江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
江苏中南建设集团股份有限公司
2015 年年度报告
2016 年 04 月
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人陈锦石、主管会计工作负责人钱军及会计机构负责人(会计主管
人员)钱军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，受宏观经济形势和
房地产政策影响以及资本市场变化，可能发生一定程度的变化，因此上述计划
不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,483,915,519 为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 0.4 元（含税），送红股 0 股（含税），以资本
公积金向全体股东每 10 股转增 15 股。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 9
第三节 公司业务概要 ...................................................................................................................... 11
第四节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................. 25
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 52
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 57
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 57
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 58
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 64
第十节 财务报告 .............................................................................................................................. 70
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................ 198
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释义
释义项 指 释义内容
中南建设、本公司、本集团 指 江苏中南建设集团股份有限公司
一家专业从事预制装配研发、设计、生产、施工的企业，为住建部认
NPC 公司 指
定的国家住宅产业化基地
Public—Private—Partnership 的字母缩写，是指政府与私人组织之间，
为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服
PPP 指 务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并
通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最
终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
“大数据”是需要新处理模式才能具有更强的决策力、洞察发现力和流
程优化能力的海量、高增长率和多样化的信息资产。如果把大数据比
大数据 指
作一种产业，那么这种产业实现盈利的关键，在于提高对数据的“加
工能力”，通过“加工”实现数据的“增值”。
上海承泰 指 上海承泰信息科技股份有限公司
玛娜花园 指 个人数据跨平台自由存取并授权交易的混业生态系统
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 中南建设 股票代码 000961
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 江苏中南建设集团股份有限公司
公司的中文简称 中南建设
公司的外文名称（如有） Jiangsu Zhongnan Construction Group CO.,LTD
公司的外文名称缩写（如有）Zhongnan Construction
公司的法定代表人 陈锦石
注册地址 江苏省海门市常乐镇
注册地址的邮政编码 226124
办公地址 江苏省海门市上海路 899 号
办公地址的邮政编码 226124
公司网址 www.zhongnanconstruction.cn
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 智刚 张伟
联系地址 江苏省海门市上海路 899 号 江苏省海门市上海路 899 号
电话 0513-68702888 0513-68702888
传真 0513-68702889 0513-68702889
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
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四、注册变更情况
组织机构代码 71134172-5
因 2009 年公司重大资产重组，公司原铁合金冶炼业务置出工作，中南城市建设投
公司上市以来主营业务的变化情况（如
资有限公司及陈昱含将所持有的十家标的公司股权置入上市公司。公司主营业务
有）
由原铁合金冶炼转型为土木工程建筑和房地产开发。
江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称"本公司"）原名称为大连金牛股份有
限公司（以下简称"大连金牛"），大连金牛为东北特殊钢集团有限责任公司（以下
简称"东北特钢集团"）旗下的一家上市公司。是经大连市人民政府（1998）58 号
文件批准，由东北特钢集团、吉林炭素股份有限公司、瓦房店轴承集团有限责任
公司、兰州炭素（集团）有限公司、大连华信信托投资股份有限公司和吉林铁合
金集团有限责任公司共同发起，于 1998 年 7 月 28 日取得大连市工商局核发的
21020011035276-2916 号企业法人营业执照，注册资本为人民币 17,053.00 万元。
2009 年 5 月 19 日，经中国证券监督管理委员会《关于核准大连金牛股份有限公
司重大资产重组及向中南房地产业有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许
历次控股股东的变更情况（如有） 可[2009]418 号）及《关于核准豁免中南房产业有限公司及一致行动人公告大连金
牛股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证监许可[2009]419
号）核准批复，2009 年 5 月 31 日本公司向东北特钢集团大连特殊钢有限责任公
司出售了全部资产、负债。作为重大资产重组主要组成部分之一，2009 年 6 月 10
日，中南房地产业有限公司受让东北特殊钢集团有限责任公司持有的本公司 9000
万股，持有公司 29.9471%股权，每股转让价格为 9.489 元，过户手续办理完毕，
并取得《中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司证券过户登记确认书》，本次
股权转让过户完成后，中南房地产业有限公司成为本公司第一大股东。2012 年 3
月中南房地产业有限公司名称变更为中南城市建设投资有限公司。本公司实质控
制人为陈锦石。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 致同会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场 5 层
签字会计师姓名 郑建彪、何德明
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
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2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 20,449,655,222.12 21,792,094,179.35 -6.16% 18,326,408,442.63
归属于上市公司股东的净利润
351,339,698.00 959,187,133.29 -63.37% 1,209,382,865.66
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
159,453,645.32 900,887,718.61 -82.30% 1,172,457,563.61
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
953,350,601.13 -5,867,585,035.55 -9.73% -4,179,169,987.63
（元）
基本每股收益（元/股） 0.30 0.82 -63.41% 1.04
稀释每股收益（元/股） 0.30 0.82 -63.41% 1.04
加权平均净资产收益率 3.93% 11.76% -7.83% 17.20%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产（元） 96,226,200,677.24 84,280,299,980.50 14.17% 65,112,103,499.09
归属于上市公司股东的净资产
9,038,707,967.02 8,816,235,779.18 2.52% 7,736,538,226.64
（元）
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 3,250,095,783.37 5,570,908,789.60 4,055,551,149.16 7,573,099,499.99
归属于上市公司股东的净利润 138,704,426.53 306,222,614.10 22,192,770.41 -115,780,113.04
归属于上市公司股东的扣除非经
134,506,599.30 300,596,318.70 28,514,961.26 -304,164,233.94
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -242,945,501.91 -69,452,722.80 -1,516,480,116.08 2,785,014,073.21
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
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九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-877,788.07 -920,663.01 6,350,677.39
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 19,257,650.81 80,471,848.50 47,853,389.41
受的政府补助除外）
公司参与淮安新城建
计入当期损益的对非金融企业收取的资金 设代垫的前期工程
65,513,861.00
占用费 费，当地城投公司支
付的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的 公司非同一控制下合
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 128,491,595.45 并南京溧水房地产公
位可辨认净资产公允价值产生的收益 司形成
公司购买的银行理财
委托他人投资或管理资产的损益 34,142,414.94
产品投资收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 1,760,206.74 965,327.33 508,706.63
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -72,548,590.63 -28,672,861.35 -20,787,659.95
减：所得税影响额 -15,264,862.24 -6,636,533.94 2,428,851.77
少数股东权益影响额（税后） -881,840.20 180,770.73 -5,429,040.34
合计 191,886,052.68 58,299,414.68 36,925,302.05 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是一家以房地产开发和建筑施工为当前主营业务，并向大数据转型的上市集团企业。公司房地产业务板块主要为住
宅开发，项目集中在江苏、山东和海南三省，在江苏的销售占全部销售额的75%。公司下属的江苏中南建筑产业集团有限责
任公司作为建筑特一级资质企业，在建筑业务承接上，注重大型公共建筑和知名业主项目的承接。公司2015年涉足的大数据
行业重点发展个人数据的收集、开发和商业运用。公司于2015年11月收购上海承泰，通过上海承泰团队和中南资本结合，致
力将上海承泰打造成个人数据跨平台自由存取并授权交易的混业生态系统。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，房地产市场形势出现重大变化，经公司全体员工的共同努力，仍较好地完成了年初制定的各项生产经营计划。
公司计划签约金额240亿元，实际完成签约金额225亿元；建筑工程业务计划实现业务收入120亿元，实际完成施工业务收入
100亿元；公司土地获取方面，对现有房地产销售较好，市场美誉度高的地区如南京、苏州等地区进行城市深耕，针对上海、
北京、深圳等大城市周边县市、郊区市场有新突破，公司在二线城市以上（北京、上海、苏州、南京、青岛）土地储备占公
司全部土地储备的29.66%。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
本年度长期股权投资增加 40396.6 万元，主要是公司参股上海承泰信息科技股份有
股权资产
限公司，以及在常熟与万科、碧桂园等房企合作成立公司开发项目导致。
固定资产 无重大变化
无形资产 无重大变化
在建工程 本年度在建工程增加 5130 万元，主要是公司总部大楼和宿舍楼建设。
以公允价值计量且其变动计入当期损 本年度金融资产增长 44.9%，主要是 2015 年度公司持有的证券投资基金公允价值增
益的金融资产 长所致。
预付款项 本年度金融资产增长 39.54%，主要是公司预付土地保证金、工款未结算导致。
本年度其他流动资产增长 127.79%，主要是公司利用部分资金购买无固定存续期限，
其他流动资产
可每日申购赎回的银行理财产品所致。
应收票据 本年度其他流动资产增长 227.43%，主要是业主方承兑汇票支付费用增加所致。
其它应收款 本年度其他流动资产增长 29.98%，主要是投标保证金、代垫土地拆迁款增加所致。
2、主要境外资产情况
√ 适用 □ 不适用
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保障资产安 境外资产占
资产的具体 是否存在重
形成原因 资产规模 所在地 运营模式 全性的控制 收益状况 公司净资产
内容 大减值风险
措施 的比重
与当地企业
公司派出人
公司设立股 719.60 万美 澳大利亚墨 共同开发房 投入期，未有
大 C&S 集团 员控制企业 0.35% 否
权投资 元 尔本市 地产，本公司 收益
运营和财务
持股 70%
三、核心竞争力分析
公司发展于具有25年建筑施工实践的工程总承包企业，在进入房地产行业后，公司将建筑施工与房地产开发相结合，逐
步探索形成了中南建设核心竞争优势：
（1）建筑特一级资质企业
公司下属的南通建筑工程总承包有限公司是目前全国为数不多的具有建筑施工特级资质+设计甲级资质（业内称：建筑
施工特一级资质）。公司获此殊荣，为公司加快从住宅施工向公共建筑施工转型，对外投标承接国家重大建筑工程提供了条
件，避免了建筑市场恶性竞争。
（2）房地产快周转的开发模式
公司近两年通过房地产开发节点流程优化，形成了独特的 “三先六快”、“三三制”、“七个结合”等一系列快速推盘销售
理念，全面实现“招牌挂”项目4个月内开盘。
（3）土地储备优势
公司从2005年开始建设南通中央商务区250万平方米的城市综合体以来，共同时开发百万平方米以上的大盘有10余个。
2013年以后，公司加强了二线核心城市的拓展，2014-2015年新增核心城市项目18个，在江苏省、山东省内积累了丰富的土
地储备，公司平均楼面地价1546元/平方米。从公司土地储备比例上来看，尽管公司三线城市占比仍较高，但随着城市库存
去化政策的出台及三线城市土地市场供应的减少，2016年情况已经发生了明显的好转，公司土地储备仍有较好的盈利空间。
（4）中南建设品牌影响力
中南建设始终秉承“铸就百年基业”的理念打造品牌，在产品品质和服务品质上重点打造企业品牌，中南建设凭借企业形
象和综合实力荣膺中国房地产企业品牌价值26强称号。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
（一）房地产形势分析
2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，促进市场量价稳步回升，行业运行的政
策环境显著改善。报告期内，中央多轮降准降息，通过降低首套及二套房首付比例、减免税费、放开准入等措施，构建宽松
的市场环境；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限价等多措施刺激消费。同时，地方政府还通过控制
土地供应规模，加大保障性住房货币化安置，推动户籍制度及住房公积金改革等长效机制，进一步改善市场环境。多轮政策
组合奠定了楼市回暖基础。
据国家统计局统计，2015年全国房地产开发投资95,979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），
增速比上年减少9.5个百分点。其中住宅投资64,595亿元，增长0.4%。全国商品房销售面积128,495万平米，比上年增长6.5%，
其中住宅销售面积增长6.9%；商品房销售额87,281亿元，增长14.4%，其中住宅销售额增长16.6%。从数据上看，2015年全国
房地产销售市场回暖，但投资增速有所回落。
（二）2015年是中南建设踏上改革转型新征程的一年。全体员工顶住压力，一手齐心协力抢指标，一手积极创新谋改革，取
得如下成绩：
1、房地产全年实现预售收入225亿元，同比增长8.69%，平均销售价格9400元/平方米，同比增长9.3%。
2、坚定不移调整拿地策略，收缩在江苏省外的非核心区域的业务，加快资金流转，加强核心区域业务地位，并向一线
城市拓展；公司二线以上城市项目比例明显提高。通过兼并收购、招拍挂、合资合作等多元化方式获取南京小行、南京溧水、
上海奉贤、北京密云、苏州吴中、苏州常熟等15个项目。
3、产品升级稳步推进，全年展示 5U+优品生活馆26家、健康小屋29家。太仓、昆山、软件谷等项目成功试点科技住宅、
钢结构住宅。军山项目被动式住宅顺利奠基。
4、建筑工业化、建设产业化进一步提速，继沈阳中南NPC成为国家级“可装配式关键部品产业化技术研究与示范”生产
基地之后，NPC技术在上海嘉定、苏州、南京等地成功推广运用，公司NPC装配生产外销规模逐步扩大。
5、2015年，公司通过退回或项目转让，初步意向去化土地52.4万方，减少资金支付14亿元。
6、公司立体化融资稳步推进，融资渠道不断拓宽，资本经营取得实质性突破，成功发行中票36亿元，非公开公司债70
亿元，获批47亿元定向增发，大力改善债务结构，降低债务成本。
7、公司审慎研究确定转型大数据行业，并通过对上海承泰信息的考察尽调，决定以个人数据的保护和授权使用作为突
破口对大数据行业公司开始布局。
8、公司社会声誉稳步提升，获评“中国最具价值地产上市公司”、“中国蓝筹地产企业”、房地产企业品牌价值26强。中
南建筑获评ENR全球最大总承包商42名、中国建筑企业500强第9名。
二、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司实现营业收入204.49亿元， 同比下降6.16% ，归属于母公司所有者净利润3.51亿元，同比减少63.37%。
截至2015年12月31日，公司总资产962.26亿元，同比增长14.17％，归属于上市公司股东的所有者权益90.39亿元，同比增长
2.52％。公司各项成本、费用及现金流变动情况请见主营业务分析第2-6部分。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，房地产市场形势出现重大变化，经公司全体员工的共同努力，仍较好地完成了年初制定的各项生产经营计划。
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公司计划签约金额240亿元，实际完成签约金额225亿元；建筑工程业务计划实现业务收入120亿元，实际完成施工业务收入
100亿元；公司土地获取方面，对现有房地产销售较好，市场美誉度高的地区如南京、苏州等地区进行城市深耕，针对上海、
北京、深圳等大城市周边县市、郊区市场有新突破，公司在二线城市以上（北京、上海、苏州、南京、青岛）土地储备占公
司全部土地储备的29.66%。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2015 年 2014 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 20,449,655,222.12 100% 21,792,094,179.35 100% -6.16%
分行业
房屋销售收入 12,501,296,180.33 61.13% 10,580,430,741.29 48.55% 18.15%
建筑施工收入 7,538,808,852.09 36.87% 10,926,960,665.12 50.14% -31.01%
物业酒店及其他 409,550,189.70 2.00% 284,702,772.94 1.31% 43.85%
分产品
房屋销售收入 12,501,296,180.33 61.13% 10,580,430,741.29 48.55% 18.15%
建筑施工收入 7,538,808,852.09 36.87% 10,926,960,665.12 50.14% -31.01%
物业酒店及其他 409,550,189.70 2.00% 284,702,772.94 1.31% 43.85%
分地区
国内 20,449,655,222.12 100.00% 21,792,094,179.35 100.00% 0.00%
国外 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
12,417,040,986.6
房屋销售收入 9,501,834,157.79 23.48% 18.16% 31.96% -8.00%
0
建筑施工收入 9,997,228,593.43 8,433,139,651.86 15.65% -18.35% -18.89% 0.56%
分产品
12,417,040,986.6
房屋销售收入 9,501,834,157.79 23.48% 18.16% 31.96% -8.00%
0
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建筑施工收入 9,997,228,593.43 8,433,139,651.86 15.65% -18.35% -18.89% 0.56%
分地区
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
产品分类
单位：元
2015 年 2014 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房屋开发 房产开发成本 9,501,834,157.79 49.00% 7,200,749,402.73 38.28% 10.72%
10,397,310,108.3
建筑施工 建筑施工成本 8,433,139,651.86 43.49% 55.27% -11.78%
8
物业收入及其他 物业成本等 1,456,099,884.86 7.51% 1,214,377,522.27 6.46% 1.05%
说明
本年度房地产结算金额增加，以及建筑业务收入规模减少，导致房地产开发成本比例增加较大。
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
本公司合并范围发生变动，通过非统一控制下企业合并增加南京溧水万宸置业投资有限公司，通过新设方式增加7家公司，
其中房地产开发公司6家，建筑施工企业1家，通过清算注销减少3家公司，其中房地产开发公司1家，贸易公司1家，钢结构
施工公司1家。具体请见财务报告附注六、企业合并范围的变动。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 1,361,283,423.42
13
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 6.66%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 和记黄埔地产（西安）有限公司 434,424,036.02 2.12%
2 北京华恒兴业房地产开发有限公司 263,069,928.04 1.29%
3 上海禾启房地产开发有限公司 228,584,865.24 1.12%
4 三河市恒美房地产有限公司 226,776,760.30 1.11%
5 泰安市鼎盛投资开发有限公司 208,427,833.82 1.02%
合计 -- 1,361,283,423.42 6.66%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 2,971,543,283.86
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 17.18%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 南京市财政局 1,424,240,269.94 8.23%
2 上海斌峰建筑安装有限公司 466,448,556.66 2.70%
3 泰兴市财政局非税收入财政专户 425,808,588.54 2.46%
4 南通市金磊建设工程有限责任公司 342,673,893.90 1.98%
5 太仓市财政局非税收入财政专户 312,371,974.82 1.81%
合计 -- 2,971,543,283.86 17.18%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2015 年 2014 年 同比增减 重大变动说明
销售费用同比下降主要是公司 2015
销售费用 526,332,313.03 624,678,121.62 -15.74%
年广告宣传费下降导致
管理费用 1,460,697,943.97 1,459,897,504.01 0.05% 管理费用同比未发生明显变化
财务费用同比下降主要是本期借款
财务费用 387,481,255.71 413,473,142.82 -6.29%
财务费用资本化的原因
所得税费用同比下降主要是因为当
所得税费用 186,955,151.69 536,128,955.44 -65.13%
期利润总额下降
14
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2015 年 2014 年 同比增减
经营活动现金流入小计 30,801,925,697.18 24,082,084,412.51 27.90%
经营活动现金流出小计 29,848,575,096.05 29,949,669,448.06 -0.34%
经营活动产生的现金流量净
953,350,601.13 -5,867,585,035.55 -9.73%
额
投资活动现金流入小计 9,668,606,127.71 10,710,628,544.97 -9.73%
投资活动现金流出小计 11,791,578,124.57 11,756,264,266.41 0.30%
投资活动产生的现金流量净
-2,122,971,996.86 -1,045,635,721.44 106.31%
额
筹资活动现金流入小计 32,074,464,021.03 22,100,493,757.87 45.13%
筹资活动现金流出小计 31,599,025,754.58 15,317,750,267.41 106.29%
筹资活动产生的现金流量净
475,438,266.45 6,782,743,490.46 -92.99%
额
现金及现金等价物净增加额 -697,634,695.08 -134,435,602.39
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动现金流入同比增长主要是因为本期房地产销售回款增加；
经营活动现金流出小计同比减少是由于本期土地购置同比2014年度有所下降；
经营活动产生的现金流量净额同比增加主要是因为本期土地购置减少；
投资活动产生的现金流量净额减少主要是公司本期用于购买的银行理财产品增加所致；
筹资活动现金流入小计增加主要是本公司2015年债券募集资金到账所致；
筹资活动现金流出小计增加主要是偿还一年内到期的负债以及提前偿还部分高息负债所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
主要原因有：（1）本公司房地产业务利润是来源于公司2012年出售的房地产项目交房结算，而现金流是2014年经营现金流
的反映；（2）公司在建房地产项目施工投入较大及公司土地获取需要资金支付导致经营性现金流为负；（3）公司施工业务
产生利润，但多数工程根据施工合同需要前期投入施工款项，形成应收账款较大，对经营性现金流入造成一定影响。
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
15
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2015 年末 2014 年末
占总资产比 占总资产比 比重增减 重大变动说明
金额 金额
例 例
6,286,850,360. 6,642,865,551. 公司 2015 年调整负债结构，偿还负
货币资金 6.53% 7.88% -1.35%
41 86 债所致
6,047,370,989. 6,112,825,352. 以不附追索权的方式出售应收账款
应收账款 6.28% 7.25% -0.97%
94 42 所致
65,266,584,18 57,211,824,994
存货 67.83% 67.88% -0.05% 公司房地产开发规模增加所致
3.48 .37
1,257,072,879. 1,300,152,404.
投资性房地产 1.31% 1.54% -0.23% 投资性房地产当期摊销所致
35 49
439,500,629.7
长期股权投资 0.46% 35,533,907.55 0.04% 0.42% 本年度参股公司增加所致
4
2,124,600,846. 2,205,545,636.
固定资产 2.21% 2.62% -0.41% 固定资产折旧所致
90 45
118,450,028.1 海门总部基地综合楼和宿舍楼的建
在建工程 0.12% 67,155,146.49 0.08% 0.04%
4 设所致
3,680,500,000. 4,198,500,000.
短期借款 3.82% 4.98% -1.16% 短期借款偿还所指
00 00
10,138,140,00 10,139,950,000 绝对金额变化不大，总资产规模增加
长期借款 10.54% 12.03% -1.49%
0.00 .00 所致
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
计入权益的累
本期公允价值 本期计提的减
项目 期初数 计公允价值变 本期购买金额 本期出售金额 期末数
变动损益 值
动
金融资产
1.以公允价值
计量且其变动
计入当期损益 3,759,572.55 1,687,992.78 5,447,565.33
的金融资产
（不含衍生金
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
融资产）
上述合计 3,759,572.55 1,687,992.78 5,447,565.33
金融负债 0.00 0.00
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
五、投资状况
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
1,908,853,357.00 1,346,100,000.00 41.81%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
截至资
是
被投资 产负债 披露日 披露索
主要业 投资方 持股 资金来 投资期 产品类 本期投 否
公司名 投资金额 合作方 表日的 预计收益 期（如 引（如
务 式 比例 源 限 型 资盈亏 涉
称 进展情 有） 有）
诉
况
《上海
证券
报》、
增资资
上海承 数字信 中南城 《中国
金支付
泰信息 息技术 市 建 2015 年 证券
200,000,0 25.00 自有资 股权投 完毕， 2,500,000. 3,222,58
科技股 领域的 增资 设投资 股权 否 11 月 12 报》、
00.00 %金 资 办理工 00 0.88
份有限 技术开 有限公 日 《证券
商手续
公司 发 司 时报》
阶段
及巨潮
资讯网
公告
南京溧
江苏万
水万宸 完成股
房地产 183,765,6 100.0 自有资 宸置业 股权投 128,491,5 128,491,
置业投 收购 股权 权过户 否
开发 68.65 0% 金 投资有 资 95.45 595.45
资有限 手续
限公司
公司
383,765,6 130,991,5 131,714,
合计 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
68.65 95.45 176.33
17
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
江苏中南建
建筑工程施 1,400,000,00 19,284,393,7 4,454,590,04 9,972,929,80 495,208,562. 295,674,393.
筑产业集团 子公司
工 0.00 43.25 1.43 3.09 02 33
有限公司
镇江中南世 277,500,000. 2,471,964,59 853,895,918. 537,716,910. 17,622,465.9 22,321,371.2
子公司 房地产开发
纪城房地产 00 0.86 06 42 0 8
18
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
开发有限公
司
文昌中南房
150,000,000. 2,184,105,31 605,103,666. 542,621,495. 181,543,118. 141,425,571.
地产开发有 子公司 房地产开发
00 2.59 80 88 72 94
限公司
海门中南世
纪城房地产 350,000,000. 4,953,268,69 935,600,470. 611,054,535. 226,130,320. 153,098,041.
子公司 房地产开发
开发有限公 00 9.09 00 08 50 85
司
青岛海湾新
90,000,000.0 2,081,089,79 231,448,087. 512,025,412. 68,461,205.8 30,217,199.4
城房地产开 子公司 房地产开发
0 1.63 56 00 9 3
发有限公司
南通中南新
世界房地产 288,600,000. 11,791,115,0 958,743,451. 353,821,642. -202,984,642 -151,212,110
子公司 房地产开发
开发有限公 00 99.74 18 51 .10 .77
司
常熟中南世
纪城房地产 300,000,000. 5,926,775,75 1,636,467,73 590,191,500. 169,212,215. 122,576,691.
子公司 房地产开发
开发有限公 00 4.42 6.11 96 07 86
司
南通中南世
纪花城房地 200,000,000. 4,397,464,78 1,648,550,35 1,224,549,77 505,732,763. 378,445,868.
子公司 房地产开发
产投资开发 00 4.56 7.70 0.25 71 80
有限公司
菏泽中南世
100,000,000. 1,111,817,31 30,817,284.6 383,152,456. -42,473,901. -30,865,784.
纪锦城房地 子公司 房地产开发
00 2.75 0 50 69 14
产有限公司
营口中南世
纪城房地产 100,000,000. 1,232,495,71 33,407,354.2 54,876,825.0 -22,479,427. -17,259,918.
子公司 房地产开发
开发有限公 00 8.73 6 7 79 00
司
沈阳中南世
纪城房地产 220,000,000. 1,019,982,42 149,764,629. 353,246,530. -46,417,623. -32,509,888.
子公司 房地产开发
开发有限公 00 4.52 18 00 66 77
司
淮安中南世
纪城房地产 520,000,000. 2,779,496,05 542,244,106. 542,789,872. -20,074,611. -15,132,955.
子公司 房地产开发
开发有限公 00 4.40 87 00 89 75
司
青岛中南世 1,020,000,00 5,382,293,88 923,643,994. 455,260,758. -21,778,181. -22,002,397.
子公司 房地产开发
纪城房地产 0.00 6.04 14 00 90 03
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业投资有限
公司
寿光中南房
150,000,000. 2,328,232,94 174,026,680. 151,443,568. -18,430,921. -14,122,592.
地产开发有 子公司 房地产开发
00 2.55 65 80 93 96
限公司
镇江中南新
锦城房地产 845,800,000. 2,351,824,01 857,076,059. 506,282,621. -21,163,456. -11,918,357.
子公司 房地产开发
开发有限公 00 3.69 39 06 81 07
司
盐城中南世
纪城房地产 495,050,000. 5,034,592,04 543,367,984. 1,619,214,60 124,331,445. 106,994,316.
子公司 房地产开发
开发有限公 00 9.83 81 8.00 36 45
司
淮安中南锦
610,000,000. 1,353,654,42 546,531,203. 295,208,026. -40,661,024. -30,141,401.
