四川禾嘉股份有限公司
拟资产转让项目
评 估 报 告
天圆开评报字[2016]第 1163 号
二〇一六年七月十五日
（共二册， 第一册）
北 京 天圓 開 資 産 評 估有 限 公 司
BEIJING TIANYUANKAI ASSETS APPRAISAL CO.,LTD
地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦 15 层
邮编：100044 电话：010-83914088 传真：010-83915190
目 录
目 录
注册资产评估师声明.................................................. 1
评估报告摘要........................................................ 2
评估报告............................................................ 5
一、委托方、产权持有者简介及其他报告使用者.......................... 5
二、评估目的........................................................ 6
三、评估对象和评估范围.............................................. 6
四、价值类型及其定义................................................ 9
五、评估基准日...................................................... 9
六、评估依据........................................................ 9
七、评估方法....................................................... 11
八、评估程序实施过程和情况......................................... 12
九、评估假设....................................................... 14
十、评估结论....................................................... 14
十一、特别事项说明................................................. 15
十二、评估报告使用限制说明......................................... 16
十三、评估报告日................................................... 16
附 件............................................................. 18
北京天圆开资产评估有限公司
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，
恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告
陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、我们出具评估报告，没有以预先设定的价值作为评估结论。
三、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，
对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明及其对
评估结论的影响。
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
1
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目
评估报告摘要
天圆开评报字[2016]第 1163 号
一、经济行为及评估目的：本次评估是为满足四川禾嘉股份有限公司拟资产
转让的需要，需对该经济行为所涉及的四川禾嘉股份有限公司位于成都市高新区
九兴大道 3 号、金牛区花牌坊 319 号的房地产进行评估，为资产转让提供价值参
考依据。
二、评估对象与范围：本次评估对象为四川禾嘉股份有限公司位于成都市高
新区九兴大道 3 号、金牛区花牌坊 319 号的房地产。评估范围是四川禾嘉股份有
限公司位于成都市高新区九兴大道 3 号的 “蓉房权证成房监字第 0946667 号”、
“蓉房权证成房监字第 0946668 号”《房屋所有权证》下建筑面积 4,848.80 平方
米的房产及其应分摊的“成高国用（2003）第 5181 号”《国有土地使用证》下
5,170.94 平方米的土地使用权。四川禾嘉股份有限公司位于金牛区花牌坊 319
号的“成房权证监证字第 1270353 号、1270355 号、1272897 号、1189194 号、
1270354 号、1270381 号、1272891 号、1272899 号”《房屋所有权证》下建筑面
积 2,791.24 平方米的房产及其应分摊的“金国用（2011）第 14553、14554 号、
14555 号、14544 号、14545 号、14546 号、14547 号、14558 号”《国有土地使用
