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上海大屯能源股份有限公司拟转让徐州四方铝业集团有限公司股权项目评估报告书
目 录
注册资产评估师声明 .................................. 1
评估报告摘要 ........................................ 2
评估报告正文 ........................................ 4
一、 委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者 ........................... 4
二、 评估目的 ...................................................................................................................... 7
三、 评估对象和评估范围 .................................................................................................. 7
四、 价值类型及其定义 ...................................................................................................... 8
五、 评估基准日 .................................................................................................................. 8
六、 评估依据 ...................................................................................................................... 8
七、 评估方法 .................................................................................................................... 12
八、 评估程序实施过程和情况......................................................................................... 19
九、 评估假设 .................................................................................................................... 21
十、 评估结论及分析 ........................................................................................................ 22
十一、 特别事项说明 ....................................................................................................... 23
十二、 评估报告使用限制说明 ....................................................................................... 24
十三、 评估报告日 ........................................................................................................... 25
评估报告附件 ....................................... 26
北京中企华资产评估有限责任公司 I
上海大屯能源股份有限公司拟转让徐州四方铝业集团有限公司股权项目评估报告书
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评
估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集
的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相
应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由产权持有单位申报并经其
签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报
告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关
系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存
在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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上海大屯能源股份有限公司拟转让徐州四方铝业集团有限公司股权项目评估报告书
评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细
情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司接受上海大屯能源股份有限
公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客
观、公正的原则，按照必要的评估程序，对徐州四方铝业集团有限
公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评
估报告摘要如下：
评估目的：上海大屯能源股份有限公司拟转让持有的徐州四方
铝业(集团)有限公司股权，为此需要对评估基准日时徐州四方铝业
(集团)有限公司的股东全部权益评估，为上述经济行为提供价值参考
依据。
评估对象：徐州四方铝业(集团)有限公司的股东全部权益价值。
评估范围：评估范围是被评估单位的全部资产及负债。包括流
动资产、长期股权投资、固定资产及流动负债。
评估基准日：2015 年 9 月 30 日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法
评估结论：本评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结
论。具体评估结论如下：
徐州四方铝业集团有限公司评估基准日总资产账面价值为
516.14 万元，评估价值为-20,684.49 万元，减值额为 21,200.63 万元，减
值率为 4,107.53 %；总负债账面价值 881.12 万元，评估价值为 881.12
万元，评估无增值；净资产账面价值为-364.98 万元，净资产评估价
值为-21,565.61 万元，减值额为 21,200.63 万元，减值率为 5,808.71 %。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
