三湘股份有限公司
审计报告
天 职 业 字 [2016]6169 号
目 录
审计报告 2
2015 年度财务报表 4
2015 年度财务报表附注 29
审计报告
天职业字[2016]6169 号
三湘股份有限公司：
我们审计了后附的三湘股份有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括 2015 年 12 月 31 日的
资产负债表及合并资产负债表，2015 年度的利润表及合并利润表、现金流量表及合并现金流量表和股
东权益变动表及合并股东权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编
制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于
舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准
则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划
和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于
注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，
注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括
评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了贵公司 2015
年 12 月 31 日的财务状况及合并财务状况以及 2015 年度的经营成果和现金流量及合并经营成果和合并
现金流量。
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中国注册会计师： 叶慧
中国北京
二○一六年四月二十六日
中国注册会计师： 李靖豪
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合并资产负债表
编制单位：三湘股份有限公司 2015 年 12 月 31 日 金额单位：元
项 目 期末余额 期初余额 附注编号
流动资产
货币资金 356,153,357.17 1,969,562,845.94 六、（一)
△结算备付金
△拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 22,375,366.04 15,219,652.96 六、（二）
预付款项 15,689,056.88 6,331,369.37 六、（三）
△应收保费
△应收分保账款
△应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 90,881,488.47 609,250,444.92 六、（四）
△买入返售金融资产
存货 11,845,906,085.79 7,683,094,203.90 六、（五）
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 12,331,005,354.35 10,283,458,517.09
非流动资产
△发放贷款及垫款
可供出售金融资产 119,350,000.00 六、（六）
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 369,507,558.10 402,190,572.31 六、（七）
投资性房地产 407,938,343.28 421,421,422.37 六、（八）
固定资产 53,449,052.78 54,601,212.79 六、（九）
在建工程 51,005.00 六、（十)
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 52,134.04 142,439.75 六、（十一)
开发支出
商誉 89,749,996.02 89,749,996.02 六、（十二)
长期待摊费用 12,523,129.30 18,682,406.49 六、（十三)
递延所得税资产 212,303,931.27 128,625,282.72 六、（十四)
其他非流动资产
非流动资产合计 1,145,575,149.79 1,234,763,332.45
资 产 总 计 13,476,580,504.14 11,518,221,849.54
法定代表人：黄辉 主管会计工作负责人：李晓红 会计机构负责人：周立松
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合并资产负债表（续）
编制单位：三湘股份有限公司 2015 年 12 月 31 日 金额单位：元
项 目 期末余额 期初余额 附注编号
流动负债
短期借款 100,000,000.00 365,800,000.00 六、（十五）
△向中央银行借款
△吸收存款及同业存款
△拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 10,223,610.70 11,102,179.50 六、（十六）
应付账款 372,388,002.70 362,362,285.79 六、（十七）
预收款项 4,447,971,848.20 1,658,634,721.05 六、（十八）
△卖出回购金融资产款
△应付手续费及佣金
应付职工薪酬 354,067.03 430,664.05 六、（十九）
应交税费 -198,541,964.26 -141,800,124.47 六、（二十）
应付利息 9,910,797.21 11,806,971.42 六、（二十一）
应付股利 3,117,840.84 399,808.02 六、（二十二）
其他应付款 1,139,357,659.46 1,151,218,413.68 六、（二十三）
△应付分保账款
△保险合同准备金
△代理买卖证券款
△代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 593,880,000.00 368,000,000.00 六、（二十四）
其他流动负债
流动负债合计 6,478,661,861.88 3,787,954,919.04
非流动负债
长期借款 3,885,095,129.08 4,542,875,129.08 六、（二十五）
应付债券
其中:优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 13,373,236.26 13,373,236.26 六、（二十六）
递延收益
递延所得税负债 85,021,972.58 102,249,802.81 六、（十四)
其他非流动负债 660,000.00 660,000.00 六、（二十七）
非流动负债合计 3,984,150,337.92 4,659,158,168.15
负 债 合 计 10,462,812,199.80 8,447,113,087.19
股东权益
股本 453,516,496.00 425,516,496.00 六、（二十八）
其他权益工具
其中:优先股
永续债
资本公积 882,572,147.89 809,679,617.32 六、（二十九）
减:库存股 123,682,611.11 六、（三十）
其他综合收益 48,682.21 -14.77 六、（三十一）
专项储备
盈余公积 123,059,121.71 109,396,308.86 六、（三十二）
△一般风险准备
未分配利润 1,638,363,677.30 1,640,237,817.54 六、（三十三）
归属于母公司股东权益合计 2,973,877,514.00 2,984,830,224.95
少数股东权益 39,890,790.34 86,278,537.40
股东权益合计 3,013,768,304.34 3,071,108,762.35
负债及股东权益合计 13,476,580,504.14 11,518,221,849.54
法定代表人：黄辉 主管会计工作负责人：李晓红 会计机构负责人：周立松
注:表中加△楷体项目为金融类企业专用。
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合并利润表
编制单位：三湘股份有限公司 2015 年度 金额单位：元
项 目 本期发生额 上期发生额 附注编号
一、营业总收入 519,502,880.88 1,270,810,233.05
其中: 营业收入 519,502,880.88 1,270,810,233.05 六、（三十四）
△利息收入
△已赚保费
△手续费及佣金收入
二、营业总成本 852,460,964.39 1,255,649,270.60
其中:营业成本 313,954,249.98 812,740,259.87 六、（三十四）
△利息支出
△手续费及佣金支出
△退保金
△赔付支出净额
△提取保险合同准备金净额
△保单红利支出
△分保费用
营业税金及附加 42,561,979.93 126,295,894.42 六、（三十五）
销售费用 86,926,637.47 56,386,031.84 六、（三十六）
管理费用 193,213,484.40 148,939,850.91 六、（三十七）
财务费用 214,889,991.12 110,833,108.98 六、（三十八）
资产减值损失 914,621.49 454,124.58 六、（三十九）
加：公允价值变动收益（损失以
205,020.00 六、（四十）
“－”号填列）
投资收益 423,275,489.80 138,530,335.79 六、（四十一）
其中:对联营企业和合营
-2,683,014.21 3,103,152.35 六、（四十一）
企业的投资收益
△汇兑收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 90,317,406.29 153,896,318.24
加: 营业外收入 20,770,440.86 29,720,091.73 六、（四十二）
其中:非流动资产处置利得 761,866.98 45,881.61 六、（四十二）
减：营业外支出 8,089,042.75 2,705,235.70 六、（四十三）
其中:非流动资产处置损失 100,610.21 26,247.07 六、（四十三）
四、利润总额（亏损总额以“－”号 102,998,804.40 180,911,174.27
填列）
减：所得税费用 23,411,035.97 62,117,400.30 六、（四十四）
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 79,587,768.43 118,793,773.97
其中:被合并方在合并前实
现的净利润
归属于母公司所有者的净利润 104,636,629.85 146,152,694.18
少数股东损益 -25,048,861.42 -27,358,920.21
六、其他综合收益的税后净额 48,696.98 21.08 六、（四十五）
归属母公司所有者的其他综合收
48,696.98 21.08
益的税后净额
(一) 以后不能重分类进损益的
其他综合收益
1.重新计量设定受益计划净负债
或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重
分类进损益的其他综合收益中享有的
份额
(二) 以后将重分类进损益的其
48,696.98 21.08
他综合收益
1.权益法下在被投资单位以后将
重分类进损益的其他综合收益中享有
的份额
2.可供出售金融资产公允价值变
动损益
3.持有至到期投资重分类为可供
出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额 48,696.98 21.08
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 79,636,465.41 118,793,795.05
归属于母公司所有者的综合收
104,685,326.83 146,152,715.26
益总额
归属于少数股东的综合收益总
-25,048,861.42 -27,358,920.21
额
八、每股收益
(一) 基本每股收益 0.11 0.19 十七、1
9
(二) 稀释每股收益 0.11 0.19 十七、1
法定代表人：黄辉 主管会计工作负责人：李晓红 会计机构负责人：周立松
注：编制合并报表的公司，只需计算、列报合并口径的基本每股收益，无需计算、列报母公司口径的基本每股收益和稀
释每股收益。
注:表中加△楷体项目为金融类企业专用。
注:本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润填写在“其中：被合并方在合并前实现的净利润”
行的本期金额，上期被合并方实现的净利润填写在“其中：被合并方在合并前实现的净利润”行的上期金额。
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合并现金流量表
编制单位：三湘股份有限公司 2015 年度 金额单位：元
项目 本期发生额 上期发生额 附注编号
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,249,568,813.80 1,802,099,478.39
△客户存款和同业存放款项净增加额
△向中央银行借款净增加额
△向其他金融机构拆入资金净增加额
△收到原保险合同保费取得的现金
△收到再保险业务现金净额
△保户储金及投资款净增加额
△处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产净增加额
△收取利息、手续费及佣金的现金
△拆入资金净增加额
△回购业务资金净增加额
收到的税费返还 63,237,396.00
收到其他与经营活动有关的现金 728,637,731.74 109,586,038.14 六、（四十六）
经营活动现金流入小计 4,041,443,941.54 1,911,685,516.53
购买商品、接受劳务支付的现金 4,172,957,767.48 2,017,188,608.95
△客户贷款及垫款净增加额
△存放中央银行和同业款项净增加额
△支付原保险合同赔付款项的现金
△支付利息、手续费及佣金的现金
△支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 188,566,633.69 132,532,682.17
支付的各项税费 289,244,789.31 387,885,450.24
支付其他与经营活动有关的现金 159,582,297.59 799,544,597.97 六、（四十六）
经营活动现金流出小计 4,810,351,488.07 3,337,151,339.33
经营活动产生的现金流量净额 -768,907,546.53 -1,425,465,822.80 六、（四十七）
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 527,580,000.00 136,233,051.85
取得投资收益收到的现金 17,728,504.01 30,280,241.59
处置固定资产、无形资产和其他长期
973,873.73 112,455.11
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 546,282,377.74 166,625,748.55
购建固定资产、无形资产和其他长期
10,004,586.75 11,596,525.05
资产支付的现金
投资支付的现金
△质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 10,004,586.75 11,596,525.05
投资活动产生的现金流量净额 536,277,790.99 155,029,223.50
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 130,280,000.00 1,009,310,302.76
其中：子公司吸收少数股东投资收
29,200,000.00 10,000,000.00
到的现金
取得借款收到的现金 2,157,500,000.00 3,811,525,129.08
△发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 837,211,745.00 2,227,831,777.93 六、（四十六）
筹资活动现金流入小计 3,124,991,745.00 7,048,667,209.77
偿还债务支付的现金 2,855,200,000.00 1,301,105,129.08
分配股利、利润或偿付利息支付的现
527,157,742.43 320,103,715.43
金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 1,136,211,745.00 2,638,064,985.47 六、（四十六）
筹资活动现金流出小计 4,518,569,487.43 4,259,273,829.98
筹资活动产生的现金流量净额 -1,393,577,742.43 2,789,393,379.79
四、汇率变动对现金的影响 2,878,009.20 -305.90
五、现金及现金等价物净增加额 -1,623,329,488.77 1,518,956,474.59 六、（四十七）
加：期初现金及现金等价物的余额 1,969,562,845.94 450,606,371.35 六、（四十七）
六、期末现金及现金等价物余额 346,233,357.17 1,969,562,845.94 六、（四十七）
法定代表人：黄辉 主管会计工作负责人：李晓红 会计机构负责人：周立松
注：表中加△楷体项目为金融类企业专用。
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合并股东权
益变动表 2015 年度 金额单位:元
编制单位：三湘股份有限公司
本期金额
归属于母公司股东权益
其他权益工具
△一
项 目 专
优 其他综合 般风 少数股东权益 股东权益合计
股本 永 资本公积 减：库存股 项 盈余公积 未分配利润
先 其 收益 险准
续债 储
股 他 备
备
一、上年年末余额 425,516,496.00
809,679,617.32 -14.77 109,396,308.86 1,640,237,817.54 86,278,537.40 3,071,108,762.35
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 425,516,496.00
809,679,617.32 -14.77 109,396,308.86 1,640,237,817.54 86,278,537.40 3,071,108,762.35
三、本年增减变动金额（减少以“-”
28,000,000.00
号填列） 72,892,530.57 123,682,611.11 48,696.98 13,662,812.85 -1,874,140.24 -46,387,747.06 -57,340,458.01
（一）综合收益总额
48,696.98 104,636,629.85 -25,048,861.42 79,636,465.41
（二）股东投入和减少股本 28,000,000.00
72,892,530.57 123,682,611.11 -21,338,885.64 -44,128,966.18
1.股东投入的普通股
29,200,000.00 29,200,000.00
2.其他权益工具持有者投入股本
3.股份支付计入股东权益的金额 28,000,000.00
80,304,331.03 123,682,611.11 -15,378,280.08
4.其他
-7,411,800.46 -50,538,885.64 -57,950,686.10
（三）利润分配
13,662,812.85 -106,510,770.09 -92,847,957.24
1.提取盈余公积
13,662,812.85 -13,662,812.85
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配
-92,847,957.24 -92,847,957.24
4.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.结转重新计量设定受益计划净负
债或净资产所产生的变动
5.其他
(五)专项储备提取和使用
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额 453,516,496.00
882,572,147.89 123,682,611.11 48,682.21 123,059,121.71 1,638,363,677.30 39,890,790.34 3,013,768,304.34
法定代表人：黄辉 主管会计工作负责人：李晓红 会计机构负责人：周立松
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编制单位：三湘股份有限公司 2015 年度 金额单位:元
上期金额
归属于母公司股东权益
其他权益工具
项 目 减： 专 △一
优 永 其他综 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 库存 项 盈余公积 般风险 未分配利润
先 续 其 合收益
股 储 准备
股 债 他
备
一、上年年末余额 93,097,561.68
235,725,511.00 159,381.27 -35.85 1,510,383,870.54 103,637,457.61 1,943,003,746.25
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 93,097,561.68
235,725,511.00 159,381.27 -35.85 1,510,383,870.54 103,637,457.61 1,943,003,746.25
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） 16,298,747.18
189,790,985.00 809,520,236.05 21.08 129,853,947.00 -17,358,920.21 1,128,105,016.10
（一）综合收益总额
21.08 146,152,694.18 -27,358,920.21 118,793,795.05
（二）股东投入和减少股本
189,790,985.00 809,520,236.05 10,000,000.00 1,009,311,221.05
1.股东投入的普通股
189,790,985.00 809,519,317.76 10,000,000.00 1,009,310,302.76
2.其他权益工具持有者投入股本
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他
918.29 918.29
（三）利润分配 16,298,747.18
-16,298,747.18
1.提取盈余公积 16,298,747.18
-16,298,747.18
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配
4.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的
变动
5.其他
(五)专项储备提取和使用
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额 109,396,308.86
425,516,496.00 809,679,617.32 -14.77 1,640,237,817.54 86,278,537.40 3,071,108,762.35
法定代表人：黄辉 主管会计工作负责人：李晓红 会计机构负责人：周立松
注：表中加△楷体项目为金融类企业专用。
16
资产负债表
编制单位：三湘股份有限公司 2015 年 12 月 31 日 金额单位：元
项 目 期末余额 期初余额 附注编号
流动资产
货币资金 613,630.19 36,339,860.15
△结算备付金
△拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
预付款项
△应收保费
△应收分保账款
△应收分保合同准备金
应收利息
应收股利 150,000,000.00
其他应收款 2,121,552,997.30 2,085,231,554.08 十六、（一）
△买入返售金融资产
存货
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 2,272,166,627.49 2,121,571,414.23
非流动资产
△发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 2,299,704,949.11 2,295,009,454.40 十六、（二）
投资性房地产
固定资产 316.85 1,630.73
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 2,299,705,265.96 2,295,011,085.13
资 产 总 计 4,571,871,893.45 4,416,582,499.36
法定代表人：黄辉 主管会计工作负责人：李晓红 会计机构负责人：周立松
18
资产负债表（续）
编制单位：三湘股份有限公司 2015 年 12 月 31 日 金额单位：元
项 目 期末余额 期初余额 附注编号
流动负债
短期借款
△向中央银行借款
△吸收存款及同业存款
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
△拆入资金
应付票据
应付账款 10,000,942.96 10,000,942.96
预收款项
△卖出回购金融资产款
△应付手续费及佣金
应付职工薪酬
应交税费 441,176.92 545,676.83
应付利息
应付股利 3,117,840.84 399,808.02
其他应付款 390,485,931.35 266,211,961.34
△应付分保账款
△保险合同准备金
△代理买卖证券款
△代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 404,045,892.07 277,158,389.15
非流动负债
长期借款
应付债券
其中:优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 13,373,236.26 13,373,236.26
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债 660,000.00 660,000.00
非流动负债合计 14,033,236.26 14,033,236.26
负 债 合 计 418,079,128.33 291,191,625.41
股东权益
股本 956,481,910.00 928,481,910.00
其他权益工具
其中:优先股
永续债
资本公积 3,092,653,878.44 3,012,349,547.41
减:库存股 123,682,611.11
其他综合收益
专项储备
盈余公积 51,533,504.82 37,870,691.97
一般风险准备
未分配利润 176,806,082.97 146,688,724.57
股东权益合计 4,153,792,765.12 4,125,390,873.95
负债及股东权益合计 4,571,871,893.45 4,416,582,499.36
法定代表人：黄辉 主管会计工作负责人：李晓红 会计机构负责人：周立松
20
利润表
金额单
编制单位：三湘股份有限公司 2015 年度
位：元
附注编
项 目 本期发生额 上期发生额
号
一、营业总收入
其中: 营业收入
△利息收入
△已赚保费
△手续费及佣金收入
二、营业总成本 13,396,718.85 5,128,249.80
其中:营业成本
△利息支出
△手续费及佣金支出
△退保金
△赔付支出净额
△提取保险合同准备金净额
△保单红利支出
△分保费用
营业税金及附加
销售费用
管理费用 13,449,253.34 5,326,773.30
财务费用 -53,534.49 -198,523.50
资产减值损失 1,000.00
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填
列）
十六、
投资收益 150,000,000.00 1,450,000,000.00
（三）
其中:对联营企业和合营企业的投资
收益
△汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 136,603,281.15 1,444,871,750.20
加: 营业外收入 24,847.34 5,013,617.27
其中:非流动资产处置利得
减：营业外支出
其中:非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 136,628,128.49 1,449,885,367.47
减：所得税费用
