华远地产:公开发行2020年公司债券(第一期)信用评级报告

来源:巨灵信息 2020-03-31 00:00:00
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    声明
    
    ?本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外,中诚信国
    
    际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系;本次评级项目组成员及
    
    信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
    
    ?中诚信国际及其子公司、控股股东及其控制的其他机构没有对该受评对象提供其他非评级服务,经审
    
    查不存在利益冲突的情形。
    
    ?本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息,相关信息的合法性、真实性、完整性、准确
    
    性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析,但对于
    
    评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。
    
    ?本次评级中,中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求,按照中诚信国际的评
    
    级流程及评级标准,充分履行了实地调查和诚信义务,有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公
    
    正的原则。
    
    ?本评级报告的评级结论是中诚信国际遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定,依据合理的内部
    
    信用评级流程和标准做出的独立判断,不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级
    
    意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站(www.ccxi.com.cn)公开披露。
    
    ?本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用,并不意味着中诚信
    
    国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为,也不能作为使用人购买、出售或持有
    
    相关金融产品的依据。
    
    ?中诚信国际不对任何投资者(包括机构投资者和个人投资者)使用本报告所表述的中诚信国际的分析
    
    结果而出现的任何损失负责,亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担
    
    责任。
    
    ?本次评级结果中的信用等级自本评级报告出具之日起生效,有效期为受评债券的存续期。债券存续期
    
    内,中诚信国际将按照《跟踪评级安排》,定期或不定期对评级对象进行跟踪评级,根据跟踪评级情况
    
    决定评级结果维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级,并及时对外公布。
    
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    [2020]0419D
    
    华远地产股份有限公司:
    
    受贵公司委托,中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司及贵公司拟发行的“华远地产股份有限公司公开发行2020年公司债券(第一期)”的信用状况进行了综合分析。经中诚信国际信用评级委员会最后审定,贵公司主体信用等级为AA,评级展望为稳定,本期公司债券的信用等级为AA。
    
    特此通告
    
    中诚信国际信用评级有限责任公司
    
    二零二零年三月四日
    
    北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同2号银河SOHO6号楼
    
    邮编:100010 电话:(8610)6642 8877传真:(8610)6642 6100
    
    Building 6, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue,
    
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    发行要素
    
       发行主体        本期规模                                发行期限                                偿还方式      发行目的
      华远地产股    不超过14亿元    本期债券分为两个品种,品种一期限为3年期,附第1年末、第2年      每年付息一次,  用 于 偿 还
      份有限公司    (含14亿元)    末投资者回售选择权和公司票面利率调整选择权;品种二为3年期,    到期一次还本    到 期 的 公
                                    附第2年末投资者回售选择权和公司票面利率调整选择权。本期债券    付息            司债券
                                    引入品种间回拨选择权,回拨比例不受限制
    
    
    评级观点:中诚信国际评定华远地产股份有限公司(以下简称“华远地产”或“公司”)主体信用等级为 AA,评级展望为稳
    
    定;评定“华远地产股份有限公司公开发行2020年公司债券(第一期)”的债项信用等级为AA。中诚信国际肯定了较为雄厚
    
    的股东背景及持续的股东支持、较高的品牌影响力、待结算资源丰富、土地储备较为充足和融资渠道畅通、备用流动性较为充
    
    足等方面的优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时,中诚信国际关注到房地产行业调控政策持续、债务规模增速较快、
    
    财务杠杆水平较高以及面临一定的资本支出压力等因素对公司经营及信用状况造成的影响。
    
    概况数据 储备面积为432.07万平方米,土地储备面积有所增长,整体
    
    华远地产                     2016     2017     2018     2019.9      较为充足。
    总资产(亿元)             280.94   343.53    496.65     591.38      ?融资渠道顺畅,备用流动性较为充足。作为A股上市企业,
    所有者权益合计(亿元)      70.78    77.42     85.72      88.22      公司融资渠道多样且顺畅,与金融机构亦保持良好合作关系,
    
    
    总负债(亿元) 210.16 266.11 410.94 503.16 并拥有一定银行授信额度,备用流动性较为充足。
    
    总债务(亿元)             125.75   175.23    284.49     323.63      关注
    
    
    营业总收入(亿元) 76.08 99.04 68.31 31.59
    
    净利润(亿元)             7.73    11.52     7.35      2.73     ?房地产调控政策持续且行业竞争加剧。在宏观经济增速放
    
    
    EBITDA(亿元) 11.03 17.58 11.44 4.50 缓、因城施策等调控政策持续且房地产市场区域分化日益明
    
    经营活动净现金流(亿元)    21.55     6.84    -31.02      -39.63      显的背景下,房地产行业竞争加剧,利润空间不断收窄,行
    
    
    营业毛利率(%) 18.96 28.02 28.15 33.63 业环境及行业政策的变化或将对公司经营战略的实施提出
    
    净负债率(%)               100.05   131.92   214.35     285.72     更高要求。
    
    
    总债务/EBITDA(X) 11.40 9.97 24.87 95.80 ?债务规模增长较快,财务杠杆处于较高水平。随着公司在
    
    EBITDA利息保障倍数(X)    1.49     2.43      0.96       0.37      建项目的推进和土地储备的增加,公司融资需求不断提升,
    
    
    注:1、所有者权益包含少数股东权益;2、2019年三季度数据未经审计;3、 债务规模亦快速增长。2016~2019年9月末,公司总债务规
    
    2019 年三季度总资产收益率和总债务/EBITDA 指标已经年化处理;4、华 模分别为125.75亿元、175.23亿元、284.49亿元和323.63
    
    远地产2016~2019年9月末中其他应付款中有息部分已相应调整至长期债
    
    务中。 亿元,净负债率分别为 100.05%、131.92%、214.35%和
    
    285.72%,均保持较快增长。
    
    正面 ?资本支出压力。截至2019年9月末,公司在建项目预计
    
    ?较为雄厚的股东背景及持续的股东支持。公司控股股东为 总投资金额为565.31亿元,累计已投资379.72亿元,尚需
    
    北京市华远集团有限公司(以下简称“华远集团”),实际 投入185.59亿元。同时考虑到公司仍有较大规模的拟建项目
    
    控制人是北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会 以及土地支出计划的持续推进,其或将面临一定的资本支出
    
    (以下简称“西城区国资委”),股东背景较为雄厚。公司 压力。
    
    作为西城区国资委旗下主要房地产业务运营主体之一,近年 评级展望
    
    来持续在业务资源、资金周转及融资担保等方面得到华远集 中诚信国际认为,华远地产股份有限公司信用水平在未来
    
    团的支持。 12~18个月内将保持稳定。
    
    ?较高的品牌影响力。华远地产作为国内最早从事房地产开 ?可能触发评级上调因素。签约销售规模大幅增长、资本实
    
    发的企业之一,在北京、长沙、西安等地形成了“华远”品 力显著增强、杠杆比例明显下降、盈利大幅增加且具有可持
    
    牌,累积了丰富的项目开发经验及良好的市场声誉。 续性。
    
    ?待结算资源较为丰富,土地储备较为充足。截至 2018 年 ?可能触发评级下调因素。股东支持力度减弱、杠杆比例进
    
    末,公司预收账款为 71.54 亿元,占当年营业收入比重为 一步大幅增长、现金流平衡能力大幅弱化。
    
    104.73%,待结算资源较为丰富,可为未来短期内的经营业
    
    绩提供一定的保障。此外,截至2019年9月末,公司土地
    
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    ?同行业比较
    
                                            2018年部分房地产开发企业主要指标对比表
                  全口径签约                                货币资金/    总债务/销售
      公司名称     销售金额     总资产(亿     净负债率      短期债务     商品提供劳    营业总收入    净利润率   存货周转率(X)
                   (亿元)       元)         (%)         (X)       务收到的现     (亿元)      (%)
                                                                          金(X)
     中华企业        138.41         566.31           -3.30           2.43           1.15           192.86         16.86          0.42
     上实发展         52.50          374.32          76.28          1.02           1.50           86.64         10.67          0.28
     华远地产        120.45         496.65          214.35          1.13           2.61           68.31         10.76          0.18
    
    
    注:“中华企业”为“中华企业股份有限公司”简称;“上实发展”为“上海实业发展股份有限公司”简称。
    
    资料来源:中诚信国际整理
    
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    发行主体概况 另截至2019年9月末,公司资产总额591.38
    
    华远地产股份有限公司(以下简称“华远地 亿元,所有者权益 88.22 亿元,资产负债率产”或“公司”)前身为湖北幸福(集团)实业 85.08%。2019 年 1~9 月,公司实现营业总收入股份有限公司(本节简称“幸福实业”)。1996 31.59亿元,净利润2.73亿元,经营性活动净现年8月5日,经《省政府关于设立湖北幸福(集 金流为-39.63亿元。
    
    团)实业股份有限公司的批复》(鄂政函[1996]85 本期债券概况
    
    号)批准,幸福集团公司、深圳中农信投资实业
    
    公司、湖北省国际信托投资公司、湖北环保(集 表1:本期债券概况
    
    团)股份有限公司及湖北省潜江市制药厂作为发 债券概况
    
    起人,以社会募集方式设立幸福实业。1996年9 债券名称 债华远券地(产第一股期份)有限公司公开发行 2020 年公司
    
                                                    月,幸福实业向社会公开发行人民币普通股2,000     发行规模  不超过人民币14亿元(含14亿元)
    
