关于《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书
161741 号》资产评估相关问题的答复
中国证券监督管理委员会：
根据贵会 2016 年 7 月 29 日《中国证监会行政许可项目审查一次
反馈意见通知书 161741 号》的要求，中联评估技术支持中心组织评
估项目组对贵会反馈意见进行了认真的研究和分析，并就资产评估相
关问题出具了本答复。现将具体情况汇报如下：
反馈意见 28.申请材料显示，北方向东以 2015 年 5 月 31 日为基
准日，评估值为 12,385.26 万元，以 2015 年 9 月 30 日为基准日，评
估值为 22,958.91 万元，两次评估值差异较大。北方红宇以 2015 年 5
月 31 日为基准日，评估值为 2,941.17 万元，以 2015 年 9 月 30 日为
基准日，评估值为 5, 891.26 万元，两次评估值差异较大。请你公司
补充披露北方向东、北方红宇两次评估值差异较大的原因及合理
性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。
答复：
1、北方向东两次评估值差异较大的原因及合理性
北方向东两次评估值差异 10,573.65 万元，造成差异的主要原因
是：
（1）净资产账面值差异
北方向东以 2015 年 5 月 31 日为基准日评估时净资产账面值为
10,546.33 万元，以 2015 年 9 月 30 日为基准日评估时净资产账面值
为 12,065.03 万元，两次净资产账面值的差异致使两次评估值差异
1,518.70 万元。
第1页
（2）土地使用权评估差异
以 2015 年 5 月 31 日为基准日评估时，土地使用权不在评估范围；
以 2015 年 9 月 30 日为基准日评估时，土地使用权经划转纳入了评估
范围。
北方向东于 2015 年 12 月就上述土地使用权与南召县国土资源局
签订了《国有建设用地使用权出让合同》，截至以 2015 年 9 月 30 日
为基准日的评估报告出具日，北方向东根据合同约定缴纳了 50%的土
地出让金，剩余部分的土地出让金将在出让合同签订日 12 个月内缴
纳。因此，将上述土地使用权纳入评估范围是合理的。
对于以 2015 年 9 月 30 日为基准日评估范围内的划拨地，土地使
用权账面值为零，评估值为 9,197.76 万元，该项差异致使两次评估值
差异 9,197.76 万元。
综上分析，北方向东两次评估值差异的主要原因是两次评估基准
日之间的期间损益引起净资产账面值变动及土地使用权评估范围发
生变化造成的，对于以 2015 年 9 月 30 日为基准日评估范围内的土地
使用权，按照资产评估准则和城镇土地估价规程的要求进行了评估，
体现了评估基准日的时点价值，北方向东两次评估值差异具有合理
性。
2、北方红宇两次评估值差异较大的原因及合理性
北方红宇两次评估值差异 3,023.68 万元，造成差异的主要原因
是：
（1）净资产账面值差异
第2页
北方红宇以 2015 年 5 月 31 日为基准日评估时净资产账面值为
2,539.49 万元，以 2015 年 9 月 30 日为基准日评估时净资产账面值为
2,201.58 万元，两次净资产账面值的差异致使两次评估值差异 337.91
万元。
（2）土地使用权评估差异
以 2015 年 5 月 31 日为基准日评估时，土地使用权不在评估范围；
以 2015 年 9 月 30 日为基准日评估时，土地使用权经划转纳入了评估
范围。
北方红宇于 2015 年 12 月就上述土地使用权与南召县国土资源局
签订了《国有建设用地使用权出让合同》，截至以 2015 年 9 月 30 日
为基准日的评估报告出具日，北方红宇根据合同约定缴纳了 50%的土
地出让金，剩余部分的土地出让金将在出让合同签订日 12 个月内缴
纳。因此，将上述土地使用权纳入评估范围是合理的。
对于以 2015 年 9 月 30 日为基准日评估范围内的划拨地，土地使
用权账面值为零，评估值为 3,299.17 万元，该项差异致使两次评估值
差异 3,299.17 万元。
综上分析，北方红宇两次评估值差异的主要原因是两次评估基准
日之间的期间损益引起净资产账面值变动及土地使用权评估范围发
生变化造成的，对于以 2015 年 9 月 30 日为基准日评估范围内的土地
使用权，按照资产评估准则和城镇土地估价规程的要求进行了评估，
