证券代码：600683 证券简称：京投发展 编号：临2020-008
京投发展股份有限公司
关于非公开发行公司债券预案的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
一、关于公司符合非公开发行公司债券条件的说明
根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》等有关法律、法规和规范性文件的规定，经核查公司相关情况，公司董事会认为：公司符合非公开发行公司债券的有关规定，具备非公开发行公司债券的条件和资格。
二、本次发行概况
（一）发行规模
本次拟非公开发行公司债券（以下简称“本次债券”）票面总额不超过人民币20亿元（含20亿元）。具体发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求情况和发行时市场情况，在上述范围内确定。
（二）发行方式
本次债券在获准发行后，可以一次发行或分期发行。具体发行方式提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据市场情况和公司资金需求情况确定。
（三）票面金额及发行价格
本次债券面值100元，按面值平价发行。
（四）发行对象及向公司股东配售的安排
本次债券拟向《中华人民共和国证券法（2019年修订）》、国务院证券监督管理机构规定的专业投资者非公开发行，不得采用广告、公开劝诱和变相公开方式，每次发行对象不得超过二百人。发行人的董事、监事、高级管理人员及持股比例超过百分之五的股东，可以参与本次债券的认购与转让。
（五）债券期限
本次债券期限不超过5年（含5年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种，具体期限结构（包括是否设计含权、是否设计回售条件或回售条款及相关条款具体内容、是否设计调整票面利率选择权及相关条款具体内容）、期限构成和各期限品种的发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据相关规定及市场情况确定。
（六）债券利率及确定方式
本次债券为固定利率债券，票面利率提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据国家有关规定与簿记管理人根据簿记建档结果在预设区间范围内协商确定。
（七）还本付息方式
本次债券利息按年支付，本金连同最后一期利息一并偿还。
（八）募集资金用途
本次债券的募集资金拟用于偿还公司债务、补充营运资金及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途以及比例提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求情况和公司债务结构，在上述范围内确定。
（九）承销方式
本次债券由主承销商以余额包销方式承销。
（十）担保方式
本次债券发行拟采用由北京市基础设施投资有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
（十一）债券的转让流通
本次债券发行实施完毕后，在满足挂牌转让条件的前提下，公司将向上海证券交易所申请挂牌转让。
（十二）偿债保障措施
提请股东大会授权董事会或董事会授权人士在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时，在法律、法规允许的范围内，根据公司和市场的具体情况做出如下决议并采取相应措施:
（1）不向股东分配利润；
（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
（4）主要责任人不得调离。
（十三）本次债券发行决议的有效期
本次债券的股东大会决议有效期为自股东大会审议通过之日起24个月。
（十四）关于本次债券的授权事项
为有效协调本次债券发行过程中的具体事宜，拟提请股东大会授权董事会及董事会授权人士，根据有关法律法规及《京投发展股份有限公司章程》的有关规定，在股东大会审议通过的框架和原则下，从维护本公司利益最大化的原则出发，全权办理本次债券发行的全部事项，包括但不限于：
1、在国家法律、法规及证券监管部门的有关规定允许的范围内，根据公司和市场的具体情况，制定本次债券的具体发行方案以及修订、调整本次债券的发行条款，包括但不限于具体发行规模、是否分期发行及发行期数、具体期限构成和各期限品种的发行规模、债券利率及确定方式、发行时机、是否设计回售条件或赎回条款及相关条款具体内容、是否设计调整票面利率选择权及相关条款具体内容、还本付息的期限和方式、担保安排、向股东配售的具体安排、募集资金用途、债券挂牌转让等与本次债券发行有关的全部事宜；
2、决定并聘请参与本次债券发行的中介机构，签署有关协议；
3、选择债券受托管理人，签署《债券受托管理协议》以及制定《债券持有人会议规则》；
4、办理本次债券的发行、备案、转让等事宜，包括但不限于根据有关监管部门的要求制作、修改、报送债券发行、备案、转让的材料、签署相关文件及其他法律文件。根据法律法规及其他规范性文件进行相关的信息披露；
5、如发行公司债券的政策发生变化或市场条件发生变化，除涉及有关法律、法规及本公司章程规定须由股东大会重新表决的事项外，授权董事会依据监管部门的意见对本次债券的具体方案等相关事项进行相应调整；
6、办理与本次债券有关的其他事项；
7、在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时,在法律、法规允许的范围内，根据公司和市场的具体情况做出如下决议并采取相应措施:
（1）不向股东分配利润；
（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
（4）主要责任人不得调离。
公司董事会提请股东大会同意董事会授权董事长为本次债券发行的获授权人士，代表公司根据股东大会的决议及董事会授权具体处理与本次债券发行有关的事务。
本授权自股东大会审议通过之日起至上述授权事项办理完毕之日止。
三、发行人简要财务会计信息
（一）公司最近两年及一期合并范围变化情况
表1截至2019年9月30日公司纳入合并报表范围的子公司的情况
序号 子公司名称 注册地 注册资本 持股比例
直接 间接
1 北京京投万科房地产开发有限公司 北京 40,000.00 80
2 北京京投银泰置业有限公司 北京 10,000.00 50
3 北京京投银泰尚德置业有限公司 北京 10,000.00 51
4 北京京投兴业置业有限公司 北京 10,000.00 51
序号 子公司名称 注册地 注册资本 持股比例
直接 间接
5 北京潭柘投资发展有限公司 北京 41,000.00 100
6 宁波华联房地产开发有限公司 宁波 2,100.00 100
7 北京京投灜德置业有限公司 北京 5,000.00 51
8 北京定都峰旅游开发有限公司 北京 1,000.00 60
9 宁波银泰对外经济贸易有限公司 宁波 500.00 90 10
10 京投银泰（宁波）物业服务有限公司 宁波 500.00 100
11 北京京投置地房地产有限公司 北京 500,000.00 100
12 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 无锡 43,000.00 100
13 无锡惠澄实业发展有限公司 无锡 12,000.00 100
14 北京京投兴平置业有限公司 北京 5,000.00 51
15 京投科技（北京）有限公司 北京 2,000.00 100
16 北京京投睿德物业管理服务有限公司 北京 2,000.00 100
17 北京京投兴檀房地产有限公司 北京 5,000.00 100
18 三河市京投发展致远房地产开发有限 廊坊 5,000.00 85
公司
19 北京京投丰德房地产有限公司 北京 2,000.00 70
20 北京京投兴海房地产有限公司 北京 10,000.00 51
表2公司最近两年及一期合并范围的重要变化情况
2017年度
增加公司 变动原因
