兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的
湖南鑫远投资集团有限公司股权项目
评估说明
中企华评报字(2016)第 3057 号
（共一册，第一册）
北京中企华资产评估有限责任公司
二○一六年二月一日
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ....................................... 1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................ 2
第三部分 资产评估说明 ..................................................... 3
第一章 评估对象与评估范围说明 ........................................... 4
一、评估对象与评估范围内容 .........................................................4
二、实物资产的分布情况及特点 .......................................................5
三、企业申报的无形资产情况 .........................................................7
四、引用其他机构报告的情况 .........................................................8
第二章 资产核实情况总体说明 ............................................. 9
一、资产核实人员组织、实施时间和过程 ...............................................9
二、影响资产核实的事项及处理方法 ..................................................10
三、核实结论......................................................................10
第三章 资产基础法评估技术说明 .......................................... 11
一、流动资产（不含存货）评估技术说明 ..............................................11
二、存货评估技术说明 ..............................................................16
三、可供出售金融资产 ..............................................................74
四、投资性房地产评估说明 ..........................................................75
五、长期股权投资评估技术说明 ......................................................85
六、设备类资产评估技术说明 ........................................................92
七、房屋建筑物类资产评估技术说明 .................................................102
八、无形资产──土地使用权评估技术说明 ...........................................119
九、递延所得税资产评估技术说明 ...................................................135
十、负债评估技术说明 .............................................................135
第四章 收益法评估技术说明 ............................................. 140
一、评估对象.....................................................................140
二、收益法适用性分析 .............................................................140
三、收益预测的尽职调查 ...........................................................140
四、收益预测的假设条件 ...........................................................141
(一) 一般假设 ..................................................................141
(二) 特殊假设 ..................................................................141
五、企业经营、资产、财务分析 .....................................................142
六、收益模型的选取 ...............................................................153
七、测算过程.....................................................................155
八、评估结果.....................................................................174
第五章 评估结论及分析 ................................................. 175
一、评估结论.....................................................................175
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 .........................................177
三、控制权与流动性对评估对象价值影响的考虑 .......................................178
评估说明附件 ............................................................ 180
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供委托方、业务约定书约定的其他报告使用者以及相关监
管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供
给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
该部分内容由委托方与被评估企业共同撰写，详细内容见附件一：《企
业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分 资产评估说明
本部分内容由签字注册资产评估师编写，包括评估对象与评估范围说明、
资产核实总体情况说明、资产基础法评估技术说明、收益法评估技术说明、
评估结论及分析共五章。
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第一章 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
(一)评估对象与评估范围
评估对象为湖南鑫远投资集团有限公司的股东全部权益价值。
评估范围包括湖南鑫远投资集团有限公司的全部资产及负债。
(二)评估范围内的资产类型和账面金额
评估范围包括流动资产、可供出售金融资产、长期股权投资、固定资产(房
屋建筑物、机器设备)、流动负债以及非流动负债等。在评估基准日 2015 年 11
月 30 日，各类资产、负债的账面金额如下：
金额单位：人民币万元
项目 账面价值
流动资产 347,731.14
非流动资产 80,387.08
其中：长期股权投资 17,562.00
投资性房地产 23,549.52
固定资产 30,163.14
在建工程 0.00
无形资产 0.00
其中：土地使用权 0.00
其他非流动资产 9,112.42
资产总计 428,118.22
流动负债 249,850.67
非流动负债 91,442.22
负债合计 341,292.89
所有者权益 86,825.33
纳入评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致。上述账面值业经
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计并发表标准无保留审计意见。
(三)资产权属状况
经核实，评估范围内资产权属证明资料存在如下瑕疵：
1. 137 项房屋建筑物已取得房屋所有权证但尚未办理国有土地使用权分户
登记，建筑面积合计 11,621.23 平方米；投资性房地产共 3 项车库，合计 417
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个车位，已取得房屋所有权证但尚未办理国有土地使用权分户登记；
2.投资性房地产共有 38 项已完成竣工验收备案但尚未办理房屋权属证书
及土地使用权分户登，建筑面积合计 6,109.1 平方米；
3.固定资产房屋建筑物共有 16 项其占用的土地使用权未分割，尚未取得
土地使用权证，建筑面积合计 6,392.84 平方米。
除上述情况外，被评估企业提供的权属证明资料未发现瑕疵。
二、实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产主要包括存货(原材料、开发产品、开发成本)、
投资性房地产、房屋建筑物类资产、设备类资产等，实物资产主要分布在位
于湖南省长沙市内。
各类实物资产的特点如下：
(一)存货
存货包括原材料、开发产品、开发成本。
1.原材料：原材料主要为鑫远白天鹅酒店使用的食品、酒水、办公用品、
日常维修器材、卫生清洁用品等。各原材料周转使用较快，质量较优，库房
管理规范，库存量为酒店正常经营周转所需库存量，基本上为近期购入。
2.开发产品与开发成本
开发产品与开发成本为住宅、商业、写字楼等房地产开发项目，位于湖
南省长沙市天心区。
(1)开发产品
开发产品主要是东苑一期、东苑二期、国际一期、华城一期、华城二期、
逸园、文苑一期、文苑二期一批(7、8、10、12 栋)、文苑二期二批(11、13 栋)、
尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)、尚苑二期(10-11、14-15、18 栋)、和城
一期一二批(5、7-18 栋)、和城一期三批(19-26 栋)项目。开发产品均位于长沙市
天心区区域内。
开发产品共取得 13 宗土地，占地面积共 383,058.88 平方米。
(2)开发成本
开发成本主要是城市广场项目、嘉城地块项目、名苑、锦城、南郡地块
项目、融城广场地块、新都、文苑二期项目、文苑三期(17-21 栋)、尚苑三期(1-7
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栋)、和城一期四批(1-4、6 栋)、和城二期项目及国际二期项目，开发成本均位
于长沙市天心区区域内。
开发成本共取得 31 宗土地，占地面积共 783,918.43 平方米。
其中文苑二期项目、尚苑三期(1-7 栋)项目为在建，文苑二期项目、尚苑
三期(1-7 栋)项目部分商品房已开始预售，其余项目尚未开始建设。
(二)设备类
设备类资产主要由机器设备、电子设备及车辆构成。
(1)机器设备
主要包括双槽加热平烫机、折叠机、水冷机组、柴油机电机组和厨房设
备等酒店附属设备。以上主要设备购臵并启用于 2012 年至 2015 年间，目前均
可正常使用。
(2)电子设备
电子设备主要是办公电子设备(如打印机、电脑)以及其他工器具等。以上
主要设备购臵并启用于 2002 年至 2015 年间，目前均可正常使用。
(3)车辆
评估范围内的车辆均属非营运车辆，主要用于公务、运输等方面，包括
轿车、小型普通客车和小型越野汽车等，以上车辆大多购臵并启用于 2009 年
至 2014 年间。除一辆小型越野车报废外。目前车辆均可正常使用。
(三)房屋建筑物类
评估范围内的房屋建筑物类资产位于天心区湘府中路 258 号湘府东苑二
期和位于湘府西路 31 号尚苑一期。房屋建筑物主要为尚苑一期办公、东苑二
期住宅和酒店；构筑物主要为一项液化气室外储存屋。以上房屋建(构)筑物大
多数于 2011 至 2012 年建成投入使用，目前均能正常使用。
主要房屋建筑物概况如下：
(1)东苑二期住宅：共 27 间（其中一间为设备配套房)，建筑面积合计为
2,035.43 平方米，除设备配套房外，其它房屋均已办理房屋所有权证。建成于
2011 年 6 月，地上 22 层，地下 2 层，待估房屋位于自然层第 5 层，框架结构，
层高约 3 米，外墙面干挂石材；室内尚未装修；铝合金玻璃窗、防盗门。至
评估基准日，待估房屋正常使用。
(2)鑫远白天鹅酒店：坐落在湖南省长沙市天心区湘府中路 258 号，距长沙
汽车南站仅 2.6 公里，距火车南站 10 公里，距天心区购物休闲区德思勤城市
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广场 3 公里。于 2012 年 7 月建成正式营业，该饭店建筑面积 36,976.37 平方
米，饭店按五星级硬件设施要求进行设计和施工，各种配套设施齐全，外观
造型典雅大方，是一座现代简约式建筑。饭店大楼为地上 22 层，地下 2 层，
总高度 72.2m，属一类高层，按一类防火设计。结构体系为现浇钢筋砼框剪结
构,空心砖墙围护,内部装修材料均采用难燃烧材料。采用反循环冲钻孔成孔灌
注桩基础。该工程抗震设防烈度为七度，该建筑物的框架、剪力墙结构抗震
等级均为二级，建筑结构的安全等级为二级。大楼花岗岩干挂墙体结合玻璃
铝合金窗，内部装修部分在地面、墙体、天棚大量采用各种高档石材、木材，
总体装修风格高贵典雅。饭店内部卫生间部分采用高档洁具装配。大楼配套
设施包括电梯、集中空调、通讯、消防、安全监控等系统，空调系统主机采
用水冷机组；通讯系统采用程控交换机，并设有网通 10mbps 光纤宽带网络设
施；消防系统采用火灾报警器控制器系统、温感、烟感探头和自动喷淋灭火
系统。保安系统采用闭路电视监控系统。
客房设臵方面：饭店拥有 272 间（套)客房，272 个床位的各具风格的客
房：精致客房、行政客房、精致套房、行政套房、至尊套房等。地下室配 350
个停车位。
会议室设臵方面：共 7 间会议室，另二、三楼各 1 间贵宾接见室，大型
多功能会议厅 2 个（春华厅、秋实厅)。
餐饮设臵方面：①一楼有卢瓦尔咖啡厅、面包屋、大堂吧、茶吧、尚南
风味厅。②二楼有湘睿轩中餐厅。另有客房送餐服务。
康乐设臵方面：①四楼足浴中心、美发中心、健身中心、斯诺克等。②
五楼有水疗中心、游泳池等。
(3)尚苑一期办公用房：共 16 间，建筑面积合计为 6,392.84 平方米，房屋
均未办理房屋所有权证。建成于 2014 年 7 月，位于第 20 幢，地上 10 层，地
下 1 层，待估房屋位于自然层第 9、10 层，框架结构，层高约 3 米，外墙面干
挂石材；室内尚未装修；铝合金玻璃窗、防盗门。至评估基准日，待估房屋
正常使用。
三、企业申报的无形资产情况
企业申报的无形资产为土地使用权。
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土地使用权共 44 宗，账面价值在房屋建筑物中核算，其中：已取得权属
证书的共 28 宗，土地面积合计 7,571.29 平方米，证载土地使用权人均为湖南
鑫远投资集团有限公司；尚未办理国有土地使用权分户登记的共 16 宗，所分
摊的土地面积尚无法确定。土地用途为住宅、商业和办公，土地使用权类型
均为出让。
四、引用其他机构报告的情况
本评估报告的资产类型与账面金额以信永中和会计师事务所（特殊普通
合伙）2016 年 1 月 20 日出具的 XYZH/2016CSA20039 号《湖南鑫远投资集团有
限公司 2015 年 1-11 月、2014 年度、2013 年度、2012 年度审计报告》为依据，
除上述情况外，本评估报告未引用其他机构报告。
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第二章 资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
(一)资产核实组织工作及实施时间
在接受委托后，评估机构成立了资产核实工作组，制定了资产核实方案，
项目工作组分为房地产小组、设备小组、财务小组、损益类小组及综合小组
共五个小组，分别就企业的资产、负债及损益情况进行核实与调查。资产核
实与调查工作自 2015 年 10 月 12 日至 2015 年 12 月 10 日。
(二)资产核实主要过程
1.指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机
构提供的资产评估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，
同时收集资产的权属证明文件、工程合同资料、决算资料和反映性能、状态、
经济技术指标等情况的文件资料。
2.初步核实企业提供的申报表及相关资料
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内各类资产、负债的概况，
审阅资产评估申报明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、
漏项等现象，提请企业进行必要的修改和补充。
3.现场核实与调查
评估人员按照评估程序准则和其他相关规范的要求，通过询问、核对、
函证、现场勘察、抽查、盘点等方式对各类资产及负债进行核实与调查。非
实物资产及负债核实内容主要包括资产或负债的形成过程和账面数据的准确
性；实物资产核实内容主要为资产数量、技术状态、使用状况、产权状况及
其他影响价值的重要因素。在进行现场调查的同时，评估人员通过各种可能
的途径收集评估相关资料，包括相关权属资料、使用状况资料、相关市场信
息等。
4.完善资产评估申报明细表
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根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”
相符。
5.查验权属资料
对评估范围内相关资产的权属资料进行必要的查验。
二、影响资产核实的事项及处理方法
无。
三、核实结论
通过资产核实，我们发现以下事项：
1.投资性房地产共 136 项房屋建筑物已取得房屋所有权证但尚未办理国有
土地使用权分户登记，建筑面积合计 11,513.23 平方米；
2.投资性房地产共 3 项车库，合计 417 个车位，已取得房屋所有权证但尚
未办理国有土地使用权分户登记；
3.投资性房地产共有 39 项房屋建筑物尚未取得房屋所有权证和国有土地
使用权分户登记，建筑面积合计 6,217.1 平方米；
4.固定资产房屋建筑物共有 16 项已取得取得房屋所有权证但尚未办理国
有土地使用权分户登记，建筑面积合计 6,392.84 平方米；
5. 固定资产房屋建筑物共有 1 项尚未取得房屋所有权证，为设备配套用
房，建筑面积 103.93 平方米，其评估值含在同层其它房屋中；
6.经核实，我们发现，部分设备已报废，具体明细如下：
已报废设备明细表如下：
设备类 明细表 设备
设备名称 计量单位 账面原值(元) 账面净值(元)
别 序号 数量
车辆 3 小型越野汽车 1 辆 277,663.00 58,309.00
除上述事项外，被评估企业提供的资产评估申报明细表与资产核实结果
相符，账面值与经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计后的评估基准日
会计报表的账面值一致。
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第三章 资产基础法评估技术说明
一、流动资产（不含存货）评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动资产（不含存货）包括：货币资金、应收账款、预
付账款、其他应收款。上述流动资产评估基准日账面价值如下：
金额单位：人民币元
科目名称 账面值
货币资金 810,158,994.99
应收账款 34,673,336.14
预付款项 52,108,017.98
其他应收款 73,775,911.23
流动资产（不含存货）合计 970,716,260.34
(二)核实过程及方法
1.指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提
供的资产评估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，同时
收集相关资料。
2.初步核实企业提供的资产评估申报明细表及相关资料
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内各类资产的概况，审阅资
产评估申报明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、漏项
等现象，提请企业进行必要的修改和补充。
3.现场核实与调查
依据资产评估申报明细表，评估人员对申报的各类资产进行了现场核实
