深圳市赛格集团有限公司
拟向深圳赛格股份有限公司
转让股权所涉及的
深圳市赛格康乐企业发展有限公司
股东全部权益价值
评估报告
德正信综评报字[2016]第 025 号
评估基准日:2016 年 3 月 31 日
报告提交日期：2016 年 7 月 29 日
32/F,Block A,Stars Plaza,
Huaqiang North Road,Futian District,Shenzhen,China
中国深圳市福田区华强北路群星广场 A 座 3201
Tel：+86(755)82256682 / Fax：+86(755)82355030
关于「赛格康乐」股东全部权益价值资产评估报告书目录
目 录
第一册、评估报告
注册资产评估师的声明 ...........................................................1
评估报告摘要 ...................................................................1
评估报告 .......................................................................1
一、 委托方概况 ............................................................. 1
二、 被评估企业的概况 ....................................................... 2
三、 其他评估报告使用者 ..................................................... 8
四、 评估目的 ............................................................... 8
五、 评估对象和评估范围 ..................................................... 8
六、 价值类型及其定义 ...................................................... 10
七、 评估基准日 ............................................................ 11
八、 评估依据 .............................................................. 11
九、 评估方法 .............................................................. 12
十、 评估程序实施过程和情况 ................................................ 14
十一、 评估假设 ............................................................ 15
十二、 评估结论 ............................................................ 16
十三、 特别事项说明 ........................................................ 17
十四、 评估报告使用限制说明 ................................................ 19
十五、 评估报告日 .......................................................... 19
报告附件
附件一 与评估目的相对应的经济行为文件
附件二 被评估企业于评估基准日经审计后的会计报表
附件三 委托方与被评估企业法人营业执照
附件四 评估对象涉及的主要权属证明资料
附件五 委托方和相关当事方的承诺函
附件六 签字注册资产评估师的承诺函
附件七 资产评估机构资格证书
附件八 评估机构法人营业执照副本
附件九 参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件
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关于「赛格康乐」股东全部权益价值资产评估报告书目录
第二册、评估说明
第一部分、关于评估说明使用范围的声明
第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明
第三部分、评估范围和资产清查情况的说明
第四部分、成本法评估技术说明
第五部分、收益法评估技术说明
第六部分、评估结论及其分析
第三册、评估明细表
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注册资产评估师声明
注册资产评估师的声明
深圳市赛格集团有限公司、深圳赛格股份有限公司：
受双方共同委托，本公司对 深圳市赛格集团有限公司拟向深圳赛格股份有限公司
转让股权所涉及的深圳市赛格康乐企业发展有限公司之股东全部权益价值进行了认真
的评定估算，并形成了资产评估报告书。在资产评估报告书载明的评估目的及价值定
义、前提条件下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，
并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业（或者产权持有单位）
申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委
托方和相关当事方的责任。
3、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没
有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
4、 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评
估基准日起一年内（即 2016 年 3 月 31 日至 2017 年 3 月 30 日）有效。
5、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估
对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法
律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关
当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
6、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设条件的限制，评