北京京投睿德物业管理服务有限公司 新设
减少公司 变动原因
无变动 -
2018年度
增加公司 变动原因
北京京投兴檀房地产有限公司 新设
三河市京投发展致远房地产开发有限公司 新设
减少公司 变动原因
宁波银泰广告有限公司 公司注销
北京山行者户外运动有限公司 公司注销
慈溪市住宅经营有限责任公司 由子公司宁波华联吸收合并
2019年1-9月
增加公司 变动原因
北京京投丰德房地产有限公司 新设
北京京投兴海房地产有限公司 新设
减少公司 变动原因
北京华霖盛景园林绿化有限公司 公司注销
（二）公司最近两年及一期的资产负债表、利润表及现金流量表
公司2017年度财务报告已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了天职业字[2018]6666号标准无保留意见的审计报告；公司2018年度财务报告已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了天职业字[2019]6083号标准无保留意见的审计报告。公司出具了2019年1-9月未经审计财务报表。
表3公司最近两年及一期合并资产负债表
单位：元
项目 2019年9月30日 2018年12月31日 2017年12月31日
流动资产：
货币资金 2,632,967,750.62 3,108,038,425.60 1,084,598,965.91
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 200,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 376,990,399.30 379,830,496.33 70,013,815.49
预付款项 192,696,864.12 157,176,667.62 140,109,564.83
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 336,502,679.65 325,951,199.89 315,883,395.50
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 33,940,017,883.15 21,135,965,863.31 20,506,433,225.95
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 452,605,680.96 1,242,045,068.60 762,220,550.19
流动资产合计 38,131,781,257.80 26,349,007,721.35 22,879,259,517.87
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
可供出售金融资产 - 323,083,417.40 331,295,590.74
项目 2019年9月30日 2018年12月31日 2017年12月31日
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 207,746,249.06 189,159,283.48 175,104,839.34
其他权益工具投资 513,822,709.53 - -
其他非流动金融资产
投资性房地产 407,053,523.15 410,607,209.69 208,596,962.61
固定资产 44,033,838.43 46,587,874.16 49,535,776.01
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 13,544,369.55 14,105,725.96 11,031,419.34
开发支出
商誉 11,603,740.50 11,603,740.50 11,603,740.50
长期待摊费用 5,990,175.99 7,144,482.23 10,036,848.42
递延所得税资产 739,609,922.16 624,308,320.46 347,650,810.14
其他非流动资产 4,263,424,568.91 3,891,974,803.99 3,839,355,909.07
非流动资产合计 6,206,829,097.28 5,518,574,857.87 4,984,211,896.17
资产总计 44,338,610,355.08 31,867,582,579.22 27,863,471,414.04
流动负债：
短期借款 149,500,000.00 198,000,000.00 408,500,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 2,353,617,959.91 1,898,622,157.83 1,135,982,002.98
预收款项 4,891,480,317.76 1,959,997,219.30 4,283,464,785.76
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 32,366,045.86 80,838,675.61 83,279,732.68
应交税费 896,098,792.30 1,312,185,981.42 537,292,789.35
其他应付款 1,892,737,604.88 855,948,982.92 528,984,694.05
项目 2019年9月30日 2018年12月31日 2017年12月31日
其中：应付利息 98,937,797.67 146,666,865.65 127,367,888.32
应付股利 1,407,629,762.78 402,639,762.78 2,639,762.78
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 2,002,986,280.64 3,215,237,960.00 6,802,554,467.08
其他流动负债 1,694,810.44 3,154,324.07 -
流动负债合计 12,220,481,811.79 9,523,985,301.15 13,780,058,471.90
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 23,668,707,078.62 15,400,215,322.67 7,166,983,280.46
应付债券 3,985,523,828.06 1,991,714,203.81 1,993,385,658.84
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 178,846,034.89 5,428,963.13 5,428,963.13
长期应付职工薪酬
预计负债 39,780,000.00 39,780,000.00 39,780,000.00
递延收益 43,770,836.95 29,033,440.93 5,604,628.35
递延所得税负债 273,531,269.29 237,264,925.25 106,328,020.95
其他非流动负债 36,500,848.77 24,782,423.61 514,324,997.19
非流动负债合计 28,226,659,896.58 17,728,219,279.40 9,831,835,548.92
负债合计 40,447,141,708.37 27,252,204,580.55 23,611,894,020.82
所有者权益
股本 740,777,597.00 740,777,597.00 740,777,597.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 327,781,373.79 327,781,373.79 327,781,373.79
减：库存股
其他综合收益 254,722,559.44 2,138,000.00
