审 计 报 告
信会师报字[2016]第310388号
深圳市皇庭国际企业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的深圳市皇庭国际企业股份有限公司（以下简称
“皇庭国际”）财务报表，包括 2015 年 12 月 31 日的合并及公司的
资产负债表、2015 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量
表、合并及公司所有者权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是皇庭国际管理层的责任。这种责任
包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公
允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不
存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意
见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中
国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守
则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合
理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露
的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由
于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评
估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控
制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计
政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体
列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计
意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，皇庭国际财务报表在所有重大方面按照企业会计准
则的规定编制，公允反映了皇庭国际 2015 年 12 月 31 日的合并及公
司财务状况以及 2015 年度的合并及公司经营成果和现金流量。
立信会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师： 巫扬华
中国注册会计师： 邓天天
中国上海 二 O 一六年 四月十四日
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年 12 月 31 日
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 109,727,160.57 27,435,775.49
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 48,399,184.68 30,641,703.46
预付款项 400,707.06 2,539,509.00
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 35,164,774.77 19,002,091.21
买入返售金融资产
存货 763,928.54 35,625,388.11
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 2,329,879.78 370,660.42
流动资产合计 196,785,635.40 115,615,127.69
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产 7,656,100,540.00 7,652,624,300.00
固定资产 57,318,203.91 60,621,942.55
在建工程 456,000.00 2,597,498.82
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
油气资产
无形资产 1,536,871.94 1,485,770.94
开发支出
商誉
长期待摊费用 48,535,926.68 39,015,579.16
递延所得税资产 3,301,121.16
其他非流动资产 31,680,000.00
非流动资产合计 7,798,928,663.69 7,756,345,091.47
资产总计 7,995,714,299.09 7,871,960,219.16
流动负债：
短期借款 9,380,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 111,951,995.43 168,783,339.87
预收款项 13,353,701.13 7,400,511.00
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 11,749,514.62 12,483,415.53
应交税费 18,694,142.00 16,025,666.43
应付利息 2,558,130.85 5,968,131.26
应付股利 5,127,701.36 5,127,701.36
其他应付款 230,056,041.42 1,178,788,481.12
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 36,000,000.00 28,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 429,491,226.81 1,431,957,246.57
非流动负债：
长期借款 1,116,000,000.00 2,152,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
专项应付款
预计负债 51,335,980.78 74,757,288.73
递延收益
递延所得税负债 1,399,178,639.47 1,381,873,652.63
其他非流动负债
非流动负债合计 2,566,514,620.25 3,608,630,941.36
负债合计 2,996,005,847.06 5,040,588,187.93
所有者权益：
股本 573,892,434.00 265,081,420.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,349,020,380.54 530,307,897.00
减：库存股
其他综合收益 -10,272.07 -2,478,160.13
专项储备
盈余公积 125,929,834.48 125,929,834.48
一般风险准备
未分配利润 1,950,876,075.08 1,912,531,039.88
归属于母公司所有者权益合计 4,999,708,452.03 2,831,372,031.23
少数股东权益
所有者权益合计 4,999,708,452.03 2,831,372,031.23
负债和所有者权益总计 7,995,714,299.09 7,871,960,219.16
法定代表人：郑康豪 主管会计工作负责人：陈小海 会计机构负责人：林青辉
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 49,859,861.83 105,639.14
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 58,332.06 2,500,000.00
应收利息
应收股利
其他应收款 2,220,553,024.69 84,489,613.56
存货 559.40
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 2,270,471,777.98 87,095,252.70
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 955,957,870.32 40,896,718.10
投资性房地产 8,448,640.00 4,972,400.00
固定资产 5,869,663.98 6,126,831.62
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 214,133.48 375,733.40
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产 31,680,000.00
非流动资产合计 1,002,170,307.78 52,371,683.12
资产总计 3,272,642,085.76 139,466,935.82
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项 40,000.00 40,000.00
应付职工薪酬 3,209,222.43 4,789,889.98
应交税费 11,975,991.94 12,039,148.73
应付利息
应付股利 5,127,701.36 5,127,701.36
其他应付款 3,299,423.41 54,291,634.91
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 23,652,339.14 76,288,374.98
非流动负债：
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 2,644,356.01 1,787,625.29
其他非流动负债
非流动负债合计 2,644,356.01 1,787,625.29
负债合计 26,296,695.15 78,076,000.27
所有者权益：
股本 573,892,434.00 265,081,420.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,746,080,351.03 20,771,208.59
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 96,841,026.39 96,841,026.39
未分配利润 -170,468,420.81 -321,302,719.43
所有者权益合计 3,246,345,390.61 61,390,935.55
负债和所有者权益总计 3,272,642,085.76 139,466,935.82
3、合并利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 268,288,047.58 98,938,697.55
其中：营业收入 268,288,047.58 98,938,697.55
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 330,525,458.16 607,448,519.72
其中：营业成本 73,830,851.61 62,459,977.37
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
提取保险合同准备金
净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 13,620,088.04 5,436,660.29
销售费用 17,131,501.39 161,517,923.61
管理费用 52,302,029.14 73,535,444.45
财务费用 171,850,445.88 297,249,852.75
资产减值损失 1,790,542.10 7,248,661.25
加：公允价值变动收益（损
3,476,240.00
失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”
81,544,384.86
号填列）
其中：对联营企业和合
营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 22,783,214.28 -508,509,822.17
加：营业外收入 32,643,018.36 462,868.45
其中：非流动资产处置
1,910.50 166,080.42
利得
减：营业外支出 3,077,331.76 18,555,202.45
其中：非流动资产处置
33,287.53 40,938.40
损失
四、利润总额（亏损总额以“－”
52,348,900.88 -526,602,156.17
号填列）
减：所得税费用 14,003,865.68 16,320,920.98
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 38,345,035.20 -542,923,077.15
归属于母公司所有者的净利
38,345,035.20 -542,923,077.15
润
少数股东损益
六、其他综合收益的税后净额 -9,992.70 -2,908,373.73
归属母公司所有者的其他综合
-9,992.70 -2,908,373.73
收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损
益的其他综合收益
1.重新计量设定受益
计划净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资
单位不能重分类进损益的其他综
合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益
-9,992.70 -2,908,373.73
的其他综合收益
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
1.权益法下在被投资
单位以后将重分类进损益的其他
综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产
公允价值变动损益
3.持有至到期投资重
分类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益
的有效部分
5.外币财务报表折算
-9,992.70 -2,908,373.73
差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收
0.00
益的税后净额
七、综合收益总额 38,335,042.50 -545,831,450.88
归属于母公司所有者的综合
38,335,042.50 -545,831,450.88
收益总额
归属于少数股东的综合收益
总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.09 -1.45
（二）稀释每股收益 0.09 -1.45
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：元，上期被合并方实
现的净利润为：元。
法定代表人：郑康豪 主管会计工作负责人：陈小海 会计机构负责人：林青辉
4、母公司利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 58,600.00 69,600.00
减：营业成本 0.00 0.00
营业税金及附加 936,222.62
销售费用
管理费用 17,320,510.54 28,778,883.02
财务费用 -2,940,797.84 -16,072,484.01
资产减值损失 -162,923,051.05 2,714,567.05
加：公允价值变动收益（损
3,476,240.00
失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”
号填列）
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
其中：对联营企业和合
营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填
152,078,178.35 -16,287,588.68
列）
加：营业外收入 169,407.43 147,600.00
其中：非流动资产处置
147,600.00
利得
减：营业外支出 556,556.44 6,011,483.98
其中：非流动资产处置
20,872.33 13,099.98
损失
三、利润总额（亏损总额以“－”
151,691,029.34 -22,151,472.66
号填列）
减：所得税费用 856,730.72 -12,329.28
四、净利润（净亏损以“－”号填
150,834,298.62 -22,139,143.38
列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损
益的其他综合收益
1.重新计量设定受益
计划净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资
单位不能重分类进损益的其他
综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益
的其他综合收益
1.权益法下在被投资
单位以后将重分类进损益的其
他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产
公允价值变动损益
3.持有至到期投资重
分类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益
的有效部分
5.外币财务报表折算
差额
6.其他
六、综合收益总额 150,834,298.62 -22,139,143.38
七、每股收益：
（一）基本每股收益 0.36 -0.06
（二）稀释每股收益 0.36 -0.06
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
5、合并现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
299,286,324.47 71,023,833.09
现金
客户存款和同业存放款项
净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金
净增加额
收到原保险合同保费取得
的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加
额
处置以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产
净增加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关
85,051,123.31 138,443,345.14
的现金
经营活动现金流入小计 384,337,447.78 209,467,178.23
购买商品、接受劳务支付的
88,693,952.00 272,253,382.24
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项
净增加额
支付原保险合同赔付款项
的现金
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支
60,375,553.68 56,348,173.63
付的现金
支付的各项税费 12,963,051.42 5,262,821.66
支付其他与经营活动有关 74,330,396.52 158,577,323.05
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
的现金
经营活动现金流出小计 236,362,953.62 492,441,700.58
经营活动产生的现金流量净额 147,974,494.16 -282,974,522.35
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和
65,556.19 862,761.93
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单
9,930,886.49
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流入小计 9,996,442.68 862,761.93
购建固定资产、无形资产和
30,668,081.56 37,458,456.12
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 31,680,000.00 600,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单
位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流出小计 62,348,081.56 637,458,456.12
投资活动产生的现金流量净额 -52,351,638.88 -636,595,694.19
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,982,000,953.18 506,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,480,523,600.00 3,353,132,488.71
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关
10,000,000.00 30,862.39
的现金
筹资活动现金流入小计 3,472,524,553.18 3,859,163,351.10
偿还债务支付的现金 3,294,086,163.13 2,633,954,000.00
分配股利、利润或偿付利息
177,217,272.21 277,030,643.81
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关
4,567,947.39 20,500,464.00
的现金
筹资活动现金流出小计 3,475,871,382.73 2,931,485,107.81
筹资活动产生的现金流量净额 -3,346,829.55 927,678,243.29
四、汇率变动对现金及现金等价
414.44 101.79
物的影响
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
五、现金及现金等价物净增加额 92,276,440.17 8,108,128.54
加：期初现金及现金等价物
13,074,348.21 4,966,219.67
余额
六、期末现金及现金等价物余额 105,350,788.38 13,074,348.21
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
58,600.00 59,600.00
现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关
72,772,265.34 35,327,791.21
的现金
经营活动现金流入小计 72,830,865.34 35,387,391.21
购买商品、接受劳务支付的
现金
支付给职工以及为职工支
12,752,218.65 15,552,077.89
付的现金
支付的各项税费 40,386.80 41,383.20
支付其他与经营活动有关
53,825,344.79 18,140,274.73
的现金
经营活动现金流出小计 66,617,950.24 33,733,735.82
经营活动产生的现金流量净额 6,212,915.10 1,653,655.39
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和
53,566.19 349,794.30
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流入小计 53,566.19 349,794.30
购建固定资产、无形资产和
491,200.00 597,396.00
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 31,680,000.00
取得子公司及其他营业单
位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关
的现金
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
投资活动现金流出小计 32,171,200.00 597,396.00
投资活动产生的现金流量净额 -32,117,633.81 -247,601.70
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,982,000,953.18
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流入小计 1,982,000,953.18
偿还债务支付的现金 10,792,436.66
分配股利、利润或偿付利息
支付的现金
支付其他与筹资活动有关
1,895,549,989.56 2,500,000.00
的现金
筹资活动现金流出小计 1,906,342,426.22 2,500,000.00
筹资活动产生的现金流量净额 75,658,526.96 -2,500,000.00
四、汇率变动对现金及现金等价
414.44 101.79
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 49,754,222.69 -1,093,844.52
加：期初现金及现金等价物
105,639.14 1,199,483.66
余额
六、期末现金及现金等价物余额 49,859,861.83 105,639.14
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
归属于母公司所有者权益 所有
少数
项目 其他权益工具 其他 一般 未分 者权
资本 减：库 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 综合 风险 配利 益合
其他 公积 存股 储备 公积 权益
股 债 收益 准备 润 计
265,0 530,30 125,92 1,912, 2,831,
一、上年期末余 -2,478,
81,42 7,897. 9,834. 531,03 372,03
额 160.13
0.00 00 48 9.88 1.23
加：会计政
策变更
前期
差错更正
同一
控制下企业合
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
并
其他
265,0 530,30 125,92 1,912, 2,831,
二、本年期初余 -2,478,
81,42 7,897. 9,834. 531,03 372,0
额 160.13
0.00 00 48 9.88 31.23
三、本期增减变 308,8 1,818, 38,345 2,168,
2,467,
动金额（减少以 11,01 712,48 ,035.2 336,4
888.06
“－”号填列） 4.00 3.54 0 20.80
38,345 38,335
（一）综合收益 -9,992.
,035.2 ,042.5
总额 70
0 0
308,8 2,736, 3,045,
（二）所有者投
11,01 251,51 062,53
入和减少资本
4.00 6.52 0.52
308,8 2,721, 3,030,
1．股东投入的
11,01 199,52 010,53
普通股
4.00 0.04 4.04
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
15,051 15,051
4．其他 ,996.4 ,996.4
8 8
（三）利润分配
1．提取盈余公
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
-917,5 -915,0
（六）其他 2,477,
39,032 61,15
880.76
.98 2.22
同一控制下 -917,5 -915,0
2,477,
企业合并 39,032 61,15
880.76
.98 2.22
573,8 2,349, 125,92 1,950, 4,999,
四、本期期末余 -10,27
92,43 020,38 9,834. 876,07 708,45
额 2.07
4.00 0.54 48 5.08 2.03
上期金额
单位：元
上期
归属于母公司所有者权益 所有
少数
项目 其他权益工具 其他 一般 未分 者权
资本 减：库 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 综合 风险 配利 益合
其他 公积 存股 储备 公积 权益
股 债 收益 准备 润 计
220,9 68,488 125,92 1,821, 1,231, 3,468,
一、上年期末余
01,18 ,133.0 9,834. 489,70 501,00 309,85
额
4.00 0 48 2.58 4.37 8.43
加：会计政
策变更
前期
差错更正
同一 506,00 633,96 -1,231, -91,10
430,21
控制下企业合 0,000. 4,414. 501,00 6,376.
