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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

深圳市物业发展(集团)股份有限公司

2015 年年度报告

2016-03

2016 年 03 月

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

第一节重要提示、目录和释义

本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的

真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和

连带的法律责任。

公司负责人陈玉刚、主管会计工作负责人王航军及会计机构负责人(会计主

管人员)沈雪英声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 595979092 股为基数，

向全体股东每 10 股派发现金红利 0.8 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公

积金转增股本。

重大风险提示：1、国家房地产政策、金融政策相关变化。2、房地产业供

求关系变化。

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第一节重要提示、目录和释义........................................................................................................ 5

0 1

第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................... 9

1 1

第三节公司业务概要...................................................................................................................... 11

2 1

第四节管理层讨论与分析.............................................................................................................. 22

3 1

第五节重要事项.............................................................................................................................. 30

4 1

第六节股份变动及股东情况.......................................................................................................... 36

5 1

第七节优先股相关情况.................................................................................................................. 36

6 1

第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................... 37

7 1

第九节公司治理.............................................................................................................................. 44

8 2

第十节财务报告.............................................................................................................................. 49

9 2

第十一节备查文件目录................................................................................................................ 174

1 2

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释义

释义项指释义内容

公司、本公司指深圳市物业发展（集团）股份有限公司

深投控指深圳市投资控股有限公司

深建投指深圳市建设投资控股公司

深投管指深圳市投资管理公司

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息

股票简称深物业 A、深物业 B 股票代码 000011、200011

股票上市证券交易所深圳证券交易所

公司的中文名称深圳市物业发展(集团)股份有限公司

公司的中文简称深物业集团

公司的外文名称（如有） ShenZhen Properties & Resources Development（Group） Ltd.

公司的外文名称缩写（如有）SZPRD

公司的法定代表人陈玉刚

注册地址深圳市人民南路国贸大厦 39 层、42 层

注册地址的邮政编码 518014

办公地址深圳市人民南路国贸大厦 39 层、42 层

办公地址的邮政编码 518014

公司网址 www.szwuye.com.cn

电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn

二、联系人和联系方式

董事会秘书证券事务代表

姓名范维平钱忠、黄逢春

联系地址深圳市人民南路国贸大厦 42 层深圳市人民南路国贸大厦 42 层

电话 0755-82211020 0755-82211020

传真 0755-82210610 82212043 0755-82210610 82212043

电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn 000011touzizhe@szwuye.com.cn

三、信息披露及备置地点

公司选定的信息披露媒体的名称 A 股：《证券时报》 B 股：《大公报》

登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn

公司年度报告备置地点深圳市罗湖区国贸大厦 42 层董事会办公室

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四、注册变更情况

组织机构代码无变更

公司上市以来主营业务的变化情况（如

无变更

有）

历次控股股东的变更情况（如有）无变更

五、其他有关资料

公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）

会计师事务所办公地址武汉市武昌区东湖路 169 号众环海华大厦 2-9 层

签字会计师姓名王郁、范桂铭

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

□ 适用 √ 不适用

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问

□ 适用 √ 不适用

六、主要会计数据和财务指标

公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据

□ 是 √ 否

2015 年 2014 年本年比上年增减 2013 年

营业收入（元） 1,077,418,500.93 1,268,451,451.86 -15.06% 1,619,227,227.60

归属于上市公司股东的净利润

156,819,966.71 417,498,679.91 -62.44% 300,840,563.81

（元）

归属于上市公司股东的扣除非经

18,480,611.70 253,778,668.88 -92.72% 300,239,183.47

常性损益的净利润（元）

经营活动产生的现金流量净额

309,767,629.66 -14,627,057.08 2,217.77% 110,424,330.10

（元）

基本每股收益（元/股） 0.2631 0.7005 -62.44% 0.5048

稀释每股收益（元/股） 0.2631 0.7005 -62.44% 0.5048

加权平均净资产收益率 7.59% 21.82% -14.23% 18.19%

2015 年末 2014 年末本年末比上年末增减 2013 年末

总资产（元） 4,379,763,486.10 3,883,288,145.46 12.78% 3,873,252,714.32

归属于上市公司股东的净资产

2,099,906,766.61 2,074,242,662.07 1.24% 1,802,781,292.68

（元）

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七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

√ 适用 □ 不适用

单位：元

归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净资产

本期数上期数期末数期初数

按中国会计准则 156,819,966.71 417,498,679.91 2,099,906,766.61 2,074,242,662.07

按国际会计准则调整的项目及金额

按国际会计准则 156,819,966.71 417,498,679.91 2,099,906,766.61 2,074,242,662.07

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

√ 适用 □ 不适用

单位：元

归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净资产

本期数上期数期末数期初数

按中国会计准则 156,819,966.71 417,498,679.91 2,099,906,766.61 2,074,242,662.07

按境外会计准则调整的项目及金额

按境外会计准则 156,819,966.71 417,498,679.91 2,099,906,766.61 2,074,242,662.07

3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明

√ 适用 □ 不适用

无差异

八、分季度主要财务指标

单位：元

第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入 135,271,193.34 203,490,117.05 297,288,997.73 441,368,192.81

归属于上市公司股东的净利润 356,364.92 30,806,466.82 15,292,968.63 110,364,166.34

归属于上市公司股东的扣除非经

254,313.28 26,692,562.91 15,154,797.52 -23,621,062.01

常性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额 -129,634,375.83 -92,274,805.10 182,346,525.43 349,330,285.16

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□ 是 √ 否

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九、非经常性损益项目及金额

√ 适用 □ 不适用

单位：元

项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额说明

非流动资产处置损益（包括已计提资产减

-175,931.40 219,223,848.63 72,626.95

值准备的冲销部分）

计入当期损益的政府补助（与企业业务密

切相关，按照国家统一标准定额或定量享 153,795.84 4,500.00

受的政府补助除外）

主要系确认龙园创展

大厦 14、15 层资产

与公司正常经营业务无关的或有事项产生

168,991,971.80 169,582,120.00 元所

的损益

致，详见第十节财务

报告十四、2、（2）。

除同公司正常经营业务相关的有效套期保

值业务外，持有交易性金融资产、交易性

金融负债产生的公允价值变动损益，以及 5,709,098.20

处置交易性金融资产、交易性金融负债和

可供出售金融资产取得的投资收益

单独进行减值测试的应收款项减值准备转

8,374,421.28 429,994.49 833,813.78

回

除上述各项之外的其他营业外收入和支出 164,576.21 -22,799,362.40 -724,421.19

其他符合非经常性损益定义的损益项目 5,895,627.11

减：所得税影响额 44,878,576.92 39,034,596.80 -419,360.80

合计 138,339,355.01 163,720,011.03 601,380.34 --

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公

开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应

说明原因

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益

项目界定为经常性损益的项目的情形。

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第三节公司业务概要

一、报告期内公司从事的主要业务

公司总共有12家正常运作的企业，包括4家地产公司（皇城地产公司、东莞公司、徐州公司、扬州公司），2家物管公司

（国贸物管、皇城物管），2家小汽车出租公司（国贸、深新），2家合资企业（吉发仓储、天安物业，皆占股50%），1家

餐饮公司，1家监理公司。

分别开展以下业务：

（1）房地产

地产主业由四家公司运营，此前一共开发完毕五个项目（御花园、新华城、深港一号、廊桥国际、彩田怡色），目前正

在开发中的有如下5个项目：

徐州半山御景：2010年2月10日招拍挂竞得，占地面积9.69万平方米，容积率0.8，总地价1.92亿元。

东莞松湖朗苑：2010年7月15日竞得，占地面积6.69万平方米，容积率2.2，总地价2.14亿元，2015年7月底开始发售。

扬州湖畔御景：2011年1月28日竞得，占地面积6.66万平米，容积率1.4，总地价6.1亿元，已开始销售。

深圳前海项目：2011年7月为完成股改承诺经资产置换而来，占地面积1.99万平方米，容积率3.2，总地价2.7亿元，已于

2015年11月开盘。

深圳金领假日：位于皇岗口岸，系历史用地，占地面积1.26万平方米，容积率10.5，总建面13万平方米。

上述5个在建项目合计占地面积23.13万平方米,总建筑面积71.61万平方米，计容可售面积47.47万平方米。

公司荣获“中国房地产开发企业500强”、“2015年广东省企业500强”、“2015深圳企业100强”、“2015年深圳房地产品牌价

值十强企业”、“城市建设贡献力企业25强”等诸多荣誉称号，品牌价值和综合实力得到持续认可。

（2）物业管理行业

公司目前主要有国贸物管和皇城物管两家物业管理企业。

（3）小汽车出租业务

公司目前主要有国贸汽车和深新汽车两家出租车企业，合计拥有红的牌照530个。

（4）租赁业务

公司目前共有可租赁物业面积8.62万平方米，出租率达96%。

（5）仓储业务

公司仓储业务主要为合资企业（50%股权）吉发仓储公司，仓库面积合计3.5万平方米。

（6）餐饮业务

公司餐饮业务由国贸餐饮公司运营，总营业面积1892平方米。

二、主要资产重大变化情况

1、主要资产重大变化情况

主要资产重大变化说明

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股权资产比期初增加 4.98%，主要是权益法确认合营企业实现收益所致。

固定资产比期初增加 34.12%，主要是更新的士车辆增加所致。

无形资产比期初减少 7.17%，主要是本期摊销所致。

货币资金比期初增加 16.91%，主要是收取售楼款资金增加所致。

应收账款比期初增加 45.84%，主要是物管公司应收业主款项增加所致。

可供出售金融资产比期初减少 21.59%，主要是报告期出售所致。

存货比期初增加 6.15%，主要是报告期项目投入增加所致。

其他流动资产比期初增加，主要是确认龙园创展大厦 14、15 层资产所致。

比期初增加 10.98%，主要是房地产企业预售收入计算预计利润增加而确认递延所得

递延所得税资产

税所致。

短期借款比期初减少 92%，主要是到期归还所致。

预收款项比期初增加 2168.61%，主要是预售楼款增加所致。

应交税费比期初减少 17.88%，主要是按规定支付所致。

长期借款比期初减少 18.45%，主要是转入一年内到期的非流动负债科目核算所致

2、主要境外资产情况

□ 适用 √ 不适用

三、核心竞争力分析

公司深圳地区高价值项目已全面启动，位于前海片区的深物业前海港湾花园已于2015年11月份开盘，市场反应热烈；

廊桥国际项目商铺销售抓住“五一”重要节点、依靠二、三级市场联动销售等营销手段，打造“红五月”的商铺销售优异业绩；

位于皇岗口岸的深物业金领假日公寓项目已完成桩基础工程，工程进展顺利。年内深圳市场的快速增长辐射到周边区域，

公司位于东莞的深物业松湖朗苑项目如期开盘，销售进度和预期经济效益理想。公司位于扬州的深物业湖畔御景项目，项

目一期已入伙且销售进展顺利，二期已完成部分主体并于2016年1月开始销售。公司深圳项目均处于优质地段，随着深圳房

地产市场的快速发展，项目经济效益将进一步提升，为公司未来业务拓展打下坚实基础。

公司品牌价值和综合实力继续得到市场的高度认可，年内荣膺“2015中国房地产500强”、“2015深圳房地产品牌价值十强

企业”、“2015广东省企业500强”、“2015深圳城市建设贡献力企业25强”、“2015年度地产领先品牌奖”等称号。

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第四节管理层讨论与分析

一、概述

2015年，房地产市场在“促消费，去库存”的总基调中显著回暖，逐步复苏，供需两端宽松政策频出，全国商品房销售面

积创历史新高，但房地产市场继续分化，一线城市明显回暖，三四线城市库存压力仍大，而房地产投资指标增速继续呈回落

走势，近年来受三四线城市项目销售去化困难、一线城市地价不断攀升等影响，市场竞争日益激烈。

公司积极推进项目工程进度，紧抓房地产项目销售工作，在夯实房地产主业的同时，促进辅业发展。公司2015年度实

现营业收入107,742万元，实现净利润15,682万元（归属于母公司），2015年末总资产为43.80亿元， 2015年末归属于母公司

股东权益合计209,991万元，加权平均净资产收益率7.59%，每股收益0.26元，每股净资产 3.52元。

同时，公司荣获“中国房地产开发企业500强”、“2015年广东省企业500强”、“2015深圳企业100强”、“2015年深

圳房地产品牌价值十强企业”、“城市建设贡献力企业25强”等诸多荣誉称号，公司品牌价值和综合实力得到持续认可。

尽管预计2016-2018三年内宏观经济很可能并不乐观，但由于此三年处于政府至关重要的“十三五”战略规划期内，为

保证实现规划目标、保持经济持续健康发展，预计政府将出台更加积极的财政、货币政策以及其他稳增长、促就业的政策。

对房地产企业而言，在行业经营环境不断变化的背景下，是否切实具备打造消费者认可的产品和有效控制成本的能力是

能否获取竞争优势的关键。企业间整合力度加强；产品类型上，以住宅、商业、办公类地产为主流的开发将逐渐转向产业地

产、旅游地产、养老地产等更加细分的领域；开发策略上，互联网思维、地产金融等跨界营销模式，联合拿地、轻资产操盘

等投资模式，地产基金等新融资模式都将继续深度嵌入企业的经营，房地产企业需要跟上并吸收行业新发展趋势。

公司紧抓房地产项目工程进度，推进项目按计划进行，进一步加强和提高房地产项目运营管理能力，及时掌握房地产项

目开发计划落实情况，确保公司各房地产开发项目经营目标得以实现。并根据不同城市的实际情况和发展趋势，制定贴合市

场的营销方案，持续跟踪、分析市场反应及变化，迅速调整销售策略，促进项目销售。

同时，公司深刻认识到行业变化对企业经营的影响，积极统筹企业资源，寻求多种渠道拓展优质项目资源；兼顾物业管

理、房屋租赁、汽车客运等辅业的发展，积极寻求拓展方案，扩大辅业利润，如物业管理业务将有序推进“互联网+物业”

的实际运用，加强对互联网、大数据、科技的运用，提高经营效率。

二、主营业务分析

1、概述

参见“管理层讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

2015 年 2014 年

同比增减

金额占营业收入比重金额占营业收入比重

营业收入合计 1,077,418,500.93 100% 1,268,451,451.86 100% -15.06%

分行业

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

房地产开发 515,974,918.00 47.89% 748,606,319.00 59.02% -31.08%

房屋租赁 73,908,002.27 6.86% 71,007,494.67 5.60% 4.08%

物业管理 333,400,952.67 30.94% 289,414,015.71 22.82% 15.20%

交通运输 60,550,541.42 5.62% 58,867,882.72 4.64% 2.86%

饮食服务 31,014,702.89 2.88% 29,758,705.99 2.35% 4.22%

其他 62,569,383.68 5.81% 70,797,033.77 5.58% -11.62%

分产品

房地产开发 515,974,918.00 47.89% 748,606,319.00 59.02% -31.08%

房屋租赁 73,908,002.27 6.86% 71,007,494.67 5.60% 4.08%

物业管理 333,400,952.67 30.94% 289,414,015.71 22.82% 15.20%

交通运输 60,550,541.42 5.62% 58,867,882.72 4.64% 2.86%

饮食服务 31,014,702.89 2.88% 29,758,705.99 2.35% 4.22%

其他 62,569,383.68 5.81% 70,797,033.77 5.58% -11.62%

分地区

深圳地区 719,268,398.39 67.00% 1,102,957,117.38 86.96% -34.79%

其它地区 358,150,102.54 33.00% 165,494,334.48 13.04% 116.41%

（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况

√ 适用 □ 不适用

单位：元

营业收入比上年营业成本比上年毛利率比上年同

营业收入营业成本毛利率

同期增减同期增减期增减

分行业

房地产业务 515,974,918.00 234,013,337.05 54.65% -31.08% 62.79% -26.15%

物业管理 333,400,952.67 316,217,676.81 5.15% 15.20% 16.63% -1.17%

分产品

分地区

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据

□ 适用 √ 不适用

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入

√ 是 □ 否

行业分类项目单位 2015 年 2014 年同比增减

房地产销售量平方米 99,506.81 16,801.66 492.24%

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生产量平方米 456,925.08 531,283.08 -14.00%

库存量平方米 204,462.17 303,968.98 -32.74%

相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明

√ 适用 □ 不适用

注：以上数据指实际合同销售量，房地产行业由于结转等因素，相关收入的确认与销售并不一定一致。

（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况

□ 适用 √ 不适用

（5）营业成本构成

行业分类

单位：元

2015 年 2014 年

行业分类项目同比增减

金额占营业成本比重金额占营业成本比重

房地产开发 234,013,337.05 36.08% 143,747,893.66 27.62% 62.79%

房屋租赁 14,849,363.82 2.29% 19,096,959.33 3.67% -22.24%

物业管理 316,217,676.81 48.76% 271,124,700.46 52.09% 16.63%

交通运输 29,112,504.33 4.49% 27,298,577.64 5.24% 6.64%

饮食服务 25,527,473.13 3.94% 25,011,625.96 4.81% 2.06%

其他 28,852,538.96 4.45% 34,205,369.15 6.57% -15.65%

合计 648,572,894.10 100.00% 520,485,126.20 100.00% 24.61%

说明

无

（6）报告期内合并范围是否发生变动

□ 是 √ 否

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□ 适用 √ 不适用

（8）主要销售客户和主要供应商情况

公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元） 239,326,720.53

前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 22.21%

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公司前 5 大客户资料

序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例

1 自然人 1 63,352,439.00 5.88%

2 自然人 2 55,818,509.00 5.18%

3 华为技术有限公司 42,297,614.53 3.93%

4 阿里巴巴(中国)有限公司 39,155,270.00 3.63%

5 自然人 3 38,702,888.00 3.59%

合计 -- 239,326,720.53 22.21%

主要客户其他情况说明

□ 适用 √ 不适用

公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元） 871,330,100.00

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 93.34%

公司前 5 名供应商资料

序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例

1 中国建筑第四工程局有限公司 630,394,206.29 67.53%

2 中国建筑第二工程局有限公司 22,892,655.32 2.45%

3 江苏邗建集团有限公司 191,395,517.25 20.50%

4 深圳市东通汽车贸易有限公司 23,218,000.00 2.49%

5 深圳市荣建智能系统有限公司 3,429,721.85 0.37%

合计 -- 871,330,100.00 93.34%

主要供应商其他情况说明

□ 适用 √ 不适用

3、费用

单位：元

2015 年 2014 年同比增减重大变动说明

主要是公司加大营销力度，使得支付

销售费用 41,941,165.94 26,318,080.91 59.36%

的销售服务及代理费用增加所致。

主要是公司加强管理控制费用开支，

管理费用 102,968,126.79 103,915,932.80 -0.91%

使得相关费用减少所致。

财务费用 -7,514,689.31 -12,697,790.50 -40.82% 主要是利息收入减少所致。

所得税费用 60,771,725.42 136,266,283.67 -55.40% 实现利润减少所致。

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

4、研发投入

□ 适用 √ 不适用

5、现金流

单位：元

项目 2015 年 2014 年同比增减

经营活动现金流入小计 1,711,116,833.24 1,169,054,597.62 46.37%

经营活动现金流出小计 1,401,349,203.58 1,183,681,654.70 18.39%

经营活动产生的现金流量净

309,767,629.66 -14,627,057.08 2,217.77%

额

投资活动现金流入小计 8,058,358.89 238,169,791.85 -96.62%

投资活动现金流出小计 38,285,548.55 13,949,481.24 174.46%

投资活动产生的现金流量净

-30,227,189.66 224,220,310.61 -113.48%

额

筹资活动现金流入小计 216,470,006.83 316,370,000.00 -31.58%

筹资活动现金流出小计 374,393,615.57 693,077,717.73 -45.98%

筹资活动产生的现金流量净

-157,923,608.74 -376,707,717.73 -58.08%

额

现金及现金等价物净增加额 124,374,439.09 -168,208,437.52 173.94%

相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明

√ 适用 □ 不适用

①经营活动现金流入及经营活动产生的现金流量净额比上年同期增加的主要原因是：报告期公司收取售楼款资金增加所致。

②投资活动现金流入及投资活动产生的现金流量净额比上年同期减少的主要原因是：上年同期处置天安公司50%股权收到现

金所致。

③投资活动现金流出比上年同期增加的主要原因是：子公司车辆更新比上年同期增加所致。

④筹资活动现金流入比上年同期减少的主要原因是：报告期公司新增借款减少所致。

⑤筹资活动现金流出比上年同期减少的主要原因是：报告期公司偿还借款减少所致。

⑥筹资活动产生的现金流量净额（净流出）比上年同期减少的主要原因是：报告期公司归还借款减少所致。

⑦现金及现金等价物净增加额比上年同期增加的主要原因是：报告期公司收取的售楼款资金增加、归还借款减少所致。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明

√ 适用 □ 不适用

报告期公司经营活动产生的现金流量净额是309,767,629.66元,与报告期净利润156,819,966.71元存在较大差异，主要原因是：

报告期公司收取的预售楼款未达到结算条件所致。

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

三、非主营业务分析

√ 适用 □ 不适用

单位：元

金额占利润总额比例形成原因说明是否具有可持续性

主要是处置可供出售金融

投资收益 7,738,371.09 3.58% 否

资产取得的收益

主要系本期深物业半山御

资产减值 91,863,939.71 42.45% 否

景项目计提跌价准备

主要系确认龙园创展大厦

14、15 层资产

营业外收入 171,619,115.05 79.31% 169582,120.00 元所致，详否

见第十节财务报告（十四）

2（1）。

主要是罚款、滞纳金及预计

营业外支出 2,876,737.49 1.33% 否

负债损失

四、资产及负债状况

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2015 年末 2014 年末

占总资产比占总资产比比重增减重大变动说明

金额金额

例例

945,739,975.7

货币资金 21.59% 808,963,376.68 20.83% 0.76% 主要是销售项目回笼资金增加所致

主要是物业管理公司应收业主款项

应收账款 38,772,146.41 0.89% 26,585,132.12 0.68% 0.21%

增加所致

期末比重变动主要是总资产增加导

2,466,342,278. 2,323,472,671.

存货 56.31% 59.83% -3.52% 致，期末数较期初增加系项目开发投

85 20

入增加所致

237,260,788.8

投资性房地产 5.42% 250,014,034.94 6.44% -1.02% 主要是计提折旧所致

期末比重变动主要是总资产增加导

长期股权投资 34,526,177.41 0.79% 32,888,939.41 0.85% -0.06% 致，期末数较期初增加系合营企业收

益增加所致

主要是子公司更新的士车辆增加所

固定资产 85,929,516.37 1.96% 64,069,233.96 1.65% 0.31%

致

短期借款 8,000,000.00 0.18% 100,000,000.00 2.58% -2.40% 主要是到期归还所致

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

144,840,006.8 主要是转入一年内到期的非流动负

长期借款 3.31% 177,613,352.00 4.57% -1.26%

3 债科目核算所致

174,382,120.0 主要系确认龙园创展大厦 14、15 层

其他流动资产 3.98% 3.98%

0 资产所致

无形资产 92,640,083.99 2.12% 99,792,587.03 2.57% -0.45% 主要是摊销所致

期末比重变动主要是总资产增加导

240,335,370.5 致，期末数较期初增加系房地产企业

递延所得税资产 5.49% 216,552,790.60 5.58% -0.09%

1 预售收入计算的预计利润增加而确

认递延所得税所致

期末比重变动主要是总资产增加导

191,524,938.5

应付账款 4.37% 175,347,021.19 4.52% -0.15% 致，期末数较期初增加系项目竣工暂

估成本增加所致

652,369,778.2

预收款项 14.90% 28,756,337.08 0.74% 14.16% 主要是预售楼款增加所致

833,797,372.4 1,015,363,636.

应交税费 19.04% 26.15% -7.11% 主要是按规定支付所致

3 69

一年内到期的非 121,243,352.0 主要是按规定从长期借款科目转入

2.77% 5,000,000.00 0.13% 2.64%

流动负债 0 核算所致

2、以公允价值计量的资产和负债

√ 适用 □ 不适用

单位：元

计入权益的累

本期公允价值本期计提的减

项目期初数计公允价值变本期购买金额本期出售金额期末数

变动损益值

动

金融资产

3.可供出售金

3,993,000.00 6,511,297.75 0.00

融资产

金融资产小计 3,993,000.00 6,511,297.75 0.00

上述合计 3,993,000.00 6,511,297.75 0.00

金融负债 0.00 0.00

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□ 是 √ 否

五、投资状况

1、总体情况

□ 适用 √ 不适用

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□ 适用 √ 不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□ 适用 √ 不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

√ 适用 □ 不适用

单位：元

计入权

本期公

益的累

证券品证券代证券简最初投会计计期初账允价值本期购本期出报告期期末账会计核资金来

计公允

种码称资成本量模式面价值变动损买金额售金额损益面价值算科目源

价值变

益

动

可供出

境内外华塑控 2,962,5 公允价 3,993,0 6,511,29 5,709,0 自有资

000509 0.00 售金融

股票股 00.00 值计量 00.00 7.75 98.20 金

资产

2,962,5 3,993,0 6,511,29 5,709,0

合计 -- 0.00 0.00 0.00 0.00 -- --

00.00 00.00 7.75 98.20

证券投资审批董事会公告

披露日期

证券投资审批股东会公告

披露日期（如有)

（2）衍生品投资情况

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无募集资金使用情况。

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

六、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□ 适用 √ 不适用

公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□ 适用 √ 不适用

七、主要控股参股公司分析

√ 适用 □ 不适用

主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况

单位：元

公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润

深圳市皇城

30,000,000.0 1,825,192,08 862,490,105. 406,926,102. 119,599,396. 89,502,336.9

地产有限公子公司房地产

0 5.34 78 62 06 1

司

深圳市物业

30,950,000.0 249,829,650. 65,847,877.5

房地产开发子公司房地产 1,120,394.00 7,747,560.57 5,932,856.44

0 89 1

有限公司

深圳市国贸

房地产与汽 29,850,000.0 364,637,646. 224,303,666. 61,227,920.0 13,015,799.1

汽车实业有子公司 9,828,300.36

车客运 0 32 46 3 4

限公司

深圳市国贸

物业管理与 20,000,000.0 273,275,196. 87,485,021.3 361,605,690. 22,559,557.1 16,815,354.3

物业管理有子公司

租赁 0 08 7 30 7 9

限公司

报告期内取得和处置子公司的情况

□ 适用 √ 不适用

主要控股参股公司情况说明

八、公司控制的结构化主体情况

√ 适用 □ 不适用

详见本报告第十节：财务报告.九.1中的在子公司的权益情况。

九、公司未来发展的展望

1、公司面临的风险及对策

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

（1）市场风险

2015年，随着宏观经济进入“新常态”，除一线和少数二线城市外全国房地产出现较大库存压力，中央多次部署房地产

市场“去库存”，陆续出台包括降准降息、二孩开放、降低首付比例等政策，在政策叠加效应下，年末楼市有所回暖，但发

展趋势呈现明显区分，深圳、上海等一线城市房价快速上涨已处高位，但去库存压力最大的三四线城市仍不明朗。

公司将继续紧抓房地产项目工程进度，推进项目按计划进行，进一步加强和提高房地产项目运营管理能力，及时掌握房

地产项目开发计划落实情况，确保公司各房地产开发项目经营目标得以实现。并根据不同城市的实际情况和发展趋势，制定

贴合市场的营销方案，持续跟踪、分析市场反应及变化，迅速调整销售策略，促进项目销售。

（2）行业风险

步入白银时代的房地产行业，项目销售难度加大、土地等开发成本不断增加，企业传统开发经营模式下盈利空间明显缩

小，市场竞争更加剧烈，对此房地产企业转型、分化的速度将加速。对于中小房企而言，资金实力、管理能力、项目资源劣

势较为明显，难以进入一线城市和二线核心城市获取优质土地，面临的盈利能力和发展可持续性压力空前，部分企业在夯实

主业的同时，积极拓展健康、金融等新业务，但也有部分房企不得不选择全面退出，房地产企业面临重塑竞争优势的考验。

公司深刻认识到行业变化对企业经营的影响，在狠抓房地产开发精细化管理的同时，积极统筹企业资源，寻求多种渠道

拓展优质项目资源；兼顾物业管理、房屋租赁、汽车客运等辅业的发展，积极寻求拓展方案，扩大辅业利润，如物业管理业

务将有序推进“互联网+物业”的实际运用，加强对互联网、大数据、科技的运用，提高经营效率。

2、2016年度主要工作安排

（1）紧抓项目工程节点，确保项目进度按照计划进行

我司将持续加强和提高房地产项目运营管理能力，紧抓项目进度，确保项目进度按计划进行。力争徐州半山御景项目一

期12月底竣工备案及入伙，扬州湖畔御景项目二期12月底前完成室内外装修及外墙落架，东莞松湖朗苑项目12月底前完成竣

工备案，前海港湾花园项目12月底前入伙，金领假日公寓项目年底前完成地下室主体封顶、裙楼主体结构开工。

（2）适时调整营销策略，积极拓宽销售渠道

公司将紧贴市场行情，及时调整销售策略，继续积极拓宽销售渠道，优化现有营销方式，寻找恰当时机制造热点，充分

利用互联网营销手段，拓宽互联网客群资源，同时继续打造好产品质量，加大产品展示。认真研究市场上优秀的营销策略方

案，学习亮点，结合自身产品特点，尝试新营销方式，力争实现合同销售额17亿元。

（3）有序推进“互联网+物业”的实际运用，寻求新的经济增长点

随着信息化技术的不断发展和客户生活方式的变化，物业及物业管理已经开始进入数据化、便捷化、多功能化的发展新

时期。随着移动互联的手段及工具的升级，对物业管理带来了新的机会。

通过引进技术和运营方，利用现有客户资源进行共赢合作，通过移动互联技术将传统的物业管理方式、方法进行质量和

效率的升级，更好的为客户提供优质服务，提升客户体验与感知，以此提升物业管理形象，以达到提升客户满意度。在稳固

业务的同时加强客户粘性，充分挖掘客户价值，扩大客户服务边际，为物业管理探索出新的价值空间。

十、接待调研、沟通、采访等活动情况

1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

√ 适用 □ 不适用

接待时间接待方式接待对象类型调研的基本情况索引

2015 年 01 月 15 日电话沟通个人销售情况

2015 年 03 月 04 日电话沟通个人年报披露时间

2015 年 05 月 07 日电话沟通个人分红实施时间

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

2015 年 07 月 09 日电话沟通个人东莞开盘时间等

2015 年 10 月 15 日电话沟通个人前海港湾开盘计划

2015 年 12 月 25 日电话沟通个人前海销售情况等

接待次数 200

接待机构数量 0

接待个人数量 200

接待其他对象数量 0

是否披露、透露或泄露未公开重大信息否

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

第五节重要事项

一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况

报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况

□ 适用 √ 不适用

公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况

年份利润分配及资本公积金转增股本方案

2015年每10股派现金0.80元（含税），不以资本公积金转增股本。

2014年每10股派现金2.20元（含税），不以资本公积金转增股本。

2013年每10股派现金2.50元（含税），不以资本公积金转增股本。

公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表

单位：元

分红年度合并报表占合并报表中归属

现金分红金额（含中归属于上市公司于上市公司普通股以其他方式现金分以其他方式现金分

分红年度

税）普通股股东的净利股东的净利润的比红的金额红的比例

润率

2015 年 47,678,327.36 156,819,966.71 30.40% 0.00 0.00%

2014 年 131,115,400.24 417,498,679.91 31.40% 0.00 0.00%

2013 年 148,994,773.00 300,840,563.81 49.53% 0.00 0.00%

公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案

□ 适用 √ 不适用

二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

√ 适用 □ 不适用

每 10 股送红股数（股） 0

每 10 股派息数（元）（含税） 0.8

每 10 股转增数（股） 0

分配预案的股本基数（股） 595,979,092

现金分红总额（元）（含税） 47,678,327.36

可分配利润（元） 1,233,358,112.55

现金分红占利润分配总额的比例 100.00%

本次现金分红情况

公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 80

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

％

利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明

根据《公司章程》的相关规定，并结合公司发展及经营实际情况，公司拟定的 2015 年度利润分配预案为：以公司 2015 年

末总股本 595,979,092 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.80 元（含税），共计派发现金红利 47,678,327.36 元，

