评 估 报 告 共 三 册
本 册 为 第 一 册
中 铁 二 局 股 份 有限 公 司 资 产 重 组 涉 及 的
中 铁 宝 桥 集团 有 限 公 司 股 权 项 目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2015]第 2183 号
中 联 资 产 评 估 集团 有 限 公 司
二〇一六年三月二十八日
中铁二局股份有限公司资产重组涉及的中铁宝桥集团有限公司股权项目资产评估报告
总 目 录
第一册 2000 中铁宝桥集团有限公司评估报告书
第一(1)册 产权证明
第一(2)册 产权证明
第一(3)册 产权证明
第二册 2000 中铁宝桥集团有限公司评估说明
第二(1)册 宝鸡中铁宝桥天元实业发展有限公司评估说明
第二(2)册 中铁宝桥宝鸡桥源钢结构有限公司评估说明
第二(3)册 汕头宝桥钢结构工程有限公司评估说明
第二(4)册 宝鸡中铁宝桥房地产开发有限公司评估说明
第二(5)册 宝鸡中铁宝桥实业发展有限公司评估说明
第二(6)册 中铁宝工有限责任公司评估说明
第二(7)册 中铁宝桥（南京）有限公司评估说明
第二(8)册 中铁宝桥宝鸡科技有限公司评估说明
第二(9)册 中铁宝桥（扬州）有限公司评估说明
第二(10)册 中铁宝桥集团（宝鸡）建设工程有限公司评估说明
第三册 2000 中铁宝桥集团有限公司评估明细表
第三(1)册 宝鸡中铁宝桥天元实业发展有限公司评估明细表
第三(2)册 中铁宝桥宝鸡桥源钢结构有限公司评估明细表
第三(3)册 汕头宝桥钢结构工程有限公司评估明细表
第三(4)册 宝鸡中铁宝桥房地产开发有限公司评估明细表
第三(5)册 宝鸡中铁宝桥实业发展有限公司评估明细表
第三(6)册 中铁宝工有限责任公司评估明细表
第三(7)册 中铁宝桥（南京）有限公司评估明细表
第三(8)册 中铁宝桥宝鸡科技有限公司评估明细表
第三(9)册 中铁宝桥（扬州）有限公司评估明细表
第三(10)册 中铁宝桥集团（宝鸡）建设工程有限公司评估明细表
中联资产评估集团有限公司
中铁二局股份有限公司资产重组涉及的中铁宝桥集团有限公司股权项目资产评估报告
本 册 目 录
注册资产评估师声明 ...........................................................................1
摘 要 .................................................................................................2
资 产 评 估 报 告 ...................................................................................4
一、委托方、被评估企业和其他评估报告使用者 ........................4
二、评估目的 ..................................................................................10
三、评估对象和评估范围 .............................................................. 11
四、价值类型及其定义 ..................................................................16
五、评估基准日 ..............................................................................16
六、评估依据 ..................................................................................16
七、评估方法 ..................................................................................21
八、评估程序实施过程和情况 ......................................................38
九、评估假设 ..................................................................................40
十、评估结论 ..................................................................................41
十一、特别事项说明 ......................................................................44
十二、评估报告使用限制说明 ......................................................50
十三、评估报告日 ..........................................................................50
附件目录 .............................................................................................52
中联资产评估集团有限公司
中铁二局股份有限公司资产重组涉及的中铁宝桥集团有限公司股权项目资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产
评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收
集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担
相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估企业申报并经其签
章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告
是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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中铁二局股份有限公司资产重组涉及的中铁宝桥集团有限公司股权项目资产评估报告
中铁二局股份有限公司资产重组涉及的
中铁宝桥集团有限公司股权项目
资产评估报告
中联评报字[2015]第 2183 号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受中国中铁股份有限公司、中铁二局
股份有限公司的共同委托，就中铁二局股份有限公司拟进行资产重组之
经济行为，对所涉及的中铁宝桥集团有限公司股东全部权益在评估基准
日的市场价值进行了评估。
评估对象为中铁宝桥集团有限公司股东全部权益，评估范围是中铁
宝桥集团有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产和非流动资产
等资产及相应负债。
评估基准日为 2015 年 9 月 30 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情
况，综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法、收益法两种方法对
中铁宝桥集团有限公司进行整体评估，然后加以校核比较。考虑评估方
法的适用前提和满足评估目的，本次选用资产基础法评估结果作为最终
评估结论。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
序，得出中铁宝桥集团有限公司股东全部权益在评估基准日 2015 年 9
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中铁二局股份有限公司资产重组涉及的中铁宝桥集团有限公司股权项目资产评估报告
月 30 日的评估结论如下：
中铁宝桥集团有限公司净资产账面价值 299,577.89 万元，评估值
385,078.47 万元，评估增值 85,500.58 万元，增值率 28.54%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案(或核
准)后使用，经备案（核准）后的评估结果使用有效期一年，即自评估
基准日 2015 年 9 月 30 日至 2016 年 9 月 29 日止。超过一年，需重新进
行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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中铁二局股份有限公司资产重组涉及的中铁宝桥集团有限公司股权项目资产评估报告
中铁二局股份有限公司资产重组涉及的
中铁宝桥集团有限公司股权项目
资产评估报告
中联评报字[2015]第 2183 号
中国中铁股份有限公司、中铁二局股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的共同委托，根据有关法律
法规和资产评估准则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，
对中铁二局股份有限公司拟进行资产重组之经济行为所涉及的中铁宝
桥集团有限公司股东全部权益在评估基准日 2015 年 9 月 30 日的市场价
值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估企业和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为中国中铁股份有限公司与中铁二局股份
有限公司，被评估单位为中铁宝桥集团有限公司。
（一）委托方概况
1、中国中铁股份有限公司
公司名称：中国中铁股份有限公司（以下简称“中国中铁”）
公司地址：北京市丰台区南四环西路 128 号院 1 号楼 918
法定代表人：李长进
注册资本：2,129,990 万元人民币
成立日期：2007 年 09 月 12 日
营业期限：2007 年 09 月 12 日至长期
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中铁二局股份有限公司资产重组涉及的中铁宝桥集团有限公司股权项目资产评估报告
公司类型：股份有限公司(上市)
营业执照注册号：100000000041175
经营范围：土木工程建筑和线路、管道、设备安装的总承包；上
述项目勘测、设计、施工、建设监理、技术咨询、技术开发、技术转
让、技术服务的分项承包；土木工程专用机械设备、器材、构件、钢
梁、钢结构、建筑材料的研制、生产、销售、租赁；在新建铁路线正
式验收交付运营前的临时性客、货运输业务及相关服务；承包本行业
的国外工程，境内外资工程；房地产开发、经营，资源开发，物贸物
流；进出口业务；经营对销贸易和转口贸易；汽车销售；电子产品及
通信信号设备、交电、建筑五金、水暖器材、日用百货的销售。（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）
2、中铁二局股份有限公司
公司名称：中铁二局股份有限公司
公司类型：其他股份有限公司（上市）
公司地址：成都高新区九兴大道高发大厦 B 幢一层 156 号
法定代表人：邓元发
注册资本：人民币壹拾肆亿伍仟玖佰贰拾万元
成立日期：1999 年 9 月 24 日
营业期限：1999 年 9 月 24 日至永久
股票上市交易所：上海证券交易所
股票简称：中铁二局
股票代码：600528
营业执照注册号：510109000032189
经营范围：承担各类型工业、能源、交通、民用工程项目施工工
程承包（凭资质证书经营）；工程技术开发与咨询；建筑材料（不含危
险化学品）、金属材料、铁路专用设备、机械设备的销售；机械设备租
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中铁二局股份有限公司资产重组涉及的中铁宝桥集团有限公司股权项目资产评估报告
赁；铁路简支梁生产；仓储服务（不含危险化学品）；房地产开发（凭
资质证书经营）；工程设计、工程勘察、市政公用设计及建筑、铁路、
公路工程设计；工程咨询；城市规划编制、服务（凭资质证书经营）；
多媒体设计服务；工程管理服务（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动）。
（二）被评估单位
1、企业基本情况
公司名称：中铁宝桥集团有限公司（以下简称“中铁宝桥”）
公司地址：宝鸡市高新技术产业开发区火炬路 4 号
法定代表人：黄振宇
注册资本：拾贰亿叁仟叁佰陆拾玖万贰仟叁佰元人民币
公司类型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：2001 年 05 月 08 日
营业执照注册号：6100001000086593
2、公司简介
中铁宝桥集团有限公司前身是铁道部基建工程总局全资附属企业
宝鸡桥梁厂，始建于 1966 年 7 月 15 日，于 2001 年 5 月由宝鸡桥梁厂
实行公司制改制成立，经中国铁路工程总公司“中铁程企【2000】406
号”文批准设立为股份有限公司，原公司名称“中铁宝桥股份有限公
司”，原注册资本为人民币 2 亿元。其中：由中国铁路工程总公司（以
下简称“中铁工”）以原宝鸡桥梁厂的存量国有经营性净资产折为国有
股人民币 18,031.17 万元，占总股本的 90.16%；中铁二局集团有限公司
以货币资金出资人民币 934.36 万元，占总股本的 4.67%；深圳市物润
（集团）有限公司以货币出资人民币 667.40 万元，占总股本的 3.34%；
宝鸡北方照明电器（集团）股份有限公司以货币资金出资人民币 200.22
