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公司代码：600716 公司简称：凤凰股份
江苏凤凰置业投资股份有限公司
2016 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人周斌、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以2016年年末总股本 936,060,590股为基数，向全体股东每10股派发现金股利1.00元（含税），派
发现金股利总额为 93,606,059元，剩余未分配利润结转下一年度。本年度公司不进行公积金转增
股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者
注意投资风险
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
√适用 □不适用
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅董事会报告中关于公司可能面对的风
险因素及对策部分的内容。
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2016 年年度报告
十、 其他
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 经营情况讨论与分析......................................................................................................... 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 29
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 45
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 54
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 55
第九节 公司治理........................................................................................................................... 63
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 67
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 71
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 167
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2016 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司
凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
凤凰传媒 指 江苏凤凰出版传媒股份有限公司
立信事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
申万宏源 指 申万宏源证券承销保荐有限责任公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司
公司的中文简称 凤凰股份
公司的外文名称 JIANGSU PHOENIX PROPERTY INVESTMENT COMPANY LIMITED
公司的外文名称缩写 PHOENIX PROPERTY
公司的法定代表人 周斌
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜 张露松
联系地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
电话 025-83566267 025-83566283
传真 025-83566299 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn fhzy@ppm.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司注册地址的邮政编码 210037
公司办公地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司办公地址的邮政编码 210037
公司网址 www.fhzy.cn
电子信箱 fhzy@ppm.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
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2016 年年度报告
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰
六、 其他相关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所 办公地址 南京市江东北路 359 号国睿大厦 2 号楼 18-20
（境内） 层
签字会计师姓名 诸旭敏、葛晨煜
名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司
报告期内履行持续督导职责的 办公地址 上海市常熟路 239 号
保荐机构 签字的保荐代表 缪晏、金碧霞
人姓名
持续督导的期间 2016 年 1 月 18 日至 2017 年 12 月 31 日
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2016年 2015年 2014年
期增减
(%)
营业收入 1,818,479,449.05 1,064,476,214.29 70.83 1,829,380,092.66
归属于上市公司股东的净利润 52,433,366.22 -74,782,975.97 不适用 151,354,637.35
归属于上市公司股东的扣除非 52,459,350.18 -74,501,298.52 不适用 142,253,615.07
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 712,818,525.49 411,394,741.17 73.27 325,910,960.04
本期末
比上年
2016年末 2015年末 同期末 2014年末
增减（%
）
归属于上市公司股东的净资产 3,507,068,810.40 1,974,640,905.95 77.61 2,118,625,304.88
总资产 9,802,834,893.76 7,731,539,028.28 26.79 8,443,377,028.91
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2016年 2015年 2014年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0570 -0.1010 不适用 0.2044
稀释每股收益（元／股） 0.0570 -0.1010 不适用 0.2044
扣除非经常性损益后的基本每 0.0570 -0.1006 不适用 0.1921
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 1.56% -3.65 不适用 7.26
扣除非经常性损益后的加权平 1.56% -3.63 不适用 6.82
均净资产收益率（%）
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2016 年年度报告
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
2016 年盐城、合肥项目交付结转，导致营业收入较 2015 年有较大幅度增加，营业毛利较 2015
年有所增加。2016 年公司通过非公开发行股票、发行公司债等方式募集资金，从而降低融资成本，
2016 年财务费用较 2015 年大幅度下降。2016 年净利润较 2015 年有较大幅度提高。
2016 年与 2014 年收入规模相当，但 2016 年度毛利率较高的产品的销售额较 2014 年度有较
大幅度下降，因此 2016 年度净利润比 2014 年度大幅度下降。
营业收入：主要是盐城、合肥项目在 2016 年交付结转，营业收入增幅较大。
经营活动产生的现金流量净额：主要是镇江、合肥、凤凰山庄项目 2016 年销售回款较上年有
较大幅度提高，经营活动产生的现金流量净额增幅较大。
归属于上市公司股东的净资产：主要是公司 2016 年完成非公开发行股票，归属于上市公司股
东的净资产增幅较大
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2016 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 218,570,555.45 583,153,197.66 270,842,415.45 745,913,280.49
归属于上市公司股东的
1,101,744.05 4,816,356.62 5,886,907.21 40,628,358.34
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益后的 1,436,605.44 4,879,656.35 5,612,243.07 40,530,845.32
净利润
经营活动产生的现金流
-57,505,716.45 -470,099,034.18 345,684,250.40 894,739,025.72
量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
2016 年金 2015 年金
非经常性损益项目 附注（如适用） 2014 年金额
额 额
非流动资产处置损益 368,356.13 17,689.51
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2016 年年度报告
越权审批，或无正式批准文件，或偶
发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司 20,000.00
正常经营业务密切相关，符合国家政
策规定、按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的
资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企 11,535,031.76
业的投资成本小于取得投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值产
生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而
计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、
整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过
公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期
初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项
产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套
期保值业务外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公允价值变动
损益，以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准
备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投
资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求
对当期损益进行一次性调整对当期损
益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和 -362,751.25 -305,457.90 -3,138,433.11
支出
其他符合非经常性损益定义的损益项
目
少数股东权益影响额 335.25 -46.89
所得税影响额 -31,924.09 3,827.34 686,734.12
合计 -25,983.96 -281,677.45 9,101,022.28
十一、 采用公允价值计量的项目
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一） 主要业务
公司是一家专注于房地产开发及销售的上市公司，拥有国家一级房地产开发资质。公司业务
范围主要集中在江苏省和安徽省。公司房地产开发主要以住宅、商业为主，在售项目有 8 个，分
别是凤凰山庄、凤凰和睿、苏州凤凰文化广场、南通凤凰文化广场、盐城凤凰文化广场、合肥凤
凰文化广场、泰兴凤凰文化广场、镇江凤凰文化广场。
根据《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，属
于“K70 房地产业”，相关披露按照《上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号
——房地产》进行行业经营性信息披露。
（二） 经营模式
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，公司的业务板块分为
住宅地产开发和商业地产开发。
公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与
别墅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼的开发及运营管理，其房地产产品以出售为
主，辅以对外租赁。公司的住宅和商业地产开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省等区域。
目前，公司的凤凰“和”系列的住宅、办公产品已经形成了优秀的市场品牌，尤其在江苏省内具备
了较高的知名度，为公司房地产业务持续、健康、稳定地发展打下了坚实基础。
在此基础上，公司将进一步抓住养老产业发展机遇，集中力量打造精品养老社区，力争在业
界树立良好的品牌和标杆，逐步完善养生养老产业各个环节，实现医疗保健、养老养生、旅游度
假多个领域协同发展，从而建立新的利润增长点和先发竞争优势，并努力成为业内领先企业。
（三） 行业情况说明
针对房地产行业发展情况，公司管理层对此进行了详细论述，详见本报告第四节《经营情况
讨论与分析》。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
√适用 □不适用
根据中国证券监督管理委员会《关于核准江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行股票的
批复》（证监许可[2015]2410 号）核准，凤凰股份于 2015 年 12 月底至 2016 年 1 月初实施了非公
开发行股票，本次非公开发行 195,459,956 股，发行价 7.74 元/股。公司本次非公开发行新增股份
已于 2016 年 1 月 18 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理了本次非公开发行股份
的股份登记相关事宜。公司股本由 740,600,634 股增至 936,060,590 股。新发行股票为限售股，其
中除凤凰集团持有的 25,839,793 股锁定期为 36 个月，其余 169,620,163 股锁定期为 12 个月。详见
公司刊登于上交所官方网站的临 2016-002 号公告；
2017 年 1 月 19 日，锁定期为 12 个月的 169,620,163 股限售股解禁流通上市，本次限售股上
市流通数量占公司股本总数的 18.12%。具体详见公司刊登于上交所官方网站的临 2017-001 号公
告。限售股流通解禁后，凤凰集团持有本公司 52.44%的股份，仍为本公司实际控制人。本次发行
和解禁均未导致公司控制权发生变化。
其中：境外资产 0（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0%。
无
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
（一）体制优势
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2016 年年度报告
公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制人是江苏
省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其连续六年在
新闻出版业总体经济规模和实力评估中名列第一。公司依靠凤凰集团，在再融资、信用担保、经
营资金等方面均获得了凤凰集团的全力支持。
（二）品牌优势
公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价占领了市场，凤凰“和”系列的住宅、办公
产品以及凤凰书城项目已经形成了优秀的市场品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。
（三）文化资源优势
公司是江苏首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司的文化地产核心产品：城市文
化综合体——凤凰文化广场以高质量的楼宇、独特的产品定位、丰富的居住内涵取得了良好的业
绩。公司的文化地产有效整合了凤凰集团的文化资源，在整合包括凤凰新华书店在内的文化业态
方面得到了凤凰集团的有力支持。近年来，公司通过全面复制文化主题地产开发模式，不断在南
京及其周边城市开发多个凤凰文化广场。
（四）养老资源优势
公司通过集中力量打造精品养老社区，逐步完善养生养老产业各个环节。在养老地产中，公
司着力养老地产的医疗和配套服务。通过与太平水印养老企业管理公司签订咨询顾问合同，聘请
专业企业对公司进行项目规划、适老化设计等多项咨询策划，并积极寻求与养老医疗团队的合作，
充分整合社会资源、利用政策资源，为机构康复治疗、社区养老照料、家庭医疗服务提供技术支
撑，形成“机构→社区→家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式，从而实现医疗保健、养
老养生、旅游度假多个领域协同发展。公司通过建立新的利润增长点和先发竞争优势，努力成为
业内领先企业。
（五）资金优势
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。报告期内公司通过非公
开发行股票及发行公司债，获得了大量资金，缓解了公司近年来的资金压力，为企业正常经营提
供了资金保障，充分利用资本市场降低了公司的财务成本。公司控股股东凤凰集团每年为公司提
供 30 亿元的借款额度，进一步为公司的资金流动提供便利。
（六）金融优势
公司积极拓展综合金融业务，为公司主营业务的发展提供金融服务支持。公司全资子公司江
苏凤凰置业有限公司的参股公司南京证券近期已启动 IPO 申报发行工作。2017 年 3 月 17 日南京
证券收到中国证监会下发的《行政许可申请受理通知书》，南京证券首次公开发行股票并上市申
请已被受理。江苏凤凰置业有限公司持有南京证券 200,207,344 股，占其股份比例 8.09%，详见公
司刊登于上交所官方网站的临 2017-005、2017-006 号公告。公司通过参股南京证券，2015、2016
年每年均获得约 3000 万元的稳定分红。
此外，凤凰集团关于将其直接持有的江苏银行股份有限公司 8.9 亿股股份注入凤凰股份的战
略一直未发生变化。2016 年 8 月 2 日，江苏银行在上海证券交易所正式挂牌，代码 600919。根据
承诺，至股票上市之日起 36 个月内凤凰集团持有的江苏银行 8.9 亿股股份将处于锁定状态。2017
年 3 月 13 日，公司向凤凰集团询问江苏银行股权注入的安排是否发生变化。2017 年 3 月，凤凰
集团函复公司：集团将在所持有的江苏银行股份锁定期届满后，就江苏银行股权注入凤凰股份事
宜与凤凰股份进行商讨，并在符合相关银行监管和证券监管法律、法规及政策的前提下，积极推
动上述江苏银行股权注入事宜。
（七）管理优势
公司多年主营房地产业务，具备较为稳定的开发团队，可以满足目前公司项目开发与管理的
要求。此外，公司一直关注治理架构、企业管控的建设，通过不断总结前期项目开发经验，持续
优化拿地、规划、设计、施工、营销等各个环节，在为客户提供高价值产品的同时，保证良好的
项目收益。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
（一）、2016 年房地产市场回顾与展望
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2016 年年度报告
1、需求：商品房销售创历史新高、增幅放缓
180000 60%
160000
50%
140000
120000 40%
100000
30%
80000
60000 20%
40000
10%
20000
0 0%
商品房销售额_累计值(亿元) 商品房销售面积_累计值(万平方米)
商品房销售额_累计增长% 商品房销售面积_累计增长%
数据来源：国家统计局
2016 年，全国商品房销售行情持续火爆，但随着下半年各地相应出台调控措施，商品房销售
面积及销售额增速逐渐放缓。2016 年，全国商品房销售面积为 15.7 亿平方米，同比增长 22.5%，
增幅较 1-11 月收窄 1.8 个百分点；销售额为 11.8 万亿元，同比增长 34.8%，较 1-11 月收窄 2.7 个
百分点。商品房销售面积、销售额再创历史同期新高，但同比增幅均继续下降。在房地产市场分
化格局下，热点一二线城市楼市调控收紧政策将继续，投资投机性需求被抑制，加上前期需求透
支，预计部分城市销售将出现回落；而库存压力大的城市将继续从供需两端发力，助力库存去化，
市场将保持平稳。
2、供应：商品房供应小幅回升
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2016 年年度报告
800000 30%
700000
20%
600000
10%
500000
400000 0%
300000
-10%
200000
-20%
100000
0 -30%
房地产新开工施工面积_累计值(万平方米) 房地产施工面积_累计值(万平方米)
房地产竣工面积_累计值(万平方米) 房地产新开工施工面积_累计增长(%)
房地产施工面积_累计增长(%) 房地产竣工面积_累计增长(%)
数据来源：国家统计局
2016 年，全国商品房新开工、施工、竣工等数据同比增速均小幅回升。2016 年全国房屋新开
工面积为 16.7 亿平方米，同比增长 8.1%；全国房屋施工面积达 75.9 亿平方米，同比增长 3.2%；
全国房屋竣工面积为 10.6 亿平方米，同比增长 6.1%。热点城市楼市在政策调控下进一步回归理
性，三四线城市仍以稳步去库存为主，预计今后全国房地产开发投资增速将进一步回落，保持小
幅增长。
3、土地：土地购置面积逐渐萎缩，成交价款继续攀升
25000 40%
30%
20000
20%
15000 10%
0%
10000 -10%
-20%
5000
-30%
0 -40%
房地产业土地购置面积_累计值(万平方米) 房地产业土地成交价款_累计值(亿元)
房地产业土地购置面积_累计增长(%) 房地产业土地成交价款_累计增长(%)
数据来源：国家统计局
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2016 年年度报告
2016 年，房地产开发企业土地购置面积 22025 万平方米，比上年下降 3.4%；土地成交价款
9129 亿元，比上年增长 19.8%。土地成交价格大幅上升，土地购置面积却出现下降，表明 2016
年全国土地出让单价急速增长。2016 年，全国土地出让价格持续攀升，在许多土地交易中，土地
的交易价格已高过周边的房价，即出现“面粉贵过面包”的现象。
4、资金：投资额和到位资金同比增速，个人按揭贷款猛增
160000 18%
140000 16%
14%
120000
12%
100000 10%
80000 8%
60000 6%
4%
40000
2%
20000 0%
0 -2%
房地产投资_累计值(亿元) 房地产企业到位资金_累计值(亿元)
房地产投资_累计增长(%) 房地产企业到位资金_累计增长(%)
数据来源：国家统计局
2016 年，全国房地产开发投资额为 10.3 万亿元，同比增长 6.9%；房地产开发企业到位资金
为 14.4 万亿元，同比增长 15.2%。在房地产开发企业到位资金中，国内贷款为 21512 亿元，同比
增长仅 6.4%，远低于整体水平，但个人按揭贷款增幅却因为需求大增而出现明显上升态势。数据
显示，2016 年个人按揭贷款为 24403 亿元，同比增长 46.5%。2016 年 12 月，中央经济工作会议
提出货币政策要稳健中性，把防控金融风险放到更加重要的位置。受货币政策影响，未来国家将
注重抑制资产泡沫和严控房地产金融业务风险，房地产融资渠道将一定程度受限，企业获取资金
数量受到相应影响，进而影响到房产开发，也会导致未来供应承压。
（二）、公司主要财务情况
面对着外部环境的变化，公司聚焦主营业务，较好地完成了年度经营目标。报告期内公司根
据自身情况加大了产品销售力度，加之 2016 年度全国房地产市场呈现火爆局面，公司取得了较好
的经营成果。
报告期内公司营业收入为 18.18 亿元，较上年相比上涨了 70.83%；归属于母公司股东的净利
润为 5,243 万元，实现扭亏为盈。报告期内，由于非公开发行股票，公司总股本由 740,600,634 股
增加至 936,060,590 股。
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2016 年年度报告
2,000,000,000 80%
73%
71% 70%
1,500,000,000
60%
1,000,000,000 50%
40%
500,000,000 30%
26%
20%
0
10%
-500,000,000 0%
2016年 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%)
（三）、房地产销售情况
2016 年，凤凰股份在售项目有 8 个，分别是凤凰山庄、凤凰和睿、苏州凤凰文化广场、南通
凤凰文化广场、盐城凤凰文化广场、合肥凤凰文化广场、泰兴凤凰文化广场、镇江凤凰文化广场，
累计实现营业收入 18.18 亿元。凤凰山庄、凤凰和睿、合肥、盐城、苏州、泰兴等项目均超额完
成年初下达的销售指标。
（四）、开发项目进展情况
500,000
450,000
400,000
350,000
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0
总建筑面积(平方米) 在建建筑面积(平方米) 已竣工面积(平方米)
公司目前在建项目有 5 个：盐城凤凰文化广场总建筑面积 24.6 万平方米，合肥凤凰文化广场
总建筑面积 31.3 万平方米，镇江凤凰文化广场总建筑面积 17.9 万平方米，泰兴凤凰文化广场总建
筑面积 46.3 万平方米，宜兴凤凰怡然居 17.2 万平方米，合计 137.2 万平方米。
（五）、健康养老产业的转型发展
报告期内，公司实施战略转型，进军健康养老产业，在江苏宜兴打造健康养老地产项目——
凤凰怡然居。该项目以配套养老服务为核心，着力打造产品优良、配套完善、服务贴心、管理精
良的高端养老养生项目。宜兴养老地产项目占地 283 亩，总建筑面积约 17.2 万平方米，主要为花
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2016 年年度报告
园洋房和低层建筑产品，并配有活动中心、康复养老中心，是公司进军养老产业的试点项目。该
项目共分四个组团，2016 年已修建完成活动中心的建筑工程、内外装饰工程、展示区管网、景观
工程等项目，一组团完成主体结构施工，二组团完成地下室工程及部分主体结构。对于三、四组
团，根据市场的再次调研、委托咨询单位的建议，进行了重新论证和调整。
公司通过集中力量打造精品养老社区，逐步完善养生养老产业各个环节。在养老地产中，公
司着力养老地产的医疗和配套服务。通过与太平水印(上海)养老企业管理有限公司签订咨询顾问
合同，聘请专业企业对公司进行项目规划、智能化系统设计、适老化设计等多项咨询策划。与此
同时，公司并积极寻求与南京爱乐思健康管理有限公司合作。南京爱乐思健康管理有限公司是以
康复带动养老的轻资产健康管理企业，构建了以李瑞炎教授（中国香港）为核心的包含康复医师、
康复治疗师、康复护士等 80 多人的康复医疗团队，能快速展开康复医院、护理院、养老院、社区
机构服务项目。公司通过与养老团队的合作，将充分整合社会资源、利用政策资源，为机构康复
治疗、社区养老照料、家庭医疗服务提供技术支撑，形成“机构→社区→家庭”三位一体、医养融
合的康复养老管理模式，从而实现医疗保健、养老养生、旅游度假多个领域协同发展。
（六）、成功完成公司再融资
2016 年 1 月，公司完成非公开发行股票工作，募集资金 14.8 亿元。2016 年 3 月，公司完成
非公开发行 2016 公司债工作，发行规模 20 亿元，票面利率为 4.59%。两次再融资工作的成功完
成，缓解了公司的资金压力，为企业正常经营提供了资金保障，并降低了公司的财务成本。
（七）、继续保持规范治理的良好态势
公司董事会、监事会、股东大会健康运行，报告期内公司共召开 14 次董事会、10 次监事会、
3 次股东大会；公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的
业务及自主经营能力；信息披露亦真实、准确、及时、完整。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 1,818,479,449.05 元，归属于母公司的净利润为 52,433,366.22
元。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,818,479,449.05 1,064,476,214.29 70.83
营业成本 1,303,068,406.20 623,950,132.95 108.84
销售费用 42,665,200.89 37,049,489.54 15.16
管理费用 33,059,528.74 33,819,148.36 -2.25
财务费用 178,598,456.87 287,223,180.86 -37.82
经营活动产生的现金流量净额 712,818,525.49 411,394,741.17 73.27
投资活动产生的现金流量净额 -115,424,059.61 -21,610,604.29 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 1,319,502,419.37 -1,114,884,630.74 不适用
变动浮动较大指标说明
营业收入 主要是盐城、合肥项目在 2016 年交付结转，导致营业收入增加较大
营业成本 营业收入增加致营业成本相应增加
财务费用 因多个项目于 2014 年底交付，相关项目借款利息支出自 2015 年起计入
财务费用，导致上年同期财务费用较高。2016 年公司通过非公开发行股
票、非公开发行公司债等方式募集资金，资金成本较低，导致报告期内
财务费用下降。
经营活动产生的现 主要是镇江、合肥、凤凰山庄项目 2016 年销售回款较上年有较大幅度提
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2016 年年度报告
金流量净额 高所致
投资活动产生的现 主要是 2016 年购买理财产品致投资活动产生较大的现金流出
金流量净额
筹资活动产生的现 主要是发行股票、发行债券致筹资活动产生的现金流量净额较上年有较
金流量净额 大幅度增加
1. 收入和成本分析
√适用 □不适用
见下述分析。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率
毛利 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年
率（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产开 1,805,142,984.69 1,302,524,179.52 27.84 71.65 109.24 减少
发 12.96 个
百分点
租赁 13,336,464.36 544,226.68 95.92 3.71 -62.28 增加 7.14
个百分
点
主营业务分产品情况
营业收 营业成 毛利率
毛利率 入比上 本比上 比上年
分产品 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 增减
（%） （%） （%）
凤凰和鸣 2,484,142.86 367,361.64 85.21 -52.41 -52.00 减少
项目 0.13 个
百分点
凤凰和熙 A 2,059,047.58 463,029.20 77.51 -49.05 -58.36 增加
区 5.03 个
百分点
凤凰和熙 B 5,251,666.63 260,426.68 95.04 -98.90 -99.89 增加
区住宅 42.95
个百分
点
苏州凤凰 213,564,347.58 117,428,729.99 45.01 -42.91 -50.19 增加
项目 8.04 个
百分点
南通凤凰 94,522,745.01 85,741,580.05 9.29 62.13 50.57 增加
项目 6.96 个
百分点
凤凰和美 5,744,047.63 1,521,613.27 73.51 207.50 244.50 减少
项目 2.84 个
百分点
凤凰山庄 425,828,790.92 313,327,683.92 26.42 342.56 352.61 减少
项目 1.63 个
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2016 年年度报告
百分点
凤凰和睿 169,402,609.75 124,014,912.73 26.79 363.07 306.30 增加
项目 10.23
个百分
点
盐城凤凰 404,311,898.76 369,786,650.92 8.54
项目
合肥凤凰 481,973,687.97 289,612,191.12 39.91
项目
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分地区 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
江苏省 1,323,169,296.72 1,012,911,988.40 23.45 25.82 62.71 减少
17.35 个
百分点
安徽省 481,973,687.97 289,612,191.12 39.91
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
√适用 □不适用
1、上述收入均在江苏省及安徽省取得。公司于合肥市的项目在 2015 年尚未确认收入，因此 2015
年未在安徽省取得收入。
2、凤凰和熙 B 区住宅毛利率较上年增幅较大。由于本年度该项目主要销售车位，去年同期该项
目主要销售商品房产，两种产品毛利率不同。
(2). 产销量情况分析表
√适用 □不适用
销售量（平 库存量（平 生产量比上 销售量比上 库存量比上
主要产品 生产量
方米） 方米） 年增减（%） 年增减（%） 年增减（%）
住宅 152,188.50 37,525.64 367.47 -39.39
办公写字楼 9,043.11 92,105.05 186.67 -8.94
商业 2,191.65 948.06 -89.18 -69.8
其他（如车 247 1,355 25.38 -15.42
位等）
产销量情况说明
销售量变动分析：
2016 年盐城与合肥项目住宅竣工交付，可供销售面积大幅增加，上年同期无楼盘竣工交付；
2016 年房地产行情火爆，各类产品去化快。
库存量变动分析：
2016 年房地产行情火爆，各类产品去化快，导致库存量减少；
库存商品中的商业尾盘销售，无新增完工商业产品，库存面积减少。
其他（如车位等）的单位为个。
(3). 成本分析表
单位：元
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2016 年年度报告
分行业情况
成本 本期占 上年同期 本期金额较
分行 情况
构成 本期金额 总成本 上年同期金额 占总成本 上年同期变
业 说明
项目 比例(%) 比例(%) 动比例(%)
房地 房地 1,302,524,179.52 99.96 622,507,328.01 99.77 109.24 见表后
产开 产开 说明
发 发
租赁 租赁 544,226.68 0.04 1,442,804.94 0.23 -62.28 见表后
说明
分产品情况
成本 本期占 上年同期 本期金额较
分产 情况
构成 本期金额 总成本 上年同期金额 占总成本 上年同期变
品 说明
项目 比例(%) 比例(%) 动比例(%)
凤凰 房地 367,361.64 0.03 765,336.78 0.12 -52.00 收入下
和鸣 产开 降导致
项目 发 成本相
应减少
凤凰 房地 463,029.20 0.04 1,111,966.46 0.18 -58.36 同上
和熙 产开
A区 发
凤凰 房地 260,426.68 0.02 227,721,495.94 36.58 -99.89 同上
和熙 产开
B区 发
住宅
苏州 房地 117,428,729.99 9.02 235,771,328.01 37.87 -50.19 同上
凤凰 产开
项目 发
南通 房地 85,741,580.05 6.58 56,945,173.00 9.15 50.57 收入增
凤凰 产开 加导致
项目 发 成本相
应增加
凤凰 房地 1,521,613.27 0.12 441,692.64 0.07 244.50 同上
和美 产开
项目 发
凤凰 房地 313,327,683.92 24.06 69,227,349.94 11.12 352.61 同上
山庄 产开
项目 发
凤凰 房地 124,014,912.73 9.52 30,522,985.24 4.90 306.30 同上
和睿 产开
项目 发
盐城 房地 369,786,650.92 28.39
凤凰 产开
项目 发
合肥 房地 289,612,191.12 22.23
凤凰 产开
项目 发
成本分析其他情况说明
√适用 □不适用
分行业情况变动说明
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2016 年年度报告
1、房地产开发：收入增加导致成本相应增加
2、租赁：去年公司就苏州部分出租房产支付了委托租赁管理服务费。因 2016 年已将该出租房产
出售，故本年度未发生委托租赁管理服务费
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 20,093.67 万元，占年度销售总额 11.04%；其中前五名客户销售额中关联方销
售额 16,683.77 万元，占年度销售总额 9.17 %。
前五名供应商采购额 64,030.68 万元，占年度采购总额 46.82%；其中前五名供应商采购额中关联
方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
其他说明
无
2. 费用
√适用 □不适用
变动比例
科目 本期数 上期数 增减原因
（%）
主要是盐城、合肥项目在
营业税金及附加 169,858,673.41 127,806,374.63 32.90
2016 年交付结转收入所致
销售费用 42,665,200.89 37,049,489.54 15.16
管理费用 33,059,528.74 33,819,148.36 -2.25
因多个项目于 2014 年底交
付，相关项目借款利息支出自
2015 年起计入财务费用，导
致上年同期财务费用较高。
财务费用 178,598,456.87 287,223,180.86 -37.82
2016 年公司通过非公开发行
股票、非公开发行公司债等方
式募集资金，资金成本较低，
导致报告期内财务费用下降
3. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
情况说明
□适用 √不适用
4. 现金流
√适用 □不适用
变动
科目 本期数 上期数 比例 增减原因
（%）
主要是镇江、合肥、凤凰山
经营活动产生的
712,818,525.49 411,394,741.17 73.27 庄项目 2016 年销售回款较
现金流量
上年有较大幅度提高所致
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2016 年年度报告
主要是 2016 年购买理财产
投资活动产生的
-115,424,059.61 -21,610,604.29 434.11 品致投资活动产生较大的
现金流量
现金流出
主要是发行股票、发行债券
筹资活动产生的 致筹资活动产生的现金流
1,319,502,419.37 -1,114,884,630.74 -218.35
现金流量 量净额交上年有较大幅度
增加
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期
上期期末 本期期末金 情
末数占
数占总资 额较上期期 况
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数
产的比例 末变动比例 说
的比例
（%） （%） 明
（%）
货币资金 2,597,544,937.50 26.50 703,051,648.35 9.09 269.47
应收账款 - 0.00 13,943,970.00 0.18 不适用
预付款项 5,180,990.69 0.05 14,754,087.02 0.19 -64.88
存货 6,229,176,824.98 63.54 6,151,141,865.46 79.56 1.27
可供出售 477,992,298.81 4.88 477,992,298.81 6.18 0.00
金融资产
投资性房 12,918,838.00 0.13 13,363,064.68 0.17 -3.32
地产
固定资产 13,216,239.48 0.13 14,900,426.73 0.19 -11.30
应付账款 634,637,222.37 6.47 458,502,883.87 5.93 38.42
其他应付 1,576,978,071.87 16.09 2,297,755,219.58 29.72 -31.37
款
长期借款 193,171,428.00 1.97 797,000,000.00 10.31 -75.76
其他说明
货币资金：本年发行债券和股票导致货币资金较上年大幅增加
应收账款：本年收回期初应收账款
预付款项：主要是盐城、合肥项目竣工交付预付工程款转入开发产品所致
应付账款：主要是项目竣工交付暂估工程款所致
其他应付款：主要是本年归还凤凰集团借款所致
长期借款：因归还借款导致本年度长期借款余额大幅度减少
2. 截至报告期末主要资产受限情况
□适用 √不适用
3. 其他说明
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
见下述分析。
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待开 一级土 合作开发 合作开发
规划计容建
序 持有待开发 发土地的 地整理 是/否涉及合 项目涉及 项目的权
筑面积(平
号 土地的区域 面积(平方 面积(平 作开发项目 的面积(平 益占比
方米)
米) 方米) 方米) (%)
1 南京铁管巷 18,108.10 - 114,291.60 否 - -
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2016 年年度报告
