本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股
份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2020]第108号
中联资产评估集团有限公司
二〇二〇年二月八日
江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目?资产评估报告
目 录
资产评估报告声明.......................................................................................1
摘 要.........................................................................................................3
资 产 评 估 报 告.....................................................................................6
一、委托人、产权持有单位和其他评估报告使用者...........................6
二、评估目的...........................................................................................8
三、评估对象和评估范围.......................................................................8
四、价值类型及其定义.........................................................................10
五、评估基准日.....................................................................................10
六、评估依据.........................................................................................10
七、评估方法.........................................................................................13
八、评估程序实施过程和情况.............................................................17
九、评估假设.........................................................................................18
十、评估结论.........................................................................................18
十一、特别事项说明.............................................................................19
十二、评估报告使用限制说明.............................................................22
十三、评估报告日.................................................................................23
附 件.........................................................................................................25
江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目·资产评估报告
资产评估报告声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完整性是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产清单以及评估所需的预测性财务信息、权属证明等资料，已由委托人、产权持有单位申报并经其采用盖章或其他方式确认。
六、资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目·资产评估报告查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
八、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结论受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
九、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目·资产评估报告
江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份
有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2020] 第108号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受江苏索普（集团）有限公司的委托，就江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物之经济行为，对所涉及的土地使用权及地上建筑物在评估基准日2019年11月30日的市场价值进行了评估。
评估对象及评估范围为土地使用权及地上建筑物。
评估基准日为2019年11月30日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合评估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，对土地使用权分别采用基准地价系数修正法和市场法进行评估，对建筑物采用重置成本法进行评估，得出最终结果。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出委估资产在评估基准日2019年11月30日的评估结论如下：
纳入本次评估范围内的资产账面价值 1,978.96 万元，评估值4,575.19万元，评估增值2,596.23万元，增值率131.19%。评估结果不含增值税。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项：
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1、产权瑕疵事项
截至评估基准日，纳入本次评估范围内的办公楼、废酸车间及氢氧化镍车间等5项房屋建筑物，均为江苏索普（集团）有限公司自建房屋，由于建成年月较久远，均未办理房屋所有权证，建筑面积共3,334.66平方米，账面原值4,557,200.00元，账面净值为2,348,419.21元。江苏索普（集团）有限公司承诺房屋实际产权归其所有，如因该产权瑕疵可能造成的纠纷由其承担全部责任与评估机构无关。房屋的面积是企业根据现场测量情况进行申报的，评估人员以抽查核实后的企业申报面积进行评估，如未来企业办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。
2、截至评估基准日，纳入本次评估范围内的资产为一宗土地使用权及五项地上建筑物，具体为仓库、钛酸锂车间、氢氧化镍车间、废酸车间及办公楼。除评估范围内的房屋建筑物，待估宗地上尚有江苏索普化工股份有限公司自建房屋建（构）筑物，产权属于江苏索普化工股份有限公司，不在本次评估范围内。
3、截至评估基准日，申报评估的5项房屋建筑物中办公楼为江苏索普化工股份有限公司正常使用，其余房屋为闲置状态。办公楼的日常维护由江苏索普化工股份有限公司进行，本次评估在确定成房屋成新率时未考虑江苏索普化工股份有限公司后期维护，按年限法确定成新率。
4、截至评估基准日，江苏索普（集团）有限公司待估宗地内有59,483.1393平方米土地出租给江苏索普化工股份有限公司使用，租赁期自2007年1月1日至2027年12月31日，自2018年起租赁费为30.93万元/年。本次评估未考虑该租赁事项对土地使用权评估值的影响。
根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结果使用有效期一年，即自评估基准日2019年11月30日至2020年11江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目·资产评估报告月29日使用有效。超过一年，需重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目·资产评估报告
