公司代码：600665 公司简称：天地源
天地源股份有限公司
2015 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网
站等中国证监会指定网站上仔细阅读年度报告全文。
1.2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
1.3 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 王智刚 因故未能出席 俞向前
1.4 希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.5 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 天地源 600665 G天地源
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘宇 莫颖
电话 029-88326035 029-88326035
传真 029-88325961 029-88325961
电子信箱 liuyu@tande.cn moying@tande.cn
1.6 公司 2015 年度利润分配预案为：拟以 2015 年 12 月 31 日总股本 864,122,521 股为基数，向全
体股东每 10 股派发现金红利人民币 0.80 元（含税），共计派发人民币 69,129,801.68 元。
二 报告期主要业务或产品简介
天地源股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）原称“上海沪昌特殊钢股份有限公司”，
公司股东大会于 2003 年 10 月 19 日审议通过向宝钢集团上海五钢有限公司出售公司除货币资金和
短期票据外的全部资产和负债，购买西安高新技术产业开发区房地产开发公司部分房地产类资产。
公司目前经营范围为房地产开发和经营、自有房屋租赁，物业管理，实业投资、资产管理，国内
贸易。公司子公司经营范围包括房地产开发、物业管理等。 作为一家具有社会责任感的企业，
公司多年来坚持在尊重城市建筑和城市文化的基础上进行地产项目开发，为所在城市营造和谐人
居方式与环境做出不懈努力。公司力求在每一个细节精雕慢琢，本着尊重生命、尊重生活品质的
基础，打造各具特色的项目精品。目前，公司开发项目已在西安、苏州、天津、深圳、惠州等多
区域获得较高的知名度与美誉度。未来，公司将继续不断探索高品质人居生活方式，进一步深入
挖掘文化地产理念，多层次融汇文化、自然及城市内涵，延续建筑文脉之路。 报告期内，中国
经济进入换挡调速、结构转型的新常态，房地产行业也发生着深刻的变化。宏观政策持续宽松，
区域分化和企业分化加剧，商品房销量在不被看好中创出新高，虽然少数发达城市市场表现突出，
但难掩大多数三、四线城市销售低迷。面对前所未有的市场环境，虽然竞争日益激烈，但也为行
业内优秀企业带来巨大的发展机遇。
三 会计数据和财务指标摘要
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2015年 2014年 2013年
增减(%)
总资产 17,344,987,196.73 14,018,340,158.78 23.73 11,565,404,994.67
营业收入 2,974,534,931.64 3,217,465,603.43 -7.55 2,692,864,548.84
归属于上市公 206,918,168.29 294,684,808.55 -29.78 266,427,515.57
司股东的净利
润
归属于上市公 155,219,454.87 291,164,874.51 -46.69 269,454,484.31
司股东的扣除
非经常性损益
的净利润
归属于上市公 2,699,367,575.64 2,583,178,358.23 4.50 2,374,895,118.20
司股东的净资
产
经营活动产生 -1,399,073,083.85 -583,401,708.00 -1,394,406,425.19
的现金流量净
额
期末总股本 864,122,521.00 864,122,521.00 0.00 864,122,521.00
基本每股收益 0.2395 0.3410 -29.77 0.3083
（元／股）
稀释每股收益 0.2395 0.3410 -29.77 0.3083
（元／股）
加权平均净资 7.88 11.89 减少4.01个百 11.69
产收益率（% 分点
）
四 2015 年分季度的主要财务指标
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 130,152,343.79 185,958,030.02 197,580,466.70 2,460,844,091.13
归属于上市公司股东的净
81,143.14 -13,829,698.82 -8,712,540.20 229,379,264.17
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益后的净利 164,698.50 -13,248,753.31 -9,639,250.24 177,942,759.92
