北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有
北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目
评估说明
国融兴华评报字[2016]第 020213 号
（共三册第二册）
评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司
评 估 报 告 日：2016 年 7 月 25 日
北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有的北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目评估说明
评估说明目录
第一部分关于评估说明使用范围的声明....................................................................................... 1
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明....................................................................... 2
第三部分资产评估说明................................................................................................................... 3
一、评估对象与评估范围说明............................................................................................... 3
（一）评估对象与评估范围内容 ........................................................................................... 3
（二）实物资产的分布情况及特点 ....................................................................................... 4
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况 ................................................... 4
（四）企业申报的表外资产的类型、数量 ........................................................................... 5
（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产 ........................................................... 5
二、资产核实情况总体说明................................................................................................... 5
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程 ....................................................................... 5
（二）影响资产核实的事项及处理方法 ............................................................................... 5
（三）核实结论....................................................................................................................... 6
三、评估技术说明................................................................................................................... 6
（一）资产基础法................................................................................................................... 6
1、货币资金 ..................................................................................................................... 6
2、交易性金融资产-基金投资 ........................................................................................ 7
3、应收账款、预付账款和其他应收款 ......................................................................... 7
4、存货 ............................................................................................................................. 8
5、其他流动资产 ........................................................................................................... 10
6、可供出售金融资产 ................................................................................................... 10
7、长期股权投资 ........................................................................................................... 11
8、房屋建筑物 ............................................................................................................... 12
9、设备类固定资产 ....................................................................................................... 25
10、在建工程 ................................................................................................................. 52
11、无形资产—土地使用权评估 .................................................................................. 54
12、长期待摊费用 ......................................................................................................... 81
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13、应付账款、预收账款和其他应付款 ..................................................................... 81
14、应付职工薪酬 ......................................................................................................... 82
15、应交税费 ................................................................................................................. 82
16、专项应付款 ............................................................................................................. 82
17、递延所得税负债 ..................................................................................................... 82
四、评估结论及分析............................................................................................................. 83
（一）评估结论..................................................................................................................... 83
（二）资产基础法评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ......................................... 84
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第一部分关于评估说明使用范围的声明
评估说明供委托方、工商监督管理机构、相关监管机构和部门使用。除法律
法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见
诸公开媒体。
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2016 年 7 月 25 日
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第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受北京京西文化旅游股份有限公司
委托，对其全资子公司北京龙泉宾馆有限公司的股东全部权益价值进行评估，有
关说明详见后附：委托方、被评估单位共同编写的《企业关于进行资产评估有关
事项的说明》。
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第三部分资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
本项目评估对象为北京龙泉宾馆有限公司的股东全部权益价值。
评估范围为截止 2016 年 4 月 30 日的经审计后的全部资产及负债。资产总额
为 243,154,369.97 元 ， 其 中 ： 流 动 资 产 为 90,416,125.76 元 ， 非 流 动 资 产 为
152,738,244.21 元；负债总额为 34,116,131.75 元，其中：流动负债为 32,513,702.28
元，非流动负债为 1,602,429.47 元；所有者权益总额为 209,038,238.22 元。详见下
表：
2016 年 4 月 30 日资产负债表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
一、流动资产 四、流动负债
货币资金 7,693,141.35 短期借款
交易性金融资产 418,751.04 应付票据
应收账款 2,394,475.56 应付账款 8,060,620.59
减：坏账准备 185,184.06 预收款项 20,993,990.88
应收款净额 2,209,291.50 其他应付款 2,076,592.66
其它应收款 75,442,067.86 应付职工薪酬 1,082,680.54
预付款项 1,570,130.00 应交税费 299,817.61
存货 2,721,750.25 应付利息
其他流动负债
其它流动资产 360,993.76 流动负债合计 32,513,702.28
流动资产合计 90,416,125.76 五、非流动负债
二、非流动资产 长期借款
可供出售金融资产 200,000.00 专项应付款 1,560,000.00
长期股权投资 400,000.00 长期应付款
固定资产原价 373,349,624.16 递延所得税负债 42,429.47
其中：设备类 77,730,787.73 非流动负债合计 1,602,429.47
建（构）筑物类 295,618,836.43 负债合计 34,116,131.75
减：累计折旧 232,582,793.90 六、所有者（股东）权益
固定资产净额 140,767,701.76 实收资本 100,000,000.00
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科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
其中：设备类 16,201,501.63 资本公积 111,937,474.90
建（构）筑物类 124,566,200.13 盈余公积 858,451.03
在建工程 1,053,118.40
无形资产 5,239,412.56 一般风险准备
长期待摊费用 5,078,011.49 未分配利润 -3,757,687.71
递延所得税资产 归属于母公司所有者权益
非流动资产合计 152,738,244.21 所有者（股东）权益合计 209,038,238.22
三、资产总计 243,154,369.97 负债和所有者权益总计 243,154,369.97
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一致。评估
范围内的资产、负债账面价值已经中喜会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并
发表了无保留意见。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产为设备类资产。实物资产的类型及特点如下：
1、存货中的原材料主要是宾馆日常使用的食材和消耗品，如调料和冷冻肉
食；在库周转材料主要是日常消费的酒类、饮料及香烟，主要存放在北京市门头
沟区水闸北路 21 号龙泉宾馆内。
2、房屋建筑物、构筑物、管道及沟槽共计 242 项，包括房屋建筑物共计 81
项主要为南村、中村、北村客房、游泳馆、员工食堂、会议中心、中餐厅、前台
大堂等；构筑物共计 139 项主要为包括机井、烟囱、蓄水池、道路、围墙、石桥、
凉亭等；管道及沟槽共计 22 项主要为包括热力管道、排水管道、供水管、管沟
等，分别位于北京市门头沟区水闸北路 21 号内。
3、机器设备共计 2091 项，主要为酒店客房家具、厨房用具、冰箱、吸尘器
等；电子设备共计 483 项，主要为办公用电脑、网络服务器及电视机等，位于北
京市门头沟区水闸北路 21 号龙泉宾馆内。
4、车辆共计 7 辆，主要为办公用车。其中 1 辆本田汽车车牌为京 N53B26，
账面原值为 620,889.00 元，账面净值 62,088.90 元，由于 2011 年 8 月已经过户到龙
泉宾馆子公司北京双恒投资发展有限公司，但因该车已提完折旧，且实际使用人
仍为龙泉宾馆，资产并未实际转移，故仍在龙泉资产账目列示。财务未处置。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况
本次评估中北京龙泉宾馆有限公司账面记录的无形资产为土地使用权。
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无形资产—土地使用权，评估范围内的土地使用权共 1 宗，面积共计 65,495.40
平方米，土地使用权取得方式为出让，用途为旅游，位于门头沟区水闸北路 21
号。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
本次评估未发现并也未申报表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产
本次评估未引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查核实小组，制定了
现场清查核实实施计划，对企业的资产、负债情况进行清查核实。项目组清查核
实工作从 2016 年 5 月 9 日开始，到 2016 年 7 月 15 日结束。
清查核实工作主要包括以下过程：
1、 指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机
构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求，进行登记填报，同时收
集被评估资产的产权归属证明文件和项目有关经济技术指标等情况的文件资料。
2、 初步审查被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然
后仔细审核各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明
确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
3、 现场实地勘察
依据资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场勘察。
4、 补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”、“实”相符。
5、 核实产权证明文件
评估人员对评估范围内的产权进行了调查，以确认产权是否清晰。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
本次评估不存在影响资产核实的事项。
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（三）核实结论
通过以上资产清查核实程序，评估人员认为，委估的各项资产负债产权清晰。
清查核实过程中未受干扰。
本次评估清查过程中，发现有部分设备已无实物和资产转移财务未处理的情
况，具体情况如下：
机器设备中无实物的共 322 项，账面原值为 19,965,379.33 元，账面净值为
1,189,850.85 元；电子设备中无实物资产共 177 项，账面原值为 24,134,478.22 元，
账面净值为 676,889.21 元；此次按无实物确认。电子设备中报废资产共 6 项，账
面原值为 78,523.00 元，账面净值为 9,636.27 元，本次按报废资产处理。
设备中由于部分设备购置时间较长，部分设备无法核实型号及生产厂家，设
备管理部门对现状使用的资产与申报明细无法对应，本次暂按被评估单位申报数
据保留；其中机器设备无型号生产厂家的设备共 194 项，账面原值为 7,002,711.90
元，账面净值为 2,240,028.04 元；电子设备无型号、生产厂家的设备共 52 项，账
面原值为 9,651,285.08 元，账面净值为 6,091,931.43 元。
固定资产-车辆中的一辆本田汽车，其中 1 辆本田汽车车牌为京 N53B26，账
面原值为 620,889.00 元，账面净值 62,088.90 元，由于 2011 年 8 月已经过户到龙泉
宾馆子公司北京双恒投资发展有限公司，但因该车已提完折旧，且实际使用人仍
为龙泉宾馆，资产并未实际转移，故仍在龙泉资产账目列示。财务未处置。
三、评估技术说明
结合本次资产评估对象、价值类型和评估师所收集的资料，确定采用资产基
础法进行评估。
（一）资产基础法
1、货币资金
货币资金账面价值为 7,693,141.35 元，主要是现金、银行存款。
（1）现金
现金账面价值 436,730.62 元，全部为人民币。评估人员和企业人员一起对库
存的现金进行了盘点，并编制库存现金盘点表，检查了日记账、总账、报表，对
相关余额进行核对。然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的
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实有现金。现金的清查结果与企业在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符，
本次按照账面值确定评估值。
现金评估值为 436,730.62 元。
（2）银行存款
银行存款账面价值为 7,256,410.73 元，币种为人民币、美元。开户行分别为
工商银行北京龙泉支行、中国银行北京门头沟支行、建设银行北京门头沟支行、
北京银行门头沟支行等。评估人员根据企业提供的银行对账单、余额调节表及银
行存款申报表，首先与银行对账单的评估基准日余额相核对，如有差额，再利用
余额调节表上的未达账项，查明差额原因，并逐笔核对其是否影响净资产，经逐
项核实，各未达账项均非坏账，不影响净资产。评估人员还对银行账户进行了函
证，回函相符。银行人民币存款以核实后账面价值确定评估价值。对外币账户，
在核实原币金额的基础上，按评估基准日汇率计算确认评估值。
银行存款账面价值为 7,256,410.73 元，评估价值为 7,256,401.86 元，减值 8.87
元。
货币资金账面价值为 7,693,141.35 元，评估价值为 7,693,132.48 元，减值 8.87
元。
2、交易性金融资产-基金投资
交易性金融资产账面值为 418,751.04 元。是企业以赚取差价为目的从二级市
场申购长城久恒基金（代码：200001）。评估人员查阅了基金公司交易对账单，
核对了权利人、基金的名称、数量与明细账一致性，查询了基准日相关基金的收
盘价，交易性金融资产按基准日二级市场交易价净值，核对投资基金基准日对账
单，以核实后的基金单位净值乘以企业持有的份额确定评估值。
交易性金融资产账面价值为 418,751.04 元，评估价值为 417,938.98 元，减值
812.06 元。
3、应收账款、预付账款和其他应收款
（1）应收账款
应收账款账面余额为 2,394,475.56 元，坏账准备为 185,184.06 元，账面价值
为 2,209,291.50 元，共计 24 笔，为应收网络订房、餐费住宿费、租金等款项。
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评估人员首先核对申报表以及总账、明细账并查阅原始凭证，验证申报表列
金额的正确性。在对应收账款核实无误的基础上，根据申报的应收账款明细表中
所列客户业务内容、发生日期、金额，向该公司财务人员及相关人员进行了了解，
由财务人员及相关人员详细介绍各债务单位的实际情况，评估人员按照《企业会
计准则》以及评估相关法规的规定，具体分析了应收账款形成的原因，款项发生
时间及欠款方信用情况，并对公司外欠款单位发函询证，判断各账户欠款的可收
回性。对于没有回函的款项，通过替代程序予以核实验证。本次评估应收账款无
确凿无法收回的证明，以核实后账面价值确定为评估价值。
应收账款账面价值为 2,209,291.50 元，评估价值为 2,209,291.50 元，无增减值。
（2）其他应收款
其他应收款账面余额为 80,591,195.80 元，坏账准备 5,149,127.94 元，账面价
值为 75,442,067.86 元，主要是关联方的往来借款、非关联方的保证金、股权转让
费、水电费等。
评估人员在对其他应收款申报值核实无误的基础上，向财务人员及相关人员
详细了解各债务单位的实际情况，查阅原始凭证，具体分析其他应收款形成的原
因、款项发生时间及欠款方信用情况，并对公司欠款单位发函询证，判断欠款的
可收回性。其他应收款无确凿无法收回的证明，本次评估以核实后账面价值确定
为评估价值。
其他应收款账面价值为 75,442,067.86 元，评估价值为 75,442,067.86 元，无增
减值。
（3）预付账款
预付账款账面值 1,570,130.00 元，系预付的煤改气工程和旋转门维修费等。
评估人员核对了会计账簿记录，对大额的款项进行了函证，抽查了预付款项的有
关合同或协议以及付款凭证等原始资料，并对期后合同执行情况进行了了解，经
检查预付款项申报数据真实、金额准确，故以核实后的账面值确认评估值。
预付账款账面值为 1,570,130.00 元，评估值为 1,570,130.00 元，无增减值。
4、存货
存 货 账 面 余 额 为 2,721,750.27 元 ， 未 计 提 存 货 跌 价 准 备 ， 账 面 价 值 为
2,721,750.27 元，包括原材料、在库周转材料。
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评估人员对存货现场做了实地勘查，经过现场查看、了解，认为企业的存货
管理制度严格、责任明确、摆放整齐、标识清楚，便于货物的收、发、盘点，基
本实现了科学化的管理。企业对存货实行定期盘点，以保证账实的一致性，本次
评估人员通过对存货进行抽查盘点，核实到企业账实相符。
评估人员依据被评估单位提供的存货清查明细表，与企业财务负责人、供应
部门负责人及仓库实物负责人一道对存货进行了抽查盘点，其中对原材料、在产
品和产成品采取抽查法进行盘点。评估人员对盘点结果进行了详细记录，并编制
了存货抽查盘点表。经抽查盘点后核实企业账实相符。
（1）原材料
原材料账面价值为 2,164,404.88 元。主要包括为厨房储备的食材和日常酒店
经营的消费酒类香烟等等，分布在餐饮部和商品部各仓库内，且堆放整齐、管理
有序。
评估人员首先核查了原材料的购销合同、发票，对其购入时间和入账金额进
行了核实；账面成本构成合理，无盘盈盘亏材料。评估人员对基准日的市场价格
进行调查，存货原材料多为近期购买，账面价与基准日市场销售价格相近，故以
核实后原材料账面价值作为评估价值。其中有少量的酒类库存数量少且购置较早
的，本次采用市场法进行评估。
经评估计算，原材料账面价值为 2,164,404.88 元，评估价值为 2,184,664.38 元，
增值 20,259.50 元，增值率为 0.94%。
（2）在库周转材料
在库周转材料账面值为 557,345.37 元，主要为客房、餐厅等所用布草、餐具
等。经核对有关账册及凭证，并根据该公司财务人员提供的在库周转材料清单，
与存放地点核对，账账相符，账实相符。经查在库周转材料流转较快，且其近期
价格波动不大，由于其账面值与目前市场价格基本接近，本次按照账面值确定评
估值。
在库周转材料评估值为 557,345.37 元。
存货账面值 2,721,750.25 元，评估值 2,742,009.75 元，增值 20,259.50 元，增值
率为 0.74%。
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5、其他流动资产
其他流动资产账面值 360,993.76 元，系餐厅、会议中心、各部门皮鞋、保险、
税金摊销等。评估人员通过查阅了相关资料、核实了其他流动资产单据等内容，
核实结果其他流动资产账面金额属实，本次按账面值确认评估值。
其他流动资产账面值 360,993.76 元，评估值为 360,993.76 元，无增减。
6、可供出售金融资产
1）注册登记情况
名称：北京双恒投资发展有限公司（以下简称“双恒投资”）
住所：北京市门头沟区石龙经济开发区永安路 20 号 3 幢 B1-0889 室
法定代表人：邓勇
注册资本：人民币 7000.00 万元整
公司类型：其他有限责任公司
成立日期：2006 年 11 月 29 日
经营期限：2006 年 11 月 29 日至 2026 年 11 月 28 日
经营范围：投资管理；旅游开发；承办展览展示活动；商务咨询；投资顾问；
体育活动项目经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开
展经营活动）。
营业执照注册号：911101097967406606
历史沿革：双恒投资 2006 年 11 月 22 日由北京京西文化旅游股份有限公司和
北京龙泉宾馆有限公司分别出资 390 万元和 10 万元注册成立；根据公司章程规
定，分期出资，总注册资本为 2000 万元，北京京西文化旅游股份有限公司持股
比例为 99%，北京龙泉宾馆有限公司持股比例为 1%，第一期出资 400 万元，第
二期出资 1600 万元，第二期出资额于 2010 年缴纳，其中北京京西文化旅游股份
有限公司出资 1590 万元，北京龙泉宾馆有限公司出资 10 万元。
2014 年 7 月北京京西文化旅游股份有限公司以货币资金 5000 万元，对其进
行增资，增资后注册资本为 7000 万元。
截至评估基准日，股东出资情况如下：
股东 出资额（万元） 出资比例（%）
北京龙泉宾馆有限公司 20.00 0.285
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10
北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有的北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目评估说明
北京京西文化旅游股份有限公司 6980.00 99.715
合计 7000.00 100.00
上述可供出售金融资产北京龙泉宾馆有限公司持有 0.285%股权，被投资单位
于 2006 年成立，至基准日无对外经营，本次评估采用以基准日报表的净资产乘
以股权比例作为评估价值。
根据以上评估方法，可供出售金融资产的评估价值为 17.30 万元，评估减值
2.70 万元，减值率为 13.52%，减值的原因主要为账面价值为以成本法核算的参股
公司投资成本，而评估价值为基准日报表的净资产，因投资日期至评估基准日正
常经营产生了相应的资产与负债，且目前处于亏损状态，净资产低于账面投资成
本导致评估减值。
可供出售金融资产的评估结果如下（单位：人民币元）：
