北京天坛生物制品股份有限公司出资设立全资子公司项目资产评估报告书正文
北京天坛生物制品股份有限公司出资设立全资子公司项目
资产评估报告书
中同华评报字（2016）第 227 号
北京天坛生物制品股份有限公司：
北京中同华资产评估有限公司（以下简称“中同华”或我公司）接受贵公司的委托，
根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，以资产
的持续使用和公开市场为前提，采用资产基础法，对北京天坛生物制品股份有限公司
出资设立全资子公司经济行为涉及的拟出资资产在2015年12月31日的市场价值进行了
评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者
本次资产评估项目的委托方及产权持有单位均为北京天坛生物制品股份有限公
司，业务约定书约定的其他评估报告使用者为法律法规规定的使用者。
1.注册登记情况
名 称：北京天坛生物制品股份有限公司（简称"天坛生物"）
住 所：北京市北京经济技术开发区西环南路 18 号 A 座 126 室
法定代表人：魏树源
注册资本：51546.6868 万元
企业类型：其他股份有限公司（上市）
成立日期：1998 年 06 月 08 日
营业期限： 1998 年 06 月 08 日至长期
经营范围：制造生物制品、体外诊断试剂；普通货运；货物专用运输（冷藏保鲜）；
设备租赁；出租办公用房；土地使用权的租赁；技术进出口；货物进出口；代理进出
口。（依法需经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）
2.公司概况
（1）基本情况
北京天坛生物制品股份有限公司是一家从事疫苗、血液制剂、诊断用品等生物制
品的研究、生产和经营的企业，于 1998 年由北京生物制品研究所（其前身为 1919 年
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成立的北洋政府中央防疫处，是中国生物制品的摇篮）在上交所发起上市，现在的控
股股东是中国医药集团总公司。随着公司的发展目前已经拥有成都蓉生药业有限责任
公司、长春祈健生物制品有限公司、北京天泽生物制品有限责任公司和数家单采血浆
公司等控股子公司。
天坛生物拥有 110 多种产品，包括乙型肝炎疫苗、脊髓灰质炎疫苗、麻腮风疫苗、
乙型脑炎疫苗、流感疫苗、水痘疫苗、人血白蛋白、静注人免疫球蛋白等品种，是国
家免疫规划疫苗的重要生产基地。
（2）历史沿革
1919 中央防疫处(由北洋政府建立, 全国第一家研究和生产疫苗和血液制品单位)
1949 中央防疫处 (中央军事委员会)
1950 中央防疫处 (卫生部)
1950~1980 卫生部生物制品研究所
1980~1987 卫生部北京生物制品研究所
1998~2007 北京天坛生物制品股份有限公司 (北京生物制品研究所控股 75%)
2007~2009 北京天坛生物制品股份有限公司(中国生物制品集团公司控股
56.27%)
2009~至今 北京天坛生物制品股份有限公司 (中国医药集团总公司控股 56.27%)
（3）组织机构
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（4）控股公司
3.委托方和产权持有单位之间的关系
本次委托方和产权持有单位为同一单位，均为北京天坛生物制品股份有限公司。
二、评估目的
根据中国生物技术股份有限公司“关于预核准北京天坛生物制品股份有限公司设
立全资子公司的批复”中生投资[2016]164号文件和资产评估业务约定书，本评估报
告的评估目的是为北京天坛生物制品股份有限公司出资设立全资子公司经济行为提供
价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估对象为天坛生物拟出资资产的市场价值，涉及评估范围为天坛生物
申报的于评估基准日经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计与疫苗制品业务
相关的资产及负债。包括流动资产、非流动资产、流动负债和非流动负债，具体资产
类型和审计后账面价值见下表：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
一、流动资产合计 855,216,778.44
货币资金 405,455,983.58
应收票据 6,576,458.80
应收账款 29,680,733.06
预付款项 341,699.00
应收利息 159,500.00
其他应收款 14,878,137.17
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科目名称 账面价值
存货 266,045,146.39
其它流动资产 132,079,120.44
二、非流动资产合计 3,134,350,888.16
长期股权投资 1,600,000.00
投资性房地产 36,677,768.99
固定资产 2,055,095,680.53
其中：建筑物类 1,323,493,809.75
设备类 731,601,870.78
在建工程 847,923,497.18
无形资产 73,636,858.72
其中：土地使用权 73,606,858.72
其他无形资产 30,000.00
其他非流动资产 119,417,082.74
三、资产总计 3,989,567,666.60
四、流动负债合计 1,146,697,441.96
短期借款 250,000,000.00
应付票据 58,777,703.60
应付账款 22,587,837.54
预收款项 160,627,888.80
应付职工薪酬 53,686,549.16
应交税费 9,785,009.38
应付利息 2,461,184.61
其它应付款 418,585,748.17
一年内到期的非流动负债 170,185,520.70
五、非流动负债合计 1,968,770,563.72
长期借款 1,779,505,245.02
长期应付职工薪酬 35,417,707.46
专项应付款 41,652,569.43
其他非流动负债 112,195,041.81
六、负债合计 3,115,468,005.68
七、净资产 874,099,660.92
1.委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，评估范
围内的各项资产及负债已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）专项审计，专项
审计报告号：天职业字[2016]10862号。
2.纳入本次评估范围的长期投资单位有一家，被投资单位名称为北京天泽生物制
品有限责任公司，属天坛生物的控股子公司。截至评估基准日，被投资单位具体情况
如下：
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序 公司名称 成立时间 法定代 注册资本 持股 主要经营业务 净资产
号 表人 （万元） 比例 (万元)
北京天泽生物制 1999 年 2 批发生物制品、疫苗；
1 刘伟忠 200 80% 148.05
品有限责任公司 月4日 销售Ⅱ、Ⅲ类医疗器械
北京天泽生物制品有限责任公司简介
①注册登记情况
名 称：北京天泽生物制品有限责任公司（简称“天泽生物公司”）
住 所：北京市朝阳区三间房南里 4 号院
法定代表人：刘伟忠
注册资本：人民币贰佰万元
实收资本：人民币贰佰万元
公司类型：其他有限责任公司
经营范围：许可经营项目：批发生物制品、疫苗；销售Ⅱ、Ⅲ类医疗器械（医疗
器械经营企业许可证有效期至 2017 年 03 月 14 日）。
一般经营项目：生物制品、体外诊断试剂的技术开发、技术转让、技术服务；销
售开发后的产品、（Ⅰ类）医疗器械、机械设备、仪器仪表；技术进出口；货物进出
口；代理进出口；会议服务。
②天泽生物公司发展历史和现状简介
天泽生物公司于1999年2月4日由北京天坛生物制品股份有限公司和北京生研生物
