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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

声明

本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本期发行的简要情况，并
不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于深圳证券交
易所网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其
作为投资决定的依据。

除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明
书相同。

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重大事项提示

请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关
章节。

一、本公司经中国证券监督管理委员会“证监许可[2020]323 号”文核准向合
格投资者公开发行面值总额不超过人民币 90 亿元的公司债券。本期债券为本次
债券项下首期发行。

本期债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登
记结算有限责任公司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的合格投资者公开发
行，不向公司股东优先配售，公众投资者不得参与发行认购。本次发行采取网
下面向合格投资者询价配售的方式，由发行人与主承销商（簿记管理人）根据
询价簿记情况进行配售。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限合
格投资者参与交易，公众投资者认购或买入的交易行为无效。

二、经中诚信国际信用评级有限责任公司（以下简称“中诚信国际”）综合
评定，发行人主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定，本期债券信用等级为
AAA，说明发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约
风险极低。本期债券上市前，发行人截至 2018 年 12 月 31 日归属于母公司所有
者权益合计 1,557.64 亿元，发行人合并报表口径资产负债率为 84.59%，合并口
径扣除预收账款后的资产负债率 51.55%，母公司资产负债率为 82.45%；截至
2019 年 9 月 30 日，发行人归属于母公司所有者权益合计 1,672.74 亿元，发行
人合并报表口径资产负债率为 85.06%，母公司资产负债率为 76.91%；本期债
券上市前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 276.16 亿元（2016
年-2018 年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计
不少于本期债券一年利息的 1.5 倍。本期债券发行及挂牌上市安排请参见发行
公告。

三、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变
化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长，债券的投资
价值在存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，因而本期债券投资者实

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际投资收益具有一定的不确定性。

四、本期债券发行结束后，公司将及时向深交所提出上市交易申请，并将
申请在深交所集中竞价系统和综合协议交易平台同时挂牌（以下简称“双边挂
牌”）。但本期债券上市前，公司经营业绩、财务状况、现金流和信用评级等情
况可能出现重大变化，公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深
交所同意，若届时本期债券无法进行双边挂牌上市，投资者有权选择在上市前
将本期债券回售予本公司。本期债券不能在除深交所以外的其它交易场所上市。

五、本期债券面向《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资者公
开发行。本期债券发行结束后，发行人将积极申请本期债券在深交所上市流通。
由于具体上市审批或核准事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，并依赖于
有关主管部门的审批或核准，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期
在深交所上市，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场
的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影
响，发行人亦无法保证本期债券在深交所上市后本期债券的持有人能够随时并
足额交易其所持有的债券。

六、本公司主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为 AAA，本期债券
符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的
相关规定执行。

七、本期债券的偿债资金将主要来源于发行人经营活动产生的收益和现金
流。2016-2018 年度，发行人合并口径营业收入分别为 2,404.77 亿元、2,428.97
亿元、2,976.79 亿元；营业利润分别为 390.24 亿元、508.13 亿元、674.99 亿元；
与之相对应的营业毛利润率分别为 20.27%、25.98%、29.70%。近年来，随着一
批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算，房地产行业的利润
率有所提高；发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 395.66 亿元、823.23
亿元及 336.18 亿元。发行人目前的经营情况、财务状况和资产质量良好，但受
宏观经济环境及政策调控、房地产开发投资及销售进度以及房地产开发周期等
因素的影响，未来经营活动现金流波动存在不确定性。

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八、2016-2018 年末及 2019 年 9 月末，发行人的合并口径资产负债率分别
为 80.54%、83.98%、84.59%和 85.06%；发行人扣除预收账款及合同负债后的
资产负债率分别为 47.47%、49.00%、51.55%及 49.18%。发行人财务较为稳健，
剔除不构成实质偿债压力的预收账款后，资产负债率总体保持在行业内较低的
水平。2016-2018 年末及 2019 年 9 月末，发行人的全部债务分别为 13,246,816.27
万元、19,497,453.65 万元、26,349,027.74 万元及 23,153,558.70 万元，全部债务
余额有所增加。2016-2018 年度，发行人的 EBITDA 利息保障倍数分别为 7.87、
9.34、7.05，对利息支出的保障能力较强。但若未来房地产市场出现重大波动，
可能对公司销售情况及资金回笼产生不利影响，导致公司流动资金紧张，财务
风险加大，因而对公司正常经营活动产生不利影响。

九、房地产行业受宏观经济和宏观政策的影响较大，为保持房地产行业的
持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场
进行调控。近年来，我国政府针对房地产行业出台了一系列调控政策，从增加
保障性住房和普通商品住房有效供给、抑制投资投机性购房需求、促进供应土
地的及时开发利用等多个方面进行调控，对房地产市场造成了较大影响。房地
产调控政策及未来宏观政策的出台或调整，可能对发行人的经营及发展带来一
定的不利影响。

十、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对所
有本期未偿还债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃
投票权的债券持有人，持有无表决权的本债券之债券持有人以及在相关决议通
过后受让本期债券的持有人）具有同等约束力。债券持有人认购、购买或以其
他合法方式取得本期债券均视作同意并接受《债券持有人会议规则》并受之约
束。

十一、本期债券为无担保债券。在本期债券的存续期内，若受国家政策法
规、行业及市场等不可控因素的影响，发行人未能如期从预期的还款来源中获
得足够资金，可能将影响本期债券本息的按期偿付。若发行人未能按时、足额
偿付本期债券的本息，债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。
此外，截至 2018 年 12 月 31 日，公司抵、质押借款金额合计为 229.09 亿元，

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占发行人有息负债的 8.77%。若公司经营不善而破产清算，则本期债券持有人
对发行人抵质押资产的求偿权劣后于发行人的抵质押债权。

十二、2020 年 2 月，中诚信国际信用评级有限责任公司收到中国证券监督
管理委员会《关于核准中诚信国际信用评级有限责任公司从事证券市场资信评
级业务的批复》（证监许可〔2020〕267 号），核准中诚信国际从事证券市场
资信评级业务，中诚信国际全资子公司中诚信证券评估有限公司的证券市场资
信评级业务由中诚信国际承继。

自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信国际
将在本期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发
行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因
素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪
评级。中诚信国际的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或
约定在中诚信国际网站（www.ccxi.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所
网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时
间。

十三、发行人于 2017 年 6 月 30 日召开了 2016 年度股东大会，选举郁亮、
林茂德、肖民、陈贤军、孙盛典、王文金、张旭为公司第十八届董事会非独立
董事，选举康典、刘姝威、吴嘉宁、李强为公司第十八届董事会独立董事，选
举解冻、郑英为公司第九届监事会非职工代表监事。同时，发行人于 2017 年 6
月 30 日召开了第九届监事会第一次会议。经公司职工代表大会全体委员无记名
投票，一致同意推选周清平先生出任公司第九届监事会职工代表监事一职。周
清平先生将与经 2016 年度股东大会选举产生的非职工代表监事解冻先生、郑英
女士共同组成公司第九届监事会，任期三年。2018 年 1 月 31 日，经第十八届
董事会第六次会议审议通过，公司董事会决定聘任祝九胜为公司总裁、首席执
行官，董事会主席郁亮不再兼任公司总裁、首席执行官。2019 年 1 月 15 日，
肖民先生因工作变动拟担任公职人员，根据有关规定申请辞去公司董事职务，
肖民先生的辞职不会导致公司董事会成员低于法定人数。2019 年 5 月 7 日，经
第十八届董事会第二十一次会议审议通过，董事会同意聘任王文金为公司财务

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负责人，王文金不再兼任公司首席风险官，孙嘉不再兼任公司执行副总裁、首
席财务官、财务负责人。发行人董事、监事、高级管理人员变更不影响公司既
有决议的有效性，上述人事变动后，发行人公司治理结构符合法律、法规、规
范性文件和公司章程的规定。

十四、发行人是中国境内房地产行业的龙头企业，主体信用等级为 AAA，
在深交所（000002.SZ）和香港联交所（2202.HK）同时上市，截至本募集说明
书摘要出具日正常上市流通。

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目录

重大事项提示..............................................................................................2

第一节发行概况 .......................................................................................9

一、本次发行的基本情况 ................................................................................................... 9

二、本期债券发行的有关机构 ......................................................................................... 16

三、认购人承诺 ................................................................................................................. 20

四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 ................................................. 20

第二节发行人及本期债券的资信状况 .................................................21

一、本期债券的信用评级情况 ......................................................................................... 21

二、信用评级报告的主要事项 ......................................................................................... 21

三、发行人的资信情况 ..................................................................................................... 23

第三节增信机制、偿债计划及其他保障措施 .....................................27

一、增信机制 ..................................................................................................................... 27

二、偿债计划 ..................................................................................................................... 27

三、偿债资金来源 ............................................................................................................. 27

四、偿债应急保障方案 ..................................................................................................... 28

五、偿债保障措施 ............................................................................................................. 29

六、发行人违约情形及违约责任 ..................................................................................... 32

第四节发行人基本情况 .........................................................................33

一、发行人概况 ................................................................................................................. 33

二、发行人历史沿革 ......................................................................................................... 33

三、发行人股本总额及前十名股东持股情况 ................................................................. 40

四、发行人的股权结构及权益投资情况 ......................................................................... 41

五、发行人控股股东和实际控制人 ................................................................................. 46

六、发行人法人治理结构 ................................................................................................. 49

七、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况 ......................................................... 53

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八、发行人违法违规及受处罚情况 ................................................................................. 60

九、发行人主要业务情况 ................................................................................................. 60

十、关联方及关联交易 ..................................................................................................... 99

十一、发行人内部管理制度 ........................................................................................... 127

十二、信息披露事务与投资者关系管理 ....................................................................... 130

十三、发行人房地产业务核查的相关情况 ................................................................... 131

第五节财务会计信息 ...........................................................................134

一、公司 2016-2018 年及 2019 年 1-9 月合并及母公司财务报表............................... 134

二、合并报表范围的变化 ............................................................................................... 141

三、会计政策调整对财务报表的影响 ........................................................................... 209

四、2016-2018 年及 2019 年三季度主要财务指标 ....................................................... 215

第六节募集资金运用 ...........................................................................218

一、本期债券募集资金数额 ........................................................................................... 218

二、募集资金运用计划 ................................................................................................... 218

三、募集资金运用对发行人财务状况的影响 ............................................................... 218

四、募集资金的现金管理 ............................................................................................... 219

五、募集资金专项账户管理安排 ................................................................................... 219

六、前次公司债券募集资金使用情况 ........................................................................... 220

第七节备查文件 ...................................................................................221

一、备查文件内容 ........................................................................................................... 221

二、备查文件查阅地点 ................................................................................................... 222

三、备查文件查阅时间 ................................................................................................... 223

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第一节发行概况

一、本期发行的基本情况

（一）发行人基本情况

注册名称：万科企业股份有限公司

法定代表人：郁亮

注册资本：11,302,143,001 元1

设立日期：1984 年 5 月 30 日

注册地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

联系地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

统一社会信用代码：91440300192181490G

联系电话：0755-25606666

邮政编码：518083

经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含
专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第 113 号外贸企业审定
证书规定办理）；房地产开发。

控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。

（二）核准情况及核准规模

2019 年 4 月 29 日，本公司第十八届董事会第十九次会议审议并通过了《关
于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》。

2019 年 6 月 28 日，本公司 2018 年度股东大会审议并通过了《关于提请股
东大会授权发行直接债务融资工具的议案》。

1 截至 2019 年 9 月末，发行人总股份数为 11,302,143,001 股，发行人工商登记注册资本仍为 10,995,210,218
元，截至本募集说明书摘要签署日尚未完成工商登记变更。下同。

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2019 年 8 月 20 日，本公司第十八届董事会第二十二次会议审议并通过了《关
于董事会转授权公司总裁全权处理债务融资工具发行相关事宜的议案》。为提高
债务融资工具发行效率，董事会同意在股东大会审议通过债务融资工具授权后，
转授权公司总裁在股东大会通过之日起 24 个月内，根据公司需要和市场条件全
权处理上述债务融资工具决策、中介机构选聘、申请、发行、上市等阶段相关事
宜。如果总裁已于授权有效期内决定有关发行，且公司亦在授权有效期内取得监
管部门的发行批准、许可或登记的，公司可在该等批准、许可或登记确认的有效
期内完成有关发行。

2020 年 1 月 3 日，公司总裁做出《关于万科企业股份有限公司公开发行一
般公司债券及住房租赁专项公司债券的决定》，决定面向合格投资者公开发行公
司债券。本次计划发行总规模不超过人民币 90 亿元、期限不超过 10 年（含 10
年）的公司债券，采用分期发行方式。

经中国证监会于 2020 年 2 年 25 日印发的“证监许可[2020]323 号”文核准，
公司获准向合格投资者公开发行面值总额不超过 90 亿元的公司债券。公司将综
合市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及其他具体发行条款。

（三）本期债券的主要条款

发行主体：万科企业股份有限公司。

债券名称：万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债
券（第一期）。（品种一债券简称：20 万科 01，债券代码：149056；品种二债券
简称：20 万科 02，债券代码：149057）

债券期限：本期债券主要分为两个品种，品种一为 5 年期（附第 3 年末发行
人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），品种二期限
为 7 年期（附第 5 年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者
回售选择权）。

发行规模：本期债券发行规模不超过 25 亿元（含 25 亿元）。

品种间回拨选择权：发行人和簿记管理人将根据网下簿记建档情况，决定是
否行使品种间回拨选择权，即减少其中一个品种的发行规模，同时对另一品种的

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发行规模增加相应金额，品种间回拨比例不受限制（如某个品种的发行规模全额
回拨至另一品种，则本期债券实际变更为单一品种）。

发行人赎回选择权：发行人有权决定在品种一存续期的第 3 年末行使品种一
赎回选择权。发行人将于品种一第 3 个计息年度付息日前的第 30 个交易日，通
过中国证监会指定的上市公司信息披露媒体发布关于是否行使赎回选择权的公
告。若发行人决定行使赎回选择权，品种一将被视为第 3 年全部到期，发行人将
以票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部品种一。所赎回的本金加第 3 个计
息年度利息在兑付日一起支付。发行人将按照品种一登记机构的有关规定统计债
券持有人名单，按照证券登记机构的相关规定办理。若发行人不行使赎回选择权，
则品种一将继续在第 4、5 年存续。

发行人有权决定在品种二存续期的第 5 年末行使品种二赎回选择权。发行人
将于品种二第 5 个计息年度付息日前的第 30 个交易日，通过中国证监会指定的
上市公司信息披露媒体发布关于是否行使赎回选择权的公告。若发行人决定行使
赎回选择权，品种二将被视为第 5 年全部到期，发行人将以票面面值加最后一期
利息向投资者赎回全部品种二。所赎回的本金加第 5 个计息年度利息在兑付日一
起支付。发行人将按照品种二登记机构的有关规定统计债券持有人名单，按照证
券登记机构的相关规定办理。若发行人不行使赎回选择权，则品种二将继续在第
6、7 年存续。

发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定是否在本期债券品种一存续期
的第 3 年末调整后续期限的票面利率。发行人将于本期债券品种一第 3 个计息年
度付息日前的第 30 个交易日，以深交所、证券登记机构和中国证券业协会批准
的方式发布关于放弃行使赎回权的公告，将同时在中国证监会指定的信息披露媒
体上发布关于是否调整本期债券品种一票面利率、调整方式以及调整幅度的公
告。若发行人未行使票面利率调整选择权，则本期债券品种一后续期限票面利率
仍维持原有票面利率不变。

发行人有权决定是否在本期债券品种二存续期的第 5 年末调整后续期限的
票面利率。发行人将于本期债券品种二第 5 个计息年度付息日前的第 30 个交易
日，以深交所、证券登记机构和中国证券业协会批准的方式发布关于放弃行使赎

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回权的公告，将同时在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期
债券品种二票面利率、调整方式以及调整幅度的公告。若发行人未行使票面利率
调整选择权，则本期债券品种二后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。

投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券品种一票面利率及调
整幅度的公告后，投资者有权选择在第 3 个计息年度付息日前将其持有的本期债
券品种一全部或部分按面值回售给发行人。本期债券品种一第 3 个计息年度付息
日即为回售支付日，公司将按照深交所和登记机构相关业务规则完成回售支付工
作。

发行人发出关于是否调整本期债券品种二票面利率及调整幅度的公告后，投
资者有权选择在第 5 个计息年度付息日前将其持有的本期债券品种二全部或部
分按面值回售给发行人。本期债券品种二第 5 个计息年度付息日即为回售支付
日，公司将按照深交所和登记机构相关业务规则完成回售支付工作。

回售申报：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告
之日起 5 个交易日内，行使回售权的债券持有人可通过指定的方式进行回售申
报，债券持有人的回售申报经确认后，相应的公司债券份额将被冻结交易；回售
申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关
于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。

债券利率及其确定方式：本期公司债券票面利率通过簿记建档方式确定，在
品种一存续期的前 3 年内固定不变，品种二存续期的前 5 年内固定不变。

品种一：如发行人行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后
2 年票面利率为前 3 年票面利率加/减调整基点，在其存续期后 2 年固定不变。如
发行人未行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后 2 年票面利率
仍维持原有票面利率不变。

品种二：如发行人行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后
2 年票面利率为前 5 年票面利率加/减调整基点，在其存续期后 2 年固定不变。如
发行人未行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后 2 年票面利率
仍维持原有票面利率不变。

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债券票面金额：本期债券票面金额为 100 元。

发行价格：本期债券按面值平价发行，发行价格为 100 元/张。

债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在证券登记机构
开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机
构的规定进行债券的转让、质押等操作。

发行对象：本期债券面向符合《管理办法》规定且在证券登记机构开立合格
A 股证券账户的合格投资者公开发行，不向公司股东优先配售。

发行首日、网下认购起始日：本期债券的发行首日、网下认购起始日为 2020
年 3 月 13 日。

起息日：本期债券的起息日为 2020 年 3 月 16 日。

付息债权登记日：本期债券的付息债权登记日将按照深交所和证券登记机构
的相关规定执行。在付息债权登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均
有权就所持本期债券获得该付息债权登记日所在计息年度的利息。

付息日：本期债券品种一的付息日为 2021 年至 2025 年每年的 3 月 16 日。
如发行人行使赎回选择权，则本期债券的付息日为自 2021 年至 2023 年每年的 3
月 16 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日），如投资者
行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为 2021 年至 2023 年每年的 3 月 16
日。本期债券品种二的付息日为 2021 年至 2027 年每年的 3 月 16 日。如发行人
行使赎回选择权，则本期债券的付息日为自 2021 年至 2025 年每年的 3 月 16 日
（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日），如投资者行使回
售选择权，则回售部分债券的付息日为 2021 年至 2025 年每年的 3 月 16 日。（如
遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；每次付息款项不另计利
息）。顺延期间付息款项不另计息。

兑付债权登记日：本期债券的兑付债权登记日将按照深交所和证券登记机构
的相关规定执行。

兑付日：本期债券品种一的兑付日为 2025 年 3 月 16 日。如发行人行使赎回

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选择权，则本期债券的兑付日为 2023 年 3 月 16 日（如遇法定节假日或休息日，
则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息），如投资者行使
回售选择权，则回售部分债券的兑付日为 2023 年 3 月 16 日（如遇法定节假日或
休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。本期
债券品种二的兑付日为 2027 年 3 月 16 日。如发行人行使赎回选择权，则本期债
券的兑付日为 2025 年 3 月 16 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第
1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息），如投资者行使回售选择权，则回
售部分债券的兑付日为 2025 年 3 月 16 日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延
至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。

还本付息方式及支付金额：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付
息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年
的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有
的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金
额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持
有的债券票面总额的本金。

付息、兑付方式：本期债券本息支付将按照证券登记机构的有关规定统计债
券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构的相关规定办
理。

债券利率及其确定方式：本期债券采用固定利率形式，票面利率将以公开方
式向具备相应风险识别和承担能力的合格投资者进行询价，由发行人和簿记管理
人根据利率询价情况在不超过国务院限定的利率水平下确定利率区间后，通过簿
记建档方式确定。

担保情况：本期债券无担保。

信用级别及资信评级机构：经中诚信国际综合评定，本公司的主体信用等级
为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA。

主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：本公司聘请中信证券作为本期债
券的主承销商、簿记管理人及债券受托管理人。

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

发行方式：本期债券发行采取网下面向合格投资者询价配售的方式，由发行
人与主承销商（簿记管理人）根据询价簿记情况进行配售。

配售规则：主承销商（簿记管理人）根据网下询价结果对所有有效申购进行
配售，机构投资者的获配金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。配售
依照以下原则进行：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利
率从低向高对申购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所
对应的最高申购利率确认为发行利率，申购利率在最终发行利率以下（含发行利
率）的投资者按照价格优先的原则配售；申购利率相同且在该利率上的所有申购
不能获得足额配售的情况下，按照等比例原则进行配售，同时适当考虑长期合作
的投资者优先。

承销方式：本期债券由主承销商负责组建承销团，以承销团余额包销的方式
承销。

拟上市交易场所：深交所。

上市安排：本期发行结束后，发行人将尽快向深交所提出关于本期债券上市
交易的申请。具体上市时间将另行公告。

质押式回购：本公司主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为 AAA，本
期债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机
构的相关规定执行。

发行费用概算：本期发行费用概算不超过本期债券发行总额的 1%，主要包
括承销费用、审计师费用、律师费用、资信评级费用、发行推介费用和信息披露
费用等。

募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还即将到期
或回售的公司债券。

募集资金专项账户：本公司将根据《公司债券发行与交易管理办法》《受托
管理协议》《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，
用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。并在募集资金到账后一
个月内与本期债券的受托管理人以及存放募集资金的银行订立监管协议。

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

账户名称：万科企业股份有限公司

开户银行：平安银行深圳分行营业部

银行账户：15666686868610

银行大额支付系统号：307584021015

税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应
缴纳的税款由投资者承担。

（四）本期债券发行及上市安排

1、本期债券发行时间安排

发行公告刊登日期：2020 年 3 月 11 日。

发行首日：2020 年 3 月 13 日。

预计发行期限：2020 年 3 月 13 日至 2020 年 3 月 16 日，共 2 个交易日。

网下发行期限：2020 年 3 月 13 日至 2020 年 3 月 16 日。

2、本期债券上市安排

本期发行结束后，本公司将尽快向深交所提出关于本期债券上市交易的申
请，具体上市时间将另行公告。

二、本期债券发行的有关机构

（一）发行人：万科企业股份有限公司

住所：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

联系地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

法定代表人：郁亮

联系人：许国辉、许智涛、史晓云、毛敏、邬丹、陈犀通

联系电话：0755-25606666

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

传真：0755-25531696

（二）主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：中信证券股份有限公司

住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座

联系地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦

法定代表人：张佑君

联系人：杨芳、张天亮、陈小东、李龙飞、张新晋、王琰君

联系电话：010-60838888

传真：010-60833504

（三）副主承销商、财务顾问：招商证券股份有限公司

住所：深圳市福田区福田街道福华一路 111 号

地址：深圳市福田区福田街道福华一路 111 号

法定代表人：霍达

联系人：林煜佳、祝晶晶、梁鹏、陈芳华

联系电话：0755-82943666

传真：0755-82943121

（四）分销商：

东海证券股份有限公司

地址：江苏省常州市延陵西路 23 号投资广场 18 层

法定代表人：钱俊文

联系人：张佳乐

联系电话：021-20333832

传真：021-50498839

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

申港证券股份有限公司

地址：中国（上海）自由贸易试验区世纪大道 1589 号长泰国际金融大厦
16/22/23 楼

法定代表人：邵亚良

联系人：周金龙

联系电话：021-20639659

传真：021-20639423

（五）发行人律师：广东信达律师事务所

住所：广东省深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦 12 楼

负责人：张炯

经办律师：麻云燕、王翠萍、王静

联系电话：0755-88265120、0755-88265054、0755-88261351

传真：0755-88265175

（六）会计师事务所：毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）

住所：北京东长安街 1 号东方广场毕马威大楼 8 层

负责人：邹俊

联系人：钟启明、房炅、陈泳意

联系电话：020-38138828、020-38137631

传真：0755-82668930

（七）资信评级机构：中诚信国际信用评级有限责任公司

住所：北京市东城区南竹杆胡同 2 号 1 幢 60101

负责人：闫衍

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

主要联系人：石炻

联系电话：010-66428877

传真：010-66426100

（八）募集资金专项账户开户银行

账户名称：万科企业股份有限公司

开户银行：平安银行深圳分行营业部

银行账户：15666686868610

银行大额支付系统号：307584021015

（九）申请上市的证券交易所：深圳证券交易所

住所：广东省深圳市福田区深南大道 2012 号

总经理：王建军

电话：0755-88668888

传真：0755-82083947

邮政编码：518038

（十）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司

住所：广东省深圳市福田区深南大道 2012 号深圳证券交易所广场 25 楼

负责人：周宁

电话：0755-25938000

传真：0755-25988122

邮政编码：518031

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

三、认购人承诺

购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，
及以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：

（一）接受本募集说明书摘要对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约
束；

（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关
主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变
更；

（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在深交所上市交易，并
由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。

四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系

截至 2019 年 9 月 30 日，中信证券股份有限公司持有本公司股票万科 A
（000002.SZ）合计 18,407,983 股，占总股数比例为 0.16%。除此以外，本公司
与本次发行有关的中介机构及其法定代表人、高级管理人员及经办人员之间不存
在直接或间接的股权关系或其他重大利害关系。

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

第二节发行人及本期债券的资信状况

一、本期债券的信用评级情况

经中诚信国际 2020 年 1 月 3 日综合评定，本公司的主体信用等级为 AAA，
评级展望为稳定，本期债券的信用等级为 AAA。中诚信国际出具了信用评级报
告，该评级报告在中诚信国际网站（http://www.ccxr.com.cn）予以公布。

发行人最近三年在境内发行其他债券、债券融资工具进行资信评级，中诚信
国际、大公国际、中诚信国际对发行人评定的主体评级结果均维持 AAA。1

二、信用评级报告的主要事项

（一）信用评级结论及标识所代表的涵义

中诚信国际评定发行主体万科企业股份有限公司主体信用等级为 AAA，评
级展望稳定。该级别反映了发行主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环
境的影响，违约风险极低。

（二）评级报告的内容摘要

1、正面

稳固的行业龙头地位。发行人是国内最早从事房地产开发的企业之一，具有
30 余年的住宅物业开发经验，2018 年公司在全国销售市场占有率达 4.05%，且
在全国 24 个城市的销售排名位列当地第一，行业龙头地位稳固。

稳步增长的销售业绩，丰富的待结算资源。2018 年公司销售面积和销售金
额分别为 4,038 万平方米和 6,070 亿元，近三年复合增长率分别为 20.85%和
28.96%；截至 2019 年 9 月末，公司已售未结转面积和金额分别达 4,474 万平方
米和 6,362 亿元，丰富的待结算资源为其未来经营业绩提供了强有力的保障。

丰富且布局分散的土地储备。发行人坚持聚焦深耕城市圈的发展战略，截至

1 中诚信证评、大公国际、中诚信国际分别指代：中诚信证券评估有限公司、大公国际资信评估有限公司、
中诚信国际信用评级有限公司

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

2019 年 9 月末，公司在建及待建面积分别为 10,588 万平方米和 5,594 万平方米，
项目均匀分布于国内主要经济圈的 70 余个城市，丰富分散且针对优势经济区域
的布局有助于其抵御区域市场波动风险。

核心住宅业务与城市配套服务业务的协同效应。发行人在坚守住宅房地产开
发业务基础上，明确了城乡建设与生活服务商的定位，业务领域不断创新，已进
入物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务等城市配套服务业务，
逐步发挥较好的协同效应。

稳健的财务政策。公司严格执行稳健审慎的经营策略，根据回款情况规划投
资及运营支出，财务杠杆比率稳定维持在较低水平。同时，近年来公司营收规模
及盈利水平持续提升，经营所得可对其债务偿还形成充分覆盖。

2、关注

房地产调控政策持续且行业竞争加剧。在宏观经济增速放缓、因城施策等调
控政策持续且房地产市场区域分化日益明显的背景下，房地产行业竞争加剧，利
润空间不断收窄，行业环境及行业政策的变化或将对公司经营战略的实施提出更
高要求。

（三）跟踪评级的有关安排

根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自
首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信国际将在本期
债券信用等级有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经
营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本期
债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。

在跟踪评级期限内，中诚信国际将于本期债券发行主体及担保主体（如有）
年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会
计年度结束之日起 6 个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本
次评级报告出具之日起，中诚信国际将密切关注与发行主体、担保主体（如有）
以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行
主体应及时通知中诚信国际并提供相关资料，中诚信国际将在认为必要时及时启
动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

中诚信国际的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约
定在中诚信国际网站（www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网
站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。

如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信国际
将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别
暂时失效。

三、发行人的资信情况

（一）发行人获得主要贷款银行的授信情况

发行人资信状况良好，与各大商业银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，
具有较强的间接融资能力。截至 2019 年 9 月末，公司获得主要合作银行授信总
额约为 4,290.50 亿元，其中已使用授信额度约为 2,461.38 亿元，未使用授信额度
约为 1,829.12 亿元。公司主要合作银行包括中国银行股份有限公司、中国农业银
行股份有限公司、中国工商银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公司、中
国邮政储蓄银行股份有限公司、招商银行股份有限公司、交通银行股份有限公司
等。

截至 2019 年 9 月末发行人主要银行授信情况

单位：亿元
金融机构授信额度已使用额度尚未使用额度
中国银行股份有限公司 700.50 344.51 355.99
中国农业银行股份有限公司 500.00 331.22 168.78
中国工商银行股份有限公司 900.00 431.00 469.00
中国建设银行股份有限公司 840.00 581.46 258.54
中国邮政储蓄银行股份有限公司 300.00 97.79 202.21
招商银行股份有限公司 650.00 511.40 138.60
交通银行股份有限公司 400.00 164.00 236.00
合计 4,290.50 2,461.38 1,829.12

最近三年及一期，公司不存在关注类等不良贷款情况。

（二）最近三年及一期与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

最近三年及一期，本公司与主要客户发生业务往来时，未发生严重违约情形。

（三）最近三年及一期发行的债券、其他债务融资工具以及偿还情况

最近三年及一期，本公司未发生延迟支付债务融资工具本息的情况。

截至本募集说明书摘要签署日，公司已发行尚处于存续期内的债券情况如
下：

本币发行金人民币发行债券期偿还债务
发行主体债券简称币种起息日期到期日期票面利率
额（万元）金额（万元）限情况
尚未到期，
22,000.00 157,038.20 2016/10/14 2021/10/14 5年 2.950%
按时付息
尚未到期，
100,000.00 713,810.00 2017/11/9 2027/11/9 10 年 3.975%
按时付息
尚未到期，
97,100.00 693,109.51 2018/4/18 2023/4/18 5年 4.150%
按时付息
面向专业 3 个月
尚未到期，
投资者发 65,000.00 463,976.50 2018/5/25 2023/5/25 5年 LIBOR
按时付息
万科地产行中期票美元 +1.55%
（香港）有据计划尚未到期，
63,000.00 449,700.30 2018/12/11 2024/12/11 5年 5.350%
限公司（注）按时付息
尚未到期，
60,000.00 428,286.00 2019/3/7 2024/6/7 5.25 年 4.200%
按时付息
尚未到期，
42,300.00 301,941.63 2019/11/12 2025/5/12 5.5 年 3.150%
按时付息
尚未到期，
30,000.00 214,143.00 2019/11/12 2029/11/12 10 年 3.500%
按时付息
人民币债人民尚未到期，
50,500.00 50,500.00 2019/6/13 2022/6/13 3年 3.850%
券币按时付息
尚未到期，
15 万科 01 500,000.00 500,000.00 2015/9/25 2020/9/25 5年 3.500%
按时付息
15 万科尚未到期，
150,000.00 150,000.00 2015/11/6 2020/11/6 5年 3.780%
MTN001 按时付息
15 万科尚未到期，
150,000.00 150,000.00 2015/11/6 2020/11/6 5年 3.780%
万科企业 MTN002 按时付息
人民
股份有限 16 万科尚未到期，
币 150,000.00 150,000.00 2016/3/11 2021/3/11 5年 3.200%
公司 MTN001 按时付息
16 万科尚未到期，
150,000.00 150,000.00 2016/3/11 2021/3/11 5年 3.200%
MTN002 按时付息
5（3+2）尚未到期，
17 万科 01 300,000.00 300,000.00 2017/7/18 2022/7/18 4.500%
年按时付息
17 万科 02 100,000.00 100,000.00 2017/8/4 2022/8/4 5（3+2） 4.540% 尚未到期，

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本币发行金人民币发行债券期偿还债务
发行主体债券简称币种起息日期到期日期票面利率
额（万元）金额（万元）限情况
年按时付息
18 万科尚未到期，
300,000.00 300,000.00 2018/7/12 2021/7/12 3年 4.600%
MTN001 按时付息
5（3+2）尚未到期，
18 万科 01 150,000.00 150,000.00 2018/8/9 2023/8/9 4.050%
年按时付息
5（3+2）尚未到期，
18 万科 02 200,000.00 200,000.00 2018/10/29 2023/10/29 4.180%
年按时付息
18 万科尚未到期，
200,000.00 200,000.00 2018/11/15 2021/11/15 3年 4.030%
MTN002 按时付息
5（3+2）尚未到期，
19 万科 01 200,000.00 200,000.00 2019/2/26 2024/2/26 3.650%
年按时付息
5（3+2）尚未到期，
19 万科 02 250,000.00 250,000.00 2019/9/26 2024/9/26 3.550%
年按时付息
19 万科尚未到期，
50,000.00 50,000.00 2019/10/18 2020/7/14 0.74 年 3.180%
SCP001 按时付息
合计 6,322,505.14

注：1、发行人香港子公司Bestgain Real Estate Lyra Limited (以下简称“Lyra”) 之美元20亿
元中期票据发行计划 (以下简称“中期票据计划”)已于2013年7月16日经香港联合交易所有
限公司批准上市。发行人于2016年9月7日在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为
32亿美元。基于该中期票据计划信托协议的相关条款，发行人、万科地产（香港）有限公司
（以下简称“万科地产香港”）以及票据受托人于2016年12月30日订立经修正并重述的信托
协议和其他相关协议，约定以万科地产香港替代Lyra作为中期票据计划以及该计划项下所有
已经发行和未来将要发行之票据的发行人并自即日起生效。具体而言，自2016年12月30日起，
万科地产香港取代Lyra成为该中期票据计划及其项下已发行或将发行票据的主要债务人，与
此同时Lyra作为发行人的责任即时解除，而万科地产香港作为担保人的担保责任也相应解
除。2017年5月11日，在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新为44亿美元。2018年4
月在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新为70亿美元；2019年6月在董事会授权范
围内该中期票据计划的规模更新为95亿美元。2、以美元标价的债务融资工具人民币发行金
额以2019年9月30日在岸人民币与该种货币即期汇率收盘价折算。

截至本募集说明书摘要签署日，上述债务融资工具尚未到期兑付，且均已按
期足额向投资者支付了债券利息。

（四）本次发行后累计公司债券余额及其占发行人最近一期净资产的比例

截至本募集说明书摘要签署日，公司公开发行的待偿还债务融资工具累计余
额为 575.59 亿元（包括中期票据、公司债等发行期限一年以上的中长期债务融
资工具，外币发行的债务融资工具以 2019 年 9 月 30 日的汇率计算），如本公司
本次申请的 90 亿元公司债券全部发行完毕，本公司累计最高公司债券及债务融

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

资工具余额为 665.59 亿元，占本公司截至 2019 年 9 月 30 日未经审计净资产（合
并报表中股东权益合计）的比例为 27.18%，占本公司截至 2018 年 12 月 31 日经
审计净资产（合并报表中股东权益合计）的比例为 28.25%，均未超过本公司最
近一年末合并净资产的 40%。

截至本募集说明书摘要签署日，公司公开发行的公司债券、企业债券累计余
额为 170 亿元，如本公司本次申请的不超过 90 亿元公司债券全部发行完毕，本
公司累计最高公司债券、企业债券余额为 260 亿元，占本公司截至 2019 年 9 月
30 日净资产（合并报表中股东权益合计）的比例为 10.62%，占本公司截至 2018
年 12 月 31 日净资产（合并报表中股东权益合计）的比例为 11.03%，未超过本
公司最近一期末合并净资产的 40%。

（五）发行人 2016-2018 年及 2019 年 1-9 月合并财务报表口径下的主要财
务指标

2019 年 2018 年 2017 年 2016 年
主要财务指标
9 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
流动比率 1.13 1.15 1.20 1.24
速动比率 0.41 0.49 0.50 0.44
资产负债率 85.06% 84.59% 83.98% 80.54%
主要财务指标 2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
EBITDA 利息
- 7.05 9.34 7.87
保障倍数
贷款偿还率 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
利息偿付率 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%

注：除特别注明外，以上财务指标均按照合并报表口径计算。

上述财务指标的计算方法如下：

1、流动比率＝流动资产/流动负债；

2、速动比率＝（流动资产－存货）/流动负债；

3、资产负债率＝总负债/总资产；

4、EBITDA利息保障倍数＝（利润总额+计入当期损益的利息支出+折旧+摊销）/（计入财
务费用的利息支出+资本化利息支出）；

5、贷款偿还率＝实际贷款偿还额/应偿还贷款额；

6、利息偿付率＝实际支付利息/应付利息。

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第三节增信机制、偿债计划及其他保障措施

一、增信机制

本期债券无担保。

二、偿债计划

本期债券的起息日为 2020 年 3 月 16 日，债券利息将于起息日之后在存续期
内每年支付一次。本期债券品种一的付息日为 2021 年至 2025 年每年的 3 月 16
日。如发行人行使赎回选择权，则本期债券的付息日为自 2021 年至 2023 年每年
的 3 月 16 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日），如投
资者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为 2021 年至 2023 年每年的 3
月 16 日。本期债券品种二的付息日为 2021 年至 2027 年每年的 3 月 16 日。如发
行人行使赎回选择权，则本期债券的付息日为自 2021 年至 2025 年每年的 3 月
16 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日），如投资者行
使回售选择权，则回售部分债券的付息日为 2021 年至 2025 年每年的 3 月 16 日。
（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；每次付息款项不另
计利息）。顺延期间付息款项不另计息。

本期债券本金及利息的支付将通过证券登记机构和有关机构办理。支付的具
体事项将按照有关规定，由公司在中国证监会指定媒体上发布的公告中加以说
明。

三、偿债资金来源

本期债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。
2016-2018 年度及 2019 年 1-9 月，公司的合并口径营业收入分别为 2,404.77 亿元、
2,428.97 亿元、2,976.79 和 2,239.15 亿元；归属于母公司所有者的净利润分别为
210.23 亿元、280.52 亿元、337.73 亿元和 182.41 亿元；经营活动产生的现金流
量净额分别为 395.66 亿元、823.23 亿元、336.18 和 17.34 亿元。随着公司业务规

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

模的逐步扩大，公司利润水平将维持稳健并有望进一步提升，从而为本期债券本
息的偿付提供保障。

四、偿债应急保障方案

（一）较大规模的可变现资产

公司长期保持较为稳健的财务政策，资产流动性良好，必要时可以通过流动
资产变现来补充偿债资金。截至 2018 年 12 月 31 日，公司流动资产余额为
129,507,185.63 万元，公司货币资金为 18,841,744.68 万元1，公司流动资产明细构
成如下：

2018 年 12 月 31 日
项目
金额（万元）占比（%）
货币资金 18,841,744.68 14.55
交易性金融资产 1,190,080.63 0.92
衍生金融资产 1,078.29 0.00
应收票据及应收账款 158,873.92 0.12
预付款项 7,595,089.51 5.86
其他应收款 24,432,414.29 18.87
存货 75,030,262.74 57.94
合同资产 136,412.68 0.11
持有待售资产 662,463.14 0.51
其他流动资产 1,458,765.74 1.13
流动资产合计 129,507,185.63 100.00

在公司现金流量不足的情况下，可以通过变现除所有权受限资产及已实现预
售的存货外的流动资产来获得必要的偿债资金支持。

公司流动资产变现存在的主要风险是项目开发风险和市场风险。项目开发风
险指如公司开工项目无法顺利完成开发，则存在项目产品无法达到销售条件、无
法销售变现的风险，同时无法按期交付的项目，还可能出现已预售房源退房的风
险。通过多年的项目运作，公司在项目开发管理方面的能力已经非常成熟，未发
生过开工项目进度严重偏离的情况，也未发生项目无法按期交付的情况，项目开
发风险总体可控。市场风险指如行业市场形势发生重大波动，甚至出现极端情形，
1截至 2018 年 12 月 31 日，除了银行存款中受限使用资金 1,274,928.33 万元，其他货币资金可随时用于支付。

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

则存在项目产品无法实现销售变现的风险。公司一贯坚持随行就市的销售政策，
会根据公司的资金情况，结合市场形势，灵活调整产品价格，确保公司资金余额
充裕。

（二）充足的银行授信

发行人资信状况良好，与各大商业银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，
具有较强的间接融资能力。截至 2019 年 9 月末，公司获得主要合作银行授信总
额约为 4,290.50 亿元，其中已使用授信额度约为 2,461.38 亿元，未使用授信额度
约为 1,829.12 亿元。公司主要合作银行包括中国工商银行股份有限公司、中国建
设银行股份有限公司、中国银行股份有限公司、中国农业银行股份有限公司、招
商银行股份有限公司、交通银行股份有限公司、中国邮政储蓄银行股份有限公司
等。

银行授信属于银行与发行人两个平等民事主体之间的约定，该约定在未经过
相关程序之前不具备强制执行之效力；另外，银行授信额度的授予是依据发行人
的财务及经营情况综合考虑而做出，若发行人财务经营状况急剧恶化，存在银行
取消授信额度的风险。

五、偿债保障措施

为了充分、有效的维护债券持有人的利益，本公司为本期债券的按时、足额
偿付制定了一系列工作计划，包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定并
严格执行资金管理计划、做好组织协调、充分发挥债券受托管理人的作用和严格
履行信息披露义务等，形成一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。

（一）制定《债券持有人会议规则》

本公司和债券受托管理人已按照《公司债券发行与交易管理办法》《深圳证
券交易所公司债券上市规则（2015 年修订）》及《公司债券受托管理人执业行为
准则》的要求制定了本期债券的《债券持有人会议规则》，约定债券持有人通过
债券持有人会议行使权利的范围，债券持有人会议的召集、通知、决策机制和其
他重要事项，为保障本期债券的本息及时足额偿付做出了合理的制度安排。

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

（二）设立专门的偿付工作小组

本公司将在每年的财务预算中落实安排本期债券本息的兑付资金，保证本息
的如期偿付，保证债券持有人的利益。在利息和到期本金偿付日之前的十五个工
作日内，公司将组成偿付工作小组，负责利息和本金的偿付及与之相关的工作。

（三）制定并严格执行资金管理计划

本期债券发行后，公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管
理、流动性管理、募集资金使用管理、资金管理等，并将根据债券本息未来到期
应付情况制定年度、月度资金运用计划，保证资金按计划调度，及时、足额地准
备偿债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利
益。

（四）充分发挥债券受托管理人的作用

本期债券引入了债券受托管理人制度，由债券受托管理人代表债券持有人对
公司的相关情况进行监督，并在债券本息无法按时偿付时，代表债券持有人，采
取一切必要及可行的措施，保护债券持有人的正当利益。

本公司将严格按照债券受托管理协议的约定，配合债券受托管理人履行职
责，定期向债券受托管理人报送公司履行承诺的情况，并在公司可能出现债券违
约时及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人及时依据债券受托管理协议
采取必要的措施。

有关债券受托管理人的权利和义务，详见募集说明书第十节“债券受托管理
人”。

（五）严格履行信息披露义务

本公司将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，使公司偿债能力、募集资
金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险。

本公司将按《债券受托管理协议》及中国证监会、交易所的有关规定进行重
大事项信息披露，至少包括但不限于以下内容：发行人经营方针、经营范围或生
产经营外部条件等发生重大变化；发行人信用评级或本期债券信用评级发生变化

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

或发生可能导致该等变化的事件；发行人主要资产被查封、扣押、冻结、抵押、
质押、出售、转让、报废等；发行人发生债务违约或者延迟支付本息的；发行人
当年累计新增借款或者对外提供担保超过上年末净资产的百分之二十；发行人放
弃债权或财产，超过上年末净资产的百分之十；发行人发生超过上年末净资产百
分之十的重大损失；发行人作出减资、合并、分立、分拆、解散及申请破产或其
他涉及发行人主体变更的决定；发行人涉及重大诉讼、仲裁事项或者受到重大行
政处罚；保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化；发行人情况发生
重大变化导致可能不符合债券上市条件；发行人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，
发行人董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施；其他对投
资者作出投资决策有重大影响的事项；法律、行政法规和中国证监会、深交所认
定的其他事项。

（六）专项偿债账户

本公司设立了本期债券专项偿债账户，偿债资金将主要来源于公司日常经营
所产生的现金流。本公司将在每年的财务预算中安排本期债券本息支付的资金，
承诺在本期债券存续期内每年付息日或兑付日前三个工作日将当年度应支付的
利息或本金和利息归集至专项偿债账户，保证当年度债券本息的按时足额支付。
本公司承诺在本期债券存续期内每年付息日或兑付日前三个工作日将专项偿债
账户的资金到位情况书面通知本期债券的受托管理人；若专项偿债账户的资金未
能按时到位，本公司将按《债券受托管理协议》及中国证监会的有关规定进行重
大事项信息披露。

（七）其他偿债保证措施

《债券受托管理协议》约定，发行人预计不能偿还债务或担保资产发生重大
不利变化（如有担保）时，发行人应当按照债券受托管理人要求追加担保，并履
行《债券受托管理协议》约定的其他偿债保障措施，并应当配合债券受托管理人
办理其依法申请法定机关采取的财产保全措施。

上述规定的其他偿债保障措施包括但不限于：（1）不向股东分配利润；（2）
暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；（3）调减或停发董事和
高级管理人员的工资和奖金；（4）主要责任人不得调离。

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

六、发行人违约情形及违约责任

本期债券违约的情形包括：1、发行人未按照《募集说明书》的规定按时、
足额支付本期债券的利息及/或本金或所延期限已到仍未能按时足额支付本期债
券的利息及/或本金；2、发行人被宣告解散、破产或被撤销，且本期债券项下之
权利义务无人承继。

本公司保证按照本期债券发行募集说明书约定的还本付息安排向债券持有
人支付本期债券利息及兑付本期债券本金。若本公司未按时支付本期债券的本金
和/或利息，或发生其他违约情况时，债券受托管理人将依据《债券受托管理协
议》代表债券持有人向本公司进行追索，包括采取加速清偿或其他可行的救济措
施。如果债券受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责，债券持有人有
权直接依法向本公司进行追索，并追究债券受托管理人的违约责任。

本公司承诺按照本期债券基本条款约定的时间向债券持有人支付债券利息
及兑付债券本金，如果本公司不能按时支付利息或在本期债券到期时未按时兑付
本金，对于逾期未付的利息或本金，公司将根据逾期天数按债券票面利率向债券
持有人支付逾期利息。逾期未付的利息金额自该年度付息日起，按每日万分之二
支付违约金；偿还本金发生逾期的，逾期未付的本金金额自兑付日期起，按每日
万分之二支付违约金。如果本公司发生其他“违约事件”，具体法律救济方式请参
见募集说明书第十节“债券受托管理人”的相关内容。

《债券受托管理协议》项下所产生的或与《债券受托管理协议》有关的任何
争议，首先应在争议各方之间协商解决。若协商不成，任何一方均有权向《债券
受托管理协议》签订地有管辖权的人民法院提起诉讼，《债券受托管理协议》签
订地为深圳市。

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

第四节发行人基本情况

一、发行人概况

公司名称：万科企业股份有限公司

法定代表人：郁亮

设立日期：1984 年 5 月 30 日

注册资本：11,302,143,001 元

住所：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

办公地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

邮政编码：518083

信息披露事务负责人：朱旭

联系电话：0755-25606666

传真：0755-25531696

所属行业：房地产业

经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含
专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第 113 号外贸企业
审定证书规定办理）；房地产开发。

统一社会信用代码：91440300192181490G

网址：www.vanke.com

二、发行人历史沿革

（一）历史沿革

万科企业股份有限公司的前身为 1984 年 5 月成立的现代科教仪器展销中心，

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

于 1987 年更名为“深圳现代科仪中心”，于 1988 年更名为“深圳现代企业有限公
司”。

1988 年 11 月，经深圳市人民政府“深府办(1988)1509 号”文的批准，同意深
圳现代企业有限公司改制为“深圳万科企业股份有限公司”。初始股本总额为
41,332,680 股，由深圳市现代企业有限公司净资产折股及公开发售股票两部分组
成，公司公开向社会发售的股票共计 2,808 万股，募集 2,808 万元。1991 年 1 月
29 日公司 A 股股票在深交所挂牌交易，证券代码“0002”。

1993 年 3 月，公司发行 4,500 万股 B 股，每股发行价格港币 10.53 元，募集
资金 45,135 万港元。该次发行的 B 股于 1993 年 5 月 28 日在深交所上市，股票
简称“深万科 B”，证券代码“2002”。

1993 年 12 月，公司更名为“万科企业股份有限公司”，英文名为“CHINA
VANKE CO., LTD.”。

（二）历次股本变动情况

1、分红转增、配售新股及向法人单位发售新股

1991 年 5 月，公司向全体股东实施 1990 年度利润分配方案，即每 5 股送红
股 1 股，共送红股 8,266,536 股；同时在总股本 41,332,680 股的基础上，按照每
股 4.4 元的价格，每 2 股配售 1 股的方案配售新股 20,666,340 股；同时向法人单
位以每股 4.8 元的价格定向发售新股 7,700,000 股，向法人单位发售的新股后被
锁定为非流通股。方案实施后，公司股本总额增至 77,965,556 股。

2、分红转增

1992 年 3 月，公司实施每 5 股送 1 股红股的利润分配方案，送股后，公司
股本总额增至 92,364,611 股。

3、分红转增及公积金转增股本

1993 年 3 月，公司实施每 4 股送 1 红股、每股派现金 0.06 元、公积金每 4
股转增 1 股的利润分配方案，送红股与公积金转增股本合计为每 10 股派 5 股。
公司股本总额增至 138,546,916 股。

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

4、公开发行 B 股

1993 年 3 月，公司发行 4,500 万股 B 股，每股发行价格港币 10.53 元，募集
资金 45,135 万港币。公司股本总额增至 183,546,916 股。

5、分红转增

1994 年 5 月，公司实施 A 股每 10 股送红股 3.5 股、派现金 1.5 元，B 股每
2,000 股送红股 485 股、派现金 208 元的利润分配方案。送股后，公司股本总额
增至 242,955,336 股。

6、分红转增

1995 年 6 月，公司实施全体股东每 10 股送红股 1.5 股、派现金 1.5 元的利
润分配方案。送股后，公司股本总额增至 279,398,636 股。

7、实施公司职员持股计划

1995 年 10 月，公司实施职员股份计划，每股发行价格为 3.01 元，共计发行
8,826,500 股。该计划实施后形成的股本计入 1995 年公司总股本中，使公司股本
总额增至 288,225,136 股。

8、分红转增

1996 年 6 月，公司实施全体股东每 10 股送红股 1 股、派现金 1.4 元的利润
分配方案。送股后，公司股本总额增至 317,047,649 股。

9、分红转增

1997 年 6 月，公司实施全体股东每 10 股送红股 1.5 股、派现金 1 元的利润
分配方案。送股后，万科股本总额增至 364,604,796 股。

10、配股

1997 年 6 月，公司以每 10 股配 2.37 股的比例实施配股，其中 A 股配股价
4.5 元/股，实际配售股数 66,973,802 股，B 股配股价港币 4.2 元/股，实际配售股
数 19,278,825 股，共募集资金折合人民币 3.83 亿元。配股完成后，公司股本总
额增至 450,857,423 股。

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

11、分红转增

1998 年 5 月，公司实施全体股东每 10 股送红股 1 股、派现金股息 1.5 元的
利润分配方案。送股后，公司股本总额增至 495,943,165 股。

12、分红转增

1999 年 6 月，公司实施全体股东每 10 股送红股 1 股、派付现金 1 元的利润
分配方案。送股后，公司股本总额增至 545,537,481 股。

13、配股

2000 年初，公司以每 10 股配 2.727 股的比例实施配股，配股价 7.5 元/股，
实际配售 85,434,460 股，募集资金 6.25 亿元。配股完成后，公司的股本总额增
至 630,971,941 股。

14、发行可转债及转股

2002 年 6 月，公司向社会公开发行 1,500 万张可转换公司债券（“万科转债”），
每张面值 100 元，发行总额 15 亿元。万科转债在 2002 年 12 月 13 日至 2004 年
4 月 23 日（万科转债赎回日）期间可以转换为公司流通 A 股。截至 2003 年 5 月
22 日，万科转债累计转股 45,928,029 股，此时公司股本总额为 676,899,970 股。

15、公积金转增股本

2003 年 5 月，公司实施向全体股东每 10 股派送现金 2 元、公积金转增 10
股的利润分配方案。转增后，公司的总股本增至 1,353,799,940 股。从 2003 年 5
月 22 日至 2004 年 4 月 23 日，万科转债累计转股 161,951,974 股。此时公司股本
总额为 1,515,751,914 股。

16、分红转增及公积金转增股本

2004 年 5 月，公司实施向全体股东每 10 股派现金 0.5 元、送红股 1 股、公
积金转增 4 股的利润分配方案。方案实施后，公司的总股本增至 2,273,627,871
股。

17、发行可转债及转股

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

2004 年 9 月，公司向社会公开发行 1990 万张可转换公司债券（“万科转 2”），
每张面值 100 元，发行总额 19.9 亿元。万科转 2 于 2005 年 3 月 24 日起可以转
换为流通 A 股，截至 2005 年 6 月 17 日，“万科转 2”累计转股 336,220 股，公司
股本总额达 2,273,964,091 股。

18、公积金转增股本

2005 年 6 月，公司以 2005 年 6 月 17 日收市时公司总股本为基数，实施向
全体股东公积金每 10 股转增 5 股的方案。实施完成后，公司的股本总额为
3,410,946,136 股。

19、万科转 2 转股

由于公司 A 股股票自 2006 年 1 月 4 日至 2006 年 2 月 21 日，连续 28 个交
易日中累计 20 个交易日的收盘价格高于当期转股价的 130%，满足了有关规定和
《万科企业股份有限公司可转换公司债券募集说明书》相关约定，发行人行使“万
科转 2”赎回权利，将截至 2006 年 4 月 7 日之前未转股的 3,869,600 元（38,696
张）“万科转 2”全部赎回。其余万科转 2 全部转为股份，公司的股本总额增为
3,969,898,751 股。

20、非公开发行

2006 年 12 月，公司非公开发行 4 亿股 A 股，发行完成后，公司的股本总额
为 4,369,898,751 股。

21、公积金转增股本

2007 年 5 月，公司以 2007 年 5 月 15 日收市时总股本为基数，实施向全体
股东每 10 股股份转增 5 股的方案。实施完成后，公司的股本总额为 6,554,848,126
股。

22、公开增发股份

2007 年 8 月，公司公开增发 317,158,261 股 A 股。至此，公司股本总额达
6,872,006,387 股。

23、公积金转增股本

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

2008 年 6 月，公司实施公积金每 10 股转增 6 股的利润分配方案。转增后，
公司的总股本增至 10,995,210,218 股。

24、B 股转为 H 股

经中国证监会于 2014 年 3 月 3 日出具的《关于核准万科企业股份有限公司
到香港交易所主板上市的批复》（证监许可〔2014〕239 号）及香港联交所于 2014
年 6 月 24 日的批准，公司 B 股于 2014 年 6 月 25 日转换为 H 股并在香港联交所
上市交易，同时公司 B 股自深交所摘牌。

25、期权激励

2011 年 4 月 8 日，发行人 2011 年第一次临时股东大会审议通过 A 股股票期
权激励计划。2011 年 4 月 25 日，发行人向在公司任职的董事、高级管理人员及
核心业务人员授出 108,435,000 份股票期权。2011 年 5 月 9 日完成股票期权的授
予登记工作，期权的初始行使价为每股人民币 8.89 元，经发行人实施 2010 年度、
2011 年度、2012 年度及 2013 年度分红派息方案后，调整为每股人民币 8.07 元。
2011 年股本数为 10,995,210,218 股。

26、期权行权

2012 年发行人股票期权计划进入第一个行权期，共有 342,900 份期权行权，
发行人股份总数增至 10,995,553,118 股。

27、期权行权

2013 年，由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 19,415,801 份
期权行权，发行人总股份数相应增加 19,415,801 股，增至 11,014,968,919 股。

28、期权行权

2014 年，由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 22,538,323 份
期权行权，发行人总股份数相应增加 22,538,323 股，增至 11,037,507,242 股。

29、期权行权

2015 年由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 14,105,058 份期

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

权行权，发行人总股份数相应增加 14,105,058 股，增至 11,051,612,300 股。

30、回购股票

发行人 2015 年第一次临时股东大会暨第一次 A 股类别股东大会、第一次 H
股类别股东大会，审议并通过了在人民币 100 亿元额度内回购发行人 A 股股份
的相关议案。截至 2015 年 12 月 31 日，发行人回购 A 股股份数量为 12,480,299
股。2016 年 1 月 14 日，发行人在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办
理完毕上述 A 股回购股份注销手续。发行人总股份数相应减少 12,480,299 股，
减至 11,039,132,001 股。

31、期权行权

2016 年 1-12 月，由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 20,000
份期权行权，发行人总股份数相应增加 20,000 股，增至 11,039,152,001 股。

32、H 股配售

发行人于 2019 年 3 月 27 日交易时间结束后与配售代理就配售 262,991,000
股新 H 股订立配售协议，配售价为每股 H 股 29.68 港元。2019 年 4 月 4 日，本
次配售的 262,991,000 股新 H 股已于香港中央结算系统登记，发行人总股份数增
至 11,302,143,001 股。

截至本募集说明书摘要签署之日，发行人上述历史沿革未发生其他变化。

（三）报告期的重大资产重组情况

2016 年 6 月 17 日，公司召开第十七届董事会第十一次会议，审议通过了以
发行股份的方式向地铁集团购买其持有的深圳地铁前海国际发展有限公司 100%
股权等有关事项。因各方股东未达成一致意见，2016 年 12 月 16 日公司董事会
审议通过终止本次发行股份购买资产事项。

除上述情况外，报告期内，发行人不涉及其他重大资产重组情况。

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

三、发行人股本总额及前十名股东持股情况

截至 2019 年 9 月 30 日，公司股本总额 11,302,143,001 股，公司前十名股东
持股情况如下：

前十名股东持股情况

股东名称股东性质持股比例持股总数质押股数

境内国有
深圳市地铁集团有限公司 28.69% 3,242,810,791 0
法人
注1
HKSCC NOMINEES LIMITED 境外法人 13.96% 1,577,885,274 0
注2 境内非国
深圳市钜盛华股份有限公司 7.08% 799,741,909 799,334,627
有法人
安邦人寿保险股份有限公司－保
注其他 4.29% 484,693,983 0
守型投资组合 3
国信证券－工商银行－国信金鹏
其他 4.04% 456,993,190 0
分级 1 号集合资产管理计划
注4
香港中央结算有限公司其他 3.73% 421,222,293 0
招商财富－招商银行－德赢 1 号专
其他 2.91% 329,352,920 0
项资产管理计划
前海人寿保险股份有限公司－海
其他 2.86% 323,100,542 0
利年年
境内国有
中央汇金资产管理有限责任公司 1.68% 189,566,000 0
法人
中国工商银行股份有限公司－平
安中证粤港澳大湾区发展主题交其他 1.51% 170,960,200 0
易型开放式指数证券投资基金
合计 - 70.75% 7,996,327,102 799,334,627