持股比 增值
序号 被投资单位名称 账面价值 评估价值 增减值 备注
例（%） 率%
1 北京双恒投资发展有限公司 0.29% 200,000.00 172,959.24 -27,040.76 -13.52
7、长期股权投资
长期股权投资账面价值为 400,000.00 元。长期股权投资单位共 1 家，具体情
况如下：
序号 被投资单位名称 投资日期 持股比例 投资成本(元) 账面价值(元) 经营情况
1 北京龙泉酒店管理有限公司 2007/2/26 100% 400,000.00 400,000.00 正常
合计 400,000.00 400,000.00
根据长期股权投资明细表收集有关的投资协议、被投资单位的企业法人营业
执照、验资报告、公司章程、评估基准日财务报表等资料，并与资产评估申报表
所列内容进行核对。经核实无清查调整事项。评估人员向企业了解长期股权投资
的核算方法和被投资单位的经营状况，重点关注对被投资单位的实际控制权情况，
并根据对被投资单位的实际控制权情况，采用以下评估方法：
对拥有控制权且被投资单位正常经营的长期股权投资，采用同一评估基准日
对被投资单位进行整体评估，以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例确
定长期股权投资的评估价值。
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上述长期股权投资中北京龙泉酒店管理有限公司为拥有控制权，被投资单位
于 2010 年至今处于歇业状态，本次评估采用资产基础法对其进行整体评估，以
评估后的净资产乘以股权比例作为长期股权投资评估价值。具体评估说明详见其
评估技术说明分册，被投资单位的资产基础法评估方法同母公司北京龙泉宾馆有
限公司的评估方法。
根据以上评估方法，长期股权投资的评估价值为 396,859.59 元，评估减值
3,140.41 元，减值率为 0.79%，减值的原因主要为长期股权投资为全资控股公司，
企业财务核算时，账面价值为长期股权投资的历史成本，企业在经营过程中所形
成的未分配利润部分没有在长期股权投资的账面价值中反映，本次评估以被投资
单位评估净资产作为长期股权投资的评估价值，从而评估减值。
长期投资单位的评估结果如下（单位：人民币元）：
持股比 增值
序号 被投资单位名称 账面价值 评估价值 增减值 备注
例（%） 率%
1 北京龙泉酒店管理有限公司 100% 400,000.00 396,859.59 -3,140.41 0.79
8、房屋建筑物
（1）评估范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物类包括房屋建筑物及构筑物及其他附助设
施，共计 242 项。房屋建筑物类资产账面原值 294,218,462.43 元，账面净值
124,566,200.13 元 。 其 中 房 屋 建 筑 物 账 面 原 值 260,452,347.54 元 ， 账 面 净 值
106,580,686.80 元；构筑物账面原值 33,766,114.89 元，账面净值 17,985,513.33 元；
管道和沟槽账面原值 0.00 元，账面净值 0.00 元。详见固定资产评估汇总表：
账面价值（元）
编号 科目名称
原值 净值
房屋建筑物类合计 294,218,462.43 124,566,200.13
4-6-1 固定资产-房屋建筑物 260,452,347.54 106,580,686.80
4-6-2 固定资产-构筑物及其他辅助设施 33,766,114.89 17,985,513.33
4-6-3 固定资产-管道及沟槽 0.00 0.00
（2）房屋建筑物类资产概况
1）房屋建筑物用途分类
房屋建筑物主要包括南村、中村、北村客房、游泳馆、员工食堂、会议中心、
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中餐厅、前台大堂等，建筑面积 50,468.14 平方米。其中房屋建筑物主要有南村、
中村、北村客房、游泳馆、员工食堂、会议中心、中餐厅、前台大堂、配电室、
岗亭等。
构筑物主要包括机井、烟囱、蓄水池、道路、围墙、石桥、凉亭等。
管道沟槽主要包括热力管道、排水管道、供水管、管沟等等。
2）主要房屋建(构)筑物结构特征
龙泉宾馆的房屋建筑物建筑结构基本都为砖混结构。构筑物主要为混凝土路
面、铁艺栏杆围墙、钢筋混凝土污水池及混凝土路面、停车场等。
①中餐厅：建筑面积 5720.47 米，钢筋混凝土管桩基础，结构形式为砖混结
构。主体外墙采用单层彩色涂料与石材装饰结合；形成对称的石材装饰墙；屋檐
采用仿琉璃瓦盖帽，外露木梁，贴古彩画装饰；门窗为铝合金窗，入口为旋转玻
璃门。内墙花岗岩饰面，地面为花岗岩地面；顶棚为艺术造型灯池，配艺术顶灯，
灯池旁配筒灯照明；木质扶手楼梯。共 2 层，各层室内上下水、电气照明、通风、
除尘、消防设施齐全。
②会议中心：建筑面积 6,630.05 平方米，钢筋混凝土管桩基础，结构形式为
砖混结构，共 2 层。
主体外墙采用单层彩色涂料与石材装饰结合；形成对称的石材装饰墙；屋檐
采用仿琉璃瓦盖帽，外露木梁，贴古彩画装饰；门窗为铝合金窗，入口为旋转玻
璃门。内墙花岗岩饰面，地面为花岗岩地面；顶棚为艺术造型灯池，配艺术顶灯，
灯池旁配筒灯照明
共 13 个会议室，其中可容纳 20 人的共 5 个会议室，分别为 6、7、10、11、
12 号会议室；可容纳 40 人的共 3 个会议室，分别为 3、15、16 号会议室；可容
纳 50～120 人的共 4 个会议室，分别为 1、2、8、9 号会议室；贵宾室 1 个，可容
纳 16 人。会议室内墙面为壁纸，墙面装裱字画饰面；并配有壁灯照明。吊顶为
龙骨吊顶，石膏板灯池；楼地面为地毡。室内配有投影设备及幕布。楼内设有卫
生间，花岗岩墙面，石膏板吊顶，筒灯照明，KOHLER 牌高级卫具，室内上下水、
通风、电气照明及消防设施齐全。
③构筑物：主要有机井、烟囱、蓄水池、道路、围墙、石桥、凉亭等，主要
为钢砼结构。
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④管道沟槽：主要包括热力管道、排水管道、供水管、管沟等。
3）利用状况与日常维护
龙泉宾馆房屋利用率较高，对房屋的维护较好，同时根据房屋的使用情况，
对房屋进行日常全面或局部的整修。
4）相关会计政策
①账面原值构成
自建类房屋账面原值主要为建安工程费、其他费用(包括项目建设管理费、
项目建设技术服务费、及其他相关费用等)以及资本化利息等构成。
账面价值中包含了大量的装修改造费用，由于历史原因，历年的改造费及装
修费，账面原始成本较高。
②折旧方法
被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建筑物资产类别、预计使用寿
命和预计残值，确定各类房屋建筑物资产的年折旧率如下：
固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率%
房屋建筑物 30～40 10% 2.4%—3.2%
构筑物及其他辅助设施 30～40 10% 2.4%—3.2%
管道和沟槽 30～40 10% 2.4%—3.2%
（3）核实过程
1）核对账目：根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申报明细表，
首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位
的房屋建筑物类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分房屋
建筑物类资产核对了原始记账凭证等。
2）资料收集：评估人员按照重要性原则，根据房屋建筑物类资产的类型、
金额等特征收集了房屋产权证明文件；收集了工程发包合同与发票、预(结)算书；
收集了厂区平面图等评估相关资料。
3）现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的房
屋建筑物类资产进行了盘点与查看。核对了房屋建筑物名称、数量、购建日期、
面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本信息；了解了房屋建筑物的工作环
境、维护与保养情况等使用信息；了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限
等成新状况；填写了典型房屋建筑物的现场调查表。
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经现场查勘，委托评估项目的基本状况如下：房屋建筑物都是近年来修建的，
总体施工质量较好，现场勘测未发现因基础发生不均匀沉陷导致墙体和地面开裂
现象，装修保持良好，水电设施运行正常，总体使用情况尚好。
4）现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了房屋建筑物类资产的质量、
功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日近期的建筑安装市场价格
信息；调查了解了房屋建筑物类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方
法等相关会计政策与规定。
（4）建筑物权利状况：
评估范围内的房屋共计为 81 项，宗地内建有南村、中村、北村客房；游泳
馆、水岸餐厅、中餐厅、会议中心、岗亭等，总建筑面积 50,468.14 平方米，实
际现状容积率为 0.77。根据《房屋所有权证》（市门中外字第 00180 号）登记的
面积为 30,893.10 平方米，由于龙泉宾馆后期进行过改扩建，建筑面积增加了
19,575.04 平方米，但未取得规划和施工的批复手续，根据合法性原则，本次按
证载面积计算容积率，即为 0.47。
其中：房屋建筑中第 4 幢为会堂，建筑面积为 4349.72 平方米，该房屋土地
坐落一半已超土地红线。房屋建筑中第 57 幢为水岸餐厅，建筑面积为 1360.34
平方米，该房屋土地坐落已超土地红线。
该房屋所在土地已取得市门中外国用（97）字第 00339 号的《国有土地使用
证》，证载产权人为北京龙泉宾馆有限公司。
根据《房屋所有权证》（市门中外字第 00180 号）和《国有土地使用证》（市
门中外国用[97]字第 00339 号）证载信息，该房地产于 2014 年 8 月 5 日至 2016 年
8 月 5 日在中国民生银行股份有限公司总行营业部设定抵押，土地抵押面积为
65,495.40 平方米，房屋建筑物抵押面积 30,893.10 平方米。
（5）评估方法
本次委估的房屋建筑物为企业自建房屋，采取重置成本法进行评估。
1）重置成本法
重置成本法是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定
额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限
和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估价值。
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建筑物评估价值=重置全价×成新率
其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，
确定重置单价并计算评估价值。
①重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
A、建安造价的确定
建筑安装工程造价包括土建工程、装修、暖通、给排水、电气工程的总价，
建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算。评估人员根据设计图纸与工程量，
套用《全国统一建筑工程基础定额北京市综合估价表》（2003）、《全国统一安装
工程预算定额北京市单位估价表》（2003）及《北京市建筑安装工程费用定额》
（2003）及《北京市工程造价管理信息》（2016 年第 1 期）等相关信息，计算得
出建筑安装工程造价。
同类结构中其他房屋的建安造价采用典型工程差异系数调整法计算，影响房
屋建筑安装成本的因素主要包括层数、层高、外形、平面形式、进深、开间、跨
度、建筑材料、装修标准、设备设施等，把待估对象和典型工程进行比较，获取
综合调整系数，待估对象建安造价等于典型工程建安造价乘以综合调整系数。
对于小型房屋建筑物的重置单价测算，利用当地同类结构评估基准日的单方
造价进行差异调整估算。
B、前期及其他费用的确定
前期及其他费用是指国家及当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位
为建设工程而投入的除建筑造价外的其他费用两个部分。包括的内容及取费标准
见下表：
北京市工程建设前期及其他费用表
按造价取费 按建筑面积
序号 费用名称 依据
（%） 取费（元/m2）
1 建设单位管理费 1.22% 财建[2002]394 号
2 勘察设计费 3.27% 计价格[2002]10 号
3 工程建设监理费 2.42% 发改价格[2007]670 号
4 招标代理服务费 0.35% 发改办价格[2003]857 号
5 环境影响评价费 0.34% 计价格[2002]125 号
6 可行性研究费 0.70% 计价格[1999]1283 号
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7 墙体材料专项基金 10 京财经二[2009]82 号
8 墙体材料专项基金 0.54 京财经二[2003]1427 号
合计 8.30% 10.54
C、资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按
基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况建设周期计算，并按均
匀投入考虑。2015 年 10 月 24 日公布的金融机构贷款利率标准如下：
金融机构人民币贷款基准利率
贷款期限 年利率（%）
一、短期贷款
六个月（含） 4.35
六个月至一年（含） 4.35
二、中长期贷款
一至三年（含） 4.75
三至五年（含） 4.75
五年以上 4.90
资金成本=(工程建安造价+前期及其他费用)× 建设工期× 贷款利息× 50%
②成新率
本次评估房屋建筑物成新率的确定，采用现场勘察成新率和理论成新率两种
方法计算，并对两种结果按现场勘察成新率和理论成新率 6:4 的比例加权平均计
算综合成新率。其中：
勘察成新率 N1：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的
基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上
下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完
损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标
准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物
的现场勘察成新率。
理论成新率 N2：根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。
理论成新率 N2=(1－已使用年限/经济寿命年限)× 100%
经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。
成新率 N=勘察成新率 N1× 60%+理论成新率 N2× 40%
③评估价值的确定
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评估价值＝重置全价×成新率
（6）评估结果及评估增减值原因的分析
1）评估结果
房屋建筑物类资产评估原值 147,155,700.00 元，评估净值 92,867,208.40 元，评
估原值减值 147,062,762.43 元，减值率 49.98%；评估净值减值 31,698,991.73 元，减
值率 25.45%。评估情况详见“固定资产清查评估汇总表”、“房屋建筑物清查评估明
细表”、“构筑物及辅助设施清查评估明细表”。
2）房屋建筑物类增值原因分析
房屋建筑物评估减值，主要是由于以下原因引起：
①由于企业房屋建筑物建成年代较早，大量历年对房屋装修、改造费用造成
原始建造成本较高，评估时按现状评估，故造成原值和净值减值；
②企业房屋的账面成本分摊不合理，造成构筑物及管道沟槽减值。
（7）典型案例
案例一：房屋建筑物——会议中心（房屋建筑物评估明细表 4-6-1 第 70 项）
1）评估对象概况
账面原值：28,470,669.64 元；
账面净值：16,294,975.21 元；
建筑面积：6,630.05 平方米；
建成年代：1996 年 8 月
该建筑物钢筋混凝土管桩基础，结构形式为砖混结构，共 2 层。檐高 8.5 米，
层高 4 米。
主体外墙采用单层彩色涂料与石材装饰结合；形成对称的石材装饰墙；屋檐
采用仿琉璃瓦盖帽，外露木梁，贴古彩画装饰；门窗为铝合金窗，入口为旋转玻
璃门。内墙花岗岩饰面，地面为花岗岩地面；顶棚为艺术造型灯池，配艺术顶灯，
灯池旁配筒灯照明
共 13 个会议室，其中可容纳 20 人的共 5 个会议室，分别为 6、7、10、11、
12 号会议室；可容纳 40 人的共 3 个会议室，分别为 3、15、16 号会议室；可容
纳 50～120 人的共 4 个会议室，分别为 1、2、8、9 号会议室；贵宾室 1 个，可容
纳 16 人。会议室内墙面为壁纸，墙面装裱字画饰面；并配有壁灯照明。吊顶为
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龙骨吊顶，石膏板灯池；楼地面为地毡。室内配有投影设备及幕布。楼内设有卫
生间，花岗岩墙面，石膏板吊顶，筒灯照明，KOHLER 牌高级卫具，室内上下水、
通风、电气照明及消防设施齐全。
该建筑物已经办理产权证，房产证号为“京门中外字第 00180 号”。
2）重置全价的确定
①建安工程造价的确定
建筑安装工程造价包括土建工程、装修、给排水、电气工程的总价，建安工
程造价采用预(决)算调整法进行计算。评估人员根据设计图纸与工程量，套用《全
国统一建筑工程基础定额北京市综合估价表（2003）》、《全国统一安装工程预算
定额北京市单位估价表》（2003）及《北京市建筑安装工程费用定额》(2003)及《北
京市工程造价管理信息》(2006 年第 1 期)等相关信息，计算得出建安工程造价。
具体计算见下表：
建筑工程造价计算表
序号 项目名称 基数 取费标准% 金额
1 一、定额直接费 5,701,511.50
2 (一)直接工程费 4,972,537.50
3 其中：人工费 994,507.50
4 (二)其他直接费 728,974.00
5 (1)临时设施费 2× 费率 3.19% 158,623.95
6 (2)现场经费 2× 费率 4.17% 207,354.81
7 (3)安全防护、文明施工措施费 2× 费率 7.30% 362,995.24
8 二、企业管理费 1× 费率 4.08% 232,621.67
9 三、利润 （1+8）× 费率 7.00% 415,389.32
10 四、规费 3× 费率 24.09% 239,576.86
11 五、价差 按实际发生计取 467,604.26
12 不含税工程造价 1+8+9+10+11 7,056,703.60
13 六、税金 (1+8+9+10+11)× 费率 3.40% 239,927.92
14 建筑工程造价 12+13 7,296,631.53
安装工程造价计算表
序号 项目名称 基数 取费标准% 金额
1 一、定额直接费 3,231,166.80
2 (一)直接工程费 2,983,522.50
3 其中：人工费 358,022.70
4 (二)其他直接费 247,644.30
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5 (1)临时设施费 3× 费率 19.80% 70,888.49
6 (2)现场经费 3× 费率 25.67% 91,904.43
7 (3)安全防护、文明施工措施费 3× 费率 23.70% 84,851.38
8 二、企业管理费 3× 费率 37.47% 134,151.11
9 三、利润 （1+8）×费率 7.00% 235,572.25
10 四、规费 3× 费率 24.09% 86,247.67
11 五、价差 按实际发生计取 369,262.51
12 不含税工程造价 1+8+9+10+11 4,056,400.34
13 六、税金 (1+8+9+10+11)× 费率 3.40% 137,917.61
14 建筑工程造价 12+13 4,194,317.95
装饰工程直接费计算表
序号 项目名称 基数 取费标准% 金额
1 一、定额直接费 4,525,778.21
2 (一)直接工程费 4,309,532.50
3 其中：人工费 689,525.20
4 (二)其他直接费 216,245.71
5 (1)临时设施费 3× 费率 16.50% 59,073.75
6 (2)现场经费 3× 费率 24.71% 88,467.41
7 (3)安全防护、文明施工措施费 3× 费率 19.19% 68,704.56
8 二、企业管理费 3× 费率 35.10% 125,665.97
9 三、利润 （1+8）×费率 7.00% 325,601.09
10 四、规费 3× 费率 24.09% 166,106.62
11 五、价差 按实际发生计取 841,022.42
12 不含税工程造价 1+8+9+10+11 5,984,174.31
13 六、税金 (1+8+9+10+11)× 费率 3.40% 203,461.93
14 建筑工程造价 12+13 6,187,636.24
工程造价汇总表
序号 项目名称 费用金额（元）
1 建筑工程 7,296,631.53
2 安装工程 4,194,317.95
3 装饰工程 6,187,636.24
合计 17,678,585.72
建安工程总造价=建筑工程造价+安装工程造价
=17,678,585.72 元
②前期费及其他费
前期费及其他费计算表
按建筑面积取费
序号 费用名称 按造价取费（%） 金额(元)
（元/m2）
1 建设单位管理费 1.22% 215,678.75
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20
北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有的北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目评估说明
2 勘察设计费 3.27% 578,089.75
3 工程建设监理费 2.42% 427,821.77
4 招标代理服务费 0.35% 61,875.05
5 环境影响评价费 0.34% 60,107.19
6 可行性研究费 0.70% 123,750.10
7 墙体材料专项基金 10 66,300.50
8 墙体材料专项基金 0.54 3580.227
合计 8.30% 10.54 1,537,203.34
前期费及其他费=1,537,203.34 元
③资金成本
资金成本为建筑物正常建设施工期内占用资金的筹资成本即评估基准日正
在执行的固定资产贷款利息。
依据全国统一建筑安装工程工期定额标准，整个建设项目建设工期为 1 年，
建设工期内假设资金均匀投入：
资金成本=（建安工程造价+前期费及其他费）×12/12×4.35%×1/2
= 417,943.00 元
④重置全价的确定
重置全价=建安造价+前期及其他费用+资金成本
=17,678,585.72+1,537,203.34+ 417,943.00
= 19,633,730.00 元（取整）
3）成新率的确定
测算建筑物的成新率采用成新率法，即理论成新率和现场勘察成新率的加权
平均值，计算公式：
成新率=理论成新率× 40%+现场勘察成新率× 60%
①理论成新率：该建筑物为 1996 年 8 月建成，评估基准日为 2016 年 4 月 30
日，距评估基准日已经使用 19.76 年，根据建筑物的经济寿命年限及已使用年限，
计算出建筑物的理论成新率。该建筑物经济寿命年限为 50 年，房屋剩余年限为
30.24 年；根据土地证证载终止日期为 2037 年 4 月 24 日，土地剩余年限为 21.33
年，根据孰短原则，本次按土地剩余年限 21.33 年确定尚可使用年限，即
理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限+土地剩余年限)× 100%
=21.33/(19.76+21.33) × 100%
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=52%
②现场勘察成新率：按照原城乡建设环境保护部关于测算建筑物成新率的标
准结合建筑物的实际损耗情况，进行现场勘察后，分别对建筑物的结构、装修、
设备安装三部分进行打分，并依据权重系数计算出建筑物的勘察成新率，详见下
表。
勘察成新率计分表
分项 评定依据 标准分 分数
1 基础(25) 稍有沉降有承载力 25 25
2 承重构件(25) 完好坚固 25 25
3 墙体(15) 基本无损坏 15 10
结构
4 屋面(20) 不渗漏 20 15
5 地面(15) 整体面层牢固 15 14
小计：(1+2+3+4+5)× 0.55 48.95
6 门窗(25) 部分变形 30 26
7 外墙(25) 粘结牢固 25 20
装饰 8 内墙(25) 无空鼓裂缝 25 20
9 顶棚(25) 无变形 20 17
小计：(6+7+8+9)× 0.15 12.45
10 水卫(25) 器具完好 25 20
11 电器照明(30) 线路装备完好 30 25
设备 12 暖气(25) 完好无堵漏 25 20
13 通讯(20) 完好 20 15
小计：(10+11+12+13)× 0.3 24
勘察成新率合计% 85%
成新率=现场勘察成新率× 60%+理论成新率× 40%
=85%× 60%+52%× 40%
=72% （取整）
4）评估价值的确定
评估价值=重置全价×成新率
=19,633,730.00× 72%
=14,136,285.60 元
案例二：构筑物——宾馆停车场（评估明细表 4-6-2 第 3 项）
1）评估对象概况
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账面原值：1,493,945.83 元；
账面净值：657,802.56 元；
建筑面积：6,000.00 平方米；
建成年代：2011 年 12 月
该构筑物为混凝土路面，道路做法为：碎石级配砂石底层厚度 150mm，砂基
层厚度 100mm，C25 混凝土面层厚度为 220mm。
2）重置全价的确定
①建安工程造价的确定
建筑安装工程造价包括土建工程、装修、给排水、电气工程的总价，建安工
程造价采用预(决)算调整法进行计算。评估人员根据设计图纸与工程量，套用《全
国统一建筑工程基础定额北京市综合估价表（2003）》、《全国统一安装工程预算
定额北京市单位估价表》（2003）及《北京市建筑安装工程费用定额》(2003)及《北
京市工程造价管理信息》(2006 年第 1 期)等相关信息，计算得出建安工程造价。
具体计算见下表：
建筑工程造价计算表
序号 项目名称 基数 取费标准% 金额
1 一、定额直接费 1,031,940.00
2 (一)直接工程费 900,000.00
3 其中：人工费 180,000.00
4 (二)其他直接费 131,940.00
5 (1)临时设施费 2× 费率 3.19% 28,710.00
6 (2)现场经费 2× 费率 4.17% 37,530.00
7 (3)安全防护、文明施工措施费 2× 费率 7.30% 65,700.00
8 二、企业管理费 1× 费率 4.08% 42,103.15
9 三、利润 （1+8）× 费率 7.00% 75,183.02
10 四、规费 3× 费率 24.09% 43,362.00
11 五、价差 按实际发生计取 75,454.76
12 不含税工程造价 1+8+9+10+11 1,268,042.94
13 六、税金 (1+8+9+10+11)× 费率 3.40% 43,113.46
14 建筑工程造价 12+13 1,311,156.39
道路建筑工程造价＝1,311,156.39 元
②前期费用及其他费用
前期费用及其他费用计算表
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北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有的北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目评估说明
按造价取费 按建筑面积取费
序号 费用名称 金额(元)
（%） （元/m2）
1 建设单位管理费 1.22% 15,996.11
2 勘察设计费 3.27% 42,874.81
3 工程建设监理费 2.42% 31,729.98
4 招标代理服务费 0.35% 4,589.05
5 环境影响评价费 0.34% 4,457.93
6 可行性研究费 0.70% 9,178.09
合计 8.30% 108,825.98
前期费及其他费=108,825.98 元
③资金成本
资金成本为构筑物正常建设施工期内占用资金的筹资成本即评估基准日正
在执行的固定资产贷款利息。
依据全国统一建筑安装工程工期定额标准，构筑物工期为 1 年，建设工期内
假设资金均匀投入：
资金成本=（建安工程造价+前期费及其他费）×12/12×4.35%×1/2
= 30,885.00 元
④重置全价的确定
重置全价=建安造价+前期及其他费用+资金成本
=1,311,156.39+108,825.98+30,885.00
=1,450,870.00 元（取整）
3）成新率的确定
测算建筑物的成新率采用成新率法，即理论成新率和现场勘察成新率的加权
平均值，计算公式：
成新率=理论成新率× 40%+现场勘察成新率× 60%
①理论成新率：该建筑物为 2011 年 12 月建成，评估基准日为 2016 年 4 月
30 日，距评估基准日已经使用 4.42 年，根据建筑物的经济寿命年限及已使用年
限，计算出建筑物的理论成新率。该建筑物经济寿命年限为 20 年，道路剩余年
限为 15.58 年；根据土地证证载终止日期为 2037 年 4 月 24 日，土地剩余年限为
21.33 年，根据孰短原则，本次按剩余年限 15.58 年确定尚可使用年限，即