专项储备
盈余公积 130,685,199.34 130,685,199.34 108,451,978.08
一般风险准备
未分配利润 1,184,283,103.45 1,361,842,957.99 1,174,371,925.71
归属于母公司所有者权益合计 2,638,249,833.02 2,563,225,128.12 2,351,382,874.58
少数股东权益 1,253,218,813.69 2,052,152,870.55 1,900,194,518.64
所有者权益合计 3,891,468,646.71 4,615,377,998.67 4,251,577,393.22
项目 2019年9月30日 2018年12月31日 2017年12月31日
负债和所有者权益总计 44,338,610,355.08 31,867,582,579.22 27,863,471,414.04
表4公司最近两年及一期合并利润表
单位：元
项目 2019年1-9月 2018年度 2017年度
一、营业总收入 1,301,306,024.66 7,974,908,473.92 6,217,396,048.74
其中：营业收入 1,301,306,024.66 7,974,908,473.92 6,217,396,048.74
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,095,067,690.41 6,742,854,207.35 4,852,760,749.79
其中：营业成本 686,095,233.48 5,385,241,138.72 4,001,196,286.91
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 27,658,381.60 925,387,422.02 357,461,452.92
销售费用 81,463,242.19 119,751,578.26 79,337,665.08
管理费用 135,049,774.71 195,670,820.00 169,659,668.04
研发费用
财务费用 164,801,058.43 151,866,154.75 154,443,425.36
其中：利息费用 313,139,001.82 365,957,013.78 335,341,648.77
利息收入 169,521,256.72 224,270,082.80 189,143,381.61
资产减值损失 -35,062,906.40 90,662,251.48
加：其他收益 34,801.09
投资收益（损失以“－”号填列） 2,281,961.43 -19,015,801.04 -13,994,344.20
其中：对联营企业和合营企业的投 1,390,053.88 -18,920,801.04 -13,994,344.20
资收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
信用减值损失（损失以“－”号填 -2,966,666.81
列）
项目 2019年1-9月 2018年度 2017年度
资产处置收益（损失以“－”号填 62,296,131.98 681,442.34
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 205,588,429.96 1,275,334,597.51 1,351,322,397.09
加：营业外收入 4,182,502.75 1,704,819.09 6,700,959.86
减：营业外支出 1,638,681.38 606,036.41 550,672.87
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 208,132,251.33 1,276,433,380.19 1,357,472,684.08
减：所得税费用 45,594,107.45 366,615,255.34 410,666,226.22
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 162,538,143.88 909,818,124.85 946,806,457.86
(一)按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填 162,538,143.88 909,818,124.85 946,806,457.86
列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填
列）
(二)按所有权归属分类
1.少数股东损益 187,255,943.14 551,958,351.91 625,059,477.59
2.归属于母公司股东的净利润 -24,717,799.26 357,859,772.94 321,746,980.27
六、其他综合收益的税后净额 138,592,430.51 2,138,000.00 -
归属母公司所有者的其他综合收益的 138,592,430.51 2,138,000.00
税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他 131,395,518.81
综合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或
净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
3.其他权益工具投资公允价值变动 131,395,518.81
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）以后将重分类进损益的其他综 7,196,911.70 2,138,000.00
合收益
1.权益法下在被投资单位以后将重
分类进损益的其他综合收益中享有的份 7,196,911.70 2,138,000.00
额
2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值变
动损益
4.金融资产重分类计入其他综合
收益的金额
5.持有至到期投资重分类为可供
出售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准备
项目 2019年1-9月 2018年度 2017年度
7. 现金流量套期储备（现金流量
套期损益的有效部分）
8.外币财务报表折算差额
9.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税
后净额
七、综合收益总额 301,130,574.39 911,956,124.85 946,806,457.86
归属于母公司所有者的综合收益总额 113,874,631.25 359,997,772.94 321,746,980.27
归属于少数股东的综合收益总额 187,255,943.14 551,958,351.91 625,059,477.59
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.033 0.48 0.43
（二）稀释每股收益(元/股) -0.033 0.48 0.43
表5公司最近两年及一期合并现金流量表
单位：元
项目 2019年1-9月 2018年度 2017年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,304,878,734.13 5,623,999,470.28 2,663,840,254.95
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 11,496,680.48 14,156,629.32 16,707,608.51
收到其他与经营活动有关的现金 84,190,043.22 243,093,021.63 227,274,376.96
