众联资产评估有限公司
ZHONG LIAN
A SS ET S ＆ A PPRA I SA L C O . ,LT D
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
莱茵达体育发展股份有限公司拟转让股权资产
所涉及的莱茵达西部体育发展有限责任公司
股东全部权益价值评估项目
资产评估报告
众联评报字[2019]第1212号
（共1册，第1册）
湖北众联资产评估有限公司
2019年12月5日
莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
目 录
第一部分、声明......................................................................................................................1
第二部分、资产评估报告摘要..............................................................................................4
第三部分、资产评估报告正文..............................................................................................8
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人...............................................9
二、评估目的.................................................................................................................13
三、评估对象和评估范围.............................................................................................13
四、价值类型及其定义.................................................................................................15
五、评估基准日.............................................................................................................15
六、评估依据.................................................................................................................15
七、评估方法.................................................................................................................18
八、评估程序实施过程和情况.....................................................................................21
九、评估假设.................................................................................................................23
十、评估结论.................................................................................................................24
十一、特别事项说明.....................................................................................................25
十二、资产评估报告使用限制说明.............................................................................27
十三、资产评估报告日.................................................................................................28第四部分、资产评估报告附件............................................................................................29__________________________________________________________________________________________________
莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
第一部分、声明
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
声 明
成都文化旅游发展集团有限责任公司、莱茵达体育发展股份有限公司：
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论也不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，也不能用评估对象实际实现的价格验证评估结论的合理性。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
八、评估结论的使用在资产评估报告中载明的有效期内有效。资产评估报告使用__________________________________________________________________________________________________
莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
人应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定资产评估报告使用期
限。
九、未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
第二部分、资产评估报告摘要
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
