评估报告共一册
本册为第一册
中广信评报字[2016]第 469 号
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
广东文化长城集团股份有限公司拟股权转让事宜所涉及河南长城
绿色瓷艺科技有限公司的股东全部权益价值
评估报告书
评估机构名称：广东中广信资产评估有限公司
委托评估方：广东文化长城集团股份有限公司
被评估单位：河南长城绿色瓷艺科技有限公司
报告提交日期：二〇一六年九月二十七日
目录
注册资产评估师声明 ........................................................................................... 1
评估报告书摘要 ................................................................................................... 2
资产评估报告书正文 ........................................................................................... 8
一、绪言 ......................................................................................................... 8
二、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 ..................................... 8
三、评估目的 ............................................................................................... 22
四、评估范围及对象 ................................................................................... 22
五、评估基准日 ........................................................................................... 28
六、价值类型及定义 ................................................................................... 29
七、评估依据 ............................................................................................... 29
八、评估方法 ............................................................................................... 32
九、评估过程 ............................................................................................... 35
十、评估假设 ............................................................................................... 37
十一、评估结论 ........................................................................................... 39
十二、特别事项说明 ................................................................................... 41
十三、评估报告使用限制说明 ................................................................... 43
十四、评估报告日 ....................................................................................... 45
资产评估书附件 ................................................................................................. 47
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准
则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，
评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位（或者产权持有单
位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当
使用评估报告是相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与
相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评
估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题
进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估
报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和
限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、
限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
广东中广信资产评估有限公司 第1页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
评估报告书摘要
重要提示
以下内容摘自中广信评报字[2016]第 469 号资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情
况，应认真阅读资产评估报告书全文，本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解。
委托方：广东文化长城集团股份有限公司
被评估单位：河南长城绿色瓷艺科技有限公司（以下简称“长城绿色瓷
艺公司”）。
评估目的：本次资产评估是应广东文化长城集团股份有限公司的委托，
对长城绿色瓷艺公司于 2016 年 8 月 31 日时股东全部权益市场价值进行评
估，为广东文化长城集团股份有限公司拟股权转让事宜所涉及河南长城绿
色瓷艺科技有限公司的股东全部权益提供价值参考依据。
评估对象及评估范围：本次评估对象为长城绿色瓷艺公司于 2016 年 8
月 31 日时的股东全部权益价值；评估范围：长城绿色瓷艺公司在评估基准
日 2016 年 8 月 31 日的全部资产和相关负债。
价值类型：市场价值。
评估基准日：2016 年 8 月 31 日。
评估方法：资产基础法。
评估结论：
长城绿色瓷艺公司的总资产账面值为人民币 18,212.41 万元，评估值为
人民币 18,574.57 万元，评估增值 362.16 元，增幅 1.99%；负债账面值为人
民币 283.40 万元，评估值为人民币 283.40 万元，评估无增减变化；净资产
的账面值为人民币 17,929.01 万元，评估值为人民币 18,291.17 万元，评估
广东中广信资产评估有限公司 第2页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
增值 362.16 万元，增幅 2.02%。（详见资产基础法评估结果汇总表）
资产评估结果汇总表
评估基准日：2016 年 8 月 31 日
被评估单位：河南长城绿色瓷艺科技有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
Ａ Ｂ Ｃ＝Ｂ-Ａ Ｄ＝Ｃ/Ａ×１００％
流动资产 1 2,570.36 2,570.36 0.00 0.00
非流动资产 2 15,642.05 16,004.20 362.16 2.32
其中：可供出售金融资产 3 - -
持有至到期投资 4 - -
长期应收款 5 - -
长期股权投资 6 - -
投资性房地产 7 - -
固定资产 8 299.77 78.65 -221.12 -73.76
在建工程 9 - -
工程物资 10 - -
固定资产清理 11 - -
生产性生物资产 12 - -
油气资产 13 - -
无形资产 14 15,342.28 15,925.55 583.27 3.80
开发支出 15 - -
商誉 16 - -
长期待摊费用 17 - -
递延所得税资产 18 - -
其他非流动资产 19 - -
资产总计 20 18,212.41 18,574.57 362.16 1.99
流动负债 21 283.40 283.40 0.00 0.00
非流动负债 22 - -
负债合计 23 283.40 283.40 0.00 0.00
净资产（所有者权益） 24 17,929.01 18,291.17 362.16 2.02
则：经资产基础法评估测算，在评估基准日 2016 年 8 月 31 日，长城
绿色瓷艺公司股东全部权益价值为 18,291.17 万元（大写：人民币壹亿捌仟