制品有限责任公司共同设立，注册资本200万元，其中：北京天坛生物制品股份有限公
司出资160万元，占注册资本80%；北京生物制品有限责任公司出资40万元，占注册资
本20%。1999年2月5日，华辰会计师事务所出具华辰（99）验字第006号《验资报告》。
1999年03月01日，天泽生物公司获得北京市工商行政管理局朝阳分局颁发的注册号为
110105000252507的《企业法人营业执照》。
3.企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况
本次天坛生物申报的无形资产包含土地使用权、商标、专利、专有技术和疫苗生
产工艺、菌毒种、培养基、动物、诊断试剂等。具体情况如下：
（1）土地使用权：天坛生物申报的土地共 3 宗，其中 2 宗位于北京市大兴区亦
庄经济技术开发区，为天坛生物于 2010 年开始投资新建厂区，目前作为企业的生产
经营所在地；1 宗位于北京市朝阳区三间房南里 4 号，位于天坛生物以前的老厂区西
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院。
（2）商标：天坛生物申报的注册商标共 5 个，具体如下：
核定使用商品类
序号 商标注册证编号 商标名称 注册人 有效期
别
2009 年 1 月 14 日至 2019
1 4784228 第5类 乐必是 天坛生物
年 01 月 13 日
2009 年 1 月 14 日至 2019
2 4784229 第5类 维瑞乐 天坛生物
年 01 月 13 日
2009 年 5 月 7 日至 2019
3 5058865 第5类 写意图案祈年殿 天坛生物
年5月6日
2013 年 3 月 1 日至 2023
4 115566 第5类 北京. 天坛生物
年 2 月 28 日
2009 年 12 月 7 日至 2019
5 1340260 第5类 BTBP 天坛生物
年 12 月 6 日
注：商标注册证 115566 号“北京”牌注册商标原注册人为北京生物制品研究所，于 2002 年 3
月 28 日北京生物制品研究所将该商标的专用权无偿地转让给天坛生物。
（3）专利：天坛生物申报的专利权共 10 个，具体如下：
目前使用情
序 专利号/申请 专利类 法律状
专利名称 专利权人 况及用于产
号 号 别 态
品
酿酒酵母重组乙型 用于重组乙
ZL2004 1 发明专 专利权 天坛生物
1 肝炎病毒表面抗原 型肝炎疫苗
0005407.X 利 维持权 汪和睦
流加补料发酵工艺 (酿酒酵母)
酿酒酵母重组乙型 用于重组乙
ZL2004 1 发明专 专利权 天坛生物
2 肝炎病毒表面抗原 型肝炎疫苗
0005408.4 利 维持权 汪和睦
流加补料发酵工艺 (酿酒酵母)
未缴年
ZL2010 2 实用新
3 洁净型排水口 费终止 天坛生物 不使用
0021189.4 型
失效
应用篮式生物反应 目前未使用
器制备人二倍体细 ZL2012 1 发明专 专利权 用于脊髓灰
4 天坛生物
胞风疹减毒活疫苗 0204416.6 利 维持权 质炎灭活疫
的方法 苗
目前未使用，
一种乙型肝炎表面 ZL2012 1 发明专 专利权
5 天坛生物 用于汉逊酵
抗原的纯化方法 0078929.7 利 维持权
母乙肝疫苗
狂犬病病毒人二倍 目前未使用
ZL2013 1 发明专 专利权
6 体细胞适应株及其 天坛生物 用于狂犬疫
0291474.1 利 维持权
制备方法与应用 苗
重组 DNA 序列、酵 目前未使用，
发明专 等待实
7 母菌、乙肝表面抗原 201310229177.4 天坛生物 用于汉逊酵
利 审提案
制备方法及疫苗 母乙肝疫苗
目前未使用
脊髓灰质炎灭活疫 发明专 等待实 用于脊髓灰
8 201410570519.3 天坛生物
苗及其生产方法 利 审提案 质炎灭活疫
苗
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用季胺基-聚甲基丙烯
目前未使用，
酸酯整体介质去除重 尚未获得受 发明专
9 已提交 天坛生物 用于汉逊酵
组汉逊酵母乙肝疫苗 理号 利
母乙肝疫苗
残留宿主 DNA 技术
细胞内筛选抗乙型 全球独 让与人：武
ZL 2005 1 发明专
10 肝炎病毒药物的方 占许可 汉生物制 目前未使用
0120597.4 利
法 使用 品研究所
注：对于专利号为 ZL2004 1 0005407.X、ZL2004 1 0005408.4 的专利，根据天坛生物与汪和睦
于 2007 年 12 月 20 日签订的关于《乙肝疫苗新工艺技术专利共有协议》，天坛生物与汪和睦分别
按照 49%和 51%的比例各自取得专利权产生的相关收益，另约定天坛生物取得新工艺所形成的专
利技术的完整的、独家的、他的永久使用权，有权自行使用该等专利及相关技术，并从事生产产
品的生产销售，由此取得全部收益归天坛生物所有。
（4）疫苗制品生产技术：天坛生物经过多年的产品研发及技术积累，形成了多项
生产制造疫苗的核心专有技术，具体如下：
①多联多价联合疫苗技术（生产减毒活疫苗-以 MMR 为基础的联合疫苗、灭活疫
苗-以 DTaP 为基础的联合疫苗）
②基因工程真核细胞和原核细胞表达技术（生产汉逊酵母表达的 adr 亚型乙肝疫
苗、注射用重组人干扰素β 1b）
③多糖或多糖蛋白质结合疫苗技术
④细菌蛋白质组分疫苗技术（生产百日咳组分疫苗）
⑤大规模细胞/病毒培养技术
⑥流感系列疫苗制备技术
⑦“天坛株”痘苗病毒株储备技术
⑧质量控制和疫苗效果评价诊断试剂技术
（5）疫苗生产工艺、菌毒种、培养基、动物、诊断试剂等，详细情况如下：
工艺、菌毒种、培养基、动物、诊断试剂一览表
序
科室名称 品种/技术分类 品种/技术名称 研发年代
号
1 疫苗一室 工艺 麻疹病毒原液制备工艺 1964 年
2 疫苗一室 工艺 腮腺炎病毒原液制备工艺 20 世纪 90 年代
3 疫苗一室 工艺 风疹病毒原液制备工艺 1993 年
4 疫苗一室 工艺 单价疫苗和联合疫苗半成品配制工艺 2002 年
5 疫苗一室 工艺 水痘疫苗制备工艺 20 世纪 90 年代
6 疫苗一室 毒种库 麻疹病毒种子沪 191 株 20 世纪 80 年代
7 疫苗一室 毒种库 腮腺炎病毒种子 S79 株 20 世纪 80 年代
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8 疫苗一室 毒种库 风疹病毒种子 BRDII 株 20 世纪 80 年代
9 疫苗一室 毒种库 北京株水痘毒株 20 世纪 80 年代
10 疫苗二室 工艺 黄热减毒活疫苗的制备工艺 1953 年
11 疫苗二室 工艺 流感全病毒灭活疫苗的制备工艺 2002 年
12 疫苗二室 工艺 流感病毒裂解疫苗的制备工艺 2006 年
13 疫苗二室 工艺 甲型 H1N1 流感病毒裂解疫苗的制备工艺 2009 年
14 疫苗三室 毒种库 痘苗病毒“天坛株” 1975 年
天花疫苗制备工艺：病毒培养技术、病毒稳定剂及
15 疫苗三室 工艺 1976 年
疫苗配制技术
16 疫苗三室 毒种库 复制缺陷型痘苗病毒“天坛株” 1995 年
复制缺陷型天花疫苗制备工艺：病毒培养技术、纯
17 疫苗三室 工艺 2007 年
化技术及疫苗配制技术
家兔血清免疫球蛋白提取工艺：辛酸提取技术、盐
18 疫苗三室 工艺 析提取技术、杂抗体吸附技术、病毒灭活技术、制 1980 年
备技术及冻干技术
19 疫苗四室 细胞库 冻干乙型脑炎灭活疫苗（Vero 细胞）Vero 细胞库 1992-1998 年
20 疫苗四室 毒种库 冻干乙型脑炎灭活疫苗（Vero 细胞）乙脑毒种 1992-1998 年
21 疫苗四室 工艺 冻干乙型脑炎灭活疫苗（Vero 细胞）纯化工艺 1992-1998 年
22 冻干乙型脑炎灭活疫苗（Vero 细胞）
疫苗四室 工艺 1992-1998 年
23 半成品保护剂
24 疫苗四室 工艺 冻干乙型脑炎灭活疫苗（Vero 细胞）冻干工艺 1992-1998 年
冻干乙型脑炎灭活疫苗（Vero 细胞）抗原含量试剂