3.60
并 00 45 4.37 32
其他
二、本年期初余 220,9 574,48 125,92 2,455,
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
额 01,18 8,133. 430,21 9,834. 454,11 3,377,
4.00 00 3.60 48 7.03 203,4
82.11
三、本期增减变 44,18 -44,18 -2,908 -542,9 -545,8
动金额（减少以 0,236 0,236. ,373.7 23,077 31,45
“－”号填列） .00 00 3 .15 0.88
-2,908 -542,9 -545,8
（一）综合收益
,373.7 23,077 31,45
总额
3 .15 0.88
（二）所有者投
入和减少资本
1．股东投入的
普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
44,18 -44,18
（四）所有者权
0,236 0,236.
益内部结转
.00 00
1．资本公积转 44,18 -44,18
增资本（或股 0,236 0,236.
本） .00 00
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
265,0 530,30 125,92 1,912, 2,831,
四、本期期末余 -2,478,
81,42 7,897. 9,834. 531,03 372,03
额 160.13
0.00 00 48 9.88 1.23
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
其他权益工具 未分 所有者
项目 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公
股本 优先 永续 配利 权益合
其他 积 股 合收益 备 积
股 债 润 计
265,08 -321,3
一、上年期末余 20,771,2 96,841,0 61,390,
1,420.0 02,719
额 08.59 26.39 935.55
0 .43
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
265,08 -321,3
二、本年期初余 20,771,2 96,841,0 61,390,
1,420.0 02,719
额 08.59 26.39 935.55
0 .43
三、本期增减变 308,81 150,83 3,184,9
2,725,30
动金额（减少以 1,014.0 4,298. 54,455.
9,142.44
“－”号填列） 0 62 06
150,83
（一）综合收益 150,834
4,298.
总额 ,298.62
62
308,81 3,034,1
（二）所有者投 2,725,30
1,014.0 20,156.
入和减少资本 9,142.44
0 44
308,81 3,030,0
1．股东投入的 2,721,19
1,014.0 10,534.
普通股 9,520.04
0 04
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4,109,62 4,109,6
4．其他
2.40 22.40
（三）利润分配
1．提取盈余公
积
2．对所有者（或
股东）的分配
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
573,89 -170,4 3,246,3
四、本期期末余 2,746,08 96,841,0
2,434.0 68,420 45,390.
额 0,351.03 26.39
0 .81 61
上期金额
单位：元
上期
其他权益工具 未分 所有者
项目 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公
股本 优先 永续 配利 权益合
其他 积 股 合收益 备 积
股 债 润 计
220,90 -299,1
一、上年期末余 64,951,4 96,841,0 83,530,
1,184.0 63,576
额 44.59 26.39 078.93
0 .05
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
220,90 -299,1
二、本年期初余 64,951,4 96,841,0 83,530,
1,184.0 63,576
额 44.59 26.39 078.93
0 .05
三、本期增减变 -22,13
44,180, -44,180, -22,139,
动金额（减少以 9,143.
236.00 236.00 143.38
“－”号填列） 38
-22,13
（一）综合收益 -22,139,
9,143.
总额 143.38
38
（二）所有者投
入和减少资本
1．股东投入的
普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公
积
2．对所有者（或
股东）的分配
3．其他
（四）所有者权 44,180, -44,180,
益内部结转 236.00 236.00
1．资本公积转
44,180, -44,180,
增资本（或股
236.00 236.00
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
（五）专项储备
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
265,08 -321,3
四、本期期末余 20,771,2 96,841,0 61,390,
1,420.0 02,719
额 08.59 26.39 935.55
0 .43
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
二零一五年度财务报表附注
一、 公司基本情况
(一) 公司概况
深圳市皇庭国际企业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）经深圳市人民
政府深府办复【[1992]1867】号文批准，于 1993 年 3 月改组为股份有限公司，定向
发行股份 41,701,800 股；1994 年经深圳市证券管理办公室批准，本公司按 10：10
比例送股，共送红股 41,701,800 股；1995 年经深圳市人民政府深府办函[1995]48 号
文批准，本公司发行 B 股 50,000,000 股，并申请在深圳证券交易所上市交易；1996
年经中国证券监督管理委员会证监发审字【[1996]99】号文件批准，公开发行 A 股
20,000,000 股，并申请在深圳证券交易所上市交易。1997 年 5 月经股东大会决议和
深圳市证券管理办公室深证办复【[1997]38】号文件批准，本公司按 10：1 比例送
红股和按 10：1 比例资本公积金转增股本，合计 30,680,720 股；1998 年 5 月经股东
大会决议和深圳市证券管理办公室深证办复[1998]45 号文件批准，本公司按 10：2
比例资本公积金转增股本 36,816,864 股；至此，本公司股本增至 220,901,184 股。公
司的企业法人营业执照注册号为 440301501139855。
2014 年 6 月 27 日，根据 2013 年年度股东大会决议，本公司以 2013 年 12 月 31 日
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
公司总股本 220,901,184 股为基数，向全体股东以资本公积金转增股本，转增比例
为每 10 股转增 2 股，总计转增 44,180,236 股。转增完成后，本公司股本变更为
265,081,420 股。
2015 年 7 月 1 日，经中国证券监督管理委员会《关于核准深圳市国际企业有限公司
非公开发行股票的批复》（证监许可[2015]1479 号）文核准，本公司向深圳市皇庭投
资管理有限公司（以下简称“皇庭投资”）、深圳市皇庭金融控股有限公司(以下简
称：皇庭金融控股”)、苏州和瑞九鼎投资中心（有限合伙）、霍孝谦及陈巧玲非公
开发行股票 308,811,014 股，每股面值 1 元，每股发行价格 10.03 元。增发完成后，
本公司总股本变更为 573,892,434 股。上述新增注册资本情况业经立信会计师事务
所（特殊普通合伙）信会师报字【2015】第 310693 号验资报告验证。
2015 年 9 月 10 日，根据 2015 年第三次临时股东大会决议，本公司中文名变更为
“深圳市皇庭国际企业股份有限公司”，英文名变更为：SHENZHEN WONGTEE
INTERNATIONAL ENTERPRISE CO.,LTD。
本公司经营范围：自有物业出租、经营及管理、物业管理、种植、销售林木、商品
零售、代购、代销、进出口业务。注册地：深圳市福田区金田路 2028 号皇岗商务中
心 58 楼 03 单元。公司法定代表人：郑康豪。
(二) 合并财务报表范围
截至 2015 年 12 月 31 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
序号 子公司名称
1 深圳融发投资有限公司（简称“融发投资”）
2 深圳国商物业管理有限公司（简称“国商物业”）
3 深圳市融发商业管理有限公司（简称“融发商业”）
4 深圳市皇庭广场百货有限公司 （简称“皇庭广场百货”）
5 深圳市国际商场连锁商业公司（简称“连锁商业”）
6 深圳市皇庭文化发展有限公司（简称“皇庭文化”）
7 皇庭金融有限公司（简称“皇庭金融”）
8 POWERLAND HOLDINGS LIMITED（简称“PHL”）
9 深圳市皇庭不动产管理有限公司（简称“皇庭不动产”）
10 深圳市深国商文化产业博览会有限公司（简称“深国商文化产业”）
11 深圳市皇庭在线信息科技有限公司（简称“皇庭在线”）
12 深圳市深国商管理咨询有限公司（简称“深国商管理咨询”）
13 深圳市深国商投资发展有限公司（简称“深国商投资发展”）
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
序号 子公司名称
14 深圳市皇庭基金管理有限公司（简称“皇庭基金”）
15 深圳市皇金贷金融服务有限公司（简称“皇金贷金融”）
本年合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更”和“七、
在其他主体中的权益”。
(三) 财务报表的批准报出
本财务报表业经公司董事会于 2016 年 4 月 14 日批准报出。
二、 财务报表的编制基础
(一) 编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会
计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准
则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委
员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》
的披露规定编制财务报表。
(二) 持续经营
公司自本报告年末起 12 个月具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事
项。
三、 重要会计政策及会计估计
(一) 遵循企业会计准则的声明
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司
的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(三) 营业周期
本公司营业周期为 12 个月。
(四) 记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
同一控制下企业合并：本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合
并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并
财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账
面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中
的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或
承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本
公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，经复核后，计入当期损益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，
于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
(六) 合并财务报表的编制方法
1、 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司
所控制的被投资方可分割的部分）均纳入合并财务报表。
2、 合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财
务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据
相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企
业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公
司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并
财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务
报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包
括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价
值为基础对其财务报表进行调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
审计报告
合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益
总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子
公司年初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产
负债表的年初数；将子公司或业务合并当期年初至报告年末的收入、费用、利
润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期年初至报告年末的现金流量纳入
合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主
体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的
各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方
控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同
一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净
资产变动，分别冲减比较报表期间的年初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并
资产负债表年初数；将该子公司或业务自购买日至报告年末的收入、费用、利
润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告年末的现金流量纳入合并
现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之
前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计
量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购
买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和
利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有
者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计
划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务年初至处置日的收
入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务年初至处置日的现金流量纳
入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩
余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股
权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入
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丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除
净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权
时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变
动而产生的其他综合收益除外。
因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按
照上述原则进行会计处理。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在
丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额
的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧
失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧
失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关
政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处
理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享
有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整
合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减
的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置
价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，
资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
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(七) 合营安排分类及会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业。
当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为
共同经营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规
定进行会计处理：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“三、（十四）长期股权投资”。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现
金。将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知
现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(九) 外币业务和外币报表折算
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币
记账。
外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除
属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照
借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。
2、 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者
权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利
润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权
益项目转入处置当期损益。
(十) 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
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1、 金融工具的分类
金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投
资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，年末将公允价值变动计入
当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公
允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用
之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利
率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不
包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，
以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其
现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损
益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。年末以公允价值计量且将
公允价值变动计入其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值
不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工
具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
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处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同
时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转
出，计入当期损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续
计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形
式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资
产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，
在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，
并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情
形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确
认为一项金融负债。
4、 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部
分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融
负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融
负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
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金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价
（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的
相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间
的差额，计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃
市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当
前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场
参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，