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目/
序 地 经营 项目用地面积 项目规划计容建 总建筑面积 在建建筑面积 已竣工面积 报告期实际
项目 新开工项目 总投资额
号 区 业态 (平方米) 筑面积(平方米) (平方米) (平方米) (平方米) 投资额
/竣工项目
商业
南 凤凰和
1 /住 竣工项目 91,419.25 242,260.76 337,508.45 - 337,508.45 242,000.00
京 熙
宅
南 凤凰和
2 商业 竣工项目 6,378.50 36,241.40 44,973.10 - 44,973.10 58,700.00 119.62
京 睿
南 凤凰山
3 住宅 竣工项目 51,664.00 53,135.50 82,634.20 - 82,634.20 83,512.00
京 庄
南通凤 商业
南
4 凰国际 /住 竣工项目 21,998.00 128,989.00 162,559.00 - 162,559.00 98,700.00
通
书城 宅
苏州凤 商业
苏
5 凰文化 /住 竣工项目 15,860.00 116,279.87 206,746.54 - 206,746.54 126,000.00
州
广场 宅
镇江凤 商业
镇
6 凰文化 /住 在建项目 44,188.00 123,661.00 179,038.00 179,038.00 0.00 97,000.00 16,625.13
江
广场 宅
合肥凤 商业
合
7 凰文化 /住 在建项目 44,332.98 205,767.84 313,101.84 248,212.75 64,889.09 149,200.00 23,021.88
肥
广场 宅
8 泰 泰兴和 商业 在建项目 117,938.00 360,365.64 463,010.80 312,735.00 0.00 194,000.00 42,808.66
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2016 年年度报告
兴 泰 /住
宅
盐城凤 商业
盐
9 凰文化 /住 在建项目 40,432.00 181,417.00 245,531.00 180,642.15 64,888.85 103,400.00 46,976.55
城
广场 宅
宜兴凤
宜
10 凰怡然 住宅 新开工项目 188,686.10 112,664.90 171,746.03 102,640.00 0.00 118,970.00 7,219.11
兴
居
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2016 年年度报告
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
序 可供出售面积(平 已预售面积(平方
地区 项目 经营业态
号 方米) 米)
1 南京 凤凰和睿 办公 5,137.25 5,137.25
南京 凤凰和睿 商业 2,191.65 2,191.65
2 南京 凤凰山庄 住宅 21,025.51 19,199.35
3 南通 南通凤凰国际 办公 37,684.01 4,316.90
书城
南通 南通凤凰国际 住宅 26,916.44 7,053.82
书城
4 苏州 苏州凤凰文化 办公 58,383.21 459.67
广场
苏州 苏州凤凰文化 住宅 5,447.03 5,447.03
广场
5 镇江 镇江凤凰文化 商业
广场
镇江 镇江凤凰文化 住宅 30,382.48 24,720.63
广场
6 合肥 合肥凤凰文化 办公
广场
合肥 合肥凤凰文化 住宅 39,543.69 39,543.69
广场
7 泰兴 泰兴和泰 商业 2,910.35 743.3
泰兴 泰兴和泰 住宅 91,040.89 35,258.17
8 盐城 盐城凤凰文化 商业 45,009.64
广场
盐城 盐城凤凰文化 住宅 28,601.73 28,601.73
广场
9 宜兴 宜兴凤凰怡然 住宅
居
注：上表中可供出售面积是指报告期内可供出售面积，已预售面积指报告期内签订的销售合同面
积。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
租金收入/
出租房地产
序 出租房地产 是否采用公允 房地产公
地区 项目 经营业态 的建筑面积
号 的租金收入 价值计量模式 允价值
(平方米)
(%)
1 南京 凤凰和鸣 商业/住宅 2,027.93 750,000.00 否
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
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2016 年年度报告
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
361,225.71 5.13 2,639.74
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
截止报告期末，公司子公司江苏凤凰置业有限公司持有南京证券股份有限公司（以下简称“南
京证券”）20,020.73 万元股权，占南京证券的股权比例 8.09%，系南京证券第三大股东。
南京证券已于 2015 年 10 月 19 日全部履行在新三板挂牌的相关程序，证券简称：南京证券，
证券代码：833868，转让方式为协议转让。
2016 年 10 月 13 日，南京证券召开第二届董事会第四次会议，会议审议并通过《关于启动 A
股 IPO 申报相关工作的议案》，同意公司启动 A 股 IPO 申报相关工作，并授权管理层组织开展选
聘中介机构、拟定 A 股 IPO 方案等工作。
2017 年 3 月 17 日，公司子公司江苏凤凰置业有限公司收到南京证券《关于收到首次公开发
行股票并上市申请受理通知的告知函》，显示南京证券于 3 月 17 日收到中国证监会下发的《行政
许可申请受理通知书》，南京证券首次公开发行股票并上市申请已被受理。2017 年 3 月 17 日，
中国证监会网站披露了南京证券的首次公开发行股票招股说明书。招股说明书中显示南京证券公
司拟发行不超过 8.25 亿股。根据相关法律法规要求，申请文件受理后、发行审核委员会审核前，
发行人应当将招股说明书（申报稿）在中国证监会网站预先披露。详见公司刊登于上交所官方网
站的临 2017-005、2017-006 号公告。
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
公司参股南京证券，持股数为 200,207,344 股，系南京证券第三大股东。
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
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(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、子公司分析
子公
注册资本（万 持股比例
子公司全称 司类 总资产（元） 净资产（元） 营业收入（元） 营业利润（元） 净利润（元）
元） （100%）
型
全资
江苏凤凰置
子公 80,600.00 100 2,987,114,385.02 1,292,174,050.43 11,489,807.93 32,797,673.35 33,106,851.74
业有限公司
司
全资
盐城凤凰地
子公 36,000.00 100 797,045,420.21 333,679,107.92 404,311,898.76 7,086,386.31 -176,844.97
产有限公司
司
镇江凤凰文 全资
化地产有限 子公 32,000.00 100 1,004,284,467.70 305,409,594.79 - -2,631,422.50 -1,995,778.46
公司 司
合肥凤凰文 全资
化地产有限 子公 48,000.00 100 1,568,869,976.74 544,046,755.71 481,973,687.97 117,464,464.35 78,693,593.11
公司 司
全资
南通凤凰置
孙公 27,000.00 100 803,528,051.67 169,521,036.10 95,067,983.64 -5,118,203.20 -4,939,319.53
业有限公司
司
全资
苏州凤凰置
孙公 24,000.00 100 1,145,994,670.32 284,498,525.80 215,573,693.79 38,305,534.76 29,918,817.03
业有限公司
司
全资
无锡宜康置
孙公 56,600.00 100 699,578,949.49 578,315,706.56 - -3,011,791.03 -2,294,184.02
业有限公司
司
泰兴市凤凰 全资
地产有限公 子公 28,000.00 100 924,599,026.44 239,817,067.59 - -10,779,527.67 -18,062,330.69
司 司
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全资
江苏凤凰地
孙公 20,000.00 100 295,446,532.13 248,411,086.68 425,828,790.92 74,498,000.34 54,659,259.89
产有限公司
司
全资
南京凤凰地
孙公 20,000.00 100 260,482,696.28 230,623,081.05 171,181,601.90 30,541,294.38 22,781,969.03
产有限公司
司
全资
南京凤凰置
孙公 5,000.00 100 70,764,381.73 65,622,041.28 5,744,047.63 3,813,679.41 3,825,550.62
业有限公司
司
南京龙凤投 控股
资置业有限 孙公 40,100.00 77.31 956,593,755.89 480,458,333.93 7,307,936.51 -10,177,607.46 -10,179,010.85
公司 司
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2、参股公司分析
被投资的公司名称 持股比例 投资成本 期末长期股权投资合计
南京证券股份有限公司 8.09% 476,492,600 476,492,600
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
展望 2017 年，房地产信贷政策收紧趋势已较为明显，全国房地产市场的整体景气水平将处于
阶段性回落通道中。在楼市分化格局下，因城施策调控将继续，热点城市将综合运用金融、土地、
财税等手段强化调控效果，以促进市场平稳发展；供应端将合理增加土地供应，盘活城市闲置和
低效用地，缓解供求紧张局面，满足合理住房需求，房地产市场将逐步回归理性。预测 2017 年全
国房地产市场将呈现销售量价回调、新开工小幅下降、投资低速增长等特点。
1、需求：销售面积将下滑，二线城市降幅更明显
市场表现仍将持续分化，预计 2017 年一二线城市销售面积将下降，三四线趋稳。具体来看，
一线城市潜在购买力充足，市场供不应求，预计政策收紧影响周期有限，全年降幅小于二线城市。
二线城市在严格的调控政策下，部分非理性需求被抑制，加之需求透支，市场调整下全年销售面
积将出现明显回落。三四线城市的去库存支持政策将继续发力，信贷资源等也有望向三四线城市
倾斜。在政策支持下，预计 2017 年三四线城市销售面积将保持平稳。
2、供应：全国新开工小幅下降，投资增速趋缓
房地产市场新开工与销售变化逐步趋同。2017 年如果市场销售下降，将导致企业预期有所改
变，全年新开工存调整压力。分线来看，一二线城市在严格的调控下，销售量将出现回调，企业
对于新开工的态度也愈加谨慎，同时过去三年一二线城市土地成交处于低位，也会导致新开工增
长的基础不稳固。三四线城市 2017 年新开工面积将保持平稳。综合来看，2017 年全国新开工面
积将略有下降。
3、价格：政策趋紧需求下降，价格将有所回调
房地产投资受到新开工、土地购置及资金面影响显著。一方面，2017 年新开工面积同比小幅
下降，将导致房地产投资承压。另一方面，预计 2017 年，在政策影响下，热点城市将增加土地供
应，加之企业补仓意愿强烈，综合影响下 2017 年土地购置金额有所增加，从而推动整体投资增长。
但是，由于 2017 年的货币环境稳健中性，且企业融资渠道受限，也会对房地产投资产生不利影响。
由于政策收紧、需求下降，价格将面临回调。预计 2017 年，房地产价格存在一定的下跌压力，但
全年跌幅有限。同时，处于稳健中性的货币环境下，房地产价格上涨动力不足。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
公司将在做好现有房地产开发的同时，积极进行战略转型，以养老地产为发展方向，进一步
提升公司综合竞争实力。公司计划合理安排住宅、商业、办公等不同类别产品的比例，根据市场
情况适时增加优质土地资源储备，为公司长期发展做准备。
1、立足本业开发，继续推行“和”核心品牌战略。
公司将以品质至上、以发展为纲、以责任为先、以和谐为本，进一步巩固和提升品牌价值，
强化公司的核心竞争优势。目前，公司的凤凰“和”系列住宅、办公产品已经形成了优秀的市场品
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牌，尤其在省内具备了较高的知名度，为公司房地产业务持续、健康、稳定地发展打下了坚实基
础。
2、转型养老地产，以养老服务为切入口
在养老产业大发展的时代背景下，公司将适时抓住健康养老产业发展机遇，将养老地产作为
公司的重要战略发展方向。公司将全产业链介入养老地产，建立以居家养老为基础，以机构养老
为支撑，以社区服务为依托，以智能化信息手段为辅助，功能完善、服务优良的养生养老服务体
系。首先，公司将集中力量打造精品养老社区，在业界树立良好的品牌和标杆。通过与专业医院
和医疗团队的合作，提供持续性养老服务，建立针对各种健康层次老人的养老服务。此外，与专
业养老服务团队合作，对服务对象做到五助——助食（即喂饭）、助浴（洗澡）、助盂（上卫生
间）、助医、助行（出行），多方面满足养老服务的需要。
公司将逐步完善养老地产的各个环节，实现医疗保健、养老养生、旅游度假多个领域协同发
展，从而建立新的利润增长点和先发竞争优势，并努力成为业内领先企业。以养老地产为主题，
以市场需求为导向，以经济效益为中心，追求长期可持续发展，力争在养老地产开发领域形成标
杆。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
公司在 2017 年将继续落实土地储备、实施出清存量房产的计划、加快养老产业的推进，同时
加强各项费用的控制力度和内部控制工作。
（一）落实土地储备，增强二线城市的开发项目
2017 年，公司将继续专注于房地产开发，进一步提升公司综合竞争实力。公司将通过合理安
排住宅、商业、办公等不同类别产品的比例，增加优质土地资源储备，尤其是在南京、合肥等二
线城市的土地储备，为公司的长期发展做准备。
（二）跟踪铁管巷土地遗留问题
公司位于南京市核心商业区新街口铁管巷地块，受政府规划调整影响，暂时无法开发。根据
政府最新规划，该地块将打造东铁管巷商务商贸中心，容积率 9.8，规划为商业、办公、金融、酒
店式公寓用地。2017 年 2 月，南京市政府出台《南京市 2017 年经济社会发展重大项目计划》，
秦淮区东铁管巷商务商贸中心位列其中，属于前期工作项目中的服务业项目。公司将进一步积极
与政府沟通，推动项目进展。
（三）加大销售力度，降低商品房库存
目前公司 8 个可销售项目中，有 5 个项目在三四线城市，且商业房产的存货量较多。根据公
司目前现状，2017 年的重点工作是去库存。公司将继续调整营销思路，加大营销力度，通过各种
营销策略和手段加快去化速度，从而减少存量房。具体措施如下：
1、全民营销：建立网络销售平台，扩大房产营销渠道。如苏州、南通、盐城均已采用了全民
营销，2017 年公司将继续推广。
2、电商销售：采取电商营销模式，南通、盐城、镇江、泰兴项目，线上线下进行推广、销售。
（四）深入研究健康养老产业，实现养老地产战略转型
公司将继续积极探索新的产业发展方向，建设新型“养老地产”。打造居家式养老，以社区服
务中心或专业养老机构为平台，构建居家养老与机构养老相结合的养老模式。使居家养老与机构
养老紧密结合，相互支撑、相互补充，形成高端的养老服务体系。
凤凰怡然居项目是凤凰置业打造的第一个养老项目，位于宜兴市陶都路，地处宜兴城区南侧、
国家四 A 级龙背山森林公园旁。距离宜兴市人民政府仅 300 米，距离市中心约 5 分钟车程，距高
铁站 3 公里。该项目用地约为 18.9 万平方米（约合 283 亩），总建筑面积约为 17.2 万平方米，地
上建筑面积约为 11.3 万平方米，地下建筑面积约 5.9 万平方米。其中，住宅建筑面积约为 97700
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平方米，为花园洋房和低层建筑；老年活动中心及服务用房约为 3600 平方米；康复养老医护中心
约 11700 平方米。该项目计划 2017 年正式对外公开销售。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、行业风险
2016 年下半年，受国家政策调控影响，房地产市场面临进行限售限贷、土地拍卖制度变革、
房地产税立法、房地产企业融资渠道管控等诸多不利影响因素，全国房地产市场的景气指数逐渐
处于回落通道中。公司在房地产行业中属于中小型企业，抵御行业风险能力较弱。
2、产品结构风险
公司目前房地产库存中办公楼库存占比较高。在当前经济环境下，去化速度较慢，去化困难
较大。公司将根据现行国家政策和市场情况，及时调整产品结构及营销策略。
3、土地储备不足风险
由于 2016 年南京市场土地价格飙升，公司虽然参加了 2 次南京市的土地竞买，但遗憾没有获
得新增储备用地。目前公司在南京市场仅有铁管巷一处储备用地，受政府规划调整影响，此地块
暂时无法开发。2017 年，公司将通过合理安排住宅、商业、办公等不同类别产品的比例，增加优
质土地资源储备，尤其是在南京、合肥等二线城市的土地储备，为公司的长期发展做准备。
4、转型风险
公司新进入养老地产行业，虽然有着良好的发展机遇，但面临资金投入大，回报周期长，商
业模式不成熟、缺乏新领域经验等经营风险。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
2016 年 6 月 7 日，公司 2015 年度股东大会审议通过了《2015 年度利润分配预案》。经立信
会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司 2015 年度实现合并归属于上市公司股东的净利润
-74,782,975.97 元，母公司可供股东分配利润-24,407,000.65 元。由于公司净利润为负数，2015 年
度公司拟不进行利润分配，资本公积金不转增股本。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
每 10 股送 每 10 股派 现金分红的 分红年度合并 占合并报表中
分红 每 10 股转
红股数 息数(元) 数额 报表中归属于 归属于上市公
年度 增数（股）
（股） （含税） （含税） 上市公司普通 司普通股股东
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股股东的净利 的净利润的比
润 率(%)
2016 年 0 1 0 93,606,059.00 52,433,366.22 178.52
2015 年 0 0 0 0 -74,782,975.97 0
2014 年 0 1 0 74,060,063.40 151,354,637.35 48.93
(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
承诺时 是否有 是否及 时履行应 及时履
承诺 承诺
承诺背景 承诺方 间及期 履行期 时严格 说明未完 行应说
类型 内容
限 限 履行 成履行的 明下一
具体原因 步计划
解决同 凤凰集 注1 承诺时 否 是
业竞争 团 间 2008
年，无
履行期
限
解决关 凤凰集 注2 承诺时 否 是
联交易 团 间 2008
年，无
履行期
限
其他 凤凰集 注3 承诺时 否 是
与重大资产重
团 间 2008
组相关的承诺
年，无
履行期
限
其他 凤凰集 注4 承诺时 否 是
团 间 2008
年，无
履行期
限
其他 凤凰集 注5 承诺时 否 是
团 间 2008
年，无
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履行期
限
其他 凤凰集 注6 承诺期 是 是
团 限自发
与再融资相关
行结束
的承诺
之日起
36 个月
其他 凤凰集 注7 承诺时 是 是
团 间 2015
年7月
10 日，
其他承诺
承诺期
限，未
来6个
月
其他 江苏凤 注8 承诺时 是 是
凰置业 间 2015
投资股 年8月
份有限 26、27
其他承诺 公司高 日，承
管、骨 诺期
干员工 限，未
来 12 个
月
注 1：凤凰集团在与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置
业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证将采取合法及有
效的措施，确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或
相似的业务。
注 2：在本次重大资产重组完成后，凤凰集团将尽可能减少与上市公司及其全资子公司凤凰
置业之间的关联交易，对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰集团将依据有关法
律、法规、规范性文件及上市公司章程的规定履行合法程序并订立相关协议或合同，及时进行信
息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益。
注 3：本次重大资产重组完成后，作为上市公司控股股东的凤凰集团应督促上市公司严格遵
守中国证监会、银监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发【2005】120 号）以
及中国证监会、国务院国资委《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问
题的通知》（证监发【2003】56 号）的相关规定，杜绝占用上市公司资金以及上市公司违规对外
提供担保情况的发生。
注 4：凤凰集团亦已承诺本次交易完成后与本公司做到业务、资产、人员、机构、财务“五独
立”，确保上市公司人员独立、资产完整、业务独立完整、财务独立、机构独立。为维护重组完成
后的上市公司资产独立、人员独立、财务独立、机构独立、业务独立，凤凰集团承诺如下：（一）
凤凰集团与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置业相同的业务，
不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证将采取合法及有效的措施，确保
凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或相似的业务。 二）
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在完成本次国有股收购、资产重组和非公开发行后，凤凰集团将尽可能减少和规范与上市公司及
其全资子公司凤凰置业之间的关联交易；对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰
集团将一律遵循等价、有偿、公平交易的原则，并依据有关规范性文件及上市公司章程履行合法
程序并订立相关协议或合同，及时进行信息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市
公司及流通股股东的合法权益。
注 5：为了提升凤凰置业的竞争力和可持续发展能力，减少与凤凰集团的关联交易，凤凰集
团做出了如下承诺：1、截至 2009 年 5 月底，凤凰集团对凤凰置业提供的一年期借款余额为 6.76
亿元。借款期限届满后，如凤凰置业确需继续借用，凤凰集团同意其展期至相关借款对应项目开
发完成为止；2、在凤凰置业借款对应项目开发完成前，凤凰集团同意凤凰置业可根据项目运作情
况灵活选择还款时间、金额等方式；3、自上述借款起始日起一年内为借款免息期。免息期届满后，
凤凰置业如确需继续使用借款，凤凰集团将参照银行同期贷款利率向凤凰置业收取借款利息。同
时，凤凰集团还承诺：今后凤凰置业增加新的土地储备需要凤凰集团资金支持时，在依法履行相
关程序后，凤凰集团可通过认购股份或提供不高于银行同期贷款利率的借款等方式继续向凤凰置
业提供全方位支持。
注 6：公司向包括控股股东凤凰集团在内的不超过 10 名特定对象非公开发行 A 股股票。本次
非公开发行股票数量不超过 19,400 万股（含 19,400 万股），其中控股股东凤凰集团以 2 亿元现金
认购本次非公开发行的部分股票。凤凰集团承诺自本次发行结束之日起三十六个月内不转让其本
次认购的股票。由于公司在 2015 年 7 月 24 日实施利润分红，发行底价调至 7.74 元/股，发行数量
调整为不超过 19,573.64 万股。2016 年 1 月 18 日，凤凰股份完成了非公开发行股票，发行价 7.74
元/股。凤凰集团以 199,999,997.82 元现金认购了 25,839,793 股，并在报告期内持续锁定。
注 7：2015 年 7 月 10 日，凤凰集团承诺在未来 6 个月内不减持所持有的公司股票，并拟在未
来 12 个月内根据市场情况，由凤凰集团及有关下属子公司投入不超过 2 亿元资金通过二级市场增
持公司股票。承诺履行情况：2015 年 7 月 16 日，凤凰集团通过二级市场增持公司股票 650.01 万
股，凤凰集团全资子公司江苏凤凰资产管理有限责任公司于当日通过二级市场增持公司股票 145
万股，合计增持 795.01 万股。至 2016 年 1 月 10 日，凤凰集团未发生减持公司股票的事项。
注 8：公司高管及 16 名骨干员工于 2015 年 8 月 26、27 日通过上海证券交易所交易系统增持
了 36.2 万股公司股票。增持价格区间为 6.31 元—7.10 元，并承诺自增持之日起一年内不减持。至
2016 年 8 月底，公司高管履行承诺未减持其增持股票。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
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（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四） 其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 50
境内会计师事务所审计年限 6
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通 20
合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
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十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
公司及其控股股东、实际控制人诚信情况良好，不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺或被上
证所公开谴责的情形。
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
2016 年 6 月 29 日，公司召开第六届董事会第二 http://www.sse.com.cn/disclosure/
十七次会议，审议通过了《关于向关联方出售商 listedinfo/announcement/c/2016-06-30/
业房产的关联交易议案》 600716_20160630_1.pdf
2016 年 8 月 22 日，公司召开第六届董事会第二 http://www.sse.com.cn/disclosure/
十九次会议，审议通过了《关于公司向关联自然 listedinfo/announcement/c/2016-08-24/
人出售商品房的关联交易议案》 600716_20160824_4.pdf
2016 年 12 月 8 日，公司召开第六届董事会第三 http://www.sse.com.cn/disclosure/
十二次会议，审议通过了《关于向控股股东出售 listedinfo/announcement/c/2016-12-09/
商业房产的关联交易议案》 600716_20161209_3.pdf
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2016 年年度报告
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
2013 年 5 月 31 日，江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公司联合竞得位于
泰兴市鼓楼北路西侧、大庆西路北侧地块，宗地编号为 TX2013-03 号的地块以建设泰兴凤凰文化
广场项目。2013 年 6 月 3 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与泰兴市
国土资源局就受让该地块正式签订了土地出让协议，土地出让金共计 187,500,000.00 元，其中江
苏凤凰置业有限公司支付 132,375,000.00 元，江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 55,125,000.00
元。该地块规划建筑面积不超过 137,928 平方米，其中江苏凤凰出版传媒股份有限公司可建设文
化 MALL 房产不小于 3 万平方米。该项目中的文化 MALL 将由江苏凤凰置业有限公司代建，具
体情况详见公司 2013 年披露的公告“临 2013-018”。根据双方 2016 年 6 月 1 日签订的委托代建协
议，以按竣工结算审计后双方最终确认的项目建安工程费用作为计算工程委托事务报酬的基数依
据，江苏凤凰出版传媒股份有限公司应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报
酬。
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2016 年年度报告
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
占同类交易金 交易价格与市场
关联交易类 关联交易内 关联交易定 关联交易价 关联交易金 关联交易结 市场
关联交易方 关联关系 额的比例 参考价格差异较
型 容 价原则 格 额 算方式 价格
(%) 大的原因
江苏新广联 股东的子公 购买商品 采购需室外 市场招标 1,088,268.00 1,088,268.00 0.08 按合同约定
光电股份有 司 全彩LED显 分批次付款
限公司 示屏及相关
服务
江苏新广联 股东的子公 接受劳务 提供盐城凤 市场招标 1,799,468.16 899,734.08 0.07 按合同约定
光电股份有 司 凰文化广场 分批次付款
限公司 项目亮化工
程建设
合计 / / 1,988,002.08 / / /
大额销货退回的详细情况
关联交易的说明 详见后注
1、以上2笔关联交易数额均未达到相关法律法规要求的重大关联交易的披露要求。公司秉承严格信息披露的原则，在年报中予以披露。
2、与江苏新广联光电股份有限公司发生的关联交易的交易价格通过招标产生，交易价格即市场价格；
3、本公司的子公司盐城凤凰地产有限公司本期向江苏新广联光电股份有限公司采购盐城凤凰文化广场项目所需室外全彩 LED 显示屏及相关服务人
民币 1,088,268.00 元；同时盐城凤凰地产有限公司接受江苏新广联光电股份有限公司提供盐城凤凰文化广场项目亮化工程建设，合同总价为 1,799,468.16
元，截止 2016 年 12 月 31 日，该亮化工程已完成 50%。
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2016 年年度报告
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
无
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
《凤凰股份关于 2016 年下半年、2017 年 http://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement
上半年向控股股东借款的关联交易公 /c/2016-03-31/600716_20160331_4.pdf
告》
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方 被 担保是 是否 是否
担 担保发生 担保 担保
与上市 担 担保 担保 担保 担保 否已经 存在 为关 关联
保 日期(协议 是否 逾期
公司的 保 金额 起始日 到期日 类型 履行完 反担 联方 关系
方 签署日) 逾期 金额
关系 方 毕 保 担保
凤 公司本 凤 9,339 2015年7 2015年 2018年 连带 否 否 否 是 股东
凰 部 凰 月10月 7月10 7月9日 责任 的子
股 传 日 担保 公司
份 媒
凤 公司本 凤 4,062 2015年6 2015年 2018年 连带 是 否 否 是 股东
凰 部 凰 月29日 6月29 11月30 责任 的子
股 传 日 日 担保 公司
份 媒
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的 0
担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公 9,339
司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 4,580
报告期末对子公司担保余额合计（B） 20,725.71
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 30,064.71
担保总额占公司净资产的比例(%) 8.57
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金 9,339
额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对
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2016 年年度报告
象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 0
上述三项担保金额合计（C+D+E） 9,339
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明 1、以上两笔公司对外担保为公司对关联方凤凰传
媒提供的反担保，具体情况详见公司公告2015-024
2、公司对凤凰传媒的4062万元的担保因归还贷款、
抵押资产解押，已提前履行完毕。
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2016 年年度报告
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1、 委托理财情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
委
托
理 计提
是否经 是否
财 委托理财起 委托理财终止 报酬确定 实际收回本金 减值 是否 关联
受托人 委托理财金额 实际获得收益 过法定 关联
产 始日期 日期 方式 金额 准备 涉诉 关系
程序 交易
品 金额
类
型
江苏银行 保
西康路支 本 200,000,000 2016.5.27 2016.6.27 固定收益 200,000,000 436,666.67 是 0 否 否
行 型
江苏银行 保
西康路支 本 800,000,000 2016.5.27 2016.8.25 固定收益 800,000,000 5,775,111.11 是 0 否 否
行 型
江苏银行 保
西康路支 本 100,000,000 2016.7.7 2016.8.8 固定收益 100,000,000 268,666.67 是 0 否 否
行 型
江苏银行 保
西康路支 本 500,000,000 2016.10.19 2016.11.19 固定收益 500,000,000 1,097,916.66 是 0 否 否
行 型
江苏银行 保
西康路支 本 700,000,000 2016.11.22 2016.12.23 固定收益 700,000,000 1,835,555.55 是 0 否 否
行 型
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2016 年年度报告
江苏银行 保
西康路支 本 600,000,000 2016.12.27 2017.2.6 固定收益 600,000,000 2,217,500.00 是 0 否 否
行 型
北京银行
保
股份有限
本 560,000,000 2016.06.06 2016.09.06 浮动收益 560,000,000 4,121,600 是 0 否 否
公司南京
型
分行
北京银行
保
股份有限
本 500,000,000 2016.09.19 2016.12.20 浮动收益 500,000,000 3,680,000 是 0 否 否
公司南京
型
分行
北京银行
保
股份有限
本 350,000,000 2016.12.27 2017.03.29 浮动收益 是 0 否 否
公司南京
型
分行
北京银行
保
股份有限
本 190,000,000 2016.6.6 2016.9.6 浮动收益 190,000,000 1,398,400 是 0 否 否
公司南京
型
分行
北京银行
保
股份有限
本 190,000,000 2016.9.19 2016.12.20 浮动收益 190,000,000 1,398,400 是 0 否 否
公司南京
型
分行
北京银行
保
股份有限
本 140,000,000 2016.12.27 2017.3.29 浮动收益 是 0 否 否
公司南京
型
分行
江苏银行 保 56,000,000 2016.6.7 2016.9.5 固定收益 56,000,000 405,642.22 是 0 否 否
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2016 年年度报告
西康路支 本
行 型
江苏银行 保
西康路支 本 56,000,000 2016.11.10 固定收益 56,000,000 136,344.44 是 0 否 否
2016.10.10
行 型
江苏银行 保
西康路支 本 56,000,000 2016.11.11 2016.12.12 固定收益 56,000,000 136,111.11 是 0 否 否
行 型
江苏银行 保
西康路支 本 60,000,000 2016.12.21 2017.3.21 固定收益 60,000,000 465,000 是 0 否 否
行 型
江苏银行 保
西康路支 本 56,000,000 2016.5.27 2016.8.25 固定收益 56,000,000 404,257.78 是 0 否 否
行 型
江苏银行 保
西康路支 本 44,000,000 2016.6.7 2016.9.5 固定收益 44,000,000 318,718.89 是 0 否 否
行 型
江苏银行 保
西康路支 本 100,000,000 2016.10.10 2016.11.10 固定收益 100,000,000 243,472.22 是 0 否 否
行 型
江苏银行 保
西康路支 本 100,000,000 2016.11.11 2016.12.12 固定收益 100,000,000 242,083.33 是 0 否 否
行 型
兴业银行
保
股份有限
本 100,000,000 2016.12.22 2017.1.23 固定收益 100,000,000 319,050.23 是 0 否 否
公司南京
型
分行
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2016 年年度报告
合计 / 5,458,000,000 / / / 4,968,000,000 24,900,496.88 / 0 / / /
逾期未收回的本金和收益累计金额（元） 0
以上实际获得收益包括2016年获得的理财产品收益和截至年报发布之
日已到期的理财产品收益。
截止到年报发布之日，公司尚有2笔理财产品未到期（到期日2017年3
月29日），因此无法披露其实际收回本金金额和实际获得收益。
2016年6月6日，公司召开第六届董事会第二十六次会议，审议通过《关
于使用部分闲置募集资金进行现金管理的议案》。董事会同意公司在确保不
影响募集资金投资计划正常进行的情况下，使用不超过8亿元人民币的闲置
募集资金进行现金管理，投资安全性高、流动性好、低风险的期限为一年以
内的保本型银行理财产品，该额度可循环使用。董事会同时审议通过《关于
使用部分自有资金进行投资理财的议案》，同意公司在不影响正常生产经营
的前提下，使用不超过3亿元人民币的自有资金进行现金管理，投资安全性
委托理财的情况说明 高、流动性好、低风险的期限为一年以内的保本型银行理财产品，该额度可
循环使用。
2016年8月22日，公司召开第六届董事会第二十九次会议，审议通过《关
于使用部分闲置2016年公司债资金进行现金管理的议案》。董事会同意公司
在确保不影响2016年公司债（16凤凰债01）资金投资计划正常进行的情况下，
使用不超过10亿元人民币的闲置公司债资金进行现金管理，投资安全性高、
流动性好、低风险的期限为一年以内的保本型银行理财产品，该额度可循环
使用。董事会同时审议通过《关于提高使用部分自有资金进行投资理财授权
额度的议案》，同意公司提高使用部分自有资金进行投资理财授权额度，同
意公司在不影响正常生产经营的前提下，使用不超过8亿元人民币的自有资
金进行现金管理，投资安全性高、流动性好、低风险的期限为一年以内的保
本型银行理财产品，该额度可循环使用。
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2016 年年度报告
2、 委托贷款情况
□适用 √不适用
3、 其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
1、非公开股票发行完成
根据中国证券监督管理委员会《关于核准江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行股票的
批复》（证监许可[2015]2410 号）核准，凤凰股份于 2015 年 12 月底至 2016 年 1 月初实施了非公
开发行股票，本次非公开发行 195,459,956 股，发行价 7.74 元/股。公司本次非公开发行新增股份
已于 2016 年 1 月 18 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理了本次非公开发行股份
的股权登记相关事宜。公司股本由 740,600,634 股增至 936,060,590 股。新发行股票为限售股，其
中除凤凰集团持有的 25,839,793 股锁定期为 36 个月，其余 169,620,163 股锁定期为 12 个月。2017
年 1 月 19 日，169,620,163 股限售股解禁流通上市。
2、公司债发行完成
2016 年 3 月 30 日，公司完成 20 亿元公司债券（“16 凤凰 01”）的非公开发行，本债券期限
为 5 年，最终票面利率为 4.59%。具体内容详见公司于 2016 年 3 月 31 日在上海证券交易所网
站发布的关于本次公司债券发行结果的相关公告。
3、江苏银行
在公司 2014 年 3 月 22 日发布的《凤凰股份 2013 年年度报告》中，公司表示根据凤凰集团董
事会的决定，凤凰集团拟将其直接持有的江苏银行股份有限公司 8.9 亿股股份注入凤凰股份。凤
凰集团将在满足国家相关法规政策的前提下，根据市场情况选择适当时机和注入方式，具体方案
报相关部门批准后确定。
