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湖北凯乐科技股份有限公司拟收购

吉林市江机民科实业有限公司股权项目

评估报告

国融兴华评报字[2016]第 080013 号

(共一册第一册)

评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司

评估报告日：2016 年 3 月 18 日

凯乐科技拟收购吉林市江机民科实业有限公司股权项目评估报告

评估报告目录

注册资产评估师声明 ................................................................................................... 1

评估报告摘要 ............................................................................................................... 2

评估报告正文 ............................................................................................................... 4

一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者............. 4

二、评估目的......................................................................................................... 8

三、评估对象和评估范围..................................................................................... 8

四、价值类型及其定义....................................................................................... 10

五、评估基准日................................................................................................... 10

六、评估依据....................................................................................................... 10

七、评估方法....................................................................................................... 12

八、评估程序实施过程和情况........................................................................... 23

九、评估假设....................................................................................................... 24

十、评估结论....................................................................................................... 25

十一、特别事项说明........................................................................................... 27

十二、评估报告使用限制说明........................................................................... 28

十三、评估报告日............................................................................................... 28

十四、评估机构和注册资产评估师签章........................................................... 29

附件 ............................................................................................................................. 30

北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路 18 号北环中心 25 层

电话：010-51667811 传真：010-82253743

凯乐科技拟收购吉林市江机民科实业有限公司股权项目评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，

恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈

述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其

签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，以及恰当使用评估报告是委

托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相

关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场

调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评

估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了

如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限

定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、

特别事项说明及其对评估结论的影响。

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凯乐科技拟收购吉林市江机民科实业有限公司股权项目评估报告

湖北凯乐科技股份有限公司拟收购

吉林市江机民科实业有限公司股权项目

评估报告摘要

国融兴华评报字[2016]第 080013 号

北京国融兴华资产评估有限责任公司接受湖北凯乐科技股份有限公司的委

托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用

公认的评估方法，按照必要的评估程序，对吉林市江机民科实业有限公司股东全

部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：

一、评估目的：湖北凯乐科技股份有限公司拟收购吉林市江机民科实业有限

公司的股权，为此对吉林市江机民科实业有限公司股东全部权益价值进行评估，

为上述经济行为提供价值参考。

二、评估对象和评估范围：评估对象为吉林市江机民科实业有限公司股东全

部权益价值。评估范围为吉林市江机民科实业有限公司的全部资产及负债。具体

包括：流动资产、非流动资产(固定资产、在建工程及无形资产)、流动负债。

三、价值类型：市场价值。

四、评估基准日：2015 年 12 月 31 日。

五、评估方法：本项目采用资产基础法与收益法评估。

六、评估结论：本评估报告选用收益法评估结果作为评估结论，具体如下：

截止评估基准日，在持续经营条件下，吉林市江机民科实业有限公司经审计

的总资产账面价值 4,190.63 万元，总负债账面价值 1,813.11 万元，净资产账面价

值 2,377.52 万元。

经收益法评估，吉林市江机民科实业有限公司股东全部权益价值的评估结果

为 23,057.18 万元，增值 20,679.66 万元，增值率 869.80%。

七、评估结论使用有效期：本评估结论使用有效期为自评估基准日起 1 年，

即从 2015 年 12 月 31 日至 2016 年 12 月 30 日止的期限内有效，超过 1 年有效期

需重新进行评估。

八、对评估结论产生影响的特别事项：

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本次纳入评估范围的房屋建筑物产权证为吉林市江机民科实业有限公司，企

业房屋建筑物为抵债所得，土地性质不详，本次未评估土地使用权价值。纳入评

估范围的红旗轿车无实物，本次评估为零。

九、评估报告日：本评估报告日为 2016 年 3 月 18 日。

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评

估结论，应当认真阅读评估报告正文。并提请评估报告使用者关注评估报告中

载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

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湖北凯乐科技股份有限公司拟转让

吉林市江机民科实业有限公司股权项目

评估报告正文

国融兴华评报字[2016]第 080013 号

湖北凯乐科技股份有限公司：

北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法

规和资产评估准则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司

拟收购吉林市江机民科实业有限公司的股权项目所涉及的吉林市江机民科实业

有限公司股东全部权益价值在 2015 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将

资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者

委托方为湖北凯乐科技股份有限公司，被评估单位为吉林市江机民科实业有

限公司。

(一)委托方概况

名称：湖北凯乐科技股份有限公司(简称”凯乐科技”)

统一社会信用代码：914200007068013876

企业类型：股份有限公司(上市)