证》下 540.96 平方米的土地使用权。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及
的评估对象和评估范围一致。
三、价值类型：本次评估采用的价值类型为市场价值。
四、评估基准日：本项目评估基准日是二○一六年五月三十一日。
五、评估方法：本次对委估资产采用市场比较法进行评估。
六、评估程序实施过程：经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评
定估算等评估程序，得出评估结论。
七、评估结论：经评估，列入评估范围的四川禾嘉股份有限公司位于成都市
高新区九兴大道 3 号、金牛区花牌坊 319 号的房地产于评估基准日的评估结论为：
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
2
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
账 面 价 值 30,010,882.99 元 ， 评 估 价 值 136,496,700.00 元 ， 增 值 额
106,485,817.01 元，增值率 354.82%。
评估结论详细情况见“评估明细表”。
八、特别事项说明：
1、 根据被评估单位提供的资料，本次评估的部分房屋建筑物评估基准日已
设定抵押，抵押权人为德阳银行股份有限公司成都分行，抵押期限自 2015 年 10
月 28 日至 2016 年 10 月 27 日，被担保的主债权债务人为中汽成都配件有限公司，
被担保的主债权最高额度为等值人民币 5000 万元。详细如下：
房产抵押物清单
建筑面积
序号 房产证号 坐落 所有权人
（㎡）
1 成房权证监字第 1272891 号 金牛区花牌坊 319 号 943.93 四川禾嘉股份有限公司
2 成房权证监字第 1272899 号 金牛区花牌坊 319 号 579.58 四川禾嘉股份有限公司
3 成房权证监字第 1270354 号 金牛区花牌坊 319 号 82.26 四川禾嘉股份有限公司
4 成房权证监字第 1270381 号 金牛区花牌坊 319 号 202.63 四川禾嘉股份有限公司
5 成房权证监字第 1189194 号 金牛区花牌坊 319 号 12.69 四川禾嘉股份有限公司
6 蓉房权证成房监字第 0946667 号 成都市高新区九兴大道 3 号 4,156.00 四川禾嘉股份有限公司
7 蓉房权证成房监字第 0946668 号 成都市高新区九兴大道 3 号 692.80 四川禾嘉股份有限公司
合计 6669.89
中汽成都配件有限公司分别于 2016 年 5 月 19 日、2016 年 6 月 1 日归还贷
款本金 2000 万元、3000 万元，2016 年 6 月 8 日解除抵押；
2、 宿舍、锅炉房产权登记建筑层数为一层，实际为二层，局部一层，经现
场勘测和工程图纸核对，产权登记建筑面积 692.80 平方米为一层至二层全部的
建筑面积；
3、 本次评估以产权登记建筑面积、土地面积为依据，如建筑面积、土地面
积发生变化，本次评估应作相应调整或重新评估；
4、 本次评估的房屋建筑物评估值中，包含其应分摊的土地使用权的价值；
5、 我们已对本估价报告中的评估对象进行了实地勘察，但我们对评估对象
的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，
依据委托提供的资料进行评估；
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
3
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
6、 本报告评估结果没有考虑委托方或有负债因素、快速变现、税费转嫁等
特殊的交易方式，以及可能发生的抵押到期清偿、权利转移等因素对评估对象房
屋价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗
力对评估对象房屋价值的影响；
7、 在不违背资产评估准则基本要求的情况下，本次评估考虑了国家标准《房
地产估价规范》（GB/T 50291-2015）相关的程序和方法。
请报告使用者充分关注上述特别事项可能对评估结论产生的影响。
九、本评估报告的使用有效期：本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为，
提供价值参考依据，评估报告的使用有效期为一年，即自 2016 年 5 月 31 日至
2017 年 5 月 30 日有效。
本以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评
估结论，应当阅读评估报告正文。
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
4
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目
评估报告
天圆开评报字[2016]第 1163 号
四川禾嘉股份有限公司：
北京天圆开资产评估有限公司（以下简称“我公司”）接受贵公司的委托，
根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场比较法，按照必
要的评估程序，对四川禾嘉股份有限公司拟资产转让所涉及的四川禾嘉股份有限
公司位于成都市高新区九兴大道 3 号、金牛区花牌坊 319 号的房地产，在二〇一
