2019 年年度报告
公司代码：600649 公司简称：城投控股
上海城投控股股份有限公司
2019 年年度报告
1 / 161
2019 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人戴光铭、主管会计工作负责人陈晓波、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主
管人员）邓莹声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经审计，城投控股母公司2019年度实现净利润487,318,791.95元，提取10%法定盈余公积金
48,731,879.20元 ，加 上年 初未 分配 利润 8,650,817,467.52元 ，扣 除2018年 度现 金股 利分配
126,478,781.70元，2019年度可分配利润合计为8,962,925,598.57元。
2019年度利润分配预案为：拟以公司2019年末的总股本2,529,575,634股为基数，向全体股东每10
股派发现金股利0.72元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。
本年度不进行资本公积转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承
诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，请查阅第四节经营情况讨论与分析中关于公司未来
发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。
十、 其他
□适用 √不适用
2 / 161
2019 年年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 8
第四节 经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 11
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 28
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 35
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 39
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 40
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 48
第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 50
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 51
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 161
3 / 161
2019 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、公司 指 上海城投控股股份有限公司
上海城投、城投集团 指 上海城投（集团）有限公司
置地集团 指 上海城投置地（集团）有限公司
诚鼎基金 指 由城投控股投资的私募股权投资基金管理平台
弘毅上海 指 弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙）
置业经营 指 上海城投置业经营管理有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海城投控股股份有限公司
公司的中文简称 城投控股
公司的外文名称 Shanghai Chengtou Holding Co.,Ltd
公司的外文名称缩写 Chengtou Holding
公司的法定代表人 戴光铭
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 俞有勤 李贞
联系地址 上海市虹口区吴淞路130号 上海市虹口区吴淞路130号
电话 021-66981171 021-66981376
传真 021-66986655 021-66986655
电子信箱 ctkg@600649sh.com ctkg@600649sh.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市浦东新区北艾路1540号
公司注册地址的邮政编码 200125
公司办公地址 上海市虹口区吴淞路130号
公司办公地址的邮政编码 200080
公司网址 http://www.sh600649.com
电子信箱 ctkg@600649sh.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 上海市虹口区吴淞路130号
4 / 161
2019 年年度报告
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 城投控股 600649 原水股份
六、 其他相关资料
名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
上海市湖滨路 202 号企业天地 2 号楼普华永道中
公司聘请的会计师事务所 办公地址
心 11 楼
（境内）
签字会计师姓名 孙颖、刘玉玉
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2019年 2018年 2017年
同期增减(%)
营业收入 3,643,588,699.45 6,902,607,282.10 -47.21 3,215,164,134.60
归属于上市公司股
605,847,279.31 1,028,301,786.87 -41.08 1,758,594,324.68
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 461,980,194.22 658,110,411.28 -29.80 667,553,263.89
损益的净利润
经营活动产生的现
-5,852,854,082.90 56,665,200.12 -10,428.83 -532,371,825.23
金流量净额
本期末比上
2019年末 2018年末 年同期末增 2017年末
减（%）
归属于上市公司股
19,291,852,069.29 18,828,327,878.21 2.46 19,075,224,692.43
东的净资产
总资产 39,827,415,510.57 36,722,191,579.93 8.46 37,769,620,783.53
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2019年 2018年 2017年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.24 0.41 -41.08 0.66
稀释每股收益（元／股） 0.24 0.41 -41.08 0.66
扣除非经常性损益后的基本每股 0.18 0.26 -29.80 0.25
收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 3.18 5.41 减少2.23个百 9.16
分点
扣除非经常性损益后的加权平均 2.42 3.46 减少1.04个百 3.48
净资产收益率（%） 分点
5 / 161
2019 年年度报告
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
依据 2017 年财政部发布关于印发修订《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》、
《企业会计准 则第 23 号——金融资产转移》、《企业会计准则第 24 号——套期会计》、《企业
会计准则第 37 号——金融工具列报》的通知，规定境内上市企业自 2019 年 1 月 1 日起执行修订
后金融工具准则 (上述四项准则以下简称 “新金融工具准则”)。依据新金融工具准则相关规定，
本公司将金融资产分类变更为“以摊余成本计量的金融资产”、“以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的金融资产”和“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”三大类进行
核算。具体影响情况可参见本报告“第十一节 财务报告\五、重要会计政策及会计估计\36、重要
会计政策和会计估计的变更\(3) 首次执行新金融工具准则、新收入准则、新租赁准则调整首次执
行当年年初财务报表相关项目情况”。
2019 年颁布了《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2019]6 号)
及修订后的《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》(以下简称“非货币性资产交换准则”)
和《企业会计准则第 12 号——债务重组》(以下简称“债务重组准则”)，本集团已执行上述修订
后的非货币性资产交换准则和债务重组准则。由于本报告期本集团未发生相关业务，因此修订后
非货币性资产交换准则及债务重组准则对本集团及本公司对本报告期无显著影响。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2019 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 172,675,526.69 1,650,315,634.31 275,975,911.97 1,544,621,626.48
归属于上市公司
308,840,578.79 65,075,683.72 118,093,675.77 113,837,341.03
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
219,766,524.57 75,104,996.78 146,421,869.65 20,686,803.22
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-2,833,189,010.64 -1,175,723,873.58 -724,486,968.80 -1,119,454,229.88
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
6 / 161
2019 年年度报告
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用） 2018 年金额 2017 年金额
非流动资产处置损益 -97,129.01 467,382.67 289,672,580.08
计入当期损益的政府补 25,080,000.00 38,797,405.00 71,450,524.87
助，但与公司正常经营业
务密切相关，符合国家政
策规定、按照一定标准定
额或定量持续享受的政府
补助除外
企业取得子公司、联营企 454,375,437.72
业及合营企业的投资成本
小于取得投资时应享有被
投资单位可辨认净资产公
允价值产生的收益
除同公司正常经营业务相 108,494,270.21 其中公允价值变 445,586,442.38 398,598,871.15
关的有效套期保值业务 动 损 益 为
外，持有交易性金融资产、 61,790,023.59
交易性金融负债产生的公
允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、交易
性金融负债和可供出售金
融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收 900,000.00
款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益 45,627,821.08 5,832,741.99 221,713.85
除上述各项之外的其他营 11,817,817.84 4,453,099.64 5,853,021.37
业外收入和支出
少数股东权益影响额 -1,161,428.18 -417,319.22
所得税影响额 -47,955,695.03 -123,784,267.91 -128,713,769.03
合计 143,867,085.09 370,191,375.59 1,091,041,060.79
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
交易性金融资产 211,574,866.18 211,574,866.18 195,502,029.16
其他权益工具投资 2,188,436.00 2,188,436.00
其他非流动金融资产 760,692,174.79 760,692,174.79 -14,684,437.66
合计 974,455,476.97 974,455,476.97 180,817,591.50
具体说明参见本报告“第十一节 财务报告\五、重要会计政策及会计估计\36、重要会计政策和会计估
计的变更\(3) 2019 年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相
关项目情况”。
十二、 其他
□适用 √不适用
7 / 161
2019 年年度报告
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司于 2017 年重组完成，公司原有的环境业务全部分立出上市公司，不存在业务整合等情况。
自重组完成以来，公司的治理结构不断完善，现有各项业务发展平稳，具体如下：
1、地产开发业务
公司地产开发业务由全资子公司置地集团负责运作，业务范围涵盖保障房和商品房开发建设、
租赁住房开发及运营、成片土地开发、科技园区开发运营、城市旧区改造、城中村改造及 PPP 项
目等。置地集团在深耕上海本地市场的基础上，全面对接融入长三角一体化发展大局，谋求企业
新一轮的高质量快速发展。置地集团积极参与中高端商品房市场竞争，打造职业团队，提升专业
能力，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，
通过产品力的提升和经营能效的提高，加强应对市场周期波动的能力，确保地产业务的平稳发展，
树立行业优势地位。
经营情况方面，置地集团整体经营状况相对稳定，财务状况良好，各项开发建设业务进展顺
利，年内各类在建工程面积约 250 万平方米。
开发经验方面，公司具有土地一级开发、保障房建设、租赁房开发及运营、科技园区开发、
高端及普通商品住宅建设、城市历史风貌保护街区功能性开发等经验，打造了一系列标杆性产品。
其中：
土地一级开发：在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了相关经验；
保障房建设：上海市保障房建设的排头兵，2019 年内交付保障房 4400 余套，累计供应房源
已超过 5.6 万套，销售率名列前茅。产品优化升级至 4.0 版，理念、技术、品质行业领先；
租赁房开发及运营：响应政府相关部门的号召，积极参与租赁住房开发建设及运营业务，于
报告期内顺利摘得 1 个租赁住宅地块，规划提供租赁房源 1230 套。加上前期已获取租赁房源地块，
将规划提供租赁住房约 7400 套。同时，置地集团通过整合城投集团平台资源，通过代建、受托管
理等方式，进一步拓展租赁房业务规模；
科技园区开发：公司投资开发了位于杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目，一期计容面积约 40
万方的办公楼及园区附属生活设施的开发建设已建设完毕并交付使用，形成了较为成熟的办公氛
围和生活气息；二期计容面积约 14 万方的花园式独栋总部办公楼、标准办公楼及配套租赁房也正
在开发建设之中，2020 年即将全面入市；
老城厢改造：具有旧区改造经验和成果，实施了中心城区最大规模的住宅开发基地之一——
露香园老城厢改造项目，形成融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发成功案
例，达到城市风貌有效改善、土地价值有效提升的目标。
市场化项目：具有中高端住宅、科技园区、商业等多元产品开发经验，并在结合区域特色打
造高端住宅、特色办公、外滩隧道上盖写字楼等的项目实践中，体现了产品开发能力和创新能力。
上述已有开发经验与未来参与保障体系建设、城市更新等核心业务基本契合，形成了应对未来市
场变化的开发能力储备。
从全国房地产行业调控情况来看，2019 年经历了“稳-紧-稳”三个阶段，从“防止房市大起
大落”，到重申“房住不炒”，再到首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，年末重申“坚
持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”，房地产行业政
策调控的主基调和内在逻辑已然十分明确，并且宏观经济要摆脱对房地产行业的依赖。年内金融
总量宽松，但居民房贷、企业融资前松后紧，房贷利率先降后升再稳，并开始实行 LRP 政策。年
内多城市激励人才购房，紧盯房价红线加码调控，“四限”局部放松。整体房地产市场仍处于下
行阶段，楼市基本面“承压”，短期市场仍将保持趋稳和盘整态势，但目前不同区域、不同城市
的市场分化程度将进一步加大。
2019 年上海楼市政策以微调为主，松紧并存，进一步加快建立多主体供给、多渠道保障、租
购并举的住房制度建设。长三角一体化示范区以及上海自贸区临港新片区正式设立，临港自贸新
片区人才新政和楼市限购新政出台，一定程度上带来了新的机遇。
2、地产运营业务
公司的地产运营业务由全资子公司上海城投置业经营管理有限公司负责运作，作为轻资产运
营业务的实施主体，置业经营于报告期内进一步完善了组织架构建设和功能平台的搭建，并明确
8 / 161
2019 年年度报告
了租赁房业务、房产营销和存量资产运营三大主营业务板块。上海城投租赁住宅品牌——“城投
宽庭”已于 2019 年 8 月 8 日正式推向市场。与此同时，“城投宽庭江湾社区”和“城投宽庭浦
江社区”租赁住宅已正式开工建设。
2019 年是长租公寓行业回归理性之年。在经历了前两年的野蛮生长后，参与主体认识到行业
发展之艰难。这一年企业放缓扩张步伐，企业间优胜劣汰现象加剧，资本介入更加审慎，政策在
鼓励市场发展的同时更加注重规范市场、整治乱象和防范风险。企业并购潮推动行业集中度不断
提升，行业竞争从早期的野蛮生长向精细化运营方向转变。企业经营方式更趋多元化，通过轻重
并举、品牌加盟、开发集体建设用地租赁房等方式寻求更好的盈利模式。从行业未来趋势来看，
从早期分散式长租公寓 1.0 版本，发展到目前的集中式长租公寓 2.0 版本，未来将进入社区式长
租公寓 3.0 版本，大型社区式长租公寓呼之欲出，行业格局或将迎来调整。上海作为国内一线城
市的龙头，外来人口数量多且聚集度高，租赁需求体量大且不断增长，长租公寓市场前景看好。
3、投资业务
公司的投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理。
直接股权投资方面，主要是由公司自有资金对拟上市或已上市的企业进行投资，投资方向包
括城市基础设施产业链相关领域、国资国企改革领域、金融股权投资领域等。截至报告期末，公
司拥有的已上市公司股权包括申通地铁、西部证券等以及通过诺德基金千金 175 号管理资产管理
计划持有的国投资本，总市值规模约为 53.9 亿元。
私募股权投资基金管理方面，公司 2009 年成立了私募股权投资基金管理平台——诚鼎基金，
组建了基金投资管理团队，通过私募方式向基金投资人募集资金，公司以股东或有限合伙人身份
参与基金的发起设立。诚鼎基金对基金进行市场化、专业化管理，主要包括募资、投资、管理、
退出四个阶段，公司通过向诚鼎基金委派投资决策委员会委员、管理委员会委员，参与基金的投
资运作和管理。截至报告期末，诚鼎基金累计管理资金规模近 140 亿元。
2019 年，上海证券交易所科创板落地、资本市场双向开放进程明显提速，诚鼎基金把握资本
市场窗口期，加快退出项目实现较好收益，同时随着云计算、5G 商用落地、人工智能、大数据等
技术逐渐成熟，诚鼎基金聚焦赋能城市精细化管理企业的投资机会，深耕智慧城市、城市更新、
智能建筑产业链，继续打造“产业+专业”的核心能力，建设诚信、务实、狼性的团队文化，为投
资人获取可持续的稳定回报。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
城投控股业务布局涵盖房地产开发、地产运营及投资三大业务板块，通过“地产开发、投资
金融与运营”三者深度融合、协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时助力公司主
业实现快速发展和战略转型升级，实现房地产业务新的增长点和产业链延伸。
1、地产开发业务
在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势——深耕上海房地产市场，具有良好发展基础，
尤其在保障房、城市更新、旧区改造业务方面具有先发优势；有良好的资信度，具有资金密集投
入的基础，可承担一定规模的开发量；依托大股东的路桥、水务、环境等业务板块，具有板块和
产业联动的资源整合优势。
在市场调控过程中具有一定的风险控制优势——具有多元经营格局，在保障房、租赁住房、
商品住宅、写字楼、科技园区、“城中村”改造等方面协调发展，提升抗市场波动风险能力；具
有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。
在行业企业竞争中具有稳定的发展动力优势——具有多元的产品开发经验和区域综合开发经
验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、城市更新市场形成品牌优势；
通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技
术、建设、投资、销售、运营、管理团队。
9 / 161
2019 年年度报告
2、地产运营业务
城投集团平台资源和品牌优势——依托上海城投的整体实力和产业资源，与集团下属资产、
环境、水务等板块协同合作，拓展运营资源，扩大业务规模，实现集团内部的资源共享和整合利
用。此外，城投品牌的知名度和影响力，也为运营板块业务的开展提供了有力的支持和保障。
多元化业务及规模优势——公司拥有的商品住宅、保障房、租赁住宅、商业、科技园等多元
化的产品构成，使得运营业务在“起好步”方面拥有了一定的先天优势，为运营板块提供了更多
业务机会与空间。
市场化运作机制及专业团队——运营板块采用完全市场化的运作机制，建立并完善城投宽庭
租赁住宅运营体系和标准运营模式，构建专业化人才团队，搭建运营平台，不断提升社区物业管
理服务水平，优化社区配套商业品质布局。同时，依托城投集团的品牌和资源，积极推进大客户
储备，通过整租模式提升运营管理效率。
3、投资业务
城投的产业背景——公司依托上海城投集团的综合实力和产业资源，与城投集团的基础设施
板块协同，与城投产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共赢。
优质的基金品牌——公司旗下诚鼎基金成立十年以来不断树立品牌，集聚了一批优质且与公
司保持长期合作的基金投资人，诚鼎基金也屡获殊荣，最新荣获上海股权投资协会“2019 年度最
佳投资机构”、荣获 2019 长三角区域创业投资高峰论坛暨浙江创业资本与创新成果对接会组委会
“2019 长三角区域最佳创业投资机构”等。
专业的投资能力——在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，
同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“投资+投行”、“产业+专业”的核心竞争力，
为被投企业提供资源对接、业务拓展、产业并购等增值服务。
丰富的投资经验——在城市基础设施产业链、国资国企改革、金融股权投资等领域，拥有较
强的项目获取和投资价值评估能力，拥有近 80 家的投资案例和丰富的投资经验。
10 / 161
2019 年年度报告
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
报告期内，在公司董事会的坚强领导下，在公司全体人员的共同努力下，进一步推动了房地
产开发业务，构建了不动产运营机制，提升了金融投资收益，形成了分工明确、主业协同的房地
产开发、运营、投资三大业务发展格局，夯实了公司新一轮发展的基础。
1、地产开发业务
报告期内，公司全力推动房地产主业转型发展，做大做强主业规模，积极拓展租赁住房、保
障房和城市更新业务资源。
报告期内，公司地产业务实现营业收入 36.44 亿元，同比减少 47 %，其中：销售面积 16.43
万平方米，实现新增销售合同金额 28.21 亿元，实现销售回笼 16.84 亿元，其中保障性住房销售
回笼 11.67 亿元，其他销售回笼主要来自“湾谷”科技园、新江湾首府以及露香园等项目；实现
租金收入超过 0.7 亿元，主要为城投控股大厦和露香园酒店式公寓等项目。在此基础上公司对零
星待处置物业资产进行全面梳理，以运营安全及保值增值相兼顾为原则，积极推进存量资产确权、
运营和处置工作。
报告期内，公司加快推进在建项目节点。2019 年置地公司项目建设规模约 250 万平方米，达
到历史峰值，在建项目包括露香园低区、湾谷科技园二期、朱家角一期、新江湾 D4、浦江镇租赁
房、松江保障房、九星保障房、洞泾商品房、黄山高铁新城项目等，各项目均按节点有序推进。
“湾谷”科技园二期结构全部封顶，外立面安装基本完工；露香园一期低区 B1 综合验收已通过，
B4、B5 综合验收办理中，B2、B3 地块结构封顶，二结构、外立面施工中；洞泾 30-04 地块取得竣
工备案证明；南部新城于 12 月建成，等待验收；新凯二期集中商业出±0；九亭保障房项目已交
付使用；九星 10-04 地块 11 月结构封顶，年底二结构完成 90%；朱家角一期二结构施工地下完
成 80%，地上完成超过 50% ，样板区室外总体施工完成，样板区外立面和精装修各完成 80%；洞
泾新农河三号-1 地块桩机围护工作基本完成。在加快项目建设的同时，公司也强化了项目现场管
理，狠抓质量、严控安全，全面深化标准化工地建设。
公司在本报告期内实现土地储备 163.7 亩；长三角一体化发展战略布局持续推进，在黄山、
常州项目进展顺利；积极参与租赁住房和保障房业务，获得 1 个租赁房地块和 1 个保障房地块，
累计落实租赁住宅近 7400 套。
2、地产运营业务
报告期内，公司为适应公司轻资产运营业务发展的需要，实现轻重资产分条线专业管理，尤
其是适应租赁住房运营管理要求，新设上海城投置业经营管理有限公司作为运营管理平台公司，
重点推进租赁房、房产营销、存量资产运营等相关业务。公司运营板块尚处于组建和市场培育发
展期。报告期内，置业经营积极完善公司架构，全力组建专业团队，提升三大业务板块平台功能，
不断提高业务流程的标准化和精细化程度，打造优质、高效的运营服务体系。强化“城投宽庭”
品牌推广与建设，加强租赁住宅运营管理；持续推进销售宣传，加大资金回笼力度；精准施策，
细化存量资产处置工作。
3、投资业务
报告期内，公司出资 2 亿元参与设立城投集团财务有限公司。
报告期内，公司出售国投资本股票 332.4 万股，实现税前利润为 0.23 亿元；出售光大银行
1.16 亿股，实现税前收益 0.86 亿元。报告期内共计收到已上市证券分红约 0.56 亿元。截至本报
告期末，公司持有的已上市证券市值约为 53.9 亿元。
报告期内，公司旗下诚鼎基金新增设立了两支基金，新增资金管理规模合计 16.16 亿元，主
要投资于设计咨询、建筑新材料、城市更新和智慧城市、绿色城市等相关产业链。2019 年项目退
出合计收回资金 7.28 亿元，对应投资收益 1.03 亿元。
11 / 161
2019 年年度报告
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 36.44 亿元，实现归属母公司净利润 6.06 亿元，净资产收益率
3.18%，资产负债率 48.54%。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 变动比例
本期数 上年同期数
（%）
营业收入① 3,643,588,699.45 6,902,607,282.10 -47.21
营业成本② 3,018,886,700.61 4,995,426,040.12 -39.57
销售费用③ 26,110,017.26 70,958,478.89 -63.20
管理费用 108,536,637.20 103,034,839.00 5.34
财务费用④ 27,110,823.84 -9,772,489.54 -377.42
经营活动产生的现金流量净额⑤ -5,852,854,082.90 56,665,200.12 -10,428.83
投资活动产生的现金流量净额⑥ 228,197,543.94 541,444,837.02 -57.85
筹资活动产生的现金流量净额⑦ 4,662,337,322.33 -1,271,708,852.16 -466.62
税金及附加⑧ 61,749,972.71 852,240,755.55 -92.75
投资收益⑨ 337,633,018.91 627,445,273.57 -46.19
公允价值变动收益⑩ 61,790,023.59 100.00
营业外收入 37,155,754.30 44,905,035.26 -17.26
① 营业收入同比减少 325,901.86 万元，主要是由于房产销售收入同比减少所致；
② 营业成本同比减少 197,653.93 万元，主要是由于房产销售成本同比减少所致；
③ 销售费用同比减少 4,484.85 万元，主要是由于房地产业务销售佣金同比减少所致；
④ 财务费用同比增加 3,688.33 万元，主要是由于带息负债增加而相应增加的利息支出增加所致；
⑤ 经营活动产生的现金流量净额同比减少 590,951.93 万元，主要是由于房产销售回笼同比减少
且房产投资支出同比有所增加所致；
⑥ 投资活动产生的现金流量净额同比减少 31,324.73 万元，主要是由于上年同期减持光大银行、
中国铁建股票现金流入所致；
⑦ 筹资活动产生的现金流量净额同比增加 593,404.62 万元，主要是由于报告期借款增加所致。
⑧ 税金及附加同比减少 79,049.08 万元，主要是由于房地产业务税费同比减少所致；
⑨ 投资收益同比减少 28,981.23 万元，主要是由于上年同期减持光大银行、中国铁建股票等金融
资产取得投资收益所致；
⑩ 公允价值变动收益同比增加 6,179.00 万元，主要是由于公司执行修订的《企业会计准则第 22
号——金融工具确认和计量》后，金融资产公允价值变动所致。
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
本公司营业收入及成本具体情况如下：
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 年增减（%）
（%） （%）
房地产 3,555,887,117.34 2,984,929,048.03 16.06 -48.30 -40.14 减少 11.44 个
12 / 161
2019 年年度报告
业务 百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 年增减（%）
（%） （%）
上海 3,555,887,117.34 2,984,929,048.03 16.06 -48.30 -40.14 减少 11.44 个
百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
上述主营业务以资产所在地为分地区标准。
报告期，上海地区房产业务营业收入及成本减少主要是由于房产销售较上年同期减少所致。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占 上年同 本期金额
总成本 期占总 较上年同
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
比例 成本比 期变动比
(%) 例(%) 例(%)
房产建造 房产建造成本 2,913,807,746.45 96.52 4,914,174,973.58 98.37 -40.71
及销售
房产出租 房产出租成本 60,146,018.06 1.99 62,725,607.30 1.26 -4.11
物业服务 物业服务成本 10,975,283.52 0.36 9,333,671.22 0.19 17.59
成本分析其他情况说明
① 报告期，房产建造及销售成本较上年同期减少主要系房产销售减少使得相应结转的房产销售
成本减少。
② 报告期，物业服务成本较上年同期增加主要系物业管理增加的维护成本。
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 276,176.33 万元，占年度销售总额 75.80%；其中前五名客户销售额中关联方
销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
前五名供应商采购额 412,521.91 万元，占年度采购总额 74.23%；其中前五名供应商采购额中关
联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
3. 费用
√适用 □不适用
报告期，费用类科目财务数据及变化说明参见本节“二、报告期内主要经营情况\（一）主营
业务分析\1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。
13 / 161
2019 年年度报告
4. 研发投入
(1). 研发投入情况表
□适用 √不适用
(2). 情况说明
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
报告期，现金流财务数据及变化说明参见本节“二、报告期内主要经营情况\（一）主营业务
分析\1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期
上期期末 本期期末
末数占
数占总资 金额较上
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数
产的比例 期期末变
的比例
（%） 动比例（%）
（%）
应收账款 217,856,052.28 0.55 48,403,364.69 0.13 350.08
预付款项 740,365,983.64 1.86 340,080,689.98 0.93 117.70
交易性金融资 211,574,866.18 0.53 100.00
产
可供出售金融 1,403,213,938.46 3.82 -100.00
资产
其他权益工具 2,188,436.00 0.01 100.00
其他非流动金 760,692,174.79 1.91 100.00
融资产
短期借款 1,692,000,000.00 4.25 400,000,000.00 1.09 323.00
预收款项 1,849,312,140.92 4.64 3,703,193,331.53 10.08 -50.06
应交税费 601,605,630.65 1.51 1,925,540,025.21 5.24 -68.76
其他应付款 1,437,791,236.05 3.61 807,759,805.31 2.20 78.00
长期借款 5,200,499,732.77 13.06 3,941,149,900.00 10.73 31.95
应付债券 3,981,043,045.28 10.00 1,489,038,172.28 4.05 167.36
其他综合收益 9,945,560.81 0.02 -47,568,996.85 -0.13 120.91
其他说明
① 应收账款较年初增加 16,945.27 万元，主要是由于房地产业务应收账款增加所致；
② 预付账款较年初增加 40,028.53 万元，主要是由于报告期预付工程款和土地款增加所致；
③ 交易性金融资产、可供出售金融资产、其他权益工具、其他非流动金融资产本期变动具体说明
参见“第十一节 财务报告\五、重要会计政策及会计估计\36、重要会计政策和会计估计的变更\(3)
2019 年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相关项目情
况”。
④ 短期借款较年初增加 129,200.00 万元，主要是由于关联方借款增加所致；
14 / 161
2019 年年度报告
⑤ 预收账款较年初减少 185,388.12 万元，主要是由于结转房产销售收入所致；
⑥ 应交税费较年初减少 132,393.44 万元，主要是由于报告期缴纳应交税款所致；
⑦ 其他应付款较年初增加 63,003.14 万元，主要是由于控股子公司收到联营方股东往来款项所致；
⑧ 长期借款较年初增加 125,934.98 万元，主要是由于报告期银行借款增加所致；
⑨ 应付债券较年初增加 249,200.49 万元，主要是由于报告期发行 25 亿元中期票据所致。
⑩ 其他综合收益本期变动具体说明参见“第十一节 财务报告\五、重要会计政策及会计估计\36、
重要会计政策和会计估计的变更\(3) 2019 年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则
调整执行当年年初财务报表相关项目情况”。
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
报告期末，公司所有权受限资产主要是金融机构借款而设定的抵押资产，涉及应收账款、存
货和投资性房地产。此外，公司其他货币资金 3,600 万为向银行申请开具无条件、不可撤销的担
保函所存入的保证金存款，在担保期间使用权受到限制。具体内容可参见“第十一节 财务报告\
七、合并财务报表项目注释\1、货币资金；3、应收账款；6、存货；12、投资性房地产”。
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司的房地产业务按照分行业披露要求在本段详细披露。
15 / 161
2019 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待开发土
持有待开发土地的 一级土地整理 规划计容建筑面积 是/否涉及合作开发项 合作开发项目涉及 合作开发项目的
序号 地的面积(平
区域 面积(平方米) (平方米) 目 的面积(平方米) 权益占比(%)
方米)
1 金山区朱泾镇城中 141,093 228,668 290,832 是 261,749 90%
村改造项目
2 杨浦区新江湾城科 53,969 118,732 是 71,239 60%
技园北块
3 闵行区七宝镇七宝 27,526 63,309 是 34,820 55%
社区 MHP0-0105 单
元 01-02 地块
4 颛桥镇闵行新城 81,627 163,254 否
MHC10601 单元
Ol-22A-04 地块
5 黄山高铁新城 A-1 23,989 84,894 是 59,426 70%
地块 III 期
注：上述表格中的规划计容建筑面积最终以规划调整结果为准
16 / 161
2019 年年度报告
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目/新 项目规划计
序 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实际
地区 项目 经营业态 开工项目/竣 容建筑面积 总投资额
号 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 投资额
工项目 (平方米)
P1 公共服务
1 杨浦 新江湾城 C4 P2 人才公寓 竣工项目 108,091 110,580 215,774 214,699 34,647 640
P3 商品房
2 青浦 徐泾北 保障房 竣工项目 71,861 141,875 179,841 179,841 117,350 224
新凯三期 C、D 块及
3 松江 保障房 竣工项目 229,067 477,140 561,714 561,714 321,482 1,215
底商
4 松江 洞泾 42-01 保障房 竣工项目 50,396 125,990 151,848 151,847 106,403 49
5 松江 新凯二期集中商业 保障房 在建项目 28,134 52,499 81,064 81,064 10,155 4,319
韵意、底商及集中 保障房、商
6 松江 竣工项目 229,067 432,435 534,093 534,076 267,405 1,313
商业 业
高区竣工，低
7 黄浦 露香园 商品房 79,981 184,383 300,069 127,843 237,339 1,038,862 49,387
区在建
8 青浦 诸光路 2# 保障房 竣工项目 40,763 85,582 106,961 106,520 48,481 192
9 静安 闻喜华庭 商品房 竣工项目 15,999 39,998 54,179 53,640 70,961 152
34-04 竣工
10 松江 洞泾 30-04、34-04 保障房 68,089 111,832 147,828 114,247 148,915 103,322 11,250
30-04 在建
11 松江 佘山北 保障房 竣工项目 126,246 192,962 255,004 254,398 196,036 7,259
12 松江 南部新城 保障房 在建项目 88,078 176,156 246,915 246,915 136,212 7,753
13 松江 九亭 保障房 在建项目 115,501 202,400 256,914 256,914 256,476 143,831 10,364
一期在建，二
14 青浦 朱家角 商品房 434,855 145,861 280,075 280,075 171,875 56,222
期待建
15 闵行 九星 10-04 地块 保障房 新开工项目 77,121 152,783 221,978 221,978 173,160 42,148
一期竣工，二
16 杨浦 “湾谷”科技南块 办公楼 216,449 541,123 742,302 191,669 756,174 492,422 31,503
期在建
新江湾城 F 区尚浦
17 杨浦 商品房 在建项目 238,700 785,348 1,114,935 52,540 518,501
领世
黄山高铁 A-1 地块 I
18 黄山市 商品房 新开项目 73,523 127,610 161,875 161,875 17,548 11,027
期
17 / 161
2019 年年度报告
新江湾社区 A3-05
19 杨浦 租赁住房 新开项目 33,806 84,515 130,008 130,008 78,136 10,521
地块
新江湾社区 E2-02B
20 杨浦 租赁住房 新开项目 19,085 43,895 66,573 66,573 37,753 2,245
地块
21 闵行 浦江镇 G03-04 地块 租赁住房 新开项目 44,947 121,358 164,289 164,289 86,013 17,313
黄山高铁 A-1 地块
22 黄山市 商品房 新开项目 40,533 63,587 91,364 91,364 10,566 7,119
II 期
23 松江 新农河三号-1 地块 商品房 新开项目 65,093 78,112 116,890 116,890 215,577 215,577
常州明城荷樾府项
24 常州 商品房 新开项目 86,303 189,862 249,694 249,694
目
18 / 161
2019 年年度报告
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
签约销
可供出售 签约销 累积销售 累积销
序 已预售面积 售面积 结转面积(平 结转金额 累积结转面 累积结转金
地区 项目 经营业态 面积 售金额 面积(平 售金额
号 (平方米) (平方 方米) (万元) 积(平方米) 额(万元)
(平方米) (万元) 方米) (万元)
米)
1 杨浦 新江湾城 C4 商品房 62,345 62,345 3,130 29,206 8,075 67,983 62,345 446,757 61,948 431,906
2 杨浦 新江湾城 C4 车位 34,594 34,594 15,265 2,515 3,240 2,214 15,265 2,515 3,240 2,214
3 杨浦 “湾谷”科技 办公楼、车位 516,079 516,079 405,798 804,532 389,262 776,484
园
4 黄浦 露香园 商品房、车位 184,134 184,134 -29 -4,673 3,900 5,251 74,115 472,895 73,823 466,809
5 静安 闻喜华庭 商品房、商铺、车 51,026 51,026 43,890 181,747 44,112 174,500
位等
6 青浦 诸光路 1#2# 保障房、商铺 241,748 241,748 237,313 165,258 234,637 161,822
7 青浦 徐泾北华新拓 商铺 865 865 865 935
展 15-01、18-01
8 青浦 徐泾北华新拓 保障房等 62,316 62,316 55,483 44,987 52,717 44,183
展 15-01
9 松江 新凯三期 C、D 保障房（动迁房） 520,391 520,391 520,391 369,978 501,301 405,492
块及底商
10 松江 新凯三期 D 块 保障房（经适房） 23,475 23,475 23,475 31,488 15,176 16,758
11 松江 洞泾 30-04、 保障房 119,128 119,128 90,924 101,315 119,128 139,032 119,128 132,719
34-04
12 松江 韵意、底商及集 保障房、商业 469,249 469,249 469,249 411,279 440,199 371,766
中商业
13 松江 佘北 保障房 200,117 200,117 200,117 290,577 200,117 276,740
14 松江 南部新城 保障房 183,853 183,853 183,853 241,298
15 松江 九亭保障房 保障房 202,398 202,398 189,715 170,894 202,398 186,274 189,715 170,894
报告期内，公司共计实现销售金额 347,657 万元，销售面积 295,854 平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
19 / 161
2019 年年度报告
租金收入/
出租房地产的建 出租房地产的租金 是否采用公允价值计
序号 地区 项目 经营业态 出租率 房地产公
筑面积(平方米) 收入 量模式
允价值(%)
1 虹口 城投控股大厦 办公楼 20,361 3,565 62% 否 不适用
上海城投置地（集
2 杨浦 商业 950 119 100% 否 不适用
团）有限公司
上海新凯房地产开
3 松江 商业 7,188 168 100% 否 不适用
发有限公司
4 虹口 四川北路商铺 商业 2,686 198 100% 否 不适用
商业、服务式公
5 黄浦 露香园 20,619 3,206 100% 否 不适用
寓
6 杨浦 新江湾城 C4 商业 12,341 986 100% 否 不适用
7 杨浦 湾谷科技园 商业、办公楼 4,262 285 97% 否 不适用
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
1,255,454 4.93 55,060
6. 其他说明
□适用 √不适用
20 / 161
2019 年年度报告
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期，公司对外投资 55,616 万元，较上年同期减少 649 万元，变动率为-1.15%。
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
单位：元
占被投资单
