宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会会议材料
宋都基业投资股份有限公司
2015 年年度股东大会材料
2016 年 04 月
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宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会会议材料
会议材料目录
宋都股份 2015 年年度股东大会会议议程..................................... 3
议案一《公司董事会 2015 年度工作报告》................................... 5
议案二《公司 2015 年年度报告及摘要》.................................... 16
议案三《公司 2015 年度财务决算报告》.................................... 17
议案四：《公司 2015 年度利润分配预案》.................................. 36
议案五《关于公司续聘天健会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2016 年度财务报
告及内部控制审计机构的议案》........................................... 37
议案六《关于公司及控股公司购买金融机构保本理财产品的议案》............. 38
议案七《关于控股股东向公司提供借款暨关联交易的议案》................... 40
议案八《关于授权公司董事会审批土地储备投资额度的议案》................. 42
议案九《关于公司与控股股东签订相互担保协议暨关联交易的议案》........... 43
议案十《关于公司符合发行公司债券条件的议案》........................... 45
议案十一《关于发行公司债券方案的议案》................................. 47
议案十二《关于提请公司股东大会授权董事会全权办理本次发行公司债券相关事项的
议案》................................................................. 50
议案十三《关于公司董事会换届的议案》................................... 52
议案十四《关于公司监事会换届的议案》................................... 54
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宋都基业投资股份有限公司
2015 年年度股东大会会议议程
现场会议召开时间：2016年4月8日（星期五）下午14：30
会议召开地点：浙江省杭州市富春路789号宋都大厦9楼会议室
会议主持人：俞建午先生
一、宣布开会，统计参加本次会议的股东情况；并介绍列席本次会议的人员；
二、董事会秘书宣读会议议案：
序号 议案
1 公司董事会2015年度工作报告
2 公司2015年度报告及摘要
3 公司2015年度财务决算报告
4 公司2015年度利润分配预案
关于公司续聘天健会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2016年度财务
5
报告及内部控制审计机构的议案
6 关于公司及控股公司购买金融机构保本理财产品的议案
7 关于控股股东向公司提供借款暨关联交易的议案
8 关于授权公司董事会审批土地储备投资额度的议案
9 关于公司与控股股东签订相互担保协议暨关联交易的议案
10 关于公司符合发行公司债券条件的议案
11 关于发行公司债券方案的议案
11.01 本次债券发行的票面金额、发行规模
11.02 债券期限
11.03 债券利率及还本付息方式
11.04 发行方式
11.05 发行对象及向公司股东配售的安排
11.06 担保情况
3
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11.07 赎回条款或回售条款
11.08 募集资金的用途
11.09 挂牌转让方式
11.10 决议有效期
关于提请公司股东大会授权董事会全权办理本次发行公司债券相关事
12
项的议案
13 关于公司董事会换届的议案
14 关于公司监事会换届的议案
三、公司股东及股东代表听取独立董事述职报告；
四、股东对审议议案向董事会提出质询；
五、董事会对股东的质询作出答复和说明；
六、提名本次会议监票人名单；
七、通过本次会议监票人名单（鼓掌方式）；
八、表决议案；
九、监票人宣布表决结果；
十、宣读根据会议记录和表决结果整理的会议决议（草案）；
十一、出席会议的董事在会议决议和会议记录上签名；
十二、见证律师宣读《宋都基业投资股份有限公司2015年年度股东大会法律意见书》
十三、闭会。
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议案一：
公司董事会 2015 年度工作报告
一、管理层讨论与分析
报告期内，公司董事会与管理层全力践行公司向发展导向型企业转变的核心战略，以打造公
司发展力为核心目标，推动“人、财、物、速”四者协调快速发展：构建适应公司发展的团队价
值观，强调职业化团队的重塑，推动组织架构变革。积极尝试多模式、多渠道的融资方式，整合
并优化资源，坚持“现金为王”的策略，加大库存去化力度，积极应对市场变化。强调成本观念与
利润观念理念在各个专业线的培育，保持并提高产品在市场中的竞争力，继续保持产品销售顺畅，
力争实现销售平稳增长和更高的回款率。
报告期内，结合市场的实际情况，公司积极拓宽营销渠道，丰富营销手段，在维持刚需产品
竞争力的基础上，加快改善型户型的推广与宣传，力争加快产品的库存去化与销售的提升。公司
全年共计实现销售约 51 亿元，其中香悦郡与东郡国际等项目作为具有代表性的刚需为导向的产品，
延续了良好的销售业绩，多个月份进入项目所在区域的销售排行榜前列，在上半年杭州地区整体
排行榜上也均进入销售面积与销售套数的前十位，香悦郡项目更是排名主城区销售套数榜首。位
于杭州火车东站附近的淘天地写字楼项目，作为公司产品类型的有效丰富与补充，在上半年销售
情况火爆，两度签下近亿元大单，销售套数稳居杭州地区写字楼销售排行榜榜首，为公司创新型
业态产品的发掘奠定了良好的基础，也坚定了公司在产品性能与形态上继续追求卓越与创新的信
心。在对待代表宋都高端产品的阳光国际项目时，公司致力于充分发掘项目蕴含的人文情怀与商
业精神，赋予产品更高的附加价值，加强对目标客户群体的精准定位与营销，也取得了良好的效
果。
公司根据市场变化情况与客户的实际需求，积极地调整项目运营节点，顺利地实施了各个项
目的交付工作，尤其是南郡国际项目与东郡国际项目顺利实施提前交付，是各个专业线与职能部
门通力合作的的成果。报告期内共计交付约 30 万平方米，确认营业收入 34.73 亿元，提高了从销
售到交付的效率，体现的是对业主信任的回报，同时也有效确保了资金的回笼，为公司业绩奠定
了良好的基础。
在做好房地产主营业务的同时，公司董事会与管理层积极地探索宏观经济发展新形态下跨行
业的投资机会，积极寻找在未来相当一段时间内能够为公司与广大投资者持续创造较高收益与利
润的产业投资机会并对之进行详尽的评估与讨论，力争在风险可控的前提下为公司构建双主业的
驱动模式，奠定公司未来五至十年的发展基础。8 月，公司成立的宋都新大健康增资了以生物检
测技术研发为主营业务的金溪生物，正是公司涉足大健康领域的一次有益尝试。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司积极应对市场变化，强化销售水平提高，提升运营效率，全年实现营业收入
34.73 亿元，实现净利润 7754 万元，较去年有较大幅度提升。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,473,490,212.15 2,323,031,034.37 49.52
营业成本 2,845,640,915.84 1,856,978,680.56 53.24
销售费用 116,568,444.16 93,969,286.56 24.05
管理费用 74,657,829.90 75,523,108.33 -1.15
财务费用 47,285,768.26 18,035,124.57 162.19
经营活动产生的现金流量净额 2,108,185,797.24 -970,116,807.11 317.31
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投资活动产生的现金流量净额 -431,478.73 -132,668,132.23 99.67
筹资活动产生的现金流量净额 -2,748,857,981.08 1,862,763,302.39 -247.57
研发支出
添加分析
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率
营业收入 营业成本
毛利率 比上年
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） 增减
减（%） 减（%）
（%）
房地产 3,406,290,854.00 2,804,046,194.72 17.68 49.85 53.63 减少
业 2.02 个
百分点
物业服 34,782,370.75 28,081,295.00 19.27 80.21 54.36 增加
务业 13.52
个百分
点
主营业务分产品情况
毛利率
营业收入 营业成本
毛利率 比上年
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） 增减
减（%） 减（%）
（%）
房地产 3,406,290,854.00 2,804,046,194.72 17.68 49.85 53.63 减少
业 2.02 个
百分点
物业服 34,782,370.75 28,081,295.00 19.27 80.21 54.36 增加
务业 13.52
个百分
点
主营业务分地区情况
毛利率
营业收入 营业成本
毛利率 比上年
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） 增减
减（%） 减（%）
（%）
浙江 1,826,799,203.32 1,620,349,383.83 11.30% -0.32 9.19 减少
7.73 个
百分点
江苏 1,295,416,050.00 955,579,407.21 26.23% 30,589.79 47,868.29 减少
26.57 个
百分点
安徽 318,857,971.43 256,198,698.68 19.65% -29.99 -28.33 减少
1.86 个
百分点
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主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
(2). 产销量情况分析表
生产量比上 销售量比上 库存量比上
主要产品 生产量 销售量 库存量
年增减（%） 年增减（%） 年增减（%）
产销量情况说明
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
本期占 上年同 情
额较上
成本构 总成本 期占总 况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同期
成项目 比例 成本比 说
变动比
(%) 例(%) 明
例(%)
房地产业 房地产 2,804,046,194.72 99.01% 1,825,244,319.00 99.01% 53.63
物业服务业 物业服 28,081,295.00 0.99% 18,192,192.85 0.99% 54.36
务
分产品情况
本期金
本期占 上年同 情
额较上
成本构 总成本 期占总 况
分产品 本期金额 上年同期金额 年同期
成项目 比例 成本比 说
变动比
(%) 例(%) 明
例(%)
房地产业 房地产 2,804,046,194.72 99.01% 1,825,244,319.00 99.01% 53.63
物业服务业 物业服 28,081,295.00 0.99% 18,192,192.85 0.99% 54.36
务
成本分析其他情况说明
2. 费用
单位：万元
2015 年度 2014 年度 2013 年度
占营业收入 占营业收入 占营业收入
金额 金额 金额
比例(%) 比例(%) 比例(%)
营业收入 347,349.02 232,303.10 279,129.48
销售费用 11,656.84 3.36 9,396.93 4.05 7,680.20 2.75
管理费用 7,465.78 2.15 7,552.31 3.25 10,698.15 3.83
财务费用 4,728.58 1.36 1,803.51 0.78 884.91 0.32
期间费用合计 23,851.20 18,752.75 19,263.26
报告期内，公司销售费用占营业收入的比例，较上年下降 0.69 个百分点。管理费用占营业收入的