估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设条件、特别事项和使用限制及其对评
估结论的影响。
7、 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
价格的保证。
8、 被评估企业存在的可能影响资产评估值的有关事项，在委托评估时未作特殊说
明，而在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相
关责任。
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关于「赛格康乐」股东全部权益价值资产评估报告书摘要
深圳市赛格集团有限公司
拟向深圳赛格股份有限公司
转让股权所涉及的
深圳市赛格康乐企业发展有限公司
股东全部权益价值
评估报告摘要
德正信综评报字[2016]第 025 号
谨提请本报告书阅读者和使用者注意：本摘要内容均摘自评估报告正文，欲了解本评估项
目的详细情况和合理理解评估结论，应当全面阅读评估报告正文。
深圳德正信国际资产评估有限公司接受深圳市赛格集团有限公司（以下简称「赛格
集团」）和深圳赛格股份有限公司（以下简称「深赛格」）的委托，根据有关法律、法
规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对深圳市赛
格康乐企业发展有限公司（以下简称「赛格康乐」）的股东全部权益价值于 2016 年 3
月 31 日的市场价值进行了评估，现将评估报告正文中的主要内容摘要如下：
评估目的：本次评估系对「赛格康乐」于 2016 年 3 月 31 日的股东全部权益价值进
行评估，为「赛格集团」拟向「深赛格」转让所持有的「赛格康乐」的股权提供价值参
考依据。
评估对象：「赛格康乐」的股东全部权益价值。
评估范围：「赛格康乐」申报的截至 2016 年 3 月 31 日的全部资产以及相关负债，
其中：资产总额账面值为 7,671.70 万元，负债总额账面值 3,179.63 万元，净资产账面
值 4,492.06 万元。该等资产/负债业经中天运会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出
具了中天运[2016]审字第 90834 号《审计报告》。
价值类型：市场价值。
评估方法：本次评估采用资产基础法和收益法对「赛格康乐」的股东全部权益价值
进行评估，并对两种方法的评估结果综合分析后确定评估值。
评估结论：
采用资产基础法评估的「赛格康乐」股东全部权益价值于评估基准日 2016 年 3 月
31 日的评估值为： 56,408.13 万元人民币。
采用收益法评估的「赛格康乐」股东全部权益价值于评估基准日 2016 年 3 月 31
日的评估值为：55,610.08 万元人民币。
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关于「赛格康乐」股东全部权益价值资产评估报告书摘要
经综合分析，本次评估以资产基础法的估值结果作为本报告的评估结论，即：
「赛格康乐」股东全部权益价值于评估基准日 2016 年 3 月 31 日的评估结果为：
56,408.13 万元人民币（大写：人民币伍亿陆仟肆佰零捌万壹仟叁佰元整）。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及
其对评估结论的影响。
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评估基
准日起一年内（即 2016 年 3 月 31 日至 2017 年 3 月 30 日）有效。
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关于「赛格康乐」股东全部权益价值资产评估报告书
德正信综评报字[2016]第 025 号
深圳市赛格集团有限公司
拟向深圳赛格股份有限公司
转让股权所涉及的
深圳市赛格康乐企业发展有限公司
股东全部权益价值
评估报告
深圳市赛格集团有限公司、深圳赛格股份有限公司：
深圳德正信国际资产评估有限公司接受双方的委托，根据有关法律、法规和资产
评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评
估程序，对「赛格集团」拟向「深赛格」转让股权所涉及的「赛格康乐」股东全部权
益价值于 2016 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果报
告如下：
一、委托方概况
（一）委托方一：
委托方名称：深圳市赛格集团有限公司（以下简称「赛格集团」）
注册地址：深圳市福田区华强北路 2 号赛格广场 61-62 楼
法定代表人：孙盛典；注册资本：135,542.00 万元人民币；
企业类型：有限责任公司
经营期限：自 1984 年 8 月 23 日起至 2047 年 8 月 23 日止
经营范围：电子产品，家用电器，玩具，电子电信设备及器材、仪器仪表、汽摩
配件、电脑及配件、办公自动化设备及用品、电子化工项目的生产研究（生产场地另
办执照）；承接各种电子系统工程项目；开办电子通信类专业市场；人才培训；房地
产开发（在合法取得土地使用权的地块上从事开发）；房地产经纪；货运代理；物流
仓储；深圳市赛格广场高层观光及配套餐饮、商场、展览业务；网络和信息工程的技
术开发及维护；经营进出口业务；赛格注册商标有偿使用许可；投资咨询；投资管理；
代理记账；企业登记代理。
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（二）委托方二：
委托方名称：深圳赛格股份有限公司（以下简称「深赛格」）
注册地址：深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼
法定代表人：王立
注册资本：78479.901 万元人民币
企业类型：上市股份有限公司
经营期限：自 1996 年 7 月 16 日至 2046 年 12 月 31 日
经营范围： 国内商业、物资供销业（不含专营、专控和专卖商品）；兴办实业
（具体项目另行申报），经济信息咨询。物业租赁；房地产经纪；开办赛格电子专业
市场（专业市场执照另行申办）。
二、被评估企业的概况
（一）企业基本情况
1、 注册情况
企业名称：深圳市赛格康乐企业发展有限公司（以下简称「赛格康乐」）
注册地址：深圳市福田区华强北路康乐大厦九楼
法定代表人：张光柳
注册资本：500 万元人民币
企业类型：有限责任公司
经营期限：自 1981 年 10 月 20 日至 2036 年 10 月 20 日
经营范围：自有房屋出租；物业管理；开办、管理深圳市赛格康乐企业发展有限