城房地产开 子公司 房地产开发
00 0.68 00 00 73 63
发有限公司
昆山中南世
纪城房地产 500,000,000. 2,836,636,54 466,255,668. 438,526,765. 14,436,581.6
子公司 房地产开发 7,240,294.00
发展有限公 00 7.82 04 00 7
司
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
南京溧水万宸置业投资有限公司 非同一控制下企业合并 实现营业外收入 12849 万元
新设房地产开发公司，处于开发预售阶
南京中南世纪城房地产开发有限公司 新设
段，尚未产生收益
新设房地产开发公司，处于开发预售阶
苏州中南雅苑房地产开发有限公司 新设
段，尚未产生收益
新设房地产开发公司，处于规划设计阶
中南（深圳）房地产开发有限公司 新设
段，尚未产生收益
新设房地产开发公司，处于规划设计阶
中南云锦（北京）房地产开发有限公司 新设
段，尚未产生收益
新设房地产开发公司，处于开发阶段，
上海锦冠房地产开发有限公司 新设
尚未产生收益
新设房地产投资公司，用于收购海外房
海门中南世纪城（香港）有限公司 新设
地产项目，尚未产生收益
南通建筑工程总承包（沙特阿拉伯有限 新设建筑施工公司，用于对外承接海外
新设
公司） 工程，尚未形成收入
广饶圣园旅游文化产业有限责任公司 清算 2013 年设立后未实质开展经营活动，对
20
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
业绩无影响
内部工程物资采购平台整合需要，对业
盐城市昊锦建材贸易有限公司 清算
绩无影响
因未取得钢结构施工资质，且公司下属
南通中锦钢结构有限公司 清算 有一家淄博钢结构，业务整合需要，对
业绩无影响
主要控股参股公司情况说明
八、 公司土地储备情况表
项目所在 项目名称 所在 总面积（㎡） 总建筑面积（计 已销售(预售) 未开发及未售面积 楼面地价（元/平方米）
区域 城市 容）（㎡） 面积（㎡） （㎡）
江苏省 常熟中南世纪城 常熟 590055 997193 679997 317195 2,861.03
常熟中南世纪锦城 119030 238060 191776 46284 2,354.45
常熟中南御锦城 128900 295181 198628 96553 3,828.60
常熟中南锦苑 140934 338242 198512 139730 5,351.15
常熟琴东雅苑 54731 82097 0 82097 4,634.79
昆山中南世纪城 昆山 155183 387958 345594 42363 2,701.33
昆山中南锦城 160000 400000 0 400000 2,620.00
吴江中南世纪城 吴江 219674 500857 472189 28667 2,271.71
苏州中南锦苑 苏州 100840 181512 154728 26784 7,090.44
苏州中南雅苑 26333 36866 0 36866 13,695.47
苏州中南中心 16573 364606 0 364606 212.09
太仓中南世纪城 太仓 82934 223092 142431 80662 4,101.71
南京中南世纪雅苑 南京 129261 387783 154897 232886 6,627.42
南京溧水中南锦城 79100 158200 36484 121716 1,900.44
南京中南锦苑 35359 106077 21496 84581 13,197.96
镇江中南世纪城 镇江 504800 620904 485158 135746 1,547.92
镇江中南御锦城 351992 703984 247772 456212 2,647.79
淮安中南世纪城 淮安 417662 918856 363068 555788 975.56
淮安中南世纪锦城 165833 497499 168458 329041 839.80
海门中南世纪城 南通 439513 879026 787964 91062 770.92
海门中南世纪锦城 233532 513770 365923 147848 2,702.82
海门中南锦苑 88785 186449 166174 20274 3,633.34
南通中南世纪城 605085 1942323 1056683 885640 1,116.71
南通中南世纪花城 448837 1122093 758691 363402 321.82
南通军山半岛 226044 280295 196621 83674 2,000.00
如皋中南世纪城 35906 107718 36641 71077 1,928.37
盐城中南世纪城 盐城 1063386 2137406 918565 1218841 970.33
泰兴中南世纪城 泰兴 448689 1063393 267105 796288 1,705.86
21
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
上海 上海奉贤锦苑 上海奉贤 20928 48134 0 48134 11,904.17
北京 北京中南云锦 北京密云 88958 222395 0 222395 1,978.46
山东 菏泽中南世纪城 菏泽 108313 259951 221722 38229 725.02
菏泽中南世纪花城 295121 590242 0 590242 902.58
青岛中南世纪城 青岛 735700 1971676 574890 1396786 826.80
青岛海湾新城 98221 320004 138876 181128 1,009.39
寿光中南世纪城 寿光 334091 758387 485178 273209 293.68
寿光中南世纪星城 329558 527293 260589 266704 773.82
广饶中南世纪城 广饶 390835 742587 304540 438047 877.99
东营中南世纪城 东营 176610 395606 226331 169275 937.80
泰安中南世纪城 泰安 151641 363938 119140 244798 1,243.42
海南 儋州中南西海岸 儋州 603665 416529 353571 62958 985.38
文昌中南森海湾 文昌 370366 592586 443772 148813 153.41
万宁中南芭提亚 万宁 105608 90823 5543 85280 2,030.33
海南昌江中南林海间 昌江 134377 80626 15321 65305 1,337.65
东北 沈阳中南世纪城 沈阳 152014 266025 179909 86116 1,149.38
营口中南世纪城 营口 177000 354000 109079 244921 804.07
河北 中南唐山湾旅游度假区 唐山 397343 993358 31882 961475 197.81
四川 南充中南世纪城 南充 146444 322177 138474 183703 2,001.86
湖北 潜江中南世纪城 潜江 117504 258509 54795 203714 354.73
潜江中南世纪锦城 61511 141475 66957 74518 692.70
潜江中南世纪雅苑 46977 84559 12700 71859 918.89
总计 12111756 25472316 12158825 13313491 1,545.95
九、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
十、公司未来发展的展望
1、2016年公司发展展望及年度计划
2016年公司将继续以“调结构、降负债”为目标，做强房地产开发与建筑施工双主业，在大数据领域培育一个新主业，且
要具备一定的规模：
（1）2016年，公司房地产业务计划实现销售面积260万平方米，销售金额240亿元。建筑施工业务计划实现业务收入120
亿元。
（2）2016年，增加权益性资本在资产负债表中的比重，对公司长短期的债务进一步优化。
（3）2016年，房地产区域布局加快向一二线城市转移，重点拓展北京、上海、深圳以及这些城市的卫星城，拓展苏州、
南京、郑州、武汉、合肥、成都、济南市场。针对三四线城市差异化选择，保留有潜力的三四线城市，对现有无发展前景的
三四线城市项目，继续实施停、卖、转。
（4）2016年，进一步深化完善“5U+”价值体系，从健康、节能、生活方便、服务周到等方面继续加大客户敏感价值的研
究，增加服务、生活方面的价值要素。
（5）2016年，建筑产业公司通过建筑产业链金融、集成商平台融资，建立PPP基金，重点以PPP模式承接综合体、大型
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
场馆等大型公建项目，促进PPP项目的投资和运营。
（6）2016年，兼并收购有数据资源的互联网公司，完善上海承泰玛娜花园混业经营生态系统，通过玛娜花园平台将个人
数据和商业需求结合，尽快将“存数据、领红利”的商业模式形成闭环。
（7）2016年，筹建大数据产业基金，对大数据领域的高、新科技和创意理念的初创型公司进行战略性投资和布局。
2、未来面临的风险和对策
报告期内，公司正在开发建设的房地产项目预售情况较为良好，但公司主营业务经营中的风险因素仍然存在，公司未来
发展面临的主要风险如下：
（1）政策风险 房地产和金融投资均与国家宏观经济形势及政策具有高度相关性，受到相关部门较为严厉的监管，并且
相关政策具有一定的不确定性，可能对公司的经营环境和经营成果带来较大影响。
应对措施：公司将密切关注宏观形势，坚持顺应地产调控政策的要求，坚持主流市场，产品以适应调控政策的刚性需
求产品为主。
（2）市场风险 房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定风险，加
剧了行业竞争和市场大幅波动的风险，会对市场形成一定程度的冲击，未来房地产市场的竞争越来越激烈，从而加剧了市场
风险。
应对措施：公司将加强市场监测，适时调整营销策略，继续以“高周转”为原则，从项目设计、成本控制、产品质量、
工程进度、市场营销等全方面提升公司综合经营能力，提高企业的核心竞争力，有针对性的开发区域市场，提高市场份额，
以应对激烈的市场竞争。
（3）业务经营风险 房地产项目的开发周期较长，开发流程复杂，涉及合作方多，项目开发、设计、销售、工程质量
等各环节都蕴藏着一定的经营风险。任何环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目
预期经营目标难以如期实现。
应对措施：公司将继续坚定“高周转、低成本”的运营策略：通过不同类型产品线复制，减少设计规划时间；通过预算
管控，严控开发成本；通过销售回笼和多元化融资渠道，实现资金的合理配置；通过质量检查体系，严守产品质量；公司通
过合理管控，全面提高项目经营能力和管理水平，提升产品品质，降低业务经营风险。
（4）管理风险 公司房地产开发经营业务特点是项目均为大盘开发，对投资开发团队的综合能力要求高，且公司在项目
高速增长阶段，管理半径增大，如果公司人力资源储备、风险控制、项目管理等方面不能及时跟进，公司将面临一定的管理
风险。
应对措施：公司将继续招聘、培养适合企业发展的专业人才，进一步充实公司的运营团队，并提升经营团队对项目运
营的管理能力，降低管理风险。
十一、接待调研、沟通、采访等活动情况
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引
公司公告对外投资收购事宜，详见深交
2015 年 07 月 15 日 实地调研 机构
所互动易
机构投资者调研上海承泰，听取上海承
2015 年 12 月 16 日 实地调研 机构 泰总经理的相关公司业务介绍和发展
战略，详见深交所互动易
接待次数 2
接待机构数量 35
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接待个人数量 0
接待其他对象数量 0
是否披露、透露或泄露未公开重大信息 否
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第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
□ 适用 √ 不适用
公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
2015年度，以总股本1,483,915,519股为基数，向全体股东按每10股派发现金红利0.4元（含税）进行分配，共计分配利润
59,356,620.76元，以资本公积金每10股转增15股。
2014年度，以总股本1,167,839,226股为基数，向全体股东按每10股派发现金红利1元（含税）进行分配，共计分配利润
116,783,922.60元，不进行资本公积金转增股本。
2013年度，以总股本1,167,839,226股为基数，向全体股东按每10股派发现金红利1.2元（含税）进行分配，共计分配利润
140,140,707.10元，不进行资本公积金转增股本。
公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
分红年度合并报表 占合并报表中归属
现金分红金额（含 中归属于上市公司 于上市公司普通股 以其他方式现金分 以其他方式现金分
分红年度
税） 普通股股东的净利 股东的净利润的比 红的金额 红的比例
润 率
2015 年 59,356,620.76 351,339,698.00 16.89% 0.00 0.00%
2014 年 116,783,922.60 959,187,133.29 12.18% 0.00 0.00%
2013 年 140,140,707.10 1,209,382,865.66 11.59% 0.00 0.00%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 0.4
每 10 股转增数（股） 15
分配预案的股本基数（股） 1,483,915,519
现金分红总额（元）（含税） 59,356,620.76
可分配利润（元） 85,412,414.73
现金分红占利润分配总额的比例 100.00%
本次现金分红情况
其他
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利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
公司以 1,483,915,519 股为基数，向全体股东按每 10 股派发现金红利 0.4 元（含税）进行分配，共计分配利润 59,356,620.76
元，以资本公积金每 10 股转增 15 股。
三、承诺事项履行情况
1、公司、股东、实际控制人、收购人、董事、监事、高级管理人员或其他关联方在报告期内履行完毕及
截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺
收购报告书或权益变动报告书中所
作承诺
（1）关于保
持上市公司
独立性的承
诺：为保持上
市公司的独
立性，中南房
地产、中南集
团和陈锦石
（以下简称"
承诺方"）承诺
如下：（一）
保证上市公
司人员独立
关于同业竞
中南城市建 1、保证上市
争、关联交 2009 年 07 月
资产重组时所作承诺 设投资有限 公司的生产 长期 未违反承诺
易、资金占用 15 日
公司 经营与行政
方面的承诺
管理（包括劳
动、人事及工
资管理等）完
全独立于承
诺方及承诺
方关联公司。
2、上市公司
董事、监事及
高级管理人
员严格按照
《公司法》、
《公司章程》
的有关规定
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
选举产生；保
证上市公司
的总经理、副
总经理、财务
负责人、董事
会秘书等高
级管理人员
专职在上市
公司工作，不
在承诺方及
承诺方关联
公司兼任除
董事之外的
职务。3、保
证承诺方推
荐出任上市
公司董事和
经理的人选
都通过合法
的程序进行，
承诺方不干
预公司董事
会和股东大
会已经做出
的人事任免
决定。（二）
保证上市公
司资产独立
完整 1、保证
上市公司与
承诺方及承
诺方的关联
人之间产权
关系明确，上
市公司对所
属资产拥有
完整的所有
权，保证上市
公司资产的
独立完整 2、
保证上市公
司不存在资
金、资产被承
诺方及承诺
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
方的关联方
占用的情形。
3、保证上市
公司的住所
独立于承诺
人。（三）保
证上市公司
的财务独立
1、保证上市
公司建立独
立的财务部
门和独立的
财务核算体
系。2、保证
上市公司具
有规范、独立
的财务会计
制度和对分
公司、子公司
的财务管理
制度。3、保
证上市公司
保持自己独
立的银行帐
户，不与承诺
方共用一个
银行账户。4、
保证上市公
司的财务人
员不在本公
司兼职。5、
保证上市公
司依法独立
纳税。6、保
证上市公司
能够独立作
出财务决策，
承诺方不干
预上市公司
的资金使用。
（四）保证上
市公司机构
独立 1、保证
上市公司的
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
机构设置独
立于承诺方，
并能独立自
主地运作。2、
保证上市公
司办公机构
和生产经营
场所与承诺
方分开；建立
健全的组织
机构体系，保
证上市公司
董事会、监事
会以及各职
能部门独立
运作，不存在
与承诺方职
能部门之间
的从属关系。
3、保证承诺
方行为规范，
不超越股东
大会直接或
间接干预上
市公司的决
策和经营。
（五）保证上
市公司业务
独立 1、保证
上市公司拥
有独立开展
经营活动的
资产、人员、
资质和能力，
上市公司具
有面向市场
自主经营的
能力。2、保
证尽可能减
少上市公司
与承诺方及
承诺方关联
公司之间的
持续性关联
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交易。对于无
法避免的关
联交易将本
着"公平、公
正、公开"的原
则，与向非关
联企业的交
易价格保持
一致，并及时
进行信息披
露。3、保证
不与上市公
司进行同业
竞争。（2）关
于避免和消
除同业竞争
的承诺：为从
根本上避免
和消除中南
房地产、中南
集团、陈锦石
及其关联企
业侵占上市
公司的商业
机会和形成
同业竞争的
可能性，中南
房地产、中南
集团、陈锦石
（以下简称"
承诺人"）承
诺：中南房地
产作为上市
公司控股股
东期间，中南
集团作为上
市公司间接
控股股东期
间，陈锦石作
为上市公司
实际控制人
期间，承诺人
不会在中国
境内或境外，
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
以任何方式
（包括但不
限于其单独
经营、通过合
资经营或拥
有另一公司
或企业的股
份及其它权
益）直接或间
接从事与上
市公司相同
或相似的业
务。承诺人同
时保证：将采
取合法及有
效的措施，促
使承诺人除
上市公司外
的其他下属
全资、控股子
公司不从事
与上市公司
相同或相似
的业务；如果
有同时适合
于上市公司
和承诺人及
下属全资、控
股子公司进
行商业开发
的机会，上市
公司享有优
先选择权。承
诺人承诺并
保证给予上
市公司与承
诺人其他下
属全资、控股
子公司同等
待遇，避免损
害上市公司
及上市公司
中小股东的
利益。对于上
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
市公司的正
常生产、经营
活动，承诺人
保证不利用
其地位损害
上市公司及
上市公司中
小股东的利
益。（3）关于
减少并规范
关联交易的
承诺：就本次
交易完成后
中南房地产、
中南集团、陈
锦石可能与
上市公司发
生的关联交
易，中南房地
产、中南集
团、陈锦石
（以下简称"
承诺人"）承
诺：在本次交
易完成后，承
诺人及其下
属全资、控股
子公司将尽
量减少并规
范与上市公
司及其控股
企业之间的
关联交易。对
于无法避免
或有合理原
因而发生的
关联交易，承
诺人及其下
属全资、控股
子公司将遵
循市场公开、
公平、公正的
原则以公允、
合理的市场
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
价格进行，根
据有关法律、
法规及规范
性文件的规
定履行关联
交易决策程
序，依法履行
信息披露义
务和办理有
关报批程序，
不利用其地
位损害上市
公司的利益。
中南房地产
作为上市公
司控股股东
期间，中南集
团作为上市
公司间接控
股股东期间，
陈锦石作为
上市公司实
际控制人期
间，承诺人不
会利用其地
位损害上市
公司及其他
股东（特别是
中小股东）的
合法权益。
"根据《证监会
陈锦石;中南 调整上市公
城市建设投 司再融资、并
资有限公司; 购重组涉及
中南控股集 房地产业务
团有限公司; 监管政策》的
陈小平;陈昱 要求，江苏中 2015 年 08 月
首次公开发行或再融资时所作承诺 其他承诺 长期 正常履行中
含;李若山;张 南建设集团 16 日
晓军;智刚;曹 股份有限公
阳;金德钧;倪 司（以下简称
俊骥;窦军;张 “中南建设”）
宝忠;陆建忠; 对本次非公
陆亚行;钱军 开发行股票
报告期内的
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
房地产开发
项目是否存
在闲置土地、
炒地以及捂
盘惜售、哄抬
房价等违法
行为进行了
自查，并出具
了《江苏中南
建设集团股
份有限公司
执行国务院
房地产调控
政策规定的
专项自查报
告》。
本公司承诺
将通过以下
措施确保本
次非公开发
行用于偿还
银行贷款的
募集资金不
用于实施重
大投资或资
产购买：1、
偿还银行贷
款 在募集
资金到位后，
江苏中南建 待募集资金
募集资金使 公司将利用 2015 年 09 月
设集团股份 长期 募集到位后
用承诺 部分募集资 02 日
有限公司 执行
金专项偿还
建筑业务银
行贷款。公司
将严格按照
已确定的银
行贷款偿还
范围和原则
履行相关募
集资金的使
用计划，公司
其他资金的
使用也将严
格按照内控
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
管理制度进
行，做到专款
专用，确保募
集资金不会
用于重大投
资或资产购
买。2、本次
募集资金将
不得用于公
司重大投资
或资产购买
公司将严格
按照 2015 年
第六次临时
股东大会通
过的募集资
金用途运用
募集资金，确
保募集资金
不被变相用
于公司重大
投资或资产
购买。
股权激励承诺
（1）关于税
务补偿的承
诺：中南房地
产业有限公
司和陈昱含
（以下合称"
承诺人"）目前
分别持有南
通建筑工程
中南城市建
总承包有限 2009 年 07 月 未触发履约
其他对公司中小股东所作承诺 设投资有限 其他承诺 长期
公司（以下简 15 日 条件
公司;陈昱含
称"南通总承
包"）97.36%
和 2.64%股
权。鉴于南通
总承包及其
子公司南通
市中南建工
设备安装有
限公司在
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
2008 年度及
以前年度存
在按照核定
方式缴纳企
业所得税的
情况，为保证
公司及其中
小股东的利
益，承诺人特
此承诺：在上
市公司本次
重大重组经
中国证监会
批准并实施
后，如有权税
务部门要求
南通总承包
及南通市中
南建工设备
安装有限公
司改按查账
征收方式缴
纳 2007 年度
及以前年度
所得税，并由
此导致南通
总承包及南
通市中南建
工设备安装
有限公司需
补缴税款、支
付滞纳金罚
款或其他款
项时，承诺人
将在有权税
务部门规定
的期限内，且
最迟不晚于
有权税务部
门出具书面
文件后的一
个月内，根据
目前对南通
总承包的持
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
股比例承担
南通总承包
及南通市中
南建工设备
安装有限公
司需补缴的
税款、滞纳
金、罚款或其
他款项。（2）
关于明确"税
务补偿承诺"
中责任期限
的专项说明：
鉴于南通建
筑工程总承
包有限公司
（以下简称"
南通总承包"）
及其子公司
南通市中南
建工设备安
装有限公司
（以下简称"
中南安装"）存
在按照核定
方式缴纳企
业所得税的
情况，为保障
上市公司及
其中小股东
的利益，中南
房地产业有
限公司和陈
昱含（以下合
称"承诺人"）
就所出具的
税务补偿承
诺中的责任
期限明确如
下：南通总承
包及中南安
装若因资产
置换完成日
前的经营行
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
为或其他行
为，需要补缴
企业所得税、
支付滞纳金、
罚款或其他
款项，承诺人
将在税务机
关规定的期
限内，且最迟
不晚于税务
机关出具书
面文件后的
一个月内，按
持股比例承
担；南通总承
包及中南安
装在资产置
换完成日后
的应税责任，
由上市公司
承担。
承诺是否按时履行 是
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
√ 适用 □ 不适用
盈利预测资产 当期预测业绩 当期实际业绩 未达预测的原 原预测披露日 原预测披露索
预测起始时间 预测终止时间
或项目名称 （万元） （万元） 因（如适用） 期 引
《上海证券
上海承泰信息 报》、《中国证
2015 年 01 月 2015 年 12 月 2015 年 11 月
科技股份有限 1,000 1,289.03 不适用 券报》、《证券
01 日 31 日 12 日
公司 时报》及巨潮
资讯网公告
公司股东、交易对手方在报告年度经营业绩做出的承诺情况
√ 适用 □ 不适用
经审计，2015年12月31日，上海承泰公司实现利润总额12,890,323.51元、净利润12,890,323.51元。
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
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五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
本公司合并范围发生变动，通过非统一控制下企业合并增加南京溧水万宸置业投资有限公司，通过新设方式增加7家公司，
其中房地产开发公司6家，建筑施工企业1家，通过清算注销减少3家公司，其中房地产开发公司1家，贸易公司1家，钢结构
施工公司1家。具体请见财务报告附注六、企业合并范围的变动。
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 致同会计师事务所(特殊普通合伙)
境内会计师事务所报酬（万元） 411
境内会计师事务所审计服务的连续年限 1
境内会计师事务所注册会计师姓名 郑建彪、何德明
当期是否改聘会计师事务所
√ 是 □ 否
是否在审计期间改聘会计师事务所
√ 是 □ 否
更换会计师事务所是否履行审批程序
√ 是 □ 否
对改聘、变更会计师事务所情况的详细说明
2015 年4月9日，公司召开六届董事会第十三次会议审议通过《江苏中南建设集团股份有限公司关于续聘财务及内控审
计机构的议案》，续聘利安达所为 2015 年度审计机构，并经公司 2014 年度股东大会同意。
利安达所在 2015 年报审计过程中与本公司不存在重大意见分歧。本公司之所以在 2016 年 3 月下旬决定更换利安达
所，主要原因是考虑到 2016 年本公司在资本市场的发展计划，与利安达所当前证券审计业务承接暂时受限的情况，可能会
存在后续审计业务衔接上的冲突，本公司审慎思考，最终决定利用年报的时间更换会计师事务所。
本公司已经在 3 月下旬与利安达所将相关情况进行说明和沟通，得到了利安达所的理解和支持。
39
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
如上所述，公司在变更会计师事务所同时聘请致同会计师事务所为本公司内部控制审计机构。
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司控股股东中南城市建设投资有限公司及实际控制人陈锦石先生不存在未履行法院生效判决、所负数额较
大的债务到期未清偿等情况。
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
√ 适用 □ 不适用
2015 年员工持股计划分别经 2015 年 4 月 14 日召开的第六届董事会第十四次会议和第六届监事会第七次会议以及
2015 年 5 月 5 日召开的 2014 年年度股东大会审议通过，同意公司成立 2015 年员工持股计划，并通过大宗交易方式购入
控股股东中南城市建设投资有限公司持有的中南建设股票或通过二级市场竞价方式购入中南建设股票总计不超过 4150.52
万股。
根据中国证监会《关于上市公司实施员工持股计划试点的指导意见》以及《深圳证券交易所信息披露业务备忘录第 42
号：员工持股计划》的有关规定，现将公司员工持股计划实施情况公告如下：
公司员工持股计划于 2015 年 5 月 12-13 日通过深圳证券交易所大宗交易的方式购入中南城市建设投资有限公司持有
的公司股票共计 3677 万股，占公司总股本的比例为 3.149%， 购买均价为 17.65 元/股，锁定期为 12 个月，即 2016 年 5 月
14 日解锁。
40
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
关联交 占同类 获批的 可获得
关联交 是否超 关联交
关联交易 关联关 关联交 关联交 关联交 易金额 交易金 交易额 的同类 披露日 披露索
易定价 过获批 易结算
方 系 易类型 易内容 易价格 （万 额的比 度（万 交易市 期 引
原则 额度 方式
元） 例 元） 价
金丰环球 中国证
装饰工程 券报、
（天津） 上海证
2015 年
有限公 同一控 提供劳 装饰工 市场定 市场定 34,900. 34900.0 券报、
8.96% 35,000 否 转账 04 月 10
司、江苏 制方 务 程 价 价 09 9 证券时
日
中南建设 报及巨
装饰有限 潮资讯
公司 网
中国证
北京城建 券报、
中南土木 上海证
2015 年
工程集团 同一控 提供劳 地基工 市场定 市场定 13,838. 13838.5 券报、
17.69% 35,000 否 转账 04 月 10
有限公司 制方 务 程 价 价 54 4 证券时
日
及其子公 报及巨
司 潮资讯
网
中国证
券报、
青岛易辰 上海证
2015 年
房地产代 同一控 提供劳 销售代 市场定 市场定 1,064.0 1,064.0 券报、
5.89% 5,000 否 转账 04 月 10
理有限公 制方 务 理 价 价 8 8 证券时
日
司 报及巨
潮资讯
网
中国证
券报、
上海证
青岛中南 2015 年
合营企 提供劳 物业服 市场定 市场定 2,918.8 券报、
物业管理 12.68% 3,000 否 转账 2918.82 04 月 10
业 务 务 价 价 2 证券时
有限公司 日
报及巨
潮资讯
网
中南控股 出售商 出售商 2015 年 中国证
公司控 市场定 市场定 2,914.7 1.23% 3,000 否 转账 2914.74
集团有限 品、接 品、接受 04 月 10 券报、
41
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
公司及其 股股东 受工程 工程劳 价 价 4 日 上海证
子公司 劳务、 务、服务 券报、
服务等 等 证券时
报及巨
潮资讯
网
55,636.
合计 -- -- -- 81,000 -- -- -- -- --
27
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关联交
上述日常关联交易预计已经公司六届董事会十三次会议审议，公司 2014 年度股东大
易进行总金额预计的，在报告期内的
会同意，实际履行未超过预计数。
实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较大
不适用
的原因（如适用）
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
√ 适用 □ 不适用
转让资产 转让资产
关联交易 关联交易 关联交易 转让价格 关联交易 交易损益
关联方 关联关系 的账面价 的评估价 披露日期 披露索引
类型 内容 定价原则 （万元） 结算方式 （万元）
值（万元）值（万元）
收购子公
中南控股 2015 年 巨潮资讯
实际控制 购买少数 司潜江中
集团有限 市场法 1,091.74 1,152.6 1,152.6 0 05 月 21 公司公告
人 股东权益 南雅苑
公司 日 2015-033
40%股权
收购子公
中南城市 2015 年 巨潮资讯
购买少数 司苏州中
建设投资 控股股东 市场法 2,503.87 2,602.6 2,602.6 0 05 月 21 公司公告
股东权益 南中心
有限公司 日 2015-033
10%股权
转让价格与账面价值或评估价值差异较
无差异
大的原因（如有）
对当期利润无影响，同一控制下购买子公司少数股东权益，对资本公积产生影响，
对公司经营成果与财务状况的影响情况
资本公积减少 159.59 万元。
如相关交易涉及业绩约定的，报告期内
无
的业绩实现情况
3、共同对外投资的关联交易
√ 适用 □ 不适用
被投资企业 被投资企业的 被投资企业 被投资企业的总 被投资企业的净 被投资企业的净
共同投资方 关联关系
的名称 主营业务 的注册资本 资产（万元） 资产（万元） 利润（万元）
42
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
中南城市建 上海承泰信 数字信息技术
设投资有限 控股股东 息科技股份 领域的技术开 16833835 元 25,030.74 24,099.86 1,289.03
公司 有限公司 发
被投资企业的重大在建项
不适用
目的进展情况（如有）
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
√ 是 □ 否
应收关联方债权
是否存在非
期初余额 本期新增金 本期收回金 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 经营性资金 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） （万元）
占用
中南控股
提供工程施
集团及其 控股股东 否 229.92 277.94 0.00% 0 507.86
工等服务
子公司
金丰环球
装饰工程
（天津）有
同一控制 提供工程施
限公司、江 否 5,614.48 13,039.24 0.00% 0 -7,424.76
方 工
苏中南建
设装饰有
限公司
北京城建
中南土木
工程集团 同一控制 提供工程施
否 5,741.76 4,416.8 0.00% 0 1,324.96
有限公司 方 工
及其子公
司
青岛易辰
房地产代 同一控制
接受劳务 否 119.28 394.79 0.00% 0 514.07
理有限公 方
司
关联债权对公司经营成
关联债权主要是日常关联交易形成的余款，金额较小，对公司经营无重大影响。
果及财务状况的影响
应付关联方债务
期初余额 本期新增金 本期归还金 本期利息 期末余额（万
关联方 关联关系 形成原因 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） 元）
青岛中南物业 合营企业 接受劳务 755.25 390.28 0.00% 0 1,145.53
43
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
管理有限公司
中南城市建设
控股股东 资金拆借 178.2 18,231.8 0.00% 0 18,410
投资有限公司
中南控股集团
控股股东 资金拆借 53,536.67 5,268.69 0.00% 0 58,805.36
有限公司
关联债务对公司经营成果 本年度中南城市建设投资有限公司及中南控股集团有限公司对本公司资金拆借约 6 亿元，属无
及财务状况的影响 息拆借。其他关联债务是日常关联交易形成的余款，金额较小，对公司经营无重大影响。
5、其他重大关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
（1）担保情况
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度 实际发生日期 实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 担保额度 担保类型 担保期
相关公告 （协议签署日） 额 完毕 联方担保
44
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
披露日期
中南控股集团有限公 2014 年 06 2014 年 07 月 30 连带责任保
62,000 62,000 24 个月 否 是
司 月 27 日 日 证
报告期内审批的对外担保额度合 报告期内对外担保实际发
62,000 62,000
计（A1） 生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额度 报告期末实际对外担保余
62,000 62,000
合计（A3） 额合计（A4）
公司与子公司之间担保情况
担保额度
实际发生日期 实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 担保期
（协议签署日） 额 完毕 联方担保
披露日期
南通中南新世界中心
开发有限公司、青岛 2013 年 05 2013 年 06 月 20 连带责任保
30,600 30,600 24 个月 是 是
海湾新城房地产开发 月 28 日 日 证
有限公司
南通建筑工程总承包
有限公司、寿光中南
世纪城房地产开发有 2013 年 05 2013 年 06 月 21 连带责任保
63,750 63,750 24 个月 是 是
限公司、青岛中南世 月 28 日 日 证
纪城房地产业投资有
限公司
文昌中南房地产开发 2013 年 06 2013 年 06 月 26 连带责任保
10,000 10,000 36 个月 否 是
有限公司 月 22 日 日 证
淮安中南房地产开发 2013 年 10 2013 年 11 月 08 连带责任保
60,313 60,313 24 个月 是 是
有限公司 月 30 日 日 证
南通华城中南房地产 2013 年 11 2013 年 11 月 20 连带责任保
30,000 30,000 24 个月 是 是
开发有限公司 月 01 日 日 证
东营中南城市建设投 2013 年 12 2013 年 12 月 20 连带责任保
50,000 50,000 24 个月 是 是
资有限公司 月 13 日 日 证
淮安中南房地产开发 2013 年 12 2013 年 12 月 30 连带责任保
30,000 30,000 36 个月 否 是
有限公司 月 27 日 日 证
常熟中南世纪城房地
2014 年 02 2014 年 03 月 10 连带责任保
产开发有限公司、常 50,000 50,000 24 个月 否 是
月 18 日 日 证
熟中南御锦城房地产
广饶中南房地产有限
2014 年 03 2014 年 03 月 31 连带责任保
公司、泰安中南投资 50,000 50,000 24 个月 否 是
月 25 日 日 证
置业有限公司
南京中南新锦城房地 2014 年 06 2014 年 07 月 30 连带责任保
98,000 98,000 24 个月 否 是
产开发有限公司 月 28 日 日 证
45
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
泰兴市中南世纪城房 2014 年 09 2014 年 09 月 28 连带责任保
90,000 90,000 24 个月 否 是
地产发展有限公司 月 05 日 日 证
江苏中南建筑产业集 2015 年 06 2015 年 06 月 01 连带责任保
100,000 100,000 24 个月 否 是
团有限责任公司 月 01 日 日 证
南通中南新世界中心 2015 年 07 2015 年 07 月 08 连带责任保
70,000 70,000 120 个月 否 是
开发有限公司 月 08 日 日 证
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实
638,313 638,313
合计（B1） 际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际担
638,313 638,313
额度合计（B3） 保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度
实际发生日期 实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 担保期
（协议签署日） 额 完毕 联方担保
披露日期
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实
0 0
合计（C1） 际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际担
0 0
额度合计（C3） 保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额
700,313 700,313
（A1+B1+C1） 合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额合
700,313 700,313
（A3+B3+C3） 计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 77.48%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（D） 62,000
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务
284,350
担保金额（E）
对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿
无
责任的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
采用复合方式担保的具体情况说明
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
46
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十八、其他重大事项的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
十九、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
二十、社会责任情况
√ 适用 □ 不适用
详见江苏中南建设集团股份有限公司2015年度社会责任报告。
上市公司及其子公司是否属于国家环境保护部门规定的重污染行业
□ 是 √ 否 □ 不适用
二十一、公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
是
1、公司债券基本信息
债券余额（万
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
元）
江苏中南建设 16 中南 01 112325 2016 年 01 月 2021 年 01 月 100,000 6.50% 每年付息一
47
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
集团股份有限 20 日 22 日 次，到期一次
公司 2016 年面 还本，最后一
向合格投资者 期利息随本金
公开发行公司 的兑付一起支
债券（第一期） 付。
公司债券上市或转让的交易
深圳证券交易所
场所
投资者适当性安排 回售选择权（仅限合格投资者）
报告期内公司债券的付息兑
尚未需要支付债券利息
付情况
公司债券附发行人或投资者
选择权条款、可交换条款等特
无
殊条款的，报告期内相关条款
的执行情况（如适用）。
2、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：
北京市西城区
国泰君安证券 金融大街 28 号
名称 办公地址 联系人 姚巍巍 联系人电话 010-59312900
股份有限公司 盈泰中心 2 号
楼 10 层
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：
北京市西城区德胜门外大街 83 号德胜国际中
名称 东方金诚国际信用评估有限公司 办公地址
心B座7层
报告期内公司聘请的债券受托管理人、
资信评级机构发生变更的，变更的原因、
无
履行的程序、对投资者利益的影响等（如
适用）
3、公司债券募集资金使用情况
公司债券募集资金使用情况及履行的程
募集资金按照《募集说明书》列明的用途使用并履行相关的程序
序
年末余额（万元） 0
募集资金专项账户运作情况 募集资金专项账户按照相关约定运作
募集资金使用是否与募集说明书承诺的
一致
用途、使用计划及其他约定一致
48
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
4、公司债券信息评级情况
根据监管部门有关规定和东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）的评级业务管理制度，东方金诚将在
“江苏中南建设集团股份有限公司2016年公司债券”的存续期内密切关注江苏中南建设集团股份有限公司的经营管理状况、财
务状况及可能影响信用质量的重大事项，实施定期跟踪评级和不定期跟踪评级。
定期跟踪评级每年进行一次，在江苏中南建设集团股份有限公司公布年报后的两个月内出具定期跟踪评级报告；不定期
跟踪评级在东方金诚认为可能存在对受评主体或债券信用质量产生重大影响的事项时启动，并在启动日后10个工作日内出具
不定期跟踪评级报告。
跟踪评级期间，东方金诚将向江苏中南建设集团股份有限公司发送跟踪评级联络函并在必要时实施现场尽职调查，江苏
中南建设集团股份有限公司应按照联络函所附资料清单及时提供财务报告等跟踪评级资料。如江苏中南建设集团股份有限公
司未能提供相关资料导致跟踪评级无法进行时，东方金诚将有权宣布信用等级暂时失效或终止评级。
东方金诚出具的跟踪评级报告将按照《证券市场资信评级机构证券评级业务实施细则》等相关规定，先后在交易所网站、
东方金诚网站 (http://www.dfratings.com)和监管部门指定的其他媒体上予以公告，并根据监管要求向相关部门报送。
5、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
公司发行的公司债券报告期内未采取增信措施。
本期债券的偿债资金将主要来源于本公司日常经营所产生的营业收入、净利润以及销售商品、提供劳务收到的现金。报
告期内，公司偿债计划及其他保障措施未发生变更，与《募集说明书》一致。
6、报告期内债券持有人会议的召开情况
无
7、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
无
8、截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2015 年 2014 年 同期变动率
息税折旧摊销前利润 397,140 448,533 -11.46%
投资活动产生的现金流量净
-212,997 -104,563
额
筹资活动产生的现金流量净
52,265 678,273 -92.29%
额
期末现金及现金等价物余额 392,947 457,711 -14.15%
流动比率 142.08% 128.78% 13.30%
资产负债率 86.26% 84.73% 1.53%
速动比率 34.81% 32.46% 2.35%
49
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
EBITDA 全部债务比 13.49% 19.10% -5.61%
利息保障倍数 1.22 1.55 -21.29%
现金利息保障倍数 2.19 -0.25
EBITDA 利息保障倍数 1.26 1.62 -22.22%
贷款偿还率 100.00% 100.00%
利息偿付率 100.00% 100.00%
上述会计数据和财务指标同比变动超过 30%的主要原因
√ 适用 □ 不适用
息税折旧摊销前利润同比下降主要是本期利润下降所致；
筹资活动产生的现金流量净额同比下降主要是本期偿还银行等金融机构借款较多所致；
EBITDA利息保障倍数同比下降主要是本期利润下降所致；
9、截至报告期末的资产权利受限情况
项目 期末账面价值（万元） 受限原因
货币资金 235,737.09 保证金存款、质押借款等
存货 1,873,269.80 抵押借款
固定资产 177,699.13 抵押借款
投资性房地产 633,600.28 抵押借款
无形资产 4,298.58 抵押借款
合计 2,924,604.88 --
10、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
1、债券一：（江苏中南建筑产业集团有限责任公司2014年度第一期短期融资券）
本公司子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司在2014年2月发行短期融资券4亿元（简称：14中南建筑CP001），报
告期内，公司已经按时足额支付1个年度的利息。
2、债券二：（江苏中南建筑产业集团有限责任公司2015年度第一期短期融资券）
本公司子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司在2015年2月发行短期融资券4亿元（简称：15中南建筑CP001），报
告期内，该债券尚未需要支付债券利息。
3、债券三：（江苏中南建设集团股份有限公司2015年度第一期中期票据）
本公司在2015年6月发行中期票据12亿元（简称：15中南建设MTN001），报告期内，该债券尚未需要支付债券利息。
4、债券四：（江苏中南建设集团股份有限公司2014年度第一期非公开定向债务融资工具）
本公司在2014年5月发行非公开定向债务融资工具10亿元（简称：14 中南建设 PPN001），报告期内，公司已经按时足
额支付1个年度的利息。
5、债券五：（江苏中南建设集团股份有限公司2014年度第二期非公开定向债务融资工具）
本公司在2014年7月发行非公开定向债务融资工具10亿元（简称：14中南建设PPN002），报告期内，公司已经按时足额
50
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
支付1个年度的利息。
6、债券六：（江苏中南建设集团股份有限公司2015年度第一期非公开定向债务融资工具）
本公司在2015年6月发行非公开定向债务融资工具10亿元（简称：15中南建设PPN001），报告期内，该债券尚未需要支
付债券利息。
7、债券七：（江苏中南建筑产业集团有限责任公司2015年度第一期非公开定向债务融资工具）
本公司子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司在2015年4月发行非公开定向债务融资工具5亿元（简称：15中南建筑
PPN001），报告期内，该债券尚未需要支付债券利息。
8、债券八：（江苏中南建筑产业集团有限责任公司2015年度第二期短期融资券）
本公司子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司在2015年8月发行短期融资券4亿元（简称：15中南建筑CP002），报
告期内，该债券尚未需要支付债券利息。
9、债券九：（江苏中南建设集团股份有限公司2015年度第二期中期票据）
本公司在2015年8月发行中期票据24亿元（简称：15中南建设MTN002），报告期内，该债券尚未需要支付债券利息。
10、债券十：（江苏中南建设集团股份有限公司非公开发行2015年公司债券（第一期））
本公司在2015年8月发行公司债券25亿元（简称：15中南01），报告期内，该债券尚未需要支付债券利息。
11、债券十一：（江苏中南建设集团股份有限公司非公开发行2015年公司债券（第二期））
本公司在2015年10月发行公司债券15亿元（简称：15中南02），报告期内，该债券尚未需要支付债券利息。
12、债券十二：（江苏中南建筑产业集团有限责任公司2015年度第二期非公开定向债务融资工具）
本公司子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司在2015年10月发行非公开定向债务融资工具5亿元（简称：15中南建
筑PPN002），报告期内，该债券尚未需要支付债券利息。
13、债券十三：（江苏中南建设集团股份有限公司非公开发行2015年公司债券（第三期））
本公司在2015年12月发行公司债券15亿元（简称：15中南03），报告期内，该债券尚未需要支付债券利息。
14、债券十四：（华鑫—中南建设物业资产支持专项计划）
本公司在2015年12月发行资产支持证券5.5亿元（简称：中南1优1、中南1优2、中南1优3、中南1优4、中南1优5、中南
建次），报告期内，该债券尚未需要支付债券利息。
11、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
本期长短期借款余额共计13,818,640,000.00 元，较2014年末减少519,810,000.00 元。
12、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
无
13、报告期内发生的重大事项
公司重大事项请见年度报告承诺或有事项:其他。
14、公司债券是否存在保证人
□ 是 √ 否
51
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限售条件股份 3,974,219 0.34% 3,974,219 0.34%
1、国家持股 0 0.00% 0 0.00%
2、国有法人持股 0 0.00% 0 0.00%
3、其他内资持股 3,974,219 0.34% 3,974,219 0.34%
其中：境内法人持股 0 0.00% 0 0.00%
境内自然人持股 3,974,219 0.34% 3,974,219 0.34%
1,163,865, 1,163,865
二、无限售条件股份 99.66% 99.66%
007 ,007
1,163,865, 1,163,865
1、人民币普通股 99.66% 99.66%
007 ,007
2、境内上市的外资股 0 0.00% 0 0.00%
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0.00%
1,167,839, 1,167,839
三、股份总数 100.00% 100.00%
226 ,226
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
52
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
2、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露日
报告期末表决权
年度报告披露日 前上一月末表决
报告期末普通 恢复的优先股股
36,108 前上一月末普通 29,790 0 权恢复的优先股 0
股股东总数 东总数（如有）（参
股股东总数 股东总数（如有）
见注 8）
（参见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期内 持有有限 持有无限 质押或冻结情况
报告期末
股东名称 股东性质 持股比例 增减变动 售条件的 售条件的
持股数量 股份状态 数量
情况 股份数量 股份数量
中南城市建设投 793,370,1 793,370,1
境内非国有法人 67.93% 质押 712,500,000
资有限公司 06 06
国信证券股份有 36,942,00 36,942,00
国有法人 3.16%
限公司 0 0
中国证券金融股 22,185,31 22,185,31
国有法人 1.90%
份有限公司 1 1
全国社保基金一 18,335,04 18,335,04
境内非国有法人 1.57%
零七组合 9 9
张芳 境内自然人 0.58% 6,792,176 6,792,176
中国银行股份有 境内非国有法人 0.57% 6,666,271 6,666,271
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
限公司－华夏行
业精选混合型证
券投资基金(LOF)
中央汇金资产管
国有法人 0.47% 5,442,400 5,442,400
理有限责任公司
陈昱含 境内自然人 0.45% 5,298,959 1,324,740
中国民生银行股
份有限公司－华
境内非国有法人 0.39% 4,503,249 4,503,249
商领先企业混合
型证券投资基金
中国工商银行股
份有限公司－富
国中证工业 4.0 指 境内非国有法人 0.38% 4,438,253 4,438,253
数分级证券投资
基金
战略投资者或一般法人因配售新股
成为前 10 名股东的情况（如有）（参 无
见注 3）
上述股东关联关系或一致行动的说 中南城市建设投资有限公司与陈昱含为一致行动人。其他股东本公司未知其关联关
明 系，也未知是否属于一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
中南城市建设投资有限公司 793,370,106 人民币普通股 793,370,106
国信证券股份有限公司 36,942,000 人民币普通股 36,942,000
中国证券金融股份有限公司 22,185,311 人民币普通股 22,185,311
全国社保基金一零七组合 18,335,049 人民币普通股 18,335,049
张芳 6,792,176 人民币普通股 6,792,176
中国银行股份有限公司－华夏行业
6,666,271 人民币普通股 6,666,271
精选混合型证券投资基金(LOF)
中央汇金资产管理有限责任公司 5,442,400 人民币普通股 5,442,400
陈昱含 5,298,959 人民币普通股 5,298,959
中国民生银行股份有限公司－华商
4,503,249 人民币普通股 4,503,249
领先企业混合型证券投资基金
中国工商银行股份有限公司－富国
4,438,253 人民币普通股 4,438,253
中证工业 4.0 指数分级证券投资基金
前 10 名无限售流通股股东之间，以 中南城市建设投资有限公司与陈昱含为一致行动人。其他股东本公司未知其关联关
及前 10 名无限售流通股股东和前 10 系，也未知是否属于一致行动人。
54
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
名股东之间关联关系或一致行动的
说明
前 10 名普通股股东参与融资融券业
无
务情况说明（如有）（参见注 4）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：自然人控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单位负
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
责人
中南城市建设投资有限公司 陈锦石 2005 年 02 月 01 日 76987740-X 163227.63 万元
控股股东报告期内控股和参
股的其他境内外上市公司的 无
股权情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人情况
实际控制人性质：境内自然人
实际控制人类型：自然人
实际控制人姓名 国籍 是否取得其他国家或地区居留权
陈锦石 中华人民共和国 否
中南控股集团有限公司董事长、中南城市建设投资有限公司董事长、江苏中南
主要职业及职务
建设集团股份有限公司董事长、总经理。
过去 10 年曾控股的境内外上市公司情况 无
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
√ 适用 □ 不适用
2016年1月中南城市建设投资有限公司基于对中南建设转型发展前景及未来战略布局的信心，为了稳定市场预期，促进
公司持续、稳定、健康发展，中南城投开始按承诺进行增持，中南城投从2016 年2 月1 日至2016 年3 月15日共增持11,871,524
