山东地矿：企业价值评估报告书_股票频道

企业价值评估报告书

（报告书）

共1册第1册

项目名称：山东鲁地矿业投资有限公司拟股权转让所涉及的芜

湖太平矿业有限责任公司股东全部权益价值评估报

告

报告编号：东洲评报字【2017】第 0601 号

上海东洲资产评估有限公司

2017 年 08 月 09 日

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

声明

本项目签字注册资产评估师郑重声明：注册资产评估师在本次评估中恪守独立、

客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定；根据我们在执业过

程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法

律责任。

评估对象涉及的资产、负债清单、未来经营预测由被评估单位申报并经其签章确

认。根据《资产评估准则——基本准则》第二十三条的规定，遵守相关法律、法规和

资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专

业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合

法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有

现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对

象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法

律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相

关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

根据《资产评估准则——基本准则》第二十四条和《注册资产评估师关注评估对

象法律权属指导意见》，委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的

真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评

估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册

资产评估师执业范围。本评估报告不对评估对象的法律权属提供任何保证。

我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，

评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其

对评估结论的影响。根据《资产评估准则——评估报告》第十三条，评估报告使用者

应当全面阅读本项目评估报告，应当特别关注评估报告中揭示的特别事项说明和评估

报告使用限制说明。

【2017】第 0601 号-1-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

企业价值评估报告书

（目录）

项目名称山东鲁地矿业投资有限公司拟股权转让所涉及的芜湖太

平矿业有限责任公司股东全部权益价值评估报告

报告编号东洲评报字【2017】第 0601 号

声明 .............................................................................. 1

目录 .............................................................................. 2

摘要 .............................................................................. 3

正文 .............................................................................. 4

一、委托方及其他报告使用者概况 ..................................................................................................... 4

I. 委托方 .............................................................................4

II. 其他报告使用者 .....................................................................4

二、被评估单位及其概况 ..................................................................................................................... 5

三、评估目的 ......................................................................................................................................... 8

四、评估对象和评估范围 ..................................................................................................................... 8

五、价值类型及其定义 ......................................................................................................................... 9

六、评估基准日 ................................................................................................................................... 10

七、评估依据 ....................................................................................................................................... 10

I. 经济行为依据 ...................................................................... 10

II. 评估准则及规范 .................................................................... 10

III. 取价依据 .......................................................................... 11

IV. 权属依据 .......................................................................... 11

V. 其它参考资料 ...................................................................... 11

VI. 引用其他机构出具的评估结论 ........................................................ 11

八、评估方法 ....................................................................................................................................... 12

I. 概述 .............................................................................. 12

II. 评估方法选取理由及说明 ............................................................ 13

III. 资产基础法介绍 .................................................................... 13

九、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................................... 15

十、评估假设 ....................................................................................................................................... 16

十一、评估结论 ....................................................................................................................................... 17

I. 概述 .............................................................................. 17

I. 结论及分析 ........................................................................ 18

二、特别事项说明 ............................................................................................................................... 18

三、评估报告使用限制说明 ............................................................................................................... 20

I. 评估报告使用范围 .................................................................. 20

II. 评估结论有效期 .................................................................... 20

III. 涉及国有资产项目的特殊约定 ........................................................ 20

IV. 评估报告解释权 .................................................................... 20

四、评估报告日 ................................................................................................................................... 21

报告附件 ......................................................................... 23

