立信会计师事务所（特殊普通合伙）
关于深圳交易所《关于对北京绵世投资
集团股份有限公司的年报问询函》
相关问题的核查意见
信会师报字[2016]第 210520 号
立信会计师事务所（特殊普通合伙）
关于深圳交易所《关于对北京绵世投资集团股份
有限公司的年报问询函》相关问题的核查意见
信会师报字 [2016] 第 210520 号
北京绵世投资集团股份有限公司：
立信会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“本会计师” 、“会计师”）作为北京绵
世投资集团股份有限公司（以下简称“公司”）2015 年度审计报告的审计机构，本着勤勉尽
责和诚实信用的原则，就深圳证券交易所向贵公司出具的《关于对北京绵世投资集团股份有
限公司的年报问询函》（公司部年报问询函【2016】第 30 号）中的相关问题进行了认真核查，
现将具体情况说明如下：
问题 1、 对公司计提大额资产减值准备的情况说明
1）公司于2015年度对“绵世溪地湾”项目地下车位计提减值准备3,921.62万元，本
会计师对计提减值准备的原因合理性、计提过程、计提金额准确性的核查意见。
【回复】
（一）地下车位计提存货跌价准备原因的合理性
公司的子公司成都迈尔斯通房地产开发有限公司（以下简称“迈尔斯通公司”）开发的
“绵世溪地湾”项目位于成都市中心西北方向的郫县犀浦镇，大部分业主购买房屋是基于
刚性需求，购买力水平相对有限。结合项目现场的交通情况，机动车在地面自由停放的情况
较为普遍，业主即使不买车位也可以解决停车的问题，愿意另外付钱买车位的业主较少。
截止 2015 年 12 月 31 日,“绵世溪地湾”项目地上部分的住宅及商业小户预售率已经
达到 81.61%；但地下车位仅预售 143 个，仅占地下车位总数量的 5.87%，平均每 100 位购买
地上建筑物的客户中仅有 5 位客户购买了地下车位。地下车位与地上建筑物的销售相关程度
非常小，地下车位去化速度缓慢，且与地上部分关联程度非常小，存在明显的减值迹象。我
们认为对地下车位计提存货跌价准备是合理的。
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（二）地下车位存货跌价准备的计提过程和计提金额的准确性
地下车位按照成本与预计可变现净值孰低的原则计量，对地下车位成本高于其可变现净
值的的部分计提存货跌价准备，计算过程如下：
单位：万元
项目 预计销售收入 预计销售费用 预计相关税费 预计可变现净值 地下车位成本 计提减值
金额 12,510.00 500.40 696.81 11,312.79 17,199.26 5,886.47
地下车位相关的存货跌价准备 2015 年年初余额为 1,964.85 万元，根据计算得出 2015
年度应补提 3,921.62 万元。
1、预计可变现净值的计算过程说明如下：
A、车位预计售价约为 6 万元/个
从开始预售至今，“绵世溪地湾”项目共预售出 244 个地下车位，均价每个 5.6 万元。
结合当地购买力水平和项目整体销售策略，溪地湾项目地下车位尚有一定上涨空间，迈尔斯
通公司预计未预售地下车位的销售均价约 6 万元/个。
迈尔斯通公司聘请了四川科达信资产评估事务所，对“绵世溪地湾”项目待售的
2,085 个地下停车位的市场价值进行了评估，并出具了《评估报告书》（川科达信资评报字
[2016]9 号）。该《评估报告书》采用市场法对“绵世溪地湾”项目待售的 2,085 个地下车
位进行评估，评估结果为 12,601.60 万元，平均每个地下停车位的市场价值约为 6 万元。
B、预计销售费用占总销售额的 4%
①人员费用预计占总销售额的 0.6%
②推广费用预计占总销售额的 2.5%
③销售道具预计占总销售额的 0.9%
C、预计相关税费占总销售额的 5.57%
①流转税 5%
②城市维护建设税为流转税的 5%
③教育费附加为流转税的 3%
④地方教育费附加为流转税的 2%
⑤价格调节基金 0.07%
2、地下车位总成本
截止到 2015 年末，一期地下车位的开发产品余额为 2,853.52 万元，二期地下车位的开
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发产品余额为 8,115.98 万元，三期地下车位的开发产品余额为 6,229.76 万元，一至三期地