比例，较上年下降 1.10 个百分点，扣除股权激励的管理费用占营业收入的比例，较上年下降 0.95
个百分点。财务费用占营业收入的比例，较上年上升 0.58 个百分点，系本期融资利息费用增加所
致。
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3. 研发投入
研发投入情况表
单位：元
本期费用化研发投入
本期资本化研发投入
研发投入合计
研发投入总额占营业收入比例（%）
公司研发人员的数量
研发人员数量占公司总人数的比例（%）
研发投入资本化的比重（%）
情况说明
4. 现金流
单位：元
项目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 2,108,185,797.24 -970,116,807.11 317.31
投资活动产生的现金流量净额 -431,478.73 -132,668,132.23 99.67
筹资活动产生的现金流量净额 -2,748,857,981.08 1,862,763,302.39 -247.57
现金及现金等价物净增加额 -641,103,662.57 759,978,363.05 -184.36
报告期内，经营活动产生的现金流量净额比上年上升 317.31%，主要系本年销售商品、提供劳务
收到的现金增加所致。投资活动产生的现金流量净额比上年上升 99.67%，主要系本年对外股权投
资支付减少所致。筹资活动产生的现金流量净额比上年下降 247.57%，主要系上年非公开发行股
票募集资金和本年偿还债务增加所致。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
资产及负债状况
单位：元
本期期
上期期
本期期末 末金额
末数占
数占总资 较上期 情况
项目名称 本期期末数 上期期末数 总资产
产的比例 期末变 说明
的比例
（%） 动比例
（%）
（%）
货币资金 942,790,529.28 6.85% 1,303,055,249.98 9.52% -27.65
交易性金 0.00 0.00% 1,395,909.34 0.01% -100.00
融资产
应收账款 8,719,021.80 0.06% 45,127,242.46 0.33% -80.68
其他应收 1,322,621,051.08 9.61% 452,983,446.98 3.31% 191.98
款
存货 10,686,838,589.93 77.62% 11,111,100,962.16 81.19% -3.82
短期借款 43,800,000.00 0.32% 1,201,900,000.00 8.78% -96.36
应付账款 708,106,049.40 5.14% 748,815,183.25 5.47% -5.44
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预收款项 3,447,326,062.69 25.04% 2,371,540,288.84 17.33% 45.36
应付职工 10,344,441.33 0.08% 7,711,569.24 0.06% 34.14
薪酬
应交税费 93,210,182.62 0.68% 44,588,270.66 0.33% 109.05
应付利息 43,493,284.89 0.32% 93,438,997.29 0.68% -53.45
其他应付 663,394,567.68 4.82% 219,365,829.97 1.60% 202.41
款
一年内到 1,428,111,800.00 10.37% 865,260,000.00 6.32% 65.05
期的非流
动负债
长期借款 2,950,700,000.00 21.43% 3,829,460,000.00 27.98% -22.95
其他说明
交易性金融资产：主要系本期赎回部分交易性金融资产所致。
应收账款：主要系现房销售部分尚待收齐的银行按揭款减少所致。
其他应收款：主要系缴存的信托保证金增加所致。
短期借款：主要系偿还短期借款所致。
预收款项：主要系预售房款增加所致。
应付职工薪酬：主要系应计未付年终奖和绩效薪酬增加所致。
应交税费：主要系应交企业所得税增加所致。
应付利息：主要系融资减少而相应应计利息减少所致。
其他应付款：主要系应付控股股东及其控股子公司往来款增加所致。
一年内到期的非流动负债：主要系长期借款根据合同约定的到期日转入所致。
(四) 行业经营性信息分析
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用□不适用
持有待
一级土 合作开发
开发土 规划计容建 合作开发项
序 持有待开发 地整理 是/否涉及合 项目的权
地的面 筑面积(平 目涉及的面
号 土地的区域 面积(平 作开发项目 益占比
积(平方 方米) 积(平方米)
方米) (%)
米)
1 杭州下沙 35,332 - 88,330 否 - 100%
2 杭州萧山 60,722 - 133,588 否 - 100%
3 浙江舟山 13,642 - 54,568 否 - 100%
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用□不适用
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单位：万元 币种：人民币
在建
项目/ 项目规
项目用
新开 划计容 总建筑面 在建建筑 已竣工 报告期
序 经营业 地面积 总投资
地区 项目 工项 建筑面 积(平方 面积(平 面积(平 实际投
号 态 (平方 额
目/竣 积(平方 米) 方米) 方米) 资额
米)
工项 米)
目
1 杭州 香悦郡 住宅 在建 57,383 157,264 205,424 205,424 0 212,100 202,912
2 南京 南郡国际 住宅 在建 110,963 249,102 330,229 170,103 160,126 200,000 196,137
3 杭州 东郡三期 住宅 竣工 47,507 109,266 147,866 147,866 100,000 110,662
住宅写
4 合肥 印象西湖 在建 137,344 453,583 589,294 320,920 268,374 280,000 271,731
字楼
淘天地商
5 杭州 写字楼 在建 16,444 49,332 64,080 64,080 0 65,000 56,642
务大厦
宋都蓝郡
6 舟山 住宅 在建 50,042 185,031 230,028 230,028 0 228,700 105,698
国际
3. 报告期内房地产销售情况
√适用□不适用
序 可供出售面积(平 已预售面积(平方
地区 项目 经营业态
号 方米) 米)
1 杭州拱墅区 香悦郡 住宅 155,034 114,246
2 南京 南郡国际 住宅 238,670 206,631
3 杭州下沙 东郡国际 住宅 218,212 182,994
3 杭州下沙 东郡三期 住宅 107,334 94,076
4 合肥蜀山区 印象西湖 住宅、写字楼 465,521 329,003
5 杭州下沙 晨光国际 住宅 336,477 260,269
6 杭州九堡 阳光国际 住宅 259,314 170,965
7 舟山 蓝郡国际 住宅 230,028 13,309
8 杭州江干 淘天地 写字楼 48,928 14,224
4. 报告期内房地产出租情况
□适用√不适用
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
490,104.68 9.4 54,193.68
6. 其他说明
□适用√不适用
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(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外股权投资额共计 1,000 万元，具体情况如下：
单位：万元
被投资公司名称 主要业务 投资金额 占被投资公司权益比例
杭州宋都新大健康管理有限公司 投资与管理咨询 尚未出资 90%
杭州诚都投资管理有限公司 投资咨询 尚未出资 100%
合肥宋都投资管理有限公司 投资与管理咨询 尚未出资 100%
杭州金溪生物技术有限公司 生物技术 1,000.00 20%
(1) 重大的股权投资
报告期内，在大健康产业投资方面，公司与杭州宋都大健康管理有限公司共同出资设立
杭州宋都新大健康管理有限公司，该公司注册资本 5,000.00 万元，其中公司持股 90%、杭州
宋都大健康管理有限公司持股 10%。 杭州宋都新大健康管理有限公司、杭州青创投资管理
有限公司共同与杭州金溪生物技术有限公司签署股权投资协议，分别向杭州金溪生物技术有
限公司增资 1,000.00 万元。
(2) 重大的非股权投资
(3) 以公允价值计量的金融资产
(六) 重大资产和股权出售
报告期内，公司不存在重大资产和股权出售情形。
(七) 主要控股参股公司分析
单位：万元
序
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 净利润
号
杭州宋都房地产
1 房地产开发 杭州采荷嘉业项目 20,000 531,935.05 3,736.57
集团有限公司
杭州永都房地产
2 房地产开发 杭州东郡国际项目 20,200 129,724.70 4,275.04
开发有限公司
浙江建德宋都实
3 房地产开发 建德瑞平山项目 5,000 4,981.75 -0.09
业有限公司
桐庐桐郡置业有
4 房地产开发 桐庐东门新天地项目 8,000 13,162.11 -33.08
限公司
杭州恒都房地产
5 房地产开发 杭州晨光国际项目 74,900 152,750.02 -10,558.39
开发有限公司
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南京宋都房地产
6 房地产开发 南京美域二期项目 5,000 18,033.03 128.65
开发有限公司
绍兴县宋都房地
7 房地产开发 绍兴金柯商汇项目 5,000 27,979.82 -263.88
产开发有限公司
浙江东霖房地产
8 房地产开发 杭州阳光国际花园项目 30,000 236,406.66 3,241.86
开发有限公司
合肥宋都房地产
9 房地产开发 西湖花苑西组团项目 5,000 17,372.61 212.56
开发有限公司
合肥印象西湖房
印象西湖花园一期、二期
10 地产开发有限公 房地产开发 20,000 118,811.43 995.43
项目
司
杭州宋都物业经
11 物业管理 物业管理项目 500 3,818.75 315.24
营管理有限公司
北京应天阳光太
聚光技术在太阳能发电
12 阳能技术有限公 技术开发 2,000 1,490.75 -120.59
领域的应用
司
南京南郡房地产
13 房地产开发 南京南郡国际项目 20,000 337,188.82 17,491.51
开发有限公司
杭州江都房地产
14 房地产开发 东郡国际三期 5,000 129,074.45 -870.92
开发有限公司
杭州香悦郡置业
15 房地产开发 杭州香悦郡项目 5,000 315,905.95 -1,999.42
有限公司
杭州淘天地房地
16 房地产开发 杭州淘天地项目 20,000 75,330.01 -1,636.57
产开发有限公司
舟山蓝郡置业有
17 房地产开发 舟山蓝郡国际项目 20,000 143,164.87 -611.43
限公司
舟山宋都房地产
18 房地产开发 舟山代建项目 1,000 1,306.03 200.81
开发有限公司
杭州加悦都实业
19 实业投资 藕花洲项目 2,000 1,350.41 -56.52
有限公司
杭州诚都投资管
20 投资咨询 投资管理、投资咨询 100 0.93 -0.07
理有限公司
杭州宋都新大健 非医疗性健康管理咨询、
21 管理咨询 5,000 1,068.00 -33.00
康管理有限公司 企业管理咨询、投资咨询
合肥宋都投资管 股权投资、产业投资、
22 投资咨询 500 0.00 0.00
理有限公司 企业资产管理、投资咨询
（1）因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明
1）本期宋都集团出资设立杭州诚都投资管理有限公司（以下简称杭州诚都），于 2015 年 9 月
06 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 330104000302657 的《统一社会信用代码》。
该公司注册资本 100 万元，宋都集团占注册资本的 100%，拥有对其的实质控制权，故自该公
司成立之日起，将其纳入合并报表范围。
2）本期宋都基业投资股份有限公司（以下简称宋都股份）与杭州宋都大健康管理有限公司（以
下简称宋都大健康）共同出资设立杭州宋都新大健康管理有限公司（以下简称宋都新大健康），
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宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
于 2015 年 7 月 29 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 330104000296793 的《统一社