与调查。针对不同资产的性质及特点，采用了不同的核实方法。
(1)非实物类资产的核实
非实物类资产核实内容主要包括各类资产的形成过程和账面数据的准确
性，核实方法主要包括查阅并核对相关凭证及合同等资料、询问有关人员以
及函证等。
(2)实物类资产的核实
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实物类流动资产主要包括现金等，评估人员通过对被评估企业评估现场
工作日库存现金进行盘点，再根据评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评
估基准日现金数的方法进行核实。
4.完善资产评估申报明细表
根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”
相符。
5.查验权属资料
对评估范围内相关资产的权属资料进行必要的查验。
(三)评估方法
1. 货币资金
货币资金由现金、银行存款及其他货币资金组成，账面价值 810,158,994.99
元。
(1)现金
现金账面值 166,342.97 元，均为人民币，存放于企业财务部。评估人员在
企业出纳员的陪同下，于 2015 年 12 月 1 日对库存现金进行了盘点，并采取倒
推方法推算评估基准日现金余额，同评估基准日的现金日记账和总账现金账
户余额进行核对，倒推公式如下：
评估基准日现金评估值=盘点日库存现金数+评估基准日至盘点日前现金
支出数-评估基准日至盘点日前现金收入数+截至盘点日未记账支出数-截至盘
点日未记账收入数
经核实，倒推推算结果与评估基准日账面值相符，未发现异常情况，则
以核实后账面值作为评估值。
现金评估值为 166,342.97 元。
(2)银行存款
银行存款账面值 559,992,652.02 元，是企业存放在当地中国建设银行、民
生银行、中国银行等银行的人民币存款，共 54 个账户。
评估人员将银行存款的账面数额与银行对帐单进行了核对并根据余额调
节表进行试算平衡，同时向银行进行函证。经核实，各银行账户账面记录准
确，未发现影响净资产的未达账项事宜，则以核实后的账面值作为评估值。
银行存款评估值为 559,992,652.02 元。
(3)其他货币资金
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其他货币资金账面值 250,000,000.00 元，核算内容为兴业银行承兑汇票保
证金，评估人员通过查阅相关账簿、凭证、对账单，必要时通过函证进行核
实。经核实，各账户账面记录准确，未发现异常情况，则以核实后账面值作
为评估值。
其他货币资金评估值为 250,000,000.00 元。
2. 应收账款
应收账款的核算内容为企业应收的购房款和消费款等，账面余额
35,562,390.83 元，计提坏账准备 889,054.69 元，账面值 34,673,336.14 元。
评估人员通过查阅相关账簿、凭证、合同，以及对大额款项进行函证等
方法对应收款项进行核实，并借助于历史资料和现场调查核实的情况，具体
分析债权数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营
管理现状等情况。经核实，未发现有账实不符等异常情况。
经分析，本次评估采用个别认定和账龄分析的方法估计应收款的风险损
失，应收款的账面余额扣减风险损失即得出应收款评估值，同时将账面计提
的坏账准备评估为零。根据各应收款的特点将其分为二种类型，各类型应收
款的风险损失确定方法如下：
(1)预计可全额回收的应收款
该部分款项包括关联方往来款项等，账面余额合计 239,722.21 元，各笔款
项具体情况如下：
金额单位：人民币元
款项类别 明细表序号 欠款单位 账面余额
关联方往来款项 酒店关联往来 239,722.21
合计 239,722.21
上述应收款预计无回收风险和回收价值减损，则风险损失为零。
(2)可能有部分不能回收或有回收风险的应收款
该部分款项是指既无充分证据表明可全额回收也无充分证据表明将全额
损失的款项。对于此类应收款，本次评估采用账龄分析法，参考企业计提坏
账准备的方法对该部分应收款按账龄确定风险损失。风险损失计算过程如下：
金额单位：人民币元
账龄 账面余额 风险损失计算比例 风险损失
1 年以内 1,359,605.39 5% 67,980.27
1-2 年 13,253.99 20% 2,650.80
2-3 年 40,359.24 50% 20,179.62
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账龄 账面余额 风险损失计算比例 风险损失
合计 1,413,218.62 90,810.69
(3)单笔重大单独计提
被评估企业截至评估基准日，应收湖南中建信和芙蓉臵业有限公司
33,909,450.00 元，计提减值准备 798,244.00 元，账面净额为 33,111,206.00 元，本
次评估已核实后的账面值作为评估值。
根据上述评估工作，各类应收款风险损失计算结果如下：
金额单位：人民币元
款项类别 账面余额 风险损失 评估值
预计可全额回收的应收款 239,722.21 0 239,722.21
可能有部分不能回收或有回收风险的应收款 1,413,218.62 90,810.69 1,322,407.93
单笔重大单独计提 33,909,450.00 798,244.00 33,111,206.00
合计 35,562,390.83 34,673,336.14
综上，应收账款评估值为 34,673,336.14 元。
3. 其他应收款
其他应收款核算内容包括押金、职工备用金、押金、个人消费款等，账
面余额 83,123,342.39 元，计提坏账准备 9,347,431.16 元，账面值 73,775,911.23
元。
评估人员通过查阅相关账簿、凭证、业务合同，以及对大额款项进行函
证等方法对其他应收款进行核实，并借助于历史资料和现场调查核实的情况，
具体分析债权数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、
经营管理现状等情况。经核实，未发现有账实不符等异常情况。
经分析，本次评估采用个别认定和账龄分析的方法估计应收款的风险损
失，应收款的账面余额扣减风险损失即得出应收款评估值，同时将账面计提
的坏账准备评估为零。根据各应收款的特点将其分为二种类型，各类型应收
款的风险损失确定方法如下：
(1)预计可全额回收的应收款
该部分款项包括职高备用金、评估基准日后已回收的款项、关联方往来
款项等，账面余额合计 11,366,550.60 元，各笔款项具体情况如下：
金额单位：人民币元
款项类别 欠款单位 账面余额
关联方往来款项 保障金及预计可全额收回款项 58,515,216.21
合计 58,515,216.21
上述应收款预计无回收风险和回收价值减损，则风险损失为零。
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(2)可能有部分不能回收或有回收风险的应收款
该部分款项是指既无充分证据表明可全额回收也无充分证据表明将全额
损失的款项。对于此类应收款，本次评估采用账龄分析法，参考企业计提坏
账准备的方法对该部分应收款按账龄确定风险损失。风险损失计算过程如下：
金额单位：人民币元
账龄 账面余额 风险损失计算比例 风险损失
1 年以内 8,709,163.18 5% 435,458.16
1-2 年 2,016,180.00 20% 403,236.00
2-3 年 10,960,674.00 50% 5,480,337.00
3 年以上 3,028,400.00 100% 3,028,400.00
合计 24,714,417.18 9,347,431.16
(3)其他
根据上述评估工作，各类应收款评估结果如下：
金额单位：人民币元
款项类别 账面余额 风险损失 评估值
预计可全额回收的应收款 11,366,550.60 0.00 58,515,216.21
可能有部分不能回收或有回收风险的应收款 24,714,417.18 9,347,431.16 15,366,986.02
合计 73,775,911.23
综上，其他应收款评估值为 73,775,911.23 元。
4. 预付账款
预付账款账面值 52,108,017.98 元，核算内容包括工程款、营业税金及附
加等。评估人员通过查阅相关账簿、凭证、业务合同，以及对大额款项进行
函证等方法对预付款项进行核实，并借助于历史资料和现场调查核实的情况，
具体分析预付账款发生时间和所对应的业务、催收货物情况、期后到货情况
等。通过核实与分析，未发现账实不符的情况，预计各预付款项均能收回相
应资产或权利，则以核实后账面值作为评估值。
预付账款评估值为 52,108,017.98 元。
(三)流动资产（不含存货）评估结果
1.流动资产（不含存货）评估结果
根据以上评估工作，得出如下评估结果：
金额单位：人民币元
科目名称 账面值 评估值 增值额 增值率(%)
货币资金 810,158,994.99 810,158,994.99 0.00 0.00
应收账款 34,673,336.14 34,673,336.14 0.00 0.00
预付账款 52,108,017.98 52,108,017.98 0.00 0.00
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其他应收款 73,775,911.23 73,775,911.23 0.00 0.00
流动资产（不含存货）合计 970,716,260.34 970,716,260.34 0.00 0.00
2.评估结果与账面价值比较变动情况及原因
流动资产（不含存货）账面值 970,716,260.34 元，评估值 970,716,260.34 元，
无评估增减值。
二、存货评估技术说明
(一)评估范围
评估基准日存货账面余额 2,523,608,378.85 元，核算内容为（原材料、开发
产品、开发成本)。评估基准日存货计提跌价准备 17,013,254.43 元，存货账面
价值 2,506,595,124.42 元。上述存货评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
原材料 1,274,038.76
开发产品 1,065,221,729.28
开发成本 1,457,112,610.81
存货合计 2,523,608,378.85
减：存货跌价准备 17,013,254.43
存货净额 2,506,595,124.42
1.原材料
评估基准日原材料核算内容为库存的鑫远白天鹅酒店使用的食品、酒水、
装饰材料、常用印刷品、卫生清洁用品等。
2.开发产品与开发成本
纳入评估范围的开发产品和开发成本，账面余额 2,522,334,340.09 元，计提
跌价准备 17,013,254.43 元，存货净额 2,505,321,085.66 元。
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
开发产品 1,065,221,729.28