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资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2015 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 145.78 145.78 0.00 0.00
2 非流动资产 370.36 -20,830.27 -21,200.63 -5,724.33
3 长期股权投资 370.00 -20,830.41 -21,200.41 -5,729.84
4 固定资产 0.36 0.15 -0.21 -58.33
5 资产总计 516.14 -20,684.49 -21,200.63 -4,107.53
6 流动负债 881.12 881.12 0.00 0.00
7 非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00
8 负债合计 881.12 881.12 0.00 0.00
9 净资产（所有者权益） -364.98 -21,565.61 -21,200.63 -5,808.71
评估基准日徐州四方铝业(集团)有限公司股东全部权益价值评估
结果为-21,565.61 万元。
本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依
据，评估结论的使用有效期限自评估基准日 2015 年 9 月 30 日起一年
有效。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条
件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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上海大屯能源股份有限公司拟转让徐州四方铝业集团有限公司股权项目评估报告书
上海大屯能源股份有限公司拟转让
徐州四方铝业(集团)有限公司股权项目
评估报告正文
上海大屯能源股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有
关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采
用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海大屯能源股份有限公
司拟转让的徐州四方铝业(集团)有限公司的股权在2015年9月30日的
市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使
用者
本次评估的委托方为上海大屯能源股份有限公司，被评估单位
为徐州四方铝业(集团)有限公司，本评估报告仅供委托方、被评估单
位和国家法律、法规规定的报告使用者使用，不得被其他任何第三
方使用或依赖。
(一)委托方简介
企业名称：上海大屯能源股份有限公司
法定住所：浦东新区浦东南路256号
法定代表人：义宝厚
注册资本：72271.8万元
企业性质：其他股份有限公司(上市)
证券代码：A股600508
主要经营范围：煤炭开采，洗选加工，煤炭销售，铁路运输（限
管辖内的煤矿专用铁路），矿山采掘设备、洗选设备、交通运输设
备、普通机械、电器机械及设备的制造、维修、销售，实业投资，
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国内贸易（除专项审批项目），普通货物运输，建筑工程用机械修
理，技术开发与转让，货物及技术进出口业务，自有房屋出租（上述
经营范围涉及许可经营的凭许可证经营），班车客运及汽车大修、维
护、小修、总成修理（限汽车运输分公司经营），火力发电（限分支
机构经营），危险品2类1项、危险品2类2项、危险品3类、危险品8类
运输（限分支机构经营），铝及铝合金的压延加工生产、销售（限分
支机构经营）；氧气充装（限分支机构经营）。
(二)被评估单位简介
1.公司简况
企业名称：徐州四方铝业(集团)有限公司（以下简称：“四方铝
业”）
法定住所：徐州市中山北路延长段霸王山北
法定代表人：马文智
注册资本：4065万元整
企业性质：有限责任公司（法人独资）
主要经营范围：铝冶炼；铝材、铸造铝材加工；经营本企业自
产产品及技术的进出口业务；经营本企业生产、科研所需的原辅材
料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进出口业务（国家限定公
司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外）；经营进料加工和“三
来一补”业务。房地产开发，销售。
2.公司股权结构及变更情况
徐州四方铝业(集团)有限公司前身为徐州铝厂，始建于1958年；
1988年，徐州铝厂更名为江苏铝厂；徐州四方铝业集团有限公司成立
于2002年2月9日，始以江苏铝厂为核心企业，改制为徐州四方铝业有
限责任公司（按程序注册为集团公司，国有独资公司），申请注册资
本为4065.00万元。至此，徐州四方铝业有限责任公司收到授权经营的
国有净资产4501.08万元，其中实收资本4065.00万元，资本公积436.08
万元。
2006年12月6日，经徐州市人民政府常务会议纪要第12号文件：“同
意将四方铝业国有净资产无偿划转给大屯煤电公司实施改制重组。”
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最终经审计确认被划转企业及下属企业国有净资产共计60,761,420.38
元。
2009年10月21日，大屯煤电有限公司与上海大屯能源股份有限公
司就转让徐州四方铝业(集团)有限公司100%股权事宜做出决定：大屯
煤 电 将 其 持 有 的 徐 州 四 方 铝 业 ( 集 团 ) 有 限 公 司 100% 国 有 股 权 以
9,319.76万元协议转让给上海大屯能源股份有限公司。并修改其部分
经营范围。至评估基准日，江苏苏铝铝业有限公司及徐州博斯特机械
有限公司为徐州四方铝业(集团)有限公司全资子公司。
股东名称或姓名 出资额(万元) 出资比例%
上海大屯能源股份有限公司 4,065.00 100
合 计 4,065.00 100
3.近三年的财务和经营状况
被评估单位近三年来的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
项 目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 9 月 30 日
流动资产 1,541.36 1,543.98 1,501.33 1,455.31
长期股权投资 4,370.00 4,370.00 4,370.00 370.00
固定资产 0.36 0.36 0.36 0.36
资产总计 5,911.72 5,914.34 5,871.69 516.14
流动负债 936.26 946.7 913.46 881.12
负债合计 936.26 946.7 913.46 881.12
所有者权益 4,975.46 4,967.64 4,958.23 -364.98
被评估单位近三年来的经营状况如下表：
金额单位：人民币万元
项 目 2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年度（1-9 月）
一、营业收入 0.00 0.00 0.00 0.00
减：营业成本 0.00 0.00 0.00 0.00
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项 目 2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年度（1-9 月）
