中国北方稀土（集团）高科技股份有限公司拟收购六位自然人股东
所持有包钢天彩靖江科技有限公司 30%股权所涉及该公司股东全部权益价值资产评估报告
目 录
声 明 ...............................................................3
资产评估报告摘要 .....................................................4
资产评估报告正文 .....................................................6
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 ...........................6
二、评估目的 ........................................................14
三、评估对象和评估范围 ..............................................15
四、价值类型及其定义 ................................................18
五、评估基准日 ......................................................18
六、评估依据 ........................................................18
七、评估方法 ........................................................22
八、评估程序实施过程和情况 ..........................................37
九、评估假设 ........................................................39
十、评估结论 ........................................................41
十一、特别事项说明 ..................................................44
十二、评估报告使用限制说明 ..........................................46
十三、评估报告日 ....................................................46
附 件 ..............................................................48
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
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中国北方稀土（集团）高科技股份有限公司拟收购六位自然人股东
所持有包钢天彩靖江科技有限公司 30%股权所涉及该公司股东全部权益价值资产评估报告
声 明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章
确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相
关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且
已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
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中国北方稀土（集团）高科技股份有限公司拟收购六位自然人股东
所持有包钢天彩靖江科技有限公司 30%股权所涉及该公司股东全部权益价值资产评估报告
本次评估最终采用了资产基础法的评估结果，即在企业持续经营假设前提下，
经采用资产基础法评估，包钢天彩于评估基准日 2017 年 6 月 30 日股东全部权益
价值的评估值为 17,719.12 万元，较评估基准日账面净资产 18，186.68 万元，评
估增值-464.56 万元，增值率为-2.55%。
本评估结论系对评估基准日评估对象市场价值的反映。评估结论根据本报告
书所述原则、依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述原则、依据、
前提存在的条件下，以及委托方和被评估单位提供的所有原始文件都是真实、合
法的条件下成立。评估结果没有考虑将来可能承担的、担保事宜，以及特殊的交
易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发
生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其它不可抗力对资产价格的影响。
本评估报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交相关部门审查
使用，评估报告的所有权归评估机构所有，除按规定报送有关政府管理部门或依
据法律需公开的情形外，未经许可，报告的全部或部分内容不得提供给任何单位
和个人，也不得见诸于公开媒体。
报告书所揭示的评估结论仅对委托方为本报告所列明的评估目的服务，不得
用于其它目的。
本评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算, 即有效期自 2017
年 6 月 30 日起至 2018 年 6 月 29 日止。
在使用本评估结论时，提请报告使用者关注评估报告正文所披露的特别事项，
并在利用本报告自行决策时给予充分考虑。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读评估报告正文。
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中国北方稀土（集团）高科技股份有限公司拟收购日本三菱商事株式会社
所持有包头天骄清美稀土抛光粉有限公司 5%股权所涉及的该公司股东全部权益价值资产评估报告
中国北方稀土（集团）高科技股份有限公司拟收购
六位自然人股东所持有包钢天彩靖江科技有限公司
30%股权所涉及的该公司股东全部权益价值
资产评估报告正文
北方亚事评报字[2017]第01-365号
中国北方稀土（集团）高科技股份有限公司：
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受中国北方稀土（集团）
高科技股份有限公司（以下简称：“北方稀土”）的委托，根据国家有关资产评
估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对中国北
方稀土（集团）高科技股份有限公司拟收购六位自然人股东所持有包钢天彩靖江
科有限公司 30%股权所涉及的该公司股东全部权益价值于评估基准日（2017 年 6
月 30 日，以下同）的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
本次评估项目的委托方为中国北方稀土（集团）高科技股份有限公司，被评
估单位为包钢天彩靖江科技有限公司；评估报告使用者是委托方、被评估单位、
与本次拟收购经济行为涉及的相关当事方以及国家法律、法规规定的其他评估报
告使用者。
（一）委托方简介
公司名称：中国北方稀土（集团）高科技股份有限公司（以下简称：“北方
稀土”）
统一社会信用代码：91150000701463622D
企业性质：其他股份有限公司(上市)
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中国北方稀土（集团）高科技股份有限公司拟收购六位自然人股东所持有包钢
天彩靖江科技有限公司 30%股权所涉及该公司股东全部权益价值资产评估报告
公司住所：内蒙古自治区包头市稀土高新技术产业开发区
成立日期：1997 年 09 月 12 日
营业期限：1997 年 09 月 12 日至长期
法定代表人：魏栓师
注册资本：人民币叁拾陆亿叁仟叁佰零陆万陆仟元
经营范围：稀土精矿，稀土深加工产品，稀土新材料生产与销售，稀土高科
技应用产品的开发、生产与销售；稀土技术转让；稀土生产设备的制造、采购与
销售；煤炭及其深加工产品经营（需要许可或资质的除外）；铁精粉的生产与销售；
铌精矿及其深加工产品的生产与销售；出口本企业生产的稀土产品、充电电池、
五金化工产品（国家组织统一联合经营的１６种出口商品除外）；进口本企业生产、
科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表及零配件；生产、销售冶金、化工产
品（专营除外），技术咨询、信息服务；建筑安装、修理（除专营）；自有房地产
经营活动、机械设备租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动。）
（二）被评估单位简介、历史沿革及股权结构
1、单位简介
公司名称：包钢天彩靖江科技有限公司（以下简称：“包钢天彩”或“公司”）
统一社会信用代码：91321282598610910P
企业性质：有限责任公司
公司住所：靖江经济开发区城南园区城西大道永益路
成立日期：2012 年 06 月 27 日
营业期限：2012 年 06 月 27 日至 2032 年 06 月 26 日
法定代表人：李金玲
注册资本：25000 万元整
经营范围：稀土深加工产品、三基色荧光粉、发光材料、集成电路、光电子
器件研究、开发、制造、销售；金属及金属矿销售；房屋租赁；自营和代理各类
商品及技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
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2、历史沿革
包钢天彩靖江科技有限公司，由内蒙古包钢稀土（集团）高科技股份有限公
司与江苏天彩科技材料有限公司等共同出资组建，主要从事稀土深加工产品、三
基色荧光粉、LED等发光材料的研发、制造、销售，注册资本2.5亿元。位于长江
之滨的靖江市，占地166亩，处于中国经济发达的长三角经济带，距离上海150公
里，江阴长江大桥、京沪、沪宁高速公路从这里穿越而过，有着得天独厚的区域
优势和交通优势。
1997 年，村办集体企业靖江光源节能材料厂在江苏靖江新桥镇新柏村成立。
1998 年，靖江光源节能材料厂改制为民营企业，俞鹏程等 6 人成为公司股东。
2000 年 9 月 14 日，靖江光源节能材料厂正式更名为靖江市天彩新材料有限公司。
2004 年靖江天彩正式入驻靖江市城南工业园区，并更名为江苏天彩科技材料
有限公司，注册资本 1000 万元。公司生产规模和销售额逐年攀升，至 2011 年，
公司销售额达到 5 亿多元，市场占有率超过 15%，稳居业内前三甲。
2012 年 6 月 25 日，内蒙古包钢稀土(集团)高科技股份有限公司与江苏天彩
科技材料有限公司及管沛林、刘勇、李静合资成立包钢天彩靖江科技有限公司，
注册资本 25000 万元，2012 年 12 月 25 日，江苏天彩科技材料有限公司将股权转
让给原六位自然人股东，自此，包钢天彩靖江科技有限公司股东为内蒙古包钢稀