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 136,628,128.49 1,449,885,367.47
六、其他综合收益的税后净额
(一) 以后不能重分类进损益的其他综合收
益
1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的
变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类进损
益的其他综合收益中享有的份额
(二) 以后将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损
益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资
产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
七、综合收益总额 136,628,128.49 1,449,885,367.47
八、每股收益
(一) 基本每股收益
(二) 稀释每股收益
法定代表人：黄辉 主管会计工作负责人：李晓红 会计机构负责人：周立松
22
现金流量表
金额单位：
编制单位：三湘股份有限公司 2015 年度
元
项 目 本期发生额 上期发生额 附注编号
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
△客户存款和同业存放款项净增加额
△向中央银行借款净增加额
△向其他金融机构拆入资金净增加额
△收到原保险合同保费取得的现金
△收到再保险业务现金净额
△保户储金及投资款净增加额
△处置以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产净增加额
△收取利息、手续费及佣金的现金
△拆入资金净增加额
△回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 82,245.83 5,240,476.16
经营活动现金流入小计 82,245.83 5,240,476.16
购买商品、接受劳务支付的现金
△客户贷款及垫款净增加额
△存放中央银行和同业款项净增加额
△支付原保险合同赔付款项的现金
△支付利息、手续费及佣金的现金
△支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 10,293,250.45 1,298,608.06
支付的各项税费 499,905.10 301,398.74
支付其他与经营活动有关的现金 685,893.06 2,977,041.47
经营活动现金流出小计 11,479,048.61 4,577,048.27
经营活动产生的现金流量净额 -11,396,802.78 663,427.89
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 1,450,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 1,450,000,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
的现金
投资支付的现金 10,000.00
△质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 10,000.00
投资活动产生的现金流量净额 -10,000.00 1,450,000,000.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 101,080,000.00 999,310,302.76
取得借款收到的现金
△发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 100,850,000.00 358,000,918.29
筹资活动现金流入小计 201,930,000.00 1,357,311,221.05
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 90,129,924.42
支付其他与筹资活动有关的现金 136,119,502.76 2,771,690,800.00
筹资活动现金流出小计 226,249,427.18 2,771,690,800.00
筹资活动产生的现金流量净额 -24,319,427.18 -1,414,379,578.95
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -35,726,229.96 36,283,848.94
加：期初现金及现金等价物的余额 36,339,860.15 56,011.21
六、期末现金及现金等价物余额 613,630.19 36,339,860.15
法定代表人：黄辉 主管会计工作负责人：李晓红 会计机构负责人：周立松
24
本期金额
△一
其他权益工具
项 目 其他综合 专项储 般风
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
收益 备 险准
优先股 永续债 其他
备
一、上年年末余额 928,481,910.00 3,012,349,547.41 37,870,691.97 146,688,724.57
4,125,390,873.95
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 928,481,910.00 3,012,349,547.41 37,870,691.97 146,688,724.57
4,125,390,873.95
三、本年增减变动金额（减
28,000,000.00 80,304,331.03 123,682,611.11 13,662,812.85 30,117,358.40
少以“-”号填列） 28,401,891.17
（一）综合收益总额 136,628,128.49
136,628,128.49
（二）股东投入和减少股
28,000,000.00 80,304,331.03 123,682,611.11
本 -15,378,280.08
1.股东投入的普通股
2.其他权益工具持有者投
入股本
3.股份支付计入股东权益
28,000,000.00 80,304,331.03 123,682,611.11
的金额 -15,378,280.08
4.其他
（三）利润分配 13,662,812.85 -106,510,770.09
-92,847,957.24
1.提取盈余公积 13,662,812.85 -13,662,812.85
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配 -92,847,957.24
-92,847,957.24
4.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.结转重新计量设定受益
计划净负债或净资产所产
生的变动
5.其他
(五)专项储备提取和使
用
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额 956,481,910.00 3,092,653,878.44 123,682,611.11 51,533,504.82 176,806,082.97
4,153,792,765.12
法定代表人：黄辉 主管会计工作负责人：李晓红 会计机构负责人：周立松
26
上期金额
项 目 其他权益工具 减：库存 其他综 △一般风
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
股 合收益 险准备
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 738,690,925.00 2,202,829,311.36 21,571,944.79 1,676,194,285.43
-1,286,897,895.72
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 738,690,925.00 2,202,829,311.36 21,571,944.79 1,676,194,285.43
-1,286,897,895.72
三、本年增减变动金额（减
189,790,985.00 809,520,236.05 16,298,747.18 2,449,196,588.52
少以“-”号填列） 1,433,586,620.29
（一）综合收益总额 1,449,885,367.47
1,449,885,367.47
（二）股东投入和减少股
189,790,985.00 809,520,236.05 999,311,221.05
本
1.股东投入的资本 189,790,985.00 809,519,317.76 999,310,302.76
2.其他权益工具持有者投
入股本
3.股份支付计入股东权益
的金额
4.其他 918.29 918.29
（三）利润分配 16,298,747.18
-16,298,747.18
1.提取盈余公积 16,298,747.18
-16,298,747.18
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配
4.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.结转重新计量设定受益
计划净负债或净资产所产
生的变动
5.其他
(五)专项储备提取和使
用
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额 928,481,910.00 3,012,349,547.41 37,870,691.97 4,125,390,873.95
146,688,724.57
法定代表人：黄辉 主管会计工作负责人：李晓红 会计机构负责人：周立松
28
三湘股份有限公司
2015 年度财务报表附注
（除另有注明外，所有金额均以人民币元为货币单位）
一、公司的基本情况
1、历史沿革
三湘股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”或“三湘股份”）前身为“沈阳北方
商用技术设备股份有限公司”（以下简称“北商技术”）。北商技术系经辽宁省沈阳市经济体制
改革委员会沈体改发（1997）37号批复批准，以募集方式设立的股份有限公司。
经中国证券监督管理委员会证监发字（1997）第414号批复批准，北商技术于1997年8月26
日发行人民币普通股1,300万股（含公司职工股130万股），于1997年9月25日在深圳证券交易所
上市。经1999年、2000年的送、配、转股后，北商技术总股本增至135,620,262股。
2001年12月14日，经2001年第四次临时股东大会审议通过，北商技术由沈阳迁址深圳，深
圳市工商行政管理局核准北商技术名称变更为“深圳和光现代商务股份有限公司”，企业法人
营业执照注册号变更为4403011073428。
2007年1月19日，经2006年度第五次临时股东大会审议通过，公司实施股权分置改革方案，
以资本公积向流通股39,000,002股按10：10转增股份，股本由原来的135,620,262股增至
174,620,264股，后经工商变更企业法人营业执照注册号变更为440301103659943。
根据本公司2009年第一次临时股东大会、2010年第一次临时股东大会及2011年第一次临时
股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会《关于核准深圳和光现代商务股份有限公司重大
资产出售及向上海三湘投资控股有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许可[2011]1589
号）核准，本公司已向上海三湘投资控股有限公司、黄卫枝、黄建、许文智、陈劲松、厉农帆、
李晓红、王庆华、徐玉（以下简称“三湘控股及其一致行动人”）及深圳市和方投资有限公司
（以下简称“和方投资”）非公开发行564,070,661股A股（每股面值1元），收购三湘控股及其
一致行动人、和方投资合计持有的上海三湘股份有限公司（现变更为上海三湘（集团）有限公
司，以下简称“上海三湘”）100%的股权，其中，向上海三湘投资控股有限公司发行329,779,527
股A股购买其持有的上海三湘58.47%的股权、向黄卫枝发行151,609,659股A股购买其持有的上
海三湘26.88%的股权、向黄建发行8,367,048股A股购买其持有的上海三湘1.48%的股权、向许
文智发行7,520,942股A股购买其持有的上海三湘1.33%的股权，向陈劲松发行2,820,353股A股
购买其持有的上海三湘0.5%的股权，向厉农帆发行1,598,200股A股购买其持有的上海三湘0.28%
29
的股权，向李晓红发行2,820,353股A股购买其持有的上海三湘0.5%的股权，向王庆华发行
1,706,000股A股购买其持有的上海三湘0.3%的股权，向徐玉发行1,441,513股A股购买其持有的
上海三湘0.26%的股权，向深圳市和方投资有限公司发行56,407,066股A股购买其持有的上海三
湘10%的股权。2011年12月14日，天职国际会计师事务所有限公司对本次非公开发行股份购买
资产进行了验资，并出具了天职沪QJ[2011]1782号《验资报告》。经审验，本公司注册资本由
174,620,264元增至738,690,925元。
2011年12月15日，本公司在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司完成了本次新增股
份564,070,661股的股份登记手续。中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司出具了《中国
证券登记结算有限责任公司深圳分公司证券变更登记证明》。至此，三湘控股持有本公司
329,779,527股股份，占本公司总股本的44.64%；和方投资持有本公司56,407,066股股份，占
本公司总股本的7.64%；黄卫枝等8名自然人合计持有本公司177,884,068股，占本公司总股本
的24.08%，其他股东23.64%。
2012年2月3日，本公司在深圳市市场监督管理局进行了工商登记变更，公司名称更名为“三
湘股份有限公司”；领取了新的营业执照，注册号为440301103659943；法定代表人为黄辉；注
册资本及实收资本均为73,869.0925万元；注册地：深圳市福田区滨河路北5022号联合广场B座
703室。
2013年6月18日，经深圳市市场监督管理局核准，本公司迁出深圳至上海市杨浦区逸仙路
333号501室。2013年7月29日，经上海市工商行政管理局批准，领取了新的营业执照，注册号
为440301103659943；法定代表人为黄辉；注册资本及实收资本均为73,869.0925万元；注册地：
上海市杨浦区逸仙路333号501室。
2014年3月7日，本公司股东西藏利阳科技有限公司所持有本公司38,870,220股有限售条件
流通股解除限售，上市流通。受上述事项影响，本公司有限售条件的流通股，由602,940,881
股减少为564,070,661股，本公司无限售条件的流通股，由135,750,044增加为174,620,264股，
本公司在外发行的总股数为738,690,925股。
根据，本公司第五届董事会第二十三次会议、2013年第四次临时股东大会、第五届董事会
第三十七次会议、2014年第三次临时股东大会审议通过，并经中国证券监督管理委员会《关于
核准三湘股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2014]847号）核准,本公司已向中
欧基金管理有限公司、汇添富基金管理股份有限公司、招商证券股份有限公司、兴业全球基金
管理有限公司非公开发行189,790,985股A股（每股面值1元），发行价格人民币5.41元，其中，
向兴业全球基金管理有限公司发行78,922,225.00股A股，向汇添富基金管理股份有限公司发行
62,846,580.00股A股，向招商证券股份有限公司发行28,558,225.00股A股，向中欧基金管理有
限公司发行19,463,955.00股A股。2014年11月20日，天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
对本次非公开发行股份购买资产进行了验资，并出具了天职业字[2014]12359号《验资报告》。
经审验，本公司注册资本由738,690,925元增至928,481,910元。受上述事项影响，本公司有限
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售条件的流通股564,070,661股增加至753,861,646股，本公司无限售条件的流通股为
174,620,264股，截至2014年12月31日本公司在外发行的总股数为928,481,910股。
2015年5月25日公司第六届董事会第五次会议决议通过《关于公司限制性股票激励计划（草
案）及其摘要的议案》，拟授予限制性股票数量不超过31,000,000.00股，其中首次授予数量不
超过28,000,000.00股，预留不超过3,000,000.00股。激励对象包括公司实施本计划时的公司
董事（不含独立董事）、公司高级管理人员、公司核心员工，授予价格3.61元/股，授予日为2015
年6月11日。本次实际认购数量为28,000,000.00股，实际授予对象共190人，共计增加注册资
本人民币28,000,000.00元，变更后的注册资本为人民币956,481,910.00元。截止2015年6月19
日止，公司已经收到限制性股票激励对象以货币缴纳的出资合计人民币101,080,000.00元，其
中计入股本人民币28,000,000.00元，计入资本公积73,080,000.00元。该事项经天职国际会计
师事务所（特殊普通合伙）审验，并出具了《三湘股份有限公司验资报告》 天职业字[2015]11178
号）。
截至2015年12月31日，本公司在外发行的总股数为956,481,910股。
2、公司的业务性质和主要经营活动
本公司经批准的经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报），国内贸易（不含专营、
专控、专卖商品），在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营，资产管理和经济信息咨
询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
主要经营活动：从事房地产开发经营，资产管理和经济信息咨询。
本期公司的合并财务报表范围新增上海湘盛置业发展有限公司（以下简称“湘盛置业”）、
上海三湘海誊资产管理有限公司（以下简称“三湘海誊”）、上海三湘绿色建筑科技有限公司（以
下简称“绿色建筑”）、康晟发展有限公司（以下简称“康晟发展”）。
3、母公司以及集团最终母公司为上海三湘投资控股有限公司。
4、本公司财务报告于 2016 年 4 月 26 日经公司董事会批准报出。
二、财务报表的编制基础
（一）编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的
有关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
（二）持续经营
本公司评价了自报告期末起 12 个月的持续经营能力。
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本公司认为以持续经营为基础编制财务报表是合理的。
三、重要会计政策及会计估计
（一）遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应
用指南、解释以及其他相关规定(统称“企业会计准则”)的要求，真实完整地反映了公司的财
务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
此外，本财务报表参照了《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号-财务报告的一
般规定》(2014 年修订)(以下简称“第 15 号文(2014 年修订)”)的列报和披露要求。
（二）会计期间和经营周期
本公司的会计年度从公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止。
本公司从事的房地产开发后转让土地使用权和销售房屋业务，营业周期与所开发的房地产
项目周期有关，相关的资产和负债以相关业务的营业周期作为流动性划分标准。
（三）记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
（四）计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性
本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
本期无计量属性发生变化的报表项目。
（五）企业合并
1.同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，企业合并中取得的
资产和负债，按照合并日在被合并方在最终控制方合并财务报表中的的账面价值计量。本公司
取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本
公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2.非同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先
对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，
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经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当
期损益。
对于通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，本公司在购买日的会计处理为：
（1）在个别财务报表层面，按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》（2014年修订）
中关于“长期股权投资核算方法的转换”的规定，确定购买日之前所持被购买方投资在转换日
的账面价值，并将其与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前
持有股权按照金融资产核算的，在购买日将与其相关的其他综合收益转入当期投资收益。购买
日之前持有股权按照权益法核算的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益转入当期投
资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）在合并财务报表层面，按以下步骤进行处理：
第一步，调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的，按照
该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；
购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，
转为购买日所属当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的
其他综合收益除外。
第二步，确认商誉（或计入损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与
购买日应享有子公司可辨认净资产公允价值份额比较，前者大于后者，差额确认为商誉；前者
小于后者，差额计入当期损益（营业外收入）。
（六）合并财务报表的编制方法
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其
子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，
由母公司按照《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》编制。
（七）本公司按反向购买合并编制合并报表的说明
根据《企业会计准则第 20 号-企业合并》、《企业会计准则讲解(2010)》以及财政部会计
司财会便[2009]17 号《关于非上市公司购买上市公司股权实现间接上市会计处理的复函》等相
关规定，上海三湘投资控股有限公司以所持有的对子公司上海三湘的投资资产为对价取得本公
司的控制权，构成反向购买。
本公司遵从以下原则编制合并财务报表：
1.因法律上母公司（被购买方，即本公司）仅持有不构成业务的资产和负债，在编制合并
报表时按权益性交易的原则处理，不确认商誉或计入当期损益。
2.合并财务报表中的留存收益和其他权益性余额反映法律上子公司（购买方，即上海三湘）
在合并前的留存收益和其他权益余额。
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3.合并财务报表的比较信息为法律上子公司（购买方，即上海三湘）的比较信息，即法律
上子公司的前期合并财务报表。
4.对于法律上母公司（被购买方，本公司）的所有股东，虽然该项合并中其被认为被购买
方，但其享有合并形成报告主体的净资产及损益，不作为少数股东权益列示。
5.合并报表中的权益性工具的金额反映法律上子公司（购买方，即上海三湘）合并前发行
在外的股份面值以及假定在确定该项企业合并过程中新发行的权益性工具的金额，但合并财务
报表中的权益结构反映法律上母公司（被购买方，即本公司）的权益结构，即法律上母公司发
行在外权益性证券的数量及种类。
上海三湘合并前的股本金额为 180,000,000.00 元，本公司 2011 年 12 月 15 日增发后总股
本为 738,690,925.00 元，上海三湘原股东持有 564,070,661.00 元，占增发后本公司总股本的
76.36%，在本次编制合并报表时，假定上海三湘原股东保持在合并后报告主体中享有与其在本
公司中同等的权益（即原股东持股比例保持 76.36%），对上海三湘假定增发股本 55,725,511.00
元，增发后上海三湘总股本为 235,725,511.00 元，列示合并报表的股本项目，模拟增发金额
相应调减资本公积 55,725,511.00 元。模拟增发后上海三湘总股本金额作为本公司合并报表中
的股本金额。
2014 年 11 月，本公司非公开发行 189,790,985 股 A 股，受该事项影响，本公司合并报表
股本金额由 235,725,511.00 元，增加为 425,516,496.00 元。
2015 年 6 月，公司限制性股票激励对象以货币缴纳的出资合计人民币 101,080,000.00 元，
其中计入股本人民币 28,000,000.00 元，计入资本公积 73,080,000.00 元。受该事项影响，本
公司合并报表股本金额由 425,516,496.00 元，增加为 453,516,496.00 元。
截 至 2015 年 12 月 31 日 ， 法 律 上 本 公 司 发 行 在 外 的 权 益 性 证 券 的 股 份 数 量 为
956,481,910.00 股，母公司个别报表中股本金额为 956,481,910.00 元。
（八）合营安排
1.合营安排的认定和分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：
1)各参与方均受到该安排的约束；2)两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一
个参与方都不能够单独控制该安排，对该安排具有共同控制的任何一个参与方均能购阻止其他
参与方或参与方组合单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过
分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该
安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
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2.合营安排的会计处理
共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计
准则的规定进行会计处理：1)确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；2)
确认单独所承担的负债，以及按其份额确认确认共同承担的负债；3)确认出售其享有的共同经
营产出份额所产生的收入；4)按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；5)确认单独所
发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定对合营企业的
投资进行会计处理。
（九）现金流量表之现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限
短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风