被投资公司的名称 企业类型 主要业务 投资期限 资金来源 本期投资金额 累计投资金额
位权益比例
办理成员单位的存贷
款业务、融资租赁、信
上海城投集团财务有限公司 有限公司 不约定期限 自筹 20.00% 200,000,000.00 200,000,000.00
用鉴证及相关的咨询、
代理业务
扬州市华建诚鼎股权投资合伙企业 股权投资、投资管理、
合伙企业 约定期限 自筹 33.0579% 60,000,000.00 60,000,000.00
（有限合伙） 投资咨询
无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合 股权投资、投资管理、
合伙企业 约定期限 自筹 29.6736% 90,000,000.00 90,000,000.00
伙企业（有限合伙） 投资咨询
弘毅贰零壹伍（上海）投资中心（有 实业投资、投资管理、
合伙企业 不适用 自筹 11.12% 33,588,684.00 377,436,518.00
限合伙） 投资咨询
房产开发经营、物业管
上海开古房地产开发有限公司 有限公司 不适用 自筹 36.00% 108,180,000.00 325,200,510.00
理、停车场管理等
房产开发、房产销售、
上海沪风房地产开发有限公司 有限公司 不适用 自筹 36.00% 62,640,000.00 299,183,976.00
物业管理、租赁等
合计 **** **** **** **** **** 554,408,684.00 1,351,821,004.00
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
21 / 161
2019 年年度报告
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
1) 持有上市公司股权及资管计划情况
占该公司
资金
证券代码 证券简称 投资成本 股权比例 期末账面价值 公允价值变动损益 现金分红收益 税前减持收益 会计核算科目
来源
（％）
600834 申通地铁 9,277,406.64 60,174,866.18 4,417,268.57 166,689.38 交易性金融资产 自筹
1.75
601818 光大银行 256,332,971.40 63,144,911.68 18,758,912.91 23,271,988.02 交易性金融资产 自筹
诺德基金千金 175 号
不适用 管理资产管理计划 150,834,049.50 不适用 151,400,000.00 61,500,000.00 810,000.00 23,432,258.60 交易性金融资产 自筹
（注 1）
合计 **** 416,444,427.54 / 211,574,866.18 129,062,180.25 19,735,602.29 46,704,246.62 / /
注 1：本公司下属子公司上海城投控股投资有限公司(“控股投资”)购买的诺德基金千金 175 号管理资产管理计划。该计划持有“国投资本”股票。
2) 其他非流动金融资产
占该公司股 当年增资（减资以 资金
被投资公司的名称 投资成本 期末账面价值 公允价值变动损益 现金分红收益 会计核算科目
权比例（％） “-”号表示） 来源
上海诚鼎创盈投资合伙
其他非流动金融
企业（有限合伙）合伙协 32,495,451.00 26.62 35,718,754.68 -34,647,828.28 36,197,719.00 自筹
资产
议
弘毅贰零壹伍（上海）投 其他非流动金融
11.14 323,761,284.57 -41,278,590.56 33,588,684.00 自筹
资中心（有限合伙） 377,436,518.00 资产
其他非流动金融
广州银行股份有限公司 466,668,000.00 401,212,135.54 8,654,262.18 16,390,000.00 自筹
1.27 资产
合计 876,599,969.00 / 760,692,174.79 -67,272,156.66 52,587,719.00 33,588,684.00 / /
22 / 161
2019 年年度报告
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
报告期卖出股份数量 产生的税前处置投资收益
股份名称 期初股份数量（股） 收回资金 期末股份数量（股）
（股） （元）
光大银行 116,514,987 116,514,987 526,943,638.15 - 23,271,988.02
国投资本 13,324,450 3,324,450 53,319,064.10 10,000,000 23,432,258.60
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元
报告期对上市
投资比 归属于母公 归属于母公
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 公司贡献的净
例 司的净资产 司的净利润
利润
主要子公司
上海城投（置地）集团有限公司 房地产开发 房地产开发、经营，物业管理 100% 250,000 2,926,094 628,920 14,480 14,470
创业投资、创业投资管理、投
上海城投控股投资有限公司 股权投资 100% 125,500 76,317 76,180 8,912 8,912
资咨询等业务
上海新江湾城投资发展有限公司 房地产开发 房地产开发、经营，物业管理 60% 10,000 343,785 254,784 8,061 4,837
租赁代理服务、物业管理、酒
上海城投置业经营管理有限公司 物业管理 100% 3,000 2,362 1,909 -1,091 -1,091
店管理等
23 / 161
2019 年年度报告
主要参股公司
证券经纪；证券投资咨询；与证券
交易、证券投资活动有关的财务顾
问；证券承销与保荐；证券自营；
西部证券股份有限公司 证券业 证券资产管理；融资融券；证券投 15.09% 350,184 4,860,389 1,766,426 61,561 9,291
资基金代销；为期货公司提供中间
介绍业务；代销金融产品；股票期
权做市。
科研、设计，“八技”服务，检测，
上海市建筑科学研究院（集团）有 建筑设 质监，监理及项目委托管理，信息
10.00% 13,333 376,451 257,839 17,092 1,709
限公司 计 咨询，国资委授权范围内的资产经
营。
上海诚鼎扬子投资合伙企业（有限 股权投 创业投资、创业投资管理、投资咨
29.15% 16,100 18,535 18,533 5,732 1,671
合伙） 资 询等业务
上海诚鼎德同股权投资基金有限公 股权投 创业投资、创业投资管理、投资咨
59.83% 21,000 21,255 16,113 1,367 1,275
司 资 询等业务
上海电科诚鼎智能产业投资合伙企 股权投 实业投资、投资管理、投资咨询等
14.29% 18,000 22,835 22,348 9,085 1,437
业(有限合伙) 资 业务
24 / 161
2019 年年度报告
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
1、房地产行业方面
2020 年各项调控政策仍将保持“稳”字当头，确保市场稳定将是房地产市场运行的主基调，
也是政府工作的重心所在。从全国政策层面来看，仍将会重点防范房地产金融风险，通过因城、
因区、因势施策以保持市场稳定需求端，实现保障自住群体购房需求与抑制非理性需求的平衡，
通过住房、土地等长效机制建设实现中长期的供需平衡，进一步稳定预期。同时，将会着重把控
金融调节防风险，确保不发生系统性金融风险。货币政策将松紧适度，结构性宽松可期，但不会
大水漫灌，更不会对房地产行业放水。房地产融资有望边际改善，但房企整体融资环境依旧偏紧。
房贷利率大概率稳中有降，以便支持居民合理的自住以及改善性购房需求。各地方政府将根据因
城施策的导向，部分城市局部政策可能会有所松动，但整体来看“四限”调控仍将“外松内紧”。
在宏观经济下行趋势未改、财政及货币政策稳健偏松、房企融资环境依旧偏紧的行业环境背
景之下，2020 年全国房地产市场调整压力进一步凸显，整体将呈现“销售及新开工规模小幅调整，
销售均价更趋平稳，投资中低速增长”的特点。需求端，“房住不炒” 调控主基调不会改变，预
期将更趋理性，随着降价促销刺激市场需求的效应减弱，市场规模调整幅度将加剧；但与此同时，
城镇化进程的不断推进、改善型需求的持续释放对市场规模仍有较大支撑，因此销售面积整体调
整幅度相对有限。分城市来看，核心经济圈的一线城市及热点城市商品房销售面积将延续小幅回
升态势；二线整体销售规模将维持稳中震荡局面；三四线城市市场下行压力将进一步体现。供应
端，行业融资环境难有明显改观，房企资金压力依然偏大，叠加销售规模调整、已开工未售规模
已达高位，且土地储备支撑力不足， 2020 年新开工规模存压；房地产开发投资额整体预计维持
中低速增长态势。销售存压背景下，房企让价跑量策略仍将延续，预计各线城市房价均将有所震
荡，三四线调整压力较为突出。
2、业务方向方面
公司的重点方向将进一步聚焦于城市基础设施相关领域，更好地发挥自身优势和专业能力，
依托主业加强产业布局和业务探索，拓展上市公司转型发展空间。以下趋势和机会公司将重点关
注：
（1）围绕长三角一体化发展的基础设施投资机会
在上海 2035 总体规划中，上海未来的城市发展定位已经明确，将目标定在了卓越的全球城
市和社会主义现代化国际大都市，总规中提出要从长江三角洲区域整体协调发展的角度，充分发
挥上海中心城市作用，加强与周边城市的分工协作，构建上海大都市圈，打造具有全球影响力的
世界级城市群。结合国际都市圈发展经验，世界主要都市圈已经形成了以点带面的大型城市群，
都市圈人口沿主要交通干线分布，上海、南京、杭州和苏州四座核心城市间已经基本形成了 1 小
时交通圈，核心城市间的互联互通也将促进其他城市的发展。公司将借助长三角区域一体化上升
为国家战略和先行示范区正式设立的契机，依托上海城投集团的综合实力和产业资源，加强对相
关二、三线城市、潜力城市及重点区域的关注与研究，积极参与相关的基础设施投资，获取与房
地产业务相关的投资机会。
（2）围绕上海住宅租赁市场的发展机遇
2019 年召开的中央政治局会议、中央经济工作会议以及全国住房和城乡建设工作会等会议多
次强调，要长期坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位；不把房地产作为短期刺激经济的手
段；加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；加强城市更新和存量住宅改造更
新，大力发展租赁住宅”,租售并举模式将成为我国未来住房制度改革和长效机制建设的重要发展
方向。《上海市住房发展“十三五”规划》内容明确了上海市要大力发展住房租赁市场，鼓励住
房租赁消费，稳定住房租赁关系。“十三五”期间，上海市预计新增租赁住宅房源 70 万套，租
赁住房供应套数占新增市场化住房总套数比例超过 60%。公司作为城市建设发展的运营商，有责
25 / 161
2019 年年度报告
任、有义务把改革创新发展与国家战略和上海城市发展方向紧密思考和联系起来，公司作为上海
市租赁住房建设主体集团之一，积极拓展住宅租赁市场，获取长租公寓的投资机会，抢占先机。
（3）围绕“科技新基建”等相关领域的投资机会
2020 年，中国经济工作着力于稳增长、促就业，要坚决打好脱贫攻坚、污染防治和保持宏
观杠杆率基本三大攻坚战。“科技新基建”，“基建补短板”等都是未来稳增长的重要抓手，城
市运营管理升级将为硬科技应用提供巨大场景。同时，科创板不断扩容，将进一步打通诚鼎基金
一直关注的智慧城市、节能环保等相关领域细分龙头企业投资与退出渠道。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
战略定位：以创新型房地产业务为核心，以升级型城市基础设施业务为组合，成为长三角城
市圈的特色房地产服务商和城市产业链投资商。
公司未来主要业务将打造三大板块：特色开发、智慧运营及地产金融。
特色开发——房地产核心业务，重点围绕区域综合开发、城市更新、租赁住宅、保障房等，
形成区域开发、规模运营、产业服务、功能联动综合能力体系，提高公司主业核心竞争力，成为
区域开发和持有经营的特色房地产企业。
智慧运营——地产运营业务，重点推进运营管理平台公司建设，实现轻重资产分条线专业管
理，落实和强化租赁住房和商办等持有资产的运营管理和市场营销工作，实现新的业务增长点和
产业链延伸。
地产金融——投资业务，重点布局城市基础设施升级改造投资业务和房地产产业链股权投资
业务，成为城市基础设施和房地产产业链专业投资商。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
1、地产开发业务
一要围绕年度全面预算，加快项目资金回笼，锁定投资收益。
二要强化项目安全管控，确保在建项目安全有序高效推进。重点推进朱家角一期、露香园低
区、洞泾新农河三号-1 地块、新江湾城 D4、扶苏路、浦江镇租赁房、九星 10-04 地块、朱泾“城
中村改造”，以及黄山高铁新城、常州等项目的开发建设进度，加快项目周转。
三要聚焦优质资源拓展，根据战略稳步谨慎布局优势领域，积极关注上海中心城区旧改、租
赁住宅、保障房、城中村改造及长三角一体化投资机会等公司优势领域，进一步拓展业务规模。
2、地产运营业务
一要进一步推广“城投宽庭”品牌，提升知名度；租赁房平台夯实基础工作，在社区运营理
念、资源配置、人才培养等系列配套上加大支持力度，优化 APP 软件功能，提前进行客户体验和
服务优化；进一步加强精细化管理，深入挖掘和提升租赁住宅内在价值，实现价值最大化。
二要增强市场敏锐性，抢抓市场机遇。遵循“房住不炒”的政策原则，聚焦重点项目的营销
及推广销售工作，加强整体运营策划、业态组织和模式建立，有效控制项目品质和提升资产价值。
三要强抓资产处置，盘活存量回笼资金。进一步挖掘存量资产运营潜力，通过引入专业合作
团队、中介合作、招租推广、客户维护及再开发等手段，提高存量资产出租率和租金水平，提高
收益率；对零星资产加快处置，回笼现金流。
3、投资业务
一要通过直投、创投基金等方式，在智慧城市、节能环保、建筑新材料、智能制造等领域加
大投研力度，寻找适合的横向和纵向的并购标的，通过联合投资、基金先行投资培育成熟后注入
上市公司等多种方式，更好地为上市公司产业整合服务。在持有性物业运营能力培育、城投产业
链相关领域延伸、资产证券化、内外部优质资源整合等方面积极探索发展路径。
二要抓住市场机遇，把握国家大力推进 5G 商用和“科技新基建”的机会，加快智慧城市、智
能建筑等领域的产业链研究分析、项目尽调和项目投资，加快推进智慧城市主题基金和智能建筑
主题基金的投资工作。
三要继续做好存量项目退出，加快资金回笼。
26 / 161
2019 年年度报告
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、竞争风险
房地产行业集中度进一步提升，行业格局重塑加快，头部大型房企凭借品牌优势和规模优势
在市场调整期内龙头地位将愈加显著，其他房地产企业需要深挖自身优势，实施差异化竞争，对
自身的资金保障、能力提升和队伍建设提出了更高的要求。房地产行业与其他产业发展的关联度
不断上升，通过多元化的“房地产+”模式探索新的发展突破点，更加考验企业的资源整合和综合
运营能力。
基础设施投资业务的市场拓展竞争较为激烈，获取优质项目的难度较高。项目整体收益和风
险相对较低，如果项目收入或成本控制未达预期，可能导致项目回报率偏低。
2、行业风险
房地产行业总体增速放缓，正从增量市场向存量市场转变。同时，房地产行业受国家及地方
调控政策影响较大，随着“房住不炒”定位的进一步贯彻落实，以及“因城施策，稳地价、稳房
价、稳预期长效机制”的建立，不同地区的房价走势呈现分化，对房地产企业在土地取得、项目
开发、融资等方面均会产生相应的影响。此外，公司正在拓展租赁住宅等持有型业务，新业务运
营存在风险。
基础设施投资业务的投资金额较高、回收期一般较长，对公司的投融资能力提出了更高的要
求。项目在建设和运营过程中，面临质量、进度、人员、安全等多方面的管理风险。
3、市场波动风险
公司持有的已上市证券的估值受资本市场价格波动的影响，会随对应标的或相关行业估值水
平的变化而变化。
4、突发风险
本次新冠肺炎疫情对房地产行业将产生一定影响，包括土地获取、开工建设、营销推广、销
售运营以及客户购买需求和购买行为等，短期内行业不确定性增加。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
27 / 161
2019 年年度报告
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
1、现金分红政策
公司《章程》中第一百五十六条公司利润分配政策如下：
“（一）利润分配原则：公司着眼于长远和可持续发展，在综合分析公司经营发展实际情况、
股东要求和意愿、社会资金成本、外部融资环境等因素的基础上，充分考虑所处行业特点、发展
阶段、自身经营模式、盈利水平以及是否有重大资金支出安排等因素，对投资者提供持续、稳定、
合理的回报，保持利润分配政策的连续性和稳定性。
（二）利润分配的具体政策：公司采取现金、股票或者现金股票相结合的方式分配股利，并
优先考虑采取现金方式分配股利。
公司在当年实现的归属于母公司净利润为正值，且累计未分配利润为正值的情况下，采取现
金方式分配股利。公司最近三年以现金方式累计分配的利润应不少于最近三年实现的年均可分配
利润的 30%。
在符合现金分红条件情况下，公司每年度进行一次现金分红。公司董事会可以根据公司盈利
情况及资金需求状况提议公司进行中期现金分红。
公司根据年度盈利情况和现金流状况，在保证现金分红、股本规模和股权结构合理的前提下，
可以进行股票股利分红。
第一百五十七条公司利润分配的决策程序和机制如下：
公司管理层结合公司章程、当年盈利情况及资金需求提出利润分配预案，经董事会审议通过
后提交股东大会批准。在制定利润分配方案时，董事会应认真研究和论证，充分听取独立董事的
意见，独立董事应对利润分配方案发表明确意见。股东大会对利润分配方案进行审议前，公司通
过多种渠道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流，充分听取中小股东的意见和诉求，并及
时答复中小股东关心的问题。
如遇到不可抗力、或者公司外部环境或自身经营状况发生较大变化时，公司可对利润分配政
策进行调整。调整利润分配政策应经过详细论证，履行相应的决策程序，独立董事应发表明确意
见，经出席股东大会的股东所持表决权的 2/3 以上审议通过。
公司股东大会对利润分配方案作出决议后，公司董事会须在股东大会召开后 2 个月内完成股
利(或股份)的派发事项。”
2、2019 年度利润分配方案
经审计，城投控股母公司 2019 年度实现净利润 487,318,791.95 元，提取 10%法定盈余公积金
48,731,879.20 元，加上年初未分配利润 8,650,817,467.52 元，扣除 2018 年度现金股利分配
126,478,781.70 元，2019 年度可分配利润合计为 8,962,925,598.57 元。
2019 年度利润分配预案为：拟以公司 2019 年末的总股本 2,529,575,634 股为基数，向全体股
东每 10 股派发现金股利 0.72 元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。
本年度不进行资本公积转增股本。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报
每 10 股 分红年度合并报表 表中归属
每 10 股 每 10 股
分红 派息数 现金分红的数额 中归属于上市公司 于上市公
送红股数 转增数
年度 (元)（含 （含税） 普通股股东的净利 司普通股
（股） （股）
税） 润 股东的净
利润的比
28 / 161
2019 年年度报告
率(%)
2019 年 0 0.72 0 182,129,445.65 605,847,279.31 30.06
2018 年 0 0.50 0 126,478,781.70 1,028,301,786.87 12.30
2017 年 0 2.5 0 632,393,908.50 1,758,594,324.68 35.96
(三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
□适用 √不适用
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
报告期重要会计政策变更的具体说明参见“第十一节 财务报告\五、重要会计政策及会计估
计\36、重要会计政策及会计估计的变更\(1) 重要会计政策的变更”。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
29 / 161
2019 年年度报告
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 188.8
境内会计师事务所审计年限 10
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 普华永道中天会计师事务所（特 52
殊普通合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一)导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
30 / 161
2019 年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司董事会、股东大会审议通过了日常关联交易的 http://www.sse.com.cn/disclosure/
议案，其中预计 2019 年全年发生日常关联交易 11,823 listedinfo/announcement/c/2019-03
万元，实际 2019 年发生 7,386 万元 -20/600649_20190320_19.pdf
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
公司出资 2 亿元与城投集团、上海城投资产管理（集团） http://www.sse.com.cn/disclosure
有限公司（以下简称“资产集团”）共同出资设立上海 /listedinfo/announcement/c/2019-
城投集团财务有限公司，其中城投集团股权占比为 60%， 03-09/600649_20190309_1.pdf
本公司占比 20%，资产集团占比 20%。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
31 / 161
2019 年年度报告
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他
□适用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计（不包括对子公 -10.60
司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对 692.30
子公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 3,600.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 43,600.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 44,292.30
担保总额占公司净资产的比例(%) 2.30
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
的金额（C）
32 / 161
2019 年年度报告
直接或间接为资产负债率超过70%的被担
保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E）
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
33 / 161
2019 年年度报告
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
详见与本报告一同披露的公司 2019 年度社会责任报告。
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
√适用 □不适用
公司不属于上海市环境保护局于 2016 年 12 月 20 日公布的《2016—2017 年上海市重点排污单位
信息公开名录》中公示的重点排污单位。
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
34 / 161
2019 年年度报告
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 93,219
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总 88,995
数(户)
35 / 161
2019 年年度报告
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有限售 质押或冻结情况
股东名称 股东
报告期内增减 期末持股数量 比例(%) 条件股份数 股份
（全称） 数量 性质
量 状态
上海城投（集团）有限公司 0.00 1,175,318,599 46.46 108,783,412 无 国有法人
弘毅（上海）股权投资基金中心（有 -56,231,163.00 177,583,481 7.02 其他
无
限合伙）
中国证券金融股份有限公司 0.00 119,217,593 4.71 未知 其他
黄燕 49,604,608.00 49,604,608 1.96 未知 其他
陈火林 49,404,864.00 49,404,864 1.95 未知 其他
中国工商银行股份有限公司－中证 5,228,100.00 24,960,828 0.99 其他
上海国企交易型开放式指数证券投 未知
资基金
史爱昭 24,556,735.00 24,556,735 0.97 未知 其他
中央汇金资产管理有限责任公司 0.00 22,920,855 0.91 未知 其他
陆仁宝 16,638,985.00 16,638,985 0.66 未知 其他
中国农业银行股份有限公司－中证 -976,777.00 12,428,056 0.49 其他
500 交易型开放式指数证券投资基 未知
金
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
上海城投（集团）有限公司 1,066,535,187 人民币普通股 1,066,535,187
弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙） 177,583,481 人民币普通股 177,583,481
中国证券金融股份有限公司 119,217,593 人民币普通股 119,217,593
黄燕 49,604,608 人民币普通股 49,604,608
陈火林 49,404,864 人民币普通股 49,404,864
36 / 161
2019 年年度报告
中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放 24,960,828 24,960,828
人民币普通股
式指数证券投资基金
史爱昭 24,556,735 人民币普通股 24,556,735
中央汇金资产管理有限责任公司 22,920,855 人民币普通股 22,920,855
陆仁宝 16,638,985 人民币普通股 16,638,985
中国农业银行股份有限公司－中证 500 交易型开放式指 12,428,056 12,428,056
人民币普通股
数证券投资基金
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上市交易情况
持有的有限售条件股份数
序号 有限售条件股东名称 新增可上市交易 限售条件
量 可上市交易时间
股份数量
1 上海城投（集团）有限公司 108,783,412 2020.4.8
上海城投（集团）有限公司持有的 108,783,412 股限售股已于 2020 年 4 月 8 日上市流通。截至本报告披露日，上海城投（集团）有限公司持有的本公司
1,175,318,599 股份全部为流通股。
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
37 / 161
2019 年年度报告
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海城投（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人 蒋曙杰
成立日期 1992 年 7 月 21 日
主要经营业务 城市建设和公共服务投资、市场营销策划、项目投资与资产管
理、实业投资、股权投资、自有设备租赁、投资咨询、管理咨
询、房地产开发经营
报告期内控股和参股的其他境内 上海电气（601727）0.32%、国泰君安（601211）3.31%、上
外上市公司的股权情况 港集团（600018）4.29% 、绿地控股(600606)20.55%、上海环
境（601200）46.46%
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海市国有资产监督管理委员会
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
38 / 161
2019 年年度报告
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
39 / 161
2019 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从公司获 是否在公司关联方
姓名 职务(注) 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 得的税前报酬总额 获取报酬
（万元）
戴光铭 董事长 男 47 2018 年 6 月 29 日 2020 年 3 月 27 日 85.87 否
陈晓波 董事、总裁 男 56 2019 年 1 月 11 日 2020 年 3 月 27 日 64.57 否
陈 帅 副董事长 男 45 2017 年 3 月 28 日 2020 年 3 月 27 日 0 是
苏 凯 董事 男 42 2017 年 3 月 28 日 2020 年 3 月 27 日 0 是
全卓伟 董事 女 47 2017 年 3 月 28 日 2020 年 3 月 27 日 0 是
张列列 董事 男 42 2018 年 6 月 29 日 2020 年 3 月 27 日 0 是
盛雷鸣 独立董事 男 49 2017 年 3 月 28 日 2020 年 3 月 27 日 10.00 否
严 杰 独立董事 男 54 2017 年 3 月 28 日 2020 年 3 月 27 日 10.00 否
薛 涛 独立董事 男 46 2017 年 3 月 28 日 2020 年 3 月 27 日 10.00 否
龚达夫 监事会主席 男 49 2017 年 3 月 28 日 2020 年 3 月 27 日 0 是
高 超 监事 男 54 2017 年 3 月 28 日 2020 年 3 月 27 日 0 是
陈 骅 职工监事 男 53 2017 年 3 月 28 日 2020 年 3 月 27 日 60.99 否
周仁勇 副总裁 男 58 2017 年 3 月 28 日 2020 年 3 月 27 日 77.40 否
周冬生 副总裁 男 56 2018 年 6 月 29 日 2020 年 3 月 27 日 75.98 否
吴 春 财务总监 男 53 2018 年 6 月 29 日 2020 年 3 月 27 日 64.49 否
俞有勤 董事会秘书 男 49 2017 年 3 月 28 日 2020 年 3 月 27 日 67.75 否
庄启飞 离职副总裁 男 47 2017 年 3 月 28 日 2019 年 8 月 9 日 54.67 否
合计 / / / / / 581.72 /
40 / 161
2019 年年度报告
姓名 主要工作经历
戴光铭 本公司董事长。曾任上海市城市建设投资开发总公司项目计划部副总经理，上海沪洋高速公司副总经理，上海城投总公司路桥事业部
副总经理，上海沪洋高速公司董事长、总经理，外滩地区交通综合改造工程项目部总经理，上海黄浦江越江投资建设发展有限公司总
经理、党委副书记，上海环境集团有限公司党委书记、常务副总经理，上海环境投资有限公司总经理、党委副书记，上海城投置地（集
团）有限公司董事长、党委书记，上海城投控股股份有限公司总裁等职务，现兼任上海市总工会挂职副主席。
陈晓波 本公司党委书记、董事、总裁。曾任上海市第四建筑工程公司项目经理、分公司党支部书记、经理、公司经理助理，上海地玖建筑工
程有限公司总经理，上海建工（集团）总公司纽约领事馆项目执行经理、海外部副经理、美国公司副经理、生产经营部经理，上海市
第五建筑有限公司党委副书记、总经理，上海中心大厦建设发展有限公司副总经理、常务副总经理、党委副书记、纪委书记，上海建
工材料工程有限公司董事长、党委副书记等职务，现兼任上海城投置地（集团）有限公司董事长。
陈 帅 本公司副董事长。曾担任北京物美商业集团高级财务经理，北京家和集团供应商管理，德隆国际战略投资有限公司投资管理部、城市
战略流通部高级投资经理等职位。于 2003 年加入弘毅投资，现任弘毅投资董事总经理，PE 投资部副总经理、PE 业务指导委员会成员，
兼任弘毅投资上海平台总经理。并担任中国融众金融控股有限公司（3963.HK）非执行董事，世纪金花(0162.HK)非执行董事，同时也
是上海市第十一届青联金融界别委员。
苏 凯 本公司董事。曾任上海沪深高速公路建设发展有限公司主任工程师，上海市城投建设投资开发总公司团委副书记、团委书记、组织人
事部（人力资源部）副总经理、党委组织部部长、人力资源部总经理等职，现任上海城投（集团）有限公司研究总院党组织筹备组负
责人、副院长。
全卓伟 本公司董事。曾任上海市国有资产管理办公室综合处副主任科员、主任科员，上海市国有资产监督管理委员会规划发展处主任科员，
上海市国有资产监督管理委员会企业改革处副处长，上海东浩兰生国际服务贸易（集团）有限公司资本运营处副总经理、常务副总经
理、投资发展部常务副总经理，上海东浩资产经营有限公司副总经理，上海城投（集团）有限公司战略企划部副总经理（主持工作）
等职，现任上海城投（集团）有限公司战略企划部总经理。
张列列 本公司董事。曾担任浦发银行外高桥保税区支行公司银行部经理，第一营业部公司业务主管总经理，上海分行公司银行产品部总经理、
投资银行部总经理等职务。于 2015 年加入弘毅投资，于 2018 年 1 月 1 日起担任 PE 业务管理部总监，现任 PE 投资部总监。
盛雷鸣 本公司独立董事。曾任上海市律师协会会长、党委副书记，华东政法大学教师等职，现任北京观韬中茂律师事务所合伙人会议主席，
北京观韬中茂（上海）律师事务所合伙人律师，兼任中华全国律师协会副会长，上海市法学会副会长，上海市信息法律协会会长，上
海市人大代表，上海市法官检察官遴选（惩戒）委员会委员，上海贸仲、华南贸仲等仲裁机构仲裁员，华东政法大学等多所高校兼职
教授和硕导，国药股份、新华传媒、振华重工、华建集团等上市公司独立董事。
严 杰 本公司独立董事。曾任中国迅达电梯有限公司上海电梯厂主管会计、上海轮胎橡胶机械模具有限公司总会计师、上海三毛纺织股份有
限公司副总会计师兼监察审计部主任、上海佳华会计师事务所高级经理；目前担任上海市会计学会常务理事兼所属证券市场工委副主
任,上海上市公司协会财务专家，担任海海立（集团）股份有限公司、维信诺科技股份有限公司以及上海纳尔实业股份有限公司独立董
事，同时兼任上海市商业会计学会副秘书长，华东理工大学工商管理学院、上海大学悉尼工商管理学院会计专业、东华大学会计专业
硕士指导老师。
薛 涛 本公司独立董事。曾任中国仪器进出口总公司中仪国际招标公司业务员、部门经理，中国通用技术集团中国通用咨询投资公司董事兼
41 / 161
2019 年年度报告
市场总监、清华大学环保产业研究中心副主任等，现任北京大学环境学院 E20 联合研究院副院长及 E20 环境产业研究院执行院长,盐城
海普润科技股份有限公司独立董事，湖南大学公管学院兼职教授，国家发改委和财政部的 PPP 专家库定向邀请专家，世界银行和亚洲
开发银行注册专家（基础设施与 PPP 方向），全国工商联环境商会 PPP 专委会秘书长，环保部水专项污泥处理处置产业技术联盟专家
委员会成员，住建部主管《城乡建设》和《环境卫生工程》杂志编委，财政部主管《政府采购与 PPP》杂志编委，清华大学公管学院、
天津大学、中山大学、西南财大、北京建筑大学等大学 PPP 与环境产业方面特聘讲师，中金、光大证券、美林、野村证券、海通证券、
安信证券、招商证券、银河证券、中信建投等金融行研机构长期合作的市政基础设施领域专家。
龚达夫 本公司监事会主席。曾任上海电机技术高等专科学校教师，上海市中级人民法院经济庭书记员，上海市第一中级人民法院经一庭书记
员、助理审判员、办公室助理审判员、副科长、研究室助理审判员、民五庭助理审判员、审监庭审判员、民四庭审判员、审判长，上
海市城市建设投资开发总公司法务部总经理，本公司监事等职务，现任上海城投(集团)有限公司总法律顾问兼合规风控部总经理。
高 超 本公司监事。曾任上海针纺品批发总公司财会科会计组科员，上海针纺装饰工商联营公司财务部主任，上海市城市建设投资开发总公
司财务部主任科员、经理助理、副经理，长江隧桥公司财务总监，上海中心大厦建设发展有限公司副总经理等职，现任上海城投（集
团）有限公司计划财务部总经理。
陈 骅 本公司监事。曾任上海城投置地(集团)有限公司投资管理部高级业务主管、战略与规划研究部副经理、投资发展部副经理（主持工作）、
投资发展部总经理、副总经济师、投资总监、战略投资部总经理，上海城投控股股份有限公司投资管理部副总经理（主持工作）等职
务，现任上海城投控股股份有限公司投资管理部总经理。
周仁勇 本公司副总裁。曾任中国人民解放军空军第四军政治部文化轮训班教员、副连职教员，中国人民解放军空军政治学院训练部军事教研
室副连职教员、训练部第一军事教研室副连职教员、正连职教员、训练部函授研究生处参谋，市教委高等教育办公室科员、副主任科
员、主任科员，大众保险股份有限公司办公室副主任、董事会秘书、董事会办公室主任，上海长江隧桥建设发展有限公司纪委书记、
办公室主任、党委副书记，上海城投置地（集团）有限公司党委书记、副总经理、上海城投控股股份有限公司纪委书记、工会负责人
等职。
周冬生 本公司副总裁。曾任铁道部第四工程局六处二段四队施工室主任，六处二段段长助理、副段长、总工程师，六处副总工程师、总工程
师、副处长，铁道部第四工程局上海公司常务副总经理，铁道部第四工程局秦沈客运专线工程指挥部副指挥长，中铁四局秦沈客运专
线工程指挥部常务副指挥，中铁四局集团有限公司副总工程师，上海同盛大桥建设有限公司工程管理部副经理、办公室副主任，上海
长江隧桥建设发展有限公司设计前期部经理，上海公路投资建设发展有限公司工程指挥、副总经理，上海城投资产管理（集团）有限
公司副总经理等职务，现兼任上海城投置地（集团）有限公司总经理、党总支副书记。
吴 春 本公司财务总监。曾任上海统计技术学校教师，上海公路管理处沪嘉高速公路管理所计划财务科科长，上海市沪嘉高速公路实业有限
公司计划财务部经理、总会计师，上海城投置地有限公司计划财务部副经理、经理，上海城投置地（集团）有限公司审计监察部副经
理、计划财务部经理、副总会计师、纪委委员、财务总监等职务。
俞有勤 本公司董事会秘书。曾任上海实业医药投资股份有限公司化学药品事业部总经理，上海城投控股股份有限公司财务部经理等职务。
庄启飞 本公司离任副总裁。曾任上海万国证券投资银行部融资经理，南方证券投资银行上海总部副总经理，天同证券投资银行总部副总经理，
华泰证券上海总部副总经理，中原证券证券投资总部总经理，上海融昌资产管理有限公司总经理、上海诚鼎环境产业股权投资基金有
限公司常务副总经理、总经理，上海城投控股股份有限公司投资总监等职务。
42 / 161
2019 年年度报告
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
龚达夫 上海城投（集团）有限公司 总法律顾问 2013 年 7 月 5 日
龚达夫 上海城投（集团）有限公司 合规风控部总经理 2014 年 12 月 8 日
高 超 上海城投（集团）有限公司 计划财务部总经理 2016 年 5 月 12 日
全卓伟 上海城投（集团）有限公司 战略企划部总经理 2017 年 1 月 13 日
苏 凯 上海城投（集团）有限公司 党委组织部部长 2017 年 11 月 7 日 2019 年 4 月 28 日
苏 凯 上海城投（集团）有限公司 人力资源部总经理 2017 年 11 月 7 日 2020 年 3 月 6 日
苏 凯 上海城投（集团）有限公司 研究总院党组织筹备组负责 2020 年 3 月 6 日
人、副院长
陈 帅 弘毅（上海）股权投资基金中心（有 董事总经理 2003 年 8 月
限合伙）
张列列 弘毅（上海）股权投资基金中心（有 PE 投资部总监 2019 年 1 月 1 日
限合伙）
在股东单位任职情况的说明
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
龚达夫 上海城投资产管理（集团）有限公司 监事 2014 年 9 月 26 日 2019 年 9 月 10 日
龚达夫 上海城投公路投资（集团）有限公司 监事 2015 年 2 月 11 日
43 / 161
2019 年年度报告
龚达夫 上海城投水务（集团）有限公司 董事 2015 年 2 月 11 日 2019 年 9 月 10 日
龚达夫 上海城投水务（集团）有限公司 监事长 2019 年 9 月 10 日
高 超 上海城投资产管理（集团）有限公司 董事 2016 年 5 月 12 日 2019 年 9 月 10 日
高 超 上海城投水务（集团）有限公司 董事 2016 年 5 月 12 日 2019 年 9 月 10 日
高 超 上海城投环保产业投资管理有限公司 董事 2016 年 5 月 12 日
高 超 上海环境集团股份有限公司 监事 2017 年 2 月 8 日 2019 年 4 月 8 日
高 超 上海环境集团股份有限公司 监事会主席 2019 年 4 月 9 日
高 超 上海城投环保金融服务有限公司 董事 2019 年 5 月
高 超 上海城投集团财务有限公司 董事 2019 年 9 月 10 日
全卓伟 上海城投公路投资（集团）有限公司 董事 2017 年 1 月 13 日 2019 年 9 月 10 日
全卓伟 上海城投水务（集团）有限公司 董事 2017 年 1 月 13 日 2019 年 9 月 10 日
全卓伟 上海城投资产管理（集团）有限公司 董事 2017 年 1 月 13 日
全卓伟 绿地控股集团股份有限公司 董事 2017 年 1 月 13 日
戴光铭 上海市总工会 挂职副主席 2018 年 5 月 24 日
陈晓波 上海中心大厦置业管理有限公司 董事长 2012 年 12 月 24 日 2019 年 3 月
陈晓波 上海建工材料工程有限公司 董事 2017 年 8 月 31 日 2019 年 3 月 6 日
陈晓波 上海建工材料工程有限公司预拌混凝 负责人 2018 年 6 月 4 日 2019 年 2 月 21 日
土分公司
陈晓波 上海市建筑科学研究院(集团)有限公 董事 2018 年 12 月 3 日
司
陈晓波 无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合伙 执行事务合伙人委派代表 2019 年 9 月 17 日
企业（有限合伙） （法定代表人）
盛雷鸣 北京观韬中茂律师事务所 合伙人 2016 年 4 月
盛雷鸣 东浩兰生（集团）有限公司 外部董事 2014 年 2 月 2019 年 2 月
盛雷鸣 上海临港经济发展（集团）有限公司 外部董事 2012 年 1 月 2018 年 12 月
盛雷鸣 上海新华传媒股份有限公司 独立董事 2017 年 9 月
盛雷鸣 上海永继电气股份有限公司 独立董事 2016 年 12 月
盛雷鸣 国药集团药业股份有限公司 独立董事 2015 年 8 月
盛雷鸣 华建集团股份有限公司 独立董事 2016 年 4 月
盛雷鸣 上海振华重工（集团）有限公司 独立董事 2019 年 6 月
盛雷鸣 上海瑞力金融信息服务有限公司 董事 2015 年 12 月
44 / 161
2019 年年度报告
盛雷鸣 上海羿胜投资合伙企业（有限合伙） 执行事务合伙人 2015 年 10 月
盛雷鸣 上海蓁蓁体育发展有限公司 监事 2017 年 8 月
严 杰 上海市会计学会 常务理事、证券市场工委副 2007 年 6 月
主任
严 杰 维信诺科技股份有限公司 独立董事 2015 年 12 月
严 杰 上海海立（集团）股份有限公司 独立董事 2017 年 12 月
严 杰 东方财富信息股份有限公司 独立董事 2016 年 3 月 2020 年 1 月 20 日
严 杰 纳尔实业股份有限公司 独立董事 2018 年 10 月
薛 涛 北京易二零环境股份有限公司 副总经理 2014 年 5 月 1 日
薛 涛 北京大学环境学院 E20 联合研究院 副院长 2015 年 7 月 1 日
薛 涛 E20 环境产业研究院 执行院长 2014 年 5 月 1 日
薛 涛 盐城海普润科技股份有限公司 独立董事 2019 年 9 月 15 日
周仁勇 西部证券股份有限公司 监事会主席 2019 年 3 月 21 日
周仁勇 上海城投集团财务有限公司 董事 2019 年 12 月 20 日
周仁勇 弘毅贰零壹伍（深圳）投资中心（有 顾问委员会委员 2019 年 7 月
限合伙）
周冬生 西部证券股份有限公司 董事 2019 年 11 月 14 日
吴 春 上海黄山合城置业有限公司 监事 2016 年 4 月 20 日
吴 春 上海湾城石油有限公司 董事 2015 年 8 月
庄启飞 西部证券股份有限公司 董事 2014 年 11 月 3 日 2019 年 6 月 27 日
庄启飞 弘毅武零壹伍(深圳)股权投资基金中 顾问委员会委员 2018 年 8 月 2019 年 7 月
心(有限合伙)
陈 骅 上海湾城石油有限公司 监事 2010 年 4 月
在其他单位任职情况的说明
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 董事、监事报酬由公司董事会讨论并提出分配预案，最终由股东大会审议通过。公司高级管理人员的报
酬由薪酬与考核委员会建议，董事会审议通过。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 依据同行业报酬水平，结合本公司薪酬制度和年度经营业绩而确定。
45 / 161
2019 年年度报告
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情 报告期内本公司全体董事、监事和高级管理人员的应付报酬合计 581.72 万元（税前）。
况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际 报告期内本公司全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计 581.72 万元（税前）。
获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
陈晓波 董事 选举 工作需要
庄启飞 副总裁 离任 个人原因
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
46 / 161
2019 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 57
主要子公司在职员工的数量 229
在职员工的数量合计 286
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
销售人员 20
技术人员 23
财务人员 31
行政人员 85
投资人员 22
工程管理人员 105
合计 286
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士 4
硕士 79
本科 148
大专 42
高中及以下 13
合计 286
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司实行以岗位责任、能力和业绩为导向，坚持效率优先、兼顾公平，保持公司可持续发展的薪
