公司代码：600463 公司简称：空港股份
北京空港科技园区股份有限公司
2015 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网
站等中国证监会指定网站上仔细阅读年度报告全文。
1.2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
1.3 公司全体董事出席董事会会议。
1.4 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.5 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 空港股份 600463
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘彦明 柳彬
电话 010-80489305 010-80489305
传真 010-80491684 010-80491684
电子信箱 yanm_liu@163.com kg600463@163.com
1.6 2015 年度公司实现归属于母公司的净利润 22,725,789.51 元，加上年初未分配利润
384,255,300.79 元，扣除 2014 年度利润分配 25,200,000.00 元，2015 年期末可供股东分配的利
润 381,781,090.30 元。公司拟进行 2015 年度利润分配，以 2015 年末 30,000 万股为基数，向全
体股东每 10 股派发现金红利 0.50 元（含税），共计派发现金 15,000,000.00 元。
二 报告期主要业务或产品简介
公司是国内唯一一家临空型园区类上市公司，公司立足北京临空经济核心区，以园区开发建
设为主营业务，形成了包括土地一级开发、工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁和管理业务
在内的园区开发建设产业链。
（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式
1、土地一级开发业务
土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理、投资、开发的过程。具体来说，就是按
照城市功能规划和市政地下基础设施配套指标的要求，统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、
市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发
1
的基本建设主要是指待开发土地的“三通一平”或“七通一平”建设，通过这些工程建设将“生
地”转换为“熟地”后进行出让。
2、工业地产开发业务
工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、
工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体
的工业物业总称，其功能涵盖了生产加工、行政管理、物流配送、商业服务、生活服务、科研活
动、休闲活动等一切能产生经济效益的服务。
3、建筑工程施工业务
公司的建筑工程施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，公司所属建筑工程施工企业天源建
筑拥有房屋建筑工程施工总承包壹级、钢结构工程专业承包贰级、建筑装修装饰工程专业承包壹
级、市政公用工程施工总承包贰级、特种专业工程（结构补强）专业承包等多项资质，涵盖多个
领域，业务资质体系完善。
4、物业租赁和管理业务
公司物业租赁和管理业务的实施主体为公司物业管理分公司和全资子公司天地物业。空港股
份物业管理分公司主要负责公司位于原空港开发区 A 区、B 区和北京天竺综合保税区内的自持物
业出租经营和物业管理。天地物业主要负责公司自行开发销售项目的物业管理。
截至报告期末，公司自持可出租物业面积约 21.2 万平方米，出租率约为 70.85%，天地物业
物业管理面积约为 10.33 万平方米。
（二）公司所处行业情况说明
产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施及
综合配套服务，吸引特定类型的内外商企业投资建厂，形成技术、知识、资本、劳动力等要素高
度聚集并向外围辐射的特定区域。
产业园区经过三十余年的发展历程，在体制创新、科技创新、节约利用资源、优化产业结构
等方面取得了令人瞩目的成绩，为我国经济社会建设发展累积了重要经验，有效发挥了窗口、示
范、辐射和带动作用。与此同时，产业园区的发展过程也经历了节地指标（产业园区一般采用单
位用地投资、产出强度、容积率等指标衡量用地效率）不强、土地供后监管不到位、产业园区建
设没有明确产业导向，贪大求全、同质化严重，导致恶性竞争等问题。
当前，转变经济发展方式是我国经济发展的大趋势，作为经济发展的重要载体，现有产业园