住所：湖北省公安县斗湖堤镇城关

法定代表人：朱弟雄

注册资本：陆亿陆仟陆佰柒拾肆万柒仟陆佰肆拾捌圆整

成立日期：1993 年 2 月 28 日

经营范围：网络系统的研究与开发；电子产品、通讯和通信电子设备(不含

卫星地面接收设施及无线发射设备)、计算机软硬件的研发、安装、维护、技术

咨询、技术服务；通讯设备的研发、销售；计算机系统集成；塑料硬管及管件、

软管、管材、塑料零件及塑料土工合成材料、网络光缆塑料护套材料、装饰材料、

建筑材料的制造及销售；化工产品(不含化学危险品及国家限制的化学品)、光纤、

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光缆产品、通信电缆、化工新材料(不含化学危险品及国家限制经营的化学物品)

的制造与销售；市政工程、基础设施工程；钢材销售及对外投资(需经审批的，

在审批前不得经营)；预包装食品批发兼零售(不含乳制品)(涉及许可经营项目，应

取得相关部门许可后方可经营)。

(二)被评估单位概况

1、注册登记情况

名称：吉林市江机民科实业有限公司(简称“江机民科”)

统一社会信用代码：91220201786812798U

住所：吉林市龙潭区遵义西路 93 号

法人代表：刘延中

注册资本：壹仟万元整

成立日期：2006 年 4 月 13 日

经营范围：军用机电产品及零部件、夜视器材、工程工具器材、电机及动力

设备制造；仪器仪表制造、销售；电池研发、制造及销售；电子产品设计、制造；

计算机、软件及辅助设备销售；技术开发、转让、咨询、服务(国家限制或禁止

转让的除外；军用产品凭相关许可证实施经营)。(依法须经批准的项目，经相关

部门批准后方可开展经营活动)