湖北众联资产评估公司接受成都文化旅游发展集团有限责任公司及莱茵达体育发展股份有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对莱茵达体育发展股份有限公司拟转让股权给成都文化旅游发展集团有限责任公司事宜所涉及的莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益在2019年10月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
一、评估目的：为对莱茵达体育发展股份有限公司拟转让股权给成都文化旅游发展集团有限责任公司事宜所涉及的莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益在2019年10月31日的市场价值进行了评估，为该经济行为提供价值参考。
二、评估对象和评估范围：评估对象为莱茵达西部体育发展有限责任公司的股东全部权益，评估范围是莱茵达西部体育发展有限责任公司经审计后账面上列示的全部资产及相关负债。具体范围为委托人及被评估单位提供的审计后“各类资产及负债评估申报明细表”上所列内容。
三、价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2019年10月31日。
五、评估方法：资产基础法。
六、评估结论：本资产评估报告采用资产基础法评估的结果作为评估结论。具体评估结论如下：
截止评估基准日2019年10月31日，莱茵达西部体育发展有限责任公司经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的总资产为8,372.34万元，总负债为988.58万元，所有者权益为7,383.76万元；采用资产基础法评估后的总资产评估值18,703.09__________________________________________________________________________________________________
莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
万元，评估增值10,330.75万元，增值率123.39%；总负债评估值988.58万元，无评估
增减值；股东全部权益评估值17,714.51万元，评估增值10,330.75万元，增值率139.91%。
七、评估结论的使用有效期：本报告评估结论使用有效期为一年，即自 2019 年10月31日至2020年10月30日期间使用有效。
八、特别事项说明：
1．本次评估是在被评估单位基准日财务报表已经审计的基础上进行的，评估基准日的审计报告是本次评估的重要依据。
2．对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊书面说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
3．本次评估未考虑评估范围以外的法律问题，未考虑特殊的交易可能追加的付出，也未考虑评估基准日后的资产市场变化情况，包括可能发生抵押、质押、担保、拍卖等对评估结论的影响。
4．本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估值。
5．本报告所称“评估价值”是在设定所评估的资产现有用途不变、持续经营条件下确定的市场价值，本评估结果是对2019年10月31日这一基准日被评估资产价值的客观反映。
6．遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托人和相关当事方的责任。
7．本次评估是基于评估假设成立的前提条件下进行的，如评估假设发生变化或不再适用，将对评估结论产生重要影响或导致评估结论无效。
8．按照国家现行国有资产监督管理有关要求，本评估项目属于需要办理核准或备案的资产评估项目。因此，本资产评估报告必须经过负责核准或备案的国有资产监督管理机构核准或备案，或由其授权经营的出资企业进行备案后，才能作为相应经济行为作价的参考依据。
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
评估报告使用人按本报告所列明的评估目的使用时，应注意上述特别事项对评估结论的影响。
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第三部分、资产评估报告正文
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告莱茵达体育发展股份有限公司
拟转让股权资产所涉及的莱茵达西部体育发展有限责任公司
股东全部权益价值评估项目
资产评估报告正文
众联评报字[2019]第1212号
成都文化旅游发展集团有限责任公司、莱茵达体育发展股份有限公司：
湖北众联资产评估有限公司接受双方委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序执行评估业务，对莱茵达体育发展股份有限公司拟转让股权给成都文化旅游发展集团有限责任公司事宜所涉及的莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益在2019年10月31日的市场价值进行了评估。现将评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人
（一）委托人概况
委托人1：成都文化旅游发展集团有限责任公司
名称：成都文化旅游发展集团有限责任公司
统一社会信用代码：915101007978492890
住所：成都市洗面桥街30号2楼
法定代表人：蒋蔚炜
注册资本：叁拾壹亿叁仟伍佰万元人民币
企业类型：有限责任公司(国有独资)
经营范围：文化项目（含组织、管理彩灯展出与交流）、体育项目、旅游项目（含游乐设施）的策划、投资（不得从事非法集资、吸收公众资金等金融活动）、建设、运营；第二类增值电信业务中信息服务业务（不含固定网电话信息业务）；营销策划、会议及展览服务；广告设计、制作、代理；房地产开发经营；物业管理及自有房屋租赁；土地整理；酒店餐饮管理服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可__________________________________________________________________________________________________
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开展经营活动）。
委托人2：莱茵达体育发展股份有限公司
名 称：莱茵达体育发展股份有限公司
证券简称：莱茵体育
证券代码：000558
统一社会信用代码：913300002434900169
住所：浙江省杭州市文三路535号莱茵达大厦
法定代表人：高继胜
注册资本：壹拾贰亿捌仟玖佰贰拾贰万叁仟玖佰肆拾玖元
企业类型：股份有限公司(上市)
经营范围：实业投资，体育活动的组织、策划，体育场馆的设计、施工、管理及设备安装，体育用品的研发与销售，化工原料（不含化学危险品和易制毒品）的销售，体育经纪代理业务，知识产权代理（除专利代理），会展服务，设计、制作、代理、发布国内各类广告，设备租赁，物业管理，经济信息咨询，投资咨询，建筑技术咨询，企业管理咨询，投资管理，仓储服务（不含危险品），资产管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动）。
