西安云城置业有限公司
2018 年度、2019 年1-9 月
审计报告
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审计报告
公司财务报告
— 资产负债表 1-2
— 利润表 3
— 现金流量表 4
— 所有者权益变动表 5-6
— 财务报表附注 7-42
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西安云城置业有限公司 2019 年 9 月 30 日财务报表附注
一、 公司的基本情况
1.企业注册地、组织形式和总部地址
西安云城置业有限公司（以下简称本公司或公司）原名西安通海电炉工程有限公
司，由西安华兴电炉有限责任公司、自然人朱蓓蓓于 2008 年 11 月 11 日共同投资设立，
注册资本 1,500.00 万元，其中：西安华兴电炉有限责任公司出资 150.00 万元，占比
10%；朱蓓蓓出资 1,350.00 万元，占比 90%。
2008 年 12 月 4 日，根据西安通海电炉工程有限公司股东会决议，同意朱蓓蓓将其
持有本公司 10%股权共计 1,350.00 万元转让给西安华兴电炉有限责任公司，转让后西安
华兴电炉有限责任公司持有本公司 100%股权，上述事项于 2008 年 12 月 11 日完成工商
变更手续。
2009 年 6 月 10 日，根据西安通海电炉工程有限公司股东书面决定，西安华兴电炉
有限责任公司以评估价值分别为 1,231.74 万元的土地使用权及 1,580.50 万元的固定资
产对本公司进行増资，増资后注册资本为 4,312.24 万元，上述事项于 2009 年 6 月 15 日
完成工商变更手续。
2009 年 6 月 15 日，西安华兴电炉有限责任公司将其持有本公司 100%股权共计
4,312.24 万元转让给朱蓓蓓，转让后朱蓓蓓将持有本公司 100%股权，上述事项于 2009
年 6 月 24 日完成工商变更手续。
2010 年 6 月 25 日，根据西安通海电炉工程有限公司股东书面决定，朱蓓蓓将其持
有本公司的全部股权共计 4,312.24 万元转让给郑国成，转让后郑国成将持有本公司
100%股权，上述事项于 2010 年 7 月 10 日完成工商变更手续。
2013 年 1 月 9 日，根据西安通海电炉工程有限公司股东书面决定，本公司名称由西
安通海电炉工程有限公司变更为西安云城置业有限公司，上述事项于 2013 年 1 月 10 日
完成工商变更手续。
2013 年 3 月 25 日，根据西安云城置业有限公司股东会决议，云南安盛创享旅游产
业投资合伙企业(有限合伙)对本公司进行货币增资 4000 万元，增资完成后，本公司注册
资本变更为 8,312.24 万元，其中云南安盛创享旅游产业投资合伙企业(有限合伙)持有
48.12%，上述事项于 2013 年 3 月 27 日完成工商变更手续。
2013 年 3 月 28 日，根据西安云城置业有限公司股东会决议，郑国成将其持有本公
司 2.88%的股权共计 239.24 万元转让给云南安盛创享旅游产业投资合伙企业(有限合
伙)，转让后云南安盛创享旅游产业投资合伙企业(有限合伙)累计出资 4,239.24 万元，
占比 51%，郑国成累计出资 4,073.00 万元，占比 49%，上述事项于 2013 年 3 月 29 日完
成工商变更手续。
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截至 2019 年 9 月 30 日，本公司注册资本 8,312.24 万元，实收资本 8,312.24 万
元，其中云南安盛创享旅游产业投资合伙企业 (有限合伙)出资 4,239.24 万元，持
股 51.00%，郑国成出资 4,073.00 万元，占比 49%。法定代表人：张伦，公司住
所：西安市高新区科技三路 57 号通海大厦 B 座 1 层 2 号房。公司统一社会信用
代码为 91610131678631092K ，公司类型:有限责任公司（自然人投资或控股）。
2.企业的业务性质和主要经营活动
房地产开发、销售；房屋租赁；物业管理及咨询。（以上经营范围不含国家规定的
专控及前置审批项目）。
3.母公司以及集团总部的名称
本公司之母公司为云南安盛创享旅游产业投资合伙企业(有限合伙)，本公司最终控
制人为云南省城市建设投资集团有限公司。本公司下设综合管理部、财务部、工程部、
成本部、营销部等职能管理部门。
本公司设有总经理办公会，对公司重大决策和日常工作实施管理和控制。
4.营业期限
本公司营业期限自 2008 年 11 月 11 日至永久。
二、 财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准
则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定
(以下合称“企业会计准则”)进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委
员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》(2014
年修订)的规定，编制财务报表。
三、 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财
务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
四、 重要会计政策和会计估计
1.会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
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2.营业周期
本公司的主要业务为房地产开发。房地产行业的营业周期通常从购买土地起
到 房 产 开 发 至 销 售 变 现 ， 一 般 在 12 个 月 以 上 ， 具 体 周 期 根 据 开 发 项 目 情 况 确
定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其
他经营业务，营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划生标准 。
3.记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
4.现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性
强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现
金。将同时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知
金额的现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
5.外币业务和外币报表折算
外币业务交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民
币记账。资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇
兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照
借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项
目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此
产生的汇兑差额作为公允价值变动损益计入当期损益。如属于可供出售外币非货币性项
目的，形成的汇兑差额计入其他综合收益。
6.金融工具
本公司金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
（1）金融资产分类、确认依据和计量方法
金融资产分类应按照持有金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征作为
金融资产的分类依据，将金融资产分为“以摊余成本计量的金融资产”、“以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产”和“以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产”三类；业务模式决定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同
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现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本公司管理金融资产的业务模式，以本公司关
键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础确定。
金融资产的合同现金流量特征，是指金融工具合同约定的、反映相关金融资产经济
特征的现金流量属性。
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：1)本公司管理
该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；2)该金融资产的合同条款规定，
在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产：1)本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出
售该金融资产为目标；2)该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅
为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产之外的金融资产，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产。
在初始确认时，本公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产。该指定一经做出，不得撤销。
金融负债划分为以下两类：1)以摊余成本计量的金融负债；2)以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
本公司改变其管理金融资产的业务模式时，对所有受影响的相关金融资产进行重分
类。本公司对所有金融负债均不进行重分类。
（2）金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融
资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金
融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
初始确认后，本公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。对不