并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切
实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、 金融资产（不含应收款项）减值准备计提
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表
日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减
值的，计提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备
年末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关
因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接
计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升
且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以
转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。
（2）持有至到期投资的减值准备
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
(十一) 应收款项坏账准备
1、 单项金额重大的应收款项坏账准备计提
单项金额重大的判断依据或金额标准：
应收账款确定该组合的依据为应收账款余额为 100 万元以上(含 100 万元)。
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其他应收款确定该组合的依据为其他应收款余额为 100 万元以上(含 100 万
元)。单项金额重大应收款项坏账准备的计提方法：
单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，按预计未来现金流量现
值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值
的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
2、 按组合计提坏账准备应收款项
确定组合的依据
对于未单项计提坏账准备的应收款项，按账
采用账龄分析法计提坏账准备的组合
龄划分为若干个组合，根据以前年度与之相
同或相类似的、具有类似信用风险特征的应
收款项组合的实际损失率为基础，结合现时
不计提坏账准备的应收款项组合 情况确定各项组合计提坏账准备的比例，据
此计算应计提的坏账准备。
按组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
采用账龄分析法计提坏账准备的组合 账龄分析法
不计提坏账准备的应收款项组合 其他方法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 5.00 5.00
1－2 年（含 2 年） 10.00 10.00
2－3 年（含 3 年） 15.00 15.00
3－4 年（含 4 年） 30.00 30.00
4－5 年（含 5 年） 50.00 50.00
5 年以上 100.00 100.00
②不计提坏账准备的应收款项组合
员工备用金、押金、各类保证金、应收政府款项等一般不计提坏账准备，除有
客观证据表明其发生了减值的按公司既定的坏账政策计提坏账准备。
3、 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
单项计提坏账准备的理由：
存在明显减值迹象的应收款项。
坏账准备的计提方法：
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计提依据是根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，
计提坏账准备。
(十二) 存货
1、 存货的分类
存货分类为：原材料、消耗性林木资产、开发产品、出租开发产品、开发成本
等。
2、 发出存货的计价方法
存货发出时按加权平均法计价。
3、 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
年末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货
跌价准备。
消耗性林木资产、用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经
营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确
定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生
产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和
相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有
的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合
同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
年末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，
按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并
计提存货跌价准备。
开发产品和开发成本年末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计
提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资
产负债表日市场价格为基础确定。
本年年末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
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5、 低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品和包装物采用一次转销法；
（2）出租开发产品摊销方法：按预计可使用年限，采用直线法分期摊销。
（3）房地产开发企业工程开发过程中所发生的各项直接与间接费用计入开发
成本，待工程完工结转开发产品，其中：
a、开发用土地核算方法：整体开发时全部转入在建开发产品项目，分期开发
时将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在本项目。
b、公共配套设施核算方法：按实际成本计入开发成本，完工时摊销转入住宅
等可售物业的成本，但如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，单独
计入出租开发产品或已完工开发产品。
(十三) 划分为持有待售的资产
本公司将同时满足下列条件的组成部分（或非流动资产）确认为持有待售：
（1）该组成部分必须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的惯常条款即可立即
出售；
（2）公司已经就处置该组成部分（或非流动资产）作出决议，如按规定需得到股东
批准的，已经取得股东大会或相应权力机构的批准；
（3）公司已与受让方签订了不可撤销的转让协议；
（4）该项转让将在一年内完成。
(十四) 长期股权投资
1、 共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活
动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一
同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位
为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施
加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。
2、 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以
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及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益
在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投
资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合
并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始
投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份
新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲
减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资
的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控
制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本
法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资
成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价
值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的
公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面
价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确
定。
3、 后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价
款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投
资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权
投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资
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产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权
投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所
有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净
资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的
净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，
以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被
投资单位的金额为基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例
计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位
发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企
业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本附
注“三、（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、
（六）合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，
冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，
以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投
资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合
同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入
当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进
行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所
有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重
新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大
影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用
权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单
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位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在
终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降
等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够
对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权
视同自取得时即采用权益法核算进行调整；剩余股权不能对被投资单位实施共
同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计
处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投
资因采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益
和其他所有者权益全部结转。
(十五) 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行
建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租
的建筑物）。
本公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，会计政策的选择依据为：
投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。本公司目前投资性房地产项目主要
位于大中城市城区，主要为成熟商业区的商业物业，有活跃的房地产交易市场，可
以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对公司投资性
房地产进行后续计量具有可操作性。
（1） 本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相
关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。公司商业物业经营管理
部门或聘请的房地产专业中介机构，每年度末须对投资性房地产公允价值进行估价，
并出具市场调研报告或评估报告，若市场调研报告或评估报告表明公司投资性房地
产公允价值发生大幅变动（变动幅度超过 5%），经公司董事会批准后，公司财务管
理部门根据市场调研报告或评估报告的估价结论进行会计处理；若市场调研报告或
评估报告表明公司投资性房地产公允价值未发生大幅变动，经公司董事会批准后，
公司财务管理部门可不进行会计处理。
（2）本公司对投资性房地产的公允价值进行估计时采用的关键假设和主要不确定因
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素为：以投资性房地产在公开市场上进行交易，且将按现有用途继续使用下去为假
设前提；国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境、税收政策、信贷利率、汇率
等没有发生重大变化；无其它不可抗力及不可预见因素造成对企业重大确定因素的
影响。
本公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊
销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值
与原账面价值之间的差额计入当期损益。
公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，将投资性房地产
转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，将房地产用途转换前的账面
价值作为转换后的入账价值：
（1）投资性房地产开始自用；
（2）作为存货的房地产，改为出租；
（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；
（4）自用建筑物停止自用，改为出租。
(十六) 固定资产
1、 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超
过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、 各类固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和
预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同
方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所
有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能
够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期
间内计提折旧。
各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 30 10.00 3.00
运输设备 5 10.00 18.00
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电子及其他设备 5 10.00 18.00
3、 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每年末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。
固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公
允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间
较高者确定。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可
收回金额，减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的固定资产减值准备。
固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使
该固定资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除
预计净残值）。
固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其
可收回金额。企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资
产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
4、 融资租入固定资产的认定依据、计价方法
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租
入资产：
（1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；
（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公
允价值；
（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；
（4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的
差异。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者
作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其
差额作为未确认的融资费。
(十七) 在建工程
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定
资产的入账价值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣
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工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本
等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折
旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的
折旧额。
(十八) 借款费用
1、 借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而
发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产
的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额
确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达
到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。
2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费
用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借
款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，
该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可
对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连
续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合
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资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费
用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建
或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当
期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加
权平均利率计算确定。
(十九) 生物资产
1、 本公司的生物资产为消耗性生物资产。
2、 生物资产按成本进行初始计量。
3、 生产性生物资产在达到预定生产目的前发生的实际费用构成生产性生物资产
的成本，达到预定生产目的后发生的后续支出，计入当期损益。
4、 消耗性生物资产在郁闭前发生的实际费用构成消耗性生物资产的成本，郁闭
后发生的后续支出，计入当期损益。
本公司的林木主要为桉树，根据林木自身生长特点和对郁闭度指标的要求，桉
树的郁闭度确定为 0.8，每年实地勘测确定一次，因择伐、间伐或抚育更新等
生产性采伐而进行补植所发生的支出，予以资本化。
5、 消耗性生物资产在采伐时按蓄积量比例法结转成本。
6、 每年度终了，对生产性生物资产和消耗性生物资产进行检查，有证据表明生
产性生物资产可收回金额或消耗性生物资产的可变现净值低于其账面价值
的，按低于金额计提生产性生物资产的减值准备和消耗性生物资产跌价准
备，计入当期损益；生产性生物资产减值准备一经计提，不得转回；消耗性
生物资产跌价因素消失的，原已计提的跌价准备转回，转回金额计入当期损
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益。
(二十) 无形资产
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达
到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支
付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确
定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之
间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为
基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不
满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税
