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湖南华菱钢铁集团有限责任公司拟以持有的湖南

华菱节能发电有限公司 100%股权与湖南华菱钢铁

股份有限公司钢铁资产置换项目

资产评估报告

中联评报字[2016]第 1279 号

中联资产评估集团有限公司

二〇一六年九月十二日

湖南华菱钢铁集团有限责任公司拟以持有的湖南华菱节能发电有限公司 100%股权

与湖南华菱钢铁股份有限公司钢铁资产置换项目资产评估报告

注册资产评估师声明 ...................................................................................1

摘要 .........................................................................................................2

资产评估报告 ...........................................................................................4

一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 ................................4

二、评估目的 ............................................................................................7

三、评估对象和评估范围 ........................................................................8

四、价值类型及其定义 ..........................................................................10

五、评估基准日 ......................................................................................10

六、评估依据 ..........................................................................................10

七、评估方法 ..........................................................................................15

八、评估程序实施过程和情况 ..............................................................26

九、评估假设 ..........................................................................................27

十、评估结论 ..........................................................................................29

十一、特别事项说明 ..............................................................................31

十二、评估报告使用限制说明 ..............................................................35

十三、评估报告日 ..................................................................................36

附件 ...........................................................................................................38

中联资产评估集团有限公司

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与湖南华菱钢铁股份有限公司钢铁资产置换项目资产评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产

评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收

集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担

相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报

并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用

评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；

与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏

见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调

查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关

注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已

经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产

权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假

设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明

的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

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湖南华菱钢铁集团有限责任公司拟以持有的湖南

华菱节能发电有限公司 100%股权与湖南华菱钢

铁股份有限公司钢铁资产置换项目

资产评估报告

中联评报字[2016]第 1279 号

摘要

中联资产评估集团有限公司接受湖南华菱钢铁集团有限责任公司、

湖南华菱钢铁股份有限公司的委托，就湖南华菱钢铁集团有限责任公司

拟以持有的湖南华菱节能发电有限公司 100%股权与湖南华菱钢铁股份

有限公司钢铁资产置换之经济行为，对所涉及的湖南华菱节能发电有限

公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。

评估对象为湖南华菱节能发电有限公司股东全部权益，评估范围是

湖南华菱节能发电有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产和非

流动资产等资产及相关负债。

评估基准日为 2016 年 4 月 30 日。

本次评估的价值类型为市场价值。

本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情

况，综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收益法两种方法对

湖南华菱节能发电有限公司进行整体评估，然后加以校核比较。考虑评

估方法的适用前提和满足评估目的，本次选用资产基础法评估结果作为

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与湖南华菱钢铁股份有限公司钢铁资产置换项目资产评估报告

最终评估结论。

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程

序，得出湖南华菱节能发电有限公司股东全部权益在评估基准日 2016

年 4 月 30 日的评估结论如下：

净资产账面价值 106,431.89 万元，评估值 130,621.38 万元，评估

值与账面价值比较增值 24,189.50 万元，增值率 22.73 %。

在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告

中所载明的特殊事项以及期后重大事项。

根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案后使

用，经备案后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日 2016 年 4 月

30 日起，至 2017 年 4 月 29 日止。超过一年，需重新进行评估。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和

合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。

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与湖南华菱钢铁股份有限公司钢铁资产置换项目资产评估报告

湖南华菱钢铁集团有限责任公司拟以持有的湖南

华菱节能发电有限公司 100%股权与湖南华菱钢

铁股份有限公司钢铁资产置换项目

资产评估报告

中联评报字[2016]第 1279 号

湖南华菱钢铁集团有限责任公司：

湖南华菱钢铁股份有限公司：

中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规

和资产评估准则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对

湖南华菱钢铁集团有限责任公司拟以持有的湖南华菱节能发电有限公

司 100%股权与湖南华菱钢铁股份有限公司钢铁资产置换之经济行为所

涉及的湖南华菱节能发电有限公司股东全部权益在评估基准日 2016 年

4 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方为湖南华菱钢铁集团有限责任公司（以下简

称”华菱集团”）和湖南华菱钢铁股份有限公司（以下简称“华菱股份”），

被评估单位为湖南华菱节能发电有限公司（以下简称“华菱节能”）。

（一）委托方概况

1、委托方之一

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公司名称：湖南华菱钢铁集团有限责任公司（以下简称”华菱集团”）

公司地址：长沙市天心区湘府西路 222 号

法定代表人：曹慧泉

注册资本：200,000 万元

公司性质：有限责任公司

统一社会信用代码：9143000018380860XX

经营范围：以自有资产进行钢铁、资源、物流、金融业等项目的投

资（不得从事吸收存款、集资收款、受托贷款、发行票据、发放贷款等

国家金融监管及财政信用业务）、并购及钢铁企业生产经营所需的原材

料、机械电器设备和配件的采购和供应；子公司的股权及资产管理；钢

铁产品及副产品的加工、销售；进出口业务。（依法须经批准的项目，

经相关部门批准后方可开展经营活动）。

2、委托方之二

公司名称：湖南华菱钢铁股份有限公司（以下简称“华菱股份”）

公司地址：湖南省长沙市天心区湘府西路 222 号华菱园主楼

法定代表人：曹慧泉

注册资本：301,565.0025 万人民币

公司性质：股份有限公司(中外合资、上市)