管理费用 6.50 8.16 9.41 5.62
财务费用 -0.10 -0.03 0.00 0.06
资产减值损失 0.00 -0.30 0.00 5,309.53
二、营业利润 -6.40 -7.83 -9.41 -5,315.21
减：营业外支出 0.00 0.00 0.00 8.00
三、利润总额 -6.40 -7.83 -9.41 -5,323.21
四、净利润 -6.40 -7.83 -9.41 -5,323.21
2012年、2013年、2014年及2015年9月30日的会计报表均经普华永
道中天会计师事务所(特殊普通合伙)北京分所审计，并发表了无保留
意见的审计报告。
(三)委托方与被评估单位的关系
上海大屯能源股份有限公司为徐州四方铝业(集团)有限公司的控
股股东。
(四)业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方、被评估单位和国家法律、法规规定的报
告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
上海大屯能源股份有限公司拟转让持有的徐州四方铝业(集团)有
限公司股权，为此需要对评估基准日时徐州四方铝业(集团)有限公司
的全部资产及其负债评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
根据评估目的，评估对象是徐州四方铝业(集团)有限公司的股东
全部权益价值。
(二)评估范围
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评估范围是被评估单位的全部资产及负债。评估基准日评估范围
内的资产包括流动资产、长期股权投资、固定资产及流动负债，总资
产账面价值为516.14万元；负债为流动负债，总负债账面价值为881.12
万元；净资产账面价值-364.98万元。
设备类资产全部为电子设备，共23项，资产主要为办公、健身设
备，存放在公司办公区及卫生所健身房内。有空调、电脑、运动器械
等23台，其中待报废19台。
长期股权投资截止评估基准日账面余额370.00万元整，为两家全
资子公司，江苏苏铝铝业有限公司与徐州博斯特机械有限公司。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值经普华永道
中天会计师事务所(特殊普通合伙)北京分所审计，并发表了无保留意
见意计报告。
四、价值类型及其定义
根据评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
五、评估基准日
评估基准日是2015年9月30日。
评估基准日由委托方确定。
六、评估依据
(一)经济行为依据
1. 中国中煤能源集团有限公司业务办公会议纪要〔2015〕80号。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民
代表大会常务委员会第六次会议通过）；
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2.《中华人民共和国证券法》(2014年8月31日十二届全国人名代表
大会常务委员会第十次会议)；
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届
全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
4.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
5.《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日第十届全国
人民代表大会第五次会议通过）；
6.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届
全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
7.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；
8.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理
委员会、财政部令第3号)；
9.《 关 于 企 业国 有产 权 转 让 有关 事项 的 通 知》（ 国 资发 产 权
[2006]306号）；
10.《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；
11.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管
理委员会令第12号）；
12.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国
资委产权[2006]274号）；
13.《国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法》（国务院国
有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会令第19号）；
14.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国
资产权[2009]941号）；
15.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕
64号）；
16.《关于印发<中央企业资产评估项目核准工作指引>的通知》
（国资发产权[2010]71号）；
17.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号)；
18.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2006年12月30
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日国务院第163次常务会议通过）；
19.《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）；
20.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
21.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)；
22.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
23.《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二
十八号）。
(三)评估准则依据
1.《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
2.《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20号）；
3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协
[2003]18号)；
4.《以财务报告为目的的评估指南》（中评协[2007]169号）；
5.《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189号）；
6.《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189号）；
7.《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189号）；
