公司代码：601588 公司简称：北辰实业
北京北辰实业股份有限公司
2015 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网
站等中国证监会指定网站上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
2.1 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 曾劲 因公请假 贺江川
董事 李长利 因公请假 刘焕波
2.2 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
2.3 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 北辰实业 601588
H股 香港交易所 北京北辰实业股份 0588
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 郭川 胡浩
电话 010-64991277 010-64991277
传真 010-64991352 010-64991352
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn northstar@beijingns.com.cn
1
2.4 公司拟实施的利润分配预案为：以公司 2015 年末总股本 3,367,020,000 股为基数，向全体股
东每 10 股派发现金红利 0.60 元(含税)，不进行资本公积金转增股本,共计派发现金红利
202,021,200 元（含税），剩余未分配利润结转至下一年度。该预案将在公司股东大会审议通
过后实施。
二 报告期主要业务或产品简介
北京北辰实业股份有限公司 1997 年 4 月 2 日由北京北辰实业集团有限责任公司独家发起
设立，同年 5 月在香港联合交易所挂牌上市。2006 年 10 月在上海证券交易所成功发行 A 股
并上市。
公司注册总股本为 336,702 万股，其中 A 股为 266,000 万股，占总股本的 79.002%，H
股 70,702 万股，占总股本的 20.998%。
公司主营业务包括发展物业、投资物业（含酒店）及商业物业。
发展物业以立足北京、拓展京外为方针，开发产品包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商
业在内的多元化、多档次的物业开发和销售。目前主要开发项目有：北辰绿色家园、碧海方
舟、北辰红橡墅、北辰香麓、北辰福第、北辰墅院 1900、当代北辰悦 MOMA、北辰三角洲、
北辰中央公园、北辰当代优+、北辰奥园、杭州顺发旭辉国悦府一期、杭州顺发旭辉国悦府二
期、北辰朗诗南门绿郡、苏州北辰旭辉壹号院、北辰旭辉铂悦金陵、成都大源项目、廊坊
龙河新区项目、合肥庐阳区项目、武汉光谷创意天空项目。
公司持有并经营的物业包括会展、酒店、写字楼、公寓和购物中心业态，面积逾 127 万
平方米，其中 120 万平方米均位于北京亚奥核心区。经营项目主要为国家会议中心、北京国
际会议中心、北辰洲际酒店、北辰五洲皇冠国际酒店、北辰五洲大酒店、国家会议中心大酒
店、北辰汇宾大厦、北辰汇欣大厦、北辰时代大厦、北辰世纪中心、北辰汇园酒店公寓、北
辰购物中心亚运村店、北辰购物中心北苑店等，京外项目为长沙北辰洲际酒店。
此外，公司近两年来持续拓展会展品牌输出工作，并于 2015 年末通过整合公司旗下会展、
酒店、信息服务等产业资源，成立了北辰会展集团，为公司会展产业发展搭建了坚实的平台
和完善的架构，更为公司会展经济与新经济、新业务、新技术的高度融合与创新发展提供了
广阔的空间。截至目前，公司已累计签约包括珠海国际会展中心、南昌国际会展中心及酒店、
北京雁栖湖国际会展中心、北京静之湖皇冠之星度假酒店、宁夏国际会堂、杭州国际博览中
心及酒店、连云港徐圩新区会展中心及酒店、武汉世贸中心、西藏林芝酒店、三亚财经论坛
会议中心及酒店等 15 个会展及酒店的受托管理和顾问咨询项目。
公司秉承追求股东价值最大化的一贯原则和“创造物业价值，筑就百年基业”的历史使
命，不断致力于打造全国一流的复合地产品牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业。
2
三 会计数据和财务指标摘要
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2015年 2014年 2013年
增减(%)
总资产 47,413,128,128 37,683,583,920 25.82 32,103,325,714
营业收入 7,185,973,192 6,233,622,611 15.28 5,504,990,841
归属于上市公司股
611,971,850 530,825,009 15.29 664,535,001
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 602,357,563 533,634,454 12.88 654,734,470
损益的净利润
归属于上市公司股
11,265,269,862 10,900,953,962 3.34 10,572,150,153
东的净资产
经营活动产生的现
-3,160,931,546 -1,255,190,859 -151.83 1,134,105,223
金流量净额
期末总股本 3,367,020,000 3,367,020,000 3,367,020,000
基本每股收益
0.18 0.16 12.50 0.20
（元／股）
稀释每股收益
0.18 0.16 12.50 0.20
（元／股）
加权平均净资产收
5.52 4.94 增加0.58个百分点 6.43
益率（%）
四 2015 年分季度的主要财务指标