润
经营活动产生的现金流量
-667,095,704.41 -40,402,132.87 -241,648,786.47 -449,926,460.10
净额
五 股本及股东情况
5.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 68,304
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 66,432
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数
0
（户）
前 10 名股东持股情况
持有 质押或冻结情况
有限
股东名称 报告期内 期末持股数 比例 售条 股东
（全称） 增减 量 (%) 件的 股份 性质
数量
股份 状态
数量
西安高新技术产
国有
业开发区房地产 0 488,359,560 56.52 0 质押 185,000,000
法人
开发公司
赵士林 3,444,500 3,444,500 0.40 0 未知 0 未知
王梅娟 2,842,444 2,842,444 0.33 0 未知 0 未知
王德华 1,380,000 2,380,000 0.28 0 未知 0 未知
陈旭辉 2,260,000 2,260,000 0.26 0 未知 0 未知
交通银行股份有
限公司－长信量
2,233,556 2,233,556 0.26 0 未知 0 未知
化先锋混合型证
券投资基金
邓桂英 395,300 2,169,600 0.25 0 未知 0 未知
鲁淑萍 1,699,960 1,699,960 0.20 0 未知 0 未知
徐杏英 1,492,940 1,492,940 0.17 0 未知 0 未知
中国证券金融股 0
1,407,500 1,407,500 0.16 0 未知 未知
份有限公司
1、本公司持股 5%以上的股东--西安高新技术产业开发区房
地产开发公司是公司第一大股东，与其余九名股东之间不存在关
上述股东关联关系或一致行动 联关系，不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
的说明 2、本公司未知前十名无限售条件流通股股东之间是否存在
关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人的
情况。
表决权恢复的优先股股东及持
不适用
股数量的说明
5.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
六 管理层讨论与分析
2015 年，公司董事会坚持“执行思变”的年度主题，充分发挥决策指导作用，在公司股东
的关心支持下，引领公司实现平稳健康发展，较好地完成了各项经营目标和工作任务。
1、资本运营取得重大突破
公司全年融资到账资金 66.5 亿元，成功发行了 20 亿公司债和 10 亿中期票据，进一步优化了
公司债务结构，置换了高成本资金，强化了公司在资本市场的形象。同时，大大增强了公司对外
融资的谈判能力，信托等融资成本持续下降，减轻了项目运营的压力。
2、土地储备取得重大进展
报告期内，公司分别在西安、苏州、深圳、天津共取得土地 508.45 亩。西安公司之前签署的
项目合作事项，在 2015 年取得实质性结果，通过竞拍落定两宗土地。深圳公司在 2015 年初获得
深圳龙华城市更新项目，标志着公司布局重回一线城市。苏州公司以并购方式获得木渎金山路项
目，天津公司竞拍获取天津市中心八大里一里项目，这些项目的获取为公司后续发展提供了资源
保障。
3、高效运营有亮点
2015 年公司高效运营战略有力推进，苏州公司七里香都项目量价齐升，开盘 15 个月销售 13
亿元，创造了销售回款覆盖土地款的新纪录，也为公司项目运营树立了新标杆。西安公司丹轩坊
项目取得销售佳绩，在西安高新区排名第一，在西安市排名第二，成为西安高端项目典范。天津
公司拿地仅 40 天，完成前期融资 3.2 亿元，融资成本创此类融资方式的新低。
4、成本管理卓有成效
公司在 2015 年初提出了总成本费用降低 5%-10%的目标，各公司针对项目运营的实际，通过
目标成本二次分解、优化产品设计、优选部品配置、采购管控前移及严格过程管控等有效措施。
经过一年的努力，公司在建六个项目挖潜增利卓有成效，进一步降低了公司经营风险。
5、公司治理继续加强
报告期内，顺利完成公司董事会、监事会、管理层换届。新增和修订了一批管理制度，公司
经营更加规范。完成各项审计稽核工作 13 项，对发现问题进行了认真整改，有效防范了风险。2015
年公司治理得到进一步加强，连续荣获中国上市公司优秀董事会“金圆桌奖”。
一、报告期内主要经营情况
报告期内，公司全年实现销售收入 29.75 亿元；实现净利润（归属于母公司）2.07 亿元；新
签合同 30.82 亿元；实现销售回款 30.67 亿元；开工面积 125 万平方米；竣工面积 53.43 万平方
米；全年共获得土地 508.45 亩；融入资金 66.50 亿元；实现交房 1738 套。
截止 2015 年 12 月 31 日，公司总资产为 173.45 亿元，净资产（归属母公司所有者权益）为