剩余未分配利润结转以后年度分配。公司 2015 年度拟不进行资本公积金转增股本。

三、承诺事项履行情况

1、公司、股东、实际控制人、收购人、董事、监事、高级管理人员或其他关联方在报告期内履行完毕及

截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在公司、股东、实际控制人、收购人、董事、监事、高级管理人员或其他关联方在报告期内履行完毕及截至

报告期末尚未履行完毕的承诺事项。

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及

其原因做出说明

□ 适用 √ 不适用

四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。

五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□ 适用 √ 不适用

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。

七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。

八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无合并报表范围发生变化的情况。

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

九、聘任、解聘会计师事务所情况

现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬（万元） 52

境内会计师事务所审计服务的连续年限 13

境内会计师事务所注册会计师姓名王郁、范桂铭

当期是否改聘会计师事务所

□ 是 √ 否

聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况

√ 适用 □ 不适用

报告期内，公司因内控审计需要，聘请中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为公司内部控制审计会计师事务所，期间共

支付内控审计费用23万元。

十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况

□ 适用 √ 不适用

十一、破产重整相关事项

□ 适用 √ 不适用

公司报告期未发生破产重整相关事项。

十二、重大诉讼、仲裁事项

□ 适用 √ 不适用

本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。

十三、处罚及整改情况

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在处罚及整改情况。

十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□ 适用 √ 不适用

十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

十六、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□ 适用 √ 不适用

公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□ 适用 √ 不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□ 适用 √ 不适用

公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

√ 适用 □ 不适用

是否存在非经营性关联债权债务往来

√ 是 □ 否

应收关联方债权

是否存在非

期初余额本期新增金本期收回金本期利息期末余额

关联方关联关系形成原因经营性资金利率

（万元）额（万元）额（万元）（万元）（万元）

占用

安徽南鹏

持有其

造纸有限经营周转金否 733 805

30%股权

公司

深圳物方

持有其

陶瓷工业经营周转金否 175 175

26%股权

有限公司

深圳国贸持有其

实业发展 38.33%股经营周转金否 235 0

有限公司权

深圳迎宾同受本公

馆有限公司母公司往来款否 91 91

司控制

深圳市深

同受本公

投物业发

司母公司往来款否 13 13 0

展有限公

控制

司

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

关联债权对公司经营成均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。安徽南鹏造纸有限公司本期变动

果及财务状况的影响系外币汇率折算所致、深圳国贸实业发展有限公司本期变动系注销转出所致。

应付关联方债务

期初余额本期新增金本期归还金本期利息期末余额（万

关联方关联关系形成原因利率

（万元）额（万元）额（万元）（万元）元）

深圳物业吉发

合营公司往来款 2,630 2,630

仓储有限公司

深圳天安国际

大厦物业管理合营公司往来款 411 110 521

有限公司

关联债务对公司经营成果

均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。

及财务状况的影响

5、其他重大关联交易

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无其他重大关联交易。

十七、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在托管情况。

（2）承包情况

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在租赁情况。

2、重大担保

√ 适用 □ 不适用

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

（1）担保情况

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）

担保额度

实际发生日期实际担保金是否履行是否为关

担保对象名称相关公告担保额度担保类型担保期

（协议签署日）额完毕联方担保

披露日期

报告期内审批的对外担保额度合报告期内对外担保实际发

0 0

计（A1）生额合计（A2）

报告期末已审批的对外担保额度报告期末实际对外担保余

0 0

合计（A3）额合计（A4）

公司与子公司之间担保情况

担保额度

实际发生日期实际担保金是否履行是否为关

担保对象名称相关公告担保额度担保类型担保期

（协议签署日）额完毕联方担保

披露日期

东莞市国贸长盛房地 2012 年 04 2013 年 01 月 11 连带责任保

44,000 12,924 3年否是

产开发有限公司月 21 日日证;抵押

深圳市物业发展（集 2013 年 04 2014 年 06 月 20 连带责任保

45,000 14,484 3年否是

团）股份有限公司月 24 日日证

报告期内审批对子公司担保额度报告期内对子公司担保实

15,000 13,647

合计（B1）际发生额合计（B2）

报告期末已审批的对子公司担保报告期末对子公司实际担

209,000 27,408

额度合计（B3）保余额合计（B4）

子公司对子公司的担保情况

担保额度

实际发生日期实际担保金是否履行是否为关

担保对象名称相关公告担保额度担保类型担保期

（协议签署日）额完毕联方担保

披露日期

报告期内审批对子公司担保额度报告期内对子公司担保实

0 0

合计（C1）际发生额合计（C2）

报告期末已审批的对子公司担保报告期末对子公司实际担

0 0

额度合计（C3）保余额合计（C4）

公司担保总额（即前三大项的合计）

报告期内审批担保额度合计报告期内担保实际发生额

15,000 13,647

（A1+B1+C1）合计（A2+B2+C2）

报告期末已审批的担保额度合计报告期末实际担保余额合

209,000 27,408

（A3+B3+C3）计（A4+B4+C4）

实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 13.05%

其中：

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（D） 0

直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务

12,924

担保金额（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0

上述三项担保金额合计（D+E+F） 12,924

公司对外担保 27408 万元,其中：公司对子公司担保为 12924

对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿万元、子公司为母公司担保为 14484 万元，公司及子公司没

责任的情况说明（如有）有为合并报表外的任何公司提供担保，截止报告期末，子公

司经营正常，且贷款处于正常状态，其风险在可控制范围内。

违反规定程序对外提供担保的说明（如有）无

采用复合方式担保的具体情况说明

（2）违规对外担保情况

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无违规对外担保情况。

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在委托理财。

（2）委托贷款情况

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在委托贷款。

4、其他重大合同

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在其他重大合同。

十八、其他重大事项的说明

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。

十九、公司子公司重大事项

□ 适用 √ 不适用

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

二十、社会责任情况

√ 适用 □ 不适用

一、积极开展扶贫济困和帮助慰问困难职工活动

深物业集团党委组织开展了第十届“市属国企手挽手、关爱帮扶心连心”暨“关爱环卫工人”捐助活动。全集团共有1112

名党员、员工积极参与，共募集善款24310.50元。集团公司党委决定从捐款中支付5000元划入深圳市关爱行动公益基金会账

户，用于关爱环卫工人。余款存放在深物业集团公司“扶贫济困基金”内，作为帮扶困难职工专款使用。下属深新公司从驾驶

员互助金中拨款2.3万元用于补助因交通事故造成伤残的驾驶员。下属国贸汽车公司从驾驶员互助金中和工会中拨款3.6万元

用于身患重病的驾驶员和病故的驾驶员家属。节日期间，集团公司走访慰问的7名困难职工，其中6名罹患癌症、尿毒症等重

大疾病。国贸汽车公司、深新汽车公司分别深入910名和270名的哥的姐家庭进行家访和慰问，深新汽车公司还对4名困难的

哥家庭给予了特别关照。

二、积极开展社会公益活动

（一）积极开展集体无偿献血活动。

集团下属国贸物管公司国贸管理处和福民新村管理处及皇城物管公司、国贸汽车公司通过开展党员红色行动、纪念抗

战等多种主题，组织党员、员工、的士驾驶员、社区居民开展无偿献血，全年共举行集体献血活动5次，共有213人成功献血，

献血总量达7.57万毫升。

（二）积极开展免费搭乘和免费送考服务。

1.国贸汽车公司于3月5日组织开展“学雷锋献爱心”系列活动，国贸汽车公司爱心车队60辆出租车分别在深圳市第一人民

医院、香港大学深圳医院为病患及其家属提供免费搭乘服务，全天免费搭乘达200多人次。

2.国贸汽车公司和深新汽车公司爱心车队于6月7至8日，分别组织60台和25台爱心车辆，分别在市第二实验学校考场、

市红岭中学考场举行爱心送考活动，共免费接送考生达300多人次。

(三)积极组织志愿者开展便民服务

1. 集团公司组织志愿者在春节、清明、五一假期期间到罗湖汽车站、福田汽车站开展志愿服务，为旅客提供咨询、引

导、快速安检疏导等便民服务。

2.集团组织志愿者在国际人才交流大会、国际创客周等大型活动中开展志愿服务，为参会人员和参会商提供引导、后勤

保障等服务。

（四）开展环保志愿活动

集团公司组织全体员工开展了“绿色先锋”旧衣物捐献环保志愿活动，组织志愿者对收集的衣物进行了分类、整理、打包

等工作，共收集旧衣物2200多件，全部捐给环保机构用于旧衣捐献和回收利用。

上市公司及其子公司是否属于国家环境保护部门规定的重污染行业

□ 是 √ 否 □ 不适用

二十一、公司债券相关情况

公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券

否

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

第六节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后

公积金转

数量比例发行新股送股其他小计数量比例

股

股份变动的原因

□ 适用 √ 不适用

股份变动的批准情况

□ 适用 √ 不适用

股份变动的过户情况

□ 适用 √ 不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□ 适用 √ 不适用

公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□ 适用 √ 不适用

2、限售股份变动情况

□ 适用 √ 不适用

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

□ 适用 √ 不适用

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

□ 适用 √ 不适用

3、现存的内部职工股情况

□ 适用 √ 不适用

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位：股

年度报告披露日

报告期末表决权

年度报告披露日前上一月末表决

报告期末普通恢复的优先股股

38,372 前上一月末普通 43,573 0 权恢复的优先股 0

股股东总数东总数（如有）（参

股股东总数股东总数（如有）

见注 8）

（参见注 8）

持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况

报告期内持有有限持有无限质押或冻结情况

报告期末

股东名称股东性质持股比例增减变动售条件的售条件的

持股数量股份状态数量

情况股份数量股份数量

深圳市建设投资 323,796,3 293,997,3 29,798,95

国有法人 54.33%

控股公司 24 70 4

深圳市投资管理 56,582,57 56,582,57

国有法人 9.49%

公司 3 3

深圳市免税商品

境内非国有法人 0.29% 1,730,300 1,730,300

企业有限公司

周禹伶境内自然人 0.26% 1,589,398

张椒境内自然人 0.25% 1,436,600

麦富容境内自然人 0.23% 1,356,200

杨耀初境外自然人 0.20% 1,115,460

陈丽英境内自然人 0.18% 1,076,051

魏春玲境内自然人 0.15% 924,000

黄倩雯境内自然人 0.15% 900,000

上述股东关联关系或一致行动的说第一、第二股东归属本公司实际控股股东—深圳市投资控股有限公司管理。除此之外，

明未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。

前 10 名无限售条件股东持股情况

股份种类

股东名称报告期末持有无限售条件股份数量

股份种类数量

深圳市建设投资控股公司 29,798,954 人民币普通股 29,798,954

周禹伶 1,589,398 人民币普通股 1,589,398

张椒 1,436,600 人民币普通股 1,436,600

麦富容 1,356,200 境内上市外资股 1,356,200

杨耀初 1,115,460 境内上市外资股 1,115,460

陈丽英 1,076,051 境内上市外资股 1,076,051

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

魏春玲 924,000 人民币普通股 924,000

黄倩雯 900,000 人民币普通股 900,000

曹益凡 821,811 境内上市外资股 821,811

北京枫丹投资管理有限公司 720,000 人民币普通股 720,000

前 10 名无限售流通股股东之间，以

及前 10 名无限售流通股股东和前 10 第一股东归属本公司实际控股股东—深圳市投资控股有限公司管理，除此之外，未知

名股东之间关联关系或一致行动的其余九名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。

说明

公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□ 是 √ 否

公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司控股股东情况

控股股东性质：地方国有控股

控股股东类型：法人

法定代表人/单位负

控股股东名称成立日期组织机构代码主要经营业务

责人

通过重组整合、资本运作

和资产处置等手段，对全

资、控股和参股企业的国

有股权进行投资、运营和

管理；在合法取得土地使

深圳市投资控股有限公司熊佩锦 2004 年 10 月 13 日 914403007675664218 用权范围内从事房地产开

发经营业务；按照市国资

委要求进行政策性和策略

性投资；为市属国有企业

提供担保；市国资委授权

开展的其他业务。

所属主要全资、控股企业 1、国信证券股份有限公司 2、深圳市深超科技投资有限公司 3、深

圳市城市建设开发（集团）公司 4、深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 5、深圳市高

新投集团有限公司 6、深圳市物业发展（集团）股份有限公司 7、深圳市通产集团有限公司 8、

深圳市中小企业信用担保中心有限公司 9、深圳市深福保（集团）有限公司 10、深圳市粤通

建设工程有限公司 11.深圳市纺织（集团）股份有限公司 12、深圳市建安（集团）股份有限公

控股股东报告期内控股和参

司 13、深圳市深投教育有限公司 14、深圳市投控物业管理有限公司 15、深圳市建筑设计研究

股的其他境内外上市公司的

总院有限公司 16、深圳会展中心管理有限责任公司 17、中国科技开发院有限公司 18、深圳市

股权情况

银湖会议中心 29、深圳市国际招标有限公司 20、深圳市建筑科学研究院有限公司 21、深圳市

深投物业管理有限公司 22、深圳市信息管线有限公司 23、深圳市环境工程科学技术中心 24、

深圳市兰科植物保护研究中心 25、深圳市易图资讯有限公司 26、深圳市对外经济贸易投资公

司 27、深圳云海山庄酒店管理有限公司 28、投资控股有限公司幼教管理中心 29、深圳市荔

园酒店 30、《深圳青年》杂志社 31、《深圳红树林》杂志社 32、深圳市口岸管理服务中心 33、

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

深圳市公路客货运输服务中心 34、深圳市综合交通设计研究院 35、市公路交通工程试验检测

中心 36、深圳市粤剧团 37、深圳大剧院 38、深圳音乐厅 40、深圳市路桥建设集团公司 41、

深圳市五洲宾馆 42、深圳市体育中心运营公司 43、深圳市体育风尚杂志社 44、深圳市《特区

经济》杂志社 45、深圳《特区文学》杂志社 46、深圳市人才交流服务中心 47、深圳人大干部

培训中心 48、深圳市法官培训中心 49、深圳市检察院侦查技术训练基地 50、深圳市水务规划

设计院 51、深圳市房产管理培训中心 52、《住宅与房地产》杂志社 53、深圳市山水宾馆 54、

深圳市城市交通规划研究中心 55、深圳市危险废物处理站 56、深圳迎宾馆有限公司 57、《经

理人》杂志社 58、、《开放导报》59、深圳市地方税局东鹏印刷厂 60、深圳市对外经济贸易服

务中心 61、《信息技术时代》杂志社 62、深圳市《女报》杂志社 63、深圳市妇女儿童发展中

心 64、深圳市建设局培训中心

控股股东报告期内变更

□ 适用 √ 不适用

公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人情况

实际控制人性质：地方国资管理机构

实际控制人类型：法人

法定代表人/单位

实际控制人名称成立日期组织机构代码主要经营业务

负责人

（一）贯彻执行国家、省、市

有关国有资产管理的法律、法

规，起草国有资产管理的地方

性法规、规章和政策，经批准

后组织实施。拟订经营性国有

资产的监管制度和办法并组织

实施。（二）根据市政府

授权，依照法律法规履行出资

人职责，依法维护国有资产出

资人权益。（三）负责所

监管企业和委机关党的建设工

深圳市人民政府国有资产监督

高自民无作。（四）承担监管市属

管理委员会

企业国有资产的责任，加强国

有资产的管理工作，进一步完

善权利、义务和责任相统一，

管资产与管人、管事相结合的

国有资产管理体制。（五）

承担监督所监管企业国有资产

保值增值的责任，建立和完善

国有资产保值增值指标体系，

制定考核标准，通过统计、审

计和稽核对所监管企业国有资

产的保值增值情况进行监管，

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

促进所监管企业履行社会责

任。（六）负责研究编制

所监管国有企业改革发展的总

体规划，指导推进国有企业改

革和重组，推进现代企业制度

建设，开展国有资本运营，推

动国有经济布局和结构战略性

调整，发挥国有资本在国家安

全和国民经济命脉等重要行业

和关键领域的作用。（七）

指导推进所监管企业完善公司

治理结构，加强所监管企业董

事会、监事会等建设，形成职

责明确、运转协调、有效制衡

的治理机制。（八）承担

对所监管企业收入分配的管理

工作，规范所监管企业负责人

收入分配、职务消费。（九）

按照市委的规定，通过法定程

序对所监管企业负责人进行任

免、考核并根据其经营业绩进

行奖惩，建立符合社会主义市

场经济体制和现代企业制度要

求的选人、用人机制、完善经

营者激励和约束制度。

（十）负责向所监管企业委派

或推荐董事、监事、财务总监，

按照企业负责人管理权限的规

定，负责所监管企业负责人的

经济责任审计工作。（十

一）负责编制所监管企业年度

国有资本经营预决算草案，纳

入政府预算体系，经批准后组

织执行，按规定收取所监管企

业上交的国有资本收益。

（十二）负责有关集体企业改

革、发展和资产管理的战略研

究、政策制定和指导工作。

（十三）承办市政府及上级部

门交办的其他事项。

实际控制人报告期内控制的其

深圳机场、盐田港、深能源、深振业、深天健、农产品、特发信息等上市公司。

他境内外上市公司的股权情况

实际控制人报告期内变更

□ 适用 √ 不适用

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

公司报告期实际控制人未发生变更。

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□ 适用 √ 不适用

4、其他持股在 10%以上的法人股东

□ 适用 √ 不适用

5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况

□ 适用 √ 不适用

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

第七节优先股相关情况

□ 适用 √ 不适用

报告期公司不存在优先股。

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况

一、董事、监事和高级管理人员持股变动

本期增持本期减持

任期起始任期终止期初持股其他增减期末持股

姓名职务任职状态性别年龄股份数量股份数量

日期日期数（股）变动（股）数（股）

（股）（股）

2006 年

陈玉刚董事长现任男 59 06 月 30 0 0 0 0 0

日

2008 年

董事、总

魏志现任男 59 07 月 15 0 0 0 0 0

经理

日

2007 年

刘光新董事现任男 58 12 月 22 0 0 0 0 0

日

2011 年

董事、财

龚四新现任男 48 06 月 01 0 0 0 0 0

务总监

日

2007 年

文利董事现任女 47 12 月 01 0 0 0 0 0

日

2006 年

郭立威董事现任男 43 06 月 30 0 0 0 0 0

日

2014 年

李建新独立董事现任男 62 10 月 22 0 0 0 0 0

日

2014 年

刘宁华独立董事现任男 54 10 月 22 0 0 0 0 0

日

2014 年

张琦独立董事现任男 38 10 月 22 0 0 0 0 0

日

2011 年

监事会主

戴先华现任男 54 06 月 03 0 0 0 0 0

席

日

张满华监事现任男 41 2014 年 0 0 0 0 0

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

10 月 22

日

2011 年

王秀颜监事现任女 54 06 月 03 0 0 0 0 0

日

2011 年

王秋平监事现任女 46 06 月 03 0 0 0 0 0

日

监事、成 2011 年

张戈坚本控制部现任男 41 06 月 03 0 0 0 0 0

经理日

副总经 2007 年

王航军理、财务现任男 50 10 月 22 0 0 0 0 0

负责人日

2007 年 2015 年

李子鹏副总经理离任男 50 10 月 22 12 月 08 0 0 0 0 0

日日

副总经 2012 年

范维平理、董事现任男 51 02 月 08 0 0 0 0 0

会秘书日

合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 0 0

二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

姓名担任的职务类型日期原因

2015 年 12 月 08

李子鹏副总经理离任主动辞职

日

三、任职情况

公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责

公司现任董事、监事、高级管理人员最近5年的主要工作经历

董事会成员：

陈玉刚先生，1957年9月出生，研究生学历，高级政工师。有二十余年丰富的政府行政管理、企业管

理经验。曾担任政府多个部门的重要职务；曾任深圳市深华集团公司总经理、党委书记；深圳市先科企业

集团总经理、党委副书记；深圳市投资控股有限公司副总经理；2006年5月起任本公司党委书记；2006年6

月起任本公司董事长，现任本公司党委书记、董事长。

魏志先生，1957年11月出生，大学学历，翻译职称。有二十余年丰富的企业管理经验。曾任深圳市

国际工程有限公司海外部副经理；深圳市中深海外发展公司劳务部经理、副总经理；中国深圳国际经济合

作集团香港力源公司董事、总经理；深圳市建设投资控股公司海外部副经理；深圳市建设投资控股公司承

包部副经理；深圳市天健（集团）股份有限公司总经理助理、副总经理；天健房地产开发公司董事长、总

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

经理；2007年10月起担任本公司党委副书记、常务副总经理；2007年12月20日起担任本公司党委副书记、

董事、常务副总经理；2008年7月15日起任本公司总经理，现任本公司董事、党委副书记、总经理。

刘光新先生，1958年5月出生，大专学历，高级政工师，经济师。有十余年丰富的企业管理经验。自

1989年5月至今在本公司就职，曾任物业工程开发公司办公室主任；国贸实业发展公司总经理；国贸餐饮

公司总经理；本公司总经理办公室副主任、主任；本公司经营管理部经理；2007年10月起担任本公司党委

副书记、纪委书记；2007年11月起担任本公司工会主席；2007年12月起任本公司董事、党委副书记、纪委

书记、工会主席。现任本公司董事、党委副书记、纪委书记、工会主席。

龚四新先生，1968年2月出生，经济学硕士，高级会计师。具有丰富的企业财务会计管理经验。曾任

山东威高集团医用高分子制品股份有限公司财务总监；深圳市三诺电子有限公司财务总监；深圳市杰和科

技发展有限公司财务总监；2010年9月起担任本公司财务总监。2011年6月起担任本公司董事、财务总监。

文利女士，1969年12月出生，研究生学历，硕士，经济师、工程师。有十余年企业管理经验，曾任

花样年投资发展有限公司常务副总经理助理、项目部经理、市场策划部经理；2005年7月起在深圳市投资

控股有限公司工作；曾任深圳市投资控股有限公司投资部副部长；现任深圳市投资控股有限公司企业一部

部长、深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司董事、本公司董事。

郭立威先生，1973年4月出生，研究生学历，法学硕士。曾任中国平安保险集团公司总部法律顾问；

深圳市投资管理公司法律事务部业务经理；2004年10月起在深圳市投资控股公司工作，曾任深圳市投资控

股公司法律事务部副经理，现任深圳市投资控股有限公司产权管理与法律事务部副部长、本公司董事。

独立董事：

李建新先生，1954年9月出生，大学学历，中共党员， 1978年毕业于中南财经大学；1979年在武汉市

统计局工作，1980年在湖北省社会科学院经济研究所从事科研工作；1988年任湖北省社科院农经所副所长；

1992年任湖北省社科院股份经济所常务副所长、副研究员、硕士研究生导师；1995年调入深圳新兰德证券

投资咨询公司，任市场部经理；1996年调任深圳市社会科学院，历任经济研究所副所长、所长，副研究员。

2001年至2006年担任深圳市康达尔（集团）股份有限公司独立董事；2003年至2009年担任深圳天健集团

股份有限公司独立董事；2009年至今担任深圳市康达尔（集团）股份有限公司独立董事。现任深圳市社

会科学院开放经济中心主任、副研究员、本公司独立董事。

刘宁华先生，男，1962年6月出生，本科，工程师，中共党员。曾任中国东方信托投资公司深圳投资

银行部副总经理、总经理；2013年8月至今在中国银河证券股份有限公司法律合规部任职。

张琦先生，男，1978年1月出生，中南财经政法大学会计学院，教授，博士，博士生导师，政府会

计研究所所长，财政部全国会计领军人才，中国注册会计师，湖北省新世纪高层次人才工程人选（第二层

次），国家自然科学基金通讯评议专家，《会计研究》杂志匿名审稿专家，中国会计学会政府与非营利组

织会计专业委员会副主任委员、全国预算与会计研究会理事、财政部政府会计准则委员会咨询专家，2009

年至2012年任中南财经大学会计系副主任，副教授，2012年至今任中南财大教授、博导、政府会计研究所

所长。

监事会成员：

戴先华先生，1962年4月出生，博士研究生，中共党员，有二十余年的丰富工作经验。1986年—1989

年在中南财经政法大学商业经济系工作，任讲师；1992年—1997年在深圳商报社工作，曾任理论评论部编

辑、主任助理、副主任；1997年—2011年在深圳市国资委工作，历任资产处、资产管理处副处长，办公室

副主任、调研员，考核分配处调研员；现任本公司监事会主席。

王秀颜女士，1962年8月出生，MBA硕士，会计师。具有丰富的企业审计工作经验，曾任深圳市投资

管理公司监事会办公室监事会秘书，审计部业务经理，女工委主任，审计部、监督部高级业务经理；2004

年10月—2007年12月任深圳市投资控股有限公司审监部经理，2007年12月起任该公司审计部（监事会办公

室）经理，现任该公司审计与风险管理部（监事会办公室）副部长，本公司监事。

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

张满华先生，1975年2月生，硕士研究生。1992年—2004年，在中南大学，学习并任教；2004年—2010

年，在康佳集团股份有限公司投资中心，担任业务经理、高级经理，兼任深圳聚龙光电有限公司董事会秘

书；2010年—2013年，在深超科技投资有限公司投资部，担任副部长、部长；2013年起，任职深圳市投资

控股有限公司企业一部高级主管,现任深圳投资控股有限公司战略发展部副部长。

王秋平女士，1970年1月出生，大学本科，高级经济师。1992年起在本公司工作，曾在总经理办公室、

计财部、经营管理部从事综合经营管理和计划管理工作、任发展管理部经理；现任本公司监事、深圳市国

贸物业管理有限公司书记。

张戈坚先生，1975年9月出生，硕士研究生，会计师、审计师。1997年7月起在本公司审计部从事内部

审计工作；现任本公司监事、成本控制部经理。

高级管理人员：

王航军先生，1966年11月出生，中南财经大学研究生毕业，经济学硕士，高级审计师。有二十余年企

业管理经验。曾任深圳市南山区审计局副科长；深圳市投资管理公司审计部副部长、部长；深圳市投资管

理公司监督部副部长、部长；深圳市投资控股有限公司审计监察部部长；2007年10月起担任本公司副总经

理。

范维平先生，1965年4月出生，1988年毕业于西南政法学院，研究生学历。曾任深圳市深华集团公司

监察审计部法律科科长，法律部副部长、部长，总经理助理，总法律顾问；2009年1月起担任本公司董事

会秘书，兼任公司总法律顾问，2012年2月起担任本公司副总经理、董事会秘书、总法律顾问。

在股东单位任职情况

√ 适用 □ 不适用

在股东单位在股东单位是否

任职人员姓名股东单位名称任期起始日期任期终止日期

担任的职务领取报酬津贴

企业一部部 2005 年 07 月

文利深圳市投资控股有限公司是

长 01 日

产权管理与

2004 年 10 月

郭立威深圳市投资控股有限公司法律事务部是

01 日

副部长

审计与风险

管理部（监事 2004 年 10 月

王秀颜深圳市投资控股有限公司是

会办公室）副 01 日

部长

战略发展部 2013 年 03 月

张满华深圳市投资控股有限公司是

副部长 01 日

在其他单位任职情况

√ 适用 □ 不适用

在其他单位在其他单位是否

任职人员姓名其他单位名称任期起始日期任期终止日期

担任的职务领取报酬津贴

1996 年 01 月 01

李建新深圳市社会科学院研究员是

日

刘宁华中国银河证券股份有限公司法律合规部 2013 年 08 月 01 是

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

日

2012 年 01 月 01

张琦中南财经政法大学教授、博导是

日

公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况

□ 适用 √ 不适用

四、董事、监事、高级管理人员报酬情况

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况

报告期内，公司董事会与公司管理层签署2015年度经营目标责任书，采取经营指标、分类指标和管理目标得分结合的考

评方式，在年度结束后，由董事会考核。公司高级管理人员的报酬依据《董事、监事和高级管理人员年薪制管理办法》实行

年薪制，董事会完成年度考核后实施。

公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况

单位：万元

从公司获得的税是否在公司关联

姓名职务性别年龄任职状态

前报酬总额方获取报酬

陈玉刚董事长男 59 现任 76.28

魏志董事、总经理男 59 现任 73.67

刘光新董事、工会主席男 58 现任 70.8

龚四新董事、财务总监男 48 现任 41.88

文利董事女 47 现任 0是

郭立威董事男 43 现任 0是

李建新独立董事男 62 现任 8

刘宁华独立董事男 54 现任 8

张琦独立董事男 38 现任 8

戴先华监事会主席男 54 现任 42.88

王秀颜监事女 54 现任 0是

张满华监事男 41 现任 0是

王秋平监事女 46 现任 38.13

监事、成本控制

张戈坚男 41 现任 36.55

部经理

副总经理、财务

王航军男 50 现任 70.8

负责人

李子鹏副总经理男 50 离任 65.23

副总经理、董事

范维平男 51 现任 70.8

会秘书

合计 -- -- -- -- 611.02 --

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

公司董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□ 适用 √ 不适用

五、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

母公司在职员工的数量（人） 69

主要子公司在职员工的数量（人） 2,750

在职员工的数量合计（人） 2,819

当期领取薪酬员工总人数（人） 2,819

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 269

专业构成

专业构成类别专业构成人数（人）

生产人员 1,864

销售人员 187

技术人员 470

财务人员 115

行政人员 183

合计 2,819

教育程度

教育程度类别数量（人）

博士 2

硕士 37

大学本科 261

大学专科 393

中专 738

高中及以下 1,388

合计 2,819

2、薪酬政策

根据企业发展战略要求，结合各自实际，坚持集团内部行业化、行业里面市场化的薪酬原则，公司对内部不同行业按照

市场要求实行差异化管理，适度拉开薪酬差距，以更好地吸引和留住人才。在集团公司总部、地产企业引入职位族分类管理

理念，对所有职位分为领导族、管理族、专业职能族、开发业务族、服务保障族等五类，并根据职位族分类实行薪酬差异化，

同时专业技术人员的薪酬与中层管理人员的薪酬保持一定重叠，建立薪酬发展双通道，薪酬向房地产开发专业人员倾斜。在

集团公司其他企业按照市场对标情况，重点对一些薪酬水平低于市场的岗位等进行适度调整。

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

3、培训计划

2016年，根据集团公司经营发展的整体要求，结合培训需求调查，为进一步提高员工队伍的知识水平、业务水平和技能

水平，增强员工团队的向心力和凝聚力，满足公司可持续发展，实现企业与员工的共同成长，公司将从房地产专业课程、综

合素质和业务知识等三方面加强培训，具体内容包括房地产项目全流程复盘及经营开发模型构建、结构思考力构建及应用、

团队户外拓展、员工能力素质提升等课程，培训方式采用内外部培训相结合，培训人员覆盖全部员工，培训时间贯穿全年。

4、劳务外包情况

□ 适用 √ 不适用

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

第九节公司治理

一、公司治理的基本状况

报告期内，本公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳市证券交易所股票上市规则》和中

国证监会有关规定的要求，不断规范和完善公司法人治理结构，建立健全内部管理和控制制度，深入开展公司治理活动，提

高公司规范运作水平。

截至报告期末，公司内部治理结构完整、健全、清晰，符合《公司法》、公司《章程》及其他法律、法规和规范性文件

的规定，公司股东大会、董事会、监事会均能严格按照相关规章制度规范召开，各位董事、监事均能认真履行自己的职责，

勤勉尽责。公司法人治理结构完善，公司运作规范。

公司按照建立规范的公司治理结构的目标，已建立健全股东大会、董事会、监事会各项规章制度，确保其分别有效行使

决策权、执行权和监督权。

股东大会行使公司最高权力，按照《公司法》、《公司章程》等法律、法规和规章制度规定的职权范围，对公司经营方

针、投资计划，重大交易事项，公司资本变动、任免董事监事等重大事项进行审议和决策。公司制定并严格执行包括《股东

大会议事规则》在内的多项制度规定，确保所有股东权益。

董事会行使公司经营决策权，同时负责公司内部控制的建立健全和有效实施。董事会还下设了战略发展与投资委员会、

薪酬与考核委员会、审计委员会、提名委员会四个专门委员会，依据相应的工作细则开展工作，提高董事会运作效率。

监事会是公司的监督机构，检查公司财务，对公司董事、高级管理人员执行公司职务行为进行监督及检查，并向股东大

会负责并报告工作。

经营管理层行使执行权，由董事会聘任，负责公司的日常经营管理工作和内部控制的日常运行。

公司遵循科学、精简、高效的原则，下设董事会办公室、总经理办公室、成本控制部、规划设计部、人力资源部、发展

管理部、财务管理部、审计部（监事会办公室）、法律与风险控制部、租赁中心、党群办等职能部门，各职能部门各司其职，

严格按照内部控制制度开展工作，保证公司的正常运转。

公司一贯以来非常重视规范内幕信息管理，公司制定了《内幕信息知情人管理制度》，明确了内幕信息内容、确定知

情人范围以及利用内幕信息的责任追究制度。在向控股股东报送未公开信息时，公司均按相关法律、法规及公司制度要求，

整理登记知情人员相关信息向证券监管机关报备，严格控制内幕信息传递范围、加强内幕信息保密工作。经自查，在报告期

内，公司未发生内幕信息知情人在影响公司股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份，以及受监管部门查处和