险很小的投资。
（十）外币业务和外币报表折算
1.外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，
外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符
合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本
计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价
值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他
综合收益。
2.外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除
“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项
目，采用交易发生日即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，
确认为其他综合收益。
（十一）金融工具
1.金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产（包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）、持有
至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
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金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债（包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债）、其他
金融负债。
2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或
金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金
融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费
用计入初始确认金额。
本公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生
的交易费用，但下列情况除外：（1）持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法，
按摊余成本计量；（2）在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，
以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：（1）以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金融
负债时可能发生的交易费用；（2）与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益
工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；（3）不属于指定为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下列两项
金额之中的较高者进行后续计量：1）按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》确定的金额；
2）初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》的原则确定的累积摊销额后的余
额。
金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下方
法处理：（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形
成的利得或损失，计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为
投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整
公允价值变动损益。（2）可供出售金融资产的公允价值变动计入其他综合收益；持有期间按
实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投资单位宣
告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计入其他综合
收益的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应终止
确认该金融负债或其一部分。
3.金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融资
产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并将收
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到的对价确认为一项金融负债。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬的，分别下列情况处理：（1）放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产；（2）
未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应
确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：（1）所
转移金融资产的账面价值；（2）因转移而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价
值变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价
值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两
项金额的差额计入当期损益：（1）终止确认部分的账面价值；（2）终止确认部分的对价，与
原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
4.主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市
场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市
场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期
权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易
价格作为确定其公允价值的基础。
5.金融资产的减值测试和减值准备计提方法
资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账
面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单独
进行减值测试，或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未
发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特
征的金融资产组合中再进行减值测试。
按摊余成本计量的金融资产，期末有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预
计未来现金流量现值之间的差额确认减值损失。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠
计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生
减值时，将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率
对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失。
可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这
种下降趋势属于非暂时性的，确认其减值损失，并将原直接计入其他综合收益的公允价值累计
损失一并转出计入减值损失。
（十二）应收款项
应收款项中的应收账款、其他应收款遵从下述（1）、（2）、（3）的坏账准备政策。应收票
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据、预付款项、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现值低于其账面
价值的差额计提坏账准备。
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
本公司于资产负债表日，对于单项金额重大的应收款项单独进行减值测试。如有客观证据
表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提
坏账准备。
单项金额重大是指：应收款项金额 100 万元以上（含）且占应收款项账面余额 10%以上的
款项。
（2）按组合计提坏账准备的应收款项
①账龄分析法组合：相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征，包括经单独测试未发生
减值的单项金额重大的应收款项，以及单项金额非重大且在其他组合以外的应收款项。
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 5.00 5.00
1－2 年（含 2 年） 10.00 10.00
2－3 年（含 3 年） 30.00 30.00
3－4 年（含 4 年） 50.00 50.00
4－5 年（含 5 年） 80.00 80.00
5 年以上 100.00 100.00
②其他组合：公司备用金、保证金、本公司合并范围内的关联方、联营企业等关联方应收
款项具有类似信用风险特征。
本公司于资产负债表日，对于其他组合的应收款项单独进行减值测试。如有客观证据表明
其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账
准备。
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
如果应收款项的未来现金流量现值与按账龄组合计提坏账准备后的净值存在显著差异，则
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
（十三）存货
1.存货的分类
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存货按房地产开发产品和非房地产开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、
在建开发产品、出租开发产品和拟开发土地。非开发产品包括原材料、库存商品等。
已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。
出租开发产品是指本公司意图出售而暂以经营方式出租的物业，出租开发产品在预计可使
用年限之内分期摊销。
在建开发产品是指尚未建成、以出售、出租为开发目的的物业。
拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。项目整体开发时，
全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开
发土地仍保留在本项目。
2.发出存货的计价方法
公司各类存货的购入与入库按实际成本计价，存货发出采用加权平均法核算。
房地产开发产品成本计量：在建开发产品按实际成本入账，待项目完工并验收合格后计入
已完工开发产品；尚未结算的按预计成本计入已完工开发产品，决算后按实际发生数与预计成
本的差异调整已完工开发产品；已完工开发产品按实际成本入账，发出时按实际销售面积占可
销售面积比例结转相应的在建工开发产品成本。
公共配套设施按实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售物业的成本，但如
具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，单独计入出租开发产品或已完工开发产品。
3.存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值
的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价
减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生
产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约
定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别
确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
4.存货的盘存制度
本公司存货采用永续盘存制。
5.低值易耗品摊销方法
低值易耗品在领用时一次摊销。
（十四）划分为持有待售资产及终止经营
本公司将同时满足下列条件的非流动资产划分为持有待售资产：
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1．该非流动资产或该处置组在其当前状况下仅根据出售此类资产或处置组的惯常条款即
可立即出售；
2．本公司已经就处置该非流动资产或该处置组作出决议并取得适当批准；
3．本公司已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；
4.该项转让将在一年内完成。
被划分为持有待售的非流动资产和处置组中的资产和负债，分类为流动资产和流动负债。
终止经营为满足下列条件之一的已被处置或被划归为持有待售的、于经营上和编制财务报
表时能够在本公司内单独区分的组成部分：
1. 该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；
2. 该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；
3. 该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
对于持有待售的固定资产，公司将该项资产的预计净残值调整为反映其公允价值减去处置
费用后的金额（但不得超过该项资产符合持有待售条件时的原账面价值），原账面价值高于调
整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益。
符合持有待售条件的无形资产等其他非流动资产，按上述原则处理。
（十五）长期股权投资
1.投资成本的确定
（1）同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或
发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报
表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的
账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积(资本溢价或股本溢价)；资本公积不
足冲减的，调整留存收益。
分步实现同一控制下企业合并的，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有
者权益份额作为该项投资的初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合
并日取得进一步股份新支付对价的公允价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），
资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
（2）非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其
初始投资成本。
（3）除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始
投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；
投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不
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公允的除外）。
2.后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资,在本公司个别财务报表中采用成本法
核算；对具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
采用成本法时,长期股权投资按初始投资成本计价,除取得投资时实际支付的价款或对价
中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外,按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利
润,确认为当期投资收益,并同时根据有关资产减值政策考虑长期投资是否减值。
采用权益法时,长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的,归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,同时调整长期股权
投资的成本。
采用权益法时,取得长期股权投资后,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的
份额,确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额
时,以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础,按照本公司的会计政策及
会计期间,并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投
资企业的部分(但内部交易损失属于资产减值损失的,应全额确认),对被投资单位的净利润进
行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应减少长期
股权投资的账面价值。本公司确认被投资单位发生的净亏损,以长期股权投资的账面价值以及
其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限,本公司负有承担额外损失义务
的除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值
并计入所有者权益。
3.确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据
控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且
有能力运用对被投资方的权力影响回报金额；重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经
营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
4.长期股权投资的处置
4.1 部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权的情形
部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权时，应当将处置价款与处置投资对应
的账面价值的差额确认为当期投资收益。
4.2 部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形
部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的，对于处置的股权，应结转与所售
股权相对应的长期股权投资的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额，
确认为投资收益（损失）；同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为长期股权投资或其
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它相关金融资产。处置后的剩余股权能够对子公司实施共同控制或重大影响的，应按有关成本
法转为权益法的相关规定进行会计处理。
5.减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，
按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
（十六）投资性房地产
1.投资性房地产包括持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产(包括正在建造
或开发过程中将来用于出租的建筑物)。
2.投资性房地产按照成本进行初始计量，与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产
有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。除此以外的其
他后续支出，在发生时计入当期损益。投资性房地产采用成本模式进行后续计量，并采用与固
定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产
发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
（十七）固定资产
1.固定资产确认条件、计价和折旧方法
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计
年度的有形资产。
固定资产分类为：房屋及建筑物、机器设备、运输设备、办公设备及其他。
固定资产的计量：固定资产通常按实际成本作为初始计量。
（1）外购固定资产的成本，包括购买价格、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态
前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。
（2）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支
出构成。包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分
摊的间接费用等。
（3）购买固定资产的价值款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定
资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
（4）债务重组取得债务人用以抵债的固定资产，以该固定资产的公允价值为基础确定其
入账价值，并将重组债务的账面价值与该抵债的固定资产公允价值之间的差额，计入当期损益；
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的固定资产通常以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有
确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资
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产的账面价值和应支付的相关税费作为换入固定资产的成本，不确认损益。
（5）固定资产的弃置费用按照现值计算确定入账价值。
（6）以同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按被合并方账面价值确定其入账
价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按公允价值确定其入账价值。
（7）融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者
中较低者作为入账价值。
（8）与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成
本能可靠地计量，则计入固定资产成本，除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
2.各类固定资产的折旧方法
固定资产应按月计提折旧。固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧，
提前报废的固定资产也不再补提折旧。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工验收决算的固定
资产，按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后再按实际成本调整原来的暂
估价值，但不再调整原已计提的折旧额。
固定资产折旧采用年限平均法计提折旧，按各类固定资产的原值和预计的使用年限扣除残
值确定其折旧率，各类固定资产折旧年限、折旧率、预计残值率如下：
项目 折旧方法 折旧年限（年） 年折旧率（%） 预计残值率（%）
房屋及建筑物 平均年限法 20－40 2.375-4.75 5
机器设备 平均年限法 8－10 9.50-11.875 5
运输设备 平均年限法 5－8 11.875-19.00 5
办公设备及其他 平均年限法 3－5 19.00－31.67 5
3.固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提
相应的减值准备。
4.固定资产的处置
公司出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损，应将处置收入扣除账面价值和相关
税费后的金额计入当期损益。
（十八）在建工程
1.在建工程类别：在建工程以立项项目分类核算。
2.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建
造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。在建工程发生的借款费用，符合借
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款费用资本化条件的，在所构建的固定资产达到预定可使用状态前，计入在建工程成本。
3.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状
态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整
原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
在建工程结转为固定资产的时点：
在建工程项目按建造该项目资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产
的入账价值，所建造的固定资产在在建工程已达到预定可以使用状态，但尚未办理竣工决算的，
自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入
固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际
成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额、上述“达到预定可使用状态”是指固
定资产已达到本公司预定的可使用状态。当存在下列情况之一时，则认为所购建的固定资产达
到预定可使用状态：
固定资产的实体建造（包括安装）工作已经全部完成或者实质上已经全部完成；
已经过试生产或试运行，并且其结果表明资产能够正常运行或者能够稳定地生产出合格产
品时，或者试运行结果表明能够正常运转或营业时；
该项建造的固定资产上的支出金额很少或者几乎不再发生；
所购建的固定资产已经达到设计或合同要求，或与设计或合同要求相符或基本相符，即使
有极个别地方与设计或合同要求不相符，也不足以影响其正常使用。
4.资产负债表日，有迹象表明在建工程发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计
提相应的减值准备
（十九）借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
借款费用包括因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发