注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 为发行人 H 股非登记股东所持股份的
名义持有人；
注 2：钜盛华于 2019 年 12 月 30 日在香港联交所披露了持有万科股权的权
益变化：截至 2019 年 12 月 26 日，钜盛华及其一致行动人前海人寿股份有限公
司共计持有 468,929,491 股，占万科总股本的比例为 4.15%；
注 3：2019 年 8 月，经中国银行保险监督管理委员会批复同意，安邦人寿保
险股份有限公司更名为大家人寿保险股份有限公司；

注 4：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持
股份的名义持有人。

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

截至 2019 年 9 月 30 日，公司不存在控股股东及实际控制人。按持有股份数
量计算，公司第一大股东是地铁集团。

四、发行人的股权结构及权益投资情况

（一）发行人的股权架构

截至 2019 年 9 月 30 日，公司不存在控股股东及实际控制人。按持有股份数
量计算，公司第一大股东是地铁集团。

地铁集团与公司股权关系图如下：

深圳市人民政府国有资产监督
管理委员会
100%

地铁集团

28.69%

本公司

（二）发行人的组织结构

截至 2019 年 9 月 30 日，公司的组织结构图如下：

发行人组织结构图

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（三）发行人控股子公司的情况

1、控股子公司基本情况

截至 2019 年 9 月 30 日，发行人纳入合并报表范围的主要控股子公司的基本
情况如下：

发行人主要房地产子公司基本情况
注册资本持股比例享有表决权
序号企业名称主营业务
（万元）（%）（%）
1 深圳市万科发展有限公司 60,000 100% 100% 房地产开发
2 广州万科企业有限公司 100,000 100% 100% 房地产开发
3 上海万科企业有限公司 1,000,000 100% 100% 房地产开发
4 北京万科企业有限公司 200,000 100% 100% 房地产开发
5 佛山市万科置业有限公司 2,000 100% 100% 房地产开发
6 东莞市万科房地产有限公司 30,000 100% 100% 房地产开发
7 珠海万科发展有限公司 1,000 100% 100% 房地产开发
8 厦门市万科企业有限公司 120,000 100% 100% 房地产开发
9 福州市万科发展有限公司 2,000 100% 100% 房地产开发
10 海南万科企业管理有限公司 1,000 100% 100% 房地产开发
11 南京万科企业有限公司 15,000 100% 100% 房地产开发
12 苏州万科企业有限公司 10,000 100% 100% 房地产开发
13 宁波万科企业有限公司 15,000 100% 100% 房地产开发

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

注册资本持股比例享有表决权
序号企业名称主营业务
（万元）（%）（%）
14 合肥万科企业有限公司 20,000 100% 100% 房地产开发
15 唐山万科房地产开发有限公司 20,000 100% 100% 房地产开发
16 天津万科房地产有限公司 39,000 100% 100% 房地产开发
17 沈阳万科企业有限公司 10,000 100% 100% 房地产开发
18 大连万科置业有限公司 3,000 100% 100% 房地产开发
19 长春万科房地产开发有限公司 5,000 100% 100% 房地产开发
20 烟台万科企业有限公司 3,000 100% 100% 房地产开发
21 太原万科房地产有限公司 6,000 100% 100% 房地产开发
22 青岛万科房地产有限公司 2,000 100% 100% 房地产开发
23 万科（成都）企业有限公司 50,000 100% 100% 房地产开发
24 武汉市万科房地产有限公司 15,000 100% 100% 房地产开发
25 万科（重庆）企业有限公司 10,000 100% 100% 房地产开发
26 西安万科企业有限公司 2,000 100% 100% 房地产开发
27 贵阳万科房地产有限公司 10,000 100% 100% 房地产开发
28 云南万科企业有限公司 2,000 100% 100% 房地产开发
29 万科（新疆）企业有限公司 10,000 100% 100% 房地产开发
30 浙江浙南万科房地产有限公司 130,000 100% 100% 房地产开发
31 芜湖万科房地产有限公司 6,000 100% 100% 房地产开发
32 扬州万科房地产有限公司 1,000 100% 100% 房地产开发
33 郑州万科企业有限公司 10,000 100% 100% 房地产开发
34 徐州万科企业有限公司 10,000 100% 100% 房地产开发
35 济南万科企业有限公司 10,000 100% 100% 房地产开发
36 广西万科企业管理有限公司 1,000 100% 100% 房地产开发
37 常州万科房地产有限公司 50,000 100% 100% 房地产开发
38 兰州万科企业有限公司 10,000 100% 100% 房地产开发
39 石家庄万科房地产开发有限公司 5,000 100% 100% 房地产开发
40 中山万科企业有限公司 10,000 100% 100% 房地产开发
41 长沙市万科企业有限公司 1,900 100% 100% 房地产开发
42 浙江万科南都房地产有限公司 365,000 100% 100% 房地产开发
43 无锡万科企业有限公司 2,000 100% 100% 房地产开发
44 南通万科房地产有限公司 2,000 100% 100% 房地产开发
45 江西万科益达置业投资有限公司 10,000 50% 50% 房地产开发
46 嘉兴万科房地产开发有限公司 10,000 100% 100% 房地产开发
47 盐城万科房地产开发有限公司 2,000 100% 100% 房地产开发
48 哈尔滨万科企业有限公司 1,000 100% 100% 房地产开发
49 Vanke Property （Overseas）Limited 750 75% 75% 房地产开发

发行人主要物业管理子公司基本情况

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

注册资本（万持股比例享有表决权
序号企业名称主营业务
元）（%）（%）
1 万科物业发展股份有限公司 100,000 63% 71.43% 物业服务
2 深圳市万科物业服务有限公司 5,000 63% 71.43% 物业服务
3 广州市万科物业服务有限公司 500 63% 71.43% 物业服务
4 东莞市万科物业服务有限公司 500 63% 71.43% 物业服务
5 佛山市万科物业服务有限公司 500 63% 71.43% 物业服务
6 南京万科物业管理有限公司 1,200 63% 71.43% 物业服务
7 上海万科物业服务有限公司 1,226 63% 71.43% 物业服务
8 北京万科物业服务有限公司 2,200 63% 71.43% 物业服务
9 天津万科物业服务有限公司 1,000 63% 71.43% 物业服务
10 沈阳万科物业服务有限公司 1,000 63% 71.43% 物业服务
11 成都万科物业服务有限公司 1,500 63% 71.43% 物业服务
12 武汉市万科物业服务有限公司 1,200 63% 71.43% 物业服务
13 长春万科物业服务有限公司 2,000 63% 71.43% 物业服务
14 深圳市万睿智能科技有限公司 1,000 63% 71.43% 物业服务

2、控股子公司财务数据

发行人重要控股子公司的 2018 年度及 2019 年 1-9 月主要财务数据如下：

发行人重要控股子公司经审计的主要财务数据

单位：万元
2018 年末 2018 年 2019 年 9 月 2018 年 2019 年 9 月 2018 年末 2019 年 9 月末
企业名称
万科权益营业收入营业收入净利润净利润总资产总资产

深圳市万科发展有限公司 100.00% 14,308.20 31,729.89 69,943.00 27,722.15 4,418,139.11 3,794,276.84

广州万科企业有限公司 100.00% 8,737.52 2,076.51 15,420.08 17,774.99 1,337,907.92 677,464.92

上海万科企业有限公司 100.00% 6,649.01 0.00 39,771.32 13,150.73 1,654,586.47 1,670,969.52

北京万科企业有限公司 100.00% 10,829.58 2,167.54 16,413.21 -29,131.55 3,716,218.15 4,288,597.77

佛山市万科置业有限公司 100.00% 42,764.78 623.56 35,135.65 15,451.75 662,643.85 654,082.94

东莞市万科房地产有限公司 100.00% 11,568.29 5,622.90 -8,676.78 -3,672.53 768,737.71 996,886.51

珠海万科发展有限公司 100.00% 867.11 265.79 979.97 11,582.02 232,203.84 262,202.32

厦门市万科企业有限公司 100.00% 9,311.72 1,029.24 46,098.31 -17,396.89 1,236,542.74 1,467,844.19

福州市万科发展有限公司 100.00% 8,547.89 8,279.74 10,695.39 -730.93 20,115.74 17,944.05

海南万科企业管理有限公司 100.00% 0.00 6,610.79 3,016.15 4,048.39 97,503.93 89,532.54

南京万科企业有限公司 100.00% 11,605.10 3,883.17 21,522.21 -5,923.66 210,760.18 210,174.75

苏州万科企业有限公司 100.00% 3,898.56 1,986.37 345.79 -6,676.55 1,106,192.33 1,337,521.09

宁波万科企业有限公司 100.00% 23,357.25 5,706.90 35,840.49 -159.32 845,580.15 705,975.34

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

2018 年末 2018 年 2019 年 9 月 2018 年 2019 年 9 月 2018 年末 2019 年 9 月末
企业名称
万科权益营业收入营业收入净利润净利润总资产总资产

合肥万科企业有限公司 100.00% 3,340.33 5,054.87 11,638.75 570.95 136,744.32 181,513.04

唐山万科房地产开发有限公司 100.00% 28,533.15 880.34 5,134.07 479.83 145,139.21 134,529.98

天津万科房地产有限公司 100.00% 105,327.27 14,504.13 22,706.73 955.9 1,496,049.35 1,494,266.35

沈阳万科企业有限公司 100.00% 768.38 2,980.20 803.94 -1,071.93 804,284.78 830,320.18

大连万科置业有限公司 100.00% 17,506.93 4,932.63 12,185.14 6,147.75 271,854.63 227,962.96

长春万科房地产开发有限公司 100.00% 22,038.27 7.14 30,366.05 -705.76 496,956.27 822,825.90

烟台万科企业有限公司 100.00% 101,379.12 16,845.78 10,539.61 2,831.07 412,060.31 460,760.41

太原万科房地产有限公司 100.00% 1,530.15 2,298.89 8,589.39 2,982.54 450,128.61 454,020.96

青岛万科房地产有限公司 100.00% 35.88 78.84 -982.48 -269.5 431,207.08 333,094.30

万科（成都）企业有限公司 100.00% 21,951.30 16,445.40 4,115.61 -5,827.22 635,876.66 825,653.94

武汉市万科房地产有限公司 100.00% 7,031.68 0.00 61,951.98 18,816.37 354,746.24 450,087.21

万科（重庆）企业有限公司 100.00% 2,888.11 5,139.69 -11,782.11 9,143.49 922,565.76 1,133,865.81

西安万科企业有限公司 100.00% 2,175.54 7,128.97 11,205.04 2,743.57 525,571.76 860,789.12

贵阳万科房地产有限公司 100.00% 27,973.01 0.00 12,718.89 -262.05 684,514.95 647,538.27

云南万科企业有限公司 100.00% 2,644.92 2,899.18 -17,369.21 -10,444.11 563,965.44 385,981.26

万科（新疆）企业有限公司 100.00% 2,026.96 1,809.54 3,667.40 275.16 87,044.66 141,750.81

浙江浙南万科房地产有限公司 100.00% 2,871.51 4,520.74 -15,406.66 1,015.01 722,637.72 277,981.68

芜湖万科房地产有限公司 100.00% 0.00 0.00 -0.27 -0.13 5,993.96 5,993.83

扬州万科房地产有限公司 100.00% 138.45 886.24 -654.16 4,061.08 114,330.84 121,056.12

郑州万科企业有限公司 100.00% 34,842.25 25,182.69 26,417.81 19,005.25 121,954.04 175,207.55

徐州万科企业有限公司 100.00% 1,909.49 205.27 -379.61 -2,516.53 516,990.24 427,693.97

济南万科企业有限公司 100.00% 2,397.43 9,842.07 -13,520.17 -4,289.42 594,525.03 353,699.21

广西万科企业管理有限公司 100.00% 4,100.02 0.00 2,161.48 765.67 7,114.16 14,148.91

常州万科房地产有限公司 100.00% 40,421.84 43,938.55 3,570.06 11,966.88 105,277.44 108,236.16

兰州万科企业有限公司 100.00% 0.00 0.00 -1,381.50 -446.7 69,410.46 10,815.54

石家庄万科房地产开发有限公
100.00% 0.00 0.00 -2,083.00 -1,007.83 53,116.97 85,185.09
司

中山万科企业有限公司 100.00% 348.81 3,011.13 -1,678.10 2,870.76 36,041.43 195,041.67

长沙市万科企业有限公司 100.00% 55,349.16 5,215.97 15,823.85 948.67 263,882.02 278,137.16

浙江万科南都房地产有限公司 100.00% 13,262.11 42,363.62 45,208.67 113,167.40 1,169,300.24 1,279,327.69

无锡万科企业有限公司 100.00% 976.89 98,648.26 -1,534.95 26,206.55 211,598.38 242,965.84

南通万科房地产有限公司 100.00% 633.29 52.12 -1,968.99 -264.47 49,169.37 28,888.02

江西万科益达置业投资有限公
50.00% 0.00 168.80 -1,140.45 -880.88 245,856.21 197,424.20
司

嘉兴万科房地产开发有限公司 100.00% 2,641.51 69.95 46,197.47 2,970.01 118,308.80 120,420.73

45
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

2018 年末 2018 年 2019 年 9 月 2018 年 2019 年 9 月 2018 年末 2019 年 9 月末
企业名称
万科权益营业收入营业收入净利润净利润总资产总资产

盐城万科房地产开发有限公司 100.00% 0.00 0.00 733.81 575.74 20,516.01 16,195.14

Vanke Property （ Overseas）
75.00% 0.00 0.00 1,363.62 -635.65 139,188.92 138,046.59
Limited

万科物业发展股份有限公司 63% 977,591.17 849,572.43 25,573.17 26,010.80 1,056,877.00 1,118,370.54

深圳市万科物业服务有限公司 63% 61,460.40 51,761.81 -385.71 4,608.52 37,275.14 60,924.68

广州市万科物业服务有限公司 63% 37,034.04 29,619.43 2,989.49 415.26 30,189.16 24,573.34

东莞市万科物业服务有限公司 63% 37,474.37 30,238.15 2,015.62 461.65 20,158.87 20,719.05

佛山市万科物业服务有限公司 63% 17,036.45 16,898.50 -1,534.23 1,387.45 13,965.20 15,356.60

南京万科物业管理有限公司 63% 50,409.95 40,026.54 -4,742.95 -1,250.35 36,383.92 33,531.80

上海万科物业服务有限公司 63% 41,198.19 27,446.44 -9,172.72 -3,694.12 20,896.15 19,212.93

北京万科物业服务有限公司 63% 74,796.48 60,508.42 -444.81 4,800.70 56,428.66 60,003.22

天津万科物业服务有限公司 63% 20,458.99 16,920.60 -978.64 434.17 17,809.18 13,505.94

沈阳万科物业服务有限公司 63% 42,105.81 34,810.45 2,670.50 2,284.60 41,361.04 37,272.44

成都万科物业服务有限公司 63% 22,560.79 22,594.02 -4,733.78 1,169.49 34,859.83 33,312.24

武汉市万科物业服务有限公司 63% 47,160.00 46,619.19 1,986.80 4,183.63 51,450.48 60,854.63

长春万科物业服务有限公司 63% 22,343.64 19,837.83 -1,363.92 -271.7 17,607.32 15,537.35

深圳市万睿智能科技有限公司 63% 50,267.73 40,906.90 5,529.37 1,171.46 13,828.53 32,943.80

（四）发行人合营、联营公司情况

截至 2019 年 9 月 30 日，发行人无重要的合营及联营公司。

五、发行人控股股东和实际控制人

（一）控股股东和实际控制人基本情况

报告期内，发行人不存在控股股东及实际控制人。

2015 年以来钜盛华持续增持发行人股份。截至 2017 年 3 月 31 日，钜盛华
及其一致行动人合计持有发行人股份比例为 25.40%，是发行人按持股比例计算
的第一大股东。

2017 年 1 月，地铁集团以协议受让方式从华润股份有限公司及其全资子公
司中润国内贸易公司获得公司 15.31%的股份，持有发行人 1,689,599,817 股股份，
成为公司基石股东。

46
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

2017 年 3 月，地铁集团获得中国恒大集团下属企业持有的 1,553,210,974 股
万科 A 股对应的表决权、提案权及参加股东大会的权利，地铁集团可行使发行
人共计 29.38%的表决权、提案权及参加股东大会的权利，成为拥有公司表决权
比例最高的单一股东。

2017 年 6 月 9 日，地铁集团与中国恒大集团下属企业签署了股份转让协议，
将所持有 1,553,210,974 股万科 A 股股份以协议转让的方式全部转让给地铁集团。
本次股份转让已于 2017 年 6 月 12 日取得深圳市人民政府国有资产监督管理委员
会的批复（深国资委函[2017]485 号）。本次股份转让于 2017 年 7 月 6 日完成过
户登记手续，中国恒大集团下属企业不再持有发行人股份，地铁集团持有
3,242,810,791 股发行人 A 股股份，占发行人总股本的 29.38%，成为发行人的第
一大股东。

发行人于 2019 年 3 月 27 日配售 262,991,000 股 H 股，于 2019 年 4 月 4 日
完成交割，总股本增加至 11,302,143,001 股。地铁集团持股比例受配售影响有所
下降，目前地铁集团持有 3,242,810,791 股发行人 A 股股份，占发行人总股本的
28.69%，为发行人的第一大股东。

地铁集团由深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 100%持股，注册资本
4,407,136.00 万元，注册地址深圳市福田区福中一路 1016 号地铁大厦 27-31 层。
地铁集团主营业务包括地铁、轻轨交通项目的建设经营、开发和综合利用；投资
兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专
卖商品）；经营广告业务；自有物业管理；轨道交通相关业务咨询及教育培训。

截至 2018 年末，地铁集团合并财务报表口径的总资产为 39,189,346 万元，
总负债为 15,304,219 万元，归属于母公司的所有者权益为 23,706,312 万元。2018
年地铁集团实现营业收入 1,134,826 万元，净利润 724,947 万元。

地铁集团与公司股权关系如下：

深圳市人民政府国有资产监督
管理委员会

100%

地铁集团

47
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

28.69%

本公司

截至本募集说明书摘要签署日，发行人不存在控股股东及实际控制人。

（二）发行人的独立性

发行人无控股股东及实际控制人。

截至 2019 年 9 月 30 日，地铁集团是公司的第一大股东，但并非万科的发起
人股东，亦非万科的控股股东，其通过协议受让成为万科的股东。地铁集团作为
公司基石股东，表示将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制，支持公司城
市配套服务商战略，支持公司稳定健康发展。未来公司和地铁集团将充分发挥各
自优势，共同推进实施“轨道+物业”发展战略，全面提升城市配套服务能力，助
推城市经济发展。发行人的人员、资产、财务、机构、业务等方面独立于地铁集
团。

截至本募集说明书摘要签署日，发行人具有独立的法人资格，具有较为完善
的法人治理结构，具有面向市场独立经营的能力和持续盈利的能力，在采购、生
产、运营销售、财务、知识产权等方面将继续保持独立。

1、业务

发行人为上市公司，在股东大会及董事会授权范围内，进行资产的经营和管
理，自主经营、独立核算、自负盈亏，可以完全自主做出业务经营、战略规划和
投资等决策。发行人独立拥有开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面
向市场自主经营的能力。

2、资产

发行人拥有独立于地铁集团的资产，能够保持资产的完整性；公司的资金、
资产和其他资源由自身独立控制并支配，万科集团与地铁集团在业务、人员、资
产、机构、财务等方面完全分开，保证了发行人具有独立完整的业务及自主经营
能力。公司的资产均有明确的资产权属，并拥有相应的处置权。公司报告期内不

48
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

存在资金受到大股东及其关联方违规占用的情况，公司与子公司、合营公司、联
营公司存在因合作经营投入产生的经营性资金往来。

3、人员

发行人的董事会主席由董事会以全体董事的过半数选举产生，监事会主席由
全体监事过半数选举产生，董事会主席在发行人领取薪酬；监事会对全体股东负
责，向股东大会汇报工作。发行人其他高级管理人员的劳动、人事及工资管理独
立于地铁集团。

4、财务

发行人建立独立的财务会计部门，拥有独立的财务核算体系和财务管理制
度，能够独立作出财务决策，独立开具银行账户。发行人及其控股子公司独立纳
税。

5、机构

发行人设立了健全的组织机构体系，规范的现代企业制度，经营和管理完全
独立于出资人，发行人的办公机构和办公场所和地铁集团完全分开，不存在合署
办公等情形，地铁集团的内设机构与发行人的相应部门之间不存在上下级关系。

六、发行人法人治理结构

公司按照《公司法》《证券法》《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》
《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》等法律、
行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，制定了符
合公司发展的各项规则和制度，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成
了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行
使决策权、执行权和监督权。

（一）股东大会

股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使公司经营方
针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。

49
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权：

1、决定公司经营方针和投资计划；

2、选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；

3、选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；

4、审议批准董事会的报告；

5、审议批准监事会报告；

6、审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

7、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

8、对公司增加或者减少注册资本作出决议；

9、对公司发行债券作出决议；

10、对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议；

11、修改公司章程；

12、对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；

13、审议批准变更募集资金用途事项；

14、对公司在一年内购买、出售、处置重大资产或者担保金额超过公司资产
总额百分之三十的事项作出决议；

15、审议公司及控股子公司的对外担保总额超过最近一期经审计净资产百分
之五十以后提供的任何担保，其中公司为购房客户提供按揭担保不包含在本章程
所述的对外担保范畴之内；

16、审议公司对外担保中，为资产负债率超过百分之七十的担保对象提供的
担保；

17、审议单笔对外担保额超过公司最近一期经审计净资产百分之十的担保；

18、对公司股东、实际控制人及其关联方提供的担保；

50
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

19、审议批准公司股权激励计划；

20、审议法律、法规和公司章程规定应当由股东大会决定的其他事项。

（二）董事会

董事会对股东大会负责，依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计委
员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会，提高董事会运作
效率。目前董事会 10 名董事中，有 4 名独立董事。独立董事担任各个专业委员
会的召集人，涉及专业领域的事务要经过专业委员会审议通过后才提交董事会审
议，以利于独立董事更好地发挥作用。

董事会行使下列职权：

1、负责召集股东大会，并向大会报告工作；

2、执行股东大会的决议；

3、决定公司的经营计划和投资方案；

4、制订公司的年度财务预算方案、决算方案；

5、制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

6、制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；

7、拟订公司重大收购、收购发行人股票或者合并、分立、解散和变更公司
形式方案；

8、在本章程规定的范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、
委托理财等事项；

9、在本章程规定的范围内，决定公司对外担保事项；

10、决定公司内部管理机构的设置；

11、聘任或者解聘公司总裁、董事会秘书；根据总裁的提名，聘任或者解聘
公司执行副总裁、财务负责人等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；

12、制订公司的基本管理制度；

51
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

13、制订公司章程的修改方案；

14、管理公司信息披露事项；

15、向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；

16、听取公司总裁的工作汇报并检查总裁的工作；

17、制定绩效评估奖励计划，其中涉及股权的奖励计划由董事会提交股东大
会审议，不涉及股权的由董事会决定；

18、法律、法规或公司章程规定，以及股东大会授予的其他职权。

上述第 6、7、9、13 项必须由董事会三分之二以上的董事表决同意。

（三）监事会

公司设监事会。监事会由三名监事组成，设监事会主席一名。监事会对股东
大会负责，除了通常的对公司财务和高管履职情况进行检查监督外，还通过组织
对子公司的巡视，加强对各子公司业务监督。

监事会行使下列职权：

1、对公司定期报告签署书面审核意见；

2、检查公司财务；

3、对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行
政法规、公司章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；

4、当董事、总裁和其他高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求其予
以纠正，必要时向股东大会或国家有关主管机关报告；

5、提议召开临时股东大会会议，在董事会不履行《公司法》规定的召集和
主持股东大会会议职责时召集和主持股东大会会议；

6、向股东大会会议提出提案；

7、依照《公司法》第一百五十二条的规定，对董事、高级管理人员提起诉
讼；

52
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

8、公司章程规定的其他职权。

监事会行使职权所必需的费用，由公司承担。

（四）管理层

管理层根据董事会的授权，负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持
企业日常经营管理工作。

公司设总裁一名，由董事会聘任或解聘。总裁对董事会负责，行使下列职权：

1、主持公司的生产经营管理工作，并向董事会报告工作；

2、组织实施董事会决议、公司年度计划和投资方案；

3、拟订公司内部管理机构设置方案；

4、拟订公司的基本管理制度；

5、制订公司的具体规章；

6、提请董事会聘任或者解聘公司执行副总裁、财务负责人；

7、聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员；

8、拟定公司职工的工资、福利、奖惩，决定公司职工的聘用和解聘；

9、公司章程或董事会授予的其他职权；

10、提议召开临时董事会会议。

七、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况

（一）基本情况

发行人于 2017 年 6 月 30 日召开了 2016 年度股东大会，选举郁亮、林茂德、
肖民、陈贤军、孙盛典、王文金、张旭为公司第十八届董事会非独立董事，选举
康典、刘姝威、吴嘉宁、李强为公司第十八届董事会独立董事，选举解冻、郑英
为公司第九届监事会非职工代表监事。同时，发行人于 2017 年 6 月 30 日召开了
第九届监事会第一次会议。经公司职工代表大会全体委员无记名投票，一致同意

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

推选周清平先生出任公司第九届监事会职工代表监事一职。周清平先生将与经
2016 年度股东大会选举产生的非职工代表监事解冻先生、郑英女士共同组成公
司第九届监事会，任期三年。

2018 年 1 月 31 日，经第十八届董事会第六次会议审议通过，公司董事会决
定聘任祝九胜为公司总裁、首席执行官，董事会主席郁亮不再兼任公司总裁、首
席执行官。

2019 年 1 月 15 日，董事会收到公司董事肖民先生的辞职报告。肖民先生因
工作变动拟担任公职人员，根据有关规定，申请辞去公司董事职务。肖民先生的
辞职不会导致公司董事会成员低于法定人数。

2019 年 5 月 7 日，经第十八届董事会第二十一次会议审议通过，董事会同
意聘任王文金先生为公司财务负责人，任期自董事会审议通过之日起至第十八届
董事会任期届满止。王文金先生不再兼任公司首席风险官。孙嘉先生不再兼任公
司执行副总裁、首席财务官、财务负责人。

截至本募集说明书摘要签署日，本公司现任董事、监事、高级管理人员基本
信息及持有发行人股权及债券情况如下：

公司董事、监事及高级管理人员基本情况

姓名职务性别任期起始日期持股数（股）持有债券情况
郁亮董事会主席男 2017 年起 7,306,245 -
林茂德董事会副主席男 2017 年起 - -
陈贤军董事男 2017 年起 - -
孙盛典董事男 2017 年起 -
董事、执行副总裁男 2017 年起 -
王文金 2,314,291
财务负责人男 2019 年起 -
董事、执行副总裁、
张旭男 2017 年起 904,039 -
首席运营官
康典独立董事男 2017 年起 - -
刘姝威独立董事女 2017 年起 - -
吴嘉宁独立董事男 2017 年起 - -
李强独立董事男 2017 年起 - -
解冻监事会主席男 2017 年起 1,490,745 -
郑英监事女 2017 年起 - -
周清平监事男 2017 年起 20,000 -

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

姓名职务性别任期起始日期持股数（股）持有债券情况
祝九胜总裁、首席执行官男 2018 年起 - -
朱旭董事会秘书女 2017 年起 - -

（二）现任董事、监事、高级管理人员简历

截至本募集说明书摘要签署日，公司现任董事、监事、高级管理人员的简历
如下：

1、董事简历

郁亮先生，1965 年出生，现任公司董事会主席。郁先生于 1988 年毕业于北
京大学国际经济学系，获学士学位；1997 年获北京大学经济学硕士学位。郁先
生 1990 年加入公司，1994 年起任公司董事，1996 年任公司副总经理，1999 年
任公司常务副总经理兼财务负责人，2001 年-2018 年 1 月任公司总裁、首席执行
官，2017 年 7 月任公司董事会主席。加入万科之前，郁先生曾供职于深圳外贸
集团。郁先生曾兼任中城联盟投资管理股份有限公司董事、上海美特斯邦威服饰
股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：002269）独立董事。
林茂德先生，1956 年出生，现任公司董事会副主席、董事会薪酬与提名委
员会委员。林先生于 1983 年毕业于四川财经学院金融专业，获学士学位；现为
正高职高级经济师。林先生曾任地铁集团副总经理、董事总经理、党委副书记、
董事长兼党委书记；深圳市振业（集团）股份有限公司（深交所上市公司，股份
代码：000006）总经理助理、总经济师、副总经理；以及四川财经学院金融系讲
师。
陈贤军先生，1972 年出生，现任公司董事、董事会审计委员会委员，地铁
集团董事、财务总监。陈先生于 1993 年毕业于杭州电子工业学院(现名杭州电子
科技大学)会计学专业，获学士学位；2004 年获得厦门大学金融学专业硕士学位；
现为注册会计师、正高级会计师。加入地铁集团之前，陈先生历任杭州江南电子
工程公司财务处会计，金田实业集团股份有限公司审计室主审，深圳市龙岗区燃
气有限公司财务部副部长（主持工作），深圳市深燃石油气有限公司财务部部长，
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会产权管理处、业绩考核(审计)处、监督
稽查处(审计处)科员、副主任科员，深圳市振业(集团)股份有限公司（深交所上
市公司，股份代码：000006）财务部副经理、经理，深圳市地铁三号线投资有限

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

公司财务总监。
孙盛典先生，1955 年出生，现任公司董事、董事会投资与决策委员会委员。
孙先生于 2005 年获得西安交通大学工学博士学位；现为高级经济师。孙先生曾
任深圳市赛格集团有限公司副总经理、董事、党委委员、党委副书记、总经理、
董事长兼党委书记；深圳市赛格日立彩色显示器件有限公司副总经理、党委副书
记、总经理兼党委书记、董事长；深圳市华星光电技术有限公司董事；创维数码
控股有限公司（联交所上市公司，股份代码：0751）独立董事；深圳华控赛格股
份有限公司（深交所上市公司，股份代码：000068）副董事长；深圳市电子行业
协会会长。孙先生目前兼任康佳集团股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：
000016）独立董事。
王文金先生，1966 年出生，现任公司董事、执行副总裁、财务负责人。王
先生于 1994 年获中南财经政法大学硕士学位，现为中国注册会计师非执业会员。
王先生 1993 年加入万科，历任财务管理部总经理、财务总监、首席财务官、首
席风险官。在加入万科之前，王先生先后供职于合肥市塑料十厂、中科院安徽光
学精密机械研究所。王先生目前兼任万科投资的徽商银行股份有限公司（联交所
上市公司，股份代码：3698）非执行董事。

张旭先生，1963 年出生，现任公司董事、董事会投资与决策委员会委员、
执行副总裁、首席运营官。张先生 1984 年毕业于合肥工业大学工业与民用建筑
专业，获学士学位；2001 年获美国特洛伊州立大学（Troy State University）MBA
学位。张先生 2002 年加入万科，历任武汉市万科房地产有限公司总经理、公司
副总裁。在加入万科之前，张先生曾供职于中国海外集团。张先生目前兼任万科
控股的万科置业（海外）有限公司（联交所上市公司，股份代码：1036）董事会
主席以及万科投资的悦榕集团（Banyan Tree Holdings Limited，新加坡交易所上
市公司，股份代码：B58.SG）的非执行非独立董事、GLP Holdings Limited 董事。

康典先生，1948 年出生，香港特别行政区居民。现任公司独立董事、董事
会薪酬与提名委员会召集人。康先生于 1982 年毕业于北京科技大学机械系机械
制造专业，获学士学位；于 1984 年获中国社会科学院研究生院经济学硕士学位。
康先生于 2009 年至 2016 年任新华人寿保险股份有限公司（上海证券交易所上市
公司，股份代码：601336；联交所上市公司，股份代码：1336）董事长、首席执

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

行官，兼任新华资产管理股份有限公司董事长。1984 年至 2009 年历任中国国际
信托投资公司海外项目管理处处长，中国农村信托投资公司副总裁，中国包装总
公司副总经理，香港粤海企业(集团)有限公司集团董事副总经理，粤海金融控股
有限公司董事长兼总经理，粤海证券有限公司董事长和粤海亚洲保险董事长，深
圳发展银行股份有限公司监事会主席。
刘姝威女士，1952 年出生，现任公司独立董事、董事会审计委员会委员，
中央财经大学中国企业研究中心研究员。刘女士于 1986 年毕业于北京大学，获
经济学硕士学位。刘女士师从我国著名经济学家陈岱孙教授和厉以宁教授，为金
融方面的知名学者。2002 年被评为中央电视台“经济年度人物”和“感动中国――
2002 年度人物”。刘女士目前兼任珠海格力电器股份有限公司（深交所上市公司，
股份代码：000651）独立董事。
吴嘉宁先生，1960 年出生，香港特别行政区居民，现任公司独立董事、董
事会审计委员会召集人、薪酬与提名委员会委员。吴先生于 1984 年、1999 年分
别获得香港中文大学工商管理学士及工商管理硕士学位。吴先生 1984 年加入香
港毕马威会计师行，1996 年起担任合伙人，后任毕马威中国副主席，2016 年 3
月退休。吴先生现为香港执业会计师、澳门执业核数师暨会计师、香港会计师公
会资深会计师（FCPA）、英国特许公认会计师公会资深会员（FCCA）、英格兰及
威尔士特许会计师协会资深会员（FCA）。吴先生目前兼任中国石油化工股份有
限公司（上海证券交易所上市公司，股份代码：600028；联交所上市公司，股份
代码：00386；纽约股票交易所上市公司，股份代码：SNP；伦敦股票交易所上
市公司，股份代码：SNP）独立董事、房多多网络集团有限公司（纳斯达克证券
交易所上市公司，股份代码：DUO.O）独立董事、中国上市公司协会第二届独
立董事专业委员会副主任委员。吴先生于 2020 年 1 月 20 日被提名为中国冶金科
工股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股份代码：601618；联交所上市公
司，股份代码： 1618）第三届董事会独立董事候选人，尚待 2020 年 3 月 27 日
召开的中国冶金科工股份有限公司股东大会审议。
李强先生，1972 年出生，现任公司独立董事、董事会投资与决策委员会召
集人，前海金融控股有限公司董事长、世纪证券有限责任公司董事长。李先生于
1995 年毕业于西安统计学院国民经济管理专业，获学士学位；于 2002 年获得中

57
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

南财经政法大学经济学硕士学位。李先生于 2014 年至 2015 年任前海金融控股有
限公司总经理， 2013 至 2014 年在深圳市前海管理局挂职担任副局长，1998 年
至 2013 年历任证监会深圳监管局副主任科员、主任科员、处长，1995 年至 1998
年在中国建设银行陕西省分行工作。

2、监事简历

解冻先生，1965 年出生，现任公司监事会主席、工会主席，兼任中国上市
公司协会监事会专业委员会委员。1987 年毕业于南京工学院无线电系，获学士
学位；1997 年获上海交通大学管理学院工商管理硕士学位；2007 年获上海交通
大学管理学博士学位。1992 年加入万科，历任公司人事部经理、人力资源部总
经理、人力资源总监、公司副总经理、公司执行副总裁；2014 年起任公司监事、
监事会主席。加入万科之前，解先生曾供职于中国深圳彩电总公司深圳 RGB 电
子有限公司。解先生曾于 2011 年 2 月至 2017 年 5 月兼任深圳市海普瑞药业集团
股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：002399）独立董事。
郑英女士，1970 年出生，现任公司监事。郑女士于 1991 年毕业于西南财经
大学经济信息管理专业，获学士学位；于 1994 年获得西南财经大学数量经济专
业硕士学位；现为高级经济师。郑女士历任深圳市建设投资控股有限公司经理助
理，深圳市振业(集团)股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：000006）投
资发展部经理、客户服务部经理、资产管理部经理，地铁集团下属的资源开发分
公司党支部书记兼副经理、物业开发总部副总经理、党委书记。

周清平先生，1969 年出生，现任公司职工代表监事。1993 年毕业于湖南大
学（原湖南财经学院）会计专业，2011 年毕业于香港科技大学工商管理专业
（EMBA），研究生学历，中国注册会计师。曾任职于湘财证券有限责任公司，
1995 年加入万科，任深圳市万科财务顾问有限公司财务经理，2000 年任成都万
科房地产有限公司财务总监，2003 年任公司风险管理部副总经理。2010 年起任
公司监事、监察审计部总经理。

3、高级管理人员简历

祝九胜先生，1969 年出生，现任公司总裁、首席执行官。1993 年获得中南
财经大学（现中南财经政法大学）经济学硕士学位，2003 年获得中南财经政法

58
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

大学经济学博士学位。1993 年至 2012 年祝先生在中国建设银行股份有限公司（上
海证券交易所上市公司，股份代码：601939 /联交所上市公司，股份代码：0939)
深圳市分行工作，历任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、公司
部总经理、分行副行长等； 2012 年加入万科，2012 年至 2015 年担任公司高级
副总裁，2014 年至今担任万科全资附属企业深圳市万科财务顾问有限公司董事
长，2016 年至 2018 年 1 月担任万科联营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份
有限公司董事长兼总经理，2018 年 1 月 31 日起任公司总裁、首席执行官。

祝先生目前兼任易居（中国）企业控股有限公司（联交所上市公司，股份代
码：2048）非执行董事。祝先生曾兼任徽商银行股份有限公司（联交所上市公司，
股份代码：3698）非执行董事、绿景（中国）地产投资有限公司（联交所上市公
司，股份代码：0095）独立非执行董事、深圳市康达尔（集团）股份有限公司（深
交所上市公司，股份代码：000048）董事。

王文金先生，简历请见“董事”部分。

张旭先生，简历请见“董事”部分。

朱旭女士，1975 年出生，现任公司董事会秘书，兼任深交所第十届上市委
员会委员，中国上市公司协会第二届董事会秘书委员会常务委员，中国税务学会
理事。朱旭女士为英国志奋领（CHEVENING）学者，注册税务师。1997 年毕业
于湖南财经学院（现湖南大学），获经济学学士学位；2001 年毕业于中南财经政
法大学，获管理学硕士学位；2006 年获伦敦大学学院公共政策硕士学位；朱女
士于 2016 年加入万科，加入万科之前，曾任职于深圳市国家税务局，国民技术
股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：300077），深圳广田装饰集团股份
有限公司（深交所上市公司，股份代码：002482）。多次荣获新财富金牌董秘，
百佳董秘称号。朱旭女士目前兼任 GLP Holdings Limited 董事。

（三）现任董事、监事、高级管理人员兼职情况

1、在股东单位或其他关联单位任职情况

姓名股东单位或股东关联单位名称担任的职务

陈贤军深圳市地铁集团有限公司董事、财务总监

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

2、在其他单位任职情况

姓名兼职单位名称担任的职务
孙盛典康佳集团股份有限公司独立董事
王文金徽商银行股份有限公司非执行董事
GLP Holdings Limited 董事
张旭
悦榕集团（BanyanTree HoldingsLimited）非执行非独立董事
中央财经大学中国企业研究中心研究员
刘姝威
珠海格力电器股份有限公司独立董事
中国石油化工股份有限公司独立董事
吴嘉宁
房多多网络集团有限公司独立董事
前海金融控股有限公司董事长
李强
世纪证券有限责任公司董事长
祝九胜易居（中国）企业控股有限公司非执行董事
朱旭 GLP Holdings Limited 董事

截至本募集说明书摘要签署日，本公司董事、监事、高级管理人员的任职符
合《公司法》及《公司章程》的规定

（四）现任董事、监事、高级管理人员违法违规情况

截至本募集说明书摘要签署日，本公司董事、监事、高级管理人员不存在影
响本期发行的重大违法违规的情况。

八、发行人违法违规及受处罚情况

报告期内，本公司不存在因违反相关法律法规而受到有关主管部门重大行政
处罚的情形。

九、发行人主要业务情况

发行人为专业化的房地产公司，主要产品为商品住宅。发行人主营业务包括
房地产业务和物业管理，其中房地产业务具体包括商品住宅、商业物业和车位的
销售。

（一）房地产行业情况

1、行业概述

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

改革开放以来，特别是 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着
城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。2018 年，全国房地产开
发投资完成额为 12.0 万亿元，同比增长 9.5%，增速较 2017 年提高 2.5 个百分点；
房屋新开工面积 20.9 亿平方米，同比增长 17.2%，增速较 2017 年提高 10.2 个百
分点。

我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、
加快城市化建设，都发挥了重要作用。而在快速发展的同时，部分城市房价上涨
过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。为了促
进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，出台
了一系列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶
段性的波动。从长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一
步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。

2、行业政策情况

近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要的地位。为了规范
和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策，房地产行业
相关政策主要包括：

序号时间主要政策核心内容
对于不实施限购措施的城市，首次买
房最低首付款比例下调至 25%，对拥
有 1 套住房且相应购房贷款未结清的
人民银行、银监会联合下发《关
居民家庭，最低首付款比例调整为不
1 2016 年 2 月于调整个人住房贷款政策有关
低于 30%；对于实施限购措施的城市，
问题的通知》
各机构应按照“分类指导，因地施策”
的原则，自主确定辖区内商业性个人
住房贷款的最低首付款比例。
国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，
在全国范围内全面推开营业税改征增
财政部、国家税务总局《关于全
值税（以下称营改增）试点，建筑业、
2 2016 年 3 月面推开营业税改征增值税试点
房地产业、金融业、生活服务业等全
的通知》
部营业税纳税人，纳入试点范围，由
缴纳营业税改为缴纳增值税。

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

序号时间主要政策核心内容
多渠道筹集资金，加大对棚户区改造
的支持力度；落实税费优惠政策，切
财政部、住房城乡建设部《关于
实降低棚户区改造成本；推进棚户区
3 2016 年 3 月进一步做好棚户区改造相关工
改造货币化安置，切实化解库存商品
作的通知》
住房；严格遵循政府采购程序，确保
安置住房采购公开公平公正等。
建立购租并举的住房制度为主要方
向，健全以市场配置为主、政府提供
基本保障的住房租赁体系。支持住房
国务院办公厅《关于加快培育和
4 2016 年 5 月租赁消费，促进住房租赁市场健康发
发展住房租赁市场的若干意见》
展。目标是到 2020 年，基本形成供应
主体多元、经营服务规范、租赁关系
稳定的住房租赁市场体系。
北京、上海、广州、深圳、天津、南
京、杭州、厦门、苏州、郑州、无锡、
多城市发布地方房地产调控政合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛
5 2016 年 10 月
策山、福州、昆山、南昌等城市先后发
布区域房地产调控政策，重启限购限
贷政策
中共中央政治局提出实施好积
极的财政政策和稳健的货币政长效机制要遵循供给侧结构性改革思
6 2017 年 7 月策，“稳定房地产市场，坚持政路，以扩大供应、疏解需求为核心，
策连续性稳定性，加快建立长效实现房地产市场供需平衡
机制”
加大对住房租赁企业的金融支持力
住建部、发改委、财政部等九部
度，拓宽直接融资渠道，支持发行企
委《关于在人口净流入的大中城
7 2017 年 7 月业债券、公司债券、非金融企业债务
市加快发展住房租赁市场的通
融资工具等公司信用类债券及资产支
知》
持证券，专门用于发展住房租赁业务
将在超大、特大城市和国务院有关部
委批准的发展住房租赁市场试点城市
中，确定租赁住房需求较大，村镇集
体经济组织有建设意愿、有资金来源，
政府监管和服务能力较强的城市（第
一批包括北京市，上海市，辽宁沈阳
国土资源部 3 住房城乡建设部
市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽
8 2017 年 8 月《利用集体建设用地建设租赁
合肥市，福建厦门市，河南郑州市，
住房试点方案》
湖北武汉市，广东广州市、佛山市、
肇庆市，四川成都市），开展利用集
体建设用地建设租赁住房试点。村镇
集体经济组织可以自行开发运营，也
可以通过联营、入股等方式建设运营
集体租赁住房。

62
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

序号时间主要政策核心内容
坚持调控目标不动摇、力度不放松，
加快制定实施住房发展规划，抓紧调
住房城乡建设部关于进一步做
整住房和用地供应结构，切实加强资
9 2018 年 5 月好房地产市场调控工作有关问
金管控，大力整顿规范房地产市场秩
题的通知
序，加强舆论引导和预期管理，进一
步落实地方调控主体责任。
要求多渠道筹集房源，可立足当地实
住建部、国家发改委、财政部、际，制定在商品住房项目中配建公租
自然资源部四部门联合发布《关房的政策，明确配建比例，利用集体
10 2019 年 5 月
于进一步规范发展公租房的意建设用地建设租赁住房的试点城市，
见》可将集体建设用地建设的租赁住房长
期租赁作为公租房。

3、行业运行情况1

2016 年，房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程，商品房销
售全年高位运行。2016 年，全国商品房销售面积 15.73 亿平方米，同比增长 22.5%。
其中，住宅销售面积增长 22.4%，办公楼销售面积增长 31.4%，商业营业用房销
售面积增长 16.8%。从供应来看，2016 年，全国房屋竣工面积 10.61 亿平方米，
同比增长 6.1%。其中，住宅竣工面积 7.72 亿平方米，同比增长 4.6%。

2017 年，商品房销售面积 16.94 亿平方米，比上年增长 7.7%，其中，住宅
销售面积增长 5.3%，办公楼销售面积增长 24.3%，商业营业用房销售面积增长
18.7%。

2018 年全国商品房销售面积为 17.17 亿平米，同比增长 1.3%，增速比 2017
年低 6.4 个百分点；销售金额 15.0 万亿元，同比增长 12.2%，增速比 2017 年低
1.5 个百分点。

在房地产行业不断发展的同时，我国住房租赁市场不断发展。需求端，租赁
房需求逐年增加，主要原因为城镇化进程衍生大量流动人口；房价高企、限购限
贷，部分需求从购房市场外溢到租赁房市场；晚婚导致置业年龄延迟，延长个体
租赁消费周期，间接增加租赁需求；供给端，租赁房源供给不足，且租赁市场痛
点较多，规范的租赁市场和长租公寓亟待发展；资金端，融资渠道拓宽，多支公
寓 ABS 成功发行；与发达国家对比，我国租赁市场成交总量有待大幅提高。综

1本部分房地产开发和销售有关数据来自于国家统计局

63
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

合来讲，租赁市场发展可期。

4、行业发展趋势

（1）土地供应结构变化改变市场供应格局

随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，在土地供应难以增加的情况下，
结构上中低价商品房用地、经济适用房用地增加，将导致大户型、低密度高档住
宅土地供应量减少，从而使大户型、低密度高档商品房价格继续坚挺；而中低价
商品房和经济适用房对应的需求群体十分庞大，需求短期内将不会得到满足。

（2）资本要素带动行业整合，市场集中度将大大提高

房地产公司的金融属性越来越明显，资金成为制约地产公司发展除土地之外
的第一要素。在银行贷款仍为主要融资渠道的局面下，地产企业的融资能力不仅
将成为支持企业竞争力越来越重要的方面，也将成为推动房地产资源整合的重要
动力，这为具有融资能力、丰富的土地储备、优秀的管理能力和产品开发能力等
综合优势的龙头企业提供了扩大市场份额的机遇。同时，政府对具有资信和品牌
优势的房地产企业进行兼并、收购和重组行为的支持，将有助于形成一批实力雄
厚、竞争力强的大型企业和企业集团。可以预见的是，在未来的发展过程中，房
地产行业集中度将大大提高。

（3）住房供给体系趋向立体化，住房租赁市场大有可为

住房制度改革由来已久，我国住房制度改革先后经历了由实物分配到货币化
安置再到现在租售并举的过程，2016 年住建部正式提出中国要推进以满足新市
民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并
举的住房制度。2017 年以来，关于发展住房租赁市场的中央政策和地方政策密
集出台，频频互动。但当前交易市场仍是住房制度的主角，租赁市场仍处于自发
状态，我国住房租赁比例仍然偏低，到 2010 年租赁比例仅 21%，住房自有率常
年维持在 70%以上，远高于西方发达国家水平。

2019 年 5 月，住建部、国家发改委、财政部、自然资源部四部门联合发布
《关于进一步规范发展公租房的意见》，要求多渠道筹集房源，可立足当地实际，
制定在商品住房项目中配建公租房的政策，明确配建比例，利用集体建设用地建

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设租赁住房的试点城市，可将集体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租
房。

2019 年 11 月 25 日，央行发布《中国金融稳定报告（2019）》，除了对 2018
年以来我国金融体系的稳健性状况作了全面评估外，也给出了下一步的政策建
议。该报告指出，继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，
完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租
赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。

2019 年 12 月 10 日至 12 日，中央经济工作会议在北京举行，会议指出，要
加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇
老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，
全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产
市场平稳健康发展。

庞大的流动人口催生的刚性租赁需求，客户租赁需求不断升级，住房租赁市
场的规范化、专业化发展，机构出租房源占租赁市场比重的上升以及国家鼓励长
租公寓相关政策的逐步落实，将为长租公寓市场提供巨大的发展机遇。参照海外
经验，住房供给体系立体化是大势所趋，社会资本市场化供应为主体、政府为辅
的供应结构是发展方向。

（二）公司在行业中的竞争状况

发行人有 30 余年的房地产行业经验，专注物业开发、销售及管理，着重开
发面向大众市场的优质中小型单位的住宅物业。截至 2018 年底，公司进入中国
大陆 70 余个城市，分布在以珠三角为核心的南方区域、以长三角为核心的上海
区域、以环渤海为核心的北方区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。
此外，公司自 2013 年开始尝试海外投资。截至 2018 年末，公司已进入旧金山、
香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图、吉隆坡等多个海外城市。所开发物业包括
低层住宅单位、多层住宅单位、高层住宅单位、商用单位及商住混合物业。

发行人是中国领先的住宅物业开发商，主要专注开发、销售及管理优质住宅
物业。过去数十年，权威行业协会及媒体多次嘉奖及表彰发行人的成就。发行人
在中国众多主要城市占据强势市场地位。发行人至今的市场地位以及把握未来增

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长机遇的能力归功于以下核心竞争优势：

1、拥有高品牌知名度的中国领先住宅开发企业及物业管理服务供应商

发行人是中国领先的住宅开发商，亦是全球规模最大的房地产开发商之一。
自 2007 年中国房产信息集团公布首份全国排名以来，发行人的年度合同销售额
一直排名中国房地产开发商前列。发行人深入了解客户需求，为客户提供优质服
务，深受客户和社会公众信赖，已形成极具知名度的品牌，近年来荣获多项荣誉。

2、多样化产品组合，业务遍布全国，降低经营风险

发行人秉承“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的理念提供优质的住宅物
业产品，以满足不同客户群的各种需求。发行人所开发物业包括低层住宅物业、
多层住宅物业、高层住宅物业、商用物业及商住混合物业。发行人专注大众普通
住宅市场有助发行人避免受高档及豪宅市场的监管风险和政策调整影响。发行人
的项目遍布全中国。全国布局和跨区域管理让发行人可有效规避集中在单个地区
经营项目的风险。

3、审慎的投资和财务控制与管理成就长期盈利

发行人遵循严谨的购地策略，避免过量囤地或过激购地。发行人参与土地竞
拍时十分审慎，避免过激购地。发行人主要获取符合公司发展战略的土地。选择
土地时，发行人关注价格、风险及潜在盈利能力等因素，采用 PIE（人口、基础
设施建设和就业）模型对项目进行可研分析，并主要投资符合大众市场需求的主
流项目。基于发行人严谨的购地政策，发行人的土地储备分布均匀，成本合理，
支持可持续发展。凭藉稳健的财务管理，发行人一直能维持充裕的现金和稳健的
债务水平。稳健的投资和财务管理有助发行人持续获利。

4、多元化融资渠道，优化资本结构及资金流动性

发行人通过银行贷款、资产信托、发行股票及债券等多种方式融资。多元化
的融资渠道优化了发行人的资本结构，有助维持稳健的流动资金状况。发行人与
国内外银行都有良好合作关系，融资效率显著提高。发行人是国内首批从大型银
行总部直接获得授信的房地产开发商之一。同时，发行人也曾获得海外银行贷款。
凭借良好的品牌知名度和商誉，发行人成为中国少数可获批无抵押银行借贷及信

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托融资进行物业开发的房地产开发商之一。除银行融资外，发行人亦可在国内外
发行债券与股票集资。

5、提供客户满意的优质产品及服务，亦是绿色建筑的市场先驱

发行人一直致力向客户提供优质产品和服务，已获得市场高度认可及多项专
业机构和政府认证。发行人全心全意为客户提供全面、优质的物业服务。发行人
的物业服务通过 ISO9002 和 ISO9001 认证。发行人维持产品和服务品质的努力
赢得客户高度认可。发行人是促进中国住宅工业化及住宅开发绿色化的领跑企
业。

6、公司治理稳健，核心管理团队经验丰富，获高度认可

作为中国最早上市的公司之一，发行人遵循“简单、透明、标准和负责”的企
业管治原则。发行人的股权结构比较分散，有效避免了发行人与股东或者股东之
间的利益冲突。发行人严格的治理体系受到广泛认可。发行人拥有一支专业、资
深兼具创业精神的管理团队，在中国房地产业均有卓越成就。核心高级管理层在
公司平均任职达 10 年以上，对公司的愿景、价值观和管理策略有深远影响。

（三）公司经营方针及战略

长期来看，中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始，
由此产生的大量置业需求将继续为行业提供广阔的成长空间。而随着行业由黄金
时代过渡到白银时代，市场短期波动加大，未来企业之间的竞争将更加激烈，对
经营管理能力的要求更加全面。短期来看，部分库存量高、去化周期长的城市，
未来仍将延续去库存的过程；但因地制宜的政策导向，将有助于推动市场经营环
境的逐步好转。发行人对于行业前景的态度是“谨慎乐观，积极应对”。未来，
发行人将以城乡建设与生活服务商为定位，在城市发展中寻找相关的业务发展机
会；同时，发行人将积极学习和借鉴互联网思维，以性价比为核心，在产品性能、
服务配套和社区氛围营造方面，持续提供令客户心动的产品和服务。

1、进一步巩固在国内的领先地位

通过充分把握城镇化水平提高、新兴城市增长及普通家庭购买力上升带来的
机遇，持续提升产品竞争力，发行人将巩固并持续扩大已有业务的市场份额。同

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时为了保持公司良好的增长，发行人也将积极进行新业务的探索和布局，确定新
的商业模式。

2、坚持灵活的经营策略，保持项目快速周转

发行人将继续坚持主流定位，“盖有人用的房子”，密切追踪市场动态，合理
调整产品设计，以满足市场需求。

发行人已建立以现金流为核心的运营管控体系。将继续坚持积极销售的策
略，以新推盘当月销售率为重要的运营指导方针。同时，进一步加强库存去化，
确保库存结构合理。

在项目资源方面，发行人将在审慎投资的原则下，继续坚持以自住需求住宅
用地为主的投资方向，灵活把握市场机会，合理补充项目资源，不囤积过量土地
但保证土地资源满足未来两到三年的开发。鉴于不同地区市场分化较大，在获取
新项目时，发行人将从人口、基础设施建设、就业（PIE）等维度进行综合评估，
谨慎选择投资区域，保持良好的投资质量。

此外，发行人将继续探索“小股操盘”，从而可以更安全、效率更高。发行人
持有合作项目的少数权益，凭借过往管理经验累积的专业知识及知识产权获取管
理收入，从而让发行人得以增加灵活性和借助合作方的优势。

3、坚持审慎的财务策略，确保经营安全

随着行业进入白银时代，资金安全和财务稳健的重要性进一步凸显。在财务
管理方面，发行人将继续坚持现金为王的策略，强化以现金流为核心的运营管控
体系。发行人将确保流动资金充裕，且现金结余足够偿还 1 年内到期的债务，并
致力保持稳定且可持续的债务水平。

4、继续聚焦大众市场，为客户提供优质产品和服务

发行人将秉承“好房子、好服务、好社区”的理念，为客户提供更舒适方便的
居住环境，提倡产品创新和服务升级，丰富“幸福驿站”、社区食堂、存储设施等
配套服务。发行人将继续扩大辅助服务及挖掘商机，例如社区养老服务，满足不
断增加的客户需求。发行人会密切监测市场动向，研究客户需求，改进和拓展发

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行人的产品或服务供应。

5、继续提倡住宅工业化和绿色建筑

作为中国住宅工业化和绿色建筑的领跑企业，发行人将通过拓展和深入应用
工业化技术推广住宅工业化。住宅工业化是指地板、楼梯、内墙、阳台及其他部
件按发行人要求的标准及规格于厂家预制并由建筑公司现场组装的过程。

6、积极探索事业合伙人制度

为打造更加扁平高效的组织架构，同时进一步激发经营管理团队的主人翁意
识、工作热情和创造力，强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系，发行人
在 2014 年推出事业合伙人制度。目前，在项目层面，发行人已经推出项目跟投
机制；在集团层面，发行人也已启动了事业合伙人持股计划。

发行人作为房地产行业的龙头企业，对政策的把控能力、融资能力以及管理
能力均位于行业领先地位，在行业低迷时期可实现稳健过渡，具备较强的安全边
际。发行人在行业中具备较强的市场竞争力，在未来仍具有较好的发展前景。

（四）公司主营业务情况

1、发行人经营范围及主营业务

公司为专业化房地产公司，经营范围为：兴办实业（具体项目另行申报）；
国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发
审证字第 113 号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。控股子公司主营业
务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。

公司的主营业务包括房地产开发和物业服务。

2、公司 2016-2018 年及 2019 年 1-9 月主营业务收入构成

（1）营业收入分析

发行人 2016-2018 年及 2019 年 1-9 月营业总收入的构成情况

单位：万元、%
2019 年 1-9 月 2018 年 2017 年 2016 年
科目
收入占比收入占比收入占比收入占比

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

2019 年 1-9 月 2018 年 2017 年 2016 年
科目
收入占比收入占比收入占比收入占比
主营业务 22,218,999.09 99.23 29,441,677.38 98.90 24,013,964.88 98.86 23,840,054.80 99.14
其中：房地产 21,370,006.90 95.44 28,462,112.54 95.61 23,301,306.18 95.93 23,414,029.66 97.36
其中：物业管理 848,992.19 3.79 979,564.84 3.29 712,658.70 2.93 426,025.14 1.78
其他业务 172,476.66 0.77 326,255.73 1.10 275,746.14 1.14 207,668.89 0.86

合计 22,391,475.75 100.00 29,767,933.11 100.00 24,289,711.03 100.00 24,047,723.69 100.00

2016-2018 年度，公司实现营业收入分别为 24,047,723.69 万元、24,289,711.03
万元、29,767,933.11 万元，同比分别增长 22.98%、1.01%、22.55%。2019 年 1-9
月，公司实现营业收入为 22,391,475.75 万元，相比去年同期增长 27.21%。

公司主营业务突出，2016-2018 年度以及 2019 年 1-9 月，主营业务收入占总
营业收入比例分别为 99.14%、98.86%、98.90%及 99.23%，其他业务收入占比很
低，主要为收取合营联营企业的运营管理费。公司主营业务收入包括房地产收入
和物业管理收入，其中房地产收入中大部分收入来自于商品住宅的销售收入。
2016-2018 年度及 2019 年 1-9 月，房地产销售收入占营业总收入的比例分别为
97.36%、95.93%、95.61%及 95.44%。

2016-2018 年度及 2019 年 1-9 月，公司合同销售面积分别为 2,765.4 万平方
米、3,595.2 万平方米、4,037.7 万平方米及 3,061.6 万平方米，合同销售额分别为
人民币 3,647.7 亿元、5,298.8 亿元、6,069.5 亿元及 4,756.1 亿元。按 2018 年全国
商品房销售金额 15.0 万亿元计算，公司在全国的市场占有率为 4.05%（2017 年：
3.96%）。