根据《江苏银行股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（申报稿），凤凰集团作为持
有江苏银行 8.9 亿股股份的第二大股东，承诺自江苏银行股票上市之日起 36 个月内，不转让或者
委托他人管理其持有的江苏银行股份，也不由江苏银行回购其持有的股份。2016 年 8 月 2 日，江
苏银行在上海证券交易所正式挂牌，代码 600919。根据承诺，至股票上市之日起 36 个月内凤凰
集团持有的江苏银行 8.9 亿股股票将处于锁定状态。
2017 年 3 月 13 日，公司向凤凰集团询问江苏银行股权注入的安排是否发生变化。2017 年 3
月，凤凰集团函复公司：将江苏银行股权注入凤凰股份系出于双方战略方面的考虑，一直未发生
变化。集团将在所持有的江苏银行股份锁定期届满后，就江苏银行股权注入凤凰股份事宜与凤凰
股份进行商讨，并在符合相关银行监管和证券监管法律、法规及政策的前提下，积极推动上述江
苏银行股权注入事宜。
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2016 年年度报告
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作情况
□适用 √不适用
公司未披露社会责任报告
(三) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
√适用 □不适用
无
十八、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六) 转债其他情况说明
□适用 √不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
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2016 年年度报告
公
比 积
送 其 比例
数量 例 发行新股 金 小计 数量
股 他 (%)
(%) 转
股
一、有限售条 195,459,956 195,459,956 195,459,956 20.88
件股份
1、国家持股
2、国有法人持 25,839,793 25,839,793 25,839,793 2.76
股
3、其他内资持 169,620,163 169,620,163 169,620,163 18.12
股
其中：境内非
国有法人持股
境内自
然人持股
4、外资持股
其中：境外法
人持股
境外自
然人持股
二、无限售条 740,600,634 100 740,600,634 79.12
件流通股份
1、人民币普通 740,600,634 100 740,600,634 79.12
股
2、境内上市的
外资股
3、境外上市的
外资股
4、其他
三、普通股股 740,600,634 100 195,459,956 195,459,956 936,060,590 100
份总数
2、 普通股股份变动情况说明
√适用 □不适用
根据中国证券监督管理委员会《关于核准江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行股票的
批复》（证监许可[2015]2410 号）核准，凤凰股份于 2015 年 12 月底至 2016 年 1 月初实施了非公
开发行股票，本次非公开发行 195,459,956 股，发行价 7.74 元/股。公司本次非公开发行新增股份
已于 2016 年 1 月 18 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理了本次非公开发行股份
的股权登记相关事宜。公司股本由 740,600,634 股增至 936,060,590 股。新发行股票为限售股，其
中除凤凰集团持有的 25,839,793 股锁定期为 36 个月，其余 169,620,163 股锁定期为 12 个月。详见
公司刊登于上交所官方网站的临 2016-002 号公告；
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2016 年年度报告
2017 年 1 月 19 日，锁定期为 12 个月的 169,620,163 股限售股解禁流通上市，本次限售股上
市流通数量占公司股本总数的 18.12%。具体详见公司刊登于上交所官方网站的临 2017—001 号公
告。限售股流通解禁后，凤凰集团持有本公司 52.44%的股份，仍为本公司实际控制人。本次发行
和解禁均未导致公司控制权发生变化。
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
√适用 □不适用
2016 年 1 月公司进行了非公开发行股票，总股本由 740,600,634 股增加为 936,060,590 股。本
次股份变动，对最近一期基本每股收益和稀释每股收益（按归属于上市公司股东的净利润计算）、
归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响如下：
单位：元
项目 按新股本计算 按原股本计算
基本每股收益 0.057 0.0708
稀释每股收益 0.057 0.0708
每股净资产 3.75 2.74
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 股
年初限 本年解除 本年增加限 年末限售股 解除限售日
股东名称 限售原因
售股数 限售股数 售股数 数 期
江苏凤凰出版 传 0 0 25,839,793 25,839,793 非公开发 2019 年 1 月
媒集团有限公司 行 21 日
招商基金管理 有 0 0 32,299,740 32,299,740 非公开发 2017 年 1 月
限公司 行 19 日
财通基金管理 有 0 0 41,478,048 41,478,048 非公开发 2017 年 1 月
限公司 行 19 日
兴业全球基金 管 0 0 19,509,043 19,509,043 非公开发 2017 年 1 月
理有限公司 行 19 日
博时资本管理 有 0 0 20,671,834 20,671,834 非公开发 2017 年 1 月
限公司 行 19 日
诺安基金管理 有 0 0 22,222,222 22,222,222 非公开发 2017 年 1 月
限公司 行 19 日
建信基金管理 有 0 0 33,439,276 33,439,276 非公开发 2017 年 1 月
限责任公司 行 19 日
合计 0 0 195,459,956 195,459,956 / /
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
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2016 年年度报告
股票及其
发行价
衍生 获准上市交易 交易终止
发行日期 格（或 发行数量 上市日期
证券的种 数量 日期
利率）
类
普通股股票类
人民币普 2016/1/18 7.74 元 195,459,956 2016/1/18
通股（A
股）
可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类
公开发行 2014/9/12 5.65% 750,000,000 2014/9/30 750,000,000 2019/9/12
公司债
（14 凤凰
01）
非公开发 2016/3/29 4.59% 2,000,000,000 2016/4/14 2,000,000,000 2021/3/29
行公司债
（16 凤凰
01）
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
2016 年 1 月 18 日，公司完成非公开发行 195,459,956 股的股权登记事宜。本次发行股票为限
售股，其中凤凰集团持有的 25,839,793 股锁定期为 36 个月，其余 169,620,163 股锁定期为 12 个月。
2017 年 1 月 19 日，169,620,163 股限售股解禁流通上市，本次限售股上市流通数量占公司股本总
数的 18.12%。
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
√适用 □不适用
项目 报告期初 报告期末
总股本（股） 740,600,634 936,060,590
控股股东及其关联方持股比例 62.79% 52.44%
总资产（元） 7,731,539,028.28 9,802,834,893.76
归属于上市公司股东的净资产（元） 1,974,640,905.95 3,507,068,810.4
资产负债率 73.02% 63.11%
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 34,679
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数 41,114
(户)
48 / 169
2016 年年度报告
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数 0
（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先 0
股股东总数（户）
注：截止报告期末合并普通账户和融资融券信用账户总数为 36,553 户,截至年度报告披露日前上一
月末的普通股股东总数为 43,268 户。
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押或冻
结情况
持有有限售
股东名称 期末持股数 比例 股 股东
报告期内增减 条件股份数
（全称） 量 (%) 份 数 性质
量
状 量
态
江苏凤凰出版传媒 25,839,793 487,883,543 52.12 25,839,793 国有法
无
集团有限公司 人
建信基金－工商银 26,979,328 26,979,328 2.88 26,979,328 其他
行－陕西省国际信
未
托－陕国投财富尊
知
享 5 号定向投资集合
资金信托计划
博时资本－招商银 20,671,834 20,671,834 2.21 20,671,834 其他
行－华润信托－华
未
润信托瑞华定增对
知
冲基金 2 号集合资金
信托计划
诺安基金－兴业证 19,379,845 19,379,845 2.07 19,379,845 其他
未
券－南京双安资产
知
管理有限公司
全国社保基金一一 12,919,896 12,919,896 1.38 12,919,896 未 其他
零组合 知
兴业银行股份有限 10,335,900 10,335,900 1.10 10,335,900 其他
公司－兴全全球视 未
野股票型证券投资 知
基金
兴业银行股份有限 7,751,943 7,751,943 0.83 7,751,943 其他
公司－兴全趋势投 未
资混合型证券投资 知
基金
中国工商银行－华 1,702,100 6,500,000 0.69 0 其他
未
安中小盘成长混合
知
型证券投资基金
49 / 169
2016 年年度报告
建信基金－工商银 6,459,948 6,459,948 0.69 6,459,948 其他
未
行－上海国鑫投资
知
发展有限公司
中国工商银行股份 5,167,958 5,167,958 0.55 5,167,958 其他
有限公司－招商安 未
盈保本混合型证券 知
投资基金
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股的数 股份种类及数量
股东名称
量 种类 数量
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 462,043,750 人民币普通 462,043,750
股
中国工商银行－华安中小盘成长混 6,500,000 人民币普通 6,500,000
合型证券投资基金 股
阙琼英 4,858,386 人民币普通 4,858,386
股
邹孝敏 4,335,000 人民币普通 4,335,000
股
王帮利 4,180,000 人民币普通 4,180,000
股
孙建民 3,333,923 人民币普通 3,333,923
股
赖鸿就 3,250,000 人民币普通 3,250,000
股
江苏凤凰资产管理有限责任公司 2,988,000 人民币普通 2,988,000
股
孙利民 2,266,700 人民币普通 2,266,700
股
陈勇 2,233,800 人民币普通 2,233,800
股
上述股东关联关系或一致行动的说 上述股东中，江苏凤凰出版传媒集团有限公司与江苏凤凰
明 资产管理有限责任公司为一致行动人，与其余股东不存在
关联关系或一致行动关系。其余股东之间未知是否存在关
联关系或一致行动关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数
量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
持有的有限售 有限售条件股份可上市 限售条
序号 有限售条件股东名称
条件股份数量 交易情况 件
50 / 169
2016 年年度报告
新增可上
可上市交
市交易股
易时间
份数量
1 财通基金管理有限公司 41,478,048 2017 年 1 41,478,048 锁定期
月 19 日 12 个月
2 建信基金管理有限责任公司 33,439,276 2017 年 1 33,439,276 锁定期
月 19 日 12 个月
3 招商基金管理有限公司 32,299,740 2017 年 1 32,299,740 锁定期
月 19 日 12 个月
4 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 25,839,793 2019 年 1 25,839,793 锁定期
月 21 日 36 个月
5 诺安基金管理有限公司 22,222,222 2017 年 1 22,222,22 锁定期
月 19 日 2 12 个月
6 博时资本管理有限公司 20,671,834 2017 年 1 20,671,834 锁定期
月 19 日 12 个月
7 兴业全球基金管理有限公司 19,509,043 2017 年 1 19,509,043 锁定期
月 19 日 12 个月
8
9
10
上述股东关联关系或一致行动的说明 上述股东中，江苏凤凰出版传媒集团有限公司与其余
股东不存在关联关系或一致行动关系。其余股东之间
未知是否存在关联关系或一致行动关系。
按实际账户排列的前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
有限售条件股份可上市
交易情况
序 持有的有限售 限售条
有限售条件股东名称 新增可上
号 条件股份数量 可上市交 件
市交易股
易时间
份数量
建信基金－工商银行－陕西省国际信
2017 年 1
1 托－陕国投财富尊享 5 号定向投资集 26,979,328 26,979,328 12 个月
月 19 日
合资金信托
2019 年 1
2 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 25,839,793 25,839,793 36 个月
月 21 日
博时资本－招商银行－华润信托－华
2017 年 1
3 润信托瑞华定增对冲基金 2 号集合资 20,671,834 20,671,834 12 个月
月 19 日
金信托计划
诺安基金－兴业证券－南京双安资产 2017 年 1
4 19,379,845 19,379,845 12 个月
管理有限公司 月 19 日
2017 年 1
5 全国社保基金一一零组合 12,919,896 12,919,896 12 个月
月 19 日
51 / 169
2016 年年度报告
兴业银行股份有限公司－兴全全球视 2017 年 1
6 10,335,900 10,335,900 12 个月
野股票型证券投资基金 月 19 日
兴业银行股份有限公司－兴全趋势投 2017 年 1
7 7,751,943 7,751,943 12 个月
资混合型证券投资基金 月 19 日
建信基金－工商银行－上海国鑫投资 2017 年 1
8 6,459,948 6,459,948 12 个月
发展有限公司 月 19 日
中国工商银行股份有限公司－招商安 2017 年 1
9 5,167,958 5,167,958 12 个月
盈保本混合型证券投资基金 月 19 日
财通基金－宁波银行－富春定增 715 2017 年 1
10 4,521,963 4,521,963 12 个月
号资产管理计划 月 19 日
上述股东中，建信基金－工商银行－陕西省国际信托
－陕国投财富尊享 5 号定向投资集合资金信托与建
信基金－工商银行－上海国鑫投资发展有限公司共
同通过建信基金管理有限责任公司与本公司签订非
公开发行股票认购协议书；全国社保基金一一零组合
与中国工商银行股份有限公司－招商安盈保本混合
型证券投资基金共同通过招商基金管理有限公司与
上述股东关联关系或一致行动的说明 本公司签订非公开发行股票认购协议书；兴业银行股
份有限公司－兴全全球视野股票型证券投资基金与
兴业银行股份有限公司－兴全趋势投资混合型证券
投资基金共同通过兴业全球基金管理有限公司与本
公司签订非公开发行股票认购协议书。江苏凤凰出版
传媒集团有限公司与其余股东不存在关联关系或一
致行动关系。其余股东之间未知是否存在关联关系或
一致行动关系。
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
单位负责人或法定代表人 张建康
成立日期 2001 年 10 月 8 日
主要经营业务 江苏省政府授权范围内的国有资产经营、管理、企业托管、
资产重组、实物租赁，省政府授权的其它业务。
报告期内控股和参股的其他境内外 凤凰集团持有江苏凤凰出版传媒股份有限公司 1,852,780,258
上市公司的股权情况 股，持股比例 72.8%。
其他情况说明
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2016 年年度报告
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 江苏省人民政府
单位负责人或法定代表人
成立日期
主要经营业务
报告期内控股和参股的其他境内外
上市公司的股权情况
其他情况说明
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用√不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
任期起始 任期终止 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄
日期 日期 数 数 增减变动量 原因 税前报酬总 报酬
额（万元）
周斌 董事长(报 男 50 2016 年 3 2019 年 12 0 是
告期内新 月 29 日 月 26 日
任，注 1)
陈海燕 董事长(已 男 63 2013 年 12 2016 年 3 0 是
辞职，注 月 27 日 月2日
2)
汪维宏 副董事长 男 56 2013 年 12 2019 年 12 0 是
月 27 日 月 26 日
林海涛 董事 （报 男 41 2016 年 3 2019 年 12 0 是
告期内新 月 29 日 月 26 日
任，注 3）
曹光福 董事 (已 男 67 2013 年 12 2016 年 3 0 是
辞职，注 月 27 日 月2日
4)
王烈 董事、总经 男 53 2016 年 7 2019 年 12 33.97 否
理（报告期 月 11 日 月 26 日
内新任，注
5）
齐世洁 董事、总经 男 61 2013 年 12 2016 年 7 290,000 290,000 67.94 否
理(已辞 月 27 日 月7日
职，注 6)
55 / 169
2016 年年度报告
薛健 独立董事 男 61 2013 年 12 2016 年 12 6.33 否
(已离任， 月 27 日 月 26 日
注 7)
李启明 独立董事 男 54 2013 年 12 2016 年 12 6.33 否
(已离任， 月 27 日 月 26 日
注 7)
魏青松 独立董事 男 48 2013 年 12 2016 年 12 6.33 否
(已离任， 月 27 日 月 26 日
注 7)
徐小琴 独立董事 女 62 2016 年 12 2019 年 12 0 否
（报告期 月 26 日 月 26 日
内新任，注
8）
姜宁 独立董事 男 60 2016 年 12 2019 年 12 0 否
（报告期 月 26 日 月 26 日
内新任，注
8）
张利军 独立董事 男 41 2016 年 12 2019 年 12 0 否
（报告期 月 26 日 月 26 日
内新任，注
8）
单翔 监事会主 男 48 2013 年 12 2019 年 12 0 是
席（报告期 月 27 日 月 26 日
内新任，注
9）
吴小毓 监事（报告 女 53 2013 年 12 2019 年 12 0 是
期内新任， 月 27 日 月 26 日
注 9）
张露松 监事（已离 男 38 2015 年 7 2016 年 12 10,000 10,000 17.4 否
任，注 9） 月 30 日 月 26 日
董兆武 监事（报告 男 35 2016 年 12 2019 年 12 17.6
期内新任， 月 26 日 月 26 日
56 / 169
2016 年年度报告
注 9）
王剑钊 副总经理 男 54 2013 年 12 2019 年 12 190,000 190,000 61.15 否
月 27 日 月 26 日
许靛翠 副总经理 女 53 2013 年 12 2019 年 12 189,900 189,900 61.15 否
月 27 日 月 26 日
毕胜 副总经理、 男 44 2013 年 12 2019 年 12 181,700 181,700 61.15 否
董事会秘 月 27 日 月 26 日
书
颜树云 副总经理、 男 49 2013 年 12 2019 年 12 144,800 144,800 61.15 否
财务总监 月 27 日 月 26 日
陶爱明 总经理助 女 53 2013 年 12 2019 年 12 143,600 143,600 54.35 否
理、总工程 月 27 日 月 26 日
师
方磊 总经理助 男 52 2013 年 12 2019 年 12 100,500 100,500 54.35 否
理、营销总 月 27 日 月 26 日
监
程钢 总经理助 男 49 2013 年 12 2019 年 12 50,000 50,000 50.96 否
理 月 27 日 月 26 日
张淼磊 总经理助 男 41 2015 年 6 2019 年 12 50,000 50,000 50.96 否
理 月2日 月 26 日
合计 / / / / / 1,350,500 1,350,500 0 / 611.12 /
姓名 主要工作经历
周斌 现任江苏凤凰出版传媒集团总经理、副董事长、党委委员，兼任江苏凤凰出版传媒股份有限公司副董事长、中国书刊发行业协会副理事
长、江苏省出版物发行协会会长、江苏省青年联合会副主席、江苏省新闻工作者协会副主席。2013 年 7 月起任现职；2011 年 3 月至 2014
年 5 月，担任江苏凤凰出版传媒股份有限公司董事、总经理；2009 年 6 月至 2011 年 3 月，担任江苏凤凰新华书业股份有限公司副董事长、
总经理。现为江苏省产业教授，中宣部“四个一批”人才。2016 年 3 月 29 日起任本公司董事长。
汪维宏 最近五年以来一直担任江苏凤凰出版传媒集团有限公司纪委书记、党委委员，2007 年 5 月至 2015 年 6 月兼任直属机关党委书记；2012
年 10 月起任江苏凤凰出版传媒股份有限公司监事会主席；2010 年 1 月 20 日起任本公司监事会主席；2013 年 12 月 27 日起任本公司副董
事长。
林海涛 2012 年 2 月起担任江苏凤凰出版传媒集团有限公司投资部副主任，2014 年 3 月起主持投资部工作。历任无锡苏嘉集团董事会秘书，南京
福中集团常务副总裁。2014 年 4 月起兼任四川凤凰酒业有限公司董事，2015 年 5 月起兼任苏兴金融租赁有限公司董事。2016 年 3 月 29
57 / 169
2016 年年度报告
日起任本公司董事。
王烈 最近五年以来一直担任江苏凤凰国际文化中心总经理至 2016 年 7 月。2016 年 7 月 11 日起任本公司总经理，2016 年 12 月 27 日起任本公
司董事。
齐世洁 最近五年一直担任江苏凤凰置业有限公司总经理、董事。2016 年 7 月 7 日提交辞职报告，辞去总经理职务。董事职务担至 2016 年 12 月
26 日第六届董事任期届满。
薛健 最近五年以来一直担任恒泰保险经纪有限公司副董事长、总经理，2010 年 1 月 20 日起任本公司独立董事。董事职务担至 2016 年 12 月
26 日第六届董事任期届满。
李启明 曾任东南大学经济管理学院讲师、东南大学土木工程系副系主任、土木学院副院长。现任东南大学教授、博导，东南大学建设与房地产
研究所所长；2010 年 1 月 20 日任本公司独立董事。董事职务担至 2016 年 12 月 26 日第六届董事任期届满。
魏青松 现任上海市汇业律师事务所合伙人，汇业（南京）律师事务所主任，江苏省政协委员。2010 年 1 月 20 日任本公司独立董事。董事职务担
至 2016 年 12 月 26 日第六届董事任期届满。
徐小琴 现任南京宁马高速公路有限公司董事长, 历任南京公路发展（集团）有限公司党支部书记、总经理、董事长，南京市交通建设投资控股（集
团）有限责任公司党委委员、总会计师。2016 年 12 月 26 日起任本公司董事。
姜宁 现任南京大学商学院经济学院教授，南京大学商学院（投资与金融、购并重组）教授、南京大学投资与金融研究中心主任。2016 年 12 月
26 任本公司董事。
张利军 现任江苏东恒律师事务所主任，南京市律师协会会长。2016 年 12 月 26 日起任本公司董事。
单翔 现任江苏凤凰出版传媒集团总会计师，2016 年 3 月起任凤凰出版传媒股份有限公司董事。2013 年 12 月 27 日起任本公司监事会主席。
吴小毓 2011 年 5 月任江苏凤凰出版传媒股份有限公司财务部主任；2012 年 10 月起任江苏凤凰出版传媒股份有限公司财务总监；2010 年 1 月 20
日起任本公司监事。
张露松 2001 年参加工作，曾任中国电信股份有限公司南京分公司综合管理部法律主管，江苏友利律师事务所执行主任。2013 年 5 月至今任本公
司证券法务部经理、证券事务代表；2015 年 7 月 30 日起任本公司职工监事至 2016 年 12 月 26 日第六届监事会任期届满。
董兆武 历任曾任苏美达轻纺公司人力资源部培训专员、江苏弘业股份有限公司人力资源部主管。2013 年 4 月至今，任江苏凤凰置业投资股份有
限公司人力资源部经理。2016 年 12 月 26 日起任本公司职工监事。
王剑钊 2007 年 1 月起任江苏凤凰置业有限公司副总经理，2010 年 1 月 20 日起任本公司副总经理。
许靛翠 2008 年 1 月至 2009 年 5 月东华汽车实业有限公司人力资源部召集人，副总监；2009 年 5 月起任江苏凤凰置业有限公司副总经理；2010
年 1 月 20 日起任本公司副总经理。
毕胜 2006 年至 2009 年底在南京新街口百货商店股份有限公司历任投资管理部部长、董事会办公室主任、证券事务代表。2010 年 1 月 20 日起
任本公司董事会秘书。2013 年 12 月 27 日起任本公司副总经理、董事会秘书。
颜树云 2007 年 2 月至 2010 年 1 月江苏凤凰国际图书中心财务部经理，2010 年 1 月 20 日起任本公司财务总监。2013 年 12 月 27 日起任本公司副
总经理、财务总监。
陶爱明 2006 年 1 月起在江苏凤凰置业有限公司从事工程管理，2010 年 1 月 20 日起任本公司总经理助理、总工程师。
58 / 169
2016 年年度报告
方磊 2007 年至 2009 年，北京銮昌投资有限公司董事总经理，2009 年 4 月起任江苏凤凰置业有限公司总经理助理，2010 年 1 月 20 日起任本公
司总经理助理。
程钢 1990 年 8 月参加工作，曾任南京第一建筑工程公司项目技术负责、分公司副经理，江苏凤凰置业有限公司项目工程部经理。2013 年 3 月
至今，任南通凤凰置业有限公司副总经理；2013 年 8 月至今，任盐城凤凰地产有限公司副总经理。2013 年 12 月 28 日起任总经理助理。
张淼磊 2008 年 8 月起任江苏凤凰置业有限公司办公室副主任、主任；2010 年 1 月至 2015 年 6 月任江苏凤凰置业投资股份有限公司监事；2015
年 6 月至今，任本公司总经理助理、办公室主任。
注 1 周斌先生于 2016 年 3 月 29 日召开的公司 2016 年第一次股东大会上选举为公司董事，于同日召开的公司第六届董事会第二十三次会议上选举为董
事长，任期至第六届董事会终止。因第六届董事会任期届满，公司于 2016 年 12 月 26 日召开 2016 年第二次股东大会进行换届选举，周斌先生被选举为
公司第七届董事，于同日召开的公司第七届董事会第一次会议上选举为董事长，任期至第七届董事会终止。
注 2 陈海燕先生于 2016 年 3 月 2 日向公司董事会提交辞职报告，辞去董事长、董事职务。
注 3 林海涛先生于 2016 年 3 月 29 日召开的公司 2016 年第一次股东大会上选举为公司董事，任期至第六届董事会终止。因第六届董事会任期届满，公
司于 2016 年 12 月 26 日召开 2016 年第二次股东大会进行换届选举，林海涛先生被选举为公司第七届董事，任期至第七届董事会终止。
注 4 曹光福先生于 2016 年 3 月 2 日向公司董事会提交辞职报告，辞去董事职务。
注 5 王烈先生于 2016 年 7 月 11 日经公司董事长提名，董事会提名委员会进行资格审查，被董事会聘任为公司总经理。因第六届董事会任期届满，公司
于 2016 年 12 月 26 日召开 2016 年第二次股东大会进行换届选举，王烈先生被选举为公司第七届董事，于同日召开的公司第七届董事会第一次会议上选
举为总经理，任期至第七届董事会终止。王烈先生为报告期内新任，薪酬按照实际工作时间发放。
注 6 齐世洁先生于 2016 年 7 月 7 日向公司董事会提交辞职报告，辞去总经理职务。董事任期至 2016 年 12 月 26 日第六届董事会任期届满。
注 7 因规则原因，薛健先生、李启明先生、魏青松先生的公司独立董事任期至 2016 年 12 月 26 日第六届董事会届满。
注 8 徐小琴女士、姜宁先生、张利军先生于 2016 年 12 月 26 日召开的 2016 年第二次股东大会上选举为公司第七届董事会独立董事。
注 9 张露松先生担任职工监事至 2016 年 12 月 26 日第六届监事会届满。单翔先生、吴小毓女士自 2013 年 12 月 27 日起任本公司监事会股东监事代表，
于 2016 年 12 月 26 日召开的 2016 年第二次股东大会上选举为公司第七届监事会股东代表监事。单翔先生于同日召开的公司第七届监事会第一次会议上
选举为监事会主席，任期至第七届监事会会终止。董兆武先生经公司职工大会选举为第七届监事会职工代表监事。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用√不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
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2016 年年度报告
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
周斌 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 总经理、副董事长、党委委员 2007 年 11 月 1 日
陈海燕 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 董事长 2011 年 9 月 1 日 2016 年 2 月 5 日
汪维宏 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 纪委书记、党委委员 2003 年 6 月 1 日
林海涛 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 投资部副主任（主持工作） 2014 年 3 月
单翔 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 总会计师 2014 年 2 月 1 日
在股东单位任职情况的说明
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
周斌 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 董事 2009 年 6 月 25 日
江苏省出版物发行协会 会长 2007 年 7 月 1 日
陈海燕 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 董事长 2012 年 6 月 25 日 2016 年 3 月 22 日
汪维宏 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 监事会主席 2012 年 6 月 25 日
林海涛 苏兴金融租赁有限公司 董事 2014 年 4 月
四川凤凰酒业有限公司 董事 2015 年 5 月
单翔 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 董事 2016 年 3 月 23 日
吴小毓 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 财务总监 2012 年 6 月 25 日
薛健 恒泰保险经纪有限公司 副董事长、总经理
李启明 东南大学 教授、博士生导师
东南大学建设与房地产研究所 所长
魏青松 汇业律师事务所南京分所 主任
徐小琴 南京宁马高速公路有限公司 董事长
姜宁 南京大学 教授
张利军 江苏东恒律师事务所 主任
南京市律师协会 会长
在其他单位任职情况的说明
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2016 年年度报告
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 公司董事会薪酬与考核委员会根据董事会审议通过的《高级管理人员薪酬管理制度》对全体高级管理人
员在报告内履行职务的情况进行评议，确定高级管理人员的报酬，董事、监事的报酬由股东大会批准。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 独立董事报酬的确定依据是行业和上市公司的平均水平以及其履行职责的工作量；职工代表监事报酬的
确定依据其所担任的岗位重要性。公司董事、高级管理人员报酬确定依据其所担任的岗位重要性、年度
业绩完成情况。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情 报告期内，按照上述原则，董事、监事和高级管理人员报酬的应付报酬情况为共计人民币 611.12 万元。
况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际 报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得报酬合计 611.12 万元。
获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
周斌 董事长 选举
陈海燕 董事长 离任 工作原因
林海涛 董事 选举
曹光福 董事 离任 工作原因
齐世洁 董事、总经理 离任 工作原因
王烈 董事、总经理 选举
董兆武 职工代表监事 选举
张露松 职工代表监事 离任 工作原因
薛健 董事 离任 任期届满
李启明 董事 离任 任期届满
魏青松 董事 离任 任期届满
徐小琴 董事 选举
姜宁 董事 选举
张利军 董事 选举
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2016 年年度报告
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 19
主要子公司在职员工的数量 117
在职员工的数量合计 136
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员
销售人员 13
技术人员 79
财务人员 18
行政人员 26
合计 136
教育程度
教育程度类别 数量（人）
大专及以上 127
高中及以下 9
合计 136
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司制定薪酬管理制度的指导思想及原则
1、 坚持效率优先、兼顾公平的原则，有利于员工个人和公司的共同发展。
2、 在薪酬设计上，充分体现以岗定薪、按绩取酬的原则，强化激励性，增强动态性，以便
在公司内部形成良性竞争机制。
3、 在保证公司整体竞争力的前提下，力争薪酬水平接近本地区同行业领先水平，有效吸引、
留住和激励人才，提高公司的核心竞争力。
4、 体现可操作性和可调整性。
(三) 培训计划
□适用 √不适用
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
本公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律法规和中国证监会、上
海证券交易所的有关要求，建立了较为完善的公司治理结构和公司治理制度。公司股东大会、董
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2016 年年度报告
事会、监事会、管理层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，关联董事对相关关联
交易事项进行回避表决，保证关联交易不损害中小股东利益，确保公司健康、平稳的发展。
1、关于公司股东和股东大会
报告期内，公司共召开了三次股东大会，会议的召集、召开程序，出席会议人员的资格及表
决程序均符合《公司法》、《上市公司股东大会规则》和《公司章程》等有关规定。公司能够确
保所有股东，尤其是中小股东的平等地位，确保股东充分行使合法权利。公司还邀请律师出席股
东大会，对会议的召开程序、审议事项、出席人身份进行确认和见证，并出具法律意见书，保证
了股东大会的合法有效。
2、关于控股股东与公司
本公司控股股东认真履行诚信义务，行为合法规范，没有利用其特殊的地位谋取额外的利益。
控股股东严格按照重组承诺履行承诺事项。本公司董事、监事的选举及其他高级管理人员的聘任、
解聘均符合法律、法规及《公司章程》规定的程序。本公司与控股股东在人员、资产、财务、机
构和业务上做到了"五分开"，公司董事会、监事会及其他公司治理机构依法独立运作。
3、关于董事与董事会
本公司董事严格按照相关法律、法规和《公司章程》的规定，忠实、勤勉地履行职责。本公
司董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求。本公司董事会向股东大会负责，按照法
定程序召开定期会议和临时会议，并严格按照法律、法规及《公司章程》、《董事会议事规则》、
《独立董事工作制度》的规定行使职权，注重维护公司和全体股东的利益。
公司董事会下设战略、审计、提名、薪酬与考核四个专门委员会，各专门委员会能够积极履
行职责，为董事会的决策提供科学专业的意见。
4、关于监事与监事会
本公司监事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求。本公司监事会严格按照法律、
法规及《公司章程》的规定认真履行自己的职责，规范运作，按照法定程序召开定期会议和临时
会议，对公司财务以及公司董事、总经理和其他高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，
维护公司及股东的合法权益。
5、关于相关利益者
本公司鼓励员工通过与董事会、监事会和高级管理人员的直接沟通和交流，反映员工对公司
经营、财务状况以及涉及员工利益的重大决策的意见。本公司尊重和维护银行以及其他债权人、
客户、员工等利益相关者的合法权利，以共同推动公司持续、健康地发展。
6、关于投资者关系及相关利益者
公司根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》（证监发[2012]37
号）、上海证券交易所《上市公司现金分红指引（征求意见稿）》的有关要求，严格按照《江苏
凤凰置业投资股份有限公司下属子公司分红管理制度》实施分红。公司积极接待机构及个人投资
者，耐心、细致解答投资者关于公司经营发展及其它重要事项方面的疑问。进一步加强了投资者
对公司的了解和认同，使投资者能够正确判断公司的投资价值，建立上市公司与投资者之间顺畅
的沟通渠道，切实维护投资者利益。为进一步提高公司的投资者关系管理水平，更好地听取投资
者的意见和建议，公司本年度增加一部投资者联系电话，至此公司投资者咨询电话有两部，分别
为：025-83566283,025-83566255。
7、关于信息披露及透明度
本公司严格按照有关法律、法规、《公司章程》和《信息披露管理办法》的规定，真实、准
确、完整、及时地披露信息。在报告期内及时完成了定期报告及临时公告信息披露工作。本公司
认真对待股东来信、来电、来访和咨询，确保所有股东有平等的机会获得信息。
8、关于内幕知情人登记管理
公司严格按照监管机构要求执行《内幕信息知情人登记管理制度》，本报告期内，公司按照该
制度的规定，对公司定期报告披露过程中涉及内幕信息的相关人员情况作了登记备案。报告期内
不存在有内幕信息知情人违规买卖公司股票的情况。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
二、股东大会情况简介
决议刊登
会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站的查询索引 的披露日
期
2016 年 第 2016 年 3 http://static.sse.com.cn/disclosure/ 2016 年 3
一次临时 月 29 日 listedinfo/announcement/c/2016-03-31/600716_20160331_1.pdf 月 31 日
股东大会
2015 年 年 2016 年 6 http://static.sse.com.cn/disclosure/ 2016 年 6
度股东大 月7日 listedinfo/announcement/c/2016-06-08/600716_20160608_5.pdf 月8日
会
2016 年 第 2016 年 http://www.sse.com.cn/disclosure/ 2016 年
二次临时 12 月 26 listedinfo/announcement/c/2016-12-27/600716_20161227_1.pdf 12 月 27
股东大会 日 日
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
周斌 否 11 11 8 0 0 否 3
汪维宏 否 14 14 11 0 0 否 3
陈海燕 否 2 2 2 0 0 否 0
曹光福 否 2 2 2 0 0 否 0
王烈 否 1 1 0 0 0 否 1
齐世洁 否 13 13 11 0 0 否 3
林海涛 否 11 11 8 0 0 否 3
薛健 是 13 13 11 0 0 否 2
李启明 是 13 13 11 0 0 否 2
魏青松 是 13 13 11 0 0 否 2
徐小琴 是 1 1 0 0 0 否 1
姜宁 是 1 1 0 0 0 否 1
张利军 是 1 1 0 0 0 否 1
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 14
其中：现场会议次数 3
通讯方式召开会议次数 11
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
√适用 □不适用
董事会下设审计委员会、战略委员会、提名委员会和薪酬与考核委员会。
1、在报告期内的 2015 年度报告审计期间，审计委员会与公司及年审会计师进行了充分的沟
通，董事会审计委员会认为公司编制的财务报表的有关数据真实反映了公司截止 2015 年 12 月 31
日的资产负债情况和 2015 年度的生产经营成果，同意以此财务报表为基础制作公司 2015 年度报
告及摘要。对于公司涉及的向控股股东、关联人和关联自然人出售商业房产的关联交易，审计委
员会认为此交易价格公允，没有损害上市公司及其股东利益，同时有利于公司资金回笼。