江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份
有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2020]第108号
江苏索普（集团）有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，对土地使用权分别采用基准地价系数修正法和市场法，对建筑物采用重置成本法进行评估，按照必要的评估程序，就江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司（以下简称：江苏索普）转让土地使用权及地上建筑物之经济行为，对所涉及的土地使用权及建筑物在评估基准日2019年11月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有单位和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托人为委托人暨产权持有单位为江苏索普（集团）有限公司。
（一）委托人暨产权持有单位概况
公司名称：江苏索普（集团）有限公司（以下简称“索普集团”）
公司地址：镇江市京口区求索路101号
法定代表人：胡宗贵
注册资本：200000万元人民币
公司类型：有限责任公司江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目·资产评估报告
统一社会信用代码：913211001414291426
成立日期：1997年12月05日
营业期限至：2027年11月10日
经营范围：化工原料及产品的制造、销售（以安全生产许可证许可的产品范围为准）；危险化学品生产及经营（限危险化学品生产许可证及危险化学品经营许可证核定范围和方式经营）；ADC发泡剂的生产及销售；食品添加剂二氧化碳（液化的）的生产和销售；固态二氧化碳（干冰）的生产和销售；自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）；石油及制品、石油配套物资、汽车配件、井下压裂配件、控油机配件、塑料及制品、钢铁及金属制品、通讯设备设施及器材、矿产品及制品、水泥及制品、橡胶制品、润滑油、电线电缆、仪器仪表、阀门、五金交电、电器、消防器材、劳保用品、电子产品、办公用品、办公自动化设备及耗材、煤炭、兰炭、焦炭、铁矿粉、化肥销售；工程设计、施工、安装、工程技术服务；建筑装饰工程施工；石油工程技术服务；化工产品的技术咨询、商务咨询服务、信息咨询服务；物业管理；不动产租赁；为船舶提供码头服务，在港区内提供货物装卸、仓储服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）委托人、资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托人、产权持有单位、经济行为相关的当事方以及按照国家相关规定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
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二、评估目的
依据《江苏索普（集团）有限公司董事会决议》，江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物。为此需进行资产评估，为江苏索普（集团）有限公司相关经济行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象与评估范围内容
评估对象和评估范围是索普集团拥有的一宗土地使用权及地上建筑物。土地使用权为以出让方式取得的工业用地，面积204,118.80平方米；房屋建筑物为办公楼、废酸车间及仓库等五项房屋，建筑面积共3,334.66平方米。
截至评估基准日，评估范围内的房屋建筑物为索普集团所有，除办公楼为江苏索普正常使用外其余四项房屋为闲置状态。评估范围内的土地使用权为索普集团所有，其中59,483.1393平方米索普集团与江苏索普签订了土地租赁合同，租赁期自2007年1月1日至2027年12月31日，自2018年起租赁费为30.93万元/年，其余土地为闲置状态。待估宗地上尚江苏索普自建房屋建（构）筑物，产权属于江苏索普。
纳入评估范围内的资产账面原值4,620.41万元，账面净值1,978.95万元。其中房屋建筑物账面原值455.72万元，账面净值234.84万元；土地使用权账面原值4,164.69万元，账面净值1,744.11万元。
上述资产账面值未经过审计。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（二）实物资产的分布情况及特点江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目·资产评估报告
1、实物资产分布相对集中，主要分布在镇江市京口区求索路厂区内。
2、房屋建（构）筑物类资产
房屋建（构）筑物类资产账面原值 455.72 万元，账面净值 234.84万元，全部位于镇江市京口区求索路厂区内。房屋主要包括办公楼、废酸车间等，建筑面积合计 23,334.66 m 。截至评估基准日，除办公楼为江苏索普正常使用外，其余房屋均为闲置状态。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报的无形资产为账面记录的一宗土地使用权，已办理了《不动产权证书》，证载权利人为江苏索普（集团）有限公司，评估对象土地使用权编号、土地座落、终止日期、土地用途、取得方式、使用权面积等主要土地登记情况如下表；
表3-3 土地登记状况一览表
序号 土地权证编号 座落 终止日期 用途 取得 面积(m2)
方式
1 苏（2019）镇江市不动产权第0092711号 求索路87号 2030-12 工业 出让 204,118.80
截至评估基准日，其中59,483.1393平方米索普集团与江苏索普签订了土地租赁合同，租赁期自2007年1月1日至2027年12月31日，自2018年起租赁费为30.93万元/年，其余土地为闲置状态。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
申报范围内无表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本项目所有评估工作均由中联资产评估集团有限公司完成，评估报告中基准日各项资产账面值未经过审计。
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四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是2019年11月30日。
此基准日是委托人在综合考虑产权持有单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考依据等，具体如下：
（一）经济行为依据
《江苏索普（集团）有限公司董事会决议》；
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009年8月27日中华人民共和国主席令第十八号第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正)；
4、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
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5、《中华人民共和国证券法》(2014年8月31日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修订)；
6、《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）；
7、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第 378 号令，2003年)；
8、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号(2005年8月25日)；
9、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号)；
10、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发[2001]102号)；
11、《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕64号）；
12、《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委、财政部令第32号）；
13、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国务院国资委国资产权[2009]941号）；
14、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）；