经营活动现金流入小计 4,400,565,457.83 5,881,249,121.23 2,907,822,240.42
购买商品、接受劳务支付的现金 11,537,575,483.59 4,217,726,470.46 1,781,570,450.82
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
项目 2019年1-9月 2018年度 2017年度
支付给职工以及为职工支付的现金 226,095,451.69 261,679,984.10 188,699,934.99
支付的各项税费 803,027,895.43 939,334,167.47 731,442,764.48
支付其他与经营活动有关的现金 246,454,902.60 315,995,984.31 392,708,510.00
经营活动现金流出小计 12,813,153,733.31 5,734,736,606.34 3,094,421,660.29
经营活动产生的现金流量净额 -8,412,588,275.48 146,512,514.89 -186,599,419.87
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 69,648,355.61 8,117,173.34 19,036,763.52
取得投资收益收到的现金 10,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产 89,963.61 39,456,477.36 24,940,543.31
收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金
净额
收到其他与投资活动有关的现金 811,450,000.00 457,330,000.00 1,452,909,378.22
投资活动现金流入小计 881,198,319.22 504,903,650.70 1,496,886,685.05
购建固定资产、无形资产和其他长期资产 12,724,026.68 17,909,202.62 14,731,989.37
支付的现金
投资支付的现金 25,000,000.00 22,500,000.00 109,250,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
支付其他与投资活动有关的现金 202,000,000.00 846,891,656.18 3,385,406,044.89
投资活动现金流出小计 239,724,026.68 887,300,858.80 3,509,388,034.26
投资活动产生的现金流量净额 641,474,292.54 -382,397,208.10 -2,012,501,349.21
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 18,800,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现 18,800,000.00
金
取得借款收到的现金 12,662,716,538.25 11,974,072,905.10 8,989,683,280.46
收到其他与筹资活动有关的现金 200,000,000.00
筹资活动现金流入小计 12,881,516,538.25 11,974,072,905.10 8,989,683,280.46
偿还债务支付的现金 3,666,674,782.30 8,046,854,582.25 6,870,479,991.51
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,857,952,899.66 1,637,431,107.60 1,421,552,666.83
其中：子公司支付给少数股东的股利、利
润
支付其他与筹资活动有关的现金 60,924,027.08 30,570,238.78 213,164,250.00
筹资活动现金流出小计 5,585,551,709.04 9,714,855,928.63 8,505,196,908.34
筹资活动产生的现金流量净额 7,295,964,829.21 2,259,216,976.47 484,486,372.12
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 78,478.75 107,176.43 98,470.43
五、现金及现金等价物净增加额 -475,070,674.98 2,023,439,459.69 -1,714,515,926.53
项目 2019年1-9月 2018年度 2017年度
加：期初现金及现金等价物余额 3,108,038,425.60 1,084,598,965.91 2,799,114,892.44
六、期末现金及现金等价物余额 2,632,967,750.62 3,108,038,425.60 1,084,598,965.91
表6公司最近两年及一期母公司资产负债表
单位：元
项目 2019年9月30日 2018年12月31日 2017年12月31日
流动资产：
货币资金 117,039,979.90 731,499,761.02 164,012,697.01
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 14,133.62 747,667.29 6,400.41
应收款项融资
预付款项 14,837,886.56 15,202,823.80 2,345,924.38
其他应收款 3,310,706,124.94 1,795,669,266.97 1,542,937,428.30
其中：应收利息
应收股利 850,000,000.00 - 121,800,000.00
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 74,806,285.12 371,966,883.20 253,072,151.04
流动资产合计 3,517,404,410.14 2,915,086,402.28 1,962,374,601.14
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产 - 323,083,417.40 331,295,590.74
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,492,759,215.46 1,473,571,339.55 1,450,056,005.48
其他权益工具投资 513,822,709.53
其他非流动金融资产
投资性房地产 85,499,158.70 88,312,778.00 92,064,270.41
固定资产 27,916,682.03 29,989,368.31 32,151,742.83
在建工程
生产性生物资产
油气资产
项目 2019年9月30日 2018年12月31日 2017年12月31日
使用权资产
无形资产 3,057,350.92 3,906,663.29 4,660,450.57
开发支出
商誉
长期待摊费用 2,312,729.24 2,924,922.29 186,885.24
递延所得税资产 38,875,239.85 11,086,888.13 11,818,277.92
其他非流动资产 1,140,969,412.00 1,116,944,584.22 1,266,254,335.12
非流动资产合计 3,305,212,497.73 3,049,819,961.19 3,188,487,558.31
资产总计 6,822,616,907.87 5,964,906,363.47 5,150,862,159.45
流动负债：