六年五月三十一日的市场价值进行评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有者简介及其他报告使用者
（一）委托方及产权持有者
委托方和产权持有者均为四川禾嘉股份有限公司（以下简称“禾嘉股份”）。
注册号：510000000018610
名称：四川禾嘉股份有限公司
类型：股份有限公司（上市）
住所：成都市高新技术产业开发区九兴大道 3 号
法定代表人：冷天辉
注册资本：拾壹亿贰仟贰佰肆拾肆万柒仟伍佰元人民币
成立日期：1997 年 06 月 23 日
营业期限：1997 年 06 月 23 日至长期
经营范围：项目投资及管理（不含前置许可项目，后置许可项目凭许可证
或审批文件经营）。
（二）其他报告使用者
法律、法规规定的其他报告使用者。
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
5
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
二、评估目的
本次评估是为满足四川禾嘉股份有限公司拟资产转让的需要，需对该经济行
为所涉及的四川禾嘉股份有限公司位于成都市高新区九兴大道 3 号、金牛区花牌
坊 319 号的房地产进行评估，为资产转让提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为四川禾嘉股份有限公司位于成都市高新区九兴大道 3 号、金
牛区花牌坊 319 号的房地产。评估范围是四川禾嘉股份有限公司位于成都市高新
区九兴大道 3 号的 “蓉房权证成房监字第 0946667 号”、“蓉房权证成房监字第
0946668 号”《房屋所有权证》下建筑面积 4,848.80 平方米的房产及其应分摊的
“成高国用（2003）第 5181 号”《国有土地使用证》下 5,170.94 平方米的土地
使用权。四川禾嘉股份有限公司位于金牛区花牌坊 319 号的“成房权证监证字第
1270353 号、1270355 号、1272897 号、1189194 号、1270354 号、1270381 号、
1272891 号、1272899 号”《房屋所有权证》下建筑面积 2,791.24 平方米的房产
及其应分摊的“金国用（2011）第 14553、14554 号、14555 号、14544 号、14545
号、14546 号、14547 号、14558 号”《国有土地使用证》下 540.96 平方米的土
地使用权。以上资产账面价值 30,010,882.99 元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（一）权利状况
列入本次清查范围的房屋建筑物、土地使用权均已办理了《房屋所有权证》、
《国有土地使用证》，其产权登记情况详细如下：
房产登记一览表
建筑物名 房屋所有权 坐落 建筑面积
权证编号 结构 办证日期
称 人 （m2）
蓉房权证成房监字第 主厂房(办 四川禾嘉股 高新区九兴
份有限公司 大道 3 号 钢混 4,156.00 2003/9/30
0946667 号 公楼)
蓉房权证成房监字第 宿舍、锅 四川禾嘉股 高新区九兴
份有限公司 大道 3 号 混合 692.80 2003/9/30
0946668 号 炉房
成房权证监证字第
1270353、1270355、
四川禾嘉股 金牛区花牌
1272897、1189194、 商业用房 框架 2,791.24 2005/11/25
份有限公司 坊 319 号
1270354、1270381、
1272891、1272899 号
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
6
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
其中宿舍、锅炉房产权登记建筑层数为一层，实际为二层，局部一层，经现
场勘测和工程图纸核对，产权登记建筑面积 692.80 平方米为一层至二层全部的
建筑面积。
土地登记一览表
土地使用
权证编号 土地位置 地号 图号 面积（㎡） 用途 类型 终止日期
权人
四川禾嘉 高新区九
成高国用(2003)
股份有限 01-(06)-006 6-22 5,170.94 工业 出让 2047/2/28
第 5181 号 兴大道 3 号
公司
金国用(2011)第
14553、14554、 四川禾嘉 金牛区花
14555、14544、 股份有限 牌坊街 319 JN7-3-46 9+5 540.96 商业 出让 2039/1/27
公司
14545、14546、 号
14547、14558 号
根据被评估单位提供的资料，本次评估的部分房屋建筑物评估基准日已设定
抵押，抵押权人为德阳银行股份有限公司成都分行，抵押期限自 2015 年 10 月
28 日至 2016 年 10 月 27 日，被担保的主债权债务人为中汽成都配件有限公司，
被担保的主债权最高额度为等值人民币 5000 万元。详细如下：
房产抵押物清单
建筑面积
序号 房产证号 坐落 所有权人
（㎡）
1 成房权证监字第 1272891 号 金牛区花牌坊 319 号 943.93 四川禾嘉股份有限公司
2 成房权证监字第 1272899 号 金牛区花牌坊 319 号 579.58 四川禾嘉股份有限公司
3 成房权证监字第 1270354 号 金牛区花牌坊 319 号 82.26 四川禾嘉股份有限公司