（二）被评估单位：莱茵达西部体育发展有限责任公司
企业名称：莱茵达西部体育发展有限责任公司
统一社会信用代码：91500107MA5UH0YU8R
住所：重庆市九龙坡区九龙园大道26号
类型：有限责任公司(法人独资)
法定代表人：徐劭
注册资本：伍仟万元整
成立日期：2017年04月10日
营业期限：2017年04月10日至永久
经营范围：体育场馆建设；体育商业设施建设；体育活动组织与策划；体育场馆设计、施工、管理及设备安装（涉及许可的须取得相关行政许可后方可经营）；体育用品研发及销售；知识产权代理（涉及许可的须取得相关行政许可后方可经营）；会展服务；设计、代理、发布各类广告；设备租赁；物业管理（涉及许可的项目须取得__________________________________________________________________________________________________
莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
相关行政许可后方可经营）；建筑技术咨询；企业管理咨询；仓储服务（不含化危品）；
商业项目定位；布局规划及空间设计；市场调研；经营定位及规划设计；企业营销策
划；健身场馆经营管理（涉及许可的项目须取得相关行政后方可经营）；销售：服饰、
日用百货、饮料（取得相关行政许可后方可经营）;房屋租赁（不含住宿服务）；停车
场服务；篮球培训、足球培训、体育经纪。**[依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动]
1．历史沿革
莱茵达西部体育发展有限责任公司（以下简称“西部体育”）成立于 2017 年 4月，注册资本为人民币5,000.00万元，由莱茵达体育发展股份有限公司出资，出资比例100%。截止2017年9月18日，注册资本金5,000.00万元已全额到账。
截至评估基准日，上述股东及股权情况尚未发生变化。
2．组织结构
3.主营业务发展情况
莱茵达西部体育发展有限责任公司于2017年5月9日与重庆世澳实业有限公司签署盘龙体育公园租赁合同（合同编号：莱西体字2017-1号），重庆世澳实业有限公司拥有重庆盘龙体育公园40年经营权（自2016年6月24日起至2056年6月23日）；合同约定，莱茵达西部体育发展有限责任公司向重庆世澳实业有限公司承租重庆盘龙体育公园房屋、公园土地使用权，租赁期限为2017年9月1日至2037年8月31日止。__________________________________________________________________________________________________
莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
租赁物业的土地用途为公园绿地，租赁物业的房屋用途为体育场馆经营、商业综合管
理经营及法律允许范围内的经营活动。
莱茵达西部体育发展有限责任公司实际经营的业务有：体育赛事活动的执行与策划、健身游泳馆运营、球场运营、篮球培训、商户租赁。
4．近年企业的财务状况及经营情况
公司2017年、2018年、2019年1-10月财务状况及经营成果见下表：
金额单位：元
项目 2017年12月31日 2018年12月31日 2019年10月31日
总资产 213,778,064.55 101,076,062.29 83,723,441.43
负债合计 108,534,389.21 12,457,294.37 9,885,841.79
净资产 105,243,775.34 88,618,767.92 73,837,599.64
项目 2017年 2018年 2019年1-10月
营业收入 - 5,535,417.35 3,708,648.45
营业成本 - 15,560,569.26 12,536,493.02
净利润 55,243,775.34 -16,625,007.42 -14,781,168.28
上述2017年财务数据经华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）辽宁分所审计，并出具会审字[2018]LN0314号《审计报告》；2018年及2019年10月31日财务数据数据经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具众环审字（2019）280026号《审计报告》，报告意见类型均为标准无保留意见报告。
5．企业的主要会计政策
该公司以持续经营为前提，根据实际发生的交易和事项，按照中国财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则——基本准则》和其他各项会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》(2010年修订)的披露规定编制财务报表。该公司会计期间为公历1月1日至12月31日。公司记账本位币为人民币。
6．企业的税收政策
企业的主要税种包括：
（1）增值税：公司为增值税一般纳税人，计税基础为销售货物或提供应税劳务，__________________________________________________________________________________________________
莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
增值税的征收率为6%、9%和13%。
（2）城市维护建设税：按实际缴纳的增值税的7%计缴。
（3）教育费附加：按实际缴纳的增值税的3%计缴。
（4）地方教育费：按实际缴纳的增值税的2%计缴。
（5）企业所得税：按利润总额的25%计缴所得税
7．委托人与被评估单位的关系
莱茵达体育发展股份有限公司拟将持有的莱茵达西部体育发展有限责任公司股权转让给成都文化旅游发展集团有限责任公司。被评估单位为莱茵达体育发展股份有限公司的全资子公司。
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
根据本次经济行为和评估目的，经与委托人协商，确定委托人以外的其他评估报告使用者为被评估单位、委托人的上级主管部门、投资方、股东和相关监管机构等。
除法律、行政法规另有规定外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
二、评估目的
因莱茵达体育发展股份有限公司拟将持有莱茵达西部体育发展有限责任公司股权转让给成都文化旅游发展集团有限责任公司事宜，湖北众联资产评估公司接受成都文化旅游发展集团有限责任公司及莱茵达体育发展股份有限公司的委托，对上述经济行为所涉及的莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益在2019年10月31日的市场价值进行评估，作为该经济行为的价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
根据本次评估目的，评估对象是莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益。