费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊
销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无
形资产，不予摊销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项目 预计使用寿命（年） 依据
土地使用权 50 合同性权利
软件 5 合同性权利
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年年末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据
截止资产负债表日，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。
4、 无形资产减值准备的计提
对于使用寿命确定的无形资产，如有明显减值迹象的，年末进行减值测试。
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对于使用寿命不确定的无形资产，每年末进行减值测试。
对无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。有迹象表明一项无形资产可能
发生减值的，公司以单项无形资产为基础估计其可收回金额。公司难以对单项
资产的可收回金额进行估计的，以该无形资产所属的资产组为基础确定无形资
产组的可收回金额。
可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计
未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可
收回金额，减记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的无形资产减值准备。
无形资产减值损失确认后，减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相
应调整，以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账
面价值（扣除预计净残值）。
无形资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
5、 划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调
查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计
划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
6、 开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产
品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其
有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，
并有能力使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的
支出，在发生时计入当期损益。
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(二十一) 长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿
命有限的无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并
计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，
如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组
的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按
照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关
的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照
各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的
比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价
值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产
组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行
减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再
对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产
组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关
资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
(二十二) 商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被
购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。
商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
本公司对商誉不摊销，商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按
照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关
的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照
各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的
比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价
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值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产
组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行
减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再
对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产
组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关
资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
商誉减值损失在发生时计入当期损益，且在以后会计期间不予转回。
(二十三) 长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本年和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项
费用。
1、 摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2、 摊销年限
办公楼装修按照 5 年摊销，其他根据受益期确定。
(二十四) 职工薪酬
1、 短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为
负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费
和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基
础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
2、 离职后福利的会计处理方法
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工
为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳
金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
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本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务
归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余
确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公
司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资
产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的
十二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种
相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计
入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生
的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益
计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利
润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价
格两者的差额，确认结算利得或损失。
详见本附注“五、(十九) 应付职工薪酬”。
3、 辞退福利的会计处理方法
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时，或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确
认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
(二十五) 预计负债
1、 预计负债的确认标准
与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列
条件时，本公司确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
2、 各类预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货
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币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出
进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相
同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围
内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计
数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各
种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基
本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账
面价值。
详见本附注“五、(二十六) 预计负债”。
(二十六) 收入
1、 销售商品收入确认和计量原则
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所
有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额
能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的
成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
2、 让渡资产使用权收入的确认和计量原则
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别
下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
公司主要为租赁收入，为出租资产收取租赁费，根据租赁合同约定，在不扣
除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为租赁收入。公司支付
的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以
资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收
益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租
金收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
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3、 按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入的确认和计量原则
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认
提供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合
同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进
度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收
入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确
认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
⑴已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确
认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
(二十七) 政府补助
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资
产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资
产的政府补助，包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借款
的财政贴息等。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的
政府补助。
本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：政府补助批准文件明确指
出补助用于购建或以其他方式形成长期资产的。
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：除政府补助批准文件明确
指出补助用于购建或以其他方式形成长期资产之外的情况。
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关
或与收益相关的判断依据为：是否用于购建或以其他方式形成长期资产。
2、 确认时点
企业实际取得政府补助款项作为确认时点。
3、 会计处理
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限
分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时
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确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业
已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
(二十八) 递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款
抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确
认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企
业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的
其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行
时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资
产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回
的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资
产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
(二十九) 租赁
1、 经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直
线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，
计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从
租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直
线法进行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，
计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁
收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金
收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2、 融资租赁会计处理
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（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付
款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期
应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未
确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公司发生的初始直
接费用，计入租入资产价值。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之
和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为
租赁收入。公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款
的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
(三十) 终止经营
终止经营是满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划归为持有待售的、在
经营和编制财务报表时能够单独区分的组成部分：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一
部分；
（3）该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
(三十一) 持有待售资产
1、 持有待售资产确认标准
本公司将同时符合下列条件的非流动资产确认为持有待售资产：
（1）公司已就该资产出售事项作出决议；
（2）公司已与对方签订了不可撤消的转让协议；
（3）该资产转让将在一年内完成。
2、 持有待售资产的会计处理方法
符合持有待售条件的非流动资产(不包括金融资产及递延所得税资产)，以账面
价值与公允价值减去处置费用孰低的金额列示为其他流动资产。公允价值减去
处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。
(三十二) 关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一
方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而
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不存在其他关联方关系的企业，不构成本公司的关联方。
本公司的关联方包括但不限于：
（1）本公司的母公司；
（2）本公司的子公司；
（3）与本公司受同一母公司控制的其他企业；
（4）对本公司实施共同控制的投资方；
（5）对本公司施加重大影响的投资方；
（6）本公司的合营企业，包括合营企业的子公司；
（7）本公司的联营企业，包括联营企业的子公司；
（8）本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员 ；
（9）本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
（10）本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成
员控制、共同控制的其他企业。
(三十三) 重要会计政策和会计估计的变更
1、 重要会计政策变更
本报告期公司主要会计政策未发生变更。
2、 会计估计变更
（1）公司对会计估计变更适用时点的确定原则
会计估计变更仅影响变更当期的，其影响数应当在变更当期予以确认；既影响
变更当期又影响未来期间的，其影响数应当在变更当期和未来期间予以确认。
（2）本年主要会计估计变更
本报告期公司主要会计估计未发生变更。
（三十四）关于同一控制下企业合并追溯调整年初及上年同期数的说明
根据企业会计准则及其相关规定，对于同一控制下企业合并取得的子公司，视同该
子公司在最终控制方开始实施时即以目前的状态存在。编制合并资产负债表时，调
整合并资产负债表所有相关项目的对比数，相应地，合并资产负债表的留存收益项
目反映母公司及该子公司如果一直作为一个整体运行至合并日应实现的盈余公积和
未分配利润的情况；编制合并利润表、合并现金流量表时，调整合并利润表、合并
现金流量表所有相关项目的对比数，相应的合并利润表、合并现金流量表的项目反
映母公司及该子公司如果一直作为一个整体运行于各对比期间的收入、费用、利润、
现金流量情况。
2014 年 8 月 8 日，皇庭投资与本公司签订重大资产购买协议，将其持有的皇庭文化
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的 100%的股权转让给本公司，本公司通过向皇庭投资发行股份购买其持有的皇庭文
化 100%的股权。
2015 年 7 月 15 日，皇庭文化完成工商变更手续，本次重组的资产已完成转让手续。
交易完成后，本公司将持有皇庭文化 100%的股权，并将通过皇庭文化间接持有 PHL
及皇庭金融 100%的股权。
皇庭投资与本公司于 2015 年 7 月 15 日（合并日）之前均同受郑康豪先生控制，且
这种控制不是暂时的，故皇庭投资受让皇庭文化 100%股权属于同一控制下企业合
并，需要追溯调整 2014 年财务报表。
主要追溯调整情况如下：
项目 追溯调整后 追溯调整前 调整数
货币资金 27,435,775.49 27,435,098.19 677.30
资产合计 7,871,960,219.16 7,871,959,541.86 677.30
其他应付款 1,178,788,481.12 1,084,648,833.68 94,139,647.44
负债合计 5,040,588,187.93 4,946,448,540.49 94,139,647.44
实收资本 265,081,420.00 265,081,420.00
资本公积 530,307,897.00 24,307,897.00 506,000,000.00
盈余公积 125,929,834.48 125,929,834.48
其他综合收益 -2,478,160.13 -2,478,160.13
未分配利润 1,912,531,039.88 1,486,429,167.13 426,101,872.75
（归属于母公司）所有者权益合计 2,831,372,031.23 1,901,748,318.61 929,623,712.62
少数股东权益 1,023,762,682.76 -1,023,762,682.76
所有者权益合计 2,831,372,031.23 2,925,511,001.37 -94,138,970.14
管理费用 73,535,444.45 73,413,990.57 121,453.88
财务费用 297,249,852.75 297,247,156.54 2,696.21
营业外支出 18,555,202.45 18,555,132.45 70.00
净利润 -542,923,077.15 -542,798,857.06 -124,220.09
归属于母公司所有者的净利润 -542,923,077.15 -335,060,535.45 -207,862,541.70