贰佰玖拾壹万壹仟柒佰元）
本报告所揭示的评估结论仅对评估目的经济行为有效，使用有效期为
自评估基准日 2016 年 8 月 31 日起 1 年。
广东中广信资产评估有限公司 第3页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
☆特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平
和能力所能评定估算的有关事项（包括但不限于）：
（一）在评估基准日至本评估报告出具期间，国家宏观经济政策及市
场基本情况未发生任何重大变化。本公司不能预计本评估报告后的政策与
市场变化对评估结果的影响。
（二）评估结论是广东中广信资产评估有限公司出具的，受具体参加
本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。评估报告的使用各方应关
注本报告书中所揭示的特别事项和评估报告的法律效力等内容。
（三）评估结论系根据上述评估依据、方法、程序、假设而得出，只
有在上述评估依据、方法、程序、假设等存在的条件下成立。
（四）由被评估单位提供的与评估相关的产权证明文件、资产明细，
销售收入预测数据及其他有关资料，是编制本报告的基础。相关当事人应
对其提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性负责。我们是在
被评估单位提供的相关资料和预测数据基础上进行尽职调查，并按评估准
则要求对被评估单位提供数据的合理性复核分析并进行评估计算，被评估
单位应对提供的所有资料和数据的完整性、合法性、准确性和真实性负责
并承担法律责任。若被评估单位提供的上述资料发生重大变化，则将直接
影响评估结果。特请报告使用者注意。
（五）对存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托人及被评估
单位未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估
机构及评估人员不承担相关责任。
广东中广信资产评估有限公司 第4页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
（六）评估报告对评估对象法律权属及其证明资料来源已做必要说明，
但因所获得资料的局限性，对产权的披露未必是完整的。评估师不对评估
对象的法律权属提供保证。
（七）参与本次评估的评估师及评估人员在被评估资产中没有现实和
预期的收益，同时与相关各方没有个人利益关系和偏见。
（八）根据委托方提供的相关《国有建设用地使用权出让合同》显示，
本次评估范围内的三宗土地建设项目在 2014 年 7 月 3 日、2014 年 12 月 21
日之前开工，在 2016 年 7 月 3 日、2016 年 12 月 21 日之前竣工。评估人员
现场勘察时，三宗土地现状与上述合同约定情况不符，本次评估已考虑该
因素对评估结论的影响，但不可预见当地政府是否对该情况采取任何行政
措施。特请报告使用者注意。
（九）根据中评协的文件要求，评估人员关注了本次评估所涉及的评
估对象的法律权属问题，评估人员不对其发表意见，本评估报告也不能作
为判断评估对象法律权属依据。
（十）对于现场勘察中发现的临时围墙已被拆除，无实物，特请报告
使用者注意。
（十一）广东正中珠江会计师事务所（特殊普通合伙）对长城绿色瓷
艺公司评估基准日 2016 年 8 月 31 日的财务报表进行了审计，并出具审计
报告广会专字[2016]G16005790071 号。本次评估是以审计报告的数据作为
基础进行的，并设定本次评估引用的数据以审计报告核定的数据为准。
（十二）本次资产评估是根据对应的评估前提下进行的，任何评估假
设前提的变动对评估结论可能造成影响，提请报告使用者注意。
广东中广信资产评估有限公司 第5页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
（十三）本次评估为委托方提供基准日时资产价值参考依据。基准日
后到本评估报告出具日前，若部分资产发生变化，本次评估结论不考虑变
化因素对资产价值的影响。
提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。
☆评估报告使用限制说明
（一）本评估结论是在本评估报告载明的评估假设和限制条件下，以及
本评估报告载明的“特别事项说明”所述的情况下，为本报告载明的评估目的
而提出的评估对象于评估基准日的市场价值参考意见。即本评估报告书及
其评估结论仅为一种参考意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估机
构和注册资产评估师仅对评估结论的合理性（合乎评估的专业规范）承担
责任，而不对评估对象的定价决策和委估决策承担任何责任；且评估结论
仅是本报告所述的假设前提和限制条件下最可能实现的估计值，不应当被
认为是对评估对象可实现价格的保证。
（二）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（三）本评估结论仅供委托方、委托方的上级主管单位，以及送交资产
评估主管机关审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方
许可，全部或部分内容不得向其他单位和个人提供，也不得见诸于公开媒
体。
（四）据评估师尽职调查了解，在评估基准日期后，评估报告出具之前，
未发现其他需披露的重大事项。
在评估基准日以后的一年有效期内，如果资产数量及作价标准发生变
化时，应按以下原则处理：
1、当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调
整；
广东中广信资产评估有限公司 第6页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
2、当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委
托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
3、对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际
作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
（五）按现行有关规定，本报告的评估结果自评估基准日起一年内有
效，即评估结果使用有效期为 2016 年 8 月 31 日起至 2017 年 8 月 30 日。
当本次评估目的在评估基准日后一年内实现时，可用评估结果作为评估目
的所对应的经济行为实现时作价的参考依据。超过一年，其评估结果失去
效用，如继续实现原目的，需重新进行资产评估。
广东中广信资产评估有限公司 第7页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
中广信评报字[2016]第 469 号
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
资产评估报告书正文
一、绪言
广东中广信资产评估有限公司接受广东文化长城集团股份有限公司的
委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基
础法，按照必要的评估程序，对广东文化长城集团股份有限公司拟进行股
权转让事宜所涉及的长城绿色瓷艺公司于 2016 年 8 月 31 日时股东全部权
益价值进行了评估。
二、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
（一）委托方基本情况
1、委托方概况
名称：广东文化长城集团股份有限公司
住所：广东省潮州市枫溪区蔡陇大道
法定代表人：蔡廷祥
注册资本：37,500.00 万人民币元
公司类型：股份有限公司(上市、自然人投资或控股)
统一社会信用代码：9144510023113011XF
成立日期：1996 年 02 月 01 日
营业期限：至长期
广东中广信资产评估有限公司 第8页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
经营范围：生产、销售：工艺陶瓷、骨质瓷、抗菌镁质瓷、电子功能
陶瓷（电感陶瓷、电阻陶瓷、电容陶瓷、光纤连接器陶瓷插芯、陶瓷基板、
新能源陶瓷、结构陶瓷）及其它各类陶瓷产品，电子产品（不含电子出版
物），包装制品（不含印刷）及陶瓷相关配套的藤、竹、木、铁、布、革、
树脂、聚酯、橡胶、玻璃、五金、塑料、不锈钢制品；手机、计算机软件
开发、销售；销售：机械设备（不含汽车），五金交电，化工产品（不含危
险化学品），家具，建筑材料，针、纺织品，金属材料，家居用品，日用百
货，文化艺术品（不含文物）；设计、策划、代理、发布各类广告；商务信
息咨询（不含限制项目）；市场建设项目投资与资产管理；货物进出口、技
术进出口。
(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。
2、委托方简介：
广东文化长城集团股份有限公司公司前身是广东长城集团有限公司，
始建于 1996 年， 2010 年 6 月 25 日在深圳证券交易所成功上市交易（股票
简称：“文化长城”，股票代码：300089）。公司注册资本为人民币 37,500.00
万人民币元，法定代表人蔡廷祥，注册地址广东省潮州市枫溪区蔡陇大道。
公司自成立以来始终秉承“文化创意、科技创新”的理念，致力于创意艺术陶
瓷的研发设计、生产和销售，产品主要用于陈设装饰、鉴赏收藏，包括花
瓶、雕塑品、园林陶瓷、陈设品、灯具等。公司在传统陶瓷艺术的基础上
在行业内率先提出并推广创意艺术陶瓷，以创意设计引领市场需求，提升
产品品位和附加值。为了突出产品的创意元素，公司在行业内首创艺术陶
瓷产品“创意研发数据库”，将“创意设计元素”系统化、信息化、标准化，并