会信用代码》。该公司注册资本 5,000 万元，宋都股份占注册资本的 90%，拥有对其的实质控
制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并报表范围。
3）本期宋都集团出资设立合肥宋都投资管理有限公司（以下简称合肥宋都投资），于 2015
年 12 月 30 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 91340100MA2MRPR247 的《统一
社会信用代码》。该公司注册资本 500 万元，宋都集团占注册资本的 100%，拥有对其的
实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并报表范围。
（2）对公司净利润影响达到 10%以上的子公司情况
单位：万元
主要经营范 注册资
公司名称 总资产 净资产 净利润
围 本
杭州宋都房地产集团有限公司 房地产开发 20,000 531,935.05 122,860.41 3,736.57
杭州永都房地产开发有限公司 房地产开发 20,200 129,724.70 94,756.51 4,275.04
杭州恒都房地产开发有限公司 房地产开发 74,900 152,750.02 87,468.80 -10,558.39
浙江东霖房地产开发有限公司 房地产开发 30,000 236,406.66 100,647.25 3,241.86
合肥印象西湖房地产开发有限
房地产开发 20,000 118,811.43 28,774.49 995.43
公司
南京南郡房地产开发有限公司 房地产开发 20,000 337,188.82 34,088.71 17,491.51
杭州江都房地产开发有限公司 房地产开发 5,000 129,074.45 3,199.85 -870.92
杭州香悦郡置业有限公司 房地产开发 5,000 315,905.95 2,085.91 -1,999.42
杭州淘天地房地产开发有限公
房地产开发 20,000 75,330.01 17,425.53 -1,636.57
司
舟山蓝郡置业有限公司 房地产开发 20,000 143,164.87 19,340.96 -611.43
（3）经营业绩与上一年报告期内相比变动在 30%以上子公司的情况说
明
单位：万元
公司名称 本期净利润 上期净利润 变动比例 变动原因
主要系上期收到子公司分
杭州宋都房地产集团有限公司 3,736.57 25,436.64 -85.31%
红所致
杭州永都房地产开发有限公司 4,275.04 3,089.13 38.39%
浙江建德宋都实业有限公司 -0.09 -144.53 不适用
桐庐桐郡置业有限公司 -33.08 -18.02 不适用
主要系刚需楼盘盈利空间
杭州恒都房地产开发有限公司 -10,558.39 -270.99 不适用 窄，同时为促进销售营销
推广活动增加所致
南京宋都房地产开发有限公司 128.65 -553.64 不适用
主要系本期商铺销售收入
绍兴县宋都房地产开发有限公司 -263.88 1,183.19 -122.30%
减少所致
合肥宋都房地产开发有限公司 212.56 389.41 -45.41%
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宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
主要系本期交付结转收入
合肥印象西湖房地产开发有限公司 995.43 3,696.12 -73.07%
减少所致
杭州宋都物业经营管理有限公司 315.24 196.74 60.23%
主要系本期南郡项目一期
南京南郡房地产开发有限公司 17,491.51 -2,140.64 不适用
集中交付结转收入所致
主要系本期为促进销售，
杭州香悦郡置业有限公司 -1,999.42 -915.13 不适用
营销推广活动增加所致
主要系本期项目预售后管
杭州淘天地房地产开发有限公司 -1,636.57 -937.9 不适用
理销售费用增加所致
主要系本期项目大面积开
舟山蓝郡置业有限公司 -611.43 -47.6 不适用 工后管理销售费用增加所
致
主要系本期新增代建收入
舟山宋都房地产开发有限公司 200.81 9.94 1920.22%
所致
主要系本期推动项目进展
杭州加悦都实业有限公司 -56.52 -4.92 1048.84%
管理费用增加所致
（4）持有与公司主业关联度较小的子公司的目的和未来经营计划
1） 公司目前持有以太阳能应用技术知识产权为主体的北京应天阳光太阳能技术有限公司
51%股权。公司以谨慎的态度对待太阳能行业的投资。目前太阳能发电行业处于低谷，
北京应天是一个轻资产的高科技投资项目，未来的产出和价值体现在项目团队在专业技
术领域的创新和技术优势。公司希望借助于中国太阳能行业的发展，输出北京应天拥有
的光学技术与太阳能发电技术，公司管理层会积极应对，做好投资决策和风险控制。
2） 根据公司构筑房地产行业与大健康行业双主业发展的战略规划，公司成立宋都新大健康
管理有限公司，以开展对符合公司战略发展的优质标的进行投资。公司认为未来相当一
段时间内，社会公众对大健康产业的需求将保持高速的增长，投资大健康产业有利于公
司挖掘新的利润增长点，应对房地产行业强周期性带来的业绩波动。
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
从宏观角度看，房地产传统行业依然在国民经济中占有较高比例，行业健康稳定运行将
有利于国民经济整体的发展与改革，中央推行多种有助于房地产行业健康发展的政策措施，
行业迎来了相对宽松的发展环境，主要城市的住宅成交将有所恢复，利率的下行也有助于减
少购房者的按揭负担，促进住房需求释放，对市场信心恢复起到巩固作用。从行业发展角度
看来，房地产行业已经度过了高增长、高盈利的快速发展时期，转而进入更强调成本控制与
产品优势的精细化竞争时期。长期来看，未来的客户需求将更加多元化，市场竞争更加激烈，
对企业产品竞争力和服务内容的要求更加全面。未来房地产市场两极分化现象会愈加明显，
随着规模企业的集中度越来越高，中小房企自发转型、寻求跨行业或跨产业链投资机会已然
成为趋势。
(二) 公司发展战略
基于对国民经济宏观形势与地产行业发展趋势的判断，房地产开发依然将作为公司主要
业务，公司将秉承一贯的土地储备获取政策，谨慎对待日益升温的土地市场，拿有市场的土
14
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
地，做有市场的产品。2016 年公司将延续去库存、高周转的基调，根据市场的情况不断调
整公司运营节点与产品的结构，以取得公司业务规模的稳定增长。在做好房地产开发主业的
同时，公司将积极寻找在未来相当一段时间内能够为公司与广大投资者持续创造较高收益与
利润的健康产业投资机会，为公司构建双主业的驱动模式，奠定公司未来五至十年的发展基
础。
(三) 经营计划
2016 年，公司将加快位于杭州江东区域的江东国际项目与位于杭州下沙的东郡之星项
目的开发建设进度；计划完成南京南郡国际与杭州香悦郡项目的交付工作。
(四) 可能面对的风险
1、业务经营风险: 房地产项目开发周期长，投资大，如果项目的某个开发环节出现问题，
可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实
现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。
2、跨区域经营风险：公司推行跨区域经营发展，对管理体系与人才需求提出了更高的要求。
开发过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展
的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。
3、跨行业投资风险：公司在寻找跨行业投资机会的过程中可能遇到行业认知、专业人才储
备等方面的门槛，存在投资不能取得预期回报的风险。
宋都基业投资股份有限公司
2016 年 4 月 8 日
15
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
议案二：
公司 2015 年年度报告及摘要
各位股东及股东代表：
公司 2015 年年度报告全文及年度报告摘要已于 2016 年 3 月 11 日在
上海证券交易所网站上刊登，现提交本次股东大会审议。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2016 年 4 月 8 日
附：
宋都基业股份投资有限公司 2015 年年度报告及摘要
(详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn)
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宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
议案三：公司 2015 年度财务决算报告
各位股东及股东代表：
现就宋都基业投资股份有限公司（以下简称本公司）2015 年度财务决算情
况报告如下，提请各位股东及股东代表审议：
一、公司基本财务情况
2015 年，本公司营业收入 3,473,490,212.15 元，营业总成本 3,332,094,762.02
元，其中营业成本 2,845,640,915.84 元，营业税金及附加 243,328,771.48 元，销
售费用 116,568,444.16 元，管理费用 74,657,829.9 元，财务费用 47,285,768.26
元，资产减值损失 4,613,032.38 元；营业利润 124,976,478.26 元，营业外收入
3,059,295.68 元，营业外支出 3,064,166.29 元，利润总额 124,971,607.65 元，净
利润 82,170,209.89 元，归属于母公司所有者的净利润 77,542,312.69 元。
2015 年 末 ， 公 司 资 产 总 计 13,767,985,549.71 元 ， 所 有 者 权 益 合 计
3,934,085,053.43 元，归属于母公司所有者权益合计 3,782,409,006.36 元，负债
合计 9,833,900,496.28 元，资产负债率 71.43%，预收款项 3,447,326,062.69 元，
扣除预售房款后资产负债率 61.88%。
二、公司近三年主要经营指标变动情况及原因分析
单位：元
本年比上年
2015 年 2014 年 2013 年
增减（%）
营业总收入 3,473,490,212.15 2,323,031,034.37 49.52 2,791,294,799.23
营业利润 111,020,450.13 12.57 518,554,946.80
124,976,478.26
利润总额 124,971,607.65 87,373,356.54 43.03 508,517,313.82
归属于上市公司股
77,542,312.69 37,089,740.39 109.07 368,198,332.50
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 63,638,051.48 41,935,496.24 51.75 336,426,592.13
损益的净利润
经营活动产生的现
2,108,185,797.24 -970,116,807.11 不适用 -677,638,672.69
金流量净额
17
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
本年末比上
2015 年末 2014 年末 年末增减 2013 年末
（%）
资产总额 13,767,985,549.71 13,685,071,178.90 0.61 11,324,671,859.54
负债总额 9,833,900,496.28 9,800,687,904.12 0.34 8,594,097,594.76
归属于上市公司股
3,782,409,006.36 3,740,635,124.91 1.12 2,602,313,579.84
东的所有者权益
总股本 480,752,550.00 480,752,550.00 231,594,656.00
1、2015 年度，公司营业收入比上年上升 49.52%，主要系南京南郡交付项目
结转收入增加所致。
2、归属于上市公司股东的净利润比上年上升 109.07%，主要系本年交付的
南京南郡项目交付，利润增加所致。
2015 2014
主要财务指标 本年比上年增减（%） 2013 年
年 年
基本每股收益（元／股） 0.06 0.03 100.00 0.34
稀释每股收益（元／股） 0.06 0.03 100.00 0.34
用最新股本计算的每股收益（元/股）
扣除非经常性损益后的基本每股收益
0.05 0.04 25.00 0.31
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 2.06 1.43 增加 0.63 个百分点 15.46
扣除非经常性损益后的加权平均净资
1.69 1.62 增加 0.07 个百分点 14.13