【2017】第 0601 号-2-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

摘要

企业价值评估报告书

（摘要）

特别提示：本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据。欲了解

本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文及相关附件。

项目名称山东鲁地矿业投资有限公司拟股权转让所涉及的芜湖太平矿业有限责

任公司股东全部权益价值评估报告

报告编号东洲评报字【2017】第 0601 号

委托方山东鲁地矿业投资有限公司。

其他报告使评估业务约定书中约定的其它报告使用者，及根据国家法律、法规规

用者定的报告使用者，为本报告的合法使用者。

被评估单位芜湖太平矿业有限责任公司。

评估目的股权转让。

评估基准日 2016 年 12 月 31 日。

评估对象及本次评估对象为芜湖太平矿业有限责任公司的股东全部权益，评估范

评估范围围系截至评估基准日芜湖太平矿业有限责任公司的流动资产、非流动

资产（固定资产、在建工程、无形资产、其他非流动资产）及负债等。

资产评估申报表列示的帐面净资产为-38,413,268.14 元。

价值类型市场价值。

评估方法采用资产基础法评估，选取资产基础法的评估结论。

评估结论经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币 91,412,507.12 元。

大写：玖仟壹佰肆拾壹万贰仟伍佰零柒元壹角贰分。

评估结论使为评估基准日起壹年，即有效期截止 2017 年 12 月 30 日。

用有效期

重大特别事被评估单位有产权瑕疵事项，具体请关注评估报告“特别事项说明”。

项

【2017】第 0601 号-3-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

正文

企业价值评估报告书

（正文）

山东鲁地矿业投资有限公司：

上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评

估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对山东鲁地矿业

投资有限公司拟实施股权转让行为涉及的芜湖太平矿业有限责任公司股东全部权益

在 2016 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。

项目名称山东鲁地矿业投资有限公司拟股权转让所涉及的芜湖太平矿业有限

责任公司股东全部权益价值评估报告

报告编号东洲评报字【2017】0601 号

一、委托方及其他报告使用者概况

I.委托方公司名称：山东鲁地矿业投资有限公司（以下简称“鲁地投资”）

注册地址：济南市历下区历山路 74 号

注册资本：9588 万元人民币

经济性质：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)