（二）评估范围
本次评估范围是莱茵达西部体育发展有限责任公司经审计后账面上列示的全部__________________________________________________________________________________________________
莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
资产及负债。
截至评估基准日2019年10月31日，企业的资产总额为83,723,441.43元，负债总额9,885,841.79元，股东全部权益73,837,599.64元。评估范围详见下表：
单位：元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
一、流动资产合计 23,648,028.38 四、流动负债合计 9,885,841.79
货币资金 26,367.47 应付账款 3,361,512.45
应收账款 1,985,613.49 预收账款 582,037.64
预付账款 6,554,348.41 应付职工薪酬 161,275.61
其它应收款 13,785,115.63 应交税费 3,895,198.03
其他流动资产 1,296,583.38 其他应付款 1,885,818.06
二、非流动资产合计 60,075,413.05 五、负债合计 9,885,841.79
长期股权投资 39,140,957.77
固定资产 761,696.76
长期待摊费用 13,170,629.29
递延所得税资产 7,002,129.23
三、资产总计 83,723,441.43 六、净资产（所有者权益） 73,837,599.64
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日账面值经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计。审计报告号为：众环审字（2019）280026号，审计意见为无保留意见审计报告。
1．对企业价值影响较大的单项资产或者资产组合情况
本次莱茵达西部体育发展有限责任公司申报纳入评估的实物资产为设备类资产，主要为电子设备，共有566台（套），主要为电脑、打印机、笔记本电脑、投影仪、POS机、保险柜、对讲机、电话机、空调、健身设备和办公家具等。至评估基准日，健身器材由于场馆客流等原因已于2019年10月22日开始处于闲置状态，其余设备均在正常使用。
2．企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
(1) 企业申报的账面记录的无形资产情况
企业未申报账记录的无形资产。
(2) 企业申报的账面未记录的无形资产情况
企业未申报账面未记录的无形资产。
3．引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额__________________________________________________________________________________________________
莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
本次评估除引用审计机构（中审众环会计师事务所（特殊普通合伙））的账面值外，未引用其他机构出具的报告或结论。
以上纳入评估范围的具体资产及负债，以被评估单位提供的审计后“各类资产及负债评估申报明细表”为准。
本次纳入评估范围的各项资产与资产评估委托合同书中确定的范围一致。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。即是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目选定的资产评估基准日是2019年10月31日。
评估基准日是根据本次评估的特定目的，由委托人、被评估单位与资产评估机构共同协商确定。其成立的理由和条件是：
（一）与被评估单位财务报告期相衔接；
（二）与委托人的经济行为实现日相接近。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等均以此日企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
六、评估依据
（一）行为依据
1．成都文化旅游发展集团有限责任公司董事会决议（2019年第28-1期）。
2．成都文化旅游发展集团有限责任公司、莱茵达体育发展股份有限公司与湖北众联资产评估有限公司签定的《资产评估委托合同书》。
（二）法律依据
1．《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修正）；
2．《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过，自2009年5月1日起施行）；
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
3. 《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）；
4. 《中华人民共和国证券法》（2014年8月31日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过修订）；
5．《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自2016年12月1日起施行）；
6．《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2008年1月1日起施行）及全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国企业所得税法》的决定（2017年2月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过）；
7．《国有资产评估管理办法》（国务院1991年第91号令）；
8．《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年8月25日，国务院国有资产监督管理委员会令第12号）；
9．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号)；
10．《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001年12月31日，财政部令第14号）；
11．《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委、财政部第32号令，2016年6月24日）；
12．《中华人民共和国增值税暂行条例》（2008年11月5日国务院第34次常务会议修订）；
13．《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（2011年10月28日经财政部、国家税务总局审议通过修订，自2011年11月1日起施行）；