2、董事会战略委员会在公司制定发展战略时，提出了重要的意见和建议。特别是对公司发行
公司债和非公开发行股票等事项中提出了中肯的意见及建设性的建议。并对公司日常经营活动中
的投融资计划及新项目投资价值判断给予明确的意见和建议。
3、董事会薪酬与考核委员会对公司 2016 年度经营情况进行了考核，并根据考核结果及《高
级管理人员薪酬管理制度》确定高级管理人员 2016 年度薪酬。
4、报告期内，董事会提名委员会提名周斌先生、林海涛先生为第六届董事会董事；对董事会
拟聘任的高级管理人员王烈先生任职资格进行了审查，并根据审查结果出具了《公司提名委员会
关于董事会拟聘任高管人员任职资格的审查意见》确定其任职资格。针对第六届董事会任期届满，
董事会提名委员会提名第七届董事会董事和各专门委员会人员名单。
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
报告期内，监事会共召开 10 次监事会议，对监督事项无异议。
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司根据《高级管理人员薪酬管理制度》的有关规定，按照公司年度目标对公司高级管理人
员进行了考核。同时将考核结果作为高管人员薪酬发放的标准之一，激励其提高经营管理能力。
此外，公司建立了目标责任和绩效考评体系，通过年度、季度和月度工作计划，将公司各职能部
门、子公司以及高管人员的责、权、利和目标、业绩相挂钩，并通过各项措施进行分解、落实，
起到了激励和约束的作用。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
公司《2016 年度内部控制评价报告》详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
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□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
立信会计师事务所（特殊普通合伙）（特殊普通合伙）为公司出具了标准无保留意见的公司
《2016 年度内部控制审计报告》。详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:元 币种:人民币
债
简 券 交易
债券名称 代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
称 余 场所
额
江苏凤凰置业 14 122323 2014 2019 7.5 5.65% 单利按年计息，不计复 上海
投资股份有限 凤 年9月 年9月 亿 利，每年付息一次，到 证券
公司 2014 年公 凰 12 日 12 日 元 期一次还本，最后一期 交易
司债券 债 利息随本金的兑付一 所
起支付
江苏凤凰置业 16 135346 2016 2021 20 4.59% 单利按年计息，不计复 上海
投资股份有限 凤 年3月 年3月 亿 利，每年付息一次，到 证券
公司 2016 年公 凰 29 日 29 日 元 期一次还本，最后一期 交易
司债券（第一 01 利息随本金的兑付一 所
期） 起支付
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
公司于 2016 年 9 月 12 日支付了自 2015 年 9 月 12 日至 2016 年 9 月 11 日期间的利息，每 1
手“14 凤凰债”（面值人民币 1,000 元）派发利息为人民币 56.50 元（含税）。详见查询索引：
http://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/c/2016-09-03/600716_20160903_1.pdf
“16 凤凰 01”在报告期内未到付息兑付日，不存在付息兑付情况。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
“14 凤凰债”到期日，若投资者行使回售选择权，则到期日为 2017 年 9 月 12 日，否则到期日
为 2019 年 9 月 12 日。“14 凤凰债”面向公众投资者发行。“14 凤凰债”在报告期内未到行权日，不
存在行权情况。
“16 凤凰 01”到期日，若投资者行使回售选择权，则到期日为 2019 年 3 月 29 日，否则到期日
为 2021 年 3 月 29 日。“16 凤凰 01”以非公开发行方式面向合格投资者发行。“16 凤凰 01”在报告
期内未到行权日，不存在行权情况。
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2016 年年度报告
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司
14 凤凰债 办公地址 上海市长乐路 989 号 39 层
债券受托管理人 联系人 马婧
联系电话 021-33389888
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市汉口路 389 号华盛大厦 14 楼
其他说明：
√适用 □不适用
名称 申万宏源证券有限公司
16 凤凰 01 办公地址 上海市长乐路 989 号 39 层
债券受托管理人 联系人 马婧
联系电话 021-33389888
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市汉口路 389 号华盛大厦 14 楼
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
“14 凤凰债”募集资金扣除发行费用后剩余 7.425 亿元，全部用于补充公司营运资金，已全部
使用完毕。使用情况具体如下：
公司名 日期 使用金额（元） 用途
江苏凤凰置业 2014-10-20 294,200,000 补充营运资金
合肥凤凰地产 2015-01-20 380,000,140 补充营运资金
镇江凤凰地产 2015-03-31 68,299,860 补充营运资金
合计 742,500,000
“16 凤凰 01”扣除发行费用后剩余 19.8 亿元，截止到报告期末，用于偿还借款和补充营运资
金已使用 11.05 亿，使用情况如下：
公司名 日期 使用金额（元） 用途
南京龙凤投资置业 2016.4.19 215,000,000 归还借款
无锡宜康置业 2016.4.26 30,000,000 补充营运资金
泰兴凤凰 2016.5.3 260,000,000 补充营运资金
南通凤凰 2016.5.17 260,000,000 补充营运资金
江苏凤凰置业 2016.6.13 210,000,000 归还借款
盐城凤凰 2016.7.18 100,000,000 归还贷款
无锡宜康置业 2016.8.10 30,000,000 补充营运资金
合计 1,105,000,000
“16 凤凰 01”扣除发行费用后主要用于偿还借款和补充公司营运资金，剩余闲置募集资金用于
购买银行结构性存款，募集资金的使用与募集说明书约定的一致。公司募集资金专项账户运行规
范，各次资金提取前均履行了公司财务制度规定的审批程序。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
上海新世纪资信评级投资服务有限公司已于 2016 年 4 月 28 日出具“14 凤凰债”的跟踪评级报
告。经上海新世纪资信评级投资服务有限公司综合评定，公司的长期主体信用等级为 AA,公司债
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2016 年年度报告
券的信用等级为 AAA，表示本次债券受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影
响，违约风险极低，评级展望稳定，与上次评级结果无差异。
上海新世纪资信评级投资服务有限公司已于 2016 年 5 月 6 日出具“16 凤凰 01”的跟踪评级报
告。经上海新世纪资信评级投资服务有限公司综合评定，公司的长期主体信用等级为 AA,公司债
券的信用等级为 AAA，表示本次债券受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影
响，违约风险极低，评级展望稳定，与上次评级结果无差异。
上海新世纪资信评级投资服务有限公司将于本年度报告出具日起 2 个月内出具“14 凤凰债”和
“16 凤凰 01”的跟踪评级报告，其中“14 凤凰债”跟踪评级报告将在上交所网站面向公众投资者披露，
“16 凤凰 01”跟踪评级报告将在上证信息网面向合格投资者披露，请投资者予以关注。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
1、增信机制
“14 凤凰债”和“16 凤凰 01”的担保人均为江苏凤凰出版传媒集团有限公司。根据中国证券监督
管理委员会、上海证券交易所信息披露要求，因为担保人 2016 年年度报告披露时间晚于本公司
2016 年年度报告披露时间，本年度报告暂不披露担保人财务信息。担保人 2016 年年度报告将在
中国货币网公布，担保人财务情况、对外担保情况、除发行人股权外的其他主要资产、以及该部
分资产的权利限制及是否存在后续权利限制安排等情况敬请投资者查阅。
担保人资信状况良好，2016 年维持主体 AAA 的主体评级。
2、偿债计划及其他保障措施
报告期内，公司债券的偿债计划及其他保障措施与募集说明书中披露的内容一致，未发生变
更，且均得到有效执行。
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
报告期内，公司债券未出现需召开债券持有人会议之事项，未召开债券持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
受托管理人按照受托管理协议履行义务，未出现违约的情况。
“14 凤凰债”和“16 凤凰 01”的 2016 年受托管理事务报告将于本年度报告出具日起 1 个月内披
露，其中“14 凤凰债”2016 年受托管理事务报告将在上交所网站面向公众投资者披露，“16 凤凰
01”2016 年受托管理事务报告将在上证信息网面向合格投资者披露，请投资者予以关注。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上年
主要指标 2016 年 2015 年 变动原因
同期增减（%）
息税折旧摊 204,832,589.51 250,455,292.06 -18.22
销前利润
流动比率 2.84 1.73 64.16 主要是货币资金、其他流动资产
较上年有较大幅度增加、其他应
付款较上年有较大幅度减少所致
速动比率 0.87 0.19 357.89 主要是货币资金、其他流动资产
较上年有较大幅度增加、其他应
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2016 年年度报告
付款较上年有较大幅度减少所致
资产负债率 63.11% 73.02% -13.57
EBITDA 全 0.07 0.11 -36.36 息税折旧摊销前利润较上年有所
部债务比 减少、全部负债较上年有较大幅
度增加所致
利息保障倍 1.96 0.79 148.10 主要是计入财务费用的利息费用
数 较上年有较大幅度减少所致
现金利息保 5.51 2.47 123.08 主要是经营活动产生的现金流量
障倍数 净额较上年有较大幅度增加，现
金利息支出较上年有较大幅度减
少所致
EBITDA 利 1.99 0.81 145.68 主要是计入财务费用的利息支出
息保障倍数 较上年有较大幅度减少所致
贷款偿还率 100.00% 100.00% -
利息偿付率 100.00% 100.00% -
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
□适用 √不适用
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
报告期内未获得银行授信,使用以前年度银行授信下款 14,580 万元,偿还银行贷款 135,399.29
万元。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司将募集资金用于偿还借款和补充公司营运资金，符合募集说明书中的相关约
定；公司未发生违反募集说明书中约定或承诺的情况。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
报告期内，公司非公开发行债券（“16 凤凰 01”）募集资金 20 亿元，非公开发行股票募集资
金 1,512,860,059.44 元，两次募集资金活动改善了公司的资本结构和财务状况，缓解了公司的资金
压力，为企业正常经营提供了资金保障，同时充分利用资本市场降低了公司的财务成本。
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2016 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
江苏凤凰置业投资股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称贵公司）财务报表，包括 2016
年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表、2016 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、
合并及公司所有者权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）按照企业会计准则的
规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报
表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师
审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道
德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序
取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行
风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程
序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务
报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了贵公
司 2016 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2016 年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、财务报表
合并资产负债表
2016 年 12 月 31 日
编制单位: 江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 五、（一） 2,597,544,937.50 703,051,648.35
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
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2016 年年度报告
应收账款 五、（二） 13,943,970.00
预付款项 五、（三） 5,180,990.69 14,754,087.02
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 五、（四） 25,554,915.30 19,690,417.76
买入返售金融资产
存货 五、（五） 6,229,176,824.98 6,151,141,865.46
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 五、（六） 110,282,783.22
流动资产合计 8,967,740,451.69 6,902,581,988.59
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 五、（七） 477,992,298.81 477,992,298.81
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产 五、（八） 12,918,838.00 13,363,064.68
固定资产 五、（九） 13,216,239.48 14,900,426.73
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 五、（十） 6,718,900.35 7,533,826.99
开发支出
商誉 五、（十一） 225,911,760.07 227,026,731.00
长期待摊费用 五、（十二） 369,545.12 679,229.07
递延所得税资产 五、（十三） 97,966,860.24 87,461,462.41
其他非流动资产
非流动资产合计 835,094,442.07 828,957,039.69
资产总计 9,802,834,893.76 7,731,539,028.28
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 0.00
应付账款 五、（十五） 634,637,222.37 458,502,883.87
预收款项 五、（十六） 628,671,636.06 449,358,242.34
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
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2016 年年度报告
应付职工薪酬 五、（十七） 2,952,644.11 114,533.82
应交税费 五、（十八） 62,321,691.40 -2,279,175.81
应付利息 五、（十九） 82,921,643.86 12,886,643.84
应付股利
其他应付款 五、（二十） 1,576,978,071.87 2,297,755,219.58
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 五、（二十一） 169,085,714.00 773,450,000.00
其他流动负债
流动负债合计 3,157,568,623.67 3,989,788,347.64
非流动负债：
长期借款 五、（二十二） 193,171,428.00 797,000,000.00
应付债券 五、（二十三） 2,729,006,849.28 744,456,164.36
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 五、（十三） 106,987,490.66 114,311,968.49
其他非流动负债
非流动负债合计 3,029,165,767.94 1,655,768,132.85
负债合计 6,186,734,391.61 5,645,556,480.49
所有者权益
股本 五、（二十四） 936,060,590.00 740,600,634.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 五、（二十五） 1,479,614,431.16 195,079,848.93
减：库存股 0.00
其他综合收益 0.00
专项储备 0.00
盈余公积 五、（二十六） 142,042,138.09 138,731,452.92
一般风险准备 0.00
未分配利润 五、（二十七） 949,351,651.15 900,228,970.10
归属于母公司所有者权益合计 3,507,068,810.40 1,974,640,905.95
少数股东权益 109,031,691.75 111,341,641.84
所有者权益合计 3,616,100,502.15 2,085,982,547.79
负债和所有者权益总计 9,802,834,893.76 7,731,539,028.28
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司资产负债表
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2016 年年度报告
2016 年 12 月 31 日
编制单位:江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 997,440,326.16 12,778,163.16
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
预付款项
应收利息 160,201.70 15,994,822.77
应收股利 190,000,000.00
其他应收款 十四、（一） 0.00
存货
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 1,187,600,527.86 28,772,985.93
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款 2,641,178,747.96 350,000,000.00
长期股权投资 十四、（二） 2,561,150,614.66 2,301,150,614.66
投资性房地产
固定资产
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 5,202,329,362.62 2,651,150,614.66
资产总计 6,389,929,890.48 2,679,923,600.59
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
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2016 年年度报告
应付职工薪酬 424,164.17
应交税费 3,722,451.16 925,335.58
应付利息 82,921,643.86 12,886,643.84
应付股利
其他应付款 272,307.02 101,697.19
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 87,340,566.21 13,913,676.61
非流动负债：
长期借款
应付债券 2,729,006,849.28 744,456,164.36
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 2,729,006,849.28 744,456,164.36
负债合计 2,816,347,415.49 758,369,840.97
所有者权益：
股本 936,060,590.00 740,600,634.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,435,787,029.48 1,151,252,447.25
减：库存股 0.00
其他综合收益 0.00
专项储备 0.00
盈余公积 68,870,396.67 54,107,679.02
未分配利润 132,864,458.84 -24,407,000.65
所有者权益合计 3,573,582,474.99 1,921,553,759.62
负债和所有者权益总计 6,389,929,890.48 2,679,923,600.59
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
合并利润表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 1,818,479,449.05 1,064,476,214.29
其中：营业收入 五、（二十八） 1,818,479,449.05 1,064,476,214.29
利息收入
已赚保费
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2016 年年度报告
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,722,970,513.39 1,136,121,002.98
其中：营业成本 五、（二十八） 1,303,068,406.20 623,950,132.95
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 五、（二十九） 169,858,673.41 127,806,374.63
销售费用 五、（三十） 42,665,200.89 37,049,489.54
管理费用 五、（三十一） 33,059,528.74 33,819,148.36
财务费用 五、（三十二） 178,598,456.87 287,223,180.86
资产减值损失 五、（三十三） -4,279,752.72 26,272,676.64
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填 五、（三十四） 30,031,101.60 30,031,101.60
列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 125,540,037.26 -41,613,687.09
加：营业外收入 五、（三十五） 625,326.45 546,037.01
其中：非流动资产处置利得 368,356.13
减：营业外支出 五、（三十六） 962,721.94 1,440,315.10
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号 125,202,641.77 -42,507,965.18
填列）
减：所得税费用 五、（三十七） 75,079,225.64 35,376,255.11
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 50,123,416.13 -77,884,220.29
归属于母公司所有者的净利润 52,433,366.22 -74,782,975.97
少数股东损益 -2,309,950.09 -3,101,244.32
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收
益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益
的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划净
负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不
能重分类进损益的其他综合收益中
享有的份额
（二）以后将重分类进损益的
其他综合收益
1.权益法下在被投资单位以
后将重分类进损益的其他综合收益
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2016 年年度报告
中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价
值变动损益
3.持有至到期投资重分类为
可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效
部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 50,123,416.13 -77,884,220.29
归属于母公司所有者的综合收益 52,433,366.22 -74,782,975.97
总额
归属于少数股东的综合收益总额 -2,309,950.09 -3,101,244.32
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.0570 -0.1010
（二）稀释每股收益(元/股) 0.0570 -0.1010
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元,上期被合并方实现的
净利润为：0 元。
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司利润表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入
减：营业成本
税金及附加 394,522.31 895,710.07
销售费用 19,106.27 6,000.00
管理费用 8,856,717.67 6,368,737.86
财务费用 7,557,984.96 27,209,378.83
资产减值损失 1,125,991.00
加：公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 十四、（三） 190,000,000.00
其中：对联营企业和合营企业的
投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 172,045,677.79 -34,479,826.76
加：营业外收入
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 11,500.65 9,310.05
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 172,034,177.14 -34,489,136.81
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 172,034,177.14 -34,489,136.81
五、其他综合收益的税后净额 0.00 0.00
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2016 年年度报告
（一）以后不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或
净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下在被投资单位以后将重
分类进损益的其他综合收益中享有的份
额
2.可供出售金融资产公允价值变动
损益
3.持有至到期投资重分类为可供出
售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 172,034,177.14 -34,489,136.81
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
合并现金流量表
2016 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,055,708,114.10 1,431,399,934.29
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 五、（三 111,853,576.16 418,180,532.15
十八）
经营活动现金流入小计 2,167,561,690.26 1,849,580,466.44
购买商品、接受劳务支付的现金 1,159,794,449.23 836,001,410.93
客户贷款及垫款净增加额
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2016 年年度报告
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 22,724,064.55 23,097,724.66
支付的各项税费 190,711,903.09 290,444,807.95
支付其他与经营活动有关的现金 五、（三 81,512,747.90 288,641,781.73
十八）
经营活动现金流出小计 1,454,743,164.77 1,438,185,725.27
经营活动产生的现金流量净额 712,818,525.49 411,394,741.17
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 30,031,101.60 30,031,101.60
处置固定资产、无形资产和其他长 411,618.29
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 30,442,719.89 30,031,101.60
购建固定资产、无形资产和其他长 66,779.50 5,641,705.89
期资产支付的现金
投资支付的现金 145,800,000.00 46,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 145,866,779.50 51,641,705.89
投资活动产生的现金流量净额 -115,424,059.61 -21,610,604.29
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,479,994,538.23
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金 145,800,000.00 735,000,000.00
发行债券收到的现金 2,000,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 3,625,794,538.23 735,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,353,992,858.00 1,170,450,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 164,774,260.86 375,844,630.74
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 五、（三 787,525,000.00 303,590,000.00
十八）
筹资活动现金流出小计 2,306,292,118.86 1,849,884,630.74
筹资活动产生的现金流量净额 1,319,502,419.37 -1,114,884,630.74
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,916,896,885.25 -725,100,493.86
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2016 年年度报告
加：期初现金及现金等价物余额 651,451,376.60 1,376,551,870.46
六、期末现金及现金等价物余额 2,568,348,261.85 651,451,376.60
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司现金流量表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 12,340,254.94 814,413.72
经营活动现金流入小计 12,340,254.94 814,413.72
购买商品、接受劳务支付的现金 0.00
支付给职工以及为职工支付的现金 5,723,437.31 5,153,011.31
支付的各项税费 1,636,645.53 1,058,753.03
支付其他与经营活动有关的现金 3,140,779.02 1,307,098.89
经营活动现金流出小计 10,500,861.86 7,518,863.23
经营活动产生的现金流量净额 1,839,393.08 -6,704,449.51
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 0.00 90,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 0.00 90,000,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的 260,000,000.00 680,000,000.00
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 260,000,000.00 680,000,000.00
投资活动产生的现金流量净额 -260,000,000.00 -590,000,000.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,479,994,538.23
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金 2,000,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 306,381,979.65 255,718,013.34
筹资活动现金流入小计 3,786,376,517.88 255,718,013.34
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的 42,375,000.00 116,435,063.40
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 2,501,178,747.96 190,000,000.00
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2016 年年度报告
筹资活动现金流出小计 2,543,553,747.96 306,435,063.40
筹资活动产生的现金流量净额 1,242,822,769.92 -50,717,050.06
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 984,662,163.00 -647,421,499.57
加：期初现金及现金等价物余额 12,778,163.16 660,199,662.73
六、期末现金及现金等价物余额 997,440,326.16 12,778,163.16
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
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2016 年年度报告
合并所有者权益变动表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
项目 少数股东 所有者权
其他权益工具 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益 益合计
股本
优先股 永续债 其他 积 股 合收益 备 积 险准备 利润
一、上年期末余额 740,600, 195,079, 0.00 0.00 138,731, 0.00 900,228, 111,341,64 2,085,982,5
634.00 848.93 452.92 970.10 1.84 47.79
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 740,600, 195,079, 0.00 0.00 0.00 138,731, 0.00 900,228, 111,341,64 2,085,982,5
634.00 848.93 452.92 970.10 1.84 47.79
三、本期增减变动金额（减 195,459, 1,284,53 0.00 0.00 3,310,68 0.00 49,122,6 -2,309,950. 1,530,117,9
少以“－”号填列） 956.00 4,582.23 5.17 81.05 09 54.36
（一）综合收益总额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 52,433,3 -2,309,950. 50,123,416.
66.22 09 13
（二）所有者投入和减少资 195,459, 1,284,53 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,479,994,5
本 956.00 4,582.23 38.23
1．股东投入的普通股 195,459, 1,284,53 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,479,994,5
956.00 4,582.23 38.23
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 3,310,68 0.00 -3,310,6 0.00 0.00
5.17 85.17
1．提取盈余公积 0.00 0.00 0.00 0.00 3,310,68 0.00 -3,310,6 0.00 0.00
5.17 85.17
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
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2016 年年度报告
分配
4．其他
（四）所有者权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 936,060, 1,479,61 0.00 0.00 142,042, 0.00 949,351, 109,031,69 3,616,100,5
590.00 4,431.16 138.09 651.15 1.75 02.15
上期
归属于母公司所有者权益
项目 少数股东 所有者权
其他权益工具 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益 益合计
股本
优先股 永续债 其他 积 股 合收益 备 积 险准备 利润
一、上年期末余额 740,600, 190,221, 0.00 0.00 0.00 133,070, 0.00 1,054,73 289,101,52 2,407,726,8
634.00 208.49 790.98 2,671.41 6.60 31.48
加：会计政策变更 0
前期差错更正 0
同一控制下企业合并 0
其他 0
二、本年期初余额 740,600, 190,221, 0.00 0.00 0.00 133,070, 0.00 1,054,73 289,101,52 2,407,726,8
634.00 208.49 790.98 2,671.41 6.60 31.48
三、本期增减变动金额（减 0.00 4,858,64 0.00 0.00 0.00 5,660,66 0.00 -154,503 -177,759,8 -321,744,28
少以“－”号填列） 0.44 1.94 ,701.31 84.76 3.69
（一）综合收益总额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -74,782, -3,101,244. -77,884,220
975.97 32 .29
（二）所有者投入和减少 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 0
资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
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2016 年年度报告
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,660,66 0.00 -79,720, 0 -74,060,063
1.94 725.34 .40
1．提取盈余公积 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,660,66 0.00 -5,660,6 0 0
1.94 61.94
2．提取一般风险准备 0
3．对所有者（或股东）的 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -74,060, 0 -74,060,063
分配 063.40 .40