广东中广信资产评估有限公司 第9页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
以此为平台建立了艺术陶瓷产品的现代创新体系，使公司每年创新设计的
新品显著增加。公司通过与清华大学美术学院、广州美术学院、澳大利亚
国立大学陶瓷工作室、德国 Solveig 陶瓷工作室等机构合作、参加海内外各
种展会等方式不断吸收不同艺术设计风格并掌控市场最新需求，在古今中
外各式文化的交流汇集中，吸收设计灵感，进一步增强创意设计能力，从
而大幅提高产品的附加值。
此外，公司将不同的风格和造型元素进行组合，利用创意的高渗透性、
高增值性和高融合性特征，将不同领域的艺术创意元素通过“二次创意”体现
到艺术陶瓷领域，实现了艺术陶瓷的功能化。
2012 年度、2013 年度、2014 年度、2015 年度及 2016 年上半年，公司
分别实现营业收入 37,131.34 万元、41,537.61 万元、44,860.81 万元、44,493.27
万元、19,859.68 万元，营业收入主要来源于陶瓷类产品的销售。
（二）被评估单位概况
1、基本情况
名称：河南长城绿色瓷艺科技有限公司（以下简称“长城绿色瓷艺公司”）
住所：安阳市内黄县陶瓷工业园
法定代表人：蔡廷祥
注册资本：贰亿贰仟万圆整
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
注册号：410627000007363（1-1）
成立日期：2013 年 01 月 27 日
营业期限：至 2023 年 01 月 26 日
广东中广信资产评估有限公司 第 10 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
经营范围：筹建。
2、企业历史沿革
（1）公司设立
河南长城绿色瓷艺科技有限公司成立于 2013 年 01 月 27 日，成立时注
册资本 22,000.00 万元，由广东文化长城集团股份有限公司以货币形式全额
出资，本次出资已经内黄共信会计师事务所审验，并出具内共会验[2013]11
号验资报告。成立时股东明细如下：
股东名称 出资金额（万元） 股权比例
广东文化长城集团股份有
22,000.00 100.00%
限公司
合 计 22,000.00 100.00%
至评估基准日时，上述股权尚未发生其他变更。
（2）公司名下长期投资
被评估单位于 2013 年 3 月 8 日以货币形式出资设立全资子公司郑州长
城世家商贸有限公司，持股比例为 100%。并于 2016 年 4 月 20 日将该子公
司 100%股权转让至他人。
3、公司简介
长城绿色瓷艺公司设立至今尚未投产经营，根据委托方提供的《河南
长城绿色瓷艺科技有限公司章程》显示:“公司经营范围：生产/销售：工艺
陶瓷、骨质瓷、高科技陶瓷等各式陶瓷制品，树脂制品，陶瓷原料（不含
危险化学品），以及竹、藤、木、腊、铁、塑料、五金、玻璃的陶瓷配套制
品和各种包装材料、包装制品。（以上经营范围以工商部门核定为准）。”
目前长城绿色瓷艺公司厂址所在地，尚未正式开发建设。
广东中广信资产评估有限公司 第 11 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
4、近 3 年和评估基准日企业的资产、负债状况和经营情况
单位：元
序号 项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 8 月 31 日
1 资产总额 221,241,809.78 214,162,074.59 203,084,309.18 182,124,118.48
2 负债总额 3,113,687.00 280,649.72 0.00 2,833,976.80
3 所有者权益总额 218,128,122.78 213,881,424.87 203,084,309.18 179,290,141.68
4 营业总收入 0 0 0 0
5 营业利润 -1,871,877.22 -4,246,697.91 -10,797,155.70 -23,794,167.50
6 净利润总额 -1,871,877.22 -4,246,697.91 -10,797,115.69 -23,794,167.50
注：上述财务数据中：2013 年-2014 年财务数据为被评估单位未经审计的财务数据，2015 年-2016
年 8 月财务数据为报表数据，其中 2015 年数据为母公司报表数据，并经广东正中珠江会计师事务所
（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见《审计报告》广会专字[2016]G16005790071 号。
5、执行的主要会计政策
①会计期间
长城绿色瓷艺公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
②营业周期
长城绿色瓷艺公司以 12 个月为一个营业周期，并以其作为资产和负债
的流动性划分标准。
③记账本位币
广东中广信资产评估有限公司 第 12 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
长城绿色瓷艺公司以人民币作为记账本位币。
④应收款项
A、单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判
单项金额 100 万元以上（含 100 万元）的应收款项
断依据或金额标准
期末对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，如有客观
证据表明其发生了减值的，当应收款项的预计未来现金流量（不包
单项金额重大并单 括尚未发生的未来信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面
项计提坏账准备的计提 价值时，将该应收款项的账面价值减记至该现值，减记的金额确认
方法 为资产减值损失，计提坏账准备。单独测试未发生减值的单项金额
重大应收款项，包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中，
以账龄为信用风险组合计提坏账准备
B、按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
确定组合的依据
账龄组合 相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征。
应收出口退税款组合 应收出口退税款。
按组合计提坏账准备的计提方法
账龄组合 账龄分析法。
应收出口退税款组合 不计提坏账准备。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的计提比例：
账 龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
1 年以内 5% 5%
1-2 年 10% 10%
2-3 年 30% 30%
3-4 年 50% 50%
4-5 年 70% 70%
广东中广信资产评估有限公司 第 13 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
账 龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
5 年以上年 100% 100%
C、单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
单项计提坏账准
期末有客观证据表明应收款项发生减值。
备的理由
当应收款项的预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损
坏账准备的计提
失）按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，将该应收款项的账面
方法
价值减记至该现值，减记的金额确认为资产减值损失，计提坏账准备。
⑤固定资产
A、固定资产确认条件
使用年限超过一年以上的房屋建筑物、机械设备、运输设备以及其他
与生产经营有关的设备、器具、工具等；单位价值在 2000 元以上，并且使
用期限超过两年的不属于生产经营主要设备的物品。
B、固定资产的分类：
房屋建筑物、机械设备、运输设备、办公设备。
C、固定资产计价
外购及自行建造的固定资产按实际成本计价，购建成本由该项资产达
到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以一笔款项购入多项没有单
独标价的固定资产，按照各项固定资产公允价值比例对总成本进行分配，
分别确定各项固定资产的成本；
投资者投入固定资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，
但合同或协议约定价值不公允的除外；
广东中广信资产评估有限公司 第 14 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
通过非货币性资产交换（该项交换具有商业实质）取得的固定资产，
其成本以该项固定资产的公允价值和应支付的相关税费作为入账价值；
以债务重组取得的固定资产，对受让的固定资产按其公允价值入账。
D、固定资产折旧：采用直线法平均计算，并按固定资产类别，估计经
济使用年限及残值率确定，具体折旧率如下：
类 别 估计经济使用年限（年） 年折旧率（%） 预计净残值率%）
房屋建筑物 40 2.375 5
机械设备 10 9.50 5
运输设备 5 19.00 5
办公设备 5 19.00 5
E、固定资产减值准备：
固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
F、融资租入固定资产的认定依据：
融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租