2、历史沿革

吉林市江机民科实业有限公司由吉林江北机械制造有限责任公司以及刘延

中、朱洪林、关敏等 18 名自然人于 2006 年 4 月 13 日共同出资成立的有限公司，

取得了吉林市工商行政管理局龙潭分局颁发 220213000004832 号企业法人营业执

照。公司设立时注册资本为 70.00 万元，其中：吉林江北机械制造有限责任公司

持有 23.38 万元，占注册资本的 33.4%；刘延中持有 12.46 万元，占注册资本的 17.81%；

朱洪林持有 3.71 万元，占注册资本的 5.29%；关敏持有 3.29 万元，占注册资本的

4.71%；剩余 15 名自然人股东出资 27.16 万元，占注册资本 38.79%。

2007 年 6 月 15 日经公司股东会同意，部分股东将持有的股权进行转让，转

让后吉林江北机械制造有限责任公司持有 23.80 万元，占注册资本的 34.00%；刘

延中持有 22.20 万元，占注册资本的 31.72%；朱洪林持有 6.04 万元，占注册资本

的 8.63%；关敏持有 6.04 万元，占注册资本的 8.63%；剩余 8 名自然人股东持有

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11.92 万元，占注册资本 17.02%。

2009 年 7 月 6 日经公司股东会同意，增加注册资本 80.00 万元，部分股东将

持有的股权进行转让。增资转让后，公司注册资本和实收资本为人民币 150.00

万元，其中：吉林江北机械制造有限责任公司持有 51.00 万元，占注册资本的

34.00%；刘延中持有 47.57 万元，占注册资本的 31.71%；李泉持有 12.94 万元，占

注册资本的 8.63%；关丽波持有 12.94 万元，占注册资本的 8.63%；剩余 7 名自然

人股东持有 25.55 万元，占注册资本 17.03%。

2010 年 8 月 30 日经公司股东会同意，增加注册资本 70.00 万元，部分股东将

持有的股权进行转让。增资转让后，公司注册资本和实收资本为人民币 220.00

万元，其中：吉林江北机械制造有限责任公司持有 74.80 万元，占注册资本的

34.00%；刘延中持有 69.78 万元，占注册资本的 31.72%；李泉持有 16.10 万元，占

注册资本的 7.32%；关丽波持有 18.98 万元，占注册资本的 8.63%；剩余 8 名自然

人股东持有 40.34 万元，占注册资本 18.34%。

2012 年 3 月 19 日经公司股东会同意，增加注册资本 80.00 万元，部分股东将

持有的股权进行转让。增资转让后，公司注册资本和实收资本为人民币 300.00

万元，其中：刘延中持有 134.70 万元，占注册资本的 44.90%；关丽波持有 6.00

万元，占注册资本的 2.00%；刘凤江持有 30.00 万元，占注册资本的 10.00%；剩

余 6 名自然人股东持有 129.30 万元，占注册资本 43.10%。

2014 年 3 月 5 日，公司增加注册资本 700.00 万元人民币，同日部分股东将持

有的股权进行转让，增资转让后，公司注册资本和实收资本为人民币 1,000.00 万

元，其中：刘延中持有 910.7 万元，占注册资本的 91.07%；尚亚林持有 50.00 万

元，占注册资本的 5.00%；刘凤江持有 5.00 万元，占注册资本的 0.50%；剩余 6

名自然人股东持有 34.30 万元，占注册资本 3.43%。

2015 年 5 月 5 日，姜森将持有的 3.00 万元转让给刘延中；张安将持有的 10.00

万元转让给刘延中。2015 年 7 月 7 日，尚亚林将持有的 50.00 万元转让给刘延中。

转让后，刘延中持有 973.7 万元，占注册资本的 97.37%；刘凤江持有 5.00 万元，

占注册资本的 0.50%；李博持有 2.10 万元，占注册资本的 0.21%；丁海英持有 2.10

万元，占注册资本的 0.21%；杜研持有 2.10 万元，占注册资本的 0.21%；吴宇英

持有 15.00 万元，占注册资本的 1.5%。

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截至评估基准日股东出资金额、持股比例情况如下：

序号股东名称出资金额(万元) 持股比例(%)

1 刘延中 973.7 97.37

2 刘凤江 5 0.50

3 李博 2.10 0.21

4 丁海英 2.10 0.21

5 杜研 2.10 0.21

6 吴宇英 15.00 1.50

合计 1,000.00 100

3、公司组织机构

4、近三期母公司的资产、负债、权益状况和经营业绩

财务指标 2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日

总资产(元) 41,906,206.15 39,721,860.24 23,443,430.20

总负债(元) 18,131,091.47 25,561,774.51 17,975,336.78

股东权益(元) 23,775,114.68 14,160,085.73 5,468,093.42

经营业绩 2015 年 2014 年 2013 年

营业收入(元) 36,685,838.86 28,620,709.35 36,838,897.94

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财务指标 2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日

利润总额(元) 12,855,849.88 1,622,926.36 591,865.50

净利润(元) 9,615,028.95 1,150,549.92 443,899.12

注：2014 年、2015 年财务报表已经中天运会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并发表了