区开始摒弃过去的粗放型的发展模式，向精细化、节约化、导向性发展模式转变，例如天安数码
城、联东 U 谷等园区开发商在全国选址建设小型园区，一批大型产业园区也纷纷建设园中园、专
业园等不同形式，产业导向性明确的小型园区。
此外，随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动
在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。为顺
应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，逐渐规划发展成为集
生产与生活于一体的新型城市。
随着园区经济实力和创新活力的增强，园区作为城市空间发展中的增长极，可将自身的优势
向城区传递，园区与城区在资金、市场、技术、人才、科研成果等方面的联系日益密切，互动越
来越频繁，于是就承载起了新的城市职能。如一些“小园区经济”以科技社区、创新社区的形态，
通过产业聚集、人才聚集和企业家交流，逐渐成为了城市空间中的新地标、新节点。
2014 年 3 月 25 日，原北京天竺空港经济开发区、原北京空港物流基地和原北京国门商务
区三个功能区组成北京临空经济核心区（以下简称“核心区”），获北京市机构编制委员会批准整
合（京编委【2014】19 号）。核心区是北京市重点建设的六大高端产业功能区之一临空经济区的
核心区域，总规划面积 178 平方公里，北以六环路为界，南以机场南线高速和京平高速为界，西
以京承高速和温榆河为界，东以六环路和潮白河保护绿带为界。起步规划区面积约 56 平方公里，
2
组建后的核心区，将叠加集成首都机场、天竺综合保税区、中关村国家自主创新示范区资源政策
优势，大力发展航空运输、保税物流、总部商务、产业金融、文化创意、商务会展等国际化、高
端化的临空型现代服务业，积极培育壮大战略性新兴产业，逐步实现“开放功能充分发挥、高端
产业聚集和创新发展、城市功能建设水平全面提升、‘临空服务’品牌全方位塑造”的目标，公司
作为园区开发建设类上市公司，已在园区开发建设及资本运营方面积累了较为丰富的经验，公司
将充分利用当前良好的内外部发展环境，积极顺应上述产业园区建设转型升级大势，以优良的经
营成果回报社会，回报广大股东。
三 会计数据和财务指标摘要
单位：元 币种：人民币
本年比上
2015年 2014年 2013年
年增减(%)
总资产 3,687,337,864.74 2,771,490,767.18 33.05 2,639,993,990.58
营业收入 637,732,301.02 758,068,046.44 -15.87 918,201,499.75
归属于上市公司股
22,725,789.51 42,543,352.33 -46.58 75,389,550.85
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 12,931,943.05 39,940,126.51 -67.62 72,081,275.21
损益的净利润
归属于上市公司股
1,384,061,238.04 798,783,448.53 73.27 781,440,096.20
东的净资产
经营活动产生的现
-27,535,070.54 -90,923,602.39 69.72 -223,554,035.53
金流量净额
期末总股本 300,000,000.00 252,000,000.00 19.05 252,000,000.00
基本每股收益（元／
0.09 0.17 -46.58 0.30
股）
稀释每股收益（元／
0.09 0.17 -46.58 0.30
股）
加权平均净资产收 减少2.54
2.86 5.40 9.97
益率（%） 个百分点
四 2015 年分季度的主要财务指标
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 163,743,313.86 99,226,723.45 169,240,340.66 205,521,923.05
归属于上市公司股东的
7,641,305.11 3,979,945.88 8,603,388.73 2,501,149.79
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益后的 6,796,547.17 3,781,980.82 7,331,123.42 -4,977,708.36
净利润
经营活动产生的现金流
-83,367,373.05 19,178,509.82 87,308,039.88 -50,654,247.19
量净额
3
五 股本及股东情况
5.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 13,561
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 14,475