土(集团)高科技股份有限公司与俞鹏程、封德、封俊德、封庆德、张克群、徐朝
良、管沛林、刘勇、李静 9 位自然人。由于股东张克群于 2016 年元月 17 日过世，
其妻子祝介女于 2016 年 6 月 16 日继承了股权，成为公司股东。
3、股权结构
股东名称 出资金额 出资比例%
中国北方稀土（集团）高科技股份有限公司 87500000 35
俞鹏程 37500000 15
封德 18750000 7.5
封俊德 18750000 7.5
封庆德 18750000 7.5
徐朝良 18750000 7.5
祝介女 18750000 7.5
李静 12500000 5
管沛林 9375000 3.75
刘勇 9375000 3.75
合 计 250000000 100.00%
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（三）组织架构
包钢天彩靖江科技有限公司组织架构图
股东会
监事会
董事会
总经理
财务总监 副总经理 副总经理 副总经理 副总经理
财务部 销售部 发光材料事 工程中心事 综合部 光电事业部
业部 业部
荧光粉车间 制造部 工程部 设备部 品质部 企划部
（四）公司近年资产负债及经营状况表
包钢天彩近三年资产负债及经营情况表 单位：元
项 目 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2017 年 6 月 30 日
总资产 212,568,814.28 203,077,520.10 227,746,661.01 258,270,547.16
负债合计 6,777,275.63 5,354,520.60 36,664,018.79 76,433,772.94
所有者权益合计 205,791,538.65 197,722,999.50 191,082,642.22 181,836,774.22
项 目 2014 年度 2015 年度 2016 年度 2017 年 1-6 月
营业收入 70,238,372.75 23,897,056.46 65958213.99 62274570.82
利润总额 -14,446,267.48 -7,873,788.84 -7,576,675.70 -9,202,406.33
净利润 -12,875,065.63 -8,068,539.15 -6,640,357.28 -9,245,868.00
注：以上财务数据中2014年会计报表数据经大华会计师事务所（特殊普通合
伙）审计，并出具大华审字（2015）003557号无保留审计意见审计报告；2015年
会计报表数据经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具致同审字（2016）
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第230FA0027号无保留审计意见审计报告；2016年和2017年1-6月份会计报表数据
经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具致同审字(2017)第230FC0084
号无保留审计意见审计报告。
（五）公司执行的主要会计制度
（1）公司目前执行的会计准则和会计制度
公司执行企业会计准则和《企业会计制度》的有关规定。
（2）会计年度
公司采用公历制，即每年1月1日至12月31日。
（3）记账本位币
公司采用人民币为记账本位币。
（4）记账原则和计价基础
公司以权责发生制为记账原则，以历史成本为计价基础。
（5）应收款项
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融
资产，包括应收账款、其他应收款。
采用账龄分析法的应收款项坏账准备计提比例如下：
账龄 应收账款 其他应收款
1 年以内（含 1 年） 5% 5%
1 至 2 年（含 2 年） 10% 10%
2 至 3 年（含 3 年） 20% 20%
3 至 4 年（含 4 年） 40% 40%
4 至 5 年（含 5 年） 80% 80%
5 年以上 100% 100%
（6）存货核算方法
公司的存货主要包括原材料、在产品、产成品、发出商品等。
公司存货取得时按实际成本计价。原材料、在产品、产成品、发出商等发出
时采用加权平均法计价。
公司存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成
本，估计的销售费用以及相关税费后的金额。
公司存货盘存制度采用永续盘存制。
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（7）固定资产计价及折旧核算方法
1）公司固定资产应按实际成本进行初始计量。
2）固定资产折旧方法
公司采用年限平均法计提折旧。
公司主要固定资产类别、折旧年限、预计净残值率和年折旧率列示如下：
类 别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 8-45 3 12.13-2.16
机械设备 5-30 3 19.40-3.23
电子设备 8-20 3 12.13-4.85
运输设备 4-18 3 24.25-5.39
3）公司在会计期末对固定资产按账面价值与可收回金额孰低计量，对可收回
金额低于账面价值的差额，按单项资产或资产组计提固定资产减值准备并计入当
期损益。
（8）收入
公司收入指在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入
资本无关的经济利益的总流入。包括销售商品收入、提供劳务收入及让渡资产使
用权收入等。
公司销售商品收入确认的具体方法如下：
按照合同约定，交付商品并取得客户验收手续或在质量异议期过后确认收入。
（9）政府补助
政府补助是指公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。政府补助在
公司能够满足其所附的条件以及能够收到时予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照实际收到或应收的的金额计量，对于按照固
定的定额标准拨付的补助，或对期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定
的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为
非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额
(1元)计量。
公司的政府补助区分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。其
中，与资产相关的政府补助，是指公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期
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资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的
政府补助。如果政府文件中未明确规定补助对象，公司按照上述区分原则进行判
断。
与资产相关的政府补助确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，
计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，
确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相
关费用或损失的，直接计入当期损益。
（10）公司主要税种及税率
1）公司主要税种及税率如下表：
税种 计税依据 具体税率情况
企业所得税 应纳税所得额 25%
应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额乘
增值税 以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的 17%
余额计算)
城市维护建设税 缴纳的增值税、营业税税额 7%
教育费附加 缴纳的增值税、营业税税额 3%
地方教育费附加 缴纳的增值税、营业税税额 2%
土地使用税 土地使用面积 5元/m
印花税 合同金额 0.03%
2）企业税收优惠及批文
无。
（六）公司生产工艺简介
评估基准日，公司主营业务已从荧光粉加工生产领域调整为 LED 灯珠封装产
品加工生产领域。公司原有荧光粉生产工艺将大幅压缩、淘汰，LED 灯珠封装生
产线正加大投入。两类产品生产工艺流程图如下表：
1、三基色粉生产工艺流程图如下：
红粉（球形红粉）工艺流程
配料 → 混料 → 高温灼烧 → 碾碎、过筛 →
球磨 → 水洗★、离心 → 烘干 → 筛粉 →
高温灼烧 碾碎、过筛 球磨 水洗★、离心
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烘干 筛粉 简易包装 综合检测
合格成品入库
绿粉工艺流程
配料 混料 高温灼烧 碾碎、过筛
水洗★、离心、烘
生粉破碎★、过筛 → → 筛粉 → 高温还原 →
干
碾碎、过筛 → 水洗★、离心 → 烘干 → 筛粉 →
简易包装 → 综合检测 → 合格成品入库
蓝粉工艺流程
配料 → 混料 → 高温灼烧 → 碾碎、过筛 →
生粉破碎★、过筛 → 高温还原 → 碾碎、过筛 → 球磨 →
水洗★ → 离心 → 烘干 → 筛粉 →
简易包装 → 综合检测 → 合格成品入库
混合粉工艺流程
配料 → 混料 → 测色度参数 → 按样品粉微调 →
色度参数接近指标值 → 卸料 → 包装 → 检验合格出厂
2、LED 发光二极管生产工艺流程
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LED 发光二极管（2835）工艺流程：
绝缘胶、支架准备 → 扩晶 → 固晶★ → 绝缘胶烘烤 →
焊线★ → 配胶 → 真空脱泡 → 点胶固化★ →
→ 检验
脱粒 → 封光编带
LED 发光二极管（2835）工艺流程：
绝缘胶、支架准备 → 扩晶 → 固晶★ → 绝缘胶烘烤 →
焊线★ → 配胶 → 真空脱泡 → 点胶固化★ →
→ 检验
脱粒 → 封光编带
（七）委托方与被评估单位之间的关系
委托方为被评估单位的参股公司。
（八）除委托方、被评估单位以外的其他评估报告使用者
除委托方、被评估单位以外的其他评估报告使用者为本次评估项目涉及的相
关当事方以及国家法律、法规规定的其他评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估目的是对包钢天彩靖江科技有限公司股东全部权益进行评估，提供
其在评估基准日的市场价值，为中国北方稀土（集团）高科技股份有限公司拟收
购六位自然人股东所持有包钢天彩靖江科技有限公司 30%股权提供价值参考。
说明：六位自然人分别为俞鹏程、封德、封俊德、封庆德、张克群、徐朝良。
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三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为包钢天彩靖江科技有限公司的股东全部权益。
（二）评估范围
评估范围为包钢天彩靖江科技有限公司的全部资产及负债。评估基准日，评