产收益率（%）
每股经营活动产生的现金流量净额（元
1.57 -0.89 不适用 -0.63
／股）
本年末比上年末增减
2012 年末
（%）
归属于上市公司股东的每股净资产（元
2.82 3.43 -17.68 2.2
／股）
资产负债率（%） 71.43 71.62 减少 0.19 个百分点 75.89
根据 2015 年 5 月 18 日公司 2014 年度股东大会审议通过的《公司 2014 年度
利润分配预案》，每 10 股派发现金股利 0.10 元（含税）。公司以 2015 年 7 月 15
日为股权登记日实施了 2014 年度利润分配方案。
三、公司主营业务及其经营情况
（一） 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,473,490,212.15 2,323,031,034.37 49.52
营业成本 2,845,640,915.84 1,856,978,680.56 53.24
18
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
销售费用 116,568,444.16 93,969,286.56 24.05
管理费用 74,657,829.90 75,523,108.33 -1.15
财务费用 47,285,768.26 18,035,124.57 162.19
经营活动产生的现金流量净额 2,108,185,797.24 -970,116,807.11 317.31
投资活动产生的现金流量净额 -431,478.73 -132,668,132.23 99.67
筹资活动产生的现金流量净额 -2,748,857,981.08 1,862,763,302.39 -247.57
（二）营业收入分析
单位：元
2015 年度 2014 年度 2013 年度
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
主营业务收入 3,441,073,224.75 99.07% 2,292,426,633.18 98.68% 2,770,286,332.91 99.25%
其他业务收入 32,416,987.40 0.93% 30,604,401.19 1.32% 21,008,466.32 0.75%
100.00
营业收入 3,473,490,212.15 100% 2,323,031,034.37 2,791,294,799.23 100.00%
%
1、公司的主营业务收入
报告期内，公司本年新增南京南郡国际项目交付，公司营业收入比上年上升
49.52%。
2、公司的其他业务收入
公司其他业务收入主要为投资性房地产的租赁收入，2015年度公司投资性房
地产实现出租收入3241.70万元，比上年租赁收入增加 5.92 %。2013年度、2014
年度和2015年度，其他业务收入分别占收入总额的0.75 %、1.32%、0.93%所占份
额较小。
3、主营业务分行业情况
单位：元
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上
分行业 主营业务收入 主营营业成本 比上年增 比上年增
（%） 年增减（%）
减（%） 减（%）
减少 2.02 个
房地产业 3,406,290,854.00 2,804,046,194.72 17.68 49.85 53.63
百分点
增 加 13.52
物业服务业 34,782,370.75 28,081,295.00 19.27 80.21 54.36
个百分点
合计 3,441,073,224.75 2,832,127,489.72 17.70 50.11 53.63
19
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
报告期内，公司实现的主营业务收入总额为344107.32万元，比上年同期上
升了50.11%，其中，房地产行业产生的营业收入占主营业务收入的98.99%，物
业服务业的营业收入占1.01%。从产品结构看，商品房销售的营业收入占98.99%，
物业服务的营业收入占1.01%。
2015年度，公司的房地产业毛利率比上年下降2.02个百分点，主要系报告期
内交付的东郡国际项目为满足城市居民的刚需楼盘，利润空间较窄。
4、主营业务分地区情况
单位：元
地区 营业收入 营业收入比上年增减
（%）
浙江 1,826,799,203.32 -0.32
安徽 318,857,971.43 -29.99
江苏 1,295,416,050.00 30589.79
合计 3,441,073,224.75 50.11
2015年度公司的营业收入浙江地区占53.08%，安徽地区占9.27%，江苏地区
占37.65 %，公司的主要业务分布在长江中下游地区，在国家房地产业宏观调控
的背景下，保持了业务的相对稳定。
（三）、主营业务成本分析
单位：元
本期金额
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 占比 上年同期金额 占比
目 期变动比
例(%)
房地产业 房地产 99.01
2,804,046,194.72 99.01% 1,825,244,319.00 53.63
%
物业服务业 物业服务 28,081,295.00 0.99% 18,192,192.85 0.99% 54.36
合计 2,832,127,489.72 100% 1,843,436,511.85 100% 53.63
（四）、主要供应商及客户对公司的影响
除一般贸易外，公司主要从事房地产开发业务，公司的土地都通过参与政府
20
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
土地主管部门土地公开招拍挂方式取得，工程施工单位及材料采购都由公司通过
招投标等方式自主选择，并不依赖于某一家或几家供应商；公司开发的产品直接
面向市场不特定对象的客户进行销售。因此公司并没有十分固定的主要供应商和
主要的客户，任何特定供应商和客户都不对公司的决策构成影响。
公司前五名客户销售金额合计3865.43万元,占销售总额1.11 %。
公司前五名供应商采购金额合计83905.51万元,占采购总额66.82%。
（五）、非经常性损益情况
单位：元
非经常性损益项目 2015 年度 2014 年度 2013 年度
非流动资产处置损益 -7,267.77 100,384.38 -23,896.05
计入当期损益的政府补助，但与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策规
299,900.00 217,733.33 52,425.73
定、按照一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资
16,409,967.12 12,756,082.18 9,038,712.33
金占用费
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、交
易性金融负债产生的公允价值变动损
114,919.98 480,635.05 302,964.36
益，以及处置交易性金融资产、交易性
金融负债和可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备
转回
对外委托贷款取得的损益 6,315,555.55 2,800,166.67
除上述各项之外的其他营业外收入和支
1,900,120.87 -21,577,527.10 -7,386,126.26
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目 32,092,728.09
少数股东权益影响额 20,772.17 93,556.28 -37,099.46
所得税影响额 -4,834,151.16 -3,232,175.52 -5,068,135.04
合计 13,904,261.21 -4,845,755.85 31,771,740.37
21
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
（六）、近三年期间费用变动情况分析
单位：万元
2015 年度 2014 年度 2013 年度
占营业收 占营业收 占营业收
金额 金额 金额
入比例(%) 入比例(%) 入比例(%)
营业收入 347,349.02 232,303.10 2,791,29.48
销售费用 11,656.84 3.36 9,396.93 4.05 7680.2 2.75
管理费用 7,465.78 2.15 7,552.31 3.25 10698.15 3.83
财务费用 4,728.58 1.36 1,803.51 0.78 884.91 0.32
期间费用合计 23,851.20 18,752.75 19,263.26
报告期内，公司销售费用占营业收入的比例，较上年下降 0.69 个百分点；
占房地产营业收入的比例，较上年下降 0.71 个百分点。
四、公司资产、负债的主要构成分析
（一）资产总额构成分析
最近三年以来，随着公司开发规模的扩大，公司总资产规模呈现持续增长态
势，最近三年，公司资产构成如下：
单位：万元
项目名称 2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
流动资产 1,331,788.27 96.73 1,324,773.27 96.8 1,099,381.43 97.08
非流动资产 45,010.28 3.27 43,733.85 3.2 33,085.76 2.92
资产总额 1,376,798.55 100.00 1,368,507.12 100 1,132,467.19 100
从资产的构成结构来看，最近三年公司的资产结构非常稳定，流动资产占了
总资产的绝对比例，这和房地产企业资产主要就是土地和开发成本的特征所分不
开的。
1、流动资产
公司的资产主要为流动资产，主要由货币资金、应收账款、预付账款、其他
应收款和存货组成。最近三年的流动资产构成如下：
单位：万元
主要构成项 2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
目 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
流动资产 1,331,788.28 1,324,773.27 1,099,381.43
货币资金 94,279.05 7.08 130,305.52 9.84 55,162.05 5.02
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应收账款 871.90 0.07 4,512.72 0.34 5,438.89 0.49
预付账款 5,879.71 0.44 6,490.49 0.49 7,261.97 0.66
其他应收款 132,262.11 9.93 45,298.34 3.42 48,709.30 4.43
存货 1,068,683.86 80.24 1,111,110.10 83.87 958,860.45 87.22
（1） 货币资金：
货币资金明细情况如下：
单位：元
项 目 期末数 期初数
库存现金 521,717.65 583,620.83
银行存款 784,379,362.74 1,247,891,584.26
其他货币资金 157,889,448.89 54,580,044.89
合 计 942,790,529.28 1,303,055,249.98
其他货币资金期初余额中包括贷款备偿保证金 32,503,258.39 元、为购房者提供的按揭
保证金 17,517,465.36 元、其他受限保证金 3,053,000.00 元；银行存款期末余额中包括贷
款 备 偿 保 证 金 237,544,010.00 元 , 其 他 货 币 资 金 期 末 余 额 中 包 括 贷 款 备 偿 保 证 金
86,623,000.00 元、 为 购房 者 提 供 的 按 揭 保证 金 9,545,655.62 元 、 其他受 限 保 证 金
200,000.00 元。
（2）应收账款：
应收账款金额前五名明细如下：
单位：元
占应收账款余额
单位名称 账面余额 坏账准备
的比例(%)
舟山市定海城区建设开发有限公司 3,240,000.00 35.30 162,000.00
购房客户一 2,140,000.00 23.32 107,000.00
购房客户二 1,500,000.00 16.34 75,000.00
购房客户三 1,400,000.00 15.25 70,000.00
购房客户四 892,939.00 9.73 44,646.95
小 计 9,172,939.00 99.94 458,646.95
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应收账款账龄分析如下：
单位：元
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 9,177,917.68 458,895.88 5
小 计 9,177,917.68 458,895.88 5
（3） 其他应收款
其他应收款金额前 5 名情况：
单位：元
占其他应收款 是否为