酬分配政策。对于高级管理人员，按照统一规则和分类管理相结合、业绩导向和风险约束相结合、
统筹兼顾和科学管理相结合的基本原则，制定了公司《高级管理人员薪酬分配管理办法》并严格
执行有关分配工作；年内全面优化形成了体系统一、市场接轨、奖惩并举、符合战略的人力资源
管理体系，统一了员工职级、薪酬和绩效三大体系，进一步健全了科学合理的薪酬管理制度，形
成了市场接轨的薪酬分配机制，营造了鼓励员工干事创业、业绩为先的企业氛围，适应公司创新
发展要求。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司培训工作紧密围绕企业战略展开，强化培训工作在配合和推动企业转型发展和经营目标实现
中的作用，根据年度培训计划，公司完成了包括继续教育培训、专题讲座、年报内训等在内的多
样化培训项目,较好地契合了公司员工内部管理及业务工作需求，对于员工团队建设及岗位能力提
升等起到了促进作用。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
47 / 161
2019 年年度报告
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所
股票上市规则》等法律法规的要求，结合公司实际情况，不断完善法人治理结构，规范公司运作。
公司股东大会、董事会、监事会和经营层之间权责明确，公司董事、监事工作勤勉尽责，公司经
营层严格按照董事会授权忠实履行职务，更好地维护了公司权益和广大股东的合法权益。公司法
人治理结构基本符合《上市公司治理准则》的要求。具体如下：
1、股东与股东大会
报告期内公司召开了 2019 年第一次临时股东大会以及 2018 年年度股东大会。公司按照《公司章
程》和公司《股东大会议事规则》的要求，规范实施股东大会的召集、召开、表决等相关程序。
聘请律师对股东大会出具法律意见书，确保所有股东尤其是中小股东的合法权益，平等对待所有
股东，中小股东和大股东享有平等地位，均能充分行使权力。股东大会对关联交易的审议均严格
按照规定的程序进行，关联股东在表决时实行回避，保证关联交易符合公开、公平、公正的原则。
2、董事与董事会
公司严格按照《公司法》、《公司章程》规定的选聘程序选举董事，公司董事会设有 9 名董事席
位，目前在任董事 9 名，其中独立董事席位 3 名，在任 3 名，人数和人员构成符合法律、法规的
要求，公司独立董事的人数超过董事会总人数的 1/3。董事会下设战略、审计和薪酬与考核委员
会三个专门委员会。其中，审计委员会、薪酬与考核委员会中独立董事占多数，并担任主任委员。
公司董事会职责清晰，全体董事均勤勉尽责，能够积极参加公司董事会会议并认真履行职责，维
护公司和全体股东的合法权益。
3、监事与监事会
公司严格按照《公司法》、《公司章程》规定的选聘程序选举监事，公司监事会由 3 名监事组成，
其中职工监事 1 名，目前在任监事 3 名，监事会的人数和人员构成符合法律法规的要求。公司监
事会会议的召集、召开程序符合《监事会议事规则》的有关规定。公司监事均能认真履行职责，
本着对公司及全体股东负责的态度，依法独立对公司财务以及公司董事、经理和其他高级管理人
员履行职责的合法性、合规性进行监督。
4、控股股东与上市公司关系
公司控股股东行为规范，依法行使股东权利，没有超越股东大会直接或间接干预公司的经营决策
的行为。公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面均保持独立，具有完整的业务
体系和直接面向市场独立经营的能力，独立组织生产销售和经营规划，重大决策均按《公司章程》
和有关法律法规的规定由股东大会、董事会依法做出，与控股股东不存在同业竞争的情况，也不
存在控股股东干预公司决策和经营的情况，未发生控股股东及其关联方占用公司资金的情况。
5、信息披露与透明度
报告期内，公司按照预约时间日期披露了各项定期报告，共计披露临时公告 40 则。公司按照《公
司法》、《上海证券交易所股票上市规则》及《公司章程》等相关规定，严格遵守"公平、公开、
公正"的原则，真实、准确、完整、及时地披露信息。公司根据监管部门的要求，结合公司实际情
况，严格执行《公司信息披露管理办法》、《内幕信息及知情人管理制度》， 确保所有股东有平
等的权利和机会获得公司披露的信息。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站的查询索引 决议刊
48 / 161
2019 年年度报告
登的披
露日期
2019 年第一次临时股东 2019 年 1 月 11 日 http://www.sse.com.cn/disclosure/ 2019 年
大会 listedinfo/announcement/c/2019-01 1 月 12
-12/600649_20190112_1.pdf 日
2018 年年度股东大会 2019 年 6 月 26 日 http://www.sse.com.cn/disclosure/ 2019 年
listedinfo/announcement/c/2019-06 6 月 27
-27/600649_20190627_1.pdf 日
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
戴光铭 否 12 12 11 0 0 否 2
陈晓波 否 12 12 11 0 0 否 2
陈 帅 否 12 12 11 0 0 否 0
苏 凯 否 12 12 11 0 0 否 2
全卓伟 否 12 12 11 0 0 否 0
张列列 否 12 12 11 0 0 否 1
盛雷鸣 是 12 12 12 0 0 否 0
严 杰 是 12 12 11 0 0 否 1
薛 涛 是 12 12 11 0 0 否 1
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 12
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 11
现场结合通讯方式召开会议次数 1
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
□适用 √不适用
49 / 161
2019 年年度报告
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司董事会薪酬与考核委员依据当年的利润完成情况等指标对公司高级管理人员进行
考核并制定薪酬及奖励方案。方案综合考虑了公司各子公司相关行业的年薪平均水平以及公司的
现状，将公司经营者的年薪与公司的资产状况、公司的盈利能力以及年度经营目标完成情况相挂
钩，以充分调动经营者的积极性，进一步健全公司高级管理人员的工作绩效考核和激励机制，强
化责任目标约束，不断提高上市公司高级管理人员的进取精神和责任意识。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
公司于 2020 年 4 月 10 日与本报告同时披露内部控制自我评价报告，详情请参见上海证券交易所
网站（www.sse.com.cn）
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请了普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对公司内部控制的有效性进行审计。普
华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）出具了标准无保留意见的内部控制审计报告，与公司
内部控制自我评价报告结论一致。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
第十节 公司债券相关情况
□适用 √不适用
50 / 161
2019 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
普华永道中天审字(2020)第 10009 号
上海城投控股股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
(一) 我们审计的内容
我们审计了上海城投控股股份有限公司(以下简称“城投控股”)的财务报表，包括
2019年12月31日的合并及公司资产负债表，2019年度的合并及公司利润表、合并及公
司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。
(二) 我们的意见
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反
映了城投控股2019年12月31日的合并及公司财务状况以及2019年度的合并及公司经营
成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计
师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。我们相信，我
们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于城投控股，并履行了职业道德方面
的其他责任。
51 / 161
2019 年年度报告
审计报告(续)
普华永道中天审字(2020)第 10009 号
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些
事项单独发表意见。
我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：
(一) 房地产销售收入确认
(二) 房地产开发项目的成本计量
(三) 长期股权投资的计量
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
(一) 房地产销售收入确认 我们对房地产销售收入确认实施的审计程序包括：
参见财务报告重要会计政策及会计估计 我们通过检查房屋销售合同并与管理层讨论，了解
（31）（a）及合并财务报表项目注释 和评估了城投控股的房地产销售收入确认政策。
（33）。
我们了解、评估并测试了城投控股与房地产销售收
城投控股 2019 年度的主营业务收入主 入确认相关的内部控制。
要来源于房产业务收入，其中房地产销
售收入为人民币 3,476,559,289.42 元， 对商品房和经济适用房销售收入，我们选取样本检
约占主营业务收入的 98%。 查了销售合同及业主确认接收房屋的单证等支持性
文件。
城投控股房地产销售收入主要来源于商
品房和保障房(主要包括配套商品房和 对配套商品房销售收入，我们检查了配套商品房供
经济适用房)的销售。商品房和经济适用 应协议及动迁实施用房单位确认的房屋交接书等支
房销售收入于业主确认物业已交接时确 持性文件。
认。配套商品房销售收入于动迁实施用
房单位确认房屋已交付时确认。 我们对资产负债表日前后确认的房地产销售收入，
选取样本核对了业主确认接收房屋的单证及动迁实
由于房地产销售收入存在不同类型，涉 施用房单位确认的房屋交接书，以评估销售收入是
及的交易量大，客户数量众多，销售收 否记录在恰当的期间。
入的确认时点涉及判断，我们在审计中
投入了大量资源。因此，我们将房地产 根据所实施的审计程序，我们未发现与房地产销售
销售收入确认作为关键审计事项。 收入确认相关的重大不符事项。
52 / 161
2019 年年度报告
审计报告(续)
普华永道中天审字(2020)第 10009 号
三、关键审计事项(续)
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
(二) 房地产开发项目的成本计量 我们对房地产开发项目的成本计量实施的
审计程序包括：
参见财务报告重要会计政策及会计估计
35（3）（b）（iii）及合并财务报表项 我们了解、评估并测试了城投控股的房地
目注释（33）。 产开发项目成本核算流程相关的 内部控
制。
2019 年度，城投控股的主营业务成本
主要是房产业务成本，其中房地产开发 我们抽样测试了房地产开发项目成本，包
项目成本为人民币 2,882,983,362.26 括检查项目成本计算表、相关合同、发票、
元，约占主营业务成本的 97%。 工程量报表、项目监理报告、决算报告、
审价结果等支持性文件，并考虑同类保障
由于房地产项目开发成本金额重大，且 房项目以往的审价结果，以评估房地产开
管理层需要按照开发成本和开发进度 发项目成本是否真实发生、金额是否准确、
对其做出估计及判断，因此，我们将房 是否记录在恰当的期间以及成本估计是否
地产开发项目的成本计量作为关键审 合理。
计事项。
基于所实施的审计程序，我们未发现与房
地产开发项目的成本计量相关的重大不符
事项。
53 / 161
2019 年年度报告
审计报告(续)
普华永道中天审字(2020)第 10009 号
三、关键审计事项(续)
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
(三) 长期股权投资的计量 我们对长期股权投资的计量实施的审计程
序包括：
参见财务报告重要会计政策及会计估
计（20）及合并财务报表项目注释（9）。 我们了解、评估并测试了长期股权投资自
合同审批、初始入账到后续计量流程中的
于 2019 年 12 月 31 日，城投控股合并 关键内部控制。
资产负债表中的长期股权投资余额为
6,385,880,865.07 元，其中，对联营企 对本年新增的长期股权投资，我们检查了
业 的 长 期 股 权 投 资 账 面 价 值 为 投资协议、被投资企业章程、银行付款记
6,356,590,373.85 元。 录等文件，以评价长期股权投资的分类及
初始计量是否准确。
由于长期股权投资的计量对财务报表
有重大影响，被投资企业类型和数量众 对本年处置的长期股权投资，我们检查了
多，存在计量不准确的重大错报风险， 相关合同、银行收款凭证等文件，并检查
我们将长期股权投资的计量作为关键 了长期股权投资处置损益的会计处理是否
审计事项。 正确。
对以权益法核算的长期股权投资，我们获
取了联营企业的财务报表，检查了权益法
核算的会计分录，并选取重大联营企业的
重要科目执行了审计工作。
根据我们所实施的审计程序，我们未发现
与长期股权投资的计量相关的重大不符事
项。
54 / 161
2019 年年度报告
审计报告(续)
普华永道中天审字(2020)第 10009 号
四、其他信息
城投控股管理层对其他信息负责。其他信息包括城投控股2019年年度报告中涵盖
的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何
形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其
他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎
存在重大错报。基于我们已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我
们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
城投控股管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，
并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重
大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估城投控股的持续经营能力，披露与持续经营
相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算城投控股、终止运
营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督城投控股的财务报告过程。
55 / 161
2019 年年度报告
审计报告(续)
普华永道中天审字(2020)第 10009 号
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取
合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保
证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错
误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作
出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审计
程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由
于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现
由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，
就可能导致对城投控股持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确
定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计
报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表
非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或
情况可能导致城投控股不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表是否公
允反映相关交易和事项。
56 / 161
2019 年年度报告
审计报告(续)
普华永道中天审字(2020)第10009号
六、注册会计师对财务报表审计的责任(续)
(六) 就城投控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以
对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见
承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包
括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟
通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如
适用)。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，
因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披
露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面
后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
普华永道中天
会计师事务所(特殊普通合伙) 注册会计师
孙颖 (项目合伙人)
中国 上海市 注册会计师
2020年4月8日 刘玉玉
57 / 161
2019 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2019 年 12 月 31 日
编制单位: 上海城投控股股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 4,076,524,102.44 5,002,843,319.07
交易性金融资产 七、2 211,574,866.18
应收票据
应收账款 七、3 217,856,052.28 48,403,364.69
预付款项 七、4 740,365,983.64 340,080,689.98
其他应收款 七、5 701,889,854.85 656,365,216.91
其中：应收利息 七、5 54,832,766.57 6,182,706.49
应收股利 七、5 45,394,147.05 65,401,928.43
存货 七、6 24,368,999,282.81 20,879,892,773.60
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、7 358,651,260.03 379,020,426.28
流动资产合计 30,675,861,402.23 27,306,605,790.53
非流动资产：
可供出售金融资产 七、52 1,403,213,938.46
长期应收款
长期股权投资 七、9 6,385,880,865.07 5,826,660,848.66
其他权益工具投资 七、10 2,188,436.00
其他非流动金融资产 七、11 760,692,174.79
投资性房地产 七、12 1,610,900,558.94 1,654,566,877.86
固定资产 七、13 17,269,075.71 18,852,674.12
在建工程
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 七、14 386,289.11 312,893.01
递延所得税资产 七、15 374,236,708.72 511,978,557.29
其他非流动资产 七、16
非流动资产合计 9,151,554,108.34 9,415,585,789.40
资产总计 39,827,415,510.57 36,722,191,579.93
58 / 161
2019 年年度报告
流动负债：
短期借款 七、17 1,692,000,000.00 400,000,000.00
交易性金融负债
应付票据 七、18
应付账款 七、19 2,512,990,316.84 2,065,933,852.80
预收款项 七、20 1,849,312,140.92 3,703,193,331.53
应付职工薪酬 七、21 38,709,291.84 32,443,694.12
应交税费 七、22 601,605,630.65 1,925,540,025.21
其他应付款 七、23 1,437,791,236.05 807,759,805.31
其中：应付利息 七、23 151,709,618.01 158,303,697.33
应付股利 七、23 9,823,745.53 9,773,251.37
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、24 1,681,000,000.00 1,999,565,861.47
其他流动负债
流动负债合计 9,813,408,616.30 10,934,436,570.44
非流动负债：
长期借款 七、25 5,200,499,732.77 3,941,149,900.00
应付债券 七、26 3,981,043,045.28 1,489,038,172.28
其中：优先股
永续债
长期应付款 七、27 14,590,997.40 12,992,726.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 七、15 323,807,490.33 342,571,356.64
其他非流动负债
非流动负债合计 9,519,941,265.78 5,785,752,154.92
负债合计 19,333,349,882.08 16,720,188,725.36
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、28 2,529,575,634.00 2,529,575,634.00
资本公积 七、29 1,808,276,815.95 1,808,276,815.95
减：库存股
其他综合收益 七、30 9,945,560.81 -47,568,996.85
盈余公积 七、31 2,345,750,522.08 2,300,304,056.28
未分配利润 七、32 12,598,303,536.45 12,237,740,368.83
归属于母公司所有者权益（或 19,291,852,069.29 18,828,327,878.21
股东权益）合计
少数股东权益 1,202,213,559.20 1,173,674,976.36
所有者权益（或股东权益） 20,494,065,628.49 20,002,002,854.57
合计
负债和所有者权益（或股 39,827,415,510.57 36,722,191,579.93
东权益）总计
法定代表人：戴光铭 主管会计工作负责人：陈晓波 财务总监：吴春 会计机构负责人：邓莹
59 / 161
2019 年年度报告
母公司资产负债表
2019 年 12 月 31 日
编制单位:上海城投控股股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 2,010,502,230.59 983,951,300.30
交易性金融资产 60,174,866.18
应收票据
应收账款
预付款项 3,195,889.29 2,046,031.23
其他应收款 十七、1 1,093,440,481.52 1,090,995,633.27
其中：应收利息 13,680,071.23 13,049,039.90
应收股利
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 106,642.65 76,669.13
流动资产合计 3,167,420,110.23 2,077,069,633.93
非流动资产：
可供出售金融资产 1,283,117,132.96
长期应收款
长期股权投资 十七、2 10,135,961,901.54 9,653,689,378.77
其他权益工具投资 1,878,436.00
其他非流动金融资产 760,692,174.79
投资性房地产
固定资产 8,077,647.09 8,259,103.24
在建工程
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 386,289.11 312,893.01
递延所得税资产 45,080,224.03 11,928,305.70
其他非流动资产 9,375,000,000.00 8,295,000,000.00
非流动资产合计 20,327,076,672.56 19,252,306,813.68
资产总计 23,494,496,782.79 21,329,376,447.61
60 / 161
2019 年年度报告
流动负债：
短期借款 1,280,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬 11,168,642.02 8,958,682.96
应交税费 144,070,285.44 166,056,182.16
其他应付款 614,907,398.66 528,907,419.79
其中：应付利息 139,494,656.64 145,112,432.13
应付股利 9,823,745.53 9,773,251.37
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,600,000,000.00 1,998,565,861.47
其他流动负债
流动负债合计 3,650,146,326.12 2,702,488,146.38
非流动负债：
长期借款 1,600,000,000.00
应付债券 3,981,043,045.28 1,489,038,172.28
其中：优先股
永续债
长期应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 20,057,873.31
其他非流动负债
非流动负债合计 3,981,043,045.28 3,109,096,045.59
负债合计 7,631,189,371.40 5,811,584,191.97
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,529,575,634.00 2,529,575,634.00
资本公积 2,358,239,509.31 2,358,239,509.31
其他综合收益 9,945,560.81 -7,583,718.72
盈余公积 2,002,621,108.70 1,957,174,642.90
未分配利润 8,962,925,598.57 8,680,386,188.15
所有者权益（或股东权益） 15,863,307,411.39 15,517,792,255.64
合计
负债和所有者权益（或股 23,494,496,782.79 21,329,376,447.61
东权益）总计
法定代表人：戴光铭 主管会计工作负责人：陈晓波 财务总监：吴春 会计机构负责人：邓莹
61 / 161
2019 年年度报告
合并利润表
2019 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年度 2018 年度
一、营业总收入 七、33 3,643,588,699.45 6,902,607,282.10
其中：营业收入 七、33 3,643,588,699.45 6,902,607,282.10
二、营业总成本 3,242,394,151.62 6,011,887,624.02
其中：营业成本 七、33 3,018,886,700.61 4,995,426,040.12
税金及附加 七、34 61,749,972.71 852,240,755.55
销售费用 七、35 26,110,017.26 70,958,478.89
管理费用 七、36 108,536,637.20 103,034,839.00
财务费用 七、37 27,110,823.84 -9,772,489.54
其中：利息费用 七、37 56,753,721.36 46,477,998.12
利息收入 七、37 39,742,946.54 60,991,043.65
加：其他收益 七、38 68,388.53 174,217.85
投资收益（损失以“－”号填 七、39 337,633,018.91 627,445,273.57
列）
其中：对联营企业和合营企业 七、39 172,977,629.92 149,361,616.12
的投资收益
公允价值变动收益（损失以 七、40 61,790,023.59
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填 七、41 810,228.19
列）
资产减值损失（损失以“-”号填 七、42
列）
资产处置收益（损失以“－” 七、43 -97,129.01 467,382.67
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 801,399,078.04 1,518,806,532.17
加：营业外收入 七、44 37,155,754.30 44,905,035.26
减：营业外支出 七、45 257,936.46 1,654,530.62
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 838,296,895.88 1,562,057,036.81
减：所得税费用 七、46 200,459,324.80 391,988,800.61
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 637,837,571.08 1,170,068,236.20
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－” 637,837,571.08 1,170,068,236.20
号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净 605,847,279.31 1,028,301,786.87
亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号 31,990,291.77 141,766,449.33
填列）
六、其他综合收益的税后净额 七、47 -1,342,767.43 -642,804,692.59
（一）归属母公司所有者的其他综 -1,342,767.43 -642,804,692.59
合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合
收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
62 / 161
2019 年年度报告
（2）权益法下不能转损益的其他综
合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变
动
（4）企业自身信用风险公允价值变
动
2．将重分类进损益的其他综合收 -1,342,767.43 -642,804,692.59
益
（1）权益法下可转损益的其他综合 -1,342,767.43 -188,987,382.43
收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）可供出售金融资产公允价值变 -453,817,310.16
动损益
（二）归属于少数股东的其他综合
收益的税后净额
七、综合收益总额 636,494,803.65 527,263,543.61
（一）归属于母公司所有者的综合 604,504,511.88 385,497,094.28
收益总额
（二）归属于少数股东的综合收益 31,990,291.77 141,766,449.33
总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.24 0.41
（二）稀释每股收益(元/股) 0.24 0.41
法定代表人：戴光铭 主管会计工作负责人：陈晓波 财务总监：吴春 会计机构负责人：邓莹
63 / 161
2019 年年度报告
母公司利润表
2019 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年度 2018 年度
一、营业收入 十七、3 1,807,961.47 1,795,606.42
减：营业成本 十七、3 313,042.20 313,042.32
税金及附加 十七、5 13,395,833.02 3,295,748.48
销售费用
管理费用 43,884,313.78 33,547,216.59
财务费用 307,441,130.21 314,370,405.53
其中：利息费用 317,774,025.45 330,734,023.58
利息收入 10,708,353.02 16,468,439.70
加：其他收益 63,919.94 43,229.67
投资收益（损失以“－”号填列） 十七、4 874,990,576.11 1,451,067,117.80
其中：对联营企业和合营企业的投资收 155,795,554.57 136,332,124.54
益
公允价值变动收益（损失以“－”号填 290,023.59
列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -53,610.15
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列） 106,358.68
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 512,064,551.75 1,101,485,899.65
加：营业外收入 22,929,767.30 35,853,905.00
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 534,994,319.05 1,137,339,804.65
减：所得税费用 47,675,527.10 166,565,516.66
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 487,318,791.95 970,774,287.99
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填 487,318,791.95 970,774,287.99
列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号
填列）
五、其他综合收益的税后净额 -1,342,767.43 -530,907,604.00
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -1,342,767.43 -530,907,604.00
1.权益法下可转损益的其他综合收益 -1,342,767.43 -119,392,608.23
2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值变动损益 -411,514,995.77
六、综合收益总额 485,976,024.52 439,866,683.99
法定代表人：戴光铭 主管会计工作负责人：陈晓波 财务总监：吴春 会计机构负责人：邓莹
64 / 161
2019 年年度报告
合并现金流量表
2019 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2019年度 2018年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,776,520,854.48 5,825,659,673.33
收到的税费返还 68,388.53 174,217.85
收到其他与经营活动有关的现金 七、48 128,430,492.95 432,457,514.34
经营活动现金流入小计 1,905,019,735.96 6,258,291,405.52
购买商品、接受劳务支付的现金 5,908,294,912.72 4,558,040,192.74
支付给职工及为职工支付的现金 107,870,013.96 93,492,188.64
支付的各项税费 1,546,574,865.69 1,215,798,987.18
支付其他与经营活动有关的现金 七、48 195,134,026.49 334,294,836.84
经营活动现金流出小计 7,757,873,818.86 6,201,626,205.40
经营活动产生的现金流量净额 -5,852,854,082.90 56,665,200.12
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 632,344,907.46 1,486,620,065.99
取得投资收益收到的现金 182,141,594.10 120,708,297.99
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回 13,115.74 633,314.01
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 七、48 4,000,000.00
投资活动现金流入小计 818,499,617.30 1,607,961,677.99
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付 8,143,389.36 2,902,064.49
的现金
投资支付的现金 556,158,684.00 562,645,118.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 七、48 26,000,000.00 500,969,658.48
投资活动现金流出小计 590,302,073.36 1,066,516,840.97
投资活动产生的现金流量净额 228,197,543.94 541,444,837.02
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 112,550,000.00 65,868,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 112,550,000.00 65,868,000.00
取得借款收到的现金 4,877,599,832.77 1,950,615,900.00
发行债券收到的现金 2,487,500,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 7,477,649,832.77 2,016,483,900.00
偿还债务支付的现金 2,001,000,000.00 1,890,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 814,312,510.44 1,395,173,551.81
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 116,000,000.00 311,464,611.75
支付其他与筹资活动有关的现金 七、48 3,019,200.35
筹资活动现金流出小计 2,815,312,510.44 3,288,192,752.16
筹资活动产生的现金流量净额 4,662,337,322.33 -1,271,708,852.16
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 七、49 -962,319,216.63 -673,598,815.02
加：期初现金及现金等价物余额 5,002,843,319.07 5,676,442,134.09
六、期末现金及现金等价物余额 4,040,524,102.44 5,002,843,319.07
法定代表人：戴光铭 主管会计工作负责人：陈晓波 财务总监：吴春 会计机构负责人：邓莹
65 / 161
2019 年年度报告
母公司现金流量表
2019 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019年度 2018年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,970,678.00 1,975,167.06
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 31,768,130.78 55,356,732.45
经营活动现金流入小计 33,738,808.78 57,331,899.51
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工及为职工支付的现金 25,188,851.42 19,483,314.45
支付的各项税费 169,557,033.40 183,131,129.93
支付其他与经营活动有关的现金 54,142,849.41 13,113,751.44
经营活动现金流出小计 248,888,734.23 215,728,195.82
经营活动产生的现金流量净额 -215,149,925.45 -158,396,296.31
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,289,255,691.42 3,401,735,136.76
取得投资收益收到的现金 782,890,846.02 956,369,564.63
处置固定资产、无形资产和其他长 211,280.00
期资产收回的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 2,072,146,537.44 4,358,315,981.39
购建固定资产、无形资产和其他长 1,627,455.37 2,198,726.29
期资产支付的现金
投资支付的现金 2,281,460,637.19 2,903,768,229.11
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 2,283,088,092.56 2,905,966,955.40
投资活动产生的现金流量净额 -210,941,555.12 1,452,349,025.99
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,280,000,000.00
发行债券收到的现金 2,487,500,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 100,000,000.00 330,000,000.00
筹资活动现金流入小计 3,867,500,000.00 330,000,000.00
偿还债务支付的现金 2,000,000,000.00 1,500,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 450,857,589.14 1,000,538,592.80
现金
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 2,450,857,589.14 2,500,538,592.80
筹资活动产生的现金流量净额 1,416,642,410.86 -2,170,538,592.80
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 990,550,930.29 -876,585,863.12
加：期初现金及现金等价物余额 983,951,300.30 1,860,537,163.42
六、期末现金及现金等价物余额 1,974,502,230.59 983,951,300.30
法定代表人：戴光铭 主管会计工作负责人：陈晓波 财务总监：吴春 会计机构负责人：邓莹
66 / 161
2019 年年度报告
合并所有者权益变动表
2019 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2019 年度
归属于母公司所有者权益
项目
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
一、上年期末余额 2,529,575,634.00 1,808,276,815.95 -47,568,996.85 2,300,304,056.28 12,237,740,368.83 18,828,327,878.21 1,173,674,976.36 20,002,002,854.57
加：会计政策变更 58,857,325.09 -3,285,413.40 -70,073,450.79 -14,501,539.10 -1,708.93 -14,503,248.03
二、本年期初余额 2,529,575,634.00 1,808,276,815.95 11,288,328.24 2,297,018,642.88 12,167,666,918.04 18,813,826,339.11 1,173,673,267.43 19,987,499,606.54
三、本期增减变动金额（减少以“－”号 -1,342,767.43 48,731,879.20 430,636,618.41 478,025,730.18 28,540,291.77 506,566,021.95
填列）
（一）综合收益总额 -1,342,767.43 605,847,279.31 604,504,511.88 31,990,291.77 636,494,803.65
（二）所有者投入和减少资本 112,550,000.00 112,550,000.00
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 48,731,879.20 -175,210,660.90 -126,478,781.70 -116,000,000.00 -242,478,781.70
1．提取盈余公积 48,731,879.20 -48,731,879.20
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -126,478,781.70 -126,478,781.70 -116,000,000.00 -242,478,781.70
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）其他
四、本期期末余额 2,529,575,634.00 1,808,276,815.95 9,945,560.81 2,345,750,522.08 12,598,303,536.45 19,291,852,069.29 1,202,213,559.20 20,494,065,628.49
