华天酒店集团股份有限公司拟转让
北京世纪华天酒店管理有限公司股权项目
资 产 评 估 报 告
中瑞评报字【2017】090731000 号
中瑞国际资产评估（北京）有限公司
二○一七年九月二十九日
华天酒店集团股份有限公司拟转让北京世纪华天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
目 录
注册资产评估师声明 .................................................. 2
资产评估报告摘要 .................................................... 3
资产评估报告 ........................................................ 7
一、绪言 ................................................................... 7
二、委托方、产权持有者、委托方以外的其他评估报告使用者 ...................... 7
三、评估目的 ............................................................... 11
四、评估对象和评估范围 ..................................................... 11
五、价值类型及其定义 ....................................................... 13
六、评估基准日 ............................................................. 14
七、评估依据 ............................................................... 14
八、评估方法 ............................................................... 17
九、评估程序实施过程和情况 ................................................. 22
十、评估假设和限制条件 ..................................................... 22
十一、评估结论 ............................................................. 25
十二、特别事项的说明 ....................................................... 25
十三、评估报告的使用限制说明 ............................................... 28
十四、评估报告日 ........................................................... 28
资产评估报告书附件 ................................................. 30
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华天酒店集团股份有限公司拟转让北京世纪华天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
资产评估师声明
一、我们在执行本评估业务中，遵循相关国家法律法规和资产评估准则，恪守独
立、客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是
客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方及被评估企业申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的
责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方
没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已经对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已经
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况和权属资料给予必要的关注，对评估对象
及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，
且已提请委托方及相关当事方完善产权手续以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及
其对评估结论的影响。
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华天酒店集团股份有限公司拟转让
北京世纪华天酒店管理有限公司股权项目
资产评估报告摘要
中瑞评报字【2017】090731000 号
中瑞国际资产评估（北京）有限公司接受华天酒店集团股份有限公司的委托，根
据国家有关资产评估的法律法规，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的
资产评估方法，对华天酒店集团股份有限公司拟进行股权转让所涉及北京世纪华天酒
店管理有限公司（以下简称“世纪华天”）股东全部权益于评估基准日 2017 年 6 月
30 日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况摘要报告如下：
一、评估目的：本次评估目的是对北京世纪华天酒店管理有限公司股东全部权益
于评估基准日的市场价值进行评估，为华天酒店集团股份有限公司转让股权提供价值
参考依据。
二、评估对象和范围：评估对象为北京世纪华天酒店管理有限公司股东全部权
益价值。评估范围为北京世纪华天酒店管理有限公司于评估基准日的资产负债表所载
明的全部资产和相关负债，详见评估申报明细表。
三、本次评估的价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2017 年 6 月 30 日。
五、评估方法：资产基础法、收益法
六、评估结论
1、资产基础法评估结果
截止评估基准日 2017 年 6 月 30 日，世纪华天总资产账面价值为 30,421.47 万元，
总负债 17,645.62 万元，净资产为 12,775.85 万元；经采用资产基础法评估，评估后的
总资产为 121,657.82 万元，总负债为 17,645.62 万元，净资产为 104,012.20 万元，净
资产增值 91,236.35 万元，增值率 714.13%。明细如下：
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资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A*100%
流动资产 1 4,720.69 4,720.69 0.00 0.00
非流动资产 2 25,700.78 116,937.13 91,236.35 354.99
其中: 固定资产 3 23,913.41 116,889.19 92,975.78 388.80
长期待摊 4 1,774.44 35.00 -1,739.44 -98.03
递延所得税资产 5 12.94 12.94 0.00 0.00
资产总计 6 30,421.47 121,657.82 91,236.35 299.91
流动负债 7 5,977.37 5,977.37 0.00 0.00
非流动负债 8 11,668.25 11,668.25 0.00 0.00
负债总计 9 17,645.62 17,645.62 0.00 0.00
净 资 产 10 12,775.85 104,012.20 91,236.35 714.13
2、收益法评估结果
在持续经营的假设条件下，世纪华天股东全部权益于评估基准日的账面值为
12,775.85 万元，评估值为 23,674.00 万元，增值 10,898.15 万元，增值率为 85.3%。评
估结果见下表：
帐面价值 评估值 评估增值 增值率(%)
