北京银信长远科技股份有限公司
关于使用超募资金购置办公用房的
可行性研究报告
二零一六年六月
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目录
一、项目概况 .................................................................................................................... 3
二、项目内容 .................................................................................................................... 3
三、项目必要性 ................................................................................................................ 4
四、项目效益分析 ............................................................................................................ 5
五、项目风险因素 ............................................................................................................ 6
六、结论 ............................................................................................................................ 6
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一、项目概况
经中国证券监督管理委员会证监许可【2011】813号文件批准,北京银信长远科
技股份有限公司(以下简称“上市公司”、“公司”或“总公司”)向社会公众发行人
民 币 普 通股 ( A 股) 1,000 万股 , 发 行价 格 为 每股 19.62 元, 募 集 资金 总 额 为
196,200,000元,扣除各项发行费用28,360,000元,募集资金净额为167,840,000元。
其中115,000,000元用于募集资金投资项目,超额募集资金为52,840,000元。以上募
集资金净额已经大信会计师事务有限公司审验,并出具大信京验字【2011】第1-0062
号《验资报告》予以验证。
2011 年 12 月 6 日,经公司第一届董事会第十三次及第一届监事会第九次会议
审议通过《关于拟以部分超募资金补充原募集资金投资项目资金缺口购买固定资产
的议案》,本次募集资金主要投入"IT 运维服务体系建设项目"和"IT 运维管理系列
软件研发项目"两个项目的建设, 原计划分别投资 2,500 万元和 900 万元购置办公场
所作为募投项目实施场地,购置预算合计 3,400 万,最终预算投入合计 5,747.994
万元,由于本次购置固定资产的实际投入资金超出原投资预算 2,347. 994 万元,为
提高超募资金使用效率,公司拟使用 5,284 万元超募资金中的 2,347.994 万元补充原
募投项目资金缺口购买此固定资产。
2014 年 7 月 17 日,经公司第二届董事会第十三次会议及第二届监事会第十次
会议审议通过,两个募集资金投资项目结项,节余募集资金全部用于补充流动资金,
同时,该次董事会及监事会审议通过《关于使用部分超募资金永久补充流动资金的
议案》,使用超募资金中的人民币 1,052.8 万元(占超募资金的总额的 20%)用于
永久补充与公司主营业务相关的流动资金。
截至 2016 年 3 月 31 日,公司累计使用募集资金合计 14,900.79 万元。截至 2016
年 6 月 20 日(季度结息日),上市公司募集资金账户余额(含利息)为 1,952.99
万元。
北京银信长远科技股份有限公司厦门分公司(以下简称“厦门分公司”或“分
公司”)办公场所目前是以租房形式办公,面积甚小,因厦门分公司近年来的迅速发
展,原办公场所已不能满足其发展需求。经过近半年的市场场地勘察和评估分析,
根据目前分公司客户地理位置分布图确定,选址需位于大部分客户所在的岛内较为
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便利,经过多套房源筛选,实地勘察分析后报备于总公司,经总公司董事会及管理
层审慎分析和讨论,最终同意购买厦门市思明区鹭江道96号之二2604、2605、2606、
2607室(钻石海岸大厦)作为厦门分公司办公场所。
钻石海岸大厦用地面积约5,712平方米,总建筑面积59,000平方米,规划为31
层高档智能写字楼。以现代风格建筑气质,屹立于繁华的鹭江之上,是今日鹭岛的
标志性建筑、也是厦门西海岸一道靓丽的风景。荟萃多家银行、邮局、宾馆,尽拥
中山路之繁华,尊享轮渡码头、客运码头、和平码头、轮渡公交总站之便捷,办公
区环海景,正面看鼓浪屿,独揽鼓浪屿之盛景,以其醇厚的文化底蕴、浓郁的商业
氛围与得天独厚的海景资源,形成独特的厦门“滨海CBD”。
二、项目内容
(一)项目投资内容
1、厦门市思明区鹭江道96号之二2604、2605、2606、2607室(钻石海岸大厦),
合计建筑总面积469.7平方米(四本独立产权合计),共计1596.9万元;公司还需缴
