银亿房地产股份有限公司 2015 年年度报告摘要
证券代码：000981 证券简称：银亿股份 公告编号：2016-042
银亿房地产股份有限公司
2015 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒
体仔细阅读年度报告全文。
董事、监事、高级管理人员无异议声明。
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
公司简介
股票简称 银亿股份 股票代码 000981
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 罗瑞华 赵姝
浙江省宁波市江北区人民路 132 号银亿外 浙江省宁波市江北区人民路 132 号银亿外
办公地址
滩大厦 6 楼 滩大厦 6 楼
传真 0574-87653689 0574-87653689
电话 0574-87037581 0574-87653687
电子信箱 000981@chinayinyi.cn 000981@chinayinyi.cn
二、报告期主要业务或产品简介
公司经营范围涉及房地产开发、销售代理、物业管理、星级酒店等，下辖六十余家子公司，作为专业房地产开发企业，
拥有国家一级房地产开发资质，开发建筑面积约 1,200 万平方米，开发区域从宁波稳步扩展至上海、南京、南昌、舟山等长
三角城市群及沈阳、大庆等环渤海湾城市群等十余个一、二线城市，并进军韩国市场。公司重视产品创新，形成了高档住宅、
城市公寓、甲级办公和城市综合体等完整的产品线。截至目前，公司已在全国先后成功开发了 60 多个高档住宅、写字楼和
商业项目。
公司历经 21 年的成功运作，凭借着雄厚的实力和卓越的品质，已连续 13 年上榜中国房地产百强企业，并连续 10 年名
列浙江省住宅产业十大领军企业，已跻身中国房地产界最具成长性的强势品牌行列。报告期内，面对新常态下的市场形势，
公司以降库存、增回笼、控费用、提效益为经营手段，通过一盘一策，创新激励机制，力求销售回笼双增长；以建制度、定
规则、标准化为管理方法，力争管控再上新台阶；以谋求转型升级、多元化拓展、国际化经营为方向，积极寻求公司新的发
展机遇，力求开辟可持续经营前景。通过公司上下全力奋战，基本完成了 2015 年度各项经营目标，保持了公司持续稳健发
展态势。
报告期内，公司及子公司建设项目共 17 个，开发建设总面积 238.38 万平方米，其中在建面积 129.62 万平方米、新开
工面积 12.17 万平方米、竣工面积 96.59 万平方米。全年共交付项目 9 个，交付面积约 120 万平方米，全年营业收入主要来
源于宁波甬江东岸、钰鼎园、上郡、晴园三期、上府、学士府、金域华府，上海银亿领墅、诚品中心，沈阳万万城四期及南
昌上尚城三期、四期等项目。
1
银亿房地产股份有限公司 2015 年年度报告摘要
三、主要会计数据和财务指标
1、近三年主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：人民币元
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入 8,459,460,367.77 6,313,640,137.18 33.99% 4,604,869,425.49
归属于上市公司股东的净利润 527,117,066.56 611,755,223.85 -13.84% 635,937,580.98
归属于上市公司股东的扣除非经
205,806,094.42 544,182,789.02 -62.18% 591,432,265.74
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 2,630,194,213.53 -539,634,348.59 - -30,770,359.18
基本每股收益（元/股） 0.20 0.24 -16.67% 0.25
稀释每股收益（元/股） 0.20 0.24 -16.67% 0.25
加权平均净资产收益率 10.63% 13.55% -2.92% 15.90%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产 24,715,980,029.62 26,502,315,170.55 -6.74% 24,013,482,003.04
归属于上市公司股东的净资产 5,159,520,450.05 4,737,169,248.50 8.92% 4,252,186,183.41
2、分季度主要会计数据
单位：人民币元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 950,606,836.27 1,170,758,377.49 1,825,060,452.11 4,513,034,701.90
归属于上市公司股东的净利润 84,484,625.58 186,947,085.29 81,264,331.41 174,421,024.28
归属于上市公司股东的扣除非经
80,811,348.29 146,846,060.77 63,717,255.41 -85,568,570.05
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -410,651,312.33 2,013,737,110.8 -297,582,553.18 1,324,690,968.24
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
四、股本及股东情况
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日
年度报告披露日 报告期末表决权
报告期末普通 前一个月末表决
13,296 前一个月末普通 13,292 恢复的优先股股 0 0
股股东总数 权恢复的优先股
股股东总数 东总数
股东总数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
宁波银亿控股有限 境内非国有
66.13% 1,704,072,354 质押 1,295,500,000
公司 法人
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张学通 境内自然人 4.66% 120,000,000 质押 96,000,000
鲁国华 境内自然人 4.54% 117,000,000 质押 111,100,000
孔永林 境内自然人 4.42% 114,000,000
蒋伟平 境内自然人 3.84% 99,000,000 质押 87,000,000