项 目
A C D=C-B D=C/B*100%
流动资产 1 4,720.69
固定资产 2 23,913.41
长期待摊 3 1,774.44
递延税款借项 4 12.94
资产总计 5 30,421.47
流动负债 6 5,977.37
长期负债 7 11,668.25
负债总计 8 17,645.62
净 资 产 9 12,775.85 23,674.00 10,898.15 85.3
3、收益法与资产基础法评估结果的比较及差值原因分析
收益法评估结果与资产基础法评估结果相差 80,338.20 万元，差异率 339.35%。
资产基础法是从资产重置成本的角度出发，对企业资产负债表上所有单项资产和
负债，用市场价值代替历史成本，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要
劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化。而收益法是基于股东全部权
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益整体的市场表现而所作的评估，注重企业资产整体获利能力。
4、选用资产基础法评估结果作为评估结论的分析
北京世纪华天酒店管理有限公司所拥有的商业地产地理位置相对优越，目前市场
价格较账面价值而言，重估增值较大。加上受外部环境影响，世纪华天酒店目前经营
状况欠佳，是导致成本法与收益法评估结果差异较大的主要原因，考虑到收益法本身
对未来盈利预测及风险水平估计存在较大不确定性，因此，本次最终选定资产基础法
评估结果作为北京世纪华天酒店管理有限公司的股东全部权益价值的最终评估结论。
即：
评估结论:在不考虑股权流动性及控股权或少数股权溢折价情况下，北京世纪华
天酒店管理有限公司股东全部权益在评估基准日 2017 年 6 月 30 日的评估值为
104,012.20 万元。
七、评估报告及结论使用有效期：根据国家的有关规定，本项目评估结论的有效
期限为 1 年，自评估基准日 2017 年 6 月 30 日起，至 2018 年 6 月 29 日止。
八、特别事项说明：
1、评估结论未考虑房地产重估增值可能涉及的土地增值税、企业所得税等税费
影响。
2、公司贷款及抵押担保事项:2013 年 2 月 22 日，公司与交通银行股份有限公司
北京世纪城支行签订了《固定资产贷款合同》，合同编号为 16310002，向交通银行
股份有限公司北京世纪城支行借款 26000 万元，借款期限为 2013 年 2 月 22 日至 2024
年 2 月 22 日，并签订《最高额抵押合同》，合同编号为 16310002。截至 2017 年 6
月 30 日 ， 公 司 在 该 行 的 借 款 余 额 为 127,290,000.00 元 ， 其 中 长 期 借 款 为
116,682,500.00 元，一年内到期的非流动负债为 10,607,500.00 元。本次委托评估
的房屋建筑物及土地使用权已经全部抵押给交通银行股份有限公司北京世纪城支行，
抵押期限为 2013 年 02 月 28 日至 2024 年 02 月 28 日，他项权证号为“京海他项（2013）
00037 号”。
3、机器设备事项: 本次委估的运输设备中第 3 项现代车发动机损坏无法提供行
驶公里；第 4 项大众汽车已置换、无实物；第 6 项大众汽车为第 4 项以旧换新抵扣款、
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无实物。除牌照为京 Q9ET99 别克车证载所有人为北京世纪华天酒店管理有限公司
外，其余车辆证载所有人为北京东方华天餐饮管理有限公司及北京湘华天餐饮管理有
限公司。
4、房屋权属事项: 本次评估范围内的房屋产权证号为 X 京房权证海字第 462630
号房屋，证载房屋建筑面积为 3,589.91 平方米，其中 138.45 平方米房屋（8321）已
经过户到刘立丰名下，故本次评估的实际建筑面积为 3,451.46 平方米。
九、评估报告日：本报告的评估报告日为 2017 年 9 月 29 日。
以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估项目的全面情况及资产评估结
果成立的各种假设和前提、合理理解资产评估结果，请报告使用者认真阅读资产评估
报告书全文。
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北京世纪华天酒店管理有限公司股权项目
资产评估报告
中瑞评报字【2017】090731000 号
一、绪言
华天酒店集团股份有限公司：
中瑞国际资产评估（北京）有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和
资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用成本法、收益法对贵公司
股权转让涉及的北京世纪华天酒店管理有限公司股东全部权益于评估基准日 2017 年
6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及资产评估结果报告如下：
二、委托方、产权持有者、委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方简介
1、法定中文名称：华天酒店集团股份有限公司
2、注册资本：71,892.60 万元
3、法定代表人：陈纪明
4、注册地址：湖南长沙市芙蓉区解放东路 300 号
5、成立时间：1996 年 8 月 3 日
6、经营范围：住宿、餐饮、洗衣、物业清洗服务及卷烟、雪茄烟零售（上述项
目需在本企业有效许可证书核定范围内经营）；投资汽车出租、文化娱乐产业；酒店
资产的运营与管理（包含酒店资产的收购、投资、销售、租赁）；生产、销售计算机
软硬件并提供计算机集成科研成果转让。
7、历史沿革：华天酒店集团股份有限公司是一家以酒店业为核心，以商业地产
与旅游为两翼，誉满三湘、比肩国际的现代旅游服务企业。1988 年 5 月 8 日，公司
首家高星级酒店——长沙华天大酒店开业，1995 年成立华天国际酒店管理公司，1996
年实现成功上市（股票名称：华天酒店，股票代码:000428）。目前，公司托管总资
产逾 80 亿元，拥有高星级与经济型酒店 60 余家；公司连锁酒店遍布湖南 14 个市州
及北京、上海、武汉、郑州、长春、南昌、西宁、呼和浩特等全国主要中心城市；作
为我国酒店业的“湘军”，公司荣膺“中国饭店业集团 20 强”、“全球饭店集团 300
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强”，成为我国中西部地区最大的民族酒店品牌。
公司旗舰店——华天大酒店总店是湖南省首家超豪华五星级酒店，位于长沙市解
放东路 300 号，距机场仅 30 分钟车程，距火车站 5 分钟车程。酒店奢华典雅，造
型奇特，楼体成胜利的“V”字型，尽显时尚尊容与湘楚风情。酒店拥有 700 余套温
馨舒适的客房，追求完美的国际金钥匙与专职管家为您提供 24 小时尊贵服务；酒店
各类会议宴会服务设施功能完备、设备先进，成功举办了“第二届世界华文传媒论
坛”、“第五届两岸经贸文化论坛”、“中国杂交水稻技术对外合作部长级论坛”、
“全国未成年人思想道德建设经验交流会”等影响深远的重要会议。
（二）产权持有者简介
1、 名 称：北京世纪华天酒店管理有限公司（以下简称“世纪华天”）
2、住 所：北京市海淀区蓝靛厂西路 11 号商业中心一层 108 号
3、法定代表人：陈纪明
4、注册资本：人民币 8,000 万元
5、营业执照注册号：110000010386999
6、公司类型：有限责任公司（法人独资）
7、成立日期：2007 年 7 月 30 日
8、经营范围：以下项目限分支机构经营：住宿；制售中西餐（含冷荤凉菜）；
销售饮料、酒；零售卷烟、雪茄烟。一般经营项目：酒店管理；资产管理；技术开发、
技术转让；物业管理。（未取得行政许可的项目除外）
北京世纪华天酒店管理有限公司设立了北京世纪华天酒店管理有限公司世纪华
天大酒店分公司，分公司主要负责酒店经营。
9、公司简介：
北京世纪华天大酒店，英文全称为:Century Huatian Hotel。酒店位于北京市海
淀区西四环蓝靛厂西路 11 号（酒店总机 010-88856888，传真 010-88895550，邮政编