法定代表人：郭长洲

统一社会信用代码：370000018084744

经营范围：以自有资金对外投资与资产管理；备案范围进出口业务。

(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。

委托方与被评估单位之间关系；委托方山东鲁地矿业投资有限公司是

被评估单位芜湖太平矿业有限责任公司的控股股东，持有芜湖太平矿

业有限责任公司 90%股权。

II. 其他报评估业务约定书中约定的其它报告使用者，国有资产评估经济为行为

告使用者的相关监管部门或机构，及根据国家法律、法规规定的报告使用者，

为本报告的合法使用者。除此之外，任何得到评估报告的第三方都不

应视为评估报告使用者。

【2017】第 0601 号-4-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

二、被评估单位及其概况

企业名称：芜湖太平矿业有限责任公司（以下简称“太平矿业”）

注册地址：芜湖市鸠江区沈巷镇裕溪社区

注册资本：1,000.00 万元

经济性质：1,000.00 万元

法定代表人：杨明文

经营范围：铁矿地下开采（凭采矿许可证经营至 2013 年 12 月 28 日）、

矿石加工（国家禁止的生产工艺除外）、销售；金属材料（贵金属除

外）、电子元器件、冶金机械、汽车配件、五金交电、电工材料、建

筑材料销售）

1、企业历史沿革

芜湖太平矿业有限责任公司，其前身为和县太平矿业有限责任公司，

于 2002 年成立，注册资本为 500,000 元人民币，出资人分别为：杨

明文，货币出资 255,000 元人民币，占比 51%；赵忠世，货币出资

245,000 元人民币，占比 49%。设立时股权结构如下：

认缴出资实缴出资额出资比例

股东姓名或名称出资方式

（万元）（万元）（%）

杨明文 25.50 25.50 货币 51.00

赵忠世 24.50 24.50 货币 49.00

合计 50.00 50.00 货币 100.00

2007 年 5 月 11 日，和县太平矿业有限责任公司进行股权变更，由原

来的股东杨明文、赵忠世变更为杨明文、徐瑛，变更后出资额分别为

杨明文 495,000 元人民币、徐瑛 5,000 元人民币。股权结构变更情况

详见下表：

认缴出资实缴出资额出资比例

股东姓名或名称出资方式

（万元）（万元）（%）

杨明文 49.50 49.50 货币 99.00

徐瑛 0.50 0.50 货币 1.00

合计 50.00 50,00 货币 100.00

2007 年 5 月 15 日，和县太平矿业有限责任公司再次进行股权变更，

变更完成后其股权结构如下：

认缴出资实缴出资额出资比例

股东姓名或名称出资方式

（万元）（万元）（%）

杨明文 24.00 24.00 货币 48.00

安徽炜佳工贸有限公司 13.00 13.00 货币 26.00

【2017】第 0601 号-5-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

合肥国轩置业有限公司 13.00 13.00 货币 26.00

合计 50.00 50.00 货币 100.00

2007 年 10 月，和县太平矿业有限责任公司将注册资本变更为 1,000

万元，于 2007 年 9 月 30 日之前一次性缴足，其中，杨明文新增出资

额 456 万元，变更后占注册资本比例 48%；安徽炜佳工贸有限公司新

增出资额 247 万元，变更后占注册资本比例 26%；合肥国轩置业有限

公司新增出资额 247 万元，变更后占注册资本比例 26%。变更完成后，

其股权结构为：

认缴出资实缴出资实缴出资比

股东姓名或名称额出资方式

（万元）例（%）

杨明文 480.00 万元

（480.00） 48.00

货币

安徽炜佳工贸有限公司 260.00 260.00 货币 26.00

合肥国轩置业有限公司 260.00 260.00 货币 26.00

合计 1,000.00 1,000.00 货币 100.00

2013 年 8 月 25 日，杨明文将 10%的股权 100 万元转让给合肥国轩置

业有限公司，本次变更后，太平矿业的股东及其出资比例如下表所示：

认缴出资实缴出额出资实缴出资比

股东姓名或名称

（万元）（万元）方式例（%）

杨明文 380.00 380.00 货币 38

安徽炜佳工贸有限公司 360.00 360.00 货币 36

合肥国轩置业有限公司 260.00 260.00 货币 26

合计 1,000.00 1,000.00 货币 100

2013 年 10 月 12 日，山东鲁地矿业投资有限公司与杨明文、合肥国轩

置业有限公司、安徽炜佳工贸有限公司签订了股权转让协议，收购其

90%即 900 万元的股权，并于 2013 年 10 月 25 日完成工商登记变更。

变更后股权结构如下：

认缴出资实缴出资额出资实缴出资

股东姓名或名称

（万元）（万元）方式比例（%）

山东鲁地矿业投资有限公司 900.00 900.00 货币 90

杨明文 100.00 100.00 货币 10

合计 1,000.00 1,000.00 货币 100

截至评估基准日 2016 年 12 月 31 日，芜湖太平矿业有限责任公司股

权结构未发生变动。

2、组织结构

芜湖太平矿业有限责任公司的基本组织结构：股东会是公司的最高权

【2017】第 0601 号-6-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

力机构，董事会是公司决策机构，监事会是公司的内部监督机构，总

经理负责公司的日常经营管理工作。公司设财务科、办公室、质检科、

人力资源科、生产技术科、安全科、选矿厂等部门。

3、企业经营概况

根据安徽省国土资源厅“关于《安徽省和县施墩铁矿床详查地质报

告》矿产资源储量评审备案证明”（皖矿储备字[2006]55 号）、“《安

徽省和县施墩铁矿床详查地质报告》评审意见书”（皖矿储分评字

[2006]08 号）及《安徽省和县施墩铁矿床详查地质报告》（2006.5），

截止储量核实基准日 2005 年 11 月 30 日，太平矿业矿区范围内保有

（332+333）矿石量 316.41 万 t。平均品位 Tfe39.79%。其中：（332）

矿石量 68.83 万 t，TFe 平均品位 36.45%；（333）矿石量 247.58 万

t，TFe 平均品位 40.72%。

自 2008 年 6 月，太平矿业经过近三年半的建设，矿山各系统已基

本形成了安全、合理、高效的资源开采系统。

目前，矿山共施工主、副井各一条；并形成了较为完善的地表工业场

地，主要包括采矿工业场地（主井、副井等）、矿石堆场、废石堆场、

行政生活区、压气站、供水供电辅助设施等。

太平矿业 2015 年 5 月以后由于铁矿市场处于低位，开始停产，等待

矿产品价格的回升。

2015 年、2016 年的销售收入来源于销售上年度的存量产成品。

4、企业历史财务数据以及财务核算体系

企业近年资产及财务状况：

金额单位：人民币万元

项目 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日

资产总额 31,911.54 30,527.54 28,980.43

负债总额 29,781.29 31,600.99 32,821.76

净资产 2,130.25 -1,073.45 -3,841.32

项目 2014 年 2015 年 2016 年

营业收入 5,034.90 1,455.65 868.22

利润总额 700.81 -3,221.03 -2,723.34