开发成本 1,457,112,610.81
合计 2,522,334,340.09
减：跌价准备 17,013,254.43
净额 2,505,321,085.66
(1)开发产品
主要为东苑一期、东苑二期、国际一期、华城一期、华城二期、逸园、
文苑一期、文苑二期一批(7、8、10、12 栋)、文苑二期二批(11、13 栋)、尚苑
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一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)、尚苑二期(10-11、14-15、18 栋)、和城一期
一二批(5、7-18 栋)、和城一期三批(19-26 栋)项目。
各项目账面值情况如下：
金额单位：人民币元
序 用
项目名称 建筑面积(m2) 账面价值
号 途
住
1 东苑一期 车位 98 个 8,835,840.00
宅
住
2 东苑二期 普通住宅 723.79 2,898,154.37
宅
住
3 国际一期 普通住宅 13,363.32、车位 157 个 84,344,242.74
宅
住
4 华城一期 车位 290 个 31,807,136.00
宅
住 普通住宅 1,252.22、非普通住宅 811.22、车位 3
5 华城二期 7,447,842.71
宅 个
商 普通住宅 960.27、非普通住宅 1,990.92、商业
6 逸园 41,808,086.50
住 4,294、车位 169 个
商
7 文苑一期 普通住宅 1,298.61、商业 2,367.13、车位 28 个 17,012,833.94
住
文苑二期一批(7、8、 商 普通住宅 1,041.42、非普通住宅 670.60、商业
8 64,889,138.08
10、12 栋) 住 4,227.13、车位 471 个
文苑二期二批(11、13 住 普通住宅 132.32、非普通住宅 864.47、车位 225
9 40,050,778.43
栋) 宅 个
尚苑一期(8-9、12-13、 商 普通住宅 1,315.71、非普通住宅 7,199.67、商业
10 206,653,705.98
16-17、20-21 栋) 住 12,558.94、写字楼 19856.02、车位 269 个
尚苑二期(10-11、 商 普通住宅 243.44、非普通住宅 4,773.10、商业
11 206,955,352.89
14-15、18 栋) 住 4,983.25、写字楼 24,024.87、车位 581 个
和城一期一二批(5、 商 普通住宅 11,510.16、非普通住宅 28,644.15、商
12 253,626,031.30
7-18 栋) 住 业 2,008.52、车位 1,109 个
和城一期三批(19-26 商 普通住宅 10,958.87、非普通住宅 2,132.17、车位
13 98,892,586.34
栋) 住 313 个
合 计 1,065,221,729.28
存货跌价准备 17,013,254.43
开发产品账面净额 1,048,208,474.85
(2)开发成本
主要是城市广场项目、嘉城地块项目、名苑、锦城、南郡地块项目、融
城广场地块、新都、文苑二期项目、文苑三期(17-21 栋)、尚苑三期(1-7 栋)、和
城一期四批(1-4、6 栋)、和城二期项目及国际二期项目。
各项目账面值情况如下：
金额单位：人民币元
序号 项目名称 用途 建筑面积(m2) 账面价值
1 城市广场 商业 189,877.00 30,453,936.46
2 嘉城地块 商住 342,044.99 144,845,064.83
3 名苑 住宅 98,185.30 40,080,312.57
4 锦城 商住 67,333.71 25,404,794.34
5 南郡地块 商住 548,201.00 296,979,136.85
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序号 项目名称 用途 建筑面积(m2) 账面价值
6 融城广场地块 商住 507,354.16 246,659,467.49
7 新都 住宅 32,319.00 26,890,692.04
8 文苑二期地块 商住 94,465.19 112,852,158.10
9 文苑三期(17-21 栋） 商住 105,306.56 64,184,569.42
10 尚苑三期(1-7 栋） 商住 106,302.27 140,899,156.64
11 和城一期四批(1-4、6 栋） 住宅 102,799.04 46,203,983.59
12 和城二期地块 商住 505,500.39 259,602,700.31
13 国际二期 住宅 61,345.91 21,265,252.16
14 新城 723,520.00
15 天心实验小学 67,866.00
合 计 2,761,034.52 1,457,112,610.81
账面价值主要包含土地取得成本、项目前期费用、主体建筑工程费、配
套设施费用、开发间接费、资本化利息等。
(二)项目概况
各项目位臵图如下：
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1.开发产品
(1)东苑一期
项目位臵：位于天心生态城中心，西面紧邻天心区政府，南临湘府路，
南面正对天心公务员小区-白沙世纪佳园，北为迎新路，紧邻地铁一号线和城
市主干道芙蓉南路，交通便捷，地理位臵优越。
东苑一期项目总占地面积 20,619.44 平方米，规划总建筑面积 80,243.94 平
方米，规划建设高层住宅 5 幢，规划可售面积 64,394.55 平方米，地下室面积
14,495.86 平方米，容积率 3.19。
东苑一期项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 东苑一期
总占地面积 20,619.44
总建筑面积 80,243.94
计算容积率建筑面积 65,748.08
容积率 3.19
不计算容积率建筑面积 14,495.86
配套设施的建筑面积 1,353.53
规划计容可售的建筑面积 64,394.55
普通住宅 53,356.51
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项目规划指标 东苑一期
非普通住宅 5,393.60
商业 3,379.94
会所 2,264.50
规划计容积率的不可售建筑面积 1,353.53
公共配套(物业管理用房等) 1,353.53
可售车位(个) 317.00
规划不计容积率的建筑面积 14,495.86
地下车库（非人防) 14,495.86
该项目用地信息如下：
土地面积 土地
地块 土地使用权证号 土地取得日期 土地终止年限
(平方米) 用途
东苑一期项目 长国用（2006)第 007758 号 20,619.44 住宅 2004-7-24 2074-7-24
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用（2006)第 007758 号
项目用地规划许可证 出[2005]0064 号
建设工程规划许可证号 建 1[2006]0356 号、建 1[2006]0209 号
建筑工程施工许可证号 430103200611060201、4301032000702080201
商品房预售许可证号 长住建委售许字(2007)第 5442、5443、5445、5446、5484 号
东苑一期项目，于 2007 年 12 月底竣工，可售建筑面积 64,394.55 平方米，
其中普通住宅 53,356.51 平方米，非普通住宅 53,356.51 平方米，商业(含会所)
5,644.44 平方米，地下车位 317 个。
截至评估基准日，开发产品-东苑一期已转入投资性房地产建筑面积共计
4,327.51 平方米，其中普通住宅 521.89 平方米，非普通住宅 1,079.32 平方米，
商业(含会所) 2,726.30 平方米，地下车位 79 个。
截至评估基准日，开发产品-东苑一期已签约面积 60,067.04 平方米，其中
普通住宅 52,834.62 平方米，非普通住宅 4,314.28 平方米，商业 2,918.14 平方米，
车位 140 个；结转收入面积 60,067.04 平方米，其中普通住宅 52,856.34 平方米，
非普通住宅 4,314.28 平方米，商业 2,918.14 平方米，车位 138 个；已结转销售
收入金额共计 25,542.52 万元；剩余地下车位 98 个未售。
(2)东苑二期
项目位臵：位于天心生态城中心，湘府中路的天心区政府东侧，北临迎
新路，东临农场路，西临刘家冲路，南面为公新南城首席五星级商务酒店-鑫
远国际大酒店，交通方便，地理位臵十分优越。
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东苑二期项目占地面积 5,670.91 平方米，规划总建筑面积 29,724.74 平方米，
规划建设高层住宅公寓，规划可售面积 29,240.10 平方米，地下室面积 440.66
平方米，容积率 5.16。
东苑二期项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 东苑二期
总占地面积 5,670.91
总建筑面积 29,724.74
计算容积率建筑面积 29,284.08
容积率 5.16
不计算容积率建筑面积 440.66
配套设施的建筑面积 43.98
规划计容可售的建筑面积 29,240.10
普通住宅 29,240.10
规划计容积率的不可售建筑面积 43.98
公共配套(物业管理用房等) 43.98
规划不计容积率的建筑面积 440.66
地下车库（人防) 440.66
该项目用地信息如下：
土地面积(平 土地 土地取得日
地块 土地使用权证号 土地终止年限 备注
方米) 用途 期
长国用(2010） 证载面积 12,866.50
商业 2048-10-26
东苑二期 5,670.91 商住 2008-10-26 平方米，表中为地
第 000745 号 住宅 2078-10-26
块分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010)第 000745 号
项目用地规划许可证 出[2005]0064 号
建设工程规划许可证号 建 1[2007]0188 号
建筑工程施工许可证号 430101200810170301
商品房预售许可证号 长房售许字(2010)第 8481 号
东苑二期项目，于 2011 年 6 月竣工，可售建筑面积 29,240.10 平方米，均
为普通住宅。
截至评估基准日，开发产品-东苑二期已转入投资性房地产建筑面积共计
2,035.43 平方米，均为普通住宅。
截至评估基准日，开发产品-东苑二期已签约面积 26,584.81 平方米，均为
普通住宅；结转收入面积 26,584.81 平方米，均为普通住宅；已结转销售收入
金额 14,476.96 万元；剩余普通住宅 723.79 平方米未售。