4．其他 0
（四）所有者权益内部结 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
转
1．资本公积转增资本（或 0
股本）
2．盈余公积转增资本（或 0
股本）
3．盈余公积弥补亏损 0
4．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 0
（五）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 0
1．本期提取 0
2．本期使用 0
（六）其他 4,858,64 -174,658,6 -169,800,00
0.44 40.44 0.00
四、本期期末余额 740,600, 195,079, 0.00 0.00 0.00 138,731, 0.00 900,228, 111,341,64 2,085,982,5
634.00 848.93 452.92 970.10 1.84 47.79
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司所有者权益变动表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
项目 其他权益工具 其他综合 未分配利 所有者权
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 收益 润 益合计
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2016 年年度报告
一、上年期末余额 740,600,63 1,151,252, 0.00 0.00 54,107,67 -24,407,00 1,921,553,
4.00 447.25 9.02 0.65 759.62
加：会计政策变更 0.00
前期差错更正 0.00
其他 0.00
二、本年期初余额 740,600,63 1,151,252, 0.00 0.00 0.00 54,107,67 -24,407,00 1,921,553,
4.00 447.25 9.02 0.65 759.62
三、本期增减变动金额（减 195,459,95 1,284,534, 0.00 0.00 14,762,71 157,271,4 1,652,028,
少以“－”号填列） 6.00 582.23 7.65 59.49 715.37
（一）综合收益总额 172,034,1 172,034,17
77.14 7.14
（二）所有者投入和减少资 195,459,95 1,284,534, 0.00 0.00 0.00 0.00 1,479,994,
本 6.00 582.23 538.23
1．股东投入的普通股 195,459,95 1,284,534, 0.00 0.00 0.00 0.00 1,479,994,
6.00 582.23 538.23
2．其他权益工具持有者投入 0.00
资本
3．股份支付计入所有者权益 0.00
的金额
4．其他 0.00
（三）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 14,762,71 -14,762,71 0.00
7.65 7.65
1．提取盈余公积 0.00 0.00 0.00 0.00 14,762,71 -14,762,71 0.00
7.65 7.65
2．对所有者（或股东）的分 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
配
3．其他 0.00
（四）所有者权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．资本公积转增资本（或股 0.00
本）
2．盈余公积转增资本（或股 0.00
本）
3．盈余公积弥补亏损 0.00
4．其他 0.00
（五）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．本期提取 0.00
2．本期使用 0.00
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2016 年年度报告
（六）其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四、本期期末余额 936,060,59 2,435,787, 0.00 0.00 68,870,39 132,864,4 3,573,582,
0.00 029.48 6.67 58.84 474.99
上期
项目 其他权益工具 其他综合 未分配利 所有者权
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 收益 润 益合计
一、上年期末余额 740,600,63 1,151,252, 0.00 0.00 0.00 54,107,67 84,142,19 2,030,102,
4.00 447.25 9.02 9.56 959.83
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 740,600,63 1,151,252, 0.00 0.00 0.00 54,107,67 84,142,19 2,030,102,
4.00 447.25 9.02 9.56 959.83
三、本期增减变动金额（减 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -108,549,2 -108,549,2
少以“－”号填列） 00.21 00.21
（一）综合收益总额 -34,489,13 -34,489,13
6.81 6.81
（二）所有者投入和减少资 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
本
1．股东投入的普通股 0.00
2．其他权益工具持有者投入 0.00
资本
3．股份支付计入所有者权益 0.00
的金额
4．其他 0.00
（三）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -74,060,06 -74,060,06
3.40 3.40
1．提取盈余公积 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2．对所有者（或股东）的分 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -74,060,06 -74,060,06
配 3.40 3.40
3．其他 0.00
（四）所有者权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．资本公积转增资本（或股 0.00
本）
2．盈余公积转增资本（或股 0.00
本）
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2016 年年度报告
3．盈余公积弥补亏损 0.00
4．其他 0.00
（五）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．本期提取 0.00
2．本期使用 0.00
（六）其他 0.00
四、本期期末余额 740,600,63 1,151,252, 0.00 0.00 0.00 54,107,67 -24,407,00 1,921,553,
4.00 447.25 9.02 0.65 759.62
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
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2016 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“本公司”）原名秦皇岛耀华玻璃股份有限公司（以
下简称“耀华玻璃”），系经河北省人民政府股份制领导小组办公室冀股办〔1995〕第 9 号文批复，
由中国耀华玻璃集团公司（以下简称“耀华集团”）作为主要发起人采用社会募集方式设立的股份
有限公司。1996 年 6 月 17 日，经中国证券监督管理委员会证监发审字〔1996〕74 号、〔1996〕75
号文批准，耀华玻璃以每股 6.60 元价格首次向社会公众公开发行人民币普通股（A 股）4,500 万
股，于 1996 年 6 月 24 日取得河北省工商行政管理局核发的 13000010003041/1 号《企业法人营业
执照》，注册资本为人民币 18,000 万元，耀华玻璃股票于 1996 年 7 月 2 日在上海证券交易所上市，
证券简称为“耀华玻璃”，证券代码为“600716”。
经 1997 年 1 月 8 日临时股东大会审议通过，耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每 10
股转增 8 股，共转增 14,400 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 32,400 万元。
经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2002〕30 号文批准，耀华玻璃增发人民币普通股（A
股）2,430 万股，每股发行价格为人民币 7.3 元，并于 2002 年 9 月 19 日上市，此次增发后注册资
本变更为人民币 34,830 万元。
经 2004 年第一次临时股东大会审议通过， 耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每 10
股转增 6 股，共转增 20,898 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 55,728 万元。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大
资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2009〕1030
号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）
发行 183,320,634 股股份购买相关资产，同时，根据重大资产重组方案，耀华集团将其持有耀华
玻璃 263,775,360 股限售流通股和 873,200 股无限售流通股转让至凤凰集团名下，相关置入资产与
置出资产的交接手续于 2009 年 12 月 28 日完成。重大资产重组完成后，本公司股本增加至
740,600,634 元，其中凤凰集团持有本公司 447,969,194 股股份，约占本公司总股本的 60.49%。
本公司于 2010 年 1 月 26 日在江苏省工商行政管理局办理公司名称、注册资本、经营范围及
住所地等工商注册信息变更登记手续。并取得江苏省工商行政管理局颁发的 1300001000304 号企
业法人营业执照。
2010 年 2 月 8 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由“ST 耀华”变更为“ST 凤
凰”，股票代码“600716”不变。2010 年 4 月 2 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由
“ST 凤凰”变更为“凤凰股份”。
2012 年 11 月 12 日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份 977,000
股，以其全资子公司江苏凤凰资产管理有限责任公司的账户通过上海证券交易所交易系统增持了
本公司股份 1,538,000 股。凤凰集团首次合计增持本公司股份 2,515,000 股。 2013 年 2 月 5 日，
凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份 6,597,456 股, 江苏凤凰资产管理
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2016 年年度报告
有限责任公司本次未再增持。本次增持后，凤凰集团持有本公司股份 457,081,650 股，占本公司
股份总数的 61.72%。 2015 年 7 月 16 日，凤凰集团通过二级市场增持了本公司股份 6,500,100 股，
江苏凤凰资产管理有限责任公司增持了本公司股份 1,450,000 股。本次增持后，凤凰集团持有本
公司股份 465,031,800 股，占本公司股份总数的 62.79%。
根据中国证券监督管理委员会《关于核准江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行股票的
批复》（证监许可【2015】2410 号）核准，本公司于 2016 年 1 月非公开发行股份 195,459,956 股，
本公司新增股本人民币 195,459,956 元，股本由人民币 740,600,634 元变更为人民币 936,060,590
元。本次非公开发行股票后，凤凰集团持有本公司股份 490,871,593 股，占本公司股份总数的
52.44%。
法人营业执照规定的经营范围：房地产投资，实业投资，房屋租赁，物业管理。住所：南京
市 中 央 路 389 号 凤 凰 国 际 大 厦 六 楼 。 法 定 代 表 人 ： 周 斌 。 本 公 司 统 一 社 会 信 用 代
码:91320000104363033C。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构。本公司主营房地产开发、商品
房销售。
本财务报表已经公司全体董事于 2017 年 3 月 27 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
截止 2016 年 12 月 31 日，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
子公司名称
江苏凤凰置业有限公司
盐城凤凰地产有限公司
苏州凤凰置业有限公司
南京凤凰置业有限公司
江苏凤凰地产有限公司
南京龙凤投资置业有限公司
南京凤凰地产有限公司
南通凤凰置业有限公司
合肥凤凰文化地产有限公司
镇江凤凰文化地产有限公司
泰兴市凤凰地产有限公司
无锡宜康置业有限公司
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“七、合并范围的变更” 和 “八、在
其他主体中的权益”。
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四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则—
—基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定
（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露
编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制财务报表。
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
见下述说明。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
1、同一控制下企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终控制方收
购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资
产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本
溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计入
当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
2、非同一控制下的企业合并
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价
值与其账面价值的差额，计入当期损益。本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净
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资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计入
当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1、 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的被投资方
可分割的部分）均纳入合并财务报表。
2、 合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公司编
制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列
报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公司
采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、
会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公
允价值为基础对其财务报表进行调整。。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负
债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对
其财务报表进行调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中
所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股
东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减
少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数；
将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或业务
合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，
视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控制方
开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得
原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其
他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初数；
将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务自
购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方
的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计
入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净
损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他
所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净
资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润纳
入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公
司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之
和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与
商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益
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或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投
资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按照上述原则进行会
计处理。
② 分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易
的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交
易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为一
项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处
置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失
控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按
不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权时，
按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日
（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股
本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期股权
投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产
负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为共同经营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处
理：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“三、（十四）长期股权投资”。
8. 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备
期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个
条件的投资，确定为现金等价物。
9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
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10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、金融工具的分类
金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或
金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产或金融负债；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）作
为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认
金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率（提示：如实际利率与票面利率差别较小的，按票面利率）计
算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间
内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场上
有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作
为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）和
相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动计入
其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及
与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入
其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入当期损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3、金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终
止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融
资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将
金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将
下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资
产为可供出售金融资产的情形）之和。
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金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损
益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分
的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
4、金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债
权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同
条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，
同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金
资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将
该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出
的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，
采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据
和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债
特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得
不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、金融资产（不含应收款项）减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金融资产的账
面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这种
下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成
的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原
减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
11. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或金额标准 对于单项金额重大的应收款项（包括应收账款、
其他应收款等，以下同）单独进行减值测试。
单项金额重大是指：应收款项余额在 100 万元
以上的（含 100 万元）。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未
来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认
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减值损失，计提坏账准备。单独测试未发生减
值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准
备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
采用账龄分析法计提坏账准备的应收款项 除单项金额重大及单项金额虽不重大但单独计
提坏账准备的应收款项以外的应收款项
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 10 10
其中：1 年以内分项，可添加行
1－2 年 20 20
2－3 年 50 50
3 年以上
3－4 年
4－5 年
5 年以上
2－4 年 80 80
4 年以上 100 100
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
□适用 √不适用
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
单项计提坏账准备的理由 本公司的下属控股公司及下属控股公司之间的应
收款项，按个别认定法单独进行减值测试。
坏账准备的计提方法 有证据表明不存在收回风险的，不计提坏账准备；
有证据表明下属控股公司已撤销、破产、资不抵
债、现金流量严重不足等，并且不准备对应收款
项进行债务重组或无其他收回方式的，以个别认
定法计提坏账准备。
本公司与合并报表范围内的控股子公司及控股子公司之间的应收款项，按个别认定法单独进
行减值测试。有证据表明不存在收回风险的，不计提坏账准备；有证据表明关联方已撤销、破产、
资不抵债、现金流量严重不足等，并且不准备对应收款项进行债务重组或无其他收回方式的，以
个别认定法计提坏账准备。
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12. 存货
√适用 □不适用
1、存货分类为：原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品、拟开发土地等。
2、发出存货的计价方法
开发产品发出时按个别认定法计价。
3、存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相
关税费后的金额。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计
提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，
且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备
金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4、存货的盘存制度：
采用永续盘存制。
5、低值易耗品的摊销方法：
采用一次转销法。
6、开发用土地的核算方法：
购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款及相关税费
作为实际成本，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
7、公共配套设施费用的核算方法：
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
8、质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同规定的质量保证金的留成比例（通常为工程造价 3-5%）、支付期限、从
应支付的土建安装工程款中预留，计入“应付账款”，待工程验收合格并在保质期内无质量问题
时，支付给施工单位。若在保修期内由于质量而发生维修费用，在此扣除列支，保修期结束后清
算。
13. 划分为持有待售资产
√适用 □不适用
本公司将同时满足下列条件的组成部分（或非流动资产）确认为持有待售：
（1）该组成部分必须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的惯常条款即可立即出售；
（2）公司已经就处置该组成部分（或非流动资产）作出决议，如按规定需得到股东批准的，已经
取得股东大会或相应权力机构的批准；
（3）公司已与受让方签订了不可撤销的转让协议；
（4）该项转让将在一年内完成。
14. 长期股权投资
√适用 □不适用
1、共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被
投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方
一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司
联营企业。
2、初始投资成本的确定
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（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证
券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单
位实施控制的，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到
合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，
调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价
值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非
货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资
成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，
以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3、后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的
已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确
认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益
和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股
利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合
收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为
基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。在持有投资
期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有
者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的
部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资
产减值损失的，全额确认。公司与联营企业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产
构成业务的，按照本附注“三、（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和
“三、（六）合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资
的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过
上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，
计入当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
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采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损
益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改
按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间
的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法
核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益
法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，处置后的剩
余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自
取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重
大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价
值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股
权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合
收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处
理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
15. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用
权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
公司对投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑物采
用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策。
公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损
失。
投资性房地产减值损失一经确认，不再转回。
16. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用年限超过一年的有形资产。
固定资产在同时满足下列条件时予以确认：（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 房屋及建筑物 20-35 年 3%
机器设备 机器设备 10 年 3%
电子设备 电子设备 3年 3%
运输设备 运输设备 4年 3%
其他设备 其他设备 5年 3%
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(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租入资产：（1）租赁
期满后租赁资产的所有权归属于本公司；（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使
选择权时该资产的公允价值；（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；（4）租赁开始日的
最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的差异。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入
账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费。
17. 在建工程
√适用 □不适用
1、在建工程类别
在建工程以立项项目分类核算。
2、在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价
值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可
使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按
本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂
估价值，但不调整原已计提的折旧额。
3、在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。
在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。有迹象表明一项在建工程可能发生减值的，企业
以单项在建工程为基础估计其可收回金额。企业难以对单项在建工程的可收回金额进行估计的，
以该在建工程所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计未来现金流量的现值
两者之间较高者确定。
当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可收回金额，减记的
金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相应的在建工程减值准备。
在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
18. 借款费用
√适用 □不适用
1、借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计
入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者
可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生
产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； 2）
借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。
2、借款费用资本化期间
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资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期
间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费
用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该
资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，
则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状
态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期