25 疫苗四室 诊断试剂 1992-1998 年
盒（ELISA 法）
26 疫苗四室 诊断试剂 地鼠肾和 Vero 细胞 HCP 试剂盒（ELISA 法） 2004-2008 年
27 疫苗四室 细胞库 人二倍体细胞（2BS 株） 1973-1977 年
口服Ⅰ型Ⅲ型脊髓灰质炎减毒活疫苗（人二倍体细
28 疫苗四室 工艺 2010-2015 年
胞）细胞工厂生产工艺
29 乙肝室 菌种库 重组乙型肝炎疫苗（酿酒酵母）菌种库 1993 年
30 乙肝室 工艺 重组乙型肝炎疫苗（酿酒酵母）生产工艺 1993 年
31 乙肝室 工艺 原位吸附技术 1993 年
32 菌苗室 菌种库 百日咳杆菌 CS 株 20 世纪 50 年代
33 菌苗室 菌种库 百日咳杆菌 P5S 株 20 世纪 50 年代
34 菌苗室 培养基 半综合活性炭琼脂培养基的研制 20 世纪 50 年代
半综合活性炭培养基对百日咳杆菌一相凝集性的研
35 菌苗室 工艺 20 世纪 70 年代
究
36 菌苗室 培养基 改良综合培养基：用于百日咳液体培养 2002 年
37 菌苗室 工艺 甘油对破伤风产毒的研究 20 世纪 50 年代
38 菌苗室 培养基 流感嗜血杆菌培养基 20 世纪 90 年代
39 菌苗室 工艺 气管炎溶菌疫苗的生产工艺 20 世纪 60 年代
40 菌苗室 工艺 流感嗜血杆菌的培养工艺 20 世纪 90 年代
41 菌苗室 工艺 流感嗜血杆菌免疫血清制备 20 世纪 90 年代
42 菌苗室 工艺 采用固体培养伤寒全菌体疫苗制造工艺 20 世纪 50 年代
43 菌苗室 工艺 采用固体或液体培养百日咳疫苗制造工艺 20 世纪 50 年代
44 菌苗室 工艺 未经纯化的白喉毒素脱毒后制备白喉类毒素 20 世纪 50 年代
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未经纯化的破伤风类毒素脱毒后制备成破伤风类毒
45 菌苗室 工艺 20 世纪 50 年代
素
46 菌苗室 工艺 戊二醛在百日咳抗原解毒过程中的应用 1990 年
47 菌苗室 工艺 培养基除菌过滤在菌苗生产中的应用 1995 年
48 菌苗室 工艺 白喉杆菌液体培养过程补加氨基酸及麦芽糖稀工艺 20 世纪 60 年代
49 菌苗室 工艺 精制破伤风类毒素原液制备工艺 20 世纪 70 年代
50 菌苗室 工艺 精制白喉类毒素原液制备工艺 2009 年
51 菌苗室 工艺 无细胞百日咳原液制备工艺 1997 年
52 菌苗室 工艺 A 群脑膜炎球菌多糖疫苗原液纯化工艺 20 世纪 80 年代
53 菌苗室 工艺 伤寒 Vi 多糖疫苗原液纯化工艺 1997 年
54 培养基室 培养基 支原体培养基 20 世纪八十年代
55 培养基室 培养基 硫乙醇酸盐培养基 20 世纪八十年代
56 培养基室 培养基 改良马丁培养基 20 世纪八十年代
57 培养基室 培养基 营养琼脂培养基 20 世纪八十年代
58 培养基室 培养基 营养肉汤培养基 20 世纪八十年代
59 培养基室 培养基 SS 培养基 20 世纪八十年代
60 培养基室 培养基 （4-甲基伞形酮葡萄糖苷酸）培养基 20 世纪八十年代
61 培养基室 培养基 高盐甘露醇培养基 20 世纪八十年代
62 培养基室 培养基 麦康凯培养基 20 世纪八十年代
63 培养基室 培养基 玫瑰红钠培养基 20 世纪八十年代
64 培养基室 培养基 曙红亚甲蓝培养基 20 世纪八十年代
65 培养基室 培养基 三塘铁培养基 20 世纪八十年代
66 培养基室 培养基 磷酸盐葡萄糖胨水培养基 20 世纪八十年代
67 培养基室 培养基 蛋白胨水培养基 20 世纪八十年代
68 培养基室 培养基 胰酪大豆胨液体培养基 2010 年左右
69 培养基室 培养基 胰酪大豆胨琼脂培养基 2010 年左右
70 培养基室 培养基 活性炭半综合琼脂培养基 20 世纪七十年代
71 培养基室 培养基 包-姜氏培养基 20 世纪七十年代
72 培养基室 培养基 改良半综合琼脂培养基 20 世纪七十年代
73 培养基室 培养基 改良半综合培养基(甲液) 20 世纪七十年代
74 培养基室 培养基 改良半综合培养基(乙液) 20 世纪七十年代
75 培养基室 培养基 胰酶牛肉消化液（菌种）培养基 20 世纪七十年代
76 培养基室 培养基 胰酶牛肉消化液（产毒）培养基 20 世纪七十年代
77 培养基室 培养基 胰酶牛肉消化液（分离）培养基 20 世纪七十年代
78 培养基室 培养基 吕氏血清培养基 20 世纪七十年代
79 培养基室 培养基 破伤风双胨（菌种）培养基 20 世纪七十年代
80 培养基室 培养基 破伤风双胨（产毒）培养基 20 世纪七十年代
81 培养基室 培养基 普通碎肉培养基 20 世纪七十年代
82 培养基室 培养基 肝液肉渣培养基 20 世纪七十年代
83 实验动物室 实验动物 SPF 级 NIH 小鼠 1998 年
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84 实验动物室 实验动物 普通级青紫兰家兔 1987 年
85 原血液制剂室 工艺 低温乙醇法制备人血白蛋白 20 世纪九十年代
86 原血液制剂室 工艺 低温乙醇法制备人免疫球蛋白 20 世纪九十年代
87 原血液制剂室 工艺 低温乙醇法制备静注人免疫球蛋白（pH4） 20 世纪九十年代
88 原血液制剂室 工艺 低温乙醇法制备破伤风人免疫球蛋白 2000 年-2009 年
89 原血液制剂室 工艺 低温乙醇法制备狂犬病人免疫球蛋白 2000 年-2009 年
90 原血液制剂室 工艺 低温乙醇法制备抗 SARS 人免疫球蛋白 2003 年
91 原血液制剂室 工艺 低温乙醇法制备凝血因子Ⅷ 20 世纪九十年代
92 原血液制剂室 工艺 低温乙醇法制备凝血酶原复合物 20 世纪九十年代
93 原诊断用品室 菌毒种 沙门氏菌：50 多个菌型 1980-2000 年
94 原诊断用品室 菌毒种 痢疾杆菌：30 多个菌型 1980-2000 年
95 原诊断用品室 菌毒种 大肠杆菌：10 多个菌型 1980-2000 年
96 原诊断用品室 菌毒种 埃希氏菌 1980-2000 年
97 原诊断用品室 菌毒种 脑膜炎球菌 1980-2000 年
98 原诊断用品室 菌毒种 结核分枝杆菌 1980-2000 年
99 原诊断用品室 工艺 疫苗检定抗麻、风、腮病毒血清制备 1980-2015 年
100 原诊断用品室 工艺 疫苗检定麻、风、腮毒种培养及抗原制备 1980-2015 年
101 原诊断用品室 工艺 疫苗检定用抗黄热血清制备 1980-2015 年
102 原诊断用品室 工艺 疫苗检定用黄热病毒培养及抗原制备 1980-2015 年
103 原诊断用品室 工艺 疫苗检定用抗脊髓灰质炎Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ型血清制备 1980-2015 年
疫苗检定用脊髓灰质炎病毒Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ型毒种培养
104 原诊断用品室 工艺 1980-2015 年
及抗原制备
105 原诊断用品室 工艺 检定用抗猪，马，牛，羊，人血清制备 1980-2015 年
106 原诊断用品室 工艺 疫苗检定用抗水痘血清制备 1980-2015 年
107 原诊断用品室 工艺 疫苗检定用水痘病毒培养及抗原制备 1980-2015 年
108 原诊断用品室 工艺 其它抗血清制备 1980-2015 年
109 原诊断用品室 诊断试剂 乙脑抗原定量检测试剂盒 2005-2016 年
110 原诊断用品室 诊断试剂 乙脑疫苗鉴别试剂盒 2005-2016 年
111 原诊断用品室 诊断试剂 狂犬病抗原定量检测试剂盒 2005-2016 年
112 原诊断用品室 诊断试剂 狂犬病疫苗鉴别试剂盒 2005-2016 年
113 原诊断用品室 诊断试剂 Vero 细胞残余蛋白定量检测试剂盒 2005-2016 年