26.99 亿元，每股收益 0.2395 元，加权平均净资产收益率为 7.88%。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,974,534,931.64 3,217,465,603.43 -7.55
营业成本 2,232,387,165.07 2,332,384,184.49 -4.29
销售费用 129,086,779.94 124,507,500.95 3.68
管理费用 91,560,729.04 85,590,407.95 6.98
财务费用 12,808,370.93 8,638,146.10 48.28
经营活动产生的现金流量净额 -1,399,073,083.85 -583,401,708.00 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -33,984,397.65 -48,581,844.66 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 2,143,310,968.16 146,228,309.59 1,365.73
变动原因说明：
营业收入：主要为本期公司竣工交房项目结转面积较上年同期减少所形成。
营业成本：主要为本期公司竣工交房项目结转面积较上年同期减少所形成。
销售费用：主要为本期开发项目及销售合同额增加，代理费等相应增加。
管理费用：主要为本期增设下属公司并产生相应费用等所影响。
财务费用：主要为本期保证金存款利息收入变化等所影响。
经营活动产生的现金流量净额：主要为本期下属公司支付土地款、工程款所形成。
投资活动产生的现金流量净额：主要为公司本期投资支付减少所形成。
筹资活动产生的现金流量净额：主要为本期融资事项变化等因素所影响。
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业成
营业收入
毛利 本比上 毛利率比上年
分行业 营业收入 营业成本 比上年增
率（%） 年增减 增减（%）
减（%）
（%）
房地产业 2,843,300,196.19 2,116,860,453.59 25.55 -8.15 -4.83 减少 2.6 个百
分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 增减（%）
（%） （%）
西安 965,438,660.66 606,765,350.49 37.15 -50.50 -42.46 减少 8.78 个
百分点
宝鸡 8,459,234.74 5,723,440.08 32.34 6.39 0.66 增加 3.85 个
百分点
苏州 1,722,835,013.97 1,349,719,322.32 21.66 130.18 105.71 增加 9.32 个
百分点
深圳 14,567,888.82 11,096,794.72 23.83 5.12 3.24 增加 1.39 个
百分点
惠州 231,856,695.61 222,225,100.60 4.15 64.09 65.33 减少 0.72 个
百分点
天津 31,066,937.84 36,539,666.57 -17.62 -91.26 -92.24 增加 14.88 个
百分点
(2). 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年
本期金
本期占 同期
额较上
成本构成项 总成本 占总 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同期
目 比例 成本 说明
变动比
(%) 比例
例(%)
(%)
房地产 商品房销售 2,116,860,453.59 94.84 2,224,325,852.60 95.37 -4.83
业 成本
主要供应商情况
公司前五名供应商采购总额为 75,947.92 万元，占全部采购金额的比重为 19.67%。
2. 费用
项目 本期金额 上期金额 变动比例 变化原因
本期开发项目及销售合同额增加，代
销售费用 129,086,779.94 124,507,500.95 3.68 理费等相应增加
本期增设下属公司并产生相应费用
管理费用 91,560,729.04 85,590,407.95 6.98 等所影响
本期保证金存款利息收入变化等所
财务费用 12,808,370.93 8,638,146.10 48.28 影响
3. 现金流
现金流量表项目变动及说明
增减比例
项目 本期数 上年同期数 原因说明
（%）
主要为本期下属公司
经营活动产生的
-1,399,073,083.85 -583,401,708.00 不适用 支付土地款、工程款
现金流量净额
所形成。
投资活动产生的 主要为公司本期投资
-33,984,397.65 -48,581,844.66 不适用
现金流量净额 支付减少所形成。
筹资活动产生的 主要为本期融资事项
2,143,310,968.16 146,228,309.59 1,365.73
现金流量净额 变化等因素所影响。
报告期内公司经营活动现金流量净额与净利润差额 16 亿元，主要是因为报告期内公司新增土地
储备、支付工程款等变动所致。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