整改的情况。今后公司将持续加强学习相关法律法规，认真贯彻执行内幕信息及知情人管理制度，规范公司治理行为，切实

做好防范内幕交易行为的工作。

公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异

□ 是 √ 否

公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。

二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况

公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务方面完全分开，做到了人员独立、财务独立、资产完整、机构独立、

业务分开。

1、业务方面：本公司业务独立于控股股东，具有独立完整的业务及自主经营能力，不依赖于股东及任何其他关联方。

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

2、人员方面：本公司在劳动人事、薪酬管理方面与控股股东完全独立，本公司高级管理人员均在本公司领薪，不存在

在股东单位兼任职务的情况。公司人员独立，所有员工均和公司签订了劳动合同。公司在员工管理、社会保障、工薪报酬等

方面独立于股东单位或其他关联方。

3、资产方面：公司资产完整、独立、产权关系明确。不存在资产资金被控股股东占用的情况，公司资产完全独立于控

股股东。

4、机构方面：本公司机构独立，并制定了各部门的规章制度和职责，形成了责权分明，科学合理的内部控制体系，公

司经营管理的独立性不受控股股东及其下属机构的任何影响，不存在控股股东干预公司机构设置的现象。

5、财务方面：本公司财务独立，有独立的财务部门，有独立的财务核算体系和财务管理制度，有独立的财务帐户，独

立纳税，独立进行财务决策。

本公司控股股东行为规范，不存在超越公司股东大会直接或间接干预公司经营决策、经营活动或资金使用的情形，但

控股股东可通过所持的股份对公司的重大决策产生一定影响。

三、同业竞争情况

□ 适用 √ 不适用

四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况

1、本报告期股东大会情况

会议届次会议类型投资者参与比例召开日期披露日期披露索引

2015-13-2014 年年

2015 年第一次股东度股东大会决议公

年度股东大会 63.84% 2015 年 04 月 30 日 2015 年 05 月 01 日

大会告，巨潮资讯网、证

券时报、大公报

2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□ 适用 √ 不适用

五、报告期内独立董事履行职责的情况

1、独立董事出席董事会及股东大会的情况

独立董事出席董事会情况

本报告期应参加以通讯方式参加是否连续两次未

独立董事姓名现场出席次数委托出席次数缺席次数

董事会次数次数亲自参加会议

李建新 6 1 5 0 0否

刘宁华 6 1 5 0 0否

张琦 6 1 5 0 0否

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

独立董事列席股东大会次数 1

连续两次未亲自出席董事会的说明

2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况

独立董事对公司有关事项是否提出异议

□ 是 √ 否

报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。

3、独立董事履行职责的其他说明

独立董事对公司有关建议是否被采纳

√ 是 □ 否

独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明

独立董事本着对公司和全体股东诚信和勤勉的态度，恪尽职守、勤勉尽责，对各项议案进行认真审议，并依据自己的专

业知识和能力做出独立、客观、公正的判断，不受公司和公司主要股东的影响，对有关事项均发表了独立、客观、公正的意

见，切实维护了公司和中小股东的利益。

六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况

董事会战略发展与投资委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会、审计委员会四个专业委员会根据《上市公司治理准则》、

公司《章程》、《董事会议事规则》以及各专业委员会实施细则赋予的职权和义务，认真履行职责。

1、战略发展与投资委员会履职情况

报告期内，战略发展与投资委员会关注董事会对项目开发进度和融资等授权情况，与管理层保持着顺畅的日常沟通，对

授权范围内各项事务保持充分了解。

2、薪酬与考核委员会履职情况

报告期内，薪酬与考核委员会认真履行职责，保持与管理层的顺畅沟通，召开会议2次，分别审核组织绩效考核结果和

副总考核结果。

3、审计委员会履职情况

报告期内，审计委员会召开现场办公会议2次，听取众环海华会计师事务所汇报审计工作情况，并审议众环海华会计师

事务所出具的初步审计意见，董事会审计委员会就公司2014度财务报表发表了意见。

七、监事会工作情况

监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险

□ 是 √ 否

监事会对报告期内的监督事项无异议。

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

八、高级管理人员的考评及激励情况

报告期内，公司董事会与公司管理层签署2015年度经营目标责任书，采取经营指标、分类指标和管理目标得分结合的

考评方式，在年度结束后，由董事会考核。公司高级管理人员的报酬依据《董事、监事和高级管理人员年薪制管理办法》实

行年薪制，董事会完成年度考核后实施。

九、内部控制情况

1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

□ 是 √ 否

2、内控自我评价报告

内部控制评价报告全文披露日期 2016 年 03 月 31 日

内部控制评价报告全文披露索引巨潮网（http://www.cninfo.com.cn）

纳入评价范围单位资产总额占公司合并

99.00%

财务报表资产总额的比例

纳入评价范围单位营业收入占公司合并

100.00%

财务报表营业收入的比例

缺陷认定标准

类别财务报告非财务报告

财务报告重大缺陷的迹象包括: （1）公司

出现以下情形的,可认定为重大缺陷,其

已经上报或披露的财务报告出现的重大差

他情形按影响程度分别确定为重要缺

错进行错报更正; （2）公司的审计机构发

陷或一般缺陷: （1）公司重大事项决

现当期财务报告存在重大错报,而公司内

策缺乏集体民主决策程序,或集体民主

部控制运行过程中未能发现; （3）公司审

决策程序不规范; （2）公司决策程序

计与风险委员会以及内部审计部门对内部

不科学,或决策出现重大失误;（3）公司

控制监督无效; （4）董事、监事或高级管

经营或决策严重违反国家法律法规;

理层中出现重大舞弊行为; 财务报告重要

（4）公司出现重大环境污染或其他严

缺陷的迹象包括: （1）未依照公认会计准

定性标准重影响社会公共利益的事件;（5）媒体

则选择和应用会计政策;（2）未建立反舞

经常出现公司的重大负面新闻;（6）缺

弊程序和控制措施; （3）对于非常规或特

乏重要的业务管理制度或制度运行系

殊交易的账务处理没有建立相应的控制机

统性失效;（7）公司骨干管理人员、技

制或没有实施且没有相应的补偿性控制;

术人员不断流失; （8）公司的重大或

（4）对于期末财务报告过程的控制存在一

重要内控缺陷不能得到及时整改; （9）

项或多项缺陷且不能合理保证编制的财务

公司持续或大量出现重要内控缺陷;

报表达到真实、完整的目标。一般缺陷:是

（10）其他可能导致公司严重偏离控制

指除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他

目标的情况。

控制缺陷。

定量标准重大缺陷:营业收入潜在错报≥当年合并报公司以直接造成财产损失金额大小,与

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

表营业收入的 1 %,资产总额潜在错报,≥当公司上年度净资产额进行比较,确定内

年合并报表资产总额 0.25%;重要缺陷:当控缺陷定量标准如下: 重大缺陷：直接

年合并报表营业收入的 0.75%≤错报<当年财产损失金额损失金额≥上年度净资产

合并报表营业收入的 1 %;当年合并报表资额的 0.5%；重要缺陷：上年度净资产

产总额 0.2%≤错报<当年合并报表资产总额的 0.4%≤损失金额<上年度净资产额

额 0.25%;一般缺陷:营业收入错报<当年合的 0.5%；一般缺陷：损失金额<上年度

并报表营业收入的 0.75%，资产总额错报< 净资产额的 0.4%

当年合并报表资产总额 0.2%。

财务报告重大缺陷数量（个） 0

非财务报告重大缺陷数量（个） 0

财务报告重要缺陷数量（个） 0

非财务报告重要缺陷数量（个） 0

十、内部控制审计报告

√ 适用 □ 不适用

内部控制审计报告中的审议意见段

我们认为，深物业公司按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

内控审计报告披露情况披露

内部控制审计报告全文披露日期 2016 年 03 月 31 日

内部控制审计报告全文披露索引巨潮网（http://www.cninfo.com.cn）

内控审计报告意见类型标准无保留意见

非财务报告是否存在重大缺陷否

会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告

□ 是 √ 否

会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致

√ 是 □ 否

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

第十节财务报告

一、审计报告

审计意见类型标准无保留审计意见

审计报告签署日期 2016 年 03 月 30 日

审计机构名称中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）

审计报告文号众环审字（2016）010878 号

注册会计师姓名王郁、范桂铭

审计报告正文

深圳市物业发展（集团）股份有限公司全体股东：

我们审计了后附的深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称深物业公司）财务报表，包括2015

年12月31日的合并及母公司资产负债表，2015年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合

并及母公司股东权益变动表，以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

编制和公允列报财务报表是深物业公司管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规

定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在

由于舞弊或错误导致的重大错报。

二、注册会计师的责任

我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则

的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执

行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。

审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注

册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册

会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管

理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

我们认为，深物业公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了深物业公司

2015年12月31日的合并及母公司财务状况以及2015年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：人民币元

1、合并资产负债表

编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司

2015 年 12 月 31 日

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

单位：元

项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金 945,739,975.77 808,963,376.68

结算备付金

拆出资金

以公允价值计量且其变动计入当

期损益的金融资产

衍生金融资产

应收票据

应收账款 38,772,146.41 26,585,132.12

预付款项 28,415,733.43 25,989,832.24

应收保费

应收分保账款

应收分保合同准备金

应收利息

应收股利

其他应收款 11,619,503.47 6,638,425.25

买入返售金融资产

存货 2,466,342,278.85 2,323,472,671.20

划分为持有待售的资产

一年内到期的非流动资产

其他流动资产 174,382,120.00

流动资产合计 3,665,271,757.93 3,191,649,437.49

非流动资产：

发放贷款及垫款

可供出售金融资产 14,500,000.00 18,493,000.00

持有至到期投资

长期应收款

长期股权投资 34,526,177.41 32,888,939.41

投资性房地产 237,260,788.82 250,014,034.94

固定资产 85,929,516.37 64,069,233.96

在建工程

工程物资

固定资产清理

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

生产性生物资产

油气资产

无形资产 92,640,083.99 99,792,587.03

开发支出

商誉

长期待摊费用 2,024,722.07 2,553,053.03

递延所得税资产 240,335,370.51 216,552,790.60

其他非流动资产 7,275,069.00 7,275,069.00

非流动资产合计 714,491,728.17 691,638,707.97

资产总计 4,379,763,486.10 3,883,288,145.46

流动负债：

短期借款 8,000,000.00 100,000,000.00

向中央银行借款

吸收存款及同业存放

拆入资金

以公允价值计量且其变动计入当

期损益的金融负债

衍生金融负债

应付票据

应付账款 191,524,938.54 175,347,021.19

预收款项 652,369,778.20 28,756,337.08

卖出回购金融资产款

应付手续费及佣金

应付职工薪酬 63,791,816.49 57,777,210.65

应交税费 833,797,372.43 1,015,363,636.69

应付利息 479,413.09 562,879.72

应付股利

其他应付款 128,243,079.68 111,032,824.55

应付分保账款

保险合同准备金

代理买卖证券款

代理承销证券款

划分为持有待售的负债

一年内到期的非流动负债 121,243,352.00 5,000,000.00

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

其他流动负债

流动负债合计 1,999,449,750.43 1,493,839,909.88

非流动负债：

长期借款 144,840,006.83 177,613,352.00

应付债券

其中：优先股

永续债

长期应付款

长期应付职工薪酬

专项应付款

预计负债 834,999.50

递延收益 19,072,625.05 21,765,846.69

递延所得税负债 23,985.24 257,625.00

其他非流动负债 114,773,265.38 114,706,662.76

非流动负债合计 279,544,882.00 314,343,486.45

负债合计 2,278,994,632.43 1,808,183,396.33

所有者权益：

股本 595,979,092.00 595,979,092.00

其他权益工具

其中：优先股

永续债

资本公积 119,951,533.93 119,951,533.93

减：库存股

其他综合收益 -4,046,603.46 -4,006,141.53

专项储备

盈余公积 154,664,631.59 136,591,232.84

一般风险准备

未分配利润 1,233,358,112.55 1,225,726,944.83

归属于母公司所有者权益合计 2,099,906,766.61 2,074,242,662.07

少数股东权益 862,087.06 862,087.06

所有者权益合计 2,100,768,853.67 2,075,104,749.13

负债和所有者权益总计 4,379,763,486.10 3,883,288,145.46

法定代表人：陈玉刚主管会计工作负责人：王航军会计机构负责人：沈雪英

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2、母公司资产负债表

单位：元

项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金 296,196,656.86 338,036,109.52

以公允价值计量且其变动计入当

期损益的金融资产

衍生金融资产

应收票据

应收账款 979,569.49 1,029,211.52

预付款项

应收利息

应收股利

其他应收款 1,766,392,354.21 1,758,238,266.73

存货 530,588,344.24 385,762,064.03

划分为持有待售的资产

一年内到期的非流动资产

其他流动资产 174,382,120.00

流动资产合计 2,768,539,044.80 2,483,065,651.80

非流动资产：

可供出售金融资产 230,500.00 4,223,500.00

持有至到期投资

长期应收款

长期股权投资 281,083,438.39 279,446,200.39

投资性房地产 157,390,561.34 162,666,161.07

固定资产 9,828,388.19 11,701,031.08

在建工程

工程物资

固定资产清理

生产性生物资产

油气资产

无形资产

开发支出

商誉

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长期待摊费用 1,297,321.41 1,470,297.69

递延所得税资产 29,561,006.63

其他非流动资产

非流动资产合计 479,391,215.96 459,507,190.23

资产总计 3,247,930,260.76 2,942,572,842.03

流动负债：

短期借款

以公允价值计量且其变动计入当

期损益的金融负债

衍生金融负债

应付票据

应付账款 25,436,021.13 27,475,005.86

预收款项 311,717,646.30 556,723.50

应付职工薪酬 11,467,533.06 9,765,464.25

应交税费 62,939,128.44 44,829,812.84

应付利息 858,385.21 621,676.25

应付股利

其他应付款 1,163,240,004.88 1,362,785,410.73

划分为持有待售的负债

一年内到期的非流动负债

其他流动负债

流动负债合计 1,575,658,719.02 1,446,034,093.43

非流动负债：

长期借款 404,840,006.83 276,370,000.00

应付债券

其中：优先股

永续债

长期应付款

长期应付职工薪酬

专项应付款

预计负债 834,999.50

递延收益

递延所得税负债 257,625.00

其他非流动负债

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非流动负债合计 405,675,006.33 276,627,625.00

负债合计 1,981,333,725.35 1,722,661,718.43

所有者权益：

股本 595,979,092.00 595,979,092.00

其他权益工具

其中：优先股

永续债

资本公积 94,057,859.68 94,057,859.68

减：库存股

其他综合收益 2,933,175.45

专项储备

盈余公积 154,007,821.15 135,934,422.40

未分配利润 422,551,762.58 391,006,574.07

所有者权益合计 1,266,596,535.41 1,219,911,123.60

负债和所有者权益总计 3,247,930,260.76 2,942,572,842.03

3、合并利润表

单位：元

项目本期发生额上期发生额

一、营业总收入 1,077,418,500.93 1,268,451,451.86

其中：营业收入 1,077,418,500.93 1,268,451,451.86

利息收入

已赚保费

手续费及佣金收入

二、营业总成本 1,037,507,557.45 908,328,822.13

其中：营业成本 648,572,894.10 520,485,126.20

利息支出

手续费及佣金支出

退保金

赔付支出净额

提取保险合同准备金净额

保单红利支出

分保费用

营业税金及附加 159,676,120.22 277,057,303.89

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销售费用 41,941,165.94 26,318,080.91

管理费用 102,968,126.79 103,915,932.80

财务费用 -7,514,689.31 -12,697,790.50

资产减值损失 91,863,939.71 -6,749,831.17

加：公允价值变动收益（损失以

“－”号填列）

投资收益（损失以“－”号填

7,738,371.09 214,624,884.25

列）

其中：对联营企业和合营企业

1,637,238.00 -352,555.03

的投资收益

汇兑收益（损失以“-”号填列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列） 47,649,314.57 574,747,513.98

加：营业外收入 171,619,115.05 5,094,033.97

其中：非流动资产处置利得 33,279.06 1,905,888.27

减：营业外支出 2,876,737.49 26,076,584.37

其中：非流动资产处置损失 601,245.35 93,576.27

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 216,391,692.13 553,764,963.58

减：所得税费用 59,571,725.42 136,266,283.67

五、净利润（净亏损以“－”号填列） 156,819,966.71 417,498,679.91

归属于母公司所有者的净利润 156,819,966.71 417,498,679.91

少数股东损益

六、其他综合收益的税后净额 -40,461.93 3,092,574.98

归属母公司所有者的其他综合收益

-40,461.93 3,092,574.98

的税后净额

（一）以后不能重分类进损益的其

他综合收益

1.重新计量设定受益计划净

负债或净资产的变动

2.权益法下在被投资单位不

能重分类进损益的其他综合收益中享

有的份额

（二）以后将重分类进损益的其他

-40,461.93 3,092,574.98

综合收益

1.权益法下在被投资单位以

后将重分类进损益的其他综合收益中

享有的份额

2.可供出售金融资产公允价 -2,933,175.45 2,933,175.45

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值变动损益

3.持有至到期投资重分类为

可供出售金融资产损益

4.现金流量套期损益的有效

部分

5.外币财务报表折算差额 2,892,713.52 159,399.53

6.其他

归属于少数股东的其他综合收益的

税后净额

七、综合收益总额 156,779,504.78 420,591,254.89

归属于母公司所有者的综合收益

156,779,504.78 420,591,254.89

总额

归属于少数股东的综合收益总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益 0.2631 0.7005

（二）稀释每股收益 0.2631 0.7005

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。

法定代表人：陈玉刚主管会计工作负责人：王航军会计机构负责人：沈雪英

4、母公司利润表

单位：元

项目本期发生额上期发生额

一、营业收入 61,440,361.37 66,368,633.69

减：营业成本 14,568,381.71 26,061,655.45

营业税金及附加 7,657,509.70 6,670,106.76

销售费用 917,956.69

管理费用 41,050,329.06 41,556,470.77

财务费用 -7,854,726.72 -5,716,403.24

资产减值损失 -31,370,041.72 -6,776,623.28

加：公允价值变动收益（损失以

“－”号填列）

投资收益（损失以“－”号填

7,571,676.55 210,458,029.19

列）

其中：对联营企业和合营企

1,637,238.00 -352,555.03

业的投资收益

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二、营业利润（亏损以“－”号填列） 44,042,629.20 215,031,456.42

加：营业外收入 169,812,889.47 2,285,081.37

其中：非流动资产处置利得

减：营业外支出 1,323,166.82 23,964,998.79

其中：非流动资产处置损失 103,611.83 3,861.79

三、利润总额（亏损总额以“－”号填

212,532,351.85 193,351,539.00

列）

减：所得税费用 31,798,364.35 42,863,068.67

四、净利润（净亏损以“－”号填列） 180,733,987.50 150,488,470.33

五、其他综合收益的税后净额 -2,933,175.45 2,933,175.45

（一）以后不能重分类进损益的

其他综合收益

1.重新计量设定受益计划

净负债或净资产的变动

2.权益法下在被投资单位

不能重分类进损益的其他综合收益中

享有的份额

（二）以后将重分类进损益的其

-2,933,175.45 2,933,175.45

他综合收益

1.权益法下在被投资单位

以后将重分类进损益的其他综合收益

中享有的份额

2.可供出售金融资产公允

-2,933,175.45 2,933,175.45

价值变动损益

3.持有至到期投资重分类

为可供出售金融资产损益

4.现金流量套期损益的有

效部分

5.外币财务报表折算差额

6.其他

六、综合收益总额 177,800,812.05 153,421,645.78

七、每股收益：

（一）基本每股收益 0.3033 0.2525

（二）稀释每股收益 0.3033 0.2525

5、合并现金流量表

单位：元

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项目本期发生额上期发生额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 1,696,592,242.82 1,141,552,814.94

客户存款和同业存放款项净增加

额

向中央银行借款净增加额

向其他金融机构拆入资金净增加

额

收到原保险合同保费取得的现金

收到再保险业务现金净额

保户储金及投资款净增加额

处置以公允价值计量且其变动计

入当期损益的金融资产净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金

拆入资金净增加额

回购业务资金净增加额

收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金 14,524,590.42 27,501,782.68

经营活动现金流入小计 1,711,116,833.24 1,169,054,597.62

购买商品、接受劳务支付的现金 574,324,242.80 526,096,880.10

客户贷款及垫款净增加额

存放中央银行和同业款项净增加

额

支付原保险合同赔付款项的现金

支付利息、手续费及佣金的现金

支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现

308,224,325.62 271,319,723.58

金

支付的各项税费 450,753,009.58 301,412,102.96

支付其他与经营活动有关的现金 68,047,625.58 84,852,948.06

经营活动现金流出小计 1,401,349,203.58 1,183,681,654.70

经营活动产生的现金流量净额 309,767,629.66 -14,627,057.08

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 7,091,672.64 237,302,621.45

取得投资收益收到的现金

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处置固定资产、无形资产和其他

966,686.25 867,170.40

长期资产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到

的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计 8,058,358.89 238,169,791.85

购建固定资产、无形资产和其他

38,285,548.55 13,682,765.56

长期资产支付的现金

投资支付的现金

质押贷款净增加额

取得子公司及其他营业单位支付

的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金 266,715.68

投资活动现金流出小计 38,285,548.55 13,949,481.24

投资活动产生的现金流量净额 -30,227,189.66 224,220,310.61

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资

收到的现金

取得借款收到的现金 216,470,006.83 316,370,000.00

发行债券收到的现金

收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计 216,470,006.83 316,370,000.00

偿还债务支付的现金 225,000,000.00 514,316,666.64

分配股利、利润或偿付利息支付

149,289,115.57 178,761,051.09

的现金

其中：子公司支付给少数股东的

股利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金 104,500.00

筹资活动现金流出小计 374,393,615.57 693,077,717.73

筹资活动产生的现金流量净额 -157,923,608.74 -376,707,717.73

四、汇率变动对现金及现金等价物的

2,757,607.83 -1,093,973.32

影响

五、现金及现金等价物净增加额 124,374,439.09 -168,208,437.52

加：期初现金及现金等价物余额 808,963,376.68 977,171,814.20

六、期末现金及现金等价物余额 933,337,815.77 808,963,376.68

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6、母公司现金流量表

单位：元

项目本期发生额上期发生额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 44,991,559.19 50,534,901.36

收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金 29,403,475.42 19,754,794.25

经营活动现金流入小计 74,395,034.61 70,289,695.61

购买商品、接受劳务支付的现金 36,933,801.29 8,723,060.88

支付给职工以及为职工支付的现

25,261,992.16 22,284,922.53

金

支付的各项税费 13,695,960.29 11,664,415.35

支付其他与经营活动有关的现金 467,630,748.14 469,502,088.72

经营活动现金流出小计 543,522,501.88 512,174,487.48

经营活动产生的现金流量净额 -469,127,467.27 -441,884,791.87

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 517,302,621.45 195,000,000.00

取得投资收益收到的现金 3,378,400.00 25,443,800.00

处置固定资产、无形资产和其他

2,200.00 11,983,185.60

长期资产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到

的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计 520,683,221.45 232,426,985.60

购建固定资产、无形资产和其他

770,380.00 551,487.00

长期资产支付的现金

投资支付的现金

取得子公司及其他营业单位支付

的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计 770,380.00 551,487.00

投资活动产生的现金流量净额 519,912,841.45 231,875,498.60

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金 276,370,000.00 240,000,000.00

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发行债券收到的现金

收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计 276,370,000.00 240,000,000.00

偿还债务支付的现金 240,000,000.00

分配股利、利润或偿付利息支付

168,434,949.35 8,720,000.00

的现金

支付其他与筹资活动有关的现金 343,492.00

筹资活动现金流出小计 408,434,949.35 9,063,492.00

筹资活动产生的现金流量净额 -132,064,949.35 230,936,508.00

四、汇率变动对现金及现金等价物的

-1,253,281.96

影响

五、现金及现金等价物净增加额 -82,532,857.13 20,927,214.73

加：期初现金及现金等价物余额 420,568,966.65 399,641,751.92

六、期末现金及现金等价物余额 338,036,109.52 420,568,966.65

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

本期

归属于母公司所有者权益

所有者

项目其他权益工具少数股

资本公减：库其他综专项储盈余公一般风未分配权益合

股本东权益

优先永续计

其他积存股合收益备积险准备利润

股债

595,97 1,225,7 2,075,1

119,951 -4,006,1 136,591 862,087

一、上年期末余额 9,092. 26,944. 04,749.

,533.93 41.53 ,232.84 .06

00 83 13

加：会计政策

变更

前期差

错更正

同一控

制下企业合并

其他

595,97 1,225,7 2,075,1

119,951 -4,006,1 136,591 862,087

二、本年期初余额 9,092. 26,944. 04,749.

,533.93 41.53 ,232.84 .06

00 83 13

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三、本期增减变动

-40,461. 18,073, 7,631,1 25,664,

金额（减少以“－”

93 398.75 67.72 104.54

号填列）

（一）综合收益总 -40,461. 156,819 156,779

额 93 ,966.71 ,504.78

（二）所有者投入

和减少资本

1．股东投入的普

通股

2．其他权益工具

持有者投入资本

3．股份支付计入

所有者权益的金

额

4．其他

-149,18 -131,11

18,073,

（三）利润分配 8,798.9 5,400.2

398.75

9 4

18,073, -18,073,

1．提取盈余公积

398.75 398.75

-131,11 -131,11

2．提取一般风险

5,400.2 5,400.2

准备

4 4

3．对所有者（或

股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益

内部结转

1．资本公积转增

资本（或股本）

2．盈余公积转增

资本（或股本）

3．盈余公积弥补

亏损

4．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

（六）其他

595,97 1,233,3 2,100,7

119,951 -4,046,6 154,664 862,087

四、本期期末余额 9,092. 58,112. 68,853.

,533.93 03.46 ,631.59 .06

00 55 67

上期金额

单位：元

上期

归属于母公司所有者权益

所有者

项目其他权益工具少数股

资本公减：库其他综专项储盈余公一般风未分配权益合

股本东权益

优先永续计

其他积存股合收益备积险准备利润

股债

595,97 1,803,6

120,086 -7,098,7 121,542 972,271 862,087

一、上年期末余额 9,092. 43,379.

,646.43 16.51 ,385.81 ,884.95 .06

00 74

加：会计政策

变更

前期差

错更正

同一控

制下企业合并

其他

595,97 1,803,6

120,086 -7,098,7 121,542 972,271 862,087

二、本年期初余额 9,092. 43,379.

,646.43 16.51 ,385.81 ,884.95 .06

00 74

三、本期增减变动

-135,11 3,092,5 15,048, 253,455 271,461

金额（减少以“－”

2.50 74.98 847.03 ,059.88 ,369.39

号填列）

（一）综合收益总 3,092,5 417,498 420,591

额 74.98 ,679.91 ,254.89

（二）所有者投入

和减少资本

1．股东投入的普

通股

2．其他权益工具

持有者投入资本

3．股份支付计入

所有者权益的金

额

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

4．其他

-164,04 -148,99

15,048,

（三）利润分配 3,620.0 4,773.0

847.03

3 0

15,048, -15,048,

1．提取盈余公积

847.03 847.03

2．提取一般风险

准备

-148,99 -148,99

3．对所有者（或

4,773.0 4,773.0

股东）的分配

0 0

4．其他

（四）所有者权益

内部结转

1．资本公积转增

资本（或股本）

2．盈余公积转增

资本（或股本）

3．盈余公积弥补

亏损

4．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

-135,11 -135,11

（六）其他

2.50 2.50

595,97 1,225,7 2,075,1

119,951 -4,006,1 136,591 862,087

四、本期期末余额 9,092. 26,944. 04,749.