114 原诊断用品室 诊断试剂 PHK 细胞残余蛋白定量检测试剂盒 2005-2016 年
115 原诊断用品室 诊断试剂 卵清蛋白定量检测试剂盒 2005-2016 年
116 原诊断用品室 诊断试剂 破伤风抗体定量检测试剂盒 2005-2016 年
117 原诊断用品室 诊断试剂 白喉抗体定量检测试剂盒 2005-2016 年
118 原诊断用品室 诊断试剂 狂犬病抗体定量检测试剂盒 2005-2016 年
119 原诊断用品室 诊断试剂 脊髓灰质炎病毒Ⅰ型 D 抗原定量检测试剂 2005-2016 年
120 原诊断用品室 诊断试剂 脊髓灰质炎病毒Ⅱ型 D 抗原定量检测试剂 2005-2016 年
121 原诊断用品室 诊断试剂 脊髓灰质炎病毒Ⅲ型 D 抗原定量检测试剂 2005-2016 年
5.企业申报的表外资产的类型、数量
北京天坛生物制品股份有限公司出资设立全资子公司项目资产评估报告书正文
天坛生物本次申报的与疫苗产品制造技术相关的各类无形资产中仅有5项为外购
取得并计入财务账中，具体如下：
评估基准日
序号 无形资产名称和内容 取得日期 原始入账价值 账面价值
细胞内筛选抗乙型肝炎病毒药物的方法专
1 利许可使用权 2011.06 300,000.00 30,000.00
2 麻风腮三联疫苗生产技术 2001.04 13,930,000.00 0.00
3 流感疫苗生产技术 2001.04 4,000,000.00 0.00
4 麻风二联疫苗生产技术 2001.04 550,000.00 0.00
5 Vero 乙脑疫苗生产技术 2001 年以前 17,670,000.00 0.00
前述的“4.企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状
况”中（2）～（4）所列内容除上述5项之外其余各项外均为表外资产。
6.评估范围仅以产权持有单位提供的资产评估申报表内容为准。
7.引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额或评估值
本次评估未涉及引用其他机构出具的报告结论情形。
四、价值类型及其定义
本次评估是为天坛生物出资设立全资子公司提供拟出资资产价值参考意见，一般
为公开、公平市场条件下的价值，因此本次评估采用资产持续使用和公开市场前提下
的市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下：
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
资产持续使用在本报告中是指被评估资产作为持续经营企业的生产要素，仍按其
现行用途在原地继续使用，并在可预见的未来，不会发生重大改变。
五、评估基准日
根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的评估基准日为2015年12月31日。
本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。
以2015年12月31日作为评估基准日，是委托方根据实现经济行为的需要确定的。
六、评估依据
（一）经济行为依据
1. 中国生物技术股份有限公司“关于预核准北京天坛生物制品股份有限公司设立
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全资子公司的批复”中生投资[2016]164 号文件。
（二）法律法规依据
1. 中华人民共和国主席令第 8 号《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日）；
2. 国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》(1991 年 11 月 16 日)；
3. 原国家国有资产管理局、国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行细
则》(1992 年 7 月 18 日)；
4. 国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》
(2005 年 8 月 25 日)；
5. 国务院国有资产监督管理委员会 国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有
资产评估管理工作有关问题的通知》(2006 年 12 月 12 日)；
6. 财政部 国家税务总局财税[2008]170 号《关于全国实施增值税转型改革若干问
题的通知》；
7. 第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订 中华人民共和国主
席令第 72 号《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年 8 月 30 日)；
8. 国土资源部 国土资发[2002]195 号《城镇土地估价规程》 (GB/T18508-2014)；
9. 建设部《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；
10. 第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订 中华人民共和国主席
令第 28 号《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日)；
11. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2006 年 12 月 31 日)；
12. 《中华人民共和国物权法》2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次
会议通过，2007 年 10 月 1 日施行）；
13. 第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》
(2007 年 3 月 16 日)；
14. 其他与资产评估相关的法律、法规等。
（三）准则依据
1. 财政部关于印发《资产评估准则－基本准则》和《资产评估职业道德准则－基
本准则》的通知（财企[2004]20 号，2004 年 2 月 25 日）；
2. 中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意
见》的通知（会协[2003]18 号，2003 年 1 月 28 日）；
3. 中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—评估报告等 7 项资产评估准则》
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的通知（中评协[2007]189 号，2007 年 11 月 28 日）；
4. 中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—无形资产》和《专利资产评估指
导意见》的通知（中评协[2008]217 号，2008 年 11 月 28 日）；
5. 中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通知（中评协
[2008]218 号，2008 年 11 月 28 日）；
6. 中国资产评估协会《关于修改评估报告等准则中有关签章条款》的通知（中评
协 [2011]230 号 ，2011 年 12 月 30 日） ；
7. 中国资产评估协会关于印发《资产评估职业道德准则——独立性》的通知（中
评协[2012]248 号，2012 年 12 月 28 日）；
8. 财政部颁布的国内企业会计准则体系。
（四）权属依据
1. 国有资产产权登记表；
2. 房屋所有权证；
3. 国有土地使用权证；
4. 机动车辆行驶证；
5. 商标注册证、专利证书；
6. 设备购置合同、发票、建筑安装工程施工合同等；
