深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2015 年年度报告摘要
证券代码：000056、200056 证券简称：皇庭国际、皇庭 B 公告编号：2016-31
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2015 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒
体仔细阅读年度报告全文。
董事、监事、高级管理人员异议声明
姓名 职务 内容和原因
声明
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
√ 是 □ 否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以 573,892,434 为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0 元（含税），
送红股 0 股（含税），以资本公积金向全体股东每 10 股转增 10 股。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
公司简介
股票简称 皇庭国际、皇庭 B 股票代码 000056、200056
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 曹剑 吴小霜
广东省深圳市福田区金田路 2028 号皇岗 广东省深圳市福田区金田路 2028 号皇岗商
办公地址
商务中心 58 楼 务中心 58 楼
传真 （0755）82566573 （0755）82566573
电话 （0755）82281888 （0755）82535565
电子信箱 cj000056@21cn.com zhaiwu2006@21cn.com
二、报告期主要业务或产品简介
（一）报告期内公司所从事的主要业务
报告期内，公司主要从事自有商业地产项目的商业运营管理、商场和住宅项目的物业服务管理。目前公司核心商业项目
皇庭广场已逐渐步入正常的运营轨道，各项运营管理工作渐趋良好，主要收入来源为商铺租金、管理费、多经收入等方面。
截止2015年底，公司全年营业收入为26,828.85万元，同比增长171.17%； 2015年合并报表归属于母公司所有者的净利润为
3,834.54万元。随着皇庭广场的开业运营，公司在商业地产、住宅项目等不动产项目的管理积累了一定的经验，并逐渐具备
规模化发展的实力。
（二）报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点及公司所处行业地位
随着商业地产的投资模式、开发模式、经营模式开始发生明显变化，表明商业地产行业正在继住宅市场之后也开始出
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现“拐点”，各大开发商纷纷开始从“重资产”向“轻资产”模式转变。基于国家经济转型的趋势，为了公司长远发展考虑，2015
年度公司已积极推动实施战略转型工作，结合新兴产业结构，抓住市场契机，对未来的经营模式及业务布局进行调整、提升，
开启公司发展新阶段。在不动产管理领域，公司与王府井管理公司及其管理团队达成合作，共同合资成立子公司，公司下属
子公司并拟与北京睿信投资管理有限公司成立一只为本公司进行商业地产行业产业整合的专项并购基金，为公司实现不动产
管理服务的提升和拓展奠定了坚实基础。
三、主要会计数据和财务指标
1、近三年主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
单位：人民币元
本年比上年增
2014 年 2013 年
2015 年 减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入 268,288,047.58 98,938,697.55 98,938,697.55 171.17% 35,292,846.29 35,292,846.29
归属于上市公司股东的净利 -335,060,535.4 -542,923,077.1 2,320,696,950. 3,873,341,158.
38,345,035.20
润 5 5 25 29
归属于上市公司股东的扣除 -321,851,273.6 -524,830,743.1 -122,756,718.0 -196,494,078.6
-55,129,389.26
非经常性损益的净利润 4 5 4 2
经营活动产生的现金流量净 -376,974,443.6 -282,974,522.3 -403,263,195.0 -403,263,195.0
147,974,494.16
额 5 5 8 8
基本每股收益（元/股） 0.09 -1.26 -1.45 8.75 10.34
稀释每股收益（元/股） 0.09 -1.26 -1.45 8.75 10.34
加权平均净资产收益率 1.05% -16.19% -17.50% 18.55% 214.82% 252.89%
本年末比上年
2014 年末 2013 年末
2015 年末 末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
7,995,714,299. 7,871,959,541. 7,871,960,219. 7,803,283,696. 7,803,283,696.
总资产 1.57%
09 86 16 00 00
归属于上市公司股东的净资 4,999,708,452. 1,901,748,318. 2,831,372,031. 2,236,808,854. 3,468,309,858.