股股份，占公司总股本的1.0165%，增持完成后中南城投持股68.95%。中南城投承诺，增持完毕后六个月内不减持所持有的
股份。
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第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
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第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
本期增持 本期减持
任期起始 任期终止 期初持股 其他增减 期末持股
姓名 职务 任职状态 性别 年龄 股份数量 股份数量
日期 日期 数（股） 变动（股）数（股）
（股） （股）
2014 年 2017 年
董事长\
陈锦石 现任 男 53 03 月 27 03 月 31 0 0 0 0 0
总经理
日 日
董事\房 2014 年 2017 年
陈小平 地产事业 现任 男 38 03 月 27 03 月 31 0 0 0 0 0
部总经理 日 日
董事\副
2014 年 2017 年
总经理\
智刚 现任 男 43 03 月 27 03 月 31 0 0 0 0 0
董事会秘
日 日
书
董事\房 2014 年 2017 年
陈昱含 地产事业 现任 女 30 03 月 27 03 月 31 5,298,959 0 0 0 5,298,959
部董事长 日 日
2015 年 2017 年
李若山 董事 现任 男 66 01 月 26 03 月 31 0 0 0 0 0
日 日
2016 年 2017 年
涂子沛 董事 现任 男 42 01 月 15 03 月 31 0 0 0 0 0
日 日
2014 年 2017 年
金德钧 独立董事 现任 男 72 03 月 27 03 月 31 0 0 0 0 0
日 日
2014 年 2016 年
曹阳 独立董事 离任 男 43 03 月 27 04 月 12 0 0 0 0 0
日 日
2014 年 2017 年
倪俊骥 独立董事 现任 男 38 03 月 27 03 月 31 0 0 0 0 0
日 日
2014 年 2017 年
监事会主
陆建忠 现任 男 49 03 月 27 03 月 31 0 0 0 0 0
席
日 日
58
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
监事\房
2014 年 2017 年
地产事业
窦军 现任 男 37 03 月 27 03 月 31 0 0 0 0 0
部副总经
日 日
理
监事\房
2014 年 2017 年
地产事业
张宝忠 现任 男 49 03 月 27 03 月 31 0 0 0 0 0
部人事总
日 日
监
2014 年 2017 年
陆亚行 副总经理 现任 女 55 03 月 31 03 月 31 0 0 0 0 0
日 日
2015 年 2017 年
钱军 财务总监 现任 男 40 04 月 18 03 月 31 0 0 0 0 0
日 日
副董事 2014 年 2015 年
茅振华 长、财务 离任 男 49 03 月 31 04 月 18 0 0 0 0 0
总监 日 日
2014 年 2016 年
张晓军 副总经理 现任 男 44 03 月 27 01 月 15 0 0 0 0 0
日 日
2016 年 2017 年
黄峰 独立董事 现任 男 47 04 月 13 03 月 31 0 0 0 0 0
日 日
合计 -- -- -- -- -- -- 5,298,959 0 0 0 5,298,959
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
副董事长、财务 2015 年 04 月 18
茅振华 离任 个人原因
总监 日
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
陈锦石 EMBA，高级工程师、十二届全国人大代表。现任本公司董事长、总经理、中南控股集团有限公司董事长、中
南城市建设投资有限公司董事长。曾任中南控股集团有限公司总经理、中南房地产业有限公司总经理。曾被评为南通市劳动
模范，全国 “五一”劳动奖章，南通市“民营经济优秀企业家”、海门市建筑业首批优秀企业家、共青团中央“全国优秀进城务
工青年”、青岛市“首届外来务工创业奖”、南通市明星企业家、南通市优秀共产党员、南通建筑铁军领军人物。
陈小平 博士学历，高级经济师。现任本公司董事、副总经理、本公司下属房地产事业部总经理、中南控股集团有限公
司董事。曾任中南控股集团有限公司副总经理、常务副总经理。
59
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
智刚 硕士学历，高级经济师。现任本公司董事、副总经理、董事会秘书、中南控股集团有限公司董事。曾任青岛市第
一市政工程公司经营处副处长、中南控股集团有限公司副总经理、财务总监。
张晓军 大学本科学历、律师。现任本公司副总经理、中南控股集团有限公司董事。曾任南通市东洲律师事务所合伙人、
中南控股集团有限公司董事长助理。
陈昱含 大学本科学历。现任本公司下属房地产事业部董事长。
李若山 审计学博士，复旦大学教授、博士导师。历任厦门大学经济学院会计系副主任，经济学院副院长；复旦大学管
理学院会计系主任、金融系主任、管理学院副院长，上海证券交易所上市公司专家委员会委员、财政部会计准则委员会咨询
专家、中注协惩戒委员会副主任。现任中南建设董事，复旦大学管理学院 MPACC 学术主任。
涂子沛 江西吉安人，毕业于华中科技大学（1996 年）、卡内基梅隆大学（2008 年）。著名信息管理专家、科技作家，
所著《大数据》、《数据之巅》均获中国国家图书馆文津图书奖，是中国大数据理论引领者。2006 年赴美留学，先后担任
美软件公司数据中心主任、亚太事务总监、首席研究员，中国旅美科技协会副主席、中国旅美科技协会匹兹堡分会主席。在
国内有上海真爱梦想公益基金会理事、中国人民大学、中山大学客座教授、研究员等兼职。2014 年 12 月曾任阿里巴巴副
总裁，分管大数据方面事宜。现任中南建设董事，上海承泰信息技术有限公司独立董事以及承泰数据无障碍基金会理事。
陆建忠 MBA，高级工程师。现任本公司监事会主席、中南控股集团有限公司监事会主席。曾任南通建筑工程总承包有
限公司副总经理、常务副总经理。曾多次获先进项目经理、优秀项目经理称号。
窦军 大学本科学历。现任本公司监事、房地产事业部副总经理。曾任中南控股集团总经理助理、南通建筑工程总承包
有限公司总经理助理、项目经理。
张宝忠 大学本科学历，工程师、一级建造师。现任江苏中南建设集团股份有限公司房地产事业部人事总监，曾任南通
建筑工程总承包有限公司北京分公司经理、南通建筑工程总承包有限公司常务副总经理。曾获海门市建管局先进个人、北京
市外地赴京施工企业先进个人、江苏省建筑业优秀项目经理。
金德钧，大学学历，高级工程师，籍贯湖北仙桃，中共党员，1968年12月工作，具有独立董事资格证书，现任宁波建工
股份有限公司独立董事。工作经历：1963年至1968年，在中国科学技术大学近代物理系学习；1968年至1970年，在中国人民
解放军农场劳动锻炼；1970年至1998年，历任中国建筑第一工程局技术员、干事、秘书，工程处党总支书记，工程公司副经
理，党委副书记，工程局党委副书记，党委书记，工程局局长，1995年任中建一局集团公司董事长兼党委书记；1998年7月
至2000年11月任建设部建筑管理司司长；2000年11月至 2004年11月任建设部总工程师，兼任全国建筑市场稽查特派员办公
室主任；2004年至2010年被聘为住房和城乡建设部科学技术委员会副主任（常务）；2009年4月，任中国市政工程协会会长。
与本公司或本公司持股股东及实际控制人不存在关联关系，未持有上市公司股份，也未受过中国证监会及其他部门处罚和证
券交易所惩戒。
曹阳，大学学历，注册会计师，籍贯北京。1996年8月工作，现任致同会计师事务所经理、合伙人 具有独立董事资格证
书。工作经历：1996年-1999年北京瑞达会计师事务所经理；1999年至今致同会计师事务所经理、合伙人。1998年获得注册
会计师证书，兼任普莱柯生物工程股份有限公司、同方国芯电子股份有限公司、辽宁振隆特产股份有限公司、酒仙网电子商
务股份有限公司独立董事，北京国家会计学院兼职教授。与本公司或本公司持股股东及实际控制人不存在关联关系，未持有
上市公司股份，也未受过中国证监会及其他部门处罚和证券交易所惩戒。
倪俊骥，大学学历，律师，籍贯上海。2000年8月工作，现任国浩律师事务所律师、合伙人，具有独立董事资格证书。
工作经历：2000年至今国浩律师事务所律师，2001年获律师执业证书，中持水务股份有限公司独立董事。与本公司或本公司
持股股东及实际控制人不存在关联关系，未持有上市公司股份，也未受过中国证监会及其他部门处罚和证券交易所惩戒。
陆亚行，女，汉族，1961年8月出生，厦门大学EMBA，高级经济师，现为中南控股集团有限公司副董事长。连续多年
荣获“先进工作者”、“文明家庭”等称号，一九九九年以来还获得过南通市、海门市“三八”红旗手、南通市“十佳”妇女、海门
市劳动模范、中国十大农民女状元、江苏省劳动模范、中国慈善排行榜十大慈善家等荣誉称号。陆亚行女士与本公司实际控
制人陈锦石为夫妻关系，未持有上市公司股份，也未受过中国证监会及其他部门处罚和证券交易所惩戒。
钱军 历任南通建筑工程总承包有限公司财务经理、江苏中南建设集团股份有限公司财务部经理。现任中南建设财务总
监。
注：2016年4月12日公司第二次临时股东大会通过黄峰为公司第六届董事会成员，独立董事，曹阳因工作原因，辞去独
立董事工作。相关情况请详见《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》及巨潮资讯网公告。
60
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单位 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 领取报酬津贴
陈锦石 中南控股集团有限公司 董事长 否
陈锦石 中南城市建设投资有限公司 董事长 否
陈小平 中南控股集团有限公司 董事 否
智刚 中南控股集团有限公司 董事 否
张晓军 中南控股集团有限公司 董事 否
陆建忠 中南控股集团有限公司 监事会主席 否
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单位 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 领取报酬津贴
金德钧 宁波建工股份有限公司 独立董事 是
曹阳 同方国芯电子股份有限公司 独立董事 是
曹阳 酒仙网电子商务股份有限公司 独立董事 是
曹阳 普莱柯生物工程股份有限公司 独立董事 是
曹阳 辽宁振隆特产股份有限公司 独立董事 是
倪骏骥 中持水务股份有限公司 独立董事 是
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
根据《江苏中南建设集团股份有限公司董事、监事、高级管理人员薪酬、津贴管理制度》的规定，公司内部董事不以董
事、监事的职务发放津贴，按其在管理层的任职和目标责任状考核情况发放薪酬，分每月基本工资、绩效工资及奖金三部分
组成。公司董事、监事、高级管理人员薪酬本年未做调整，已经过公司六届董事会第十三次会议审议，并经公司2014年度股
东大会审议通过。本年度新任职的董事李若山、财务总监钱军薪酬已经公司六届董事会第三十四次会议审议，并将经公司2015
年度股东大会审议通过。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的税 是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
前报酬总额 方获取报酬
陈锦石 董事长\总经理 男 53 现任 171.7 否
董事\房地产事业
陈小平 男 38 现任 72.4 否
部总经理
61
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
董事\副总经理\
智刚 男 43 现任 69.4 否
董事会秘书
董事\房地产事业
陈昱含 女 30 现任 37 否
部董事长
金德钧 独立董事 男 72 现任 15 否
曹阳 独立董事 男 43 现任 15 否
倪俊骥 独立董事 男 38 现任 15 否
陆亚行 副总经理 女 55 现任 70.4 否
陆建忠 监事会主席 男 49 现任 87.5 否
监事\房地产事业
窦军 男 37 现任 34 否
部副总经理
监事\房地产事业
张宝忠 男 49 现任 40.1 否
部人事总监
李若山 董事 男 66 现任 13.33 否
钱军 财务总监 男 40 现任 47.8 否
茅振华 财务总监 男 49 离任 28.5 否
张晓军 副总经理 男 44 现任 60.4 否
合计 -- -- -- -- 777.53 --
公司董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人） 433
主要子公司在职员工的数量（人） 6,209
在职员工的数量合计（人） 6,642
当期领取薪酬员工总人数（人） 6,642
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 1,981
销售人员 1,308
技术人员 2,801
财务人员 304
行政人员 248
62
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
合计 6,642
教育程度
教育程度类别 数量（人）
本科及以上 2,897
大专 1,866
高中及以下 1,879
合计 6,642
2、薪酬政策
公司员工与公司均签订了《劳动合同》，办理了社会养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险等。
3、培训计划
公司针对员工岗位和个人专业要求开展各种类型的内部培训和外部培训。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
63
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
第九节 公司治理
一、公司治理的基本状况
（一）关于股东与股东大会：报告期，公司共组织召开10次股东大会会议，均能严格按照《上市公司股东大会规则》和
《公司股东大会议事规则》等的规定和要求，召集、召开股东大会，在审议重大关联交易事项事项时，采用了现场会议和网
络投票相结合的方式，确保全体股东特别是中小股东享有平等地位，充分行使自己的权力。
（二）关于公司与控股股东：公司拥有独立的业务和自主经营能力，在业务、人员、资产、机构、财务上独立于控股股
东，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。公司控股股东能严格规范自己的行为，没有超越公司股东大会直接或间接干
预公司的决策和经营活动的行为。报告期公司控股股东通过委托贷款等形式向公司提供了资金支持，未发生控股股东占用公
司资金、资产的情况，公司也未发生向控股股东报送未公开信息等行为。
（三）关于董事与董事会：报告期内，董事会的人数及人员构成符合法律法规和《公司章程》的要求。报告期公司共组
织召开16次董事会会议，公司全体董事能够依据《董事会议事规则》、《独立董事工作制度》等制度开展工作，认真出席董
事会，并就有关审议事项认真履行职责，很好的发挥了董事会的决策作用。
公司董事会下设的四个专门委员会也按照有关工作细则的规定，定期或者不定期的召开会议，就有关事项进行审议并按
规定将部分事项提交董事会审议。
（四）关于监事与监事会：报告期内，监事会的人数及构成符合法律、法规及《公司章程》的要求。报告期公司共组织
召开5次监事会会议，公司监事能够按照《监事会议事规则》等的要求，认真出席监事会会议，就有关审议事项认真履行职
责，并就公司重大事项、财务状况、定期报告等进行有效监督并发表核查意见。
（五）关于绩效评价和激励约束机制：公司已逐步建立公正、透明的董事、监事和经理人员的绩效评价标准和激励约束
机制，公司经理人员的聘任公开、透明，符合法律法规的规定。
（六）关于利益相关者：公司充分尊重和维护相关利益者的合法权益，实现社会、股东、公司、员工等各方利益的协调
平衡，共同推动公司持续、稳健发展。
（七）公司不断强化信息披露，提升经营管理透明度。①严格按照法律、法规、《公司章程》、《公司信息披露管理制
度》等的规定，真实、准确、完整、及时、公平地披露信息，并指定《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨
潮资讯网为公司信息披露的报纸和网站，确保所有投资者能够公平获取公司信息。 ②加强内幕信息管理，认真做好内幕信
息知情人登记工作，确保内幕信息保密，维护信息披露的公平原则，保护广大投资者的合法权益；③通过电话、电子邮件、
投资者互动平台、接待现场调研、券商策略会等方式加强投资者关系管理。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东相互独立，公司具有独立完整的业务及自主经营能力。（一）
业务：公司业务独立于控股股东及其下属企业，拥有独立完整的市场拓展、生产和销售系统，独立开展业务，不依赖于控股
股东或其它任何关联方。（二）人员：公司人员、劳动、人事及工资完全独立。公司总经理、副总经理、董事会秘书、财务
总监等高级管理人员均在公司工作并领取薪酬，未在控股股东及其下属企业担任任何管理职务和领取报酬。（三）资产：公
司拥有独立于控股股东的生产经营场所，拥有独立完整的资产结构，拥有独立的生产系统、辅助生产系统和配套设施、土地
使用权、房屋所有权等资产，拥有独立的采购和销售系统。（四）机构：公司设立了健全的组织机构体系，独立运作，不存
在与控股股东或其职能部门之间的从属关系。（五）财务：公司有独立的财务会计部门，建立了独立的会计核算体系和财务
管理制度，独立进行财务决策。公司独立开设银行账户，独立纳税。
64
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
详见 2015 年 5 月 6
日《中国证券报》、
《上海证券报》、 证
2014 年度股东大会 年度股东大会 4.47% 2015 年 05 月 05 日 2015 年 05 月 06 日
券时报》和巨潮资讯
网。公告编号
2015-027
详见 2015 年 5 月 8
日《中国证券报》、
2015 年第一次临时 《上海证券报》、 证
临时股东大会 3.62% 2015 年 05 月 07 日 2015 年 05 月 08 日
股东大会 券时报》和巨潮资讯
网。公告编号
2015-028
详见 2015 年 5 月 13
日《中国证券报》、
2015 年第二次临时 《上海证券报》、 证
临时股东大会 4.48% 2015 年 05 月 12 日 2015 年 05 月 13 日
股东大会 券时报》和巨潮资讯
网。公告编号
2015-029
详见 2015 年 6 月 20
日《中国证券报》、
2015 年第三次临时 《上海证券报》、 证
临时股东大会 4.36% 2015 年 06 月 19 日 2015 年 06 月 20 日
股东大会 券时报》和巨潮资讯
网。公告编号
2015-046
详见 2015 年 7 月 29
日《中国证券报》、
2015 年第四次临时 《上海证券报》、 证
临时股东大会 3.84% 2015 年 07 月 28 日 2015 年 07 月 29 日
股东大会 券时报》和巨潮资讯
网。公告编号
2015-059
详见 2015 年 8 月 26
2015 年第五次临时
临时股东大会 3.01% 2015 年 08 月 25 日 2015 年 08 月 26 日 日《中国证券报》、
股东大会
《上海证券报》、 证
65
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
券时报》和巨潮资讯
网。公告编号
2015-075
详见 2015 年 9 月 2
日《中国证券报》、
2015 年第六次临时 《上海证券报》、 证
临时股东大会 3.64% 2015 年 09 月 01 日 2015 年 09 月 02 日
股东大会 券时报》和巨潮资讯
网。公告编号
2015-080
详见 2015 年 9 月 19
日《中国证券报》、
2015 年第七次临时 《上海证券报》、 证
临时股东大会 1.91% 2015 年 09 月 18 日 2015 年 09 月 19 日
股东大会 券时报》和巨潮资讯
网。公告编号
2015-089
详见 2015 年 10 月
10 日《中国证券
2015 年第八次临时 报》、 上海证券报》、
临时股东大会 1.39% 2015 年 10 月 09 日 2015 年 10 月 10 日
股东大会 《证券时报》和巨潮
资讯网。公告编号
2015-094
详见 2015 年 12 月
10 日《中国证券
2015 年第九次临时 报》、 上海证券报》、
临时股东大会 0.00% 2015 年 12 月 09 日 2015 年 12 月 10 日
股东大会 《证券时报》和巨潮
资讯网。公告编号
2015-104
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会情况
本报告期应参加 以通讯方式参加 是否连续两次未
独立董事姓名 现场出席次数 委托出席次数 缺席次数
董事会次数 次数 亲自参加会议
金德钧 16 16 否
倪俊骥 16 16 否
曹阳 16 16 否
66
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
独立董事列席股东大会次数 10
连续两次未亲自出席董事会的说明
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
详见独立董事2015年履职情况报告。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
董事会下设的战略委员会的履职情况汇总报告：
报告期内，董事会战略委员会就公司所处的行业环境变化情况与外部专家进行了多次交流，根据公司建筑、房地产双主
业的特点，完善公司及子公司的体制、机制，进一步理顺公司内部运营流程；完成公司五大转型升级等发展措施。
董事会下设的审计委员会的履职情况汇总报告：
1、年报审计工作
（1）董事会审计委员会于2016年1月份认真审阅了公司2015年度财务报告及相关资料，召开审计委员会会议与负责公司
年度审计工作的项目签字注册会计师协商确定了公司2015年度财务报告审计工作的时间安排。
（2）公司年审注册会计师进场后，董事会审计委员会与公司年审注册会计师就审计过程中发现的问题进行了沟通和交流，
尤其是对公司关联交易的公允性、必要性，对外担保、资金占用、内部控制的实施等事项进行了详细的询问。
（3）公司拟变更会计师事务所事项与审计委员会进行了沟通，审计委员会对于年报期间更换审计机构表示关心，对独立
性、按时保质完成审计工作的要求，并提出了建议。
（4）公司年审注册会计师出具审计意见后，董事会审计委员会于4月20日再一次审阅了公司2015年度财务会计报表，对
审计机构工作较为满意，并提出了完善报告的意见。
董事会下设的薪酬与考核委员会的履职情况汇总报告：
报告期内，薪酬与考核委员会成员勤勉尽责，对公司薪酬考核体系的建设提出了宝贵的意见，2015年5月对公司员工持
股计划的策划和实施提供了宝贵的建议，在公司更换董事、财务总监事项上，提出并审议了两名董事、高级管理人员2015
年度薪酬议案。
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
67
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
八、高级管理人员的考评及激励情况
公司建立了高级管理人员的年度薪酬与公司业绩挂钩的绩效考核与激励约束机制，公司董事会根据年度经营目标，确定
高管人员的管理职责和考核指标，并根据公司年度计划完成情况，对经营管理层进行考核评定。公司董事会薪酬与考核委员
会负责对高级管理人员考核、激励、奖励机制的建立及实施，根据年终考评结果对公司高级管理人员实施奖惩。公司高级管
理人员的绩效考评和激励已形成制度化。
九、内部控制情况
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2016 年 04 月 30 日
内部控制评价报告全文披露索引 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
93.76%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
85.92%
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
（1）公司违反国家法律法规并受到被
限令行业 退出、吊销营业执照、强制
（1）公司更正已公布的财务报告；（2）公
关闭等处罚；（2）公司重大决策未按照
司会计报表、财务报告编制不完全符合企
法律法规和公司制度履行决策程序；
业会计准则和披露要求，导致财务报表出
（3）公司重要业务缺乏制度控制或制
现重要错报；（3）公司以前年度公告的 财
度体系失 效；（4）公司内部控制重大
务报告出现重要错报需要进行追溯调整；
或重要缺陷未得到整 改；（5）公司中
定性标准 （4）公司董事、监事和高级管理人员的舞
高级管理人员和高级技术人员流失 严
弊行为；（5）注册会计师发现的却未被公
重。（6）重要业务和关键领域 的决策
司内部控制识别的当期财务报告中的重大
未开展风险评估、论证不充分；（7）重
错报；（6）审计委员会和审计部门对公司
要业务未执行公司制度和规章，造成公
的对外财务报告和财务报告内部控制监督
司经济损失；（8）关键岗位人员流失
无效。
30%以上；（9）子、分公司未建立恰当
的内控制度，管理散乱。
资产潜在错报 ：重大缺陷 错报金额≥资产
公司非财务报告内部控制缺陷定量标
总额的 1%；重要缺陷 资产总额的 0.5%≤
准主要根据控制缺陷可能造成直接经
定量标准 错报金额< 资产总额的 1%； 一般缺陷
济损失的金额，参照财务报告内部控制
错报金额<资产总额的 0.5%。营业收入潜
缺陷的定量标准执行。
在错报：重大缺陷 错报金额≥营业收入总
68
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
额的 1%；重要缺陷 营业收入总额的
0.5%≤错报金额<营业收入总额 的 1%；一
般缺陷 错报金额<营业收入总额的 0.5%。
所有者权益潜在错报：重大缺陷 错报金额
≥所有者权益总额的 3%；重要缺陷 所有者
权益总额的 1.5%≤错报金额<所有者权益
总额的 3%；一般缺陷 错报金额<所有者权
益总额的 1.5%。利润总额潜在错报：重大
缺陷 错报金额≥利润总额的 5%；重要缺
陷 利润总额的 3%≤错报金额<利润总额的
5%；一般缺陷 错报金额<利润总额的 3%。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
十、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
公司于 2015 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2016 年 04 月 30 日
内部控制审计报告全文披露索引 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
69
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准无保留审计意见
审计报告签署日期 2016 年 04 月 28 日
审计机构名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 致同审字（2016）第 110ZA4859 号
注册会计师姓名 郑建彪、何德明
审计报告正文
江苏中南建设集团股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称中南建设公司）财务报表，包括 2015 年 12 月 31 日的合
并及公司资产负债表，2015 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及财务报表
附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是中南建设公司管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，
并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计
工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在
重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，
包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列
报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，
以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，中南建设公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了中南建设公司 2015 年 12
月 31 日的合并及公司财务状况以及 2015 年度的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
致同会计师事务所 中国注册会计师：郑建彪
（特殊普通合伙）
中国注册会计师：何德明
中国北京 二〇一六年四月二十八日
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司
2015 年 12 月 31 日
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 6,286,850,360.41 6,642,865,551.86
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当
5,447,565.33 3,759,572.55
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 135,617,371.10 41,418,404.01
应收账款 6,047,370,989.94 6,112,825,352.42
预付款项 3,995,492,616.83 2,863,408,079.24
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 4,668,238,630.44 3,828,764,813.99
买入返售金融资产
存货 65,266,584,183.48 57,211,824,994.37
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
71
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
其他流动资产 1,473,271,083.41 723,549,477.90
流动资产合计 87,878,872,800.94 77,428,416,246.34
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 51,000,000.00
持有至到期投资
长期应收款 11,500,000.00
长期股权投资 439,500,629.74 35,533,907.55
投资性房地产 1,257,072,879.35 1,300,152,404.49
固定资产 2,124,600,846.90 2,205,545,636.45
在建工程 118,450,028.14 67,155,146.49
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 561,419,595.41 547,973,258.72
开发支出
商誉 4,188,653.58 4,188,653.58
长期待摊费用 2,700,556,695.78 2,211,895,984.39
递延所得税资产 770,697,374.18 479,438,742.49
其他非流动资产 308,341,173.22
非流动资产合计 8,347,327,876.30 6,851,883,734.16
资产总计 96,226,200,677.24 84,280,299,980.50
流动负债：
短期借款 3,680,500,000.00 4,198,500,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 3,793,050,799.48 2,703,051,973.20
应付账款 5,065,061,746.16 5,209,951,976.83
预收款项 35,327,166,366.43 28,390,603,350.32
72
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 944,167,158.87 1,204,352,798.33
应交税费 2,535,972,221.64 2,734,538,249.92
应付利息 281,027,074.60 83,287,671.23
应付股利 79,147,518.52
其他应付款 3,402,400,722.05 2,745,080,744.66
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 5,008,094,793.93 11,354,422,773.87
其他流动负债 1,936,599,491.19 1,425,923,866.56
流动负债合计 62,053,187,892.87 60,049,713,404.92
非流动负债：
长期借款 10,138,140,000.00 10,139,950,000.00
应付债券 10,007,758,422.38 989,998,448.50
其中：优先股
永续债
长期应付款 750,660,553.56 178,336,236.91
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益 61,725,331.52 51,354,744.93
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 20,958,284,307.46 11,359,639,430.34
负债合计 83,011,472,200.33 71,409,352,835.26
所有者权益：
股本 1,167,839,226.00 1,167,839,226.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
73
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
资本公积 1,046,650,340.63 1,062,956,131.99
减：库存股
其他综合收益 -665,939.92 -4,888,143.72
专项储备
盈余公积 258,435,813.64 258,435,813.64
一般风险准备
未分配利润 6,566,448,526.67 6,331,892,751.27
归属于母公司所有者权益合计 9,038,707,967.02 8,816,235,779.18
少数股东权益 4,176,020,509.89 4,054,711,366.06
所有者权益合计 13,214,728,476.91 12,870,947,145.24
负债和所有者权益总计 96,226,200,677.24 84,280,299,980.50
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：钱军 会计机构负责人：钱军
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 440,857,234.24 669,420,149.94
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 15,600,000.00 36,300,000.00
应收账款
预付款项 8,751,952.00 24,174,034.95
应收利息
应收股利 250,000,000.00 400,000,000.00
其他应收款 44,858,698,629.16 28,046,290,715.40
存货
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 1,413,281,012.49 620,000,000.00
流动资产合计 46,987,188,827.89 29,796,184,900.29
非流动资产：
可供出售金融资产 50,000,000.00
74
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 12,420,120,968.47 10,511,267,611.47
投资性房地产
固定资产 296,784,479.27 307,055,880.80
在建工程 61,811,261.61 19,111,252.71
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 74,425,698.95 74,552,562.59
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 5,902,784.52 5,902,784.52
其他非流动资产
非流动资产合计 12,909,045,192.82 10,917,890,092.09
资产总计 59,896,234,020.71 40,714,074,992.38
流动负债：
短期借款 1,113,000,000.00 344,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 240,000,000.00 150,000,000.00
应付账款 9,153,633.36 21,970,850.72
预收款项
应付职工薪酬 3,652,832.58 5,587,569.64
应交税费 4,188,923.21 3,021,530.81
应付利息 279,671,241.25 83,287,671.23
应付股利 79,147,518.52
其他应付款 37,573,282,029.01 26,687,314,713.81
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 1,346,453,761.17 4,398,000,000.00
其他流动负债 997,405,154.02
75
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
流动负债合计 40,648,549,939.10 32,690,587,490.23
非流动负债：
长期借款 3,820,000,000.00 1,950,000,000.00
应付债券 10,007,758,422.38 989,998,448.50
其中：优先股
永续债
长期应付款 550,000,000.00
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债 42,453,139.85 43,587,744.93
非流动负债合计 14,420,211,562.23 2,983,586,193.43
负债合计 55,068,761,501.33 35,674,173,683.66
所有者权益：
股本 1,167,839,226.00 1,167,839,226.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,466,438,732.64 3,466,438,732.64
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 107,782,146.01 107,782,146.01
未分配利润 85,412,414.73 297,841,204.07
所有者权益合计 4,827,472,519.38 5,039,901,308.72
负债和所有者权益总计 59,896,234,020.71 40,714,074,992.38
3、合并利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 20,449,655,222.12 21,792,094,179.35
其中：营业收入 20,449,655,222.12 21,792,094,179.35
76
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 19,925,916,327.19 20,376,316,748.41
其中：营业成本 16,035,791,306.99 16,419,977,267.84
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 1,405,042,835.98 1,297,962,873.55
销售费用 526,332,313.03 624,678,121.62
管理费用 1,460,697,943.97 1,459,897,504.01
财务费用 387,481,255.71 413,473,142.82
资产减值损失 110,570,671.51 160,327,838.57
加：公允价值变动收益（损失以
1,687,992.78 965,327.33
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
28,681,687.28 5,616,631.23
列）
其中：对联营企业和合营企业
-5,533,277.81
的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 554,108,574.99 1,422,359,389.50
加：营业外收入 202,536,811.49 104,862,751.44
其中：非流动资产处置利得 3,439,764.84 1,824,667.02
减：营业外支出 128,212,165.01 54,754,662.37
其中：非流动资产处置损失 4,315,773.99 3,515,565.10
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 628,433,221.47 1,472,467,478.57
减：所得税费用 186,955,151.69 536,128,955.44
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 441,478,069.78 936,338,523.13
归属于母公司所有者的净利润 351,339,698.00 959,187,133.29
少数股东损益 90,138,371.78 -22,848,610.16
六、其他综合收益的税后净额 3,483,021.05 -6,803,912.18
77
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
归属母公司所有者的其他综合收益
4,222,203.80 -4,831,738.02
的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其
他综合收益
1.重新计量设定受益计划净
负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不
能重分类进损益的其他综合收益中享
有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他
4,222,203.80 -4,831,738.02
综合收益
1.权益法下在被投资单位以
后将重分类进损益的其他综合收益中
享有的份额
2.可供出售金融资产公允价
值变动损益
3.持有至到期投资重分类为
可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效
部分
5.外币财务报表折算差额 4,222,203.80 -4,831,738.02
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
-739,182.75 -1,972,174.16
税后净额
七、综合收益总额 444,961,090.83 929,534,610.95
归属于母公司所有者的综合收益
355,561,901.80 954,355,395.27
总额
归属于少数股东的综合收益总额 89,399,189.03 -24,820,784.32
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.30 0.82
（二）稀释每股收益 0.30 0.82
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：钱军 会计机构负责人：钱军
4、母公司利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
78
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
一、营业收入 0.00 0.00
减：营业成本 0.00 0.00
营业税金及附加
销售费用
管理费用 321,757,238.87 291,020,518.86
财务费用 51,105,906.63 60,899,092.58
资产减值损失 16,342,676.06 5,483,585.07
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
285,078,410.39 410,845,047.18
列）
其中：对联营企业和合营企
978,047.35
业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -104,127,411.17 53,441,850.67
加：营业外收入 8,829,212.16 78,575,610.69
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 346,667.73
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
-95,644,866.74 132,017,461.36
列）
减：所得税费用 -1,370,896.27
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -95,644,866.74 133,388,357.63
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的
其他综合收益
1.重新计量设定受益计划
净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位
不能重分类进损益的其他综合收益中
享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其
他综合收益
1.权益法下在被投资单位
以后将重分类进损益的其他综合收益
中享有的份额
2.可供出售金融资产公允
价值变动损益
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
3.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有
效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 -95,644,866.74 133,388,357.63
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 23,348,801,908.42 17,617,604,991.47
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 306,125.04 1,076,154.87
收到其他与经营活动有关的现金 7,452,817,663.72 6,463,403,266.17
经营活动现金流入小计 30,801,925,697.18 24,082,084,412.51
购买商品、接受劳务支付的现金 16,836,179,692.51 20,019,532,979.10
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
80
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
2,999,242,657.55 3,007,013,918.40
金
支付的各项税费 2,615,485,255.76 2,505,434,912.51
支付其他与经营活动有关的现金 7,397,667,490.23 4,417,687,638.05
经营活动现金流出小计 29,848,575,096.05 29,949,669,448.06
经营活动产生的现金流量净额 953,350,601.13 -5,867,585,035.55
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 9,633,280,487.51 10,695,860,000.00
取得投资收益收到的现金 34,660,042.72 13,341,846.88
处置固定资产、无形资产和其他
28,925.00 1,426,698.09
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 636,672.48
投资活动现金流入小计 9,668,606,127.71 10,710,628,544.97
购建固定资产、无形资产和其他
110,994,191.29 355,616,346.07
长期资产支付的现金
投资支付的现金 11,525,065,846.61 11,400,647,920.34
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
154,563,327.52
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 954,759.15
投资活动现金流出小计 11,791,578,124.57 11,756,264,266.41
投资活动产生的现金流量净额 -2,122,971,996.86 -1,045,635,721.44
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 638,000,000.00 5,511,229,837.60
其中：子公司吸收少数股东投资
638,000,000.00 3,132,094,837.60
收到的现金
取得借款收到的现金 18,303,741,641.15 16,092,100,000.00
发行债券收到的现金 12,461,258,581.03
收到其他与筹资活动有关的现金 671,463,798.85 497,163,920.27
筹资活动现金流入小计 32,074,464,021.03 22,100,493,757.87
81
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
偿还债务支付的现金 27,686,540,000.00 11,655,087,083.33
分配股利、利润或偿付利息支付
2,993,985,517.01 2,679,045,100.06
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
3,443,836.56 2,653,722.00
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 918,500,237.57 983,618,084.02
筹资活动现金流出小计 31,599,025,754.58 15,317,750,267.41
筹资活动产生的现金流量净额 475,438,266.45 6,782,743,490.46
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-3,451,565.80 -3,958,335.86
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -697,634,695.08 -134,435,602.39
加：期初现金及现金等价物余额 4,577,114,195.21 4,711,549,797.60
六、期末现金及现金等价物余额 3,879,479,500.13 4,577,114,195.21
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 56,158,258,057.43 45,000,627,044.73
经营活动现金流入小计 56,158,258,057.43 45,000,627,044.73
购买商品、接受劳务支付的现金 5,960,604.55 15,732,643.04
支付给职工以及为职工支付的现
221,879,312.50 175,056,015.55
金
支付的各项税费 1,784,779.83 32,785,134.42
支付其他与经营活动有关的现金 60,322,272,558.23 45,224,660,776.71
经营活动现金流出小计 60,551,897,255.11 45,448,234,569.72
经营活动产生的现金流量净额 -4,393,639,197.68 -447,607,524.99
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 9,622,718,987.51 8,714,060,000.00
取得投资收益收到的现金 34,139,576.43 12,570,262.83
处置固定资产、无形资产和其他
15,943.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
82
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 9,656,874,506.94 8,726,630,262.83
购建固定资产、无形资产和其他
13,780,860.32 26,038,059.50
长期资产支付的现金
投资支付的现金 12,483,875,309.65 9,439,004,664.20
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 12,497,656,169.97 9,465,042,723.70
投资活动产生的现金流量净额 -2,840,781,663.03 -738,412,460.87
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,980,735,000.00
取得借款收到的现金 8,908,600,000.00 2,094,000,000.00
发行债券收到的现金 10,671,958,581.03
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 19,580,558,581.03 4,074,735,000.00
偿还债务支付的现金 11,422,750,000.00 1,976,990,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
1,095,086,242.79 767,779,563.82
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 111,894,899.48 57,263,228.74
筹资活动现金流出小计 12,629,731,142.27 2,802,032,792.56
筹资活动产生的现金流量净额 6,950,827,438.76 1,272,702,207.44
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -283,593,421.95 86,682,221.58
加：期初现金及现金等价物余额 591,491,280.88 504,809,059.30
六、期末现金及现金等价物余额 307,897,858.93 591,491,280.88
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
项目 归属于母公司所有者权益 少数股 所有者
股本 其他权益工具 资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 东权益 权益合
83
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优先 永续 积 存股 合收益 备 积 险准备 利润 计
其他
股 债
1,167, 1,062,9 6,331,8 4,054,7 12,870,
-4,888,1 258,435
一、上年期末余额 839,22 56,131. 92,751. 11,366. 947,145
43.72 ,813.64
6.00 99 27 06 .24
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
1,167, 1,062,9 6,331,8 4,054,7 12,870,
-4,888,1 258,435
二、本年期初余额 839,22 56,131. 92,751. 11,366. 947,145
43.72 ,813.64
6.00 99 27 06 .24
三、本期增减变动
-16,305, 4,222,2 234,555 121,309 343,781
金额（减少以“－”
791.36 03.80 ,775.40 ,143.83 ,331.67
号填列）
（一）综合收益总 4,222,2 351,339 89,399, 444,961
额 03.80 ,698.00 189.03 ,090.83
（二）所有者投入 -16,305, 35,353, 19,048,
和减少资本 791.36 791.36 000.00
1．股东投入的普 638,000 638,000
通股 ,000.00 ,000.00
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
-602,64 -618,95
4．其他 6,208.6 2,000.0
4 0
-116,78 -120,22
-3,443,8
（三）利润分配 3,922.6 7,759.1
36.56
0 6
1．提取盈余公积
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
84
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
股东）的分配
-116,78 -120,22
-3,443,8
4．其他 3,922.6 7,759.1
36.56
0 6
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,167, 1,046,6 6,566,4 4,176,0 13,214,
-665,93 258,435
四、本期期末余额 839,22 50,340. 48,526. 20,509. 728,476
9.92 ,813.64
6.00 63 67 89 .91
上期金额
单位：元
上期
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 少数股
资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
股本 东权益
优先 永续 计
其他 积 存股 合收益 备 积 险准备 利润
股 债
1,167, 5,526,1 2,104,1 9,840,7
797,473 -56,405. 245,096
一、上年期末余额 839,22 85,160. 70,263. 08,489.