体现了评估基准日的时点价值，北方红宇两次评估值差异具有合理
性。
第3页
经核查，评估师认为：北方向东两次评估值差异的主要原因是两
次评估基准日之间的期间损益引起净资产账面值变动及土地使用权
评估造成的，北方向东两次评估值差异具有合理性；北方红宇两次评
估值差异的主要原因是两次评估基准日之间的期间损益引起净资产
账面值变动及土地使用权评估造成的，北方红宇两次评估值差异较大
具有合理性。
反馈意见 29.申请材料显示，本次评估中，红阳机电、北方红
宇、北方向东、红宇专汽、北方滨海、江机特种土地使用权合计评
估增值 92,248.04 万元，占总体评估增值额的 78.85%。请你公司: 1)
补充披露土地使用权的评估方法、评估参数选择的合理性。2)结合
土地出让价格、附近区域土地使用权成交价格等，补充披露土地使
用权增值的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意
见。
答复：
1、土地使用权的评估方法、评估参数选择的合理性
（1）土地使用权评估方法的合理性
根据《城镇土地估价规程》，土地估价方法有市场比较法、收益
法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的
选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育状况，并
结合宗地区位、用地性质、利用条件及估价目的等，选择适当的估价
方法。
各交易标的土地使用权具体评估方法及评估方法选用合理性分
析见下表：
第4页
交易
土地评估方法 评估方法选用合理性分析
标的
对于位于工业园区的宗地，由于可找到相同用途的土地市场交易
市场比较法、 案例且在基准地价覆盖范围内，基准地价修正体系较完善，适宜
红阳 基准地价系数 选用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估；对于地处偏远
机电 修正法； 其他宗地，其周边多为集体土地、无市场交易案例，不在基准地
成本逼近法 价覆盖范围且租赁市场不发达，由于土地征地资料齐备，结合实
际情况，适宜选用成本逼近法进行评估。
待估宗地地处偏远，其周边多为集体土地、无市场交易案例，不
北方
成本逼近法 在基准地价覆盖范围且租赁市场不发达，由于土地征地资料齐
红宇
备，结合实际情况，适宜选用成本逼近法进行评估。
待估宗地地处偏远，其周边多为集体土地、无市场交易案例，不
北方
成本逼近法 在基准地价覆盖范围且租赁市场不发达，由于土地征地资料齐
向东
备，结合实际情况，适宜选用成本逼近法进行评估。
红宇 市场比较法、 由于可找到相同用途的土地市场交易案例，且土地征地资料齐
专汽 成本逼近法 备，结合实际情况，适宜选用市场比较法和成本逼近法进行评估。
基准地价系数 由于待估宗地在基准地价覆盖范围内，基准地价修正体系较完
北方
修正法、成本 善，土地征地资料齐备，结合实际情况，适宜选用基准地价系数
滨海
逼近法 修正法和成本逼近法进行评估。
市场比较法、 由于可找到相同用途的土地市场交易案例且在基准地价覆盖范
江机
基准地价系数 围内，基准地价修正体系较完善，适宜选用市场比较法和基准地
特种
修正法 价系数修正法进行评估。
（2）土地使用权评估参数选择的合理性
①基准地价系数修正法参数合理性分析
红阳机电、北方滨海、江机特种涉及基准地价系数修正法对土地
使用权进行评估。
A.土地级别及基准地价的确定
各宗地所在土地级别及基准地价均是按照基准地价文件规定确
定的。
交易
基准地价文件 土地级别及基准地价
标的
红阳 《南阳市人民政府关于发布南阳市城市市区 南阳市城区工业用地二级，基准
机电 基准地价的通知》（宛政[2014]57 号） 地价为 470 元/平方米。
第5页
博山城区工业用地四级，基准地
《淄博市人民政府关于发布基准地价更新调
价为 275 元/平方米；博山区建制
北方 整成果的通知》（淄政发[2014]5 号）、《昌
镇工业用地一级，基准地价为
滨海 邑市人民政府关于公布城镇基准地价更新结
252 元/平方米；昌邑市三类建制
果的通知》（昌政发[2014]1 号）
镇，基准地价 198 元/平方米。
吉林市城区工业用地三级，基准
《吉林市人民政府关于继续应用现行吉林市
江机 地价为 489 元/平方米；吉林市城
城区基准地价有关事项的通知》（吉市政函
特种 区工业用地三级，基准地价为
[2014]286 号）
365 元/平方米。
B.期日修正系数的确定