15、《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）；
16、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（三）评估准则依据
1、《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）；
2、《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3、《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]35号）；江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目·资产评估报告
4、《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
5、《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
6、《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
7、《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》 (中评协[2017]35号)；
8、《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）；
9、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）；
10、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
11、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
12、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；
（四）资产权属依据
1、房屋产权说明；
2、《不动产权证书》；
3、其他参考资料。
（五）取价依据
1、《镇江市人民政府关于公布镇江市市区土地基准地价的通告》（基准日2017年1月1日）；
2、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）；
3、《省住房城乡建设厅关于发布建设工程人工工资指导价的通知》（苏建函价[2019]411号）；
4、《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014）；
5、《江苏省安装工程计价定额》（2014）；
6、《江苏省建设工程费用定额》（2014年）；
7、《镇江市2019年11月份建材信息价》；
8、《省住房城乡建设厅关于建筑业实施营改增后江苏省建设工程计江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目·资产评估报告价依据调整的通知》（苏价函[2018]298号）；
9、《中国人民银行贷款利率表》（2015年10月24日起执行）；
10、市场询价资料；
11、其他参考资料。
（六）其他参考依据
1、国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；
2、国家发改委《工程建设监理费有关规定》（发改价格[2007]670号）；
3、国家计划委员会《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）；
4、国家发展计划委员会、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）；
5、《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格（1999）1283号）；
6、财政部印发的《基本建设项目建设成本管理规定》(财建〔2016〕504号)；
7、《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出版社）；
8、其他参考资料。
七、评估方法
（一）固定资产
纳入本次评估范围的固定资产为房屋建筑物，主要包括办公楼、废酸车间和氢氧化镍车间等。
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本次评估按照房屋建筑物用途、结构特点和使用性质选择采用重置成本法进行评估。
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，通常是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。基本计算公式为：
建筑物评估值=重置全价（不含税）×成新率
①重置全价的确定
主要建（构）筑物的评估，根据建（构）筑工程资料和竣工结算资料按建（构）筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建（构）筑物的重置全价，其他建（构）筑物在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算重置全价。
重置全价由建安造价、前期及其他费用和资金成本三部分组成。
A、建筑安装工程造价
评估人员根据被评估房产的具体特点和所掌握的资料，采用重编预算法与类比法确定建安工程造价。
重编预算法：根据待估建筑物的工程竣工资料、竣工图纸，结合现场勘察结果，计算估价对象工程量，参照《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）、《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）、《江苏省安装工程计价定额》（2014年）、《江苏省建设工程费用定额》（2014年）、《江苏省住房城乡建设厅关于建筑业实施营改增后江苏省建设工程计价依据调整的通知》（苏价函[2018]298号）、《江苏省住房城乡建设厅关于发布建设工程人工工资指导价的通知》（苏建函价[2019]411号）和镇江市2019年11月造价信息进行综合取费和人江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目·资产评估报告材机价差调整，从而计算得出建筑安装工程造价。
类比法：根据江苏省建筑工程造价管理等权威部门发布的建筑工程造价信息、工程造价指标，选择近期与被评估建筑物相类似的建筑物进行类比分析，以建安工程造价为基础，通过调整差异，测算出被评估建筑物的建安工程造价。
B、前期及其他费用的确定
前期及其他费用系建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用。
C、资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，其中六个月以内贷款利率为4.35%，一年期贷款利率为4.35%，一年期至三年期贷款利率为4.75%。工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=（建安工程费（含税价）＋前期费用（含税价））×合理工期×贷款利息×50%
②成新率
建（构）筑物成新率的确定方法，根据不同类型、不同价值量的建（构）筑物，将分别采用不同的方法。对于重要的、价值量大的建（构）筑物采用综合成新率方法确定，采用勘察成新率和理论成新率两种方法计算，经加权平均得出综合成新率。对于一般建（构）筑物采用年限法，并根据具体勘察情况进行修正后确定其成新率。
计算公式为：
成新率=勘察成新率×0.6+理论成新率×0.4
A.勘察成新率
将影响房屋成新率的因素分为三大部分，通过各项因素对建（构）筑物造价的影响程度，确定不同结构类型建（构）筑物各因素的标准分江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目·资产评估报告值，根据勘察情况给出不同的分值，并据此确定勘察成新率。
B.理论成新率
根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。
理论成新率=（经济使用年限－已使用年限）/经济使用年限×100％
③评估值的确定
评估值＝重置全价（不含税价）×成新率
（二）土地使用权
评估人员根据现场勘查情况，结合评估对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用以下方法：
1、基准地价系数修正法：基准地价系数修正法估价是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日时价格的方法。
估价对象价格=（区域基准地价×（1±区位修正系数）×基准日修正系数×容积率修正系数±土地开发程度修正值）×使用年期修正系数×其他修正
2、市场比较法：市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。
公式：V=VB×A×B×C×D
其中：
V------估价宗地价格；