营业执照注册号：91430000712190148K

经营范围：主营钢坯、无缝钢管、线材、棒材、螺纹钢、热轧超薄

带钢卷、冷轧板卷、涂镀钢板、中小型材、热轧中板等黑色和有色金属

产品的生产与销售；兼营外商投资企业获准开展的相关附属产品，咨询

服务业务。

（二）被评估单位概况

1、注册登记情况

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名称：湖南华菱节能发电有限公司（以下简称“华菱节能”）

类型：有限责任公司（法人独资）

住所：娄底娄星区凤阳街（涟钢 2 号办公楼 5 楼）

法定代表人：周怡谋

注册资本：人民币壹仟万元整

成立日期：2015 年 5 月 22 日

营业期限：长期

营业执照注册号：431300000067692

经营范围：电力生产、销售；电力建设、电力设备安装、检修、调

试及监理；电力技术管理咨询；电力资源综合利用；环保及新技术的开

发。（以上项目依法须经批准的项目，经相关部门批准后，方可开展经

营活动）。

2、历史沿革

湖南华菱节能发电有限公司是由湖南华菱钢铁集团有限责任公司

于 2015 年 5 月 22 日出资组建的有限责任公司。成立时注册资本

10,000,000.00 元，实收资本 10,000,000.00 元，湖南楚才会计师事务所有

限公司已经于 2015 年 5 月 26 日出具了湘楚验字[2015]YN 第 011 号验

资报告验证，并取得了经娄底市工商行政管理局颁发的注册号为

431300000067692 号营业执照。公司设立时的股权结构如下：

出资额（万元人民占注册资本比

序号股东名称出资方式

币）例

1 湖南华菱钢铁集团有限责任公司 1,000.00 货币 100%

合计 1,000.00 -- 100%

截至评估基准日，湖南华菱节能发电有限公司注册资本为

10,000,000.00 元人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：

出资额（万元人民占注册资本比

序号股东名称出资方式

币）例

1 湖南华菱钢铁集团有限责任公司 1,000.00 货币 100%

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合计 1,000.00 -- 100%

3、资产、财务及经营状况

截至评估基准日 2016 年 4 月 30 日，公司资产总额为 167,280.11 万

元，负债总额 60,848.22 万元，净资产额为 106,431.89 万元。公司近 1

年及基准日资产、财务状况如下表：

表1 公司资产、负债及财务状况

单位：人民币万元

项目 2016 年 4 月 30 日 2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

资产 167,280.11 160,764.80 150,425.72

负债 60,848.22 58,939.37 66,230.81

净资产 106,431.89 101,825.43 84,194.91

项目 2016 年 1-4 月份 2015 年度 2014 年度

营业收入 48,193.89 132,879.52 122,426.14

利润总额 4,744.93 19,646.22 12,443.31

净利润 4,606.46 17,630.52 11,166.63

注：上述基准日及 2015 年度、2014 年度财务数据已经天健会计师事务所（特

殊普通合伙）审计，并发表了标准无保留意见，审计报告号为天健审〔2016〕2-347

号。

（三）委托方与被评估单位之间的关系

被评估单位湖南华菱节能发电有限公司是委托方之一湖南华菱钢

铁集团有限责任公司的二级子公司。

（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事

方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。

除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机

构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

根据 2016 年 7 月 15 日湖南华菱钢铁股份有限公司第六届董事会第

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五次会议决议公告，湖南华菱钢铁股份有限公司拟将除所持湘潭华菱节

能发电有限公司 100%股权外的全部资产及负债与湖南华菱钢铁集团有

限责任公司持有湖南华菱节能发电有限公司 100%股权、财富证券有限

责任公司 18.92%股权及华菱集团全资子公司湖南迪策创业投资有限公

司持有的财富证券 14.42%股权中的等值部分进行资产置换，差额部分

由华菱集团向华菱股份支付现金补足；并且通过非公开发行股票方式购

买湖南财信金融控股集团有限公司持有的湖南财信投资控股有限责任

公司 100%股权和深圳市润泽灯光音响科技发展有限公司持有的财富证

券 3.77%股权。对于该项目所涉及到的湖南华菱节能发电有限公司全部

资产及相关负债委托中联资产评估集团有限公司进行评估。

本次评估的目的是反映湖南华菱节能发电有限公司股东全部权益

于评估基准日的市场价值，为湖南华菱钢铁集团有限责任公司拟以持有

的湖南华菱节能发电有限公司 100%股权与湖南华菱钢铁股份有限公司

钢铁资产置换之经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象是湖南华菱节能发电有限公司的股东全部权益。评估范围

为华菱节能在基准日的全部资产及相关负债，账面资产总额 167,280.11

万元，负债 60,848.22 万元，净资产 106,431.89 万元。具体包括流动

资产 24,319.51 万元，非流动资产 142,960.60 万元；流动负债

38,158.22 万元，非流动负债 22,690.00 元。

上述资产与负债数据摘自经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审

计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围

一致。

（一）委估主要资产情况

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纳入评估范围内的实物资产账面值 141,999.90 万元，占评估范围