赁。
满足以下一项或数项标准的租赁，应当认定为融资租赁：
a、在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；
b、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于
行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承
租人将会行使这种选择权。
c、即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分，
广东中广信资产评估有限公司 第 15 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
通常是租赁期大于、等于资产使用年限的 75％，但若标的物系在租赁开始
日已使用期限达到可使用期限 75%以上的旧资产则不适用此标准；
d、承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始
日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎
相当于租赁开始日租赁资产公允价值。通常是租赁最低付款额的现值大于、
等于资产公允价值的 90％；
e、租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
G、融资租入固定资产的计价方法
按照实质重于法律形式的要求，企业应将融资租入资产作为一项固定
资产计价入账，同时确认相应的负债，并计提固定资产的折旧。在租赁期
开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现
值两者中较低者作为租入资产的入账价值；承租人在租赁谈判和签订租赁
合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花
税等初始直接费用也计入资产的价值。
⑥无形资产
A、无形资产计价：
a、 外购无形资产的成本，按使该项资产达到预定用途所发生的实际
支出计价。
b、公司内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出。
c、投资者投入的无形资产，按照投资合同或协议约定的价值作为成本，
广东中广信资产评估有限公司 第 16 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
但合同或协议约定价值不公允的除外。
d、接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的无形资产，或以应收
债权换入无形资产的，按换入无形资产的公允价值入账。
e、 非货币性交易投入的无形资产，以该项无形资产的公允价值和应
支付的相关税费作为入账成本。
f、 接受捐赠的无形资产，捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的
金额加上应支付的相关税费计价；捐赠方没有提供有关凭据的，如果同类
或类似无形资产存在活跃市场的，按同类或类似无形资产的市场价格估计
的金额，加上应支付的相关税费，作为实际成本；如果同类或类似无形资
产不存在活跃市场的，按接受捐赠的无形资产的预计未来现金流量现值，
作为实际成本；自行开发并按法律程序申请取得的无形资产，按依法取得
时发生的注册费，聘请律师费等费用，作为实际成本。
B、划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段支出是指公司为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独
创性的有计划调查而发生的支出。公司内部研究开发项目研究阶段的支出，
于发生时计入当期损益。
开发阶段支出是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知
识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、
产品等发生的支出。
C、开发阶段支出符合资本化的具体标准
广东中广信资产评估有限公司 第 17 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
开发阶段的支出，只有在同时满足下列条件时，才能予以资本化，即：
a 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；b 具有完成
该无形资产并使用或出售的意图；c 无形资产产生经济利益的方式，包括能
够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无
形资产将在内部使用的，证明其有用性；d 有足够的技术、财务资源和其他
资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；e
归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足上述条件的开
发支出，于发生时计入当期损益。
D、无形资产的后续计量
a、 无形资产使用寿命的估计
公司拥有或者控制的来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，
其使用寿命不超过合同性权利或其他法定权利的期限；合同性权利或其他
法定权利在到期时因续约等延续、且有证据表明公司续约不需要付出大额
成本的，续约期计入使用寿命；合同或法律没有规定使用寿命的，无形资
产的使用寿命参考历史经验或聘请相关专家进行论证等确定。按照上述方
法仍无法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，公司将该项无形
资产作为使用寿命不确定的无形资产。
b、无形资产使用寿命的复核
公司至少于每年年度终了时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行
复核。必要时进行调整。
c、无形资产的摊销
广东中广信资产评估有限公司 第 18 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
公司对于使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用寿命内
采用直线法分期摊销。使用寿命不确定的无形资产不摊销，每年末均进行
减值测试。无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。已计
提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。
无形资产的摊销金额计入当期损益。使用寿命不确定的无形资产不摊销，
期末进行减值测试。
⑦收入
A、销售商品收入，在下列条件均能满足时予以确认：
a、公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
b、公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售
出的商品实施有效控制；
c、收入的金额能够可靠计量；
d、相关经济利益很可能流入公司；
e、相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。
对于国内销售，公司将产品按照协议合同运至约定交货地点，由买方
确认接收并验收合格后确认收入。
对于出口销售，公司根据销售合同规定的贸易条款，将出口产品按照
合同规定办理出口报关手续并装船后，或运至指定的交货地点后确认收入。
对于上述销售，买方在确认接收后具有自行销售产品的权利并承担该产品
可能发生价格波动或毁损的风险。
广东中广信资产评估有限公司 第 19 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
B 提供劳务
劳务在同一年度内开始并完成的，在完成劳务时确认收入；
劳务的开始和完成分属不同的会计年度的，在劳务合同的总收入、总
成本能够可靠地计量，与交易相关的经济利益能够流入公司，已经发生的
成本和为完成劳务将要发生的成本能够可靠地计量时，按完工百分比法确
认劳务收入。
提供劳务的收入，在下列条件均能满足时予以确认：
a、收入的金额能够可靠计量；
b、相关的经济利益很可能流入公司；
c、交易的完工进度能够可靠确定；
d、交易中已发生的和将发生的成本能够可靠计量。
C、在资产负债表日提供劳务交易的结果不能够可靠估计的情况下，分
别下列情况处理：
a、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成
本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；
b、已经发生的劳务成本预计不能够全部得到补偿的，按照能够得到补
偿的劳务成本金额确认收入，将已发生的劳务成本计入当期损益；
c、已经发生的劳务成本预计全部不能够得到补偿的，不确认收入，将
已发生的劳务成本计入当期损益。
广东中广信资产评估有限公司 第 20 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
C、让渡资产使用权
让渡资产使用权收入在下列条件均能满足时予以确认：
a、相关的经济利益很可能流入公司；
b、收入的金额能够可靠地计量。
⑧税项
A、主要税种与税率
项 目 税 （费） 率
增值税—销项税额 应税收入的 3%、应税收入的 6%、销售额的 17%
城市维护建设税 应缴纳流转税的 7%
教育费附加 应缴纳流转税的 3%
地方教育附加 应缴纳流转税的 2%
企业所得税 注（1）、不同企业所得税税率纳税主体的情况
B、不同企业所得税税率纳税主体的情况
