辽阳友谊商城有限公司
拟股东变更所涉及的股东全部权益价值项目
资 产 评 估 报 告
元正评报字[2016]第 141 号
辽宁 元正资产 评估有限 公司
二〇 一六年八 月三十一 日
辽阳友谊商城有限公司拟股东变更项目资产评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ................................................ 1
摘 要 .......................................................... 2
资 产 评 估 报 告.................................................... 5
一、委托方、被评估单位和业务约定书中约定的其他评估报告使用者 .... 5
二、评估目的 .................................................... 7
三、评估对象和评估范围 .......................................... 7
四、价值类型及其定义 ............................................ 8
五、评估基准日 .................................................. 8
六、评估依据 .................................................... 8
七、评估方法 ................................................... 11
八、评估程序实施过程和情况 ..................................... 17
九、评估假设 ................................................... 18
十、评估结论 ................................................... 19
十一、特别事项说明 ............................................. 20
十二、评估报告使用限制说明 ..................................... 22
十三、评估报告日 ............................................... 22
附件目录 ........................................................ 24
辽宁元正资产评估有限公司
辽阳友谊商城有限公司拟股东变更项目资产评估报告
注册资产评估师声明
一、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的, 并对评估结
论合理性承担相应的法律责任。
二、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方
和相关当事方无个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
三、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的。
四、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假定和限定条
件的限制、评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
五、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根
据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
六、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质及相
关专业评估经验。
七、注册资产评估师本人及其业务助理人员对评估对象进行了勘查。
八、注册资产评估师执行资产评估业务的目的对象价值进行估算并发表专业
意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可
实现价格的保证。
九、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表
专业意见，是注册资产评估师的责任，提供必要的资料并保证所提供资料的真实
性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
十、注册资产评估师对评估对象的法律权属给予了必要的关注，但不对评估
对象的法律权属做任何形式的保证。
十一、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成
的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
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辽阳友谊商城有限公司拟股东变更项目资产评估报告
辽阳友谊商城有限公司
拟股东变更所涉及的股东全部权益价值项目
资产评估报告
元正评报字[2016]第 141 号
摘 要
辽宁元正资产评估有限公司接受大连友谊(集团)股份有限公司的委托，就辽阳
友谊商城有限公司拟股东变更之经济行为，所涉及的辽阳友谊商城有限公司股东全
部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象为辽阳友谊商城有限公司股东全部权益价值，评估范围是辽阳友谊商
城有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产和非流动资产等资产及相应负债。
评估基准日为 2016 年 7 月 31 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑
各种影响因素，采用资产基础法对辽阳友谊商城有限公司进行整体评估。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出辽
阳友谊商城有限公司股东全部权益在评估基准日 2016 年 7 月 31 日的评估结论如下：
资产账面价值58,038.26万元，评估值58,050.43万元，评估增值12.17万元，
增值率0.02%。
负债账面价值60,984.96万元，评估值61,145.89万元，评估增值160.93万元，
增值率0.26%。
净资产账面价值-2,946.70万元，评估值-3,095.46万元，评估减值-148.76万
元，减值率5.05%。
详见下表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2016 年 7 月 31 日
被评估单位：辽阳友谊商城有限公司 金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
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项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 1,684.65 1,622.68 -61.97 -3.68
非流动资产 56,353.61 56,427.75 74.14 0.13
其中：可供出售金融资产
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 56,131.01 56,199.94 68.93 0.12
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 3.00 3.55 0.55 18.33
开发支出
商誉
其他非流动资产 219.60 224.26 4.66 2.12
资产总计 58,038.26 58,050.43 12.17 0.02
流动负债 60,984.96 60,984.96 0.00 0.00
非流动负债 0.00 160.93 160.93
负债合计 60,984.96 61,145.89 160.93 0.26
净资产（所有者权益） -2,946.70 -3,095.46 -148.76 -5.05
资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
本报告评估结果使用有效期一年，即自 2016 年 7 月 31 日至 2017 年 7 月 30 日
使用有效。
评估报告日 2016 年 8 月 31 日。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评