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前 10 名股东持股情况
质押或冻结
持有有限售
股东名称 报告期内增 比例 情况 股东
期末持股数量 条件的股份
（全称） 减 (%) 股份 数 性质
数量
状态 量
北京天竺空港经济开发公司 1,164,417 147,946,207 49.32 0 无 0 国有法人
国开金融有限责任公司 48,000,000 48,000,000 16.00 48,000,000 无 0 国有法人
中国建设银行股份有限公司
境内非国
－中欧永裕混合型证券投资 6,015,490 6,015,492 2.01 0 未知 0
有法人
基金
广发银行股份有限公司－中
境内非国
欧盛世成长分级股票型证券 5,819,512 5,819,515 1.94 0 未知 0
有法人
投资基金
中国农业银行－益民创新优 境内非国
2,114,837 2,114,841 0.70 0 未知 0
势混合型证券投资基金 有法人
中国建设银行股份有限公司
境内非国
－交银施罗德稳健配置混合 1,828,683 1,828,688 0.61 0 未知 0
有法人
型证券投资基金
华夏银行股份有限公司－东
境内非国
吴行业轮动混合型证券投资 1,475,628 1,475,634 0.49 0 未知 0
有法人
基金
境内自然
李吉军 -146,000 1,293,000 0.43 0 未知 0
人
中国工商银行－东吴嘉禾优
境内非国
势精选混合型开放式证券投 1,282,592 1,282,600 0.43 0 未知 0
有法人
资基金
交通银行股份有限公司－长
境内非国
信量化先锋混合型证券投资 1,053,841 1,053,850 0.35 0 未知 0
有法人
基金
公司未知前十名无限售条件股东之间是否存在关联关系，也未知是否
上述股东关联关系或一致行动的说明 属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动
人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明
4
5.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
六 管理层讨论与分析
报告期内，公司实现营业收入 63,773.23 万元，同比下降 15.87%；实现利润总额 4,058.70
万元，同比下降 34.52%；实现归属于上市公司股东的净利润 2,272.58 万元，同比下降 46.58%。
截至本报告期末，公司总资产 368,733.79 万元，同比增长 33.05%；归属于上市公司的股东权益
138,406.12 万元，同比增长 73.27%。
（一）贯彻落实内控体系，确保内控体系有效运行
报告期内，公司以内控成果实施为重心，严格按照内控规范制度及流程要求，对工作流程及
工作方式进行梳理、优化，促进内控体系行之有效。公司制定《2015 年内控执行情况测试预案》，
并深入公司各部门及各分子公司，对内控体系执行情况进行测试。通过测试，公司在实施重大事
项前决策、审批手续的办理、关联交易的管理、报批事项的审批效率都有了很大提高，内控成果
的实施，确实起到了指导工作、理顺关系、提高效率、防范风险的作用。
（二）扎实推进各项业务开展
1、土地一级开发业务
5
报告期内，公司积极推进土地一级开发业务开展，完成空港 C 区一期开发土地中总占地面积
约 191.03 亩土地的挂牌出让工作；开展总占地面积约 127.33 亩的空港 C 区二期土地一级开发手
续办理工作；推进总占地面积约 797 亩的赵全营镇兆丰产业基地北侧工业用地土地上市准备工作，
截至本报告期末，已完成该地块开发建设主要成本的审计工作；通过与地块所在地政府招商机构
合作等方式，开展总占地面积约为 261.99 亩的空港木林高端制造业基地一期开发土地、北小营宏
大二三产业基地内总占地面积约为 274.91 亩土地的落户项目招商推介工作；开展总占地面积约为
506.85 亩的空港木林高端制造业基地二期开发土地的一级开发方案设计工作。
2、工业地产开发业务
报告期内，天保恒瑞“口岸物流服务中心项目”主体工程已经顺利封顶，截至本报告期末，
该项目外装及空调通风工程已进场施工。为加快空港企业园销售进度，天瑞置业与业内知名的五
家房地产代理公司达成市场推广协议，同时通过在航空杂志、微信群投放广告等方式加大空港企
业园的宣传力度,拓展销售渠道，报告期内，销售空港企业园独栋 3 套，总销售面积 3500 多平方
米。与北京临空经济核心区管理委员会签署《北京临空经济核心区管理委员会北京空港天瑞置业
投资有限公司房屋租赁协议》，将总建筑面积 21164.59 平方米的 6 号楼即空港企业园配套设施—-
研发中心项目出租给北京临空经济核心区管理委员会使用。在加快在建项目建设及建成项目租售
工作的同时，天瑞置业不断增加项目及土地储备，2015 年 11 月 21 日，通过北京市顺义区人民法