67 / 161
2019 年年度报告
2018 年度
归属于母公司所有者权益
项目
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本)
一、上年期末余额 2,529,575,634.00 1,808,276,815.95 595,235,695.74 2,203,226,627.48 11,938,909,919.26 19,075,224,692.43 1,277,505,138.78 20,352,729,831.21
加：会计政策变更
二、本年期初余额 2,529,575,634.00 1,808,276,815.95 595,235,695.74 2,203,226,627.48 11,938,909,919.26 19,075,224,692.43 1,277,505,138.78 20,352,729,831.21
三、本期增减变动金额（减少以 -642,804,692.59 97,077,428.80 298,830,449.57 -246,896,814.22 -103,830,162.42 -350,726,976.64
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -642,804,692.59 1,028,301,786.87 385,497,094.28 141,766,449.33 527,263,543.61
（二）所有者投入和减少资本 65,868,000.00 65,868,000.00
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资 65,868,000.00 65,868,000.00
本
3．股份支付计入所有者权益的
金额
4．其他
（三）利润分配 97,077,428.80 -729,471,337.30 -632,393,908.50 -311,464,611.75 -943,858,520.25
1．提取盈余公积 97,077,428.80 -97,077,428.80
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -632,393,908.50 -632,393,908.50 -311,464,611.75 -943,858,520.25
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
1．本期提取
2．本期使用
（五）其他
四、本期期末余额 2,529,575,634.00 1,808,276,815.95 -47,568,996.85 2,300,304,056.28 12,237,740,368.83 18,828,327,878.21 1,173,674,976.36 20,002,002,854.57
法定代表人：戴光铭 主管会计工作负责人：陈晓波 财务总监：吴春 会计机构负责人：邓莹
68 / 161
2019 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2019 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2019 年度
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年期末余额 2,529,575,634.00 2,358,239,509.31 -7,583,718.72 1,957,174,642.90 8,680,386,188.15 15,517,792,255.64
加：会计政策变更 18,872,046.96 -3,285,413.40 -29,568,720.63 -13,982,087.07
二、本年期初余额 2,529,575,634.00 2,358,239,509.31 11,288,328.24 1,953,889,229.50 8,650,817,467.52 15,503,810,168.57
三、本期增减变动金额（减少以“－” -1,342,767.43 48,731,879.20 312,108,131.05 359,497,242.82
号填列）
（一）综合收益总额 -1,342,767.43 487,318,791.95 485,976,024.52
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 48,731,879.20 -175,210,660.90 -126,478,781.70
1．提取盈余公积 48,731,879.20 -48,731,879.20
2．对所有者（或股东）的分配 -126,478,781.70 -126,478,781.70
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）其他
四、本期期末余额 2,529,575,634.00 2,358,239,509.31 9,945,560.81 2,002,621,108.70 8,962,925,598.57 15,863,307,411.39
69 / 161
2019 年年度报告
2018 年度
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年期末余额 2,529,575,634.00 2,358,239,509.31 523,323,885.28 1,860,097,214.10 8,439,083,237.46 15,710,319,480.15
加：会计政策变更
二、本年期初余额 2,529,575,634.00 2,358,239,509.31 523,323,885.28 1,860,097,214.10 8,439,083,237.46 15,710,319,480.15
三、本期增减变动金额（减少以 -530,907,604.00 97,077,428.80 241,302,950.69 -192,527,224.51
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -530,907,604.00 970,774,287.99 439,866,683.99
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 97,077,428.80 -729,471,337.30 -632,393,908.50
1．提取盈余公积 97,077,428.80 -97,077,428.80
2．对所有者（或股东）的分配 -632,393,908.50 -632,393,908.50
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）其他
四、本期期末余额 2,529,575,634.00 2,358,239,509.31 -7,583,718.72 1,957,174,642.90 8,680,386,188.15 15,517,792,255.64
法定代表人：戴光铭 主管会计工作负责人：陈晓波 财务总监：吴春 会计机构负责人：邓莹
70 / 161
2019 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
上海城投控股股份有限公司(“本公司”)是一家在中华人民共和国上海市注册的股份有限公司，于
1992 年 7 月 21 日经上海市建设委员会“沪建经(92)第 657 号”文批准，由上海市自来水公司水源厂
和月浦水厂长江引水部分组成并改制而成的股份制企业，并经上海市工商行政管理局核准登记，企业
法人营业执照注册号：91310000132207927C。本公司所发行人民币普通股 A 股股票于 1993 年 5 月 18
日在上海证券交易所上市交易。总部地址为中华人民共和国上海市吴淞路 130 号。
根据本公司于 2015 年 6 月 18 日召开董事会审议通过的《关于上海城投控股股份有限公司换股吸收合
并上海阳晨投资股份有限公司及分立上市暨关联交易方案的议案》，本公司以换股方式吸收合并上海
阳晨投资股份有限公司(“阳晨投资”)，并于合并实施后以存续方式实施分立(以下简称“本次交易”
或“本次重组”)。本次交易获得中国证券监督管理委员会《关于核准上海城投控股股份有限公司吸收
合并上海阳晨投资股份有限公司并分立上市的批复》(证监许可[2016]2368 号)核准。于 2017 年 2 月
22 日，上海环境集团股份有限公司(“环境集团”)从本公司分立。本公司总股本减少 702,543,884 股，
变更为 2,529,575,634 股。
于 2019 年 12 月 31 日，本公司注册资本为人民币 2,529,575,634.00 元，股本总数 2,529,575,634 股。
本公司股票面值为每股人民币 1 元。
上海城投(集团)有限公司(以下简称“上海城投”)为本公司的母公司和最终母公司。
本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要经营范围包括：工程技术咨询服务，房地产开发、经营，
物业管理，工程、建设监理；实业投资、原水供应、自来水开发、污水治理，污水处理及输送，给排
水设施运营、维修，给排水工程建设，机电设备制造与安装，技术开发咨询及服务，饮用水及设备，
饮用水工程安装及咨询服务。
本财务报表由本公司董事会于 2020 年 4 月 8 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度纳入合并范围的主要子公司详见“第十一节 财务报告\九、在其他主体中的权益”；本年度新
纳入合并范围的子公司以及本年度不再纳入合并范围的子公司详见“第十一节 财务报告\八、合并范
围的变更”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、各项
具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证
券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
71 / 161
2019 年年度报告
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项的预期信用损失的计量、
存货的计价方法、固定资产折旧、投资性房地产的计量模式、收入的确认时点等相关会计处理。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司 2019 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2019 年 12 月 31 日
的合并及公司财务状况以及 2019 年度的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
除房地产行业以外，本集团经营业务的营业周期一般不超过 12 个月。房地产业务的营业周期从房产开
发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况确定。
3. 营业周期
□适用 √不适用
4. 记账本位币
本公司记账本位币为人民币。本财务报表以人民币列示。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（a）同一控制下的企业合并
合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量，如被合并方是最终控制方以前年度从第三
方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方
合并财务报表中的账面价值为基础。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，
调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收益。为企业合并发生的直接
相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益
性证券或债务性证券的初始确认金额。
（b）非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并
中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取
得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为企业合并发生的直接相关费用于
发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债
务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳
入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控制之日起纳入
本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政
策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买
日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
72 / 161
2019 年年度报告
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权益、
当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于
少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。本公司
向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净利润；子公司向本
公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的
净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公
司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的角度
对该交易予以调整。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
□适用 √不适用
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、易于转换
为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合借款费用
资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额
直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇
率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团成为金融
工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
（a） 金融资产
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：(1)以摊余
成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相
关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售
产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按照预期有权收取的对
价金额作为初始确认金额。
（i）分类和计量
债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下三种方式进行
计量：
以摊余成本计量：
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量
特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币
资金、应收账款和其他应收款等。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)到期的债权投资和长期
73 / 161
2019 年年度报告
应收款，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的债权投资列示为其他流动
资产。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益：
本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资
产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综
合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。此类金融资
产主要包括应收款项融资、其他债权投资等。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)到期的其他
债权投资，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的其他债权投资列示为其
他流动资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益：
本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，
以公允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产。在初始确认时，本集团为了消除或
显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。自资
产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产。
权益工具
本集团将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值计量且其变动计入当期损
益，列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产。
此外，本集团将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产，列示为其他权益工具投资。该类金融资产的相关股利收入计入当期损益。
（ii）减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产以预期信用损失为基础确认损失准备。
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约
的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，
确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具
自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12 个月内的预期信用损失计量
损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集
团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，
处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增
加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面
余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后
的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均
按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收款项划
分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据和计提方法如下：
应收账款组合 1 应收政府单位款项
应收账款组合 2 应收租金
应收账款组合 3 应收关联方款项
74 / 161
2019 年年度报告
应收账款组合 4 应收其他款项
其他应收款组合 1 其他应收关联方款项
其他应收款组合 2 其他应收代垫款项
其他应收款组合 3 其他应收押金保证金
其他应收款组合 4 其他应收其他款项
对于划分为组合的应收账款和因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收票据和应收款项融资，
本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款逾期天数与
整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。除此以外的应收款项融资和划分为组合的其
他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险
敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。
（iii）终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；(2)该金
融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)该金融资产已
转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该
金融资产控制。
其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价值变
动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直
接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
（b） 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、借款及应付债券
等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计
量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一
年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终
止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
（c） 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用
估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信
息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的
输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情
况下，使用不可观察输入值。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
参见“第十一节 财务报告\五、重要会计政策及会计估计\10、金融工具”。
75 / 161
2019 年年度报告
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
参见“第十一节 财务报告\五、重要会计政策及会计估计\10、金融工具”。
15. 存货
√适用 □不适用
（a） 分类
存货主要包括在建或已建成的待售物业(即：开发成本和开发产品)，以及外购商品房等，按成本与可
变现净值孰低计量。
开发成本是指尚未建成、以出售为开发目的之物业。本集团将购入且用于商品房开发的土地使用权，
作为开发成本核算。开发产品是指已建成、待出售之物业。外购商品房是指外购以动拆迁安置或出售
为目的之物业。
（b）发出存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括土地使用权、建筑开发成本、资本化的借
款费用、其他直接和间接开发费用。开发产品结转成本时按实际总成本于已售和未售物业间按建筑面
积比例分摊核算。
（c）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售
价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
（b） 本集团的存货盘存制度采用永续盘存制。
16. 持有待售资产
√适用 □不适用
同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：(一) 根据类似交易中出售此类资产或处置
组的惯例，在当前状况下即可立即出售； (二) 本集团已与其他方签订具有法律约束力的出售协议且
已取得相关批准，预计出售将在一年内完成。
符合持有待售条件的非流动资产(不包括金融资产、以公允价值计量的投资性房地产以及递延所得税资
产)，以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低的金额计量，公允价值减去处置费用低于原账
面价值的金额，确认为资产减值损失。
被划分为持有待售的非流动资产和处置组中的资产和负债，分类为流动资产和流动负债，并在资产负
债表中单独列示。
终止经营为满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被处置或划归为持有待
售类别：(一)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区； (二) 该组成部分是拟
对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分； (三) 该组
成部分是专为转售而取得的子公司。
利润表中列示的终止经营净利润包括其经营损益和处置损益。
76 / 161
2019 年年度报告
17. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
18. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期股权投资。
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，能够与其他
方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利的合营安排。
联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益法调
整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
（a） 投资成本确定
对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被
合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业
合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付
的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值
作为初始投资成本。
（b）后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，
确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值
份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资
损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位
净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债确认条件的，继续
确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他
变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派
时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的
内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团
与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。
（c）确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运
用对被投资单位的权力影响其回报金额。
77 / 161
2019 年年度报告
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集团及分享
控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起
共同控制这些政策的制定。
（d）长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记
至可收回金额(附注二(16))。
21. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物，以及正在建造或开发过程中将来用
于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能
流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土
地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：
项目 预计使用寿命 预计净残值率 年折旧(摊销)率
房屋及建筑物 40 年 5% 2.38%
土地使用权 50 年 0% 2.00%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产，
基于转换当日投资性房地产的公允价值确定固定资产和无形资产的账面价值，公允价值与投资性房地
产原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，
将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度终了进行复核并作适当调
整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投
资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当
期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
22. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产包括房屋及建筑物、运输工具、办公及其他设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置或新建
的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，计
入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损
益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 20-40 5% 2.38%至 4.75%
78 / 161
2019 年年度报告
运输工具 直线法 5-10 5% 9.50%至 19.00%
办公及其他设备 直线法 3-10 5% 9.50%至 31.67%
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减
值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
（3）当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
（4）固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产
出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
23. 在建工程
□适用 √不适用
24. 借款费用
√适用 □不适用
本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态之资产的借款费
用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，
开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款
费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款
费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未
动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借
款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借款部分的资本支
出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实
际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使
用的利率。
25. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
□适用 √不适用
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
26. 长期资产减值
√适用 □不适用
固定资产、在建工程、以成本模式计量的投资性房地产，对子公司、合营企业、联营企业的长期股权
投资及长期待摊费用等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的
可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价
值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资
79 / 161
2019 年年度报告
产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资
产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试时，商誉
的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊
的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额
先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的
其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
27. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受
益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。
28. 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿，包括短期
薪酬和离职后福利等。
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险费、住房
公积金、工会和教育经费等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计量。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独立的基金
缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定提存计划以外
的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险和失业保险，
均属于设定提存计划。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地规定的社
会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休
后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的会
计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(3).辞退福利的会计处理方法
□适用 √不适用
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
29. 租赁负债
□适用 √不适用
30. 预计负债
√适用 □不适用
80 / 161
2019 年年度报告
因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，且其金额
能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的
风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折
现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确
认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
本集团以预期信用损失为基础确认的财务担保合同损失准备列示为预计负债。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列示为其他流动负债。
31. 收入
√适用 □不适用
收入的金额按照本集团在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同或协议价款的公允
价值确定。收入按扣除销售折让及销售退回的净额列示。
与交易相关的经济利益很可能流入本集团，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项经营活动的特定
收入确认标准时，确认相关的收入：
（a）房地产销售收入
销售房地产开发产品或外购商品房的收入在完工并验收合格，签订具有法律约束力的销售合同，将开
发产品或外购商品房所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，本集团既没有保留通常与所有权相联
系的继续管理权，也没有对已售出的物业实施有效控制，相关已发生或将发生的成本能够可靠计量时，
确认销售收入。
本集团房地产销售收入主要来源于商品房和保障房(主要包括配套商品房和经济适用房)的销售。商品
房和经济适用房销售收入于业主确认物业已交接时确认。配套商品房销售收入于动迁实施用房单位确
认房屋已交付时确认。
（b）提供劳务
于资产负债表日，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，按完工百分比法确认提供劳务收入；
否则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认收入。提供劳务交易的结果能够可靠估计，
是指同时满足下列条件：收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入本集团，交易的完
工进度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。本集团以已经提供的劳务占
应提供劳务总量的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务收入总额，按照从接受劳务方已收或
应收的合同或协议价款确定，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。
（c）让渡资产使用权
利息收入按照其他方使用本集团货币资金的时间，采用实际利率计算确定。
经营租赁收入按照直线法在租赁期内确认。
32. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴等。
81 / 161
2019 年年度报告
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按
照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得
的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收
益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使用寿命内按照
合理、系统的方法分摊计入损益。
对于政府扶持金类型的政府补助，若用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直
接计入当期损益。对于其他与收益相关的政府补助，若用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，
确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，冲减相关成本；若用于补偿已发生的相关成
本费用或损失的，直接冲减相关成本。
本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支。
33. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算
确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资
产。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产
或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债
表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所
得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本集团
能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联
营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来
很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所得税相关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
34. 租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
82 / 161
2019 年年度报告
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
35. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
（1） 股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
（2）分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告
分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中产生收入、发
生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分
部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
（3）重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键判断
进行持续的评价。
（a）采用会计政策的关键判断
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整的重要风
险：
（i）金融资产的分类
本集团在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分析等。
本集团在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向关键管理人
员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以及相关业务管理人员获得报
酬的方式等。
本集团在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判断：本金是否
可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利息是否仅包括货币时间价值、
信用风险、其他基本借贷风险以及与成本和利润的对价。例如，提前偿付的金额是否仅反映了尚未支
付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因提前终止合同而支付的合理补偿。
（b） 重要会计估计及其关键假设
（i）税项
本集团在多个地区缴纳多种税项。在正常的经营活动中，很多交易和事项的最终税务处理都存在不确
定性。在计提各个地区的土地增值税和所得税费用时，本集团需要作出重大判断。如果这些税务事项
的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间的所得税费用和递延
所得税的金额产生影响。
（ii）递延所得税
递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用税率进行估计，递延所得税资产的
实现取决于集团未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差异的转回时间
也可能影响所得税费用/(收益)以及递延所得税的余额。此外，本集团根据对长期股权投资的持有意图，
判断对其账面价值与计税基础的差异是否需要确认递延所得税负债。上述估计的变化可能导致对递延
所得税的重要调整。
(iii) 房地产开发成本
83 / 161
2019 年年度报告
本集团确认开发成本时需要按照开发项目的开发成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发
项目的最终决算成本、审价结果与预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品、开发成本和主
营业务成本。
(iv) 交易性金融资产公允价值变动
本集团在对交易性金融资产和其他非流动金融资产的公允价值进行评估时，将采用估值技术。估值技
术的输入值主要包括无风险利率、股价波动率、PE 乘数、缺乏流动性折扣等。这些输入值估计的变化
可能导致对公允价值变动损益的调整。
36. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目名
会计政策变更的内容和原因 审批程序
称和金额)
2019 年颁布了《关于修订印发 2019 年度一 参见表 A
般企业财务报表格式的通知》(财会[2019]6
号)
2017 年颁布了修订后的《企业会计准则第 参见表 B