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,260,951,741 1,988,515,074 1,746,621,370 2,189,885,007
归属于上市公司股东的净
101,420,371 278,311,287 152,790,469 79,449,723
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益后的净利 98,376,945 278,905,093 152,881,085 72,194,440
润
经营活动产生的现金流量
-702,800,034 -528,159,072 -404,904,796 -1,525,067,644
净额
3
五 股本及股东情况
5.1 普通股股东前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 261,430
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 254,133
前 10 名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
股东名称 限售条 股东
报告期内增减 期末持股数量 比例(%) 股份
（全称） 件的股 数量 性质
份数量 状态
北京北辰实业集团有限责
0 1,161,000,031 34.482 0 冻结 150,000,000 国有法人
任公司
HKSCC NOMINEES LIMITED 2,924,001 684,128,499 20.319 0 无 0 境外法人
北京王府井百货（集团）
-11,700,000 137,000,000 3.721 0 无 0 国有法人
股份有限公司
境内非国有
中航鑫港担保有限公司 0 73,573,353 2.185 0 无 0
法人
方跃伦 13,115,201 13,115,201 0.390 0 无 0 境内自然人
中国证券金融股份有限公
10,460,939 10,460,939 0.311 0 无 0 国有法人
司
平安银行股份有限公司—
境内非国有
新华阿鑫一号保本混合型 7,433,650 7,433,650 0.221 0 无 0
法人
证券投资基金
中国农业银行股份有限公
境内非国有
司—新华鑫安保本一号混 6,143,480 6,143,480 0.182 0 无 0
法人
合型证券投资基金
骆鉴钢 5,361,900 5,361,900 0.159 0 无 0 境内自然人
中国对外经济贸易信托有
限公司—外贸信托锐进 境内非国有
5,096,322 5,096,322 0.151 0 无 0
31 期清水源证券投资集合 法人
资金信托计划
第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股份，为代表多个客户
持有；第 3 大股东北京王府井百货（集团）股份有限公司与本公司控股股东北
辰集团的实际控制人均为北京市人民政府国有资产监督管理委员会；第 7 大股
上述股东关联关系或一致行动的说明 东平安银行股份有限公司—新华阿鑫一号保本混合型证券投资基金和第 8 大
股东中国农业银行股份有限公司—新华鑫安保本一号混合型证券投资基金同
为新华基金管理有限公司管理的基金；未知其余股东之间是否存在关联关系，
也未知其余股东是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
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根据《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》（财企［2009］94 号）
文件和中华人民共和国财政部、国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会及全
国社会保障基金理事会联合发出的 2009 年第 63 号公告，股权分置改革新老划断后，凡在境内证
券市场首次公开发行股票并上市的含国有股的股份有限公司，除国务院另有规定的，均须按首次
公开发行时实际发行股份数量的 10%，将股份有限公司部分国有股转由社保基金会持有。对符合
直接转持股份条件，但根据国家相关规定需要保持国有控股地位的，经国有资产监督管理机构批
准，允许国有股东在确保资金及时、足额上缴中央金库情况下，采取包括但不限于以分红或自有
资金等方式履行转持义务。
本公司于 2006 年 10 月完成 A 股首次公开发行并上市，发行规模为 15 亿股。北辰集团作为本
公司上市前国有股东，根据 94 号文及中华人民共和国财政部、国务院国有资产监督管理委员会、
中国证券监督管理委员会及全国社会保障基金理事会联合发出的 2009 年第 63 号公告，北辰集团
持有的本公司 1.5 亿股股份目前处于冻结状态。
2015 年 10 月 30 日，北辰集团向全国社会保障基金理事会出具承诺函，承诺将以上缴现金的
方式履行转持义务，按应转持 1.5 亿股股份所对应的现金 36,000 万元足额上缴中央金库。北辰集
团已于 2015 年 11 月 20 日缴付第一笔 6,000 万元款项，截至目前，北辰集团持有的公司 1.5 亿股
仍处于冻结状态。
5.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
5
六 管理层讨论与分析
(一) 管理层讨论与分析
二零一五年，我国经济发展步入新常态，面对宏观经济下行、结构调整的压力，国家及政府
有关部门通过实施积极的财政政策、稳健的货币政策及相关的产业刺激政策全方位稳定经济增长，
先后出台降息、降准，加大基础设施投资等措施，坚持创新驱动，加强风险防控，国民经济运行