估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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（此页无正文）
中国注册资产评估师：吴艳茹
中国注册资产评估师：王园园
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资产评估报告
元正评报字[2016]第 141 号
大连友谊(集团)股份有限公司：
辽宁元正资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估
准则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对辽阳友谊商城有限公司拟股东变
更之经济行为所涉及的该公司股东全部权益在评估基准日 2016 年 7 月 31 日的市场
价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和业务约定书中约定的其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为大连友谊(集团)股份有限公司，被评估单位为辽阳友
谊商城有限公司，委托方是被评估单位的母公司。
（一）委托方概况
公司名称：大连友谊(集团)股份有限公司
公司地址： 辽宁省大连市中山区七一街 1 号
法定代表人：熊强
注册资本：叁亿伍仟陆佰肆拾万元
经济类型：股份有限公司（上市）
营业执照注册号：210200000006827
经营范围：房地产开发；（以下限分支机构经营）商品零售、酒店、对船供应、
进出口贸易、免税商品；农副产品收购；客房写字间出租、企业管理服务、广告业
务。
(二)被评估单位概况
企业名称：辽阳友谊商城有限公司
注册地址：辽阳市白塔区新运大街 73 号
法定代表人：杨立斌
企业类型：有限责任公司
注册资本：5000 万元
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实收资本：5000 万元
1.企业性质、历史沿革
辽阳友谊商城有限公司成立于 2013 年 1 月 16 日，是大连友谊(集团)股份有限
公司的全资子公司。商城位于辽阳市核心商圈，周边拥有悠久的历史及浓厚的商业
氛围，更是集商业、政治、旅游、文化于一体的黄金地段。多条公交线路在此交汇，
交通便利，成为当地最瞩目的时尚百货。
辽阳友谊商城分为地上 9 层和地下 2 层，总面积 52,544.07 平方米，是以“全
客层、全品类、多功能”为定位的大型时尚百货店。全方位满足顾客购物、餐饮、
娱乐等各种需求。商城引进 500 多个国内外时尚品牌。涵盖：黄金珠宝、化妆品、
手表、名烟名酒、国内外名品服饰等多种商品类别。辽阳友谊商城始终秉承“以人
为本、追求卓越”的经营理念，已成为辽阳消费者心中的标杆企业。
截止评估基准日，各股东资本构成、持股比例情况如下：
序号 股东名称 出资额（万元人民币） 出资比例%
1 大连友谊(集团)股份有限公司 5000.00 100
合 计 5000.00 100
2.经营范围
纺织服装及日用品、文化体育用品及器材、家用电器及电子产品；零售：预包
装食品兼散装食品、乳制品；肉、禽、蛋、水产品；烟草制品等。
3.资产、负债及经营状况
截止 2016 年 7 月 31 日，公司资产总额为 58,038.26 万元，负债总额为 60,984.96
万元，净资产-2,946.70 万元。2016 年 1-7 月份实现营业收入 14,261.82 万元，净
利润-1,821.15 万元。公司 2013 年、2014 年、2015 年及 2016 年 7 月 31 日会计报
表已经大华会计师事务所有限公司审计，均出具了标准无保留意见审计报告。公司
近 3 年及基准日资产、负债及经营状况如下表：
公司资产、负债及经营状况
单位：人民币万元
项目 2016 年 7 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
总资产 58,038.26 58,646.10 56,136.00 39,870.10
总负债 60,984.96 59,771.60 54,391.70 35,550.10
净资产 -2,946.70 -1,125.50 1,744.30 4,320.00
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项目 2016 年 1-7 月 2015 年度 2014 年度 2013 年度
营业收入 14,261.82 22,588.80 9,670.90 0.00
营业利润 -1,839.28 -2,919.50 -2,575.50 -680.00
利润总额 -1,821.15 -2,869.90 -2,575.70 -680.00
净利润 -1,821.15 -2,869.90 -2,575.70 -680.00
（二）业务约定书中约定的其他评估报告使用者
本评估报告的业务约定书中约定的其他评估报告使用者是经济行为相关的当
事方以及国家法律、法规规定的评估报告使用者。
二、评估目的
为辽阳友谊商城有限公司拟股东变更之经济行为，提供辽阳友谊商城有限公司
的股东全部权益于评估基准日时的市场价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象是辽阳友谊商城有限公司的股东全部权益价值。评估范围为辽阳友谊
商城有限公司在基准日的全部资产及相关负债，资产总额为 58,038.26 万元，负债
总额为 60,984.96 万元，净资产-2,946.70 万元。具体包括流动资 1,684.65 万元；
非流动资产 56,353.61 万元；流动负债 60,984.96 万元。
上述资产与负债数据摘自经大华会计师事务所（特殊普通合伙）大连分所出具
的专项审计报告（大华审字[2016]007561 号）审计的资产负债表，评估是在企业经
过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
本次评估范围中的主要资产为货币资金、存货及固定资产。主要情况如下：
1.主要资产法律权属状况：
纳入本次评估的房产情况统计详见下表。
房产统计表
项目 权证号 面积（平方米） 账面原值（元） 账面净值（元） 备注
辽 市 字 第
辽阳商城 52544.07 561,227,385.61 540,026,546.12
00394349
纳入评估范围的车辆共有 3 辆，证载权利人均为被评估单位。
2.主要资产经济状况
纳入本次评估范围的主要资产为企业自用，被评估单位以其位于辽阳市白塔区
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新运大街 73 号的房屋建筑物 52,544.07 ㎡及所占用土地使用权 7,304.60 ㎡向中国
建设银行股份有限公司辽阳分行进行抵押，取得了 27,000 万元额度，期限为 7 年
的长期借款，截止 2016 年 7 月 31 日，借款已全部归还，解押手续正在办理中。
3.主要资产物理状况
纳入评估范围的房屋类资产为房屋建筑物-辽阳友谊商城。辽阳友谊商城改建
于 2012 年。
纳入评估范围的设备类资产，为机器设备、车辆及电子设备三大类。机器设备
包括商场的附属设备，主要设备为电梯、空调、消防等设备。
车辆包括办公用轿车及货车。 电子设备主要为电脑、复印机、打印机、空调
等办公用设备。上述各类资产使用基本正常。
四、价值类型及其定义
考虑本次评估目的为辽阳友谊商城有限公司拟股东变更之经济行为，提供辽阳
友谊商城有限公司的股东全部权益于评估基准日时的市场价值的参考依据，对市场
条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求，因此选择市场价值作为评估结论的
价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2016 年 7 月 31 日。资产评估中的一切取价标准均
为评估基准日有效的价格标准。
评估基准日是委托方根据本次评估目的的具体要求确定的。委托方在确定评估
基准日考虑的主要因素包括满足经济行为的时间要求，选择会计期末以便于明确界
定评估范围和准确高效清查资产。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括法律法规依据、评估准则依据、资产权
属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
（一）法律法规依据
1.《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会
常务委员会第六次会议修订）；