生的汇兑差额。本公司发生的借款费用，属于需经过一年以上的购建或生产活动才能达到预定
可使用状态或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货，予以资本化，计入相关资产成本；
其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
2．借款费用资本化期间
①当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：
a、资产支出已经发生；
b、借款费用已经发生；
c、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
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②若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超
过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购
建或者生产活动重新开始。
③当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停
止资本化。之后发生的借款费用于发生当期直接计入财务费用。
3．借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利
息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银
行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；
为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的
资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
（二十）无形资产
1、无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，无形资产按
照成本进行初始计量，于取得无形资产时分析判断其使用寿命。
2、公司确定无形资产使用寿命通常考虑的因素
（1）运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；
（2）技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；
（3）以该资产生产的产品或提供服务的市场需求情况；
（4）现在或潜在的竞争者预期采取的行动；
（5）为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能
力；
（6）对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；
（7）与企业持有其他资产使用寿命的关联性等。
无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
3、除使用寿命不确定的无形资产，对于使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内系统合
理(或者直线法)摊销。公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方
法进行复核。无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，将改变摊销期限和摊销方法。
4、对于使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。对使用寿命不确定的无形资产，还应说
明每一个会计期间对该无形资产使用寿命进行复核的程序，以及针对该项无形资产的减值测试
结果。
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5、采用直线法在计算摊销额时，各项无形资产的摊销年限如下：
类别 摊销年限
软件 5年
6、如存在可收回金额低于其账面价值，将按照其差额计提减值准备。可收回金额根据资
产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
（二十一）长期待摊费用
1.公司在筹建期间内发生的费用，在开始生产经营的当月起一次转入开始生产经营当月的
损益。
2.租入固定资产改良支出，在租赁使用年限与租赁资产尚可使用年限孰短的期限内平均摊
销。
3.其他长期待摊费用在受益期内平均摊销。
如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全
部转入当期损益。
（二十二）职工薪酬
职工薪酬是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外的
各种形式的报酬或补偿。本公司的职工薪酬主要包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他
长期职工福利。本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福
利，也属于职工薪酬。
1.短期薪酬
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期
损益，其他会计准则要求或允许计入资产成本的除外。
对于利润分享计划的，在同时满足下列条件时确认相关的应付职工薪酬：
（1）本公司因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；
（2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。如果本公司在职工
为其提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内，不需要全部支付利润分享计划产生的应
付职工薪酬，该利润分享计划适用其他长期职工福利的有关规定。本公司根据经营业绩或职工
贡献等情况提取的奖金，属于奖金计划，比照短期利润分享计划进行处理。
2．离职后福利
（1）设定提存计划
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
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债，并计入当期损益或相关资产成本。预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二
个月内支付全部应缴存金额的，按确定的折现率将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职
工薪酬。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工
提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。当职工后续年度的服务将导致其享有的设
定受益计划福利水平显著高于以前年度时，本公司按照直线法将累计设定受益计划义务分摊确
认于职工提供服务而导致本公司第一次产生设定受益计划福利义务至职工提供服务不再导致
该福利义务显著增加的期间。在确定该归属期间时，不考虑仅因未来工资水平提高而导致设定
受益计划义务显著增加的情况。
报告期末，本公司将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义
务的利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，上述第①项和第②项计入当期
损益；第③项计入其他综合收益。
3．辞退福利
辞退福利主要包括：
（1）在职工劳动合同尚未到期前，不论职工本人是否愿意，本公司决定解除与职工的劳
动关系而给予的补偿。
（2）在职工劳动合同尚未到期前，为鼓励职工自愿接受裁减而给予的补偿，职工有权利
选择继续在职或接受补偿离职。
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益：
①公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
②公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的相关
规定；辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，适用其他长期职工福利
的有关规定。
4．其他长期职工福利
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向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的按设定提存计划的有关规定进
行处理，除此之外的其他长期职工福利，按设定受益计划的有关规定确认和计量其他长期职工
福利净负债或净资产。
（二十三）预计负债
1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司
承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量
时，公司将该项义务确认为预计负债。
2.公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产
负债表日对预计负债的账面价值进行复核。
（二十四）股份支付
1.股份支付的种类
包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
2.实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
（1） 以权益结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公
允价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才
可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行
权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相
关成本或费用，相应调整资本公积。
换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按
照其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工
具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或
费用，相应增加所有者权益。
（2）以现金结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按公司承担负债的
公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可
行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权
情况的最佳估计为基础，按公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用
和相应的负债。
（3）修改、终止股份支付计划
如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地
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确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具的公
允价值相应地确认为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司
在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。
如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为
基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益
工具的数量，公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的
方式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。
如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行
权条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期
内确认的金额。
3.权益工具公允价值的确定方法
（1）存在活跃市场的，按照活跃市场中的报价确定。
（2）不存在活跃市场的，采用估值技术确定，包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近
进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折
现法和期权定价模型等。
4. 确认可行权权益工具最佳估计的依据
根据最新取得的可行权职工数变动等后续信息进行估计。
（二十五）维修基金核算方法
按照开发项目所在地维修基金管理办法的相关规定：维修基金在商品房销售时，由公司统
一计算并上缴维修基金管理部门，其中应由购房者负担部分向购房人收取，公司负担部分计入
有关开发产品成本。
（二十六）质量保证金核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在项目保修期内发生的维修费，
冲减质量保证金；在项目约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
（二十七）收入
1．房地产销售收入
销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：
①将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②公司不再保留通常与所有权相联系
的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠地计量；④相关
的经济利益很可能流入；⑤相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
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公司房地产销售业务同时满足以下标准后确认收入：①房产竣工并验收合格；②与购买方
签定了房屋销售合同；③与购买方按约履行了标志房屋交付的相关手续，或发生了房屋销售合
同约定的公司已向购买方交付房屋的情形，公司不再对该房产实施继续管理权和实际控制权；
④相关收入已经取得或取得了购买方按房屋销售合同约定交付房产的付款证明，即房产重要风
险和报酬已转移给购买方。
2．销售商品
销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：(1)将商品所有权上的主要风险和报酬转
移给购货方；(2)公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实
施有效控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入；(5)相关的已
发生或将发生的成本能够可靠地计量。
3．提供劳务
提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地计
量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成
本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入。提供劳务交易的结果在资产负
债表日不能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本
金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到
补偿，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。
物业管理在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物
业管理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
4．让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确认
让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定；
使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益很可能流入时确
认出租物业收入的实现。
5．建造合同
(1)建造合同的结果在资产负债表日能够可靠估计的，根据完工百分比法确认合同收入和
合同费用。建造合同的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若合同成本能够收回的，合同
收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；若合
同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。
(2)固定造价合同同时满足下列条件表明其结果能够可靠估计：合同总收入能够可靠计量、
与合同相关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量、合同
完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地计量。成本加成合同同时满足下列条件表明
其结果能够可靠估计：与合同相关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本能够清楚地区
50
分和可靠地计量。
(3)确定合同完工进度的方法为累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例。
(4)资产负债表日，合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。执
行中的建造合同，按其差额计提存货跌价准备；待执行的亏损合同，按其差额确认预计负债。
(5)代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同，与代建房屋和工程相关的经济利益能够
流入企业，代建房屋和工程的完工程度能够可靠地确定，并且代建房屋和工程有关的成本能够
可靠地计量时，采用完工百分比法确认营业收入的实现。
6．其他业务收入
根据相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成本能
够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
（二十八）政府补助
1.政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
2.政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
3.与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期
损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在
确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损
益。
（二十九）递延所得税资产和递延所得税负债
1.公司所得税费用的会计处理采用资产负债表债务法。所得税费用包括当期所得税和递延
所得税。
2.递延所得税是由于财务报表中资产及负债的账面价值与其用于计算应纳税所得额时的
计税基础的差额所产生的预期应付或可收回税款。递延税款采用资产负债表债务法核算。
3.公司对所有的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债均予确认，而递延所得税资产只
在估计未来应纳税所得额可以抵销暂时性差异的限额内予以确认。如果暂时性差异是由商誉的
初始确认或由一项既不影响会计利润也不影响应纳税所得额的交易中产生的资产和负债的初
始确认产生，则不确认相应的递延所得税资产及负债。
4.本公司对子公司及合营企业、联营企业的长期股权投资产生的应纳税暂时性差异确认相
应的递延所得税负债，但如果本公司能够控制该暂时性差异转回的时间，且该暂时性差异在可
预见的未来很可能不会转回时，则不确认相应的递延所得税负债。除非很可能获得足够的应纳
51
税所得额抵减暂时性差异，且这些暂时性差异在可预见的未来很可能转回时，才确认本公司对
子公司、合营企业及联营企业的长期股权投资相关的可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
5.公司于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来不再可能获得
足够的应纳税所得额以转回部分或全部递延所得税资产，对不能转回的部分扣减递延所得税资
产的账面价值。期后如果估计很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
6.递延所得税按资产负债表日预期收回相关资产或清偿负债当期已执行或实质上已执行
的适用所得税率计算。递延所得税资产和递延所得税负债的计量，采用与预期收回资产或清偿
负债的方式相一致的税率和计税基础。
7.递延所得税资产及负债只有相关的所得税是由同一个税务机关征收，且公司打算以净额
结算当期所得税资产及负债时才相互抵销。
8.除由于某些交易直接计入资本公积，导致相应的当期及递延所得税费用(收益)也计入资
本公积，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，当期和递延所得税费用或收
益计入当期损益。
（三十）经营租赁
公司为承租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当期
损益，发生的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益，发生的初始直
接费用，除金额较大的予以资本化并分期计入损益外，均直接计入当期损益。或有租金在实际
发生时计入当期损益。
（三十一）回购股份
因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司或本集团所属子公司股份的，按实际支付的
金额作为库存股处理，同时进行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注
销股数计算的股票面值总额与实际回购所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足
冲减的，冲减留存收益；如果将回购的股份奖励给本集团职工属于以权益结算的股份支付，于
职工行权购买本公司或本集团所属子公司股份收到价款时，转销交付职工的库存股成本和等待
期内资本公积（其他资本公积）累计金额，同时，按照其差额调整资本公积（资本溢价或股本
溢价）。
（三十二）分部报告
本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基
础确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中
产生收入、发生费用；(2)本公司管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配
52
置资源、评价其业绩；(3)本公司能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有
关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一
个经营分部。
四、税项
（一）主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物或提供应税劳务 17%、6%
营业税 应纳税营业额 3%、5%
有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他
土地增值税 按超率累进税率 30%-60%
附着物产权产生的增值额
从价计征的，按房产原值一次减除 20%后余值的
房产税 12%或 1.20%
1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的 12%计缴
城市维护建设税 应缴流转税税额 1%、5%、7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
河道管理费 应缴流转税税额 1%
企业所得税 应纳税所得额 25%、16.50%
契税 按相关项目金额计缴 出让金额 3%、4%
注 1：土地增值税按规定预征，待项目达到税法规定的清算条件时办理土地增值税清算。
上海市政府土地增值税预征规定:2010 年 6 月 30 日以前，按照房地产销售收入的 1%预征；
2010 年 7 月 1 日——2010 年 9 月 30 日止，按照房地产销售收入的 2%预征；2010 年 10 月 1 日
起，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商
品住房平均价格的，预征率为 2%；高于但不超过 1 倍的，预征率为 3.5%；超过 1 倍的，预征
率为 5%；非住宅项目，预征率为 2%。
注 2：本公司子公司三湘（香港）有限公司（以下简称“三湘（香港）”）及康晟发展适用
企业所得税税率 16.50%。
五、会计政策和会计估计变更以及前期差错更正的说明
（一）会计政策的变更
无。
53
（二）会计估计的变更
无。
（三）前期会计差错更正
无。
六、合并财务报表主要项目注释
说明：期初指2015年1月1日，期末指2015年12月31日，上期指2014年度，本期指2015年度。
（一）货币资金
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
现金 511,721.25 220,597.05
银行存款 345,721,635.92 1,019,342,248.89
其他货币资金 9,920,000.00 950,000,000.00
合计 356,153,357.17 1,969,562,845.94
（2）期末存在抵押保证金9,920,000.00元。
（3）期末存放在境外的金额为60,420,355.97元。
（4）本期货币资金余额较上期减少，主要系本期项目投入及偿还金融机构借款所致。
（二）应收账款
（1）分类列示
期末余额
类别 占总额比 坏账 坏账准备计
金额
例（%） 准备 提比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
其中：1.账龄分析法组合 19,223,670.08 80.51 1,501,678.04 7.81
2.其他组合 4,653,374.00 19.49
组合小计 23,877,044.08 100.00 1,501,678.04
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
合计 23,877,044.08 100 1,501,678.04
54
（续上表）
期初余额
类别 占总额比 坏账 坏账准备计
金额
例（%） 准备 提比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
其中：1.账龄分析法组合 10,775,818.75 66.66 944,899.09 8.77
2.其他组合 4,653,374.00 28.79
组合小计 15,429,192.75 95.45 944,899.09
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 735,359.30 4.55
合计 16,164,552.05 100 944,899.09
（2）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
账龄 期末余额 坏账准备期末余额 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 16,917,872.12 845,893.60 5.00
1-2 年（含 2 年） 1,589,258.47 158,925.85 10.00
2-3 年（含 3 年） 292,517.64 87,755.29 30.00
3-4 年（含 4 年） 6,983.00 3,491.50 50.00
4-5 年（含 5 年） 57,135.26 45,708.21 80.00
5 年以上 359,903.59 359,903.59 100.00
合计 19,223,670.08 1,501,678.04