公司赛格康乐通信市场（分支机构经营）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控
产品）；国际货运代理；经济信息咨询；进出口业务。
「赛格康乐」于 1981 年 10 月 20 日在深圳市工商行政管理局进行工商登记。
2、 股东情况
评估基准日「赛格康乐」的各股东出资及持股比例如下：
投资方名称 出资额（万元） 持股比例
1 深圳市赛格集团有限公司 275.00 55%
2 哈尔滨海格集团有限公司 225.00 45%
合 计 500.00 100%
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3、 经营管理架构
评估基准日「赛格康乐」的经营管理架构如下：
4、 长期投资情况
评估基准日「赛格康乐」的长期股权投资概况如下：
被投资单位名称 注册资本（万元） 持股比例 备注
武汉华信高技术股份有限公司 24885.6652 0.2911% 注1
武汉青山商场股份有限公司 14300.00 未知 注2
沈阳木兰集团公司 500.00 未知 注3
武汉武昌商场股份有限公司 未知 未知 注4
四川聚酯股份有限公司 未知 未知 注5
注 1：2005 年 7 月 4 日起终止上市，现正进行重大资产重组；对该项投资已全额计提减值准
备。
注 2：工商查询该公司经营未见异常；企业未提供资料，仅出具专项说明：小股东，无法联
系；对该项投资已全额计提减值准备。
注 3：工商查询列入经营异常；企业未提供资料；对该项投资已全额计提减值准备。
注 4-5：工商查询未发现该等公司信息；企业未提供资料；对该等投资已全额计提减值准备。
（二）企业历史沿革
1、 1981 年 10 月，「赛格康乐」设立
「赛格康乐」的前身系深圳康乐电子有限公司。1981 年 9 月 2 日，深圳市电子工
业公司（「赛格集团」前身）与哈尔滨无线电四厂（哈尔滨海格集团有限公司前身）
签署《联合经营康乐电子有限公司协议》；1981 年 9 月 26 日，双方签署《关于康乐
电子有限公司补充协议书》。根据上述协议，双方同意合资成立深圳康乐电子有限公
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司，公司出资额 180 万元，其中，深圳市电子工业公司出资 90 万元，占出资额的比
重为 50%，哈尔滨无线电四厂出资 90 万元，占出资额的比重为 50%。康乐电子有限公
司企业性质为全民所有制。
1981 年 9 月 10 日，广东省经济特区管理委员会出具《对康乐电子有限公司协议
书的批复》（特管复字[1981]049 号），同意深圳市电子工业公司与哈尔滨无线电四
厂签订的深圳康乐电子有限公司协议书。
1981 年 10 月 20 日，深圳康乐电子有限公司成立,设立时的股权结构如下：
投资方名称 出资额（万元） 持股比例
1 深圳市电子工业公司 90.00 50.00%
2 哈尔滨无线电四厂 90.00 50.00%
合 计 180.00 100%
2、 1984 年 6 月，股东变更
1984 年 2 月，深圳市电子工业总公司（「赛格集团」前身）与哈尔滨无线电四厂
签署《关于康乐电子有限公司双方投资核定书》。深圳市电子工业总公司对深圳康乐
电子有限公司的投资额为 108 万元，哈尔滨无线电四厂对其的投资额为 75.89 万元。
1984 年 3 月 23 日，深圳康乐电子有限公司召开第五次董事会，会议纪要中明确
了双方向深圳康乐电子有限公司投资的问题，深圳市电子工业总公司以土地出资 90
万元，哈尔滨无线电四厂出资核实为 75.89 万元，距 90 万元差 14.11 万元，由哈尔
滨无线电四厂补足。1984 年 12 月 2 日，深圳康乐电子有限公司开具 14.11 万元收据。
1984 年 6 月 18 日，经深圳市人民政府向深圳市电子工业总公司《对深圳市电子
工业总公司六月一日报告的批复》（深府复[1984]285 号）批准，确认深圳市电子工
业公司 1981 年 9 月 2 日与哈尔滨无线电四厂签订的深圳康乐电子有限公司协议书继
续生效。
依据「赛格集团」的确认，原深圳市电子工业公司对「赛格康乐」的权利义务由
深圳市电子工业总公司承继，「赛格康乐」的股东由深圳市电子工业公司变更为深圳
市电子工业总公司。
3、 1989 年 9 月，转增股本
1989 年 7 月 5 日，深圳市金鹏会计师事务所出具《验资报告》（（89）验字第
216 号）。截至 1988 年 12 月 31 日，公司实有资本 940.02 万元。由此，公司注册资
本由 180 万元变更为 940 万元。
1989 年 9 月 5 日，公司办理了工商登记。本次增资完成后，公司各股东出资额情
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况如下：
投资方名称 出资额（万元） 持股比例
1 深圳市电子工业总公司 470.00 50.00%
2 哈尔滨无线电四厂 470.00 50.00%
合 计 940.00 100.00%
4、 1992 年 11 月，名称变更
1992 年 10 月 22 日，经深圳市人民政府办公厅《关于深圳康乐电子有限公司更名
的批复》（深府办复[1992]1375 号）批准，同意深圳康乐电子有限公司更名为深圳赛
格康乐电子有限公司。1992 年 11 月 23 日，公司办理了工商变更登记，名称变更为深
圳赛格康乐电子有限公司。
5、 1997 年 5 月，转增股本
1996 年 10 月 25 日，深圳赛格康乐电子有限公司 1996 年第一次股东会审议通过
增加注册资本的决议。深圳赛格康乐电子有限公司以公积金等股东权益增加 105 万元
的注册资本，公司注册资本由 940 万元增加至 1,045 万元，并相应调整股东双方的股
权比例。其中，深圳赛格集团公司出资份额为 575 万元，占比 55%，哈尔滨海格集团
公司（哈尔滨无线电四厂改组成立）出资份额为 470 万元，占比 45%。
1996 年 12 月 26 日，深圳中庆会计师事务所出具《验资报告》（深庆[1996]验字
第 054 号），确认深圳赛格康乐电子有限公司变更前的注册资本为 940 万元，变更后
的注册资本为 1045 万元，截至 1996 年 12 月 25 日止，公司增加投入资本为 105 万元。
1997 年 5 月 5 日，公司办理了工商变更登记。本次转增股本完成后，公司股权结
构如下：
投资方名称 出资额（万元） 持股比例
1 深圳赛格集团公司 575.00 55.02%
2 哈尔滨海格集团公司 470.00 44.98%
合 计 1,045.00 100.00%
6、 1997 年 7 月，名称变更
1997 年 5 月 5 日，深圳赛格康乐电子有限公司名称变更为深圳市赛格康乐电子有
限公司，并办理工商变更登记。
7、 2005 年 5 月，名称变更
2005 年 5 月 12 日，深圳市赛格康乐电子有限公司名称变更为深圳市赛格康乐企