(3)国际一期
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项目位臵：国际一期东临书香路，南靠城市主干道湘府西路和湘府路大
桥，地理位臵得天独厚，距地铁 1 号线和城市主干道芙蓉南路仅 10 分钟，离
沿江风光带 5 分钟。周边建有群众艺术馆、地质博物馆、科技馆、青少年活
动中心、湘府文化公园、桂花坪公园、园艺公园、水库公园、九峰公园等生
态公园，天心区政府、省政府、长沙医学院等，项目临近明德中学和规划中
的天心区实验小学，周边更有中南大学铁道校区、林业科技大学与青园小学
等学校，交通方便，生活配套较完善，地理位臵优越。
国际一期项目总占地面积 11,589.40 平方米，规划在地块的南北端各建设
一栋 L 型公寓，共有 4 栋公寓，规划总建筑面积 43,509.75 平方米，规划可售
面积 31,326.34 平方米，地下室面积 11,664.52 平方米，容积率 2.75。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 国际一期
总占地面积 11,589.40
建筑用地面积 2,351.33
道路用地面积 4,755.43
绿化用地面积 4,482.64
总建筑面积 43,509.75
计算容积率建筑面积 31,845.23
容积率 2.75
不计算容积率建筑面积 11,664.52
配套设施的建筑面积 518.89
规划计容可售的建筑面积 31,326.34
普通住宅 29,268.70
商业 2,057.64
规划计容积率的不可售建筑面积 518.89
公共配套(物业管理用房等) 518.89
可售车位(个) 157.00
规划不计容积率的建筑面积 11,664.52
地下车库（人防) 2,796.00
地下车库（非人防) 7,724.47
地下公共（含架空层) 1,144.05
该项目用地信息如下：
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
长国用(2009)第
国际一期 11,589.40 住宅 2008-11-6 2078-11-6
072618 号
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2009)第 072618 号
项目用地规划许可证 出[2011]0068 号
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建设工程规划许可证号 建 1[2012]0106 号
建筑工程施工许可证号 430101201210300301
商品房预售许可证号 长住建委售许字(2013)第 0596 号、长住建委售许字(2014)第 0087 号
国际一期项目，于 2015 年 1 月底竣工，可售建筑面积 31,326.34 平方米，
其中普通住宅 29,268.70 平方米，商业 2,057.64 平方米，地下车位 157 个。
截至评估基准日，开发产品-国际一期已转入投资性房地产建筑面积计
1,785.53 平方米，均为商业。
截至评估基准日，开发产品-国际一期已签约面积 16,177.49 平方米，其中
普通住宅 15,905.38 平方米，商业 272.11 平方米；结转收入面积 14,536.88 平方
米，其中普通住宅 14,325.88 平方米，商业 211.00 平方米，已结转销售收入金
额共计 8,831.68 万元；剩余普通住宅 13,363.32 平方米、地下车位 157 个未售。
(4)华城一期
项目位臵：位于长沙市天心生态新城，湖南省政府机关大院东北角，东
临刘家冲路，西临芙蓉南路，北面临友谊路，南面为韶洲路。项目紧临湘府
文化公园、石冲公园、水库公园等几大公园，交通方便，生活配套较完善，
地理位臵优越。
华城一期项目总占地面积 58,769.74 平方米，规划建设 14 栋高层商住楼，
规划总建筑面积 277,308.06 平方米，规划可售面积 228,064.65 平方米，地下室
面积 47,883.82 平方米，容积率 3.90。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 华臧一期
总占地面积 58,769.74
总建筑面积 277,308.06
计算容积率建筑面积 229,424.24
容积率 3.90
不计算容积率建筑面积 47,883.82
配套设施的建筑面积 1,359.59
规划计容可售的建筑面积 228,064.65
普通住宅 119,476.39
非普通住宅 98,444.32
商业 6,508.36
幼儿园 1,848.95
会所 1,786.63
规划计容积率的不可售建筑面积 1,359.59
公共配套(物业管理用房等) 1,359.59
可售车位(个) 1,180.00
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兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
项目规划指标 华臧一期
规划不计容积率的建筑面积 47,883.82
地下车库（人防) 47,033.50
地下公共（含架空层) 850.32
该项目用地信息如下：
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
长国用（2010)第 商业：2047-7-28 住
华臧一期 58,769.74 商住 2007-7-28
000676 号 宅：2077-7-28
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010)第 000676 号
项目用地规划许可证 出[2005]0067 号、出[2005]0068 号
建设工程规划许可证号 建 1[2007]0241 号、建 1[2007]0242 号
430101200708210401、430101200708210501、430101200708210601、
建筑工程施工许可证号
430101200708210701
长房售许字(2008)第 6774、7122、7121、7120、7119、6773、6772、6771、
商品房预售许可证号
67702 号、长房售许字(2007)第 6227、6072、6071、6026、6025 号
华城一期项目，于 2008 年 11 月底竣工，可售建筑面积 228,064.65 平方米，
其中普通住宅 119,476.39 平方米，非普通住宅 98,444.32 平方米，商业(含会
所)8,294.99 平方米，幼儿园 1,848.95 平方米，地下车位 1,180.00 个。
截至评估基准日，开发产品-华城一期已签约 217,676.39 平方米，其中普通
住宅 119,342.60 平方米，非普通住宅 97,697.59 平方米，商业 636.20 平方米，地
下车位 621 个；转入投资性房地产建筑面积计 10,388.26 平方米，其中普通住
宅 133.79 平方米，非普通住宅 746.73 平方米，商业 5,872.16 平方米，幼儿园
1,848.95 平方米，会所 1,786.63 平方米，地下车位 269 个。
截至评估基准日，开发产品-华城一期已结转收入面积 217,676.39 平方米，
其中普通住宅 119,342.60 平方米，非普通住宅 97,697.59 平方米，商业 636.20
平方米，地下车位 621 个，已结转销售收入金额共计 95,672.06 万元；剩余地
下车位 290 个未售。
(5)华城二期
项目位臵：位于长沙市天心生态新城，湖南省政府机关大院东北角，东
临刘家冲路，西临芙蓉南路，北面临友谊路，南面为韶洲路。项目紧临湘府
文化公园、石冲公园、水库公园等几大公园，交通方便，生活配套较完善，
地理位臵优越。
华城二期项目总占地面积 15,422.92 平方米，规划建设 4 栋高层商住楼，
规划总建筑面积 99,204.54 平方米，规划可售面积 79,649.85 平方米，地下室面
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兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
积 18,894.13 平方米，容积率 5.21。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 华城一期
总占地面积 15,422.92
建筑用地面积 15,422.92
总建筑面积 99,204.54
计算容积率建筑面积 80,310.41
容积率 5.21
不计算容积率建筑面积 18,894.13
配套设施的建筑面积 660.56
规划计容可售的建筑面积 79,649.85
普通住宅 76,995.67
非普通住宅 811.22
商业 1,842.96
规划计容积率的不可售建筑面积 660.56
公共配套(物业管理用房等) 660.56
可售车位(个) 13800
规划不计容积率的建筑面积 18,894.13
地下车库（人防) 17,374.70
地下车库（非人防) 1,519.43
该项目用地信息如下：
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
长国用（2010)第 商业：2047-7-28 住
华臧二期 15,422.92 商住 2007-7-28
000679 号 宅：2077-7-28
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010)第 000679 号
项目用地规划许可证 出[2005]0076 号
建设工程规划许可证号 建 1[2007]0243 号
建筑工程施工许可证号 430101201001140101
商品房预售许可证号 长住建委售许字(2010)第 8697、8698、8827、9011 号
华城二期项目，于 2011 年 10 月竣工，可售建筑面积 79,649.85 平方米，其
中普通住宅 76,995.67 平方米，非普通住宅 811.22 平方米，商业 1,842.96 平方米，
地下车位 138 个。
截至评估基准日，开发产品-华城二期已转入投资性房地产建筑面积计
1,521.83 平方米，均为商业。
截至评估基准日，开发产品-华城二期已签约面积 76,064.58 平方米，其中
普通住宅 75,743.45 平方米，商业 321.13 平方米，地下车位 135 个；结转收入
面积 76,064.58 平方米，其中普通住宅 75,743.45 平方米，商业 321.13 平方米，
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地下车位 135 个，已结转销售收入金额共计 44,506.45 万元；剩余普通住宅
1,252.22 平方米、非普通住宅 811.22 平方米、地下车位 3 个未售。
(6)逸园
项目位臵：位于长沙市天心生态新城，北面为青山路，西面为新联路，