14．财政部、税务总局《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）；
15．《关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第15号）；
16．《企业会计准则—基本准则》（财政部令第76号修订，2014年7月15日）；
17．《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）；
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
18．其他相关法律、法规和通知文件等。
（三）准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；
5.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；
7.《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号）；
8.《资产评估执业准则——机器设备》（中评协[2017]39号）；
9.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）；
10.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
11.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
12.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]49号）。
（四）权属依据
1．企业法人营业执照；
2．重大设备的购置发票。
（五）取价依据
1．《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
2．产权持有单位提供的权属资料；
3．国家有关部门公布的物价指数；
4．《机电产品报价手册》（2019版）；
5．全国办公设备及家用电器报价；网上询价；
6．有关设备经济使用寿命年限的规定；
7．有关设备生产厂家或经销商提供的价格资料，市场调查价格；
8、被评估单位提供的各项合同、会计凭证、会计报表及其他会计资料；
9、被评估单位提供的《资产评估申报明细表》；__________________________________________________________________________________________________
莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
10．评估人员通过现场勘察记录的工作底稿以及了解市场信息掌握的资料。
七、评估方法
根据《资产评估执业准则—企业价值》规定，执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法（资产基础法）三种基本方法的适用性，选择评估方法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法中常用的两种方法是上市公司比较法和交易案例比较法。由于在目前国内资本市场的公开资料中尚无法找到在相同经济行为下的同类资产交易案例，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。采用该方法应当结合企业的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。
本次评估，被评估单位成立于 2017 年，主要经营业务包括商户租赁及体育场馆经营等。2018年及2019年1-10月公司的营业收入及成本分别如下表所示：
单位：人民币元
项目 年度 主营业务收入 主营业务成本
2018年 3,395,700.58 5,417,540.77
商户租赁
2019年1-10月 2,788,049.99 7,415,263.41
2018年 2,138,571.08 10,142,157.11
体育经营
2019年1-10月 902,256.72 5,115,401.24
其他 2018年 1,145.69 871.38
2019年1-10月 18,341.74 5,828.37
2018年 5,535,417.35 15,560,569.26
合计
2019年1-10月 3,708,648.45 12,536,493.02
商户租赁亏损的主要原因包括：租赁物业整体存在返潮、伸缩缝漏水、钢结构漏水等不同程度的工程质量问题，影响到部分商户的正常经营活动，故存在商户退租现象，导致商户空置率较高，商户租赁收入低的现状；
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
体育经营主要包括健身游泳馆、球场及赛事执行。健身游泳馆于10月22日停止经营；篮球场及足球场目前尚处于正常经营状况，但经营收入无法覆盖租金、装修及其他经营成本。
综上，以上的原因共同造成了企业的持续亏损，企业改善后续经营状况的措施具有较大不确定性，未来收益及现金流量无法预测，故本次评估不适用收益法进行评估。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。本项目对委估范围内的全部资产及负债的资料收集完整，适宜采用资产基础法进行评估。
因此，本项目采用资产基础法进行评估。
资产基础法评估分述：
1．关于流动资产评估
本次纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款及其他流动资产等。
（1）货币资金
纳入本次评估范围的货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金。对于货币资金，以经核实后的账面值作为评估值。
（2）应收账款、其他应收款
对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款和其他应收款均采用个别认定的方法估计评估风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为零；对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会计计提坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。
（3）预付款项
对预付款项的评估，评估人员在对预付款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资__________________________________________________________________________________________________
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金、信用、经营管理现状等，未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提
供货物等情况。预付账款根据所能收回的相应货物形成的资产或权利的价值确定评估
值。