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2. 《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年）；
3. 2016 年 1 月 13 日，国务院第 119 次常务会议通过的国务院令第 666 号《中
华人民共和国增值税暂行条例》；
4.《增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170 号）；
5.《关于全面推行营业税改征增值税试点的的通知》（财税【2016】36 号）；
6.其他有关法律、法规、通知文件等。
（二）评估准则依据
1.《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
2.《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
3.《资产评估准则—评估报告》2007 年 11 月 28 日中国资产评估协会发布 2011
年 12 月 30 日修订 中评协[2011]230 号）；
4.《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5.《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
6.《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
7.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
8.《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）；
9.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）；
10.《资产评估准则—业务约定书》（2007 年 11 月 28 日中国资产评估协会发布
2011 年 12 月 30 日修订 中评协【2011】230 号）；
11.《资产评估执业道德准则—独立性》（中评协【2012】248 号）；
12.《评估机构业务质量控制指南》（中评协【2010】214 号）；
13.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
14.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
15.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
16.《城镇土地分等定级规程》（GB／T18507-2014）；
17.《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33 号公布，2014 年 7 月 23 日根
据《财政部关于修改企业会计准则-基本准则的决定》修改）；
18.《企业会计准则第 1 号—存货》等 41 项具体准则（财会[2006]3 号发布 2014
年 1-7 月新增或修订八项会计准则）。
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（三）资产权属依据
1.《房屋所有权证》复印件；
2.《机动车行驶证》复印件；
3.重要资产购置合同或凭证；
4.其他参考资料。
（四）取价依据
1.《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394 号）；
2.《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10 号）；
3. 《 关 于 工 程 勘 察 设 计 收 费 管 理 规 定 有 关 问 题 的 补 充 通 知 》（ 计 办 价 格
[2002]1153 号）；
4.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007 ]670 号）；
5.《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980 号）；
6.《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125 号）；
7.《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第 294 号）；
8.《机动车强制报废标准规定》（商务部、国家发展和改革委员会、公安部、
环境保护部令 2012 年第 12 号）；
9.《2015 机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
11.《中国人民银行贷款利率表》2015 年 10 月 24 日起执行；
12.《房屋完损等级评定标准》（原国家城乡建设环境保护部颁布）；
13. 其他参考资料。
（五）其它参考资料
1. 辽阳友谊商城有限公司 2013 年、2014 年、2015 年及评估基准日会计报表
及审计报告；
2.《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出版社）；
3.wind 资讯金融终端；
4.《投资估价》（[美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学出版社）；
5.《价值评估：公司价值的衡量与管理（第 3 版）》 （[美]Copeland，T.等著，
郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）；
6.工程建设有关技术资料及地质勘查资料；
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7. 其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析了三种资产评估基
本方法的适用性。
由于难以收集到足够与被评估单位在管理、资产类型、生产规模、盈利状况等
类似的企业产权交易案例和上市公司，因此不宜采用市场法。
被评估企业为零售企业,受当地的经济形势影响较大，其未来年度收益与风险
不能合理地估计，因此本次评估未选择收益法进行评估。
被评估企业有完整的会计记录信息，申报的委估资产明确，可根据财务资料和
构建资料以及现场勘察核实；另外，经访谈和收集行业资料等途径调查了解，除已
申报资产、负债外，未有迹象表明存在显著的帐外可确指或不可确指的无形资产。
因此本次评估可以选择资产基础法进行评估。
综上，本次评估确定采用资产基础法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获
利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要
素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
1.流动资产
（1）货币资金：包括现金、银行存款。
对于币种为人民币的货币资金，以核实后账面值为评估值。
（2）应收类账款
对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，
借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回
收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析
的方法估计评估风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，
评估风险损失为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失
为 100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会
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计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。
经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，评估人员认
为，对关联方、职工个人、集团内部的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为 0；
对外部单位发生时间 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为 5%；发生时间 1