同类别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续
计量。
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金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列
调整后的结果确定：1)扣除已偿还的本金；2)加上或减去采用实际利率法将该初始确认
金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额；3)扣除累计计提的损失准备
（仅适用于金融资产）。
实际利率法，是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用
分摊计入各会计期间的方法。实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估
计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。
本公司对权益工具的投资和与此类投资相联系的合同应当以公允价值计量。但在有
限情况下，如果用以确定公允价值的近期信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布
范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布
范围内对公允价值的恰当估计。本公司利用初始确认日后可获得的关于被投资方业绩和
经营的所有信息，判断成本能否代表公允价值。
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资
产成为已发生信用减值的金融资产。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或；该金融资产已转移，且该转移
满足《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定，终止确
认该金融资产。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或
该部分金融负债）。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认
该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金
融资产，并将收到的对价确认为一项金融负债。本公司既没有转移也没有保留金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：1)放弃了对该金融资产控制
的，终止确认该金融资产；2)未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资
产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：1)
所转移金融资产的账面价值；2)因转移而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公
允价值变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整
体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行
分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：1)终止确认部分的账面价值；2)终止确
认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分
的金额之和。
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（4）主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在
活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方
最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、
现金流量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值； 初始取得或源生的金融资产或承
担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
（5）金融资产的减值测试和减值准备计提方法
资产负债表日对分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产，以预期信用损失为基础，进行减值会计处理并确认损
失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。
信用损失是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期
收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于企业购买或源生
的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著
增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：1）如果该金
融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，按照相当于该金融工具整个存续期内预期
信用损失的金额计量其损失准备。无论本公司评估信用损失的基础是单项金融工具还是
金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期
损益；2）如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该
金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，无论本公司评估信用损失
的基础是单项金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应
当作为减值损失或利得计入当期损益。
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合
收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资
产负债表中列示的账面价值。本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续
期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再
属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于
未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损准备的转
回金额应当作为减值利得计入当期损益。
本公司以概率加权平均为基础对预期信用损失进行计量。
本公司将以公允价值计量的金融资产或金融负债的利得或损失计入当期损益，除非
该金融资产或金融负债属于下列情形之一：1）属于《企业会计准则第 24 号——套期会
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计》规定的套期关系的一部分；2）是一项对非交易性权益工具的投资，且将其指定为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；3）是一项被指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债，且该负债由本公司自身信用风险变动引起的其公
允价值变动应当计入其他综合收益；4）是一项分类为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产，且其减值损失或利得和汇兑损益之外的公允价值变动计入其他综
合收益。
7.应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法。
对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用
损失计量损失准备。
（1）按单项计提坏账准备
1)对于单项金额重大并单项计提坏账准备应收账款（单项金额在200万元以上），单
独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入
当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
2)对于单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项，若存在客观证据表明公司
将无法按应收款项的原有条款收回款项，则按单项计提坏账。
（2）按组合计提坏账准备
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
1)无风险组合：根据业务性质，对于应收本集团关联方、政府部门、押金、保证金
等类别的应收款项，由于发生坏账损失的可能性极小，认定为无风险组合，公司对该组
合不计提坏账准备。
2)账龄组合：除上述款项以外的应收账款，公司根据以往的历史经验对应收款项计
提比例作出最佳估计，参考应收账款的账龄按照账龄分析法计提坏账准备。
账龄 应收账款计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 5.00
其中：1 年以内分项 5.00
1 至 2 年（含 2 年） 10.00
2 至 3 年（含 3 年） 20.00
3 至 4 年（含 4 年） 40.00
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账龄 应收账款计提比例（%）
4 至 5 年（含 5 年） 80.00
5 年以上 100.00
8.其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法。
（1）单项计提坏账准备
1)对于单项金额重大并单项计提坏账准备其他应收款（单项金额在200万元以上），
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计
入当期损益。单独测试未发生减值的其他应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
2)对于单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款，若存在客观证据表明公
司将无法按应收款项的原有条款收回款项，则按单项计提坏账。
（2）按组合计提坏账准备的其他应收款项