理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限+剩余年限)× 100%
=15.58/(4.42+15.58) × 100%
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北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有的北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目评估说明
=78%
②现场勘察成新率：按照原城乡建设环境保护部关于测算建筑物成新率的标
准结合建筑物的实际损耗情况，进行现场勘察后，对建筑物的结构进行打分，并
依据权重系数计算出建筑物的勘察成新率，详见下表。勘察成新率计分表
序号 结构名称 状 况 标准分 勘察成新率％
1 基础 稍有沉降有承载力 50 25
2 地面 整体面层牢固 50 30
3 勘察成新率 100 55
成新率=现场勘察成新率× 60%+理论成新率× 40%
=55%× 60%+78X%× 40%
=64% （取整）
4）评估价值的确定
评估价值=重置全价× 成新率
=1,450,870.00× 64%
= 928,556.80 元
9、设备类固定资产
（1）评估范围
本次评估范围为北京龙泉宾馆有限公司所拥有的机器设备、车辆及电子设备，
共 2581 台（套），账面原值为 79,131,161.73 元，账面净值为 16,201,501.63 元，具
体情况如下：
设备类资产账面价值
科目名称 数量（台套） 账面原值（元） 账面净值（元）
设备类合计 2581 79,131,161.73 16,201,501.63
固定资产—机器设备 2091 36,284,639.58 6,608,129.56
固定资产—车辆 7 2,535,168.09 330,771.04
固定资产--电子设备 483 40,311,354.06 9,262,601.03
（2）设备概况
1）机器设备主要为酒店客房家具、厨房用具、冰箱、吸尘器等。
2）办公用电子设备主要有办公用电脑、网络服务器及电视机等。
3）车辆主要为长安轻型客运车，别克商务用车等。
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至评估基准日各种设备均在正常使用，设备的日常维护、保养正常。
4）相关会计政策
①账面原值构成
设备的账面原值主要由购置价构成。
②折旧方法
被评估单位现有设备类资产为非在线资产，采用（年限平均法）计提折旧。
按设备资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类设备资产的年折旧率如下：
固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率%
电子设备及其他 10 10 9
运输工具 5 10 18
机器设备 5 10 18
(3)核实过程
1）核对账目：根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细表，首先与
被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的设备
类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分设备类资产核对了
原始记账凭证等。
2）资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类型、金额等
特征收集了设备购置发票；合同复印件。
3）现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的设
备类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、数量、购置日期、
生产厂家等基本信息；了解了设备的工作环境、利用情况、维护与保养情况等使
用信息；了解了设备的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了典型设备的
现场调查表。
4）现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性能、运行、
维护、更新等信息；调查了解了各类典型设备评估基准日近期的购置价格及相关
税费；调查并了解了设备类资产账面原值构成、折旧方法等相关会计政策与规定。
5）清查核实结果：通过现场勘查发现，设备权属明晰，设备均在岗正常使
用，除此之外有以下情况：
a、部分机器设备及电子设备规格型号、生产厂家明细齐全且正常使用的设
备；
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b、本次评估范围内，设备中有部分购置时间较长，账面净值计提只剩残值。
清查该设备类资产时，无法核实到实物资产，为无实物状态；机器设备中无实物
的共 322 项，账面原值为 19,965,379.33 元，账面净值为 1,189,850.85 元；电子设
备中无实物资产共 177 项，账面原值为 24,134,478.22 元，账面净值为 676,889.21 元；
电子设备中报废资产共 6 项，账面原值为 78,523.00 元，账面净值为 9,636.27 元；
具体明细如下：
固定资产---机器设备无实物明细表
设备编 计量单 账面价值
序号 存放地点 设备名称 数量 购置日期 备注
号 位 原值 净值
1 0500002 餐饮部 制冰机 台 1 1995/4/1 15,100.00 1,510.00 无实物
2 0500003 餐饮部 制冰机 台 1 1997/7/1 19,600.00 1,960.00 无实物
3 0500004 餐饮部 饮水机 台 1 1998/6/1 1,800.00 180.00 无实物
4 0500047 西厨房 洗碗机 hobaet 台 1 1995/11/1 58,000.00 5,800.00 无实物
5 0500048 西厨房 微波炉 台 1 1996/11/1 3,140.00 314.00 无实物
6 0500049 西厨房 电扒炉 台 1 1997/2/1 9,980.00 998.00 无实物
7 0500050 西厨房 冰箱 台 1 1997/3/1 3,950.00 395.00 无实物
8 0500051 西厨房 双缸炸炉 台 1 1997/10/1 8,850.00 885.00 无实物
9 0500052 西厨房 意大利 12”切片机 台 1 1998/9/1 5,729.00 572.90 无实物
10 0500053 西厨房 烧烤炉 台 1 1999/5/1 4,200.00 420.00 无实物
11 0500054 西厨房 微波炉 台 1 2000/1/1 1,270.00 127.00 无实物
12 0500055 西厨房 咖啡机 台 1 2002/8/1 49,125.00 4,912.50 无实物
13 0500056 西厨房 开水器 台 1 2002/9/1 2,200.00 220.00 无实物
14 0500058 西厨房 货运提升机 台 1 2002/10/1 19,260.00 1,926.00 无实物
15 0500062 西厨房 微波炉 台 1 2003/10/1 22,000.00 2,200.00 无实物
16 0500063 西厨房 四门冰箱 台 1 2004/7/1 8,600.00 860.00 无实物
17 0500064 西厨房 电蒸车 台 1 2004/10/1 3,000.00 300.00 无实物
18 0500065 西厨房 电烤箱 台 1 2004/10/1 10,450.00 1,045.00 无实物
19 0500066 西厨房 蒸箱 台 1 2004/10/1 2,428.00 242.80 无实物
20 0500067 西厨房 制冰机—— 台 1 2005/5/1 5,100.00 510.00 无实物
21 0500068 西厨房 搅拌机 台 1 2005/7/1 1,459.00 145.90 无实物
22 0500069 西厨房 制冰机— 台 1 2005/8/1 5,100.00 510.00 无实物
23 0500070 西厨房 不锈钢橱柜 2 个 台 1 2006/12/20 7,000.00 700.00 无实物
24 0500071 西厨房 进口中压减压器 台 1 2007/4/1 3,900.00 390.00 无实物
25 0500072 西厨房 铁扒车 台 1 2007/8/1 1,800.00 180.00 无实物
26 0500073 西厨房 烧烤车 台 1 2007/8/1 1,980.00 198.00 无实物
27 0500074 西厨房 面包机 台 1 2007/12/1 680 68.00 无实物
补入 02 年 7 月西厨
28 0500075 西厨房 台 1 2008/2/1 13,000.00 1,300.00 无实物
房烟罩设备款
29 0500076 西厨房 冷菜餐具柜 台 1 2008/7/1 4,450.00 445.00 无实物
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电话：010-51667811 传真：82253743
27
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序号 设备编 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注
31 0500078 西厨房 油霸洗碗机 位 1 2009/4/1 11,500.00 1,150.00 无实物
32 0500079 西厨房 九阳电磁炉 台 1 2009/5/1 598 59.80 无实物
34 0500081 西厨房 电饭煲 个 1 2009/12/1 565 56.50 无实物
38 0500085 西厨房 高炉 个 1 2010/1/1 13,200.00 1,320.00 无实物
39 0500086 西厨房 电磁炉 个 1 2010/1/1 4,448.00 444.80 无实物
40 0500087 西厨房 保鲜冰柜 个 1 2010/1/1 2,800.00 280.00 无实物
41 0500088 西厨房 扒炉 个 1 2010/1/1 750 75.00 无实物
42 0500089 西厨房 搅拌机 个 1 2010/2/1 499 49.90 无实物
43 0500090 西厨房 电磁炉（5 个） 个 5 2010/2/1 1,650.00 165.00 无实物
47 0500094 西厨房 卧式冰柜 个 1 2010/5/1 3,500.00 350.00 无实物
77 0500124 会议中心 消毒柜 台 1 2006/6/1 2,114.00 211.40 无实物
82 0500133 金龙宫 消毒柜 台 1 2000/11/1 2,350.00 235.00 无实物
91 0500142 养生阁 展示冰柜（2 台） 台 2 2004/11/1 3,976.00 397.60 无实物
92 0500143 养生阁 新飞冰柜 台 1 2005/1/1 1,766.00 176.60 无实物
93 0500144 养生阁 制冰机 台 1 2005/11/1 2,600.00 260.00 无实物
95 0500146 养生阁 二层毛巾柜（2 台） 台 2 2005/11/1 1,520.00 152.00 无实物
96 0500147 养生阁 榨汁机 台 1 2005/11/1 780 78.00 无实物
99 0500150 养生阁 钛钢果汁鼎（2 个） 个 1 2007/5/1 2,800.00 280.00 无实物
果汁机（上海立
100 0500151 养生阁 个 1 2010/5/1 2,350.00 235.00 无实物
松）
103 0500155 客房 制冰机 台 1 1998/7/1 12,000.00 1,200.00 无实物
104 0500156 客房 冰箱（2 台） 台 2 2005/8/1 1,396.00 139.60 无实物
115 0500169 中餐 电扒炉 2 台 个 2 1999/4/1 12,300.00 1,230.00 无实物
117 0500172 中餐 海尔展示柜一台 个 1 1999/5/1 5,980.00 598.00 无实物
118 0500173 中餐 煲汤炉 个 1 1999/5/1 6,500.00 650.00 无实物
119 0500174 中餐 电子计重秤 个 1 1999/11/1 1,600.00 160.00 无实物
121 0500176 中餐 冰柜 1 台 个 1 2000/5/1 1,660.00 166.00 无实物
123 0500178 中餐 榨汁机 个 1 2000/7/1 1,470.00 147.00 无实物
125 0500180 中餐 冷饮机 2 台 个 2 2000/7/1 5,630.00 563.00 无实物
126 0500181 中餐 四门冰柜 个 1 2000/8/1 10,000.00 1,000.00 无实物
129 0500185 中餐 绞肉机 1 台 个 1 2001/6/1 3,900.00 390.00 无实物
131 0500190 中餐 寿司展示柜 个 1 2002/11/1 20,400.00 2,040.00 无实物
132 0500191 中餐 搅拌机 1 台 个 1 2002/11/1 2,980.00 298.00 无实物
134 0500196 中餐 鼓风灶 个 1 2004/4/1 7,600.00 760.00 无实物
136 0500198 中餐 消毒柜 个 1 2004/6/1 790 79.00 无实物
138 0500200 中餐 洗杯机 个 1 2006/1/1 24,500.00 2,450.00 无实物
141 0500204 中餐 保温柜 个 1 2006/2/1 10,540.00 1,054.00 无实物
144 0500207 中餐 轴流风机 4 号 个 1 2006/2/1 1,560.00 156.00 无实物
145 0500208 中餐 1 套三头瓶库 个 1 2006/2/1 2,800.00 280.00 无实物
147 0500210 中餐 星丰搅拌机 个 1 2007/4/1 2,580.00 258.00 无实物
148 0500211 中餐 净水器 个 1 2007/10/1 2,710.00 271.00 无实物
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序号 设备编 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注
号 结转费用存货榨 位
149 0500212 中餐 个 1 2008/8/1 860 86.00 无实物
汁机
150 0500213 中餐 消毒柜 个 1 2008/10/1 6,880.00 688.00 无实物
153 0500217 中餐 新光切皮机 个 1 2009/6/1 5,300.00 530.00 无实物
154 0500219 中餐 绞肉机 个 1 2009/7/1 650 65.00 无实物
157 0500222 中餐 消毒柜 个 1 2010/6/1 2,650.00 265.00 无实物
160 0500225 中餐 空气压缩机 个 1 2010/8/1 1,280.00 128.00 无实物
161 0500226 中餐 排风罩风机 个 1 2010/8/1 15,740.00 1,574.00 无实物
162 0500227 中餐 绞切机 个 1 2010/9/1 1,400.00 140.00 无实物
164 0500229 中餐 切菜机 个 1 2010/9/1 3,600.00 360.00 无实物
166 0500232 中餐 绞肉机 个 1 2011/1/1 2,800.00 280.00 无实物
168 0500234 中餐 开水器 6KW 个 1 2011/4/1 2,480.00 248.00 无实物
170 0500236 中餐 电饼铛银谷 45 型 个 1 2012/7/1 1,400.00 455.00 无实物
177 0500243 员工食堂 90A 型烤箱 个 1 1994/8/1 10,479.00 1,047.90 无实物
178 0500244 员工食堂 上海 100 型饭车 个 1 1994/8/1 15,035.00 1,503.50 无实物
183 0500249 员工食堂 微波炉 个 1 1995/2/1 3,370.00 337.00 无实物
184 0500250 员工食堂 切肉机 个 1 1996/1/1 1,464.00 146.40 无实物
185 0500251 员工食堂 冰柜 个 1 1996/4/1 15,000.00 1,500.00 无实物
186 0500252 员工食堂 醒发箱 个 1 1996/9/1 4,359.00 435.90 无实物
187 0500254 员工食堂 不锈钢蒸饭车 个 1 1997/3/1 3,500.00 350.00 无实物
192 0500259 员工食堂 蒸饭车 个 1 2002/12/1 7,320.00 732.00 无实物
198 0500266 员工食堂 切瓜机果机 TR-21 个 1 2007/12/1 3,250.00 325.00 无实物
200 0500268 员工食堂 饺子机 个 1 2010/1/1 8,800.00 880.00 无实物
201 0500269 员工食堂 面条机 1*3750 个 1 2010/4/1 3,750.00 375.00 无实物
202 0500271 员工食堂 饺子机南常 12 型 个 1 2010/8/1 2,900.00 290.00 无实物
203 0500272 员工食堂 4.5 型低噪音讯机 个 1 2010/8/1 4,700.00 470.00 无实物
205 0500281 公共 双槽沥水 个 1 2000/10/1 2,600.00 260.00 无实物
206 0500282 公共 微波炉 个 1 2000/11/1 1,460.00 146.00 无实物
207 0500283 公共 消毒柜 个 1 2000/11/1 2,350.00 235.00 无实物
208 0500284 公共 水槽 个 1 2000/11/1 1,000.00 100.00 无实物
209 0500286 公共 调理台 个 1 2002/7/1 6,400.00 640.00 无实物
210 0500288 公共 切片机 个 1 2002/12/1 14,200.00 1,420.00 无实物
211 0500289 公共 风机 个 1 2003/1/1 12,500.00 1,250.00 无实物
212 0500290 公共 搅拌机 个 1 2003/8/1 2,380.00 238.00 无实物
213 0500291 公共 鼓风灶 个 1 2004/4/1 7,600.00 760.00 无实物
214 0500292 公共 四门冰柜 个 1 2004/4/1 5,380.00 538.00 无实物
215 0500293 公共 切片机 HB-2 个 1 2004/5/1 9,500.00 950.00 无实物
216 0500295 公共 油烟净化器 个 1 2004/7/1 10,960.00 1,096.00 无实物
217 0500296 公共 双头矮汤炉 个 1 2004/7/1 2,800.00 280.00 无实物
218 0500297 公共 三门蒸柜 个 1 2004/7/1 4,500.00 450.00 无实物
219 0500298 公共 锯骨机 HBS-250 个 1 2004/8/1 2,950.00 295.00 无实物
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序号 设备编 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注
220 0500299 公共 七眼灶 位 1 2004/8/1 2,800.00 280.00 无实物
221 0500300 公共 保鲜工作台 个 1 2005/11/1 5,100.00 510.00 无实物
222 0905301 公共 100 型蒸箱 个 1 2006/5/1 3,800.00 380.00 无实物
223 0500302 公共 HL-2DWI 烤箱 个 1 2006/9/1 2,350.00 235.00 无实物
224 0500303 公共 美国 ACA 电烤箱 个 1 2006/12/1 383 38.30 无实物
巧太太 A319 油烟
225 0500304 公共 个 1 2007/5/1 349 34.90 无实物
机
226 0500305 公共 铁扒车 个 1 2007/8/1 1,800.00 180.00 无实物
227 0500306 公共 烧烤车 个 1 2007/8/1 1,980.00 198.00 无实物
美的电磁炉
228 0500307 公共 个 1 2007/12/1 1,475.00 147.50 无实物
1*399.4*269
229 0500308 公共 电磁炉 个 1 2008/11/1 1,495.00 149.50 无实物
消毒柜、蒸柜、抽
230 0500309 公共 个 1 2009/4/1 10,780.00 1,078.00 无实物
油烟机
231 0500310 公共 双层蒸锅、电饭煲 个 1 2009/7/1 398 39.80 无实物
232 0500311 公共 冷库（农家乐） 个 1 2011/5/1 28,000.00 3,220.00 无实物
233 0500312 公共 微波炉 个 1 2011/8/1 937 149.92 无实物
235 0300006 前台 组合矮柜 个 1 2005/1/1 4,940.00 494.00 无实物
236 0300007 前台 组合矮柜 个 1 2005/1/1 4,890.00 489.00 无实物
237 0300008 前台 组合矮柜 个 1 2005/1/1 3,100.00 310.00 无实物
240 0300012 客房 麻将桌 1 套 个 1 2000/6/1 1,600.00 160.00 无实物
241 0300013 客房 办公桌一张 个 1 2001/9/1 1,850.00 185.00 无实物
242 0300014 客房 沙发一套 个 1 2001/9/1 2,200.00 220.00 无实物
11,790.0
243 0300015 客房南村 整体床垫 批 1 2003/5/11 117,900.00 无实物
0
13,340.0
244 0300016 客房南村 家具用品 批 1 2003/5/1 133,400.00 无实物
0
245 0300017 客房 麻将桌 个 1 2003/10/1 13,200.00 1,320.00 无实物
246 0300018 客房 床头柜 批 1 2003/10/1 6,100.00 610.00 无实物
247 0300021 客房 户外家具伞 个 1 2004/4/1 3,700.00 370.00 无实物
床箱、床垫、床头
248 0300023 客房 个 1 2005/5/1 6,039.00 603.90 无实物
板
梳妆凳 3146 房样
256 0300031 客房北村 1 2006/6/6 400 40.00 无实物
板间
大潮家具厂(北村
261 0300036 客房北村 1 2006/7/1 2,120.00 212.00 无实物
客房）茶几
373 0300148 客房北村 皮茶几 个 1 2006/10/1 160 16.00 无实物
374 0300149 客房北村 皮茶几 个 1 2006/10/1 160 16.00 无实物
375 0300150 客房北村 皮茶几 个 1 2006/10/1 160 16.00 无实物
376 0300151 客房北村 皮茶几 个 1 2006/10/1 160 16.00 无实物
377 0300152 客房北村 皮茶几 个 1 2006/10/1 160 16.00 无实物
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序号 设备编 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注
378 0300153 客房北村 皮茶几 位 1 2006/10/1 160 16.00 无实物
426 0300201 客房 客房海绵垫 1 2010/6/1 1,750.00 175.00 无实物
598 0300405 中餐 餐椅 个 1 2003/12/1 54,000.00 5,400.00 无实物
612 0300419 中餐 屏风机 个 1 2010/9/1 2,900.00 290.00 无实物
737 0300545 西餐厅 藤制屏障 个 1 2004/5/1 26,970.00 2,697.00 无实物
738 0300546 西餐厅 长条桌 12 张 张 12 2005/5/1 4,440.00 444.00 无实物
739 0300547 西餐厅 IBM 桌 30 张 张 30 2005/7/1 9,450.00 945.00 无实物
740 0300548 西餐厅 椅子 30 把 把 30 2005/12/1 24,000.00 2,400.00 无实物
741 0300549 西餐厅 购自动餐台龙头 个 1 2006/1/1 3,000.00 300.00 无实物
大堂展柜 4*1000 屏
742 0300550 西餐厅 个 4 2006/2/1 5,000.00 500.00 无实物
风
单人藤椅沙发 22
744 0300553 西餐厅 个 22 2006/7/1 33,220.00 3,322.00 无实物
个
745 0300554 西餐厅 二位藤器沙发 2 个 个 2 2006/7/1 4,400.00 440.00 无实物
746 0300555 西餐厅 方茶几 4 个 个 4 2006/7/1 3,800.00 380.00 无实物
747 0300556 西餐厅 长茶几 2 个 个 2 2009/7/1 2,636.00 263.60 无实物
748 0300557 西餐厅 吧椅 4 个 个 4 2006/7/1 5,044.00 504.40 无实物
749 0300558 西餐厅 西餐厅进椅子 5 把 把 5 2008/4/1 1,558.35 155.84 无实物
750 0300559 西餐厅 西餐厅进椅子 5 把 把 5 2008/4/1 1,558.35 155.84 无实物
751 0300560 西餐厅 西餐厅进椅子 2 把 把 2 2008/4/1 623.34 62.33 无实物
752 0300561 西餐厅 茶几 94976# 个 1 2008/9/1 1,000.00 100.00 无实物
沙发 2 套单人 7 个
753 0300562 西餐厅 套 1 2008/9/1 13,600.00 1,360.00 无实物
茶几 6 个
754 0300563 西餐厅 讲台 个 1 2008/10/1 1,500.00 150.00 无实物
皮沙发 3 人 2 个单
755 0300564 西餐厅 套 1 2009/12/1 7,200.00 720.00 无实物
人
沙发（6 个单人 4
797 0300608 金龙宫 个 6 2006/8/1 6,000.00 600.00 无实物
个双人）
电视柜 1*800 电视
798 0300609 金龙宫 柜 1*700 点歌柜 个 1 2007/7/1 2,300.00 230.00 无实物
2*400
799 0300610 金龙宫 沙发 个 1 2011/12/1 3,770.00 829.40 无实物
800 0300611 金龙宫 沙发 个 1 2011/12/1 3,770.00 829.40 无实物
801 0300612 金龙宫 沙发 个 1 2011/12/1 678.6 169.66 无实物
805 0300616 金龙宫 沙发 个 1 2011/12/1 3,770.00 829.40 无实物
806 0300617 金龙宫 沙发 个 1 2011/12/1 3,770.00 829.40 无实物
807 0300618 金龙宫 沙发 个 1 2011/12/1 3,770.00 829.40 无实物
床垫 7*650 8*450（5
847 0300662 健身房 个 1 2004/12/1 2,716.67 271.67 无实物
个）
867 0300552 西餐厅 购自助餐台一套 个 1 2006/2/1 69,000.00 6,900.00 无实物
870 0300684 健身房 圆形玻璃台（6 件） 个 6 2004/12/1 2,580.00 258.00 无实物
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序号 设备编 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注
872 0300688 健身房 条台 位 1 2004/12/1 300 30.00 无实物
873 0300689 健身房 条台 个 1 2004/12/1 560 56.00 无实物
874 0300690 健身房 异型台 个 1 2004/12/1 800 80.00 无实物
883 0300699 健身房 更衣凳（4 个） 个 4 2004/12/1 3,400.00 340.00 无实物
885 0300701 绅士会所 床（2 张） 个 2 2005/11/1 3,400.00 340.00 无实物
886 0300702 绅士会所 床头柜（2 张） 个 2 2005/11/1 200 20.00 无实物
887 0300703 绅士会所 沙发茶几 个 1 2005/11/1 16,500.00 1,650.00 无实物
888 0300704 绅士会所 床 2*2 个 1 2005/11/1 4,700.00 470.00 无实物
889 0300705 绅士会所 裂纹漆茶几 1.8*2 个 1 2005/11/1 4,000.00 400.00 无实物
890 0300706 绅士会所 茶座 个 1 2005/11/1 3,800.00 380.00 无实物
891 0300707 绅士会所 鞋吧沙发 个 1 2005/11/1 3,700.00 370.00 无实物
892 0300708 绅士会所 大理石面茶几 个 1 2005/11/1 1,000.00 100.00 无实物
