湖南海利化工股份有限公司
实物资产 出资评估项 目
资产评估报告
中瑞评报字 【⒛ 16】 M0731011号
湖南海 利化 工股 ///zt有限 /ht司实物 资产 出资 评估顼 目篼产 评佶报 簧 由中yi国 际
冰一
目
注 册 资产 评 估 师 声 明 。¨ ¨ ¨ ¨ … … … … … … … … ¨ … … … … …… … … … … … ¨ 1
资产 评 估 报 告摘 要 。¨ ¨ ¨ ¨ … … ¨ ¨ … … … … … … … … … …… … … … … … ¨ ¨ 2
资产 评 估 报 告 ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ …… … … ¨ … … … … … … … … … … … … …¨ ¨ … … … ·4
一、绪言 ,¨ ¨¨¨…………¨……………¨…………………………………¨¨¨¨¨ 4
二、委托方及资产 占有方和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 .¨ ¨¨¨……·4
三、评估 目的 ,¨ ¨¨¨…¨¨¨¨…………………………………………∶·……¨¨¨.5
四、评估对象和评估范围 。¨¨¨¨…………………………………………………………·5
五、价值类型及其定义 .¨ ¨¨¨……………¨………¨¨¨¨…¨…¨¨¨¨¨¨¨·5
六、评估基准 日 ,¨ ¨¨¨……………………………………………………¨¨¨¨¨…·6
七、评估依据 ,… ¨¨¨…¨¨¨¨…………………………………………………………·7
八 、评估方法及评估案例 ¨¨¨¨¨……………¨…¨¨¨…………………¨¨¨¨¨ 8
九 、评估程序实施过程和情况 .¨ ¨¨¨……………………………………………………·9
十 、评估假设 。¨¨¨¨…………………………………………………………………¨¨ 10
十一 、评估结论 ,¨ ¨¨¨……¨……………………………………………………¨¨¨ 11
十二、特别事项的说明 .¨ ¨¨¨…………………………………………………………¨ 11
十三、评估报告的使用限制说明 .¨ ¨¨¨……………………………………¨¨¨¨¨ 12
十四、评估报告 日 .¨ ¨¨¨……………………………………………………¨¨¨¨… 13
资产 评 估 报 告 附件 。¨ ¨ ¨ ¨ … … … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … … …… … … … … … … ·14
中瑞 国际 资产评估 (北 京 )有 限公司 电话 :010ˉ ∞ 5533“ 传 真 :010ˉ 665533gO ∞ 5533刀
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朗南 海 利化 工股 份自眼 公 虱实物 资产 出资 评估项 目资产 评估报 笤 臼甲靖国际
注册资产评估师声明
一 、我们在执行本评估业务中,遵 循相关国家法律法规和资产评估准则 ,恪 守
独立、客观 、公正 的原则 ;根 据我们在执业过程中收集的资料 ,评 估报告陈述的内
容是客观的,并 对评估结论合理性承担相应的法律责任 。
二 、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方及被评估企业申报并经其签章确
认 ; 所提供资料的真实性 、合法性 、完整性 ,恰 当使用评估报告是委托方和相关
当事方的责任 。
三 、我们 与评估报 告 中的评估对 象没有现存或者预期 的利益关系 ;与 相关 当事
方没有 现存或者预 期 的利益关系 ,对 相关 当事方不存在 偏见 。
四、我们 己经对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查 ;我 们 已
经对 评估对象及其所涉及资产的法律权属状况和权属资料给予必要的关注 ,对 评估
对象及其所涉及 资产的法律权属资料进行了查验 ,并 对 己经发现的问题进行了如实
披露 ,且 己提请委托方及相关当事方完善产权手续 以满足出具评估报告的要求 。
五、我们出具的评估报告中的分析 、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制 9评 估报告使用者应当考虑评估报告中载明的假设 、限定条件 、特别事项说
明及其对评估结论的影响。
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湖南海利化工股 份自眼 公 司实物 资产 出资 平估琅 尸赏产 溺 锄 浩 臼甲斋固际
湖南海利化工股份有限公司
实物资产价值评估项 目
资产评估报告摘要
中瑞评报字 D016]⒁ 0731011号
中瑞 国际资产评估 (北 京 )有 限公司接受湖 南海 利化 工 股 份有 限公司的委托 ,
依据 国家有关 资产评估 的规定 ,本 着客观 、独立 、公 正 、科学 的原则 ,按 照公认 的
资产 评 估 方法 ,对 湖 南海 利 化 工 股 份有 限公 司拟 以实物 资产 增 资涉 及 的在建 工 程
(设 备 、土 建 )及 工 程物 资等 资产 于评估基准 日 ⒛ 16年 3月 31日 的市场价值进 行
了评估 工 作 。现将 资产评估情 况摘要报告如下 :
一 、评估 目的 :本 次评估 目的是对湖南海利化 工 股份有 限公 司拟用于增资的实
物 资产 于评估基准 日的市场 价值进 行评估 ,为 湖南海利化 工 股份有 限公司进行实物
资产增 资提供价值参考依据 。
二 、评估对 象和 范 围 :本 次评估对象为湖南海利化 工股份 有 限公司 申报 的拟作
为 出资实物 资产 的价值 ,评 估 范 围包括在建 工程 (含 设备 、土 建 、安装 费 )及 工 程
物 资 ,申 报账面价值 111,512,506.79元 。
三 、本次评估 的价值类 型 :市 场价值 。
四 、评估基准 日:2016年 3月 31日 。
五 、评估方法 :重 置 成本 法
无哼幂
六 、评估 结论 :至 评估基 准 日 ⒛ 16年 3月 31日 , 委托评估 的实物 资产 (在 建
罕`Ⅱ
工 程 及 工 程物 资 )资 产评估 价 值为 111,512,506.79元 ,
资产评估结果汇总表 J∶ I
科 目名称 账 面价 值 评估价值 增值额 亻旒 翱
在建工程 103,2在 7,491.18 103,247,491.18
工程物资 8,265,015.61 8,265,015.61
合计 L11,512,506,79 111,512,506.79
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湖厉蒋祠铭工猡劈有胛公司实物资产出资 淠估项 目资产评估报 等 臼 ·÷口斥
七、评估报告及结论使用有效期 :根 据国家的有关规定 ,本 项 目评估结论的有
效期限为 1年 ,自 评估基准 日 ⒛16年 3月 31日 起 ,至 ⒛17年 3月 3O日 止。
八 、特别事项说明:本 次评估以委托方申报评估资产账面值 (不 含增值税进项
税额 )为 基础 ,没 有考虑资产购建过程中可能存在的负债 ,也 未考虑项 目后续建设
尚需追加的工程成本 。
九 、评估报告 日:本 报告的评估报告日为 zO16年 4月 22日 。
以上内容摘 自资产评估报告书正文 ,欲 了解本评估项 目的全面情况及资产评估
结果成立 的各种假设和前提 、合理理解资产评估结杲 ,请 报告使用者认真阅读资产
评估报告书全文 。
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湖南海利化 工股份有限公司
实物资产 出资评估项 目
资产评估报告
中瑞评报 字 D016]∝ 0731011号
一 、绪 言
湖 南海利化 工 股份 有 限公司 :
中瑞 国际资产评估 (北 京 )有 限公司接受贵 公 司的委托 ,依 据 国家有关 资产评 估 的
规 定 ,本 着客观 、独 立 、 公 正 、科 学 的原则 ,按 照公认 的资产 评估 方法 ,对 贵 公 司拟 用
于增 资 的实物 资产 (在 建 工 程及 工 程物资 )于 评估基准 日 ⒛ 16年 3月 31日 的市场 价值
进 行 了评 估 工 作 。
本 公 司评 估人 员按 照法 定 的评估程序 ,对 委托评估所涉及 的资产 实施 了实地查勘 、
市场 调查与询证 ,并 采 用重置成本法对委托评估 的资产在 ⒛ 16年 3月 31日 的市场 价 值
作 出了公允反映 ,现 将评 估情况及评估结果报告如下 :
二 、委托方及 资产 占有方和业务约定书约定 的其他评估报 告使用者概况
