深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
2019 年年度报告
2020-019
2020 年 03 月
1
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
第一节重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司董事长刘征宇、总经理陈茂政、主管会计工作负责人唐小平及会计机
构负责人（会计主管人员）乔彦军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准
确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房
地产业务》的披露要求
公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关
计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承
诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
公司已在本报告中详细描述存在的相关风险，请查阅“第四节、经营情况讨
论与分析之“九、公司未来发展的展望”。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2019 年 12 月 31 日总股
本 1,011,660,000 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.65 元（含税），
送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
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目录
第一节重要提示、目录和释义............................................................................. 2
第二节公司简介和主要财务指标 ......................................................................... 5
第三节公司业务概要............................................................................................ 9
第四节经营情况讨论与分析 ...............................................................................11
第五节重要事项 ................................................................................................. 25
第六节股份变动及股东情况 .............................................................................. 33
第七节优先股相关情况 ...................................................................................... 38
第八节可转换公司债券相关情况 ....................................................................... 39
第九节董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................................ 40
第十节公司治理 ................................................................................................. 46
第十一节公司债券相关情况 .............................................................................. 51
第十二节 财务报告............................................................................................ 53
第十三节 备查文件目录 ...................................................................................140
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、集团 指 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
控股公司 指 深圳市投资控股有限公司
4
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第二节公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 深深房 A（B） 股票代码 000029（200029）
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
公司的中文简称 深房集团
公司的外文名称（如有） ShenZhen Special Economic Zone Real Estate&Properties (Group).co.，Ltd．
公司的外文名称缩写（如有）SPG
公司的法定代表人 刘征宇
注册地址 深圳市人民南路深房广场 45-48 楼
注册地址的邮政编码 518001
办公地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.sfjt.com.cn
电子信箱 spg@163.net
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 唐小平 罗毅
联系地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼 深圳市人民南路深房广场 47 楼
电话 （86 755）82293000-4638 （86 755）82293000-4715
传真 （86 755）82294024 （86 755）82294024
电子信箱 tangxiaoping0086@126.com spg@163.net
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 境内：《证券时报》、《中国证券报》；境外：《大公报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网：http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 深圳市 罗湖区人民南路 3005 号深房广场 47 楼
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四、注册变更情况
组织机构代码 91440300192179585N（统一社会信用代码）
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无。
有）
1999 年 3 月 24 日由深圳市投资管理公司变更为深圳市建设投资控股公司；2006
历次控股股东的变更情况（如有）
年 2 月 14 日变更为深圳市投资控股有限公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层
签字会计师姓名 黄声森、赵娟娟
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2019 年 2018 年 本年比上年增减 2017 年
营业收入（元） 2,548,740,319.49 2,175,187,242.60 17.17% 1,345,912,605.09
归属于上市公司股东的净利润
552,452,307.59 503,498,831.60 9.72% 184,988,512.42
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
524,204,812.66 490,490,702.80 6.87% 181,588,638.91
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
603,607,724.75 1,062,567,405.59 -43.19% -17,801,139.64
（元）
基本每股收益（元/股） 0.5461 0.4977 9.72% 0.1829
稀释每股收益（元/股） 0.5461 0.4977 9.72% 0.1829
加权平均净资产收益率 15.90% 16.35% -0.45% 6.76%
2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增减 2017 年末
总资产（元） 4,909,669,536.09 4,665,891,514.25 5.22% 3,989,263,981.96
归属于上市公司股东的净资产
3,666,874,569.99 3,332,259,641.39 10.04% 2,828,242,120.98
（元）
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七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 552,452,307.59 503,498,831.60 3,666,874,569.99 3,316,581,079.94
按国际会计准则调整的项目及金额
按国际会计准则 552,452,307.59 503,498,831.60 3,670,790,192.32 3,319,891,256.50
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□ 适用 √ 不适用
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 424,535,370.83 826,802,431.74 652,161,755.98 645,240,760.94
归属于上市公司股东的净利润 84,028,728.24 249,127,115.17 106,361,655.99 112,934,808.19
归属于上市公司股东的扣除非经
84,055,572.77 238,810,381.76 105,876,740.20 96,334,902.68
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 217,157,204.59 468,518,040.51 356,240,434.19 -434,357,269.54
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-69,739.73 4,261,370.46
值准备的冲销部分）
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计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 1,168,127.90 10,243.00 59,611.09
受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 31,425,651.98 16,347,157.53 结构性存款到期收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,118,861.69 891,652.84 212,183.13
结构性存款未到期利息收益 3,950,685.00
减：所得税影响额 9,415,831.64 4,171,184.84 1,133,291.17
合计 28,247,494.93 13,008,128.80 3,399,873.51 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
2019年，房地产市场在以稳为主的房地产调控政策基调下，全国商品房成交面积增速继
续放缓，长三角、粤港澳地区受城市发展区域规划利好因素影响，需求支撑度较高。
公司专注于住宅地产开发，目前项目主要集中在深圳和汕头两地。深圳地区的传麒景苑
项目室内精装修工程2019年1月完工，报告期内已实现销售清盘并100%交付；传麒东湖名苑
项目2019年12月完成竣工备案并开始办理入伙交付，累计销售率约25%；翠林苑项目销售率
约90%。汕头地区的天悦湾项目一期配套市政道路工程、景观改造提升工程基本完成，二期
地下室工程于2019年10月完工；项目一期累计销售约50%。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
2019 年年末较年初减少 12,091,268.59 元，减幅 96.26%，主要是计提长期股权投资
股权资产
减值准备所致。
固定资产 2019 年年末较年初减少 3,404,163.41 元，减幅 10.03%，主要是本年计提折旧所致。
无形资产 无重大变化。
在建工程 无重大变化。
2019 年年末较年初增加 28,632,064.03 元，增幅 85.66%，主要是圳通公司应收工程
应收账款
款所致。
其他应收款 2019 年年末较年初减少 16,742,799.35 元，减幅 37.19%，主要是计提坏账准备所致。
2019 年年末较年初增加 34,387,156.71 元，增幅 199.23%，主要是圳通公司应收账款
短期借款
贴现质押借款增加所致。
2019 年年末较年初增加 285,153,442.38 元，增幅 94.88%，主要是计提土地增值税所
应交税费
致。
2019 年年末较年初减少 444,500,723.95 元，减幅 61.58%，主要是土地增值税汇算清
其他应付款
缴所致。
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
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三、核心竞争力分析
作为深圳市最早的房地产上市公司之一，本公司在深圳具有40多年房地产开发历史，主
业开发经验丰富。近年来，经过深房传麒山、传麒尚林、传麒景苑、传麒东湖名苑以及汕头
地区项目的锻造和洗礼，公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素
质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、
建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，房地产主业运营能力不断增强，核
心竞争力持续提升。截至本报告期，公司已连续八年被广东省企业联合会、广东省企业家协
会评为“广东省最佳诚信企业”，连续两年获得深圳市房地产业协会“深圳市房地产开发行业品
牌价值企业”荣誉称号。
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第四节经营情况讨论与分析
一、概述
报告期内，公司实现营业收入25.49亿元，同比增长17.17%；利润总额7.32亿元，同比增
长7.21%；归属于上市公司股东的净利润5.52亿元，同比增长9.72%。截至2019年12月31日，
公司归属于上市公司股东的净资产36.67亿元，较上年同期增长10.04%。资产负债率28.20%，
较上年末减少3.20个百分点。
2019年经营管理回顾
2019年，国际环境错综复杂，世界经济持续低迷，国内经济下行压力持续，但经济运行
总体稳中有进。各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”定位，不将房
地产作为短期刺激经济的手段，全面落实城市主体责任，房地产市场保持总体平稳态势。报
告期内，公司主业开发、管理运营、重大资产重组、党建工作、安全生产等各项工作有序推
进，主要经营指标再创历史新高。一年来主要工作情况如下：
（一）主业开发稳中有进
1．项目开发进展顺利。公司注重提升项目开发管控能力，贯彻落实全成本、全过程、穿
透式管理理念，合法合规开展招投标工作，及时发现并协调解决项目开发过程中遇到的问题，
狠抓重点项目结算工作，主业项目开发进度基本实现目标计划。深圳地区的传麒景苑项目室
内精装修工程2019年1月完工，报告期内已实现100%交付；传麒东湖名苑项目2019年12月完
成竣工备案并开始办理入伙交付。汕头地区的天悦湾项目一期配套市政道路工程、景观改造
提升工程基本完成，二期地下室工程于2019年10月完工。
2．房产销售超出预期。公司持续关注市场变化和政策动向，结合各在售项目区域市场情
况和项目自身优劣势，分别制订不同的推售方案，选取微信、今日头条等新媒体推广渠道，
及时启动全城转介销售，公司在售项目销售均较预期有较大突破，但区域间差别明显。传麒
景苑项目热销全城，销售仅10个月便已实现清盘；传麒东湖名苑项目和翠林苑项目去化速度
正常；天悦湾一期项目仍需加大销售推广力度。
（二）管理运营提质增效
1．财务管理规范高效
公司强化财务管控，印发实施《深房集团财务审批权限管理办法》、《深房集团专家咨
询费管理办法》、《深房集团网上银行支付管理办法》和《差旅费管理办法（修订）》等制
度，财务管理制度化体系更加完善；加强与合作银行沟通，有效加快销售资金回笼；通过银
行结构性存款、协议存款等方式充分提高暂时闲置资金效益；严格控制期间费用支出，六项
重点监控费用同比下降0.76%。
2．租金收入平稳增长
受经济下行的影响，面对退租、缩减租赁面积等情况日益多发的严峻租赁形势，公司想
方设法稳客户、稳价格、抓催收，努力提高存量物业出租效益，超额完成年度租赁任务。
3．遗留问题处理有新的进展
公司加大历史遗留问题处理力度，年内9宗诉讼取得胜诉生效裁决，历年胜诉裁决共5宗
案件进入执行阶段。
4．所属企业竞争能力持续增强
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各所属企业努力开拓市场，狠抓经营，强化管理，提升服务，盈利水平稳中有升。
（三）资产重组合规推进
2019年度，公司股票因重大资产重组处于停牌状态。公司会同重组相关各方持续推进重
大资产重组尽调材料更新、补充审计、补充评估及重组相关材料数据更新等各项基础工作；
在严格遵守监管纪律和信披原则的基础上，积极妥善地处理好投资者关系，在规定的时间内
认真回复投资者提问，耐心细致地做好投资者来电、来访的解释和安抚工作，得到了绝大多
数的投资者的理解和支持。为确保公司重组进程有序推进，公司分别于2019年3月13日和2019
年12月13日与重组相关各方签署了《关于重组上市的合作协议之补充协议五》和《关于重组
上市的合作协议之补充协议六》，相关公告已在公司指定媒体进行披露。报告期内，公司严
格按照监管规则要求履行信息披露义务，至少每五个交易日披露一次重组进展情况，及时办
理延期复牌并披露重组相关信息。
（四）党建工作成绩显著
公司党委深入开展“不忘初心、牢记使命”主题教育，充分利用党委中心组理论学习、党
委会第一议题学习、支部“两学一做”学习教育等载体，坚持一手抓学习、提高认识，一手抓
问题、推动整改，把学习教育、调查研究、检视问题、整改落实贯穿主题教育全过程；持之
以恒地开展政治思想教育和廉洁从业教育，不断完善廉洁风险防控体系；持续推进“国企党建
助社区”党建品牌项目，得到了省委、市委两级组织部的充分肯定；持续开展“送温暖”系列活
动，慰问困难员工、困难党员、因病住院员工，积极参加广东扶贫济困日捐款、“旧衣义捐、
传递温暖”衣物捐赠等社会公益活动；发挥群团组织作用，以足球、网球、羽毛球、瑜伽、乒
乓球等兴趣小组活动为载体，积极开展各项企业文化活动，企业凝聚力和向心力不断增强。
（五）安全生产卓有成效
公司编制了《深房集团生产安全事故应急预案》，印发了《深房集团安全管理制度汇编》，
安全管理的制度体系更加健全，规范性和可操作性明显提高。所属各企业根据要求完善更新
了安全管理制度，并结合各企业行业特点进行了多次针对性的应急演练，公司系统连续多年
未发生安全生产责任事故，安全生产形势平稳可控。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
新增土地储备项目
宗地或项目 土地规划用 土地面积 计容建筑面 土地取得方 土地总价款 权益对价（万
所在位置 权益比例
名称 途 （㎡） 积（㎡） 式 （万元） 元）
累计土地储备情况
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡）
汕头新峰大厦 0.59 2.66 2.66
总计 0.59 2.66 2.66
主要项目开发情况
规划计 预计总 累计投
本期竣 累计竣
城市/区 项目名 所在位 项目业 权益比 开工时 开发进 完工进 土地面 容建筑 投资金 资总金
工面积 工面积
域 称 置 态 例 间 度 度 积（㎡） 面积 额（万 额（万
（㎡） （㎡）
（㎡） 元） 元）
2019 年 2016 年
传麒东 100.00 100.00 5,889.7 45,256. 45,256. 45,256.
深圳 罗湖区 12 月 18 02 月 01 100% 51,000 40,828
湖名苑 % % 0 26 26 26
日竣工 日
12
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2018 年
天悦湾 主体结 100.00 31,167. 153,470
汕头 潮阳区 10 月 01 60% 79,801 69,884
二期 构施工 % 50 .40
日
主要项目销售情况
累计预 本期预 本期预
累计结 本期结 本期结
城市/区 项目名 所在位 项目业 权益比 计容建 可售面 售（销 售（销 售（销
算面积 算面积 算金额
域 称 置 态 例 筑面积 积（㎡） 售）面积 售）面积 售）金额
（㎡） （㎡） （万元）
（㎡） （㎡） （万元）
60,111.4
深圳 翠林苑 龙岗区 现楼 100.00% 56,137 50,695 8,059 28,685 48,427 7,302 25,675
2
传麒景 43,075.4
深圳 福田区 售完 49.00% 21,093 21,093 18,012 131,715 21093 18,719 135,119
苑 5
天悦湾 153,470.
汕头 潮阳区 在售 100.00% 160,372 69,198 27,630 15,658 52,953 28,576 16,629
一期 40
主要项目出租情况
累计已出租面积
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 平均出租率
（㎡）
房地产大厦 深圳 商业 100.00% 3,413.88 3,413.88 100.00%
国商大厦北座 深圳 商业 100.00% 4,819.71 4,819.71 100.00%
海燕大厦 深圳 商业 100.00% 22,475.47 22,475.47 100.00%
深房广场 深圳 写字楼 100.00% 59,462.52 48,110.57 80.91%
深房广场裙楼 深圳 商业 100.00% 21,456.72 21,456.72 100.00%
文锦花园 深圳 商业 100.00% 3,531.60 3,531.60 100.00%
土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
融资途径
融资成本区间/平 期限结构
融资途径 期末融资余额
均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
发展战略和未来一年经营计划
请查阅本节之“九、公司未来发展的展望”。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
截至2019年12月31日，本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保合计
47,539.67万元。
项目 期 限 金 额（万元） 备注
翠林苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 15,819.86
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传麒东湖名苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 17,535.05
天悦湾一期 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 14,184.76
合 计 47,539.67
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
二、主营业务分析
1、概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2019 年 2018 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 2,548,740,319.49 100% 2,175,187,242.60 100% 17.17%
分行业
房地产 2,017,872,864.14 79.17% 1,595,473,065.40 73.35% 5.82%
工程施工 304,837,313.46 11.96% 370,298,109.36 17.02% -5.06%
物业管理 157,665,638.01 6.19% 146,123,975.95 7.36% -1.17%
租赁 86,484,133.79 3.39% 92,015,827.23 3.59% -0.20%
其他 15,337,469.10 0.60% 25,329,926.73 1.16% -0.56%
内部抵销数 -33,457,099.01 -1.31% -54,053,662.07 -2.49% 1.17%
分产品
住宅 719,499,453.23 28.23% 1,435,068,125.37 65.97% -37.74%
商铺及车位 11,526,595.29 0.45% 1,614,094.30 0.07% 0.38%
公寓 1,286,846,815.62 50.49% 158,790,845.73 7.30% 43.19%
其他行业产品合计 564,324,554.36 22.14% 633,767,839.27 29.14% -6.99%
内部抵销数 -33,457,099.01 -1.31% -54,053,662.07 -2.49% 1.17%
分地区
广东省 2,491,373,238.76 97.75% 2,142,575,113.69 98.50% -0.75%
其他 90,235,417.77 3.54% 86,071,887.30 3.96% -0.42%
境外 588,761.97 0.02% 593,903.68 0.03% 0.00%
14
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
内部抵销数 -33,457,099.01 -1.31% -54,053,662.07 -2.49% 1.17%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产 2,017,872,864.14 497,310,023.38 75.35% 26.47% 11.63% 3.28%
工程施工 304,837,313.46 298,315,846.77 2.14% -17.68% -16.75% -1.09%
分产品
住宅 719,499,453.23 268,317,902.55 62.71% -49.86% -36.48% -7.86%
商铺及车位 11,526,595.29 4,281,944.66 62.85% 614.12% 441.60% 11.83%
公寓 1,286,846,815.62 224,710,176.17 82.54% 710.40% 909.10% -3.44%
分地区
广东省 2,491,373,238.76 910,671,531.26 63.45% 16.28% -0.51% 31.77%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2019 年 2018 年 同比增减
销售量 万元 53,222 37,808 40.77%
房地产开发 生产量 万元 38,575 73,927 -47.82%
库存量 万元 161,109 176,408 -8.67%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
销售量同比增长40.77%，主要原因是启动三级转介代理活动进行促销，销售量同比增长；生产量同比减少的主要原因是在
建项目大多竣工，目前主要在建项目为汕头天悦湾二期。
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
15
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
单位：元
2019 年 2018 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产 497,310,023.38 51.92% 445,500,004.85 47.48% 16.85%
工程施工 298,315,846.77 31.15% 358,335,541.20 38.19% -14.97%
物业管理 142,261,602.88 14.85% 128,536,788.40 15.08% 12.47%
租赁 45,173,891.05 4.72% 46,069,096.38 3.52% -10.49%
其他 13,404,895.03 1.40% 19,705,354.72 2.10% -0.58%
内部抵销数 -38,713,606.57 -4.04% -59,760,772.46 -6.37% -3.27%
（6）报告期内合并范围是否发生变动
□ 是 √ 否
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 91,065,399.14
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 3.57%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比
0.00%
例
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 法人一 30,430,950.54 1.19%
2 法人二 19,809,523.81 0.78%
3 法人三 15,607,569.91 0.61%
4 法人四 15,035,134.76 0.59%
5 法人五 10,182,220.12 0.40%
合计 -- 91,065,399.14 3.57%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 225,289,440.84
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 48.32%
16
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额
36.01%
比例
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 法人一 167,885,971.23 36.01%
2 法人二 19,623,072.70 4.21%
3 法人三 15,035,134.76 3.23%
4 法人四 12,563,042.03 2.69%
5 法人五 10,182,220.12 2.18%
合计 -- 225,289,440.84 48.32%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2019 年 2018 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 79,480,254.02 52,562,980.22 51.21% 主要是转介代理费与佣金增加所致。
管理费用 68,854,618.70 74,029,840.44 -6.99%
财务费用 -20,906,149.20 -17,235,722.16 21.30% 主要是利息费用减少所致。
税金及附加 751,013,928.21 445,365,141.92 68.63% 主要是计提土地增值税所致。
投资收益（损失以“－” 主要是银行结构性存款理财收益所
32,429,481.23 17,121,605.87 89.41%
号填列） 致。
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2019 年 2018 年 同比增减
经营活动现金流入小计 2,728,276,550.05 2,274,046,624.46 19.97%
经营活动现金流出小计 2,124,668,825.30 1,211,479,218.87 75.38%
经营活动产生的现金流量净
603,607,724.75 1,062,567,405.59 -43.19%
额
投资活动现金流入小计 2,237,622,620.55 614,891,757.53 263.91%
投资活动现金流出小计 2,321,918,490.62 1,500,629,839.43 54.73%
17
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
投资活动产生的现金流量净
-84,295,870.07 -885,738,081.90 90.48%
额
筹资活动现金流入小计 43,741,293.64 17,550,137.29 149.24%
筹资活动现金流出小计 204,370,642.51 253,025,175.24 -19.23%
筹资活动产生的现金流量净
-160,629,348.87 -235,475,037.95 31.78%
额
现金及现金等价物净增加额 358,667,324.42 -58,266,620.53 722.34%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动现金流入小计2019年度发生数比上年数增加19.97%，主要原因是本年销售商品、提供劳务收到的
售房款增加所致。
经营活动现金流出小计2019年度发生数比上年增加了75.38%，主要原因是支付各项税费增加所致。
投资活动现金流入小计2019年度发生数比上年增加了263.91%，主要原因是本年收回银行结构性存款共计
22亿元所致。
投资活动现金流出小计2019年度发生数比上年增加了54.73%，主要原因是本年共计投资购买银行结构性存
款23亿元所致。
筹资活动现金流入小计2019年度发生数比上年增加了149.24%，主要原因是本年保理业务增加资金所致。
筹资活动现金流出小计2019年度发生数比上年减少了19.23%，主要原因是上年偿还了长期银行借款。
现金及现金等价物净增加额2019年度同比增加了722.34%，主要原因是售房款增加所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2019 年末 2019 年初
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 2,511,140,445.35 51.15% 2,050,804,935.93 44.07% 7.08% 销售资金回笼
应收账款 62,059,055.68 1.26% 26,678,630.82 0.57% 0.69% 应收工程款增加
存货 1,462,229,048.18 29.78% 1,685,152,051.26 36.22% -6.44%
投资性房地产 632,241,900.20 12.88% 623,930,838.15 13.41% -0.53%
长期股权投资 469,838.65 0.01% 12,561,107.24 0.27% -0.26% 计提减值准备
固定资产 30,522,035.11 0.62% 33,926,198.52 0.73% -0.11%
18
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
应收账款质押贴现
短期借款 51,647,260.17 1.05% 17,260,103.46 0.37% 0.68%
增加
应交税费 585,700,815.36 11.93% 300,547,372.98 6.46% 5.47% 计提土地增值税
其他应付款 277,319,174.53 5.65% 721,819,898.48 15.51% -9.86% 土地增值税清缴
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
计入权益的
本期公允价 本期计提 本期购 本期出 其他
项目 期初数 累计公允价 期末数
值变动损益 的减值 买金额 售金额 变动
值变动
金融资产
4.其他权益工具投资 30,922,155.02 2,204,575.02 33,126,730.04
金融资产小计 30,922,155.02 2,204,575.02 33,126,730.04
上述合计 30,922,155.02 2,204,575.02 33,126,730.04
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 1,003,950,685.00未到期结构性存款
应收账款 51,647,260.17短期借款质押
合 计 1,055,597,945.17
五、投资状况
1、总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
19
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
（1）募集资金总体使用情况
□ 适用 □ 不适用
（2）募集资金承诺项目情况
□ 适用 □ 不适用
（3）募集资金变更项目情况
□ 适用 □ 不适用
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
20
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳市深房集团
30,000,000.0 641,467,005. 85,723,587.6 245,325,748. 52,271,506.7 39,261,438.2
龙岗开发有限公 子公司 房地产开发
0 26 4 56 4 5
司
汕头市华林房产 91,226,120.4 199,040,626. 124,606,659. 16,142,556.2
子公司 房地产开发 1,235,069.59 1,008,352.88
开发有限公司 4 36 86 5
汕头市华峰房地 80,000,000.0 922,144,188. 21,314,115.1 158,381,370. -2,818,105.3 -10,348,779.
子公司 房地产开发
产开发有限公司 0 81 4 34 2 46
美国长城地产有 19,313,504.7 -88,661,190.
子公司 房地产开发 2,051,146.00 588,761.97 -273,403.83 -273,403.83
限公司 1 63
深圳圳通工程有 10,000,000.0 111,975,243. 24,285,554.3 306,512,094. -1,526,881.6 -1,087,022.3
子公司 安装维修
限公司 0 95 9 79 3 8
深圳市物业管理 106,677,568. 28,018,960.2 164,538,783.
子公司 物业管理 7,250,000.00 5,564,347.74 4,204,947.22
有限公司 29 9 12
深圳海燕大酒店 30,000,000.0 51,250,282.5 46,221,091.7 26,011,914.5
子公司 酒店服务 4,900,951.97 4,431,852.58
有限公司 0 7 8 9
深圳市华展建设 10,234,197.0
子公司 监理 8,000,000.00 9,412,297.94 3,889,537.61 789,329.31 591,564.98
监理有限公司 6
新峰企业有限公 405,581,919. -138,637,929 -16,668,673. -16,668,673.
