大连圣亚：非公开发行股票反馈意见二次补充问题之回复报告_股票频道

大连圣亚旅游控股股份有限公司

非公开发行股票

反馈意见二次补充问题之回复报告

保荐机构（主承销商）

申万宏源证券承销保荐有限责任公司

二零一六年六月

大连圣亚旅游控股股份有限公司

申万宏源证券承销保荐有限责任公司

对中国证券监督管理委员会关于

大连圣亚旅游控股股份有限公司非公开发行股票申请文件反馈意见

二次补充问题

之

回复报告

中国证券监督管理委员会：

根据贵会《中国证监会行政许可项目审查反馈意见通知书》（160273 号）

的要求，申万宏源证券承销保荐有限责任公司（以下简称“申万宏源承销保荐”、

“保荐机构”或“保荐人”）作为大连圣亚旅游控股股份有限公司（以下简称“公司”、

“本公司”、“上市公司”、“大连圣亚”、“发行人”或“申请人”）非公开发行股票的保

荐人，已会同申请人就反馈意见所涉及的有关问题逐项进行了回复（以下简称“反

馈意见回复”）。

现对贵会要求二次补充落实的问题逐一回复（以下简称“二次补充回复”）如

下：

除非文义另有所指，二次补充回复中的简称与《尽职调查报告》及《反馈意

见回复》中的简称具有相同含义。

问题一：请保荐机构补充核查通过偿还短期贷款前后的与同行业上市公司

资产负债率等比率的对比，论证利用本次募集资金偿还短期贷款的合理性。

【回复】

（一）同行业上市公司的选取

根据中国证监会《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），公司所属行业

为公共设施管理业（分类代码：N78）。公司业务领域属于旅游服务行业，并可

归类为其中的主题公园细分行业。

下表是与公司同属公共设施管理业的 17 家上市公司及同属旅游行业的中青

旅、宋城演艺 2013 年度至 2015 年度从事的主要业务及其收入占比情况：

上市

主要业务项目 2015 年度 2014 年度 2013 年度

公司

旅游航线 81.07% 77.97% 77.51%

旅游服务 12.86% 15.61% 14.02%

北部主营海洋旅游航线运营

能源运输 2.46% 2.60% 3.90%

湾旅及旅行社业务

其他 3.62% 3.82% 4.57%

合计 100.00% 100.00% 100.00%

游山门票收入 43.00% 42.81% 39.31%

主营峨眉山风景区游山客运索道收入 29.83% 29.87% 27.14%

峨眉门票、客运索道、宾馆酒宾馆酒店服务 16.65% 15.35% 19.13%

山A 店服务以及其他相关旅旅行社 0.53% 0.63% 0.77%

游服务其他 9.99% 11.34% 13.64%

合计 100.00% 100.00% 100.00%

景区收入 46.81% 21.21% 41.35%

游船客运 20.39% 8.60% 18.80%

主要从事旅游服务及与

酒店 20.34% 8.97% 22.19%

旅游服务相关的业务，主

公路客运 7.26% 3.29% 7.35%

桂林营业务包括：游船客运、

出租车运营 2.63% 1.30% 2.98%

旅游景区旅游业务、酒店、公

公路客运站 1.79% 1.01% 1.99%

路旅行客运、出租车业务

车辆检测及其他 0.78% 0.55% 5.35%

等

地产项目 - 55.06% -

合计 100.00% 100.00% 100.00%

房地产业务 59.56% 48.54% 50.77%

主要从事房地产业、文化旅游综合业务 38.22% 49.32% 47.20%

华侨旅游业和纸包装行业，其纸包装业务 2.55% 2.71% 2.70%

城A 中房地产与文化旅游为内部抵消 -0.84% -0.85% -0.95%

公司主要业务其他 0.51% 0.29% 0.28%

合计 100.00% 100.00% 100.00%

黄山主要从事景区管理、索道酒店业务 31.78% 31.76% 29.58%

旅游业务、酒店管理、旅行社、索道业务 21.66% 24.56% 24.94%