1、 委托方及资产 占有方简介 :
名 称 :湖 南海 利化 工 股份有 限公 司
地 址 :长 沙市芙蓉 中路 二 段 251号
法 定代表人 :黄 明智
注册 资本 :人 民币叁亿贰仟柒佰叁拾壹万肆仟零玖拾捌元整
公 司类 型 :上 市股份有 限公司
成 立 日期 :1994年 ∝ 月 15日
经 营范 围 : 化肥 、化 工产 品 、农 药开 发 、生 产及 自产产 品销售 (化 肥 、农药生产在
本 企业 许 可证核定 的产 品范 围和有 效期 限 内开展 );化 工 产 品分析 、检测 ;化 工 设计 、
化 工 环 保 评价及监测 ;化 工 技术研 究及成果转 让 、技术 咨询 、培训等服务 :机 械 电子 设
各 、五 金 、 交 电、 百货 、建筑材料及 政策 允许 的化 工 原料销售 ;经 营商 品和 技术 的进 出
口业 务 (国 家法律法规禁 止 和限制 的除外 )。
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“ ”
湖南海利化工股份有限公司 (以 下简称 海利化工 )是 以湖南化工研究院为主组
建的湖南省科技系统首家集科研 、生产 、贸易于一体的高科技股份制企业 ,也 是湖南省
在上海 的第一家上市公司 ,是 我国农药开发和 生产的重要基地之一 ,也 是国家科技部认
定的国家火炬计划重点高新技术企业。
2、 其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为本次评估的委托方及此次经济行为的相关当事方 ,除 国家法
律 、法规另有规定外 ,任 何未经评估机构和委托方确认的机构或个人 不能由于得到评估
报告而成为评估报告使用者 。
三、评估 目的
本次评估 目的是对湖南海利化 工股份有限公司拟用于增资的实物资产于评估基准 日
的市场价值进行评估 ,为 湖南海利化工股份有 限公司进行实物资产增资提供价值参考依
据。
四、评估对象和评估范围
本次评估对象为湖南海利化工股份有限公司拟 申报作为出资的实物资产价值 ,评 估范
围主要为湖南海利化工股份有限公司在下属全资子公司——湖南海利常德农药化工有限
公司投资建设的杂环农药及其中间体产业化基地建设项 目在建工程 (含 设备 、土建 、安
装 )及 工程物资 ,申 报账面价值 111,512,506。 Tg元 。其中 :
“ ”
杂环农药及其中间体产业化基地建设项 目是海利集团 十二五 规划的重点项 目,于
公司第七届九、十八次董事会会议获得审议通过 (详 见湖南海利 (证 券代码 :600731)
20⒕ -018、 2015-022号 公告 )。
项 目建设地点位于湖南海利化工股份有限公司全资子公司湖南海利常德农药化工有
限公司 。该公司位于常德经济技术开发区,地 势平坦 ,交 通便利 ,已 有 硐 多年的农药生
产和管理经验 ,拥 有各类专业技术人才 ,建 有万吨级氨基 甲酸酯类农药生产装置 、万 吨
级有机磷生产装置 ,其 基础设施及辅助工程 、服务性工程等配套完善 ,运 行情况 良好 。
为项 目建设打下坚实的环境和人员基础 。
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溯葩癣利铭工猡份有限 /zL虱实物资产出资 评佑页Ξ资产溺 韬 等 ③中韩臼庥
五、价值类型及其定义
(一 )价 值类型
¨ “ ”
本次评估采用的价值类型为 市场价值 。
| (二 )价 值类 型定义
| “ ”
市场价值 是指 自愿买方和 自愿卖方在各 自理性行事且未受任何强迫的情况下 ,
| 一 评估对象在评估基准 日进行正常公平交易的价值估计数额 。
(三 )选 择价值类型的理由。
评估人员经与委托方充分沟通后 ,根 据本评估项 目的评估 目的等相关条件选取确定
| 本次评估价值类型为
“ ”
市场价值 。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表 专业
意见 。评估结果系指评估对象在评估基准 日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依
据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下 ,为 满足评估 目的而提出的价值估算结
果 ,不 能理解为评估对象价值实现的保证或承诺 。
六 、评估基准 日
| 本次评估基准 日为 ⒛ 16年 3月 31日 ,该 基准 日与本次 《资产评估业务约定书 》载
明的评估基准 日一致 。资产评估中的一切取价标准均为评估基准 日有效的价格标准 。
此基准 日是委托方在充分考虑注册资产评估师的以下建议的基础上确定的 :
1、 评估基准 日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近 ,使 评估人员能更好
ˉ
的把握评估对象所包含的资产于评估基准 日的状况 ,以 利于真实反映评估对象在评估 基
准 日的现时价值 ;
2、 评估基准 日尽可能与评估 目的所对应的经济行为的计划实施 日期接近 ,使 评估
~ 基准 日的时点价值对办理资产入账手续更具有价值参考意义 ,以 利于评估结论有效月艮务
于评估 目的。
3、 评估基准 日尽可能为与评估 目的所对应的经济行为的计划实施 日期接近的会计
报告 日,使 评估人员能够较为全面地 了解与评估对象相关资产情况 ,以 利于评估人员进
行系统的现场调查 、收集评估资料等评估工作的开展 。
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湖南海利化 工股份 有限 /zt虱实物资产 出资 评估项 目资产 平估报 眚 臼 箫乐
七 、评估 依据
本次评 估 工 作 中所遵循 的具体法律依据 、准则依据 、权属依据和 取价依据为 :
(一 )行 为 依据
委托方与本公 司签订 的 《资产评估 业 务约定书 》。
(二 )法 律 依据
1、 《中华人 民共和 国公司法 》 ;
2、 《中华 人 民共和 国增值税 暂行条例 》 (国 务 院令第 538号 );
3、 其他 与评估相关 的法律 、法 规和规 章制度 。
(三 )准 则依据
——
1、 财政 部关于 印发 《资产评估准则 —— 基本准则 》和 《资产评估 职业道 德准 则
基本 准 则》 的通知 (财 企 [2OO4]⒛ 号 );
2、 中 国注册 会计师协会关于 印发 《注册 资产评估师关注评估对 象法律权属指 导意
见 》 的通知 (会 协 [2OO3]18号 );
3、 中评协 D007]189号 《资产评估准则-评 估报告 》 ;
4、 中评协 ⒓OO7]189号 《资产评估准则 -评 估程序 》 ;
5、 中评协 [2OO7]189号 《资产 评估准则 一业 务约定书 》 :
6、 中评协 [2OO7]189号 《资产评估准 则一工 作底稿 》 ;
7、 中评协 [2OO7]189号 《资产评估价值类型指导意见 》 ;
8、 中评协 [2007]189号 《资产 评估准 则— 机器设各 》 ;
9、 中评协 ⒓OO刀 189号 《资产评 估准则 -不 动产 》 等 。
(四 )权 属依据
1、 公 司营业执 照 、公司章程等产权证 明文件 ;
2、 委托方提供 的工程预算资料 、工 程 结算 资料 、工 程 图纸 ;
3、 资产购 建 的有关合 同、协议 、 发票及财 务付款凭据等 ;
4、 被评估 单 位提供 的其他权 属证 明文件 。
(五 )取 价 依据
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湖南海利化工股 份 有限 /zt虱实物资产 出资 评估项 目资产评估报 等 a甲 绦舀院
1、 ⒛06年 《湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准》及省建委发布的配套文件 ;⒛ 05
年 《湖南省房屋修缮工程计价定额 》;《 湖南省安装 工程计价办法 、《湖南省安装工程清
单项 目设置规则》及 《湖南省安装工程综合定额》及配套文件 ;⒛ 01年 《湖南省建筑工
程概算定额》及定额站发布的配套文件 ;
2、 《最新资产评估常用数据与参数手册》(中 国财政出版社 );
3、 《长沙市定额与造价》⒛ 16年 第 1期 ;
4、 湖南省物价局、财政厅 [1997]湘 价费字第 96号 《关于调整消防设施建设费收费
标准的通知》;湖 南省物价局、财政厅 [lgg7]湘 价房字第 53号 《关于进一步规范和加强
对建设项 目收费管理的通知》;湖 南省人民政府文件湘政发 [1999]21号 《关于取消规范一
批收费项 目的通知》;湘 价费字 [2007]51号 文件 ;湘 价费 (⒛ 08)122号 文件等等 ;
