惠天热电：拟处置其大连经济技术开发区供热分公司部分资产项目资产评估报告_股票频道

沈阳惠天热电股份有限公司拟处置

其大连经济技术开发区供热分公司部分资产项目

资产评估报告

中联评报字[2015]第 1490 号

中联资产评估集团有限公司

二〇一五年十一月七日

沈阳惠天热电股份有限公司拟处置其大连经济技术开发区供热分公司部分资产项目资产评估报告

注册资产评估师声明......................................................................... 1

摘要.............................................................................................. 2

资产评估报告................................................................................. 4

一、委托方、产权持有单位和其他评估报告使用者................... 4

二、评估目的..................................................................................6

三、评估对象和评估范围.............................................................. 6

四、价值类型及其定义.................................................................. 8

五、评估基准日..............................................................................8

六、评估依据..................................................................................9

七、评估方法................................................................................11

八、评估程序实施过程和情况.................................................... 18

九、评估假设................................................................................19

十、评估结论................................................................................20

十一、特别事项说明.................................................................... 22

十二、评估报告使用限制说明.................................................... 24

十三、评估报告日........................................................................ 25

备查文件目录.................................................................................. 27

中联资产评估集团有限公司

沈阳惠天热电股份有限公司拟处置其大连经济技术开发区供热分公司部分资产项目资产评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产

评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收

集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担

相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经

其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估

报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；

与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏

见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调

查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关

注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已

经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产

权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假

设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明

的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

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沈阳惠天热电股份有限公司拟处置其大连经济技术开发区供热分公司部分资产项目资产评估报告

沈阳惠天热电股份有限公司拟处置

其大连经济技术开发区供热分公司部分资产项目

资产评估报告

中联评报字[2015]第 1490 号

摘要

中联资产评估集团有限公司接受沈阳惠天热电股份有限公司的委

托，就沈阳惠天热电股份有限公司拟处置其大连经济技术开发区供热分

公司部分资产之经济行为所涉及的其大连经济技术开发区供热分公司

的部分实物资产在评估基准日的市场价值进行了评估。

评估对象是沈阳惠天热电股份有限公司拟处置其大连经济技术开

发区供热分公司的部分实物资产价值。具体评估范围包括存货、房屋建

筑物、构筑物、管道沟槽、机器设备及土地。详见评估报告正文中对评

估范围的说明及资产评估明细表。

评估基准日为 2015 年 8 月 31 日。

本次评估的价值类型为市场价值。

本次评估以公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑

各种影响因素，采用成本法对拟处置资产进行评估。

经实施清查核实、实地查勘、市场调查、评定估算等评估程序，确定资

产评估结果为 1,373.34 万元。

在使用本评估结论时，提请相关当事方关注以下事项：

1. 对于地下管道工程，依据委托方及产权持有单位提供的工程图

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沈阳惠天热电股份有限公司拟处置其大连经济技术开发区供热分公司部分资产项目资产评估报告

纸、工程预算资料、资产评估申报表进行评估。由于供暖管道大部分属

于地下隐蔽工程，无法详细勘察，评估人员根据产权持有单位相关人员

的带领，对管道的分布位置，走向进行了大致了解，对管道的长度也进

行了必要的核实。本次评估以委托方与产权持有单位提供的工程图纸、

工程预算资料、资产评估申报表真实、可靠、完整为前提。

2、本次评估范围内的平房、收发室、上煤廊、热力站、原锅炉房

及北平房为其大连经济技术开发区供热分公司在承包经营期间自行建

造房屋，评估基准日尚未办理房屋所有权证。产权持有单位承诺该部分

资产属于其所有，对于因该部分资产权属可能造成的纠纷与评估机构无

关。

根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案（或核

准）后使用，经备案（或核准）后的评估结果使用有效期一年，自评估

基准日 2015 年 8 月 31 日起，至 2016 年 8 月 30 日止。超过一年，需重

新进行评估。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和

合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。

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其大连经济技术开发区供热分公司部分资产项目

资产评估报告

中联评报字[2015]第 1490 号

沈阳惠天热电股份有限公司：

中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规

和资产评估准则，采用成本法，按照必要的评估程序，对沈阳惠天热电

股份有限公司拟处置其大连经济技术开发区供热分公司部分资产之经

济行为所涉及的其大连经济技术开发区供热分公司的部分实物资产在

评估基准日 2015 年 8 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情

况报告如下：

一、委托方、产权持有单位和其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方为沈阳惠天热电股份有限公司，产权持有单

