西双版纳航投置业有限公司
2019 年 12 月
审计报告
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审计报告
公司财务报告
— 资产负债表 1-2
— 利润表 3
— 现金流量表 4
— 所有者权益变动表 5-6
— 财务报表附注 7-18
西双版纳航投置业有限公司财务报表附注
2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一、 公司的基本情况
西双版纳航投置业有限公司（以下简称本公司）成立于 2019 年 10 月 30 日，2019
年 10 月 30 日取得景洪市市场监督管理局核发的统一社会信用代码 91532801MA6P5EBB6X
企业法人营业执照，注册资本为 800 万元，其中：西双版纳航空投资有限公司出资 640
万元，占注册资本的 80.00%；西双版纳坤宁泰和置业有限公司出资 160 万元，占注册资
本的 20.00%。法定代表人：崔同锋；注册地址及企业住所：云南省西双版纳傣族自治州
景洪市旅游度假区二期曼弄枫片区雨林澜山综合楼。
房地产开发经营；市政基础设施投资建设；体育、文化场馆、旅游度假区、景区、
景点的投资开发经营；酒店管理；餐饮服务；房屋租赁经营。
二、 财务报表的编制基础
（1） 编制基础
本公司财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布
的《企业会计准则》及相关规定，并基于本附注“三、重要会计政策及会计估计”所述
会计政策和会计估计编制。
（2） 持续经营
本公司自本报告年末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大
事项，本公司持续盈利且现金流量状况稳定，以持续经营为基础编制财务报表是合理
的。
三、 重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：本公司根据实际经营特点制定的具体会计政策和会
计估计包括营业周期、应收款项坏账准备的确认和计量、存货计量、收入确认和计量
等。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财
务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
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3. 营业周期
本公司主营业务的营业周期短于 12 个月，结合实际经营及行业惯例，以 12 个月作
为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
5. 现金及现金等价物
本公司现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之
现金等价物指持有期限不超过 3 个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动
风险很小的投资。
6. 应收款项预期信用损失
（1）应收账款
对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用
损失计量损失准备。
1）按单项计提坏账准备
①对于单项金额重大并单项计提坏账准备应收账款（单项金额在 200 万元以上），
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计
入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
②对于单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项，若存在客观证据表明公司
将无法按应收款项的原有条款收回款项，则按单项计提坏账。
（2）按组合计提坏账准备
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
①无风险组合：根据业务性质，对于应收本公司关联方、政府部门、押金、保证金
等类别的应收款项，由于发生坏账损失的可能性极小，认定为无风险组合，公司对该组
合不计提坏账准备。
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②账龄组合：除上述款项以外的应收账款，公司根据以往的历史经验对应收款项计
提比例作出最佳估计，参考应收账款的账龄按照账龄分析法计提坏账准备。
账龄 应收账款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 5
其中：1 年以内分项 5
1－2 年 10
2－3 年 20
3－4 年 40
4－5 年 80
5 年以上 100
（2）其他应收款
1）单项计提坏账准备
①对于单项金额重大并单项计提坏账准备其他应收款（单项金额在 200 万元以
上），单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准
备，计入当期损益。单独测试未发生减值的其他应收款项，将其归入相应组合计提坏账
准备。
②对于单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款，若存在客观证据表明公
司将无法按应收款项的原有条款收回款项，则按单项计提坏账。
2）按组合计提坏账准备的其他应收款项
对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失。
①无风险组合：根据业务性质，对于应收本公司关联方、政府部门、押金、保证金
等类别的应收款项，由于发生坏账损失的可能性极小，认定为无风险组合，公司对该组
合不计提坏账准备。
②账龄组合：除上述款项以外的其他应收款，公司根据以往的历史经验对应收款项
计提比例作出最佳估计，参考其他应收款的账龄按照账龄分析法计提坏账准备（与应收
账款计提比例一致）。
7. 存货
（1）存货的分类
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本公司存货主要包括房地产开发产品、房地产开发成本及其他等。房地产开发产品
主要为房地产在建开发产品、已完工开发产品等。房地产开发产品的实际成本包括土地
出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用
及开发过程中的其他相关费用。
（2）存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑
安装工程支出、开发项目完成之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。房
地产项目存货发出时按个别认定法计价，领用或发出除房地产开发存货以外的其他存货
采用加权平均法确定其实际成本。
（3）存货的盘存制度
采用永续盘存制。
（4）低值易耗品和包装物的摊销方法
一次转销法。
（5）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
年末存货按成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变
现净值的差额计提，可变现净值按照日常活动中，以存货的估计售价减去指完工时估计
将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的
存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
（6）开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整体开发的项目，
其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入相应房产成本。
（7）公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施，按照受益比例确定标准分配计入相应对象的成本；
能有偿转让的公共配套设施，以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的的成
本。
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8. 借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，在
符合资本化条件的情况下开始资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根
据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预
定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以
支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
2.借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂
停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费
用停止资本化。当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使
用时，该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外
销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3.暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超
过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的
资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断
期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费
用继续资本化。
4.借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行
暂时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产
达到预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。
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根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的
资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均