7. 下属长期投资单位公司章程/验资报告；
8. 产权持有单位提供的其他权属证明文件或说明。
（五）取价依据
1. 北京科学技术出版社的《资产评估常用数据及参数手册》（第二版）；
2. 机械工业出版社《2015 年机电产品报价手册》；
3. 国家计委，建设部计价格〔2002〕10 号关于发布《工程勘察设计收费管理规定》
的通知；
4. 《国家发展改革委、建设部关于<建设工程监理与相关服务收费管理规定>的通
知》（发改价格[2007]第 670 号）；
5. 《国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知》（计价格[2002]
第 1980 号）；
6. 《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》（计价格
[1999]第 1283 号）；
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7. 《国家计委、国家环境保护总局<关于规范环境影响咨询收费有关问题>的通
知》（计价格[2002]第 125 号）；
8. 《国家发展改革委<关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问
题>的通知》（发改价格[2011]第 534 号）
9. 商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标
准规定》；
10.产权持有单位提供的可行性研究报告、初步设计、投标报价和工程设计图纸；
11.产权持有单位提供的工程施工合同、设备购置合同、发票等资料；
12.中国人民银行现行贷款利率、评估基准日外汇牌价；
13. Wind 资讯数据资料；
14.《北京市建设工程房屋建筑与装饰工程预算定额（2012）》（上、中、下册）；
15.《北京市建设工程概算定额》（2004）；
16.2015 年第 12 期《北京市工程造价信息》；
17.国土资源部办公厅《关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试
行）>的通知》（国土资厅发〔2013〕20 号）；
18.国土资源部办公厅《关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>
有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12 号，2015 年 3 月 18 日印发）;
19.《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办
法》（根据 2007 年 11 月 23 日北京市人民政府第 200 号令第三次修改）;
20.北京市人民政府《关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政
发[2014]26 号，2014 年 8 月 26 日印发执行）。
21.中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2007）；
22.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—2014）;
23.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507—2014）。
24.评估师现场察看和市场调查取得的与估价相关的资料。
（六）其他依据
1. 产权持有单位提供的各类《资产评估申报明细表》和《未来收入预测表》；
2. 产权持有单位提供的评估基准日审计报告、会计报表、会计凭证、财务经营方
面的资料、银行对账单及余额调节表，以及有关协议、合同书、发票等财务资料；
3. 产权持有单位相关人员访谈记录；
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4. 天坛生物与中同华签订的《资产评估业务约定书》；
5. 产权持有单位提供的其他有关资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
资产评估的基本方法包括收益法、市场法和资产基础法。
收益法适用的前提条件是：被评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡
量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；被评估对
象预期获利年限可以预测。
市场法适用的前提条件是：存在一个活跃的公开市场且市场数据比较充分；公开
市场上有可比的交易案例。
资产基础法适用的前提条件是：被评估对象处于继续使用状态或被假定处于继续
使用状态；能够确定被评估对象具有预期获利潜力；具备可利用的历史资料。
本次评估是为天坛生物组建全资子公司提供拟出资资产价值参考依据，根据我国
关于公司登记的相关规定，收益法和市场法评估结果中可能包含的商誉等不可确指无
形资产不能用以出资，不宜采用收益法和市场法，因此本次评估确定采用资产基础法
进行评估。
（二）评估方法简介
资产评估中的资产基础法，是指以产权持有单位拟出资资产于评估基准日经审计
的资产清单和审定账面值为基础，对产权持有单位填制的《资产评估申报明细表》内
各项资产、负债合理评估，确定评估对象价值的评估方法。有关各类资产具体评估情
况详见资产评估说明。
（三）评估结论确定的方法
本次评估仅以资产基础法对天坛生物拟出资资产进行评估，并最终采用资产基础
法评估结果作为最终评估结论。
八、评估程序实施过程和情况
本次评估程序主要分四个阶段进行。
(一) 评估准备阶段
与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风
险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估业务约定书；确定项目负责人，组
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成评估项目组，编制评估计划；辅导产权持有单位填报资产评估申报表，准备评估所
需资料。
(二) 现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估
人员通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查、抽查等方式进行实地调查，从各种
可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权
属。
(三) 评定估算阶段
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估
对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的
公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。
(四) 编制和提交评估报告阶段
根据各评估小组对各类资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相
关评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基
础上，依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评
估报告书；根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评
估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当
事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提交