子公司 投资、管理 502,335.00 0.00
司 38 .01 66 66
报告期内取得和处置子公司的情况
□ 适用 √ 不适用
主要控股参股公司情况说明
1.除集团本部外，所属下属子公司从事房地产开发业务的主要有：深房集团龙岗开发有限公
司、汕头市华林房产开发有限公司、汕头市华峰房地产开发有限公司。龙岗公司负责开发的
翠林苑项目在2019年结转收入2.45亿元（累计销售结转达85%），占集团房地产板块收入的12%，
占集团营业收入的9.6%，利润总额占集团合并利润的7%。汕头华林公司开发的金叶岛、悦景
东方项目目前剩少量尾盘在售；汕头华峰公司负责开发天悦湾项目（分一、二期），其中天
悦湾一期于2016年10月开盘销售，于2017年12月竣工，二期于2018年11月动工建设，预计2019
年底前竣工。一期项目截至2019年度累计销售率约50%，销售进度较慢，2019年亏损的主要
原因一是销售进度未达预期，二是支付内部借款利息所致。
2.深圳圳通工程有限公司是从事建筑安装维修业务，2019年营业收入3.06亿元元，占集团公司
营业收入的8%。
3.深圳市物业管理有限公司从事物业管理行业，业务基本稳定，2019年营业收入1.64亿元，占
集团公司营业收入的6%。
21
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
4.新峰企业有限公司2019年净利润-1,667万元，主要原因一是是汇率变动，二是计提长期股权
投资减值准备1,217万元。
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
展望2020年，突发新冠肺炎疫情在短期内加大了国内经济下行压力，但从长期来看，中
国经济具有超强的发展韧性，疫情所造成的经济短期波动会逐渐减弱并回归到经济发展的一
般趋势，国内经济稳中向好、长期向好的基本趋势不会改变。房地产行业短期内受疫情影响
较大，房地产企业业绩承压，但随着对冲疫情影响的各类刺激政策落地生效，房地产行业年
初“反常态势”将得到改善；总体来看，全年国家对“房住不炒”的定位以及“稳地价、稳房价、
稳预期”目标预计仍将保持不变。2019年深圳中长期规划利好不断，加上年末楼市政策的局部
调整，引发了市场的持续关注并刺激了成交的增长，预计2020年深圳房地产市场总体仍将继
续保持平稳发展。
（二）公司发展战略
公司将积极适应宏观经济发展的“新常态”、寻找房地产行业的新机遇，充分利用十三五
规划期间快速发展的有利基础，坚持稳中求进、持续发展的理念，继续围绕建设有竞争实力
的专业地产企业这个中心目标，加快现有土地和项目的开发建设、审慎寻找新的投资机会、
恢复资本市场融资能力、大力推进改革创新和机制转换，不强求经营规模和盈利指标的高增
长速度，但全力确保为股东创造合理而稳定的投资回报。
（三）可能面对的风险
虽然报告期内公司业绩再创新高，但仍存在一些亟待解决的问题：
一是受资产重组影响，近几年未新增开发储备用地，公司持续经营面临重大挑战；重组
工作久拖不决，公司核心专业技术人才有所流失，员工队伍观望情绪渐浓；
二是经济发展方式转变和住房制度变革提高了行业领先企业的竞争优势，加速了优胜劣
汰进程，房地产行业集中度日益提高，优势企业占有率不断提升。公司房地产开发管控所涉
及到的设计、施工、成本控制、营销、后期服务等核心竞争能力还有待进一步提升；
三是突发新冠肺炎疫情给公司主业及所属企业正常经营带来较大影响，公司一季度及上
半年原有营销计划受到严重冲击，所属企业经营无法正常开展，年度营收和业绩目标的实现
承压。
上述问题，公司将高度重视，积极采取有效措施加以解决。
（四）经营计划
公司2020年工作的指导思想：坚持稳中有新、持续发展理念，努力抓好党建、党风廉政
建设和企业文化建设，强化战略管理，聚焦房地产主业经营，全力做好安全生产和经营管理
工作，积极谋划增加土地储备，不断提升管控水平，有效应对新冠肺炎疫情，有序推进重大
资产重组，推动各项工作上水平上台阶，努力把公司打造成为具有行业竞争力的房地产上市
企业。
围绕年度工作目标，2020年公司将重点抓好以下四个方面的工作：
一是聚焦主业经营，努力提升公司行业竞争力。强化战略管理，密切关注土地市场信息，
22
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
积极探索项目开发新模式，多渠道实现新增开发用地、项目储备；全力推进公司在建项目建
设，把好项目建设的进度、质量和安全关；密切关注研究市场变化和政策动向，全力推进项
目销售，确保年度销售目标顺利完成；持续优化管控制度和流程，继续抓好人才队伍建设，
全面提升公司主业开发能力。
二是有序推进重大资产重组。密切关注资本市场和监管政策的动向，努力加强与监管机
构的沟通和与交易相关各方的协同配合，合规推进重大资产重组进程，严格按照监管规则要
求履行信息披露义务，耐心细致地做好投资者关系管理，维护公司在资本市场的良好形象；
做好重组期间的员工队伍稳定工作，保障企业正常运营和原定工作目标的落实。。
三是全力抓好疫情防控和安全生产。强化保障，积极应对，努力抓好项目建设、出租物
业、办公场所等各方面的安全，妥善降低新冠疫情对生产经营的影响，避免发生安全生产责
任事故，为实现全年经营目标创造良好条件
四是努力抓好党建、党风廉政建设。深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，
深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，全面落实上级党委决策部署，发
挥国有企业党委把方向、管大局、保落实的领导作用，将党的领导融入公司治理，引领企业
高质量发展。
十、接待调研、沟通、采访等活动情况
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引
咨询公司资产重组进展、项目开发销售情况，未
2019 年 01 月 21 日 电话沟通 个人
提供书面材料
咨询公司资产重组进展、年度经营情况及年报预
2019 年 02 月 25 日 电话沟通 个人
约披露时间，未提供书面材料
咨询公司资产重组进展、基本面情况，未提供书
2019 年 03 月 26 日 电话沟通 个人
面材料
咨询公司资产重组进展情况、复牌时间，未提供
2019 年 04 月 11 日 电话沟通 个人
书面材料
咨询公司资产重组进展情况、复牌时间，未提供
2019 年 05 月 17 日 电话沟通 个人
书面材料
咨询公司资产重组进展、基本面情况，未提供书
2019 年 06 月 12 日 电话沟通 个人
面材料
咨询公司资产重组进展、基本面情况，未提供书
2019 年 06 月 26 日 电话沟通 个人
面材料
咨询公司半年度经营情况及资产重组进展和预计
2019 年 07 月 04 日 电话沟通 个人
复牌时间，未提供书面资料
咨询公司资产重组进展情况、复牌时间，未提供
2019 年 07 月 24 日 电话沟通 个人
书面材料
23
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
咨询公司资产重组进展和复牌时间、半年报预约
2019 年 08 月 05 日 电话沟通 个人
批露时间，未提供书面材料
咨询公司资产重组进展情况、复牌时间，未提供
2019 年 09 月 12 日 电话沟通 个人
书面材料
咨询公司资产重组进展情况、复牌时间，未提供
2019 年 09 月 18 日 电话沟通 个人
书面材料
咨询公司资产重组进展情况及经营情况、三季报
2019 年 09 月 30 日 电话沟通 个人
预约披露时间，未提供书面材料
咨询公司资产重组进展情况、延期复牌原因及预
2019 年 10 月 10 日 电话沟通 个人
计复牌时间等相关情况，未提供书面材料
咨询公司资产重组进展情况、延期复牌原因及预
2019 年 10 月 25 日 电话沟通 个人
计复牌时间等相关情况，未提供书面材料
咨询公司资产重组进展情况、延期复牌原因及预
2019 年 11 月 07 日 电话沟通 个人
计复牌时间等相关情况，未提供书面材料
咨询公司资产重组进展情况、复牌时间，咨询公
2019 年 11 月 18 日 电话沟通 个人
司变更会计师事务所事宜，未提供书面材料
咨询公司资产重组进展、复牌时间，未提供书面
2019 年 12 月 02 日 电话沟通 个人
材料
咨询公司资产重组进展、复牌时间，未提供书面
2019 年 12 月 10 日 电话沟通 个人
材料
咨询公司资产重组进展情况、年度经营状况和项
2019 年 12 月 19 日 电话沟通 个人
目开发销售情况，未提供书面材料
咨询公司资产重组进展情况、年度经营状况和项
2019 年 12 月 26 日 电话沟通 个人
目开发销售情况，未提供书面材料
接待次数 21
接待机构数量 0
接待个人数量 21
接待其他对象数量 0
是否披露、透露或泄露未公开重大信息 否
24
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
第五节重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
□ 适用 √ 不适用
公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
公司利润分配严格遵守公司章程规定，经董事会和股东大会审议后制定现金分红具体方案，
独立董事尽职履责并发挥了应有的作用。
2017年度不进行利润分配，也不进行资本公积转增股本；
2018年度以2018年12月31日总股本1,011,660,000股为基数，向全体股东每10股派发现金
红利2.00元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本；
2019年度以2019年12月31日总股本1,011,660,000股为基数，向全体股东每10股派发现金
红利1.65元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。
公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
现金分红总额
现金分红金额 以其他方式现
分红年度合并 （含其他方
占合并报表中 以其他方式 金分红金额占
报表中归属于 现金分红总额 式）占合并报
现金分红金额 归属于上市公 （如回购股 合并报表中归
分红年度 上市公司普通 （含其他方 表中归属于上
（含税） 司普通股股东 份）现金分红 属于上市公司
股股东的净利 式） 市公司普通股
的净利润的比 的金额 普通股股东的
润 股东的净利润
率 净利润的比例
的比率
2019 年 166,923,900.00 552,452,307.59 30.22% 0.00 0.00% 166,923,900.00 30.22%
2018 年 202,332,000.00 503,498,831.60 40.19% 0.00 0.00% 202,332,000.00 40.19%
2017 年 0.00 184,988,512.42 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 1.65
每 10 股转增数（股） 0
分配预案的股本基数（股） 1,011,660,000
现金分红金额（元）（含税） 166,923,900.00
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00
25
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
现金分红总额（含其他方式）（元） 166,923,900.00
可分配利润（元） 1,280,197,219.96
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的
100%
比例
本次现金分红情况
公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20％
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
公司 2019 年度利润分配方案经 2020 年 3 月 13 日召开的第七届董事会第五十次会议审议通过并拟提交 2019 年度股东大
会审议，拟以 2019 年 12 月 31 日总股本 1,011,660,000 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.65 元（含税），送红
股 0 股（含税），不以公积金转增股本。本次利润分配方案尚需经股东大会审议通过后实施。
三、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚
未履行完毕的承诺事项。
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
具体详见 “第十二节 财务报告”中的“三、重要会计政策及会计估计”之“30、重要会计政
策、会计估计的变更”。
26
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无合并报表范围发生变化的情况。
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 53
境内会计师事务所审计服务的连续年限 0
境内会计师事务所注册会计师姓名 黄声森、赵娟娟
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 0
当期是否改聘会计师事务所
√ 是 □ 否
是否在审计期间改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
更换会计师事务所是否履行审批程序
√ 是 □ 否
对改聘、变更会计师事务所情况的详细说明
鉴于瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）已经连续多年为公司提供年度审计服务，为确保审计工作的独立性和客观性，并结
合公司未来发展的需要，经公开招标选聘，并经公司第七届董事会第四十七会议及2019年第一次临时股东大会审议，公司决
定改聘致同会计师事务所（特殊普通合伙）（下称致同所）担任公司2019年度财务报告和内部控制的审计机构。
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内公司聘请致同会计师事务所（特殊普通合伙）为公司提供内部控制审计服务，服务费用23万元。
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
27
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
十二、重大诉讼、仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲裁) 涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)审理结果及影响 披露日期 披露索引
基本情况 （万元） 预计负债 进展 决执行情况
①商贸公司应在判决生效后 1 申请人分得
个月内支付投资补偿金 3,662 万 1,520 万元成交 巨潮资讯网
元及利息（利息自 1998 年 9 月 款；现商贸公司 （www.cninf
西安项目诉 14 日计至履行之日）；逾期履行 已无可供执行 2019 年 08 月 o.com.cn）
2,100 否 执行中
讼案 时，加倍支付迟延履行期间的债 财产，西安市商 21 日 《2019 年半
务利息； ②商贸委对利息承担 务局一直拒不 年度报告全
连带责任；③商贸公司承担受理 履行判决，继续 文》
费、保全费 22.75 万元。 追索难度较大。
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
占同类 获批的 可获得
关联交 关联 关联交易 是否超 关联交
关联交易 关联 关联交 关联交 交易金 交易额 的同类 披露
易定价 交易 金额（万 过获批 易结算 披露索引
方 关系 易类型 易内容 额的比 度（万 交易市 日期
原则 价格 元） 额度 方式
例 元） 价
全资子 《2018 年年
深圳市建 同受 2019
公司承 度报告》（巨
安（集团）母公 工程施 协议议 银行转 年 03
接关联 - 283.61 0.93% 283.61 否 - 潮资讯网
股份有限 司控 工 价 账 月 29
方工程 www.cninfo.
公司 制 日
施工 com.cn
28
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
全资子
《2018 年年
深圳市建 同受 公司向 2019
度报告》（巨
安（集团）母公 工程施 关联方 协议议 16,788. 银行转 年 03
- 16,788.6 36.01% 否 - 潮资讯网
股份有限 司控 工 支付总 价 6 账 月 29
www.cninfo.
公司 制 承包工 日
com.cn
程款
17,072.
合计 -- -- 17,072.21 -- -- -- -- -- --
21
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额
不适用
预计的，在报告期内的实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较大的原因（如适
不适用
用）
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
29
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在担保情况。
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内委托理财概况
单位：万元
具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
银行理财产品 自有资金 100,000 0 0
银行理财产品 自有资金 30,000 0 0
银行理财产品 自有资金 100,000 100,000 0
合计 230,000 100,000 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
□ 适用 √ 不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□ 适用 √ 不适用
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
30
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
十八、社会责任情况
1、履行社会责任情况
公司注重履行社会责任，积极保护债权人、员工、消费者、供应商、社区等利益相关者
的合法权益并履行社会责任。报告期内，公司组建义工队和党员志愿者服务大队，积极开展
义工服务和党员志愿者服务活动；履行国企社会职责，向深圳慈善会社区公益金捐款；拔付
专项资金支持社区开展共建、共治、共享活动；扶助困难家庭，向困难党员、员工和因病住
院员工发放慰问金；开展员工生日、离退休老干部节日等系列慰问活动；积极开展乒乓球、
羽毛球、篮球、足球和登山兴趣小组活动等活动。报告期内，对公司弱势群体发放慰问金
37,192.90元，对辖区计生困难家庭捐款30,000.00元，对外扶贫募集捐款52,435.00元，捐赠衣
物1,500余件，积极履行社会公益方面的责任和义务。
2、履行精准扶贫社会责任情况
（1）精准扶贫规划
（2）年度精准扶贫概要
（3）精准扶贫成效
指标 计量单位 数量/开展情况
一、总体情况 —— ——
二、分项投入 —— ——
1.产业发展脱贫 —— ——
2.转移就业脱贫 —— ——
3.易地搬迁脱贫 —— ——
4.教育扶贫 —— ——
5.健康扶贫 —— ——
6.生态保护扶贫 —— ——
7.兜底保障 —— ——
8.社会扶贫 —— ——
9.其他项目 —— ——
三、所获奖项（内容、级别） —— ——
（4）后续精准扶贫计划
3、环境保护相关的情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
不适用
31
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
十九、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
因公司控股股东筹划涉及公司的重大事项，经向深圳证券交易所申请，公司股票（A股：
证券简称：深深房A，证券代码：000029；B股：证券简称：深深房B，证券代码：200029）
自2016年9月14日开市起停牌，公司于2016年9月14日、9月22日和9月29日分别披露了《关于
筹划重大事项停牌的公告》（2016-022号）、《关于筹划重大事项继续停牌的公告》（2016-023
号）和《关于筹划重大事项继续停牌的公告》（2016-024号）。经确认，该事项构成重大资
产重组，上市公司于2016年9月30日披露了《关于筹划重大资产重组事项停牌的公告》
（2016-025号），并于2016年10月10日披露了《关于签署<关于重组上市的合作协议>的公告》
（2016-027号）。
2016年11月11日，公司召开第七届董事会第三十三次会议审议通过了《关于公司重大资
产重组继续停牌的议案》，详见公司2016年11月14日《关于筹划重组停牌期满继续停牌的公
告》（2016-039号）。
2016年12月12日，公司召开2016年第一次临时股东大会审议通过了《关于继续停牌筹划
重组的议案》，详见公司2016年12月13日《关于筹划重组停牌期满申请继续停牌的公告》
（2016-047号）。
2017年3月10日，公司召开投资者网上说明会，针对本次重大资产重组相关情况与投资者
进行互动交流和沟通，在信息披露允许的范围内就投资者普遍关注的问题进行了回答，详见
公司2017年3月11日《关于投资者网上说明会召开情况的公告》（2017-012号）。
2019年12月14日，公司披露了《关于签署《关于重组上市的合作协议之补充协议六》的
公告》（2019-090号），协议将重组合作协议约定的排他期和有效期延长至2020年12月31日。
为确保公司本次重大资产重组工作的顺利进行，防止公司股价异常波动，维护中小股东
投资者权益，公司已向深圳证券交易所申请，股票自2020年2月14日起继续停牌不超过1个月，
预计将在2020年3月14日前按照《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第26号—上市
公司重大资产重组》的要求披露重大资产重组预案或报告书。详见公司2020年2月14日《关于
筹划重大资产重组延期复牌的公告》（2020-011号）。
停牌期间，公司严格按照有关法律法规的规定和要求，至少每五个交易日披露一次有关
事项的进展情况。目前重大资产重组所涉及的各项工作正在积极推进中。
公司筹划的重大资产重组事项尚存在较大不确定性，敬请广大投资者注意投资风险。
二十、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
32
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
第六节股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限售条件股份 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、其他内资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境内法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
境内自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、外资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境外自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
1,011,660, 1,011,660
二、无限售条件股份 100.00% 0 0 0 0 0 100.00%
000 ,000
891,660,0 891,660,0
1、人民币普通股 88.14% 0 0 0 0 0 88.14%
00 00
120,000,0 120,000,0
2、境内上市的外资股 11.86% 0 0 0 0 0 11.86%
00 00
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
1,011,660, 1,011,660
三、股份总数 100.00% 0 0 0 0 0 100.00%
000 ,000
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
33
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露日 报告期末表决权恢复 年度报告披露日前上一月末
报告期末普通
76,443 前上一月末普通 76,443 的优先股股东总数 0 表决权恢复的优先股股东总 0
股股东总数
股股东总数 （如有）（参见注 8） 数（如有）（参见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期内 持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
报告期末持
股东名称 股东性质 持股比例 增减变动 条件的股份 条件的股份
股数量 股份状态 数量
情况 数量 数量
深圳市投资控股
国有法人 63.55% 642,884,262 642,884,262
有限公司
34
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
山金金控资本管
理有限公司－山 境内非国有
1.02% 10,300,000 10,300,000
金金控稳健一号 法人
基金
卢志高 境内自然人 0.32% 3,246,949 3,246,949
谭石庆 境内自然人 0.13% 1,286,701 1,286,701
杨水莲 境内自然人 0.13% 1,273,700 1,273,700
杨剑雄 境内自然人 0.12% 1,255,750 1,255,750
中央汇金资产管
国有法人 0.12% 1,165,500 1,165,500
理有限责任公司
彭伟 境内自然人 0.11% 1,129,082 1,129,082
吴浩源 境外自然人 0.11% 1,109,300 1,109,300
GUOTAI
JUNAN
SECURITIES(HO 境外法人 0.10% 1,015,683 1,015,683
NGKONG)
LIM ITED
战略投资者或一般法人因配售
新股成为前 10 名股东的情况（如 无。
有）（参见注 3）
上述股东关联关系或一致行动 公司未发现上述股东之间存在关联关系，也未发现上述股东属于《上市公司持股变动信息
的说明 管理办法》中规定的一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳市投资控股有限公司 642,884,262 人民币普通股 642,884,262
山金金控资本管理有限公司－山金
10,300,000 人民币普通股 10,300,000
金控稳健一号基金
卢志高 3,246,949 人民币普通股 3,246,949
谭石庆 1,286,701 人民币普通股 1,286,701
杨水莲 1,273,700 人民币普通股 1,273,700
杨剑雄 1,255,750 境内上市外资股 1,255,750
中央汇金资产管理有限责任公司 1,165,500 人民币普通股 1,165,500
彭伟 1,129,082 人民币普通股 1,129,082
吴浩源 1,109,300 境内上市外资股 1,109,300
35
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
GUOTAI JUNAN
SECURITIES(HONGKONG) 1,015,683 境内上市外资股 1,015,683
LIM ITED
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名无限售流通股 公司未发现上述股东之间存在关联关系，也未发现上述股东属
股东和前 10 名股东之间关联关系或一致行动的说明 于《上市公司持股变动信息管理办法》中规定的一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况说明（如有）（参 排名第 4 位的股东全部为信用账户持股，排名第 3 位的股东部
见注 4） 分为信用账户持股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单位负
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
责人
国有股权投资与管理；政
府配置土地开发与经营，
深圳市投资控股有限公司 王勇健 2004 年 10 月 13 日 767566421
战略性新兴产业投资与服
务。
深物业 A（000011），持股数量 38,038 万股，持股比例：63.82%；深纺织（000045），持股数
量 23,407 万股，持股比例：45.96%；深天地 A（000023），持股数量 1,227 万股，持股比例：
8.85%；中国平安（601318），持股数量 96,272 万股，持股比例：5.27%；国信证券（002736），
持股数量 274,953 万股，持股比例：33.53%；国泰君安（601211），A 股持股数量 60,924 万股，
H 股持股 10,337 万股，总持股比例：8.00%；天音控股（000829），持股数量 19,503 万股，持
控股股东报告期内控股和参
股比例：18.80%；深圳国际（00152），持股数量 95,201 万股，持股比例：44.04%；通产丽星
股的其他境内外上市公司的
（002243），持股数量 60,482 万股，持股比例 51.93%；湾区发展（00737），持股数量 221,345
股权情况
万股，持股比例 71.83%；英飞拓（002528），持股数量 31,583 万股，持股比例 26.35%；怡亚
通（002183），持股数量 38,845 万股，持股比例 18.30%；深圳能源（000027)，持股数量 564
万股，持股比例 0.14%；交通银行（601328），持股数量 952 万股，持股比例 0.01%；铁汉生
态（300197），持股数量 11,398 万股，持股比例 4.86%；万科企业（02202），持股数量 7,727
万股，持股比例 0.68%。
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：地方国资管理机构
实际控制人类型：法人
36
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
法定代表人/单位
实际控制人名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
负责人
代表国家履行出资人职责，对
深圳市人民政府国有资产监督
余钢 2004 年 07 月 31 日 K3172806-7 授权监管的国有资产依法进行
管理委员会
监督和管理。
实际控制人报告期内控制的其 除公司控股股东深圳市投资控股有限公司以外，实际控制人持有股权的其他境内外上市公司
他境内外上市公司的股权情况 未进入公司之前十大股东之列。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
37
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
第七节优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
一、报告期末近 3 年优先股的发行与上市情况
□ 适用 □ 不适用
二、公司优先股股东数量及持股情况
单位：股
持 5%以上优先股股份的股东或前 10 名优先股股东持股情况
报告期内 持有有限 持有无限 质押或冻结情况
报告期末
股东名称 股东性质 持股比例 增减变动 售条件的 售条件的
持股数量 股份状态 数量
情况 股份数量 股份数量
三、公司优先股的利润分配情况
□ 适用 □ 不适用
四、优先股回购或转换情况
□ 适用 □ 不适用
五、报告期内优先股表决权恢复情况
1、优先股表决权的恢复、行使情况
□ 适用 □ 不适用
2、优先股表决权恢复涉及的股东和实际控制人情况
□ 适用 □ 不适用
六、优先股所采取的会计政策及理由
□ 适用 □ 不适用
38
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
第八节可转换公司债券相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在可转换公司债券。
一、转股价格历次调整情况
二、累计转股情况
□ 适用 □ 不适用
三、前十名可转债持有人情况
单位：股
报告期末持有可转 报告期末持有可转 报告期末持有可转
序号 可转债持有人名称 可转债持有人性质
债数量（张） 债金额（元） 债占比
四、担保人盈利能力、资产状况和信用状况发生重大变化的情况
□ 适用 □ 不适用
五、报告期末公司的负债情况、资信变化情况以及在未来年度还债的现金安排
39
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
第九节董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
任职 任期起始 任期终止 期初持股数 本期增持股 本期减持股 其他增减 期末持股
姓名 职务 性别 年龄
状态 日期 日期 （股） 份数量（股）份数量（股）变动（股）数（股）
2020 年 01 2015 年 04
刘征宇 董事长 现任 男 50 0 0 0 0 0
月 15 日 月 16 日
总经理、 2012 年 04 2015 年 04
陈茂政 现任 男 56 0 0 0 0 0
董事 月 17 日 月 16 日
2020 年 01 2015 年 04
戴先华 监事 现任 男 58 0 0 0 0 0
月 15 日 月 16 日
2012 年 04 2015 年 04
邓康诚 董事 现任 男 54 10,000 0 0 0 10,000
月 17 日 月 16 日
财务总 2012 年 04 2015 年 04
张磊 现任 男 52 0 0 0 0 0
监、董事 月 17 日 月 16 日
2012 年 04 2015 年 04
文利 董事 现任 女 51 0 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2012 年 04 2015 年 04
姜丽花 董事 现任 女 56 0 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2010 年 10 2016 年 10
宋博通 独立董事 离任 男 52 0 0 0 0 0
月 15 日 月 14 日
2014 年 04 2020 年 04
章顺文 独立董事 现任 男 54 0 0 0 0 0
月 23 日 月 22 日
2018 年 05 2021 年 05
康晓岳 独立董事 现任 男 56 0 0 0 0 0
月 15 日 月 14 日
2018 年 05 2015 年 04
任伟 监事 现任 男 40 2,000 0 0 0 2,000
月 15 日 月 16 日
2012 年 04 2015 年 04
李雨霏 监事 现任 女 42 0 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2017 年 03 2015 年 04
冯宏伟 监事 现任 男 49 0 0 0 0 0
月 02 日 月 16 日
2016 年 04 2015 年 04
林军 监事 现任 女 51 0 0 0 0 0
月 27 日 月 16 日
2012 年 09 2015 年 04
魏捍平 副总经理 现任 女 54 0 0 0 0 0
月 28 日 月 16 日
40
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
副总经
2013 年 10 2015 年 04
唐小平 理、董事 现任 男 50 0 0 0 0 0
月 22 日 月 16 日
会秘书
2012 年 04 2020 年 01
周建国 董事长 离任 男 65 0 0 0 0 0
月 17 日 月 15 日
2012 年 04 2020 年 01
庄泉 监事 离任 男 65 80,000 0 0 0 80,000
月 17 日 月 15 日
2012 年 05 2019 年 12
滕显友 副总经理 离任 男 63 0 0 0 0 0
月 17 日 月 24 日
合计 -- -- -- -- -- -- 92,000 0 0 0 92,000
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
周建国 董事、董事长、董事会战略委员会主任 离任 2020 年 01 月 15 日 退休。
庄泉 监事、监事会主席 离任 2020 年 01 月 15 日 退休。
藤显友 副总经理 离任 2019 年 12 月 24 日 退休。
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1．刘征宇：曾任深圳市人民政府国有资产监督管理委员会监督稽查处处长，深圳市投资
控股有限公司总会计师，现任深圳市投资控股有限公司副总经理、党委委员。2020年1月起任
本公司党委书记、董事长。
2．陈茂政：曾任深圳市城市建设开发（集团）公司党委副书记、董事总经理。2009年10
月起任本公司党委副书记、董事总经理。
3．戴先华：曾任深圳市人民政府国有资产监督管理委员会资产管理处副处长、办公室调
研员、考核分配处调研员。现任深圳市物业发展（集团）股份有限公司监事会主席。2020年1
月起任本公司监事会主席。
4．邓康诚：曾任深圳市投资控股有限公司任办公室副主任、主任，本公司监事。2009
年2月起任本公司董事、党委副书记、纪委书记。
5．张磊：曾任国投中鲁果汁股份有限公司财务总监、董事会秘书。2010年10月起任本公
司董事、财务总监。
6．文利：曾任深圳市投资控股有限公司投资发展部副部长、建设项目管理中心副主任、
企业一部部长，现任深圳湾科技发展有限公司董事、总经理、党委副书记。2006年9月起任本
公司董事。
7．姜丽花：曾任深圳市投资控股有限公司计划财务部副部长、考核分配部部长，现任财
务部（结算中心）部长。2009年2月起任本公司董事。
8．宋博通：曾任深圳大学建筑与土木工程学院土木系副院长、工会主席、党委书记，现
任深圳大学房地产研究中心常务副主任、基建部主任。2010年10月起任本公司独立董事。
41
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
9．章顺文：曾任深圳巨源会计师事务所所长，现任立信会计师事务所（特殊普通合伙）
合伙人。2014年4月起任本公司独立董事。
10．康晓岳：曾任江西省司法厅科员,深圳法制报社记者、编辑、新闻部主任,现任北京炜
衡（深圳）律师事务所普通合伙人。2018年5月起任本公司独立董事。
11．任伟：曾任西安振业房地产开发有限公司财务总监,深圳市深福保(集团)有限公司预
算财务部部长兼资金中心主任，现任深圳市投资控股有限公司审计部副部长。2018年5月起任
本公司监事。
12．李雨霏：曾任深圳市投资控股有限公司投资部经理助理、资产管理中心经理助理、
副经理、高级主管、企业一部高级主管、企业二部（期刊中心）高级主管，现任深圳市投资
控股有限公司产业管理部高级主管。2012年4月起任本公司监事。
13．冯宏伟：曾任本公司董事会秘书处副主任、证券事务代表，现任本公司审计监事部
经理。2017年3月起任本公司监事。
14．林军：曾任本公司党群工作部副主任、纪委副书记兼党群工作部主任，2016年4月起
任本公司监事。
15．魏捍平：曾任深圳市城市建设开发（集团）公司租赁经营部经理，本公司成本控制
部经理。2012年9月起任本公司副总经理。
16．唐小平：曾任深圳市长城润达资产管理有限公司财务总监，深圳市对外劳动服务有
限公司财务运营管理部部长，深圳市外事服务中心法人代表、执行董事，本公司计划财务部
经理。2013年10月22日起任本公司副总经理，2018年4月26日起任本公司董事会秘书。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
任职人员 任期终止 在股东单位是否领
股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期
姓名 日期 取报酬津贴
刘征宇 深圳市投资控股有限公司 副总经理、党委委员 2017 年 01 月 09 日 是
姜丽花 深圳市投资控股有限公司 财务部（结算中心）部长 2017 年 03 月 06 日 是
任伟 深圳市投资控股有限公司 审计部副部长 2017 年 09 月 18 日 是
李雨霏 深圳市投资控股有限公司 产业管理部高级主管 2015 年 07 月 09 日 是
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
任职人员 任期终止 在其他单位是否领
其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期
姓名 日期 取报酬津贴
深圳市城市交通规划设计研究
刘征宇 董事 2017 年 10 月 17 日 否
中心有限公司
刘征宇 天音通信控股股份有限公司 董事 2017 年 03 月 02 日 否
中国国有资本风险投资基金股
刘征宇 董事 2016 年 08 月 16 日 否
份有限公司
刘征宇 喀什深圳城有限公司 董事 2013 年 10 月 08 日 否
刘征宇 深圳投控湾区发展有限公司 非执行董事、董事会主席 2018 年 03 月 14 日 否
深圳投控国际资本控股基建有
刘征宇 董事 2017 年 12 月 18 日 否
限公司
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
深圳投控国际资本控股有限公
刘征宇 董事 2016 年 09 月 09 日 否
司
深圳市物业发展（集团）股份
戴先华 监事、监事会主席 2011 年 05 月 27 日 是
有限公司
宋博通 深圳大学基建部 主任 2013 年 03 月 01 日 是
立信会计师事务所（特殊普通
章顺文 合伙人 2008 年 03 月 01 日 是
合伙）
康晓岳 北京炜衡（深圳）律师事务所 普通合伙人 2019 年 12 月 02 日 是
文利 深圳湾科技发展有限公司 董事、总经理、党委副书记 2016 年 12 月 01 日 是
张磊 深圳市农产品股份有限公司 财务总监 2017 年 01 月 11 日 是
深圳市振业（集团）股份有限