（3）组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款
组合名称 期末余额 坏账准备期末余额 计提比例（%）
关联方往来款 4,653,374.00
合计 4,653,374.00
（4）本期转回或收回情况
项目 本期发生额
本期计提应收账款坏账准备 559,390.15
（5）本期实际核销的应收账款情况
项目 本期发生额
实际核销的应收账款 2,611.20
（6）期末应收账款金额前五名情况
55
占应收账款总额
单位名称 与本公司关系 金额 年限 坏账准备
的比例（%）
上海磐润置业有限公司 非关联方 4,718,600.00 1 年以内 19.76 235,930.00
上海湘大房地产开发有限公司 关联方 4,653,374.00 4-5 年 19.49
上海豪全房地产开发有限公司 非关联方 1,737,100.00 1-5 年 7.28 140,214.42
三湘海尚城业主 非关联方 1,615,874.30 1 年以内 6.77 80,793.72
上海裕生建筑装饰工程有限公司 非关联方 1,326,565.25 1 年以内 5.56 66,328.26
合计 14,051,513.55 58.86 523,266.40
（7）因金融资产转移而终止确认的应收账款情况
无。
（8）转移应收账款且继续涉入的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额
无。
（9）本期应收账款较上期增加，主要系本期公司部分建筑施工项目结算所致。
（三）预付款项
（1）按账龄列示
账龄 期末余额 比例（%） 期初余额 比例（%）
1 年以内（含 1 年） 15,689,056.88 100.00 6,203,696.56 97.98
1-2 年（含 2 年） 127,672.81 2.02
合计 15,689,056.88 100 6,331,369.37 100
（2）账龄超过1年且金额重要的预付款项
无。
（3）预付款项金额前五名情况
占预付款项总
单位名称 与本公司关系 金额 账龄
额的比例（%）
上海西上海奥杰汽车销售服务有限公司 非关联方 3,771,900.00 1 年以内 24.04
山东力诺瑞特新能源有限公司工程分公司 非关联方 2,500,000.00 1 年以内 15.93
上海容和物流有限公司 非关联方 1,977,046.00 1 年以内 12.60
深圳市深岩星石业有限公司 非关联方 1,903,228.00 1 年以内 12.13
允若（上海）室内设计咨询有限公司 非关联方 1,688,464.43 1 年以内 10.76
合计 11,840,638.43 75.46
56
（4）本期预付款项较上期增加，主要系预付项目工程款增加所致。
（四）其他应收款
（1）分类列示
期末余额
类别 占总额 坏账 坏账准备计
金额
比例（%） 准备 提比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备
的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
其中：1.账龄分析法组合 18,411,721.53 18.23 10,141,658.88 55.08
2.其他组合 82,611,425.82 81.77
组合小计 101,023,147.35 100.00 10,141,658.88
单项金额虽不重大但单项计提坏账
准备的其他应收款
合计 101,023,147.35 100 10,141,658.88
（续上表）
期初余额
类别 占总额 坏账 坏账准备计
金额
比例（%） 准备 提比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备
的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
其中：1.账龄分析法组合 14,777,930.77 2.39 9,786,427.54 66.22
2.其他组合 604,258,941.69 97.61
组合小计 619,036,872.46 100.00 9,786,427.54
单项金额虽不重大但单项计提坏账
准备的其他应收款
合计 619,036,872.46 100 9,786,427.54
（2）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
账龄 期末余额 坏账准备期末余额 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 7,122,135.78 356,106.79 5.00
1-2 年（含 2 年） 278,422.68 27,842.27 10.00
2-3 年（含 3 年） 1,592,514.58 477,754.37 30.00
57
账龄 期末余额 坏账准备期末余额 计提比例（%）
3-4 年（含 4 年） 275,642.08 137,821.04 50.00
4-5 年（含 5 年） 4,360.00 3,488.00 80.00
5 年以上 9,138,646.41 9,138,646.41 100.00
合计 18,411,721.53 10,141,658.88
（3）组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
组合名称 期末余额 坏账准备期末余额 计提比例（%） 计提理由
1、关联方往来款 24,417,504.00
2、押金、保证金 57,802,456.72
3、备用金 391,465.10
合计 82,611,425.82
（4）单项金额不重大并单项计提坏账准备的其他应收款
无。
（5）本期转回或收回情况
项目 本期发生额
本期计提其他应收款坏账准备 355,231.34
（6）本期实际核销的其他应收款情况
无。
（7）按性质分类其他应收款的账面余额
款项性质 期末余额 期初余额
关联方往来款 24,417,504.00 24,642,988.50
往来款项 10,740,945.76 6,346,597.46
保证金 51,733,966.78 570,999,747.83
押金 6,068,489.94 8,314,605.36
备用金 391,465.10 946,171.62
河道改造费 3,702,516.00 3,702,516.00
维修基金 1,643,118.44 1,668,929.66
其他 2,325,141.33 2,415,316.03
合计 101,023,147.35 619,036,872.46
（8）期末其他应收款金额前五名情况
58
占其他应收款 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
总额的比例（%） 期末余额
西藏利阳科技有限公司 关联方往来 24,411,786.60 4-5 年 24.16
上海市宝山区住房保障和房屋管理局 保证金 19,930,188.55 2-3 年 19.73
燕郊高新技术产业开发区管理委员会 保证金 15,840,000.00 1-2 年 15.68
上海市杨浦区住房保障和房屋管理局 保证金 8,910,253.74 1-2 年 8.82
上海松江水利建设工程有限公司 河道改造费 3,702,516.00 5 年以上 3.67 3,702,516.00
合计 72,794,744.89 72.06 3,702,516.00
（9）终止确认的其他应收款情况
无。
（10）转移其他应收款且继续涉入的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额
无。
（11）应收政府补助情况
无。
（12）本期其他应收款余额较上期减少，主要系本期收回上期支付的土地竞拍保证金所致。
（五）存货
（1）分类列示
期末余额
项目 账面 跌价 账面
余额 准备 价值
原材料 17,485,613.61 17,485,613.61
在产品 2,371,668.10 2,371,668.10
已完工开发产品 1,118,719,210.84 1,118,719,210.84
在建开发产品 8,744,550,460.37 8,744,550,460.37
拟开发产品 1,922,473,652.47 1,922,473,652.47
建造合同形成的已完工未结算资产 40,305,480.40 40,305,480.40
合计 11,845,906,085.79 11,845,906,085.79
（续上表）
59
期初余额
项目 账面 跌价 账面
余额 准备 价值
原材料 4,219,176.05 4,219,176.05
在产品 3,099,185.44 3,099,185.44
已完工开发产品 1,337,420,870.00 1,337,420,870.00
在建开发产品 6,317,716,031.80 6,317,716,031.80
拟开发产品
建造合同形成的已完工未结算资产 20,638,940.61 20,638,940.61
合计 7,683,094,203.90 7,683,094,203.90
（2）本公司存货年末余额中含有借款费用资本化的金额为人民币 643,761,368.32 元
(2014 年末：人民币 448,067,551.75 元)。本公司本年度用于确定借款利息费用的资本化率为
7.13% （2014 年度：7.32%）。
（3）截至 2015 年 12 月 31 日，上述存货中用于长期借款、一年内到期的非流动负债抵押
的存货账面价值为人民币 9,241,321,510.75 元 (2014 年末：人民币 6,198,911,341.12 元)
（4）本公司管理层认为报告期末不存在存货成本高于可变现净值的情形，不需计提存货
跌价准备。
计算存货可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金
额确认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。
（5）存货明细表
1）已完工开发产品
项目名称 最近一期竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少
三湘世纪花城、三湘商业广
2011 年 11 月 15,273,071.75 872,528.22
场车位、储藏室
三湘四季花城 A-D 块、财富
2012 年 9 月 49,645,453.54 9,237,381.70
广场
七星府邸 2013 年 12 月 177,751,876.15 57,039,394.85
未来海岸 2013 年 12 月 35,227,035.36 1,901,190.46
三湘海尚城 2013 年 432,284,122.92 106,111,361.52
中鹰黑森林一、二期 2011 年 627,239,310.28 43,539,802.41
合计 1,337,420,870.00 218,701,659.16
（续上表）
60
本期利息资 利息资本化累计
项目名称 期末余额 跌价准备
本化金额 金额
三湘世纪花城、三湘商业广场车
14,400,543.53
位、储藏室
三湘四季花城 A-D 块、财富广场 40,408,071.84 3,803,295.05
七星府邸 120,712,481.30 9,567,975.99
未来海岸 33,325,844.90 3,130,217.72
三湘海尚城 326,172,761.40 17,851,955.02
中鹰黑森林一、二期 583,699,507.87 57,261,273.37
合计 1,118,719,210.84 91,614,717.15
2）在建开发产品
项目名称 最近一期开工时间 预计下期竣工时间 预计总投资（万元） 期初余额
三湘四季花城牡丹苑 2014 年 1 月 2017 年 3 月 总投资
40,416.00 197,952,347.76
虹桥三湘广场 2012 年 5 月 2016 年 6 月 120,000.00 851,850,416.73
三湘海尚云邸 2015 年 1 月 2018 年 3 月 199,831.00 789,530,737.21
三湘森林海尚城 2015 年 12 月 541,898.14 558,640,343.35
中鹰黑森林三期 2011 年 2 月 2016 年 12 月 303,914.23 1,925,253,916.50
三湘海尚名邸 2013 年 4 月 2016 年 3 月 251,076.38 1,994,488,270.25
三湘海尚福邸 2015 年 5 月 2018 年 3 月 181,384.00
合计 1,638,519.75 6,317,716,031.80
（接上表）
项目名称 期末余额 跌价准备 本期利息资本化 利息资本化累计
三湘四季花城牡丹苑 274,579,462.35 金额
6,701,405.73 金额
6,701,405.73
虹桥三湘广场 1,035,162,096.68 34,064,823.66 77,549,840.51
三湘海尚云邸 1,015,252,365.41
三湘森林海尚城 570,465,382.76
中鹰黑森林三期 2,333,987,780.24 123,861,590.63 350,858,152.14
三湘海尚名邸 2,429,112,869.08 38,553,597.20 107,615,041.68
三湘海尚福邸 1,085,990,503.85 9,422,211.11 9,422,211.11
合计 8,744,550,460.37 212,603,628.33 552,146,651.17
3）拟开发产品
61
预计 本期利息 利息资本化
预计 预计下批竣 期初 跌价
项目名称 总投资 期末余额 资本化 累计
开工时间 工时间 余额 准备
（万元） 金额 金额
浦东前滩项目 2016 年 4 月 2018 年 6 月 238,646.00 1,922,473,652.47
合计 238,646.00 1,922,473,652.47
（6）本期存货较上期增加，主要系本期项目投入增加所致。
（六）可供出售金融资产
（1）分类列示
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具 119,350,000.00 119,350,000.00
其中：按成本计量 119,350,000.00 119,350,000.00
1.深圳市三新房地产开发有限公司
119,350,000.00 119,350,000.00
（以下简称“深圳三新”）
合计 119,350,000.00 119,350,000.00
（2）期末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额
项目 期初 本期 本期 期末
余额 增加 减少 余额
深圳市三新房地产开发有限公司 119,350,000.00 119,350,000.00
合计 119,350,000.00 119,350,000.00
（接上表）
减值准备
在被投资单位
项目 期初 本期 本期 期末 本期现金红利
持股比例(%)
余额 增加 减少 余额
深圳市三新房地产开发有限公司 9,861,069.76
合计 9,861,069.76
注：上海三湘（集团）有限公司分别于2015年5月21日、2015年11月27日与深圳市晟达源
祥投资发展有限公司签订了《深圳市三新房地产开发有限公司股权转让协议》。经双方确认，
深圳三新9.00%股权交易作价为30,634.00万元、6.50%股权交易作价为22,124.00万元。深圳三
新分别于2015年6月12日、2015年12月21日收到深圳市市场监督管理局的变更（备案）通知书，
完成了两次股东变更的工商注册登记手续。
（七）长期股权投资
62
本期增减变动
被投资单位名称 期初余额
追加投资 减少投资
上海湘大房地产开发有限公司 39,625,666.47
上海湘腾房地产发展有限公司 36,697,201.35
上海湘芒果文化投资有限公司 325,867,704.49
合计 402,190,572.31
（接上表）
本期增减变动
被投资单位名称 权益法下确认的 其他综合收
其他权益变动 现金红利
投资损益 益调整
上海湘大房地产开发有限公司 -244,786.55 30,000,000.00
上海湘腾房地产发展有限公司 -2,058,180.19
上海湘芒果文化投资有限公司 -380,047.47
合计 -2,683,014.21 30,000,000.00
（接上表）
本期增减变动
被投资单位名称 期末余额 资产减值准备
本期计提减值准备 其他
上海湘大房地产开发有限公司 9,380,879.92
上海湘腾房地产发展有限公司 34,639,021.16
上海湘芒果文化投资有限公司 325,487,657.02
合计 369,507,558.10
（八）投资性房地产
（1） 成本法计量的投资性房地产
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、原值合计 478,293,941.82 478,293,941.82
其中：房屋、建筑物 478,293,941.82 478,293,941.82
二、累计折旧和累计摊销合计 56,872,519.45 13,483,079.09 70,355,598.54
其中：房屋、建筑物 56,872,519.45 13,483,079.09 70,355,598.54
三、减值准备累计金额合计
其中：房屋、建筑物
四、账面净值合计 421,421,422.37 407,938,343.28
其中：房屋、建筑物 421,421,422.37 407,938,343.28
63
注1：本期折旧额13,483,079.09元。本期无需计提投资性房地产减值准备。
注2：期末投资性房地产中有账面价值372,053,748.30元的房屋建筑物受限。
注3：本期无未办妥产权证书的投资性房地产。
（九）固定资产
（1）分类列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、原值合计 97,100,178.12 6,171,681.75 7,161,010.08 96,110,849.79
其中：房屋及建筑物 37,556,621.40 37,556,621.40
机器设备 9,099,380.37 547,823.16 540,995.34 9,106,208.19
运输设备 39,710,788.60 3,121,029.11 6,207,396.56 36,624,421.15
办公设备及其他 10,733,387.75 2,502,829.48 412,618.18 12,823,599.05
本期新增 本期计提
二、累计折旧和累计摊销合计 42,498,965.33 7,011,224.80 6,848,393.12 42,661,797.01
其中：房屋及建筑物 7,989,901.41 984,967.42 8,974,868.83
机器设备 2,781,899.75 1,014,344.50 493,496.36 3,302,747.89
运输设备 25,472,893.11 3,716,966.63 5,975,980.86 23,213,878.88
办公设备及其他 6,254,271.06 1,294,946.25 378,915.90 7,170,301.41
三、减值准备累计金额合计
其中：房屋及建筑物
机器设备
运输设备
办公设备及其他
四、账面净值合计 54,601,212.79 53,449,052.78
其中：房屋及建筑物 29,566,719.99 28,581,752.57
机器设备 6,317,480.62 5,803,460.30
运输设备 14,237,895.49 13,410,542.27
办公设备及其他 4,479,116.69 5,653,297.64
注:（1）本期折旧额7,011,224.80元。本期无在建工程转入的固定资产。
（2）期末无暂时闲置固定资产。
（3）期末无融资租赁租入的固定资产。
（4）期末无经营租赁租出的固定资产。
64
（5）期末无持有待售的固定资产。
（6）期末无未办妥产权证书的固定资产。
（7）期末固定资产中有账面价值14,397,129.19元的固定资产受限。
（8）期末未发现上述固定资产有明显减值迹象，因此未计提固定资产减值准备。
（十）在建工程
（1）按项目列示
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面净值 账面余额 减值准备 账面净值
湘云大厦改造 51,005.00 51,005.00
合计 51,005.00 51,005.00
（2）重要在建工程项目变化情况
工程累计投
本期 本期转入 其他
项目名称 预算数 期初余额 入占预算的
增加 固定资产额 减少额
比例（%）
湘云大厦改造 51,005.00
合计 51,005.00
（接上表）
累计利息资本 其中：本期利息 本期利息资本
工程进度 资金来源 期末余额
化金额 资本化金额 化率（%）
自筹 51,005.00
合计 51,005.00
（十一）无形资产
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、原价合计 188,419.00 10,000.00 198,419.00
1．软件 188,419.00 10,000.00 198,419.00
二、累计摊销额合计 45,979.25 100,305.71 146,284.96
1．软件 45,979.25 100,305.71 146,284.96
三、无形资产减值准备累计金额合计
1．软件
四、无形资产账面价值合计 142,439.75 52,134.04
1．软件 142,439.75 52,134.04
65
（十二）商誉
（1）商誉账面原值
被投资单位名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
上海中鹰置业有限公司 89,749,996.02 89,749,996.02
合计 89,749,996.02 89,749,996.02
注：本公司2013年非同一控制下合并取得下属子公司上海中鹰置业有限公司99.00%股权，
支付的股权收购款602,797,471.40元大于合并中取得的上海中鹰置业有限公司可辨认净资产
公允价值份额513,047,475.38元的金额89,749,996.02元确认为商誉。
本公司采用权益资本成本、加权资本成本、同行业Beta（剔除财务杠杆）系数、市场风险
报酬率等参数，以预计商誉资产组未来现金净流量的现值与该资产组的账面价值之差额，确认
为商誉资产组减值损失。经减值测试，商誉未发生减值。
（十三）长期待摊费用
项目 期初余额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末余额
绿色科技住宅体验中心装修工程 18,682,406.49 6,159,277.19 12,523,129.30
合计 18,682,406.49 6,159,277.19 12,523,129.30
（十四）递延所得税资产及递延所得税负债
（1）未抵销的递延所得税资产
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
预收款项预缴所得税 318,051,050.23 79,512,762.55 141,705,256.11 35,426,314.02
内部交易未实现利润所得税 322,335,038.24 80,583,759.56 170,804,769.56 42,701,192.39
计提土地增值税清算准备产生的
199,783,559.74 49,945,889.94 196,713,063.49 49,178,265.88
可抵扣暂时性差异
分期收款结转收入的时间性差异 9,046,076.88 2,261,519.22 5,278,041.72 1,319,510.43
合计 849,215,725.09 212,303,931.27 514,501,130.88 128,625,282.72
（2）未抵销的递延所得税负债
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
预缴土地增值税产生的应纳
861,459.97 215,364.99 63,601,055.72 15,900,263.93
税暂时性差异
66
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制下企业合并导致
339,226,430.36 84,806,607.59 345,398,155.52 86,349,538.88
账面价值与计税基础的差异
合计 340,087,890.33 85,021,972.58 408,999,211.24 102,249,802.81
（3）未确认递延所得税资产情况
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 56,158,863.14 59,211,855.83
可抵扣亏损 311,162,828.98 168,472,084.79
合计 367,321,692.12 227,683,940.62
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末余额 期初余额 备注
2016 6,663,443.96 6,663,443.96
2017 17,047,409.63 21,346,231.76
2018 77,698,000.63 77,698,000.63
2019 121,016,042.54 62,764,408.44
2020 88,737,932.22
合计 311,162,828.98 168,472,084.79
（5）本期递延所得税资产较上期增加，主要系本期预收房款及内部交易未实现利润增加
对递延所得税资产的影响所致。
（十五）短期借款
（1）按借款条件分类
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 100,000,000.00 365,800,000.00
合计 100,000,000.00 365,800,000.00
注1：截至2015年12月31日，本公司不存在逾期未偿还的短期借款。
注2：详见“六、合并财务报表主要项目注释、（四十九）所有权或使用权受到限制的资产”。
（十六）应付票据
票据种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 10,223,610.70 11,102,179.50
合计 10,223,610.70 11,102,179.50
67
注1：截至2015年12月31日，本公司不存在到期但未付的应付票据。
（十七）应付账款
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
采购款 372,388,002.70 362,362,285.79
（2）期末账龄超过1年的重要应付账款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
浙江红欣园林艺术有限公司 21,497,073.00 项目未结算
合计 21,497,073.00
（十八）预收款项
（1）分类列示
项目 期末余额 期初余额
预收商品房款等 4,447,971,848.20 1,658,634,721.05
（2）期末账龄超过1年的重要预收款项
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
预收商品房款 1,500,222,893.84 产权未过户
（3）本期预收款项余额较上期增加，主要系本期收到三湘海尚名邸项目与中鹰黑森林三
期项目预售款所致。
（十九）应付职工薪酬
（1）分类列示
项 目 期初余额 本期增加 本期支付 期末余额
短期薪酬 170,196.31 174,456,406.98 174,443,219.18 183,384.11
离职后福利中的设定提存计划负债 260,467.74 16,250,038.83 16,339,823.65 170,682.92
辞退福利中将于资产负债表日后十
169,649.70 169,649.70
二个月内支付的部分
其他长期职工福利中的符合设定提
存计划条件的负债
合计 430,664.05 190,876,095.51 190,952,692.53 354,067.03
（2）短期薪酬
68
项 目 期初余额 本期增加 本期支付 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 147,574,053.72 147,574,053.72
二、职工福利费 13,474,156.42 13,474,156.42
三、社会保险费 170,100.31 7,903,506.91 7,914,310.02 159,297.20
其中：1．医疗保险费 155,757.69 6,915,656.24 6,926,110.94 145,302.99
2．工伤保险费 5,819.98 400,852.22 400,993.60 5,678.60
3．生育保险费 8,522.64 586,998.45 587,205.48 8,315.61
四、住房公积金 4,671,281.40 4,647,194.49 24,086.91
五、工会经费和职工教育经费 96.00 833,408.53 833,504.53
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他短期薪酬