22 号——金融工具确认和计量》、《企业
会计准则第 23 号——金融资产转移》、《企
业会计准则第 24 号——套期保值》及《企
业会计准则第 37 号——金融工具列报》等
(以下合称“新金融工具准则”)
其他说明
表A
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项 影响金额
目名称
2018 年 12 月 31 日 2018 年 1 月 1 日
本集团将应收票据及应收账款 应收账款 48,403,364.69 51,958,816.40
项目分拆为应收账款项目和应 应收票据及应收
-48,403,364.69 -51,958,816.40
收票据项目 账款
本集团将应付票据及应付账款 应付账款 2,065,933,852.80 1,474,931,511.98
项目分拆为应付账款项目和应 应付票据及应付
-2,065,933,852.80 -1,474,931,511.98
付票据项目 账款
表B
根据新金融工具准则的相关规定，本集团及本公司对于首次执行该准则的累积影响数调整 2019 年年初
留存收益以及财务报表其他相关项目金额，比较财务报表未重列。
（i）于 2019 年 1 月 1 日，本集团财务报表中金融资产按照原金融工具准则和新金融工具准则的规定
进行分类和计量的结果对比表：
原金融工具准则 新金融工具准则
列报项目 计量类别 账面价值 列报项目 计量类别 账面价值
货币资金 摊余成本 5,002,843,319.07 货币资金 摊余成本 5,002,843,319.07
应收账款 摊余成本 48,403,364.69 应收账款 摊余成本 48,055,741.68
其他应收款 摊余成本 656,365,216.91 其他应收款 摊余成本 655,906,996.36
以公允价值计量且其变动计入当期
606,649,855.01
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益(权 交易性金融资产 损益
1,401,025,502.46
可供出售金融资产 益工具) 以公允价值计量且其变动计入当期
其他非流动金融资产 794,375,647.45
(含其他流动资产) 损益
以公允价值计量且其变动计入其他
以成本计量(权益工具) 2,188,436.00 其他权益工具投资 2,188,436.00
综合收益
84 / 161
2019 年年度报告
于 2019 年 1 月 1 日，本公司财务报表中金融资产按照原金融工具准则和新金融工具准则的规定进行
分类和计量的结果对比表：
原金融工具准则 新金融工具准则
列报项目 计量类别 账面价值 列报项目 计量类别 账面价值
货币资金 摊余成本 983,951,300.30 货币资金 摊余成本 983,951,300.30
其他应收款 摊余成本 1,090,995,633.27 其他应收款 摊余成本 1,090,841,336.34
以公允价值计量且其变动计入
486,863,049.51
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益(权 交易性金融资产 当期损益
1,281,238,696.96
可供出售金融资产 益工具) 以公允价值计量且其变动计入
其他非流动金融资产 794,375,647.45
(含其他流动资产) 当期损益
以公允价值计量且其变动计入
以成本计量(权益工具) 1,878,436.00 其他权益工具投资 1,878,436.00
其他综合收益
（ii）于 2019 年 1 月 1 日，本集团根据新金融工具准则下的计量类别，将原金融资产账面价值调整为
新金融工具准则下的账面价值的调节表：
新金融工具准则下的计量类别 注释
以摊余成本计量的金融资产 表1
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 表2
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 表3
表 1：新金融工具准则下以摊余成本计量的金融资产
账面价值
合并 公司
应收款项(注释 1)
2018 年 12 月 31 日 704,768,581.60 1,090,995,633.27
重新计量：预期信用损失合计 -805,843.56 -154,296.93
2019 年 1 月 1 日 703,962,738.04 1,090,841,336.34
以摊余成本计量的金融资产合计(新金融工具准则) 703,962,738.04 1,090,841,336.34
注释 1：于 2018 年 12 月 31 日和 2019 年 1 月 1 日，应收款项余额包括应收账款和其他应收款等
报表项目。
85 / 161
2019 年年度报告
表 2：新金融工具准则下以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
注
释 账面价值
合并 公司
交易性金融资产(含其他非流动金融资产)
2018 年 12 月 31 日 - -
加：自可供出售金融资产转入(原金融工具准则) b) 1,401,025,502.46 1,281,238,696.96
2019 年 1 月 1 日 1,401,025,502.46 1,281,238,696.96
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产合
1,401,025,502.46 1,281,238,696.96
计(新金融工具准则)
表 3：新金融工具准则下以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
注释 账面价值
合并 公司
其他权益工具投资
2018 年 12 月 31 日 - -
加：自可供出售金融资产转入(原金融工具
准则) a) 2,188,436.00 1,878,436.00
2019 年 1 月 1 日 2,188,436.00 1,878,436.00
可供出售金融资产
2018 年 12 月 31 日 1,403,213,938.46 1,283,117,132.96
减：转出至以公允价值计量且其变动计入
公允价值变动 损益的金融资产(新
金融工具准则) b) 1,401,025,502.46 1,281,238,696.96
减：转出至以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的金融资产 (新金融工
具准则) a) 2,188,436.00 1,878,436.00
2019 年 1 月 1 日 - -
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金额资产合计
(新金融工具准则) 2,188,436.00 1,878,436.00
（a）于 2018 年 12 月 31 日，本集团持有的以成本计量的非上市股权投资，账面金额合计为 4,928,436.00
元，累计计提减值准备 2,740,000.00 元。于 2019 年 1 月 1 日，本集团选择将该等股权投资指定为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，列示为其他权益工具投资。相应地，本集团将
累计计提的减值准备 2,740,000.00 元从期初留存收益转入其他综合收益。
于 2018 年 12 月 31 日，本公司持有的以成本计量的非上市股权投资，账面金额合计为 4,618,436.00
元，累计计提减值准备 2,740,000.00 元。于 2019 年 1 月 1 日，本公司选择将该等股权投资指定为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，列示为其他权益工具投资。相应地，本公司将
累计计提的减值准备 2,740,000.00 元从期初留存收益转入其他综合收益。
（b）于 2018 年 12 月 31 日，本集团持有的以公允价值计量的可供出售权益工具，账面金额合计为
1,401,025,502.46 元。于 2019 年 1 月 1 日，本集团执行新金融工具准则后，选择将其从可供出售金
融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。相应地，本集团将累计计入其他
综合收益的金额 68,552,879.55 元从转出至期初留存收益。
于 2018 年 12 月 31 日，本公司持有的以公允价值计量的可供出售权益工具，账面金额合计为
1,281,238,696.96 元。于 2019 年 1 月 1 日，本公司执行新金融工具准则后，选择将其从可供出售金
融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。相应地，本公司将累计计入其他
综合收益的金额 129,462,775.50 元从转出至期初留存收益。
86 / 161
2019 年年度报告
(iii) 于 2019 年 1 月 1 日，本集团将原金融资产减值准备及按或有事项准则确认的财务担保准备调整
为按照新金融工具准则规定的损失准备的调节表：
按照新金融工具
按原金融工具准则计
计量类别 重分类 重新计量 准则计提的损失
提的损失准备
准备
以摊余成本计量的
金融资产—
应收账款减值准
备 3,382,087.00 - 347,623.01 3,729,710.01
其他应收款减值
准备 111,250,557.17 - 458,220.55 111,708,777.72
以公允价值计量且
其变动计入
其他综合收益的
金融资产—
可供出售金融资
产减值准备 2,740,000.00 -2,740,000.00 - -
合计 117,372,644.17 -2,740,000.00 805,843.56 115,438,487.73
于 2019 年 1 月 1 日，本公司将原金融资产减值准备及按或有事项准则确认的财务担保准备调整为按照
新金融工具准则规定的损失准备的调节表：
按照新金融工具
按原金融工具准则
计量类别 重分类 重新计量 准则计提的损失
计提的损失准备
准备
以摊余成本计量的金融资产
—
其他应收款减值准备 47,634,667.86 - 154,296.93 47,788,964.79
以公允价值计量且其变动计
入
其他综合收益的金融资产
—
可供出售金融资产减值
准备 2,740,000.00 -2,740,000.00 - -
合计 50,374,667.86 -2,740,000.00 154,296.93 47,788,964.79
因执行上述修订的准则，本集团相应调减 2019 年 1 月 1 日长期股权投资 13,866,364.37 元，调增递延
所得税资产 168,959.90 元；相关调整对本集团合并财务报表中归属于母公司股东权益的影响金额为调
减 14,501,539.10 元，其中调减盈余公积 3,285,413.40 元、调减未分配利润 70,073,450.79 元、调增
其他综合收益 58,857,325.09 元；对少数股东权益的影响金额为调减 1,708.93 元。本公司相应调减
2019 年 1 月 1 日长期股权投资 13,866,364.37，调增递延所得税资产 38,574.23 元；相关调整对本公
司股东权益的影响金额为调减 13,982,087.07 元，其中调减盈余公积 3,285,413.40 元、调减未分配利
润 29,568,720.63 元、调增其他综合收益 18,872,046.96 元。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
87 / 161
2019 年年度报告
(3).2019 年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相关项
目情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 5,002,843,319.07 5,002,843,319.07
交易性金融资产 606,649,855.01 606,649,855.01
应收票据
应收账款 48,403,364.69 48,055,741.68 -347,623.01
预付款项 340,080,689.98 340,080,689.98
其他应收款 656,365,216.91 655,906,996.36 -458,220.55
其中：应收利息 6,182,706.49 6,181,734.34 -972.15
应收股利 65,401,928.43 65,390,719.28 -11,209.15
存货 20,879,892,773.60 20,879,892,773.60
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 379,020,426.28 379,020,426.28
流动资产合计 27,306,605,790.53 27,912,449,801.98 605,844,011.45
非流动资产：
可供出售金融资产 1,403,213,938.46 -1,403,213,938.46
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 5,826,660,848.66 5,812,794,484.29 -13,866,364.37
其他权益工具投资 2,188,436.00 2,188,436.00
其他非流动金融资产 794,375,647.45 794,375,647.45
投资性房地产 1,654,566,877.86 1,654,566,877.86
固定资产 18,852,674.12 18,852,674.12
在建工程
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 312,893.01 312,893.01
递延所得税资产 511,978,557.29 512,147,517.19 168,959.90
其他非流动资产
非流动资产合计 9,415,585,789.40 8,795,238,529.92 -620,347,259.48
资产总计 36,722,191,579.93 36,707,688,331.90 -14,503,248.03
88 / 161
2019 年年度报告
流动负债：
短期借款 400,000,000.00 400,000,000.00
应付票据
应付账款 2,065,933,852.80 2,065,933,852.80
预收款项 3,703,193,331.53 3,703,193,331.53
应付职工薪酬 32,443,694.12 32,443,694.12
应交税费 1,925,540,025.21 1,925,540,025.21
其他应付款 807,759,805.31 807,759,805.31
其中：应付利息 158,303,697.33 158,303,697.33
应付股利 9,773,251.37 9,773,251.37
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,999,565,861.47 1,999,565,861.47
其他流动负债
流动负债合计 10,934,436,570.44 10,934,436,570.44
非流动负债：
长期借款 3,941,149,900.00 3,941,149,900.00
应付债券 1,489,038,172.28 1,489,038,172.28
其中：优先股
永续债
长期应付款 12,992,726.00 12,992,726.00
预计负债
递延收益
递延所得税负债 342,571,356.64 342,571,356.64
其他非流动负债
非流动负债合计 5,785,752,154.92 5,785,752,154.92
负债合计 16,720,188,725.36 16,720,188,725.36
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,529,575,634.00 2,529,575,634.00
资本公积 1,808,276,815.95 1,808,276,815.95
减：库存股
其他综合收益 -47,568,996.85 11,288,328.24 58,857,325.09
盈余公积 2,300,304,056.28 2,297,018,642.88 -3,285,413.40
未分配利润 12,237,740,368.83 12,167,666,918.04 -70,073,450.79
归属于母公司所有者权益（或 18,828,327,878.21 18,813,826,339.11 -14,501,539.10
股东权益）合计
少数股东权益 1,173,674,976.36 1,173,673,267.43 -1,708.93
所有者权益（或股东权益）合计 20,002,002,854.57 19,987,499,606.54 -14,503,248.03
负债和所有者权益（或股东权 36,722,191,579.93 36,707,688,331.90 -14,503,248.03
益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
参见“第十一节 财务报告\五、重要会计政策及会计估计\36、重要会计政策和会计估计的变更”。
89 / 161
2019 年年度报告
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 983,951,300.30 983,951,300.30
交易性金融资产 486,863,049.51 486,863,049.51
应收票据
应收账款
预付款项 2,046,031.23 2,046,031.23
其他应收款 1,090,995,633.27 1,090,841,336.34 -154,296.93
其中：应收利息 13,049,039.90 13,047,318.97 -1,720.93
应收股利
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 76,669.13 76,669.13
流动资产合计 2,077,069,633.93 2,563,778,386.51 486,708,752.58
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产 1,283,117,132.96 -1,283,117,132.96
长期应收款
长期股权投资 9,653,689,378.77 9,639,823,014.40 -13,866,364.37
其他权益工具投资 1,878,436.00 1,878,436.00
其他非流动金融资产 794,375,647.45 794,375,647.45
投资性房地产
固定资产 8,259,103.24 8,259,103.24
在建工程
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 312,893.01 312,893.01
递延所得税资产 11,928,305.70 11,966,879.93 38,574.23
其他非流动资产 8,295,000,000.00 8,295,000,000.00
非流动资产合计 19,252,306,813.68 18,751,615,974.03 -500,690,839.65
资产总计 21,329,376,447.61 21,315,394,360.54 -13,982,087.07
90 / 161
2019 年年度报告
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬 8,958,682.96 8,958,682.96
应交税费 166,056,182.16 166,056,182.16
其他应付款 528,907,419.79 528,907,419.79
其中：应付利息 145,112,432.13 145,112,432.13
应付股利 9,773,251.37 9,773,251.37
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,998,565,861.47 1,998,565,861.47
其他流动负债
流动负债合计 2,702,488,146.38 2,702,488,146.38
非流动负债：
长期借款 1,600,000,000.00 1,600,000,000.00
应付债券 1,489,038,172.28 1,489,038,172.28
其中：优先股
永续债
长期应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 20,057,873.31 20,057,873.31
其他非流动负债
非流动负债合计 3,109,096,045.59 3,109,096,045.59
负债合计 5,811,584,191.97 5,811,584,191.97
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,529,575,634.00 2,529,575,634.00
资本公积 2,358,239,509.31 2,358,239,509.31
减：库存股
其他综合收益 -7,583,718.72 11,288,328.24 18,872,046.96
盈余公积 1,957,174,642.90 1,953,889,229.50 -3,285,413.40
未分配利润 8,680,386,188.15 8,650,817,467.52 -29,568,720.63
所有者权益（或股东权益）合计 15,517,792,255.64 15,503,810,168.57 -13,982,087.07
负债和所有者权益（或股东权 21,329,376,447.61 21,315,394,360.54 -13,982,087.07
益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
参见“第十一节 财务报告\五、重要会计政策及会计估计\36、重要会计政策和会计估计的变更”。
(4).2019 年起执行新金融工具准则或新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
□适用 √不适用
37. 其他
□适用 √不适用
91 / 161
2019 年年度报告
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额乘以适用 5%-10%
税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算)
营业税 应纳税营业额 5%
城市维护建设税 缴纳的增值税税额 5%,7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税 土地增值额部分以 30%至 60%的超率累进税率计算 30%至 60%超率累
进税率
房产税 应纳税租赁收入、应税房产原值的 70% 12%，1.2%
教育费附加 缴纳的增值税税额 4%,5%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
√适用 □不适用
根据 2016 年 3 月 24 日发布的《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》[财
税(2016)36 号]规定，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称“营
改增”)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营
业税改为缴纳增值税。自 2016 年 5 月 1 日起，本集团的房屋出租业务收入适用增值税简易征收，税率
为 5%，委托贷款、委托管理业务收入适用增值税，税率为 6%，2016 年 5 月 1 日前上述业务适用营业
税，税率为 5%。
根据 2016 年 3 月 31 日发布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
[国家税务总局公告 2016 年第 18 号]规定，自 2016 年 5 月 1 日起，房地产开发企业中的一般纳税人销
售自行开发的房地产项目，适用 11%的增值税税率，但一般纳税人销售自行开发的合同开工日期在 2016
年 4 月 30 日前的房地产项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。根据财政部、国家
税务总局颁布的《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32 号)及相关规定，
自 2018 年 5 月 1 日起，房地产销售业务适用的增值税税率从 11%调整为 10%。根据财政部、税务总局
及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告[2019] 39
号)的相关规定，自 2019 年 4 月 1 日起，增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，
原适用 16%税率的，税率调整为 13%；原适用 10%税率的，税率调整为 9%。本集团下属子公司上海城投
置地(集团)有限公司(“置地集团”)及其子公司于 2016 年 4 月 30 日前开工房地产项目，适用的增值
税征收率为 5%，2016 年 4 月 30 日后开工的房地产项目，适用的增值税税率为 9%。
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 42,866.54 41,410.44
银行存款 4,040,187,343.31 5,002,652,747.90
其他货币资金 36,293,892.59 149,160.73
92 / 161
2019 年年度报告
合计 4,076,524,102.44 5,002,843,319.07
其中：存放在境外的 59,026.44 113,919.39
款项总额
其他说明
于 2019 年 12 月 31 日，其他货币资金 36,000,000.00 元（2018 年 12 月 31 日：无）为本集团向
银行申请开具无条件、不可撤销的担保函所存入的保证金存款。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损 60,174,866.18 486,863,049.51
益的金融资产
其中：
交易性权益工具投资 60,174,866.18 486,863,049.51
指定以公允价值计量且其变动计入当 151,400,000.00 119,786,805.50
期损益的金融资产
合计 211,574,866.18 606,649,855.01
其他说明：
√适用 □不适用
期初余额为 2019 年 1 月 1 日因执行新金融工具准则追溯调整后的余额。
交易权益工具投资的公允价值根据上海证券交易所年度最后一个交易日收盘价确定。
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为本集团下属子公司上海城投控股投资有限
公司(“控股投资”)购买的诺德基金千金 175 号管理资产管理计划。该计划主要从事 A 股股票的投资。
本集团在该基金的最大风险敞口为本公司所购份额在资产负债表日的账面价值 151,400,000.00 元(2018
年：119,786,805.50 元，列示于可供出售金融资产)。本集团不存在向该基金提供财务支持的义务和意
图。
3、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内 185,859,149.22
1至2年 320,679.70
2至3年 3,695,150.00
3至4年 13,177,485.23
4至5年 14,803,588.13
5 年以上
合计 217,856,052.28
账龄 期初账面余额
1 年以内 11,431,840.51
1至2年 6,915,843.18
2至3年 13,177,485.23
3至4年 15,099,960.65
93 / 161
2019 年年度报告
4至5年 1,778,235.12
5 年以上
合计 48,403,364.69
(2).按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
其他第三方 3,382,087.00 3,382,087.00 100.00% 预计无法收回
合计 3,382,087.00 3,382,087.00 100.00% 预计无法收回
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：政府单位
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 153,846,155.44 20,289.50 0.01%
合计 153,846,155.44 20,289.50 0.01%
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
组合计提项目：租金
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 10,290,202.92 283,437.81 2.75%
合计 10,290,202.92 283,437.81 2.75%
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
组合计提项目：关联方
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 52,755,991.53 9,026.92 0.02%
合计 52,755,991.53 9,026.92 0.02%
94 / 161
2019 年年度报告
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
组合计提项目：其他
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 1,280,096.92 3,640.30 0.28%
合计 1,280,096.92 3,640.30 0.28%
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
转
会计政策变 调整后期初余 销
类别 期初余额 期末余额
更 额 计提 收回或转回 或
核
销
单项计提 3,382,087.00 3,382,087.00 3,382,087.00
坏账准备
组合计提 347,623.01 347,623.01 286,582.89 317,811.37 316,394.53
坏账准备
合计 3,382,087.00 347,623.01 3,729,710.01 286,582.89 317,811.37 3,698,481.53
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
项目 余额 坏账准备金额 占应收账款余额总额
比例
余额前五名的应收账 203,330,274.44 28,770.52 91.77%
款总额
95 / 161
2019 年年度报告
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
于 2019 年 12 月 31 日，本集团共有账面价值为 1,124,871.19 元的应收账款(2018 年 12 月 31 日：
2,913,636.72 元)质押给银行作为取得长期借款 300,000,000.00 元的担保(2018 年 12 月 31 日：
300,000,000.00 元)。
4、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 440,766,911.35 59.54 87,152,807.86 25.62
1至2年 46,671,190.17 6.30 248,923,017.12 73.20
2至3年 248,923,017.12 33.62 3,026,000.00 0.89
3 年以上 4,004,865.00 0.54 978,865.00 0.29
合计 740,365,983.64 100.00 340,080,689.98 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
于 2019 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预付款项为 299,599,072.29 元(2018 年 12 月 31 日 252,927,882.12
元)，主要为预付住发中心差价款。
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
于 2019 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的预付款项分析如下：
项目 金额 占预付款总额比例
余额前五名的预付款项总额 671,981,843.76 90.76%
其他说明
□适用 √不适用
5、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 54,832,766.57 6,181,734.34
应收股利 45,394,147.05 65,390,719.28
其他应收款 601,662,941.23 584,334,542.74
合计 701,889,854.85 655,906,996.36
期初余额为执行新金融工具准则追溯调整后的 2019 年 1 月 1 日的余额。
96 / 161
2019 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
常州明城 54,832,766.57 6,181,734.34
合计 54,832,766.57 6,181,734.34
期初余额为 2019 年 1 月 1 日因执行新金融工具准则追溯调整后的余额。
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
未来 12 个 整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 合计
月预期信 信用损失(未发生 信用损失(已发生
用损失 信用减值) 信用减值)
2019 年 1 月 1 日余额 972.15 972.15
2019 年 1 月 1 日余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 7,650.96 7,650.96
本期转回
2019 年 12 月 31 日余额 8,623.11 8,623.11
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
第一阶段
未来 12 个月内预期信用损失 合计
项目
(组合)
账面余额 坏账准备 坏账准备
2018 年 12 月 31 日 6,182,706.49 - -
会计政策变更 - 972.15 972.15
2019 年 1 月 1 日 6,182,706.49 972.15 972.15
本年新增的款项 48,658,683.19 7,650.96 7,650.96
本年减少的款项 - - -
97 / 161
2019 年年度报告
2019 年 12 月 31 日 54,841,389.68 8,623.11 8,623.11
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
上海黄山合城置业有限公司 45,394,147.05 65,390,719.28
合计 45,394,147.05 65,390,719.28
期初余额为 2019 年 1 月 1 日因执行新金融工具准则追溯调整后的余额。
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
是否发生减值及其判断
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
依据
应收上海黄山合城置
45,401,928.43 三至四年 尚待结算 是
业有限公司
合计 45,401,928.43 / / /
期末余额为应收上海黄山合城置业有限公司股利原值。本期发生减值主要因执行新金融工具准则而预
计的信用减值损失。
(6).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来 12 个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2019 年 1 月 1 日 11,209.15 11,209.15
余额
2019 年 1 月 1 日
余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 3,427.77 3,427.77
2019 年 12 月 31 7,781.38 7,781.38
日余额
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
98 / 161
2019 年年度报告
第一阶段
未来 12 个月内预期信用损失 合计
项目
(组合)
账面余额 坏账准备 坏账准备
2018 年 12 月 31 日 65,401,928.43 -
会计政策变更 - 11,209.15 11,209.15
2019 年 1 月 1 日
65,401,928.43 11,209.15 11,209.15
本年新增的款项 - - -
本年减少的款项 20,000,000.00 3,427.77 3,427.77
2019 年 12 月 31 日
45,401,928.43 7,781.38 7,781.38
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 83,994,773.09
1至2年 500,793,533.97
2至3年 8,094,925.68
3 年以上 8,779,708.49
合计 601,662,941.23
(7).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联方款项 522,887,428.14 510,250,908.48
应收押金保证金 62,594,960.94 60,548,172.92
应收代垫款项 15,270,733.34 12,702,208.99
其他 909,818.81 1,279,291.58
合计 601,662,941.23 584,780,581.97
于 2018 年 10 月，本集团之子公司置地集团联合光明房地产集团股份有限公司(“光明地产”)、
上海农工商旺都物业管理有限公司(“上海农工商”)与关联公司常州明城置业发展有限公司
(“常州明城”)签订关于常州市钟楼区城西分区新闸街道(JZX20181403)号地块合作开发协议，由
置地集团、光明地产及上海农工商分别按认缴出资比例向常州明城提供借款，约定利率 7%。于 2019
年 11 月 29 日，置地集团联合光明地产、上海农工商与常州明城签订资金占用协议，约定 2019
99 / 161
2019 年年度报告
年度各股东向常州明城提供的借款按年利率 9%计算。于 2019 年 12 月 31 日，应收关联方款项中
包含应收常州明城借款本金 522,969,658.48 元(2018 年 12 月 31 日：500,969,658.48 元)，应收
利息 54,841,389.68 元(2018 年 12 月 31 日：6,182,706.49 元)。
于 2019 年 12 月 31 日，应收关联方款项还包含应收上海黄山合城置业有限公司(“黄山合城”)股利
45,401,928.43 元(2018 年 12 月 31 日：65,401,928.43 元)。
(8).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2019年1月1日余 446,039.25 111,250,557.17 111,696,596.42
额
2019年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 249,610.53 249,610.53
本期转回 132,833.43 900,000.00 1,032,833.43
2019年12月31日 562,816.35 110,350,557.17 110,913,373.52
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
损失准备及其账面余额变动表：
第一阶段 第三阶段
未来 12 个月内预期信用损失 整个存续期预期信用损失
(组合) (已发生信用减值) 合计
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 坏账准备
2018 年 12 月 31 日 584,780,581.99 - 111,250,557.17 111,250,557.17 111,250,557.17
会计政策变更 - 446,039.25 - - 446,039.25
2019 年 1 月 1 日 584,780,581.99 446,039.25 111,250,557.17 111,250,557.17 111,696,596.42
本年新增的款项 76,657,605.00 249,610.53 - - 249,610.53
本年减少的款项 59,212,429.41 132,833.43 900,000.00 900,000.00 1,032,833.43
2019 年 12 月 31 日 602,225,757.58 562,816.35 110,350,557.17 110,350,557.17 110,913,373.52
于 2019 年 12 月 31 日，本公司不存在处于第二阶段的其他应收款。处于第一阶段和第三阶段的其他应
收款分析如下：
（i）于 2019 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的其他应收款分析如下：
整个存续期
预期信用
第三阶段 账面余额 损失率 坏账准备 理由
新华证券有限公司 46,390,288.01 100.00% 46,390,288.01 预计无法收回
海南原水房地产开发经营
有限公司 27,719,488.65 100.00% 27,719,488.65 预计无法收回
上海百玛士绿色能源有限公
司 19,745,100.21 100.00% 19,745,100.21 预计无法收回
100 / 161
2019 年年度报告
南京中鼎证券公司 15,000,000.00 100.00% 15,000,000.00 预计无法收回
其他 1,495,680.30 100.00% 1,495,680.30 预计无法收回
110,350,557.17 110,350,557.17
（ii）于 2019 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款均处于第一阶段，分析如下：
2019 年 12 月 31 日
账面余额 损失准备
金额 金额 计提比例
关联方应收款项组合
一年以内 26,000,000.00 4,088.17 0.02%
一到二年 496,969,658.48 78,142.17 0.02%
押金保证金组合
一年以内 51,027,780.27 10,854.22 0.02%
一到二年 3,360,600.00 1,964.60 0.06%
二到三年 4,874,300.00 642.83 0.01%
三年以上 3,354,553.00 8,810.68 0.26%
代垫款项组合
一年以内 6,339,567.34 174,619.80 2.75%
一到二年 558,773.35 15,391.09 2.75%
二到三年 3,312,510.14 91,241.63 2.75%
三年以上 5,492,425.89 151,290.86 2.75%
其他组合
一年以内 840,128.56 23,140.89 2.75%
三年以上 95,460.55 2,629.41 2.75%
于 2019 年度，本集团无实际核销的其他应收款。
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(9).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 会计政策变更 2019 年 1 月 1 日 期末余额
计提 收回或转回
单项计提坏账 111,250,557.17 111,250,557.17 900,000.00 110,350,557.17
准备
组合计提坏账 446,039.25 446,039.25 249,610.53 132,833.43 562,816.35
准备
合计 111,250,557.17 446,039.25 111,696,596.42 249,610.53 1,032,833.43 110,913,373.52
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(10). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(11). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
101 / 161
2019 年年度报告
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
常州明城 资金拆借款 522,969,658.48 二年以内 73.39 90,853.45
上海市闵行区 土地保证金 50,000,000.00 一年以内 7.02 6,594.08
颛桥镇人民政
府
新华证券有限 往来款 46,390,288.01 五年以上 6.51 46,390,288.01
公司
海南原水房地 往来款 27,719,488.65 五年以上 3.89 27,719,488.65
产开发经营有
限公司
上海百玛士绿 往来款 19,745,100.21 五年以上 2.77 19,745,100.21
色能源有限公
司
合计 / 666,824,535.35 / 93.58 93,952,324.40
(12). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(13). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(14). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 跌价 跌价
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
开发成本 22,377,224,105.67 22,377,224,105.67 18,521,456,672.39 18,521,456,672.39
开发产品 1,986,878,529.22 1,986,878,529.22 2,353,534,163.18 2,353,534,163.18
外购商品房 4,543,037.37 4,543,037.37 4,543,037.37 4,543,037.37
低值易耗品 353,610.55 353,610.55 358,900.66 358,900.66
合计 24,368,999,282.81 24,368,999,282.81 20,879,892,773.60 20,879,892,773.60
（i）开发成本
2019 年 2018 年
项目名称 开发时间 预计竣工时间 项目总投资 12 月 31 日 12 月 31 日
露香园项目 2009 年 6 月 2020 年 9 月 9,850,620,000.00 6,264,243,550.59 5,848,648,026.77
青浦区朱家角镇 10 街坊 18/5 丘 2015 年 12 月 2020 年 12 月 3,427,000,000.00 3,238,951,734.10 2,680,920,975.52
新江湾城科技园区 2012 年 3 月 2020 年 5 月 8,219,000,000.00 2,640,335,448.11 2,345,994,154.16
102 / 161
2019 年年度报告