周株军 境内自然人 3.26% 84,045,000 质押 75,000,000
姚佳洪 境内自然人 2.56% 66,000,000 质押 54,000,000
华宝信托有限责任
公司－单一类资金 其他 0.49% 12,598,203
信托 R2007ZX111
王萌霞 境内自然人 0.22% 5,625,000
方正东亚信托有限
责任公司－神龙 31
其他 0.19% 4,953,600
号证券投资集合资
金信托计划
上述股东关联关系或一致行动 前十名股东中，公司第一大股东宁波银亿控股与其他股东不存在关联关系。公司未知其他股
的说明 东之间是否存在关联关系，以及是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
参与融资融券业务股东情况说 宁波银亿控股通过中信证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司 151,110,822
明（如有） 股股份。
2、公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
3、以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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五、管理层讨论与分析
1、报告期经营情况简介
2015 年，世界经济持续低迷，国内经济增速持续下滑，实体经济普遍困难，房地产市场两极分化，一、二线城市成交
活跃，三、四线城市依然严峻。在这样的大背景下，公司董事会带领管理层和全体员工围绕全年经营目标，团结奋斗，以抓
管理、抓销售、降本增效为手段，创新管理体制、加快资金回笼、加快转型升级，保持了企业的健康发展。2015 年度，公
司实现营业收入 84.59 亿元，营业利润 6.41 亿元，利润总额 6.61 亿元，归属于上市公司股东的净利润 5.27 亿元，折合每股
收益 0.20 元。因受前期房地产市场价格下行影响，营业收入的增长幅度总体弱于营业成本的增长幅度。
（1）公司主要项目开发情况
已完工建筑 预计总投资 实际投资
土地面积 总建筑面积 计容建筑面积
序号 项目名称 位置 权益比例 面积 额度 额度 项目进展
（平方米） （平方米） （平方米）
（平方米） （亿元） （亿元）
上郡(云龙项
1 宁波 100% 45,533 136,916 95590.87 136,916 6.29 6.29 竣工在售
目)
2 甬江东岸 宁波 100% 99,914 350,280 244,681 350,280 38.40 38.40 竣工在售
3 上府 慈溪 100% 59,086 126,667 94500 126,667 7.13 7.13 竣工在售
4 晴园三期 宁波 80% 22,541 69,172 51761.45 69,172 4.52 4.52 竣工在售
5 学仕府 宁波 100% 5,623 4,680 4593.74 4,680 0.82 0.82 竣工在售
6 新世境花苑 宁波 70% 46,646 77,465 58409.92 - 2.80 2.33 在建
7 都会国际 宁波 70% 65,013 200,850 147407.83 - 16.30 8.26 在建
8 东都国际 宁波 65% 27,052 110,363 75435.49 - 8.00 5.07 在建
鲁家峙
9 舟山 100% 104,209 149,332 104,196 - 10.30 8.82 在建
E04-04、05
滨江中心(浦
10 上海 100% 12,699 63,957 44,945 63,957 10.17 10.17 竣工在售
三路)
格兰郡(万万
11 沈阳 100% 106,445 262,759 223,534 47,726 11.23 10.17 在建在售
城四期)
12 上尚城三期 南昌 100% 108,003 204,637 161,287 132,853 6.90 6.90 竣工在售
13 上尚城四期 南昌 100% 115,261 205,030 151,110 33,692 6.18 6.18 竣工在售
上尚城五-1
14 南昌 100% 29,856 93,632 74,297 - 2.86 0.56 在建
期
上尚城五-2
15 南昌 100% 54,050 105,903 88,570 - 3.23 0.63 在建
期
16 丹府一品 象山 100% 106,735 179,169 106,479 - 14.25 8.13 在建
17 金融湾 上海 51% 32,976 114,736 82,325 - 33.00 17.44 在建
18 合计 1,041,642 2,455,548 1,809,123.3 965,943 182.38 141.82 -
（2）公司土地储备情况
单位：万平方米
序号 项目名称 宗地位置 待开发土地面积 计容建筑面积 权益比例 土地用途
1 舟山鲁家峙项目 舟山鲁家峙岛 61.00 64.50 67% 住宅
上尚城五期 南昌东新乡 7.27 9.24 100% 住宅
2
南昌望城新区地块 南昌高新区 10.50 44.10 100% 住宅
4
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3 万万城项目 沈阳于洪区 20.34 42.70 100% 住宅
4 北山地块 内蒙古呼伦贝尔 41.13 36.00 100% 商住
5 博斯腾湖项目 新疆巴州博湖县 55.50 55.50 100% 住宅
6 济州岛悦海堂项目 韩国济州岛 22.20 5.30 50% 商住
7 合计 217.94 257.34 - -
（3）公司主要项目销售情况
预售面积 总可售面积 结算面积
序号 项目名称 位置 类型
（已领证） （平方米） （平方米）
1 钰鼎园 宁波 住宅 86,141 86,141 72,911.65
2 上郡(云龙项目) 宁波 住宅 73,187 73,187 42,392.98
3 甬江东岸 宁波 住宅、商业、办公 236,319 236,319 164,176.29
4 上府 慈溪 住宅 92,559 92,559 22,734.49
5 晴园三期 宁波 住宅 46,360 46,360 44,650.36
6 学仕府 宁波 住宅 4,454 4,454 4,250.19
7 新世境花苑 宁波 住宅 41,479 41,479 -
8 都会国际 宁波 住宅、商业、办公 143,512 143,512 -
9 银亿领墅 上海 住宅 60,292 60,292 44,282.04