,267.60 70 ,977.88
6.00 86 01 65
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
二、本年期初余额 1,167, 797,473 -56,405. 245,096 5,526,1 2,104,1 9,840,7
85
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
839,22 ,267.60 70 ,977.88 85,160. 70,263. 08,489.
6.00 86 01 65
三、本期增减变动 1,950,5 3,030,2
265,482 -4,831,7 13,338, 805,707
金额（减少以“－” 41,103. 38,655.
,864.39 38.02 835.76 ,590.41
号填列） 05 59
（一）综合收益总 -4,831,7 959,187 -24,820 929,534
额 38.02 ,133.29 ,784.32 ,610.95
1,976,3 2,241,8
（二）所有者投入 265,482
35,723. 18,588.
和减少资本 ,864.39
67 06
3,453,4 3,453,4
1．股东投入的普
94,837. 94,837.
通股
60 60
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
-1,477, -1,211,6
265,482
4．其他 159,113 76,249.
,864.39
.93 54
-153,47 -141,11
13,338, -973,83
（三）利润分配 9,542.8 4,543.4
835.76 6.30
8 2
13,338, -13,338,
1．提取盈余公积
835.76 835.76
2．提取一般风险
准备
-140,14 -141,11
3．对所有者（或 -973,83
0,707.1 4,543.4
股东）的分配 6.30
2 2
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
86
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,167, 1,062,9 6,331,8 4,054,7 12,870,
-4,888,1 258,435
四、本期期末余额 839,22 56,131. 0.00 0.00 0.00 92,751. 11,366. 947,145
43.72 ,813.64
6.00 99 27 06 .24
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
项目 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配 所有者权
股本 资本公积 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 股 收益 利润 益合计
1,167,83 3,466,438 107,782,1 297,841 5,039,901
一、上年期末余额
9,226.00 ,732.64 46.01 ,204.07 ,308.72
加：会计政策
变更
前期差
错更正
其他
1,167,83 3,466,438 107,782,1 297,841 5,039,901
二、本年期初余额
9,226.00 ,732.64 46.01 ,204.07 ,308.72
三、本期增减变动 -212,42
-212,428,
金额（减少以“－” 8,789.3
789.34
号填列） 4
（一）综合收益总 -95,644, -95,644,8
额 866.74 66.74
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
87
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
所有者权益的金
额
4．其他
-116,78
-116,783,
（三）利润分配 3,922.6
922.60
0
1．提取盈余公积
-116,78
2．对所有者（或 -116,783,
3,922.6
股东）的分配 922.60
0
3．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,167,83 3,466,438 107,782,1 85,412, 4,827,472
四、本期期末余额
9,226.00 ,732.64 46.01 414.73 ,519.38
上期金额
单位：元
上期
项目 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配 所有者权
股本 资本公积 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 股 收益 利润 益合计
1,167,83 3,466,438 94,443,31 317,932 5,046,653
一、上年期末余额
9,226.00 ,732.64 0.25 ,389.32 ,658.21
加：会计政策
变更
前期差
错更正
88
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
其他
1,167,83 3,466,438 94,443,31 317,932 5,046,653
二、本年期初余额
9,226.00 ,732.64 0.25 ,389.32 ,658.21
三、本期增减变动
13,338,83 -20,091, -6,752,34
金额（减少以“－”
5.76 185.25 9.49
号填列）
（一）综合收益总 133,388 133,388,3
额 ,357.63 57.63
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-153,47
13,338,83 -140,140,
（三）利润分配 9,542.8
5.76 707.12
8
13,338,83 -13,338,
1．提取盈余公积 0.00
5.76 835.76
-140,14
2．对所有者（或 -140,140,
0,707.1
股东）的分配 707.12
2
3．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
89
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
2．本期使用
（六）其他
1,167,83 3,466,438 107,782,1 297,841 5,039,901
四、本期期末余额
9,226.00 ,732.64 46.01 ,204.07 ,308.72
三、公司基本情况
江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“本公司”）原名称为大连金牛股份有限公司（以下简称“大连金牛”），大连
金牛为东北特殊钢集团有限责任公司（以下简称“东北特钢集团”）旗下的一家上市公司。是经大连市人民政府（1998）58
号文件批准，由东北特钢集团、吉林炭素股份有限公司、瓦房店轴承集团有限责任公司、兰州炭素（集团）有限公司、大连
华信信托投资股份有限公司和吉林铁合金集团有限责任公司共同发起，于 1998年7月28日取得大连市工商局核发的
21020011035276-2916号企业法人营业执照，注册资本为人民币17,053.00万元，业经大连会计师事务所于1998年8月8日以大
会师内验字（1998）9号验资报告予以审验；而后根据中国证券监督管理委员会“证监发行字（1999）128号”文件的核准，于
1999年12月8日向社会募集公开发行人民币普通股10,000.00万股，公司注册资本增加为27,053.00万元人民币，业经大连正元
会计师事务所于1999年12月22日以大正会内验字（1999）19号验资报告予以审验；2001年度按照大连金牛股份有限公司2000
年度股东会决议和中国证券监督管理委员会证监公司字(2001)93号文批准，以10:3比例向社会公众股股东配售3000万股普通
股,公司注册资本增加为30,053.00万元人民币，业经大连华连会计师事务所于2001年11月7日以华连内验字（2001）30号验资
报告予以审验。2006年3月，经辽宁省人民政府国有资产监督管理委员会《关于大连金牛股份有限公司股权分置改革有关问
题的批复》“辽国资经营〔2006〕31号”文批复和公司相关股东会议审议通过，公司非流通股股东以持有公司的4,420万股股
票向流通股股东支付对价，流通股股东每持有10股流通股可获得3.4股股票对价，原非流通股股东持有的非流通股股份性质
变更为有限售条件的流通股，方案实施后公司的总股本仍为30,053万股。
2009年5月19日，经中国证券监督管理委员会《关于核准大连金牛股份有限公司重大资产重组及向中南房地产业有限公
司等发行股份购买资产的批复》（证监许可[2009]418号）及《关于核准豁免中南房产业有限公司及一致行动人公告大连金
牛股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证监许可[2009]419号）核准批复，2009年5月31日本公司向东
北特钢集团大连特殊钢有限责任公司出售了全部资产、负债。
作为重大资产重组主要组成部分之一，2009年6月10日，中南房地产业有限公司受让东北特殊钢集团有限责任公司持有
的本公司9000万股，持有公司29.9471%股权，每股转让价格为9.489元，过户手续办理完毕，并取得《中国证券登记结算有
限责任公司深圳分公司证券过户登记确认书》，本次股权转让过户完成后，中南房地产业有限公司成为本公司第一大股东。
本公司向中南房地产业有限公司、陈琳定向发行了47,802.9484万股人民币普通股，用于购买上述特定投资者所持有的南
通中南新世界中心开发有限公司、常熟中南世纪城房地产开发有限公司、青岛海湾新城房地产开发有限公司、海门中南世纪
城开发有限公司、文昌中南房地产开发有限公司、中南镇江房地产开发有限公司、南京常锦房地产开发有限公司、南通华城
中南房地产开发有限公司等8家房地产项目公司100%股权、南通中南世纪城物业管理有限公司80%股权、南通建筑工程总承
包有限公司100%股权，本次非公开发行股票价格为7.82元/股，每股面值1元，其中：向中南房地产业有限公司发行47,449.6845
万股，向陈琳发行353.2639万股，本次非公开股份发行完成后中南房地产业有限公司持有72.5053%的股份。公司的股本变更
为人民币77,855.9484万元，并经中和正信会计师事务所于2009年6月18日出具中和正信验字(2009)第1—020号《验资报告》
予以验证。
重组后公司变更工商注册信息情况如下：
公司中文名称：江苏中南建设集团股份有限公司
公司英文名称：JiangsuZhongnanConstructionGroupCO.,LTD
公司注册地址：江苏省海门市常乐镇
公司法定代表人：陈锦石
公司注册号：320600000241314
公司属于土木工程建筑业，经营范围包括，许可经营项目：房地产开发、销售（凭资质证书承接业务）。一般经营项目：
土木建筑工程施工，物业管理，实业投资。（经营范围中国家有专项规定的从其规定）。
90
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
公司注册资本：人民币77,855.9484万元。
2010年3月30日，经本公司2009年度股东大会审议通过2009年度权益分派方案，决定以公司股本总额77,855.9484万股为
基数，以资本公积向全体股东按照每10股转增5股，转增后公司股本总额增至116,783.9226万股。本次权益分派股权登记日为
2010年5月24日，除权除息日为2010年5月25日，公司股本增加至人民币116,783.9226万元。
本公司的母公司为中南城市建设投资有限公司，更名并不影响大股东对公司的股权比例和控制关系）；集团最终母公司
为中南控股集团有限公司；本公司实质控制人为陈锦石。
本财务报表于2016年4月28日由董事会通过及批准发布。
本期合并财务报表范围及其变化情况见“附注六、合并范围的变动”、本“附注七、在其他主体中的权益披露”索引。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基本准则》和其他各项具体会计准则、
应用指南及准则解释的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。编制符合企业会计准则要求的财务报表需要使用估
计和假设，这些估计和假设会影响到财务报告日的资产、负债和或有负债的披露，以及报告期间的收入和费用。
2、持续经营
本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
无
1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信
息。
2、会计期间
本公司会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。
3、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司以12个月作为一个营业周
期。
4、记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
91
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1、同一控制下的企业合并的会计处理方法
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方的账面价值计量。本公司取得的净资产账面价值与支付的
合并对价账面价值（或发生股份面值总额）的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2、非同一控制下的企业合并的会计处理方法
本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，首先对取得的被购买方的各项可辨认资产、负债及或有负债
的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，
其差额应当计入当期损益。
6、合并财务报表的编制方法
1、合并范围的确定
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活
动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。相关活动是指对被投资方的回报产生重大影响的活
动。被投资方的相关活动根据具体情况进行判断，通常包括商品或劳务的销售和购买、金融资产的管理、资产的购买和处臵、
研究与开发活动以及融资活动等。
母公司将其全部子公司（包括母公司所控制的单独主体）纳入合并财务报表的合并范围。
2. 合并财务报表编制的方法
母公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体；合并财务报表以母公司和纳入合并范围的子公司的财务
报表为基础，根据其他有关资料编制合并财务报表，以反映企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
（1）合并母公司与子公司的资产、负债、所有者权益、收入、费用和现金流等项目。
（2）抵销母公司对子公司的长期股权投资与母公司在子公司所有者权益中所享有的份额。
（3）抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响。内部交易表明相关资产发生减值损失的，应当全
额确认该部分损失。
（4）站在企业集团角度对特殊交易事项予以调整。
少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益项目下以“少数股东权益”项目列示。少数股东损益，在合并利润表中净
利润项目下以“少数股东损益”项目列示。在合并财务报表中，子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期
初所有者权益中所享有的份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
本公司在编制合并财务报表时，如果子公司所采用的会计政策、会计期间与母公司不一致的，需要按照母公司的会计政
策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司按照母公司的会计政策和会计期间另行编报财务报表。
母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，应当调整合并资产负债表的
期初数，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。因非同一控
制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。母公司在报告期内处置子
公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。
母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收
入、费用、利润纳入合并利润表。同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点
起一直存在。因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润
纳入合并利润表。母公司在报告期内处置子公司以及业务，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并
利润表。
母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金
流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直
存在。因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流
92
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
量表。母公司在报告期内处置子公司，将该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
子公司持有母公司的长期股权投资，视为企业集团的库存股，作为所有者权益的减项，在合并资产负债表中所有者权益
项目下以“减：库存股”项目列示。子公司相互之间持有的长期股权投资，比照母公司对子公司的股权投资的抵销方法，将长
期股权投资与其对应的子公司所有者权益中所享有的份额相互抵销。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
1、合营安排的分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指
合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。 合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合
营安排。
2、共同经营的会计处理方法
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
（1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
（2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金，是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指企业持有的同时具备期限短（一般指从购
入日起不超过3个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
1、外币交易
本公司发生的外币交易，采用交易发生日的即期汇率（通常指中国人民银行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折合
算成人民币记账。
在资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算，因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前
一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日
的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，
折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
2、外币财务报表的折算
本公司按照以下规定，将以外币表示的财务报表折算为人民币金额表示的财务报表。
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除“未分配利润”项目外，其他
项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述方法折算产生的
外币财务报表折算差额，在资产负债表中所有者权益项目“其他综合收益”中单独列示。以外币表示的现金流量表采用现金流
量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
10、金融工具
1、金融工具的分类
按照投资目的和经济实质将本公司拥有的金融资产划分为四类：（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；（2）持有至到期投资；（3）贷款和
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应收款项；（4）可供出售金融资产。
按照经济实质将承担的金融负债划分为两类：（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金
融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；（2）其他金融负债。
2、金融工具的确认依据
金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。本公司于成为金融工具合同的
一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：收取该金融资产现金流量的合同权利终止；该金融资产已转移，且符合《企
业会计准则第23号——金融资产转移》规定的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才终止确认该金融负债或其一部分。
3、金融工具的计量方法
本公司初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金
融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
本公司对金融资产和金融负债的后续计量主要方法：
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动计入
当期损益。
（2）持有至到期投资和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本计量。
（3）可供出售金融资产按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融
资产形成的汇兑损益外，计入其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。
（4）在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益
工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
（5）其他金融负债按摊余成本进行后续计量。但是下列情况除外：
①与在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按
照成本计量。
②不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：
A.《企业会计准则第13号——或有事项》确定的金额。
B.初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》的原则确定的累计摊销额后的余额。
4、金融资产转移的确认依据和计量方法
金融资产转移，是指公司（转出方）将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控
制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度
确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
5、金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担
新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并
同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金
融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负
债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面
价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，
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计入当期损益。
6、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。本
公司公允价值计量按《企业会计准则第39号—公允价值计量》的相关规定执行，具体包括：
（1）公允价值初始计量
本公司根据交易性质和相关资产或负债的特征等，判断初始确认时的公允价值是否与其交易价格相等。其他相关会计准
则要求或者允许企业以公允价值对相关资产或负债进行初始计量，且其交易价格与公允价值不相等的，公司将相关利得或损
失计入当期损益，但其他相关会计准则另有规定的除外。
（2）公允价值的估值技术
本公司以公允价值计量相关资产或负债使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。本公司使用多种估值技术计
量公允价值时，会充分考虑各估值结果的合理性，选取在当前情下最能代表公允价值的金额作为公允价值。公司在估值技术
的应用中，优先使用相关可观察输入值，只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输
入值。
（3）公允价值的层次划分
本公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次输入值，其次使用第二层次输入值，最后
使用第三层次输入值。
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。第二层次输入值是除第一层次输
入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
以上层次划分具体表现为：金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报
价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的
价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最
近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
7、金融资产减值测试方法及会计处理方法
（1）资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，如有客
观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
（2）持有至到期投资
有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额计算确认减值损失；计提后如有证
据表明其价值已恢复，原确认的减值损失可予以转回，记入当期损益，但该转回的账面价值不超过假定不计提减值准备情况
下该金融资产在转回日的摊余成本
（3）可供出售金融资产的减值准备
可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，
则按其公允价值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。在确认减值损失时，将原直接计入其他综合收益的
公允价值下降形成的累计损失一并转出，计入减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观与确认原减值损失后发生的事项有
关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
对于可供出售权益工具投资发生的减值损失，在该权益工具价值回升时，通过权益转回，不通过损益转回。但是，在活
跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金
融资产发生的减值损失，不予转回。
（4）应收款项
应收款项减值测试方法及减值准备计提方法详见本附注四（十一）。
（5）其他
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算
的衍生金融资产发生减值时，将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现
金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
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11、应收款项
（1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
本公司将 5000 万元以上，包含 5000 万元的应收账款、其他
单项金额重大的判断依据或金额标准
应收款
在资产负债表日，本公司对单项金额重大的应收款项单独进
行减值测试，经测试发生了减值的，按其未来现金流量现值
低于其账面价值的差额，确定减值损失，计提坏账准备；对
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 单项测试未减值的应收款项，汇同对单项金额非重大的应收
款项，按类似的信用风险特征划分为若干组合，再按这些应
收款项组合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损
失，计提坏账准备。
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
组合名称 坏账准备计提方法
账龄组合 账龄分析法
信用组合 其他方法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
√ 适用 □ 不适用
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
1 年以内（含 1 年） 5.00% 5.00%
1－2 年 10.00% 10.00%
2－3 年 15.00% 15.00%
3－4 年 20.00% 20.00%
4－5 年 50.00% 50.00%
5 年以上 100.00% 100.00%
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
√ 适用 □ 不适用
组合名称 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
信用组合 0.00% 0.00%
（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
对于单项金额不重大但有客观证据表明可能发生了减值的应
单项计提坏账准备的理由
收款项，将其从相关组合中分离出来，单独进行减值测试，
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确认减值损失。有客观证据表明可能发生了减值，主要是指
债务人出现撤销、破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，
仍不能收回、现金流量严重不足等情况的。
对于经常发生的，债务单位信誉较好的，确实有把握收回的
应收款项不计提坏账准备；合并范围内的关联方单位除非有
坏账准备的计提方法 确凿证据证明已经发生了减值的（如债务人已经撤销、破产
死亡等，以其破产财产或遗产清偿后，仍不能收回、现金流
量严重不足等情况的），不计提坏账准备。
12、存货
1、存货的分类
本公司存货分为房地产存货和非房地产存货两类。房地产存货主要包括在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品等。
非房地产存货包括原材料、库存商品、低值易耗品、周转材料等。
（2）存货取得和发出的计价方法
房地产存货按成本进行初始计量，开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目
完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。
1. 开发用土地的核算方法
开发用土地所发生的购买成本、征地拆迁补偿费及基础设施费等，在开发成本中单独核算，并根据开发项目的土地
使用情况计入相应的开发产品成本中。
1. 公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施
项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
非房地产存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。领用和发出时，采用加权平均
法核算。
3、存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
①存货可变现净值的确定：产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，以该存货的估计售价减去估计
的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。需要经过加工的材料存货，以所生产的产品的估计售价减去至完工时
估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存
货，其可变现净值以合同价格为基础计算。若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值应当
以一般销售价格为基础计算。
②存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，公司存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。
计提存货减值准备以后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌
价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4、存货的盘存制度
本公司存货采用永续盘存制。
5、低值易耗品和周转材料的摊销方法
低值易耗品采用一次转销法。
建造所用的模板、钢管、扣件和其他周转材料等，按估计经济使用年限，采用直线法摊销。
13、划分为持有待售资产
同时满足下列条件的组成部分（或非流动资产，下同）应当确认为持有待售：该组成部分必须在其当前状况下仅根据
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出售此类组成部分的惯常条款即可立即出售；企业已经就处置该组成部分作出决议，如按规定需得到股东批准的，应当已经
取得股东大会或相应权力机构的批准；企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；该项转让将在一年内完成。
14、长期股权投资
1、共同控制、重大影响的判断标准
长期股权投资包括本公司持有的能够对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的权益性共同控制，是指按照相关约
定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制
这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，应当考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债
券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。投资方能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为其联营企业。
2、初始投资成本确定
（1）本公司合并形成的长期股权投资，按照本附注四（五）（同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法）
确定其初始投资成本。
（2）除本公司合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权
投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的
长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更
加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投
资成。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3、后续计量及损益确认方法
投资方能够对被投资单位实施控制的长期股权投资应当采用成本法核算；对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期
股权投资，采用权益法核算，投资方对联营企业的权益性投资，其中一部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括
投连险基金在内的类似主体间接持有的，无论以上主体是否对这部分投资具有重大影响，都可以对间接持有的该部分投资选
择以公允价值计量且其变动计入损益，并对其余部分采用权益法核算。
（1）采用成本法核算的长期股权投资，追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本；被投资单位宣告分派的现金股
利或利润，确认为当期投资收益。
（2）采用权益法核算的长期股权投资，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。被投资单位可辨认净资产的公允价值，比照《企
业会计准则第20号——企业合并》的有关规定确定。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位当年实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投
资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，
相应减少长期股权投资的账面价值；本公司于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配之外所有者权益的其他变动，
调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在确认应享有或应分担被投资单位的净损益份额时，以取得投资时被投资
单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位净利润进行调整后确认。对被投资单位采用的与本公司不一致的会计政
策及会计期间、以本公司取得投资时被投资单位固定资产及无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额，以及以本公
司取得投资时有关资产的公允价值为基础计算确定的资产减值准备金额等对被投资单位净利润的影响进行调整，并且将本公
司与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益予以抵销，在此基础上确认投资损益和其他综合收益等。
在确认应分担的被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至
零为限（投资企业负有承担额外损失义务的除外）；如果被投资单位以后各期实现盈利的，在收益分享额超过未确认的亏损
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分担额以后，按超过未确认的亏损分担额的金额，依次恢复长期权益、长期股权投资的账面价值。
15、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
本公司的投资性房地产为已出租的建筑物。
1、采用成本模式计量的投资性房地产的折旧方法
本公司采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物计提折旧。投资性房地
产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
投资性房地产类别 预计残值率(%) 预计使用寿命 年折旧（摊销）率(%)
房屋建筑物 3.00 20-30 3.23-4.85
2、采用成本模式计量的投资性房地产减值准备计提依据
资产负债表日按投资性房产的成本与可收回金额孰低计价，可收回金额低于成本的，按两者的差额计提减值准备。如果
已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，前期已计提的减值准备不得转回。
16、固定资产
（1）确认条件
固定资产指同时满足与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业和该固定资产的成本能够可靠地计量条件的，为生产商
品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-30 3.00% 3.23%-4.85%
机器设备 年限平均法 8 3.00% 12.13%
电子设备 年限平均法 5 3.00% 19.4%
运输设备 年限平均法 5 3.00% 19.4%
办公设备 年限平均法 5 3.00% 19.4%
其他设备 年限平均法 5/15 3.00% 19.4%/6.33%
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权
转移给本公司。（2）本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，
因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。（3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿
命的大部分。（4）本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。（5）租赁资产性
质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。 融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低
租赁付款额的现值两者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。
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在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租
入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。 本公司采用与自有固定资产相一致的折旧
政策计提融资租入固定资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无
法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
17、在建工程
（1）在建工程的类别
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
（2）在建工程结转为固定资产的标准和时点
已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，
再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
（3）在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，本公司对在建工程按照账面价值与可收回金额孰低计量，按单项工程可收回金额低于账面价值的差额，
计提在建工程减值准备，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。在建工程减值损失一经确认，在以后会计期间不再
转回。
18、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
同时满足下列条件时，借款费用开始资本化：（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件
的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预
定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
在资本化期间内，每一会计期间的资本化金额，为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款
当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额
确定。为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平
均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。利息资本化金额，不超过当期相关借款实
际发生的利息金额。
（3）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化。
在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生
产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，借款费用继续资本化。购建或者生产符合资本化条
件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止借款费用资本化。
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（4）借款费用资本化金额的计算方法
在资本化期间内，每一会计期间的资本化金额，为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款
当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额
确定。
19、生物资产
不涉及
20、油气资产
不涉及
21、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
（1）无形资产的计价方法
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括土地使用权、专利权、软件等。无形资
产按照成本进行初始计量。购入的无形资产，按实际支付的价款和相关支出作为实际成本。投资者投入的无形资产，按投资
合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。
（2）使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内采用直线法摊销，并在年度终了，对无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，
如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：
项目 预计使用寿命 依据
商业土地 土地使用权存续期间 直线法
办公软件 5年 直线法
专利权 10年 直线法
海域使用权 直线法
（3）使用寿命不确定的无形资产的判断依据
使用寿命不确定的无形资产不予摊销。本公司在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，当有
确凿证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，按直线法进行摊销。使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减
值迹象，每年都进行减值测试。
（4）无形资产减值准备的计提
资产负债表日，本公司对无形资产按照其账面价值与可收回金额孰低计量，按单项资产可收回金额低于账面价值的差额
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计提无形资产减值准备，相应的资产减值损失计入当期损益。无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
（5）划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改
进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
（2）内部研究开发支出会计政策
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
a.完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
b.具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
c.无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身
存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
d.有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形
资产；
e.归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
22、长期资产减值
1、长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用成本模式计量的生产性生物资产、
油气资产、无形资产、商誉等长期资产的减值测试方法及会计处理方法：
（1）公司在资产负债表日按照单项资产是否存在可能发生减值的迹象。存在减值迹象的，进行减值测试，估计资产的可
收回金额。资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，
计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应
调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。资产减值损失一经确认，在
以后会计期间不得转回。
（2）存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
①资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。
②公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对公司产生
不利影响。
③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响公司计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资
产可收回金额大幅度降低。
④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。
⑤资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。
⑥公司内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润
（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等。
⑦其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
2、有迹象表明一项资产可能发生减值的，公司应当以单项资产为基础估计其可收回金额。公司难以对单项资产的可收
回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。同时，在认定资产
组时，考虑公司管理层管理生产经营活动的方式（如是按照生产线、业务种类还是按照地区或者区域等）和对资产的持续使
用或者处置的决策方式等。资产组一经确定，各个会计期间应当保持一致，不得随意变更。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
3、因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产以及未探明矿区权益，无论是否存在减值迹象，每年都应当
进行减值测试。
4、资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，
系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
23、长期待摊费用
本公司长期待摊费用是指已经支出，但受益期限在一年以上（不含一年）的各项费用，按照项目的预计受益期平均摊销。
长期待摊费用包括待摊税金，公司房地产业务以预收收入为计税依据预缴营业税、土地增值税等税金计入长期待摊费用，
实现收入后与收入匹配的税金由长期待摊费用转入相关损益项目。
24、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
公司在职工为公司提供的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
（1）公司在职工为公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或
相关资产成本。
（2）对设定受益计划的会计处理通常包括如下步骤：
①根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定受
益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间；
②设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项
设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计
划净资产。资产上限是指公司可从设定受益计划退款或减少未来对设定受益计划缴存资金而获得的经济利益的现值；
③期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额以及重新计量
设定受益计划净负债或净资产所产生的变动，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关
资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，
但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额；
④在设定受益计划结算时，确认一项结算利得或损失。
（3）辞退福利的会计处理方法
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：①公司不能单方
面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；②公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
公司向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划进行会计处理；除此之外的其他长期福
利，按照设定受益计划进行会计处理，但是重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动计入当期损益后相关资
产成本。
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25、预计负债
1、预计负债的确认标准
当与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、亏损合同、重组义务、固定资产弃置义务等或有事项相关的义务同时
符合以下条件，则将其确认为负债：
① 该义务是公司承担的现时义务；
1. 该义务的履行很可能导致经济利益流出公司；
2. 该义务的金额能够可靠地计量。
公司的亏损合同和承担的重组义务符合上述条件的，确认为预计负债。
2、预计负债的计量
预计负债按照履行相关现时义务可能导致经济利益流出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项相关的风
险、不确定性及货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。于
资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。因时间推移导致的预计负债
账面价值的增加金额，确认为利息费用。
26、股份支付
1、股份支付的种类
本公司的股份支付分为以现金结算的股份支付和以权益结算的股份支付。
①以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。
授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负
债。
存在等待期的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日以对可行权情况的最佳估计为基础，按本公司承
担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。
②以权益工具结算的股份支付
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。
授予后立即可行权的换取职工提供服务的权益结算的股份支付，在授予日以权益工具的公允价值计入相关成本或费用，
相应增加资本公积。
存在等待期的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，
按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入成本或费用和资本公积。
2、权益工具公允价值的确定方法
1. 对于授予职工的股份，其公允价值按公司股份的市场价格计量，同时考虑授予股份所依据的条款和条件（不包括市场条
件之外的可行权条件）进行调整。
②对于授予职工的股票期权，在许多情况下难以获得其市场价格。如果不存在条款和条件相似的交易期权，公司选择适
用的期权定价模型估计所授予的期权的公允价值。
3、确认可行权权益工具最佳估计的依据
在等待期内每个资产负债表日，公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正预计可行权的
权益工具数量，以作出可行权权益工具的最佳估计。
4、实施股份支付计划的会计处理
1. 授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负
债。并在结算前的每个资产负债表日和结算日对负债的公允价值重新计量，将其变动计入损益。
2. 完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日以对
可行权情况的最佳估计为基础，按本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。
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3. 授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日以权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相
应增加资本公积。
4. 完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产
负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入成本或
费用和资本公积。
5、修改、终止股份支付计划的会计处理
如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；如果修
改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加；如果公司按照有利于
职工的方式修改可行权条件，公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。
如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础，确认取得服务的金额，
而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消
来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。
如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被取消的除外，则将
取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。
27、优先股、永续债等其他金融工具
不涉及
28、收入
收入确认原则和计量方法：
（1）商品销售收入
本公司商品销售收入同时满足下列条件时才能予以确认：
① 本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
③ 收入的金额能够可靠地计量；
1. 相关的经济利益很可能流入企业；
2. 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
房地产销售除符合商品销售收入确认条件外，以竣工验收合格并签订了销售合同，达到了销售合同约定的交付条件，并
取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入
的实现。
（2）租赁收入：按合同或协议约定的租金在租赁期内的各个期间按直线法确认为租赁收入。
（3）物业管理收入：公司在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相
关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现。
（4）建造合同收入
① 当建造合同的结果可以可靠地估计时，与其相关的合同收入和合同费用在资产负债表日按完工百分比法予以确认。
完工百分比法，是指根据合同完工进度确认合同收入和合同费用的方法。合同完工程度按照累计实际发生的合同费用占合同
预计总成本的比例确定。
② 建造合同的结果不能可靠估计的，分别下列情况处理：
a、合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用。
b、合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。
③ 如果合同总成本很可能超过合同总收入，则预期损失立即确认为费用。
（5）提供劳务
① 本公司在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。完工百分比法，
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是指按照提供劳务交易的完工进度确认收入与费用的方法。
提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
a、收入的金额能够可靠地计量；
b、相关的经济利益很可能流入企业；
c、交易的完工进度能够可靠地确定；
d、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
② 提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
a、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成
本；
b、已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本计入当期损益不确认劳务收入。
（6）让渡资产使用权
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时予以确认：
① 与交易相关的经济利益能够流入企业公司；
② 收入的金额能够可靠地计量。
利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
29、政府补助
（1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
① 与资产相关的政府补助，公司取得时确认为递延收益，自相关资产达到预定可使用状态时，在该资产使用寿命内平
均分配，分次计入以后各期的损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的递延收益
余额一次性转入资产处置当期的损益。
（2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
②与收益相关的政府补助，用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，在确认相关费用的期
间计入当期损益；用于补偿公司已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益。
30、递延所得税资产/递延所得税负债
本公司采用资产负债表债务法对企业所得税进行核算。
本公司根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确
认递延所得税资产或递延所得税负债。
（1）递延所得税资产的确认依据
① 本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税
资产。但是同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
a、该项交易不是企业合并；