对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失。
1)无风险组合：根据业务性质，对于应收本集团关联方、政府部门、押金、保证金
等类别的应收款项，由于发生坏账损失的可能性极小，认定为无风险组合，公司对该组
合不计提坏账准备。
2)账龄组合：除上述款项以外的应收账款，公司根据以往的历史经验对应收款项计
提比例作出最佳估计，参考其他应收款的账龄按照账龄分析法计提坏账准备。
账龄 其他应收款计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 5.00
其中：1 年以内分项 5.00
1 至 2 年（含 2 年） 10.00
2 至 3 年（含 3 年） 20.00
3 至 4 年（含 4 年） 40.00
4 至 5 年（含 5 年） 80.00
5 年以上 100.00
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9.存货
（1）存货的分类
本公司存货主要包括房地产开发产品、房地产开发成本及其他等。房地产开发产品
主要为房地产在建开发产品、已完工开发产品等。房地产开发产品的实际成本包括土地
出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用
及开发过程中的其他相关费用。
（2）存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑
安装工程支出、开发项目完成之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。房
地产项目存货发出时按个别认定法计价，领用或发出除房地产开发存货以外的其他存货
采用加权平均法确定其实际成本。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单项存货成本高于其可
变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计
将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素己经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的
存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度
采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的推销方法
低值易耗品采用一次转销法；包装物采用一次转销法；其他周转材料采用一次转销
法推销。
（6）开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整体开发的项目，
其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分推记入商品房成本。
（7）公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施:按受益比例确定标准分配计入商品房成本；能有偿转
让的公共配套设施:以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
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10.持有待售资产
（1）持有待售资产确认标准
1)根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
2)出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议，并已获得监管部门批
准，且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议
包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销
的可能性极小。
（2）持有待售核算方法
本公司对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于公
允价值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净
额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准
备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其
不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两
者孰低计量。
上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资
产、递延所得税资产、由金融工具相关会计准则规范的金融资产、由保险合同相关会计
准则规范的保险合同所产生的权利。
11.固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一
年，单位价值超过 5,000.00 元的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；2）该固定资产的成本能够可靠地计
量。
（2）固定资产折旧方法
序号 类别 折旧方法 折旧年限(年) 预计残值率(%) 年折旧率(%)
1 房屋及建筑物 直线法 20-40 5 2.38-4.75
2 机器设备 直线法 10 3 9.70
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序号 类别 折旧方法 折旧年限(年) 预计残值率(%) 年折旧率(%)
3 运输设备 直线法 4-6 3 16.17-24.25
4 办公及电子设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
5 酒店设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
6 其他设备 直线法 3-5 3 19.40-32.33
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司；2）本公司有购买租赁资产的选
择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资；3）产的公允价值，因而在
租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权；4）即使资产的所有权不转移，
但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分；5）本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现
值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；6）租赁资产性质特殊，如果不作较大改
造，只有本公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现
值两者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额
作为未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的
手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费
用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。
本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提融资租入固定资产折旧。能够合
理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合
理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中
较短的期间内计提折旧。
12.在建工程
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可
使用状态前所发生的必要支出构成，包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税
费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定
资产的入账价值。所建造的在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，
自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价
值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算
后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
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13.借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，在
符合资本化条件的情况下开始资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根
据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预
定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：1）资产支出已经发生，资产支出包括为
购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务
形式发生的支出；2）借款费用已经发生；3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态
所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂
停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费
用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部
分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外
销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
（3）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超
过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的