正式资产评估报告书。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
1． 本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；
2． 本次评估假设评估基准日后外部经济环境和国家法律、法规、税收政策、银
行利率等政策不会发生不可预见的重大变化；
3． 本次评估假设产权持有单位的经营业务合法，并不会出现不可预见的因素导
致其无法持续经营，被评估资产现有用途不变并原地持续使用；
4． 产权持有单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；
5． 评估人员所依据的对比公司的财务报告、交易数据等均真实可靠；
6． 本次评估，除特殊说明外，未考虑产权持有单位股权或相关资产可能承担的
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抵押、担保事宜对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自
然力和其它不可抗力对资产价格的影响；
7． 本次评估委估无形资产组合在评估基准日拥有完全产权；委托评估的无形资
产以及对其实施使用符合国家法律法规的要求，并且不会侵犯任何人的合法权益；
8． 纳入本次评估的尚未取得GMP认证的产品可以在计划时间获得GMP认证；
9． 本次评估中可节省的许可费在年度内均匀发生。
当出现与上述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
十、评估结论
本次评估采用资产基础法对天坛生物拟出资的净资产价值进行评估。天坛生物拟
出资资产经审计后资产账面价值为398,956.77万元，负债为311,546.80万元，净资产为
87,409.97万元。
在产权持有单位持续经营、资产持续使用前提条件下，天坛生物拟出资的净资产
评估值121,649.98万元，比审计后账面净资产增值34,240.01万元，增值率为39.17%。资
产基础法评估结果见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100
流动资产 1 85,521.68 85,138.21 -383.47 -0.45
非流动资产 2 313,435.09 348,057.64 34,622.55 11.05
其中：长期股权投资 3 160.00 124.10 -35.90 -22.44
投资性房地产 4 3,667.78 4,665.02 997.24 27.19
固定资产 5 205,509.57 210,299.80 4,790.23 2.33
在建工程 6 84,792.35 83,459.38 -1,332.97 -1.57
无形资产 7 7,363.69 37,567.64 30,203.95 410.17
其中：土地使用权 8 7,360.69 28,064.64 20,703.95 281.28
其他非流动资产 9 11,941.70 11,941.70 - -
资产总计 10 398,956.77 433,195.85 34,239.08 8.58
流动负债 11 114,669.74 114,669.74 - -
非流动负债 12 196,877.06 196,876.13 -0.93 -0.00
负债总计 13 311,546.80 311,545.87 -0.93 -0.00
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净资产 14 87,409.97 121,649.98 34,240.01 39.17
资产基础法评估结果详细情况见资产基础法评估明细表。
十一、特别事项说明
本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：
1. 本评估报告的评估结论是反映委托评估对象作为产权持有单位持续经营的生
产要素，仍按其现行用途在原地继续使用，并在可预见的未来，不会发生重大改变等
假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。
2. 本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础上做出的。
提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事
方的责任；注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行
分析、估算并发表专业意见。
3. 本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
4. 本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
5. 委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和
完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，
不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意
见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权
瑕疵事项对评估结论的影响。
6. 天坛生物申报的土地使用权中有一宗位于北京市朝阳区三间房南里 4 号的天然
气锅炉房用地，土地证号：京房地出让[合]字（98）第 320 号，土地性质出让，土地
用途工业，土地面积 5,224.74 平方米，证载权利人为同一控制下关联单位北京生物制
品研究所，天坛生物于 2004 年购入，原始入账价值 2,951,978.10 元，由于历史原因
一直未能办理更名过户手续。
7. 天坛生物本次申报的房屋建筑物仅有部分取得了《房屋所有权证》，部分尚未
取得《房屋所有权证》，具体分为以下三种情况：
（1）有房产证无土地证的房屋
有房产证无土地证的房屋共75项，证载建筑面积41,257.40平方米，由于长期以来
的改造，于评估基准日房屋实际建筑面积45,451.90平方米，详见下表：
证载建筑 实际建筑 土地
序 房产权证编号 建筑物名称 地
面积(㎡) 面积(㎡) 证
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号 址
1 朝其字第 00505 空调净化 156.80 156.80 无
2 朝其字第 00508 乙肝维修组 160.40 315.00 无
3 朝其字第 00508 乙肝 1 车间 2,420.90 4,062.00 无
4 朝其字第 00506 大冷库-储运部 797.20 870.00 无
5 朝其字第 00504 分包装车间 4 613.20 339.00 无
6 朝其字第 00504 分包装车间 4 341.00 无
7 朝其字第 00504 乙肝 2 车间 319.30 306.00 无
8 朝其字第 00504 分包装车间 4 306.30 481.00 无
9 朝其字第 00504 乙肝 2 车间 76.20 177.00 无
10 朝其字第 00504 乙肝 2 车间 124.00 348.00 无
11 朝其字第 00504 乙肝 2 车间 212.60 300.00 无
12 朝其字第 00504 乙肝 2 车间 299.60 300.00 无
13 朝其字第 00504 乙肝 2 车间 263.90 251.00 无
14 朝其字第 00504 抗体车间 591.90 591.90 无
15 朝其字第 00504 乙肝 2 车间办公室 325.40 325.40 无
16 朝其字第 00504 乙肝维修间 153.60 153.60 无
北
17 朝其字第 00508 行政楼 863.10 863.10 无
京
18 朝其字第 00508 P3 实验室 2,579.80 2,526.00 市 无