万元，占总股本的 1.00%；铁道部第一勘测设计院以货币出资人民币
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133.48 万元，占总股本的 0.66%；铁道部专业设计院以货币资金出资人
民币 33.37 万元，占总股本的 0.17%。
2007 年 9 月，宝鸡北方照明电器（集团）股份有限公司、铁道部第
一勘测设计院、中铁工程设计咨询集团有限公司（原铁道部专业设计
院）将其所持股份转让给中铁工。中铁工 2007 年度进行整体重组改制，
同年 9 月独家发起设立中国中铁股份有限公司（以下简称“中国中
铁”），根据经国资委以“国资改革【2007】477 号”文批复同意的重
组方案，中铁工将全部主营业务及与主营业务相关的全部净资产（含股
权）作为出资投入中国中铁。至此，中铁宝桥集团有限公司的控股股东
变更为中国中铁。
2008 年 12 月，中铁二局集团有限公司、深圳市物润（集团）有限
公司将其所持股份转让给中国中铁，至此，中铁宝桥集团有限公司成
为中国中铁的全资子公司。
2009 年 8 月，公司名称由“中铁宝桥股份有限公司”变更为“中
铁宝桥集团有限公司”。
2009 年 5 月，根据中国中铁“中铁股份资【2009】159 号”文件《关
于同意向中铁宝桥集团有限公司增加资本金投入的批复》，中国中铁向
中铁宝桥增资人民币 42,025.00 万元； 根据中国中铁 2009 年 5 月“中
铁股份资【2009】188 号”文件《关于同意以中铁宝工、宝鸡实业净资
产增加对中铁宝桥投资的批复》，中国中铁以其持有的中铁宝工有限责
任公司和宝鸡中铁宝桥实业发展有限公司的 2009 年 3 月 31 日净资产人
民币 117,295,64.57 元和人民币 11,5455,960.06 元增加其对中铁宝桥的投
资人民币 232,751,724.63 元。本次增资后注册资本变更为 85,300.17 万
元。
2013 年 6 月，根据中国中铁“中铁股份财务函【2013】206 号”《关
于中铁宝桥集团有限公司实施资本公积转增实收资本的通知》，中国中
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中铁二局股份有限公司资产重组涉及的中铁宝桥集团有限公司股权项目资产评估报告
铁以自中铁宝桥集团有限公司成立后收到的由中国中铁现金投入所形
成的资本公积人民币 346,640,538.36 元转增实收资本；2013 年 7 月，根
据中国中铁“中铁股份财务函【2013】242 号”《中铁关于增加中铁宝
桥集团有限公司注册资本金的通知》，中国中铁以自有货币资金人民币
34,050,000.00 元增加对中铁宝桥集团有限公司投资。本次增资后注册
资本变更为 123,369.23 万元。
中铁宝桥集团有限公司是“中国中铁”所属的工业制造企业，是
专业制造刚桥梁、钢结构、铁路道岔、城市轨道交通设备、大型起重
机械等产品的大型国有企业，为“中国 100 家最大交通运输设备制造
业”，“中国机械 500 强”企业，被确定为“铁道器材研究发展基地”
和“陕西省高新技术企业”。中铁宝桥集团下属中铁宝桥（扬州）有限
公司、中铁宝桥（南京）有限公司、中铁宝工有限责任公司、宝鸡中铁
宝桥天元实业发展有限公司、中铁宝桥宝鸡科技有限公司、宝鸡中铁
宝桥实业发展有限公司、宝鸡中铁宝桥房地产开发有限公司、中铁宝
桥宝鸡桥源钢结构有限公司、汕头宝桥钢结构工程有限公司、中铁宝
桥集团（宝鸡）建设工程有限公司共十家子公司及汕头钢结构制造基
地。集团公司拥有加工设备 3000 余台套，具备生产钢结构 200000 吨、
铁路道岔 10000 组、高锰钢辙叉和合金钢辙叉 20000 个、起重机械 50
台的能力，其产品的研究开发和生产制造规模，在本行业均处于领先
地位，产品制造的工艺装备和质量指标，已到达国际先进水平。中铁
宝桥主要产品不仅在国内铁路、公路、建筑、冶金、水电、煤矿等领
域广泛应用，还远销北美、非洲、西亚、东南亚等国家和地区。
截至评估基准日，中铁宝桥集团有限公司实收资本为 123,369.23 万
元人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：
股东名称、出资额和出资比例
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中铁二局股份有限公司资产重组涉及的中铁宝桥集团有限公司股权项目资产评估报告
序号 股东名称 出资额（万元人民币） 出资比例%
1 中国中铁股份有限公司 123,369.23 100
合 计 123,369.23 100
3、经营范围
钢桥梁、钢结构产品、铁路道岔铺设；桥式及门式起重机（特种设
备制造许可证有效期至 2017 年 6 月 18 日）、紧固件、桥支座、铁路道
岔、辙叉及配件、机车转车盘的设计、制造；经营企业生产成品及所
需的机械设备、零部件、原辅材料的进出口业务（国家限定公司经营或
禁止公司经营的商品除外）；钢结构工程；工程设备的出租；防腐保温
工程施工及技术咨询服务；承包境外与自产成套设备相关工程和境内
国际招标工程；上述境外工程所需的设备材料出口；对外承建实施上
述境外工程所需的劳务人员；普通货物运输（道路运输经营许可证有效
期至 2016 年 6 月 12 日）、船舶配件设计、制造、技术咨询；高锰钢铸
件、钢桥梁的维护及加固；城市轨道交通产品的设计、制造、安装与
铺设；物资交易；钢轨伸缩调节器生产、销售等。
4、资产、财务及经营状况
截至评估基准日 2015 年 9 月 30 日，公司资产总额为 466,479.21 万
元，负债总额 166,901.32 万元，净资产额为 299,577.89 万元，2015 年
1-9 月实现营业收入 240,507.99 万元，净利润 14,814.92 万元。公司近 2
年及基准日资产、财务状况如下表：
公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项 目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 9 月 30 日
总资产 417,223.77 477,267.42 466,479.21
负债 156,209.10 164,368.04 166,901.33
净资产 261,014.67 312,899.38 299,577.88
2013 年度 2014 年度 2015 年度 1-9 月
营业收入 328,289.24 338,672.31 240,507.99
利润总额 25,082.84 25,179.42 16,846.37
净利润 22,011.64 22,272.61 14,814.92
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德勤华永会计师事务所 德勤华永会计师事务所 德勤华永会计师事务所
审计机构
（特殊普通合伙） （特殊普通合伙） （特殊普通合伙）
（三）委托方与被评估企业之间的关系
本次资产评估的委托方为中国中铁股份有限公司与中铁二局股份
有限公司，被评估单位为中铁宝桥集团有限公司。中铁二局股份有限公
司和中铁宝桥集团有限公司均为中国中铁股份有限公司的下属控股企
业。
（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、被评估企业、经济行为相关的当事
方。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机
构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据 2015 年 12 月 2 日《中国中铁第三届董事会第十五次会议决
议》，同意中国中铁以持有的中铁山桥集团有限公司、中铁宝桥集团有
限公司、中铁科工集团有限公司、中铁工程装备集团有限公司等四家
公司 100%股权的等额部分与中铁二局持有的全部资产及负债进行臵
换，差额部分由中铁二局向公司非公开发行股份购买。该事项同时获
得 2015 年 12 月 2 日《中铁二局股份有限公司第六届董事会 2015 年第
七次会议决议》审议通过。
本次评估目的是反映中铁宝桥集团有限公司股东全部权益于评估
基准日 2015 年 9 月 30 日的市场价值，为中国中铁股份有限公司和中铁
二局股份有限公司实施上述经济行为提供价值参考意见。
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中铁二局股份有限公司资产重组涉及的中铁宝桥集团有限公司股权项目资产评估报告
三、评估对象和评估范围
评估对象是中铁宝桥集团有限公司的股东全部权益。评估范围为中
铁宝桥集团有限公司在基准日的全部资产及相关负债，账面资产总额
466,479.21 万元、负债 166,901.32 万元、净资产 299,577.89 万元。具体
包括流动资产 262,456.10 万元；非流动资产 204,023.11 万元；流动负债
156,390.44 万元；非流动负债 10,510.88 万元。
上述资产与负债数据摘自经德勤华永会计师事务所（特殊普通合
伙）审计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为存货、可供出售金融资产、长期股权
投资、房屋建筑物、机器设备、在建工程及土地使用权等。这些资产具
有以下特点：
1、实物资产主要分布在宝鸡市高新技术产业开发区火炬路 4 号企
业厂区内。
2、存货主要包括原材料、委托加工物资、产成品（库存商品）及
在产品（自制半成品）。存货品种多、数量大，原材料均能正常周转；
产成品均是根据订单生产，不存在积压、产品下线及工艺更改等情况。
存货主要存放于原材料仓库、物资材料库、生产部库房、各车间及露天
料场等。
3、可供出售金融资产，包括股票和其他股权投资两大类。其中：
可供出售金融资产-股票是指持有西部证券股份有限公司股票（证
券代码 002673）。
可供出售金融资产-其他投资为 1 项长期股权投资，具体为被评估
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企业对西部信托股份有限公司的长期投资，持股比例为 3.41%。
4、长期股权投资，共计 10 项，具体情况如下：
长期股权投资账面值一览表
单位：人民币万元
持股比 投资成本 账面价值
序号 被投资单位名称 投资日期
例% （万元） （万元）
1 宝鸡中铁宝桥天元实业发展有限公司 2001 年 6 月 100.00 8,860.39 8,860.39
2 中铁宝桥宝鸡桥源钢结构有限公司 2001 年 5 月 51.77 302.43 302.43
3 汕头宝桥钢结构工程有限公司 1999 年 8 月 73.33 487.06 487.06
4 宝鸡中铁宝桥房地产开发有限公司 2008 年 11 月 53.35 500.00 500.00
5 宝鸡中铁宝桥实业发展有限公司 2001 年 5 月 100.00 6,359.74 6,359.74
6 中铁宝工有限责任公司 2009 年 4 月 100.00 16,275.22 16,275.22
7 中铁宝桥（南京）有限公司 2009 年 10 月 100.00 42,300.00 42,300.00
8 中铁宝桥宝鸡科技有限公司 2009 年 1 月 100.00 317.06 317.06
9 中铁宝桥（扬州）有限公司 2011 年 9 月 100.00 53,880.26 53,880.26
中铁宝桥集团（宝鸡）建设工程有限
10 2013 年 10 月 100.00 500.00 500.00
公司
合计 129,782.16 129,782.16
5、房屋建筑物主要分布在宝鸡市高新技术产业开发区火炬路 4 号
厂区内，其建成年代久远，从 1965 年至今陆续建成投产，利用率一般。
房屋建筑物主要包括科技办公楼、钢梁北跨厂房、铸钢厂房、锰岔机加
工厂房、道岔厂房、新钉栓厂房、AT 轨厂房、计量楼、综合办公楼等
办公、生产用房，以及广州、上海等办事处房屋；构筑物主要包括成品
储运厂地、二车间干砌护坡、铁路大桥、铁路小桥、场外专用线、厂内
专用线、废水沉淀池、河西护坡、河西道路、清姜河大桥、城轨产业园
热力水管、城轨产业园污水管道昆明办事处停车位、广州办事处立体车
库等。
截至评估基准日，房屋建筑物总建筑面积 125,587.79m2，其中已办
理房屋所有权证房屋面积为 100,308.65m2。其中昆明办事处房屋已于
2015 年 7 月 10 日签订商品房购销合同，昆明办事处房屋 602 购房合同
编号为：xdycxs80618，昆明办事处房屋 603 购房合同编号为购房合同
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中铁二局股份有限公司资产重组涉及的中铁宝桥集团有限公司股权项目资产评估报告
编号为：xdycxs80619，房屋所有权手续正在正常办理中。尚未办理房
屋所有权证房屋面积如下表所示：
建成 计量
序号 建筑物名称 结构 建筑面积 备注
年月 单位
1 四.六.基建处办公楼(04DW) 砖混 1995/5/31 m2 1,560.00 无法办证
2
2 销售公司综合楼 钢混 2004/11/30 m 3,110.33 正在办证
2
3 机加工厂房 钢结构 2014/10/31 m 16,778.00 正在办证
2
4 研发楼 框架 2015/8/31 m 3,537.55 正在办证
2
5 昆明办事处房屋 602 钢混 2015/9/30 m 148.29 正在办证
2
6 昆明办事处房屋 603 钢混 2015/9/30 m 144.97 正在办证
2
7 合计 m 25,279.14
本次评估范围内房屋建筑物中有 14 项房屋证载权利人为中铁宝桥
股份有限公司，中铁宝桥股份有限公司为中铁宝桥集团有限公司变更前
公司名称，该 14 项房屋所有权证尚未办理证载权利人名称变更手续，
具体明细如下表所示：
序 计量 建筑
建筑物名称 房屋所有权证号 证载权利人