（4）其他流动资产
其他流动资产为增值税留抵税额，本次以会计师审核认定的账面值确定。
2．关于长期股权投资评估
对具有重大影响的长期股权投资，通过对被投资单位进行整体评估来确定其在评估基准日的股东全部权益价值，以资产基础法评估后得出的该公司的股东全部权益价值乘以投资单位的持股比例得出长期投资的评估价值。计算公式为：
长期股权投资评估值=被投资单位资产基础法评估后股东全部权益价值×持股比例
3．关于设备类资产评估
根据委估资产的特点，本次评估以持续使用和公开市场为前提，根据本次评估目的，委估资产将在原地按现行用途继续使用，因此采用重置成本法进行评估。
公式：评估值＝重置全价×成新率
① 重置全价的确定
设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、其他费用组成。
重置全价计算公式：
重置全价＝设备购置费＋运杂费＋安装调试费＋其他费用
A、设备购置价的确定
向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场价格的设备，以市场价确定其购置价。
B、运杂费的确定
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购置价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购置价格中已含此部分价格)，则不计运杂费。
C、安装调试费的确定
参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，按照设备的特点、重量、安装难__________________________________________________________________________________________________
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易程度，以含税设备购置价为基础，按不同安装费率计取。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。
②成新率的确定
依据国家有关技术经济、财税政策，通过查阅设备的技术档案、现场考察，从设备的实际技术状况、负荷率、利用率、工作环境、维护保养等方面综合考虑其损耗，从而确定尚可使用年限，计算提出年限法的成新率，年限法的成新率计算公式为：
成新率＝[尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）]×100%
③评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率。
4．关于长期待摊费用评估
对于长期待摊费用，评估人员在核实费用类型的基础上分析长期待摊费用形成的资产或权益，根据评估目的实现后的被评估单位还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定，对尚存在的资产和权利所对应的待摊费用项目可按核实后的账面值计算评估值。
5．关于递延所得税资产评估
对递延所得税资产，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以评估目的实现后资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
6．关于负债的评估方法
负债的评估采用审核、验证、核实方法，对相关债务进行清查核实，以评估目的实现后被评估单位需要承担的数额确定相关负债的评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本次评估程序实施过程介绍如下：
（一）明确资产评估业务基本事项
受理资产评估业务前，公司业务负责人与委托人的授权代表进行交流，了解并明__________________________________________________________________________________________________
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确资产评估业务基本事项，包括被评估单位以及委托人以外的其他资产评估报告使用
人、评估目的、价值类型、评估对象和评估范围、评估基准日、资产评估报告使用范
围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、委托人与资产评估机构
及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项。
（二）订立资产评估委托合同
公司对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后，与委托人签订《资产评估委托合同》，明确双方各自承担的责任和义务，正式受理该项资产评估业务。
（三）编制资产评估计划
评估计划是明确评估技术思路，合理安排人员、突出项目重点、防止出现评估疏漏的保证。根据本项目的具体情况，制定了资产评估操作方案和计划，拟定收集资料提纲。根据评估计划和评估方案，组建评估小组成员，执行本次评估任务。
（四）进行评估现场调查
在企业申报并全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产进行了核实。核实资产包括流动资产和非流动资产，核实内容主要为核实资产产权、数量、使用状态及其他影响评估作价的重要因素，主要步骤如下：
1．指导被评估单位填表和准备应提供的评估资料。评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按要求填写“资产评估申报表”，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2．审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表。评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资产评估申报表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估申报表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估申报表” 进行完善。要求委托人或者被评估单位对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认；
3．资产评估师和评估专业人员通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行现场调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
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（五）收集整理评估资料