纳 税 主 体 名 称 所得税税率
河南长城绿色瓷艺科技有限公司 25%
C、增值税：
公司处于筹建期。
D、城市维护建设税：
按当期应交增值税额（当期免抵的增值税税额应纳入城市维护建设税
的计征范围）、应交营业税额的合计数的 7%计缴。
E、教育费附加：
广东中广信资产评估有限公司 第 21 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
按当期应交增值税额（当期免抵的增值税税额应纳入教育费附加的计
征范围）、应交营业税额的合计数的 3%计缴。
F、地方教育附加：
按当期应交增值税额（当期免抵的增值税税额应纳入地方教育附加的计
征范围）、应交营业税额的合计数的 2%计缴。
（三）委托方与被评估单位的关系
被评估单位为委托方全资子公司。
（四）评估报告使用者界定
本评估报告，仅供财产评估主管机关、国家现行法律规定的相关报告
使用者、本次评估目的涉及的相关报告使用者、企业主管部门审查资产评
估报告书和监管部门检查评估机构工作之用。
三、评估目的
本次资产评估是应广东文化长城集团股份有限公司的委托，对长城绿
色瓷艺公司于 2016 年 8 月 31 日时股东全部权益价值进行评估，为广东文
化长城集团股份有限公司拟股权转让事宜所涉及河南长城绿色瓷艺科技有
限公司股东全部权益价值提供价值参考依据。
广东中广信资产评估有限公司 第 22 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
四、评估范围及对象
（一）评估对象与评估范围内容
1、评估对象
本次评估对象为长城绿色瓷艺公司于 2016 年 8 月 31 日时的股东全部
权益价值。
2、评估范围
本次纳入评估范围的是长城绿色瓷艺公司在评估基准日 2016 年 8 月 31
日的全部资产和相关负债。纳入评估范围总资产账面价值为 182,124,118.48
元，总负债账面价值 2,833,976.80 元，净资产账面价值为 179,290,141.68 元。
3、主要资产及负债概况如下：
（1）流动资产账面价值 25,703,650.00 元，其中：货币资金 10,069,071.41
元，主要为中国建设银行河南省分行银行存款；其他应收款 15,634,578.59
元，主要为企业往来款等。
（ 2 ） 非 流 动 资 产 账 面 净 值 156,420,468.48 元 ， 其 中 ： 固 定 资 产
2,997,663.34 元，主要为围墙等构筑物；无形资产 153,422,805.14 元，主要
为位于创意大道与瓷六路交叉口西南角等三宗土地使用权。
（3）流动负债账面价值 2,833,976.80 元，为应交税费 2,833,976.80 元。
评估基准日时资产负债表：
单位：元
项 目 2016/8/31 项 目 2016/8/31
流动资产： 流动负债：
货币资金 短期借款
10,069,071.41 -
广东中广信资产评估有限公司 第 23 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
项 目 2016/8/31 项 目 2016/8/31
以公允价值计量且变动计入 以公允价值计量且变动计入
当期损益的金融资产 - 当期损益的金融负债 -
应收票据 应付票据
- -
应收账款 应付账款
- -
预付款项 预收款项
- -
应收利息 应付职工薪酬
- -
应收股利 应交税费
- 2,833,976.80
其他应收款 应付利息
15,634,578.59 -
存货 应付股利
- -
一年内到期的非流动资产 其他应付款
- -
其他流动资产 一年内到期的非流动负债
- -
流动资产合计 其他流动负债
25,703,650.00 -
非流动资产： 流动负债合计
2,833,976.80
可供出售金融资产 非流动负债：
-
持有至到期投资 长期借款
- -
长期应收款 应付债券
- -
长期股权投资 长期应付款
- -
投资性房地产 专项应付款
- -
固定资产 预计负债
2,997,663.34 -
在建工程 递延收益
- -
工程物资 递延所得税负债
- -
固定资产清理 其他非流动负债
广东中广信资产评估有限公司 第 24 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
项 目 2016/8/31 项 目 2016/8/31
- -
无形资产 153,422,805.14 非流动负债合计
-
开发支出 负债合计
- 2,833,976.80
商誉 股东权益：
-
长期待摊费用 股本 220,000,000.00
-
递延所得税资产 资本公积
- -
其他非流动资产 减：库存股
- -
其他综合收益
-
盈余公积
-
未分配利润 -40,709,858.32
非流动资产合计 156,420,468.48 股东权益合计 179,290,141.68
资产总计 182,124,118.48 负债和股东权益总计 182,124,118.48
评估基准日时的损益表：
单位：人民币元
项 目 2016 年 1-8 月
一、营业收入 -
减：营业成本 -
营业税金及附加 -
销售费用 -
管理费用 5,453,492.45
财务费用 -17,795.54
资产减值损失 758,955.22
加：公允价值变动收益 -
广东中广信资产评估有限公司 第 25 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
项 目 2016 年 1-8 月
投资收益 -17,599,515.37
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -
二、营业利润 -23,794,167.50
加：营业外收入 -
其中：非流动资产处置利得 -
减：营业外支出 -
其中：非流动资产处置损失 62,291.50
三、利润总额 -23,794,167.50
减：所得税费用 -
四、净利润 -23,794,167.50
评估范围与上述财务报表内容一致，账面金额经广东正中珠江会计师
事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见《审计报告》广
会专字[2016]G16005790071 号。
委托评估对象和评估范围与委托人之经济行为所涉及的评估对象和评
估范围一致。
（二）实物资产的分布情况及特点
长城绿色瓷艺公司主要资产为固定资产—构筑物及无形资产—土地使
用权
1、固定资产—构筑物
广东中广信资产评估有限公司 第 26 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
现场勘察相片
固定资产—构筑物主要包括 2,556.00 米永久围墙及 1,371.00 米临时围
墙。现场勘察时，临时围墙已全部被拆除，永久围墙已大部分损坏。
2、无形资产—土地使用权
现场勘察相片
无形资产—土地使用权主要是位于省道 S213 吴黄线长庆路街道办事西
侧及创意大道与瓷六路交叉口西南角三宗土地，该三宗土地相互连接，宗
地用途为其他商服用地及工业用地，均为办理权属证书，权属人为河南长
城绿色瓷艺科技有限公司，详细如下表：
准
序 土地权证编 土地 用地 用 开发程
权属人 土地位置 取得日期 面积（㎡） 工程概况
号 号 用途 性质 年 度
限
内国用 河南长城绿 省道 S213 其他 国有 三通, 已围蔽，
1 2013/4/3 40 200,576.80
（2014）第 色瓷艺科技 吴黄线长 商服 出让 宗地内 未开发
广东中广信资产评估有限公司 第 27 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
00012 号 有限公司 庆路街道 用地 尚未平
办事西侧 整
创意大道 三通, 已围蔽，
内国用 河南长城绿
与瓷六路 工业 国有 宗地内 宗地已完
2 （2014）第 色瓷艺科技 2013/10/21 50 334,883.20
交叉口西 用地 出让 尚未平 成回填工
00010 号 有限公司
南角 整 程
创意大道 三通, 已围蔽，
内国用 河南长城绿
与瓷五路 工业 国有 宗地内 宗地已完
3 （2014）第 色瓷艺科技 2013/10/21 50 173,034.20
交叉口西 用地 出让 尚未平 成回填工
00011 号 有限公司
南角 整 程
(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
1、企业申报无形资产的账面记录：
无。
2、企业账面未记录的无形资产：
无。
（四）企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量。
无。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账
面金额（或者评估值）。
本次评估报告中基准日的各项资产及负债账面值是广东正中珠江会计
师事务所（特殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告
内容。
五、评估基准日
（一）本项目评估基准日是 2016 年 8 月 31 日；
（二）确定评估基准日所考虑的主要因素：
广东中广信资产评估有限公司 第 28 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出价值结论，31 日为月度
结账日，因此委托方根据实际情况选择 2016 年 8 月 31 日作为评估基准日。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价值的确定、评估
参数的选取等，均以该日之外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中
一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。