下车位的开发产品余额合计为 17,199.26 万元。
（三）核查意见
本会计师在审计过程中对车位存货跌价准备的计提过程进行了必要的复核和复算，取得
了相关的资料。我们认为前述地下车位存货跌价准备的计提是合理的，计提的计算过程符合
企业会计准则和公司相关会计政策的规定，计提存货跌价准备的金额合理准确。
2）公司于 2015 年计提坏账准备 4,065.90 万元，本会计师对计提坏账准备的原因合理
性、计提过程、计提金额准确性的核查意见。
【回复】
公司本期计提坏账准备 4,065.90 万元，坏账来源主要为长期应收款减值 2,580.63 万
元，融资性预付款减值 1,238.18 万元,委托贷款减值 304.33 万元，合计 4,123.14 万元；该
部分坏账准备主要为子公司轻舟（天津）融资租赁有限公司（以下简称“轻舟租赁”）根据
成立之初制订的《经营性应收款项准备金计提办法》，采用风险分类法和个别认定法相结合
的办法对经营性应收款项计提的坏账准备。
（一）采用的会计政策
1、轻舟租赁采用风险分类法对经营性应收款项资产减值准备计提的办法如下：
风险分类 长期应收款、有减值迹象的其他融资性款项计提比例(%) 委托贷款计提比例(%)
普通类 1.5 1.5
重点类 15 15
次级类 25 25
可疑类 50 50
损失类 100 100
2、对于符合条件的，可采用个别认定法计提资产减值准备。
（二）坏账准备的计提原因、计提过程和计提金额准确性
截止 2015 年 12 月 31 日，轻舟租赁扣除项目保证金和未确认融资收益的经营性应收款
项账面余额合计为 13,397.25 万元，由于目前不具备采用个别认定法计提坏账准备的条件，
因此轻舟租赁按照每个项目所属的风险类别，计算出 2015 年 12 月 31 日坏账准备余额为
4,846.58 万元。2015 年年初坏账准备余额为 723.44 万元，2015 年应计提坏账准备 4,123.14
万元。三类经营性应收款项的具体计算情况如下：
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1、长期应收款
单位：万元
扣除期末未确认
风险类别 融资收益和保证金 计提比例 年末坏账准备余额 年初坏账准备余额 应补提坏账准备
后的期末净额
可疑类 4,690.55 50% 2,345.28 70.48 2,274.80
重点类 2,681.59 15% 402.24 44.78 357.46
普通类 1,160.29 1.50% 17.40 69.03 -51.63
合计 8,532.43 2,764.92 184.29 2,580.63
项目具体说明如下：
可疑类项目：涉及融资项目 3 个。3 个项目自 2015 年初开始逾期，截止 2015 年 12 月
31 日累计计提坏账准备 2,345.28 万元。3 个项目债务人暂停营业，难以偿还到期债务，其
中潍坊国建-清华 EMC 回租项目，轻舟租赁已对债务人、担保人提起诉讼，法院已于 2016
年 2 月 14 日出具判决书，与此同时轻舟租赁依据现有判决与租赁物使用业主方沟通，并通
过法院执行机构做相关工作，争取前述业主方配合轻舟租赁工作，尽早实现项目回款；另外
两个项目，项目的设备所有权归属于轻舟租赁，未来通过处理设备，会有部分现金流流入。
根据轻舟租赁经营性应收款项坏账准备的计提政策，3 个项目项下应收款项不具备采用个别
认定法的条件，按照风险分类法列入可疑类，按照 50%计提坏账准备。期后（自 2016 年 1
月 1 日至今）该类项目仍处于逾期状态，潍坊国建-清华 EMC 回租项目仍在协商沟通，另外
两个项目，轻舟租赁拟通过诉讼方式主张项目设备所有权。
重点类项目：涉及融资项目 3 个。3 个项目自 2015 年 7 月至 9 月期间开始逾期，截止
2015 年 12 月 31 日已累计计提坏账准备 402.24 万元。目前轻舟租赁已对债务人、担保人
提起诉讼并做了资产保全，未来通过诉讼收回应收款项的可能性比较大，但回款的进度要
依据法院判决以及执行的进度，不能准确预估。根据轻舟租赁经营性应收款项坏账准备的
计提政策，3 个项目项下应收款项不具备采用个别认定法的条件，按照风险分类法列入重