8.《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189号）；
9.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
10.《资产评估准则——无形资产》（中评协[2008]217号）；
11.《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
12.《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227号）；
13.《资产评估准则——评估报告》（中评协[2011]230号）；
14.《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2011]230号）；
15.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230号）;
16.《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协[2012]248号）；
17.《资产评估准则——利用专家工作》（中评协[2012]244号）。
(四)权属依据
1.国有土地使用证；
2.房屋所有权证；
3.机动车行驶证；
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4.其他有关产权证明。
(五)取价依据
1.《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的
通知》(计价格[1999]1283号)；
2.《国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的
通知》（计价格[2002]10号）；
3.《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有
关问题的通知》(计价格[2002]125号)；
4.《国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通
知》（计价格[2002]1980号）；
5.《财政部关于印发<基本建设财务管理若干规定>的通知》(财建
[2002]394号)；
6.《中华人民共和国海关进出口税则》(2012年)；
7.评估基准日银行存贷款基准利率；
8.《国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服务
收费管理规定>的通知》（发改价格[2007]670号）；
9.《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环
境保护部令2012年第12号）；
10.《房屋完损等级评定标准（试行）》(城住字[1984]第678号)；
11.江苏省建筑及装饰工程消耗量定额(2014)计价标准；
12.《有色金属工业建安工程费用定额》(2008版)；
13.《徐州工程造价信息》（2015年第3季度）；
14.《机电产品报价手册》（2015年）；
15.《徐州工业基准地价图》；
16.企业提供的项目投资概算、设计概算等资料；
17.企业提供的相关工程预决算资料；
18.企业与相关单位签订的工程承发包合同；
19.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
20.企业与相关单位签订的原材料购买合同；
21.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
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22.与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
2.普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)北京分所出具的审
计报告《普华永道中天北京审字（2015）第1455号》；
3.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。
市场上找不到类似企业的交易案例及类似可比上市公司，无法
采用市场法进行评估。
对评估单位徐州四方铝业集团有限公司及其两个全资子公司未
采用收益法进行评估的理由：一是徐州四方铝业集团有限公司做为
集团母公司没有经营业务和收入，承担管理费用；二全资子公司江
苏苏铝铝业有限公司经营业务为铝加工，由于受原材料铝锭持续下
跌的影响，公司江苏苏铝铝业有限公司持续亏损，未来年度没有明
确的铝产品加工量计划；三全资子公司徐州博斯特机械有限公司业
务为机械加工，主要的客户就是卡特比勒公司，徐州博斯特机械有
限公司与卡特比勒公司没有长期合同，每月按计划进行定单生产，
加工件的成本与销售价格均由卡特比勒公司决定，因此对母公司及
两个全资子公司未采用收益法进行评估。
综上所述，本次评估选用资产基础法进行评估。各项资产的评
估方法如下：
1．流动资产
评估范围内的流动资产主要包括：货币资金、其他应收款、存货。
(1)货币资金，包括现金、银行存款、其他货币资金，通过现金盘
点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
(2) 对各种应收和其他应收款，在核实无误的基础上，根据每笔
款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回
的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，
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在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解
的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人
资金、信用、经营管理现状等，根据收回的可能性确定计算评估
值；对于有确凿根据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账
准备” 评估为零。
(3)材料采购、外购原材料、委托加工物资，根据清查核实后的数
量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费，得出各项资产的评估
值。对其中失效、变质、残损、报废、无用的，按二手市场价确定评
估值。
(4)在产品和产成品的评估，被评估单位产成品部分为正常销售产
品，考虑评估基准日不含税销售价格扣除相关税金、费用；在产品根
据评估基准日的市场价确定评估值。
(5)其他流动资产，被评估单位其他流动资产为待抵扣进项税额，
经核实该笔款项真实存在，确认账面值为评估值。
2．可供出售金融资产－其他投资
纳入本次评估范围的长期投资为子公司江苏苏铝铝业有限公司
对江苏省铁路发展有限责任公司和徐州市商业银行有限公司的长期
投资，因占被投资单位股权比例很小，按投资账面价值确定评估值。
3．长期股权投资
长期股权投资主要为对下属公司的长期投资，具体为对全资子
公司江苏苏铝铝业有限公司和徐州博斯特机械有限公司的投资。
对于全资的长期股权投资，采用资产基础法对被投资单位进行
评估，并按评估后的股东全部权益价值乘以股权比例确定基准日价
值。
4．房屋建（构）筑物
对房屋、构筑物主要采用成本法进行评估。
(1)房屋建筑物重置全价的确定
重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