b、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)。
② 本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所
得税资产：
a、暂时性差异在可预见的未来很可能转回；
b、未来很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
③ 本公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳
106
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税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
（2）递延所得税负债的确认
除下列情况产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债：
① 商誉的初始确认；
② 同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
a、该项交易不是企业合并；
b、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)。
③ 本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资产生相关的应纳税暂时性差异，同时满足下列条件的：
a、投资企业能够控制暂时性差异的转回的时间；
b、该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（3）资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以
抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
31、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
（1）本公司作为经营租赁承租人时，将经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法或根据租赁资产的使用
量计入当期损益。作为承租人发生的初始直接费用，计入管理费用，或有租金于发生时确认为当期费用。出租人提供免租期
的，本公司将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内确认租金费用及相
应的负债。出租人承担了承租人某些费用的，本公司按该费用从租金费用总额中扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。
（2）本公司作为经营租赁出租人时，采用直线法将收到的租金在租赁期内确认为收益。初始直接费用，计入当期损益。
金额较大的予以资本化，在整个经营租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。如协议约定或有租金的在
实际发生时计入当期收益。出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理
的方法进行分配，免租期内出租人也确认租金收入。承担了承租人某些费用的，本公司按该费用自租金收入总额中扣除后的
租金收入余额在租赁期内进行分配。
（2）融资租赁的会计处理方法
（1）本公司作为融资租赁承租人时，在租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中
较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。在租赁期内
各个期间采用实际利率法进行分摊，确认为当期融资费用，计入财务费用。发生的初始直接费用，应当计入租入资产价值。
在计提融资租赁资产折旧时，本公司采用与自有应折旧资产相一致的折旧政策，折旧期间以租赁合同而定。如果能够合
理确定租赁期届满时本公司将会取得租赁资产所有权，以租赁期开始日租赁资产的寿命作为折旧期间；如果无法合理确定租
赁期届满后本公司是否能够取得租赁资产的所有权，以租赁期与租赁资产寿命两者中较短者作为折旧期间。
（2）本公司作为融资租赁出租人时，于租赁期开始日将租赁开始日最低租赁应收款额与初始直接费用之和作为应收融
资租赁款的入账价值，计入资产负债表的长期应收款，同时记录未担保余值；将最低租赁应收款额、初始直接费用及未担保
余值之和与其现值之和的差额作为未实现融资收益，在租赁期内各个期间采用实际利率法确认为租赁收入，计入租赁收入/
业务业务收入。
32、其他重要的会计政策和会计估计
无
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33、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
□ 适用 √ 不适用
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
34、其他
无
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 境内销售，提供加工、修理修配劳务 17%、13%、6%、3%
提供建筑劳务收入、销售房屋收入、出
营业税 3%、5%
租收入
城市维护建设税 应交流转税额 5%、7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
地方教育费附加 应交流转税额 1%、2%
综合基金 预收房款、营业收入 0.1%-0.38%
江堤基金 营业收入 0.03%、0.08%、0.1%
超率累进税率。预缴税率为预收房款的
土地增值税 土地增值额
1.5%-4%
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 2,335,454.87 4,939,771.44
银行存款 4,238,174,401.00 4,687,245,267.57
其他货币资金 2,046,340,504.54 1,950,680,512.85
合计 6,286,850,360.41 6,642,865,551.86
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其他说明
截至2015年12月31日，货币资金中使用受到限制的资金具体明细如下：
项目 期末数 期初数
汇票、信用证及保函保证金 1,550,619,119.77 1,145,441,121.63
质量监管保证金 333,281,817.82 10,435,507.40
按揭保证金、民工保证金等 266,456,000.40 247,297,660.26
房地产开发项目货币资本金 148,333,815.18 193,290,915.49
定期存单 50,724,000.00 90,000,000.00
贷款保证金 50,000,000.00 371,357,282.81
保证金共管账户[注] 7,956,107.11 7,928,869.06
合计 2,407,370,860.28 2,065,751,356.65
[注]：根据东北特殊钢集团有限责任公司、中南房地产业有限公司、大连金牛股份有限公司、中国建设银行股份有限公司海
门支行2009年5月26日关于监管账户的协议，东北特殊钢集团有限责任公司汇入大连金牛股份有限公司在中国建设银行股份
有限公司海门支行开立的四方监管银行账户2200万元货币资金，该货币资金及利息用于归还《债务处理协议》中规定的阶段
性保证金。该账户期初余额为7,928,869.06元，期末余额为7,956,107.11元。
2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
指定以公允价值计量且其变动计入当期
5,447,565.33 3,759,572.55
损益的金融资产
权益工具投资 5,447,565.33 3,759,572.55
合计 5,447,565.33 3,759,572.55
其他说明：
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产全部为基金投资，具体情况如下：
名称 代码 期末持有数量 报表日净值 期末公允价值
浦银安盛价值成长股票型证券投资基金 519110 1,928,000.00 2.1600 4,164,480.00
工银瑞信中国机会全球配置股票型证券投资基 486002 200,400.00 1.5210 304,808.40
金
海富通收益增长证券投资基金 519003 985,173.14 0.9930 978,276.93
合计 -- -- -- 5,447,565.33
3、衍生金融资产
□ 适用 √ 不适用
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4、应收票据
（1）应收票据分类列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 17,949,991.79 25,361,977.99
商业承兑票据 117,667,379.31 16,056,426.02
合计 135,617,371.10 41,418,404.01
（2）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位： 元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 1,298,100,000.00
商业承兑票据 35,088,896.68
合计 1,333,188,896.68
5、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
按信用风险特征组 6,748,5
6,712,05 664,686, 6,047,370 635,743,8 6,112,825,3
合计提坏账准备的 100.00% 9.90% 69,219. 100.00% 9.42%
7,358.91 368.97 ,989.94 67.36 52.42
应收账款 78
6,748,5
6,712,05 664,686, 6,047,370 635,743,8 6,112,825,3
合计 100.00% 9.90% 69,219. 100.00% 9.42%
7,358.91 368.97 ,989.94 67.36 52.42
78
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
账龄 期末余额
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应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
1 年以内小计 4,349,248,916.34 217,460,202.98 5.00%
1至2年 1,460,209,175.28 146,020,917.53 10.00%
2至3年 488,590,495.59 73,288,574.33 15.00%
3至4年 137,109,515.31 27,421,903.06 20.00%
4至5年 100,344,652.07 50,172,326.03 50.00%
5 年以上 150,322,445.03 150,322,445.03 100.00%
合计 6,685,825,199.62 664,686,368.97
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
组合中，按信用组合不计提坏账的应收账款：
组合名称 账面余额 坏账准备 计提比例%
应收其他关联方款项 26,232,159.29 - -
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 49,748,178.54 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位： 元
项目 核销金额
应收账款核销 20,805,676.93
其中重要的应收账款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
淄博春申房地产开 根据法院调解书确 经过公司法务部门
应收工程款 20,805,676.93 否
发有限公司 认核销坏账 确认
合计 -- 20,805,676.93 -- -- --
应收账款核销说明：
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额1,038,709,584.09元，占应收账款期末余额合计数的比例15.47%，相
111
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应计提的坏账准备期末余额汇总金额91,438,903.70元。
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
因金融资产转移而终止确认的应收账款情况
单位名称 转移方式 终止确认金额 与终止确认相关的损失
寿光市城市建设投资开发有限公司 [注] 146,551,940.34 6,551,940.34
盐城市城南新区开发建设投资有限公司 [注] 279,466,624.90 39,466,624.90
淮安新城投资开发有限公司 [注] 127,372,058.19 7,372,058.19
合计 -- 553,390,623.43 53,390,623.43
[注]：因本期本公司之子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司以不附追索权的方式出售其持有的上述应收账款，故终止
确认。
6、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 2,169,032,043.86 54.28% 1,629,836,777.73 56.92%
1至2年 825,859,804.40 20.67% 490,914,565.99 17.14%
2至3年 331,146,363.11 8.29% 265,368,542.72 9.27%
3 年以上 669,454,405.46 16.76% 477,288,192.80 16.67%
合计 3,995,492,616.83 -- 2,863,408,079.24 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
说明：预付款项主要包括预付土地保证金、工程款等。账龄超过一年的预付款项，主要由于土地未交付、工程未完工导致款
项尚未结算所致。
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额1,929,020,038.15元，占预付款项期末余额合计数的比例48.28%。
其他说明：
7、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
单位： 元
112
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期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
按信用风险特征组 3,958,8
4,858,91 190,674, 4,668,238 130,097,2 3,828,764,8
合计提坏账准备的 100.00% 3.92% 62,028. 100.00% 3.29%
3,390.73 760.29 ,630.44 14.91 13.99
其他应收款 90
3,958,8
4,858,91 190,674, 4,668,238 130,097,2 3,828,764,8
合计 100.00% 3.92% 62,028. 100.00% 3.29%
3,390.73 760.29 ,630.44 14.91 13.99
90
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
1 年以内小计 425,300,246.56 21,265,012.35 5.00%
1至2年 373,755,385.49 37,375,539.64 10.00%
2至3年 163,762,331.17 24,564,349.58 15.00%
3至4年 30,311,340.77 6,062,268.15 20.00%
4至5年 120,488,795.11 60,244,397.59 50.00%
5 年以上 41,163,192.98 41,163,192.98 100.00%
合计 1,154,781,292.08 190,674,760.29
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
组合中，按信用组合不计提坏账准备的其他应收款：
组合名称 账面余额 坏账准备 计提比例%
各类保证金、押金等 1,180,661,844.09 - -
备用金、代扣代缴款 177,683,318.16 - -
应收政府款项 2,030,557,100.78 - -
应收其他关联方款项 315,229,835.62 - -
合计 3,704,132,098.65 - -
113
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（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 60,577,545.38 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
（3）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
各类保证金、押金等 1,180,661,844.09 968,405,115.93
备用金、代扣代缴款 177,683,318.16 113,221,878.49
应收政府款项 2,030,557,100.78 1,821,584,412.94
其他单位往来款 1,470,011,127.70 1,055,650,621.54
合计 4,858,913,390.73 3,958,862,028.90
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
泰安市鼎盛投资开
代垫拆迁款 424,747,323.80 1-2 年 8.74%
发有限公司
海门市城市发展投
前期工程预付款 400,000,000.00 4-5 年 8.23%
资有限公司
常熟万中城房地产
合作开发款 290,854,000.00 1 年以内 5.99% 14,542,700.00
有限公司
南通广益投资发展
往来款 237,100,000.00 1 年以内 4.88% 11,855,000.00
中心（有限合伙）
常熟市土地交易所 保证金 189,100,000.00 1 年以内 3.90%
合计 -- 1,541,801,323.80 -- 31.74% 26,397,700.00
8、存货
（1）存货分类
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 493,506,277.11 493,506,277.11 647,025,095.71 647,025,095.71
在产品 1,000,000.00 1,000,000.00
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库存商品 74,374,088.54 74,374,088.54 24,217,000.33 24,217,000.33
周转材料 317,609,226.01 317,609,226.01 335,545,769.62 335,545,769.62
建造合同形成的
已完工未结算资 3,509,445,755.62 3,509,445,755.62 2,933,562,179.07 2,933,562,179.07
产
59,302,346,831.8 59,302,346,831.8 52,517,350,979.0 52,517,350,979.0
开发成本
4 4 2 2
开发产品 1,569,719,019.61 32,154,155.12 1,537,564,864.49 732,962,839.31 32,154,155.12 700,808,684.19
出租开发产品 30,737,139.87 30,737,139.87 53,315,286.43 53,315,286.43
65,298,738,338.6 65,266,584,183.4 57,243,979,149.4 57,211,824,994.3
合计 32,154,155.12 32,154,155.12
0 8 9 7
（2）存货跌价准备
单位： 元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发产品 32,154,155.12 32,154,155.12
合计 32,154,155.12 32,154,155.12
（3）存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
存货期末余额中含有借款费用资本化金额为6,836,866,674.62元。
（4）期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
单位： 元
项目 金额
累计已发生成本 40,866,995,473.83
累计已确认毛利 5,888,098,707.10
已办理结算的金额 43,245,648,425.31
建造合同形成的已完工未结算资产 3,509,445,755.62
9、其他流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
银行理财产品 1,413,331,012.49 629,050,000.00
预缴所得税 48,799,038.85 94,499,477.90
115
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待抵扣进项税 11,141,032.07
合计 1,473,271,083.41 723,549,477.90
其他说明：
期末银行理财产品明细如下：
理财产品名称 理财产品类型 金额 投资期限
中国银行中银日积月累-日计划 非保本浮动收益型 150,050,000.00 无固定存续期限
GSRJYL01产品
中国农业银行“金钥匙安心快线” 天天利 非保本浮动收益型 113,281,012.49 起息日开始后每1 天为一
滚利第3期开放式人民币理财产品 个投资周期
中国工商银行对公客户无固定期限人民 非保本浮动收益型 270,000,000.00 无固定存续期限
币理财产（0701CDQB）
中国建设银行“乾元—日鑫月溢”开放式资 非保本浮动收益型 880,000,000.00 每1个自然日为产品的1个
产组合型人民币理财产品 运作周期
合计 -- 1,413,331,012.49 --
说明：上表中银行理财产品无固定存续期限，可每日申购赎回。
10、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售债务工具： 51,000,000.00 51,000,000.00
可供出售权益工具： 300,000.00 300,000.00 300,000.00 300,000.00
按成本计量的 300,000.00 300,000.00 300,000.00 300,000.00
合计 51,300,000.00 300,000.00 51,000,000.00 300,000.00 300,000.00
（2）期末按成本计量的可供出售金融资产
单位： 元
账面余额 减值准备 在被投资
被投资单 本期现金
单位持股
位 期初 本期增加 本期减少 期末 期初 本期增加 本期减少 期末 红利
比例
海门市岩
土工程公 300,000.00 300,000.00 300,000.00 300,000.00 100.00%
司
合计 300,000.00 300,000.00 300,000.00 300,000.00 --
116
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（3）报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
单位： 元
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
期初已计提减值余额 300,000.00
期末已计提减值余额 300,000.00
11、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
融资租赁款 11,500,000.00 11,500,000.00
合计 11,500,000.00 11,500,000.00 --
12、长期股权投资
单位： 元
本期增减变动
被投资单 权益法下 宣告发放 减值准备
期初余额 其他综合 其他权益 计提减值 期末余额
位 追加投资 减少投资 确认的投 现金股利 其他 期末余额
收益调整 变动 准备
资损益 或利润
一、合营企业
国信中南
城市开发
投资基金 14,048,68 -1,821,67 12,227,01
管理（北 9.02 1.06 7.96
京）有限
责任公司
14,048,68 -1,821,67 12,227,01
小计
9.02 1.06 7.96
二、联营企业
青岛中南
2,679,871 233,648.0 2,913,519
物业管理
.76 7 .83
有限公司
南京中南
18,805,34 -656,510. 18,148,83
天生桥旅
6.77 54 6.23
游开发有
117
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限公司
上海承泰
信息科技 200,000,0 3,222,580 203,222,5
股份有限 00.00 .88 80.88
公司
常熟中置
157,500,0 -983,201. 156,516,7
房地产有
00.00 36 98.64
限公司
常熟万中
40,000,00 -3,767,80 36,232,19
城房地产
0.00 8.81 1.19
有限公司
常熟市碧
桂园房地 12,000,00 -1,760,31 10,239,68
产开发有 0.00 4.99 5.01
限公司
21,485,21 409,500,0 -3,711,60 427,273,6
小计
8.53 00.00 6.75 11.78
35,533,90 409,500,0 -5,533,27 439,500,6
合计
7.55 00.00 7.81 29.74
其他说明
上海承泰信息科技股份有限公司由本期本公司与本公司控股股东中南城市建设投资有限公司通过增资和股份转让方式共同
投资，具体说明详见附注十三、3；常熟中置房地产有限公司、常熟万中城房地产有限公司及常熟市碧桂园房地产开发有限
公司系本公司之子公司常熟中南世纪城房地产开发有限公司本期与其他股东投资新设的联营企业，详见附注六、合并范围的
变动。
13、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,401,371,712.25 1,401,371,712.25
2.本期增加金额 29,200,482.90 29,200,482.90
（1）外购
（2）存货\固定资产
29,200,482.90 29,200,482.90
\在建工程转入
（3）企业合并增加
118
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3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 1,430,572,195.15 1,430,572,195.15
二、累计折旧和累计摊
销
1.期初余额 101,219,307.76 101,219,307.76
2.本期增加金额 72,280,008.04 72,280,008.04
（1）计提或摊销 72,280,008.04 72,280,008.04
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 173,499,315.80 173,499,315.80
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,257,072,879.35 1,257,072,879.35
2.期初账面价值 1,300,152,404.49 1,300,152,404.49
（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
119
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14、固定资产
（1）固定资产情况
单位： 元
项目 房屋建筑物 机器设备 运输工具 电子设备 办公设备 其他 合计
一、账面原值：
1,905,131,044. 2,923,683,229.
1.期初余额 370,697,689.19 122,725,210.30 69,109,987.51 43,581,920.10 412,437,377.16
90 16
2.本期增加
金额
（1）购置 78,610,015.95 18,009,958.74 10,744,646.61 10,239,595.40 8,041,851.97 36,209,095.62 8,041,851.97
（2）在建
工程转入
（3）企业
合并增加
3.本期减少
金额
（1）处置
39,050,754.41 23,262,888.02 3,035,226.00 3,421,102.78 11,747,067.31 707,831.38 81,224,869.90
或报废
1,944,690,306. 3,004,313,523.
4.期末余额 365,444,759.91 130,434,630.91 75,928,480.13 39,876,704.76 447,938,641.40
44 55
二、累计折旧
1.期初余额 336,337,306.72 185,783,913.15 64,068,535.73 34,513,161.04 7,750,866.23 89,683,809.84 718,137,592.71
2.本期增加
金额
（1）计提 78,603,278.46 41,479,683.48 20,185,824.75 13,737,410.77 6,974,028.31 31,380,217.48 192,291,577.92
3.本期减少
金额
（1）处置
7,502,362.76 17,173,691.32 1,588,223.84 2,015,163.61 2,256,280.38 249,637.40 30,785,359.31
或报废
4.期末余额
三、减值准备
1.期初余额
120
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2.本期增加
金额
（1）计提
3.本期减少
金额
（1）处置
或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面 1,537,252,084. 2,124,600,846.
155,354,854.60 47,768,494.27 29,693,071.93 27,408,090.60 327,124,251.48
价值 02 90
2.期初账面 1,568,793,738. 2,205,545,636.
184,913,776.04 58,656,674.57 34,596,826.47 35,831,053.87 322,753,567.32
价值 18 45
（2）通过融资租赁租入的固定资产情况
单位： 元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值
湾流 G450 公务机 281,458,162.28 31,194,946.32 250,263,215.96
机器设备 360,329,124.58 205,740,239.06 154,588,885.52
（3）未办妥产权证书的固定资产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
商品房 47,689,574.24 新取得房屋，相关手续正在办理
文昌海鲜楼 32,234,351.23 相关手续正在办理
15、在建工程
（1）在建工程情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
中南建设（南通）
56,364,297.92 56,364,297.92 48,043,893.78 48,043,893.78
建筑产业有限公
121
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司生产车间厂房
总部基地大楼 19,111,252.71 19,111,252.71
总部基地综合楼 52,040,655.61 52,040,655.61
总部基地宿舍楼 9,770,606.00 9,770,606.00
总承包锦城钢结
76,202.61 76,202.61
构
百货机房建设 198,266.00 198,266.00
合计 118,450,028.14 118,450,028.14 67,155,146.49 67,155,146.49
（2）重要在建工程项目本期变动情况
单位： 元
本期转 工程累 其中：本
本期其 利息资 本期利
项目名 期初余 本期增 入固定 期末余 计投入 工程进 期利息 资金来
预算数 他减少 本化累 息资本
称 额 加金额 资产金 额 占预算 度 资本化 源
金额 计金额 化率
额 比例 金额
中南建
设（南
通）建筑
58,566,7 48,043,8 8,320,40 56,364,2
产业有 96.24% 96.24 其他
26.64 93.78 4.14 97.92
限公司
生产车
间厂房
总部基 882,880, 19,111,2 43,349,4 649,464. 61,811,2
40.93% 40.93 其他
地大楼 000.00 52.71 72.98 08 61.61
百货机 1,388,64 198,266. 198,266.
76.76% 76.76 其他
房建设 2.60 00 00
沈阳工
848,806. 848,806. 848,806.
厂一期 100.00% 100.00 其他
80 80 80
厂房
精神堡
654,232. 654,232. 654,232.
垒广告 100.00% 100.00 其他
00 00 00
宣传牌
其他项 157,811. 981,673. 905,470. 76,202.6
48.29% 48.29 其他
目 35 24 63 1
944,496, 67,155,1 54,352,8 3,057,97 118,450,
合计 -- -- --
219.39 46.49 55.16 3.51 028.14
122
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
16、生产性生物资产
（1）采用成本计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
（2）采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
17、油气资产
□ 适用 √ 不适用
18、无形资产
（1）无形资产情况
单位： 元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 海域使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 144,901,822.88 219,895.00 26,467,002.63 406,981,800.00 578,570,520.51
2.本期增加
金额
（1）购置 25,843,992.25 6,119,671.08 31,963,663.33
（2）内部
研发
（3）企业
合并增加
3.本期减少金
额
（1）处置 309,200.75 309,200.75
4.期末余额 170,745,815.13 219,895.00 32,277,472.96 406,981,800.00 610,224,983.09
二、累计摊销
1.期初余额 9,419,315.46 104,985.82 10,073,452.41 10,999,508.10 30,597,261.79
2.本期增加
金额
（1）计提 3,813,538.34 23,111.40 5,870,649.67 8,799,606.48 18,506,905.89
123
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
3.本期减少
金额
（1）处置 298,780.00 298,780.00
4.期末余额 13,232,853.80 128,097.22 15,645,322.08 19,799,114.58 48,805,387.68
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计提
3.本期减少
金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面
157,512,961.33 91,797.78 16,632,150.88 387,182,685.42 561,419,595.41
价值
2.期初账面
135,482,507.42 114,909.18 16,393,550.22 395,982,291.90 547,973,258.72
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。
（2）未办妥产权证书的土地使用权情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
中南 NPC 项目用地 23,639,204.95 新取得土地，相关手续正在办理中
19、商誉
（1）商誉账面原值
单位： 元
被投资单位名称
或形成商誉的事 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
项
124
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
海门市建筑设计
4,188,653.58 4,188,653.58
院有限公司
南通常乐建筑劳
1,499,300.89 1,499,300.89
务有限公司
合计 5,687,954.47 5,687,954.47
（2）商誉减值准备
单位： 元
被投资单位名称
或形成商誉的事 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
项
南通常乐建筑劳
1,499,300.89 1,499,300.89
务有限公司
合计 1,499,300.89 1,499,300.89
说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法：
商誉减值准备系以其账面价值与预计可收回金额之间的差异计算确定，本公司按未来现金流量现值来计算确定有关资产组的
预计可收回金额。估计现值时所采用的折现率为同期银行长期贷款利率，选用的折现期为被投资方主要资产尚可使用年限。
根据减值测试的结果，本期期末商誉未发生新增的减值（上期期末：本公司之子公司南通常乐建筑劳务有限公司商誉发生减
值1,499,300.89元）。
20、长期待摊费用
单位： 元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
营业税 1,419,512,767.93 915,725,893.76 622,058,972.11 1,713,179,689.58
城市维护建设税 97,129,155.91 62,496,068.78 41,831,183.24 117,794,041.45
教育费附加 43,730,425.39 27,474,429.69 18,656,144.69 52,548,710.39
地方教育费附加 24,965,870.05 18,310,527.89 12,446,803.94 30,829,594.00
综合基金 11,622,712.68 4,547,495.64 4,407,479.89 11,762,728.43
土地增值税 601,719,858.42 424,211,530.44 286,835,561.78 739,095,827.08
其他税费 3,688,703.48 7,221,925.26 845,213.15 10,065,415.59
装修费用 8,967,657.22 18,025,077.28 7,528,955.75 19,463,778.75
房租 558,833.31 558,833.31
开办费 5,816,910.51 5,816,910.51
合计 2,211,895,984.39 1,483,829,859.25 8,087,789.06 987,081,358.80 2,700,556,695.78
其他说明
本公司将预售房款预缴的各项流转税金在长期待摊费用中核算，待房屋销售收入确认后转入营业税金及附加。
125
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
21、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 870,889,060.76 217,722,265.19 799,794,538.28 199,948,633.64
内部交易未实现利润 272,118,636.77 68,029,659.19 151,023,551.17 37,755,887.79
可抵扣亏损 1,847,943,286.00 461,985,821.50 924,779,083.21 231,200,615.64
预缴土地增值税等 57,875,713.99 14,468,928.50 42,134,421.72 10,533,605.42
非同一控制下企业合并 33,962,799.18 8,490,699.80
合计 3,082,789,496.70 770,697,374.18 1,917,731,594.38 479,438,742.49
（2）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位： 元
递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产 递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产
项目
期末互抵金额 或负债期末余额 期初互抵金额 或负债期初余额
递延所得税资产 770,697,374.18 479,438,742.49
（3）未确认递延所得税资产明细
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 18,425,524.51
可抵扣亏损 820,621,924.58 386,119,480.96
非同一控制企业合并形成的商誉 128,491,595.45
合计 967,539,044.54 386,119,480.96
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位： 元
年份 期末金额 期初金额 备注
2015 年 9,198,112.47
2016 年 10,744,686.67 12,822,902.20
2017 年 86,485,111.05 87,366,721.57
2018 年 137,026,206.38 137,128,440.91
126
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2019 年 139,550,238.96 139,603,303.81
2020 年 446,815,681.52
合计 820,621,924.58 386,119,480.96 --
其他说明：
2016年-2019年到期的未确认递延所得税资产的可抵扣亏损期末小于期初的原因为本年度弥补亏损所致。
22、其他非流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
预付投资款 308,341,173.22
合计 308,341,173.22
23、短期借款
（1）短期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 548,000,000.00 918,000,000.00
抵押借款 1,173,500,000.00 1,589,000,000.00
保证借款 1,789,000,000.00 1,304,000,000.00
信用借款 30,000,000.00 140,000,000.00
保理借款 140,000,000.00 237,500,000.00
委托贷款 10,000,000.00
合计 3,680,500,000.00 4,198,500,000.00
24、应付票据
单位： 元
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 2,177,642,370.44 1,353,701,044.31
银行承兑汇票 1,615,408,429.04 1,349,350,928.89
合计 3,793,050,799.48 2,703,051,973.20
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0.00 元。
127
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25、应付账款
（1）应付账款列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
工程款 3,264,646,760.84 3,425,868,872.12
货款 1,250,602,851.32 1,358,200,038.40
其他服务费 549,812,134.00 425,883,066.31
合计 5,065,061,746.16 5,209,951,976.83
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
南通清华建设工程有限公司 132,011,453.20 工程款未结算
中建三局集团有限公司 59,414,691.98 工程款未结算
海门海螺水泥有限责任公司 54,063,236.73 材料款未结算
合计 245,489,381.91 --
26、预收款项
（1）预收款项列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
房款 34,746,450,414.39 27,999,314,207.29
工程款 293,038,499.12 158,862,145.58
建造合同形成的已结算尚未完工款 237,910,624.75 223,039,705.66
其他 49,766,828.17 9,387,291.79
合计 35,327,166,366.43 28,390,603,350.32
（2）期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
单位： 元
项目 金额
累计已发生成本 11,530,891,763.16
累计已确认毛利 1,962,739,809.28
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已办理结算的金额 13,731,542,197.19
建造合同形成的已完工未结算项目 -237,910,624.75
27、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 1,201,937,856.69 2,760,333,295.82 3,021,111,482.72 941,159,669.79
二、离职后福利-设定提
2,414,941.64 73,476,132.83 72,883,585.39 3,007,489.08
存计划
合计 1,204,352,798.33 2,833,809,428.65 3,093,995,068.11 944,167,158.87
（2）短期薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和
1,160,412,926.16 2,587,832,569.97 2,844,398,817.63 903,846,678.50
补贴
2、职工福利费 0.00 95,214,127.91 95,214,127.91
3、社会保险费 1,792,569.60 52,613,231.08 54,105,335.45 300,465.23
其中：医疗保险费 1,622,236.50 28,422,832.05 30,045,068.55 3,007,489.08
工伤保险费 128,670.52 22,649,940.12 22,567,458.61 211,152.03
生育保险费 41,662.58 1,540,458.91 1,492,808.29 89,313.20
4、住房公积金 2,273,246.00 21,297,164.17 22,656,239.50 914,170.67
5、工会经费和职工教育
37,459,114.93 2,071,709.11 3,432,468.65 36,098,355.39
经费
其他 1,304,493.58 1,304,493.58
合计 1,201,937,856.69 2,760,333,295.82 3,021,111,482.72 941,159,669.79
（3）设定提存计划列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 2,291,696.50 69,388,581.57 68,845,121.28 2,835,156.79
2、失业保险费 123,245.14 4,087,551.26 4,038,464.11 172,332.29
合计 2,414,941.64 73,476,132.83 72,883,585.39 3,007,489.08
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28、应交税费
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
增值税 4,719,909.57 9,169,359.97
营业税 834,811,821.76 760,857,814.37
企业所得税 1,355,279,952.56 1,666,089,587.79
个人所得税 62,017,184.17 50,065,572.53
城市维护建设税 65,205,591.90 59,420,500.55
房产税 17,771,784.47 8,764,957.29
土地使用税 8,553,459.53 9,624,026.13
教育费附加 26,153,610.21 25,444,980.23
地方教育费附加 11,848,761.52 10,703,828.87
综合基金 43,996,083.17 47,463,144.30
土地增值税 101,134,002.27 82,732,859.14
印花税 2,757,062.32 2,451,713.48
契税 1,197,126.36 1,197,126.36
其他税费 525,871.83 552,778.91
合计 2,535,972,221.64 2,734,538,249.92
29、应付利息
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
短期借款应付利息 1,355,833.35
应付债券利息 200,477,589.03
非公开定向债务融资工具利息 79,193,652.22 83,287,671.23
合计 281,027,074.60 83,287,671.23
30、应付股利
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 79,147,518.52
合计 79,147,518.52
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
应付中南城市建设投资有限公司2014年度现金分红尚未支付。
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31、其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
往来款 1,930,907,808.31 1,645,965,794.02
保证金、定金、押金 884,295,221.87 684,131,195.38
代收代缴款 576,230,394.44 401,556,633.73
其他 10,967,297.43 13,427,121.53
合计 3,402,400,722.05 2,745,080,744.66
（2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
中南控股集团有限公司 524,745,861.33 未履行结算手续
青岛李东城市建设投资有限责任公司 239,995,000.00 未履行结算手续
南通永锦投资发展中心（有限合伙） 239,135,000.00 未履行结算手续
唐山湾国际旅游岛财政局 228,965,597.10 未履行结算手续
寿光市教育局财务结算中心 86,097,760.89 未履行结算手续
职工钢管租赁费 45,488,024.60 未履行结算手续
镇江市水利投资公司 40,000,000.00 未履行结算手续
合计 1,404,427,243.92 --
32、一年内到期的非流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 3,916,500,000.00 11,319,910,000.00
一年内到期的应付债券 996,453,761.17
一年内到期的长期应付款 95,141,032.76 34,512,773.87
合计 5,008,094,793.93 11,354,422,773.87
其他说明：
一年内到期的长期借款
项目 期末数 期初数
质押借款 95,000,000.00 5,018,960,000.00
131
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抵押借款 2,561,500,000.00 3,866,950,000.00
保证借款 250,000,000.00 -
委托借款 1,010,000,000.00 1,184,000,000.00
保理借款 - 1,250,000,000.00
合计 3,916,500,000.00 11,319,910,000.00
33、其他流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券 833,220,954.78 428,518,712.54
非公开定向债务融资工具 1,030,169,398.91 997,405,154.02
应付融资租赁款 73,209,137.50
合计 1,936,599,491.19 1,425,923,866.56
短期应付债券的增减变动：
单位： 元
按面值计 溢折价摊
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
提利息 销
14 中南
400,000,0 400,000,0 428,518,7 5,216,438 264,849.1 434,000,0
建筑 2014.2.26 1 年
00.00 00.00 12.54 .36 0 00.00
CP001
15 中南
400,000,0 400,000,0 400,000,0 27,032,96 -158,241. 426,874,7
建筑 2015.2.6 1 年
00.00 00.00 00.00 7.03 76 25.27
CP001
15 中南
400,000,0 400,000,0 400,000,0 7,307,978 -961,748. 406,346,2
建筑 2015.8.7 1 年
00.00 00.00 00.00 .14 63 29.51
CP002
2,000,000 428,518,7 800,000,0 39,557,38 -855,141. 434,000,0 833,220,9
合计 -- -- --
,000.00 12.54 00.00 3.53 29 00.00 54.78
其他说明：
说明：经中国银行间市场交易商协会中市协注[2014]CP4号文件批准，本公司之子公司中南建筑公司于2014年2月26日发行
2014年度第一期短期融资券，债券简称“14中南建筑CP001”，发行总额为人民币4亿元，债券期限1年、票面利率8.50%，该
期债券已于2015年2月完成兑付；第二期于2015年2月6日发行，债券简称“15中南建筑CP001”，发行总额为人民币4亿元，债
券期限1年、票面利率7.50%；第三期于2015年8月7日发行，债券简称“15中南建筑CP002”，发行总额为人民币4亿元，债券
期限1年、票面利率4.58%。付息方式均为到期一次还本付息。
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34、长期借款
（1）长期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 1,085,000,000.00 6,313,960,000.00
抵押借款 10,809,640,000.00 8,645,300,000.00
保证借款 1,150,000,000.00 750,000,000.00
委托借款 1,010,000,000.00 4,300,600,000.00
保理借款 1,450,000,000.00
减：一年内到期的长期借款 -3,916,500,000.00 -11,319,910,000.00
合计 10,138,140,000.00 10,139,950,000.00
35、应付债券
（1）应付债券
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
非公开定向债务融资工具 10,007,758,422.38 989,998,448.50
合计 10,007,758,422.38 989,998,448.50
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位： 元
14 中南
1,000,000 1,000,000 989,998,4 6,455,312 996,453,7
建设 2014.7.28 2 年
,000.00 ,000.00 48.50 .67 61.17
PPN002
15 中南
1,000,000 1,000,000 1,000,000 -12,329,5 987,670,4
建设 2015.6.5 3 年
,000.00 ,000.00 ,000.00 47.95 52.05
PPN001
15 中南
1,200,000 1,200,000 1,200,000 -12,060,3 1,187,939
建设 2015.6.26 3+2 年
,000.00 ,000.00 ,000.00 68.48 ,631.52
MTN001
15 中南
2,400,000 2,400,000 2,400,000 -25,681,4 2,374,318
建设 2015.8.28 3+2 年
,000.00 ,000.00 ,000.00 85.50 ,514.50
MTN002
15 中南 2,500,000 2015.8.25 2+1 年 2,500,000 2,500,000 -18,654,6 2,481,345
133
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01 ,000.00 ,000.00 ,000.00 51.37 ,348.63
15 中南 1,500,000 2015.10.2 1,500,000 1,500,000 -10,562,6 1,489,437
3+2 年
02 ,000.00 0 ,000.00 ,000.00 39.17 ,360.83
15 中南 1,500,000 2015.12.1 1,500,000 1,500,000 -12,952,8 1,487,047
3+2 年
03 ,000.00 1 ,000.00 ,000.00 85.15 ,114.85
11,100,00 989,998,4 10,100,00 -85,786,2 10,007,75
合计 -- -- --
0,000.00 48.50 0,000.00 64.95 8,422.38
36、长期应付款
（1）按款项性质列示长期应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应付融资租赁款 336,950,931.71 248,816,118.55
减：未确认融资费用 41,149,345.39 35,967,107.77
小计 295,801,586.32 212,849,010.78
物业权资产证券化 550,000,000.00
减：一年内到期长期应付款 95,141,032.76 34,512,773.87
合计 750,660,553.56 178,336,236.91
其他说明：
说明：
（1）公司本部及子公司南通中南新世界中心开发有限公司、常熟中南世纪城房地产开发有限公司与民生泰润（天津）航空
租赁有限公司签订融资租赁合同，租赁标的物为一架湾流G450公务机，租赁期限共计96个月，利率5.80%，租金分32期支付。
合同约定租赁期限届满，以人民币32,010,309.40元留购。公司期末确认的长期应付款-融资租赁款余额为181,443,447.05元，
未确认融资费用为27,059,556.05元，长期应付款期末余额为154,383,891.00元，其中将于一年内到期的长期应付款余额为
34,512,773.87元。
（2）本公司之子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司与远东国际租赁有限公司签订售后回购租赁合同，租赁标的物为
塔吊、升降梯、施工升降机等机器设备，租赁期限共计24个月，利率为基准利率（签订时利率：5.75%）+0.75%，租金分24
期支付。合同约定租赁期限届满，以人民币100元留购。公司期末确认的长期应付款-融资租赁款余额为42,638,446.38元，未
确认融资费用为 2,463,514.49元，长期应付款期末余额为 40,174,931.89 元，其中将于一年内到期的长期应付款余额 为
30,472,005.17元。
（3）本公司之子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司与安徽中安融资租赁股份有限公司签订售后回购租赁合同，租赁
标的物为塔吊、升降梯、施工升降机等机器设备，租赁期限共计36个月，利率为三年期贷款基准利率上浮7.00%（签订时利
率：5.85%），租金分12期支付。合同约定租赁期限届满，以人民币1,000.00元留购。公司期末确认的长期应付款-融资租赁
款余额为72,241,660.74元，未确认融资费用为5,390,988.65元，长期应付款期末余额为66,850,672.09元，其中将于一年内到期
的长期应付款余额为30,156,253.72元。
（4）本公司于本年12月作为原始权益人开展物业资产证券化工作，由华鑫证券有限公司（以下简称“华鑫证券”）担任管理
134
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
人、摩根士丹利华鑫证券有限责任公司担任财务顾问，拟设立华鑫-中南建设物业资产支持专项计划，并通过该专项计划发
行资产支持证券进行融资。此次专项计划分为优先级资产支持证券和次级资产支持证券，其中优先级资产支持证券募集规模
为5亿元，向合格投资者募集，次级资产支持证券募集规模为0.5亿元，由本公司全额认购。2015年12月10日，本公司分别与
青岛中南物业管理有限公司及本公司之子公司南通中南世纪城物业管理有限公司、海门中南物业管理有限公司、海南中南物
业服务有限公司签订了《物业服务费债权转让协议》，由本公司向上述四家公司购买基础资产；本公司与华鑫证券签订了《华
鑫-中南建设物业资产支持专项计划产买卖协议》及《华鑫-中南建设物业资产支持专项计划产资产服务协议》，协议约定由
华鑫证券将专项计划募集资金5.5亿元用于向本公司购买基础资产，并委任本公司作为专项计划的资产服务机构，由本公司
按照协议约定为专项计划提供与基础资产及其回收有关的管理服务及其他服务。2015年12月29日，本公司与华鑫证券签订了
《华鑫-中南建设物业资产支持专项计划支持证券认购协议与风险揭示书》，约定由华鑫证券向本公司销售次级资产支持证
券0.5亿元。2015年12月30日，本公司与华鑫证券签署了《交割确认函》，双方就基础资产买卖的交割完毕。
37、递延收益
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 51,354,744.93 12,037,000.00 1,666,413.41 61,725,331.52 详见说明
合计 51,354,744.93 12,037,000.00 1,666,413.41 61,725,331.52 --
涉及政府补助的项目：
单位： 元
本期新增补助金 本期计入营业外 与资产相关/与收
负债项目 期初余额 其他变动 期末余额
额 收入金额 益相关
总部基地土地出
43,587,744.93 1,134,605.08 42,453,139.85 与资产相关
让金补助
NPC 建筑产品项
目固定资产投资 7,767,000.00 431,500.00 7,335,500.00 与资产相关
补助
南通滨海园区土
12,037,000.00 100,308.33 11,936,691.67 与资产相关
地出让金补助
合计 51,354,744.93 12,037,000.00 1,666,413.41 61,725,331.52 --
其他说明：
（1）本公司总部基地二期45亩土地于2013年5月23日取得土地使用权证（土地使用权证号：海国用（2013）第071052号），
根据海门市人民政府（2013）479号文件，为奖励本公司上市成功，海门市人民政府于2014年返还本公司先行以出让形式支
付的上述土地出让金44,722,350.00元，本公司将收到的款项计入递延收益并按照土地剩余摊销期限由递延收益转入营业外收
入。
（2）根据2012年沈阳市政府批准的《市专项办关于下达2012年沈阳市支持重点产业发展专项资金计划（第七批）的请示》
（沈专项办[2012]10号），沈阳市财政局于2012年12月31日拨付本公司子公司之子公司中南建设（沈阳）建筑产业有限公司
863万元，专项用于“NPC建筑产品项目（建筑产业基地一期工程）”项目固定资产投资补助。
（3）根据本公司2013年与南通滨海园区管委会签署的《南通滨海园区合作开发协议》中所述，为支持中南集团工业园区建
设，约定中南NPC项目用地的毛地平均土地价格为人民币6万元/亩，但获取地块时挂牌价为15万元/亩，实际成交的土地价格
已超出上述约定价格。后经协调，南通滨海园区管委会于本年度将超出部分的土地出让金等额的资金12,037,000.00元以奖励
135
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
款形式拨付给参与承建的本公司子公司之子公司中南建设（南通）建筑产业有限公司。
38、股本
单位：元
本次变动增减（+、—）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
1,167,839,226. 1,167,839,226.