资产及负债状况
单位：元
本期期末 上期期末 本期期末 情
数占总资 数占总资 金额较上 况
项目名称 本期期末数 上期期末数
产的比例 产的比例 期期末变 说
（%） （%） 动比例（%） 明
预付款项 955,521,102.47 5.51 3,063,727,302.11 21.86 -68.81
存货 13,405,993,941.67 77.29 8,584,523,074.71 61.24 56.16
其他流动资产 247,459,642.63 1.43 187,056,191.25 1.33 32.29
持有至到期投资 211,615,834.12 1.22 不适用
长期待摊费用 3,058,450.14 0.02 5,398,358.25 0.04 -43.34
短期借款 260,000,000.00 1.50 不适用
应付票据 12,510,000.00 0.07 453,000,000.00 3.23 -97.24
应付利息 113,606,698.24 0.65 62,097,030.61 0.44 82.95
应付债券 2,970,225,771.88 17.12 不适用
长期应付款 200,000,000.00 1.15 不适用
递延收益 544,612.50 0.00 不适用
预付款项：主要为将原预付土地款转作存货所形成。
存货：主要为公司本期房地产项目投资增加所形成。
其他流动资产：主要为本期预交的各项税费增加所形成。
持有至到期投资：主要为下属公司本期根据资金信托计划购买的次级信托产品。
长期待摊费用：主要为本期长期待摊费用摊销所形成。
短期借款：主要为公司本期增加一年期贷款所形成。
应付票据：主要为下属公司兑付到期银行承兑汇票所形成。
应付利息：主要为按权责发生制计提的应付利息未到付息期影响所形成。
应付债券：主要为公司本期发行债券所形成。
长期应付款：主要为本期信托产品形成的长期金融负债。
递延收益：主要为下属公司本期取得政府相关补助所形成。
(四) 行业经营性信息分析
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用□不适用
一级土
合作开发 合作开发
持有待开发 地整理 规划计容建 是/否涉及
序 持有待开发土地 项目涉及 项目的权
土地的面积 面积 筑面积(平 合作开发项
号 的区域 的面积(平 益占比
(平方米) (平方 方米) 目
方米) (%)
米)
1 西安市雁塔区 180,915.48 867,827.00 否
2 西安市曲江新区 82,373.95 247,122.00 否
3 苏州市吴中区 26,974.56 32,369.47 是 32,369.47 95
4 天津市河西区 20,929.00 33,900.00 否
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目
项目规划计
序 地 经营业 /新开工 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实际
项目 容建筑面积 总投资额
号 区 态 项目/竣 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 投资额
(平方米)
工项目
西
1 丹轩坊 住宅 在建项目 57,866.96 174,240.26 249,559.70 170,367.07 2,715.00 161,574 11,434.38
安
西
2 丹轩梓园 住宅 在建项目 75,947.05 192,700.48 289,674.47 241,686.51 47,987.96 266,075 30,122.63
安
西
3 曲江香都 住宅 在建项目 233,352.37 631,003.70 894,161.75 527,779.55 153,058.20 692,596 96,741.87
安
西 住宅、商 新开工项
4 万熙天地 180,907.57 869,542.35 1,138,379.35 545,691.00 1,014,357 254,832.09
安 业、办公 目
西 商业、办 新开工项
5 悦熙广场 23,519.40 119,600.00 159,612.00 99,512.00 6,023.00 142,464 6,025.89
安 公、公寓 目
苏
6 七里香都 住宅 在建项目 123,090.90 240,891.90 316,784.50 155,340.71 142,411.00 320,222.89 58,663.21
州
苏 新开工项
7 太湖颐景 住宅 38,536.80 96,851.74 129,902.23 129,902.00 115,094.00 11,744.50
州 目
苏 新开工项
8 拾锦香都 住宅 69,664.50 174,060.79 230,176.28 82,591.86 212,773.00 88,528.79
州 目
惠
9 御湾雅墅 住宅 在建项目 182,523.56 183,276.11 206,074.06 17,649.28 87,625.78 190,317 22,429.00
州
天