2016-2018 年及 2019 年 1-9 月，发行人区域房地产业务收入情况如下：
单位：亿元、%
2019 年 1-9 月 2018 年 2017 年 2016 年
地区
收入占比收入占比收入占比收入占比
南方区域 749.82 35.11 766.77 26.94 711.22 30.52 759.40 32.43
上海区域 645.84 30.20 834.72 29.33 666.97 28.62 775.12 33.11
北方区域 349.76 16.38 688.22 24.18 553.76 23.77 417.89 17.85
中西部区域 391.58 18.31 556.50 19.55 398.17 17.09 388.98 16.61
合计 2,137.00 100.00 2,846.21 100.00 2,330.13 100.00 2,341.40 100.00

公司坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至 2018 年底，公司进入中国大陆 70
余个城市，分布在以珠三角为核心的南方区域、以长三角为核心的上海区域、以

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环渤海为核心的北方区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。此外，公
司自 2013 年开始尝试海外投资。截至 2019 年 9 月末，公司已进入旧金山、香港、
新加坡、纽约、伦敦、西雅图、吉隆坡、莫斯科等多个海外城市。

（2）营业成本分析

发行人 2016-2018 年及 2019 年 1-9 月营业成本的构成情况

单位：万元、%
2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
科目
金额占比金额占比金额占比金额占比
主营业务成本 14,236,972.82 99.33 18,505,585.95 99.44 15,917,782.49 99.44 16,949,371.06 99.85
其中：房地产 13,529,963.12 94.40 17,708,590.84 95.15 15,338,519.17 95.82 16,617,491.18 97.90
其中：物业管理 707,009.70 4.93 796,995.11 4.28 579,263.32 3.62 331,879.88 1.95
其他业务成本 95,740.74 0.67 104,836.47 0.56 90,209.10 0.56 24,869.28 0.15
营业成本合计 14,332,713.56 100.00 18,610,422.42 100.00 16,007,991.59 100.00 16,974,240.34 100.00

2016-2018 年度及 2019 年 1-9 月，公司营业成本分别为 16,974,240.34 万元、
16,007,991.59 万元、18,610,422.42 万元及 14,332,713.56 万元，其中房地产业务
成本分别为 16,617,491.18 万元、15,338,519.17 万元、17,708,590.84 万元及
13,529,963.12 万元，占营业成本的比例分别为 97.90%、95.82%、95.15%及 94.40%。

（3）利润情况分析

发行人 2016-2018 年及 2019 年 1-9 月营业毛利润1的构成情况

单位：万元、%
2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
科目
毛利占比毛利占比毛利占比毛利占比
主营业务 6,009,512.99 98.76 8,622,390.13 97.54 6,130,953.55 97.17 4,702,948.67 96.46
其中：房地产 5,875,126.30 96.56 8,451,544.72 95.61 6,015,634.59 95.34 4,629,606.05 94.96
其中：物业管理 134,386.69 2.20 170,845.40 1.93 115,318.96 1.83 73,342.62 1.50
其他业务 75,192.80 1.24 217,514.33 2.46 178,542.81 2.83 172,659.22 3.54
合计 6,084,705.79 100.00 8,839,904.46 100.00 6,309,496.37 100.00 4,875,607.89 100.00

2016-2018 年度及 2019 年 1-9 月，公司营业毛利润分别为 4,875,607.89 万元、
6,309,496.37 万元、8,839,904.46 万元及 6,084,705.79 万元，整体营业毛利率分别
为 20.27%、25.98%、29.70%及 27.17%，其中房地产业务的营业毛利率分别为

1 营业毛利润为营业收入减去营业成本和营业税金及附加。

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19.77%、25.82%、29.69%及 27.49%。2016 年，受土地成本上涨、结算项目的区
域和类型差异等因素的影响，公司房地产销售业务毛利率相对较低。近年来，随
着一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算，公司房地产销售
业务毛利率明显上升。2017-2018 年以来，随着一批在市场回暖期销售、盈利情
况相对较好的项目进入结算，公司房地产销售业务毛利率明显上升。

（五）发行人房地产开发经营业绩

1、发行人房地产开发资质

本公司拥有住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业国家一级资质证书（建
开企[2006]580 号）。本公司下属从事房地产开发的主要项目公司均具备开发资质
证书或暂定资质证书。

2、房地产开发业务情况

公司坚持审慎的拿地策略，在严格控制风险的前提下，根据实际发展的需要
择机补充优质项目资源。

本公司境内主要项目最近三年房地产开发情况如下：

项目/区域 2018 年度 2017 年度 2016 年度
占地面积（万平方米） 11,466.40 9,746.15 7,997.70
其中：南方区域 2,212.28 2,208.71 1,960.82
上海区域 3,284.66 2,737.91 2,310.57
北方区域 3,374.50 2,818.13 2,482.11
中西部区域 2,594.96 1,981.41 1,244.20
规划建筑面积（万平方米） 24,852.14 21,163.79 17,309.35
其中：南方区域 5,587.95 5,456.74 4,661.29
上海区域 6,132.07 5,017.45 4,090.28
北方区域 6,582.46 5,516.92 4,756.93
中西部区域 6,549.66 5,172.69 3,800.85
年度开工面积（万平方米） 4,992.82 3,651.56 3,136.76
其中：南方区域 870.12 851.84 780.01
上海区域 1,529.44 872.20 824.80
北方区域 1,262.40 891.93 768.31
中西部区域 1,330.86 1,035.60 763.64
年度竣工面积（万平方米） 2,756.35 2,301.45 2,237.24

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项目/区域 2018 年度 2017 年度 2016 年度
其中：南方区域 606.82 570.69 643.65
上海区域 702.11 566.31 564.20
北方区域 797.24 648.17 516.59
中西部区域 650.18 516.27 512.80
销售面积（万平方米） 4032.02 3,593.29 2,761.80
其中：南方区域 732.32 714.80 647.45
上海区域 1,087.08 900.10 757.95
北方区域 1,132.98 991.90 671.12
中西部区域 1,079.64 986.49 685.28
销售金额（亿元） 6,007.18 5,278.75 3,614.68
其中：南方区域 1,434.68 1,515.15 1,024.17
上海区域 1,811.10 1,501.27 1,188.97
北方区域 1,456.83 1,265.57 799.23
中西部区域 1,304.57 996.76 602.31

报告期内，尽管宏观经济运行复杂多变，房地产调控政策持续加强，但公司
通过积极调整针对市场环境的应对策略，不断拓展融资渠道、完善公司项目的区
域布局和产品结构，以提高市场适应性，使公司获得了较为持续与稳定的发展。

2016 年-2018 年度及 2019 年 1-9 月，公司开工面积分别为 3,136.76 万平方
米、3,651.56 万平方米、4,992.82 万平方米和 3,243.40 万平方米，公司竣工面积
分别为 2,237.24 万平方米、2,301.45 万平方米、2,756.35 万平方米和 1,640.1 万平
方米，竣工面积持续增加。

2016 年-2018 年度及 2019 年 1-9 月，公司房地产签约销售面积分别为 2,765.44
万平方米、3,595.15 万平方米、4,037.66 万平方米和 3,061.6 万平方米，签约销售
金额分别为 3,647.68 亿元、5,298.82 亿元、6,069.54 亿元和 4,756.1 亿元，签约销
售面积及签约销售金额均持续稳定增长。

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（六）发行人房地产开发项目情况

1、公司境内主要竣工项目

截至 2018 年 12 月末，公司合并报表范围内主要房地产开发竣工项目（存货
科目已完工开发产品）如下：

单位：元

最近一期竣工
序号项目名称 2018 年末余额跌价准备
时间
1 鞍山金域国际 2018 年 6 月 67,488,411.78 -
2 北京翡翠四季二期 2018 年 4 月 178,700,667.70 -
3 北京金域东郡 2017 年 6 月 61,217,262.83 -
4 北京金域华府 2018 年 6 月 66,755,031.95 -
5 北京金域缇香 2015 年 12 月 86,396,667.82 -
6 北京首开万科中心 2018 年 2 月 1,946,804,109.88 -
7 北京万科橙 2016 年 2 月 163,840,771.64 -
8 北京长阳天地 2018 年 9 月 1,267,547,475.60 -
9 成都第五城 2018 年 10 月 227,796,499.25 -
10 成都翡翠郡 2017 年 12 月 51,251,360.39 -
11 成都金色城市 2017 年 12 月 74,727,550.03 -
12 成都金色乐府音乐广场 2017 年 1 月 351,029,114.52 -
13 成都金域缇香 2017 年 8 月 363,081,464.57 -
14 成都万科城 2018 年 9 月 158,846,470.97 -
15 成都万科华茂广场 2016 年 4 月 1,373,921,866.19 -
16 大连城市之光 2018 年 12 月 209,440,785.16 -
17 大连海港城 2018 年 12 月 208,144,412.38 15,156,169.21
18 大连金域华府 2016 年 11 月 164,573,934.45 -
19 大连蓝山 2016 年 11 月 184,781,445.70 -
20 大连万科城 2018 年 9 月 329,418,492.10 -
21 大连新都会 2018 年 12 月 113,456,303.89 -
22 大连中南府 2018 年 12 月 64,692,164.62 -
23 东莞翡丽山 2018 年 12 月 161,795,172.07 -
24 东莞虎门花园 2017 年 12 月 59,947,808.31 -
25 东莞虎门万科城 2018 年 4 月 157,953,393.48 -
26 东莞双城水岸 2018 年 11 月 281,377,590.35 -
27 东莞云广场 2018 年 11 月 70,155,655.87 -
28 佛山城市之光 2018 年 12 月 159,646,611.53 -
29 佛山金色城市 2018 年 6 月 514,553,345.99 -
30 佛山金色里程 2018 年 12 月 209,112,818.49 -
31 佛山金色领域 2018 年 11 月 69,569,777.65 -

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最近一期竣工
序号项目名称 2018 年末余额跌价准备
时间
32 佛山金域滨江 2017 年 12 月 145,864,339.75 -
33 佛山金域国际 2018 年 6 月 547,985,015.91 -
34 佛山水晶城 2017 年 12 月 111,833,370.44 -
35 佛山万科城 2018 年 11 月 155,681,601.90 -
36 佛山万科广场 2017 年 12 月 665,461,800.60 -
37 佛山又一城 2018 年 10 月 61,571,185.84 -
38 福州金融港中心 2018 年 1 月 568,124,725.30 -
39 福州金域花园 2015 年 12 月 375,606,238.40 -
40 福州金域蓝湾 2018 年 6 月 80,248,719.08 -
41 福州万科广场 2016 年 12 月 193,466,552.80 -
42 广州城市之光 2018 年 11 月 112,756,511.41 -
43 广州峰境花园 2016 年 11 月 106,185,359.34 -
44 广州黄埔仓 2017 年 11 月 88,783,016.44 -
45 广州金色梦想 2017 年 9 月 182,800,182.74 -
46 广州金域华庭 2015 年 12 月 86,248,185.77 -
47 广州里享花园 2018 年 9 月 65,651,872.02 -
48 广州南方公元花园 2017 年 9 月 152,625,422.59 -
49 广州欧泊 2017 年 9 月 89,280,818.93 -
50 广州山景园 2018 年 12 月 349,249,299.81 -
51 广州尚城御府 2018 年 11 月 106,907,135.58 -
52 广州万科云广场 2016 年 12 月 129,782,365.35 -
53 广州云城米酷 2018 年 12 月 689,776,886.21 -
54 贵阳大都会 2018 年 3 月 341,212,877.53 -
55 贵阳公园 5 号 2017 年 12 月 118,541,033.83 -
56 贵阳玲珑湾 2017 年 7 月 120,150,093.60 -
57 贵阳万科城 2018 年 12 月 56,382,327.51 -
58 贵阳新都荟 2018 年 6 月 241,582,360.88 -
59 贵阳悦城 2018 年 11 月 273,416,600.93 -
60 哈尔滨城市之光 2015 年 12 月 67,214,616.21 -
61 杭州北宸之光 2016 年 9 月 76,245,903.04 -
62 杭州大都会 79 号 2018 年 5 月 545,193,157.21 -
63 杭州杭宸二期 2018 年 12 月 394,421,614.48 -
64 杭州良渚文化村 2017 年 12 月 267,717,503.40 -
65 杭州良渚文化村未来城二期 2018 年 12 月 401,455,547.80 -
66 杭州万科新都会 1958 2018 年 12 月 790,790,025.02 -
67 合肥城市公馆 2018 年 12 月 470,654,884.73 -
68 合肥森林城 2018 年 12 月 609,644,642.72 -
69 合肥时代观邸 2018 年 12 月 76,010,184.46 -
70 惠州双月湾 2018 年 6 月 90,544,819.12 -
71 吉林万科城 2018 年 10 月 277,172,071.53 -
72 济南万科城 2017 年 6 月 125,440,196.28 -

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最近一期竣工
序号项目名称 2018 年末余额跌价准备
时间
73 济南悦峯 2018 年 11 月 113,680,143.12 -
74 昆明魅力之城 2018 年 12 月 55,470,809.81 -
75 昆明银海泊岸 2018 年 12 月 163,774,348.77 -
76 昆山魅力花园 2018 年 6 月 307,296,002.13 -
77 南昌海上传奇 2017 年 12 月 102,445,791.77 -
78 南昌时代广场 2017 年 12 月 70,780,579.34 -
79 南昌万科城 2016 年 9 月 64,656,054.07 -
80 南充金润华府 2018 年 12 月 403,927,207.31 28,521,225.78
81 南京安品街 2018 年 5 月 78,084,961.96 -
82 南京翡翠公园 2018 年 12 月 124,395,500.23 -
83 南京金域国际 2017 年 9 月 153,741,715.27 -
84 南京金域蓝湾 2016 年 6 月 261,031,330.64 -
85 南京九都荟 2017 年 12 月 216,740,872.23 -
86 南京九都荟南 2018 年 10 月 181,570,841.55 -
87 南通城市之光 2018 年 12 月 256,097,523.32 -
88 南通吉宝澜岸铭郡项目 2018 年 1 月 153,409,134.51 -
89 宁波东晟府 2018 年 10 月 1,388,457,416.78 -
90 宁波玖著里 2018 年 12 月 1,371,767,105.46 -
91 宁波万科城 2017 年 12 月 65,671,122.03 26,877,561.43
92 莆田万科城 2016 年 12 月 88,330,623.90 -
93 秦皇岛北戴河小镇 2018 年 11 月 71,085,802.47 -
94 秦皇岛假日风景 2016 年 6 月 59,205,995.97 -
95 青岛东郡 2018 年 6 月 69,576,207.62 -
96 青岛福州路万科中心 2016 年 1 月 212,350,500.44 -
97 青岛金域华府 2018 年 9 月 76,596,070.41 -
98 青岛玫瑰里 2018 年 9 月 512,601,434.25 -
99 青岛生态新城 2018 年 12 月 1,048,300,508.45 -
100 青岛桃花源 2018 年 12 月 221,124,584.61 -
101 青岛桃花源二期 2018 年 12 月 266,108,247.61 -
102 青岛万科未来城 2018 年 12 月 768,058,867.63 -
103 清远万科城 2018 年 11 月 234,870,696.07 -
104 三亚湖畔度假公园 2018 年 10 月 104,622,294.26 -
105 三亚森林度假公园 2018 年 12 月 1,227,362,063.60 -
106 厦门海沧万科城 2018 年 12 月 88,561,330.88 -
107 厦门海西金融广场二期 2018 年 4 月 250,220,422.30 -
108 厦门金域华府 2018 年 10 月 594,733,879.58 -
109 厦门万科云城 2018 年 9 月 405,371,301.30 -
110 厦门万科云玺 2016 年 6 月 216,725,759.38 -
111 上海安亭新镇项目 2018 年 6 月 205,028,322.93 -
112 上海翡翠滨江 2017 年 8 月 1,538,077,780.50 -
113 上海翡翠公园 2018 年 11 月 1,140,913,472.77 -

76
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

最近一期竣工
序号项目名称 2018 年末余额跌价准备
时间
114 上海翡翠雅宾利 2016 年 7 月 1,319,085,305.92 -
115 上海海上传奇 2018 年 12 月 1,058,856,883.64 -
116 上海金域南桥 2018 年 1 月 292,746,597.85 -
117 上海七宝国际 2018 年 5 月 859,260,200.25 -
118 上海万科城 2017 年 11 月 122,762,460.20 -
119 上海徐汇万科中心 2017 年 10 月 702,251,086.27 -
120 深圳翡丽郡 2016 年 6 月 102,180,593.30 -
121 深圳公园里 2017 年 11 月 107,440,950.00 -
122 深圳天誉 2018 年 12 月 577,523,395.69 -
123 沈阳春河里 2018 年 8 月 66,470,541.59 -
124 沈阳公园大道 2018 年 12 月 60,010,496.49 -
125 沈阳假日风景 2018 年 12 月 111,363,939.66 -
126 沈阳理想新城项目 2018 年 12 月 203,169,058.37 -
127 沈阳明天广场 2018 年 12 月 117,222,405.58 -
128 沈阳中旅万科城 2017 年 10 月 184,130,851.55 -
129 苏州 VC 小镇 2018 年 12 月 321,276,028.93 -
130 苏州湖西玲珑 2018 年 12 月 1,329,058,712.61 -
131 苏州万科城 2018 年 12 月 361,502,239.73 -
132 太原蓝山 2018 年 6 月 387,629,495.65 -
133 太原万科城 2018 年 8 月 122,148,804.37 -
134 唐山金域华府 2018 年 7 月 70,140,477.95 -
135 唐山新里程 2018 年 5 月 91,440,021.08 -
136 天津东丽湖 2018 年 12 月 303,309,529.43 -
137 天津金域华府 2018 年 12 月 260,147,325.06 -
138 天津民和巷 2018 年 8 月 63,290,826.52 -
139 天津万科天地 2016 年 6 月 157,287,840.00 -
140 温州龙湾花园 2015 年 4 月 35,132,774.41 12,519,589.52
141 无锡金域缇香 2018 年 12 月 155,259,661.66 -
142 无锡魅力之城 2017 年 6 月 90,581,412.14 -
143 无锡信成道 2018 年 2 月 129,288,516.63 -
144 芜湖万科城 2018 年 12 月 162,655,979.65 -
145 武汉翡翠滨江 2018 年 12 月 163,718,581.93 -
146 武汉汉口传奇 2018 年 12 月 131,537,109.05 -
147 武汉万科翡翠玖玺 2018 年 9 月 215,605,189.75 -
148 武汉万科翡翠云台 2018 年 6 月 53,760,631.97 -
149 武汉万科锦程 2017 年 12 月 100,406,259.16 -
150 西安城市之光 2018 年 5 月 220,368,655.27 -
151 西安城市之光蜜柚 2018 年 4 月 54,031,444.72 -
152 西安高新华府 2018 年 7 月 140,716,597.12 -
153 西安金色悦城 2018 年 9 月 98,279,623.14 -
154 西安金域东郡 2018 年 12 月 161,454,457.07 -

77
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

最近一期竣工
序号项目名称 2018 年末余额跌价准备
时间
155 西安金域国际 2018 年 12 月 693,336,965.43 -
156 西安万科城 3#地项目 2017 年 10 月 174,809,299.09 -
157 西安万科城 7#地项目 2018 年 7 月 139,521,654.89 -
158 西安万科城润园 2018 年 12 月 895,816,843.21 -
159 徐州万科城 2018 年 12 月 261,614,071.92 -
160 烟台翡翠公园 2018 年 6 月 146,906,014.97 -
161 烟台海云台 2018 年 12 月 167,248,040.98 57,258,473.89
162 烟台假日风景 2017 年 6 月 85,878,957.28 -
163 烟台万科城 2018 年 12 月 116,871,199.11 -
164 烟台御龙山 2018 年 9 月 84,562,212.88 -
165 扬州万科城 2017 年 9 月 114,666,049.19 -
166 长春柏翠园 2018 年 9 月 284,110,176.57 -
167 长春翡翠滨江 2017 年 12 月 417,074,990.41 -
168 长春翡翠学院 2017 年 1 月 138,569,744.99 -
169 长春惠斯勒班芙花园 2018 年 12 月 55,670,945.07 -
170 长春金色里程 2018 年 12 月 63,383,495.22 -
171 长春金域长春 2018 年 12 月 85,862,976.77 -
172 长春蓝山 2016 年 12 月 67,888,986.78 -
173 长春万科城 2018 年 12 月 290,917,840.57 -
174 长沙白鹭郡 2016 年 11 月 104,691,708.54 -
175 长沙金域国际 2018 年 12 月 202,961,808.69 -
176 长沙金域蓝湾 2018 年 10 月 284,721,024.68 -
177 长沙金域缇香 2018 年 6 月 107,307,115.15 -
178 长沙梅溪郡 2018 年 2 月 114,367,178.63 -
179 长沙魅力之城 2018 年 11 月 187,193,005.67 -
180 长沙万科城 2015 年 11 月 59,858,199.51 -
181 镇江蓝山花园 2018 年 12 月 63,829,371.37 11,708,336.03
182 镇江魅力之城 2018 年 8 月 145,472,931.90 -
183 郑州兰乔圣菲 2018 年 12 月 115,387,163.66 -
184 郑州万科大都会 2018 年 12 月 237,775,052.43 -
185 郑州万科美景龙门龙堂 2017 年 11 月 283,846,218.73 -
186 郑州万科美景魅力之城 2018 年 12 月 317,802,965.47 -
187 郑州万科美景万科城 2018 年 10 月 950,888,859.21 -
188 郑州万科天伦紫台 2018 年 1 月 55,074,349.13 -
189 中山柏悦湾 2018 年 12 月 155,662,128.53 -
190 中山金色家园 2018 年 12 月 76,572,518.82 -
191 中山金域蓝湾 2018 年 6 月 175,925,884.76 -
192 中山万科城 2018 年 6 月 117,785,510.03 -
193 重庆鹅岭峰 2018 年 12 月 631,375,889.04 -
194 重庆溉澜溪 2018 年 6 月 274,342,457.84 -
195 重庆金色悦城 2018 年 6 月 253,057,046.78 -

78
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

最近一期竣工
序号项目名称 2018 年末余额跌价准备
时间
196 重庆锦尚 2018 年 10 月 72,638,114.43 -
197 重庆万科城 2018 年 12 月 136,311,952.47 -
198 重庆万科西城 2017 年 12 月 86,812,834.51 -
199 重庆万科西九 2017 年 11 月 51,001,860.15 -
200 珠海万科城 2018 年 12 月 69,023,655.93 -
- 其他 - 8,492,708,414.18 -
- 合计 - 64,114,138,777.81 152,041,355.86

2、公司主要在建项目

截至 2018 年 12 月末，本公司合并报表范围内主要在建项目（存货科目在建
开发产品）如下：

单位：元

最近一期开
序号项目名称 2018 年末余额跌价准备
工时间
1 鞍山惠斯勒小镇 2018 年 3 月 345,927,809.57 -
2 鞍山金域国际 2018 年 3 月 428,617,290.30 -
3 北京大都会 79 号 2017 年 5 月 2,375,612,869.50 -
4 北京大都会滨江 2017 年 8 月 2,047,805,152.51 -
5 北京稻香湖 2018 年 1 月 1,024,173,241.59 -
6 北京翡翠四季二期 2017 年 2 月 837,503,195.21 -
7 北京翡翠云图 2018 年 10 月 2,348,940,088.63 -
8 北京七橡墅 2018 年 5 月 2,173,646,490.54 -
9 常州君望甲第 2018 年 7 月 1,075,544,754.41 -
10 成都第五城 2017 年 10 月 706,438,523.28 -
11 成都翡翠公园 2017 年 12 月 2,440,724,650.25 -
12 成都公园传奇 2018 年 8 月 421,834,751.27 -
13 成都金色乐府音乐广场 2017 年 10 月 3,674,327,820.76 -
14 成都金域缇香 2018 年 11 月 526,546,578.89 -
15 成都锦南堂 2018 年 9 月 2,397,929,152.97 -
16 成都锦绣 2018 年 11 月 923,238,265.58 -
17 成都玖西堂 2017 年 10 月 1,157,375,180.50 -
18 成都君逸 2018 年 6 月 982,896,487.32 289,785,586.53
19 成都理想城 2018 年 3 月 2,653,706,798.17 -
20 成都梦想之光 2018 年 7 月 594,744,182.76 -
21 成都时光润园 2018 年 3 月 915,246,613.96 -
22 成都万科城 2017 年 12 月 1,095,616,398.19 -
23 大连八栋墅 2017 年 8 月 576,659,801.21 -
24 大连滨海大都会 2018 年 8 月 358,726,268.89 -

79
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

最近一期开
序号项目名称 2018 年末余额跌价准备
工时间
25 大连城市之光 2017 年 4 月 219,408,672.86 -
26 大连大都会星海 2018 年 1 月 350,927,083.45 -
27 大连大橡塑项目 2018 年 12 月 592,766,495.31 -
28 大连翡翠之光 2018 年 8 月 492,935,063.32 -
29 大连海港城 2018 年 11 月 618,713,215.95 169,183,881.50
30 大连万科城 2018 年 7 月 717,586,833.57 -
31 大连新都会 2018 年 6 月 366,487,491.59 -
32 大连樱花园 2018 年 8 月 899,798,353.51 -
33 大连樱花园后期项目 2018 年 12 月 295,757,776.67 -
34 东莞滨海大都会 2018 年 7 月 1,043,374,468.16 -
35 东莞财富公馆项目 2018 年 9 月 458,780,807.48 -
36 东莞城市花园 II 2018 年 8 月 1,084,645,059.46 -
37 东莞城市之光广场 2017 年 7 月 1,055,904,193.87 -
38 东莞第五城 2018 年 4 月 863,198,260.95 -
39 东莞东江之星 2017 年 12 月 2,886,569,539.72 -
40 东莞翡翠东望 2018 年 10 月 2,852,070,377.63 -
41 东莞翡翠松湖 2018 年 7 月 1,886,129,479.43 -
42 东莞翡丽山 2017 年 7 月 300,151,565.20 -
43 东莞翰林城市花园 2016 年 12 月 596,025,345.06 -
44 东莞江南院子 2018 年 6 月 1,561,125,938.94 -
45 东莞金域广场 2017 年 9 月 515,367,681.17 -
46 东莞松朗花园 2017 年 1 月 1,302,577,880.22 -
47 东莞松山湖金融谷项目 2018 年 1 月 860,668,027.26 -
48 东莞天空之城 2018 年 8 月 1,665,823,334.90 -
49 东莞云广场 2016 年 9 月 1,453,933,830.44 -
50 东莞珠江东岸 2017 年 8 月 246,953,682.39 -
51 佛山城市花园 2018 年 1 月 567,853,181.14 -
52 佛山城市之光 2017 年 12 月 1,100,669,103.56 -
53 佛山翡翠滨江 2017 年 8 月 2,402,678,464.53 -
54 佛山翡翠江望 2017 年 11 月 1,765,316,879.25 -
55 佛山金色里程 2017 年 10 月 2,012,033,558.75 -
56 佛山金色领域 2017 年 12 月 468,005,861.03 -
57 佛山金域滨江 2017 年 1 月 1,365,922,666.34 -
58 佛山金域学府 2018 年 4 月 1,183,705,377.79 -
59 佛山京都荟 2018 年 7 月 394,846,927.29 -
60 佛山魅力之城 2018 年 3 月 1,895,193,955.98 -
61 佛山尚都荟 2017 年 12 月 769,960,419.23 -
62 佛山万科大厦 2017 年 12 月 883,737,864.38 -
63 佛山万科广场 2017 年 1 月 1,839,953,423.49 -
64 佛山西江悦 2018 年 1 月 1,588,634,925.13 -
65 佛山星都荟 2018 年 7 月 497,637,276.20 -

80
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

最近一期开
序号项目名称 2018 年末余额跌价准备
工时间
66 佛山壹都荟 2017 年 9 月 356,502,319.87 -
67 佛山又一城 2017 年 10 月 569,963,982.53 -
68 佛山悦都荟 2017 年 7 月 579,523,745.38 -
69 福州翡翠里 2018 年 3 月 808,501,947.80 -
70 福州金域滨江花园 2018 年 6 月 1,061,628,783.37 -
71 福州金域蓝湾 2016 年 4 月 535,019,135.80 -
72 福州九如府 2017 年 10 月 766,368,524.08 -
73 福州万科九里商务中心 2018 年 8 月 1,804,063,522.98 -
74 福州永泰大樟溪岸 2017 年 9 月 309,811,831.54 -
75 抚顺金域蓝湾 2018 年 4 月 246,105,739.16 81,187,790.53
76 广州白鹭郡 2018 年 5 月 1,340,456,068.13 -
77 广州春风十里 2018 年 5 月 2,005,066,130.97 -
78 广州海上明月项目 2018 年 9 月 2,519,879,841.37 -
79 广州里享花园 2017 年 12 月 1,081,910,245.87 -
80 广州尚城御府 2017 年 12 月 3,682,847,918.49 -
81 广州世博汇 2018 年 8 月 2,304,717,157.52 -
82 广州桃源里 2017 年 12 月 277,483,811.70 -
83 广州桃源里二期 2018 年 10 月 493,830,733.31 -
84 广州未来森林项目 2018 年 6 月 2,770,715,561.74 -
85 广州未来之丘 2018 年 9 月 507,615,369.63 -
86 广州元培里项目 2018 年 9 月 1,488,532,953.27 -
87 广州樾山项目 2018 年 12 月 687,692,778.71 -
88 贵阳翡翠滨江 2018 年 12 月 683,472,986.56 -
89 贵阳翡翠公园项目 2018 年 10 月 838,177,338.17 -
90 贵阳花溪大都会 2018 年 8 月 1,372,351,119.06 -
91 贵阳万科城 2018 年 6 月 737,483,167.73 -
92 贵阳万科大都会花样 2018 年 10 月 1,243,428,203.41 -
93 贵阳万科理想城 2018 年 11 月 1,717,654,101.31 -
94 贵阳新都荟 2018 年 11 月 1,694,576,564.11 -
95 哈尔滨城市之光 2018 年 10 月 1,185,451,247.49 -
96 海宁潮起东方 2018 年 3 月 1,319,046,199.39 -
97 海宁城市之光 2017 年 9 月 596,968,932.60 -
98 海宁桂语东方二期 2018 年 6 月 1,352,165,264.40 -
99 海宁桂语东方一期 2018 年 5 月 894,545,979.50 -
100 杭州奥体万科中心 2018 年 6 月 475,867,281.09 -
101 杭州公望 2017 年 3 月 580,365,970.28 -
102 杭州杭行路天马 2017 年 7 月 648,638,536.08 -
103 杭州良渚文化村 2018 年 3 月 2,436,153,696.12 -
104 杭州临安西望 2018 年 8 月 712,045,671.27 -
105 杭州劝学里 2017 年 3 月 1,104,368,433.43 -
106 杭州未来城 2016 年 9 月 1,172,719,622.96 -

81
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

最近一期开
序号项目名称 2018 年末余额跌价准备
工时间
107 杭州未来之光 2017 年 11 月 938,411,675.97 -
108 杭州智谷 2017 年 8 月 475,086,070.07 -
109 杭州中城汇二期 2018 年 6 月 1,698,072,293.14 -
110 合肥城市公馆 2017 年 7 月 434,666,152.44 -
111 合肥公园大道 2018 年 12 月 1,855,383,161.30 -
112 合肥红郡二期 2018 年 1 月 308,216,097.24 -
113 合肥森林城 2018 年 11 月 1,710,076,028.97 -
114 合肥时代观邸 2017 年 8 月 677,533,489.39 -
115 合肥万科红郡 2017 年 10 月 1,081,497,397.56 -
116 合肥未来之光 2018 年 12 月 2,446,685,353.53 -
117 惠州双月湾 2018 年 7 月 1,342,669,424.52 -
118 吉林滨江九里 2018 年 4 月 235,715,693.67 -
119 吉林松花湖项目 2017 年 9 月 567,463,840.13 -
120 吉林万科城 2018 年 3 月 1,227,066,524.39 -
121 济南百脉悦府 2018 年 11 月 1,048,335,536.40 -
122 济南翡翠公园 2018 年 8 月 3,267,255,111.54 -
123 济南翡翠山语 2018 年 6 月 1,789,460,824.53 -
124 济南海右府 2017 年 3 月 1,106,456,511.22 -
125 济南万科海晏门 2017 年 4 月 974,770,328.01 -
126 济南悦峯 2018 年 4 月 282,066,498.92 -
127 嘉兴城市之光 2018 年 12 月 1,268,353,139.76 -
128 嘉兴翡翠四季 2018 年 10 月 981,441,526.25 -
129 嘉兴万科翡翠天御府 2018 年 8 月 1,047,499,993.28 -
130 嘉兴香樟国际 2017 年 11 月 1,690,294,141.54 -
131 嘉兴中环公园 2017 年 6 月 648,442,910.75 -
132 晋江金域滨江二期 2017 年 6 月 870,779,339.52 -
133 晋江金域滨江三期 2018 年 1 月 540,991,025.96 -
134 晋江金域滨江一期 2017 年 12 月 339,128,929.14 -
135 晋中紫院 2018 年 10 月 237,725,837.86 -
136 靖江晨阳甲第 2018 年 6 月 1,344,533,955.53 -
137 昆明白沙润园后期项目 2018 年 6 月 224,337,138.05 -
138 昆明翡翠滨江 2018 年 3 月 1,214,594,636.04 -
139 昆明公园里 2017 年 9 月 263,259,798.26 -
140 昆明魅力之城 2018 年 11 月 3,028,522,284.58 -
141 昆明万科汀园 2018 年 1 月 2,554,957,766.34 -
142 昆明香榭北郡 2018 年 7 月 1,064,692,168.08 -
143 昆明星河嘉园 2018 年 12 月 1,188,584,772.85 -
144 昆明银海泊岸 2018 年 4 月 1,239,698,459.75 -
145 昆山高尔夫 2011 年 4 月 447,685,113.66 -
146 昆山公园大道 2018 年 1 月 2,126,321,074.63 -
147 昆山海上传奇 2018 年 1 月 1,466,047,303.75 -

82
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

最近一期开
序号项目名称 2018 年末余额跌价准备
工时间
148 昆山魅力花园 2018 年 5 月 445,462,236.24 -
149 昆山未来之城 2018 年 5 月 1,522,988,471.50 -
150 兰州万科城 2018 年 1 月 820,020,641.01 -
151 廊坊永清项目一期 2018 年 4 月 317,341,560.19 -
152 眉山未来之光 2018 年 12 月 459,897,591.45 -
153 南昌城市花园 2017 年 6 月 556,447,329.74 -
154 南昌红郡 2018 年 1 月 1,442,884,986.34 -
155 南昌玖里 2018 年 10 月 1,214,238,696.10 -
156 南昌璞悦里 2017 年 5 月 739,266,865.85 -
157 南昌天空之城 2018 年 11 月 1,568,638,151.05 -
158 南充金润华府 2017 年 9 月 385,559,823.04 153,172,096.74
159 南京安品街 2016 年 3 月 735,453,336.38 -
160 南京大都会 2017 年 4 月 2,918,982,959.24 -
161 南京金域国际 2017 年 10 月 1,516,574,572.43 -
162 南京九都荟 2016 年 4 月 817,418,331.57 -
163 南京九都荟南 2016 年 8 月 535,558,677.95 -
164 南京万科城 2017 年 11 月 1,040,198,530.30 -
165 南京镇江翡翠江湾 2018 年 10 月 263,077,752.31 -
166 南京镇江金域蓝湾 2018 年 8 月 385,558,673.91 -
167 南宁公园里 2017 年 10 月 1,339,818,182.71 -
168 南宁金域蓝湾 2016 年 10 月 571,761,129.70 -
169 南宁金域缇香 2018 年 2 月 1,298,373,359.15 -
170 南宁金域中央 2018 年 7 月 3,091,775,132.83 -
171 南宁万科城 2018 年 9 月 4,222,444,172.84 -
172 南宁万科大厦 2016 年 2 月 354,803,182.37 -
173 南宁悦府 2017 年 9 月 226,478,445.67 -
174 南宁悦江南项目 2018 年 3 月 1,036,899,560.45 -
175 南宁悦湾 2017 年 8 月 237,542,491.40 -
176 南宁瑧山悦 2018 年 5 月 266,543,917.61 -
177 南通白鹭郡 2017 年 6 月 494,954,592.06 -
178 南通白鹭湾 2018 年 7 月 470,577,076.07 -
179 南通城市之光 2017 年 4 月 265,339,923.94 -
180 南通崇州府项目 2018 年 3 月 913,713,772.12 -
181 南通翡翠东第 2018 年 9 月 1,935,422,225.06 -
182 南通翡翠公园 2018 年 7 月 1,954,144,344.99 -
183 南通吉宝澜岸铭郡项目 2018 年 9 月 1,506,967,188.09 -
184 宁波白石湖东 2018 年 7 月 1,558,779,328.79 -
185 宁波格拉美西 2017 年 7 月 1,266,276,420.11 -
186 宁波官山望花苑 2017 年 3 月 544,150,700.73 -
187 宁波翰林甲第北苑 2017 年 7 月 709,538,663.86 -
188 宁波翰林甲第南苑 2017 年 9 月 493,590,382.73 -

83
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

最近一期开
序号项目名称 2018 年末余额跌价准备
工时间
189 宁波万科城 2017 年 8 月 391,816,180.68 213,370,096.97
190 宁波万科印 2018 年 4 月 1,228,260,623.84 -
191 宁波望庐花苑 2017 年 4 月 833,942,492.61 -
192 宁波未来里 2018 年 8 月 1,156,377,531.63 -
193 宁波未来之光 2018 年 1 月 2,020,164,794.12 -
194 宁波蔚蓝城市 2018 年 12 月 1,448,258,623.25 -
195 宁波云谷中心 2018 年 11 月 690,364,849.49 -
196 宁波云著花苑 2018 年 9 月 650,671,182.15 -
197 秦皇岛假日风景 2017 年 11 月 293,182,620.52 -
198 秦皇岛米哈斯小镇 2018 年 9 月 274,560,174.05 -
199 青岛黄岛扒山项目 2018 年 11 月 623,370,805.96 -
200 青岛金域华府 A1 地块 2017 年 7 月 715,047,469.39 -
201 青岛玫瑰里 2017 年 4 月 247,359,967.59 -
202 青岛台柳路 312 号地块 2018 年 5 月 443,357,023.42 -
203 青岛团结路项目 2018 年 8 月 850,001,499.29 -
204 青岛万科未来城 2018 年 1 月 645,602,631.52 -
205 青岛长江首府项目 2018 年 3 月 1,339,303,893.00 -
206 清远万科城 2018 年 6 月 994,900,759.91 -
207 泉州城市之光 2018 年 6 月 4,048,519,578.16 -
208 泉州麓城 2018 年 12 月 548,330,327.74 -
209 泉州万科城 2016 年 9 月 857,095,639.36 -
210 三亚湖畔度假公园 2018 年 5 月 1,823,747,372.27 -
211 厦门国投项目 2018 年 1 月 459,975,632.89 -
212 厦门金域缇香 2018 年 5 月 1,208,205,933.25 -
213 厦门万科白鹭郡 2017 年 8 月 2,884,756,326.47 -
214 厦门万科广场 2018 年 11 月 1,507,327,747.22 -
215 厦门万科云城 2016 年 4 月 786,069,062.51 -
216 厦门五缘万科里 2017 年 12 月 594,046,420.16 -
217 上海安亭新镇项目 2018 年 10 月 1,585,508,672.03 -
218 上海翡翠滨江 2017 年 12 月 786,999,324.25 -
219 上海海上传奇 2015 年 8 月 1,084,776,506.23 -
220 上海金域澜湾鹭语墅 2017 年 7 月 1,295,561,865.93 249,279,510.65
221 上海莘闵项目 2018 年 1 月 580,224,718.20 -
222 上海盛唐景苑 2018 年 6 月 991,298,855.84 -
223 上海天际 2018 年 12 月 3,715,898,436.99 406,811,598.70
224 上海徐汇万科中心 2018 年 8 月 4,457,409,060.45 -
225 上海徐泾 33-01 地块 2018 年 11 月 1,177,227,548.04 -
226 绍兴大都会 2018 年 4 月 1,741,295,869.74 -
227 深圳滨海置地大厦 2016 年 1 月 2,057,247,114.81 -
228 深圳麓城 2017 年 3 月 1,976,920,838.72 -
229 深圳蛇口公馆 2016 年 4 月 9,173,950,802.76 -

84
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

最近一期开
序号项目名称 2018 年末余额跌价准备
工时间
230 深圳深南道 68 号 2016 年 4 月 3,564,874,653.72 -
231 深圳万科星城 2018 年 6 月 12,087,599,144.04 -
232 深圳云城 2018 年 7 月 1,768,711,399.58 -
233 深圳瑧山府 2016 年 1 月 4,233,894,211.47 -
234 沈阳百荷湾东 2018 年 9 月 400,152,781.50 -
235 沈阳城市阳光 2016 年 9 月 1,102,194,165.28 -
236 沈阳春河里 2017 年 6 月 935,545,780.02 -
237 沈阳翡翠公园 2017 年 6 月 794,782,019.80 -
238 沈阳翡翠四季 2018 年 5 月 827,187,857.03 -
239 沈阳翡翠新都会 2018 年 4 月 683,504,970.77 -
240 沈阳惠斯勒小镇 2018 年 3 月 485,280,058.95 -
241 沈阳假日风景 2018 年 3 月 987,181,581.87 -
242 沈阳理想新城项目 2018 年 5 月 1,345,863,058.49 -
243 沈阳明日之光 2018 年 12 月 704,528,300.60 -
244 沈阳千山府 2018 年 3 月 504,983,631.50 -
245 沈阳如园 2018 年 5 月 293,582,040.21 -
246 沈阳时代之光 2017 年 6 月 656,057,854.61 -
247 沈阳四季公园 2017 年 3 月 306,952,186.30 -
248 沈阳西华府 2018 年 3 月 2,469,812,050.31 -
249 石家庄翡翠公园一期 2017 年 9 月 1,392,740,339.82 -
250 石家庄新都会 2018 年 12 月 723,569,382.28 -
251 石狮金域中央 2016 年 9 月 570,949,714.65 -
252 苏州 VC 小镇 2016 年 10 月 922,620,086.42 -
253 苏州大家 2017 年 4 月 985,403,108.20 -
254 苏州东山公园大湖 2017 年 5 月 455,362,306.37 -
255 苏州万科城 2017 年 3 月 440,502,897.18 -
256 台州山海十里 2018 年 12 月 1,481,745,588.26 -
257 太仓 19-2 项目 2018 年 5 月 1,034,401,178.74 -
258 太原城市之光 2018 年 11 月 1,084,429,680.48 -
259 太原春和景明 2018 年 11 月 466,082,245.23 -
260 太原公园里 2017 年 1 月 783,395,258.24 -
261 太原金域蓝湾二期 2017 年 7 月 639,719,061.51 -
262 太原蓝山 2016 年 10 月 483,146,375.13 -
263 太原万科城 2017 年 8 月 1,564,745,659.40 -
264 太原小镇 2018 年 7 月 1,739,082,619.24 -
265 太原新都心 2017 年 4 月 632,563,617.89 -
266 太原长风公馆 2018 年 8 月 397,641,804.54 -
267 太原中央公园 2018 年 9 月 559,210,566.87 -
268 太原紫院 2017 年 1 月 1,718,429,916.20 -
269 唐山翡翠公园 2017 年 12 月 793,140,977.86 -
270 唐山金域华府二期 2018 年 7 月 295,976,906.45 -

85
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

最近一期开
序号项目名称 2018 年末余额跌价准备
工时间
271 唐山金域缇香 2017 年 5 月 763,740,880.93 -
272 唐山万科蓝山项目 2018 年 11 月 676,781,763.28 -
273 唐山未来城 2018 年 11 月 212,616,413.00 -
274 天津叠彩道项目 2018 年 4 月 1,097,471,521.51 -
275 天津东郡 2018 年 11 月 1,047,184,024.67 -
276 天津东丽湖 2018 年 11 月 1,613,524,056.80 -
277 天津海天燕居 2018 年 3 月 494,256,369.13 -
278 天津金域国际 2017 年 7 月 327,845,672.50 -
279 天津金域华府 2017 年 12 月 235,115,224.02 -
280 天津民和巷 2018 年 10 月 909,626,619.98 -
281 天津麒麟湿地万科小镇 2018 年 10 月 360,334,075.15 -
282 天津西华府 2018 年 11 月 2,525,711,952.42 -
283 天津西庐北 2018 年 11 月 222,531,046.67 -
284 天津西庐南 2018 年 11 月 1,004,927,241.33 -
285 天津新都会 2017 年 3 月 210,553,791.03 -
286 天津紫台项目 2017 年 3 月 703,142,840.12 -
287 温州翡翠天地Ⅰ期 2018 年 7 月 4,191,859,995.63 -
288 温州中央绿轴 D19/24/34/29/31 地块 2018 年 11 月 472,435,166.01 -
289 乌鲁木齐大都会 2018 年 4 月 903,159,533.10 -
290 乌鲁木齐都会传奇 2018 年 4 月 825,860,731.87 -
291 乌鲁木齐翡翠天骄 2018 年 4 月 1,103,108,157.94 -
292 乌鲁木齐公园里 2018 年 4 月 1,252,620,812.32 -
293 乌鲁木齐观澜景苑 2018 年 4 月 282,155,321.15 -
294 乌鲁木齐南山郡 2013 年 8 月 208,534,517.63 208,377,886.86
295 乌鲁木齐中央公园二期 2017 年 4 月 593,371,588.16 -
296 无锡翡翠东方 2018 年 10 月 2,197,629,008.37 -
297 无锡金域缇香 2018 年 1 月 515,102,822.06 -
298 无锡魅力之城 2018 年 6 月 204,516,394.21 -
299 无锡万科公园大道一期 2018 年 11 月 489,545,092.21 -
300 无锡万科有山 2018 年 1 月 391,925,694.65 -
301 无锡维园 2017 年 10 月 411,064,859.65 -
302 无锡信成道 2018 年 6 月 446,643,067.67 -
303 无锡运河传奇 2018 年 9 月 1,434,365,014.23 -
304 芜湖江东府 2018 年 12 月 461,925,887.40 -
305 武汉汉口传奇 2018 年 10 月 3,701,083,844.70 -
306 武汉金域湖庭 2018 年 6 月 2,367,793,555.43 -
307 武汉万科翡翠玖玺 2017 年 12 月 2,044,987,348.22 -
308 武汉万科理想城 2018 年 6 月 868,907,738.90 -
309 武汉万科理想城悦府 2018 年 10 月 271,605,117.86 -
310 武汉万科五彩城 2018 年 9 月 795,488,107.34 -
311 武汉万科云城 2018 年 11 月 3,251,317,662.38 -

86
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

最近一期开
序号项目名称 2018 年末余额跌价准备
工时间
312 武汉万科主场 2017 年 12 月 3,494,572,593.20 -
313 西安城市之光南区 2018 年 5 月 724,611,554.32 -
314 西安大明宫 2017 年 11 月 380,596,844.25 -
315 西安翡翠国宾 2018 年 8 月 2,625,015,309.74 -
316 西安翡翠天誉 2017 年 8 月 883,488,109.95 -
317 西安高新华府 2017 年 11 月 581,512,539.43 -
318 西安高新华府 (后期） 2018 年 3 月 945,015,491.03 -
319 西安公园华府 2018 年 12 月 1,651,147,717.58 -
320 西安金色悦城 DK1 项目 2017 年 11 月 587,275,031.61 -
321 西安金域东郡 2016 年 6 月 204,710,930.75 -
322 西安金域蓝湾 2017 年 9 月 638,871,750.50 -
323 西安金域未央 2017 年 9 月 619,080,575.86 -
324 西安万科城如园 2018 年 6 月 460,914,393.91 -
325 西安万科城润园 2018 年 6 月 1,159,203,553.19 -
326 西安万科大都会一期 2018 年 11 月 879,415,142.07 -
327 西安万科公园大道 2018 年 11 月 412,340,918.50 -
328 西安万科理想城 2018 年 12 月 771,244,136.47 -
329 西安万科云谷 2018 年 7 月 308,547,915.09 -
330 西安幸福臻园 2018 年 5 月 523,119,455.01 -
331 宿迁未来之光 2018 年 1 月 666,204,125.04 -
332 徐州翡翠天御 2017 年 7 月 1,193,170,817.04 -
333 徐州翡翠之光 2018 年 9 月 931,254,738.29 -
334 徐州淮海天地 2018 年 1 月 1,397,953,650.12 -
335 徐州璟悦 2018 年 7 月 249,993,100.85 -
336 徐州尚都会 2017 年 7 月 584,989,865.58 -
337 徐州时代之光二期 2018 年 10 月 231,768,978.53 -
338 徐州万科城 2017 年 8 月 1,109,759,917.91 -
339 徐州新都会 2018 年 7 月 1,068,829,673.60 -
340 烟台百圣源 2018 年 10 月 1,592,591,803.85 -
341 烟台翡翠大道 2018 年 10 月 359,278,062.23 -
342 烟台翡翠公园 2018 年 6 月 304,953,008.21 -
343 烟台翡翠湾 2017 年 11 月 589,641,855.53 -
344 烟台海云台 2017 年 12 月 51,225,067.15 32,260,490.47
345 烟台假日风景 2017 年 6 月 252,608,784.47 -
346 烟台万科城 2017 年 11 月 595,802,307.14 -
347 烟台西雅图 2018 年 8 月 428,129,307.96 -
348 烟台御龙山 2018 年 11 月 2,548,222,721.91 -
349 盐城崇文苑 2018 年 9 月 310,261,213.22 -
350 盐城万悦花园 2018 年 9 月 1,945,864,322.86 -
351 盐城悦达城市广场 2018 年 8 月 462,405,127.26 -
352 扬州城市之光 2018 年 7 月 1,013,616,996.58 -

87
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最近一期开
序号项目名称 2018 年末余额跌价准备
工时间
353 扬州金色新著 2017 年 9 月 276,081,256.90 -
354 扬州朗润园 2018 年 10 月 299,919,272.36 -
355 扬州运河之光 2018 年 7 月 1,036,184,425.10 -
356 阳曲金域蓝湾 2018 年 9 月 280,020,829.25 -
357 营口海港城 2018 年 3 月 462,109,530.19 67,720,367.03
358 长春柏翠园 2018 年 12 月 400,645,228.18 -
359 长春城市之光 2018 年 3 月 842,816,725.39 -
360 长春繁荣里 2017 年 9 月 347,453,694.10 -
361 长春翡翠滨江 2018 年 6 月 640,292,679.98 -
362 长春翡翠学院 2018 年 8 月 862,285,855.02 -
363 长春惠斯勒班芙花园 2018 年 4 月 542,398,731.85 -
364 长春金域长春 2017 年 5 月 253,434,454.26 -
365 长春如园 2018 年 1 月 984,969,285.15 -
366 长春万科城 2018 年 11 月 1,168,653,376.20 -
367 长春西宸之光 2018 年 9 月 360,536,878.03 -
368 长春新都会 2018 年 8 月 527,053,952.34 -
369 长春愿景都城 2018 年 10 月 509,036,171.90 -
370 长沙金域滨江 2018 年 4 月 207,073,124.65 -
371 长沙金域国际 2018 年 8 月 1,149,033,261.26 -
372 长沙金域蓝湾 2017 年 6 月 356,164,220.84 -
373 长沙魅力之城 2018 年 6 月 2,505,005,512.94 -
374 长沙紫台 2018 年 10 月 349,676,732.06 -
375 镇江翡翠公园 2018 年 10 月 472,678,111.42 -
376 镇江金域江湾 2018 年 7 月 334,242,103.43 -
377 镇江蓝山花园 2018 年 2 月 832,585,272.37 120,035,825.93
378 郑州兰乔圣菲 2017 年 8 月 1,262,235,587.32 -
379 郑州万科大都会 2018 年 4 月 1,931,380,400.58 -
380 郑州万科美景龙门龙堂 2017 年 2 月 650,405,368.27 -
381 郑州万科美景魅力之城 2018 年 12 月 1,028,736,352.64 -
382 郑州万科美景世玠 2017 年 8 月 3,096,161,374.09 -
383 郑州万科美景万科城 2018 年 11 月 3,558,459,159.07 -
384 郑州万科民安江山府 2018 年 12 月 622,413,152.17 -
385 郑州万科民安星辰 2017 年 5 月 493,900,104.66 -
386 郑州万科民安云城 2018 年 4 月 1,075,771,949.81 -
387 郑州万科天伦紫台 2017 年 11 月 2,890,508,907.32 -
388 郑州万科溪望 2018 年 1 月 1,420,504,028.13 -
389 郑州长基云庐 2018 年 7 月 746,600,539.26 -
390 中山柏悦湾 2018 年 3 月 921,584,509.80 -
391 中山金色家园 2017 年 9 月 673,309,974.78 -
392 中山金域蓝湾 2018 年 10 月 1,251,401,328.72 -
393 中山前海西岸 2018 年 12 月 1,056,727,445.32 -

88
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

最近一期开
序号项目名称 2018 年末余额跌价准备
工时间
394 中山万科城 2018 年 4 月 1,614,305,309.18 -
395 重庆翡翠公园 2018 年 6 月 530,879,333.62 -
396 重庆溉澜溪 2018 年 3 月 2,427,559,858.20 -
397 重庆金开悦府 2018 年 8 月 1,903,136,736.09 -
398 重庆金色悦城 2017 年 9 月 1,131,812,981.02 -
399 重庆金域华府 2018 年 3 月 1,617,864,714.12 -
400 重庆金域华庭 2018 年 1 月 1,469,469,759.36 -
401 重庆金域蓝湾 2018 年 5 月 1,009,639,685.93 -
402 重庆森林公园项目 2018 年 4 月 1,975,996,362.60 -
403 重庆十七英里 2018 年 4 月 1,461,694,516.06 -
404 重庆万科城 2018 年 1 月 397,785,438.71 -
405 珠海翡翠中央 2018 年 6 月 1,641,243,695.71 -
406 淄博万科翡翠书院 2018 年 11 月 1,035,809,058.13 -
407 其他 - 48,075,102,673.86 -
- 在建转已完工 - -
- 合计 - 508,982,388,578.01 1,991,185,131.91

3、公司拟建项目

截至 2018 年 12 月末，公司主要拟建项目（存货科目拟开发产品）如下：

单位：元
序预计开工时
项目名称 2018 年末余额跌价准备
号间
1 鞍山金域国际 2019 年 1 月 236,384,179.36 -
2 霸州孔雀湖-77 亩地、39 亩地项目 2019 年 1 月 358,855,806.01 -
3 北京哈洛小镇 2019 年 6 月 1,565,550,223.69 -
4 成都川商项目 2020 年 1 月 604,125,340.54 -
5 成都公园传奇 2019 年 6 月 2,495,969,194.95 -
6 成都锦绣 2019 年 6 月 3,236,536,826.62 -
7 成都万科云城二期 2019 年 1 月 331,517,769.41 -
8 成都新川 49 亩项目 2020 年 1 月 612,522,277.94 -
9 大厂 231、232 地块 2019 年 4 月 832,897,937.26 -
-
10 大厂 233、234 地块 2019 年 6 月 551,119,750.64

11 大连翡翠都会 2019 年 1 月 2,596,699,722.45 -
12 大连翡翠之光 2019 年 2 月 450,500,367.41 -
13 大连海港城 2020 年 1 月 769,473,077.57 169,626,003.75
14 大连樱花园后期项目 2019 年 1 月 493,724,460.70 -
15 大连中山中 2019 年 1 月 247,122,305.87 -
16 东莞双城水岸 2020 年 2 月 1,091,088,817.00 -

89
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

序预计开工时
项目名称 2018 年末余额跌价准备
号间
17 东莞天空之城 2019 年 3 月 743,829,071.59 -
18 佛山金域蓝湾西区 2019 年 2 月 3,314,208,687.43 -
19 佛山天空之城 2019 年 6 月 1,687,622,918.67 -
20 佛山万科中心 2019 年 6 月 483,964,020.37 -
21 广州城市之光 2019 年 12 月 12,675,331,355.18 -
22 广州尚城御府 2019 年 3 月 738,209,640.52 -
23 广州世博汇 2019 年 5 月 2,293,681,309.93 -
24 广州樾山项目 2019 年 4 月 392,301,113.50 -
25 贵阳翡翠滨江 2019 年 5 月 247,184,233.24 -
26 贵阳翡翠公园项目 2019 年 6 月 2,876,133,631.27 -
27 贵阳万科贵阳传奇 2019 年 2 月 561,508,234.73 -
28 贵阳万科理想城 2019 年 4 月 283,162,897.49 -
29 贵阳新都荟 2019 年 6 月 825,732,088.36 -
30 哈尔滨滨江大都会 2019 年 4 月 411,383,125.68 -
31 哈尔滨公园大道 2019 年 3 月 399,610,200.00 -
32 杭州公望 2019 年 6 月 378,665,480.58 -
33 杭州金茂万科新都会 2019 年 1 月 1,060,834,121.87 -
34 杭州良渚文化村 2019 年 4 月 507,903,232.34 -
35 合肥公园大道 2019 年 1 月 506,144,568.25 -
36 合肥未来之光 2019 年 1 月 2,982,939,645.28 -
37 惠州双月湾 2019 年 9 月 214,507,475.04 -
38 吉林万科城 2019 年 4 月 320,068,469.75 -
39 济南百脉悦府 2019 年 1 月 1,179,819,755.78 -
40 济南翡翠山语 2019 年 3 月 1,295,503,507.77 -
41 济南劝学里 2019 年 1 月 2,077,388,741.73 -
42 晋中紫郡 2019 年 1 月 844,295,395.75 -
43 靖江晨阳甲第 2019 年 1 月 749,148,418.52 -
44 昆明翡翠滨江 2019 年 2 月 1,072,035,452.72 -
45 昆明公园里 2019 年 2 月 205,173,823.88 -
46 昆明金色领域 2020 年 12 月 247,016,277.53 -
47 昆明魅力之城 2019 年 1 月 726,508,257.87 -
48 昆明星河嘉园 2019 年 3 月 1,145,223,296.72 -
49 昆明银海泊岸 2019 年 3 月 604,100,493.61 -
50 昆山高尔夫 2020 年 2 月 374,429,174.32 -
51 昆山未来之城 2019 年 3 月 789,017,751.46 -
52 兰州万科城 2019 年 3 月 253,378,695.17 -
53 兰州万科时代 2019 年 2 月 504,843,831.48 -
54 廊坊安次龙河项目 2020 年 3 月 1,445,074,833.36 -
55 廊坊启航之光二期 2019 年 4 月 469,675,530.70 -
56 眉山崇礼 937 亩项目 2019 年 4 月 1,423,856,712.91 -
57 南昌时代广场 2019 年 3 月 392,287,693.62 -