张磊 监事 2017 年 03 月 16 日 否
公司
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
根据公司《人力资源管理暂行办法》规定的程序执行。
依据《深圳市国有企业经营者年薪制暂行规定》和公司《人力资源管理暂行办法》确定报酬。
董事姜丽花、文利和监事任伟、李雨霏为控股股东派出董、监事，不在本公司领取报酬。
经公司2014年4月23日2013年度股东大会审议通过，自2014年5月起，独立董事津贴调整为7,000元（含
税）/人月，此外未在本公司领取其他报酬。
独立董事宋博通自2019年1月起不在本公司领取报酬。
根据公司薪酬管理相关制度按时支付。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
姓名 职务 性别 年龄 任职状态 从公司获得的税前报酬总额 是否在公司关联方获取报酬
周建国 董事长 男 65 离任 121.98 否
陈茂政 总经理、董事 男 56 现任 134.28 否
庄泉 监事 男 65 离任 86.15 否
邓康诚 董事 男 54 现任 114.36 否
张磊 财务总监、董事 男 52 现任 0否
文利 董事 女 51 现任 0否
姜丽花 董事 女 56 现任 0否
宋博通 独立董事 男 52 现任 0否
章顺文 独立董事 男 54 现任 8.4 否
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
康晓岳 独立董事 男 56 现任 8.4 否
任伟 监事 男 40 现任 0否
李雨霏 监事 女 42 现任 0否
冯宏伟 监事 男 49 现任 54.65 否
林军 监事 女 51 现任 54.65 否
滕显友 副总经理 男 64 离任 92.59 否
魏捍平 副总经理 女 53 现任 112.26 否
唐小平 副总经理、董事会秘书 男 50 现任 114.36 否
合计 -- -- -- -- 902.08 --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人） 102
主要子公司在职员工的数量（人） 1,823
在职员工的数量合计（人） 1,925
当期领取薪酬员工总人数（人） 1,925
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 597
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 1,294
销售人员 82
技术人员 419
财务人员 53
行政人员 77
合计 1,925
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士研究生 1
硕士研究生 29
本科 193
大专 297
中专 148
44
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
高中及以下 1,257
合计 1,925
2、薪酬政策
集团公司副总经理及以上管理人员实行年薪制，其余员工实行绩效挂钩工资制度。
3、培训计划
公司根据《员工培训管理办法》，制定年度培训计划。采取内训、请专家上门授课或外
出参加专业性培训等方式，对在职人员进行岗位知识、专业技能、规章制度、业务流程等方
面的培训，丰富和更新员工专业知识，提高员工的综合素质和业务技能。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
第十节公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，本公司严格按照《公司法》、《证券法》、《股票上市规则》及其他法律法
规的相关规定，不断完善治理结构，坚持规范运作，公司法人治理的实际状况符合相关规范
性文件的要求，形成了公司董事会决策、经营班子执行、监事会监督的运作机制。
（一）公司股东大会的筹备、召开及会议决议的披露均按《公司章程》和《股东大会议
事规则》的规定进行，所有股东均处于平等地位，可充分行使合法权利。
（二）董事与董事会：公司董事会抓决策、定方向，按照公司治理要求规范行使权力，
董事会会议的筹备、召开及会议决议的披露均按《公司章程》和《董事会议事规则》的规定
进行；董事诚信忠诚、勤勉尽责，独立董事专业知识结构合理，董事会所属战略、审计、提
名、薪酬与考核等专门委员会能积极高效地开展工作。
（三）监事和监事会：公司监事会严格按照《监事会议事规则》规定，对公司重要事项
进行监督检查，有效行使了监督权，充分发挥了监督职能。
（四）经理层：公司经理层全面负责公司的生产经营管理工作，勤勉尽责履行职务，有
效执行董事会的决策，经营管理活动取得了较好的成绩。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
（一）业务方面，公司具有独立的产、供、销系统。
（二）人员方面，公司劳动、人事、工资管理完全独立，公司高级管理人员不在控股股
东单位担任职务并领取报酬。
（三）资产方面，控股股东投入公司的资产独立完整、权属清晰。
（四）机构方面，公司董事会、监事会及其他内部机构独立运作，控股股东及其职能部
门与公司及其职能部门间无上下级关系。
（五）财务方面，公司独立核算，具有独立的财务部门，依法独立纳税，建立独立的财务
核算体系、财务会计制度和财务管理制度，开设独立的银行帐户。
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
2018 年年度股东大会决议
2018 年度股东大会 年度股东大会 63.61% 2019 年 04 月 18 日 2019 年 04 月 19 日 公告（巨潮资讯网
www.cninfo.com.cn）
2019 年第一次临时股东股
2019 年第一次临时
临时股东大会 63.60% 2019 年 11 月 15 日 2019 年 11 月 16 日 东大会决议公告（巨潮资讯
股东大会
网 www.cninfo.com.cn）
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事会次 出席股东大会
独立董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 数 次数
事会会议
宋博通 5 5 0 0 0否 2
章顺文 5 5 0 0 0否 2
康晓岳 5 4 0 1 0否 2
连续两次未亲自出席董事会的说明
不适用。
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
无。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
董事会各所属委员会积极、高效地开展工作，为董事会的科学决策提供了有力保证，相
关情况说明如下：
47
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
1、董事会审计委员会履职情况
报告期内，审计委员会积极推进公司年度审计及相关工作的开展，对公司年度审计工作
安排、定期财务报告、利润分配方案、变更会计师事务所、会计师事务所管理意见书、内部
控制审计、关联方资金往来及担保等事项进行审议，与年审注册会计师保持了充分和必要的
沟通。报告期内，审计委员会召开四次会议，审阅公司财务报表及年审注册会计师出具的初
步审计结果并发表了意见，对公司变更会计师事务所发表了意见。
2、董事会薪酬与考核委员会履职情况
2019年3月28日对2018年年度报告中披露的董事、监事和高管的年度薪酬情况发表了审核
意见。
3、董事会提名委员会履职情况
2019年12月24日对公司变更董事发表了审核意见。
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
公司由董事会考核、评价和选聘经营班子。公司董事长、总经理实行年薪制，年薪组成
为基本薪酬和绩效薪酬，由股东单位制订考核办法进行考核，其他高级管理人员薪酬根据个
人工作绩效参照企业领导人员薪酬总额确定；本公司未实施股权激励计划。
九、内部控制情况
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2020 年 03 月 14 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）《内部控制自我评价报告》
纳入评价范围单位资产总额占公司合并财务
86.25%
报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并财务
100.00%
报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
48
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
公司非财务报告内部控制缺陷认定的定性
标准主要依据缺陷涉及业务性质的严重程
度、直接或潜在负面影响的性质、影响的范
公司根据实际情况，当出现以下事件或迹 围等因素来确定。一般出现以下迹象表明可
象时，表明可能存在财务报告重大或重要 能存在非财务报告内部控制重大或重要缺
缺陷：（1）董事、监事和高级管理人员舞 陷： （1）缺乏民主决策程序，如缺乏重大
弊。（2）注册会计师发现当期财务报表存 问题决策、重要干部任免、重大项目投资决
定性标准 在重大错报，而内部控制在运行过程中未 策、大额资金使用（三重一大）决策程序；
能发现该错报。（3）企业审计委员会和内 （2）决策程序不科学，如重大决策失误，
部审计机构对内部控制的监督无效。（4） 给公司造成重大财产损失； （3）严重违犯
会计人员不具备应有素质以完成财务报 国家法律、法规； （4）关键管理人员或重
表编制工作。 要人才纷纷流失； （5）媒体负面新闻频现，
波及面较广； （6）内部控制评价的结果特
别是重大或重要缺陷未得到整改。 （7）重
要业务缺乏制度控制或制度系统性失效。
重大缺陷：由该缺陷或缺陷组合可能导致
的财报错报或潜在损失 >净资产的 3%；
重要缺陷：净资产的 1% <由该缺陷或缺 公司非财务报告内部控制缺陷定量标准主
陷组合可能导致的财报错报或潜在损失≤ 要根据可能造成直接经济损失的金额，参照
定量标准
净资产的 3%；一般缺陷：由该缺陷或缺 公司财务报告内部控 制缺陷定量标准执
陷组合可能导致的财报错报或潜在损失≤ 行。
净资产的 1%。注：净资产以最近一期经
审计的财务报告为准。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
十、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，深房集团于 2019 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务
报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2020 年 03 月 14 日
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）《内部控制审计报告》
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
49
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
50
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
第十一节公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
一、公司债券基本信息
债券余额（万
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
元）
二、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：
三、公司债券募集资金使用情况
四、公司债券信息评级情况
五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
六、报告期内债券持有人会议的召开情况
七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
八、截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2019 年 2018 年 同期变动率
上述会计数据和财务指标同比变动超过 30%的主要原因
□ 适用 □ 不适用
51
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
十二、报告期内发生的重大事项
十三、公司债券是否存在保证人
□ 是 □ 否
52
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
第十二节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2019 年 12 月 31 日
审计机构名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 致同审字（2020）第 441ZA1280 号
注册会计师姓名 黄声森、赵娟娟
审计报告正文
审计报告
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称深房集团）财务报表，
包括 2019 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2019 年度的合并及公司利润表、合并及公
司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了深
房集团 2019 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2019 年度的合并及公司的经营成果和
现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师
对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计
师职业道德守则，我们独立于深房集团，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，
我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些
事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发
表意见。
（一）房地产开发项目的收入确认
相关信息披露详见财务报表附注三、23 以及附注五、27。
1、事项描述
53
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
本期房地产开发项目收入 20.18 亿元，占深房集团 2019 年度营业收入总额 79.65%。
深房集团在以下所有条件均已满足时确认房地产开发项目的收入：
（1）已经签订销售合同并在国土部门备案；（2）房地产已经完工并验收合格；（3）一
次性付款的，已收讫全部房款，按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；（4）
按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
由于房地产开发项目的收入对深房集团的重要性，以及单个房地产开发项目销售收入
确认上的细小错误汇总起来可能对深房集团的利润产生重大影响，因此，我们将房地产开
发项目的收入确认识别为关键审计事项。
2、审计应对
针对与房地产开发项目的收入确认，我们主要执行了以下审计程序：
①了解、评价与收入确认相关的关键内部控制，包括入伙手续核对、销售收入入账等，
测试关键控制执行的有效性；
②检查深房集团的房产销售合同条款，评价深房集团有关房地产开发项目的收入确认
政策是否符合相关会计准则的要求；
③从本年确认房产销售收入的项目中抽取样本，检查买卖合同、收款情况及入伙通知
书（检查销售实现的要件），评价相关房产销售收入是否已按照深房集团的收入确认政策确
认；
④就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合同、收款情
况及入伙通知书，评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；
⑤对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，按售房类型计算平均单价，并与
上年度平均销售单价相比较，分析销售收入和毛利变动的合理性。
⑥评估深房集团管理层对房产销售收入确认的会计处理以及相关信息在财务报表中的
列报和披露是否恰当。
（二）土地增值税的计提
相关信息披露详见财务报表附注四、税项以及附注五、28。
1、事项描述
深房集团应缴纳的主要税项之一为土地增值税。
深房集团销售开发的房地产需要就土地增值额按照超率累进税率 30% - 60%缴纳土地增
值税。在每个财务报告期末，管理层需要对土地增值税的计提金额进行估算，在作出估算
的判断时，主要考虑的要素包括相关税务法律法规的规定和解释，预计的销售房地产取得
的收入减去预计可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息费用、开发费用等。深房集团
54
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
在土地增值税汇算清缴时，实际应付税金可能与深房集团预估的金额存在差异。
由于土地增值税的计提对合并财务报表的重要性，且管理层作出估计时的判断包括对
相关税务法律法规和实务做法的理解等考虑要素，因此，我们将深房集团土地增值税的计
提识别为关键审计事项。
2、审计应对
针对与评价土地增值税的计提，我们主要执行了以下审计程序：
①评价管理层与计量预计的土地增值税相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
②利用本所内部税务专家的工作，评价深房集团于 2019 年 12 月 31 日的土地增值税的
计提，包括基于我们的经验、知识和对各地方税务机关就相关税法应用的实务操作的理解，
评估深房集团的假设和判断；
③评价管理层对预计销售房地产取得的收入及可扣除项目金额的估计，评估深房集团
的假设和判断；
④重新计算深房集团计提的土地增值税，并将我们的计算结果与深房集团记录的金额
进行比较。
四、其他信息
深房集团管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括深房集团 2019 年
年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式
的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信
息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错
报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。
在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
深房集团管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估深房集团的持续经营能力，披露与持续经营相关
的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算深房集团、终止运营或别无
其他现实的选择。
治理层负责监督深房集团的财务报告过程。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保
证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计
准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合
理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通
常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，
我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序
以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可
能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致
的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（ 3）评价管理层选用会计政 策的恰当性和作出会计估计及相 关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就
可能导致对深房集团的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得
出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请
报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。
我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致深房集
团不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易
和事项。
（6）就深房集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务
报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟
通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可
能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而
构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事
项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公
众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
致同会计师事务所 中国注册会计师
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师
中国北京 二〇二〇年三月十三日
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
合并及公司资产负债表
2019 年 12 月 31 日
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
项 目 附注
合并 公司 合并 公司
流动资产：
货币资金 五、1 2,511,140,445.35 1,967,688,122.55 2,048,522,435.93 1,344,486,378.53
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
应收票据
应收账款 五、2 62,059,055.68 156,935.84 33,426,991.65 5,164,795.67
应收款项融资
预付款项 五、3 219,948.17 200,000.00 4,177,767.88 200,000.00
其他应收款 五、4 28,275,228.26 835,275,498.69 45,018,027.61 770,374,849.84
其中：应收利息 - - 2,453,067.78 2,380,301.11
应收股利 1,052,192.76 - 1,052,192.76 -
存货 五、5 1,462,229,048.18 419,453,091.86 1,685,152,051.26 543,912,100.37
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 五、6 102,781,855.48 407,560.64 6,780,999.56 215,745.41
流动资产合计 4,166,705,581.12 3,223,181,209.58 3,823,078,273.89 2,664,353,869.82
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产 五、7 - - 17,464,240.74 12,000,000.00
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 五、8 469,838.65 150,676,516.92 12,561,107.24 235,284,776.57
其他权益工具投资 五、9 33,126,730.04 13,229,501.03 - -
其他非流动金融资产
投资性房地产 五、10 632,241,900.20 522,038,731.16 623,930,838.15 511,040,299.65
固定资产 五、11 30,522,035.11 19,586,720.47 33,926,198.52 21,942,842.11
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 五、12 - - - -
开发支出
商誉
长期待摊费用 五、13 162,125.72 162,125.72 387,066.91 346,015.72
递延所得税资产 五、14 46,441,325.25 20,975,294.54 154,543,788.80 16,699,980.23
其他非流动资产
非流动资产合计 742,963,954.97 726,668,889.84 842,813,240.36 797,313,914.28
资产总计 4,909,669,536.09 3,949,850,099.42 4,665,891,514.25 3,461,667,784.10
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
合并及公司资产负债表 （续）
2019 年 12 月 31 日
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
项 目 附注
合并 公司 合并 公司
流动负债：
短期借款 五、15 51,647,260.17 - 17,260,103.46 -
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债
应付票据
应付账款 五、16 244,224,478.46 103,915,931.14 216,758,906.71 16,743,360.96
预收款项 五、17 159,482,510.43 59,409,454.38 156,426,152.86 22,035,608.45
应付职工薪酬 五、18 53,909,576.49 25,544,403.23 45,836,830.05 19,687,728.50
应交税费 五、19 585,700,815.36 143,434,273.95 300,547,372.98 144,621,616.85
其他应付款 五、20 277,319,174.53 190,666,487.82 721,819,898.48 594,392,900.98
其中：应付利息 16,535,277.94 16,535,277.94 16,535,277.94 16,535,277.94
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,372,283,815.44 522,970,550.52 1,458,649,264.54 797,481,215.74
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款 五、21 7,499,192.92 - 6,507,139.20 -
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 五、14 4,903,293.58 1,295,046.51 - -
其他非流动负债
非流动负债合计 12,402,486.50 1,295,046.51 6,507,139.20 -
负债合计 1,384,686,301.94 524,265,597.03 1,465,156,403.74 797,481,215.74
股本 五、22 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
资本公积 五、23 978,244,910.11 964,711,931.13 978,244,910.11 964,711,931.13
减：库存股
其他综合收益 五、24 20,831,004.13 922,125.77 10,564,385.97 -
专项储备
盈余公积 五、25 191,222,838.94 168,093,225.53 95,906,222.59 72,776,609.18
未分配利润 五、26 1,464,915,816.81 1,280,197,219.96 1,235,884,122.72 615,038,028.05
归属于母公司股东权益合计 3,666,874,569.99 3,425,584,502.39 3,332,259,641.39 2,664,186,568.36
少数股东权益 -141,891,335.84 - -131,524,530.88 -
股东权益合计 3,524,983,234.15 3,425,584,502.39 3,200,735,110.51 2,664,186,568.36
负债和股东权益总计 4,909,669,536.09 3,949,850,099.42 4,665,891,514.25 3,461,667,784.10
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
合并及公司利润表
2019 年 12 月 31 日
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
项 目 附注
合并 公司 合并 公司
一、营业收入 五、27 2,548,740,319.49 1,666,952,912.58 2,175,187,242.60 229,682,550.17
减：营业成本 五、27 957,752,652.54 330,874,297.00 938,386,013.09 48,332,118.70
税金及附加 五、28 751,013,928.21 630,418,453.86 445,365,141.92 76,302,964.10
销售费用 五、29 79,480,254.02 56,146,749.47 52,562,980.22 4,052,427.57
管理费用 五、30 68,854,618.70 30,540,740.51 74,029,840.44 29,529,995.90
研发费用
财务费用 五、31 -20,906,149.20 -45,894,180.92 -17,235,722.16 -47,884,284.78
其中：利息费用 38,642.51 - 2,817,521.60 2,399,365.74
利息收入 19,686,882.13 41,049,606.12 19,825,334.08 41,576,903.81
加：其他收益 五、32 1,168,127.90 18,998.01 - -
投资收益(损失以“-”号填列） 五、33 32,429,481.23 551,129,612.87 17,121,605.87 17,121,605.87
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 1,003,829.25 1,003,829.25 -52,651.66 -52,651.66
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益(损失以“-”号填列）
公允价值变动收益(损失以“-”号填列） -- -- -- --
信用减值损失(损失以“-”号填列） 五、34 -3,111,257.44 -2,029,282.38 -- --
资产减值损失(损失以“-”号填列） 五、35 -12,166,897.84 -83,683,888.90 -17,304,699.75 --
资产处置收益(损失以“-”号填列） 五、36 -- -- -530.20 --
二、营业利润(亏损以“-”号填列） 730,864,469.07 1,130,302,292.26 681,895,365.01 136,470,934.55
加：营业外收入 五、37 1,345,428.49 1,042,266.31 1,411,786.32 633,377.64
减：营业外支出 五、38 226,566.80 64,297.33 579,100.01 374,436.18
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列） 731,983,330.76 1,131,280,261.24 682,728,051.32 136,729,876.01
减：所得税费用 五、39 190,786,300.70 173,952,583.46 182,756,486.36 34,334,330.15
四、净利润(净亏损以“-”号填列） 541,197,030.06 957,327,677.78 499,971,564.96 102,395,545.86
（一）按经营持续性分类：
其中：持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 541,197,030.06 957,327,677.78 499,971,564.96 102,395,545.86
终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类：
其中： 归属于母公司股东的净利润 552,452,307.59 - 503,498,831.60 -
少数股东损益（净亏损以“-”号填列） -11,255,277.53 -3,527,266.64
五、其他综合收益的税后净额 -176,622.09 -50,766.47 740,984.01 --
归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额 173,182.46 -50,766.47 518,688.81 --
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 1,653,431.27 -50,766.47 -- --
1、其他权益工具投资公允价值变动 1,653,431.27 -50,766.47 -- --
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -1,480,248.81 -- 518,688.81 --
1、外币财务报表折算差额 -1,480,248.81 -- 518,688.81 --
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -349,804.55 -- 222,295.20 --
六、综合收益总额 541,020,407.97 957,276,911.31 500,712,548.97 102,395,545.86
归属于母公司股东的综合收益总额 552,625,490.05 504,017,520.41
归属于少数股东的综合收益总额 -11,605,082.08 -3,304,971.44
八、每股收益
（一）基本每股收益 0.5461 0.4977
（二）稀释每股收益
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60
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
合并及公司现金流量表
2019 年 12 月 31 日
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
附 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
项 目
注 合并 公司 合并 公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,648,597,164.58 1,787,968,670.18 2,216,524,455.50 260,723,994.01
收到的税费返还 - - - -
收到其他与经营活动有关的现金 五、40 79,679,385.47 58,719,902.38 57,522,168.96 411,645,620.31
经营活动现金流入小计 2,728,276,550.05 1,846,688,572.56 2,274,046,624.46 672,369,614.32
购买商品、接受劳务支付的现金 639,208,411.38 99,847,275.06 686,915,180.64 172,885,291.04
支付给职工以及为职工支付的现金 178,713,870.65 51,174,841.78 155,037,192.56 38,307,017.74
支付的各项税费 1,199,806,904.82 916,815,076.44 286,175,244.06 39,081,749.05
支付其他与经营活动有关的现金 五、40 106,939,638.45 79,596,205.39 83,351,601.61 14,362,419.34
经营活动现金流出小计 2,124,668,825.30 1,147,433,398.67 1,211,479,218.87 264,636,477.17
经营活动产生的现金流量净额 603,607,724.75 699,255,173.89 1,062,567,405.59 407,733,137.15
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - - - -
取得投资收益收到的现金 37,502,720.55 143,151,908.78 14,891,757.53 184,285,709.71
处置固定资产、无形资产和其他
119,900.00 - - -
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
- - - -
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 五、40 2,200,000,000.00 2,200,000,000.00 600,000,000.00 892,206,391.13
投资活动现金流入小计 2,237,622,620.55 2,343,151,908.78 614,891,757.53 1,076,492,100.84
购置固定资产、无形资产和其他
21,918,490.62 20,824,023.65 629,839.43 127,680.54
长期资产支付的现金
投资支付的现金 - - - -
取得子公司及其他营业单位支付
- - - -
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 五、40 2,300,000,000.00 2,300,000,000.00 1,500,000,000.00 1,618,000,000.00
投资活动现金流出小计 2,321,918,490.62 2,320,824,023.65 1,500,629,839.43 1,618,127,680.54
投资活动产生的现金流量净额 -84,295,870.07 22,327,885.13 -885,738,081.90 -541,635,579.70
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - - - -
其中：子公司吸收少数股东投
- - - -
资收到的现金
取得借款收到的现金 43,741,293.64 - 17,260,103.46 -
收到其他与筹资活动有关的现金 五、40 - - 290,033.83 -
筹资活动现金流入小计 43,741,293.64 - 17,550,137.29 -
偿还债务支付的现金 2,000,000.00 - 250,207,653.64 146,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
202,370,642.51 202,332,000.00 2,817,521.60 2,399,365.74
的现金
其中：子公司支付少数股东的股
- - - -
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 - - - -
筹资活动现金流出小计 204,370,642.51 202,332,000.00 253,025,175.24 148,399,365.74
筹资活动产生的现金流量净额 -160,629,348.87 -202,332,000.00 -235,475,037.95 -148,399,365.74
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -15,181.39 - 379,093.73 -13,487.07
五、现金及现金等价物净增加额 358,667,324.42 519,251,059.02 -58,266,620.53 -282,315,295.36
加：期初现金及现金等价物余额 1,148,522,435.93 444,486,378.53 1,206,789,056.46 726,801,673.89
六、期末现金及现金等价物余额 1,507,189,760.35 963,737,437.55 1,148,522,435.93 444,486,378.53
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合并股东权益变动表
2019 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
本期金额
归属于母公司股东权益
项 目 股东（或所有者）
减：库 专项 少数股东权益
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 权益合计
存股 储备