总体平稳，增速始终保持在合理区间，全年 GDP 增速达到 6.9%。
1、发展物业
二零一五年，在多重利好政策的支持下，房地产市场逐渐回暖，销售面积逐步回升，销售价
格呈现上涨趋势。但部分城市由于存量较大，供大于求的局面仍然存在，城市间分化进一步加剧。
土地市场随着下半年商品房销售形势的好转，年末出现迅速回升势头，一、二线城市地王频现。
根据国家统计局数据（下同），二零一五年全国房地产市场商品住宅销售面积 112,406 万平方米，
同比上升 6.9%，商品住宅平均销售价格为人民币 6,472 元/平方米，同比上升 9.1%。
一线城市中，北京房地产市场随着多项利好政策出台，购房需求快速释放，与此同时，受到
供应端不足的影响，市场呈现供不应求的态势，销售价格快速攀升。土地市场受到供应量减少及
房企拿地热情回升的叠加影响，楼面价格及成交溢价率持续走高。二零一五年北京市商品住宅销
售面积为 1,127 万平方米，同比微降 0.9%，销售金额为人民币 2,513 亿元，同比增长 19.5%，平
均售价为人民币 22,300 元/平方米，较去年同期增长 20.5%。
二线及其他城市中，随着限购、限贷政策的放松，以及降息、降准、税收减免、公积金调整
等一系列措施的出台，房地产市场供需矛盾有所缓和，成交量明显上升，但部分城市由于前期供
应过剩，去库存仍然是其面临的核心问题。在公司已经成功进入的城市中：
长沙房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 1,687 万平方米和人民币 935 亿元，同比分
别增长 26.7%和 28.7%，商品住宅成交均价为人民币 5,544 元/平方米，同比增长 1.6%；
武汉房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 2,414 万平方米和人民币 2,028 亿元，同比
分别增长 22%和 38.5%，商品住宅成交均价达到人民币 8,404 元/平方米，同比增长 13.6%；
杭州房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 1,292 万平方米和人民币 1,906 亿元，同比
分别增长 35.7%和 42.6%，商品住宅成交均价达到人民币 14,748 元/平方米，同比增长 5.1%；
南京房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 1,429 万平方米和人民币 1,609 亿元，同比
分别增长 27.1%和 30.5%，商品住宅成交均价达到人民币 11,260 元/平方米，同比增长 2.7%；
合肥房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 1,286 万平方米和人民币 966 亿元，成交面
积同比下降 3%、成交金额同比增长 5.3%，商品住宅成交均价达到人民币 7,512 元/平方米，同比
增长 8.6%；
苏州房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 1,941 万平方米和人民币 2,006 亿元，同比
分别增长 34.2%和 43.9%，商品住宅成交均价达到人民币 10,335 元/平方米，同比增长 7.2%；
成都房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 2,447 万平方米和人民币 1,611 亿元，同比
分别小幅下降 1.2%和 0.4%，商品住宅成交均价达到人民币 6,584 元/平方米，同比微涨 0.7%。
廊坊房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 1,038 万平方米和人民币 862 亿元，同比分
别增长 23.1%和 30.6%，商品住宅成交均价达到人民币 8,297 元/平方米，同比增长 6.1%。
2、投资物业（含酒店）
在经济发展进入新常态和北京市优化经济发展结构、大力发展服务业的背景下，投资物业（含
酒店）市场总体良好。写字楼市场方面，在北京市大力发展总部经济、构建首都“高精尖”经济
结构的政策引导下，市场需求增长较快，但因受供应量增长和净吸纳率增速放缓的双重影响，空
置率和租金水平整体保持稳定。会展市场方面，国务院发布《关于进一步促进展览业改革发展的
6
若干意见》，从国家的层面全面系统地提出了展览业发展的战略目标和主要任务，为会展市场的持
续快速发展提供了有力的外部支持。酒店和餐饮市场方面，在经历长时间市场调整后，开始缓慢
复苏，接待住宿人数、经营收入、平均房价和出租率等指标均平稳增长。公寓市场方面，由于供
应量变化不大，呈现租金平稳增长的运行态势。
3、商业物业
在经济增速放缓与网络零售崛起的双重压力下，商业物业综合经营成本上升，毛利率不断收
窄。面对激烈的市场竞争，传统商业正在加快与电子商务的融合发展，从而推动商业物业的转型
与创新。
(二) 报告期内主要经营情况
二零一五年，面对经济发展新常态下的形势变化和激烈竞争，公司继续坚持重资产投资业务
与轻资产服务业务并重的发展策略，积极推进资本扩张、品牌扩张和低成本扩张三大战略的实施，
不断创新经营理念、创新业务模式、创新发展路径，成效显著。二零一五年，公司实现营业收入
人民币 718,597.3 万元，受发展物业可结算产品面积增加以及投资物业（含酒店）经营业绩提升
的影响，同比上升 15.28%。利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为人民币 86,374.3 万元、
63,533.6 万元和 61,197.2 万元，同比分别上升 8.88 %、8.20%和 15.29%。此外，报告期内公司
严格控制各项成本费用支出，将成本费用控制在预算指标内。
1、 发展物业