893 0300709 绅士会所 小沙发 个 1 2005/11/1 6,300.00 630.00 无实物
894 0300710 绅士会所 书架 2 个 个 2 2005/11/1 800 80.00 无实物
895 0300711 绅士会所 圆桌、四把椅子 个 2 2005/11/1 1,546.00 154.60 无实物
896 0300712 绅士会所 沙发、茶几（2 套） 个 2 2005/11/1 8,500.00 850.00 无实物
897 0300713 绅士会所 茶几、椅子（2 套） 个 2 2005/11/1 2,000.00 200.00 无实物
898 0300714 绅士会所 餐桌（8 套） 个 8 2005/11/1 3,600.00 360.00 无实物
899 0300715 绅士会所 餐椅（40 套） 个 40 2005/11/1 13,600.00 1,360.00 无实物
900 0300716 绅士会所 茶几（3 套） 个 3 2005/11/1 2,550.00 255.00 无实物
901 0300717 绅士会所 更衣柜（85 个） 个 85 2005/11/1 64,720.00 6,472.00 无实物
902 0300718 绅士会所 木桶（4 个） 个 4 2005/11/1 4,600.00 460.00 无实物
903 0300719 绅士会所 麻将桌 个 1 2005/11/1 1,400.00 140.00 无实物
904 0300720 绅士会所 上下床 12 套 个 12 2005/11/1 4,320.00 432.00 无实物
905 0300721 绅士会所 桑拿椅 21 个 个 21 2005/11/1 20,160.00 2,016.00 无实物
大理石面茶几 12
906 0300722 绅士会所 个 12 2005/11/1 4,320.00 432.00 无实物
个
907 0300723 绅士会所 更衣墩 6 个 个 6 2005/11/1 5,100.00 510.00 无实物
908 0300724 设施会所 电视支架 21 个 个 21 2005/11/1 4,620.00 462.00 无实物
909 0300725 绅士会所 搓澡床 12 个 个 12 2005/11/1 4,560.00 456.00 无实物
910 0300726 洗浴中心 洋酒柜 个 1 2006/1/1 2,400.00 240.00 无实物
911 0300727 绅士会所 办公桌 个 1 2006/1/1 400 40.00 无实物
912 0300728 绅士会所 文件柜 个 1 2006/1/1 1,500.00 150.00 无实物
绅士会所购单人
913 0300729 绅士会所 个 4 2006/4/1 2,400.00 240.00 无实物
床4张
914 0300730 养生阁 大床放置 2219 房 个 1 2006/8/1 7,100.00 710.00 无实物
917 0300733 养生阁 深棕色方茶几 个 1 2007/5/1 1,760.00 176.00 无实物
918 0300734 养生阁 深棕色条几 个 1 2007/5/1 1,080.00 108.00 无实物
928 0300746 财务部 防盗门 个 1 2000/1/1 1,180.00 118.00 无实物
929 0300747 财务部 防盗门 个 1 2000/1/1 1,080.00 108.00 无实物
931 0300756 行政部 真皮沙发 个 1 2004/12/1 5,000.00 500.00 无实物
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序号 设备编 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注
号 购保鲜柜 1 台 1100 位
939 0300767 董事长办 个 1 2008/10/1 1,450.00 145.00 无实物
边柜 1 个 350 元
行政办总经
945 0300773 茶几 个 1 2012/12/1 500 200.00 无实物
理
行政办总经
946 0300774 茶几 个 1 2012/12/1 500 200.00 无实物
理
957 0300788 金龙宫 沙发 个 1 2011/12/1 3,770.00 829.40 无实物
958 0300789 金龙宫 沙发 个 1 2011/12/1 3,770.00 829.40 无实物
963 0300794 金龙宫 小墩 个 1 2011/12/1 270 59.40 无实物
966 0300797 金龙宫 散台沙发 5 个 个 5 2011/12/1 2,500.00 550.00 无实物
967 0300798 金龙宫 散台沙发 5 个 个 5 2011/12/1 2,500.00 550.00 无实物
968 0300799 金龙宫 圆茶几 5 个 个 5 2011/12/1 2,750.00 605.00 无实物
971 0300802 金龙宫 发光茶几 个 1 2011/12/1 1,670.00 367.40 无实物
972 0300803 金龙宫 发光茶几 个 1 2011/12/1 1,670.00 367.40 无实物
974 0300805 金龙宫 不发光茶几 个 1 2011/12/1 3,140.00 690.80 无实物
975 0300806 金龙宫 实木吧椅 个 1 2011/12/1 2,150.00 473.00 无实物
976 0300807 金龙宫 实木吧椅 个 1 2011/12/1 2,150.00 473.00 无实物
977 0300808 会议中心 椅子 40 把 个 40 1999/1/10 16,000.00 1,600.00 无实物
978 0300810 会议中心 电脑桌 个 1 2004/12/1 6,000.00 600.00 无实物
979 0300811 会议中心 会议桌 2 张 个 2 2005/6/1 14,360.00 1,436.00 无实物
980 0300812 会议中心 会议椅 36 把 个 36 2005/6/1 16,560.00 1,656.00 无实物
985 0300817 龙泉会堂 讲台 个 1 2006/1/1 700 70.00 无实物
986 0300818 龙泉会堂 前台桌子 个 1 2006/1/1 18,000.00 1,800.00 无实物
987 0300819 龙泉会堂 皮椅子 4 把 个 4 2006/1/1 2,800.00 280.00 无实物
991 0300823 会议中心 消毒柜 个 1 2006/2/1 580 58.00 无实物
992 0300824 会议中心 VIP 沙发 22 个 个 22 2006/7/1 17,600.00 1,760.00 无实物
993 0300825 会议中心 VIP 方茶几 3 个 个 3 2006/7/1 1,200.00 120.00 无实物
994 0300826 会议中心 VIP 长茶几 11 个 个 11 2006/7/1 4,400.00 440.00 无实物
996 0300828 会议中心 讲台 个 1 2008/10/1 1,500.00 150.00 无实物
IBM 椅 60*180，
997 0300829 会议中心 个 76 2010/8/1 14,800.00 1,480.00 无实物
16*250
1029 0300863 销售部 书柜 个 1 2005/8/1 450 45.00 无实物
1030 0300864 销售部 办公桌 4 张 个 4 2005/10/1 1,450.00 145.00 无实物
1031 0300865 销售二部 写字台 4 张 个 4 2007/3/1 800 80.00 无实物
1032 0300866 销售二部 铁柜 个 1 2007/3/1 340 34.00 无实物
1033 0300867 销售二部 转椅 个 1 2007/3/1 280 28.00 无实物
1034 0300868 美发室 电动镜台 3 个 个 3 1993/1/1 18,000.00 1,800.00 无实物
1035 0300869 美发室 电动椅 个 1 1993/1/1 7,800.00 780.00 无实物
1036 0300870 美发室 电动椅 2 个 个 2 1993/1/1 12,000.00 1,200.00 无实物
1037 0300871 美发室 手动镜台 个 1 1993/1/1 2,340.00 234.00 无实物
1038 0300872 美发室 床椅 个 1 1993/1/1 10,633.10 1,063.31 无实物
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序号 设备编 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注
1053 0300892 员工楼 122*35*100 鞋柜 位 1 2007/7/1 440 44.00 无实物
1062 0600002 财务部 电脑 个 1 2008/5/1 4,250.00 425.00 无实物
1063 0600003 财务部 电脑 个 1 2008/5/1 4,250.00 425.00 无实物
1065 0600005 行政部 数码相机 台 1 2008/6/1 1,350.00 135.00 无实物
1070 0600010 销售部 DVD 刻录机 个 1 2008/12/1 340 34.00 无实物
1081 0600021 人事部 电脑 个 1 2009/10/1 6,800.00 680.00 无实物
1082 0600022 人事 人事部考勤机 个 1 2009/10/1 4,500.00 450.00 无实物
1107 0600047 销售部 惠普电脑 个 1 2010/5/1 2,468.00 246.80 无实物
兄弟黑白激光一
1108 0600048 销售部 个 1 2010/5/1 1,759.00 175.90 无实物
体
1109 0600049 销售部 打印机（二部） 个 1 2010/5/1 1,030.00 103.00 无实物
1111 0600051 中餐 订餐宝 个 1 2010/7/1 4,800.00 480.00 无实物
1112 0600052 员工楼 电脑 个 1 2010/7/1 3,933.00 393.30 无实物
1113 0600053 员工楼 电脑 个 1 2010/7/1 3,922.00 392.20 无实物
1114 0600054 员工楼 电脑 个 1 2010/7/1 3,933.00 393.30 无实物
1126 0600066 农家乐 针式打印机 台 1 2011/4/29 1,528.00 152.80 无实物
1140 0600080 董事长办 扫描仪手写板 个 1 2011/11/1 1,328.00 132.80 无实物
1145 0600085 行政办 三星传真机 个 1 2011/12/1 1,650.00 165.00 无实物
1177 0200049 培训部 LGDVD 机 个 1 2004/4/1 598.00 59.80 无实物
1178 0300905 会议中心 鸡尾酒桌 个 6 2013/1/1 7,400.00 3,071.00 无实物
云志电器公司改
1182 0800003 保卫部 装监控室监控设 个 1 2008/1/1 19,000.00 1,900.00 无实物
备
双星台球桌、彩球
1183 0800004 保龄球 个 1 2008/4/1 3,800.00 380.00 无实物
一套
1186 0800007 养生阁 医疗器械 HY-D03 个 1 2008/9/1 7,800.00 780.00 无实物
1188 0800009 前台 行李车 个 1 2008/1/1 800.00 80.00 无实物
1189 0800010 会议中心 投影机 个 1 2008/1/1 16,618.50 1,661.85 无实物
1190 0800011 前台 行李车 个 1 2008/1/1 300.00 30.00 无实物
1191 0800012 公共 拓展器材 个 1 2008/1/1 40,000.00 4,000.00 无实物
1193 0800014 前台 诺基亚手机 2610 个 1 2009/1/1 460.00 46.00 无实物
1198 0800020 保卫部 键伍牌对讲机 个 4 2009/2/1 3,340.00 334.00 无实物
时空隧道监控系
1199 0800021 保卫部 个 1 2009/3/1 16,674.00 1,667.40 无实物
统
1200 0800022 农家乐 农家乐对讲机 4 台 个 4 2009/6/1 1,440.00 144.00 无实物
1202 0800024 康美发 地扇 个 1 2009/6/1 258.00 25.80 无实物
1209 0800031 行政办 对讲机 2 台 个 2 2009/8/1 1,760.00 176.00 无实物
1210 0800032 工程部 对讲机 6 台 个 6 2009/8/1 2,160.00 216.00 无实物
1211 0800033 绅士会所 对讲机 3 台 个 3 2009/8/1 1,275.00 127.50 无实物
1212 0800034 客房 对讲机 18 台 个 18 2009/8/1 7,650.00 765.00 无实物
1213 0800035 养生阁 对讲机 4 台 个 4 2009/8/1 1,700.00 170.00 无实物
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序号 设备编 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注
1214 0800037 餐饮部 对讲机 位 1 2009/8/1 425.00 42.50 无实物
对讲机 10 部*360
1215 0800038 保卫部 个 10 2009/9/1 4,250.00 425.00 无实物
元，耳机 10*65 元
锅炉房浮动盘管
1216 0800039 工程部 台 2 2009/9/1 75,200.00 7,520.00 无实物
换热器
1217 0800040 西餐厅 保险箱 个 1 2009/9/1 260.00 26.00 无实物
保卫部对讲机
1218 0800041 保卫部 个 2 2009/10/1 1,600.00 160.00 无实物
2*800
1221 0800044 保卫部 手电锯 个 1 2009/11/1 620.00 62.00 无实物
1226 0800049 会议中心 对讲机、耳机 3 个 个 3 2009/12/1 1,275.00 127.50 无实物
1230 0800053 中餐 取暖炉 个 1 2010/1/1 2,400.00 240.00 无实物
1233 0800056 农家乐 电暖器 2 台 个 2 2010/2/1 400.00 40.00 无实物
1241 0800064 中餐 排风罩风机 个 1 2010/8/1 15,740.00 1,574.00 无实物
1242 0800065 工程部 防盗门 个 1 2010/8/1 2,500.00 250.00 无实物
1243 0800066 中餐 麻将桌 个 1 2010/9/1 2,700.00 270.00 无实物
1245 0800068 工程部 水泵（公建） 个 1 2010/10/1 7,000.00 700.00 无实物
1254 0800077 工程部 对讲机 2 台 个 2 2011/4/1 2,300.00 230.00 无实物
1270 0800094 客房 服务车 7 辆 辆 7 2011/9/1 8,400.00 1,470.00 无实物
1272 0800096 客房 对讲机 10 台 台 10 2011/1/1 8,700.00 870.00 无实物
1274 0800098 养生阁 石英砂 个 1 2011/11/1 13,200.00 2,322.64 无实物
1275 0800099 人事部 考勤机（3 年） 个 1 2011/11/1 3,000.00 300.00 无实物
1281 0800105 保卫部 键伍牌对讲机 5 台 个 1 2011/12/1 4,000.00 880.00 无实物
1287 0800111 中餐 开水器 个 1 2011/12/1 2,680.00 589.60 无实物
1288 0800112 中餐 开水器 个 1 2011/12/1 2,680.00 589.60 无实物
1310 0800134 养生阁 保险柜 个 1 2012/8/1 7,500.00 2,550.00 无实物
205,898.
1332 汇总 个 1986/3/1 2,058,983.87 无实物
39
406,372.
1333 汇总 个 1986/3/1 4,306,952.46 无实物
31
19,838.7
1334 汇总 个 1986/3/1 8,898,613.09 无实物
7
空调软水器南北
2082 台 1 1998.07.31 34,694.00 8,192.32 无实物
村
自动软水器公建
2083 台 1 1998.07.31 34,700.00 8,193.73 无实物
南
124,511.
2084 空调主机 台 1 1998.07.31 527,300.00 无实物
69
风机盘管空调设 35,655.7
2085 台 1 1998.07.31 151,000.00 无实物
备 3
139,690.
2086 空调配件 台 1 1998.07.31 591,580.00 无实物
17
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 25 层
电话：010-51667811 传真：82253743
35
北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有的北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目评估说明
序号 设备编 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注
2087 号 集分水器 位 1 1998.07.31 42,000.00 9,917.49 无实物
2088 房口车 台 1 1998.07.31 15,900.00 3,754.48 无实物
2089 水车 台 1 1998.07.31 3,200.00 755.61 无实物
2090 系统导入错误 -999.00 -999.00 无实物
2091 电器设备 批 1 1998.12.25 1,155,790.00 0.00 无实物
1,189,850
合计 19,965,379.33
.85
固定资产---电子设备无实物明细表
设备 计量单 账面价值
序号 存放地点 设备名称 数量 购置日期 备注
编号 位 原值 净值
1 0200001 电脑部 IB卡读卡器 个 1 2003/2/1 2,600.00 260.00 无实物
2 0200002 行政部 值班经理电话 个 1 2003/2/1 1,800.00 180.00 无实物
USP电源、主
3 0200003 电脑部 个 1 2003/2/1 11,600.00 1,160.00 无实物
机、电池
4 0200004 客房 打磨机及配件 个 1 2003/2/1 19,320.00 1,932.00 无实物
7 0200007 豪华套 家电 批 1 2003/3/1 52,720.00 5,272.00 无实物
9 0200009 豪华套 万利达DVD 台 1 2003/3/1 2,320.00 232.00 无实物
10 0200010 时空 点歌系统 套 1 2003/4/1 120,000.00 12,000.00 无实物
12 0200012 生态岛 冰箱、陈列柜 个 1 2003/4/1 3,980.00 398.00 无实物
18 0200018 会议 电脑主机 个 1 2003/6/1 4,800.00 480.00 无实物
20 0200020 客房 制冰机 个 1 2003/6/1 6,200.00 620.00 无实物
21 0200021 厅美 美容设备 个 1 2003/7/1 8,800.00 880.00 无实物
22 0200022 茶楼 冰箱粘板 个 1 2003/7/1 10,615.00 1,061.50 无实物
23 0200023 客房 冰箱 个 1 2003/7/1 2,168.00 216.80 无实物
24 0200024 客房 冰箱 个 1 2003/7/1 2,168.00 216.80 无实物
25 0200025 客房 冰箱 个 1 2003/7/1 2,168.00 216.80 无实物
26 0200026 客房 冰箱 个 1 2003/7/1 2,168.00 216.80 无实物
27 0200027 客房 冰箱 个 1 2003/7/1 2,168.00 216.80 无实物
28 0200028 客房 彩电 个 1 2003/7/1 2,590.00 259.00 无实物
29 0200029 客房 彩电 个 1 2003/7/1 2,590.00 259.00 无实物
30 0200030 客房 彩电 个 1 2003/7/1 2,590.00 259.00 无实物
31 0200031 别墅 万利达DVD 个 1 2003/8/1 1,798.00 179.80 无实物
32 0200032 质检部 干燥箱 个 1 2003/8/20 3,200.00 320.00 无实物
34 0200034 客房部 安桥音响 个 1 2003/8/1 4,150.00 415.00 无实物
35 0200035 客房 安桥音响 个 1 2003/8/20 4,150.00 415.00 无实物
36 0200036 西餐厅 安桥音响 个 1 2003/9/1 3,300.00 330.00 无实物
37 0200038 南村 DVD机 个 1 2003/12/1 2,200.00 220.00 无实物
38 0200039 文华伟业 格力空调 个 1 2004/2/1 1,500.00 150.00 无实物
39 0200040 文华伟业 格力空调 个 1 2004/2/1 2,000.00 200.00 无实物
42 0200043 客房部 康佳彩电 1 2004/3/1 1,666.00 166.60 无实物
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 25 层
电话：010-51667811 传真：82253743
36
北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有的北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目评估说明
序号 设备 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注
43 0200044 客房部 康佳彩电 位 1 2004/3/1 1,666.00 166.60 无实物
44 0200045 客房部 康佳彩电 1 2004/3/1 1,666.00 166.60 无实物
日本林肉炉
45 0200046 中厨房 1 2004/4/1 8,500.00 850.00 无实物
PGA-404B
48 0200050 中厨 电子秤 个 1 2004/5/1 2,400.00 240.00 无实物
澳柯玛冰箱
49 0200051 中餐厅 BDC7-262 2 台 2 2004/5/1 3,056.00 305.60 无实物
台
创维电视25寸
50 0200052 客房 个 5 2004/5/1 7,900.00 790.00 无实物
T68AA10 5台
创维电视25寸
51 0200053 客房部 个 5 2004/5/1 7,900.00 790.00 无实物
T68AA10 5台
52 0200054 客房部 吸水机 个 1 2004/5/1 2,000.00 200.00 无实物
澳柯玛冰箱
53 0200055 秦淮人家 个 1 2004/6/1 1,528.00 152.80 无实物
BDC7-262
吸尘器威卓
55 0200057 客房 个 1 2004/7/1 3,680.00 368.00 无实物
WETROK
吸尘器威卓
56 0200058 客房 个 1 2004/7/1 3,680.00 368.00 无实物
WETROK
吸尘器威卓
57 0200059 客房 个 1 2004/7/1 3,680.00 368.00 无实物
WETROK
吸尘器威卓
58 0200060 客房 个 1 2004/7/1 3,680.00 368.00 无实物
WETROK
游泳馆功放1
61 0200063 健身房 台 1 2004/11/1 1,200.00 120.00 无实物
台
游泳馆消毒柜
62 0200064 健身房 个 1 2004/11/1 720.00 72.00 无实物
1台
中断板
63 0200065 电话机房 个 1 2004/12/1 16,000.00 1,600.00 无实物
DA-16CDT
创维电视
64 0200066 健身房 个 1 2004/12/1 9,199.00 919.90 无实物
TFT26LCATW
创维电视
65 0200067 健身房 台 2 2004/12/1 9,199.00 919.90 无实物
TFT26LCATW
康佳彩电
66 0200068 健身房 台 1 2004/12/1 8,560.00 856.00 无实物
BT4390W
康佳彩电
67 0200069 健身房 台 1 2004/12/1 8,560.00 856.00 无实物
BT4390W
新飞冰柜
68 0200070 健身房 个 1 2004/12/1 1,766.00 176.60 无实物
SC-208A
毛巾柜
69 0200071 健身房 个 1 2004/12/1 920.00 92.00 无实物
MPR15B-2
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 25 层
电话：010-51667811 传真：82253743
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北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有的北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目评估说明
序号 设备 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注
编号 海信彩电 位
70 0200072 健身房 台 1 2004/12/1 7,495.00 749.50 无实物
TF2512H
海信彩电
71 0200073 健身房 个 1 2004/12/1 7,495.00 749.50 无实物
TF2512H
72 0200074 健身房 吸尘器一台 个 1 2004/12/1 3,680.00 368.00 无实物
室外温泉机房
73 0200076 健身房 个 2 2005/1/1 9,500.00 950.00 无实物
温度控制2套
76 0200094 中餐厅 万利达DVD 个 1 2005/5/1 1,420.00 142.00 无实物
77 0200095 西餐厅 万利达DVD 个 1 2005/5/1 1,420.00 142.00 无实物
78 0200096 保卫部 电子巡检系统 个 1 2005/5/1 18,500.00 1,850.00 无实物
创维电视
79 0200097 客房 TFT26LCATW 5 个 1 2005/5/1 7,750.00 775.00 无实物
台
80 0200098 洗衣 冷饮机 个 1 2005/6/1 2,300.00 230.00 无实物
81 0200099 员工楼 格力空调 2台 台 2 2005/6/1 2,900.00 290.00 无实物
82 0200100 员工楼 格力空调 2台 台 2 2005/6/1 2,900.00 290.00 无实物
83 0200101 员工楼 格力空调 2台 台 2 2005/6/1 2,900.00 290.00 无实物
海信彩电2077
84 0200102 绅士会所 台 2 2005/11/1 7,394.00 739.40 无实物
2台
康佳彩电
85 0200103 绅士会所 台 2 2005/11/1 13,200.00 1,320.00 无实物
3008A 2台
康佳彩电
86 0200104 绅士会所 台 5 2005/11/1 11,710.00 1,171.00 无实物
1508S 5台
康佳彩电
87 0200105 绅士会所 台 5 2005/11/1 11,710.00 1,171.00 无实物
1508S 5台
康佳彩电
88 0200106 绅士会所 台 5 2005/11/1 11,710.00 1,171.00 无实物
1508S 5台
康佳彩电
89 0200107 绅士会所 台 5 2005/11/1 11,710.00 1,171.00 无实物
1508S 5台
康佳彩电
90 0200108 绅士会所 台 4 2005/11/1 9,368.00 936.80 无实物
1508S 4台
创维彩电
91 0200109 绅士会所 个 1 2005/11/1 8,998.00 899.80 无实物
32LBA
创维彩电
92 0200110 绅士会所 个 1 2005/11/1 13,800.00 1,380.00 无实物
40LBA
长虹彩电
93 0200111 绅士会所 个 1 2005/11/1 9,400.00 940.00 无实物
4206B
格力空调
94 0200112 绅士会所 个 1 2005/11/1 2,350.00 235.00 无实物
KFR-35GW/KE
BF580双马达
95 0200113 绅士会所 个 1 2005/11/1 2,880.00 288.00 无实物
洗尘机
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 25 层
电话：010-51667811 传真：82253743
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北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有的北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目评估说明