六、价值类型及定义
（一）价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方
在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进
行正常公平交易的价值估计数额。
（二）选择价值类型的理由
本次评估对评估的市场条件及其评估对象的使用条件并无特别限制
和要求，因此选择市场价值作为评估结论的价值类型。
七、评估依据
（一）经济行为依据；
1、委托方与我公司共同签订的《评估业务约定书》。
（二）法律法规依据：
1、《中华人民共和国公司法》（2013 年度 12 月 28 日修订）；
2、《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大
会第五次会议通过）；
广东中广信资产评估有限公司 第 29 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
3、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第 28 号）；
4、《中华人民共和国证券法》（2005 年 10 月 27 日中华人民共和国日中
华人民共和国主席令第四十三号）；
5、《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民
代表大会第五次议通过）；
6、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（2007 年 11 月 28 日国务
院第 197 次常务会议通过）；
7、《中华人民共和国增值税暂行条例》（2008 年 11 月 5 日国务院第 34
次常务会议修订通过）；
8、《中华人民共和国会计法》（中华人民共和国主席令第 24 号）；
9、《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财政部、国家税务总局
财税[2009]113 号）；
10、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（2001 年 1 月 1 日实行）；
11、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（三）评估准则依据
1、评估基本准则
2004 年 2 月 25 日财政部已发布了《资产评估准则—基本准则》、《资
产评估职业道德准则—基本准则》两个基本准则（财企（2004）20 号）；
2、评估具体准则
（1）《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189 号）；
（2）《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189 号文）；
广东中广信资产评估有限公司 第 30 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
（3）《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189 号文）；
（4）《资产评估准则—工作底稿》（中评协（2007）189 号）；
（5）《资产评估准则—业务约定书》（中评协（2007）189 号）；
（6）中评协 2011 年 12 月 23 日发布的《资产评估准则—企业价值》
（中评协[2011]227 号）；
（9）《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248 号）；
（11）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）。
3、资产评估指导意见
（1）《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册
会计师协会会协[2003]18 号）；
（2）中评协 2007 年发布《资产评估价值类型指导意见》（中评协
[2007]189 号文）；
4、资产评估指南
《评估机构业务质量控制指南》 (中评协中评协[2010]214 号)；
（四）权属依据
1、相关工程合同；
2、《国有土地使用证》等权属证书；
3、相关资料。
（五）取价依据
1、企业提供的相关权属证书、审计报告及企业财务资料等；
2、中国土地市场网站、中国城市地价动态监测网站等；
3、国家有关部门发布的统计资料、技术标准资料以及评估机构收集
广东中广信资产评估有限公司 第 31 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
的其他有关资料；
4、本评估机构积累的相关估价信息资料；
5、评估人员现场勘查、核实资料。
（六）其他参考依据。
《资产评估常用数据与参数手册》；
八、评估方法
（一）评估方法简述
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象
价值的评估思路。收益法适用于企业具备持续经营的基础和条件，经营与
收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来预期收益和风险能够预测并可
量化。即：①被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；②
资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；③
被评估资产预期获利年限可以预测；④应当确信未来预期收益预测的合理
性，以合理反映被评估资产的未来预期收益；⑤必须充分考虑取得预期收
益将面临的风险，合理选择折现率；⑥必须保持预期收益与折现率口径的
一致；⑦应当合理确定收益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及
相关终值的计算；⑧能够使用合适的估价模型形成合理的评估结论。
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、
股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
即：①市场法适用于存在一个活跃的公开市场，且市场数据比较充分；②
广东中广信资产评估有限公司 第 32 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
市场法要求在公开市场上有可比的交易案例的条件下进行资产评估；③可
比的交易案例通常是指在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及
资产业务相同或相似交易活动；④能够确定具有合理比较基础的可比的交
易案例；⑤能够收集可比的交易案例的相关资料；⑥可以确信依据的信息
资料是适当和可靠的；⑦为使与被评估企业的财务报表具有可比性，通常
需要对可比的交易案例的信息资料进行分析调整。
资产基础法也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表
为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价
值的评估方法。即：①成本法主要适用于继续使用前提下的资产评估；②
能够确信被评估对象具有预期获利潜力；③以持续经营为前提对企业价值
进行评估时，成本法一般不应当作为唯一使用的评估方法；④应当具备可
利用的资料；⑤应充分考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。
（二）选择评估方法的理由
根据中评协发布的《资产评估准则—企业价值》中评协[2011]227 号），
注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、
价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法（资
产基础法）三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产
评估基本方法。
1、市场法适用性分析
市场法中常用的两种方法是交易案例比较法和上市公司比较法。由于
目前我国企业、股权等交易市场不发达，难以找到与被评估单位相同或相
类似的参照物，有关调整的指标、技术参数无法获取，因此较难从交易案
广东中广信资产评估有限公司 第 33 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
例途径进行评估；另一方面，鉴于我国目前的实际情况，证券市场处于发
展阶段，上市公司股票价格波动较大，往往与其获利能力有所背离，很难
以公司股票价格公正反映公司价值。因此，在现在的市场条件下，不宜采
用市场法进行评估。
2、收益法适用性分析
由于被评估单位成立至今，尚未有实际性经营。根据历年财务报表显
示，均未有收入，同时经被评估单位高层管理人员及股东介绍，目前管理
层对该公司的经营方向、方针等并未有具体的明确。考虑上述客观因素，
无法对被评估单位未来经营进行合理预测。故不宜采用收益法进行评估。
3、资产基础法适用分析
（1）从委估资产数量的可确定性方面判断
被评估单位已成立多年，其管理有序，会计核算健全，委估资产不仅
可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量。
（2）从委估资产的成新率可估算性方面判断
评估对象所包含资产的成新率可以通过以经济使用年限为基础，估算
其尚可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关
资料的基础上，考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进