4 成房权证监字第 1270381 号 金牛区花牌坊 319 号 202.63 四川禾嘉股份有限公司
5 成房权证监字第 1189194 号 金牛区花牌坊 319 号 12.69 四川禾嘉股份有限公司
6 蓉房权证成房监字第 0946667 号 成都市高新区九兴大道 3 号 4,156.00 四川禾嘉股份有限公司
7 蓉房权证成房监字第 0946668 号 成都市高新区九兴大道 3 号 692.80 四川禾嘉股份有限公司
合计 6669.89
中汽成都配件有限公司分别于 2016 年 5 月 19 日、2016 年 6 月 1 日归还贷
款本金 2000 万元、3000 万元，2016 年 6 月 8 日解除抵押。
除以上抵押事项外，本次评估的资产未见有其他它项权利设定，亦未见有诉
讼事宜。
（二）区位状况
委估资产分别位于成都市高新区九兴大道 3 号、成都市金牛区花牌坊 319 号。
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
7
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
1）成都市高新区九兴大道 3 号
成都高新区筹建于 1988 年，1991 年被国务院批准为全国首批国家高新技术
产业开发区，2006 年被科技部确定为全国创建“世界一流高科技园区”六家试
点园区之一，2015 年 6 月被国务院批准为国家自主创新示范区，是全国版权示
范园区、全国科技和金融结合试点地区、国家知识产权示范园区、国家高新技术
产业标准化示范区、全国知名品牌创建示范区，在科技部国家高新区评价中综合
排名连续保持第四。目前，成都高新区正紧紧围绕国务院确定的“三区一极”战
略定位，深入实施“七大行动”，全力打造国际创新创业中心。
本次评估的成都市高新区九兴大道 3 号房屋建筑物地处二环、中环间，北临
主干道九兴大道，周边建有高新大厦、火炬大厦、高发大厦、威灵顿联邦广场等，
区域基础设施完善，路网发达，距火车南站三公里，市内公交便利。
2）成都市金牛区花牌坊 319 号
金牛区是成都市中心城区之一，交子故里，商贸高地，现代金牛。金牛区位
于上风上水的西北面，总面积 108 平方公里，总人口 120 余万，是国家可持续发
展先进示范区，也是成都市市区中人口最多、商贸最繁荣、经济最活跃的中心城
区，经济总量连续 19 年位居成都市各区（市）县第一。伴随着改革开放，这里
形成了享誉全国的荷花池综合市场、中国西部灯具第一城、西部最大的五金机电
交易基地。目前，金牛区已建设成为成都市的经济大区，拥有现代商贸业、电子
信息服务业、轨道交通产业、工程技术服务业、现代医药产业、都市旅游业等六
大重点产业，形成西部科技商务中心、北部工业总部基地、北部商贸城、中央欢
乐区、金牛城市中心、城北城市商业中心、凤凰新城等七大功能板块。
本次评估的成都市金牛区花牌坊 319 号房屋建筑物地处一环路与花牌坊街
交汇处、金牛区西门，骡马市、会展和羊西线三大商圈环伺，周边建有西锦国际、
花都财富大厦、新熙门财富中心、诺亚方城、川西商场、环球广场等，区域基础
设施完善，路网发达，距火车南站三公里，市内公交便利。
（三）实体状况
1）成都市高新区九兴大道 3 号
成都市高新区九兴大道 3 号为禾嘉股份有限公司主厂房、宿舍及锅炉房。
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
8
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
主厂房（现用途为办公楼）建成于 1994 年，建筑层数三层，现浇钢筋混凝
土结构，外墙贴条形墙砖，少部分挂贴石材、玻璃幕，铝合金窗，入口处钢化玻
璃门，室内铺复合木地板，乳胶漆内墙及顶棚，部分石膏板吊顶。水电配套。
宿舍及锅炉房建成于 1994 年，建筑层数二层，混合结构，外墙涂料，部分
贴条形墙砖，铝合金窗，室内水泥地面，部分铺地砖，乳胶漆内墙及顶棚。水电
配套。
以上房屋建筑物现正常使用，维护现状良好。
2）成都市金牛区花牌坊 319 号
成都市金牛区花牌坊 319 号为一栋六层钢混结构商业用房，建成于 2000 年，
现浇钢筋砼框架结构，外墙条形墙砖，卷帘防盗门，铝合金外窗，室内地砖地面，
乳胶漆内墙面，石膏板吊顶。水、电、扶梯配套。本次评估的房屋建筑物位于
1-3 层，建筑面积 2,791.24 平方米。
以上房屋建筑物现闲置。
四、价值类型及其定义
本次评估对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求，根据本次评
估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，本次评估采用的价值类型为市场
价值。
“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情
况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目评估基准日是二○一六年五月三十一日。
评估基准日是根据本次评估的特定目的，综合考虑评估对象分布、规模、资
产清查等基础工作量大小、预计工作所需时间、合规性等因素，由委托方确定。
六、评估依据
在本次评估工作中所遵循的依据有行为依据、法规依据、产权依据和取价依
据，主要内容如下：
(一)经济行为依据
我公司与委托方签订的《资产评估业务约定书》。
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