主要结合中国城市地价动态监控系统、近年来各区域地价的实际
变动情况以及估价人员对待估宗地周围情况的调查分析情况，确定区
域地价水平上涨幅度。
C.影响地价因素修正系数的确定
根据待估宗地的区位因素、个别因素的实际状况，按照当地基准
地价修正体系规定的各级别的工业用地地价影响因素指标说明表判
定其优劣状况，确定宗地地价修正系数，修正系数均在规定修正幅度
内，各宗地的修正系数介于 0.958-1.14 之间。
D.开发程度修正值的确定
比较各待估宗地实际开发程度与当地基准地价内涵确定的开发
程度是否一致，如不一致，则根据实际开发状况所需的客观费用对开
发程度进行修正。
E.年期修正系数的确定
土地年限修正系数系根据《城镇土地估价规程》规定的公式进行
测算，修正公式为：
1 1 /(1 r ) m
K
1 1 /(1 r ) n
第6页
其中：
m 为待估宗地设定使用年限；
n 为基准地价设定土地使用年期；
r 为土地还原率，对于城镇基准地价更新报告中有明确规定的按
规定土地还原率；其他按评估基准日时中国人民银行公布的一年期存
款利率 2%，再考虑一定的风险因素调整值确定为 6%。
土地年期修正系数的确定也是合理的。
②成本逼近法参数合理性分析
红阳机电、北方红宇、北方向东、红宇专汽、北方滨海涉及成本
逼近法对土地使用权进行评估。
A.土地取得费的确定
土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均
费用。
a. 征地补偿安置费
根据《河南省人民政府关于调整河南省征地区片综合地价的通
知》（豫政[2013]11 号） 及《山东省人民政府关于调整山东省征地区
片综合地价标准的批复》（鲁政字[2012]288 号）的规定确定。
b.社会保障费
根据《关于公布各地征地区片综合地价社会保障费用标准的通
知》（豫老社办[2008]72 号）和《山东省土地征收管理办法》（山东省
人民政府令第 226 号）的根据确定。
c. 地上附着物和青苗补偿费
第7页
根据《南阳市人民政府关于调整国家建设征收土地地上青苗和附
着物补偿标准的通知》（南阳市人民政府宛政[2013]47 号）、《郑州市
人民政府关于调整国家建设征收集体土地青苗费和地上附着物补偿
标准的通知》(郑政文[2014]142 号)、《山东省物价局、山东省财政厅、
山东省国土资源厅关于淄博市征地地面附着物和青苗补偿标准的批
复》（鲁价费发[2014]35 号）的规定确定。
土地取得费的取值是客观的。
C.相关税费参数的确定
a.耕地占用费
根据《河南省耕地占用税暂行条例实施办法》（河南省人民政府
令第 124 号）、《关于加强和规范耕地占用税占用税征收管理工作的通
知》(宛政办[2014]59 号文)、《山东省人民政府关于贯彻执行〈中华人
民共和国耕地占用税暂行条例〉有关问题的通知》（鲁政字[2008]137
号）的规定确定
b.耕地开垦费
根据《河南省国土资源厅关于当前进一步加强和规范耕地占补平
衡工作的通知》（豫国土资发[2007]74 号）、《河南省人民政府关于公
布取消停止征收和调整有关收费项目的通知》（豫政[2008]52 号）、《山
东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》（鲁政
办发[2004]51 号）的规定确定。
相关税费的取值是客观的。
C.土地开发费的确定
第8页
通过对当地土地开发情况现场调查，土地开发费按待估宗地区域
土地平均开发程度下需投入的各项客观费用合理确定。
D.投资利息的确定
根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为 1
年，土地取得费和税费一次投入，土地开发费用在开发期内均匀投入。
在计算利息时，以中国人民银行在估价期日一年期贷款利率 4.6%为
利息率进行测算。
E.投资利润的确定
投资利润是指把土地作为一种生产要素投入，以固定资产投入形
式发挥作用。工业项目的土地开发利润不同于房地产项目的开发利
润，只相当于投资于其生产行业的一般投资利润，参考行业的平均利
润率，取土地开发的年投资利润率为 8%。
F.增值收益的确定
土地增值收益是国家土地所有权在经济上的具体体现，是指农业
用地转为建设用地并进行相应开发后，达到建设用地的某种利用条件
而发生的增值。对于性质为划拨的土地使用权，不考虑土地增值收益；
经咨询当地有关主管部门，确定北方滨海土地增值收益率为 15%。
③市场比较法参数合理性分析