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 坏账准备
余额的比例(%) 关联方
平安信托有限责任公
保证金 705,630,424.00 1 年以内 52.29 否
司
112,580,234.60 1 年以内 8.34
桐庐大奇山郡置业有 116,512,164.37 1-2 年 8.63 是
往来款
限公司 54,077,424.66 2-3 年 4.01
94,499,123.28 3 年以上 7.00
杭州大江东产业集聚 否
保证金 78,040,000.00 1 年以内 5.78
区土地整理储备中心
杭州市国土资源局 保证金 40,000,000.00 1 年以内 2.96 否
杭州市物业维修资金 19,210,937.18 1-2 年 1.42 1,921,093.72
保证金 否
管理中心 22,965,513.00 3 年以上 1.70 11,482,756.50
小 计 1,243,515,821.09 92.13 13,403,850.22
其他应收款账龄分析如下：
单位：元
期末数 期初数
账
账面余额 账面余额
龄 坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 23,052,944.05 21.01% 1,152,647.21 56,304,403.72 52.17% 2,815,220.18
1-2 年 40,537,587.04 36.95% 4,053,758.71 13,172,817.69 12.21% 1,317,281.77
2-3 年 7,822,488.21 7.13% 2,346,746.47 16,262,878.89 15.07% 4,878,863.67
3 年以上 38,308,461.93 34.91% 19,154,230.97 22,186,158.04 20.56% 11,093,079.01
小 计 109,721,481.23 100.00% 26,707,383.36 107,926,258.34 100.00% 20,104,444.63
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（4）预付账款：
公司预付账款金额前五名明细如下：
单位：元
占预付款项余额
单位名称 账面余额
的比例(%)
建德市国土资源局 44,800,000.00 76.19
南京市自来水板桥有限责任公司 5,311,925.70 9.03
南京港华燃气有限公司 2,699,300.00 4.59
安徽应天新能源有限公司 1,043,992.60 1.78
佳佳洁超市 438,519.18 0.75
小 计 54,293,737.48 92.34
预付账款账龄分析如下：
期末数 期初数
账 龄 坏账 坏账
账面余额 比例(%) 账面价值 账面余额 比例(%) 账面价值
准备 准备
1 年以内 10,128,494.48 17.23 10,128,494.48 15,023,369.94 23.15 15,023,369.94
1-2 年 335,482.40 0.57 335,482.40 1,957,345.50 3.02 1,957,345.50
2-3 年 1,103,094.85 1.88 1,103,094.85 4,664,411.55 7.19 4,664,411.55
3 年以上 47,230,042.68 80.32 47,230,042.68 43,259,733.03 66.64 43,259,733.03
合 计 58,797,114.41 100.00 58,797,114.41 64,904,860.02 100.00 64,904,860.02
单位：元
（5）存货
存货明细情况： 单位：元
期末数 期初数
项 目 跌价准
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 账面价值
备
原材料 1,038,683.54 1,038,683.54 1,770,094.31 1,770,094.31
开发成本 6,512,554,888.29 6,512,554,888.29 5,657,523,013.84 5,657,523,013.84
开发产品 3,852,330,533.92 3,852,330,533.92 5,196,709,255.48 5,196,709,255.48
出租开发产品 320,297,735.17 320,297,735.17 254,490,483.22 254,490,483.22
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低值易耗品 616,749.01 616,749.01 608,115.31 608,115.31
合 计 10,686,838,589.93 10,686,838,589.93 11,111,100,962.16 11,111,100,962.16
存货—开发成本情况： 单位：元
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期初数 期末数
香悦郡国际公寓 2014.06 2016.12 21.00 亿元 1,666,210,836.25 2,029,119,083.18
南京南郡国际 2013.08 2016.6 20.00 亿元 1,473,790,469.19 1,102,880,946.81
杭州东郡国际三期 2013.11 2016.06 10.00 亿元 972,754,222.64 1,183,864,585.15
合肥印象西湖花园二期
2010.06 2016.01 13.00 亿元 829,474,880.60 559,599,344.59
（东组团）
淘天地商务大厦 2014.08 2016.11 6.50 亿元 371,730,386.09 566,418,387.76
宋都蓝郡国际 2015.10 2017.11 22.87 亿元 215,488,300.00 1,056,985,087.22
桐庐东门新天地 2012.04 2015.8 1.213 亿元 123,189,481.82
其他 4,884,437.25 13,687,453.58
小 计 5,657,523,013.84 6,512,554,888.29
存货—开发产品情况： 单位：元
项目名称 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数
杭州晨光国际 2013.12 1,933,807,428.91 67,124,878.26 863,211,390.47 1,137,720,916.70
杭州阳光国际 2014.09 1,421,052,030.51 -8,706,520.55 186,549,212.00 1,225,796,297.96
东郡国际二期 2014.12 952,172,227.61 19,628,965.52 505,055,310.49 466,745,882.64
合肥印象西湖花园二期
2014.06 365,958,682.84 338,062,408.31 221,707,848.80 482,313,242.35
（西组团）
东郡国际一期 2014.06 281,616,991.38 41,470,041.19 240,146,950.19
桐庐东门新天地 2015.8 131,158,986.37 131,158,986.37
合肥印象西湖花园一期 2011.05 81,294,418.97 560,220.64 11,076,490.35 70,778,149.26
南苑国际一期 2015.10 984,336,955.21 955,579,407.21 28,757,548.00
绍兴金柯商汇 2010.09 75,573,942.18 357,577.29 75,931,519.47
其他 -- 85,233,533.08 3,075,521.58 19,396,494.21 68,912,560.45
小 计 5,196,709,255.48 1,535,598,992.63 2,879,977,714.19 3,852,330,533.92
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（二）负债的主要构成分析
单位：万元
2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
项目名称
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
流动负债 688,320.05 69.99 597,122.79 60.93 607,837.76 70.73
非流动负债 295,070.00 30.01 382,946.00 39.07 251,572.00 29.27
负债总额 983,390.05 100.00 980,068.79 100.00 859,409.76 100
1、流动负债
近三年的流动负债构成如下： 单位：万元
主要构成项目 2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
短期借款 0.64 120,190.00 20.13 30,000.00 4.94
4,380.00
应付票据 0.00 0.00
应付账款 70,810.60 10.29 74,881.52 12.54 55,425.42 9.12
预收款项 344,732.61 50.08 237,154.03 39.72 224,854.07 36.99
应付职工薪酬 1034.44 0.15 771.16 0.13 190.86 0.03
应交税费 9,321.02 1.35 4,458.83 0.75 12,806.36 2.11
应付利息 0.63 9,343.90 1.56 8,125.69 1.34
4,349.33
其他应付款 66,339.46 9.64 21,936.58 3.67 30,417.55 5
一年内到期的非流动负债 142,811.18 20.75 86,526.00 14.49 193,266.00 31.79
其他流动负债 44,541.41 6.47 41,860.78 7.01 52,751.81 8.68
流动负债合计 688,320.05 100.00 597,122.79 100 607,837.76 100
（1）预售款项明细情况： 单位：元
项 目 期末数 期初数
购房款 3,435,904,010.75 2,361,478,119.01
房屋租金 3,866,950.11 5,116,228.82
物业管理费 7,246,463.83 4,637,303.01
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宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
其他 308,638.00 308,638.00
合 计 3,447,326,062.69 2,371,540,288.84
预收购房款主要项目明细如下： 单位：元
项目名称 期末数 期初数 预计竣工时间 预售比例（%）
香悦郡国际公寓 1,363,322,988.00 132,922,088.00 2016.12 73.69
杭州东郡国际三期 853,610,550.00 310,081,844.00 2016.06 28.46
南京南郡国际 787,854,935.00 1,107,468,928.00 2015.11 87.01
淘天地商务大厦 143,386,768.75 944,691.00 2016.11 28.87
合肥印象西湖花园二期 78,663,281.00 158,454,253.00 2015.06 25.84
杭州晨光国际 73,033,180.00 59,731,626.00 2013.12 75.40
杭州阳光国际 51,604,788.00 28,386,409.01 2014.06 63.89
杭州东郡国际 29,582,837.00 555,076,724.00 2014.12 86.47
其他 54,844,683.00 8,411,556.00
小 计 3,435,904,010.75 2,361,478,119.01
（2）应付职工薪酬情况
单位：元
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
短期薪酬 7,711,569.24 119,778,509.25 117,145,637.16 10,344,441.33
离职后福利—设定提存计划 4,925,615.30 4,925,615.30
合 计 7,711,569.24 124,704,124.55 122,071,252.46 10,344,441.33
(2) 短期薪酬明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
工资、奖金、津贴和补贴 7,332,098.56 107,625,887.00 104,928,744.20 10,029,241.36
职工福利费 5,380,365.80 5,380,365.80
社会保险费 3,725,672.28 3,725,672.28
其中： 医疗保险费 3,222,838.90 3,222,838.90