标准无保留意见，审计报告号为中天运[2016]审字第 00126 号。

(三)业务约定书约定的其他评估报告使用者

除委托方及被评估单位外，其他评估报告使用者包括：经济行为相关方、被

评估单位的上级主管部门、国资监管部门以及法律法规规定的其他评估报告使用

者。

(四)委托方与被评估单位关系

委托方拟收购被评估单位的股权。

二、评估目的

湖北凯乐科技股份有限公司拟收购吉林市江机民科实业有限公司的股权，为

此对吉林市江机民科实业有限公司股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为

提供价值参考。

三、评估对象和评估范围

(一)评估对象和评估范围

本项目评估对象为吉林市江机民科实业有限公司股东全部权益价值。

评估范围为截止基准日的全部资产及负债。资产总额为 41,906,206.15 元，其

中：流动资产为 30,401,293.00 元，非流动资产为 11,504,913.15 元；负债总额为

18,131,091.47 元，其中：流动负债为 18,131,091.47 元；所有者权益总额为

23,775,114.68 元。详见下表：

2015 年 12 月 31 日资产负债表

金额单位：人民币元

科目名称账面价值科目名称账面价值

一、流动资产四、流动负债

货币资金 3,108,551.86 短期借款

.应收票据 220,000.00 应付票据

应收账款应付账款 10,327,465.99

减：坏账准备预收款项 2,155,120.00

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科目名称账面价值科目名称账面价值

应收款净额 11,027,873.82 其他应付款 819,230.36

其它应收款 4,040,020.59 应付职工薪酬 16,746.73

预付款项 4,958,934.68 应交税费 4,812,528.39

存货 7,045,912.05 应付股利

应收股利其他流动负债

其它流动资产流动负债合计 18,131,091.47

流动资产合计 30,401,293.00 五、非流动负债

二、非流动资产递延所得税负债

长期应付款

可供出售金融资产专项应付款

持有至到期投资其他非流动负债

长期应收款非流动负债合计

长期股权投资负债合计 18,131,091.47

投资性房地产六、所有者(股东)权益

固定资产原价实收资本 10,000,000.00

固定资产净额 4,689,356.03 资本公积

在建工程 1,668,050.27 盈余公积 1,515,680.99

无形资产 687,677.25 一般风险准备

长期待摊费用 4,149,041.08 未分配利润 12,259,433.69

递延所得税资产 310,788.52 归属于母公司所有者权益

非流动资产合计 11,504,913.15 所有者(股东)权益合计 23,775,114.68

三、资产总计 41,906,206.15 负债和所有者权益总计 41,906,206.15

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一致。评估范围内的资

产、负债账面价值已经中天运会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并发表了无保留意见的中

天运[2016]审字第 00126 号审计报告。

(二)主要资产概况

纳入评估范围的实物资产包括：存货、房屋建筑物、设备类资产、在建工程

等。实物资产的类型及特点如下：

1、存货：包括原材料与在产品。其中原材料主要为贴片电阻、电解电容、

连接器、螺钉及螺母等；在成品均为保密军品。

2、房屋建筑物共计 1 项，建筑面积总计 2,344.87 平方米。位于吉林市龙潭区

汉阳街衡阳街 17 号。

3、机器设备共计 41 项，主要有四柱液压机、真空泵、低压配电屏、高低温

交变湿热箱等，分布于企业的厂区内，目前使用状态正常。运输设备共计 8 辆，

主要为红旗轿车、奥迪轿车、别克商务车等。电子设备主要为办公用电脑、打印

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机、传真机、复印机、空调、扫描仪、照相机等。

(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况

企业申报的无形资产为 21 项专利，账面价值 687,677.25 元。

四、价值类型及其定义

根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态

等条件的制约，本次评评估值类型选用市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的

情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。企业产品销

售对象是特定的，销售价格是特定的。

五、评估基准日

(一)本项目评估基准日为 2015 年 12 月 31 日。

(二)按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，

由委托方确定评估基准日。

(三)本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值

的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确

定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估依据

(一)行为依据

资产评估业务约定书。

(二)法规依据

1、《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会

常务委员会第十八次会议通过)；

2、《中华人民共和国企业所得税法》(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代

表大会第五次会议通过)；

3、《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号)；

4、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

5、中华人民共和国标准《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；

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6、其它相关的法律法规文件。

(三)评估准则依据

1、《资产评估准则—基本准则》(财企[2004]20 号)；

2、《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20 号)；

3、《资产评估准则—评估报告》(中评协[2007]189 号)；

4、《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号)；

5、《资产评估准则—业务约定书》(中评协[2007]189 号)；

6、《资产评估准则—工作底稿》(中评协[2007]189 号)；

7、《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189 号)；

8、《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号)；

9、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；

10、中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权

属指导意见》的通知(会协[2003]18 号)；

11、《资产评估准则—企业价值》(中评协[2011]227 号)；

12、《资产评估准则—无形资产》(中评协[2008]218 号)；

13、《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号)；

14、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218 号)；

15、《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知中》(评协

[2011]230 号)；

16、《资产评估准则—利用专家工作》(中评协〔2012〕244 号)；

17、《资产评估职业道德准则—独立性》(中评协〔2012〕248 号)。

(四)产权依据

1、房屋所有权证；

2、机动车辆行驶证；

3、委托方及被评估单位承诺函。

(五)取价依据

1、关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知建设部、财政部建标

[2003]206 号；

2、《工程勘查设计收费管理规定》国家计委、建设部计价格(2002)10 号文；

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3、财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394 号)；

4、国家发展改革委、建设部关于《建设工程监理与相关服务收费管理规定》

的通知(发改价格[2007]670 号)；

5、国家发改委办公厅《关于招标代理服务收费有关问题的通知》(发改办价

格[2003]857 号)；

6、《房屋完损等级及评定标准》(原城乡建设环境保护部城住字[1984]第 678

号)；

7、《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令

2012 年第 12 号)；

8、易车网、汽车之家、二手车之家等网站；

9、《机电产品报价手册》2016 版；

10、评估基准日银行贷款利率；

11、《吉林省建筑工程计价定额》(JLJD-JZ-2014)；

12、《吉林省装饰工程计价定额》(JLJD-ZS-2014)；

13、《吉林省安装工程计价定额》(JLJD-AZ-2014)；

14、《吉林省建设工程费用定额》(JLJD-SZ-2014)；

15、企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；

16、评估人员现场勘察记录及收集的其他相关评估信息资料；

17、 WIND 资讯系统提供的相关行业统计数据；

18、被评估单位提供的其它评估相关资料。

(六)其他参考依据

1、中天运会计师事务所(特殊普通合伙)出具的中天运[2016]审字第 00126 号

审计报告；

2、被评估单位提供的《资产评估申报表》。

七、评估方法

(一)评估方法的选择

依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基

础法三种方法。

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收益法指将企业预期收益资本化或折现，以确定评估对象价值的评估方法。