5、 原城乡建设环保部 《房屋完损等级评定标准》 [lgB刨 第 “8号 ;
6、 委托方提供的工程预算资料、工程结算资料 、工程图纸 :
7、 机械工业信息研究院 《2016年 机电产品价格信息查询系统》 ;
8、 评估人员现场勘查所掌握的资料等 。
八 、评估方法
(一 )评 估方法的选择
资产评估的基本方法包括重置成本法 、收益法和市场法 。
由于委估资产为在建工程及 工程物资,尚 未完工交付使用 ,不 宜采用收益法 ;而 二
手市场也难 以获取与评估对象相似的可 比交易案例 ,不 适宜采用市场法 :因 此 ,根 据本
次评估 目的 ,以 重置价格为依据 ,结 合委估资产的特点和资料收集等情况 ,采 用成本法
进行评估 。
(二 )评 估方法介绍
1、 在建工程
评估师通过现场勘查 ,了 解在建工程的形象进度 ,按 现行建筑 、安装工程定额标准
对在建工程中发生的各项工程支出进行核实 ,了 解付款进度情况 ,并 对本在建工程所耗
用的主要工程物资的国内市场价格进行了调查。同时 ,我 们查阅了在建工程项 目可行性
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湖南海禾刂化 工股 笏自眼 公 虱实物 资产 出贸 浮估琅 目资产评估撮 等 ω甲锛舀睬
研 究报 告专 家评 审意见 、建设项 目用地 的预 审意见 、 项 目选址规划 审核意见 、项 目开 展
前 期 工 作 的批 复等 行政 批复文件 。经 核实 ,我 们认为 在建 工程 项 目账面支 出金 额较 为合
理 、依据较 为充分 ,近 期市场价格变动不大 ,故 按核实后 的实 际支付金额确认 为评 估值 。
2、 工 程物 资
评 估人 员对 评估范 围内工 程物 资在核对 账 、表 一 致 的基础 上 ,为 确认存 货所 有权 ,
依据 企业 提 供 的清单 ,抽 查核实 了有关 的购置 、销售 发票和会 计凭证 ,在 企业 的配 合 下
进 行 了抽 查 盘 点 ,核 实库存 工 程物 资数量 ,查 看其 品质状态 ,并 查看 了有关 出库 和入 库
单 ,了 解 工 程物 资保 管及 出入库 内控制度 等仓储 情况 。通 过 市场调 查获取工程 物 资基 准
日市场 价格 ,利 用 核实后 的数量乘 以现行 市场购 买价 ,并 考虑材料购进过程 中合 理 的运
杂 费 、损耗 、验 收整 理入 库 费及其他 费用 ,确 定其评估值 。
九 、评 估程序 实施过程和情况
根据 国家有 关部 门关于资产评估 的规定和会计 核算 的一 般 原则 ,依 据 国家有 关部 门
相关法律规 定和 规范化 要求 ,按 照与委托 方 的资产评 估约定 函所 约定 的事项 ,中 瑞 国际
资产 评估 (北 京 )有 限公司业 已实施 了对 委托方提供 的法律性 文件 与会计记录 以及相 关
资料 的验证 审核 ,对 相 关 资产进 行 了必要 的产 权 查验 、实地察看与核对 ,以 及 市场调 查
等其他有 必要实施 的资产评估程序 。资产评估 的详细过程如 下 :
1、 接 受委 托及准备阶段
(1)中 瑞 国际资产评估 (北 京 )有 限公司于 ⒛ 16年 4月 接 受委托方 的委托 ,从 事 本
资产 评估 项 目。在接 受委托后 ,即 与委托 方就 本 次评 估 目的 、评估 范 围 、委托评 估 资产
的特 点等影 响资产评估方案 的 问题进行 了商讨 。
(2)评 估方案 的设计 :
依据 了解 资产 的特 点 ,制 定评估实施计划 ,确 定评估人 员 ,组 成 资产评估现场 工 作 小
组。
(3)评 估 资料 的准备 :
收集 和整理评估对 象市场交 易价格信 息 、评 估对 象产权证 明文件等 。
2、 现场清 查阶段
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湖南海乔刂化 工股 /bt有阝艮/zk司实物资产 出资 洱估琅 黾资产 形 磁 筹 e印 i围
.。 踪
(1)评 估对 象真实性和合法性 的查证
根据 提供 的评估 申报 明细 9评 估人 员重点调查 了相关资产 的状态 ,至 评 估基 准 日 9
设备产权 明晰 ,保 管 正 常 。
(2)价 值构 成
委托评估 资产价 值 由不含税购置价 、 安装 费用 、工 程 费用及其他 费构成 。评 估人 员
通 过查 阅相 关合 同 、发票 、 出入库 单 ,核 实 了其价值 的真实性 、准确 性 、完 整性 和合规
性。
3、 评定估算及综合处理阶段
(1)评 估结果 的确定
依据 评估人 员在评估 现场勘 察 的情况 以及通过 必 要 的市场调查 ,确 定委 托评 估 资产
的重置 成本法评估结果 。
(2)评 估结果 的分析和评估报 告的撰 写
按 照 中瑞 国际资产评估 (北 京 )有 限公 司规范化要求编 制相 关 资产 的评 估报 告书 。
评 估结果及相关 资产评 估报告按 公司规定程序 进行 三 级复核 ,经 签 字注册 资产评 估师 最
后 复核无误后 ,由 项 目组完成并提交报 告 。
(3)工 作底稿 的整理 归档
十 、评估假 设
由于所处市场环 境 的变化 以及 不 断变 化着 影 响 资产 价值 的种 种 因素 ,必 须建 立 一 些
假 设 以便注 册资产评估师对资产进行价值 判 断 ,充 分支 持我们所 得 出的评估 结论 。本 次
评估 是建 立 在 以下前提和假设条件 下的 :
1.资 产 原地 使用假设 :假 定被评估 的资产 按 目前 的用途和使用规模等情况原地使用 ,
相应 确定评估方法 、参数和依据 。
2.交 易假 设 :假 定所有待评估 资产 己经处 在 交 易的过程 中 ,评 估师根据 待评 估 资产
的交 易条件 等模 拟 市场进行估 价 。交 易假 设是 资产评估得 以进 行 的一 个最基 本 的前提 假
设。
3.公 开市场假设 :假 设是假定在 市场 上 交 易的资产 ,或 拟在 市场 上 交 易的资产 ,资
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湖 渤 孕利 铛工股 份高眼 /zk司实物 资产 出资 评估顼 目资产 厮 锄 箔 臼甲啼圉尿
产 交 易双方彼此地位平 等 ,彼 此都有获取足够 市场信 息 的机会 和 时间 ,以 便于对 资产 的
功 能 、用途及 其交 易价格等作 出理 智 的判 断 。 公开 市场假 设 以资产在 市场 上可 以公开 买
卖为基础 。
本次评估过程 中 ,评 估 人 员根 据 资产评估 的要求 ,部 分 使用 的是现 行 的政策条款 ,
部分是评估人员在评 估 时常用 的行业惯 例 、统计参数或通 用行 业 参数 ,并 认 定这 些前 提
条件在评估基准 日成 立 ,当 未来 经 济环境发生较大变化 时 ,评 估人 员将 不承 担 由于前提
条件 的改变而推 导 出不 同评估结果 的责任 。
十 一 、评估结论
至 评估基准 日 ⒛ 16年 3月 31日 ,委 估实物资产评估价值为 111,512,506.79元 ,无
增减 值 。
资产评估结果汇总表 ∶∷ri"△
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金铆牢 位:1人 屎 币元
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增值
科 目名称 账面价值 评估价值 ' i增 值 率%
在建工程 103,247,491.18 103,247,491.18
工程物资 8,265,015.61 8,265,015.61
合计 111,512,506,79 111,512,506.79
十二 、特别事项的说明
以下事项可能对评估结论产生影响,敬 请评估报告使用者予以重点关注 。
1、 本报告提出的评估结果是在委托方及被评估企业提供必要的资料基础上形成的 ,
我们对委托方和被评估企业提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的
查验 ,并 有责任对查验的情况予以披露 。但本评估报告假定被评估企业提供的所有资料
客观 、真实 、准确 、合法 。因资料不真实而造成评估结果误差 ,本 公司不承担任何责任 。
2、 本评估结果是对 ⒛16年 3月 31日 这一评估基准 日委估资产价值 (不 含增值税 )
的客观公允反映,本 公司对这 一基准 日以后的委估资产价值发生的重大变化不负任何责
任 。发生评估基准 日期后重大事项时,不 能直接使用本评估结论 。
在评估基准 日期后 ,且 评估结果有效期内,若 资产数量 、价格标准发生变化并对资
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湖南海利化工股 笏肓眼 /zt虱实物 资产 出资 评估顼 目资产 彬 碾 等