估范围内的资产包括流动资产、投产性房地产、固定资产、在建工程、递延所得
税资产等，总资产账面价值为 25,827.05 万元；负债为流动负债及非流动负债，
总负债账面价值为 7,643.38 万元；股东全部权益价值账面值 18,186.68 万元。
包钢天彩 2017 年 6 月 30 日资产负债表
单位：万元
资 产 金额 负债和所有者权益 金额
流动资产: 流动负债：
货币资金 650.72 短期借款 4,000.00
交易性金融资产 交易性金融负债
应收票据 250.70 应付票据
应收账款 4,349.12 应付账款 3,254.96
预付账款 2,009.79 预收账款 6.28
应收利息 应付职工薪酬 95.82
应收股利 应交税费 37.67
其他应收款 202.05 应付利息
存货 2,402.69 应付股利
一年内到期的非流动资产 其他应付款 248.64
其他流动资产 849.08 一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动资产合计 10,714.14 流动负债合计 7,643.38
非流动资产: 非流动负债：
可供出售金融资产 长期借款
持有至到期投资 应付债券
长期应收账款 长期应付款
长期股权投资 专项应付款
投资性房地产 1,717.20 预计负债
固定资产 7,306.88 递延所得税负债
在建工程 172.23 其他非流动负债
工程物资
固定资产清理 非流动负债合计
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生产性生物资产 负债合计 7,643.38
油气资产 所有者权益：
无形资产 5,677.76 实收资本（或股本） 25,000.00
开发支出 资本公积
商誉 专项储备
长期待摊费用 盈余公积
递延所得税资产 238.85 未分配利润 -6,816.32
其他非流动资产 外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 18,183.68
少数股东权益
非流动资产合计 15,112.91 所有者权益合计 18,183.68
资产总计 25,827.05 负债和所有者权益总计 25,827.05
本次评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估
基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经致同会计师事务所（特殊普通合
伙）审计，并出具致同审字（2017）第 230ZC0609 号无保留审计意见审计报告。
纳入本次评估范围的实物资产包括包钢天彩的存货、投资性房的产、固定资
产、在建工程。其中存货包括原材料、在产品、产成品、发出商品等；固定资产
包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子设备等。申报的实物资产分布
在公司经营地。主要资产简述如下：
1、存货
存货主要包括原材料、在产品、产成品、发出商品等，存账面价值为
24,026,940.10 元。原材料主要为钇加铕、氧化铕、氧化铽、氧化铈、金线等，
共计 381 项，账面价值 6,025,036.73 元；在产品为荧光粉、封装等，共计 4 项，
账面价值 14,813,276.89 元；产成品主要为红粉、绿粉、2700K 荧光粉、混合粉
等，共计 12 项，账面原值 5,118,136.06 元、存货跌价准备 1957881.57 元、账
面价值 3,160,254.49 元；发出商品主要为荧光粉、灯珠等，共计 5 项，账面价
值 28,371.99 元。所有存货均存放在包钢天彩的仓库内。
2、投资性房地产
纳入评估范围的投资性房产的共 2 项，主要老厂房、2#厂房等。其账面原值
18,054,408.29 元，账面净值 17,171,967.22 元，企业未计提房屋类固定资产减
值准备。所有申报的房屋建筑物均建造于包钢天彩的厂区内，建筑面积共计
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14,961.90 ㎡，所占土地面积共计 9,068.70 ㎡房屋结构包括钢结构、框架结构，
建筑物设计用途为生产。所有申报的老厂房已办理房产证，2#厂房未办理产权证。
3、房屋建筑物
纳入评估范围的建筑物共 10 项，主要为办公楼、厂房、研发楼、门卫房等。
其账面原值 45,794,609.49 元，账面净值 42,596,997.29 元，企业未计提房屋类
固定资产减值准备。所有申报的房屋建筑物均建造于包钢天彩的厂区内，建筑面
积共计 29,694.53 ㎡，房屋结构包括钢结构、框架结构、砖混结构，建筑物设计
用途为生产和办公用。所有申报的房屋建筑物除新厂区房屋外均已办理产权证。
4、构筑物
纳入评估范围的构筑物共 26 大项，主要为厂区内厂区路面硬化、沉淀池、新
蓄水池、围墙等，其账面原值 9,675,398.59 元，账面净值 9,357,468.48 元，企
业未计提固定资产减值准备。所有申报的构筑物均建造于包钢天彩的厂区内，构
筑 物都在正常使用中。
5、管道和沟槽
纳入评估范围的构筑物共 7 大项，主要为强电管线、给水管线、雨水管线、
天然气管道等，其账面原值 726,501.00 元，账面净值 544,913.54 元，企业未计
提固定资产减值准备。所有申报的管道和沟槽均建造于包钢天彩的厂区内，管道
和沟槽都在正常使用中。
6、设备
设备类资产包括机器设备、车辆及电子设备三大类，账面原值 30,021,448.03
元，账面净值 20,569,401.70 元。机器设备共计 279 项，主要设备有氨分解装置、
变压器、电梯、双孔窑炉、还原炉、LED 固晶机、全自动精密点胶机、全自动高
速焊线机等，账面原值 26,532,248.80 元，账面净值 18,914,898.52 元；车辆共
计 4 辆，主要包括江铃全顺、奥迪轿车、广本轿车等，账面原值 832,364.00 元，
账面净值 157,994.16 元；电子设备共计 223 项，主要为主要包括彩电、投影仪、
打印机、电脑、空调、监控设备、办公家具、电动伸缩门、光谱分析仪、太阳能
热水器等设备，账面原值 2,656,835.23 元，账面净值 1,496,509.02 元。除老厂
区部分设备处于闲置状态外，其他所有设备均处于正常使用状态。
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7、在建工程
纳入评估范围的在建工程 1 项，主要为路灯工程、装修工程、消防工程等，
账面价值 1,722,307.16 元。开工时间为 2014 年 11 月，目前已基本完工。
纳入本次评估范围的资产和负债与《资产评估业务委托约定书》中所载明的
资产和负债范围一致。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。市场价值是指自愿买方和自
愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正
常公平交易的价值估计数额。
选择市场价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估目的相一致
的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素，在本评估机构接受委
托方评估委托时所明确的评估结论价值类型。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2017 年 6 月 30 日。
选择该评估基准日的理由是：
（一）该评估基准日，符合相关经济行为的需要，有利于评估目的的实现；
（二）该评估基准日为包钢天彩会计年末报表日，便于评估机构充分利用企
业现有的财务资料，有利于评估工作的完成。
（三）资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、行为依据、权属依据、
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取价依据和其他依据主要包括以下内容：
（一）法律法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民和国第十二届全国人民代表大会
第二十一次会议于 2016 年 7 月 2 日通过）；
2、《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表
大会第五次会议通过）；
3、《中华人民共和国企业国有资产法》（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人
民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
4、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第 378 号)；
5、《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会、财
政部令第 3 号)；
6、《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资发产权[2006]306 号）；
7、《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号）；
8、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第
12 号）；
9、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权
[2006]274 号）；
10、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权
[2009]941 号）；
11、《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权[2013]64 号)；
12、《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号)；
13、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令
第 50 号）。
14、《中华人民共和国公司法》（全国人民代表大会常务委员会于 2013 年 12
月 28 日发布）；
15、第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订 中华人民共和
国主席令第 72 号《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日）；
16 、 国 土 资 源 部 国 土 资 发 [2002]195 号 《 城 镇 土 地 估 价 规 程 》
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（GB/T18508-2014）；
17、建设部《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
18、建设部令第 98 号《城市房地产抵押管理办法》（2001 年 8 月 15 日）；