序号 设备 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注
编号 50寸离子彩电 位
96 0200114 绅士会所 个 1 2005/12/1 29,800.00 2,980.00 无实物
gpw5018
97 0200115 绅士会所 微波炉 个 1 2005/12/1 650.00 65.00 无实物
98 0200116 绅士会所 冷巾柜 个 1 2005/12/1 670.00 67.00 无实物
99 0200117 绅士会所 电吹风 4台 个 4 2005/12/1 600.00 60.00 无实物
100 0200118 绅士会所 打印机 个 1 2005/12/1 1,000.00 100.00 无实物
101 0200119 绅士会所 冷藏柜 个 1 2005/12/1 2,380.00 238.00 无实物
102 0200120 绅士会所 消毒柜 个 1 2005/12/1 700.00 70.00 无实物
103 0200121 客房 三洋彩电 7台 个 7 2005/12/1 11,760.00 1,176.00 无实物
104 0200122 绅士会所 卫星电视 2套 套 2 2005/12/1 6,320.00 632.00 无实物
105 0200123 绅士会所 三孔插板 5个 个 5 2005/12/1 220.00 22.00 无实物
可来博插板 5
106 0200124 绅士会所 个 5 2005/12/1 145.00 14.50 无实物
个
秋叶源视频线
107 0200125 绅士会所 个 4 2005/12/1 120.00 12.00 无实物
4个
国美视频线 4
108 0200126 绅士会所 个 4 2005/12/1 84.00 8.40 无实物
个
109 0200127 绅士会所 紫砂煲 个 1 2005/12/1 350.00 35.00 无实物
110 0200128 绅士会所 电吹风 2个 个 2 2005/12/1 300.00 30.00 无实物
111 0200129 绅士会所 DVD机 个 1 2005/12/1 398.00 39.80 无实物
112 0200130 绅士会所 电视耳麦21个 个 21 2005/12/1 2,730.00 273.00 无实物
113 0200131 绅士会所 饮水机5台 个 5 2005/12/1 2,250.00 225.00 无实物
视频VOD豪华
114 0200132 绅士会所 个 1 2005/12/1 6,680.00 668.00 无实物
点歌系统
点歌金属架2
115 0200133 绅士会所 个 2 2005/12/1 1,300.00 130.00 无实物
个
点歌控制面板
116 0200134 绅士会所 个 2 2005/12/1 1,300.00 130.00 无实物
2个
液晶显示器2
117 0200135 绅士会所 个 2 2005/12/1 3,300.00 330.00 无实物
台
prtyword-350中
118 0200136 绅士会所 个 3 2005/12/1 4,050.00 405.00 无实物
置音箱 3个
prtyword-5000
119 0200137 绅士会所 个 2 2005/12/1 8,720.00 872.00 无实物
主功放2台
prtyword-6000
120 0200138 绅士会所 个 1 2005/12/1 4,360.00 436.00 无实物
中置功放
prtyword-380主
121 0200139 绅士会所 个 2 2005/12/1 3,300.00 330.00 无实物
音响2台
RVS300超低音
122 0200140 绅士会所 个 1 2005/12/1 3,650.00 365.00 无实物
响
123 0200141 绅士会所 birdsond-802u 个 1 2005/12/1 2,850.00 285.00 无实物
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 25 层
电话：010-51667811 传真：82253743
39
北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有的北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目评估说明
序号 设备 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注
编号 无线话筒 位
audld-techemc-x
124 0200142 绅士会所 个 2 2005/12/1 720.00 72.00 无实物
10k话筒2只
视频VOD豪华
125 0200143 绅士会所 个 1 2005/12/1 6,650.00 665.00 无实物
点歌
prtyword-210主
126 0200144 绅士会所 个 2 2005/12/1 2,920.00 292.00 无实物
音箱 2只
birdsong-802u
127 0200145 绅士会所 个 1 2005/12/1 2,850.00 285.00 无实物
无线话筒
193 0200211 金龙宫 14寸彩电 个 1 2005/12/1 600.00 60.00 无实物
三阳as10000
194 0200212 绅士会所 个 1 2005/12/1 2,498.00 249.80 无实物
一台
199 0200217 会议中心 热水器 个 1 2005/12/1 3,960.00 396.00 无实物
201 0200219 美发 洗发盆 个 1 2006/1/1 1,600.00 160.00 无实物
202 0200220 会议中心 空调2台 个 2 2006/2/1 6,760.00 676.00 无实物
森海尔话筒
207 0200225 会议中心 E100 一套会 个 1 2006/6/1 4,500.00 517.50 无实物
议中心
直联离心泵
208 0200226 会议中心 2KM-2极大厅 个 1 2006/6/1 1,850.00 212.73 无实物
外喷泉池
舒尔无线麦克
209 0200227 金龙宫 个 8 2006/7/1 7,120.00 872.20 无实物
8套
长虹彩电
211 0200229 北村客房 台 58 2006/7/1 96,280.00 11,794.30 无实物
CHD2918
5W寻呼发射
北村配电
212 0200230 机北村3234配 个 1 2006/7/1 4,000.00 490.00 无实物
室
电室
214 0200232 中厨房 1.5P格力空调 台 1 2006/7/1 2,080.00 254.80 无实物
1.5P格力空调
217 0200235 员工宿舍 台 2 2006/8/1 4,100.00 533.00 无实物
2台
218 0200236 金龙宫 1.5p格力空调 台 1 2006/8/1 2,050.00 266.46 无实物
VIP大包房音
222 0200240 绅士会所 个 1 2006/8/1 52,000.00 6,760.00 无实物
响系统
224 0200242 北村客房 黑色长虹彩电 台 38 2006/9/1 63,080.00 8,673.50 无实物
KTV音响设备1套包括以
225 0200243 金龙宫 1 2006/9/1 25,500.00 3,506.25 无实物
下：AUDIOKING
226 0200244 配电室 电动机 1 2006/9/1 2,600.00 361.42 无实物
奥普浴霸银色
228 0200246 云水间 台 2 2006/11/1 1,472.00 225.56 无实物
4台
229 0200247 中厨房 电暖器金王子 个 1 2006/11/1 365.00 55.95 无实物
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 25 层
电话：010-51667811 传真：82253743
40
北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有的北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目评估说明
序号 设备 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注
编号 PY-YT-B 9片 位
东芝TLP*2500
230 0200248 会议中心 个 1 2006/12/1 11,800.00 1,888.00 无实物
投影仪
231 0200249 云水间 音响设备一套 个 1 2006/12/1 13,200.00 2,112.00 无实物
味宝无限麦克
232 0200250 音响室 个 2 2006/12/1 3,960.00 633.60 无实物
2套*1980
海天麦克4个
233 0200251 音响室 个 4 2006/12/1 2,200.00 352.00 无实物
*551
234 0200252 云水间 音响设备一套 个 1 2006/12/1 5,290.00 846.48 无实物
KFR-72LW2DBL
235 0200253 中餐厅 格力空调 5台 个 5 2007/1/1 27,500.00 4,307.49 无实物
*5500
236 0200254 养生阁 温泉泵 2台 台 2 2007/1/1 15,000.00 2,512.50 无实物
日本东芝投影
237 0200255 金龙宫 个 1 2007/2/1 12,150.00 2,126.35 无实物
机1套
超宝15升吸尘
238 0200256 时空隧道 个 1 2007/3/1 1,040.00 112.42 无实物
器
2250.3HP喜活
冲浪泵
240 0200258 绅士会所 1*1800CGAIR10 个 1 2007/4/1 1,800.00 337.62 无实物
00-11-03风泵
1*1200
CGAIR1000-11-
241 0200259 绅士会所 个 1 2007/4/1 1,200.00 228.00 无实物
03风泵1*1201
瑞士威卓单制
243 0200261 客房部 机2用型洗地 个 1 2007/4/1 23,500.00 4,465.00 无实物
机
会议购有限麦
244 0200262 会议中心 克HT-D38 6 个 6 2007/5/1 828.00 163.53 无实物
支*138
会议购无限麦
245 0200263 会议中心 克美斯特8 个 2 2008/5/1 1,600.00 404.62 无实物
2套*800
251 0200269 西厨房 格力空调 台 1 2007/6/1 2,480.00 508.40 无实物
252 0200270 会议中心 雅马哈调音台 个 1 2007/6/1 3,000.00 615.00 无实物
253 0200271 会议中心 音响支架 1对 个 1 2007/6/1 280.00 57.40 无实物
259 0200277 工会 格力空调 个 1 2007/7/1 1,980.00 420.75 无实物
咪宝无限话筒
264 0200282 金龙宫 个 2 2007/12/1 4,600.00 1,150.00 无实物
2套
金龙宫购PVS
265 0200283 金龙宫 个 1 2008/1/1 1,500.00 386.25 无实物
频器
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电话：010-51667811 传真：82253743
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北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有的北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目评估说明
序号 设备 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注
编号 无限麦克《台 位
266 0200285 会议中心 个 5 2008/2/1 4,140.00 1,097.10 无实物
湾》5个*828元
无限麦克2个
267 0200286 会议中心 *1750、防滑圈 个 2 2008/2/1 3,580.00 948.70 无实物
4*21
空调(电脑房
270 0200292 行政部 个 7 2008/6/1 9,940.00 2,932.30 无实物
员工楼)7台
271 0200294 金龙宫 天妙功放 个 1 2008/7/1 4,600.00 1,391.50 无实物
272 0200295 金龙宫 榨汁机 个 1 2008/7/1 430.00 130.14 无实物
273 0200296 金龙宫 14寸彩电 个 1 2008/8/1 1,030.00 319.36 无实物
274 0200297 行政部 空调LA51H 个 1 2008/9/1 6,280.00 1,993.90 无实物
275 0200298 工程部 邻频调制器 个 1 2008/9/1 3,200.00 1,016.00 无实物
主扩音响
278 0200301 会议中心 个 1 2008/11/1 48,480.00 16,119.60 无实物
EON1500 D等
280 0200303 会议中心 音响设备 个 1 2008/12/1 27,530.00 9,360.16 无实物
281 0200304 云水间 金正DVD 个 1 2009/1/1 260.00 90.35 无实物
282 0200305 金龙宫 灯光器材一批 个 1 2009/1/1 23,930.00 8,315.64 无实物
3HP美优乐、冷
283 0200306 农家乐 个 1 2009/4/1 5,830.00 2,157.08 无实物
库室外机
284 0200307 金龙宫 无限化筒 个 1 2009/5/1 2,200.00 830.50 无实物
285 0200308 农家乐 农家乐电风扇 个 1 2009/6/1 415.00 159.87 无实物
286 0200309 云水间 过虑水泵 个 1 2009/7/1 7,850.00 3,052.26 无实物
288 0200311 中餐厅 电风扇 个 1 2009/7/1 169.00 66.54 无实物
289 0200312 行政办 电风扇 个 1 2009/9/1 109.00 44.31 无实物
290 0200313 电脑房 格力空调 个 1 2009/10/1 5,170.00 2,145.55 无实物
中餐厅 三星液晶电视
293 0200316 个 2 2009/11/1 10,998.00 4,646.65 无实物
（烧烤) 货款 2台
296 0200319 云水间 甩干桶 个 1 2009/12/1 269.00 115.56 无实物
VOD点歌系统
297 0200320 时空 个 1 2009/12/1 9,118.00 3,920.74 无实物
一套
302 0200325 西餐厅 西派定压功放 个 1 2010/2/1 950.00 422.75 无实物
303 0200326 西餐厅 万利达DVD、 个 1 2010/2/1 300.00 133.50 无实物
306 0200329 茶餐厅 电子菜单 个 1 2010/3/1 4,200.00 1,900.50 无实物
318 0200342 雅玛 40寸三星电视 个 1 2010/6/1 10,600.00 5,035.00 无实物
320 0200344 客房 大包水晶灯具 个 3 2010/6/1 52,800.00 25,080.00 无实物
爱雪AK-60制
353 0200378 金龙宫 个 1 2011/12/1 4,640.00 1,160.00 无实物
冰机（5年）
淋浴热水器（3
367 0200394 行政 个 1 2012/11/1 1,598.00 159.80 无实物
年）
393 0200406 金龙宫 榨汁机 个 1 2013/8/31 1,749.00 349.80 无实物
478 0200491 汇总 项 1 1986/3/1 22,774,384.2 453,060.57 无实物
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序号 设备 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注
编号 位 2
合计 24,134,478.22 676,889.21
固定资产---电子设备报废资产明细表
设备 存放地 规格型 计量 数 购置日 账面价值
序号 设备名称 生产厂家 备注
编号 点 号 单位 量 期 原值 净值
33 0200033 质检部 培养箱 报废 个 1 2003/8/1 3,200.00 320.00 报废
董事长 饮水机--浪木
74 0200092 报废 个 1 2005/4/1 888.00 88.80 报废
办公室 （报废）
飞利浦股
飞利浦彩电42 PF7320
206 0200224 西餐厅 份有限公 个 1 2006/5/1 9,985.00 1,075.21 报废
寸PF7320Z/93 Z/93
司
湖州腾云玻璃
北村客
215 0200233 门冰箱 XC-38 xc-38 湖州腾云 台 58 2006/7/1 30,160.00 3,694.60 报废
房
58台
付湖州腾云小
北村客 冰箱扩散吸收
216 0200234 xc-38 湖州腾云 台 62 2006/8/1 32,240.00 4,191.20 报废
房 式冷藏箱
XC-38 62台
219 0200237 保卫部 格力空调 已报废 台 1 2006/8/1 2,050.00 266.46 报废
合计 78,523.00 9,636.27
c、另外由于部分设备购置时间较长，部分设备无法确定型号及生产厂家，
设备管理部门对现状使用的资产也无法对应，本次按被评估单位申报数据保留；
机器设备无型号厂家的设备共 194 项，账面原值为 7,002,711.90 元，账面净值为
2,240,028.04 元；电子设备无型号、生产厂家的设备共 52 项，账面原值为 9,651,285.08
元，账面净值为 6,091,931.43 元。具体明细详见评估明细表。
（4）评估方法
本次评估中根据评估目的，按照持续使用原则，以评估基准日市价为依据，
采用重置成本法进行评估。
I、机器设备
重置全价的确定
A、对于不需要安装的设备：
重置全价=设备购置价格+运杂费
B、对于需要安装的国产设备：
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重置全价由设备购置价、运杂费、安装费、其他费用及资金成本组成，以设
备安装工程的概算、竣工决算及有关图纸为基础，根据现场调查的设备及安装工
程量的情况对概算中的安装工程量进行调整，结合机组后续的重大技改情况，根
据维修行业相关取费、计价文件，计算该机组的重置全价。具体如下：
重置全价=设备购置价格+运杂费+安装调试费+前期及其他费+资金成本
设备购置价的确定主要设备价格参照近期同类型设备订货采购合同、制造厂
的报价书等资料进行确定，其他设备购置价参照同类型设备的市场价进行确定。
设备运杂费以设备购置价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不
同，按不同运杂费率计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购置
价格中已含此部分价格)，则不计运杂费。
设备安装费的确定根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》
等定额标准计算调整后确定。
资金成本的确定，工程周期超过半年的考虑资金成本：
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+前期及其他费）× 不同年期的
贷款利率× 合理工期× 1/2
对于被评估单位确定无实物的资产本次评估为零；对于无法核实规格型号厂
家的，本次按账面价值确定评估值。
II、电子设备
①重置全价的确定
根据北京市场信息等近期市场价格资料，依据其购置价确定重置全价；对于
购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场价
格确定其重置全价。对于被评估单位确定无实物的资产本次评估为零；对于无法
核实规格型号厂家的，本次按账面价值确定评估值。
根据 2008 年 11 月 10 日发布的《中华人民共和国国务院令第 538 号》、自 2009
年 1 月 1 日起施行的《中华人民共和国增值税暂行条例》之第八条规定：“纳税
人购进货物或者接受应税劳务，支付或者负担的增值税额为进项税额，准予从销
项税额中扣除。”
由于企业购入固定资产的增值税额可从销项税额中抵扣，故设备的重置全价
应扣除增值税，即：
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重置全价=设备现价× （1+运杂、安装费费率）＋其它合理费用－增值税额
②成新率的确定
电子设备的综合成新率主要依据设备的经济使用年限的 40%，加上评估人员
现场勘查的基础上，考虑设备的使用状况、维护状况、工作环境等因素评分的
60%，综合确定。其中对价值量较小的一般设备及电子类设备，直接采用使用年
限法确定成新率，计算公式：：
成新率=尚可使用年限÷ （已使用年限＋尚可使用年限）× 100%
III、车辆
车辆采用市场法评估；在近期二手车交易市场中选择与估价对象处于同一供
求范围内，具有较强相关性、替代性的汽车交易实例，根据估价对象和可比实例
的状况，对尚可使用年限、尚可行驶里程、交易日期因素和交易车辆状况等影响
二手车市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。计算
公式如下：
比准价格=可比实例价格×100/（交易情况修正系数）×100/（行驶里程修正
系数）×100/（上牌、维修、保养等修正系数）×100/（发动机、外观、内饰等
情况修正系数）
平均比准价格=（案例 A+案例 B+案例 C）÷3；即为市场价值。
（5）典型案例
案例一：宝福来抛光机（评估明细表 4-6-4 序号 2079）
1)设备概况：
设备名称：宝福来抛光机
账面原值：14,400.00 元
账面净值：13,536.00 元
设备型号：P1600
工作宽度：508mm
最大清扫面积：1600 平方米/小时
刷转速：1500r/min
刷接触压力：4g/平方厘米
电机额定值：1100W
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2）重置全价的计算
重置全价=重置现价+运杂、安装调试费+其它合理费用-增值税额
=设备现价× （1+运杂、安装费费率）+其它合理费用-增值税额
评估基准日评估人员经向北京亚奥开源公司询价，同款配置的抛光机含税报
价 16,500.00 元，该设备运杂、安装调试费均由供货方承担，且无需特殊安装基
础，故不计算运杂、安装调试费及基础费；设备为现货供应，故资金成本不计。
故该设备重置现价确定为 16,500.00 元。
重置全价=重置现价-增值税额
=16,500.00-16,500.00÷ 1.17× 17%
=14,100.00（元）（取整）
该设备重置全价为 14,100.00 元。
3）成新率计算：
该设备至评估基准日已使用 0.33 年，经现场勘查及向操作人员调查了解，该
设备制造质量及性能符合设计要求，自投入使用以来运行情况良好，设备正常运
转，按现在设备维护和使用情况，尚可使用 5.67 年。
综合成新率=尚可使用年限 /(已使用年限+尚可使用年限)× 100%
=5.67/(0.33+5.67)× 100%
=95%（取整）
4）评估值的确定
评估值= 重置全价× 成新率
=14,100.00× 95%
=13,395.00(元)
案例二：丰田海艾士汽车(评估明细表 4-6-6 序号 7)
1）设备概况
车辆名称：丰田海艾士汽车
车牌照号：京 F51094
规格型号：海艾士 JTFSX23P
制造厂家：一汽丰田
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购置日期：2011 年 10 月 1 日
启用日期：2011 年 10 月 1 日
账面原值：512,458.79 元
账面净值：97,367.19 元
累计行驶里程：15642 公里
主要技术参数：
发动机形式：V6 每缸 4 气门
排量（ml）：3498
最大功率（kw/rpm）：190（258）/5900
最大扭矩：340/2500-5000
座椅数：13
外形尺寸（m m）：4785*1910*1730
2）市场法评估过程
车辆采用市场法评估；在近期二手车交易市场中选择与估价对象处于同一供
求范围内，具有较强相关性、替代性的汽车交易实例，根据估价对象和可比实例
的状况，对尚可使用年限、尚可行驶里程、交易日期因素和交易车辆状况等影响
二手车市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。计算
公式如下：
比准价格=可比实例价格×100/（交易情况修正系数）×100/（行驶里程修正
系数）×100/（上牌、维修、保养等修正系数）×100/（发动机、外观、内饰等
情况修正系数）
平均比准价格=（案例 A+案例 B+案例 C）÷3
①比较案例的选择：
根据本次价格评估过程中对该车辆所收集资料的情况，选取型号相同、初次
登记日期相近、交易时间相近、车况相近的车辆交易案例进行对比分析。具体见
下表：
选取案例车辆情况表
项目 委估车辆 案例 1 案例 2 案例 3
品牌型号 丰田海艾士 丰田海艾士 丰田海艾士 丰田海艾士
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JTFSX23P JTFSX23P JTFSX23P JTFSX23P
交易单价（元/辆） 218,800.00 216,800.00 210,000.00
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易期日 2016/4/30 2016/4/30 2016/4/30 2016/4/30
行驶里程数 15642 40000 60000 70000
上牌时间 2011/10/1 2011/12/1 2011/12/1 2011/12/1
比较因素修正表
待估车辆 实例 A 实例 B 实例 C
项目 丰田海艾士 丰田海艾士 丰田海艾士 丰田海艾士
JTFSX23P JTFSX23P JTFSX23P JTFSX23P
交易单价（元/辆） / 218,800.00 216,800.00 210,000.00
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易期日 2016/4/30 2016/4/30 2016/4/30 2016/4/30
行驶里程数 15642 40000 60000 70000
上牌时间 2011/10/1 2011/12/1 2011/12/1 2011/12/1
是否大修 否 否 否 否
是否发生过事故 否 否 否 否
是否包过户 不包 不包 不包 不包
保养状况 一般 良好 一般 良好
品牌知名度 知名 知名 知名 知名
外观状况 完好 完好 完好 一般
发动机运转状况 好 好 好 好
门窗 电动门窗 电动门窗 电动门窗 电动门窗
是否自动档 自动 自动 自动 自动
内饰是否完好 一般 完整 一般 完整
比较因素打分表
待估车辆 实例 A 实例 B 实例 C
项目 丰田海艾士 丰田海艾士 丰田海艾士 丰田海艾士
JTFSX23P JTFSX23P JTFSX23P JTFSX23P
交易单价（元/辆） / 218,800.00 216,800.00 210,000.00
交易情况 100 100 100 100
交易期日 100 100 100 100
行驶里程数 100 99 98 94
上牌时间 100 101 101 101
是否大修 100 100 100 100
是否发生过事故 100 100 100 100
是否包过户 100 100 100 100
保养状况 100 101 100 101
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待估车辆 实例 A 实例 B 实例 C
项目 丰田海艾士 丰田海艾士 丰田海艾士 丰田海艾士
JTFSX23P JTFSX23P JTFSX23P JTFSX23P
品牌知名度 100 100 100 100
外观 100 100 100 98
发动机运转状况 100 100 100 100
是否有天窗 100 100 100 100
是否自动档 100 100 100 100
内饰是否完整 100 101 100 101
比较因素计算表
实例 A 实例 B 实例 C
项目 丰田海艾士 丰田海艾士
丰田海艾士 JTFSX23P
JTFSX23P JTFSX23P
交易单价（元/辆） 218,800.00 216,800.00 210,000.00
交易情况 1.000 1.000 1.000
交易期日 1.000 1.000 1.000
行驶里程数 1.010 1.020 1.064
上牌时间 0.990 0.990 0.990
是否大修 1.000 1.000 1.000
是否发生过事故 1.000 1.000 1.000
是否包过户 1.000 1.000 1.000
保养状况 0.990 1.000 0.990
品牌知名度 1.000 1.000 1.000
外观 1.000 1.000 1.020
发动机运转状况 1.000 1.000 1.000
是否有天窗 1.000 1.000 1.000
是否自动档 1.000 1.000 1.000
内饰是否完整 0.990 1.000 0.990
可比实例修正价格(元) 214,510.00 219,030.00 221,260.00
待估车辆比准价格(元) 218,000.00
取以上三个案例修正后车价的算术平均值作为委估车辆的市场价为
218,000.00 元
3）评估结论
市场价评估价值为 218,000.00 元。
案例三：空调机组(评估明细表 4-6-6 序号 304)
1）设备概况
设备名称：空调机组
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规格型号：SR-150L