洞泾镇新农河三号-1 地块 2019 年 9 月 2021 年 9 月 3,000,000,000.00 2,484,210,676.44 -
闵行区七宝社区地块动迁安置房项目 2017 年 12 月 2020 年 6 月 3,857,809,100.00 1,811,056,205.89 1,309,191,785.67
松江区车墩镇大型居住社区 2015 年 12 月 2020 年 12 月 1,922,252,840.00 1,629,011,367.40 1,581,971,852.99
金山区朱泾镇城中村改造项目 2016 年 4 月 2023 年 12 月 4,364,830,000.00 871,536,070.95 678,703,889.80
闵行区颛桥镇闵行新城项目 2019 年 9 月 2022 年 4 月 2,276,470,000.00 869,166,611.05 -
新江湾城社区 A3-05 地块 2019 年 7 月 2022 年 4 月 1,706,000,000.00 836,681,418.65 696,567,407.77
闵行区浦江镇浦江社区租赁住房项目 2018 年 11 月 2020 年 10 月 1,705,330,000.00 763,733,119.68 667,470,000.00
黄山高铁 A-1 商服地块 2019 年 5 月 2021 年 5 月 1,577,000,000.00 457,421,345.52 115,993,468.09
杨浦区新江湾社区租赁住房项目 2018 年 12 月 2020 年 9 月 781,930,000.00 390,544,725.95 355,080,000.00
新凯家园二期集中商铺 2012 年 4 月 2020 年 12 月 470,000,000.00 120,170,735.91 119,724,054.54
新凯家园三期 B 块集中商业 2009 年 12 月 待定 226,355,500.00 161,095.43 161,095.43
松江区九亭镇安置小区项目 2016 年 12 月 2019 年 6 月 2,035,831,100.00 - 1,430,877,380.91
韵意洞泾南拓项目 2011 年 11 月 2019 年 6 月 3,286,550,000.00 - 690,152,580.74
合计 **** **** **** 22,377,224,105.67 18,521,456,672.39
（ii）开发产品
2018 年 2019 年
项目名称 竣工日期 12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
新江湾城 C4 地块 2014 年 4 月 836,646,576.60 - 341,818,867.48 494,827,709.12
露香园项目 2014 年 8 月 660,548,970.87 - 26,243,988.10 634,304,982.77
新凯家园一期 2006 年 10 月 14,260,086.72 - - 14,260,086.72
新凯家园二期 2010 年 3 月 4,971,266.60 - - 4,971,266.60
新凯家园三期 C 地块 2014 年 9 月 8,508,214.59 - - 8,508,214.59
新凯家园三期 D 地块 2013 年 12 月 14,546,902.10 - - 14,546,902.10
青浦徐泾华新拓展基地 C 区项目 2016 年 6 月 35,896,289.02 282,242.55 258,157.46 35,920,374.11
诸光路 1 号地块 D 地块 2012 年 9 月 6,690,863.90 342,569.02 342,401.31 6,691,031.61
诸光路 2 号地块 E 地块 2015 年 6 月 11,458,987.53 1,919,322.38 1,156,823.64 12,221,486.27
闸北闻喜华庭项目 2016 年 6 月 35,000,239.60 - - 35,000,239.60
韵意一期项目 2018 年 6 月 252,924,235.02 - - 252,924,235.02
韵意洞泾南拓项目 2019 年 6 月 - 846,816,452.44 846,816,452.44 -
松江区九亭镇安置小区项目 2019 年 6 月 - 1,690,424,500.98 1,690,424,500.98 -
新江湾城科技园区 2014 年 6 月 454,524,031.29 18,284,286.63 17,663,816.55 455,144,501.37
其他 17,557,499.34 - - 17,557,499.34
合计 **** 2,353,534,163.18 2,558,069,374.00 2,924,725,007.96 1,986,878,529.22
于 2019 年 12 月 31 日，账面价值为 10,505,008,731.80 元的开发成本及开发产品作为 3,686,967,732.77
元长期借款的抵押物。
(2).存货跌价准备
存货可变现净值的确认依据是以存货的估计售价减去估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关
的税费后的金额确定。于 2019 年 12 月 31 日及 2018 年 12 月 31 日，本集团未计提存货跌价准备。
(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
□适用 √不适用
(4).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
于 2019 年度，本集团计入存货成本中的资本化的借款费用为 550,596,346.79 元(2018 年度：
369,530,922.13 元)。用于确定借款费用资本化额的资本化率为年利率 4.93%(2018 年度：5.59%)。
(5).期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
7、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待抵扣进项税额 284,512,615.19 148,454,384.66
预缴增值税 46,015,044.66 100,678,029.84
103 / 161
2019 年年度报告
预缴土地增值税 9,740,727.15 105,162,683.31
预缴营业税 9,313,505.38 11,538,505.37
预缴其他税费 9,069,367.65 13,186,823.10
合计 358,651,260.03 379,020,426.28
(1).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(2).减值准备计提情况
□适用 √不适用
8、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
104 / 161
2019 年年度报告
9、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
期初 期末 减值准备期末
被投资单位 权益法下确认的投 其他综合收益调 其他权 宣告发放现金股利 计提减
余额 追加投资 减少投资 其他 余额 余额
资损益 整 益变动 或利润 值准备
一、合营企业
上海诚鼎创富投资管理有限公司 20,400,682.43 8,905,022.70 5,000,000.00 24,305,705.13
上海湾谷科技园管理有限公司 4,974,836.94 9,949.15 4,984,786.09
小计 25,375,519.37 8,914,971.85 5,000,000.00 29,290,491.22
二、联营企业
西部证券股份有限公司(“西部证券”) 3,043,613,957.33 92,907,219.87 -2,206,218.47 30,652,789.58 -13,866,364.37 3,089,795,804.78
上海高泰房地产开发有限公司 822,691,301.60 8,804,416.27 831,495,717.87
上海合庭房地产开发有限公司 362,926,392.24 -5,556,649.91 357,369,742.33
上海开古房地产开发有限公司 225,090,316.12 108,180,000.00 -192,162.44 333,078,153.68
上海沪风房地产开发有限公司 230,860,617.72 62,640,000.00 -225,594.64 293,275,023.08
常州明城置业发展有限公司（注 1） 39,431,100.66 -16,347,693.50 23,083,407.16
上海黄山合城置业有限公司 15,409,978.75 1,856,002.15 17,265,980.90
上海诚鼎新扬子投资合伙企业(有限合伙) 214,320,107.95 14,925,375.00 6,139,048.82 205,533,781.77
上海东荣房地产开发有限公司 197,166,542.68 37,675.15 197,204,217.83
上海康州房地产开发有限公司 150,396,502.13 -149,984.68 150,246,517.45
上海诚鼎德同股权投资基金有限公司 101,596,648.28 17,948,952.00 12,753,306.06 96,401,002.34
上海诚鼎扬子投资合伙企业(有限合伙) 46,067,034.61 8,746,356.00 16,710,478.14 54,031,156.75
上海电科诚鼎智能产业投资合伙企业(有 31,090,793.44 7,857,143.00 14,374,007.17 4,285,714.00 33,321,943.61
限合伙)
上海诚鼎创业投资有限公司 43,185,697.78 1,973,530.08 11,900,000.00 33,259,227.86
上海诚鼎创佳投资管理有限公司 8,912,520.95 11,687,452.61 7,400,000.00 13,199,973.56
上海诚鼎扬子股权投资基金管理合伙企业 7,322,889.68 2,643,750.00 -431,545.66 4,247,594.02
(有限合伙)
上海德同诚鼎股权投资基金管理有限公司 2,666,734.44 948,320.60 962,772.71 2,652,282.33
上海诚鼎投资管理有限公司 2,263,246.79 2,747,492.82 3,990,000.00 1,020,739.61
上海诚鼎创云股权投资基金管理合伙企业 839,532.51 17,712.72 857,245.23
(有限合伙)
上海市建筑科学研究院（集团）有限公司 244,689,041.37 17,091,873.72 863,451.04 4,805,629.42 257,838,736.71
上海城投集团财务有限公司 200,000,000.00 860,520.12 200,860,520.12
无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合伙企业 90,000,000.00 -1,638,606.82 88,361,393.18
(有限合伙)
扬州市华建诚鼎股权投资合伙企业(有限 60,000,000.00 60,000,000.00
合伙)
上海诚鼎华建投资管理合伙企业（有限公 1,750,000.00 -1,174,644.55 575,355.45
司）
上海湾城石油有限公司 10,744,372.26 870,483.97 11,614,856.23
小计 5,801,285,329.29 522,570,000.00 52,121,576.00 164,062,658.07 -1,342,767.43 63,996,905.71 -13,866,364.37 6,356,590,373.85
合计 5,826,660,848.66 522,570,000.00 52,121,576.00 172,977,629.92 -1,342,767.43 68,996,905.71 -13,866,364.37 6,385,880,865.07
105 / 161
2019 年年度报告
其他说明
2019 年 12 月，上海开古房地产开发有限公司注册资本由 629,500,000.00 元增至 930,000,000.00 元，本集团按照持股比例增加投资 108,180,000.00 元。
2019 年 12 月，上海沪风房地产开发有限公司注册资本由 658,000,000.00 元增至 832,000,000.00 元，本集团按照持股比例增加投资 62,640,000.00 元。
2019 年 12 月，本公司与本公司之母公司上海城投共同出资设立了上海城投集团财务有限公司，本公司持股 20%。于 2019 年 9 月 20 日，本公司以现金
200,000,000.00 元出资。
2019 年 9 月，本公司与上海长三角协同优势产业股权投资合伙企业(有限合伙)、无锡太湖金投创新创业产业投资企业(有限合伙)等共同出资设立了无锡
诚鼎智慧城市创业股权投资合伙企业(有限合伙)，本公司持股 29.67%。于 2019 年 10 月 25 日，本公司以现金 90,000,000.00 元出资。
2019 年 12 月，本公司与上海韵筑投资有限公司(“韵筑投资”)、天津市政投资有限公司(“天津市政”)等共同出资设立了扬州市华建诚鼎股权投资合
伙企业(有限合伙)，本公司持股 33.06%。于 2019 年 12 月 31 日，本公司以现金 60,000,000.00 元出资。
2019 年 5 月，本公司与上海沃土投资管理有限公司、韵筑投资、天津市政等共同出资设立了上海诚鼎华建投资管理合伙企业(有限合伙)，本公司持股 35.00%。
于 2019 年 5 月 22 日，本公司以现金 1,750,000.00 元出资。
106 / 161
2019 年年度报告
10、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
非上市公司股权
上海管道纯净水股份有限公司 1,878,436.00 1,878,436.00
上海飞骋房地产有限公司 310,000.00 310,000.00
上海莱福(集团)股份有限公司
合计 2,188,436.00 2,188,436.00
期初余额为 2019 年 1 月 1 日因执行新金融工具准则追溯调整后的余额。
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
股权投资基金 359,480,039.25 401,817,774.09
非上市公司股权投资 401,212,135.54 392,557,873.36
合计 760,692,174.79 794,375,647.45
期初余额为 2019 年 1 月 1 日因执行新金融工具准则追溯调整后的余额。
其他说明：
√适用 □不适用
本集团持有的股权投资基金包括弘毅贰零壹伍(上海)投资中心(有限合伙)和上海诚鼎创盈投资合伙企
业(有限合伙)。本集团为该等合伙企业的有限合伙人，并且不具有重大影响。
非上市公司股权投资为本集团持有的广州银行股份有限公司的 149,000,000 股份。
12、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,210,622,572.81 663,107,240.39 1,873,729,813.20
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额 1,210,622,572.81 663,107,240.39 1,873,729,813.20
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 150,394,867.22 68,768,068.12 219,162,935.34
2.本期增加金额 28,036,668.48 15,629,650.44 43,666,318.92
（1）计提或摊销 28,036,668.48 15,629,650.44 43,666,318.92
107 / 161
2019 年年度报告
3.本期减少金额
4.期末余额 178,431,535.70 84,397,718.56 262,829,254.26
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
3、本期减少金额
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,032,191,037.11 578,709,521.83 1,610,900,558.94
2.期初账面价值 1,060,227,705.59 594,339,172.27 1,654,566,877.86
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
2019 年度投资性房地产计提折旧和摊销金额为 43,666,318.92 元(2018 年度：43,666,318.92 元)，2019
年度及 2018 年度均未计提减值准备。
于 2019 年 12 月 31 日，账面价值为 871,362,664.09 元(2018 年 12 月 31 日：897,379,885.45 元)的投
资性房地产作为长期借款 300,000,000.00 元(2018 年 12 月 31 日：300,000,000.00 元)的抵押。
13、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 17,269,075.71 18,852,674.12
固定资产清理
合计 17,269,075.71 18,852,674.12
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 运输工具 办公及其它设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 27,909,778.38 3,387,929.35 10,787,571.80 42,085,279.53
2.本期增加金额 922,683.06 922,683.06
（1）购置 922,683.06 922,683.06
3.本期减少金额 720,227.52 720,227.52
（1）处置或报废 720,227.52 720,227.52
4.期末余额 27,909,778.38 3,387,929.35 10,990,027.34 42,287,735.07
二、累计折旧
1.期初余额 13,381,140.28 2,053,004.50 7,798,460.63 23,232,605.41
2.本期增加金额 749,463.12 237,349.82 1,409,223.78 2,396,036.72
（1）计提 749,463.12 237,349.82 1,409,223.78 2,396,036.72
3.本期减少金额 609,982.77 609,982.77
（1）处置或报废 609,982.77 609,982.77
108 / 161
2019 年年度报告
4.期末余额 14,130,603.40 2,290,354.32 8,597,701.64 25,018,659.36
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 13,779,174.98 1,097,575.03 2,392,325.70 17,269,075.71
2.期初账面价值 14,528,638.10 1,334,924.85 2,989,111.17 18,852,674.12
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
14、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
软件使用费 312,893.01 203,773.58 130,377.48 386,289.11
合计 312,893.01 203,773.58 130,377.48 386,289.11
15、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
可抵扣亏损 609,256,327.65 152,314,081.91 213,100,264.76 53,275,066.19
预提土地增值税 311,191,695.59 77,797,923.90 1,332,258,498.35 333,064,624.59
暂时未支付成本费用 226,756,768.93 56,689,192.23 167,897,922.87 41,974,480.71
预收账款预计利润 109,054,514.52 27,263,628.63 201,265,141.92 50,316,285.48
长期股权投资账面价 67,389,431.56 16,847,357.89 91,107,120.10 22,776,780.03
值和计税价值差异
金融资产公允价值变 65,010,334.68 16,252,583.67
动引起的调整
资产减值准备 48,522,350.16 12,130,587.54 47,713,222.80 11,928,305.70
109 / 161
2019 年年度报告
存货账面价值与计税 59,822,120.88 14,955,530.22
基础的差额
可供出售金融资产公 81,213,194.50 20,303,298.63
允价值变动
合计 1,497,003,543.97 374,250,885.99 2,134,555,365.30 533,638,841.33
其中：
预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 42,219,158.85 50,316,285.48
预计于 1 年后转回的金额 332,031,727.14 483,322,555.85
合计 374,250,885.99 533,638,841.33
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企业 1,284,309,528.80 321,077,382.20 1,284,309,528.80 321,077,382.20
合并资产评估增
值
长期股权投资账 10,411,191.08 2,602,797.77
面价值和计税价
值差异
金融资产公允价 565,950.52 141,487.63
值变动引起的调
整
可供出售金融资 172,617,033.92 43,154,258.48
产公允价值变动
合计 1,295,286,670.40 323,821,667.60 1,456,926,562.72 364,231,640.68
其中：
预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 - -
预计于 1 年后转回的金额 323,821,667.60 364,231,640.68
合计 323,821,667.60 364,231,640.68
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资产 抵销后递延所得 递延所得税资产 抵销后递延所得
项目 和负债期末互抵 税资产或负债期 和负债期初互抵 税资产或负债期
金额 末余额 金额 初余额
递延所得税资产 14,177.27 374,236,708.72 21,660,284.04 511,978,557.29
递延所得税负债 14,177.27 323,807,490.33 21,660,284.04 342,571,356.64
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 248,257,456.40 161,281,708.40
110 / 161
2019 年年度报告
可抵扣亏损 368,522,232.00 358,450,155.61
合计 616,779,688.40 519,731,864.01
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2019 32,785,574.81
2020 12,716,169.21 12,855,511.65
2021 106,537,431.93 106,538,669.29
2022 199,299,722.81 199,299,722.81
2023 6,970,677.05 6,970,677.05
2024 42,998,231.00
合计 368,522,232.00 358,450,155.61 /
其他说明：
□适用 √不适用
16、 其他非流动资产
□适用 √不适用
17、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托借款 1,292,000,000.00
保证借款 400,000,000.00 400,000,000.00
合计 1,692,000,000.00 400,000,000.00
短期借款分类的说明：
于 2019 年 12 月 31 日，银行委托贷款 1,280,000,000.00 元(2018 年 12 月 31 日：无)系由上海城投环
保金融服务有限公司(“环保金融”)通过浦发银行借予本公司之委托借款，年利率为 4.20%。
根据本集团之子公司黄山山海置业有限公司(“黄山山海”)与其母公司置地集团、少数股东黄山市富
徽城市综合开发有限公司(“黄山富徽”)和中国建设银行签署的集团式委托贷款协议，黄山山海在此
协议下的短缺金额将以委托贷款的方式向置地集团及黄山富徽借入，年利率为 5.22%。于 2019 年 12
月 31 日，黄山山海通过委托贷款向股东黄山富徽借入的余额为 12,000,000.00 元(2018 年 12 月 31 日：
无)。
于 2019 年 12 月 31 日，银行保证借款 400,000,000.00 元(2018 年 12 月 31 日：400,000,000.00)系由
本公司为本集团之子公司上海城投置地(香港)有限公司(“置地香港”)提供保证。
于 2019 年 12 月 31 日，短期借款的利率区间为 4.20%至 5.24%(2018 年 12 月 31 日为 5.24%)。
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
111 / 161
2019 年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
18、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
19、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程及配套设施款 2,339,936,304.81 1,889,185,765.63
其他 173,054,012.03 176,748,087.17
合计 2,512,990,316.84 2,065,933,852.80
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
未结算工程及配套设施款 1,368,402,024.67 尚待结算
合计 1,368,402,024.67 /
于 2019 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为 1,368,402,024.67 元 (2018 年 12 月 31 日：
511,491,544.67 元)，主要为未结算工程及配套设施款。
20、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
房地产开发项目预收款 1,802,859,352.71 3,680,367,584.61
预收代建工程款 42,760,000.00 19,760,000.00
其他 3,692,788.21 3,065,746.92
合计 1,849,312,140.92 3,703,193,331.53
预收款项中包含的开发项目预收账款分析如下：
项目名称 期末余额 期初余额
松江区车墩镇大型居住社区 1,486,665,475.88 1,244,418,117.45
露香园项目 130,365,486.04 156,218,315.04
闵行七宝社区地块动迁安置房项目 77,000,000.00
韵意一期项目 49,150,000.00 49,150,000.00
新江湾城 C4 地块 36,447,031.74 257,087,013.06
新凯家园二期 10,000,000.00 10,000,000.00
新凯家园三期 D 地块 7,048,939.75 7,048,939.75
新凯家园三期 C 地块 5,763,997.80 5,763,997.80
诸光路 1 号地块 D 地块 211,865.97 211,865.97
青浦徐泾华新拓展基地 C 区项目 193,475.64 193,475.64
诸光路 2 号地块 E 地块 13,079.89 13,079.89
112 / 161
2019 年年度报告
松江区九亭镇安置小区项目 - 1,280,540,000.00
韵意洞泾南拓展项目 - 669,722,780.01
合计 1,802,859,352.71 3,680,367,584.61
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
预收房地产开发项目 1,436,139,682.60 项目尚未完成
合计 1,436,139,682.60 /
于 2019 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预收款项为 1,436,139,682.60 元(2018 年 12 月 31 日：
1,806,028,206.17 元)，主要为预收房地产开发项目的预收款，鉴于项目尚未完成，该款项尚未结转
入收入。
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 31,989,949.31 100,704,621.72 94,432,992.20 38,261,578.83
二、离职后福利-设定 453,744.81 13,085,826.10 13,091,857.90 447,713.01
提存计划
合计 32,443,694.12 113,790,447.82 107,524,850.10 38,709,291.84
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津 29,077,227.55 81,720,928.45 75,999,326.93 34,798,829.07
贴和补贴
二、职工福利费 5,515,830.49 5,408,771.32 107,059.17
三、社会保险费 374,749.32 5,461,028.70 5,470,980.40 364,797.62
其中：医疗保险费 374,480.02 4,845,496.80 4,855,179.20 364,797.62
工伤保险费 65.30 105,778.90 105,844.20
生育保险费 204.00 509,753.00 509,957.00
四、住房公积金 224,908.14 5,647,611.00 5,670,155.10 202,364.04
五、工会经费和职工 2,248,953.68 1,824,216.98 1,348,752.35 2,724,418.31
教育经费
其他 64,110.62 535,006.10 535,006.10 64,110.62
合计 31,989,949.31 100,704,621.72 94,432,992.20 38,261,578.83
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
113 / 161
2019 年年度报告
1、基本养老保险 402,572.14 12,838,096.60 12,842,384.70 398,284.04
2、失业保险费 51,172.67 247,729.50 249,473.20 49,428.97
合计 453,744.81 13,085,826.10 13,091,857.90 447,713.01
22、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 52,419,297.20 99,429,476.34
企业所得税 196,109,029.21 474,466,176.31
个人所得税 2,031,877.48 2,377,024.26
城市维护建设税 3,803,573.46 5,084,793.47
应交土地增值税 311,191,695.59 1,332,258,498.35
应交房产税 14,409.21 4,023,508.49
应交土地使用税 3,965,668.15 3,791,760.01
应交教育费附加 2,940,756.37 3,410,514.00
应交印花税 447,756.03 555,944.52
其他 434,767.95 142,329.46
应交契税 28,246,800.00
合计 601,605,630.65 1,925,540,025.21
23、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 151,709,618.01 158,303,697.33
应付股利 9,823,745.53 9,773,251.37
其他应付款 1,276,257,872.51 639,682,856.61
合计 1,437,791,236.05 807,759,805.31
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 8,597,123.58 6,325,241.21
企业债券利息 134,942,763.31 142,205,205.46
短期借款应付利息 8,169,731.12 9,773,250.66
合计 151,709,618.01 158,303,697.33
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
114 / 161
2019 年年度报告
应付股利
(2).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 9,823,745.53 9,773,251.37
合计 9,823,745.53 9,773,251.37
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付关联方款项 368,586,926.64 399,413,872.37
应付往来款项(i) 702,123,003.42
销售意向金及定金 110,432,069.24 111,040,903.56
其他 95,115,873.21 129,228,080.68
合计 1,276,257,872.51 639,682,856.61
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
（i）2019 年 1 月，本集团之子公司置地集团联合农工商房地产集团股份有限公司(“农工商地
产”)、上海松江城乾投资有限公司(“松江城乾”)、上海松江商业发展集团有限公司(“松江商
发”)签订关于松江区洞泾镇新农河三号-1 地块合作开发协议，由置地集团、农工商地产、松江
城乾及松江商发按认缴出资比例向项目公司上海城明置业有限公司(“城明置业”)提供借款。于
2019 年 12 月 31 日，应付往来款项中包含应付股东借款本金 645,250,000.00 元，应付借款利息
56,873,003.42 元。
于 2019 年 12 月 31 日，账龄超过一年的其他应付款为 402,705,392.35 元(2018 年 12 月 31 日：
477,249,878.59 元)。
24、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 1,681,000,000.00 1,000,000.00
1 年内到期的应付债券 1,998,565,861.47
合计 1,681,000,000.00 1,999,565,861.47
115 / 161
2019 年年度报告
25、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
抵押借款(i) 4,581,499,732.77 2,342,149,900.00
保证借款(ii) 1,600,000,000.00 1,600,000,000.00
委托借款(iii) 700,000,000.00
减：一年内到期的抵押借款 -81,000,000.00 -1,000,000.00
一年内到期的保证借款 -1,600,000,000.00
合计 5,200,499,732.77 3,941,149,900.00
长期借款分类的说明：
（i）抵押借款
本集团之子公司上海城鸿置业有限公司(“城鸿”)与兴业银行股份有限公司上海虹口支行签订总
额为 600,000,000.00 元的贷款协议。于 2019 年 12 月 31 日，城鸿以其账面价值为 871,362,664.09
元(2018 年 12 月 31 日：897,379,885.45 元)的投资性房地产作为抵押，以账面价值为 1,124,871.19
元的应收账款(2018 年 12 月 31 日：2,913,636.72 元)作为质押。该借款期限为自 2013 年 5 月 8
日起 12 年，利息每季支付一次。于 2019 年 12 月 31 日，该合同下借款余额为 300,000,000.00
元(2018 年 12 月 31 日：300,000,000.00 元)。
本集团子公司上海城展置业有限公司(“城展”)于 2017 年与银团签订信用额度为 25 亿的信用贷
款，由农业银行上海市分行营业部作为牵头行和代理行，首次提款日为 2017 年 7 月 14 日，借款
期限为首次提款日之后 5 年。借款人承诺在项目取得土地使用权证之时，应及时且无条件配合代
理行立即办妥土地使用权抵押手续，并在项目满足在建工程抵押登记条件后及时且无条件配合代
理行立即追加办妥在建工程抵押登记手续。于 2019 年 12 月 31 日，该合同下借款余额为
594,532,000.00 元(2018 年 12 月 31 日余额 91,534,000.00 元)，其中一年内到期的借款金额为
20,000,000.00 元。
2018 年，本集团子公司上海露香园置业有限公司(“露香园”)与中国农业银行股份有限公司上海
市分行营业部签订贷款额度为人民币 35 亿元的抵押贷款。由农业银行上海市分行营业部作为牵头
行和代理行，招商银行股份有限公司上海分行和平安银行股份有限公司上海分行作为参贷行。首
次提款日为 2018 年 9 月 20 日，借款期限为首次提款日之后的 5 年，利息每季度支付一次。露香
园以其账面价值为 6,264,243,550.59 元的开发成本作为抵押物。于 2019 年 12 月 31 日，该合同
下借款余额为 2,915,920,108.70 元(2018 年 12 月 31 日：1,948,571,400.00 元)，其中一年内到
期金额为 1,000,000.00 元(2018 年 12 月 31 日：1,000,000.00 元)。
2018 年，本集团之子公司上海新江湾城投资发展有限公司(“新江湾城”)与中国工商银行股份有
限公司上海市分行签订总额为 906,000,000.00 元的银团贷款协议。中国工商银行股份有限公司上
海市分行营业部为牵头行、代理行，上海浦东发展银行第一营业部为参加行。该借款期限为自 2018
年 4 月 28 日起 6 年，利息每季支付一次。于 2019 年 12 月 31 日，该合同下借款余额为
252,044,500.00 元(2018 年 12 月 31 日：2,044,500.00)，其中一年内到期金额 10,000,000.00
元(2018 年 12 月 31 日：无)。新江湾城以新江湾城科技园区南块一期项目现房及相关土地使用权
金额以及新江湾城科技园区南块二期项目的在建工程及对应的土地使用权金额
2,197,792,098.32 元作为该借款的抵押物。
2019 年，本集团子公司上海城协房地产有限公司(“城协”)与中国银行上海市分行签订总额为
1,300,000,000.00 元的贷款协议。于 2019 年 12 月 31 日，本公司以其账面总价值 1,811,056,205.89
元的闵行区七宝镇 10-04 地块保障房项目土地使用权及在建工程作为抵押。该借款期限为自 2019
年 3 月 29 日起 3 年，利息每季度支付一次，本金按照本项目保障房资金回笼进度归还。于 2019
116 / 161
2019 年年度报告
年 12 月 31 日，该合同下借款余额为 472,903,993.83 元(2018 年 12 月 31 日：无)，其中一年内
到期金额为 50,000,000.00 元(2018 年 12 月 31 日：无)。
2019 年，本集团子公司黄山山海置业有限公司(“黄山山海”)与中国建设银行股份有限公司黄山
高新技术产业开发区支行签订贷款总额为 1.3 亿元的抵押贷款。该借款首次提款日为 2019 年 9
月 19 日，借款期限为首次提款日之后 3 年，利息每季支付一次。于 2019 年 12 月 31 日，该合同
下借款余额为 46,099,130.24 元。本公司以其账面价值为 231,916,877.00 元的国有建设用地使用
权作为该借款的抵押物。
（ii）保证借款
2019 年 12 月 31 日，本公司借入的信托保证借款 1,600,000,000.00 元(2018 年 12 月 31 日：
1,600,000,000.00 元)，将于一年内到期。该借款系由上海城投为本公司提供保证，利息每季度
支付一次。
（iii）委托借款
于 2019 年 12 月 31 日，银行委托借款 350,000,000.00 元(2018 年 12 月 31 日：无)系本公司之最
终母公司上海城投通过中国建设银行借予本集团之子公司上海城源房地产有限公司(“城源”)之
委托贷款，年利率为 3.70%。
于 2019 年 12 月 31 日，银行委托借款 350,000,000.00 元(2018 年 12 月 31 日：无)系本公司之最
终母公司上海城投通过中国建设银行借予本集团之子公司上海城驰房地产有限公司(“城驰”)之
委托贷款，年利率为 3.70%。
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
于 2019 年 12 月 31 日，长期借款的利率区间为 3.70%至 5.48%(2018 年 12 月 31 日：4.04%至 5.95%)。
26、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
14 沪城控 MTN001 (101474004) 1,998,565,861.47
15 沪城控 MTN001(101575003) 1,492,159,517.06 1,489,038,172.28
品种一(7 年期)(a)
19 沪城控 MTN001 (101900542) 2,488,883,528.22
品种一(5 年期)(b)
减：一年内到期的应付债券 -1,998,565,861.47
合计 3,981,043,045.28 1,489,038,172.28
117 / 161
2019 年年度报告
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末
面值 按面值计提利息 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
14 沪城 2,000,000,000 2014 5年 2,000,000,000 1,998,565,861.47 38,196,164.41 39,630,302.94 2,000,000,000.00
控 /4/21
MTN00
1
15 沪城 1,500,000,000 2015 7年 1,500,000,000 1,489,038,172.28 78,750,000.00 81,871,344.78 1,492,159,517.06
控 /4/22
MTN00
1
19 沪城 2,500,000,000 2019 5年 2,500,000,000 2,500,000,000.00 80,360,958.90 69,244,487.12 2,488,883,528.22
控 /4/15
MTN00
1
合计 / / / 6,000,000,000 3,487,604,033.75 2,500,000,000.00 197,307,123.31 190,746,134.84 2,000,000,000.00 3,981,043,045.28
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
经中国银行间市场交易商协会中市协注[2013]MTN357 号文核准，本公司于 2014 年 4 月 21 日发行
中期票据。此票据采用单利按年计息，固定年利率为 6.28%，每年付息一次，该债券由上海城投
提供担保。
经中国银行间市场交易商协会中市协注[2015]MTN77 号文核准，本公司于 2015 年 4 月 22 日发行
中期票据。此票据采用单利按年计息，固定年利率为 5.25%，每年付息一次，该债券由上海城投
提供担保。
经中国银行间市场交易商协会中市协注[2019]MTN132 号文核准，本集团于 2019 年 4 月 15 日发行
中期票据。此票据采用单利按年计息，固定年利率为 4.53%，每年付息一次。
27、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 14,590,997.40 12,992,726.00
专项应付款
合计 14,590,997.40 12,992,726.00
118 / 161
2019 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
押金及保证金 12,992,726.00 14,590,997.40
减：一年内到期的长期应付款
合计 12,992,726.00 14,590,997.40
28、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 2,529,575,634.00 2,529,575,634.00
29、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本 1,229,819,965.07 1,229,819,965.07
溢价）
权益法核算的被 578,898,984.78 578,898,984.78
投资单位除综合
收益和利润分配
以外的其他权益
变动
子公司其他资本 -442,133.90 -442,133.90
公积变动
合计 1,808,276,815.95 1,808,276,815.95
119 / 161
2019 年年度报告
30、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期
减：前期
计入其
上期期末余额 会计政策变更 期初 计入其 期末
项目 他综合 税后归
余额 本期所得税前 他综合 减：所得 税后归属于母 余额
收益当 属于少
发生额 收益当 税费用 公司
期转入 数股东
期转入
留存收
损益
益
一、不能
重分类
进损益
的其他
综合收
益
二、将重 -47,568,996.85 58,857,325.09 11,288,328.24 -1,342,767.43 -1,342,767.43 9,945,560.81
分类进
损益的
其他综
合收益
其中：权 -116,121,876.40 130,150,204.64 14,028,328.24 -1,342,767.43 -1,342,767.43 12,685,560.81
益法下
可转损
益的其
他综合
收益
可供出 68,552,879.55 -68,552,879.55
售金融
资产公
允价值
变动损
益