19、第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订 中华人民共和国
主席令第 28 号《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日）；
20、国土资源部令第 21 号《协议出让国有土地使用权规定》（2003 年 6 月 11
日）；
21、中华人民共和国国务院令第 483 号《中华人民共和国城镇土地使用税暂
行条例》（国务院第 163 次常务会议通过修订，2006 年 12 月 31 日）；
22、其他相关法律、法规、通知文件等。
（二）准则依据
1、财政部财企[2004]20 号批准发布的《资产评估准则-基本准则》
2、《资产评估职业道德准则-基本准则》(2004 年 2 月 25 日发布，2004 年 5
月 1 日执行)；
3、中评协关于印发《资产评估准则——企业价值》的通知(中评协[2011]227
号)；
4、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5、《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
6、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
7、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
8、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2011]230 号）；
9、《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2011]230 号）；
10、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协〔2012〕248 号）；
11、《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号)；
12、 《资产评估准则-不动产》（中国资产评估协会 中评协[2007]189 号）
13、《资产评估准则—企业价值》（2012 年 07 月 01 日起执行）；
14、《资产评估准则—无形资产》（中评协〔2008〕217 号，2008 年 11 月 28
日发布，2009 年 7 月 1 日起执行）；
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15、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）；
16、财政部颁布的企业会计准则体系。
（三）经济行为依据
1、中国稀土总经理办公会议纪要；
2、委托方与北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）签订的《资产评
估业务委托约定书》。
（四）产权证明依据
1、委托方和被评估单位法人营业执照；
2、包钢天彩章程、验资报告及审计报告；
3、包钢天彩申报的资产清查评估明细表；
4、包钢天彩提供的有关协议、合同、会计报表、会计凭证及与评估有关的其
他资料；
5、北方稀土出具的《委托方承诺函》；
6、包钢天彩出具的《被评估单位承诺函》；
7、其它有关产权证明文件。
（五）取价依据
1、评估人员调查的相关资料；
2、包钢天彩提供的前几年经营收益分析、未来收益预测以及相关行业调查分
析资料；
3、评估基准日被评估单位近三年会计报告；
4、包钢天彩申报的资产清查评估明细表；
5、Wind 资讯网、CVsource 提供的上市公司信息；
6、评估基准日适用的国债利率。
（六）参考资料及其它
1、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料；
2、北方亚事数据库资料；
3、其他资料。
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七、评估方法
（一）评估方法的选择过程和依据
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基
础法三种方法。收益法指通过被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评
估思路。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股
东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。资产基础
法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思
路。
1.对于市场法的应用分析
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具
有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结
果说服力强的特点。但由于目前缺乏一个充分发展、活跃的资本市场，缺少与评
估对象相似的三个以上的参考企业，故本次评估不采纳市场法。
2.对于收益法的应用分析
（1）被评估资产是经营性资产，产权明确并保持完好，企业具备持续经营条
件。
（2）被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的资产，表现为企业营业收入
能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出，其
他经济利益的流入流出也能够以货币计量，因此企业整体资产的获利能力所带来
的预期收益能够用货币衡量。
（3）被评估资产承担的风险能够用货币衡量。企业的风险主要有行业风险、
经营风险和财务风险，这些风险都能够用货币衡量。
（4）本次评估目的是为委托方拟进行股权转让提供价值参考，要对包钢天彩
部分股东权益的市场公允价值予以客观、真实的反映，不能局限于对各单项资产
价值予以简单加总，还要综合体现企业经营规模、行业地位、成熟的管理模式所
蕴含的整体价值，即把企业作为一个有机整体，以整体的获利能力来体现股东权
益价值。
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（5）企业具有较为完整的财务会计核算资料，企业经营正常、管理完善，会
计报表经过审计机构审定，企业获利能力是可以合理预期的。
（6）目前国内资本市场已经有了长足的发展，相关上市公司也比较多，相关
贝塔系数、无风险报酬率、市场风险报酬等资料能够较为方便的取得，采用收益
法评估的外部条件较成熟，同时采用收益法评估也符合国际惯例。
综合以上几方面因素的分析，评估人员认为本次评估项目在理论上和操作上
可以采用收益法。
3.对于资产基础法的应用分析
对于有形资产而言，资产基础法以账面值为基础，只要账面值记录准确，使
用资产基础法进行评估相对容易准确，由于资产基础法是以资产负债表为基础，
从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值（或其他价值类型）替
代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到
企业净资产的价值。
本次评估对象所涉及的各项资产、负债原始资料较齐备，同时可以在市场上
取得类似资产的市场价格信息，满足采用成本途径评估的要求，故适宜采用资产
基础法进行评估。
综上所述，根据本次评估目的、被评估企业的特点及评估所需资料的收集情
况，本次采用资产基础法和收益法进行评估。
（二）资产基础法的评估方法说明
资产基础法是指在合理评估企业各项资产、负债价值的基础上确定评估对象
价值的评估方法。根据包钢天彩各项资产及负债的构成，采用的具体评估方法如
下：
1、流动资产的评估
包钢天彩申报的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、
其他应收款、存货和其他流动资产等，评估人员根据各项资产的具体情况，采取
了相应的现场清查办法和评估方法，现将其简述如下：
（1）货币资金的评估
纳入本次评估范围的货币资金为现金、银行存款。
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评估人员在公司财会人员的配合下对库存现金进行了盘点；查看了现金日记
账所记载的盘点日至评估基准日的发生额，推算出评估基准日现金账面余额，经
实施以上评估程序，评估人员发现倒推计算的评估基准日的账面价值与企业账面
实际记录的数额一致，因此以核实后的账面值作为评估值。
评估基准日现金（人民币）＝盘点日现金＋基准日至评估日账面支出数－基
准日至评估日账面收入数
评估人员按照包钢天彩开户行提供的银行对账单或收到的询证函，对公司拥
有的银行存款余额进行核实，对于银行对账单与公司银行存款日记账之间存在的
未达账项，在逐笔了解核实的情况下，由公司财务人员编制银行存款余额调节表，
在确定了公司财务账户与开户银行账户两者金额调整一致的情况下，最终按照公
司财务账户余额确定银行存款评估值。
公司账面余额与开户银行账面余额调节公式如下：
评估基准日公司账面余额+企业已付银行未付金额－企业已收银行未收金额
＝银行对账单账面余额+银行已付企业未付金额－银行已收企业未收金额。
（2）应收票据评估
对应收票据评估时，评估人员对会计报表、会计账簿和记账凭证进行了核查，
并履行了必要的检查程序，对其真实性、票面必要记载事项的完整性、正确性，
背书的连续性进行了核实。公司申报的应收票据均为近期发生，因公司与债务单
位之间的业务往来频繁，且债务单位的经营状况、资信状况、货款回收等情况均
较好，形成坏账的可能性较小。评估人员在逐笔分析了款项的账龄、金额、经济
内容后，以票面金额确定评估值。
（3）应收账款、其他应收款评估
对应收款项评估时，评估人员首先查询企业的历史资料，调查应收款项形成
的具体情况，重点分析了欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理情况以及欠
款单位资信状况等情况。应收款项账目的核实以发放询证函、核对公司间的往来
款项及相关的合同、协议方式为主。在账目核实了解基础上，根据了解和搜集到
的欠款单位近期还款情况、企业资信、是否具备还款能力，以账实核对相符后估
计可收回的金额确定评估值。
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（4）预付账款评估
对预付账款的评估，评估人员首先查询了企业的历史资料，了解预付账款形
成的原因，并与账务记录和会计报表进行核对，确认该项业务的真实性及实质性。
未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况，故
以核实后账面值作为评估值。
（5）存货评估
评估人员首先了解存货的基本情况，纳入评估范围的存货包括原材料、在产品、
产成品、发出商品。根据包钢天彩提供的清单及报表，在了解存货的构成、分布和
管理状况后，评估人员对包钢天彩的存货进行了抽查盘点。
1）原材料
经履行盘点、核实等评估程序，评估人员评估人员采用 A、B、C 法进行盘点，
即对价值量大的原材料进行重点核查、逐项进行盘点；对价值量小的原材料进行
抽查盘点。在盘点过程中，评估人员对其品质予以关注，原材料的账面成本与市