红阳机电、红宇专汽、江机特种涉及市场比较法对土地使用权进
行评估。
A.比较实例的确定
参考《城镇土地估价规程》，选择的 3 个比较实例均为与估价对
第9页
象属于同一供需圈内相邻地区或类似地区、用途相同或相近、交易时
间与评估基准日相差不超过 3 年的正常交易实例，满足可比实例的选
取条件。
B.比较因素的确定
根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有交易
期日、交易情况、区域因素（产业集聚状况、连接道路状况、区域环
境状况、工程地质条件等）、个别因素（宗地形状、面积、容积率、
规划限制等）。
C.因素条件说明表和比较因素条件指数表的确定
根据上述确定的各比较因素编制因素条件说明表，根据待估宗地
与比较实例各种因素具体情况，编制待估宗地与实例比较因素条件指
数表。
比较因素指数确定如下：
a.待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况、交易方式等条件
均一致，故对于上述这些影响地价的因素不作修正。
b.地价指数修正
主要结合中国城市地价动态监控系统、近年来各区域地价的实际
变动情况以及估价人员对待估宗地周围情况的调查分析进行确定
c.土地年期修正
土地年限修正系数系根据《城镇土地估价规程》规定的公式进行
测算，修正公式为：
第 10 页
1 1 /(1 r ) m
K
1 1 /(1 r ) n
其中：
m 为待估宗地设定使用年限；
n 为基准地价设定土地使用年期；
r 为土地还原率，对于城镇基准地价更新报告中有明确规定的按
规定土地还原率；其他按评估基准日时中国人民银行公布的一年期存
款利率 2%，再考虑一定的风险因素调整值确定为 6%。
d.区域因素修正
基础设施状况：由于待估宗地与可比实例的基础设施状况相同，
不对基础设施状况进行修正。
连接道路状况：分为与主干道相通、与次干道相通、与支路或巷
道相通、不直接通路四个等级，以待估宗地 100，每相差一个等级地
价作相应修正。
工业聚集情况：分为工业园区内、工业园区边缘、工业园区附近、
距离工业园区外四个等级，以待估宗地 100，每相差一个等级地价作
相应修正。
区域环境状况：分为环境条件好，空气质量优，无噪音，对工业
生产及日常生活不产生影响（优）；基本无污染，环境条件较好，空
气质量较优，人体无不适感觉（较优）；轻度污染，环境质量一般，
大气、声污染对日常生活有一定影响（一般）；距污染源较近，中度
污染，大气、声污染对日常生活影响较大（较劣）；距污染源近，污
染严重，有噪音，空气质量差，人体有明显不适感觉（劣）五个等级，
第 11 页
以待估宗地为 100，每下降一个等级地价往下作相应修正。
工程地质条件：分为地质条件好建筑物高度无限制（优）；地质
条件一般宜中层建筑（一般）；软弱土地基需处理（劣）三个等级，
以待估宗地为 100，每相差一个等级地价作相应修正。
e.个别因素修正
宗地形状：分为土地形状规则，对土地利用无影响（优）；土地
形状较规则，对土地利用无影响（较优）；土地形状不规则，但对土
地利用无影响（一般）；土地形状不规则，对土地利用有较大影响（较
劣）；土地形状极不规则，对土地利用影响大（劣）五个等级，以待
估宗地 100，每相差一个等级地价作相应修正。
宗地面积：分为大小非常适合土地利用类型（优）；大小比较适
合土地利用类型（较优）；大小对土地利用不造成影响（一般）；相
对土地利用类型偏大或偏小（较劣）；大小不适合土地利用类型五个
等级，以待估宗地 100，每相差一个等级地价作相应修正。
容积率修正：在对待估宗地和可比实例容积率分析的基础上作相
应修正。
规划限制修正：由于待估宗地与可比实例的规划限制相同，本次
评估不对规划限制进行修正。
D.因素修正系数表的确定
在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交
易情况、因素修正及年期修正，即将估价对象的因素条件指数与比较
实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数。
第 12 页
E.实例修正后的地价计算
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经
因素修正后达到估价对象条件时的比准价格，经过比较分析，三个比
准价格的差距在合理范围之内，故采用简单算术平均法确定待估宗地
的估价结果。
综上，土地使用权评估所涉及的相关参数符合《城镇土地估价规