号 单位 面积
中铁宝桥股
1 上海办事处房屋 沪房地闸字（2007）第 007899 号 m2 147.40
份有限公司
中铁宝桥股
2 北京办事处 京房权证海国移字第 0102222 号 m2 145.81
份有限公司
中铁宝桥股
3 北京办事处 京房权证海国移字第 0102223 号 m2 134.52
份有限公司
中铁宝桥股
4 汕头职工宿舍 403 室 粤房地证字第 C5403951 号 m2 73.50
份有限公司
中铁宝桥股
5 汕头职工宿舍 503 室 粤房地证字第 C5403952 号 m2 73.50
份有限公司
中铁宝桥股
6 汕头职工宿舍 603 室 粤房地证字第 C5403953 号 m2 73.50
份有限公司
中铁宝桥股
7 汕头职工宿舍 304 室 粤房地证字第 C5403954 号 m2 73.50
份有限公司
中铁宝桥股
8 汕头职工宿舍 703 室 粤房地证字第 C5403955 号 m2 81.99
份有限公司
中铁宝桥股
9 汕头职工宿舍 303 室 粤房地证字第 C5403956 号 m2 73.50
份有限公司
中铁宝桥股
10 汕头职工宿舍 404 室 粤房地证字第 C5403957 号 m2 73.50
份有限公司
中铁宝桥股
11 汕头职工宿舍 704 室 粤房地证字第 C5446998 号 m2 81.99
份有限公司
中铁宝桥股
12 汕头职工宿舍 604 室 粤房地证字第 C5446999 号 m2 73.50
份有限公司
中铁宝桥股
13 汕头职工宿舍 504 室 粤房地证字第 C5447000 号 m2 73.50
份有限公司
中联资产评估集团有限公司 第 13 页
中铁二局股份有限公司资产重组涉及的中铁宝桥集团有限公司股权项目资产评估报告
序 计量 建筑
建筑物名称 房屋所有权证号 证载权利人
号 单位 面积
中铁宝桥股
14 广州办事处房屋 粤房地证字第 C5800638 号 m2 164.59
份有限公司
合计 m2 1,344.30
6、设备类资产
（1）被评估企业设备类资产主要为钢桥梁、铁路道岔、钢结构、
城市轨道交通、起重机械生产设备。本次委估的机械设备有板材预处理
线、内燃机车、数控尖轨加工铣床、数控定梁龙门铣床、热模压液压机、
电动双梁桥式起重机、闪光对焊机、电焊机、蒸气锅炉等；生产设备大
部分于 2010 年投入使用，目前使用状况良好。企业对设备实行分级管
理，严格执行保养制度，有专人维护，巡检及时维护保养及更换易损件，
管理制度完善，设备档案齐全，可满足正常生产和使用的需要。
（2）本次委估车辆为 46 辆办公及货运车辆，均正常使用。
（3）本次委估的电子设备主要为电脑、打印机、复印机、音响等
办公用品。截至评估基准日均能正常使用。
7、在建工程
纳入本次评估范围的在建工程包括土建工程和设备安装工程。其
中：土建工程 8 项，主要包括厂内清姜河公路桥重建、高速重载及出口
辙叉产业园、清姜河东岸环境治理、北门征地扩建工程、研发楼土建工
程、垫板厂房、昆明办事处房屋装修、包装箱库房工程等；设备安装工
程 47 个项目，主要包括 10KG 变配电大修、DX41-02 龙门铣床、SB41-01
轻轨支座键槽铣床、中频加热炉、SB51-18X2012/8m 龙门铣床及 SB51-19
除尘环保配套等。截至评估基准日上述在建项目均未完工。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
被评估企业申报的无形资产包括账面记录的土地使用权、其他无
形资产以及账面未记录的专利技术。
（1）土地使用权
中联资产评估集团有限公司 第 14 页
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纳入本次评估范围的土地使用权为中铁宝桥集团有限公司以出让
方式取得的 6 宗国有土地使用权，均已在账面反映，其中有 5 宗土地已
取得国有土地使用证，1 宗北门土地已取得《国有土地使用权出让合
同》。待估宗地均位于宝鸡市清姜路 80 号，其土地概况见下表：
土地概况表
土地
土地使用 他项
序 估价期日土 登记 使用 面积(平方
宗地名称 土地使用证号 宗地座落 权终止日 权利
号 地使用者 用途 权类 米)
期 状况
型
河西物资仓 中铁宝桥集 宝市国用(2010) 清姜路 80 号（清姜
1 工业 出让 27,534.70 2052/7/29 无
库土地 团有限公司 第 031 号 河西宝成铁路东）
基建处料场 中铁宝桥集 宝市国用(2010) 清姜路 80 号（清姜
2 工业 出让 5,440.00 2052/7/29 无
土地 团有限公司 第 033 号 河西宝成铁路东）
厂区及办公 中铁宝桥集 宝市国用(2010)
3 清姜路 80 号 工业 出让 334,986.80 2052/7/29 无
用土地 团有限公司 第 034 号
厂外铁路专 中铁宝桥集 宝市国用(2010)
4 清姜路 80 号 工业 出让 21,676.67 2057/6/6 无
用线土地 团有限公司 第 035 号
桥源公司厂
中铁宝桥集 宝市国用(2010) 清姜路 80 号（宝成
5 房及仓库土 工业 出让 16,842.00 2052/7/29 无
团有限公司 第 032 号 铁路西）
地
中铁宝桥集
6 北门土地 未取得 清姜路 80 号 工业 出让 46,795.30 2064/11/1 无
团有限公司
（2）纳入本次评估范围的其他无形资产为企业购买的用于生产经
营的 1 项预算管理软件。
（3）截至基准日 2015 年 9 月 30 日，被评估企业申报评估的范围
内账面未记录的无形资产包括 127 项专利技术。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
截至基准日 2015 年 9 月 30 日，被评估企业申报评估的范围内表外
资产包括 127 项专利技术。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值为德勤华永会计师
事务所（特殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告
内容。
中联资产评估集团有限公司 第 15 页
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四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2015 年 9 月 30 日。
委托方为此行为拟订了时间表，为了加快整体工作的进程，同时考
虑到评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近的需要和完成评
估工作的实际可能，经与各方协商，确定评估基准日为 2015 年 9 月 30
日。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其
他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
1、2015 年 12 月 2 日《中国中铁第三届董事会第十五次会议决议》；
2、2015 年 12 月 2 日《中铁二局股份有限公司第六届董事会 2015
年第七次会议决议》。
（二）法律法规依据
1. 《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人
民代表大会常务委员会第六次会议修订)；
2. 《中华人民共和国物权法》 2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代
中联资产评估集团有限公司 第 16 页
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表大会第五次会议通过）；
3. 《中华人民共和国企业国有资产法》（2008 年 10 月 28 日第十一
届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
4. 《中华人民共和国证券法》(2014 年 8 月 31 日最新修订)；
5. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年 8 月 30 日第十届
全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)；
6. 《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十一次会议修订)；
7. 《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第 378 号令)；
8. 《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第 36 号)；
9. 《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监
督管理工作的意见》(国办发[2001]102 号)；
10. 《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第 3 号
令，2004 年 2 月 1 日实施)；
11. 《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管
理委员会令第 12 号，2005 年)；
12. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国
资委产权[2006]274 号)；
13. 《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资委、财政部
国资发产权[2006]306 号）;
14. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国
资产权[2009]941 号）；
15. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权2013
64 号)；
16. 《上市公司重大资产重组管理办法》中国证监会令第 109 号，
2014 年修订）；
中联资产评估集团有限公司 第 17 页
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17. 《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）；
18. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税
务总局令第 50 号）；
19. 《专利资产评估管理暂行办法》（国资办发[1996]）49 号）；
20. 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（三）评估准则依据
1. 《资产评估准则-基本准则》(财企(2004)20 号)；
2. 《资产评估职业道德准则-基本准则》(财企(2004)20 号)；
3. 《资产评估职业道德准则-独立性》(中评协[2012]248 号)；
4. 《资产评估准则-评估报告》(中评协[2007]189 号)；
5. 《资产评估准则-评估程序》(中评协[2007]189 号)；
6. 《资产评估准则-机器设备》(中评协[2007]189 号)；
7. 《资产评估准则-不动产》(中评协[2007]189 号)；
8. 《资产评估准则-无形资产》(中评协[2008]217 号)；
9. 《资产评估准则-企业价值》(中评协[2011]227 号)；
10. 《资产评估准则-利用专家工作》(中评协[2012]244 号)；
11. 《资产评估准则-业务约定书》（中评协[2007]189 号）；
12. 《资产评估准则-工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
13. 《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2011]230 号)；
14. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；
15. 《专利资产评估指导意见》（中评协[2008]217 号）；
16. 《投资性房地产评估指导意见(试行)》(中评协[2009]211 号)；
17. 《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中
评协[2011]230 号)；
18. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册
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会计师协会 2003)；
19. 《房地产估价规范》(GB-T50291-2015)；
20. 《城镇土地估价规程》(GB-T18508-2014)；
21. 《城镇土地分等定级规程》(GB-T18507-2014)；
22. 《企业会计准则-基本准则》(财政部令第 33 号)；
23. 《企业会计准则第 1 号-存货》等 38 项具体准则(财会[2006]3
号)；
24. 《企业会计准则-应用指南》(财会[2006]18 号)。
（四）资产权属依据
1. 《国有土地使用证》等土地使用权属证明；
2. 《房屋所有权证》等房屋权属证明；
3. 《机动车行驶证》；
4. 《发明专利证书》、《实用新型专利证书》等；
5. 重要资产购臵合同或凭证；
6. 其他参考资料。
（五）取价依据
1、 《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394 号）；
2、 《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10 号）；