9
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
（二）法律、法规依据
1、《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会
第五次会议通过）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994 年 7 月 5 日）；
3、《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表
大会常务委员会第十一次会议修订 中华人民共和国主席令第 28 号）；
4、其他与评估相关的法律法规。
（三）准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》(财企[2004]20 号)；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20 号)；
3、《资产评估准则—业务约定书》(中评协［2007］189 号，中评协[2011]230
号)；
4、《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号)；
5、《资产评估准则—评估报告》(中评协[2007]189 号)；
6、《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号)；
7、《资产评估准则—工作底稿》(中评协[2007]189 号)；
8、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中评协[2003]18
号）；
9、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；
10、《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协［2012］248 号）；
11、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
12、《 关 于 修 改 评 估 报 告 等 准 则 中 有 关 签 章 条 款 》 的 通 知 ( 中 评 协
[2011]230 号)。
（四）产权依据
1、《房屋所有权证》复印件；
2、《国有土地使用证》复印件；
3、有关资产权属方面的“说明”、“承诺函”；
4、其他权属资料。
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
10
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
（五）取价依据
1、成都市人民政府办公厅《关于同意公布实施成都市中心城区 2014 年土
地级别于基准地价成果的批复》（成办函[2014]175 号）；
2、评估人员对房屋建筑物实地踏勘、分析、记录；
3、通过调查收集的市场价格信息、资料；
4、评估人员现场收集和掌握的相关资料。
七、评估方法
根据《中国资产评估准则-不动产》、《房地产估价规范》等，通行的评估方
法有市场比较法、收益法、成本法等。评估方法的选择应按照评估的技术规程，
根据房地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及估价目的等，选择适当的
评估方法。
在评估过程中，考虑到评估对象地处较为繁华地段，区域类似房地产已有一
定的交易量，可比实例较易选取，价格水平较易掌握，故易于采用市场比较法评
估。评估对象作为商业不动产，价值已非各项要素资产的简单估价加总，显然采
用成本法不能客观的反映其内在价值，不宜采用成本法进行评估。由于评估对象
的收益与成本费用客观的社会平均水平的直接数据难以收集，所能收集的资料及
采用的相关技术参数很难验证其客观性，主观随意性较大，故不宜采用收益法。
根据本次评估目的、区域市场状况、评估对象自身特点以及评估人员所掌握
的资料，本次采用市场比较法进行评估。土地使用权价值包含在评估值中。
市场比较法是将估价对象与在评估基准日的近期有过交易的类似房地产进
行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，依此估算估价对象的客观
合理或价值的方法。其基本公式如下：
比准单价=可比实例交易价格×交易情况修正×交易日期修正×区域修正×
个别因素修正
其中位于成都高新区九兴大道3号房产产权登记用途为工业，但其位于城市
较繁华区域，城市区位优势明显，实际作为办公用途利用，单纯按照工业用途进
行评估无法体现评估对象现状条件下的价值。根据本次评估目的，遵循最高最佳
利用原则，对评估对象按照实际用途（办公）进行评估。具体是采用市场比较法
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
11
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
估算评估对象现状办公用途条件下的价值，然后扣除评估对象应分摊的土地使用
权商业与工业不同用途条件下的地价差，最终确定评估对象评估值。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关资产评估的规定，依据资产评估准则的要求，我们的评估程序
实施过程主要包括了接受委托、现场调查、资料收集与分析、评定估算、评估汇