g印 獠圈泺
产评 估结果产 生 明 显 影 响时 ,委 托方应 及时聘请评 估机 构重新确 定评 估值 ;若 资产价格
的调整方法简 单 、 易于操作时 9可 由委托方在资产 实 际作价 时进行相应调 整 。
3、 本次评估 结果是反 映评估对 象在本次评估 目的下 ,根 据 公开 市场 的原则确定 的评
估对 象的市场价值 (己 扣 除增值税进 项税 ),未 考 虑 己经 办 理 的或 正在 办 理 的抵押 、担保
等 可 能造 成 的影 响 ,未 对 资产评 估增值做任何纳税准各 ,也 未考虑 可 能存在 的抵 押 、担
保 、或有 负债 、未 决诉 讼或任何其他 可能存在 的诉讼所 可能产 生 的任 何影 响 ,以 及特殊
的交 易方 可能追加付 出的价格等 对评估价格 的影 响 ,同 时 ,本 报 告 也未考虑 国家宏观 经
济政策发生变化 以及 遇有 自然力和其它不可抗力对 资产价格 的影 响 。
4、 本次评估 以委 托方 申报评估 资产账面值为基础 ,没 有考虑 资产购建过程 中可 能存
在 的负债 ,也 未考虑 项 目后续建 设 尚需追加 的工 程成本 。
5、 本次评估 结果基于本报告所 陈述 的有关假设基础之 上 ,此 等数据将会受多种 市场
因素影 响而变化 。我 们对 市场变 化 的情况不承 担发表 意见 的责任 ,同 时我们 也没有 义务
为 了反 映报 告 日后 的事 项而进 行任 何修 改 。当前述条件 以及评估 中遵 循 的各种 原则 发 生
变 化 时 ,评 估 结果 一 般会 失效 。
6、 本报 告含有若 干备查文件 ,备 查文件系构成报 告 之重要组成部分 ,与 本报告 正 文
具有 同等法律效力 。
十 三 、评估报 告 的使用 限制说 明
1、 本评估报 告 只能 由评估报 告载 明的评估报 告使用者使 用 ,且 只能用于评估报 告载
明的评估 目的和用 途 。评 估报 告使 用者应按有 关法律 、法规 以及 资产 评 估 业 务约定书 的
要 求 正 确 、恰 当地 使 用 本评估报 告 ,任 何不 正 确或不恰 当地使用报 告所造成 的不便 或损
失 ,将 由报 告使用者 自行承担责任 。
2、 未征得本 公 司 同意 ,评 估报 告 的 内容不得被摘抄 、引用或披 露于公开媒体 ,法 律 、
法规规定 以及相关 当事方 另有约定 的除外 。
3、 本评估报 告 的使用有效期原则上为 自评估基准 日起 一 年 ,即 从 ⒛ 16年 3月 31日
起 至 ⒛ 17年 3月 30日 的期 限 内有效 。如果资产状况 、 市场状况 与评估基准 日相 比发生
重大变化 ,委 托方应 当委托评估机 构重新进行评估 。
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拥 娥 搦 z劂 牖 嘭 眨 蚴 资产出资 淠估项 目资产评估报 寺 ω甲弟曰斥
十四、评估报告日
本报告提交 日期为 ⒛16年 4月 ⒛ 日。
中
评估机构法定代表人 :
铽 ∴。。
中国注册资产评估师
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:
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中国注册资产评估师
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湖南海利化工股份有限公司
实物资产价值评估项 目 、
资产评估报告附件
1、 委估在建项 目权属资料
= 2、 委托方的营业执照复 印件
3、 委托方及资产 占有方的承诺函
⒋、评估机构及签字注册资产评估师承诺函 丨
5、 评估机构及签字注册资产评估师资质资格证明文件
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非流动资产评估汇总表
评估基准 日:⒛ 16年 3月 31日
表4
被评估单位 (或 者产权持有单位 ):湖 南海利化 工 股份有 限公司 金额单位 :人 民币元
编号 科 目名称 账面 价值 评估价值 增减 值 增值率 %
4-1 可供 出售金融资产
4-2 持有 至 到期 投 资
4-3 长期应收款
4-4 长期 股 权 投 资
4-5 投资性房地产
4-6 固定资产
4-7 在 建 工程 103,247,491,18 103,247,491,18
4-8 工 程物 资 8,265,015.61 8,265,O15.61
4-9 固定资产清理
4- o 生产性生物资产
4- 1 油气 资产
0
‘
4- 无形 资产
4- 3 开发支 出
4- 4 商誉
4- 长期待摊 费用
4- 6 递延所得税 资产
4- 7 其他非流动资产
ˉ
计 111,512,506.79 lIl,512,506,79
评估人员 :唐 靓 、彭灿 、杨书怡
在建工程评估汇总表
评估基准 日:⒛ 16年 3月 31日
表 4刀
被评估单位 (或 者产权持有单位 ):湖 南海利化 工 股份有限公司 金额单位 :人 民币元
编号 科 目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率 %
4-7-1 在 建工 程 一 土 建工 程 10,267,341.90 10,267,341.90
4-7-2 在建 工 程一 设备安装 工 程 92,980,149.28 92,980,149.28
在建 工 程合计 103,247,491,18 103,247,491.18
减 :在 建工程 减 值 准 备
在建工程合计 103,247,491.18 103,247,491,18
评估 人 员 :唐 靓 、 彭 灿 、 杨 书 怡
姓 名 :
性 别 :
纡份 证 号 :
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屮华人 民共和 旧财政 部制发
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性 别: 勹
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中华 人民共和 国财政部 制发
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本人 印 鉴 :
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证 书编 号 :砝 3◇ 弋,α )了
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年 月
编号:No.101676745
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倡刂 本)(2-2)
统一社会信用代码 91I10102678011"m
名 称
中瑞 国际 资 产评 估 (北 京 9有 畋公司∷`=∷
类 型 , · ● · ′ 、
有 限责 任 公 司 (自 然 人 投 资或 控股 ) ′
'
住 所 北京市西城区黄寺大街 26号 院刂号楼 0层 7027(德 胜 园区 )
法 定 代 表 人 杨 文化
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注 册 资 本 100O刃 丁
成 立 日 期 2008年 07丿 目23日
营 业 期 限 ⒛ 08年 07月 23日 至 2028年 07月 22冂
经 营 范 围 从事各类单项资产评估、企业整体资产评估 、市场所需的其他
资产评估或者项目评估 。(依 法须经批准的项日,经 相关部门
批准后依批准的内容开展经营活动。)
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登 记 机 关 蕊拳帚
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在线扫码 获取详细信 息
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批 准 文 号 :京 照刂
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批 准 机 关∶
证 书 编 号∶
发 讧 时 间∶
泮 列号 :m臼 l"ls 屮华人⒒ J:仰 T囵 蚶岭耙印佣
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证 券期货相 关 业务评估资格 证 书
、 `1
· 、 .
