股票代码：000042 股票简称：中洲控股 公告编号：2016－86 号
深圳市中洲投资控股股份有限公司
关于非公开发行 A 股股票申请文件反馈意见补充答复
的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误
导性陈述或重大遗漏。
深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“中洲控股”、“公司”）非公
开发行 A 股股票事宜已于 2016 年 4 月 27 日获得中国证券监督管理委员会（以
下简称“中国证监会”）受理。2016 年 6 月 7 日，中国证监会对公司非公开发行
A 股股票申请文件进行反馈。收到反馈意见后，公司与中信证券股份有限公司（以
下简称“保荐机构”、“中信证券”）对反馈意见所列的问题进行了说明、核查和
落实，并于 2016 年 7 月 6 日发布了《关于非公开发行 A 股股票申请文件反馈意
见答复的公告》（2016-76 号）。根据公司的实际状况和近期资本市场情况，公司
现对本次非公开发行 A 股股票方案中的发行数量、募集资金总额及用途进行调
整，就相关事项补充公告如下：
1、请申请人列示本次募投建设地产项目的建设主体及募集资金投入明细。
请保荐机构核查。
答复：
一、发行人本次募集资金使用的总体安排
经公司第七届董事会第三十一次会议、2016 年第二次临时股东大会及第七
届董事会第三十七次会议审议通过，公司本次非公开发行股票拟募集资金 35.11
亿元，用于 4 个房地产项目建设，各项目的建设主体、总投资及拟投资金额如
下：
1
项目总投 拟投入募集
序号 项目名称 建设主体
资（亿元） 资金（亿元）
全资子公司：成都市银河
1 成都中洲城南项目 46.71 14.90
湾房地产开发有限公司
青岛中洲半岛城邦（南区） 全资子公司：青岛市联顺
2 17.94 7.30
项目 地产有限公司
惠州中洲天御花园二期项 全资子公司：惠州方联房
3 19.12 8.28
目 地产有限公司
惠州央筑花园一期商住项 全资子公司：惠州市昊恒
4 8.62 4.63
目 D 组团 房地产开发有限公司
合计 92.39 35.11
二、募集资金使用的具体内容
（一）募集资金仅用于房地产项目开发前期准备费及建设施工费
上述各项目的总投资包括土地成本、开发前期准备费、建设施工费用、期间
费用（管理费用、营销费用、财务费用）及开发期间的其他费用等。发行人本次
募集资金将仅投入于上述房地产项目涉及的开发前期准备费及建设施工费。
开发前期准备费及建设施工费的具体内容如下：
开发前期准备费：主要包括项目策划与发展研究顾问咨询费、报批报量费、
勘查丈量费、规划设计费、三通一平及临时设施（围墙、临时办公场所）费用；
建设施工费用：根据项目规划设计方案确定，主要包括主体建筑工程费、主
体安装工程费及室外配套工程费。其中，主体建筑工程包括基础工程、门窗工程、
外墙装饰工程、阳台栏板工程、室内装修工程等；主体安装工程包括电气工程、
给排水工程、消防工程、电梯工程、燃气工程、人防工程、强电弱电工程、机电
安装；室外配套工程包括室外工程、园林环境工程等。
（二）各项目募集资金投入的具体安排
1、成都中洲城南项目
成都中洲城南项目总投资 467,064 万元，剔除土地成本外的其他投入预计为
233,891 万元，公司拟以募集资金投入 149,000 万元，其中 1,000 万元用于开发前
期准备费，148,000 万元用于建设施工费。项目总投资明细如下表所示：
2
单位：万元
总投资金 拟使用募集资金
投资规模估算依据
额 投入金额
土地成本 公司初始取得成本 233,173 0
根据项目实际情况，按照每平方米
开发前期准备费 8,098 1,000
142 元乘以总建筑面积预估
根据项目规划设计方案确定，主要
建设施工费用 包括主体建筑工程、安装工程、室 177,070 148,000
外配套费用等
期间费用 - 45,182 0
根据职工薪酬、折旧摊销费、办公
其中：管理费用 2,623 0
费等预估
按照预计收入的 2.5%确认销售佣
营销费用 金，结合广告宣传推广费、售楼处 19,524 0
及样板房营销装饰费用等预估
根据借款规模、综合资金成本及使
财务费用 23,035 0
用期限预估
开发期间其他费用 按照建设施工费的 2%预估 3,541 0
合计 - 467,064 149,000
2、青岛中洲半岛城邦（南区）项目