19 朝其字第 00505 酸库 103.00 103.00 三 无
间
20 朝其字第 00505 供应处库房及办公室 1,120.70 1,120.70 无
房
21 朝其字第 00505 铲车库 198.60 198.60 南 无
22 朝其字第 00505 机钳、电工维修房 705.10 705.10 里 无
23 朝其字第 00505 灯工维修房 200.00 200.00 4 无
号
24 朝其字第 00505 铁工维修房 291.20 291.20 无
25 朝其字第 00505 木工维修房 163.20 163.20 无
26 朝其字第 00505 项目部办公室 156.80 156.80 无
27 朝其字第 00505 乙肝 2 车间维修组 294.00 294.00 无
28 朝其字第 00505 开水房 96.60 96.60 无
29 朝其字第 00505 洗衣房 207.50 207.50 无
30 朝其字第 00505 工程部办公室 532.00 549.00 无
31 朝其字第 00505 计量室 293.50 470.00 无
32 朝其字第 00506 特种菌库 48.10 48.10 无
33 朝其字第 00506 破类休息室 63.30 63.30 无
34 朝其字第 00506 厕所 32.80 32.80 无
35 朝其字第 00506 水塔控制室 29.00 29.00 无
36 朝其字第 00506 破类车间 180.00 244.00 无
37 朝其字第 00506 破类车间 360.10 405.00 无
38 朝其字第 00506 制冰房 25.40 25.40 无
39 朝其字第 00506 编辑部 107.20 107.20 无
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40 朝其字第 00506 检验与原料制备车间 345.00 361.00 无
41 朝其字第 00504 新配电室 299.30 299.30 无
42 朝其字第 00506 流感车间 210.50 397.00 无
43 朝其字第 00506 流感车间 1,077.40 1,015.00 无
44 朝其字第 00506 血源室 179.30 179.30 无
45 朝其字第 00506 血源室 305.50 305.50 无
46 朝其字第 00506 水处理间 302.90 312.00 无
47 朝其字第 00507 天花冷库 325.10 325.10 无
48 朝其字第 00507 —20℃冷库 66.20 66.20 无
49 朝其字第 00507 天花生产车间 530.80 530.80 无
50 朝其字第 00507 配液室 333.20 333.20 无
51 朝其字第 00507 低温库 45.00 45.00 无
52 朝其字第 00507 疫苗研究二室 936.80 936.80 无
53 朝其字第 00508 职工浴室 315.60 315.60 无
54 朝其字第 00508 低温冷库 21.70 107.00 无
55 糖丸车间 无
朝其字第 00508 3,154.50 3,154.50
56 腮腺炎车间 无
57 朝其字第 00508 乙肝 2 车间库房 372.20 322.00 无
58 朝其字第 00508 乙肝 1 车间办公室 320.60 369.00 无
59 朝其字第 00508 生产研究楼 12,072.60 12,296.00 无
60 朝其字第 00508 配电室 201.80 201.80 无
61 朝其字第 00504 12 号泵房 22.90 22.90 无
62 朝其字第 00506 二次泵房 33.00 33.00 无
63 朝其字第 00504 11 号泵房 64.90 68.00 无
64 朝其字第 00505 1#库（成品 C 库） 201.50 201.50 无
65 朝其字第 00505 2#库（成品 C 库）、供应处库房、办公室 708.40 708.40 无
66 朝其字第 00505 留样库（成品 C 库） 101.50 114.00 无
67 朝其字第 00505 4、5#库（成品 C 库） 820.60 1,262.00 无
68 朝其字第 00505 项目部办公室 404.20 408.00 无
69 朝其字第 00504 门卫 22.00 22.00 无
70 朝其字第 00506 分汽房 24.40 24.40 无
71 朝其字第 00506 简易冷库 80.00 80.00 无
72 朝其字第 00506 胎盘片制剂生产车间 386.00 855.00 无
73 朝其字第 00507 疫苗研究一室、诊断用品室 1,300.30 1,300.30 无
74 朝其字第 00507 疫苗研究二室 118.00 118.00 无
75 朝其字第 00507 疫苗研究二室 81.40 145.00 无
合 计 41,257.40 45,451.90
有房产证无土地证的房屋，形成原因为历史遗留问题；据天坛生物介绍房屋所在
土地为北京生物制品研究所土地，北京生物制品研究所与天坛生物为关联公司，对所
北京天坛生物制品股份有限公司出资设立全资子公司项目资产评估报告书正文
占用土地使用权经北京生物制品研究所同意，不存在权属纠纷。
（2）无房产证有土地证的房屋
无房产证有土地证的房屋共89项，房屋建筑面积176,201.00平方米，详见下表：
建筑面积
序号 房产证编号 建筑物名称 地址 土地证号
(㎡)
1 无 配电间 221.00
2 无 制水间 554.00
3 无 空调机房 1,225.00
4 无 糖丸车间 1,812.00
5 无 东区地库 22,232.00
6 无 水痘车间 1,705.00
7 无 黄热车间 922.00
8 无 三层洗刷间 750.00
9 无 三层办公区 905.00
10 无 配电间 158.00
11 无 制水间 442.00
12 无 废液灭活间 200.00
13 无 真空机房 557.00
14 无 电梯间 1,429.00
15 无 空调机房 2,165.00
16 无 配液中心 551.00
北京经济技
17 无 风疹车间 1,498.00 开股份国
术开发区南
用（2010）
18 无 联苗配制中心 766.00 部新区博兴
第 56 号
二路 6 号
19 无 检定区 875.00
20 无 麻疹车间 1,302.00
21 无 腮腺炎车间 1,323.00
22 无 孵蛋中心 417.00
23 无 东区动力站 1,754.00
24 无 配电间 249.00
25 无 制水间 655.00
26 无 废液灭活间 253.00
27 无 电梯间 776.00
28 无 空调机房 992.00
29 无 检定区 428.00
30 无 洗刷间 630.00
31 无 OPV 车间 3,434.00
32 无 菌毒种子库 1,413.00
33 无 QC 生物检定车间 3,088.00
34 无 QC 生化检定车间 1,534.00
北京天坛生物制品股份有限公司出资设立全资子公司项目资产评估报告书正文
35 无 QA 质保办公室 1,551.00
36 无 研发中心 2,643.00
37 无 空调机房 702.00
38 无 制水间 90.00
39 无 配电室 162.00
40 无 空调机房 557.00
41 无 201 办公楼 28,816.00
42 无 206 条件保障楼 9,623.00
43 无 213#东区门房 73.00
44 无 103 号库房（16985 平米） 13,002.00
45 无 配电室 155.00
46 无 制水间 467.00
47 无 检定区 1,054.00
48 无 真空机房 67.00
49 无 空压机房 70.00
50 无 空调机房 2,154.00
51 无 破伤风车间 1,290.00
52 无 白喉车间 1,334.00
53 无 百日咳车间 3,360.00
54 无 一层洗刷间 411.00