90
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

序预计开工时
项目名称 2018 年末余额跌价准备
号间
58 南昌天空之城 2019 年 8 月 442,110,000.00 -
59 南宁金域中央 2019 年 3 月 401,438,402.91 -
60 南宁星都荟 2019 年 1 月 1,523,609,730.94 -
61 宁波槐树路项目 2019 年 4 月 1,718,201,596.24 -
62 宁波云谷中心 2019 年 5 月 473,981,836.96 -
63 青岛黄岛扒山项目 2019 年 4 月 854,858,692.18 -
64 青岛瑞阳路后田 B 地块 2019 年 3 月 364,914,592.47 -
65 青岛长江首府项目 2021 年 10 月 290,060,280.01 -
66 清远万科城 2019 年 1 月 837,666,219.94 -
67 三亚森林度假公园 2019 年 3 月 366,848,840.88 -
68 上海安亭新镇项目 2019 年 3 月 517,417,967.66 -
69 上海七宝 19-04 地块 2019 年 10 月 1,272,900,494.84 -
70 上海天际 2019 年 3 月 1,730,352,476.21 -
71 上海吴泾项目 2019 年 1 月 2,747,361,495.29 -
72 上海徐泾 33-01 地块 2019 年 3 月 2,037,388,640.11 -
73 深圳天誉 2019 年 3 月 4,024,291,603.37 -
74 沈阳百荷湾东 2019 年 3 月 441,807,390.13 -
75 沈阳满融项目 2019 年 3 月 1,885,843,715.26 -
76 沈阳明日之光 2019 年 1 月 490,274,501.76 -
77 沈阳中旅万科城 2019 年 3 月 1,105,584,488.79 -
78 石家庄翡翠公园 2019 年 6 月 850,000,000.00 -
79 石家庄翡翠书院 2019 年 2 月 2,703,778,173.11 -
80 台州万科城 2019 年 1 月 2,321,043,350.04 -
81 太原包头事业部项目 2019 年 6 月 1,096,886,968.39 -
82 太原城市之光 2019 年 4 月 271,107,420.12 -
83 太原春和景明 2019 年 2 月 525,582,106.33 -
84 太原翡翠晋阳湖 2019 年 7 月 1,257,257,930.15 -
85 太原公园大道 2019 年 4 月 473,620,767.95 -
86 唐山翡翠公园 2019 年 4 月 420,828,290.00 -
87 唐山未来城 2019 年 1 月 385,707,395.83 -
88 天津麒麟湿地万科小镇 2019 年 3 月 373,173,930.71 -
89 天津万科天地 2019 年 3 月 450,712,111.00 -
90 天津西华府 2019 年 5 月 1,635,915,667.52 -
91 天津西庐北 2019 年 4 月 870,448,325.02 -
92 温州中央绿轴 D19/24/34/29/31 地块 2019 年 4 月 525,022,199.06 -
93 乌鲁木齐都会传奇二期 2019 年 3 月 545,005,274.06 -
94 乌鲁木齐翡翠天骄 2019 年 4 月 627,159,696.80 -
95 乌鲁木齐公园大道 2019 年 4 月 675,661,384.73 -
96 乌鲁木齐天山府 2019 年 3 月 1,435,213,627.98 -
97 无锡翡翠东方 2019 年 4 月 2,410,437,420.87 -
98 无锡翡翠东方西侧项目 2019 年 4 月 2,253,850,828.55 -

91
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

序预计开工时
项目名称 2018 年末余额跌价准备
号间
99 无锡金域蓝湾 2020 年 6 月 265,944,242.20 -
100 无锡万科公园大道一期 2019 年 9 月 705,768,607.56 -
101 无锡运河传奇 2019 年 1 月 402,973,742.50 -
102 武汉翡翠滨江 2019 年 3 月 2,881,312,813.31 -
103 武汉汉口传奇 2019 年 9 月 246,413,791.92 -
104 武汉金域湖庭 2019 年 1 月 327,286,687.81 -
105 武汉万科金域国际 2019 年 2 月 3,180,463,394.86 -
106 武汉万科理想城 2019 年 2 月 235,521,000.00 -
107 武汉万科云城 2019 年 4 月 1,346,661,483.58 -
108 西安城市之光 2019 年 4 月 243,785,116.67 -
109 西安翡翠国宾 2019 年 5 月 1,787,475,458.73 -
110 西安金域东郡 2019 年 1 月 247,976,671.24 -
111 西安万科城如园 2019 年 1 月 562,152,546.15 -
112 西安万科大都会二期 2019 年 6 月 1,123,583,394.16 -
113 西安万科大都会一期 2020 年 1 月 354,046,357.33 -
114 西安万科澜岸 2019 年 1 月 1,623,385,560.76 -
115 西安万科理想城 2019 年 6 月 1,283,729,361.02 -
116 西安万科悦湾 2019 年 5 月 598,366,244.16 -
117 西昌万科 17 度 2019 年 2 月 1,792,683,679.47 -
118 徐州时代之光二期 2019 年 6 月 206,402,652.45 -
119 徐州时代之光一期 2019 年 12 月 231,920,682.44 -
120 烟台百圣源 2019 年 3 月 414,605,568.60 -
121 烟台城市之光Ⅱ 2019 年 6 月 352,087,285.07 -
122 烟台翡翠大道 2019 年 2 月 814,006,833.80 -
123 烟台翡翠长安 2019 年 3 月 728,732,864.29 -
124 烟台天越湾 2019 年 10 月 1,849,354,356.79 -
125 扬州 885 项目 2020 年 1 月 598,761,011.41 -
126 长春翡翠滨江 2019 年 5 月 1,534,839,689.59 -
127 长春万科城 2019 年 6 月 299,962,231.13 -
128 长春西宸之光 2019 年 4 月 228,076,089.00 -
129 长沙谷山村 2019 年 10 月 688,366,583.62 -
130 长沙金色梦想 2019 年 2 月 2,101,050,329.48 -
131 长沙魅力之城 2019 年 3 月 431,651,332.70 -
132 长沙紫台 2019 年 6 月 297,465,749.61 -
133 镇江翡翠公园 2019 年 5 月 1,217,464,934.40 -
134 郑州万科民安江山府 2019 年 3 月 401,127,469.52 -
135 郑州万科民安三度湖山 2019 年 7 月 260,626,813.00 -
136 郑州万科民安星辰 2019 年 9 月 1,756,317,601.24 -
137 郑州万科民安云城 2019 年 9 月 1,229,724,314.13 -
138 中山金域中央 2019 年 1 月 1,646,738,806.20 -
139 中山前海西岸 2019 年 1 月 481,595,627.04 -

92
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

序预计开工时
项目名称 2018 年末余额跌价准备
号间
140 重庆翡翠都会 2019 年 1 月 1,164,585,469.94 -
141 重庆翡翠公园 2019 年 3 月 339,573,987.00 -
142 重庆溉澜溪 2019 年 5 月 894,830,751.25 -
143 重庆金开悦府 2019 年 1 月 1,022,088,193.61 -
144 重庆森林公园项目 2019 年 6 月 1,823,000,000.00 -
145 周口万科溥天龙堂 2019 年 1 月 369,076,458.21 -
146 涿州城际之光 2019 年 4 月 277,789,510.07 -
147 涿州码头镇项目 2019 年 4 月 951,890,423.56 -
148 淄博万科新都会 2019 年 1 月 321,046,480.00 -
- 其他 - 22,510,805,687.58 -
- 拟开发转在建 - - -
- 合计 - 178,468,212,997.72 169,626,003.75

4、公司规划中项目土地储备情况

截至 2018 年 12 月 31 日，公司规划中项目的建筑面积为 24,852 万平方米，
其中南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域占比分别为 22.48%、24.67%、
26.49%和 26.35%。

截至 2018 年 12 月 31 日，公司境内规划中项目的基本情况如下：

占地面积规划建筑面积
区域项目数量占比占比
（万平方米）（万平方米）
南方区域 189 2,212.28 19.29% 5,588 22.48%
上海区域 277 3,284.66 28.65% 6,132 24.67%
北方区域 254 3,374.50 29.43% 6,582 26.49%
中西部区域 183 2,594.96 22.63% 6,550 26.35%
合计 903 11,466.40 100.00% 24,852 100.00%

（七）发行人房地产开发项目的业务运行模式

发行人总部、区域本部、城市公司及项目公司密切合作发展项目。发行人总
部及区域本部负责有关项目开发的战略决策，城市公司及项目公司则管理项目的
日常开发。发行人已建立各种程序及政策规范物业开发流程。

发行人标准项目开发流程的核心要素包括选址及市场研究---前期准备---建
设---销售及市场推广---竣工、交付及售后服务。选址、市场研究及土地收购一般
耗时三至六个月，而项目规划、设计及融资耗时平均一般为九个月。项目动工至

93
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

一期预售通常为期约六个月，发展物业一期预售及市场推广至交付物业一般耗时
约 19 个月。

报告期内，部分房地产开发项目是由公司以合作开发模式进行项目开发的。
报告期内，公司与合作方的合作模式主要如下：

模式一：由公司与合作方共同组建房地产项目公司，合作方作为少数股东参
与开发房地产项目。该等房地产项目公司由发行人实际控制并合并财务报表，是
发行人的子公司；

模式二：由公司与合作方合资组建房地产项目公司，并由公司实际负责该等
房地产项目的开发。公司与合作方均无法单独对该等房地产项目公司实际控制进
而合并财务报表，或者由合作方对该等房地产项目公司实际控制并合并财务报
表。该等房地产项目公司是发行人的合营/联营公司；

模式三：由公司与合作方合资组建房地产项目公司，并由合作方实际负责该
等房地产项目的开发。公司与合作方均无法单独对该等房地产项目公司实际控制
进而合并财务报表，或者由合作方对该等房地产项目公司实际控制并合并财务报
表。该等房地产项目公司是发行人的合营/联营公司。

（八）发行人收入确认原则

1、2016-2018 年收入确认原则

（1）销售商品收入

当收入满足下述条件时，发行人确认销售商品收入：发行人将商品所有权上
的主要风险和报酬已转移给购货方；发行人既没有保留通常与所有权相联系的继
续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。

发行人按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。
房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买
方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余
下房款的付款安排)确认销售收入的实现。发行人将已收到但未达到收入确认条
件的房款计入预收款项科目，待符合上述收入确认条件后转入营业收入科目。

94
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

（2）物业出租

物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的
实现。

（3）提供劳务收入

发行人对外提供劳务，于劳务已实际提供时确认相关的收入，在确认收入时，
以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可
靠计量为前提。物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利
益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理
收入的实现。

（4）建造合同收入

在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的，根据完工百分比法确认
合同收入和合同费用。发行人根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的
比例确定合同完工进度。

建造合同的结果不能可靠估计的，发行人分下列情况处理：合同成本能够收
回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当
期确认为合同费用；合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不
确认合同收入。

（5）利息收入

利息收入是按借出货币资金的时间和实际利率计算确定的。

2、2018 年以来收入确认原则

（1）基本原则

确认满足下列条件之一时，发行人属于在某一段时间内履行履约义务，否则，
属于在某一时点履行履约义务：

1）客户在发行人履约的同时即取得并消耗发行人履约所带来的经济利益；

2）客户能够控制发行人履约过程中在建的商品；

95
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

3）发行人履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且发行人在整个合
同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，发行人在该段时间内按照履约进度确认
收入。履约进度不能合理确定时，发行人已经发生的成本预计能够得到补偿的，
按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，发行人在客户取得相关商品或服务控制权
时点确认收入。

（2）房地产销售合同

对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履
约义务条件的房地产销售，发行人在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房
地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相
关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

（3）物业服务合同

发行人在提供物业服务过程中确认收入。

（4）物业出租合同

发行人在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。

（5）建造合同

发行人在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，发行人根据已经完成
的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。

（九）发行人采购模式

发行人通过招标程序外包所有发展中项目的工程给外聘专业建筑公司，均为
独立第三方。发行人与超过 50 家建筑公司维持稳固关系，大部分建筑公司与发
行人合作五年以上。发行人负责采购电梯、管道、涂料、地板、厨房用具以及洁
具等特定建材，而钢铁及混凝土混合料等一般及基本建材则通常由建筑承包商采
购。发行人建立集中采购环节，用以实现规模经济及提升议价能力。发行人与全

96
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

国信誉良好的供货商建立稳定战略合作关系。

发行人采购管理部负责采购业务的管理控制。发行人制定包括《万科集团工
程款支付管理规定》《工程采购管理办法》《工程采购实施细则》《供应商管理细
则》《战略合作实施细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作，
加强集中采购、推行战略合作。通过招标投标等多种采购方式，兼顾采购的效益、
效率和规范性，并运用采购管理平台提升采购的效率和透明度。通过招标投标方
式，严格进行资质预审、经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础
上择优选择供应商，以保证采购成本和质量的合理性；通过集中采购，整合内部
需求和外部资源，最大限度发挥采购量的优势以实现规模效益；通过战略合作，
在对总包/关键产品/服务供应商进行全面评估的基础上，与评价为最优的供应商
建立长期、紧密、稳定的合作关系，以达到最优采购绩效；发行人各子公司均使
用采购平台，有效提高了采购效率和透明度。发行人将第三方进行的工程质量综
合评估与供应商评估分级挂钩，确定了万科集团合格供应商名录，继续加大对项
目采购规划、采购计划的管理力度，同时在采购付款环节，发行人加强了对支付
环节的审查、核对以及对供应商的后续评估，以保证付款的准确性及合理性。

（十）发行人销售模式

发行人通过招标程序聘请销售代理按公司设定的价格促销发行人的物业。营
业纪录期间，发行人 80%以上的物业通过销售代理售出。发行人秉承“为普通人
盖好房子”的理念，大部分物业产品为中小户型住宅单位，建筑面积不超过 144
平方米。主要目标客户为大众市场与首次购房者，以个人为主。发行人也与地方
政府就保障性住房签订建造合同。

发行人客户不通过销售代理结算销售资金，而是直接与发行人进行资金结
算。购房客户可一次付款或使用按揭贷款。选择一次付清购买价的客户一般须于
签署相关买卖协议之日期后不迟于六个月悉数结清购买价余额。以按揭贷款付款
的客户须于签署相关买卖协议时支付不少于购买价 30%的首付金额。根据现行法
律及法规，首次购房者最多可获相当于购买价最高 70%的按揭贷款，还款期最多
为 30 年。该类买家须于按揭银行发放按揭贷款前，支付按揭贷款未能涵盖的购

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

买价余额。

在项目销售管理方面，发行人修订《万科集团销售现场收款管理办法》等制
度，遵循流程明晰、授权审批和岗位职责分离的原则，通过销售管理平台对项目
定价、认购、折扣、签约、回款等业务实施全程控制和记录；在营销风险管理方
面，发行人发布《营销风险自查指引表》等制度，进一步推进销售法律风险检查
和防范工作，规范销售行为；在营销实际业务审批流程方面，所有业务操作均需
履行公司设定的审批流程，其中重大和关键业务操作必须由子公司管理层审批后
方可实施。

（十一）发行人主要客户及供应商

1、主要客户

公司的产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部
分政府代建项目，或少数团购现象产生较高营业额。2016 年前 5 名客户的营业
额约为 21.4 亿元，占公司全年营业收入的比例为 0.9%；其中公司最大客户的营
业额约为 12.5 亿元，占公司全年营业收入的比例约 0.5%。2017 年前 5 名客户的
营业额约为人民币 5.17 亿元，占公司全年营业收入的比例为 0.21%；其中公司最
大客户的营业额约为 1.41 亿元，占公司全年营业收入的比例 0.06%。2018 年前 5
名客户的营业额约为 20.7 亿元，占公司全年营业收入的比例为 0.7%；其中公司
最大客户的营业额约为 7.0 亿元，占公司全年营业收入的比例约 0.2%。

公司的客户较为分散，不存在单个与本公司交易额超过 10%的客户。

2、主要供应商

近三年来，公司不断扩大采购范围，深化与合作伙伴的关系。2016 年，公
司从前 5 名材料设备供应商的采购额合计 27.29 亿元，比 2015 年增加 1.19%，占
全年采购总额的 2.07%，比 15 年减少 0.91 个百分点；其中公司向最大供应商日
立电梯（中国）有限公司的采购额约为 7.55 亿元，占全年采购总额的 0.57%。2017
年，公司从前 5 名材料设备供应商的采购额合计人民币 40.87 亿元，占全年采购
总额的 2.55%，占采购总额的比例少于 30%；其中公司向最大供应商的采购额约
为人民币 9.19 亿元，占全年采购总额的 0.57%。2018 年，公司从前 5 名材料设

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

备供应商的采购额合计人民币 46.7 亿元，占全年采购总额的 2.0%，占采购总额
的比例少于 30%；其中公司向最大供应商的采购额约为人民币 15.1 亿元，占全
年采购总额的 0.6%。

本公司的供应商较为分散，不存在单个与本公司交易额超过 10%的供应商。

十、关联方及关联交易

（一）发行人的控股股东

发行人无控股股东。

（二）发行人的实际控制人

发行人无实际控制人。

（三）发行人的子公司

截至 2019 年 9 月末，发行人纳入合并范围子公司共计 3,611 家。发行人主
要子公司的具体情况参见募集说明书“第六节发行人基本情况”中“发行人控股子
公司的情况”相关内容。

（四）发行人的合营和联营企业

截至 2019 年 9 月末，发行人无重要的合营和联营企业。发行人合营和联营
企业的具体情况参见募集说明书“第六节发行人基本情况”中“发行人合营、联营
公司情况”相关内容。

（五）发行人的其他关联方

截至 2018 年 12 月 31 日，发行人其他关联方情况如下表所示：

截至 2018 年 12 月 31 日发行人其他关联方情况

关联方名称与本公司关联关系
深圳市地铁集团有限公司对本集团施加重大影响的投资方
珠海市懋德诚投商业发展有限公司本集团合营企业
珠海市璞誉诚投商业发展有限公司本集团合营企业
珠海市贵万生活商业发展有限公司本集团合营企业之子公司

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关联方名称与本公司关联关系
徽商银行股份有限公司本集团联营企业
珠海市坤元兴股权投资基金合伙企业 (有限合
本集团联营企业
伙)
珠海万维物流发展有限公司本集团联营企业
SCPG Holdings Co., Ltd. 本集团联营企业
深圳印力商置商业咨询物业管理有限公司本集团联营企业之子公司
深圳印力商业管理有限公司本集团联营企业之子公司
深圳市众金汇资产管理有限公司本集团联营企业之子公司

（六）关联交易情况

1、关联方担保情况

截至 2018 年 12 月 31 日关联方提供担保情况

单位：万元
截至 2018
与被担保方年末担保
担保方被担保方担保金额担保起始日担保到期日
关系是否已经
履行完毕
万科置业(香港 ) VankeBestGainHolding
全资子公司 142,577 2014/12/23 2019/12/23 尚未到期
有限公司 sLimited
万科置业(香港 )
AllianceGraceLimited 全资子公司 209,056 2016/2/19 2020/4/19 尚未到期
有限公司
万科置业(香港 ) AlliedGloryDevelopme
全资子公司 62,109 2016/10/5 2021/4/19 尚未到期
有限公司 ntLimited
万科企业股份有
GainPioneerLimited 全资子公司 438,600 2015/10/30 2020/10/30 尚未到期
限公司
万科企业股份有
FozterLimited 全资子公司 75,355 2016/4/14 2021/4/14 尚未到期
限公司
万科地产(香港 ) SinobirdHoldingLimite
全资子公司 15,680 2018/3/28 2019/6/30 尚未到期
有限公司 d
万科地产(香港 ) Hybest(BVI)Company
全资子公司 16,320 2018/3/29 2019/6/30 尚未到期
有限公司 Limited
广州市万科房地广州市万溪房地产有
全资子公司 348,486 2017/7/4 - 尚未到期
产有限公司限公司
广州市万科房地广州市万锦房地产有
全资子公司 55,900 2018/1/18 2021/1/18 尚未到期
产有限公司限公司
上海万科房地产上海闵行区万科双语
全资子公司 3,000 2017/12/27 2021/6/27 尚未到期
有限公司学校
上海万科房地产上海浦东新区民办万
全资子公司 10,000 2017/12/27 2021/6/27 尚未到期
有限公司科学校

100
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截至 2018
与被担保方年末担保
担保方被担保方担保金额担保起始日担保到期日
关系是否已经
履行完毕
长春市睿智达远东房
长春万科房地产
地产开发有限责任公全资子公司 4,464 2018/3/20 2019/1/7 尚未到期
有限公司
司
北京万科企业有北京恒燚企业管理有
全资子公司 323,400 2018/10/10 2023/12/31 尚未到期
限公司限公司
VCapitalLimited CPlazaCo.,Ltd. 全资子公司 129,124 2016/9/21 2019/10/28 尚未到期
上海中区地产有限公
VCapitalLimited 全资子公司 5,770 2016/9/21 2019/10/28 尚未到期
司
广州市万科房地广州黄埔文冲城中村
控股子公司 36,000 2014/6/13 2019/6/12 尚未到期
产有限公司房地产开发有限公司
广州市万科房地广州黄埔文冲城中村
控股子公司 2,700 2016/2/29 2019/6/12 尚未到期
产有限公司房地产开发有限公司
广州市万科房地广州黄埔文冲城中村
控股子公司 4,700 2017/3/1 2019/6/12 尚未到期
产有限公司房地产开发有限公司
广州市万科房地广州黄埔文冲城中村
控股子公司 125,000 2017/5/9 2020/5/8 尚未到期
产有限公司房地产开发有限公司
广州市万科房地广州黄埔文冲城中村
控股子公司 80,000 2017/8/4 2020/8/3 尚未到期
产有限公司房地产开发有限公司
万科物业发展股万科物业服务(香港)
控股子公司 1,060 2018/5/24 2021/5/24 尚未到期
份有限公司有限公司
深圳市万科房地深圳森懋置地有限公
合营公司 34,440 2017/9/15 2022/9/15 尚未到期
产有限公司司
VANKEHOLDIN 22-12JACKSONAVEN
合营公司 9,396 2017/6/30 2020/6/30 尚未到期
GSUSALLC UEOWNERLLC
上海万科投资管上海申养投资管理股
合营公司 1,681 2016/12/16 2024/12/15 尚未到期
理有限公司份有限公司
扬州万科房地产扬州万景置业有限公
合营公司 11,554 2018/9/30 2021/9/12 尚未到期
有限公司司
武汉市万科房地武汉金万置业有限公
合营公司 47,000 2018/10/10 2021/10/9 尚未到期
产有限公司司
深圳市万科房地深圳市万科滨海房地
联营公司 44,850 2017/2/22 2019/2/20 尚未到期
产有限公司产有限公司
昆明万科房地产云南澄江老鹰地休闲
联营公司 124,884 2017/12/29 2022/12/28 尚未到期
开发有限公司旅游度假村有限公司
合肥万科置业有合肥新辉皓辰地产有
2017/12/22 2019/12/22 尚未到期
限公司限公司
联营公司 21,596
合肥新辉裕祥房合肥新辉皓辰地产有
2017/12/22 2019/12/22 尚未到期
产投资有限公司限公司
合肥万科置业有合肥市碧合房地产开
联营公司 28,500 2018/6/28 2021/6/28 尚未到期
限公司发有限公司

101
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

2、关联方应收应付款项

截至 2018 年 12 月 31 日应收关联方款项

单位：万元
单位名称与本公司关系 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
昆明万睿房地产开发有限公司合营企业 607,761.88 -
上海万锴房地产有限公司合营企业 518,733.38 -
北京万龙华开房地产开发有限
合营企业 466,043.30 -
公司
北京宁溪房地产开发有限责任
合营企业 432,508.23 324,500.00
公司
江西万航益富置业有限公司合营企业 424,397.72 -
天津万安才智置业有限公司合营企业 420,769.92 20,907.02
成都万科南城置业有限公司合营企业 415,665.18 133,031.55
昆山聚卓企业管理有限公司合营企业 368,998.92 -
万厚(珠海)资本投资管理有限
合营企业 311,700.00 -
公司
天津万安建创置业有限公司合营企业 267,755.45 259,399.71
珠海市璞誉诚投商业发展有限
合营企业 242,451.00 -
公司
武汉万地汉宜房地产开发有限
合营企业 228,067.37 -
公司
杭州万爵置业有限公司合营企业 228,002.32 -
南京裕晟置业有限公司合营企业 223,003.56 -
杭州融恒置业有限公司合营企业 197,744.77 264.00
北京青龙湖盛通房地产开发有
合营企业 197,170.09 149,145.37
限公司
中航万科有限公司合营企业 196,892.25 250,359.33
武汉林岸置业有限公司合营企业 175,191.96 -
济南碧岑置业有限公司合营企业 163,501.80 -
杭州金昇房地产开发有限公司合营企业 159,353.95 79,941.95
杭州锦康置业有限公司合营企业 142,558.42 -
青岛万珠置业有限公司合营企业 138,347.50 -
昆明万澜房地产开发有限公司合营企业 130,002.04 -
上海新地嘉兆物联网有限公司合营企业 124,677.64 -
北京市中盛兴建房地产开发有
合营企业 119,932.59 52,901.29
限公司
武汉硅创置业有限公司合营企业 117,760.43 169,082.48
北京滨湖恒兴房地产开发有限
合营企业 114,320.00 112,200.00
公司
厦门煊泰置业有限公司合营企业 101,548.85 110,305.46
北京万越辉置业有限公司合营企业 101,168.32 312,000.00

102
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

单位名称与本公司关系 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
深圳市万科云城置地有限公司合营企业 87,994.05 60,053.98
宁波开万云海置业有限公司合营企业 87,346.60 -
上海万筠房地产有限公司合营企业 87,335.28 -
厦门市雍景湾置业有限公司合营企业 85,132.09 87,890.30
杭州万璟置业有限公司合营企业 81,946.51 47,476.10
长沙市万科西海岸置地有限公
合营企业 80,806.89 100,827.20
司
大连万腾置业有限公司合营企业 75,057.95 -
MBERPII(Luxembourg)27Sarl 合营企业 72,089.36 -
苏州俊昌置业有限公司合营企业 67,163.50 -
济南中昇投资有限公司合营企业 66,350.00 -
南京荟合置业有限公司合营企业 64,411.69 177,775.29
福州市共赢百亿房地产有限公
合营企业 61,933.81 44,571.15
司
WklandInvestmentIILimited 合营企业 55,168.73 55,161.68
温州万碧金房地产有限公司合营企业 53,083.50 -
深圳长湖置业发展有限公司合营企业 52,701.68 42,266.05
温州万筑开元置业有限公司合营企业 50,465.46 41,667.80
北京万毓商业发展有限公司合营企业 48,314.54 16,067.66
大连万君置业有限公司合营企业 48,199.96 -
济南万保盛辉房地产开发有限
合营企业 47,946.66 46,666.02
公司
南京悦颐房地产开发有限公司合营企业 45,355.90 -
杭州锦腾置业有限公司合营企业 43,927.71 -
浙江万科坤和房地产开发有限
合营企业 42,765.52 101.56
公司
深圳市万信二号投资企业(有限
合营企业 39,563.85 28,772.50
合伙)
VXCoreIIHoldingLtd 合营企业 37,657.91 36,538.24
上海旭嘉置业有限公司合营企业 37,130.40 36,248.32
深圳市深安聚汇实业有限公司合营企业 36,686.29 15,903.35
上海万忞企业管理有限公司合营企业 35,849.41 -
北京神州数码置业发展有限公
合营企业 34,054.39 32,459.82
司
珠海市海愉置业有限公司合营企业 33,908.04 34,193.49
上海旻万企业发展有限公司合营企业 32,235.10 -
昆明万洱房地产开发有限公司合营企业 32,066.61 -
武汉星光南岸置业有限公司合营企业 31,355.28 -
珠海经济特区恒盛房产开发有
合营企业 30,880.40 34,424.08
限公司
成都市天府怡心湖建设发展有
合营企业 29,352.62 -
限公司

103
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

单位名称与本公司关系 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
青岛昌明置业有限公司合营企业 28,594.61 362,237.39
厦门雅展房地产开发有限公司合营企业 27,704.16 27,538.80
宁波天隆置业有限公司合营企业 27,128.03 -
福州市万思置业有限公司合营企业 26,666.73 -
天津海纳万塘房地产开发有限
合营企业 26,620.00 -
公司
V-NestaInvestmentPartnerIIILimi
合营企业 25,789.20 -
ted
北京万德盈商业运营管理有限
合营企业 24,476.20 -
公司
昆明万珑房地产开发有限公司合营企业 23,709.19 -
河北国控房地产开发有限公司合营企业 22,977.16 -
御河硅谷(上海)置业有限公司合营企业 22,526.15 22,526.15
AscentWinLimited 合营企业 22,487.89 22,483.92
天津万疆置业有限公司合营企业 22,179.42 21,314.40
南京泰麒置业发展有限公司合营企业 21,671.77 34,176.66
ChinaLogisticsPlatformILimited 合营企业 21,601.27 -
温州万贤置业有限公司合营企业 21,535.49 -
杭州福盈弘投资管理有限公司合营企业 21,012.00 -
海门申万置业有限公司合营企业 20,783.70 -
富阳永通房地产开发有限公司合营企业 20,694.37 28,240.20
上海万碧房地产有限公司合营企业 20,570.02 63,453.16
QuasiRichLimited 合营企业 19,878.54 -
北京祥业万科房地产开发有限
合营企业 19,442.69 22,794.36
公司
四川万合鑫城置业有限公司合营企业 18,812.53 1,182.17
武汉雅苑万科房地产有限公司合营企业 18,449.07 14,609.07
武汉金万置业有限公司合营企业 18,433.39 -
WoolwichJVSarl 合营企业 17,123.16 -
杭州锦蓝置业有限公司合营企业 16,592.36 -
北京绿城阳光投资有限公司合营企业 16,217.50 -
四川太乙房地产开发有限公司合营企业 16,108.98 -
福建信泰钱隆房地产开发有限
合营企业 15,375.43 48,907.26
公司
贵州龙里维乐物流园有限公司合营企业 14,490.20 11,395.51
大连万兴置业有限公司合营企业 14,391.01 -
天津宁瀚房地产开发有限公司合营企业 14,017.18 -
610LexingtonVentureLP 合营企业 13,424.85 7,449.02
天津万锦晟祥房地产开发有限
合营企业 13,382.33 -
公司
巴夫洛(嘉兴)仓储有限公司合营企业 13,341.81 4,036.00
沈阳新兴置业有限公司合营企业 12,201.20 -

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

单位名称与本公司关系 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
北京鑫成晶盛商业运营管理有
合营企业 12,084.22 -
限公司
HonwillLimited 合营企业 12,067.50 -
南宁万滨房地产有限公司合营企业 10,529.72 -
北京国万置业有限公司合营企业 10,272.85 8,612.96
临沂鲁商置地有限公司合营企业 10,124.75 -
V-CloudApartmentIHoldingLimit
合营企业 10,013.87 10,012.50
ed
深圳森懋置地有限公司合营企业 9,815.28 57,714.59
北京万金房地产开发有限公司合营企业 9,426.98 8,188.89
北京万科东地房地产开发有限
合营企业 9,075.15 8,796.29
公司
厦门市安象投资有限公司合营企业 9,051.32 2,885.53
济南万中置业有限公司合营企业 9,002.41 -
济南万科众享置业有限公司合营企业 8,883.71 32,358.22
广州市万景房地产有限公司合营企业 8,681.39 -
上海科岸承华企业发展有限公
合营企业 8,674.37 51,385.08
司
湖南百家汇仓储有限公司合营企业 8,662.61 8,498.81
温州德信南湖置业有限公司合营企业 7,880.18 -
重庆荣港物流有限公司合营企业 7,299.67 16,231.00
霸州市万鸿房地产开发有限公
合营企业 6,715.73 -
司
北京昌科万联商业运营管理有
合营企业 6,197.36 8,054.00
限公司
温州万誉置业有限公司合营企业 5,169.77 -
中新(天津)商业管理有限公司合营企业 4,999.06 -
温州万毅房地产有限公司合营企业 4,849.62 -
无锡国信置业有限公司合营企业 4,536.74 13,569.94
海门坤万置业有限公司合营企业 4,416.50 -
海门万和置业有限公司合营企业 4,396.23 -
南京裕宁置业有限公司合营企业 4,315.92 56,275.47
杭州工万产业投资管理有限公
合营企业 3,680.01 -
司
杭州富民投资有限公司合营企业 3,670.65 38,471.67
廊坊市金海房地产开发有限公
合营企业 3,635.87 -
司
天津宁熙房地产开发有限公司合营企业 2,111.07 -
北京五和万科置业有限公司合营企业 2,022.85 -
杭州万东物流园有限公司合营企业 1,892.46 -
太仓鹏驰房地产开发有限公司合营企业 1,860.32 4,881.52
昆山浩捷信息咨询有限公司合营企业 1,787.58 -

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

单位名称与本公司关系 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
海宁万纬仓储设施有限公司合营企业 1,293.87 9,672.00
深圳市创双投资管理有限公司合营企业 1,275.00 386,965.77
北京北万怡养企业管理有限公
合营企业 1,138.69 -
司
北京北万颐养企业管理有限公
合营企业 996.87 -
司
陕西科庙房地产开发有限公司合营企业 992.82 -
杭州富临投资有限公司合营企业 947.59 27,313.23
深圳市万信未来城制造有限公
合营企业 927.60 -
司
济南空港现代仓储设施有限公
合营企业 882.06 509.12
司
合肥一航投资有限公司合营企业 750.00 -
中投发展(天津)滨海有限责任
合营企业 715.03 -
公司
上海恺熠置业有限公司合营企业 629.81 -
云南浙联地产有限公司合营企业 600.23 357.62
宁波创未来教育信息咨询有限
合营企业 490.46 275.96
公司
成都万新置业有限公司合营企业 459.10 19,104.59
大连万城万家置业有限公司合营企业 414.02 -
宁波天筑置业有限公司合营企业 383.30 -
杭州湘格投资管理有限公司合营企业 341.36 341.36
温州万享置业有限公司合营企业 270.27 -
天津华康物流有限公司合营企业 259.84 656.00
万创置业(上海)有限公司合营企业 222.15 -
上海圆丰文化发展有限公司合营企业 204.14 -
景洪皓泰置业有限公司合营企业 184.53 -
VXLogisticsIII(HK)HoldingLimi
合营企业 157.57 200.19
ted
瑞安市鸿熹置业有限公司合营企业 150.19 -
上海资贤投资发展有限公司合营企业 144.31 100.08
福建中联物业服务有限公司合营企业 143.01 -
深圳市万科安居物业服务有限
合营企业 117.79 -
公司
泉州东海万誉物业服务有限公
合营企业 112.51 -
司
天津市迪万投资有限公司合营企业 109.17 100.49
昆山芯旺威达电子有限公司合营企业 98.10 -
上海申养投资管理股份有限公
合营企业 66.42 -
司
浙江安吉金石房地产开发有限合营企业 60.41 -

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

单位名称与本公司关系 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
公司
东莞滨海湾万科物业服务有限
合营企业 57.03 -
公司
成都万锦南府置业有限公司合营企业 44.55 -
上海万库投资管理有限公司合营企业 44.54 -
扬州嘉世威建设发展有限公司合营企业 36.48 -
V-Cloud(HK)Limited 合营企业 32.97 25.53
陕西万翔仓储有限公司合营企业 32.38 32.38
杭州紫元康润房地产开发有限
合营企业 30.75 -
公司
SevenTreasuresRetailPte.Ltd 合营企业 29.56 23.15
VXJinanHKHoldingLimited 合营企业 27.74 22.48
沈阳万锦物业服务有限公司合营企业 25.54 -
MarriottHoldingsLimited 合营企业 21.61 14.31
深圳市嘉悦投资发展有限公司合营企业 20.00 20.00
OceanRainbowLimited 合营企业 18.46 14.95
广州市万长电子科技有限公司合营企业 18.19 18.19
诸暨紫元康达房地产开发有限
合营企业 17.96 -
公司
V-InLogisticPropertyHKIHolding
合营企业 17.15 12.96
Limited
深圳市万科梅沙书院合营企业 16.96 -
VankeVelocityPropertyIInvestme
合营企业 16.36 11.10
ntCompanyLimited
北京思翼企业管理有限公司合营企业 12.00 -
中万投资(天津)有限公司合营企业 10.80 -
马鞍山紫元置业有限公司合营企业 10.31 -
Shanghai(JQ)InvestmentHoldings
合营企业 10.24 6.42
Pte.Ltd
西安科创商业运营管理有限公
合营企业 10.03 10.29
司
绍兴甄悦房地产开发有限公司合营企业 9.22 -
宁波东钱湖信达中建置业有限
合营企业 8.73 -
公司
杭州万物坤和物业服务有限公
合营企业 7.78 -
司
V-CloudManagementInvestments
合营企业 6.45 4.99
Limited
南通万纬物流仓储设施有限公
合营企业 4.30 0.03
司
ApartmentPropertyHoldingLimit
合营企业 4.05 2.59
ed

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

单位名称与本公司关系 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
VXChangshaHKHoldingLimited 合营企业 3.53 0.02
VXChengduHKHoldingLimited 合营企业 3.53 0.02
VXDongguanHKHoldingLimited 合营企业 3.53 0.02
VXLogisticsI(HK)HoldingLimite
合营企业 3.53 0.02
d
VXLogisticsV(HK)HoldingLimit
合营企业 3.53 0.02
ed
VXLogisticsVI(HK)HoldingLimi
合营企业 3.53 0.02
ted
VXLogisticsI(Shanghai)HKHoldi
合营企业 3.53 -
ngLimited
VXLogisticsIX(HK)HoldingLimi
合营企业 3.51 -
ted
VXLogisticsVII(HK)HoldingLim
合营企业 3.51 -
ited
VXLogisticsX(HK)HoldingLimit
合营企业 3.51 -
ed
VXLogisticsXI(HK)HoldingLimi
合营企业 3.51 -
ted
VXLogisticsXII(HK)HoldingLim
合营企业 3.51 -
ited
V-InLogisticPropertyIHoldingLi
合营企业 3.06 3.06
mited
610LexingtonVentureGPLLC 合营企业 2.84 1.33
杭州名城博园置业有限公司合营企业 2.64 -
VankeVelocityPropertyIHoldingC
合营企业 2.49 2.49
ompanyLimited
MainlandcnSIXCompanyLimited 合营企业 2.31 2.31
BuffaloLogistic(2)Limited 合营企业 1.95 -
BountifulTimeLimited 合营企业 1.63 1.12
云南万科城投房地产有限公司合营企业 1.50 1.50
天津联祺行远企业管理咨询有
合营企业 1.00 -
限公司
V-NestaFundIIGPLimited 合营企业 5.40 -
V-NestaFundIIIGPLimited 合营企业 5.30 -
杭州邻嘉健康医疗管理有限公
合营企业 0.58 -
司
太原国投万科湖畔置业有限公
合营企业 0.10 -
司
北京东方万科投资管理有限公
合营企业 0.00 0.00
司
南京荟宏置业有限公司合营企业 - 43,753.18

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

单位名称与本公司关系 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
杭州锦和置业有限公司合营企业 - 18,037.58
云南澄江老鹰地旅游度假村有
合营企业 - 24,108.31
限公司
北京天竺万科房地产开发有限
合营企业 - 5,052.46
公司
无锡市辰万房地产有限公司合营企业 - 69,580.56
重庆锦澜实业有限公司合营企业 - 47,384.81
北京首开万科房地产开发有限
合营企业 - 43,144.56
公司
合肥新城创域房地产有限公司合营企业 - 38,557.50
无锡市晨业房地产有限公司合营企业 - 37,501.12
海宁开元名都置业有限公司合营企业 - 27,866.84
北京万沣房地产开发有限公司子公司*1 - 179,550.00
北京凯华房地产开发有限公司子公司*1 - 95,158.45
宁波康瑞企业管理咨询有限公
子公司*1 - 72,143.96
司
云南甬商置业有限责任公司子公司*1 - 63,602.50
重庆瑞安天地房地产发展有限
合营企业 - 52,487.12
公司
北京联星房地产开发有限公司子公司*1 - 35,301.97
南通筑新房地产有限公司子公司*1 - 31,649.41
海宁景科房地产开发有限公司子公司*1 - 26,156.05
杭州富阳福盈弘投资有限公司合营企业 - 21,012.00
北京万福阳光投资有限公司合营企业 - 15,799.03
深圳前海卓越汇悦投资有限公
其他*2 - 15,035.05
司
廊坊拓达房地产开发有限公司子公司*1 - 12,242.75
SherwoodDevelopmentPteLtd 合营企业 - 11,113.62
北京万永房地产开发有限公司子公司*1 - 7,042.72
深圳市万纬物流管理有限公司子公司*1 - 6,641.07
南京星润置业有限公司其他*2 - 5,110.25
北京捷盛商业管理有限公司子公司*1 - 4,420.93
廊坊万泽房地产开发有限公司子公司*1 - 2,259.75
苏州万恩教育科技有限公司合营企业 - 723.92
深圳万航帆艇体育文化发展有
子公司*1 - 620.59
限公司
杭州万东仓储有限公司合营企业 - 52.42
V-InLogisticPropertyHKIIHoldin
合营企业 - 25.04
gLimited
重庆星畔置业有限公司合营企业 - 17,282.05
上海顺畅置业有限公司合营企业 - 10,781.97
北京万科东方置业有限公司合营企业 - 7,461.82

109
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

单位名称与本公司关系 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
杭州万广置业有限公司合营企业 - 1,000.90
天津宁晟房地产开发有限公司合营企业 - 1.00
南京广电万科置业发展有限公
合营企业 - 0.00
司
沈阳圣丰御景房地产开发有限
合营企业 - 376.95
公司
V-InLogisticPropertyIIHoldingLi
合营企业 - 1.71
mited
深圳市盈川投资有限公司合营企业 - 1.00
VXLogisticsI(Shanghai)HKHoldi
合营企业 - 0.02
ngLtd
深圳市凯福投资实业有限公司联营企业 491,873.48 -
上海恺冠臻房地产开发有限公
联营企业 300,791.65 299,639.50
司
苏州高新万阳置地有限公司联营企业 200,800.73 191,503.57
上海鑫侨高置业有限公司联营企业 198,677.76 -
西宁万灿房地产有限公司联营企业 187,324.89 -
珠海市坤元兴股权投资基金合
联营企业 131,051.66 -
伙企业(有限合伙)
安徽信万华房地产开发有限公
联营企业 115,921.74 -
司
北京捷海房地产开发有限公司联营企业 111,285.48 16,500.06
上海江杰荣泰置业(集团)有限
联营企业 110,222.98 -
公司
西宁万澜房地产有限公司联营企业 107,732.77 -
盛达置地投资有限公司联营企业 104,055.94 97,603.17
东莞市万科中交中天创合房地
联营企业 98,397.50 -
产有限公司
天津和谐家园建设开发有限公
联营企业 90,393.26 -
司
深圳市众金汇资产管理有限公
联营企业 84,650.00 -
司
合肥新辉皓辰地产有限公司联营企业 80,702.55 113,209.49
南京荟宏置业有限公司联营企业 74,675.14 -
西宁中房万科实业有限公司联营企业 68,810.75 -
北京友泰房地产开发有限公司联营企业 68,564.52 53,565.16
济南泰晖房地产开发有限公司联营企业 67,107.60 -
深圳市创钧投资管理有限公司联营企业 66,053.17 -
厦门市滨溪置业有限公司联营企业 59,823.16 85,562.92
北京金丰融晟投资管理有限公
联营企业 55,341.15 50,126.53
司
福州市万曦房地产有限公司联营企业 53,350.29 13,525.09

110
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

单位名称与本公司关系 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
中房万科实业有限公司联营企业 36,985.67 -
安徽皖融置业有限责任公司联营企业 36,753.48 -
常熟市尚源房地产开发有限公
联营企业 35,524.29 -
司
VANLINKCOMPANYLIMITED 联营企业 35,344.36 33,510.53
南京华侨城置地有限公司联营企业 29,827.02 113,512.75
济南弘碧置业有限公司联营企业 29,628.55 -
东莞市润地房地产有限公司联营企业 28,709.18 -
BaylineGlobalLimited 联营企业 26,527.14 26,527.14
苏州工业园区左岸房地产开发
联营企业 26,476.21 -
有限公司
常熟市和瑞房地产开发有限公
联营企业 24,847.26 25,034.31
司
福建省万福晟房地产有限公司联营企业 21,438.96 44,704.73
厦门宝呈众华置业有限公司联营企业 20,194.82 -
北京京投银泰置业有限公司联营企业 16,156.39 5,371.16
西宁万贤房地产有限公司联营企业 15,306.81 -
佛山保利恒升置业有限公司联营企业 15,221.16 15,221.16
北京昌科互联商业运营管理有
联营企业 14,879.23 16,001.92
限公司
南通市通州区东居置业有限公
联营企业 14,576.16 32,755.89
司
东莞市松山湖高科技园区开发
联营企业 13,800.00 -
有限公司
佛山乐维仓储有限公司联营企业 13,706.57 -
济南安齐房地产开发有限公司联营企业 13,690.77 53,574.34
苏州鑫苑万卓置业有限公司联营企业 12,997.40 29,132.80
北京方宏置业有限责任公司联营企业 10,577.32 6,665.95
万纬(成都)仓储设施有限公司联营企业 10,340.84 3,966.78
万科链家(北京)装饰有限公司联营企业 6,179.26 3,855.00
南京金马交通枢纽开发有限责
联营企业 9,813.65 -
任公司
RichfordTradingLimited 联营企业 9,360.28 8,294.18
苏州恒万置地有限公司联营企业 8,336.53 -
济南雅恒房地产开发有限公司联营企业 8,018.82 -
北京天竺万科房地产开发有限
联营企业 7,871.39 -
公司
成都锦成行物流有限公司联营企业 6,825.68 -
RadiantCrystalLimited 联营企业 6,622.88 -
佛山市圣桂型贸易有限公司联营企业 5,957.92 5,957.92
合肥市碧合房地产开发有限公
联营企业 5,903.63 -
司

111
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

单位名称与本公司关系 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
杭州西投万科置业有限公司联营企业 5,725.70 -
漳州市滨北置业有限公司联营企业 5,322.69 44,742.64
温州万茂置业有限公司联营企业 4,814.77 -
南昌洪科置业有限公司联营企业 3,820.29 5,400.10
北京东方瑞盈资产管理有限公
联营企业 3,808.45 3,808.45
司
嘉兴万纬仓储有限公司联营企业 3,421.65 505.00
徐州威润房地产开发有限公司联营企业 3,418.32 -
北京首万物业服务有限公司联营企业 2,915.60 432.77
唐山新创房地产开发有限公司联营企业 3,162.76 -
重庆万滨置业有限公司联营企业 3,106.20 3,932.70
中长胜基金管理有限公司联营企业 3,049.20 -
东莞市万益房地产有限公司联营企业 2,808.90 2,808.90
东莞市万悦房地产有限公司联营企业 2,132.70 1,866.38
上海万纬纵横科技有限公司联营企业 1,994.86 -
广州万墩仓储有限公司联营企业 1,563.12 -
首万誉业(上海)物业服务有限
联营企业 1,504.65 670.57
公司
上海南都白马房地产开发有限
联营企业 1,503.20 2,122.16
公司
南通万鹏房地产有限公司联营企业 1,286.60 63,684.18
长沙东方城房地产开发有限公
联营企业 1,249.60 1,249.60
司
东莞市万科商业管理有限公司联营企业 1,053.73 16.83
青岛合富锦城置业有限公司联营企业 939.52 30,000.00
郑州万科华赋教育科技有限公
联营企业 906.50 -
司
珠海市万马奔腾投资发展合伙
联营企业 599.94 -
企业(有限合伙)
广州市万科商业管理有限公司联营企业 499.51 2,559.22
宁夏中房万科房地产有限公司联营企业 474.35 -
北京光熙康复医院有限公司联营企业 466.70 -
苏州高新光耀万坤置地有限公
联营企业 455.75 -
司
徐州晟荣置业有限公司联营企业 350.00 -
贵阳聚万生活商业发展有限公
联营企业 342.17 -
司
珠海市万亿纵横资产管理有限
联营企业 308.00 308.00
公司
南通锦隆置业有限公司联营企业 283.98 -
武汉万物仓储管理有限公司联营企业 283.27 -
上海上房现代物流有限公司联营企业 273.74 -

112
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

单位名称与本公司关系 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投
联营企业 272.28 -
资管理有限公司
南宁市兴宁区梅沙幼儿园嘉和
联营企业 267.65 -
城校区
杭州祥瑞汽车产业园开发有限
联营企业 244.88 -
公司
佛山万源仓储服务有限公司联营企业 230.88 -
武汉商汇物流管理有限公司联营企业 225.26 -
苏州高新生命健康小镇建设发
联营企业 200.00 -
展有限公司
京亚(南京)供应链管理有限公
联营企业 173.72 -
司
海宁万普仓储有限公司联营企业 171.33 -
珠海市万科婆石房地产开发有
联营企业 160.65 -
限公司
首万誉业(天津)物业服务有限
联营企业 152.35 151.08
公司
昆明万昆物流有限公司联营企业 152.34 -
佛山市禅城区梅沙教育培训中
联营企业 149.10 164.97
心
北京首开万科物业服务有限公
联营企业 100.67 0.05
司
宁波万晨仓储有限公司联营企业 90.53 -
佛山市高明纬贵仓储有限公司联营企业 87.68 -
东莞市中万凯胜实业投资有限
联营企业 62.30 -
公司
北京万链建筑科技有限公司联营企业之子
36.21 -
公司
福州市万涛房地产有限公司联营企业 37.26 34,971.35
珠海市万科大塘房地产开发有
联营企业 21.88 -
限公司
北京光熙国际养老服务有限公
联营企业 20.23 -
司
上海诚卫兴置业发展有限公司联营企业 16.66 -
东莞市中万凯合实业投资有限
联营企业 16.30 -
公司
VankeRainbowPartnershipGPLim
联营企业 11.65 7.55
ited
维斯特(福建)物业服务有限公
联营企业 8.80 -
司
东莞市中万昇合实业投资有限
联营企业 5.90 -
公司

113
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

单位名称与本公司关系 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
WanKangIndustrialInvestmentDe
联营企业 4.74 -
velopmentCo.,Limited
上海万勤企业管理有限公司联营企业 3.70 -
昆山博今信息咨询有限公司联营企业 2.43 -
北京悦荟商业管理有限公司联营企业 1.41 -
东莞市中万永航实业投资有限
联营企业 1.00 -
公司
广州市万侨房地产有限公司联营企业 0.50 -
武汉高尔夫城市花园房地产开
联营企业 0.19 -
发有限公司
杭州锦时置业有限公司联营企业 0.10 -
北京万龙华开房地产开发有限
联营企业 - 422,500.00
公司
QuasiRichLimited 联营企业 - 18,892.77
成都万锦南府置业有限公司联营企业 - 11,564.89
首万誉业(北京)物业服务有限
联营企业 - 183.75
公司
珠海市万维纵横物业服务有限
联营企业 - 100.00
公司
重庆中航万科峻景置业有限公
联营企业 - 6,051.02
司
佛山市翊辉房地产有限公司联营企业 - 3,536.68
天津立达房地产投资有限公司子公司*1 - 68,501.47
深圳市建万乐业住房服务有限
子公司*1 - 34,342.70
公司
沈阳万科中山之辉置业有限公
子公司*1 - 21,236.54
司
苏州乾道实业有限公司联营企业 - 11,805.92
沈阳东方瑞祥投资有限公司其他*2 - 3,198.93
福州市万卓房地产有限公司联营企业 - 18,115.21
UltimateVantageLimited 联营企业 - 13,287.17
泉州市万科骏禾置业有限公司联营企业 - 8,419.76
珠海财富贸易有限公司联营企业 - 4,559.42
上海万狮置业有限公司联营企业 - 2,413.45
贵阳市金城汇置业有限公司联营企业 - 2,239.31
上海静园房地产开发有限公司联营企业 - 1,423.08
珠海市万维纵横投资发展有限
联营企业 - 1,351.64
公司
长春万科溪之谷房地产开发有
联营企业 - 1,298.96
限公司
广州永万预制构件有限公司联营企业 - 172.16
山西九昌翡翠房地产开发有限联营企业 - 76.73

114
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

单位名称与本公司关系 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
公司
佛山市长盛建筑科技有限公司联营企业 - 47.43
厦门市万科商业物业管理有限
联营企业 - 45.14
公司
厦门市大食汇餐饮管理有限公
联营企业 - 0.27
司
南宁市南万商业管理有限公司联营企业 - 320.11
合计 13,689,478.05 7,627,662.97
注：*1 该公司 2018 年末已变更为子公司；*2 发行人 2018 年度处置持有的该公司股权，该
公司于 2018 年末已非发行人的关联企业。

截至 2018 年 12 月 31 日应付关联方款项

单位：万元
单位名称与本公司关系 2018年12月31日 2017年12月31日
深圳市万科云城房地产开发有限
合营企业 1,239,674.19 1,442,638.39
公司
北京昌业房地产开发有限公司合营企业 267,405.75 142,755.99
深圳市龙城广场房地产开发有限
合营企业 261,192.14 97,946.98
公司
杭州万晨置业有限公司合营企业 157,421.12 50,369.88
北京汇瀛万恒房地产开发有限公
合营企业 153,591.11 -
司
广州知识城置业发展有限公司合营企业 141,497.54 24,327.33
上海广欣投资发展有限公司合营企业 134,126.20 73,880.06
宁波万应置业有限公司合营企业 132,195.81 63,075.16
天津信科置业有限公司合营企业 128,399.27 46,014.58
宁波开投明海置业有限公司合营企业 126,656.41 6,747.68
苏州迅和置业有限公司合营企业 117,265.00 144,065.00
大连万嘉之光置业有限公司合营企业 116,706.94 76,528.20
北京祥筑房地产开发有限公司合营企业 104,379.60 23,203.00
华侨城 (南昌) 实业发展有限公
合营企业 99,230.00 -
司
佛山市南海区万扬房地产有限公
合营企业 99,040.27 41,630.68
司
苏州高新万科置地有限公司合营企业 96,989.12 122,529.94
大连万城之光置业有限公司合营企业 95,246.94 31,866.03
漳州市万科滨江置业有限公司合营企业 94,546.01 6,301.98
常熟万中城房地产有限公司合营企业 92,879.01 109,213.77
重庆星畔置业有限公司合营企业 92,366.18 -
武汉联投万科生态城房地产有限
合营企业 92,072.05 85,934.09
公司

115
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

常熟中南香缇苑房地产有限公司合营企业 90,946.54 44,647.69
温州市梁旭置业有限公司合营企业 90,222.03 34,610.62
西安雁顺置业有限公司合营企业 88,893.55 29,538.03
重庆锦澜实业有限公司合营企业 83,985.14 -
深圳城盛房地产开发有限公司合营企业 81,996.04 1,529.41
杭州京科置业有限公司合营企业 81,731.39 16,312.15
北京万科东方置业有限公司合营企业 70,900.36 -
上海合庭房地产开发有限公司合营企业 68,664.96 55,650.61
温州万楷置业有限公司合营企业 64,737.56 -
新疆浩华房地产开发有限公司合营企业 64,282.64 28,801.08
沈阳圣丰御景房地产开发有限公
合营企业 63,881.75 -
司
无锡市北联投资发展有限公司合营企业 60,926.57 11,733.19
重庆瑞安天地房地产发展有限公
合营企业 59,864.87 111.58
司
温州万瑞置业有限公司合营企业 59,726.92 36,504.71
宁波市鄞州城投置业有限公司合营企业 56,471.47 64,087.54
北京首开万科房地产开发有限公
合营企业 53,146.17 -
司
上海万谊龙置业有限公司合营企业 53,129.29 74,006.67
珠海市懋德诚投商业发展有限公
合营企业 51,997.50 -
司
杭州锦业置业有限公司合营企业 49,170.92 -
温州万福置业有限公司合营企业 46,285.16 104,171.09
青岛龙泰锦钰置业有限公司合营企业 45,000.00 -
合营企业之子
大连奥泰置业有限公司 43,321.56 -
公司
合肥新城创域房地产有限公司合营企业 40,616.03 -
深圳市万信一号投资企业 (有限
合营企业 40,000.00 40,000.00
合伙)
御河硅谷 (上海) 建设发展有限
合营企业 39,423.60 32,981.95
公司
北京中粮万科房地产开发有限公
合营企业 38,465.92 81,617.79
司
南京凯瑞置业有限公司合营企业 37,886.01 15,809.27
长沙市领域投资有限公司合营企业 36,592.86 36,914.00
中万新创 (珠海) 投资管理企业
合营企业 35,086.71 -
(有限合伙)
沈阳永昌盛房产开发有限公司合营企业 33,535.72 -
山东小珠山建设发展有限公司合营企业 33,487.15 17,266.86
海宁开元名都置业有限公司合营企业 31,396.49 -
上海加来房地产开发有限公司合营企业 31,330.85 33,700.84
扬州万胜置业有限公司合营企业 30,645.05 -

116
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

河南福晟置业有限公司合营企业 29,963.47 25,114.57
青岛万湖置业有限公司合营企业 28,141.88 28,141.88
杭州万臻置业有限公司合营企业 28,046.60 52,388.79
杭州万科大家房地产开发有限公
合营企业 25,105.09 119,271.39
司
上海乐都置业有限公司合营企业 23,837.47 21,648.85
杭州万照置业有限公司合营企业 22,475.87 17,774.24
天津梅江秋实置业有限公司合营企业 21,335.28 16,224.45
杭州协鼎置业有限公司合营企业 20,039.33 68,837.32
长沙市领域房地产开发有限公司合营企业 18,895.68 28,736.11
中万筑想企业管理咨询 (天津)
合营企业 18,833.41 18,123.71
有限公司
富阳东润置业有限公司合营企业 18,705.03 4,000.03
杭州万业置业有限公司合营企业 18,200.26 28,464.47
广州市万臻房地产有限公司合营企业 15,758.81 62,040.11
徐州铭辉置业有限公司合营企业 15,321.50 16,700.35
中投发展有限责任公司合营企业 14,900.00 26,977.48
宁波镇海开元和雅置业有限公司合营企业 14,752.05 8,033.73
北京万城永辉置业有限公司合营企业 13,799.16 17,895.07
天万投资控股有限公司合营企业 12,590.27 -
杭州富阳万朝置业有限公司合营企业 11,803.05 9,839.44
太原金郡同达房地产开发有限公
合营企业 11,086.45 13,911.97
司
北京京投万科房地产开发有限公
合营企业 9,576.60 10,283.15
司
重庆两江万科投资有限公司合营企业 9,284.87 9,285.06
天津宁晟房地产开发有限公司合营企业 8,608.71 -
无锡市晨业房地产有限公司合营企业 8,117.08 -
无锡市辰万房地产有限公司合营企业 7,729.53 -
V-Nesta Fund II, LP 合营企业 7,475.52 -
唐山万润房地产开发有限公司合营企业 7,411.33 56.36
天津松科房地产有限公司合营企业 6,458.11 23,005.75
宁波梅山保税港区中城乾元投资
合营企业 5,295.14 -
中心 (有限合伙)
南京龙西置业有限公司合营企业 5,160.89 7,085.08
济南万润教育咨询有限公司合营企业 5,011.38 -
昆明环球万钧房地产开发有限责
合营企业 5,000.00 5,000.00
任公司
内蒙古城投万科投资发展有限公
合营企业 5,000.00 -
司
天津恒京企业管理有限公司合营企业 5,000.00 -
V-Nesta Fund III, LP 合营企业 4,981.21 -
京津冀万信冷链产业有限公司合营企业 3,000.00 3,000.00

117
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

廊坊市万都房地产开发有限公司合营企业 2,965.57 5,000.00
上海玖开投资管理有限公司合营企业 2,947.07 2,947.07
武汉万科青安居房地产有限公司合营企业 2,938.44 2,938.44
武汉万科天地房地产开发有限公
合营企业 2,550.00 -
司
河北冀资万科房地产开发有限公
合营企业 2,500.00 2,500.00
司
宁波芯科产城发展有限公司合营企业 2,500.00 -
天津万津城置业有限公司合营企业 2,498.90 -
秦皇岛市嘉金房地产开发有限公
合营企业 2,244.85 -
司
大理满江康旅投资有限公司合营企业 1,953.22 -
横琴万科云地商务咨询合伙企业
合营企业 1,600.00 -
(有限合伙)
上海万双建筑技术有限公司合营企业 1,350.27 1,844.62
南宁市南万商业管理有限公司联营企业 1,290.75 -
珠海东万更新投资管理有限公司合营企业 1,200.00 1,200.00
中万天投股权投资管理 (天津)
合营企业 1,002.02 1,003.63
有限公司
V-Nesta Investment Partner II
合营企业 985.35 -
Limited
福州市泊云投资有限公司合营企业 948.04 -
上海万睿房地产有限公司合营企业 832.08 -
上海顺畅置业有限公司合营企业 601.33 -
中盈万鑫 (珠海) 投资管理有限
合营企业 600.00 -
公司
广东科筑住宅集成科技有限公司合营企业 582.47 -
深圳市万科家德房地产投资咨询
合营企业 509.90 509.90
有限公司
深圳市万合创业投资企业 (有限
合营企业 428.00 -
合伙)
深圳市安居泊寓租赁服务有限公
合营企业 427.85 -
司
广州华坤装饰科技有限公司合营企业 408.00 -
深圳市富威东方房地产开发有限
合营企业 359.96 429.96
公司
吉林市万山雪业投资咨询有限公
合营企业 334.03 480.00
司
武汉宝山汇城置业有限公司合营企业 249.84 -
合营企业之子
嘉兴昆仑置业有限公司 237.22 -
公司
深圳市万科云地实业有限公司合营企业 37.98 -
三亚碧海锦晟酒店管理有限公司合营企业 37.76 -