资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况收集资产评估业务需要的资料。包括：委托人或者其他相关当事人提供的涉及评估对象和评估范围等资料；从政府部门、各类专业机构以及市场等渠道获取的其他资料。如与交易案例相关的交易报告书、审计报告等。并对收集的评估资料进行分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。
（六）评定估算形成结论
资产评估专业人员根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果。项目负责人对形成的测算结果进行综合分析，形成评估结论，编制初步资产评估报告。
（七）编制出具评估报告
根据公司资产评估业务流程管理办法规定，对初步资产评估报告进行内部审核。项目负责人在内部审核完成后，根据审核意见修改资产评估报告，形成评估报告征求意见稿。在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人就资产评估报告有关内容进行沟通，根据委托人反馈意见进行合理修改后形成资产评估报告正式稿并向委托人提交。
九、评估假设
本评估报告分析估算采用的假设条件如下：
（一）一般假设
1．假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2．假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
3．假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
4．假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等__________________________________________________________________________________________________
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评估基准日后不发生重大变化；
5．假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
6．假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7．假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
（二）特殊假设
1．假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2．假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
3．假设评估基准日后被评估单位未来经营者遵守国家相关法律和法规，不会出现影响公司发展的重大违规事项；
4．假设公司将不会遇到重大的销售款回收的问题（即坏账情况）。
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估必要的程序，采用资产基础法对莱茵达西部体育发展有限责任公司的股东全部权益价值进行了评估，得出莱茵达西部体育发展有限责任公司在评估基准日2019年10月31日的评估结论如下：
资产评估结果汇总表
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 2,364.80 2,364.50 -0.30 -0.01
2 非流动资产 6,007.54 16,338.59 10,331.05 171.97
3 其中：长期股权投资 3,914.10 14,242.30 10,328.20 263.87
4 固定资产 76.17 79.02 2.85 3.74
5 长期待摊费用 1,317.06 1,317.06 - -
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6 递延所得税资产 700.21 700.21 - -
7 资产总计 8,372.34 18,703.09 10,330.75 123.39
8 流动负债 988.58 988.58 - -
9 负债合计 988.58 988.58 - -
10 净资产（所有者权益） 7,383.76 17,714.51 10,330.75 139.91
由上表表明，被评估单位纳入评估范围的资产及相关负债在2019年10月31日的评估结果为：账面总资产为8,372.34万元，负债为988.58万元，净资产7,383.76万元，采用资产基础法评估后的总资产评估值18,703.09万元，评估增值10,330.75万元，增值率123.39%；总负债评估值988.58万元，无评估增减值；股东全部权益评估值17,714.51万元，评估增值10,330.75万元，增值率139.91%。
评估结论详细情况见评估明细表。
评估增值原因分析：
1．长期股权投资评估增值10,331.05万元，主要是被投资单位存货-开发成本评估增值，增值的主要原因为：存货-开发成本采用假设开发法评估，评估测算的开发价值大于已投入成本、续建投入成本及平均利润（建造成本、税金、利息、管理及销售费用、投资方利润）。
2．固定资产评估增值2.85万元，增值原因为企业会计折旧年限与评估所使用的经济年限不同。
以上评估结论自评估基准日起壹年内使用有效。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
无
（二）委托人未提供的其他关键资料情况
无
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素
1．本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出__________________________________________________________________________________________________
莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和
其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生
变化时，评估结果一般会失效。
2．在执行本次评估程序过程中，评估专业人员对资产评估对象法律权属资料进行必要的核查验证，但并不表示评估专业人员对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。资产评估专业人员不得对资产评估对象的法律权属提供保证。
（四）重要的利用专家工作及相关报告情况
无。
（五）重大期后事项
1．评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估值。
2．对企业价值评估中账外资产与或有负债的说明
无
3．对评估中已查明的盘盈、盘亏、毁损、报废、资金挂帐、呆坏帐、无须支付的负债等原因造成的资产价值变化，评估结果中应做增减值处理，如因企业尚未报经政府有关部门批准而未对上述资产进行会计处理，企业按现行规定程序报批后进行处理；
4．不是评估师执业水平和能力所能胜任的有关事项：涉及鉴定环境危害性和合规性、建筑结构强度测定、建筑面积测量、房屋建筑物沉降测试、白蚁蚁害监测、危房鉴定等，应由委托人聘请专业机构对该事项进行评定测算。