餐饮服务、商品房销售等园林开发 16.76% 17.61% 18.50%

业务旅游服务 22.26% 23.41% 17.72%

商品房销售 8.17% 6.57% 12.64%

其他 -0.01 -0.04 -0.03

合计 100.00% 100.00% 100.00%

酒店业务 32.62% 35.56% 41.86%

索道业务 38.77% 36.58% 34.21%

主要业务包括酒店、索道

九华客运业务 16.41% 14.61% 13.59%

缆车、客运、旅行社业务

旅游旅行社 11.74% 12.82% 9.94%

等

其他 0.45% 0.44% 0.40%

合计 100.00% 100.00% 100.00%

索道运输 52.65% 43.95% 43.36%

主要经营索道业务、文艺

文艺演出 27.84% 34.23% 34.96%

丽江演出、酒店经营及旅行

酒店经营 12.24% 12.73% 15.43%

旅游社、工程、投资其他业务

其他业务 7.26% 9.09% 6.25%

等

合计 100.00% 100.00% 100.00%

景区运营管理 67.86% 62.38% 50.33%

主要经营范围涵盖历史酒店餐饮 18.73% 22.91% 19.70%

文化类旅游景区策划、运旅游商品销售 0.56% 0.55% 1.13%

曲江

营管理、餐饮酒店、旅行旅行社 7.97% 9.59% 10.64%

文旅

社和旅游商业地产等业园林绿化 4.88% 4.56% 3.58%

务旅游商业地产 - - 14.62%

合计 100.00% 100.00% 100.00%

索道运输 67.50% 62.82% 69.58%

主要经营索道运输、景区景区门票 14.50% 15.03% 13.38%

三特管理、酒店经营和旅游地酒店餐饮 4.52% 5.56% 5.82%

索道产业务，其中以索道业务旅游地产 0.80% 5.16% 0.49%

为主其他 12.67% 11.42% 10.74%

合计 100.00% 100.00% 100.00%

游轮业务 51.49% 57.12% 55.15%

世纪主要经营游轮业务、旅行旅行社 47.65% 42.88% 44.85%

游轮社和食品加工等业务食品加工 0.87% - -

合计 100.00% 100.00% 100.00%

旅行社 88.36% 84.12% 80.09%

西安主要经营酒店餐饮服务、酒店业 11.64% 15.94% 16.93%

旅游旅行社、地产开发等业务房地产或其他 - -0.06% 2.98%

合计 100.00% 100.00% 100.00%

主要经营景区管理、酒店景区业务 65.13% 63.31% 65.74%

西藏旅行社客运等旅游服务旅游服务业 7.60% 11.16% 10.98%

旅游业和广告制作等传媒文传媒文化业 21.79% 23.21% 19.54%

化业务其他 5.48% 2.33% 3.74%

合计 100.00% 100.00% 100.00%

景区 7.07% 10.98% 12.50%

酒店 9.02% 14.73% 11.49%

主营景区运营、旅游酒

房地产 17.86% 18.50% 7.13%

云南店、旅游交通、旅游地产、

交通运输 17.55% 28.46% 28.43%

旅游旅行社及园林园艺等多

旅行社 7.99% 11.63% 16.28%

个业务板块

园林园艺及其他 40.50% 15.71% 24.17%

合计 100.00% 100.00% 100.00%

旅行社 33.79% 40.24% 53.70%

主要经营旅游服务、旅客

旅游客运 30.73% 36.85% 32.84%

张家运输、旅行社及酒店、房

旅游服务 38.70% 25.33% 17.19%

界屋租赁、景区广告等其他

其他 -3.22% -2.41% -3.73%

业务

合计 100.00% 100.00% 100.00%