场购置成本比较接近，账面单价基本反映了其市场价格，以核实后原材料数量乘
以账面单价即账面值确定评估值。
2）因在产品能单独计价，并可单独出售，所以在产品评估程序及评估取值参
照原材料所用的评估方法，评估取值以核实后数量乘以账面单价即审订后的账面
值确定评估值。
3）产成品、发出商品
评估人员经实地了解产品成本核算方法，现场勘察产品的生产工艺过程，收
集相关资料。抽查盘点数量与金额分别占该类存货的 40%和 60%以上。在盘点过程
中，评估人员对其品质予以关注，未发现存在毁损、残次、滞销的情况。
库存商品评估值计算公式为：
评估单价=市场售价×[1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率
×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×R]
R 为一定的税后利润扣除率，根据产品实际销售情况，取 R 为 50%。
产品销售税金及附加费率=产品销售税金及附加÷营业收入
销售费用率=产品销售费用÷营业收入
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营业利润率=营业利润÷营业收入
营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售期间费用
（6）其他流动资产
评估人员根据包钢天彩提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和记
账凭证进行了核查，并履行了必要的评估程序，核实结果与申报资料基本一致，
评估人员具体分析了待抵扣进项税等形成的原因和转销情况，对其账面反映情况
进行调查，核实账面价值的真实性，因此以核实后的账面价值进行确认。
2、投资性房地产评估
(1)核对原始资料
根据委托方提供的投资性房地产评估明细表，对房地产进行了表、实核对，
做到账实相符，对评估明细表填写不符合评估要求之处与委托方有关人员共同修
正，对项目不全或错误之处予以更正。
(2)市场调查
根据评估需要，评估人员到委估资产所处区域周边进行相关市场调查，与相
关房地产中介调查具体的租赁市场行情，确定其周边房地产的租金水平。
(3)现场勘察
对房地产的现场查勘评估，按照《资产评估准则》的要求，遵循独立、公正、
客观的原则，根据委托单位提供的投资性房地产评估明细表所列项目的项数、面
积、结构类型、建成年代、权证信息等情况，进行现场查勘核实，并结合现场了
解的建筑物结构特征及各部位完损状态逐项做出现场记录。
（4）选择评估方法
纳入本次评估范围内的投资性房地产，均为工业性房地产，即土地使用权及
地上房屋的用途为工业生产。评估人员对委估资产周边房地产市场的调查，根据
企业纳入本次评估范围的投资性房地产使用性质及特点，本次评估采用收益法进
行评估出房地合一的价值，然后扣除投资性房地产所占土地的价值。
收益法是以预期原理为基础，预测将委估资产未来各期的正常净收益，选用
适当的资本化率将其折算到估价时点后累加，以此估算委估资产的客观价格或价
值的方法。
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投资性房地产年净收益额=年总收益-年总费用
投资性房地产评估净值＝投资性房地产评估值（含土地）-所占土地价值
3、房屋建筑物、构筑物、管道沟槽的评估
根据各类房屋建(构)筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，
采用成本法评估。
(1)重置全价的确定
房屋建(构)筑物的重置全价一般包括：建筑安装工程费用、建设工程前期及
其他费用和资金成本。房屋建(构)筑物重置全价计算公式如下：
重置全价=建安工程造价(不含税)+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值税
①建安综合造价
根据现场收集到的施工合同、工程结算等相关工程资料，对待估房产采用预
决算调整法确定其建安综合造价。即以待估建(构)筑物相关工程资料中的工程量
为基础，按当地现行最新的工程定额、费率、基准日时当地建筑人工、材料、机
械等市场价格，分别计算得出基准日时的建安工程税前造价及含税建安工程造价。
②前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国
家或地方政府规定的收费标准计取。主要包括建设单位管理费、工程监理费、勘
察费设计费、招投标代理费、环境评价费、项目建议书费及可行性研究费。经测
算取费率如下：
工程建设前期及其他费用计算表
序号 项目名称 取费基数 费率% 依据
1 建设单位管理费 工程造价 1.17% 财政部财建[2002]394 号
2 工程监理费 工程造价 1.93% 发改价格(2007)670 号
3 勘察费设计费 工程造价 3.99% 计委建设部计价(2002)10 号
4 招投标代理费 工程造价 0.34% 计价格(2002)1980 号
5 环境评价费 工程造价 0.14% 计委环保总局计价格(2002)125 号
6 项目建议书费及可行性研究费 工程造价 0.54% 计委计价格(1999)1283 号
小计 8.11%
③资金成本
资金成本为评估对象在正常建设工期内占用资金(包括建安工程造价、工程建
设其他费用)的筹资成本，即利息。根据项目工程的合理建设工期，按照基准日执
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行的银行贷款利率，分别测算出各房屋建(构)筑物合理的资金成本。
资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×合理建设工期×贷款基准利率
×1/2
④可抵扣增值税
根据“财税[2016]36 号”文件，对于符合增值税抵扣条件的，重置全价扣除
相应的增值税。
前期费及其他费用可抵扣增值税=建安工程含税造价×(工程监理费率+勘察
设计费率+工程招投标代理服务费率+环境影响评价费率+可行性研究费
率)/1.06×6%。
(2)综合成新率的确定
依据各建筑物的经济寿命年限、已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结
构、装饰、附属设备等各部分的实际使用状况作出判断，综合确定其尚可使用年
限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
4、机器设备的评估
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备
的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
A．重置全价的确定
（1）机器设备重置全价的确定
依据2009年1月1日起施行的《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第
538号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局
令第50号）的有关规定，评估中设备购置款中不包含增值税。
重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+其它费用+资金成本－设备购置
所发生的增值税进项税额
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①购置价
主要通过向生产厂家或设备销售公司询价、参照《机电产品报价手册》等价
格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定；对少数未能查询到购置价的设
备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购置价。
②运杂费
根据《资产评估常用数据与参数手册》划分，运杂费按含税购置价为基础，
按不同运杂费率计取；对于设备购置价中含运杂费的设备，则不考虑其设备运杂
费。
③安装调试费
对于安装调试费，根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》
(2003 年版)、设备合同中约定内容综合确定。若合同价不包含安装、调试费用，
根据决算资料统计实际安装调试费用，剔出其中非正常因素造成的不合理费用后，
并参考《江苏省建设工程工程量清单综合单价》（2014）、《江苏省建设工程费用定
额（2014）、《广联达安装定额》（江苏 2017 ）中有关规定，合理确定其费用；合
同中若包含上述费用，则不再重复计算。对小型、无须安装的设备，不考虑安装
调试费。
④基础费的确定
对于设备的基础费，参考《江苏省建设工程工程量清单综合单价》（2012）、
《江苏省建设工程费用定额》（2014）、《工程建设费用定额》（2012）《广联达安装
定额》（2017）中有关规定，合理确定其费用，若设备基础费已经含在土建工程中
则在设备评估中不与考虑。
⑤其他费用
其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标管理费及
环评费等，依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计
算。
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机器设备前期费
序号 项目名称 取费基数 费率（税前） 费率（税后） 依据
1 建设单位管理费 工程造价 1.17% 1.17% 财政部 财建[2002]394 号
2 工程监理费 工程造价 1.93% 1.82% 发改价格(2007)670 号
3 环境评价费 工程造价 3.99% 3.76% 计委环保总局计价格(2002)125 号
4 项目建议书费及可行性研究费 工程造价 0.34% 0.32% 计委计价格(1999)1283 号
5 勘察费设计费 工程造价 0.14% 0.13% 计委建设部计价(2002)10 号
6 招投标代理费 工程造价 0.54% 0.51% 计价格(2002)1980 号
小计 8.11% 7.71%
⑥资金成本
资金成本，对于大、中型设备，合理工期在 6 个月以上的计算其资金成本。
资金成本的计算基础为设备购置价、运杂费、安装调试费、基础费和其他费用，
根据资金投入的合理建设工期和基准日执行的贷款利率计算确定。
评估基准日基准利率表
项目 年利率%
一、短期贷款
1 年以内（含 1 年） 4.35
二、中期贷款
1 至 5 年（含五年） 4.75
5 年以上 4.9
假设资金投入是在合理的建设期内均匀投入的，则
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费+其他费用）×贷款利率
×建设工期×1/2
⑦非标类机器设备重置成本的确定
a、非标类设备大都采用现场制作和安装，或在生产厂家基本成型后，运抵安
装现场继续制作和安装。非标设备类资产重置成本的基本计算公式为：
重置成本=非标设备制作费+运输费+设备安装工程费+基础费+其他费用+资金
成本
b、非标设备制作费的确定
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参考《江苏省建设工程工程量清单综合单价》（2014）、《江苏省建设工程
费用定额》（2014）、《工程建设费用定额》（2012）《广联达安装定额》（2017）