报告期内，面对较为宽松的房地产市场政策环境，公司着力提高项目开发周转速度，积极创
新互联网推广手段，多渠道开展与客户间的营销互动，公司产品的知名度不断提升。
北京区域，北辰香麓项目通过圈层营销追踪客户群体，不断加大对区域客户的推广力度，实
现合同金额 8.3 亿元（226 套）。北辰红橡墅项目着力挖掘项目卖点，通过线上、线下、一二手联
动等多种方式，全年销售量占奥北区域同类项目总销售量近三成。当代北辰悦 MOMA 项目成功试
水项目众筹，实现 693 套自住房开盘当日全部售罄，合同金额达到 12.3 亿元。
南方区域，北辰三角洲项目作为以功能聚合、土地集约为鲜明特点的城市经济聚集体，性价
比和吸附能力日益凸显。随着紧邻项目的长沙市级文化配套“三馆一厅”陆续开放，项目所在地
的文化氛围和商业价值日渐提升。报告期内，北辰三角洲项目实现销售面积 31.6 万平方米，合同
金额 31.1 亿元，单体项目的销售面积和销售金额均位列二零一五年长沙商品住宅项目第一名，并
连续三年成为长沙楼市销冠。截至二零一五年末，项目累计销售各类商品房近万套，销售回款超
过 120 亿元，累计实现开工面积 306.6 万平方米，累计竣工面积 203.8 万平方米，分别占总建筑
规模的 56％和 37％。长沙北辰中央公园项目，根据自身特点，开展有针对性的营销策略，深挖大
客户资源，并通过签约湘府英才小学，提升项目附加值，从而进一步促进销售。报告期内，该项
目实现合同金额 4.7 亿元（589 套）。武汉北辰当代优+项目和杭州北辰奥园项目，在缩短开发周
期实现快周转的同时，创新营销理念，把握市场热点，通过事件营销，实现项目快销、热销，两
个项目开盘当日均实现签约过百套的销售佳绩。
二零一五年，公司加速土地储备，低成本扩张、全国化布局再获突破。报告期内，新进入成
都、苏州、南京、合肥、廊坊五个城市，新增 12 宗土地，增加共计 211 万平方米的土地储备。
二零一五年，受可结算产品面积增加的影响，发展物业实现营业收入人民币 452,703.6 万元
（含车位），同比上升 22.05%，税前利润为人民币 71,600.9 万元，同比上升 4.21%。报告期内，
发展物业实现开复工面积 276 万平方米，竣工面积 53 万平方米，实现合同金额和销售面积分别为
人民币 73.4 亿元（含车位）和 61 万平方米。
2、投资物业（含酒店）
面对市场变化，公司积极调整经营策略，创新发展思路，一方面，利用投资物业（含酒店）
联动性强的业态综合优势和地处亚奥核心区域的地理优势，加大营销推广力度，推进传统业务的
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产业升级，提升企业运行效率；另一方面，借助北辰会展集团应势而生的良好契机，持续推进“低
成本扩张、轻资产运营、新经济支撑、高端服务业发展”这一战略发展方向的重要探索。二零一
五年，投资物业（含酒店）实现营业收入人民币 232,201.7 万元，同比上升 9.94%，在不考虑利
息费用分摊的情况下，实现税前利润人民币 68,026.6 万元，同比上升 22.45%。
国家会议中心和北京国际会议中心作为北辰会展功能区的核心，报告期内，共计接待了 1754
个会议和 90 个展览，共计较去年增长 194 个。公司在做强、做大、做新传统接待服务的基础上，
创新会展产业发展思路，大力培育会展上游业务，报告期内，国家会议中心成功主办了“2015 高
端学术会议发展论坛暨展洽会”、“2015 全球移动互联网大会－移动互联＋会展分论坛”、“第
二届高端学术会议发展论坛”等一系列大型会议，为践行会展业全产业链扩张做出了良好的开局。
北京国际会议中心，在稳固主营市场的基础上，针对细分市场，加大开发力度；利用价格杠杆优
化会展项目，努力提高经济效益。
此外，为把握新经济、新业务下的市场变革和行业发展机遇，开创会展产业集团化、规模化
和专业化的创新发展格局，公司于报告期内正式组建了北辰会展集团。该集团以“整合内外部资
注
源、发展北辰会展产业”为使命，以 6 家实体公司 为发展平台，推进实施包括“加快会展、酒店
的品牌经营和管理输出”、“挺进会展研发、教育、培训与行业交流”、“实现会展+互联网经济
的融合发展”和“开拓会议展览的主办及承办”在内的 4 大业务体系，并将根据市场变化、行业
趋势和新经济、新业务、新技术的发展与变革，积极探索任何可能的创新业务和培育业务，最终
实现“6+4+N”的业务模式。北辰会展集团的成立，为公司会展产业的持续发展搭建了坚实的平台
和完善的架构。
写字楼业态整合客户资源，优化客户结构，不断细分市场，开展差异化营销，出租率和租金
水平维持在较高水平，成为投资物业（含酒店）板块利润的重要来源。
酒店业态以市场需求为导向，开展有针对性的营销策略，不断挖掘潜在客户，持续丰富客源
类型。同时加大互联网营销模式的推广，逐步提升品牌知名度和影响力，房价和出租率优于同行
业平均水平。
公寓业态针对不同客户群体的差异化要求，巩固长住市场，努力提升散客市场，不断增强与
会议市场需求的有效对接，出租率和平均价格保持在较高的水平。
3、商业物业
商业物业在零售业深刻的产业变革背景下，深入研判市场消费需求变化，在着力提升商品品
质和服务体验的基础上，积极创新营销推广方式，利用移动互联网络平台，开展全渠道营销模式
的初步探索，迎合顾客多样化消费需求，进一步提高了实体店面的交易效率。
4、公司发展战略执行情况
二零一五年，公司持续推进低成本扩张、品牌扩张和资本扩张三大战略的实施，成效显著。
在低成本扩张战略方面，公司在继续深耕北京、长沙两地市场的同时，积极寻求向经济前景
广、市场空间大、需求支撑强的一二线城市和京津冀协同发展的重要节点城市辐射，通过参与土
地招拍挂、合作兼并等多种方式，稳步推进全国化战略布局，开发规模、市场占有率不断提升。
截至报告期末，公司已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊等 9 个城