一、上年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 - 10,564,385.97 - 95,906,222.59 1,235,884,122.72 -131,524,530.88 3,200,735,110.51
加：会计政策变更 - - - 10,093,435.70 - -416,151.43 -25,355,845.72 -390,720.82 -16,069,282.27
前期差错更正 -
同一控制下企业合并 -
其他 -
二、本年年初余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 - 20,657,821.67 - 95,490,071.16 1,210,528,277.00 -131,915,251.70 3,184,665,828.24
三、本年增减变动金额（减少以
- - - 173,182.46 - 95,732,767.78 254,387,539.81 -9,976,084.14 340,317,405.91
“-”号填列）
（一）综合收益总额 - - - 173,182.46 - - 552,452,307.59 -11,605,082.08 541,020,407.97
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - -
1．股东投入的普通股 -
2．股份支付计入股东权益的金额 -
3．其他 -
（三）利润分配 - - - - - 95,732,767.78 -298,064,767.78 - -202,332,000.00
1．提取盈余公积 - - - - - 95,732,767.78 -95,732,767.78 - -
2．对股东的分配 -202,332,000.00 -202,332,000.00
3．其他 -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 -
2．盈余公积转增股本 -
3．盈余公积弥补亏损 -
4．其他综合收益结转留存收益 -
5．其他 -
（五）专项储备 - - - - - - - - -
1．本期提取 -
2．本期使用 -
（六）其他 1,628,997.94 1,628,997.94
四、本年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 - 20,831,004.13 - 191,222,838.94 1,464,915,816.81 -141,891,335.84 3,524,983,234.15
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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合并股东权益变动表
2019 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
上期金额
归属于母公司股东权益
项 目 股东（或所有者）
减：库 其他综合收 专项 少数股东权益
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 权益合计
存股 益 储备
一、上年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 - 10,045,697.16 - 85,666,668.00 742,624,845.71 -128,219,559.44 2,700,022,561.54
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
同一控制下企业合并 -
其他 -
二、本年年初余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 - 10,045,697.16 - 85,666,668.00 742,624,845.71 -128,219,559.44 2,700,022,561.54
三、本年增减变动金额（减少以
- - - 518,688.81 - 10,239,554.59 493,259,277.01 -3,304,971.44 500,712,548.97
“-”号填列）
（一）综合收益总额 - - - 518,688.81 - - 503,498,831.60 -3,304,971.44 500,712,548.97
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - -
1．股东投入的普通股 -
2．股份支付计入股东权益的金额 -
3．其他 -
（三）利润分配 - - - - - 10,239,554.59 -10,239,554.59 - -
1．提取盈余公积 - - - - - 10,239,554.59 -10,239,554.59 - -
2．对股东的分配 -
3．其他 -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 -
2．盈余公积转增股本 -
3．盈余公积弥补亏损 -
4．其他综合收益结转留存收益 -
5．其他 -
（五）专项储备 - - - - - - - - -
1．本期提取 -
2．本期使用 -
（六）其他 -
四、本年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 - 10,564,385.97 - 95,906,222.59 1,235,884,122.72 -131,524,530.88 3,200,735,110.51
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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公司股东权益变动表
2019 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
本期金额
项 目 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
一、上年年末余额 1,011,660,000.00 964,711,931.13 - - - 72,776,609.18 615,038,028.05 2,664,186,568.36
加：会计政策变更 972,892.24 -416,151.43 -4,072,924.18 -3,516,183.37
前期差错更正 -
同一控制下企业合并 9,969,206.09 9,969,206.09
其他 1,011,660,000.00 964,711,931.13 - 972,892.24 - 72,360,457.75 620,934,309.96 2,670,639,591.08
二、本年年初余额 - - - -50,766.47 - 95,732,767.78 659,262,910.00 754,944,911.31
三、本年增减变动金额（减少以
-50,766.47 957,327,677.78 957,276,911.31
“-”号填列）
（一）综合收益总额 - - - - - - - -
（二）股东投入和减少资本 -
1．股东投入的普通股 -
2．股份支付计入股东权益的金额 -
3．其他 - - - - - 95,732,767.78 -298,064,767.78 -202,332,000.00
（三）利润分配 95,732,767.78 -95,732,767.78 -
1．提取盈余公积 -202,332,000.00 -202,332,000.00
2．对股东的分配 -
3．其他 - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 -
1．资本公积转增股本 -
2．盈余公积转增股本 -
3．盈余公积弥补亏损 -
4．其他综合收益结转留存收益 -
5．其他 - - - - - - - -
（五）专项储备 -
1．本期提取 -
2．本期使用 -
（六）其他 1,011,660,000.00 964,711,931.13 - 922,125.77 - 168,093,225.53 1,280,197,219.96 3,425,584,502.39
四、本年年末余额 1,011,660,000.00 964,711,931.13 - - - 72,776,609.18 615,038,028.05 2,664,186,568.36
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
公司股东权益变动表
2019 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
上期金额
项 目 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
一、上年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 - - - 62,537,054.59 522,882,036.78 2,575,324,001.48
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
同一控制下企业合并 -
其他 1,011,660,000.00 978,244,910.11 - - - 62,537,054.59 522,882,036.78 2,575,324,001.48
二、本年年初余额 - -13,532,978.98 - - - 10,239,554.59 92,155,991.27 88,862,566.88
三、本年增减变动金额（减少以
102,395,545.86 102,395,545.86
“-”号填列）
（一）综合收益总额 - - - - - - - -
（二）股东投入和减少资本 -
1．股东投入的普通股 -
2．股份支付计入股东权益的金额 -
3．其他 - - - - - 10,239,554.59 -10,239,554.59 -
（三）利润分配 10,239,554.59 -10,239,554.59 -
1．提取盈余公积 -
2．对股东的分配 -
3．其他 - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 -
1．资本公积转增股本 -
2．盈余公积转增股本 -
3．盈余公积弥补亏损 -
4．其他综合收益结转留存收益 -
5．其他 - - - - - - - -
（五）专项储备 -
1．本期提取 -
2．本期使用 -13,532,978.98 -13,532,978.98
（六）其他 1,011,660,000.00 964,711,931.13 - - - 72,776,609.18 615,038,028.05 2,664,186,568.36
四、本年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 - - - 62,537,054.59 522,882,036.78 2,575,324,001.48
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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财务报表附注
一、公司基本情况
1、公司概况
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是一家在广东
省深圳市注册的股份有限公司，于 1993 年 7 月经深圳市人民政府办公厅深府办复〔1993〕724
号文批准，在原深圳经济特区房地产总公司的基础上改组设立的股份有限公司，并经广东省深
圳市工商行政管理局核准登记，企业法人营业执照统一社会信用代码为 91440300192179585N，
注册资本为 1,011,660,000.00 元。本公司发行的Ａ股及Ｂ股分别于 1993 年 9 月 15 日及 1994
年 1 月 10 日在深圳证券交易所挂牌交易，1994 年 8 月 31 日，本公司发行的Ｂ股作为一级有
保荐ＡＤＲ在纽约柜台市场挂牌交易。本公司股本总额为 1,011,660,000 股，其中：Ａ股
891,660,000 股，Ｂ股 120,000,000 股。本公司总部位于广东省深圳市罗湖区人民南路深房广
场 45-48 层。
2004 年 10 月 13 日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深国资委〔2004〕223 号
《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》，本公司原大股东—深圳市建设投资控股公司与
其他两家市资产管理公司合并组建深圳市投资控股有限公司，深圳市投资控股有限公司为国有
独资有限责任公司。由此引起本公司的股权划转变更，业经国务院国有资产监督管理委员会国
资产权〔2005〕689 号文批准，并经中国证券监督管理委员会证监公司字〔2005〕116 号文批
准豁免其要约收购义务，并于 2006 年 2 月 15 日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
办理过户登记手续。截至报告期末，深圳市投资控股有限公司持有本公司 642,884,262 股（占
本公司总股本 63.55%），所持股份均为无限售条件股份。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构，目前设人力资源部、计划财务部、
营销部、工程管理部等部门。
本公司及其子公司（以下简称“本集团”）业务性质和主要经营活动：从事房地产开发及商品
房销售、物业租赁及管理、商品零售及贸易、酒店业务、设备安装及维修、建筑、室内装修等
业务。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第七届董事会第五十次会议于 2020 年 3 月 13 日批准。
2、合并财务报表范围
详见附注七、在其他主体中的权益 1、在子公司中的权益。
本报告期合并财务报表范围及其变化情况详见附注六及附注七。
二、财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业
会计准则”）编制。此外，本集团还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则
第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
本财务报表以持续经营为基础列报。
本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基
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础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、重要会计政策及会计估计
本集团根据自身生产经营特点，确定收入确认政策，具体会计政策见附注三、23。
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2019 年 12 月 31 日的合并
及公司财务状况以及 2019 年的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。
2、会计期间
本集团会计期间采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3、营业周期
本集团的营业周期为 12 个月。
4、记账本位币
本公司及境内子公司及境外香港子公司均以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司美国长
城地产有限公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定美元为其记账本位币。本集团编
制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不
同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并
对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，
调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前持有投资
的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减
的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行
的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面
价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资
本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期
股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并
日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期
初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
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对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、负
债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成
本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本
之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的
其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资时采用与被投资单位
直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利
润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当
期损益。购买日之前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价
值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在
购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的
公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；购买日之前已经持
有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投
资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生
时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券
或债务性证券的初始确认金额。
6、合并财务报表编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权力，
通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其
回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化
主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在编
制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易
和往来余额予以抵销。
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在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最终
控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现
金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日至报
告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股东
权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项
目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司
期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对
子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并
日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积，资本公积不
足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权
日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比
例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和，形成的
差额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被投资
方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7、合营安排的分类及共同经营的会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团合营安排分为共同经
营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本集团确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计
处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
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E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本集团按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本集团持有的期限短、流
动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本集团发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇
率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；对以
历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公允价值计量的
外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账
本位币金额的差额，计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采
用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目采用发生日的
即期汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
现金流量表所有项目均按照现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节
项目，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及现金等价物的影响”项目反映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目反映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的
外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10、金融工具
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
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①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团（债务
人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存
金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本集团在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资
产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
以摊余成本计量的金融资产
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
分类为以摊余成本计量的金融资产：
本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任
何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确
认减值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为
目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减
值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，
将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本集团将
其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，
为消除或显著减少会计错配，本集团将部分本应以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计
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入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股
利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本集团在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发
行方的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入损益，其
他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累
计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
管理金融资产的业务模式，是指本集团如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本集
团所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本集团
以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定
管理金融资产的业务模式。
本集团对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合同
现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产
在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用
风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本集团对可能导致金融资产合同现
金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量
特征的要求。
仅在本集团改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变更
后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认
金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按
照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、
以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后
续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期
损益。
以摊余成本计量的金融负债
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其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失
计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付可
变数量的自身权益工具。
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工具
交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务
符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集
团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行
方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本集团的金融负债；如果是后
者，该工具是本集团的权益工具。
（4）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、11。
（5）金融资产减值
本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
租赁应收款；
财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认条
件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，
是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金
流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
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本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发
生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概
率加权金额，确认预期信用损失。
本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信
用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准
备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集
团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用
减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未
显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致
的预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内（若金融工
具的预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期
信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限（包括
考虑续约选择权）。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备
的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计
提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据、应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团始终按照相当于整个存续期内
预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征对
应收票据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
A、应收票据
应收票据组合 1：银行承兑汇票
应收票据组合 2：商业承兑汇票
B、应收账款
应收账款组合 1：应收合并范围内关联方
应收账款组合 2：应收房产销售款
应收账款组合 3：应收其他客户
对于划分为组合的应收票据，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状
况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状
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况的预测，编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用
损失。
其他应收款
本集团依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确
定组合的依据如下：
其他应收款组合 1：应收政府部门款项
其他应收款组合 2：应收员工备用金
其他应收款组合 3：应收代收代付款
其他应收款组合 4：应收其他往来款项
其他应收款组合 5：应收关联方款项
对划分为组合的其他应收款，本集团通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信
用损失率，计算预期信用损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本集团按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各种类型，
通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
信用风险显著增加的评估
本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以
确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：
债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本集团的还款能力产
生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本集团以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增
加。以金融工具组合为基础进行评估时，本集团可基于共同信用风险特征对金融工具进行分类，
例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过 30 日，本集团确定金融工具的信用风险已经显著增加。
本集团认为金融资产在下列情况发生违约：
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借款人不大可能全额支付其对本集团的欠款，该评估不考虑本集团采取例如变现抵押品
（如果持有）等追索行动；或
金融资产逾期超过 90 天。
已发生信用减值的金融资产
本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一
项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值
的证据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
本集团出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不
会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本集团在每个资产负债表日重新计量预期信
用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对
于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本集团在其他综合收益中确认其损
失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产
的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本集团确定债务人
没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本集团收回到
期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（6）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：
放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融
资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
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（7）金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时
本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相
互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列
示，不予相互抵销。
11、公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
债所需支付的价格。
本集团以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负
债的主要市场进行；不存在主要市场的，本集团假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。
主要市场（或最有利市场）是本集团在计量日能够进入的交易市场。本集团采用市场参与者在对
该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工
具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，
或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用相
关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察
输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意
义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相
同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资
产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新
评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
12、存货
（1）存货的分类
本集团存货按房地产开发项目和非房地产开发项目分类。存货主要系房地产开发项目，包括开
发成本、开发产品，其中开发成本包括拟开发的开发产品、在建开发产品，开发产品包括已完
工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。非房地产开发项目包括原材料、库存商品和
工程施工。
（2）发出存货的计价方法
本集团存货取得时按实际成本计价。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、
建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发
产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
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原材料、库存商品等发出时采用加权平均法计价。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及
相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存
货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本集团通常按照单个存货
项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价
准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本集团存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品的摊销方法