根据设备的重量及安装工程消耗量确定。
也可以按照设备总重量（t），并分别计算出不同材料的重量（t），以吨制
造费来估算。
其他相关费用与通用设备的确定方法一致。
（2）车辆重置全价的确定
根据车辆市场信息及《华夏二手车》等近期车辆市场价格资料，确定本评估
基准日的车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及
靖江市关部门的规定计取车购税、牌照手续费等资本化费用，确定其重置成本：
重置成本=不含税购价+车辆购置税+牌照手续费
=现行含税购价×〔1+10%/（1+17%）〕+牌照手续费
式中：10%为车辆购置税税率，17%为增值税税率。
①购置价的确定：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定，其它
费用依据车辆管理部门的收费标准确定。
②车辆购置税的确定：根据 2001 年国务院第 294 号令《中华人民共和国车辆
购置税暂行条例》的有关规定。
车购税＝计税价格×10%
其中计税价格为不含增值税价格。
③牌照手续费的确定：根据车辆所在地相关规定，按该类费用的内容及金额
确定。
部分车辆采用市场法进行评估。对生产年代久远或车型已经绝版停产，且已
无类似车型可替代的车辆，则参照近期二手车市场行情及价格确定评
（3）电子设备重置全价
根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，确定评估基准日的
电子设备价格，一般条件下供应商提供免费运输及安装调试。电子设备重置成本
确定如下：
重置成本=现行含税价+前期费用-抵减增值税
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部分电子设备重置成本采用市场二手价进行评估。
B．综合成新率的确定
①机器设备综合成新率
价值量较大设备或生产线地成新率，分别采用年限法与现场勘察法，测算其
年限成新率 N1 和勘察成新率 N2，加权平均求得其成新率 N，即：
N＝N1×40%＋N2×60%
N1＝〔（1－实际已使用年限／经济使用年限）〕×100%
N2－勘察成新率。评估人员采用现场技术状态勘察，通过评价打分来获取。
对实际已使用年限超过经济使用年限的价值量较大的设备的成新率，需判断
估计其尚可使用年限，在此基础上计算成新率 N，即：
N＝〔尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）〕×100%
对价值量较小的一般设备采用年限法确定其成新率即可。
②车辆综合成新率
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制
报废标准规定》，小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车
无使用年限限制。采用行驶里程成新率进行计算，并结合现场观察情况确定的观
察成新率综合确定
使用年限成新率＝〔(1－已使用年限／规定使用年限)〕×100%
行驶里程成新率＝〔(1－已行驶里程／规定行驶里程)〕×100%
成新率＝Min〔使用年限成新率，行驶里程成新率〕
评估人员可对待估车辆进行必要的勘察，若勘察结果确定的成新率与按上述
方法确定的成新率相差较大时，则进行适当的调整。如按市场法评估车辆，则无
须计算成新率。
③电子设备成新率
电子设备的成新率一般按年限法计算，其基本计算公式为：
成新率=〔（1-已使用年限/经济寿命年限）〕×100%
成新率=〔尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）〕×100%
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清查核实中如果发现计算的成新率不符合实际使用状况，应以勘查成新率为
准，电子设备勘查成新率的获取可参照机器设备勘查成新率之获取方法。如按市
场法评估电子设备，则无须计算成新率。
C．评估值的确定
评估值=重置全价×成新率。
5、在建工程评估
评估人员首先根据在建工程—土建工程评估明细表，对土建工程的具体内容、
完成情况、开工日期、完工进度、付款比例等进行了解和核实。
对于开工工期半年内的在建项目，根据其在建工程申报金额，经账实核对后，
剔除其中不合理支出的余值作为评估值。
对于开工工期半年以上的在建项目，如账面价值中不包含资本成本，需加计
资金成本。如果账面值与评估基准日价格水平有较大差异的，应根据评估基准日
价格水平进行调整工程造价
资金成本=(申报实际支出-不合理费用)×利率×工期/2
不合理费用：是指在建起工程在施工过程所发生的一切非正常开支，如施工
企业自身原在而增加的工程成本等。
评估值＝（在建工程账面已支付金额+建设期内资金成本）×物价指数
6、无形资产-土地评估
对土地进行评估，常用的方法有收益法、市场法、假设开发法、成本逼近法
和成本逼近法等。估价方法的选择应按照有关规范的要求，根据各种方法的使用
范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。由于委估土地使用权不是独
立的盈利资产组，因而不适宜采用收益法进行评估。由于委估土地是已经开发完
成的土地，因而不适宜采用假设开发法进行评估。因市场比较法为首选估价方法，
同时估价对象所在区域近两年土地市场较为活跃，市场交易较为频繁，与估价对
象相似案例相对容易获取，故采用市场比较法估算估价对象地价。由于委估宗地
相关成本费用可以取得，因此可采用成本逼近法进行评估。
综上所述，本次估价采用市场比较法、成本逼近法进行评估。
Ａ、市场法
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市场比较法是在求取四宗待估宗地的价格时，根据替代原则，将待估宗地与在
较近时期内已经发生的类似土地交易案例进行对照比较，并依据后者已知的价格，
参照该土地的交易情况、期日、区域因素及个别因素等差别，修正得出待估宗地的
评估期日地价的方法。市价法的适用公式为：
PD＝PB×A×B×C×D×E×F±G
式中：PD:待估宗地价格
PB:比较案例宗地价格
A＝待估宗地交易情况指数/比较案例宗地交易情况指数
B＝待估宗地期日地价指数/比较案例地价交易期日情况指数
C＝待估宗地区域及个别因素条件指数/比较案例宗地区域及个别因素条件指
数
D＝〔1-1/(1+土地还原率) 待估宗地剩余年限〕/〔1-1/（1+土地还原率）比
较案例法定年期〕
E＝待估宗地容积率条件指数/比较案例容积率条件指数
G＝待估宗地设定开发程度与比较案例开发程度的差异
Ｂ、成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的
利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的评估方法。其基本
计算公式为：
土地使用权价格＝（土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋投资
利润＋土地增值收益）×个别因素修正系数×土地使用年限修正系数
7、递延所得税资产评估
评估人员首先了解了该递延所得税的形成过程，并依据以暂时性可抵扣差异
乘以公司所得税税率确认为递延所得税资产。经评估计算该结果与账面价值一致，
最终以核实后的账面价值确认为评估值。
8、负债的评估
纳入评估范围的负债为公司拥有的流动负债包短期借款、应付账款、预收账款、
应付职工薪酬、应交税费、其他应付款等。对于负债的评估，评估人员首先查询了企业
的历史资料，调查负债形成的具体情况，重点分析欠款数额、欠款时间、欠款原
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因、欠款清理等情况，在核实了解基础上，对负债科目中金额较大的款项进行抽
查核实并发放询证函，抽查核实主要通过核实项目的往来款项和相关的合同、协
议或原始凭证等资料对各项负债进行核对。在核对各项负债账账、账实一致基础
上，以审定后的账面值确定评估值。
（三）收益法的评估方法说明
1、收益法评估模型
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的
评估方法，它适用资产评估中将利求本的评估思路。本次评估中，企业未来收益
是以包钢天彩未来年度内的企业自由现金流量作为依据，经采用适当折现率折现
加总后计算得出经营性资产价值，然后再加上溢余资产价值、非经营性资产价值
得出企业价值，加上长期投资减去付息债务后，得到股东全部权益价值。即：
股东全部权益价值＝企业权益自由现金流量折现值+溢余资产价值+非经营性
资产价值+长期股权投资-付息债务
其中：经营性资产价值按以下公式确定
[ ]
n
P = ∑ Ai × (1 + R ) ＋( A / R) × (1 + R) n
i
i =1
式中：P：企业自由现金流现值；
Ai：企业第 i 年的自由现金流；
A:永续年自由现金流；
i：为明确的预测年期；
R：折现率。
2、评估说明
（1）净现金流量
本次评估的未来净收益以企业未来年度产生的自由现金流为基础。自由现金
流量指的是归属于股东和债权人的现金流量，是扣除用于维持现有生产和建立将
来增长所需的新资产的资本支出和营运资金变动后剩余的现金流量，其计算公式
为：
企业自由现金流量＝税后净利润+折旧与摊销＋税后利息支出－资本性支出
－净营运资金变动
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（2）收益期
无特殊情况表明企业难以持续经营，而且通过正常的维护、更新设备及生产
设施状况能持续发挥效用，收益期按永续确定。本次评估中，考虑到企业持续经
营假设，将持续经营的资产未来收益分为前后两段，第一阶段为 2017 年 7 月 1 日
至 2021 年 12 月 31 日，在此阶段根据企业的经营情况、收益状况以及相关行业发
展状况逐年分析预测企业的未来收益；第二阶段为 2022 年 1 月 1 日至永续经营，
在此阶段中，公司经营规模基本稳定，并假设在 2022 年业绩与 2021 年持平。
（3）折现率
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由净现
金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）。
公式：WACC=Ke×E/（D+E）+ Kd×D/（D+E）×（1－T）
式中：
Ke 为权益资本成本
Kd 为债务资本成本
E 为权益资本
D 为债务资本
D+E 为投资资本
T 为所得税率
权益资本成本按国际通常使用的 CAPM 模型进行求取。即：
Ke＝R f1 +[E(Rm)-R f2 ]×β+R c
式中：
R f1 ：无风险收益率
E(Rm)：整个市场证券组合的预期收益率
E(Rm)-R f2 ：股权市场超额风险收益率
β：贝塔系数
R c ：企业特有风险调整系数
（4）溢余资产价值
溢余资产是指超过企业正常经营需要的资产规模的那部分经营性资产，一般
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特指现金及现金等价物。包括有价证券等。
（5）非经营性资产价值
非经营性资产是指与企业经营收益无关的资产。这里的经营收益是指评估中
预测的经营收益，而不是企业历史上的经营收益。非经营性资产的实质性判断原