净利润 506.18 -3,185.40 -2,767.87

项目 2014 年 2015 年 2016 年

经营活动产生的现金流量净额 1,862.98 5,503.99 6,292.99

投资活动产生的现金流量净额 -5,314.54 -2,316.28 -253.80

筹资活动产生的现金流量净额 2,456.68 -4,470.79 -6,089.17

现金及现金等价物净增加额 -994.89 -1,283.09 -49.98

【2017】第 0601 号-7-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

上述数据，摘自于信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计报告，

审计报告为无保留意见。

公司执行企业会计准则，增值税率为 17%，营业税为 5%，城建税、教

育附加费、地方教育附加、地方水利建设基金分别为流转税的 5%、3%、

2%、1%，所得税率为 25%,资源税以原矿石销售数量为基数 7.00 元/

吨,矿产资源补偿费以销售收入*开采回收率系数为基数的 2%。

三、评估目的

根据山东鲁地矿业投资有限公司办公会议纪要，山东鲁地矿业投资有

限公司拟转让其持有的子公司芜湖太平矿业有限责任公司股权。本次

评估目的是反映芜湖太平矿业有限责任公司股东全部权益于评估基

准日的市场价值，为山东鲁地矿业投资有限公司股权转让之经济行为

提供价值参考依据。

上述经济行为已经山东鲁地矿业投资有限公司办公会的同意。

四、评估对象和评估范围

1. 错误！未找到引用源。资产评估申报表列示的帐面净资产为

-38,413,268.14 元。总资产账面值为 289,804,343.88 元，账面值负

债总额为 328,217,612.02 元。

2. 根据评估申报资料，被评估单位涉及的房屋建筑物坐落于采矿区

（芜湖市鸠江区沈巷镇太平村）和选矿厂（沈巷镇雍镇社区农场村），

均为自建。纳入本次评估范围内的房屋共 24 项，构筑物 33 项，井巷

工程 10 项。大多数房屋建于 2007 年 2 月至 2015 年 1 月。房屋建筑

物主要有厂房、配电室、选料车间、球磨车间、综合楼等。构筑物主

要有循环清水池、露天仓库、厂区至矿井道路、选矿厂地面硬化、工

字钢棚、沉淀池等。井巷工程主要有主井井筒、副井井筒、-185 平巷、

-135 至-153 平巷、-185 至-135 井下巷道扩建、井下斜坡道运输巷等。

3. 根据评估申报资料，被评估单位涉及的机器设备共计 322 台（套），

车辆 10 辆，电子设备 178 台（套）。

机器设备：共计 322 台（套），主要包括：

【2017】第 0601 号-8-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

(1)采矿区内，井下的水泵、矿车、变压器、提升设备等，井上的装

载机、变配电设备等，目前均可正常使用。均未经过改造或大修理。

(2)位于选矿厂内的设备，包括球磨机、鄂破机、装载机、陶瓷过滤

器等，目前均可正常使用。均未经过改造或大修理。

车辆：主要包含作为办公交通工具的奥迪轿车、猎豹牌轻型客车、五

菱客车及矿区内行驶的三轮车、拖拉机等共计 10 辆。

电子设备：共计 178 台（套），主要包含电脑、打印机、空调、复印

机等办公家具。

4. 根据评估申报资料，被评估单位涉及的在建工程—土建工程主要为

-124 平巷开拓工程、2 采区运输及通风系统项目、办公楼项目、选厂

道路硬化、选厂基建工程等，本次报告出具日仍未完工。在建工程—

设备安装主要为井口绞车及安装工程、一二厂连接线工程，至本次报

告出具日仍未完工。

5. 根据评估申报资料，被评估单位涉及的无形资产共计 2 项，其中 1

项无形资产--土地使用权，矿区所占土地为工业临时用地，太平矿业

与当地村民签订协议，并支付了一定数量的补偿金额，该款项在无形

资产科目列示，尚未取得土地使用权证。1 项为矿业权，共计 1 宗，

取得证号为 C34000002010122110108803 的《采矿许可证》，矿区面

积 0.2862 平方公里，开采矿种为铁矿，方式为地下开采，生产规模

为 20 万吨/年，有效期自 2013 年 12 月 28 日至 2023 日 12 月

28 日。

6. 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围

一致，且已经过信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计，审计报

告为无保留意见。

五、价值类型及其定义

本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿

卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准

日进行正常公平交易的价值估计数额。

需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估

一般基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。

本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评

估假设及评估对象自身条件等因素。

本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告约

【2017】第 0601 号-9-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

定的价值类型、评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，

仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。

六、评估基准日

1. 本项目资产评估基准日为 2016 年 12 月 31 日。

2. 资产评估基准日在考虑经济行为的实现、会计核算期等因素后与委

托方协商后确定。

3. 评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因

素。本次评估的取价标准为评估基准日有效的价格标准。

七、评估依据

I.经济行 1. 山东鲁地矿业有限公司办公会议纪要。

为依据

II. 评估准 1. 《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；

则及规范 2. 《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；

3. 《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189 号）；

4. 《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189 号）；

5. 《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189 号）；

6. 《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189 号）；

7. 《资产评估准则——无形资产》（中评协[2008]217 号）；

8. 《资产评估准则——评估报告》（中评协[2011]230 号）；