纳税费约75万元(以到税务局实际交纳为准);
2、厦门市思明区鹭江道96号地下负二层53号车位(48.45平方米),车位单价
53万元,公司还需缴纳税费约3万元(以到税务局实际交纳为准);
3、该办公用房的机房建设、装修及设备购置预算为256万元。
(二)项目投资总估算
本项目最终投入资金合计1997.1495万元,资金投入预算具体列表如下(单位:
万元):
厦门分公司 资金 交易 相关 装修 相关 中介费 拟使用
购买办公场所 总投资 价格 税费 预算 手续费 超募资金
合计 1997.1495 1649.9 78 256 5 8.2495 1952
说明:
1、相关税费包括:房产契税、印花税等;
2、装修预算包括:建设新机房、办公家具及办公设施配备、材料购买及人工、公共物业维
护等,上述装修预算根据公司目前办公场所装修标准和市场平均价格水平估算得出;
3、相关手续费包括:第三方担保费用、过户费、办证费等杂项支出;
4、超募资金不足部分,公司将以自有资金补足。
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(三)项目交易方情况
1、产权所有者
房产现所有者李培惠先生,车位所有者鲍俊婷女士,两人是夫妻关系。
转让方与上市公司无任何关联关系。
(四)付款方式及交接过户
2016年6月23日,公司(受让方)与李培惠先生、鲍俊婷女士(转让方)签订了
《房产买卖协议书》,交易价格为16,499,000元。公司以现金方式支付,按合同条款
规定,公司采取分三次支付交易价款方式受让上述标的。
1、公司应于签订房产买卖协议书之日起三日内支付给转让方房产定金(房产总
价款的10%)人民币壹佰陆拾肆万玖仟玖佰元整(￥1,649,900元);
2、按房产买卖协议书约定七个工作日内,双方至厦门房管局交易过户完当日支
付(房产总价款80%)人民币壹仟叁佰壹拾玖万玖仟贰佰元整(￥13,199,200元);
此笔款项打入厦门市住房置业担保公司,待双方办理完过户等事宜,担保公司
再将款项打入甲方账户。
3、剩余10%交易价款人民币壹佰陆拾肆万玖仟玖佰元整(￥1,649,900)在取完
产权证并房屋交割完当日支付,每支付款项均有转让方开取收据并由见证方签章。
三、项目必要性
经营环境的稳定性对厦门分公司发展具有重要的意义。承租期满,各种原因(比
如房租价格上涨等)不再续租,大量机房设备就要搬迁,这将给公司的业务经营带
来影响,也会造成一定的经济损失。
目前,公司在福建省拥有中国移动通信集团福建有限公司、兴业银行股份有限
公司、中信银行股份有限公司、福建海峡银行股份有限公司、泉州银行股份有限公
司、厦门航空有限公司、厦门烟草工业有限责任公司等重要客户,厦门分公司作为
上市公司在福建省设立的重要分支机构,现有主要办公场所以租赁方式取得,不能
够建设新机房,不利于厦门分公司进一步扩大规模,也制约了上市公司的发展。同
时,不便于客户来司参观,影响公司良好形象。良好稳定的办公环境是公司进一步
稳定经营、吸引更多的人才、提升公司形象和市场影响力的重要因素之一。
综上所述,考虑目前状况和厦门分公司未来的长远发展规划及厦门分公司在上
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市公司华南地区发展战略中的重要地位,公司通过综合性的经济评估,认为相对于
租赁办公场所的方式,直接购置办公场地更有利于公司的长远发展。
四、项目效益分析
(一)经济效益分析
(1)2015年,厦门分公司全年共缴纳房屋租金84,000元,租约将于2016年12
月到期,届时将面临租金涨价和无法续租的风险。因厦门为经济特区及地理位置的
特殊性,且目前经济自贸区也已获批,房价日趋看涨,市中心的办公楼凸显期优越
性,购置不动产具有一定的保值升值潜力。
(二)社会效益分析
(1)能够满足未来人员快速增长对办公场所的需求
人力资源建设和企业文化建设对于公司的持续发展有着重要影响。随着经营规
模的不断扩张,公司员工队伍也在不断壮大。目前厦门分公司员工总数为14人,分
公司计划在未来继续增加员工,包括管理人员、技术人员、销售人员、商务人员以
及行政人员等,因此对办公空间的需求也日益增加。目前厦门分公司的办公场所在
空间上和设施上都有一定的局限性,很难满足未来的发展需要。因此,亟需构建一
个良好的办公环境,这也是公司进一步稳定经营环境、吸引更多人才的必要而有效
的手段。
(2)有利于提升企业形象
在日常经营中,为建立和维护良好的客户关系,厦门分公司会邀请客户对办公
场所进行现场参观和考察,良好的工作环境和基础设施条件有助于提升企业形象,
增加客户对公司的认可度,进而有利于分公司业务的开展和经营业绩的提高。
五、项目风险因素
(一)资产贬值风险
虽然目前公司购置该房产相对于同类地区、同类品质的写字楼价格具有一定的
价格优势,但由于近期国家对房地产市场的宏观调控,房地产价格具有较多的不稳
定因素,因此新购置的房产仍存在资产贬值的风险。
(二)管理风险
随着企业资产规模和经营规模的快速增长,公司在运营管理、资金管理和内部
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控制等方面的管理水平将面临更大的挑战。
六、结论
使用部分超募资金购置厦门市思明区鹭江道96号之二2604、2605、2606、2607
室(钻石海岸大厦)作为厦门分公司办公场所,有利于分公司获得较大的发展空间;
有利于公司构建更加稳定的办公环境和研发环境,提升企业形象和整体经营水平,
增强公司综合竞争力;属于超募资金的合理使用,符合公司持续发展战略,符合全
体股东的利益。
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