本集团低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
13、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本集团能够对被投资单位施
加重大影响的，为本集团的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得
被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一控制
下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款
作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业的
投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未
发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期
损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损
益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告
分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除
净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值
并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时
被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本集团的会计政策及会计期间，对被
投资单位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换日，
按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原股权
于转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转
入改按权益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权
在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》进行会
计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认
的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单
位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权
益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改
按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制
之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同控
制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净
资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当
期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
本集团与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本集
团的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，
属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享
控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有参与
方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控
制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的
相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与
方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的
保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或
者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投
资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表
决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决权股份
时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单
位的生产经营决策，不形成重大影响；本集团拥有被投资单位 20%（不含）以下的表决权股份
时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资
单位的生产经营决策，形成重大影响。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注三、19。
14、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本集团投资性房地产
包括已出租的房屋、建筑物以及已出租的土地使用权。此外，对于本公司持有以备经营出租的
空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图
短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本集团投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关规定，
按期计提折旧或摊销。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见附注三、19。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当
期损益。
15、固定资产
（1）固定资产确认条件
本集团固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固
定资产才能予以确认。
本集团固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
本集团采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认
时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类
别、预计使用寿命和预计残值，本集团确定各类固定资产的年折旧率如下：
类 别 使用年限（年） 残值率% 年折旧率%
房屋及建筑物 30 5 3.17
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运输设备 6 5 15.83
电子设备及其他 5 5 19.00
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定折
旧率。
（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、19。
（4）融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法
当本集团租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本集团。
②本集团有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的
公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本集团将会行使这种选择权。
③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
④本集团在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。
⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本集团才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较
低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费
用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、
印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利
率法进行分摊。
融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期
届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁
期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内
计提折旧。
（5）每年年度终了，本集团对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估
计数有差异的，调整预计净残值。
（6）大修理费用
本集团对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件的
部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修理
间隔期间，照提折旧。
16、在建工程
本集团在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到
预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
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在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注三、19。
17、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本集团发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款
费用同时满足下列条件的，开始资本化：
①资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转
移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本集团购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止
资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在
发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，
暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行
暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部
分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一
般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期
损益。
18、无形资产
本集团无形资产包括软件、土地使用权、专利权等。
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有限
的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方
法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确
定的无形资产，不作摊销。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
本集团于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前
估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面
价值全部转入当期损益。
无形资产计提资产减值方法见附注三、19。
19、资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、
在建工程、固定资产、无形资产、商誉等（存货、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减
值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估计其可
收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达
到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额
进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产
组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额，减
记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法
分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资
产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于
本集团确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资
产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉
的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账
面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
20、长期待摊费用
本集团发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计
期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
21、职工薪酬
（1）职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职工配偶、
子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪酬”
项目。
（2）短期薪酬
本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职
工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二
个月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
（3）离职后福利
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金
缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设
定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。
除了基本养老保险之外，本集团依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划（“年金
计划”），员工可以自愿参加该年金计划。除此之外，本集团并无其他重大职工社会保障承诺。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利单位
法确定提供福利的成本。本集团设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成本，是
指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，是指设定受益
计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的增加或减少。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的
利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本集团将上述第①和②项计入当期
损益；第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受益计划终止时
在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
（4）辞退福利
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入
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当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集
团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提供
服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计入当期损
益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处理。
（5）其他长期福利
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提存计
划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规定进行处
理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”部分计入
当期损益或相关资产成本。
22、预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：
（1）该义务是本集团承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项
有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数。本集团于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，
并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在
基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
23、收入
（1）一般原则
①销售商品
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有权相联系的继续
管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可
能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。
②提供劳务
对在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，本公司于资产负债表日按完工百分比法确认
收入。
劳务交易的完工进度按已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例确定。
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提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：A、收入的金额能够可靠地计量；B、相关的
经济利益很可能流入企业；C、交易的完工程度能够可靠地确定；D、交易中已发生和将发生的
成本能够可靠地计量。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额
确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不能
得到补偿的，则不确认收入。
③让渡资产使用权
与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量时，本公司确认收入。
④建造合同
于资产负债表日，建造合同的结果能够可靠地估计的，本公司根据完工百分比法确认合同收入
和费用。如果建造合同的结果不能可靠地估计，则区别情况处理：如合同成本能够收回的，则
合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在其发生的当期作为费用；如合同
成本不可能收回的，则在发生时作为费用，不确认收入。
合同预计总成本超过合同总收入的，本公司将预计损失确认为当期费用。
合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
建造合同的结果能够可靠估计是指同时满足：A、合同总收入能够可靠地计量；B、与合同相关
的经济利益很可能流入企业；C、实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；D、合同
完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
（2）具体方法
本公司收入确认的具体方法如下：
①房地产开发销售收入确认的具体方法
1）已经签订销售合同并在国土部门备案；2）房地产已经完工并验收合格；3）一次性付款的，
已收讫全部房款，按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；4）按照销售合同
约定的要求办妥了入伙手续。
②提供物业服务收入确认的具体方法
按物业服务合同、协议约定的服务日期与服务对应的面积、单价，在相关服务费已经收到或取
得了收款的证据时确认提供物业服务收入的实现。
③出租物业收入确认的具体方法
按租赁合同、协议约定的承租日期（有免租期的考虑免租期）与租金额，在相关租金已经收到
或取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现。
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④其他收入确认方法
包括工程施工收入、酒店经营收入等，按相关合同、协议的约定，在相关款项已经收到或很可
能收到时确认收入的实现。
24、政府补助
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补助，按
照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；
除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部
分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政府补
助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分期计
入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计入当期损益；
用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，于相关成本费用或损失确认期
间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。本集团对相同或类似的
政府补助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政府补助，
计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存
在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况
的，直接计入当期损益。
25、递延所得税资产及递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所有者
权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损益。
本集团根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负
债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交易
中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不
是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回
的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能取得用
来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的
递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件
的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得
用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该
负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获
得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
26、经营租赁与融资租赁
本集团将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资租
赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
（1）本集团作为出租人
融资租赁中，在租赁期开始日本集团按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁
款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与
其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁期内各个期间采用实际利率
法计算确认当期的融资收入。
经营租赁中的租金，本集团在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的初始直接费
用，计入当期损益。
（2）本集团作为承租人
融资租赁中，在租赁期开始日本集团将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者
作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认
融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利
率法计算确认当期的融资费用。本集团采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折
旧。
经营租赁中的租金，本集团在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；发
生的初始直接费用，计入当期损益。
27、维修基金
本集团按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入长期应付款核算；按规定将收
取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
28、质量保证金
本集团按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限、从应支付的土建安
装工程款中扣出，列为应付账款。在保修期内由于质量而发生的维修费用，直接在本项列支，
保修期结束后清算。
29、重大会计判断和估计
本集团根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关
键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风险的
重要会计估计和关键假设列示如下：
金融资产的分类
本集团在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分析等。
本集团在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向关键
管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以及相关业务管
理人员获得报酬的方式等。
本集团在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判断：本
金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利息是否仅包括
货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及与成本和利润的对价。例如，提前偿付的金
额是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因提前终止合同而支付的
合理补偿。
应收账款预期信用损失的计量
本集团通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并基于违约
概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用内部历史信用
损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，
本集团使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境、技术环境和客户情况的变化等。本集
团定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认递延所
得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税
筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
土地增值税的计提
本集团须缴纳土地增值税。土地增值税的计提是管理层根据对有关税收法律及法规要求的理解
所作出的最佳估计。实际土地增值税须于土地增值税清算时由税务机关厘定。本集团尚未与税
务机关就若干房地产开发项目确定其土地增值税的清算及纳税方案。最终的土增税计算结果可
能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支出及相关计提金额。
未上市权益投资的公允价值确定
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
未上市的权益投资的公允价值是根据具有类似条款和风险特征的项目当前折现率折现的预计
未来现金流量。这种估价要求本集团估计预期未来现金流量和折现率，因此具有不确定性。在
有限情况下，如果用以确定公允价值的信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布范围很广，
而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允价值
的恰当估计。
30、重要会计政策、会计估计的变更
（1）重要会计政策变更
①新金融工具准则
财政部于 2017 年颁布了《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量（修订）》、《企业会
计准则第 23 号——金融资产转移（修订）》、《企业会计准则第 24 号——套期会计（修订）》及
《企业会计准则第 37 号——金融工具列报（修订）》（以下统称“新金融工具准则”），本公司
对会计政策相关内容进行了调整。变更后的会计政策参见附注三、10。
新金融工具准则要求根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资
产划分为以下三类：（1）以摊余成本计量的金融资产；（2）以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产；（3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。混合合同包含
的主合同属于金融资产的，不应从该混合合同中分拆嵌入衍生工具，而应当将该混合合同作为
一个整体适用金融资产分类的相关规定。
本集团采用新金融工具准则对本集团金融负债的会计政策并无重大影响。
2019 年 1 月 1 日，本集团没有将任何金融资产或金融负债指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产或金融负债，也没有撤销之前的指定。
新金融工具准则以“预期信用损失法”替代了原金融工具准则规定的、根据实际已发生减值损
失确认减值准备的方法。“预期信用损失法”模型要求持续评估金融资产的信用风险，因此在
新金融工具准则下，本集团信用损失的确认时点早于原金融工具准则。
本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
租赁应收款；
财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认条
件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。
本集团按照新金融工具准则的规定，除某些特定情形外，对金融工具的分类和计量（含减值）
进行追溯调整，将金融工具原账面价值和在新金融工具准则施行日（即 2019 年 1 月 1 日）的
新账面价值之间的差额计入 2019 年年初留存收益或其他综合收益。同时，本集团未对比较财
务报表数据进行调整。
于 2019 年 1 月 1 日，金融资产按照原金融工具准则和新金融工具准则的规定进行分类和计量
90
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
的结果对比如下：
原金融工具准则 新金融工具准则
项 目 类别 账面价值 项 目 类别 账面价值
其他非流动 以公允价值计量且其变 --
金融资产 动计入当期损益
可供出售金 以 成 本计 量
17,464,240.74 以公允价值计量且其变
融资产 （权益工具） 其他权益工 30,922,155.02
动计入其他综合
具投资
收益
应收账款 摊余成本 26,678,630.82
应收账款 摊余成本 33,426,991.65 以公允价值计量且其变
应收款项 --
动计入其他综合
融资
收益
其他流动资
摊余成本 --
产
其他应收款 摊余成本 45,018,027.61
其他应收款 摊余成本 23,009,475.81
于 2019 年 1 月 1 日，执行新金融工具准则时金融工具分类和账面价值调节表如下：
调整前账面金额 调整后账面金额
项 目 重分类 重新计量
（2018年12月31日） （2019年1月1日）
资产：
货币资金 2,048,522,435.93 2,282,500.00 -- 2,050,804,935.93
应收账款 33,426,991.65 -- -6,748,360.83 26,678,630.82
其他应收款 45,018,027.61 -2,282,500.00 -19,726,051.80 23,009,475.81
可供出售金融资产 17,464,240.74 -17,464,240.74 -- --
其他权益工具投资 -- 17,464,240.74 13,457,914.28 30,922,155.02
递延所得税资产 154,543,788.80 -- 311,694.66 154,855,483.46
负债： -- -- -- --
递延所得税负债 -- -- 3,364,478.58 3,364,478.58
股东权益：
其他综合收益 10,564,385.97 -- 10,093,435.70 20,657,821.67
盈余公积 95,906,222.59 -- -416,151.43 95,490,071.16
未分配利润 1,235,884,122.72 -- -25,355,845.72 1,210,528,277.00
少数股东权益 -131,524,530.88 -- -390,720.82 -131,915,251.70
本集团将根据原金融工具准则计量的 2018 年年末损失准备与根据新金融工具准则确定的 2019
年年初损失准备之间的调节表列示如下：
调整前账面金额 调整后账面金额
计量类别 重分类 重新计量
（2018年12月31日） （2019年1月1日）
应收账款减值准备 19,243,657.51 -- 6,748,360.83 25,992,018.34
其他应收款减值准备 174,758,743.31 -- 19,726,051.80 194,484,795.11
②财务报表格式
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
财政部于 2019 年 4 月发布了《财政部关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》
（财会[2019]6 号），2018 年 6 月发布的《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格
式的通知》（财会[2018]15 号）同时废止；财政部于 2019 年 9 月发布了《财政部关于修订印
发合并财务报表格式（2019 版）的通知》（财会[2019]16 号），《财政部关于修订印发 2018 年
度合并财务报表格式的通知》财会[2019]1 号）同时废止。根据财会[2019]6 号和财会[2019]16
号，本公司对财务报表格式进行了以下修订：
资产负债表，将“应收票据及应收账款”行项目拆分为“应收票据”及“应收账款”；将“应
付票据及应付账款”行项目拆分为“应付票据”及“应付账款”。
本公司对可比期间的比较数据按照财会[2019]6 号文进行调整。
财务报表格式的修订对本公司的资产总额、负债总额、净利润、其他综合收益等无影响。
截至 2019 年 12 月 31 日，报告期无其他重要会计政策变更。
（2）重要会计估计变更
报告期本集团主要会计估计未发生变更。
（3）首次执行新金融工具准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
合并资产负债表
项目 2018.12.31 2019.01.01 调整数
流动资产：
货币资金 2,048,522,435.93 2,050,804,935.93 2,282,500.00
应收账款 33,426,991.65 26,678,630.82 -6,748,360.83
应收款项融资 -- -- --
预付款项 4,177,767.88 4,177,767.88 --
其他应收款 45,018,027.61 23,009,475.81 -22,008,551.80
存货 1,685,152,051.26 1,685,152,051.26 --
其他流动资产 6,780,999.56 6,780,999.56 --
流动资产合计 3,823,078,273.89 3,796,603,861.26 -26,474,412.63
非流动资产：
可供出售金融资产 17,464,240.74 -- -17,464,240.74
长期股权投资 12,561,107.24 12,561,107.24 --
其他权益工具投资 -- 30,922,155.02 30,922,155.02
投资性房地产 623,930,838.15 623,930,838.15 --
固定资产 33,926,198.52 33,926,198.52 --
长期待摊费用 387,066.91 387,066.91 --
递延所得税资产 154,543,788.80 154,855,483.46 311,694.66
非流动资产合计 842,813,240.36 856,582,849.30 13,769,608.94
资产总计 4,665,891,514.25 4,653,186,710.56 -12,704,803.69
流动负债：
短期借款 17,260,103.46 17,260,103.46 --
92
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
项目 2018.12.31 2019.01.01 调整数
应付账款 216,758,906.71 216,758,906.71 --
预收款项 156,426,152.86 156,426,152.86 --
应付职工薪酬 45,836,830.05 45,836,830.05 --
应交税费 300,547,372.98 300,547,372.98 --
其他应付款 721,819,898.48 721,819,898.48 --
流动负债合计 1,458,649,264.54 1,458,649,264.54 --
非流动负债：
长期应付款 6,507,139.20 6,507,139.20 --
递延所得税负债 -- 3,364,478.58 3,364,478.58
非流动负债合计 6,507,139.20 9,871,617.78 3,364,478.58
负债合计 1,465,156,403.74 1,468,520,882.32 3,364,478.58
股东权益：