程》的规定，评估参数的取值具有合理性。
2、土地使用权增值的合理性
截至评估基准日，评估范围内各项土地使用权的性质如下：
交易标的 土地使用权性质
红阳机电 1 宗出让、5 宗划拨
北方红宇 划拨
北方向东 划拨
红宇专汽 划拨
北方滨海 作价出资（入股）
江机特种 划拨
（1）土地出让价格情况
①截至评估基准日，红阳机电有一宗出让性质土地使用权，《国
有土地使用权出让合同》于 2007 年 5 月签订，出让价格为 1,286.16
万元，本次评估值为 4,757.55 万元，较出让价格增值 72.97%，增值
原因为近年来土地市场价格有所上涨所致。
②北方滨海的土地使用权性质为作价出资（入股），作价出资（入
股）时间为 2005 年 3 月，作价出资（入股）时评估值为 13,685.42 万
元，本次评估值为 33,520.89 万元，较作价出资（入股）金额增值
144.94%，增值原因为近年来土地市场价格有所上涨所致。
第 13 页
③截至评估基准日，江机特种的土地使用权性质为划拨，江机特
种于 2016 年 1 月 27 日取得《吉林省国土资源厅关于吉林江机特种工
业有限公司重组涉及以国家作价出资（入股）方式处置土地估价报告
备案和批准土地资产处置方案的函》（吉国土资用发[2016]7 号），并
于 2016 年 3 月 9 日取得了使用权类型为作价出资（入股）的国有土
地使用证。结合本次交易方案，本次对土地使用权按作价出资（入股）
性质进行了评估，考虑了期后土地作价出资事项（入股）对估值结果
的影响。作价出资时作价出资（入股）土地使用权评估值为 37,443.04
万元，本次评估值为 37,150.66 万元，两者差异 0.78%。
④对于评估范围内其他划拨地，标的企业分别于 2015 年 11 月、
12 月与当地国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，处置土地使
用权时出让地及划拨地的评估情况见下表，标的企业交纳的土地使用
权出让金为出让地评估值扣减划拨地评估值的差额。对于评估范围内
的该部分划拨地，考虑到土地估价结果与评估基准日时土地性质的匹
配性，按划拨性质对土地进行了评估，本次划拨地评估值见下表：
土地出让合同 出让地评估 划拨地评估 本次重组按划拨地
交易标的 差异
签订时间 值（万元） 值（万元） 评估值（万元）
红阳机电 2015 年 12 月 17,363.40 13,575.00 13,595.63 0.15%
北方红宇 2015 年 12 月 4,228.90 3,298.90 3,299.17 0.01%
北方向东 2015 年 12 月 11,904.60 9,319.20 9,197.76 -1.30%
红宇专汽 2015 年 11 月 4,908.35 3,648.80 3,656.33 0.21%
综上，根据各土地出让、作价出资（入股）的价格情况，各交易
标的土地使用权增值具有合理性。
（2）附近区域土地使用权成交价格情况
第 14 页
对于红阳机电工业园之外的土地及北方红宇、北方向东、北方滨
海的土地，由于其行业的特殊性，造成在周边一定范围区域内无类似
估价对象的土地交易案例，因此未能采用市场比较法对上述土地使用
权进行评估，故上述宗地附近区域无土地使用权成交价格。
对于红阳机电工业园土地、红宇专汽及江机特种土地，其附近区
域土地使用权成交价格情况如下：
①红阳机电工业园土地附近区域土地使用权成交价格情况
宗地编 用 开发 交易 交易价格
宗地位置 面积（m） 交易日期 取得人
号 途 程度 方式 (元/m
北环路南 卧龙电气南阳
GDG20 工 五通
侧、独山 48,525.00 挂牌 2015/7/2 465.74 防爆集团股份
15-28 业 一平
大道东侧 有限公司
312 国道
WLG20 工 五通 南阳正茂传动
以南龙升 30,392.80 挂牌 2015/4/23 417.20
15-02 业 一平 机械有限公司
大道以西
南阳华祥光电
GDG20 信臣路南 工 五通
40,012.80 挂牌 2014/7/2 382.80 科技股份有限
13-04 侧 业 一平
公司
红阳机电工业园土地评估值为 485.98 元/平方米，与其附近区域
3 项土地使用权成交价格均价 421.91 元/平方米差异 15.18%，与其中
的交易价格 465.74 元/平方米差异 4.35%。经分析，上述差异主要是
由待估宗地与交易实例之间的土地使用年期、交易期日、工业聚集情