55 无 百白破联苗配制车间 1,557.00
56 无 二层洗刷间 540.00
57 无 废液灭活机房 541.00
58 无 电梯间 697.00 北京经济技
开股份国
术开发区南
59 无 培养基车间 1,277.00 用（2010）
部新区博兴
60 无 三层洗刷间 946.00 第 55 号
二路 9 号
61 无 细菌研究室 892.00
62 无 多糖车间 3,147.00
63 无 西区地库 7,503.00
64 无 中试车间 1,625.00
65 无 配电室 133.00
66 无 制水间 233.00
67 无 检定区 738.00
68 无 废液灭活机房 169.00
69 无 真空机房 116.00
70 无 空压机房 125.00
71 无 电梯间 324.00
72 无 空调机房 1,376.00
73 无 抗天免车间 1,111.00
74 无 天花车间 3,329.00
北京天坛生物制品股份有限公司出资设立全资子公司项目资产评估报告书正文
75 无 西区动力站 3,125.00
76 无 中心配电站 585.00
77 无 制水间 323.00
78 无 库房电梯间 1,294.00
79 无 分包装电梯间 152.00
80 无 空调机房 3,154.00
81 无 检定区 243.00
82 无 分装车间 6,657.00
83 无 包装车间 5,399.00
84 无 207 号污水处理站（597 平米） 597.00
85 无 208 号锅炉房（3183 平米） 3,183.00
86 无 210#危险品库 241.00
87 无 215#西区门房 73.00
88 无 0℃冷库
89 无 -20℃冷库
合 计 176,201.00
无房产证有土地证的房屋主要为亦庄新厂区房屋，由于新厂区尚未全部完工，还
未竣工验收无法办理房屋产权证。
（3）无房产证无土地证的房屋
既无房产证又无土地证的房屋共46项，房屋建筑面积12,439.20平方米，详见下
表：
序号 房产证号 建筑物名称 建筑面积(㎡) 地址 土地证号
1 无 库房 251.00 无
2 无 简易库房 52.00 无
3 无 血源室 69.00 无
4 无 天然气总表房 9.30 无
5 无 冷库 61.00 无
6 无 天燃气锅炉房 1,699.80 无
7 无 污水泵房 78.20 无
北京市三间房南
8 无 简易房 已拆除 无
里4号
9 无 简易房 已拆除 无
10 无 分装冻干车间 3 420.00 无
11 无 消防控制室 167.00 无
12 无 机房 61.00 无
13 无 库房 251.00 无
14 无 基因乙肝 217.00 无
15 无 10 号水泵房 22.90 无
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16 无 水泵房 298.00 无
17 无 5 号泵房 27.00 无
18 无 3#库（成品 C 库） 1,260.00 无
19 无 锅炉房天燃气调压站 4.00 无
20 无 机房 53.00 无
21 无 流感车间 62.00 无
22 无 氧气房及监控室 250.00 无
23 无 传达室 20.00 无
24 无 泵房 13.00 无
25 无 —20℃冷库 73.00 无
26 无 血源研究 289.00 无
27 无 血源研究 192.00 无
28 无 血源研究 89.00 无
29 无 血源研究 72.00 无
30 无 麻疹车间 598.00 无
31 无 无名 170.00 无
32 无 乙肝 1 车间用房 14.00 无
33 无 实验动物房 2,346.00 无
34 无 酸碱处理棚 9.00 无
35 无 分包装车间 4 680.00 无
36 无 除水间 16.00 无
37 无 西外走廊 408.00 无
38 无 机房 133.00 无
39 无 机房 76.00 无
40 无 乙肝 2 车间 1,116.00 无
41 无 机房 38.00 无
42 无 机房 133.00 无
43 无 抗体车间 535.00 无
44 无 乙肝 2 车间用房 5.00 无
45 无 乙肝 2 车间用房 40.00 无
46 无 乙肝 2 车间用房 61.00 无
合 计 12,439.20
既无房产证又无土地证的房屋，因其所在土地为北京生物制品研究所土地，故无
法办理房屋所有权证，上述房屋为企业自建，产权无争议，天坛生物已就此出具情况
说明。
8. 天坛生物目前存在部分正在研发的疫苗产品，这些产品还未取得国家药监局颁
发的药品生产批准文号，由于天坛生物本次委托评估目的是出资设立全资子公司，本
北京天坛生物制品股份有限公司出资设立全资子公司项目资产评估报告书正文
次在对天坛生物疫苗制造技术评估中没有考虑这部分在研产品将来研发成功可能对无
形资产价值的影响，因此本评估报告结论仅适用于天坛生物出资设立全资子公司使
用，委托方不得将此评估报告结论用于本次评估目的以外的任何其他经济行为。
9. 天坛生物申报的房屋建筑物由于历史原因和新建尚未完工竣工验收等情形造
成部分房屋在评估基准日时没有取得《房屋所有权证》，使得我们对这部分房产建筑
面积的核实存在一定困难；同时老厂区西院（三间房南里4号）部分已办证房屋由于后
期修缮改造，建筑面积与证载面积存在不符。本次评估我们依据企业申报建筑面积并
结合现场实地勘察核实建筑面积进行了评估。
10.天坛生物位于亦庄经济技术开发区博兴二路6号的新厂区自2010年开始建设，
原始预计工期三年，但截至本次评估基准日该工程尚未全部竣工完成，评估现场日仍
有部分收尾工程处于建设之中，位于亦庄厂区的固定资产为预转固形成，由于工程尚
未完工，整体工程的竣工验收和工程审计、竣工财务决算等工作均还没有进行，因此
本次评估我们是以企业提供的固定资产台账和预转固资料为基础，在了解账面价值构
成内涵和价值组成后，依据企业提供的工程施工资料中记载的工程量进行评估，若该
工程量与将来工程验收后工程审计和竣工决算报告所确定的工程量存在较大差异，则
本评估报告结果会出现偏差需相应调整或重新评估。
11. 本次对在建工程评估中，企业提供的在建项目所含厂房设备资产清单合计金
额与在建工程账面价值存在一定差异，天坛生物已出具了相关情况说明解释该差异为
暂时性差异，本次评估对已提供资产清单的在建项目所含厂房设备按评估基准日价格
标准采用重置成本法进行了评估；对资产清单与账面价值的暂时性差异，由于企业无
法将其对应到具体资产明细项目上，我们无法实施评估计算，暂按账面价值进行了列
示。将来在建工程竣工决算后，应按竣工决算交付资产明细项目对评估结果进行调整
或重新评估。
十二、评估报告使用限制说明
本评估报告有如下使用限制：
1. 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用于本评估报
告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规，以及资产评估业务
约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告所造成
的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。
北京天坛生物制品股份有限公司出资设立全资子公司项目资产评估报告书正文
2.本评估报告未经企业国有资产评估项目监管单位完成备案，评估结论不得被使
用。
3.未征得我公司书面同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒
体。
4. 本评估报告结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状
况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执
行评估更新业务或重新评估。
十三、评估报告日
本评估报告日为2016年4月12日。
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