位为其大连经济技术开发区供热分公司，资产评估委托方与产权持有单

位为总公司与分公司的关系。

（一）委托方、产权持有单位和其他评估报告使用者

1、委托方概况

企业名称：沈阳惠天热电股份有限公司

类型：股份有限公司（上市，国有控股）

住所：沈阳市沈河区热闹路 47 号

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法定代表人：李久旭

注册资本：伍亿叁仟贰佰捌拾叁万元

成立日期：1993 年 12 月 28 日

营业期限：1993 年 12 月 28 日至 2043 年 12 月 28 日

工商注册号：210100000060257

经营范围：许可经营项目：无

一般经营项目：供暖，设备安装，工业管道，土建工程施工；非标

准结构件制造、安装，硫酸铵（销售给指定单位），水暖材料零售，

（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2、

2、产权持有单位概况

企业名称：沈阳惠天热电股份有限公司大连经济技术开发区供热分

公司

营业场所：辽宁省大连经济技术开发区临港工业区（自有）

负责人：王焕英

公司类型：股份有限公司分公司

成立日期：2001 年 01 月 11 日

经营范围：蒸汽、热水生产、供应。

（二）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告的使用者为委托方沈阳惠天热电股份有限公司、产权持

有单位沈阳惠天热电股份有限公司大连经济技术开发区供热分公司以

及国有资产监督管理委员会。

除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机

构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

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二、评估目的

根据《沈阳城市公用集团有限公司董事会文件》沈公董字【2015】

76 号文件，沈阳惠天热电股份有限公司拟处置其大连经济技术开发区供

热分公司部分资产项目委托中联资产评估集团有限公司对该经济行为

所涉及的资产市场价值进行评估，为沈阳惠天热电股份有限公司确定拟

处置其大连供热分公司的部分资产的市场价值提供价值参考。

三、评估对象和评估范围

本次评估对象是沈阳惠天热电股份有限公司拟处置其大连经济技

术开发区供热分公司部分实物资产价值。账面资产总额948.60万元，包

括流动资产30.54万元；非流动资产918.06万元。

具体评估范围：

1、存货主要包括库存商品及在用周转材料。库存商品账面值为28.48

万元，共计77项，其中60项为账外资产，2项为待报废资产，其余均可

正常使用。在用周转材料原始入账价值为4.12万元，账面值为2.06万元，

共计36项，均可正常使用。

2、房屋建筑物账面原值 490.99 万元，账面净值 286.21 万元。房屋

建筑主要为产权持有单位的办公生产用房。各房屋建筑物地理位置、权

属等状况如下表：

序号名称位置面积（㎡）房屋所有权证国有土地使用证

大连开发区临港工业大开国有（2004）字

1 平房 869.85 尚未办理房屋所有权证

区 77#西第 0928 号

大连开发区临港工业大开国有（2004）字

2 收发室 39.10 尚未办理房屋所有权证

区 77#西第 0928 号

大连开发区临港工业大房权证开字第大开国有（2004）字

3 锅炉房 3,128.34

区 77#西 A38460 号第 0928 号

大连开发区临港工业大开国有（2004）字

4 上煤廊 60.00 尚未办理房屋所有权证

区 77#西第 0928 号

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大连开发区临港工业大开国有（2004）字

5 天窗 8.00 尚未办理房屋所有权证

区 77#西第 0928 号

大连开发区临港工业大开国有（2006）字

6 热力站 135.00 尚未办理房屋所有权证

区 77#西第 0580 号

大连开发区临港工业大开国有（2004）字

7 原锅炉房 339.45 尚未办理房屋所有权证

区 77#西第 0928 号

大连开发区临港工业大开国有（2004）字

8 北平房 83.19 尚未办理房屋所有权证

区 77#西第 0928 号

3、构筑物账面原值 227.34 万元，账面净值 135.55 万元。具体详情

见下表：

计

高

建成宽度量

序号名称结构对应土地证号度数量

年月 (m) 单

(m)