业发展有限公司，并办理工商变更登记。
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8、 2007 年 12 月，减资
2007 年 4 月 17 日，「赛格康乐」召开股东会，通过了将其注册资本由 1,045 万
元减少至 500 万元的决议。由深圳市赛格集团公司出资 275 万元，占出资比例 55%；
哈尔滨海格集团公司出资 225 万元，占出资比例 45%。2007 年 6 月 30 日，「赛格康
乐」就前述决议事项，修改了公司章程。
2007 年 11 月 27 日，深圳巨源会计师事务所出具《验资报告》深巨验字[2007]142
号）。根据该验资报告，「赛格康乐」以冲减债权的方式分别归还「赛格集团」300
万元、哈尔滨海格集团有限公司 245 万元。「赛格康乐」于 2007 年 7 月 26 日在深圳
特区报 D6 版刊登了减资公告，截至 2007 年 9 月 9 日，「赛格康乐」债权人未要求其
清偿债务或提供债务担保。截至 2007 年 10 月 31 日，「赛格康乐」变更后的注册资
本为 500 万元，实收资本为 500 万元。2007 年 10 月 31 日，「赛格康乐」股东「赛格
集团」、哈尔滨海格集团有限公司出具承诺书，承诺对「赛格康乐」原注册资本 1,045
万元以内的债务承担连带责任。
2007 年 12 月 11 日，公司办理了工商变更登记。本次减资完成后，公司股权结构
如下：
投资方名称 出资额（万元） 持股比例
1 深圳市赛格集团公司 275.00 55.00%
2 哈尔滨海格集团公司 225.00 45.00%
合 计 500.00 100.00%
9、 2008 年 11 月变更股东名称
2008 年 11 月 21 日，经深圳市工商局核准，「赛格康乐」股东由深圳市赛格集团
公司、哈尔滨海格集团公司变更名称为深圳市赛格集团有限公司、哈尔滨海格集团有
限公司。本次变更后，公司股权结构如下：
投资方名称 出资额（万元） 持股比例
1 深圳市赛格集团有限公司 275.00 55.00%
2 哈尔滨海格集团有限公司 225.00 45.00%
合 计 500.00 100.00%
（三）企业历史财务资料
「赛格康乐」评估基准日及前两年简要资产负债表如下（金额单位：人民币万元）：
科目/年度 2014.12.31 2015.12.31 2016.3.31
流动资产 6,871.14 7,419.75 7,387.45
非流动资产 608.65 299.97 284.25
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科目/年度 2014.12.31 2015.12.31 2016.3.31
其中:可供出售金融资产 284.59 - -
长期股权投资 - - -
投资性房地产 27.83 27.83 27.83
固定资产 86.43 70.50 54.70
在建工程 - - -
无形资产 156.97 148.81 146.78
商誉 - - -
长期待摊费用 - - -
递延所得税资产 52.83 52.83 54.94
其他非流动资产 - - -
资产合计 7,479.79 7,719.72 7,671.70
流动负债 3,860.08 3,880.59 3,179.63
非流动负债 58.85 - -
负债合计 3,918.93 3,880.59 3,179.63
股东权益合计 3,560.86 3,839.13 4,492.06
截至评估基准日，「赛格康乐」近两年又一期损益表如下（金额单位：人民币万元）：
项目 2014 年 2015 年 2016 年 1－3 月
一、营业收入 5,409.07 5,739.51 1,372.34
减：营业成本 1,337.82 1,438.45 316.04
营业税金及附加 301.72 326.80 76.85
销售费用 - - -
管理费用 905.71 697.22 168.71
财务费用 -0.37 0.92 -10.97
资产减值损失 - - 8.46
加：公允价值变动收益
投资收益 268.46 536.55 89.14
汇兑收益
二、营业利润 3,132.65 3,812.66 902.39
加：营业外收入 131.31 16.21 2.14
减：营业外支出 0.68 15.03 2.80
三、利润总额 3,263.28 3,813.84 901.73
减：所得税费用 878.61 959.03 248.80
四、净利润 2,384.67 2,854.81 652.93
注：以上数据摘自中天运会计师事务所出具的中天运[2016]审字第 90834 号《审计报告》。
（四）企业主要产品及服务
「赛格康乐」的主营业务是以通信市场为主、写字楼和仓库以及停车场服务为辅
的一体化服务专业市场，具体包括康乐工业大厦 1-4 层康乐通信市场的经营管理以及
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关于「赛格康乐」股东全部权益价值资产评估报告书
5-8 层仓库和写字楼的租赁业务、立体停车场服务，其中康乐通信市场的承租商户主
要经营手机及相关配件、通信产品的批发和零售。
三、其他评估报告使用者
本评估报告的其他使用者包括：依照相关规定，对评估报告及其所对应经济行为
负有审批、核准、备案等职责的上级主管单位及监督管理部门。
四、评估目的
本次评估系对「赛格康乐」于 2016 年 3 月 31 日的股东全部权益价值进行评估，
为「深赛格」拟拟向「深赛格」转让所持有的「赛格康乐」的股权提供价值参考依据。
对于将本报告全部或部分作除上述目的以外的其它目的之用的客观性和可行性，
本公司未作研究，故对因此而造成的任何后果不负有责任。
五、评估对象和评估范围
本次评估对象为：「赛格康乐」的股东全部权益价值。
其对应的评估范围为「赛格康乐」申报的截至 2016 年 3 月 31 日的全部资产以及
相关负债，其中：资产总额账面值为 7,671.70 万元，负债总额账面值 3,179.63 万元，
净资产账面值 4,492.06 万元。该等资产/负债业经中天运会计师事务所（特殊普通合
伙）进行审计并出具了中天运[2016]审字第 90834 号《审计报告》。具体资产状况如
下表所示（金额单位：人民币万元）：
项目 账面值 项目 账面值
流动资产 7,387.45 流动负债 3,179.63
非流动资产 284.25 非流动负债 -
其中：可供出售金融资产 - 负债总计 3,179.63
持有至到期投资 -
长期股权投资 -
投资性房地产 27.83
固定资产 54.70
无形资产 146.78
商誉 -
长期待摊费用 -
递延所得税资产 54.94
资产总计 7,671.70 所有者权益合计 4,492.06
委托评估对象和评估范围与前述评估目的中所述的经济行为涉及的评估对象和