少数股东损益 -207,738,321.61 207,738,321.61
其他综合收益的税后金额 -2,908,373.73 -2,908,373.73
四、 税项
公司主要税种和税率
税种 计税依据 税率
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按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税
增值税 17%、3%
额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税
营业税 按应税营业收入计征 5%
城市维护建设税 按实际缴纳的营业税、增值税及消费税计征 5%、7%
教育费附加 按实际缴纳的营业税、增值税及消费税计征 2%、3%
企业所得税 按应纳税所得额计征 25%
按超率累进税率
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征
30%-60%
五、 合并财务报表主要项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 货币资金
项目 年末余额 年初余额
现金 162,801.63 261,682.14
银行存款 104,954,698.16 12,654,548.86
其他货币资金 4,609,660.78 14,519,544.49
合计 109,727,160.57 27,435,775.49
其中受限制的货币资金明细如下：
项目 年末余额 年初余额
按揭保证金 4,376,372.19 4,361,427.28
质押的定期存单 10,000,000.00
合计 4,376,372.19 14,361,427.28
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(二) 应收账款
1、 应收账款按种类披露
年末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值 计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额 金额 比例（%） 金额
（%） （%）
单项金额重大并单项计提
坏账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提
52,639,712.00 100.00 4,240,527.32 8.06 48,399,184.68 33,139,825.57 100.00 2,498,122.11 7.54 30,641,703.46
坏账准备的应收账款
单项金额虽不重大但单项
计提坏账准备的应收账款
合计 52,639,712.00 100.00 4,240,527.32 8.06 48,399,184.68 33,139,825.57 100.00 2,498,122.11 7.54 30,641,703.46
应收账款种类的说明：
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款
年末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 36,406,093.51 1,820,304.68 5.00
1－2 年（含 2 年） 15,348,217.62 1,534,821.77 10.00
2－3 年（含 3 年）
3－4 年（含 4 年）
4－5 年（含 5 年）
5 年以上 885,400.87 885,400.87 100.00
合计 52,639,712.00 4,240,527.32 8.06
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2、 本年无以前年度已全额计提坏账准备，或计提减值准备比例较大的重大应收
账款本年收回或转回情况。
3、 应收账款中欠款金额前五名单位情况
年末余额
单位名称
占应收账款
应收账款 坏账准备
合计数的比例（%）
第一名 4,967,081.09 9.44 285,978.91
第二名 1,864,900.08 3.54 100,272.93
第三名 1,798,803.16 3.42 99,689.44
第四名 1,344,877.70 2.55 100,313.90
第五名 1,280,405.78 2.43 64,020.29
合计 11,256,067.81 21.38 650,275.47
(三) 预付款项
1、 预付款项按账龄列示
年末余额 年初余额
账龄
账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%)
1 年以内（含 1 年） 400,707.06 100.00 2,500,000.00 98.44
1－2 年（含 2 年）
2－3 年（含 3 年）
3 年以上 39,509.00 1.56
合计 400,707.06 100.00 2,539,509.00 100.00
2、 按预付对象集中度归集的年末余额前五名预付款项汇总金额 400,707.06 元，
占预付款项年末余额合计数的比例 100.00%。
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财务报表附注
(四) 其他应收款
1、 其他应收款按种类披露
年末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值
计提比例 计提比例
金额 比例（%） 金额 金额 比例（%） 金额
（%） （%）
单项金额重大并单项计提坏
7,201,728.50 16.73 7,201,728.50 100.00 7,201,728.50 26.84 7,201,728.50 100.00
账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏
35,841,910.71 83.27 677,135.94 1.89 35,164,774.77 19,632,355.26 73.16 630,264.05 3.21 19,002,091.21
账准备的其他应收款
单项金额虽不重大但单项计
提坏账准备的其他应收款
合计 43,043,639.21 100.00 7,878,864.44 18.30 35,164,774.77 26,834,083.76 100.00 7,831,992.55 29.19 19,002,091.21
其他应收款种类的说明：
年末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
年末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
深港工贸进出口公司 7,201,728.50 7,201,728.50 100.00 预计可收回性较低
合计 7,201,728.50 7,201,728.50 100.00
财务报表附注 第 53 页
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组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
年末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 4,507,442.63 225,372.14 5.00
1－2 年（含 2 年） 331,100.00 33,110.00 10.00
2－3 年（含 3 年） 15.00
3－4 年（含 4 年） 118,708.25 35,612.48 30.00
4－5 年（含 5 年） 50.00
5 年以上 383,041.32 383,041.32 100.00
合计 5,340,292.20 677,135.94 12.68
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
年末余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
员工备用金 792,880.37
押金 996,019.46
各类保证金 2,500,000.00
应收政府款 26,212,718.68
合计 30,501,618.51
2、 本年实际核销的其他应收款情况
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 2,224,000.00
3、 其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
押金 996,019.46 1,289,214.00
诉讼应收款 3,772,736.17
员工备用金 792,880.37 350,812.00
公交站代建项目 26,212,718.68 10,419,189.42
保证金 2,500,000.00 2,500,000.00
往来及其他 8,769,284.53 12,274,868.34
合计 43,043,639.21 26,834,083.76
财务报表附注 第 54 页
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4、 其他应收款金额前五名单位情况
占其他应收款 坏账准备
单位名称 款项性质 账面余额 账龄
总额的比例(%) 年末余额
15,793,529.26 1 年以内（含 1 年） 36.69
220,366.42 1-2 年（含 2 年） 0.51
公交站代建
深圳市交通运输委员会
工程款
5,383,108.76 2-3 年（含 3 年） 12.51
4,815,714.24 3-4 年（含 4 年） 11.19
深港工贸进出口公司 代偿贷款本息 7,201,728.50 5 年以上 16.73 7,201,728.50
深圳市雅豪园投资有限公司 诉讼应收款 3,394,044.89 1 年以内（含 1 年） 7.89 169,702.24
宁波和亿品牌管理有限公司 保证金 2,000,000.00 2-3 年（含 3 年） 4.65
1,100.00 1-2 年（含 2 年）
深圳市皇庭商业管理有限公司
押金 777,583.00 3-4 年（含 4 年） 1.80
（以下简称“皇庭商业管理”）
11,522.00 4-5 年（含 5 年） 0.03
合计 39,598,697.07 92.00 7,371,430.74
(五) 存货
1、 存货分类
年末余额 年初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料及易耗品 319,903.30 319,903.30 227,392.55 227,392.55
消耗性林木资产 51,589,135.07 16,635,164.75 34,953,970.32
开发成本 6,448,481.22 6,448,481.22
开发产品 2,186,585.24 1,742,560.00 444,025.24 2,186,585.24 1,742,560.00 444,025.24
合计 2,506,488.54 1,742,560.00 763,928.54 60,451,594.08 24,826,205.97 35,625,388.11
（1）开发成本
项目名称 年末余额 年初余额
融富花园二期* 6,448,481.22
合计 6,448,481.22
*融富花园二期本期诉讼终结，收到赔偿款 2,222,735.00 元，将前期计提的存
货跌价准备按收到的赔偿款冲回，剩余部分转销。
财务报表附注 第 55 页
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（2）开发产品
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 备注
港逸豪庭C-15F 2000年12月 444,025.24 444,025.24
港逸豪庭立体车库 1,742,560.00 1,742,560.00
合计 2,186,585.24 2,186,585.24
2、 存货跌价准备
本年增加 本年减少
存货种类 年初余额 年末余额
本年计提额 其他 转回 转销
消耗性林木资产*1 16,635,164.75 16,635,164.75
开发成本*2 6,448,481.22 2,222,735.00 4,225,746.22
开发产品 1,742,560.00 1,742,560.00
合计 24,826,205.97 2,222,735.00 20,860,910.97 1,742,560.00
*1、消耗性林木资产：截止 2015 年 12 月 31 日，深圳市国商林业发展有限公
司（以下简称“国商林业”）及子公司已出售，前期计提的存货跌价准备本年
全部转销；
*2、开发成本：融富花园二期本期诉讼终结，收到赔偿款 2,222,735.00 元，将
前期计提的存货跌价准备按收到的赔偿款冲回，剩余部分转销。
3、 存货跌价准备情况
本年转回金额占该项
项目 计提存货跌价准备的依据 本年转回存货跌价准备的原因
存货年末余额的比例
消耗性林木资产 可变现净值低于账面价值
开发成本 可变现净值低于账面价值 根据诉讼结果转回部分赔偿款
开发产品 可变现净值低于账面价值
(六) 其他流动资产
项目 年末余额 年初余额
待抵扣进项税 2,329,879.78 370,660.42
合计 2,329,879.78 370,660.42
财务报表附注 第 56 页
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(七) 可供出售金融资产
1、 可供出售金融资产情况
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售债务工具
可供出售权益工具 250,000.00 250,000.00 250,000.00 250,000.00
其中：按公允价值计量
按成本计量 250,000.00 250,000.00 250,000.00 250,000.00
合计 250,000.00 250,000.00 250,000.00 250,000.00
2、 年末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备 在被投资单位 本年现金
被投资单位
年初 本年增加 本年减少 年末 年初 本年增加 本年减少 年末 持股比例(%) 红利
深圳市皇家贵族实业有限公司 250,000.00 250,000.00 250,000.00 250,000.00 5.00
合计 250,000.00 250,000.00 250,000.00 250,000.00 5.00
2007 年 1 月 31 日，融发投资、深圳市国际商场有限公司（以下简称“国际商场”）与深圳市宝天投资发展有限公司（以下简称“宝
天投资”）签订《股权转让合同》，合同约定：融发投资、国际商场分别将其拥有深圳市皇家贵族实业有限公司（原名“深圳市港逸
东方会实业有限公司”以下简称“港逸东方会”）85%、10%的股权转让给宝天投资。股权转让后，宝天投资、融发投资分别拥有港
逸东方会 95%、5%的股权。宝天投资在受让 95%的股权后，经营港逸东方会 6 年后必须将股权以人民币 100 万元的价格转让给融发
投资或者融发投资指定的一方。随后，融发投资与宝天投资签订《股权转让合同之补充协议》，协议约定：融发投资同意放弃其所拥
有的港逸东方会 5%股权所带来或未来会带来的收益，即股权转让完成后 6 年内融发投资不参与分配港逸东方会经营所获得收益和
财务报表附注 第 57 页
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财务报表附注
不承担其发生的亏损。本次股权转让的实质是宝天投资在未来 6 年内租用港逸东方会的经营资质和经营场所，融发投资在未来 6 年
内不能控制港逸东方会的经营和财务，故对港逸东方会采用成本法核算。但根据协议约定，融发投资承接了港逸东方会交场地时间
之前的资产和债务。股权转让后，港逸东方会更名为皇家贵族实业。2013 年，合同约定 6 年经营期已到，宝天投资未履行转让上述
股权的义务，融发投资决定放弃回购转让予宝天投资的股权，并全额计提减值准备。
(八) 长期股权投资
1、 长期股权投资分类如下：
项目 年末余额 年初余额
股权投资 10,570,000.00 10,570,000.00
减：减值准备 10,570,000.00 10,570,000.00
合计
2、 长期股权投资明细情况
在被投资单位
其中：联营及合营 在被投资 在被投资
核算 增减 持股比例与 本年计提 本年现
被投资单位 投资成本 年初余额 企业其他综合收益 年末余额 单位持股 单位表决权 减值准备
方法 变动 表决权比例 减值准备 金红利
变动中享有的份额 比例(%) 比例(%)
不一致的说明
深圳春华医药联合企业有限公司
成本法 2,250,000.00 2,250,000.00 2,250,000.00 75.00 75.00 2,250,000.00
（以下简称“春华医药”）*
深圳市国商医药有限公司（以下简
成本法 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 98.00 100.00 3,000,000.00
称“国商医药”）*
深圳市国际企业贸易有限公司
成本法 5,320,000.00 5,320,000.00 5,320,000.00 98.75 100.00 5,320,000.00
（以下简称“国际贸易”）*
成本法小计 10,570,000.00 10,570,000.00 10,570,000.00 10,570,000.00
合计 10,570,000.00 10,570,000.00 10,570,000.00 10,570,000.00
财务报表附注 第 58 页
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2015 年度
财务报表附注
*1、国际贸易、春华医药及国商医药停业多年，已被工商部门吊销营业执照。故本
公司对上述公司的投资计提全额减值准备。根据深圳证券交易所《上市公司执行新
会计准则备忘录第 5 号》规定，本公司未将上述公司纳入合并财务报表范围。
(九) 投资性房地产
1、采用公允价值计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
1．年初余额 7,652,624,300.00 7,652,624,300.00
2．本年变动 3,476,240.00 3,476,240.00
加：外购
存货\固定资产\在建工程转入
企业合并增加
减：处置
其他转出
公允价值变动 3,476,240.00 3,476,240.00
3．年末余额 7,656,100,540.00 7,656,100,540.00
2、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产明细情况
项目 年初公允价值 本年公允价值变动 年末入账公允价值 年末评估的公允价值 增值率(%)
皇庭国商购物广场 7,647,651,900.00 7,647,651,900.00 7,664,482,300.00 0.22
中泰松园南九巷 804# 1,803,360.00 1,560,600.00 3,363,960.00 3,363,960.00 86.54
广州解放北路大北新街招待所 22 号 1,619,440.00 574,640.00 2,194,080.00 2,194,080.00 35.48
中泰松园南九巷 102# 1,549,600.00 1,341,000.00 2,890,600.00 2,890,600.00 86.54
7,652,624,300.00 3,476,240.00 7,656,100,540.00 7,672,930,940.00
根据银信资产评估有限公司出具银信评报字[2016]沪第 0240 号评估报告显示皇庭国商购物
广场基于 2015 年 12 月 31 日的评估公允价值为 766,448.23 万元，年末公允价值与年初公允
价值相比，变动幅度小于 5%时，公司不进行会计处理。
根据深圳市东昊房地产评估有限公司出具深东昊（评）字[2015]第 012150 号显示中泰松园
南九巷 804#等其余 3 项投资性房地产评估的公允价值分别为 336.40 万元、219.41 万元及
财务报表附注 第 59 页
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2015 年度
财务报表附注
289.06 万元，其变动幅度大于 5%，公司对账面金额进行了调整。2015 年该 3 项投资性房
地产年末公允价值调账并列入本年损益的金额为 3,476,240.00 元。
未办妥产权证书的投资性房地产情况
项目 年末公允价值 未办妥产权证书原因
广州解放北路大北新街招待所22号 2,194,080.00 无产权证
合计 2,194,080.00
(十) 固定资产
1、 固定资产情况
项目 房屋建筑物 运输设备 电子及其他设备 合计
1．账面原值
（1）年初余额 89,078,451.24 7,809,321.52 7,067,604.83 103,955,377.59
（2）本年增加金额 403,180.00 930,451.00 1,333,631.00
---外购 403,180.00 930,451.00 1,333,631.00
---在建工程转入
----企业合并增加
（3）本年减少金额 318,090.21 1,650,536.00 476,277.68 2,444,903.89
---处置或报废 318,090.21 1,650,536.00 476,277.68 2,444,903.89
---其他减少
（4）年末余额 88,760,361.03 6,561,965.52 7,521,778.15 102,844,104.70
2．累计折旧和累计摊销
（1）年初余额 34,639,397.82 5,804,816.99 2,889,220.23 43,333,435.04
（2）本年增加金额 2,623,686.66 576,772.69 1,006,410.61 4,206,869.96
---计提 2,623,686.66 576,772.69 1,006,410.61 4,206,869.96
---其他增加
（3）本年减少金额 74,750.68 1,546,139.79 393,513.74 2,014,404.21
---处置或报废 74,750.68 1,546,139.79 393,513.74 2,014,404.21
---其他减少
（4）年末余额 37,188,333.80 4,835,449.89 3,502,117.10 45,525,900.79
财务报表附注 第 60 页
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项目 房屋建筑物 运输设备 电子及其他设备 合计
3．减值准备
（1）年初余额
（2）本年增加金额
---计提
---其他增加
（3）本年减少金额
---处置或报废
---其他减少
（4）年末余额
4．账面价值
（1）年末账面价值 51,572,027.23 1,726,515.63 4,019,661.05 57,318,203.91
（2）年初账面价值 54,439,053.42 2,004,504.53 4,178,384.60 60,621,942.55
2、 年末不存在无产权证书的固定资产情况。
(十一) 在建工程
在建工程情况
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
停车场收费系统改造 456,000.00 456,000.00
皇庭广场商铺改造 2,597,498.82 2,597,498.82
合计 456,000.00 456,000.00 2,597,498.82 2,597,498.82
(十二) 无形资产
无形资产情况
项目 软件 合计
1．账面原值
（1）年初余额 2,414,453.20 2,414,453.20
（2）本年增加金额 540,133.80 540,133.80
财务报表附注 第 61 页
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项目 软件 合计
---购置 540,133.80 540,133.80
---内部研发
---企业合并增加
（3）本年减少金额
---处置
---其他减少
（4）年末余额 2,954,587.00 2,954,587.00
2．累计折旧和累计摊销
（1）年初余额 928,682.26 928,682.26
（2）本年增加金额 489,032.80 489,032.80
---计提 489,032.80 489,032.80
---其他增加
（3）本年减少金额
---处置或报废
---其他减少
（4）年末余额 1,417,715.06 1,417,715.06
3．减值准备
（1）年初余额
（2）本年增加金额
---计提
---其他增加
（3）本年减少金额
---处置或报废
---其他减少
（4）年末余额
4．账面价值
（1）年末账面价值 1,536,871.94 1,536,871.94
（2）年初账面价值 1,485,770.94 1,485,770.94
财务报表附注 第 62 页
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(十三) 长期待摊费用
项目 年初余额 本年增加 本年摊销 其他减少 年末余额
物业装修费 34,221,134.72 11,353,290.40 7,993,655.74 37,580,769.38
贷款顾问费 4,794,444.44 6,000,000.00 645,423.51 10,149,020.93
其他 819,799.70 13,663.33 806,136.37
合计 39,015,579.16 18,173,090.10 8,652,742.58 48,535,926.68
(十四) 递延所得税资产和递延所得税负债
1、 未经抵销的递延所得税资产
年末余额 年初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 471,463.91 117,865.98
可抵扣亏损 12,733,020.71 3,183,255.18
合计 13,204,484.62 3,301,121.16
2、 未经抵销的递延所得税负债
年末余额 年初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
投资性房地产公允
5,596,714,557.92 1,399,178,639.47 5,527,494,610.53 1,381,873,652.63