则应该是：收益预测中未考虑其收入成本相关的现金流。
(6)长期股权投资价值
长期股权投资是指评估基准日企业对外的投资，收益法评估企业在预测企业
未来收益时未考虑长期股权所带来的收益，所以需单独评估。评估结果作为股东
全部全益价值的一部分。
被评估单位未有长期股权投资业务，因而本次评估中无需考虑长期股权投资
价值。
(7)付息债务
付息债务是指评估基准日企业需要支付利息的债务，如银行借款、应付债券利
息等。
八、评估程序实施过程和情况
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受北方稀土的委托后，评
估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了必要的核实及查对，查阅了有关账
目、产权证明及其他文件资料，完成了必要的评估程序。在此基础上根据本次评
估目的和委估资产的具体情况，采用资产基础法和收益法对包钢天彩的股东全部
权益价值进行了评定估算。整个评估过程包括接受委托、评估准备、现场清查核
实、评定估算、评估汇总及提交报告等，具体评估过程如下：
（一）初步了解此次经济行为及委估资产的有关情况，明确评估目的、评估
范围和对象，与委托方及被评估单位共同确定评估基准日；根据资产评估规范要
求，布置本次评估计划、准备资料清单。
（二）前期准备
评估人员根据被评估单位的资产类型及被评估单位涉及的资产量组建了评估
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项目小组，编制了评估计划。
（三）资产核实及现场尽职调查
根据包钢天彩提供的评估申报资料，评估人员于 2017 年 7 月 27 日至 2017
年 8 月 1 日对申报的全部资产和负债进行了核实，对企业财务、经营情况进行系
统调查。尽职调查主要分为六个方面，即被评估单位基本情况调查、业务与技术
调查、财务调查、资产清查与核实、业务发展目标调查和风险因素及其他重要事
项调查。
1、现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的调查，了解资产的使用状况
及性能；对企业价值、股权和无形资产等非实物性资产进行必要的了解、核实。
2、收集资产评估资料
通过与委托方、被评估单位沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评
估对象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他
资产评估资料，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。对委
估范围及相关资料进行清查、核实、验证。
3、现场尽职调查
评估人员通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈
对企业的经营业务进行调查，主要内容如下：
（1）了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本变
化的原因；
（2）了解企业历史年度经营情况及其变化，分析营业收入变化的原因；
（3）了解企业历史年度主营成本的构成及其变化；
（4）了解企业其他业务构成，分析各业务对企业营业收入的贡献情况；
（5）了解企业历史年度利润情况，分析利润变化的主要原因；
（6）收集了解企业各项生产指标、财务指标，分析各项指标变动原因；
（7）了解企业未来年度的经营计划、投资计划等；
（8）了解企业的税收及其他优惠政策；
（9）收集企业所在行业的有关资料，了解行业现状、区域市场状况及未来发
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展趋势；
（10）了解企业的溢余资产和非经营性资产的内容及其资产状况。
（四）评定估算
评估人员结合企业实际情况确定各类资产的作价方案，明确各类资产的具体
评估参数和价格标准，并和其他中介机构进行多次对接，最后汇总资产评估初步
结果、进行评估结论的分析、撰写评估报告和说明的初稿。
（五）内部审核、征求意见及出具报告
项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交公司审核，审核包括二级审核、
三级审核。经过审核后，将评估结果与委托方及被评估单位进行沟通和汇报。根
据沟通意见进行修改、完善后，将正式评估报告提交给委托方。
九、评估假设
由于被评估单位各项资产和负债所处宏观环境、企业经营环境的变化，必须
建立一些假设以充分支持我们所得出的评估结论。在本次评估中采用的评估假设
如下：
（一）基本假设
1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条
件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设：假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，
在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，
买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、企业持续经营假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉
及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用。
（二）一般假设
1、标的资产所在国家、地区的社会经济环境无重大变化；
2、标的资产所在国家现行的经济政策方针无重大变化；
3、在预测年份内被评估单位适用的银行信贷利率、汇率、税率无重大变化；
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4、被评估单位所属行业的发展态势稳定，与被评估单位生产经营有关的现行
法律、法规、经济政策保持稳定；
5、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开
发过程均符合所在国家有关法律法规规定；
6、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价
值的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种
应付款项均已付清；
7、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其经营所涉及房地产、设备等有
形资产无影响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影
响的有害物质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产
生不利影响；
8、假定无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估单位造成重大不利
影响；
9、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。
（三）收益法假设条件
1、假设评估对象所涉及企业在评估目的经济行为实现后，仍将按照原有的经
营目的、经营方式持续经营下去，其收益可以预测；
2、被评估单位日常经营所需的劳务、人力成本的价格无重大变化；被评估单
位的产品与服务无不可预见的重大变化；
3、假设评估对象所涉及企业按评估基准日现有（或一般市场参与者）的管理
水平继续经营，不考虑该等企业将来的所有者管理水平优劣对企业未来收益的影
响；
4、假设未来企业产品的销量、生产方式、生产规模、产品结构、投资和开发
技术水平为基础持续经营；
5、未来收益的计算以企业现行会计年度为准；
6、假设评估基准日后被评估单位的现金流入为年内均匀流入，现金流出为年
内均匀流出。
7、假设评估基准日后被评估单位企业所得税率保持 25%税率。
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8、假设从 Wind 资讯获得的可比上市公司相关披露信息合法、有效，可比上
市公司对外信息披露及时完整。作为成熟的证券市场，可比公司所在证券市场的
股价能够公允反映可比公司的市场价值；
9、公司与可比上市公司的未来预期增长率以各公司未来简单再生产为假设前
提 ；
10、假设被评估单位在建项目、拟建项目能够按照规划实施完成，企业为制
定的经营方针、策略能够顺利实施并达到预计效果。被评估单位未来预测增长率
能够顺利实现预期目标。
(四）限制性假设
本评估报告假设由委托方、被评估单位提供的法律文件、技术资料、经营资
料等评估相关资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任
何法律事项。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要
的评估程序，对包钢天彩的股东全部权益价值进行了评估。根据以上评估工作，
得出如下评估结论：
（一）资产基础法评估结果
本次评估最终采用了资产基础法的评估结果，即在企业持续经营假设前提下，
经采用资产基础法评估，包钢天彩于评估基准日 2017 年 6 月 30 日股东全部权益
价值的评估值为 17,719.12 万元，较评估基准日账面净资产 18，186.68 万元，评
估增值-464.56 万元，增值率为-2.55%。各项资产评估情况如下表：
包钢天彩集团有限公司资产基础法评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增减率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产合计 1 10,714.14 10,816.34 102.20 0.95
非流动资产合计 2 15,112.91 14,546.16 -566.75 -3.75
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其中: 长期股权投资 3
投资性房地产 4 1,717.20 1,805.27 88.07 5.13
固定资产 5 7,306.88 7,459.82 152.94 2.09
其中：建筑物 6 5,249.94 5,677.18 427.24 8.14
设 备 7 2,056.94 1,782.63 -274.31 -13.34
在建工程 8 172.23 197.01 24.78 14.39
无形资产 9 5,677.76 4,870.65 -807.11 -14.22
其中:无形资产-土地使用权 10 5,677.76 4,870.65 -807.11 -14.22
长期待摊费用 11
资产总计 12 25,827.05 25,362.50 -464.55 -1.80
流动负债 13 7,643.38 7,643.38
非流动负债 14
负债总计 15 7,643.38 7,643.38
净 资 产 16 18,183.68 17,719.12 -464.56 -2.55
（二）收益法评估结果
在企业持续经营假设前提下，经采用收益法评估，包钢天彩于评估基准日
2017 年 6 月 30 日股东全部权益价值的评估为 17,954.00 万元，较评估基准日账