而估算其成新率。
综合以上分析结论后评估人员认为：本次评估在理论上和实务上可采
用资产基础法进行评估。
（三）资产基础法介绍
资产基础法（又称成本法）是指在合理评估企业各项资产价值和负债
广东中广信资产评估有限公司 第 34 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
的基础上确定评估对象价值的评估思路。评估中在假设长城绿色瓷艺公司
持续经营的前提下，采用与委托评估资产相适应的评估方法分别对其各项
资产及负债进行评估，以评估后资产价值减去负债价值确定净资产的评估
价值。其中对主要单项资产及负债的形态特点及相关资料的掌握情况，分
别采取如下具体方法进行评估：
1、流动资产评估方法
本次评估对于货币资金，以基准日核对的账面价值作为评估值。
本次评估对于其他应收款，采用以审查核实后的真实数为基础，分析
其可回收性确定评估值的做法进行。
2、固定资产评估方法
对于固定资产采用重置成本法进行。采用重置成本法评估。以全新构
筑物现行市价、取费为依据确定构筑物的重置价值，并通过实际勘察确定
成新率计算评估值。
3、无形资产
无形资产资产为土地使用权，本次评估采用市场法。
4、负债评估方法
对于负债均以评估基准日评估目的实现后被评估单位所应承担的真实
负债数为负债评估值的做法进行。
九、评估过程
自接受评估项目委托起至提交评估报告止，经过了评估准备阶段、现
场评估阶段、评定估算汇总、提交报告等过程，分述如下：
广东中广信资产评估有限公司 第 35 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
（一）评估准备阶段
1、2016 年 9 月上旬，与委托方就本次评估的目的、评估基准日、评估
范围等问题协商一致，与委托方签订了“评估业务约定书”，并制订出资产评
估工作计划。
2、根据本次评估范围和对象，评估人员编制了“资产评估申报明细表”、
“资料清单”及其填写要求。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为 2016 年 9 月中旬。主要工作如下：
在申报资产的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产与负债进行
了全面清查，根据资产评估准则的要求，主要工作如下：
1、听取委托方及产权持有者有关人员介绍企业总体情况和委估资产的
历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况等情况；
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业
有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整；
3、根据资产清查评估申报明细表，按评估规范的要求，对流动资产中
的存货类实物资产、固定资产、无形资产等进行了重点核查；
4、查阅收集委估资产的产权证明文件；
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法；
6、对各项资产收集价格信息资料；
7、对评估范围内的资产和负债，在清查核实的基础上做出初步评估测
算。
（三）评定估算汇总
广东中广信资产评估有限公司 第 36 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
2016 年 9 月中旬，对现场收集的资料进行分析和汇总，计算评估结果，
撰写评估说明和报告。评估报告初稿撰写完成后，评估公司根据内部审核
流程对评估报告进行了内部审核。评估项目组根据内部审核意见对评估报
告进行了修改完善。
（四）提交报告
在上述工作基础上，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关
意见后，按评估机构内部审核、修订的结果，出具正式评估报告书。
十、评估假设
本次评估，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）重要假设
本次评估时，主要是基于以下重要假设，当以下重要假设发生较大变
化时，评估结果应进行相应的调整：
1、本次评估中的各项资产，以委托方指定的范围为准，评估以此为基
础进行；
2、本次评估没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对其
评估值的影响，也未考虑偶有自然力和其他不可抗力对评估值的影响；
3、本评估结果建立在被评估单位提供所有文件资料真实、准确、完整、客
观基础上，为委托方指定之评估对象在评估基准日的市场价值。
4、本次估算不考虑通货膨胀因素的影响。在本次评估假设前提下，依
据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取
价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。
广东中广信资产评估有限公司 第 37 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
（二）评估基本假设
1、假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件
等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、假设评估对象所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该市场
上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，
买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、持续使用假设：首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在
使用中的资产和备用资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用
状态的资产还将继续使用下去（在用续用、转用续用、移地续用）。
（三）关于评估对象的假设
1、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可
预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
2、根据长城绿色瓷艺公司评估基准日资产的实际状况，假设其持续
经营。
3、长城绿色瓷艺公司未来的经营者是负责的，且公司管理层有能力
担当其职务。
4、假设长城绿色瓷艺公司完全遵守所有有关的法律法规。
5、企业资产取得合法，产权清晰，评估基准日时为被评估单位所有。
假设以上条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，
将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
（四）评估限制条件
广东中广信资产评估有限公司 第 38 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
1、评估报告中所依据的由产权持有单位提供的法律和相关经济行为文
件、产权资料，以及技术、经营等评估相关文件、资料，其真实性和准确
性由产权持有单位负责。我们未向有关部门核实，亦不承担与评估对象所
涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2、除本报告有特别说明外，我们未考虑评估对象所涉及资产已经存在
或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影响。
3、本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗
力等不可预见因素对资产价值的影响。
4、评估人员已知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。
但由于无法获得足够的行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流
动性的分析依据，故本次评估中没有考虑评估对象的流动性对本次评估结
论的影响。
当上述限制条件发生变化时，将会影响并改变评估结论，评估报告将
会失效。
十一、评估结论
广东中广信资产评估有限公司根据国家有关资产评估的规定，本着独立、
公正、客观的原则，按照必要的评估程序，对长城绿色瓷艺公司在评估基
准日 2016 年 8 月 31 日涉及的全部资产及相关负债的市场价值进行了评估。
本次评估采用资产基础法，评估结果如下：
（一）资产基础法评估结论
资产基础法评估结果：评估基准日 2016 年 8 月 31 日时，长城绿色瓷艺
广东中广信资产评估有限公司 第 39 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
公司的总资产账面值为人民币 18,212.41 万元，评估值为人民币 18,574.57
万元，评估增值 362.16 元，增幅 1.99%；负债账面值为人民币 283.40 万元，
评估值为人民币 283.40 万元，评估无增减变化；净资产的账面值为人民币
17,929.01 万元，评估值为人民币 18,291.17 万元，评估增值 362.16 万元，
增幅 2.02%。（详见资产基础法评估结果汇总表）
资产评估结果汇总表
评估基准日：2016 年 8 月 31 日
被评估单位：河南长城绿色瓷艺科技有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
Ａ Ｂ Ｃ＝Ｂ-Ａ Ｄ＝Ｃ/Ａ×１００％
流动资产 1 2,570.36 2,570.36 0.00 0.00