价值与税法差异
合计 5,596,714,557.92 1,399,178,639.47 5,527,494,610.53 1,381,873,652.63
3、 未确认递延所得税资产明细
项目 年末余额 年初余额
（1）可抵扣暂时性差异 23,960,487.85 109,913,609.36
（2）可抵扣亏损 838,227,649.98 1,102,408,947.47
合计 862,188,137.83 1,212,322,556.83
由于未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此没有确认为递延所
得税资产的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损。
财务报表附注 第 63 页
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4、 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
项目 年末余额 备注
2016 年 136,720,874.96
2017 年 53,948,223.60
2018 年 127,844,433.40
2019 年 416,148,489.23
2020 年 103,565,628.79
合计 838,227,649.98
(十五) 其他非流动资产
项目 年末余额 年初余额
预付长期资产款项 31,680,000.00
合计 31,680,000.00
本公司拟收购深圳市同心投资基金股份公司（以下简称“同心投资基金”）部分股权，
根据双方签定的股份转让协议书，本公司预付股权转让款 3,168 万元。
(十六) 短期借款
项目 年末余额 年初余额
质押借款 9,380,000.00
合计 9,380,000.00
(十七) 应付账款
1、 应付账款明细如下：
项目 年末余额 年初余额
工程款及代建公交站款 98,645,064.72 126,756,553.81
广告款 6,026,708.13 19,129,273.66
物业服务款及其他 7,280,222.58 22,897,512.40
合计 111,951,995.43 168,783,339.87
财务报表附注 第 64 页
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2、 账龄超过一年的重要应付账款
项目 年末余额 备注
深圳泛华工程集团有限公司 28,380,000.00 代建公交站工程款尚未支付完毕
深圳泛华工程集团有限公司 16,853,847.00 质保金
深圳市兴派建筑工程有限公司 12,869,201.08 工程款尚未支付完毕
深圳市联丰装饰设计工程有限公司 10,158,196.89 工程款尚未支付完毕
深圳市夺天工园林建设有限公司 10,960,646.44 工程款尚未支付完毕
合计 79,221,891.41
(十八) 预收款项
预收款项情况
项目 年末余额 年初余额
租金 11,809,601.60 3,871,419.86
物业费 1,135,732.81 991,721.04
货款 2,180,000.00
推广费及其他 408,366.72 357,370.10
合计 13,353,701.13 7,400,511.00
(十九) 应付职工薪酬
1、 应付职工薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
短期薪酬 12,392,974.64 55,139,861.58 55,783,321.60 11,749,514.62
离职后福利-设定提存计划 3,960,863.36 3,960,863.36
辞退福利 90,440.89 540,927.83 631,368.72
合计 12,483,415.53 59,641,652.77 60,375,553.68 11,749,514.62
2、 短期薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
（1）工资、奖金、津贴和补贴 10,468,578.13 49,478,990.59 49,537,766.82 10,409,801.90
（2）职工福利费 128,652.41 2,493,745.35 2,612,397.76 10,000.00
（3）社会保险费 1,562,368.41 1,562,368.41
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项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
其中：医疗保险费 1,357,729.28 1,357,729.28
工伤保险费 63,260.96 63,260.96
生育保险费 141,378.17 141,378.17
（4）住房公积金 829.45 1,506,094.23 1,506,923.68
（5）工会经费和职工教育经费 1,794,914.65 98,663.00 563,864.93 1,329,712.72
合计 12,392,974.64 55,139,861.58 55,783,321.60 11,749,514.62
3、 设定提存计划列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
基本养老保险费 3,748,130.13 3,748,130.13
失业保险费 212,733.23 212,733.23
合计 3,960,863.36 3,960,863.36
(二十) 应交税费
税费项目 年末余额 年初余额
营业税 13,099,957.49 10,752,141.17
城建税 492,604.89 448,494.49
企业所得税 2,314,098.19 2,305,926.49
房产税 127,950.01 127,950.01
个人所得税 1,725,783.39 1,640,511.92
教育费附加 436,301.15 406,273.95
土地使用税 322,232.73 322,232.91
印花税及其他 175,214.15 22,135.49
合计 18,694,142.00 16,025,666.43
(二十一) 应付利息
项目 年末余额 年初余额
短期借款利息 18,916.33
长期借款利息 2,558,130.85 2,589,214.93
财务报表附注 第 66 页
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财务报表附注
信托借款利息 3,360,000.00
合计 2,558,130.85 5,968,131.26
(二十二) 应付股利
单位名称 年末余额 年初余额
法人股股东 5,127,701.36 5,127,701.36
合计 5,127,701.36 5,127,701.36
(二十三) 其他应付款
1、 其他应付款情况
项目 年末余额 年初余额
往来款 94,635,702.35 95,651,258.76
代收代付款 13,362,786.09 15,740,836.19
押金、保证金 40,830,787.46 32,146,158.42
对外借款 941.67 933,282,301.04
皇庭广场员工商铺认购款 20,564,565.38 21,949,215.38
商铺结算款 34,248,739.97 14,504,641.26
股利 7,002,584.65 7,002,584.65
其他 19,409,933.85 58,511,485.42
合计 230,056,041.42 1,178,788,481.12
2、 账龄超过一年的重要其他应付款
项目 年末余额 备注
深圳市皇庭集团有限公司（以下简称
34,005,000.00 关联方资金往来款
“皇庭集团）”
合计 34,005,000.00
3、 年末余额中无欠持本公司 5％以上(含 5％)表决权股份的股东单位款项。
4、 年末余额中欠关联方情况详见附注十、（五）。
(二十四) 一年内到期的非流动负债
1、 一年内到期的非流动负债明细
项目 年末余额 年初余额
财务报表附注 第 67 页
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财务报表附注
一年内到期的长期借款 36,000,000.00 28,000,000.00
合计 36,000,000.00 28,000,000.00
2、 一年内到期的长期借款
一年内到期的长期借款
项目 年末余额 年初余额
抵押、保证借款* 36,000,000.00 28,000,000.00
合计 36,000,000.00 28,000,000.00
*年末余额 3,600 万元，系本公司长期借款当年应归还的本金，详见附注五、 二
十五）长期借款。
财务报表附注 第 68 页
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(二十五) 长期借款
1、 长期借款分类
借款类别 年末余额 年初余额
抵押、保证借款 1,116,000,000.00 2,152,000,000.00
合计 1,116,000,000.00 2,152,000,000.00
2、 长期借款明细
年末余额 年初余额
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率
外币金额 本币金额 外币金额 本币金额
西部信托有限公司 2014-3-26 2015-9-17 人民币 10.80% 800,000,000.00
中国农业锦湖支行*1 2014-1-27 2019-1-26 人民币 基准利率上浮 18% 680,000,000.00 680,000,000.00
2014-2-27 2029-2-26 人民币 50,000,000.00 50,000,000.00
2014-3-10 2029-3-9 人民币 20,000,000.00 20,000,000.00
2014-4-9 2029-4-8 人民币 100,000,000.00 100,000,000.00
中国农业锦湖支行*1 基准利率上浮 18%
2014-6-30 2020-12-27 人民币 186,000,000.00 200,000,000.00
2014-7-9 2021-12-27 人民币 80,000,000.00 80,000,000.00
2014-8-25 2029-8-24 人民币 22,000,000.00
中国华融资产管理股份有限公司深圳
2014-9-25 2015-9-16 人民币 10.80% 200,000,000.00
市分公司（以下简称华融资产）*2
合计 1,116,000,000.00 2,152,000,000.00
财务报表附注 第 69 页
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2015 年年度报告全文
*1 2014 年 1 月 27 日，融发投资与中国农业银行锦湖支行签订编号为
8101042014000002 号借款合同，借款金额为人民币 7 亿元，借款期限为 2014
年 1 月 27 日至 2029 年 1 月 26 日，借款利率为基准利率上浮 18%，上述借款
由融发投资以晶岛国商购物中心房产（皇庭广场）（房产证号：深房地字第
3000627642 号）提供抵押保证，由皇庭集团、深圳市皇庭房地产开发有限公
司（以下简称“皇庭房地产开发”）、皇庭商业管理、郑康豪提供连带责任保证
担保。
2014 年 2 月 27 日至 2014 年 7 月 9 日，融发投资分别与中国农业银行锦湖支
行签订编号为 81010420140000-033、041、072、134、137 号及 156 号借款合
同，借款金额为人民币 5 亿元，借款期限为 6.5 年、7.5 年、15 年不等，借款
利率为基准利率上浮 18%，上述借款由融发投资以晶岛国商购物中心房产（皇
庭广场）（房产证号：深房地字第 3000627642 号）提供抵押保证，由皇庭集团、
郑康豪提供连带责任保证担保。
截止 2015 年 12 月 31 日，本公司已归本金人民币 4,800 万元，其中：一年内
到期的借款余额人民币 3,600 万元，长期借款余额人民币 11.16 亿元。
*2 2014 年 9 月 23 日，华融资产与西部信托签署了编号为[2014-015-0005]号债
权转让协议，西部信托把将其对融发投资拥有的本金为人民币 2 亿元债权及其
下相关权益全部转让给华融资产。2014 年 9 月 25 日，融发投资与华融资产签
订编号为深圳 Y32140054-2 债务重组协议。根据该协议，融发投资对华融资
产债务为本金人民币 2 亿元，重组债务的期限为 2014 年 9 月 25 日至 2016 年
9 月 25 日，融发投资以每年 360 天为基数，以年利率 10.8%于每季度末 20 日
前向华融资产支付利息。
(二十六) 预计负债
项目 年末余额 年初余额 形成原因
员工认购商铺补偿 51,335,980.78 54,797,605.78 员工认购商铺补偿*1
雅豪园诉讼案 19,959,682.95 雅豪园诉讼案*2
合计 51,335,980.78 74,757,288.73
预计负债说明：
*1 融发投资与原员工就商铺补偿等事项诉讼案，累计计提预付负债 62,139,855.76 元
。截止 2015 年 12 月 31 日，累计支付赔偿款本金 10,803,874.98 元（不含个税），剩
余本金金额为 51,335,980.78。
*2 深圳市东方置地实业有限公司（即深圳龙岗融发投资有限公司变更后的名称，
2011 年 2 月 14 日又更名为深圳市东方置地集团有限公司）（以下简称“东方置地”）。
财务报表附注 第 70 页
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2015 年年度报告全文
东方置地于 2013 年 8 月 29 日以《补充合同》关于剥离资产的条款被深圳市中级人
民法院认定无效、融发投资因该等无效条款而占有了榭丽花园 Z7 栋房产为由起诉融
发投资，要求融发投资返还榭丽花园 Z7 栋房产（如不能返还则按折价补偿）。2014
年 12 月 19 日，深圳市龙岗区人民法院以东方置地起诉超过了诉讼时效期间为由，
驳回东方置地的全部诉讼请求，东方置地已提起上诉要求撤销一审判决并改判支持
其全部诉讼请求。2015 年 5 月 8 日，因东方置地未在法定期限内预交上诉费，深圳
市中级人民法院按其自动撤回上诉处理。因此融发投资将该笔预计负债全额冲回。
(二十七) 股本
本年变动增（+）减（－）
项目 年初余额 年末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总额 265,081,420.00 308,811,014.00 308,811,014.00 573,892,434.00
合计 265,081,420.00 308,811,014.00 308,811,014.00 573,892,434.00
详见附注一、（一）。
(二十八) 资本公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1.资本溢价（股本溢价）*1 512,814,820.63 2,721,199,520.04 917,539,032.98 2,316,475,307.69
2.其他资本公积*2 17,493,076.37 15,051,996.48 32,545,072.85
合计 530,307,897.00 2,736,251,516.52 917,539,032.98 2,349,020,380.54
*1 本年资本溢价增加系非公开发行 308,811,014 股溢价所致。本年溢价减少系同一
控制下企业合并调整，将被合并方之前实现的留存收益，自资本公积转入未分配利
润 917,539,032.98 元。
*2 其他资本公积增加系本公司实际控制人控制的深圳市皇庭商业管理有限公司（以
下简称“皇庭商业”）豁免本公司及子公司融发投资、子公司商业公司因未及时支付
租金管理费等产生的滞纳金 15,051,996.48 元。
(二十九) 盈余公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 84,526,481.13 84,526,481.13
任意盈余公积 41,403,353.35 41,403,353.35
合计 125,929,834.48 125,929,834.48
(三十) 未分配利润
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项目 本年金额 上年金额
调整前上年末未分配利润 1,912,531,039.88 1,821,489,702.58
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减－） 633,964,414.45
调整后年初未分配利润 1,912,531,039.88 1,821,489,702.58
加： 本年归属于母公司所有者的净利润 38,345,035.20 -542,923,077.15
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取储备基金
提取企业发展基金
提取职工奖福基金
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
年末未分配利润 1,950,876,075.08 1,912,531,039.88
年初未分配利润调整主要原因系同一控制下企业合并的皇庭文化 2014 年年初未分
配利润转入本公司 2014 年年初分配利润。
(三十一) 营业收入和营业成本
本年金额 上年金额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务 262,632,728.53 73,830,851.61 96,353,712.70 61,759,976.37
其他业务 5,655,319.05 2,584,984.85 700,001.00
合计 268,288,047.58 73,830,851.61 98,938,697.55 62,459,977.37
(三十二) 营业税金及附加
项目 本年金额 上年金额
营业税 12,309,502.37 4,834,403.07
教育费附加 517,213.68 249,937.03
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项目 本年金额 上年金额
城市维护建设税 724,099.44 349,503.25
其他 69,272.55 2,816.94
合计 13,620,088.04 5,436,660.29
(三十三) 销售费用
项目 本年金额 上年金额
人力资源费 5,057,459.16 5,234,525.30
资产摊提费用 142,594.15 23,902.93
租赁及物管费 38,069.00
广告费 3,162,013.99 20,508,643.64
招商费 6,868,909.42 125,515,626.68
宣传费 302,952.00 7,856,306.38
促销活动费及其他 1,597,572.67 2,340,849.68
合计 17,131,501.39 161,517,923.61
(三十四) 管理费用
项目 本年金额 上年金额
人力资源费 31,083,018.55 33,250,861.96
资产摊提费用 4,678,601.55 4,909,975.00
租赁及物管费 4,635,240.31 4,840,585.34
诉讼费 474,164.10 479,597.27
税金 1,802,193.60 12,512,737.88
林木管护费 1,093,299.43
办公费 1,343,499.42 2,137,974.97
清洁绿化费 35,492.00 85,691.40
其他 8,249,819.61 14,224,721.20
合计 52,302,029.14 73,535,444.45
(三十五) 财务费用
类别 本年金额 上年金额
利息支出 169,473,422.14 280,978,161.73
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类别 本年金额 上年金额
减：利息收入 969,598.25 141,069.36
汇兑损益 54,497.72 2,126.33
其他 3,292,124.27 16,410,634.05
合计 171,850,445.88 297,249,852.75
(三十六) 资产减值损失
项目 本年金额 上年金额
坏账损失 4,013,277.10 1,308,349.96
存货跌价损失 -2,222,735.00 5,940,311.29
合计 1,790,542.10 7,248,661.25
(三十七) 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本年金额 上年金额
按公允价值计量的投资性房地产 3,476,240.00
其中：本年公允价值变动 3,476,240.00
合计 3,476,240.00
(三十八) 投资收益
1、 投资收益明细情况
项目 本年金额 上年金额
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益 81,544,384.86
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产取得的投资收益
理财产品收益
其他
合计 81,544,384.86
本年投资收益详见附注六、（三）。
(三十九) 营业外收入
营业外收入分项目情况
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计入本年非经常性
项目 本年金额 上年金额
损益的金额
非流动资产处置利得合计 1,910.50 166,080.42 1,910.50
其中：处置固定资产利得 1,910.50 166,080.42 1,910.50
处置无形资产利得
无需偿付的债务*1 29,815,974.46 29,815,974.46
赔偿、罚款及违约金收入 2,603,885.24 100,153.53 2,603,885.24
其他 221,248.16 196,634.50 221,248.16
合计 32,643,018.36 462,868.45 32,643,018.36
*1 本期冲回预计负债 19,959,682.95 元，详见附注五、（二十六）。
(四十) 营业外支出
计入本年非经常性
项目 本年金额 上年金额
损益的金额
非流动资产处置损失合计 33,287.53 40,938.40 33,287.53
其中：固定资产处置损失 33,287.53 40,938.40 33,287.53
无形资产处置损失
滞纳金及罚款支出 274,634.19 6,334.96 274,634.19
违约金*1 2,170,579.20 11,326,407.01 2,170,579.20
诉讼赔偿款 4,712,030.40
其他 598,830.84 2,469,491.68 598,830.84
合计 3,077,331.76 18,555,202.45 3,077,331.76
*1 主要系支付办公场所租赁违约金。
(四十一) 所得税费用
1、 所得税费用表
项目 本年金额 上年金额
按税法及相关规定计算的当期所得税
递延所得税调整 14,003,865.68 16,320,920.98
合计 14,003,865.68 16,320,920.98
2、 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本年发生额
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利润总额 52,348,900.88
按法定[或适用]税率计算的所得税费用 13,087,225.22
子公司适用不同税率的影响 -1,320,018.73
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响 23,769,037.56
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 266,081.78
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -3,352,212.25
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 -18,456,045.56
其他 9,797.66
所得税费用 14,003,865.68
(四十二) 现金流量表项目注释
1、 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本年金额 上年金额
利息收入 954,653.34 141,069.36
保证金押金等 11,254,253.96 26,651,923.96
代收商辅结算款 19,660,256.79 16,872,706.60
其他 53,181,959.22 94,777,645.22
合计 85,051,123.31 138,443,345.14
2、 支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本年金额 上年金额
管理费用 14,729,128.18 34,061,839.97
销售费用 11,931,448.08 113,187,244.16
违约金及诉讼费 2,462,570.71 8,503,876.09
往来款及其他 45,207,249.55 2,824,362.83
合计 74,330,396.52 158,577,323.05
3、 收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本年金额 上年金额
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按揭保证金 30,862.39
定期存单质押 10,000,000.00
合计 10,000,000.00 30,862.39
4、 支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本年金额 上年金额
融资顾问费及其他辅助费用 8,000,464.00
定期存单质押 10,000,000.00
非公开发行费用 4,567,947.39 2,500,000.00
合计 4,567,947.39 20,500,464.00
(四十三) 现金流量表补充资料
1、 现金流量表补充资料