VB-----比较实例价格；
A------待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目·资产评估报告
B------待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；
C------待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；
D------待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数；
通过分析以上基准地价系数修正法和市场比较法分别得出两种方法下的土地单价，两种评估方法评估结果相差不大，因此按两者算数平均数作为土地地价的最终评估结果。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、2019年12月初，委托人召集本项目各中介召开协调会，有关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2019年12月上旬，评估项目组人员对被评估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行被评估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间2019年12月11日至2019年12月12日。主要工作如下：
1、指导产权持有单位清查资产，搜集准备有关评估资料；
2、对被评估资产进行现场勘查，形成勘察记录。了解资产的产权状况，验证评估申报资料；
3、查阅相关资料，开展市场调研和价格咨询，收集市场信息，针对具体对象进行评定估算；
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（三）评估汇总阶段
2019年12月13日至12月18日对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草初步资产评估报告，初步审核后与委托人就评估结果交换意见，在独立分析相关意见后，按评估机构内部资产评估报告审核制度和程序进行修正调整，最后出具正式资产评估报告。
本阶段的工作时间为2019年12月19日至2020年2月8日。
九、评估假设
1、本次评估遵循持续使用的假设，即被评估资产按照目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等继续使用，在此基础上确定评估方法、参数和依据；
2、本次评估遵循交易假设，即假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
3、本次评估遵循公开市场假设，即假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
十、评估结论
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，对纳入评估范围的全部资产进行评估得出于评估基准日2019年11月30日的评估结论如下：
江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目·资产评估报告
纳入本次评估范围内的资产账面价值 1,978.96 万元，评估值4,575.19万元，评估增值2,596.23万元，增值率131.19%。评估结果不含增值税。
各类资产评估情况见下表：
表10-1 资产评估结果汇总表
评估基准日：2019年11月30日
产权持有单位：江苏索普（集团）有限公司 金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流动资产 - - -
2 非流动资产 1,978.96 4,575.19 2,596.23 131.19
3 其中：长期股权投资 - - -
4 投资性房地产 - - -
5 固定资产 234.84 344.83 109.99 46.84
6 在建工程 - - -
7 无形资产 1,744.11 4,230.36 2,486.25 142.55
8 其中：土地使用权 1,744.11 4,230.36 2,486.25 142.55
9 其他非流动资产 - - -
10 资产总计 1,978.96 4,575.19 2,596.23 131.19
资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
截至评估基准日，纳入本次评估范围内的办公楼、废酸车间及氢氧化镍车间等5项房屋建筑物，均为索普集团自建房屋，由于建成年月较久远，均未办理房屋所有权证，建筑面积共3,334.66平方米，账面原值4,557,200.00元，账面净值为2,348,419.21元。索普集团承诺房屋实际产权归索普集团所有，如因该产权瑕疵可能造成的纠纷由其承担全部责任与评估机构无关。房屋的面积是企业根据现场测量情况进行申报的，评估人员以抽查核实后的企业申报面积进行评估，如未来企业办理相关产江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目·资产评估报告权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
本报告未发现其他未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（三）抵押担保事项
本次申报评估范围内的资产不存在抵押担保事项。
（四）重大期后事项
期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。
本报告未发现重大期后事项。
（五）其他需要说明的事项
1、截至评估基准日，纳入本次评估范围内的资产为一宗土地使用权及五项地上建筑物，具体为仓库、钛酸锂车间、氢氧化镍车间、废酸车间及办公楼。上述五项房屋建筑物为索普集团自建，产权属于索普集团。除评估范围内的房屋建筑物，待估宗地上尚有江苏索普自建房屋建（构）筑物，产权属于江苏索普，不在本次评估范围内。
2、截至评估基准日，申报评估的5项房屋建筑物中办公楼为江苏索普正常使用，其余房屋为闲置状态。办公楼的日常维护由江苏索普进行，本次评估在确定成房屋成新率时未考虑江苏索普后期维护，按年限法确定成新率。
3、截至评估基准日，待估宗地内有59,483.1393平方米土地已出租给江苏索普使用，租赁期自2007年1月1日至2027年12月31日，自2018年起租赁费为30.93万元/年。本次评估未考虑该租赁事项对土地使用权评估值的影响。
江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目·资产评估报告
4、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托人及产权持有单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托人及产权持有单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。
5、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和产权持有单位提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。
6、本次评估范围及采用的由委托人及产权持有单位提供的数据、报表及有关资料，委托人及产权持有单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
7、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由委托人及产权持有单位提供，委托人及产权持有单位对其真实性、合法性承担法律责任。
8、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
9、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
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（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托人所有，未经委托人许可，本评估机构不会随意向他人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五）根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结果使用有效期一年，即自评估基准日2019年11月30日至2020年11江苏索普（集团）有限公司拟向江苏索普化工股份有限公司转让土地使用权及地上建筑物项目·资产评估报告月29日使用有效。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇二〇年二月八日。
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