合计 170,196.31 174,456,406.98 174,443,219.18 183,384.11
（3）离职后福利中的设定提存计划负债
项目 本期缴费金额 期末应付未付金额
基本养老保险 15,078,842.37 136,546.34
失业保险 1,260,981.28 34,136.58
合计 16,339,823.65 170,682.92
（二十）应交税费
（1）按类别列示
税费项目 期末余额 期初余额
1．企业所得税 66,098,711.59 27,043,042.34
2．增值税 4,390,041.30 1,939,980.67
3．营业税 -152,092,280.22 -59,969,528.57
4．土地增值税 -107,031,598.73 -108,611,885.31
5．土地使用税 41,180.67 58,883.05
6．房产税 1,325,253.00 1,382,412.04
7．城市维护建设税 -5,514,047.00 -1,445,807.47
8．教育费附加 -7,415,889.56 -2,718,057.57
9．河道费维修费 -1,508,247.15 -793,623.32
10．代扣代缴个人所得税 2,816,649.33 430,590.49
11．其他 348,262.51 883,869.18
69
税费项目 期末余额 期初余额
合计 -198,541,964.26 -141,800,124.47
（2）公司主要适用税率详见附注四、税项。
（3）应交税费明细中负数余额为按预售收入预缴的各项税费。
（4）其他主要为文化事业建设费。
（5）本期应交税费较上期变动，主要系本期预收房款增加导致预缴的营业税及企业所得
税增加。
（二十一）应付利息
（1）按类别列示
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 9,798,019.43 10,778,662.09
短期借款应付利息 112,777.78 1,028,309.33
合计 9,910,797.21 11,806,971.42
注1：截至2015年12月31日，本公司不存在重要的已逾期未支付利息。
（二十二）应付股利
项目 期末余额 期初余额 超过 1 年未支付原因
普通股股利 399,808.02 399,808.02 股东尚未提取
限制性股票股利 2,718,032.82
合计 3,117,840.84 399,808.02
（二十三）其他应付款
（1）按性质列示
款项性质 期末余额 期初余额
关联方往来款 600,413,907.88 831,545,575.11
预提土地增值税 244,291,424.91 245,193,592.69
往来款 119,513,962.54 45,751,932.84
押金、保证金 51,455,753.02 28,727,313.04
股权激励 123,682,611.11
合计 1,139,357,659.46 1,151,218,413.68
70
（2）期末账龄超过1年的重要其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
税金 241,220,928.66 项目未结算
上海三湘投资控股有限公司 239,373,236.26 对方未催收
上海湘腾房地产有限公司 28,080,000.00 项目未结算
上海中鹰投资管理有限公司 251,797,471.40 未到期
（二十四）一年内到期的非流动负债
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 593,880,000.00 368,000,000.00
合 计 593,880,000.00 368,000,000.00
（二十五）长期借款
借款条件类别 期末余额 期初余额 利率区间（%）
信用借款 24,550,000.00 84,830,000.00 12.01-12.50
抵押借款 3,860,545,129.08 4,458,045,129.08 6.40-8.50
合计 3,885,095,129.08 4,542,875,129.08
注：详见“六、合并财务报表主要项目注释、（四十九）所有权或使用权受到限制的资产”。
（二十六）预计负债
项目 期末余额 期初余额 形成原因
对外提供担保 13,373,236.26 13,373,236.26 提供连带责任担保
合 计 13,373,236.26 13,373,236.26
注：本公司为沈阳第一冷冻机有限公司（以下简称“一冷公司”）借款提供连带责任担保，
担保金额37,600,000.00元。2004年4月19日，中国建设银行沈阳南湖科技开发区支行向辽宁省
沈阳市中级人民法院提起诉讼，请求一冷公司、本公司偿还借款本金37,030,343.40元和相应
利息。据2004年9月20日辽宁省沈阳市中级人民法院[2004]沈中民（3）合初字第221号《民事
判决书》判决：沈阳第一冷冻机有限公司于判决生效之日起10内给付借款本金37,030,343.40
元及利息，利息计算（从转款之日起第二天计息至判决生效之日止，扣除已偿还部分利息）按
中国人民银行同期贷款利率计息；案件受理费209,270.00元、保全费189,650.00元，由一冷公
司承担。本公司承担贷款本金37,030,343.40元及利息、诉讼费的连带偿还责任。2004年一冷
公司以沈阳谷轮冷冻机公司20%股权抵偿1,736万元，余款尚未支付。2007年6月25日，本公司
收到沈阳市中级人民法院（2005）执字第127号执行通知书：限公司必须于2007年6月26日前自
动履行，逾期不履行将依法强制执行，但本公司尚未履行。截止2015年12月31日，沈阳第一冷
71
冻机有限公司该借款本金余额11,878,658.52元，利息1,494,577.74元，本公司计提担保损失
13,373,236.26元。
（二十七）其他非流动负债
项 目 期末余额 期初余额
政府科技拨款 660,000.00 660,000.00
合 计 660,000.00 660,000.00
（二十八）股本
（1）股本金额
项目 期末金额 期初金额
股本 453,516,496.00 425,516,496.00
注：参见附注三、（七）“本公司按反向购买合并编制合并报表的说明 ”中关于股本的
说明。
（2）股本结构及数量
本期增减变动（+、-）
项目 期初余额 公积金 期末余额
发行新股 送股 其他 合计
转股
一、有限售条件股份 753,861,646.00 28,000,000.00 -735,316,474.00 -707,316,474.00 46,545,172.00
1.国家持股
2.国有法人持股
3.其他内资持股 753,861,646.00 28,000,000.00 -735,316,474.00 -707,316,474.00 46,545,172.00
其中：境内法人持股 575,977,578.00 -575,977,578.00 -575,977,578.00
境内自然人持股 177,884,068.00 28,000,000.00 -159,338,896.00 -131,338,896.00 46,545,172.00
4.境外持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份 174,620,264.00 735,316,474.00 735,316,474.00 909,936,738.00
1.人民币普通股 174,620,264.00 735,316,474.00 735,316,474.00 909,936,738.00
2.境内上市外资股
3.境外上市外资股
4.其他
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本期增减变动（+、-）
项目 期初余额 公积金 期末余额
发行新股 送股 其他 合计
转股
股份合计 928,481,910.00 28,000,000.00 28,000,000.00 956,481,910.00
注：参见附注一、1“历史沿革”中关于股本情况的说明。
（二十九）资本公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价（注 1、注 2） 809,519,317.76 73,080,000.00 7,411,800.46 875,187,517.30
其他资本公积（注 3） 160,299.56 7,224,331.03 7,384,630.59
合计 809,679,617.32 80,304,331.03 7,411,800.46 882,572,147.89
注1：本期股本溢价增加73,080,000.00元。截止2015年6月19日，公司收到限制性股票激
励对象以货币缴纳的出资合计人民币101,080,000.00元，其中计入股本人民币28,000,000.00
元，计入资本公积73,080,000.00元。
注2：本期股本溢价减少7,411,800.46元，系本公司收购康晟发展持有的本公司子公司上
海湘南置业有限公司（以下简称“湘南置业”）、上海湘鼎置业有限公司（以下简称“湘鼎置
业”）、上海湘骏置业发展有限公司（以下简称“湘骏置业”）、上海湘盛置业发展有限公司
各1.00%股权，收购日本公司享有的上述子公司按收购比例计算的账面净资产的份额与收购对
价的差额冲减资本公积7,411,800.46元。因康晟发展不构成会计准则中所述业务，故该项购买
视同为购买资产处理。
注3：本期因确认股份支付费用而相应增加资本公积7,224,331.03元，详见本财务报表附
注之股份支付所述。
（三十）库存股
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
附有回购义务的限制性股票（注） 123,682,611.11 123,682,611.11
合计 123,682,611.11 123,682,611.11
注：本公司以定向增发的形式实施限制性股票激励计划，根据《三湘股份有限公司限制性
股票激励计划（草案）》，如果本公司业绩达不到解锁条件，将由本公司回购定向发行的股票。
由于本公司存在回购义务，上述限制性股票不符合《企业会计准则第37号——金融工具列报》
关于权益工具的定义，故本公司就回购义务确认负债，按照发行限制性股票的数量以及相应的
回购价格计算确定的金额确认为“库存股”。
根据本公司股权激励计划，按照调整后的回购价格乘以本次授予的股份总额确认回购义务
共计123,682,611.11元。
73
（三十一）其他综合收益
本期发生金额
税后归
项目 期初余额 本期 本期 所得 税后归属于母 期末余额
属于少
增加 减少 税 公司
数股东
一、以后将重分类进损益的
-14.77 48,696.98 48,696.98 48,682.21
其他综合收益
1.外币财务报表折算差额 -14.77 48,696.98 48,696.98 48,682.21
合计 -14.77 48,696.98 48,696.98 48,682.21
（三十二）盈余公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 109,396,308.86 13,662,812.85 123,059,121.71
合计 109,396,308.86 13,662,812.85 123,059,121.71
注：本期计提盈余公积系按照三湘股份有限公司单体财务报表实现净利润的 10%计提。
（三十三）未分配利润
项目 本期金额 上期金额
上期期末未分配利润 1,640,237,817.54 1,510,383,870.54
期初未分配利润调整合计数
调整后期初未分配利润 1,640,237,817.54 1,510,383,870.54
加：本期归属于母公司所有者的净利润 104,636,629.85 146,152,694.18
减：提取法定盈余公积 13,662,812.85 16,298,747.18
提取任意盈余公积
应付普通股股利 92,847,957.24
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 1,638,363,677.30 1,640,237,817.54
（三十四）营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本
项 目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 519,217,060.62 1,270,629,720.23
其他业务收入 285,820.26 180,512.82
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项 目 本期发生额 上期发生额
合计 519,502,880.88 1,270,810,233.05
主营业务成本 313,954,249.98 812,740,259.87
其他业务成本
合计 313,954,249.98 812,740,259.87
（2）主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产销售 366,728,986.10 218,701,659.16 1,151,641,940.16 731,796,686.61
房屋租赁 34,645,636.44 15,778,238.60 38,091,077.58 15,331,559.78
建筑施工 83,629,319.00 47,301,166.43 37,694,429.31 25,443,430.23
其他 34,213,119.08 32,173,185.79 43,202,273.18 40,168,583.25
合计 519,217,060.62 313,954,249.98 1,270,629,720.23 812,740,259.87
（3）本期营业收入、营业成本较上期减少，主要系本期三湘海尚城、七星府邸、未来海
岸等项目交房减少所致。
（三十五）营业税金及附加
（1）按项目列示
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
营业税 26,219,355.57 75,760,130.93 四、税项
城市维护建设税 1,567,044.27 4,869,456.31 四、税项
教育费附加 2,223,757.98 4,286,308.88 四、税项
河道管理费 539,513.44 844,455.09 四、税项
土地增值税 9,157,413.54 38,114,687.41 四、税项
房产税 2,496,844.29 2,093,274.92 四、税项
其他 358,050.84 327,580.88
合计 42,561,979.93 126,295,894.42
（2）本期营业税金及附加较上期下降，主要系本期项目交房较上期减少，相应确认的税
金减少所致。
（三十六）销售费用
（1）按项目列示
75
费用性质 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 8,121,952.49 9,207,196.43
宣传推广费 73,026,679.90 42,877,954.17
交易费 37,649.00 12,753.00
办公费 146,808.66 161,730.56
房租 353,902.42 1,062,158.76
其他费用 5,239,645.00 3,064,238.92
合计 86,926,637.47 56,386,031.84
（2）本期销售费用较上期增加，主要系本期宣传推广费增加所致。
（三十七）管理费用
（1）按项目列示
项目 本期金额 上期金额
职工薪酬 110,314,873.95 84,953,867.04
折旧摊销费用 5,290,197.50 4,640,965.51
业务招待费 10,377,323.36 10,584,986.35
中介费 23,219,540.96 10,299,940.36
办公费 8,582,691.93 8,320,180.93
税费 8,333,483.47 5,275,018.73
会务费 1,298,921.40 1,373,285.20
劳务费 439,820.00 939,814.91
修理费 159,776.00 798,007.25
汽车费 3,276,425.96 3,521,810.12
差旅费 5,724,606.88 6,616,458.09
房租 518,178.64 619,649.18
物业费 10,254,693.53 6,368,554.43
其他费用 5,422,950.82 4,627,312.81
合计 193,213,484.40 148,939,850.91
（2）本期管理费用较上期增加，主要系支付的职工薪酬及中介费用增加所致。
（三十八）财务费用
（1）按项目列示
76
项目 本期金额 上期金额
金融机构手续费 583,577.59 519,633.52
利息支出 222,528,015.47 114,413,529.49
利息收入 -7,837,118.29 -4,129,865.93
汇兑损益 -384,483.65 29,811.90
合计 214,889,991.12 110,833,108.98
（2）本期财务费用较上期增加，主要系支付给金融机构的利息支出增加所致。
（三十九）资产减值损失
项 目 本期金额 上期金额
坏账损失 914,621.49 454,124.58
合计 914,621.49 454,124.58
（四十）公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 205,020.00
合计 205,020.00
（四十一）投资收益
（1）按项目列示
产生投资收益的来源 本期发生额 上期发生额
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 9,861,069.76 30,280,241.59
权益法核算的长期股权投资收益 -2,683,014.21 3,103,152.35
处置可供出售金融资产产生的投资收益 408,230,000.00 105,351,700.00
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
-204,758.15
产取得的投资收益
理财产品收益 7,867,434.25
合计 423,275,489.80 138,530,335.79
（2）本期投资收益较上期增加，主要系出售深圳三新15.50%的股权取得收益所致。
（四十二）营业外收入
（1） 按项目列示
77
计入当期非经常性损
项 目 本期发生额 上期发生额
益的金额
1．非流动资产处置利得小计 761,866.98 45,881.61 761,866.98
其中：固定资产处置利得 761,866.98 45,881.61 761,866.98
2．政府补助 19,410,189.76 28,104,080.94 19,410,189.76
3．其他 598,384.12 1,570,129.18 598,384.12
合计 20,770,440.86 29,720,091.73 20,770,440.86
（2）本期政府补助情况
项目 本期发生额 上期发生额 说明
财政扶持金 19,410,189.76 28,104,080.94 区扶持资金
合计 19,410,189.76 28,104,080.94
（3）本期营业外收入较上期减少，主要系本期收到的政府补助减少所致。
（四十三）营业外支出
（1）按项目列示
计入当期非经常性损
项 目 本期发生额 上期发生额
益的金额
1．非流动资产处置损失合计 100,610.21 26,247.07 100,610.21
其中：固定资产处置损失 100,610.21 26,247.07 100,610.21
2．公益性捐赠支出 110,000.00 1,100,000.00 110,000.00
3．违约金 7,375,662.00 620,000.00 7,375,662.00
4．其他 502,770.54 958,988.63 502,770.54
合计 8,089,042.75 2,705,235.70 8,089,042.75
（2）本期营业外支出较上期增加，主要系本期子公司中鹰置业支付违约金所致。
（四十四）所得税费用
（1）分类列示
项 目 本期发生额 上期发生额
所得税费用 23,411,035.97 62,117,400.30
其中：当期所得税 146,556,023.17 93,290,302.97
递延所得税 -100,906,478.78 -36,989,885.70
以前年度所得税 -22,238,508.42 5,816,983.03
78
（2）所得税费用会计利润关系的说明
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 102,998,804.40 180,911,174.27
按适用税率计算的所得税费用 25,749,701.10 45,227,793.57
某些子公司适用不同税率的影响 -1,523,891.82 10,987,125.20
对以前期间当期所得税的调整 -22,238,508.42 5,816,983.03
归属于合营企业和联营企业的损益的影响 670,753.55 -775,788.09
不可抵扣的费用的影响 8,023,181.71 19,236,368.76
弥补以前年度亏损的影响 -1,074,705.53 -17,222,478.89
以前年度已确认递延所得税的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损的影响 -18,937,463.08 3,230,786.04
未确认的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损的影响 32,741,968.46 -4,383,389.32
所得税费用合计 23,411,035.97 62,117,400.30
（3）本期所得税费用较上期减少，主要系本期利润总额减少所致。
（四十五）其他综合收益各项目及其所得税影响和转入损益情况
详见“六、合并财务报表主要项目注释、（三十一）其他综合收益”。
（四十六）现金流量表项目注释
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 7,837,118.29 4,129,865.93
政府补助 19,410,189.76 28,104,080.94
资金往来 165,542,039.57 74,879,805.76
土地竞拍保证金 535,250,000.00
其他收入 598,384.12 2,472,285.51
合计 728,637,731.74 109,586,038.14
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
手续费 583,577.59 487,403.51
期间费用 131,329,184.00 148,168,912.85
资金往来 19,681,103.46 112,023,049.64
土地竞拍保证金 535,300,000.00
公益性捐赠支出 110,000.00 1,100,000.00
79
项目 本期发生额 上期发生额
违约金及赔偿款 7,878,432.54
其他支出 2,465,231.97
合计 159,582,297.59 799,544,597.97
（3）收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
上海三湘投资控股有限公司 837,211,745.00 2,227,830,859.64
转让零碎股 918.29
合计 837,211,745.00 2,227,831,777.93
（4）支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
上海三湘投资控股有限公司 1,136,211,745.00 2,638,064,985.47
合计 1,136,211,745.00 2,638,064,985.47
（四十七）现金流量表补充资料
（1）净利润调节为经营活动现金流量
项目 本期发生额 上期发生额
一、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 79,587,768.43 118,793,773.97
加：资产减值准备 914,621.49 454,124.58
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 20,494,303.89 26,524,614.74
无形资产摊销 100,305.71 22,070.04
长期待摊费用摊销 6,159,277.19 624,084.51
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-661,256.77 -19,634.54
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -205,020.00
财务费用（收益以“－”号填列） 222,143,531.82 114,413,835.39
投资损失（收益以“－”号填列） -423,275,489.80 -138,530,335.79
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -83,678,648.55 -27,949,288.88
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -17,227,830.23 -9,040,596.82
存货的减少（增加以“－”号填列） -3,950,208,253.56 -1,389,436,791.98
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 480,313,018.26 -400,979,332.25
80
项目 本期发生额 上期发生额
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 2,896,431,105.59 279,862,674.23
其他
经营活动产生的现金流量净额 -768,907,546.53 -1,425,465,822.80
二、不涉及现金收支的投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
三、现金及现金等价物净增加情况：
现金的期末余额 346,233,357.17 1,969,562,845.94
减：现金的期初余额 1,969,562,845.94 450,606,371.35
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -1,623,329,488.77 1,518,956,474.59
（2）现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
一、现金 346,233,357.17 1,969,562,845.94
其中：1.库存现金 511,721.25 220,597.05
2.可随时用于支付的银行存款 345,721,635.92 1,019,342,248.89
3.可随时用于支付的其他货币资金 950,000,000.00
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 346,233,357.17 1,969,562,845.94
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物
（四十八）外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 60,420,355.97
其中：港币 72,119,597.00 0.83778 60,420,355.97
（四十九）所有权或使用权受到限制的资产
项目 期末账面价值 期初账面价值 受限原因
货币资金 9,920,000.00 抵押保证金
投资性房地产 372,053,748.30 272,669,903.82 银行借款提供抵押担保
81
项目 期末账面价值 期初账面价值 受限原因
固定资产 14,397,129.19 14,859,217.39 银行借款提供抵押担保
存货 9,241,321,510.75 6,198,911,341.12 银行借款提供抵押担保
合计 9,637,692,388.24 6,486,440,462.33
七、合并范围的变动
1.其他原因的合并范围变动
（1）上海湘盛置业发展有限公司
上海湘盛置业发展有限公司，由上海三湘海农资产管理有限公司、上海三湘祥腾湘麒投资
有限公司（以下简称“祥腾湘麒”）、康晟发展有限公司（以下简称“康晟发展”）共同出资，
于2015年3月经上海市工商局批准注册成立，注册资本192,000.00万元。
注册资本投资比例如下：
上海三湘海农资产管理有限公司投资人民币188,160.00万元，占注册资本98.00%；上海三
湘祥腾湘麒投资有限公司投资人民币1,920.00万元，占注册资本1.00%；康晟发展投资人民币
1,920.00万元，占注册资本1.00%。
（2）上海三湘海誊资产管理有限公司
上海三湘海誊资产管理有限公司（以下简称“三湘海誊”），由上海三湘（集团）有限公司
出资，于2015年8月经上海市工商行政管理局自由贸易试验区分局批准注册成立，注册资本
5,000.00万元。
注册资本投资比例如下：
上海三湘（集团）有限公司投资人民币5,000.00万元，占注册资本100.00%；