位

大开国用（2004）字

1 围墙砖混 1996-6-18 0.3 2 m 219

第 0928 号

大开国用（2004）字

2 水泥路面混凝土 2002-5-19 0.3 m2 1100

第 0928 号

大开国用（2004）字

3 烟囱混凝土 2004-12-20 8 60 m 60

第 0928 号

大开国用（2004）字

4 围墙砖混 2005-1-21 0.3 2 m 75.9

第 0928 号

大开国用（2004）字

5 挡土墙毛石 2005-1-22 0.5 1.8 m 287.9

第 0928 号

大开国用（2004）字

6 沥青路面沥青混凝土 2005-1-23 0.65 m2 4330

第 0928 号

大开国用（2004）字

7 北围墙毛石 2005-1-24 0.5 2 m 33.1

第 0928 号

4、管道沟槽账面原值 747.40 万元，账面净值 220.52 万元，共计 68

项。材质主要为无缝钢管及螺纹钢管，管径从∮529*10 至∮57*3.5 共

10 余种规格，竣工日期在 1996 至 2014 年之间，现均可正常使用。

5、设备类资产账面原值 1,104.94 万元，账面净值 275.79 万元。机

器设备为锅炉及锅炉相关的零配件，如电控柜、水箱，往复给煤机等共

计 82 项，1 项报废，其余均正常使用。

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6、土地使用权，本次评估共涉及到 2 宗土地，于基准日企业尚未

提供账面值，具体情况见下图：

剩宗

序余用地地

土地权证编号宗地名称土地位置取得日期终止日期面积(m2)

号年类型用

限途

公

用

大开国用

锅炉房及基

1 （2004）字第 77#小区 1998-1-1 2017-12-31 2.34 租赁 16,975.00

办公用地础

0928 号

设

施

公

用

大开国用

换热站用开发区基

2 （2006）字第 2003-9-24 2023-9-23 8.07 租赁 495.00

地 77#小区础

0580 号

设

施

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围

一致。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强

迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数

额。

五、评估基准日

本项目资产评估的基准日是 2015 年 8 月 31 日。

该基准日与业务约定书明确的基准日一致，符合本次评估目的。该

基准日为产权持有单位会计结算日，有利于资产的清查。

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六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依