①对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，根据各地执行的定额
标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和各安装工程费用，
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并计算出建筑安装工程总造价。
②对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其
建安综合造价。
根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确定前期及其他
费用。根据基准日贷款利率和该类别建筑物的正常建设工期，确定资
金成本，最后计算出重置全价。
(2)综合成新率的确定
①对于大型、价值高、重要的建筑物，依据其经济寿命年限、
已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、装饰、附属设备等
各部分的实际使用状况作出判断，综合确定其尚可使用年限，然后
按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
②对于价值量小、结构简单的建筑物，主要依据其经济寿命年
限确定成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限 )/经济寿命年限
×100%
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
5．机器设备
对于机器设备主要采用成本法进行评估。
根据企业提供的机器设备明细清单，进行了核对，做到账表相
符，同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对
其权属予以确认。在此基础上，组织专业工程技术人员对主要设备
进行了必要的现场勘察和核实。
(1)重置全价的确定
对于需要安装的设备，重置全价一般包括：设备购置价、运杂
费、安装工程费、建设工程前期及其他费用和资金成本等；对于不
需要安装的设备，重置全价一般包括：设备购置价和运杂费。同
时，根据“财税〔2013〕106号”文件规定，对于符合增值税抵扣条
件的，设备重置全价应该扣除相应的增值税。设备重置全价计算公
式如下：
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需要安装的设备重置全价=设备购置价+运杂费+安装工程费+前
期及其他费用+资金成本-设备购置价中可抵扣的增值税
不需要安装的设备重置全价=设备购置价+运杂费-设备购置价中
可抵扣的增值税
①购置价
对于大型关键设备，主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市
场价格，或参考评估基准日近期同类设备的合同价确定购置价；对
于小型设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购置
价；对于没有市场报价信息的设备，主要是通过参考同类设备的购
置价确定。
②运杂费
运杂费是指设备在运输过程中的运输费、装卸搬运费及其他有
关的各项杂费。运杂费计算公式如下：
运杂费=设备购置价×运杂费率
运杂费率参照生产厂家至设备安装地的距离确定。
③安装工程费
安装工程费参照同类设备基础费用水平及历史安装成本确定。
如果设备基础是独立的，或与建筑物密不可分，设备基础费在
房屋建筑物类资产评估中考虑，其余情形的设备基础费在设备安装
工程费中考虑。
④前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，
根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
⑤资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中
国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以设备购置
价、运杂费、安装工程费、前期及其他费用等费用总和为基数按照
资金均匀投入计取。资金成本计算公式如下：
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用）
×合理建设工期×贷款基准利率×1/2
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⑥设备购置价中可抵扣的增值税
根据“财税〔2013〕106号”文件规定，对于符合增值税抵扣条
件的设备，计算出可抵扣的增值税。
对于运输设备，按照评估基准日的市场价格，加上车辆购置税
和其它合理的费用(如牌照费)确定其重置全价。运输设备重置全价计
算公式如下：
重置全价=购置价+购置价×10%/(1+17%)+牌照费-购置价中可抵扣
的增值税
(2)成新率的确定
①对于专用设备和通用机器设备，主要依据设备经济寿命年
限、已使用年限，通过对设备使用状况、技术状况的现场勘察了
解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
②对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命
年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环
境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限 )/经济寿命年限
×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
③对于车辆，根据2012年12月27日商务部、国家发展和改革委员
会、公安部、环境保护部联合发布的《机动车强制报废标准规定》
(2012第12号令)中规定。以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰
低原则确定理论成新率，(其中对无强制报废年限的车辆采用尚可使
用年限法),最后，将年限法成新率和里程法成新率两者当中的孰低
者，与观察法成新率进行平均，形成综合成新率，计算公式如下：
年限法成新率(无强制报废年限)=尚可使用年限/(已使用年限+尚
可使用年限)×100%
年限法成新率(有强制报废年限)=(规定使用年限-已使用年限)/规
定使用年限×100%
里程法成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%
综合成新率=MIN(年限法成新率，行驶里程法成新率)×50%+观察
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法成新率×50%。
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
6．土地使用权
(1)估价方法的选择
根据《资产评估准则—不动产》、《城镇土地估价规程》，注册
资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估对象特点、价值类
型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种
资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，恰当选择评估方法。
根据估价人员现场勘查情况，考虑到待估宗地为工业用地，本
次评估时设定为工业用地。
按照《城镇土地估价规程》的要求，结合待估宗地的区位、用地