市，初步形成了华北、华东、中部及西南等多板块格局，二零一五年实现新增土地储备 12 宗，总
建筑面积约 211 万平方米，权益建筑面积约 130 万平方米。
在品牌扩张战略方面，依托于轻资产服务性业务创新发展理念，公司会展场馆和酒店的管理
输出版图不断向全国化延伸并已初具规模，北辰会展品牌得到了广泛的认可。报告期内，公司成
功签约了杭州国际博览中心项目、宁夏国际会堂项目、山东泓任五洲皇冠酒店项目的受托经营管
理。累计已签约的顾问咨询及受托经营的会展与酒店项目达到了 15 个，累计实现受托经营管理建
筑面积约 151 万平方米。其中，宁夏国际会堂项目（中阿博览会永久会址），凭借北辰会展管理团
队卓越的管理运营能力，圆满完成了从新馆筹备到接待服务第五届中阿博览会的各项工作；即将
8
在杭州国际博览中心项目举办的 G20 中国峰会，是公司继二零一四年接待服务 APEC 之后，将再次
接待的又一项重大综合性国际活动，将进一步彰显北辰会展接待服务高规格外事国务活动的运营
保障能力；珠海国际会展中心项目自开业经营以来，承接的会议展览，从内容、规模、规格等多
个方面都在不断刷新记录，会议和展览接待场次累计已达 481 次，包括千人规模的大型会议展览
166 次。
在资本扩张战略方面，公司借助“总部融资”平台，持续优化公司债务结构，大力拓展直接
融资渠道。报告期内，公司凭借有利的时间窗口期，分别以 4.80%和 5.20%的利率水平成功发行了
两期合计 25 亿元的公司债券，同时积极推进非公开发行 A 股股票和非公开发行公司债券的筹备工
作，为公司业务发展提供了强有力的支撑和保障。
注：六家企业分别为母公司北京北辰会展集团有限公司，及其旗下原有的两家子公司北京北辰酒
店管理有限公司、北京北辰信通网络技术服务有限公司和新成立的北京北辰会展信息服务有限公
司、北京北辰时代会展有限公司、北京北辰星会展有限公司。
9
表 1：公司截至 2015 年受托经营项目及顾问咨询项目汇总表
北京静之湖度假酒店项目 宁夏国际会堂项目
该项目位于北京市昌平区兴寿镇桃 该项目位于银川市金凤区，是宁
峪口，是集客房、别墅、餐饮、娱 夏地标性建筑，项目总建筑面积
乐、会议设施为一体的四星级酒店， 约 7.8 万 m2。是中阿博览会永久
拥有 93 间客房、8 幢独立庭院及欧 会址，也是中国和阿拉伯国家进
式高档别墅。 行经贸、文化交流的主要场所。
北京雁栖湖国际会展中心项目
武汉世贸中心（会展中心）项目
该项目位于北京怀柔区，会展项
该项目位于武汉市核心商务区，会 2
目总建筑面积约 7.9 万 m ，所在
展综合体建筑包括展览、会议、办
雁栖湖生态发展示范区为北京市
公、商业等业态，会展中心总建筑
2
市委、北京市市政府确定的重大
面积约 7 万 m 。
产业带动示范项目。
三亚财经论坛会议中心项目 连云港徐圩新区项目
该项目位于海南三亚海棠湾，整体 该项目位于连云港徐圩新区（国
区域包括会议中心、酒店、公寓、 务院批准设立的国家东中西区域
商业业态。其中三亚财经论坛会议 合作示范区的先导区）。包括会
中心项目约 1.7 万 m2。 展中心、酒店，写字楼及附属配
套设施。总建筑面积约 16.3 万 m2。
林芝五洲皇冠酒店项目
该项目位于西藏林芝八一镇新城区 杭州国际博览中心项目
核心位置，是集客房、餐饮、会议、 该项目位于杭州钱塘江南岸，钱
商务为一体的五星级酒店项目，是 江三桥以东，涵盖展览、会议、
连接西藏自治区首府拉萨与内陆地 酒店等多个业态，总建筑面积约
区绿色走廊的特殊地理通道。 45 万 m2。
山东泓任五洲皇冠酒店项目 南昌国际博览中心项目
该项目位于山东肥城市高新技术开 该项目位于南昌红谷滩九龙湖新
发区消防科技产业园内，是集酒店 区，由展览中心、会议中心及酒
客房、餐饮、会议为一体的综合性 店组成。总建筑面积约 35 万 m2。
高端商务酒店。
珠海国际会展中心项目
该项目由珠海国际会议中心和珠
海国际展览中心组成，总建筑面
积约 28 万 m2，其中：展览建筑面
积约 6.4 万 m2，会议建筑面积约
3.3 万 m2。
注：黄色框内项目为顾问咨询项目；蓝色框内项目为受托经营项目。
5、综合实力与品牌建设
公司坚信“北辰”品牌是公司发展的最强背书，也是业绩保障和可持续发展的根本动力。长
期以来，公司秉持“创造物业价值，筑就百年基业”的企业使命，围绕“全国一流的复合地产品
牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业”的战略目标，持续塑造良好的品牌形象，发展过程中
赢得了来自股东、客户、合作伙伴、业内同行的尊重和多项赞誉，行业内影响力持续提升。报告
期内，公司连续第九年蝉联“中国复合地产专业领先品牌”并获得“北京地产资信 20 强”的殊荣；
国家会议中心以其先进的硬件设施、专业的接待标准和一流的服务水平，获得由北京影响力组委
会颁发的“十大影响力企业”；公司首个自主管理的五星级酒店五洲皇冠国际酒店被中国饭店业协
会授予“第三届中国饭店金星奖”；长沙北辰洲际酒店获得第十二届中国酒店“金枕头”奖—2015
年度中国十大最受欢迎商务酒店。
6、投资者关系
公司注重开展多层次、多元化的投资者沟通，将其作为信息披露的必要补充，融入公司发展
战略体系中。通过开展实地路演、接待境内外投资者调研、召开电话会议、开设公司网站投资者
关系专栏和热线电话等方式，逐步构建起多元化的沟通渠道，与投资者开展全方位的主动交流，
关注投资者权益保护，为投资者的沟通调研和投资决策提供有力支持，增进投资者对公司发展的
理解和认同，实现与投资者的共同成长。
7、环保努力
10
公司一直重视环境效益与经济效益的和谐发展，在房地产开发业务与日常运营管理中，积极
践行施工与环保并行的建设理念，坚持开展环保技术创新活动，不断强化环保管理措施。报告期
内，北辰三角洲项目 B1E1 区荣获住建部颁发的“一星级绿色建筑设计标识证书”，B2E2 区被湖