,533.93 41.53 ,232.84 .06

00 83 13

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

本期

项目其他权益工具减：库存其他综合未分配所有者权

股本资本公积专项储备盈余公积

优先股永续债其他股收益利润益合计

一、上年期末余额 595,979, 94,057,85 2,933,175 135,934,4 391,006 1,219,911

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

092.00 9.68 .45 22.40 ,574.07 ,123.60

加：会计政策

变更

前期差

错更正

其他

595,979, 94,057,85 2,933,175 135,934,4 391,006 1,219,911

二、本年期初余额

092.00 9.68 .45 22.40 ,574.07 ,123.60

三、本期增减变动

-2,933,17 18,073,39 31,545, 46,685,41

金额（减少以“－”

5.45 8.75 188.51 1.81

号填列）

（一）综合收益总 -2,933,17 180,733 177,800,8

额 5.45 ,987.50 12.05

（二）所有者投入

和减少资本

1．股东投入的普

通股

2．其他权益工具

持有者投入资本

3．股份支付计入

所有者权益的金

额

4．其他

-149,18

18,073,39 -131,115,

（三）利润分配 8,798.9

8.75 400.24

18,073,39 -18,073,

1．提取盈余公积

8.75 398.75

-131,11

2．对所有者（或 -131,115,

5,400.2

股东）的分配 400.24

3．其他

（四）所有者权益

内部结转

1．资本公积转增

资本（或股本）

2．盈余公积转增

资本（或股本）

3．盈余公积弥补

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

亏损

4．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

595,979, 94,057,85 154,007,8 422,551 1,266,596

四、本期期末余额

092.00 9.68 21.15 ,762.58 ,535.41

上期金额

单位：元

上期

项目其他权益工具减：库存其他综合未分配所有者权

股本资本公积专项储备盈余公积

优先股永续债其他股收益利润益合计

595,979, 94,057,85 120,885,5 404,561 1,215,484

一、上年期末余额

092.00 9.68 75.37 ,723.77 ,250.82

加：会计政策

变更

前期差

错更正

其他

595,979, 94,057,85 120,885,5 404,561 1,215,484

二、本年期初余额

092.00 9.68 75.37 ,723.77 ,250.82

三、本期增减变动

2,933,175 15,048,84 -13,555, 4,426,872

金额（减少以“－”

.45 7.03 149.70 .78

号填列）

（一）综合收益总 2,933,175 150,488 153,421,6

额 .45 ,470.33 45.78

（二）所有者投入

和减少资本

1．股东投入的普

通股

2．其他权益工具

持有者投入资本

3．股份支付计入

所有者权益的金

额

4．其他

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

-164,04

15,048,84 -148,994,

（三）利润分配 3,620.0

7.03 773.00

15,048,84 -15,048,

1．提取盈余公积

7.03 847.03

-148,99

2．对所有者（或 -148,994,

4,773.0

股东）的分配 773.00

3．其他

（四）所有者权益

内部结转

1．资本公积转增

资本（或股本）

2．盈余公积转增

资本（或股本）

3．盈余公积弥补

亏损

4．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

595,979, 94,057,85 2,933,175 135,934,4 391,006 1,219,911

四、本期期末余额

092.00 9.68 .45 22.40 ,574.07 ,123.60

三、公司基本情况

深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或”本公司”）系经广东省深圳市人民政府深

府办复 [1991]831 号文批准，在原深圳市物业发展总公司的基础上改组成立的股份有限公司，持

440301103570124号企业法人营业执照。

截至2015年12月31日，本公司注册资本为人民币595,979,092元，实收资本为人民币595,979,092元。

1996 年公司以总股数为基数每 10 股送 1 股后注册资本为 541,799,175 元。 2009 年公司以总股数

541,799,175股为基数每10股送1股后注册资本变为595,979,092元。

1. 公司注册地、组织形式和总部地址

组织形式：股份有限公司。

公司注册地：中国广东省深圳市。

总部地址：深圳市人民南路国贸大厦39层、42层。

1. 公司的业务性质和主要经营活动

本公司经营范围：房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁，建设监理。国

内商业、物资供销业（不含专营、专卖、专控商品）。

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

本公司及子公司（以下合称“本集团”）主要经营房地产开发；物业管理；楼宇及楼宇设备维修、

庭园绿化及清洁服务；房屋租赁；汽车客运、汽车出租；工程监理；中餐、西餐、酒的零售等。

1. 公司以及集团最终母公司的名称

截至报告期末，本公司控股股东仍登记为深圳市建设投资控股公司。2004年，深圳市政府将深圳

市建设投资控股公司与另外两家市属资产经营公司深圳市投资管理公司、深圳市商贸控股公司合并，

组建成立深圳市投资控股有限公司，本公司的实际控股股东为深圳市投资控股有限公司。深圳市投资

控股有限公司为国有独资有限责任公司，成立于2004年10月13日，主要经营范围是：通过重组整合、

资本运作和资产处置等手段，对全资、控股和参股企业的国有股权进行投资、运营和管理；在合法取

得土地使用权范围内从事房地产开发经营业务；按照市国资委要求进行政策性和策略性投资；为市属

国有企业提供担保；市国资委授权开展的其他业务。深圳市人民政府国有资产监督管理委员会作为政

府组成部门，代表深圳市政府对深圳市投资控股有限公司实施管理，因此本公司的最终控制人为深圳

市人民政府国有资产监督管理委员会。

1. 财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日

本财务报告于2016年3月30日经公司第八届董事会第八次会议批准报出。

截至报告期末，纳入合并财务报表范围的子公司共计26家，详见本报告第十节财务报告九、1。

本报告期合并财务报表范围变化情况详见本报告第十节财务报告八。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本财务报表以持续经营为基础编制，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则——基本准则》

和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。

2、持续经营

本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营假设产生重大疑虑的的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

不适用

1、遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状况、经营成果和

现金流量等有关信息。

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

2、会计期间

本集团会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

正常营业周期，是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本集团房产项目

建设周期较长、因行业特性导致正常营业周期长于一年，尽管相关资产往往超过一年才变现、出售或耗用，

仍然划分为流动资产；正常营业周期中的经营性负债项目即使在资产负债日后超过一年才予清偿，仍然划

分为流动负债。除此以外，本集团其他业务的正常营业周期短于一年。正常营业周期短于一年的，自资产

负债表日起一年内变现的资产或自资产负债表日起一年内到期应予以清偿的负债归类为流动资产或流动

负债。

4、记账本位币

本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之香港子公司根据其经营所处的主要经济环境中

的货币确定港币为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

（1）本集团报告期内发生同一控制下企业合并的，采用权益结合法进行会计处理。合并方在企业合

并中取得的资产和负债，于合并日按照被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并方取

得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公

积不足冲减的，调整留存收益。合并方为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而

支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。为企业合并发行的债券或承担其

他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发行权益性证券

发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。企业合并

形成母子公司关系的，编制合并财务报表，按照本集团制定的“合并财务报表”会计政策执行；合并财务报

表比较数据调整的期间应不早于合并方、被合并方处于最终控制方的控制之下孰晚的时间。

（2）本集团报告期内发生非同一控制下的企业合并的，采用购买法进行会计处理。区别下列情况确

定合并成本：①一次交换交易实现的企业合并，合并成本为在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的

资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。②通过多次交换交易分步实现的企业合并，

对于购买日之前持有的被购买方的股权，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

A、在个别财务报表中，按照原持有被购买方的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改

按成本法核算的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在

处置该项投资时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股

权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综

合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。

B、在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进

行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权

益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期投资收益。本集团在附

注中披露其在购买日之前持有的被购买方的股权在购买日的公允价值、按照公允价值重新计量产生的相关

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

利得或损失的金额。

③为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当

期损益；作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始

确认金额。④在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项

很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，将其计入合并成本。

本集团在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与

其账面价值的差额，计入当期损益。

本集团在购买日对合并成本进行分配，按照规定确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有

负债。①对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。②对合

并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，则对取得的被购买方各项可辨认资

产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核；经复核后合并成本仍小于合并中取得的被

购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

企业合并形成母子公司关系的，母公司设置备查簿，记录企业合并中取得的子公司各项可辨认资产、负债

及或有负债等在购买日的公允价值。编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有

负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整，按照本集团制定的“合并财务报表”会计政策执行。

6、合并财务报表的编制方法

（1）合并范围

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及全部子公司截至2015年12月31日止的

年度财务报表。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本公司所

控制的结构化主体等）。控制，是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有

可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

（2）合并财务报表编制方法

本公司以自身和其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。

本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量

和列报要求，按照统一的会计政策，反映企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政

策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可

辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

（3）少数股东权益和损益的列报

子公司所有者权益中不属于母公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益项目

下以“少数股东权益”项目列示。

子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目

列示。

（4）超额亏损的处理

在合并财务报表中，子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所

享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。

（5）当期增加减少子公司的合并报表处理

在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的

年初余额。因非同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年

初余额。在报告期内处置子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初余额。

在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司在合并当期的期初至报告期末的收入、

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

费用、利润纳入合并利润表，将该子公司合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。因非

同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，

将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。在报告期内处置子公司，将该子公司期初

至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表，将该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其

在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股

比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投

资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。

因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司的可辨认净资产份额

之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期

股权投资相对应享有子公司净资产份额的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本

公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（6）分步处置股权至丧失控制权的合并报表处理

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公

司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该

子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权

当期的损益。不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前与丧失控制权时，按照前述不丧失控制权的情况下

部分处置对子公司的股权投资与丧失对原有子公司控制权时的会计政策实施会计处理。

处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，表明将多次

交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这

些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交

易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

个别财务报表分步处置股权至丧失控制权按照处置长期股权投资的会计政策实施会计处理。

7、合营安排分类及共同经营会计处理方法

（1）合营安排的分类

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团将合营安排分为共同经营和

合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是

指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营。单独主体，是指具有单独可辨认的财务架构的主

体，包括单独的法人主体和不具备法人主体资格但法律认可的主体。通过单独主体达成的合营安排，通常

划分为合营企业，但有确凿证据表明满足下列任一条件并且符合相关法律法规规定的合营安排应当划分为

共同经营：合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义务；合

营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义务；其他相关事实和

情况表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义务，如合营方享有与合营安排相关

的几乎所有产出，并且该安排中负债的清偿持续依赖于合营方的支持。不能仅凭合营方对合营安排提供债

务担保即将其视为合营方承担该安排相关负债。合营方承担向合营安排支付认缴出资义务的，不视为合营

方承担该安排相关负债。相关事实和情况变化导致合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务发生变化

的，本集团对合营安排的分类进行重新评估。对于为完成不同活动而设立多项合营安排的一个框架性协议，

本集团分别确定各项合营安排的分类。

确定共同控制的依据及对合营企业的计量的会计政策详见本附注（五）13。

（2）共同经营的会计处理方法

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

本集团确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处

理：确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；确认单独所承担的负债，以及按其份额

确认共同承担的负债；确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；按其份额确认共同经营因出售

产出所产生的收入；确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

本集团向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售给第三

方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资产发生符合《企

业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本集团全额确认该损失。本集团自共同经营

购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中

归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的

资产减值损失的，本集团按其承担的份额确认该部分损失。

本集团属于对共同经营不享有共同控制的参与方的，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营

相关负债的，按照上述原则进行会计处理；否则，按照本集团制定的金融工具或长期股权投资计量的会计

政策进行会计处理。

8、现金及现金等价物的确定标准

本集团现金包括库存现金、可以随时用于支付的存款；现金等价物包括本集团持有的期限短（一般指

从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

9、外币业务和外币报表折算

本集团外币交易均按交易发生日的即期汇率（通常指中国人民银行公布的当日外汇牌价的中间价，下

同）折算为记账本位币。

（1）汇兑差额的处理

在资产负债表日，按照下列规定对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：外币货币性项目，

采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或前一资产负债表日即期汇率不

同而产生的汇兑差额，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇

率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇

率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，

计入当期损益；在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条

件的资产的成本。

（2）外币财务报表的折算

本集团对境外经营的财务报表进行折算时，遵循下列规定：资产负债表中的资产和负债项目，采用资

产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折

算；利润表中的收入和费用项目，采用期初、期末即期汇率的平均汇率折算。按照上述折算产生的外币财

务报表折算差额，确认为其他综合收益。比较财务报表的折算比照上述规定处理。

10、金融工具

（1）金融工具的确认

本集团成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。

（2）金融资产的分类和计量

①本集团基于风险管理、投资策略及持有金融资产的目的等原因，将持有的金融资产划分为以公允价

值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和初始确认时指定为以公允

价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：取得该金融资产的目的是为了在短期内出售；属

于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合

进行管理；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、

与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算

的衍生工具除外。

只有符合以下条件之一，金融资产才可在初始计量时指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的金

融资产：该项指定可以消除或明显减少由于金融工具计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量

方面不一致的情况；风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融工具组合以公允价值为基础进行

管理、评价并向关键管理人员报告；包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合

工具的现金流量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工具中分拆；包含需要分拆但

无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的混合工具。

在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具投资，不得指定为以公允价值计量且其变

动计入当期损益的金融资产。

B、持有至到期投资

持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和能力持有至到期

的非衍生金融资产。

C、贷款和应收款项

贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。

D、可供出售金融资产

可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除上述金融资产类别

以外的金融资产。

本集团在初始确认时将某金融资产划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产后，不能

重分类为其他类金融资产；其他类金融资产也不能重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融

资产。

②金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，

相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。

③金融资产的后续计量

A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动

形成的利得或损失，计入当期损益。

B、持有至到期投资，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以及摊销形成的

利得或损失，计入当期损益。

C、贷款和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以及摊销形成的

利得或损失，计入当期损益。

D、可供出售金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益，在该可供出

售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。可供出售金融资产持有期间实现的利息或现金股

利，计入当期损益。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工

具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。

④金融资产的减值准备

A、本集团在年末对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进

行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，确认减值损失，计提减值准备。

B、本集团确定金融资产发生减值的客观证据包括下列各项：

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a）发行方或债务人发生严重财务困难；

b）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；

c）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；

d）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；

e）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；

f）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评

价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产的债务

人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其所在地区的价格明显下降、所处

行业不景气等；

g）债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无

法收回投资成本；

h）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；

i）其他表明金融资产发生减值的客观证据。

C、金融资产减值损失的计量

a）持有至到期投资、贷款和应收款项减值损失的计量

持有至到期投资、贷款和应收款项（以摊余成本计量的金融资产）的减值准备，按该金融资产预计未

来现金流量现值低于其账面价值的差额计提，计入当期损益。

本集团对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，对单项金额不重大的金融资产，单独或包括在

具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产，无论单项金额

重大与否，仍将包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单独确认减值损失的

金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。

本集团于资产负债表日对应收款项进行减值测试，计提坏账准备。对于单项金额重大及单项金额非重

大的应收款项，均单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其

账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。

本集团对以摊余成本计量的金融资产确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢

复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。

b）可供出售金融资产

本集团对可供出售金融资产按单项投资进行减值测试。资产负债表日，判断可供出售金融资产的公允

价值是否严重或非暂时性下跌：如果单项可供出售金融资产的公允价值跌幅超过成本的50%，或者持续下

跌时间达一年以上，则认定该可供出售金融资产已发生减值，按成本与公允价值的差额计提减值准备，确

认减值损失。可供出售金融资产的期末成本为取得时按照投资成本进行初始计量、出售时按加权平均法所

计算的摊余成本。

可供出售金融资产的公允价值发生非暂时性下跌时，即使该金融资产没有终止确认，原直接计入其他

综合收益的因公允价值下降形成的累计损失，亦予以转出，计入当期损益。

在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的可供出售权益工具投资，或与该权益工具挂钩并

须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，本集团将该权益工具投资或衍生金融资产的账面

价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，

计入当期损益。

对可供出售债务工具确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢复，且客观上与

确认损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。

可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。同时，在活跃市场中没有报价且其公允

价值不能可靠计量的权益工具投资或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发

生的减值损失，不予转回。

（3）金融负债的分类和计量

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①本集团将持有的金融负债分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允

价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

交易性金融负债是指满足下列条件之一的金融负债：承担该金融负债的目的是为了在近期内回购；属

于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合

进行管理；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、

与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算

的衍生工具除外。

只有符合以下条件之一，金融负债才可在初始计量时指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的金

融负债：该项指定可以消除或明显减少由于金融工具计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量

方面不一致的情况；风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融工具组合以公允价值为基础进行

管理、评价并向关键管理人员报告；包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合

工具的现金流量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工具中分拆；包含需要分拆但

无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的混合工具。

本集团在初始确认时将某金融负债划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债后，不能

重分类为其他类金融负债；其他类金融负债也不能重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融

负债。

②金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，

相关交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。

③金融负债的后续计量

A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动

形成的利得或损失，计入当期损益。

B、其他金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。

（4）金融资产转移确认依据和计量

本集团在已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方时终止对该项金融资产的确认。

在金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项的差额计入当期损益：

①所转移金融资产的账面价值；

②因转移而收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为可供

出售金融资产的情形）之和。

本集团的金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部

分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

①终止确认部分的账面价值；

②终止确认部分的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额

（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。

原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额，按照金融资产终止确认部分

和未终止确认部分的相对公允价值，对该累计额进行分摊后确定。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认所转移金融资产整体，并将所收到的对价确认为一项

金融资产。

对于继续涉入条件下的金融资产转移，本集团根据继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产

和金融负债，以充分反映本集团所保留的权利和承担的义务。

（5）金融负债的终止确认

本集团金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团与债权

人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实

质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

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金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或

承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。

（6）金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，以相互抵销后

的净额在资产负债表内列示：本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；

本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。不满足终止确认条件的金融资产转移，

转出方不得将已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

11、应收款项

（1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项

单项金额重大的判断依据或金额标准单项金额在 200 万元以上（包含 200 万元）的应收款项。

本集团对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，如有

客观证据表明其已发生减值，确认减值损失，计提坏账准备。

单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法

单独测试未发生减值的应收款项，包括在具有类似信用风险

特征的应收款项组合中再进行减值测试。

（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项

组合名称坏账准备计提方法

组合 1(本集团合并范围内公司间应收款项) 其他方法

组合 2(单独测试后未减值的除组合 1 以外的应收款项，公司

根据以前年度与之相同或相类似的、按账龄段划分的具有类

账龄分析法

似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合

现时情况分析确定坏账准备计提的比率)

组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：

√ 适用 □ 不适用

账龄应收账款计提比例其他应收款计提比例

1 年以内（含 1 年） 3.00% 3.00%

1－2 年 10.00% 10.00%

2－3 年 30.00% 30.00%

3－4 年 50.00% 50.00%

4－5 年 80.00% 80.00%

5 年以上 100.00% 100.00%

组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：

□ 适用 √ 不适用

组合中，采用其他方法计提坏账准备的：

√ 适用 □ 不适用

组合名称应收账款计提比例其他应收款计提比例

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组合 1 0.00% 0.00%

（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项

有客观证据表明单项金额虽不重大，但因其发生了特殊减值

单项计提坏账准备的理由

的应收款项应进行单项减值测试。

单独进行减值测试，按其未来现金流量现值低于其账面价值

坏账准备的计提方法

的差额，确定减值损失，计提坏账准备。

12、存货

（1）存货分类：本集团存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处于生产过程中的在

产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。具体划分为：原材料、库存商品、低值易耗品、

拟开发产品、在建开发产品、已完工开发产品。

（2）存货的确认：本集团存货同时满足下列条件的，予以确认：

①与该存货有关的经济利益很可能流入企业；

②该存货的成本能够可靠地计量。

（3）存货取得和发出的计价方法：房地产类存货按实际成本归集，包括开发产品完工前用于房地产

开发的借款利息支出，已完工销售房地产类存货按平均单位面积成本法结转成本。其他各类存货的取得按

成本进行初始计量，发出按加权平均法确定发出存货的实际成本

（4）低值易耗品和包装物的摊销方法：低值易耗品和包装物在领用时根据实际情况采用一次摊销法

进行摊销。

（5）期末存货的计量：资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现

净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。

①可变现净值的确定方法：

确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项

的影响等因素。

为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然按照成本计量；材

料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料按照可变现净值计量。

为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。

持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计

算。

②存货跌价准备通常按照单个存货项目计提。

对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。

与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开

计量的存货，合并计提存货跌价准备。

（6）存货的盘存制度：本集团采用永续盘存制。

13、划分为持有待售资产

（1）持有待售的确认标准

本集团对同时满足下列条件的企业组成部分（或非流动资产，下同）确认为持有待售：

①该组成部分必须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的惯常条款即可立即出售；

②本集团相关权力机构已经就处置该组成部分作出决议，如按规定需得到股东批准的，已经取得股东

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大会或相应权力机构的批准；

③本集团已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；

④该项转让将在一年内完成。

（2）持有待售的会计处理方法

持有待售的企业组成部分包括单项非流动资产和处置组，处置组是指一项交易中作为整体通过出售或

其他方式一并处置的一组资产组，一个资产组或某个资产组中的一部分。如果处置组是一个资产组，并且

按照《企业会计准则第8号――资产减值》的规定将企业合并中取得的商誉分摊至该资产组，或者该处置

组是这种资产组中的一项经营，则该处置组包括企业合并中取得的商誉。

本集团对于被分类为持有待售的非流动资产和处置组，以账面价值与公允价值减去处置费用后的净额

孰低进行初始计量。公允价值减去处置费用后的净额低于原账面价值的，其差额作为资产减值损失计入当

期损益；如果持有待售的是处置组，则将资产减值损失首先分配至商誉，然后按比例分摊至属于持有待售

资产范围内的其他非流动资产计入当期损益。递延所得税资产、《企业会计准则第22号——金融工具确认

和计量》规范的金融资产、以公允价值计量的投资性房地产和生物资产、保险合同中产生的合同权利、从

职工福利中所产生的资产不适用于持有待售的计量方法，而是根据相关准则或本集团制定的相应会计政策

进行个别计量或是作为某一处置组的一部分进行计量。

某项资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的确认条件，本集团停止将其划归为

持有待售，并按照下列两项金额中较低者计量：（1）该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面

价值，按照其假定在没有被划归为持有待售的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；

（2）决定不再出售之日的再收回金额。

14、长期股权投资

长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。

（1）初始计量

本集团分别下列两种情况对长期股权投资进行初始计量：

①企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：

A、同一控制下的企业合并中，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，

在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的

初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之

间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的各项直接相关费

用，包括为进行企业合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。

合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务

报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股

权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存

收益。合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减

的，冲减留存收益。

B、非同一控制下的企业合并中，本集团区别下列情况确定合并成本：

a）一次交换交易实现的企业合并，合并成本为在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、

发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值；

b）通过多次交换交易分步实现的企业合并，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购

买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；

c）为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入

当期损益；作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初

始确认金额；

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d）在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可

能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，将其计入合并成本。

②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投

资成本：

A、以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包

括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。

B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本，但

不包括应自被投资单位收取的已宣告但尚未发放的现金股利或利润。发行或取得自身权益工具时发生的交

易费用，可直接归属于权益性交易的，从权益中扣减。

C、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第7号-非货币

性资产交换》确定。

D、通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第12号--债务重组》确定。

③无论是以何种方式取得长期股权投资，取得投资时，对于支付的对价中包含的应享有被投资单位已

经宣告但尚未发放的现金股利或利润都作为应收项目单独核算，不构成取得长期股权投资的初始投资成

本。

（2）后续计量

能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在个别财务报表中采用成本法核算。对被投资单位具有

共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。

①采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成

本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。

②采用权益法核算的长期股权投资，其初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允

价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投

资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别

确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现

金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益

和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在确认应享有

被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的

净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计政

策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。确认被投资单

位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至

零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，本集团在其收益分享额弥

补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

本集团对联营企业的权益性投资，其中一部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险

基金在内的类似主体间接持有的，无论以上主体是否对这部分投资具有重大影响，本集团都按照《企业会

计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定，对间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其

变动计入损益，并对其余部分采用权益法核算。

计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易

损益按照应享有的比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。本集团与被投资

单位发生的未实现内部交易损失属于资产减值损失的，予以全额确认。

③本集团处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的

长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例

对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。

④本集团因其他投资方对其子公司增资而导致本集团持股比例下降，从而丧失控制权但能实施共同控

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制或施加重大影响的，在个别财务报表中，对该项长期股权投资从成本法转为权益法核算。首先，按照新

的持股比例确认本投资方应享有的原子公司因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分

所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时

即采用权益法核算进行调整。

（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权

的参与方一致同意后才能决策。相关活动，是指对某项安排的回报产生重大影响的活动。重大影响，是指

投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这

些政策的制定。

（4）减值测试方法及减值准备计提方法

长期股权投资的减值测试方法及减值准备计提方法按照本集团制定的“长期资产减值”会计政策执行。

15、投资性房地产

投资性房地产计量模式

成本法计量

折旧或摊销方法

（1）本集团的投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括：

①已出租的土地使用权；

②持有并准备增值后转让的土地使用权；

③已出租的建筑物。

（2）本集团投资性房地产同时满足下列条件的，予以确认：

①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；

②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（3）初始计量

投资性房地产按照成本进行初始计量。

①外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；

②自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；

③以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

（4）后续计量

本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式计量的投资性房地产，采用与固定

资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。

本集团有确凿证据表明房地产用途发生改变，将自用房地产或存货转换为投资性房地产或将投资性房

地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

本集团期末对采用成本模式计量的投资性房地产按其成本与可收回金额孰低计价，可收回金额低于成

本的，按两者的差额计提减值准备。减值准备一经计提，不予转回。

16、固定资产

（1）确认条件

本集团固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在

同时满足下列条件时，按照成本进行初始计量：①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；②该固定资产的成本能够

可靠地计量。

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（2）折旧方法

类别折旧方法折旧年限残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法 20-25 年 5-10% 3.8-4.5%

机器设备年限平均法 10 年 5% 9.5%

运输设备年限平均法 5年 5% 19%

电子及其他设备年限平均法 5年 5% 19%

固定资产装修年限平均法 5年 0% 20%

与固定资产有关的后续支出，符合规定的固定资产确认条件的计入固定资产成本；不符合规定的固定

资产确认条件的在发生时直接计入当期损益。本集团的固定资产折旧方法为年限平均法。

本集团在每个会计年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命与

原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残

值；与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、

预计净残值和折旧方法的改变作为会计估计变更。

固定资产的减值，按照本集团制定的“长期资产减值”会计政策执行。

（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法

本集团在租入的固定资产实质上转移了与资产有关的全部风险和报酬时确认该项固定资产的租赁为融资租赁。融资租赁取得

的固定资产的成本，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者确定。融资租入的固定资产采用与

自有应计折旧资产相一致的折旧政策。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提

折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提

折旧。

17、在建工程

（1）在建工程的计价：按实际发生的支出确定工程成本。在建工程成本还包括应当资本化的借款费

用和汇兑损益。

（2）本集团在在建工程达到预定可使用状态时，将在建工程转入固定资产。所建造的已达到预定可

使用状态、但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确认为固定资产，并计提折旧；待办理了竣工

决算手续后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。

（3）在建工程的减值，按照本集团制定的“长期资产减值”会计政策执行。

18、借款费用

（1）借款费用资本化的确认原则和资本化期间

本集团发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的，在同时满足下列条件

时予以资本化，计入相关资产成本：

① 资产支出已经发生；

② 借款费用已经发生；

③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

不符合资本化条件的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期的损益。

符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停

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借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活

动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的

程序，借款费用的资本化继续进行。

购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。以后

发生的借款费用于发生当期确认为费用。

符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状

态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

（2）借款费用资本化金额的计算方法

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减

去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的

资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化

率根据一般借款加权平均利率计算确定。

资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

19、生物资产

不适用

20、油气资产

不适用

21、无形资产

（1）计价方法、使用寿命、减值测试

本集团无形资产是指本集团所拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

（1）无形资产的确认

本集团在无形资产同时满足下列条件时，予以确认：

①与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；

②该无形资产的成本能够可靠地计量。

（2）无形资产的计量

①本集团无形资产按照成本进行初始计量。

②无形资产的后续计量

A、对于使用寿命有限的无形资产在取得时判定其使用寿命并在以后期间在使用寿命内系统合理摊销，

摊销金额按受益项目计入相关成本、费用核算。使用寿命不确定的无形资产不摊销。

期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变

更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业

带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊

销。

B. 无形资产的减值，按照本集团制定的“长期资产减值”会计政策执行。

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（2）内部研究开发支出会计政策

不适用

22、长期资产减值

当存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：

（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。

（2）本集团经营所处的经济、技术或法律等环境以及资产所处的市场在当期或将在近期发生重大变

化，从而对本集团产生不利影响。

（3）市场利率或者其他市场投资回报率在当期已经提高，从而影响企业用来计算资产预计未来现金

流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。

（4）有证据表明资产已经陈旧过时或其实体已经损坏。

（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。

（6）本集团内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金

流量或者实现的营业利润（或者损失）远远低于预计金额等。

（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。

本集团在资产负债表日对长期股权投资、固定资产、工程物资、在建工程、无形资产（使用寿命不确

定的除外）等适用《企业会计准则第8号——资产减值》的各项资产进行判断，当存在减值迹象时对其进

行减值测试-估计其可收回金额。可收回金额以资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金

流量的现值两者之间较高者确定。资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回

金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。

有迹象表明一项资产可能发生减值的，本集团通常以单项资产为基础估计其可收回金额。当难以对单

项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。

资产组是本集团可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入基本上独立于其他资产或者资产组。资

产组由创造现金流入相关的资产组成。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产

或者资产组的现金流入为依据。

本集团对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进

行减值测试。商誉的减值测试结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。

资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

23、长期待摊费用

本集团将已经发生的但应由本年和以后各期负担的摊销期限在一年以上的各项费用确认为长期待摊

费用，并按项目受益期采用直线法平均摊销。

24、职工薪酬

（1）短期薪酬的会计处理方法

职工薪酬，是指本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工

薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本集团提供给职工配偶、子女、受赡养

人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益，其他

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会计准则要求或允许计入资产成本的除外。

（2）离职后福利的会计处理方法

本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。离职后福利计划，是指本集团与职工

就离职后福利达成的协议，或者本集团为向职工提供离职后福利制定的规章或办法等。其中，设定提存计

划，是指向独立的基金缴存固定费用后，本集团不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计

划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。

A、设定提存计划

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入

当期损益或相关资产成本。

B、设定受益计划

本集团尚未运作设定受益计划或符合设定受益计划条件的其他长期职工福利。

（3）辞退福利的会计处理方法

本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损

益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团确认与涉及支付

辞退福利的重组相关的成本或费用时。

（4）其他长期职工福利的会计处理方法

本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述设定提存计划的会计政

策进行处理；除此以外的，按照上述设定受益计划的会计政策确认和计量其他长期职工福利净负债或净资

产。

25、预计负债

（1）预计负债的确认标准

本集团规定与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，确认为预计负债：

①该义务是企业承担的现时义务；

②履行该义务很可能导致经济利益流出企业；

③该义务的金额能够可靠地计量。

（2）预计负债的计量方法

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。所需支出存在一个连续范围，

且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定。在其他情况下，最佳

估计数分别下列情况处理：

①或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。

②或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。

在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间

价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

本集团清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只有在基本确定能够收

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到时才能作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能真实反映当

前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

26、股份支付

不适用

27、优先股、永续债等其他金融工具

不适用

28、收入

本集团的收入包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。

（1）商品销售收入

本集团在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有权相联系的继续

管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，收入的金额、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计