据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其

他参考资料等，具体如下：

(一)经济行为依据

《沈阳城市公用集团有限公司董事会文件》沈公董字【2015】76

号文件。

（二）法律法规依据

1. 《国有资产评估管理办法》(国务院第 91 号令，1991 年)；

2. 《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委

员会令第 12 号(2005 年 8 月 25 日)；

3. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资

委产权[2006]274 号)；

4. 原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号文发布的《国有资产

评估管理办法施行细则》；

5. 国务院 2003 年第 378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；

6. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知（国资发产权

〔2013〕64 号）；

7. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年修订）；

8. 《中华人民共和国增值税暂行条例》中华人民共和国国务院令第

538 号；

9. 《中华人民共和国城乡规划法》中华人民共和国主席令第 74 号，

2007 年 10 月 28 日）；

10. 《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第 62 号，

2007 年 10 月 1 日）；

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（三）评估准则依据

1. 《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；

2. 《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；

3. 《资产评估职业道德准则—独立性》中评协〔2012〕248 号；

4. 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；

5. 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；

6. 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；

7. 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；

8. 《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189 号）；

9. 《资产评估准则—工作准则》（中评协[2007]189 号）；

10. 《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；

11. 《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）；

12. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）；

13. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；

14. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协

[2003]18 号）；

15. 《企业会计准则第 1 号—存货》等 38 项具体准则（财会[2006]3

号）。

16. 《房地产估价规范》（中华人民共和国国标 GB/T50291—1999）；

17. 《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）。

（四）资产权属依据

1. 房屋所有权证；

2. 国有土地使用证；

3. 产权持有单位提供的关于房屋权属的声明；

4. 产权持有单位提供的关于资产权属的情况说明；

5. 其他参考资料；

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（五）取价依据

1. 《辽宁省建筑工程消耗量定额》（2008）；

2. 《辽宁省安装工程消耗量定额》（2008）；

3. 《辽宁省装饰装修工程消耗量定额》（2008）；

4. 《辽宁省建设工程费用标准》（2008）；

5. 《大连市工程造价信息》（2015 年 8 月）；

6. 《2015 机电设备报价手册》；

7. 评估人员向设备生产厂家打电话询问的记录信息；

8. 近期大连土地市场交易资料。

（六）其它参考资料

评估人员收集的与本次评估相关的其他参考资料。

七、评估方法

（一）评估方法的选择

依据资产评估准则的规定，单项资产评估可以采用收益法、市场法、

成本法三种方法。收益法是委估资产预期获利能力的量化与现值化，强

调的是委估资产的预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评

价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估

值结果说服力强的特点。成本法是指在合理评估委估各项资产价值的基

础上确定评估对象价值的思路。

委估资产所占用土地为租赁使用，即将到期（土地租赁期满出租房

不再续租），委托方拟将其地上物与剩余土地使用权一并转让。计算年

租金获利宜采用收益法评估；同时由于在市场上土地使用权出让类似的

交易案例较多，因此适用市场法进行评估。

本次评估目的是资产处置，成本法从资产购建角度反映了资产的价

值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评

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估可以选择成本法进行评估。

综上，资产评估确定采用成本法进行评估。

（二）成本法介绍

成本法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产或

独立获利实体所需的投资额作为判断资产价值的依据。

各类资产的评估方法如下：

1、流动资产存货

（1）产成品（库存商品）

产成品（库存商品）账面值由购买价和合理费用构成，大部分产成

品（库存商品）周转相对较慢，账面单价于基准日市场价格有些偏差，

故以基准日市场价值为单价乘以实际数量确定评估值。

（2）在用周转材料

在用周转材料主要为办公桌椅，文件柜等办公用品，采购日期较基

准日时间较长，故采用基准日的市场价值乘以成新率确定评估值。

2、固定资产

（1）房屋建筑物

本次评估根据房屋建筑物的结构特点和使用性质采用重置成本法

进行评估。

主要建筑物的评估，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物

工程量，以当地现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重

置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成

新率，进而计算出建筑物评估值。

建筑物评估值=重置全价×成新率

其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项

评估要素，确定重置单价并计算评估值。

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A、重置全价

重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本和开发利润四部

分组成。

a、建安造价的确定

建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、安装工程的总价，建安

工程造价采用预(决)算调整法进行计算，评估人员套用《辽宁省建筑工

程消耗量定额》(2008)、《辽宁省装饰装修工程消耗量定额》(2008)、《辽

宁省安装工程消耗量》(2008)、《辽宁省市政工程消耗定额》（2008）、《辽

宁省建设工程费用参考标准》、《大连市工程造价信息》(2015 年 8 月)，

调整人工、材料价差。

b. 前期及其他费用的确定

前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单

位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。

c. 资金成本的确定

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用

的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期

计算，并按均匀投入考虑：

资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息

×50%

d.开发利润

由于供暖企业的主要实物资产（锅炉房、烟囱等构筑物、供暖管道

等）大部分是自建自用型，很少有房地产开发企业开发这类资产进行销

售，因此本次评估按房地产开发企业开发工业房地产的社会平均利润率

估算开发利润。

B、成新率

在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建

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筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：