3、 《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计
办价格[2002]1153 号）；
4、 《 建 设 工 程 监 理 与 相 关 服 务 收 费 管 理 规 定 》（ 发 改 价 格
[2007 ]670 号）；
5、 《招标代理服务收费管理暂行办法》发改价格[2011]534 号）；
6、 《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格
[2002]125 号）；
中联资产评估集团有限公司 第 19 页
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7、 《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》（国务院令[2000]第
294 号，2000 年 10 月 22 日）；
8、 《汽车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境
保护部[2012]12 号）；
9、 《2015 机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
10、 《增值税转型改革若干问题的通知》（财税2008170 号）；
11、 《中国人民银行贷款利率表》2015 年 8 月 26 日起执行；
12、 《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通
知》(财税[2013]106 号)；
13、 《陕西省建筑工程消耗量定额》（2006）；
14、 《陕西省建筑装饰工程价目表》（2009）；
15、 《陕西工程造价管理信息》（2015 年第 4 期）；
16、 《宝鸡市人民政府关于实施 2012 年市区基准地价更新和调整
成果的批复》（宝政函20138 号）；
17、 《宝鸡市中心市区国有土地基准地价表（2011 年）》和《宝鸡
市城区土地级别图》（2011 年）；
18、 《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255 号）；
19、 《陕西省人民政府办公厅关于印发全省征地统一年产值及区
片综合地价平均标准的通知》（陕政办发2010 36 号）；
20、 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国
国务院令第 511 号）；
21、 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（中华人民
共和国财政部、国家税务总局第 49 号令）；
22、 《陕西省实施<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>办法》
（2009 年陕西省人民政府令第 141 号）；
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23、 《关于耕地开垦费征收管理有关问题的通知》（陕国土资发
201511 号）；
24、 《陕西省水利建设基金筹集和使用管理办法》（陕西省人民政
府令第 116 号文件）；
25、 中联资产评估集团有限公司价格信息资料库相关资料；
26、 其他参考资料。
（六）其它参考资料
1、 中铁宝桥集团有限公司 2012 年、2013 年、2014 年会计报表
及评估基准日审计报告；
2、 《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术
出版社）；
3、 wind 资讯金融终端；
4、 其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、
资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现
值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参
照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于
市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项
资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
本次评估目的是资产重组，资产基础法从企业购建角度反映了企业
的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本
次评估选择资产基础法进行评估。
中联资产评估集团有限公司 第 21 页
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根据被评估企业历史年度的经营情况分析，结合企业未来发展规
划、企业已有的合同订单和销售意向以及企业提供的相关预测数据，与
同行业的实际数据进行分析、对比，可以对被评估企业未来年度的收益
与风险合理地估计。因此本次评估可以选择收益法进行评估。
综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是指在合理评估各项资产价值和负债的基础上确定评
估对象价值的评估思路。
各类资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产
（1）货币资金：包括现金、银行存款、其他货币资金。
现金：评估人员对现金进行全面的实地盘点，根据盘点金额情况和
基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额，全部与账
面记录的金额相符。以盘点核实后账面值确定评估值。
银行存款：评估人员对银行存款账户进行了函证，以证明银行存款
的真实存在，同时检查有无未入账的银行存款，检查“银行存款余额调
节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。银行存款以
核实后账面值确定评估值。
对其他货币资金，评估人员已查阅各其他货币资金账户银行对账单
或保函合同协议，并对所有银行账户进行了函证，以证明其的真实存在。
其他货币资金以核实后账面值确定评估值。
（2）应收票据
为销售货物收到的银行承兑汇票。清查时，核对明细账与总账、报
表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、
发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性，以证实应收票
中联资产评估集团有限公司 第 22 页
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据的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。经核实应收票据
真实，金额准确，无未计利息，以核实后账面值为评估值。
（3）应收类账款
评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现
在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情
况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和
账龄分析的方法估计评估风险损失。对关联方及内部单位的往来款
项，评估风险坏账损失的可能性为 0；对于期末单项金额重大的应收款
项单独进行评估风险坏账损失的测算；对于没有单独测算的应收款项
发生时间在 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为 0.5%；发生
时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 5%；发生时间 2 到
3 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 10%；发生时间 3 到 5 年的发
生评估风险坏账损失的可能性在 30%；发生时间在 5 年以上评估风险损
失为 50%。
按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风
险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
（4）预付账款
对预付账款的评估，评估人员查阅了相关材料采购合同或供货协
议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的
货物情况。评估人员在对预付账款核实无误的基础上，采用个别认定
和账龄分析的方法确定评估风险损失。对于期末单项金额重大的预付
账款单独进行评估风险坏账损失的测算；对于没有单独测算的预付账
款发生时间在 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为 0.5%；发
生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 5%；发生时间 2
到 3 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 10%；发生时间 3 到 5 年的
发生评估风险坏账损失的可能性在 30%；发生时间在 5 年以上评估风险
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损失为 50%。按上述标准，确定预付账款评估风险损失，以预付账款
合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。
（5）存货
各类存货具体评估方法如下：
1) 原材料
对于原材料的评估主要采用成本法，评估人员核查了有关购入发
票、明细清单及其他相关资料，确认其存在的真实性及账面价值的准确
性。对单项价值大的主要材料按现行市场价值综合考虑运杂费等其他费
用进行评估。对单项价值小，耗用速度快，周转迅速，且多为近期购买
的材料以其核实后账面值确认评估值。
2）委托加工物资
委托加工物资主要为委托外单位加工的各种规格的整组客专硫化
垫板和弹片等。上述产品均已发出，经过抽查其合同和发出记录，账面
值接近基准日市价，故按账面确定评估值。
3）产成品
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含
税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估
值。
评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-销
售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
a． 不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确
定的；
b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的
城市建设税 与教育附加；
c． 销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算；
d．营业利润率=主营业务利润÷营业收入；
中联资产评估集团有限公司 第 24 页
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e． 所得税率按企业现实执行的税率；
r 为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具有
一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定
其风险。其中 r 对于畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，勉强可销售
的产品 为 100%。
4）在产品
在产品（自制半成品）主要为企业生产尚未完工的自制半成品。评
估人员根据公司的成本核算程序，验证其核算的合理性和准确性，评估
人员在核对账账、账表无误的基础上，查看了评估基准日至清查日自制
半成品的成本结转和入库、出库单据，核实结果与申报表内容相符，账
面值属企业正常加工制造完成的产品成本。评估人员依据调查情况和企
业提供的资料，对于在成品按其完工程度折算为相当于完工产品的数量
(即约当产量)，然后根据产成品的评估方法确定评估值。
（6）其他流动资产
其他流动资产系中铁宝桥集团有限公司持有中铁二局股份有限公
司股票（证券代码 600528），因其已于基准日后协议转让，本次评估以
交易价格确定评估值。
2、非流动资产
（1）可供出售金融资产
①可供出售金融资产-股票
可供出售金融资产-股票在公开市场上可以查询到成交价格，首先对
可供出售金融资产进行抽查核验，以确定其真实性和可靠性。再根据评
估基准日可供出售金融资产的市价乘以持有数量作为评估值。
②可供出售金融资产-其他投资
纳入本次评估范围的可供出售金融资产-其他投资为 1 项长期股权
中联资产评估集团有限公司 第 25 页
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投资，具体为被评估企业对西部信托股份有限公司的长期投资，持股比
例为 3.41%。
评估人员首先对可供出售金融资产形成的原因、账面值和实际状况
进行了取证核实，并查阅了相关投资协议、股东会决议、章程和有关会
计记录等，以确定可供出售金融资产的真实性和完整性，并在此基础上
对长期股权投资进行评估。本次评估仅获取了被投资单位的财务报表等
资料，故以被投资单位评估基准日未经审计的财务报表反映的净资产乘
以持股比例确认为评估值。
（2）长期股权投资
对长期股权投资，首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况