9. 《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2011]230 号）；

10.《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号）；

11.《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248 号)；

12.《资产评估准则——利用专家工作》(中评协[2012]244 号)；

13.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；

14.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）；

15.《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；

16.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》 ( 会协

[2003]18 号)；

17.《资产评估职业道德准则—独立性》；

【2017】第 0601 号-10-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

18. 财政部令第 33 号《企业会计准则》；

19.《房地产估价规范》（国家标准 GB/T50291-2015）；

20.《城镇土地估价规程》（国家标准 GB/T18508-2014）；

21. 其它相关行业规范。

III. 取价 1. 《资产评估常用数据与参数手册》中国科学技术出版社；

依据 2. 《机电产品报价手册》中国机械工业出版社；

3. 《中国汽车网》信息；

4.《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保

护部令 2013 年第 12 号)；

5. 评估基准日近期的《太平洋电脑网》；

6.《安徽省建筑工程消耗量定额》（2006）、《安徽省装饰装修工程

消耗量定额》（2006）、《安徽省安装工程消耗量定额》（2006）；

7. 建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；

8.信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计报告；

9.山东天平信有限责任会计师事务所采矿权评估报告；

10. 基准日贷款利率；

11. 其他。

IV. 权属依 1. 房地产权的说明；

据 2. 车辆行驶证；

3. 采矿权证；

4. 其它相关证明材料。

V.其它参 1. 企业提供的评估基准日会计报表及账册与凭证；

考资料 2. 企业提供的资产评估申报表；

3. 企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；

4. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；

5. 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；

6. 其它有关价格资料。

VI. 引用其本评估报告中的矿业权评估值引用了具有矿权评估资质的山东天平

【2017】第 0601 号-11-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

他机构出信有限责任会计师事务所（具备采矿权探矿权评估资格，资格证书编

具的评估号：矿权评资【2002】011 号）出具的鲁天平信矿评字[2017]第 016

结论

号芜湖市鸠江区施墩铁矿采矿权评估报告结论。

采矿权评估报告采用了以下假设：

(1)评估对象地质勘查工作程度及其内外部条件等仍如现状而无重大

变化；

(2)以产销均衡原则及社会平均生产力水平原则确定评估用技术经济

参数；

(3)所遵循的有关政策、法律、制度仍如现状而无重大变化，所遵循

的有关社会、政治、经济环境以及开发技术和条件等仍如现状而无重

大变化；

(4)以设定的资源储量、生产方式、生产规模、选矿技术指标、产品

结构及开发技术水平以及市场供需水平为基准且持续经营；

(5)在未来矿井开发收益期内有关产品价格、成本费用、税率及利率

等因素在正常范围内变动；

(6)不考虑将来可能承担的抵押、担保等他项权利或其他对产权的任

何限制因素以及特殊交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的

影响；

(7)无其它不可抗力及不可预见因素造成的重大影响。

评估结论：经过评估人员现场调查和市场分析，按照采矿权评估原则

和程序，选取适当的评估方法和评估参数，经过认真计算，确定“芜

湖市鸠江区施墩铁矿采矿权项目”评估价值为 12,580.16 万元，大写

人民币壹亿贰仟伍佰捌拾万壹仟陆佰元整。

八、评估方法

I.概述企业价值评估的基本方法有三种，即资产基础法、收益法和市场法。

1. 企业价值评估中的资产基础法，也称成本法，是指以被评估企业

评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资

产、负债价值，以确定评估对象价值的评估方法。

2. 企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，以

确定评估对象价值的评估方法。

3. 企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者

【2017】第 0601 号-12-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

可比交易案例进行比较，以确定评估对象价值的评估方法。

II. 评估方注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对

法选取理象、价值类型、资料收集情况相关条件，分析收益法、市场法和资产

由及说明

基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评

估基本方法。

根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以

及三种评估基本方法的适用条件分析: 因近几年铁矿石价格处于低

谷阶段，企业生产成本较高，产品售价与成本倒挂，经营效益较差，

持续亏损，因此太平矿业自 2015 年以来一直处于停产阶段。企业未

来经营存在重大不确定因素，因企业未来年度的收益预测和风险存在

重大不确定性，故不适宜采用收益法进行评估。太平矿业储量较小但

品味较高，收集到的交易案例与太平矿业不可比、差异较大，故市场

途径不适用本次评估。本次企业价值仅适用资产基础法评估。

III. 资产企业价值评估中的资产基础法即成本法，它是以评估基准日市场状况

基础法介下重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情

绍

况，选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再

扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。

货币资金对于货币资金的评估，我们根据企业提供的各科目的明细表，对银行

存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的账面价值

确认评估值。

应收款项对于应收款项，主要包括应收账款和其他应收款。各种应收款项在核