南省住建厅评为“一星级绿色建筑评价标识项目”。国家会议中心携手中国社会福利基金会首家
引进饮料瓶回收机，鼓励通过正确渠道回收资源性垃圾，并将回收所得爱心捐赠给贫困地区儿童。
北辰洲际酒店通过使用国际先进的能源控制系统 ESCAP 系统，用电量同比减少 2990 千瓦时，燃气
量同比减少 1163 立方米，有效的节约了日常能源消耗。
(三) 公司关于公司未来发展的讨论与分析
1. 行业竞争格局和发展趋势
二零一六年作为“十三五”的开局之年，面对经济进入中高速发展的新常态，我国将继续坚
持稳中求进的工作总基调，按照创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，在适度扩大内需的
同时，着力推进供给侧结构性改革，淘汰过剩产能，化解房地产库存，加快转变经济发展方式，
大力发展生活性服务业，充分发挥消费的基础作用，切实提高经济发展质量和效益，促进国民经
济持续健康发展。
就发展物业而言，二零一五年中央经济工作会议明确提出化解房地产库存，政府将坚持“分
类指导、因地施策”的宏观调控政策。虽然近期已有少量城市对限购政策进行了微调，但在政策
环境及金融环境整体相对宽松的大背景下，2016 年的房地产市场预计将呈现平稳发展态势，进而
为公司发展物业的稳定运营创造良好的外部环境。
就投资物业（含酒店）而言，在我国经济发展进入新常态和经济转型的大背景下，政府将着
力发展服务市场与消费市场。北京“十三五”发展规划提出要大力发展生产性服务业，加快形成
高精尖经济结构，会展经济作为第三产业的重要平台和支柱，随着北京市政治中心、文化中心、
国际交往中心、科技创新中心功能定位的日益强化，将迎来巨大发展机遇。此外，在国务院《关
于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（以下简称《意见》）的指引下，会展业
将在充分发挥扩大需求、促进消费的经济效应的同时，快速带动酒店、餐饮、零售等产业发展。
此外，《意见》首次将公寓明确为生活性服务业业态并提出积极发展短租公寓、长租公寓等细分业
态，为公寓的发展带来了新的机遇。
商业物业方面，在居民收入持续较快增长、分配结构不断优化的基础上，随着供给侧结构性
改革的持续推进，供给质量和消费环境将加快改善，有利于进一步释放消费潜力。
2. 公司发展战略
面对我国经济发展新常态，公司不仅要从观念上适应新的经济形势，更要从经营中紧抓企业
发展新机遇，以创新为核心驱动力，以发展为最终目标，持续推进实施资本扩张、品牌扩张和低
成本扩张三大战略，坚定朝着“低成本扩张、轻资产运营、新经济支撑、高端服务业发展”的战
略发展方向奋力前行，不断增强公司可持续发展能力。二零一六年，公司严格控制成本费用开支，
继续压缩费用，强化预算刚性，规范预算执行。
① 发展物业
公司将抓住相对宽松的政策环境，加大库存去化力度，努力实现开发高质量、产品高销量和
资金高周转，增强公司的可持续发展能力。在发展策略方面，围绕一二线中心城市，在继续深耕
已进入的杭州、武汉、成都等城市基础上，聚焦热点区域的重点城市，持续关注云南、海南等文
化旅游地产的投资机会，力争新进入两到三个城市，逐步完善环渤海、长三角、华中、川渝都市
圈多板块覆盖的发展格局，加快实现公司全国化扩张的战略布局。在工程建设方面，既有的北辰
三角洲 C2、C3、A3 区，长沙北辰中央公园 C 区、北辰当代优+二期以及二零一五年新增的杭州顺
11
发旭辉国悦府二期、北辰朗诗南门绿郡、苏州北辰旭辉壹号院、北辰旭辉铂悦金陵、成都大源
项目、廊坊龙河新区项目、合肥庐阳区项目、武汉光谷创意天空项目年内将实现开工建设，为公
司销售业绩提供强力支持；北辰三角洲 B1E1、B2E2 区、长沙北辰中央公园 AB 区、北辰墅院 1900
项目年内将实现竣工入住，为公司项目结转提供有力保障。在营销策略方面，公司将在加强圈层
营销、深度挖掘客户潜力的基础上，推进线上线下互动创新，加大事件营销力度，促进项目集中
签约。在项目运营方面，针对既有项目，公司将把握好操盘的重点、节奏和力度，在提高销量的
基础上提升效益，并持续扩大品牌影响力；针对新增项目，公司将加快推进工程建设进度，尽快
实现产品开盘入市。
② 投资物业（含酒店）
公司投资物业（含酒店）将凭借处于亚奥核心区域的地缘优势和业态丰富、联动性强的综合
优势，继续以市场为导向，深挖各板块经营潜力，进一步提升资产经济效益。一方面，公司将努
力发挥服务首都功能定位，提升现有投资物业综合服务保障水准，做好 G20 峰会、京交会、首届
冬博会等重大活动的接待服务任务。另一方面，公司将以北辰会展集团的成立为契机，立足
“6+4+N”的业务模式在物业经营向产业运营的转变过程中深度挖掘围绕各类需求所衍生的服务
经济发展机遇，运用新技术，开发新业务，不断为公司“低成本扩张、轻资产运营、新经济支撑、
高端服务业发展”的业务模式注入新的动力和内涵，推动公司重资产投资性业务和轻资产服务性
业务并重发展。
③ 商业物业
面对行业同质化和新业态快速分流的经营格局，公司将积极顺应和把握消费升级大趋势，通
过经营模式转变、线上线下融合、多业态协同发展等多种方式，不断推进实体店差异化经营策略，
努力实现经营稳定。
④ 融资工作和资本开支
公司将借助当前宽松的资金市场和有利的资本市场环境，在充分发挥“总部融资”模式优势
的同时，搭建新型融资平台，创新融资模式，统筹协调推进多渠道融资，提升直接融资的比例和
能力，扩大融资规模，优化资源配置，为公司经营规模稳定增长提供有力的资金保障。
二零一六年，公司预计固定资产投资人民币 2.1 亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自
有资金。
3. 经营计划
二零一六年，公司发展物业预计实现新开工面积 243 万平方米，开复工面积 466 万平方米，