    
    万股(其中200万股向职工配售),并于上海证 附本期第债1年券末分、为第两2个年品末种投,资品者种回一售期选限择为权3和年公期司,
    
    券交易所挂牌交易,股票代码为 600743。2008 票面利率调整选择权;品种二为3年期,附第2
    
    年2月,幸福实业经中国证监会“证监许可(2008) 债券期限 择年权末。投资本者期回债券售选引入择品权种和间公回司拨票选面择利权率,调回整拨选
    
    120号”批准,发行653,009,126股人民币普通股 比例不受限制,公司和主承销商将根据本期债
    
    换股吸收合并北京市华远地产股份有限公司(以 券主发承销行商申购协情商况一,致,在总决定发行是否规行模内使品,由种间公回司拨和
    
    下简称“原北京华远”),并于2008年5月办理 选择权。
    
                                                    了工商变更登记,原北京华远于2008年6月注销               结本果期债协商券确票面定利。对率于由公品司种与一主,承公销司商有根权据决询定价在
                                                    工商登记。2008年10月,经湖北省潜江市工商                存续期的第1年末、第2年末调整本期债券后
                                                            局核准,幸福实业更名为“华远地产股份有限公                 续期限的票面利率;若公司未行使票面利率调
    债券利率   整选择权,则后续期限票面利率仍维持原有票
                                                    司”。2009年3月,经上交所核准,股票简称由               面利率不变。对于品种二,公司有权决定在存
                                                            “ST幸福”变更为“华远地产”,股票代码不变。              续期的第2年末调整本期债券后1年的票面利
               率;若公司未行使票面利率调整选择权,则后
                                                    截至2019年9月末,华远地产注册资本23.46亿                 续期限票面利率仍维持原有票面利率不变
    
    
    元,控股股东为北京华远集团有限公司(以下简 本期债券采用单利按年计息,不计复利。每年
    
    偿还方式 付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本
    
    称“华远集团”),华远集团及其一致行动人持 金一起支付
    
                                                    有公司股份数量合计占公司总股份的 53.24%1,      用募途集资金 部公司用拟于将偿还本到期期债的券公募司集债资券金扣除发行费用后全
    
    
    公司最终控制人系北京市西城区人民政府国有资 资料来源:公司提供,中诚信国际整理
    
    产监督管理委员会(以下简称“西城区国资委”)。 行业
    
    公司主要从事房地产开发业务,具有房地产开发一级资质,业务布局涉及北京、长沙、西安、 2019 年在房地产调控政策持续及政策区域分化天津、重庆、广州、佛山等城市。 加重的影响下,房地产销售增速放缓,房价涨幅
    
    截至2018年末,公司资产总额496.65亿元, 明显收窄,房地产去库存效果逐步显现所有者权益85.72亿元,资产负债率为82.74%。 在坚持住房居住属性政策大基调的背景下,
    
    2018年公司实现营业总收入68.31亿元,净利润 近年来房地产销售增速呈现下行趋势。2019 年,
    
    7.35亿元,经营活动净现金流为-31.02亿元。 全国商品房销售面积为17.16亿平方米,同比下
    
    降0.1%,近年来首次出现负增长;全年商品房销
    
    1截至2019年9月末,华远集团所持有的公司股份3.05
    
    亿股处于质押状态,占其所持有公司股份的 28.02%,占 售金额为15.97万亿元,同比增长6.5%,增速下
    
    公司总股本为13.00%。
    
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    滑5.7个百分点。商品房销售价格方面,2019年, 万亿元,其中住宅投资同比增长13.9%至9.71万
    
    70 个大中城市价格指数环比涨幅呈现明显缩窄, 亿元。
    
    由2018年8月环比涨幅1.49%的高点波动回落至 图2:近年来全国房地产开发投资情况
    
    2019年12月的0.35%。 单位:亿元、%
    
    图1:近年来全国商品房销售情况
    
    单位:亿元、万平方米、%
    
    资料来源:国家统计局,中诚信国际整理
    
    资料来源:国家统计局,中诚信国际整理 受销售增速放缓以及融资环境紧缩的影响,
    
    随着房地产去库存政策的持续推进,全国商 房企拿地意愿降低,新开工增速下滑。其中土地品房待售面积持续下降,截至2019年末全国商品 市场方面,国内土地市场购置面积和价款均发生房待售面积降至4.98亿平方米,同比下降4.9%, 明显下降,同比分别下降11.4%和8.7%。施工方去库存效果逐步显现,但值得注意的是此前土地 面,2019年,房地产开发企业新开工面积22.72供应较多、人口增长较慢甚至负增长的弱能级城 亿平方米,同比增长8.5%,增速下滑8.7个百分市,库存压力仍然较大,同时棚改货币化政策的 点。
    
    收紧亦或对三、四线及以下城市需求产生一定影 图3:近年来房地产开发企业土地购置面积及金额
    
    响。 单位:万平方米、亿元、%
    
    中诚信国际认为,2019年以来,房地产市场调控继续坚持以“房住不炒”为主要思路,各城市延续多维度实施精准化、差异化调控。在调控政策持续的影响下,房地产企业整体内部流动性来源增速承压。
    
    受融资环境紧缩的影响,2019年房企外部现金流
    
    平衡能力面临挑战,但拿地意愿的下降及新开工
    
    面积增速的大幅放缓,均有助于房企现金流状况
    
    的改善。 资料来源:国家统计局,中诚信国际整理
    
    在投资方面,2019年,在年初新开工面积和 外部融资是房地产企业现金流的重要补充来施工面积的双向推动下,房地产开发投资额始终 源。2019年5月以来,多项针对房企融资端的调维持两位数的高增速,但随后房企根据外部环境 控政策相继出台2,房地产企业外部融资难度有所变化调整项目进度,房地产开发投资增速逐渐回 25月,银保监会的23号文明确要求,商业银行、信托、租赁等落,全年房地产开发投资同比增长9.9%至13.22 金进融行窗机构口指不导得,违要规求进控行制房房地地产产融信资托;规7月模,的银增保量监,并会对强化多合家信规管托
    
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    增加。与此同时,房地产行业面临未来2~3年债 TOP 100 46.1% 53.7% 53.0%
    
    务集中到期压力,对房企的资金平衡能力形成较 资料来源:克尔瑞信息集团,中诚信国际整理
    
    大挑战。 中诚信国际认为,在行业增速放缓且面临不
    
    中诚信国际认为,在行业整体规模增速放缓 确定因素的背景下,具有规模优势、品牌影响力、和融资环境收紧的综合作用下,房地产企业土地 产品打造能力及现金流平衡能力的房企凭借较强投资趋于理性,新开工节奏有所放缓,在一定程 的销售及筹资能力,将获得更多的资源倾斜和流度上能够缓解内部现金流平衡压力;与此同时, 动性补充,具有更为明显的竞争优势。
    
    房地产行业外部流动性压力增大,对房企的资金 新型冠状病毒肺炎疫情对房地产企业销售回款
    
    平衡能力提出更高要求。 及开工推盘有负面影响,各地政府相继出台相关
    
    房地产行业梯队分化格局持续凸显,规模房企凭 政策应加以应对;疫情对房地产行业的影响程度
    
    借更强的销售回款和外部融资能力具有更为明 取决于疫情持续时间。
    
    显的竞争优势。 新型冠状病毒肺炎疫情(以下简称“疫情”)
    
    随着房地产行业调控政策和融资环境持续收 直接导致的全国范围停工、停售对房企推盘及销紧,市场竞争加剧,行业内的兼并购项目增加, 售造成一定冲击;房地产企业土地储备进度及项资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产 目推盘节奏亦将更趋审慎。
    
    企业的销售规模及集中度持续提升,房地产行业 与此同时,部分地方政府围绕活跃交易、土
    
    梯队分化格局持续凸显。 地出让和融资等层面出台行业相关政策,帮助房
    
    具体来看,2019年TOP 3房企销售规模增速 地产企业渡过难关。其中上海市、浙江省、海南放缓,集中度小幅下降0.3个百分点;TOP4~10、 省、无锡市、西安市、南昌市、深圳市等省市政TOP11~30 的梯队规模企业集中度上升,梯队内 府先后发文,从允许延迟土地价款缴纳、税费缴竞争加剧,同时各梯队的销售金额门槛也有所提 纳延期、预售条件适度放宽、延长公积金贷款期升。总体而言,TOP30梯队房企凭借更强的销售 限、信贷支持等多个维度帮助房地产开发企业应回款和外部融资能力,具有较为明显的竞争优势; 对疫情影响,但尚未突破限购、限贷、限售、限而房地产市场资源加速向优势企业聚集,将使得 价等调控政策。
    
    梯队分化格局得以持续。与之相比,2019 年 中诚信国际认为,因疫情爆发于房地产行业
    
    TOP31~50和TOP51~100房企的集中度同比有所 销售淡季,因而短期内对行业的整体冲击可控;
    