资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断
期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费
用继续资本化。
（4）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行
暂时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产
达到预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。
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根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的
资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均
利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢
价金额，调整每期利息金额。
14.无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
本公司无形资产包括土地使用权、计算机软件等，按取得时的实际成本计量，其
中：购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入
的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公
允的，按公允价值确定实际成本。
土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；计算机软件和其他无形资产
按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊
销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，
如发生改变，则作为会计估计变更处理。在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产
的预计使用寿命进行复核，如有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，则估计其使用
寿命并在预计使用寿命内摊销。
（2）内部研究开发支出会计政策
1)划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研
究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或
设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
2)开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
a)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
b)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
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c)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或
无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
d)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用
或出售该无形资产；
e)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。以前期间已计入损益的开
发支出不在以后期间重新确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开
发支出，自该项目达到预定用途之日起转为无形资产。
15.长期资产减值
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在
减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计
的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流
量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的
账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资
产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年
都进行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益
的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与
商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组
合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对
包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账
面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
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16.长期待摊费用
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年
以上的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
17.职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全
部予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期
间，将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本
和费用。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系
后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划全部为设定提存计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基
本养老保险、失业保险等；在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划
计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
（3）辞退福利的会计处理方法
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励
职工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁
减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除
与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规
定的退休年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的
社会保险费等。本公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退
职工支付内部退养福利。对于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞
退福利相关确认条件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工
工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福利的精算假设
变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
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（4）其他长期职工福利的会计处理方法
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福
利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期
间，将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他
长期职工福利，在资产负债表日由使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划
产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
18.预计负债
（1）预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：1）该义务
是本公司承担的现时义务；2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；3）该义务
的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时
间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确
定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围
内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平
均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各
种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能
发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率
计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确
定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
19.收入确认原则
本公司的营业收入主要包括房地产开发产品销售收入、土地一级开发收入、物业管
理费收入、体育体闲收入和让渡资产使用权收入，收入确认原则如下:
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（1）房地产开发产品在满足以下条件时确认收入
买卖双方签订销售合同并在产权部门备案；房地产开发产品已竣工并验收合格；公
司收到客的一定比例购房款或取得收取全部购房款权利(如银行同意发放按揭款的书面承
诺函等)；办理了交房手续，或者可以根据购房合同约定的条件视同客户接收时。
（2）土地一级开发收入
对于土地一级开发收入，与土地一级开发相关的经济利益能够流入企业，收入和成
本能够可靠地计量和估计，按合同或协议约定的条件达到时，确认收入。
（3）物业管理费收入
在已经提供物业管理服务，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，相关的
收入和成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
（4）体育休闲收入
已经提供了相关服务，与服务相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能
够可靠地计量时，确认体育体闲收入的实现。申请入会费和会员费只允许取得会籍，所
有其他服务或商品都要另行收费的，在款项收回不存在重大不确定性时，确认收入的实
现。
（5）让渡资产使用权收入
与交易相关的经济利益能够流入企业:收入的金额能够可靠地计量。利息收入根据合
同或协议规定的存、货款利率确定;使用费收入按公司与其资产使用者签订的合同或协议
确定。
20.政府补助
（1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产
的政府补助。与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收
益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关
递延收益余额转入资产处置当期的损益。
（2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与收益相
关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认
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相关费用的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损失
的，取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，应当区分不同部分分
别进行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相
关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
公司取得政策性优惠贷款贴息的，应当区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政
将贴息资金直接拨付给企业两种情况，财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以
政策性优惠利率向公司提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照
借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用；财政将贴息资金直接拨付给公司，公
司应当将对应的贴息冲减相关借款费用。
已确认的政府补助需要退回时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账
面价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损
益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
21.递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额
(暂时性差异)计算确认。在资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预
期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
（1）确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损
和税款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但
是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予
确认：1）该交易不是企业合并；2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得
额或可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的
递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣
可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
（2）确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不
包括：1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；2）非企业合并形成的交易或事项，且
该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形
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成的暂时性差异；3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性
差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
22.租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分
摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金
总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分
摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如
金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计
入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入
总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
（2）融资租赁的会计处理方法
融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两
者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，
其差额作为未确认的融资费用。融资租入资产的认定依据、计价和折旧方法详见附注
四、9.固定资产。公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，
计入财务费用。
融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值
的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入，公司发生
的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期
内确认的收益金额。
五、 会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明
1. 会计政策变更
财政部于 2019 年 4 月 30 日发布了《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报
表格式的通知》2019 年半年度报告（财会〔2019〕6 号），对一般企业财务报表格式进
行了修订。本公司在资产负债表中，将“应收票据和应收账款”重分类至新增的“应收
票据”和“应收账款”中；将“应付票据和应付账款”重分类至新增的“应付票据”和
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“应付账款”中。本公司按照相关规定采用追溯调整法，对可比会计期间的比较数据进
行相应调整。
2. 会计估计变更
无。
3. 重大前期差错更正的说明
无。
六、 税项
公司主要税种和税率：
税种 计税依据 税率
销售货物、应税销售服务收入、无
增值税（注 1） 5%
形资产或者不动产
城市维护建设税 实际流转税税额 7%
教育费附加 实际流转税税额 3%
地方教育附加 实际流转税税额 2%
土地增值税（注 2） 增值额 30%-60%
企业所得税 应纳税所得额 25%
注 1：根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增
值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016 年第 18 号）一般纳税人销售《建筑
工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目可以选择适
用简易计税方法按照 5%的征收率计税。本公司目前按照简易办法计算缴纳增值税，适用
增值税率 5%。
注 2：具备土地增值税清算条件的项目，按《土地增值税暂行条例》清算缴纳,对不
具备土地增值税清算条件的项目，按《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题
的通知》（财税字[2006]21 号）及各省市的预缴比例进行预缴。
七、 财务报表重要项目的说明
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指 2018 年 12 月
31 日，“期末”系指 2019 年 9 月 30 日，“本期”系指 2019 年 1 月 1 日至 9 月
30 日，“上年”系指 2018 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，除另有注明外，货币单位
为人民币元。
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1.货币资金
项目 期末余额 年初余额
库存现金 184.12 4,914.11
银行存款 21,613,116.39 15,441,356.01