码 100097），座落在北京著名的社区世纪城西北侧，紧临西四环，西面有大片高尔
夫绿地，北有小区绿化带，东临世纪城主干道，有极佳的绿色环境及便捷的交通。
酒店共七层，总营业面积 3 万余平米。整体设计以水为主题，将中式传统、现代
时尚元素融为一体，尽显高雅与文化。酒店拥有 230 余套高档的总统套房、主席套房、
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商务套房和标准客房，以及风格各异的中西餐厅、美食街、大堂吧，大型多功能宴会
厅，会议厅和休闲娱乐区，是一家配套齐全的四星级高档商务休闲、旅游度假型酒店。
会议中心设有一个 800 多平米的超大多功能的宴会厅，一个中型多功能宴会厅，
及一个商务谈判高档会议厅，并有礼仪厅、贵宾室、化妆间、衣帽间等完善的配套设
施。
华天食府中餐厅以突出北京地方特色为主，墙面与隔断屏风的材料与花样都体现
出浓厚的北京风俗，京剧脸谱也成为其中的设计元素，使当地客人感受到家的气氛。
特色餐厅位于酒店一层东边角落，三面通透，视野开阔、新颖的餐厅入口形式点明了
餐厅的主题。
10、历史沿革：
北京世纪华天酒店管理有限公司原名北京北方华天置业有限公司，于 2007 年 07
月 30 日成立，公司由湖南华天大酒店股份有限公司（现已更名为华天酒店集团股份
有限公司）出资组建，申请登记的注册资本为人民币 8,000.00 万元，占注册资本的
100%，由全体股东于 2007 年 07 月 30 日缴足。
根据北京世纪华天酒店管理有限公司提供资料显示，其股东姓名及认缴出资额、
认缴出资比例如下表：
序号 股东姓名 认缴出资额（万元） 出资方式 认缴比例（%）
1 湖南华天大酒店股份有限公司 8,000.00 货币 100.00
合计 8,000.00 100.00%
北京润鹏冀能会计师事务所有限责任公司对上述出资进行了验证并出具验资报
告京润（审）字[2007]H2605 号。
11、公司近几年财务状况及经营成果
公司评估基准日及前三年财务及经营成果
金额单位：人民币元
项目 2014/12/31 2015/12/31 2016/12/31 2017/6/30
流动资产 163,652,552.16 207,220,465.39 256,670,733.78 47,206,862.52
非流动资产 308,038,155.61 287,839,697.05 267,222,622.38 257,007,840.61
资产总计 471,690,707.77 495,060,162.44 523,893,356.16 304,214,703.13
流动负债 187,270,317.09 236,153,652.47 282,819,285.51 59,773,717.08
非流动负债 159,112,500.00 137,897,500.00 116,682,500.00 116,682,500.00
负债合计 346,382,817.09 374,051,152.47 399,501,785.51 176,456,217.08
净资产 125,307,890.68 121,009,009.97 124,391,570.65 127,758,486.05
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项目 2014/12/31 2015/12/31 2016/12/31 2017/6/30
项目 2014 年度 2015 年度 2016 年度 2017 年 1-6 月
营业收入 72,946,202.71 71,345,740.41 73,827,608.38 38,335,094.78
营业成本 22,695,572.83 22,189,702.56 22,541,786.93 11,198,004.87
营业利润 1,060,209.78 -4,339,306.68 3,441,079.58 4,447,379.56
利润总额 1,245,364.78 -4,266,162.38 3,444,999.40 4,482,382.44
净利润 969,784.93 -4,298,880.71 3,382,560.68 3,366,915.40
2014 年会计报表经天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所，并出具了天
健湘审[2015]502 号无保留意见审计报告。
2015 年会计报表经天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所，并出具了天
健湘审[2016] 579 号无保留意见审计报告。
2016 年会计报表经天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所，并出具了天
健湘审[2017] 644 号无保留意见审计报告。
2017 年 6 月会计报表经天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所，并出具
了天健湘审〔2017〕996 号无保留意见审计报告。
12、企业执行的主要会计政策
①会计期间：会计年度为自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止；
②记账本位币：以人民币为记账本位币；
③会计制度：执行 2006 年 2 月公布的企业会计准则、《企业会计制度》及补充
规定；
④记账基础和计价原则：以权责发生制为记账基础，以实际成本原则为计价原则；
⑤坏账损失的核算方法：采用账龄分析法计提坏账准备；
⑥存货计价方法：按实际成本计价，领用与发出存货按时按先进先出法计价，低
值易耗品领用时采用一次转销法核算；存货采用永续盘存制；
⑦固定资产及折旧：固定资产按实际成本计价，按采用年限平均法分类计提折旧，
各类固定资产预计使用寿命和年折旧率如下：
固定资产类别 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋建筑物 30-35 年 4.00% 2.74%-3.2%
机器设备 10 年 4.00% 9.60%
运输设备 5年 4.00% 19.2%
电子设备 5年 4.00% 19.2%
其他设备 5-年 4.00% 19.2%
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⑧ 无形资产计价及摊销政策：按取得时的实际成本计价，自取得当月起在预计
使用年限内分期平均摊销；
⑨税项：
税 种 计税依据 税率 备 注
增值税 增值额 6%、11%、17%
教育费附加 按当期应纳流转税 5%
城市维护建设税 按当期应纳流转税 7%
企业所得税 按应纳税所得额 25%
从价计征的，按房产原值一次减除 20%后余
按房产税管理条例计
房产税 值的 1.2%计缴；从租计征的，按租金收入 1.2%、12%
征
的 12%计缴
（二）评估报告使用者
评估报告使用者是指委托方、资产评估业务约定书确定的其他评估报告使用者以
及国家法律法规明确的评估报告使用者，本评估报告的使用者为委托方、被评估单位
的股东、国家法律法规明确的评估报告使用者（工商行政管理部门、证券监督管理部
门、验资机构等）。
除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不
能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
三、评估目的
本次评估目的是对北京世纪华天酒店管理有限公司股东全部权益于评估基准日
的市场价值进行评估，为华天酒店集团股份有限公司股权转让提供价值参考依据。
四、评估对象和评估范围
（一）评估对象与评估范围内容
评估对象为北京世纪华天酒店管理有限公司股东全部权益价值。
评估范围为北京世纪华天酒店管理有限公司于评估基准日的资产负债表所载明
的全部资产和相关负债，具体包括以下内容：
1、流动资产：包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货和其他
流动资产；
2、非流动资产：为固定资产、长期待摊费用和递延所得税资产；
3、流动负债：包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付
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款和一年内到期非流动负债；