股份总数
00 00
39、资本公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,047,980,125.30 16,305,791.36 1,031,674,333.94
其他资本公积 14,976,006.69 14,976,006.69
合计 1,062,956,131.99 16,305,791.36 1,046,650,340.63
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期股本溢价的减少额为本公司收购子公司少数股权所减少的资本公积。
40、其他综合收益
单位： 元
本期发生额
本期所得 减：前期计入 税后归属
项目 期初余额 减：所得税 税后归属 期末余额
税前发生 其他综合收益 于少数股
费用 于母公司
额 当期转入损益 东
二、以后将重分类进损益的其他综 3,483,021.0 4,222,203.8 -665,939.
-4,888,143.72 -739,182.75
合收益 5 0 92
4,222,203.8
外币财务报表折算差额
0
3,483,021.0 4,222,203.8 -665,939.
其他综合收益合计 -4,888,143.72 -739,182.75
5 0 92
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
41、盈余公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
136
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法定盈余公积 258,435,813.64 258,435,813.64
合计 258,435,813.64 258,435,813.64
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
42、未分配利润
单位： 元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 6,331,892,751.27 5,526,185,160.86
调整后期初未分配利润 6,331,892,751.27 5,526,185,160.86
加：本期归属于母公司所有者的净利润 351,339,698.00 959,187,133.29
应付普通股股利 116,783,922.60 140,140,707.12
期末未分配利润 6,566,448,526.67 6,331,892,751.27
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
43、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 20,314,717,673.59 15,929,273,410.65 21,687,771,398.80 16,372,632,783.62
其他业务 134,937,548.53 106,517,896.34 104,322,780.55 47,344,484.22
合计 20,449,655,222.12 16,035,791,306.99 21,792,094,179.35 16,419,977,267.84
44、营业税金及附加
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
消费税 1,613,772.57
营业税 961,612,347.63 921,550,010.26
城市维护建设税 65,642,973.15 63,804,948.08
教育费附加 29,168,063.41 28,346,894.39
地方教育费附加 19,446,935.04 18,605,527.14
137
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土地增值税 304,385,563.87 254,615,514.80
综合基金 5,312,448.28 5,998,375.38
江堤河道基金 3,070,877.75 4,541,723.54
外国项目经营税 13,990,000.00
其他 799,854.28 499,879.96
合计 1,405,042,835.98 1,297,962,873.55
45、销售费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
工资及附加费 24,468,316.06 24,240,070.13
业务招待费 1,137,092.90 691,678.05
办公费 13,425,268.56 14,907,064.48
差旅费 3,103,764.52 2,637,988.47
广告宣传费 457,664,977.10 537,673,131.99
折旧摊销费 876,143.65 1,071,617.13
维修费 6,902,401.02 19,736,290.41
水电费 11,944,327.54 12,701,186.37
其他 6,810,021.68 11,019,094.59
合计 526,332,313.03 624,678,121.62
46、管理费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
工资及附加 753,865,734.70 824,990,497.92
折旧摊销费 149,372,181.83 123,055,820.64
税费 102,566,331.93 94,297,237.99
办公费 101,843,934.17 95,971,204.49
业务招待费 87,184,282.17 74,286,821.04
代理及咨询费 69,607,799.75 49,701,181.95
差旅费 60,974,046.02 64,306,966.24
交通运输费用 28,026,121.32 29,797,019.12
水电费 24,472,502.68 18,154,029.58
修理费 18,838,685.05 9,999,621.48
138
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保险费 9,891,993.42 15,598,224.77
广告设计费 3,983,367.45 8,315,080.63
会务费 3,965,131.95 5,291,957.75
低值易耗品摊销 2,408,898.91 3,376,333.37
其他 43,696,932.62 42,755,507.04
合计 1,460,697,943.97 1,459,897,504.01
47、财务费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 3,150,411,054.74 2,768,820,929.95
减：利息资本化 2,709,863,884.88 2,361,883,615.12
减：利息收入 147,733,801.76 137,941,248.98
承兑汇票贴息 65,849,438.47 29,829,116.41
汇兑损益 2,285,887.32 -304,968.46
手续费及其他 26,532,561.82 114,952,929.02
合计 387,481,255.71 413,473,142.82
48、资产减值损失
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 110,570,671.51 160,327,838.57
合计 110,570,671.51 160,327,838.57
49、公允价值变动收益
单位： 元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
以公允价值计量的且其变动计入当期损
1,687,992.78 965,327.33
益的金融资产
合计 1,687,992.78 965,327.33
其他说明：
公允价值变动为本公司之子公司持有的基金的公允价值变动损益。
139
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50、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -5,533,277.81 -1,225,215.65
处置长期股权投资产生的投资收益 -1,778.92
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
68,707.15 6,841,846.88
金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损
5,621.92
益的金融资产取得的投资收益
理财产品投资收益 34,142,414.94
合计 28,681,687.28 5,616,631.23
51、营业外收入
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非流动资产处置利得合计 3,439,764.84 1,824,667.02 3,439,764.84
其中：固定资产处置利得 3,439,764.84 1,824,667.02 3,439,764.84
政府补助 19,257,650.81 80,471,848.50 19,257,650.81
罚款、违约金、赔偿金收入 28,503,745.50 18,276,173.76 28,503,745.50
非同一控制下合并负商誉 128,491,595.45 128,491,595.45
废料收入 7,800,000.00 7,800,000.00
其他 15,044,054.89 4,290,062.16 15,044,054.89
合计 202,536,811.49 104,862,751.44 202,536,811.49
计入当期损益的政府补助：
单位： 元
补贴是否影 是否特殊补 本期发生金 上期发生金 与资产相关/
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型
响当年盈亏 贴 额 额 与收益相关
因承担国家
为保障某种
公用事业或
房产税、土地 南通市财政 社会必要产
奖励 是 否 6,600,000.00 与收益相关
使用税返还 局 品供应或价
格控制职能
而获得的补
助
140
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因从事国家
鼓励和扶持
建筑产业现 特定行业、产
江苏省财政
代化专项资 补助 业而获得的 是 否 5,680,000.00 与收益相关
厅
金补贴 补助（按国家
级政策规定
依法取得）
因从事国家
鼓励和扶持
辽宁省新型
辽宁省墙体 特定行业、产
墙体材料生
材料改革办 补助 业而获得的 是 否 2,000,000.00 与收益相关
产示范企业
公室 补助（按国家
补贴款
级政策规定
依法取得）
因符合地方
政府招商引
国家优质工 海门市人民
奖励 资等地方性 是 否 1,200,000.00 与收益相关
程奖 政府
扶持政策而
获得的补助
总部基地土 奖励上市而
海门市人民
地出让金补 奖励 给予的政府 是 否 1,134,605.08 1,134,605.07 与收益相关
政府
助 补助
因从事国家
鼓励和扶持
特定行业、产
楼宇经济补 南通市财政
补助 业而获得的 是 否 700,000.00 与收益相关
贴 局
补助（按国家
级政策规定
依法取得）
因从事国家
鼓励和扶持
NPC 建筑产
特定行业、产
品项目固定 海门市人民
奖励 业而获得的 否 否 431,500.00 431,500.00 与资产相关
资产投资补 政府
补助（按国家
助
级政策规定
依法取得）
因符合地方
政府招商引
高技能人才 海门市人才
补助 资等地方性 是 否 400,000.00 793,557.38 与收益相关
补助款 中心
扶持政策而
获得的补助
财税贡献奖 常熟市虞山 奖励 因符合地方 是 否 300,000.00 350,000.00 与收益相关
141
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
镇虹桥管理 政府招商引
区管理委员 资等地方性
会 扶持政策而
获得的补助
因符合地方
南通滨海园 政府招商引
绿化奖励专
区财政金融 奖励 资等地方性 是 否 220,000.00 与收益相关
项经费
局 扶持政策而
获得的补助
因符合地方
政府招商引
土地出让金 南通滨海园
补助 资等地方性 是 否 100,308.33 与资产相关
补助 区管委会
扶持政策而
获得的补助
因符合地方
政府招商引
海门市财政
商标奖 奖励 资等地方性 是 否 100,000.00 与收益相关
局
扶持政策而
获得的补助
因符合地方
江苏省海门 政府招商引
先进企业奖
市经济开发 奖励 资等地方性 是 否 100,000.00 与收益相关
励
区财政局 扶持政策而
获得的补助
因符合地方
政府招商引
南通市财政
综税补贴 补助 资等地方性 是 否 102,995.60 与收益相关
局
扶持政策而
获得的补助
因从事国家
鼓励和扶持
江苏省电力 特定行业、产
光伏发电补
公司南通供 补助 业而获得的 是 否 66,000.80 与收益相关
贴
电公司 补助（按国家
级政策规定
依法取得）
因符合地方
政府招商引
菜市场升级 南通市崇川
奖励 资等地方性 是 否 26,000.00 与收益相关
改造奖励 区财政局
扶持政策而
获得的补助
苏州园区总 苏州工业园 补助 因符合地方 是 否 76,860,000.0 与收益相关
142
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部大项目扶 区广利委员 政府招商引 0
持基金 会 资等地方性
扶持政策而
获得的补助
因符合地方
政府招商引
工程质量奖 南通市财政
奖励 资等地方性 是 否 494,000.00 与收益相关
励款 局
扶持政策而
获得的补助
因研究开发、
沈阳市财政 技术更新及
科技奖励款 奖励 是 否 224,250.00 与收益相关
局 改造等获得
的补助
因符合地方
政府招商引
其他 无 补助 资等地方性 是 否 96,241.00 183,936.05 与收益相关
扶持政策而
获得的补助
19,257,650.8 80,471,848.5
合计 -- -- -- -- -- --
1 0
52、营业外支出
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非流动资产处置损失合计 4,315,773.99 3,515,565.10 4,315,773.99
其中：固定资产处置损失 4,315,773.99 3,515,565.10 4,315,773.99
对外捐赠 34,317,950.00 18,228,426.00 34,317,950.00
违约金、赔偿金、罚款支出 34,219,023.71 30,858,367.95 34,219,023.71
债权终止确认损失 53,390,623.43 53,390,623.43
其他 1,968,793.88 2,152,303.32 1,968,793.88
合计 128,212,165.01 54,754,662.37
53、所得税费用
（1）所得税费用表
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
143
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
当期所得税费用 469,619,455.27 667,199,421.95
递延所得税费用 -282,664,303.58 -131,070,466.51
合计 186,955,151.69 536,128,955.44
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位： 元
项目 本期发生额
利润总额 628,433,221.47
按法定/适用税率计算的所得税费用 157,108,305.37
调整以前期间所得税的影响 260,283.18
非应税收入的影响 -421,998.20
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 12,949,657.51
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -1,363,057.13
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏
76,371,199.80
损的影响
权益法核算的合营企业和联营企业损益 1,383,319.45
其他 -59,332,558.29
所得税费用 186,955,151.69
54、其他综合收益
详见附注 42。
55、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 7,140,857,815.40 6,205,128,572.09
营业外收入 42,287,550.37 3,110,740.59
利息收入 147,733,801.76 137,941,248.98
补贴收入 20,725,842.48 43,547,936.05
其他 101,212,653.71 73,674,768.46
合计 7,452,817,663.72 6,463,403,266.17
144
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（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 6,026,516,734.37 3,220,603,140.27
管理费用支出 626,540,321.23 456,487,271.47
销售费用支出 571,747,593.77 625,338,907.85
营业外支出 71,052,492.67 34,396,443.71
银行手续费 30,055,370.28 17,629,102.84
其他 71,754,977.91 63,232,771.91
合计 7,397,667,490.23 4,417,687,638.05
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
收购子公司取得的现金 636,672.48
合计 636,672.48
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
清理子公司支付的费用 954,759.15
合计 954,759.15
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
收回受限的货币资金 448,438,798.85 497,163,920.27
收回融资租赁款 223,025,000.00
合计 671,463,798.85 497,163,920.27
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
145
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支付的融资顾问费 51,741,231.29 94,674,144.33
支付受限的货币资金 790,058,302.48 850,398,303.24
支付融资租赁费 76,700,703.80 38,545,636.45
合计 918,500,237.57 983,618,084.02
56、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 441,478,069.78 936,338,523.13
加：资产减值准备 110,570,671.51 160,327,838.57
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生
264,186,900.01 204,590,973.83
物资产折旧
无形资产摊销 18,506,905.89 16,603,260.72
长期待摊费用摊销 8,087,789.06 2,679,948.20
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
-1,031,942.41 -1,751,035.40
的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 155,933.26 60,137.32
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 1,687,992.78 965,327.33
财务费用（收益以“－”号填列） 495,273,139.27 531,135,607.11
投资损失（收益以“－”号填列） -28,681,687.28 -5,616,631.23
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -237,145,106.79 -131,070,466.51
存货的减少（增加以“－”号填列） -8,054,759,189.11 -18,375,730,200.99
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填
9,746,044,278.05 -7,211,432,302.38
列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填
-1,811,023,152.89 18,005,313,984.75
列）
经营活动产生的现金流量净额 953,350,601.13 -5,867,585,035.55
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活
-- --
动：
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 3,879,479,500.13 4,577,114,195.21
减：现金的期初余额 4,577,114,195.21 4,711,549,797.60
现金及现金等价物净增加额 -697,634,695.08 -134,435,602.39
146
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（2）现金和现金等价物的构成
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 3,879,479,500.13 4,577,114,195.21
其中：库存现金 2,335,454.87 2,579,474.04
可随时用于支付的银行存款 3,270,488,309.56 4,010,723,994.77
可随时用于支付的其他货币资金 606,655,735.70 563,810,726.40
三、期末现金及现金等价物余额 3,879,479,500.13 4,577,114,195.21
57、所有权或使用权受到限制的资产
单位： 元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 235,737.09 保证金存款、质押借款等
存货 1,873,269.80 抵押借款
固定资产 177,699.13 抵押借款
无形资产 4,298.58 抵押借款
投资性房地产 633,600.28 抵押借款
合计 2,924,604.88 --
58、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位： 元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
其中：美元 15,952.98 6.4936 103,592.28
欧元 25,807.46 7.0952 183,109.09
乌吉亚币 8,457,718.42 0.0192 162,388.20
澳元 27,161.00 4.7276 128,406.34
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
√ 适用 □ 不适用
为遵循公司适度多元化发展的战略方向，进一步优化公司产业结构，本公司及下属子公司成立以下境外经营实体：
①本公司之子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司（以下简称“中南建筑”）于2012年投资设立南通建筑工程总承包（毛
147
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里塔尼亚）有限公司，主要经营地在毛里塔尼亚努瓦克肖特，记账本位币为乌吉亚币；
②本公司在2014年投资设立大C&S集团有限公司，主要经营地在澳大利亚墨尔本市，记账本位币为澳元；
③中南建筑于2015年成立南通建筑工程总承包（沙特阿拉伯）有限公司，主要经营地在沙特阿拉伯利雅得市，记账本位币
为沙亚币。
期末本公司编制合并报表时已根据相应汇率折算为人民币。
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1）本期发生的非同一控制下企业合并
单位： 元
购买日至期 购买日至期
被购买方名 股权取得时 股权取得成 股权取得比 股权取得方 购买日的确
购买日 末被购买方 末被购买方
称 点 本 例 式 定依据
的收入 的净利润
南京溧水万
2015 年 02 月 183,765,668. 2015 年 02 月 取得被收购 131,468,054. -11,435,957.1
宸置业投资 100.00% 购买
28 日 65 28 日 方控制权 00 9
有限公司
（2）合并成本及商誉
单位： 元
合并成本
--现金 183,765,668.65
合并成本合计 183,765,668.65
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 312,257,264.10
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金
-128,491,595.45
额
大额商誉形成的主要原因：2015 年 2 月，本公司与江苏万宸置业投资有限公司签订股权转让协议，本公司收购江苏万宸置
业投资有限公司持有的南京溧水万宸置业投资有限公司 100%股权，收购价为 18,376.57 万元。依据北京北方亚事资产评估
事务所（特殊普通合伙）2016 年 4 月 27 日出具的北方亚事评报字[2016]第 01-210 号评估报告及双方签订的补充协议，以 2015
年 2 月 28 日为基准日，标的公司净资产的评估值确定为 303,766,564.30 元。
（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位： 元
购买日公允价值 购买日账面价值
148
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资产： 607,321,651.32 641,284,450.50
固定资产 822,903.00 880,781.88
负债： 303,555,087.02 303,555,087.02
净资产 303,766,564.30 337,729,363.48
取得的净资产 303,766,564.30 337,729,363.48
（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□ 是 √ 否
2、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
（1）本期新设子公司相关情况
公司名称 期末净资产 本期净利润
南京中南世纪城房地产开发有限公司 942,183,765.85 -7,816,234.15
苏州中南雅苑房地产开发有限公司 396,770,065.78 -3,229,934.22
中南（深圳）房地产开发有限公司 48,168,870.94 -1,831,129.06
中南云锦（北京）房地产开发有限公司 50,001,557.14 1,557.14
上海锦冠房地产开发有限公司 379,610,589.19 -389,410.81
海门中南世纪城（香港）有限公司 308,445,913.83 -11.16
南通建筑工程总承包（沙特阿拉伯）有限公司 240,501.93 -1,491,098.08
（2）本期因清算而减少的合并单位
①本年度原子公司广饶圣园旅游文化产业有限责任公司清算关闭，截至2015年12月31日已完成税务及工商注销手续，本年
度不再纳入合并范围。
②本年度原子公司之子公司盐城市昊锦建材贸易有限公司清算关闭，截至2015年12月31日已完成税务及工商注销手续，本
年度不再纳入合并范围。
③本年度原子公司之子公司南通中锦钢结构有限公司清算关闭，截至2015年12月31日已完成税务及工商注销手续，本年度
不再纳入合并范围。
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
149
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
直接 间接
中南镇江房地产
江苏省镇江市 江苏省镇江市 房地产开发 54.05% 投资设立
开发有限公司
文昌中南房地产
海南省文昌市 海南省文昌市 房地产开发 100.00% 投资设立
开发有限公司
文昌市堡森发展
海南省文昌市 海南省文昌市 餐饮服务 100.00% 投资设立
有限公司
海门中南世纪城
江苏省海门市 江苏省海门市 房地产开发 100.00% 投资设立
开发有限公司
海门中南国际置
江苏省海门市 江苏省海门市 房地产销售代理 51.00% 投资设立
业顾问有限公司
海门中南物业管
江苏省海门市 江苏省海门市 物业管理 100.00% 投资设立
理有限公司
海门锦新建材贸
江苏省海门市 江苏省海门市 建材批发 100.00% 投资设立
易有限公司
安庆中盛房地产
安徽省安庆市 安徽省安庆市 房地产开发 60.00% 投资设立
开发有限公司
安庆中南世纪城
物业管理有限公 安徽省安庆市 安徽省安庆市 物业管理 100.00% 投资设立
司
烟台中南房地产
山东省烟台市 山东省烟台市 房地产开发 100.00% 投资设立
开发有限公司
淮安中南世纪城
江苏省淮安市 江苏省淮安市 房地产开发 100.00% 投资设立
房地产有限公司
潜江中南房地产
湖北省潜江市 湖北省潜江市 房地产开发 100.00% 投资设立
发展有限公司
海门中南锦苑房
地产开发有限公 江苏省海门市 江苏省海门市 房地产开发 40.00% 60.00% 投资设立
司
如皋中南世纪城
江苏省南通市 江苏省如皋市 房地产开发 100.00% 投资设立
开发有限公司
菏泽中南花成置
山东省菏泽市 山东省菏泽市 房地产开发 100.00% 投资设立
业有限公司
太仓中南世纪城
房地产开发有限 江苏省太仓市 江苏省太仓市 房地产开发 100.00% 投资设立
公司
海门中南世纪城
（香港）有限公 中国香港 中国香港 房地产开发 100.00% 投资设立
司
150
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
菏泽中南世纪城
房地产开发有限 山东省菏泽市 山东省菏泽市 房地产开发 100.00% 投资设立
公司
青岛海湾新城房
地产开发有限公 山东省青岛市 山东省青岛市 房地产开发 100.00% 投资设立
司
青岛中南世纪城
房地产业投资有 山东省青岛市 山东省青岛市 房地产开发 49.00% 51.00% 投资设立
限公司
青岛爱居贸易有
山东省青岛市 山东省青岛市 建材批发 100.00% 投资设立
限公司
南京常锦房地产
江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 100.00% 投资设立
开发有限公司
镇江世纪城物业
江苏省镇江市 江苏省镇江市 物业管理 100.00% 投资设立
管理有限公司
南通中南新世界
中心开发有限公 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100.00% 投资设立
司
南通中南商业经
江苏省南通市 江苏省南通市 服务业 100.00% 投资设立
营有限公司
寿光中南房地产
山东省寿光市 山东省寿光市 房地产开发 100.00% 投资设立
开发有限公司
镇江中南新锦城
房地产发展有限 江苏省镇江市 江苏省镇江市 房地产开发 58.23% 投资设立
公司
盐城中南世纪城
房地产投资有限 江苏省盐城市 江苏省盐城市 房地产开发 100.00% 投资设立
公司
泰安中南城市投 房地产开发、投
山东省泰安市 山东省泰安市 100.00% 投资设立
资有限责任公司 资
泰安中南投资置 房地产开发、投
山东省泰安市 山东省泰安市 100.00% 投资设立
业有限公司 资
淮安中南锦城房
江苏省淮安市 江苏省淮安市 房地产开发 100.00% 投资设立
地产有限公司
南通市中南新海
江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100.00% 投资设立
湾开发有限公司
万宁中南城房地
产发展有限责任 海南省万宁市 海南省万宁市 房地产开发 100.00% 投资设立
公司
151
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
昌江中南房地产
海南省昌江县 海南省昌江县 房地产开发 100.00% 投资设立
开发有限公司
潜江新世界城市 房地产开发、投
湖北省潜江市 湖北省潜江市 100.00% 投资设立
投资有限公司 资
泰兴市中南世纪
城房地产发展有 江苏省泰兴市 江苏省泰兴市 房地产开发 21.00% 30.00% 投资设立
限公司
无锡中南城发城
市建设投资有限 江苏省无锡市 江苏省无锡市 对外投资 100.00% 投资设立
公司
南通华城中南房
地产开发有限公 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 99.38% 投资设立
司
常熟中南世纪城
房地产开发有限 江苏省常熟市 江苏省常熟市 房地产开发 100.00% 投资设立
公司
常熟中南世纪锦
城房地产开发有 江苏省常熟市 江苏省常熟市 房地产开发 100.00% 投资设立
限公司
常熟中南御锦城
房地产开发有限 江苏省常熟市 江苏省常熟市 房地产开发 100.00% 投资设立
公司
昆山中南世纪城
房地产发展有限 江苏省昆山市 江苏省昆山市 房地产开发 51.00% 投资设立
公司
昆山中南锦城房
地产开发有限责 江苏省昆山市 江苏省昆山市 房地产开发 51.00% 投资设立
任公司
常熟中南锦苑房
地产开发有限公 江苏省常熟市 江苏省常熟市 房地产开发 30.00% 投资设立
司
苏州中南锦城房
地产开发有限公 江苏省苏州市 江苏省苏州市 房地产开发 60.14% 投资设立
司
南通中南世纪城
物业管理有限公 江苏省南通市 江苏省南通市 物业管理 100.00% 投资设立
司
江苏中南建筑产
业集团有限责任 江苏省海门市 江苏省海门市 建筑工程施工 92.86% 投资设立
公司
152
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
南通市中南建工
设备安装有限公 江苏省海门市 江苏省海门市 设备安装 91.15% 投资设立
司
江苏辰锦智能科
江苏省南通市 江苏省南通市 工程施工 100.00% 投资设立
技有限公司
南通常乐建筑劳 非同一控制下企
江苏省海门市 江苏省海门市 建筑劳务 100.00%
务有限公司 业合并
南通市康民全预 全预制构件制
江苏省海门市 江苏省海门市 100.00% 投资设立
制构件有限公司 造、销售
海门市建筑设计 非同一控制下企
江苏省海门市 江苏省海门市 建筑设计 100.00%
院有限公司 业合并
海门市中南桩基
江苏省海门市 江苏省海门市 桩基检测 95.00% 投资设立
检测有限公司
山东锦城钢结构 钢结构产品、施 非同一控制下企
山东省淄博市 山东省淄博市 82.57%
有限责任公司 工 业合并
中南建设（沈阳）
建筑构件制造、
建筑产业有限公 辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 100.00% 投资设立
安装
司
南通锦秀机械设
江苏省海门市 江苏省海门市 建筑工程施工 100.00% 投资设立
备安装有限公司
南通锦宏建筑工
江苏省海门市 江苏省海门市 建筑工程施工 100.00% 投资设立
程有限责任公司
南通建筑工程总
毛里塔尼亚努瓦 毛里塔尼亚努瓦
承包（毛里塔尼 建筑工程施工 100.00% 投资设立
克肖特 克肖特
亚）有限公司
中南建设（南通）
建筑产业有限公 江苏省南通市 江苏省南通市 建筑工程施工 100.00% 投资设立
司
南通中南永锦建
江苏省海门市 江苏省海门市 建筑工程施工 90.65% 投资设立
筑工程有限公司
南通中南路桥有
江苏省海门市 江苏省海门市 建筑工程施工 100.00% 投资设立
限责任公司
辽宁中南锦兴建
辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 建筑工程施工 100.00% 投资设立
筑工程有限公司
南通中南建筑工
业化发展有限公 江苏省海门市 江苏省海门市 建筑工程施工 100.00% 投资设立
司
江苏中南建筑科 建筑新技术、新
江苏省海门市 江苏省海门市 100.00% 投资设立
技发展有限公司 材料研发、建筑
153
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
工程施工
南通建筑工程总
承包（沙特阿拉 沙特阿拉伯 沙特阿拉伯 建筑工程施工 100.00% 投资设立
伯有限公司）
儋州中南房地产
海南省儋州市 海南省儋州市 房地产开发 100.00% 投资设立
开发有限公司
江苏中南园林工
江苏省海门市 江苏省海门市 工程施工 100.00% 投资设立
程有限公司
江苏中南世纪城
房地产开发有限 海南省文昌市 海南省文昌市 房地产开发 100.00% 投资设立
公司
儋州中南城市开
江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 97.00% 投资设立
发有限公司
江苏中南建筑防
海南省儋州市 海南省儋州市 工程施工 100.00% 投资设立
水工程有限公司
文昌中南城市开
江苏省海门市 江苏省海门市 房地产开发 100.00% 投资设立
发有限公司
南通中南世纪花
海南省文昌市 海南省文昌市 房地产开发 100.00% 投资设立
城投资有限公司
潜江中南雅苑房
地产开发有限公 湖北省潜江市 湖北省潜江市 房地产开发 100.00% 投资设立
司
海门中南投资有
江苏省海门市 江苏省海门市 房地产投资 60.00% 投资设立
限公司
乐东中南投资有
海南省乐东县 海南省乐东县 房地产开发 100.00% 投资设立
限公司
儋州中南土地开
海南省儋州市 海南省儋州市 房地产开发 100.00% 投资设立
发有限公司
苏州中南世纪城
房地产开发有限 江苏省吴江市 江苏省吴江市 房地产开发 100.00% 投资设立
公司
营口中南世纪城
房地产开发有限 辽宁省营口市 辽宁省营口市 房地产开发 100.00% 投资设立
公司
南通市中南商品
江苏省南通市 江苏省南通市 混凝土生产 100.00% 投资设立
混凝土有限公司
海南中南物业服
海南省文昌市 海南省文昌市 物业管理 100.00% 投资设立
务有限公司
南通中南城购物 江苏省南通市 江苏省南通市 商业管理 100.00% 投资设立
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
中心管理有限公
司
南充世纪城（中
南）房地产开发 四川省南充市 四川省南充市 房地产开发 51.02% 投资设立
有限责任公司
南通中南商业发
江苏省南通市 江苏省南通市 商业管理 100.00% 投资设立
展有限公司
海门中南国际房
江苏省海门市 江苏省海门市 房地产销售代理 100.00% 投资设立
产经纪有限公司
南通中昱建材有
江苏省海门市 江苏省海门市 建材批发 100.00% 投资设立
限公司
上海纳铭国际贸
上海市 上海市 材料销售 100.00% 投资设立
易有限公司
广饶中南房地产
山东省东营市 山东省东营市 房地产开发 100.00% 投资设立
有限公司
南通金石世苑酒
江苏省海门市 江苏省海门市 酒店管理 100.00% 投资设立
店有限公司
安徽中盛建设投
安徽省安庆市 安徽省安庆市 房地产投资 60.00% 投资设立
资有限公司
中南世纪城（沈
阳）房地产开发 辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 房地产开发 100.00% 投资设立
有限公司
大石桥中南房地
辽宁省营口市 辽宁省营口市 房地产开发 100.00% 投资设立
产开发有限公司
苏州中南中心投
江苏省苏州市 江苏省苏州市 房地产开发 100.00% 投资设立
资建设有限公司
东营中南城市建
山东省东营市 山东省东营市 房地产开发 100.00% 投资设立
设投资有限公司
唐山中南国际旅
游岛投资开发有 河北省唐山市 河北省唐山市 房地产开发 90.00% 10.00% 投资设立
限公司
大连中南欧美亚
城市发展有限责 辽宁省大连市 辽宁省大连市 房地产开发 70.00% 投资设立
任公司
江苏通州湾中南
城市开发建设有 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 60.00% 投资设立
限公司
江苏中南一德文 文化旅游产业投
江苏省南京市 江苏省南京市 51.00% 投资设立
化旅游产业发展 资咨询与资产管
155
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
有限公司 理
南京中南新锦城
房地产开发有限 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 50.00% 投资设立
公司
大 C&S 集团有限 房地产开发、销
澳大利亚 澳大利亚 70.00% 投资设立
公司 售、物业管理
南京中南世纪城
房地产开发有限 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 52.63% 投资设立
公司
苏州中南雅苑房
地产开发有限公 江苏省苏州市 江苏省苏州市 房地产开发 53.00% 投资设立
司
中南（深圳）房
地产开发有限公 广东省深圳市 广东省深圳市 房地产开发 100.00% 投资设立
司
中南云锦（北京）
房地产开发有限 北京市 北京市 房地产开发 100.00% 投资设立
公司
上海锦冠房地产
上海市 上海市 房地产开发 100.00% 投资设立
开发有限公司
南京溧水万宸置 非同一控制下企
江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 100.00%
业投资有限公司 业合并
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
项目 持股比例% 纳入合并范围原因
常熟中南锦苑房地产开发有限公司 30.00 董事长、总经理及财务总监均由本公司委派，能够
取得控制权
南京中南新锦城房地产开发有限公司 50.00 董事会3名成员，本公司委派2名，在董事会中占多
数表决权，且总经理、财务总监均由公司委派，能
够取得控制权
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无纳入合并范围的重要结构化主体。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无此类公司。
其他说明：
无
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
（2）重要的非全资子公司
单位： 元
本期归属于少数股东的 本期向少数股东宣告分
子公司名称 少数股东持股比例 期末少数股东权益余额
损益 派的股利
中南镇江房地产开发有
45.95% 10,256,670.10 392,365,174.35
限公司
镇江中南新锦城房地产
41.77% -4,978,297.75 358,000,670.01
发展有限公司
泰兴市中南世纪城房地
49.00% -14,918,985.05 267,732,243.03
产发展有限公司
昆山中南世纪城房地产
49.00% 5,326,306.00 230,243,839.28
发展有限公司
常熟中南锦苑房地产开
70.00% -21,436,930.08 241,629,060.04
发有限公司
苏州中南锦城房地产开
39.86% -10,263,564.40 205,760,605.49
发有限公司
江苏中南建筑产业集团
7.14% 19,445,868.29 299,557,844.31
有限责任公司
南充世纪城（中南）房
48.98% -7,290,030.86 223,097,249.23
地产开发有限责任公司
南京中南新锦城房地产
50.00% -20,321,760.81 220,981,908.58
开发有限公司
南京中南世纪城房地产
47.37% -3,702,550.12 446,297,449.88
开发有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
其他说明：
无
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位： 元
期末余额 期初余额
子公司
流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合 流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合
名称
产 资产 计 债 负债 计 产 资产 计 债 负债 计
中南镇
2,447,74 24,222,2 2,471,96 1,618,06 1,618,06 2,385,56 32,712,3 2,418,27 1,586,70 1,586,70
江房地
2,333.94 56.92 4,590.86 8,672.80 8,672.80 4,091.49 88.58 6,480.07 1,933.29 1,933.29
产开发
157
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
有限公
司
镇江中
南新锦
城房地 2,287,69 64,126,2 2,351,82 1,494,74 1,494,74 2,647,00 69,959,5 2,716,96 1,847,96 1,847,96
产发展 7,751.56 62.13 4,013.69 7,954.30 7,954.30 4,162.68 32.84 3,695.52 9,279.06 9,279.06
有限公
司
泰兴市
中南世
纪城房 3,725,50 135,333, 3,860,83 2,889,44 2,889,44 2,046,36 55,491,2 2,101,85 1,261,71 263,300, 1,525,01
地产发 3,887.00 396.49 7,283.51 4,950.80 4,950.80 4,157.03 36.24 5,393.27 6,152.29 000.00 6,152.29
展有限
公司
昆山中
南世纪
城房地 2,687,01 149,621, 2,836,63 2,366,75 2,366,75 3,185,03 110,315, 3,295,35 2,378,33 458,000, 2,836,33
产发展 5,408.39 139.43 6,547.82 1,161.53 1,161.53 8,737.85 677.49 4,415.34 9,041.30 000.00 9,041.30
有限公
司
常熟中
南锦苑
3,809,38 203,490, 4,012,87 3,047,69 620,000, 3,667,69 3,532,13 97,758,4 3,629,89 2,229,08 1,025,00 3,254,08
房地产
7,708.32 349.88 8,058.20 3,686.72 000.00 3,686.72 9,299.63 71.40 7,771.03 9,213.72 0,000.00 9,213.72
开发有
限公司
苏州中
南锦城
3,184,34 170,940, 3,355,28 2,839,10 2,839,10 2,344,93 58,070,1 2,403,00 1,861,16 1,861,16
房地产
8,512.47 916.89 9,429.36 9,713.81 9,713.81 6,959.45 96.48 7,155.93 3,988.84 3,988.84
开发有
限公司
江苏中
南建筑
18,463,1 19,294,5 13,895,3 14,839,9 28,366,2 29,145,0 24,574,9 24,982,6
产业集 831,372, 944,659, 778,851, 407,767,
81,824.3 54,776.7 05,198.5 64,735.3 00,179.4 52,136.0 13,299.4 80,299.4
团有限 952.47 536.77 956.61 000.00
2 9 9 6 5 6 8 8
责任公
司
南充世
纪城（中
南）房地 1,611,44 63,574,3 1,675,02 1,219,53 1,219,53 1,127,11 30,904,7 1,158,01 687,647, 687,647,
产开发 9,444.38 04.04 3,748.42 7,326.97 7,326.97 3,231.61 08.97 7,940.58 830.15 830.15
有限责
任公司
158
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
南京中
南新锦
城房地 5,294,33 109,057, 5,403,38 3,701,42 1,260,00 4,961,42 3,913,46 22,354,7 3,935,81 1,848,20 1,605,00 3,453,20
产开发 1,315.02 925.55 9,240.57 5,423.41 0,000.00 5,423.41 2,145.79 30.60 6,876.39 9,537.61 0,000.00 9,537.61
有限公
司
南京中
南世纪
城房地 1,983,41 3,604,28 1,987,02 624,836, 420,000, 1,044,83
产开发 6,167.61 5.07 0,452.68 686.83 000.00 6,686.83
有限公
司
单位： 元
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现 综合收益总 经营活动现
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 金流量 额 金流量
中南镇江房
537,716,910. 22,321,371.2 22,321,371.2 150,850,304. 391,512,567. 34,861,913.7 34,861,913.7 -427,517,700.