经财政部、中'{冫目证券监督 理委员会审查,批 准
`ˉ
.∷ 厂
中瑞 国 际 资 产 评 估 (北 动 钅皿I公 司从事证券、期货相关评估业务。
批谁文号: 财企 [200g12号 证书编号:OT3101gO01
变更文号: 财办企 ″01al⒉ 号
萍列埒:0G0126
湖南海利化工股份有限公司
实物资产 出资评估项 目
资产评估说明
中瑞评报字 ⒛“】00OTsIO11号
湖南海 利化 工股 份有 限公 司实物 资产 出资项 目资产评估 说 明 臼甲蝓回跻
资产值评估说 明 目录
第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明 。¨¨¨¨¨¨¨¨¨…………………·
第二部分 关于进行资产评估有关事项的声明 。¨¨¨¨¨¨¨¨¨…………¨¨¨·
第三部分 资产清查核实情况说明 。¨¨¨¨…………………………¨¨¨¨¨……·
第四部分 评估依据说明。¨¨¨¨………………………………………¨…¨¨¨…·
第五部分 成本法评估技术说明 。¨¨¨¨………………………………………¨¨¨ 10
在建工程类资产评估说明 。¨¨…¨…………………………………………………………10
工程物资类资产评估说明。……………………………………………………………………15
第六部分 评估结论及其分析 。¨¨¨¨………………………………………………… 16
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湖南海利化工股份有限公司实物资产出资项 目资产评估说明 0中 动■咏
第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机
构工作之用 ,除 法律、行政法规规定外 ,材 料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位
和个人 ,不 得见诸于公开媒体 。
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湖南海利化工股份有限公司实物资产出资项 目资产评估说明 臼甲ro曰 际
第 二部分 关于进行资产评估有关事项 的声 明
一、委托方、资产占有方及其他评估报告使用者
(一 )委 托方及资产 占有方
湖南海利化工股份有限公司
名 称 :湖 南海利化工股份有限公司
地 址 :长 沙市芙蓉中路二段 乃1号
法定代表人 :黄 明智
注册资本 :人 民币叁亿贰仟柒佰叁拾壹万肆仟零玖拾捌元整
公司类型 :上 市股份有限责任公司
成立 日期 :19舛 年 ⒁ 月 15日
经营范围: 化肥 、化工产品、农药开发 、生产及 自产产 品销售 (化 肥 、农药生产在本
企业许可证核定的产品范围和有效期限内开展 );化 工产品分析 、检测氵化工设计 、化工环
保评价及监 测 ;化 工技术研究及成果转让、技术咨询 、培训等服务 ;机 械电子设备 、五金、
交电、百货 、建筑材料及政策允许的化工原料销售 :经 和技术的进出 口业 务 (国 家法
律法规禁止和限制的除外 )。
“ ”
湖南海利化工股份有限公司 (以 下简称 海利化工 )是 以湖南化工研究院为主组建的
湖南省科技系统首家集科研 、生产 、贸易于一体的高科技股份制企业 ,也 是湖南省在 上海的
第一家上市公司 ,是 我国农药开发和生产的重要基地之一 ,也 是国家科技部认定的国家火炬
计划重点高新技术企业。
(二 )其 他评估报告使用者
本评估报告的使用者为本次评估的委托方及此次经济行为的相关当事方 ,除 国家法律 、
法规另有规 定外 ,任 何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能 由于得到评估报告而成
为评估报告使用者 。
二 、关于评估 目的的说明
本次评估 目的是对湖南海利化工股份有限公司拟用于增资的实物资产 于评估基准 日的
市场价值进行评估 ,为 湖南海利化工股份有限公司进行实物资产增资提供价值参考依据 。
三、关于评估对象与范围的说明
本次评估对象为湖南海利化 工股份有限公司拟 申报作为出资的实物资产价值 ,评 估范
围主要 为湖南海利化工股份有限公司在下属全 资子公司—— 湖南海利常德农药化 工有 限公
司投资建设的杂环农药及其中间体产业化基地建设项 目在建工程 (含 设备 、土建 、安装 )及
中瑞国际资产评估 (北 京 )有 限公司 电话 :010ˉ 6655,33“ 传真 :010ˉ “55,33gO “ss,33刀 3/17
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湖南海利化工股份有限公司实物资产 出资项 目资产评估说明 ③ 螨国际
工程物资,申 报账面价值 111,512,sO6。 T9元 。
杂环农药及其中间体产业化基地建设项 日是海利集团 “十二五 ”规划的重点项 目,于 公
司第七届九、十八次董事会会议获得审议通过 (详 见湖南海利 (证 券代码 :ω凹31)⒛ 14J18、
叻
2015ˉ 022号 公告 )。
项 目建设地点位于湖南海利化工股份有限公司全资子公司湖南海利常德农药化工有限
公司 。该公司位于常德经济技术开发区,地 势平坦 ,交 通便利 ,已 有 佃 多年的农药生产和
管理经验 ,拥 有各类专业技术人才 ,建 有万吨级氨基 甲酸酯类农药生产装置 、万 吨级有机磷
生产装置 ,其 基础设施及辅助工程、服务性工程等配套完善 ,运 行情况 良好 。为项 目建设打
下坚实的环境和人员基础 。 、
·
四、关于评估基准 日的说明
本次评估基准 日:2016年 3月 31日 。该评估基准 日与本次评估的 《资产评估业务约定
书》载明的评估基准 日一致 。
委托方在与评估机构及注册资产评估师进行充分沟通的基础上 ,于 选取评估基准 日时重
点考虑 了以下因素 :
1、 评估基准 日尽可能与评估人员实际实施现场调查的目期接近 ,使 评估人员能更好的
把握评估对象所包含的资产 、负债于评估基准 日的状况 ,以 利于真实反映评估对象在评估基
准 日的现时价值 ;
2、 评估基准 日尽可能与评估 目的所对应的经济行为的计划实施 日期接近 ,使 评估基准
日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义 ,利 于评估结论有效服务评估 目的 。
3、 评估基准 日尽可能为与评估 目的所对应的经济行为的计划实施 日期接近的会计报告
日,使 评估人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产 、负债的整体情况 ,以 利于评估
人员进行系统的现场调查 、收集评估资料等评估工作的开展 。
本次评估所采用的价格均为评估基准 日的价格标准 ,如 评估基准 日变动 ,将 会对评估结
果产生影响 。
五、可 能影响评估工作的重大事项说明
无
六 、资产及负债清查情况说明
为保证 资产评估工作的顺利进行 ,我 公司于 ⒛16年 4月 11日 起组织财务人员、档案保
管人员等以 2016年 3月 31日 为基准 日对评估范围内的设各进行了自我清查 ,清 查于 ⒛ 16
中瑞国际资产评估 (北 京 )有 限公司 电话 :010ˉ “55,3366 传真 :010ˉ “ss。 3380 6“ 5.3399 4'17
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湖南海利化工股份有 限公司实物 资产 出资项 目资产评估说 明 0申 动■庥
年 4月 15日 结束 。本次清查工作严格按照资产评估布置的程序逐步进行 ,具 体清查过程中 ,
财务人员先进行内部清产核资 ,并 按评估所需清单收集并提供资料 ,清 查工作基本做到了不
重不漏 ,翔 实可靠 ,在 此基础上形成了评估所需资料及表格 。与此同时 ,清 查人员收集整理
了有关合同文件等与资产评估有关的资料 。 、
′
七、资料清单
在本次资产评估过程中,我 们详尽提供了所需的资产评估资料 ,并 保证所提供的资料真
实 、完整 、可靠 。
~ 1、 各资产评估 、清查登记表 ;
2、 设备购置发票
3、 企业法人营业执照 、税务登记证等 ;
4、 承诺函 ;
5、 评估师需要的其它资料 。
u 中瑞国际资产评估 (北 京 )有 限公司 电话 :01⒍ “55.33“ 传真 :010ˉ “ss.33BO “55.s399 5`17