    下降。 但 2020 年下半年房地产企业公开市场到期债务
    
    表1:2017~2019国内房企权益销售金额集中度 压力较重,若疫情持续时间延长,则房地产企业
    
                        2017      2018      2019       的资金平衡将在更大程度上依赖于外部政策环境
    
    
    TOP 3 9.4% 9.8% 9.5% 的持续改善。
    
    TOP 10              19.5%     21.3%     21.4%
    
    
    TOP 30 31.0% 35.1% 35.7% 竞争优势
    
    TOP 50              37.3%     43.4%     43.5%
    
    
    较为雄厚的股东背景及较强的股东支持
    
    控;当月,国家发改委发文要求,房企发行外债只能用于置换未 公司控股股东为华远集团,截至 2019 年 9
    
    来一年内到期的中长期境外债务,同时还需详细披露其海外发债 月末,华远集团及其一致行动人持有公司股份数
    
    的具体情况和资金用途;8月,银保监会向各银保监局信托监管
    
    处室传达下半年监管重点,指出按月监测房地产信托业务变化情 量合计占公司总股份的53.24%,公司最终控制人
    
    况,及时釆取多种措施,坚决遏制房地产信托过快增长、风险过
    
    度积累的势头。 系北京市西城区国资委。
    
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    华远集团成立于1983年11月,前身为北京 国内最早从事房地产开发的企业之一,在多年的市华远经济建设开发总公司,是经西城区人民政 经营中逐渐在北京房地产市场形成了“华远”品府批准设立的主要承担城市改造建设经营任务的 牌。自成立以来,华远地产将坚持以“房地产开全民所有制企业;2009年8月,经西城区国有资 发及经营管理”为主业,旗下产品涉及普通住宅、产监督管理委员会批准依公司法改制为国有独资 保障性住房、高级公寓、别墅、商务公寓、写字公司,更名为北京市华远集团有限公司。华远集 楼、酒店、购物广场等多种业态,具有很强的综团作为国有投资控股企业,主要承担管理和投资 合开发实力。同时,华远地产陆续在北京成功开职能,历经多年经营发展,形成了以房地产开发 发“海润国际公寓”、“尚都国际中心”、“盈为主营、多产业(金融、科技、物业管理、国际 都大厦”、“静林湾”、“华远企业中心”、“华旅游等)协同发展的企业集团,实力很强。 远首府”、“昆仑公寓”、“裘马都”、“九都
    
    公司作为北京市西城区国资委旗下主要的房 汇”等多个高品质项目,并在长沙、青岛、西安地产业务开发运营主体之一,近年来持续在项目 开发了“青岛汤米公馆”、“西安君城”、“西资源、股东借款及融资担保等方面得到华远集团 安海蓝城”、“长沙·华中心”等项目,累积了的支持。周转资金方面,2016~2018年末及2019 丰富的项目开发经验及良好的市场声誉。
    
    年6月末,华远集团为公司提供股东借款余额分 业务运营
    
    别为5.11亿元、11.75亿元、15.00亿元和11亿
    
    元,为其房地产业务的发展提供了一定资金支持。 公司主要从事房地产开发业务,2016~2018
    
    另根据《关于2019年华远集团向公司提供周转资 年实现营业收入分别为76.08亿元、99.04亿元和
    
    金的关联交易》,华远集团及其控股的关联公司, 68.31亿元,其中2018年公司营业收入同比下降
    
    2019年度将向公司提供不超过50亿元的资金周 31.02%,主要系房地产业务结算规模下降所致。
    
    转额度,在公司及公司控股子公司需要之时,提 从收入构成来看,房地产业务在公司整体业务中
    
    供相应的周转资金。融资担保方面,根据《关于 占有绝对比重,2016~2018 年公司房地产业务收
    
    2019 年华远集团为公司提供融资担保的关联交 入分别为75.95亿元、98.12亿元和64.83亿元,
    
    易》,2019年度华远集团将为公司(含控股子公 占营业收入的比重分别为 99.83%、99.07%和
    
    司)提供总额不超过50亿元的融资担保(包括银 94.91%;2017~2018年,公司分别实现酒店业务
    
    行贷款担保和其他对外融资担保),为其融资及 收入0.47亿元和1.91亿元,其中2018年公司酒
    
    流动性提供了较强的支持。截至2019年6月末, 店业务收入同比大幅增长305.17%,主要收入来
    
    华远集团为公司(包括华远地产控股子公司)提 源为长沙君悦酒店。另2019年1~9月,公司营
    
    供融资担保共计7.36亿元。 业收入为31.59亿元,同比增长3.14%,其中房
    
    较高的品牌影响力,丰富的项目运作经验 地产业务实现业务收入28.29亿元,占营业收入
    
    华远地产于八十年代初进入房地产行业,是 比重为89.56%。
    
    表2:2016~2018年及2019年1~9月公司营业收入构成情况
    
    单位:亿元、%
    
     项目          2016                 2017                 2018                2019.Q3
              收入    占比   毛利率   收入    占比   毛利率   收入    占比   毛利率   收入     占比    毛利率
     房地产 75.95    99.83   18.81    98.12    99.07   27.74    64.83    94.91   26.67    28.29    89.56    32.80
      酒店      -        -       -     0.47     0.47   22.35     1.91     2.80   30.81     1.08     3.41    19.64
    
    
    其他 0.14 0.17 99.88 0.45 0.45 - 3.28 4.80 - 2.22 7.03 66.93
    
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      合计  76.08   100.00   18.96    99.04   100.00   28.02    68.31   100.00   28.15    31.59   100.00    33.63
    
    
    注:公司房地产业务收入除房地产销售收入外,还包括部分写字楼及商业的租金收入等。
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理
    
    房地产开发 和43.01%,主要系公司加快长沙和天津项目供货
    
    公司拥有房地产开发一级资质,业态涵盖住 节奏所致。销售均价方面,2016~2018 年,公司宅、写字楼、商业和酒店等多种物业类型。近年 销售均价分别为15,225.99元/平方米、11,574.21来公司积极开拓房地产业务布局,先后进入天津、 元/平方米和12,627.11元/平方米,呈现一定的波重庆、长沙、佛山、银川、涿州等城市,形成以 动,主要系销售区域调整所致。另2019年前三季北京为核心,辐射京津冀、中部、西部、华南四 度,公司签约销售金额同比增长 2.39%至 92.66大区域的城市战略布局。 亿元,签约销售面积同比增长6.51%至72.32万
    
    项目运作方面,近年来公司秉承着“规模与 平方米,签约销售均价为12,811.89元/平方米。效益并举”的发展方针,不断加大项目开发力度, 表4:2016~2019.Q3公司房地产业务销售情况
    
    新开工面积持续快速上升,2016~2018 年公司新 单位:万平方米、亿元、元/平方米
    
        指标       2016      2017      2018    2019.Q3
                                                    开工面积分别为10.30万平方米,51.40万平方米        签约面积      70.80    66.70    95.39    72.32
                                                    和252.00万平方米,竣工面积分别为55.20万平         签约金额     107.80    77.20    120.45    92.66
                                                    方米,82.10万平方米和74.00万平方米。其中,        销售均价   15,225.99 11,574.21 12,627.11 12,811.89
                                                    2018 年公司加大佛山和天津地区项目的开工力         结算面积      63.33    70.67    65.58    19.76
                                                    度,当年新开工面积同比大幅增长  390.27%至        结算金额      74.72    96.76    59.62    28.29
                                                            252.00万平方米。另2019年前三季度公司实现开         结算均价   11,798.52  13,691.81   9,091.19  14,316.38
    
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理
    
    复工面积420.60万平方米,同比增长60.50%, 从销售区域来看,2016年,公司在北京、西安、
    
    其中新开工面积156.60万平方米,竣工面积7.60 长沙和天津签约销售额占比分别为 46.59%、
    
    万平方米。 23.14%、17.64%和 12.67%,为签约销售贡献前四
    
    表3:2016~2019.Q3公司房地产业务运营情况 大城市;2017年,公司在北京、西安、长沙和天津
    
    单位:万平方米 签约销售额占比分别为 16.34%、43.14%、18.84%
    
                   2016    2017    2018   2019.Q3     和2.64%,北京、天津区域销售收入占比较上年同
    
    
    开复工面积 174.00 172.60 338.00 420.60
    
    其中:新开工面积                                        期大幅下降,西安、长沙区域均有所上升。2018年10.3051.40   252.00   156.60
    
    
    竣工面积 55.20 82.10 74.00 7.60 公司在西安、长沙、广州和北京分别实现销售金额
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理 44.87亿元、32.25亿元、12.43亿元和10.79亿元,
    
    从销售情况来看,近年来受房地产行业环境 占比分别为37.25%、26.77%、10.32%和8.96%。综和房地产政策调整的影响,公司相应地调整销售 合来看,近年来西安和长沙为公司前两大销售城进度,2016~2018年分别实现合同销售面积70.80 市。
    
    万平方米、66.70万平方米和95.39万平方米,实 表5:2018年公司房地产业务区域销售占比
    
    现合同销售金额分别为107.80亿元、77.20亿元 单位:万平方米、亿元
    
                                                    和120.45亿元。其中,2017年公司签约销售金额        区域   销售面积  面积占比  销售金额  金额占比
    
    
    和销售面积有所下降,主要系当年全国局部核心 西安 49.76 52.17% 44.87 37.25%
    
                                                    城市政策全面收紧,公司在销售重点城市采取压        长沙     18.97     19.89%    32.25     26.77%
                                                            节奏保利润的策略,销售进度放缓;2018年公司         天津      9.06       9.49%      7.13       5.92%
                                                            签约销售金额和销售面积分别大幅增长  56.02%         重庆      8.88       9.31%     10.04       8.34%
    
    
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    北京 4.44 4.66% 10.79 8.96% 已完成投资额379.72亿元,未来尚需投入185.59
    