股本 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00 --
资本公积 978,244,910.11 978,244,910.11 --
其他综合收益 10,564,385.97 20,657,821.67 10,093,435.70
盈余公积 95,906,222.59 95,490,071.16 -416,151.43
未分配利润 1,235,884,122.72 1,210,528,277.00 -25,355,845.72
归属于母公司股东权益合计 3,332,259,641.39 3,316,581,079.94 -15,678,561.45
少数股东权益 -131,524,530.88 -131,915,251.70 -390,720.82
股东权益合计 3,200,735,110.51 3,184,665,828.24 -16,069,282.27
负债和股东权益总计 4,665,891,514.25 4,653,186,710.56 -12,704,803.69
母公司资产负债表
项目 2018.12.31 2019.01.01 调整数
流动资产：
货币资金 1,344,486,378.53 1,346,768,878.53 2,282,500.00
应收账款 5,164,795.67 1,533,739.14 -3,631,056.53
应收款项融资 -- -- --
预付款项 200,000.00 200,000.00 --
其他应收款 770,374,849.84 767,188,991.98 -3,185,857.86
存货 543,912,100.37 543,912,100.37 --
其他流动资产 215,745.41 215,745.41 --
流动资产合计 2,664,353,869.82 2,659,819,455.43 -4,534,414.39
非流动资产：
可供出售金融资产 12,000,000.00 -- -12,000,000.00
长期股权投资 235,284,776.57 235,284,776.57 --
其他权益工具投资 -- 13,297,189.66 13,297,189.66
投资性房地产 511,040,299.65 511,040,299.65 --
固定资产 21,942,842.11 21,942,842.11 --
长期待摊费用 346,015.72 346,015.72 --
93
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
项目 2018.12.31 2019.01.01 调整数
递延所得税资产 16,699,980.23 16,745,319.01 45,338.78
非流动资产合计 797,313,914.28 798,656,442.72 1,342,528.44
资产总计 3,461,667,784.10 3,458,475,898.15 -3,191,885.95
流动负债：
应付账款 16,743,360.96 16,743,360.96 --
预收款项 22,035,608.45 22,035,608.45 --
应付职工薪酬 19,687,728.50 19,687,728.50 --
应交税费 144,621,616.85 144,621,616.85 --
其他应付款 594,392,900.98 594,392,900.98 --
流动负债合计 797,481,215.74 797,481,215.74 --
非流动负债：
递延所得税负债 -- 324,297.42 324,297.42
非流动负债合计 -- 324,297.42 324,297.42
负债合计 797,481,215.74 797,805,513.16 324,297.42
股东权益：
股本 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00 --
资本公积 964,711,931.13 964,711,931.13 --
其他综合收益 -- 972,892.24 972,892.24
盈余公积 72,776,609.18 72,360,457.75 -416,151.43
未分配利润 615,038,028.05 610,965,103.87 -4,072,924.18
归属于母公司股东权益合计 2,664,186,568.36 2,660,670,384.99 -3,516,183.37
少数股东权益 -- -- --
股东权益合计 2,664,186,568.36 2,660,670,384.99 -3,516,183.37
负债和股东权益总计 3,461,667,784.10 3,458,475,898.15 -3,191,885.95
四、税项
1、主要税种及税率
税 种 计税依据 法定税率%
增值税 应税收入 9、6、5、3
按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征，按 四级超率累进税率：30、40、
土地增值税
房地产产品类别预缴 50、 60
房产税 房屋原值扣除 30% 1.2
城市维护建设税 应纳流转税额 7
教育费附加 应纳流转税额 3
地方教育费附加 应纳流转税额 2
企业所得税 应纳税所得额 25、16.5
不同业务增值税税率说明：
本集团从事房地产开发、物业管理、工程施工等业务收入，《关于全面推开营业税改征增值税
试点的通知》（财税[201636 号）等相关规定，自 2016 年 5 月 1 日起，本集团增值税应税项目
94
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及税率如下表所示：
收入类型 计税方式 使用税率或征收率%
房产销售收入 简易计税 5
工程收入 简易计税 9、3
不动产出租收入 简易计税 5
物业管理收入 一般计税 6
不同纳税主体企业所得税税率说明：
注册于境内的公司企业所得税税率为 25%，注册于香港的公司的企业利得税税率为 16.5%。
五、合并财务报表项目注释
1、货币资金
2019.12.31 2018.12.31
项 目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
库存现金： -- -- 66,252.42 -- -- 57,979.40
人民币 -- -- 66,252.42 -- -- 57,979.40
银行存款： -- -- 1,493,123,507.93 -- -- 1,148,464,456.53
人民币 -- -- 1,485,217,117.53 -- -- 1,140,213,287.57
美元 5,532.95 6.9762 38,598.97 45,331.77 6.8845 312,086.57
港币 8,783,167.25 0.89578 7,867,791.43 9,031,948.11 0.8790 7,939,082.39
银行存款中：
-- -- -- -- -- --
财务公司存款
其他货币资金： -- -- 1,017,950,685.00 -- -- 900,000,000.00
人民币 -- -- 1,017,950,685.00 -- -- 900,000,000.00
合 计 -- -- 2,511,140,445.35 -- -- 2,048,522,435.93
其中：存放在境外的
-- -- 7,936,545.69 -- -- 8,239,667.62
款项总额
说明：期末，其他货币资金 1,017,950,685.00 元，其中 1,003,950,685.00 元为符合准则规定
以摊余成本计量的结构性存款本金 1,000,000,000.00 元及其利息 3,950,685.00 元，剩余
14,000,000.00 元为七天通知存款。
2、应收账款
（1）按账龄披露
账 龄 2019.12.31 2018.12.31
1 年以内 65,195,782.66 20,297,050.49
1至2年 66,518.00 1,422,214.09
2至3年 -- 2,698,788.09
95
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
3 年以上 24,956,115.96 28,252,596.49
小 计 90,218,416.62 52,670,649.16
减：坏账准备 28,159,360.94 19,243,657.51
合 计 62,059,055.68 33,426,991.65
（2）按坏账计提方法分类披露
2019.12.31
账面余额 坏账准备
类 别 账面
预期信用损失率 价值
金额 比例(%) 金额
(%)
按单项计提坏账准备 24,866,900.27 27.56 24,866,900.27 100.00 --
按组合计提坏账准备 65,351,516.35 72.44 3,292,460.67 5.04 62,059,055.68
其中：
应收房产销售款 10,761,284.37 11.93 538,064.22 5.00 10,223,220.15
应收其他客户 54,590,231.98 60.51 2,754,396.45 5.05 51,835,835.53
合 计 90,218,416.62 100.00 28,159,360.94 31.21 62,059,055.68
续
2019.1.1
账面余额 坏账准备
类 别 账面
预期信用损失率 价值
金额 比例(%) 金额
(%)
按单项计提坏账准备 24,426,477.73 46.38 24,426,477.73 100.00 --
按组合计提坏账准备 28,244,171.43 53.62 1,565,540.61 5.54 26,678,630.82
其中：
应收房产销售款 2,330,074.80 4.42 116,503.74 5.00 2,213,571.06
应收其他客户 25,914,096.63 49.20 1,449,036.87 5.59 24,465,059.76
合 计 52,670,649.16 100.00 25,992,018.34 49.35 26,678,630.82
按单项计提坏账准备：
2019.12.31
名 称 预期信用
账面余额 坏账准备 计提理由
损失率（%）
代理进出口业务货款 11,574,556.00 11,574,556.00 100.00 预计无法收回
长期未收回售房款 10,626,436.84 10,626,436.84 100.00 预计无法收回
已吊销子公司应收账款 2,328,158.40 2,328,158.40 100.00 预计无法收回
其他客户款项 337,749.03 337,749.03 100.00 预计无法收回
合 计 24,866,900.27 24,866,900.27 100.00
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：应收房产销售款
96
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
2019.12.31
账 龄
应收账款 坏账准备 预期信用损失率(%)
1 年以内 10,690,000.00 534,500.00 5.00
1至2年 71,284.37 3,564.22 5.00
合 计 10,761,284.37 538,064.22 5.00
组合计提项目：应收其他客户
2019.12.31
账 龄
应收账款 坏账准备 预期信用损失率(%)
1 年以内 54,590,231.98 2,754,396.45 5.05
2018 年 12 月 31 日，坏账准备计提情况：
2018.12.31
种 类
金 额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
单项金额重大并单项计提坏账准 -- -- -- -- --
备的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款 -- -- -- -- --
单项金额虽不重大但单项计提坏
52,670,649.16 100.00 19,243,657.51 36.54 33,426,991.65
账准备的应收账款
合 计 52,670,649.16 100.00 19,243,657.51 36.54 33,426,991.65
（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
项 目 坏账准备金额
2018.12.31 19,243,657.51
首次执行新金融工具准则的调整金额 6,748,360.83
2019.01.01 25,992,018.34
本期计提 2,167,342.60
本期收回或转回 --
本期核销 --
2019.12.31 28,159,360.94
（4）按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况
应收账款 占应收账款期末余额合计数 坏账准备
单位名称
期末余额 的比例(%) 期末余额
武汉二零四九保利房地产开发有限公司 25,744,944.50 28.54 1,287,247.23
武汉林云房地产开发有限公司 15,590,603.68 17.28 779,530.18
武汉保利金谷房地产开发有限公司 2,696,015.00 2.99 134,800.75
刘子华 2,309,255.46 2.56 115,462.77
武汉安科联创房地产有限公司 2,185,557.48 2.42 109,277.87
合 计 48,526,376.12 53.79 2,426,318.80
（5）期末，本集团办理了应收账款保理，保理金额为 51,647,260.17 元，对应应收账款账面价值
51,647,260.17 元未终止确认，应收账款质押情况详见附注五、42。
3、预付款项
97
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
（1）预付款项按账龄披露
2019.12.31 2018.12.31
账 龄
金 额 比例% 金 额 比例%
1 年以内 19,398.17 8.82 4,177,217.88 99.99
1至2年 200,000.00 90.93 -- --
3 年以上 550.00 0.25 550.00 0.01
合 计 219,948.17 100.00 4,177,767.88 100.00
（2）按预付对象归集的预付款项期末余额前五名单位情况
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额 219,072.21 元，占预付款项期末余
额合计数的比例 99.60%。
4、其他应收款
项 目 2019.12.31 2018.12.31
应收利息 -- 2,453,067.78
应收股利 1,052,192.76 1,052,192.76
其他应收款 27,223,035.50 41,512,767.07
合 计 28,275,228.26 45,018,027.61
（1）应收利息
①应收利息分类
项 目 2019.12.31 2018.12.31
定期存款 -- 170,567.78
结构性存款 -- 2,282,500.00
小 计： -- 2,453,067.78
减：坏账准备 -- --
合 计 -- 2,453,067.78
（2）应收股利
项 目 2019.12.31 2018.12.31
云南鲲鹏航空服务有限公司 1,052,192.76 1,052,192.76
减：坏账准备 -- --
合 计 1,052,192.76 1,052,192.76
①重要的账龄超过 1 年的应收股利如下：
是否发生减值及其判断
项 目 期末余额 账龄 未收回的原因
依据
云南鲲鹏航空服务有限公司 1,052,192.76 5 年 延迟发放 否
（3）其他应收款
98
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①按账龄披露
账 龄 2019.12.31 2018.12.31
1 年以内 20,256,667.46 7,746,036.15
1至2年 5,670,455.80 9,382,626.85
2至3年 -- 1,512,791.00
3 年以上 196,658,114.17 197,630,056.38
小 计 222,585,237.43 216,271,510.38
减：坏账准备 195,362,201.93 174,758,743.31
合 计 27,223,035.50 41,512,767.07
②按款项性质披露
2019.12.31 2018.12.31
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
应收政府部
4,371,247.34 -- 4,371,247.34 13,272,259.19 -- 13,272,259.19
门款项
应收员工备
716,684.01 -- 716,684.01 1,202,293.00 -- 1,202,293.00
用金
应收代收代
594,012.08 -- 594,012.08 684,325.81 -- 684,325.81
付款
应收其他往 56,713,292.62 35,639,303.91 21,073,988.71 41,109,356.53 17,029,617.56 24,079,738.97
来款项
应收关联方
160,190,001.38 159,722,898.02 467,103.36 160,003,275.85 157,729,125.75 2,274,150.10
往来款
合 计 222,585,237.43 195,362,201.93 27,223,035.50 216,271,510.38 174,758,743.31 41,512,767.07
③坏账准备计提情况
期末，处于第一阶段的坏账准备：
未来 12 个月内
类别 账面余额 的预期信用损 坏账准备 账面价值 理由
失率(%)
按组合计提坏账准备
应收政府部门款项 4,371,247.34 -- -- 4,371,247.34
应收员工备用金 716,684.01 -- -- 716,684.01
应收代收代付款 594,012.08 -- -- 594,012.08
应收其他往来款项 22,183,146.01 5.00 1,109,157.30 21,073,988.71
应收关联方往来款 491,687.74 5.00 24,584.38 467,103.36
合 计 28,356,777.18 4.00 1,133,741.68 27,223,035.50
期末，本公司不存在处于第二阶段的应收利息、应收股利和其他应收款。
期末，处于第三阶段的坏账准备：
99
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
整个 存续期预期 信用
类别 账面余额 坏账准备 账面价值 理由
损失率（%）
按单项计提坏账准备
已吊销子公司其他应收款 3,838,281.67 100.00 3,838,281.67 -- 预计无法收回
存续子公司单项计提的其他应收 190,390,178.58 100.00 190,390,178.58 -- 预计无法收回
款
其中：应收关联方往
159,698,313.64 100.00 159,698,313.64 -- 预计无法收回
来款
合 计 194,228,460.25 100.00 194,228,460.25 --
2018 年 12 月 31 日，坏账准备计提情况：
2018.12.31
种 类
金 额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
单项金额重大并单项计提坏账准
145,114,361.44 67.10 144,780,234.62 99.77 334,126.82
备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收
-- -- -- -- --
款
单项金额虽不重大但单项计提坏
账准备的其他应 71,157,148.94 32.90 29,978,508.69 42.13 41,178,640.25
收款
合 计 216,271,510.38 100.00 174,758,743.31 80.81 41,512,767.07
④本期计提、收回或转回的坏账准备情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期 整个存续期预期信用损失(未 整个存续期预期信用损失(已 合计
信用损失 发生信用减值) 发生信用减值)
174,758,7
2018年12月31日余额 -- -- 174,758,743.31
43.31
首次执行新金融工具准 352,721.66 -- 19,373,330.14 19,726,05
则的调整金额 1.80
194,484,7
2019 年 1 月 1 日余额 352,721.66 -- 194,132,073.45
95.11
901,616.2
本期计提 805,229.49 -- 96,386.80
9
本期转回 24,209.47 -- -- 24,209.47
本期核销 -- -- -- --
2019 年 12 月 31 日余额 1,133,741.68 -- 194,228,460.25 195,362,2
01.93
⑤本期无实际核销的其他应收款。
⑥按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
款项 其他应收款 占其他应收款期末余额合计 坏账准备
单位名称 账龄
性质 期末余额 数的比例(%) 期末余额
100
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
款项 其他应收款 占其他应收款期末余额合计 坏账准备
单位名称 账龄
性质 期末余额 数的比例(%) 期末余额
加拿大长城（温哥华）有限 关联方往
89,035,748.07 5年以上 40.00 89,035,748.07
公司 来款
关联方往
百立有限公司 19,319,864.85 5年以上 8.68 19,319,864.85
来款
关联方往
澳洲柏克顿有限公司 12,559,290.58 5年以上 5.64 12,559,290.58
来款
广东省惠州罗浮山矿泉水 关联方往 10,465,168.81 5年以上 4.70 10,465,168.81
饮料有限公司 来款
西安新峰物业商贸有限公 关联方往
8,419,205.19 5年以上 3.78 8,419,205.19
司 来款
合 计 -- 139,799,277.50 -- 62.80 139,799,277.50
5、存货
（1）存货分类
2019.12.31 2018.12.31
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
房地产开发项目：
开发成本 400,425,673.85 -- 400,425,673.85 517,451,829.98 -- 517,451,829.98
开发产品 1,060,130,671.64 268,941.60 1,059,861,730.04 1,093,907,013.99 268,941.60 1,093,638,072.39
小计 1,460,556,345.49 268,941.60 1,460,287,403.89 1,611,358,843.97 268,941.60 1,611,089,902.37
非房地产开发项目：
原材料 882,857.81 240,000.00 642,857.81 882,857.81 240,000.00 642,857.81
库存商品 317,200.81 38,891.91 278,308.90 319,679.87 38,891.91 280,787.96
工程施工 1,020,477.58 -- 1,020,477.58 73,138,503.12 -- 73,138,503.12
小计 2,220,536.20 278,891.91 1,941,644.29 74,341,040.80 278,891.91 74,062,148.89
合 计 1,462,776,881.69 547,833.51 1,462,229,048.18 1,685,699,884.77 547,833.51 1,685,152,051.26
（2）存货跌价准备
本期增加 本期减少
项 目 2019.01.01 2019.12.31
计提 其他 转回或转销 其他
房地产开发项目：
开发成本 -- -- -- -- -- --
开发产品 268,941.60 -- -- -- -- 268,941.60
非房地产开发项目：
原材料 240,000.00 -- -- -- -- 240,000.00
库存商品 38,891.91 -- -- -- -- 38,891.91
工程施工 -- -- -- -- -- --
合 计 547,833.51 -- -- -- -- 547,833.51
101
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
存货跌价准备（续）
本期转回或转销
项目 确定可变现净值/剩余对价与将要发生的成本的具体依据
存货跌价准备的原因
存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的
开发成本 --
销售费用以及相关税费后的金额
开发产品 存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额 --
存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的
原材料 --
销售费用以及相关税费后的金额
库存商品 存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额 --
存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的
工程施工 --
销售费用以及相关税费后的金额
（3）存货期末余额中含有借款费用资本化金额的说明：
于 2019 年 12 月 31 日，本集团存货余额中含有借款费用资本化的金额为 4,910,251.90 元
（2018 年 12 月 31 日：37,274,519.11 元）。
（4）开发成本
开工 预计竣工时 预计总投资（万 期末跌价
项目名称 2019.12.31 2018.12.31
时间 间 元） 准备
传麒东湖名苑 2017年 2019年 51,000.00 -- 309,169,276.59 --
汕头新峰大厦 -- -- -- 25,291,908.11 25,291,908.11 --
天悦湾二期 2015年 2021年 65,485.00 375,133,765.74 182,990,645.28 --
合 计 400,425,673.85 517,451,829.98 --
（5）开发产品
竣工 期末跌价准
项目名称 2019.01.01 本期增加 本期减少 2019.12.31
时间 备
金 叶 岛 海天 阁 多 层
1997年 39,090,848.09 36,371.05 -- 39,127,219.14 --
公寓
金叶岛十期 2010年 6,079,171.97 -- 2,551,243.04 3,527,928.93 --
金叶岛十一期 2008年 6,881,309.24 -- 2,540,146.75 4,341,162.49 --
悦景东方项目 2014年 9,789,881.19 -- 1,943,875.12 7,846,006.07 --
文锦花园 3,299,040.20 -- 3,206,827.43 92,212.77 --
房地产大厦 9,710,518.65 -- 9,710,518.65 -- --
华丰大厦 1,631,743.64 -- -- 1,631,743.64 --
黄埔新邨 289,802.88 439,627.12 -- 729,430.00 --
星湖花园 156,848.69 -- -- 156,848.69 --
传麒山项目 2013年 8,969,652.53 -- 8,969,652.53 -- --
深房尚林花园 2014年 10,206,656.46 -- -- 10,206,656.46 268,941.60
北京新峰大厦 304,557.05 -- -- 304,557.05 --
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
天悦湾一期 2017年 618,140,958.93 -- 142,392,835.79 475,748,123.14 --
传麒景苑 2018年 210,020,135.85 19,914,665.39 229,934,801.24 -- --
深房翠林苑 2018年 169,335,888.62 -- 69,389,822.08 99,946,066.54 --
传麒东湖名苑 2019年 -- 502,775,707.27 86,302,990.55 416,472,716.72 --
合 计 1,093,907,013.99 523,166,370.83 556,942,713.18 1,060,130,671.64 268,941.60
说明：文锦花园、房地产大厦本期减少是出租的存货转入投资性房地产及摊销形成。
6、其他流动资产
项 目 2019.12.31 2018.12.31
多交或预缴所得税 84,000,516.75 --
预缴增值税额 10,211,601.86 --
待抵扣进项税额 4,741,727.70 6,336,815.15
土地增值税 2,617,779.37 --
营业税 353,427.19 444,184.41
其他 856,802.61 --
合 计 102,781,855.48 6,780,999.56
7、可供出售金融资产
2019.12.31 2018.12.31
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具 -- -- -- 17,464,240.74 -- 17,464,240.74
其中：按成本计量 -- -- -- 17,464,240.74 -- 17,464,240.74
合 计 -- -- -- 17,464,240.74 -- 17,464,240.74
103
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8、长期股权投资
本期增减变动
权益法下 其他综 其他 减值准备期末余
被投资单位 2019.01.01 宣告发放现 2019.12.31
追加/新 减少 额
确认的 合收益 权益 金股利或利 计提减值准备 其他
增投资 投资
投资损益 调整 变动 润
①合营企业
广东省惠州罗浮山矿
9,969,206.09 -- -- -- -- -- -- -- -- 9,969,206.09 9,969,206.09
泉水饮料有限公司
封开杏花宾馆 9,455,465.38 -- -- -- -- -- -- -- -- 9,455,465.38 9,455,465.38
小计 19,424,671.47 -- -- -- -- -- -- -- -- 19,424,671.47 19,424,671.47
②联营企业
深圳市荣华机电工程
1,471,164.04 -- -- 75,629.25 -- -- -- -- -- 1,546,793.29 1,076,954.64
有限公司
深圳润华汽车贸易公
1,445,425.56 -- -- -- -- -- -- -- -- 1,445,425.56 1,445,425.56
司
东益地产有限公司 30,376,084.89 -- -- -- -- -- -- -- -- 30,376,084.89 30,376,084.89
小计 33,292,674.49 -- -- 75,629.25 -- -- -- -- -- 33,368,303.74 32,898,465.09
③其他股权投资
百立有限公司 201,100.00 -- -- -- -- -- -- -- -- 201,100.00 201,100.00
澳洲柏克顿公司 906,630.00 -- -- -- -- -- -- -- -- 906,630.00 906,630.00
深圳市深房百货有限
10,000,000.00 -- -- -- -- -- -- -- -- 10,000,000.00 10,000,000.00
公司
汕头新峰大厦 58,547,652.25 -- -- -- -- -- -- -- -- 58,547,652.25 58,547,652.25
广东省封开县联峰水
56,228,381.64 -- -- -- -- -- -- -- -- 56,228,381.64 56,228,381.64
泥制造有限公司
江门新江房地产有限 9,037,070.89 -- -- -- -- -- -- -- -- 9,037,070.89 9,037,070.89
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
本期增减变动
权益法下 其他综 其他 宣告发放现 减值准备期末余
被投资单位 2019.01.01 追加/新 减少 2019.12.31
确认的 合收益 权益 金股利或利 计提减值准备 其他 额
增投资 投资
投资损益 调整 变动 润
公司
西安新峰物业商贸有
32,840,729.61 -- -- -- -- -- -- 12,166,897.84 -- 32,840,729.61 32,840,729.61
限公司
小计 167,761,564.39 -- -- -- -- -- -- 12,166,897.84 -- 167,761,564.39 167,761,564.39
合 计 220,478,910.35 -- -- 75,629.25 -- -- -- 12,166,897.84 -- 220,554,539.60 220,084,700.95
说明：
1、西安新峰物业商贸有限公司在停止经营活动后，在可预见的未来无重新启动经营活动的迹象，故此本集团对持有的西安新峰物业商贸有限
公司长期股权投资计提减值准备 12,166,897.84 元。
2、其他股权投资中核算的均是本公司未纳入合并范围之子公司的股权，此部分子公司或已完成注销程序，但本公司未对其长期股权投资进行
核销，或于多年前停止经营，且公司实体已不存在，本公司已无法对其实施有效控制。具体情况详见附注七。
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9、其他权益工具投资
项目 2019.12.31 2018.12.31
汕头市中小企业融资担保有限公司 13,229,501.03 --
云南鲲鹏航空服务有限公司 19,897,229.01 --
合 计 33,126,730.04 --
说明：由于上述权益工具投资均是本集团出于战略目的而计划长期持有的投资，因此本集团将
其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本期确认的股利 其他综合收益转入
项 目 累计利得 累计损失 转入原因
收入 留存收益的金额
汕头市中小企业融资 928,200.00 3,444,300.00 -- -- --
担保有限公司
云南鲲鹏航空服务有 -- 1,653,305.67 -- -- --
限公司
合 计 928,200.00 5,097,605.67 -- -- --
10、投资性房地产
（1）投资性房地产情况
项 目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
一、账面原值
1.2018.12.31 1,010,636,392.81 106,115,418.00 1,116,751,810.81
2.本期增加金额 32,607,479.94 1,413,433.63 34,020,913.57
（1）存货转入 32,607,479.94 -- 32,607,479.94
（2）其他转入（汇率变动） -- 1,413,433.63 1,413,433.63
3.本期减少金额 -- -- --
4.2019.12.31 1,043,243,872.75 107,528,851.63 1,150,772,724.38
二、累计折旧和累计摊销
1.2018.12.31 391,598,553.08 -- 391,598,553.08
2.本期增加金额 24,549,780.59 -- 24,549,780.59
（1）计提或摊销 24,549,780.59 -- 24,549,780.59
3.本期减少金额 -- -- --
4.2019.12.31 416,148,333.67 -- 416,148,333.67
三、减值准备
1.2018.12.31 14,128,544.62 87,093,874.96 101,222,419.58
2.本期增加金额 -- 1,160,070.93 1,160,070.93
（1）其他增加（汇率变动） -- 1,160,070.93 1,160,070.93
3、本期减少金额 -- -- --
4.2019.12.31 14,128,544.62 88,253,945.89 102,382,490.51
四、账面价值
1.2019.12.31 账面价值 612,966,994.46 19,274,905.74 632,241,900.20
2.2018.12.31 账面价值 604,909,295.11 19,021,543.04 623,930,838.15
说明：土地使用权原值及减值准备本年度增加金额，系外币报表折算时由于汇率变动导致。
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11、固定资产
项 目 2019.12.31 2018.12.31
固定资产 30,522,035.11 33,926,198.52
固定资产清理 -- --
合 计 30,522,035.11 33,926,198.52
（1）固定资产
①固定资产情况
项 目 房屋及建筑物 运输设备 电子设备及其他 合 计
一、账面原值
1.2018.12.31 107,110,751.42 12,287,244.75 14,210,579.58 133,608,575.75
2.本期增加金额 -- 641,365.74 613,347.76 1,254,713.50
（1）购置 -- 641,365.74 613,347.76 1,254,713.50
3.本期减少金额 -- 2,487,543.00 897,404.55 3,384,947.55
（1）处置或报废 -- 2,487,543.00 897,404.55 3,384,947.55
4.2019.12.31 107,110,751.42 10,441,067.49 13,926,522.79 131,478,341.70
二、累计折旧
1.2018.12.31 77,203,923.01 10,932,114.25 11,546,339.97 99,682,377.23
2.本期增加金额 3,440,124.50 259,061.38 658,842.85 4,358,028.73
（1）计提 3,440,124.50 259,061.38 658,842.85 4,358,028.73
3.本期减少金额 -- 2,245,974.50 838,124.87 3,084,099.37
（1）处置或报废 -- 2,245,974.50 838,124.87 3,084,099.37
4.2019.12.31 80,644,047.51 8,945,201.13 11,367,057.95 100,956,306.59
三、减值准备
四、账面价值
1.2019.12.31 账面价值 26,466,703.91 1,495,866.36 2,559,464.84 30,522,035.11
2.2018.12.31 账面价值 29,906,828.41 1,355,130.50 2,664,239.61 33,926,198.52
12、无形资产
（1）无形资产情况
项 目 软件 合计
一、账面原值
1.2018.12.31 2,241,800.00 2,241,800.00
2.本期增加金额 -- --
3.本期减少金额 -- --
4.2019.12.31 2,241,800.00 2,241,800.00
二、累计摊销
1.2018.12.31 2,241,800.00 2,241,800.00
2.本期增加金额 -- --
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
项 目 软件 合计
3.本期减少金额 -- --
4. 2019.12.31 2,241,800.00 2,241,800.00
三、减值准备 -- --
四、账面价值
1.2019.12.31 账面价值 -- --
2.2018.12.31 账面价值 -- --
13、长期待摊费用
本期减少
项 目 2018.12.31 本期增加 2019.12.31
本期摊销 其他减少
装修费 346,015.85 -- 183,890.13 -- 162,125.72
其他 41,051.06 -- 41,051.06 -- --
合 计 387,066.91 -- 224,941.19 -- 162,125.72
14、递延所得税资产与递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债
2019.12.31 2018.12.31
项 目 可抵扣/应纳税暂 递延所得税资产/负 可抵扣/应纳税暂时 递延所得税资产/
时性差异 债 性差异 负债
递延所得税资产：
资产减值准备 5,157,896.86 1,289,474.22 268,941.60 67,235.40
可税前弥补的经营亏损 46,877,417.46 11,719,354.37 72,853,906.32 18,213,476.58
土地增值税的计提 83,816,495.81 20,954,123.95 416,873,760.12 119,730,695.91
预收账款预计利润 -- -- 12,937,987.44 3,234,496.86
合并抵消未实现利润 29,309,607.92 7,327,401.98 4,419,308.84 1,104,827.21
合同暂估成本 20,603,882.91 5,150,970.73 47,474,275.32 12,193,056.84
小 计 185,765,300.96 46,441,325.25 554,828,179.64 154,543,788.80
递延所得税负债：
结构性存款未到期利息 3,950,685.00 987,671.25 -- --
其他权益工具公允价值变动 15,662,489.30 3,915,622.33 -- --
小 计 19,613,174.30 4,903,293.58 -- --
（2）未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损明细