到 2 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 10%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风
险坏账损失的可能性在 20%；发生时间 3 年至 4 年的发生评估风险坏账损失的可能
性在 30%；发生时间 4 年至 5 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 50%；5 年以上
评估风险损失为 100%。
按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风险损失后的金
额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
（3）预付账款
对于预付账款的评估，评估人员在对预付账款核实无误的基础上，借助于历史
资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠
款人资金、信用、经营管理现状等，预付账款采用个别认定和账龄分析的方法估计
评估风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险
损失为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%；
对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会计计算坏
账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。
经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，评估人员认
为，对关联方、职工个人、集团内部的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为 0；
对外部单位发生时间 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为 5%；发生时间 1
到 2 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 10%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风
险坏账损失的可能性在 20%；发生时间 3 年至 4 年的发生评估风险坏账损失的可能
性在 30%；发生时间 4 年至 5 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 50%；5 年以上
评估风险损失为 100%。
按以上标准，确定评估风险损失，以预付账款合计减去评估风险损失后的金额
确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
（4）存货
各类存货具体评估方法如下：
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1）原材料
原材料账面值由购买价和合理费用构成，由于大部分原材料周转相对较快，账
面单价接近基准日市场价格，以实际数量乘以账面单价确定评估值。
2）库存商品
库存商品账面值由购买价和合理费用构成，大部分库存商品为近期购买，并且
周转相对较快，主要为化妆品、休闲食品、烟酒饮料等产品，均为正常销售产品。
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含税销售价格
减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。
评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-销售费用率
-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
a．不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定的；
b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市建设税
与教育附加；
c．销售费用率是按各项销售及管理费用与销售收入的比例平均计算；
d. 所得税率按企业现实执行的税率;
e. r 为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具有一定的
不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中 r 对
于畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，勉强可销售的产品为 100%。
3）在库低值易耗品
在库低值易耗品系企业生产使用的办公家具及办公电子设备等，评估值的确定
如下：
评估值=重置全价（不含税）×成新率
2.非流动资产
1）固定资产
房屋建筑物
纳入评估范围的房屋建筑物，存在活跃的市场，采用市场法评估，即选择符合
条件的参照物，进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，从而确定待
估房屋的评估值。计算公式为：
待估房地产价格（不含增值税）=比较案例价格×交易情况修正系数×交易日
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期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
设备类资产
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的
特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
1）机器设备及电子设备
A.重置全价的确定
机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、其他费用和资金成本
等部分组成。依据财政部、国家税务总局（财税〔2008〕170 号）《关于全国实施
增值税转型改革若干问题的通知》，自 2009 年 1 月 1 日起，购进或者自制（包括
改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条
例》（国务院令第 538 号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政
部、国家税务总局令第 50 号）的有关规定，从销项税额中抵扣。因此，对于生产
性机器设备在计算其重置全价时应扣减设备购置所发生的增值税进项税额。根据
《关于全面推行营业税改征增值税试点的的通知》（财税【2016】36 号、此项政策
自 2016 年 5 月 1 日起施行）的规定，经国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，在全
国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务
业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
重置全价计算公式：
重置全价＝设备购置费＋运杂费+安装工程费＋其他费用＋资金成本－设备购
置所发生的增值税进项税额
评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销售商负责）以及
运输费用较低，根据以下方法确定评估基准日的电子设备价格，一般不计取运杂费、
安装调试费等，确定其重置全价：
重置全价=购置价（不含增值税价格）
①设备购置价的确定
向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场价格的设备，
以市场价确定其购置价；
不能从市场询到价格的设备，通过查阅2015年机电产品价格信息等资料及网上
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询价来确定其购置价。
②运杂费的确定
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购置价为
基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。如供货
条件约定由供货商负责运输和安装时(在购置价格中已含此部分价格)，则不计运杂
费。
③安装工程费的确定
参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，按照设备的特点、重量、安装