      佛山       2.62       2.75%      2.94       2.44%      亿元,公司在建项目仍面临一定的资本支出压力。
    
    
    广州 1.65 1.73% 12.43 10.32% 从项目区域分布来看,截至2019年9月末,
    
      合计      95.39     100.00%    120.45    100.00%      公司房地产在建项目区域主要分布在重庆、西安、
    
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理
    
    结算方面,受房地产项目开发进度及结算区 长沙、天津和佛山五个城市,其中重庆在建项目域调整影响,近三年公司结算面积、结算金额和 可售面积占当年在建项目总可售面积的19.52%,结算均价均呈现波动态势。2016~2018 年公司分 包括重庆春风度一期项目、重庆海蓝城项目和重别实现结算面积63.33万平方米、70.67万平方米 庆海蓝和光一期项目;西安在建项目合计可售面和65.58万平方米;结算金额分别为74.72亿元、 积占期末在建项目总可售面积的18.53%,为西安96.76 亿元和 59.62 亿元;结算均价分别为 海蓝城六期项目、西安枫悦二期项目和西安辰悦11,798.52 元/平方米、13,691.81 元/平方米和 项目;长沙地区在建项目为长沙华时代项目、长9,091.19元/平方米。从结算金额的区域分布来看, 沙海蓝城一期项目和长沙海蓝郡项目,在建项目公司结算金额主要来源于西安和长沙,2018年上 可售面积占比约14.90%;天津地区在建项目为天述两地结算金额占比分别为 54.98%和 22.61%, 津保利东郡项目、天津栖塘项目和天津海蓝城项合计占当期结算金额比重为77.59%。 目,在建项目可售面积占比11.57%;佛山区域为
    
    在建项目方面,截至2019年9月末,公司在 佛山海蓝城项目和佛山美的明湖北湾花园二期项建项目合计 21 个,在建项目合计总建筑面积为 目,在建项目可售面积占比为10.40%。
    
    492.53万平方米,项目投资总额约565.31亿元,
    
    表6:截至2019年9月末公司在建项目明细
    
    单位:万平方米、亿元
    
         城市      总建筑面积   计划总投资   累计已投资  项目总可销售 累计签约销售 累计签约销售 剩余可售面积
                                                              面积          面积         金额
    
    
    西安 82.66 46.44 32.16 68.01 51.63 47.49 16.38
    
         重庆         78.38         85.72         52.41         71.66         15.26         17.67         56.40
    
    
    长沙 68.13 66.2 34.97 54.70 17.83 30.58 36.87
    
         天津         53.87         56.54         38.87         42.47          6.38         17.74         36.09
    
    
    佛山 53.24 50.32 35.5 38.17 5.21 14.52 32.96
    
         北京         52.02        125.17         99.24         18.09         14.92         49.14          3.17
    
    
    银川 35.76 25.25 12.39 27.85 7.50 6.37 20.35
    
        石家庄        24.72         19.58          7.74         19.10          1.11          1.38         17.99
    
    
    广州 22.54 62.72 51.55 13.37 4.76 23.62 8.61
    
         涿州         21.22         27.37         14.89         13.64          0.52          0.84         13.12
    
    
    合计 492.53 565.31 379.72 367.06 125.12 209.35 241.94注:北京石景山项目为公司自持项目。
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理
    
    拟建项目方面,截至2019年9月末,公司拟 为213.33万平方米。建项目合计7个,分别为石家庄昆仑赋项目、银 土地储备
    
    川长河湾项目、重庆春风度二期、三期项目、重 近年来,公司土地储备策略有所改变,
    
    庆海蓝和光二期项目、长沙海蓝城二期项目以及 2016~2017 年公司保持审慎的土地拓展态度,
    
    长沙华中心南区项目,拟建项目总建筑面积合计
    
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    2018年则加大了拿地力度。 要分布于重庆、长沙、石家庄、银川和西安,前
    
    具体来看,2016年公司新增4个土地储备项 五大城市土地储备面积占比合计为78.11%。目,新增土地规划建筑面积84.81万平方米,位 表8:2019年9月末公司土地储备分布情况于长沙、西安和天津。2017年公司新增5个土地 单位:万平方米储备项目,新增土地规划建筑面积111.82万平方 城市 土地储备面积 占比
    
    米,位于天津、西安、重庆和佛山。2018年以来 重庆 107.44 24.87%
    
                                                            公司加大项目获取力度,积极通过土地公开市场             长沙             79.64            18.43%
    
    
    石家庄 57.67 13.35%
    
                                                    和收并购等方式在天津、重庆、长沙、佛山、银           银川           53.56          12.40%
    
    
    川和涿州等地获取项目。2018年公司新增土地储 西安 39.16 9.06%
    
                                                    备规划建筑面积合计202.31万平方米,新增土地           天津           36.52           8.45%
    
    
    购置支出为94.96亿元,新增土地楼面均价亦增 佛山 32.96 7.63%
    
    长至4,693.93元/平方米。 年以来,随着西 涿州 13.12 3.04%2019
    
    安、长沙等城市房地产市场竞争加剧,公司新增 广州 8.61 1.99%
    
                                                            土地储备布局开始向重庆、石家庄等城市转移。             北京             3.39             0.78%
    
    
    合计 432.07 100.00%
    
    2019年前三季度,公司在重庆新获2个地块,规 资料来源:公司提供,中诚信国际整理
    
    划计容建筑面积合计20.19万平方米,土地购置 物业租赁及酒店运营
    
    支出14.20亿元,新增土地平均楼面均价7,033.18 公司持有物业主要以住宅配套的商业以及写
    
    元/平方米;在石家庄新获1个地块,规划计容建 字楼为主,位于北京、西安、长沙和广州。
    
    筑面积约为39.68万平方米,其中2.20万平方米 2016~2018年,公司分别实现租赁业务收入0.57
    
    为自持商品住宅,土地购置支出33.77亿元,新 亿元、1.09亿元和2.30亿元。其中,受益于公司
    
    增土地楼面均价8,510.85元/平方米。 所持有长沙君悦酒店于2017年开业,随着其逐步
    
    表10:2016~2019.Q3公司土地储备情况 投入运营,2017~2018 年分别实现营业收入(包
    
    单位:个、万平方米、亿元、元/平方米 括客房收入、餐饮收入和其他收入)0.47亿元和
    
                 2016    2017     2018   2019.Q3
    
    
    新增项目数 4 5 12 3 1.63亿元,公司租赁业务收入显著增长。
    
     新增土地规      84.81    111.82    202.31     59.87           另截至2019年9月末,公司持有物业(含酒
     划建筑面积                                             店)总可出租面积约为15.06万平方米,已出租
    
    
    新增土地储 35.90 45.22 94.96 47.97
    
    备价款 面积约为14.67万平方米,出租率为97.41%,2019
    
     新增土地平   4,232.99   4,044.00   4,693.93   8,012.47      年1~9月实现租赁业务收入1.63亿元。总体看,
     均楼面价
    
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理 公司持有型物业及酒店运营营业收入规模较小,
    
    从土地储备存量来看,截至2019年9月末, 在公司总收入中占比也较低,但具有一定的稳定公司土地储备3总规模为 432.07 万平方米,其中 性,是公司稳定的现金流来源之一。
    
    在建和已竣工项目的待售面积为 273.51 万平方 表9:截至2019年9月末公司主要持有物业情况
    
    米,拟建项目可售面积为158.56万平方米。同当 单位:平方米、万元
    
                                                   期房地产项目签约销售规模相比,公司土地储备           项目      持有面物业积建筑租20金18收年入2月01租9金年收1入~9
    
    
    量较为合理。从区域布局来看,公司土地储备主 长沙君悦酒店 68,789.00 16,329.21 11,843.63
    
    长沙华中心T1写     19,984.75    3,308.43    2,266.58
                                                            3土地储备=竣工未售面积+在建未售面积+拟建可售面          字楼
    
    
    积。 北京铭悦好天地 17,919.01 1,232.13 1,051.44
    
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    长沙华中心飞猫公    13,493.83    1,023.76     211.71       行公司职务的行为进行监督。高级管理人员由董
    社
    
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理 事会聘任。总经理全面负责公司经营管理活动并
    
    总体来看,近年来公司房地产开发规模持续 对董事会负责,组织实施董事会决议,公司年度增加,经营业绩呈上升趋势,项目区域布局亦不 经营计划和投资方案,拟定内部管理机构设置方断优化。但我们也注意到,公司开发规模的增加 案及基本管理制度等。
    
    以及较大规模的在、拟建项目投入,对其资金运 内部控制
    
    作能力提出了更高的要求,亦加大了其资本支出 在内部控制方面,公司在财务管理、资金管
    
    压力。 理、运营管理、产品品质管理以及工程质量管理
    
    公司治理 等方面建立了一系列的规章制度。
    
    财务管理方面,公司贯彻执行国家统一的财
    
    治理结构 务会计制度,加强财务管理和经济核算,按照《会
    
    公司根据《公司法》、《证券法》、《上市 计法》、《企业会计准则》等有关规定,结合公公司治理准则》等有关法律、法规及中国证监会、 司实际情况制定了《财务管理制度》、《会计核上海证券交易所的有关规定,建立了较为完善的 算制度》、《总部对城市公司财务管理规定》等法人治理结构,并制定了《股东大会议事规则》、 基本管理制度,并在此基础上制定了具体的管理《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《总 办法,规范了财务核算流程。明确各机构和岗位经理工作细则》等为主要架构的规章制度,明确 的职责权限,确保各不相容职位分离、职责分离、决策、执行、监督等方面的职责权限,形成了科 钱账分离、账物分离,形成相互制衡机制,保证学有效的职责制衡机制。 相关控制的有效执行。公司总部财务管理部持续
    