点类，按照 15%计提坏账准备。期后（自 2016 年 1 月 1 日至今）该类项目仍处于逾期状态，
目前轻舟租赁尚在等待判决或等待已判决项目的判决生效后申请强制执行。
普通类项目：涉及融资项目 3 个。项目未逾期或曾出现过轻微逾期但很快恢复正常回
款。根据轻舟租赁经营性应收款项坏账准备的计提政策，3 个项目项下应收款项按照风险
分类法列入普通类，按照 1.5%计提坏账准备。期后（自 2016 年 1 月 1 日至今）该类项目
总体收款正常。
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2、融资性预付款
单位：万元
年末坏账 年初坏账 应补提
风险类别 期末余额 计提比例
准备余额 准备余额 坏账准备
可疑类项目 2,404.86 50% 1,202.43 - 1,202.43
次级类项目 1,403.00 25% 350.75 315.00 35.75
合计 3,807.86 1,553.18 315.00 1,238.18
项目具体说明如下：
可疑类项目：涉及融资项目 1 个。项目自 2015 年 9 月开始逾期，截止 2015 年 12 月
31 日已累计计提坏账准备 1,202.43 万元。该项目逾期，但轻舟租赁已获得足够的房产抵
债，只是房产尚处于在建工程状态，尚不能准确地预测未来的回款计划。审计项目组人员
进行了现场走访，情况属实。根据轻舟租赁经营性应收款项坏账准备的计提政策，该类项
目项下应收款项不具备采用个别认定法的条件，按照风险分类法列入可疑类，按照 50%计
提坏账准备。期后（自 2016 年 1 月 1 日至今）该项目仍处于逾期状态，目前正在积极尝试
通过各种渠道将已抵债的房产变现，同时也在等待债务人出具新的重组方案。
次级类项目：涉及融资项目 1 个。项目自 2014 年末开始逾期，截止 2015 年 12 月 31
日累计计提坏账准备 350.75 万元。该项目虽自 2014 年末开始逾期，但 2015 年度期间陆续
有回款。目前该房地产项目已达预售状态，房产销售团队已入驻售楼部，债务人将通过预
售房款来归还轻舟租赁的融资款，轻舟租赁未来收回应收款项的可能性较大；但回款的进
度受市场环境因素的影响较大，无法准确预测。根据轻舟租赁经营性应收款项坏账准备的
计提政策，该类项目项下应收款项不具备采用个别认定法的条件，按照风险分类法列入次
级类，按照 25%计提坏账准备。期后（自 2016 年 1 月 1 日至今）该项目收到回款 100 万元，
目前轻舟租赁正在积极催收款项。
3、委托贷款
单位：万元
年末坏账 年初坏账 应补提
风险分类 期末余额 计提比例
准备余额 准备余额 坏账准备
可疑类项目 1,056.96 50% 528.48 197.15 331.33
普通类项目 - - 27.00 -27.00
合计 1,056.96 528.48 224.15 304.33
项目具体说明如下：
可疑类项目：涉及融资项目 1 个。项目自 2014 年末开始逾期，截止 2015 年 12 月 31
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日累计计提坏账准备 528.48 万元。目前该项目债务人暂停营业，债务人及担保人均难以偿
还轻舟租赁到期债务，轻舟租赁正在积极协商，采取代替债务人承接、处置其工程项目的方
式，希望通过收取该项目的工程款归还轻舟租赁债务，但目前无法预计未来的回款计划。根
据轻舟租赁经营性应收款项坏账准备的计提政策，该类项目项下应收款项不具备采用个别认
定法的条件，按照风险分类法列入可疑类，按照 50%计提坏账准备。期后（自 2016 年 1 月 1
日至今）该项目仍处于逾期状态，目前轻舟租赁正在积极与当地政府协商承接项目。
（三）核查意见
本会计师在审计过程中对轻舟租赁经营性应收款项的坏账准备进行了必要的复核和复
算，并取得了相关的合同、诉讼等资料，我们还对其中的部分项目进行了实地走访，关注了
期后的发展情况。通过审计，我们认为公司对坏账准备的计提是合理的，计提的计算过程符
合企业会计准则和公司相关会计政策的规定，计提坏账准备的金额合理准确。
问题 2、公司的全资子公司轻舟（天津）融资租赁有限公司诉讼事项合计 9961 万元，