短期借款 149,500,000.00 198,000,000.00 408,500,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 648,182.02 648,182.02 648,182.02
预收款项 1,810,721.87 1,464,604.00 1,396,617.35
应付职工薪酬 25,307,774.12 44,853,098.51 39,426,074.90
应交税费 1,037,942.99 9,957,188.27 5,304,802.97
其他应付款 71,141,855.06 128,341,021.64 159,630,815.56
其中：应付利息 35,711,707.78 91,045,096.97 81,589,021.86
应付股利 2,639,762.78 2,639,762.78 2,639,762.78
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 1,997,905,503.67 1,049,054,467.08
其他流动负债
流动负债合计 249,446,476.06 2,381,169,598.11 1,663,960,959.88
非流动负债：
长期借款 108,000,000.00 108,000,000.00 80,000,000.00
应付债券 3,985,523,828.06 1,991,714,203.81 1,993,385,658.84
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 173,599,674.89 182,603.13 182,603.13
长期应付职工薪酬
预计负债 39,780,000.00 39,780,000.00 39,780,000.00
递延收益
递延所得税负债
项目 2019年9月30日 2018年12月31日 2017年12月31日
其他非流动负债 870,422.04 803,459.78 6,611,132.12
非流动负债合计 4,307,773,924.99 2,140,480,266.72 2,119,959,394.09
负债合计 4,557,220,401.05 4,521,649,864.83 3,783,920,353.97
所有者权益：
股本 740,777,597.00 740,777,597.00 740,777,597.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 337,378,518.17 337,378,518.17 337,378,518.17
减：库存股
其他综合收益 254,722,559.44 2,138,000.00
专项储备
盈余公积 130,685,199.34 130,685,199.34 108,451,978.08
未分配利润 801,832,632.87 232,277,184.13 180,333,712.23
所有者权益合计 2,265,396,506.82 1,443,256,498.64 1,366,941,805.48
负债和所有者权益总计 6,822,616,907.87 5,964,906,363.47 5,150,862,159.45
表7公司最近两年及一期母公司利润表
单位：元
项目 2019年1-9月 2018年度 2017年度
一、营业收入 5,081,190.72 27,620,252.72 79,966,396.78
减：营业成本 2,825,110.96 3,777,459.31 3,941,323.52
税金及附加 991,858.70 2,475,898.36 1,959,424.08
销售费用
管理费用 81,123,391.98 147,043,883.33 122,459,194.09
研发费用
财务费用 79,667,386.57 86,179,140.55 44,348,350.00
其中：利息费用 176,636,050.77 190,793,912.31 194,270,538.27
利息收入 117,802,581.09 109,559,545.78 157,580,797.71
资产减值损失 5,063,786.11 89,715,293.53
加：其他收益
投资收益（损失以“－”号填列） 849,882,871.76 377,140,677.89 114,277,243.92
其中：对联营企业和合营企业的投 -1,009,035.79 -12,764,322.11 -7,522,756.08
资收益
公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
信用减值损失（损失以“－”号填 -1,744,872.36
列）
资产处置收益（损失以“－”号填 62,294,491.20 824,661.02
项目 2019年1-9月 2018年度 2017年度
列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 688,611,441.91 222,515,254.15 -67,355,283.50
加：营业外收入 1,872,221.30 678,729.42 5,875,743.92
减：营业外支出 350.00 130,381.22 51,506.20
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 690,483,313.21 223,063,602.35 -61,531,045.78
减：所得税费用 -27,788,351.72 731,389.79 39,230.12
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 718,271,664.93 222,332,212.56 -61,570,275.90
(一)持续经营净利润（净亏损以“－”号 718,271,664.93 222,332,212.56 -61,570,275.90
填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
五、其他综合收益的税后净额 138,592,430.51 2,138,000.00
（一）以后不能重分类进损益的其他综 131,395,518.81
合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收
益
3.其他权益工具投资公允价值变动 131,395,518.81
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）以后将重分类进损益的其他综合 7,196,911.70 2,138,000.00
收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益 2,138,000.00
2.其他债权投资公允价值变动 7,196,911.70
3.可供出售金融资产公允价值变动损
益
4.金融资产重分类计入其他综合收益
的金额
5.持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准备
7. 现金流量套期储备（现金流量套期
损益的有效部分）
8.外币财务报表折算差额
9.其他
六、综合收益总额 849,667,183.74 224,470,212.56 -61,570,275.90
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
表8公司最近两年及一期母公司现金流量表
单位：元
项目 2019年1-9月 2018年度 2017年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 6,466,125.70 83,732,575.90 8,017,428.57
收到的税费返还 - - 288,006.10
收到其他与经营活动有关的现金 207,701,979.00 9,999,350.71 40,723,607.51