4、非流动负债：全部为长期借款。
评估的具体范围以世纪华天申报的各类资产清查评估明细表为基础，凡列入表
内并经核实的资产均在本次评估范围之内，详见下表：
金额单位:人民币元
项 目 名 称 账 面 价 值
流动资产 47,206,862.52
非流动资产 257,007,840.61
资产总计 304,214,703.13
流动负债 59,773,717.08
非流动负债 116,682,500.00
负债合计 176,456,217.08
净资产（所有者权益） 127,758,486.05
该账面值已经天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所审计，并出具天健湘
审 〔2017〕996 号无保留意见审计报告。
纳入评估范围的全部资产和相关负债与《资产评估业务约定书》确定的范围一
致。本公司已要求被评估单位申报其所拥有的所有有形资产、无形资产以及应当承担
的负债，并对申报的评估范围的完整性承担责任。若存在被评估单位未予申报而本评
估公司又无能力发现的本次评估范围以外的企业拥有的资产及负债，本评估结论将不
能使用。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入本次评估范围的实物资产主要包括存货和固定资产等。
1、存货全部为原材料，账面值 1,227,529.66 元。主要包括 30 年茅台、50 年茅
台、拉菲古堡(副牌)2004 年、软中华 3 字头、泰国金轮王香米、拉菲 1986 红葡萄酒
等。
上述存货均分布在公司仓库中，存放在世纪华天仓库等。经现场抽查，没有发现
存货存在残次变质情况。
2、委托评估的房屋建筑物共 8 项，账面原值 327,781,363.96 元，账面净值
235,339,900.61 元。座落于北京市海淀区蓝靛厂西路 11 号，建筑面积为 32,654.07
平方米，已经办理了 8 本房屋所有权证。
北京世纪华天酒店主体系 2007 年 11 月从北京金源鸿大房地产有限公司购买，购
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买单价为 8300 元/平方米，后来由中机国际（湖南）建筑设计咨询有限公司设计，由
建研凯勃建设工程咨询有限公司负责监理，由深圳市华南装饰设计工程有限公司、中
国新兴建设开发总公司（二公司）、湖南有色金建机电设备安装工程有限公司等公司
对室内外进行了装修改造后，于 2008 年正式对外营业。整个酒店主楼有 7 台电梯，
负 1 层层高 6 米，1-2 层层高 4.5 米，3-4 层层高 4.2 米，5-6 层层高 3.8 米，总高
28.95 米。基础采用整板基础及人工挖孔钢筋砼桩基础，现浇钢筋砼矩形柱，现浇钢
筋砼楼面板，现浇钢筋砼屋面板，陶粒砼空心墙围护。
3、本次委估的设备类资产为北京世纪华天酒店管理有限公司的机器设备、运输
设备、电子设备、其他设备等共 813 项，账面原值 31,026,511.00 元，账面净值
3,794,152.97 元。主要分布在北京世纪华天酒店的办公室及酒店客房内。
（1）本次委估的机器设备主要包括厨房设备及排烟系统、酒店空调系统、电梯、
以及部分制冰机、清洁设备等。至评估基准日，设备维护、保养、使用正常。
（2）本次委估的运输设备主要包括奥迪、别克、帕萨特、金杯等车辆，其中第
3 项现代车发动机损坏无法提供行驶公里；第 4 项大众汽车已置换、无实物；第 6 项
大众汽车为第 4 项以旧换新抵扣款、无实物。除牌照为京 Q9ET99 别克车证载所有人
为北京世纪华天酒店管理有限公司外，其余车辆证载所有人为北京东方华天餐饮管理
有限公司及北京湘华天餐饮管理有限公司。至评估基准日，除上述问题外，车辆维护、
保养、使用正常。
（3）本次委估的电子设备包括电视、办公用电子设备及空调、冰箱等。至评估
基准日，设备维护、保养、使用正常。
（4）本次委估的其他设备包括家具、灯具、员工更衣柜等。至评估基准日，设
备维护、保养、使用正常。
五、价值类型及其定义
评估人员经与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的等相关条件选取确
定本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自
愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公
平交易的价值估计数额。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表
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专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及评估师所
依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估
算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
六、评估基准日
本次评估基准日为 2017 年 6 月 30 日。
1、本评估基准日是在保证与会计报表的日期相吻合，并尽可能与评估目的实现
日接近的前提下，经与委托方协商一致确定的。
2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报
告的时效性，经与委托方协商一致确定的。
本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对
评估结果产生影响。
七、评估依据
本次评估的依据主要包括经济行为依据、政策法规依据、评估准则依据、资产权
属依据、取价依据及其他依据，具体如下：
(一)经济行为依据
1、中瑞国际资产评估（北京）有限公司与华天酒店集团股份有限公司签订的资
产评估业务约定书；
2、华天酒店集团股份有限公司关于股权转让的会议纪要。
(二)法律、法规依据
1、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国资产评估法》、《中华人民共和
国物权法》（主席令第六十三号，2007 年 3 月 16 日）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日第十届全国人民
代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；
3、《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
4、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）；
5、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第 294 号）；
6、国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政
管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
7、国办发[2001]802 号《财务部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉
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的通知》；
8、国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3 号令《企业国有产权转让管理
暂行办法》；
9、国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办
法》；
10、国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题
的通知》；
11、《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大
会常务委员会第十一次会议修订）；
12、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第 471 号）；
13、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第