联系地址 :北 京市海淀区西直门北大街 夕 号枫蓝国际写字楼 A座 160g室 邮编 :1000拟
湖南海 利化 工股份有 限公司实物 资产 出资项 目资产评估说 明 圉甲辂囤睬
(此 页无 正 文 ,为 签 字 页 )
委托 方及 资产 占有方 :湖 南海利化 工 股份有 限公 司
法定代表 人 :
二零 一 六 年 四 月 十 八 日
中瑞 国际资产评 估 (北 京 )有 限公司 电话 :010ˉ “ 5533“ 传真 :010ˉ “ 55,33sO ∞ 5533,9 6/17
联 系地址 :北 京市海淀 区西苴 门北大街 32号 枫蓝 国际 写字楼 A座 160s室 邮编 :100O82
湖南海利化工股份有限公司实物资产出资项 目资产评估说明 a甲 Ξ囤际
帝
第 三 部分 资产清查核实情况说 明
我公司受湖南海利化工股份有限公司的 ,对 纳入此次评估范围的 工股份
有限公司 申报出资的实物资产 (在 建工程及工程物资)进 行了清查核实 ,现 将清查核实的有关
情况说明如下 :
一、资产清查核实的内容
评估人员进场后 ,对 委托方委托评估的资产进行了清查核实 。纳入本次评估范围内的湖
南海利化工股份有限公司申报的实物资产 ,包 括在建工程 (含 设备 、土建 )及 工程物资 ,申
报账面价值 111,512,506。 ”元 。
二 、实物资产的分布情况特点
~ 委估资产为在建工程 (含 设备 、土建 )及 为该项 目购买的尚未领用的工程物资,安 装 、
存放于湖南省常德经济技术开发区湖南海利常德农药化工有限公司厂区内,至 评估基准 日
止 ,项 目尚在建设中。
三 、资产清查的过程与方法
根据本次资产评估所涉及资产类型和资产的特点,中 瑞国际资产评估 (北 京 )有 限公司
制定了相应的资产评估操作方案 ,评 估人员根据湖南海利化工股份有限公司填报的资产评估
申报表深入现场 ,对 在建 工程、工程物资进行详细核查。
一 对委托评估的建 (构 )筑 物进行 了细致的现场勘察 ,除 了核对其数量是否与申报表相符
外 ,还 查看 了建筑物的基础、结构现状 ,以 及装修完好程度 ;对 重点 、大型设备到现场察看
设备外观 ,核 实资产数量、型号、规格及使用状况 ,核 实资产的产权证明文件,包 括合同和
发票等资料 ;对 金额较小、数量较多的管阀、材料等工程物资以及相关前期费用等主要核对
财务明细账、购置合同,以 抽查的方式对实物进行清查核实 。
四、资产清查结论
评估人员对评估范围内的实物资产的实际状况进行了认真 、详细的清查 ,我 们认为被评
估单位在财务管理、资产管理方面比较规范,未 发现调整事项 ,清 查结果与企业 申报评估资
产一致 。
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湖南海利化 T股 份有 限公司实物 资产 I||资 项 目资产评估说 明 目甲琳口际
第 四部分 评估依据说 明
本次评估工作中所遵循的具体行为依据 、法律依据 、准则依据 、权属依据和取价依据为 :
(一 )行 为依据
委托方与本公司签订的 《资产评估业务约定书》。
(二 )法 律依据
1、 《中华人民共和国公司法 》 :
2、 《中华人民共和国增值税暂行条例 》 (国 务院令第 538号 );
3、 其他与评估相关的法律 、法规和规章制度 。
(三 )准 则依据
1、 财政部关于印发 《资产评估准则—— 基本准则》和 《资产评估职业道德准则—— 基
本准则》的通知(财 企[20⒄ ]20号 );
2、 中国注册会计师协会关于印发 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 》
的通知(会 协 ⒓0∞ ]18号 );
3、 中评协[⒛ 11]227号 《资产评估准则-企 业价值》 ;
4、 中评协[2007]189号 《资产评估准则-评 估报告》 ;
5、 中评协[2OO刀 189号 《资产评估准则ˉ评估程序 》 ;
6、 中评协[⒛ 《资产评估准则ˉ业务约定书 》 ;
"]189号
7、 中评协[20"]189号 《资产评估准则-工 作底稿》 ;
8、 中评协[2007]189号 《资产评估准则-不 动产 》 ;
9、 中评协[2OOTl189号 《资产评估准则ˉ机器设备 》
10、 中评协[20"]189号 《资产评估价值类型指导意见》等 。
(四 )权 属依据
l、 公司营业执照 、公司章程等产权证明文件 ;
2、 委托方提供的工程预算资料 、工程结算资料 、工程图纸 ;
3、 委托方提供的有关合同、协议 、文件等 ;
4、 被评估单位提供的其他权属证明文件 。
(五 )取 价依据
1、 ⒛OG年 《湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准》及省建委发布的配套文件 ;⒛ 05年
《湖南省房屋修缮工程计价定额》;《 湖南省安装工程计价办法》、《湖南省安装工程清单项 目
设置规则 》及 《湖南省安装工程综合定额 》及配套文件 ;⒛ 01年 《湖南省建筑工程概算定额 》
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及定额站发布的配套文件 ;
2、 《最新资产评估常用数据与参数手册》(中 国财政出版社 );
3、 《长沙市定额与造价》⒛ 16年 第 l期 ;
4、 湖南省物价局 、财政厅 hgg7]湘 价费字第 96号 《关于调整消防设施建设费收费标准
的通知》;湖 南省物价局 、财政厅 [1gg7]湘 价房字第 s3号 《关于进一步规范和加强对建设项
目收费管理的通知》;湖 南省人民政府文件湘政发 [1gO9]21号 《关于取消规范一批收费项 目
的通知》;湘 价费字 EzOO7]51号 文件 ;湘 价费 (⒛ OS)122号 文件等等 ;
5、 原城乡建设环保部 《房屋完损等级评定标准 》 [1gs4]第 GT8号 ;
6、 委托方提供的工程预算资料 、工程结算资料 、工程图纸 ;
7、 机械 工业信息研究院 ⒛ 16年 机 电产品价格信息查询系统》 ;
8、 评估人员现场勘查所掌握的资料等 。
(六 )参 考资料及其他
1、 被评估单位提供的资产评估 申报表 ;
2、 被评估单位提供的评估基准 日会计报表、账册、凭证及重要购销合同等资料 ;
3、 市场调查和现场勘察询价取得的资料 、价格信 息及评估所需其他资料 :
4、 委托方 、资产 占有方提供的关于进行资产评估事项的说明 ;
5、 评估人员调查收集的其他评估资料 。
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第五部分 成本法评估技术说明
在建 工 程类资产评估说明
一 、在建工程—— 土建部分 ′
(一 )评 估范围
根据资产 占有方湖南海利化工股份有限公司所提供的相关资料 ,本 次委托评估的对象为
该公司拥有 22项 在建土建 ,账 面价值为 10,267,341.90元 。
(二 )评 估对象概况
委估的在建工程 (土 建工程 )共 计 ” 项 ,其 中构筑物 15项 ,包 括土方工程 、循环水池
工程 、给排水工程 、缓冲收集池工程 、储钢棚工程等 ,前 期费用 7项 ,包 括设计费、勘察费 、
可研究费、水土保持方案编制费、节能评估服务费等。在建工程 (土 建工程部分)整 体属于 “杂
”
环农药及其中间体产业化基地建设项 目 。
本次评估的在建工程均位于湖南海利常德农药化工有限公司 (该 公司系湖南海利化工股
份有限公司全资子公司 )土 地 (2宗 土地 )红 线图范围之 内。宗地 1:土 地使用证号为常德
国用 (⒛ 15)第 21号 ,土 地使用权人 :湖 南海利常德农药化工有限公司 ,座 落 :常 德经开
区海利化工 以南 、政德路 以北 ,地 类 (用 途 ):工 业用地 ,使 用权类型 :出 让 ,终 止 日期 :
⒛Gb年 10月 20日 ,使 用权面积 :100514.10m2,发 证机关 :常 德市人 民政府 :发 证 日期 :
⒛ 15年 12月 16日 。宗地 2:土 地使用证号为常德国用 (⒛ OG)第 01号 ,土 地使用权人 :
湖南海利常德农药化工有限公司,座 落 :德 山民建村 、七星庵村 ,地 类 (用 途 ):工 业用地 ,
使用权类型 :出 让 ,终 止 日期 :⒛ 形 年 8月 2日 ,使 用权面积 :53270.83m2,发 证机关 :常