性质、利用条件及当地土地市场状况，选择评估方法。
①基准地价法：徐州市最新基准地价是2014年6月17日更新的
《徐州工业基准地价图》，基准日为2014年01月01日，待估两宗土地
所处土地级别明确，选用基准地价系修正法，可使宗地评估价格与
所属地区整体地价水平保持一致。
②市场法：
Ⅰ委估一分厂土地处于鼓楼区政府旁，属未来的商业、行政中
心，因同一供需圈内近期出让工业用地交易实例较少，因此，不适
宜采用市场法评估。
Ⅱ待估苏铝铝厂土地和博斯特厂区用地的同一供需圈内，交易
情况类似的交易实例充足，有利于比较实例的选取；可比实例的交
易时间、交易情况、区域因素和个别因素明确，有利于比较因素修
正系数的确定；采用市场比较法评估，可使待估宗地价值更趋于当
前土地市场价值。
(2)地价测算
①基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正
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表等评估成果，按照替代原则，对委估宗地的区域条件和个别条件
等与其所处区域的平均条件相比较，并对照系数修正表选取相应的
修正系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价基准日价
格的方法。
根据《城镇土地估价规程》，采用基准地价系数修正法的计算公
式为：
宗地地价＝(P×(1±K)×T×D×H±L)×K2
式中：P为基准地价
K为区位因素和个别因素调整
T为期日修正系数
D为容积率修正系数
H为权利状况修正
L为开发程度修正
K2为年期修正
②市场比较法
市场比较法，是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代
性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似
宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
公式：P = PB×A×B×C×D×E
其中：
P------估价宗地价格;
PB-----比较实例价格;
A------待估宗地交易情况指数除以比较实例交易情况指数;
B------待估宗地估价期日地价指数除以比较实例交易期日地价指
数;
C------待估宗地区域因素条件指数除以比较实例区域因素条件指
数;
D------待估宗地个别因素条件指数除以比较实例个别因素条件指
数;
E------待估宗地使用年期修正指数除以比较实例使用年期修正指
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数。
7．递延所得税资产
评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因，查阅了确认递
延所得税资产的相关会计规定，核实了评估基准日确认递延所得税资
产的记账凭证。递延所得税资产以账面价值作为评估值。
8．评估范围内的负债包括流动负债和非流动负债，流动负债具
体内容包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应
付款；非流动负债包括长期应付款。我们根据企业提供各项目明细
表，以经过审查核实后的账面值作为其评估值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于2015年10月28日至2015年11月27日对评估对象涉及的
资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一) 接受委托
2015年10月28日，我公司与委托方就评估目的、评估对象和评估
范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达
成协议，并与委托方协商拟定了相应的评估计划。
(二) 前期准备
1.拟定评估方案
2.组建评估团队
3.实施项目培训
(1)对被评估单位人员培训
为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材
料的填报工作，确保评估申报材料的质量，我公司准备了企业培训材
料，对被评估单位相关人员进行了培训，并派专人对资产评估材料填
报中碰到的问题进行解答。
(2)对评估人员培训
为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产
评估操作方案，我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、
评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。
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(三) 现场调查
评估人员于2015年10月28日至2015年11月10日对评估对象涉及的
资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等
进行了必要的尽职调查。
1.资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类“资产评估申报表”，检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查
“资产评估申报表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估申
报表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估申报表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的长期股权投资、固定资产等资产的产
权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提
请企业核实或出具相关产权说明文件。
2.尽职调查
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评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权
和经营管理结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)其他相关信息资料。
(四) 资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直
接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资
料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并
对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依
据。
(五) 评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项
目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成评估报告草
稿。
(六) 内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成评估
报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核。项目负责人
在内部审核完成后，形成评估报告征求意见稿并提交客户征求意见，
根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委托方。