55 号）；
14、其他与评估相关的法律、法规和规章制度。
(三)评估准则依据
1、财政部关于印发《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则
——基本准则》的通知(财企[2004]20 号)；
2、中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导
意见》的通知(会协[2003]18 号)；
3、中评协[2012]248 号《资产评估职业道德准则-独立性》；
4、中评协[2011]227 号《资产评估准则-企业价值》；
5、中评协[2007]189 号《资产评估准则-评估报告》；
6、中评协[2007]189 号《资产评估准则-评估程序》；
7、中评协[2007]189 号《资产评估准则-业务约定书》；
8、中评协[2007]189 号《资产评估准则-工作底稿》；
9、中评协[2007]189 号《资产评估准则-机器设备》；
10、中评协[2007]189 号《资产评估准则-不动产》；
11、中评协[2007]189 号《资产评估价值类型指导意见》等。
(四)资产权属依据
1、公司营业执照、组织机构代码证等产权证明文件；
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2、房屋所有权证、土地使用证、车辆行驶证；
3、主要建筑物预决算书、设备购置合同及发票等产权证明文件；
4、被评估单位提供的其他权属证明文件。
(五)取价依据
1、北京市建设工程预算定额（北京市建委,京建经 2001 第 664 号）、北京市建筑
装饰工程预算定额（北京市建委，2001 年）、全国统一安装工程预算定额北京市单位
估价表（北京市建委，2000 年）、全国统一机械台班费用定额北京市单位估价表（北
京市建委，2001 年）、北京市建设工程费用定额（北京市建委,京建经 2001 第 664 号）、
建设部建标[2000]38 号《全国统一建筑安装工程工期定额》；
2、《北京市工程造价信息》；
3、北京市建设工程造价管理协会网站；
4、北京市房地产信息网、安居客、搜狐、新浪等房地产网站；
5、原城乡建设环保部《房屋完损等级评定标准》[1984]第 678 号
6、项目人员收集、查询、整理的其他与测算有关的询价资料、参数资料；
7、机械工业出版社《2017 中国机电产品价格查询系统》、《资产评估常用方法与
参数手册》；
8、《2017 年机电产品报价手册》；
9、 被评估单位提供的历史及现行价格资料；
10、被评估单位提供的主要设备的购置发票、合同等；
11、《慧聪商情》―全国家电市场、办公自动化市场；
12、国家宏观、行业、区域市场及被评估单位统计分析数据；
13、被评估单位提供的财务会计经营方面的资料以及未来年度生产经营规划和盈
利预测资料；
14、评估基准日同类上市公司财务指标及风险指标；
15、评估基准日国债收益率、贷款利率及外汇牌价信息；
16、评估人员现场勘查收集和网上询价取得的其他作价资料；
17、wind 资讯金融终端等。
(六)其他依据
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1、被评估单位提供的资产评估申报表；
2、被评估单位提供的评估基准日会计报表、账册、凭证及重要购销合同等资料；
3、天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所出具的评估基准日审计报告；
4、评估人员调查收集的其他评估资料。
八、评估方法
(一)评估方法选择的技术思路
资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法。
市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析
以估测资产价值的评估方法，市场法适用的条件是在同一供求范围内存在足够多的类
似被评估资产的交易案例。
收益法是将被评估资产的未来预期收益依一定折现率折成现值确定资产价值的
评估方法，收益法适用的条件是与被评估资产相对应的收益和成本能够比较准确的量
化。
成本法（对单项资产或资产组合）是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估
测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估
资产价值的评估方法，成本法适用于可重建、可购置的评估对象；成本法（对企业整
体资产）是指在合理评估企业各项资产和负债价值的基础上确定评估对象价值的评估
方法，也称成本加和法或资产基础法，适用的条件是企业资产负债表能客观反映企业
的财务状况，对企业各单项资产的价值能选用适当的方法进行评估。
(二)评估方法的选择
企业价值评估的基本方法包括收益法、市场法和资产基础法。
收益法适用的前提条件是：（1）被评估对象的未来预期收益可以预测并可以用
货币衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡
量；（3）被评估对象预期获利年限可以预测。
市场法适用的前提条件是：（1）存在一个活跃的公开市场且市场数据比较充分；
（2）公开市场上有可比的交易案例。
资产基础法适用的前提条件是：（1）被评估对象处于继续使用状态或被假定处
于继续使用状态；（2）能够确定被评估对象具有预期获利潜力；（3）具备可利用的
历史资料。
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根据本次评估的资产特性，以及由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，难
于收集到足够的同类企业产权交易案例，不宜采用市场法；根据对世纪华天历史资
料、经营现状、经营计划及发展规划的了解，以及对其所依托的相关行业、市场的
研究分析，我们认为该公司在同行业中具有竞争力，在未来时期里具有可预期的持
续经营能力和盈利能力，预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量，预期
获利年限可以预测，具备采用收益法评估的条件。同时由于被评估企业有完备的财务
资料和资产管理资料可以利用，资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广，资
产重置成本与资产的现行市价及收益现值存在着内在联系和替代，本次评估也可采
用资产基础法。因此，本次评估最终采用资产基础法和收益法。
(三) 资产基础法简介
企业价值评估中的成本法即成本加和法（资产基础法），是以在评估基准日重新
建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价
值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得股
东全部权益价值的方法。
成本加和法的基本公式为：
股东权益价值（净资产评估值）＝各项资产评估值之和－各项负债评估值之和
一）流动资产
1、货币资金
对现金和银行存款的评估，根据核实后的账面价值进行。对现金进行实地盘点，
以实盘数倒推出评估基准日的实存数作为评估值；银行存款先与银行对账单及余额调
节表核对，且向银行发询证函取证后，按核对无误后的账面值作为评估值。
2、债权类往来款项
对应收账款、预付账款和其他应收款在核实无误的基础上，根据每笔款项的可能
收回程度的数额确定评估值，对预付款项在核实相关会计记录和合同的基础上，根据
所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。
3、存货
世纪华天的存货全部为原材料。
对原材料，是在核实账、表、实物数量相符的基础上，原材料的账面成本与市场
近期购置成本相差不大，在核实账实一致的基础上，以核实后账面价值确定评估价值。
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二）非流动资产
1、房屋建筑物
根据本次评估的特定目的及被评估建筑物类资产的特点，以资产持续使用为前
提，考虑到被评估企业有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产的再取得成
本的有关数据和信息来源较广，可以采用重置成本法；估价对象为商业房地产，该区