    公司三会设置健全,明确了决策、执行及监 优化内部工作流程,规范财务管理。联合资金管督层的职能分工及内部协调、制衡机制,建立了 理部继续对各城市公司进行财务巡检,对各财务较为规范的法人治理结构。具体来看,公司股东 部门进行实地指导,加强会计规范、提高会计信大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利, 息质量。
    
    是公司的最高权力机构。董事会是公司的经营决 在资金管理方面,在国家相关法规及公司有
    
    策机构,对股东大会负责,按相关规定行使职权。 关规章制度的框架下,制定了《资金管理制度》
    
    董事会由9名董事组成,设董事长1名。董事会 等基本管理制度及具体管理办法,在资金管理体
    
    内部按照功能分别设立了审计委员会、提名与薪 系、岗位设置与职责分离、资金调配、资金收付、
    
    酬委员会、战略与投资委员会,并制定了相关的 投融资、按揭担保、现金及银行账户管理、备用
    
    工作细则,以规范董事会各专业委员会的工作流 金管理、资金计划申报与执行等各方面明确了相
    
    程,并在各专业委员会的工作中得以遵照执行, 应规范和要求,以反映和监督资金活动全过程,
    
    以进一步完善公司治理结构,促进董事会科学、 从而保障公司资金需求与使用,实现内部资金高
    
    高效决策。董事会下设董事会秘书,负责处理董 度融通,提高资金使用效益,保证资金安全,控
    
    事会日常事务。监事会是公司的监督机构,检查 制财务风险。
    
    公司财务并对董事、高级管理人员执行公司职务 在运营管理方面,公司不断完善并修订《公
    
    的行为进行监督。监事会由5名监事组成,包括 司组织管理手册》、《授权手册》及业务流程体
    
    股东代表和两名职工代表,设监事会主席1人。 系文件,提高了授权文件使用效率,进一步加强
    
    监事会检查公司财务并对董事、高级管理人员执 了总部各业务体系的专业指导与协调作用。修订
    
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    后的业务流程体系文件共15大类,68个文件, 潜力的城市,有力践行了以北京为核心,辐射京
    
    包括20个流程和48个作业指引。业务范围涉及 津冀、西部、华中、华南的城市布局战略。未来
    
    研发论证及投资决策类、运营管理类、营销管理 公司将继续发挥自身灵活优势,在控制风险的基
    
    类、成本管理类、采购管理类、客服管理类、资 础上巩固发展现有城市,并将重点关注国家主要
    
    产管理类、商业管理类、风控管理类、财务资金 城市群的核心城市,在京津冀、长三角、珠三角
    
    管理类、内控审计类等各个业务领域。涵盖了战 和中西部等地区选择宏观经济基本面好、人口增
    
    略规划、项目论证、定位策划、规划设计、施工 长潜力大、高净值收入人群较为集中和房地产市
    
    建设、营销售后、物业管理各阶段,保证了项目 场发展可持续性较强的城市择机进入。同时,公
    
    开发建设全过程业务工作均处于受控状态。 司也将根据自身资源,对于市场稳定的二、三线
    
    在产品品质管理及工程质量管理方面,2018 城市给予适当关注,并结合具体项目和当期市场年,公司完成集团级、区域级设计合作供方库建 特点做出投资决策。公司将充分考虑长远发展问立,形成跨区域资源共享,完成华远地产产品线 题,积极补充新业务类型项目,做到长短结合,搭建,形成《华远地产产品线技术手册》6 册, 有效抵御市场、政策风险,保证公司长期稳定健用于指导住宅项目设计及开发的技术标准、设计 康发展。
    
    原则、成本限额、标准模块等信息,提升项目定 资金方面,公司将不断推进金融创新,继续
    
    位决策效率;形成《华远地产住宅产品线读本》4 加强融资、现金流管理,以销售回款及融资放款
    
    册,作为技术手册的补充,从客户描摹及需求出 为核心抓手,深度挖掘资源优势,扩大资本市场
    
    发,阐述了品系产品特征、产品价值观等相关内 战略合作范围,助力公司主业规模扩张及业绩增
    
    容。公司制定了《工程管理流程》、《城市公司 长。公司将继续维系同各家金融机构的良好合作
    
    工程检查管理作业指引》、《施工过程关键工序 关系,保障传统融资渠道的畅通,同时积极探索
    
    检查管理作业指引》等 13 个工程管理类作业指 新型融资模式,调整融资结构、丰富融资手段,
    
    引,明确了施工各环节的管理职责,从工程施工 保持较强的融资能力,保障公司的资金需求,推
    
    组织设计审查、关键工序检查管理、工程营造全 动企业继续扩大资产规模。
    
    过程管理与监督、工程竣工验收与物业接管等方 产品方面,公司将继续秉承“责任地产、品
    
    面加强了监督与检查力度,确保了项目的施工过 质建筑”的品牌理念,持续研发标准化产品线,
    
    程处于受控状态,使项目的工程质量、进度、成 提升整体产品力营造水平。同时,公司将聚焦项
    
    本及资源得到最合理的控制。 目区域市场和客户需求,以“客户优先”为原则,
    
    深入梳理用户需求,持续进行智慧社区、智能家
    
    战略规划 居等产品配套的研究与应用,同时大力发展“Hi
    
    基于对当前所面临的内外部环境,充分考虑 平台”服务品牌,打造以人为本的社区服务平台,自身资源、竞争力和发展潜力,公司修编了中长 为产品增添附加值,通过产品与服务的双驱动,期发展规划,明晰了公司的战略定位和业务具体 重塑产品和服务的边界。
    
    规划。公司秉承着“规模与效益并举”的发展方 高效运营方面,公司将合理调配各项目经营
    
    针,努力提升市场占位,坚持以房地产开发及经 节奏,短期内做到规模与效益的合理匹配;长期
    
    营管理为主业,积极优化内部管理,保证公司长 目标是进一步优化公司财务指标,保持上市公司
    
    远、稳定的发展。 稳健的发展态势。同时,公司将积极寻求房地产
    
    区域布局方面,公司深耕北京、天津、西安、 上、下游企业的合作机会,通过与上游金融机构、长沙、广州、重庆、佛山、银川、涿州等有发展 下游施工企业、物业公司、销售代理公司等的合
    
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    作或收购,优化公司产业结构,有效抵抗复杂的 图3:2016~2019.Q3公司资本结构
    
                                                    行业形势,扩展公司盈利空间,加速企业规模化          亿元500                             100%
                                                    发展进程。                                      400                                    80%
                                                整体来看,未来公司以规模速度为主要目标,    300                                    60%
                                                    进一步提升公司市场份额及竞争能力,中诚信国
                                                  际将对其战略规划实施情况保持关注。             200                                   40%
    100                                   20%
                                        财务分析                             0                           0%
                                              下列财务分析基于公司提供的经立信会计师            2016长期债2务017 2018短期2债01务9.Q3
                                                    事务所(特殊普通合伙)审计并出具标准无保留                所有者权益      资产负债率
                                                    意见的2016~2018年审计报告报告以及未经审计                 长期资本化率     总资本化率
    
    
    的2019年三季度财务报表。2016年财务数据为 资料来源:公司定期报告,中诚信国际整理
    
    2017年审计报告期初数;2017年财务数据为2018 资产构成方面,公司资产主要为流动资产,
    
    年审计报告期初数;2018年财务数据为审计报告 2016~2018年末,流动资产分别为268.38亿元、
    
    期末数。 314.05亿元和453.34亿元,占资产总额的比重分
    
    资本结构 别为95.53%、91.42%和91.28%,主要由存货、
    
    随着在建项目的推进和储备项目的增加,公 货币资金及其他应收款构成。存货方面,得益于司资产和负债规模持续增长。2016~2018 年末, 公司加大项目投入,2018 年末公司存货净额为公司资产总额分别为280.94亿元、343.53亿元和 318.90亿元,同比大幅增长50.30%。货币资金方496.65亿元,年均复合增长率为32.96%。项目投 面,2018年末公司手持货币资金规模 100.76 亿入带来的融资需求不断增加,同期末公司负债总 元,较2017年末同比上升37.84%,主要系公司额分别为210.16亿元、266.11亿元和410.94亿元, 销售回款及筹资性活动现金流流入增加所致;同年均复合增长率为39.83%。自有资本方面,得益 期末公司受限货币资金规模为4.48亿元,主要系于利润累积不断夯实自有资本,近三年公司所有 合作项目保证金及阶段性按揭贷款保证金增加所者权益分别为70.78亿元、77.42亿元和85.72亿 致。2018年末公司其他应收款规模为22.35亿元,元,年均复合增长率为10.05%。财务杠杆比率方 同比上升3.50%,主要系对合联营公司的往来款,面,2016~2018 年末公司资产负债率分别为 主要应收对象为佛山市华尚致远房地产开发有限74.81%、77.46%和 82.74%,净负债率分别为 公司、长沙海信广场实业有限公司及华尚宏远(天100.05%、131.92%和214.35%,财务杠杆水平保 津)房地产开发有限公司等。另截至 2019 年 9持持续快速上升态势且处于较高水平。 月末,公司流动资产为516.35亿元,较2018年
    