成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%

C、评估值的确定

评估值＝重置全价×成新率

（2）设备类资产

根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合

委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。

评估值=重置全价×成新率

A、重置全价的确定

机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、其他费用

和资金成本等部分组成。根据财税[2008]170号，自2009年1月1日起，增

值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可根据《中华

人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)和《中华人民共和国增

值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第50号)的有关规定，

凭增值税专用发票、和运输费用结算单据从销项税额中抵扣，其进项税

额记入“应交税金一应交增值税(进项税额)”科目。

在本次评估中，按国家现行的税收政策，产权持有的单位属于增值

税一般纳税人的企业。因此，根据国家现行税收政策，购置固定资产时，

其进项税可以实行抵扣，设备评估重置全价中不包含增值税。故：

重置全价＝设备购置费（不含税）＋运杂费（不含税）+安装工程

费＋其他费用＋资金成本

①设备购置费的确定

向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场

价格的设备，以市场价确定其购置价；

不能从市场询到价格的设备，通过查阅2015年机电产品价格信息等

资料及网上询价来确定其购置价；

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对自制非标设备的设备价值，主要依据所发生的材料费、运杂费、

人工费及机械台班费等综合确定其单位材料(主材)造价(以元/吨计)，再

乘以设备的总重量确定。

在本次评估中，按国家现行的税收政策，产权持有的单位属于增值

税一般纳税人的企业。因此，根据国家现行税收政策，购置固定资产时，

其进项税可以实行抵扣，设备评估重置全价中不包含增值税。

②运杂费的确定

设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设

备购置价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同

运杂费率计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购置价

格中已含此部分价格)，则不计运杂费。

③安装工程费的确定

参考《资产评估常用方法与参数手册》等资料，按照设备的特点、

重量、安装难易程度，以含税设备购置价为基础，按不同安装费率计取。

对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。

④其他费用的确定

其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标

管理费及环评费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合

本身设备特点进行计算。

⑤资金成本的确定

资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本，对于

大、中型设备，合理工期在6个月以上的计算其资金成本，计算公式如

下：

资金成本＝（设备购置费＋运杂费＋安装工程费+其他费用）×合理

建设工期×贷款利率×1/2

贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀

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投入考虑。

B、成新率的确定

在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计

设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：

成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%

对价值量较小的一般设备则采用年限法确定其成新率。

C、评估值的确定

评估值＝重置全价×成新率

对生产年代久远，已无同类型型号的机器设备则参照近期二手市场

行情确定评估值。

3、无形资产-土地使用权

土地使用权为产权持有者在无形资产明细中核算的企业所拥有的

土地使用权价值。为评估基准日以租赁方式取得的土地使用权。

由于委估宗地为租赁方式取得，故本次评估的技术路线为：首先以

出让为假设前提，确定最高年限下的出让土地使用权价格，将出让土地

使用权价格年金化得到土地使用权的年市场租金，根据委托方提供的土

地租赁合同可知土地的年合同租金，由年市场租金减去年合同租金为租

赁土地使用权的年盈余租金，通过每年盈余租金不变的收益法公式求得

租赁土地使用权剩余年限的价格。

租赁土地使用权价格=盈余租金÷土地还原利率×[1-1÷（1+土地

]

土地剩余使用年限

还原利率）

市场租金=出让土地使用权价格×土地还原利率÷土地还原利率

]