评估范围一致。
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（一）主要实物资产情况
本次评估范围内的主要实物资产为投资性房地产及房屋建筑物。
1、 主要资产的产权情况
「赛格康乐」列报的房地产类资产包括投资性房地产和房屋建筑物。投资性房地
产包括康乐大厦 1 栋 1 层部分、2 至 7 层及 9 层，该等投资性房地产均办理了房地产
证，其权利状况如下：
序 房屋 房产 建筑面积 土地 房屋法 土地使 证载权 权属
号 名称 证号 （㎡） 用途 定用途 用年期 利人 状况
粤（2016）深圳
康乐工业大厦
1 市不动产权第 764.44
1栋1层
0151825 号
康乐工业大厦 深 房 地 字 第
2 2055.61
1栋2层 3000749215 号
康乐工业大厦 深 房 地 字 第 市场商
3 1788.81
1栋3层 3000749213 号 深 圳 市 品房，
康乐工业大厦 深 房 地 字 第 2034 年 赛 格 康 整 栋
4 1869.15 工业 工业
1栋4层 3000749220 号 11 月 乐 企 业 1-9 层
仓储 厂房
康乐工业大厦 深 房 地 字 第 20 日 发 展 有 限整体
5 1869.15
1栋5层 3000749211 号 限公司 转让。
康乐工业大厦 深 房 地 字 第
6 1869.15
1栋6层 3000749217 号
康乐工业大厦 深 房 地 字 第
7 1869.15
1栋7层 3000749219 号
康乐工业大厦 深 房 地 字 第
8 555.83
1栋9层 3000749214 号
备注：评估基准日，「赛格康乐」正在办理康乐工业大厦 1 栋 1 层的分割手续。
根据期后办理的粤（2016）深圳市不动产权第 0151825 号房产证，「赛格康乐」所属
康乐工业大厦 1 栋 1 层面积为 764.44 平方米。
「赛格康乐」列报的房屋建筑物为赛格苑 4 栋 508，办理了深房地字第 3000015859
号房地产证，证载权利人为赛格集团有限公司，建筑面积为 80.08 平方米，土地用途
为住宅用地，房屋用途为住宅，土地使用年限自 1981 年 9 月 10 日至 2031 年 09 月 09
日止共 50 年。房地产证明确该房地产，不得买卖；抵押（典当）、出租须按有关规
定办理。「赛格康乐」已申请办理该房地产产权性质变更为市场商品房，并于评估基
准日后（2016 年 4 月 28 日）缴清地价款。
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2、 主要资产于现场查看时的使用情况
康乐大厦位于深圳市福田区华强北片区，东临三号路，西临华强北路，南侧为宝
华大厦，北侧为赛格工业大厦，为 9 层框架结构工业厂房，层高约 4 米，1987 年 3
月竣工投入使用。外墙西侧部分为玻璃幕墙，其他为涂料；内墙乳胶漆，天面油漆、
涂料、轻钢龙骨矿棉板吊顶；入户门为卷帘门、玻璃地弹门，内木门，铝合金窗；东
西两侧设客货梯各一部，1 至 4 层各有上下自动扶梯，其中 1 层设 2 部，2 至 4 层各 1
部；消防自动喷淋报警系统，智能安保监控系统，电照管线明设，设备、线路照明装
置基本完好，电缆管道及辅助设施现状基本良好，使用正常，物业维护良好。
现场勘察时康乐大厦 1 至 4 层商业出租作为电子市场；5 至 7 层出租用作电子市
场配套的仓储,康乐大厦 9 层「赛格康乐」用于办公。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业账面记录无除土地使用权以外的其他无形资产，也未申报账面未记录的无形
资产。
（三）企业申报的表外资产情况
企业未申报表外资产。
（四）引用其他机构评估结论所涉及的资产
本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
六、价值类型及其定义
本次估值的价值类型为：「赛格康乐」股东全部权益价值于评估基准日的市场价
值。
所谓市场价值系指自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后
所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、
谨慎行事，不受任何强迫压制。即某项资产按下列条件进行交易，在公开市场上可合
理取得的最可能的价格：
1、 用法律许可的货币进行交易。
2、 有自愿的卖方和自愿的买方。
3、 一次性付款，且无附带条件下完成交易。
4、 买卖双方对资产的现状、市场供求状况、行情等情况都有充分的了解。且有
合理的推广、选择、洽谈及促成交易的经济环境和时间。
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5、 交易完成期间的市场状况、价格水平及其他情况，与评估基准日没有重大变化。
6、 不考虑具有特殊利益情况下的交易安排，交易双方均在市场信息充分、理性
和非强制情况下进行自由交易。
七、评估基准日
本项目评估基准日为 2016 年 3 月 31 日。
本次评估基准日系由「深赛格」确定。确定评估基准日时所考虑的主要因素如下：
1）与经济行为实现日相近的会计期末；2）相关评估资料较为齐备。
八、评估依据
（一）行为依据
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深国资委函[2016]24 号《深圳市国资委
关于深圳市赛格集团有限公司推动深赛格重大资产重组工作的立项批复》。
（二）法规依据
1、 《中华人民共和国公司法》。
2、 中华人民共和国国务院 1991 年 91 号令《国有资产评估管理办法》。
3、 原国家国有资产管理局以国资办发[1992]36 号文发布的《国有资产评估管理
办法施行细则》。
4、 国务院办公厅国办发[2001]102 号《转发财政部<关于改革国有资产评估行政
管理方式加强资产评估监督管理工作意见>的通知》以及财政部《关于改革国有资产
评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见》。
5、 财政部第 14 号部长令《国有资产评估管理若干问题的规定》。
6、 国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》。
7、 国家现行的有关税收法规。
（三）专业规范
1、 中华人民共和国财政部财企[2004]20 号《关于印发〈资产评估准则－基本准
则〉和〈资产评估职业道德准则－基本准则〉的通知》。
2、 中国资产评估协会发布的中评协[2011]230 号《资产评估准则—评估报告》。
3、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—评估程序》。