量，相关的经济利益很可能流入企业时，确认销售商品收入。

本集团商品销售收入主要是商品房销售收入。本集团房地产销售在商品房竣工验收，已移交买方或按

照销售合同视同移交买方，并收清商品房全部售楼款（按揭购楼方式为收清首期及银行按揭款）时确认收

入的实现。

（2）提供劳务收入

本集团提供的劳务收入主要为物业管理收入、工程监理服务收入、餐饮服务收入。

物业管理收入：本集团在物业管理服务已提供，按照与业主约定的物业管理服务收费能够流入企业时，

确认物业管理收入的实现。

其他劳务收入：本集团在劳务服务已提供，与劳务服务相关的经济利益能够流入企业，与劳务服务有

关的成本能够可靠地计量时，确认劳务收入的实现。

（3）让渡资产使用权收入

本集团让渡资产使用权收入包括物业出租收入、出租车客运收入、利息收入、其他使用权收入等。

物业出租收入：本集团按照与承租方签定的租赁合同或协议的约定以直线法确认物业出租收入的实现。

出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进

行分配，免租期内出租人确认租金收入。

出租车客运收入：本集团按照与承包方签定的承包合同或协议约定的承包额确认出租车客运收入。

利息收入：本集团按他人使用公司现金的时间和适用利率计算确定，使用费收入按有关合同或协议规

定的收费时间和方法计算确定。

其他使用权收入：本集团在收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业时，确认让

渡资产使用权收入。

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29、政府补助

（1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团的政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指本

集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

（1）政府补助的确认

政府补助同时满足下列条件时，予以确认：

①能够满足政府补助所附条件；

②能够收到政府补助。

（2）政府补助的计量：

① 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允

价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

② 与资产相关的政府补助，取得时确认为递延收益，自相关资产达到预定可使用状态时，在该资产

使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生

毁损的，将尚未分配的递延收益余额一次性转入资产处置当期的损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，在确认相

关费用的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益。

③ 已确认的政府补助需要返还的，分别下列情况处理：

A、存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。

B、不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

（2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团的政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除

与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府补助文件未明确确定补助对象，除有确凿证据证明属于与资产相关

的政府补助外，本集团将其划分为与收益相关的政府补助。

（1）政府补助的确认

政府补助同时满足下列条件时，予以确认：

①能够满足政府补助所附条件；

②能够收到政府补助。

（2）政府补助的计量：

① 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允

价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

② 与资产相关的政府补助，取得时确认为递延收益，自相关资产达到预定可使用状态时，在该资产

使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生

毁损的，将尚未分配的递延收益余额一次性转入资产处置当期的损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，在确认相

关费用的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益。

③ 已确认的政府补助需要返还的，分别下列情况处理：

A、存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。

B、不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

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30、递延所得税资产/递延所得税负债

本公司采用资产负债表债务法进行所得税会计处理。

（1）递延所得税资产

①资产、负债的账面价值与其计税基础存在可抵扣暂时性差异的，以未来期间很可能取得的用以抵扣

可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率，计算确认由

可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。

②资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差

异的，确认以前期间未确认的递延所得税资产。

③资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳

税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税

所得额时，转回减记的金额。

（2）递延所得税负债

资产、负债的账面价值与其计税基础存在应纳税暂时性差异的，按照预期收回该资产或清偿该负债期

间的适用税率，确认由应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。

31、租赁

（1）经营租赁的会计处理方法

本集团作为承租人，对于经营租赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期

损益；发生的初始直接费用，计入当期损益；或有租金在实际发生时计入当期损益。

本集团作为出租人，按资产的性质将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内；对于经

营租赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；发生的初始直接费用，计入当期损益；

对于经营租赁资产中的固定资产，采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，采用系统

合理的方法进行摊销；或有租金在实际发生时计入当期损益。

（2）融资租赁的会计处理方法

本集团作为承租人，在租赁期开始日将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较

低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费

用；在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等

初始直接费用，计入租入资产价值；未确认融资费用在租赁期内各个期间进行分摊，采用实际利率法计算

确认当期的融资费用；或有租金在实际发生时计入当期损益。

在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人租赁内含利率的，采用租赁内含利率作为折现率；

否则，采用租赁合同规定的利率作为折现率。无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的，

采用同期银行贷款利率作为折现率。

本集团采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租

赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权

的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。

本集团作为出租人，在租赁期开始日将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资

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租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值

之和的差额确认为未实现融资收益；未实现融资收益在租赁期内各个期间进行分配；采用实际利率法计算

确认当期的融资收入；或有租金在实际发生时计入当期损益。

32、其他重要的会计政策和会计估计

（1）公允价值计量

公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债

所需支付的价格。本集团以公允价值计量相关资产或负债，考虑该资产或负债的特征；假定市场参与者在

计量日出售资产或者转移负债的交易，是在当前市场条件下的有序交易；假定出售资产或者转移负债的有

序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，假定该交易在相关资产或负债的最有利市

场进行。本集团采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。

本集团根据交易性质和相关资产或负债的特征等，判断初始确认时的公允价值是否与其交易价格相

等；交易价格与公允价值不相等的，将相关利得或损失计入当期损益，但相关会计准则另有规定的除外。

本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，使用的估值技术主

要包括市场法、收益法和成本法。在估值技术的应用中，优先使用相关可观察输入值，只有在相关可观察

输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才可以使用不可观察输入值。

本集团公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次输入值，其次使用第二层

次输入值，最后使用第三层次输入值。第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场

上未经调整的报价；第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；

第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

本集团以公允价值计量非金融资产，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或

者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。以公允价值计量负债，假定

在计量日将该负债转移给其他市场参与者，而且该负债在转移后继续存在，并由作为受让方的市场参与者

履行义务。以公允价值计量自身权益工具，假定在计量日将该自身权益工具转移给其他市场参与者，而且

该自身权益工具在转移后继续存在，并由作为受让方的市场参与者取得与该工具相关的权利、承担相应的

义务。

（2）终止经营

终止经营，是指满足下列条件之一的已被本集团处置或被本集团划归为持有待售的、在经营和编制财

务报表时能够单独区分的组成部分：该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；该组成部

分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；该组成部分是仅仅为了再出售

而取得的子公司。

（3）分部报告

本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告

分部并披露分部信息。

经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：（1）该组成部分能够在日常活动中产生收入、

发生费用；（2）本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

（3）本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分

部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。

（4）质量保证金

根据施工合同规定，应留置支付施工单位的质量保证金，计入“应付账款”，待保证期过后根据实际情

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况和合同约定支付。

（5）维修基金

本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动负债”，专项用于住宅

共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。

33、重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更

□ 适用 √ 不适用

（2）重要会计估计变更

□ 适用 √ 不适用

34、其他

不适用

六、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率

增值税营业收入 3%、6%、17%

营业税营业收入 3%、5%

城市维护建设税应纳流转税额 1%、7%

企业所得税应纳税所得额 15%、16.5%、20%、25%

教育费附加应纳流转税额 3%

地方教育附加应纳流转税额 2%

堤围费营业收入 0.01%

土地增值税转让房地产所取得的增值额 30-60%四级超率累进税率

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明

纳税主体名称所得税税率

重庆深国贸物业管理有限公司 15%

重庆奥博电梯有限公司 20%

注册于香港地区的子公司 16.5%

合并范围内其他纳税主体 25%

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

2、税收优惠

根据国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录（2011年本）》鼓励类中的第三十七类商务服务业

第2条物业服务的规定，符合条件的西部企业减按15%的税率征收企业所得税。本集团子公司重庆深国贸物

业管理有限公司于2014年5月4日被重庆市九龙城区地方税务局认定为物业服务西部企业，自2013年1月1日

减按15％的税率征收企业所得税。

根据财税〔2015〕34号国家税务总局关于小型微利企业所得税优惠政策的通知规定，自2015年1月1日

至2017年12月31日，对年应纳税所得额低于20万元（含20万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应

纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。本集团子公司重庆奥博电梯有限公司自2015年起适用该政策，

减按应纳税所得额50%，按20%税率征收企业所得税。

3、其他

不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元

项目期末余额期初余额

库存现金 208,170.99 199,841.15

银行存款 930,987,796.17 806,458,046.62

其他货币资金 14,544,008.61 2,305,488.91

合计 945,739,975.77 808,963,376.68

其中：存放在境外的款项总额 50,515,270.67 46,940,545.88

其他说明

报告期末使用受限的保函保证金系本公司子公司东莞市国贸长盛房地产开发有限公司委托商业银行出具

《商品房住房质量担保函》缴纳的保证金。因本公司子公司东莞市国贸长盛房地产开发有限公司属暂定资

质的房地产开发企业，在办理商品房预售许可申请时需提交企业破产、解散等清算情况发生后的商品房住

房质量担保函。该项保函为不可撤销的商品房住房质量担保函，其中1,468,870.00元的担保期间为2015年6

月30日至2020年12月31日，剩余10,933,290.00元的担保期限为2015年7月1日至2020年12月31日。

2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

单位：元

项目期末余额期初余额

其他说明：

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

3、衍生金融资产

□ 适用 √ 不适用

4、应收票据

（1）应收票据分类列示

单位：元

项目期末余额期初余额

（2）期末公司已质押的应收票据

单位：元

项目期末已质押金额

（3）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

单位：元

项目期末终止确认金额期末未终止确认金额

（4）期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据

单位：元

项目期末转应收账款金额

其他说明

5、应收账款

（1）应收账款分类披露

单位：元

期末余额期初余额

账面余额坏账准备账面余额坏账准备

类别

计提比账面价值账面价值

金额比例金额金额比例金额计提比例

例

单项金额重大并单

102,216, 102,216, 107,016 107,016,1

独计提坏账准备的 70.30% 100.00% 77.64% 100.00%

173.89 173.89 ,173.89 73.89

应收账款

按信用风险特征组 41,288,5 2,516,36 38,772,14 28,933, 2,348,398 26,585,132.

28.40% 6.09% 20.99% 8.12%

合计提坏账准备的 06.76 0.35 6.41 530.20 .08 12

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

应收账款

单项金额不重大但

1,884,02 1,884,02 1,884,0 1,884,022

单独计提坏账准备 1.30% 100.00% 1.37% 100.00%

2.38 2.38 22.38 .38

的应收账款

145,388, 106,616, 38,772,14 137,833 111,248,5 26,585,132.

合计 100.00% 73.33% 100.00% 80.71%

703.03 556.62 6.41 ,726.47 94.35 12

期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：

√ 适用 □ 不适用

单位：元

期末余额

应收账款（按单位）

应收账款坏账准备计提比例计提理由

涉及诉讼，无可执行财

深圳市基永物业发展有

93,811,328.05 93,811,328.05 100.00% 产，详见第十节财务报

限公司

告十四、2

深圳特威实业有限公司 2,836,561.00 2,836,561.00 100.00% 长期未能收回

经营状况欠佳、长期未

深圳鲁南实业发展公司 2,818,284.84 2,818,284.84 100.00%

能收回

周谭进 2,750,000.00 2,750,000.00 100.00% 长期未能收回

合计 102,216,173.89 102,216,173.89 -- --

组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：

√ 适用 □ 不适用

单位：元

期末余额

账龄

应收账款坏账准备计提比例

1 年以内分项

1 年以内（含 1 年） 38,918,893.83 1,167,937.44 3.00%

1 年以内小计 38,918,893.83 1,167,937.44 3.00%

1至2年 263,749.39 26,374.93 10.00%

2至3年 1,025,783.92 307,735.18 30.00%

3至4年 113,573.39 56,786.70 50.00%

4至5年 44,900.63 35,920.50 80.00%

5 年以上 921,605.60 921,605.60 100.00%

合计 41,288,506.76 2,516,360.35 6.09%

确定该组合依据的说明：

确定该组合的依据详见本报告第十节财务报告五、11。

组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

□ 适用 √ 不适用

组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：

不适用

（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备金额 167,962.27 元；本期收回或转回坏账准备金额 4,800,000.00 元。

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元

单位名称收回或转回金额收回方式

深圳市基永物业发展有限公司 4,800,000.00 详见第十节财务报告十四、2

合计 4,800,000.00 --

详见第十节财务报告十四、2

（3）本期实际核销的应收账款情况

单位：元

项目核销金额

0.00

其中重要的应收账款核销情况：

单位：元

款项是否由关联交

单位名称应收账款性质核销金额核销原因履行的核销程序

易产生

合计 -- 0.00 -- -- --

应收账款核销说明：

本报告期无核销应收账款情况。

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

单位名称期末余额占应收账款期末余额的计提的坏账准备期

比例(%) 末余额

深圳市基永物业发展有限公司 93,811,328.05 64.52 93,811,328.05

华为技术有限公司 10,325,622.57 7.10 309,768.68

深圳特威实业有限公司 2,836,561.00 1.95 2,836,561.00

深圳鲁南实业发展公司 2,818,284.84 1.94 2,818,284.84

周谭进 2,750,000.00 1.89 2,750,000.00

合计 112,541,796.46 77.40 102,525,942.57

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款

不适用

（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额

不适用

其他说明：

不适用

6、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

单位：元

期末余额期初余额

账龄

金额比例金额比例

1 年以内 20,734,383.56 72.97% 24,605,664.84 94.68%

1至2年 6,602,570.30 23.24% 1,374,527.95 5.29%

2至3年 1,070,523.28 3.77% 8,600.00 0.03%

3 年以上 8,256.29 0.02% 1,039.45

合计 28,415,733.43 -- 25,989,832.24 --

账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

预付款项金额前五名单位情况如下：

单位名称期末余额占预付账款期末余额的比例(%)

预缴税金 19,900,230.79 70.03

预缴建筑业社会保障费 7,653,093.58 26.93

深圳市广安消防装饰工程有限公司 243,124.00 0.86

济南市市中区住房保障和房产管理局 127,142.20 0.45

深圳市建筑科学研究院股份有限公司 40,000.00 0.14

合计 27,963,590.57 98.41

注1：根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款（包

括预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。本公司结余的预缴税金系为尚未达到确

认收入条件的房地产项目预收款项而已经预缴的营业税、城建税、教育费附加等各项税费。

注2：建筑业社会保障费是指建筑企业为职工缴纳养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

保险等社会保障方面的费用（包括个人缴纳部分）。以工程项目为单位，实行统一计取标准，统一向建设

单位收取，统一向建筑施工企业结算。

其他说明：

7、应收利息

（1）应收利息分类

单位：元

项目期末余额期初余额

（2）重要逾期利息

是否发生减值及其判断

借款单位期末余额逾期时间逾期原因

依据

其他说明：

不适用

8、应收股利

（1）应收股利

单位：元

项目(或被投资单位) 期末余额期初余额

（2）重要的账龄超过 1 年的应收股利

单位：元

是否发生减值及其判断

项目(或被投资单位) 期末余额账龄未收回的原因

依据

其他说明：

不适用

9、其他应收款

（1）其他应收款分类披露

单位：元

类别期末余额期初余额

账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

计提比

金额比例金额金额比例金额计提比例

例

单项金额重大并单

90,718,7 87,150,3 3,568,421 92,351, 92,351,15

独计提坏账准备的 75.46% 96.07% 76.80% 100.00%

39.20 17.92 .28 159.68 9.68

其他应收款

按信用风险特征组

19,789,4 11,738,3 8,051,082 18,187, 11,549,19 6,638,425.2

合计提坏账准备的 16.46% 59.32% 15.12% 63.50%

22.31 40.12 .19 620.34 5.09 5

其他应收款

单项金额不重大但

9,711,26 9,711,26 9,717,2 9,717,262

单独计提坏账准备 8.08% 100.00% 8.08% 100.00%

2.51 2.51 62.51 .51

的其他应收款

120,219, 108,599, 11,619,50 120,256 113,617,6 6,638,425.2

合计 100.00% 90.33% 100.00% 94.48%

424.02 920.55 3.47 ,042.53 17.28 5

期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：

√ 适用 □ 不适用

单位：元

期末余额

其他应收款（按单位）

其他应收款坏账准备计提比例计提理由

金田实业（集团）股份根据债务人重整计划，

56,600,000.00 53,031,578.72 93.70%

有限公司无受偿资产

安徽南鹏造纸有限公司 8,047,712.00 8,047,712.00 100.00% 长期未能收回

深圳市盛丰路国贸珠宝无可执行财产，难以收

6,481,353.60 6,481,353.60 100.00%

金行有限公司回

上海裕通房地产开发有

5,676,000.00 5,676,000.00 100.00% 诉讼判决难以收回

限公司

深圳五粮液大酒家 5,523,057.70 5,523,057.70 100.00% 长期未能收回

香港跃恒发展有限公司 3,271,837.78 3,271,837.78 100.00% 长期未能收回

大梅沙旅游中心 2,576,445.69 2,576,445.69 100.00% 项目停建

高架列车项目 2,542,332.43 2,542,332.43 100.00% 项目停建

合计 90,718,739.20 87,150,317.92 -- --

组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：

√ 适用 □ 不适用

单位：元

期末余额

账龄

其他应收款坏账准备计提比例

1 年以内分项

1 年以内（含 1 年） 5,378,303.53 161,349.08 3.00%

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

1 年以内小计 5,378,303.53 161,349.08 3.00%

1至2年 1,992,771.46 199,277.15 10.00%

2至3年 1,089,014.70 326,704.39 30.00%

3至4年 518,494.02 259,247.01 50.00%

4至5年 95,380.55 76,304.44 80.00%

5 年以上 10,715,458.05 10,715,458.05 100.00%

合计 19,789,422.31 11,738,340.12 59.32%

确定该组合依据的说明：

确定该组合的依据详见本报告第十节财务报告五、11。

组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：

□ 适用 √ 不适用

组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：

□ 适用 √ 不适用

（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备金额 185,960.87 元；本期收回或转回坏账准备金额 3,574,421.28 元。

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元

单位名称转回或收回金额收回方式

金田实业（集团）股份有限公司 3,568,421.28 债转股

合计 3,568,421.28 --

根据债务人重整计划而转回。

（3）本期实际核销的其他应收款情况

单位：元

项目核销金额

其中重要的其他应收款核销情况：

单位：元

款项是否由关联交

单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序

易产生

合计 -- 0.00 -- -- --

其他应收款核销说明：

本报告期无核销其他应收账款情况。

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（4）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元

款项性质期末账面余额期初账面余额

保证金 12,540,024.90 10,175,218.68

备用金借支 772,557.45 507,093.70

对关联公司的应收款项 9,985,704.65 12,337,357.13

对非关联公司的应收款项 96,921,137.02 97,236,373.02

合计 120,219,424.02 120,256,042.53

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元

占其他应收款期末

单位名称款项的性质期末余额账龄坏账准备期末余额

余额合计数的比例

金田实业（集团）股对非关联公司的应

56,600,000.00 五年以上 47.08% 53,031,578.72

份有限公司收款项

对关联方的应收款

安徽南鹏造纸公司 8,047,712.00 五年以上 6.69% 8,047,712.00

项

深圳市盛丰路国贸对非关联公司的应

6,481,353.60 五年以上 5.39% 6,481,353.60

珠宝金行有限公司收款项

上海裕通房地产开对非关联公司的应

5,676,000.00 五年以上 4.72% 5,676,000.00

发有限公司收款项

对非关联公司的应

深圳五粮液大酒家 5,523,057.70 五年以上 4.59% 5,523,057.70

收款项

合计 -- 82,328,123.30 -- 68.48% 78,759,702.02

（6）涉及政府补助的应收款项

单位：元

预计收取的时间、金额

单位名称政府补助项目名称期末余额期末账龄

及依据

合计 -- 0.00 -- --

不适用

（7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款

不适用

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（8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额

不适用

其他说明：

不适用

10、存货

（1）存货分类

单位：元

期末余额期初余额

项目

账面余额跌价准备账面价值账面余额跌价准备账面价值

原材料 1,602,571.24 529,191.39 1,073,379.85 1,693,606.29 542,130.04 1,151,476.25

库存商品 54,087.62 54,087.62 48,639.56 48,639.56

低值易耗品 116,472.20 116,472.20 258,564.20 258,564.20

拟开发产品 121,070,697.97 6,648,404.13 114,422,293.84 118,834,981.63 6,648,404.13 112,186,577.50

已完工开发产品 315,453,876.53 315,453,876.53 141,326,022.02 141,326,022.02

在建开发产品 2,135,119,545.31 99,897,376.50 2,035,222,168.81 2,068,501,391.67 2,068,501,391.67

合计 2,573,417,250.87 107,074,972.02 2,466,342,278.85 2,330,663,205.37 7,190,534.17 2,323,472,671.20

（2）存货跌价准备

单位：元

本期增加金额本期减少金额

项目期初余额期末余额

计提其他转回或转销其他

原材料 542,130.04 -12,938.65 529,191.39

拟开发产品 6,648,404.13 6,648,404.13

在建开发产品 99,897,376.50 99,897,376.50

合计 7,190,534.17 99,884,437.85 107,074,972.02

（3）存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明

存货期末余额中，含有借款费用资本化金额合计数为84,253,102.56元。

100

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

（4）期末建造合同形成的已完工未结算资产情况

单位：元

项目金额

累计已发生成本 0.00

累计已确认毛利 0.00

减：预计损失 0.00

已办理结算的金额 0.00

其他说明：

存货具体明细如下：

A. 拟开发产品

项目期末余额

账面余额跌价准备账面价值

海南琼山土地 6,648,404.13 6,648,404.13

福昌二期土地 5,940,627.11 5,940,627.11

深惠花园土地 36,824,440.89 36,824,440.89

深物业半山御景二期土地 71,657,225.84 71,657,225.84

合计 121,070,697.97 6,648,404.13 114,422,293.84

项目年初余额

账面余额跌价准备账面价值

海南琼山土地 6,648,404.13 6,648,404.13

福昌二期土地 5,895,627.11 5,895,627.11

深惠花园土地 36,682,840.89 36,682,840.89

深物业半山御景二期土地 69,608,109.50 69,608,109.50

合计 118,834,981.63 6,648,404.13 112,186,577.50

A. 在建开发产品

项目开工时间预计竣工时预计总投资期末年初

间

账面余额资本化利息余额账面余额资本化利息余额

深物业半山御景 2011.09 2016.12 645,146,600.00 498,973,613.05 27,205,315.95 450,741,685.32 27,205,315.95

一期

深物业湖畔御景 2013.04 2015.06 392,186,872.53 10,446,911.43

一期

深物业湖畔御景 2015.08 2017.08 653,380,000.00 440,834,282.15 372,672,889.65

二期

深物业前海港湾 2014.02 2016.10 799,200,000.00 448,310,252.81 10,944,354.97 315,161,554.23 6,394,471.23

101

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

深物业金领假日 2014.03 2018.12 1,521,400,000.00 146,379,982.82 3,858,872.36 111,310,253.41 2,267,136.76

深物业松湖朗苑 2012.01 2016.12 895,230,000.00 600,621,414.48 30,357,575.40 426,428,136.53 17,022,072.09

合计 —— 2,135,119,545.31 72,366,118.68 2,068,501,391.67 63,335,907.46

A. 已完工开发产品

项目竣工年初余额本期增加本期减少期末余额跌价准备

时间

国贸广场 1995.12 7,372,250.95 7,372,250.95

皇御苑A区 2001.06 790,140.58 790,140.58

福昌大厦裙楼 1999.11 6,421,447.63 5,775,914.98 645,532.65

深物业新华城 2010.06 692,134.84 692,134.84

深物业廊桥国际 2012.12 118,828,569.47 317,942.24 91,991,919.11 27,154,592.60

深物业彩天怡色 2013.03 4,470,745.52 308,792.87 4,779,538.39

深物业湖畔御景一期 2015.06 413,694,461.80 137,645,969.92 276,048,491.88

其他项目 2,750,733.03 2,750,733.03

合计 141,326,022.02 414,321,196.91 240,193,342.40 315,453,876.53

11、划分为持有待售的资产

单位：元

项目期末账面价值公允价值预计处置费用预计处置时间

其他说明：

不适用

12、一年内到期的非流动资产

单位：元

项目期末余额期初余额

其他说明：

不适用

13、其他流动资产

单位：元

项目期末余额期初余额

1、应收龙园创展大厦 14、15 层房产 174,382,120.00

2、持有待分配给海南新达所有者的资产 69,437,140.28 69,437,140.28

102

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

组原值

持有待分配给海南新达所有者的

-69,437,140.28 -69,437,140.28

资产组减值准备

3、待核销的资产组原值 6,034,625.03

待核销的资产组减值准备 -6,034,625.03

合计 174,382,120.00

其他说明：

注1：应收龙园创展大厦14、15层房产情况详见本报告第十节财务报告十四、2。

注2：持有待分配给海南新达所有者的资产组系本公司原子公司海南新达开发总公司2014年进入破产

清算程序后，本公司原在长期股权投资和其他应收款核算之资产，自2014年起列报至其他流动资产，具体

资产清单如下：

原核算科目原值减值准备净值

长期股权投资 20,000,000.00 20,000,000.00

其他应收款 49,437,140.28 49,437,140.28

合计 69,437,140.28 69,437,140.28

截至报告期末，破产清算管理人尚未发现海南新达开发总公司有可供变现的财产，破产清算程序正在

实施中。

注3：待核销资产组系本公司对原联营企业深圳国贸实业发展有限公司的长期股权投资和其他应收款，

该公司2015年4月被破产管理人注销，因公司核销程序尚未完成，自2015年起列报至其他流动资产，具体

资产清单如下：

原核算科目原值减值准备净值

长期股权投资 3,682,972.55 3,682,972.55

其他应收款 2,351,652.48 2,351,652.48

合计 6,034,625.03 6,034,625.03

14、可供出售金融资产

（1）可供出售金融资产情况

单位：元

期末余额期初余额

项目

账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

可供出售权益工具： 32,501,237.68 18,001,237.68 14,500,000.00 38,398,429.06 19,905,429.06 18,493,000.00

按公允价值计量的 6,153,300.45 2,160,300.45 3,993,000.00

按成本计量的 32,501,237.68 18,001,237.68 14,500,000.00 32,245,128.61 17,745,128.61 14,500,000.00

合计 32,501,237.68 18,001,237.68 14,500,000.00 38,398,429.06 19,905,429.06 18,493,000.00

103

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

（2）期末按公允价值计量的可供出售金融资产

单位：元

可供出售金融资产分类可供出售权益工具可供出售债务工具合计

权益工具的成本/债务工

0.00

具的摊余成本

公允价值 0.00

累计计入其他综合收益

0.00

的公允价值变动金额

已计提减值金额 0.00

（3）期末按成本计量的可供出售金融资产

单位：元

账面余额减值准备在被投资

被投资单本期现金

单位持股

位期初本期增加本期减少期末期初本期增加本期减少期末红利

比例

北方机械

（集团） 3,465,000. 3,465,000. 3,465,000. 3,465,000.

12.66%

股份有限 00 00 00 00

公司

广东省华

粤房地产 8,780,645. 8,780,645. 8,780,645. 8,780,645.

8.47%

股份有限 20 20 20 20

公司

深圳国贸

8,500,000. 8,500,000.

石油有限 100.00%

00 00

公司

广州利士

6,000,000. 6,000,000.

风汽车有 30.00%

00 00

限公司

三亚东方

1,350,000. 1,350,000. 1,350,000. 1,350,000.

旅业股份 0.28%

00 00 00 00

有限公司

深衫公司 17,695.09 17,695.09 17,695.09 17,695.09

澳门华深

企业有限 76,592.24 4,747.57 81,339.81 76,592.24 4,747.57 81,339.81 10.00%

公司

重庆广发 2,324,085. 2,468,143. 2,324,085. 2,468,143.

144,058.52 144,058.52 27.25%

房屋开发 20 72 20 72

104

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

有限公司

塞班岛项 1,731,110. 1,838,413. 1,731,110. 1,838,413.