院淘宝网司法拍卖网络平台，以人民币 9,585 万元竞得北京市顺义区大孙各庄镇大孙各庄村村南
土地、房产及附属物， 根据《北京市顺义区人民法院司法拍卖公告》：拍卖标的位于北京市顺义
区大孙各庄镇大孙各庄村村南；房产证号：京房权证顺股字第 00408，证载建筑面积 6,637.12 平
方米；土地使用权证号：京顺国用 2003 出字第 0308 号，证载面积 112,236.70 平方米；土地性
质：工业。
3、建筑工程施工业务
报告期内，公司继续以降低成本为中心推动建筑施工板块的管理水平和经营效益的提升。公
司控股子公司天源建筑开复工总面积约 58.13 万平方米。对于建筑工程业务，公司不断优化业务
模式，严把质量和安全关，推行项目承包经营责任制，各建筑分公司成本、财务独立核算，从工
程承建到工程款催缴均各负其责，使得经营决策效率不断提高。(该板块详细经营信息详见公司年
度报告全文 “二、报告期内主要经营情况---（四）行业经营性信息分析”部分)
4.物业管理与租赁业务
报告期内，公司不断提升园区软硬环境建设水平，物业分公司、天地物业不断强化服务意识，
积极与客户交流沟通，及时协调、解决客户提出的问题，客户满意度进一步提高。同时，公司持
续加强对标准化工业厂及公寓楼等持有型物业的推广力度，变被动营销为主动营销，建立项目跟
踪制度，争取更多既定客户及潜在客户，不断提高物业出租率，以确保长期稳定收益。截至报告
期末，公司自持可出租面积约 21.2 万平方米，出租率约为 70.85%，天地物业物业管理面积约为
10.33 万平方米。
（三）积极开展资本运作工作
经中国证监会《关于核准北京空港科技园区股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可
[2015] 2874 号）核准，公司向 l 家特定投资者国开金融有限责任公司发行了 48,000,000 股人民
币普通股，截至报告期末，已完成本次发行新增的 48,000,000 股股份股份登记工作。（详见 2016
年 1 月 4 日刊登于中国证券报、上海证券报、证券时报及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn
的《公司非公开发行股票发行结果暨股份变动的公告》）。
6
6.1 报告期内主要经营情况
6.1.1. 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 637,732,301.02 758,068,046.44 -15.87
营业成本 464,217,491.16 544,851,801.04 -14.80
销售费用 9,221,715.55 10,933,552.62 -15.66
管理费用 62,293,504.95 56,514,630.79 10.23
财务费用 45,204,448.37 41,832,692.75 8.06
经营活动产生的现金流量净额 -27,535,070.54 -90,923,602.39 69.72
投资活动产生的现金流量净额 -760,145.07 -56,208,434.76 98.65
筹资活动产生的现金流量净额 770,237,300.87 114,064,876.62 575.26
6.1.1.1. 收入和成本分析
主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
园区开发
75,661,648.64 47,653,992.98 37.02 100.00 100.00
建设
房地产开 减少 1.12
64,847,907.00 33,078,863.83 48.99 -52.55 -51.48
发 个百分点
减少 1.87
建筑施工 456,258,362.45 395,088,936.82 13.41 -18.68 -16.89
个百分点
增加 0.71
租赁 53,035,086.62 20,468,773.48 61.41 3.02 1.15
个百分点
物业管理 减少 0.63
26,472,661.53 13,901,932.20 47.49 -3.77 -2.61
及其他 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
园区土地
75,661,648.64 47,653,992.98 37.02 100.00 100.00
开发
减少 1.12
房产销售 64,847,907.00 33,078,863.83 48.99 -52.55 -51.48
个百分点
减少 1.87
建筑施工 456,258,362.45 395,088,936.82 13.41 -18.68 -16.89
个百分点
7
增加 0.71
房产出租 53,035,086.62 20,468,773.48 61.41 3.02 1.15
个百分点
物业管理 减少 0.63