域相类似的房地产市场交易相对活跃，实例收集比较容易，因此也可采用市场法评估。
（1）采用重置成本法进行评估计算，计算公式为：
1）房地产评估价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+不可预见费+投资利息+
投资利润-房屋折旧。
2）土地取得成本=土地评估单价×土地面积；
3）开发成本=重置单价×建筑面积；
4）重置单价=综合工程造价单价+前期工程费及其他费；
5）管理费用=开发成本×管理费用率；
6）不可预见费=（开发成本+管理费用）×不可预见费率；
项目开发年限
7）投资利息=土地价值×[（1+贷款利率） -1]+（开发成本+管理费用+不
(项目年限/2)
可预见费）×[（1+贷款利率） -1]；
8）投资利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+不可预见费）×投资利润率；
9）房屋折旧=重置单价×建筑面积×（1-成新率）。
（2）市场比较法
市场比较法是指在求取一宗估价对象的价格时，根据替代原则，将待估对象与近
期内已经发生了交易的类似项目实例加以比较对照，并根据后者已知的价格，参照该
项目的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日价
格的一种方法。其计算公式为：
估价对象价格=比较实例价格×估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数×估
价对象估价期日价格指数/比较实例交易日期价格指数×估价对象区域因素条件指数/比
较实例区域因素条件指数×估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。
2、设备
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特
点和收集资料等情况，主要采用成本法进行评估作价；对于绝版和停产的部分设备，
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如车辆和电子设备等，可按市场法进行评估作价。设备类资产评估值基本计算公式为：
评估值=重置成本×成新率
①重置成本的确定
A．机器设备的重置成本的确定：
重置成本＝设备购置价＋运杂费＋安装调试费＋资金成本＋其他费用
B．车辆重置成本的确定
根据车辆市场信息及《黑马信息广告》、《慧聪汽车商情网》等近期车辆市场价格
资料，确定本评估基准日的车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税
暂行条例》及苏州市或当地相关部门的规定计取车购税、牌照手续费等资本化费用，
确定其重置成本：
重置成本=现行不含税购价+车辆购置税+牌照手续费
C．电子设备、其他设备重置成本的确定
根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子
设备价格，一般条件下，供应商提供免费运输及安装调试，其重置成本为：
重置成本=购置价
部分电子设备采用市场法进行评估。
②成新率的确定
成新率=年限成新率×40%+现场鉴定成新率×60%
A．机器设备成新率的确定：
在估算设备成新率时，根据各种设备自身特点及使用情况，综合考虑设备的经济
寿命、技术寿命估算其尚可使用年限。
对于主要设备，采用综合分析法；即以使用年限法为基础，再考虑设备的利用、
负荷、维护保养、原始制造质量、工作环境、故障率等情况，进而估算该设备的成新
率。
B．车辆成新率的确定
对于运输车辆，根据商务部、发改委、公安部及环境保护部令 2012 第 12 号《机
动车强制报废标准规定》的有关规定，及机械工业出版社出版的《资产评估常用方法
与参数手册》，按以下方法确定成新率后，按两者熟低的方法取其较小者为最终成新
率：
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使用年限成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
行驶里程成新率＝[(1－已行驶里程／规定行驶里程)]×100%
成新率＝Min[使用年限成新率，行驶里程成新率]
评估人员可对待估车辆进行必要的勘察，若勘察结果确定的成新率与按上述方法
确定的成新率相差较大时，则进行适当的调整。如按市场法评估车辆，则无须计算成
新率。
C．电子设备、其他设备成新率的确定
电子设备的成新率一般按年限法计算，其基本计算公式为：
成新率=（1－已使用年限/经济寿命年限）×100%
成新率=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
清查核实中如果发现计算的成新率不符合实际使用状况，应以勘查成新率为准，
电子设备勘查成新率的获取可参照机器设备勘查成新率之获取方法。如按市场法评估
电子设备，则无须计算成新率。
③评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
3、长期待摊
长期待摊费用为酒店装修改造及财产保险。经查阅有关合同、协议和付款凭证，
确认酒店装修改造款系房屋建筑物及设备的更新改造，评估值在房屋建筑物及设备评
估中考虑。财产保险按原始发生额÷预计摊销月数×尚存受益月数作为评估值。
4、递延所得税资产
递延所得税资产系计提坏账准备所形成，主要为资产的账面价值小于其计税基础
时和负债的账面价值大于其计税基础时便产生可抵扣暂时性差异，即产生递延所得税
资产。评估人员查看了递延所得税资产明细账、凭证、产生暂时性差异的相关依据，
并根据税法核实账面记录是否正确，经核查，账务记录符合规定，余额正确。评估以
核实后的账面值作为评估值。
三）负债
对企业负债的评估，主要是进行审查核实，以将来应由评估目的实现后的被评估
单位实际承担的负债金额作为负债的评估值，对于将来并非应由评估目的实现后的被
评估单位实际承担的负债项目，按零值计算。
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纳入评估范围的流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、
其他应付款和一年内到期的非流动负债。非流动负债为长期借款。对该等负债，评估
人员核实了账簿记录，查阅了采购合同、纳税申报表等资料，对大额应付款项进行了
函证核实，按评估基准日后被评估单位实际负担的债务金额确定评估值。
（四）收益法简介
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定
评估对象价值的评估思路。收益法的基本公式为：
E BD
式中：E－被评估企业的股东全部权益价值；D－评估对象的付息债务价值；B
－被评估企业的企业价值：
B P Ci
式中：Σ Ci－被评估企业基准日存在的长期投资、其他非经营性或溢余性资产的
价值；P－被评估企业的经营性资产价值：
n
Ri Rn1
P
i 1 (1 r ) i r (1 r ) n
式中：Ri－被评估企业未来第 i 年的预期收益(自由现金流量)；r－折现率；n－
评估对象的未来预测期。
对于全投资资本，上式中 Ri＝净利润＋折旧/摊销＋税后利息支出－营运资金增
加－资本性支出
九、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部
门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项，中瑞
国际资产评估（北京）有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会计记录以
及相关资料的验证审核，按资产占有方提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产
权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及财务分析
和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
(一) 评估准备阶段
与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风
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险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估业务约定书；确定项目负责人，组