其他货币资金 3,777,000.00 5,669,882.87
合计 25,390,300.51 21,116,152.99
其中：存放在境外的款项总额 0.00 0.00
注：其他货币资金余额系客户购房按揭缴纳的保证金。
2.应收账款
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账
0.00 0.00 0.00 0.00
准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏账
6,308,363.00 100.00 512,172.05 8.00
准备的应收账款
单项金额虽不重大但单项计提
0.00 0.00 0.00 0.00
坏账准备的应收账款
合计 6,308,363.00 100.00 512,172.05 ——
（续表）
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账
0.00 0.00 0.00 0.00
准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏账
24,255,077.00 100.00 1,212,753.85 5.00
准备的应收账款
单项金额虽不重大但单项计提
0.00 0.00 0.00 0.00
坏账准备的应收账款
合计 24,255,077.00 100.00 1,212,753.85 ——
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（1） 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款
采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
（%） （%）
1 年以内 2,373,285.00 37.62 118,664.25 24,255,077.00 100.00 1,212,753.85
1-2 年 3,935,078.00 62.38 393,507.80 0.00 0.00 0.00
合计 6,308,363.00 100.00 512,172.05 24,255,077.00 100.00 1,212,753.85
（2） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款
占应收账款合
债务人名称 账面余额 坏账准备
计的比例（%）
桂林优利特医疗电子销售有限公司 1,433,285.00 22.72 71,664.25
方某某 1,079,329.00 17.11 107,932.90
郑某某 1,040,000.00 16.49 104,000.00
方某某 975,749.00 15.47 97,574.90
赵某 940,000.00 14.90 47,000.00
合计 5,468,363.00 86.69 428,172.05
3.预付款项
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账 坏账
比例 准备 比例 准备
金额 金额
(%) （%）
1 年以内 0.00 0.00 0.00 2,217,000.00 100.00 0.00
合计 0.00 0.00 0.00 2,217,000.00 100.00 0.00
4.其他应收款
项目 期末余额 年初余额
应收利息 1,974,483.34 0.00
其他应收款 35,274,500.00 112,185,000.00
合计 37,248,983.34 112,185,000.00
4.1应收利息
项目 期末余额 年初余额
借款利息 1,974,483.34 0.00
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4.2其他应收款
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 比例
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单项计提坏账
3,415,123.54 8.83 3,415,123.54 100.00
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
35,280,500.00 91.17 6,000.00 0.02
准备的其他应收款
单项金额虽不重大但单项计提
0.00 0.00 0.00 0.00
坏账准备的其他应收款
合计 38,695,623.54 100.00 3,421,123.54 ——
（续表）
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 比例
金额 金额
（%） （%）
单项金额重大并单项计提坏账
3,132,423.54 2.58 3,132,423.54 100.00
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
118,080,500.00 97.42 5,895,500.00 4.99
准备的其他应收款
单项金额虽不重大但单项计提
0.00 0.00 0.00 0.00
坏账准备的应收账款
合计 121,212,923.54 100.00 9,027,923.54 ——
（1） 单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
期末余额
单位名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
西安华兴电炉有限公司 3,415,123.54 3,415,123.54 100.00 无法收回
合计 3,415,123.54 3,415,123.54 100.00 ——
（2） 按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款
1) 组合中按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账
比例 比例 坏账准备
金额 准备 金额
（%） （%）
1 年以内 0.00 0.00 0.00 117,850,000.00 99.97 5,892,500.00
1-2 年 0.00 0.00 0.00 30,000.00 0.03 3,000.00
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期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账
比例 比例 坏账准备
金额 准备 金额
（%） （%）
2-3 年 30,000.00 100.00 6,000.00 0.00 0.00 0.00
合计 30,000.00 100.00 6,000.00 117,880,000.00 100.00 5,895,500.00
2) 组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
期末余额 年初余额
账龄 计提 坏账 计提 坏账
账面余额 账面余额
比例 准备 比例 准备
无风险组合 35,250,500.00 0.00 0.00 200,500.00 0.00 0.00
合计 35,250,500.00 0.00 0.00 200,500.00 0.00 0.00
（3） 按欠款方归集的期末余额较大的其他应收款
占其他应
款项 收账款合
债务人名称 账面余额 账龄 坏账准备
性质 计的比例
（%）
郑国成 借款 35,050,000.00 1 年以内 90.58 0.00
西安华兴电炉有限
往来款 3,415,123.54 0-4 年 8.83 3,415,123.54
公司
西安高新污水处理
押金 200,000.00 5 年以上 0.52 0.00
有限公司
合计 38,665,123.54 —— 99.93 3,415,123.54
5.存货
期末余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 308,941,754.30 0.00 308,941,754.30
（续表）
年初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 368,723,431.25 0.00 368,723,431.25
（1）存货期末余额中含有借款费用资本化
本期增 本期减少
项目名称 年初余额 期末余额
加 出售减少 其他减少
融城云谷 78,900,487.81 0.00 21,679,632.42 0.00 57,220,855.39
30
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（2）开发产品
本期增
项目名称 竣工时间 年初余额 本期减少金额 期末余额
加金额
融城云谷 2018 年 368,723,431.25 0.00 59,781,676.95 308,941,754.30
6.其他流动资产
项目 期末余额 年初余额
预缴税金 1,534,391.06 4,870,118.70
7.固定资产
（1）固定资产原值
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
运输设备 412,370.00 0.00 0.00 412,370.00
办公设备 152,972.00 0.00 0.00 152,972.00
合计 565,342.00 0.00 0.00 565,342.00
（2）累计折旧
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
运输设备 372,221.18 27,777.72 0.00 399,998.90
办公设备 138,715.38 5,924.75 0.00 144,640.13
合计 510,936.56 33,702.47 0.00 544,639.03
（3）固定资产账面净值
项目 年初余额 期末余额
运输设备 40,148.82 12,371.10
办公设备 14,256.62 8,331.87
合计 54,405.44 20,702.97
（4）固定资产减值准备
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
运输设备 0.00 0.00 0.00 0.00
办公设备 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 0.00 0.00 0.00 0.00
（5）固定资产账面价值
项目 年初余额 期末余额
运输设备 40,148.82 12,371.10
31
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项目 年初余额 期末余额
办公设备 14,256.62 8,331.87
合计 54,405.44 20,702.97
8.无形资产
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