10 尚智园 住宅 在建项目 160,471.00 315,471.19 346,294.52 76,700.00 268,754.00 16,453.68
津
宝
11 九悦香都 住宅 在建项目 70,440.35 236,331.08 293,574.50 31,704.04 94,512 105,050 11,075.32
鸡
3. 报告期内房地产销售情况
√适用□不适用
序 可供出售面积(平 已预售面积(平
地区 项目 经营业态
号 方米) 方米)
1 西安市高新区 兰亭坊 住宅 2,084.68 363.91
2 西安市高新区 枫林意树 住宅 862.46 542.83
3 西安市高新区 丹轩坊 住宅 2,966.34 2,966.34
4 西安市高新区 丹轩梓园 住宅及商铺 43,569.97 37,565.56
5 西安市曲江新区 曲江香都 住宅及商铺 125,039.26 45,791.65
6 苏州市工业园区 水墨三十度 商铺 1,850.10 1,850.10
7 苏州市姑苏区 平江怡景 住宅 7,518.75 7,518.75
8 苏州市工业园区 七里香都 住宅 91,514.88 83,365.01
9 苏州市吴中区 太湖颐景 住宅 35,685.42
10 惠州市惠城区 御湾雅墅 住宅及商铺 138,212.14 50,757.24
11 天津市津南区 欧筑 1898 住宅及商铺 41,958.28 19,103.30
12 宝鸡市金台区 九悦香都 住宅及商铺 68,032.09 9,945.29
4. 报告期内房地产出租情况
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
出租房地 是否采 租金收入
经营业 出租房地产的
序号 地区 项目 产的建筑 用公允 /房地产
态 租金收入
面积(平 价值计 公允价值
方米) 量模式 (%)
1 西安市高新区 商务中心 写字楼 6,153.94 4,270,916.00 否
2 西安市高新区 商务中心 车库 127.00 989,232.54 否
杰座广场
3 西安市高新区 写字楼 620.34 260,542.80 否
A10
西安市曲江新
4 曲江华府 幼儿园 1,315.40 100,628.10 否
区
5 西安市高新区 枫林意树 幼儿园 3,610.37 250,000.04 否
6 西安市高新区 枫林绿洲 幼儿园 2,771.46 504,000.00 否
亚都国际
7 上海市徐汇区 住宅 269.58 126,000.00 否
名园
苏州市工业园
8 橄榄湾 幼儿园 1,900.00 200,640.00 否
区
苏州市工业园
9 橄榄湾 车库 137.00 324,046.80 否
区
苏州市工业园 水墨三十
10 车库 785.00 869,608.24 否
区 度
苏州市工业园 水墨三十
11 商铺 6,039.11 45,333.90 否
区 度
12 苏州市姑苏区 平江怡景 车库 223.00 478,970.12 否
13 深圳市福田区 盛唐大厦 住宅 86.54 75,284.56 否
14 深圳市福田区 盛唐大厦 车库 285.00 2,426,056.89 否
15 天津市津南区 欧筑 1898 商铺 167.30 12,000.00 否
七 涉及财务报告的相关事项
7.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的，公司应当说明情况、
原因及其影响。
报告期内，会计政策、会计估计和核算方法未发生变化。
7.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影
响。
公司报告期内未发生重大会计差错更正。
7.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
截止 2015 年 12 月 31 日，本公司将西安天地源房地产开发有限公司、西安天地源曲江房地产
开发有限公司、西安明正房地产开发有限公司、西安天地源物业服务管理有限责任公司、西安天
地源不动产代理有限公司、陕西深宝水电开发有限责任公司、陕西东方加德建设开发有限公司、
陕西蓝天御坊置业有限公司、上海天地源企业有限公司、苏州天地源房地产开发有限公司、苏州
平江天地源置业有限公司、苏州天地源香都置业有限公司、苏州天地源香湖置业有限公司、天津
天地源置业投资有限公司、深圳天地源房地产开发有限公司、惠州天地源房地产开发有限公司、
深圳西京实业发展有限公司、深圳天地源物业服务有限公司、西安创典文化传媒广告有限责任公
司、西安报业广告信息有限责任公司、宝鸡市融兴置业有限公司、陕西天投房地产开发有限公司、
榆林天投置业有限公司、苏州天地源木渎置业有限公司、深圳天地源中房豪杰置业有限公司、苏
州天地源金山置业有限公司、天津天地源唐城房地产开发有限公司等子公司纳入合并范围。本期
合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“九、在其他主体中的权益”。本公司本年度合并范
围比上年度增减情况详见本附注“八、合并范围的变更”。
天地源股份有限公司
二○一六年三月三十一日
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