76.58%
产 03 61 23 06 43
会计政策变更的原因及会计差错更正的情况
追溯以前年度数的原因为本期同一控制下企业合并追溯调整。公司于 2015 年 7 月 1 日经中国证券监督管理委员会核准，非
公开发行新增股份 308,811,014 股，发行价格 10.03 元/股，该等股份于 2015 年 9 月 9 日在深圳证券交易所上市，其中包括本
公司收购本公司实际控制人郑康豪控股的深圳市皇庭文化发展有限公司 100%的股权。上述股权收购事项完成后，深圳市皇
庭文化发展有限公司成为本公司全资子公司。由于上述事项属同一控制下的企业合并，根据《企业会计准则第 20 号—企业
合并》和《企业会计准则第 33 号—合并财务报表》的相关规定，公司在编制比较会计报表时，对合并财务报表上年同期数
进行了追溯调整，不属于会计政策变更和会计差错更正。
2、分季度主要会计数据
单位：人民币元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 97,240,392.99 73,183,011.61 15,841,912.46 82,022,730.52
归属于上市公司股东的净利润 9,580,097.35 -901,691.51 21,356,646.99 8,309,982.37
归属于上市公司股东的扣除非经
9,482,095.54 -19,777,431.98 -40,126,077.74 -4,707,975.08
常性损益的净利润
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经营活动产生的现金流量净额 -2,559,315.12 18,430,414.42 10,135,503.12 121,967,891.74
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
√ 是 □ 否
公司于2015年7月1日经中国证券监督管理委员会核准，非公开发行新增股份308,811,014股，发行价格10.03元/股，该等股份
于2015年9月9日在深圳证券交易所上市，其中包括本公司收购本公司实际控制人郑康豪控股的深圳市皇庭文化发展有限公司
100%的股权。上述股权收购事项完成后，深圳市皇庭文化发展有限公司成为本公司全资子公司。由于上述事项属同一控制
下的企业合并，根据《企业会计准则第20号—企业合并》和《企业会计准则第33号—合并财务报表》的相关规定，公司在编
制比较会计报表时，对合并财务报表一、二季度报表数进行了追溯调整，不属于会计政策变更和会计差错更正。
四、股本及股东情况
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前
年度报告披露日 报告期末表决权
报告期末普通 一个月末表决权恢
15,572 前一个月末普通 15,336 恢复的优先股股 0 0
股股东总数 复的优先股股东总
股股东总数 东总数
数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
深圳市皇庭投
境内非国有
资管理有限公 21.49% 123,334,266 109,409,222 质押 73,570,000
法人
司
深圳市皇庭金
境内非国有
融控股有限公 20.85% 119,641,076 119,641,076 质押 119,641,076
法人
司
苏州和瑞九鼎
境内非国有
投资中心（有限 10.42% 59,820,538 59,820,538 质押 37,300,000
法人
合伙）
百利亚太投资
境外法人 6.33% 36,317,030 0
有限公司
鍾志強 境外自然人 1.88% 10,788,425 0 质押 9,855,594
陈巧玲 境内自然人 1.74% 9,970,089 9,970,089
霍孝谦 境内自然人 1.74% 9,970,089 9,970,089
BOCI
SECURITIES 境外法人 1.48% 8,495,440 0
LIMITED
鹏华资产－浦
发银行－鹏华
其他 1.06% 6,086,806 0
资产金润 24 号
资产管理计划
皇庭国际集团
境外法人 1.01% 5,812,626 0
有限公司
公司实际控制人郑康豪先生及其控股的百利亚太、皇庭投资、皇庭金融控股、皇庭国际集团
为一致行动人，截止 2015 年 12 月 31 日合计持有公司 285,790,811 股股份，占公司总股本的
上述股东关联关系或一致行
49.80%；截止披露日，合计持有公司 286,305,811 股股份，占公司总股本的 49.89%。除此之
动的说明
外，上述股东之间未知是否存在其他关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致
行动人的情形。
参与融资融券业务股东情况
无
说明（如有）
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2、公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
3、以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