地产开发有
42 8 8 44 15 2 2 56
限公司
镇江中南新
锦城房地产 506,282,621. -11,918,357.0 -11,918,357.0 30,034,777.6 503,450,826. -63,837,826.7 -63,837,826.7 -538,856,167.
发展有限公 06 7 7 4 89 1 1 28
司
泰兴市中南
世纪城房地 -30,446,908.2 -30,446,908.2 -61,523,967.2 -19,721,384.3 -19,721,384.3 -186,399,556.
产发展有限 7 7 9 3 3 44
公司
昆山中南世
纪城房地产 438,526,765. 10,870,012.2 10,870,012.2 569,091,249. -36,720,652.5 -36,720,652.5 -470,201,111.
发展有限公 00 5 5 40 5 5 60
司
常熟中南锦
-30,624,185.8 -30,624,185.8 728,164,312. -24,191,442.6 -24,191,442.6 -1,063,882,26
苑房地产开
3 3 84 9 9 9.56
发有限公司
苏州中南锦
-25,663,451.5 -25,663,451.5 799,214,227. -20,156,832.9 -20,156,832.9 -1,002,696,35
城房地产开 150,000.00
4 4 16 1 1 1.52
发有限公司
江苏中南建
筑产业集团 9,972,929,80 295,674,393. 295,674,393. -1,363,768,30 12,259,654,7 399,457,025. 399,457,025. -1,442,951,24
有限责任公 3.09 33 33 4.06 62.86 50 50 1.00
司
159
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
南充世纪城
（中南）房地 -14,883,688.9 -14,883,688.9 -16,911,863.0 -16,911,863.0 -376,653,877.
5,365,201.84
产开发有限 8 8 8 8 59
责任公司
南京中南新
锦城房地产 -40,643,521.6 -40,643,521.6 712,607,180. -17,392,661.2 -17,392,661.2 -1,792,808,86
开发有限公 2 2 79 2 2 8.90
司
南京中南世
纪城房地产 -993,714,874.
-7,816,234.15 -7,816,234.15
开发有限公 52
司
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
子公司名称 变动前持股比例% 变动后持股比例% 股权变动原因
常熟中南御锦城房地产开发有限公司 88.47 100.00 收购少数股东股权
常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司 50.00 100.00 收购少数股东股权
苏州中南锦城房地产开发有限公司 59.78 60.14 收购少数股东股权
潜江中南雅苑房地产开发有限公司 60.00 100.00 收购少数股东股权
苏州中南中心投资建设有限公司 90.00 100.00 收购少数股东股权
海门中南锦苑房地产开发有限公司 60.00 100.00 收购少数股东股权
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位： 元
常熟中南御锦城 常熟中南世纪锦 苏州中南锦城房 潜江中南雅苑房 海门中南锦苑房
苏州中南中心投
房地产开发有限 城房地产开发有 地产开发有限公 地产开发有限公 地产开发有限公
资建设有限公司
公司 限公司 司 司 司
--现金 29,400,000.00 150,000,000.00 2,000,000.00 11,526,000.00 26,026,000.00 400,000,000.00
购买成本/处置对
29,400,000.00 150,000,000.00 2,000,000.00 11,526,000.00 26,026,000.00 400,000,000.00
价合计
减：按取得/处置
的股权比例计算
24,089,190.48 265,470,161.56 1,905,151.91 10,917,440.02 25,038,703.02 275,225,561.65
的子公司净资产
份额
差额 5,310,809.52 -115,470,161.56 94,848.09 608,559.98 987,296.98 124,774,438.35
其中：调整资本 -5,310,809.52 115,470,161.56 -94,848.09 -608,559.98 -987,296.98 -124,774,438.35
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公积
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： -- --
投资账面价值合计 14,048,689.02 14,048,689.02
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 -3,643,342.12 -1,902,621.95
--综合收益总额 -3,643,342.12 -1,902,621.95
联营企业： -- --
投资账面价值合计 430,985,218.53 21,485,218.53
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 -8,992,970.82 -536,848.46
--综合收益总额 -8,992,970.82 -536,848.46
（2）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
本公司合营或联营企业不存在向本公司转移资金的重大限制。
十、与金融工具相关的风险
本集团各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风
险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本集团财务业绩的不利影响。基于该
风险管理目标，本集团已制定风险管理政策以辨别和分析本集团所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内
部控制程序，以监控本集团的风险水平。本集团会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本集
团经营活动的改变。本集团的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。
本集团的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（主要为利率风险）。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本集团产生财务损失的风险。
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收款项等。
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本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团预期银行存款不存在重大的信用风险。
对于应收款项，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对债务人的财务状况、外部评级、从第三方获取担保
的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估债务人的信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本集团已采取
政策只与信用良好的交易对手方合作并在有必要时获取足够的抵押品，以此缓解因交易对手方未能履行合同义务而产生财务
损失的风险。本集团会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本集团会采用书面催款、缩短信用期
或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。
本公司应收账款主要为工程款，其他应收款主要与政府单位的垫资款及支付政府的前期费用、缴纳的保证金等。本公司会定
期对客户的财务状况以及其它因素进行监控，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。
本集团所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本集团还因提供财务担保而面临信用风险，详
见附注十一、2中披露。
本集团应收账款中，欠款金额前五大客户的应收账款占本集团应收账款总额的15.47%（2014年：16.54%）；本集团其他应
收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本集团其他应收款总额的33.11%（2014年：44.61%）。
（2）流动性风险
流动性风险，是指本集团在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。
管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流
量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用
资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括利率风险、汇率风
险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风险可源于已确认的计息金融
工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风
险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相
对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。
本集团密切关注利率变动对本集团利率风险的影响。本集团目前并未采取利率对冲政策。但管理层负责监控利率风险，并将
于需要时考虑对冲重大利率风险。由于定期存款为短期存款，故银行存款的公允价值利率风险并不重大。
本集团持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：
项目 本年数 上年数
固定利率金融工具
金融负债 2,943,470.41 2,347,578.13
其中：短期借款 367,550.00 419,850.00
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长期借款 1,170,964.00 1,664,851.00
应付债券 1,286,760.25 241,592.23
应付融资租赁款 50,552.67 21,284.90
长期应付款 67,643.48 -
合计 2,943,470.41 2,347,578.13
浮动利率金融工具
金融资产 628,685.04 66,942.01
其中：货币资金 628,685.04 66,942.01
金融负债 240,000.00 481,135.00
其中：长期借款 240,000.00 481,135.00
于2015年12月31日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，而其它因素保持不变，本集团的净利润及股东权
益将减少或增加约1,632.32万元（2014年12月31日：2,405.68万元）。
对于资产负债表日持有的、使本集团面临公允价值利率风险的金融工具，上述敏感性分析中的净利润及股东权益的影响是假
设在资产负债表日利率发生变动，按照新利率对上述金融工具进行重新计量后的影响。对于资产负债表日持有的、使本集团
面临现金流量利率风险的浮动利率非衍生工具，上述敏感性分析中的净利润及股东权益的影响是上述利率变动对按年度估算
的利息费用或收入的影响。上一年度的分析基于同样的假设和方法。
汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。汇率风险可源于以记账本位币之外
的外币进行计价的金融工具。
本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。但本集团已确认的外币资产和负债及未来的外币交易（外币资产
和负债及外币交易的计价货币主要为美元、欧元、乌吉亚及澳元）依然存在外汇风险。
截至2015年12月31日，本公司各类外币金融资产、金融负债占公司总资产的比例较低，因此汇率的变动不会对本公司造成重
大影响。
其他价格风险
其他价格风险，是指汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险，无论这些变动是由于与单项金融工具或其
发行方有关的因素而引起的，还是由于与市场内交易的所有类似金融工具有关的因素而引起的。其他价格风险可源于商品价
格或权益工具价格等的变化。
本集团持有的分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的投资在资产负债表日以公允价值计量。因此，本集
团承担着证券市场变动的风险。
截至2015年12月31日，本公司以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产金额占公司总资产的比例较低，因此证券市
场的变动不会对本公司造成重大影响。
2、资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最
佳的资本结构以降低资本成本。
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为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。
本集团以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于2015年12月31日，本集团的资产负债率为86.27%
（2014年12月31日：84.73%）。
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位： 元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计
第二层次公允价值计量 第三层次公允价值计量 合计
量
一、持续的公允价值计量 -- -- -- --
（一）以公允价值计量且
变动计入当期损益的金 5,447,565.33 5,447,565.33
融资产
二、非持续的公允价值计
-- -- -- --
量
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或负债的市场报价之外的可观察输入值。
4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入值）。
5、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、短期借款、应付票据、应
付账款、其他应付款、一年内到期的长期借款、长期应付款、长期借款和应付债券等。
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例 表决权比例
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中南城市建设投资 南通市江东广场 2 商品房开发、销售；
163,227.63 67.93% 67.93%
有限公司 幢 601 室 城市建设投资
本企业的母公司情况的说明
本公司的母公司情况的说明：中南城市建设投资有限公司（以下简称“中南城投”）以对房地产投资、开发、销售等为主的企
业，注册地南通市，法人代表陈锦石。
本企业最终控制方是陈锦石。
其他说明：
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注七、1。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注本集团无重要的合营企业与联营企业。。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
中南控股集团有限公司 母公司之母公司
金丰环球装饰工程（天津）有限公司 同一最终控制方
南通中南亿高动力机械有限公司 同一最终控制方
北京城建中南土木工程集团有限公司 同一最终控制方
北京城建中南市政工程有限公司 同一最终控制方
南通泓锦服饰有限公司 同一最终控制方
南通中南建工装饰装璜有限公司 同一最终控制方
青岛易辰房地产代理有限公司 同一最终控制方
南通中南体育会展中心管理有限公司 同一最终控制方
南通中南文体产业有限公司 同一最终控制方
北京城建中南岩土工程有限公司 同一最终控制方
北京城建中南盾构工程有限公司 同一最终控制方
北京城建中南结构工程有限公司 同一最终控制方
张家港京城基础工程有限公司 同一最终控制方
南通中南工业投资有限责任公司 同一最终控制方
四川中南力源天然气化工原料有限公司 同一最终控制方[注]
新疆中南力源天然气化工有限公司 同一最终控制方[注]
南通灵源电力设备有限公司 同一最终控制方
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北京中南世纪盾构技术发展有限公司 同一最终控制方
江苏中南科技创业园有限公司 同一最终控制方
江苏中南新材料有限公司 同一最终控制方[注]
新疆中南股权投资有限公司 同一最终控制方
南通磐石投资有限公司 同一最终控制方
江苏中南建设装饰有限公司 同一最终控制方
南通汇源典当有限公司 同一最终控制方
海门市中南融通农村小额贷款有限公司 同一最终控制方
上海中南源地股权投资基金管理有限公司 同一最终控制方
上海中南茂创投资有限公司 同一最终控制方
江苏磐石新能源开发有限公司 同一最终控制方
唐山中南国际旅游度假物业服务有限责任公司 同一最终控制方
昭通茂创能源开发有限公司 同一最终控制方
南通中南高科产业园管理有限公司 同一最终控制方
上海锦启科技有限公司 同一最终控制方
临安磐石能源开发有限公司 同一最终控制方
巨野县锦旭新能源开发有限公司 同一最终控制方
江苏中南慈善基金会 高管任职
董事、经理、财务总监及董事会秘书 关键管理人员
关键管理人员关系密切的家庭成员 兄弟姐妹的配偶、配偶的兄弟姐妹、子女配偶的父母
其他说明
四川中南力源天然气化工原料有限公司、新疆中南力源天然气化工有限公司已清算注销，故与本公司关联关系已解除；江苏
中南汇通光伏材料有限公司现已更名为江苏中南新材料有限公司。
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
金丰环球装饰工程
（天津）有限公司、接受装饰工程施
332,393,943.90 350,000,000.00 否 237,076,558.57
江苏中南建设装饰 工服务
有限公司
北京城建中南土木 接受地基工程施
121,794,725.76 350,000,000.00 否 167,869,788.47
工程集团有限公司 工服务
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及其子公司
青岛易辰房地产代 接受销售代理服
10,640,772.25 50,000,000.00 否 40,416,983.13
理有限公司 务
青岛中南物业管理
接受物业服务 29,183,825.73 30,000,000.00 否 31,579,028.76
有限公司
中南控股集团有限 出售商品、接受工
16,195,928.72 30,000,000.00 否 4,525,055.36
公司及其子公司 程劳务、服务等
出售商品/提供劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
金丰环球装饰工程（天津）有
限公司、江苏中南建设装饰有 提供建筑工程施工服务 16,607,029.86 5,397,446.96
限公司
中南控股集团有限公司及其子 提供商业酒店服务、建筑工
21,574,429.90 5,789,055.26
公司 程施工服务
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
无
（2）关联担保情况
本公司作为担保方
单位： 万元
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
中南控股集团有限公司 62,000.00 2014 年 07 月 20 日 2016 年 07 月 20 日 否
本公司作为被担保方
单位： 万元
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
中南控股集团有限公司 35,000.00 否
中南控股集团有限公司 60,000.00 否
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
中南控股集团有限公司 25,000.00 否
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
167
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
中南城市建设投资有限
30,000.00 否
公司
中南控股集团有限公司 50,000.00 否
中南控股集团有限公司 20,000.00 否
中南控股集团有限公司 20,000.00 否
中南控股集团有限公司 9,000.00 否
中南控股集团有限公司 100,000.00 否
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
中南控股集团有限公司 40,000.00 否
中南控股集团有限公司 28,000.00 否
中南控股集团有限公司 10,000.00 否
中南控股集团有限公司 10,000.00 否
陈锦石、陆亚行 10,000.00 否
中南控股集团有限公司 10,000.00 否
陈锦石、陆亚行 10,000.00 否
中南控股集团有限公司 10,000.00 否
陈锦石、陆亚行 10,000.00 否
中南控股集团有限公司 20,000.00 否
中南控股集团有限公司 60,000.00 否
中南控股集团有限公司 75,000.00 否
中南控股集团有限公司 35,000.00 否
中南控股集团有限公司 17,500.00 否
中南控股集团有限公司 17,500.00 否
中南控股集团有限公司 40,000.00 否
中南控股集团有限公司 24,000.00 否
中南控股集团有限公司 4,000.00 否
中南控股集团有限公司 70,000.00 否
中联世纪建设集团有限
7,000.00 否
公司
南通弘峰建筑工程有限
3,000.00 否
公司
中南控股集团有限公司 3,000.00 否
南通市德胜建筑安装工
5,000.00 否
程有限公司
中联世纪建设集团有限 8,000.00 否
168
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公司
江苏运杰置业有限公
4,800.00 否
司、陈冬易
江苏运杰置业有限公
4,200.00 否
司、陈冬易
南通昊翔房地产开发有
4,000.00 否
限责任公司、缪峰
陈冬易 5,000.00 否
缪峰 3,000.00 否
徐杰 5,000.00 否
南通市德胜建筑安装工
5,000.00 否
程有限公司
中联世纪建设集团有限
7,000.00 否
公司
中联世纪建设集团有限
19,100.00 否
公司
中联世纪建设集团有限
19,100.00 否
公司
中联世纪建设集团有限
19,100.00 否
公司
中联世纪建设集团有限
19,100.00 否
公司
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
中南控股集团有限公司 5,000.00 否
海门市城市发展投资有
24,000.00 否
限公司
中南控股集团有限公司 10,000.00 否
中南控股集团有限公司 5,000.00 否
中南控股集团有限公司 35,000.00 否
中联世纪建设集团有限
8,000.00 否
公司
海门市城市发展投资有
14,000.00 否
限公司
南通弘峰建筑工程有限
3,000.00 否
公司
中南控股集团有限公司 6,000.00 否
169
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
中南控股集团有限公司 10,000.00 否
海门市城市发展投资有
10,000.00 否
限公司
中南控股集团有限公司 10,000.00 否
中南控股集团有限公司 8,000.00 否
龙信投有限公司、陈锦
6,400.00 否
石、陆亚行、陈祖新
陈锦石、陆亚行 1,600.00 否
陈锦石、陆亚行 1,750.00 否
陈锦石、陆亚行 1,400.00 否
陈锦石、陆亚行 1,750.00 否
中南控股集团有限公司 10,000.00 否
中南控股集团有限公司 16,000.00 否
中南控股集团有限公司 7,000.00 否
中南城市建设投资有限
4,000.00 否
公司
中南控股集团有限公司 4,000.00 否
江苏中南建筑产业集团
5,000.00 否
有限责任公司
中南控股集团有限公司 35,000.00 否
江苏中南建设集团股份
15,000.00 否
有限公司
中南控股集团有限公司 40,000.00 否
中南控股集团有限公司 72,000.00 否
中联世纪建设集团有限
25,000.00 否
公司
海门市城市发展投资有
5,600.00 否
限公司
江苏中南建设集团股份
2,500.00 否
有限公司
中南控股集团有限公司 5,750.00 否
中南控股集团有限公司 20,000.00 否
中南控股集团有限公司 25,000.00 否
中南控股集团有限公司 60,300.00 否
中南控股集团有限公司 60,300.00 否
上海中南源地股权投资 60,300.00 否
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基金管理有限公司
中南控股集团有限公司 100,000.00 否
中南控股集团有限公司 74,800.00 否
中南控股集团有限公司 23,000.00 否
中南控股集团有限公司 24,000.00 否
中南控股集团有限公司 37,000.00 否
中南控股集团有限公司 20,000.00 否
中南城市建设投资有限
20,000.00 否
公司
中南城市建设投资有限
30,000.00 否
公司
中南控股集团有限公司 20,000.00 否
陈锦石 20,000.00 否
中南控股集团有限公司 12,000.00 否
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
中南控股集团有限公司 10,000.00 否
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
中南控股集团有限公司 20,000.00 否
中南控股集团有限公司 28,000.00 否
中南控股集团有限公司 29,900.00 否
中南控股集团有限公司 14,000.00 否
中南控股集团有限公司 68,900.00 否
中南控股集团有限公司 20,000.00 否
中南控股集团有限公司 26,000.00 否
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
中南控股集团有限公司 25,000.00 否
陈锦石、陆亚行 19,500.00 否
中南控股集团有限公司 25,000.00 否
中南控股集团有限公司 17,700.00 否
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
中南控股集团有限公司 20,000.00 否
中南控股集团有限公司 6,400.00 否
中南控股集团有限公司 50,000.00 否
中南控股集团有限公司 20,000.00 否
中南控股集团有限公司 20,000.00 否
171
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
中南控股集团有限公司 20,000.00 否
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
中南城市建设投资有限
30,000.00 否
公司
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
陈锦石、陆亚行 30,000.00 否
中南控股集团有限公司 40,000.00 否
中南控股集团有限公司 40,000.00 否
中南控股集团有限公司 50,000.00 否
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
中南控股集团有限公司 9,500.00 否
中南控股集团有限公司 40,000.00 否
中南城市建设投资有限
40,000.00 否
公司
中南控股集团有限公司 6,000.00 否
陈锦石、陆亚行 6,000.00 否
中南控股集团有限公司 3,000.00 否
中南控股集团有限公司 7,500.00 否
中南控股集团有限公司 35,000.00 否
中南控股集团有限公司 35,000.00 否
中南控股集团有限公司 7,000.00 否
中南控股集团有限公司 22,000.00 否
中南控股集团有限公司 9,600.00 否
陈锦石、陆亚行 9,600.00 否
中南控股集团有限公司 10,000.00 否
中南控股集团有限公司 12,800.00 否
中南控股集团有限公司 12,000.00 否
中南控股集团有限公司 30,000.00 否
中南控股集团有限公司 10,000.00 否
中南控股集团有限公司 15,000.00 否
中南控股集团有限公司 10,000.00 否
陈锦石、陆亚行 6,400.00 否
中南控股集团有限公司 20,000.00 否
中南城市建设投资有限
10,000.00 否
公司
172
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
海门市城市发展投资有
12,400.00 否
限公司
中南控股集团有限公司 63,450.00 否
中南控股集团有限公司 50,000.00 否
中南控股集团有限公司 40,000.00 否
中南控股集团有限公司 20,000.00 否
关联担保情况说明
（3）关联方资金拆借
单位： 元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
向本公司提供资金拆
中南控股集团有限公司 588,053,568.73 2013 年 08 月 16 日
借，利率为 0
中南城市建设投资有限 向本公司提供资金拆
184,104,783.26 2015 年 10 月 24 日
公司 借，利率为 0
拆出
（4）其他关联交易
详见第五章：资产或股权收购、出售发生的关联交易、共同对外投资的关联交易。
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位： 万元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
提供工程施工等服 中南控股集团及其
507.86 229.92
务 子公司
金丰环球装饰工程
（天津）有限公司、
提供工程施工 -7,424.76 5,614.48
江苏中南建设装饰
有限公司
北京城建中南土木
提供工程施工 工程集团有限公司 1,324.96 5,741.76
及其子公司
173
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
青岛易辰房地产代
接受劳务 514.07 119.28
理有限公司
（2）应付项目
单位： 万元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
接受劳务 青岛中南物业管理有限公司 1,145.53 755.25
资金拆借 中南城市建设投资有限公司 18,410.00 178.20
资金拆借 中南控股集团有限公司 58,805.36 53,536.67
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
4、股份支付的修改、终止情况
无
5、其他
无
十四、承诺及或有事项
1、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
原告 被告 案由 受理法院 标的额（万元） 案件进展情况
海 门 大 生 建 设 工 程 有 江苏中南建筑产业集团有 建设工程合同 南通市崇川区人 5,309.00 审理中
174
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
限公司 限责任公司 纠纷 民法院
海 门 大 生 建 设 工 程 有 江苏中南建筑产业集团有 建设工程合同 海门市人民法院 2,382.93 审理中
限公司 限责任公司 纠纷
江 苏 镇 江 安 装 集 团 有 江苏中南建筑产业集团有 建设工程合同 盐城市中级人民 1,168.11 审理中
限公司 限责任公司 纠纷 法院
易晓梅 南通中南新世界中心开发 租赁合同纠纷 江苏省南通市中 775.27 尚未开庭
有限公司 级人民法院
上 海 锐 翔 上 房 物 业 管 中南镇江房地产开发有限 物业服务合同 镇江市京口区人 609.27 审理中
理有限公司 公司 纠纷 民法院
海 南 派 成 铝 业 科 技 有 文昌中南房地产开发有限 建设工程合同 文昌市人民法院 607.73 审理中
限公司 公司、总承包南通分公司 纠纷
上 海 锐 翔 上 房 物 业 管 镇江中南新锦城房地产发 物业服务合同 镇江市京口区人 598.65 审理中
理有限公司 展有限公司 纠纷 民法院
淮 安 市 祝 福 建 筑 劳 务 浙江梯梯建设有限公司、淮 建设工程合同 涟水县人民法院 392.42 等待上诉
有限公司 安中南世纪城房地产有限 纠纷
公司
潍 坊 煜 茂 建 材 有 限 公 寿光中南房地产开发有限 买卖合同纠纷 潍坊市中级人民 282.67 审理中
司 公司 法院
说明：截至本报告公告日，除上表所列示诉讼标的金额较大的未决诉讼案件外，仍有45笔未决诉讼，标的额共计1,532.40万
元。
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
2、其他
（1）本公司借款涉及的抵押、质押事项如下：
抵押人 抵押物名称 证号 住所 抵押面积或 抵押财产价值
数量 （万元）
泰兴市中南世纪城房地 土地使用权 泰国用（2015）第802号 泰兴市跃进河南侧7-A 50,453.00 20,136.50
产发展有限公司 号惠泽璐南侧
泰兴市中南世纪城房地 土地使用权 泰国用（2014）第1748号 曾涛路88号 47,076.00 20,878.82
产发展有限公司
泰兴市中南世纪城房地 土地使用权 泰国用（2014）第1749号 曾涛路88号 38,825.00 17,219.39
产发展有限公司
泰兴市中南世纪城房地 土地使用权 泰国用（2015）第803号 曾涛路88号 50,554.00 20,188.00
产发展有限公司
江苏中南建设集团股份 泰兴中南49% -- -- -- 29,400.00
有限公司 的股权
泰兴市中南世纪城房地 土地使用权 泰国用（2014）第1748号 泰兴市区跃进河南侧 47,076.00 20,277.00
产发展有限公司 6-B号、惠泽路北侧
175
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
泰兴市中南世纪城房地 土地使用权 泰国用（2014）第1749号 泰兴市区跃进河南侧 38,825.00 16,723.00
产发展有限公司 6-C号、惠泽路北侧
江苏中南建设集团股份 目标公司（泰 -- -- -- 12,600.00
有限公司 兴世纪城）
21%的股权
南通中南世纪花城投资 目标公司（泰 -- -- -- 18,000.00
有限公司 兴世纪城）
30%的股权
江苏中南建设集团股份 房屋所有权证 海政房权证字第151008094 海门街道上海中路899 81,953.45 30,000.00
有限公司 号-海政房权证字第 号
151008116号
江苏中南建设集团股份 土地使用权 海国用（2015）第070308号- 海门街道上海中路900 14,911.98 30,000.00
有限公司 海国用（2015）第070330号 号
太仓中南世纪城房地产 土地使用权 太国用（2015)第022012238 25,907.40 20,427.98
开发有限公司 号
太仓中南世纪城房地产 土地使用权 太国用（2014)第022015406 太仓市城厢镇上海路 41,298.32 54,696.00
开发有限公司 号 南、人民南路东
江苏中南建设集团股份 中南建设质押 -- -- -- 21,200.00
有限公司 苏州中南雅苑
房地产开发有
限公司53%股
权
江苏中南建设集团股份 中南建设质押 -- -- -- 18,800.00
有限公司 苏州中南雅苑
房地产开发有
限公司47%股
权
儋州中南房地产开发有 土地使用权 儋国用（2013）第902号 儋州市白马井镇滨海新 -- 29,980.42
限公司 区第二组团滨海路北段
B-02-03地块
儋州中南房地产开发有 土地及房产 -- 儋州市白马井镇滨海新 -- 15,121.77
限公司 （在建） 区第二组团滨海路北段
B-02-04地块
南通中昱建材有限公司 国内信用证 苏B0025221 -- -- 5,000.00
南通中昱建材有限公司 国内信用证 苏B0025216 -- -- 3,700.00
南通中昱建材有限公司 国内信用证 苏B0025214 -- -- 5,000.00
南通中昱建材有限公司 国内信用证 苏B0025219 -- -- 4,300.00
南京中南世纪城房地产 土地权及后续 B5352150522 雨花台区凤凰三二区 35,358.97 158,408.00
开发有限公司 在建工程
江苏中南建设集团股份 中南建设持有 -- -- -- 50,000.00
有限公司 南京中南世纪
城50000万股
权
176
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
江苏中南建设集团股份 中南建设持有 -- -- -- 19,999.40
有限公司 上海锦冠房地
产52.63%股权
江苏中南建设集团股份 中南建设持有 -- -- -- 18,000.60
有限公司 上海锦冠房地
产47.37%股权
南通中南新世界中心开 土地使用权 苏通国用（2012）第01102612 南通市崇川区桃园路12 4,795.26 75,350.00
发有限公司 号 号B101室
南通中南新世界中心开 房屋建筑 南通房权证字第120058567 南通市崇川区桃园路12 26,083.87 --
发有限公司 号 号B102室
盐城中南世纪城房地产 土地使用权 城南国用（2015)第609257号 盐城市区解放南路278 624.90 612.00
投资有限公司 商品房 号中南世纪城2A地块3
幢101室
盐城中南世纪城房地产 房产 盐房权证市区字第0355019 盐城市区解放南路278 13,746.53 29,905.00
投资有限公司 号 号中南世纪城2A地块3
幢101室
盐城中南世纪城房地产 土地使用权 城南国用（2015)第609258号 盐城市区解放南路278 695.70 682.00
投资有限公司 商品房 号中南世纪城2A地块3
幢201室
盐城中南世纪城房地产 房产 盐房权证市区字第0355020 盐城市区解放南路278 15,304.15 16,306.00
投资有限公司 号 号中南世纪城2A地块3
幢201室
盐城中南世纪城房地产 土地使用权 城南国用（2015)第609256号 盐城市区解放南路278 522.40 512.00
投资有限公司 商品房 号中南世纪城2A地块3
幢301室
盐城中南世纪城房地产 房产 盐房权证市区字第0355021 盐城市区解放南路278 11,493.49 10,970.00
投资有限公司 号 号中南世纪城2A地块3
幢301室
盐城中南世纪城房地产 土地使用权 城南国用（2015)第609255号 盐城市区解放南路278 523.30 513.00
投资有限公司 商品房 号中南世纪城2A地块3
幢401室
盐城中南世纪城房地产 房产 盐房权证市区字第0355023 盐城市区解放南路278 11,512.36 9,710.00
投资有限公司 号 号中南世纪城2A地块3
幢401室
盐城中南世纪城房地产 土地使用权 城南国用（2015)第609259号 盐城市区解放南路278 541.80 531.00
投资有限公司 商品房 号中南世纪城2A地块3
幢501室
盐城中南世纪城房地产 房产 盐房权证市区字第0355024 盐城市区解放南路278 11,918.76 8,730.00
投资有限公司 号 号中南世纪城2A地块3
幢501室
盐城中南世纪城房地产 土地使用权 城南国用（2015)第609254号 盐城市区解放南路278 534.30 524.00
投资有限公司 商品房 号中南世纪城2A地块3
幢601室
177
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
盐城中南世纪城房地产 房产 盐房权证市区字第0355025 盐城市区解放南路278 11,755.01 7,305.00
投资有限公司 号 号中南世纪城2A地块3
幢601室
江苏中南建筑产业集团 定期存单 NT0210120150163-31-01 -- -- 19,000.00
有限责任公司
江苏中南建设集团股份 定期存单 NT0210120150164-31-01 -- -- 18,000.00
有限公司
江苏中南建设集团股份 定期存单 2015年中银质字 -- -- 16,900.00
有限公司 94292120601号
江苏中南建设集团股份 定期存单 2015年中银质字 -- -- 10,600.00
有限公司 94292120601号
南京中南世纪城房地产 土地使用权 宁雨国用（2015）第14595号 南京市雨花台区凤凰三 35,358.97 158,408.00
开发有限公司 二区(A地块)
南通华城中南房地产开 土地使用权 通开国用（2013）第03010032 开发区振兴西路北、通 66,218.30 39,472.73
发有限公司 号 富南路西
溧水万辰置业投资有限 土地使用权 宁溧国用（2013）第00837号 金蛙路以南、板桥路以 79,099.90 41,250.59
公司 西、幸庄二号路以北
溧水万辰置业投资有限 "观澜东郡"一 溧2013-A1003923 仪凤南路58号 20,056.16 10,050.25
公司 期项目5-6幢
1-18层
溧水万辰置业投资有限 "观澜东郡"一 溧2013-A1003096 金蛙路以南、板桥路以 10,103.89 6,173.76
公司 期项目7-9幢 西、幸庄二号路以北
1-10层
溧水万辰置业投资有限 "观澜东郡"一 溧2014-A1000160 金蛙路以南、板桥路以 11,637.63 6,099.00
公司 期项目10栋 西、幸庄二号路以北
1-18层
溧水万辰置业投资有限 土地使用权 宁溧国用（2013)第00837号 溧水区永阳镇仪凤南路 25,937.90 6,386.00
公司 58号观澜东郡8幢108套
常熟中南御锦城房地产 土地使用权 常国用（2013）第30640号 苏州虞山镇规划香山南 -- 58,052.00
开发有限公司 路以西、昆承南路以南
常熟中南御锦城房地产 土地使用权 常国用（2013）第30641号 苏州虞山镇规划香山南 -- 58,052.00
开发有限公司 路以西、昆承南路以南
常熟中南御锦城房地产 土地使用权 常国用（2013）第09156号 苏州虞山镇规划香山南 -- 58,052.00
开发有限公司 路以西、昆承南路以南
海门中南锦苑房地产开 土地使用权 海国用（2013）第071115号 海门市北京路北、长江 88,785.00 68,329.00
发有限公司 路东侧
青岛中南世纪城房地产 土地使用权及 青房地权市字第201453740 青岛市李沧区重庆中路 -- 73,500.00
产业投资有限公司 2#、3#、4#、 号 873号
5#楼在建工程
泰安中南城市投资有限 土地及房产 -- 泰山区财源大街西段、 3,166.95 23,564.30
责任公司 （在建） 龙潭路以东、京沪铁路
以北
178
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
泰安中南城市投资有限 土地使用权 泰土国用(2015)第013号 泰山区财源大街西段、 14,161.50 13,787.64
责任公司 龙潭路以东、京沪铁路
以北
南通中南世纪花城投资 土地使用权 苏通国用（2015）第 崇川路北侧、通富路以 94,967.00 75,023.93
有限公司 011000003号 西、世纪大道以南（四
期）
江苏中南建设集团股份 中南建设持有 -- -- -- 30,000.00