东面为豹子岭路，南隔湘府西路仅 50 余米，交通方便，生活配套较完善，地
理位臵优越。
逸园项目总占地面积 25,839.73 平方米，由 6 栋 1+17 层住宅（1-6 号栋)、1
栋 18 层公寓综合楼（7 号栋)和共有的一层地下室（局部二层)组成，总户数位
742 套，规划总建筑面积 95,292.45 平方米，规划可售面积 75,288.05 平方米，
地下室面积 18,760.83 平方米，容积率 2.96。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 逸园
总占地面积 25,839.73
建筑用地面积 5,423.85
道路用地面积 9,446.89
绿化用地面积 10,968.99
总建筑面积 95,292.45
计算容积率建筑面积 76,531.62
容积率 2.96
不计算容积率建筑面积 18,760.83
配套设施的建筑面积 1,243.57
规划计容可售的建筑面积 75,288.05
普通住宅 60,957.13
非普通住宅 9,042.94
商业 5,287.98
规划计容积率的不可售建筑面积 1,243.57
公共配套(物业管理用房等) 1,243.57
可售车位(个) 298.00
规划不计容积率的建筑面积 18,760.83
地下车库（人防) 5,728.00
地下车库（非人防） 12,484.54
地下公共（含架空层) 548.29
该项目用地信息如下：
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
长国用(2010)第
商业：2048-11-6 住
逸园 004913 号、长国用 25,839.73 商住 2008-11-6
宅：2078-11-6
(2013)第 006862 号
该项目取得的资格许可文件情况如下：
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兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
土地证编号 长国用(2010)第 004913 号、长国用(2013)第 006862 号
项目用地规划许可证 出[2008]0118 号
建设工程规划许可证号 建 1[2010]0024 号
建筑工程施工许可证号 430101201008310501
商品房预售许可证号 长住建委售许字(2012)第 0001、0002、0003、0004、0005、0006、0057 号
逸园项目，于 2013 年 3 月竣工，可售建筑面积 75,288.05 平方米，其中普
通住宅 60,957.13 平方米，非普通住宅 9,042.94 平方米，商业 5,287.98 平方米，
地下车位 298 个。
截至评估基准日，开发产品-逸园已转入投资性房地产建筑面积计 384.34
平方米，均为商业。
截至评估基准日，开发产品-逸园已签约面积 67,658.52 平方米，其中普通
住宅 59,996.86 平方米，非普通住宅 7,052.02 平方米，商业 609.64 平方米，地下
车位 129 个；结转收入面积 67,386.94 平方米，其中普通住宅 59,906.12 平方米，
非普通住宅 6,871.18 平方米，商业 609.64 平方米，地下车位 129 个；已结转销
售收入金额共计 30,499.14 万元；剩余普通住宅 960.27 平方米、非普通住宅
1,990.92 平方米、商业 4,294 平方米、地下车位 169 个未售。
(7)文苑一期
项目位臵：位于长沙天心生态新城，湖南省政府西北角，书香路与新韶
路交界处，东临书香路，西临新联路，北临友谊路，临近即将建成的地铁一
号线，交通方便，生活配套较完善，地理位臵优越。
文苑一期项目总占地面积 32,439.74 平方米，由 6 栋高层住宅组成，规划
总建筑面积 136,306.73 平方米，规划可售面积 121,108.95 平方米，地下室面积
14,004.60 平方米，容积率 3.77。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 文苑一期
总占地面积 32,439.74
建筑用地面积 8,158.73
道路用地面积 11,278.59
绿化用地面积 13,002.42
总建筑面积 136,306.73
计算容积率建筑面积 122,302.13
容积率 3.77
不计算容积率建筑面积 14,004.60
配套设施的建筑面积 1,193.18
规划计容可售的建筑面积 121,108.95
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兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
项目规划指标 文苑一期
普通住宅 111,372.05
商业 9,736.90
规划计容积率的不可售建筑面积 1,193.18
公共配套(物业管理用房等) 820.29
其他 372.89
可售车位(个) 161.00
规划不计容积率的建筑面积 14,004.60
地下车库（人防) 8,158.73
地下车库（非人防) 4,616.75
地下公共（含架空层) 1,229.12
该项目用地信息如下：
土地面积(平 土地取得日
地块 土地使用权证号 土地用途 土地终止年限
方米) 期
长国用(2010)第 商 业 ： 2049-4-28
3,541.13 商住 2009-4-28
004707 号 住宅：2079-4-28
文苑一期
长国用(2009)第 商 业 ： 2048-11-6
28,898.61 商住 2008-11-6
072619 号 住宅：2078-11-6
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010)第 004707 号、长国用(2009)第 072619 号
项目用地规划许可证 出[2010]0098 号
建设工程规划许可证号 建 1[2010]0185、0292 号、建 2[2010]0131 号
建筑工程施工许可证号 430101201011100201、430101201011100101、430101201033100201
长住建委售许字(2011)第 0636、0560 号、长住建委售许字(2012)第 0257、
商品房预售许可证号
0354、0537 号、长住建委售许字(2013)第 0349 号
文苑一期项目，于 2014 年 3 月底竣工，可售建筑面积 121,108.95 平方米，
其中普通住宅 111,372.05 平方米，商业 9,736.90 平方米，地下车位 161 个。
截至评估基准日，开发产品-文苑一期转入投资性房地产建筑面积计
8,876.51 平方米，其中普通住宅 4,303.08 平方米，商业 4,573.43 平方米。
截至评估基准日，开发产品-文苑一期已已签约面积 108,566.70 平方米，其
中普通住宅 105,770.36 平方米，商业 2,796.34 平方米，地下车位 133 个；结转
收入面积 108,027.86 平方米，其中普通住宅 105,231.52 平方米，商业 2,796.34
平方米，地下车位 133 个；已结转销售收入金额共计 69,713.70 万元；剩余普
通住宅 1,298.61 平方米、商业 2,367.13 平方米、地下车位 28 个未售。
(8)文苑二期一批(7、8、10、12 栋)
项目位臵：位于长沙天心生态新城，湖南省政府西北角，书香路与新韶
路交界处，东临书香路，西临新联路，北临友谊路，临近即将建成的地铁一
号线，交通方便，生活配套较完善，地理位臵优越。
北京中企华资产评估有限责任公司 28
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
文苑二期一批(7、8、10、12 栋)项目总占地面积 29,966.02 平方米，由 4 栋
高层住宅组成，规划总建筑面积 132,190.33 平方米，规划可售面积 113,609.54
平方米，地下室面积 17,427.27 平方米，容积率 3.83。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 文苑二期一批(7、8、10、12 栋)
总占地面积 29,966.02
建筑用地面积 6,270.72
道路用地面积 9,972.42
绿化用地面积 13,722.88
总建筑面积 132,190.33
计算容积率建筑面积 114,763.06
容积率 3.83
不计算容积率建筑面积 17,427.27
配套设施的建筑面积 1,153.52
规划计容可售的建筑面积 113,609.54
普通住宅 87,311.94
非普通住宅 19,009.81
商业 7,287.79
规划计容积率的不可售建筑面积 1,153.52
公共配套(物业管理用房等) 1,153.52
可售车位(个) 599.00
规划不计容积率的建筑面积 17,427.27
地下车库（人防) 3,776.57
地下车库（非人防) 13,650.70
该项目用地信息如下：
土地面积(平 土地用 土地取得
地块 土地使用权证号 土地终止年限 备注
方米) 途 日期
证载面积 5,931.88
长国用（2010) 商 业 2049-4-28 平方米，表中为地
商住 2009-4-28
文苑二期 第 004706 号 住宅 2079-4-28 块合计分摊占地
一批(7、 面积
29,966.02
8、10、12 证 载 面 积
栋) 长国用（2009) 商 业 2048-11-6 60,014.47 平方米，
商住 2008-11-6
第 072620 号 住宅 2078-11-6 表中为地块合计
分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2009)第 072620 号、长国用(2010)第 004706 号
项目用地规划许可证 出[2010]0098 号
建设工程规划许可证号 建 2[2011]0075、0076 号、建 1[2011]0104、0105 号
建筑工程施工许可证号 430101201303260101、430101201202220101、430101201203130101
商品房预售许可证号 长住建委售许字(2013)第 0257、0155、0350、0543 号
北京中企华资产评估有限责任公司 29
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
文苑二期一批(7、8、10、12 栋)项目，于 2014 年 12 月底竣工，可售建筑
面积 113,609.54 平方米，其中普通住宅 87,311.94 平方米，非普通住宅 19,009.81
平方米，商业 7,287.79 平方米，地下车位 599 个。
截至评估基准日，开发产品-文苑二期一批(7、8、10、12 栋)已转入投资性
房地产建筑面积计 3,060.66 平方米，均为商业。
截至评估基准日，开发产品-文苑二期一批(7、8、10、12 栋)已签约面积