其他权 -2,740,000.00 -2,740,000.00 -2,740,000.00
益工具
投资公
允价值
变动
其他综 -47,568,996.85 58,857,325.09 11,288,328.24 -1,342,767.43 -1,342,767.43 9,945,560.81
合收益
合计
31、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 上期期末余额 会计政策变更 期初余额 本期增加 本 期末余额
期
减
少
法定 2,300,304,056.28 -3,285,413.40 2,297,018,642.88 48,731,879.20 2,345,750,522.08
盈余
公积
合计 2,300,304,056.28 -3,285,413.40 2,297,018,642.88 48,731,879.20 2,345,750,522.08
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
于 2019 年 1 月 1 日，由于首次执行新金融工具准则调整盈余公积 3,285,413.40 元。
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的 10%提取法定盈余公积金，
当法定盈余公积金累计额达到注册资本的 50%以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可
用于弥补亏损，或者增加股本。本公司于 2019 年度计提法定盈余公积 48,731,879.20 元(2018
年度：97,077,428.80 元)。
120 / 161
2019 年年度报告
本公司任意盈余公积金的提取额由董事会提议，经股东大会批准。任意盈余公积金经批准后可用
于弥补以前年度亏损或增加股本。本公司于2019年度和2018年度均未提取任意盈余公积金。
32、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 12,237,740,368.83 11,938,909,919.26
调整期初未分配利润合计数（调增+， -70,073,450.79
调减－）
调整后期初未分配利润 12,167,666,918.04 11,938,909,919.26
加：本期归属于母公司所有者的净利 605,847,279.31 1,028,301,786.87
润
减：提取法定盈余公积 48,731,879.20 97,077,428.80
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 126,478,781.70 632,393,908.50
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 12,598,303,536.45 12,237,740,368.83
调整期初未分配利润明细：
1、 于 2019 年 1 月 1 日，由于 首次执行新金 融工具准 则调 整 2019 年年初未 分配利润
70,073,450.79 元。
2、于 2019 年 12 月 31 日，未分配利润中包含归属于母公司的子公司盈余公积余额
801,911,018.86 元(2018 年 12 月 31 日：815,711,201.63 元)。
3、根据 2019 年 3 月 18 日董事会决议，本公司向全体股东派发现金股利，每股人民币 0.05 元，
按照已发行股份 2,529,575,634 股计算，派发现金股利 126,478,781.70 元。
4、根据 2020 年 4 月 8 日董事会决议，本公司向全体股东派发现金股利，每股人民币 0.072 元，
按照已发行股份 2,529,575,634 股计算，拟派发现金股利 182,129,445.65 元，上述提议尚待股东
大会批准。
33、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,555,887,117.34 2,984,929,048.03 6,877,583,971.25 4,986,234,252.10
其他业务 87,701,582.11 33,957,652.58 25,023,310.85 9,191,788.02
合计 3,643,588,699.45 3,018,886,700.61 6,902,607,282.10 4,995,426,040.12
其他说明：
项目 2019 年度 2018 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房产业务 3,555,887,117.34 2,984,929,048.03 6,877,583,971.25 4,986,234,252.10
121 / 161
2019 年年度报告
2019 年度，房产业务中包含房地产销售收入 3,476,559,289.42 元(2018 年度：6,790,529,518.07 元)，
房地产开发项目成本 2,882,983,362.26 元(2018 年度： 4,938,376,048.58 元)。
项目 2019 年度 2018 年度
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
劳务收入 87,701,582.11 33,957,652.58 25,023,310.85 9,191,788.02
34、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
营业税 2,225,000.00 1,182,052.58 参见本节“六、税费”
城市维护建设税 12,820,816.82 19,250,872.39 参见本节“六、税费”
教育费附加 9,930,748.24 16,907,217.84 参见本节“六、税费”
房产税 18,708,432.04 14,970,240.47 参见本节“六、税费”
印花税 3,403,167.91 3,655,311.62 参见本节“六、税费”
土地增值税 -7,389,314.01 794,163,123.54 参见本节“六、税费”
其他 22,051,121.71 2,111,937.11 参见本节“六、税费”
合计 61,749,972.71 852,240,755.55
35、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
房地产营销费用 7,763,467.01 49,720,757.53
职工薪酬 1,506,405.88 547,820.41
其他 16,840,144.37 20,689,900.95
合计 26,110,017.26 70,958,478.89
36、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 71,086,589.38 79,472,878.35
物业管理费 5,339,111.08 6,910,023.72
聘请中介机构费用 10,535,276.14 3,795,793.51
办公费 7,290,533.31 2,765,117.42
咨询费 6,538,721.80 2,380,753.04
差旅费 954,306.54 1,185,121.41
折旧费 1,124,687.82 1,112,937.73
福利费 3,670,427.77 3,553,974.58
业务招待费 432,199.49 401,901.22
其他 1,564,783.87 1,456,338.02
合计 108,536,637.20 103,034,839.00
37、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
122 / 161
2019 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 607,350,068.15 416,008,920.25
减：资本化利息 -550,596,346.79 -369,530,922.13
减：利息收入 -39,742,946.54 -60,991,043.65
其他 10,100,049.02 4,740,555.99
合计 27,110,823.84 -9,772,489.54
38、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 与资产相关/与收益相
关
代扣代缴个人所得税手 68,388.53 174,217.85 与收益相关
续费返还
合计 68,388.53 174,217.85
39、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 172,977,629.92 149,361,616.12
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期损益 72,323,321.29
的金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期 46,704,246.62
损益的金融资产取得的投资收益
可供出售金融资产在持有期间取得的投 26,664,473.08
资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益 445,586,442.38
对外贷款取得的投资收益 45,627,821.08 5,832,741.99
合计 337,633,018.91 627,445,273.57
其他说明：
本集团不存在投资收益汇回的重大限制。
2019年度，本集团处置持有的光大银行股票116,514,987股股份，实现投资收益 23,271,988.02元。
2019年度，本集团处置持有的国投资本3,324,450股股份，实现投资收益 23,432,258.60元。
40、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
以公允价值计量且其变动计入当期 67,562,180.25
损益的金融资产—交易性权益工具
投资
指定为以公允价值计量且其变动计 61,500,000.00
入当期损益的金融资产
123 / 161
2019 年年度报告
非上市公司股权投资 8,654,262.18
股权投资基金 -75,926,418.84
合计 61,790,023.59
41、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
转回应收账款坏账损失 31,228.48
转回其他应收款坏账损失 778,999.71
合计 810,228.19
42、 资产减值损失
□适用 √不适用
43、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益/(损失) -97,129.01 467,382.67
合计 -97,129.01 467,382.67
44、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
政府补助 25,080,000.00 38,797,405.00 25,080,000.00
其他 12,075,754.30 6,107,630.26 12,075,754.30
合计 37,155,754.30 44,905,035.26 37,155,754.30
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
政府扶持金 24,940,000.00 35,820,000.00 与收益相关
其他补贴收入 140,000.00 2,977,405.00 与收益相关
合计 25,080,000.00 38,797,405.00
其他说明：
√适用 □不适用
124 / 161
2019 年年度报告
于 2019 年度，本集团收到南方证券股份有限公司(“南方证券”)破产清算组就南方证券破产程序
终结后向债权人实施的破产财产分配款 10,200,000.00 元。
45、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
对外捐赠 200,000.00 200,000.00
房屋质量赔偿款 742,682.80
其他 57,936.46 911,847.82 57,936.46
合计 257,936.46 1,654,530.62 257,936.46
46、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 81,312,382.64 581,991,964.66
递延所得税费用 119,146,942.16 -190,003,164.05
合计 200,459,324.80 391,988,800.61
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 838,296,895.88 1,562,057,036.81
按法定/适用税率计算的所得税费用 209,574,223.97 390,514,259.20
视同销售收入 785,714.29 3,333,333.33
调整以前期间所得税的影响 -192,040.47 -725,316.37
归属于合营企业和联营企业的损益 -33,934,095.76 -19,853,220.01
非应税收入的影响 -18,080,830.32 -7,560,176.30
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 9,848,003.29 14,399,543.53
使用前期未确认递延所得税的暂时性差 -510,881.76 -2,406,341.46
异
使用前期未确认递延所得税的可抵扣亏 -35,144.95 -5,736,946.93
损
当期未确认递延所得税资产的暂时性差 22,254,818.76 18,280,996.36
异
当期未确认递延所得税资产的可抵扣亏 10,749,557.75 1,742,669.26
损
所得税费用 200,459,324.80 391,988,800.61
47、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见本节七、合并财务报表项目注释 55。
125 / 161
2019 年年度报告
48、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回往来款 39,881,250.00 134,159,849.18
银行存款利息 39,742,946.54 60,991,043.65
政府扶持金 24,940,000.00 35,820,000.00
物业保修金退回 181,206,737.19
其他 23,866,296.41 20,279,884.32
合计 128,430,492.95 432,457,514.34
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付往来款 64,440,000.00 202,037,684.50
支付保证金及押金 50,000,000.00 46,000,000.00
保函保证金 36,000,000.00
支付房地产营销费 8,319,222.70 49,108,753.40
其他 36,374,803.79 37,148,398.94
合计 195,134,026.49 334,294,836.84
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回往来款 4,000,000.00
合计 4,000,000.00
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付往来款 26,000,000.00 500,969,658.48
合计 26,000,000.00 500,969,658.48
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
短期融资费用 3,019,200.35
合计 3,019,200.35
126 / 161
2019 年年度报告
49、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 637,837,571.08 1,170,068,236.20
加：资产减值准备
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 2,396,036.72 2,439,800.71
性生物资产折旧
使用权资产摊销
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 130,377.48 84,000.04
处置固定资产、无形资产和其他长期 97,129.01 -467,382.67
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号 -61,790,023.59
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 66,253,721.36 49,497,198.47
投资损失（收益以“－”号填列） -337,633,018.91 -627,445,273.57
递延所得税资产减少（增加以“－” 137,910,808.47 31,577,741.84
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” -18,763,866.31 -221,580,905.89
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -2,923,145,128.35 49,751,074.43
经营性应收项目的减少（增加以 -537,213,452.40 -87,712,443.19
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 -2,861,790,328.19 -353,213,165.17
“－”号填列）
其他 42,856,090.73 43,666,318.92
经营活动产生的现金流量净额 -5,852,854,082.90 56,665,200.12
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 4,040,524,102.44 5,002,843,319.07
减：现金的期初余额 5,002,843,319.07 5,676,442,134.09
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -962,319,216.63 -673,598,815.02
于 2019 年（本期金额）其他为投资性房地产折旧 43,666,318.92 元（上期金额：43,666,318.92
元）；转回信用减值准备 810.228.19 元（上期金额：无）。
127 / 161
2019 年年度报告
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金
其中：库存现金 42,866.54 41,410.44
可随时用于支付的银行存款 4,040,187,343.31 5,002,652,747.90
可随时用于支付的其他货币资金 293,892.59 149,160.73
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 4,040,524,102.44 5,002,843,319.07
其他说明：
□适用 √不适用
50、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
51、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 36,000,000.00 保函保证金存款
应收账款 1,124,871.19 质押借款
存货 10,505,008,731.80 抵押借款
投资性房地产 871,362,664.09 抵押借款
合计 11,413,496,267.08 /
52、 其他
√适用 □不适用
（1）可供出售金融资产
项目 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
以公允价值计量
—可供出售权益工具 - 1,281,238,696.96
—其他 - 119,786,805.50
- 1,401,025,502.46
128 / 161
2019 年年度报告
以成本计量
—可供出售权益工具 - 4,928,436.00
减：减值准备 - 2,740,000.00
- 1,403,213,938.46
可供出售金融资产相关信息分析如下：
以公允价值计量的可供出售金融资产：
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
可供出售权益工具
—公允价值 - 1,281,238,696.96
—成本 - 1,108,621,663.04
—累计计入其他综合收益 - 172,617,033.92
—累计计提减值 - -
其他
—公允价值 - 119,786,805.50
—成本 - 201,000,000.00
—累计计入其他综合收益 - -81,213,194.50
—累计计提减值 - -
合计
—公允价值 - 1,401,025,502.46
—成本 - 1,309,621,663.04
—累计计入其他综合收益 - 91,403,839.42
—累计计提减值 - -
（2）资产减值及损失准备
项目 2018 年 会计政策 2019 年 2019 年
12 月 31 日 变更 1月1日 本年增加 本年转回 12 月 31 日
应收账款坏账准备 3,382,087.00 347,623.01 3,729,710.01 286,582.89 317,811.37 3,698,481.53
其中：单项计提坏账准备
3,382,087.00 - 3,382,087.00 - - 3,382,087.00
组合计提坏账准备 - 347,623.01 347,623.01 286,582.89 317,811.37 316,394.53
其他应收款坏账准备
111,250,557.17 458,220.55 111,708,777.72 257,261.49 1,036,261.20 110,929,778.01
其中：单项计提坏账准备
111,250,557.17 - 111,250,557.17 - 900,000.00 110,350,557.17
组合计提坏账准备
- 458,220.55 458,220.55 257,261.49 136,261.20 579,220.84
可供出售金融资产减值准备
2,740,000.00 -2,740,000.00 - - - -
合计
117,372,644.17 -1,934,156.44 115,438,487.73 543,844.38 1,354,072.57 114,628,259.54
（3）费用按性质分类
利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：
项目 2019 年度 2018 年度
房地产开发产品结转成本 2,882,983,362.26 4,938,376,048.58
职工薪酬 106,280,734.97 83,732,322.70
折旧费和摊销费用 46,192,733.12 46,190,119.67
维修费 32,914,747.03 73,834,571.57
专业服务费用 12,104,904.31 6,300,844.67
129 / 161
2019 年年度报告
其他存货变动 9,469,285.83 9,333,671.22
房地产营销费用 7,763,467.01 49,720,757.53
劳务费 7,174,783.61 6,409,863.06
咨询费 6,538,721.80 3,973,365.01
水电费 4,209,893.01 5,954,552.92
差旅费 976,801.85 1,215,121.41
外包服务费 761,999.41 339,622.64
物业保修金退回 - -94,773,617.64
其他 36,161,920.86 38,812,114.67
3,153,533,355.07 5,169,419,358.01
（3）每股收益
基本每股收益
基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通股的加权平均数计
算：
2019 年度 2018 年度
归属于母公司普通股股东的合并净利润 605,847,279.31 1,028,301,786.87
本公司发行在外普通股的加权平均数 2,529,575,634.00 2,529,575,634.00
基本每股收益 0.24 0.41
其中：
-持续经营基本每股收益： 0.24 0.41
-终止经营基本每股收益： - -
稀释每股收益
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并净利润除以调整后的
本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于 2019 年度及 2018 年度，本公司不存在具有稀释性的潜
在普通股，因此，稀释每股收益等于基本每股收益。
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 □不适用
(1).本期发生的同一控制下企业合并
□适用 √不适用
(2).合并成本
□适用 √不适用
(3).合并日被合并方资产、负债的账面价值
□适用 √不适用
130 / 161
2019 年年度报告
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
于 2019 年 5 月 13 日，本公司之子公司置地集团设立全资子公司上海城辰置业有限公司(“城辰置业”)。
于 2019 年 9 月 26 日，置地集团以现金人民币 450,000,000.00 元出资。
于 2019 年 7 月 26 日，本公司与中铁(上海)投资集团有限公司、中铁上海工程局集团有限公司共同出
资设立了江阴高新区新城镇开发建设有限公司(“江阴新城镇”)，本公司持股 50%。于 2019 年 8 月 20
日，本公司以现金人民币 50,000,000.00 元出资。
6、 其他
□适用 √不适用
131 / 161
2019 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
上海城投 上海市 上海市 服务业 100 设立或投资
置业服务
有限公司
上海新凯 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
房地产开
发有限公
司(“新凯”）
上海韵意 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
房地产开
发有限公
司(“韵意”）
上海城协 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
房地产有
限公司
上海露香 上海市 上海市 房地产 45.45 54.55 设立或投资
园置业有
限公司
上海城鸿 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
置业有限
公司
上海城浦 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
置业有限
公司(“城
浦”）
上海城驰 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
置业有限
公司
上海城源 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
房地产有
限公司
上海城明 上海市 上海市 房地产 70 设立或投资
置业有限
公司
黄山山海 黄山市 黄山市 房地产 70 设立或投资
置业有限
公司
上海城投 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
置地项目
管理有限
公司
上海城业 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
房地产有
限公司
置地香港 香港 香港 投资控股 100 设立或投资
上海城欣 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
132 / 161
2019 年年度报告
置业有限
公司
上海城越 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
置业有限
公司
上海城亭 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
置业有限
公司
上海城展 上海市 上海市 房地产 90 设立或投资
置业有限
公司
上海竹岭 上海市 上海市 餐饮管理 100 设立或投资
风企业管
理有限公
司
上海城投 上海市 上海市 物业管理 100 设立或投资
置业经营
管理有限
公司
上海诚鼎 上海市 上海市 投资 100 设立或投资
恒业投资
管理有限
公司
上海城辰 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
置业有限
公司（本节
\八\5）
江阴高新 无锡市 无锡市 房地产 50 设立或投资
区新城镇
开发建设
有限公司
（本节\八
\5）
置地集团 上海市 上海市 房地产 100 同一控制下的
企业合并
上海其越 上海市 上海市 房地产 100 同一控制下的
置业有限 企业合并
公司
控股投资 上海市 上海市 股权投资 100 非同一控制下
企业合并
上海诚鼎 上海市 上海市 股权投资 99 1 非同一控制下
城市产业 企业合并
投资管理
中心(有限
合伙)(“ 诚
鼎产业中
心”)
新江湾城 上海市 上海市 房地产 50 10 非同一控制下
企业合并
上海城颐 上海市 上海市 房地产 100 非同一控制下
置业有限 企业合并
公司
133 / 161
2019 年年度报告
上实丰启 英属维尔京 英属维尔京 投资控股 100 资产收购
置业(BVI) 群岛 群岛
有限公司
上实丰启 香港 香港 投资控股 100 资产收购
置业有限
公司
上海丰启 上海市 上海市 房地产 100 资产收购
置业有限
公司
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权益
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 余额
新江湾城 40.00% 32,243,679.80 116,000,000.00 1,019,135,499.56
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
134 / 161
2019 年年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
新江湾城 3,309,428,723.07 128,426,233.04 3,437,854,956.11 326,894,325.02 563,121,882.20 890,016,207.22 4,430,022,223.02 267,655,589.31 4,697,677,812.33 1,617,326,380.74 323,121,882.20 1,940,448,262.94
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额
量
新江湾城 2,846,512.62 80,609,199.50 80,609,199.50 -1,382,821,961.01 3,072,410,067.25 351,261,076.20 351,261,076.20 1,225,172,262.14
135 / 161
2019 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或
对集团活
合营企业或联 业务 联营企业投资
主要经营地 注册地 动是否具
营企业名称 性质 的会计处理方
直接 间接 有战略性
法
西部证券 陕西 陕西 证券 15.09% 是 权益法
业务
上海市建筑科 上海 上海 技术 10.00% 是 权益法
学研究院(集 服务
团)有限公司
上海诚鼎新扬 上海 上海 创业 24.88% 是 权益法
子投资合伙企 投资
业(有限合伙)
上海沪风房地 上海 上海 房地 36.00% 是 权益法
产开发有限公 产开
司 发
上海合庭房地 上海 上海 房地 36.00% 是 权益法
产开发有限公 产开
司 发
上海康州房地 上海 上海 房地 36.00% 是 权益法
产开发有限公 产开
司 发
上海东荣房地 上海 上海 房地 36.00% 是 权益法
产开发有限公 产开
司 发
上海开古房地 上海 上海 房地 36.00% 是 权益法
产开发有限公 产开
司 发
上海高泰房地 上海 上海 房地 36.00% 是 权益法
产开发有限公 产开
司 发
上海城投集团 上海 上海 融资 20.00% 是 权益法
财务有限公司 服务
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
本集团对西部证券的持股比例虽然低于 20%，但是西部证券董事会 11 名董事中的 2 名由本集团任
命，本集团能够对西部证券施加重大影响，故将其作为联营企业核算。
本集团对上海市建筑科学研究院(集团)有限公司的持股比例虽然低于 20%，但是上海市建筑科学
研究院(集团)有限公司董事会 7 名董事中的 1 名由本集团任命，本集团能够对上海市建筑科学研
究院(集团)有限公司施加重大影响，故将其作为联营企业核算。
136 / 161
2019 年年度报告
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
西部证券 上海市建筑科学研究院 西部证券 上海市建筑科学研究院
(集团)有限公司 (集团)有限公司
流动资产 45,998,040,674.87 1,979,846,800.20 46,374,882,303.58 1,820,140,644.74
非流动资产 2,605,850,557.34 1,784,665,839.12 5,898,792,048.77 1,651,769,311.05
资产合计 48,603,891,232.21 3,764,512,639.32 52,273,674,352.35 3,471,909,955.79
流动负债 27,087,324,820.71 844,661,317.88 31,957,463,273.09 743,248,396.60
非流动负债 3,774,488,769.09 119,930,046.60 2,886,584,640.61 127,553,929.95
负债合计 30,861,813,589.80 964,591,364.48 34,844,047,913.70 870,802,326.55
少数股东权益 77,820,090.19 221,533,907.74 71,371,800.79 154,217,215.54
归属于母公司股东权益 17,664,257,552.22 2,578,387,367.10 17,358,254,637.86 2,446,890,413.70
按持股比例计算的净资产份额 2,665,883,262.39 257,838,736.71 2,619,701,414.94 244,689,041.37
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--取得投资时联营企业可辨认净资产公允价值调 423,912,542.39 423,912,542.39
整额
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 3,089,795,804.78 257,838,736.71 3,043,613,957.33 244,689,041.37
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值 5,179,264,445.60 4,053,567,173.24
营业收入 3,677,754,045.88 2,714,294,447.09 2,239,385,760.65 2,348,401,162.77
净利润 615,607,248.59 170,918,737.20 200,076,916.35 123,270,814.80
其他综合收益 -14,618,498.81 8,634,510.42 -183,274,485.36 -1,249,887.00
综合收益总额 600,988,749.78 179,553,247.62 16,802,430.99 122,020,927.80
本年度收到的来自联营企业的股利 30,652,789.58 4,805,629.42 36,994,746.04
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海诚鼎新扬子投资合 上海沪风房地产开发有 上海诚鼎新扬子投资合 上海沪风房地产开发有
伙企业(有限合伙) 限公司 伙企业(有限合伙) 限公司
流动资产 524,966,249.07 144,931,681.97 400,880,406.42 1,696,875.18
非流动资产 301,309,553.65 675,124,684.05 460,997,748.04 652,032,046.35
资产合计 826,275,802.72 820,056,366.02 861,878,154.46 653,728,921.53
流动负债 30,000.00 5,403,524.12 311,320.52 12,449,427.85
非流动负债
负债合计 30,000.00 5,403,524.12 311,320.52 12,449,427.85
少数股东权益
归属于母公司股东权益 826,245,802.72 814,652,841.90 861,566,833.96 641,279,493.68
按持股比例计算的净资产份额 205,533,781.77 293,275,023.08 214,320,107.95 230,860,617.72
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 205,533,781.77 293,275,023.08 214,320,107.95 230,860,617.72
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值
营业收入 7,390,094.48 -626,651.78 158,886,948.87 -142,179.25
净利润 24,678,976.27 125,843,227.40
其他综合收益 -287,856,563.92
综合收益总额 24,678,976.27 -626,651.78 -162,013,336.52 -142,179.25
本年度收到的来自联营企业的股利 4,680,851.07
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海合庭房地产开 上海康州房地产开发 上海东荣房地产 上海合庭房地产 上海康州房地产 上海东荣房地产
发有限公司 有限公司 开发有限公司 开发有限公司 开发有限公司 开发有限公司
流动资产 1,007,831,270.57 36,434,663.45 18,107,567.87 1,109,128,089.15 26,647,823.75 522,646.45
137 / 161
2019 年年度报告
非流动资产 42,223.18 455,782,845.10 563,409,891.35 10,225,613.57 413,910,737.30 552,906,666.37
资产合计 1,007,873,493.75 492,217,508.55 581,517,459.22 1,119,353,702.72 440,558,561.05 553,429,312.82
流动负债 15,179,765.07 74,866,071.20 33,727,965.24 111,224,835.39 22,790,499.58 5,744,472.04
非流动负债
负债合计 15,179,765.07 74,866,071.20 33,727,965.24 111,224,835.39 22,790,499.58 5,744,472.04
少数股东权益
归属于母公司股东权益 992,693,728.68 417,351,437.35 547,789,493.98 1,008,128,867.33 417,768,061.47 547,684,840.78
按持股比例计算的净资产份 357,369,742.33 150,246,517.45 197,204,217.83 362,926,392.24 150,396,502.13 197,166,542.68
额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面 357,369,742.33 150,246,517.45 197,204,217.83 362,926,392.24 150,396,502.13 197,166,542.68
价值
存在公开报价的联营企业权
益投资的公允价值
营业收入 556,189.53 1,463,987.61
净利润 -15,435,138.65 -416,624.12 104,653.19 -30,467,862.62 -93,937.83
其他综合收益
综合收益总额 -15,435,138.65 -416,624.12 104,653.19 -30,467,862.62 1,463,987.61 -93,937.83
本年度收到的来自联营企业
的股利
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海开古房地产开 上海高泰房地产开发 上海城投集团 上海开古房地产 上海高泰房地产开 上海城投集团
发有限公司 有限公司 财务有限公司 开发有限公司 发有限公司 财务有限公司
流动资产 260,327,107.41 267,998,628.96 1,005,736,800.82 8,848,005.95 256,635,013.23 不适用
非流动资产 673,247,270.66 4,270,891,947.57 645,398,630.89 4,230,036,971.04 不适用
资产合计 933,574,378.07 4,538,890,576.53 1,005,736,800.82 654,246,636.84 4,486,671,984.27 不适用
流动负债 8,357,284.52 2,199,083,682.98 1,434,200.21 28,995,758.73 191,215,475.65 不适用
非流动负债 30,096,566.13 2,010,202,893.08 不适用
负债合计 8,357,284.52 2,229,180,249.11 1,434,200.21 28,995,758.73 2,201,418,368.73 不适用
少数股东权益
归属于母公司股东权益 925,217,093.55 2,309,710,327.42 1,004,302,600.61 625,250,878.11 2,285,253,615.54 不适用
按持股比例计算的净资 333,078,153.68 831,495,717.87 200,860,520.12 225,090,316.12 822,691,301.60 不适用
产份额
调整事项 不适用
--商誉 不适用
--内部交易未实现利润 不适用
--其他 不适用
对联营企业权益投资的 333,078,153.68 831,495,717.87 200,860,520.12 225,090,316.12 822,691,301.60 不适用
账面价值
存在公开报价的联营企
业权益投资的公允价值
营业收入 262,166,714.36 5,736,800.82 233,563,533.20 不适用
净利润 -533,784.56 24,456,711.85 4,302,600.61 -105,382.38 16,279,999.95 不适用
其他综合收益 不适用
综合收益总额 -533,784.56 24,456,711.85 4,302,600.61 -105,382.38 16,279,999.95 不适用
本年度收到的来自联营 不适用
企业的股利
其他说明
本集团以联营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。联营企业
合并财务报表中的金额考虑了取得投资时联营企业可辨认净资产和负债的公允价值以及统一会计政策
的影响。
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
138 / 161
2019 年年度报告
合营企业：
投资账面价值合计 29,290,491.22 25,375,519.37
下列各项按持股比例计算的合
计数
--净利润 8,914,971.85 7,084,087.36
--其他综合收益 -2,445,455.07
--综合收益总额 8,914,971.85 4,638,632.29
联营企业：
投资账面价值合计 439,892,158.23 207,933,901.87
下列各项按持股比例计算的合
计数
--净利润 44,346,295.79 60,030,529.68
--其他综合收益 -53,207,046.95
--综合收益总额 44,346,295.79 6,823,482.73
其他说明
净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的调整影
响。
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
139 / 161
2019 年年度报告
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为利率风险和价格风险)、信用风险和流
动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本集团财务业绩
的潜在不利影响。
董事会负责规划并建立本集团的风险管理架构，制定本集团的风险管理政策和相关指引并监督风
险管理措施的执行情况。本集团己制定风险管理政策以识别和分析本集团所面临的风险，这些风
险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方
面。本集团定期评估市场环境及本集团经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更
新。本集团的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过与本
集团其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本集团内部审计部门就风险管理控
制及程序进行定期的审核 ，并将审核结果上报本集团的审计委员会。
(a) 利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使
本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根
据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2019 年 12 月 31 日，本集团长
期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额为 4,308,455,732.77 元(2018 年 12 月 31 日：
3,939,105,400.00 元)；人民币计价的固定利率合同，金额为 4,923,087,045.28 元(2018 年 12
月 31 日：1,491,082,672.28 元)。
本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集团尚
未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影响，