项目 本年金额 上年金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 38,345,035.20 -542,923,077.15
加：资产减值准备 1,790,542.10 7,248,661.25
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 4,206,869.96 4,201,905.99
无形资产摊销 489,032.80 312,078.47
长期待摊费用摊销 8,652,742.58 8,068,327.67
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
31,377.03 8,529.56
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） -133,671.58
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -3,476,240.00
财务费用（收益以“－”号填列） 171,388,037.85 280,868,650.25
投资损失（收益以“－”号填列） -81,544,384.86
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -3,301,121.16
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 17,304,986.84 16,320,920.98
存货的减少（增加以“－”号填列） 7,187,329.46 1,772,885.96
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 101,629,809.78 -123,550,920.40
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -114,729,523.42 64,831,186.65
其他
经营活动产生的现金流量净额 147,974,494.16 -282,974,522.35
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项目 本年金额 上年金额
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的年末余额 105,350,788.38 13,074,348.21
减：现金的年初余额 13,074,348.21 4,966,219.67
加：现金等价物的年末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 92,276,440.17 8,108,128.54
2、 现金和现金等价物的构成
项目 年末余额 年初余额
一、现金 105,350,788.38 13,074,348.21
其中：库存现金 162,801.63 261,682.14
可随时用于支付的银行存款 104,954,698.16 12,654,548.86
可随时用于支付的其他货币资金 233,288.59 158,117.21
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、年末现金及现金等价物余额 105,350,788.38 13,074,348.21
(四十四) 所有权或使用权受到限制的资产
项目 年末账面价值 受限原因
投资性房地产-房屋建筑物*1 7,649,845,980.00 贷款抵押及未办妥产权证
其他货币资金*2 4,376,372.19 按揭保证金
合计 7,654,222,352.19
*1 截止 2015 年 12 月 31 日，本公司以皇庭广场作为抵押向金融机构借款，抵押物
账面价值 7,647,651,900.00 元。其他受限的投资性房地产为本公司实际控制但尚未办
妥房产证的房产。
*2 按照房地产企业按揭销售商品房的惯例，融发投资为其开发的物业的按揭销售提
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供担保，存入按揭保证金 4,376,372.19 元。
(四十五) 外币货币性项目
外币货币性项目
项目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
货币资金
其中： 港币 10,715.71 0.83778 8,977.41
美元 0.50 6.4936 3.25
马来西亚币 357.00 1.51398 540.49
其他应收款
港币 3,375,248.91 0.83778 2,827,716.03
其他应付款
港币 400,000.00 0.83778 335,112.00
合计 3,172,349.18
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六、 合并范围的变更
(一) 同一控制下企业合并
1、 本年发生的同一控制下企业合并
合并当期期初 合并当期期初
被合并方 企业合并中取 合并日的 比较期间被 比较期间被合
构成同一控制下企业合并的依据 合并日 至合并日被合 至合并日被合
名称 得的权益比例 确定依据 合并方的收入 并方的净利润
并方的收入 并方的净利润
皇庭文化与皇庭国际同受郑康豪
皇庭文化 100.00% 2015 年 7 月 15 日 见下表 -20,590,451.00 -206,729,797.82
控制，且该控制非暂时性
皇庭文化成立于 2013 年 10 月 18 日，营业执照注册号为 440301108145880，成立时注册资本为人民币 1,000 万元，其中皇庭集团出
资人民币 950 万元，占注册资本的 95.00%；皇庭投资出资人民币 50 万元，占注册资本的 5.00%。2014 年 7 月 11 日，经股东会决议
通过，皇庭集团将持有皇庭文化的 95.00%股权转让给皇庭投资；转让完成后，皇庭投资持有皇庭文化 100%的股权，同时皇庭文化
注册资本变更为人民币 60,000 万元（实收资本 50,600 万元）。
合并日的确定依据：
2014 年 8 月 8 日，皇庭投资与本公司签订股权转让协议，将所持有皇庭文化 100%股权转让给本公司。2015 年 7 月 1 日，经中国证
券监督管理委员会《关于核准深圳市国际企业有限公司非公开发行股票的批复》证监许可[2015]1479 号文核准，本公司向皇庭投资
非公开发行 109,409,222.00 股（发行价格 10.03 元）；发行完成后，本公司持有皇庭文化 100%股权。2015 年 7 月 15 日，皇庭文化完
成工商变更手续。上述股权收购系同一控制下的企业合并，合并日确定为 2015 年 7 月 15 日。
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2、 合并成本
皇庭文化
合并成本
—发行的权益性证券的面值 915,061,152.22
—或有对价
3、 合并日被合并方资产、负债的账面价值
皇庭文化
项目
合并日 上期期末
资产： 1,009,302,661.03 1,025,414,021.66
货币资金 317.40 677.30
长期股权投资 1,009,302,343.63 1,025,413,344.36
负债： 94,241,508.81 94,139,647.44
其他应付款 94,241,508.81 94,139,647.44
净资产 915,061,152.22 931,274,374.22
减：少数股东权益
取得的净资产 915,061,152.22 931,274,374.22
(二) 其他原因的合并范围变动
与上年相比本年新增合并单位 7 家，原因为：
（1）本公司新设成立皇庭不动产、深国商文化产业、皇庭在线、深国商管理咨询 4
家公司
子公司名称 持股比例（%） 注册资本 业务性质 设立时间
皇庭不动产 100 50,000,000.00 房地产服务 2015 年 9 月 14 日
深国商文化产业 100 5,000,000.00 策划服务 2015 年 2 月 5 日
皇庭在线 100 50,000,000.00 服务 2015 年 9 月 29 日
深国商管理咨询 100 5,000,000.00 咨询服务 2015 年 1 月 28 日
（2）本公司之子公司深国商管理咨询新设深国商投资发展公司
子公司名称 持股比例（%） 注册资本 业务性质 设立时间
深国商投资发展 100 5,000,000.00 咨询服务 2015 年 2 月 6 日
财务报表附注 第 81 页
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（3）本公司之子公司深国商投资发展新设立皇庭基金和皇金贷金融公司
子公司名称 持股比例（%） 注册资本 业务性质 设立时间
皇庭基金 100 10,000,000.00 证券投资 2015 年 10 月 21 日
皇金贷金融 100 100,000,000.00 金融咨询服务 2015 年 8 月 10 日
截止 2015 年 12 月 31 日，上述子公司年末出资额为 0。
(三) 处置子公司
1、 单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
处置价款与处置 丧失控制权 与原子公司股
丧失控制 丧失控制 丧失控制 按照公允价值
股权处 股权 丧失控制 投资对应的合并 之日剩余股 权投资相关的
股权处置 权之日剩 权之日剩 权之日剩 重新计量剩余
子公司名称 置比例 处置 丧失控制权的时点 权时点的 财务报表层面享 权公允价值 其他综合收益
价款 余股权的 余股权的 余股权的 股权产生的利
（%） 方式 确定依据 有该子公司净资 的确定方法 转入投资损益
比例 账面价值 公允价值 得或损失
产份额的差额 及主要假设 的金额
国商林业 11,489,616.87 100.00 出售 2015 年 9 月 29 日 工商变更 81,544,384.86
2015 年 9 月 28 日，本公司之子公司融发投资与深圳市万绿洋园林设计工程有限公司（简称“万绿洋园林”）签订了股权转让协议，
将其持有的国商林业 100%股权以 11,489,616.87 元对价转让给万绿洋园林；转让完成后，万绿洋园林持有国商林业 100%股权。国商
林业不再纳入合并范围。
财务报表附注 第 82 页
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七、 在其他主体中的权益
(一) 在子公司中的权益
1、 企业集团的构成
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
融发投资 深圳 深圳 物业出租及经营 60.00 40.00 购买
融发商业 深圳 深圳 商业营销 100.00 设立
皇庭广场百货 深圳 深圳 零售百货 100.00 设立
国商物业 深圳 深圳 物业管理 65.00 35.00 设立
连锁商业 深圳 深圳 零售百货 100.00 设立
皇庭文化 深圳 深圳 文化 100.00 购买
皇庭金融 香港 香港 投资咨询 100.00 购买
PHL 香港 香港 投资咨询 100.00 购买
(二) 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 注册资本
直接 间接
国际贸易 深圳 深圳 国际贸易 98.75 5,600,000.00
药品及医
春华医药 深圳 深圳 75.00 3,000,000.00
疗器械
国商医药 深圳 深圳 药品及医疗 98.00 3,000,000.00
国际贸易、春华医药及国商医药停业多年，已被工商部门吊销营业执照。故本公司
对上述公司的投资计提全额减值准备。根据深圳证券交易所《上市公司执行新会计
准则备忘录第 5 号》规定，本公司未将上述公司纳入合并财务报表范围。
八、 与金融工具相关的风险
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司
经营管理层全面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最
终责任。经营管理层通过职能部门递交的月度工作报告来审查已执行程序的有效性
以及风险管理目标和政策的合理性。本公司的内部审计师也会审计风险管理的政策
和程序，并且将有关发现汇报给审计委员会。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽
可能降低风险的风险管理政策。
(一) 信用风险
财务报表附注 第 83 页
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信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
本公司的信用风险主要与应收款项有关。为控制该项风险，本公司仅与经认可的、
信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策，对所有要求采用信用方式进行交
易的客户进行信用审核，公司通过对已有客户信用评级的监控以及应收账款账龄分
析的月度审核来确保公司的整体信用风险在可控的范围内。本公司的其他应收款主
要系押金、代建公交站项目、保证金的应收款项等，公司对此等款项与相关经济业
务一并管理并持续监控，以确保本公司不致面临重大坏账风险。
此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法
回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风
险已经大为降低。
(二) 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而
发生波动的风险，包括外汇风险、利率风险和其他价格风险。
（1）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的
风险。本公司面临的利率风险主要来源于银行短期借款。公司通过建立良好的银企
关系，对授信额度、授信品种以及授信期限进行合理的设计，保障银行授信额度充
足，满足公司各类短期融资需求。
公司本年短期借款已还清，无利率风险。
（2）汇率风险
本公司无外汇风险。
（3）其他价格风险
本公司未持有其他上市公司的权益投资，无相关市场价格风险。
(三) 流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生
资金短缺的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风
险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价
证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下
拥有充足的资金偿还债务。
财务报表附注 第 84 页
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本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
年末余额
项目
0-6 个月（含 6 个月） 6 个月-1 年（含 1 年） 1 年-2 年（含 2 年） 2 年-3 年（含 3 年） 3 年以上 合计
短期借款
应付账款 111,951,995.43 111,951,995.43
其他应付款 152,212,423.46 70,073,611.54 2,466,139.72 5,303,866.70 230,056,041.42
应付利息 2,558,130.85 2,558,130.85
一年内到期的非流动负债 18,000,000.00 18,000,000.00 36,000,000.00
长期借款 40,000,000.00 52,000,000.00 1,024,000,000.00 1,116,000,000.00
合计 284,722,549.74 18,000,000.00 110,073,611.54 54,466,139.72 1,029,303,866.70 1,496,566,167.70
年初余额
项目
0-6 个月（含 6 个月） 6 个月-1 年（含 1 年） 1 年-2 年（含 2 年） 2 年-3 年（含 3 年） 3 年以上 合计
短期借款 9,380,000.00 9,380,000.00
应付账款 168,783,339.87 168,783,339.87
其他应付款 1,171,018,474.70 2,466,139.72 1,613,473.40 3,690,393.30 1,178,788,481.12
应付利息 5,968,131.26 5,968,131.26
一年内到期的非流动负债 14,000,000.00 14,000,000.00 28,000,000.00
长期借款 9,000,000.00 800,000,000.00 1,343,000,000.00 2,152,000,000.00
合计 1,369,149,945.83 14,000,000.00 11,466,139.72 801,613,473.40 1,346,690,393.30 3,542,919,952.25
财务报表附注 第 85 页
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九、 公允价值的披露
公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：
- 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整
的报价。
- 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输
入值。
- 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值
所属的最低层次决定。
(一) 以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值
年末公允价值
项目
第一层次 第二层次 第三层次
合计
公允价值计量 公允价值计量 公允价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物 7,656,100,540.00 7,656,100,540.00
3.持有并准备增值后转让的土地使用权
持续以公允价值计量的资产总额 7,656,100,540.00 7,656,100,540.00
(二) 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定
量信息
重要参数
项目 年末公允价值 估值技术
定性信息 定量信息
出租的建筑物 7,656,100,540.00 市场法 商业用房 可比房产成交价
十、 关联方及关联交易
(一) 本公司的母公司情况
截止 2015 年 12 月 31 日，郑康豪先生及其控制的百利亚太投资有限公司、皇庭投资、
皇庭金融控股和皇庭国际集团有限公司（以下简称“皇庭国际集团”）合计持有本公
司 49.80%的股份，因此郑康豪先生现为本公司实际控制人。
(二) 本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。
财务报表附注 第 86 页
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(三) 本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见本附注“七、在其他主体中的权益”。
(四) 本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
郑康豪 公司法人代表、董事长
百利亚太投资有限公司 持有本公司6.33%的股权
皇庭投资 持有本公司21.49%的股权
皇庭金融控股 持有本公司20.85%的股权
皇庭国际集团 持有本公司1.01%的股权
皇庭集团 受郑康豪实际控制的公司
皇庭商业管理 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭酒店管理有限公司（以下简称“皇庭酒店”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭荟贵宾楼餐饮有限公司（以下简称“皇庭荟”） 郑康豪妹妹控制的公司
深圳市皇庭唯尚会科技有限公司（以下简称“皇庭唯尚会”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市君庭百货管理有限公司（以下简称“君庭百货”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市卓越海外旅游有限公司（以下简称“卓越旅游”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭金融控股有限公司（以下简称“皇庭金融控股”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭房地产开发有限公司（以下简称“皇庭房地产”） 受郑康豪实际控制的公司
重庆皇庭珠宝广场有限公司（以下简称“皇庭珠宝”） 受郑康豪实际控制的公司
惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司（以下简称“惠州大亚湾”） 受郑康豪实际控制的公司
(五) 关联交易情况
1、 存在控制关系且已纳入本公司合并报表范围的子公司，其相互间交易及母子
公司交易已作抵销。合并报表范围外关联方如下：
采购商品-接受劳务情况表
关联方名称 提供劳务 定价依据 本年金额 上年金额
皇庭荟 餐饮服务 根据市场价格协商确定 643,674.00
皇庭酒店 服务 根据市场价格协商确定 70,687.00 2,027,013.05
皇庭唯尚会 服务 根据市场价格协商确定 429,800.00 3,042,100.00
卓越旅游 服务 根据市场价格协商确定 431,200.00
合计 500,487.00 6,143,987.05
财务报表附注 第 87 页
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出售商品-提供劳务情况表
关联方名称 提供劳务 定价依据 本年金额 上年金额
皇庭酒店 租赁 根据市场价格协商确定 900,000.00
皇庭房地产 租赁 根据市场价格协商确定 2,910,000.00
皇庭房地产 招商服务费 根据市场价格协商确定 1,610,000.00
君庭百货 租赁 根据市场价格协商确定 3,129,177.84
惠州大亚湾 租赁 根据市场价格协商确定 720,000.00
皇庭珠宝 招商服务费 根据市场价格协商确定 2,480,000.00
合计 11,749,177.84
2、 关联租赁情况
公司承租情况
出租方 租赁费 本年确认的租赁
承租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日
名称 定价依据 管理费及违约金
租赁皇岗商务中心主楼 根据市场价格
皇庭商业 本公司 2014-10-1 2015-1-31 736,914.11
6楼A 协商确定
租赁皇岗商务中心主楼 根据市场价格
皇庭商业 本公司 2015-2-1 2016-1-31 2,430,285.00
6楼A 协商确定
租赁皇岗商务中心主楼 根据市场价格
皇庭商业 融发投资 2014-10-1 2015-1-31 1,446,758.76
6楼B 协商确定
租赁皇岗商务中心主楼 根据市场价格
皇庭商业 融发投资 2015-2-1 2015-4-30 491,194.00
6楼B 协商确定
租赁皇岗商务中心主楼 根据市场价格
皇庭商业 融发投资 2015-5-1 2018-4-30 1,427,936.00
6楼B 协商确定
租赁皇岗商务中心主楼 根据市场价格
皇庭商业 融发商业 2014-10-1 2015-1-31 248,056.09
6 楼 C 单元和 D 单元 协商确定
租赁皇岗商务中心主楼 根据市场价格
皇庭商业 融发商业 2015-2-1 2018-1-31 229,339.00
6 楼 C 单元和 D 单元 协商确定
合计 7,010,482.96
3、 关联担保情况
担保是否已
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
郑康豪*1 国商林业 8,000,000.00 2014-9-24 2015-5-23 是
皇庭集团、皇庭商业、郑康豪*2 融发投资 700,000,000.00 2014-1-27 2029-1-26 否
皇庭集团、郑康豪*3 融发投资 500,000,000.00 2014-2-27 2019-8-24 否
皇庭集团、郑康豪*4 融发投资 1,200,000,000.00 2014-3-26 2016-3-25 是
皇庭集团、郑康豪*5 融发投资 200,000,000.00 2014-9-25 2016-9-24 是
郑康豪*6 融发投资 8,000,000.00 2014-9-24 2015-5-23 是
郑康豪*7 融发投资 10,000,000.00 2014-12-9 2015-3-8 是
郑康豪*8 融发投资 25,000,000.00 2013-11-11 2014-12-10 是
财务报表附注 第 88 页
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*1、 2014 年 12 月 23 日子公司国商林业与黄楚龙签订编号为 2012092402 补 3
的流动资金贷款合同，借款金额为人民币 800 万元，借款期限为 2012 年 9 月
24 日至 2015 年 5 月 23 日，借款利率为 6.72%。由子公司融发投资与郑康豪
提供连带责任保证担保。截止 2015 年 12 月 31 日，该笔借款已还清。
*2、2014 年 1 月 27 日，融发投资与中国农业银行锦湖支行签订编号为
8101042014000002 号借款合同，借款金额为人民币 7 亿元，借款期限为 2014
年 1 月 27 日至 2029 年 1 月 26 日，借款利率为基准利率上浮 18%，上述借款
由融发投资以晶岛国商购物中心房产（皇庭广场）（房产证号：深房地字第
3000627642 号）提供抵押保证，由皇庭集团、皇庭房地产开发、皇庭商业管
理、郑康豪提供连带责任保证担保。截止 2015 年 12 月 31 日，融发投资已归
本金人民币 4,800 万元，其中：一年内到期的借款余额人民币 3,600 万元，长
期借款余额人民币 6.16 亿元。
*3、2014 年 2 月 27 日至 2014 年 7 月 9 日，融发投资分别与中国农业银行锦