九、评估假设
本评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一) 一般假设
1.假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和
社会环境无重大变化；
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政
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策无重大变化；
4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策
性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且
有能力担当其职务；
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影
响。
(二) 特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估
报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的
基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当
上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将
不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论及分析
(一)评估结论
徐州四方铝业集团有限公司评估基准日总资产账面价值为516.14
万元，评估价值为-20,684.49万元，减值额为21,200.63万元，减值率为
4,107.53 %；总负债账面价值881.12万元，评估价值为881.12万元，评
估 无 增 值 ； 净 资 产 账 面 价 值 为 -364.98 万 元 ， 净 资 产 评 估 价 值 为
-21,565.61万元，减值额为21,200.63万元，减值率为5,808.71 %。资产
基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
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评估基准日：2015 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 145.78 145.78 0.00 0.00
2 非流动资产 370.36 -20,830.27 -21,200.63 -5,724.33
3 长期股权投资 370.00 -20,830.41 -21,200.41 -5,729.84
4 固定资产 0.36 0.15 -0.21 -58.33
5 资产总计 516.14 -20,684.49 -21,200.63 -4,107.53
6 流动负债 881.12 881.12 0.00 0.00
7 非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00
8 负债合计 881.12 881.12 0.00 0.00
9 净资产（所有者权益） -364.98 -21,565.61 -21,200.63 -5,808.71
评估基准日徐州四方铝业(集团)有限公司股东全部权益价值评估
结果为-21,565.61万元。
本评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生
的溢价或者折价对评估对象价值的影响。
（二）评估结果增减值原因分析
本次减值主要是由于评估基准日，母公司对子公司江苏苏铝铝
业有限公司长期股权投资全额计提减值准备，该项长期股权投资账面
净值为0元，江苏苏铝铝业有限公司审计后账面净资产为-3.15亿元，
低于长期股权投资账面净值。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执
业水平和能力所能评定估算的有关事项：
(一) 江苏苏铝铝业有限公司产权瑕疵
被评估单位有7项房屋所有权人为徐州铝厂而非江苏苏铝铝业有
限公司，面积为457.56 m2。徐州铝厂于1988年更名为江苏铝厂，江苏
铝厂于2002年改制为徐州四方铝业集团有限公司，产权证未及时办理
过户手续；6项房产未办理房屋所有权证，面积为19,004.02 m2，此6项
房产为2014年新建房屋，产权证正在办理中；另外4项房产无对应的
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土地使用证，面积为230.92 m2，由于房产购置时间较早，企业先办理
房屋所有权证，土地使用证正在办理中。以上资产江苏苏铝铝业有限
公司已出具了相关情况证明，承诺房屋产权归其所有，不存在产权纠
纷。
(二) 徐州博斯特机械有限公司产权瑕疵
徐州博斯特机械有限公司本次申报的房产共5项，总面积为
22,524.89平方米。其中，截止评估基准日2015年9月30日有2项房产，
公司一直未办理房屋所有权证，该两项房产建筑面积2,080.00平方米。
对此被评估单位提供了情况说明等权属证明资料，证明上述无证房屋
确实为被评估单位所有，并承诺如果上述房屋产权出现问题愿承担相
应的法律责任。
(三)中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人
民币贷款和存款基准利率，本次评估未考虑其对评估值造成的影响
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
(三)本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于
公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当
事方另有约定的除外；
(四)本评估报告经注册资产评估师签字、评估机构盖章后方可正
式使用，如需备案应提交国有资产监督管理部门后方可使用；
(五)本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济行
为有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
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评估报告附件
附件一、经济行为文件；
附件二、被评估单位专项审计报告；
附件三、委托方和被评估单位法人营业执照复印件；
附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件五、委托方和资产占有方的承诺函；
附件六、签字注册资产评估师的承诺函；
附件七、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书
复印件；
附件八、北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复
印件；
附件九、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印
件；
附件十、北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证书
复印件；
附件十一、资产评估业务约定书。
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