28
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
工伤保险费 179,211.27 179,211.27
生育保险费 323,622.11 323,622.11
住房公积金 2,169,176.00 2,169,176.00
工会经费和职工教育经费 379,470.68 877,408.17 941,678.88 315,199.97
小 计 7,711,569.24 119,778,509.25 117,145,637.16 10,344,441.33
(3) 设定提存计划明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
基本养老保险 4,476,623.06 4,476,623.06
失业保险费 448,992.24 448,992.24
小 计 4,925,615.30 4,925,615.30
（3）应交税费情况
单位：元
项 目 期末数 期初数
增值税 10,187.51 173,456.67
营业税 19,593,206.09 8,943,313.58
企业所得税 49,115,301.79 7,632,491.54
代扣代缴个人所得税 700,041.82 373,294.34
城市维护建设税 1,175,969.17 524,386.61
土地增值税 20,095,258.50 24,548,866.58
房产税 293,239.65 306,552.74
土地使用税 29,470.40
教育费附加 488,128.04 224,100.48
地方教育附加 384,724.85 201,976.80
地方水利建设专项基金 1,317,570.08 1,659,753.45
印花税 7,084.72 77.87
合 计 93,210,182.62 44,588,270.66
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（4）应付利息情况
单位：元
项 目 期末数 期初数
短期借款应付利息 127,141.67 10,289,368.00
一年内到期的长期借款利息 33,316,868.42 9,713,067.57
分期付息到期还本的长期借款利息 10,049,274.80 73,436,561.72
合 计 43,493,284.89 93,438,997.29
（5）其他应付款情况
单位：元
项 目 期末数 期初数
押金保证金 134,569,408.36 80,853,163.26
往来款 490,150,540.69 108,450,610.40
应付暂收款 9,713,850.63 6,963,496.43
其他 28,960,768.00 23,098,559.88
合 计 663,394,567.68 219,365,829.97
账龄 1 年以上重要的其他应付款： 单位：元
项 目 期末数 未偿还或结转的原因
杭州中兴房地产开发有限公司 57,282,166.46 往来款
桐庐富春水利建设有限公司 10,000,000.00 工程未竣工验收
杭州通达建筑集团有限公司 6,293,259.89 履约保证金
浙江八达建设集团有限公司 5,226,058.01 履约保证金
杭州湾建筑集团有限公司南京分公司 2,970,976.00 履约保证金
小 计 81,772,460.36
五、偿债能力分析
公司偿债能力指标如下：
30
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
流动比率 1.93 2.22 1.81
速动比率 0.38 0.36 0.23
资产负债率 71.43% 71.62% 75.89%
资产负债率（扣除预售房款） 61.88% 65.70% 69.91%
六、资产周转能力分析
公司资产周转能力指标如下：
2015 年度 2014 年度 2013 年度
应收账款周转率 129.02 46.69 95.66
存货周转率 0.26 0.18 0.21
总资产周转率 0.25 0.19 0.25
七、现金流量分析
报告期内，公司现金流量情况如下: 单位：元
项目 2015 年度 2014 年度 2013 年度
经营活动产生的现金流量净额 2,108,185,797.24 -970,116,807.11 -677,638,672.69
投资活动产生的现金流量净额 -431,478.73 -132,668,132.23 55,053,652.13
筹资活动产生的现金流量净额 -2,748,857,981.08 1,862,763,302.39 313,653,845.92
现金及现金等价物净增加额 -641,103,662.57 759,978,363.05 -308,931,174.64
每股净现金流量（元） 0.7
31
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
八、募集资金使用情况表
是 产 未达
变更原
否 是否 项 预 生 是否 到计
募集资金本 募集资金累 因及募
承诺项目名 变 募集资金拟 符合 目 计 收 符合 划进
年度投入金 计实际投入 集资金
称 更 投入金额 计划 进 收 益 预计 度和
额 金额 变更程
项 进度 度 益 情 收益 收益
序说明
目 况 说明
南京南郡国 否 81,624.98 37474.29 81665.45 是 在 不
际花园项目 建 适
用
杭州东郡国 否 33,450.00 12006.29 33430.91 是 在 不
际三期项目 建 适
用
115,074.98 49480.58 115096.36 / /
合计 / / / / /
募集资金到位前公司以自筹资金预先投入募投项目的金额为65,615.75万元，已全额置
换。根据公司八届二十八次董事会决议通过的《关于使用部分闲置募集资金购买保本理财产
募集资金承诺项目使用情况说明
品的议案》，公司本期投资定期存款17,000.00万元，取得利息收入89.25万元，期末定期存
款已收回。
九、公司主要子公司的经营情况
1、杭州宋都房地产集团有限公司
该公司成立于 1996 年，注册资本 20,000 万元，公司拥有 100%的股权。注
册地址：浙江省杭州市，法定代表人：俞建午。经营范围：房屋建设（部颁一级），
城市土地开发经营，商品房出售，房屋租赁，其他无需报经审批的一切合法项目。
截止 2015 年 12 月 31 日，该公司总资产 531,935.05 万元，净资产 122,860.41
万元；2015 年度实现营业收入 2,089.83 万 元，净利润 3,736.57 万元。
2、浙江东霖房地产开发有限公司
该公司成立于 1993 年，注册资本 30,000 万元，公司拥有 100%的股权。注
册地址：浙江省杭州市。法定代表人：俞建午。经营范围：九堡镇杨公村开发经
营多种档次的住宅、公寓及配套设施。
截止 2015 年 12 月 31 日，该公司总资产 236,406.66 万元，净资产 100,647.25
万元；2015 年度实现营业收入 35,981.97 万元，净利润 3,241.86 万元。
3、杭州恒都房地产开发有限公司
32
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
该公司成立于 2009 年，注册资本 74,900 万元，公司拥有 100%的股权。注
册地址：浙江省杭州市。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营。
截止 2015 年 12 月 31 日，该公司总资产 152,750.02 万元，净资产 87,468.80
万元；2015 年度实现营业收入 78,548.75 元，净利润-10,558.38 万元。
4、杭州永都房地产开发有限公司
该公司成立于 2010 年，注册资本 20,200 万元，公司拥有 100%的股权。注
册地址：浙江省杭州市。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营。
截止 2015 年 12 月 31 日，该公司总资产 129,724.70 万元，净资产 94,756.51
万元；2015 年度实现营业收入 65,325.25 万元，净利润 4,275.04 万元。
5、桐庐桐郡置业有限公司
该公司成立于 2010 年，注册资本 8,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
地址：浙江省杭州市桐庐县。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发及经
营。
截止 2015 年 12 月 31 日，该公司总资产 13,162.11 万元，净资产 7,902.26
万元；2015 年度实现营业收入 0 元，净利润-33.08 万元。
6、杭州大奇山郡实业有限公司
该公司成立于 2009 年，注册资本 2,2000 万元，公司拥有 50%的股权。注册
地址：浙江省杭州市桐庐县。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发；住
宿、特大型餐馆、剪湖旅游景点开发；销售；体育用品。
截止 2015 年 12 月 31 日，该公司总资产 141,946.32 万元，净资产 10,664.74
万元；2015 年度实现营业收入 10,531.63 万元，净利润-4,875.51 万元。
7、绍兴县宋都房地产开发有限公司
该公司成立于 2008 年，注册资本 5,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
地址：浙江省绍兴县。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营；商品
房出售；房屋租赁。
截止 2015 年 12 月 31 日，该公司总资产 27,979.82 万元，净资产 12,380.77
万元；2015 年度实现营业收入 694.86 万元，净利润-263.88 万元。
8、南京宋都房地产开发有限公司
该公司成立于 2003 年，注册资本 5,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
33
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
地址：江苏省南京市。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营（贰级）。
一般经营项目：自有房屋租赁；物业管理；企业管理咨询；房地产咨询。
截止 2015 年 12 月 31 日，该公司总资产 18,033.03 万元，净资产 12,629.53
万元；2015 年度实现营业收入 1,068.98 万元，净利润 128.65 万元。
9、合肥宋都房地产开发有限公司
该公司成立于 2003 年，注册资本 5,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
地址：安徽省合肥市。法定代表人：俞建午。经营范围：房屋开发建设、城市土
地开发经营；商品房销售；房屋租赁；物业管理。
截止 2015 年 12 月 31 日，该公司总资产 17,372.61 万元，净资产 9,735.59
万元；2015 年度实现营业收入 1,537.10 万元，净利润 212.56 万元。
10、合肥印象西湖房地产投资有限公司
该公司成立于 2007 年，注册资本 20,000 万元，公司拥有 51%的股权。注册
地址：安徽省合肥市。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产投资、开发、销
售，城市土地开发，物业管理，建筑材料销售。
截止 2015 年 12 月 31 日，该公司总资产 118,811.43 万元，净资产 28,774.49
万元；2015 年度实现营业收入 29,533.93 万元，净利润 995.43 万元。
11、杭州宋都物业经营管理有限公司
该公司成立于 2011 年，注册资本 500 万元，公司拥有 100%的股权。注册地
址：浙江省杭州市。法定代表人：朱瑾。经营范围：服务：物业管理；批发零售：
建筑材料，五金交电，机电产品（除专控），小五金；其他无需报经审批的一切
合法项目。
截止 2015 年 12 月 31 日，该公司总资产 3818.75 万元，净资产 1,670.55 万
元；2015 年度实现营业收入 4,975.89 万元，净利润 315.24 万元。
12、南京南郡房地产开发有限公司
该公司成立于 2012 年，注册资本 20,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
地址：江苏省南京市。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营；自有
房屋租赁；物业管理；社会经济咨询；房地产咨询。
截止 2015 年 12 月 31 日，该公司总资产 337,188.82 万元，净资产 34,088.71
万元；2015 年度实现营业收入 128,478.63 元，净利润 17,491.51 万元。
34
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
13、杭州江都房地产开发有限公司