实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有

充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可

能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史

资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项

回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，

估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；

账面上的“坏账准备”科目按零值计算。

预付账款根据所能收回的相应资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回的

相应资产或权利的，按核实后的账面值作为评估值。

【2017】第 0601 号-13-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

存货对存货根据市场价格信息或企业产品出厂价格查询取得现行市价，作

为存货的重置单价，再结合存货数量确定评估值。对于现行市价与帐

面单价相差不大的原材料，按帐面单价作为重置单价。对实际无结存

数量，账面尚结存成本金额的原材料评估为零。

固定资产对生产性房屋建筑物、构筑物，采用重置成本法评估，根据重置全价

及成新率确定评估值。

从 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面实现营业税改征增值税，

建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等由缴纳营业税改为缴纳增

值税。由于增值税是价外税，因此本次评估中涉及房屋、建筑物的评

估值均不含增值税。

对机器设备、车辆、电子设备根据评估目的，结合评估对象实际情况，

主要采用重置成本法进行评估。

成本法基本公式为：评估值=重置全价×综合成新率

根据财政部、国家税务总局财税[2008]170 号《关于全国实施增值税

转型改革若干问题的通知》及财政部、国家税务总局财税（2009）113

号《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》，对于符合条件的设备，

本次评估重置全价不含增值税。

在建工程收集工程项目相关批准文件，现场勘察工程形象进度、了解付款进度

和账面值构成。评估中就在建工程项目可行性向公司管理人员、工程

技术人员、有关专家咨询。经分析，在建工程的账面余额合理，账面

余额与形象进度保持一致，且所有在建项目均能建成，账面记录所发

生的费用均为合理费用，且账面价值中包含了资金成本，故评估时按

核实后的账面值确定。

无形资产-

土地使用权因资产占有方尚未合法取得该土地使用权，评估时评估人员核实了太

平矿业与村民签订的补偿协议及付款凭证后，以审计确定的账面值作

为评估值。

无形资产- 评估人员对委估采矿权、探矿权权利状况、使用年限等有关事项逐一

采矿权核实，同时向企业管理层了解了矿权、探矿权的勘探情况，评估人员

核对产权证上的记载与相关资产是否相符，并判断产权是否明晰。本

评估中的矿业权评估值引用了山东天平信有限责任会计师事务所出

具的鲁天平信矿评字［2017］第 016 号采矿权评估报告结论。

【2017】第 0601 号-14-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

其他非流动评估人员查阅了相关合同协议和支付凭证等，抽查了部分原始凭证，

资产就大金额款项向对方单位询证函确认，确认上述余额真实有效，且金

额无误。以审定后账面值确认评估值。

负债评估人员根据企业提供的各项目明细表及相关财务资料，对账面值进

行核实，以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。

九、评估程序实施过程和情况

我们根据国家资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产和负

债进行了清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽

职调查。具体步骤如下：

1. 与委托方接洽，听取公司有关人员对该单位情况以及委估资产历史

和现状的介绍，了解评估目的、评估对象及其评估范围，确定评估基

准日，签订评估业务约定书，编制评估计划。

2. 指导企业填报资产评估申报表。

3. 现场实地清查。非实物资产清查，主要通过查阅企业原始会计凭证、

函证和核实相关证明文件的方式，核查企业债权债务的形成过程和账

面值的真实性。实物资产清查，主要为现场实物盘点和调查，对资产

状况进行察看、拍摄、记录；收集委估资产的产权证明文件，查阅有

关机器设备运行、维护及事故记录等资料。评估人员通过和资产管理

人员进行交谈，了解资产的管理、资产配置情况。

4. 经过与单位有关财务记录数据进行核对和现场勘查，评估人员对单

位填报的资产评估明细申报表内容进行补充和完善。

5. 评定估算。评估人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况

等相关条件，选择恰当的评估方法。选取相应的模型或公式，分析各

项指标变动原因,通过计算和判断，形成初步评估结论，并对各种评

估方法形成的初步结论进行分析，在综合评价不同评估方法和初步价

值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，确定最终评估

结论。

6. 各评估人员和其他中介机构进行多次对接,在确认评估工作中没有

发生重评和漏评的情况下，汇总资产评估初步结果，进行评估结论的

分析，撰写评估报告和评估说明。

7. 评估报告经公司内部三级审核后，将评估结果与委托方及被评估单

位进行汇报和沟通。根据沟通意见对评估报告进行修改和完善，向委

【2017】第 0601 号-15-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

托方提交正式评估报告书。

十、评估假设

（一）基本假设：

1.公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个

有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地

位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的

交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行

的。

2．持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包

括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断

这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了

被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的

存续状态。

3.持续经营假设，目前因铁矿石价格低迷暂时停业，但在铁矿石价格

回暖后，仍会恢复经营并无关闭的计划；即假设被评估单位以现有资

产、资源条件为基础，在可预见的将来，会合法地持续不断地经营下

去。

（二）一般假设:

1.本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事

宜，以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。

2.国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大

变化，评估对象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其

他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。

3.评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、利率、

汇率基本稳定。

4.依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中

的一切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。

本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估报

告对评估对象的假设和限制条件为依据进行。根据资产评估的要求，

认定这些假设在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化，

将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。

【2017】第 0601 号-16-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

十一、评估结论

I.概述根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，

采用资产基础法，按照必要的评估程序，对被评估单位在评估基准日

的市场价值进行了评估，得出如下评估结论：

资产基础法评估结论

按照资产基础法评估，被评估单位在基准日市场状况下股东全部权益

价值评估值为 91,412,507.12 元。

其中：总资产的账面价值 289,804,343.88 元，评估价值

419,630,119.14 元。同账面价值相比，评估增值额 129,825,775.26

元，增值率 44.80 %。负债的账面价值 328,217,612.02 元，评估值

328,217,612.02 元 , 无评估增减值。净资产的账面价值

-38,413,268.14 元，评估价值 91,412,507.12 元。同账面价值相比，

评估增值 129,825,775.26 元。

资产基础法评估结果汇总如下表：

评估结果汇总表项目账面价值评估价值增值额增值率％

流动资产 1,082.69 1,082.69

非流动资产 27,897.75 40,880.33 12,982.58 46.54

可供出售金融资产净额

持有至到期投资净额

长期应收款净额

长期股权投资净额

投资性房地产净额

固定资产净额 20,022.71 21,406.40 1,383.69 6.91

在建工程净额 6,387.37 6,387.37

工程物资净额

固定资产清理

生产性生物资产净额

油气资产净额

无形资产净额 1,077.05 12,675.94 11,598.89 1,076.91

开发支出

- - -

商誉净额

- - -

长期待摊费用

- - -

递延所得税资产

其他非流动资产 410.61- 410.61- -

资产合计 28,980.43 41,963.01 12,982.58- 44.80-

流动负债 32,821.76 32,821.76

（金额单位：万元）非流动负债

【2017】第 0601 号-17-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

评估基准日：负债合计 32,821.76 32,821.76

2016 年 12 月 31 日净资产（所有者权益） -3,841.33 9,141.25 12,982.58

I.结论及分析经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币 91,412,507.12 元。

大写：玖仟壹佰肆拾壹万贰仟伍佰零柒元壹角贰分。

增减值原因分析：

1、存货账面值 2,256,221.62 元，评估值 2,256,217.87 元，评估减值

3.75 元。减值原因：评估人员对实际无结存数量、账面尚结存成本金

额的原材料评估为零，导致评估减值。

2、固定资产—房屋建筑物评估净值 195,488,158.00 元，账面净值

185,256,798.91 元，增值率为 7.26%。增减值原因：

房屋建筑物类评估增值的主要原因是企业获得房屋时间较早，以及近

年来建筑材料、人工、机械费用上涨所致；另外企业对于房屋建（构）

筑物，会计计提折旧年限短于资产评估时所采用的经济耐用年限，也

是造成评估净值增值的另一主要原因。

3、固定资产—设备类资产账面净值 17,970,325.11 元，评估净值

18,575,807.00 元，增值 605,481.89 元，增值率为 3.37%。本次评估

增值的原因：

①机器设备评估原值减值的主要原因是市场价格下降导致部分设备重

置成本下降。机器设备评估净值增值的主要原因为企业采用的会计折

旧年限短于该类资产的经济寿命年限所致。

②车辆评估原值减值主要是车辆市场价格下降造成评估减值。评估净

值减值的主要原因为评估原值减值。

③电子设备评估原值减值的主要原因是办公用电脑、复印机、打印机

等电子产品由于市场价格下降导致评估原值减值。评估净值减值的主

要原因为评估原值减值。

4 、无形资产 - 矿业权账面价值 9,812,662.17 元，评估价值

125,801,600.00 元，增值额 115,988,937.83 元，增值率 1,182.03%。

其原因是矿业权评估增值所致。

本次评估范围内矿业权评估是单独委托山东天平信有限责任会计师事

务所并出具了鲁天平信矿评字[2017]第 016 号《芜湖市鸠江区施墩铁

矿采矿权评估报告》，根据本次评估目的的需求，本次评估中引用了

该矿业权评估报告结论。

二、特别事项说明