内总资产的 84.89 %。主要为房屋建筑物类资产、设备类资产和在建工

程。这些资产具有以下特点：

1、实物资产主要分布在湖南华菱节能发电有限公司厂区。

2、房屋建筑物类资产

企业申报的房屋建筑物类资产主要位于华菱节能厂区，包括锅炉\

汽机主厂房、余热锅炉辅助间、循环水系统加药间、循环水泵房等共 33

项房屋建筑物；水池、围墙、道路、烟囱等等 76 项构筑物。

房屋建筑物主要为混合结构、钢混结构。

3、设备类资产

（1）机器设备：共 638 项，主要为发电设备及相关辅助设备，主

要分布在华菱节能厂区，截至评估基准日 3#汽轮发电机组已拆除，其余

均正常使用。

（2）电子设备：共 141 项，主要包括发电相关的控制、监控、测

量系统设备，气、水等介质检测分析仪器，空调等办公设备，分布在厂

区的各职能办公室，截至评估基准日均正常使用。

4、在建工程（设备）主要为饱和蒸气回收利用发电改造工程、发

电三车间 1#CCPP 循环发电机组改造和发电二车间 3#4#汽轮机、2#余热

锅炉改造工程等相关支出。

（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

企业申报评估范围内的无形资产-土地使用权为 3 宗土地使用权，

权证编号娄国用（2015）第 05765 号土地位于娄星区黄泥塘办事处

高溪村，土地面积 31793.68 平方米，土地用途工业用地，土地使用权类

型出让，土地使用权到期日 2058 年 12 月 31 日。

权证编号娄国用（2015）第 05764 号土地位于娄星区黄泥塘办事处

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高溪村，土地面积 1783.16 平方米，土地用途工业用地，土地使用权类

型出让，土地使用权到期日 2058 年 12 月 31 日。

权证编号娄国用（2015）第 05763 号土地位于娄底市黄泥塘办事处，

土地面积 22588.54 平方米，土地用途工业用地，土地使用权类型作价入

股，土地使用权到期日 2053 年 6 月 29 日。

企业无账面未记录的无形资产。

（三）企业申报的表外资产的类型、数量

企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。

（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和

账面金额

本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系天健会计师事务

所（特殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强

迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数

额。

五、评估基准日

本项目资产评估的基准日是 2016 年 4 月 30 日。

此基准日是委托方根据本次股改的工作进度要求确定的。

六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依

据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其

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他参考资料等，具体如下：

（一）经济行为依据

1.2016 年 7 月 15 日湖南华菱钢铁股份有限公司第六届董事会第五

次会议决议公告。

（二）法律法规依据

1. 《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国人

民代表大会常务委员会第六次会议通过修订）；

2. 《国有资产评估管理办法》（国务院第 91 号令，1991 年）；

3. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理

委员会令第 12 号(2005 年 8 月 25 日)）；

4. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资

委产权[2006]274 号）；

5. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第 378 号令，2003）；

6. 《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资发产权

[2006]306 号）；

7. 《国有资产评估管理办法实施细则》（国资办发[1992]第 36 号）；

8. 《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理

委员会、财政部第 3 号令）；

9. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕

64 号）；

10. 《中华人民共和国证券法》(2014 年 8 月 31 日第十二届全国

人民代表大会常务委员会第十次会议通过)；

11. 《上市公司重大资产重组管理办法》(证监会令第 109 号，2014

年 11 月 23 日)；

12. 《关于修改〈证券发行与承销管理办法〉的决定》(证监会令

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第 121 号，2016 年 1 月 1 日)；

13. 《上市公司证券发行管理办法》(证监会令第 30 号，2006 年

5 月 8 日)；

14. 《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全

国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；

15. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年修订）；

16. 《中华人民共和国担保法》(1995 年 6 月 30 日第八届全国人

民代表大会常务委员会第十四次会议通过)；

17. 《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国第十届全

国人民代表大会第五次会议于 2007 年 3 月 16 日通过）；

18. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（2007 年 11 月 28

日国务院第 197 次常务会议通过）；

19. 《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院

令第 538 号）；

20. 《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税

[2008]170 号）；

21. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和

国财政部国家税务总局令第 50 号）；

22. 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。

（三）评估准则依据

1. 《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；

2. 《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；

3. 《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协〔2012〕248 号）；

4. 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号修订）；

5. 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；

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6. 《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189 号）；