经营活动现金流入小计 214,168,104.70 93,731,926.61 49,029,042.18
购买商品、接受劳务支付的现金 11,491.66 25,966.90 11,491.66
支付给职工以及为职工支付的现金 70,238,339.85 93,274,327.36 61,046,300.64
支付的各项税费 9,763,954.06 5,995,175.82 7,970,124.51
支付其他与经营活动有关的现金 46,627,883.40 388,684,828.76 505,985,768.03
经营活动现金流出小计 126,641,668.97 487,980,298.84 575,013,684.84
经营活动产生的现金流量净额 87,526,435.73 -394,248,372.23 -525,984,642.66
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 69,648,355.61 8,117,173.34 19,036,763.52
取得投资收益收到的现金 10,000.00 511,800,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资 39,425,002.67 24,518,029.00
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金
净额
收到其他与投资活动有关的现金 311,450,000.00 207,330,000.00 1,682,909,378.22
投资活动现金流入小计 381,108,355.61 766,672,176.01 1,726,464,170.74
购建固定资产、无形资产和其他长期资 6,782,568.39 4,184,325.88 5,246,486.52
产支付的现金
投资支付的现金 28,000,000.00 26,500,000.00 96,250,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
支付其他与投资活动有关的现金 762,249,472.41 178,165,053.53 739,206,044.89
投资活动现金流出小计 797,032,040.80 208,849,379.41 840,702,531.41
投资活动产生的现金流量净额 -415,923,685.19 557,822,796.60 885,761,639.33
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,040,050,000.00 2,197,000,000.00 441,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 200000000
筹资活动现金流入小计 2,240,050,000.00 2,197,000,000.00 441,000,000.00
偿还债务支付的现金 2,098,000,000.00 1,439,000,000.00 399,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 367,845,804.58 319,146,243.51 322,077,067.95
支付其他与筹资活动有关的现金 60,266,727.08 34,941,116.85 14,790,000.00
筹资活动现金流出小计 2,526,112,531.66 1,793,087,360.36 735,867,067.95
筹资活动产生的现金流量净额 -286,062,531.66 403,912,639.64 -294,867,067.95
项目 2019年1-9月 2018年度 2017年度
四、汇率变动对现金及现金等价物的影 - - -
响
五、现金及现金等价物净增加额 -614,459,781.12 567,487,064.01 64,909,928.72
加：期初现金及现金等价物余额 731,499,761.02 164,012,697.01 99,102,768.29
六、期末现金及现金等价物余额 117,039,979.90 731,499,761.02 164,012,697.01
（三）公司最近两年及一期主要财务指标
表9公司最近两年及一期主要财务指标
项目 2019年9月30日 2018年12月31日 2017年12月31日
/2019年1-9月 /2018年度 /2017年度
资产总额（万元） 4,433,861.04 3,186,758.26 2,786,347.14
负债合计（万元） 4,044,714.17 2,725,220.46 2,361,189.40
所有者权益（万元） 389,146.86 461,537.80 425,157.74
营业收入（万元） 130,130.60 797,490.85 621,739.60
净利润（万元） 16,253.81 90,981.81 94,680.65
经营活动产生的现金流量净额（万元） -841,258.83 14,651.25 -18,659.94
投资活动产生的现金流量净额（万元） 64,147.43 -38,239.72 -201,250.13
筹资活动产生的现金流量净额（万元） 729,596.48 225,921.70 48,448.64
流动比率（倍） 3.12 2.77 1.66
速动比率（倍） 0.34 0.55 0.17
资产负债率（%） 91.22 85.52 84.74
每股净资产（元） 3.56 3.46 3.17
全部债务（万元） 2,998,013.43 2,080,516.75 1,686,893.39
债务资本比率（%） 88.51 81.84 79.87
EBITDA(万元) 54,249.33 166,896.61 171,478.30
EBITDA全部债务比（%） 1.81 8.02 10.17
EBITDA利息保障倍数（倍） 0.32 1.09 1.32
利息保障倍数（倍） 0.31 1.08 1.30
应收账款周转率（次/年） 3.44 35.46 148.76
存货周转率（次/年） 0.02 0.26 0.19
贷款偿还率（%） 100 100 100
利息偿付率（%） 100 100 100
总资产报酬率（%） 1.37 5.50 5.98
毛利率（%） 47.28 32.47 35.65
每股经营活动产生的现金流量净额（元/ -11.36 0.20 -0.25
股）
每股净现金流量（元/股） -0.64 2.73 -2.31
（四）管理层简明财务分析
公司管理层结合公司最近两年及一期的合并财务报表，对公司资产负债结构、现金流量、盈利能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下分析：
1、资产结构分析：
公司最近两年及一期期末资产构成情况如下：
表10公司最近两年及一期期末主要资产构成情况
2019年9月30日 2018年12月31日 2017年12月31日
项目
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）
流动资产：
货币资金 263,296.78 5.94 310,803.84 9.75 108,459.90 3.89
交易性金融资产 20,000.00 0.45 - - - -
应收账款 37,699.04 0.85 37,983.05 1.19 7,001.38 0.25
预付款项 19,269.69 0.43 15,717.67 0.49 14,010.96 0.50
其他应收款 33,650.27 0.76 32,595.12 1.02 31,588.34 1.13
存货 3,394,001.79 76.55 2,113,596.59 66.32 2,050,643.32 73.60
其他流动资产 45,260.57 1.02 124,204.51 3.90 76,222.06 2.74