26,472,661.53 13,901,932.20 47.49 -3.77 -2.61
及其他 个百分点
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
减少 1.11
北京地区 591,302,720.70 431,955,098.21 26.95 -18.97 -17.73
个百分点
其他地区 10,150,000.00 9,808,960.00 3.36 100.00 100.00
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
报告期内，园区土地开发板块完成空港 C 区一期开发土地中总占地面积约 191.03 亩土地的挂
牌出让，实现收入。上一报告期无园区土地开发收入，主要由于园区土地开发业务的特殊性，园
区土地开发业务从办理征地手续，到完成市政配套建设到达到上市条件，直到入市交易的不确定
性较大，使得园区土地开发业务存在一定波动性。
报告期内，公司房地产开发业务板块虽采取了多项加大产品宣传力度，丰富产品营销方式等
措施，但受工业地产需求持续低迷影响，导致本期房产销售收入同比下降。
主要销售客户的情况
报告期内，公司向前五名客户销售金额合计 36,793.71 万元，占公司年度销售总额的 57.69%。
6.1.1.2 费用
单位：元 币种:人民币
项 目 本期 上期 变动比例（%） 变动原因
主要原因是本期广告宣传费同比有所下
销售费用 9,221,715.55 10,933,552.62 -15.66
降所致。
主要原因是本期计入管理费用的职工薪
管理费用 62,293,504.95 56,514,630.79 10.23
酬同比有所上升所致。
主要原因是本期利息支出同比增加 所
财务费用 45,204,448.37 41,832,692.75 8.06
致。
6.1.1.3 现金流
单位：元 币种：人民币
与上期增减变动金额 与上期
报表项目 （正数表示增加，负 增减变 变动原因
数表示减少） 动（%）
主要原因是本期购买商品、接受劳务支
经营活动产生的现金流量净额 63,388,531.85 69.72
付的现金同比减少所致。
主要原因是支付的其他与投资活动有
投资活动产生的现金流量净额 55,448,289.69 98.65
关的现金同比减少所致。
主要原因是本期吸收投资所收到的现
筹资活动产生的现金流量净额 656,172,424.25 575.26
金同比增加所致。
8
6.2.1 资产、负债情况分析
资产及负债状况
单位：元 币种：人民币
本期期 上期期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
主要原因是本期非公开发行
股票及发行非公开定向债务
货币资金 1,158,687,486.18 31.42 421,695,400.92 15.22 174.77
融资工具，期末上述资金尚未
使用导致货币资金的增加。
主要原因是本期新增销售企
应收账款 145,689,118.17 3.95 98,461,924.51 3.55 47.96 业园项目未收到全部房款所
致。
存货 1,447,849,171.92 39.27 1,514,428,476.14 54.64 -4.40
长期股权投
4,867,587.64 0.13 4,839,629.70 0.17 0.58
资
主要原因是本期将符合条件
投资性房地
695,440,587.99 18.86 503,581,751.73 18.17 38.10 的存货转入投资性房地产核
产
算所致。
长期应收款 99,630,000.00 2.70 99,630,000.00 3.59 0.00
固定资产 46,688,566.95 1.27 50,255,055.95 1.81 -7.10
主要原因是新增了短期借款
短期借款 740,000,000.00 20.07 405,000,000.00 14.61 82.72
所致。
主要原因是承兑了已到期的
应付票据 0.00 0.00 11,400,000.00 0.41 -100.00
票据所致。
主要原因是本期新增了预收
预收款项 73,531,205.80 1.99 1,110,956.49 0.04 6,518.73
的租金所致。
主要原因是偿还了控股股东
其他应付款 62,180,901.42 1.69 102,136,858.88 3.69 -39.12
开发公司的无息借款所致。
主要原因是新增了长期借款
长期借款 318,622,160.00 8.64 168,322,160.00 6.07 89.29
所致 。
主要原因是本期非公开发行
资本公积 637,878,888.50 17.30 98,126,888.50 3.54 550.06
股票所致。
董事长：田建国
董事会批准报送日期：2016 年 3 月 25 日
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