旅游客运 95.83% 94.30% 93.56%

主要运营景区内的旅客

长白旅行社 1.34% 3.09% 4.22%

运营和旅行社服务工作

山其他 2.83% 2.61% 2.22%

及其他工作

合计 100.00% 100.00% 100.00%

旅游产品 44.25% 42.80% 45.48%

会展营销 17.05% 19.51% 19.15%

酒店 3.53% 3.37% 3.51%

主要经营各类旅行社业

景区经营 10.69% 9.12% 8.26%

中青务、以会展为基础的整合

IT 产品技术服

旅营销、乌镇景区开发管理 22.36% 22.65% 21.39%

务

及酒店等业务

房地产租售 2.10% 2.55% 2.20%

其他 0.01% 0.01% 0.01%

合计 100.00% 100.00% 100.00%

现场演艺 74.62% 94.83% 93.59%

主要从事文化演艺及泛

宋城娱乐业务，分为现场、互互联网演艺 21.78% - -

演艺联网和旅游休闲三大板其他 3.59% 5.17% 6.41%

块

合计 100.00% 100.00% 100.00%

注：上市公司铁岭新城也属于公共设施管理业，但其主营业务为投资、土地一级开发等，

包括：区域土地征用、市政基础设施建设、土地开发、项目开发、投资、管理咨询等在内，

与旅游业明显属于不同行业，故表中未予统计。

公司主营旅游行业，以海洋类展览展示及主题节目演艺为依托，以出售门票

作为获得收入的主要方式。公司主要资产的特征在于一次性投入巨大，而后采用

出售门票的方式逐步收回原始投资并盈利。在众多旅游行业上市公司中，以景区

门票收入为主的上市公司与本公司具有较强的可比性，此外以景区索道、景区内

客运、景区旅游服务（包括景区内演艺服务）收入为主的上市公司由于其主要资

产或业务的性质与特征同本公司基本一致，故该类上市公司与本公司的可比性也

较强。

以旅游房地产开发与销售、旅行社及其旅游产品、旅游航线、酒店餐饮服务、

游轮游玩、园林园艺展览展示等为主要收入来源的上市公司，在主营业务性质或

主要资产特征等方面与公司存在较大差异，故其业绩和各项指标与公司的可比性

较差。

综上，从上表各上市公司从事的主要业务及其收入占比情况分析，峨眉山 A、

桂林旅游、九华旅游、丽江旅游、曲江文旅、三特索道、西藏旅游、张家界、长

白山、宋城演艺等同行业公司与本公司的可比性较强，本次选取上述上市公司作

为可比对象。

（二）偿贷前后公司与行业平均资产负债率比较及其合理性

使用本次募集资金偿还贷款前后，公司最近三年的资产负债率及其与行业均

值的对比情况如下表：

资产负债率 2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日

峨眉山 A 21.01% 18.09% 16.93%

桂林旅游 43.86% 47.66% 44.28%

九华旅游 13.07% 41.46% 48.00%

丽江旅游 20.48% 21.78% 36.02%

曲江文旅 51.75% 54.87% 61.19%

三特索道 46.34% 45.11% 48.87%

西藏旅游 64.94% 52.13% 42.11%

张家界 29.78% 27.21% 28.07%

长白山 5.03% 5.80% 8.59%

宋城演艺 18.22% 8.54% 7.91%

算术平均值 31.45% 32.27% 34.20%

大连圣亚 36.22% 42.71% 52.79%

大连圣亚

31.53% 42.71% 52.79%

（募集资金偿还贷款后）

由上表可知，截至 2015 年 12 月 31 日，公司资产负债率（合并报表口径）

已达到 36.22%，比同行业平均水平高 4.77 个百分点。

假设 2015 年 12 月 31 日用于偿贷的部分募集资金到位并已经偿还了该笔贷

款，则偿贷后的资产负债率为 31.53%，与偿还前公司的资产负债率相比，下降了

4.69 个百分点，仍略高于行业平均水平 31.45%，这说明使用部分募集资金偿还贷