7. 《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；

8. 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；

9. 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；

10. 《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）；

11. 《资产评估准则—利用专家工作》（中评协[2012]244 号）；

12. 《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；

13. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号修订）；

14. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；

15. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协

[2003]18 号）；

16. 《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》（中

评协[2011]230 号）；

17. 《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33 号）；

18. 《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18 号）；

19. 《企业会计准则第 1 号—存货》等 38 项具体准则（财会[2006]3

号）；

20. 《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

21. 《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；

22. 《城镇土地分等定级规程》（GB／T18507-2014）。

（四）资产权属依据

1. 国有土地使用证；

2. 房屋所有权证；

3. 重要资产购置合同；

4. 有关资产权属方面的“说明”、“承诺函”；

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5. 其他参考资料。

（五）取价依据

1. 《房屋完损等级评定标准》；

2. 《鉴定房屋新旧程度参考依据》；

3. 《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》；

4. 《湖南省建筑工程消耗量标准（2014）》；

5. 《湖南省装饰装修工程消耗量定额（2014）》；

6. 《湖南省安装工程消耗量定额（2008）》；

7. 《火电工程限额设计参考造价指标》(2015 年版)；

8. 《火力发电工程建设预算编制与计算标准》(2013 版)；

9. 《电力建设工程概算定额》（2013 年版）；

10. 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第

294 号）；

11. 《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环

境保护部令 2012 年第 12 号）；

12. 《2016 机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；

13. 《娄底市人民政府关于公布娄底中心城区基准地价更新成果

的通知》（娄政发[2014]5 号）；

14. 《娄底市人民政府关于印发<娄底市征地补偿标准>和<娄底

市征地青苗补偿标准>的通知》（娄政发[2013]7 号）；

15. 《湖南省实施<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>办法》

（湖南省人民政府令第 231 号）；

16. 《湖南省人民政府办公厅关于印发<湖南省耕地开垦费征收

使用管理办法>的通知》（湘政办发[2010]47 号）；

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17. 《湖南省人民政府办公厅转发省劳动保障厅关于做好被征地

农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》（湘政办发[2007]35

号）；

18. 被评估单位提供的相关工程概算、设备购置合同和技术协议；

19. 中联资产评估集团有限公司价格信息资料库相关资料；

20. 其他参考资料。

（六）其它参考资料

1. 被评估单位 2015 年及评估基准日会计报表及审计报告；

2. 《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社 2011 年版）；

3. wind 资讯金融终端；

4. 《投资估价》[美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学出版社）；

5. 《价值评估：公司价值的衡量与管理（第 3 版）》（[美]Copeland，

T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）；

6. 其他参考资料。

七、评估方法

（一）评估方法的选择

依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、

资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现

值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参

照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于

市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项

资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。

本次评估目的是反映湖南华菱节能发电有限公司股东全部权益于

基准日的市场价值，为湖南华菱钢铁集团有限责任公司拟以持有的湖南

华菱节能发电有限公司 100%股权与湖南华菱钢铁股份有限公司钢铁资

中联资产评估集团有限公司第 15 页

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产置换之经济行为提供价值参考依据。资产基础法从企业购建角度反映

了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，

因此本次评估可选择资产基础法进行评估。

被评估企业未来年度收益与风险可以预计并量化，因此本次评估可

选择收益法进行评估。

因国内产权交易市场交易信息的获取途径有限，且同类企业在产品

结构和主营业务构成方面差异较大，选取同类型市场参照物的难度极

大，故本次未选择市场法进行评估。

综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。

（二）资产基础法介绍

资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企

业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是

指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业

价值的方法。

各类资产及负债的评估方法如下：

1、流动资产

（1）货币资金：包括银行存款。

银行存款对于人民币账户以核实后的账面值确认其评估值。

其他货币资金以核实后的账面值确定评估值。

（2）应收类账款（其他应收款）

对应收类账款的评估，评估人员在对应收类账款核实无误的基础

上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间

和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据各

单位的具体情况，采用备抵法和个别认定法对评估风险损失进行估计。

以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按

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评估有关规定评估为零。

（3）其他流动资产

包括待摊的蒸汽成本和待抵扣进项税额。

评估人员调查核实了相关合同协议及原始入账单据，以确认账面记

录的合法性、真实性，经核实账面价值无误。本次评估按核实无误后的

账面价值确定评估值。

2、非流动资产

（1）固定资产

1）房屋建筑物类

基于本次评估之特定目的，结合各待评建筑物的特点，本次评估按

照房屋建筑物用途、结构特点和使用性质采用成本法进行评估。

对主要建筑物的评估，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑

物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率及参考当地工程造价

指标计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场

勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。计算公式为：

评估值=重置全价×成新率

其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项

评估要素，确定重置单价并计算评估净值。

①重置全价

重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。

A.建安造价的确定

建筑安装工程造价包括土建工程、给排水、电气工程的总价，建安

工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用现行的《湖南省建筑工程

消耗量标准（2014）》、《湖南省装饰装修工程消耗量定额（2014）》、

《湖南省安装工程消耗量定额（2008）》以及《娄底市工程造价信息》

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（2016 年第 1 期）计算出工程造价。工程总造价包括土建工程、装饰装

修工程及安装工程。前期费用及其他费用依据国家及资产所在地方政府

的有关规定计算。

B.前期及其它费用的确定

前期及其它费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单

位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。

C.资金成本的确定

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用

的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期

计算，并按均匀投入考虑：

资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息

×50%

②成新率

在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建

筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：

成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限

③评估值的确定

评估值=重置全价×综合成新率

2）设备类资产

根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合

委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。

评估值=重置全价×成新率

A.重置全价的确定

设备的重置全价，在设备购置价的基础上，考虑该设备达到正常使

用状态下的各种费用(包括购置价、运杂费、安装调试费、工程建设其

他费用和资金成本等)，综合确定：

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重置全价=设备购置价(不含税)+运杂费(不含税)+安装调试费+工程