等进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计
记录等，以确定长期投资的真实性和完整性。
对纳入本次评估范围的被投资企业，根据国家现行法律法规和相关
行业标准要求，需对其进行整体评估，然后根据对被投资企业持股比例
分别计算长期投资企业评估值。
评估中所遵循的评估原则、采用的评估方法、各项资产及负债的评
估过程等保持一致，在评估中采用同一标准、同一尺度，以合理公允和
充分地反映各被投资单位各项资产的价值。
长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权和少数股权
等因素产生的溢价和折价。
（3）固定资产
1）房屋建筑物
本次评估按照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质采用重臵
成本法和市场比较法两种方法进行评估。
①重臵成本法
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对于本次评估范围内在工业用地上建设的生产及配套建筑物，基于
本次评估目的，结合建筑物的特点，采用重臵成本法进行评估。
对于主要房屋建筑物的评估，是根据预决算调整法求得被评估项目
的单方造价，再加建设规费、贷款利率，计算出建筑物的重臵全价，并
结合现场勘查情况确定建（构）筑物尚可使用年限，确定成新率，进而
计算出建（构）筑物评估值。建筑物评估值=重臵全价×成新率
其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项
评估要素，确定重臵单价并计算评估值。
A、重臵全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
a、建安造价的确定
评估人员根据被评估房产的具体特点和所掌握的资料，采用预
决算调整法与类比法确定建安工程造价。
预决算调整法：建筑安装工程造价包括土建工程、安装工程的总价，
建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，评估人员套用《陕西省建
筑工程消耗量定额》（2006）、《陕西省建筑装饰工程价目表》（2009）、
并依据《陕西造价工程管理信息-材料信息价》（2015 年第 4 期）调整材
料价差。
类比法：根据陕西省西安市建筑工程造价管理等权威部门发布的建
筑工程造价信息、工程造价指标，选择近期与被评估建筑物相类似的建
筑物进行类比分析，以建安工程造价为基础，通过调整差异，测算出被
评估建筑物的建安工程造价。
b. 前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单
位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。
c. 资金成本的确定
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资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用
的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期
计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息
×50%
B、 成新率
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建
筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
C、评估值的确定
评估值＝重臵全价×成新率
②市场比较法
本次对评估范围内的各地商业用房、办事处均采用市场比较法进行
评估。
市场比较法是将评估对象与在评估基准日的近期出售的类似房产
进行比较，对这些类似房产的售价水平做适当的修正，以此估算评估对
象的客观合理销售价格，它的出发点是基于房产的“替代原理”。
根据项目的具体情况采用下述公式进行评估：
评估对象房产现值＝P×A×B×C×D
其中：P……比准实例成交价格
A……交易情况修正系数
B……交易日期修正系数
C……区域因素修正系数
D……个别因素修正系数
市场法适用于同一供圈内的类似房产存在着 3 个及 3 个以上具有可
比性的房产交易案例；且其价值影响因素明确并可量化。
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2）设备类资产
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合
委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重臵成本法进行评估。
评估值=重臵全价×成新率
1）机器设备及电子设备
A、重臵全价的确定
机器设备重臵全价由设备购臵费、运杂费、安装工程费、其他费用
和资金成本等部分组成。依据财政部、国家税务总局（财税2008170
号）《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》，自 2009 年 1 月 1
日起，购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，
可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）和《中
华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第
50 号）的有关规定，从销项税额中抵扣。因此，对于机器设备在计算其
重臵全价时应扣减设备购臵所发生的增值税进项税额。
重臵全价计算公式：
重臵全价＝设备购臵费＋运杂费+安装工程费＋其他费用＋资金成
本－设备购臵所发生的增值税进项税额
评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销售商
负责）以及运输费用较低，参照现行市场购臵的价格确定重臵全价。
①设备购臵价的确定
主要是通过向生产厂家、经销公司询价或参考 2015 年《机电产品
报价手册》价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定。
②运杂费的确定
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设
备购臵价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同
运杂费率计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购臵价
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格中已含此部分价格)，则不计运杂费。
③安装工程费的确定
参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，按照设备的特点、
重量、安装难易程度，以含税设备购臵价为基础，按不同安装费率计取。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。
④其他费用的确定
其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、可行性
研究费、环境影响评价费等，结合该企业状况及设备本身特点进行计算。
⑤资金成本的确定
资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本，对于
大、中型设备，合理工期在 6 个月以上的计算其资金成本，计算公式如
下：
资金成本＝（设备购臵费＋运杂费＋安装工程费+其他费用）×合理
建设工期×贷款利率×1/2
贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀
投入考虑。
⑥设备购臵所发生的增值税进项税额的确定
设备购臵所发生的增值税进项税额＝设备含税购臵价×增值税率／
(1＋增值税率)+运杂费/（1＋运费税率）×运费税率
B、成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计
设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
C、评估值的确定
评估值＝重臵全价×成新率
对生产年代久远，已无同类型型号但能正常使用的机器设备和电子
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设备则参照近期二手市场行情确定评估值。
2）运输车辆
A、重臵全价的确定
重臵全价=现行含税购价+车辆购臵税+牌照费－车辆购臵所发生的
增值税进项税额
①现行购价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价；
②车辆购臵税按国家相关规定计取；
③新车上户牌照手续费等按当地交通管理部门规定计取；
④车辆购臵所发生的增值税进项税额的确定。
增值税进项税额＝车辆含税购臵价×增值税率／(1＋增值税率)
B、成新率的确定
对于运输车辆，根据 2013 年 5 月 1 日起施行的《机动车强制报废
标准规定》商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号有
关规定，使用该车辆引导报废行驶里程和该型车辆一般经济年限，按以
下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／经济使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方
法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不
进行调整。
C、评估值的确定
评估值＝重臵全价×成新率
（4）在建工程
纳入评估范围的在建工程中， ZJ41-11 研发楼土建工程已在固定资
产价值中体现，故本次评估为零；其余工程项目经查阅有关的资料并进
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行现场勘察核实，对账面价值进行了核实，确定其账面价值反映的主要
是评估基准日工程发生的实际施工成本，未包含资金成本。故对其他在
建工程（土建）项目，根据项目开工时间，考虑一定合理工期，评估以
其核实后账面值并考虑合理的资金成本确定评估值；对在建工程（设备
安装）项目根据项目开工时间，考虑一定合理工期，评估以其评估基准
日市场价格并考虑合理的资金成本确定评估值。
（5）无形资产
1）土地使用权
土地使用权为被评估企业在无形资产科目中核算的企业所拥有的
土地使用权价值。为评估基准日经审计后确认的以出让方式取得的六宗
土地使用权。
根据评估目的和估价对象的特点和实际情况，以及收集资料分
析，估价对象属于工业用地，结合待估宗地的实际情况，采用基准地
价系数修正法和市场比较法。
①基准地价修正法
基准地价修正法：基准地价是政府制定的，是以政府的名义公布
施行的，具有公示性、法定的权威性和一定的稳定性，是对市场交易
价产生制约和引导作用的一种土地价格标准，基准地价修正法是依据
基准地价级别范围，按不同用途对影响地价的区域因素和个别因素等
进行系数修正，从而求得评估对象公平市场价值的一种评估方法。
采用基准地价修正法求取土地使用权价格的公式如下：
宗地单位面积地价=[基准地价×B×C×(1+ D )+E]×A
式中：A——年期修正系数
B——期日修正系数
C——容积率修正系数
D——区域、个别因素修正系数
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E——土地开发程度修正系数
②成本逼近法
成本逼近法：是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依
据，再加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值来确定土地价
格的一种估价方法。采用成本逼近法求取土地使用权价格的公式如下：
其基本计算公式为：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3
式中： V──土地价格；
Ea──土地取得费；
Ed──土地开发费；
T──税费；
R1──利息；
R2──利润；
R3──土地增值收益；
VE──土地成本价格。
其中：
土地取得费及税费：根据《中华人民共和国土地管理法》，土地取
得费包括土地补偿费、安臵补助费、青苗和附着物补偿费，税费包括耕
地占用税、耕地开垦费等；
土地开发费：土地开发费按估价设定土地开发程度下区域平均需投
入的各项客观费用计算；
利息：按照估价界定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用投
入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息；
利润：按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的正常
回报率，估计土地投资应取得的投资利润；
土地增值收益：土地增值收益是指政府出让土地除收回成本价格
外，同时要使国家土地所有权在经济上得以实现，即获取一定的增值收
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益。
2）无形资产-专利技术
对于纳入本次评估范围的专利技术，由于企业技术产品已实现工业
化生产，故本次评估采用了收益法，具体为收入提成法。
首先从法律、经济、技术及获利能力角度分析确定无形资产的存在
性，计算出未来一定期间内由该无形资产带来的收益分成额，选取适当
的折现率，将收益分成额折现即为委估无形资产的价值。采用收入分成