况、连接道路情况等因素有所差异造成的。结合该宗地属于南阳市城
区工业用地二级、基准地价为 470 元/平方米及其他修正因素，宗地
评估结果合理。
②红宇专汽土地附近区域土地使用权成交价格情况
宗地编 用 开发 交易 交易价格
宗地位置 面积（m） 交易日期 取得人
号 途 程度 方式 (元/m
第 15 页
郑州中牟汽车 郑州合
牟政出
产业集聚区内 工 五通 盛实业
[2014]17 23,844.00 挂牌 2015/6/26 330.00
建设路东侧、纬 业 一平 有限公
6号
六路南侧 司
郑州迈
郑州中牟汽车
牟政出 迪欧汽
产业集聚区内， 工 五通
[2014]89 1,003.00 挂牌 2015/6/8 331.03 车配件
通达路北、经一 业 一平
号 有限公
路西
司
郑州恒
郑州中牟汽车
牟政出 基汽车
产业集聚区内 工 五通
[2014]15 14,580.40 挂牌 2015/4/9 330.00 装饰用
建设路东侧、纬 业 一平
8号 品有限
六路南侧
公司
红宇专汽土地评估值为 281.58 元/平方米，其附近区域 3 项土地
使用权成交价格均价为 330.34 元/平方米。两者除在基础设施状况、
连接道路情况、宗地形状等因素不同外，主要差异在于红宇专汽土地
评估值对应的是划拨地评估值，上表中 3 项土地使用权交易价格对应
的是出让地价格。红宇专汽土地评估值与期后当地国土局处置土地使
用权时划拨地评估值 281.00 元/平方米基本一致，宗地评估结果合理。
③江机特种土地附近区域土地使用权成交价格情况
宗地编 用 开发 交易 交易价格
宗地位置 面积（m） 交易日期 取得人
号 途 程度 方式 (元/m
吉林市哈
珲春北 吉林市星通电
达湾经济 工 五通
街西侧 16,397.41 挂牌 2015/7/29 464.10 子科技有限公
开发区龙 业 一平
01 号 司
盛路南侧
JDG(LJ 吉林市龙 吉林市重联重
工 五通
K)2013- 潭区华丹 8,506.34 挂牌 2014/3/10 453.78 型汽车贸易有
业 一平
28 号 大街西侧 限公司
吉林哈达
吉北长 吉林市骅坊节
湾经济开 工 五通 2014/11/2
线东 01 10,636.57 挂牌 471.96 能环保建材有
发区分厂 业 一平 4
地块 限公司
路北侧
江机特种土地评估值分别为 529.53 元/平方米和 419.09 元/平方
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米，与其附近区域 3 项土地使用权成交价格均价 463.28 元/平方米差
异分别为 14.30%和 9.54%。经分析，上述差异主要是由待估宗地与
交易实例之间的产业集聚规模、交通条件等因素有所差异造成的。江
机特种土地评估值与期后作价出资（入股）评估结果基本一致，宗地
评估结果合理。
（3）土地使用权评估增值原因分析
评估范围内性质为划拨地的土地使用权，其账面值为零，评估机
构按土地的正常市场价格评估，造成土地使用权评估增值。评估范围
内性质为出让或作价出资（入股）的土地使用权，由于评估基准日评
估对象所在区域土地地价水平较其取得土地的成本有所上涨，评估机
构按土地的正常市场价格评估，造成土地使用权评估增值。
综上，结合上述土地出让或者作价出资（入股）价格、附近区域
土地使用权成交价格等因素综合分析，交易标的土地使用权增值具有
合理性。
经核查，评估师认为：土地使用权的评估方法、评估参数选择符
合《城镇土地估价规程》的规定、具有合理性。评估范围内性质为划
拨地的土地使用权，其账面值为零，评估机构按土地的正常市场价格
评估，造成土地使用权评估增值，评估范围内性质为出让或作价出资
（入股）的土地使用权，由于所在区域土地地价水平较其取得土地的
成本有所上涨，评估机构按土地的正常市场价格评估造成土地使用权
评估增值，交易标的土地使用权增值具有合理性。
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（此页无正文，为《关于<中国证监会行政许可项目审查一次反
馈意见通知书 161741 号>资产评估相关问题的答复》之盖章页）
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二〇一六年 月 日
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