款可以使公司的资产负债率回归行业平均水平。

综上，使用部分募集资金偿还贷款后，公司的资产负债率有所下降，但仍略

高于行业可比公司均值，使用部分募集资金偿还贷款可以使公司的资产负债率回

归行业平均水平。由此，保荐机构认为，使用部分募集资金偿还贷款是合理的。

（三）偿贷前后公司与行业平均有息负债率比较及其合理性

假设 2015 年 12 月 31 日，用于偿贷的部分募集资金到位并已经偿还了该笔

贷款，则对应的有息负债率及其与行业水平的对比情况，如下表：

单位：万元

一年内到

长期应付有息负债有息

上市公司短期借款期的长期总资产

借款债券合计负债率

借款

峨眉山 A 5,200.00 - - 19,736.77 24,936.77 246,850.63 10.10%

桂林旅游 30,700.00 24,410.00 50,180.00 - 105,290.00 285,723.09 36.85%

九华旅游 - - - - - 103,084.27 0.00%

丽江旅游 - - - 34,000.00 34,000.00 273,969.84 12.41%

曲江文旅 7,500.00 13,500.00 26,400.00 - 47,400.00 173,255.49 27.36%

三特索道 31,500.00 18,600.00 14,250.00 - 64,350.00 223,829.55 28.75%

西藏旅游 53,000.00 6,650.00 36,700.00 - 96,350.00 185,330.69 51.99%

张家界 6,000.00 1,845.00 6,110.00 - 13,955.00 87,279.91 15.99%

长白山 - - - - - 90,541.98 0.00%

宋城演艺 - - 60,000.00 - 60,000.00 698,702.76 8.59%

算术平均值 19.20%

大连圣亚

5,000.00 2,000.00 8,000.00 - 15,000.00 64,238.26 23.35%

还贷款前

大连圣亚

2,711.94 2,000.00 8,000.00 - 12,711.94 66,526.32 19.11%

还贷款后

由上表可见，2015 年 12 月 31 日，公司使用部分募集资金偿还贷款前的有息

负债率为 23.35%，比行业均值高 4.15 个百分点。若 2015 年 12 月 31 日，用于偿

贷的部分募集资金到位并已经偿还了该笔贷款，则公司有息负债率将下降至

19.11%，与行业均值基本相当。由此可见，公司通过使用部分募集资金偿还短期

贷款的方式，使有息负债率下降 4.24 个百分点，与行业均值大致相当。

综上，使用部分募集资金偿还贷款前，公司的资产负债率、有息负债率等指

标均高于行业均值，使用部分募集资金偿还贷款可以使公司的以上指标回归行业

平均水平。由此，保荐机构认为，使用部分募集资金偿还短期贷款是合理的。

问题二：请保荐机构补充核查募投项目“镇江魔幻海洋世界”投资构成中建筑

工程及土地费用的具体情况及其合理性。与同行业上市公司相比，镇江魔幻海

洋世界项目的具体投资构成及效益情况的合理性。

【回复】

（一）建筑工程费用具体情况及其合理性

建筑工程主要分为极地旱雪公园和海洋世界（含魔幻秀场）两大部分，该两

大部分均可再次细分为主体工程、室内装修和室外装修三部分，下表为各项建筑

工程的内容、工作量、单价、总投资及其作价依据的具体情况：

工程量单价总投资作价

工程内容

（平方米）（元）（万元）依据

该项目主体工程为一栋建筑，最高点 15 米，地上

一层，地下一层，最大挖深 4 米，主要为动物展

览与表演区域。同时，屋顶也将被充分利用，打

造成室外冰雪乐园，可为游客提供全年旱雪运动

主体

服务。旱雪运动是一种在无雪状态下的滑雪方 20,000 2,800 5,600 注1

工程

式，与滑旱冰相比，旱雪运动的真实感更强，

它所采用的滑雪技巧与滑雪工具都与滑真雪