项 目 2019.12.31 2018.12.31
可税前弥补的经营亏损 31,568,944.69 30,987,611.48
坏账准备 218,911,499.52 194,281,292.73
长期股权投资减值准备 220,084,700.95 207,917,803.11
投资性房地产减值准备 102,382,490.51 101,222,419.58
合 计 572,947,635.67 534,409,126.90
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
说明：由于未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此可抵扣暂时性差异和可抵扣亏
损未予确认递延所得税资产。
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年 份 2019.12.31 2018.12.31 备注
2019 年 —— 107,123.28
2020 年 9,692,495.52 9,692,495.52
2021 年 11,349,323.06 11,349,323.06
2022 年 5,753,184.38 5,753,184.38
2023 年 4,085,485.24 4,085,485.24
2024 年 688,456.49 ——
合 计 31,568,944.69 30,987,611.48
15、短期借款
（1）短期借款分类
项 目 2019.12.31 2018.12.31
质押借款 51,647,260.17 15,260,103.46
信用借款 -- 2,000,000.00
合 计 51,647,260.17 17,260,103.46
说明：期末，本集团以应收账款向金融机构申报保理业务金额 51,647,260.17 元，取得现金对
价 51,647,260.17 元。
16、应付账款
项 目 2019.12.31 2018.12.31
工程款 241,850,173.72 214,354,593.64
其他 2,374,304.74 2,404,313.07
合 计 244,224,478.46 216,758,906.71
17、预收款项
项 目 2019.12.31 2018.12.31
房款 151,031,759.13 88,339,354.35
工程款 1,805,298.78 59,728,753.52
其他 6,645,452.52 8,358,044.99
合 计 159,482,510.43 156,426,152.86
18、应付职工薪酬
项 目 2018.12.31 本期增加 本期减少 2019.12.31
短期薪酬 45,693,840.70 172,194,173.32 164,070,342.88 53,817,671.14
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
项 目 2018.12.31 本期增加 本期减少 2019.12.31
离职后福利-设定提存计划 142,989.35 14,622,967.90 14,674,051.90 91,905.35
合 计 45,836,830.05 186,817,141.22 178,744,394.78 53,909,576.49
（1）短期薪酬
项 目 2018.12.31 本期增加 本期减少 2019.12.31
工资、奖金、津贴和补贴 44,535,073.06 153,522,845.02 145,514,192.66 52,543,725.42
职工福利费 39,600.00 3,670,713.73 3,672,513.73 37,800.00
社会保险费 1,578.57 4,666,822.54 4,666,822.54 1,578.57
其中：1．医疗保险费 1,503.22 4,211,966.49 4,211,966.49 1,503.22
2．工伤保险费 591.04 81,950.77 81,950.77 591.04
3．生育保险费 -515.69 372,905.28 372,905.28 -515.69
住房公积金 628,129.71 5,974,861.65 6,019,324.53 583,666.83
工会经费和职工教育经费 489,459.36 4,358,930.38 4,197,489.42 650,900.32
合 计 45,693,840.70 172,194,173.32 164,070,342.88 53,817,671.14
（2）设定提存计划
项 目 2018.12.31 本期增加 本期减少 2019.12.31
离职后福利 142,989.35 14,622,967.90 14,674,051.90 91,905.35
其中：1．基本养老保险费 75,075.11 10,088,061.88 10,088,061.88 75,075.11
2．失业保险费 914.12 228,826.01 228,826.01 914.12
3．企业年金缴费 67,000.12 4,306,080.01 4,357,164.01 15,916.12
合 计 142,989.35 14,622,967.90 14,674,051.90 91,905.35
19、应交税费
税 项 2019.12.31 2018.12.31
企业所得税 51,397,791.31 180,717,910.92
土地增值税 521,540,610.07 106,254,407.65
增值税 10,221,416.88 11,361,028.95
个人所得税 1,049,224.90 828,729.71
城建税 632,944.99 385,048.81
房产税 262,015.56 335,365.77
教育费附加 335,721.66 239,105.38
地方教育费附加 119,929.86 85,955.80
其他 141,160.13 339,819.99
合 计 585,700,815.36 300,547,372.98
20、其他应付款
110
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项 目 2019.12.31 2018.12.31
应付利息 16,535,277.94 16,535,277.94
应付股利 -- --
其他应付款 260,783,896.59 705,284,620.54
合 计 277,319,174.53 721,819,898.48
（1）应付利息
项 目 2019.12.31 2018.12.31
非金融机构借款利息（应付母公司利息） 16,535,277.94 16,535,277.94
重要的逾期未付利息如下：
借款单位 逾期金额 逾期原因
深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 暂缓支付
说明：借款本金已于 2016 年 12 月 22 日全额偿还。
（2）其他应付款
项 目 2019.12.31 2018.12.31
预提的土地增值税 59,710,423.57 509,788,654.15
关联方往来款项 12,549,466.41 2,770,322.64
押金 105,828,118.27 100,011,180.52
其他 82,695,888.34 92,714,463.23
合 计 260,783,896.59 705,284,620.54
其中，账龄超过 1 年的重要其他应付款：
项 目 金额 未偿还或未结转的原因
预提的土地增值税 59,710,423.57 尚未清算缴款
21、长期应付款
项 目 2019.12.31 2018.12.31
长期应付款 7,499,192.92 6,507,139.20
专项应付款 -- --
合 计 7,499,192.92 6,507,139.20
（1）长期应付款
项 目 2019.12.31 2018.12.31
本体维修基金 7,499,192.92 6,507,139.20
22、股本（单位：万股）
本期增减（+、-）
项 目 2018.12.31 2019.12.31
发行 送股 公积金 其他 小计
111
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新股 转股
股份总数 101,166.00 -- -- -- -- -- 101,166.00
23、资本公积
项 目 2018.12.31 本期增加 本期减少 2019.12.31
股本溢价 557,433,036.93 -- -- 557,433,036.93
其他资本公积 420,811,873.18 -- -- 420,811,873.18
合 计 978,244,910.11 -- -- 978,244,910.11
24、其他综合收益
首次执行新金融工具准则的调整金额 2019.1.1
2018.12.31
项 目 本期所得税前 减：所得税费 税后归属于母公 税后归属于 （3）=（1）+
（1）
发生额 用 司（2） 少数股东 （2）
一、不能重分类进
损益的其他综合 -- 13,457,914.28 3,364,478.58 10,093,435.70 -- 10,093,435.70
收益
1. 其他权益工具
投资公允价值变 -- 13,457,914.28 3,364,478.58 10,093,435.70 -- 10,093,435.70
动
二、将重分类进损
益的其他综合收 10,564,385.97 -- -- -- -- 10,564,385.97
益
1.外币财务报表
10,564,385.97 -- -- -- -- 10,564,385.97
折算差额
其他综合收益合
10,564,385.97 13,457,914.28 3,364,478.58 10,093,435.70 -- 20,657,821.67
计
续
本期发生额
2019.1.1 2019.12.31
项 目 本期所得税前 减：所得税 税后归属于母公 税后归属于少
（1） （3）=（1）+（2）
发生额 费用 司（2） 数股东
一、不能重分类进
损益的其他综合 10,093,435.70 2,204,575.02 551,143.75 1,653,431.27 -- 11,746,866.97
收益
1. 其他权益工具
投资公允价值变 10,093,435.70 2,204,575.02 551,143.75 1,653,431.27 -- 11,746,866.97
动
二、将重分类进损
益的其他综合收 10,564,385.97 -1,480,248.81 -- -1,480,248.81 -349,804.55 9,084,137.16
益
1.外币财务报表
10,564,385.97 -1,480,248.81 -- -1,480,248.81 -349,804.55 9,084,137.16
折算差额
其他综合收益合
20,657,821.67 724,326.21 551,143.75 173,182.46 -349,804.55 20,831,004.13
计
25、盈余公积
项 目 2018.12.31 期初调整 本期增加 本期减少 2019.12.31
112
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法定盈余公积 95,906,222.59 -416,151.43 95,732,767.78 --- 191,222,838.94
说明：会计政策变更对期初盈余公积的影响详见附注三、30。
26、未分配利润
提取或分配比
项 目 本期发生额 上期发生额
例(%)
调整前 上期末未分配利润 1,235,884,122.72 742,624,845.71 --
调整 期初未分配利润合计数（调增+，调减-） -25,355,845.72 -- --
调整后 期初未分配利润 1,210,528,277.00 742,624,845.71 --
加：本期归属于母公司所有者的净利润 552,452,307.59 503,498,831.60 --
减：提取法定盈余公积 95,732,767.78 10,239,554.59 10.00
应付普通股股利 202,332,000.00 -- --
期末未分配利润 1,464,915,816.81 1,235,884,122.72 --
说明：会计政策变更对期初未分配利润的影响详见附注三、30。
27、营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,533,402,850.39 944,347,757.51 2,149,857,315.87 918,680,658.37
其他业务 15,337,469.10 13,404,895.03 25,329,926.73 19,705,354.72
（1）主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 2,017,872,864.14 497,310,023.38 1,595,473,065.40 445,500,004.85
工程施工 304,837,313.46 298,315,846.77 370,298,109.36 358,335,541.20
物业管理 157,665,638.01 142,261,602.88 146,123,975.95 128,536,788.40
租赁 86,484,133.79 45,173,891.05 92,015,827.23 46,069,096.38
小计 2,566,859,949.40 983,061,364.08 2,203,910,977.94 978,441,430.83
减：内部抵销数 33,457,099.01 38,713,606.57 54,053,662.07 59,760,772.46
合 计 2,533,402,850.39 944,347,757.51 2,149,857,315.87 918,680,658.37
（2）主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
境内： 2,566,271,187.43 984,319,212.90 2,203,317,074.26 978,441,430.83
广东省 2,491,373,238.76 910,671,531.26 2,117,245,186.96 895,675,822.41
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其他 74,897,948.67 73,647,681.64 86,071,887.30 82,765,608.42
境外： 588,761.97 -- 593,903.68 --
美国 588,761.97 -- 593,903.68 --
小计 2,566,859,949.40 984,319,212.90 2,203,910,977.94 978,441,430.83
减：内部抵销数 33,457,099.01 38,713,606.57 54,053,662.07 59,760,772.46
合 计 2,533,402,850.39 945,605,606.33 2,149,857,315.87 918,680,658.37
28、税金及附加
项 目 本期发生额 上期发生额
土地增值税 725,378,098.62 422,072,101.03
房产税 9,522,347.24 9,538,716.87
城市维护建设税 8,326,655.33 6,817,766.33
教育费附加 3,646,297.05 3,169,793.46
地方教育费附加 2,266,337.54 1,970,507.72
堤围防护费等 1,874,192.43 1,843,855.48
营业税 -- -47,598.97
合 计 751,013,928.21 445,365,141.92
说明：各项税金及附加的计缴标准详见附注四、税项。
29、销售费用
项 目 本期发生额 上期发生额
销售代理费及佣金 64,830,444.01 38,454,875.23
广告费 5,292,324.97 6,657,350.04
职工薪酬 4,002,688.15 3,996,226.96
业务费 935,889.90 900,385.69
其他 4,418,906.99 2,554,142.30
合 计 79,480,254.02 52,562,980.22
30、管理费用
项 目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 49,342,369.86 50,904,497.46
折旧费 2,901,508.29 3,134,997.46
业务招待费 2,601,004.99 2,796,377.72
中介机构费 2,862,135.59 2,499,764.35
办公费 1,949,136.92 1,480,234.71
水电费 412,641.47 1,051,402.14
修理费 660,950.10 925,690.83
其他摊销费用 486,466.27 847,356.79
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差旅费 329,477.95 359,268.65
其他 7,308,927.26 10,030,250.33
合 计 68,854,618.70 74,029,840.44
31、财务费用
项 目 本期发生额 上期发生额
利息支出 38,642.51 2,817,521.60
减：利息资本化 -- --
利息收入 19,686,882.13 19,825,334.08
汇兑损益 -1,744,304.53 -547,960.63
减：汇兑损益资本化 -- --
手续费及其他 486,394.95 320,050.95
合 计 -20,906,149.20 -17,235,722.16
32、其他收益
与资产相关/
补助项目（产生其他收益的来源） 本期发生额 上期发生额
与收益相关
进项税加计扣除 1,163,713.00 -- 与收益相关
稳岗补贴 4,414.90 -- 与收益相关
合 计 1,168,127.90 --
说明：
（1）政府补助的具体信息，详见附注十三、1。
（2）其中进项税加计扣除为与正常经营相关、非偶发性，为经常性损益。
33、投资收益
项 目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 75,629.25 -52,651.66
可供出售金融资产持有期间取得的投资收益 -- 827,100.00
其他权益工具投资的股利收入 928,200.00 --
结构性存款到期收益 31,425,651.98 16,347,157.53
合 计 32,429,481.23 17,121,605.87
34、信用减值损失（损失以“—”号填列）
项 目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -2,184,042.21 --
其他应收款坏账损失 -927,215.23 --
合 计 -3,111,257.44 --
35、资产减值损失（损失以“—”号填列）
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项 目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 -- -29,797.00
长期股权投资减值损失 -12,166,897.84 -17,274,902.75
合 计 -12,166,897.84 -17,304,699.75
36、资产处置收益
项 目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得（损失以“-”填列） -- -530.20
37、营业外收入
计入当期非经常性损益的
项 目 本期发生额 上期发生额
金额
罚款/违约收入 1,152,266.31 586,932.13 1,152,266.31
其他 193,162.18 814,611.19 193,162.18
与企业日常活动无关的政府补助 -- 10,243.00 --
合 计 1,345,428.49 1,411,786.32 1,345,428.49
其中，政府补助明细如下：
与资产相关/
补助项目 本期发生额 上期发生额 说明
与收益相关
稳岗补贴 -- 10,243.00 与收益相关
说明：
（1）计入营业外收入的政府补助情况，详见附注十三、1。
（2）营业外收入项目全部计入非经常性损益。
38、营业外支出
项 目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
对外捐赠支出 30,000.00 330,000.00 30,000.00
非流动资产毁损报废损失 169,935.95 69,209.53 169,935.95
罚款支出 1,445.39 39,016.09 1,445.39
其他 25,185.46 140,874.39 25,185.46
合 计 226,566.80 579,100.01 226,566.80
39、所得税费用
（1）所得税费用明细
项 目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 81,384,471.24 295,133,757.80
递延所得税费用 109,401,829.46 -112,377,271.44
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合 计 190,786,300.70 182,756,486.36
（2）所得税费用与利润总额的关系列示如下：
项 目 本期发生额
利润总额 731,983,330.76
按法定（或适用）税率计算的所得税费用（利润总额*25%） 182,995,832.69
某些子公司适用不同税率的影响 5,114,261.95
权益法核算的合营企业和联营企业损益 -30,453,128.98
不可抵扣的成本、费用和损失 21,337,044.56
利用以前年度未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响（以“-”填
-661,881.43
列）
未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响 12,454,171.91
所得税费用 190,786,300.70
40、现金流量表项目注释
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
利息收入 15,906,764.91 19,825,334.08
代收代付款项 8,051,762.09 5,425,177.51
往来款及其他 55,720,858.47 32,271,657.37
合 计 79,679,385.47 57,522,168.96
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
手续费 682,722.12 320,050.95
付现费用 97,554,049.46 68,007,623.74
往来款及其他 8,702,866.87 15,023,926.92
合 计 106,939,638.45 83,351,601.61
（3）收到其他与投资活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
受限货币资金本期收回-结构性存款 2,200,000,000.00 600,000,000.00
（4）支付其他与投资活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
受限货币资金本期支付-结构性存款 2,300,000,000.00 1,500,000,000.00
（5）支付其他与投资活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
受限货币资金本期收回-保证金 -- 290,033.83
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41、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本期发生额 上期发生额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 541,197,030.06 499,971,564.96
加：资产减值损失 12,166,897.84 17,304,699.75
信用减值损失 3,111,257.44 --
固定资产折旧、投资性房地产折旧 28,907,809.32 28,889,127.19
无形资产摊销 -- 55,200.00
长期待摊费用摊销 224,941.19 199,283.75
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
-- 530.20
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 169,935.95 69,209.53
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -- --
财务费用（收益以“－”号填列） 38,642.51 2,269,560.97
投资损失（收益以“－”号填列） -32,429,481.23 -17,121,605.87
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 108,102,463.55 -107,053,693.61
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 987,671.25 --
存货的减少（增加以“－”号填列） 190,315,523.14 78,934,592.68
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -136,075,098.50 147,437,501.15
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -113,109,867.77 411,611,434.89
其他 --
经营活动产生的现金流量净额 603,607,724.75 1,062,567,405.59
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 -- --
一年内到期的可转换公司债券 -- --
融资租入固定资产 -- --
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,507,189,760.35 1,148,522,435.93
减：现金的期初余额 1,148,522,435.93 1,206,789,056.46
加：现金等价物的期末余额 -- --
减：现金等价物的期初余额 -- --
现金及现金等价物净增加额 358,667,324.42 -58,266,620.53
（2）现金及现金等价物的构成
项 目 期末数 期初数
一、现金 1,507,189,760.35 1,148,522,435.93
其中：库存现金 66,252.42 57,979.40
可随时用于支付的银行存款 1,493,123,507.93 1,148,464,456.53
可随时用于支付的其他货币资金 14,000,000.00 --
118
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
二、现金等价物 -- --
三、期末现金及现金等价物余额 1,507,189,760.35 1,148,522,435.93
42、所有权或使用权受到限制的资产
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 1,003,950,685.00 未到期结构性存款
应收账款 51,647,260.17 短期借款质押
合 计 1,055,597,945.17
43、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
项 目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 5,532.95 6.9762 38,598.97
港币 8,783,167.25 0.89578 7,867,791.43
应收账款
其中：港币 4,905,150.10 0.89578 4,393,935.36
其他应收款
其中：港币 20,165,086.70 0.89578 18,063,481.36
其他应付款
其中：美元 655,299.33 6.9762 4,571,499.19
港币 15,682,429.30 0.89578 14,048,006.52
六、合并范围的变动
本报告期内未发生合并范围变动。
七、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）本公司合并范围包含下列子公司及其下属公司
主要 持股比例%
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接 间接
深圳市深房集团龙岗开发有 通过设立或投
深圳 深圳 房地产开发 95.00 5.00
限公司 资等方式取得
通过设立或投
美国长城地产有限公司 美国 美国 房地产开发 70.00 --
资等方式取得
通过设立或投
深圳市物业管理有限公司 深圳 深圳 物业管理 95.00 5.00
资等方式取得
通过设立或投
深圳海燕大酒店有限公司 深圳 深圳 酒店服务 68.10 31.90
资等方式取得
通过设立或投
深圳圳通工程有限公司 深圳 深圳 安装维修 73.00 27.00
资等方式取得
119
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
主要 持股比例%
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接 间接
深圳市华展建设监理有限公 通过设立或投
深圳 深圳 监理 75.00 25.00
司 资等方式取得
机械机电 通过设立或投
深圳市联华企业有限公司 深圳 深圳 95.00 5.00
设备安装 资等方式取得
通过设立或投
新峰置业有限公司 香港 香港 投资、管理 100.00 --
资等方式取得
通过设立或投
新峰企业有限公司 香港 香港 投资、管理 100.00 --
资等方式取得
深圳市深房保税贸易有限公 通过设立或投
深圳 深圳 进出品贸易 95.00 5.00
司 资等方式取得
通过设立或投
深圳市深房投资有限公司 深圳 深圳 投资 90.00 10.00
资等方式取得
深圳经济特区房地产（集团） 通过设立或投
深圳 深圳 房地产开发 95.00 5.00
广州房地产有限公司 资等方式取得
北京新峰房地产开发经营有 通过设立或投
北京 北京 房地产经营 75.00 25.00
限公司 资等方式取得
说明：
①本公司纳入合并范围的长期停业且工商登记处于已吊销未注销状态的子公司共 5 家，分别为
北京深房物业管理有限责任公司、广州黄埔新邨房地产开发有限公司、深圳经济特区房地产（集
团）广州房地产有限公司、新峰房地产开发建筑（武汉）有限公司、北京新峰房地产开发经营
有限公司，以非持续经营为基础列报，这 5 家子公司对本集团合并范围以外公司的债权已全额
计提减值准备。
②本公司未纳入合并范围的已注销、吊销、停业的控股公司情况如下：
主要 持股比例%
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接 间接
通过设立或投资等
深圳市深房百货有限公司 深圳 深圳 商贸 95.00 5.00
方式取得
通过设立或投资等
百立有限公司 香港 香港 商贸 60.00 40.00
方式取得
澳大 澳大 通过设立或投资等
澳洲柏克顿有限公司 房地产 60.00 --
利亚 利亚 方式取得
通过设立或投资等
加拿大长城（温哥华）有限公司 加拿大 加拿大 房地产 -- 60.00
方式取得
广东省封开县联峰水泥制造有 广东 广东 通过设立或投资等
制造业 -- 90.00
限公司 封开 封开 方式取得
广东 广东 通过设立或投资等
江门新江房地产有限公司 房地产 -- 90.91
江门 江门 方式取得
陕西 陕西 通过设立或投资等
西安新峰物业商贸有限公司 房地产 -- 67.00
西安 西安 方式取得
通过设立或投资等
深圳深喜建筑装饰公司 深圳 深圳 建筑装饰 70.00 --
方式取得
深圳市圳通新机电实业发展有 通过设立或投资等
深圳 深圳 机电工程 95.00 5.00
限公司 方式取得
深圳市房产机电管理公司 深圳 深圳 机电管理 100.00 -- 通过设立或投资等
120
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
主要 持股比例%
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接 间接
方式取得
通过设立或投资等
深圳市南洋大酒店有限公司 深圳 深圳 酒店经营 95.00 5.00
方式取得
深圳市康泰隆工业电炉有限公 通过设立或投资等
深圳 深圳 工业制造 -- 100.00
司 方式取得
深圳市龙岗横岗华岗实业有限 通过设立或投资等
深圳 深圳 实业投资 -- 79.92
公司 方式取得
说明：1、深圳市深房百货有限公司于 2007 年 10 月 29 日召开股东会，决议终止营业、注销，
并组成清算组进行清算，清算组于 2007 年 12 月 7 日发布了清算公告。
2、百立有限公司、澳洲柏克顿有限公司、加拿大长城（温哥华）有限公司，这三家公司系本
公司早年在境外设立的公司，2000 年 12 月 13 日本公司召开董事会，决定将该三公司进行停
业清算。澳洲柏克顿有限公司、加拿大长城（温哥华）有限公司已完成注销程序。
3、广东省封开县联峰水泥制造有限公司的全部资产（包括有形资产和无形资产）已于 2006
年 1 月 22 日被法院拍卖偿债，成为一空壳公司。
4、深圳深喜建筑装饰公司为本公司已注销子公司深圳市特发房产建筑装修公司的控股子公司，
经本公司《关于深圳圳通工程有限公司与深圳深喜建筑装饰公司合并的通知》（深房[1997]19
号），深圳深喜建筑装饰公司所有经营业务由深圳圳通工程有限公司承接，已于 2002 年 2 月 8
日吊销。
未纳入合并范围的被投资单位因或已注销，或已于多年前停止经营，且公司实体已不存在，本
公司已无法对其实施有效控制，根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》的规定，上
述公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围，本公司对上述公司投资及实质上构成对这些
公司的净投资的账面价值已全额计提减值。
（2）重要的非全资子公司
少数股东持股 本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告分 期末少数股东权益余
子公司名称
比例% 的损益 派的股利 额
美国长城地产有限公司 30.00 -82,021.15 -- -21,860,102.50
新峰投资有限公司 45.00 -11,167,982.90 -- -116,154,869.74
柏伟置业有限公司 20.00 -5,273.48 -- -3,876,363.60
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
2019.12.31
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
美国长城地 产有
38,598.97 19,274,905.74 19,313,504.71 107,974,695.34 -- 107,974,695.34
限公司
新峰投资有 限公
4,817.49 36,016.90 40,834.39 256,573,564.93 -- 256,573,564.93
司
柏伟置业有 限公
1,045.70 -- 1,045.70 32,842,234.42 -- 32,842,234.42
司
121
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
续（1）：
2018.12.31
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
美国长城地 产有
312,086.57 19,021,543.04 19,333,629.61 106,555,401.23 -- 106,555,401.23
限公司
新峰投资有 限公
873,070.13 36,016.90 909,087.03 256,549,015.66 -- 256,549,015.66
司
柏伟置业有 限公
1,024.45 21,223,344.85 21,224,369.30 32,813,474.75 -- 32,813,474.75
司
续（2）：
本期发生额 上期发生额
子公司
营业 综合收 经营活动现 营业 综合收 经营活动现
名称 净利润 净利润
收入 益总额 金流量 收入 益总额 金流量
美国长城地产
588,761.97 -273,403.83 -- -273,403.83 593,903.68 -184,610.61 -- -184,610.61
有限公司
新峰投资有限 -- -24,533.43 -- -- -- -20,135.10 -- 997.60
公司
柏伟置业有限
-- -26,367.40 -- -- -- -9,169,123.59 -- 1,922.53
公司
2、在合营安排或联营企业中的权益
（1）不重要合营企业和联营企业的汇总财务信息
项 目 2019.12.31/本期发生额 2018.12.31/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 -- 12,166,897.84
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 -- --
其他综合收益 -- --
综合收益总额 -- --
联营企业：
投资账面价值合计 469,838.65 394,209.40
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 75,629.25 -52,651.66
其他综合收益 -- --
综合收益总额 -- --
（2）对合营企业或联营企业发生超额亏损的分担额
前期累积未确认的 本期未确认的损失份额（或本期实 本期末累积未确认的
被投资单位名称
损失份额 现净利润的分享额） 损失份额
深圳市新峰地产顾问有限公司 941,374.25 154,587.30 1,095,961.55
说明：深圳市新峰地产顾问有限公司成立于 1993 年 03 月 15 日，注册资本人民币 300.00 万元，
122
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
本公司认缴 60.00 万元，占深圳市新峰地产顾问有限公司注册资本 20.00%。截至 2019 年 12
月 31 日本公司实际出资 60.00 万元，已确认长期股权投资损益变动-60.00 万元。
八、金融工具风险管理
本集团的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产、其他权益工具
投资、应付账款、其他应付款、短期借款及长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附
注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如
下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之
内。
1、风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本集团
财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本集团已制定风险管理政策以辨别和分析本集团
所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，以监控本集团的风险
水平。本集团会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本集团经
营活动的改变。本集团的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管
理政策。
本集团的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括汇率风险、利率
风险和商品价格风险）。
董事会负责规划并建立本集团的风险管理架构，制定本集团的风险管理政策和相关指引并监督
风险管理措施的执行情况。本集团已制定风险管理政策以识别和分析本集团所面临的风险，这
些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等
诸多方面。本集团定期评估市场环境及本集团经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系
统进行更新。
本集团通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政
策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本集团产生财务损失的风险。
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款、其他应收
款。
本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团预期银行存款不存在重大
的信用风险。
对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对客户的
财务状况、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。
本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、
缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。
本集团应收账款的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本集团持续对应收账款的财务状况
实施信用评估。
123
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
本集团所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本集团没有提供
任何其他可能令本集团承受信用风险的担保。