（3）上海三湘绿色建筑科技有限公司
上海三湘绿色建筑科技有限公司（以下简称“绿色建筑”），由三湘股份有限公司出资，于
2015年7月经杨浦区市场监督管理局批准注册成立，注册资本1,000.00万元。
注册资本投资比例如下：
三湘股份有限公司投资人民币1,000.00万元，占注册资本100.00%；
（4）康晟发展有限公司
本公司子公司三湘（香港）于2015年11月13日与康毅签订《股份转让协议》，三湘（香港）
以港币3,950,000.00元，收购康毅持有的康晟发展100%股权。上述股权转让于2015年12月份完
成了股权转让登记以及执行董事更替。因康晟发展不构成会计准则中所述业务，故该项购买视
同为购买资产处理。我们以2015年12月31日作为本次股权转让交易完成日。
82
八、在其他主体中的权益
（一）在子公司中的权益
（1）本公司的构成
持股比例（%） 表决权
子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接 比例(%)
上海三湘（集团）有限公司 上海市 上海市 房地产 100.00 100.00 反向购买
上海湘海房地产发展有限公司 上海市 上海市 房地产 100.00 100.00 设立
上海三湘建筑装饰工程有限公司 上海市 上海市 建筑工程 100.00 100.00 设立
上海三湘装饰设计有限公司 上海市 上海市 装饰工程 100.00 100.00 设立
上海三湘建筑材料加工有限公司 上海市 上海市 建材加工及安装 100.00 100.00 设立
上海三湘物业服务有限公司 上海市 上海市 物业服务 100.00 100.00 设立
上海城光置业有限公司 上海市 上海市 房地产 100.00 100.00 设立
上海湘宸置业发展有限公司 上海市 上海市 房地产 100.00 100.00 设立
上海三湘祥腾湘麒投资有限公司 上海市 上海市 房地产 100.00 100.00 设立
上海三湘房地产经纪有限公司 上海市 上海市 房地产经纪 100.00 100.00 设立
上海湘源房地产发展有限公司 上海市 上海市 房地产 100.00 100.00 设立
上海三湘广告传播有限公司 上海市 上海市 广告设计 100.00 100.00 设立
上海湘虹置业有限公司 上海市 上海市 房地产 100.00 100.00 设立
上海聚湘投资有限公司 上海市 上海市 实业投资 100.00 100.00 设立
上海浦湘投资有限公司 上海市 上海市 实业投资 73.33 73.33 设立
江苏一德资产管理有限公司 南京市 南京市 实业投资 50.49 50.49 设立
三河市湘德房地产开发有限公司 三河市 三河市 房地产 50.49 50.49 设立
上海湘南置业有限公司 上海市 上海市 房地产 100.00 100.00 设立
上海三湘海岸资产管理有限公司 上海市 上海市 资产管理 100.00 100.00 设立
上海湘鼎置业有限公司 上海市 上海市 房地产 100.00 100.00 设立
三湘（香港）有限公司 香港 香港 投资、房地产 100.00 100.00 设立
非同一控制
上海中鹰置业有限公司 上海市 上海市 房地产 99.00 99.00
下企业合并
上海三湘海农资产管理有限公司 上海市 上海市 实业投资 100.00 100.00 设立
上海湘骏置业发展有限公司 上海市 上海市 房地产 100.00 100.00 设立
上海湘盛置业发展有限公司 上海市 上海市 房地产 100.00 100.00 设立
上海三湘海誊资产管理有限公司 上海市 上海市 实业投资 100.00 100.00 设立
上海三湘绿色建筑科技有限公司 上海市 上海市 建筑科技 100.00 100.00 设立
83
持股比例（%） 表决权
子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接 比例(%)
康晟发展有限公司 香港 香港 投资 100.00 100.00 购买
（2）重要非全资子公司
少数股东的 少数股东的表 本期归属于少数 本期向少数股
子公司全称 期末少数股东权益余额
持股比例（%）决权比例（%） 股东的损益 东支付的股利
上海浦湘投资有限公司
26.67 26.67 -178,330.00 86,762,840.15
（以下简称“浦湘投资”）
江苏一德资产管理有限公司
49.51 49.51 -24,522,545.99 -51,978,291.80
（以下简称“江苏一德”）
上海中鹰置业有限公司
1.00 1.00 -39,477.36 5,106,241.99
（以下简称“中鹰置业”）
（3）重要的非全资子公司的主要财务信息
期末余额或本期发生额
项目
浦湘投资 江苏一德 中鹰置业
流动资产 891,831.99 596,522,978.22 2,983,210,685.23
非流动资产 325,487,657.02 1,195,473.85 35,362,247.82
资产合计 326,379,489.01 597,718,452.07 3,018,572,933.05
流动负债 932,507.43 702,563,052.09 1,503,065,107.79
非流动负债 1,004,806,607.59
负债合计 932,507.43 702,563,052.09 2,507,871,715.38
营业收入 79,086,030.00
净利润（净亏损） -668,653.89 -49,530,490.80 -3,947,736.95
综合收益总额 -668,653.89 -49,530,490.80 -3,947,736.95
经营活动现金流量 419,687.01 -28,532,192.69 48,772,500.59
（续上表）
期初余额或上期发生额
项目
浦湘投资 江苏一德 中鹰置业
流动资产 472,144.98 640,150,381.74 2,574,087,292.49
非流动资产 325,867,704.49 319,451.25 22,858,893.82
资产合计 326,339,849.47 640,469,832.99 2,596,946,186.31
流动负债 351,210.00 695,924,783.12 561,179,582.84
非流动负债 1,521,194,667.96
负债合计 351,210.00 695,924,783.12 2,082,374,250.80
营业收入 212,152,302.13
84
期初余额或上期发生额
项目
浦湘投资 江苏一德 中鹰置业
净利润（净亏损） -901,567.42 -54,041,148.89 -7,887,207.59
综合收益总额 -901,567.42 -54,041,148.89 -7,887,207.59
经营活动现金流量 -1,002,251.42 71,000,699.76 -478,374,459.42
（二）在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要联营企业
主要 业务 持股比例（%） 本公司在被投资单位 对公司活动是
被投资单位名称 注册地
经营地 性质 直接 间接 表决权比例（%） 否具有战略性
一、联营企业
1.上海湘大房地产开发有限公司
上海市 上海市 房地产 30.00 30.00 是
（以下简称“湘大房地产”）
2.上海湘腾房地产发展有限公司
上海市 上海市 房地产 30.00 30.00 是
（以下简称“湘腾房地产”）
3.上海湘芒果文化投资有限公司 投资、房
上海市 上海市 30.00 30.00 是
（以下简称“湘芒果”） 地产
（2）重要联营企业的主要财务信息
期末余额或本期发生额
项目
湘大房地产 湘腾房地产 湘芒果
流动资产 35,533,042.65 130,085,266.56 1,084,657,661.54
非流动资产 2,836.35 125,813.17 571,821.98
资产合计 35,535,879.00 130,211,079.73 1,085,229,483.52
流动负债 3,071,306.00 14,747,675.86 270,626.80
非流动负债
负债合计 3,071,306.00 14,747,675.86 270,626.80
净资产 32,464,573.00 115,463,403.87 1,084,958,856.72
按持股比例计算的净资产份额 9,739,371.90 34,639,021.16 325,487,657.02
调整事项 -358,491.98
对联营企业权益投资的账面价值 9,380,879.92 34,639,021.16 325,487,657.02
存在公开报价的权益投资的公允价值
营业收入 47,000.00
净利润 -815,955.18 -6,860,600.64 -1,266,824.90
其他综合收益
85
期末余额或本期发生额
项目
湘大房地产 湘腾房地产 湘芒果
综合收益总额 -815,955.18 -6,860,600.64 -1,266,824.90
收到的来自联营企业的股利
（续上表）
期初余额或上期发生额
项目
湘大房地产 湘腾房地产 湘芒果
流动资产 139,369,588.20 130,475,542.29 1,085,707,074.00
非流动资产 5,222.58 125,813.17 810,454.82
资产合计 139,374,810.78 130,601,355.46 1,086,517,528.82
流动负债 6,094,282.60 8,277,350.95 291,847.20
非流动负债
负债合计 6,094,282.60 8,277,350.95 291,847.20
净资产 133,280,528.18 122,324,004.51 1,086,225,681.62
按持股比例计算的净资产份额 39,984,158.45 36,697,201.35 325,867,704.49
调整事项 -358,491.98
对联营企业权益投资的账面价值 39,625,666.47 36,697,201.35 325,867,704.49
存在公开报价的权益投资的公允价值
营业收入 42,530,838.00
净利润 13,748,681.33 -359,423.90 -3,009,416.28
其他综合收益
综合收益总额 13,748,681.33 -359,423.90 -3,009,416.28
收到的来自联营企业的股利
（3）在子公司所有者权益份额发生变化
1）不丧失控制权的情况
a.在子公司所有者权益份额发生变化的情况
本公司收购康晟发展持有的本公司子公司湘南置业、湘鼎置业、湘骏置业、湘盛置业各 1.00%
股权,持股比例均由 99.00%变更为 100.00%。
b.交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
上海湘南置业有 上海湘鼎置业有限 上海湘骏置业发展有 上海湘盛置业发展
项目
限公司 公司 限公司 有限公司
购买成本/处置对价 13,473,665.66 11,361,711.53 11,328,549.59 21,786,759.32
其中：现金
86
上海湘南置业有 上海湘鼎置业有限 上海湘骏置业发展有 上海湘盛置业发展
项目
限公司 公司 限公司 有限公司
非现金资产的公允价值 13,473,665.66 11,361,711.53 11,328,549.59 21,786,759.32
购买成本/处置对价合计 13,473,665.66 11,361,711.53 11,328,549.59 21,786,759.32
减：按取得/处置的股权比例计
11,437,819.90 9,944,476.26 9,964,045.15 19,192,544.33
算的子公司净资产份额
差额 2,035,845.76 1,417,235.27 1,364,504.44 2,594,214.99
其中：调整资本公积 2,035,845.76 1,417,235.27 1,364,504.44 2,594,214.99
调整盈余公积
调整未分配利润
九、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具，包括货币资金、可供出售金融资产、应收账款、其他应收款等。
这些金融工具的主要目的在于为本公司的运营融资。本公司具有多种因经营而直接产生的其他
金融资产和负债，如应收账款和应付账款等。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动风险及市场风险。
（一）金融工具分类
（1）资产负债表日的各类金融资产的账面价值如下：
期末余额
以公允价值计量且
金融资产项目
其变动计入当期损 持有至到期投资 贷款和应收款项 可供出售金融资产 合计
益的金融资产
货币资金 356,153,357.17 356,153,357.17
其他应收款 90,881,488.47 90,881,488.47
应收账款 22,375,366.04 22,375,366.04
可供出售金融资产
（续上表）
期初余额
以公允价值计量且
金融资产项目
其变动计入当期损 持有至到期投资 贷款和应收款项 可供出售金融资产 合计
益的金融资产
货币资金 1,969,562,845.94 1,969,562,845.94
其他应收款 609,250,444.92 609,250,444.92
87
期初余额
以公允价值计量且
金融资产项目
其变动计入当期损 持有至到期投资 贷款和应收款项 可供出售金融资产 合计
益的金融资产
应收账款 15,219,652.96 15,219,652.96
可供出售金融资产 119,350,000.00 119,350,000.00
（2）资产负债表日的各类金融负债的账面价值如下：
期末余额
金融负债项目 以公允价值计量且其变动计入当
其他金融负债 合计
期损益的金融负债
短期借款 100,000,000.00 100,000,000.00
应付票据 10,223,610.70 10,223,610.70
应付账款 372,388,002.70 372,388,002.70
应付利息 9,910,797.21 9,910,797.21
一年内到期的非流动负债 593,880,000.00 593,880,000.00
长期借款 3,885,095,129.08 3,885,095,129.08
接上表：
期初余额
金融负债项目 以公允价值计量且其变动计入当
其他金融负债 合计
期损益的金融负债
短期借款 365,800,000.00 365,800,000.00
应付票据 11,102,179.50 11,102,179.50
应付账款 362,362,285.79 362,362,285.79
应付利息 11,806,971.42 11,806,971.42
一年内到期的非流动负债 368,000,000.00 368,000,000.00
长期借款 4,542,875,129.08 4,542,875,129.08
（二）信用风险
本公司的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款。管理层已制定适当的信用
政策，并且不断监察这些信用风险的敞口。
本公司持有的货币资金，主要存放于商业银行等金融机构，管理层认为这些商业银行具备
较高信誉和资产状况，存在较低的信用风险。
应收账款方面，由于本公司通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用
风险较小。本公司尚未发生大额应收账款逾期的情况。
88
本公司持续监测联营及合营企业的资产状况、项目进展与经营情况，以确保款项的可收回
性。应收第三方的其他应收款主要包括押金、保证金以及代垫款等项目，本公司根据相关业务
的发展需要对该类款项实施管理。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。除附注六、
（二十六）所载本公司作出的财务担保外，本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风
险的担保。于资产负债表日就上述财务担保承受的最大信用风险敞口已在附注六、（二十六）
披露。
本公司单独认定没有发生减值的金融资产的期限分析如下：
期末余额
项目 逾期
合计 未逾期且未减值
1 个月以内 1 至 3 个月 或其他适当时间段
应收账款 4,653,374.00 4,653,374.00
其他应收款 82,611,425.82 82,611,425.82
可供出售金融资产
（续上表）
期初余额
项目 逾期
合计 未逾期且未减值
1 个月以内 1 至 3 个月 或其他适当时间段
应收账款 4,653,374.00 4,653,374.00
其他应收款 603,957,341.69 603,957,341.69
可供出售金融资产 119,350,000.00 119,350,000.00
截至2015年12月31日，尚未逾期但发生减值的应收账款、其他应收款与大量的近期无违约
记录的分散化的客户有关。
（三）流动风险
本公司及各子公司负责其自身的现金流量预测。本公司财务部门在汇总各公司现金流量预
测的基础上，在合并层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备。
金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
期末余额
项目
1 年以内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 合计
短期借款 100,000,000.00 100,000,000.00
应付票据 10,223,610.70 10,223,610.70
应付账款 337,355,656.42 26,888,081.05 816,984.49 7,327,280.74 372,388,002.70
89
期末余额
项目
1 年以内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 合计
其他应付款 545,429,720.25 481,379,331.26 48,090,023.23 64,458,584.72 1,139,357,659.46
一年内到期的非流动负债 593,880,000.00 593,880,000.00
长期借款 1,661,095,129.08 814,500,000.00 1,409,500,000.00 3,885,095,129.08
其他非流动负债 660,000.00 660,000.00
（续上表）
期初余额
项目
1 年以内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 合计
短期借款 365,800,000.00 365,800,000.00
应付票据 11,102,179.50 11,102,179.50
应付账款 305,748,931.85 25,115,337.98 31,498,015.96 362,362,285.79
其他应付款 555,435,664.17 482,882,657.31 48,240,206.21 64,659,885.99 1,151,218,413.68
一年内到期的非流动负债 368,000,000.00 368,000,000.00
长期借款 45,280,000.00 2,635,595,129.08 1,862,000,000.00 4,542,875,129.08
其他非流动负债 660,000.00 660,000.00
（四）市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。
市场风险主要包括利率风险、外汇风险和其他价格风险。
（1）利率风险
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的长期负债有关。
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与以固定利率计息的短期借款，
详见附注六、（十五）、长期借款，详见附注六、（二十五）、一年内到期的非流动负债，详见附
注六、（二十四）有关。
在管理层进行敏感性分析时，50个基点的增减变动被认为合理反映了利率变化的可能范围，
基于上述浮动利率计息的一年内到期的非流动负债按到期日按时偿还、长期借款在一个完整的
会计年度内将不会被要求偿付的假设基础上，在其他变量不变的情况下，利率变动对净利润的
影响。
净利润增加/(减少） 2015 年度 2014 年度
上升 50 个基点 -6,620,564.40 -4,642,724.42
下降 50 个基点 6,620,564.40 4,642,724.42
（2）汇率风险
90
本公司面临的外汇变动风险主要与本公司的经营活动及其于境外子公司的净投资有关。
下表为汇率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，汇率发生合理、可能的
变动时，将对净利润和股东权益产生的影响。
本期
项目
汇率变动 净利润增加/(减少) 股东权益增加/（减少）
人民币对港元贬值 5% 500,883.12 776,118.55
人民币对港元升值 5% -500,883.12 -776,118.55
（续上表）
上期
项目
汇率变动 净利润增加/(减少) 股东权益增加/（减少）
人民币对港元贬值 5% 253.42
人民币对港元升值 5% -253.42
（五）资本管理
本公司资本管理的主要目标是确保本公司持续经营的能力，并保持健康的资本比率，以支
持业务发展并使股东价值最大化。
本公司管理资本结构并根据经济形势以及相关资产的风险特征的变化对其进行调整。为维
持或调整资本结构，本公司可以调整对股东的利润分配、向股东归还资本或发行新股。本公司
不受外部强制性资本要求约束。2015年度和2014年度，资本管理目标、政策或程序未发生变化。
本公司采用杠杆比率来管理资本，杠杆比率是指净负债和调整后资本加净负债的比率。本
公司于资产负债表日的杠杆比率如下：
项目 期末余额 期初余额
短期借款 100,000,000.00 365,800,000.00
其他应付款 239,373,236.26 372,068,190.25
一年内到期的非流动负债 593,880,000.00 368,000,000.00
长期借款 3,885,095,129.08 4,542,875,129.08
减：现金及现金等价物 346,233,357.17 1,969,562,845.94
净负债小计 4,472,115,008.17 3,679,180,473.39
调整后资本 3,005,503,295.49 3,071,108,762.35
净负债和资本合计 7,477,618,303.66 6,750,289,235.74
杠杆比率 59.81% 54.50%
十、公允价值
91
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或转移一
项债务所需支付的价格。
上市的金融工具，以市场报价确定公允价值。
非上市的可供出售权益性工具，采用估值技术确定公允价值。本公司需要就预计未来现金
流量(包括预计未来股利和处置收入)作出估计。本公司相信，以估值技术估计的公允价值，是
合理的，并且亦是在资产负债表日最合适的价值。
本公司采用的公允价值在计量时分为以下层次：
第一层次输入值是企业在计量日能取得相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。第三层次输入值包括不能直接观察
和无法由可观察市场数据验证的利率\股票波动率\企业合并中承担的弃置义务的未来现金流
量、企业使用自身数据作出的财务预测等。
十一、关联方关系及其交易
1.关联方的认定标准
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、
共同控制或重大影响的，构成关联方。
2.本公司的母公司有关信息
母公司名称 公司类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本
上海三湘投资控
有限公司 上海 黄辉 实业投资 15,000 万
股有限公司
接上表：
母公司对本公司的持股 母公司对本公司的表决权
本公司最终控制方 组织机构代码
比例（%） 比例（%）
34.48 34.48 黄辉 66435358-9
3.本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见附注八、在其他主体中的权益（一）在子公司中的权益。
4.本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见附注八、在其他主体中的权益（二）在合营安排或联营
企业中的权益。
92
5.本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与公司关系 组织机构代码
深圳市和方投资有限公司 公司股东之一 69115450-X
湖南炎帝生物工程有限公司 受同一实际控制人控制 77447659-8
上海克而瑞信息技术有限公司 公司独立董事关联企业 78955931-0
上海拓阳环保能源工程有限公司 公司股东的家属控制的企业 66606008-5
上海海朋律师事务所 其主要合伙人系持有本公司股份的股东 78477751-1
西藏利阳科技有限公司 董事关联企业 74887513-0
上海净养环保科技有限公司 受公司母公司控制的企业 30165937-8
黄辉 公司董事长
万春香 公司董事长的家属
刘筱 公司董事的家属
黄驰 公司董事长的家属
许文智 公司董事
陈劲松 公司董事
厉农帆 公司监事
张珏 公司监事
熊星 公司监事
张涛 公司副总经理
肖欢天 公司副总经理
黄建 公司副总经理
徐玉 公司董事会秘书
黄卫枝 持股5%以上之公司股东
赵炳光 公司控股股东之监事
庄振伟 持股5%以上之公司股东的亲属
王庆华 此前重大资产重组一致行动人
芮永祥 公司副董事长
李晓红 财务总监
翁艳 公司副董事长的家属
万智华、万星蕊 公司董事长的家属
李艳燕 公司副总经理的家属
上海中鹰投资管理有限公司 公司副董事长控制的企业 57587412-0
上海苏陆建筑工程有限公司 公司副董事长控制的企业 13214511-3
上海中鹰物业管理有限公司 公司副董事长控制的企业 76558900-5
93
其他关联方名称 其他关联方与公司关系 组织机构代码
上海美鹰房地产开发有限公司 公司副董事长控制的企业 70328314-x
上海中鹰房地产开发有限公司 公司副董事长控制的企业 74327747-3
上海德芮贸易有限公司 公司副董事长的家属控制的企业 55430690-9
上海舒陆实业有限公司 公司副董事长的家属控制的企业 74763719-x
上海塞夫纳节能科技发展有限公司 公司副董事长的家属控制的企业 66943382-8
上海舒屋实业有限公司 公司副董事长的家属控制的企业 79567117-3
6.关联方交易
（1）采购商品/接受劳务情况表
公司名称 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
湖南炎帝生物工程有限公司 采购商品 396,648.00 514,600.00
上海苏陆建筑工程有限公司 接受劳务 6,500,000.00 28,700,000.00
上海中鹰物业管理有限公司 接受劳务 10,238,347.66 9,643,925.29
上海德芮贸易有限公司 采购商品 2,342,302.00 7,049,031.00
上海塞夫纳节能科技发展有限公司 采购商品 8,000,000.00 7,276,603.77
上海舒屋实业有限公司 接受劳务 2,000,000.00
上海克而瑞信息技术有限公司 接受劳务 730,000.00
上海海朋律师事务所 接受劳务 3,272,292.76 2,770,971.38
上海三湘投资控股有限公司 资金占用费 8,353,697.93 63,235,629.50
上海净养环保科技有限公司 采购商品 4,986,000.00 17,608,400.00
上海拓阳环保能源工程有限公司 接受劳务 5,711,755.45
上海湘大房地产开发有限公司 接受劳务 30,786.00
新华信托股份有限公司（注 1） 收到借款 3,370,000.00
注1：新华信托股份有限公司（以下简称“新华信托”）不是本公司的关联方，但新华信托
所提供资金的来源全部来自公司全资子公司上海三湘（集团）有限公司之工会委员会（以下简
称“三湘工会”）。双方于2013年11月26日签署《新华信托三湘装饰公司流动资金贷款单一资
金信托合同》，指定资金用途。工会会员与三湘工会于2013年11月26日签署《工会会员委托理
财代理协议》。以行政级别为划分依据，工会会员在其额度范围内自愿将资金提供给三湘工会，
由三湘工会将资金委托给新华信托，同时向上海三湘装饰设计有限公司发放信托贷款，最终将
12%的收益由三湘工会按季发放给工会会员。
工会会员中部分为公司的关联自然人，其具体情况见下：
姓名 关联关系 本期支付的利息（万元）
黄辉 公司董事长 34.60
许文智 公司董事 60.83
94
姓名 关联关系 本期支付的利息（万元）
陈劲松 公司董事 24.33
厉农帆 公司监事 60.83
张珏 公司监事 6.08
熊星 公司监事 2.43
张涛 公司副总经理 24.33
肖欢天 公司副总经理 17.03
黄建 公司副总经理 38.40
徐玉 公司董事会秘书 60.83
黄卫枝 持股5%以上之公司股东 36.50
赵炳光 公司控股股东之监事 12.17
庄振伟 持股5%以上之公司股东的亲属 24.33
王庆华 此前重大资产重组一致行动人 36.50
总额 439.19
（2）出售商品/提供劳务情况表