104,609.73 平方米，其中普通住宅 86,270.52 平方米，非普通住宅 18,339.21 平方
米，地下车位 128 个；结转收入面积 104,004.33 平方米，其中普通住宅 86,014.75
平方米，非普通住宅 17,989.58 平方米，地下车位 128 个；已结转销售收入金
额共计 65,220.36 万元；剩余普通住宅 1,041.42 平方米、非普通住宅 670.60 平方
米、商业 4,227.13 平方米、地下车位 471 个未售。
(9)文苑二期二批(11、13 栋)
项目位臵：位于长沙天心生态新城，湖南省政府西北角，书香路与新韶
路交界处，东临书香路，西临新联路，北临友谊路，临近即将建成的地铁一
号线，交通方便，生活配套较完善，地理位臵优越。
文苑二期二期二批(11、13 栋)项目总占地面积 14,237.81 平方米，由 2 栋高
层住宅组成，规划总建筑面积 81,165.06 平方米，规划可售面积 54,530.95 平方
米，地下室面积 26,633.40 平方米，容积率 3.83。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 文苑二期二批(11、13 栋)
总占地面积 14,237.81
建筑用地面积 2,979.42
道路用地面积 4,738.21
绿化用地面积 6,520.18
总建筑面积 81,165.06
计算容积率建筑面积 54,531.66
容积率 3.83
不计算容积率建筑面积 26,633.40
配套设施的建筑面积 0.71
规划计容可售的建筑面积 54,530.95
普通住宅 34,778.18
非普通住宅 19,752.77
规划计容积率的不可售建筑面积 0.71
其他 0.71
可售车位(个) 225.00
北京中企华资产评估有限责任公司 30
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
项目规划指标 文苑二期二批(11、13 栋)
规划不计容积率的建筑面积 26,633.40
地下车库（人防) 5,771.59
地下车库（非人防) 20,861.81
该项目用地信息如下：
土地面积(平 土地用 土地取得
地块 土地使用权证号 土地终止年限 备注
方米) 途 日期
证载面积 5,931.88
长国用（2010) 商 业 2049-4-28 平方米，表中为地
商住 2009-4-28
第 004706 号 住宅 2079-4-28 块合计分摊占地
文苑二期
面积
二期二批 14,237.81
证 载 面 积
(11、13 栋) 长国用（2009) 商 业 2048-11-6 60,014.47 平方米，
商住 2008-11-6
第 072620 号 住宅 2078-11-6 表中为地块合计
分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010)第 004707 号、长国用(2009)第 072619 号
项目用地规划许可证 出[2010]0098 号
建设工程规划许可证号 建 2[2011]0077 号、建 1[2011]0106 号
建筑工程施工许可证号 430101201202220101、430101201203130101
商品房预售许可证号 长住建委售许字(2014)第 0139、0198 号
文苑二期二期二批(11、13 栋)项目，于 2015 年 8 月底竣工，可售建筑面积
54,530.95 平方米，其中普通 34,778.18 平方米，非普通住宅 19,752.77 平方米，
地下车位 225 个。
截至评估基准日，开发产品-二期二期二批(11、13 栋)已签约面积 53,534.16
平方米，其中普通住宅 34,645.86 平方米，非普通住宅 18,888.30 平方米；已结
转收入面积 48,703.30 平方米，其中普通住宅 34,242.54 平方米，非普通住宅
14,460.76 平方米；已结转销售收入金额共计 27,656.53 万元；剩余普通住宅 132.32
平方米、非普通住宅 864.47 平方米、地下车位 225 个未售。
(10)尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)
项目位臵：位于长株潭一体化的核心区长沙市天心生态新城，湖南省政
府机关大院西南角，北临城市主干道湘府路，南临杉木冲路，东临新姚路，
西临石竹路，临近即将建成的地铁一号线，交通方便，生活配套较完善，地
理位臵优越。
尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)项目总占地面积 36,263.65 平方米，
由 8 栋高层住宅组成，规划总建筑面积 125,081.95 平方米，规划可售面积
97,653.25 平方米，地下室面积 27,297.57 平方米，容积率 2.70。
项目规划经济指标如下表：
北京中企华资产评估有限责任公司 31
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
项目规划指标 尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)
总占地面积 36,263.65
建筑用地面积 8,569.04
道路用地面积 13,078.43
绿化用地面积 14,616.18
总建筑面积 125,081.95
计算容积率建筑面积 97,784.38
容积率 2.70
不计算容积率建筑面积 27,297.57
配套设施的建筑面积 131.13
规划计容可售的建筑面积 97,653.25
普通住宅 28,486.95
非普通住宅 28,627.17
商业 14,290.81
写字楼 26,248.32
规划计容积率的不可售建筑面积 131.13
公共配套(物业管理用房等) 131.13
可售车位(个) 446.00
规划不计容积率的建筑面积 27,297.57
地下车库（人防) 10,672.42
地下车库（非人防) 15,002.13
地下公共（含地下室设备用房） 1,623.02
该项目用地信息如下：
土地使用权证 土地面积 土地 土地取得日
地块 土地终止年限 备注
号 (平方米) 用途 期
证载面积
尚苑一期(8-9、 长国用 商业：2050-7-26
108,783.52 平方
12-13、16-17、 （2013)第 36,263.65 商住 2008-10-24 住宅：2080-7-26
米，表中为地块
20-21 栋) 000114 号 教育：2060-7-26
分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2013)第 000114 号
项目用地规划许可证 出[2010]0059 号
建设工程规划许可证号 建 1[2010]0322、0237、0238 号
建筑工程施工许可证号 430101201103170301、430101201203260101
长住建委售许字(2012)第 0349、0474、0066、0067、0068 号、长住建委售
商品房预售许可证号
许字(2013)第 0421 号
尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)项目，于 2014 年 1 月底竣工，可售
建筑面积 97,653.25 平方米，其中普通 28,486.95 平方米，非普通住宅 28,627.17
平方米，商业 14,290.81 平方米，写字楼 26,248.32 平方米，地下车位 446 个。
截至评估基准日，开发产品-尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)已转入
投资性房地产建筑面积计 134.32 平方米，均为普通住宅； 转入固定资产建筑
北京中企华资产评估有限责任公司 32
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
面积合计 6,392.30 平方米，均为写字楼。
截至评估基准日，开发产品-尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)已转入
投资性房地产建筑面积计 134.32 平方米，均为普通住宅。
截至评估基准日，开发产品-尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)已签约
面积 50,196.29 平方米，其中普通住宅 27,036.92 平方米，非普通住宅 21,427.50
平方米，商业 1,731.87 平方米，地下车位 177 个；已结转收入面积 47,457.90 平
方米，其中普通住宅 27,036.92 平方米，非普通住宅 18,689.11 平方米，商业
1,731.87 平方米，地下车位 143 个；已结转销售收入金额共计 38,241.42 万元；
剩余普通住宅 1,315.71 平方米、非普通住宅 7,199.67 平方米、商业 12,558.94 平
方米、写字楼 26,248.32 平方米、地下车位 269 个未售。
(11)尚苑二期(10-11、14-15、18 栋)
项目位臵：位于长株潭一体化的核心区长沙市天心生态新城，湖南省政
府机关大院西南角，北临城市主干道湘府路，南临杉木冲路，东临新姚路，
西临石竹路，临近即将建成的地铁一号线，交通方便，生活配套较完善，地
理位臵优越。
尚苑二期(10-11、14-15、18 栋)项目总占地面积 33,636.95 平方米，由 5 栋
高层住宅组成，规划总建筑面积 102,634.84 平方米，规划可售面积 76,032.46 平
方米，地下室面积 26,605.17 平方米，容积率 2.26。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 尚苑二期(10-11、14-15、18 栋)
总占地面积 33,636.95
建筑用地面积 7,952.58
道路用地面积 12,129.12
绿化用地面积 13,555.25
总建筑面积 102,637.63
计算容积率建筑面积 76,032.46
容积率 2.26
不计算容积率建筑面积 26,605.17
规划计容可售的建筑面积 76,032.46
普通住宅 7,303.20
非普通住宅 39,721.14
商业 4,983.25
写字楼 24,024.87
可售车位(个) 637.00
规划不计容积率的建筑面积 26,605.17
北京中企华资产评估有限责任公司 33
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
项目规划指标 尚苑二期(10-11、14-15、18 栋)
地下车库（人防) 7,105.49
地下车库（非人防) 19,499.68
该项目用地信息如下：
土地使用权证 土地面积 土地 土地取得日
地块 土地终止年限 备注
号 (平方米) 用途 期
证载面积
尚苑二期 长国用 商业：2050-7-26
108,783.52 平方