118
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

上海新宝置业有限公司合营企业 35.71 22.22
扬州万铭置业有限公司合营企业 11.46 -
筑想商务信息咨询 (天津) 有限
合营企业 9.84 10.04
公司
杭州万广置业有限公司合营企业 7.77 -
南京二十一世纪不动产经营管理
合营企业 5.69 -
有限公司
China Logistics Platform II
合营企业 0.00 -
Limited
南京裕茂置业有限公司子公司*1 - 212,772.51
北京五和万科置业有限公司合营企业 - 151,497.58
合肥一航投资有限公司合营企业 - 150,000.00
杭州锦康置业有限公司合营企业 - 119,590.56
杭州万霆置业有限公司子公司*1 - 107,875.29
合肥万科金湾地产有限公司子公司*1 - 66,408.43
苏州吴中城投万科置业有限公司子公司*1 - 41,162.40
杭州万爵置业有限公司合营企业 - 40,213.96
武汉万科锦程房地产有限公司子公司*1 - 30,289.72
武汉金万置业有限公司合营企业 - 29,000.00
嘉兴荣旺置业有限公司子公司*1 - 18,885.37
武汉安科联创房地产有限公司子公司*1 - 17,656.74
上海恺熠置业有限公司合营企业 - 15,076.10
成都润万置业有限公司合营企业 - 13,872.60
杭州万疆置业有限公司子公司*1 - 13,871.01
郑州万科荣成房地产开发有限公
子公司*1 - 9,642.86
司
万创置业 (上海) 有限公司合营企业 - 9,026.56
平度万科置业有限公司子公司*1 - 8,651.16
吉林华庭置业有限公司子公司*1 - 7,909.90
哈尔滨招商嘉天房地产开发有限
子公司*1 - 6,155.22
责任公司
宁波东钱湖信达中建置业有限公
合营企业 - 3,500.00
司
上海申养投资管理股份有限公司合营企业 - 2,281.41
天津宁瀚房地产开发有限公司合营企业 - 1,017.03
北京北万颐养企业管理有限公司合营企业 - 650.07
上海旻万企业发展有限公司合营企业 - 500.00
武汉星光南岸置业有限公司合营企业 - 400.00
北京北万怡养企业管理有限公司合营企业 - 357.08
上海圆丰文化发展有限公司合营企业 - 355.34
东万共创 (平潭) 投资管理有限
合营企业 - 330.00
公司
长沙市万科西海岸置地有限公司合营企业 - 22.73

119
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

沈阳万锦物业服务有限公司合营企业 - 6.53
浙江天阳物业管理有限公司合营企业 - 0.08
青岛万创置业有限公司合营企业 - 0.00
苏州高新新吴置地有限公司联营企业 258,379.58 -
北京万湖房地产开发有限公司联营企业 227,886.57 308,902.84
佛山市南海区万瑞投资有限公司联营企业 163,684.20 191,064.07
深圳市万科滨海房地产有限公司联营企业 150,433.91 132,807.47
济南盛唐置业有限公司联营企业 128,237.27 49,439.70
Vanke Rainbow Partnership, LP 联营企业 84,650.58 84,653.21
厦门万特福房地产开发有限公司联营企业 83,713.68 95,682.16
山西九昌翡翠房地产开发有限公
联营企业 78,268.78 -
司
武汉长江科技开发有限公司联营企业 73,369.56 -
芜湖万科信达房地产有限公司联营企业 64,129.50 25,580.53
廊坊旷世基业房地产开发有限公
联营企业 58,160.97 7,262.14
司
杭州锦和置业有限公司联营企业 54,026.10 -
合肥永拓置业发展有限公司联营企业 51,166.73 3,253.64
上海港万房地产有限公司联营企业 44,615.02 64,863.00
徐州苏科置业有限公司联营企业 39,588.61 59,060.24
中投基业 (天津) 投资有限公司联营企业 38,424.31 -
南通锦恒置业有限公司联营企业 31,474.44 17,482.06
广州花都雅展房地产开发有限公
联营企业 31,178.07 41,300.65
司
东莞时富花园开发有限公司联营企业 31,000.00 -
贵州劲祥鸿房地产开发有限公司联营企业 28,701.32 32,858.20
山东华艺置业有限公司联营企业 24,031.89 27,178.98
杭州锦繁置业有限公司联营企业 23,998.56 61,568.16
云南澄江老鹰地旅游度假村有限
联营企业 22,232.56 -
公司
广州天禧房地产开发有限公司联营企业 21,850.35 23,228.05
上海重万置业有限公司联营企业 21,303.06 243.00
重庆云畔置业有限公司联营企业 21,134.06 7,487.24
北京金第房地产开发有限责任公
联营企业 21,110.19 24,676.88
司
北京金隅万科房地产开发有限公
联营企业 20,661.96 41,183.30
司
昆山源翔置业有限公司联营企业 20,001.34 6,900.00
北京城建万科天运置业有限公司联营企业 16,751.30 1,638.01
浙江万鼎房地产开发有限公司联营企业 16,082.10 36,875.76
广州市万尚房地产有限公司联营企业 14,308.22 13,136.62
淮安万纬智能仓储设施管理有限
联营企业 12,367.08 -
公司

120
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

陕西富平石川河房地产开发有限
联营企业 12,023.45 1,199.01
责任公司
中海宏洋置业 (徐州) 有限公司联营企业 11,072.16 -
温州新都置业有限公司联营企业 9,840.84 14,326.17
济南泰盛房地产开发有限公司联营企业 9,800.00 -
悦榕酒店服务 (北京) 有限公司联营企业 8,200.00 -
陕西华联置业发展有限公司联营企业 7,751.63 7,797.49
成都一航万科滨江房地产开发有
联营企业 6,902.24 11,036.80
限公司
珠海市万维纵横投资发展有限公
联营企业 6,511.40 -
司
云南万塍隆房地产开发有限公司联营企业 6,186.00 -
重庆中航万科云岭置业有限公司联营企业 5,628.29 2,207.40
深圳市龙岗区特发万科城投置地
联营企业 5,250.00 -
有限公司
泉州市万科骏禾置业有限公司联营企业 5,034.37 -
成都万香沸腾置业有限公司联营企业 5,000.00 -
深圳市平吉投资管理有限公司联营企业 5,000.00 -
上海万狮置业有限公司联营企业 4,428.40 -
佛山市万科商用物业管理有限公
联营企业 4,103.13 483.19
司
重庆中航万科峻景置业有限公司联营企业 3,808.06 -
上海万科长宁置业有限公司联营企业 3,523.93 2,114.70
深圳市壹海城商业物业管理有限
联营企业 3,155.89 3,751.87
公司
上海静园房地产开发有限公司联营企业 3,121.92 -
南通万家商务信息咨询有限公司联营企业 2,997.70 99.00
悦梁建筑设计咨询 (上海) 有限
联营企业 2,800.00 -
公司
珠海财富贸易有限公司联营企业 2,650.88 -
南通永创商务信息咨询有限公司联营企业 2,519.11 99.00
上海中建信万经济发展有限公司联营企业 2,500.00 2,500.00
云南万城百年投资开发有限公司联营企业 1,783.10 -
福州市万卓房地产有限公司联营企业 1,626.87 -
福州市万科商业管理有限公司联营企业 1,433.76 782.17
长春万科溪之谷房地产开发有限
联营企业 1,417.93 -
公司
深圳市瑧万实业有限公司联营企业 1,000.00 -
佛山市翊辉房地产有限公司联营企业 990.00 990.00
珠海市万维纵横物业服务有限公
联营企业 860.59 -
司
新疆万信观园房地产开发有限公
联营企业 798.00 798.00
司

121
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

Valliance Capital L.P. 联营企业 712.98 -
Vanke Rainbow Purchaser Limited 联营企业 662.98 678.05
广西琮岳房地产有限公司联营企业 580.00 -
深圳市万正房地产有限公司联营企业 500.00 -
广州永万预制构件有限公司联营企业 339.88 -
太原万科长宁房地产开发有限公
联营企业 300.00 -
司
苏州万科商业管理有限公司联营企业 278.39 495.39
合肥一航万科地产有限公司联营企业 264.61 146.28
宁波航万置业有限公司联营企业 215.42 65,518.14
宁夏悦家房地产开发有限公司联营企业 175.49 -
贵阳市金城汇置业有限公司联营企业 167.82 -
宁夏正辉房地产开发有限公司联营企业 159.25 -
福州市鸿腾房地产开发有限公司联营企业 144.62 -
佛山市长盛建筑科技有限公司联营企业 142.94 -
江西唯家房地产咨询有限公司联营企业 117.47 -
宁夏万鹏房地产开发有限公司联营企业 77.36 -
福讯信息技术有限公司联营企业 70.39 0.05
万科商业资产运营发展 (北京)
联营企业 56.66 267.80
有限公司
上海筑浦投资管理有限公司联营企业 47.56 77.88
Ultimate Vantage Limited 联营企业 33.83 -
厦门市万科商业物业管理有限公
联营企业 33.47 -
司
宁夏万悦房地产有限公司联营企业 32.17 -
厦门市万象更鲜日用百货有限公
联营企业 27.16 -
司
广州银业君瑞房地产开发有限公
联营企业 22.18 5,860.26
司
泉州市万悦装修有限公司联营企业 19.90 -
宁夏万锦房地产有限公司联营企业 17.23 -
长沙市万科商业管理有限公司联营企业 14.54 128.79
厦门市大食汇餐饮管理有限公司联营企业 8.87 -
天津万利融汇置业有限公司联营企业 7.28 -
中山市科腾商用物业管理有限公
联营企业 0.86 -
司
Vankic Investment (Cayman
联营企业 0.03 0.03
Islands) Ltd.
上海润筑企业管理有限公司联营企业 0.00 -
Gold Value Limited 联营企业 0.00 0.00
北京五园科盛房地产开发有限公
联营企业 0.00 -
司
扬州万胜置业有限公司联营企业 - 2,507.47

122
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

北京首万物业服务有限公司联营企业 - 1.25
天津和谐家园建设开发有限公司联营企业 - 77,039.92
江西江中天宁房地产有限责任公
子公司*1 - 21,587.31
司
深圳市凯福投资实业有限公司联营企业 - 19,871.79
深圳印力管理有限公司联营企业 - 13,959.39
深圳市丽晶实业发展有限公司子公司*1 - 13,514.85
联营公司之子
上海昱钧房地产开发有限公司 - 4,860.00
公司
沈阳万科紫东房地产开发有限公
子公司*1 - 1,556.52
司
昆山博今信息咨询有限公司联营企业 - 50.90
合计 8,356,394.68 6,723,360.09
注：*1 该公司 2018 年末已变更为子公司；*2 发行人 2018 年度处置持有的该公司股权，该
公司于 2018 年末已非发行人的关联企业。

3、关联方资产转让

2015 年 5 月 22 日公司 2014 年度股东大会决议，授权董事会决定在每年累
计合作金额不超过人民币 176 亿元（即不超过公司 2014 年度经审计归属上市公
司股东的股东权益的 20%）范围内，与华润集团有限公司及其关联公司（合称“华
润”）继续展开合作，包括同珠海华润银行股份有限公司签订贷款合同，利用华
润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司6旗下基金的资金，同
华润深国投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资，与华润置地有限责
任公司及其关联公司共同开发项目，授权期限 2 年。

报告期内，经公司董事会审议通过，公司之全资子公司成都万科房地产有限
公司（以下简称“成都万科”）与华润置地（成都）有限公司（以下简称“成都华
润”）于 2016 年 1 月 29 日签署合作协议，约定共同开发成都九江项目 1 号地块。
该地块规划建筑面积约 40.8 万平方米，其中自住型商品房不低于 36.7 万平方米，
社区商业不高于 4.1 万平方米，对应地价总额为 50,752.78 万元（含土地出让金、
交易服务费、建设用地指标费、土地契税）。

根据合作协议约定，成都万科将所持有的成都九江项目 1 号地块的项目公
司，即成都润万置业有限公司（以下简称“成都润万”）51%股权转让给成都华润，
相关股权转让完成后，成都万科实际拥有成都九江项目 1 号地块 49%权益，成都

6 汉威资本管理有限公司现已更名为华润资本管理有限公司。

123
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

华润实际拥有 51%权益。合作各方按照股权比例分担风险并分享收益。自合作协
议签署之日起，成都万科与成都华润按 49%：51%的比例投入开发运营所需资金。

4、与其他关联方之间的交易

本公司于 2016 年度向华润万家有限公司及其子公司租赁物业所得收入约为
人民币 2,352.52 万元。

发行人于 2017 年 6 月 20 日向联营公司徽商银行股份有限公司购买银行理财
产品人民币 5.00 亿元，该理财产品已于 2017 年 10 月 20 日到期并收回，取得投
资收益人民币 7,436,986.30 元。

报告期内，公司将 9 家商业管理公司出售给联营公司之子公司深圳印力商置
商业咨询物业管理有限公司，处置对价人民币 7,150.00 万元，公司清单如下：

长沙市万科商业管理有限公司东莞市万科商业管理有限公司
福州市万科商业管理有限公司佛山市万科商业物业管理有限公司
广州市万科商业管理有限公司厦门市万科商业物业管理有限公司
万科商业资产运营发展(北京)有限公司苏州万科商业管理有限公司
上海筑浦投资管理有限公司

公司于 2017 年度向联营公司之子公司上海筑浦投资管理有限公司，合肥印
力聚合商业管理有限公司，深圳印力商业管理有限公司及万科商业资产运营发展
（北京）有限公司支付商场管理费总额人民币 3,781.9 万元（2016：无）。

公司将 7 家公司的资产或股权出售给合营公司珠海市懋德诚投商业发展有
限公司和珠海市璞誉诚投商业发展有限公司，处置对价为人民币 41.31 亿元，涉
及公司清单如下：

深圳市万科九州房地产开发有限公司上海新宝置业有限公司
贵阳万科大都会商业置业有限公司上海国际汽车城置业有限公司
昆明万宝房地产开发有限公司武汉万悦城房地产开发有限公司
武汉万科新里程房地产有限公司 -

2018 年度，公司将 13 家物流公司出售给联营公司珠海市坤元兴股权投资基
金合伙企业 (有限合伙)，处置对价人民币 143,003.66 万元，公司清单如下：

佛山万源仓储服务有限公司成都锦成行物流有限公司
武汉商汇物流管理有限公司云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投资管理有限公司

124
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

武汉万物仓储管理有限公司广州万墩仓储有限公司
昆明万昆物流有限公司海宁万普仓储有限公司
宁波万晨仓储有限公司京亚(南京)供应链管理有限公司
佛山市高明纬贵仓储有限公司佛山乐维仓储有限公司
上海上房现代物流有限公司 -

2018 年上半年，公司将资产贵阳万科城生活广场出售给合营公司之子公司
珠海市贵万生活商业发展有限公司，处置对价人民币 1.39 亿元。

公司于本年度向联营公司 SCPG Holdings Co., Ltd. 之子公司支付商场管理
费总额人民币 9,895.32 万元 (2017：3,781.9 万元) 。

2015 年，公司与深圳市地铁集团有限公司合作开发深圳红树湾和深圳北站
项目，2017 年末，公司对项目投入分别为人民币 49.18 亿元和人民币 10.75 亿元。
对深圳市地铁集团有限公司的应付往来款为人民币 61.58 亿。该合作开发项目尚
处于在建开发阶段，2017 年度未开始结转收入和成本。

截至 2018 年 12 月 31 日，公司对项目合计投入人民币 59.93 亿元 (2017 年
12 月 31 日：人民币 59.93 亿元)，对深圳市地铁集团有限公司的应付往来款为人
民币 80.88 亿元 (2017 年 12 月 31 日：人民币 61.58 亿元) 。该合作开发项目本
报告期结转收入和成本影响金额分别为人民币 10.13 亿元和人民币 5.21 亿元。

5、非经营性资金占用及其他关联资金往来情况

公司报告期内不存在资金受到大股东非经营性占用的情况；公司与子公司、
合营公司、联营公司存在因合作经营投入产生的经营性资金往来。

报告期内，发行人不存在大股东及其关联方违规占用资金情形。

6、关联交易的决策权限、决策程序和定价机制

公司作为最早一批的 A 股上市公司，公司拥有良好的公司治理结构，完善
的内控制度。公司严格根据境内外监管规则的要求，秉持公平、公开、公允、自
愿、诚信原则，所有关联交易均按照公平市场价格定价，充分保护各方投资者的
利益，并在必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定
披露，所有关联交易均履行必要的授权批准程序。根据《公司章程》的相关规定，
公司明确划分了股东大会、董事会与管理层在关联交易中的决策权限。

125
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

（1）决策权限和决策程序

①公司拟为关联人提供担保，须经公司董事会批准；

②公司与关联自然人拟发生的交易（受赠现金资产、单纯减免公司义务的债
务除外）金额在30万元以上的，须经公司董事会批准。公司不得直接或者间接向
董事、监事、高级管理人员提供借款；

③公司与关联法人拟发生的交易金额在300万以上（受赠现金资产、单纯减
免公司义务的债务除外），且占公司最近一期经审计净资产绝对值0.5%以上的，
须经董事会批准；

④公司与关联人拟发生交易金额在3,000万以上（受赠现金资产、单纯减免
公司义务的债务除外）金额占公司最近一期经审计净资产绝对值5%以上的重大
关联交易的，除经董事会批准外，还需提供具有执行证券、期货相关业务资格的
证券服务机构对交易标的出具的审计或者评估报告；对于与日常经营相关的关联
交易所涉及的交易标的，可以不进行审计或者评估。

根据前述四项规定无需提交董事会批准的关联交易，由董事会主席或其授权
人士批准后实施。

（2）定价机制

A、公司关联交易的定价参照下列原则执行：

①交易事项实行政府定价的，可以直接适用该价格；

②交易事项实行政府指导价的，可以在政府指导价的范围内合理确定交易价
格；

③除实行政府定价或政府指导价外，交易事项有可比的独立第三方的市场价
格或收费标准的，可以优先参考该价格或标准确定交易价格；

④关联事项无可比的独立第三方市场价格的，交易定价可以参考关联方与独
立于关联方的第三方发生非关联交易价格确定；

⑤既无独立第三方的市场价格，也无独立的非关联交易价格可供参考的，可

126
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

以合理的构成价格作为定价的依据，构成价格为合理成本费用加合理利润。

B、公司关联交易的定价方法

公司按照前条③、④或者⑤确定关联交易价格时，视不同的关联交易情形采
用下列定价方法：

①成本加成法，以关联交易发生的合理成本加上可比非关联交易的毛利定
价；适用于采购、销售、有形资产的转让和使用、劳务提供、资金融通等关联交
易。

②再销售价格法，以关联方购进商品再销售给非关联方的价格减去可比非关
联交易毛利后的金额作为关联方购进商品的公平成交价格；适用于再销售者未对
商品进行改变外型、性能、结构或更换商标等实质性增值加工的简单加工或单纯
的购销业务。

③可比非受控价格法，以非关联方之间进行的与关联交易相同或类似业务活
动所收取的价格定价；适用于所有类型的关联交易。

④交易净利润法，以可比非关联交易的利润水平指标确定关联交易的净利
润；适用于采购、销售、有形资产的转让和使用、劳务提供等关联交易。

⑤利润分割法，根据公司与关联方对关联交易合并利润的贡献计算各自应该
分配的利润额；适用于各参与方关联交易高度整合且难以单独评估各方交易结果
的情况。

十一、发行人内部管理制度

在董事会、监事会、管理层及全体员工的持续努力下，公司已经建立起一套
比较完整且运行有效的内部控制体系，从公司层面到各业务流程层面均建立了系
统的内部控制及必要的内部监督机制，为公司经营管理的合法合规、资产安全、
财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。

公司坚持以风险导向为原则，进一步加强覆盖总部、事业部/区域、一线公
司的三级自我评估体系，并全部纳入评价范围，持续组织总部各专业职能及各一

127
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

线公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价。

（一）会计核算和财务管理制度

公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，建立了规范的会计工作秩
序，制定了《万科集团会计管理及核算规范》及各项具体业务核算制度，加强集
团会计管理，提高会计工作的质量和水平。与此同时，公司通过不断加强财务信
息系统的建设和完善，财务核算工作全面实现信息化，有效保证了会计信息及资
料的真实、完整。明确财务管理实行专业统一管理、业务分级服务的管理体制，
财务管理应主动维护股东利益，保护公司财产安全，并适应并促进经营业务的持
续、健康发展，不给后续经营造成遗留问题。

（二）预算管理制度

公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制，明确各责任单
位在预算管理中的职责权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，并通过
对营运计划的动态管理强化预算约束，评估预算的执行效果。

（三）对外投资决策机制

公司事业发展中心投资管理职能负责管控投资业务，目前已制定包括《万科
集团新项目发展制度》《万科集团投融资管理办法》等在内的投资管理制度，定
期发布投资策略指引，并使用新项目决策平台对新项目投资进行管理。公司始终
坚持“精挑细选、坚持投资主流市场”的策略，重点考虑价格的合理性和风险的可
控性，严格评估项目收益的可行性，通过严格的分级授权审批程序对新项目投资
实施全程监控，确保新项目获取安全、合法、审慎、有效，并建立项目跟投制度，
员工将同步跟投公司所获取的新项目。集团总部把握投资战略和原则，统筹资源
配置及风险管控，主导新进入城市、非传统住宅业务的投资决策；区域本部在集
团投资额度管理办法及投资管理制度引导下，负责本区域各一线公司普通新项目
的投资决策，所决策新项目经总部相关专业职能联合评审后，报由公司管理层组
成的集团投资决策委员会在董事会授权范围内进行决策备案；项目投资金额超过
公司董事会对公司授权的，需在报董事会决议通过后方可实施。

（四）对外担保制度

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

公司严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》《深圳证券
交易所股票上市规则》等相关规定，制定了《万科企业股份有限公司担保管理制
度》，明确股东大会和董事会关于对外担保的审批权限，规定担保业务评审、批
准、执行等环节的控制要求，规范对外担保业务，严格控制对外担保风险。公司
所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部
分业主提供按揭担保外，不对外（非关联公司）提供担保。由于并购产生的无法
避免的担保业务，需履行必要的内部审批程序，并提请公司董事会审议通过，特
定担保事项则提交股东大会审议通过后，方予以实施。必要时对外提供的担保要
求被担保方提供反担保，以规避由担保可能给公司造成的损失。

（五）对子公司的管理机制

公司构建了总部、事业部/区域、一线公司的多层级架构体系。在多层级架
构体系下，总部对区域本部和一线公司的授权和职责划分坚持职责分离原则；总
部各专业职能统一制定相关制度，对一线公司进行专业指导；并通过内部审计、
专业检查、监事巡查等手段，检查、监督公司各层级职责的有效履行。

（六）公司融资管理制度

公司的融资与结算业务由总部事业发展中心资金管理职能统一管理。目前已
制定包括《万科集团资金管理制度》《万科集团资金业务操作指引》等在内的制
度，明确公司资金管理、结算要求，加强资金业务管理和控制，从而降低资金使
用成本并保证资金安全。各子公司银行账户开销户均需由总部事业发展中心资金
管理职能审批确认；付款方面，公司主要经营付款由总部事业发展中心资金管理
职能统一结算。同时，通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以加强资
金的流动性管理，并对资金收、付进行动态跟踪，及时调整投融资决策及资金安
排。

（七）公司的关联交易管理制度

公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则，关联交易按照公平
市场价格定价，充分保护各方投资者的利益，必要时聘请独立财务顾问或专业评
估师对相关交易进行评价并按规定披露，所有关联交易均履行必要的授权批准程
序。根据《深圳证券交易所股票上市规则》《香港联合交易所有限公司证券上市

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

规则》和《公司章程》的相关规定，公司明确划分股东大会和董事会对关联交易
的审批权限。重大关联交易在经独立董事事前认可后，方提交董事会和股东大会
审议。披露关联交易时，同时披露独立董事的意见。

（八）采购管理制度

总部事业发展中心制定了包括《工程采购管理办法》《工程采购实施细则》
《供应商管理细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作。为进一
步提升采购透明度，在万科集团内网建立了采购公示平台；每一次采购均严格进
行资质预审、经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择
供应商，以保证质量、服务和性价比的合理性；完善集中采购机制，整合内部需
求和外部资源，扩大集中采购的范围，最大限度发挥采购规模优势，实现规模效
益；为进一步把控材料质量，建立了从采购技术标准制定到招标采购再到质量飞
行检查的新常态化采购质量管理体系。集团各子公司均使用采购平台进行采购业
务和供应商管理，将工程质量综合评估、质量飞行检查、客户维修与供应商评估、
分级挂钩，并对外发布万科合格供应商名录。

十二、信息披露事务与投资者关系管理

公司是中国内地首批上市企业之一，上市以来，公司严格遵守上市公司有关
信息披露的规定，与投资者保持通畅、长效的交流机制，曾先后多次荣获深交所
信息披露考核的“优秀”。

公司已根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公司
信息披露管理办法》《深圳证券交易所股票上市规则》《香港联合交易所有限公司
证券上市规则》《公司章程》等有关规定，制定了《万科企业股份有限公司信息
披露管理办法》，公司信息披露事务负责人及其他相关人员已经充分了解《证券
法》《公司债券发行与交易管理办法》所确定的信息披露制度。

公司董事会办公室负责及时跟踪法律法规和监管机构的披露要求以及公司
须披露的信息，按照“公平、公正、公开”的原则披露相关信息，与投资者保持多
渠道的沟通。

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

十三、发行人房地产业务核查的相关情况

发行人根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发
〔2010〕10 号文）、国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
（国办发〔2013〕17 号文）、深圳证券交易所《关于试行房地产、产能过剩行业
公司债券分类监管的函》（深证[2016]713 号）以及《债券业务办理指南第 1 号—
—公开发行公司债券上市预审核业务办理》（深证上〔2019〕733 号）的相关规
定，就发行人及其合并报表范围内的子公司的商品房开发项目（包括拟建、在建
及在报告期内完工的项目）在报告期内（2016 年 1 月 1 日至 2019 年 9 月 30 日）
是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为、合并报表范围
内的子公司在报告期内招挂拍取得商品房用地时是否存在竞拍“地王”或哄抬地
价行为，是否存在因上述违法违规行为被行政处罚等行为出具了自查报告。

（一）关于是否存在闲置土地问题的核查

除自查报告之“二、关于公司是否存在扰乱房地产业秩序等其他违法违规行
为的核查”之“（三）关于是否存在闲置土地问题的核查”披露的 16 个项目项下
地块外，核查范围内的其他商品房开发项目在报告期内不存在收到国土资源管理
部门出具的《闲置土地调查通知书》《闲置土地认定通知书》《征缴闲置费通知书》
《无偿收回国有建设用地使用权决定书》或《行政处罚决定书》的情形。上述
16 个项目项下地块具体核查意见如下：

（1）昆明魅力之城 CR53 昆明市 2013027 号、CR53 昆明市 2013028 号出
让合同项下地块因未按照约定的动工时间动工开发，被官渡区人民政府公示为闲
置土地，并被征缴土地出让价款 20%的土地闲置费。上述地块未能按照补充协议
约定的开工日期动工，系项目处于地铁线路影响范围内项目规划需配合轨道交通
建设方案，项目规划调整方案报批实际持续时间较长以及地上构建物拆除等因素
影响。云南浙万公司一直积极与政府部门沟通，持续推动规划报批程序及地上构
筑物的拆除。鉴于云南浙万公司规划调整已取得相关政府部门批准，并已办理建
设工程规划许可证，取得建筑工程施工许可证动工建设，项目用地已消除闲置状
态，上述情况对本期债券发行不构成实质障碍。

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

（2）西安万科理想城项目被征缴闲置费的 5 项土地出让合同项下土地使
用权，原由万通拥有和开发，在公司收购前即处于迟延动工超过 2 年的状态。公
司收购后，为尽快推进项目进展，实现土地资源开发，协调各方并与政府沟通新
的开发计划。截至自查报告出具日，从项目开工的角度，西安万科理想城项目
15 宗地已开工，其他处于开工准备阶段中，项目开发已取得实质进展；从控制
性详规调整角度，因原规划与实际情况不符，政府已根据实际情况进行规划调整，
其中 17 宗地涉及土地用途、期限变更并重新约定开工竣工期限，其余地块虽未
变更土地用途，不涉及出让合同条款重新约定，因控制性详规调整亦有少量规划
调整。虽然 5 个地块被征缴闲置费，但系在股权转让方管理之下未能按期开发导
致，公司积极推动该等项目后续开发建设，并无“闲置”该地块的意图和事实，
只是基于股权转让被动承担原股权转让方管理项目公司之后果，且根据股权转让
协议约定该责任由股权出让方承担。陕西省西咸新区秦汉新城国土资源与房屋管
理局于 2018 年 11 月 29 日出具《说明》，征缴土地闲置费是其依据《闲置土地处
置办法》作出的行政征收行为，项目公司积极配合，5 宗地被征缴闲置费不构成
重大违法违规行为。基于上述，公司认为，上述 5 个地块被征收闲置费不构成公
司的重大违法违规行为。最后，上述 5 个项目项下的土地使用权面积占公司截至
2019 年 9 月 30 日合并报表范围内房地产开发项目土地使用权总面积的比例为
0.072%，土地存货金额占公司截至 2019 年 9 月 30 日存货总金额的比例为 0.019%，
占比均很小，对本期债券发行不构成实质障碍。

（3）三亚森林度假公园《海南省三亚市土地房屋权证》（三土房[2009]字
第 03137 号）项下地块收到三亚市人民政府出具的无偿收回土地使用权决定，落
笔洞实业提起行政复议表明该地块系由于政府、政府部门原因造成延迟动工，海
南省政府作出《行政复议决定书》（琼府复决（2018）47 号），维持三亚市人民
政府作出的无偿收回土地使用权决定。就前述无偿收回土地使用权决定及行政复
议决定，落笔洞实业向法院提起行政诉讼。2019 年 7 月 8 日，海南省三亚市中
级人民法院作出《行政判决书》（（2019）琼 02 行初 30 号），判决撤销三亚市人
民政府 2017 年 12 月 22 日所作出的三府征补决﹝2017﹞17 号无偿收回国有建设
用地使用权决定；撤销海南省人民政府 2018 年 12 月 29 日所作出的琼府复决
﹝2018﹞47 号行政复议决定。根据（2019）琼 02 行初 30 号《行政判决书》，海

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

南省三亚市中级人民法院认为，造成本项目地块闲置的原因系政府原因而非落笔
洞实业自身原因所致，应通过协商选择处置方式。本项目地块系因政府原因造成
动工迟延，并非单纯由项目公司导致。三亚市中级人民法院已作出生效判决，判
决撤销三亚市政府作出的无偿收回土地决定及海南省政府作出的行政复议决定。

（4）其他地块不存在因土地闲置问题被收取闲置费或被无偿收回建设用
地使用权的情形。

（二）关于是否存在炒地行为、捂盘惜售和哄抬房价问题的核查

公司及其合并报表范围内的子公司，在报告期内不存在转让商品房开发项目
的土地使用权的行为。综上，公司报告期内不存在炒地的违法违规行为。

报告期内，公司核查范围内的商品房开发项目不存在捂盘惜售、哄抬房价的
违法违规行为。

（三）关于在重点调控的热点城市是否存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为
的核查

报告期内，公司及其纳入合并报表范围内从事房地产开发业务的子公司在
16 个重点调控的热点城市中不存在哄抬地价、以异常高价购买土地等扰乱房地
产市场秩序的行为。

综上，发行人符合国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国
发〔2010〕10 号文）、国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
（国办发〔2013〕17 号文）、深圳证券交易所《关于试行房地产、产能过剩行业
公司债券分类监管的函》（深证函[2016]713 号）以及《债券业务办理指南第 1 号
——公开发行公司债券上市预审核业务办理》（深证上〔2019〕733 号）等规范
性文件的规定。

发行人董事、监事和高级管理人员承诺：如发行人及其子公司开发的商品房
项目在报告期内存在未披露的土地闲置、炒地、捂盘惜售及哄抬房价的违法违规
行为，给发行人和投资者造成损失的，承诺人将按照有关法律、行政法规的规定
以及证券监督管理部门的要求承担相应的赔偿责任。

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第五节财务会计信息

一、公司 2016-2018 年及 2019 年 1-9 月合并及母公司财务报表

本公司 2016 年度、2017 年度及 2018 年度财务报告均按照财政部颁布的企
业会计准则的要求编制。本公司 2016 年度、2017 年度及 2018 年度合并及母公
司财务报告均经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具毕马威
华振审字第 1700999 号、毕马威华振审字第 1801238 号、毕马威华振审字第
1901118 号标准无保留意见的审计报告。在本章财务分析部分，所引用的
2016-2018 年财务数据引自上述经审计的财务报告的当期数据。公司 2019 年 1-9
月财务报告未经审计。

公司 2016-2018 年及 2019 年 1-9 月合并资产负债表

单位：万元
项目 2019 年 9 月末 2018 年末 2017 年末 2016 年末
货币资金 10,724,024.60 18,841,744.68 17,412,100.92 8,703,211.82
交易性金融资产 20,701.59 1,190,080.63 不适用不适用
衍生金融资产 65,343.75 1,078.29 1,249.37 45,867.12
应收票据及应收账款 194,753.33 158,873.92 143,273.40 207,525.68
其中：应收账款 193,147.04 158,618.08 143,273.40 207,525.68
其中：应收票据 1,606.29 255.84 - -
预付款项 11,114,009.85 7,595,089.51 7,301,710.69 5,026,254.06
其他应收款 24,930,272.72 24,432,414.29 16,324,976.59 10,543,500.49
存货 85,985,137.10 75,030,262.74 59,808,765.76 46,736,133.61
合同资产 291,953.64 136,412.68 不适用不适用
持有待售资产 464,752.34 662,463.14 691,017.13 -
其他流动资产 2,027,526.09 1,458,765.74 72,189.35 867,050.00
流动资产合计 135,818,475.01 129,507,185.63 101,755,283.21 72,129,542.79
可供出售金融资产 - - 134,074.94 132,801.43
其他权益工具投资 216,696.12 163,658.37 不适用不适用
其他非流动金融资产 97,785.79 105,233.11 不适用不适用
长期股权投资 12,686,064.71 12,952,765.58 8,122,430.53 6,170,198.84
投资性房地产 7,236,143.13 5,405,578.48 2,881,130.03 2,187,442.43
固定资产 1,241,225.99 1,153,379.87 709,880.81 681,079.31
在建工程 497,771.04 191,300.75 102,241.09 76,531.26
使用权资产 2,159,031.22 不适用不适用不适用

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项目 2019 年 9 月末 2018 年末 2017 年末 2016 年末
无形资产 479,823.59 495,258.50 143,750.48 126,036.37
商誉 22,549.96 21,710.92 20,634.29 20,168.98
长期待摊费用 624,103.38 504,430.86 206,597.59 96,022.63
递延所得税资产 2,158,229.00 1,574,920.47 965,100.20 719,853.30
其他非流动资产 638,422.79 782,513.11 1,493,568.60 727,744.06
非流动资产合计 28,057,846.72 23,350,750.02 14,779,408.57 10,937,878.61
资产总计 163,876,321.73 152,857,935.65 116,534,691.78 83,067,421.39
短期借款 227,382.77 1,010,191.74 1,610,885.87 1,657,658.92
衍生金融负债 - 63,122.70 101,994.02 -
应付票据及应付账款 24,263,068.56 22,959,738.21 17,676,958.59 14,165,140.16
其中：应付账款 24,172,530.61 22,794,592.82 17,343,940.27 13,804,756.25
其中：应付票据 90,537.95 165,145.39 333,018.32 360,383.91
预收款项 69,595.68 25,396.51 40,770,593.99 27,464,555.45
合同负债 58,734,595.99 50,471,141.44 不适用不适用
应付职工薪酬 479,690.67 577,085.18 493,041.40 383,992.66
应交税费 1,679,864.58 1,873,086.08 1,077,490.63 955,308.41
其他应付款 23,910,034.29 22,743,121.53 18,388,194.72 10,695,863.21
其中：应付利息 - 146,366.99 99,514.43 37,837.49
其中：应付股利 52,133.46 45,315.31 - -
其中：其他 23,857,900.83 22,551,439.23 18,288,680.29 10,658,025.72
其他流动负债 4,810,017.79 5,559,268.98 - -
一年内到期的非流动
6,055,676.15 6,909,241.30 4,616,383.77 2,677,329.73
负债
流动负债合计 120,229,926.47 112,191,393.68 84,735,542.99 57,999,848.55
长期借款 11,944,851.39 12,092,905.54 9,602,904.47 5,640,606.13
应付债券 4,835,110.44 4,709,514.58 3,232,267.19 2,910,837.58
租赁负债 2,101,419.85 不适用不适用不适用
预计负债 15,318.76 14,352.78 15,986.64 11,867.24
其他非流动负债 230,978.19 233,804.82 254,066.60 286,199.95
递延所得税负债 33,527.10 53,891.24 26,529.97 50,404.82
非流动负债合计 19,161,205.73 17,104,468.97 13,131,754.88 8,899,915.72
负债合计 139,391,132.20 129,295,862.65 97,867,297.86 66,899,764.26
股本 1,130,214.30 1,103,915.20 1,103,915.20 1,103,915.20
资本公积 1,193,120.32 800,562.77 832,926.31 826,826.78
减：库存股 - - - -
其他综合收益 -150,646.83 -239,874.49 23,497.78 39,630.93
盈余公积 4,739,324.60 4,739,324.60 3,590,007.18 3,254,076.78
未分配利润 9,815,370.32 9,172,485.07 7,717,185.06 6,120,026.98
归属于母公司股东权
16,727,382.72 15,576,413.15 13,267,531.53 11,344,476.67
益合计
少数股东权益 7,757,806.81 7,985,659.85 5,399,862.39 4,823,180.46

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项目 2019 年 9 月末 2018 年末 2017 年末 2016 年末
股东权益合计 24,485,189.53 23,562,073.00 18,667,393.92 16,167,657.13
负债及股东权益总计 163,876,321.73 152,857,935.65 116,534,691.78 83,067,421.39
注：财政部于 2018 年颁布了《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财
会[2018]15 号），要求“其他应付款“科目根据“应付利息”“应付股利”和“其他应付款”科目的期
末余额合计数填列。本集团根据财会 [2018] 15 号规定的财务报表格式编制了 2018 年度财
务报告，并采用追溯调整法对比较财务报表的列报进行了调整。在本章财务分析中，为保持
各期财务数据的可比性， 2016 年度和 2017 年度“其他应付款”科目按财会 [2018] 15 号规定
列报，下同。

公司 2016-2018 年及 2019 年 1-9 月合并利润表

单位：万元
项目 2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度

一、营业总收入 22,391,475.75 29,767,933.11 24,289,711.03 24,047,723.69

二、营业总成本 18,377,028.82 23,705,187.85 19,832,384.00 20,646,729.40

其中：营业成本 14,332,713.56 18,610,422.42 16,007,991.59 16,974,240.34

税金及附加 1,974,056.40 2,317,606.22 1,972,223.07 2,197,875.46

销售费用 531,361.23 786,807.56 626,198.13 516,071.59

管理费用 788,473.51 1,034,080.52 886,571.41 680,056.19

研发费用 53,721.87 94,606.44 不适用不适用

财务费用 482,522.87 599,857.47 207,525.68 159,206.80

资产减值损失 -164,875.68 235,425.48 131,874.12 119,279.02

信用减值损失 -49,303.70 26,381.75 不适用不适用

加：投资收益 193,275.84 678,793.45 624,456.17 501,383.59

其中：对联营企业
109,958.43 627,991.04 456,916.00 493,071.60
和合营企业的投资收益

公允价值变动损益 -9,300.84 8,663.46 不适用不适用

资产处置损益 -2,329.51 -340.92 -491.55 不适用

三、营业利润 4,196,092.42 6,749,861.25 5,081,291.64 3,902,377.88

加：营业外收入 49,590.14 47,449.72 72,328.80 39,831.17

减：营业外支出 63,203.24 51,290.83 39,425.17 16,847.87

四、利润总额 4,182,479.32 6,746,020.14 5,114,195.27 3,925,361.17

减：所得税费用 1,323,437.62 1,818,790.69 1,393,356.53 1,090,335.62

五、净利润 2,859,041.70 4,927,229.45 3,720,838.73 2,835,025.55

归属于母公司所有者的 1,824,074.51 3,377,265.17 2,805,181.49 2,102,260.63

136
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

项目 2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
净利润

少数股东损益 1,034,967.19 1,549,964.29 915,657.24 732,764.92

公司 2016-2018 年及 2019 年 1-9 月合并现金流量表

单位：万元
项目 2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 30,242,376.58 39,814,827.04 36,840,522.34 28,653,293.83
收到其他与经营活动有关的现金 4,118,582.93 2,580,187.73 4,385,566.34 2,630,267.75
经营活动现金流入小计 34,360,959.50 42,395,014.78 41,226,088.68 31,283,561.57
购买商品、接收劳务支付的现金 23,896,410.37 25,589,520.92 23,487,635.52 17,846,870.00
支付给职工以及为职工支付的现金 1,343,974.46 1,411,837.50 924,360.26 668,901.35
支付的各项税费 5,216,473.31 5,402,345.91 3,975,974.68 3,376,031.20
支付其他与经营活动有关的现金 3,730,660.13 6,629,492.11 4,605,834.81 5,435,146.13
经营活动现金流出小计 34,187,518.28 39,033,196.44 32,993,805.26 27,326,948.67
经营活动产生的现金流量净额 173,441.23 3,361,818.34 8,232,283.42 3,956,612.90
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 324,878.34 147,271.39 336,729.74 49,310.12
取得投资收益收到的现金 278,357.29 453,630.57 125,149.46 258,272.91
处置固定资产、无形资产投资性房地
6,013.77 4,755.24 14,160.58 24,737.68
产和其他长期资产所收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收回的现
153,137.54 184,348.55 319,118.92 41,972.52
金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,363,857.93 1,089,235.67 1,181,998.10 282,183.46
投资活动现金流入小计 2,126,244.87 1,879,241.41 1,977,156.80 656,476.69
购建固定资产、无形资产和其他长期
346,119.32 589,674.95 236,048.12 214,678.56
资产所支付的现金
投资支付的现金 2,319,676.99 4,729,523.39 4,683,322.80 3,177,113.29
取得子公司及其他营业单位支付的现
556,484.72 1,854,169.64 2,131,572.89 1,464,674.49
金净额
支付其他与投资活动有关的现金 106,215.31 1,442,317.04 87,536.29 138,915.37
投资活动现金流出小计 3,328,496.34 8,615,685.01 7,138,480.10 4,995,381.70
投资活动产生的现金流量净额 -1,202,251.47 -6,736,443.60 -5,161,323.30 -4,338,905.01
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 872,402.01 1,949,129.95 1,425,382.27 973,525.02
其中：子公司吸收少数股东投资收到
205,571.92 1,949,129.95 1,425,382.27 973,509.88
的现金
取得借款所收到的现金 3,774,912.37 9,605,299.23 9,457,576.69 6,877,457.32
发行债券收到的现金 - 3,898,278.98 1,062,040.00 1,164,576.23

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项目 2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
收到的其他与筹资活动有关的现金 645,484.85 1,478,075.62 432,456.00 -
筹资活动现金流入小计 5,292,799.22 16,930,783.78 12,377,454.95 9,015,558.57
偿还债务所支付的现金 7,409,379.21 7,385,437.12 4,125,431.97 3,882,621.97

归还投资支付的现金 873,702.95 758,741.36 812,095.74 400,625.82

分配股利、利润或偿付利息所支付的
2,829,241.68 4,024,933.86 1,913,437.63 1,602,645.72
现金
其中：子公司支付给少数股东的股利、
655,610.35 1,635,015.11 320,189.06 330,979.56
利润
支付的其他与筹资活动有关的现金 1,167,952.32 281,906.63 - -
筹资活动现金流出小计 12,280,276.16 12,451,018.97 6,850,965.33 5,885,893.51
筹资活动产生的现金流量净额 -6,987,476.94 4,479,764.81 5,526,489.62 3,129,665.06
四、汇率变动对现金及现金等价物的
55,650.11 29,076.07 -113,850.50 26,866.43
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -7,960,637.07 1,134,215.62 8,483,599.24 2,774,239.38
加：年初现金及现金等价物余额 17,566,816.35 16,432,600.74 7,949,001.49 5,174,762.12
六、年末现金及现金等价物余额 9,606,179.28 17,566,816.35 16,432,600.74 7,949,001.49

公司 2016-2018 年及 2019 年 1-9 月母公司资产负债表

单位：万元
项目 2019 年 9 月末 2018 年末 2017 年末 2016 年末
货币资金 2,880,171.37 7,767,722.81 8,443,825.59 4,494,912.39
交易性金融资产 - 1,150,204.49 - -
预付账款 20,317.28 - - -
其他应收款 42,881,419.45 33,475,781.84 22,589,728.16 15,138,751.12
其他流动资产 - - - 650,000.00
流动资产合计 45,781,908.11 42,393,709.14 31,033,553.75 20,283,663.51
可供出售金融资产 - - 21,156.00 20,356.00
其他非流动金融资产 25,783.89 25,783.89 - -
长期股权投资 2,984,303.92 2,852,808.57 1,947,709.31 1,725,311.72
投资性房地产 146.40 180.97 227.06 273.38
无形资产 305,017.60 303,293.55 - -
固定资产 3,272.65 3,702.56 4,320.82 5,639.51
在建工程 18,302.20 10,458.40 - -
递延所得税资产 - - 16,083.43 16,083.43
其他非流动资产 26,703.94 48,284.07 - -
非流动资产合计 3,363,530.60 3,244,512.01 1,989,496.61 1,767,664.03
资产总计 49,145,438.70 45,638,221.15 33,023,050.37 22,051,327.54
短期借款 37,609.10 665,568.00 657,475.00 650,316.85
应付票据及应付账款 54,622.14 233,354.49 80,781.14 203,544.63

138
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项目 2019 年 9 月末 2018 年末 2017 年末 2016 年末
其中：应付票据 53,790.39 76,088.86 80,781.14 203,544.63
其中：应付账款 831.74 157,265.63 - -
合同负债 338,555.52 338,609.17 - -
应付职工薪酬 106,706.93 274,131.71 113,394.53 107,620.35
应交税费 16,366.43 1,432.62 12,836.17 6,382.18
其他应付款 22,699,713.59 19,808,162.42 13,967,671.83 8,511,111.33
其中：应付利息 - 102,819.76 49,971.12 22,405.72
其中：应付股利 - - - -
其中：其他 - 19,705,342.66 13,917,700.71 8,488,705.61
其他流动负债 20,334.82 1,419,223.04 - -
一年内到期的非流动负债 4,957,662.42 4,601,634.32 3,856,820.00 2,252,629.46
流动负债合计 28,231,570.96 27,342,115.78 18,688,978.68 11,731,604.81
长期借款 7,675,263.68 7,946,014.56 6,136,520.00 2,994,900.00
应付债券 1,892,311.17 2,338,823.79 1,491,395.82 1,090,295.45
非流动负债合计 9,567,574.85 10,284,838.34 7,627,915.82 4,085,195.45
负债合计 37,799,145.81 37,626,954.12 26,316,894.50 15,816,800.26
股本 1,130,214.30 1,103,915.20 1,103,915.20 1,103,915.20
资本公积 1,595,412.44 957,371.35 957,371.35 957,371.35
减：库存股 - - - -
盈余公积 4,739,324.60 4,739,324.60 3,590,007.18 3,254,076.78
未分配利润 3,881,341.54 1,210,655.88 1,054,862.14 919,163.95
股东权益合计 11,346,292.89 8,011,267.03 6,706,155.87 6,234,527.28
负债及股东权益总计 49,145,438.70 45,638,221.15 33,023,050.37 22,051,327.54

公司 2016-2018 年及 2019 年 1-9 月母公司利润表

单位：万元
项目 2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
一、营业总收入 208,195.94 306,349.76 185,579.85 109,146.37
二、营业总成本 105,908.56 540,748.58 244,241.81 168,590.06
减：营业成本 115.71 46.09 46.33 46.33
税金及附加 4,819.34 3,051.27 2,032.69 727.79
管理费用 52,629.27 250,115.11 109,287.59 126,314.35
财务费用 48,328.19 287,534.91 132,875.78 41,501.65
资产减值损失 - - -0.58 -0.05
信用减值损失 -16.05 1.20 不适用不适用
加：投资收益 3,754,163.23 2,548,901.74 1,402,440.41 1,334,146.15
其中：对联营企业和合营企业
-104.66 22,669.50 322.68 -15,229.56
的投资收益
公允价值变动收益 - 204.49 不适用不适用
资产处置损益 - 26.52 -29.48 不适用

139
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

项目 2019 年 1-9 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
三、营业利润 3,856,450.61 2,314,733.93 1,343,748.97 1,274,702.47
加：营业外收入 72.80 35.81 1,500.00 3,070.61
减：营业外支出 4,648.48 51.47 1,527.37 58.47
四、利润总额 3,851,874.93 2,314,718.27 1,343,721.60 1,277,714.60
减：所得税费用 - 16,083.43 - -
五、净利润 3,851,874.93 2,298,634.84 1,343,721.60 1,277,714.60

公司 2016-2018 年及 2019 年 1-9 月母公司现金流量表

单位：万元
项目 2019年1-9月 2018年度 2017年度 2016年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 - - - -
收到其他与经营活动有关的现金 44,990,077.93 20,295,787.72 21,910,847.93 18,952,362.62
经营活动现金流入小计 44,990,077.93 20,295,787.72 21,910,847.93 18,952,362.62
支付给职工以及为职工支付的现金 198,876.16 64,502.06 57,541.72 123,658.60
支付的各项税费 38,684.64 32,936.47 4,473.81 6,321.72
支付其他与经营活动有关的现金 46,346,836.87 24,088,884.61 23,261,983.18 18,253,595.85
经营活动现金流出小计 46,584,397.67 24,186,323.15 23,323,998.72 18,383,576.17
经营活动产生的现金流量净额 -1,594,319.74 -3,890,535.42 -1,413,150.78 568,786.45
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - 20,882.35 - -
取得投资收益收到的现金 62,149.47 1,003,376.76 1,083,387.99 925,774.35
处置固定资产、无形资产和其他长期资
- 34.90 - 0.12
产收回的现金净额
处置子公司或其他营业单位收到的现
- - - -
金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,151,305.65 48,489.31 702,814.63 43,044.45
投资活动现金流入小计 1,213,455.12 1,072,783.32 1,786,202.62 968,818.92
购建固定资产、无形资产和其他长期资
143.56 84.23 787.72 278.72
产所支付的现金
投资支付的现金 820,952.11 646,099.89 178,804.18 8,500.00
支付的其他与投资活动有关的现金 - 1,150,000.00 - 19,000.00
投资活动现金流出小计 821,095.66 1,796,184.12 179,591.90 27,778.72
投资活动产生的现金流量净额 392,359.45 -723,400.79 1,606,610.72 941,040.19
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 666,830.09 - - -
取得借款所收到的现金 2,360,550.00 7,654,119.84 6,957,595.00 3,532,110.85
发行债券收到的现金 - 2,442,068.33 398,800.00 300,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 645,484.85 963,606.08 - -
筹资活动现金流入小计 3,672,864.94 11,059,794.25 7,356,395.00 3,832,110.85

140
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

项目 2019年1-9月 2018年度 2017年度 2016年度
偿还债务所支付的现金 5,130,493.70 5,297,387.96 2,204,626.31 2,476,378.96
分配股利、利润或偿付利息所支付的现
1,809,814.41 1,824,288.59 1,396,258.46 1,079,966.02
金
支付的其他与筹资活动有关的现金 440,700.26 - - -
筹资活动现金流出小计 7,381,008.37 7,121,676.55 3,600,884.77 3,556,344.99
筹资活动产生的现金流量净额 -3,708,143.43 3,938,117.70 3,755,510.23 275,765.87
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
22,552.28 -284.26 -56.96 128.89
响
五、现金及现金等价物净增加额 -4,887,551.44 -676,102.78 3,948,913.20 1,785,721.40
加：期初现金及现金等价物余额 7,767,722.81 8,443,825.59 4,494,912.39 2,709,190.99
六、期末现金及现金等价物余额 2,880,171.37 7,767,722.81 8,443,825.59 4,494,912.39

二、合并报表范围的变化

（一）发行人 2019 年 9 月末财务报表合并范围变化情况

截至 2019 年 9 月末，公司纳入合并范围的子公司共 3,611 家，合并范围较
2018 年相比，新增加合并单位 225 家，减少合并单位 49 家。合并范围变动的主
要子公司情况如下：

变更
序号企业名称变更内容
原因
1 北京百昌弘文化有限公司新增至合并范围新设
2 北京畅达源发科技有限公司新增至合并范围新设
3 北京富鸿瑞全科技有限公司新增至合并范围新设
4 北京公星如益文化有限公司新增至合并范围新设
5 北京广盛凯源文化有限公司新增至合并范围新设
6 北京荣皇圣旺文化有限公司新增至合并范围新设
7 北京圣通长文化有限公司新增至合并范围新设
8 北京圣耀凯文化有限公司新增至合并范围新设
9 北京市房山区随园养老中心新增至合并范围新设
10 北京万链创享建筑科技有限公司新增至合并范围新设
11 北京万链图享建筑科技有限公司新增至合并范围新设
12 北京万链筑享建筑科技有限公司新增至合并范围新设
13 北京万平立通房地产开发有限公司新增至合并范围新设
14 北京万筑创想房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
15 北京万筑国青房地产有限公司新增至合并范围新设
16 北京欣辉耀文化有限公司新增至合并范围新设
17 北京新展丰盈科技有限公司新增至合并范围新设
18 北京信恒志达科技有限公司新增至合并范围新设

141
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变更
序号企业名称变更内容
原因
19 北京永佳恒鑫科技有限公司新增至合并范围新设
20 北京永志捷祥科技有限公司新增至合并范围新设
21 北京志兴恒永科技有限公司新增至合并范围新设
22 常州万翔房地产有限公司新增至合并范围新设
23 成都观里公寓管理有限公司新增至合并范围新设
24 成都万华锦新置业有限公司新增至合并范围新设
25 成都万吉房地产开发有限公司新增至合并范围新设
26 成都万科蓉丰置业有限公司新增至合并范围新设
27 成都万筑产城置业有限公司新增至合并范围新设
28 大连科地置业有限公司新增至合并范围新设
29 东莞市万琛房地产有限公司新增至合并范围新设
30 东莞市万珩房地产开发有限公司新增至合并范围新设
31 鄂州市万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
32 法库万城置业有限公司新增至合并范围新设
33 佛山市禅城区万奎房地产有限公司新增至合并范围新设
34 佛山市禅城区万投景园房地产有限公司新增至合并范围新设
35 佛山市禅城区万投筑宏房地产有限公司新增至合并范围新设
36 佛山市禅城区万投筑朗房地产有限公司新增至合并范围新设
37 佛山市合富信达房地产咨询服务有限公司新增至合并范围新设
38 佛山市合曜房地产开发有限公司新增至合并范围新设
39 佛山市骏宏置业有限公司新增至合并范围新设
40 佛山市南海区万婕房地产有限公司新增至合并范围新设
41 佛山市顺德区万珩物业管理有限责任公司新增至合并范围新设
42 佛山市万科城市更新房地产有限公司新增至合并范围新设
43 福州市万灿置业有限公司新增至合并范围新设
44 福州市万勋房地产有限公司新增至合并范围新设
45 富平县滨河四季立德思幼儿园新增至合并范围新设
46 赣江新区万睿星科技有限公司新增至合并范围新设
47 赣江新区万睿星置业有限公司新增至合并范围新设
48 赣江新区万益金赣实业有限公司新增至合并范围新设
49 公主岭市万科青怡坊房地产开发有限公司新增至合并范围新设
50 广西万汇白露投资有限公司新增至合并范围新设
51 广州市万鸿房地产有限公司新增至合并范围新设
52 广州市万美房地产有限公司新增至合并范围新设
53 广州市溪礼房地产有限公司新增至合并范围新设
54 广州市溪仁房地产有限公司新增至合并范围新设
55 广州市溪义房地产有限公司新增至合并范围新设
56 广州市溪智商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
57 哈尔滨万彩置业有限公司新增至合并范围新设
58 哈尔滨万科企业有限公司新增至合并范围新设
59 哈尔滨万坤置业有限公司新增至合并范围新设

142
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
60 哈尔滨万庭置业有限公司新增至合并范围新设
61 哈尔滨万拓置业有限公司新增至合并范围新设
62 哈尔滨唯家置业咨询有限公司新增至合并范围新设
63 海宁万弘置业有限公司新增至合并范围新设
64 海宁万启房地产开发有限公司新增至合并范围新设
65 海宁万泽房地产有限公司新增至合并范围新设
66 杭州海月养老公寓管理有限公司新增至合并范围新设
67 杭州嘉玥房地产开发有限公司新增至合并范围新设
68 杭州萧山海月护理院有限公司新增至合并范围新设
69 杭州韵合企业管理有限公司新增至合并范围新设
70 河北昊科房地产开发有限责任公司新增至合并范围新设
71 黑龙江万科桐楠格置业有限公司新增至合并范围新设
72 惠州市万旭房地产有限公司新增至合并范围新设
73 济南万鼎商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
74 济南万桥商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
75 嘉兴万捷置业有限公司新增至合并范围新设
76 嘉兴万朗房地产开发有限公司新增至合并范围新设
77 嘉兴万立湖供应链管理有限公司新增至合并范围新设
78 嘉兴万益房地产开发有限公司新增至合并范围新设
79 江西万合企业管理有限公司新增至合并范围新设
80 江西万启汇企业管理有限公司新增至合并范围新设
81 江西万颂汇企业管理有限公司新增至合并范围新设
82 江阴睿科房地产有限公司新增至合并范围新设
83 昆明万阔房地产开发有有限公司新增至合并范围新设
84 昆明万显房地产开发有有限公司新增至合并范围新设
85 昆山万庄置业有限公司新增至合并范围新设
86 昆山纬佑企业管理有限公司新增至合并范围新设
87 昆山纬雨网络信息技术有限公司新增至合并范围新设
88 龙海市万科置业有限公司新增至合并范围新设
89 南京朴寓不动产服务有限公司新增至合并范围新设
90 南京源宸置业有限公司新增至合并范围新设
91 南宁市昆万投资有限公司新增至合并范围新设
92 南宁市万科昆岭房地产有限公司新增至合并范围新设
93 南宁市万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
94 南通万业房地产有限公司新增至合并范围新设
95 宁波方惇房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
96 宁波万骆置业有限公司新增至合并范围新设
97 宁波万莫置业有限公司新增至合并范围新设
98 宁波万塘置业有限公司新增至合并范围新设
99 宁波寓创酒店管理有限公司新增至合并范围新设
100 盘锦万科鑫盛置业有限公司新增至合并范围新设