本会计师事务所对相关项目涉及的资产是否需计提减值损失、轻舟租赁的可持续经营能力
的专项核查意见。
【回复】
（一）轻舟租赁诉讼情况
2014 年底至 2015 年上半年，受整体经济形势下行等因素的综合影响，轻舟租赁的部分
融资项目出现逾期和违约情况，在多次催收未果的情况下，为保护公司利益，轻舟租赁对于
部分违约项目的债务人提起了诉讼，并采取了各项积极的手段和措施，具体情况如下：
客户名称 诉讼时间 诉讼原因及相关司法措施 后续处置情况
欧华福业- 该项目已逾期 5 期，因资金周转困难， 该案件天津市滨海新区法院已判决，法
国利纸业 2015 年 11 项目方难以支付租金，公司采取司法 院支持公司诉讼请求，待判决生效后即
节能设备 月 18 日 保全措施，查封项目方及保证人相关 可申请强制执行。
直租项目 财产，以保证公司资金安全。
该项目已逾期 4 期，因资金周转困难， 该案已向滨海新区法院提起诉讼，因被
欧华福业- 项目方难以支付租金，公司采取司法 告大发纸业公司提出管辖异议，现已经
大发纸业 2015 年 11 保全措施，查封项目方及保证人相关 一、二审法院裁决，该案件管辖地仍为
节能设备 月 18 日 财产，以保证公司资金安全。 滨海新区法院，现正在等待开庭。由于
直租项目 公司已查封被告相关财产，待判决生效
后即可申请强制执行措施。
第6页
该项目已逾期 2 期，项目方难以支付 该案向天津市第二中级人民法院提起诉
租金，公司采取司法保全措施，查封 讼，2016 年 3 月 25 日已开庭完毕，正
辽宁海德
项目方及保证人相关财产，以保证公 在等待法院判决，判决生效后公司即可
鑫化工电 2015 年 9
司资金安全。 进入强制执行阶段。
气设备回 月 29 日
现公司正在积极与被告商谈和解方案，
租项目
若商谈成功，双方可在执行阶段达成执
行和解。
该项目实际控制人因涉嫌诈骗罪被公 该案向天津市第二中级人民法院提起诉
安机关逮捕，公司已处于停业状态， 讼，法院已于 2016 年 2 月 14 日出具判
且该项目方已涉诉，因此公司进行诉 决书。公司已办理公告送达手续，判决
潍坊国建- 讼并保全。 生效时间为 2016 年 5 月 13 日，判决生
2015 年 11
清华 EMC 回 效后即可进入执行阶段。
月4日
租项目 与此同时，公司一方面依据现有判决与
租赁物使用业主方沟通，并通过法院执
行机构做相关工作，争取前述业主方配
合公司的相关工作，尽早实现项目回款。
核查意见：对于诉讼项目涉及的资产，轻舟租赁均依据项目的客观情况综合进行判断，
并按照会计政策的规定计提了减值准备，详见本次回复问题一/(二)条的回复。
（二）轻舟租赁的可持续经营能力
轻舟租赁由公司与公司全资子公司绵世国际资本有限公司于 2013 年 12 月共同出资
2000 万元美元设立；2014 年 2 月，为进一步增强轻舟租赁的资金实力，向其增资 816 万美
元，轻舟租赁注册资本达到 2816 万美元。
轻舟租赁主要业务是为企业提供融资服务，业务模式包括融资租赁业务、委托贷款业
务等。轻舟租赁合并报表本期末主要财务数据：截止 2015 年末，轻舟租赁流动资产 10,322
万元，非流动资产 7,985 万元，资产总额 18,307 万元；负债 4,464 万元，所有者权益 13,843
万元。2015 年度实现营业收入 555 万元（其中融资租赁业务收入 513 万元），归属于母公司
所有者的净利润-3,680 万元。
目前，轻舟租赁的经营仍在持续进行中，针对部分融资项目出现违约的客观事实、以
及外部经济环境变化的实际情况，轻舟租赁主动放缓了项目投放的速度；将经营的主要精力
转向现有项目的投后管理和违约项目的处置上，以保证和加速项目回款为核心目标开展各项
工作。同时，轻舟租赁也对前期业务开展中的经验教训进行总结，并在此基础上制定未来业
务的发展规划。
核查意见：本会计师在审计过程中未发现轻舟租赁存在可持续经营能力不足的情况。
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（此页无正文）
立信会计师事务所 中国注册会计师：张福建
（特殊普通合伙）
中国注册会计师： 楼敏
中国上海 二 O 一六年四月十二日
第8页
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