最高土地使用年限

×[（1-1÷（1+土地还原利率）

其中对出让土地使用权价格选用了市场比较法和成本逼近法进行

评估，并根据两种估价结果进行充分比较，以确定最后估价结果，符合

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行业惯例。

a.市场比较法基本原理及计算公式

市场比较法是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性

的，且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地

产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。

基本公式：V＝（ V B ±I） ×A×B×C×D

式中：V：待估宗地价格；

VB：比较实例价格；

A：交易情况修正系数

B：交易期日修正系数

C：宗地比较因素修正系数

D：宗地用途修正系数

I：开发程度修正系数

b.成本逼近法基本原理及计算公式

成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上

一定的利息、利润及土地增值收益来确定土地价格的估价方法。

V＝EH+Ed+T+R1+R2+R3

公式中：V —待估宗地价格

EH—土地取得费

Ed—土地开发费

T —税费

R1—利息

R2—利润

R3—土地增值收益

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八、评估程序实施过程和情况

整个评估工作分四个阶段进行：

（一）评估准备阶段

1. 2015 年 9 月 27 日，委托方与评估单位就本次评估的目的、评估

基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划，

并签订资产评估业务约定书。

2. 配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作，收集

资产评估所需文件资料。

（二）现场评估阶段

项目组现场评估阶段的时间为2015年9月27日-9月30日。主要工作

如下：

1. 听取委托方及产权持有单位有关人员介绍企业总体情况和委估

资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、实物资产技术状

态等情况。

2. 对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企

业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。

3. 根据资产清查评估申报明细表，对实物资产进行了全面清查核

实。对于房屋类资产的现场勘查：将房屋与资产评估申报表逐项核对，

现场测量房屋建筑面积并与评估申报表对照，测量房屋层高，勘查记录

房屋建筑结构、层数、房屋内部设备设施、房屋利用状况、房屋维修保

养状况，对房屋结构、装饰装修、安装工程进行详细的勘查，为确定房

屋尚可使用年限提供依据。对于构筑物的现场调查：将构筑物与资产评

估申报表逐项核对，现场测量围墙的长度、高度、宽度，烟囱的高度，

并与企业申报的数据核对，勘查记录构筑物的结构，基础做法，调查了

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解构筑物的使用状况，维护保养状况，结构稳定性，为确定尚可使用年

限提供依据。对于地下管道的调查：由于供暖管道大部分属于地下隐蔽

工程，无法详细勘察，评估人员根据产权持有单位相关人员的带领，对

管道的分布位置，走向进行了大致了解，对管道的长度也进行了必要的

核实，收集管道工程的图纸、预算等资料，为评估测算提供依据。调查

了解管道的实际使用状况，维修保养状况，为确定尚可使用年限提供依

据。对主要设备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料；对于供

暖设备设施的调查：按照产权持有单位填报的设备设施明细表，到现场

与实物逐项核对，包括设备名称、规格型号、使用时间等，现场调查了

解设备的实际使用状态，维护保养及大修状况等，为确定尚可使用年限

提供依据。

4. 查阅收集委估资产的产权证明文件。

5. 根据委估资产的实际状况和特点，确定资产的具体评估方法。

6. 对企业提供的权属资料进行查验。

7. 对评估范围内的资产，在清查核实的基础上做出初步评估测算。

（三）评估测算阶段

2015年10月01日至10月28日对被评估资产的初步评估结果进行分

析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

（四）提交报告阶段

在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换

意见，在全面考虑有关意见后，按公司内部资产评估报告三审制度和程

序对报告进行修改、校正，最后出具正式资产评估报告。

九、评估假设

本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：

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（一）一般假设

1、交易假设

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根

据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得

以进行的一个最基本的前提假设。

2、公开市场假设

公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的

资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会

和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

3、资产持续经营假设

资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和

使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基

础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

（二）特殊假设

1、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重

大变化；

2、本次评估的业务组合中各项资产均以评估基准日的实际存量为

前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；

3、本次评估假设委托方及产权持有单位提供的基础资料和财务资

料真实、准确、完整；

4、评估范围仅以委托方及产权持有单位提供的评估申报表为准，

未考虑委托方及产权持有单位提供清单以外可能存在的或有资产及或

有负债；

5、所有不可见或不便观察的资产或资产的某一部分，如埋藏在地

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下的建(构)筑物基础和管网、放置在高压电附近的设施设备、不宜拆封