损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、借款费用资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款
费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的
金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利
息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整
每期利息金额。
19. 生物资产
□适用 √不适用
20. 油气资产
□适用 √不适用
21. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1、无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量。
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生
的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资
产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并
将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非
货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据
表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价
值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；以非
同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在
开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形
资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
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（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资
产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项 目 预计使用寿命 依据
土地使用权 40-50 年 土地使用权法定年限
软件 5年 预计可使用年限
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据
截至资产负债表日，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。
4、无形资产减值准备的计提
对于使用寿命确定的无形资产，如有明显减值迹象的，期末进行减值测试。
对于使用寿命不确定的无形资产，每期末进行减值测试。
对无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。有迹象表明一项无形资产可能发生减值的，公司
以单项无形资产为基础估计其可收回金额。公司难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该
无形资产所属的资产组为基础确定无形资产组的可收回金额。
可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值
两者之间较高者确定。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收回金额，减记的
金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备。
无形资产减值损失确认后，减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该无
形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值（扣除预计净残值）。
无形资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
(2). 内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
1、划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性有计划调查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产
出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
2、开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资
产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售
该无形资产；
（5） 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支出，在发生时计
入当期损益。
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22. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的
无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产
的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的
公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准
备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属
的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的
方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商
誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值
占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各
资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资
产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回
金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合
进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值
部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商
誉的减值损失。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
23. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用是指已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上的各项费用，采用
直线法在受益年限内平均摊销。
24. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当
期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，
在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬
金额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的
会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相
关资产成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金缴费制度（补充
养老保险）/企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费/年金计
划缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务
的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
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设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益
计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项
的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义
务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司
债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资
产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会
计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部
结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认
结算利得或损失。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，或确认与涉
及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退福利产生的职工薪酬负债，
并计入当期损益。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
25. 预计负债
√适用 □不适用
本公司涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时，如该等事项很可能需要未来以交付资
产或提供劳务、其金额能够可靠计量的，确认为预计负债。
1、预计负债的确认标准
若与或有事项相关的义务同时符合以下条件，公司将其确认为负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；（3）
该义务的金额能够可靠地计量。
2、预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等
因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计
数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的
可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有
事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，
作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
26. 股份支付
□适用 √不适用
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27. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
28. 收入
√适用 □不适用
1、销售商品收入确认时间的具体判断标准
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的继续
管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很
可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
房地产销售收入确认的具体条件：房地产开发项目工程已经竣工并经有关部门验收合格；签订了
销售合同，并履行了合同规定的义务；按合同规定向客户交付房屋；取得了销售价款或确信可以
取得；成本能够可靠地计量。
2、提供劳务收入确认的具体判断标准
在资产负债表日提供劳务交易结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入，不能
够可靠估计的，分别下列情况处理：①已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生
的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。②已经发生的劳务成本预计不
能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。
物业管理收入：本公司在物业管理服务已提供，与物业管理服务有关的经济利益能够流入企业，
与物业管理有关成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
3、确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入公司；收入的金额能够可靠地计量时，分别下列情况确定让渡
资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（3）出租物业收入：具有承租人认可的租赁合同、协议或其它结算通知书；履行了合同规定的义
务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得；出租资产的成本能够可靠地计量。
29. 政府补助
(1)、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助，包
括购买固定资产或无形资产的财政拨款等。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收
入。
本公司与资产相关的政府补助的确认时点为：实际收到政府补助，并自长期资产可供使用时起，
按照长期资产的预计使用期限，将递延收益平均分摊转入当期损益。
与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的
资产使用年限分期计入营业外收入。
(2)、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，
在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时
直接计入当期营业外收入。
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本公司与收益相关的政府补助的确认时点为：实际收到政府补助，用于补偿企业以后期间的相关
费用或损失的，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费用或
损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，
在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时
直接计入当期营业外收入。
30. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差
异的应纳税所得额为限。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并以外的
发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当
期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得
税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，
但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结
算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税
负债以抵销后的净额列报。
31. 租赁
(1)、经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入
当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，
按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认
为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，
则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除，
按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
(2)、融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低
者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认
的融资费用。公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。
公司发生的初始直接费用，计入租入资产价值。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差额确
认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入。公司发生的与出租交易相关
的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
32. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
1、终止经营
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2016 年年度报告
终止经营是满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划归为持有待售的、在经营和编制财
务报表时能够单独区分的组成部分：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；
（3）该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
2、关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同
控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系的企
业，不构成本公司的关联方。
本公司的关联方包括但不限于：
（1）本公司的母公司；
（2）本公司的子公司；
（3）与本公司受同一母公司控制的其他企业；
（4）对本公司实施共同控制的投资方；
（5）对本公司施加重大影响的投资方；
（6）本公司的合营企业，包括合营企业的子公司；
（7）本公司的联营企业，包括联营企业的子公司；
（8）本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员 ；
（9）本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
（10）本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、共同控制的其
他企业。
33. 重要会计政策和会计估计的变更
(1)、重要会计政策变更
√适用 □不适用
审批 备注(受重要影响的报表项目名
会计政策变更的内容和原因
程序 称和金额)
（1）将利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金 按财 税金及附加
及附加”项目。 政部
规定
执行
（2）将自 2016 年 5 月 1 日起企业经营活动发生的房产 按财 调增税金及附加本年金额
税、土地使用税、车船使用税、印花税从“管理费用”项 政部 3,551,540.98 元，调减管理费用
目重分类至“税金及附加”项目，2016 年 5 月 1 日之前发 规定 本年金额 3,551,540.98 元。
生的税费不予调整。比较数据不予调整。 执行
（3）将已确认收入（或利得）但尚未发生增值税纳税 按财 无
义务而需于以后期间确认为销项税额的增值税额从“应 政部
交税费”项目重分类至“其他流动负债”（或“其他非流动 规定
负债”）项目。比较数据不予调整。 执行
（4）将“应交税费”科目下的“应交增值税”、“未交增值 按财 截止 2016 年 12 月 31 日应交税
税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“增值税 政部 费-应交增值税借方余额
留抵税额”等明细科目的借方余额从“应交税费”项目重 规定 10,282,783.22 元重分类至其他
分类至“其他流动资产”（或“其他非流动资产”）项目。 执行 流动资产。
比较数据不予调整。
其他说明
无
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2016 年年度报告
(2)、重要会计估计变更
□适用 √不适用
34. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础 17%、11%、
计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后， 6%、5%
差额部分为应交增值税
消费税
营业税 按应税营业收入计缴（自 2016 年 5 月 1 日起，营改 5%
增交纳增值税）
城市维护建设税 按实际缴纳的营业税、增值税计缴 7%
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%
教育费附加 按实际缴纳的营业税、增值税计缴 3%
地方教育费附加 按实际缴纳的营业税、增值税计缴 2%
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴 超率累进税
率
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 4,594.62 3,620.96
银行存款 2,568,343,667.23 651,447,755.64
其他货币资金 29,196,675.65 51,600,271.75
合计 2,597,544,937.50 703,051,648.35
其中：存放在境外的款
项总额
其他说明
其中：期末其他货币资金中使用受限情况如下：
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2016 年年度报告
项 目 期末余额 年初余额
保函保证金 7,884,000.00 7,884,000.00
个贷保证金 21,312,675.65 43,716,271.75
合 计 29,196,675.65 51,600,271.75
货币资金风险说明：除上述列明的其他货币资金外，期末货币资金余额中不存在抵押、冻结
等对变现有限制或存放在境外或潜在收回风险的款项的情况。
2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
单项金额重大 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 13,463, 96.56 0 0.00 13,463,
并单独计提坏 970.00 970.00
账准备的应收
账款
按信用风险特 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0 0.00 0 0.00 0
征组合计提坏
账准备的应收
账款
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2016 年年度报告
单项金额不重 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 480,000 3.44 0 0.00 480,00
大但单独计提 .00 0.00
坏账准备的应
收账款
0.00 / 0.00 / 0.00 13,943, / 0 / 13,943,
合计
970.00 970.00
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
□适用 √不适用
(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用 √不适用
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
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2016 年年度报告
1 年以内 2,589,480.24 49.98 11,962,932.56 81.08
1至2年 2,335,485.05 45.08 555,878.64 3.77
2至3年 241,125.40 4.65 987,321.06 6.69
3 年以上 14,900.00 0.29 1,247,954.76 8.46
合计 5,180,990.69 100.00 14,754,087.02 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
北京银行南京分行 1,703,547.15 待摊融资费
合计 1,703,547.15
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
√适用 □不适用
占预付款期末
项 目 账面余额 余额合计数的 账 龄 性质或内容
比例
北京银行南京分行 1,703,547.15 32.88% 一至两年 待摊融资费
南京市玄武区财政局 441,800.00 8.53% 一年以内 预付诉讼费
李晓锋 252,914.00 4.88% 一年以内 预付房租
中国建设银行股份有限公司泰州 65,333.33 1.26% 一年以内 预付房租
分行 58,500.00 1.13% 一年以内 预付工程款
公司 合 计 2,522,094.48 48.68%
其他说明
√适用 □不适用
期末预付款项余额中无持有本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东欠款。
期末预付款项余额中无预付其他关联方款项。
7、 应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
8、 应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利：
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
9、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比例 比例 计提比例
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大并单独计提坏账 1,125,991.00 3.11% 1,125,991.00 100.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账 35,025,298.75 96.89% 9,470,383.45 27.04% 25,554,915.30 23,772,399.37 100.00 4,081,981.61 17.17 19,690,417.76
准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
账准备的其他应收款
合计 36,151,289.75 / 10,596,374.45 / 25,554,915.30 23,772,399.37 / 4,081,981.61 / 19,690,417.76
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2016 年年度报告
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
其他应收款
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
（按单位）
中国耀华玻璃集团 1,125,991.00 1,125,991.00 100.00% 预计不可收回
有限公司
合计 1,125,991.00 1,125,991.00 / /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内
其中：1 年以内分项
13,577,738.75 1,357,773.87 10.00%
1 年以内小计 13,577,738.75 1,357,773.87 10.00%
1至2年 9,716,857.00 1,943,371.40 20.00%
2至3年 10,983,673.63 5,491,836.82 50.00%
3 年以上
3至4年 348,140.07 278,512.06 80.00%
4至5年 23,800.00 23,800.00 100.00%
5 年以上 375,089.30 375,089.30 100.00%
合计 35,025,298.75 9,470,383.45 27.04%
确定该组合依据的说明：
无
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 6,706,856.75 元；本期收回或转回坏账准备金额 192,463.91 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用 其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2016 年年度报告
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
维修基金 10,452,763.65 12,229,055.55
社会保障费 3,373,858.00 4,879,828.32
保证金、押金及其他 22,324,668.10 6,663,515.50
合计 36,151,289.75 23,772,399.37
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计数的比例
期末余额
(%)
维修基金 维修基金 10,452,763.65 一至三年 28.91% 4,181,668.71
中国江苏国际 工程质量保 7,962,179.00 一年以内 22.02% 796,217.90
经济技术合作 证金
集团有限公司
盐城市住房公 保证金 3,600,000.00 两年以内 9.96% 570,000.00
积金管理中心
合肥市兴泰融 公积金贷款 2,890,500.00 两年以内 8.00% 429,000.00
资担保有限公 保证金
司
墙体基金 墙体基金 2,174,690.00 三年以内 6.02% 1,086,981.00
合计 / 27,080,132.6 / 74.91% 7,063,867.61
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
10、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项 期末余额 期初余额
目 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
拟 956,096,450.00 0.00 956,096,450.00 955,671,450.00 0.00 955,671,450.00
开
发
土
地
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2016 年年度报告
开 3,333,341,916.4 0.00 3,333,341,916.4 2,690,367,974.4 0.00 2,690,367,974.4
发 2 2 0 0
成
本
开 1,968,849,738.3 29,111,279.7 1,939,738,458.5 2,551,314,231.1 46,211,790.0 2,505,102,441.0
发 1 5 6 2 6 6
产
品
合 6,258,288,104.7 29,111,279.7 6,229,176,824.9 6,197,353,655.5 46,211,790.0 6,151,141,865.4
计 3 5 8 2 6 6
注：存货抵押情况，详见注释十一、(一)。
a．拟开发土地
拟开发 预计
项目名称 土地面积 期末余额 年初余额
建筑面积 开工时间
南京铁管巷项目 18,108.10 m2 114,291.60㎡ 未定 956,096,450.00 955,671,450.00
合 计 -- -- -- 956,096,450.00 955,671,450.00
b．开发成本
预计
项目名称 开工时间 预计总投资 期末余额 年初余额
竣工时间
盐城凤凰项目 2012.10 2017.12 103,400 万 748,187,635.14 648,208,824.29
合肥凤凰项目 2013.05 2017.12 149,200 万 422,100,626.93 545,634,459.92
镇江凤凰项目 2014.05 2017.12 97,000 万 649,521,358.68 483,270,047.03
泰兴凤凰项目 2014.12 2017.12 194,000万 855,130,101.50 427,043,533.98
宜兴地产项目 2016.02 未定 118,970万 658,402,194.17 586,211,109.18
合计 3,333,341,916.42 2,690,367,974.40
c．开发产品
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
凤凰和鸣苑项目 2008.12 7,148,664.08 0.00 367,361.64 6,781,302.44
凤凰和熙苑A地块 2010.12 11,380,451.55 0.00 463,029.20 10,917,422.35
凤凰和熙苑B区住宅 2014.12 22,899,636.08 0.00 260,426.68 22,639,209.40
凤凰和美项目 2012.12 1,958,436.49 0.00 1,005,994.22 952,442.27
凤凰和睿项目 2013.12 121,703,727.01 1,196,214.79 122,899,941.80 0.00
凤凰山庄项目 2014.06 396,665,687.42 0.00 313,327,683.92 83,338,003.50
苏州凤凰项目 2014.03 1,146,078,334.41 0.00 117,428,729.99 1,028,649,604.42
南通凤凰项目 2014.12 843,479,294.08 0.00 92,047,944.80 751,431,349.28
盐城凤凰项目住宅 2016.03 0.00 369,786,650.92 369,786,650.92 0.00
合肥凤凰项目住宅 2016.12 0.00 353,752,595.77 289,612,191.12 64,140,404.65
合计 2,551,314,231.12 724,735,461.48 1,307,199,954.29 1,968,849,738.31
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2016 年年度报告
(2). 存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金
本期减少金额
额
项目 期初余额 期末余额
其
计提 其他 转回或转销
他
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
建造合同形成的已完工未
结算资产
南通凤凰项目 46,211,790.06 0.00 0.00 17,100,510.31 0.00 29,111,279.75
合计 46,211,790.06 0.00 0.00 17,100,510.31 0.00 29,111,279.75
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明：
√适用 □不适用
本期减少
项目名称 年初余额 本期增加 期末余额
(结转开发产品)
盐城凤凰项目 42,891,061.02 10,316,896.74 18,569,865.39 34,638,092.37
合肥凤凰项目 19,010,945.21 1,506,261.97 8,436,204.72 12,081,002.46
镇江凤凰项目 18,129,686.20 11,804,913.95 0.00 29,934,600.15
泰兴凤凰项目 0.00 324,945.87 0.00 324,945.87
宜兴地产项目 0.00 2,444,404.54 0.00 2,444,404.54
合 计 80,031,692.43 26,397,423.07 27,006,070.11 79,423,045.39
(4). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
11、 划分为持有待售的资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2016 年年度报告
理财 100,000,000.00 0.00
应交税费-增值税借方余额重分类 10,282,783.22 0.00
合计 110,282,783.22 0.00
其他说明
无
14、 可供出售金融资产
(1). 可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务工 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
具：
可供出售权益工 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81
具：
按公允价值 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
计量的
按成本计量 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81
的
合计 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81
(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
□适用 √不适用
(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
在被
被 账面余额 减值准备
投资
投
本 本 本 本 单位 本期现金红
资
期 期 期 期 期 期 持股 利
单 期初 期末
增 减 初 增 减 末 比例
位
加 少 加 少 (%)
南 476,492,600.0 0.0 0.0 476,492,600.0 0.0 0.0 0.0 0.0 8.09 30,031,101.6
京 0 0 0 0 0 0 0 0 % 0
证
券
股
份
有
限
公
司
无 1,499,698.81 0.0 0.0 1,499,698.81 0.0 0.0 0.0 0.0 2.35 0.00
锡 0 0 0 0 0 0 %
凤
凰
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2016 年年度报告
国
际
文
化
交
流
中
心
有
限
公
司
合 477,992,298.8 0.0 0.0 477,992,298.8 0.0 0.0 0.0 0.0 / 30,031,101.6
计 1 0 0 1 0 0 0 0 0
江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）与江苏凤凰置业有限公司（以下简称
“凤凰置业”）签订《南京证券有限责任公司股权转让协议》，凤凰集团为履行其于 2008 年 12 月
5 日作出的《江苏凤凰出版传媒集团有限公司关于向江苏凤凰置业有限公司转让所持南京证券有
限责任公司全部股权的承诺函》，将其持有的并保证不存在任何权利瑕疵的南京证券 14,800 万元
股权转让给凤凰置业，根据江苏华信资产评估有限公司出具的估报告，该 14,800 万元股权截止
2011 年 12 月 31 日经评估的市场价值为 43,649.26 万元，据此，双方确认本次股权转让的转让价
格为人民币 43,649.26 万元，即每股 2.95 元人民币。2012 年 9 月 12 日，中国证券监督管理委员会
核准南京证券有限责任公司变更为股份有限公司，变更后南京证券有限责任公司更名为南京证券
股份有限公司。
本次变更后，凤凰置业合计持有南京证券股份有限公司 20,020.7344 万股。
(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
(5). 可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 □不适用
无
15、 持有至到期投资
(1).持有至到期投资情况：
□适用 √不适用
(2).期末重要的持有至到期投资：
□适用 √不适用
(3).本期重分类的持有至到期投资：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况：
□适用 √不适用
(2) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(3) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
□适用√不适用
18、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 16,016,378.78 16,016,378.78
2.本期增加金额
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建
工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 16,016,378.78 16,016,378.78
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 2,653,314.10 2,653,314.10
2.本期增加金额 444,226.68 444,226.68
（1）计提或摊销 444,226.68 444,226.68
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
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2016 年年度报告
4.期末余额 3,097,540.78 3,097,540.78
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 12,918,838.00 12,918,838.00
2.期初账面价值 13,363,064.68 13,363,064.68
期末投资性房地产明细如下：
项目名称 建筑面积 原始成本 账面净值
凤凰和鸣幼儿园 2,027.93㎡ 16,016,378.78 12,918,838.00
合 计 16,016,378.78 12,918,838.00