4、 中国资产评估协会发布的中评协[2011]230 号《资产评估准则—业务约定书》。
5、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—工作底稿》。
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6、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—机器设备》。
7、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—不动产》。
8、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估价值类型指导意见》。
9、 中国资产评估协会发布的中评协[2011]227 号《资产评估准则——企业价值》。
10、 中国资产评估协会发布的中评协[2011]230 号《企业国有资产评估报告指南》。
11、 中国注册会计师协会发布的会协（2003）18 号《关于印发<注册资产评估师
关注评估对象法律权属指导意见>的通知》。
12、 中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
（四）产权依据
1、 不动产：「赛格康乐」提供的深房地字第 3000749211 号、3000749212 号、
3000749213 号、3000749214 号、3000749215 号、3000749217 号、3000749219 号、
3000749220 号、深房地字第 3000015859 号房地产证及粤（2016）深圳市不动产权第
0151825 号房产证。
2、 不动产：「赛格康乐」提供的关于康乐大厦 1 层、赛格苑 4 栋 508 产权状况
的专项说明。
3、 设备：「赛格康乐」提供的主要资产购置合同及发票等复印件。
4、 其他有关产权证明。
（五）取价依据及参考资料
1、 「赛格康乐」提供的清查申报评估明细表。
2、 「赛格康乐」提供的租赁合同及相关经营数据。
3、 「赛格康乐」提供的历史报表、相关审计报告。
4、 「赛格康乐」提供的未来年度盈利预测、发展规划。
5、 同花顺资讯金融终端。
6、 机械工业信息研究院编《机电设备评估价格信息》（2015）。
7、 国家统计局数据库统计数据。
8、 评估人员现场勘查及市场调查收集到的其他有关资料。
九、评估方法
根据《资产评估准则——企业价值》，注册资产评估师执行企业价值评估业务，
应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析资产基础法、收益法
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和市场法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基
础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或折现，确定评估对象价值的
评估方法。
企业价值评估中的市场法，是指将被评估企业与可比上市公司或者可比交易案例
进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
（一）评估方法的适用性分析及选择
资产基础法将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得股东
全部权益价值，能够反映被评估企业在评估基准日的重置成本，且被评估企业各项资
产、负债等相关资料易于搜集，因此本次评估适宜采用资产基础法估值。
「赛格康乐」的主营业务是通信市场经营及物业租赁，其经营的物业位于深圳市
福田区华强北商圈，公司业务趋于稳定，管理层能够提供未来收益预测数据，因此本
次评估适宜采用收益法估值。
由于未能收集到与被评估企业在业务结构、资产规模、经营规模、盈利状况等诸
多因素可比的上市公司以及可比交易案例资料，本次评估不适宜采用市场法评估。
根据此次评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次评估
采用资产基础法和收益法对「赛格康乐」的股东全部权益价值进行评估，并对两种方
法的评估结果综合分析后最终确定评估值。
（二）收益法的介绍
根据企业的资产状况、业务经营状况等，本项目具体采用企业自由现金流(FCFF)
折现方法对被评估企业的股东全部权益进行评估。其基本思路是通过估算企业经营性
资产/资源所创造的经营性自由现金流量（FCFF）并选用适当的折现率计算出企业经
营性资产的价值，加上企业的非经营性资产及溢余资产价值，然后再减去付息债务的
价值，得到评估基准日被评估企业的股东全部权益价值。
评估的基本模型为：V=P+∑Ci-D
式中: V: 被评估企业股东全部权益价值
P: 被评估企业经营性资产的价值
∑Ci: 被评估企业非经营性资产及溢余性资产的价值
D: 被评估企业付息债务的价值
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n
以上表达式中： P FCFF t 1 r t
t 1
其中：FCFFt：未来第 t 年经营性资产所创造的自由现金流
r ： 折现率
t ： 被评估企业未来持续经营期限
本次评估中，经营性资产所创造的企业自由现金流（FCFF）定义为：
FCFF NI DEPR INT CAPEX NWC
其中： FCFF ＝预期的归属于全部投资者（包括股东和债权人）的自由现金流量
NI ＝税后净利润
DEPR ＝折旧与摊销等非付现费用
INT ＝扣除所得税后的利息费用
CAPEX ＝资本性支出
NWC ＝净营运资金的增加
关于收益年限：本次评估对被评估企业的收益期限确定为无限年。
关于折现率：本次评估中，根据净现金流量的计算口径（FCFF），折现率采用加
权平均成本模型（WACC）确定。其中付息债务资本的回报率根据实际借款利率进行计
算，股东权益资本的回报率根据资本资产定价模型（CAPM）确定，付息债务资本和股
东权益资本的权重根据实际情况进行计算。
（三）资产基础法的介绍
在采用资产基础法评估时，对各类资产及负债的估值，根据其具体情况选用适当
的评估方法进行评定估算，具体评估方法详见评估技术说明。
十、评估程序实施过程和情况
（一）评估工作的起止时间
本次评估工作的开始时间为 2016 年 3 月 31 日至出具评估报告日结束。其中外勤
截止日为 2016 年 4 月 30 日。
（二）已执行的主要评估程序
1、 自 2016 年 3 月 31 日至 2016 年 4 月 6 日：项目的预备调查，在了解评估目的
和评估对象及范围、评估基准日等的基础上接受项目委托，拟定评估方案的过程并制
订评估工作计划。
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2、 自 2016 年 4 月 6 日至 2016 年 4 月 30 日：实地查看实物资产和有关记录，收