总、撰写报告等，评估程序实施过程及情况说明如下：
（一）明确评估业务基本事项、签订业务约定书
在听取公司有关人员对公司情况及委估资产历史和现状的介绍，进行前期
尽职调查、访谈调研工作，了解评估目的、评估对象及评估范围等。 在明确评
估业务基本事项基础上，听取委托方介绍评估资产的范围、类别、评估目的和时
间进度要求，并深入现场，对委估资产状况做初步了解，在此基础上，根据本次
评估目的及可能实现日，与委托方商定评估基准日，签定了“评估业务约定书”。
（二）编制评估计划
评估接受委托，确定该项目负责人，并挑选相关专业的评估人员。根据“评
估业务约定书”结合项目的具体情况，拟订初步的评估工作计划，包括拟采用的
技术方案、人员配备及时间安排进度；与此同时，根据评估工作的需要，请产权
持有者作好评估前的各项准备工作，包括资产清查核实、填写各类评估申报明细
表及准备与评估有关的各种经济、技术资料。
（三）现场调查、收集评估资料
1、资产清查
（1）清查组织工作
根据企业申报评估资产按照相关要求，分别对有关资产进行全面的现场清
查。
（2）清查主要步骤
①指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的资
料在评估人员到达现场前，通过电话等方式指导企业相关的财务与资产管理人员
在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估明细表”、“评估调查表”
及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
12
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
文件等资料进行收集。
②初步审查产权持有者提供的评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然
后仔细阅读预评估各类评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不
明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查评估明细表有无漏项等。
③现场实地勘察
根据委托方提供的评估对象的有关情况，对事先搜集到的有关评估对象的座
落、四至、面积、用途、产权等资料，到实地进行核实，实地感受评估对象的位
置、周围环境、景观等的优劣，查勘评估对象的外观、结构、装修、设施设备等
状况，并收集补充评估所需其他资料，了解评估对象所占区域房地产市场行情和
市场特性，以及对评估对象及其周围环境进行拍照等。将实地查勘所获取的相关
情况及数据认真记录下来，形成“实地查勘记录”。
④补充、修改和完善评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善评估明细表，以做到“表”、“实”相符。
⑤核实产权证明文件
对评估范围的资产权属进行调查，以确认产权情况。
2、有关资料的收集和分析
（1）收集反映评估对象区位、实物和权益状况的资料；
（2）收集评估对象及同类房地产的交易资料；
（3）收集对评估对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料；
（4）对房地产价值和价格有普遍影响的资料。
（四）评定估算
评估人员根据项目组制定的作价原则，结合委估资产情况，进行评定估算工
作。根据评估初步结果进行评估结论分析、撰写报告、说明。
（五）编制和提交评估报告
（1）对评估结果进行汇总、分析、调整修改；
（2）将评估结果提供给委托方并听取其意见；
（3）根据实事求是的原则结合委托方的反馈意见进一步检查调整评估结果；
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
13
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
（4）撰写评估报告；
（5）按我公司内部三级复核程序，逐级进行复核；
（6）根据复核意见，修正评估报告；
（7）正式出具评估报告并提交委托方。
九、评估假设
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基
本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资
产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对
资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场
上可以公开买卖为基础。
（二）特殊假设
1、本次评估假设评估基准日后外部经济环境不会发生不可预见的重大变化，
基于现有的国家法律、法规、经济政策以及金融政策，不考虑今后的不可预测的
重大变化；
2、九兴大道 3 号房屋建筑物登记用途为工厂，实际用途为办公，本次评估
根据评估目的，遵循最高最佳利用原则，按实际办公用途利用为假设前提；
3、委托方提供的资料真实、全面、有效；
4、评估人员对评估对象的现场勘查仅限于评估对象的外观和使用状况，并
未对结构等内在质量进行测试。本报告以评估对象内在质量符合国家有关标准并
足以维持其正常使用为前提。
如上述评估假设条件发生变化，本评估结论不成立。
十、评估结论
根据上述的取价依据和选择的评估方法以及评估过程，经评估，列入评估范