非流动资产 2 15,642.05 16,004.20 362.16 2.32
其中：可供出售金融资产 3 - -
持有至到期投资 4 - -
长期应收款 5 - -
长期股权投资 6 - -
投资性房地产 7 - -
固定资产 8 299.77 78.65 -221.12 -73.76
在建工程 9 - -
工程物资 10 - -
固定资产清理 11 - -
生产性生物资产 12 - -
油气资产 13 - -
无形资产 14 15,342.28 15,925.55 583.27 3.80
开发支出 15 - -
商誉 16 - -
长期待摊费用 17 - -
递延所得税资产 18 - -
其他非流动资产 19 - -
资产总计 20 18,212.41 18,574.57 362.16 1.99
流动负债 21 283.40 283.40 0.00 0.00
非流动负债 22 - -
负债合计 23 283.40 283.40 0.00 0.00
净资产（所有者权益） 24 17,929.01 18,291.17 362.16 2.02
则：经资产基础法评估测算，在评估基准日 2016 年 8 月 31 日，长城
广东中广信资产评估有限公司 第 40 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
绿色瓷艺公司股东全部权益价值为 18,291.17 万元（大写：人民币壹亿捌仟
贰佰玖拾壹万壹仟柒佰元）
（二）评估结论与账面价值比较变动情况及原因
1 、 固 定 资 产 评 估 净 值 为 786,500.00 元 ， 比 账 面 值 减 值 人 民 币
2,211,163.34 元，减幅 73.76%。减值原因：一是部分构筑物（临时围墙）已
被拆除，无实物；二是评估时将回填土方工程纳入无形资产内评估，造成减
值。
2、土地使用权评估值为 159,255,500.00 元，增值 5,832,694.86 元，增
幅 3.80%，增值的原因主要是因为近年周边工业土地价格有一定的上升，形
成增值。
本报告所揭示的评估结论仅对评估目的经济行为有效，使用有效期为
自评估基准日 2016 年 8 月 31 日起 1 年。
十二、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平
和能力所能评定估算的有关事项（包括但不限于）：
（一）在评估基准日至本评估报告出具期间，国家宏观经济政策及市
场基本情况未发生任何重大变化。本公司不能预计本评估报告后的政策与
市场变化对评估结果的影响。
（二）评估结论是广东中广信资产评估有限公司出具的，受具体参加
本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。评估报告的使用各方应关
注本报告书中所揭示的特别事项和评估报告的法律效力等内容。
广东中广信资产评估有限公司 第 41 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
（三）评估结论系根据上述评估依据、方法、程序、假设而得出，只
有在上述评估依据、方法、程序、假设等存在的条件下成立。
（四）由被评估单位提供的与评估相关的产权证明文件、资产明细，
销售收入预测数据及其他有关资料，是编制本报告的基础。相关当事人应
对其提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性负责。我们是在
被评估单位提供的相关资料和预测数据基础上进行尽职调查，并按评估准
则要求对被评估单位提供数据的合理性复核分析并进行评估计算，被评估
单位应对提供的所有资料和数据的完整性、合法性、准确性和真实性负责
并承担法律责任。若被评估单位提供的上述资料发生重大变化，则将直接
影响评估结果。特请报告使用者注意。
（五）对存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托人及被评估
单位未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估
机构及评估人员不承担相关责任。
（六）评估报告对评估对象法律权属及其证明资料来源已做必要说明，
但因所获得资料的局限性，对产权的披露未必是完整的。评估师不对评估
对象的法律权属提供保证。
（七）参与本次评估的评估师及评估人员在被评估资产中没有现实和
预期的收益，同时与相关各方没有个人利益关系和偏见。
（八）根据委托方提供的相关《国有建设用地使用权出让合同》显示，
本次评估范围内的三宗土地建设项目在 2014 年 7 月 3 日、2014 年 12 月 21
日之前开工，在 2016 年 7 月 3 日、2016 年 12 月 21 日之前竣工。评估人员
现场勘察时，三宗土地现状与上述合同约定情况不符，本次评估已考虑该
广东中广信资产评估有限公司 第 42 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
因素对评估结论的影响，但不可预见当地政府是否对该情况采取任何行政
措施。特请报告使用者注意。
（九）根据中评协的文件要求，评估人员关注了本次评估所涉及的评
估对象的法律权属问题，评估人员不对其发表意见，本评估报告也不能作
为判断评估对象法律权属依据。
（十）对于现场勘察中发现的临时围墙已被拆除，无实物，特请报告
使用者注意。
（十一）广东正中珠江会计师事务所（特殊普通合伙）对长城绿色瓷
艺公司评估基准日 2016 年 8 月 31 日的财务报表进行了审计，并出具审计
报告广会专字[2016]G16005790071 号。本次评估是以审计报告的数据作为
基础进行的，并设定本次评估引用的数据以审计报告核定的数据为准。
（十二）本次资产评估是根据对应的评估前提下进行的，任何评估假
设前提的变动对评估结论可能造成影响，提请报告使用者注意。
（十三）本次评估为委托方提供基准日时资产价值参考依据。基准日
后到本评估报告出具日前，若部分资产发生变化，本次评估结论不考虑变
化因素对资产价值的影响。
提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。
十三、评估报告使用限制说明
（一）本评估结论是在本评估报告载明的评估假设和限制条件下，以及
本评估报告载明的“特别事项说明”所述的情况下，为本报告载明的评估目的
而提出的评估对象于评估基准日的市场价值参考意见。即本评估报告书及
其评估结论仅为一种参考意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估机
广东中广信资产评估有限公司 第 43 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
构和注册资产评估师仅对评估结论的合理性（合乎评估的专业规范）承担
责任，而不对评估对象的定价决策和委估决策承担任何责任；且评估结论
仅是本报告所述的假设前提和限制条件下最可能实现的估计值，不应当被
认为是对评估对象可实现价格的保证。
（二）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（三）本评估结论仅供委托方、委托方的上级主管单位，以及送交资产
评估主管机关审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方
许可，全部或部分内容不得向其他单位和个人提供，也不得见诸于公开媒
体。
（四）据评估师尽职调查了解，在评估基准日期后，评估报告出具之前，
未发现其他需披露的重大事项。
在评估基准日以后的一年有效期内，如果资产数量及作价标准发生变
化时，应按以下原则处理：
1、当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调
整；
2、当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委
托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
3、对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际
作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
（五）按现行有关规定，本报告的评估结果自评估基准日起一年内有
效，即评估结果使用有效期为 2016 年 8 月 31 日起至 2017 年 8 月 30 日。
当本次评估目的在评估基准日后一年内实现时，可用评估结果作为评估目
的所对应的经济行为实现时作价的参考依据。超过一年，其评估结果失去
效用，如继续实现原目的，需重新进行资产评估。
广东中广信资产评估有限公司 第 44 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
十四、评估报告日
评估报告日为：2016 年 9 月 27 日。
（本页以下无正文）
广东中广信资产评估有限公司 第 45 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
(本页为签字盖章页)
法定代表人：汤锦东 注册资产评估师：任泽雄
（签章）
注册资产评估师：王东升
广东中广信资产评估有限公司
2016 年 9 月 27 日
广东中广信资产评估有限公司 第 46 页
河南长城绿色瓷艺科技有限公司股东全部权益市场价值评估报告书
资产评估书附件目录
（一）评估汇总表及明细表；
（二）被评估单位专项审计报告；
（三）委托方和被评估单位法人营业执照；
（四）评估对象涉及的主要权属证明资料；
（五）委托方和相关当事方的承诺函；
（六）签字注册资产评估师的承诺函；
（七）评估机构资格证书；
（八）评估机构法人营业执照副本；
（九）签字注册资产评估师资格证书；
广东中广信资产评估有限公司 第 47 页
首页
微信公众号
证券之星APP