收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。

市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权

益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的

两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对

象价值的评估方法。

根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种

评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：资产基础法及收益法。

选择理由如下：

资产基础法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减

各种贬值反映资产价值。其前提条件是：第一，被评估资产处于继续使用状态或

被假定处于继续使用状态；第二，应当具备可利用的历史资料。本次评估的委估

资产具备以上条件。

收益法是从资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价

值，其评估结论通常具有较好的可靠性和说服力。评估人员经过和企业管理层访

谈，本次具备收益法评估的条件。

(二)资产基础法简介

资产基础法即成本加和法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同

的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将

构成企业的各种要素资产的评估价值加总减去负债评估价值求得企业价值的方

法。

1、流动资产

流动资产评估范围包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应

收款和存货等。

(1)货币资金：对货币资金中的现金、银行存款的账面金额进行核实，人民币

资金以核实后的账面价值确定评估价值。

(2)应收票据：应收票据以核实后的账面价值确定评估价值。

(3)应收款项：包括应收账款、预付款项、其他应收款。对应收账款、其他应

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收款，评估人员在核实其价值构成及债务人情况的基础上，具体分析欠款数额、

时间和原因、款项回收情况、债务人资金、信用、经营管理现状等因素，以每笔

款项的可收回金额或核实后的账面价值确定评估价值；对预付款项具体分析了形

成的原因，根据所能收回的相应货物形成的资产或权利或核实后的账面价值确定

评估价值。

(4)存货：包括原材料及在成品。对于原材料，以最近市场价格确定评估价值；

对于在成品，考虑到企业的实际情况，以核实后的账面价值确定评估价值。

2、非流动资产

(1)房屋建筑物

本次委估的房屋建筑物为企业抵账所得，房屋无原始资料，且建成时间较早，

无任何工程预决算资料，则本次评估采取重置成本法中的类比法进行评估。

重置成本法类比法是根据周边同结构体量相当的建筑物工程量，以现行定额

标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和

对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估价值。

建筑物评估价值=重置全价×成新率

重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。

A、建安造价的确定

建筑安装工程造价包括土建工程、装修、暖通、给排水、电气工程的总价，

建安工程造价采用类比法进行计算。评估人员根据周边同结构体量相当的建筑物

工程量，套用《吉林省建筑工程计价定额》(JLJD-JZ-2014)、《吉林省装饰工程计

价定额》(JLJD-ZS-2014) 、《吉林省安装工程计价定额》(JLJD-AZ-2014)及《吉林省

建设工程费用定额》(JLJD-SZ-2014)，计算得出建筑安装工程造价。

同类结构中其他房屋的建安造价采用典型工程差异系数调整法计算，影响房

屋建筑安装成本的因素主要包括层数、层高、外形、平面形式、进深、开间、跨

度、建筑材料、装修标准、设备设施等，把待估对象和典型工程进行比较，获取

综合调整系数，待估对象建安造价等于典型工程建安造价乘以综合调整系数。

B、前期及其他费用的确定

前期及其他费用是指国家及当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位

为建设工程而投入的除建筑造价外的其他费用两个部分。包括的内容及取费标准

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见下表：

吉林省吉林市市工程建设前期及其他费用表

计费标准

序号项目名称计费基础费用金额 (元)

费率(%) (元/㎡)

建安工程造价 3,131,612.00

建筑面积 2,344.87

1 勘察设计费建安工程造价 3.57% 111,798.55

2 建设单位管理费建安工程造价 1.50% 46,974.18

3 工程监理费建安工程造价 2.40% 75,158.69

4 环境评估费建安工程造价 0.80% 25,052.90

5 招投标费建安工程造价 0.63% 19,729.16

6 建设工程施工图审查费建安工程造价 0.21% 6,576.39

7 新型墙体材料专项基金建筑面积 10 23,448.70

8 散装水泥专业资金建筑面积 1 2,344.87

前期费用合计 9.11% 11 311,083.44

C、资金成本的确定

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按

基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况建设周期计算，并按均

匀投入考虑。2015 年 10 月 24 日公布的金融机构贷款利率标准如下：

金融机构人民币贷款基准利率

项目年利率%

短期一年以下(含一年) 4.35

一年至五年(含五年) 4.75

中长期

五年以上 4.90

资金成本=(工程建安造价+前期及其他费用)×建设工期×贷款利息×1/2

②成新率

本次评估房屋建筑物成新率的确定，采用现场勘察成新率和理论成新率两种

方法计算，并对两种结果按现场勘察成新率和理论成新率 6:4 的比例加权平均计

算综合成新率。其中：

勘察成新率 N1：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的

基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上

下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完

损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标

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准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物