    另截至2019年9月末,公司总资产和总负债 末增长 13.90%,占总资产比重为 87.31%。其中分别为591.38亿元和503.16亿元,资产负债率和 存货净额为405.99亿元,较上年末增长27.31%;净负债率进一步上升至85.08%和284.82%。 手持货币资金 71.57 亿元,较 2018 年末下降
    
    28.96%,主要系公司项目投入持续增加所致。另
    
    同期末,公司其他应收款规模为25.16亿元,较
    
    2018年末增长12.57%。
    
    非流动资产方面,2016~2018 年末,公司非流动资产分别为12.56亿元、29.48亿元和43.31www.ccxi.com. 15 华远地产股份有限公司公开发行2020年公司债券信(用第评一级期报)告
    
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    亿元,主要由固定资产、其他非流动资产、投资 期营业收入比重为358.12%。
    
    性房地产、可供出售金融资产和长期股权投资构 总债务方面,2016~2018 年末公司总债务规
    
    成。2018年末,公司固定资产为13.34亿元,与 模分别为125.75亿元、175.23亿元和284.49亿元,
    
    上年末基本持平,主要为房屋及建筑物。同期末 年均复合增长率为50.41%,保持较快速增长。同
    
    公司其他非流动资产为8.42亿元,为公司持有的 期末,公司长短期债务比(短期债务/长期债务)
    
    北京西红世项目,因该项目自持部分尚处于搁置 分别为0.56倍、0.22倍和0.45倍。另截至2019
    
    状态,故计入非流动资产科目。2018年末公司按 年9月末,公司总债务规模进一步上升至323.63
    
    成本计量模式的投资性房地产账面价值为5.54亿 亿元,其中短期债务小幅降至63.80亿元,长短
    
    元,主要系公司持有的华远企业中心和君悦酒店 期债务比为0.25倍。整体来看,公司债务规模增
    
    等商办类物业。期末公司持有可供出售金融资产 长较快,但债务期限结构在较为合理水平。
    
    5.26亿元,同比小幅增长1.54%,主要为公司持 图4:2016~2019.Q3公司债务结构分析
    
                                                    有的股权、基金和资产支持专项计划等金融类产      300   亿元                          0.60
                                                    品。长期股权投资方面,2018年末公司长期股权      250                                0.50
                                                    投资为3.66亿元,较2017年末大幅增长88.19%,      200                                0.40
                                                    主要系公司新增对合联营公司佛山市骏隆房地产      150                                0.30
                                                    有限公司、天津兴泰聚成置业有限公司和佛山市      100                                0.20
                                                    华尚致远房地产开发有限公司的投资所致。另截       50                                0.10
                                                    至2019年9月末,公司非流动资产规模75.03亿          0    2016    2017    2018   2019.Q3  0.00
                                                    元,较上年末大幅增长73.24%,主要系新增人民           短期债务     长期债务     长短期债务比
    
    
    币外汇货币掉期20.72亿元以及公司认购的7.50 资料来源:公司定期报告,中诚信国际整理
    
    亿元嘉兴乾新股权投资合伙企业(有限合伙)和 所有者权益方面,公司所有者权益主要由实
    
    3.59亿元Elite国际投资基金8号的私募基金份额 收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润和少
    
    等,根据财务报表新金融工具准则计入其他非流 数股东权益构成。2016~2018 年末公司所有者权
    
    动金融资产科目,其他科目均未明显变动。 益分别为70.78亿元、77.42亿元和85.72亿元,
    
    负债构成方面,公司负债主要由预收款项、 近三年复合增长率为10.05%。其中,同期末公司应付账款、其他应付款和总债务构成。2016~2018 实收资本均为23.46亿元,资本公积分别为12.53年末,公司预收款项分别为52.97亿元、33.67亿 亿元、12.76亿元和12.76亿元,盈余公积分别为元和71.54亿元,其中2018年末公司预收账款同 2.67亿元、3.07亿元和3.56亿元。得益于利润留比大幅增加 112.48%,占当年营业收入比重为 存增长,2016~2018 年末,公司未分配利润分别104.73%,可为未来短期内的经营业绩提供较好 为28.49亿元、33.93亿元和38.59亿元,年均复的保障。同期末,公司其他应付款分别为 12.20 合增长率为16.38%。同时由于合作项目增加,近亿元、33.58亿元和80.81亿元,主要由股东方借 三年末公司少数股东权益分别为3.63亿元、4.20款及应付项目公司款项构成,年均复合增长率为 亿元和7.35亿元。另截至2019年9月末,公司157.33%,主要系受合联营项目逐渐增加所致; 所有者权益规模88.22亿元,主要系少数股东权近三年末,公司应付账款分别为16.14亿元、23.02 益增加所致。亿元和23.35亿元,主要为应付工程款。另截至 总体来看,随着公司项目开发持续推进与储2019年9月末,公司上述科目分别为113.13亿元, 备项目的增加,公司资产与债务规模均有所增长,84.08亿元和18.82亿元,期末公司预收账款对当
    
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    财务杠杆比率亦持续上升,且处于较高水平。未 占存货比重分别为90.57%和9.43%,公司项目去
    
    来随着在建、拟建项目推进及新增土地储备需求 化情况进一步改善。
    
    亦给其带来一定资本支出压力,公司负债水平承 表11:2016~2019年9月末公司存货分析
    
    压。 单位:亿元
    
                                                            流动性                                                存货  指标        18230.116221220.117831280.19802400159.9.Q93
                                               2016~2018  年末,公司流动资产分别为         开发成本         139.58   149.51   272.24   367.71
    
    
    268.38亿元、314.05亿元和453.34亿元,呈持续 开发成本/存货 76.22% 70.47% 85.37% 90.57%
    
                                                   上升态势,占总资产比重分别为95.53%、91.42%      开发产品          43.53   62.65   46.64   38.27
                                                            和91.28%。从流动资产的构成来看,公司流动资      开发产品/存货     23.77%  29.53%  14.63%   9.43%
    
    
    产主要由存货和货币资金构成,同期末两项占流 资料来源:公司定期报告,中诚信国际整理
    
    动资产的比重分别为88.70%、90.84%和92.57%。 资产周转效率方面,2016~2018 年公司存货
    
    另截至2019年9月末,公司流动资产占总资产比 周转率分别为0.34次、0.36次和0.18次;同期总
    
    重调整为87.31%,货币资金与存货占流动资产比 资产周转率分别为0.31次、0.24次和0.16次。由
    
    重为92.49%,基本保持稳定。 于2018年公司结算规模有所降低,整体资产周转
    
    率明显下降。另2019年1~9月,公司存货周转
    
    表10:2016~2019.Q3公司流动资产分析 率和总资产周转率均为0.06次,较2018年前三
    
           指标         2016    2017    2018   2019.Q3     季度均下降0.02次,公司整体资产周转水平和经
    
    
    流动资产/总资产 95.53% 91.42% 91.28% 87.31%
    
    存货/流动资产       68.23%  67.56%  70.34%   78.63%     营效率有待提升。
    
    
    货币资金/流动资产 20.47% 23.28% 22.23% 13.86% 表12:2016~2019年9月公司周转率相关指标
    
    (存货+货币资金)/  88.70%  90.84%  92.57%   92.49%             指标          2016    2017    2018  2019.Q3
    流动资产                                                存货周转率(X)        0.34    0.36    0.18    0.06
                                                                  资料来源:公司定期报告,中诚信国际整理                         总资产周转率(X)      0.31     0.24     0.16     0.06
    
    
    存货方面,随着公司在建项目规模和土地储 资料来源:公司定期报告,中诚信国际整理备的增加,公司存货规模亦呈上升趋势。 受限资产方面,截至2019年9月末,公司受2016~2018 年末公司存货净额分别为 183.12 亿 限资产账面价值合计195.82亿元,占当期末总资元、212.18亿元和318.90亿元;其中,房地产开 产比例为33.11%,主要为因抵押贷款而受限的存发成本分别为139.58亿元、149.51亿元和272.24 货,期末账面价值为179.84亿元。
    
    亿元,占存货比重分别为 76.22%、70.47%和 现金流方面,受公司项目投入持续增加影响,
    
    85.37%;房地产开发产品分别为43.53亿元、62.65 公司经营性活动净现金流逐渐转为净流出状态。
    
    亿元和46.64亿元,占存货比重分别为23.77%、 2016~2018年,公司经营性净现金流分别为21.55
    
    29.53%和14.63%,其中2018年公司开发产品占 亿元、6.84亿元和-31.02亿元。其中,2018年公
    
    比大幅下降14.90个百分点,竣工项目去化情况 司销售商品、提供劳务收到现金为108.99亿元,
    
    得以改善,主要系2017年竣工的北京西红世项目 同比增长28.62%,不过当年受项目投入及土地储
    
    和北京华中心项目销售情况良好。值得关注的是, 备增加的影响,公司经营活动净现金流为-31.02
    
    公司在西安、长沙等城市已竣工项目占比仍然较 亿元,转为净流出状态。同期经营性净现金流/
    
    高,且部分项目竣工时间较早,需关注其部分区 短期债务分别为0.48倍、0.21倍和-0.35倍,经
    
    域项目去化情况。另截至2019年9月末,公司存 营性净现金流对短期债务覆盖程度持续减弱。另
    
    货净额增长27.31%至405.99亿元,其中开发成 2019年1~9月,公司销售商品、提供劳务收到现
    
    本和开发产品分别为367.71亿元和38.27亿元,
    
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    金为 76.34 亿元,经营性活动净现金流为-39.63 营业毛利率分别为31.59亿元和33.63%。
    