10 滨江中心(浦三路) 上海 办公 44,950 44,950 10,778.42
11 格兰郡(万万城四期) 沈阳 住宅 214,952 214,952 30,641.66
12 上尚城三期 南昌 住宅 155,533 155,533 155,008.06
13 上尚城四期 南昌 住宅 149,728 149,728 21,460.06
14 上尚城五-1期 南昌 住宅 73,656 73,656 -
15 金融湾 上海 办公、商业 46,358 76,683 -
16 合计 1,469,480 1,499,805 613,286.20
（4）公司主要房屋出租情况
占地面积 建筑面积
序号 项目名称 用途 权益比例 出租率（%）
（平方米） （平方米）
1 宁波海尚广场 超市、影院等 100% 20,011.63 57,979.51 100
2 宁波海德商业中心 超市等 100% 18,456.78 37,493.61 89.87
3 宁波环球中心 超市等 100% 2,930.96 18,679.46 57.83
4 余姚四明广场 超市、影院、百货等 100% 23,160.52 40,331.92 91.17
5 宁波上上城 超市 100% 2,822.76 4,938.28 100
6 大庆银亿阳光城商铺 商业 100% 6,037.60 22,482.75 100
7 合计 73,420.25 181,905.53 -
（5）主要融资情况
序号 融资类别 授信金额（亿元） 融资余额（亿元） 平均融资成本 期限结构
1 银行贷款 84.25 60.06 6.5% 中长期、短期
2 信托贷款 41.70 38.78 11% 中长期、短期
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3 债券 28.00 3.00 7.28% 3+2 年
4 合计 153.95 101.84 - -
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
单位：元
营业收入比上年 营业利润比上年 毛利率比上年同
产品名称 营业收入 营业利润 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
银亿领墅 875,783,321 221,982,664 41.52% -40.75% -41.56% 1.56%
上尚城 1,009,452,899 312,649,099 48.14% -10.47% 22.48% 7.71%
甬江东岸[注] 3,153,025,730 151,117,394 17.43% - - -
诚品大厦[注] 390,452,574 100,376,971 38.65% - - -
注：甬江东岸项目、诚品大厦项目于 2015 年交付。
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生
重大变化的说明
（1）营业收入本期数较去年同期增长 33.99%、绝对额增加 214,582.02 万元的原因主要系报告期内公司及下属子公司
开发的甬江东岸、滨江中心、格兰郡、上府、上郡、晴园三期、学仕府、银亿领墅、上尚城、四明广场、钰鼎园、金域华府
等项目实现交付所致。
（2）营业成本本期数较去年同期增长 55.66%、绝对额增加 235,757.93 万元的原因主要系报告期内营业收入增加导致
营业成本也出现相应增长；但受前期房地产市场价格下行影响，营业收入的增长幅度总体弱于营业成本的增长幅度。
6、面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
六、涉及财务报告的相关事项
1、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
2、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
6
银亿房地产股份有限公司 2015 年年度报告摘要
3、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
①非同一控制下企业合并
ⅰ 本期发生的非同一控制下企业合并
购买日至期末
股 权 取 得 股权取得方 购 买 日 的购买日至期末被
被购买方名称 股权取得时点 股权取得成本 购买日 被购买方的净
比例(%) 式 确定依据 购买方的收入
利润
上海添泰置业 2015.12.30 25,000,000.00 50.00 支付现金 2015.12.30 [注] - -43.22
注：根据子公司宁波银亿房产与上海豪美佳股权投资管理有限公司于2015年12月20日签订的《股权转让协议书》，宁波
银亿房产受让上海豪美佳股权投资管理有限公司持有的上海添泰置业50%的股权。宁波银亿房产已于2015年12月30日支付全
部股权转让款，将2015年12月30日确定为购买日。
ⅱ 合并成本及商誉
项 目 上海添泰置业
合并成本
现金 25,000,000.00
合并成本合计 25,000,000.00
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 25,000,000.00
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额
ⅲ 被购买方于购买日可辨认资产、负债
上海添泰置业
项 目
购买日公允价值 购买日账面价值
资产
货币资金 40,000,000.00 40,000,000.00
净资产[注] 40,000,000.00 40,000,000.00
减：少数股东权益 15,000,000.00 15,000,000.00
取得的净资产 25,000,000.00 25,000,000.00
注：宁波银亿房产实缴上海添泰置业实缴50%出资以取得其股权时。
②其他原因的合并范围变动
ⅰ合并范围增加
公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额 出资比例
宁波亿彩购[注] 新设 2015.11.17
银保物联科技 新设 2015.10.9 180,000,000.00 90.00%
注：宁波亿彩购注册资本500万元，根据公司章程，银保物联科技认缴注册资本的100%，认缴金额为500万元，宁波亿
彩购于2016年3月17日收到银保物联科技的投资款500万元。
4、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
银亿房地产股份有限公司
董 事 会
二○一六年三月二十九日
7
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