的现场勘察成新率。

理论成新率 N2：根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。

理论成新率 N2=(1－已使用年限/经济寿命年限)×100%

经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。

成新率 N=勘察成新率 N1×60%+理论成新率 N2×40%

③评估价值的确定

评估价值=重置全价×成新率

(2)设备

本次评估中根据评估目的，按照持续使用原则，以评估基准日市价为依据，

采用重置成本法进行评估。

1)机器设备

①重置全价的确定

A、对于不需要安装的设备：

重置全价=设备购置价格+运杂费

B、对于需要安装的国产设备：

重置全价由设备购置价、运杂费、安装费、其他费用及资金成本组成，以概

算、竣工决算及有关图纸为基础，根据现场调查的设备及安装工程量的情况对概

算中的安装工程量进行调整，结合机组后续的重大技改情况，根据相关取费、计

价文件，计算该机组的重置全价。具体如下：

重置全价=设备不含税购置价格+运杂费+安装调试费+其他费+资金成本

设备购置价的确定主要设备价格参照近期同类型设备订货采购合同、2016

年机电产品报价手册、制造厂的报价书等资料进行确定，其他设备购置价参照同

类型设备的市场价进行确定。

运杂费是指设备在运输过程中的运输费、装卸搬运费及其他有关的各项杂费。

运杂费计算公式如下：

运杂费=设备购置价×运杂费率

如果设备购置价中包含上述费用，则不单独计算该项费用。

安装工程费参照决算资料及《资产评估常用参数手册》中的安装调试费率确

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定安装工程费用。

如果设备购置价中包含上述费用，则不单独计算该项费用。

前期及其他费用确定：前期费用及其他费用包括勘察设计费及建设单位管理

费等，根据相关取费文件计算确定。其中对于一般设备根据国家有关工程建设的

有关规定及资产具体情况考虑该项费用。

序号项目名称计算公式费率% 文件、文号

1 勘察设计费工程造价×费率 3.57% 计价格[2002]10 号

4 建设单位管理费工程造价×费率 1.50% 财建[2002]394 号

合计 5.07%

资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发

布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以设备购置价、运杂费、安装工程费、

前期及其他费用等费用总和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本计算公式如

下：

资金成本=(设备购置价+运杂费+安装调试费+其他费)×不同年期的贷款利率

×合理工期×1/2

C、对于委估的办公设备，均采用市场询价的方式进行评估，由于这些设备

安装均非常简单，所以，评估人员直接以询价结果确认为重置全价。

②成新率的确定

A、对于大型关键设备，通过对设备的运行状况、负荷状况、维护状况、故

障率所进行的现场勘察，再结合理论成新率综合确定其成新率，现场勘察成新率

权重为 60%，理论成新率权重 40%。

公式为：综合成新率=理论成新率×40%+现场勘查成新率×60%

B、对于一般小型设备主要依据设备使用年限确定其成新率。

2)车辆

①重置全价的确定

根据当地市场销售信息等近期车辆市场价格资料，确定运输车辆的现行含税

购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》规定计入车辆购

置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置全价，计算公式如下：

重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+运杂费+新车上户手续费

车辆购置税：根据 2001 年国务院第 294 号令《中华人民共和国车辆购置税

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暂行条例》的有关规定：车辆购置税应纳税额=计税价格×10%。该“纳税人购

买自用车辆的计税价格应不包括增值税税款。故：购置附加税=购置价/(1+17%)