有限公司 常熟中南世纪
城房地产开发
有限公司
100%股权
苏州中南中心投资建设 土地使用权 苏工园国用（2013）00155号 苏州工业园区苏惠路 16,573.70 7,500.00
有限公司 北、星阳街东
江苏中南建设集团股份 中南建设持有 -- -- -- 30,000.00
有限公司 的苏州中南
100%股权
江苏中南建设集团股份 保证金 10720162000000135 -- -- 7,600.00
有限公司
江苏中南建设集团股份 保证金 10720162000000136 -- -- 7,200.00
有限公司
江苏中南建设集团股份 保证金 10720162000000134 -- -- 6,200.00
有限公司
江苏中南建设集团股份 定期存单 ZXZX00288147 -- -- 5,000.00
有限公司
江苏中南建设集团股份 持有文昌中南 -- -- -- 28,000.00
有限公司 房地产开发有
限公司股权
镇江中南新锦城房地产 土地使用权 镇国用（2011）第8883号 镇江市京口区象山镇禹 36,181.65
发展有限公司 山路北侧
盐城中南世纪城房地产 土地使用权 城南国用（2013)第600308号 新都街道办事处南巷社 59,374.00 18,344.00
投资有限公司 区、东进社区（纬十三
南、康居路东）
盐城中南世纪城房地产 土地使用权 城南国用（2012)第603382号 城南新区康居路西、纬 57,632.00 17,554.00
投资有限公司 十路南
盐城中南世纪城房地产 土地使用权 城南国用（2012)第603383号 新都街道办事处民富社 67,621.00 20,736.00
投资有限公司 区（纬十三路南、胜利
路西）
江苏中南建设集团股份 持有南通中南 -- -- -- 46,924.35
有限公司 世纪花城投资
有限公司
33.3%股权
江苏中南建设集团股份 对江苏中南建 -- -- -- 21,200.00
有限公司 筑产业集团有
179
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
限公司规模为
21200万元的
应收账款
江苏中南建设集团股份 持有南通中南 -- -- -- 46,924.35
有限公司 世纪花城投资
有限公司
33.3%股权
江苏中南建设集团股份 对江苏中南建 -- -- -- 21,000.00
有限公司 筑产业集团有
限公司规模为
21000万元的
应收账款
江苏中南建设集团股份 持有南通中南 -- -- -- 47,493.13
有限公司 世纪花城投资
有限公司
33.4%股权
江苏中南建设集团股份 对江苏中南建 -- -- -- 22,200.00
有限公司 筑产业集团有
限公司规模为
22200万元的
应收账款
江苏中南建设集团股份 持有青岛中南 -- -- -- 49,971.00
有限公司 48.99%股权
青岛海湾新城房地产开 持有青岛中南 -- -- -- 52,029.00
发有限公司 51.01%股权
江苏中南建设集团股份 中南对淮安新 -- -- -- 144,000.00
有限公司 城投资开发有
限公司144000
万元的应收账
款
苏州中南锦城房地产开 土地使用权 苏工园国用（2015）第00022 苏州工业园区星塘街 12,967.14 19,560.12
发有限公司 号 东、敦煌路南
苏州中南锦城房地产开 土地使用权 苏工园国用（2015）第00023 苏州工业园区星塘街东 27,737.23 41,839.88
发有限公司 号
江苏中南建设集团股份 对山东兵圣孙 -- -- -- 63,238.20
有限公司 武文化旅游开
发有限公司
泰兴市中南世纪城房地 土地使用权 泰国用（2015）第793号 泰兴市区跃进河南侧 29,308.00 11,750.00
产发展有限公司 6-A号、惠泽路北侧
泰兴市中南世纪城房地 土地使用权 泰国用（2015）第802号 泰兴市区跃进河南侧 50,453.00 19,950.00
产发展有限公司 7-A号、惠泽路南侧
泰兴市中南世纪城房地 土地使用权 泰国用（2015）第795号 泰兴市区跃进河南侧 45,315.00 20,000.00
产发展有限公司 8-A号、惠泽路南侧
180
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
菏泽中南花成置业有限 土地使用权 菏国用（2015）第15650号 菏泽市长城路北侧、牡 101,801.00 18,476.91
公司 丹路西侧
江苏中南建设集团股份 持有的海门中 -- -- -- 35,000.00
有限公司 南世纪城开发
有限公司股权
江苏中南建设集团股份 持有的海门中 -- -- -- 35,000.00
有限公司 南世纪城开发
有限公司股权
南通中南新世界中心开 土地使用权 苏通国用（2011）第0110004 南通市新区中央商务区 -- 35,078.48
发有限公司 号 CR0504-A（A-01地块）
海门中南世纪城开发有 应收账款债权 -- -- -- 17,500.00
限公司
南通中南新世界中心开 房权 南通房权证字第120058559 南通市崇川区桃园路12 8,939.47 31,657.00
发有限公司 号 号301室
南通中南新世界中心开 土地使用权 苏通国用（2012）第01102617 南通市崇川区桃园路12 1,643.43
发有限公司 号 号301室
南通中南新世界中心开 房权 南通房权证字第120058555 南通市崇川区桃园路12 9,042.82 28,822.00
发有限公司 号 号401室
南通中南新世界中心开 土地使用权 苏通国用（2012）第01102619 南通市崇川区桃园路12 1,662.43
发有限公司 号 号401室
南通中南新世界中心开 房权 南通房权证字第120058562 南通市桃园路12号201 9,389.29 32,000.00
发有限公司 号 室
南通中南新世界中心开 土地使用权 苏通国用（2012）第01102615 南通市桃园路12号201 1,726.13
发有限公司 号 室
南通中南新世界中心开 房权 南通房权证字第120058563 南通市桃园路12号202 3,632.36 12,400.00
发有限公司 号 室
南通中南新世界中心开 土地使用权 苏通国用（2012）第01102616 南通市桃园路12号202 667.77
发有限公司 号 室
南通中南新世界中心开 房权 南通房权证字第120058560 南通市桃园路12号302 5,771.65 15,700.00
发有限公司 号 室
南通中南新世界中心开 土地使用权 苏通国用（2012）第01102618 南通市桃园路12号302 1,061.06
发有限公司 号 室
文昌中南房地产开发有 土地使用权及 文昌中南房地产开发有限公 文昌市文城镇清澜开发 36,220.17 13,322.69
限公司 在建工程 司[文国用（2007）第 区高隆湾沿海地段
W0302380号，文国用（2012）
第W0304297号]
南通中南新世界中心开 土地使用权及 苏通国用（2012）第 南通桃园路12号101、 2,852.76 85,347.03
发有限公司 在建工程 -11-2613,01102614号 102室
房产 南通房权证字第 南通桃园路12号101、 15,517.64
120058565,120058566号 102室
盐城中南世纪城房地产 土地使用权 城南国用（2013）第604992 盐城市城南新区新都街 75,779.00 30,228.24
投资有限公司 号 道办事处民富村3组
181
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
盐城中南世纪城房地产 土地使用权 城南国用（2012）第603305 盐城市新都街道东进社 84,679.00 33,617.56
投资有限公司 号 区、民富社区
南京中南新锦城房地产 土地使用权 以太国用（2015）第 城厢镇人民南路东、南 15,727.10 17,050.00
开发有限公司 022006207号土地证书项下 园路北（B地块）
宗地范围15727.1平方米土地
使用权
南通中南新世界中心开 房屋 南通房权字第 南通市中南世纪城50幢 2,221.22 4,750.00
发有限公司 120052853-855、 3228-30、3302-3306、
120052808-830、 3808、3310-14、
120052782-791号 3317-20、3323-30、
3402-08、3410-12共36
套
南通中南新世界中心开 房屋 南通房权证字第71001418-19 中南世纪城桃园路7号 4,102.51 3,351.95
发有限公司 号 附10号301、A38弄302
室、402室
南通中南新世界中心开 土地使用权 苏通国用（2008）第01102220 桃园路7号附10号301、 1,624.22 1,136.95
发有限公司 号、01102234号 A38弄302室、A38弄402
室
海门中南世纪城开发有 土地使用权 海国用（2010）第071041号、 海门市海门镇瑞江路 17,418.00 8,113.00
限公司 第071042号 东、人民北路
南通中南新世界中心开 土地使用权 苏通国用（2007）第01102396 桃园路9号附8一层-三 5,204.92 13,483.13
发有限公司 号-苏通国用（2007）第 层
01102453号、苏通国用
（2007）第01102369号-苏通
国用（2007）第01102375号、
苏通国用（2008）第01100394
号、苏通国用（2008）第
01100395号
南通中南新世界中心开 房屋 南通房权证字第12113012号- 桃园路9号附8一层-三 6,573.77
发有限公司 （共68套） 南通房权证字第12113017 层
号、南通房权证字第
12113082号-南通房权证字第
12113088号、南通房权证字
第12113043号、南通房权证
字第12113075号-南通房权证
字第12113077号、南通房权
证字第12113018号、南通房
权证字第12113038号-南通房
权证字第12113042号、南通
房权证字第12113415号、南
通房权证字第12113414号等
共68套
南通中南新世界中心开 房屋 苏通国用（2014）第01101696 南通市崇川区桃园路10 661.18 650.00
182
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发有限公司 号 号1层
南通中南新世界中心开 房屋 南通房权证字第140036958 31,461.54 31,400.00
发有限公司 号
南通中南新世界中心开 房屋 苏通国用（2014）第01101697 南通市崇川区桃园路10 654.10 650.00
发有限公司 号 号2层
南通中南新世界中心开 房屋 南通房权证字第140036957 20,231.21 20,200.00
发有限公司 号
南通中南新世界中心开 酒店式公寓 南通房权证120052859等43 南通中南世纪城50幢 2,705.02 7,396.98
发有限公司 本（3104-3123,3125-3130，
3204/3206/3210-3215,3217,32
20-3227），苏通国用2013第
01100366等
南通中南新世界中心开 商铺 南通房权证71046737号 南通桃园路7号附6号 2,342.98 6,897.58
发有限公司
南通中南新世界中心开 土地使用权 苏通国用（2011）第0110005 南通市新区中央商务区 23,945.48 23,945.48
发有限公司 号
中南建设（沈阳）建筑 土地使用权 沈开国用（2012）第39号 沈阳经济技术开发区开 152,589.79 7,370.09
产业有限公司 发二十二号路45号
南通中南新世界中心开 房产 南通房权证字第120058576 南通市崇川区桃园路12 5,671.32 18,148.22
发有限公司 号 号502室
土地使用权 苏通国用（2012）第01102623 1,042.62
号
唐山中南国际旅游岛房 土地使用权 土地证编号：唐湾岛国用 海挡路以南、新潮河以 67,537.00 3,545.72
地产投资开发有限公司 （2013）第0011号 东、通海路以西
130218001004GB00011押品
编号：2014042400000651
唐山中南国际旅游岛房 土地使用权 土地证编号：唐湾岛国用 海挡路以南、新潮河以 54,462.88 2,859.30
地产投资开发有限公司 （2013）第0012号 东、通海路以西
130218001004GB00012押品
编号：2014042400000602
唐山中南国际旅游岛房 土地使用权 土地证编号：唐湾岛国用 海挡路以南、新潮河以 60,890.06 3,196.73
地产投资开发有限公司 （2013）第0013号 东、通海路以西
130218001004GB00013押品
编号：2014042400000606
唐山中南国际旅游岛房 土地使用权 土地证编号：唐湾岛国用 海挡路以南、新潮河以 65,507.81 3,439.16
地产投资开发有限公司 （2013）第0010号 东、通海路以西
130218001004GB00010押品
编号：2014042400000691
江苏中南建筑产业集团 房地产 烟房权证芝字第347466号 芝罘区西盛街28号3层 4,995.57 3,592.00
有限责任公司 商铺1号
江苏中南建筑产业集团 土地 烟国用（2015）第10207号 芝罘区西盛街28号3层 628.80 1,153.79
有限责任公司 商铺1号
南通中南新世界中心开 房地产 南通房权证字第71046738号 南通桃园路7号附4号 3,042.71 7,205.52
183
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
发有限公司 A2至A16（双数）
南通中南新世界中心开 土地 苏通国用（2009）第01101319 南通桃园路7号附4号 1,476.32 431.68
发有限公司 号 A2至A16（双数）
盐城中南世纪城房地产 土地 城南国用（2013）第603305 城南新区解放路东、纬 61,218.00 14,064.00
投资有限公司 号 九路南
盐城中南世纪城房地产 土地使用权 城南国用（2012）第603303 新都街道东进社区、民 68,468.00 13,140.00
投资有限公司 号 富社区
盐城中南世纪城房地产 土地使用权 城南国用（2012）第603304 新都街道办事处东进社 40,629.00 7,796.00
投资有限公司 号 区
南通中南新世界中心开 房产 苏通国用（2013）第 桃园路8号B103-104、 3,343.00
发有限公司 01100450\51\53\54\55\56\59\6 106-109、112-113、
0\67\68号 120-121室
南通中南新世界中心开 房产 南通房权证字第71084279号 中南世纪城22幢 6,598.00
发有限公司 苏通国用（2009）第01102588 0101-0106/9幢115-118
号；南通房权证字第
71084779号苏通国用（2009）
第01102593号；南通房权证
字第71084780号苏通国用
（2009）第01102591号；南
通房权证字第71084297号苏
通国用（2009）第01102587
号；南通房权证字第
71032305号苏通国用（2009）
第01100871号；南通房权证
字第71032300号苏通国用
（2009）第01100872号；南
通房权证字第71032298号苏
通国用（2009）第01100873
号；南通房权证字第
71032297号苏通国用（2009）
第01100902号
中南世纪城（沈阳）房 土地使用权 沈开国用（2012）第22号 沈阳经济技术开发区中 12,563.16
地产开发有限公司 央南大街55甲号
南通中南新世界中心开 房产 南通房权证字第71032293号 中南世纪城9幢 6,108.00
发有限公司 苏通国用（2009）第01100900 0119-0121/11幢
号；南通房权证字第 106-107/109/101-113/20
71032296号苏通国用（2009） 8
第01100899号；南通房权证
字第71032299号苏通国用
（2009）第01100901号；南
通房权证字第71032306号苏
通国用（2009）第01100874
号；南通房权证字第
184
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
71032313号苏通国用（2009）
第01100887号；南通房权证
字第71032381号苏通国用
（2009）第01100892号；南
通房权证字第71032319号苏
通国用（2009）第01100891
号；南通房权证字第
71032320号苏通国用（2009）
第01100890号；南通房权证
字第71032330号苏通国用
（2009）第01100888号；南
通房权证字第71032329号苏
通国用（2009）第01100886
号；
南通中南新世界中心开 房产 南通房权证字第12113004、 桃园路9号附8号一层 -- 4,295.00
发有限公司 南通房权证字第12113005、 101-102/104-117/119/南
南通房权证字第12113006、 通桃园路7号附4号A1、
南通房权证字第12113007、 A3
南通房权证字第12113008、
南通房权证字第12113009、
南通房权证第
12113089,12113078-81,12113
046,12113049,12113025,1211
3026,12113028,12113029号、
南通房权证字第12114017
山东锦城钢结构有限责 房产（7套） 淄博市房权证淄川区字第 淄川区经济开发区招村 16,475.18 2,128.92
任公司 04-1026014-1026020号 村北
山东锦城钢结构有限责 土地使用权 土地证号：淄国用(2010)第 49,476.24 1,706.93
任公司 001503号
南通中南新世界中心开 土地使用权 苏通国用(2009)第0110036号 南通市新区中央商务区 42,884.70 115,076.56
发有限公司 房产（在建） -- CR0504-A(A-03A地块) 96,882.88
（2）截至2015年12月31日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的情况如下：
本公司之地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。截至2015年12月31日，本公司为商品房承购人的
按揭贷款提供担保的余额为1,809,765.13万元。担保金额为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及贷款人实现债
权的费用和借款人所有其他应付费用。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起至本公司为商品房承购人办妥房屋
抵押登记手续，并将相关的登记文件交付银行收执之日止。
（3）开出保函和信用证
截至2015年12月31日，未履行完毕的不可撤销保函情况如下：
受益人 保函开立银行 保函金额 保函起始日 保函到期日
云南建工集团有限公司 中国建设银行股份有限公司海门支行 23,021,138.96 2012/12/18 2016/12/18
185
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
云南建工集团有限公司 中国建设银行股份有限公司海门支行 92,084,557.50 2013/6/3 2016/6/3
常州大华进出口集团有限公司 中国建设银行股份有限公司海门支行 2,600,000.00 2013/7/4 2016/7/25
和记黄埔地产（西安）有限公司 中国建设银行股份有限公司海门支行 26,133,700.00 2015/11/5 2016/10/14
和记黄埔地产（西安）有限公司 中国建设银行股份有限公司海门支行 33,396,500.00 2015/11/5 2016/10/14
淮安茂华置业有限公司 中国建设银行股份有限公司海门支行 910,000.00 2014/1/14 2017/1/13
江苏梓盛发欢乐水城旅游有限 中国建设银行股份有限公司海门支行 6,000,000.00 2014/3/26 2016/3/12
公司
金科集团苏州百俊房地产开发 中国建设银行股份有限公司海门支行 13,460,000.00 2014/10/23 2018/6/30
有限公司
成都景汇置业有限公司 中国建设银行股份有限公司海门支行 1,720,380.00 2015/9/9 2018/5/30
上海骏富房地产开发有限公司 中国建设银行股份有限公司海门支行 13,228,491.60 2015/9/28 2016/9/15
商务部国际经济合作事务局 中国建设银行股份有限公司海门支行 40,000.00 2015/10/23 2018/12/31
成都华瑞房地产开发有限公司 中国建设银行股份有限公司海门支行 4,494,008.00 2015/10/19 2017/10/19
成都华瑞房地产开发有限公司 中国建设银行股份有限公司海门支行 3,227,735.00 2015/10/19 2016/7/10
中国水产有限公司 中国建设银行股份有限公司海门支行 599,077.00 2015/10/30 2016/4/30
中国水产有限公司 中国建设银行股份有限公司海门支行 2,396,308.00 2015/10/30 2016/3/31
怀宁县住房和城乡建设局 中国建设银行股份有限公司海门支行 5,000,000.00 2015/11/30 2016/3/31
济南世茂天城置业有限公司 中国建设银行股份有限公司海门支行 13,397,899.84 2015/12/30 2017/1/30
南通创源科技发展有限公司 中国工商银行股份有限公司海门支行 3,700,000.00 2014/12/17 2016/2/21
南通创源科技发展有限公司 中国工商银行股份有限公司海门支行 5,300,000.00 2014/12/17 2016/2/21
南通市商务局 中国工商银行股份有限公司海门支行 3,000,000.00 2014/12/17 2016/12/31
黑龙江省牡丹江燕林庄园科技 中国工商银行股份有限公司海门支行 1,552,500.00 2014/12/26 2016/12/30
有限公司
西安风追司马文化产业投资有 中国工商银行股份有限公司海门支行 8,170,000.00 2015/2/11 2016/12/31
限公司
中国地质工程集团公司 中国工商银行股份有限公司海门支行 3,085,000.00 2015/2/10 2016/12/11
南京市浦口区建筑工程局 中国工商银行股份有限公司海门支行 13,989,575.00 2015/3/24 2016/12/10
南京润科置业有限公司 中国工商银行股份有限公司海门支行 28,245,519.00 2015/3/30 2017/3/21
山东中弘置业有限公司 中国工商银行股份有限公司海门支行 800,000.00 2015/10/22 2016/2/28
南通市建筑工程管理处 中国建设银行股份有限公司南通经济技 1,240,000.00 2014/1/17 2016/1/16
术开发区支行
淮安生态新城住房和城乡建设 中国建设银行股份有限公司淮安健康支 2,319,086.97 2015/10/20 2020/10/19
局 行
淮安市建设工程质量监督站 中国银行股份有限公司江苏省分行 2,554,877.17 2014/5/21 2019/5/20
淮安市建设工程质量监督站 中国银行股份有限公司江苏省分行 2,168,786.72 2014/7/11 2019/7/10
淮安市建设工程质量监督站 中国银行股份有限公司江苏省分行 296,754.82 2014/7/11 2019/7/10
淮安生态新城住房和城乡建设 中国银行股份有限公司江苏省分行 1,917,390.86 2015/8/4 2020/8/3
局
淮安生态新城住房和城乡建设 中国银行股份有限公司江苏省分行 841,576.60 2015/5/22 2020/5/21
局
淮安生态新城住房和城乡建设 中国建设银行股份有限公司淮安健康支 1,423,447.65 2015/12/23 2020/12/21
186
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
局 行
淮安生态新城住房和城乡建设 中国建设银行股份有限公司淮安健康支 284,341.67 2015/12/23 2020/12/21
局 行
淮安市建设工程质量监督站 中国建设银行股份有限公司淮安健康支 659,597.00 2013/12/25 2018/12/23
行
淮安市建设工程质量监督站 中国建设银行股份有限公司淮安健康支 1,340,806.00 2013/12/25 2015/12/24
行
淮安市建设工程质量监督站 中国建设银行股份有限公司淮安开发区 2,688,380.00 2013/9/25 2018/9/25
支行
合计 -- 327,287,435.36 -- --
截至2015年12月31日，开具的信用证情况如下：
授信机构 开证金额 可用余额 开证日期 到期日期
招商银行股份有限公司海门支行 59,000,000.00 59,000,000.00 2015/7/29 2016/1/29
（4）截至2015年12月31日，本公司不存在其他应披露的或有事项。
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
单位： 元
对财务状况和经营成果的影
项目 内容 无法估计影响数的原因
响数
1、2016 年 1 月 20 日，公司
面向合格投资者公开发行公
司债券（第一期）10 亿元在
深圳证券交易所上市，票面
利率 6.5%，5 年期。2、2016 改善公司资产负债率和债务
股票和债券的发行 年 4 月 20 日，公司定向增发 结构，对公司财务状况的影响
股票 316,076,293 股在深圳证 无法明确估算。
券交易所上市，定增价格
14.68 元/股，共募集资金（扣
除发行费用）
4,580,233,905.19。
2、利润分配情况
单位： 元
拟分配的利润或股利 59,356,620.76
经审议批准宣告发放的利润或股利 59,356,620.76
187
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
3、其他资产负债表日后事项说明
（1）控股股东持股变化
2016年1月-3月，本公司股东中南城市建设投资有限公司（以下简称“中南城投公司”）通过二级市场分次增持本公司股
份，增持比例1.0165%，增持股数11,871,524.00股，本次增持计划完成后，中南城投公司持有公司股份805,241,630股，占公
司总股本的68.95%。2016年3月本公司非公开发行股票316,076,293股股份登记到账后，中南城投公司持有本公司股比降为
54.26%。
（2）其他资产负债表日后事项说明
经本公司第六届董事会三十二次会议通过，公司拟向控股股东中南城投转让持有的南通中南世纪城物业管理有限公司、
海南中南物业服务有限公司、海门中南物业管理有限公司、安庆中南世纪城物业管理有限公司、镇江世纪城物业管理有限公
司的100%股权和青岛中南物业管理有限公司的48%股权，转让价格根据天源资产评估有限公司评估报告结果确定，预估为
1,111.66万元。
十六、其他重要事项
1、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为3个报告分部。这些报告分部是以公
司日常内部管理要求的财务信息为基础确定的。集团的管理层定期评价这些报告分部的经营成果，以决定向其分配资源及评
价其业绩。
本集团报告分部包括：
（1）房地产分部；
（2）建筑施工分部；
（3）物业分部。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些会计政策及计量基础与编制财务报表时的会
计政策及计量基础保持一致。
（2）报告分部的财务信息
单位： 元
项目 房地产分部 建筑施工分部 物业分部 分部间抵销 合计
营业收入 12,501,296,180.33 10,020,929,803.09 1,834,877,442.18 -3,907,448,203.48 20,449,655,222.12
其中：对外交易收入 12,501,296,180.33 7,538,808,852.09 409,550,189.70 20,449,655,222.12
分部间交易收入 2,482,120,951.00 1,425,327,252.48 -3,907,448,203.48
其中：主营业务收入 12,417,040,986.60 9,997,228,593.43 1,804,136,874.57 -3,903,688,781.01 20,314,717,673.59
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
营业成本 9,574,873,463.53 8,443,359,657.33 1,479,358,469.99 -3,416,994,409.65 16,080,597,181.20
其中：主营业务成本 9,501,834,157.79 8,433,139,651.86 1,456,099,884.86 -3,416,994,409.65 15,974,079,284.86
营业费用 1,612,000,408.02 802,916,962.87 294,997,353.56 -335,472,077.07 2,374,442,647.38
营业利润/(亏损) -801,611,483.05 377,896,863.27 8,786,077.66 969,037,117.11 554,108,574.99
资产总额 221,099,608,886.68 24,926,025,366.96 4,416,598,580.83 -154,252,880,252.08 96,189,352,582.39
负债总额 200,911,083,146.91 20,471,428,076.12 4,207,546,955.62 -142,614,225,967.42 82,975,832,211.23
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
按信用风险特征组 44,898,6 28,069,
39,953,8 44,858,69 23,611,13 28,046,290,
合计提坏账准备的 52,443.2 100.00% 0.09% 901,853 100.00% 0.08%
14.13 8,629.16 8.07 715.40
其他应收款 9 .47
44,898,6 28,069,
39,953,8 44,858,69 23,611,13 28,046,290,
合计 52,443.2 100.00% 0.09% 901,853 100.00% 0.08%
14.13 8,629.16 8.07 715.40
9 .47
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
1 年以内小计 138,196,738.09 6,909,836.91 5.00%
1至2年 252,089,772.16 25,208,977.22 10.00%
2至3年 13,000,000.00 1,950,000.00 15.00%
3至4年 10,800,000.00 2,160,000.00 20.00%
4至5年 1,450,000.00 725,000.00 50.00%
5 年以上 3,000,000.00 3,000,000.00 100.00%
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
合计 418,536,510.25 39,953,814.13
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 16,342,676.06 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
（3）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
子孙公司往来款 44,035,319,205.40 27,524,957,394.04
其他单位往来款 497,197,751.42 379,272,761.23
履约保证金、定金 219,411,944.45 81,373,310.10
应收政府款项 121,993,038.40 50,000,000.00
员工备用金 24,730,503.62 34,298,388.10
合计 44,898,652,443.29 28,069,901,853.47
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
南通中南新世界中心
往来款 3,996,111,965.95 1 年以内、1-2 年 8.90%
开发有限公司
常熟中南世纪城房地
往来款 2,966,825,026.70 1 年以内、1-2 年 6.61%
产开发有限公司
南通中南新世界中心
往来款 2,291,400,218.81 1 年以内、1-2 年 5.10%
开发有限公司
海门中南世纪城南部
往来款 2,056,016,611.34 1 年以内、1-2 年 4.58%
新城项目
盐城中南房地产开发
往来款 2,046,019,056.53 1 年以内、1-2 年 4.56%
有限公司
合计 -- 13,356,372,879.33 -- 29.75%
190
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2、长期股权投资
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
12,183,609,013.5 12,183,609,013.5 10,475,733,703.9 10,475,733,703.9
对子公司投资
7 7 2 2
对联营、合营企
236,511,954.90 236,511,954.90 35,533,907.55 35,533,907.55
业投资
12,420,120,968.4 12,420,120,968.4 10,511,267,611.4 10,511,267,611.4
合计
7 7 7 7
（1）对子公司投资
单位： 元
本期计提减值准 减值准备期末余
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
备 额
江苏中南建筑产
业集团有限责任 1,923,178,629.42 1,923,178,629.42
公司
南通中南新世界
中心开发有限公 1,422,895,788.36 1,422,895,788.36
司
南通中南世纪城
物业管理有限公 5,795,220.69 5,795,220.69
司
南通金石世苑酒
2,000,000.00 2,000,000.00
店有限公司
南京常锦房地产
143,037,967.57 143,037,967.57
开发有限公司
海门中南世纪城
458,520,217.47 458,520,217.47
开发有限公司
文昌中南房地产
371,853,809.47 371,853,809.47
开发有限公司
文昌中南城市开
100,000,000.00 100,000,000.00
发有限公司
青岛海湾新城房
494,355,523.75 494,355,523.75
地产有限公司
中南镇江房地产 191,564,249.35 191,564,249.35
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开发有限公司
南通华城中南房
地产开发有限公 184,842,909.50 184,842,909.50
司
海门中南投资有
60,000,000.00 60,000,000.00
限公司
常熟中南世纪城
房地产开发有限 790,356,249.30 790,356,249.30
公司
南通中南世纪花
200,000,000.00 200,000,000.00
城投资有限公司
江苏中南园林工
10,000,000.00 10,000,000.00
程有限公司
江苏中南建筑防
5,000,000.00 5,000,000.00
水工程有限公司
儋州中南房地产
200,000,000.00 200,000,000.00
开发有限公司
儋州中南城市开
97,000,000.00 97,000,000.00
发有限公司
儋州中南土地开
20,000,000.00 20,000,000.00
发有限公司
江苏中南世纪城
100,000,000.00 100,000,000.00
产开发有限公司
乐东中南投资有
48,500,000.00 48,500,000.00
限公司
苏州中南世纪城
房地产开发有限 1,124,636,986.30 1,124,636,986.30
公司
营口中南世纪城
房地产开发有限 100,000,000.00 100,000,000.00
公司
南充世纪城（中
南）房地产开发有 100,000,000.00 100,000,000.00
限责任公司
菏泽中南世纪城
房地产开发有限 100,000,000.00 100,000,000.00
公司
南通中南城购物
10,000,000.00 10,000,000.00
中心管理有限公
192
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司
南通中南商业发
10,000,000.00 10,000,000.00
展有限公司
海门中南国际房
10,000,000.00 10,000,000.00
产经纪有限公司
广饶中南房地产
100,000,000.00 100,000,000.00
有限公司
南通中昱建材有
50,000,000.00 50,000,000.00
限公司
沈阳中南世纪城
房地产开发有限 220,000,000.00 220,000,000.00
公司
海南中南物业服
10,000,000.00 10,000,000.00
务有限公司
苏州中南中心投
270,000,000.00 26,026,000.00 296,026,000.00
资建设有限公司
唐山中南国际旅
游岛房地产投资 180,000,000.00 180,000,000.00
开发有限公司
东营中南城市建
100,000,000.00 100,000,000.00
设投资有限公司
大连中南欧美亚
城市发展有限责 35,000,000.00 35,000,000.00
任公司
泰兴市中南世纪
城房地产发展有 126,000,000.00 126,000,000.00
限公司
江苏通州湾中南
城市开发建设有 60,000,000.00 60,000,000.00
限公司
南通市中南商品
30,000,000.00 30,000,000.00
混凝土有限公司
广饶圣园旅游文
化产业有限责任 10,000,000.00 10,000,000.00
公司
安徽中盛建设投
126,000,000.00 126,000,000.00
资有限公司
大石桥中南房地
20,000,000.00 20,000,000.00
产开发有限公司
193
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
江苏中南一德文
5,100,000.00 5,100,000.00
化旅游公司
南京中南新锦城
房地产开发有限 250,000,000.00 250,000,000.00
公司
大 C&S 集团公司 28,744,664.20 16,083,641.00 44,828,305.20
青岛中南世纪城
房地产业投资有 571,351,488.54 571,351,488.54
限公司
南京中南世纪城
房地产开发有限 500,000,000.00 500,000,000.00
公司
苏州中南雅苑房
地产开发有限公 212,000,000.00 212,000,000.00
司
上海锦冠房地产
380,000,000.00 380,000,000.00
开发有限公司
海门中南锦苑房
地产开发有限公 400,000,000.00 400,000,000.00
司
中南（深圳）房地
50,000,000.00 50,000,000.00
产开发有限公司
中南云锦（北京）
房地产开发有限 50,000,000.00 50,000,000.00
公司
南京溧水万宸置
183,765,668.65 183,765,668.65
业投资有限公司
10,475,733,703.9 12,183,609,013.5
合计 1,817,875,309.65 110,000,000.00
2 7
（2）对联营、合营企业投资
单位： 元
本期增减变动
权益法下 宣告发放 减值准备
投资单位 期初余额 其他综合 其他权益 计提减值 期末余额
追加投资 减少投资 确认的投 现金股利 其他 期末余额
收益调整 变动 准备
资损益 或利润
一、合营企业
国信中南 14,048,68 -1,821,67 12,227,01
城市开发 9.02 1.06 7.96
194
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
投资基金
管理（北
京）有限
责任公司
14,048,68 -1,821,67 12,227,01
小计
9.02 1.06 7.96
二、联营企业
青岛中南
2,679,871 233,648.0 2,913,519
物业管理
.76 7 .83
有限公司
南京中南
天生桥旅 18,805,34 -656,510. 18,148,83
游开发有 6.77 54 6.23
限公司
上海承泰
信息科技 200,000,0 3,222,580 203,222,5
股份有限 00.00 .88 80.88
公司
21,485,21 200,000,0 2,799,718 224,284,9
小计
8.53 00.00 .41 36.94
35,533,90 200,000,0 978,047.3 236,511,9
合计
7.55 00.00 5 54.90
3、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 250,000,000.00 400,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 978,047.35 -1,225,215.65
处置长期股权投资产生的投资收益 -39,213.39 6,000,000.00
持有至到期投资在持有期间的投资收益 34,139,576.43 6,070,262.83
合计 285,078,410.39 410,845,047.18
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 金额 说明
195
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非流动资产处置损益 -877,788.07
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 19,257,650.81
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金 公司参与淮安新城建设代垫的前期工程
65,513,861.00
占用费 费，当地城投公司支付的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
公司非同一控制下合并南京溧水房地产
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 128,491,595.45
公司形成
位可辨认净资产公允价值产生的收益
委托他人投资或管理资产的损益 34,142,414.94 公司购买的银行理财产品投资收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 1,760,206.74
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -72,548,590.63
减：所得税影响额 -15,264,862.24
少数股东权益影响额 -881,840.20
合计 191,886,052.68 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
□ 适用 √ 不适用
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 3.93% 0.30 0.30
扣除非经常性损益后归属于公司
1.78% 0.14 0.14
普通股股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注
明该境外机构的名称
不涉及
4、其他
无
197
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
第十一节 备查文件目录
1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告的原件。
3、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。
江苏中南建设集团股份有限公司
法定代表人：陈锦石
二〇一六年四月二十八日
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