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
14
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
围的四川禾嘉股份有限公司位于成都市高新区九兴大道 3 号、金牛区花牌坊 319
号的房地产于评估基准日的评估结论为：账面价值 30,010,882.99 元，评估价值
136,496,700.00 元，增值额 106,485,817.01 元，增值率 354.82%。
评估结论详细情况见“评估明细表”。
十一、特别事项说明
1、 根据被评估单位提供的资料，本次评估的部分房屋建筑物评估基准日已
设定抵押，抵押权人为德阳银行股份有限公司成都分行，抵押期限自 2015 年 10
月 28 日至 2016 年 10 月 27 日，被担保的主债权债务人为中汽成都配件有限公司，
被担保的主债权最高额度为等值人民币 5000 万元。详细如下：
房产抵押物清单
建筑面积
序号 房产证号 坐落 所有权人
（㎡）
1 成房权证监字第 1272891 号 金牛区花牌坊 319 号 943.93 四川禾嘉股份有限公司
2 成房权证监字第 1272899 号 金牛区花牌坊 319 号 579.58 四川禾嘉股份有限公司
3 成房权证监字第 1270354 号 金牛区花牌坊 319 号 82.26 四川禾嘉股份有限公司
4 成房权证监字第 1270381 号 金牛区花牌坊 319 号 202.63 四川禾嘉股份有限公司
5 成房权证监字第 1189194 号 金牛区花牌坊 319 号 12.69 四川禾嘉股份有限公司
6 蓉房权证成房监字第 0946667 号 成都市高新区九兴大道 3 号 4,156.00 四川禾嘉股份有限公司
7 蓉房权证成房监字第 0946668 号 成都市高新区九兴大道 3 号 692.80 四川禾嘉股份有限公司
合计 6669.89
中汽成都配件有限公司分别于 2016 年 5 月 19 日、2016 年 6 月 1 日归还贷
款本金 2000 万元、3000 万元，2016 年 6 月 8 日解除抵押；
2、 宿舍、锅炉房产权登记建筑层数为一层，实际为二层，局部一层，经现
场勘测和工程图纸核对，产权登记建筑面积 692.80 平方米为一层至二层全部的
建筑面积；
3、 本次评估以产权登记建筑面积、土地面积为依据，如建筑面积、土地面
积发生变化，本次评估应作相应调整或重新评估；
4、 本次评估的房屋建筑物评估值中，包含其应分摊的土地使用权的价值；
5、 我们已对本估价报告中的评估对象进行了实地勘察，但我们对评估对象
的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，
依据委托提供的资料进行评估；
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
15
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
6、 本报告评估结果没有考虑委托方或有负债因素、快速变现、税费转嫁等
特殊的交易方式，以及可能发生的抵押到期清偿、权利转移等因素对评估对象房
屋价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗
力对评估对象房屋价值的影响；
7、 在不违背资产评估准则基本要求的情况下，本次评估考虑了国家标准《房
地产估价规范》（GB/T 50291-2015）相关的程序和方法。
请报告使用者充分关注上述特别事项可能对评估结论产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
（三）未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、
引用、或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
（四）本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为，提供价值参考依据，评
估报告的使用有效期为一年，即自 2016 年 5 月 31 日至 2017 年 5 月 30 日有效。
十三、评估报告日
本评估报告日为二○一六年七月十五日。
（以下空白）
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
16
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
17
四川禾嘉股份有限公司拟资产转让项目评估报告
附 件
1、资产评估业务约定书（复印件）；
2、委托方及产权持有者企业法人营业执照（复印件）；
3、权属证明（复印件）；
4、委托方及产权持有者资产评估承诺函；
5、注册资产评估师承诺函；
6、北京天圆开资产评估有限公司企业法人营业执照（复印件）；
7、北京天圆开资产评估有限公司资产评估资格证书（复印件）；
8、证券期货相关业务评估资格证书（复印件）；
9、签字注册评估师资格证书(复印件)；
10、资产评估明细表。
北京天圆开资产评估有限公司 地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦十五层
邮编：100044 电话：010-83914188 传真：010-83915190
E-mail：wsm@tukcpv.com
18
首页
微信公众号
证券之星APP