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用 其他说明
□适用 √不适用
19、 固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
机
房屋及建筑 器 固定资产装
项目 电子设备 运输工具 其他设备 合计
物 设 修
备
一、账面原值：
1.期初余
15,649,570.19 0 4,875,102.03 4,924,780.81 1,492,275.00 2,635,218.77 29,576,946.80
额
2.本期增
0.00 0 36,279.50 0 0.00 0.00 36,279.50
加金额
（1）购
36,279.50 36,279.50
置
（2）在
建工程转入
（3）企
业合并增加
3.本期减 0.00 0 0.00 1,442,072.00 0.00 0.00 1,442,072.00
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2016 年年度报告
少金额
（1）处
1,442,072.00 1,442,072.00
置或报废
4.期末余
15,649,570.19 0 4,911,381.53 3,482,708.81 1,492,275.00 2,635,218.77 28,171,154.30
额
二、累计折旧
1.期初余
3,271,374.11 0 3,405,619.06 4,272,850.62 1,170,514.07 2,556,162.21 14,676,520.07
额
2.本期增
693,435.72 0 572,282.63 334,214.16 77,272.08 0.00 1,677,204.59
加金额
（1）计
693,435.72 572,282.63 334,214.16 77,272.08 1,677,204.59
提
3.本期减
0.00 0 0.00 1,398,809.84 0.00 0.00 1,398,809.84
少金额
（1）处
1,398,809.84 1,398,809.84
置或报废
4.期末余
3,964,809.83 0 3,977,901.69 3,208,254.94 1,247,786.15 2,556,162.21 14,954,914.82
额
三、减值准备
1.期初余
0.00 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
额
2.本期增
0.00 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
加金额
（1）计
提
3.本期减
0.00 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
少金额
（1）处
置或报废
4.期末余
0.00 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
额
四、账面价值
1.期末账
11,684,760.36 0 933,479.84 274,453.87 244,488.85 79,056.56 13,216,239.48
面价值
2.期初账
12,378,196.08 0 1,469,482.97 651,930.19 321,760.93 79,056.56 14,900,426.73
面价值
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
20、 在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 工程物资
□适用 √不适用
22、 固定资产清理
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 合计
一、账面原值
1.期初余额 5,842,934.24 3,326,540.00 9,169,474.24
2.本期增加金 0.00 13,500.00 13,500.00
额
(1)购置 13,500.00 13,500.00
(2)内部研发
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2016 年年度报告
(3)企业合并
增加
3.本期减少金 0.00 0.00 0.00
额
(1)处置
4.期末余额 5,842,934.24 3,340,040.00 9,182,974.24
二、累计摊销
1.期初余额 1,041,448.87 594,198.38 1,635,647.25
2.本期增加金 162,303.72 666,122.92 828,426.64
额
（1）计提 162,303.72 666,122.92 828,426.64
3.本期减少金 0.00 0.00 0.00
额
(1)处置
4.期末余额 1,203,752.59 1,260,321.30 2,464,073.89
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金
额
（1）计提
3.本期减少金
额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价 4,639,181.65 2,079,718.70 6,718,900.35
值
2.期初账面价 4,801,485.37 2,732,341.62 7,533,826.99
值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
26、 开发支出
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
27、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或
期初余额 企业合并 期末余额
形成商誉的事项 处置
形成的
收购南京龙凤投资 225,911,76 0.00 0.00 0.00 225,911,7
74.81%的股权 0.07 60.07
收购南京凤凰地产 1,114,970. 0.00 0.00 1,114,970. 0.00
有 限 公 司 100% 股 93 93
权
227,026,73 0.00 0.00 1,114,970. 225,911,7
合计
1.00 93 60.07
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
注：1、本期南京凤凰地产有限公司开发的产品已结转销售，故将收购南京凤凰地产有限公司
100%股权形成的商誉按该开发产品已售和未售部分价值的比例进行分摊。
2、截止 2016 年 12 月 31 日，根据商誉减值测试的结果，本期期末商誉未发生减值。
28、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 252,821.54 17,000.00 150,239.43 0.00 119,582.11
人防停车费 426,407.53 0.00 176,444.52 0.00 249,963.01
合计 679,229.07 17,000.00 326,683.95 0.00 369,545.12
其他说明：
无
29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
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2016 年年度报告
资产减值准备 9,470,383.45 2,367,595.87 4,081,981.61 1,020,495.40
内部交易未实现利润 65,092,674.78 16,273,168.69 22,962,829.39 5,740,707.34
可抵扣亏损 88,700,095.07 22,175,023.77 130,891,325.09 32,722,831.28
视同销售预计毛利 126,623,841.13 31,655,960.29 151,622,565.41 37,905,641.35
以后年度可抵扣的广告 82,673.82 20,668.46 1,723,490.44 430,872.61
费
已计提未缴纳的税金 75,266,818.78 18,816,704.69 16,514,639.92 4,128,659.98
预提费用 3,290,184.08 822,546.02 20,562,636.10 5,140,659.02
应资本化的费用 23,337,527.18 5,834,381.80 1,415,014.21 353,753.55
其他 3,242.62 810.65 71,367.48 17,841.88
合计 391,867,440.91 97,966,860.24 349,845,849.65 87,461,462.41
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
非同一控制企业合并资
产评估增值
可供出售金融资产公允
价值变动
已缴纳未计提税金 13,716,105.28 3,429,026.32 36,964,711.35 9,241,177.84
企业合并确认的被购买 414,233,857.35 103,558,464.34 420,283,162.60 105,070,790.65
方可辨认净资产公允价
值与其账面价值有差异
的资产
合计 427,949,962.63 106,987,490.66 457,247,873.95 114,311,968.49
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债：
□适用 √不适用
未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 108,682,892.37 46,036,438.89
可抵扣亏损 402,171,976.29 295,571,127.09
合计 510,854,868.66 341,607,565.98
(4). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2017 24,047,687.89 24,047,687.89
2018 151,664,073.13 155,486,414.23
2019 31,561,084.12 29,947,190.84
2020 76,092,162.98 74,644,559.45
2021 118,806,968.17 0.00
合计 402,171,976.29 284,125,852.41 /
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2016 年年度报告
其他说明：
√适用 □不适用
各项递延所得税资产按照预期适用税率 25%计量
30、 其他非流动资产
□适用 √不适用
31、 短期借款
(1). 短期借款分类
□适用 √不适用
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
32、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
□适用 √不适用
33、 衍生金融负债
□适用 √不适用
34、 应付票据
□适用 √不适用
35、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 421,511,350.12 61,537,159.60
一至两年 9,601,029.69 384,648,275.19
二至三年 195,403,811.03 10,672,153.24
三年以上 8,121,031.53 1,645,295.84
合计 634,637,222.37 458,502,883.87
期末应付账款余额中无应付持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项。
期末应付账款余额中应付关联方款项，详见注释九、（四）。
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
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2016 年年度报告
南京金中建幕墙装饰有限公司 2,904,491.88 工程质保金
江苏东源电器集团股份有限公司 2,182,051.70 工程尾款及工程质保金
重庆西南铝装饰工程有限公司 1,300,445.33 工程尾款及工程质保金
江苏南通二建集团有限公司 1,001,841.69 工程质保金
合计 7,388,830.60 /
其他说明
√适用 □不适用
期末金额较大的应付账款：
单位名称 金 额 备 注
中国建筑第八工程局有限公
21,828,387.87 工程款
司
江苏省建筑工程集团有限公
20,404,046.94 工程款
司
南通四建集团有限公司 18,280,843.60 工程款
江苏地基工程有限公司 10,593,837.46 工程款
通州建总集团有限公司 7,304,310.88 工程款
合 计 78,411,426.75
36、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 595,866,687.06 431,544,997.34
一至两年 32,454,949.00 14,108,694.00
二至三年 150,000.00 1,900,000.00
三年以上 200,000.00 1,804,551.00
合计 628,671,636.06 449,358,242.34
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
合肥项目客户 32,034,949 房屋未交付客户
合计 32,034,949 /
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
2016 年 12 月 31 日预收账款余额中无预收持有本公司 5%以上（含 5%）股份的股东单位款项。
2016 年 12 月 31 日预收账款余额中预收关联方款项详见注释九、（四）。
2016 年 12 月 31 日预收账款余额中，房地产项目预收账款为 625,970,319.33 元，预收租赁费为
2,701,316.73 元。其中房地产项目预收账款情况如下：
127 / 169
2016 年年度报告
项目名称 期末余额 年初余额 预计完工时间 预售比例
凤凰和鸣产权车位 0.00 50,000.00 已完工 60.67%
苏州凤凰写字楼 0.00 30,000.00 已完工 14.15%
苏州凤凰公寓 0.00 28,819,250.00 已完工 100.00%
南通凤凰公寓 3,799,651.00 678,344.00 已完工 46.17%
南通凤凰写字楼 4,412,544.00 0.00 已完工 18.10%
凤凰山庄 16,505,496.00 23,961,738.00 已完工 96.08%
凤凰山庄车位 390,000.00 230,000.00 已完工 69.70%
盐城凤凰文化广场住宅 0.00 187,236,271.00 已完工 100.00%
盐城凤凰文化广场写字楼 43,266,594.00 0.00 未竣工已预售 20.80%
合肥凤凰文化广场住宅 106,723,935.33 205,426,610.00 已完工 100.00%
和润园（3,5,6号楼） 203,238,071.00 0.00 未竣工已预售 81.36%
凤凰和泰住宅（3,5,8,13,14号楼）238,734,028.00 0.00 未竣工已预售 38.58%
凤凰和泰商业（5号楼） 8,900,000.00 0.00 未竣工已预售 25.54%
合 计 625,970,319.33 446,432,213.00 --
37、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 114,533.82 23,034,282.00 20,196,171.71 2,952,644.11
二、离职后福利-设定提存 0 2,453,736.84 2,453,736.84 0.00
计划
三、辞退福利 0 74,156.00 74,156.00 0.00
四、一年内到期的其他福
利
合计 114,533.82 25,562,174.84 22,724,064.55 2,952,644.11
(2).短期薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 0 19,453,956.04 16,674,067.54 2,779,888.50
补贴
二、职工福利费 0 355,349.95 355,349.95 0.00
三、社会保险费 0 1,196,105.94 1,196,105.94 0.00
其中：医疗保险费 0 1,071,967.75 1,071,967.75 0.00
工伤保险费 0 58,872.91 58,872.91 0.00
生育保险费 0 65,265.28 65,265.28 0.00
四、住房公积金 0 1,565,429.80 1,565,429.80 0.00
五、工会经费和职工教育 114,533.82 329,893.41 271,671.62 172,755.61
经费
六、短期带薪缺勤
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2016 年年度报告
七、短期利润分享计划
八、非货币性福利 0 0.00 0.00 0.00
九、其他短期薪酬 0 133,546.86 133,546.86 0.00
合计 114,533.82 23,034,282.00 20,196,171.71 2,952,644.11
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 0 2,332,333.59 2,332,333.59 0.00
2、失业保险费 0 121,403.25 121,403.25 0.00
3、企业年金缴费
合计 0 2,453,736.84 2,453,736.84 0.00
其他说明：
□适用 √不适用
38、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 15,147,367.51 0
消费税
营业税 -6,726,392.67 -14,113,305.17
企业所得税 68,439,226.39 16,516,630.89
个人所得税 59,730.78 51,120.47
城市维护建设税 -352,024.52 -987,932.35
教育费附加 -251,345.37 -705,665.31
土地增值税 -14,780,550.43 -3,796,685.98
土地使用税 631,128.89 679,020.68
印花税 6,111.60 25,074.60
房产税 148,439.22 52,566.36
合计 62,321,691.40 -2,279,175.81
其他说明：
无
39、 应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息
企业债券利息 82,921,643.86 12,886,643.84
短期借款应付利息
划分为金融负债的优先股\永续债
利息
合计 82,921,643.86 12,886,643.84
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用 其他说明：
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2016 年年度报告
□适用 √不适用
40、 应付股利
□适用 √不适用
41、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
□适用 √不适用
账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
江苏凤凰出版传媒股份有限 862,600,996.88 代建工程款
公司
江苏宁宜置业有限公司 78,567,095.20 股权转让款/往来款
南京高策房地产经纪有限公 2,979,578.72 代理费
司
合计 944,147,670.80 /
其他说明
√适用 □不适用
账龄分析
期末余额 年初余额
项 目
账面余额 比 例 账面余额 比 例
一年以内 666,736,505.55 42.28% 1,639,585,326.53 71.35%
一至两年 270,412,822.68 17.15% 107,470,592.19 4.68%
两至三年 89,329,536.34 5.66% 149,936,914.52 6.53%
三年以上 550,499,207.30 34.91% 400,762,386.34 17.44%
合 计 1,576,978,071.87 100.00% 2,297,755,219.58 100.00%
期末其他应付款余额中欠持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份股东款项，详见注释九、（四）。
期末其他应付款余额中欠付关联方款项，详见注释九、（四）。
金额较大的其他应付款
客户名称 期末余额 性质或内容
江苏凤凰出版传媒股份有限
862,600,996.88 代建工程款
公司
江苏凤凰出版传媒集团有限
500,731,041.66 借款及利息
公司
江苏宁宜置业有限公司 78,567,095.20 股权转让款/往来款
代办费 15,742,514.13 代办契税、维修基金等
诚意金 6,400,000.00 诚意金
合 计 1,464,041,647.87
按费用类别列示预提费用
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2016 年年度报告
费用类别 金 额 期末结余原因
预提利息 1,384,226.24 期末尚未支付的利息
预提土地增值税，待开发项目
预提土地增值税 87,734,655.33
完成汇算清缴
预提代理费 7,239,262.89 期末尚未支付的代理费
合 计 96,358,144.46
42、 划分为持有待售的负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 169,085,714.00 773,450,000.00
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
合计 169,085,714.00 773,450,000.00
其他说明：
一年内到期的长期借款情况如下：
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率(%) 期末余额
北京银行股份有限公司南 2014-12-2 提款日同期基
2019-11-10 人民币 69,085,714.00
京分行 6 准利率上浮5%
基准利率上浮
江苏银行股份有限公司镇
2015-8-20 2018-8-16 人民币 20%（每季调 100,000,000.00
江京口支行
整）
合计 169,085,714.00
本公司子公司江苏凤凰置业有限公司与北京银行股份有限公司南京分行借款协议中约定
2017 年 5 月 10 日、2017 年 11 月 10 日分别还款 34,542,857.00 元，2017 年度江苏凤凰置业有限公
司需归还借款 69,085,714.00 元。
本公司子公司镇江凤凰文化地产有限公司与江苏银行股份有限公司镇江京口支行借款协议中
约定镇江凤凰文化地产有限公司 2017 年度共需归还借款 10,000.00 万元。
截止 2016 年 12 月 31 日，本公司无已到期未偿还的借款。
截止 2016 年 12 月 31 日，本公司取得的抵押、质押借款的资产抵押、质押情况详见注释十一、一）、
（二）。
截止 2016 年 12 月 31 日，本公司取得的保证借款的保证担保情况详见注释九、（四）。
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2016 年年度报告
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
□适用 √不适用
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款
保证借款
信用借款
抵押保证借款 55,000,000.00 395,000,000.00
委托借款 0.00 220,000,000.00
保证+抵押+质押借款 138,171,428.00 182,000,000.00
合计 193,171,428.00 797,000,000.00
长期借款分类的说明：
无
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
长期借款情况如下：
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率(%) 期末余额
北京银行股份有限公 提款日同期基准利
2014-12-26 2019-11-10 人民币 138,171,428.00
司南京分行 率上浮5%
江苏银行股份有限公 基准利率上浮20%
2015-8-20 2018-8-16 人民币 55,000,000.00
司镇江京口支行 （每季调整）
合计 193,171,428.00
截止 2016 年 12 月 31 日，本公司取得的抵押、质押借款的资产抵押、质押情况详见注释十一、一）、
（二）。
截止 2016 年 12 月 31 日，本公司取得的保证借款的保证担保情况详见注释九、（四）。
46、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
14 凤凰债 745,960,273.94 744,456,164.36
16 凤凰 01 1,983,046,575.34 0.00
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2016 年年度报告
合计 2,729,006,849.28 744,456,164.36
(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债 发 债
券 行 券 发行 期初 本期 按面值计 溢折价 本期 期末
面值
名 日 期 金额 余额 发行 提利息 摊销 偿还 余额
称 期 限
1 750,000,0 20 5 742,500,000. 744,456,1 0 42,491,09 1,504,10 42,375,00 745,960,27
4 00 14 年 00 64.36 5.90 9.58 0.00 3.94
凤 年
凰 9
债 月
12
日
1 2,000,000 20 5 1,980,000,00 0.00 1,980,000,0 69,918,90 3,046,57 0.00 1,983,046,5
6 ,000 16 年 0.00 00.00 4.12 5.34 75.34
凤 年
凰 3
0 月
1 29
日
合 / / / 2,722,500, 744,456,1 1,980,000,0 112,410,0 4,550,68 42,375,00 2,729,006,8
计 000.00 64.36 00.00 00.02 4.92 0.00 49.28
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明：
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明：
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 长期应付款
(1) 按款项性质列示长期应付款：
□适用 √不适用
：元 币种：人民币
其他说明：
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
48、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
49、 专项应付款
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
公积
期初余额 发行 期末余额
送股 金 其他 小计
新股
转股
股份 740,600,634.00 195,459,956.00 0 0 0 195,459,956.00 936,060,590.00
总数
其他说明：
根据公司股东大会决议，并经 2015 年 10 月 29 日中国证券监督管理委员会《关于核准江苏凤
凰置业股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2015]2410 号）核准，公司非公开发行人
民币普通股（A）股 195,459,956 股，每股面值 1 元，增加注册资本人民币 195,459,956 元，变更
后的注册资本为人民币 936,060,590 元。本次增资已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）验
证，并出具信会师报字[2016]第 510002 号验资报告。
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢 195,079,848.93 1,284,534,582.23 0.00 1,479,614,431.16
价）
其他资本公积
合计 195,079,848.93 1,284,534,582.23 0.00 1,479,614,431.16
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
2016 年 1 月 12 日，公司非公开发行人民币普通股（A 股）195,459,956 股，募集资金总额人
民币 1,512,860,059.44 元，扣除承销费、保荐费以及其他相关发行费用合计人民币 32,865,521.21
元后，本次募集资金净额为人民币 1,479,994,538.23 元，其中增加股本人民币 195,459,956 元，增
加资本公积人民币 1,284,534,582.23 元。
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
□适用 √不适用
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 138,731,452.92 3,310,685.17 0.00 142,042,138.09
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 138,731,452.92 3,310,685.17 0.00 142,042,138.09
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
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2016 年年度报告
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 900,228,970.10 1,054,732,671.41
调整期初未分配利润合计数（调增+， 0 0
调减－）
调整后期初未分配利润 900,228,970.10 1,054,732,671.41
加：本期归属于母公司所有者的净利 52,433,366.22 -74,782,975.97
润
减：提取法定盈余公积 3,310,685.17 5,660,661.94
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 0.00 74,060,063.40
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 949,351,651.15 900,228,970.10
调整期初未分配利润明细：0
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,805,142,984.69 1,302,524,179.52 1,051,616,273.00 622,507,328.01
其他业务 13,336,464.36 544,226.68 12,859,941.29 1,442,804.94
合计 1,818,479,449.05 1,303,068,406.20 1,064,476,214.29 623,950,132.95
按业务类别列示营业收入、营业成本
营业收入 营业成本
项 目
本期金额 上期金额 本期金额 上期金额
房地产开发 1,805,142,984.69 1,051,616,273.00 1,302,524,179.52 622,507,328.01
租赁 13,336,464.36 12,859,941.29 544,226.68 1,442,804.94
合 计 1,818,479,449.05 1,064,476,214.29 1,303,068,406.20 623,950,132.95
房地产开发经营项目列示如下：
项 目 营业收入 营业成本 营业毛利
本期
凤凰和鸣项目 2,484,142.86 367,361.64 2,116,781.22
凤凰和熙A区 2,059,047.58 463,029.20 1,596,018.38
凤凰和熙B区住宅 5,251,666.63 260,426.68 4,991,239.95
136 / 169
2016 年年度报告
项 目 营业收入 营业成本 营业毛利
苏州凤凰项目 213,564,347.58 117,428,729.99 96,135,617.59
南通凤凰项目 94,522,745.01 85,741,580.05 8,781,164.96
凤凰和美项目 5,744,047.63 1,521,613.27 4,222,434.36
凤凰山庄项目 425,828,790.92 313,327,683.92 112,501,107.00
凤凰和睿项目 169,402,609.75 124,014,912.73 45,387,697.02
盐城凤凰项目 404,311,898.76 369,786,650.92 34,525,247.84
合肥凤凰项目 481,973,687.97 289,612,191.12 192,361,496.85
1,805,142,984.6 1,302,524,179.5
合 计 502,618,805.17
9 2
上期
凤凰和鸣项目 5,220,000.00 765,336.78 4,454,663.22
凤凰和熙A区 4,041,000.00 1,111,966.46 2,929,033.54
凤凰和熙B区住宅 475,329,164.00 227,721,495.94 247,607,668.06
苏州凤凰项目 374,055,398.00 235,771,328.01 138,284,069.99
南通凤凰项目 58,301,084.00 56,945,173.00 1,355,911.00
凤凰和美项目 1,868,000.00 441,692.64 1,426,307.36
凤凰山庄项目 96,219,148.00 69,227,349.94 26,991,798.06
凤凰和睿项目 36,582,479.00 30,522,985.24 6,059,493.76
1,051,616,273.0
合 计 622,507,328.01 429,108,944.99
0
以上收入均在江苏省及安徽省取得。
前五名客户的营业收入情况
2016年度 营业收入总额 占营业收入比例
江苏凤凰出版传媒集团有限
146,021,820.75 8.03%
公司
江苏现代职教图书发行有限
20,815,913.00 1.14%
公司
个人客户 13,287,785.72 0.73%
个人客户 12,012,629.47 0.66%
个人客户 8,798,575.24 0.48%
合 计 200,936,724.18 11.04%
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税 50,550,346.00 56,692,358.44
城市维护建设税 6,686,049.26 3,940,857.33
教育费附加
资源税
房产税 507,642.13
137 / 169
2016 年年度报告
土地使用税 2,043,345.33
车船使用税 6,800.00
印花税 993,753.52
土地增值税 104,295,054.10 64,338,464.68
教育费附加和地方教育费附加 4,775,683.07 2,834,694.18
合计 169,858,673.41 127,806,374.63
其他说明：
无
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 1,844,139.59 2,160,763.05
办公经费 5,363,773.20 6,690,382.73
广告宣传推广费 10,773,391.80 11,642,753.98
销售代理服务费 22,995,526.19 15,117,642.35
业务招待费 102,812.20 115,206.35
折旧费 296,471.17 99,023.25
租赁费 385,718.46 563,974.87
低值易耗品 351,856.00 352,761.72
其他 551,512.28 306,981.24
合计 42,665,200.89 37,049,489.54
其他说明：
无
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工资奖金补贴社保等 18,243,262.06 18,893,639.72
董事会费 289,783.27 252,941.16
经营费用 5,515,140.69 1,781,247.76
租赁费 2,130,987.56 2,054,879.93
中介机构费用 1,946,909.71 1,857,012.00
各项税金 2,612,274.58 5,817,026.99
折旧与摊销 2,321,170.87 3,162,400.80
合计 33,059,528.74 33,819,148.36
其他说明：
无
65、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
138 / 169
2016 年年度报告
利息支出 76,353,405.88 289,308,385.65
减：利息收入 -18,701,236.25 -4,936,338.97
手续费 410,602.30 386,134.20
财务顾问费 3,575,000.00 965,000.00
应付债券利息 116,960,684.94 1,499,999.98
合计 178,598,456.87 287,223,180.86
其他说明：
无
66、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 6,514,392.84 1,928,846.25
二、存货跌价损失 -10,794,145.56 24,343,830.39
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 -4,279,752.72 26,272,676.64
其他说明：
无
67、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产在持有期间的投资
收益
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产取得的投资收
益
持有至到期投资在持有期间的投资 30,031,101.60 30,031,101.60
收益
139 / 169
2016 年年度报告
可供出售金融资产等取得的投资收
益
处置可供出售金融资产取得的投资
收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价
值重新计量产生的利得
合计 30,031,101.60 30,031,101.60
其他说明：
无
69、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得 368,356.13 0.00 368,356.13
合计
其中：固定资产处置 368,356.13 368,356.13
利得
无形资产处置
利得
债务重组利得
非货币性资产交换利
得
接受捐赠
政府补助 20,000.00
客户违约金 255,000.00 340,040.00 255,000.00
其他 1,970.32 185,997.01 1,970.32
合计 625,326.45 546,037.01 625,326.45
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
70、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损 0.00 0.00 0.00
失合计
其中：固定资产处置
损失
无形资产处
140 / 169
2016 年年度报告
置损失
债务重组损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠 83,000.00 130,000.00 83,000.00
违约金 495,256.08 551,346.38 495,256.08
滞纳金 35,613.49 148.53 35,613.49
维稳费 0.00 150,000.00 0.00
其他 5,852.00 0.00 5,852.00
基金 343,000.37 608,820.19 0.00
合计 962,721.94 1,440,315.10 619,721.57
其他说明：
无
71、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 92,941,216.12 20,299,690.36
递延所得税费用 -17,829,875.66 15,809,321.69
加：上年所得税汇算清缴数 -32,114.82 -732,756.94
合计 75,079,225.64 35,376,255.11
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 125,202,641.77
按法定/适用税率计算的所得税费用 31,300,660.44
子公司适用不同税率的影响 0.00
调整以前期间所得税的影响 -32,114.82
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 6,145,311.08
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 -5,589,115.00
的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差 50,762,259.34
异或可抵扣亏损的影响
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 -7,507,775.40
所得税费用 75,079,225.64
其他说明：
□适用 √不适用
72、 其他综合收益
□适用 √不适用
141 / 169
2016 年年度报告
73、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 25,591,556.06 4,928,557.22
补贴收入 0.00 20,000.00
往来款 814,896.35 962,391.51
维修基金 2,232,521.38 2,568,018.00
代收代付装修款 8,435,277.44 4,991,370.98
凤凰传媒书城代建款 29,000,000.00 204,500,000.00
保证金、押金、备用金 637,848.77 7,493,074.16
土地竞拍保证金 0.00 190,000,000.00
其他 595,365.93 1,272,531.88
受限制的货币资金 22,403,596.10 1,444,588.40
代收客户办产权证费用 15,742,514.13 0.00
诚意金 6,400,000.00 0.00
合计 111,853,576.16 418,180,532.15
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付现费用 54,085,197.14 42,804,128.21
往来款 1,838,520.87 485,521.24
农民工保障金 985,620.00 4,879,828.32