湖支行签订编号为 81010420140000-033、041、072、134、137 号及 156 号借
款合同，借款金额为人民币 5 亿元，借款期限为 6.5 年、7.5 年、15 年不等，
借款利率为基准利率上浮 18%，上述借款由融发投资以晶岛国商购物中心房
产（皇庭广场）（房产证号：深房地字第 3000627642 号）提供抵押保证，由皇
庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。
*4、2014 年 3 月 26 日，融发投资与西部信托有限公司签订编号为 2014-015-0001
号的借款合同，借款金额为人民币 12 亿元，其中 4 亿元借款期限为 0.5 年，8
亿元借款期限 2 年，借款利率为 10.80%，上述借款由融发投资以晶岛国商购
物中心房产（皇庭广场）（房产证号：深房地字第 3000627642 号）提供抵押保
证，由皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。截止 2015 年 12 月 31 日，
该笔借款已还清。
*5、2014 年 9 月 23 日，华融资产与西部信托签署了编号为[2014-015-0005]号
债权转让协议，西部信托把将其对融发投资拥有的本金为人民币 2 亿元债权及
其下相关权益全部转让给华融资产。2014 年 9 月 25 日，融发投资与华融资产
签订编号为深圳 Y32140054-2 债务重组协议。根据该协议，融发投资对华融
资产债务为本金人民币 2 亿元，年利率为 10.8%。由皇庭集团、郑康豪提供连
带责任保证担保。截止 2015 年 12 月 31 日，该笔借款已还清。
*6、 2014 年 12 月 23 日，子公司融发公司与黄楚龙签订了编号为 2012092402
补 3 的流动资金贷款合同，借款金额为人民币 800 万元，借款期限为 2012 年
9 月 24 日至 2015 年 5 月 23 日，借款利率为 6.72%。由郑康豪提供连带责任
保证担保。截止 2015 年 12 月 31 日，该笔借款已还清。
财务报表附注 第 89 页
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*7、 2014 年 12 月 9 日，子公司融发公司与郑灿雄签订编号为 2012092401 补
2 的流动资金贷款合同，借款金额为人民币 1,000 万元，借款期限为 2014 年
12 月 9 日至 2015 年 3 月 8 日，借款利率为 6.72%。由郑康豪提供连带责任保
证担保。截止 2015 年 12 月 31 日，该笔借款已还清。
*8、 2014 年 8 月 1 日子公司融发公司与林炳洪签订流动资金贷款合同（编号
SZXJT2013-1105-01），借款金额为人民币 2,500 万元，借款期限为 2014 年 1
月 9 日至 2014 年 12 月 10 日，借款利率为 6.72%。由郑康豪提供连带责任保
证担保。截止 2015 年 12 月 31 日，该笔借款已还清。
4、 关联方资金拆借
报告期内，本公司及子公司向皇庭集团拆借资金 146,710.30 万元、期初拆借金
额为 16,720.00 万元、本期归还资金 154,001.00 万元，期末剩余拆借资金金额
为 9,429.30 万元。根据本公司与皇庭集团达成的相关协议，2015 年度皇庭集
团对上述资金提供免息拆借。
5、 其他关联交易
关键管理人员薪酬
项目名称 本年发生额 上年发生额
关键管理人员薪酬 7,204,780.86 7,779,879.22
6、 关联往来
应收关联方款项
年末余额 年初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款
皇庭商业 790,205.00 790,205.00
皇庭酒店 250,000.00
君庭百货 1,477,317.51 73,865.88
皇庭唯尚会 338,436.40 16,921.82 436,733.70
合计 1,128,641.40 16,921.82 2,954,256.21 73,865.88
应付关联方款项
单位名称 年末余额 年初余额
财务报表附注 第 90 页
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其他应付款：
皇庭集团 94,293,000.00 889,667,664.84
皇庭商业管理 106.00 22,003,669.78
郑康豪 88,381.17
皇庭酒店 81,757.57 5,771,515.92
皇庭荟 943,853.00
卓越旅游 86,240.00
君庭百货 23,682.49
皇庭国际集团 127,130.85
小计 94,525,676.91 918,561,324.71
应付账款：
皇庭唯尚会 3,000,000.00
小计 3,000,000.00
合计 94,525,676.91 921,561,324.71
十一、 承诺及或有事项
(一) 重要承诺事项
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
经营租赁
1、 经营租赁（租出）
本公司各类租出资产情况如下：
经营租赁租出资产类别 年末账面价值 年初账面价值
投资性房地产 7,656,100,540.00 7,652,624,300.00
合计 7,656,100,540.00 7,652,624,300.00
2、 经营租赁(租入)
根据本公司与关联方签订的办公楼及会议室租赁合同，截止 2015 年 12 月 31
日，本公司经营租赁承担如下：
剩余租赁期 最低租赁付款额
1 年以内（含 1 年） 2,738,336.00
1-2 年（含 2 年） 2,548,692.00
2- 3 年（含 3 年） 672,027.00
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合计 5,959,055.00
(二) 工程付款承担
根据本公司已签订的皇庭广场工程合同，截止 2015 年 12 月 31 日，本公司工程承担
金额为 7,026.51 万元。
(三) 经营性出租合同
融发投资与 COSCIA(HK) LIMITED（以下简称“COSCIA”）签订租赁商铺协议，
协议约定融发投资 将皇庭广场部分商铺出租给 COSCIA,租赁期内， 双方约定
COSCIA 每年保底销售额为 1.5 亿元人民币。
2015 年 12 月，融发投资与 COSCIA 就租赁商铺事项签订《补充协议书》，鉴于 COSCIA
商场尚处在商业培养期，双方约定 2014 年度、2015 年度不履行租赁合同“保底销
售额”条款，租赁的其他事项仍按照原合同约定执行。
(四) 前期承诺履行情况
本公司无需要披露的前期承诺事项。
(五) 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
按照房地产企业按揭销售商品房的惯例，融发投资为其开发的物业的按揭销售提供
担保，截止 2015 年 12 月 31 日，提供的按揭销售担保余额为 333.80 万元，存入按
揭保证金 4,376,372.19 元，详见附注五、（四十四）。
(六) 抵押、质押事项
除财务报表附注五（十六）、（二十五）所述以外，本公司无其他抵押、质押事项。
其中，与关联方相关的重大承诺事项明细详见本附注十、（五）3。
(七) 未决诉讼或仲裁形成的或有负债及其财务影响
皇庭广场（原晶岛国商购物中心）员工商铺认购系列案件
2015 年 8 月，陶惠勋等八名认购人将融发投资作为被告起诉（案号为“（2015）深
福法民三初字第 1852-1855、1857-1860 号”），请求融发公司解除《晶岛国际广场
商铺内部认购书》；返还已付商铺购买款及其利息、支付商铺租金、赔偿其损失；
并承担诉讼费用。目前案件 1852-1855、1857-1859 号七起案件于 2016 年 3 月 24 日
进行了证据交换。 截止报告日，本系列案正处于一审审理阶段。
对于上述员工商铺认购案件，本公司已按照 2010 年 12 月股东大会审议通过的《关
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于妥善解决员工商铺内部认购事宜的议案》即按照每平米 4.5 万元（包括本金，不
含个税）计提相应的预计赔款额（预计负债）。
十二、 资产负债表日后事项
(一) 资产负债表日后利润分配情况说明
根据本公司 2015 年 4 月 14 日第三次临时会议决议，本公司以 2015 年 12 月 31 日股
本 573,892,434 股为基数，向全体股东每 10 股转增 10 股，上述利润分配预案尚须提
交公司 2015 年度股东大会审议。
（二）对外投资事项
1、 设立皇庭并购基金
经本公司 2016 年 1 月 16 日第七届董事会 2016 第一次临时会议审议通过，本
公司子公司皇庭基金拟与北京睿信投资管理有限公司（以下简称“睿信投
资”）出资成立天津睿信皇庭并购基金股权投资中心（有限合伙）（暂定名，
以工商局核定名称为准，以下简称“皇庭并购基金”）。皇庭并购基金总规模
人民币 10 亿元，皇庭基金作为基金的出资人，认缴出资合计不低于基金总规
模的 30%，即不低于人民币 3 亿元。截止报告日，本公司年末出资为 0。
2、 设立合资购物中心
经本公司 2016 年 1 月 16 日第七届董事会 2016 第一次临时会议审议通过，本
公司子公司融发商业拟与北京王府井购物中心管理有限责任公司（以下简称
“王府井管理公司”）出资成立合资公司深圳皇庭王府井购物中心管理有限公
司（暂定名，以工商局核定名称为准，以下简称“皇庭王府井”）。皇庭王府
井注册资本暂定为人民币 1000 万元，其中融发商业出资人民币 510 万元，占
注册资本的 51%；王府井管理公司出资人民币 490 万元占注册资本的 49%。
截止报告日，本公司年末出资为 0。
3、 设立合资文化投资公司
经本公司 2016 年 1 月 16 日第七届董事会 2016 第一次临时会议审议通过，本
公司子公司深国商投资发展拟与北京盛立商业投资管理有限公司（以下简称
“盛立商业公司”）出资成立合资公司深圳皇庭盛立商业文化投资有限公司
（暂定名，以工商局核定名称为准，以下简称“皇庭盛立”）。皇庭盛立注册
资本暂定为人民币 10000 万元，其中深国商投资发展出资人民币 6650 万元，
占注册资本的 66.5%；盛立商业公司出资人民币 3350 万元占注册资本的
33.5%。截止报告日，本公司年末出资为 0。
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2016 年 2 月 18 日，深圳市深国商投资发展有限公司更名为深圳市皇庭资产管
理有限公司。
4、 收购股权
经本公司 2015 年 12 月 30 日第七届董事会 2015 第十二次临时会议审议通过，
授权子公司皇庭基金投资权限，对于连续 12 个月累计投资额在 5 亿元以内的
投资项目无需再提交董事会审议。
2016 年 1 月 18 日，雅尔德投资顾问（深圳）有限公司等 16 家公司或个人分
别与皇庭基金签订了股份转让协议，将其合计持有的同心投资基金 17.0069%
股权以 28,320 万元的对价转让给皇庭基金； 2016 年 1 月 25 日，深圳中洲集
团有限公司与皇庭基金签订股份转让协议书，将其持有的同心投资基金的
3.4014%股权以 7,200 万的对价转让给皇庭基金；转让完成后，皇庭基金将持
有同心投资基金的 20.4083%的股权。
2016 年 2 月 24 日，本公司已完成上述股权的变更手续。截止报告日，本公司
合计持有同心基金 20.4083%股权。上述交易完成后，皇庭基金可在董事会授
权权限内通过收购、增资等方式追加取得同心基金的股份。
(三) 办工地址变更
2016 年 1 月 16 日，本公司办公地址由广东省深圳市福田区金田路 2028 号皇岗商
务中心 6 楼变更为广东省深圳市福田区金田路 2028 号皇岗商务中心 58 楼。
(四) 关联交易
经本公司 2016 年 1 月 16 日第七届董事会 2016 第一次临时会议审议通过，本公司
与关联方皇庭商业签订房屋租赁合同，将承租皇庭商业管理旗下的皇岗商务中心 58
楼作为办公场地，具体租金及支付方式详见公告。
2016 年 1 月 16 日，经本公司第七届董事会 2016 第一次临时会议审议通过，本公司
子公司国商物业与关联方皇庭商业管理及皇庭房地产签订物业服务合同，拟对深圳
市皇岗商务中心（除皇庭 V 酒店外）、岗厦皇庭大厦提供物业服务。具体物业服务
收费等详见公告。
(五) 已发生的重大融资
经本公司 2016 年 2 月 3 日 2016 年第二次临时股东会议通过，子公司融发投资拟向
中信信托有限责任公司（以下简称“中信信托”）申请总金额不超过人民币叁拾亿
元的贷款，主要用于融发公司偿还前期公司债务、补充公司营运资金和业务拓展资
金等。上述借款由融发投资以晶岛国商购物中心房产（皇庭广场）（房产证号：深房
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地字第 3000627642 号）提供抵押保证，由融发投资、国商物业以其应收账款、本公
司持有融发投资的 60%股权、PHL 持有融发投资的 40%股权提供质押保证，由本公司、
皇庭投资、皇庭集团及郑康豪提供连带责任保证担保。由截止报告日，融发投资已
收到中信信托下放的款项累计人民币 20 亿元。
十三、 其他重要事项说明
（一）分布信息
1、 报告分部的确定依据与会计政策
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了 3 个报告分部，
分别为：物业租赁业务、物业管理业务及其他业务，本公司的各个报告分部分
别提供不同的产品或服务。本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以
决定向其分配资源及评价其业绩。
分部间转移价格按照实际交易价格为基础确定，间接归属于各分部的费用按照
资源的投入情况在分部之间进行分配。资产根据分部的经营以及资产的所在位
置进行分配，分部负债包括分部经营活动形成的可归属于该分部的负债。如果
多个经营分部共同承担的负债相关的费用分配给这些经营分部，该共同承担的
负债也分配给这些经营分部。
本集团各个报告分部提供的主要服务分别如下：
A．物业租赁业务，指从事物业出租及经营公司。
B．物业管理业务，指从事物业管理的公司。
C．其他业务，除上述业务外的公司，具体见附注七、在其他主体中的权益的
其他业务的公司。
2、 报告分部的财务信息
项目 物业租赁业务 物业管理业务 其他 分部间抵销 合计
一、营业收入 182,837,327.15 71,266,236.43 14,184,484.00 268,288,047.58
其中：对外交易收入 182,837,327.15 71,266,236.43 14,184,484.00 268,288,047.58
分部间交易收入
二、营业成本 11,527,095.92 53,039,666.77 9,264,088.92 73,830,851.61
三、营业利润 -50,273,123.98 9,723,145.10 243,819,734.52 180,486,541.36 22,783,214.28
四、资产总额 7,860,599,259.41 27,287,938.58 4,334,269,170.73 4,226,442,069.63 7,995,714,299.09
五、负债总额 5,249,148,292.78 25,582,471.99 151,525,432.08 2,430,250,349.79 2,996,005,847.06
3、 按收入来源地划分的对外交易收入和资产所在地划分的非流动资产总额
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本公司来源于本国及其他国家或地区的对外交易收入总额，以及本公司位于本
国及其他国家或地区的非流动产总额（不包括金融资产、独立账户资产、递延
所得税资产）列示如下：
项目 本年发生额 上年发生额
来源于本国的对外交易收入 268,288,047.58 98,938,697.55
来源于其他国家或地区的对外交易收入
小计 268,288,047.58 98,938,697.55
项目 年末余额 年初余额
位于本国的非流动资产 7,798,928,663.69 7,756,345,091.47
位于其他国家或地区的非流动资产
小计 7,798,928,663.69 7,756,345,091.47
（二）员工持股计划
公司于 2015 年 9 月 10 日召开 2015 年第三次临时股东大会，审议通过了《关于<公
司员工第一期持股计划（草案）>及摘要的议案》以及相关议案，同意公司实施第一
期员工持股计划。本次公司员工持股计划筹集资金总额上限为 1,500 万元，委托平
安证券有限责任公司成立规模上限为 6,000 万元的“ 平安—深国商 1 号集合资产管
理计划”进行管理，通过二级市场购买等法律法规许可的方式取得并持有公司股票。
截至 2015 年 12 月 21 日，该资产计划通过二级市场集中竞价的方式累计购买本公司
股票 2,240,539 股（占公司股份总额的 0.39%），交易均价为 26.71 元/股，成交金额
合计 5,984.48 万元。
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十四、 母公司财务报表主要项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 其他应收款
1、 其他应收款分类披露
年末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面价值 账面价值
计提比例 计提比例
金额 比例（%） 金额 金额 比例（%） 金额
（%） （%）
单项金额重大并单项计提坏
24,323,880.40 24,323,880.40 100.00 385,603,086.37 83.39 367,946,400.39 95.42 17,656,685.98
账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏
2,411,241,335.92 190,688,311.23 7.91 2,220,553,024.69 76,821,769.87 16.61 9,988,842.29 13.00 66,832,927.58
账准备的其他应收款
单项金额虽不重大但单项计
提坏账准备的其他应收款
合计 2,435,565,216.32 100.00 215,012,191.63 8.83 2,220,553,024.69 462,424,856.24 100.00 377,935,242.68 81.73 84,489,613.56
年末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
年末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
深港工贸进出口公司 7,201,728.50 7,201,728.50 100.00 预计可收回较低
连锁商业 17,122,151.90 17,122,151.90 100.00 预计可收回较低
合计 24,323,880.40 24,323,880.40 100.00
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组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
年末余额
账龄
金额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 2,078,594,600.70 103,929,730.04 5.00
1－2 年（含 2 年） 79,346,317.19 7,934,631.72 10.00
2－3 年（含 3 年） 62,489,975.14 9,373,496.27 15.00
3－4 年（含 4 年） 127,119,157.81 38,135,747.34 30.00
4－5 年（含 5 年） 62,569,387.71 31,284,693.86 50.00
5 年以上 30,012.00 30,012.00 100.00
合计 2,410,149,450.55 190,688,311.23 7.91
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
年末余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
员工备用金 296,880.37
押金 795,005.00
合计 1,091,885.37
2、 其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
押金 795,005.00 795,005.00
员工备用金 296,880.37 150,812.00
往来及其他 2,434,473,330.95 461,479,039.24
合计 2,435,565,216.32 462,424,856.24
3、 其他应收款金额前五名情况
占其他应
坏账准备
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 收款总额
年末余额
的比例(%)
1 年以内（含
2,064,073,038.70 84.75 103,203,651.94
年）
1-2 年（含 2
76,379,094.13 3.14 7,637,909.41
年）
融发投资 往来款
2-3 年（含 3
62,489,975.14 2.57 9,373,496.27
年）
3-4 年（含 4
127,119,157.81 5.22 38,135,747.34
年）
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占其他应
坏账准备
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 收款总额
年末余额
的比例(%)
4-5 年（含 5
62,569,387.71 2.57 31,284,693.86
年）
连锁商业 往来款 17,122,151.90 5 年以上 0.70 17,122,151.90
1 年以内（含
融发物业 往来款 13,891,032.00 0.57 694,551.60
1 年）
深港工贸进出口公司 往来款 7,201,728.50 5 年以上 0.30 7,201,728.50
1 年以内（含
国商物业福田分公司 往来款 3,124,122.73 0.13 294,780.77
1 年）
合计 2,433,969,688.62 99.93 214,948,711.59
(二) 长期股权投资
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 976,377,870.32 20,420,000.00 955,957,870.32 61,316,718.10 20,420,000.00 40,896,718.10
对联营、合营
企业投资
合计 976,377,870.32 20,420,000.00 955,957,870.32 61,316,718.10 20,420,000.00 40,896,718.10
对子公司投资
本年计提 减值准备
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
减值准备 年末余额
国商物业 5,600,000.00 5,600,000.00
融发投资 35,296,718.10 35,296,718.10
连锁商业 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00
皇庭文化 915,061,152.22 915,061,152.22
春华医药 2,250,000.00 2,250,000.00 2,250,000.00
国商医药 2,850,000.00 2,850,000.00 2,850,000.00
国际贸易 5,320,000.00 5,320,000.00 5,320,000.00
合计 61,316,718.10 915,061,152.22 976,377,870.32 20,420,000.00
长期股权投资的说明：
本年对国商医药、春华医药和国商贸易计提减值准备详见附注五、（八）。
财务报表附注 第 99 页
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(三) 营业收入和营业成本
本年金额 上年金额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务 58,600.00 69,600.00
合计 58,600.00 69,600.00
十五、 补充资料
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 当期非经常性损益明细表
项目 本年金额 说明
非流动资产处置损益 81,513,007.83
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准
定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 -20,590,451.00
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生
3,476,240.00
的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 29,597,063.63
其他符合非经常性损益定义的损益项目
财务报表附注 第 100 页
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项目 本年金额 说明
所得税影响额 -521,436.00
少数股东权益影响额（税后）
合计 93,474,424.46
(三) 净资产收益率及每股收益
每股收益（元）
加权平均净资产
报告期利润
收益率（%）
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 1.05 0.09 0.09
扣除非经常性损益后归属于公司普通
-1.32 -0.13 -0.13
股股东的净利润
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
法定代表人：郑康豪
二〇一六年四月十四日
财务报表附注 第 101 页
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