流动资产合计 3,813,178.13 86.00 2,634,900.77 82.68 2,287,925.95 82.11
非流动资产：
可供出售金融资产 - - 32,308.34 1.01 33,129.56 1.19
长期股权投资 20,774.62 0.47 18,915.93 0.59 17,510.48 0.63
其他权益工具投资 51,382.27 1.16 - - - -
投资性房地产 40,705.35 0.92 41,060.72 1.29 20,859.70 0.75
固定资产 4,403.38 0.10 4,658.79 0.15 4,953.58 0.18
无形资产 1,354.44 0.03 1,410.57 0.04 1,103.14 0.04
商誉 1,160.37 0.03 1,160.37 0.04 1,160.37 0.04
长期待摊费用 599.02 0.01 714.45 0.02 1,003.68 0.04
递延所得税资产 73,960.99 1.67 62,430.83 1.96 34,765.08 1.25
其他非流动资产 426,342.46 9.62 389,197.48 12.21 383,935.59 13.78
非流动资产合计 620,682.91 14.00 551,857.49 17.32 498,421.19 17.89
资产总计 4,433,861.04 100.00 3,186,758.26 100.00 2,786,347.14 100.00
截至 2017 年末、2018 年末及 2019 年 9 月末，公司的资产总额分别为2,786,347.14万元、3,186,758.26万元及4,433,861.04万元。近年来，公司坚持“以北京为中心，以轨道交通为依托”原有战略的同时，提出“植根北京，茂盛全国”发展理念，持续在北京、环京区域及重点京外城市获取土地储备，主要开发项目包括多个北京地区轨道物业项目以及檀香府、璟悦府、锦悦府、无锡公园悦府、三河燕郊项目等，均进展顺利。公司总资产规模随公司业务的调整及扩张呈增长态势。
2、负债结构分析
公司最近两年及一期期末负债构成情况如下：
表11公司最近两年及一期期末主要负债构成情况
项目 2019年9月30日 2018年12月31日 2017年12月31日
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）
流动负债：
短期借款 14,950.00 0.37 19,800.00 0.73 40,850.00 1.73
应付账款 235,361.80 5.82 189,862.22 6.97 113,598.20 4.81
预收款项 489,148.03 12.09 195,999.72 7.19 428,346.48 18.14
应付职工薪酬 3,236.60 0.08 8,083.87 0.30 8,327.97 0.35
应交税费 89,609.88 2.22 131,218.60 4.81 53,729.28 2.28
其他应付款 189,273.76 4.68 85,594.90 3.14 52,898.47 2.24
其中：应付利息 9,893.78 0.24 14,666.69 0.54 12,736.79 0.54
应付股利 140,762.98 3.48 40,263.98 1.48 263.98 0.01
一年内到期的非流动 200,298.63 4.95 321,523.80 11.80 680,255.45 28.81
负债
其他流动负债 169.48 0.00 315.43 0.01 - -
流动负债合计 1,222,048.18 30.21 952,398.53 34.95 1,378,005.85 58.36
非流动负债：
长期借款 2,366,870.71 58.52 1,540,021.53 56.51 716,698.33 30.35
应付债券 398,552.38 9.85 199,171.42 7.31 199,338.57 8.44
长期应付款 17,884.60 0.44 542.90 0.02 542.90 0.02
预计负债 3,978.00 0.10 3,978.00 0.15 3,978.00 0.17
递延收益 4,377.08 0.11 2,903.34 0.11 560.46 0.02
递延所得税负债 27,353.13 0.68 23,726.49 0.87 10,632.80 0.45
其他非流动负债 3,650.08 0.09 2,478.24 0.09 51,432.50 2.18
非流动负债合计 2,822,665.99 69.79 1,772,821.93 65.05 983,183.55 41.64
负债合计 4,044,714.17 100.00 2,725,220.46 100.00 2,361,189.40 100.00
截至2017年末、 2018年末及2019年9月末，公司的负债总额分别为2,361,189.40万元、2,725,220.46万元及4,044,714.17万元，随着公司资产规模增加，负债规模亦随之增长。从债务结构来看，2017年末、2018年末及2019年9月末，发行人流动负债占总负债比例分别为58.36%、34.95%及30.21%，流动负债占发行人全部债务的比重逐渐下降，非流动负债占比持续提升。
3、现金流量分析
公司最近两年及一期的现金流量情况如下：
表12公司最近两年及一期的现金流量情况
单位：万元
项目 2019年1-9月 2018年度 2017年度
一、经营活动产生的现金流量：
经营活动现金流入小计 440,056.55 588,124.91 290,782.22
经营活动现金流出小计 1,281,315.37 573,473.66 309,442.17
经营活动产生的现金流量净额 -841,258.83 14,651.25 -18,659.94
二、投资活动产生的现金流量：
投资活动现金流入小计 88,119.83 50,490.37 149,688.67
投资活动现金流出小计 23,972.40 88,730.09 350,938.80
投资活动产生的现金流量净额 64,147.43 -38,239.72 -201,250.13
三、筹资活动产生的现金流量：
筹资活动现金流入小计 1,288,151.65 1,197,407.29 898,968.33
筹资活动现金流出小计 558,555.17 971,485.59 850,519.69
筹资活动产生的现金流量净额 729,596.48 225,921.70 48,448.64
四、汇率变动对现金及现金等价物 7.85 10.72 9.85
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -47,507.07 202,343.95 -171,451.59
加：期初现金及现金等价物余额 310,803.84 108,459.90 279,911.49
六、期末现金及现金等价物余额 263,296.78 310,803.84 108,459.90
2017年度、2018年度及2019年1-9月，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-18,659.94万元、14,651.25万元及-841,258.83万元。2017年度公司各项目开发进度尚未达到可预售条件，预售款较上年同期减少导致经营活动现金流量净额为负值；2018 年由于公园悦府、璟悦府等项目销售回款较前期增加导致经营活动现金流量净额转为正值；2019年1-9月由于支付工程款及地价款增加导致经营活动现金流量净额为负值。