本集团应收账款中，前五大客户的应收账款占本集团应收账款总额的 53.79%（2018 年：30.43%）；
本集团其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本集团其他应收款总额的 62.80%
（2018 年：62.19%）。
（2）流动性风险
流动性风险，是指本集团在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺的风险。
管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本
集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并
确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的
资金需求。
本集团通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。于 2019 年 12 月 31 日，
本集团尚未使用的银行借款额度为 0.00 万元（2018 年 12 月 31 日：2,800.00 万元）。
期末，本集团持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下
（单位：人民币万元）：
2019.12.31
项 目
一年以内 一年至五年以内 五年以上 合 计
金融负债：
短期借款 5,164.73 -- -- 5,164.73
应付账款 24,422.45 -- -- 24,422.45
应付利息 1,653.53 -- -- 1,653.53
其他应付款 20,051.11 -- -- 20,051.11
长期应付款 -- 749.92 -- 749.92
为购房者提供的担保 47,539.67 -- -- 47,539.67
金融负债和或有负债合计 98,831.49 749.92 -- 99,581.41
期初，本集团持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下
（单位：人民币万元）：
2018.12.31
项 目
一年以内 一年至五年以内 五年以上 合 计
金融负债：
短期借款 1,726.01 -- -- 1,726.01
应付账款 21,675.89 -- -- 21,675.89
应付利息 1,653.53 -- -- 1,653.53
其他应付款 21,203.12 -- -- 21,203.12
长期应付款 -- 650.71 -- 650.71
124
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
为购房者提供的担保 94,327.58 -- -- 94,327.58
金融负债和或有负债合计 140,586.13 650.71 0.00 141,236.84
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金额
有所不同。
已签订的担保合同最大担保金额并不代表即将支付的金额。
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的
风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率
风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率
风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决
定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工
具组合。
报告期内本集团以自有资金运营，截至期末无银行借款等固定或浮动利率的金融负债，因此本
集团认为面临的利率风险并不重大。
本集团持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：
项 目 本年数 上年数
固定利率金融工具
金融负债 -- 200.00
其中：短期借款 -- 200.00
合 计 -- 200.00
汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。汇率
风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。
汇率风险主要为本集团的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。除了在香港设立的子公
司持有以港币为结算货币的资产和在美国设立的子公司持有以美元为结算货币的资产外，本集
团持有的外币资产及负债占整体的资产及负债比例并不重大。因此本集团认为面临的汇率风险
并不重大。
2、资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他
利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
125
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、向股东
返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。
本集团以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于 2019 年 12 月
31 日，本集团的资产负债率为 28.20%（2018 年 12 月 31 日：31.40%）。
九、公允价值
按照在公允价值计量中对计量整体具有重大意义的最低层次的输入值，公允价值层次可分为：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或负债的市
场报价之外的可观察输入值。
第三层次：资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入值）。
（1）以公允价值计量的项目和金额
于 2019年12月31日，以公允价值计量的资产及负债按上述三个层次列示如下：
第一层次公允价值 第二层次公允 第三层次公允价值
项 目 合计
计量 价值计量 计量
一、持续的公允价值计量
（一）其他权益工具投资 -- -- 33,126,730.04 33,126,730.04
持续以公允价值计量的资产总额 -- -- 33,126,730.04 33,126,730.04
（2）第三层次公允价值计量中使用的重要的不可观察输入值的量化信息
内 容 期末公允价值 估值技术 不可观察输入值
非上市股权投资 33,126,730.04 资产净值法 账面净资产、流动性折价
（3）不以公允价值计量但披露其公允价值的项目和金额
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收款、
短期借款、应付账款、其他应付款和长期应付款等。
除上述金融资产和金融负债以外，其他不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与
公允价值相差很小。
十、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
母公司对本公司持 母公司对本公司表决
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本（万元）
股比例% 权比例%
深圳市投资控股有 投资、房地产开发、
广东深圳 2,764,900.00 63.55 63.55
限公司 担保
本公司最终控制方是：深圳市国资委
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
报告期内，母公司注册资本变化如下：
期初数 本期增加 本期减少 期末数
2,534,900.00 230,000.00 -- 2,764,900.00
2、本公司的子公司情况
子公司情况详见附注七、1。
3、本集团的合营企业和联营企业情况
重要的合营和联营企业情况详见附注七、2。
4、本集团的其他关联方情况
关联方名称 与本集团关系
深圳市建安（集团）股份有限公司 同受母公司控制
深圳东方新世界百货有限公司 参股公司
深圳深喜建筑装饰公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
深圳市圳通新机电实业发展有限公司 未纳入合并的长期停业控股子公司
深圳市南洋大酒店有限公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
深圳市房产机电管理公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
5、关联交易情况
（1）关联采购与销售情况
①采购商品、接受劳务
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳市荣华机电工程有限公司 电梯保养 1,339,921.80 1,390,625.62
②出售商品、提供劳务
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳市建安（集团）股份有限公司 装修劳务 2,836,052.81 1,333,878.10
深圳市荣华机电工程有限公司 物业服务 68,772.00 68,772.00
（2）关联承包情况
①公司委托出包
出包资产类 出包费定价依 本期确认的
出包方名称 承包方名称 出包起始日 出包终止日
型 据 出包费
深圳市建安
汕头市华峰房地
（集团）股份 工程施工 2018-10-19 2021-5-1 协议议价 167,885,971.23
产开发有限公司
有限公司
127
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
（3）关联方资金拆借情况
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入：
借款本金已于 2016 年 12 月
深圳市投资控股有限公
16,535,277.94 2006 年 11 月 9 日 2016 年 12 月 22 日 22 日清还，剩余金额为应付
司
利息。
期末应付深圳市投资控股有限公司借款利息余额为 16,535,277.94 元。
（4）关键管理人员薪酬
本集团本期关键管理人员 11 人，上期关键管理人员 10 人，支付薪酬情况见下表：
项 目 本期发生额（万元） 上期发生额（万元）
关键管理人员薪酬 902.08 755.33
6、关联方应收应付款项
（1）应收关联方款项
2019.12.31 2018.12.31
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳市新峰地产顾问有限
应收账款 1,205,588.76 1,205,588.76 1,185,689.73 --
公司
广东省惠州罗浮山矿泉水
其他应收款 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81
饮料有限公司
其他应收款 深圳润华汽车贸易公司 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42
加拿大长城（温哥华）有限
其他应收款 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07
公司
其他应收款 澳洲柏克顿有限公司 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58
其他应收款 百立有限公司 19,319,864.85 19,319,864.85 19,173,003.78 19,169,123.37
其他应收款 深圳市深房百货有限公司 237,648.82 237,648.82 237,648.82 189,179.82
深圳市荣华机电工程有限
其他应收款 475,223.46 23,761.17 475,223.46 --
公司
西安新峰物业商贸有限公
其他应收款 8,419,205.19 8,419,205.19 8,419,205.19 8,419,205.19
司
其他应收款 深圳深喜建筑装饰公司 7,660,529.37 7,660,529.37 7,660,529.37 6,236,505.15
深圳市南洋大酒店有限公
其他应收款 3,168,721.00 3,168,721.00 3,168,721.00 3,050,666.00
司
深圳市建安（集团）股份有
其他应收款 16,464.28 823.21 -- --
限公司
（2）应付关联方款项
项目名称 关联方 2019.12.31 2018.12.31
应付利息 深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 16,535,277.94
应付账款 深圳市建安（集团）股份有限公司 68,172,202.04 43,446,497.68
其他应付款 深圳东方新世界百货有限公司 902,974.64 902,974.64
128
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
项目名称 关联方 2019.12.31 2018.12.31
其他应付款 封开县联峰水泥制造有限公司 1,867,348.00 1,867,348.00
其他应付款 深圳市房产机电管理公司 14,981,420.99 14,981,420.99
其他应付款 深圳市圳通新机电实业发展有限公司 8,827,940.07 8,827,940.07
其他应付款 深圳市深房百货有限公司 639,360.38 639,360.38
其他应付款 深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司 165,481.09 165,481.09
十一、 承诺及或有事项
1、重要的承诺事项
（1）资本承诺
已签约但尚未于财务报表中确认的资本承诺 2019.12.31 2018.12.31
大额发包合同 200,684,729.85 368,570,701.08
说明：大额发包合同为基于汕头天悦湾二期项目与施工方深圳市建安（集团）股份有限公司签
订的工程施工合同。
（2）前期承诺履行情况
详见附注十、5、（2）关联承包情况。
截至 2019 年 12 月 31 日，本集团不存在其他应披露的承诺事项。
2、或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
原告 被告 案由 受理法院 标的额 案件进展情况
西安新峰物业商 西安市商业贸易委员会 投资补偿纠 陕西省高级 3,662 万元
待执行
贸有限公司 西安商贸旅游有限责任公司 纷 人民法院 及其利息
西安新峰物业商贸有限公司（以下简称“西安新峰公司”）是本公司之全资子公司新峰企业有
限公司在西安成立的中外合资企业，其中新峰企业有限公司以现金出资占股 67%，西安市商业
贸易委员会（以下简称“西安商贸委”）直属企业西安商贸大厦以土地使用权出资占股 16%，
香港大地王实业投资公司占股 17%，主营业务是房地产开发，开发项目为西安商贸大厦。该项
目于 1995 年 11 月 28 日开工，由于合作双方在项目经营方针上发生严重分歧，迫使项目在 1996
年停工。1997 年西安市政府强制收回西安新峰公司投资项目，调整给西安市商贸委下属企业
——西安商贸旅游有限责任公司（以下简称“商贸旅游公司”）。但双方对于投资补偿款发生
诉讼，2001 年 12 月 19 日经陕西省高级人民法院“〔2000〕陕经一初字第 25 号”判决书判决：
1、商贸旅游公司于判决生效后一个月向西安新峰公司支付补偿款 3,662 万元及其利息，逾期
履行时，加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、西安市商贸委对上述补偿款的利息承担连带
责任。
本案经拍卖商贸旅游公司资产，累计已执行收回 1,520.10 万元。本公司根据获取财产线索情
况，多次向陕西省高级人民法院提交恢复执行申请，截至 2019 年 12 月 31 日，该案件处于待
执行阶段。
129
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
截至 2019 年 12 月 31 日，本公司账面对西安新峰公司长期股权投资账面余额 32,840,729.61
元，已全额计提减值准备，账面债权余额 8,419,205.19 元，已全额计提减值准备。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截至 2019 年 12 月 31 日，本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保合计
47,539.67 万元。
项目 期 限 金 额（万元） 备注
至办理完房产证抵押登记并交由银行保
翠林苑 15,819.86
管
至办理完房产证抵押登记并交由银行保
传麒东湖名苑 17,535.05
管
至办理完房产证抵押登记并交由银行保
天悦湾一期 14,184.76
管
合 计 47,539.67
（3）其他或有负债
与合营企业或联营企业投资相关的或有负债详见附注七、2、（2）。
截至 2019 年 12 月 31 日，本集团不存在其他应披露的或有事项。
十二、资产负债表日后事项
1、资产负债表日后利润分配情况
本公司拟以 2019 年 12 月 31 日总股本 1,011,660,000 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金
红利 1.65 元（含税），合计 166,923,900.00 元。
2、其他事项
新型冠状病毒感染的肺炎疫情于 2020 年 1 月在全国爆发以来，对肺炎疫情的防控工作正在全
国范围内持续进行。为有效应对疫情对各行各业造成的冲击，本集团按照深圳市国资委和深圳
市投资控股有限公司有关部署，结合集团内出租物业的实际情况，拟减免 300 余家企业及个人
租户租金两个月，减免租金 1000 余万元。
截至 2020 年 3 月 13 日，本集团不存在其他应披露的资产负债表日后事项。
十三、其他重要事项
1、政府补助
（1）采用总额法计入当期损益的政府补助情况
上期计入损益的金 本期计入损益的金 计入损益的列报项 与资产相关/与收益
补助项目 种类
额 额 目 相关
稳岗补贴 财政拨款 10,243.00 4,414.90 其他收益 与收益相关
2、其他
130
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
2016 年 9 月 14 日起，本公司开始谋划重大资产重组事项。2016 年 10 月 14 日，本公司公告拟
以发行 A 股股份或支付现金的方式购买恒大地产集团有限公司 100%的股权。若收购完成，广
州市凯隆置业有限公司将成为本公司的控股股东。
截至财务报告出具日，该重大资产重组事项尚在推进中。
十四、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）按账龄披露
账 龄 2019.12.31 2018.12.31
1 年以内 4,766.37 1,105,116.03
1至2年 66,518.00 140,732.69
2至3年 -- 293,033.67
3 年以上 10,715,652.53 10,594,607.30
小 计 10,786,936.90 12,133,489.69
减：坏账准备 10,630,001.06 6,968,694.02
合 计 156,935.84 5,164,795.67
（2）按坏账计提方法分类披露
2019.12.31
类 别 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例(%) 金额 预期信用损失率(%) 价值
按单项计提坏账准备 10,626,436.84 98.51 10,626,436.84 100.00 --
按组合计提坏账准备 160,500.06 1.49 3,564.22 2.22 156,935.84
其中：
应收合并范围内关联方 89,215.69 0.83 -- -- 89,215.69
应收房产销售款 71,284.37 0.66 3,564.22 5.00 67,720.15
合 计 10,786,936.90 100.00 10,630,001.06 98.55 156,935.84
续
2019.1.1
类 别 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例(%) 金额 预期信用损失率(%) 价值
按单项计提坏账准备 10,523,723.00 97.56 10,523,723.00 100.00 --
按组合计提坏账准备 1,609,766.69 14.92 76,027.55 4.72 1,533,739.14
其中：
应收合并范围内关联方 89,215.69 0.83 -- -- 89,215.69
应收房产销售款 1,520,551.00 14.10 76,027.55 5.00 1,444,523.45
合 计 12,133,489.69 112.48 10,599,750.55 87.36 1,533,739.14
按单项计提坏账准备：
131
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
2019.12.31
名 称 预期信用
账面余额 坏账准备 计提理由
损失率（%）
长期未收回售房款 10,523,723.00 10,523,723.00 100.00 预计无法收回
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：应收合并范围内关联方
2019.12.31
账 龄
应收账款 坏账准备 预期信用损失率(%)
3 年以上 89,215.69 -- --
组合计提项目：应收房产销售款
2019.12.31
账 龄
应收账款 坏账准备 预期信用损失率(%)
1 年以内 4,766.37 238.32 5.00
1至2年 66,518.00 3,325.90 5.00
合 计 71,284.37 3,564.22 5.00
2018 年 12 月 31 日，坏账准备计提情况：
2018.12.31
种 类
金 额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
单项金额重大并单项计提坏账准
-- -- -- -- --
备的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款 -- -- -- -- --
单项金额虽不重大但单项计提坏
12,133,489.69 100.00 6,968,694.02 57.43 5,164,795.67
账准备的应收账款
合 计 12,133,489.69 100.00 6,968,694.02 57.43 5,164,795.67
（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
项 目 坏账准备金额
2018.12.31 6,968,694.02
首次执行新金融工具准则的调整金额 3,631,056.53
2019.01.01 10,599,750.55
本期计提 30,250.51
本期收回或转回 --
本期核销 --
2019.12.31 10,630,001.06
（4）按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款 坏账准备
的比例%
132
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
期末余额 期末余额
大兴汽车配件有限公司 2,038,459.08 18.9 2,038,459.08
深圳市新峰地产顾问有限公司 1,205,588.76 11.18 1,205,588.76
王卫东 1,200,000.00 11.12 1,200,000.00
王国栋 904,664.31 8.39 904,664.31
蔡光耀 876,864.11 8.13 876,864.11
合 计 6,225,576.26 57.72 6,225,576.26
2、其他应收款
①按账龄披露
账 龄 2019.12.31 2018.12.31
1 年以内 91,158,862.87 158,202,023.94
1至2年 140,372,735.75 73,851,395.97
2至3年 73,930,238.58 310,307,057.96
3 年以上 1,330,808,992.53 1,023,727,012.17
小 计 1,636,270,829.73 1,566,087,490.04
减：坏账准备 800,995,331.04 798,092,941.31
合 计 835,275,498.69 767,994,548.73
②按款项性质披露
2019.12.31 2018.12.31
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
应收政府部
721,755.80 -- 721,755.80 721,755.80 -- 721,755.80
门款项
应收员工备
182,691.21 -- 182,691.21 30,533.81 -- 30,533.81
用金
应收代收代
3,248.36 -- 3,248.36 3,961.49 -- 3,961.49
付款
应收其他往
6,818,306.11 5,744,165.49 1,074,140.62 7,318,959.85 5,388,819.48 1,930,140.37
来款项
应收关联方 135,567,522.22 135,100,418.87 467,103.35 135,551,057.94 134,576,616.49 974,441.45
往来款
合并范围内
1,492,977,306.03 660,150,746.68 832,826,559.35 1,422,461,221.15 658,127,505.34 764,333,715.81
往来款
合 计 1,636,270,829.73 800,995,331.04 835,275,498.69 1,566,087,490.04 798,092,941.31 767,994,548.73
③坏账准备计提情况
期末，处于第一阶段的坏账准备：
未来 12 个月内
类别 账面余额 的预期信用损 坏账准备 账面价值 理由
失率(%)
按组合计提坏账准备
133
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
应收政府部门款项 721,755.80 -- -- 721,755.80
应收员工备用金 182,691.21 -- -- 182,691.21
应收代收代付款 3,248.36 -- -- 3,248.36
应收其他往来款项 1,130,674.34 5.00 56,533.73 1,074,140.61
应收关联方往来款 491,687.74 5.00 24,584.38 467,103.36
合 计 2,530,057.45 3.21 81,118.11 2,448,939.34
期末，处于第二阶段的坏账准备：
未来 12 个月内
类别 账面余额 的预期信用损 坏账准备 账面价值 理由
失率(%)
按单项计提坏账准备
合并范围内往来款 1,492,977,306.03 44.22 660,150,746.68 832,826,559.35 预计无法收回
期末，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期预期信用
类别 账面余额 坏账准备 账面价值 理由
损失率（%）
按单项计提坏账准备
应收其他往来款项 5,687,631.77 100.00 5,687,631.77 -- 预计无法收回
应收关联方往来款 135,075,834.48 100.00 135,075,834.48 -- 预计无法收回
合 计 140,763,466.25 100.00 140,763,466.25 --
2018 年 12 月 31 日，坏账准备计提情况：
2018.12.31
种 类
金 额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
单项金额重大并单项计提坏账准
备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收
1,546,671,462.05 98.76 786,391,511.59 50.84 760,279,950.46
款
单项金额虽不重大但单项计提坏
19,416,027.99 1.24 11,701,429.72 60.27 7,714,598.27
账准备的其他应收款
100.0
合 计 1,566,087,490.04 798,092,941.31 50.96 767,994,548.73
0
④本期计提、收回或转回的坏账准备情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期 整个存续期预期信用损失(未 整个存续期预期信用损失(已 合计
信用损失 发生信用减值) 发生信用减值)
2018年12月31日余额 -- 658,127,505.34 139,965,435.97 798,092,9
41.31
首次执行新金融工具准 903,357.8
105,327.58 -- 798,030.28
则的调整金额 6
798,996,2
2019 年 1 月 1 日余额 105,327.58 658,127,505.34 140,763,466.25
99.17
134
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
2,023,241
本期计提 -- 2,023,241.34 --
.34
本期转回 24,209.47 -- -- 24,209.47
本期核销 -- -- -- --
800,995,3
2019 年 12 月 31 日余额 81,118.11 660,150,746.68 140,763,466.25
31.04
⑤本期无实际核销的其他应收款。
⑥按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
款项 其他应收款 坏账准备
单位名称 账龄 占其他应收款期末余额合计
性质 期末余额 数的比例(%) 期末余额
汕头市华峰房地产开 子公司 1年以内、1-3年、
688,028,739.83 42.05 --
发有限公司 往来款 3年以上
子公司 1年以内、3年以
新峰企业有限公司 543,327,763.52 33.21 508,377,320.74
往来款 上
美国长城地产有限公 子公司
103,403,196.15 3年以上 6.32 103,403,196.15
司 往来款
子公司
新峰置业有限公司 90,363,926.75 3年以上 5.52 90,363,926.75
往来款
加拿大长城（温哥华） 子公司
89,035,748.07 3年以上 5.44 89,035,748.07
有限公司 往来款
合 计 1,514,159,374.32 92.54 791,180,191.71
3、长期股权投资
2019.12.31 2018.12.31
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 303,045,949.42 152,839,271.15 150,206,678.27 304,045,949.42 69,155,382.25 234,890,567.17
对合营企业投资 9,455,465.38 9,455,465.38 -- 19,424,671.47 19,424,671.47 --
对联营企业投资 2,992,218.85 2,522,380.20 469,838.65 2,916,589.60 2,522,380.20 394,209.40
合 计 315,493,633.65 164,817,116.73 150,676,516.92 326,387,210.49 91,102,433.92 235,284,776.57
（1）对子公司投资
本期 本期 本期计提减值 减值准备
被投资单位 2018.12.31 2019.12.31
增加 减少 准备 期末余额
深圳市物业管理有限公司 12,821,791.52 -- -- 12,821,791.52 -- --
深圳海燕大酒店有限公司 20,605,047.50 -- -- 20,605,047.50 -- --
深圳市深房投资有限公司 9,000,000.00 -- -- 9,000,000.00 -- --
新峰企业有限公司 556,500.00 -- -- 556,500.00 -- --
新峰置业有限公司 22,717,697.73 -- -- 22,717,697.73 -- --
深圳经济特区房地产（集
20,000,000.00 -- 1,000,000.00 19,000,000.00 19,000,000.00 19,000,000.00
团）广州房地产有限公司
深圳圳通工程有限公司 11,332,321.45 -- -- 11,332,321.45 -- --
美国长城地产有限公司 1,435,802.00 -- -- 1,435,802.00 -- --
深圳市深房保税贸易有限 4,750,000.00 -- -- 4,750,000.00 -- --
公司
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文
本期 本期 本期计提减值 减值准备
被投资单位 2018.12.31 2019.12.31
增加 减少 准备 期末余额
深圳市华展建设监理有限
6,000,000.00 -- -- 6,000,000.00 -- --
公司
启禄有限公司 212,280.00 -- -- 212,280.00 -- --
北京深房物业管理有限责
500,000.00 -- -- 500,000.00 500,000.00 500,000.00
任公司
深圳市联华企业有限公司 13,458,217.05 -- -- 13,458,217.05 -- --
深圳市深房集团龙岗开发
30,850,000.00 -- -- 30,850,000.00 -- --
有限公司
北京新峰房地产开发经营
64,183,888.90 -- -- 64,183,888.90 64,183,888.90 64,183,888.90
有限公司
汕头市华峰房地产开发有
16,467,021.02 -- -- 16,467,021.02 -- --
限公司
百立有限公司 201,100.00 -- -- 201,100.00 -- 201,100.00
澳洲柏克顿公司 906,630.00 -- -- 906,630.00 -- 906,630.00
深圳市深房百货有限公司 9,500,000.00 -- -- 9,500,000.00 -- 9,500,000.00
汕头新峰大厦 58,547,652.25 -- -- 58,547,652.25 -- 58,547,652.25
合 计 304,045,949.42 -- 1,000,000.00 303,045,949.42 83,683,888.90 152,839,271.15
说明：
1、深圳经济特区房地产（集团）广州房地产有限公司注册资本 2,000.00 万元，本公司认缴出
资 1,900.00 万元，持股 95.00%，另一合并内子公司深圳市深房投资有限公司认缴出资 100.00
万元，持股 5.00%。
2、深圳经济特区房地产（集团）广州房地产有限公司在停止经营活动后，于 2013 年 12 月 06
日吊销，截至报告出具日未完成注销程序，在可预见的未来无重新启动经营活动的迹象，故此
本公司在单体层面对持有的长期股权投资全额计提减值准备。
3、北京深房物业管理有限责任公司在停止经营活动后，于 2009 年 12 月 09 日吊销，截至报告
出具日未完成注销程序，在可预见的未来无重新启动经营活动的迹象，故此本公司在单体层面
对持有的长期股权投资全额计提减值准备。
4、北京新峰房地产开发经营有限公司在停止经营活动后，于 2010 年 06 月 12 日吊销，截至报
告出具日未完成注销程序，在可预见的未来无重新启动经营活动的迹象，故此本公司在单体层
面对持有的长期股权投资全额计提减值准备。
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（2）对联营、合营企业投资
本期增减变动
权益法下 宣告发放现 减值准备期末
被投资单位 2018.12.31 追加/新 减少 其他综合 其他权 计提减 2019.12.31
确认的 金股利或利 其他 余额
增投资 投资 收益调整 益变动 值准备
投资损益 润
①合营企业
广东省惠州
罗浮山矿泉 9,969,206.09 -- -- -- -- -- -- -- -9,969,206.09 -- --
水饮料有限
公司
封开杏花宾 9,455,465.38 -- -- -- -- -- -- -- -- 9,455,465.38 9,455,465.38
馆
小计 19,424,671.47 -- -- -- -- -- -- -- -9,969,206.09 9,455,465.38 9,455,465.38
②联营企业
深圳市荣华
机电工程有 1,471,164.04 -- -- 75,629.25 -- -- -- -- -- 1,546,793.29 1,076,954.64
限公司
深圳润华汽
1,445,425.56 -- -- -- -- -- -- -- -- 1,445,425.56 1,445,425.56
车贸易公司
小计 2,916,589.60 -- -- 75,629.25 -- -- -- -- -- 2,992,218.85 2,522,380.20
合 计 22,341,261.07 -- -- 75,629.25 -- -- -- -- -9,969,206.09 12,447,684.23 11,977,845.58
说明：广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司成立于 1991 年 6 月 5 日，于 2001 年 7 月 6 日吊销，截至报告出具日暂未完成注销程序。注册
资本 602.00 万元，子公司新峰企业有限公司持股 50.00%，以权益法核算。
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4、营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,666,904,055.40 330,874,297.00 229,634,645.39 48,332,118.70
其他业务 48,857.18 -- 47,904.78 --
（1）主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 1,599,279,513.73 304,208,253.29 158,790,845.73 22,268,415.66
租赁 67,624,541.67 26,666,043.71 70,843,799.66 26,063,703.04
合 计 1,666,904,055.40 330,874,297.00 229,634,645.39 48,332,118.70
（2）主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
广东省内 1,666,904,055.40 330,874,297.00 229,634,645.39 48,332,118.70
5、投资收益
项 目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 518,700,131.64 --
权益法核算的长期股权投资收益 75,629.25 -52,651.66
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 -- 827,100.00
其他权益工具投资的股利收入 928,200.00 --
结构性存款投资收益 31,425,651.98 16,347,157.53
合 计 551,129,612.87 17,121,605.87
十五、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
项 目 本期发生额 说明
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，
符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的 1,168,127.90
政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 31,425,651.98 结构性存款到期收益
结构性存款未到期利息 3,950,685.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,118,861.69
其他符合非经常性损益定义的损益项目 --
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项 目 本期发生额 说明
非经常性损益总额 37,663,326.57
减：非经常性损益的所得税影响数 9,415,831.64
非经常性损益净额 28,247,494.93
减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后） --
归属于公司普通股股东的非经常性损益 28,247,494.93
2、净资产收益率和每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率% 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 15.90% 0.5461
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净 15.09% 0.5182
利润
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
2020 年 3 月 13 日
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第十三节 备查文件目录
1.载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
2.载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
3.报告期内在《证券时报》、《中国证券报》、《大公报》上公开披露过的所有公司文
件正本及公告的原稿。
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