生产厂家：大金空调技术（北京）有限公司
购置日期：2010 年 3 月 1 日启用日期：2010 年 3 月 1 日
账面原值：1,130,00.00 元账面净值：511,325.00 元
主要组成设备：
序号 名称 规格 单位 数量
1 大金螺杆式冷水机组 CUW80DS5Y 台 1
2 大金螺杆式冷水机组 CUW100DS5Y 台 1
3 大金螺杆式冷水机组 CUW120DS5Y 台 1
4 南方泵业单级离心泵 TD125-14/4 台 4
5 南方泵业单级离心泵 TD125-20/4 台 4
6 南方泵业单级离心泵 TD150-15/4 台 4
7 天津良机方形横流冷却塔 LRCM-H-150 台 2
8 天津良机方形横流冷却塔 LRCM-H-150 台 4
2）重置全价的确定
①空调机组改造原价的确定
通过向大金空调技术（北京）有限公司生产厂家咨询评估基准日市场价格，
并从有关报价资料上查找现行市场价格及参考最近购置的同类设备合同价格，得
到主要设备的重置全价如下：
序号 名称 规格 单位 数量 含税总价（元）
1 大金螺杆式冷水机组 CUW80DS5Y 台 1 168000
2 大金螺杆式冷水机组 CUW100DS5Y 台 1 198500
3 大金螺杆式冷水机组 CUW120DS5Y 台 1 205000
4 南方泵业单级离心泵 TD125-14/4 台 4 16800
5 南方泵业单级离心泵 TD125-20/4 台 4 28000
6 南方泵业单级离心泵 TD150-15/4 台 4 31200
7 天津良机方形横流冷却塔 LRCM-H-150 台 2 46000
8 天津良机方形横流冷却塔 LRCM-H-150 台 4 46000
得出该套设备购置价为 739500 元人民币（不含运费、安装调试费；含增值税）。
②运杂费
根据机械行业国内设备运杂费率表
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委估空调机组设备距离北京小于 50KM，则根据表中列示情况得出运杂费率
为 5%。
③其他费用率费
结合被评估单位提供的大金空调机组采购合同及该工程的基础、安装调试概
算书，得出该空调机组的其他费用率为 20%。
④设备工程费
设备工程费=设备购置价× （1+设备运杂费率+其他费用率）
=739500 元× （1+5%+20%）
=924,375.00 元
⑤资金成本
资金成本根据委估设备工期定额确定合理工期，按照设备工程竣工结算的办
法，均匀投入机组投产。该设备的工期为 0.5 年，则该设备资金成本利率为 4.35%
（1 年内银行贷款利率）
资金成本=设备工程费× 资金成本率× 合理工期/2
=924,375.00× 4.35%× 0.5÷ 2
=10,053.00 元
⑥重置全价（含税）
重置全价=设备工程费+资金成本
=924,375.00+10,053.00=934,428.00 元
重置全价取整为 934,428.00 元
⑦不含税设备重置全价
不含税设备重置全价 = 设备全价（含税） -设备购置价 /1.17× 17%-运输费
/1.11× 11%
=934,428.00-739500/1.17× 17%-739500× 5%/1.11× 11%
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=823,315.00 元（百位取整）
3）成新率的确定
(1)理论成新率
该设备于 2010 年 3 月 1 日投入使用，已使用 6.17 年，设备目前正常使用中。
经过现场勘查，设备技术管理人员、现场操作人员访谈等方式了解设备的实际使
用、维护情况。该机为企业的关键设备，使用状态良好，技术支持到位、维修保
养及时，根据调查了解，判断设备尚可使用 8.83 年。
理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限＋尚可使用年限)× 100%
=8.83/(6.17+8.83)× 100%=59%
(2)现场勘查
通过现场勘查、并向设备管理及使用人员了解设备使用情况，该设备运行时
状况完好，可以满足设计要求正常使用，无修正。
综合成新率确定为 59%
4．评估值的确定
评估值=重置全价× 综合成新率
=823,315.00× 59%
= 485,756.00（元）
（6）评估结果
设备类固定资产：账面原值 79,131,161.73 元，账面净值 16,201,501.63 元；评
估原值 16,145,419.45 元，评估净值 13,340,777.09 元；资产原值减值 62,985,742.28
元，减值率 79.60%；资产净值评估减值 2,860,724.54 元，减值率 17.66%。
（7）减值原因分析
①本次评估范围的设备类资产由于购置时间较长，已超出经济使用年限，但
财务一直未进行账面处理的大量的无实物资产，导致评估值减值较大。
②本次评估设备类资产大部分为电子设备、家具办公等资产更新换代较快，
导致评估值减值。
10、在建工程
（1）评估范围
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纳入评估范围的在建工程包括：设备安装工程。在建工程评估基准日账面价
值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
设备安装工程 1,053,118.40
在建工程合计 1,053,118.40
（2）产权状况
根据委托方的描述，至评估基准日煤改气室外管网工程设备尚未安装，在建
工程-设备安装工程中的账面值由勘察设计费和前期费用组成。
（3）在建工程概况
（4）核实过程
1）核对账目：根据被评估单位提供的在建工程评估申报明细表，首先与被
评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的在建工
程明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分在建工程核对了原始记
账凭证等。
2）资料收集：评估人员按照重要性原则，根据在建工程的类型、金额等特
征收集了项目合同、付款凭证等评估相关资料。
3）现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的在
建工程进行了现场勘查。察看了在建工程的形象进度、工程质量、工程管理等相
关情况。
4）现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了在建工程的质量、用途等
信息；调查了解了当地评估基准日近期的建设工程相关的市场价格信息；调查了
解了在建工程账面原值构成等相关会计政策与规定。
5）核实结果：在建工程设备安装主要是煤改气室外管网的改造工程的前期
费用。
（5）评估方法
根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用成本
法进行评估。
未完工项目
①开工时间距基准日半年内的在建项目，根据其在建工程申报金额，经账实
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核对后，剔除其中不合理支出的余值作为评估值。
②开工时间距基准日半年以上且属于正常建设的在建项目，若在此期间投资
涉及的设备、材料和人工等价格变动幅度不大，则按照账面价值扣除不合理费用
后加适当的前期费用和资金成本确定其评估值；若设备和材料、人工等投资价格
发生了较大变化，则按基准日的实际价格对已完成的工程量进行调整，确定重置
价值，并加计适当的前期费用和资金成本确定其评估值。
本次在建工程-设备主要是煤改气项目环评报告编制费、锅炉设计费等前期
费用以及煤改气室外管网工程的相关款项，该项目目前因铺设管道时需要跨越铁
路线，工程铺设线路还在跟相关部门沟通，工程暂停，故暂按账面值列示。
(6)评估结果
在建工程评估结果及增减值情况如下表：
在建工程评估结果汇总表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
设备安装工程 1,053,118.40 1,053,118.40 0.00 0.00
在建工程合计 1,053,118.40 1,053,118.40 0.00 0.00
11、无形资产—土地使用权评估
（1）土地使用权评估范围
本次评估范围内的无形资产为土地使用权账面原值为 9,824,310.00 元，账面
净值为 5,239,412.56 元。
本次纳入评估范围内的土地使用权共 1 宗，面积共计 65,495.40 平方米，土地
使用权取得方式出让，土地性质为国有。
（2）土地使用权概况
1.土地的登记状况
宗地名 土地使用 土地使用权 土地使用权面 使用权 剩余使用 他项权利
坐落 用途 终止日期
称 权证号 人 积（平方米） 类型 权年限 状况
北京龙 市门中外
门头沟区
泉宾馆 国用（97） 北京龙泉宾 2037 年 4 月
水闸北路 旅游 65,495.40 出让 21.00 抵押权
有限公 字第 00339 馆有限公司 24 日
21 号
司 号
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合计 65,495.40
2. 土地权利状况
I 估价对象的土地所有权状况：在估价期日，估价对象土地所有权属国家所
有。
II 估价对象的土地使用权状况：根据编号为市门中外国用（97）字第 00339
号的《国有土地使用证》，待估宗地的土地使用者为北京龙泉宾馆有限公司，使
用权类型为出让。土地使用权终止日期为 2037 年 4 月 24 日；土地剩余使用年限
为 21 年。
III 根据编号为市门中外国用（97）字第 00339 号的《国有土地使用证》，该
宗地于 2014 年 8 月 5 日至 2016 年 8 月 5 日在中国民生银行股份有限公司总行营
业部抵押，抵押面积为 65,495.40 平方米；除抵押权外待估宗地不存在租赁权、
地役权、担保权等其他他项权利。
IV 根据委托方提供的资料及估价人员的现场勘察，估价对象的实际使用状
况与证载状况一致。
3. 土地利用状况
根据委托方提供的资料和估价人员的现场勘查，至估价基准日，待估宗地
上有 97 幢房产，总建筑面积 50,468.14 平方米，房屋建筑状况详见下表。（评估
所需建筑面积以委托方提供的由北京天地鸿图测绘有限公司出具的测绘报告为
依据）
估价对象房屋状况一览表
建筑面积
幢号 用途 结构 层数 建成年份
（平方米）
1 岗亭 11.78 砖混 1 1986-6
2 西餐厅、厨房 2,160.23 砖混 2 1986-5
3 主食厨房 202.90 砖混 1 2004-5
4 会堂 4,349.72 砖混 2 2008-6
5 南村客房 601.73 砖混 2 1986-5
6 南村客房 209.71 砖混 2 1986-5
7 养殖场--花房 131.79 砖混 1 1990-6
8 污水处理站 212.04 砖混 1 1988-5
9 604.27 砖混 2 1986-5
南村客房
10 154.84 砖混 2 1986-5
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11 476.56 砖混 2 1986-5
12 805.18 砖混 2 1986-5
13 418.08 砖混 1 1986-5
14 170.88 砖混 2 1986-5
15 219.55 砖混 1 1986-5
16 556.36 砖混 2 1986-5
17 66.38 砖混 2 1986-5
18 280.45 砖混 1 1986-5
19 215.34 砖混 1 1986-5
20 513.68 砖混 2 1986-5
21 549.47 砖混 2 1986-5
22 372.12 砖混 2 1986-5
23 153.45 砖混 1 1986-5
24 354.65 砖混 1 1986-5
25 18.50 砖混 1 1986-5
26 210.78 砖混 1 1986-5
中村客房
27 185.12 砖混 1 1986-5
28 511.50 砖混 2 1986-5
29 352.47 砖混 2 1986-5
30 302.91 砖混 2 1986-5
31 1,188.95 砖混 2 1986-5
32 501.93 砖混 2 1986-5
33 549.65 砖混 2 1986-5
34 213.00 砖混 1 1986-5
35 209.52 砖混 1 1986-5
36 472.70 砖混 2 1986-5
37 745.15 砖混 2 1986-5
38 580.68 砖混 2 1986-5
39 263.15 砖混 1 1986-5
40 北村客房 477.93 砖混 2 1986-5
41 615.01 砖混 2 1986-5
42 305.26 砖混 1 1986-5
43 1,032.55 砖混 2 1986-5
44 489.07 砖混 2 1986-5
45 294.69 砖混 2 1986-5
46 907.63 砖混 2 1986-5
47 观景台 81.82 砖混 2 2010-6
48 玻璃房 34.85 砖混 1 2010-6
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49 游泳馆 3,445.03 砖混 2 1988-6
50 连廊 1,093.30 砖混 1 1986-5
51 农家乐餐厅（闲置） 218.98 砖混 1 2000-5
52 空调机房、维修部 94.36 砖混 1 1994-6
53 锅炉房 677.47 砖混 2 1986-5
54 储煤房 28.87 砖混 1 1986-5
55 工程部库房 56.36 砖混 1 1994-6
56 工程部办公室 217.77 砖混 1 1994-6
57 水岸餐厅及厨房 1,360.34 砖混 1 2011-7
60 门卫 16.52 砖混 1 1986-4
58 洗衣房 429.18 砖混 1 1986-5
59 员工食堂 33.77 砖混 1 1986-5
60 员工食堂 13.86 砖混 1 1986-5
61 员工食堂 172.01 砖混 1 1986-5
62 员工食堂 101.51 砖混 1 1986-5
63 员工食堂 73.01 砖混 1 1986-5
64 员工食堂 361.52 砖混 2 1986-5
65 员工宿舍 709.38 砖混 3 1986-5
66 走廊 17.83 砖混 1 1986-5
67 员工宿舍 374.85 砖混 3 1986-5
68 员工宿舍 1520.32 砖混 4 1986-5
69 会议中心 6630.05 钢混 2 1996-8
70 配电室 223.72 砖混 2 1986-5
71 库房 69.44 砖混 1 1986-5
72 采购中心成本部办公室 59.47 砖混 1 1986-5
73 配电室 192.85 砖混 1 1986-5
74 中餐厅 5720.47 砖混 3 1986-5
75 包间餐厅 109.52 砖混 1 1986-5
76 餐厅（畔溪楼） 137.06 框架 1 2002-6
77 餐厅、库房 10.06 砖混 1 2002-6
78 制冷机房（闲置） 56.1 砖混 1 1988-6
79 岗亭 11.78 砖混 1 1988-6
80 前台大堂 1895.4 砖混 2 1988-6
小计 50,468.14
土地利用状况以被评估单位实际使用的建筑物、地上附着物为准，实际现状
容积率为 0.77。根据《房屋所有权证》（市门中外字第 00180 号）登记的面积为
30,893.10 平方米，由于龙泉宾馆后期进行过改扩建，建筑面积增加了 19,575.04
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平方米，但未取得规划和施工的批复手续，根据合法性原则，本次按证载面积计
算容积率，即为 0.47。
（3）地价影响因素分析
1. 一般因素
北京位于东经 115.7° ～117.4° ，北纬 39.4° ～41.6° ，中心位于北纬 39°54′20″，
东经 116°25′29″，总面积 16410.54 平方千米。位于华北平原北部，毗邻渤海湾，
上靠辽东半岛，下临山东半岛。北京与天津相邻，并与天津一起被河北省环绕。
西部是太行山山脉余脉的西山，北部是燕山山脉的军都山，两山在南口关沟相
交，形成一个向东南展开的半圆形大山弯，人们称之为“北京弯”。
2.北京市自然环境
①气候气象
北京的气候为典型的北温带半湿润大陆性季风气候，夏季高温多雨，冬季
寒冷干燥，春、秋短促。全年无霜期 180～200 天，西部山区较短。2007 年平均
降雨量 483.9 毫米，为华北地区降雨最多的地区之一。降水季节分配很不均匀，
全年降水的 80%集中在夏季 6、7、8 三个月，7、8 月有大雨。
北京太阳辐射量全年平均为 112～136 千卡/厘米。两个高值区分别分布在延
庆盆地及密云县西北部至怀柔东部一带，年辐射量均在 135 千卡/厘米以上；低
值区位于房山区的霞云岭附近，年辐射量为 112 千卡/厘米。北京年平均日照时
数在 2000～2800 小时之间。最大值在延庆区和古北口，为 2800 小时以上，最小
值分布在霞云岭，日照为 2063 小时。夏季正当雨季，日照时数减少，月日照在
230 小时左右；秋季日照时数虽没有春季多，但比夏季要多，月日照 230～245
小时；冬季是一年中日照时数最少季节，月日照不足 200 小时，一般在 170～190
小时。
②地形地质
北京市山区面积 10200 平方千米，约占总面积的 62%，平原区面积为 6200
平方千米，约占总面积的 38%。北京的地形西北高，东南低。西部为西山属太
行山脉；北部和东北部为军都山属燕山山脉。最高的山峰为京西门头沟区的东
灵山。最低的地面为通州区东南边界。北京市平均海拔 43.5 米。北京平原的海
拔高度在 20～60 米，山地一般海拔 1000～1500 米。
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③水资源
北京天然河道自西向东贯穿五大水系：拒马河水系、永定河水系、北运河
水系、潮白河水系、蓟运河水系。多由西北部山地发源，向东南蜿蜒流经平原
地区，最后分别汇入渤海。
北京没有天然湖泊。北京市有水库 85 座，其中大型水库有密云水库、官厅
水库、怀柔水库、海子水库。
北京市地下水多年平均补给量约为 29.21 亿立方米，平均年可开采量约 24~25
亿立方米。一次性天然水资源年平均总量为 55.21 亿立方米。
④植物资源
北京市地带性植被类型是暖温带落叶阔叶林并间有温性针叶林的分布。大
部分平原地区已成为农田和城镇，只在河岸两旁局部洼地发育着以芦苇、香蒲、
慈菇等为主的洼生植被，但多数洼地已被开辟为鱼塘，在搁荒地及田埂、路旁
多杂草；湖泊，水塘中发育着沉水和浮叶的水生植被。海拔 800 米以下的低山带
表性的植被类型是栓皮栎林、栎林、油松林和侧柏林。海拔 800 米以上的中山，
森林覆盖率增大，其下部以辽东栎林为主，海拔 1000 米至 1800~2000 米，桦树
增多，在森林群落破坏严重的地段，为二色胡枝子、榛属、绣线菊属占优势的
灌丛。海拔 1800~1900 米以上的山顶生长着山地杂类草草甸。
⑤矿产资源
至 2015 年北京已发现的矿种共 67 种，矿床、矿点产地 476 处，列入国家储
量表的矿种 44 种，其中：能源矿产 2 种；黑色金属矿产 4 种，有色金属、贵金
属及分散元素矿产 11 种；冶金辅助原料非金属矿产 7 种；化工原料非金属矿产
5 种；建材及其他非金属矿产 15 种。共有产地 300 处，其中黑色金属产地 49 处，
有色金属产地 35 处，冶金辅助原料非金属产地 43 处，化工原料非金属产地 68
处，建材及其他非金属产地 75 处，煤炭产地 30 处。
3.北京市人口状况
北京市统计局、国家统计局对 2015 年北京人口进行的调查数据显示，至 2015
年底，北京市常住人口为 2170.5 万人，与 2014 年相比，增加 18.9 万人，增长 0.9%。
其中，常住外来人口为 822.6 万人，比上年增加 3.9 万人，仅增长 0.5%。
2015 年北京市实现地区生产总值 22968.6 亿元，按可比价格计算，同比增长
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6.9%，增速比上年回落 0.4 个百分点。
按常住人口计算，北京市人均地区生产总值达到 10.6 万元。
2015 年，北京市居民人均可支配收入 48458 元，同比增长 8.9%，扣除价格
因素，实际增长 7%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入 52859 元；农村居
民人均可支配收入 20569 元。
4.北京市公共交通建设
2015 年以来，北京市以加快推进京津冀交通一体化建设为重心，以缓解城
市交通拥堵、保障市民出行为主线。
2015 年在落实公共交通优先发展的前提下，绿色出行比例提升到 70.7%。实
施机动车限行、小客车数量调控、差别化停车收费等交通需求管理政策，有效
调控市民出行。2015 年交通指数 5.7，路网状态由中度拥堵转为轻度拥堵。
轨道交通运营里程由 336 公里增至 554 公里网络化运营格局基本形成。高速
公路总里程从 499 公里增至 982 公里，覆盖北京市的高速公路网络基本建成。普
通国省干线公路里程达到 3617 公里，较“十一五”末增长 4.2%。公路网密度达
到 133 公里/百平方公里，增长 3.5%。城市道路总里程达到 6435 公里，增长 1.03%。
着力开展疏堵工程和微循环建设，实施了 408 项疏堵工程项目。完成朝阳路和紫
竹院路潮汐车道设置工作，提高了区域路网通行能力。
公交、出租等行业新能源车辆规模达 1.98 万辆，累计使用温拌沥青等节能
环保路面材料 463 万吨，占沥青材料使用总量的 84%，公路行业路面旧料回收率
达到 95%、循环利用率超过 80%，可绿化道路 100%实现绿化。建成交通运行智
能化分析平台和监测调度平台，实现全市综合交通运输统筹、协调和联动。
打造“轨道上的京津冀”，京张铁路年内开工，京沈铁路在施，成立京津冀
城际铁路投资有限公司，京霸城际年内开工，市郊铁路第一条样板线初步确定
为平谷线，全长 72 公里。完善便捷通畅公路交通网，建成了京哈、京沪、京港
澳等 6 条放射状高速公路以及以北京为起点的 11 条国道。与河北已就五条国道
的线位规划形成一致意见。与河北就昌赤路(京北路)、良常路(京白路)签署了接
线协议。打造一流的航空枢纽，加快新机场外围交通基础设施建设，主要包括
五纵两横的综合交通主骨架，实现周边城市与新机场的顺畅衔接。提升区域运
输服务水平，在部分公交线路实现一卡通互联互通。在京冀交界地域，围绕各
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高速公路沿线，整合或建设公共物流枢纽场站。治超工作跨区域、跨部门联合
执法效率进一步提升。
在干线公路对接方面，持续推进京台高速建设进度，加快京秦高速、大广
高速、密涿南段高速公路前期工作；着手 G109 国道的前期工作，同时配合交通
运输部深入研究首都地区环线高速公路线位问题；京冀双方就 G335、G234、G230、
G509、G105 五条普通国道的线位规划形成一致意见，并就 10 条普通公路(天津 2
条，河北 8 条)的衔接条件开展初步研究；围绕新机场综合交通规划，加快新机
场高速、场前联络线高速等项目的前期工作。
在提高运输服务质量方面，完成了《京津冀客运城乡客运一体化改革试点
方案》，在省际毗邻地区客运班线公交化改造、联网售票、一卡通互联互通、客
运联程服务等方面进行了探索推进。其中，联网售票、一卡通互联互通初步实
现 139 条公交线路与天津和河北试点城市的互联互通，完成联网售票；北京平谷
至三河、平谷至蓟县(含南线、北线)3 条班线正式按照公交化运营模式启动试运
营。
14 号线中段、昌平线二期两条轨道线路建成通车；兴延高速公路已开展临
时道路建设，长安街西延、上庄路南延、金中都南路、柳村路北段、草房公交
站、未来科技城北公交站等项目有序推进；鲁坨路二期、徐尹路二期、东南路、
旧小路等普通公路基本建成。
5.北京市市政建设
2015 年北京环境建设在巩固 APEC 会议环境建设成果的基础上，以纪念反法
西斯胜利 70 周年和申冬奥环境保障为契机，以改善群众身边环境，做好群众身
边环境治理和环境秩序集中治理工作为抓手。积极开展环境治理三大工程，北
京城市环境水平进一步提升。
按照《2015 年首都环境建设任务书》。2015 年，开展 46 处区域环境综合提
升工作，涉及全市各区县，按照重点项目实施管理相关规定，区域环境综合提
升工作实施周期为两年。
目前东城区北新桥区域、交道口区域、故宫周边区域，西城区故宫周边区
域，丰台区方庄区域(二期)、卢沟桥青塔区域(一期)、马家堡西里一社区区域，
房山区良乡镇中心区域、窦店镇中心区域，通州区北苑办事处区域、玉桥办事
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处区域、永顺镇西马庄区域、永顺镇西潞园区域，大兴区兴丰街道办事处周边
区域、区公安分局周边区域，昌平区城区核心区区域、沙阳路及福田周边区域、
小汤山镇中心区区域等 18 处区域正在施工过程中；延庆县县城中心区(南部区域)
区域、县城中心区(东部区域)区域等 2 处区域已完成工作任务。
截止目前，区域环境综合提升工作共完成拆除违法建设 3804 平方米，清洗
粉饰和改造建筑立面 166 万平方米，清运垃圾渣土 3280 立方米，规范牌匾标识
1425 平方米，完善照明设施 61 处，绿化 5.8 万平方米，梳理架空线 1.6 万米，平
整场地 689 平方米，新建和修复围墙 1454 平方米，整修道路 45.9 万平方米。
按照《北京市 2015 年背街小巷环境整治工作指导意见》，“量身定制”了每
条背街小巷的治理方案，通过美化街巷容貌、维护修缮公共设施、整顿街巷秩
序、完善道路照明设施、清洗粉饰建筑物外立面、提高保洁标准等措施，整治
背街小巷“脏乱差”问题，全面提升了背街小巷环境质量。
截至目前，100 条背街小巷治理已接近尾声。累计整修道路 14409.15 平方米；
整修建筑立面 329515 平方米；铺装硬化 10637 平方米；修建围栏围挡 1960 平方
米；绿化补植 5256.9 平米；清理小广告 2626 张；清理各类杂物 1207 处；消除安
全隐患 280 处。2015 年结合老旧小区抗震加固和节能改造，计划对 391 个老旧小
区公共区域进行环境整治。截止目前，已开工 324 个，完成整治 147 个，完成综
合整治面积 241.6 万平方米，为广大居民营造优美、整洁、有序的生活环境。其
余 67 个小区，将随抗震加固和节能改造工程进展情况，具备进场条件后适时进
行环境整治。圆满完成了 2014 年年底新开通地铁 6 号线二期、7 号线、14 号线
东段、15 号线一期西段等 4 条轨道交通周边环境整治任务。安排部署了 2015 年
年底计划开通的 14 号线中段(金台路站-北京南站)、昌平线二期(涧头西站-南邵站)
等 2 条轨道交通线路环境整治工作。2015 年架空线入地计划完成 100 公里通信
管道建设。目前正在施工道路 41 条 69.9 公里，完成管道建设 39.5 公里，完成穿
缆撤线道路 59 条，79.4 公里，实现架空线入地。启动支路胡同通信架空线规范
梳理工作，完成东城区磁器库胡同、磁器库北巷、磁器库南巷以及普渡寺东巷
四条胡同架空线的规范梳理试点工作，梳理长度 416.9 米。
6.北京市经济运行状况
2015 年全市实现地区生产总值 22968.6 亿元，按可比价格计算，同比增长 6.9%，
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增速比上年回落 0.4 个百分点。分产业看，第一产业增加值 140.2 亿元，下降 9.6%；
第二产业增加值 4526.4 亿元，增长 3.3%,增速比上年回落 3.6 个百分点；第三产
业增加值 18302 亿元，增长 8.1%,增速提高 0.6 个百分点。
2015 年，全市第三产业发展向好。其中，金融、信息、科技服务业等优势
行业增长较快。金融业实现增加值 3926.3 亿元，增长 18.1%；信息传输、软件和
信息技术服务业实现增加值 2372.7 亿元，增长 12%;科学研究和技术服务业实现
增加值 1820.6 亿元，增长 14.1%。批发和零售业、租赁和商务服务业降幅收窄，
分别实现增加值 2400.3 亿元和 1766.8 亿元，分别下降 1.2%和 1.7%，降幅较 1-3
季度分别收窄 1 个和 0.3 个百分点。此外，公共服务业虽规模较小，但增势较好。
其中，卫生和社会工作增加值增长 13.7%，水利、环境和公共设施管理业增加值
增长 13.3%，教育增加值增长 11.8%。
2015 年，全市投资低位开局，随着部分项目逐步开工建设，投资增速有所
回升。全年完成全社会固定资产投资 7990.9 亿元，同比增长 5.7%。其中完成民
间投资 3296.2 亿元，增长 25.8%，增速高于全市投资平均水平 20.1 个百分点，成
为拉动全市投资增长的主要力量；占全市投资的比重达到 41.2%，比上年提高 6.5
个百分点。完成基础设施投资 2174.5 亿元，增长 7.7%，占全市投资的比重为 27.2%，
比上年提高 0.5 个百分点。
2015 年，全市完成房地产开发投资 4226.3 亿元，增长 8.1%，其中住宅投资
1962.7 亿元,规模与上年相当。商品房本年新开工面积 2790.2 万平方米，增长 11.5%；
其中，商品住宅新开工面积 1199.2 万平方米，下降 8%。商品房销售面积 1554.7
万平方米，增长 6.6%；其中，商品住宅销售面积 1127.3 万平方米，下降 1.2%。
7.北京市房地产政策
①限购政策
对已拥有 1 套住房的北京市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警
家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有北京市有效暂住证
在北京市没拥有住房且连续 5 年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的
非北京市户籍居民家庭，限购 1 套住房(含新建商品住房和二手住房)。因此，外
地人在北京只能购买一套住房。
②停售政策
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对已拥有 2 套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的
非北京市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续 5 年(含)以上在本市缴
纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。
③二套房首付新政策
新政策规定，各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住
房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的
1.1 倍”的政策。
④外地人北京购房政策
外地人北京买房条件：在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北
京连续满五年的社会保险证明;自 2012 年 12 月 18 日起，补缴社保在购房资格审
核中不予认可。有北京合法有效的暂住证;北京暂住证有效期为 6 个月，因此购
房者买房时暂住证不能过期。购房者在北京没有房屋，如果已经结婚，夫妻双
方在在北京没有房屋;外地人在北京限购一套住房。如果在北京以外的地方贷款
买过一套房，符合以上条件在北京再贷款买房，首付款要百分之六十以上，包
括百分之六十，贷款利率上浮百分之十。
居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，家庭成员中至少有一人具有北京市户
籍的，视为北京市户籍居民家庭。
外地人、外地户口家庭在北京买房子，需要持有北京市有效暂住证、在北
京市没拥有住房、申报连续 5 年在本市缴纳社保或个税证明。
8.北京市房地产市场状况
①房地产开发投资完成情况
2015 年，北京全市完成房地产开发投资 4226.3 亿元，比上年增长 8.1%。其
中，住宅投资完成 1962.7 亿元，与上年持平；写字楼投资完成 906.6 亿元，增长
20.8%；商业、非公益用房及其他投资完成 1357 亿元，增长 13.2%。
②房地产市场供给情况
截至 12 月末，全市商品房施工面积为 13095 万平方米，比上年下降 4%。其
中，住宅施工面积为 6314.6 万平方米，下降 9.8%；写字楼为 2426.8 万平方米，
增长 6.6%；商业、非公益用房及其他为 4353.6 万平方米，下降 0.3%。
2015 年，全市商品房新开工面积为 2790.2 万平方米，比上年增长 11.5%。其
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中，住宅新开工面积为 1199.2 万平方米，下降 8%；写字楼为 602.8 万平方米，
增长 35.6%；商业、非公益用房及其他为 988.2 万平方米，增长 31%。
全市商品房竣工面积为 2631.5 万平方米，比上年下降 13.8%。其中，住宅竣
工面积为 1378.2 万平方米，下降 23.6%；写字楼为 385.4 万平方米，下降 0.5%；
商业、非公益用房及其他为 867.8 万平方米，增长 0.6%。
③房地产市场销售情况
2015 年，全市商品房销售面积为 1554.7 万平方米，比上年增长 6.6%。其中，
住宅销售面积为 1127.3 万平方米，下降 1.2%；写字楼为 243 万平方米，增长 77.6%；
商业、非公益用房及其他为 184.4 万平方米，增长 1.9%。
单位：%
④保障性住房和自住型商品房建设情况
2015 年，全市保障性住房完成投资 824 亿元，比上年增长 29%。截至 12 月
末，保障房施工面积为 3870.5 万平方米，其中 2015 年新开工面积为 636.6 万平
方米，增长 24.9%。保障房竣工面积为 881.8 万平方米，下降 26.6%。
全市自住型商品房完成投资 386.5 亿元，比上年下降 1.3%。截至 12 月末，
自住房施工面积为 647.8 万平方米，其中 2015 年新开工面积为 262 万平方米。
⑤房地产开发企业项目资金到位情况
2015 年，全市房地产开发企业项目到位资金为 7282.1 亿元，比上年增长 8.2%。
其中，自筹资金为 2277.2 亿元，增长 20%；金融贷款为 1971 亿元，下降 9.7%；
定金及预收款为 1764.9 亿元，增长 0.8%。
⑥2015 年北京市产业政策
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2015 年，市政府出台《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015 年版）。8
月 24 日，市发改委、市教委、市经济信息化委、市商委、市卫生卫计委、市工
商局等相关部门，对《目录》（2014 版）执行情况和《目录》（2015 版）的特点
及作用进行了介绍。
《目录》发布一年来，各主管部门严格执行、协调联动，区县政府积极配
合、细化落实，对本市空间结构优化、产业结构提升发挥了较为明显的调控和
引导作用，新登记企业增幅最大的三个行业是信息服务业、科技服务业、金融
业，增速分别达到了 63%、44%、38%，同时，工商部门依据《目录》不予办理
新设立或变更等登记业务达到 6900 余件。对小散业态的增量进行有效限制，为
中心城区生活性服务业提高品质，向品牌化、连锁化、规模化方向发展留出了
空间，也为降低中心城区人口密度、改善中心城环境创造了有利条件。在空间
上，新增固定资产投资项目在四类功能区的布局得到一定程度的优化；在业态
上，获得准入的新上项目节能低碳特征较为明显。
《目录》（2015 年版）是在充分总结 2014 年版实施经验、充分吸纳各方面
意见的基础上，根据《京津冀协同发展规划纲要》和《市委市政府关于贯彻〈京
津冀协同发展规划纲要〉的意见》的精神和要求，以更高的要求、更严的标准
进行的修订，主要目的是使《目录》（2015 年版）更加符合首都城市战略定位、
有序疏解非首都功能、提高生活性服务业品质、建设国际一流和谐宜居之都的
要求。
《目录》（2015 年版）具有三个特点：一是更加严格：全市性的禁限措施更
加严格。《目录》（2015 年版）全市性禁限的新增产业，涉及小类共计 599 项，
占全部国民经济行业分类的比例由 32%提高到了 55%，增加了 23 个百分点。东
西城的禁限措施更加严格。东城区、西城区禁限的小类占全部国民经济行业分
类的比例已经由《目录》（2014 年版）的 67%上升到 79%。朝海丰石的禁限措施
更加严格。朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四区相应的比例由 42％上升到
79％，增加幅度为四类功能区中最大。
二是更加聚焦：产业禁限更加聚焦非首都功能。对一般性制造业和高端制
造业中比较优势不突出的生产加工环节加大禁限力度、对区域性批发市场、物
流基地进行禁限、禁限部分公共服务功能、禁限部分行政性事业性服务机构；
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产业禁限更加聚焦城六区。为了让城六区人口密度降下来、环境质量更好、更
加宜居，重点对制造业、教育、卫生、社会团体、餐饮等领域进一步加大禁限
力度；产业禁限更加聚焦生态环保。对高耗能、高耗水、影响城市环境等行业
进行了从严禁限，从增量入手，引导新增功能和产业的发展更加绿色低碳、更
加有助于改善生态环境。
三是充分考虑保障民生、城市运行和服务国家战略。《目录》（2015 年版）
禁止新建和扩建商品交易市场设施、禁止新设从事商品交易市场经营管理活动
的市场主体，但同时明确提出，符合规定的社区菜市场等农产品零售网点、符
合规定的农产品批发市场以及对城市运行及民生保障发挥重要作用的项目、市
场主体除外。另外对九年制义务教育这类基础教育学校也并未限制。
《目录》（2015 年版）将通过对非首都功能增量进行更为严格的禁限，将与
本市有序疏解非首都功能存量政策形成“组合拳”，共同助力首都经济结构和空间
结构优化调整，走出一条内涵式集约发展的新路子。
《目录》针对的是产业增量，非首都功能的存量产业调整将按全市统一部
署，从就地淘汰、转移疏解、技改升级三个方向稳妥有序推进。《目录》加大禁
限力度不是说北京不发展了，而是为了瘦身健体、更可持续发展。
⑦2015 年北京市税收情况
税收收入的稳定较快增长，是国民经济平稳较快发展的反映，也为支持经
济发展和社会进步作出重要贡献。据统计，2015 年北京市税务部门累计完成各
项税费收入 12092 亿元，同比增收 770 亿元，增长 6.8%；累计完成地方公共财政
预算收入 4456.3 亿元，同比增收 424.7 亿元，增长 10.5%。
2015 年，首都经济发展转型升级，优势产业增长加速，税收结构也持续优
化，高精尖产业凸显成效。其中，金融业完成税收收入 5188.7 亿元，同比增收
436.2 亿元，增长 9.2%；科学研究和技术服务业完成税收收入 435.3 亿元，同比
增收 52.7 亿元，增长 13.8%；租赁和商务服务业完成税收收入 953.8 亿元，同比
增收 207.7 亿元，增长 27.8%。中关村一区十六园完成税收收入 1255.5 亿元，占
全市比重达到 10.4%。
以纳税人为中心，加强国税、地税合作，为纳税人提供更加优质高效的便
利化服务是深化征管体制改革的重要内容。2015 年，北京市国税、地税开展全
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方位战略协作，共同携手打造便民办税“综合体”。据统计，1 月至 11 月各项惠
民税收政策共减免税费 163.3 亿元，有效推进民生改善；针对小微企业各项优惠
政策减免税费 15.4 亿元，助力小微企业驶上“快车道”。同时，两局共同推出联
合税收分析、联办税务登记、大厅互设窗口、重大事项一局受理两局联办等合
作举措，代征“一税两费”达 183 亿元，打出了“北京税务”品牌。
在京津冀协同发展战略下，2015 年，京津冀三地税收分化差距正逐渐缩小，
协同发展效应显现。据悉，三地开展了 18 类 36 项协作，以“互联网+税务”整
合征管和纳税服务资源，服务三地经济发展。京津冀综合税务网已正式上线运
行。有序疏解非首都功能，需要淘汰和转型高耗能产业。从北京市来看，印刷
业、纺织服装业和煤炭批发业税收规模分别为 29.1 亿元、16.8 亿元、14.2 亿元，
分别下降 6.9%、5.9%、32.8%。此外，低端市场清退升级，2015 年批发和零售业
税收规模为 1173 亿元，下降 1.8%。
9.区域因素
①地理位置
门头沟区是北京市下辖的市辖区，地处北京西部山区，是具有悠久历史文
化和优良革命传统的老区。门头沟区位于东经 115°25′00″，北纬 39°48′34″
至 40°10′37″之间。东西长约 62 公里，南北宽约 34 公里，总面积 1455 平方
公里。山地面积占 98.5%，是北京市唯一的纯山区，其东部与海淀区、石景山区
为邻，南部与房山区、丰台区相连，西部与河北省琢鹿县、涞水县交界，北部
与昌平区、河北省怀来县接壤。
门头沟区辖 4 个街道（大峪街道、城子街道、东辛房街道、大台街道）、3
个地区（龙泉地区、永定地区、王平地区）、9 个镇（龙泉镇、永定镇、谭拓寺
镇、军庄镇、王平镇、雁翅镇、斋堂镇、清水镇、妙峰山镇）。
辖区总面积 1352 平方公里，其中：平原 552 平方公里，占 40.8%，山区、半
山区面积 800 平方公里，占 59.2%。截止 2010 年第六次人口普查主要数据公报，
全区常住人口 29 万人,同 2000 年第五次全国人口普查相比，十年共增加 2.3 万人，
增长 9%。平均每年增加 0.2 万人，年平均增长率为 0.9%。全区常住人口中，外
省市来京人员为 4.7 万人，占常住人口的 16.3%。
②交通状况
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门头沟区境内交通便捷，主干线西六环路、阜石路、莲石路；从北京市区
到门头沟区有从公主坟发车的 370 路、从阜成门发车的 336 路、从西客站发车的
747 路、981 路、941 路等 20 多条公交路线贯穿整个门头沟区。此外，由苹果园
地铁站可换乘 929 路、929 支线、931 路、948 路等多路公交车到达门头沟区每个
村落。
③基础设施
区域内市政基础设施完善。基础设施已达到通上下水、通讯、通电、通路、
通暖、通燃气。
④环境状况
门头沟区地处华北平原向蒙古高原过渡地带，地势西北高，东南低。地形
骨架形成于中生代的燕山运动。门头沟区属中纬度大陆性季风气候，春季干旱
多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽湿润，冬季寒冷干燥。西部山区与东部平原气
候呈明显差异。年平均气温东部平原 11．7℃。流经境内的河流分属 3 个水系，
其中属海河水系的永定河流域面积最大，为 1368．03 平方公里；属大清河水系
的白沟河流域的面积次之，为 73．2 平方公里；属北运河水系的流域面积最小，
仅为 13．82 平方公里。永定河是全区最大的过境河流，河道长 100 余公里，主
要支流有刘家峪沟、湫河、清水河、下马岭沟、清水涧、苇甸沟、樱桃沟、门
头沟等，大小支流共 300 余条。境内植被属于暖温带落叶、阔叶林类型，仅在深
山区有残存的次生桦、杨林，一般林地均为灌木林或杂木混交林，森林覆盖率
在 40-60％之间。
科学技术全年共实施科技计划项目 30 项，年内新立 18 项。培训各类技术人
员和管理人员 1020 人次，引进技术人员 5 人。举办各种科技培训班 187 期，16759
人次参加培训。实施“门头沟区特色果品开发”等科研计划项目 4 项，“门头沟
区循环经济发展模式研究与政策建议”等软科学项目 3 项。教育事业年内加大
对教育的投入力度，大力改善办学条件，提升教育信息化水平。投入 1400 万元，
完成新桥路中学改造续建工程。完成育园中学、永定中学、西辛房中学操场改
造任务，改善了学生运动条件。大力推进教育信息化建设，现已建成校园网 70
个。
9.个别因素
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①估价对象位置：北京市门头沟区水闸北路 21 号
②四至：东北至水闸北路；东南至北京市城市河湖管理处，西南至区间道路；
西北至北京市城市河湖管理处，门头沟区龙泉镇三家店村经济合作社第一分社。
③面积：65,495.40 平方米
④形状；不规则
⑤用途：旅游用地
⑥临街状况：西南临水闸北路和西六环，对外交通较便利
⑦地质条件：地质条件较好，无不良地质现象
⑧规划条件：无其他条件限制
⑨开发程度：宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通燃气、供
暖），宗地内“五通一平”（通路、通电、排水、通讯、供水及场地平整）
⑩利用现状：宗地内建有南村、中村、北村客房；游泳馆、水岸餐厅、中
餐厅、会议中心、岗亭等，总建筑面积 50,468.14 平方米，实际现状容积率为 0.77。
根据《房屋所有权证》（市门中外字第 00180 号）登记的面积为 30,893.10 平方米，
由于龙泉宾馆后期进行过改扩建，建筑面积增加了 19,575.04 平方米，但未取得
规划和施工的批复手续，根据合法性原则，本次按证载面积计算容积率，即为
0.47。
10. 土地使用权核实方法和结果
本次纳入评估范围的土地使用权共 1 宗，评估人员首先取得市门中外国用
（97）字第 00339 号的《国有土地使用证》，根据权证登记内容进行核查，通过
验证土地使用证复印件，必要时向土地部门询证、政府网站查询等方式，确定土
地使用权证的真实性。在确定权证真实无误的基础上，经过现场勘察，以确定土
地的地形、地势、利用状况、地上附着物等情况。
经过核实，土地使用权状况与权证登记内容一致。
（4）估价原则
本次估价过程中，遵循的主要原则有：
①合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合
法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档
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案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、
土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分
方式为依据。
②供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性
和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均
衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相
比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公
平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
③协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。在土地
估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该
地块的收益量和价格。
④替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格
为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规
律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸
引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格
是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地
的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所
牵制。
⑤变动原则
估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确
地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。
土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形
成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动
过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效
需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之
间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
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⑥需求与供给原则
在完全的市场竞争中一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价
格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文
和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土
地供应的垄断性特征。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、
合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准
确，严格保守评估秘密。
（5）土地使用权评估价值内涵
本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线
内场地平整状况。
本次评估的土地使用权价格是指在评估基准日满足正常市场及设定条件下，
设定用途和使用年限及现状利用条件下的国有建设用地使用权价格。
① 用途设定：
根据土地使用权人提供《国有土地使用证》，估宗地登记用途均为旅游用地，
根据《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2007)规定，本次评估设定待估宗地为商
业用地。
② 土地使用权年限设定：
根据土地使用权人提供《国有土地使用证》，待估宗地登记土地使用权终止
日期为 2037 年 4 月 24 日，截至评估基准日土地剩余使用年期为 21 年。
③设定的开发程度
待估宗地红线内外实际开发程度和设定开发程度情况详见《土地的开发程度
设定与利用条件表》。
④规划、现状利用条件
土地利用和规划条件说明：待估宗地利用现状情况详见《土地的开发程度设
定与利用条件表》。
土地的开发程度设定与利用条件表
宗地序号 宗地内外实际开发程度 估价设定开发程度 利用现状 备注
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宗地序号 宗地内外实际开发程度 估价设定开发程度 利用现状 备注
宗地外七通(通路、通电、通讯、通水、通下 建有 97 栋建
1 七通
水、通暖、通气)及宗地内场地不平整 筑物
（6）估价方法及过程
根据《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189 号）和《城镇土地估价规
程》（以下简称《规程》），估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本
逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照《规程》的要求，根据
当地地产市场情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方
法。
考虑到委估宗地的具体情况、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关
资料，本次评估的估价对象为旅游用地，依据该地区地产市场发育情况，考虑到
地块的最佳利用方式，本次评估采用基准地价系数修正法进行评估作价。采用主
要出于以下考虑：
估价对象所在区域位于北京市基准地价测算范围之内，且北京市新的基准地
价基准日为 2014 年 1 月 1 日，距离评估基准日较为接近，有相应的基准地价、
修正体系，故选用基准地价系数修正法进行评估。
对以上估价方法的测算结果进行综合分析，得到出让条件下国有土地使用权
价值。
不采用其他方法的理由：
由于待估宗地所在区域土地市场成交不活跃，与待估宗地相类似的交易案例
较少，故无法用市场比较法评估。
成本逼近法：待估宗地是旅游用地，评估对象周边已经是很成熟的居住和综
合区域，基本没有从征地补偿取得土地的执行标准，不适宜采用成本逼近法进行
评估对象的评估。
假设开发法：假设开发法是预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正
常开发成本、税费和利润等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
评估对象属旅游用地，不宜采用假开法。
收益还原法：是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以
确定被评估资产价值的方法，本次是旅游用地，主要是用于企业建设自用宾馆，
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由于无法出租产生收益，故不采用收益还原法。
（7）计算过程
●基准地价系数修正法：
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成
果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件
相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待
估宗地在估价基准日价格的方法。
1）基准地价内涵：
级别基准地价是在正常市场条件下各土地级别内，土地开发程度为宗地外通
路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一
平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通
一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国
有建设用地使用权的平均价格。
区片基准地价是在正常市场条件下各土地区片内，土地开发程度为宗地外通
路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一
平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通
一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国
有建设用地使用权的平均价格。
2）表示形式
基准地价的表示形式为楼面熟地价。楼面熟地价是指各土地级别（区片）内，
完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整的国有建设用地使
用权的平均价格。
3）基准期日
2014 年 1 月 1 日
4）土地用途分类
基准地价土地用途划分为商业、办公、居住、工业四类。
①商业类
包括批发零售用地（指主要用于商品批发、零售的用地，包括商场、商店、
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超市、各类批发（零售）市场、加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等）；
住宿餐饮用地（指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地，包括宾馆、酒店、饭店、
招待所、度假村、餐厅、酒吧等）；商务金融用地（指金融、证券、通讯、保险
等营业网点用地）；其他商服用地（指上述用地以外的其他商业、服务业用地，
包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴
场所、俱乐部、康乐中心、歌舞厅、赛车场、影视基地、影剧院、邮政、电信营
业网点等）；殡葬用地等特殊用地。
②办公类
包括商务金融用地（指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用
地，包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼）；其他商服用地（指
展览馆、会展中心、停车场、停车楼等用地）；机场航站楼用地；科教用地（指
用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地）；机关团
体用地（指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等用地）；新闻出版用地（指
用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地）；
医卫慈善用地（指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助、
养老设施等的用地）；文体娱乐用地（指各类文化、体育及公共广场用地）；产业
用地（指高新技术产业研发与展示中心等产业用地）。
③居住类
包括一类居住用地（地上容积率＜1）和二类居住用地（地上容积率≥1）。
④工业类
包括工业用地（指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地）；采矿
用地（指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产设施及尾矿堆放
地）；仓储用地（指用于物资储备、中转的物流仓储场所等用地）。
公共设施用地（指用于城乡基础设施的用地，包括给排水、供电、供热、供
气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地）和交通用地（指铁路用地、
公路用地、机场用地、管道运输用地等，包括铁路、公路、机场、管道运输的地
面线路、站场等用地以及城市道路、车站及其相应附属设施用地）参照工业用途
确定。
其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近（或其土地利用
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效益相近）用地的用途类别，由国土资源行政主管部门核定。
5）土地使用年限
商业用地 40 年、办公用地 50 年、居住用地 70 年、工业用地 50 年。
6）土地级别（区片）划分
根据不同用途土地的特点及相应地价水平，全市范围按用途划分为十二个级
别，在级别范围内对中心城和规划新城区域外分别划分区片。其中：商业用途划
分 260 个区片，办公用途划分 258 个区片，居住用途划分 257 个区片，工业用途
划分 237 个区片。
7）级别基准地价土地开发程度
一至七级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗
地内平整（简称“七通一平”），八至十二级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、
通下水及宗地内平整（简称“五通一平”）。
8）级别平均容积率
9）基准地价确定
适用的基准地价（地面熟地价）
根据北京市基准地价级别范围，待估宗地所在区域的土地级别属于商业Ⅷ-
门 1 级，楼面熟地价为 5760 元/平方米。由此确定本次适用的楼面熟地价为 5760
元/平方米。
10）宗地楼面熟地价计算公式
根据北京市基准地价，商业用地计算公式计算，
即楼面熟地价＝适用基准地价× 用途修正系数× 期日修正系数× 年期修正系数×
容积率修正系数× 因素修正系数
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11）用途修正系数
地上部分根据《土地利用现状分类》（GB／T21010－2007），对现有用地按照
二级分类进行归类，分为居住、商业、工业和办公四类用途基准地价，并按照
二级分类建立了用途修正系数，详见《北京市基准地价用途修正系数表》。
本次确定用途修正系数为 0.9。
12）期日修正系数的确定
基准地价制定基准日为 2014 年 1 月 1 日，基准地价期日修正系数以北京市地
价动态监测成果公布的至 2015 年的地价指数为准，2016 年尚未公布，根据历史