2017年度、2018年度及2019年1-9月，公司投资活动产生的现金流量净额分别为-201,250.13万元、-38,239.72万元及64,147.43万元。2017年度子公司京投置地与北京首都开发股份有限公司、保利（北京）房地产开发有限公司、北京龙湖天行置业有限公司、北京德俊置业有限公司组成的联合体获得北京市门头沟区潭柘寺镇MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015地块社会停车场用地、综合性商业金融服务用地、二类居住用地、商业用地、住宅混合公建用地国有建设用地使用权，该项目单独设立公司，由竞买联合体各方共同控制，京投置地对该项目共支付土地款等26.44亿元导致投资活动产生的现金流量净额为负值；2018 年银行理财产品到期收回后，继续购买委托理财产品，投资活动产生的现金流量净额仍然为负；2019年1-9月由于赎回委托理财，导致投资活动产生的现金流量净额为正。
2017年度、2018年度及2019年1-9月，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为48,448.64万元、225,921.70万元及729,596.48万元。2017年度公司筹资活动现金流量净额为净流入 48,448.64 万元，筹资活动净流入较上年同期增加434,982.63万元，增加主要原因系融资规模增加及当年偿还债务总额较上年同期减少；2018年度公司筹资活动现金流量净额为净流入225,921.70万元，主要系新增借款所致；2019 年 1-9 月公司筹资活动现金流量净额为净流入 729,596.48万元，系当期取得新项目相应增加借款所致。
4、偿债能力分析
公司最近两年及一期主要偿债能力指标见下表：
表13公司最近两年及一期主要偿债能力指标
2019年9月30日 2018年12月31 2017年12月31
项目 /2019年1-9月 日 日
/2018年度 /2017年度
资产负债率（%） 91.22 85.52 84.74
流动比率（倍） 3.12 2.77 1.66
速动比率（倍） 0.34 0.55 0.17
EBITDA利息保障倍数（倍） 0.32 1.09 1.32
贷款偿还率（%） 100 100 100
利息偿付率（%） 100 100 100
（1）公司长期偿债能力
报告期内，发行人资产负债率分别为84.74%、85.52%及91.22%，发行人的资产负债率偏高。截至2019年9月末，发行人所有者权益合计389,146.86万元。从总体上看，随着发行人业务发展和规模的扩大，整体盈利能力将不断提升，从而对本次债券的偿债保障能力也将提高。
（2）公司短期偿债能力
报告期内发行人的流动比率分别为1.66、2.77及3.12，均显著大于1。速动比率分别为0.17、0.55及0.34，发行人速动比率相对较低，主要原因在于存货规模较大，符合发行人行业特点；报告期内发行人 EBITDA 利息保障倍数分别为1.32、1.09和0.32，随着报告期发行人房地产业务规模不断扩张，发行人利息支出随债务融资规模增加而保持较高水平，从而导致EBITDA利息保障倍数较低，但总体来看发行人EBITDA利息保障倍数符合行业特征。
报告期内发行人流动比率保持较好水平，速动比率较小，表明企业短期内面临一定的偿债压力。
5、盈利能力分析
表14公司盈利能力指标情况
单位：万元
项目 2019年1-9月 2018年度 2017年度
营业收入 130,130.60 797,490.85 621,739.60
营业成本 68,609.52 538,524.11 400,119.63
营业利润 20,558.84 127,533.46 135,132.24
利润总额 20,813.23 127,643.34 135,747.27
净利润 16,253.81 90,981.81 94,680.65
总资产报酬率（%） 1.37 5.50 5.98
加权平均净资产收益率 -0.99 14.72 14.29
（%）
毛利率（%） 47.28 32.47 35.65
从盈利能力上看，发行人经营状况良好，具有较强的盈利能力。报告期内，发行人分别实现营业收入621,739.60万元、797,490.85万元及130,130.60万元，报告期营业收入呈现波动趋势，与发行人所在行业营业收入周期性因素有关。2017年度营业收入较2016年度同比增长4.99%；2018年度营业收入较2017年度同比增长28.28%。报告期内净利润分别为94,680.65万元、90,981.81万元及16,253.81 万元，最近两年净利润呈现平稳波动态势，报告期内毛利率分别为35.65%、32.47 %及47.28 %。
发行人报告期内总资产报酬率分别为 5.98%、5.50%和 1.37%，加权平均净资产收益率为14.29%、14.72%和-0.99%，2019年前三季度销售回款大部分未满足结转销售收入条件，未确认收入，导致归属于母公司股东的净利润及加权平均净资产收益率为负值。整体来看发行人各项盈利指标符合行业特征。
6、盈利能力的可持续性
公司目前项目储备量可以满足未来发展需要。截至2019年9月30日，公司合并范围内在建及拟建项目共计9个，这些项目将在未来的2-3年陆续达到可销售状态以及可交付状态，合理的项目储备保证了公司未来的持续发展。
7、未来业务发展规划
近年来，在“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略导向下，公司调整优化资产结构，着力开发北京地区轨道物业，成功打造轨道物业专业开发核心竞争力，公司管理水平及盈利能力不断提升，经营业绩稳健增长，为股东创造了更多价值。
鉴于当前房地产行业格局的变化及北京首都功能定位的明确，为更好地引领公司业务向全国拓展，支持公司可持续发展，实现“亚洲轨道物业专家”愿景，公司在2018年择机开展战略规划修订工作，“植根北京，茂盛全国”，全面扩展业务区域，强化资源获取能力，创新拓展思路，争取在北京、环京区域及重点一二线城市获取更多优质资源；另一方面，持续专注核心产品的迭代升级，不断提高品牌认知度和目标市场份额，提升公司产品竞争力。
四、本次债券发行的募集资金用途
本次债券发行规模不超过人民币20亿元（含20亿元），募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司债务、补充营运资金及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途提请股东大会授权董事会或董事会获授权人士根据公司财务状况与资金需求情况，在上述范围内确定。
本次债券募集资金的运用将有利于优化公司债务结构，拓宽公司融资渠道，促进公司稳步健康发展。
五、其他重要事项
1、最近一期末对外担保情况：截至2019年9月30日，公司对外担保情况（不包括对控股子公司的担保）如下表：
表15截至2019年9月30日公司对外担保（不包括对控股子公司的担保）情况
单位：万元
被担保企业 担保种类 担保余额 担保到期日 反担保方式 是否互保
上海礼仕酒店有限公司 连带责任保证 128,000.00 2027-1-22 否 否
上海礼仕酒店有限公司 连带责任保证 10,000.00 2021-7-10 否 否
合计 138,000.00 - - -
2、截至2019年9月30日，公司及全资、控股子公司没有尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件。
3、经公司自查，公司报告期内的房地产开发项目不存在被国土资源部门认定为闲置土地的情形，不存在炒地、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为；不存在因土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为而受到行政处罚或正在被（立案）调查的情形，亦不存在房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”、哄抬地价的扰乱房地产业秩序情形。
六、所需审批程序
本次非公开发行公司债券方案已经2020年3月25日公司十届二十二次董事会审议通过，尚须提交公司股东大会审议。
特此公告。
京投发展股份有限公司董事会
2020年3月25日
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