利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢
价金额，调整每期利息金额
9. 职工薪酬
本公司的职工薪酬是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种
形式的报酬或补偿，包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
（1）短期薪酬，是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内
需要全部予以支付的职工薪酬，离职后利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会
计期间，将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产
成本或费用。
（2）离职后福利，是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与本公司解除
劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利的除外。
本公司的离职后福利计划全部为设定提存计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会报账机构组织实施的社会基
本养老保险、失业保险等，在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划
计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准定期上交上述款项后，不再有其他法定的支付义务。
（3）辞退福利，是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者
为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系
计划或裁减建议时、本公司确认涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时两者孰早
日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，用时计入当期损益。
（4）其他长期职工福利，是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工
薪酬，包括长期带薪缺勤、长期残疾福利、长期利润分享计划等。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期
间，将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他
长期职工福利，在资产负债表日使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产
生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
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10. 收入确认原则和计量方法
本公司的营业收入主要包括房地产开发产品销售收入和让渡资产使用权收入，收入
确认原则如下：
（1）房地产开发产品在满足以下条件时确认收入
买卖双方签订销售合同并在产权部门备案 ；
房地产开发产品己竣工并验收合格；
公司收到客户的一定比例购房款或取得收取全部购房款权利（ 如银行同意发放按揭
款的 书面承诺函等）；
办理了交房手续，或者可以根据购房合同约定的条件视同客户接收时。
（2）让渡资产使用权收入
与交易相关的经济利益能够流入企业；收入的金额能够可靠地计量。利息收入根据
合同或协议规定的存 、贷款利率确定 ；使用费收入按公司与其资产使用者签订的合同
或协议确定。
11. 重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
本报告期内，本公司无重要会计政策变更的情况
（2）重要会计估计变更
本报告期内，本公司无重要会计估计变更的情况。
四、 税项
1. 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 增值税应税服务、销售货物、不动产等 3%、9%
城市维护建设税 应纳流转税 7%
教育费附加 应纳流转税 3%
地方教育费附加 应纳流转税 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
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五、 财务报表主要项目注释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指 2019 年 1 月 1 日，
“年末”系指 2019 年 12 月 31 日，“本年”系指 2019 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，“上
年” 系指 2018 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，货币单位为人民币元。
1. 货币资金
项目 年末余额 年初余额
银行存款 225,403.30
合计 225,403.30
2. 存货
（1） 存货分类
年末余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本-蔚蓝城 71,023,357.94 71,023,357.94
合计 71,023,357.94 71,023,357.94
注：开发成本为本公司蔚蓝城项目使用的 42.55 亩土地的土地出让金、相关税金及
资本化利息。
3. 其他流动资产
项目 年末余额 年初余额
待抵扣进项税 29,126.21
合计 29,126.21
4. 应付账款
（1） 应付账款明细
项目 年末余额 年初余额
应付土地出让金及延期付款利息 33,956,864.58
合计 33,956,864.58
5. 应交税费
项目 年末余额 年初余额
契税 2,032,500.00
印花税 35,875.00
土地使用税 777.10
合计 2,069,152.10
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6. 其他应付款
项目 年末余额 年初余额
关联方借款 27,100,000.00
关联方借款利息 187,342.47
其他 2,160.00
合计 27,289,502.47
注：关联方借款为股东西双版纳坤宁泰和置业有限公司出借给本公司的款项。详见
本附注“六、（二）关联方资金拆借” 。
7. 实收资本
年初余额 本 年末余额
本年 年
投资者名称 投资 所占比例 所占比例
增加 减 投资金额
金额 （%） （%）
少
西双版纳航空投
6,400,000.00 6,400,000.00 80.00
资有限公司
西双版纳坤宁泰
1,600,000.00 1,600,000.00 20.00
和置业有限公司
合计 8,000,000.00 8,000,000.00 100.00
8. 未分配利润
项目 年末余额 年初余额
上年年末余额
加：年初未分配利润调整数
本年年初余额
加：本年归属于母公司所有者的净利润 -37,631.70
减：提取法定盈余公积
本年年末余额 -37,631.70
9. 税金及附加
项目 本年金额 上年金额
印花税 35,875.00
合计 35,875.00
10. 管理费用
项目 本年金额 上年金额
办公费 2,160.00
合计 2,160.00
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11. 财务费用
项目 本年金额 上年金额
利息支出
减：利息收入 604.30
加：汇兑损失
加：其他支出 201.00
合计 -403.30
12. 现金流量表项目
（1）收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
收到股东借款 27,100,000.00
合计 27,100,000.00
（2）现金流量表补充资料
项目 本期金额 上期金额
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -37,631.70
加：资产减值准备
信用减值损失
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资
产折旧
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损
失（收益以“-”填列）
固定资产报废损失（收益以“-”填列）
公允价值变动损益（收益以“-”填列）
财务费用（收益以“-”填列）
投资损失（收益以“-”填列）
递延所得税资产的减少（增加以“-”填列）
递延所得税负债的增加（减少以“-”填列）
存货的减少（增加以“-”填列） -71,023,357.94
经营性应收项目的减少（增加以“-”填列） -29,126.21
经营性应付项目的增加（减少以“-”填列） 36,215,519.15
其他
经营活动产生的现金流量净额 -34,874,596.70
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
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项目 本期金额 上期金额
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 225,403.30
减：现金的期初余额
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 225,403.30
（3）现金和现金等价物
项目 期末余额 期初余额
现金 225,403.30
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 225,403.30
可随时用于支付的其他货币资金
现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
期末现金和现金等价物余额 225,403.30
六、 关联方及关联交易
（一） 关联方关系
1. 控股股东及最终控制方
（1） 控股股东
注册资本 持股比 表决权比
控股股东 注册地 业务性质
（万元） 例（%） 例（%）
西双版纳傣 租赁和商业
西双版纳航空投资有限公司 10,000.00 80.00% 80.00%
族自治州 服务
本公司最终控制方为云南省城市建设投资集团有限公司。
（2） 其他关联方
其他关联方名称 与本公司关系 主要交易内容
西双版纳坤宁泰和置业有限公司 有重大影响的投资方 资金拆借
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