107,302.98 107,302.98 30.00%

目公司 88 86 88 86

32,245,128 32,501,237 17,745,128 18,001,237

合计 256,109.07 256,109.07 -- 0.00

.61 .68 .61 .68

（4）报告期内可供出售金融资产减值的变动情况

单位：元

可供出售金融资产分类可供出售权益工具可供出售债务工具外币报表折算合计

期初已计提减值余额 19,905,429.06 19,905,429.06

本期计提 256,109.07 256,109.07

本期减少 2,160,300.45 2,160,300.45

期末已计提减值余额 17,745,128.61 256,109.07 18,001,237.68

（5）可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明

单位：元

可供出售权益工公允价值相对于持续下跌时间

投资成本期末公允价值已计提减值金额未计提减值原因

具项目成本的下跌幅度（个月）

合计 0.00 0.00 -- -- 0.00 --

其他说明

注1：对澳门华深企业有限公司、塞班岛项目、重庆广发房屋开发有限公司长期股权投以及减值准备

本期变动的原因系外币报表折算产生。

注2：本公司未派出人员在广州利士风汽车有限公司、重庆广发房屋开发有限公司、塞班岛公司任职，

虽持股比例超过20%低于50%但对其不具有重大影响，故确认为可供出售金融资产按成本计量。

注3：2008年1月，深圳市国贸汽车实业有限公司与深圳市广虹投资有限公司签订《加油站租赁经营合

同》，约定深圳市广虹投资有限公司租赁深圳市国贸石油有限公司（深圳市国贸汽车实业有限公司持有其

100%股权）的加油站用地、加油棚、营业房、宿舍、加油站设施设备等资产及权益和加油站经营管理权并

经营管理，租赁期限15年。自经营租赁开始日，本公司不再对深圳市国贸石油有限公司实施控制，因此，

按照企业会计准则的规定，不将该公司财务报表纳入合并财务报表范围。

注4：报告期内按公允价值计量的权益工具减少系处置所致。

15、持有至到期投资

（1）持有至到期投资情况

单位：元

项目期末余额期初余额

105

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

合计 0.00 0.00 0.00 0.00

（2）期末重要的持有至到期投资

单位：元

债券项目面值票面利率实际利率到期日

合计 0.00 -- -- --

（3）本期重分类的持有至到期投资

不适用

其他说明

不适用

16、长期应收款

（1）长期应收款情况

单位：元

期末余额期初余额

项目折现率区间

账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

合计 0.00 0.00 0.00 0.00 --

（2）因金融资产转移而终止确认的长期应收款

不适用

（3）转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额

不适用

其他说明

不适用

17、长期股权投资

单位：元

106

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

本期增减变动

被投资单权益法下宣告发放减值准备

期初余额其他综合其他权益计提减值期末余额

位追加投资减少投资确认的投现金股利其他期末余额

收益调整变动准备

资损益或利润

一、合营企业

深圳物业

29,880,87 908,463.5 30,789,34

吉发仓储

8.39 9 1.98

有限公司

深圳天安

国际大厦 3,008,061 728,774.4 3,736,835

物业管理 .02 1 .43

有限公司

32,888,93 1,637,238 34,526,17

小计

9.41 .00 7.41

二、联营企业

深圳物方

18,983,61 18,983,61 18,983,61

陶瓷工业

4.14 4.14 4.14

有限公司

深圳国贸

3,682,972 -3,682,97

实业发展

.55 2.55

有限公司

安徽南鹏

13,824,00 13,824,00 13,824,00

造纸有限

0.00 0.00 0.00

公司

36,490,58 -3,682,97 32,807,61 32,807,61

小计

6.69 2.55 4.14 4.14

69,379,52 1,637,238 -3,682,97 67,333,79 32,807,61

合计

6.10 .00 2.55 1.55 4.14

其他说明

报告期内对深圳国贸实业发展有限公司长期股权投资减少系因该公司2015年4月被破产管理人注销作为待

核销资产转入其他流动资产所致。

18、投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

√ 适用 □ 不适用

单位：元

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

107

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

一、账面原值

1.期初余额 460,978,287.63 7,969,954.40 468,948,242.03

2.本期增加金额 6,451,008.07 6,451,008.07

（1）外购

（2）存货\固定资产

6,451,008.07 6,451,008.07

\在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额 4,119,705.21 4,119,705.21

（1）处置

（2）其他转出 4,119,705.21 4,119,705.21

4.期末余额 463,309,590.49 7,969,954.40 471,279,544.89

二、累计折旧和累计摊

销

1.期初余额 214,074,089.54 4,860,117.55 218,934,207.09

2.本期增加金额 16,260,849.99 509,145.12 16,769,995.11

（1）计提或摊销 16,260,849.99 509,145.12 16,769,995.11

3.本期减少金额 1,685,446.13 1,685,446.13

（1）处置

（2）其他转出 1,685,446.13 1,685,446.13

4.期末余额 228,649,493.40 5,369,262.67 234,018,756.07

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3、本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

108

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1.期末账面价值 234,660,097.09 2,600,691.73 237,260,788.82

2.期初账面价值 246,904,198.09 3,109,836.85 250,014,034.94

（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产

□ 适用 √ 不适用

（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况

单位：元

项目账面价值未办妥产权证书原因

其他说明

所有权受限制的投资性房地产详见本报告第十节财务报告七76以及十四2（1）。

19、固定资产

（1）固定资产情况

单位：元

项目房屋、建筑物运输设备电子及其他设备固定资产装修合计

一、账面原值：

1.期初余额 112,236,697.13 52,163,133.30 33,429,189.15 6,451,403.79 204,280,423.37

2.本期增加金额 329,672.14 36,768,014.29 1,338,020.26 38,435,706.69

（1）购置 17,250.29 36,768,014.29 1,338,020.26 38,123,284.84

（2）在建工程

转入

（3）企业合并

增加

（4）外币报表

312,421.85 312,421.85

折算影响

3.本期减少金额 1,548,000.00 25,542,072.00 358,421.68 27,448,493.68

（1）处置或报

1,548,000.00 25,542,072.00 358,421.68 27,448,493.68

废

4.期末余额 111,018,369.27 63,389,075.59 34,408,787.73 6,451,403.79 215,267,636.38

二、累计折旧

1.期初余额 75,465,399.04 32,918,507.14 26,849,707.57 4,901,858.50 140,135,472.25

2.本期增加金额 3,546,363.72 9,357,842.69 1,697,759.77 422,003.40 15,023,969.58

109

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

（1）计提 3,546,363.72 9,357,842.69 1,697,759.77 422,003.40 15,023,969.58

3.本期减少金额 1,470,600.00 24,105,660.60 320,778.38 25,897,038.98

（1）处置或报

1,470,600.00 24,105,660.60 320,778.38 25,897,038.98

废

4.期末余额 77,541,162.76 18,170,689.23 28,226,688.96 5,323,861.90 129,262,402.85

三、减值准备

1.期初余额 75,717.16 75,717.16

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报

废

4.期末余额 75,717.16 75,717.16

四、账面价值

1.期末账面价值 33,477,206.51 45,218,386.36 6,106,381.61 1,127,541.89 85,929,516.37

2.期初账面价值 36,771,298.09 19,244,626.16 6,503,764.42 1,549,545.29 64,069,233.96

（2）暂时闲置的固定资产情况

单位：元

项目账面原值累计折旧减值准备账面价值备注

房屋及建筑物 3,865,391.77 2,044,503.94 1,820,887.83

（3）通过融资租赁租入的固定资产情况

单位：元

项目账面原值累计折旧减值准备账面价值

（4）通过经营租赁租出的固定资产

单位：元

项目期末账面价值

110

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

（5）未办妥产权证书的固定资产情况

单位：元

项目账面价值未办妥产权证书的原因

其他说明

20、在建工程

（1）在建工程情况

单位：元

期末余额期初余额

项目

账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

（2）重要在建工程项目本期变动情况

单位：元

本期转工程累其中：本

本期其利息资本期利

项目名期初余本期增入固定期末余计投入工程进期利息资金来

预算数他减少本化累息资本

称额加金额资产金额占预算度资本化源

金额计金额化率

额比例金额

（3）本期计提在建工程减值准备情况

单位：元

项目本期计提金额计提原因

其他说明

不适用

21、工程物资

单位：元

项目期末余额期初余额

其他说明：

不适用

22、固定资产清理

单位：元

111

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

项目期末余额期初余额

其他说明：

不适用

23、生产性生物资产

（1）采用成本计量模式的生产性生物资产

□ 适用 √ 不适用

（2）采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□ 适用 √ 不适用

24、油气资产

□ 适用 √ 不适用

25、无形资产

（1）无形资产情况

单位：元

项目土地使用权专利权非专利技术出租车营业牌照软件合计

一、账面原值

1.期初余额 170,866,146.80 18,260.00 170,884,406.80

2.本期增加

金额

（1）购置

（2）内部

研发

（3）企业

合并增加

3.本期减少金

额

（1）处置

4.期末余额 170,866,146.80 18,260.00 170,884,406.80

112

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

二、累计摊销

1.期初余额 71,073,559.77 18,260.00 71,091,819.77

2.本期增加

7,152,503.04 7,152,503.04

金额

（1）计提 7,152,503.04 7,152,503.04

3.本期减少

金额

（1）处置

4.期末余额 78,226,062.81 18,260.00 78,244,322.81

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加

金额

（1）计提

3.本期减少

金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面

92,640,083.99 92,640,083.99

价值

2.期初账面

99,792,587.03 99,792,587.03

价值

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。

（2）未办妥产权证书的土地使用权情况

单位：元

项目账面价值未办妥产权证书的原因

其他说明：

26、开发支出

单位：元

113

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

项目期初余额本期增加金额本期减少金额期末余额

其他说明

不适用

27、商誉

（1）商誉账面原值

单位：元

被投资单位名称

或形成商誉的事期初余额本期增加本期减少期末余额

项

（2）商誉减值准备

单位：元

被投资单位名称

或形成商誉的事期初余额本期增加本期减少期末余额

项

说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法：

不适用

其他说明

不适用

28、长期待摊费用

单位：元

项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

设施改造费 1,470,297.69 172,976.28 1,297,321.41

装修费 1,082,755.34 355,354.68 727,400.66

合计 2,553,053.03 528,330.96 2,024,722.07

其他说明

29、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

单位：元

114

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

期末余额期初余额

项目

可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备 57,759,280.17 14,401,252.75 2,828,014.89 707,003.72

内部交易未实现利润 39,385,119.40 9,846,279.85 16,162,142.68 4,040,535.67

可抵扣亏损 30,376,338.54 7,594,084.64

已预提待抵扣的土地增

738,683,130.69 184,670,782.67 845,498,064.20 211,374,516.05

值税

房地产企业预售收入计

93,163,091.00 23,290,772.75 1,616,280.60 404,070.15

算的预计利润

已计提未支付的应付职

1,293,791.92 323,447.97 106,660.04 26,665.01

工薪酬

预计负债 834,999.50 208,749.88

合计 961,495,751.22 240,335,370.51 866,211,162.41 216,552,790.60

（2）未经抵销的递延所得税负债

单位：元

期末余额期初余额

项目

应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

可供出售金融资产公允

1,030,500.00 257,625.00

价值变动

固定资产账面价值大于

95,940.98 23,985.24

计税基础

合计 95,940.98 23,985.24 1,030,500.00 257,625.00

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：元

递延所得税资产和负债抵销后递延所得税资产递延所得税资产和负债抵销后递延所得税资产

项目

期末互抵金额或负债期末余额期初互抵金额或负债期初余额

递延所得税资产 240,335,370.51 216,552,790.60

递延所得税负债 23,985.24 257,625.00

（4）未确认递延所得税资产明细

单位：元

项目期末余额期初余额

合计 0.00 0.00

115

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：元

年份期末金额期初金额备注

合计 0.00 0.00 --

其他说明：

30、其他非流动资产

单位：元

项目期末余额期初余额

预付购房款 7,275,069.00 7,275,069.00

合计 7,275,069.00 7,275,069.00

其他说明：

31、短期借款

（1）短期借款分类

单位：元

项目期末余额期初余额

质押借款 10,000,000.00

保证借款 70,000,000.00

质押及保证借款 20,000,000.00

抵押及保证借款 8,000,000.00

合计 8,000,000.00 100,000,000.00

短期借款分类的说明：

（2）已逾期未偿还的短期借款情况

本期末已逾期未偿还的短期借款总额为 0.00 元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

单位：元

借款单位期末余额借款利率逾期时间逾期利率

合计 0.00 -- -- --

其他说明：

32、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

单位：元

116

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项目期末余额期初余额

其他说明：

不适用

33、衍生金融负债

□ 适用 √ 不适用

34、应付票据

单位：元

种类期末余额期初余额

本期末已到期未支付的应付票据总额为 0.00 元。

35、应付账款

（1）应付账款列示

单位：元

项目期末余额期初余额

1 年以内（含 1 年） 102,357,186.61 47,105,587.26

1 年至 2 年（含 2 年） 10,999,069.54 41,653,953.49

2 年至 3 年（含 3 年） 20,968,866.58 55,822,201.37

3 年至 4 年（含 4 年） 29,208,688.99 1,855,718.02

4 年至 5 年（含 5 年） 1,054,522.02 82,543.41

5 年以上 26,936,604.80 28,827,017.64

合计 191,524,938.54 175,347,021.19

（2）账龄超过 1 年的重要应付账款

单位：元

项目期末余额未偿还或结转的原因

深圳市罗湖区国土局 25,000,000.00 工程尚未结算

湖南省建筑工程集团总公司 14,947,087.00 工程尚未结算

湛江市粤西建筑工程公司 8,092,820.03 工程尚未结算

深圳市远鹏装饰设计工程有限公司 3,763,729.00 工程尚未结算

汕头市潮阳建筑工程总公司 1,751,764.45 工程尚未结算

合计 53,555,400.48 --

117

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

其他说明：

36、预收款项

（1）预收款项列示

单位：元

项目期末余额期初余额

1 年以内（含 1 年） 650,027,894.78 27,324,851.60

1 年至 2 年（含 2 年） 1,802,283.71 1,010,331.46

2 年至 3 年（含 3 年） 218,445.69 950.00

3 年至 4 年（含 4 年） 950.00 100,000.00

4 年至 5 年（含 5 年） 76,500.00

5 年以上 320,204.02 243,704.02

合计 652,369,778.20 28,756,337.08

（2）账龄超过 1 年的重要预收款项

单位：元

项目期末余额未偿还或结转的原因

合计 0.00 --

（3）期末建造合同形成的已结算未完工项目情况

单位：元

项目金额

其他说明：

预收账款期末较年初余额增加2168.61%，主要系本期深物业东莞松湖朗苑项目、深物业前海港湾花园项

目已达到预售条件预收购房款所致。

本公司无账龄超过1年的重要预收款项。

主要房地产项目销售预收款情况：

项目账龄期末余额预计竣工时间

深物业前海港湾花园一年以内 311,312,946.00 2016年10月

深物业松湖朗苑一年以内 307,985,018.00 2016年12月

合计 619,297,964.00

118

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

37、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

单位：元

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬 56,931,919.65 283,889,974.42 277,557,514.88 63,264,379.19

二、离职后福利-设定提

28,727,699.54 28,303,336.24 424,363.30

存计划

三、辞退福利 845,291.00 1,621,257.50 2,363,474.50 103,074.00

合计 57,777,210.65 314,238,931.46 308,224,325.62 63,791,816.49

（2）短期薪酬列示

单位：元

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴和

52,141,105.22 244,247,521.22 239,099,134.40 57,289,492.04

补贴

2、职工福利费 10,266,893.58 10,266,893.58

3、社会保险费 10,059,607.56 10,008,933.96 50,673.60

其中：医疗保险费 8,082,921.06 8,040,693.06 42,228.00

工伤保险费 709,136.03 706,652.03 2,484.00

生育保险费 1,106,393.52 1,100,431.92 5,961.60

其

161,156.95 161,156.95

他社会保险

4、住房公积金 1,124,577.90 9,205,428.70 9,205,428.70 1,124,577.90

5、工会经费和职工教育

3,666,236.53 7,092,160.00 5,958,760.88 4,799,635.65

经费

8、非货币性福利 3,018,363.36 3,018,363.36

合计 56,931,919.65 283,889,974.42 277,557,514.88 63,264,379.19

（3）设定提存计划列示

单位：元

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险 22,687,548.79 22,273,121.49 414,427.30

2、失业保险费 4,559,590.12 4,559,590.12

3、企业年金缴费 1,480,560.63 1,470,624.63 9,936.00

119

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

合计 28,727,699.54 28,303,336.24 424,363.30

其他说明：

本集团本年度解除劳动关系计提的辞退福利为1,621,257.50元，期末应付未付金额为103,074.00元。

38、应交税费

单位：元

项目期末余额期初余额

增值税 684,049.71 189,027.64

营业税 8,092,058.86 6,955,522.44

企业所得税 78,927,414.58 167,344,046.82

个人所得税 742,060.64 795,140.50

城市维护建设税 576,383.19 496,438.65

印花税 24,807.75 -7,322.87

教育费附加 250,010.86 215,734.70

地方教育费附加 167,498.25 144,647.54

土地增值税 742,704,599.09 837,634,789.82

房产税 1,125,407.71 980,366.67

堤围费 451.42 -602.94

其他 502,630.37 615,847.72

合计 833,797,372.43 1,015,363,636.69

其他说明：

39、应付利息

单位：元

项目期末余额期初余额

分期付息到期还本的长期借款利息 467,184.76 318,917.49

短期借款应付利息 12,228.33 243,962.23

合计 479,413.09 562,879.72

重要的已逾期未支付的利息情况：

单位：元

借款单位逾期金额逾期原因

合计 0.00 --

其他说明：

120

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

40、应付股利

单位：元

项目期末余额期初余额

其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

41、其他应付款

（1）按款项性质列示其他应付款

单位：元

项目期末余额期初余额

保证金 35,877,241.66 29,119,954.26

对关联公司的应付款项 31,511,011.04 30,411,011.04

对非关联公司的应付款项 44,937,756.84 33,704,263.95

其他 15,917,070.14 17,797,595.30

合计 128,243,079.68 111,032,824.55

（2）账龄超过 1 年的重要其他应付款

单位：元

项目期末余额未偿还或结转的原因

深圳物业吉发仓储有限公司 26,296,665.14 往来款，无特定还款期限

广州利世风汽车有限公司 15,344,017.08 往来款，无特定还款期限

深圳国贸石油有限公司 7,196,769.67 往来款，无特定还款期限

深圳天安国际大厦物业管理有限公司 4,114,345.90 往来款，无特定还款期限

天虹商场股份有限公司 2,330,000.00 租赁期内保证金

合计 55,281,797.79 --

其他说明

42、划分为持有待售的负债

单位：元

项目期末余额期初余额

其他说明：

43、一年内到期的非流动负债

单位：元

121

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款 121,243,352.00 5,000,000.00

合计 121,243,352.00 5,000,000.00

其他说明：

44、其他流动负债

单位：元

项目期末余额期初余额

短期应付债券的增减变动：

单位：元

按面值计溢折价摊

债券名称面值发行日期债券期限发行金额期初余额本期发行本期偿还期末余额

提利息销

其他说明：

45、长期借款

（1）长期借款分类

单位：元

项目期末余额期初余额

保证借款 144,840,006.83

抵押及保证借款 177,613,352.00

合计 144,840,006.83 177,613,352.00

长期借款分类的说明：

其他说明，包括利率区间：

46、应付债券

（1）应付债券

单位：元

项目期末余额期初余额

（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

单位：元

122

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

（3）可转换公司债券的转股条件、转股时间说明

（4）划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

单位：元

发行在外的期初本期增加本期减少期末

金融工具数量账面价值数量账面价值数量账面价值数量账面价值

其他金融工具划分为金融负债的依据说明

其他说明

47、长期应付款

（1）按款项性质列示长期应付款

单位：元

项目期末余额期初余额

其他说明：

48、长期应付职工薪酬

（1）长期应付职工薪酬表

单位：元

项目期末余额期初余额

（2）设定受益计划变动情况

设定受益计划义务现值：

单位：元

项目本期发生额上期发生额

计划资产：

单位：元

项目本期发生额上期发生额

设定受益计划净负债（净资产）

单位：元

项目本期发生额上期发生额

设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：

设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明：

123

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

其他说明：

49、专项应付款

单位：元

项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

其他说明：

50、预计负债

单位：元

项目期末余额期初余额形成原因

详见第十节财务报告十四、2、

未决诉讼 834,999.50

（1）

合计 834,999.50 --

其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：

51、递延收益

单位：元

项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

待结转营运车牌出

10,095,846.69 1,293,221.64 8,802,625.05 出租营运车牌

租收益

待结转国贸石油出

11,670,000.00 1,400,000.00 10,270,000.00 出租国贸石油公司

租收益

合计 21,765,846.69 2,693,221.64 19,072,625.05 --

涉及政府补助的项目：

单位：元

本期新增补助金本期计入营业外与资产相关/与收

负债项目期初余额其他变动期末余额

额收入金额益相关

合计 0.00 0.00 0.00 --

其他说明：

52、其他非流动负债

单位：元

项目期末余额期初余额

公用设施专用基金 237,163.45 237,163.45

房屋本体基金 15,096,884.76 13,764,771.61

124

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

入伙保证金 7,770,164.12 7,784,938.18

电设备维护金 4,019,415.44 4,019,415.44

代管维修金 27,476,957.21 26,667,849.33

出租车保证金 41,606,566.60 41,042,500.00

剥离资产权益 18,253,188.54 19,771,409.10

其他 312,925.26 1,418,615.65

合计 114,773,265.38 114,706,662.76

其他说明：

53、股本

单位：元

本次变动增减（+、—）

期初余额期末余额

发行新股送股公积金转股其他小计

股份总数 595,979,092.00 595,979,092.00

其他说明：

54、其他权益工具

（1）期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

（2）期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

单位：元

发行在外的期初本期增加本期减少期末

金融工具数量账面价值数量账面价值数量账面价值数量账面价值

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

其他说明：

55、资本公积

单位：元

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价） 38,450,087.51 38,450,087.51

其他资本公积 81,501,446.42 81,501,446.42

合计 119,951,533.93 119,951,533.93

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

125

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

56、库存股

单位：元

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

57、其他综合收益

单位：元

本期发生额

本期所得减：前期计入税后归属

项目期初余额减：所得税税后归属期末余额

税前发生其他综合收益于少数股

费用于母公司

额当期转入损益东

二、以后将重分类进损益的其他综 2,892,713.5 -4,046,60

-4,006,141.53 3,190,800.45 -257,625.00 -40,461.93

合收益 2 3.46

可供出售金融资产公允价值 -2,933,175.

2,933,175.45 3,190,800.45 -257,625.00

变动损益 45

2,892,713.5 2,892,713.5 -4,046,60

外币财务报表折算差额 -6,939,316.98

2 2 3.46

2,892,713.5 -4,046,60

其他综合收益合计 -4,006,141.53 3,190,800.45 -257,625.00 -40,461.93

2 3.46

其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：

58、专项储备

单位：元

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

59、盈余公积

单位：元

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积 136,591,232.84 18,073,398.75 154,664,631.59

合计 136,591,232.84 18,073,398.75 154,664,631.59

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

本期盈余公积增加是是按母公司净利润计提10%所致。

126

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

60、未分配利润

单位：元

项目本期上期

调整前上期末未分配利润 1,225,726,944.83 972,271,884.95

调整后期初未分配利润 1,225,726,944.83 972,271,884.95

加：本期归属于母公司所有者的净利润 156,819,966.71 417,498,679.91

减：提取法定盈余公积 18,073,398.75 15,048,847.03

应付普通股股利 131,115,400.24 148,994,773.00

期末未分配利润 1,233,358,112.55 1,225,726,944.83

调整期初未分配利润明细：

1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。

2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。

3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。

4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。

5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。

61、营业收入和营业成本

单位：元

本期发生额上期发生额

项目

收入成本收入成本

主营业务 1,025,534,654.51 631,134,598.38 1,209,444,885.89 497,649,218.57

其他业务 51,883,846.42 17,438,295.72 59,006,565.97 22,835,907.63

合计 1,077,418,500.93 648,572,894.10 1,268,451,451.86 520,485,126.20

62、营业税金及附加

单位：元

项目本期发生额上期发生额

营业税 52,898,669.75 61,698,267.20

城市维护建设税 3,835,248.14 4,460,442.38

教育费附加 1,710,450.62 1,916,647.22

地方教育费附加 1,035,781.13 1,276,948.72

堤围防护费 1,034.51 61,792.70

房产税 3,531,389.54 2,844,379.45

土地使用税 726,610.67

127

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

土地增值税 95,776,519.92 204,157,447.55

其他税费 160,415.94 641,378.67

合计 159,676,120.22 277,057,303.89

其他说明：

63、销售费用

单位：元

项目本期发生额上期发生额

职工薪酬 4,562,356.24 3,488,625.76

营业机构办公费用 6,755,310.83 4,351,269.72

销售代理费、广告费及宣传推广费 28,521,950.60 17,904,918.45

其他 2,101,548.27 573,266.98

合计 41,941,165.94 26,318,080.91

其他说明：

销售费用本年发生额较上期发生额上升59.36%，主要系报告期内新项目开盘销售代理费增加所致。

64、管理费用

单位：元

项目本期发生额上期发生额

职工薪酬 62,531,485.31 63,705,186.43

行政办公费用 21,137,197.32 23,747,798.96

资产摊销及折旧费用 4,717,738.87 5,771,598.27

诉讼费用 2,497,654.50 407,187.00

税金 2,867,555.63 1,139,291.88

其他 9,216,495.16 9,144,870.26

合计 102,968,126.79 103,915,932.80

其他说明：

65、财务费用

单位：元

项目本期发生额上期发生额

利息支出 494,767.88

减：利息收入 8,509,056.15 14,179,022.79

汇兑净损失 591.36 -107,869.08

128

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

其他 993,775.48 1,094,333.49

合计 -7,514,689.31 -12,697,790.50

其他说明：

财务费用本期利息收入较上年减少主要系协定存款和七天通知存款减少利息收入所致。

66、资产减值损失

单位：元

项目本期发生额上期发生额

一、坏账损失 -8,020,498.14 -936,571.89

二、存货跌价损失 99,884,437.85 -5,813,259.28

合计 91,863,939.71 -6,749,831.17

其他说明：

资产减值损失本期发生额较上期发生额大幅增加，主要系本期深物业半山御景项目计提跌价准备所致。

67、公允价值变动收益

单位：元

产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

其他说明：

68、投资收益

单位：元

项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益 1,637,238.00 -352,555.03

处置长期股权投资产生的投资收益 207,432,184.22

处置可供出售金融资产取得的投资收益 5,709,098.20

合并主体退出产生的利得 7,545,255.06

其它 392,034.89

合计 7,738,371.09 214,624,884.25

其他说明：

69、营业外收入

单位：元

计入当期非经常性损益的金

项目本期发生额上期发生额

额

129

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

非流动资产处置利得合计 33,279.06 1,905,888.27 33,279.06

其中：固定资产处置利得 33,279.06 1,905,888.27 33,279.06

政府补助 153,795.84 4,500.00 153,795.84

罚没收入 153,231.52 2,705,567.24 153,231.52

其他 171,278,808.63 478,078.46 176,078,808.63

合计 171,619,115.05 5,094,033.97 176,419,115.05

计入当期损益的政府补助：

单位：元

补贴是否影是否特殊补本期发生金上期发生金与资产相关/

补助项目发放主体发放原因性质类型

响当年盈亏贴额额与收益相关

因承担国家

为保障某种

公用事业或

深圳市国贸

大气环境质社会必要产

汽车实业有补助否否 10,500.00 与收益相关

量提升补贴品供应或价

限公司

格控制职能

而获得的补

助

因承担国家

为保障某种

公用事业或

深圳市国贸

电梯改造补社会必要产

物业管理有补助否否 142,980.00 与收益相关

助品供应或价

限公司

格控制职能

而获得的补

助

因承担国家

为保障某种

公用事业或

重庆奥博电社会必要产

税收优惠补助否否 315.84 与收益相关

梯有限公司品供应或价

格控制职能

而获得的补

助

因承担国家

为保障某种

重庆国贸物公用事业或

毕业生就业

业管理有限补助社会必要产否否 4,500.00 与收益相关

见习补贴

公司品供应或价

格控制职能

而获得的补

130

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

助

合计 -- -- -- -- -- 153,795.84 4,500.00 --

其他说明：

营业外收入本年发生额较上期发生额增加3269.02%，主要系确认龙园创展大厦14、15层资产影响营业外收

入169,582,120.00元所致，详见第十节财务报告（十四）2（1）。

70、营业外支出

单位：元

计入当期非经常性损益的金

项目本期发生额上期发生额

额

非流动资产处置损失合计 601,245.35 93,576.27 601,245.35

其中：固定资产处置损失 601,245.35 93,576.27 601,245.35

罚款及滞纳金 1,410,492.64 25,116,322.54 1,410,492.64

预计负债损失 834,999.50 834,999.50

其他 30,000.00 866,685.56 30,000.00

合计 2,876,737.49 26,076,584.37 2,876,737.49

其他说明：

71、所得税费用

（1）所得税费用表

单位：元

项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用 83,330,320.09 161,226,485.47

递延所得税费用 -23,758,594.67 -24,960,201.80

合计 59,571,725.42 136,266,283.67

（2）会计利润与所得税费用调整过程

单位：元

项目本期发生额

利润总额 216,391,692.13

按法定/适用税率计算的所得税费用 54,097,923.03

子公司适用不同税率的影响 -7,889.24

调整以前期间所得税的影响 -285,195.97

非应税收入的影响 -409,309.50

131

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

不可抵扣的成本、费用和损失的影响 559,673.29

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -24,499,171.74

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏

30,115,695.55

损的影响

所得税费用 59,571,725.42

其他说明

72、其他综合收益

详见附注 57。

73、现金流量表项目

（1）收到的其他与经营活动有关的现金

单位：元

项目本期发生额上期发生额

收取的大额往来款项 1,100,000.00 6,749,857.14

收取的利息收入 8,509,056.15 14,179,022.79

收到的各类按金、押金、保证金、各种

4,931,895.90

专项基金净额

收到的水电费、杂费、事故款等各类代

3,881,747.21

收代付款项净额

收到其他零星款项 1,033,787.06 1,641,006.85

合计 14,524,590.42 27,501,782.68

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

（2）支付的其他与经营活动有关的现金

单位：元

项目本期发生额上期发生额

付现管理费用 30,726,090.13 33,060,657.02

付现销售费用 26,398,187.28 22,770,689.39

支付的各类按金、押金、保证金、各种

9,405,053.02

专项基金净额

支付的水电费、杂费、事故款等各类代

20,401,287.75

收代付款项净额

支付其他零星款项 1,518,295.15 8,620,313.90

合计 68,047,625.58 84,852,948.06

132

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

（3）收到的其他与投资活动有关的现金

单位：元

项目本期发生额上期发生额

收到的其他与投资活动有关的现金说明：

（4）支付的其他与投资活动有关的现金

单位：元

项目本期发生额上期发生额

海南公司退出合并时的现金余额 266,715.68

合计 266,715.68

支付的其他与投资活动有关的现金说明：

（5）收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元

项目本期发生额上期发生额

收到的其他与筹资活动有关的现金说明：

（6）支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元

项目本期发生额上期发生额

借款辅助费用 104,500.00

合计 104,500.00

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

74、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

单位：元

补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --

净利润 156,819,966.71 417,498,679.91

加：资产减值准备 91,863,939.71 -6,749,831.17

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生 31,793,964.69 33,701,124.55

133

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

物资产折旧

无形资产摊销 7,152,503.04 7,152,503.04

长期待摊费用摊销 528,330.96 528,330.96

处置固定资产、无形资产和其他长期资产

567,966.29 -1,812,312.00

的损失（收益以“－”号填列）

财务费用（收益以“－”号填列） 275,874.59 494,767.88

投资损失（收益以“－”号填列） -7,738,371.09 -214,624,884.25

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -23,782,579.91 -24,960,201.80