    亿元,仍保持为净流出状态,同期公司经营性净 图5:2016~2019.Q3公司收入及成本分析
    
                                                    现金流/短期债务为-0.83倍。                        120   亿元                               40%
                                                货币资金方面,受益于销售回款及筹资性活      100                                     35%
                                                    动现金流入增加,2016~2018年末公司手持货币       80                                     30%
                                                  资金分别为54.93亿元、73.10亿元和100.76亿元,                                           25%
      60                                   20%
                                                    呈增长趋势。同期末,货币资金/短期债务分别为      40                                     15%
                                                    1.22倍、2.28倍和1.13倍,货币资金可对短期债                                               10%
                                                  务形成覆盖。另2019年9月末,公司手持货币资        20                                   5%
                                                  金规模较2018年末下降28.96%至71.57亿元,           0    2016     2017     2018    2019.Q3   0%
                                                    主要系当期经营支出增加所致,货币资金/短期债            营业总收入     营业总成本     营业毛利率
    
    
    务为1.12倍。 资料来源:公司定期报告,中诚信国际整理
    
    表13:2016~2019.Q3公司部分流动性指标 费用控制方面,2016~2018 年公司期间费用
    
                      2016   2017   2018  2019.Q3    整体呈现一定增长,分别为3.12亿元、5.02亿元
    
    
    货币资金(亿元) 54.93 73.10 100.76 71.57 和5.53亿元,主要由销售费用和管理费用构成。
    
    经营活动净现金流      21.55    6.84   -31.02  -39.63
    (亿元)                                                具体来看,2016~2018  年公司销售费用分别为
    
    
    经营性净现金流/ 0.48 0.21 -0.35 -0.83 2.16 亿元、1.97 亿元和 3.24 亿元;其中,2018
    
    短期债务(X)
    
    货币资金/短期债务(X) 1.22    2.28    1.13    1.12      年销售费用同比增加64.07%,主要系公司加大销
    
    
    资料来源:公司定期报告,中诚信国际整理 售项目推广力度所致。同期公司管理费用支出分
    
    总体来看,随着项目开发投入持续增加,公 别为1.05亿元、2.49亿元和2.43亿元;财务费用司存货规模持续上升,存货中开发产品占比下降, 分别为-0.09亿元、0.56亿元和-0.14亿元,处于存货结构有所改善,同时期末手持货币资金可对 较低水平,主要系随着公司在建项目增加,利息短期债务形成一定的保障。但我们也注意到,公 费用资本化增加所致。综上,2016~2018 年公司司经营活动净现金流转为净流出状态,且资产周 期间费用收入占比分别为4.10%、5.07%和8.10%,转率水平有所下降,部分区域项目去化情况仍值 呈持续上升态势,期间费用控制能力有待提升。得关注。 另2019年1~9月,公司财务性利息支出大幅增盈利能力 长,期间费用7.18亿元,三费收入占比为22.72%。
    
    受房地产项目开发及结算进度影响,近年来 表14:2016~2019.Q3公司期间费用分析公司营业收入规模呈波动态势。 单位:亿元2016~2018 年公
    
                                                 司营业收入分别为76.08亿元、99.04亿元和68.31                    2016    2017    2018   2019.Q3
    
    
    亿元。此外,2018年末公司预收款项为71.54亿 销售费用 2.16 1.97 3.24 3.83
    
     管理费用          1.05      2.49      2.43      1.58
    
    
    元,同比大幅增加 112.48%,占当年营业收入比 财务费用 -0.09 0.56 -0.14 1.76
    
                                                   重为 104.73%,可为未来短期内的经营业绩提供      三费合计        3.12     5.02     5.53     7.18
    
    
    较好的保障。 营业总收入 76.08 99.04 68.31 31.59
    
    毛利率方面, 年公司毛利率分别 三费收入占比 4.10% 5.07% 8.10% 22.72%2016~2018为18.96%、28.02%和28.15%,毛利空间呈小幅 注:情由况于数据经四舍五入处理,故单项求和项与合计数存在尾差增长趋势。另2019年1~9月,公司营业收入与 资料来源:公司定期报告,中诚信国际整理
    
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    利润方面,2016~2018 年公司利润总额分别 末,公司债务总额增至323.63亿元,长短期债务为10.70亿元、16.10亿元和10.55亿元,主要由 比为0.25倍。
    
    经营性业务利润和投资收益构成。同期,公司经 获现能力方面,2016~2018年及2019年1~9
    
    营性业务利润分别为6.89亿元、15.75亿元和9.97 月公司EBITDA分别为11.03亿元、17.58亿元、
    
    亿元,2018 年受房地产开发结转收入下降的影 11.44亿元和4.50亿元,同利润总额变动一致,
    
    响,同比下降36.71%;投资收益方面,2016~2018 呈现一定波动。同期公司总债务/EBITDA分别为
    
    年公司取得投资收益分别为3.66亿元、0.26亿元 11.40倍、9.97倍、24.87倍和95.80倍,EBITDA
    
    和1.00亿元,主要为公司对合联营项目公司以权 利息倍数分别为1.49倍、2.43倍、0.96倍和0.37
    
    益法核算的长期股权投资收益。扣除所得税费用 倍,公司经营所得对本息偿付能力有所弱化。此
    
    后,2016~2018年公司分别获得净利润7.73亿元、 外,2016~2018年及2019年1~9月,公司经营活
    
    11.52亿元和7.35亿元,所有者权益收益率分别 动净现金流分别为21.55亿元、6.84亿元、-31.02
    
    为10.93%、14.88%和8.57%。另2019年1~9月, 亿元和-39.63亿元,同期经营活动净现金流/总债
    
    公司实现利润总额3.18亿元,其中经营性业务利 务分别为0.17倍、0.04倍、-0.11倍和-0.16倍,
    
    润为0.14亿元,投资收益为2.10亿元(联营项目 经营活动净现金流/利息支出分别为2.92倍、0.95
    
    投资收益),公司最终实现净利润为2.73亿元。 倍、-2.59倍和-3.25倍,由于公司经营活动净现
    
    图6:2016~2019.Q3公司利润总额变化及其构成 金流持续收窄且于2018年转为净流出状态,难以
    
    20   亿元                                       对债务本息形成有效保障。
     15                                                           表15:2016~2019.Q3公司偿债能力指标
    10                                                              2016   2017   2018  2019.Q3
      5                                                     短期债务(亿元)      45.07   43.80   88.91   63.80
      0                                                     长期债务(亿元)      80.68  131.43  195.58  259.83
     -5     2016      2017      2018    2019.Q3           总债务(亿元)       125.75  175.23  284.49  323.63
                                                            EBITDA(亿元)       11.03   17.58   11.44    4.50
            经营性业务利润     资产减值损失               经息倍营数活(动X净)现金流利2.92    0.95    -2.59    -3.25
           公允价值变动收益  投资收益                  经营活动净现金流/
           营业外损益                                                       0.17    0.04   -0.11   -0.16总债务(X)
                                                            资料来源:公司定期报告,中诚信国际整理                      总债务/EBITDA(X)   11.40    9.97   24.87   95.80
                                                       总体来看,受结算进度影响,近年来公司营       EBITDA利息倍数(X)  1.49    2.43    0.96    0.37
    
    
    资料来源:公司定期报告,中诚信国际整理
    
    业收入规模呈现波动,三费收入占比持续上升, 财务弹性方面,公司与平安银行、北京银行、
    
    整体盈利能力有所弱化。但考虑到公司已售待结 广发银行等多家银行机构建立了良好的合作关
    
    算资源规模较大,对公司未来业绩的提升形成了 系,截至2019年9月末,公司拥有的银行授信总
    
    一定的支撑。 额为206.17亿元,其中未使用授信余额为47.62
    
    偿债能力 亿元。此外,2018年以来公司还通过发行境外美
    
    2016~2018 年末公司总债务规模分别为 元债进行融资,融资渠道进一步多元化。同时公125.75亿元、175.23亿元和284.49亿元,年均复 司可持续获得股东方的资金支持,2018年公司新合增长率为50.41%,保持较快速增长。同期末, 增股东借款3.25亿元。
    
    公司长短期债务比(短期债务/长期债务)分别为 或有负债方面,截至2018年末,公司为银行
    
    0.56倍、0.22倍和0.45倍。另截至2019年9月 向商品房购买人发放的余额为35.03亿元抵押贷
    
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    款提供保证。另截至2019年9月末,公司对外担
    
    保金额合计16.41亿元,为对控股股东华远集团
    
    提供的连带责任担保。整体来看,公司或有负债
    
    风险较低。
    
    总体而言,近年来公司财务杠杆水平持续上升,受项目开发进度及项目结算周期影响,营业收入及盈利水平均有所波动,偿债指标亦表现一般。但公司签约销售金额有较大幅度上涨,待结算资源可为未来业绩提供一定的保障,同时考虑到股东持续有力的支持以及顺畅的融资渠道,公司具备很强的偿债能力。
    
    评级结论
    
    综上所述,中诚信国际评定华远地产股份有限公司主体信用等级为 AA,评级展望为稳定;评定“华远地产股份有限公司公开发行 2020 年公司债券(第一期)”的债项信用等级为AA。
    
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    中诚信国际关于华远地产股份有限公司
    
    公开发行2020年公司债券(第一期)的跟踪评级安排
    
    根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定,自首次评级报告出具之日(以评级报告上注明日期为准)起,本公司将在本期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内,持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素,以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
    