原价合计 13,800.00 0.00 0.00 13,800.00
其中：软件 13,800.00 0.00 0.00 13,800.00
累计摊销合计 13,800.00 0.00 0.00 13,800.00
其中：软件 13,800.00 0.00 0.00 13,800.00
减值准备合计 0.00 0.00 0.00 0.00
其中：软件 0.00 0.00 0.00 0.00
账面价值合计 0.00 0.00 0.00 0.00
其中：软件 0.00 0.00 0.00 0.00
9.长期待摊费用
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
律师咨询费 290,000.00 0.00 290,000.00 0.00
合计 290,000.00 0.00 290,000.00 0.00
10.递延所得税资产和递延所得税负债
未经抵销的递延所得税资产
期末余额 年初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税资 可抵扣暂时性 递延所得税资
差异 产 差异 产
资产减值准备 3,933,295.59 983,323.90 10,240,677.39 2,560,169.35
土地增值税 58,092,163.65 14,523,040.91 53,783,248.94 13,445,812.23
交房违约金 5,530,906.92 1,382,726.73 0.00 0.00
合计 67,556,366.16 16,889,091.54 64,023,926.33 16,005,981.58
11.应付账款
账龄 期末余额 年初余额
1 年以内（含 1 年） 736.41 115,624,678.17
1-2 年（含 2 年） 103,947,106.14 42,747,931.00
2-3 年（含 3 年） 42,486,868.80 17,919.00
3 年以上 511,470.00 511,470.00
合计 146,946,181.35 158,901,998.17
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账龄超过 1 年的重要应付账款：
债权单位名称 期末余额 账龄 未偿还原因
中建三局集团有限公司 66,905,081.54 1-3 年 未结算完成
陕西正天建设有限公司 7,318,373.05 1-3 年 未结算完成
苏州金螳螂幕墙有限公司 7,219,748.00 1-3 年 未结算完成
陕西天豪科技发展有限公司 3,347,427.44 1-3 年 未结算完成
陕西万洋建筑幕墙有限责任公司 2,317,322.29 1-2 年 未结算完成
合计 87,107,952.32 —— ——
12.预收款项
账龄 期末余额 年初余额
1 年以内（含 1 年） 5,752,934.00 72,232,086.00
1 年以上 19,334,233.00 7,411,374.00
合计 25,087,167.00 79,643,460.00
账龄超过 1 年的重要预收款项：
债权单位名称 期末余额 未结转原因
西安恒森建设安装有限公司 2,360,000.00 未达到结转条件
陕西华宜奥成智能工程有限公司 1,735,872.00 未达到结转条件
陕西天宇制药有限公司 1,240,000.00 未达到结转条件
西安抱朴通信科技有限公司 1,083,360.00 未达到结转条件
西安世纪盛康药业有限公司 1,010,000.00 未达到结转条件
合计 7,429,232.00 —
13.应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬分类
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 734,148.84 2,678,896.41 3,271,376.61 141,668.64
离职后福利-设定
0.00 103,705.49 103,705.49 0.00
提存计划
合计 734,148.84 2,782,601.90 3,375,082.10 141,668.64
33
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（2）短期薪酬
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
工资、奖金、津
562,296.95 2,591,767.33 3,154,064.28 0.00
贴和补贴
社会保险费 0.00 51,339.08 51,339.08 0.00
其中:医疗保险费 0.00 44,859.43 44,859.43 0.00
工伤保险费 0.00 1,481.96 1,481.96 0.00
生育保险费 0.00 4,997.69 4,997.69 0.00
住房公积金 0.00 35,500.00 35,500.00 0.00
工会经费和职工
171,851.89 290.00 30,473.25 141,668.64
教育经费
合计 734,148.84 2,678,896.41 3,271,376.61 141,668.64
（3）设定提存计划
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 0.00 99,322.44 99,322.44 0.00
失业保险费 0.00 4,383.05 4,383.05 0.00
合计 0.00 103,705.49 103,705.49 0.00
14.应交税费
项目 年初余额 本期应交 本期已交 期末余额
增值税 12,884,310.14 3,577,707.57 8,302,773.66 8,159,244.05
企业所得税 22,698,497.21 7,483,241.56 4,333,183.39 25,848,555.38
个人所得税 1,445,129.09 133,648.23 198,464.01 1,380,313.31
城市维护建设税 901,901.69 249,772.85 581,194.13 570,480.41
教育费附加 386,529.31 107,045.52 337,352.13 156,222.70
地方教育费附加 257,686.18 71,363.68 77,786.51 251,263.35
房产税 0.00 57,046.99 57,046.99 0.00
土地使用税 50,858.15 152,574.45 152,574.45 50,858.15
土地增值税 0.00 3,882,364.10 3,882,364.10 0.00
印花税 30,553.44 32,884.06 63,437.50 0.00
其他税费 47,237.32 48,056.47 94,820.14 473.65
合计 38,702,702.53 15,795,705.48 18,080,997.01 36,417,411.00
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15.其他应付款
（1） 其他应付款按款项性质分类
款项性质 期末余额 年初余额
关联方资金 0.00 112,933,333.33
预提土地增值税 58,092,163.65 53,783,248.94
押金及保证金 1,100,000.00 1,100,000.00
往来款 66,138.00 66,138.00
合计 59,258,301.65 167,882,720.27
（2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位名称 所欠金额 账龄 未偿还原因
中建三局有限公司 1,000,000.00 4-5 年 保证金
陕西正衡工程造价咨询有限责
100,000.00 3-4 年 保证金
任公司
合计 1,100,000.00 ——
16.预计负债
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
交房违约金 0.00 5,530,906.92 0.00 5,530,906.92
合计 0.00 5,530,906.92 0.00 5,530,906.92
注：交房违约金系本公司根据销售合同预计延期交房赔偿金 5,530,906.92 元。
17.实收资本
年初余额
投资者名称 本期增加
投资金额 所占比例(%)
云南安盛创享旅游产业投资合
42,392,400.00 51.00 0.00
伙企业(有限合伙)
郑国成 40,730,000.00 49.00 0.00
合计 83,122,400.00 100.00 0.00
（续表）
期末余额
投资者名称 本期减少
投资金额 所占比例(%)
云南安盛创享旅游产业投资合
0.00 42,392,400.00 51.00
伙企业(有限合伙)
郑国成 0.00 40,730,000.00 49.00
合计 0.00 83,122,400.00 100.00
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18.盈余公积
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 3,353,790.88 0.00 0.00 3,353,790.88
合计 3,353,790.88 0.00 0.00 3,353,790.88
19.未分配利润
项目 本期金额 上年金额
本年期初余额 16,163,192.42 -36,744,862.84
本年增加额 19,800,394.81 70,282,771.65
其中：本年归属于母公司所有者的
19,800,394.81 70,282,771.65
净利润转入
本期减少额 0.00 17,374,716.39
其中：本期提取盈余公积数 0.00 3,353,790.88
本期分配现金股利数 0.00 14,020,925.51
本年年末余额 35,963,587.23 16,163,192.42
20.营业收入、营业成本
本期金额 上年金额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务小计 102,538,700.00 59,781,676.95 672,941,653.81 465,779,739.46
写字楼 102,169,706.67 59,706,830.36 666,781,944.29 464,246,127.90
商铺 368,993.33 74,846.59 6,159,709.52 1,533,611.56
合计 102,538,700.00 59,781,676.95 672,941,653.81 465,779,739.46
21.税金及附加
项目 本期金额 上年金额
土地增值税 9,781,205.07 71,589,660.88
城市建设维护税 358,885.44 2,355,295.79
教育费附加 153,808.05 1,009,412.48