143
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变更
序号企业名称变更内容
原因
101 盘锦万科兴盛置业有限公司新增至合并范围新设
102 秦皇岛万煜房地产开发有限公司新增至合并范围新设
103 青岛润通铭苑置业有限公司新增至合并范围新设
104 青岛天万合汇置业有限公司新增至合并范围新设
105 青岛天万合锦置业有限公司新增至合并范围新设
106 青岛万州联合置业有限公司新增至合并范围新设
107 瑞安市万昆置业有限公司新增至合并范围新设
108 山西九知体育文化有限公司新增至合并范围新设
109 上海万棣企业管理有限公司新增至合并范围新设
110 深圳前海万选实业控股有限公司新增至合并范围新设
111 深圳市万科贝玥投资发展有限公司新增至合并范围新设
112 深圳市万颐养老服务有限公司新增至合并范围新设
113 沈阳市浑南区优尚睿思幼儿园新增至合并范围新设
114 沈阳万科宸北置业有限公司新增至合并范围新设
115 沈阳万科宸南置业有限公司新增至合并范围新设
116 沈阳万科富华房地产开发有限公司新增至合并范围新设
117 沈阳万科万西企业管理有限公司新增至合并范围新设
118 石家庄万科合创房地产开发有限公司新增至合并范围新设
119 石家庄万科文汇房地产开发有限公司新增至合并范围新设
120 四川智云创新置业有限公司新增至合并范围新设
121 四川智云合顺置业有限公司新增至合并范围新设
122 四川智云腾翔置业有限公司新增至合并范围新设
123 四川智云盈合置业有限公司新增至合并范围新设
124 太原北城企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
125 太原轨道万科金台置业有限公司新增至合并范围新设
126 太原嘉盈企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
127 太原朴邻房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
128 太原万科北城房地产开发有限公司新增至合并范围新设
129 太原万科中环房地产开发有限公司新增至合并范围新设
130 太原万泽企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
131 太原万泽中环房地产开发有限公司新增至合并范围新设
132 唐山万科盛泰房地产开发有限公司新增至合并范围新设
133 天津津永万逸房地产开发有限公司新增至合并范围新设
134 天津津永万逸共创共担有限公司新增至合并范围新设
135 天津万钰潮平房地产开发有限公司新增至合并范围新设
136 天津英特瑞宾装饰装修工程有限公司新增至合并范围新设
137 万科横琴医疗健康投资有限公司新增至合并范围新设
138 温州岙成房地产开发有限公司新增至合并范围新设
139 温州镝成房地产开发有限公司新增至合并范围新设
140 温州晋成房地产开发有限公司新增至合并范围新设
141 温州万晋置业有限公司新增至合并范围新设

144
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
142 温州万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
143 温州万旭置业有限公司新增至合并范围新设
144 无锡策越房地产有限公司新增至合并范围新设
145 武汉东湖新技术开发区红郡立德幼儿园新增至合并范围新设
146 武汉汇东实业有限公司新增至合并范围新设
147 武汉市汉阳区翡翠滨江立德幼儿园新增至合并范围新设
148 西咸新区秦汉新城立德思小学新增至合并范围新设
149 新疆万鸿华府房地产开发有限公司新增至合并范围新设
150 新疆万有引力房地产开发有限公司新增至合并范围新设
151 宿迁万辰置业有限公司新增至合并范围新设
152 徐州万坤置业有限公司新增至合并范围新设
153 烟台万迪投资有限公司新增至合并范围新设
154 张家口云奥云中房地产开发有限公司新增至合并范围新设
155 长春赋华道房地产开发有限公司新增至合并范围新设
156 长春慧荣房地产开发有限公司新增至合并范围新设
157 长春万科万铭房地产开发有限公司新增至合并范围新设
158 长春万青房地产开发有限公司新增至合并范围新设
159 长春万巷房地产开发有限公司新增至合并范围新设
160 长春万政房地产开发有限公司新增至合并范围新设
161 长沙市朴寓房屋租赁有限公司新增至合并范围新设
162 郑州万科锦都房地产开发有限公司新增至合并范围新设
163 郑州万科锦仁房地产开发有限公司新增至合并范围新设
164 郑州万科瑞西房地产开发有限公司新增至合并范围新设
165 郑州万科万乐达房地产开发有限公司新增至合并范围新设
166 智臻物業服務有限公司新增至合并范围新设
167 重庆北拓置业有限公司新增至合并范围新设
168 重庆北万置业有限公司新增至合并范围新设
169 重庆罗联置业有限公司-悦来项目新增至合并范围新设
170 重庆万拓置业有限公司新增至合并范围新设
171 重庆万招置业有限公司新增至合并范围新设
172 重庆永万置业有限公司新增至合并范围新设
173 重庆悦畔置业有限公司新增至合并范围新设
174 珠海市万彩缤纷房地产有限公司新增至合并范围新设
175 珠海市万鼎力企业管理有限公司新增至合并范围新设
176 珠海市信溪企业管理有限公司新增至合并范围新设
177 淄博万嘉置业有限公司新增至合并范围新设
178 Alps Investments Limited (BVI) 新增至合并范围新设
179 FOLKDANCE (BVI) COMPANY LIMITED 新增至合并范围新设
180 FOXFIELD (BVI) COMPANY LIMITED 新增至合并范围新设
VANKE SERVICE (OVERSEAS) COMPANY
181 新增至合并范围新设
LIMITED

145
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变更
序号企业名称变更内容
原因
Zinnia (Macau) Investment Development Company
182 新增至合并范围新设
Limited
183 鞍山华运置业有限公司新增至合并范围并购
184 北京国晟物业管理有限公司新增至合并范围并购
185 常熟市和瑞房地产开发有限公司新增至合并范围并购
186 东莞市京诚实业投资有限公司新增至合并范围并购
187 东莞市万科商业管理有限公司新增至合并范围并购
188 佛山市万科商用物业管理有限公司新增至合并范围并购
189 福州市万德弗物业管理有限公司新增至合并范围并购
190 福州市万科商业管理有限公司新增至合并范围并购
191 福州市未来市场管理有限公司新增至合并范围并购
192 广西汇居白露投资有限公司新增至合并范围并购
193 广州市万科商业管理有限公司新增至合并范围并购
194 杭州元常房地产投资有限公司新增至合并范围并购
195 河南国信乐达房地产有限公司新增至合并范围并购
196 黑龙江省柏悦汇物业管理有限责任公司新增至合并范围并购
197 湖北楚恒置业有限公司新增至合并范围并购
198 济南万中置业有限公司新增至合并范围并购
199 金华科茂置业有限公司新增至合并范围并购
200 昆明万凡房地产开发有限公司新增至合并范围并购
201 昆山市悦居房地产开发有限公司新增至合并范围并购
202 柳州汇东投资有限公司新增至合并范围并购
203 厦门宝呈众华置业有限公司新增至合并范围并购
204 厦门市大食汇餐饮管理有限公司新增至合并范围并购
205 厦门市万科商业物业管理有限公司新增至合并范围并购
206 厦门市万象更鲜日用百货有限公司新增至合并范围并购
207 深圳森懋置地有限公司新增至合并范围并购
208 深圳市好天下物业管理有限公司本部新增至合并范围并购
209 深圳市晶发物业服务有限公司新增至合并范围并购
210 深圳市康达尔物业服务有限公司新增至合并范围并购
211 沈阳盛安房地产开发有限公司新增至合并范围并购
212 四川中瑞宏通建设有限公司新增至合并范围并购
213 苏州顺科建设发展有限公司新增至合并范围并购
214 苏州吴中中新置地有限公司新增至合并范围并购
215 天津章梁房地产开发有限公司新增至合并范围并购
216 武汉市金鼎物业管理有限公司新增至合并范围并购
217 西安滨湖时代商业管理有限公司新增至合并范围并购
218 咸阳万森泉房地产开发有限公司新增至合并范围并购
219 扬州教育置业有限公司新增至合并范围并购
220 漳州宝呈众华投资有限责任公司新增至合并范围并购
221 长沙市万科商业管理有限公司新增至合并范围并购

146
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
222 郑州吉华置业有限公司新增至合并范围并购
223 郑州荣恒房地产开发有限公司新增至合并范围并购
224 中山市科腾商用物业管理有限公司新增至合并范围并购
225 REALTY ASSET LIMITED 新增至合并范围并购
226 鞍山东惠房地产开发有限公司从合并范围减少出售
227 北京恒弘商贸有限公司从合并范围减少出售
228 北京恒泰吉商贸有限公司从合并范围减少出售
229 成都万德教育咨询有限公司从合并范围减少出售
230 东莞市科珩实业投资有限公司从合并范围减少出售
231 佛山市顺德区万亨商用物业代理有限公司从合并范围减少出售
232 捷荣创富科技（深圳）有限公司从合并范围减少出售
233 深圳市时代六号房地产有限公司从合并范围减少出售
234 深圳市时代五号房地产有限公司从合并范围减少出售
235 北京万科企业管理有限公司从合并范围减少注销
236 东莞市科铸实业投资有限公司从合并范围减少注销
237 东莞市中万骏峰实业投资有限公司从合并范围减少注销
238 杭州东富置业有限公司从合并范围减少注销
239 杭州东克投资管理有限公司从合并范围减少注销
240 杭州东涛置业有限公司从合并范围减少注销
241 杭州东腾置业有限公司从合并范围减少注销
242 杭州东魏投资管理有限公司从合并范围减少注销
243 杭州东臻投资管理有限公司从合并范围减少注销
244 杭州弘莱投资管理有限公司从合并范围减少注销
245 杭州弘名投资管理有限公司从合并范围减少注销
246 济南丰安房产经纪有限公司从合并范围减少注销
247 济南万贵昌房地产开发有限公司从合并范围减少注销
248 济南万时待商务服务有限公司从合并范围减少注销
249 济南万食园餐饮有限公司从合并范围减少注销
250 济南万悦企业管理咨询有限公司从合并范围减少注销
251 江西盈星家装装饰工程有限公司高新分公司从合并范围减少注销
252 昆明万航房地产开发有限公司从合并范围减少注销
253 昆明万润房地产开发有限公司从合并范围减少注销
254 昆明万铮房地产开发有限公司从合并范围减少注销
255 南京万都工程管理有限公司从合并范围减少注销
256 南京万诺工程管理有限公司从合并范围减少注销
257 南京万正工程管理有限公司从合并范围减少注销
258 南京裕新置业有限公司从合并范围减少注销
259 南宁市珩岗投资有限公司从合并范围减少注销
260 厦门市万商美鼎置业有限公司从合并范围减少注销
261 厦门市玺商商业管理有限公司从合并范围减少注销
262 厦门万科星置业有限公司从合并范围减少注销

147
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
263 山东学知研学旅行有限公司从合并范围减少注销
264 上海天亿置业发展有限公司从合并范围减少注销
265 西咸新区崇胜房地产有限公司从合并范围减少注销
266 西咸新区道诺置业有限公司从合并范围减少注销
267 新疆万合共展企业管理有限公司从合并范围减少注销
268 新疆万鹏共创房地产开发有限公司从合并范围减少注销
269 漳州市拾鲜记贸易有限公司从合并范围减少注销
270 珠海市万好家贸易有限公司从合并范围减少注销
271 珠海市万科诚丰房地产开发有限公司从合并范围减少注销
272 Alps Investments Limited 从合并范围减少注销
273 Folkdance (BVI) Company Limited 从合并范围减少注销
274 Foxfield (BVI) Company Limited 从合并范围减少注销

（二）发行人 2018 年度财务报表合并范围变化情况

2018 年公司新纳入合并范围的子公司 1,058 家，不再纳入合并范围的子公司
66 家，合并范围变动的主要子公司情况如下：

变更
序号企业名称变更内容
原因
1 安徽万科企业有限公司新增至合并范围新设
2 包头万科房地产有限公司新增至合并范围新设
3 包头万青管理咨询有限公司新增至合并范围新设
4 北京昌弘金顺科技有限公司新增至合并范围新设
5 北京大富盈宇科技有限公司新增至合并范围新设
6 北京歌恒厚德企业管理有限公司新增至合并范围新设
7 北京海厚文石企业管理有限公司新增至合并范围新设
8 北京和顺非凡文化传播有限公司新增至合并范围新设
9 北京汇圣鸢祥科技有限公司新增至合并范围新设
10 北京进禄优熙科技有限公司新增至合并范围新设
11 北京康瑞伟业文化有限公司新增至合并范围新设
12 北京六凯农业科技有限公司新增至合并范围新设
13 北京潞城万筑产城建设有限公司新增至合并范围新设
14 北京万旌企业管理有限公司新增至合并范围新设
15 北京万乐学国际教育咨询中心(有限合伙) 新增至合并范围新设
16 北京万思乐学教育咨询有限公司新增至合并范围新设
17 北京欣荣志成文化有限公司新增至合并范围新设
18 常州泓成房地产开发有限公司新增至合并范围新设
19 成都泊汇公寓管理有限公司新增至合并范围新设
20 成都合众致远品牌营销策划有限公司新增至合并范围新设
21 成都嘉熙企业管理有限公司新增至合并范围新设

148
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
22 成都朴寓房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
23 成都泰安融城企业管理有限公司新增至合并范围新设
24 成都万川置业有限公司新增至合并范围新设
25 成都万合国鑫企业管理有限公司新增至合并范围新设
26 成都万合锦天企业管理有限公司新增至合并范围新设
27 成都万合仁峰企业管理有限公司新增至合并范围新设
28 成都万合太乙企业管理有限公司新增至合并范围新设
29 成都万合万成企业管理有限公司新增至合并范围新设
30 成都万合万云企业管理有限公司新增至合并范围新设
31 成都万合怡心湖企业管理有限公司新增至合并范围新设
32 成都万晟鸿城企业管理有限公司新增至合并范围新设
33 成都万兴绿建科技有限公司新增至合并范围新设
34 成都中万天利置业有限公司新增至合并范围新设
35 长春市智科教育发展有限公司新增至合并范围新设
36 长春万鸿房地产开发有限公司新增至合并范围新设
37 长春万科华颐房地产开发有限公司新增至合并范围新设
38 长春万科华宜房地产开发有限公司新增至合并范围新设
39 长春万享房地产开发有限公司新增至合并范围新设
40 长春万旭房地产开发有限公司新增至合并范围新设
41 长沙市万龙房地产开发有限公司新增至合并范围新设
42 长沙市万筑装饰工程有限公司新增至合并范围新设
43 重庆华府企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
44 重庆江盈方仓储有限公司新增至合并范围新设
45 重庆九盈仓储有限公司新增至合并范围新设
46 重庆万翠置业有限公司新增至合并范围新设
47 重庆圆畔置业有限公司新增至合并范围新设
48 重庆悦渝企业管理有限公司新增至合并范围新设
49 大连泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
50 大连万航置业有限公司新增至合并范围新设
51 大连万岭置业有限公司新增至合并范围新设
52 大连万新置业有限公司新增至合并范围新设
53 大连盈珺置业有限公司新增至合并范围新设
54 大连盈琭置业有限公司新增至合并范围新设
55 大连盈玚置业有限公司新增至合并范围新设
56 大连盈玉置业有限公司新增至合并范围新设
57 东莞市东万凯腾实业投资有限公司新增至合并范围新设
58 东莞市东万睿峰实业投资有限公司新增至合并范围新设
59 东莞市东万智峰实业投资有限公司新增至合并范围新设
60 东莞市科埠实业投资有限公司新增至合并范围新设
61 东莞市科殿实业投资有限公司新增至合并范围新设
62 东莞市科淼实业投资有限公司新增至合并范围新设

149
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
63 东莞市科璆实业投资有限公司新增至合并范围新设
64 东莞市科燊实业投资有限公司新增至合并范围新设
65 东莞市科亿实业投资有限公司新增至合并范围新设
66 东莞市科昀实业投资有限公司新增至合并范围新设
67 东莞市启淦实业投资有限公司新增至合并范围新设
68 东莞市晟沛实业投资有限公司新增至合并范围新设
69 东莞市万科城市发展有限公司新增至合并范围新设
70 东莞市万民房地产有限公司新增至合并范围新设
71 东莞市万颂实业投资有限公司新增至合并范围新设
72 东莞市万轩房地产有限公司新增至合并范围新设
73 东莞市万驿停车场管理有限公司新增至合并范围新设
74 东莞市万志体育发展有限公司新增至合并范围新设
75 东莞市云航实业投资有限公司新增至合并范围新设
76 东莞市中万光大酒店管理有限公司新增至合并范围新设
77 东莞市中万骏峰实业投资有限公司新增至合并范围新设
78 东莞市筑盈实业投资有限公司新增至合并范围新设
79 东莞云晟投资服务有限公司新增至合并范围新设
80 佛山市禅城区万投雅城房地产有限公司新增至合并范围新设
81 佛山市禅城区万投韵苑房地产有限公司新增至合并范围新设
82 佛山市禅城区万投筑花房地产有限公司新增至合并范围新设
83 佛山市禅城区万投筑隆房地产有限公司新增至合并范围新设
84 佛山市禅城区万投筑雅房地产有限公司新增至合并范围新设
85 佛山市南海区桂城街道梅沙幼儿园有限公司新增至合并范围新设
86 佛山市南海区万星房地产有限公司新增至合并范围新设
87 佛山市祺健晟钺体育科技有限公司新增至合并范围新设
88 佛山市穗航信息科技有限公司新增至合并范围新设
89 佛山市万科企业有限公司新增至合并范围新设
90 福建泊时易鹭科技有限公司新增至合并范围新设
91 福建平潭万商美建投资管理有限公司新增至合并范围新设
92 福建平潭万熠云辉资产管理有限公司新增至合并范围新设
93 福建省平潭万商美里投资有限公司新增至合并范围新设
94 福建省万唯家企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
95 福建万家星汇科技有限公司新增至合并范围新设
96 福州市万梅教育咨询有限公司新增至合并范围新设
97 福州市万雅工程管理有限公司新增至合并范围新设
98 福州市优路家政服务有限公司新增至合并范围新设
99 广州蕙心医疗投资有限公司新增至合并范围新设
100 广州岭万驿投资有限公司新增至合并范围新设
101 广州市精庚股权投资管理有限公司新增至合并范围新设
102 广州市精凌股权投资管理有限公司新增至合并范围新设
103 广州市精苗股权投资管理有限公司新增至合并范围新设

150
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
104 广州市精绣股权投资管理有限公司新增至合并范围新设
105 广州市天河区梅沙澳吉教育培训中心有限公司新增至合并范围新设
106 广州市万村不动产经营有限公司新增至合并范围新设
107 广州市万建房地产有限公司新增至合并范围新设
108 广州市万投房地产有限公司新增至合并范围新设
109 广州万恩产业投资有限公司新增至合并范围新设
110 广州万江物流仓储有限公司新增至合并范围新设
111 贵阳睿投万科房地产开发有限公司新增至合并范围新设
112 贵阳万科骏驰房地产开发有限公司新增至合并范围新设
113 贵州鸿运友房地产开发有限公司新增至合并范围新设
114 哈尔滨桐楠格置业有限责任公司新增至合并范围新设
115 哈尔滨万科新里程房地产开发有限公司新增至合并范围新设
116 海南万昇房地产开发有限公司新增至合并范围新设
117 海南万众房地产开发有限公司新增至合并范围新设
118 海宁万业房地产开发有限公司新增至合并范围新设
119 杭州泊图公寓管理有限公司新增至合并范围新设
120 杭州泊邮公寓管理有限公司新增至合并范围新设
121 杭州泊之可物业管理有限公司新增至合并范围新设
122 杭州府苑健康管理有限公司新增至合并范围新设
123 杭州随康健康管理有限公司新增至合并范围新设
124 杭州万港置业有限公司新增至合并范围新设
125 杭州万锦置业有限公司新增至合并范围新设
126 杭州万科亚运村开发有限公司新增至合并范围新设
127 杭州星链投资管理有限公司新增至合并范围新设
128 合肥碧合裕祥房产投资有限公司新增至合并范围新设
129 合肥市万俊千文供应链有限公司新增至合并范围新设
130 合肥万港鑫宸企业管理有限公司新增至合并范围新设
131 河南合众致远房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
132 湖南科筑建设工程有限公司新增至合并范围新设
133 济南泊时易停车场管理有限公司新增至合并范围新设
134 济南东万置业有限公司新增至合并范围新设
135 济南万辰置业有限公司新增至合并范围新设
136 济南万舸商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
137 济南万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
138 济南万师傅餐饮管理有限公司新增至合并范围新设
139 济南万食园餐饮有限公司新增至合并范围新设
140 济南万云享商务服务有限公司新增至合并范围新设
141 嘉善登科商业管理有限公司新增至合并范围新设
142 嘉善上万商业管理有限公司新增至合并范围新设
143 嘉兴万彩置业有限公司新增至合并范围新设
144 嘉兴万进房地产开发有限公司新增至合并范围新设

151
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
145 嘉兴万楷置业有限公司新增至合并范围新设
146 嘉兴万屏置业有限公司新增至合并范围新设
147 嘉兴万星置业有限公司新增至合并范围新设
148 嘉兴万盈房地产开发有限公司新增至合并范围新设
149 江苏万科悦达实业有限公司新增至合并范围新设
150 开封万科房地产开发有限公司新增至合并范围新设
151 昆明万滨房地产开发有限公司新增至合并范围新设
152 昆明万玖房地产开发有限公司新增至合并范围新设
153 昆明万澧房地产开发有限公司新增至合并范围新设
154 昆明万巍房地产开发有限公司新增至合并范围新设
155 昆明万霄房地产开发有限公司新增至合并范围新设
156 昆明续万投资有限公司新增至合并范围新设
157 昆山塞纳尔企业管理有限公司新增至合并范围新设
158 兰州万辉房地产开发有限公司新增至合并范围新设
159 兰州万时房地产开发有限公司新增至合并范围新设
160 南京泊南商业管理有限公司新增至合并范围新设
161 南京随园康养管理有限公司新增至合并范围新设
162 南京万康产业园运营管理有限公司新增至合并范围新设
163 南京裕新置业有限公司新增至合并范围新设
164 南宁市明维投资有限公司新增至合并范围新设
165 南宁市万霖仓储服务有限公司新增至合并范围新设
166 南宁市万物共生投资有限公司新增至合并范围新设
167 南宁市万中亨茂商业管理有限公司新增至合并范围新设
168 南宁市新成中万物流有限公司新增至合并范围新设
169 南宁市新顺中桥成物流有限公司新增至合并范围新设
170 南通科坤企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
171 南通科宁企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
172 南通万虹企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
173 南通万界商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
174 南通万林企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
175 南通万生商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
176 南通筑新房地产有限公司新增至合并范围新设
177 宁波港丞企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
178 宁波海曙随园智汇坊健康管理有限公司新增至合并范围新设
179 宁波和隆房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
180 宁波和毅房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
181 宁波佳驰房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
182 宁波佳爵房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
183 宁波乐荣房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
184 宁波乐秀房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
185 宁波梅山保税港区鑫春投资管理有限公司新增至合并范围新设

152
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
186 宁波市海曙区德英乐幼儿园新增至合并范围新设
187 宁波万城科创产业发展有限公司新增至合并范围新设
188 宁波万槐置业有限公司新增至合并范围新设
189 宁波万凌置业有限公司新增至合并范围新设
190 宁波易格房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
191 宁波易全房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
192 宁波重驰房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
193 平湖上万商业管理有限公司新增至合并范围新设
194 秦皇岛万盈房地产开发有限公司新增至合并范围新设
195 青岛天万合钜置业有限公司新增至合并范围新设
196 青岛万鼎置业有限公司新增至合并范围新设
197 青岛万钜泷投资有限公司新增至合并范围新设
198 青岛万怡养老产业有限公司新增至合并范围新设
199 青岛万宇恒和建筑工程服务有限公司新增至合并范围新设
200 泉州市泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
201 泉州市万科云峰房地产有限公司新增至合并范围新设
202 泉州市万莉装修有限公司新增至合并范围新设
203 三亚梅沙客棠酒店管理有限公司新增至合并范围新设
204 山东万园实业有限公司新增至合并范围新设
205 山东学知研学旅行有限公司新增至合并范围新设
206 陕西安居业置业有限公司新增至合并范围新设
207 陕西万万置地有限公司新增至合并范围新设
208 上海泊寓酒店管理有限公司新增至合并范围新设
209 上海浦东德英乐周浦幼儿园有限公司新增至合并范围新设
210 上海万创产城发展有限公司新增至合并范围新设
211 上海万泾置业有限公司新增至合并范围新设
212 上海万纬滇春供应链有限公司新增至合并范围新设
213 上海万纬鄂汉供应链有限公司新增至合并范围新设
214 上海万纬甘皋供应链有限公司新增至合并范围新设
215 上海万纬冀廊供应链有限公司新增至合并范围新设
216 上海万纬津供应链有限公司新增至合并范围新设
217 上海万纬京供应链有限公司新增至合并范围新设
218 上海万纬美廓供应链有限公司新增至合并范围新设
219 上海万纬闽榕供应链有限公司新增至合并范围新设
220 上海万纬皖肥仓储有限公司新增至合并范围新设
221 上海万纬湘长供应链有限公司新增至合并范围新设
222 上海万纬曜光供应链有限公司新增至合并范围新设
223 上海万纬豫郑仓储有限公司新增至合并范围新设
224 上海万纬粤鹅供应链有限公司新增至合并范围新设
225 上海万纬粤穗供应链有限公司新增至合并范围新设
226 上海万纬浙杭供应链有限公司新增至合并范围新设

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
227 上海万臻房地产开发有限公司新增至合并范围新设
228 上海万至之企业管理有限公司新增至合并范围新设
229 四川理想加空间企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
230 四川万科锦仁置业有限公司新增至合并范围新设
231 四川万驿商旅酒店管理有限公司新增至合并范围新设
232 四川万智汇企业服务有限公司新增至合并范围新设
233 深汕特别合作区万科投资发展有限公司新增至合并范围新设
234 深圳市福科产业运营管理有限公司新增至合并范围新设
235 深圳市龙华区万科双语学校新增至合并范围新设
236 深圳市深湾咨询有限公司新增至合并范围新设
237 深圳市时代六号房地产有限公司新增至合并范围新设
238 深圳市时代五号房地产有限公司新增至合并范围新设
239 深圳市万城万户发展有限公司新增至合并范围新设
240 深圳市万户智城实业有限公司新增至合并范围新设
241 深圳市云上筑建筑有限公司新增至合并范围新设
242 深圳市万信富裕实业有限公司新增至合并范围新设
243 深圳市万易产业园投资有限公司新增至合并范围新设
244 深圳市信万实业有限公司新增至合并范围新设
245 深圳市中科万信实业有限公司新增至合并范围新设
246 深圳万纬纵横冷链物流有限公司新增至合并范围新设
247 沈阳经驿房产经纪有限公司新增至合并范围新设
248 沈阳青驿房产经纪有限公司新增至合并范围新设
249 沈阳市沈河区万航教育培训学校新增至合并范围新设
250 沈阳市于洪区万航教育培训学校新增至合并范围新设
251 沈阳万科保裕房地产开发有限公司新增至合并范围新设
252 沈阳万科府铭置业有限公司新增至合并范围新设
253 沈阳万科吉宝之辉置业有限公司新增至合并范围新设
254 沈阳万科科技产业发展有限公司新增至合并范围新设
255 沈阳万科融祥之辉置业有限公司新增至合并范围新设
256 沈阳万科泰景之辉置业有限公司新增至合并范围新设
257 沈阳万科万洲房地产开发有限公司新增至合并范围新设
258 沈阳万科泽运房地产开发有限公司新增至合并范围新设
259 沈阳万生佳业教育发展有限公司新增至合并范围新设
260 沈阳万越和商贸有限公司新增至合并范围新设
261 石家庄泊寓企业管理有限公司新增至合并范围新设
262 石家庄璟阳企业管理有限公司新增至合并范围新设
263 石家庄万合控企业管理有限公司新增至合并范围新设
264 石家庄万科嘉实文澜房地产开发有限公司新增至合并范围新设
265 石家庄万科宁泊房地产开发有限公司新增至合并范围新设
266 石家庄万科润德璟翠房地产开发有限公司新增至合并范围新设
267 石家庄万科文泽房地产开发有限公司新增至合并范围新设

154
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
268 首铸二号(东莞)房地产有限公司新增至合并范围新设
269 四川理想加空间企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
270 四川万科锦仁置业有限公司新增至合并范围新设
271 四川万驿商旅酒店管理有限公司新增至合并范围新设
272 四川万智汇企业服务有限公司新增至合并范围新设
273 苏州泊创公寓管理有限公司新增至合并范围新设
274 苏州傅德企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
275 苏州傅江企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
276 苏州傅苏企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
277 苏州傅悦企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
278 苏州恒珏企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
279 苏州万科城市酵母投资有限公司新增至合并范围新设
280 台州市万颖供应链有限公司新增至合并范围新设
281 台州万科企业有限公司新增至合并范围新设
282 太仓市环沪房地产开发有限公司新增至合并范围新设
283 太仓市上万房地产开发有限公司新增至合并范围新设
284 太原恒源万科房地产开发有限公司新增至合并范围新设
285 太原市万科同德房地产开发有限公司新增至合并范围新设
286 太原万道企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
287 太原万嘉企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
288 太原万科国投滨湖置业有限公司新增至合并范围新设
289 太原万科嘉盛房地产开发有限公司新增至合并范围新设
290 太原万科嘉业房地产开发有限公司新增至合并范围新设
291 太原万科南站房地产开发有限公司新增至合并范围新设
292 太原万科同盛房地产开发有限公司新增至合并范围新设
293 太原万科同业房地产开发有限公司新增至合并范围新设
294 太原万科长源房地产开发有限公司新增至合并范围新设
295 太原万清源企业管理有限公司新增至合并范围新设
296 太原万腾企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
297 太原万忻企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
298 太原万寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
299 太原源寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
300 唐山锋投房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
301 唐山万合房地产开发有限公司新增至合并范围新设
302 天津泊寓北方商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
303 天津泊寓复康商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
304 天津泊寓经纬商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
305 天津泊寓中万商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
306 天津达拓房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
307 天津海纳万塘共创共担有限公司新增至合并范围新设
308 天津恒万企业管理有限公司新增至合并范围新设

155
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
309 天津鸿万房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
310 天津华康供应链管理有限公司新增至合并范围新设
311 天津居滨正房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
312 天津瑞风万林房地产开发有限公司新增至合并范围新设
313 天津盛津房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
314 天津市万江商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
315 天津万合共创共担有限公司新增至合并范围新设
316 天津万津企业管理有限公司新增至合并范围新设
317 天津万科滨南共创共担有限公司新增至合并范围新设
318 天津万龙华开房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
319 天津万顺金安置业有限公司新增至合并范围新设
320 天津万鑫企业管理有限公司新增至合并范围新设
321 天津万泽房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
322 万科中西部投资发展有限公司新增至合并范围新设
323 万科物流发展有限公司新增至合并范围新设
324 万物更新商业管理(扬州)有限公司新增至合并范围新设
325 温州捷成房地产有限公司新增至合并范围新设
326 温州平阳县万纬供应链有限公司新增至合并范围新设
327 温州瑶成房地产开发有限公司新增至合并范围新设
328 乌鲁木齐风华翠茂房地产开发有限公司新增至合并范围新设
329 无锡泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
330 无锡敬屏房地产有限公司新增至合并范围新设
331 无锡市旭恒房地产有限公司新增至合并范围新设
332 无锡万合养老服务有限公司新增至合并范围新设
333 无锡扬聆房地产有限公司新增至合并范围新设
334 芜湖万驰房地产有限公司新增至合并范围新设
335 武汉市宝杉锋汇管理服务有限公司新增至合并范围新设
336 武汉市宏程万励管理服务有限公司新增至合并范围新设
337 武汉市锦乔万耀管理服务有限公司新增至合并范围新设
338 武汉市万林青岸管理服务有限公司新增至合并范围新设
339 武汉市万云创富管理服务有限公司新增至合并范围新设
340 武汉万地滨江房地产开发有限公司新增至合并范围新设
341 武汉万地阅江房地产开发有限公司新增至合并范围新设
342 武汉万耀之光房地产开发有限公司新增至合并范围新设
343 武汉新唐共祥商业管理有限公司新增至合并范围新设
344 西安翰辰教育科技有限公司新增至合并范围新设
345 西安立德思教育投资有限公司新增至合并范围新设
西安市未央区万知营地文化艺术培训学校有限公
346 新增至合并范围新设
司
347 西宁万科企业有限公司新增至合并范围新设
348 西咸新区道诺置业有限公司新增至合并范围新设

156
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
349 西咸新区科筑置业有限公司新增至合并范围新设
350 咸阳万纬仓储有限公司新增至合并范围新设
351 新疆城建万利房地产开发经营有限公司新增至合并范围新设
352 新疆美好乾德房地产开发有限公司新增至合并范围新设
353 兴化市耘垛旅游管理有限公司新增至合并范围新设
354 雄安万科绿色研发有限公司新增至合并范围新设
355 宿迁万豫置业有限公司新增至合并范围新设
356 徐州茗科企业管理有限公司新增至合并范围新设
357 徐州茗天企业管理咨询服务有限公司新增至合并范围新设
358 徐州市骆驿企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
359 徐州市茗邈企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
360 徐州市寓驿商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
361 徐州万辉商业管理服务有限公司新增至合并范围新设
362 徐州万泰企业管理有限公司新增至合并范围新设
363 厦门市乘商置业有限公司新增至合并范围新设
364 厦门市梅沙月美教育咨询有限公司新增至合并范围新设
365 厦门市卿岱餐饮有限公司新增至合并范围新设
366 厦门市拾鲜记贸易有限公司新增至合并范围新设
367 厦门市万岑置业有限公司新增至合并范围新设
368 厦门市万港盛房地产开发有限公司新增至合并范围新设
369 厦门市万俐置业有限公司新增至合并范围新设
370 厦门市万卿置业有限公司新增至合并范围新设
371 厦门市万商商业管理有限公司新增至合并范围新设
372 厦门市万溪置业有限公司新增至合并范围新设
373 厦门市万象星云科技有限责任公司新增至合并范围新设
374 厦门市万驿全投资管理有限公司新增至合并范围新设
375 厦门市万雍置业有限公司新增至合并范围新设
376 厦门市域商置业有限公司新增至合并范围新设
377 烟台泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
378 烟台共兴投资有限公司新增至合并范围新设
379 烟台市万高企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
380 烟台万赛企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
381 盐城万科房地产开发有限公司新增至合并范围新设
382 扬州万隅管理咨询有限公司新增至合并范围新设
383 宜昌宏展程房地产开发有限公司新增至合并范围新设
384 余姚市万兆供应链有限公司新增至合并范围新设
385 漳州市拾鲜记贸易有限公司新增至合并范围新设
386 镇江万港置业有限公司新增至合并范围新设
387 郑州荣望房地产开发有限公司新增至合并范围新设
388 郑州万科方顶企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
389 郑州万祥商业管理有限公司新增至合并范围新设

157
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
390 中山市梅沙教育咨询有限公司新增至合并范围新设
391 中山市东万房地产有限公司新增至合并范围新设
392 中山市宏智置业有限公司新增至合并范围新设
393 周口万科锦南房地产开发有限公司新增至合并范围新设
394 珠海市万创房地产有限公司新增至合并范围新设
395 珠海市万村发展有限公司新增至合并范围新设
396 珠海市万锦房地产有限公司新增至合并范围新设
397 珠海市万科诚丰房地产开发有限公司新增至合并范围新设
398 珠海市万迎创设计顾问有限公司新增至合并范围新设
399 珠海筑城企业管理中心(有限合伙) 新增至合并范围新设
400 涿州市祥筑房地产开发有限公司新增至合并范围新设
401 淄博万科企业有限公司新增至合并范围新设
402 鞍山东惠房地产开发有限公司新增至合并范围新设
403 包头万科青岚房地产开发有限公司新增至合并范围新设
404 保定万旭房地产开发有限公司新增至合并范围新设
405 北京昌正捷恒科技有限公司新增至合并范围新设
406 北京枫尘星光文化传媒有限公司新增至合并范围新设
407 北京光吉多利科技有限公司新增至合并范围新设
408 北京海数尼速文化有限公司新增至合并范围新设
409 北京恒燚企业管理有限公司新增至合并范围新设
410 北京金城万源置业有限公司新增至合并范围新设
411 北京京睿祥龙文化有限公司新增至合并范围新设
412 北京林江台增文化有限公司新增至合并范围新设
413 北京龙山昌新文化有限公司新增至合并范围新设
414 北京天长通快文化有限公司新增至合并范围新设
415 北京万科天恒产城建设有限公司新增至合并范围新设
416 北京万世源产城置业有限公司新增至合并范围新设
417 北京万御众联国际科技发展有限公司新增至合并范围新设
418 北京长泰进鑫科技有限公司新增至合并范围新设
419 常州绪阳房地产开发有限公司新增至合并范围新设
420 成都泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
421 成都弘煊企业管理有限公司新增至合并范围新设
422 成都锦泰弘安企业管理有限公司新增至合并范围新设
423 成都立德思教育投资有限公司新增至合并范围新设
424 成都启城创合房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
425 成都万成天新置业有限公司新增至合并范围新设
426 成都万丰宸辉企业管理有限公司新增至合并范围新设
427 成都万合锦仁企业管理有限公司新增至合并范围新设
428 成都万合眉州企业管理有限公司新增至合并范围新设
429 成都万合商置企业管理有限公司新增至合并范围新设
430 成都万合天利企业管理有限公司新增至合并范围新设

158
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
431 成都万合万商企业管理有限公司新增至合并范围新设
432 成都万合西月企业管理有限公司新增至合并范围新设
433 成都万科梦想城建设发展有限公司新增至合并范围新设
434 成都万馨资产管理有限公司新增至合并范围新设
435 成都中万锦天置业有限公司新增至合并范围新设
436 长春万铁盛华房地产开发有限公司新增至合并范围新设
437 长春泊寓超市服务有限公司新增至合并范围新设
438 长春万德供应链管理有限公司新增至合并范围新设
439 长春万科地铁置业发展有限公司新增至合并范围新设
440 长春万科华溢房地产开发有限公司新增至合并范围新设
441 长春万筑房地产开发有限公司新增至合并范围新设
442 长沙市泊时易停车场管理有限公司新增至合并范围新设
443 长沙市万投企业管理有限公司新增至合并范围新设
444 长沙星悦商业管理有限公司新增至合并范围新设
445 重庆产城科技有限公司新增至合并范围新设
446 重庆华庭企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
447 重庆金开企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
448 重庆蓝湾企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
449 重庆悦航企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
450 大连泊寓城市青年公寓管理有限公司新增至合并范围新设
451 大连泊寓青年家实业有限公司新增至合并范围新设
452 大连万科万怡养老服务有限公司新增至合并范围新设
453 大连万上置业有限公司新增至合并范围新设
454 大连盈琚置业有限公司新增至合并范围新设
455 大连盈珑置业有限公司新增至合并范围新设
456 大连盈琰置业有限公司新增至合并范围新设
457 东莞市东万科通实业投资有限公司新增至合并范围新设
458 东莞市东万昀峰实业投资有限公司新增至合并范围新设
459 东莞市科安实业投资有限公司新增至合并范围新设
460 东莞市科岑实业投资有限公司新增至合并范围新设
461 东莞市万动体育发展有限公司新增至合并范围新设
462 东莞市科赫实业投资有限公司新增至合并范围新设
463 东莞市科沐实业投资有限公司新增至合并范围新设
464 东莞市科冉实业投资有限公司新增至合并范围新设
465 东莞市科廷实业投资有限公司新增至合并范围新设
466 东莞市科益实业投资有限公司新增至合并范围新设
467 东莞市科卓实业投资有限公司新增至合并范围新设
468 东莞市尚翔实业投资有限公司新增至合并范围新设
469 东莞市晟万房地产有限公司新增至合并范围新设
470 东莞市万科酒店管理有限公司新增至合并范围新设
471 东莞市万趣体育发展有限公司新增至合并范围新设

159
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
472 东莞市万拓置业房地产有限公司新增至合并范围新设
473 东莞市万颐房地产有限公司新增至合并范围新设
474 东莞市万裕房地产有限公司新增至合并范围新设
475 东莞市颐创房地产有限公司新增至合并范围新设
476 东莞市泽云实业投资有限公司新增至合并范围新设
477 东莞市中万恒峰实业投资有限公司新增至合并范围新设
478 东莞市中万筑翔实业投资有限公司新增至合并范围新设
479 东莞市筑昀实业投资有限公司新增至合并范围新设
480 佛山市禅城区万投星荟房地产有限公司新增至合并范围新设
481 佛山市禅城区万投域湾房地产有限公司新增至合并范围新设
482 佛山市禅城区万投筑诚房地产有限公司新增至合并范围新设
483 佛山市禅城区万投筑江房地产有限公司新增至合并范围新设
484 佛山市禅城区万投筑梦房地产有限公司新增至合并范围新设
485 佛山市梅沙体育科技有限公司新增至合并范围新设
486 佛山市南海区梅域教育培训中心新增至合并范围新设
487 佛山市南海狮山梅沙教育发展有限公司新增至合并范围新设
488 佛山市顺德区万良房地产有限公司新增至合并范围新设
489 佛山市万泊一方停车场管理有限公司新增至合并范围新设
490 佛山盈石仓储有限公司新增至合并范围新设
491 福建平潭泊时易鹭资产管理有限公司新增至合并范围新设
492 福建平潭万商美邻资产管理有限公司新增至合并范围新设
493 福建省泊万家投资发展有限公司新增至合并范围新设
494 福建省万美家装修有限公司新增至合并范围新设
495 福建万传星媒科技有限公司新增至合并范围新设
496 福州市仓山区梅沙金域华府幼儿园有限公司新增至合并范围新设
497 福州市万霖置业有限公司新增至合并范围新设
498 福州市万深合房地产有限公司新增至合并范围新设
499 福州市万颐养老服务有限公司新增至合并范围新设
500 广州第六园农业发展有限公司新增至合并范围新设
501 广州精迪房地产有限公司新增至合并范围新设
502 广州市泊时易停车场管理有限公司新增至合并范围新设
503 广州市精皇股权投资管理有限公司新增至合并范围新设
504 广州市精茂股权投资管理有限公司新增至合并范围新设
505 广州市精祥股权投资管理有限公司新增至合并范围新设
506 广州市梅沙教育发展咨询有限公司新增至合并范围新设
507 广州市万缤房地产有限公司新增至合并范围新设
508 广州市万赫房地产有限公司新增至合并范围新设
509 广州市万沙房地产有限公司新增至合并范围新设
510 广州市正果文旅创意产业开发有限公司新增至合并范围新设
511 贵阳万科富中置业有限公司新增至合并范围新设
512 贵阳万科鸣黔会房地产有限公司新增至合并范围新设

160
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
513 贵阳万科远通远航房地产有限公司新增至合并范围新设
514 哈尔滨万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
515 哈尔滨万立双供应链管理服务有限公司新增至合并范围新设
516 海东万盈供应链有限公司新增至合并范围新设
517 海南万村新象房屋租赁有限公司新增至合并范围新设
518 海宁万臻房地产开发有限公司新增至合并范围新设
519 杭州泊湘公寓管理有限公司新增至合并范围新设
520 杭州泊阅公寓管理有限公司新增至合并范围新设
521 杭州泊舟公寓管理有限公司新增至合并范围新设
522 杭州钢园健康管理有限公司新增至合并范围新设
523 杭州万巢投资有限公司新增至合并范围新设
524 杭州万辉建筑工程有限公司新增至合并范围新设
525 杭州万科企业有限公司新增至合并范围新设
526 杭州万驿停车场管理有限公司新增至合并范围新设
527 杭州长流基业产城发展有限公司新增至合并范围新设
528 合肥海泊公寓管理有限公司新增至合并范围新设
529 合肥皖融裕祥房产投资有限公司新增至合并范围新设
530 合肥信万鑫宸房产投资有限公司新增至合并范围新设
531 河北冀北万科企业有限公司新增至合并范围新设
532 河南第六园农牧科技有限公司新增至合并范围新设
533 吉林省梅沙商业管理有限公司新增至合并范围新设
534 济南泊寓好望角商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
535 济南禾佳商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
536 济南万城商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
537 济南万航教育咨询有限公司新增至合并范围新设
538 济南万林商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
539 济南万时待商务服务有限公司新增至合并范围新设
540 济南万悦企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
541 济南元贺置业有限公司新增至合并范围新设
542 嘉善科山商业管理有限公司新增至合并范围新设
543 嘉兴巴夫洛供应链有限公司新增至合并范围新设
544 嘉兴万瑾房地产开发有限公司新增至合并范围新设
545 嘉兴万璟实业投资有限公司新增至合并范围新设
546 嘉兴万培置业有限公司新增至合并范围新设
547 嘉兴万尚置业有限公司新增至合并范围新设
548 嘉兴万业置业有限公司新增至合并范围新设
549 江苏万科企业有限公司新增至合并范围新设
550 江西赣江新区万立新供应链管理有限公司新增至合并范围新设
551 昆明科华房地产开发有限公司新增至合并范围新设
552 昆明万淳房地产开发有限公司新增至合并范围新设
553 昆明万科物业服务有限公司新增至合并范围新设

161
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
554 昆明万融房地产开发有限公司新增至合并范围新设
555 昆明万浠房地产开发有限公司新增至合并范围新设
556 昆明万桢房地产开发有限公司新增至合并范围新设
557 昆明筑华房地产开发有限公司新增至合并范围新设
558 兰州合众致远经济顾问有限公司新增至合并范围新设
559 兰州万科时代房地产开发有限公司新增至合并范围新设
560 柳州市万华供应链服务有限公司新增至合并范围新设
561 南京溧水随园嘉木护理院有限公司新增至合并范围新设
562 南京万城工程管理有限公司新增至合并范围新设
563 南京万怡产业园运营管理有限公司新增至合并范围新设
564 南宁市乐之家装饰有限公司新增至合并范围新设
565 南宁市万科产城资产管理有限公司新增至合并范围新设
566 南宁市万纬冷链物流有限公司新增至合并范围新设
567 南宁市万物投仓储服务有限公司新增至合并范围新设
568 南宁市唯家房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
569 南宁市新宏万轩房地产有限公司新增至合并范围新设
570 南宁万滨投资有限公司新增至合并范围新设
571 南通科闵企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
572 南通万泊企业管理有限公司新增至合并范围新设
573 南通万沪企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
574 南通万联商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
575 南通万品商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
576 南通万语企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
宁波东钱湖旅游度假区随园智汇坊健康管理有限
577 新增至合并范围新设
公司
578 宁波格翔房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
579 宁波和崇房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
580 宁波和乔房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
581 宁波佳奥房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
582 宁波佳慈房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
583 宁波乐全房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
584 宁波乐挺房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
585 宁波旅游产城发展有限公司新增至合并范围新设
586 宁波乔源房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
587 宁波市海曙区鼓楼街道随园智汇坊养老服务中心新增至合并范围新设
588 宁波万创产城发展有限公司新增至合并范围新设
589 宁波万聚置业有限公司新增至合并范围新设
590 宁波万霆产城发展有限公司新增至合并范围新设
591 宁波易庆房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
592 宁波易展房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
593 宁波重翔房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设

162
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
594 平湖万坤置业有限公司新增至合并范围新设
595 青岛辉兴置业有限公司新增至合并范围新设
596 青岛天万置业有限公司新增至合并范围新设
597 青岛万宏置业有限公司新增至合并范围新设
598 青岛万怡时代养老服务管理有限公司新增至合并范围新设
599 青岛万盈置业有限公司新增至合并范围新设
600 清徐万科恒郡房地产开发有限公司新增至合并范围新设
601 泉州市万城装修有限公司新增至合并范围新设
602 泉州市万乐装修有限公司新增至合并范围新设
603 泉州市万瑞装修有限公司新增至合并范围新设
604 三亚铭悦酒店管理有限公司新增至合并范围新设
605 山东万建房地产开发有限公司新增至合并范围新设
606 陕西驰筑置业有限公司新增至合并范围新设
607 陕西泽筑置业有限公司新增至合并范围新设
608 上海德英乐培训学校有限公司新增至合并范围新设
609 上海市静安区民办德英乐幼儿园新增至合并范围新设
610 上海万海泾房地产有限公司新增至合并范围新设
611 上海万纬诚拙供应链有限公司新增至合并范围新设
612 上海万纬鼎淄实业发展有限公司新增至合并范围新设
613 上海万纬鄂武供应链有限公司新增至合并范围新设
614 上海万纬供应链有限公司新增至合并范围新设
615 上海万纬椒兰供应链有限公司新增至合并范围新设
616 上海万纬晋并供应链有限公司新增至合并范围新设
617 上海万纬冷链物流有限公司新增至合并范围新设
618 上海万纬闽鹭供应链有限公司新增至合并范围新设
619 上海万纬陕镐供应链有限公司新增至合并范围新设
620 上海万纬武马供应链有限公司新增至合并范围新设
621 上海万纬新乌供应链有限公司新增至合并范围新设
622 上海万纬渝供应链有限公司新增至合并范围新设
623 上海万纬粤禅供应链有限公司新增至合并范围新设
624 上海万纬粤莞供应链有限公司新增至合并范围新设
625 上海万纬粤甬供应链有限公司新增至合并范围新设
626 上海万纬浙甬供应链有限公司新增至合并范围新设
627 上海万至镝企业发展有限公司新增至合并范围新设
628 上海万宙房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
629 四川仁峰置业有限公司新增至合并范围新设
630 四川万科眉州置业有限公司新增至合并范围新设
631 四川万裕丰建设发展有限公司新增至合并范围新设
632 四川优宇建设劳务有限公司新增至合并范围新设
633 深圳第六园农业发展有限公司新增至合并范围新设
634 深圳市浪骑帆船运动俱乐部有限公司新增至合并范围新设

163
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
635 深圳市偶米家运营管理有限公司新增至合并范围新设
636 深圳市深元咨询有限公司新增至合并范围新设
637 深圳市时代四号房地产有限公司新增至合并范围新设
638 深圳市万城百家发展有限公司新增至合并范围新设
639 深圳市万村物业发展有限公司新增至合并范围新设
640 深圳市万科里投资管理有限公司新增至合并范围新设
641 深圳市万禧实业投资有限公司新增至合并范围新设
642 深圳市万兴富裕实业有限公司新增至合并范围新设
643 深圳市万众智城实业有限公司新增至合并范围新设
644 深圳市兴万实业有限公司新增至合并范围新设
645 深圳万仟实业发展有限公司新增至合并范围新设
646 深圳万选实业发展有限公司新增至合并范围新设
647 沈阳齐驿房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
648 沈阳市大东区万航教育培训学校新增至合并范围新设
649 沈阳市铁西区万航教育培训学校新增至合并范围新设
650 沈阳万科保康置业有限公司新增至合并范围新设
651 沈阳万科宸光房地产开发有限公司新增至合并范围新设
652 沈阳万科富华房地产开发有限公司新增至合并范围新设
653 沈阳万科金旅置业有限公司新增至合并范围新设
654 沈阳万科融祥房地产开发有限公司新增至合并范围新设
655 沈阳万科盛昌之辉置业有限公司新增至合并范围新设
656 沈阳万科万北置业有限公司新增至合并范围新设
657 沈阳万科万洲之辉置业有限公司新增至合并范围新设
658 沈阳万科泽运之辉置业有限公司新增至合并范围新设
659 沈阳万怡安瑞健康管理有限公司新增至合并范围新设
660 沈阳优尚教育发展有限公司新增至合并范围新设
661 石家庄辉阳企业管理有限公司新增至合并范围新设
662 石家庄融泽企业管理有限公司新增至合并范围新设
663 石家庄万科嘉实房地产开发有限公司新增至合并范围新设
664 石家庄万科嘉实盈泽房地产开发有限公司新增至合并范围新设
665 石家庄万科宁泽房地产开发有限公司新增至合并范围新设
666 石家庄万科润德琅翠房地产开发有限公司新增至合并范围新设
667 石家庄万乐智能物流有限公司新增至合并范围新设
668 石家庄元辉房地产开发有限公司新增至合并范围新设
669 四川仁峰置业有限公司新增至合并范围新设
670 四川万科眉州置业有限公司新增至合并范围新设
671 四川万裕丰建设发展有限公司新增至合并范围新设
672 四川优宇建设劳务有限公司新增至合并范围新设
673 苏州万明供应链有限公司新增至合并范围新设
674 苏州泊信酒店有限公司新增至合并范围新设
675 苏州傅鸿企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设

164
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
676 苏州傅镕企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
677 苏州傅元企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
678 苏州傅泽企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
679 苏州深万企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
680 台州万桥置业有限公司新增至合并范围新设
681 台州万椒置业有限公司新增至合并范围新设
682 太仓市万启房地产开发有限公司新增至合并范围新设
683 太仓市科善房地产开发有限公司新增至合并范围新设
684 太仓市万昆房地产开发有限公司新增至合并范围新设
685 太原泊寓企业管理有限公司新增至合并范围新设
686 太原晶寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
687 太原万辰置业有限公司新增至合并范围新设
688 太原万阜企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
689 太原万科轨道交通置业有限公司新增至合并范围新设
690 太原万科嘉创房地产开发有限公司新增至合并范围新设
691 太原万科嘉享房地产开发有限公司新增至合并范围新设
692 太原万科南馥房地产开发有限公司新增至合并范围新设
693 太原万科同创房地产开发有限公司新增至合并范围新设
694 太原万科同享房地产开发有限公司新增至合并范围新设
695 太原万科长风之光房地产开发有限公司新增至合并范围新设
696 太原万亩农业科技有限公司新增至合并范围新设
697 太原万尚企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
698 太原万享企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
699 太原万赢企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
700 唐山万富合益房地产开发有限公司新增至合并范围新设
701 唐山志投房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
702 天津远博万创房地产开发有限公司新增至合并范围新设
703 天津泊寓东第商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
704 天津泊寓津滨商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
705 天津泊寓九洲商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
706 天津博尚万逸房地产开发有限公司新增至合并范围新设
707 天津方宏房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
708 天津海庭共创共担有限公司新增至合并范围新设
709 天津恒焱房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
710 天津侯台建城共创共担有限公司新增至合并范围新设
711 天津金海房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
712 天津凯周华房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
713 天津瑞风万林共创共担有限公司新增至合并范围新设
714 天津市万安商业管理有限公司新增至合并范围新设
715 天津万沣房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
716 天津万合华盛置业有限公司新增至合并范围新设

165
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
717 天津万锦华瑞房地产开发有限公司新增至合并范围新设
718 天津万利共创共担有限公司新增至合并范围新设
719 天津万顺共创共担有限公司新增至合并范围新设
720 天津万武供应链管理有限公司新增至合并范围新设
721 天津万越辉房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
722 天津祥筑房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
723 万科(张家口)旅游开发有限公司新增至合并范围新设
724 万科中西部企业有限公司新增至合并范围新设
725 温州湖成房地产开发有限公司新增至合并范围新设
726 温州科城建设开发有限公司新增至合并范围新设
727 温州奇成房地产有限公司新增至合并范围新设
728 温州智宸商业管理有限公司新增至合并范围新设
729 乌鲁木齐万纬新荣供应链管理有限公司新增至合并范围新设
730 无锡狄翰房地产有限公司新增至合并范围新设
731 无锡市沙岳房地产有限公司新增至合并范围新设
732 无锡万宸教育投资有限公司新增至合并范围新设
733 无锡万旭养老服务有限公司新增至合并范围新设
734 无锡运融房地产开发有限公司新增至合并范围新设
735 武汉金色万耀房地产开发有限公司新增至合并范围新设
736 武汉市汉宜恒和管理服务有限公司新增至合并范围新设
737 武汉市金湾誉礼管理服务有限公司新增至合并范围新设
738 武汉市万合创盈管理服务有限公司新增至合并范围新设
739 武汉市万悦金乔管理服务有限公司新增至合并范围新设
740 武汉万创空间科技企业孵化器有限公司新增至合并范围新设
741 武汉万地景云房地产开发有限公司新增至合并范围新设
742 武汉万邻友商网络科技有限责任公司新增至合并范围新设
743 武汉万云房地产有限公司新增至合并范围新设
744 西安富港房地产开发有限公司新增至合并范围新设
745 西安合众致远经纪顾问有限公司新增至合并范围新设
746 西安万紫合置业有限公司新增至合并范围新设
747 西咸新区崇胜房地产有限公司新增至合并范围新设
748 西咸新区昊鼎置业有限公司新增至合并范围新设
749 咸阳万和林房地产开发有限公司新增至合并范围新设
750 忻州万科房地产开发有限公司新增至合并范围新设
751 新疆合众致远房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
752 新疆万利风尚企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
753 雄安万创检测有限公司新增至合并范围新设
754 宿迁万宇企业管理有限公司新增至合并范围新设
755 徐州产城企业管理有限公司新增至合并范围新设
756 徐州茗顺企业管理有限公司新增至合并范围新设
757 徐州铭创置业有限公司新增至合并范围新设

166
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
758 徐州市茗郡企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
759 徐州市茗智企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
760 徐州万超企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
761 徐州万锦企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
762 徐州盈智纬投物流仓储有限公司新增至合并范围新设
763 厦门市府商商业管理有限公司新增至合并范围新设
764 厦门市睦居商业管理有限公司新增至合并范围新设
765 厦门市森商商业管理有限公司新增至合并范围新设
766 厦门市食乐餐饮管理有限公司新增至合并范围新设
767 厦门市万村新象建设有限公司新增至合并范围新设
768 厦门市万驹置业有限公司新增至合并范围新设
769 厦门市万茗置业有限公司新增至合并范围新设
770 厦门市万商美鼎置业有限公司新增至合并范围新设
771 厦门市万缇置业有限公司新增至合并范围新设
772 厦门市万羡置业有限公司新增至合并范围新设
773 厦门市万驿立洲投资管理有限公司新增至合并范围新设
774 厦门市万驿洲投资管理有限公司新增至合并范围新设
775 厦门市玺商商业管理有限公司新增至合并范围新设
776 厦门万村新象房屋租赁有限公司新增至合并范围新设
777 厦门万物工场文化创意产业有限公司新增至合并范围新设
778 烟台共担企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
779 烟台津港置业有限公司新增至合并范围新设
780 烟台万融企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
781 烟台裕尊房地产开发有限公司新增至合并范围新设
782 扬州泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
783 扬州万之沣管理咨询有限公司新增至合并范围新设
784 银川万科企业有限公司新增至合并范围新设
785 云南万科文化旅游发展有限公司新增至合并范围新设
786 镇江万润置业有限公司新增至合并范围新设
787 郑州万科百寓房地产开发有限公司新增至合并范围新设
788 郑州万科瀚湖房地产开发有限公司新增至合并范围新设
789 郑州万科璞樾房地产开发有限公司新增至合并范围新设
790 郑州新田万科房地产开发有限公司新增至合并范围新设
791 中山市泊寓物业管理有限公司新增至合并范围新设
792 中山市宏通置业有限公司新增至合并范围新设
793 中山市科筑建设管理有限公司新增至合并范围新设
794 周口市万晟达房地产开发有限公司新增至合并范围新设
795 珠海唐隆置业有限公司新增至合并范围新设
796 珠海市寓驿公寓管理有限公司新增至合并范围新设
797 珠海市万恒创越商业管理有限公司新增至合并范围新设
798 珠海市万卷博睿教育咨询有限公司新增至合并范围新设