    在跟踪评级期限内,本公司将于本期债券发行主体及担保主体(如有)年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级,并根据上市规则于每一会计年度结束之日起 6 个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外,自本次评级报告出具之日起,本公司将密切关注与发行主体、担保主体(如有)以及本期债券有关的信息,如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件,发行主体应及时通知本公司并提供相关资料,本公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级,就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
    
    本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在本公司网站(www.ccxi.com.cn)和交易所网站予以公告,且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
    
    如发行主体、担保主体(如有)未能及时或拒绝提供相关信息,本公司将根据有关情况进行分析,据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
    
    中诚信国际信用评级有限责任公司
    
    2020年3月4日
    
    www.ccxi.com. 21 华远地产股份有限公司公开发行2020年公司债券(第一期)
    
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    附一:华远地产股份有限公司股权结构图及组织结构图(截至2019年9月末)
    
    北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会
    
    100.00%
    
    北京市华远集团 天津华远浩利投 北京京泰投资管 其他持股5%以下
    
    有限公司 资股份有限公司 理中心 股东合计
    
                       46.40%              6.84%                 7.41%                 39.35%
    
    
    华远地产股份有限公司
    
    注:北京市华远集团有限公司与天津华远浩利投资股份有限公司为一致行动人。
    
    资料来源:公司提供
    
    www.ccxi.com. 22 华远地产股份有限公司公开发行2020年公司债券(第一期)
    
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    附二:华远地产股份有限公司财务数据及主要指标(合并口径)
    
    财务数据(单位:万元)                             2016         2017         2018         2019.9
    货币资金                                        549,341.48   730,978.49   1,007,561.39   715,734.22
    其他应收款                                      115,636.69   215,971.35    223,539.89   251,630.25
    存货净额                                      1,831,170.96  2,121,769.04   3,188,959.67  4,059,852.46
    长期投资                                         65,816.78    71,273.84     89,229.04   385,151.68
    固定资产                                          8,571.72   131,320.57    133,434.50   130,307.18
    在建工程                                              0.00         0.00     28,318.74    43,337.38
    无形资产                                          4,406.01      4,401.19      4,270.39      4,178.18
    投资性房地产                                     24,741.95    58,836.37     55,357.81    54,210.35
    总资产                                        2,809,428.32  3,435,298.96   4,966,545.04  5,913,778.73
    预收款项                                        529,710.94   336,675.29    715,372.65  1,131,273.59
    其他应付款                                      122,035.35   335,786.05    808,092.08   840,777.38
    短期债务                                        450,674.86   320,479.78    889,072.25   637,986.22
    长期债务                                        806,787.03  1,431,793.31   1,955,803.23  2,598,308.47
    总债务                                        1,257,461.89  1,752,273.09   2,844,875.48  3,236,294.69
    净债务                                          708,120.41  1,021,294.60   1,837,314.09  2,520,560.48
    总负债                                        2,101,643.45  2,661,124.28   4,109,394.38  5,031,590.33
    费用化利息支出                                    1,247.17    11,805.90      4,365.98      8,695.84
    资本化利息支出                                   72,623.17    60,463.57    115,212.03   113,372.73
    所有者权益合计                                  707,784.87   774,174.68    857,150.67   882,188.39
    营业总收入                                      760,840.99   990,378.69    683,135.58   315,855.92
    经营性业务利润                                   68,898.08   157,485.02     99,670.52      1,395.37
    投资收益                                         36,590.76      2,562.68      9,980.75    20,991.01
    净利润                                           77,332.20   115,222.63     73,496.38    27,343.38
    EBIT                                       108,235.52   172,847.86    109,909.39    40,533.65
    EBITDA                                     110,331.49   175,797.72    114,373.88    45,043.15
    销售商品、提供劳务收到的现金                    985,774.02   847,424.39   1,089,941.87   763,413.81
    经营活动产生现金净流量                          215,470.93    68,394.97    -310,158.89   -396,304.65
    投资活动产生现金净流量                          -81,490.89    22,994.94     -36,912.17    -98,589.48
    筹资活动产生现金净流量                          226,106.93    90,375.95    590,929.61   190,878.12
    财务指标                                         2016         2017         2018         2019.9
    营业毛利率(%)                                     18.96        28.02         28.15        33.63
    期间费用率(%)                                      4.10         5.07          8.10        22.72
    EBITDA利润率(%)                                 14.50        17.75         16.74        14.26
    净利润率(%)                                       10.16        11.63         10.76            -
    总资产收益率(%)                                    4.36         5.54          2.62            -
    存货周转率(X)                                       0.67         0.36          0.18            -
    资产负债率(%)                                     74.81        77.46         82.74        85.08
    总资本化比率(%)                                   63.98        69.36         76.85        78.58
    
    
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    净负债率(%)                                      100.05       131.92        214.35       285.72
    短期债务/总债务(%)                                35.84        18.29         31.25        19.71
    经营活动净现金流/总债务(X)                          0.17         0.04         -0.11        -0.16*
    经营活动净现金流/短期债务(X)                        0.48         0.21         -0.35        -0.83*
    经营活动净现金流/利息支出(X)                        2.92         0.95         -2.59         -3.25
    总债务/销售商品、提供劳务收到的现金(X)             1.28         2.07          2.61         3.18*
    总债务/EBITDA(X)                                 11.40         9.97         24.87       95.80*
    EBITDA/短期债务(X)                                0.24         0.55          0.13         0.09*
    EBITDA利息保障倍数(X)                             1.49         2.43          0.96         0.37
    经调整EBIT利息保障倍数(X)                          2.45         3.23          1.88         1.26
    
    
    注:1、上述所有者权益含少数股东权益,净利润包含少数股东损益;2、2019 年前三季度数据未经审计;3、带*指标已经年化处理;4、华远地
    
    产2016~2019年9月末的其他应付款中有息部分已相应调整至长期债务中。
    
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    附三:基本财务指标的计算公式
    
                      指标                                                       计算公式
                    长期投资                 =可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
                                             =短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应付票据+
                    短期债务                 一年内到期的非流动负债+其他债务调整项
                    长期债务                 =长期借款+应付债券+其他债务调整项
           资本     总债务                   =长期债务+短期债务
           构结
                    净债务                   =总债务-货币资金
                    净负债率                 =净债务/所有者权益合计
                    资产负债率               =负债总额/资产总额
                    总资本化比率             =总债务/(总债务+所有者权益合计)
           营经     存货周转率                =营业成本/存货平均净额
           效率     应收账款周转率            =营业总收入/应收账款平均净额
    
    
    营业毛利率 =(营业总收入—营业成本)/营业总收入
    
    期间费用率                =(销售费用+管理费用+研发费用+财务费用)/营业总收入
    
    
    =营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准
    
    经营性业务利润 备金净额-保单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他收益
    
             盈       EBIT(息税前盈余)       =利润总额+费用化利息支出
    
    
    能利 经调整EBIT =EBIT+资本化利息支出
    
             力       EBITDA(息税折旧摊销前盈
                              =EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
    余)
    
    
    总资产收益率 =EBIT/总资产平均余额
    
    净资产收益率              =净利润/所有者权益合计平均值
    
    
    净利润率 =净利润/营业总收入
    
           现金     资本支出                 =购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
           流
    
    
    流动比率 =流动资产/流动负债
    
             偿       速动比率                  =(流动资产-存货)/流动负债
    
    
    能债 利息支出 =费用化利息支出+资本化利息支出
    
             力       EBITDA利息保障倍数      =EBITDA/利息支出
    
    
    经调整EBIT利息保障倍数 =经调整EBIT/利息支出
    
    注:“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务的相
    
    关企业专用。根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15号),对于已执行新金融准则的企业,长期投资计算公
    
    式为:“长期投资=债权投资+其他权益工具投资+其他债权投资+其他非流动金融资产+长期股权投资”。
    
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    附四:信用等级的符号及定义
    
          主体等级符号                                                    含义
              AAA           受评对象偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。
               AA           受评对象偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响较小,违约风险很低。
               A             受评对象偿还债务的能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低。
              BBB           受评对象偿还债务的能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般。
               BB            受评对象偿还债务的能力较弱,受不利经济环境影响很大,有较高违约风险。
               B             受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高。
              CCC           受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高。
               CC           受评对象在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债务。
               C             受评对象不能偿还债务。
    
    
    注:除AAA级,CCC级及以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或略低于本等级。
    
       中长期债券等级符号                                                 含义
              AAA           债券安全性极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。
              AA            债券安全性很强,受不利经济环境的影响较小,违约风险很低。
               A             债券安全性较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低。
              BBB           债券安全性一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般。
               BB           债券安全性较弱,受不利经济环境影响很大,有较高违约风险。
               B             债券安全性较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高。
              CCC           债券安全性极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高。
              CC            基本不能保证偿还债券。
               C             不能偿还债券。
    
    
    注:除AAA级,CCC级及以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或略低于本等级。
    
        短期债券等级符号                                                  含义
              A-1            为最高级短期债券,还本付息风险很小,安全性很高。
              A-2            还本付息风险较小,安全性较高。
              A-3            还本付息风险一般,安全性易受不利环境变化的影响。
               B             还本付息风险较高,有一定的违约风险。
               C             还本付息风险很高,违约风险较高。
               D             不能按期还本付息。
    
    
    注:每一个信用等级均不进行微调。
    
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