的资产均被认为是正常的，所有实物资产的内部结构、性能、品质、性

状、功能等均被假设是正常的。

6、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。

当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。

十、评估结论

采用成本法对委估资产进行评估得出的评估基准日2015年8月31日

的评估结论如下：

资产账面价值 948.60 万元，评估值 1,373.34 万元，评估增值

424.74万元，增值率 44.78 %。详见下表。详见下表。

资产评估结果汇总表

评估基准日：2015 年 8 月 31 日

产权持有单位：沈阳惠天热电股份有限公司大连经济技术开发区供热分公司金额单位：人民币万元

项目账面价值评估价值增减值增值率％

流动资产 30.54 31.53 0.99 3.24

非流动资产 918.06 1,341.81 423.75 46.16

可供处置金融资产 - - -

持有至到期投资 - - -

长期应收款 - - -

其中：长期股权投资 - - -

投资性房地产 - - -

固定资产 918.06 1,293.87 375.81 40.94

其中：建筑物 642.27 1,043.97 401.70 62.54

设备 275.79 249.90 -25.89 -9.39

土地 - - -

在建工程 - - -

工程物资 - - -

固定资产清理 - - -

生产性生物资产 - - -

油气资产 - - -

无形资产 - 47.95 47.95

其中：土地使用权 - 47.95 47.95

开发支出 - - -

商誉 - - -

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项目账面价值评估价值增减值增值率％

长期待摊费用 - - -

递延所得税资产 - - -

其他非流动资产 - - -

资产总计 948.60 1,373.34 424.74 44.78

评估结论详细情况见评估明细表。

（二）评估结果分析

委估资产在评估基准日2015年8月31日的资产账面价值 948.60 万

元，评估值 1,373.34 万元，评估增值 424.74万元，增值率 44.78 %。

增值主要原因：

1.产权持有单位填报的资产账面价值不完整，部分资产未入账，造

成账面价值偏低。

2.对于房屋建（构）筑物，评估基准日的人工费与材料费均比往年

高，造成了原值增值的主要原因。房屋建筑物及管道维护良好，评估成

新率基本是以房屋建筑物的经济使用年限为基础，结合技术观察估测

的；账面净值率是以会计折旧年限为基础计算确定的，设备的经济使用

年限与会计折旧年限的差异造成了评估成新率与账面净值率的的差异。

十一、特别事项说明

1.对于地下管道工程，依据委托方及产权持有单位提供的工程图纸、

工程预算资料、资产评估申报表进行评估。由于供暖管道大部分属于地

下隐蔽工程，无法详细勘察，评估人员根据产权持有单位相关人员的带

领，对管道的分布位置，走向进行了大致了解，对管道的长度也进行了

必要的核实。本次评估以委托方与产权持有单位提供的工程图纸、工程

预算资料、资产评估申报表真实、可靠、完整为前提。

2、本次评估范围内的平房、收发室、上煤廊、热力站、原锅炉房

及北平房为其大连经济技术开发区供热分公司在承包经营期间自行建

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造房屋，评估基准日尚未办理房屋所有权证。产权持有单位承诺该部分

资产属于其所有，对于因该部分资产权属可能造成的纠纷与评估机构无

关。

（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素

本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。

（三）重大期后事项

期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。

本报告基准日为2015年8月31日，本次评估存贷款利率按中国人民

银行2015年8月26日发布的利率测算；2015年10月24日中国人民银行下

调了金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率下

调0.25个百分点至4.35%; 其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对

金融机构贷款利率相应调整。本次评估未考虑利率变化对其评估结果的

影响。

（四）其他需要说明的事项

1. 评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资

产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的

所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托

方及产权持有单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及产权

持有单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计

凭证，有关法律文件的真实合法为前提。

2. 评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能

的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材

质测试。

3. 本次评估范围及采用的由产权持有单位提供的数据、报表及有关

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资料，委托方及产权持有单位对其提供资料的真实性、完整性负责。

4. 评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有单

位提供，委托方及产权持有单位对其真实性、合法性承担法律责任。

5. 在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变

化时，应按以下原则处理：

（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行

相应调整；

（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响

时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；

（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资

产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

6、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并

发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认

为是对评估对象可实现价格的保证。

十二、评估报告使用限制说明

（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，

本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则

确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及

特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告

也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力

对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它

情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件

的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的

有关规定，并得到有关部门的批准。

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（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评

估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意

向他人公开。

（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或

者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及