法能较合理测算被评估企业专利所有权的价值：
其基本公式为：
n
R
P i (1 ir )i
1
×k
式中：P ——委估专利技术所有权的评估价值；
Ri——预测第 i 年技术产品当期销售收入；
K——委估专利技术销售收入分成率；
n ——委估专利技术未来收益期；
i ——折现期；
r ——折现率。
3）其他无形资产
其他无形资产具体包括 1 项预算管理软件和 5 项商标权。
对于预算管理软件，参考市场购臵价确定评估值。
对于 5 项商标权，采用成本法进行评估。其基本公式如下：
商标权评估值=商标注册费+受理商标评审费
（6）长期待摊费用
长期待摊费用系企业发生的摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的采
暖系统维修费、城轨交通产业园一期绿化费、河西料厂地面平整费用及
北门土地场地平整费用。评估人员核实了账簿记录、抽查了其原始凭证
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及施工合同、协议等相关资料，核对明细账与总账、报表余额相符，核
对企业费用摊销计算的合理性等，对于采暖系统维修费，因其价值已在
房屋建（构）筑物中体现，故本次评估值为零；对于河西料厂地面平整
费用，其价值已在土地使用权中体现，故本次评估值为零；对于城轨交
通产业园一期绿化费和北门土地场地平整费用本次评估以其清查核实
后账面值确定评估值。
3、负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评
估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估
值。
（三）收益法简介
1、概述
根据资产评估准则，确定按照收益途径、采用现金流折现方法
（DCF）对中铁宝桥集团有限公司股东全部权益的价值进行估算。
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现
值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用
适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其适用
的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有
较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金
流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客
观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的
选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
2、基本评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，
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本次评估的基本思路是以企业历史经审计的公司会计报表为依据估算
其股东全部权益价值（净资产），即首先按收益途径采用现金流折现方
法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上企业报表中未体现
对外投资收益的对外长期投资的权益价值、以及基准日的其他非经营
性、溢余资产的价值，来得到企业的企业价值，并由企业价值经扣减付
息债务价值后，得出企业的股东全部权益价值（净资产）。
3、评估模型
（1）基本模型
本次评估的基本模型为：
E BD （1）
式中：
E：评估对象的股东全部权益（净资产）价值；
B：评估对象的企业价值；
B PC I （2）
P：评估对象的经营性资产价值；
n
Ri Rn 1
P （3）
i 1 (1 r ) i
r (1 r ) n
式中：
Ri：评估对象未来第 i 年的预期收益（自由现金流量）；
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期；
C：评估对象基准日存在的溢余或非经营性资产（负债）的价值；
C C 1C2 （4）
C1：评估对象基准日存在的流动性溢余或非经营性资产（负债）价
值；
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C2：评估对象基准日存在的非流动性溢余或非经营性资产（负债）
价值；
I：评估对象基准日的长期投资价值；
D：评估对象的付息债务价值。
（2）收益指标
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象经营性资产的收
益指标，其基本定义为：
R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本（5）
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来经营期
内的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现并加和，
测算得到企业的经营性资产价值。
（3）折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率 r：
r rd wd re we
（6）
式中：
Wd：评估对象的债务比率；
D
wd
( E D) （7）
We：评估对象的权益比率；
E
we
( E D) （8）
rd：所得税后的付息债务利率；
re：权益资本成本。本次评估按资本资产定价模型（CAPM）确定
权益资本成本 re；
re r f e (rm r f )
（9）
式中：
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rf：无风险报酬率；
rm：市场期望报酬率；
ε：评估对象的特性风险调整系数；
βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
D
e u (1 (1 t ) ) （10）
E
βu：可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
t
u
Di
1 (1 t)
Ei （11）
βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数；
t 34% K 66% x （12）
式中：K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设K=1；
βx：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数
Cov( R X ; R P )
x
P （13）
式中：Cov( R X , RP ) :一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收
益率的协方差；
σp：一定时期内股票市场组合收益率的方差。
Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、2015 年 9 月 26 日，委托方召集本项目各中介协调会，有关各方
就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出
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本次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2015
年 9 月下旬，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布臵资产评
估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为 2015 年 10 月 9 日至 2015 年 10 月 30
日。主要工作如下：
1、听取委托方及被评估企业有关人员介绍企业总体情况和委估资
产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态
等情况。
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与
企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核
实，对流动资产中的存货类实物资产进行了抽查盘点。
4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方
法。
6、对主要设备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料；对
通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；对房屋
建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料。
7、对企业提供的权属资料进行查验。
8、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评
估测算。
（三）评估汇总阶段
2015 年 11 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日对各类资产评估及负债审核
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的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换
意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度
和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
本阶段的工作时间为 2015 年 12 月 1 日至 2015 年 12 月 28 日。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得
以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会
和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和
使用的方式、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使
用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
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1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观
经济不发生重大变化；
2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重
大变化；
3、企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模
式；
4、本次评估假设委托方及被评估企业提供的基础资料和财务资料
真实、准确、完整；
5、评估范围仅以委托方及被评估企业提供的评估申报表为准，未
考虑委托方及被评估企业提供清单以外可能存在的或有资产及或有负
债；
6、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。
7、本次评估假设企业能够按照以前的借款利率顺利筹集到所需的
资金。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
采用资产基础法，得出的评估基准日 2015 年 9 月 30 日的评估结
论：
（一）资产基础法评估结论
资产账面值 466,479.21 万元，评估值 549,982.54 万元，评估增值
83,503.33 万元，增值率 17.90%。
负债账面值 166,901.32 万元，评估值 164,904.07 万元，评估减值
1,997.25 万元，减值率 1.20%。
净资产账面值 299,577.89 万元，评估值 385,078.47 万元，评估增值
85,500.58 万元，增值率 28.54%。详见下表。
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资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面值 评估值 增减值 增值率％
项目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流动资产 262,456.10 243,752.16 -18,703.94 -7.13
2 非流动资产 204,023.11 306,230.38 102,207.27 50.10
3 其中：可供出售金融资产 32,548.37 50,710.23 18,161.86 55.80
4 长期股权投资 129,782.15 182,446.48 52,664.33 40.58
5 投资性房地产 - - -
6 固定资产 22,792.44 32,207.99 9,415.55 41.31
7 在建工程 4,113.09 4,100.95 -12.14 -0.30
8 无形资产 14,141.66 36,476.29 22,334.63 157.93
9 其中：土地使用权 13,994.76 26,150.77 12,156.01 86.86
10 长期待摊费用 645.40 288.43 -356.97 -55.31
11 资产总计 466,479.21 549,982.54 83,503.33 17.90