5．由委托人和被评估单位提供的有关资料是编制本报告的基础。
（六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况
无__________________________________________________________________________________________________
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（七）其他需要说明的事项。
1、莱茵达（桐庐）体育发展有限公司存货-开发成本科目核算的奥城望项目位于桐庐县高家路，于2017年9月14日竞得桐庐县城高家路以南2号地块，不动产权证号为浙（2018）桐庐县不动产权第0008983号。2号宗地为出让商住用地，土地使用权面积为91,765.00平方米，使用期限至2057年9月13日，该宗土地已抵押给中国建设银行股份有限公司杭州中山支行，抵押日期自2018年9月26日至2023年9月25日，抵押担保责任的最高限额为人民币肆亿肆仟伍佰零陆万元整，评估基准日尚未解除抵押。
2、莱茵达（桐庐）体育发展有限公司申报评估的土地使用权位于桐庐县城高家路以南1号地块，证载土地使用者为莱茵达（桐庐）体育发展有限公司，土地不动产权证号为浙（2018）桐庐县不动产权第0011494号，1号宗地为出让体育用地，土地使用权面积为80,565.00平方米，使用期限至2067年9月13日。委估宗土地已抵押给中国建设银行股份有限公司杭州中山支行，抵押日期自2019年6月5日至2024年6月4日，抵押担保责任的最高限额为人民币叁仟肆佰捌拾捌万肆仟陆百元整，评估基准日尚未解除抵押。
在上述最高额抵押合同下，截止评估基准日，莱茵达（桐庐）体育发展有限公司自中国建设银行股份有限公司杭州中山支行共取得长期借款8,000.00万元，借款期限为2019年9月20日至2024年9月19日，借款年利率为4.9875%。至现场工作日，不存在提前偿还借款本金的情况。
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）使用范围
1．本资产评估报告经承办该项业务的资产评估专业人员（或资产评估师）签名并加盖资产评估机构印章后方可正式使用。
2．评估结论使用有效期为自评估基准日起一年（2019年10月31日至2020年10月 30 日）。委托人或者其他资产评估报告使用人应当在评估结论使用有效期内使用资产评估报告。
3．未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评估__________________________________________________________________________________________________
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报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。
4．未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
5．按照国家现行国有资产监督管理有关要求，本评估项目属于需要办理核准或备案的资产评估项目。因此，本资产评估报告必须经过负责核准或备案的国有资产监督管理机构核准或备案，或由其授权经营的出资企业进行备案后，才能作为相应经济行为作价的参考依据。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
资产评估报告使用人按本报告所载明的评估目的使用时，应关注上述报告使用限制事项。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为二〇一九年十二月五日，是资产评估师和评估专业人员形成评估结论的日期。
资产评估师（签章）：
资产评估师（签章）：
湖 北 众 联 资 产 评 估 有 限 公 司
2019年12月5日
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
第四部分、资产评估报告附件
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
资产评估报告附件
附件一：与评估目的相对应的经济行为文件；
附件二：被评估单位专项审计报告；
附件三：委托人和被评估单位法人营业执照；
附件四：评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件五：委托人和其他相关当事人的承诺函；
附件六：签名资产评估师的承诺函；
附件七：资产评估机构备案文件或者资格证明文件；
附件八：资产评估机构法人营业执照副本；
附件九：负责该评估业务的资产评估师资格证明文件；
附件十：资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明（见评估报告正文十、评估结论部分）。
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附件一、与评估目的相对应的经济行为文件
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
附件二、被评估单位专项审计报告
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
附件三、委托人和被评估单位法人营业执照
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
附件五、委托人和其他相关当事人的承诺函
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
附件六、签名资产评估师的承诺函
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
附件七、资产评估机构备案文件或者资格证明文件
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
附件八、资产评估机构法人营业执照副本
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
附件九、负责该评估业务的资产评估师资格证明文件
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莱茵达西部体育发展有限责任公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
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评估机构名称：湖北众联资产评估有限公司
机构地址：武汉东湖路169号知音集团东湖办公区三号楼四层
法定代表人：胡家望
联 系 人：胡传清
联系电话： (027)85856921 85834816
邮政编码：430077
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