年度测算每年增长指数较为平稳，2012～2013 年增长为 0.07、2013～2014 增长指
数为 0.06、2014～2015 年增长指数为 0.03，根据以上数据分析综合确定商业用地
期日修正系数为 1.06。
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13）年期修正系数的确定
估价对象土地取得方式为出让，土地用途为商业旅游，土地剩余使用年期为
21.00 年，基准地价内涵设定的商业用途土地使用年限为 40 年。年期修正系数按
下式计算：
其中：r—土地还原利率，取 6％
n—基准地价设定使用年限 40 年
N—剩余使用年限 21.00 年
按照上述公式计算年期修正系数＝0.7819
14）容积率修正系数
按照城市规划管理部门给定的宗地地上容积率（Ｒ），查相应的《容积率修
正系数表》确定容积率修正系数。
当 R1＜R＜R2（R1、R2 为上述修正系数表所列的容积率）时，用下列公式计
算容积率修正系数 X：X＝X1+(X2-X1)×(R-R1)／(R2-R1)
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X1 是 R1 对应的容积率修正系数；X2 是 R2 对应的容积率修正系数。
容积率的确定：宗地内总建筑面积 50,468.14 平方米，建筑面积是依据北京天
地鸿图测绘有限公司 2015 年 4 月 10 日出具的《房屋土地测绘技术报告书》测绘
实际使用状况的面积确定，实际现状容积率为 0.77。根据《房屋所有权证》（市
门中外字第 00180 号）登记的面积为 30,893.10 平方米，由于龙泉宾馆后期进行过
改扩建，建筑面积增加了 19,575.04 平方米，但未取得规划和施工的批复手续，
根据合法性原则，本次按证载面积计算容积率，即为 0.47。依据以上计算公式：
容积率 修正系数
R 0.47 X 3.0666
R1 0.4 X1 3.5658
R2 0.5 X2 2.8526
本次确定容积率修正系数为 3.0。
15）确定各影响因素的修正系数
根据基准地价文件确定因素修正系数表，具体如下：
序号 影响因素 权重
1 商业繁华度 33%
2 交通便捷度 25%
3 区域土地利用方向 5%
4 临街宽度和深度 5%
5 临街道路状况 8%
6 宗地形状及可利用程度 3%
7 公共服务设施状况 5%
8 基础设施完备状况 10%
9 自然和人文环境状况 6%
依据北京市区片基准地价因素总修正幅度表确定商业Ⅷ-门 1 级修正系数为±
15.0%，则因素的修正系数计算如下：
单位：%
影响因素 因素条件说明 商业八级 修正系数×权重
周围主要为居住和农用地，相关产业的配
商业繁华度 -10% -3.30%
套及集聚状况较差、商业繁华度较差
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项目位置紧邻水闸北路及西六环辅路，公
交通便捷度 12% 3.00%
交线路有 3 条，交通便捷度较好
区域土地利用方 该区域以宾馆为主，周围土地利用部分餐
5% 0.25%
向 饮及娱乐用地，利用方向一致
临街宽度和深度 临街 5-10 米，较优 10% 0.50%
紧临水闸北路及西六环辅路，临路状况较
临街道路状况 15% 1.20%
好
宗地形状及可利 宗地地势平坦，形状为不规则，能有效利
10% 0.30%
用程度 用
公共服务设施状
周围公共服务设施不齐全，较差 -10% -0.50%
况
基础设施完备状 宗地红线外达到七通，基础配套设施较完
10% 1.00%
况 善。
自然和人文环境
周边自然环境一般，人文环境较差 -5% -0.30%
状况
合计 2.15%
16）评估地价确定
楼面熟地价＝适用基准地价× 用途修正系数× 期日修正系数× 年期修正系数× 容
积率修正系数× 因素修正系数
＝5760× 0.90× 1.06× 0.7819× 3.0666× (1＋2.15%)
＝13,459.00 元/平方米
本次按证载面积计算容积率，即为 0.47
即地面熟地价=楼面熟地价× 容积率
=13,459.00 元/平方米× 0.47
=6,330.00 元/平方米（取整）
总地价=地面熟地价× 土地面积
=6,330.00×65,495.40
=414,585,882.00 元
（8）无形资产---土地使用权评估结果
纳入本次评估范围内的无形资产账面价值为 5,239,412.56 元，评估值为
414,585,882.00 元，评估增值 409,346,469.44 元，增值率为 7,812.83%。
评估增值原因主要如下：
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由于近年来北京土地市场地价不断增长，故评估增值。
12、长期待摊费用
长期待摊费用账面值 5,078,011.49 元，均系宾馆室外热力管网工程、大堂前门
面改造工程、游泳馆改造工程、锅炉房改造借款利息、百年康泰大堂二期空调
工程摊销。评估人员审查了相关的合同、对摊销过程进行了复核，经过清查，
对于企业正常摊销，按照账面值评估，对于已在房屋建筑物中评估的项目评估
为零。
长期待摊费用账面值 5,078,011.49 元，评估价值 2,112,921.76 元，减值 2,965,089.73
元。减值率 58.39%。
13、应付账款、预收账款和其他应付款
（1）应付账款
应付账款账面价值为 8,060,620.59 元，主要为应付河道租金、蔬菜款、生鲜
款、押金、工程款等。
评估人员主要通过查阅企业的合作合同等有关凭证和账簿，了解到企业核算
正确，事实清楚，各应付账款未见异常，以核实后账面价值确定评估价值。
应付账款账面价值为 8,060,620.59 元，评估价值为 8,060,620.59 元。
（2）预收账款
预收款项账面价值为 20,993,990.88 元，为预收会员卡、预存款等。
首先，评估人员进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其
次，采取函证、检查原始凭证、合同等程序，验证预收款项记账依据的正确性。
再次，分析评估目的实现后被评估单位对预收款项实际需要承担的负债金额，在
确认其真实性的基础上以核实后账面价值确定评估价值。
预收款项账面价值为 20,993,990.88 元，评估价值为 20,993,990.88 元。
（3）其他应付款
其他应付款账面价值为 2,076,592.66 元，主要内容为应付工服押金、社会保
险、工资等款项。评估人员审查了相关的文件、合同和相关凭证、账簿，在确认
其真实性的基础上，以核实后账面价值确定评估价值。
其他应付款账面价值为 2,076,592.66 元，评估价值为 2,076,592.66 元。
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14、应付职工薪酬
应付职工薪酬账面价值为 1,082,680.54 元，主要为企业应付的职工奖金、津
贴和补贴等。评估人员获取企业计提的应付职工薪酬明细表，复核加计正确，并
与明细账、总账、报表数核对相符，与相关会计科目的应付职工薪酬核对一致，
了解应付职工薪酬具体内容，调查被评估单位的工资福利政策，查阅有关的工资
计算表、计提凭证和账簿记录，核实相关计提、发放情况符合相关政策。以核实
后账面价值确定评估价值。
应付职工薪酬账面价值为 1,082,680.54 元，评估价值为 1,082,680.54 元。
15、应交税费
应交税费是企业应交纳的各种税费，包括增值税、企业所得税、城市维护建
设税、教育费附加、所得税等，账面价值为 299,817.61 元。
评估人员按适用税率与企业的营业收入等进行了测算并查阅了完税凭证，了
解企业纳税的基本情况，是否享受税收的优惠政策，核实税款的计提和缴纳情况。
经核实，税额计算准确。本次评估以核实后账面价值确定评估价值。
应交税费账面价值为 299,817.61 元，评估价值为 299,817.61 元。
16、专项应付款
专项应付款账面值 1,560,000.00 元，主要为北京市门头沟区环境保护局根据
《关于引发（北京市锅炉改造补助资金管理办法）补充规定》发放补贴。经了解
核实，对于企业技术改造锅炉（煤改气）项目，该项目尚在开展之中，尚未建设
改造完成，项目余额可基本反映被评估企业未来递延的收益，本次按账面值确认
为评估值。
专项应付款账面值 1,560,000.00 元，评估价值为 1,560,000.00 元，无增减值。
17、递延所得税负债
评估基准日递延所得税负债账面价值 42,429.47 元。核算内容为公允价值变
动计提递延所得税。
评估范围的递延所得税负债是企业核算资产或负债、以及未作为资产和负债
确认，但按照税法规定可以确定其计税基础的项目，在后续计量过程中因企业会
计准则规定，产生的账面价值与其计税基础的应纳税暂时性差异，对企业未来所
得税造成的影响。
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企业按照应纳税暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得
税负债。评估人员就差异产生的原因、形成过程进行调查和了解，核实该差异在
确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，是否将导致产生应纳税金
额，核实核算的金额是否符合企业会计制度及税法相关规定，在此基础上按核实
后账面值确定评估值。对于对应资产的评估值与账面值发生变化的，相应调整该
差异形成的递延所得税负债评估值。本次按审计确认后的账面值确定评估值。
递延所得税负债评估值为 42,429.47 元。
四、评估结论及分析
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及必要的评估
程序，对北京龙泉宾馆有限公司全部股东权益价值进行了评估。本次评估采用了
资产基础法，评估结论根据以上评估工作得出，其评估结果如下：
（一）评估结论
截止评估基准日 2016 年 4 月 30 日，在持续经营条件下，北京龙泉宾馆有限
公司经审计的总资产账面价值 24,315.43 万元，总负债账面价值 3,411.61 万元，净
资产账面价值 20,903.82 万元。经资产基础法评估，北京龙泉宾馆有限公司总资
产评估价值 61,496.54 万元，增值 37,181.11 万元，增值率 152.91%；总负债评估价
值 3,411.61 万元，无增减；净资产评估价值 58,084.93 万元，增值 37,181.11 万元，
增值率 177.87%。详见下表：
资产评估结果汇总表
被评估单位：北京龙泉宾馆有限公司金额单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 9,041.61 9,043.56 1.95 0.02
非流动资产 15,273.82 52,452.98 37,179.16 243.42
其中：可供出售金融资产 20.00 17.30 -2.70 -13.50
长期股权投资 40.00 36.69 -0.31 -0.78
固定资产 14,076.77 10,620.80 -3,455.97 -24.55
在建工程 105.31 105.31 - -
无形资产 523.94 41,458.59 40,934.65 7,812.85
长期待摊费用 507.80 211.29 -296.51 -58.39
递延所得税资产
其他非流动资产
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资产总计 24,315.43 61,496.54 37,181.11 152.91
流动负债 3,251.37 3,251.37 - -
非流动负债 160.24 160.24 0.00 0.00
负债总计 3,411.61 3,411.61 0.00 0.00
净资产（所有者权益） 20,903.82 58,084.93 37,181.11 177.87
经资产基础法评估，北京龙泉宾馆有限公司全部股东权益价值为 58,084.93
万元。
（二）资产基础法评估结论与账面价值比较变动情况及原因
1、评估结果与账面价值比较变动情况
评估结果与账面价值比较，增值 37,181.11 万元，增值率为 177.87%。与账面
价值比较，其中：
(1)流动资产：评估价值为 9,043.56 万元，与账面价值比较增值 1.95 万元，增
值率为 0.02%。
(2)长期股权投资：评估价值为 39.69 万元，与账面价值比较减值 0.31 万元，
减值率为 0.78%。
(3)固定资产：评估价值为 10,620.80 万元，与账面价值比较减值 3,455.97 万元，
减值率为 24.55%。
(4)无形资产：评估价值为 41,458.59 万元，与账面价值比较增值 40,934.65 万
元，增值率为 7,812.85%。
(5)长期待摊费用：评估价值为 211.29 万元，与账面价值比较减值 296.51 万元，
减值率为 58.39%。
(6)流动负债：评估价值为 3,251.37 万元，与账面价值比较无增减值变化。
(7)非流动负债：评估价值为 160.24 万元，与账面价值比较无增减值变化。
2、评估结果分析
评估结果与委评资产的账面价值比较，出现部分增值、减值。
主要表现在以下几方面：
(1)长期股权投资：主要是因为长期股权投资为全资控股公司，企业财务核算
时，账面价值为长期股权投资的历史成本，本次评估以被投资单位评估净资产作
为长期股权投资的评估价值，从而评估增值。
(2)固定资产
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房屋建筑物评估减值，主要是由于以下原因引起：
①由于企业房屋建筑物建成年代较早，账务管理不规范，大量历年对房屋装
修的改造费用未计入待摊费用摊销，原始建造成本较高，评估时按现状评估，故
造成原值和净值减值；
②由于被评估单位为酒店，历年对房屋的装修进行多次更新改造，在此基础
上有部分装修损失未及时进行账务处理，造成原始建造成本较高，评估时对已经
拆除的装修评估为零，造成原值和净值减值；
③企业房屋的账面成本分摊不合理，造成构筑物及管道沟槽减值。
机器设备评估增减值，主要是由于以下原因引起：
①本次评估范围的设备类资产由于购置时间较长，已超出经济使用年限，但
财务一直未进行账面处理的大量的无实物资产，导致评估值减值较大。
②本次评估设备类资产大部分为电子设备、家具办公等资产更新换代较快，
导致评估值减值。
(3)无形资产—土地使用权：评估增值原因主要由于近年来北京土地市场地价
不断增长，故评估增值。
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北京龙泉宾馆有限公司 100%股权项目—长期股权投
资北京龙泉酒店管理有限公司
评估说明
国融兴华评报字[2016]第 020213 号
（共三册第二册）
评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司
评 估 报 告 日：2016 年 7 月 25 日
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评估说明目录
第一部分关于评估说明使用范围的声明....................................................................................... 1
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明....................................................................... 2
第三部分资产评估说明................................................................................................................... 3
一、评估对象与评估范围说明............................................................................................... 3
（一）评估对象与评估范围内容 ........................................................................................... 3
（二）实物资产的分布情况及特点 ....................................................................................... 4
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况 ................................................... 4
（四）企业申报的表外资产的类型、数量 ........................................................................... 4
（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产 ........................................................... 4
二、资产核实情况总体说明................................................................................................... 4
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程 ....................................................................... 4
（二）影响资产核实的事项及处理方法 ............................................................................... 5
（三）核实结论....................................................................................................................... 5
三、评估技术说明................................................................................................................... 5
（一）资产基础法................................................................................................................... 5
1、其他应收款 ................................................................................................................. 5
2、存货 ............................................................................................................................. 6
四、评估结论及分析............................................................................................................... 6
（一）评估结论....................................................................................................................... 6
（二）资产基础法评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ........................................... 7
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第一部分关于评估说明使用范围的声明
评估说明供委托方、工商监督管理机构、相关监管机构和部门使用。除法律
法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见
诸公开媒体。
北京国融兴华资产评估有限责任公司
2016 年 7 月 25 日
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第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受北京京西文化旅游股份有限公司
委托，对其全资子公司北京龙泉宾馆有限公司的股东全部权益价值进行评估，有
关说明详见后附：委托方、被评估单位共同编写的《企业关于进行资产评估有关
事项的说明》。
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第三部分资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
本项目评估对象为北京龙泉酒店管理有限公司的股东全部权益价值。
评估范围为截止 2016 年 4 月 30 日的经审计后的全部资产及负债。资产总额
为 499,760.00 元，其中：流动资产为 499,760.00 元，非流动资产为 0.00 元；负债
总额为 0.00 元，其中：流动负债为 0.00 元，非流动负债为 0.00 元；所有者权益
总额为 499,760.00 元。详见下表：
2016 年 4 月 30 日资产负债表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
一、流动资产 四、流动负债
货币资金 短期借款
交易性金融资产 应付票据
应收账款 应付账款
减：坏账准备 预收款项
应收款净额 其他应付款
其它应收款 496,074.49 应付职工薪酬
预付款项 应交税费
存货 3,685.51 应付利息
其他流动负债
其它流动资产 流动负债合计
流动资产合计 499,760.00 五、非流动负债
二、非流动资产 长期借款
可供出售金融资产 专项应付款
长期股权投资 长期应付款
固定资产原价 递延所得税负债
其中：设备类 非流动负债合计
建（构）筑物类 负债合计 0.00
减：累计折旧 六、所有者（股东）权益
固定资产净额 实收资本 500,000.00
其中：设备类 资本公积
建（构）筑物类 盈余公积
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科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
在建工程
无形资产 一般风险准备
长期待摊费用 未分配利润 -240.00
递延所得税资产 归属于母公司所有者权益
非流动资产合计 所有者（股东）权益合计 499,760.00
三、资产总计 499,760.00 负债和所有者权益总计 499,760.00
注：1、2013 年至 2016 年 1-4 月份数据是经过中喜会计师事务所（特殊普通合伙）进
行审计，并出具了中喜审字〔2016〕第 1557 号标准无保留意见审计报告。
（二）实物资产的分布情况及特点
本次纳入评估范围的实物资产为存货中的库存商品-办公用品。实物资产的
类型及特点如下：
存货中的库存商品购置时间较早被评估企业无法提供明细。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况
无。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
无。
（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产
本次评估未引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查核实小组，制定了
现场清查核实实施计划，对企业的资产、负债情况进行清查核实。项目组清查核
实工作从 2016 年 7 月 4 日开始，到 2016 年 7 月 7 日结束。
清查核实工作主要包括以下过程：
1、 指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机
构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求，进行登记填报，同时收
集被评估资产的产权归属证明文件和项目有关经济技术指标等情况的文件资料。
2、 初步审查被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然
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后仔细审核各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明
确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
3、 现场实地勘察
依据资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场勘察。
4、 补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”、“实”相符。
5、 核实产权证明文件
评估人员对评估范围内的产权进行了调查，以确认产权是否清晰。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
本次评估不存在影响资产核实的事项。
（三）核实结论
1、库存商品情况说明
评估人员现场盘点，存货账面价值为 3,685.51 元，主要是办公用的低值易耗
品打印纸，日常消耗使用完毕，未做账务处理至 2016 年 4 月 30 日，属于无实物
状态。
除此之外，以上资产清查核实程序，评估人员认为，委估的各项资产负债产
权清晰。清查核实过程中未受干扰，企业申报资料满足了“账表相符”的评估要求。
三、评估技术说明
结合本次资产评估对象、价值类型和评估师所收集的资料，确定采用资产基
础法进行评估。
（一）资产基础法
1、其他应收款
（1）其他应收款
其他应收款账面余额为 496,074.49 元，坏账准备 0.00 元，账面价值为 496,074.49
元，主要是关联方北京龙泉宾馆有限公司的往来借款。
评估人员在对其他应收款申报值核实无误的基础上，向财务人员及相关人员
详细了解各债务单位的实际情况，查阅原始凭证，具体分析其他应收款形成的原
因、款项发生时间及欠款方信用情况，并对公司欠款单位发函询证，判断欠款的
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可收回性。其他应收款无确凿无法收回的证明，本次评估以核实后账面价值确定
为评估价值。
其他应收款账面价值为 496,074.49 元，评估价值为 496,074.49 元，无增减值。
2、存货
存货账面余额为 3,685.51 元，未计提存货跌价准备，账面价值为 3,685.51 元，
主要为库存商品。
评估人员在核对明细账、总账与存货台账，由于长期未经营，北京龙泉酒店
管理有限公司未建立库存管理制度收、发、存无记录，存货的出、入库无相关控
制凭证，库房与财务部门未执行定期核对及盘点控制，导致评估人员无法确认存
货的收发情况。
（1）库存商品
原材料账面价值为 3,685.51 元。主要为办公用的低值易耗品。
评估人员现场了解，日常消耗使用完毕，未做账务处理。至 2016 年 4 月 30
日，属于无实物状态，本次评估库存商品评估值为 0.00 元。
存货账面值 3,685.51 元，评估值 0.00 元，减值 3,685.51 元。
四、评估结论及分析
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及必要的评估
程序，对北京龙泉酒店管理有限公司的股东全部权益进行了评估。本次评估采用
了资产基础法，评估结论根据以上评估工作得出，其评估结果如下：
（一）评估结论
截止评估基准日 2016 年 4 月 30 日，在持续经营条件下，北京龙泉酒店管理
有限公司经审计的总资产账面价值 49.98 万元，总负债账面价值 0.00 万元，净资
产账面价值 49.98 万元。经资产基础法评估，北京龙泉宾馆有限公司总资产评估
价值 49.61 万元，减值 0.37 万元，减值率 0.74%；总负债评估价值 0.00 万元，无
增减值变化；净资产评估价值 49.61 万元，减值 0.37 万元，减值率 0.74%。详见
下表：
资产评估结果汇总表
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账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 49.98 49.61 -0.37 -0.74
非流动资产
其中：可供出售金融资产
长期股权投资
固定资产
在建工程
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
资产总计 49.98 49.61 -0.37 -0.74
流动负债
非流动负债
负债总计 0.00 0.00 0.00 0.00
净资产（所有者权益） 49.98 49.61 -0.37 -0.74
经资产基础法评估，北京龙泉酒店管理有限公司股东全部权益价值为 49.61
万元。
（二）资产基础法评估结论与账面价值比较变动情况及原因
1、评估结果与账面价值比较变动情况
评估结果与账面价值比较，减值 0.37 万元，减值率为 0.74%。与账面价值比
较，其中：
（1） 流动资产：评估价值为 49.61 万元，评估结果与账面价值比较，减值
0.37 万元，减值率为 0.74%。
2、评估结果分析
评估结果与委评资产的账面价值比较，减值主要表现在以下几方面：
存货：评估人员现场了解，因低值易耗品购置时间较早，现企业无法提供明
细清单，查无实物，本次评估库存商品评估值为 0.00 元所致。
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