面净资产 18,183.68 万元，增值 229.68 万元，增值率为-1.26%。
（三）两种评估方法结果的分析
1、资产基础法评估增值的原因
运用资产基础法进行评估后，各项资产评估结果与原始账面值变动原因分析
如下：
（1）流动资产评估增值 102.20 万元，增值率 0.95%。主要是产成品按市场
价扣减税费造成评估增值；
（2）投资性房地产增值 88.07 万元，增值率 5.13%。主要是近年厂房租金上
涨。
（3）固定资产评估增值 152.94 万元，增值率 2.09%。一是房屋建（构）筑
物造价成本的增加，二是老厂区闲置设备减值所导致。
（4）在建工程评估增值 24.78 万元，增值率 14.39%。主要是建设期内资金
成本及在建工程相关成本价格上涨所至。
（5）无形资产评估减值 807.11 万元，减值率 14.22%。其中老厂区土地面积
11591.8m2，减值 311.96 万元；新厂区土地面积 109,912.00m2,减值 495.14 万元。
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老厂区宗地价值差异原因主要是账面价值与本次评估价值定价口径不同以及
土地市行情变化所至。老厂区土地账面价值是以 2011 年 11 月 30 日评估值入账，
当时所采用的评估方法为成本法及市场法两种，成本法评估结果为 349 元/平方
米，市场法评估结果为 840 元/平方米，入账单位为 840 元/平方米。而此次老厂
区土地评估采用的方法为成本法及市场法，成本法评估结果为 410.61 元/平方米，
市场法评估结果为 374.97 元/平方米，以两种评估方法结果的均值 392.79 元/平
方米确定老厂区宗地地价。
新厂区宗地价值差异原因主要是新厂区土地成本归集与评估中对土地价值确
认口径存在差异，企业会计核算过程中把厂区所有平整费全部计入土地成本，是
企业的实际成本，企业自身的土地成本不代表委估宗地市场平整的费用。而评估
中土地平整费是参照委估宗地的土地相关部门文件取费用标准，评估师现场勘察
和职业判断所得出的估算价值。
综合以上因素资产基础法下评估增值-464.56万元，增值率为-2.55%。
2、收益法评估增值的原因
收益法是把企业作为一个有机整体，以企业整体获利能力来体现股东全部权
益价值，不仅体现了公司现有账面资产的价值，同时涵盖了被评估单位多年形成
的市场资源、人力资源、技术、品牌效应等无形资产价值。
3、资产基础法与收益法评估结果的比较
资产基础法与收益法评估结果对照表
金额单位：人民币万元
成本法评 收益法评 收益法 收益法增 成本法收益法 成本法收益法
账面净值
估价值 估价值 增减值 值率% 增减值 增值率%
项 目
E=D/A×
A B C D=C-A F=C-B G=F/B×100
100
净资产(所有者权益) 18,183.68 17,719.12 17,954.00 -229.68 -1.26% 234.88 1.33%
本次评估中，收益法评估结果较资产基础法评估结果高出234.88万元，差异
率1.33%。原因主要是：
资产基础法的评估价值是对企业各类可确指单项资产价值加和基础上得出
的。而收益法的评估结果是通过对企业整体获利能力的分析和预测得出的，收益
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法的评估结果中除包含有包钢天彩集团有限公司的各单项资产的价值，也包含公
司不可确指无形资产价值。
4、选用资产基础法评估结果作为评估结论的原因
本次评估，我们分别采用资产基础法和收益法两种方法，通过不同途径对委
估对象进行评估，资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上
确定评估对象价值的评估思路，是从企业当前拥有的各项资产价值高低的角度来
估算企业价值；收益法是从未来收益的角度出发，以被评估企业现实资产未来可
以产生的收益折现，并考虑风险性决策的期望值后作为被评估企业股权的评估价
值，因此收益法对企业未来的预测发展因素产生的影响考虑比较充分。
被评估单位目前主要从事 LED 封装产品的生产领域，虽然属国家鼓励发展行
业，也属朝阳产业。但包钢天彩公司进入本行业较晚，规模小，与行业主要大的
厂商规模差距巨大，企业成长路较长。因企业进入本行业时间短，因而企业历史
财务数据借鉴价值有限，企业自身不确定性较多，未来收益预测准确性难度较大。
收益法受市场环境条件变化的影响较大，影响收入成本预测的因素较多，导致企
业未来经营战略的实施存在一定不确定性。
根据以上分析，并考虑本次评估目的，我们认为采用资产基础法评估结果作
为最终评估结论比较合理，即：在评估基准日 2017 年 6 月 30 日持续经营前提下，
包钢天彩净资产评估价值为 17,719.12 万元，评估增值-464.56 万元，增值率为
-2.55%。
（五）评估结论
根据国家有关资产评估的法律和国家其它有关部门的法规、规定，本着独立、
公正、科学和客观的原则，并经履行必要的评估程序，北京北方亚事资产评估事
务所（特殊普通合伙）对包钢天彩集团有限公司的股东全部权益价值进行了评估，
本次评估分别了采用收益法和资产基础法两种评估方法，经对两种方法的评估结
果进行分析，本次评估最终采用了成本法的评估结果，即包钢天彩集团有限公司
于评估基准日 2017 年 6 月 30 日的股东全部权益价值为 17,719.12 万元，评估增
值-464.56 万元，增值率为-2.55%。
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本次采用资产基础法评估包钢天彩于评估基准日的股东全部权益价值时，评
估结论未考虑因缺少流动性折扣及控制权溢价对评估价值的影响。
十一、特别事项说明
报告使用者在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能产生
的影响，在依据本报告自行决策时给予充分考虑。
（一）本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确
定的现行价格，没有考虑将来可能承担的、担保和质押事宜，以及特殊的交易方
可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化
以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循
的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
（二）本次评估是在独立、客观、公正的原则下由评估机构作出的，评估机
构及参加本次评估的工作人员与委托方或其他当事人无任何利害关系，评估人员
在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力。
（三）由委托方、被评估单位和被评估单位提供的与评估相关的行为文件、
营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证等，是编制本报告的基础；针对
本项目，评估师进行了必要的、独立的核实工作，委托方、被评估单位和被评估
单位应对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责。
（四）遵循相关法律、法规，评估师仅对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估对象的法律权属
做任何形式的保证。评估过程中，评估人员已对被评估单位提供的评估对象法律
权属资料和资料来源进行了必要的查验。评估结果是以委估资产在合法存在的前
提下对其价值的评估，对被评估单位提供的资料失实而导致评估结论的误差，评
估机构及注册资产评估师不承担相关责任。
（五）本项目的执业资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生
重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性
的分析依据，本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
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（六）评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影
响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。评估机构
对评估基准日后的资产、负债以及市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务
就评估基准日后发生的事项或情况修正评估报告。
（七）包钢天彩靖江科技有限公司现有三宗新厂区用地，地块编号分别为靖
工 2012-038 号、靖工 2013-003 号、靖工 2013-018 号，该三宗土地位于靖江市城
南园区城西大道，公司已于 2013 年 2 月 5 日、2013 年 8 月 8 日、2014 年 2 月 26
日与靖江市国土资源局签订了《国有建设用地使用权挂牌出让 成交确认书》，并
已支付完土地出让金。三宗土地面积共计 109,912.00 平方米，原始入账价值
52,057,931.9 元，账面价值 49,104,831.33 元。至本次评估基准日，相关权证办
理工作正在进行中。
包钢天彩现有 5 栋房屋，共计建筑面积 33,685.00 平方米，均位于靖江市城
南园区城西大道的新厂区内。上述房屋均建于地块编号为“靖工 2012-038 号、靖
工 2013-003 号、靖工 2013-018 号”的新厂区用地上，由于该宗地至评估基准日
并未取得土地使用权证，以上上建筑物也未办理房屋所有权证。
（八）报告中的分析、意见和结论只在报告阐明的假设前提及限制条件下有
效，它们代表评估人员不带有偏见的专业分析、意见和结论。
（九）对企业存在的可能影响资产评评估的瑕疵事项，在企业委托时未作特
殊说明而评估人员执行评估程序一般不能获知的情况下，评估机构及评估人员不
承担相关责任。
（十）本报告含有若干附件，附件构成本报告重要组成部分，与报告正文具
有同等法律效力。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本报告只能用于评估报告所载明的评估目的和用途，不对报告使用者
运用本报告于本次评估目的以外的经济行为所产生的后果负责。
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
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（三）本评估结论使用有效期为自评估基准日起1年，即从2017年6月30日至
2018年6月29日日止的期限内有效，超过1年有效期需重新进行评估。
（四）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需
评估机构审阅相关内容并征得包钢天彩书面同意，法律、法规规定以及相关当事
方另有约定的除外。
十三、评估报告日
评估报告日为资产评估师形成专业意见的日期，本评估项目的评估报告日为
二零一七年八月三十一日。
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