竣工面积 88 万平方米，力争实现销售 90 万平方米，签订合同金额（含车位）人民币 118 亿元。
公司投资物业将在提升现有运营服务能力的同时，创新业务发展模式，加大品牌影响力对上
下游产业链的辐射力度，积极培育新的业绩增长点。
4. 可能面对的风险
① 政策风险
国家和有关部门近年来采取了一系列宏观调控措施，建立健全房地产健康发展的长效机制，
从金融、税收、土地、住房供应结构等方面，对房地产市场的供给和需求进行调节，由此带来的
政策不确定给房地产企业在获得土地、项目开发建设、销售、融资等方面带来了一定的风险。
针对上述风险，公司发展物业将根据市场变化，不断提升产品定位能力和营销策划水平，加
快现有项目的周转速度，同时加强对国家宏观政策的把握，积极寻找市场机会，择机合理增加优
质土地储备，不断增强发展物业持续发展的潜力。
② 市场风险
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近年来随着部分一、二线城市发展空间逐步饱和，土地供应量减少，加之房地产企业拿地意
愿增强，引发土地价格持续走高，部分一线及二线城市房地产市场甚至出现“面粉比面包贵”的
现象。土地价格的快速上涨可能导致房地产企业面临利润空间被压缩的风险，与此同时，由于高
地价向售价的传导，一方面可能引发未来高端项目的集中入市，市场销售风险提升，另一方面如
果房价的上涨预期无法有效遏制，部分城市房地产宏观调控政策不排除有转向紧缩的可能性，或
将增添房地产市场中短期走势的不确定性，可能对公司的稳定运营、土地储备和房地产产品销售
带来风险。
针对上述风险，公司将通过对养老、文化创意等新型房地产业务的研究和低成本扩张模式的
探索，灵活应对市场变化，完善和优化产品结构，在加快项目周转的同时着力提升市场竞争力。
③ 经营风险
面对新经济、新形势下市场的变革，公司积极研究行业变化趋势，深度挖掘围绕各类需求所
衍生的服务经济，并将重点开发“会展+互联网”、健康养老产业、文化创意产业等创新业务，虽
然在政府积极引导、大力发展服务经济的背景下，上述产业具有良好的发展前景，但是公司目前
尚缺乏运营经验，创新业务的开展存在一定的风险。
针对上述风险，公司将积极研究新业务模式，学习和借鉴其他企业的成功经验，加强人员培
训，探索现有业务与新经济、新业务、新技术的融合发展，培育未来新的利润增长点和战略支撑。
(四) 房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
持有待开发 一级土地 规划计容 是/否涉及 合作开发项目 合作开发
序
持有待开发土地的区域 土地的面积 整理面积 建筑面积 合作开发 涉及的面积 项目的权
号
(平方米) (平方米) (平方米) 项目 (平方米) 益占比(%)
1 北辰三角洲 2,424,000 3,920,000 否 100
2 北辰中央公园 621,000 720,000 是 367,000 51
3 北辰当代优+ 214,000 241,000 是 108,000 45
4 杭州顺发旭辉国悦府二期 31,000 23,000 是 12,000 50
5 北辰朗诗南门绿郡 234,000 159,000 是 64,000 40
6 苏州北辰旭辉壹号院 268,000 180,000 是 90,000 50
7 北辰旭辉铂悦金陵 105,000 71,000 是 36,000 51
8 成都大源项目 147,000 97,000 否 100
9 廊坊龙河新区项目 419,000 297,000 否 100
10 合肥庐阳区项目 329,000 239,000 是 120,000 50
11 武汉光谷创意天空项目 478,000 337,000 是 172,000 51
合计 5,270,000 6,284,000 292,000
注：1、规划计容建筑面积和合作开发项目涉及的面积为项目竞得时按出让条件计算的数据；
2、持有待开发土地面积为持有待开发土地的总建筑面积；
3、规划计容建筑面积为规划项目总计容建筑面积；
4、合作开发项目涉及的面积为合作项目所占权益的计容建筑面积；
5、公司总土地储备为 778.8 万平方米，权益土地储备为 636.5 万平方米，上述土地储备不包含在开发未销售项目。
13
2. 报告期内房地产开发投资情况
单位：亿元 币种：人民币
项目规划
在建项目/ 项目用地 总建筑 在建建筑 已竣工 报告期
序 计容建筑 总投
地区 项目 经营业态 新开工项目/ 面积 面积 面积 面积 实际投
号 面积 资额
竣工项目 (平方米) (平方米) (平方米) (平方米) 资额
(平方米)
北京 住宅及配套
1 北辰绿色家园 竣工 870,000 1,210,000 1,600,000 0 1,600,200 90.60 0.31
朝阳 设施
北京 别墅、公寓、
2 碧海方舟 竣工 119,500 55,000 77,100 0 77,100 17.43 2.31
朝阳 住宅
北京
3 北辰红橡墅 别墅 在建 287,500 150,000 213,700 173,800 97,000 27.58 3.73
昌平
北京
4 北辰香麓 住宅 竣工 142,400 230,000 312,100 0 312,100 28.51 0.94
海淀
北京 商业、住宅及
5 北辰福第 竣工 161,600 390,000 459,300 0 459,300 27.54 0.94
朝阳 配套
北京
6 北辰墅院 1900 住宅 在建 101,200 140,000 213,300 213,300 76,200 24.45 2.00
顺义
北京 当代北辰悦 自住型商品
7 新开工 52,800 109,000 132,500 132,500 0 23.47 3.49
顺义 MOMA 房、两限房
湖南 住宅、商业、
8 北辰三角洲 在建 780,000 3,920,000 5,490,000 1,421,300 2,038,000 330.00 23.18