青岛中洲半岛城邦（南区）项目总投资 179,429 万元，剔除土地成本外的其
他投入预计为 142,476 万元，公司拟以募集资金投入 73,000 万元，其中 6,000 万
元用于开发前期准备费，67,000 万元用于建设施工费。项目总投资明细如下表所
示：
单位：万元
总投资金 拟使用募集资金
投资规模估算依据
额 投入金额
土地成本 公司初始取得成本 36,953 0
根据土地出让合同的相关要求，对
市政建设配套费 6,657 0
工程进行预估确定
根据项目实际情况，按照每平方米
开发前期准备费 10,988 6,000
277 元乘以总建筑面积预估
根据项目规划设计方案确定，主要
建设施工费用 包括主体建筑工程、安装工程、室 107,388 67,000
外配套费用等
期间费用 - 14,588 0
3
总投资金 拟使用募集资金
投资规模估算依据
额 投入金额
根据职工薪酬、折旧摊销费、办公
其中：管理费用 3,222 0
费等预估
按照预计收入的 2.5%确认销售佣
营销费用 金，结合广告宣传推广费、售楼处 7,257 0
及样板房营销装饰费用等预估
根据借款规模、综合资金成本及使
财务费用 4,110 0
用期限预估
根据项目实际情况，按照每平方米
开发期间其他费用 2,854 0
72 元乘以总建筑面积预估
合计 - 179,429 73,000
3、惠州中洲天御花园二期项目
惠州中洲天御花园二期项目总投资 191,198 万元，剔除土地成本外的其他投
入预计为 163,395 万元，公司拟以募集资金投入 82,800 万元，全部用于建设施工
费。项目总投资明细如下表所示：
单位：万元
总投资金 拟使用募集资金
投资规模估算依据
额 投入金额
土地成本 公司初始取得成本 27,803 0
根据项目实际情况，按照每平方米
开发前期准备费 10,326 0
207 元乘以总建筑面积预估
根据项目规划设计方案确定，主要
建设施工费用 包括主体建筑工程、安装工程、室 141,084 82,800
外配套费用等
期间费用 - 9,163 0
根据职工薪酬、折旧摊销费、办公
其中：管理费用 1,411 0
费等预估
按照预计收入的 2.5%确认销售佣
营销费用 金，结合广告宣传推广费、售楼处 7,752 0
及样板房营销装饰费用等预估
根据借款规模、综合资金成本及使
财务费用 - -
用期限预估
开发期间其他费用 按照建设施工费的 2%预估 2,822 0
合计 - 191,198 82,800
4
4、惠州央筑花园一期商住项目 D 组团
惠州央筑花园一期商住项目 D 组团总投资 86,181 万元，剔除土地成本外的
其他投入预计为 62,844 万元，公司拟以募集资金投入 46,300 万元，其中 300 万
元用于开发前期准备费，46,000 万元用于建设施工费。项目总投资明细如下表所
示：
单位：万元
总投资金 拟使用募集资金
投资规模估算依据
额 投入金额
土地成本 公司初始取得成本 23,337 0
根据项目实际情况，按照每平方米
开发前期准备费 3,965 300
217 元乘以总建筑面积预估
根据项目规划设计方案确定，主要
建设施工费用 包括主体建筑工程、安装工程、室 53,263 46,000
外配套费用等
期间费用 - 4,551 0
根据职工薪酬、折旧摊销费、办公
其中：管理费用 799 0
费等预估
按照预计收入的 2.5%确认销售佣
营销费用 金，结合广告宣传推广费、售楼处 3,397 0
及样板房营销装饰费用等预估
根据借款规模、综合资金成本及使
财务费用 355 0
用期限预估
开发期间其他费用 按照建设施工费的 2%预估 1,065 0
合计 - 86,181 46,300
保荐机构核查了中洲控股出具的关于本次非公开发行募投项目可行性研究
报告、项目投资模型测算表及项目建设相关证照等文件，并对本次募投项目进
行了实地走访和调研。经核查，保荐机构认为：
中洲控股本次非公开发行股票拟募集资金 35.11 亿元，计划投入成都中洲城
南项目、青岛中洲半岛城邦（南区）项目、惠州中洲天御花园二期项目以及惠
州央筑花园一期商住项目 D 组团等 4 个房地产建设项目，该等项目的建设主体
均为中洲控股全资子公司，募集资金仅用于该等项目的开发前期准备费及建设
施工费，募集资金使用合理、规模适度。
此公告。
5
深圳市中洲投资控股股份有限公司
董 事 会
二〇一六年八月二日
6
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