土地使用税 152,574.45 50,858.15
地方教育附加 102,538.71 672,941.65
房产税 57,046.99 0.00
印花税 32,884.06 277,450.24
残疾人就业保障基金 24,577.41 59,046.70
地方水利建设基金 23,479.06 315,016.93
车船使用税 1,800.00 0.00
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项目 本期金额 上年金额
营业税 0.00 168,563.50
合计 10,688,799.24 76,498,246.32
22.销售费用
项目 本期金额 上年金额
职工薪酬 1,493,573.76 2,751,974.14
销售代理费和策划经费 1,233,626.10 2,156,627.20
租赁及物业管理费 224,590.26 1,065,910.86
广告及业务宣传费 142,300.00 1,625,477.00
促销费 38,332.00 23,400.00
销售服务费 25,863.70 95,031.17
差旅费 6,916.50 11,280.92
折旧费 5,924.75 13,590.11
办公费用 3,748.00 35,945.25
修理费 970.00 11,130.00
中介服务费 0.00 31,085.32
其他 539.00 65,369.91
合计 3,176,384.07 7,886,821.88
23.管理费用
项目 本期金额 上年金额
职工薪酬 792,104.95 1,517,026.81
聘请中介机构费 497,939.41 44,127.00
折旧费 27,777.72 73,428.47
差旅费 15,107.00 30,323.50
咨询费 8,500.00 1,052,006.29
办公费 280.00 3,967.00
业务招待费 0.00 24,450.04
会议费 0.00 6,203.00
其他 48,221.55 67,443.75
合计 1,389,930.63 2,818,975.86
24.财务费用
项目 本期金额 上年金额
利息支出 4,184,666.66 14,806,093.06
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项目 本期金额 上年金额
减：利息收入 2,119,579.88 1,142,785.01
手续费 3,247.00 9,962.34
其他 0.00 3,060,000.00
合计 2,068,333.78 16,733,270.39
25.资产减值损失
项目 本期金额 上年金额
坏账损失 -6,307,381.80 10,035,925.18
26.营业外收入
计入本期非经常
项目 本期金额 上年金额
性损益的金额
其他 190,476.20 0.00 190,476.20
合计 190,476.20 0.00 190,476.20
27.营业外支出
计入本期非经常
项目 本期金额 上年金额
性损益的金额
赔偿金、违约金及罚款支出 5,530,906.92 1,000.00 5,530,906.92
合计 5,530,906.92 1,000.00 5,530,906.92
28.所得税费用
（1）所得税费用
项目 本期金额 上年金额
按税法及相关规定计算的本年所
7,483,241.56 27,364,472.13
得税费用
递延所得税调整 -883,109.96 -4,459,569.06
合计 6,600,131.60 22,904,903.07
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期金额
本年利润总额 26,400,526.41
按适定/适用税率计算的所得税费用 6,600,131.60
调整以前期间所得税的影响 0.00
非应税收入的影响 0.00
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 0.00
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 0.00
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项目 本期金额
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵
0.00
扣亏损的影响
其他 0.00
所得税费用 6,600,131.60
29.现金流量表
（1）收到/支付的其他与经营/筹资活动有关的现金
1) 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期金额 上年金额
其他往来款 84,287,000.00 2,800.00
受限资金解冻 1,892,882.87 0.00
利息收入 145,096.54 1,142,785.01
合计 86,324,979.41 1,145,585.01
2) 支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期金额 上年金额
其他往来款 1,997,145.34 122,924,401.35
销售费用支出 1,676,885.56 5,121,257.63
管理费用支出 280,047.96 1,228,520.58
受限资金 0.00 5,669,882.87
银行手续费 3,247.00 9,962.34
营业外支出 0.00 1,000.00
合计 3,957,325.86 134,955,024.77
3) 支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期金额 上年金额
云南城投置业股份有限公司 112,000,000.00 27,290,394.23
（2）现金流量表补充资料
项目 本期金额 上年金额
1.将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 19,800,394.81 70,282,771.65
加：资产减值准备 -6,307,381.80 10,035,925.18
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
33,702.47 91,402.17
折旧
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西安云城置业有限公司 2019 年 9 月 30 日财务报表附注
项目 本期金额 上年金额
无形资产摊销 0.00 0.00
长期待摊费用摊销 290,000.00 0.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
0.00 0.00
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
财务费用（收益以“－”号填列） 4,184,666.66 14,806,093.06
投资损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -883,109.96 -4,459,569.06
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 0.00 0.00
存货的减少（增加以“－”号填列） 59,781,676.95 337,893,813.07
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 100,706,530.66 -130,904,025.10
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -54,321,449.41 -56,404,282.17
其他 0.00 0.00
经营活动产生的现金流量净额 123,285,030.38 241,342,128.80
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
融资租入固定资产 0.00 0.00
3.现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 21,613,300.51 15,446,270.12
减：现金的期初余额 15,446,270.12 62,699,005.03
加：现金等价物的期末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的期初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 6,167,030.39 -47,252,734.91
（3）现金和现金等价物
项目 本期金额 上年金额
现金 21,613,300.51 15,446,270.12
其中：库存现金 184.12 4,914.11
可随时用于支付的银行存款 21,613,116.39 15,441,356.01
现金等价物 0.00 0.00
其中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00
期末现金及现金等价物余额 21,613,300.51 15,446,270.12
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西安云城置业有限公司 2019 年 9 月 30 日财务报表附注
30.所有权或使用权受到限制的资产
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 3,777,000.00 按揭保证金
八、 或有事项
无。
九、 资产负债表日后事项
无。
十、 关联方关系及其交易
（一）关联方关系
1.存在控制关系的关联方
持股比 表决权比
控股股东 注册地 业务性质 注册资本（万元）
例（%） 例（%）
云南安盛创享旅游
产业投资合伙企业 云南昆明 投资管理 302,000.00 51.00 51.00
（有限合伙）
云南城投置业股份 —— ——
云南昆明 房地产 451,200.00
有限公司
2.与本公司发生交易但不存在控制关系的主要关联方如下：
关联方名称 主要交易内容
云南城投康旅企业管理有限公司 控股股东控制的企业
郑国成 持有公司 5%以上股份股东
（二）关联交易
关联方购买商品
关联方 关联交易内容 本期金额 上年金额
云南城投置业股份有限公司 利息支出 4,184,666.66 3,851,405.55
云南城投康旅企业管理有限公司 管理费 0.00 1,038,700.00
合计 4,184,666.66 4,890,105.55
（三）关联方往来余额
1.应收项目
期末余额 年初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款 郑国成 35,050,000.00 0.00 0.00 0.00
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