长沙 写字楼等
湖南
9 北辰中央公园 住宅 在建 336,300 720,000 906,300 285,800 0 48.00 4.88
长沙
湖北
10 北辰当代优+ 住宅、商业 新开工 104,700 240,000 325,000 110,900 0 21.00 1.76
武汉
浙江
11 北辰奥园 住宅、商业 新开工 83,900 230,000 317,500 317,500 0 28.30 5.75
杭州
浙江 杭州顺发旭辉
12 住宅、商业 新开工 41,900 75,000 108,300 108,300 0 14.85 8.94
杭州 国悦府一期
合计 3,081,800 7,469,000 10,155,100 2,763,400 4,659,900 681.73 58.23
注：1、总投资额为项目的预计总投资额。
3. 报告期内房地产销售情况
序 可供出售面积 已预售面积 已售面积
地区 项目 经营业态
号 (平方米) (平方米) (平方米)
1 北京朝阳 北辰绿色家园 住宅及配套设施 10,020 1,396
2 北京朝阳 碧海方舟 别墅、公寓、住宅 1,466 636
3 北京昌平 北辰红橡墅 别墅 72,897 13,888 13,888
4 北京海淀 北辰香麓 住宅 69,688 37,699
5 北京朝阳 北辰福第 商业、住宅及配套 36,437 8,708
6 北京顺义 当代北辰悦 MOMA 自住型商品房、两限房 108,286 72,099 72,099
7 湖南长沙 北辰三角洲 住宅、商业、写字楼等 741,868 223,256 315,901
8 湖南长沙 北辰中央公园 住宅 201,661 74,606 74,606
9 湖北武汉 北辰当代优+ 住宅、商业 84,195 46,213 46,213
10 浙江杭州 北辰奥园 住宅、商业 84,151 21,304 21,304
11 浙江杭州 杭州顺发旭辉国悦府一期 住宅及配套商业 31,608 17,765 17,765
合计 1,442,277 469,131 610,215
注：1、已预售面积为项目期房预售建筑面积；
2、已售面积为项目期房和现房销售的建筑面积合计数；
3、2015 年当期销售面积为 61 万平方米、当期销售金额为 73.4 亿元、当期结算面积为 34.7 万平方米、当期结算金额为 45.3 亿元。
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4. 报告期内房地产出租情况
单位：万元 币种：人民币
出租房地产的 租金收入/
出租房地产的 是否采用公允
序号 地区 项目 经营业态 建筑面积 房地产公允价
租金收入 价值计量模式
(平方米) 值(%)
1 北京 国家会议中心 会议、展览 270,000 54,964 否
2 北京 北京国际会议中心 会议、展览 56,400 11,818 否
3 北京 汇宾大厦 写字楼 37,800 5,869 否
4 北京 汇欣大厦 写字楼 38,000 4,666 否
5 北京 北辰时代大厦 写字楼 139,367 21,587 否
6 北京 北辰世纪中心 写字楼 149,800 28,279 否
7 北京 北京五洲大酒店 酒店 42,613 13,184 否
8 北京 国家会议中心大酒店 酒店 50,200 9,686 否
9 北京 五洲皇冠国际酒店 酒店 60,205 18,943 否
10 北京 北辰洲际酒店 酒店 60,000 18,948 否
11 长沙 长沙北辰洲际酒店 酒店 79,199 14,330 否
12 北京 北辰汇园酒店公寓 公寓 179,662 23,487 否
13 北京 北辰购物中心亚运村店 商业 30,463 19,618 否
14 北京 北辰购物中心北苑店 商业 65,000 7,777 否
注：1、北辰购物中心亚运村店商业经营方式为联营为主，出租、自营为辅；
2、北辰购物中心北苑店商业经营方式为租赁为主，联营、自营为辅；
3、出租房地产的建筑面积为项目的总建筑面积；
4、出租房地产的租金收入为项目的经营收入；
5、北辰时代大厦的建筑面积和经营收入均包含时代名门百货商业项目的建筑面积和经营收入。
5. 报告期内公司财务融资情况
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
2,173,578 6.77 91,913
七 涉及财务报告的相关事项
7.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的，公司应当说明情况、
原因及其影响。
不适用
7.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影
响。
不适用
15
7.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注八，本年度新纳入合并范围的子公司主要有北京北辰
会展信息服务有限公司(以下称“北辰信息服务”)、北京北辰时代会展有限公司(以下称“时代会
展”)、北京北辰星会展有限公司(以下称“北辰星”)、苏州北辰旭昭置业有限公司(以下称“苏
州北辰”)、杭州辰旭置业有限公司(以下称“杭州辰旭”)、南京旭辰置业有限公司(以下称“南
京旭辰”)、武汉光谷创意文化科技园有限公司(以下称“武汉光谷”)、成都北辰置业有限公司(以
下称“成都北辰”)、廊坊市北辰房地产开发有限公司(以下称“廊坊房地产”)及成都辰诗置业有
限公司(以下称“成都辰诗”)。
7.4 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉及事项作出
说明。
不适用
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