以下特别事项可能对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关注：

【2017】第 0601 号-18-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

1. 评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不

能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。

2. 本机构不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证、资产清单及其他中介

机构出具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。

3. 太平矿业矿区所占用土地为工业临时用地，土地面积 10,841.00 平方米。太平

矿业与当地村民签订协议，并支付了土地补偿金 1,228,351.75 元，该款项在无形

资产科目列示，尚未取得土地使用权证。本次评估按账面值确认无形资产-土地的

评估价值。

4. 截至评估基准日 , 太平矿业纳入评估范围的全部房屋建筑物，建筑面积

5,514.90 平方米，均未办理产权登记手续，详见下表：

建成计量建筑面积体积

序号权证建筑物名称结构 2 3

年月单位 m 或m

1 无球磨车间钢结构 2013/8/31 m 551.00

2 无选料车间钢结构 2013/8/31 m 1,180.00

3 无办公室砖混 2013/8/31 m 200.00

4 无宿舍砖混 2013/8/31 m 240.00

5 无厂房钢结构 2013/8/31 m 1,400.00

6 无配电房砖混 2013/8/31 m 30.00

7 无综合楼砖混 2007/2/28 m 416.00

8 无主井卷扬机房砖混 2007/2/28 m 150.30

9 无副井卷扬机房砖混 2007/2/28 m 111.00

10 无空压机房砖混 2007/2/28 m 133.80

11 无水泥仓库砖混 2007/2/28 m 88.60

12 无炸药库值班室砖混 2007/2/28 m 12.10

13 无宿舍砖混 2007/2/28 m 441.00

14 无厕所砖混 2007/2/28 m 23.50

15 无发电机房砖混 2007/2/28 m 36.00

16 无土地庙砖混 2007/2/28 m 4.60

17 无井口信号房砖混 2010/9/30 m 25.00

18 无炸药库井下砖混 2014/10/31 m 60.00

19 无食堂砖混 2014/12/31 m 30.00

20 无值班室砖混 2014/12/31 m 5.00

21 无副井喷浆料场钢构 2014/12/31 m 16.00

22 无洗衣房砖混 2014/12/31 m 35.00

23 无矿山办公楼改造砖混 2014/12/31 m 200.00

24 无宿舍改造砖混 2014/12/31 m 126.00

合计 5,514.90

上述房产面积由太平矿业技术人员现场测量或通过图纸计算得出，无证房产面积

【2017】第 0601 号-19-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

评估人员查阅了相关图纸和结算资料，对上述资料进行了现场实测确定建筑面积。

太平矿业承诺该房产归其所有，不存在产权纠纷。

5. 除上述事项外，评估人员没有发现其他可能影响评估结论，且非评估人员执业

水平和能力所能评定估算的重大特殊事项。但是，报告使用者应当不完全依赖本

报告，而应对资产的权属状况、价值影响因素及相关内容作出自己的独立判断，

并在经济行为中适当考虑。

6. 若存在可能影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项，在委托时和评

估现场中未作特殊说明，而评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料

的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

7. 上述特殊事项如对评估结果产生影响而评估报告未调整的情况下，评估结论将

不成立且报告无效，不能直接使用本评估结论。

三、评估报告使用限制说明

I.评估 1. 本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者所使用。评估报告的评估结论仅

报告使为本报告所列明的评估目的和用途而服务，以及按规定报送有关政府管理部门审

用范围

查。

2. 未征得出具评估报告的评估机构书面同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用

或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

3. 本报告含有的若干附件、评估明细表及评估机构提供的专供政府或行业管理部

门审核的其他正式材料，与本报告具有同等法律效力，及同样的约束力。

II. 评本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济行为有效，评估结论使

估结论用有效期为自评估基准日起一年。即自评估基准日 2016 年 12 月 31 日至 2017 年

有效期

12 月 30 日。

超过评估结论有效期不得使用本评估报告。

III. 涉如本评估项目涉及国有资产，而本报告未经国有资产管理部门备案、核准或确认

及国有并取得相关批复文件，则本报告不得作为经济行为依据。

资产项

目的特

殊约定

IV. 评本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法规有明确的

估报告特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。

解释权

【2017】第 0601 号-20-

企业价值评估报告书

【2017】第 0601 号

四、评估报告日

评估报告日是专业意见形成日，本评估报告日为 2017 年 08 月 09 日。

（本页以下无正文）

【2017】第 0601 号-21-

证券之星微信

扫描二维码

关注

证券之星微信