该公司成立于 2013 年，注册资本 5,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
地址：浙江省杭州市 。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营。
截止 2015 年 12 月 31 日，该公司总资产 129,074.45 万元，净资产 3,199.85
万元；2015 年度实现营业收入 0 元，净利润-870.92 万元。
14、杭州香悦郡置业有限公司
该公司成立于 2013 年，注册资本 5,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
地址：浙江省杭州市 。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营。
截止 2015 年 12 月 31 日，该公司总资产 315,905.95 万元，净资产 2,085.91
万元；2015 年度实现营业收入 0 元，净利润-1,999.42 万元。
15、杭州淘天地房地产开发有限公司
该公司成立于 2014 年，注册资本 20,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
地址：浙江省杭州市 。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营。
截止 2015 年 12 月 31 日，该公司总资产 75,330.01 万元，净资产 17,425.53
万元；2015 年度实现营业收入 0 元，净利润-1,636.57 万元。
16、舟山蓝郡置业有限公司
该公司成立于 2014 年，注册资本 20,000 万元，公司拥有 100%的股权。注册
地址：浙江省舟山市 。法定代表人：俞建午。经营范围：房地产开发经营。
截止 2015 年 12 月 31 日，该公司总资产 143164.87 万元，净资产 19340.96
万元；2015 年度实现营业收入 0 元，净利润-611.43 万元。
宋都基业投资股份有限公司
2016 年 4 月 8 日
35
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
议案四：
公司 2015 年度利润分配预案
各位股东及股东代表：
公司2015年度财务决算工作已经完成，并经天健会计师事务所 (特殊普通合
伙)审计：公司2015年全年归属于全体股东的净利润 77,542,312.69元，报告期
末母公司可供分配利润240,134,843.67元。经综合考虑公司所处行业特点、现处
发展阶段及盈利水平，经审慎研究，我们拟订了2015年度公司利润分配预案，进
行现金股利分配，拟每10股分红0.06元（含税），符合中国证监会《上市公司监
管指引第3号——上市公司现金分红》（以下简称“《证监会分红指引》”）以及
上海证券交易所《上市公司现金分红指引》（以下简称“《上交所分红指引》”）
的相关规定
此次方案的现金分红水平有利于兼顾业务规模和盈利规模增长，有利于提高
公司资产的运营和使用效率，更好地保护股东权益，实现公司的可持续发展和股
东利益的最大化。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2016年4月8日
36
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
议案五：
关于公司续聘天健会计师事务所（特殊普通合伙）为公司
2016 年度财务报告及内部控制审计机构的议案
各位股东及股东代表：
天健会计师事务所（特殊普通合伙）2015年作为我公司的财务报告及内部控
制审计机构，配合完成了我公司的各项审计工作，并按有关规定出具审计报告。
现公司拟续聘天健会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2016年度财务报告及内
部控制审计机构，全年财务报告费用99万元，内部控制审计费用75万元。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2016 年 4 月 8 日
37
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
议案六：
关于公司及控股公司购买金融机构保本理财产品的议案
各位股东及股东代表:
根据公司及控股子公司现金流充裕、阶段性闲置资金较多的情况，为最大限
度地发挥闲置资金的作用，提高资金使用效率，实现股东利益最大化经营目标，
公司拟利用自有资金购买金融机构提供的保本型对公理财产品。在不影响公司资
金正常运作、保证本金安全、操作合法合规的前提下，公司拟在2016年年度股东
大会召开前适时实施累计发生总额不超过10亿元的金融机构对公保本理财产品，
在额度范围内授权公司管理层具体办理相关事宜。
具体事项如下：
一、拟购买金融机构理财产品的概述：
公司拟购买金融机构理财产品为金融提供的对公保本型理财产品，不用于投
资股票及其衍生产品、证券投资基金以及以证券投资为目的的委托理财产品，其
收益、流动性与风险与银行定期存款相似。购买这类理财产品对公司而言是一种
闲置资金的合理运用方式。
二、购买额度及期限限制：
公司及控股子公司购买金融机构保本型理财产品的额度为不超过人民币10
亿元。为控制风险及保证资金灵活度，以上额度只能购买一年期内的短期保本型
理财产品，资金可以滚动使用。
三、购买授权期限：
董事会授权公司管理层办理相关事项的期限为自股东大会审议通过此议案
之日起至2016年年度股东大会。
四、购买资金来源：
拟购买金融机构理财产品的资金来源均为公司及控股子公司自有资金。
五、投资风险及风险控制措施：
公司拟购买的保本型理财产品为低风险金融机构理财产品，资金投向为我国
金融机构间市场信用级别较高、流动性较好的金融工具，风险可控。公司将与金
38
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
融机构约定，所购的理财产品均为保本型理财产品。公司管理层指派专人负责金
融机构理财产品收益与风险的分析、评估工作，审慎决策，并建立相关的业务流
程和检查监督机制。同时，在理财期间将密切与金融机构间的联系与沟通，跟踪
理财产品的最新动态。
六、对公司的影响：
在符合国家法律法规及保障投资资金安全的前提下，在保证公司日常经营运
作等各种资金需求的情况下，公司及控股子公司以自有闲置资金适度购买低风险
的保本型理财产品，不会影响公司主营业务的正常开展。购买仅限于金融机构发
行的保本理财产品，能够充分控制风险，通过进行适度的低风险的理财，能够获
得一定的投资效益，从而进一步提升公司整体业绩水平。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2016 年 4 月 8 日
39
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
议案七：
关于控股股东向公司提供借款暨关联交易的议案
各位股东及股东代表：
一、关联交易概述
为支持本公司快速发展，更好的在当前及今后一定时期获取价格较低的优
质开发项目，本公司控股股东浙江宋都控股有限公司（以下简称“宋都控股）拟
与本公司签订《借款协议》，宋都控股自 2015 年年度股东大会审议通过此关联交
易起至公司 2016 年年度股东大会召开之日止通过银行委托借款的形式向本公司
及控股子公司提供委托借款累计发生额不超过人民币 20 亿元的信用借款（实际
借款额以到账金额为准），借款期限最长不超过 2 年；参照目前公司非银行信用
融资成本，公司及控股子公司按年利率 10%向其支付资金占用费。宋都控股持有
公司 44.75%的股份，为公司控股股东，与本公司构成关联关系，根据《上海证
券交易所股票上市规则》的有关规定，上述委托借款事项构成关联交易。
具体内容如下：
(一) 委托借款情况概述：
1、借款对象：宋都基业投资股份有限公司及其控股子公司，在此范围内，
由董事会授权公司管理层依据具体资金需求确认每笔借款的实际使用对象。
2、借款总额：自 2015 年年度股东大会审议通过此关联交易起至公司 2016
年年度股东大会召开之日止，委托借款累计发生额不超过人民币 20 亿元（实际
借款额以到账金额为准）。
3、借款期限：借款期限最长不超过2年，以每笔借款的实际到账时间为准；
在上述期限内，双方可根据实际情况适当调整还款期限。
4、资金占用费：参照目前公司非银行信用融资成本，公司及控股子公司按
年利率10%向宋都控股支付资金占用费。根据双方约定， 在公司股东大会审议通
过该借款事项前宋都控股向公司提供的借款免收资金占用费，资金占用费自股东
大会审议通过之日起计算。
5、抵押及担保措施：无。
40
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
二、关联方基本情况
公司名称：浙江宋都控股有限公司
注册地： 杭州市杭海路227号
法定代表人：俞建午
注册资本：3,600万元人民币
营业执照号 ：330000000005972
经营范围：实业投资、资产管理、投资咨询，建材销售，经营进出口业务。
根据宋都控股提供的未经审计的报表显示，截止 2015 年 9 月30日，宋都
控股资产总额为 1,675,124.44 万元，负债总额为1,333,018.56 万元，净资产
为 342,105.88万元；2015 年 1-9 月营业收入为 189,300.23 万元，净利润为
-8,671.17万元。
三、关联交易定价依据
作为公司控股股东，宋都控股一直全力支持公司的发展，经双方协商，参照
目前公司非银行信用融资成本，公司及控股子公司按年利率 10%向宋都股份支付
资金占用费。
四、交易目的和对上市公司的影响
本次控股股东提供借款能够有效地补充公司现金流，加快公司各个项目的开
发进度、增强公司获取优质项目的竞争力，加快公司业务的发展，符合全体股东
的利益和公司战略发展的需要，没有违背公平、公开、公正的原则，不存在损害
本公司及其股东特别是中小股东利益的情形。
关联股东及股东代表回避本议案的表决。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2016 年 4 月 8 日
41
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
议案八：
关于授权公司董事会审批土地储备投资额度的议案
各位股东及股东代表：
根据公司战略发展，董事会同意提请股东大会授权董事会土地储备投资额度
及对项目公司投资额度。
具体情况如下：
（1）提请股东大会授权董事会自2015年年度股东大会作出决议之日起至2016
年年度股东大会前，公司及控股子公司购买经营性土地（含通过股权收购购买经
营性土地）的金额不超过50亿元人民币。
（2）提请股东大会授权董事会自2015年年度股东大会作出决议之日起至2016
年年度股东大会前，对项目公司的投资额度总额不超过50亿元人民币。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2016 年 4 月 8 日
42
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
议案九：
关于公司与控股股东签订相互担保协议暨关联交易的议案
各位股东及股东代表：
一、 关联交易概述
为保证顺利贷款以满足公司正常经营需要及有效控制风险，公司拟与公司控
股股东浙江宋都控股有限公司（以下简称“宋都控股”）签订《相互提供担保协
议》，双方在平等自愿、体现宋都控股对上市公司提供更多担保额度的基础上建
立相互担保关系，提供相应经济担保，并提请在公司股东大会批准上述担保事项
的前提下，授权公司董事长在额度范围内审批具体的担保事宜。宋都控股持有公
司 44.75%的股份，为公司控股股东，与本公司构成关联关系，根据《上海证券
交易所股票上市规则》的有关规定，上述相互提供担保事项构成关联交易。
双方相互提供担保内容概述如下：
1、本次双方签订互保协议的有效期为公司股东大会审议通过该议案之日起，
至公司 2016 年年度股东大会召开之日止。
2、互保协议有效期内，本公司为宋都控股提供担保总额度为不超过人民币
10 亿元，宋都控股为本公司提供担保总额度为不超过 25 亿元。双方在总额度范
围内可以一次或分次使用对方提供的担保额度。
3、互保协议有效期内，双方有权要求对方提供担保。担保方式包括保证担
保、质押担保、抵押担保等法律所允许的担保方式。担保主体包含双方的控股子
公司。
根据《关于规范上市公司对外担保行为的通知》和公司相关内控制度之规定，
该相互担保事项拟提交公司股东大会审议。
二、关联方基本情况
公司名称：浙江宋都控股有限公司
注册地：杭州采荷嘉业大厦3幢201室
法定代表人：俞建午
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宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
注册资本：3,600万元人民币
营业执照号：330000000005972
经营范围：实业投资、资产管理、投资咨询，建材销售，经营进出口业务。
根据宋都控股提供的未经审计的报表显示，截止 2015 年 9 月30日，宋都
控股资产总额为 1,675,124.44 万元，负债总额为1,333,018.56 万元，净资产