违约金 496,956.08 551,346.38
保证金、押金 10,372,876.12 3,602,502.88
土地竞拍保证金 0.00 190,000,000.00
维修基金 0.00 3,975,025.35
其他 267,500.61 657,157.60
受限制的货币资金 0.00 41,686,271.75
凤凰传媒书城代建款 13,466,077.08 0.00
合计 81,512,747.90 288,641,781.73
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
公司债券发行承销费用 20,000,000.00 0.00
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 766,600,000.00 300,000,000.00
财务顾问费 925,000.00 3,590,000.00
合计 787,525,000.00 303,590,000.00
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
74、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 50,123,416.13 -77,884,220.29
加：资产减值准备 -4,279,752.72 26,272,676.64
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 2,121,431.27 2,695,442.88
性生物资产折旧
无形资产摊销 828,426.64 718,870.94
长期待摊费用摊销 326,683.95 240,557.77
处置固定资产、无形资产和其他长期 -368,356.13 0
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填
列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填
列）
财务费用（收益以“－”号填列） 196,889,090.82 291,773,385.63
投资损失（收益以“－”号填列） -30,031,101.60 -30,031,101.60
递延所得税资产减少（增加以“－” -10,505,397.83 6,936,111.13
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” -7,324,477.83 8,873,210.56
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -95,298,833.70 47,409,267.43
经营性应收项目的减少（增加以“－” 98,045,501.39 -59,920,981.36
号填列）
经营性应付项目的增加（减少以“－” 512,291,895.10 194,311,521.44
号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 712,818,525.49 411,394,741.17
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2016 年年度报告
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,568,348,261.85 651,451,376.60
减：现金的期初余额 651,451,376.60 1,376,551,870.46
加：现金等价物的期末余额 0.00
减：现金等价物的期初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 1,916,896,885.25 -725,100,493.86
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,568,348,261.85 651,451,376.60
其中：库存现金 4,594.62 3,620.96
可随时用于支付的银行存款 2,568,343,667.23 651,447,755.64
可随时用于支付的其他货币资 0.00 0.00
金
可用于支付的存放中央银行款
项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物 0.00 0.00
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 2,568,348,261.85 651,451,376.60
其中：母公司或集团内子公司使用 29,196,675.65 51,600,271.75
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
75、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
76、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
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2016 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 29,196,675.65 保函保证金、个贷保证金
应收票据
存货 900,287,507.00 借款抵押
固定资产
无形资产
合计 929,484,182.65 /
其他说明：
无
77、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目：
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用 √不适用
78、 套期
□适用 √不适用
79、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用 其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
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2016 年年度报告
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
主要 持股比例(%)
子公司 取得
经营 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
地
江苏凤凰 江苏 南京市中央 房地产开发与经营，商品 100% 通过资产置
置业有限 路 389 号凤 房销售；实业投资，房屋 换及非公开
公司 凰国际大厦 租赁，物业管理，建筑材 发行股票取
六楼 料和装潢材料的销售，室 得的子公司
内装饰；预包装食品兼散 （包括该子
装食品批发与零售。 公司控制的
孙公司）
盐城凤凰 江苏 盐城市城南 许可经营项目：房地产开 94.44% 5.56% 设立
地产有限 新区新都街 发与经营。一般经营项目：
公司 道娱乐三组 商品房销售，物业管理，
（CND） 建材销售
苏州凤凰 江苏 苏州工业园 房地产开发；房地产投资、 100% 设立
置业有限 区苏惠路 98 自有房屋租赁；销售：建
公司 号国检大厦 筑材料和装潢材料；室内
10 楼 装饰工程（依法需经批准
的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）
南京凤凰 江苏 南京市雨花 许可经营项目：房地产开 100% 设立
置业有限 台区凤台南 发经营。一般经营项目：
公司 路 130 号 物业管理；房地产销售。
江苏凤凰 江苏 南京市玄武 许可经营项目：房地产开 100% 设立
地产有限 区营苑南路 发与经营；商品房销售。
公司 58 号 一般经营项目：实业投资；
自有房屋租赁；物业管理；
建筑材料、装潢材料的销
售。
南京龙凤 江苏 南京市白下 许可项目经营：房地产开 77.31% 购买股权
投资置业 区太平南路 发经营。一般经营项目：
有限公司 69 号 1116 室 物业管理、房地产信息咨
询：装潢材料、建筑材料
销售；绿化中种植、养护
及管理。
南京凤凰 江苏 南京市秦淮 许可经营项目：房地产开 100% 购买股权
地产有限 区太平南路 发、商品房销售。一般经
公司 69 号 营项目：自有房屋租赁、
物业管理、室内装饰。
南通凤凰 江苏 南通市崇川 许可经营项目：房地产开 100% 设立
置业有限 区新城区支 发、经营；商品房销售。
公司 路 6 号凤凰 （凭资质证书经营）一般
大厦 1 幢 809 经营项目：房地产投资；
室 房产租赁，物业管理；建
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2016 年年度报告
筑材料、装潢材料销售；
室内装饰。（经营范围中
国家有专项规定的从其规
定）
合肥凤凰 安徽 安徽省合肥 房地产开发及销售；项目 79.17% 20.83% 设立
文化地产 市包河区徽 投资；房屋租赁；物业服
有限公司 州大道 1388 务；建筑装潢材料销售；
号办公楼第 室内装饰（经营范围涉及
六层 资质的，凭资质证经营）
镇江凤凰 江苏 镇江京口区 房地产开发经营及商品房 93.75% 6.25% 设立
文化地产 东吴路 46 号 销售；实业投资；房屋租
有限公司 赁；物业管理；建筑材料
和装潢材料（许可项目除
外）。（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动）
泰兴市凤 江苏 泰兴市济川 许可经营项目：房地产开 92.86% 7.14% 设立
凰地产有 路1号 发经营。一般经营项目：
限公司 实业投资，房屋租赁，物
业管理，建筑材料和装潢
材料销售。
无锡宜康 江苏 宜兴市宜城 房地产开发经营。（依法 100% 收购股权
置业有限 街道陶都路 2 须经批准的项目，经相关
公司 号 部门批准后方可开展经营
活动）
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
不适用
确定公司是代理人还是委托人的依据：
不适用
其他说明：
无
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
南京龙凤投资 77.31% -2,309,950.09 0.00 109,031,691.75
置业有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
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2016 年年度报告
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
子 期末余额 期初余额
公
非流 非流
司
流动资产 动资 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 动资 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
名
产 产
称
南 956,593,75 0.0 956,593,755 7,076,957 469,058,464 476,135,421 955,907,525 0.0 955,907,525 160,111,716 305,158,464 465,270,18
京 5.89 0 .89 .62 .34 .96 .95 0 .95 .83 .34 1.17
龙
凤
投
资
置
业
有
限
公
司
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
金流量 流量
南京龙凤投资置 7,307,936.51 -10,179,010.85 -10,179,010.85 6,158,715.12 7,340,000.00 -13,385,705.45 -13,385,705.45 7,078,518.43
业有限公司
其他说明：
无
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2016 年年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会
全面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任。经营管理层递交
的月度报告来审查已执行程序的有效性以及风险管理目标和政策的合理性。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低
风险的风险管理政策。
(一) 信用风险
信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。本公司主要面
临赊销导致的客户信用风险。由于公司产品主要面向社会个人，如果房价短期内急剧降价，存在
违约的风险。
(二) 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动
的风险，包括汇率风险、利率风险。
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2016 年年度报告
（1）汇率风险
本公司无外币金融资产及负债以及承诺未来以外币支付的款项，无汇率风险。
（2）利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。
本公司面临的利率风险主要来源于银行长期借款、应付债券、关联方的资金拆借。公司目前的政
策是固定利率借款占外部借款的 70%以上。为维持该比例，本公司可能运用利率互换以实现预期
的利率结构。尽管该政策不能使本公司完全避免支付的利率超出现行市场利率的风险，也不能完
全消除与利息支付波动相关的现金流量风险，但是管理层认为该政策实现了这些风险之间的合理
平衡。
2016 年 12 月 31 日，公司长期借款余额为人民币 362,257,142.00 元、关联方资金拆借余额为
人民币 500,000,000.00 元，应付债券面值余额为人民币 2,750,000,000.00 元。其中关联方资金拆借、
应付债券均为固定利率。浮动利率长期借款为人民币 155,000,000.00 元，不存在利率变动风险。
(三) 流动性风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的
风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集
中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚
动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
□适用 √不适用
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
南京市中 省政府授权 150,000.00 52.12% 52.12%
央路 165 号 范围内的国
江苏凤凰出 有资产经营、
版传媒集团 管理、企业托
有限公司 管、资产重
组、实物租赁
等
本企业的母公司情况的说明
本公司的母公司为凤凰集团，凤凰集团前身为江苏省出版集团有限公司。2001 年，根据省级
机关机构改革和政企分离的基本原则，江苏省出版新闻局与江苏省出版总社分立，同时组建江苏
省出版集团有限公司，江苏省出版总社与江苏省出版集团有限公司为两块牌子一个班子，一体化
运营。2003 年，江苏省出版集团有限公司更名为江苏凤凰出版传媒集团有限公司。江苏省出版总
社与凤凰集团实质上为同一主体，其资产由中共江苏省委宣传部和江苏省财政厅共同监督管理。
本企业最终控制方是江苏省人民政府
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
□适用 √不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 股东的子公司
江苏新广联光电股份有限公司 股东的子公司
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2016 年年度报告
江苏现代职教图书发行有限公司 股东的子公司
南通凤凰广场投资有限公司 股东的子公司
陶爱明 其他
其他说明
陶爱明系公司高级管理人员。
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
江苏新广联光电股份有限 采购商品 1,088,268.00 -
公司
江苏新广联光电股份有限 接受劳务 899,734.08 -
公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
江苏凤凰出版传媒集团有 出售商品 146,021,820.75 397,751,435.00
限公司
江苏现代职教图书发行有 出售商品 20,815,913.00 -
限公司
注：上表中本期交易发生额均为不含税价格。
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
存在控制关系且已纳入本公司合并会计报表范围的子公司，其相互间交易及母子公司交易已作抵
销。
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
凤凰传媒 9,339 2015/7/10 2018/7/9 否
凤凰传媒 4,062 2015/6/29 2016/11/30 是
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
无锡宜康置业有 28,000 2014/12/26 2019/11/10 否
限公司、江苏凤
凰出版传媒集团
有限公司
江苏凤凰出版传 22,000 2015/5/21 2015/5/20 是
媒集团有限公司
江苏凤凰出版传 50,000 2014/1/29 2016/1/29 是
媒集团有限公司
江苏凤凰出版传 20,000 2014/8/28 2016/7/19 是
媒集团有限公
司、江苏凤凰置
业有限公司、盐
城凤凰地产有限
公司
江苏凤凰出版传 12,000 2015/10/30 2016/7/19 是
媒集团有限公
司、江苏凤凰置
业有限公司、南
通凤凰置业有限
公司
江苏凤凰出版传 39,000 2015/8/20 2018/8/16 否
媒集团有限公
司、江苏凤凰传
媒股份有限公
司、镇江凤凰文
化地产有限公司
江苏凤凰出版传 40,000 2015/7/21 2018/6/29 是
媒集团有限公
司、江苏凤凰出
版传媒股份有限
公司、合肥凤凰
文化地产有限公
司
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关联担保情况说明
√适用 □不适用
担保是否已
担保方 被担保方 贷款单位 担保金额 贷款期限 经
履行完毕
无锡宜康置业有 否，取得借款
江苏凤凰 北京银行股
限公司、江苏凤 28,000 万 24,180 万元，
置业有限 份有限公司 2014-12-26~2019-11-10
凰出版传媒集团 元 已归还
公司 南京分公司
有限公司 3,454.29 万元
江苏凤凰 招商银行股
江苏凤凰出版传 22,000 万 是,已提前归
置业有限 份有限公司 2015-5-21~2017-5-20
媒集团有限公司 元 还
公司 南京分行
苏州凤凰 重庆国际信
江苏凤凰出版传 50,000 万
置业有限 托股份有限 2014-1-29~2016-1-29 是
媒集团有限公司 元
公司 公司
江苏凤凰出版传
媒集团有限公 江苏银行股
盐城凤凰
司、江苏凤凰置 份有限公司 20,000 万
地产有限 2014-8-28~2016-7-19 是
业有限公司、盐 盐城登瀛支 元
公司
城凤凰地产有限 行
公司
江苏凤凰出版传
媒集团有限公 江苏银行股
盐城凤凰
司、江苏凤凰置 份有限公司 12,000 万
地产有限 2015-10-30~2016-7-19 是
业有限公司、盐 盐城登灜支 元
公司
城凤凰地产有限 行
公司
江苏凤凰出版传
媒集团有限公 江苏银行股 否，取得借款
镇江凤凰
司、江苏凤凰传 份有限公司 39,000 万 19,500 万元，
文化地产 2015-8-20~2018-8-16
媒股份有限公 镇江京口支 元 已归还 4,000
有限公司
司、镇江凤凰文 行 万元
化地产有限公司
江苏凤凰出版传
媒集团有限公 中国工商银
司、江苏凤凰出 合肥凤凰 行股份有限
40,000 万 是,已提前归
版传媒股份有限 文化地产 有限公司合 2015-7-21~2018-6-29
元 还
公司、合肥凤凰 有限公司 肥宿州路支
文化地产有限公 行
司
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
凤凰集团 10,000 万元 2015 年 3 月 26 日 2016 年 3 月 25 日 在建项目借款
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2016 年年度报告
凤凰集团 10,000 万元 2016 年 3 月 26 日 2017 年 3 月 25 日 购买南京龙凤
投资置业有限
公司股权借款
凤凰集团 5,460 万元 2015 年 11 月 7 日 2016 年 6 月 13 日 在建项目借款
凤凰集团 47,200 万元 2015 年 7 月 23 日 2016 年 6 月 13 日 购买南京龙凤
投资置业有限
公司股权借款
凤凰集团 10,000 万元 2016 年 1 月 21 日 2017 年 1 月 21 日 购买南京龙凤
投资置业有限
公司股权借款
凤凰集团 14,000 万元 2015 年 6 月 14 日 2016 年 6 月 13 日 龙凤投资为归还原股东
款项向
凤凰集团借款
凤凰集团 30,000 万元 2015 年 12 月 18 日 2016 年 12 月 17 日 在建项目借款
凤凰集团 30,000 万元 2016 年 12 月 18 日 2017 年 12 月 18 日 龙凤投资为归还原股东
款项向
凤凰集团借款
凤凰集团 10,000 万元 2015 年 12 月 4 日 2016 年 6 月 13 日 在建项目借款
凤凰集团 10,000 万元 2015 年 12 月 28 日 2016 年 12 月 13 日 在建项目借款
拆出
本公司 2016 年向江苏凤凰出版传媒集团有限公司借款，计提利息 47,349,238.50 元，支付
48,525,254.92 元。
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
□适用 √不适用
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
1、提供服务
①根据江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公司（原“江苏省新华书店集团有
限公司”）签订的《关于“苏园土挂（2008）05 号地块”项目开发建设与书城经营协议书》，本公
司为其代建苏州凤凰国际书城项目中的书城。根据 2010 年 3 月 23 日江苏凤凰置业有限公司、江
苏凤凰出版传媒股份有限公司、本公司三方签订的协议书，以最终竣工决算确认的建设成本扣除
掉前期费用后的实际发生额作为计算工程建设管理费用的基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限
公司应按该基数的 0.5%向本公司支付委托工程建设管理费用。2008 年 4 月 3 日，江苏凤凰置业
有限公司设立苏州凤凰置业有限公司开发该项目。该项目于 2014 年 3 月完工，按合同约定，待完
成工程竣工决算后收取工程建设管理费。截止 2016 年 12 月 31 日，苏州凤凰置业有限公司共收到
江苏凤凰出版传媒股份有限公司预付的代建款 399,877,273.96 元。
②2010 年 1 月 26 日，本公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有
限公司联合参加了南通市位于崇川路北侧、行政中心中央绿轴东侧的 CR9058 地块竞拍，并以约
3.48 亿元的价格竞得该地块。2010 年 2 月 2 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份
有限公司与南通市国土资源局就受让该地块正式签订了土地出让协议。该地块规划建筑面积不超
过 129,000 平方米，其中书城建筑面积 50,000 平方米左右。根据规划建筑面积分摊，江苏凤凰置
业有限公司应于 2010 年 6 月 28 日前支付土地出让价款 2.13 亿元。该项目中的书城将由江苏凤凰
置业有限公司代建。根据双方签订的委托代建协议，以最终竣工决算确认的建设成本扣除掉前期
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费用后的实际发生额作为计算工程委托事务报酬的基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限公司应
按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。2010 年 5 月 10 日，江苏凤凰置业
有限公司设立南通凤凰置业有限公司开发该项目，该项目于 2010 年 5 月份开工，该项目于 2014
年 12 月竣工，按合同约定，待完成工程竣工决算后收取工程建设管理费。截止 2016 年 12 月 31
日，南通凤凰置业有限公司共收到江苏凤凰出版传媒股份有限公司预付的代建款 242,689,800.00
元。
③2012 年 9 月 27 日，本公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有
限公司联合参加了合肥市包河区 S1207 号地块竞拍，并以 276,637,795.20 元的价格竞得该地块。
2012 年 10 月 17 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与合肥市国土资源
局就受让该地块正式签订了土地出让协议。双方按《国有土地使用权出让合同》的约定共同支付
土地出让金，其中江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 30,454,400.00 元，江苏凤凰置业有限公司
支付 246,183,395.20 元。该项目中的凤凰文化广场 MALL（占地约 6.15 万平方米）由江苏凤凰出
版传媒股份有限公司委托江苏凤凰置业有限公司代建。根据双方签订的委托代建协议，以按双方
最终确认的项目建安工程费用作为计算乙方委托事务报酬的基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有
限公司应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。截止 2016 年 12 月 31 日，
合肥凤凰地产有限公司共收到江苏凤凰出版传媒股份有限公司预付的代建款 150,033,922.92 元。
④2013 年 7 月 30 日，江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公司联合竞得位
于镇江市东吴路以南，宗地编号为 2013-4-4 号的地块以建设镇江凤凰文化广场项目。2013 年 11
月 18 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与镇江市国土资源局就受让该
地块正式签订了土地出让协议，土地出让金共计 3.98 亿元，其中江苏凤凰置业有限公司支付 3.08
亿元，江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 0.9 亿元。该地块规划建筑面积不超过 123,700 平方米，
其中江苏凤凰出版传媒股份有限公司可建设文化 MALL 房产约 3 万平方米。该项目中的文化
MALL 将由江苏凤凰置业有限公司代建。根据双方 2015 年 1 月 30 日签订的委托代建协议，以按
竣工结算审计后双方最终确认的项目建安工程费用作为计算工程委托事务报酬的基数依据，江苏
凤凰出版传媒股份有限公司应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。截止
2016 年 12 月 31 日，镇江凤凰文化地产有限公司共收到江苏凤凰出版传媒股份有限公司预付的代
建款 70,000,000.00 元。
2013 年 5 月 31 日，江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公司联合竞得位
于泰兴市鼓楼北路西侧、大庆西路北侧地块，宗地编号为 TX2013-03 号的地块以建设泰兴凤凰文
化广场项目。2013 年 6 月 3 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与泰兴
市国土资源局就受让该地块正式签订了土地出让协议，土地出让金共计 187,500,000.00 元，其中
江苏凤凰置业有限公司支付 132,375,000.00 元，江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 55,125,000.00
元。该地块规划建筑面积不超过 137,928 平方米，其中江苏凤凰出版传媒股份有限公司可建设文
化 MALL 房产不小于 3 万平方米。该项目中的文化 MALL 将由江苏凤凰置业有限公司代建。根
据双方 2016 年 6 月 1 日签订的委托代建协议，以按竣工结算审计后双方最终确认的项目建安工程
费用作为计算工程委托事务报酬的基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限公司应按该基数的 0.5%
向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。
2、销售商品
①本公司的子公司南京凤凰地产有限公司本期向江苏凤凰出版传媒集团有限公司销售在江苏
省南京市秦淮区太平南路 389 号和睿大厦的商业房产。商业房产包括商业用房 401 室，办公用房
502 室等 15 间及车位 102 个，其中商业用房和办公用房总建筑面积为 6,088.26 平方米。销售总价
为人民币 147,150,671.00 元，其中商业用房合同售价为 47,690,304.00 元，办公用房合同售价为
79,060,367.00 元，车位合同总价为 20,400,000.00 元。
②本公司的子公司南京凤凰地产有限公司本期向江苏现代职教图书发行有限公司出售南京市
白下区太平南路 389 号 1102 室、1201 室和 1202 室的商业办公楼，总房款为人民币
20,815,913.00 元。
公司高级管理人员陶爱明因个人住房需要，本期购买本公司全资子公司合肥凤凰地产有限
公司开发的坐落于包河区庐州大道 3399 号合肥凤凰文化广场的住宅一套，其建筑面积为 121.86
平方米，交易价格为 1,193,618.00 元，付款方式为按揭，截止 2016 年 12 月 31 日尚在办理交付手
续。
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3、采购商品与接受劳务
本公司的子公司盐城凤凰地产有限公司本期向江苏新广联光电股份有限公司采购盐城凤凰文
化广场项目所需室外全彩 LED 显示屏及相关服务人民币 1,088,268.00 元；同时盐城凤凰地产有限
公司接受江苏新广联光电股份有限公司提供盐城凤凰文化广场项目亮化工程建设，合同总价为
1,799,468.16 元，截止 2016 年 12 月 31 日，该亮化工程已完成 50%。
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
□适用 √不适用
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 江苏新广联光电股份有限公司 3,049,343.90 800,000.00
预收账款 陶爱明 1,192,541.00 0.00
其他应付款 陶爱明 1,077.00 0.00
其他应付款 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 862,600,996.88 838,631,796.52
其他应付款 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 500,731,041.66 1,268,507,058.08
其他应付款 南通凤凰广场投资有限公司 308,000.00 0.00
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
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2016 年年度报告
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
(一) 抵押资产情况
本公司及子公司以拥有的下述国有土地使用权、在建工程房产和房屋作为以下银行贷款的
抵押物：
a、江苏凤凰置业有限公司以无锡宜康置业有限公司拥有的宜国用（2014）第 41605085 号
土地使用权，地块面积 46396.4 平方米；宜国用（2014）第 41605086 号土地使用权，地
块面积 142289.7 平方米；作为以下银行贷款的抵押物：
贷款单位 期末余额 抵押期限
北京银行股份有限公司南京分行 207,257,142.00 2014.11.10 ~ 2019.11.10
b、镇江凤凰文化地产有限公司以该公司和江苏凤凰传媒股份有限公司共同拥有的镇国用
（2014）第 5526 号土地使用权，地块面积 44,188.00 平方米，作为以下银行贷款的抵押物：
贷款单位 期末余额 抵押期限
江苏银行股份有限公司镇江京口支行 155,000,000.00 2015-7-10~2018-8-16
(二) 质押资产情况
江苏凤凰置业有限公司以持有的无锡宜康置业有限公司 100%股权，共 56,600 万股，作为
以下银行贷款的质押物：
贷款单位 期末余额 质押期限
北京银行股份有限公司南京分行 207,257,142.00 2014-11-10 ~ 2019-11-10
(三) 截止 2016 年 12 月 31 日，除上述事项外，本公司无需说明的其他重大承诺事项。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
(一) 本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2016 年 12 月 31 日止，
担保累计余额为 52,514.70 万元，上述担保为阶段性担保，即从商品房承购人与银行签订按揭合同
至商品房交付之日止。因尚未发生由于担保连带责任而发生损失之情形，该担保事项将不会对本
公司的财务状况造成重大影响。
(二) 截止 2016 年 12 月 31 日，除上述事项外，本公司无需说明的其他重大或有事项。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
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2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 93,606,059.00
经审议批准宣告发放的利润或股利
2017 年 3 月 27 日，经本公司董事会会议审议并通过了《2016 年年度利润分配预案》，以 2016
年年末总股本 936,060,590 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 1.00 元（含税），派发现
金股利总额为 93,606,059 元，剩余未分配利润结转下一年度。本年度公司不进行公积金转增股本。
截止报告日，除上述事项外，本公司无其他需说明的资产负债表日后非调整事项。
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用√不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 □不适用
无
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策：
□适用 √不适用
(2). 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
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(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明：
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
截止 2016 年 12 月 31 日，本公司无需说明的其他重要事项。
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 应收账款分类披露：
□适用 √不适用
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
□适用 √不适用
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(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用 √不适用
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 计提 账面
计提比 比例
金额 比例(%) 金额 价值 金额 金额 比例 价值
例(%) (%)
(%)
单项金额 1,125,991.00 100.00% 1,125,991.00 100.00% 0.00 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00
重大并单
独计提坏
账准备的
其他应收
款
按信用风 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00
险特征组
合计提坏
账准备的
其他应收
款
单项金额 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00
不重大但
单独计提
坏账准备
的其他应
收款
合计 1,125,991.00 / 1,125,991.00 / 0.00 0.00 / 0.00 / 0.00
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
1,125,991.00 1,125,991.00 100.00% 预计不可收
中国耀华玻璃集团有限公司
回
合计 1,125,991.00 1,125,991.00 100.00% /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
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组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 1,125,991.00 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
□适用 √不适用
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66 2,301,150,614.66 2,301,150,614.66
对联营、合营企业
投资
合计 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66 2,301,150,614.66 2,301,150,614.66
(1) 对子公司投资
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√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期
被投资 本期 计提 减值准备期末余
期初余额 本期增加 期末余额
单位 减少 减值 额
准备
江苏凤 1,281,150,614.66 0.00 0.00 1,281,150,614.66 0.00 1,281,150,614.66
凰置业
有限公
司
盐城凤 340,000,000.00 0.00 0.00 340,000,000.00 0.00 340,000,000.00
凰地产
有限公
司
合肥凤 380,000,000.00 0.00 0.00 380,000,000.00 0.00 380,000,000.00
凰文化
地产有
限公司
镇江凤 300,000,000.00 0.00 0.00 300,000,000.00 0.00 300,000,000.00
凰文化
地产有
限公司
泰兴市 0 260,000,000.00 0 260,000,000.00 0.00 260,000,000.00
凤凰地 0
产有限
公司
合计 2,301,150,614.66 260,000,000.00 0 2,561,150,614.66 0.00 2,561,150,614.66
本公司长期股权投资的账面价值均低于其可收回金额，故未计提长期投资减值准备。
(2) 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
其他说明：
无
4、 营业收入和营业成本：
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 190,000,000.00 0.00
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损
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2016 年年度报告
益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新
计量产生的利得
合计 190,000,000.00 0.00
6、 其他
√适用 □不适用
本公司子公司江苏凤凰置业有限公司于 2016 年 12 月 26 日召开股东大会，会议决定向母公司江苏
凤凰置业投资股份有限公司分红 1.9 亿元。截止 2016 年 12 月 31 日，公司尚未收到该款项。
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 368,356.13
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
回
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对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -362,751.25
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -31,924.09
少数股东权益影响额 335.25
合计 -25,983.96
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 1.56 0.0570 0.0570
利润
扣除非经常性损益后归属于 1.56 0.0570 0.0570
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
5、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
第十二节 备查文件目录
（一）载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并
备查文件目录
盖章的财务报表。
备查文件目录 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内在证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本
备查文件目录
及公告的原稿。
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2016 年年度报告
董事长：周斌
董事会批准报送日期：2017/3/28
修订信息
□适用 √不适用
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