×10%。

②成新率的确定

对于运输车辆，主要依据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年

第 12 号《机动车强制报废标准规定》，以车辆行驶里程结合现场勘查情况进行调

整。计算公式如下：

行驶里程成新率=(规定行驶里程－已行驶里程)/规定行驶里程×100%

3)电子设备

①重置全价的确定

根据当地市场信息等近期市场价格资料，依据其购置价确定重置全价。

②成新率的确定

电子设备的综合成新率主要依据设备的经济寿命年限来确定其综合成新率；

对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。

计算公式如下：

年限成新率=(1－实际已使用年限/经济使用年限)×100%

(3)在建工程

对在建工程进行实地勘察，了解被估项目实际情况，根据工程形象进度、付

款情况，在核实无误的基础上以其实际发生额加上资金利息确定评估价值。办公

楼装修工程刚开始施工，建筑面积 2,344.87 平方米。账面值为 1,668,050.27 元，

此账面值为工程的前期费用，支付费用所以不计取资金成本。评估值按账面值确

认。

(4)无形资产

1)专利技术评估方法

对于专利技术的评估一般采用市场法、成本法和收益法。

市场法。这种评估方法主要是通过在技术市场或产权市场、资本市场上选择

相同或相近似的技术及生产许可权作为参照物，针对各种价值影响因素，如技术

功能进行类比，将被评估同类技术与参照物技术进行价格差异的比较调整，分析

各项调整结果、确定技术的价值；使用市场法评估专利技术，其必要的前提是市

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场数据比较公开化；需要存在着具有可比性的专利的参照物；并且参照物的价值

影响因素明确，应能够量化。市场法使用较多的是功能性类比法。由于我国此类

交易市场交易目前尚处初级阶段，使得交易的公平交易数据采集较为困难，因此

市场法在本次专利评估应用中的不具备操作性。

成本法。专利重置成本一般包括合理的取得成本、利润和相关税费，专利的

取得成本主要为专利申请费、广告费用、维护费用等，与专利的资产价值呈弱相

关性，因此不适宜采用成本法评估。

收益法。收益法的基本思路是通过估算待评估专利技术产品在未来的预期收

益，并将历年收益预测并折现率加和折算成现值，然后根据生产技术的法律状况

与保护状况、技术应用范围、技术先进性、技术创新性、技术成熟度、产品市

场竞争状况、技术获利能力以及技术实施条件等各种因素，按照一定的分成率进

行分割，得出技术价值的一种评估方法。

收益法是从决定被评估无形资产的预期获利能力的角度评价资产，符合对资

产的基本定义。一般情况下，具有以下特性的无形资产可以采用收益法评估：(1)

被评估无形资产剩余经济寿命期限内的经济收益能够合理预测；(2)被评估无形资

产预期经济收益对应的风险能够合理量化；(3)被评估无形资产的剩余经济寿命能

够合理确定。由于委托方拥有合法的生产、经营资格证书；公司拥有先进的技术；

公司通过自己团队力量的新产品研发使公司不断具备活力和竞争力；公司管理层

能够提供公司的历史经营数据和未来年度的盈利预测数据。评估人员经过对企业

管理层访谈，实地勘察，以及市场调研分析认为本次专利具备收益法评估的条件。

本次根据《资产评估准则—无形资产》规定，并结合资产评估的目的，评估

人员对于该公司投入生产的专利技术确定采用收益法对其价值进行评定估算。

2)收益法评估模型

本次评估收益法评估的基本公式为

P a

i 1 (1 r ) i

式中： P——委估资产无形资产价值

Ri——委估技术产品未来年度销售收入

α——技术分成率

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r——折现率

n——委估专利技术的经济年限

i——序列年期

上述公式中若干项目的解释：

a、委估技术产品未来年度销售收入

对企业已经处于销售中的技术产品，根据其历史以及未来市场发展等，估算

其技术产品的未来预期的销售收入。

b、折现率

本次评估采用资本资产定价模型(CAPM)确定权益资本成本；

re r f e (rm r f )

式中：rf：无风险报酬率；

rm：市场预期报酬率；

βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数；

ε：技术项目实施风险；

c、技术分成率

技术分成率是指技术本身对产品未来收益的贡献大小。按照国内工业行业

(销售收入)技术分成率的取值，专用仪器仪表制造业的专利技术贡献率一般在

0.78-2.34%之间。

评估人员组织该公司销售人员、财务人员及公司管理层，依照该专利技术所

属领域、技术应用范围、技术的先进性、技术创新性、技术成熟度、技术防御

力、技术供求关系等各种因素进行打分评定。根据分成率测评表，确定待估专利

技术分成率的调整系数。

d、委估专利技术的经济年限和序列年期

根据企业提供的对技术及其产品的判断和评估人员进行的产品市场分析得

出委托评估的专利技术后续经济年限；专利技术的预期超额收益年期为：t1=1；

t2=2；……依此类推。

(5)开发支出

开发支出为企业与中国人民解放军海军航空工程学院共同研发的一个海军

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用平台项目，该项目资金投入已经结束，吉林江机连续投入的 400 多万均用在研