集相关的法律性文件等资料，并进行市场价格的调查与比较，在此基础上，对所收集
的资料进行分析，并根据分析结果确定评估方法，对市场价值进行估算和分析。
3、 自 2016 年 4 月 30 日至出具评估报告日，编制资产评估结果报告书。经本公
司内部审核后出具评估报告。
十一、评估假设
本次评估基于以下评估假设，当假设条件发生较大变化时，对评估结果将产生重
大影响。
1、 假设未来经济环境、市场环境、社会环境（如国家宏观经济政策、市场供求
关系、财政税收政策、内外贸易政策、环境保护政策、金融货币政策等）等因素不发
生重大变化；
2、 假设评估基准日后被评估单位持续经营；
3、 假设被评估企业目前所执行的税赋、税率及国家已公布的税收政策无重大变化；
4、 假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响；
5、 假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、尽职的；
6、 假设被评估单位所有经营活动均能依照有关法律、法规的规定和相关行业标
准及安全生产经营之有关规定进行；
7、 假设被评估企业现有的业务经营模式（如与供应商或客户的合作模式及运营
方式等）未来不会发生重大变化；
8、 假设评估基准日后被评估企业的产品或服务保持合理的市场竞争态势，且研
发能力和技术先进性保持目前水平；
9、 假设所有资产的取得、使用等均符合国家法律、法规和规范性文件的规定；
10、 被评估企业的所有资产及负债已列报或向我们作出专项说明，不存在其他负
债/资产、或有负债/或有资产；或者其他相关权利/或有权利和义务/或有义务等；
11、 假设评估基准日后被评估企业采用的会计政策在重要方面保持一致；
12、 委托方和被评估企业所提供的有关本次评估的资料真实、准确、完整。
13、 假设康乐工业大厦经升级改造而新增的物业 8 年（含改造期）内不被拆除。
14、 除在本报告中另有说明外，以下情况均被假设处在正常状态下：
(1) 所有不可见或不便观察的资产或资产的某一部分（如埋藏在地下的建筑物基
础和管网、放置在高压电附近的设施设备、不宜拆封的资产）以及在我们实施现场查
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看时仍在异地作业或暂未作业的资产均被认为是正常的。
(2) 所有实物资产的内部结构、性能、品质、性状、功能等均被假设是正常的。
(3) 所有被评估资产均被假设是符合法律或专业规范等要求而记录、保管、存放
等，因而资产是处在安全、经济、可靠的环境之下，其可能存在或不存在的危险因子
均未列于评估师的考察范围，其对评估价值的不利或有利影响均未考虑。
尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的查看，这种查看工作仅限于
对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、维护记录之抽查和有限了解等。
评估师并不具备了解任何实体资产内部结构、物质性状、安全可靠等专业知识之能力，
也没有资格对这些内容进行检测、检验或表达意见。
十二、评估结论
1、资产基础法评估结果
采用资产基础法评估的「赛格康乐」股东全部权益价值于评估基准日 2016 年 3
月 31 日的评估值为： 56,408.13 万元。其中，资产总额账面值 7,671.70 万元，评
估值 59,587.77 万元，评估增值 51,916.07 万元，增值率 676.72%；负债总额账面值
3,179.63 万元，评估值 3,179.63 万元，评估增值 0.00 万元，增值率 0.00%；净资产
账面值 4,492.06 万元，评估值 56,408.13 万元，评估增值 51,916.07 万元，增值率
1,155.73%。具体评估结果如下表所示（金额单位为人民币万元）：
项 目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
流动资产 7,387.45 7,392.06 4.61 0.06
非流动资产 284.25 52,195.71 51,911.46 18,262.61
其中：可供出售金融资产 - - - -
持有至到期投资 - - - -
长期股权投资 - - - -
投资性房地产 27.83 51,778.37 51,750.54 185,952.35
固定资产 54.70 362.40 307.70 562.52
无形资产 146.78 - -146.78 -100.00
商誉 - - - -
长期待摊费用 - - - -
递延所得税资产 54.94 54.94 - -
资产总计 7,671.70 59,587.77 51,916.07 676.72
流动负债 3,179.63 3,179.63 - -
非流动负债 - - - -
负债总计 3,179.63 3,179.63 - -
净 资 产 4,492.06 56,408.13 51,916.07 1,155.73
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2、收益法评估结果
于评估基准日，资产总额账面值为 7,671.70 万元，负债总额账面值 3,179.63 万
元，净资产账面值 4,492.06 万元。采用收益法评估的股东全部权益价值评估值为：
55,610.08 万元，增值额为 51,118.02 万元，增值率为 1,137.96%。
3、最终评估结论的确定
资产基础法和收益法的估值结果相差 798.05 万元,差异率 1.41%。经分析，评估
人员认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取合理。差异原因主要是两种评
估方法考虑的角度不同，收益法是从企业的未来获利能力角度考虑，资产基础法是从
资产的再取得途径考虑。考虑到收益法受市场环境条件变化的影响较大，结合企业的
实际情况及本次评估目的，我们认为资产基础法评估结果更能客观地反映本次评估目
的下股东全部权益价值。
有鉴于此，本次评估以资产基础法的估值结果作为本报告的评估结论，即：
「赛格康乐」股东全部权益价值于评估基准日 2016 年 3 月 31 日的评估结果为：
56,408.13 万元人民币（大写：人民币伍亿陆仟肆佰零捌万壹仟叁佰元整）。
十三、特别事项说明
本报告所载评估结果仅反映评估对象在本次评估目的、价值定义、评估假设及限
制条件下，根据有关经济原则确定的市场价值。本公司认为：下列事项可能会影响评
估结论，谨提请本报告使用人和阅读人注意。
1、本报告所载评估结论未考虑流动性对评估结果的影响。
2、评估基准日，「赛格康乐」正在办理康乐工业大厦 1 栋 1 层的分割手续。根