167
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
799 珠海万唯丰商业运营有限公司新增至合并范围新设
800 诸暨市万斌供应链有限责任公司新增至合并范围新设
801 涿州中万科技产业发展有限公司新增至合并范围新设
802 Beluga(HK)CompanyLimited 新增至合并范围新设
803 Cedarwood(HK)CompanyLimited 新增至合并范围新设
804 GoldenBaycrest(BVI)Limited 新增至合并范围新设
805 Narwhal(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围新设
806 NYVDW543BLLC 新增至合并范围新设
807 PromiseFineInvestmentsLimited 新增至合并范围新设
808 ScenicCascadeLimited 新增至合并范围新设
809 Tetris(Asia)HoldingCompanyLimited 新增至合并范围新设
810 TrendShineLimited 新增至合并范围新设
811 UnionGraceInvestmentsLimited 新增至合并范围新设
812 VandataInformationTechnologyCompanyLimited 新增至合并范围新设
813 Winsteria(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围新设
814 Wintergreen(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围新设
815 AmberShineLimited 新增至合并范围新设
816 CascadePeakLimited 新增至合并范围新设
817 Cocova(HK)CompanyLimited 新增至合并范围新设
818 LePontPropertyManagementCompanyLimited 新增至合并范围新设
819 NYVDW543ALLC 新增至合并范围新设
820 OceanicJadeLimited 新增至合并范围新设
821 ProsperousSeaGroupLimited 新增至合并范围新设
822 SunshinePraiseLimited 新增至合并范围新设
823 Tetris(Overseas)CompanyLimited 新增至合并范围新设
824 Unicon(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围新设
825 UniqueFidelityInvestmentsLimited 新增至合并范围新设
826 Vetiver(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围新设
827 Winmaxi(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围新设
828 霸州市孔雀湖房地产开发有限公司新增至合并范围并购
829 北京捷盛商业管理有限公司新增至合并范围并购
830 北京凯华房地产开发有限公司新增至合并范围并购
831 北京万永房地产开发有限公司新增至合并范围并购
832 长春宇矗储运有限公司新增至合并范围并购
833 成都川云茂通实业有限公司新增至合并范围并购
834 成都锦融积物流有限公司新增至合并范围并购
835 成都悦榕第三置业有限公司新增至合并范围并购
836 成都悦榕第一置业有限公司新增至合并范围并购
837 慈溪市万辰希供应链有限公司新增至合并范围并购
838 大厂回族自治县裕景房地产开发有限公司新增至合并范围并购
839 大连中集铁路装备有限公司新增至合并范围并购

168
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
840 东莞德华涂料有限公司新增至合并范围并购
841 东莞市祥盛房地产开发有限公司新增至合并范围并购
842 佛山市南海区优创仓储有限公司新增至合并范围并购
843 福州市仓山区意华企业管理服务有限公司新增至合并范围并购
844 福州优家投资管理有限责任公司新增至合并范围并购
845 港中旅(沈阳)置业有限公司新增至合并范围并购
846 贵阳德盛置业有限公司新增至合并范围并购
847 哈尔滨星海房地产发展有限公司新增至合并范围并购
848 海门重万置业有限公司新增至合并范围并购
849 杭州富阳富茂置业有限公司新增至合并范围并购
850 杭州乐荣节能动力科技有限公司新增至合并范围并购
851 杭州万晴实业有限公司新增至合并范围并购
852 河南民信置业有限公司新增至合并范围并购
853 黄山悦榕旅游发展有限公司新增至合并范围并购
854 吉宝湾房地产开发(沈阳)有限公司新增至合并范围并购
855 济南佳怡电子商务有限公司新增至合并范围并购
856 江苏中瑞化工有限公司新增至合并范围并购
857 江西万胜仓储服务有限公司新增至合并范围并购
858 金博(天津)建工有限公司新增至合并范围并购
859 晋中市中凯佳房地产开发有限公司新增至合并范围并购
860 昆明十一物流有限公司新增至合并范围并购
861 昆山万昆供应链管理有限公司新增至合并范围并购
862 廊坊市孔雀洲房地产开发有限公司新增至合并范围并购
863 廊坊万纬冷链物流有限公司新增至合并范围并购
864 丽江悦椿房地产开发有限公司新增至合并范围并购
865 丽江悦榕酒店有限公司新增至合并范围并购
866 连江宏晟冷链物流有限公司新增至合并范围并购
867 宁波康瑞企业管理咨询有限公司新增至合并范围并购
868 宁波万博供应链管理有限公司新增至合并范围并购
869 平度万科置业有限公司新增至合并范围并购
870 厦门市景徽饮料有限公司新增至合并范围并购
871 陕西金玖置地房地产开发有限公司新增至合并范围并购
872 上海美源光电材料有限公司新增至合并范围并购
873 上海申斯物流有限公司新增至合并范围并购
874 上海万吉冷藏有限公司新增至合并范围并购
875 上海中隆纸业有限公司新增至合并范围并购
876 深圳三星视界有限公司新增至合并范围并购
877 深圳市润信达投资发展有限公司新增至合并范围并购
878 深圳万海启佑投资有限公司新增至合并范围并购
879 沈阳铁鑫达房地产开发有限责任公司新增至合并范围并购
880 沈阳万科紫东房地产开发有限公司新增至合并范围并购

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序号企业名称变更内容
原因
881 四川川商置业有限公司新增至合并范围并购
882 苏州希埃姆西体育服务有限公司新增至合并范围并购
883 太古海投冷链物流(厦门)有限公司新增至合并范围并购
884 太古冷链物流(上海)有限公司新增至合并范围并购
885 天津萃生商业运营管理有限公司新增至合并范围并购
886 天津海吉星农产品电子商务有限公司新增至合并范围并购
887 天津海庭置业发展有限公司新增至合并范围并购
888 天津生态城生恒生态物业服务有限公司新增至合并范围并购
889 天津万悦投资有限公司新增至合并范围并购
890 威海威高置地有限公司新增至合并范围并购
891 芜湖万佳房地产开发有限公司新增至合并范围并购
892 西安翰林壹品房地产开发有限公司新增至合并范围并购
893 西安泽合房地产开发有限公司新增至合并范围并购
894 新疆中万火炬房地产开发有限公司新增至合并范围并购
895 徐州润彭置业有限公司新增至合并范围并购
896 烟台赛格置业有限公司新增至合并范围并购
897 烟台云祥置业有限公司新增至合并范围并购
898 盐城悦达天惠置业有限公司新增至合并范围并购
899 云南甬商置业有限责任公司新增至合并范围并购
900 镇江虹孚置业有限公司新增至合并范围并购
901 郑州市海创孵化器有限公司新增至合并范围并购
902 涿州立新诚信化工有限责任公司新增至合并范围并购
903 资阳市明大物流有限公司新增至合并范围并购
904 淄博鑫林置业有限公司新增至合并范围并购
905 北京翰通商业发展有限公司新增至合并范围并购
906 北京居正房地产开发有限公司新增至合并范围并购
907 北京联星房地产开发有限责任公司新增至合并范围并购
908 长春市睿智达远东房地产开发有限责任公司新增至合并范围并购
909 常熟新地物流有限公司新增至合并范围并购
910 成都家园经营管理有限公司新增至合并范围并购
911 成都万申冷链物流有限公司新增至合并范围并购
912 成都悦榕第四置业有限公司新增至合并范围并购
913 重庆初心药业有限公司新增至合并范围并购
914 大厂回族自治县裕达房地产开发有限公司新增至合并范围并购
915 大连樱花园开发有限公司新增至合并范围并购
916 迪庆香格里拉吉瓦仁安旅游度假村有限公司新增至合并范围并购
917 东莞市东万盈合房地产有限公司新增至合并范围并购
918 佛山市南海景泰来仓储有限公司新增至合并范围并购
919 福州丰联酒店管理有限公司新增至合并范围并购
920 福州台江区优家投资管理有限公司新增至合并范围并购
921 盖世理(无锡)仓储发展有限公司新增至合并范围并购

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序号企业名称变更内容
原因
922 广州志达农业发展有限公司新增至合并范围并购
923 贵阳中航房地产开发有限公司新增至合并范围并购
924 哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司新增至合并范围并购
925 杭州博鼎投资合伙企业(有限合伙) 新增至合并范围并购
926 杭州君烨信息科技有限公司新增至合并范围并购
927 杭州青延供应链管理有限公司新增至合并范围并购
928 杭州左禾贸易有限公司新增至合并范围并购
929 湖北昕景投资有限公司新增至合并范围并购
930 黄山悦榕物业管理有限公司新增至合并范围并购
931 吉林华庭置业有限公司新增至合并范围并购
932 嘉兴荣旺置业有限公司新增至合并范围并购
933 江西江中天宁房地产有限责任公司新增至合并范围并购
934 江西万纬物流有限公司新增至合并范围并购
935 晋中市奥林百和房地产开发有限公司新增至合并范围并购
936 昆明恒汇置业有限公司新增至合并范围并购
937 昆明铸创房地产开发有限公司新增至合并范围并购
938 昆山源检食品科技有限公司新增至合并范围并购
939 廊坊拓达房地产开发有限公司新增至合并范围并购
940 廊坊万泽房地产开发有限公司新增至合并范围并购
941 丽江悦榕国际旅行社有限公司新增至合并范围并购
942 丽江悦榕物业服务有限公司新增至合并范围并购
943 南京万纬冷链物流有限公司新增至合并范围并购
944 宁波梅山保税港区中城乾元投资中心(有限合伙) 新增至合并范围并购
945 宁波艺茂置业有限公司新增至合并范围并购
946 三亚众享共赢商务服务有限公司新增至合并范围并购
947 山西中凯佳房地产开发有限公司新增至合并范围并购
948 上海禾美家具有限公司新增至合并范围并购
949 上海耐姆克电子有限公司新增至合并范围并购
950 上海同程仓储有限公司新增至合并范围并购
951 上海徐汇中城商务运营管理有限公司新增至合并范围并购
952 上海卓额实业有限公司新增至合并范围并购
953 深圳市桦盈实业有限公司新增至合并范围并购
954 深圳市万纬物流管理有限公司新增至合并范围并购
955 沈阳普健仓储有限公司新增至合并范围并购
956 沈阳万科中山之辉置业有限公司新增至合并范围并购
957 石狮和安物流有限公司新增至合并范围并购
958 苏州吴中城投万科置业有限公司新增至合并范围并购
959 苏州宜家开元酒店有限公司新增至合并范围并购
960 太古冷链物流(宁波)有限公司新增至合并范围并购
961 唐山采宏房地产开发有限公司新增至合并范围并购
962 天津海吉星冷链仓储有限公司新增至合并范围并购

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序号企业名称变更内容
原因
963 天津海吉星中央大厨房物流配送有限公司新增至合并范围并购
964 天津侯台建城房地产开发有限公司新增至合并范围并购
965 天津万榕企业管理有限公司新增至合并范围并购
966 天津中孚明夷商业运营管理有限公司新增至合并范围并购
967 无锡万代房地产营销策划有限公司新增至合并范围并购
968 武汉云瑞德置业有限公司新增至合并范围并购
969 西安市高新区安和物流有限公司新增至合并范围并购
970 西安中瑞凯达商业管理有限公司新增至合并范围并购
971 徐州骏茂房地产开发有限公司新增至合并范围并购
972 徐州顺祥置业有限公司新增至合并范围并购
973 烟台万尚房地产开发有限公司新增至合并范围并购
974 盐城悦达交控置业有限公司新增至合并范围并购
975 阳朔悦榕酒店有限公司新增至合并范围并购
976 浙江财富兴园置业有限公司新增至合并范围并购
977 镇江万隆置业有限公司新增至合并范围并购
978 珠海沃成瀚丰置业有限公司新增至合并范围并购
979 涿州裕泰房地产开发有限公司新增至合并范围并购
980 淄博世界贸易中心置业有限公司新增至合并范围并购
981 ABMFJInvestmentLimited 新增至合并范围并购
982 ChangshuLogisticsPte.Ltd. 新增至合并范围并购
983 ChinaLogisticsManagementHKHoldingLimited 新增至合并范围并购
984 FilincoEnterprisesLimited 新增至合并范围并购
985 HongKongChungLoongLimited 新增至合并范围并购
986 LLCBetskoy 新增至合并范围并购
987 SanctuaryChengduDevelopmentCompanyNo1(S)PteL 新增至合并范围并购
td.
988 SanctuaryChengduDevelopmentCompanyNo.4(S)Pte 新增至合并范围并购
Ltd.
989 SancturayJiwaRenga(S)PteLtd. 新增至合并范围并购
990 SwirePacificColdStorageLimited 新增至合并范围并购
991 VXLogisticsXIII(HK)HoldingLimited 新增至合并范围并购
992 VXLogisticsXIV(HK)HoldingLimited 新增至合并范围并购
993 VXLogisticsXV(HK)HoldingLimited 新增至合并范围并购
994 VXLogisticsXVI(HK)HoldingLimited 新增至合并范围并购
995 VXLogisticsXVIII(BVI)HoldingLtd. 新增至合并范围并购
996 BanyanTreeAssets(China)HoldingsPte.Ltd. 新增至合并范围并购
997 ChinaLogisticsManagement(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围并购
998 EverOnwardCorporation 新增至合并范围并购
999 GazeleyWuxi1HoldingsLimited 新增至合并范围并购
1000 HongKongNemtekInternationalCo.,Limited 新增至合并范围并购
1001 SanctuaryAssets(S)1Pte.Ltd. 新增至合并范围并购

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序号企业名称变更内容
原因
1002 SanctuaryChengduDevelopmentCompanyNo3(S)PteL 新增至合并范围并购
td.
1003 SanctuaryLijiang(S)PteLtd. 新增至合并范围并购
1004 ShenxiaLogisticsInvestmentHongKongLimited 新增至合并范围并购
1005 VXLogisticsXIII(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围并购
1006 VXLogisticsXIV(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围并购
1007 VXLogisticsXV(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围并购
1008 VXLogisticsXVI(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围并购
1009 VXLogisticsXVII(BVI)HoldingLtd. 新增至合并范围并购
1010 WeiEInvestmentLimited 新增至合并范围并购
1011 鞍山市美佳物业服务有限公司不纳入合并范围出售
1012 北京思翼企业管理有限公司不纳入合并范围出售
1013 北京鑫成晶盛商业运营管理有限公司不纳入合并范围出售
1014 成都锦成行物流有限公司不纳入合并范围出售
1015 大连万腾置业有限公司不纳入合并范围出售
1016 佛山乐维仓储有限公司不纳入合并范围出售
1017 佛山万源仓储服务有限公司不纳入合并范围出售
1018 广州万墩仓储有限公司不纳入合并范围出售
1019 杭州锦时置业有限公司不纳入合并范围出售
1020 江西万航益富置业有限公司不纳入合并范围出售
1021 昆明万昆物流有限公司不纳入合并范围出售
1022 昆山浩捷信息咨询有限公司不纳入合并范围出售
1023 宁波万晨仓储有限公司不纳入合并范围出售
1024 上海万筠房地产有限公司不纳入合并范围出售
1025 上海万库投资管理有限公司不纳入合并范围出售
1026 深圳市时代二号房地产有限公司不纳入合并范围出售
1027 深圳市万鸿嘉投资发展有限公司不纳入合并范围出售
1028 世畅自行车配件(深圳)有限公司不纳入合并范围出售
1029 苏州和济置业有限公司不纳入合并范围出售
1030 温州万碧金房地产有限公司不纳入合并范围出售
1031 温州万贤置业有限公司不纳入合并范围出售
1032 温州万祯置业有限公司不纳入合并范围出售
1033 武汉万物仓储管理有限公司不纳入合并范围出售
1034 云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投资管理有限公司不纳入合并范围出售
1035 云南保谊经贸有限公司不纳入合并范围出售
1036 北京翰业通宏咨询有限公司不纳入合并范围出售
1037 北京万德盈商业运营管理有限公司不纳入合并范围出售
1038 长乐市万乐房地产有限公司不纳入合并范围出售
1039 大连官房房地产开发有限公司不纳入合并范围出售
1040 大连万兴置业有限公司不纳入合并范围出售
1041 佛山市高明纬贵仓储有限公司不纳入合并范围出售

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序号企业名称变更内容
原因
1042 福州市万思置业有限公司不纳入合并范围出售
1043 海宁万普仓储有限公司不纳入合并范围出售
1044 杭州元仓置业有限公司不纳入合并范围出售
1045 京亚(南京)供应链管理有限公司不纳入合并范围出售
1046 昆明万普房地产开发有限公司不纳入合并范围出售
1047 昆山聚卓企业管理有限公司不纳入合并范围出售
1048 上海上房现代物流有限公司不纳入合并范围出售
1049 上海万锴房地产有限公司不纳入合并范围出售
1050 上海万睿房地产有限公司不纳入合并范围出售
1051 深圳市时代一号房地产有限公司不纳入合并范围出售
1052 沈阳新兴置业有限公司不纳入合并范围出售
1053 苏州高新新吴置地有限公司不纳入合并范围出售
1054 天津联祺行远企业管理咨询有限公司不纳入合并范围出售
1055 温州万茂置业有限公司不纳入合并范围出售
1056 温州万誉置业有限公司不纳入合并范围出售
1057 武汉商汇物流管理有限公司不纳入合并范围出售
1058 武汉长江科技经济开发有限公司不纳入合并范围出售
1059 云南保谊恒华物流有限公司不纳入合并范围出售
1060 中新(天津)商业管理有限公司不纳入合并范围出售
1061 北京万科四季花城房地产开发有限公司不纳入合并范围注销
1062 杭州随安健康管理有限公司不纳入合并范围注销
1063 沈阳万科天琴湾置业有限公司不纳入合并范围注销
1064 天津信科共创共担有限公司不纳入合并范围注销
1065 无锡橡树汇养老管理服务有限公司不纳入合并范围注销
1066 扬州万园企业管理有限公司不纳入合并范围注销
1067 福州市榕荣房地产有限公司不纳入合并范围注销
1068 济南市历下区万科教育培训学校不纳入合并范围注销
1069 苏州万美广投资管理有限公司不纳入合并范围注销
1070 天津兴海房地产开发有限公司不纳入合并范围注销
1071 武汉万普鑫房地产有限公司不纳入合并范围注销

注：本集团向合作方转让项目部分股权，转让后，项目公司重大经营决策需各方一致通过，
因而该等项目公司不纳入本集团合并范围。

（三）发行人 2017 年财务报表合并范围变化情况

2017 年公司新纳入合并范围的子公司 830 家，不再纳入合并范围的子公司
50 家，合并范围变动主要情况如下7：

7 表中列示 2017 年合并范围变动的主要子公司情况。

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序号公司名称变更内容
原因
1 珠海万印企业管理有限公司新增至合并范围新设
2 珠海市万筑凯航建设管理有限公司新增至合并范围新设
3 珠海市万翼网络科技有限公司新增至合并范围新设
4 珠海市万垚投资顾问有限公司新增至合并范围新设
5 珠海市万销唯家房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
6 珠海市万物云科技有限公司新增至合并范围新设
7 珠海市万物生长教育服务有限公司新增至合并范围新设
8 珠海市万沙科技有限公司新增至合并范围新设
9 珠海市万科祥裕建设管理有限公司新增至合并范围新设
10 珠海市万汇力投资顾问有限公司新增至合并范围新设
11 珠海市万恒众悦房地产开发有限公司新增至合并范围新设
12 珠海市万盾投资顾问有限公司新增至合并范围新设
13 珠海市梅沙幼儿教育发展有限公司新增至合并范围新设
14 珠海市梅沙教育发展有限公司新增至合并范围新设
15 珠海市科筑建设管理有限公司新增至合并范围新设
16 珠海市九州房地产有限公司新增至合并范围新设
17 珠海科创共盈设计咨询有限公司新增至合并范围新设
18 珠海横琴万筑浦华实业有限公司新增至合并范围新设
19 珠海横琴万之筑实业有限公司新增至合并范围新设
20 重庆旭庭企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
21 重庆桥庭企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
22 重庆龙道实业有限公司新增至合并范围新设
23 重庆柯航置业有限公司新增至合并范围新设
24 重庆金域置业有限公司新增至合并范围新设
25 重庆嘉畔置业有限公司新增至合并范围新设
26 重庆峰畔置业有限公司新增至合并范围新设
27 重庆博科置业有限公司新增至合并范围新设
28 中山市盈科房地产有限公司新增至合并范围新设
29 中山市万盈房地产有限公司新增至合并范围新设
30 中山市万琪实业有限公司新增至合并范围新设
31 中山市万科唯家房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
32 中山市万福仓储服务有限公司新增至合并范围新设
33 郑州万科云庐房地产开发有限公司新增至合并范围新设
34 郑州万科云城房地产开发有限公司新增至合并范围新设
35 郑州万科星辰房地产开发有限公司新增至合并范围新设
36 郑州万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
37 郑州万科大都会房地产有限公司新增至合并范围新设
38 郑州万科安达房地产开发有限公司新增至合并范围新设
39 长沙万瑞公寓管理有限公司新增至合并范围新设

175
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
40 长沙市万明仓储服务有限公司新增至合并范围新设
41 长春万域房地产开发有限公司新增至合并范围新设
42 长春万翔企业管理有限公司新增至合并范围新设
43 长春万玺房地产开发有限公司新增至合并范围新设
44 长春万巍房地产开发有限公司新增至合并范围新设
45 长春万科美好家建筑装饰有限公司新增至合并范围新设
46 长春万科龙湾房地产开发有限公司新增至合并范围新设
47 长春万科华程房地产开发有限公司新增至合并范围新设
48 长春万科东湾房地产开发有限公司新增至合并范围新设
49 长春万航房地产开发有限公司新增至合并范围新设
50 长春圣荣房地产开发有限公司新增至合并范围新设
51 漳州市梅沙教育咨询有限公司新增至合并范围新设
52 云南银科房地产开发有限公司新增至合并范围新设
53 宜昌市万科房地产有限公司新增至合并范围新设
54 宜昌宏立程房地产开发有限公司新增至合并范围新设
55 扬州万卓企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
56 扬州万园企业管理有限公司新增至合并范围新设
57 扬州万溢置业有限公司新增至合并范围新设
58 扬州万君企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
59 扬州万合共创企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
60 扬州鹏卓企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
61 烟台众舟企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
62 烟台文院房地产开发有限公司新增至合并范围新设
63 烟台万科房地产营销有限公司新增至合并范围新设
64 烟台同舟企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
65 烟台创盈房地产开发有限公司新增至合并范围新设
66 徐州万众置业有限公司新增至合并范围新设
67 徐州万欣置业有限公司新增至合并范围新设
68 徐州万世置业有限公司新增至合并范围新设
69 徐州万山企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
70 徐州万乔企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
71 徐州茗润企业管理有限公司新增至合并范围新设
72 宿迁徐宿万科房地产有限公司新增至合并范围新设
73 宿迁万融置业有限公司新增至合并范围新设
74 宿迁万宏企业管理有限公司新增至合并范围新设
75 宿迁万恒企业管理有限公司新增至合并范围新设
76 宿迁融科置业有限公司新增至合并范围新设
77 宿迁铭宸置业有限公司新增至合并范围新设
78 兴化市壹禾壹斗农业发展有限公司新增至合并范围新设

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
79 兴化市万兴商业管理有限公司新增至合并范围新设
80 新土木(天津)建筑科技有限公司新增至合并范围新设
81 新疆万悦阳光企业管理有限公司新增至合并范围新设
82 新疆万悦火炬房地产开发有限公司新增至合并范围新设
83 新疆万泰共展企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
84 新疆万泰共成房地产开发有限公司新增至合并范围新设
85 新疆万瑞共合企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
86 新疆万瑞共创房地产开发有限公司新增至合并范围新设
87 新疆万鹏宏展企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
88 新疆万鹏共创房地产开发有限公司新增至合并范围新设
89 新疆万隆同进企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
90 新疆万隆同成房地产开发有限公司新增至合并范围新设
91 新疆万鸿共展企业管理有限公司新增至合并范围新设
92 新疆万合共展企业管理有限公司新增至合并范围新设
93 新疆万诚共展企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
94 西安筑恒房地产开发有限公司新增至合并范围新设
95 西安科奥房地产开发有限公司新增至合并范围新设
96 西安泊安商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
97 武汉英立德教育投资有限公司新增至合并范围新设
98 武汉万科知音房地产有限公司新增至合并范围新设
99 武汉万锦雄楚房地产有限公司新增至合并范围新设
100 武汉万创汇管理咨询有限公司新增至合并范围新设
101 武汉市万誉兴业商务服务有限公司新增至合并范围新设
102 武汉市万池商务服务有限公司新增至合并范围新设
103 武汉市太子湖管理服务有限公司新增至合并范围新设
104 武汉市睿湖管理服务有限公司新增至合并范围新设
105 武汉市琴苑管理服务有限公司新增至合并范围新设
106 武汉瑞锦天祥房地产有限公司新增至合并范围新设
107 武汉仁天企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
108 武汉科开悦城酒店管理有限公司新增至合并范围新设
109 武汉金湖银岸房地产有限公司新增至合并范围新设
110 武汉泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
111 芜湖万泊公寓管理有限公司新增至合并范围新设
112 无锡易航房地产有限公司新增至合并范围新设
113 无锡万筑房地产有限公司新增至合并范围新设
114 无锡琬苑房地产有限公司新增至合并范围新设
115 无锡市纬富投物流有限公司新增至合并范围新设
116 无锡市万庄物流有限公司新增至合并范围新设
117 无锡铭洋房地产有限公司新增至合并范围新设

177
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
118 无锡俊冠房地产有限公司新增至合并范围新设
119 无锡季昀房地产有限公司新增至合并范围新设
120 无锡纪辰房地产有限公司新增至合并范围新设
121 无锡峰羽房地产有限公司新增至合并范围新设
122 无锡东舍房地产有限公司新增至合并范围新设
123 无锡鼎运房产经纪有限公司新增至合并范围新设
124 无锡畅葳房地产有限公司新增至合并范围新设
乌鲁木齐市万科美好家工程管理有限公
125 新增至合并范围新设
司
126 温州筑成房地产开发有限公司新增至合并范围新设
127 温州园成房地产开发有限公司新增至合并范围新设
128 温州贤成房地产有限公司新增至合并范围新设
129 温州万祯置业有限公司新增至合并范围新设
130 温州万悦房地产开发有限公司新增至合并范围新设
131 温州万誉置业有限公司新增至合并范围新设
132 温州万印置业有限公司新增至合并范围新设
133 温州万益房地产开发有限公司新增至合并范围新设
134 温州万贤置业有限公司新增至合并范围新设
135 温州万穗置业有限公司新增至合并范围新设
136 温州万圣置业有限公司新增至合并范围新设
137 温州万祺置业有限公司新增至合并范围新设
138 温州万诺房地产有限公司新增至合并范围新设
139 温州万茂置业有限公司新增至合并范围新设
140 温州万聚置业有限公司新增至合并范围新设
141 温州万碧房地产有限公司新增至合并范围新设
142 温州凯元置业有限公司新增至合并范围新设
143 温州锦耀置业有限公司新增至合并范围新设
144 温州慧成房地产有限公司新增至合并范围新设
145 万丈资本有限公司新增至合并范围新设
146 万科中西部教育科技服务有限公司新增至合并范围新设
147 万科中西部城镇建设发展有限公司新增至合并范围新设
148 万科物业服务(香港)有限公司新增至合并范围新设
149 万科建筑技术发展(深圳)有限公司新增至合并范围新设
150 万科川渝商业发展有限公司新增至合并范围新设
151 万科城镇开发有限公司新增至合并范围新设
152 万城城市研究发展(深圳)有限公司新增至合并范围新设
153 天津友泰房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
154 天津优亿房科技有限公司新增至合并范围新设
155 天津新志成共创共担房地产有限公司新增至合并范围新设

178
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
156 天津新北瑞宏房地产开发有限公司新增至合并范围新设
157 天津万韵置业有限公司新增至合并范围新设
158 天津万驿企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
159 天津万怡养老服务有限公司新增至合并范围新设
160 天津万翔医养企业管理有限公司新增至合并范围新设
161 天津万翔企业管理有限公司新增至合并范围新设
162 天津万商晟泰房地产开发有限公司新增至合并范围新设
163 天津万乾置业有限公司新增至合并范围新设
164 天津万科商业管理有限公司新增至合并范围新设
165 天津万吉共创共担有限公司新增至合并范围新设
166 天津万侯置业有限公司新增至合并范围新设
167 天津万鸿达房地产开发有限公司新增至合并范围新设
天津万恒盛业房地产信息咨询服务有限
168 新增至合并范围新设
公司
169 天津万海蓝山置业有限公司新增至合并范围新设
170 天津万海共创共担有限公司新增至合并范围新设
171 天津万东弘房地产开发有限公司新增至合并范围新设
172 天津万滨物流服务有限公司新增至合并范围新设
173 天津万安共创共担有限公司新增至合并范围新设
174 天津通汇房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
175 天津天竺房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
176 天津市泊寓商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
177 天津盛世基业房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
178 天津绿光房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
179 天津立达共创共担有限公司新增至合并范围新设
180 天津乐享宜居企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
181 天津蓝河共创共担有限公司新增至合并范围新设
182 天津昊特热力有限公司新增至合并范围新设
183 天津东丽湖营地教育科技有限公司新增至合并范围新设
184 天津东第共创共担有限公司新增至合并范围新设
185 唐山盈投房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
186 唐山新投房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
187 唐山万赢企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
188 唐山万享房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
189 唐山万投房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
190 唐山万瑞房地产开发有限公司新增至合并范围新设
191 唐山万科新城房地产开发有限公司新增至合并范围新设
192 太原万科新城房地产开发有限公司新增至合并范围新设
193 太原万科双城房地产开发有限公司新增至合并范围新设

179
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
194 太原万科教育科技有限公司新增至合并范围新设
195 太原万恒企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
196 太原万合企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
197 太原环湖壹号企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
198 太原翡翠企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
199 太仓市万仓置业有限公司新增至合并范围新设
200 苏州万心教育投资有限公司新增至合并范围新设
201 苏州万嘉酒店有限公司新增至合并范围新设
202 苏州恒万企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
203 苏州恒灿企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
204 苏州傅亿企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
205 苏州傅伟企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
206 苏州傅辉企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
207 苏州傅超企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
208 苏州泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
石家庄万科润德翡翠房地产开发有限公
209 新增至合并范围新设
司
210 石家庄万科润德房地产开发有限公司新增至合并范围新设
211 石家庄万科房地产开发有限公司新增至合并范围新设
石家庄万合翡翠房地产信息咨询有限公
212 新增至合并范围新设
司
213 沈阳欣驿房产经纪有限公司新增至合并范围新设
214 沈阳万怡祥瑞养老服务有限公司新增至合并范围新设
215 沈阳万怡康瑞养老服务有限公司新增至合并范围新设
216 沈阳万翔城企业管理有限公司新增至合并范围新设
217 沈阳万科御兴之辉置业有限公司新增至合并范围新设
218 沈阳万科永安商业管理有限公司新增至合并范围新设
219 沈阳万科维恒之辉置业有限公司新增至合并范围新设
220 沈阳万科泰庆之辉置业有限公司新增至合并范围新设
221 沈阳万科瑞景置业有限公司新增至合并范围新设
222 沈阳万科普鸿之辉置业有限公司新增至合并范围新设
223 沈阳万科铭华之辉置业有限公司新增至合并范围新设
224 沈阳万科嘉辰之辉置业有限公司新增至合并范围新设
225 沈阳万科洪安房地产开发有限公司新增至合并范围新设
226 沈阳万科德康之辉置业有限公司新增至合并范围新设
227 沈阳万科达苏房地产开发有限公司新增至合并范围新设
228 沈阳万佳仓储有限公司新增至合并范围新设
229 沈阳万仓物流产业投资有限公司新增至合并范围新设
230 沈阳顺驿房产经纪有限公司新增至合并范围新设

180
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
231 沈阳市浑南区万航教育培训学校新增至合并范围新设
232 沈阳市皇姑区万航教育培训学校新增至合并范围新设
233 沈阳谦驿房产经纪有限公司新增至合并范围新设
234 沈阳恒驿房产经纪有限公司新增至合并范围新设
235 沈阳泊驿房产经纪有限公司新增至合并范围新设
236 深圳市小泊科技有限公司新增至合并范围新设
237 深圳市伍空网络科技有限公司新增至合并范围新设
238 深圳市唯家房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
239 深圳市万盈物流投资有限公司新增至合并范围新设
240 深圳市万颐健康管理有限公司新增至合并范围新设
241 深圳市万怡物流投资有限公司新增至合并范围新设
242 深圳市万物云科技有限公司新增至合并范围新设
243 深圳市万物投物流仓储有限公司新增至合并范围新设
244 深圳市万物投第五物流仓储有限公司新增至合并范围新设
245 深圳市万物投第四物流仓储有限公司新增至合并范围新设
246 深圳市万物投第十一物流仓储有限公司新增至合并范围新设
247 深圳市万物投第十物流仓储有限公司新增至合并范围新设
248 深圳市万物投第十五物流仓储有限公司新增至合并范围新设
249 深圳市万物投第十四物流仓储有限公司新增至合并范围新设
250 深圳市万物投第十三物流仓储有限公司新增至合并范围新设
251 深圳市万物投第十六物流仓储有限公司新增至合并范围新设
252 深圳市万物投第十二物流仓储有限公司新增至合并范围新设
253 深圳市万物投第十八物流仓储有限公司新增至合并范围新设
254 深圳市万物投第三物流仓储有限公司新增至合并范围新设
255 深圳市万物投第七物流仓储有限公司新增至合并范围新设
256 深圳市万物投第六物流仓储有限公司新增至合并范围新设
257 深圳市万物投第九物流仓储有限公司新增至合并范围新设
258 深圳市万物投第二物流仓储有限公司新增至合并范围新设
259 深圳市万物投第八物流仓储有限公司新增至合并范围新设
260 深圳市万殊之妙管理咨询有限公司新增至合并范围新设
261 深圳市万全停车场管理有限公司新增至合并范围新设
262 深圳市万顷管理咨询有限公司新增至合并范围新设
263 深圳市万马争先管理咨询有限公司新增至合并范围新设
264 深圳市万龙建设管理有限公司新增至合并范围新设
265 深圳市万斛泉源管理咨询有限公司新增至合并范围新设
266 深圳市万斛管理咨询有限公司新增至合并范围新设
267 深圳市万迪投资实业有限公司新增至合并范围新设
268 深圳市万村发展有限公司新增至合并范围新设
269 深圳市时代一号房地产有限公司新增至合并范围新设

181
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
270 深圳市时代二号房地产有限公司新增至合并范围新设
271 深圳市晟海通达管理咨询有限公司新增至合并范围新设
272 深圳市梅沙社区营地发展有限公司新增至合并范围新设
273 深圳市龙城文化发展有限公司新增至合并范围新设
274 深圳市龙城文化产业有限公司新增至合并范围新设
275 深圳市科筑建设管理有限公司新增至合并范围新设
276 绍兴万科房地产开发有限公司新增至合并范围新设
277 绍兴万汇置业有限公司新增至合并范围新设
278 上海悦万企业管理有限公司新增至合并范围新设
279 上海万业向荣城市建设发展有限公司新增至合并范围新设
280 上海万纬浙锡仓储有限公司新增至合并范围新设
281 上海万纬苏姑仓储有限公司新增至合并范围新设
282 上海万纬沪仓储有限公司新增至合并范围新设
283 上海万同房地产有限公司新增至合并范围新设
284 上海万盛房地产有限公司新增至合并范围新设
285 上海万睿房地产有限公司新增至合并范围新设
286 上海万锴房地产有限公司新增至合并范围新设
287 上海万筠房地产有限公司新增至合并范围新设
288 上海万海仓储有限公司新增至合并范围新设
289 上海万秉房地产有限公司新增至合并范围新设
290 上海锐萱建筑劳务有限公司新增至合并范围新设
291 上海融莱文化发展有限公司新增至合并范围新设
292 上海浦东新区民办万科幼儿园新增至合并范围新设
293 上海浦东新区民办万科学校新增至合并范围新设
294 上海闵行区万科幼儿园新增至合并范围新设
295 上海乐芷供应链有限公司新增至合并范围新设
296 上海科港房地产有限公司新增至合并范围新设
297 上海瀚茂企业管理有限公司新增至合并范围新设
298 上海方摄置业有限公司新增至合并范围新设
299 上海德英乐教育投资有限公司新增至合并范围新设
300 上海泊寓实业有限公司新增至合并范围新设
301 上海泊寓企业管理有限公司新增至合并范围新设
302 陕西万中轻仓储设施有限公司新增至合并范围新设
303 山东万海园区建设开发有限公司新增至合并范围新设
304 厦门驿起酒店管理有限公司新增至合并范围新设
305 厦门市寓海投资有限公司新增至合并范围新设
306 厦门市万物创社资产管理有限公司新增至合并范围新设
307 厦门市万唯家房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
308 厦门市万科金域缇香置业有限公司新增至合并范围新设

182
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
309 厦门市万家美筑工程服务有限公司新增至合并范围新设
310 厦门市万斐创歌资产管理有限公司新增至合并范围新设
311 厦门市万泊一方停车场管理有限公司新增至合并范围新设
312 厦门市桐商投资有限公司新增至合并范围新设
313 厦门市洪驿投资有限公司新增至合并范围新设
314 厦门市洪商投资管理有限公司新增至合并范围新设
315 厦门市富轩投资有限公司新增至合并范围新设
316 厦门市丰商投资有限公司新增至合并范围新设
317 厦门市丰歌投资有限公司新增至合并范围新设
318 厦门市丰斐投资有限公司新增至合并范围新设
319 厦门市丰本投资有限公司新增至合并范围新设
320 三亚万顺汇房地产开发有限责任公司新增至合并范围新设
321 泉州市万盈仓储有限公司新增至合并范围新设
322 青岛中科建信置业有限公司新增至合并范围新设
323 青岛万卓企业管理有限公司新增至合并范围新设
324 青岛万兴置业有限公司新增至合并范围新设
325 青岛万翔企业管理中心有限公司新增至合并范围新设
326 657-667MissionLimited 新增至合并范围新设
327 469StevensonVankeMemberLLC 新增至合并范围新设
328 22-12JacksonVankeHoldingsLLC 新增至合并范围新设
329 青岛万诺企业管理有限公司新增至合并范围新设
330 青岛万科城市发展有限公司新增至合并范围新设
331 青岛立心教育咨询有限责任公司新增至合并范围新设
332 青岛合富宝城投资企业管理有限公司新增至合并范围新设
333 青岛泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
334 宁波鄞州随园之家居家养老服务中心新增至合并范围新设
335 宁波万庄置业有限公司新增至合并范围新设
336 宁波万墩置业有限公司新增至合并范围新设
337 宁波万楚置业有限公司新增至合并范围新设
338 宁波随园之家居家养老服务中心新增至合并范围新设
339 宁波市佳乔房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
340 宁波佳行房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
宁波高新区领申房地产信息咨询有限公
341 新增至合并范围新设
司
宁波高新区领俊房地产信息咨询有限公
342 新增至合并范围新设
司
宁波高新区丰启房地产信息咨询有限公
343 新增至合并范围新设
司
344 宁波高新区丰济房地产信息咨询有限公新增至合并范围新设

183
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
司
345 宁波大榭智宸商业管理有限公司新增至合并范围新设
346 宁波泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
347 南通助友商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
348 南通新万房地产有限公司新增至合并范围新设
349 南通万想商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
350 南通万为商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
351 南通万润商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
352 南通万利商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
353 南通万立房地产有限公司新增至合并范围新设
354 南通万郡商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
355 南通万景商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
356 南通万吉企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
357 南通承怡商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
358 南宁市悦江南投资有限公司新增至合并范围新设
359 南宁市悦府投资有限公司新增至合并范围新设
360 南宁市万科智和房地产有限公司新增至合并范围新设
361 南宁市万科鹏飞房地产有限公司新增至合并范围新设
362 南宁市万科江北房地产有限公司新增至合并范围新设
363 南宁市南万江北投资有限公司新增至合并范围新设
364 南宁十一仓储有限公司新增至合并范围新设
365 南京壹禾壹斗农业发展有限公司新增至合并范围新设
366 南京万正工程管理有限公司新增至合并范围新设
367 南京万维仓储有限公司新增至合并范围新设
368 南京万诺工程管理有限公司新增至合并范围新设
369 南京万都工程管理有限公司新增至合并范围新设
370 南京瑞达工程管理有限公司新增至合并范围新设
371 南京泊岸而憩公寓管理有限公司新增至合并范围新设
372 南昌众汇房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
373 南昌亚融房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
374 南昌诺恒房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
375 南昌驰通房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
376 南昌辰佑房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
377 廊坊万京仓储有限公司新增至合并范围新设
378 廊坊固盈万纬物流有限公司新增至合并范围新设
379 兰州万宁房地产开发有限公司新增至合并范围新设
380 兰州万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
381 兰州万科共筑房地产有限公司新增至合并范围新设
382 兰州万科房地产有限公司新增至合并范围新设

184
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
383 昆山卓特尔企业管理有限公司新增至合并范围新设
384 昆山誉之诚企业管理有限公司新增至合并范围新设
385 昆山永之求企业管理有限公司新增至合并范围新设
386 昆山新兰丰企业管理有限公司新增至合并范围新设
387 昆山品铭富企业管理有限公司新增至合并范围新设
388 昆山耒金企业管理有限公司新增至合并范围新设
389 昆山驰而达企业管理有限公司新增至合并范围新设
390 昆明万卓教育咨询有限公司新增至合并范围新设
391 昆明万筑房地产开发有限公司新增至合并范围新设
392 昆明万铮房地产开发有限公司新增至合并范围新设
393 昆明万域房地产开发有限公司新增至合并范围新设
394 昆明万添房地产开发有限公司新增至合并范围新设
395 昆明万润房地产开发有限公司新增至合并范围新设
396 昆明万普房地产开发有限公司新增至合并范围新设
397 昆明万领房地产开发有限公司新增至合并范围新设
398 昆明万磊房地产开发有限公司新增至合并范围新设
399 昆明万科房产经纪有限公司新增至合并范围新设
400 昆明万济房地产开发有限公司新增至合并范围新设
401 靖江万投置业有限公司新增至合并范围新设
402 江西万航益富置业有限公司新增至合并范围新设
403 嘉兴万昆房地产开发有限公司新增至合并范围新设
404 嘉兴万鼎投资管理有限公司新增至合并范围新设
405 嘉兴淇强投资管理有限公司新增至合并范围新设
406 嘉兴洪海投资管理有限公司新增至合并范围新设
407 济南万翔资产管理有限公司新增至合并范围新设
408 济南万科新城镇建设开发有限公司新增至合并范围新设
409 济南万科教育咨询有限公司新增至合并范围新设
410 济南万科嘉禾置业有限公司新增至合并范围新设
411 济南万泓仓储有限公司新增至合并范围新设
412 济南金域资产管理有限公司新增至合并范围新设
413 吉林市朴邻房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
414 湖南万销唯家房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
415 横琴创投万科投资有限公司新增至合并范围新设
416 河南万科长基房地产开发有限公司新增至合并范围新设
417 合肥万宜仓储设施管理有限公司新增至合并范围新设
418 合肥万美裕祥房产投资有限公司新增至合并范围新设
419 合肥万庐地产有限公司新增至合并范围新设
420 合肥万科瑞成地产有限公司新增至合并范围新设
421 合肥万都裕祥房产投资有限公司新增至合并范围新设

185
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
422 合肥瑞成裕祥房产投资有限公司新增至合并范围新设
423 合肥康升鑫宸房产投资有限公司新增至合并范围新设
424 合肥皓智鑫宸房产投资有限公司新增至合并范围新设
425 杭州元运置业有限公司新增至合并范围新设
426 杭州元亦置业有限公司新增至合并范围新设
427 杭州元兴置业有限公司新增至合并范围新设
428 杭州元鑫置业有限公司新增至合并范围新设
429 杭州元祥置业有限公司新增至合并范围新设
430 杭州元夏置业有限公司新增至合并范围新设
431 杭州元廷置业有限公司新增至合并范围新设
432 杭州元腾置业有限公司新增至合并范围新设
433 杭州元松投资管理有限公司新增至合并范围新设
434 杭州元商置业有限公司新增至合并范围新设
435 杭州元庆置业有限公司新增至合并范围新设
436 杭州元庆投资管理有限公司新增至合并范围新设
437 杭州元墨置业有限公司新增至合并范围新设
438 杭州元隆投资管理有限公司新增至合并范围新设
439 杭州元蓝置业有限公司新增至合并范围新设
440 杭州元均投资管理有限公司新增至合并范围新设
441 杭州元靖置业有限公司新增至合并范围新设
442 杭州元晗置业有限公司新增至合并范围新设
443 杭州元广置业有限公司新增至合并范围新设
444 杭州元福置业有限公司新增至合并范围新设
445 杭州元德置业有限公司新增至合并范围新设
446 杭州元常投资管理有限公司新增至合并范围新设
447 杭州元仓置业有限公司新增至合并范围新设
448 杭州万瑜置业有限公司新增至合并范围新设
449 杭州万明实业有限公司新增至合并范围新设
450 杭州万虹实业有限公司新增至合并范围新设
451 杭州万舸投资管理有限公司新增至合并范围新设
452 杭州万晨实业有限公司新增至合并范围新设
453 杭州随安健康管理有限公司新增至合并范围新设
454 杭州市余杭区大屋顶文化艺术中心新增至合并范围新设
455 杭州东臻投资管理有限公司新增至合并范围新设
456 杭州东译置业有限公司新增至合并范围新设
457 杭州东腾置业有限公司新增至合并范围新设
458 杭州东涛置业有限公司新增至合并范围新设
459 杭州东思置业有限公司新增至合并范围新设
460 杭州东申置业有限公司新增至合并范围新设

186
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
461 杭州东庆置业有限公司新增至合并范围新设
462 杭州东利置业有限公司新增至合并范围新设
463 杭州东凯投资管理有限公司新增至合并范围新设
464 杭州东锦投资管理有限公司新增至合并范围新设
465 杭州东晖投资管理有限公司新增至合并范围新设
466 杭州东富置业有限公司新增至合并范围新设
467 杭州东繁投资管理有限公司新增至合并范围新设
468 杭州东楚置业有限公司新增至合并范围新设
469 杭州泊源公寓管理有限公司新增至合并范围新设
470 杭州泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
471 杭州泊信公寓管理有限公司新增至合并范围新设
472 杭州泊泰公寓管理有限公司新增至合并范围新设
473 杭州泊如公寓管理有限公司新增至合并范围新设
474 杭州泊茂公寓管理有限公司新增至合并范围新设
475 海宁万普仓储有限公司新增至合并范围新设
476 海南万欣房地产开发有限公司新增至合并范围新设
477 海南万享唯家实业有限公司新增至合并范围新设
478 海南美好家实业有限公司新增至合并范围新设
479 海南梅沙教育投资有限公司新增至合并范围新设
480 哈尔滨万晟房地产开发有限公司新增至合并范围新设
481 贵州万加誉房地产开发有限公司新增至合并范围新设
482 贵阳万科筑家房地产顾问有限公司新增至合并范围新设
483 贵阳万科远通置业有限公司新增至合并范围新设
484 贵阳万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
485 广州万瑞教育咨询有限公司新增至合并范围新设
486 广州市万榛教育咨询有限公司新增至合并范围新设
487 广州市万毅房地产有限公司新增至合并范围新设
488 广州市万绣房地产有限公司新增至合并范围新设
489 广州市万沙物流仓储有限公司新增至合并范围新设
490 广州市万凌房地产有限公司新增至合并范围新设
491 广州市万科商业物业服务有限公司新增至合并范围新设
492 广州市万捷资产经营有限公司新增至合并范围新设
493 广州市万庚房地产有限公司新增至合并范围新设
494 福州市唯家房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
495 福州市万喆投资发展有限公司新增至合并范围新设
496 福州市万驿停车场管理有限公司新增至合并范围新设
497 福州市万怡置业有限公司新增至合并范围新设
498 福州市万骁沃土置业有限公司新增至合并范围新设
499 福州市万象更新投资发展有限公司新增至合并范围新设

187
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
500 福州市万沃投资发展有限公司新增至合并范围新设
501 福州市万腾体育发展有限公司新增至合并范围新设
502 福州市万思置业有限公司新增至合并范围新设
503 福州市万磊投资有限公司新增至合并范围新设
504 福州市万聚置业有限公司新增至合并范围新设
505 福州市万创空间投资发展有限公司新增至合并范围新设
506 福州市万昌置业有限公司新增至合并范围新设
507 福州市齐富共赢置业有限公司新增至合并范围新设
508 福州市诚思置业有限公司新增至合并范围新设
509 福州市泊亭置业有限公司新增至合并范围新设
510 佛山市万销唯家房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
511 佛山市万科商办物业管理有限公司新增至合并范围新设
512 佛山市万嘉智投房地产有限公司新增至合并范围新设
513 佛山市万鼎智投房地产有限公司新增至合并范围新设
514 佛山市顺德区万懿房地产有限公司新增至合并范围新设
515 佛山市顺德区万晴房地产有限公司新增至合并范围新设
516 佛山市顺德区万彬房地产有限公司新增至合并范围新设
517 佛山市三水万筑房地产有限公司新增至合并范围新设
518 佛山市南海区万意恒利置业有限公司新增至合并范围新设
519 佛山市南海区万乔房地产有限公司新增至合并范围新设
520 佛山市南海区万祺房地产有限公司新增至合并范围新设
521 佛山市南海区万鹏房地产有限公司新增至合并范围新设
522 佛山市南海区万彬房地产有限公司新增至合并范围新设
523 佛山市鸿雅房地产有限公司新增至合并范围新设
524 佛山市高明纬贵仓储有限公司新增至合并范围新设
525 佛山市高明区融浩房地产有限公司新增至合并范围新设
526 佛山市禅城区万投智鼎房地产有限公司新增至合并范围新设
527 佛山市禅城区万投美好房地产有限公司新增至合并范围新设
528 佛山市禅城区万投花苑房地产有限公司新增至合并范围新设
529 东莞市中万铭京实业投资有限公司新增至合并范围新设
530 东莞市中万昊航实业投资有限公司新增至合并范围新设
531 东莞市中万创晖实业投资有限公司新增至合并范围新设
532 东莞市长万投资有限公司新增至合并范围新设
533 东莞市五号食堂餐饮管理有限公司新增至合并范围新设
534 东莞市万享唯家房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
535 东莞市万建城市更新发展有限公司新增至合并范围新设
536 东莞市胜凯实业投资有限公司新增至合并范围新设
537 东莞市梅沙教育发展有限公司新增至合并范围新设
538 东莞市林翔产业园投资有限公司新增至合并范围新设

188
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
539 东莞市科筑建设管理有限公司新增至合并范围新设
540 东莞市科铸实业投资有限公司新增至合并范围新设
541 东莞市科源实业投资有限公司新增至合并范围新设
542 东莞市科硕实业投资有限公司新增至合并范围新设
543 东莞市科睿实业投资有限公司新增至合并范围新设
544 东莞市科铭实业投资有限公司新增至合并范围新设
545 东莞市科璟实业投资有限公司新增至合并范围新设
546 东莞市科晋实业投资有限公司新增至合并范围新设
547 东莞市科航实业投资有限公司新增至合并范围新设
548 大连盈璋置业有限公司新增至合并范围新设
549 大连盈珅置业有限公司新增至合并范围新设
550 大连盈珵置业有限公司新增至合并范围新设
551 大连盈琛置业有限公司新增至合并范围新设
552 大连新都会置业有限公司新增至合并范围新设
553 大连万长置业有限公司新增至合并范围新设
554 大连万腾置业有限公司新增至合并范围新设
555 大连万世华房地产开发有限公司新增至合并范围新设
556 成都万兴川府置业有限公司新增至合并范围新设
557 成都万兴产城置业有限公司新增至合并范围新设
558 成都万隆产城置业有限公司新增至合并范围新设
559 成都万客云装修工程有限公司新增至合并范围新设
560 成都万客一修科技有限公司新增至合并范围新设
561 成都万科天新置业有限公司新增至合并范围新设
562 成都万科锦都置业有限公司新增至合并范围新设
563 成都万合众友企业管理有限公司新增至合并范围新设
564 成都万合泰新企业管理有限公司新增至合并范围新设
565 成都万合润锦企业管理有限公司新增至合并范围新设
566 成都万合科甲企业管理有限公司新增至合并范围新设
567 成都万合锦西企业管理有限公司新增至合并范围新设
568 成都万合国韵企业管理有限公司新增至合并范围新设
569 成都万合川府企业管理有限公司新增至合并范围新设
570 成都朴韵美居房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
571 成都金色华府置业有限公司新增至合并范围新设
572 常州市沛凌房地产开发有限公司新增至合并范围新设
573 北京亦海新庭企业管理有限公司新增至合并范围新设
574 北京炎焱燚商业管理有限公司新增至合并范围新设
575 北京新林小筑商务服务有限公司新增至合并范围新设
576 北京万筑创享建筑科技有限公司新增至合并范围新设
577 北京万鑫同住企业管理有限公司新增至合并范围新设

189
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
578 北京万邻教育咨询有限公司新增至合并范围新设
579 北京万科企业管理有限公司新增至合并范围新设
580 北京万湖企业管理有限公司新增至合并范围新设
581 北京万翰企业管理有限公司新增至合并范围新设
582 北京万泊企业管理有限公司新增至合并范围新设
583 北京思翼企业管理有限公司新增至合并范围新设
584 北京市丰台区微邻客文化中心新增至合并范围新设
585 北京清泽畅想商务服务有限公司新增至合并范围新设
586 北京南泊小筑商务服务有限公司新增至合并范围新设
587 北京美景畅想商务服务有限公司新增至合并范围新设
588 北京乐享宜居企业管理有限公司新增至合并范围新设
589 北京晶磊焱商业管理有限公司新增至合并范围新设
590 北京恒泰吉商贸有限公司新增至合并范围新设
591 北京恒弘商贸有限公司新增至合并范围新设
592 北京翰御企业管理有限公司新增至合并范围新设
593 北京东域畅想商务服务有限公司新增至合并范围新设
594 北京昌科万寓商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
595 北京泊寓企业管理有限公司新增至合并范围新设
596 北京北方华贸商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
597 北京安宇新筑企业管理有限公司新增至合并范围新设
598 北京安洛小筑商务服务有限公司新增至合并范围新设
599 安徽省博悦知教育投资有限责任公司新增至合并范围新设
600 安徽合丰新城产业投资发展有限公司新增至合并范围新设
601 V-VAWEurasianCapitalPartnerLimited 新增至合并范围新设
602 V-NestaFundI,LP 新增至合并范围新设
603 V-NestaFundIGPLimited 新增至合并范围新设
604 VKLantanaHoldingsLimited 新增至合并范围新设
V-InLogisticsPropertyX(HK)HoldingLimite
605 新增至合并范围新设
d
V-InLogisticsPropertyIX(BVI)HoldingLimi
606 新增至合并范围新设
ted
V-InLogisticsPropertyX(BVI)HoldingLimit
607 新增至合并范围新设
ed
V-InLogisticsPropertyVIII(HK)HoldingLim
608 新增至合并范围新设
ited
V-InLogisticsPropertyVIII(BVI)HoldingLi
609 新增至合并范围新设
mited
V-InLogisticsPropertyIX(HK)HoldingLimit
610 新增至合并范围新设
ed
611 VDWHoldingsLimited 新增至合并范围新设

190
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
VAWEurasianCapitalInvestmentManageme
612 新增至合并范围新设
ntLtd
613 VAWEurasianCapitalGPLimited 新增至合并范围新设
614 VankeRealEstateAgentInc 新增至合并范围新设
615 VankePropertyMortgageLimited 新增至合并范围新设
616 VankeHoldings(Malaysia)Sdn.Bhd. 新增至合并范围新设
617 TritoniaCompanyLimited 新增至合并范围新设
618 TritoniaBTManagementCompanyLimited 新增至合并范围新设
619 TetrisPartnership,LP 新增至合并范围新设
620 TetrisInvestmentPartnerLimited 新增至合并范围新设
621 TetrisInvestmentHoldingLimited 新增至合并范围新设
622 TetrisGPLimited 新增至合并范围新设
623 Tetris(HK)CompanyLimited 新增至合并范围新设
624 RunwayOperationsLLC 新增至合并范围新设
625 Pier6VankeHoldingsLLC 新增至合并范围新设
626 NYPR23FundingBLLC 新增至合并范围新设
627 NYPR23FundingALLC 新增至合并范围新设
628 NetwinCompanyLimited 新增至合并范围新设
629 NavaCompanyLimited 新增至合并范围新设
630 MissionSFLimited 新增至合并范围新设
631 Micaso(HK)CompanyLimited 新增至合并范围新设
632 Metermiles(HK)CompanyLimited 新增至合并范围新设
633 MALOLAGARDENCITYSDN.BHD 新增至合并范围新设
634 Malayland(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围新设
635 Maholand(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围新设
636 LimitedLiabilityCompanyVANKEMoscow 新增至合并范围新设
637 JumboCityLimited 新增至合并范围新设
638 Hybest(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围新设
639 HumeiIndustrialInvestmentCo.,Ltd 新增至合并范围新设
640 Foxfield(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围新设
641 ForwardGoal(BVI)Limited 新增至合并范围新设
642 FortressRidge(BVI)Limited 新增至合并范围新设
643 ForeverBrilliant(BVI)Limited 新增至合并范围新设
644 ForesightAchieve(BVI)Limited 新增至合并范围新设
645 Folkdance(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围新设
646 ClimaxFame(BVI)Limited 新增至合并范围新设
647 ChampionMagic(Cayman)Limited 新增至合并范围新设
648 ChampionGlory(BVI)Limited 新增至合并范围新设
649 CaptainValley(Cayman)Limited 新增至合并范围新设
650 AlliedConceptInvestmentLimited 新增至合并范围新设
651 657-667MissionVankeBOffshoreLLC 新增至合并范围新设

191
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
652 657-667MISSIONVANKEBLLC 新增至合并范围新设
653 657-667MISSIONVANKEALLC 新增至合并范围新设
654 469StevensonVankeMMLLC 新增至合并范围新设
655 2240VankeHoldingsLLC 新增至合并范围新设
656 重庆勇拓置业有限公司新增至合并范围收购
657 重庆捷创置业有限公司新增至合并范围收购
658 重庆鹅岭山房地产开发有限公司新增至合并范围收购
659 中山市海洲置业发展有限公司新增至合并范围收购
660 郑州宜方置业有限公司新增至合并范围收购
661 郑州盛德房地产开发有限公司新增至合并范围收购
662 郑州福谦物业管理有限公司新增至合并范围收购
663 浙江耀江物业管理有限公司新增至合并范围收购
664 浙江天元房地产开发有限公司新增至合并范围收购
665 浙江华运信德房地产开发有限公司新增至合并范围收购
666 长春信达丰瑞房地产开发有限公司新增至合并范围收购
667 长春汇鑫房地产开发有限公司新增至合并范围收购
668 长春风生水起房地产开发有限公司新增至合并范围收购
669 云南德润物业管理有限责任公司新增至合并范围收购
670 扬州信达顺置业有限公司新增至合并范围收购
671 扬州祥源房地产开发有限公司新增至合并范围收购
672 扬州万特置业有限公司新增至合并范围收购
673 扬州市广能房地产有限公司新增至合并范围收购
674 烟台大地房地产开发有限公司新增至合并范围收购
675 西昌月亮之上旅游发展有限公司新增至合并范围收购
676 西安中启置业有限公司新增至合并范围收购
677 西安隆越兴置业有限公司新增至合并范围收购
678 西安航辉房地产开发有限公司新增至合并范围收购
679 西安安科通信有限公司新增至合并范围收购
680 无锡世立物流有限公司新增至合并范围收购
681 位速电子科技(昆山)有限公司新增至合并范围收购
682 天津智恒企业管理有限公司新增至合并范围收购
683 天津联祺行远企业管理咨询有限公司新增至合并范围收购
684 天津东方兴华科技发展有限公司新增至合并范围收购
685 太原万科盈泽房地产开发有限公司新增至合并范围收购
686 太原万昌德房地产开发有限公司新增至合并范围收购
687 苏州鼎顺建材有限公司新增至合并范围收购
688 四川省国韵商贸有限责任公司新增至合并范围收购
689 沈阳新兴置业有限公司新增至合并范围收购
690 沈阳万科中山置业有限公司新增至合并范围收购