发，研发结果是形成 4 项发明专利，待企业取得专利证书后会转无形资产。

评估人员主要通过查阅企业的合同等有关凭证和账簿，了解到企业核算正确，

事实清楚，未见异常，以核实后账面价值确定评估价值。

(6)递延所得税资产

评估人员首先分析递延所得税资产形成的原因，为补提往来款的坏账准备形

成，根据往来款评估情况，递延所得税资产以核实后的账面价值确定评估价值。

3、负债

对企业负债的评估，主要是进行审查核实，评估人员对相关的文件、合同、

账本及相关凭证进行核实，确认其真实性后，以核实后的账面价值或根据其实际

应承担的负债确定评评估值。

(三)收益法简介

企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以

确定评估对象价值的评估思路。

按照国家有关规定和国际惯例，遵照中国资产评估协会《资产评估准则—企

业价值》，确定按照收益途径、采用现金流折现方法(DCF)对吉林市江机民科实业

有限公司股东全部权益价值进行分析测算。

现金流折现方法(DCF)是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企

业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预

期现金流折算成现时价值，得到企业价值。

根据本次评估尽职调查情况以及评估对象资产构成和主营业务特点，本次评

估的基本思路是以评估对象经审计的会计报表口径为基础估算其权益资本价值，

即首先按收益途径采用现金流折现方法(DCF)，估算评估对象的经营性资产的价

值，再加上基准日的非经营性和溢余性资产的价值，来得到评估对象的企业价值，

并由企业价值经扣减付息债务价值后，来得出评估对象的价值。

评估模型：

本次评估的基本模型为：

E BD

式中：E：评估对象的股东全部权益(净资产)价值；

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B：评估对象的企业价值；

D：评估对象的付息债务价值。

其中 B：评估对象的企业价值的模型为：

B P Ci

式中：

P：评估对象的经营性资产价值；

Ri Ri 1

i 1 (1 r ) r (1 r ) i

Ri：评估对象未来第 i 年的预期收益(自由现金流量)；

r：折现率；

n：评估对象的未来持续经营期，本次评估未来经营期为无限期。

ΣCi：评估对象基准日存在的非经营性、溢余性资产的价值和长期股权市场

价值。

C i C 1 C 2

C1：评估对象基准日存在的其他非经营性资产和溢余性资产价值

C2：长期股权市场价值

收益年限的确定

本次收益法评估是在企业持续经营的前提下作出的，因此，确定收益期限为

无限期，根据公司经营历史及行业发展趋势等资料，采用两阶段模型，即评估基

准日后 5 年根据企业实际情况和政策、市场等因素对企业收入、成本费用、利润

等进行合理预测，第 6 年以后各年与第 5 年持平。

收益主体与口径的相关性

本次评估，使用资本资产定价模型作为评估对象经营资产的收益指标，其基

本公式为：

资本资产定价模型=净利润+折旧摊销-追加资本

按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估我们采用资本资产定价模型

(“CAPM”)。

(四)评估结果的确定方法

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对两种评估方法得出的初步结论进行比较、分析，综合考虑不同评估方法和

初步价值结论的合理性及使用数据的质量和数量，形成最终评估结果。

八、评估程序实施过程和情况

(一)明确评估业务基本事项

通过向委托方了解总体方案，明确委托方、被评估单位、评估目的、评估对

象和评估范围、评估基准日、评估报告使用限制、评估报告提交时间及方式等评

估业务基本事项。

(二)签订业务约定书

根据了解的评估业务基本情况，本公司对自身专业胜任能力、独立性和业务

风险进行综合分析和评价，最终决定与委托方签订资产评估业务约定书。

(三)编制评估计划

根据评估项目的具体情况，指派项目经理和评估小组成员。由项目经理编制

评估计划，对评估项目的具体实施程序、时间要求、人员分工做出安排，并将评

估计划报经部门经理和总经理审核批准。

(四)现场调查

根据批准的评估计划，评估人员进驻被评估单位进行现场调查工作，主要包

括对企业经营状况的了解、向企业有关人员了解评估范围内实物资产的运行、维

护、保养状况等。

(五)收集评估资料

根据评估工作的需要，评估人员收集与本次评估相关的各种资料与信息，包

括被评估单位的财务资料、资产权属证明材料、设备的市场价格信息、行业信息

等。

(六)评定估算

根据评估对象的实际状况和特点，制定各类资产的具体评估方法，对评估范

围内的资产分别进行评估测算，确定评评估值。

(七)编制和提交评估报告

项目经理召集评估小组成员对评估结论进行分析，并由项目经理撰写评估报

告，经三级审核后向委托方提交资产评估报告。

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九、评估假设

(一)宏观及外部环境的假设

1、假设国家宏观经济形势及现行的有关法律、法规、政策，无重大变化；

本次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。

2、假设被评估单位所在的行业保持稳定发展态势，行业政策、管理制度及