建设其他费用＋资金成本

a. 机器设备重置全价

① 设备购置价的确定

主要通过向生产厂家或贸易公司询价、或参照《2016 机电产品报价

手册》（机械工业信息研究院）等价格资料，以及参考近期同类设备的

合同价格确定。对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别

设备的价格变动率推算确定购置价。

根据 2009 年 1 月 1 日起实施的《中华人民共和国增值税暂行条例》

(中华人民共和国国务院令第 538 号)、《中华人民共和国增值税暂行条例

实施细则》(财政部国家税务总局令第 50 号)及《财政部、国家税务总

局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170 号)

的相关规定，自 2009 年 1 月 1 日起，增值税一般纳税人购进(包括接受

捐赠、实物投资)或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额

(简称固定资产进项税额)，可凭增值税专用发票、海关进口增值税专用

缴款书和运输费用结算单据(统称增值税扣税凭证)从销项税额中抵扣。

由于被评估单位为增值税一般纳税人，故本次评估机器设备的购置

价采用不含税价。

② 运杂费的确定

根据《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社 2011 年版）

划分，运杂费率一般综合按含税购置价的 1-5%计取。目前绝大部分设

备的购置价中已包含了设备的运杂费、保险费等相关费用。

③ 安装工程费的确定

根据《资产评估常用方法与参数手册》机械工业出版社 2011 年版），

按照设备的特点、重量、安装难易程度，以含税设备购置价为基础，按

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不同安装费率计取。

对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。

④ 其他费用

根据设备的特点，以含税设备购置价为基础，按不同费率计取。

⑤ 资金成本

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用

的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期

2 年计算，并按均匀投入考虑：

资金成本=(购置价格+运杂费+安装调试费+其他费用)×贷款利率

×建设工期×1/2

b. 电子设备重置全价

根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，并结合具

体情况综合确定电子设备价格，同时，按最新增值税政策，扣除可抵扣

增值税额。一般生产厂家或销售商提供免费运输及安装，即：

重置全价=不含税购置价=购置价/1.17

对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参

照二手设备市场价格确定其重置全价。

B. 成新率的确定

a. 机器设备成新率

对机器设备的成新率，参照设备的经济寿命年限，并通过现场勘察

设备现状及查阅有关设备运行、修理及设备管理档案资料，对设备各组

成部分进行勘察，综合判断该设备其尚可使用年限，在此基础上计算成

新率 N，即：

N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%

b. 电子设备成新率

中联资产评估集团有限公司第 20 页

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采用尚可年限法确定其成新率。

成新率=尚可使用年限/ (实际已使用年限+尚可使用年限) ×100%

C. 评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

对于采用二手设备市场价确定重置全价的电子设备,不考虑成新率。

评估值＝重置全价

（2）在建工程

根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，

采用成本法进行评估。

1）已完工项目

对于已完工在建工程按照评估固定资产的方法进行评估，即：

已完工程评估值＝重置全价×成新率。

如果已完工项目为对固定资产的局部改造或性能改造，则在相应固

定资产中评估。

2）未完工项目

①开工时间距基准日半年内的在建项目，根据其在建工程申报金

额，经账实核对后，剔除其中不合理支出的余值作为评估值。

②开工时间距基准日半年以上且属于正常建设的在建项目，若在此

期间投资涉及的设备、材料和人工等价格变动幅度不大，则按照账面价

值扣除不合理费用后加适当的前期费用和资金成本确定其评估值；若设

备和材料、人工等投资价格发生了较大变化，则按基准日的实际价格对

已完成的工程量进行调整，确定重置价值，并加计适当的前期费用和资

金成本确定其评估值。

其中对资金成本，本次评估按合同工期对应的评估基准日贷款利率

及实际开工时间以实际支付的不含资金成本的工程款为基数进行了重

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新计算。

（3）无形资产

1）无形资产-土地使用权

纳入本次评估范围的土地使用权为3宗出让国有土地使用权

根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价

对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要

选用以下方法：

①成本逼近法是以开发土地所耗用的各项费用之和为主要依据，再

加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格

的估价方法。

其基本计算公式为：

土地使用权价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息+

投资利润+土地增值收益

②基准地价系数修正法，根据当地基准地价水平参照估价对象相同

土地级别的各种修正因素说明表，按照替代原则，就估价对象的区域条

件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选

取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准

日价格的方法。

3、负债

检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评

估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估

值。

（三）收益法介绍

1、概述

根据《资产评估准则-企业价值》，确定按照收益途径、采用现金流

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折现方法（DCF）对拟转让股权的价值进行估算。

现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现

值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用

适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其适用

的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有

较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金

流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客

观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的

选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。

2、基本评估思路

根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，

本次评估的基本思路是以企业历史经审计的公司会计报表为依据估算

其股东全部权益价值（净资产），即首先按收益途径采用现金流折现方

法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上企业母公司报表中

未体现对外投资收益的对外长期投资的权益价值、以及基准日的其他非

经营性、溢余资产的价值，来得到企业的企业价值，并由企业价值经扣

减付息债务价值后，得出企业的股东全部权益价值（净资产）。

3、评估模型

（1）基本模型

本次评估的基本模型为：

E BD （1）

式中：

E：股东全部权益价值（净资产）；

B：企业整体价值；

B P Ci

（2）

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P：经营性资产价值；

Ri Rn

P （3）

i 1 (1 r ) i

r (1 r ) n

式中：

Ri：未来第i年的预期收益（企业自由现金流量）；

Rn：收益期的预期收益（企业自由现金流量）；

r：折现率；

n：未来预测收益期。

ΣCi：基准日存在的非经营性、溢余资产的价值。

C i C1 C2 C3 C4 （4）

式中：

C1：预期收益（自由现金流量）中未体现投资收益的全资、控股或

参股投资价值；

C2：基准日现金类资产（负债）价值；

C3：预期收益（自由现金流量）中未计及收益的在建工程价值;