192
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
691 沈阳穗港房地产投资开发有限公司新增至合并范围收购
692 沈阳德利置业有限公司新增至合并范围收购
693 深圳市万畅房地产开发有限公司新增至合并范围收购
694 深圳联合金融创新投资有限公司新增至合并范围收购
695 上海中房滨江房产有限公司新增至合并范围收购
696 上海新樵置业有限公司新增至合并范围收购
697 上海祥大房地产发展有限公司新增至合并范围收购
698 上海泰士星日用制品有限公司新增至合并范围收购
699 上海芮驭实业有限公司新增至合并范围收购
700 上海剑跃电子有限公司新增至合并范围收购
701 上海国融莘闵置业有限公司新增至合并范围收购
陕西西咸新区秦汉新城正恒立体城房地
702 新增至合并范围收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城源洪立体城房地
703 新增至合并范围收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城永弘立体城房地
704 新增至合并范围收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城盈泰立体城房地
705 新增至合并范围收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城盈盛立体城房地
706 新增至合并范围收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城耀鼎立体城房地
707 新增至合并范围收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城旭通立体城房地
708 新增至合并范围收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城泰亚立体城房地
709 新增至合并范围收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城盛浩立体城房地
710 新增至合并范围收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城瑞通立体城房地
711 新增至合并范围收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城铭盛立体城房地
712 新增至合并范围收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城铭丰立体城房地
713 新增至合并范围收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城铭超立体城房地
714 新增至合并范围收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城锦昇立体城房地
715 新增至合并范围收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城弘裕立体城房地
716 新增至合并范围收购
产开发有限公司

193
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
陕西西咸新区秦汉新城和鼎立体城房地
717 新增至合并范围收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城昌汇立体城房地
718 新增至合并范围收购
产开发有限公司
陕西西咸新区秦汉新城安通立体城置业
719 新增至合并范围收购
有限公司
720 陕西青田实业有限公司新增至合并范围收购
721 山西万昌润房地产开发有限公司新增至合并范围收购
722 山东嘉融置业有限公司新增至合并范围收购
723 厦门湖里国投航海运动有限公司新增至合并范围收购
724 厦门常春藤物业管理有限公司新增至合并范围收购
725 泉州市菲莉投资发展有限公司新增至合并范围收购
726 青岛锦绣基业房地产开发有限公司新增至合并范围收购
727 青岛鼎瑞策地产信息咨询有限公司新增至合并范围收购
728 宁波盛世华途物流有限公司新增至合并范围收购
729 宁波万嘉合实业有限公司新增至合并范围收购
730 宁波万晨仓储有限公司新增至合并范围收购
731 南通金域商业管理有限公司新增至合并范围收购
732 南昌辰林房地产有限公司新增至合并范围收购
733 昆山交能房地产有限公司新增至合并范围收购
734 昆山华地物业管理有限公司新增至合并范围收购
735 昆明万昆物流有限公司新增至合并范围收购
736 京亚(南京)供应链管理有限公司新增至合并范围收购
737 江西科鸿置业有限公司新增至合并范围收购
738 江西华思房地产开发有限公司新增至合并范围收购
739 江西鸿万置业有限公司新增至合并范围收购
740 江苏新久力太阳能科技有限公司新增至合并范围收购
741 嘉兴沪美木制品有限公司新增至合并范围收购
742 济南恒伟房地产开发有限公司新增至合并范围收购
743 吉林信达金都置业有限公司新增至合并范围收购
744 吉林非特房地产开发有限责任公司新增至合并范围收购
745 吉宝湖畔(南通)房地产开发有限公司新增至合并范围收购
746 惠州市万田仓储服务有限公司新增至合并范围收购
747 湖南省雄森东日置业有限公司新增至合并范围收购
748 湖北仁天置业有限公司新增至合并范围收购
749 恒达兴业(北京)投资有限公司新增至合并范围收购
河南长基雁鸣湖新农村建设开发有限公
750 新增至合并范围收购
司
751 合肥万美置业有限公司新增至合并范围收购

194
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
752 合肥万都置业有限公司新增至合并范围收购
753 杭州市余杭区菩提花教育培训学校新增至合并范围收购
754 杭州极栈投资管理有限公司新增至合并范围收购
755 杭州大禹山庄有限公司新增至合并范围收购
756 杭州奥天实业有限公司新增至合并范围收购
757 贵州中凯瑞房地产开发有限公司新增至合并范围收购
758 贵州海唐置业有限公司新增至合并范围收购
759 广州万大汽车商贸有限公司新增至合并范围收购
760 广州市万祥房地产开发有限公司新增至合并范围收购
761 广州市厚基物业管理有限公司新增至合并范围收购
762 广州梅沙教育咨询有限公司新增至合并范围收购
763 广州吉仓利珀仓储物流有限公司新增至合并范围收购
764 广州皇马小镇投资有限公司新增至合并范围收购
765 广州安煦和投资有限公司新增至合并范围收购
766 广东祥华物流仓储有限公司新增至合并范围收购
767 广东万骏汽车贸易有限公司新增至合并范围收购
768 广东南沙万骏贸易有限公司新增至合并范围收购
769 甘肃兆兴房地产开发有限公司新增至合并范围收购
770 佛山市顺德区顺惠置业房产有限公司新增至合并范围收购
771 佛山市润丰实业投资有限公司新增至合并范围收购
772 佛山市南海现代城投资开发有限公司新增至合并范围收购
773 佛山市南海区喜相逢房地产有限公司新增至合并范围收购
774 东莞松山湖金融谷投资有限公司新增至合并范围收购
775 东莞市新霞物业管理有限公司新增至合并范围收购
776 东莞市日悦房地产开发有限公司新增至合并范围收购
777 东莞市科瑞建筑工程有限公司新增至合并范围收购
778 东莞市东新房地产开发有限公司新增至合并范围收购
779 东莞市宝德房地产开发有限公司新增至合并范围收购
780 东莞市邦浩实业投资有限公司新增至合并范围收购
781 鼎丰商业管理有限公司新增至合并范围收购
782 大连时代建筑设计有限公司新增至合并范围收购
783 大连内海房地产开发有限公司新增至合并范围收购
784 成都泰新房地产开发有限公司新增至合并范围收购
785 北京禾亿企业管理有限公司新增至合并范围收购
786 北京东万恒升经济咨询中心(有限合伙) 新增至合并范围收购
787 北京东万恒昌经济咨询中心(有限合伙) 新增至合并范围收购
788 百利威现代仓储物流(武汉)有限公司新增至合并范围收购
789 百利威现代仓储物流(沈阳)有限公司新增至合并范围收购
790 巴夫洛(西咸新区)仓储服务有限公司新增至合并范围收购

195
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
791 MillionYearInternationalInvestmentLimited 新增至合并范围收购
792 MEGA-POWERPrecisionIndustrialCorp. 新增至合并范围收购
793 EverLionLimited 新增至合并范围收购
794 DifferCulturalToursLimited 新增至合并范围收购
795 BuffaloLogistic(1)limited 新增至合并范围收购
BLISSFULDRAGON(HK)INVESTMENT
796 新增至合并范围收购
MANAGEMENTLIMITED
797 沈阳万科朗程置地有限公司不纳入合并范围注销
798 沈阳正达永丰房地产开发有限公司不纳入合并范围注销
799 长沙南都物业服务有限公司不纳入合并范围注销
800 成都万科凯宾土地整理有限公司不纳入合并范围注销
801 天津蓝河光谷共创共担有限公司不纳入合并范围注销
802 沈阳万科金域蓝湾房地产开发有限公司不纳入合并范围注销
803 苏州万科置业有限公司不纳入合并范围注销
804 长沙市万科商业管理有限公司不纳入合并范围出售
805 温州万瑞置业有限公司不纳入合并范围出售
806 万科商业资产运营发展(北京)有限公司不纳入合并范围出售
807 万创置业(上海)有限公司不纳入合并范围出售
808 天津万和置业有限公司不纳入合并范围出售
809 天津万安建创置业有限公司不纳入合并范围出售
810 苏州万科商业管理有限公司不纳入合并范围出售
811 世包中心集团浙江网络技术有限公司不纳入合并范围出售
812 沈阳万科紫东房地产开发有限公司不纳入合并范围出售
813 深圳市万联嘉投资发展有限公司不纳入合并范围出售
814 深圳市万科九州房地产开发有限公司不纳入合并范围出售
815 深圳市万科坂银房地产开发有限公司不纳入合并范围出售
816 深圳市世基房地产开发有限公司不纳入合并范围出售
817 深圳市和诚鸿业投资发展有限公司不纳入合并范围出售
818 深圳市富春东方房地产开发有限公司不纳入合并范围出售
819 上海筑浦投资管理有限公司不纳入合并范围出售
820 上海徐汇中城商务运营管理有限公司不纳入合并范围出售
821 厦门市万科商业物业管理有限公司不纳入合并范围出售
822 宁波高新区华御置业有限公司不纳入合并范围出售
823 宁波东恒投资发展有限公司不纳入合并范围出售
824 南通尚东商务信息咨询有限公司不纳入合并范围出售
825 南京裕宁置业有限公司不纳入合并范围出售
826 昆山博今信息咨询有限公司不纳入合并范围出售
827 杭州万晨置业有限公司不纳入合并范围出售
828 杭州富阳万朝置业有限公司不纳入合并范围出售

196
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号公司名称变更内容
原因
829 广州市万科商业管理有限公司不纳入合并范围出售
830 福州市万科商业管理有限公司不纳入合并范围出售
831 佛山市万科商用物业管理有限公司不纳入合并范围出售
832 东莞市万科商业管理有限公司不纳入合并范围出售
833 大连万城之光置业有限公司不纳入合并范围出售
834 北京兴华基业咨询有限公司不纳入合并范围出售
835 北京万毓商业发展有限公司不纳入合并范围出售
836 北京万永房地产开发有限公司不纳入合并范围出售
837 北京翰通商业发展有限公司不纳入合并范围出售
838 北京宸恒商务咨询有限公司不纳入合并范围出售
839 WklandInvestmentIILimited 不纳入合并范围出售
840 VanlinkCompanyLimited 不纳入合并范围出售
841 Shanghai(JQ)InvestmentHoldingsPte 不纳入合并范围出售

（四）发行人 2016 年度财务报表合并范围变化情况

2016 年公司新纳入合并范围的子公司 673 家8，不再纳入合并范围的子公司
29 家，具体情况如下：

变更
序号企业名称变更内容
原因
1 万科城镇(天津)有限公司新增至合并范围新设
2 三亚万有引力海洋运动发展有限公司新增至合并范围新设
3 三亚万里同行旅行社有限公司新增至合并范围新设
4 上海万宁文化创意产业发展有限公司新增至合并范围新设
5 上海万科产城发展有限公司新增至合并范围新设
6 上海唯家房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
7 上海永章资产管理有限公司新增至合并范围新设
8 上海闵行区万科双语学校新增至合并范围新设
9 上海颐万教育科技有限公司新增至合并范围新设
10 东莞市万旭房地产有限公司新增至合并范围新设
11 东莞市中万峰合房地产有限公司新增至合并范围新设
12 东莞市云创产业园有限公司新增至合并范围新设
13 乌鲁木齐市万科商业管理有限公司新增至合并范围新设
14 佛山乐维仓储有限公司新增至合并范围新设
15 佛山市南海区万柏房地产有限公司新增至合并范围新设
16 佛山市南海区万轩房地产有限公司新增至合并范围新设
17 佛山市南海区鸿星房地产有限公司新增至合并范围新设

8 此处按照 2016 年经审计的财务报表列示新设主要子公司和收购新增子公司。

197
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
18 佛山市寓驿公寓管理有限公司新增至合并范围新设
19 佛山市禅城区万展房地产有限公司新增至合并范围新设
20 佛山市禅城区万鹄房地产有限公司新增至合并范围新设
21 佛山市第五食堂餐饮管理有限公司新增至合并范围新设
22 佛山市裕菲房地产有限公司新增至合并范围新设
佛山市顺德区万亨商用物业代理有限
23 新增至合并范围新设
公司
佛山市顺德区万勤商用物业代理有限
24 新增至合并范围新设
公司
佛山市顺德区万发商用物业代理有限
25 新增至合并范围新设
公司
佛山市顺德区万君商用物业代理有限
26 新增至合并范围新设
公司
27 佛山市顺德区万御房地产有限公司新增至合并范围新设
佛山市顺德区万明商用物业代理有限
28 新增至合并范围新设
公司
佛山市顺德区万智商用物业代理有限
29 新增至合并范围新设
公司
佛山市顺德区万欣商用物业代理有限
30 新增至合并范围新设
公司
31 佛山市顺德区大良梅沙幼儿园新增至合并范围新设
32 北京万业通企业管理中心(有限合伙) 新增至合并范围新设
33 北京万毓商业发展有限公司新增至合并范围新设
34 北京万御企业管理有限公司新增至合并范围新设
35 北京万御通企业管理中心(有限合伙) 新增至合并范围新设
36 北京万德盈商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
37 北京万怡医养企业管理有限公司新增至合并范围新设
38 北京万昊投资中心(有限合伙) 新增至合并范围新设
39 北京万永房地产开发有限公司新增至合并范围新设
40 北京万科八达岭旅游开发有限公司新增至合并范围新设
41 北京万科幸福家养老服务有限公司新增至合并范围新设
42 北京万科汇通置业有限公司新增至合并范围新设
43 北京兴华基业咨询有限公司新增至合并范围新设
44 北京北朗商业发展有限公司新增至合并范围新设
45 北京北湖商业发展有限公司新增至合并范围新设
46 北京北阳商业发展有限公司新增至合并范围新设
47 北京城业通咨询有限公司新增至合并范围新设
48 北京新筑畅想商务服务有限公司新增至合并范围新设
49 北京美好家装饰有限公司新增至合并范围新设
50 北京翰业通咨询有限公司新增至合并范围新设

198
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
51 北京翰业通宏咨询有限公司新增至合并范围新设
52 北京翰通商业发展有限公司新增至合并范围新设
53 南京荟峰置业有限公司新增至合并范围新设
54 南京裕宁置业有限公司新增至合并范围新设
55 南宁市万科庆歌路房地产有限公司新增至合并范围新设
56 南宁市万科相思湖房地产有限公司新增至合并范围新设
57 南宁市万科良庆湖房地产有限公司新增至合并范围新设
58 南宁市南万商业管理有限公司新增至合并范围新设
59 南昌万湖房地产开发有限公司新增至合并范围新设
60 南通万坤商业管理有限公司新增至合并范围新设
61 南通万新房地产有限公司新增至合并范围新设
62 南通尚东商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
63 厦门市万科白鹭郡置业有限公司新增至合并范围新设
64 厦门市万驿光莆投资管理有限公司新增至合并范围新设
65 厦门市万驿华厦投资管理有限公司新增至合并范围新设
66 厦门市万驿和投资管理有限公司新增至合并范围新设
67 厦门市万驿源泉投资管理有限公司新增至合并范围新设
68 合肥万科东昇地产有限公司新增至合并范围新设
69 合肥万科瑞宸地产有限公司新增至合并范围新设
70 合肥万科瑞益地产有限公司新增至合并范围新设
71 合肥万隆恒瑞装饰工程有限公司新增至合并范围新设
72 合肥万颐健康产业管理有限公司新增至合并范围新设
73 合肥八爪鱼教育咨询有限公司新增至合并范围新设
74 合肥泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
75 唐山宝宇房地产开发有限公司新增至合并范围新设
76 嘉兴万都房地产开发有限公司新增至合并范围新设
77 大连万城之光置业有限公司新增至合并范围新设
78 大连万科共创房地产销售有限公司新增至合并范围新设
79 大连万科美好家装饰工程有限公司新增至合并范围新设
80 大连金万科置业有限公司新增至合并范围新设
81 天津万利置业有限公司新增至合并范围新设
82 天津万城企业管理中心(有限合伙) 新增至合并范围新设
83 天津万城医养企业管理中心(有限合伙) 新增至合并范围新设
84 天津万安建创置业有限公司新增至合并范围新设
85 天津万科美好家有限公司新增至合并范围新设
86 天津中汇进出口贸易有限公司新增至合并范围新设
87 天津天万房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
88 天津新汇企业管理有限公司新增至合并范围新设
89 天津新筑畅想企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
90 太原万盈房地产经纪有限公司新增至合并范围新设

199
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
91 太原万科兴坪房地产开发有限公司新增至合并范围新设
92 太原万科商业管理有限公司新增至合并范围新设
太原万科城市之光房地产开发有限公
93 新增至合并范围新设
司
94 太原万科文泽房地产开发有限公司新增至合并范围新设
95 太原万科湖滨房地产开发有限公司新增至合并范围新设
96 太原万科盈佳房地产有限公司新增至合并范围新设
97 太原万科盈和房地产开发有限公司新增至合并范围新设
98 太原万科盈宸房地产开发有限公司新增至合并范围新设
99 太原万科美好家装饰工程有限公司新增至合并范围新设
太原万科金域蓝湾房地产开发有限公
100 新增至合并范围新设
司
101 太原万薪道路建设工程管理有限公司新增至合并范围新设
102 宁波万创体育文化发展有限公司新增至合并范围新设
103 宁波万北置业有限公司新增至合并范围新设
104 宁波万嵩置业有限公司新增至合并范围新设
105 宁波万曙置业有限公司新增至合并范围新设
106 宁波万湖置业有限公司新增至合并范围新设
107 宁波万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
108 广东梅沙教育发展有限公司新增至合并范围新设
109 广东科筑建设管理有限公司新增至合并范围新设
110 广州万恩投资管理有限公司新增至合并范围新设
111 广州云驿房产租赁有限公司新增至合并范围新设
112 广州吉梦祥商务服务有限公司新增至合并范围新设
113 广州市万垒房地产有限公司新增至合并范围新设
114 广州市万御医疗投资管理有限公司新增至合并范围新设
115 广州市万慧房地产有限公司新增至合并范围新设
116 广州市万知房地产有限公司新增至合并范围新设
117 广州市万硕房地产有限公司新增至合并范围新设
118 广州市万翰房地产有限公司新增至合并范围新设
119 广州市万航房地产有限公司新增至合并范围新设
120 广州市万良房地产有限公司新增至合并范围新设
121 广州市万茂房地产有限公司新增至合并范围新设
122 广州市万诺房地产有限公司新增至合并范围新设
123 广州市万迪房地产有限公司新增至合并范围新设
124 广州市万顶房地产有限公司新增至合并范围新设
125 广州科凡梦房地产有限公司新增至合并范围新设
126 徐州万宸置业有限公司新增至合并范围新设
127 徐州万旭置业有限公司新增至合并范围新设
128 徐州万铭置业有限公司新增至合并范围新设

200
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
129 成都万德教育咨询有限公司新增至合并范围新设
130 成都万科川府置业有限公司新增至合并范围新设
131 成都成万众创空间有限公司新增至合并范围新设
132 扬州万拓置业有限公司新增至合并范围新设
133 新疆万合共创房地产开发有限公司新增至合并范围新设
134 昆山今耀企业管理有限公司新增至合并范围新设
135 昆山博今信息咨询有限公司新增至合并范围新设
136 昆山启特企业管理有限公司新增至合并范围新设
137 昆山恒瑞宝企业管理有限公司新增至合并范围新设
138 昆山浩捷信息咨询有限公司新增至合并范围新设
139 昆山特尼亚企业管理有限公司新增至合并范围新设
140 昆山百宇达企业管理有限公司新增至合并范围新设
141 昆山聚卓企业管理有限公司新增至合并范围新设
142 昆明万江房地产开发有限公司新增至合并范围新设
143 昆明万洲房地产开发有限公司新增至合并范围新设
144 昆明万海置业有限公司新增至合并范围新设
145 杭州万宁置业有限公司新增至合并范围新设
146 杭州万巢教育发展有限公司新增至合并范围新设
147 杭州万晨置业有限公司新增至合并范围新设
148 杭州万杭仓储有限公司新增至合并范围新设
149 杭州万润置业有限公司新增至合并范围新设
150 杭州万溢置业有限公司新增至合并范围新设
151 杭州万珑置业有限公司新增至合并范围新设
152 杭州万科资产管理有限公司新增至合并范围新设
153 杭州万耀置业有限公司新增至合并范围新设
154 杭州富阳万朝置业有限公司新增至合并范围新设
155 杭州良艺文化艺术教育有限公司新增至合并范围新设
156 横琴万科为实投资管理有限公司新增至合并范围新设
157 横琴万科众创空间有限公司新增至合并范围新设
158 武汉阳光万悦房地产开发有限公司新增至合并范围新设
159 武汉万普鑫房地产有限公司新增至合并范围新设
160 江西盈星家装装饰工程有限公司新增至合并范围新设
161 沈阳万科仙湖置业有限公司新增至合并范围新设
162 沈阳万科兰峰置业有限公司新增至合并范围新设
163 沈阳万科正大房产销售代理有限公司新增至合并范围新设
164 沈阳万科紫东房地产开发有限公司新增至合并范围新设
165 沈阳万科美好家商贸有限公司新增至合并范围新设
166 沈阳万科西城房地产开发有限公司新增至合并范围新设
167 沈阳万科西盛置业有限公司新增至合并范围新设
168 沈阳万航教育咨询有限公司新增至合并范围新设

201
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
169 沈阳宇麦仓储服务有限公司新增至合并范围新设
170 沈阳市和平区万航教育培训学校新增至合并范围新设
171 沈阳祥驿房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
172 济南万好家居有限公司新增至合并范围新设
173 济南万峰合房地产开发有限公司新增至合并范围新设
174 济南万康养老服务有限公司新增至合并范围新设
175 济南万新房地产开发有限公司新增至合并范围新设
176 济南万林房地产开发有限公司新增至合并范围新设
177 济南万贵昌房地产开发有限公司新增至合并范围新设
178 济南万运房地产开发有限公司新增至合并范围新设
179 济南万铭房地产开发有限公司新增至合并范围新设
180 济南丰安房产经纪有限公司新增至合并范围新设
181 济南享寓商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
182 济南市历下区万科教育培训学校新增至合并范围新设
183 济南金域置业有限公司新增至合并范围新设
184 浙江随园养老发展有限公司新增至合并范围新设
185 海南森林悦教育投资有限公司新增至合并范围新设
186 深圳万昱投资管理有限公司新增至合并范围新设
深圳市万物成长创业投资有限责任公
187 新增至合并范围新设
司
深圳市万物成长股权投资合伙企业(有
188 新增至合并范围新设
限合伙)
189 深圳市万科物流投资有限公司新增至合并范围新设
190 深圳市乐跑运动推广传播有限公司新增至合并范围新设
191 深圳市深全房地产开发有限公司新增至合并范围新设
192 深圳市深润房地产开发有限公司新增至合并范围新设
193 深圳市盈致诚投资咨询企业(有限合伙) 新增至合并范围新设
194 温州万瑞置业有限公司新增至合并范围新设
195 温州万辉置业有限公司新增至合并范围新设
196 烟台万盈房地产开发有限公司新增至合并范围新设
197 烟台万福房地产开发有限公司新增至合并范围新设
198 烟台万科商业管理服务有限公司新增至合并范围新设
199 烟台万科美好家装饰有限公司新增至合并范围新设
200 烟台共盈房地产开发有限公司新增至合并范围新设
201 珠海市万好家建筑工程有限公司新增至合并范围新设
202 珠海市万好家贸易有限公司新增至合并范围新设
203 珠海市万科建筑技术研究有限公司新增至合并范围新设
204 珠海市泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
205 福州市万力房地产有限公司新增至合并范围新设
206 福州市万弘房地产有限公司新增至合并范围新设

202
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
207 福州市万洋投资发展有限公司新增至合并范围新设
208 福州市万潮房地产有限公司新增至合并范围新设
209 福州市万航投资发展有限公司新增至合并范围新设
210 福州市梅沙教育咨询有限公司新增至合并范围新设
211 福州市榕创云驿投资管理有限公司新增至合并范围新设
212 福州市美好家装饰工程有限公司新增至合并范围新设
213 秦皇岛万瑞房地产开发有限公司新增至合并范围新设
214 芜湖万聚市场经营管理有限公司新增至合并范围新设
215 苏州万恩教育科技有限公司新增至合并范围新设
216 苏州誉和物业服务有限公司新增至合并范围新设
217 西安泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
218 贵阳万宏房地产有限公司新增至合并范围新设
219 郑州万睿教育信息服务有限公司新增至合并范围新设
220 郑州万科南城房地产开发有限公司新增至合并范围新设
郑州万科美景中城房地产开发有限公
221 新增至合并范围新设
司
222 郑州泊寓房屋租赁有限公司新增至合并范围新设
223 郑州美好家家居用品有限公司新增至合并范围新设
224 重庆万卓教育咨询有限公司新增至合并范围新设
225 重庆万渝誉业物业管理有限公司新增至合并范围新设
226 重庆万科美好家装饰有限公司新增至合并范围新设
227 重庆泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
228 长乐市万乐房地产有限公司新增至合并范围新设
229 长春万商物业服务有限公司新增至合并范围新设
230 长春万拓房地产开发有限公司新增至合并范围新设
231 长春万禾房地产开发有限公司新增至合并范围新设
232 长春万科商业管理有限公司新增至合并范围新设
233 长春万科房地产销售有限公司新增至合并范围新设
234 青岛万毅置业有限公司新增至合并范围新设
235 青岛万汇兴业营销顾问有限公司新增至合并范围新设
236 青岛万科海都房地产有限公司新增至合并范围新设
237 青岛万科科创运营管理有限公司新增至合并范围新设
238 青岛万科美好家装饰工程有限公司新增至合并范围新设
239 青岛万纬仓储有限公司新增至合并范围新设
240 青岛万英置业有限公司新增至合并范围新设
241 青岛鸿基瑞阳置业有限公司新增至合并范围新设
242 2177ThirdVankeGPLLC 新增至合并范围新设
243 2177ThirdVankeLPLLC 新增至合并范围新设
244 22-12JacksonVankeMemberLLC 新增至合并范围新设
245 2240VankeMemberLLC 新增至合并范围新设

203
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
246 600VankeALLC 新增至合并范围新设
247 600VankeBOFFLLC 新增至合并范围新设
248 600VankeBONLLC 新增至合并范围新设
249 AbacrestGardenLimited 新增至合并范围新设
250 AssetBayHoldingsLimited 新增至合并范围新设
251 AstariaGardenLimited 新增至合并范围新设
252 BetterExpressLimited 新增至合并范围新设
253 BravoJLimited 新增至合并范围新设
254 DiamondHugeLimited 新增至合并范围新设
255 FozterLimited 新增至合并范围新设
256 LithiumConceptLimited 新增至合并范围新设
257 LithiumRealEstate(Jersey)Limited 新增至合并范围新设
258 LithiumTopCoLimited 新增至合并范围新设
259 MarvellousWLimited 新增至合并范围新设
260 OBBPVankeALLC 新增至合并范围新设
261 OBBPVankeBLLC 新增至合并范围新设
262 Pier6VankeAMemberLLC 新增至合并范围新设
263 Pier6VankeBMemberLLC 新增至合并范围新设
264 SigridLimited 新增至合并范围新设
265 SinobirdHoldingLimited 新增至合并范围新设
266 SoyaConceptLimited 新增至合并范围新设
267 StageConceptLimited 新增至合并范围新设
268 Vanke11HoytOffshoreLPLLC 新增至合并范围新设
269 Vanke11HoytOffshoreMember2Limited 新增至合并范围新设
270 Vanke11HoytOffshoreMemberILimited 新增至合并范围新设
271 Vanke2177ThirdHoldingsLLC 新增至合并范围新设
272 VankeAssetManagementLLC 新增至合并范围新设
273 VankeRainbowHoldingLimited 新增至合并范围新设
VankeRainbowInvestmentPartnerILimite
274 新增至合并范围新设
d
VankeRainbowInvestmentPartnerIILimit
275 新增至合并范围新设
ed
276 VankeSMLTOffshoreLLC 新增至合并范围新设
277 VankeSMLTOnshoreLLC 新增至合并范围新设
278 V-WinAccessLimited(BVI) 新增至合并范围新设
279 V-WinAchieveLimited(BVI) 新增至合并范围新设
280 上海万之江房地产开发有限公司新增至合并范围收购
281 上海万晟建筑设计顾问有限公司新增至合并范围收购
282 上海中区地产有限公司新增至合并范围收购
283 上海中邦物业管理有限公司新增至合并范围收购

204
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
284 上海帆景建设工程有限公司新增至合并范围收购
285 上海硕诚置业有限公司新增至合并范围收购
286 上海绿洲雅宾利置业有限公司新增至合并范围收购
287 上海美好家实业有限公司新增至合并范围收购
288 上海铉鹏物流有限公司新增至合并范围收购
289 世包中心集团浙江网络技术有限公司新增至合并范围收购
290 东莞市万威产业园有限公司新增至合并范围收购
291 东莞市东恒物业投资有限公司新增至合并范围收购
292 东莞市中万东合投资有限公司新增至合并范围收购
293 东莞市六泰房地产有限公司新增至合并范围收购
294 东莞市卓越天城房地产开发有限公司新增至合并范围收购
295 东莞市海诚房地产开发有限公司新增至合并范围收购
296 东莞市溢源动漫城投资有限公司新增至合并范围收购
297 东莞市联冠莲花豪庭开发有限公司新增至合并范围收购
298 东莞景天房地产开发有限公司新增至合并范围收购
299 中新(天津)商业管理有限公司新增至合并范围收购
300 中青创文化发展有限公司新增至合并范围收购
301 乐清市嘉恒物业管理有限公司新增至合并范围收购
302 云南万鑫房地产开发有限公司新增至合并范围收购
303 云南保谊恒华物流有限公司新增至合并范围收购
304 云南保谊经贸有限公司新增至合并范围收购
云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投资管理
305 新增至合并范围收购
有限公司
306 佛山万源仓储服务有限公司新增至合并范围收购
307 佛山市南海欧利房地产有限公司新增至合并范围收购
308 兆丰金(厦门)科技有限公司新增至合并范围收购
309 北京五和万科房地产开发有限公司新增至合并范围收购
310 北京汉筑投资有限责任公司新增至合并范围收购
311 北京鑫成晶盛商业运营管理有限公司新增至合并范围收购
312 南京同昇房地产开发有限公司新增至合并范围收购
313 南昌宇泽房地产开发有限公司新增至合并范围收购
314 南昌盈石物流发展有限公司新增至合并范围收购
315 厦门佳德宏石物流投资有限公司新增至合并范围收购
316 厦门安美光电有限公司新增至合并范围收购
317 厦门市明炜建设开发有限公司新增至合并范围收购
318 厦门海联翔物业服务有限公司新增至合并范围收购
319 厦门美丽佳园物业管理有限公司新增至合并范围收购
320 吉林省新土木建设工程有限责任公司新增至合并范围收购
321 嘉兴耀成物业管理有限公司新增至合并范围收购
322 嘉达福斯物业管理(上海)有限公司新增至合并范围收购

205
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
323 四川时宇建设工程有限公司新增至合并范围收购
324 大连大明房地产控股有限公司新增至合并范围收购
325 大连汇智房地产开发有限公司新增至合并范围收购
326 大连盛世房地产开发有限公司新增至合并范围收购
327 天津市海天燕居置业有限公司新增至合并范围收购
328 天津炫宏仓储有限公司新增至合并范围收购
329 天津蓝河光谷置业有限公司新增至合并范围收购
330 宁波耐森物业管理有限公司新增至合并范围收购
331 尚模投资集团天津实业有限公司新增至合并范围收购
332 山东乐水置业有限公司新增至合并范围收购
333 山西钢兴房地产开发有限公司新增至合并范围收购
334 广州万墩仓储有限公司新增至合并范围收购
335 广州市万亚房地产有限公司新增至合并范围收购
336 广州市万澈房地产有限公司新增至合并范围收购
337 广州市万霓房地产有限公司新增至合并范围收购
338 广州市天河区新塘医院新增至合并范围收购
339 杭州万通杭昀置业有限公司新增至合并范围收购
340 杭州商庭房地产开发有限公司新增至合并范围收购
341 杭州天马置业有限公司新增至合并范围收购
342 武汉商汇物流管理有限公司新增至合并范围收购
343 武汉市科瑞豪物业服务有限责任公司新增至合并范围收购
344 武汉誉天兴业置地有限公司新增至合并范围收购
345 武汉长江科技经济开发有限公司新增至合并范围收购
346 武汉香华林商业发展有限公司新增至合并范围收购
347 江西恒超房地产开发有限公司新增至合并范围收购
348 江西恒通物业管理有限公司新增至合并范围收购
349 沈阳唐轩物业管理有限公司新增至合并范围收购
350 河南民泰置业有限公司新增至合并范围收购
351 河南民祥置业有限公司新增至合并范围收购
352 泉州市坤晟投资有限公司新增至合并范围收购
353 泉州市爱乐佳园置业有限公司新增至合并范围收购
354 泉州市爱乐置业有限公司新增至合并范围收购
355 济南恒伟置业有限公司新增至合并范围收购
356 浙江华太物业服务有限公司新增至合并范围收购
357 浙江大管家物业管理服务有限公司新增至合并范围收购
358 浙江德轩物流有限公司新增至合并范围收购
359 浙江赞成物业管理有限公司新增至合并范围收购
360 深圳市正顺地产有限公司新增至合并范围收购
361 温州新管家物业管理有限公司新增至合并范围收购
362 湖北汉江新世纪投资有限公司新增至合并范围收购

206
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
363 湖南湘诚壹佰置地有限公司新增至合并范围收购
364 福州闽西老区房地产开发有限公司新增至合并范围收购
365 美佳物业管理(北京)有限公司新增至合并范围收购
366 美佳物业管理(深圳)有限公司新增至合并范围收购
367 美佳物业管理(鞍山)有限公司新增至合并范围收购
368 苏州万济房地产有限公司新增至合并范围收购
369 苏州和济置业有限公司新增至合并范围收购
370 苏州运河仓储有限公司新增至合并范围收购
371 苏州鼎万房地产有限公司新增至合并范围收购
372 西安万隆置业有限公司新增至合并范围收购
373 西安幸福公园置业有限公司新增至合并范围收购
374 西安智慧美镇置业有限公司新增至合并范围收购
375 西安西恩置业有限公司新增至合并范围收购
376 西安龙天置业有限公司新增至合并范围收购
377 广州市建瓴房地产开发有限公司新增至合并范围收购
378 广州市金仑房地产开发有限公司新增至合并范围收购
379 广西怡锋房地产开发有限公司新增至合并范围收购
380 成都四季流辉投资有限公司新增至合并范围收购
成都科甲龙兴华盛房地产开发有限公
381 新增至合并范围收购
司
382 无锡万宇置业有限公司新增至合并范围收购
383 昆山长泰置业有限公司新增至合并范围收购
384 昆明万宝房地产开发有限公司新增至合并范围收购
385 晋江菲莉置业有限公司新增至合并范围收购
贵州融通小微企业金融超市管理有限
386 新增至合并范围收购
公司
387 昆山华地房地产有限公司新增至合并范围收购
388 重庆溪畔置业有限公司新增至合并范围收购
389 长春金奥房地产开发有限公司新增至合并范围收购
390 长沙凯恒房地产开发有限公司新增至合并范围收购
391 长沙凯腾房地产开发有限公司新增至合并范围收购
392 闽侯县万科汇开发有限公司新增至合并范围收购
393 陕西宝天商业运营管理有限公司新增至合并范围收购
394 陕西宝天房地产开发有限公司新增至合并范围收购
395 雅瑞资置业(上海)有限公司新增至合并范围收购
396 首铸一号(东莞)房地产有限公司新增至合并范围收购
397 CPlazaCo.,Ltd. 新增至合并范围收购
398 CentralLandEstateLimited 新增至合并范围收购
FSDongguanInvestmentsHoldingsLimite
399 新增至合并范围收购
d

207
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
400 FSDongguanNo.1Pte.Ltd. 新增至合并范围收购
HontaiGrandChinaInvestmentCo.,Limite
401 新增至合并范围收购
d
Insite(HongKong)No.1IndustrialCo.,Lim
402 新增至合并范围收购
ited
403 JKFSONEPRIVATELIMITED 新增至合并范围收购
MACAUCITY(CHINA)INVESTMENT
404 新增至合并范围收购
DEVELOPMENTCOMPANYLIMITED
405 MaysonResourcesLimited 新增至合并范围收购
406 OrientInternationalLogisticsLimited 新增至合并范围收购
SeanShoppingVillageManagementComp
407 新增至合并范围收购
anyLimited
408 SeanShoppingVillageManagementInc. 新增至合并范围收购
Shanghai(JQ)InvestmentHoldingsPte.Ltd
409 新增至合并范围收购
.
410 SunSkyAsiaLimited 新增至合并范围收购
411 SunSkyInternationalLimited 新增至合并范围收购
SuzhouFeederPort(HongKong)Investmen
412 新增至合并范围收购
tLimited
413 VXLogisticsVIII(BVI)HoldingLtd. 新增至合并范围收购
414 VXLogisticsVIII(HK)HoldingLtd. 新增至合并范围收购
415 三亚万科中实房地产有限公司不纳入合并范围出售
416 佛山市南海区万扬房地产有限公司不纳入合并范围出售
417 成都润万置业有限公司不纳入合并范围出售
418 杭州东睦投资管理有限公司不纳入合并范围出售
419 杭州明与睿投资管理有限公司不纳入合并范围出售
420 深圳万科第五园房地产有限公司不纳入合并范围出售
421 深圳市万悦房地产开发有限公司不纳入合并范围出售
422 深圳市万畅房地产开发有限公司不纳入合并范围出售
423 温州新都置业有限公司不纳入合并范围出售
424 MainlandcnSixCompanyLimited 不纳入合并范围出售
425 OceanRainbowLimited 不纳入合并范围出售
426 V-Cloud(HK)Limited 不纳入合并范围出售
427 V-CloudManagementInvestmentsLimited 不纳入合并范围出售
V-InLogisticPropertyHKIHoldingLimite
428 不纳入合并范围出售
d
V-InLogisticPropertyHKIIHoldingLimite
429 不纳入合并范围出售
d
430 V-InLogisticPropertyIHoldingLimited 不纳入合并范围出售
431 V-InLogisticPropertyIIHoldingLimited 不纳入合并范围出售

208
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

变更
序号企业名称变更内容
原因
432 昆明市新河民房地产北市区有限公司不纳入合并范围注销
433 南充万科房地产有限公司不纳入合并范围注销
434 上海锦川房地产开发有限公司不纳入合并范围注销
435 上海锦桦房地产开发有限公司不纳入合并范围注销
436 沈阳万科东漫置业有限公司不纳入合并范围注销
437 上海国际医学园区万科置业有限公司不纳入合并范围注销
438 沈阳万科永达房地产开发有限公司不纳入合并范围注销
439 太原万科学府房地产开发有限公司不纳入合并范围注销
440 武汉国浩置业有限公司不纳入合并范围注销
441 镇江日昇投资咨询有限公司不纳入合并范围注销
442 镇江盛夏投资咨询有限公司不纳入合并范围注销
443 西安万科南岳置业有限公司不纳入合并范围注销

三、会计政策调整对财务报表的影响

会计政策变更是发行人根据财政部截止本报告日已发布的相关规定并结合
发行人具体情况而做出，发行人持续评估会计政策变更及相关重大判断和估计，
该等评估及相关调整导致在编制本财务报表时会计政策变更影响的披露与发行
人 2018 年中期财务报表中列报的相应数据之间存在差异。

1、新收入准则

新收入准则取代了财政部于 2006 年颁布的《企业会计准则第 14 号——收入》
及《企业会计准则第 15 号——建造合同》（统称“原收入准则”）。

在原收入准则下，发行人以风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。发
行人销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认，即：商品所有权上的主要风
险和报酬已转移给购货方，收入的金额及相关成本能够可靠计量，相关的经济利
益很可能流入发行人，发行人既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也
没有对已售出的商品实施有效控制。提供劳务收入和建造合同收入按照资产负债
表日的完工百分比法进行确认。

在新收入准则下，发行人以控制权转移作为收入确认时点的判断标准：

发行人在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权
时，确认收入。在满足一定条件时，发行人属于在某一段时间内履行履约义务，

209
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

否则，属于在某一时点履行履约义务。合同中包含两项或多项履约义务的，发行
人在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比
例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格
计量收入。交易价格是发行人因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金
额，不包括代第三方收取的款项。发行人确认的交易价格不超过在相关不确定性
消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。合同中存在重大融资成
分的，发行人按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额
确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率
法摊销。

发行人依据新收入准则有关特定事项或交易的具体规定调整了相关会计政
策。例如：合同成本、质保金、预收款等。

发行人依据新收入准则的规定，根据履行履约义务与客户付款之间的关系在
资产负债表中列示合同资产或合同负债。同时，发行人依据新收入准则对与收入
相关的信息披露要求提供更多披露，例如相关会计政策、有重大影响的判断、与
客户合同相关的信息、与合同成本有关的资产的信息等。

发行人根据首次执行新收入准则的累积影响数，调整发行人 2018 年年初留
存收益及财务报表其他相关项目金额，未对比较财务报表数据进行调整。发行人
仅对在 2018 年 1 月 1 日尚未完成的合同的累积影响数调整发行人 2018 年年初留
存收益及财务报表其他相关项目金额。

采用变更后会计政策编制的 2018 年度合并利润表及母公司利润表各项目、
2018 年 12 月 31 日合并资产负债表及母公司资产负债表各项目，与假定采用变
更前会计政策编制的这些报表项目相比，受影响项目的增减情况如下：

会计政策变更对 2018 年合并利润表及母公司利润表各项目的影响分析：

单位：元

采用变更后会计政策增加/(减少)当期报表项
项目
目金额
营业总收入 -752,710,292.80
营业成本 -602,122,594.14
税金及附加 -48,426,651.03

210
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

销售费用 -859,449,783.63
投资收益 -567,071,748.55
利润总额 190,216,987.45
减：所得税费用 189,322,184.00
净利润 894,803.45
其中：归属于母公司股东的净利润 -131,060,106.30
少数股东损益 131,954,909.75
综合收益总额 894,803.45
其中：归属于母公司股东的综合收益 -131,060,106.30
归属于少数股东的综合收益 131,954,909.75

会计政策变更对 2018 年母公司利润表各项目无影响。

会计政策变更对 2018 年 12 月 31 日合并资产负债表各项目的影响分析：

单位：元

项目采用变更后会计政策增加/(减少)报表项目金额
资产：
存货 -762,004,203.70
合同资产 1,364,126,797.84
其他流动资产 3,923,391,567.34
长期股权投资 -208,634,231.58
负债：
预收款项 -545,562,329,034.02
合同负债 504,711,414,422.66
应交税费 649,708,139.78
其他流动负债 41,603,624,904.16
递延所得税负债 257,172,839.11
所有者权益：
未分配利润 2,075,803,303.17
少数股东权益 581,485,355.04

会计政策变更对 2018 年 12 月 31 日母公司资产负债表各项目的影响分析：

单位：元

采用变更后会计政策增加/(减少)报表项目金额
负债：
预收款项 -3,386,091,698.11
合同负债 3,386,091,698.11

会计政策变更对 2018 年合并现金流量表及母公司现金流量表各项目无影
响。

2、新金融工具准则

211
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

新金融工具准则取代了财政部于 2006 年颁布的《企业会计准则第 22 号——
金融工具确认和计量》《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》和《企业会计
准则第 24 号——套期会计》以及财政部于 2014 年修订的《企业会计准则第 37
号——金融工具列报》（统称“原金融工具准则”）。

新金融工具准则将金融资产划分为三个基本分类：（1）以摊余成本计量的金
融资产；（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；（3）以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在新金融工具准则下，金融资产
的分类是基于发行人管理金融资产的业务模式及该资产的合同现金流量特征而
确定。新金融工具准则取消了原金融工具准则中规定的持有至到期投资、贷款和
应收款项及可供出售金融资产三个分类类别。根据新金融工具准则，嵌入衍生工
具不再从金融资产的主合同中分拆出来，而是将混合金融工具整体适用关于金融
资产分类的相关规定。

2018 年 1 月 1 日，发行人没有将任何金融资产或金融负债指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。

新金融工具准则以“预期信用损失”模型替代了原金融工具准则中的”已发
生损失”模型。”预期信用损失”模型要求持续评估金融资产的信用风险，因此在
新金融工具准则下，发行人信用损失的确认时点早于原金融工具准则。

“预期信用损失”模型适用于下列项目：

以摊余成本计量的金融资产；

合同资产；

“预期信用损失”模型不适用于权益工具投资。

发行人根据原金融工具准则计量的 2017 年年末损失准备与根据新金融工具
准则确定的 2018 年年初损失准备无重大差异。

发行人按照新金融工具准则的衔接规定，对新金融工具准则施行日（即 2018
年 1 月 1 日）未终止确认的金融工具的分类和计量(含减值)进行追溯调整。发行
人未调整比较报表数据，将金融工具的原账面价值和在新金融工具准则施行日的
新账面价值之间的差额计入 2018 年年初留存收益或其他综合收益。

212
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

采用新金融工具准则对发行人金融负债的会计政策并无重大影响。

3、解释第 9-12 号

发行人按照解释第 9-12 号有关权益法下投资净损失的会计处理，固定资产
和无形资产的折旧和摊销方法以及关键管理人员服务的关联方认定及披露的规
定对相关的会计政策进行了调整。

采用解释第 9-12 号未对发行人财务状况和经营成果产生重大影响。

4、财务报表列报

发行人根据财会[2018]15 号规定的财务报表格式编制 2018 年度财务报表，
并采用追溯调整法变更了相关财务报表列报。

相关列报调整影响如下：

2017 年 12 月 31 日受影响的合并资产负债表项目：

单位：元

发行人
调整前调整数调整后
应收账款 1,432,734,013.84 -1,432,734,013.84 -
应收票据及应收账款 - 1,432,734,013.84 1,432,734,013.84
应付票据 3,330,183,222.91 -3,330,183,222.91 -
应付账款 173,439,402,739.67 -173,439,402,739.67 -
应付票据及应付账款 - 176,769,585,962.58 176,769,585,962.58
应付利息 995,144,331.41 -995,144,331.41 -
其他应付款 182,886,802,898.36 995,144,331.41 183,881,947,229.77
合计 362,084,267,206.19 - 362,084,267,206.19

2017 年 12 月 31 日受影响的母公司资产负债表项目：

单位：元

本公司
调整前调整数调整后
应付票据 807,811,408.88 -807,811,408.88 -
应付票据及应付账款 - 807,811,408.88 807,811,408.88
应付利息 499,711,180.23 -499,711,180.23 -
其他应付款 139,177,007,120.95 499,711,180.23 139,676,718,301.18
合计 140,484,529,710.06 - 140,484,529,710.06

213
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

2017 年度受影响的合并利润表项目：

单位：元

发行人
调整前调整数调整后
管理费用 8,865,714,082.09 (613,326,898.48) 8,252,387,183.61
研发费用 - 613,326,898.48 613,326,898.48
合计 8,865,714,082.09 - 8,865,714,082.09

2017 年度母公司利润表项目不受影响。

5、会计政策变更的主要影响

发行人以按照财会[2018]15 号规定追溯调整后的比较财务报表为基础，对上
述不追溯调整比较财务报表数据的会计政策变更对 2018 年 1 月 1 日合并资产负
债表及母公司各项目的影响汇总如下：

单位：元

合并资产负债表
调整前 2018 年 1 月 1 日账面金额调整后 2018 年 1 月 1 日账面金额
资产：
交易性金融资产** - 210,060,000.00
存货 598,087,657,618.33 597,394,848,550.90
合同资产* - 692,809,067.43
其他流动资产 5,423,443,819.92 8,277,325,603.64
可供出售金融资产 1,340,749,439.60 -
其他权益工具投资*** - 745,324,871.71
其他非流动金融资产
- 595,424,567.89
**
长期股权投资 81,224,305,346.59 81,582,742,863.56
负债：
预收款项 407,705,939,864.83 159,445,184.29
合同负债 - 379,941,170,989.98
其他流动负债 - 27,605,323,690.56
递延所得税负债 265,299,666.71 1,031,285,112.64
股东权益：
其他综合收益 234,977,764.41 233,081,701.30
未分配利润 77,171,850,609.87 79,380,610,082.45
少数股东权益 53,998,623,864.96 54,448,154,310.25
母公司资产负债表
调整前 2018 年 1 月 1 日账面金额调整后 2018 年 1 月 1 日账面金额

214
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

资产：
可供出售金融资产 211,560,000.00 -
其他非流动金融资产
- 211,560,000.00
**
注：*此类为以摊余成本计量的金融资产；**：此类为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产；***此类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

四、2016-2018 年及 2019 年三季度主要财务指标

（一）发行人 2016-2018 年以及 2019 年 1-9 月份主要财务指标

单位：万元
项目 2019 年 1-9 月份
2018 年度/末 2017 年度/末 2016 年度/末
/9 月末
资产总额 163,876,321.73 152,857,935.65 116,534,691.78 83,067,421.39
负债总额 139,391,132.20 129,295,862.65 97,867,297.86 66,899,764.26
全部债务 23,153,558.70 26,349,027.74 19,497,453.65 13,246,816.27
所有者权益 24,485,189.53 23,562,073.00 18,667,393.92 16,167,657.13
资产负债率 85.06% 84.59% 83.98% 80.54%
扣除预收账款/合同负债后的资
49.18% 51.55% 49.00% 47.47%
产负债率
债务资本比率 48.60% 52.79% 51.09% 45.03%
流动比率 1.13 1.15 1.20 1.24
速动比率 0.41 0.49 0.50 0.44
营业收入 22,391,475.75 29,767,933.11 24,289,711.03 24,047,723.69
营业利润 4,196,092.42 6,749,861.25 5,081,291.64 3,902,377.88
利润总额 4,182,479.32 6,746,020.14 5,114,195.27 3,925,361.17
净利润 2,859,041.70 4,927,229.45 3,720,838.73 2,835,025.55
扣除非经常性损益后净利润 2,851,486.61 4,898,207.64 3,643,075.67 2,823,228.62
归属于母公司所有者的净利润 1,824,074.51 3,377,265.17 2,805,181.49 2,102,260.63
扣除非经常性损益后归属于上
1,817,556.26 3,349,007.84 2,727,953.87 2,092,927.89
市公司股东的净利润
经营活动产生现金流量净额 173,441.23 3,361,818.34 8,232,283.42 3,956,612.90
投资活动产生现金流量净额 -1,202,251.47 -6,736,443.60 -5,161,323.30 -4,338,905.01
筹资活动产生现金流量净额 -6,987,476.94 4,479,764.81 5,526,489.62 3,129,665.06
营业毛利率 27.17% 29.70% 25.98% 20.27%
总资产报酬率 3.08% 5.62% 5.53% 5.76%
净资产收益率 11.90% 23.34% 21.36% 19.03%
扣除非经常性损益后净资产收
11.87% 23.20% 20.92% 18.95%
益率
EBITDA - 7,506,018.76 5,478,748.04 4,142,114.19
EBITDA 利息保障倍数（倍） - 7.05 9.34 7.87

215
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

项目 2019 年 1-9 月份
2018 年度/末 2017 年度/末 2016 年度/末
/9 月末
EBITDA 全部债务比 - 0.28 0.28 0.31
应收账款周转率（次） 127.31 197.21 138.48 104.88
存货周转率（次） 0.18 0.28 0.30 0.41

（二）上述财务指标的计算方法

上述指标均依据合并报表口径计算，各指标的具体计算公式如下：

全部债务=长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付
短期债券+一年内到期的非流动负债+衍生金融负债；

流动比率=流动资产/流动负债；

速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；

资产负债率=负债合计/资产合计；

扣除预收账款/合同负债后的资产负债率=（负债合计-预收账款-合同负债）/
资产合计；

债务资本比率=全部债务/（全部债务+所有者权益）

营业毛利率=（营业收入-营业成本-主营业务税金及附加）/营业收入；

总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/总资产平均余额；

净资产收益率=净利润/净资产平均余额；

扣除非经常性损益后净资产收益率=扣除非经常性损益后净利润/净资产平
均余额；

EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出(净额+其他)+折旧+摊销；

EBITDA 利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出(净额+其他)+
资本化的利息支出）；

EBITDA 全部债务比=EBITDA/全部债务；

应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额；

216
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

存货周转率=营业成本/存货平均余额；

如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算。

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第六节募集资金运用

一、本期债券募集资金数额

根据《公司债券发行与交易管理办法》的相关规定，结合发行人财务状况及
未来资金需求，经发行人第十八届董事会第十九次会议、第十八届董事会第二十
二次会议、2018 年度股东大会审议授权公司总裁做出《关于万科企业股份有限
公司公开发行一般公司债券及住房租赁专项公司债券的决定》，决定向深圳证券
交易所申请公开发行不超过 90 亿元（含 90 亿元）的公司债券。本期债券为本次
债券项下首期发行，发行规模不超过 25 亿元（含 25 亿元）。

二、募集资金运用计划

本期债券拟发行不超过 25 亿元（含 25 亿元），扣除发行费用后，公司拟全
部用于偿还即将到期或回售的公司债券，拟偿还明细如下：

发行规模
债券简称起息日期回售日最后到期日债券期限票面利率
（亿元）
17 万科 01 2017/7/18 2020/7/18 2022/7/18 30 3+2 年 4.50%

在有息债务偿付日前，发行人可以在不影响偿债计划的前提下，根据公司财
务管理制度，将闲置的债券募集资金用于补充流动资金（单次补充流动资金最长
不超过 12 个月）。

三、募集资金运用对发行人财务状况的影响

（一）对发行人负债结构的影响

以 2019 年 9 月 30 日公司财务数据为基准，本期债券发行完成且根据上述募
集资金运用计划予以执行后，本公司合并财务报表的资产负债率不变。

（二）对于发行人短期偿债能力的影响

以 2019 年 9 月 30 日公司财务数据为基准，本期债券发行完成且根据上述募
集资金运用计划予以执行后，公司合并财务报表的流动比率将由发行前的 1.13

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

上升至发行后的 1.13，增加 0.0085。公司流动比率将略有提高，流动资产对于流
动负债的覆盖能力得到提升，短期偿债能力增强。

四、募集资金的现金管理

在不影响募集资金使用计划正常进行的情况下，经公司董事会或其转授权人
士批准，可将暂时闲置的募集资金进行现金管理，投资于安全性高、流动性好的
产品，如国债、政策性银行金融债、地方政府债、交易所债券逆回购等。

五、募集资金专项账户管理安排

公司拟开设一般账户作为本期募集资金专项账户，用于本期债券募集资金的
存放、使用及监管。本期债券的资金监管安排包括募集资金管理制度的设立、债
券受托管理人中信证券根据《债券受托管理协议》及《债券持有人会议规则》的
约定对募集资金的监管进行持续的监督等措施。

（一）募集资金管理制度的设立

为了加强规范发行人发行债券募集资金的管理，提高其使用效率和效益，根
据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《公司债券发行与交易管
理办法》等相关法律法规的规定，公司制定了募集资金管理制度。公司将按照发
行申请文件中承诺的募集资金用途计划使用募集资金。出现严重影响募集资金用
途计划正常进行的情形时，公司应当及时报告交易所并公告。

（二）债券受托管理人的持续监督

根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当对发行人专项账户募集资金的
接收、存储、划转与本息偿付进行监督。在本期债券存续期内，受托管理人应当
每年检查发行人募集资金的使用情况是否与募集说明书约定一致。受托管理人有
权要求发行人及时向其提供相关文件资料并就有关事项作出说明。

根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当建立对发行人的定期跟踪机制，
监督发行人对募集说明书所约定义务的执行情况，并在每年 6 月 30 日前向市场
公告上一年度的受托管理事务报告。受托管理事务报告应当包括发行人募集资金

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使用及专项账户运作情况。

六、前次公司债券募集资金使用情况

经中国证券监督管理委员会“证监许可[2015]1915 号”文核准向合格投资者
公开发行面值总额不超过人民币 90 亿元的公司债券。

其中，万科企业股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）债券简称“15 万
科 01”，发行规模为 50 亿元，已于 2015 年 9 月 25 日发行完成。截至本募集说
明书摘要签署日，该债券募集资金净额已全部按照募集说明书中披露的用途使用
完毕，其中 20 亿元用于偿还银行贷款，剩余募集资金用于补充营运资金。

万科企业股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）
简称“17 万科 01”，最终发行规模为 30 亿元，已于 2017 年 7 月 18 日发行完成。
截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的
用途使用完毕，全部用于偿还金融机构贷款。

万科企业股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）
简称“17 万科 02”，最终发行规模为 10 亿元，已于 2017 年 8 月 4 日发行完成。
截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的
用途使用完毕，全部用于偿还金融机构贷款。

经中国证券监督管理委员会“证监许可[2018]916 号”文核准向合格投资者公
开发行面值总额不超过人民币 80 亿元的公司债券。

万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司
债券（第一期）简称“18 万科 01”，最终发行规模为 15 亿元，已于 2018 年 8
月 9 日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额按照募集
说明书中披露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运资
金。

万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司
债券（第二期）简称“18 万科 02”，最终发行规模为 20 亿元，已于 2018 年 10
月 29 日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额按照募

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

集说明书中披露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运
资金。

万科企业股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司
债券（第一期）简称“19 万科 01”，最终发行规模为 20 亿元，已于 2019 年 2
月 26 日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额按照募
集说明书中披露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运
资金。

万科企业股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司
债券（第二期）简称“19 万科 02”，最终发行规模为 25 亿元，已于 2019 年 9
月 26 日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额按照募
集说明书中披露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运
资金。

截至本募集说明书摘要签署日，前次公司债券募集资金使用均符合募集说明
书约定的募集资金用途。

发行人将在本期债券存续期内定期报告和临时报告中对募集资金实际使用
情况进行及时的信息披露。受托管理人将在存续期内定期和临时受托管理报告中
对募集资金使用情况进行持续信息披露。

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

第七节备查文件

一、备查文件内容

本募集说明书摘要的备查文件如下：

1、万科企业股份有限公司 2016 年度、2017 年度、2018 年度经审计的财务
报告和 2019 年 1-9 月财务报表；

2、中信证券股份有限公司关于万科企业股份有限公司房地产之专项核查报
告；

3、关于万科企业股份有限公司房地产业务核查的专项法律意见书；

4、万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券信用评
级报告；

5、万科企业股份有限公司公司债券持有人会议规则；

6、万科企业股份有限公司公司债券受托管理协议；

7、中国证监会核准本次发行的文件；

8、相关法律法规、规范性文件要求披露的其他文件。

在本期债券发行期内，投资者可以至本公司及主承销商处查阅本募集说明书
摘要全文及上述备查文件，或访问深交所网站（http://www.szse.cn/）查阅募集说
明书及摘要。

二、备查文件查阅地点

投资者可以自本期债券募集说明书摘要公告之日起到下列地点查阅本募集
说明书摘要全文及上述备查文件：

发行人：万科企业股份有限公司

住所：深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

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万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

联系地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

法定代表人：郁亮

联系人：许国辉、许智涛、史晓云、毛敏、邬丹、陈犀通

联系电话：0755-25606666

传真：0755-25531696

主承销商：中信证券股份有限公司

住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座

联系地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦

法定代表人：张佑君

联系人：杨芳、张天亮、陈小东、李龙飞、张新晋、王琰君

联系电话：010-60838888

传真：010-60833504

三、备查文件查阅时间

本期债券发行期间，每日 9：00-11：30，14：00-17：00（非交易日除外）。

投资者若对募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、
律师、专业会计师或其他专业顾问。

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