难易程度，以含税设备购置价为基础，按不同安装费率计取。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。
④其他费用的确定
其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标管理费及环
评费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算。
⑤资金成本的确定
资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本，对于大、中型设
备，合理工期在6个月以上的计算其资金成本，计算公式如下：
资金成本＝（设备购置费＋运杂费＋安装工程费+其他费用）×合理建设工期
×贷款利率×1/2
贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀投入考虑。
⑥设备购置所发生的增值税进项税额的确定
设备购置所发生的增值税进项税额＝设备含税购置价×17%／(1＋17%)＋运输
费×11%／(1＋11%)+（基础费+安装费）×11%／(1＋11%)+(勘察设计费+工程建设
监理费)/(1+6%)* 6%
B.成新率的确定
对于大型或重要的机器设备的成新率计算如下：
采用综合测定的方法，在计算理论成新率基础上，结合设备技术勘察综合确定。
综合成新率=理论成新率×50%+现场勘察成新率×50%
理论成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限
对于小型及电子设备采用年限法确定，公式为：
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成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限
C.评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
对生产年代久远，已无同类型型号的机器设备和电子设备则参照近期二手市场
行情确定评估值。
运输车辆
A.重置全价的确定
重置全价=现行不含增值税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等。
①现行购价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价（不含增值税）；
②车辆购置税按国家相关规定计取；
③新车上户牌照手续费等分别车辆所处区域按当地交通管理部门规定计取。
B.成新率的确定
对于运输车辆，根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、国家发展和改革
委员会、公安部、环境保护部令2012年第12号）的有关规定，按以下方法确定成新
率后取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成
新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。
C.评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
对生产年代久远，已无类似车型的车辆则参照近期二手车市场行情确定评估值。
3）无形资产
其他无形资产为购买的各种应用软件。
本次评估对其他无形资产，评估人员查阅相关的证明资料，了解原始入账价值
的构成，摊销的方法和期限，查阅了原始凭证。软件类资产以现行市场价格（不含
税）确定评估值。
4）长期待摊费用
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对于长期待摊费用，在核实支出和摊销政策的基础上，以评估目的实现后的资
产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
对于长期待摊费用中的装修，由于房屋评估是按照房屋的现状确定的，房屋的评估
值包含装修费用，故长期待摊费用中装修费用评估值为零。
5）递延所得税资产
纳入评估范围的递延所得税资产是企业核算资产在后续计量过程中因企业会
计准则规定与税法规定不同，产生资产的账面价值与其计税基础的差异。
对递延所得税资产的评估，以会计科目为单位，对各评估减值科目产生的可抵
扣暂时性差异与适用税率相乘，计算确定各评估减值科目所形成的递延所得税资产。
3.负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现
后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
对递延所得税负债的评估，以会计科目为单位，对各评估增值科目产生的应纳
税暂时性差异与适用税率相乘，计算各评估增值所形成的递延所得税负债，与审计
后的账面递延所得税资产余额加总后作为递延所得税。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1.2016年8月22日，委托方召集本项目各中介协调会，有关各方就本次评估的
目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，签订业务约定书，并制订出本次资
产评估工作计划。
2.配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2016年8月23日，
评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委
估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2016年8月24日至2016年8月29日。主要工作如下：
1.听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及
现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。
2.对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务
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记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3.根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核实，对流动资
产中的存货类实物资产进行了抽查盘点。
4.查阅收集委估资产的产权证明文件。
5.根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。
6.对主要设备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料；对通用设备，主
要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；对房屋建筑物，了解管理制度和
维护、改建、扩建情况，收集相关资料。
7.对企业提供的权属资料进行查验。
8.对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评估汇总阶段
2016年8月30日对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估
结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告书，与委托方就评估结果交换意见，在
全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反
复修改、校正，最后出具正式资产评估报告书。
本阶段的工作时间为2016年8月31日。
九、评估假设
本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：
（一）基本假设
1.交易假设。
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产
的交易条件等模拟市场进行估价。
2.公开市场假设。
公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。
资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这
里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争
性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息