德市人 民政府 :发 证 日期 :⒛ OG年 3月 10日 。
本次评估的在建工程 已经办理了建设用地规划许可证。宗地 1:证 号 :[2015]0O⒆ 号 ,
用地单位 :湖 南海利常德农药化工有限公司 ,用 地项 目名称 :杂 环农药及其中间体产业化基
地建设 ,用 地位置:海 利化工 以南 、政德路以北 ,用 地性质 :工 业用地 ,用 地面积 :10∞ 00
亻,发 证机关 :常 德市规划局德 山分局 :发 证 日期 :2012年 12月 7日 。宗地 2:证 号 :⒛ 0110OO四 ,
用地单位 :湖 南海利常德农药化工有 限公司 ,用 地项 目名称 :新 征用地 ,用 地位置 :原 常德
农药厂以东 ,用 地面积 :约 ⒛ 亩 ,发 证机关 :常 德市规划局二分分局 :发 证 日期 :⒛ 01年
10月 26日 。
(三 )建 筑物勘察核实情况
评估组对委托评估的建 (构 )筑 物进行了细致的现场勘察 ,除 了核对其数量是否与申报
表相符外 ,还 查看了建筑物的基础、结构现状 ,以 及装修完好程度 ,水 、电、暖设施完好程
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度 ,并 逐 项记 录 登记 。现场勘 察情况如 下 :
1、 基 础承 载 能力好 。各类房屋基础均未发生 由于基 础沉 陷而 出现不均 匀沉 降 。
2、 主体 结构较好 ,各 类房屋 、构筑物整体功 能较好 。
3、 各类房 屋 的装修 维护情况较好 。
4、 屋面 防水好 ,基 本 上 没有渗漏现 象 。
5、 安装 工 程 一 水 、 电、暖能正常使用 ,基 本 上 没有渗漏现象 。
(四 )产 权 界定
本 次评估 的在 建 工 程 均位 于湖 南海利常德农药化 工 有 限公司 (该 公 司系湖南海 利化 工 股
份有 限公 司全 资子 公 司 )土 地 (2宗 土 地 )红 线 图范 围之 内 。未办理房 屋产权 证 的房屋建筑
面积根据 企业相 关人 员现场测 量 、施 工 承包合 同及 工 程 结算 审计报 告相 结合确定 。
(五 )评 估依据
1、 ⒛ OG年 《湖 南省建筑装饰装修 工 程 消耗量标 准 》及 省建委 发布 的配 套文件 ;⒛ 05年
《湖 南省房 屋修缮 工 程计 价 定额 》:《 湖南省安装 工 程计 价办法 》、《湖南省 安装 工 程清 单项 目
设置规 则 》及 《湖 南 省安装 工 程综合 定额 》及配套文件 ;⒛ 01年 《湖 南省建筑 工 程概 算定额 》
及定额站 发布 的配套 文件 ;
2、 《最新 资产评 估常 用数据与参数手册 》 (中 国财政 出版社 );
3、 《长沙 市定额 与造 价 》2016年 第 1期 ;
4、 湖 南 省物价 局 、财政厅 [1gO7]湘 价 费字第 96号 《关于调整 消 防设施建设 费收费标 准
的通 知 》;湖 南省物价 局 、财政 厅 [1997]湘 价房字第 53号 《关于进 一 步规 范和加 强对建设 项
目收费管理 的通 知 》;湖 南 省人 民政府文件湘政发 [1999]21号 《关于取 消规范 一 批 收 费项 目
的通 知 》;湘 价 费字 [2OO7]51号 文件 ;湘 价 费 (⒛ 08)122号 文件等等 ;
5、 原城 乡建设环 保部 《房屋完损等级评 定标准 》 [1984]第 678号 ;
6、 委托 方提供 的 工 程 预算 资料 、工 程 结算 资料 、工 程 图纸 ;
7、 评 估人 员现场勘 查所 掌握 的资料 。
(六 )评 估 方法
评估 师通 过现场勘 查 ,了 解在建 工 程 的形 象进 度 ,按 现行建 筑 、安装 工 程 定额标准对 在
建 工 程 中发生 的各项 工 程 支 出进行核实 ,了 解 付款进 度情况 ,并 对本在建 工 程所耗用 的主要
工 程物 资 的 国 内市场价格进 行 了调查 。 同时 ,我 们 核实 了在 建 工 程 项 目可行性研 究报 告专家
评 审意见 、建 设项 目用地 的预 审意见 、项 目选址规划 审核 意见 、项 目开展前期 工 作 的批 复等
行政批 复文件 。经 核实 ,我 们认为在 建 工 程 项 目账面 支 出金额较为合 理 、依据较 为充分 ,近
期市场 价格变动 不大 ,故 按核 实后 的实 际支付金额 确认 为评估值 。
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(七 )案 例说明—项 目设计费设计费 (在 建工程评估明细表第 22项 )
项 目设计费设计费,账 面价值为 4,∞ 2,“ 1.,元 。合同签订金额为 5,gOo,OO0。 OO元 ,
截止评估基准 日,经 评估人员查询财务凭证、设计合同等核实 已经支付 4,∞ 2,“ 1.52元 ,
本次评估按 4,∞2,“ 1。 V元 确认为评估价值 。
(八 )评 估结果及评估增减原因分析
经实施上述评定估算程序 ,在 建工程—— 土建工程部分于评估基准 日 ⒛16年 3月 31日
的评 估 结 果 如 下 :在 建 工 程 一 土 建 工 程 ,账 面价 值 10,⒛ 7,341.90元 ,评 估 价 值 为
~ 10,267,341,gO元 ,评 估无增减值 。
二 、设备及安装部分
(一 )评 估范围
本次委估的在建工程—— 设备及安装部分资产共计 25项 ,账 面价值合计 叼,gB0,149。 zg
元。
(二 )设 备概况
委估资产主要包括生产用装置及辅助设施设备共计 15项 ,包 括 硐OOt/a生 产装置 1、
~ 10OOt/a生 产装置 、生化 、废水 、仓储 、废气焚化炉等 ;前 期费用 10项 ,包 括考察费、监理
费、设计费等 ,目 前安装在湖南省常德经 济技术开发 区湖南海利常德农药化工有限公司厂
区内。
“ ”
在建 工程整体属于 杂环农药及其中间体产业 化基地建设项 目 ,至 评估基准 日,部
分子项 目仍在建设安装中,尚 未达到生产线整体竣工验收、联合试运行的要求 。
(三 )评 估过程
1、 清查核实
~ (l)为 保证评估结果的准确性 ,根 据资产的构成特点 ,指 导该公司根据实际情况 填写
资产清查评估明细表 ,并 以此作为评估的基础 。
(2)针 对资产清查评估明细表 中不同的资产性质及特点,采 取不同的清查核实方法进
行现场勘察 ,做 到不重不漏 。对重点、大型设备到现场察看设备外观 ,对 金额较小、数量较
多的管阀、材料等 以及相关前期费用等主要核对财务明细账 、购置合同,以 抽查的方式对实
物进行清查核实 。
(3)根 据现场实地勘察结果,进 一步完善清查评估明细表 ,要 求做到表实相符 。
(4)关 注本次评估范围内资产的产权 问题 ,如 :抽 查重大设备的购置合同相关资产 明
细账及财务凭证 ,了 解账面原值构成情况 。
2、 评定估算
根据评估 目的确定价值类型、选择评估方法 ,开 展市场询价工作 ,进 行评定估算 。
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甲啸曰酥
(1)根 据 本次评 估 目的 ,评 估采 用重置 成本法 。
(2)由 评估机 构 组织专家组对评 估 明细表进 行 审查和修 改 ,然 后加 以初步汇总 。
3、 评估汇 总
经 过 以上 评 定 估 算 ,综 合 分 析 评 估 结 果 的可靠 性 ,增 值 率 的合 理 性 ,对 可 能影 响评 估
~ 结果准确性 的因素进 行 了复查 。
把 本 次评 估 所 用 的基 础 资料 (如 企业 提 供 的有 关 设 备 的合 同及 相 关 资料 复 印件 等 )及 评
估作 业 表 、询价记 录等编辑汇 总成 附件存档 。
4、 撰 写评估技 术说 明
- 按 中评协颁发 的 《企业 国有 资产评估报 告指南 》及相 关技术规范 ,编 制 《设备评估 技 术
说 明》 。
(四 )评 估依据
1、 企业提供 的设备清 查评 估 明细表 ;
2、 机械 工业 出版社 《⒛ 16中 国机 电产 品价格 查询系 统 》、 《资产评 估常用方法 与参数
手册 》 :
3、 被评估 单位提 供 的历史及现行价格 资料 ;
~ 4、 被评估 单位 提供 的主要 设备 的购置 发票 、合 同等 ;
5、 评估 人 员收集 的其 他 资料 。
(五 )评 估方法