12 流动负债 156,390.44 156,390.44 - -
13 非流动负债 10,510.88 8,513.63 -1,997.25 -19.00
14 负债总计 166,901.32 164,904.07 -1,997.25 -1.20
15 净资产（所有者权益） 299,577.89 385,078.47 85,500.58 28.54
(一) 收益法评估结论
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估
程序，采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评
估。中铁宝桥集团有限公司在评估基准日 2015 年 9 月 30 日的净资产账
面值为 299,577.89 万元，评估后的股东全部权益资本价值（净资产价值）
为 388,143.46 万元，评估增值 88,565.57 万元，增值率 29.56%。
（三）评估结果的差异分析及最终结果的选取
1、评估结果的差异分析
本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为 388,143.46 万元，
比资 产基础法 测算得 出的股东 全部权 益价值 385,078.47 万元 ，高
3,064.99 万元，高 0.80%。两种评估方法差异的原因主要是：
（1）资产基础法评估是以资产的成本重臵为价值标准，反映的是
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资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随
着国民经济的变化而变化；
（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产
的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、
政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
2、评估结果的选取
资产基础法为从资产重臵的角度间接地评价资产的公平市场价
值，是企业价值评估的一种基本评估方法，是以资产负债表为基础，
从资产投入的角度出发，以各单项资产及负债的重臵价值替代其历史
成本，然后对各单项资产的评估结果进行加和，是一种静态的评估方
法，受主观判断因素的影响相对较小。收益法则是从决定资产现行公
平市场价值的基本依据—资产的预期获利能力的角度评价资产，符合
市场经济条件下的价值观念，但企业未来期间经营收益的实现受各种
因素的影响，存在一定的不确定性。中铁宝桥集团有限公司所处行业
为交通运输装备制造业，一方面，其主要原材料成本为钢材，近几年
钢材价格波动较大，其未来价格走势的不确定性较大；另一方面，该
行业受到国家宏观经济发展、国家交通运输基础设施建设投资、市场
需求变化等因素的影响较大，同时，国内市场的竞争日趋很激烈，国
外同类技术产品也不断扩大市场份额，这对其未来收益产生较大影
响。相对而言，资产基础法较为稳健，从资产的再取得途径客观地反
映了企业净资产的市场价值，而且较为切合本次资产重组之评估目
的。
通过以上分析，我们选用资产基础法评估结论作为本次中铁宝桥
集团有限公司股东全部权益价值的参考依据。由此得到中铁宝桥集团
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有限公司股东全部权益在基准日时点的价值为 385,078.47 万元。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
1、截至评估基准日，房屋建筑物总建筑面积 125,587.79m2，其中
已办理房屋所有权证房屋面积为 100,308.65m2。其中：昆明办事处房屋
合计 293.26 平方米，已于 2015 年 7 月 10 日签订商品房购销合同，昆明
办事处房屋 602 购房合同编号为：xdycxs80618，昆明办事处房屋 603
购房合同编号为购房合同编号为：xdycxs80619，房屋所有权手续正在
正常办理中。存在产权瑕疵的房屋具体情况如下表所示：
建成 计量
序号 建筑物名称 结构 建筑面积 备注
年月 单位
1 四.六.基建处办公楼(04DW) 砖混 1995/5/31 m2 1,560.00 无法办证
2
2 销售公司综合楼 钢混 2004/11/30 m 3,110.33 正在办证
2
3 机加工厂房 钢结构 2014/10/31 m 16,778.00 正在办证
2
4 研发楼 框架 2015/8/31 m 3,537.55 正在办证
2
5 昆明办事处房屋 602 钢混 2015/9/30 m 148.29 正在办证
2
6 昆明办事处房屋 603 钢混 2015/9/30 m 144.97 正在办证
2
7 合计 m 25,279.14
以上资产被评估单位已出具书面说明并承诺归其所有，不存在产权
纠纷，否则将承担全部责任。对于该部分资产，其面积是企业根据现场
测量情况进行申报的，对企业申报面积，评估人员进行了抽查核实后以
企业申报面积进行评估，如未来企业办理相关产权证书时其面积与申报
面积不符，评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。
2、本次评估范围内房屋建筑物中有 14 项房屋证载权利人为中铁宝
桥股份有限公司，中铁宝桥股份有限公司为中铁宝桥集团有限公司前
身，该 14 项房屋所有权证企业尚未办理证载权利人名称变更手续，具
体明细如下表所示：
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序 计量 建筑
建筑物名称 房屋所有权证号 证载权利人
号 单位 面积
中铁宝桥股
1 上海办事处房屋 沪房地闸字（2007）第 007899 号 m2 147.40
份有限公司
中铁宝桥股
2 北京办事处 京房权证海国移字第 0102222 号 m2 145.81
份有限公司
中铁宝桥股
3 北京办事处 京房权证海国移字第 0102223 号 m2 134.52
份有限公司
中铁宝桥股
4 汕头职工宿舍 403 室 粤房地证字第 C5403951 号 m2 73.50
份有限公司
中铁宝桥股
5 汕头职工宿舍 503 室 粤房地证字第 C5403952 号 m2 73.50
份有限公司
中铁宝桥股
6 汕头职工宿舍 603 室 粤房地证字第 C5403953 号 m2 73.50
份有限公司
中铁宝桥股
7 汕头职工宿舍 304 室 粤房地证字第 C5403954 号 m2 73.50
份有限公司
中铁宝桥股
8 汕头职工宿舍 703 室 粤房地证字第 C5403955 号 m2 81.99
份有限公司
中铁宝桥股
9 汕头职工宿舍 303 室 粤房地证字第 C5403956 号 m2 73.50
份有限公司
中铁宝桥股
10 汕头职工宿舍 404 室 粤房地证字第 C5403957 号 m2 73.50
份有限公司
中铁宝桥股
11 汕头职工宿舍 704 室 粤房地证字第 C5446998 号 m2 81.99
份有限公司
中铁宝桥股
12 汕头职工宿舍 604 室 粤房地证字第 C5446999 号 m2 73.50
份有限公司
中铁宝桥股
13 汕头职工宿舍 504 室 粤房地证字第 C5447000 号 m2 73.50
份有限公司
中铁宝桥股
14 广州办事处房屋 粤房地证字第 C5800638 号 m2 164.59
份有限公司
合计 m2 1,344.30
3、至评估基准日，纳入本次评估范围的1宗北门土地尚未取得《国
有土地使用证》，该宗地土地账面值为15,159,607.51元（已付土地出让
金14,411,550.01元，契税1,005,000.00元）。依据《国有建设用地出让合
同 》 ， 土 地 出 让 价 款 为 33,500,000.00 元 ， 基 准 日 时 欠 缴 金 额 为
19,088,449.99元。该欠款已于2015年12月底缴清，土地证正在办理中。
根据企业提供的情况说明，预计2016年2月可取得《国有土地使用证》。
本次评估通过区域工业用地土地市场分析，土地出让合同签订日期至评
估基准日期间，区域工业工地供需较平稳，土地价格水平基本无变化，
对于该部分土地使用权，本次评估以其账面值列示。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
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本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（三）重大期后事项
期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。
本报告存在如下期后事项：
1、评估基准日 2015 年 9 月 30 日后，中国人民银行决定，自 2015
年 10 月 24 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。该事项对本
次评估报告资产基础法评估结论未产生重大影响。
2、评估基准日 2015 年 9 月 30 日后，被评估企业于 2015 年 12 月 4
日对其房屋建筑物中 54 项房屋重新办理了房屋所有权证，证载权利人
均为中铁宝桥集团有限公司，本次评估已根据新房屋所有权证证载面积
计算确定评估值。具体明细如下表所示：
序 计量
建筑物名称 权证编号 建筑面积
号 单位
1 新钉栓厂房 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160017 号 m2 2,015.67
2 五车间办公楼 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160017 号 m2 402.88
3 钢梁北跨厂房 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160006 号 m2 1,746.26
4 新北跨厂房 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160006 号 m2 3,937.20
5 河西油脂化工库 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160016 号 m2 444.80
6 河西库工作间 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160016 号 m2 76.98
7 河西道岔车间厂房 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160004 号 m2 315.28
8 河西库办公楼 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160004 号 m2 203.98
9 河西 11# 库 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160004 号 m2 619.35
10 河西杂品库 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160018 号 m2 333.99
11 河西西侧北库 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160018 号 m2 1,317.12
12 河西 26 间库 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160018 号 m2 838.63
13 河西水泥库 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160018 号 m2 361.68
14 新铸钢北跨厂房 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160019 号 m2 1,925.90
15 二车间平房办公室 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160019 号 m2 223.75
16 二车间休息楼西仓库 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160019 号 m2 63.15
17 二车间休息楼 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160019 号 m2 458.25
18 铸钢厂房 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160005 号 m2 5,123.08
19 新总配电室 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160005 号 m2 394.25
20 炉料库 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160007 号 m2 2,219.08
21 三车间办公楼 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160008 号 m2 662.14
22 八车间小汽车库 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160008 号 m2 318.24
23 八车间平房休息室 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160008 号 m2 216.50