据期后办理的粤（2016）深圳市不动产权第 0151825 号房产证，「赛格康乐」所属康
乐工业大厦 1 栋 1 层面积为 764.44 平方米。「赛格集团」承诺由其承担该等分割办
证的相关费用，故本次评估对该物业评估其完整产权状况下的市场价值。
3、房屋建筑物——华强南路赛格苑 4 栋 508 室证载权利人为深圳市赛格集团有
限公司，「赛格康乐」和「赛格集团」共同出具了专项说明，声明该房地产为「赛格
康乐」所有。该物业非市场商品房转为市场商品房在办理中，并于 2016 年 4 月 28 日
缴清地价款。本次评估，对该物业采用市场法评估其完整产权状况下的市场价值，然
后扣除办理为市场商品房缴纳的地价款。
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4、投资性房地产——康乐工业大厦权属用途与实际用途存在差异，如下表：
2
序号 物业名称 建筑面积(m ) 土地用途 房屋用途 实际用途
1 康乐工业大厦 1 栋 1 层 764.44 工业仓储 工业厂房 商业
2 康乐工业大厦 1 栋 2 层 2055.61 工业仓储 工业厂房 商业
3 康乐工业大厦 1 栋 3 层 1788.81 工业仓储 工业厂房 商业
4 康乐工业大厦 1 栋 4 层 1869.15 工业仓储 工业厂房 商业
8 康乐工业大厦 1 栋 9 层 555.83 工业仓储 工业厂房 办公
对以上物业，我们采用收益法按照目前的实际使用用途进行评估，并在折现率中
考虑其产权风险。
5、物业升级改造事项
根据 2016 年 1 月 13 日《福田区临时建筑规划审批领导小组会议纪要》和深圳市
政府办公厅（SZ20161214）号文件的精神，「赛格集团」与下属的深圳市赛格创业汇
有限公司、深圳市赛格地产投资股份有限公司和「赛格康乐」决定对赛格工业大厦、
赛格经济大厦和康乐工业大厦进行升级改造，改善外立面形象，加建部分商业面积。
截至目前，该改造项目已取得深圳市福田区住房和建设局的批复文件、《临时建筑规
划许可证》、《消防设计备案》等，立体停车库已拆除。
根据企业提供的测算数据，预计「赛格康乐」投资成本 3672.33 万元，改造完成
后将新增经营面积 1772.20 平方米，投资回收期为 7 年（静态法，不含改造期）。根
据目前企业所取得的相关文件，该增建物业为临时性物业，我们不能确定增建物业的
可使用期限，在采用收益法估值时对该增建物业预测了未来八年（含改造期）的收益，
同时对该增建物业计算的净现值为零。如该等物业在预测期内被拆除，将对估值结果
产生影响。
6、关于长期股权投资
「赛格康乐」申报的长期股权投资共有五项，账面原值合计 126.01 万元，于 2006
年已全额计提减值准备。「赛格康乐」提供了专项说明，介绍了该等投资的现状，但
未能提供评估所需的相关资料，经本次重组交易双方协商，将就期后股权增值收益分
配进行约定，本次评估以审计后账面净值予以列示。
7、关于往来款项
「赛格康乐」应收账款 25.34 万元，部分其他应收款 60.57 万元，账龄均在十年
以上，账面已全额计提坏账准备，本次评估对该等款项以账面净值予以列示。
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8、未决诉讼及抵押担保事项
根据「赛格康乐」的专项声明，「赛格康乐」目前无对外担保、资产抵押及诉讼
事项。
十四、评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
1、 本报告的使用权归 委托方所有。委托方或者经 委托方同意其他使用本资产
评估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个
组成部分单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告所载评估结论
的误解。评估报告（包括评估明细表）中所列示的任一评估值，脱离本次评估范围的
单独使用或其他非全部的任何组合使用都将使评估值无效。使用人还应当特别关注本
报告书中价值定义、评估假设条件、评估依据、特别事项说明和被评估企业的承诺函。
2、 除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查使用本报
告书时外，未经委托方书面许可或同意，本公司不会将本报告书的全部或部分内容向
他人提供或公开。除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查
使用本报告书时外，本公司也没有向其他任何第三方解释本评估报告书的义务。
（二）限制说明
1、 涉及国有资产的评估，需经有权备案的部门备案后方可使用。
2、 本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
3、 评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
4、 除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估
报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
5、 本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的
价值咨询意见。
（三）评估结论的使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评估
基准日起一年内（即 2016 年 3 月 31 日至 2017 年 3 月 30 日）有效。
十五、评估报告日
本报告主要依据本公司在本次资产评估开始之日至外勤截止日之间所获取的资料而作
出。本次资产评估外勤截止日为 2016 年 4 月 30 日，本次评估报告日为 2016 年 7 月 29 日。
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关于「赛格康乐」股东全部权益价值资产评估报告书
附件：
附件一、与评估目的相对应的经济行为文件。
附件二、被评估企业于评估基准日经审计后的会计报表。
附件三、委托方与被评估企业法人营业执照。
附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料。
附件五、委托方和相关当事方的承诺函。
附件六、签字注册资产评估师的承诺函。
附件七、资产评估机构资格证书。
附件八、评估机构法人营业执照副本。
附件九、参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件。
（本报告所附若干附件均系本报告书的组成部分，具有同等法律效力）
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