一样，是非雪季节和南方城市满足滑雪爱好者

的替代方法。

极地馆的特色是以原创文化主题的故事线为

极

主轴，以高科技多媒体技术为手段，以增强游

地

客参与性为主导的新型极地馆。该馆秉承了公

旱

司将故事情节融入主题乐园的设计理念，可让

雪极地

游客近距离观赏珍贵的极地海洋动物，为长江 9,000 4,000 3,600

公馆

中下游的参观者提供目睹极地海洋动物风采

园

室的绝佳机会。极地馆内设白鲸剧场，其是极地注2

内馆的特色表演节目，通过灯光、音效、表演者

装与白鲸的配合，展现人与自然的和谐之美。

修

以极地世界为特点布局的室内娱乐餐饮活动

室内

区，主要由极地动物主题餐厅、极地冰吧、滑

商业 9,000 4,000 3,600

冰场、极地保龄球、7D 影院、4D 枪机馆、轮

设施

式墙网球、攀岩等活动区构成。

游客

主要包含酒吧、咖啡、甜品店、特色零售等，

服务 2,000 2,000 400 注3

为游客提供便捷的零售餐饮服务。

中心

海该项目主体工程为一栋建筑，最高点 15 米，地上

洋主体两层，地下一层，最大挖深 10 米，主要包括设备

30,000 2,800 8,400 注1

世工程展示馆、水母馆、多媒体触控区域、全息影像区、

界群鱼珊瑚馆、深海奇鱼馆、鳐鱼馆、触摸池互动

（区、家庭互动科普中心、体验教育中心、儿童科

魔普中心、亲水露台、儿童自闭症海洋医疗中心等。

幻海洋馆是由海洋公园、海底世界、4D 主题体

秀验馆等部分组成，主要以展示海洋动物为主，

海洋

场利用海洋动物表演与游客互动、多媒体高科技 6,000 4,000 2,400

馆

）等多种形式，为游客带来体验和愉悦感觉的旅

游项目。

魔幻动物秀场将海洋动物表演与好莱坞大型

现代幻觉魔术表演相结合，既有与参观类项目

配套的多场次表演，又可以进行大型专场表

魔幻

演。整个秀场依据原创海洋故事展开规划设

动物 10,000 4,000 4,000

计，借助实景、自动化机械设施、高科技影像

秀场

及多媒体设施的结合煊染魔幻色彩，为游客呈

室注2

现具有独特创意性、技术含量高、具有一定艺

内

术欣赏性的大型海洋动物秀场。

装

海洋主题乐园主要为不同年龄段的青少年提

修

供室内游乐游玩项目。该主题乐园通过不同的

海洋

游玩项目，以激发孩子的参与性，锻炼自身勇

主题 4,000 4,000 1,600

气，提高运动协调能力。另外，家长与孩子可

乐园

以一起参与到项目游玩中，进一步增进父母与

孩子的感情。

室内主要为游客提供餐饮、休憩、SPA 养生、主题

商业商业等服务，包含海洋主题餐厅、海洋主题咖 6,000 4,000 2,400

设施啡厅、海洋主题 SPA、水母瑜伽馆等。

游客

包含游客中心、西餐、咖啡、甜品店、特色主

服务 4,000 2,000 800 注3

题纪念商品等。

中心

极地旱雪公园外立面主材料为外墙面砖和造型幕

墙；海洋世界外立面主材料为玻璃幕墙和铝板，

室外装修 50,000 1,000 5,000 注4

其他墙面根据风格设计采用相应的外墙面砖和外

墙涂料等。

合计 - - 37,800 -

注 1：根据行业通用建筑工程建设标准并结合当地的人工、建材市场等实际

情况及近几年类似结构的工程项目，其地上单位造价约为 2,500 元/平方米，地下

单位造价约为 3,200 元/平方米，此次投资估算将地上及地下工程造价标准综合考

虑，最终取值 2,800 元/平方米。

注 2：室内装修一般分为普通装修、中档装修和高档装修三个标准。由于该

项目室内功能较常规项目有其独特性，室内装修均根据其功能定位，按照高档装

修的标准进行，根据过往经验数据并综合考虑当地市场实际情况及客户需求而确

定。

注 3：游客服务中心根据其功能定位，按照中档以下水平装修，根据经验数

据结合当地市场情况及客户需求，其造价按照室内商业设施的 50%进行预估。

注 4：根据经验数据结合材料人工等市场因素，单位造价按 1,000 元/平方米

预估。

综上所述，保荐机构认为，本次募投项目的建筑工程费用作价依据充分，工