五、管理层讨论与分析
1、报告期经营情况简介
2015年，在新业态、新行业高速发展的带动下，加上资本市场政策环境的改善和传统行业经营困难，战略转型成为企
业关注的焦点和实施的重点。公司抓住市场机遇，结合公司核心优势，扎实推进战略转型，坚持以轻资产模式为导向，立志
成为“中国领先的不动产综合解决方案提供商，不动产综合服务领域的领导品牌”。
2015年，既是国内经济运行总体处于稳中趋缓，进入“新常态”，也是公司发展历程中具有里程碑意义的一年。公司顺
利完成2014年公司非公开发行股票事宜以及公司更名事宜，夯实皇庭广场商业运营基础，着力提升品牌形象，提高运营效益。
皇庭广场开业率达到95%、招商签约率接近100%，各项工作均取得良好进展。总体而言，公司圆满完成了2015年度经营目
标，并成功迈出公司战略转型的第一步。
（一）非公开发行工作顺利完成
通过公司各部门的努力，公司顺利完成2014年开始筹备的非公开发行A股股票事项，非公开发行新增股份308,811,014
股于2015年9月9日在深圳证券交易所上市，并完成了收购资产过户手续和募集资金到位工作。目前，募集资金已偿还公司大
额借款，公司负债率大幅降低，减少了财务费用，增强公司抗风险能力。
（二）核心业务稳健经营
公司核心商业项目皇庭广场各项经营管理均有所突破。2015年先后策划并成功组织14档大型主题活动、117场小型活动，
并持续在企划活动创新上下功夫，出彩度跻身深圳购物中心前三名。招商状况也得到全面改观，新引进中国科技创新行业龙
头品牌-大疆科技等一批优质品牌。持续而有效的企划活动推动了广场客流量和商家销售额的快速提升，年底广场日均客流
已稳定在4.5万人次左右，单日最高客流达到7.8万人次，创造了经营期购物中心同一年度客流提升80%的记录，顾客和商户
对皇庭广场经营管理的综合满意度均已达到90%以上，广场整体营业收入同比提升达到154%。
（三）投资拓展工作取得了突破性进展
为推动公司发展，加快公司战略落地，2015年内新设立了皇庭基金管理公司、皇庭在线、皇庭不动产管理等多家公司。
同时，为进一步提升公司商业运营能力，建成商业运营内容为标的的投资平台，与北京盛立商业投资管理有限公司合资成立
深圳皇庭盛立商业文化投资有限公司，公司与王府井管理公司合资成立深圳皇庭王府井购物中心管理有限公司。这些都为公
司未来更好地开拓新业务奠定扎实的基础，强化皇庭广场品牌及业态规划，进一步提高商业管理水平，提升皇庭广场营业收
入及净利润，并以此为基础，实现不动产管理服务的快速复制。
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2015 年年度报告摘要
近期公司全资子公司皇庭基金通过股权收购同心基金股份成为其第一大股东，公司间接获取了小额再贷款业务牌照，
为公司进军金融服务行业、构建皇庭国际金融服务战略体系取得实质性的开端。
（四）实施人才激励
为调动员工积极性和创造性、稳定人才团队及资本市场，实现公司与员工融合发展，报告期内，公司实施了第一期员
工持股计划。截至2015年12月21日，公司第一期员工持股计划已通过二级市场购买的方式完成了此次员工持股计划的股票购
买，累计购买公司股票 2,240,539 股，占公司总股本的0.39%。
（五）内部控制严加管理
2015年，进一步加强内控建设在前期成果的基础上，实现了全公司全方位的内控体系建设，主要从内控环境、流程
体系设计健全、流程执行规范有效、内控缺陷整改闭环方面来开展，明确各单位职责，落实各项建议及完善措施，为公司稳
健运行保驾护航。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业利润比上年 毛利率比上年同
产品名称 营业收入 营业利润 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
物业租赁收入 182,837,327.15 -50,273,123.98 93.70% 263.62% -110.53% 18.10%
物业管理收入 71,266,236.43 9,723,145.10 25.58% 88.01% 24.85% 33.30%
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生
重大变化的说明
□ 适用 √ 不适用
6、面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
六、涉及财务报告的相关事项
1、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
2、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
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3、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
详见“第十节、财务报告，六、合并范围的变更”
4、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
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