评 估人 员通过现场勘 查 ,了 解相 关在 建 工 程 的形 象进 度 ,收 集 了相关 设备 、材料 、管 阀
- 配件等 的购置 合 同 ,抽 查 了相 关支付凭证 ,并 对本在 建 工 程所耗用 的主要 工 程物 资的国 内市
场价格进 行 了调 查 。
经核 实 ,我 们认 为在 建 工 程 项 目账面支 出金额较为合理 、依据较 为充分 ,近 期 市场 价格
~ 变动 不大 ,故 按核 实后 的实 际支付金额确认 为评估值 。
(六 )评 估假设前提
1、 委估设备仍在 原地按 当前 的使用方法和 目的继续使用 ;
2、 委估 资产被看 作是 一 个整体 ,每 一 台设备是整体 资产 的组成部分 ,不 可拆零使 用 :
ˉ 3、 资产作价符合 替代性 原则和 公开 市场 原则 。
(七 )评 估案例
案例 :生 产装置 1(47刁 在建 (设 备 )第 1项 )
硐 OOt/a生 产装置 1,账 面价值 46,356,∞ 1.24,其 中设备 费 43,356,⒆ 1.24,安 装 费
3,000,000.00。 截 止 评估基 准 日,经 评估人 员查询 财务凭证 、相关科 目明细 账等核实 己经 支
付 46,356,021.24元 ,因 设备购入 及 安装 时 间与评估基准 日相距较近 ,市 场价格 变化不 大 ,
本 次评估 按核实后账面值 娟 ,356,021,24元 作为评估值 。
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(八 )评 估结杲及评估增减原因分析
经实施上述评定估算程序 ,在 建工程——设备及安装 工程部分于评估基准 日 2016年 3
月 31日 的评估结果如下 :在 建工程一 设备及安装工程 ,账 面价值 gz,gBO,149。 ⒛ 元 ,评 估
价值为 gz,gBO,149。 ⒛ 元 ,评 估无增减值 。 `
∈ 三、评估结果及增值原因分析
经评估 ,海 利化工列入本次评估范围的在建工程评估值为 103,247,491.18元 ,无 增减值 。
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g甲 轱曰际
工 程物 资类资产评估说明
一 、评 估 范 围
列入 本 次评估 范 围 内的工 程物 质主要为杂环农 药及 其 中间体 建设项 目购置 的 、尚未领 用
- 的设 备 、 管 阀 、材料等 ,账 面 价值 8,2“ ,015.61元 。
二 、评 估程序及方法
在评 估过程 中 ,评 估 人 员对评估 范 围 内工 程物 资在 核对 账 、表 一 致 的基础 上 ,为 确认存
货所 有权 ,依 据企 业 提 供 的清 单 ,抽 查核 实 了有关 的购置 、销售 发票和会 计 凭证 ,在 企业 的
配合 下进 行 了抽 查盘 点 ,核 实库存 工 程 物 资数量 ,查 看其 品质状 态 ,并 查看 了有 关 出库 和入
库单 ,了 解 工 程物 资保 管及 出入库 内控 制度 等仓储情况 。
由于库存 实物 品种及 数量繁 多 ,存 放地 点分散 ,评 估 人 员对 工 程物 资进 行 了适 当的鉴别
^ 和 归类 ,分 类 的标 准主要 是数量和金额 ,将 金额大 并且 具有 盘 点可操 作性 的存 货归为 一 类 ,
对其进 行重 点核实 ,逐 项核对 ;对 于数量较 多金额较 小 的存 货归为 一 类 ,以 企业提供 的清 单
为基 础 ,对 部分存 货进 行抽 查 ,并 编制抽 查盘点表 ,以 增 强评估 结果 的可靠性 。
~ 评估 中人 员通过 市场 调查取得 原材 料或 替代 品近期购 买价格 ,利 用核 实后 的数量乘 以现
行市场购 买价 ,并 考虑材料购进过程 中的合理 的运杂 费 、损 耗 、验 收整 理入 库 费及其他 费用 ,
确定其评 估值 。经 核查 ,工 程物 资 的账面成本与市场购置 成本相 差不大 ,在 核实 工 程物质 账
实 一 致 的基础 上 ,以 核实后账面价值 确 定评 估价值 。
三 、评估 结果及增 值 原 因分析
经 评 估 ,湖 南海利化 工 股份有 限公 司列入本次评 估范 围的工 程 物 资评 估值为 8,%5,015.61
元 ,无 增减值 。
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第六部分 评估结论及其分析
一 、评 估 结论
根据 国家有 关资产评 估 的法律和 国家其他有关部 门的法规与规定 ,本 着独 立 、客观 、公
正 的原则及 必要 的评 估程序 ,对 湖 南海 利化 工 股份有 限公 司委估 资产 于评 估基准 日的市场 价
值进 行 了评 估 ,得 出如下评 估 结论 :
经采 用重置 成本法评估 ,截 止 评 估基 准 日 ⒛ 16年 3月 31日 ,湖 南海利化 工 股份有 限公
司委 估 资产账面价值为 111,512,506。 ” 元 ;重 置成本法评估 后 的资产 为 111,512,506。 ” 元 ,无
增减值 。评 估结果如 下表所示 :
‘
资产评估结果汇总表 ` ∷
· ′
~ 金 额 中位 :人 民 币元
科 目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值 率%
在 建 T程 103,247,491,18 103,247,491.18
△程物 资 8,265,015.61 8,265、 015.61
^
凵 111,512,506.79 111,512,506.79
ˉ
评 估 结 论 :截 至 评估基 准 日 ⒛ 15年 12月 1日 ,湖 南海 利化 工 股份 有 限公司委估 资产 的
评估 值 为 Ⅱ1,512,sO6。 T9元 (己 扣减 资产购 建 中的增值税进 项税额 )。
二 、评估 结论成 立 的条件
' 1、 被评 估 资产在 可预 知 的法律 、经 济 和技术条件 许可 的范 围 内处于 正 常 、合理 、合 法
的运 营 、使 用及维护状况 。
2、 本评 估 结论是在本 报 告载 明的评 估假 设和 限制条件 下 ,为 本报 告 列 明的评 估 目的而
提 出的被评估 资产于评 估基准 日的市场 价值 (扣 除增值税 后 )的 参考 意见 ,该 评估结论 亦未
考虑评估增值 的纳税影 响对评 估对 象价值 的影 响 。
3、 本评 估报 告 的评 估 结 果是反 映评 估对 象在本报 告书载 明的评 估 目的之 下 ,根 据 本报
告书载 明的评 估假设条件 下确 定 的市场 价值 ,没 有考虑现在承担 的抵押 、担保事 宜 ,将 来 可
^ 能承担 的抵押 、担保事 宜 ,以 及特殊 的交 易方 式可 能追加 付 出的价值等对评估价值 的影 响 ,
同时 ,报 告也未考虑 国家宏 观 经 济政 策发生变化 以及遇有 自然力和其 它不可抗力对 资产 价 值
的影 响 。
4、 评 估结论是本评估机 构 出具 的 ,受 本机构评估人 员 的职业水平 和能力 的影 响 。
5、 评估报 告使用者 需充分关注评估报 告 中披 露 的重要事 项说 明对评 估结论产 生 的影 响 。
三 、评 估基准 日的期后事 项说 明及对 评估 结论 的影 响
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评估基准 日后未发生重大事项。
评估基准 日后 ,有 效期 内资产数量发生变化 ,应 根据原评估方法对评估值进行调整 ,若
资产价格标准发生变化 ,并 对资产评估价值产生明显影响时,委 托方应及时聘请资产评估机
构重新确定评估价值 。
四、评估结论的效力 、使用范围、有效期
1、 本评估结论系评估专业人员依照国家有关规定出具的意见 ,具 有法律规定的效力 。
2、 根据国家现行规定 ,本 项 目评估结论有效期为一年 ,自 评估基准 日2016年 3月 31日 计
算起 ,至 2017年 3月 29日 止。当评估 目的在有效期内实现时 ,该 评估结果可为作价提供参考 。
3、 本项 目评估结论仅供委托方为评估 目的使用和送交资产评估主管机关审查使用。
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二○一六年四月 二旧
=十
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