程内容完整，包含建筑主体工程、室内各特色场馆或区域的装修工程以及建筑主

体外部装修工程，覆盖了旅游场馆设施建设的各个方面，建筑工程费用的构成是

合理的。

（二）土地费用具体情况及其合理性

本次募投项目镇江魔幻海洋世界项目是镇江文旅旗下三山旅游风景区服务

基地建设项目的一部分，魔幻海洋世界项目的可行性研究建立在整个三山风景区

项目的可行性研究基础之上。

根据三山旅游风景区服务基地建设项目申请报告及魔幻海洋世界项目可行

性研究报告，三山风景区项目整体规划总用地面积为 77.23 万平方米，总土地费

用为 109,826 万元，土地出让单价约 1422 元/平方米（约合 95 万元/亩）。本次募

投项目用地面积为 14.18 万平方米，因此该项目按照占地面积比例分摊土地费

用，分摊后的土地费用为 20,165 万元。

以上土地出让单价的预估主要考虑了以下两方面因素：

1、当地市场的实际情况

镇江是一座中国历史文化名城，市内旅游资源丰富，犹以“三山”和长江所

构成的山水景观及古代寺庙知名。本次募投项目所在地块的“三山”风景区是镇

江首处国家 5A 级旅游景区，是镇江旅游的核心地段，土地出让价格应略高于其

他旅游地块。此外，本次土地出让单价的预估也充分考虑了当地同类土地挂牌交

易的历史成交价格区间情况。

2、土地整理成本

由于本次募投项目所在土地尚不属于“净地”，需要完成拆迁和土地平整等

工作后方可进入土地储备中心准备挂牌交易。本次募投项目的土地出让单价预

估，也充分考虑了一级土地开发的成本。

综合以上两项因素，镇江文旅预计募投项目所在地块的整体价格区间为 70

万至 120 万元每亩，取上述区间的中间值即 95 万元/亩。

综上，本次募投项目的土地作为整个三山风景区项目的一部分，在土地估价

过程中充分考虑了当地市场实际情况、土地整理成本和历史成交价格等诸多因

素，土地费用预估是合理的。

（三）与同行业上市公司相比，本次募投项目投资构成的合理性

1、魔幻海洋世界项目的投资构成符合所处行业基本特征

根据中国证监会《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），公司所属行业

为公共设施管理业（分类代码：N78）。公司业务领域属于旅游服务行业，并可

归类为其中的主题公园细分行业。主题公园行业属于重资产行业，其前期建设往

往需要大量资金。此外，主题公园建设还需要使用大量土地，需要在土地上修建

各具特色的游乐场馆，在场馆内还需安装各类设备以满足游客日益提升的体验式

消费需求，同时还需要建设与园区相配套的基础设施，诸如道路、排水、消防、

供电、燃气、通讯等系统以及景观、绿化等工程。

通过上文的投资构成表可以发现，镇江魔幻海洋世界项目的建筑工程施工费

用、游乐相关设备投入和诸多配套基础设施建设成本，在主题公园整体建设投资

中，占比较大，符合行业特征，募投项目的具体投资构成具备合理性。

2、镇江魔幻海洋世界项目的具体投资构成与同行业可比项目的投资构成基

本一致

同行业中，宋城演艺采取以演艺为核心，以主题公园为载体的业务模式，其

核心产品为旅游文化演艺节目——千古情系列和游乐类主题公园等。大连圣亚在

业务方面与宋城演艺最为接近，宋城演艺所在地杭州也与本次募投项目所在地同

属沪宁杭地区。2010 年 11 月，宋城演艺首次公开发行并上市时，募投项目为杭

州动漫乐园改建项目、杭州乐园改扩建项目及宋城景区基础设施及配套改造项

目，项目投资构成如下表所示：

单位：万元

投资金额

宋城景区基占合计金额

序号项目名称杭州动漫乐杭州乐园改

础设施及配合计金额的比重

园改建项目扩建项目

套改造项目

一工程费用 19,010.00 25,360.00 6,445.00 50,815.00 84.61%

工程建设

二 1,350.00 3,340.00 205.00 4,895.00 8.15%

其他费用

三预备费用 1,000.00 2,000.00 350.00 3,350.00 5.58%