C4:基准日呆滞或闲置设备、房产等资产价值;

D：付息债务价值。

（2）收益指标

本次评估，使用企业自由现金流作为经营性资产的收益指标，其基

本定义为：

R=净利润＋折旧摊销＋扣税后付息债务利息－追加资本（5）

式中：

追加资本=资产更新投资+营运资本增加额+新增长期资产投资（新

增固定资产或其他长期资产）（6）

根据企业的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由

现金流量，并假设其在预测期后仍可经营一段时期。将未来经营期内的

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自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业经营性资产价值。

（3）折现率

本次评估采用加权平均资本成本模型（WACC）确定折现率 r

r rd wd re we （7）

式中：

Wd：评估对象的债务比率；

( E D) （8）

We：评估对象的股权资本比率；

( E D) （9）

re：股权资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定股权资本

成本；

re=rf+βe×（rm-rf）+ε （10）

式中：

rf：无风险报酬率；

rm：市场预期报酬率；

ε：评估对象的特性风险调整系数；

βe：评估对象股权资本的预期市场风险系数；

e t (1 (1 t ) )

E （11）

βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数

t 34%K 66% x （12）

式中：

K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1；

βx：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数

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Cov( R X ; RP )

P （13）

式中：

Cov( R X , RP ) :一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收益率

的协方差；

σp：一定时期内股票市场组合收益率的方差。

八、评估程序实施过程和情况

整个评估工作分四个阶段进行：

（一）评估准备阶段

1、2016年4月26日，委托方召集本项目启动会及各中介协调会，有

关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并

制订出本次资产评估工作计划。

2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2016

年4月末，评估项目组人员对被评估单位委估资产进行了详细了解，布

置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需

文件资料。

（二）现场评估阶段

项目组现场评估阶段的时间为2016年5月4日至2016年5月29日。主

要工作如下：

1、听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资

产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态

等情况。

2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与

企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。

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3、根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核

实，对存货类实物资产进行了抽查盘点。

4、查阅收集委估资产的产权证明文件。

5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方

法。

6、对主要设备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料；对

通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料。

7、对企业提供的权属资料进行查验。

8、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评

估测算。

（三）评估汇总阶段

各评估小组利用近一个月的时间，完成对各类资产评估及负债审核

后，将初步结果进行分析汇总、相互审核，同时，对评估结果进行必要

的调整、修改和完善。

（四）提交报告阶段

在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换

意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度

和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。

本阶段的工作时间为2016年7月1日至2016年9月12日。

九、评估假设

本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：

（一）一般假设

1、交易假设

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交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根

据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得

以进行的一个最基本的前提假设。

2、公开市场假设

公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的

资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会

和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

3、资产持续经营假设

资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和

使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基

础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

（二）特殊假设

1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观

经济不发生重大变化；

2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重

大变化；

3、本次评估假设评估基准日后国家利率和汇率政策不发生重大变

化。

4、企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模

式；

5、评估只基于基准日现有的经营能力，不考虑未来可能由于管理

层、经营策略和追加投资等情况导致的经营能力扩大；

6、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关

资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；

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7、本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料

真实、准确、完整；

8、评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未

考虑委托方及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负

债；

9、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。

当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。

十、评估结论

（一）资产基础法评估结论

采用资产基础法对湖南华菱节能发电有限公司的全部资产和负债

进行评估得出的评估基准日2016年4月30日的评估结论如下：

资产账面价值 167,280.11 万元，评估值 190,127.10 万元，评估值

与账面价值比较增值 22,847.00 万元，增值率 13.66 %。

负债账面值 60,848.22 万元，评估值 59,505.72 元，评估值与账面

价值比较增值 -1,342.50 万元，增值率 -2.21 %。。

净资产账面价值 106,431.89 万元，评估值 130,621.38 万元，评估

值与账面价值比较增值 24,189.50 万元，增值率 22.73 %。详见下表：

表1 资产评估结果汇总表

被评估单位：湖南华菱节能发电有限公司评估基准日：2016 年 4 月 30 日金额单位：人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率％

项目

B C D=C-B E=D/B×100%

1 流动资产 24,319.51 24,319.51 - -

2 非流动资产 142,960.60 165,807.60 22,847.00 15.98

3 其中：固定资产 131,233.05 152,865.68 21,632.62 16.48

4 在建工程 10,766.85 10,945.91 179.07 1.66

5 工程物资 - - -

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6 无形资产 960.70 1,996.01 1,035.31 107.77