24 七车间水暖大修组平房 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160008 号 m2 164.86
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序 计量
建筑物名称 权证编号 建筑面积
号 单位
25 锰岔机加工厂房 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160009 号 m2 1,427.10
26 锰岔机加工车间厂房 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160009 号 m2 7,528.82
27 辙叉公司备件库 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160009 号 m2 993.04
28 九车间厂房 宝鸡市房权证渭滨区字第 00159997 号 m2 4,465.50
29 九车间办公楼 宝鸡市房权证渭滨区字第 00159997 号 m2 777.60
30 基建科办公楼 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160010 号 m2 488.99
31 新木模房 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160010 号 m2 661.56
32 铸钢厂房 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160014 号 m2 8,152.31
33 铸钢炉子间接长 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160014 号 m2 1,418.64
34 道岔厂房 (包括变电室) 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160011 号 m2 11,880.00
35 AT 轨厂房 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160012 号 m2 2,372.19
36 锅炉房 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160015 号 m2 776.98
37 锅炉房 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160015 号 m2 1,426.71
38 原一车间办公楼 宝鸡市房权证渭滨区字第 00159999 号 m2 683.72
39 一车间办公楼 宝鸡市房权证渭滨区字第 00159999 号 m2 450.10
40 一车间放样楼 宝鸡市房权证渭滨区字第 00159999 号 m2 903.90
41 钢梁厂房两垮(含配电房等) 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160013 号 m2 6,442.73
42 钢梁车间西跨扩建 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160013 号 m2 10,706.15
43 六车间厂房 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160003 号 m2 2,426.46
44 六车间办公楼 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160003 号 m2 504.66
45 六车间北休息室 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160003 号 m2 132.54
46 道岔垫板厂房 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160002 号 m2 3,125.64
47 计量楼 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160001 号 m2 2,193.39
48 综合办公楼 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160001 号 m2 3,124.61
49 储蓄办公室 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160000 号 m2 77.55
50 第四会议室 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160000 号 m2 512.51
51 金桥办公室 宝鸡市房权证渭滨区字第 00160020 号 m2 520.00
52 新游艺室 宝鸡市房权证渭滨区字第 00159998 号 m2 152.84
宝鸡市房权证渭滨区字第 00159995 号、宝 2
53 科技办公楼 1 层 m 123.82
鸡市房权证渭滨区字第 00159996 号
2
54 科技办公楼 2 层 宝鸡市房权证渭滨区字第 00159994 号 m 131.27
合计 98,964.35
3、中铁宝桥集团有限公司对持有的中铁二局股份有限公司股票
28154149 股，已于 2015 年 12 月 11 日协议转让给中国中铁股份有限公
司，其转让总价款为 117,352,123.86 元，本次评估值以转让价格确定。
（四）其他需要说明的事项
1、截至评估基准日，纳入本次评估范围的账面未记录的10项专利
资产，其证载权利人为其他单位和中铁宝桥集团有限公司，具体明细如
下：
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序
内容或名称 专利权人 专利申请号 专利类型
号
铁道辙叉专用超强高韧可
清华大学、
1 焊接空冷鸿康贝氏体钢及 ZL98124899.3 发明
中铁宝桥集团有限公司
制造方法
宝山钢铁股份有限公司、
2 一种用于铁路道岔的轨撑 ZL200920209701.0 实用新型
中铁宝桥集团有限公司
无缝化菱形交叉高锰钢辙 中铁宝桥集团有限公司、
3 ZL201420817256.7 实用新型
叉 中国中铁股份有限公司
一种平移道岔直线运动精 中铁宝桥集团有限公司、
4 ZL201420818505.4 实用新型
确定位的控制系统 中国中铁股份有限公司
中铁宝桥集团有限公司、
5 桥梁梁缝抬枕装置 中铁第一勘察设计院集团 ZL200820221836.4 实用新型
有限公司
磁悬浮关节可挠道岔及转 同济大学、
6 ZL200510053298.3 发明
接方法 中铁宝桥集团有限公司
中铁宝桥集团有限公司、
中低速磁浮道岔 F 轨活动
7 北京控股磁悬浮技术发展 ZL201110244978.9 发明
端定位连接装置
有限公司
中铁宝桥集团有限公司、
中低速磁浮道岔梁中间铰
8 北京控股磁悬浮技术发展 ZL201110244980.6 发明
轴装置
有限公司
中铁宝桥集团有限公司、
9 中低速磁浮道岔锁定装置 北京控股磁悬浮技术发展 ZL201120311194.9 实用新型
有限公司
中铁宝桥集团有限公司、
10 中低速磁浮道岔台车装置 北京控股磁悬浮技术发展 ZL201120311256.6 实用新型
有限公司
2、评估机构获得的被评估企业盈利预测是本评估报告收益法的基
础。评估师对被评估企业盈利预测进行了必要的调查、分析、判断，经
过与被评估企业管理层及其主要股东多次讨论，被评估企业进一步修
正、完善后，评估机构采信了被评估企业盈利预测的相关数据。评估机
构对被评估企业盈利预测的利用，不是对被评估企业未来盈利能力的保
证。
3、根据财政部、海关总署和国税总局下发的《关于深入实施西部
大开发战略有关税收政策问题的通知 》财税[2011]58 号，自 2011 年 1
月 1 日至 2020 年 12 月 31 日，对设在西部地区的鼓励类产业企业，减
按 15%的税率征收企业所得税。被评估企业符合税收优惠政策的条件，
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故本次收益预测评估基准日至 2020 年 12 月 31 日所得税按 15%的所得
税率计算，2020 年后所得税按 25%的所得税率计算。
4、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资
产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的
所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托
方及被评估企业提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估
企业提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，
有关法律文件的真实合法为前提。
5、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可
能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和
材质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行
等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估企业提供的近期检测
资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。
6、本次评估范围及采用的由被评估企业提供的数据、报表及有关
资料，委托方及被评估企业对其提供资料的真实性、完整性负责。
7、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估企业
提供，委托方及被评估企业对其真实性、合法性承担法律责任。
8、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生
变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行
相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响
时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资
产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
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十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，
本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则
确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及
特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它
情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件
的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的
有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评
估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意
向他人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或
者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及
相关当事方另有约定的除外。
（四）评估结论的使用有效期：根据国有资产评估管理的相关规定，
资产评估报告须经备案后使用，经备案后的评估结果使用有效期一年，
自评估基准日 2015 年 9 月 30 日起计算，至 2016 年 9 月 29 日止。超过
一年，需重新进行资产评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一六年三月二十八日。
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评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二〇一六年三月二十八日
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附件目录
1、 经济行为文件（复印件）；
2、 委托方和被评估企业企业法人营业执照（复印件）；
3、 中铁宝桥集团有限公司专项审计报告（复印件，另附）；
4、 评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件，另附）；
5、 委托方及被评估企业承诺函；
6、 签字注册资产评估师承诺函；
7、 中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书（复印件）；
8、 中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）；
9、 签字注册资产评估师资格证书（复印件）;
10、 资产评估业务约定书（复印件）。
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