成评估项目组，编制评估计划；辅导被评估单位填报资产评估申报表，准备评估所需
资料。
(二) 现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估
人员通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查、抽查等方式进行实地调查，从各种
可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权
属。
(三) 评定估算阶段
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估
对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的
公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。
(四) 编制和提交评估报告阶段
根据各评估小组对各类资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相
关评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基
础上，依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评
估报告书；根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评
估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当
事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提交
正式资产评估报告书。
十、评估假设和限制条件
（一）一般假设
1、交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资
产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样
的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，
是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，
都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强
制性或不受限制的条件下进行。
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3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的
市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于
使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换
或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4、企业持续经营的假设：它是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。
即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经
营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营
能力。对于企业的各类经营性资产而言，能够按目前的用途和使用的方式、规模、频
度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用。
（二）特殊假设
1、本评估结果建立在委托方、资产占有方提供所有文件资料真实、准确、完整、
客观基础上，为委托方指定之评估对象在评估基准日和价值类型定义下的评估价值。
2、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大不可预测的变化，
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可
抗力因素造成的重大不利影响。
3、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生不可预测的重
大变化。
4、企业管理层的经营管理水平与经营高技术、经营规模所要求的管理素质相吻
合，公司的经营管理者是负责并有能力的。
5、假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要
方面基本一致。
6、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
7、世纪华天营业收入基本能按计划回款、不存在较大的坏账风险，经营管理各
项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其变化趋势持续，并随经营
规模的变化而同步变动。
本次评估过程中，评估人员根据资产评估的要求，部分使用的是现行的政策条款，
部分是评估人员在评估时常用的行业惯例、统计参数或通用行业参数，并认定这些前
提条件在评估基准日成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于
前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。
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十一、评估结论
1、资产基础法评估结果
截止评估基准日 2017 年 6 月 30 日，世纪华天总资产账面价值为 30,421.47 万元，
总负债 17,645.62 万元，净资产为 12,775.85 万元；经采用资产基础法评估，评估后的
总资产为 121,657.82 万元，总负债为 17,645.62 万元，净资产为 104,012.20 万元，净
资产增值 91,236.35 万元，增值率 714.13%。明细如下：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A*100%
流动资产 1 4,720.69 4,720.69 0.00 0.00
非流动资产 2 25,700.78 116,937.13 91,236.35 354.99
其中: 固定资产 3 23,913.41 116,889.19 92,975.78 388.80
长期待摊 4 1,774.44 35.00 -1,739.44 -98.03
递延所得税资产 5 12.94 12.94 0.00 0.00
资产总计 6 30,421.47 121,657.82 91,236.35 299.91
流动负债 7 5,977.37 5,977.37 0.00 0.00
非流动负债 8 11,668.25 11,668.25 0.00 0.00
负债总计 9 17,645.62 17,645.62 0.00 0.00
净 资 产 10 12,775.85 104,012.20 91,236.35 714.13
2、收益法评估结果
在持续经营的假设条件下，世纪华天股东全部权益于评估基准日的账面值为
12,775.85 万元，评估值为 23,674.00 万元，增值 10,898.15 万元，增值率为 85.3%。评
估结果见下表：
帐面价值 评估值 评估增值 增值率(%)
项 目
A C D=C-B D=C/B*100%
流动资产 1 4,720.69
固定资产 2 23,913.41
长期待摊 3 1,774.44
递延税款借项 4 12.94
资产总计 5 30,421.47
流动负债 6 5,977.37
长期负债 7 11,668.25
负债总计 8 17,645.62
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净 资 产 9 12,775.85 23,674.00 10,898.15 85.3
3、收益法与资产基础法评估结果的比较及差值原因分析
收益法评估结果与资产基础法评估结果相差 80,338.20 万元，差异率 339.35%。