四流动资金 400.00 600.00 - 1,000.00 1.67%

合计 21,760.00 31,300.00 7,000.00 60,060.00 100.00%

由于宋城演艺 IPO 时的募投项目均为改扩建类项目，所以不涉及购买土地事

宜。下表是魔幻海洋世界项目剔除购买土地因素后的投资构成情况：

单位：万元

序号费用名称投资金额占总投资额的比重

一工程费用 78,718.00 88.75%

二工程建设其他费用 3,368.00 3.80%

三预备费 5,113.00 5.76%

四铺底流动资金 1,500.00 1.69%

合计 88,699.00 100.00%

将剔除土地因素的魔幻海洋世界项目投资构成表与宋城演艺首次公开发行

并上市时募投项目的投资构成表进行对比发现，二者对应项目在所占总投资额比

重上基本相当。

综上，保荐机构认为，本次募投项目镇江魔幻海洋世界的投资构成符合行业

特点，并与同行业可比上市公司募投项目的情况基本一致。本次募投项目镇江魔

幻海洋世界的投资构成是合理的。

（三）与同行业上市公司相比，本次募投项目投资效益的合理性

公司及保荐机构通过公开信息，查阅了同行业上市公司的净资产收益率情

况，如下表所示：

净资产收益率 2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日

峨眉山 A 10.70% 11.28% 10.46%

桂林旅游 2.03% 2.85% 0.75%

九华旅游 8.92% 13.06% 14.09%

丽江旅游 9.96% 10.30% 15.78%

曲江文旅 5.93% 3.78% 11.88%

三特索道 4.59% -6.20% 5.64%

西藏旅游 0.58% -5.21% 1.19%

张家界 20.86% 13.05% 12.77%

长白山 12.32% 14.13% 15.26%

宋城演艺 15.15% 11.01% 9.72%

算术平均值 9.10% 6.81% 9.75%

大连圣亚 11.71% 11.40% 10.71%

根据本次募投项目的可行性研究报告，本项目进入成熟期后，预计的营业收

入为 43,424 万元，年净利润为 16,170 万元，假设项目成熟后不再新增股权投资，

则净资产即为总投资额 108,863.41 万元，由此估算得出本次募投项目成熟期的净

资产收益率为 14.85%，高于可比公司平均水平，但仍在可比公司近三年净资产收

益率区间内（-6.20%至 20.86%），与大连圣亚最为接近的宋城演艺 2015 年的净资

产收益率 15.15%基本相当。

大连圣亚报告期内的净资产收益率均在行业平均水平之上且始终保持在

11%左右，盈利能力较强，效益较好。由于大连圣亚目前的经营项目均位于东北

地区，受气候条件影响，冬季的旅游淡季时间较长。而募投项目所在地镇江，属

于长三角地区，旅游淡季时间较短，旺季时间较长，相比大连圣亚目前的经营项

目，在投资规模不变的情况下，可以获得更多的经营时间，从而获取更多盈利，

所以镇江魔幻海洋世界项目的预计净资产收益率高于大连圣亚目前水平，是合理

的。

综上，保荐机构认为，与同行业公司相比，本次募投项目的投资效益合理。

综上所述，保荐机构认为，本次募投项目的建筑工程费用及土地费用预估合

理，项目投资构成及效益与同行业公司相比，具备合理性。

（此页无正文，为申万宏源证券承销保荐有限责任公司《对中国证券监督管理委

员会关于<大连圣亚旅游控股股份有限公司非公开发行股票申请文件反馈意见二

次补充问题>之回复报告》之签字盖章页）

保荐代表人签名：刘哲尹松林

申万宏源证券承销保荐有限责任公司

2016 年 6 月 14 日

（此页无正文，为大连圣亚旅游控股股份有限公司《对中国证券监督管理委员会

关于<大连圣亚旅游控股股份有限公司非公开发行股票申请文件反馈意见二次补

充问题>之回复报告》之盖章页）

大连圣亚旅游控股股份有限公司

2016 年 6 月 14 日

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