7 其中：土地使用权 960.70 1,996.01 1,035.31 107.77

8 资产总计 167,280.11 190,127.10 22,847.00 13.66

9 流动负债 38,158.22 38,158.22 - -

10 非流动负债 22,690.00 21,347.50 -1,342.50 -5.92

11 负债总计 60,848.22 59,505.72 -1,342.50 -2.21

12 净资产（所有者权益） 106,431.89 130,621.38 24,189.50 22.73

以资产基础法评估结果，得出湖南华菱节能发电有限公司在评估基

准日企业股东全部权益价值为 130,621.38 万元。

（二）收益法评估结论

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程

序，采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评估。

湖南华菱节能发电有限公司在评估基准日 2016 年 4 月 30 日的净资产账

面值为 106,431.89 万元，评估后的股东全部权益资本价值（净资产价

值）为 142,213.59 万元，较其净资产账面值增值 35,781.70 万元，增

值率 33.62 %。

（三）评估结果的选取

资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投

入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民

经济的变化而变化；收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映

的是资产的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏

观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。在如此两种

不同价值标准前提下会产生一定的差异。

本次评估，考虑湖南华菱节能发电有限公司生产所需原料均从关联

方湖南华菱涟源钢铁有限公司购进，产品-电力全部销售给湖南华菱涟

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源钢铁有限公司，VAMA 公辅项目产品全部销售给华菱安塞乐米塔尔