资产基础法是从资产重置成本的角度出发，对企业资产负债表上所有单项资产和
负债，用市场价值代替历史成本，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要
劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化。而收益法是基于股东全部权
益整体的市场表现而所作的评估，注重企业资产整体获利能力。
4、选用资产基础法评估结果作为评估结论的分析
北京世纪华天酒店管理有限公司所拥有的商业地产地理位置相对优越，目前市场
价格较账面价值而言，重估增值较大。加上受外部环境影响，世纪华天酒店目前经营
状况欠佳，是导致成本法与收益法评估结果差异较大的主要原因，考虑到收益法本身
对未来盈利预测及风险水平估计存在较大不确定性，因此，本次最终选定资产基础法
评估结果作为北京世纪华天酒店管理有限公司的股东全部权益价值的最终评估结论。
即：
评估结论:在不考虑股权流动性及控股权或少数股权溢折价情况下，北京世纪华
天酒店管理有限公司股东全部权益在评估基准日 2017 年 6 月 30 日的评估值为
104,012.20 万元。
十二、特别事项的说明
以下事项可能对评估结论产生影响，敬请评估报告使用者予以重点关注。
1、本报告提出的评估结果是在委托方及被评估企业提供必要的资料基础上形成
的，我们对委托方和被评估企业提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了
必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本评估报告假定被评估企业提供的
所有资料客观、真实、准确、合法。因资料不真实而造成评估结果误差，本公司不承
担任何责任。
2、本评估结果是对 2017 年 6 月 30 日这一评估基准日委估资产价值的客观公允
反映，本公司对这一基准日以后的委估资产价值发生的重大变化不负任何责任。发生
评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。
在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化并对
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资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产
价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。
3、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，未考虑已经办理的或正在
办理的抵押、担保等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑
可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生
的任何影响，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本
报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价
格的影响。
4、评估结论未考虑房地产重估增值可能涉及的土地增值税、企业所得税等税费
影响。
5、公司贷款及抵押担保事项:2013 年 2 月 22 日，公司与交通银行股份有限公司
北京世纪城支行签订了《固定资产贷款合同》，合同编号为 16310002，向交通银行
股份有限公司北京世纪城支行借款 26000 万元，借款期限为 2013 年 2 月 22 日至 2024
年 2 月 22 日，并签订《最高额抵押合同》，合同编号为 16310002。截至 2017 年 6
月 30 日 ， 公 司 在 该 行 的 借 款 余 额 为 127,290,000.00 元 ， 其 中 长 期 借 款 为
116,682,500.00 元，一年内到期的非流动负债为 10,607,500.00 元。本次委托评估
的房屋建筑物及土地使用权已经全部抵押到交通银行股份有限公司北京世纪城支行，
抵押期限为 2013 年 02 月 28 日至 2024 年 02 月 28 日，他项权证号为“京海他项（2013）
00037 号”。
6、机器设备事项: 本次委估的运输设备中第 3 项现代车发动机损坏无法提供行
驶公里；第 4 项大众汽车已置换、无实物；第 6 项大众汽车为第 4 项以旧换新抵扣款、
无实物。除牌照为京 Q9ET99 别克车证载所有人为北京世纪华天酒店管理有限公司
外，其余车辆证载所有人为北京东方华天餐饮管理有限公司及北京湘华天餐饮管理有
限公司。
7、房屋权属事项:房屋产权证号为 X 京房权证海字第 462630 号房屋，证载房屋
建筑面积为 3,589.91 平方米，其中 138.45 平方米房屋（8321）已经过户到刘立丰名
下，本次实际评估面积为 3,451.46 平方米。
8、天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所已对世纪华天的全部资产及负
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债进行审计，并出具天健湘审〔2017〕996 号无保留意见审计报告。清查评估明细表
中列示的账面值均为审定数。被评估单位声明对账面资产拥有完整产权。
9、本次评估结果基于本报告所陈述的有关假设基础之上，此等数据将会受多种
市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，同时我们也没
有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及评估中遵循的各种
原则发生变化时，评估结果一般会失效。
10、本报告含有若干备查文件，备查文件系构成报告之重要组成部分，与本报告
正文具有同等法律效力。
十三、评估报告的使用限制说明
1、本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部
门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有。
2、本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、本评估结论是在本报告载明的评估假设和限制条件下，为本报告列明的评估
目的而提出的被评估单位于评估基准日全部资产和负债市场价值的参考意见，该评估
结论未考虑资产（或股权）流动性对评估对象价值的影响；报告使用者应当理解，股
东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。
4、未经本公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上，
法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。对不当使用评估结果于其他经济行
为而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。
5、根据国家的有关规定，本项目评估结论有效期为一年，自评估基准日 2017
年 6 月 30 日计算起，至 2018 年 6 月 29 日止。
十四、评估报告日
本评估报告提出日期为 2017 年 9 月 29 日。
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（此页无正文，为签字盖章页）
中瑞国际资产评估（北京）有限公司
中国北京
二〇一七年九月二十九日
评估机构法定代表人：
资产评估师：
资产评估师：
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资产评估报告书附件
1、委托方及资产占有方营业执照
2、委托方及资产占有方的承诺函
3、基准日已审财务报表
4、房屋权证及车辆行驶证
5、评估机构及签字注册资产评估师资质资格证明文件及承诺函
6、评估对象涉及的资产评估明细表及汇总表
7、其他附件
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