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 23,985.24

存货的减少（增加以“－”号填列） -230,356,245.15 -220,800,911.09

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填

-12,169,078.01 18,742,572.67

列）

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填

484,005,911.67 -23,796,895.78

列）

其他 -189,218,539.08

经营活动产生的现金流量净额 309,767,629.66 -14,627,057.08

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活

-- --

动：

3．现金及现金等价物净变动情况： -- --

现金的期末余额 933,337,815.77 808,963,376.68

减：现金的期初余额 808,963,376.68 977,171,814.20

现金及现金等价物净增加额 124,374,439.09 -168,208,437.52

（2）本期支付的取得子公司的现金净额

单位：元

金额

其中： --

其他说明：

（3）本期收到的处置子公司的现金净额

单位：元

金额

其中： --

134

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

其中： --

其他说明：

（4）现金和现金等价物的构成

单位：元

项目期末余额期初余额

一、现金 933,337,815.77 808,963,376.68

其中：库存现金 208,170.99 199,841.15

可随时用于支付的银行存款 930,987,796.17 806,458,046.62

可随时用于支付的其他货币资金 2,141,848.61 2,305,488.91

三、期末现金及现金等价物余额 933,337,815.77 808,963,376.68

其他说明：

75、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

不适用

76、所有权或使用权受到限制的资产

单位：元

项目期末账面价值受限原因

保函保证金，详见第十节财务报告十四、

货币资金 12,402,160.00

2（1）

保函保证金，详见第十节财务报告十四、

投资性房地产 1,381,878.96

2（1）

合计 13,784,038.96 --

其他说明：

77、外币货币性项目

（1）外币货币性项目

单位：元

项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

货币资金 -- -- 51,240,449.83

港币 61,160,718.35 0.8378 51,240,449.83

135

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

其他应收款 -- 277,785.66

其中：港元 331,565.60 0.8378 277,785.66

其他应付款 418,927.70

其中：港元 500,033.05 0.8378 418,927.70

应付账款 46,916.80

其中：港元 56,000.00 0.8378 46,916.80

其他说明：

（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择

依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。

√ 适用 □ 不适用

项目境外主要记账本位币记账本位币的选择依据

经营地

深业地产发展有限公司及其子公司香港港币公司位于香港，主要使用港币结算

78、套期

按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：

不适用

79、其他

不适用

八、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

（1）本期发生的非同一控制下企业合并

单位：元

购买日至期购买日至期

被购买方名股权取得时股权取得成股权取得比股权取得方购买日的确

购买日末被购买方末被购买方

称点本例式定依据

的收入的净利润

其他说明：

不适用

136

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

（2）合并成本及商誉

单位：元

合并成本

合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：

不适用

大额商誉形成的主要原因：

不适用

其他说明：

不适用

（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债

单位：元

购买日公允价值购买日账面价值

可辨认资产、负债公允价值的确定方法：

不适用

企业合并中承担的被购买方的或有负债：

不适用

其他说明：

不适用

（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失

是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易

□ 是 √ 否

（5）购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明

不适用

（6）其他说明

本期合并财务报表范围与上期一致，未发生变更。

137

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

2、同一控制下企业合并

（1）本期发生的同一控制下企业合并

单位：元

合并当期期合并当期期

企业合并中构成同一控比较期间被比较期间被

被合并方名合并日的确初至合并日初至合并日

取得的权益制下企业合合并日合并方的收合并方的净

称定依据被合并方的被合并方的

比例并的依据入利润

收入净利润

其他说明：

（2）合并成本

单位：元

合并成本

或有对价及其变动的说明：

其他说明：

（3）合并日被合并方资产、负债的账面价值

单位：元

合并日上期期末

企业合并中承担的被合并方的或有负债：

其他说明：

3、反向购买

交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照权益

性交易处理时调整权益的金额及其计算：

4、处置子公司

是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形

□ 是 √ 否

是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□ 是 √ 否

138

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

6、其他

九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

持股比例

子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式

直接间接

深圳市皇城地产

深圳市深圳市房地产开发 95.00% 5.00% 设立

有限公司

深圳市物业房地

深圳市深圳市房地产开发 95.00% 5.00% 设立

产开发有限公司

深物业集团徐州

大彭房地产开发徐州市徐州市房地产开发 100.00% 设立

有限公司

东莞市国贸长盛

房地产开发有限东莞市东莞市房地产开发 100.00% 设立

公司

深物业扬州房地

扬州市扬州市房地产开发 100.00% 设立

产开发有限公司

深圳市国贸物业

深圳市深圳市物业管理 95.00% 5.00% 设立

管理有限公司

深圳市皇城物业

深圳市深圳市物业管理 100.00% 设立

管理有限公司

山东深国贸物业

济南市济南市物业管理 100.00% 设立

管理有限公司

重庆深国贸物业

重庆市重庆市物业管理 100.00% 设立

管理有限公司

重庆奥博电梯有

重庆市重庆市服务业 100.00% 设立

限公司

深圳市天阙电梯

深圳市深圳市服务业 100.00% 设立

技术有限公司

深圳市国管机电

深圳市深圳市服务业 100.00% 设立

设备有限公司

139

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

深圳市国贸餐饮

深圳市深圳市餐饮服务 80.00% 20.00% 设立

有限公司

深圳市物业工程

建设监理有限公深圳市深圳市工程监理 100.00% 设立

司

深圳市国贸房地

深圳市深圳市服务业 100.00% 设立

产交易中心

深圳市国贸汽车

深圳市深圳市服务业 90.00% 10.00% 设立

实业有限公司

深圳市国贸小汽

深圳市深圳市服务业 100.00% 设立

车出租有限公司

深圳市特速机动

车驾驶员培训中深圳市深圳市服务业 100.00% 设立

心有限公司

深圳市国贸商场

深圳市深圳市商品销售 95.00% 5.00% 设立

有限公司

四川天和实业有

成都市成都市商品销售 100.00% 设立

限公司

湛江深圳物业发

湛江市湛江市房地产开发 100.00% 设立

展有限公司

深圳市深新出租同一控制企业合

深圳市深圳市服务业 100.00%

汽车有限公司并

深业地产发展有

香港香港房地产开发 100.00% 设立

限公司

汇恒发展有限公

香港香港房地产开发 100.00% 设立

司

置茂置业有限公

香港香港房地产开发 70.00% 设立

司

胜达时投资有限非同一控制企业

香港香港房地产开发 100.00%

公司合并

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

2010年9月，本公司与控股股东深圳市投资控股有限公司（以下简称“深投控”）签订了《资产置换协

议书》，约定本公司以本公司及全资子公司深圳市皇城地产有限公司持有的部分房产与深投控拥有的月亮

140

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

湾T102-0237地块和深圳市深新出租汽车有限公司（以下简称“深新公司”）100%股权进行置换。为优化置

换资产的结构，深投控同意将深投控函【2010】103号文所列示的深新公司所拥有的非市场商品房及不良

债权、债务等不宜置入上市公司的资产和负债（以下简称“深新公司剥离资产”或“剥离资产”）不纳入置换

范围，并进行剥离处理。剥离资产原则上应办理过户登记及债权债务转移等手续。

2012年6月，深投控、深圳市对外经济贸易投资有限公司（以下简称“对外经贸公司”）、深新公司签订

了《剥离资产移交合同》。根据合同约定，深投控要求深新公司将剥离资产移交给对外贸易公司进行经营

管理。

由于部分剥离资产过户存在法律障碍，2012年11月对外经贸公司和深新公司签订了《剥离资产及负债

委托经营管理合同》，约定将剥离资产转委托深新公司进行接受清理、经营管理和处置。委托期限至2014

年12月31日止。2014年12月对外经贸公司和深新公司签订了《剥离资产及负债委托经营管理合同之补充协

议》，委托期限延长至2016年9月30日止。2012年6月1日至2012年12月31日深新公司向对外经贸公司支付

资产经营所取得的收益31.3万元，以后每年支付62.6万元，剩余的资产经营所取得的收益由深新公司享有。

截止2015年12月31日剥离资产在合并报表内的余额情况如下：

项目金额项目金额

其他应收款 50.00 其他应付款 683,578.08

投资性房地产 9,158,914.93其他非流动负债 18,253,188.54

固定资产 9,531,321.79

长期待摊费用 246,479.90

资产合计 18,936,766.62 负债及权益合计 18,936,766.62

注：其他非流动负债系应归属于深投控的剥离资产权益。

通过上述《剥离资产及负债委托经营管理合同》，本公司已经实际控制深新公司剥离资产，系通过受

托经营方式形成控制权的经营实体。

确定公司是代理人还是委托人的依据：

无

其他说明：

截止报告期末，本集团少数股东权益余额为862,087.06元；本公司无重要非全资子公司。

（2）重要的非全资子公司

单位：元

本期归属于少数股东的本期向少数股东宣告分

子公司名称少数股东持股比例期末少数股东权益余额

损益派的股利

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

其他说明：

无

141

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

（3）重要非全资子公司的主要财务信息

单位：元

期末余额期初余额

子公司

流动资非流动资产合流动负非流动负债合流动资非流动资产合流动负非流动负债合

名称

产资产计债负债计产资产计债负债计

单位：元

本期发生额上期发生额

子公司名称综合收益总经营活动现综合收益总经营活动现

营业收入净利润营业收入净利润

额金流量额金流量

其他说明：

无

（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

无

（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

无

其他说明：

无

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明

无

（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

单位：元

其他说明

无

142

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

3、在合营安排或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业

持股比例对合营企业或联

合营企业或联营

主要经营地注册地业务性质营企业投资的会

企业名称直接间接

计处理方法

深圳物业吉发仓

深圳市深圳市仓储服务 50.00% 权益法

储有限公司

深圳天安国际大

厦物业管理有限深圳市深圳市物业管理 50.00% 权益法

公司

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

本公司对联营企业深圳物方陶瓷工业有限公司、安徽南鹏造纸有限公司的长期股权投资已全额计提减值准

备，现已无法取得上述公司的财务报表，故本公司认为其为非重要的联营企业。

持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

无

（2）重要合营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

深圳天安国际大厦物业深圳物业吉发仓储有限深圳天安国际大厦物业深圳物业吉发仓储有限

管理有限公司公司管理有限公司公司

流动资产 38,895,590.21 5,555,289.81 35,704,923.71 2,060,981.97

其中：现金和现金等价

27,170,290.21 5,279,230.56 26,199,623.71 1,790,481.86

物

非流动资产 112,137.15 59,395,951.93 115,690.14 60,575,943.01

资产合计 39,007,727.36 64,951,241.74 35,820,613.85 62,636,924.98

流动负债 14,868,217.22 3,372,557.80 13,314,464.45 2,875,168.22

非流动负债 16,665,839.28 16,490,027.37

负债合计 31,534,056.50 3,372,557.80 29,804,491.82 2,875,168.22

归属于母公司股东权益 7,473,670.86 61,578,683.94 6,016,122.03 59,761,756.76

按持股比例计算的净资

3,736,835.43 30,789,341.97 3,008,005.30 29,880,878.38

产份额

对合营企业权益投资的

3,736,835.43 30,789,341.97 3,008,005.30 29,880,878.38

账面价值

营业收入 18,022,357.14 6,676,118.83 18,118,056.52 6,934,396.44

143

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

财务费用 87,226.94 -8,792.28 -80,034.42 -1,803.80

所得税费用 494,157.26 599,795.60 357,987.23 563,714.04

净利润 1,457,548.83 1,816,927.18 1,060,223.38 1,673,601.73

综合收益总额 1,457,548.83 1,816,927.18 1,060,223.38 1,673,601.73

其他说明

无

（3）重要联营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

其他说明

本公司对联营企业深圳物方陶瓷工业有限公司、安徽南鹏造纸有限公司的长期股权投资已全额计提减值准

备，现已无法取得上述公司的财务报表，故本公司认为其为非重要的联营企业。

（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业： -- --

下列各项按持股比例计算的合计数 -- --

联营企业： -- --

下列各项按持股比例计算的合计数 -- --

其他说明

无

（5）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

无

（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损

单位：元

累积未确认前期累计认的损本期未确认的损失（或本期分

合营企业或联营企业名称本期末累积未确认的损失

失享的净利润）

其他说明

144

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

无

（7）与合营企业投资相关的未确认承诺

无

（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

无

4、重要的共同经营

持股比例/享有的份额

共同经营名称主要经营地注册地业务性质

直接间接

在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：

无

共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：

无

其他说明

无

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

无

6、其他

无

十、与金融工具相关的风险

（十）金融工具及其风险

本集团的主要金融工具包括货币资金、可供出售金融资产、借款、应收账款、应付账款等，相关金融

145

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

工具详情见各附注披露。

1、信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款和其他应收款等。

这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额。

本集团银行存款主要存放于信用评级较高的银行，不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约

而导致的任何重大损失。

本集团存在较多单项计提坏账准备的应收款项，这些应收款项已全额计提了坏账准备，充分揭示了存

在的信用风险。除上述已单项计提坏账准备的应收款项外的应收账款期末余额为4,128.85万元，主要为应

收物业管理费，其中应收华为技术有限公司款项为1,032.56万元，系华为技术中心多个服务区的物业管理

费之和，应收客户为广泛分散的业主和租户。本集团对这些应收账款余额进行持续监控，以确保本集团不

致面临重大坏账风险。

本集团因应收账款和其他应收款产生的信用风险敞口的量化数据，参见附注（七）2和附注（七）4

的披露。

2、流动性风险

流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。

本集团内各子公司负责监控自身的现金流量及需求，总部财务部结合各子公司现金流量情况，在集团

层面持续监控短期和长期的资金需求情况，以确保维持充裕的现金流；另外，根据集团的实际资金需求，

从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

本集团各项金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析如下：

（1）本集团流动负债包括短期借款、应付账款、应付利息、其他应付款以及一年内到期的非流动负

债均预计在1年内到期偿付。

（2）本集团非流动负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析如下：

非流动负债期末余额（万元）

项目 1 年以内 3-5 年

1-3 年（含 3 年） 5 年以上合计

（含 1 年）（含 5 年）

长期借款（含息） 902.83 14,756.09 15,658.91

项目非流动负债年初余额（万元）

146

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

1 年以内 1-3 年 3-5 年

5 年以上合计

（含 1 年）（含 3 年）（含 5 年）

长期借款（含息） 1,194.27 17,979.91 19,174.19

3、市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风

险、利率风险和其他价格风险。

（1）汇率风险

汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。

汇率风险的敏感性分析见下表，反映了在其他变量不变的假设下，以下所列外币汇率发生合理、可能

的变动时，由于货币性资产和货币性负债的公允价值变化将对净利润和股东权益产生的影响。

本期上年

项目

净利润变动股东权益变动净利润变动股东权益变动

人民币对港元贬值 2% 17,907.03 -1,010,786.30 3,252.26 468,210.83

人民币对港元升值 2% -17,907.03 999,629.25 -3,252.26 -468,210.83

注1：上表以正数表示增加，以负数表示减少。

注2：上表的股东权益变动不包括留存收益。

（2）利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。

本集团的利率风险产生于银行借款，浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率

的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团带息债务情况如下：

带息债务类型期末余额年初余额

固定利率带息债务 144,840,006.83 30,000,000.00

其中：短期借款 30,000,000.00

一年内到期非流动负债

长期借款 144,840,006.83

147

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

带息债务类型期末余额年初余额

浮动利率带息债务 129,243,352.00 252,613,352.00

其中：短期借款 8,000,000.00 70,000,000.00

一年内到期非流动负债 121,243,352.00 5,000,000.00

长期借款 177,613,352.00

合计 274,083,358.83 282,613,352.00

在管理层进行敏感性分析时， 25个基点的增减变动被认为合理反映了利率变化的可能范围，基于上

述浮动利率计息的长期借款（不含一年内到期的长期借款）按到期日按时偿还，并且在一个完整的会计年

度内将不会被要求偿付的假设基础上，在其他变量不变的情况下，利率上升/下降25个基点对净利润和股东

权益的影响：

本期上期

项目

净利润变动股东权益变动净利润变动股东权益变动

人民币基准利率增加 25 个基准点 -6,314.76 -333,025.04

人民币基准利率减少 25 个基准点 6,314.76 333,025.04

注1：上表以正数表示增加，以负数表示减少。

注2：上表的股东权益变动不包括留存收益。

十一、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位：元

期末公允价值

项目第一层次公允价值计

第二层次公允价值计量第三层次公允价值计量合计

量

一、持续的公允价值计量 -- -- -- --

二、非持续的公允价值计

-- -- -- --

量

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

不适用

148

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

不适用

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

不适用

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析

不适用

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策

不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

不适用

9、其他

不适用

十二、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

母公司对本企业的母公司对本企业的

母公司名称注册地业务性质注册资本

持股比例表决权比例

深圳市投资控股有

深圳市国有资产管理 2,145,000 万元 63.82% 63.82%

限公司

本企业的母公司情况的说明

149

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

截至报告期末，本公司控股股东仍登记为深圳市建设投资控股公司。2004年，深圳市政府将深圳市建

设投资控股公司与另外两家市属资产经营公司深圳市投资管理公司、深圳市商贸控股公司合并，组建成立

深圳市投资控股有限公司，本公司的实际控股股东为深圳市投资控股有限公司。深圳市投资控股有限公司

为国有独资有限责任公司，成立于2004年10月13日，主要经营范围是：通过重组整合、资本运作和资产处

置等手段，对全资、控股和参股企业的国有股权进行投资、运营和管理；在合法取得土地使用权范围内从

事房地产开发经营业务；按照市国资委要求进行政策性和策略性投资；为市属国有企业提供担保；市国资

委授权开展的其他业务。深圳市人民政府国有资产监督管理委员会作为政府组成部门，代表深圳市政府对

深圳市投资控股有限公司实施管理，因此本公司的最终控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员

会。

本企业最终控制方是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。

其他说明：

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注（九）1。。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注（九）3。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本企业关系

其他说明

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本企业关系

深圳迎宾馆有限公司同受本公司母公司控制

深圳市对外经济贸易投资有限公司同受本公司母公司控制

深圳市深投物业发展有限公司同受本公司母公司控制

其他说明

5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元

关联方关联交易内容本期发生额获批的交易额度是否超过交易额度上期发生额

出售商品/提供劳务情况表

单位：元

关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

150

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

深圳市深投物业发展有限公司提供物业管理服务 259,084.80 1,576,605.60

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

单位：元

委托方/出包方名受托方/承包方名受托/承包资产类托管收益/承包收本期确认的托管

受托/承包起始日受托/承包终止日

称称型益定价依据收益/承包收益

关联托管/承包情况说明

本公司委托管理/出包情况表：

单位：元

委托方/出包方名受托方/承包方名委托/出包资产类托管费/出包费定本期确认的托管

委托/出包起始日委托/出包终止日

称称型价依据费/出包费

关联管理/出包情况说明

（3）关联租赁情况

本公司作为出租方：

单位：元

承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

本公司作为承租方：

单位：元

出租方名称租赁资产种类本期确认的租赁费上期确认的租赁费

深圳市深投物业发展有限公

租金 344,842.92 338,185.06

司

关联租赁情况说明

（4）关联担保情况

本公司作为担保方

单位：元

被担保方担保金额担保起始日担保到期日担保是否已经履行完毕

东莞市国贸长盛房地产

129,243,352.00 2013 年 01 月 11 日 2016 年 01 月 11 日否

开发有限公司

本公司作为被担保方

单位：元

担保方担保金额担保起始日担保到期日担保是否已经履行完毕

深圳市皇城地产有限公 144,840,006.83 2014 年 06 月 20 日 2017 年 04 月 21 日否

151

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

司

关联担保情况说明

公司及子公司没有为合并财务报表范围外的其他公司提供担保，上述均是母、子公司之间相互提供担保。

（5）关联方资金拆借

单位：元

关联方拆借金额起始日到期日说明

拆入

拆出

（6）关联方资产转让、债务重组情况

单位：元

关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

（7）关键管理人员报酬

单位：元

项目本期发生额上期发生额

支付给关键管理人员的报酬总额（含个

5,985,900.00 6,671,900.00

人所得税）

（8）其他关联交易

关联方受托经营

2012年11月，深圳市对外经济贸易投资有限公司（以下简称“对外经贸公司”）与公司子公司深新公司

签订了《剥离资产及负债委托经营管理合同》，约定将剥离资产转委托深新公司接受清理、经营管理和处

置，详见第十节财务报告九、1事项。根据委托经营管理合同，报告期内深新公司向对外经贸公司支付了

资产经营所取得的收益62.6万元。

2015年度受托经营期间，剥离资产经营情况如下：

项目金额

营业收入 1,847,405.24

营业成本 2,638,389.70

营业税金及附加 101,006.96

管理费用 757,768.67

利润总额 -1,649,760.09

所得税费用 -412,440.02

净利润 -1,237,320.07

注：管理费用中包含向对外经贸公司支付的资产经营所取得的收益62.6万元。

152

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

单位：元

期末余额期初余额

项目名称关联方

账面余额坏账准备账面余额坏账准备

安徽南鹏造纸有限

其他应收款 8,047,712.00 8,047,712.00 7,328,480.00 7,328,480.00

公司

深圳物方陶瓷工业

其他应收款 1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25

有限公司

深圳国贸实业发展

其他应收款 2,351,652.48 2,351,652.48

有限公司

深圳迎宾馆有限公

其他应收款 909,960.40 909,960.40 909,960.40 909,960.40

司

深圳市深投物业发

应收账款 129,542.40 3,886.27

展有限公司

（2）应付项目

单位：元

项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

其他应付款深圳物业吉发仓储有限公司 26,296,665.14 26,296,665.14

深圳天安国际大厦物业管理

其他应付款 5,214,345.90 4,114,345.90

有限公司

7、关联方承诺

本报告期无关联方承诺事项。

8、其他

不适用

十三、股份支付

1、股份支付总体情况

□ 适用 √ 不适用

153

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

2、以权益结算的股份支付情况

□ 适用 √ 不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□ 适用 √ 不适用

4、股份支付的修改、终止情况

无

5、其他

无

十四、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

资产负债表日存在的重要承诺

项目期末数

已签约但未于财务报表中确认的房地产开发项目的大额发包合同 855,729,640.97

合计 855,729,640.97

2、或有事项

（1）资产负债表日存在的重要或有事项

（1）未决诉讼

A、关于转让嘉宾大厦（现更名为：龙园创展大厦；曾用名：金利华商业广场）诉讼事项

1993年公司与深圳市海滨物业发展有限公司（现名：深圳市基永物业发展有限公司，以下简称“基永

公司”）签订了《“嘉宾大厦”发展权益转让合同书》，1999年1月，基永公司以房产面积与合同不符等理由

向广东省高级人民法院（以下简称“广东省高院”）起诉公司，要求解除转让合同，返还其已付的转让款及

建设款。对此，公司反诉对方要求支付剩余转让款，并申请法院查封了对方2.8万平方米的房产。

2001年7月29日，广东省高院出具（1999）粤高法民初3号《民事判定书》（以下简称“3号判决书”），

判定：①公司应在判决生效后30日内将土地使用权中所属份额过户至基永公司名下；②基永公司应当在公

司办理土地使用权过户手续后60日内支付14,386万元转让款。2001年11月27日，公司向广东省高院申请强

制执行，由于中国工商银行浙江省工行对公司查封财产提出异议，经广东省高院裁定，解除了对基永公司

约1万平方米房产的查封。公司认为该裁定适用法律错误，向广东省高院提出异议。

2005年9月，广东省高院向深圳市国土房产登记部门送达了解封裁定，上述约1万平方米房产被正式解

封。

154

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

2006年1月，广东省高院出具（2002）粤高法执字第1号《民事裁定书》，裁定：因出现①公司尚未将

土地使用权中所属份额过户至基永公司名下；②查明被执行人基永公司目前无其他财产可供执行、公司也

未能提供执行的财产等两种情形，故3号判决书第二判项“基永公司应当在公司办理土地使用权过户手续后

60日内支付14,386万元转让款”中止执行，中止执行的情形消失后恢复执行。

2006年3月，根据最高人民法院的规定，公司在本案中申请查封的嘉宾大厦的其他房产已被自动解封。

2009年9月，公司收到广东省高院送达的（2002）粤高法执字第1-1号《恢复执行通知书》，称决定恢复执

行公司申请执行基永公司拖欠本公司嘉宾大厦项目转让款的案件。

2009年10月，公司收到广东省高院送达的（2002）粤高法执字第1-2号《执行裁定书》。该裁定称：恢

复本案执行是根据“最高人民法院关于开展全国集中清理执行积案活动的要求”而进行的，经广东省高院向

深圳市车管所、深圳市证券结算机构、深圳市国土资源和房产管理局及被执行人的开户银行等单位调查，

被执行人——基永公司没有可供执行的财产。为此，广东省高院裁定：①终结（2002）粤高法执字第1 号

案的本次执行程序；②本案具备执行条件时，申请执行人可以申请恢复执行。

由于深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司（以下简称“龙园凯利公司”）和深圳市华能金地置业有

限公司（以下简称“华能金地公司”）拟对金利华商业广场进行复工改造，2011年3月3日公司与深圳市规划

和国土资源委员会第一直属管理局（以下简称“深圳国土局”）、龙园凯利公司以及华能金地公司签订了深

地合字（1992）0228号《深圳市土地使用权出让合同书第二补充协议书》。依据该协议及深圳市政府《关

于研究问题楼盘处理工作有关问题的会议纪要》（481号），龙园凯利公司和华能金地公司于2011年11月

17日将金利华商业大厦土地登记至其共同名下。

2012年4月，公司向深圳市罗湖区人民法院提起代位权诉讼，以（1999）粤高法民初3号《民事判决书》

确定的对基永公司的债权为依据，起诉基永公司的债务人深圳总利投资有限公司（以下简称“总利公司”），

要求其在对基永公司所负的债务范围内向本公司清偿。同时，华能金地公司与总利公司的管理层高度混同，

公司认为华能金地公司与总利公司存在重大关联关系，故本公司同时起诉华能金地公司，要求对总利公司

应当承担的债务承担连带责任。2013年9月11日，深圳市罗湖区人民法院作出（2012）深罗法民二初字第

1150号民事判决书，判决驳回公司诉讼请求。公司不服该判决，已向深圳市中级人民法院提起上诉。2015

年3月，深圳市中级人民法院作出(2014)深中法商终字第400号民事判决书，判决驳回公司上诉，维持原判。

鉴于本案暂未发现可执行财产，公司已对应收深圳市基永物业发展有限公司转让嘉宾大厦款项全额计

提了坏账准备。2015年8月，本公司以债权人的身份向深圳市中级人民法院申请深圳市基永物业发展有限

公司破产偿债，现等待法院立案审查。

B、关于美丝土地确权诉讼事项

2004年6月，深圳市美丝实业有限公司（以下简称“美丝公司”）向深圳市中级人民法院（以下简称“深

圳中院”）提起诉讼，诉称1991年6月深圳市罗湖经济发展公司与本公司非法使用其合法取得的土地，为此

请求法院排除妨碍、停止侵害并索赔800万元。2005年3月，深圳中院作出（2004）深中法民初字第108号

《民事判决书》，判令公司在3个月内返还4,782平方米土地给美丝公司，驳回美丝公司的其他诉讼请求。

公司不服，向广东省高院提起上诉。广东省高院于2005年11月25日判决撤销深圳中院作出的（2004）深中

法民初字第108号民事判决，驳回美丝公司的起诉。

在二审审理期间，美丝公司又向深圳市房地产产权登记中心申请撤销公司持有的深房地字第

3000320987、300119899号《房产地证》。深圳市房地产产权登记中心于2005年7月7日向美丝公司作出深

房登函（2005）84号《复函》，认为上述两证均合法有效，不应予以撤销。美丝公司不服，向深圳市人民

政府提出行政复议，深圳市人民政府于2005年10月8日作出深府复决（2005）294号《行政复议决定书》，

认为上述两证核准登记不当，应予以撤销，并撤销了深房登函（2005）84号《复函》。

公司对深府复决（2005）294号《行政复议决定书》不服，于2005年10月20日向深圳中院提起行政诉

讼。2006年6月26日，深圳中院出具（2005）深中法行初字第23号《行政判决书》，判决：维持深圳市人

民政府深府复决（2005）294号行政复议决定。公司不服该项判决，于2006年8月2日向广东省高院提起上

诉，广东省高院作出（2006）粤高法行终字第154号《行政判决书》，维持了深圳中院的（2005）深中法

155

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

行初字第23号行政判决，驳回公司的上诉。根据该判决，深圳市国土资源和房产管理局将重新审查美丝公

司于2005年要求撤销公司深房地字第3000320987、300119899号《房产地证》的请求。

2007年5月15日，深圳市房地产权登记中心作出深房登（2007）27号《关于撤销深房地字第3000320987

和300119899号<房产地证>的决定》。深圳市房地产权登记中心决定撤销公司原持有的载明美林厂房和综

合楼产权及所占地11,500平方米土地使用权的深房地字第3000320987和300119899号《房产地证》。将上述

房产及土地使用权的登记回复到原深房地字第0103142号和0103139号《房地产证》的登记状态。根据原《房

地产证》的登记，美林厂房和综合楼建筑物产权及所占地11,500平方米土地使用权属公司所有。

2007年7月9日，公司向深圳市人民政府行政复议办公室提起行政复议，认为深圳市房地产权登记中心

撤销公司持有的深房地字第3000320987和300119899号《房产地证》，将美林厂房、综合楼及所占土地使

用权的登记回复至原深房地字号的登记状态，违反了深圳市人民政府深府（2001）94号《关于加强土地市

场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》的规定，请求撤销深房登（2007）27号《关于撤销深房地

字第3000320987和300119899号<房产地证>的决定》。2007年9月6日，深圳市人民政府作出深府复决（2007）

255号《行政复议决定书》，维持了国土局的行政行为。

2007年11月，深圳市国土资源和房产管理局再次驳回美丝公司要求撤销公司深房地字第0103142号和

0103139号《房地产证》的申请，美丝公司向深圳市福田区人民法院（以下简称“福田法院”）提起行政诉讼，

要求撤销深圳市国土资源和房产管理局的该行政行为，公司作为第三人参加诉讼。该诉讼案号为（2008）

深福法行初字第10号（以下简称“10号案”），该诉讼已于2008年1月8日开庭。2008年1月，美丝公司又向福

田法院提起行政诉讼，要求撤销国土局的上述行政行为，撤销公司的深房地字第0103142号和0103139号《房

地产证》，将该土地恢复登记在美丝公司名下，该诉讼号为（2008）深福法行初字第70号（以下简称“70

号案”）。2008年5月，福田法院对70号案作出一审判决，判决撤销公司的深房地字第0103142号和0103139

号《房地产证》，要求国土局重新审查美丝公司的申请，公司、国土局及美丝公司均不服该判决提起上诉。

2008年7月，公司收到福田法院的《行政裁定书》，裁定中止10号案的审理。

2008年12月，深圳中院作出（2008）深中法行终字第223号《行政判决书》，对70号案作出终审判决，

判决维持了原审法院的判决，并明确指出，公司与美丝公司之间就涉案土地使用权的争议，应通过民事程

序解决，国土部门应待争议解决后，根据结果办理相关的登记手续。

2009年2月11日，公司收到福田法院送达的《民事起诉状》，美丝公司向公司和深圳市罗湖经济发展

有限公司提起民事诉讼，要求确认原深房地字第0103142号和0103139号《房地产证》登记的土地使用权及

上盖建筑物归美丝公司所有，将其交付美丝公司，并赔偿人民币750万元。公司依法提出管辖权异议，2009

年3月4日，福田法院向公司送达《通知书》，通知公司已依法将本案移送深圳中院审理。2009年7月2日，

深圳中院开庭审理本案。

公司于2009年12月2 日收到广东省高院送达的《行政裁定书》。广东省高院经审查，认为公司对深圳

中院作出的（2008）深中法行终字第223号行政判决的再审申请符合法律规定，并裁定：①本案由广东省

高院提审；②再审期间，中止原判决的执行。

公司于2011年8月15日收到广东省高级人民法院送达的（2010）粤高法审监再字第8号《行政判决书》，

维持了（2008）深中法行终字第223号行政判决书，并且认为，双方当事人就诉争土地的权属争议，属于

民事确权关系，各方当事人应另循法律途径解决。

公司于2012年10月收到深圳中院送达的裁定，美丝公司向法院申请撤销对公司的诉讼，法院依法准许。

公司收到该裁定后，因（2008）深中法行终字第223号行政判决书已明确认定公司与美丝公司之间就梅林

土地的争议需通过民事法律程序解决纠纷，因此公司向美丝公司、罗经发公司提起了民事诉讼，请求确认

涉诉土地归公司所有，法院已经受理。美丝公司随后向公司提起反诉，要求确认涉诉土地归其所有。两案

合并审理，于2013年3月1日公开审理。2014年12月10日，公司收到深圳市中级人民法院送达的（2012）深

中法房初字第53号《民事判决书》。深圳市中级人民法院对公司诉美丝公司、深圳市罗湖区经济发展公司

土地所有权纠纷一案作出一审判决。判决确认公司与深圳市罗湖区经济发展公司签署的《合作开发美丝工

业区协议书》、《合作开发美丝工业区补充协议》关于合作开发宗地号B405-7（4）的11,500平方米土地的

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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