管理层会依据最新的市场状况及时做出调整。于 2019 年度及 2018 年度本集团并无利率互换安排。
于 2019 年度，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个基点，而其它因素保持不变，本
集团的利息支出会增加或减少 1,542,152.01 元(2018 年度：1,559,776.74 元)。
（b）其他价格风险
本集团其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。
于 2019 年 12 月 31 日，如果本集团各类权益工具投资的预期价格上涨或下跌 10%，其他因素保持
不变，则本集团将增加或减少净利润约 72,920,028.07 元(2018 年 12 月 31 日：不适用) ，增加
或减少其他综合收益约 164,132.70 元(2018 年 12 月 31 日：约 105,076,912.68 元)。
（2）信用风险
本集团信用风险主要产生于货币资金、应收账款和其他应收款等，以及未纳入减值评估范围的以
公允价值计量且其变动计入当期损益的债务工具投资等。于资产负债表日，本集团金融资产的账
面价值已代表其最大信用风险敞口。
本集团货币资金主要为存放于声誉良好并拥有较高信用评级的国有银行和其他大中型上市银行的
银行存款，本集团认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损失。
此外，对于应收账款和其他应收款等，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对
客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客
户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的
140 / 161
2019 年年度报告
客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险
在可控的范围内。
于 2019 年 12 月 31 日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物或其他信用增级。
（3）流动风险
本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测的基
础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时变现
的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的
承诺，以满足短期和长期的资金需求。
于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
2019 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
短期借款 1,742,635,467.40 - - - 1,742,635,467.40
应付账款 2,512,990,316.84 - - - 2,512,990,316.84
其他应付款 1,437,791,236.05 - - - 1,437,791,236.05
一年内到期的非流动负债 1,779,623,350.00 - - - 1,779,623,350.00
长期借款 218,760,849.08 1,149,803,599.08 4,496,678,347.00 62,793,000.00 5,928,035,795.16
应付债券 192,000,000.00 192,000,000.00 4,418,500,000.00 - 4,802,500,000.00
长期应付款 3,752,724.00 1,457,787.00 3,257,595.42 6,122,890.98 14,590,997.40
合计 7,887,553,943.37 1,343,261,386.08 8,918,435,942.42 68,915,890.98 18,218,167,162.85
2018 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
短期借款 421,173,523.29 - - - 421,173,523.29
应付账款 2,065,933,852.80 - - - 2,065,933,852.80
其他应付款 807,759,805.31 - - - 807,759,805.31
一年内到期的非流动负债 1,999,608,611.47 - - - 1,999,608,611.47
长期借款 195,122,393.10 1,817,165,143.10 2,382,832,378.61 128,379,000.00 4,523,498,914.81
应付债券 204,350,000.00 78,750,000.00 1,657,500,000.00 - 1,940,600,000.00
长期应付款 3,247,385.00 2,053,242.00 7,692,099.00 - 12,992,726.00
合计 5,697,195,570.97 1,897,968,385.10 4,048,024,477.61 128,379,000.00 11,771,567,433.68
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价值
合计
值计量 值计量 计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 211,574,866.18 211,574,866.18
1.以公允价值计量且变动计 60,174,866.18 60,174,866.18
入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 60,174,866.18 60,174,866.18
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且其 151,400,000.00 151,400,000.00
变动计入当期损益的金融资
产
141 / 161
2019 年年度报告
（1）债务工具投资 151,400,000.00 151,400,000.00
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 2,188,436.00 2,188,436.00
（四）其他非流动金融资产 760,692,174.79 760,692,174.79
持续以公允价值计量的资产 211,574,866.18 762,880,610.79 974,455,476.97
总额
于 2018 年 12 月 31 日，持续的以公允价值计量的金融资产按上述三个层级列示如下：
第一层次 第二层次 第三层次 合计
金融资产
可供出售金融资产——
可供出售权益工具 486,863,049.51 - 794,375,647.45 1,281,238,696.96
其他 119,786,805.50 - - 119,786,805.50
606,649,855.01 - 794,375,647.45 1,401,025,502.46
本集团以导致各层次之间转换的事项发生日为确认各层次之间转换的时点。本年度无第一层次与
第二层次间的转换。
对于在活跃市场上交易的金融工具，本集团以其活跃市场报价确定其公允价值；对于不在活跃市
场上交易的金融工具，本集团采用估值技术确定其公允价值。所使用的估值模型主要为流动性缺
乏折扣的期权模型和市场可比公司模型。估值技术的输入值主要包括无风险利率、股价波动率、
PE 乘数、缺乏流动性折价等。
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
相关资产或负债的不可观察输入值。
本集团在对第三层次的可供出售权益工具公允价值进行评估时，采用的估值模型主要为流动性缺
乏折扣的期权模型和市场可比公司模型等。估值技术输入值主要包括无风险利率、股价及股价波
动率、缺乏流动性折价等。于 2019 年度，无风险利率为 3.17%(2018 年度：3.41%)。于 2019 年度，
缺乏流动性折价的区间为 0.69%至 14.31%(2018 年度：2.8%至 13.9%)。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
√适用 □不适用
2019 年 12 月 31 日
仍持有的资产计入当期损
转出 当期利得或损失总额 益的未实现利或损失的
2018 年 2019 年 转入第 第三 计入当期损益的 2019 年 变动—公允价值变动损
12 月 31 日 会计政策变更 1月1日 购买 三层次 层次 利得或损失(a) 12 月 31 日 益
金融资产
142 / 161
2019 年年度报告
其他非流动金融资产—
股权投资基金 - 401,817,774.09 401,817,774.09 33,588,684.00 - - -75,926,418.84 359,480,039.25 -75,926,418.84
非上市公司股权投资 - 392,557,873.36 392,557,873.36 - - - 8,654,262.18 401,212,135.54 8,654,262.18
其他权益工具投资—
非上市公司股权投资 - 2,188,436.00 2,188,436.00 - - - - 2,188,436.00 -
金融资产及资产合计 - 796,564,083.45 796,564,083.45 33,588,684.00 - - -67,272,156.66 762,880,610.79 -67,272,156.66
2018 年 12 月 31 日
当期利得或损失总额 仍持有的资产计入当期损
转出 益的未实现利或损失的
2018 年 转入第 第三 计入其他综合收益的利 2018 年 变动—公允价值变动损
1月1日 购买 出售 结算 三层次 层次 得或损失 12 月 31 日 益
金融资产
可供出售金融资产 411,030,244.57 522,645,118.00 - - - - -139,299,715.12 794,375,647.45 -
计入当期损益的利得或损失分别计入利润表中的公允价值变动收益、投资收益、资产减值损失、
信用减值损失等项目。
本集团由投资部门负责金融资产及金融负债的估值工作。上述估值结果由本集团财务部门进行独
立验证及账务处理，并基于经验证的估值结果编制与公允价值有关的披露信息。
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收款项、短期借款、应付款项、长期
借款、应付债券和长期应付款等。
除下述金融资产和金融负债以外，其他不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公
允价值差异很小。
项目 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
账面价值 公允价值 账面价值 公允价值
长期借款 6,881,499,732.77 6,811,329,908.17 3,942,149,900.00 3,939,943,965.21
应付债券 3,981,043,045.28 3,996,542,830.89 3,487,604,033.75 3,555,962,210.83
合计 10,862,542,778.05 10,807,872,739.06 7,429,753,933.75 7,495,906,176.04
存在活跃市场的应付债券，以活跃市场中的报价确定其公允价值，属于第一层次。长期借款以及
不存在活跃市场的应付债券，以合同规定的未来现金流量按照市场上具有可比信用等级并在相同
条件下提供几乎相同现金流量的利率进行折现后的现值确定其公允价值，属于第三层次。
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例(%) 的表决权比例(%)
上海城投 上海 城市建设投资 50,000,000,000.00 46.46 46.46
143 / 161
2019 年年度报告
建设承包、
项目投资、参股
经营等
企业最终控制方是上海城投
2、 本企业的子公司情况
√适用 □不适用
本企业子公司的情况详见本节“九、在其他主体中的权益\1、在子公司的权益。”
3、 本企业合营和联营企业情况
√适用 □不适用
本企业重要的合营和联营企业情况详见本节“九、在其他主体中的权益\3、在合营企业或联营企业中
的权益\(1)重要的合营企业或联营企业”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况
如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
上海诚鼎创佳投资管理有限公司 联营企业
上海诚鼎投资管理有限公司 联营企业
上海黄山合城置业有限公司 联营企业
上海德同诚鼎股权投资基金管理有限公司 联营企业
常州明城置业发展有限公司 联营企业
上海诚鼎创业投资有限公司 联营企业
上海诚鼎资本管理中心(有限合伙) 联营企业
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海城投资产管理(集团)有限公司 集团兄弟公司
上海中心大厦置业管理有限公司 集团兄弟公司
上海城投水务(集团)有限公司 集团兄弟公司
上海同盛城北置业有限公司 集团兄弟公司
上海义品置业有限公司 集团兄弟公司
环保金融 集团兄弟公司
环境集团 集团兄弟公司
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海城投 大市政配套支出 37,407,154.85
上海中心大厦置业管理有 物业管理支出 8,929,413.46 13,908,922.10
限公司
144 / 161
2019 年年度报告
上海城投水务(集团)有限 接受劳务 10,385,690.33
公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海义品置业有限公司 委托管理收入 46,683,131.13
上海高泰房地产开发有限公司 委托管理收入 7,605,889.97 4,942,073.80
上海同盛城北置业有限公司 委托管理收入 6,132,075.47 6,660,377.36
上海康州房地产开发有限公司 委托管理收入 1,747,006.32
常州明城置业发展有限公司 委托管理收入 990,566.04
上海沪风房地产开发有限公司 委托管理收入 725,334.06
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
上海诚鼎创佳投资 房屋 661,051.41 586,765.68
管理有限公司
上海诚鼎投资管理 房屋 526,889.51 555,165.72
有限公司
环保金融 房屋 415,988.58 -
上海诚鼎资本管理 房屋 67,552.38 77,035.24
中心(有限合伙)
环境集团 房屋 - 701,657.16
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
上海城投 房屋及车位 2,502,958.00 2,502,958.00
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
145 / 161
2019 年年度报告
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
上海城投(注 1) 2,000,000,000.00 2014-04-21 2019-04-20 是
上海城投(注 1) 1,500,000,000.00 2015-04-22 2022-04-21 否
上海城投(注 2) 1,000,000,000.00 2013-05-10 2020-05-10 否
上海城投(注 2) 600,000,000.00 2013-09-03 2020-09-02 否
关联担保情况说明
√适用 □不适用
注 1：上海城投为本集团发行的共计人民币 35 亿元公司债券提供无偿担保。
注 2：上海城投为本集团发行的人民币 16 亿元保险资金信托贷款提供本息全额无条件不可
撤销连带责任保证担保。
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
环保金融 980,000,000.00 2019-05-24 2020-05-25 利率 4.20%
上海城投 350,000,000.00 2019-09-29 2024-08-29 利率 3.70%
上海城投 350,000,000.00 2019-09-29 2024-08-29 利率 3.70%
环保金融 300,000,000.00 2019-12-19 2020-12-18 利率 4.20%
2019 年度，本集团之子公司置地集团，向常州明城拆出资金 26,000,000.00 元(2018 年：
500,969,658.48 元)，收回常州明城借款本金 4,000,000.00 元(2018 年：无)。于 2019 年 12 月
31 日，对常州明城拆出资金余额 522,969,658.48 元(2018 年 12 月 31 日：500,969,658.48 元)。
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 5,817,200.00 5,583,200.00
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
委托贷款利息收入
关联方 本期发生额 上期发生额
常州明城置业发展有限公司 45,627,821.08 5,832,741.99
146 / 161
2019 年年度报告
委托借款利息支出
关联方 本期发生额 上期发生额
环保金融 25,837,000.00
上海城投 6,762,777.78
上海合庭房地产开发有限公司 159,849.18
合计 32,599,777.78 159,849.18
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
上海义品置业 49,484,119.00 8,481.02
应收账款
有限公司
上海高泰房地 1,431,503.88 245.34 5,238,598.23
应收账款 产开发有限公
司
应收账款 常州明城 1,050,000.00 165.10
上海沪风房地 474,025.71 81.24 2,074,607.64
应收账款 产开发有限公
司
上海康州房地 316,342.94 54.22
应收账款 产开发有限公
司
其他应收款 常州明城 577,811,048.16 90,853.45 507,152,364.97
其他应收款 黄山合城 45,401,928.43 7,781.38 65,401,928.43
上海开古房地 9,281,250.00
其他应收款 产开发有限公
司
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 上海城投 39,651,584.00
上海中心大厦置业管理有限公 3,019,756.24
应付账款
司
其他应付款 上海合庭房地产开发有限公司 354,495,300.28 388,335,300.28
其他应付款 上海诚鼎创业投资有限公司 10,500,000.00 10,500,000.00
其他应付款 环保金融 1,642,666.67 -
其他应付款 上海城投 1,370,387.60 -
上海城投资产管理(集团)有限 578,572.09 578,572.09
其他应付款
公司
上海城投资产管理(集团)有限 19,760,000.00 19,760,000,000
预收账款
公司
短期借款 环保金融 1,280,000,000.00
长期借款 上海城投 700,000,000.00
147 / 161
2019 年年度报告
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
① 资本性支出承诺事项
项目 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
长租房融资租入家电 9,894,820.55
长租房家具采购 7,635,138.70
合计 17,529,959.25
② 经营租赁承诺事项
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总如下：
项目 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
一年以内 3,231,657.18 543,885.67
一到二年 383,919.33
合计 3,231,657.18 927,805.00
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的或有事项
√适用 □不适用
148 / 161
2019 年年度报告
2019 年度，上海市房屋管理局(“房管局”)出台了《关于做好本市大型居住社区市属保障性住房
外墙外保温系统质量维修工作的通知》(沪建房管联[2019]219 号)，要求对上海市所有采用无机
保温砂浆外墙外保温系统的保障房项目进行检测维修。本集团之子公司新凯、韵意、城浦开发的
部分保障房项目在上述检测维修范围内，需由各区建设管理委委托第三方机构对保障房外墙质量
进行专业检测，项目公司根据检测情况制定具体维修方案。截至本财务报表批准报出日，本集团
已取得第三方机构的专业检测报告，正在与相关部门沟通具体维修方案及补偿方法，维修支出的
金额尚无法可靠计量，因此无需计提预计负债。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
新型冠状病毒肺炎疫情于 2020 年年初在全国及其他国家和地区爆发，对疫情的防控工作正在全
国范围内持续进行，全国范围延长春节假期，部分地区春节后延迟复工，对人员流动和交通进行
一定程度的控制，对特定人群进行隔离，提高工厂及办公场所的卫生和防疫要求，以及一系列增
加社会距离的措施等。本集团将密切关注此次疫情发展情况，评估其对本集团财务状况、经营成
果等方面的影响。截至本财务报表批准报出日，本集团尚未发现重大不利影响。
2020 年 2 月 17 日，本集团之子公司城展与上海市金山区规划和自然资源局签订《上海市国有建
设用地使用权出让合同》，约定以人民币 1,676,980,000.00 元取得金山区朱泾镇镇区 B18-03 地
块土地使用权，土地面积为 69,549.5 平方米，土地出让年限为 70 年。
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 182,129,445.65
经审议批准宣告发放的利润或股利 126,478,781.70
3、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
149 / 161
2019 年年度报告
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
本集团的报告分部是提供不同产品或服务、或在不同地区经营的业务单元。由于各种业务或地区
需要不同的技术和市场战略，因此，本集团分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评
价其经营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。
2019 年度，本集团有两个报告分部，分别为总部板块及房地产板块。
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。分部业绩，
以报告的分部利润为基础进行评价。
资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配。
(2). 报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 总部 房地产板块 分部间抵销 合计
对外交易 1,807,961.47 3,641,780,737.98 3,643,588,699.45
收入
分部间交 8,055,737.98 8,055,737.98
易收入
主营业务 2,984,929,048.03 2,984,929,048.03
成本
利息收入 10,834,270.71 28,908,675.83 39,742,946.54
利息费用 317,774,025.45 218,389,408.14 479,409,712.23 56,753,721.36
对联营和 183,871,188.40 -10,893,558.48 172,977,629.92
合营企业
的投资收
益
信用减值 66,743.23 -869,186.21 7,785.21 -810,228.19
损失
折旧费和 606,439.61 45,586,293.51 46,192,733.12
摊销费
150 / 161
2019 年年度报告
利润总额 495,898,346.95 342,398,548.93 838,296,895.88
所得税费 72,546,961.29 127,912,363.51 200,459,324.80
用
净利润 423,351,385.66 214,486,185.42 637,837,571.08
资产总额 17,901,788,449.25 32,822,799,909.16 10,897,172,847.84 39,827,415,510.57
负债总额 7,632,584,516.98 22,596,649,264.00 10,895,883,898.90 19,333,349,882.08
折旧费和
摊销费以
外的其他
非现金费
用
对联营企 3,911,478,587.56 2,474,402,277.51 6,385,880,865.07
业和合营
企业的长
期股权投
资
非流动资 477,597.31 648,859.33 1,126,456.64
产增加额
(i)
(i) 非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
上年同期：
项目 总部 房地产板块 分部间抵销 合计
对外交易收入 1,795,606.42 6,900,811,675.68 6,902,607,282.10
分部间交易收入 15,026,809.90 15,026,809.90
主营业务成本 4,986,234,252.10 4,986,234,252.10
利息收入 16,829,557.79 44,161,485.86 60,991,043.65
利息费用 330,734,023.58 184,054,168.25 468,310,193.71 46,477,998.12
对联营和合营企 152,061,444.85 -2,699,828.73 149,361,616.12
业的投资收益
折旧费和摊销费 637,073.34 45,553,046.33 46,190,119.67
利润总额 743,149,491.79 818,907,545.02 1,562,057,036.81
所得税费用 283,917,003.64 108,071,796.97 391,988,800.61
净利润 459,232,488.15 710,835,748.05 1,170,068,236.20
资产总额 15,705,652,363.78 30,740,225,691.89 9,723,686,475.74 36,722,191,579.93
负债总额 5,811,957,660.02 20,630,481,439.96 9,722,250,374.62 16,720,188,725.36
折旧费和摊销费
以外的其他非现
金费用
对联营企业和合 3,491,245,932.62 2,335,414,916.04 5,826,660,848.66
营企业的长期股
权投资
非流动资产增加 152,695.06 551,541.40 704,236.46
额(i)
(i) 非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
151 / 161
2019 年年度报告
8、 其他
√适用 □不适用
资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利
益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新
股或出售资产以减低债务。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团不受制于外部强制性资本要求，
利用资产负债率监控资本。
于 2019 年 12 月 31 日及 2018 年 12 月 31 日，本集团的资产负债率列示如下﹕
项目 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
资产总额 39,827,415,510.57 36,722,191,579.93
负债总额 19,333,349,882.08 16,720,188,725.36
资产负债率 48.54% 45.53%
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 13,680,071.23 13,047,318.97
其他应收款 1,079,760,410.29 1,077,794,017.37
合计 1,093,440,481.52 1,090,841,336.34
期初余额为执行新金融工具准则追溯调整后的 2019 年 1 月 1 日的余额。
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 13,680,071.23 13,047,318.97
合计 13,680,071.23 13,047,318.97
期初余额为执行新金融工具准则追溯调整后的 2019 年 1 月 1 日的余额。
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
坏账准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
152 / 161
2019 年年度报告
整个存续期预期 整个存续期预
未来12个月预期
信用损失(未发 期信用损失(已
信用损失
生信用减值) 发生信用减值)
2019年1月1日余额 1,720.93 1,720.93
2019年1月1日余额
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 61,614.64 61,614.64
本期转回 61,531.18 61,531.18
2019年12月31日余 1,804.39 1,804.39
额
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
第一阶段
未来 12 个月内预期信用损失 合计
项目
(组合)
账面余额 坏账准备 坏账准备
2018 年 12 月 31 日 13,049,039.90 - -
会计政策变更 1,720.93 1,720.93
2019 年 1 月 1 日 13,049,039.90 1,720.93 1,720.93
本年新增的款项 467,196,231.63 61,614.64 61,614.64
本年减少的款项 466,563,395.91 61,531.18 61,531.18
2019 年 12 月 31 日 13,681,875.62 1,804.39 1,804.39
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 38,451,289.20
1至2年 381,159,866.39
2至3年
153 / 161
2019 年年度报告
3 年以上 660,149,254.70
合计 1,079,760,410.29
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联方款项 1,077,478,654.57 1,077,392,644.44
应收海南原水房地产开发经营有限公司 27,719,488.65 27,719,488.65
应收百玛士绿色能源款项 19,745,100.21 19,745,100.21
其他 2,657,937.41 724,027.93
合计 1,127,601,180.84 1,125,581,261.23
上述按款项性质分类的其他应收款期末、期初账面余额为款项原值。
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来 12 个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2019 年 1 月 1 日 152,576.00 47,634,667.86 47,787,243.86
余额
2019 年 1 月 1 日
余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 72,468.38 72,468.38
本期转回 18,941.69 18,941.69
2019 年 12 月 31 206,102.69 47,634,667.86 47,840,770.55
日余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
第一阶段 第三阶段
未来 12 个月内预期信用损失 整个存续期预期信用损失
项目
(组合) (已发生信用减值) 合计
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 坏账准备
2018 年 12 月 31 日 1,077,946,593.37 - 47,634,667.86 47,634,667.86 47,634,667.86
会计政策变更 - 152,576.00 - - 152,576.00
2019 年 1 月 1 日 1,077,946,593.37 152,576.00 47,634,667.86 47,634,667.86 47,787,243.86
本年新增的款项 52,203,828.81 72,468.38 - - 72,468.38
本年减少的款项 50,183,909.20 18,941.69 - - 18,941.69
2019 年 12 月 31 日 1,079,966,512.98 206,102.69 47,634,667.86 47,634,667.86 47,840,770.55
于 2019 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的其他应收款分析如下：
154 / 161
2019 年年度报告
整个存续期
预期信用
第三阶段 账面余额 损失率 坏账准备 理由
应收海南原水房地产开发经营有
限公司款项 27,719,488.65 100.00% 27,719,488.65 预计无法收回
应收百玛士绿色能源款项 19,745,100.21 100.00% 19,745,100.21 预计无法收回
其他 170,079.00 100.00% 170,079.00 预计无法收回
47,634,667.86 **** 47,634,667.86 ****
于 2019 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款均处于第一阶段，分析如下：
2019 年 12 月 31 日
账面余额 损失准备
金额 金额 计提比例
关联方款项组合：
一年以内 49,803,828.81 6,361.74 0.01%
一到二年 381,123,111.11 48,683.12 0.01%
二到三年 - - -
三到四年 42,274,533.35 5,399.98 0.01%
四到五年 - - -
五年以上 617,959,056.92 78,935.59 0.01%
代垫款项及其他组合： - - -
一年以内 2,400,000.00 66,106.64 2.75%
一到二年 87,858.41 2,420.01 2.75%
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
会计政策变 2019 年 1 月 1
类别 期初余额 收回或转 期末余额
更 日 计提
回
单项计提坏账 47,634,667.86 47,634,667.86 47,634,667.86
准备
组合计提坏账 152,576.00 152,576.00 72,468.38 18,941.69 206,102.69
准备
合计 47,634,667.86 152,576.00 47,787,243.86 72,468.38 18,941.69 47,840,770.55
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计数的比例
期末余额
(%)
155 / 161
2019 年年度报告
上海露香园置 往来款 696,255,440.27 六年以内 61.75 88,936.86
业有限公司
上海城投置地 往来款 381,223,214.30 二年以内 33.81 48,695.91
（香港）有限公
司
海南原水房地 往来款 27,719,488.65 五年以上 2.46 27,719,488.65
产开发经营有
限公司
百玛士绿色能 往来款 19,745,100.21 五年以上 1.75 19,745,100.21
源
上海欣顺建设 往来款 2,400,000.00 一年以内 0.21 66,106.64
工程监理有限
公司
合计 / 1,127,343,243.43 / 99.98 47,668,328.27
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
对子公司投 6,102,074,667.37 6,102,074,667.37 6,022,074,667.37 6,022,074,667.37
资
对联营、合营 4,033,887,234.17 4,033,887,234.17 3,617,748,347.03 3,617,748,347.03
企业投资
合计 10,135,961,901.54 10,135,961,901.54 9,639,823,014.40 9,639,823,014.40
期初余额为 2019 年 1 月 1 日因执行新金融工具准则追溯调整后的余额。
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期减 本期计 减值准
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额
少 提减值 备期末
156 / 161
2019 年年度报告
准备 余额
置地集团 3,177,645,200.20 3,177,645,200.20
新江湾城 1,142,773,427.92 1,142,773,427.92
上海露香园置 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
业有限公司(注
1)
控股投资 698,658,189.89 698,658,189.89
江阴高新区新 50,000,000.00 50,000,000.00
城镇开发建设
有限公司
上海城投置业 30,000,000.00 30,000,000.00
经营管理有限
公司
诚鼎产业中心 2,822,849.36 2,822,849.36
（注 2）
上海诚鼎恒业 175,000.00 175,000.00
投资管理有限
公司
合计 6,022,074,667.37 80,000,000.00 6,102,074,667.37
注 1：本公司之全资子公司置地集团持有上海露香园置业有限公司剩余 54.55%的股权。
注 2：本公司之子公司上海诚鼎恒业投资管理有限公司持有诚鼎产业中心剩余 1.00%的股权。
157 / 161
2019 年年度报告
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 期末
权益法下确认的投资 宣告发放现金股利或 减值准备期末余额
单位 余额 追加投资 减少投资 其他综合收益调整 其他权益变动 计提减值准备 其他 余额
损益 利润
一、合营企业
上海诚鼎创富投资管 20,400,682.43 8,905,022.70 5,000,000.00 24,305,705.13
理有限公司
小计 20,400,682.43 8,905,022.70 5,000,000.00 24,305,705.13
二、联营企业
西部证券股份有限公 3,043,613,957.33 92,907,219.87 -2,206,218.47 30,652,789.58 -13,866,364.37 3,089,795,804.78
司(“西部证券”)
上海诚鼎新扬子投资 214,320,107.95 14,925,375.00 6,139,048.82 205,533,781.77
合伙企业(有限合伙)
上海诚鼎扬子投资合 46,067,034.61 8,746,356.00 16,710,478.14 54,031,156.75
伙企业(有限合伙)
上海诚鼎创业投资有 43,185,697.78 1,973,530.08 11,900,000.00 33,259,227.86
限公司
上海诚鼎创佳投资管 8,912,520.95 11,687,452.61 7,400,000.00 13,199,973.56
理有限公司
上海诚鼎扬子股权投 7,322,889.68 2,643,750.00 -431,545.66 4,247,594.02
资基金管理合伙企业
(有限合伙)
上海诚鼎投资管理有 2,263,246.79 2,747,492.82 3,990,000.00 1,020,739.61
限公司
上海诚鼎创云股权投 839,532.51 17,712.72 857,245.23
资基金管理合伙企业
(有限合伙)
上海市建筑科学研究 244,689,041.37 17,091,873.72 863,451.04 4,805,629.42 257,838,736.71
院（集团）有限公司
上海城投集团财务有 200,000,000.00 860,520.12 200,860,520.12
限公司
无锡诚鼎智慧城市创 90,000,000.00 -1,638,606.82 88,361,393.18
业股权投资合伙企业
(有限合伙)
扬州市华建诚鼎股权 60,000,000.00 60,000,000.00
投资合伙企业(有限合
伙)
上海诚鼎华建投资管 1,750,000.00 -1,174,644.55 575,355.45
理合伙企业（有限公
司）
小计 3,611,214,028.97 351,750,000.00 26,315,481.00 146,890,531.87 -1,342,767.43 58,748,419.00 -13,866,364.37 4,009,581,529.04
合计 3,631,614,711.40 351,750,000.00 26,315,481.00 155,795,554.57 -1,342,767.43 63,748,419.00 -13,866,364.37 4,033,887,234.17
158 / 161
2019 年年度报告
3、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务 1,807,961.47 313,042.20 1,795,606.42 313,042.32
合计 1,807,961.47 313,042.20 1,795,606.42 313,042.32
4、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 145,000,000.00 375,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 155,795,554.57 136,332,124.54
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期损益 71,513,321.29
的金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期 23,271,988.02
损益的金融资产取得的投资收益
可供出售金融资产在持有期间取得的投 25,838,357.18
资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益 445,586,442.38
发放委托贷款取得的投资收益 479,409,712.23 468,310,193.70
合计 874,990,576.11 1,451,067,117.80
其他说明：
本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
5、 其他
√适用 □不适用
税金及附加：
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 2,864,171.73 1,838,331.18
教育费附加 2,045,836.93 1,230,547.99
其他 8,485,824.36 226,869.31
合计 13,395,833.02 3,295,748.48
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -97,129.01
159 / 161
2019 年年度报告
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减
免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切 25,080,000.00
相关，按照国家统一标准定额或定量享受的
政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
用费
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值 108,494,270.21
业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的
公允价值变动损益，以及处置交易性金融资
产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生
金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 900,000.00
对外委托贷款取得的损益 45,627,821.08
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 11,817,817.84
所得税影响额 -47,955,695.03
少数股东权益影响额
合计 143,867,085.09
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常
性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的
非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产收 每股收益
报告期利润
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利 3.18 0.24 0.24
润
扣除非经常性损益后归属于公 2.42 0.18 0.18
司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
160 / 161
2019 年年度报告
第十二节 备查文件目录
载有公司法定代表人、总裁、财务总监及会计机构负责人签名并盖章的
备查文件目录
会计报表
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件
报告期内在上交所网站（www.sse.com.cn）以及《上海证券报》上公开
备查文件目录
披露过的所有公司公告的原稿
董事长：戴光铭
董事会批准报送日期：2020 年 4 月 8 日
修订信息
□适用 √不适用
161 / 161
查看公告原文
首页
微信公众号
证券之星APP