关联方名称 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海三湘投资控股有限公司 提供劳务 170,000.00 143,832.48
刘筱 出售商品 2,827,600.00
（3）关联租赁情况
①公司出租情况表：
租赁收益 年度确认的租赁
出租方名称 承租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日
定价依据 收益
上海湘海房地产发 上海三湘投资控股有
房屋 2015.1.1 2015.12.31 市场价 523,658.16
展有限公司 限公司
合计 523,658.16
②公司承租情况表：
租赁费
出租方名称 承租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日 年度确认的租赁费
定价依据
上海湘源房
黄辉 地产发展有 房屋 2013.1.1 2017.12.31 市场价 1,080,000.00
限公司
上海湘宸置
万春香、黄驰 业发展有限 房屋 2013.1.1 2017.12.31 市场价 441,161.20
公司
95
租赁费
出租方名称 承租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日 年度确认的租赁费
定价依据
合计 1,521,161.20
（4）关联担保情况
担保是否已
担保方 被担保方 担保余额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
300,000,000.00 2012.12.20 2021.12.18 否
上海湘虹置业有限公
黄辉、万春香 40,000,000.00 2012.12.20 2021.12.18 否
司（注 1）
245,000,000.00 2013.3.13 2021.12.18 否
上海三湘（集团）有限公 上海三湘祥腾湘麒投
134,000,000.00 2012.11.16 2022.11.15 否
司 资有限公司（注 2）
上海三湘（集团）有限公 上海城光置业有限公
128,000,000.00 2013.3.28 2023.3.25 否
司 司（注 3）
上海三湘（集团）有限公 上海湘海房地产发展
148,000,000.00 2013.9.4 2023.6.20 否
司 有限公司（注 4）
上海三湘（集团）有限公 上海湘南置业有限公
145,000,000.00 2013.9.18 2018.9.8 否
司 司（注 5）
三湘股份有限公司 上海三湘建筑装饰工
深圳市三新房地产开发 程有限公司、上海三
有限公司 湘（集团）有限公司、 11,200,000.00 2014.12.26 2017.12.25 否
上海湘虹置业有限公
黄辉、万春香
司（注 6）
三湘股份有限公司、上海
三湘（集团）有限公司、 上海三湘海农资产管
999,500,000.00 2015.8.27 2018.8.15 否
上海湘盛置业发展有限 理有限公司（注 7）
公司
上海三湘（集团）有限公 上海城光置业有限公
165,000,000.00 2015.4.30 2017.11.09 否
司 司（注 8）
上海三湘（集团）有限公 上海湘骏置业发展有
660,000,000.00 2015.8.31 2020.8.30 否
司 限公司（注 9）
上海湘源房地产发展有 上海三湘建筑装饰工
100,000,000.00 2015.12.25 2016.12.22 否
限公司 程有限公司（注 10）
上海三湘（集团）有限公 上海中鹰置业有限公
138,600,000.00 2015.1.14 2017.1.13 否
司、芮永祥、翁艳 司（注 11）
上海中鹰置业有限公
芮永祥、翁艳 1,294,845,129.08 2014.1.2 2017.1.1 否
司（注 12）
注1：上海湘虹置业有限公司以沪房地闵字（2011）第026709号房地产权证项下的华漕镇
149街坊2丘、沪房地闵字（2011）第026658号房地产权证项下的华漕镇181街坊2丘以及沪房地
闵字（2011）第026710号房地产权证项下的华漕镇149街坊3丘土地使用权及在建工程抵押担保，
同时黄辉、万春香承担连带担保责任。
注2：上海三湘祥腾湘麒投资有限公司以沪房地松字（2011）第017949号房地产权证项下
96
泗泾镇横港路18弄68号1-3层及地下1层抵押担保，同时上海三湘（集团）有限公司承担连带担
保责任。
注3：上海城光置业有限公司以沪房地松字（2012）第018156号房地产权证项下梅家浜路
1500弄1号101-103室、105-107室、201-203室、205-208室、301-303室、305-306室、401室、
2号1层、3号1层、5号1层、6号地下1层抵押担保，同时上海三湘（集团）有限公司承担连带担
保责任。
注4：上海湘海房地产发展有限公司以沪房地杨字（2003）第032829号房地产权证项下逸
仙路315号、333号及沪房地杨字（2003）第032830号房地产权证下项逸仙路519号商铺抵押担
保，同时上海三湘（集团）有限公司承担连带担保责任。
注5：上海湘南置业有限公司以沪房地嘉字（2013）第018904号房地产权证项下土地使用
权及在建工程抵押担保，同时上海三湘（集团）有限公司承担连带担保责任。
注6：深圳市三新房地产开发有限公司以其合法拥有的位于深圳市南山区的深圳三湘海尚
花园项目部分房产为本次交易提供抵押担保，同时黄辉、万春香承担连带担保责任。
注7：上海湘盛置业发展有限公司以沪房地浦字（2015）第056620号房地产权证项下土地
使用权为上海三湘海农资产管理有限公司提供抵押担保，同时三湘股份有限公司、上海三湘（集
团）有限公司、上海湘盛置业发展有限公司承担连带担保责任。
注8：上海城光置业有限公司以沪房地松字（2004）第016209号房地产权证项下土地使用
权及在建工程抵押担保，同时上海三湘（集团）有限公司承担连带担保责任。
注9：上海湘骏置业发展有限公司以沪房地浦字（2015）第011267号房地产权证项下土地
使用权及在建工程抵押担保，同时上海三湘（集团）有限公司承担连带担保责任。
注10：上海湘源房地产发展有限公司以沪房地宝字（2014）第014294号房地产权证项下长
江西路200号101、102，2-4层为上海三湘建筑装饰工程有限公司提供抵押担保。
注11：上海中鹰置业有限公司以新村路1717弄房地产权证编号为：普2010018210、普
2009043521、普2008021153、普2012017288、普2008013264部分房产，以及新村路1685、1695、
1703号房地产权证编号为：普2008013264部分房产抵押担保，同时上海三湘（集团）有限公司、
芮永祥、翁艳提供连带担保责任。
注12：上海中鹰置业有限公司以新村路1717弄25-33（单）、39、41、49、51号房屋建设工
程及相应土地使用权、新村路1717弄16、22、23、28、35、36、37、45号，新村路1719-1733
（单号）、1735号抵押担保，同时芮永祥、翁艳承担连带担保责任。
（5）关联方资金拆借
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
归还
上海三湘投资控股有 97,000,000.00 2015.3.27 8.50%
97
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
限公司
上海三湘投资控股有
201,283,090.00 2015.8.27 8.50%
限公司
（6）关键管理人员薪酬
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 9,085,876.36 7,757,450.37
（7）其他关联方事项
本期本公司董事长黄辉的亲属万智华、万星蕊向公司持股100%子公司上海城光置业有限公
司购买三湘四季花城牡丹苑项目住宅一套，交易价格为568.15万元；副总经理黄建的配偶李艳
燕向公司持股100%子公司上海城光置业有限公司购买三湘四季花城牡丹苑项目住宅一套，交易
价格为651.13万元。截至2015年12月31日，以上住宅尚未交付。
7.关联方应收应付款项
（1）应收关联方款项
期末金额 期初金额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 上海湘大房地产开发有限公司 4,653,374.00 4,653,374.00
预付款项 上海舒屋实业有限公司 400,000.00
其他应收款 上海湘芒果文化投资有限公司 5,717.40 5,717.40
其他应收款 西藏利阳科技有限公司 24,411,786.60 24,411,786.60
（2）应付关联方款项
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
其他应付款 上海三湘投资控股公司 239,373,236.26 372,068,190.25
其他应付款 上海湘腾房地产有限公司 28,080,000.00 28,080,000.00
其他应付款 上海中鹰投资管理有限公司 251,797,471.40 251,797,471.40
其他应付款 上海中鹰房地产开发有限公司 11,496,755.61 6,496,755.61
其他应付款 上海美鹰房地产开发有限公司 66,995,245.85 88,197,245.85
其他应付款 上海舒陆实业有限公司 850,000.00 850,000.00
其他应付款 上海中鹰物业管理有限公司 1,821,198.76
其他应付款 上海湘大房地产开发有限公司 30,000,000.00
其他应付款 湖南炎帝生物工程有限公司 87,035.00
预收账款 刘筱 2,824,600.00
98
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
应付股利 陈劲松 119,399.298
应付股利 许文智 238,798.596
应付股利 张涛 119,399.298
应付股利 李晓红 119,399.298
应付股利 黄建 119,399.298
应付股利 肖欢天 119,399.298
应付股利 徐玉 119,399.298
十二、股份支付
1.股份支付总体情况
项目 内容
公司本期授予的各项权益工具总额 2,800 万股
公司本期行权的各项权益工具总额
公司本期失效的各项权益工具总额
公司期末发行在外的股份期权价格的范围和合同剩余期限
自首次授予日起 12 个月后、 24 个月后、 36
公司期末其他权益工具行权价格的范围和合同剩余期限 个月后可分别申请解锁所获授首次限制性股
票总量的 20%、 40%、 40%。
2.以权益结算的股份支付情况
项目 内容
授予价格依据本计划公告前 20 个交易日
三湘股份股票均价（前 20 个交易日股票交
授予日权益工具公允价值的确定方法
易总额/前 20 个交易日股票交易总量）
7.216 元的 50%确定
公司预计激励对象不存在离职可能，并且预
对可行权权益工具数量的最佳估计的确定方法 计首期不能达到可行权条件，故预计可行权
权益工具数量的最佳估计为 2,240 万股
本期估计与上期估计有重大差异的原因
资本公积中以权益结算的股份支付的累计金额 7,224,331.03
以权益结算的股份支付确认的费用总额 3,005.7192 万
3.股份支付的修改、终止情况的说明：
经公司2015年第二次临时股东大会和第六届董事会第七次会议审议通过，本公司以定向增
发的形式对本公司的部分董事、高级管理人员以及核心骨干员工共190位人员实施限制性股票
99
激励计划。根据该计划，本公司授予限制性股票数量共3100万股，其中首次授予2,800万股，
预留300万股，其中，首次授予按每股3.61元向激励对象增发人民币普通股（A股）28,000,000
股（每股面值人民币1元），本次限制性股票的首次授予日为2015年6月11日，授予价格依据本
计划公告前20个交易日三湘股份股票均价（前20个交易日股票交易总额/前20个交易日股票交
易总量）7.216元的50%确定。激励计划有效期为自权益授予之日起60个月，锁定期为自获授相
应限制性股票之日起12个月。
首次授予的限制性股票分三次解锁，解锁时间分别为自锁定期满后12个月、自锁定期满后
24个月、自锁定期满后36个月，解锁比例分别为20%、40%、40%。预留的限制性股票分2次解锁，
解锁时间分别为自锁定期满后12个月、自锁定期满后24个月，解锁比例分别为50%、50%。
首次授予限制性股票解锁需满足的业绩条件为：以2012年至2014年净利润的平均水平为基
数，2015年度、2016年度、2017年度公司净利润增长率分别不低于10%、15%、20%。计算业绩
指标所用的净利润为归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润。
十三、承诺及或有事项
1.重要承诺事项
截至2015年12月31日，本公司与三河市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》。
因出让方尚未按约交地，公司尚有3.44亿元土地出让金未支付。
2.或有事项
截至2015年12月31日，本公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保总额为87,590.00万
元。
十四、资产负债表日后事项
1、本公司于2016年1月8日收到中国证券监督管理委员会出具的《关于核准三湘股份有限
公司向Impression Creative Inc.等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可
〔2016〕27号）核准三湘股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金；于2016年4月25日
收到中华人民共和国商务部（批件）《商务部关于原则同意Impression Creative Inc.战略投
资三湘股份有限公司的批复》（商资批（2016）341号）。
2、本公司持有100%股权之全资子公司上海湘鼎置业有限公司以其自有的崇明县陈家镇1街
坊3/8丘项目土地使用权及在建工程提供抵押，向中国农业银行股份有限公司上海松江支行申
请贷款，授信额度为人民币50,000万元，贷款期限为5年，于2015年4月1日首次放款，放款金
额为45,600.00万元。
3、本公司于2016年1月29日召开的第六届董事会第二十一次会议审议通过了《关于投资设
立全资子公司的议案》，拟投资设立全资子公司上海三湘文化发展有限公司，建立投资平台，
在文化、旅游、演艺行业进行业务拓展。2016年3月3日，经徐汇区市场监督管理局核准，上海
100
三湘文化发展有限公司成立，注册资本为3亿元。经营范围为：电影摄制，电影发行，经营演
出及经纪业务，文艺创作与表演，展览展示服务，设计、制作各类广告，商务咨询，自有设备
租赁（除金融租赁），工艺礼品的销售，从事货物进出口与技术的进出口业务。 【依法须经
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
4、本公司于2016年2月23日收到中国证券监督管理委员会出具的《关于核准三湘股份有限
公司向合格投资者公开发行公司债券的批复》（证监许可【2016】270号，核准公司向合格投
资者公开发行面值总额不超过10亿元的公司债券。本次发行规模为人民币10亿元，发行价格为
每张100元，票面利率为6.25%，采取网下面向机构投资者询价配售的方式。本期债券发行工作
已于2016年3月24日结束，本期债券的最终发行规模为人民币10亿元，债券已于2016年4月14日
上市。
5、本公司子公司祥腾湘麒购买理财产品事项：1）祥腾湘麒于2016年3月30日使用自有资
金2.9亿元向浙商银行股份有限公司购买了人民币保本理财产品，该产品起始日为3月31日，到
期日为8月31日（遇节假日顺延）；2）本公司于2016年4月6日召开的第六届董事会第二十二次
会议审议通过《关于使用闲置自有资金购买银行理财产品的的议案》，祥腾湘麒使用自有资金
4亿元向招商银行股份有限公司购买人民币保本理财产品，投资起始日为2016年4月8日，投资
到期日为2015年4月25日（遇节假日顺延）。
6、本公司子公司上海城光置业有限公司以其自有的房地产权证（沪房地松字（2004）第
016209号）项下土地使用权及在建工程提供抵押，向中国农业银行股份有限公司上海松江支行
借款，截至2015年12月31日，借款余额为16,500万元，该借款已于2016年4月1日全部偿还结清，
上述抵押资产业已解除抵押。
7、本公司子公司上海湘南置业有限公司以其自有的房地产权证（沪房地嘉字（2013）第
018904号）项下土地使用权及在建工程提供抵押，向中国农业银行股份有限公司上海松江支行
借款，截至2015年12月31日，借款余额为14,500万元，该借款已于2016年3月25日全部偿还结
清，上述抵押资产业已解除抵押。
8、本公司子公司上海中鹰置业有限公司（以下简称“中鹰置业”）以新村路1717弄25-33
（单）、39、41、49、51号房屋建设工程及相应土地使用权、新村路1717弄16、22、23、28、
35、36、37、45号，新村路1719-1733（单号）、1735号提供抵押，向渤海银行股份有限公司上
海分行借款，截至2015年12月31日，借款余额为1,294,845,129.08元，该借款已于2016年3月
21日全部偿还结清，上述资产业已解除抵押；同月中鹰置业以上述资产为抵押物，向厦门国际
信托有限公司申请借款，授信额度为人民币125,000万元, 贷款期限为3年。
十五、其他重要事项
1.债务重组
无。
101
2.资产置换
无。
3.年金计划
无。
4. 终止经营
无。
5. 分部报告
本公司分配资源及评价系统系以房地产开发及销售整体运营为基础，亦是本公司内部报告
的唯一经营分部。本公司主要在中国大陆经营房地产开发及销售业务，其全部资产均位于中国
境内。
6.借款费用
（1）当期资本化的借款费用金额为212,603,628.33元。
（2）当期用于计算确定借款费用资本化金额的资本化率为7.13%。
7.外币折算
计入当期损益的汇兑收益384,483.65元。
8.租赁
（1）经营租赁出租人租出资产情况
资产类别 期末余额 期初余额
1．投资性房地产 407,938,343.28 421,421,422.37
合计 407,938,343.28 421,421,422.37
十六、母公司财务报表项目注释
（一）其他应收款
（1）分类列示
期末余额
坏账准备
类别 占总额 坏账
金额 计提比例
比例（%） 准备
（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应
102
期末余额
坏账准备
类别 占总额 坏账
金额 计提比例
比例（%） 准备
（%）
收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
其中：账龄分析法组合 20,000.00 0.00 1,000.00 5
其他组合 2,121,533,997.30 100.00
组合小计 2,121,553,997.30 100 1,000.00
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其
他应收款
合计 2,121,553,997.30 100 1,000.00
（续上表）
期初余额
类别 占总额 坏账 坏账准备计
金额
比例（%） 准备 提比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应
收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
其中：账龄分析法组合
其他组合 2,085,231,554.08 100.00
组合小计 2,085,231,554.08 100
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其
他应收款
合计 2,085,231,554.08 100
（2）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
账龄 期末余额 坏账准备期末余额 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 20,000.00 1,000.00 5
合计 20,000.00 1,000.00
（3）组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
组合名称 期末余额 坏账准备期末余额 计提比例（%） 计提理由
关联方往来 2,121,533,997.30 预计全部能收回
合计 2,121,533,997.30
103
（4）本期转回或收回情况
项目 本期发生额
本期计提其他应收款坏账准备 1,000.00
（5）按性质分类其他应收款的账面余额
无。
（6）按性质分类其他应收款的账面余额
款项性质 期末余额 期初余额
关联方往来款 2,121,533,997.30 2,085,231,554.08
往来款 20,000.00
合计 2,121,553,997.30 2,085,231,554.08
（7）期末其他应收款金额前五名情况
占其他应收款 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
总额的比例（%）期末余额
上海三湘（集团）有限公司 关联方往来 2,064,002,707.94 1 年以内 97.29
西藏利阳科技有限公司 关联方往来 24,411,786.60 4-5 年 1.15
上海湘南置业有限公司 关联方往来 23,183,651.93 1 年以内 1.09
上海湘虹置业发展有限公司 关联方往来 9,935,850.83 1 年以内 0.47
北京荣大伟业商贸有限公司 非关联方往来 20,000.00 1 年以内 0.00 1,000.00
合计 2,121,553,997.30 100.00 1,000.00
（8）终止确认的其他应收款情况
无。
（9）转移其他应收款且继续涉入的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额
无。
（10）应收政府补助情况
无。
（二）长期股权投资
本期增减变动
被投资单位名称 期初余额
追加投资 减少投资
上海三湘（集团）有限公司 1,692,211,983.00
上海中鹰置业有限公司 602,797,471.40
104
本期增减变动
被投资单位名称 期初余额
追加投资 减少投资
上海三湘绿色建筑科技有限公司 10,000.00
三河市湘德房地产开发有限公司
上海城光置业有限公司
上海浦湘投资有限公司
上海三湘房地产经纪有限公司
上海三湘广告传播有限公司
上海三湘建筑材料加工有限公司
上海三湘建筑装饰工程有限公司
上海三湘物业服务有限公司
上海三湘装饰设计有限公司
上海湘鼎置业有限公司
上海湘海房地产发展有限公司
上海湘虹置业有限公司
上海湘骏置业发展有限公司
上海湘南置业有限公司
上海湘盛置业发展有限公司
合计 2,295,009,454.40 10,000.00
接上表：
本期增减变动
被投资单位名称 权益法下确认的投 其他综合收
其他权益变动 现金红利
资损益 益调整
上海三湘（集团）有限公司
上海中鹰置业有限公司
上海三湘绿色建筑科技有限公司
三河市湘德房地产开发有限公司
上海城光置业有限公司
上海浦湘投资有限公司
上海三湘房地产经纪有限公司
上海三湘广告传播有限公司
上海三湘建筑材料加工有限公司
上海三湘建筑装饰工程有限公司
上海三湘物业服务有限公司
105
本期增减变动
被投资单位名称 权益法下确认的投 其他综合收
其他权益变动 现金红利
资损益 益调整
上海三湘装饰设计有限公司
上海湘鼎置业有限公司
上海湘海房地产发展有限公司
上海湘虹置业有限公司
上海湘骏置业发展有限公司
上海湘南置业有限公司
上海湘盛置业发展有限公司
合计
接上表：
本期增减变动 资产减
被投资单位名称 期末余额
本期计提减值准备 其他 值准备
上海三湘（集团）有限公司 1,202,203.50 1,693,414,186.50
上海中鹰置业有限公司 77,019.11 602,874,490.51
上海三湘绿色建筑科技有限公司 10,000.00
三河市湘德房地产开发有限公司 140,840.91 140,840.91
上海城光置业有限公司 223,252.47 223,252.47
上海浦湘投资有限公司 126,996.00 126,996.00
上海三湘房地产经纪有限公司 95,753.35 95,753.35
上海三湘广告传播有限公司 151,829.64 151,829.64
上海三湘建筑材料加工有限公司 365,917.53 365,917.53
上海三湘建筑装饰工程有限公司 599,653.01 599,653.01
上海三湘物业服务有限公司 121,466.81 121,466.81
上海三湘装饰设计有限公司 586,938.20 586,938.20
上海湘鼎置业有限公司 186,542.55 186,542.55
上海湘海房地产发展有限公司 253,488.87 253,488.87
上海湘虹置业有限公司 284,525.12 284,525.12
上海湘骏置业发展有限公司 232,566.70 232,566.70
上海湘南置业有限公司 16,734.65 16,734.65
上海湘盛置业发展有限公司 19,766.29 19,766.29
合计 4,685,494.71 2,299,704,949.11
（三）投资收益
106
产生投资收益的来源 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 150,000,000.00 1,450,000,000.00
合计 150,000,000.00 1,450,000,000.00
十七、补充资料
1.净资产收益率和每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 3.51% 0.11 0.11
扣除非经常性损益后归属于公司普
-8.33% -0.26 -0.27
通股股东的净利润
2.按照证监会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益[2008]》
的要求，报告期非经常性损益情况
（1）报告期非经常性损益明细
非经常性损益明细 金额 说明
（1）非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 661,256.77
（2）越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免
（3）计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政
19,410,189.76
策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
（4）计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
（5）企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
（6）非货币性资产交换损益
（7）委托他人投资或管理资产的损益
（8）因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
（9）债务重组损益
（10）企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
（11）交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
（12）同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
（13）与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
（14）除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资
产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交 418,091,069.76
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
（15）单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
107
非经常性损益明细 金额 说明
（16）对外委托贷款取得的损益
（17）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损
益
（18）根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期
损益的影响
（19）受托经营取得的托管费收入
（20）除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -7,390,048.42
（21）其他符合非经常性损益定义的损益项目
非经常性损益合计 430,772,467.87
减：所得税影响金额 77,883,116.97
扣除所得税影响后的非经常性损益 352,889,350.90
其中：归属于母公司所有者的非经常性损益 352,938,494.34
归属于少数股东的非经常性损益 -49,143.44
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