内容有效；确认位于深圳市北环路梅林工业区宗地号B405-7（4）的11,500平方米土地使用权及地上建筑物

美林1号厂房、美林综合楼所有权归于公司所有（原产权证号：深房地字第0103139、0103142）；美丝公

司、深圳市罗湖区经济发展公司应于本判决生效之日起15日内协助公司办理11,500平方米土地及地上建筑

物美林1号厂房、美林综合楼产权登记至公司名下的房地产登记手续；驳回公司其他诉讼请求及美丝公司

反诉请求。目前，美丝公司已提起上诉，二审尚未开庭。

公司认为：公司应当被依法确认为上述土地及建筑物的合法权利人，公司将通过法律途径维护公司的

合法权益，预计上述事项不会对公司的财务状况产生重大影响。

C、深圳合泰亨诉公司对国贸实业公司债务承担连带责任案

2015年7月31日，深圳市罗湖区人民法院作出（2015）深罗法民二初字第2499号民事判决书，判决本

公司、中国（深圳）教育企业股份有限公司（以下简称“中教公司”）对深圳国贸实业发展有限公司（以下

简称“国贸公司”）在（2002）深罗法经一初第582号民事判决书项下的债务承担连带责任。

根据（2002）深罗法经一初字第582号民事判决书：深圳新光实业有限公司（以下简称“新光公司”）应

于判决生效之日期十日内清偿中国工商银行深圳市深东支行（以下简称“工行深东支行”）本金221万及利息

（该利息自2000年12月22日起计至还清款项之日止，依照借款合同约定的中国人民银行的相关规定计付）；

国贸公司对新光公司在该判决项下的债务承担连带清偿责任。

（2002）深罗法经一初字第582号民事判决书判决生效后，工行深东支行仅受偿31,551元，其后将债权

转让给中国东方资产管理公司深圳办事处。中国东方资产管理公司深圳办事处再向法院申请强制执行，但

并未再获清偿。2008年5月22日，中国东方资产管理公司深圳办事处将上述债权转让给东富资产管理有限

公司。2010年10月24日，东富资产管理有限公司将上述债权转让给深圳合泰亨投资有限公司。深圳合泰亨

投资有限公司在该执行程序中受偿70万元。

2013年，国贸公司进入破产清算程序。2014年12月17日，深圳市中级人民法院出具（2013）深中法破

字第24-3号民事裁定书，以国贸公司下落不明及管理人未接管到该公司财产及财务资料，无法全面清算为

由，裁定终结对国贸公司的破产程序。2015年4月1日，国贸公司破产管理人注销了国贸公司。

（2015）深罗法民二初字第2499号民事判决案中深圳合泰亨投资有限公司诉讼请求为本公司和中教企

业公司对国贸公司在（2002）深罗法经一初字第582号民事判决项下的债务（截止2015年3月31日，本金

2,178,449.00元，利息依据判决即法律规定计至清偿之日）承担连带清偿义务。

深圳市罗湖区人民法院一审判决认为国贸实业公司两家股东本公司和中教企业公司，以及案外人世才

公司怠于履行清算义务，未在国贸公司破产程序中提交会计账簿，导致无法全面清算，应对国贸公司在

（2002）深罗法经一初字第582号民事判决书项下债务承担连带责任；至于该债务的具体金额，则取决于

当事人对（2002）深罗法经一初字第582号民事判决书项下债务履行情况，因相关履行情况随时可能发生

变化，法院在本案诉讼过程中对该债务的具体金额不做认定。

本公司不服上述判决，现已上诉。

报告期内，本公司根据（2015）深罗法民二初字第2499号民事判决书以及公司对国贸公司实际持股比

例38.33%确认了预计负债834,999.50元。

（2）担保事项

A、本公司向北京银行股份有限公司深圳分行借款45,000.00万元，已累计放款14,484.00万元，该项借

款由本公司下属子公司深圳市皇城地产有限公司提供保证担保，该借款年末余额为14,484.00万元。

B、本公司下属子公司东莞市国贸长盛房地产开发有限公司以本公司位于深圳市罗湖区人民南路国际

贸易中心大厦A区101、A区102、A区103、A区104、A区二层、A区五层、B区1-02、B区1-03共8套房产作

抵押向交通银行股份有限公司东莞分行借款44,000.00万元，已累计放款16,924.34万元，本公司提供连带责

任保证，该借款年末余额为12,924.34万元。

C、本公司子公司东莞市国贸长盛房地产开发有限公司属暂定资质的房地产开发企业，在办理商品房

预售许可申请时需提交企业破产、解散等清算情况发生后的商品房住房质量担保函。东莞市国贸长盛房地

产开发有限公司向交通银行东莞大朗支行缴纳了12,402,160.00元保证金后，由其出具了9份不可撤销的商品

157

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

房住房质量担保函，其中1份1,468,870.00元的担保期间为2015年6月30日至2020年12月31日；剩余8份

10,933,290.00元的担保期限为2015年7月1日至2020年12月31日。

D、为业主担保：本公司及下属子公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，截止2015年12月31

日尚未结清的担保金额共计人民币22,091万元。该担保事项是房地产开发商为小业主购买公司商品房所提

供的担保，为行业内普遍现象。

（3）或有资产

湖北省对外贸易经济合作厅驻深圳办事处（以下简称“湖北外贸”）以公司逾期交楼为由，于2000年7

月向深圳中院起诉公司，要求解除与公司签订的购买嘉宾大厦（现更名为：龙园创展大厦；曾用名：金利

华商业广场）4,000平方米办公用房的《协议书》，返还其购房款1,080万元人民币，并要求赔偿损失1,867.56

万元人民币。经广东省高级人民法院作出（2002）粤高法民一终字第90号判决书（以下简称“90号判决”）

判决：公司需退回湖北外贸驻深办建房款1,080万元及相应的银行利息。

湖北外贸向法院申请执行。2005年1月底，广州铁路运输中级法院（以下简称“广铁中院”）受广东省高

院的指定，执行湖北外贸诉公司一案。广铁中院向罗湖大酒店清算组送达了查封裁定，查封了公司在罗湖

大酒店2,300万元的分配债权。

公司不服广东省高院判决，向最高人民法院申请再审。2005年8月，最高人民法院下达了(2004)民二监

字第146-1号《民事裁定书》，裁定广东省高院再审本案，再审期间原判决中止执行。2006年5月12日，广

东省高院对90号判决再审审结，判决维持90号判决，本案恢复执行，湖北外贸驻深办向广铁中院请求付款

并请求再执行再审期间的利息，公司同时请求暂缓执行。2006年6月30日，广铁中院出具（2004）广铁中

法执字第225－4号《民事裁定书》，裁定：①公司请求暂缓执行没有事实和法律依据，不予采纳；②湖北

外贸请求付款符合法律规定，广铁中院决定将划拨至该院账户的2,300万元扣除执行费后支付给湖北外贸驻

深办；③对于湖北外贸所请求再执行再审期间利息不予支持；④90号判决所确定的公司还款义务已依法执

行完毕；⑤90号判决终结执行。公司依据上述判决已确认了损失，并增加对基永公司的应收款项并提取坏

账准备。公司认为广东省高院的再审判决存在认定事实和适用法律的错误，向最高人民法院申请再审，最

高人民法院于2007年10月作出（2004）民二监字第146-3号《民事裁定书》，裁定由最高人民法院再审本案。

后经综合考虑，本公司向最高院撤回再审申请。

公司赔付房款及利息后，湖北外贸退回的嘉宾大厦14、15层依法应归公司所有。为解决该房产的权属

问题，经公司调查发现，嘉宾大厦的14、15层被以备案登记的方式登记在珠海西部银珠实业开发公司（以

下简称“珠海银珠公司”）名下，公司于2008年6月向罗湖法院提请民事诉讼，起诉珠海银珠公司，请求法院

确认公司为嘉宾大厦14、15层的权利人，并判令将嘉宾大厦14、15层过户登记在公司名下。罗湖法院依法

受理本案，案号为（2008）深罗法民三初字第1442号。2008年7月21日，法院经公开审理并主持调解，公

司与珠海银珠公司达成和解，并由罗湖法院出具《民事调解书》，该调解书的主要内容为：①双方一致同

意嘉宾大厦的14、15层归原告（公司）所有；②被告在本调解书生效之日起三日内协助原告（公司）办理

上述房产过户到原告名下的相关手续。本调解书已依法生效。截至报告年末，嘉宾大厦的14、15层已经以

备案登记的方式由深圳市房地产权登记中心登记在本公司名下。

由于深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司（以下简称“龙园凯利”）和深圳市华能金地置业有限公

司（以下简称“华能置业”）拟对金利华商业广场进行复工改造，2011年3月3日公司与深圳市规划和国土资

源委员会第一直属管理局（以下简称“深圳国土局”）、龙园凯利以及华能置业签订了深地合字（1992）0228

号《深圳市土地使用权出让合同书第二补充协议书》，达成协议如下：①深圳国土局同意宗地号H206-0002、

面积6,892平方米的土地使用权受让方变更为龙园凯利和华能置业；②龙园凯利和华能置业承接该宗地的全

部权利、责任和义务，并自行理顺已转让房产的关系及协助办理相关手续；③龙园凯利和华能置业承诺自

行解决该项目存在的抵押和预查封，凡因该土地使用权受让方变更所引起的任何纠纷均由龙园凯利和华能

置业负责处理并承担法律和经济责任；④该项目14层、15层产权归本公司所有，性质为商品房，由龙园凯

利和华能置业负责按项目统一交楼标准建设装修；⑤宗地使用年期调整为50年，从2011年2月21日至2061

年2月20日止。

158

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

2014年11月，龙园凯利和华能置业取得龙园创展大厦项目的《建筑工程施工许可证》。2014年12月委

托施工单位银广厦集团有限公司进行外墙装饰装修，玻璃幕墙、屋面及防水工程、通风工程、空调工程、

建筑给排水工程、室外工程等进行施工。于2015年12月完工。该项目目前处于竣工验收阶段。

该项目于2015年1月9日取得《房地产预售许可证》，2015年1月17日开盘，根据深圳市规划和国土资

源委员会公开信息查询，该项目可公开出售套数合计为1,077套，截止本报告报出日，该项目已售比例超

过70%，合同约定入伙时间为2016年6月30日。

公司认为：因该项目的建筑工程已经于2015年12月全部完成，2016年已经进入验收阶段，属于本公司

的14、15层完成交房已不存在重大实质性障碍，该项潜在资产已基本确定可以收到，因此将其确认为一项

资产，列报于其他流动资产。本公司依据深圳市世联土地房地产评估有限公司于2016年1月4日出具的《深

圳市罗湖区深南东路以北金利华大厦14、15层共两层商务公寓物业房地产价值咨询报告》（世联咨字

2015-Z12006号）确定的属于本公司的 14 、 15 层市场价值为 174,382,120 元作为资产入账价值，其中

169,582,120元计入营业外收入，4,800,000元作为因该诉讼案件代基永公司偿还债务形成对其债权计提之坏

账准备的转回计入资产减值损失。

（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明

公司不存在需要披露的重要或有事项。

3、其他

无

十五、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

单位：元

对财务状况和经营成果的影

项目内容无法估计影响数的原因

响数

2、利润分配情况

单位：元

拟分配的利润或股利 47,678,327.36

经审议批准宣告发放的利润或股利 47,678,327.36

3、销售退回

无

159

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

4、其他资产负债表日后事项说明

截止2015年12月31日，本公司账面对金田实业（集团）股份有限公司（以下简称“金田实业”）债权为

56,600,000.00元（列报于其他应收款），计提坏账准备金额为53,031,578.72元。

2016年1月29日，广东省深圳市中级人民法院作出的（2015）深中法破字第14-5号《民事裁定书》，认

为《金田实业（集团）股份有限公司重整计划》明确规定重整计划执行完毕的标准为“债权人依照重整计

划应当获得分配的现金和股份，已转入债权人指定的帐户或提存至管理人指定账户”。在管理人的监督下，

金田实业根据重整计划及债权人的支付指令，向债权人支付了现金，并将金田实业流通A股股票、非流通

A股股票及B股股票划入债权人指定账户。同时，对于未提供适格资金账户或证券账户的债权分配款项及股

票进行了提存。因此，金田实业重整计划已执行完毕。按照重整计划减免的债务，自重整计划执行完毕时

起金田实业不再承担清偿责任，并裁定确认金田实业重整计划执行完毕，终结金田实业破产程序。

根据《金田实业（集团）股份有限公司重整计划》的最终实施情况，本公司于2016年1月26日收到分

配的金田实业流通A股股票772,717股、非流通A股股票712,123股及B股股票447,217股，以金田实业停牌前

一交易日（2014年12月10日）价格A股每股2.09元、B股每股1.04元计算，受偿资产资产价值为3,568,421.28

元。

根据深圳中院作出的（2015）深中法破字第14-5号《民事裁定书》，金田实业重整计划已执行完毕，

按照重整计划减免的债务，自重整计划执行完毕时起金田实业不再承担清偿责任，本公司需核销对金田实

业应收款金额为53,031,578.72元，因本项资产已经全额计提了坏账准备，不会对公司经营成果造成影响。

十六、其他重要事项

1、前期会计差错更正

（1）追溯重述法

单位：元

受影响的各个比较期间报表

会计差错更正的内容处理程序累积影响数

项目名称

（2）未来适用法

会计差错更正的内容批准程序采用未来适用法的原因

2、债务重组

不适用

3、资产置换

（1）非货币性资产交换

不适用

160

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

（2）其他资产置换

不适用

4、年金计划

不适用

5、终止经营

单位：元

归属于母公司所

项目收入费用利润总额所得税费用净利润有者的终止经营

利润

其他说明

不适用

6、分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

本集团的经营业务包括房地产业务、房屋租赁管理业务、交通运输业务、饮食服务业务及其他业务（包

括：机电专业维修业务、汽修业务、工程监理业务、停车场业务，由于以上业务收入较小，予以合并）等。

本集团根据业务的性质以及所提供的产品和服务分开组织和管理。本集团的每个经营分部是一个业务集

团，提供面临不同于其他经营分部的风险并取得不同于其他经营分部的报酬的产品和服务。

A. 房地产业务分部：经营房地产的开发、销售及房屋租赁

B. 物业管理业务分部：经营物业管理

C. 交通运输业务分部：经营汽车客运

D. 饮食服务业务：经营餐饮服务

E. 其他业务：经营机电专业维修业务、汽修业务、工程监理业务、停车场业务

管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。

（2）报告分部的财务信息

单位：元

物业管理分交通运输分饮食服务分

项目房地产分部其他分部未分配分部间抵销合计

部部部

对外营业收 595,657,932. 383,726,480. 60,914,047.9 31,014,702.8 1,077,418,50

6,105,337.18

入 90 02 4 9 0.93

分部间交易 2,083,303.00 12,388,568.8 301,670.95 1,288,269.00 5,276,235.69 -21,338,047.5

161

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

收入 7 1

42,384,136.3 41,941,165.9

销售费用 -442,970.42

6 4

对联营和合

营企业的投 1,637,238.00 1,637,238.00

资收益

资产减值损 77,621,988.8 18,542,750.3 96,663,939.7

680,576.21 41,119.62 -52,369.17 -170,126.21

失 9 7 1

折旧和摊销 19,263,331.2 18,335,149.0 39,474,798.6

1,444,495.48 390,107.44 41,715.54

费 1 2 9

利润总额（亏 222,095,481. 29,272,449.8 -33,946,158.1 -10,621,843.0 216,391,692.

8,401,807.02 1,226,323.68 -36,368.78

损） 59 0 2 6 13

5,684,470,69 417,588,343. 380,067,812. 2,362,095,34 -4,479,715,64 4,379,763,48

资产总额 7,339,004.31 7,917,928.25

2.79 01 71 5.82 0.79 6.10

4,108,077,83 319,798,701. 183,821,035. 1,770,580,39 -4,120,119,17 2,278,994,63

负债总额 7,429,395.61 9,406,441.89

9.11 37 17 0.13 0.85 2.43

对联营和合

34,526,177.4 34,526,177.4

营企业的长

1 1

期股权投资

长期股权投

资以外的其 33,676,912.4 40,901,000.9

6,327,435.98 894,302.56 2,350.00

他非流动资 4 8

产增加额

（3）公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

不适用

（4）其他说明

A、产品和劳务的对外交易收入

项目本期金额上期金额

房地产 595,657,932.90 823,545,260.23

物业管理 383,726,480.02 348,639,937.02

交通运输 60,914,047.94 65,503,394.11

饮食服务 31,014,702.89 24,634,302.99

其他 6,105,337.18 6,128,557.51

合计 1,077,418,500.93 1,268,451,451.86

B、地理信息

对外交易收入的分布：

162

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

项目本期金额上期金额

中国大陆地区 1,076,951,837.08 1,267,999,589.99

中国大陆地区以外的国家和地区 466,663.85 451,861.87

合计 1,077,418,500.93 1,268,451,451.86

非流动资产总额的分布：

项目期末余额年初余额

中国大陆地区 457,200,691.14 453,648,609.02

中国大陆地区以外的国家和地区 2,455,666.52 2,944,308.35

合计 459,656,357.66 456,592,917.37

C、主要客户信息

本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易超过10%的客户。

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

不适用

8、其他

不适用

十七、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）应收账款分类披露

单位：元

期末余额期初余额

账面余额坏账准备账面余额坏账准备

类别

计提比账面价值账面价值

金额比例金额金额比例金额计提比例

例

单项金额重大并单

96,647,8 96,647,8 101,447 101,447,8

独计提坏账准备的 98.08% 100.00% 97.88% 100.00%

89.05 89.05 ,889.05 89.05

应收账款

按信用风险特征组

1,828,82 849,254. 979,569.4 2,149,1 1,119,917 1,029,211.5

合计提坏账准备的 1.86% 46.44% 2.07% 52.11%

4.21 72 9 28.71 .19 2

应收账款

单项金额不重大但

54,380.3 0.06% 54,380.3 100.00% 54,380. 0.05% 54,380.35 100.00%

单独计提坏账准备

163

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

的应收账款 5 5 35

98,531,0 97,551,5 979,569.4 103,651 102,622,1 1,029,211.5

合计 100.00% 99.01% 100.00% 99.01%

93.61 24.12 9 ,398.11 86.59 2

期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：

√ 适用 □ 不适用

单位：元

期末余额

应收账款（按单位）

应收账款坏账准备计提比例计提理由

涉及诉讼，无可执行财

深圳市基永物业发展有

93,811,328.05 93,811,328.05 100.00% 产，详见第十节财务报

限公司

告十四、2（1）

深圳特威实业有限公司 2,836,561.00 2,836,561.00 100.00% 长期未能收回

合计 96,647,889.05 96,647,889.05 -- --

组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：

√ 适用 □ 不适用

单位：元

期末余额

账龄

应收账款坏账准备计提比例

1 年以内分项

1 年以内（含 1 年） 429,793.50 12,893.81 3.00%

1 年以内小计 429,793.50 12,893.81 3.00%

2至3年 803,814.00 241,144.20 30.00%

5 年以上 595,216.71 595,216.71 100.00%

合计 1,828,824.21 849,254.72 46.44%

确定该组合依据的说明：

确定该组合的依据详见第十节财务报告五、11。

组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：

□ 适用 √ 不适用

组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：

（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备金额-270,662.47 元；本期收回或转回坏账准备金额 4,800,000.00 元。

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元

单位名称收回或转回金额收回方式

164

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

深圳市基永物业发展有限公司 4,800,000.00 详见第十节财务报告十四、2

合计 4,800,000.00 --

详见第十节财务报告十四、2

（3）本期实际核销的应收账款情况

单位：元

项目核销金额

其中重要的应收账款核销情况：

单位：元

款项是否由关联交

单位名称应收账款性质核销金额核销原因履行的核销程序

易产生

合计 -- 0.00 -- -- --

应收账款核销说明：

本报告期无实际核销的应收账款情况。

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

单位名称期末余额占应收账款期末余额计提的坏账准备期末

的比例(%) 余额

深圳市基永物业发展有限公司 93,811,328.05 95.21 93,811,328.05

深圳特威实业有限公司 2,836,561.00 2.88 2,836,561.00

天虹商场股份有限公司 1,399,030.71 1.42 836,360.91

深圳金都婚庆礼仪有限公司 283,251.00 0.29 8,497.53

罗湖区经济发展公司 54,380.35 0.06 54,380.35

合计 98,384,551.11 99.86 97,547,127.84

（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款

无

（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额

无

其他说明：

无

165

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

2、其他应收款

（1）其他应收款分类披露

单位：元

期末余额期初余额

账面余额坏账准备账面余额坏账准备

类别

计提比账面价值账面价值

金额比例金额金额比例金额计提比例

例

单项金额重大并单

188,204, 89,137,8 99,066,31 184,010 115,277,8 68,732,459.

独计提坏账准备的 10.08% 47.36% 9.76% 62.65%

157.06 42.62 4.44 ,311.48 52.18 30

其他应收款

按信用风险特征组 1,699,1

1,676,94 9,623,90 1,667,326 9,668,771 1,689,505,8

合计提坏账准备的 89.79% 0.57% 74,579. 90.11% 0.57%

9,946.25 6.48 ,039.77 .88 07.43

其他应收款 31

单项金额不重大但

2,415,32 2,415,32 2,421,3 2,421,326

单独计提坏账准备 0.13% 100.00% 0.13% 100.00%

6.23 6.23 26.23 .23

的其他应收款

1,885,6

1,867,56 101,177, 1,766,392 127,367,9 1,758,238,2

合计 100.00% 5.42% 06,217. 100.00% 6.75%

9,429.54 075.33 ,354.21 50.29 66.73

期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：

√ 适用 □ 不适用

单位：元

期末余额

其他应收款（按单位）

其他应收款坏账准备计提比例计提理由

深业地产发展有限公司 103,008,475.56 7,510,582.40 7.29% 长期未能收回

根据债务人重整计划，

金田集团股份有限公司 56,600,000.00 53,031,578.72 93.70%

无受偿资产

安徽南鹏造纸有限公司 8,047,712.00 8,047,712.00 100.00% 长期未能收回

深圳市盛丰路国贸珠宝公司被强制执行,难以收

6,481,353.60 6,481,353.60 100.00%

金行有限公司回

上海裕通房地产开发有

5,676,000.00 5,676,000.00 100.00% 诉讼判决难以收回

限公司

香港跃恒发展有限公司 3,271,837.78 3,271,837.78 100.00% 长期未能收回

大梅沙旅游公司 2,576,445.69 2,576,445.69 100.00% 项目停建

高架列车项目 2,542,332.43 2,542,332.43 100.00% 项目搁置,难以收回

合计 188,204,157.06 89,137,842.62 -- --

166

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：

√ 适用 □ 不适用

单位：元

期末余额

账龄

其他应收款坏账准备计提比例

1 年以内分项

1 年以内（含 1 年） 298,875.17 8,966.25 3.00%

1 年以内小计 298,875.17 8,966.25 3.00%

1至2年 351,821.46 35,182.15 10.00%

2至3年 4,853.18 1,455.95 30.00%

5 年以上 9,578,302.13 9,578,302.13 100.00%

合计 10,233,851.94 9,623,906.48 94.04%

确定该组合依据的说明：

确定该组合的依据详见第十节财务报告五、11。

组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：

□ 适用 √ 不适用

组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：

□ 适用 √ 不适用

（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备金额-44,865.40 元；本期收回或转回坏账准备金额 26,254,513.85 元。

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元

单位名称转回或收回金额收回方式

深业地产发展有限公司 22,680,092.57 资产价值回升转回

金田实业（集团）股份有限公司 3,568,421.28 债转股

合计 26,248,513.85 --

本期计提坏账准备金额-44,865.40元；本期应收外币债权计提坏账准备汇率折算增加坏账准备金额

2,460,156.77元；本期收回或转回坏账准备金额26,254,513.85元；因深圳国贸实业发展有限公司2015年4月

注销随原值转出坏账准备2,351,652.48元至其他流动资产。

（3）本期实际核销的其他应收款情况

单位：元

项目核销金额

其中重要的其他应收款核销情况：

167

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

单位：元

款项是否由关联交

单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序

易产生

合计 -- 0.00 -- -- --

其他应收款核销说明：

（4）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元

款项性质期末账面余额期初账面余额

保证金 3,204,898.13 2,311,917.57

备用金借支 47,200.00 65,579.80

对子公司的应收款项 1,769,778,048.64 1,785,986,694.93

对关联公司的应收款项 9,794,976.25 11,427,396.73

对非关联公司的应收款项 84,744,306.52 85,814,627.99

合计 1,867,569,429.54 1,885,606,217.02

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元

占其他应收款期末

单位名称款项的性质期末余额账龄坏账准备期末余额

余额合计数的比例

深物业扬州房地产开对子公司的应收款

659,369,836.60 4 年以内 35.31%

发有限公司项

深物业集团徐州大彭对子公司的应收款

580,204,789.61 4 年以内 31.07%

房地产开发有限公司项

东莞市国贸长盛房地对子公司的应收款

264,541,793.00 3 年以内 14.17%

产开发有限公司项

深业地产发展有限公对子公司的应收款

103,008,475.56 5 年以上 5.52% 7,510,582.40

司项

深圳市皇城物业管理对子公司的应收款

90,040,000.00 2 年以内 4.82%

有限公司项

合计 -- 1,697,164,894.77 -- 90.88% 7,510,582.40

（6）涉及政府补助的应收款项

单位：元

预计收取的时间、金额

单位名称政府补助项目名称期末余额期末账龄

及依据

168

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

合计 -- 0.00 -- --

无

（7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款

无

（8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额

无

其他说明：

无

3、长期股权投资

单位：元

期末余额期初余额

项目

账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资 278,521,260.98 31,964,000.00 246,557,260.98 278,521,260.98 31,964,000.00 246,557,260.98

对联营、合营企

67,333,791.55 32,807,614.14 34,526,177.41 69,379,526.10 36,490,586.69 32,888,939.41

业投资

合计 345,855,052.53 64,771,614.14 281,083,438.39 347,900,787.08 68,454,586.69 279,446,200.39

（1）对子公司投资

单位：元

本期计提减值准减值准备期末余

被投资单位期初余额本期增加本期减少期末余额

备额

深圳市皇城地产

28,500,000.00 28,500,000.00

有限公司

深圳市物业房地

30,950,000.00 30,950,000.00

产开发有限公司

深物业扬州房地

50,000,000.00 50,000,000.00

产开发有限公司

东莞市国贸长盛

房地产开发有限 20,000,000.00 20,000,000.00

公司

169

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

深圳市国贸汽车

29,850,000.00 29,850,000.00

实业有限公司

深圳市国贸物业

20,000,000.00 20,000,000.00

管理有限公司

深圳市深新汽车

12,877,260.98 12,877,260.98

出租有限公司

深圳市国贸餐饮

1,600,000.00 1,600,000.00 1,600,000.00

有限公司

深圳市物业工程

建设监理有限公 3,000,000.00 3,000,000.00

司

深圳市国贸商场

12,000,000.00 12,000,000.00 12,000,000.00

有限公司

深圳市房产交易

1,380,000.00 1,380,000.00

所

湛江深圳物业有

2,530,000.00 2,530,000.00 2,530,000.00

限公司

深业地产发展有

15,834,000.00 15,834,000.00 15,834,000.00

限公司

深物业集团徐州

大彭房地产开发 50,000,000.00 50,000,000.00

有限公司

合计 278,521,260.98 278,521,260.98 31,964,000.00

（2）对联营、合营企业投资

单位：元

本期增减变动

权益法下宣告发放减值准备

投资单位期初余额其他综合其他权益计提减值期末余额

追加投资减少投资确认的投现金股利其他期末余额

收益调整变动准备

资损益或利润

一、合营企业

深圳物业

29,880,87 908,463.5 30,789,34

吉发仓储

8.39 9 1.98

有限公司

深圳天安

国际大厦 3,008,061 728,774.4 3,736,835

物业管理 .02 1 .43

有限公司

170

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

32,888,93 1,637,238 34,526,17

小计

9.41 .00 7.41

二、联营企业

深圳物方

18,983,61 18,983,61 18,983,61

陶瓷工业

4.14 4.14 4.14

有限公司

深圳国贸

3,682,972 -3,682,97

实业发展

.55 2.55

有限公司

安徽南鹏

13,824,00 13,824,00 13,824,00

造纸有限

0.00 0.00 0.00

公司

36,490,58 -3,682,97 32,807,61 32,807,61

小计

6.69 2.55 4.14 4.14

69,379,52 1,637,238 -3,682,97 67,333,79 32,807,61

合计

6.10 .00 2.55 1.55 4.14

（3）其他说明

报告期内对深圳国贸实业发展有限公司长期股权投资减少系因该公司2015年4月被破产管理人注销作为待

核销资产转入其他流动资产所致。

4、营业收入和营业成本

单位：元

本期发生额上期发生额

项目

收入成本收入成本

主营业务 61,440,361.37 14,568,381.71 56,980,961.69 19,108,080.80

其他业务 9,387,672.00 6,953,574.65

合计 61,440,361.37 14,568,381.71 66,368,633.69 26,061,655.45

其他说明：

5、投资收益

单位：元

项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益 1,637,238.00 -352,555.03

处置长期股权投资产生的投资收益 207,432,184.22

处置可供出售金融资产取得的投资收益 5,709,098.20

171

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

委托贷款取得的投资收益 3,378,400.00

其它 225,340.35

合计 7,571,676.55 210,458,029.19

6、其他

不适用

十八、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√ 适用 □ 不适用

单位：元

项目金额说明

非流动资产处置损益 -175,931.40

计入当期损益的政府补助（与企业业务密

切相关，按照国家统一标准定额或定量享 153,795.84

受的政府补助除外）

主要系确认龙园创展大厦 14、15 层资产

与公司正常经营业务无关的或有事项产生

168,991,971.80 169,582,120.00 元所致，详见第十节财务

的损益

报告十四、2、（2）。

除同公司正常经营业务相关的有效套期保

值业务外，持有交易性金融资产、交易性

金融负债产生的公允价值变动损益，以及 5,709,098.20

处置交易性金融资产、交易性金融负债和

可供出售金融资产取得的投资收益

单独进行减值测试的应收款项减值准备转

8,374,421.28

回

除上述各项之外的其他营业外收入和支出 164,576.21

减：所得税影响额 44,878,576.92

合计 138,339,355.01 --

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公

开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应

说明原因。

□ 适用 √ 不适用

172

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

2、净资产收益率及每股收益

每股收益

报告期利润加权平均净资产收益率

基本每股收益（元/股）稀释每股收益（元/股）

归属于公司普通股股东的净利润 7.59% 0.2631 0.2631

扣除非经常性损益后归属于公司

0.89% 0.0310 0.0310

普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

√ 适用 □ 不适用

单位：元

净利润净资产

本期发生额上期发生额期末余额期初余额

按中国会计准则 156,819,966.71 417,498,679.91 2,099,906,766.61 2,074,242,662.07

按国际会计准则调整的项目及金额：

按国际会计准则 156,819,966.71 417,498,679.91 2,099,906,766.61 2,074,242,662.07

（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

√ 适用 □ 不适用

境外会计准则名称：

单位：元

净利润净资产

本期发生额上期发生额期末余额期初余额

按中国会计准则 156,819,966.71 417,498,679.91 2,099,906,766.61 2,074,242,662.07

按境外会计准则调整的项目及金额：

按境外会计准则 156,819,966.71 417,498,679.91 2,099,906,766.61 2,074,242,662.07

（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注

明该境外机构的名称

无差异

4、其他

无

173

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文

第十一节备查文件目录

一、载有法定代表人、财务负责人签字盖章的会计报表。

二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签字盖章的审计报告原件。

三、报告期内在指定媒体披露的公告文件正本及原稿。

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