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的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制
的条件下进行的。
3.资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、
规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估
方法、参数和依据。
（二）评估外部环境的假设
1．假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化， 本
次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2．假设有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用、融资条件等不
发生重大变化。
3．假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
（三）有关资料真实性的假设
本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完
整。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
采用资产基础法对辽阳友谊商城有限公司的全部资产和负债进行评估得出的
评估基准日2016年7月31日的评估结论如下：
资产账面价值58,038.26万元，评估值58,050.43万元，评估增值12.17万元，
增值率0.02%。
负债账面价值60,984.96万元，评估值61,145.89万元，评估增值160.93万元，
增值率0.26%。
净资产账面价值-2,946.70万元，评估值-3,095.46万元，评估减值-148.76万
元，减值率5.05%。
详见下表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2016 年 7 月 31 日
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被评估单位：辽阳友谊商城有限公司 金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 1,684.65 1,622.68 -61.97 -3.68
非流动资产 56,353.61 56,427.75 74.14 0.13
其中：可供出售金融资产
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 56,131.01 56,199.94 68.93 0.12
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 3.00 3.55 0.55 18.33
开发支出
商誉
其他非流动资产 219.60 224.26 4.66 2.12
资产总计 58,038.26 58,050.43 12.17 0.02
流动负债 60,984.96 60,984.96 0.00 0.00
非流动负债 0.00 160.93 160.93
负债合计 60,984.96 61,145.89 160.93 0.26
净资产（所有者权益） -2,946.70 -3,095.46 -148.76 -5.05
资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
本报告未发现纳入评估范围的资产产权存在瑕疵。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（三）抵押、担保租赁事项
被评估单位以其位于辽阳市白塔区新运大街73号的房屋建筑物52,544.07㎡及
所占用土地使用权7,304.60㎡向中国建设银行股份有限公司辽阳分行进行抵押，取
得了27,000万元额度，期限为7年的长期借款，截止2016年7月31日，借款已全部归
还，解押手续正在办理中。
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除此之外，被评估单位资产不存在抵押事宜，亦不存在为其他任何企事业单位、
社会团体或个人提供担保事宜。
（四）重大期后事项
期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。
本报告无重大期后事项。
（五）其他需要说明的事项
1.在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按
以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方
应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价
时应给予充分考虑，进行相应调整。
2.本报告是在委托方及被评估单位提供基础文件数据资料的基础上做出的。提
供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及被评估单
位的责任；对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业
意见，是注册资产评估师的责任。本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价
格的保证。恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3.评估人员对本次评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对其作任
何形式的保证。委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、
合法性和完整性承担责任，评估师只对该资料及其来源进行了必要的查验和披露，
无权对评估对象法律权属进行确认或发表意见。评估师在本次评估中设定产权为被
评估单位所有而出具了委估资产价值估价意见。
4.对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托方委托时未作
特殊说明而评估人员已履行评估程序，仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员
不承担相关责任。
5. 本次评估中，注册资产评估师未对各种建筑物的隐蔽工程及内部结构（非
肉眼所能观察的部分）做技术检测，注册资产评估师在假定被评估单位提供的有关
工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘查作
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出判断。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）评估报告只能由评估报告载明的报告使用者使用；
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容
不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的
除外。
（四）评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，本资产评估报告结论使用
有效期为一年，自评估基准日2016年7月31日起计算，至2017年7月31日止。超过一
年，需重新进行资产评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一六年八月三十一日。
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（此页无正文）
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评估机构法定代表人：蔡军
注册资产评估师：吴艳茹
注册资产评估师：王园园
二〇一六年八月三十一日
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附件目录
1. 辽阳友谊商城有限公司审计报告（复印件）；
2. 评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；
3. 委托方及被评估单位承诺函；
4. 辽宁元正资产评估有限公司资产评估资格证书（复印件）；
5. 辽宁元正资产评估有限公司企业法人营业执照（复印件）；
6. 签字注册资产评估师资格证书（复印件）；
7. 资产评估汇总表及明细表。
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