汽车板有限公司，即湖南华菱节能发电有限公司的主要原料采购和全部

产品销售均为关联交易，关联交易定价是否公允对其未来收益产生重大

影响，导致收益法评估结果的准确性受到一定的影响。资产基础法是从

购建角度出发，还原基准日重置该等资产的市场价值，能够更加客观地

反映评估范围内资产于基准日时点状态下的市场价值。

因此选择资产基础法评估结果为湖南华菱节能发电有限公司本次

经济行为的价值参考依据。

以资产基础法评估结果，得出在评估基准日企业股东全部权益价值

为 130,621.38 万元。

十一、特别事项说明

（一）引用其他机构报告事项

本次评估报告中，评估基准日的各项资产及负债账面价值数据引

自天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具的专项审计报告，审计报告

类型为标准无保留意见报告。

（二）产权瑕疵事项

本次列入评估范围内的房屋建筑物类资产共计 33 项，总建筑面积

为 36,020.57 平方米，其中共计建筑面积 17,601.47 平方米的电站澡堂、

主控制室等 21 项房产所占用土地分别为湖南华菱涟源钢铁有限公司，

湖南华菱安赛乐米塔尔汽车板有限公司拥有，但湖南华菱节能发电有限

公司承诺以上房产归属其所有，所占土地已签署长期租赁协议，不存在

任何产权纠纷及相关债务。房屋建筑物明细如下表：

中联资产评估集团有限公司第 31 页

湖南华菱钢铁集团有限责任公司拟以持有的湖南华菱节能发电有限公司 100%股权

与湖南华菱钢铁股份有限公司钢铁资产置换项目资产评估报告

序建成计量建筑账面价值

权证编号建筑物名称对应土地证号结构证载权利人

号年月单位面积/容积原值净值

娄房权证娄底字第湖南华菱涟源钢铁有限

1 电站澡堂湘国用(2005)第 267 号混合 1998/1/1 m2 357.24 173,566.91 36,948.21

S201506120023 号公司

娄房权证娄底字第湖南华菱涟源钢铁有限

2 主控制室湘国用(2005)第 267 号混合 1958/9/1 m2 449.46 90,128.76 19,186.26

S201506120030 号公司

娄房权证娄底字第湖南华菱涟源钢铁有限

3 高压配电房湘国用(2005)第 267 号混合 1989/1/5 m2 397.53 95,393.20 20,306.95

S201506120027 号公司

娄房权证娄底字第湖南华菱涟源钢铁有限

4 办公室湘国用(2005)第 267 号混合 1989/2/1 m2 1,175.85 341,732.18 72,746.58

S201506120015 号公司

娄房权证娄底字第湖南华菱涟源钢铁有限

5 电站传达室湘国用(2005)第 267 号混合 1989/2/1 m2 31.23 16,993.80 3,617.58

S201506120021 号公司

娄房权证娄底字第湖南华菱涟源钢铁有限

6 厕所湘国用(2005)第 267 号混合 1999/12/1 m2 32.07 17,058.94 3,631.48

S201506120024 号公司

娄房权证娄底字第湖南华菱涟源钢铁有限

7 机加工房湘国用(2005)第 267 号混合 1994/2/1 m2 850.35 284,903.08 60,649.02

S201506120031 号公司

娄房权证娄底字第湖南华菱涟源钢铁有限

8 厕所湘国用(2005)第 267 号混合 1993/11/1 m2 58.68 26,636.54 5,670.28

S201506120026 号公司

娄房权证娄底字第湖南华菱涟源钢铁有限

9 F1-6#机炉厂房湘国用(2005)第 267 号钢混 2013/5/18 m2 4,325.30 13,879,200.00 13,002,314.45

S201509300009 号公司

娄房权证娄底字第湖南华菱涟源钢铁有限

10 变压器室湘国用(2005)第 267 号混合 2013/5/18 m2 85.20 378,000.00 349,072.79

S201509300005 号公司

娄房权证娄底字第湖南华菱涟源钢铁有限

11 变压器室湘国用(2005)第 267 号混合 2014/5/18 m2 85.20 425,250.00 407,295.17

S201509300005 号公司

娄房权证娄底字第 180、280 余热发湖南华菱涟源钢铁有限

12 湘国用(2005)第 267 号混合 2013/1/6 m2 1,461.02 7,200,000.00 6,649,005.51

S201509300012 号电机厂房公司

娄房权证娄底字第洪家洲排污口值湖南华菱涟源钢铁有限

13 湘国用(2005)第 267 号混合 2012/9/1 m2 31.79 86,250.00 79,649.55

S201509300008 号班室及加药间公司

娄房权证娄底字第娄国用（2012）第 00571 湖南华菱安赛乐米塔尔

14 脱盐水站钢混 2014/5/31 m2 2,322.08 7,978,125.00 7,641,274.20

S201509300010 号号汽车板有限公司

娄房权证娄底字第娄国用（2012）第 00571 湖南华菱安赛乐米塔尔

15 废水站混合 2014/5/31 m2 1,550.25 5,750,000.00 5,507,224.65

S201509300004 号号汽车板有限公司

娄房权证娄底字第娄国用（2012）第 00571 湖南华菱安赛乐米塔尔

16 柴油机房混合 2014/5/31 m2 63.25 71,875.00 68,840.31

S201509300007 号号汽车板有限公司

17 娄房权证娄底字第空压站娄国用（2012）第 00571 混合 2014/5/31 m2 593.64 1,656,000.00 1,586,080.69 湖南华菱安赛乐米塔尔

中联资产评估集团有限公司第 32 页

湖南华菱钢铁集团有限责任公司拟以持有的湖南华菱节能发电有限公司 100%股权

与湖南华菱钢铁股份有限公司钢铁资产置换项目资产评估报告

S201509300011 号号汽车板有限公司

娄房权证娄底字第娄国用（2012）第 00571 湖南华菱安赛乐米塔尔

18 变电站混合 2014/5/31 m2 561.46 1,565,437.50 1,499,341.91

S201509300001 号号汽车板有限公司

娄房权证娄底字第娄国用（2012）第 00571 湖南华菱安赛乐米塔尔

19 锅炉房混合 2014/5/31 m2 604.68 1,656,000.00 1,586,080.69

S201509300013 号号汽车板有限公司

娄房权证娄底字第娄国用（2012）第 00571 湖南华菱安赛乐米塔尔

20 膜压机房钢混 2014/5/31 m2 859.33 1,518,000.00 1,453,907.31

201509300003 号号汽车板有限公司

娄房权证娄底字第民用煤气净化加湖南华菱涟源钢铁有限

21 湘国用(2005)第 267 号钢混 2014/2/27 m2 1,705.86 2,402,400.00 2,300,966.35

S201509300006 号压站公司

合计 17,601.47 45,612,950.91 42,353,809.94

中联资产评估集团有限公司第 33 页

湖南华菱钢铁集团有限责任公司拟以持有的湖南华菱节能发电有限公司 100%股权

与湖南华菱钢铁股份有限公司钢铁资产置换项目资产评估报告

本评估报告是在假设这部分房屋建筑物不存在产权纠纷的前提条

件下做出的。

（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素

本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。

（四）担保、租赁及其或有资产负债等事项

无。

（五）重大期后事项

从5月1日起，我国开始实行营改增，将试点范围扩大到建筑业、房

地产业、金融业、生活服务业。本次评估在对房屋建筑物类资产作价时

未考虑该项政策的影响，提请报告使用者使用本报告时注意该事项。

（六）其他需要说明的事项

1、本次列入评估范围内的权证编号娄国用（2015）第05763号土地

位于娄底市黄泥塘办事处，土地面积22588.54平方米，土地用途工业用

地，土地使用权类型作价入股，国有土地使用权证书未明确载明土地使

用权终止日期，本次评估设定其使用年限为50年，自取得之日开始算起。

2、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并

发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认

为是对评估对象可实现价格的保证。

3、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资

产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的

所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托

方及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估

单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，

有关法律文件的真实合法为前提。

中联资产评估集团有限公司第 34 页

湖南华菱钢铁集团有限责任公司拟以持有的湖南华菱节能发电有限公司 100%股权

与湖南华菱钢铁股份有限公司钢铁资产置换项目资产评估报告

4、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关

资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。

5、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位

提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。

6、评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未考

虑委托方及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。

7、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生

变化时，应按以下原则处理：

（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行

相应调整；

（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响

时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；

（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资

产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

十二、评估报告使用限制说明

（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，

本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则

确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及

特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告

也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力

对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它

情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件

的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的

有关规定，并得到有关部门的批准。

中联资产评估集团有限公司第 35 页

湖南华菱钢铁集团有限责任公司拟以持有的湖南华菱节能发电有限公司 100%股权

与湖南华菱钢铁股份有限公司钢铁资产置换项目资产评估报告

（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评

估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意

向他人公开。

（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或

者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及