为 342,105.88万元；2015 年 1-12 月营业收入为 189,300.23 万元，净利润为
-8,671.17万元。
三、交易目的和对上市公司的影响
公司与宋都控股签订互保协议属于正常生产经营所需，宋都控股经营稳健，
资产质量良好，在公司向银行申请贷款中，与宋都集团相互提供担保能提高公司
的融资能力，有助于公司实现2016年的投资经营计划；同时，本互保协议是在体
现宋都控股对上市公司提供更多担保额度的原则下签订的，在建立互保关系的情
况下，向对方提供一定金额担保的财务风险在公司可控范围内。在实施过程中，
公司将积极加强与宋都控股的沟通，及时了解其经营状况，另外，公司还将通过
其他措施以有效规避风险和保障公司利益。
关联股东及股东代表回避本议案的表决。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
宋都基业投资股份有限公司
2016 年 4 月 8 日
44
宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
议案十：
关于公司符合发行公司债券条件的议案
各位股东及股东代表：
根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行
与交易管理办法》等有关法律、法规、规范性文件关于公开发行公司债券的规定，
公司符合公开发行公司债券的有关规定，具备公开发行公司债券的条件和资格，
具体如下：
（一）公司最近一期经审计的净资产额符合法律、行政法规和中国证监会的
有关规定；
（二）最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息；
（三）本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的百分之四
十；
（四）公司的生产经营符合法律、行政法规和公司章程的规定，符合国家产
业政策；
（五）本公司不存在不得发行公司债券的下列情形：
1、最近三十六个月内公司财务会计文件存在虚假记载，或公司存在其他重
大违法行为；
2、本次发行申请文件存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
3、已公开发行公司债券，且前一次公开发行的公司债券尚未募足，或者对
已发行的公司债券或者其他债务有违约或者迟延支付本息的事实，仍处于继续状
态，或者违反《中华人民共和国证券法》规定，改变公开发行公司债券所募资金
的用途；
4、严重损害投资者合法权益和社会公共利益的其他情形。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
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宋都基业投资股份有限公司
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议案十一：
关于发行公司债券方案的议案
各位股东及股东代表：
本公司拟发行宋都基业投资股份有限公司公司债券，具体发行发案如下：
本次债券票面金额为人民币 100 元。本次债券发行规模不超过 10 亿元（含
10 亿元）人民币，可分期发行。具体发行规模及发行期次安排提请股东大会授
权董事会或董事会授权人士根据公司资金需
求情况和发行时市场情况，在上述范围内确定。
（二）债券期限
本次发行的公司债券期限为不超过 5 年（含 5 年），可以为单一期限品种，
也可以为多种期限的混合品种，本次发行的公司债券的具体期限构成和各期限品
种的发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士在发行前根据相关规
定、公司的资金需求及发行时市场情况确定。
（三）债券利率及还本付息方式
本次债券为固定利率债券，采用单利按年计息，不计复利。发行利率及还本
付息方式提请股东大会授权董事会或董事会授权人士与主承销商依据国家有关
规定和本次公司债券发行时市场情况确定。
（四）发行方式
本次公司债券在获得上海证券交易所预审无异议函后，以一期或分期形式在
中国境内公开发行。具体发行方式提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根
据公司资金需求情况和发行时市场情况，在上述范围内确定。
（五）发行对象及向公司股东配售的安排
本次债券的发行对象为《公司债券发行与交易管理办法》认可的合格投资者，
发行规模不超过 200 人。本次发行公司债券不向公司股东优先配售。
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宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
（六）担保情况
本次发行公司债券是否采用担保及具体担保方式提请股东大会授权董事会
或董事会授权人士确定。
（七）赎回条款或回售条款
本次债券发行是否设计赎回条款或回售条款及相关条款具体内容提请股东
大会授权董事会或董事会授权人士根据相关规定及市场情况确定。
（八）募集资金的用途
本次公司债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司借款、补充流动资金，
具体用途将提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求确定。
（九）公司的资信情况、偿债保障措施
公司最近三年资信状况良好。在偿债保障措施方面，提请股东大会授权董事
会或董事会授权人士在出现预计不能按期偿付债券本息或到期未能按期偿付债
券本息时将至少做出如下决议并采取相应措施：
1、不向股东分配利润；
2、暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
3、调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
4、主要责任人不得调离。
（十）挂牌转让方式
公司将申请本次公司债券于上海证券交易所挂牌转让。经监管部门批准，本
次债券亦可在法律允许的其他交易场所挂牌转让。
（十一）决议有效期
本次发行的股东大会决议有效期为自股东大会审议通过之日起 24 个月。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
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议案十二：
关于提请公司股东大会授权董事会全权办理
本次发行公司债券相关事项的议案
各位股东及股东代表：
关于公司发行公司债券事宜，特提请股东大会授权公司董事会在有关法律法
规规定范围内全权办理本次发行公司债券的相关事宜，请各位董事审议。具体内
容包括但不限于：
1、依据国家法律、法规、监管部门的有关规定和公司股东大会的决议，根
据公司和债券市场的实际情况，制定及调整本次公司债券的具体发行方案，修订、
调整本次公司债券的发行条款，包括但不限于具体发行规模、债券期限、债券品
种、债券利率及其确定方式、发行时机、发行方式（包括是否分期发行及各期发
行的数量等）、是否设置回售条款和赎回条款以及设置的具体内容、担保安排、
还本付息的期限和方式、募集资金用途、评级安排、偿债保障安排（包括但不限
于本次发行方案项下的偿债保障措施）、具体申购办法、具体配售安排、债券上
市等与本次发行方案有关的一切事宜；
2、决定聘请中介机构，协助公司办理本次公司债券发行的申报及上市相关
事宜；
3、为本次发行选择债券受托管理人，签署债券受托管理协议以及制定债券
持有人会议规则；
4、制定、批准、签署、修改、公告与本次发行有关的各项法律文件，并根
据监管部门的要求对申报文件进行相应补充或调整；
5、在本次发行完成后，办理本次发行的公司债券的挂牌转让事宜和依据法
律法规及其他规范性文件进行相关的信息披露；
6、如监管部门对发行公司债券的政策发生变化或市场条件发生变化，除涉
及有关法律、法规及公司章程规定须由股东大会重新表决的事项外，依据监管部
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宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
门的意见对本次发行的相关事项进行相应调整，或根据实际情况决定是否继续实
施；
7、办理与本次发行债券及挂牌转让有关的其他事项。
公司董事会提请股东大会授权董事会或董事会授权人士，代表公司根据股东
大会的决议及董事会授权具体处理与本次发行有关的事务。
8、以上授权自股东大会审议通过之日起至上述授权事项办理完毕之日止。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
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议案十三：
关于公司董事会换届的议案
各位股东及股东代表：
根据《公司法》和《公司章程》的有关要求，董事会提名俞建午、汪庆华、
陈振宁、陈斌为公司第九届董事会董事候选人；提名华民、郑金都、杜兴强为公
司第九届董事会独立董事候选人，本届董事任期三年。
第九届董事会董事及独立董事候选人简历请见附件。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
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附件一：
宋都基业投资股份有限公司第九届董事会候选人简历
1、俞建午：男，1966 年出生，工商管理硕士，高级经济师。现任宋都基业投资
股份有限公司董事长，杭州市政协委员、十一届人大代表、杭州市青年联合会常
委、中国青年企业家协会常务理事、浙江省、杭州市青年企业家协会副会长。
2、汪庆华：男，1970 年出生，浙江大学 MBA，高级经济师，历任合肥宋都房地
产开发有限公司总经理、合肥印象西湖房地产投资有限公司总经理、宋都集团总
裁助理，副总裁，现任宋都基业投资股份有限公司副总裁。
3、陈振宁：男，1976 年出生，毕业于浙江财经学院，本科学历，经济师、高级
会计师。历任杭州宋都房地产开发有限公司财务部经理，杭州宋都房地产集团有
限公司财务部经理助理、副经理、经理，财务部副总监，宋都基业投资股份有限
公司财务经理,现任宋都基业投资股份有限公司财务负责人。
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宋都基业投资股份有限公司 2015 年年度股东大会
4、陈斌：男，1967 年出生，本科学历，历任 TCL 集团天时网络公司副总经理、
Webex 网讯集团中国投资总经理、赛伯乐中国投资基金资深合伙人；现任浙江赛
伯乐投资管理有限公司总裁兼创始合伙人
附件二：
宋都基业投资股份有限公司第九届董事会独立董事候选人简历
1、华民：男，1950 年出生，中共党员，教授，无境外永久居留权。1982 年获
复旦大学经济学学士，1993 年获复旦大学国际经济博士。历任华东师范大学讲
师，现任复旦大学经济学院副教授，2015 年 8 月至今，担任绿地集团独立董事。
2、郑金都：男，汉族，1964 年 7 月出生，台州三门人，一级律师，无境外永
久居留权。1986 年获原杭州大学（现浙江大学）法学学士，1989 年杭州大学法
学院研究生毕业，同年获中国政法大学法学硕士，1993-1994 年美国密苏里大学
访问学者。现为浙江六和律师事务所主任，兼任浙江省律师协会会长，省法学会
副会长，省工商联常委等职。曾任大红鹰（香溢金联）、浙大网新、精工钢构等
上市公司的独立董事；目前为浙商银行、浙江城市发展集团股份有限公司、杭州
申昊科技股份有限公司的独立董事。
3、杜兴强：男，1974 年 1 月出生，博士研究生学历，现为厦门大学会计系教
授、博士生导师。曾获教育部首届新世纪优秀人才、教育部霍英东高等院校青年
教师奖一等奖等，教学成果曾获得国家级教学成果二等奖及福建省教学成果一等
奖，科研成果曾获教育部人文社科优秀成果一等奖、福建省社科优秀成果一等奖
等；兼任厦门建发股份有限公司独立董事、麦克奥迪（厦门）电气股份有限公司
独立董事、清源科技（厦门）股份有限公司独立董事。
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议案十四：
关于公司监事会换届的议案
各位股东及股东代表：
根据《公司法》和《公司章程》的有关要求，监事会提名朱瑾、朱轶桦为公
司第九届监事会董事候选人，本届监事任期三年。
第九届监事会监事候选人简历请见附件。
以上事项，请各位股东及股东代表审议。
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2016 年 4 月 8 日
附件：
公司第九届监事会候选人简历
1、朱 瑾：女，1972 年出生，毕业于中国人民大学工商管理专业，本科学历，
经济师。历任杭州宋都房地产集团有限公司办公室行政人事主管、副主任，现任
集团行政办公室主任、集团党委副书记、集团工会主席。
2、朱轶桦：男，1982 年出生， 2005 年毕业于浙江大学城市学院，本科学历，
助理工程师，历任杭州宋都房地产集团有限公司运营部经理助理、运营部副经理，
舟山蓝郡项目副总经理，现任宋都集团运营管理部副总监。
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