(10-11、14-15、 （2013)第 33,636.95 商住 2008-10-24 住宅：2080-7-26
米，表中为地块
18 栋) 000114 号 教育：2060-7-26
分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2013)第 000114 号
项目用地规划许可证 出[2010]0059 号
建设工程规划许可证号 建 1[2010]0156、0111 号、建 2[2011]0084 号、建 1[2012]0207 号
建筑工程施工许可证号 430101201301310101、430101201311280101
长住建委售许字(2013)第 0422、0423 号、长住建委售许字(2014)第 0187、
商品房预售许可证号
0502、0565、0566 号
尚苑二期(10-11、14-15、18 栋)项目，于 2015 年 12 月底竣工，可售建筑面
积 76,032.46 平方米，其中普通 7,303.20 平方米，非普通住宅 39,721.14 平方米，
商业 4,983.25 平方米，写字楼 24,024.87 平方米，地下车位 637 个。
截至评估基准日，开发产品-尚苑二期(10-11、14-15、18 栋)已签约面积
42,007.80 平方米，其中普通住宅 7,059.76 平方米，非普通住宅 34,948.04 平方米，
地下车位 90 个；结转收入面积 36,723.41 平方米，其中普通住宅 6,694.60 平方
米，非普通住宅 30,028.81 平方米，地下车位 90 个；已结转销售收入金额共计
26,156.10 万元；剩余普通住宅 243.44 平方米、非普通住宅 4,773.10 平方米、商
业 4,983.25 平方米、写字楼 24,024.87 平方米、地下车位 547 个未售。
(12)和城一期一二批(5、7-18 栋)
项目位臵：位于长沙市长株潭一体化核心区，西邻碧云路，东邻芙蓉南
路，周边湘府英才小学、明德中学、湘府长郡中学等五所名校，地铁 1 号线、
5 号线、长株潭城铁三条交通要线交汇，交通便利，地理位臵优越。
和城一期一二批(5、7-18 栋)项目总占地面积 63,262.14 平方米，由 13 栋高
层住宅组成，规划总建筑面积 214,986.58 平方米，规划可售面积 160,190.08 平
方米，地下室面积 53,576.52 平方米，容积率 2.55。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 和城一期一二批(5、7-18 栋)
总占地面积 63,262.14
建筑用地面积 12,321.54
北京中企华资产评估有限责任公司 34
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
项目规划指标 和城一期一二批(5、7-18 栋)
道路用地面积 25,177.15
绿化用地面积 25,763.45
总建筑面积 214,986.58
计算容积率建筑面积 161,410.06
容积率 2.55
不计算容积率建筑面积 53,576.52
配套设施的建筑面积 1,219.98
规划计容可售的建筑面积 160,190.08
普通住宅 88,530.06
非普通住宅 68,142.34
商业 3,517.68
规划计容积率的不可售建筑面积 1,219.98
公共配套(物业管理用房等) 308.81
其他 911.17
可售车位(个) 1,169.00
规划不计容积率的建筑面积 53,576.52
地下车库（人防) 11,659.37
地下车库（非人防) 41,917.15
该项目用地信息如下：
土地面积(平 土地用 土地取得日
地块 土地使用权证号 土地终止年限 备注
方米) 途 期
证载面积 84,983.09
长国用（2010)
和城一期 住宅 2008-10-26 2078-10-26 平方米，表中为地块
第 000749 号
一二批 合计分摊占地面积
63,262.14
(5、7-18 证载面积 39,714.46
长国用（2010)
栋) 住宅 2008-10-26 2078-10-26 平方米，表中为地块
第 000750 号
合计分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用（2010)第 000749、000750 号
项目用地规划许可证 出[2010]0116 号
建设工程规划许可证号 建 1[2012]0049、0051、0156 号、建 2[2012]0016、0091 号
建筑工程施工许可证号 430101201206050101、430101201302250101
长住建委售许字（2013)第 0288、0177、0178、0179、0180、0292、0431、
商品房预售许可证号
0432、0433、0544、0545、0546、0547 号
和城一期一二批(5、7-18 栋)项目，于 2014 年 12 月底竣工，可售建筑面
积 160,190.08 平方米，其中普通 88,530.06 平方米，非普通住宅 68,142.34 平方米，
商业 3,517.68 平方米，地下车位 1,169 个。
截至评估基准日，开发产品-和城一期一二批(5、7-18 栋)已转入投资性房
地产建筑面积计 1,509.16 平方米，均为商业。
截至评估基准日，开发产品-和城一期一二批(5、7-18 栋)已签约面积
北京中企华资产评估有限责任公司 35
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
116,518.09 平方米，其中普通住宅 77,019.90 平方米，非普通住宅 39,498.19 平方
米，地下车位 60 个；结转收入面积 112,373.96 平方米，其中普通住宅 76,010.38
平方米，非普通住宅 36,363.58 平方米，地下车位 60 个；已结转销售收入金额
共计 63,850.44 万元；剩余普通住宅 11,510.16 平方米、非普通住宅 28,644.15 平
方米、商业 2,008.52 平方米、地下车位 1,109 个未售。
(13)和城一期三批(19-26 栋)
项目位臵：位于长沙市长株潭一体化核心区，西邻碧云路，东邻芙蓉南
路，周边湘府英才小学、明德中学、湘府长郡中学等五所名校，地铁 1 号线、
5 号线、长株潭城铁三条交通要线交汇，交通便利，地理位臵优越。
和城一期三批(19-26 栋)项目总占地面积 35,340.43 平方米，由 8 栋高层住
宅组成，规划总建筑面积 107,023.95 平方米，规划可售面积 86,846.66 平方米，
地下室面积 19,582.52 平方米，容积率 2.47。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 和城一期三批(19-26 栋)
总占地面积 35,340.43
建筑用地面积 6,878.42
道路用地面积 14,061.00
绿化用地面积 14,401.01
总建筑面积 107,023.95
计算容积率建筑面积 87,441.43
容积率 2.47
不计算容积率建筑面积 19,425.65
配套设施的建筑面积 594.77
规划计容可售的建筑面积 86,846.66
普通住宅 75,486.97
非普通住宅 11,359.69
规划计容积率的不可售建筑面积 594.77
公共配套(物业管理用房等) 594.77
可售车位(个) 313.00
规划不计容积率的建筑面积 19,582.52
地下车库（人防) 6,901.56
地下车库（非人防) 12,524.09
地下公共（含地下室设备用房） 156.87
该项目用地信息如下：
土地面积(平 土地用 土地取得日
地块 土地使用权证号 土地终止年限 备注
方米) 途 期
和城一期 长国用（2010) 证载面积 84,983.09
35,340.43 住宅 2008-10-26 2078-10-26
三批 第 000749 号 平方米，表中为地块
北京中企华资产评估有限责任公司 36
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
土地面积(平 土地用 土地取得日
地块 土地使用权证号 土地终止年限 备注
方米) 途 期
(19-26 栋) 合计分摊占地面积
证载面积 39,714.46
长国用（2010)
住宅 2008-10-26 2078-10-26 平方米，表中为地块
第 000750 号
合计分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用（2010)第 000749、000750 号
项目用地规划许可证 出[2010]0116 号
建设工程规划许可证号 建 1[2012]0194 号、建 2[2012]0131、0132 号
建筑工程施工许可证号 430101201309100201
长住建委售许字（2014)第 0135、0136、0137、0321、0567 号、长住建委
商品房预售许可证号
售许字（2015)第 0133、0134、0085 号
和城一期三批(19-26 栋)项目，于 2015 年 9 月底竣工，可售建筑面积
86,846.66 平方米，其中普通 75,486.97 平方米，非普通住宅 11,359.69 平方米，
地下车位 313 个。
截至评估基准日，开发产品-一期三批(19-26 栋)已签约面积 73,755.62 平方
米，其中普通住宅 64,528.10 平方米，非普通住宅 9,227.52 平方米；结转收入面
积 65,669.30 平方米，其中普通住宅 59,262.99 平方米，非普通住宅 6,406.31 平
方米，已结转销售收入金额共计 35,670.58 万元；剩余普通住宅 10,958.87 平方
米、非普通住宅 2,132.17 平方米、地下车位 313 个未售。
2.开发成本
(1)城市广场
项目位臵：长沙市天心区芙蓉南路。
项目总占地面积 32,724.51 平方米；项目规划总建筑面积 189,877.00 平方米，
规划计容总面积 130,577.00 平方米（其中高层写字楼 60,303.00 平方米、商业
29,706.00 平方米、物管及其他用房 570.00 平方米)，不计容面积 59,300.00 平方
米（其中地下人防车库面积 4,000.00 平方米、地下非人防车库面积 53,940.00
平方米、地下公共面积 1,360.00 平方米)，规划总容积率 3.99。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 城市广场
总占地面积 32,724.51
总建筑面积 189,877.00
计算容积率建筑面积 130,577.00
容积率 3.99
不计算容积率建筑面积 59,300.00
北京中企华资产评估有限责任公司 37
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
配套设施的建筑面积 570.00
规划计容可售的建筑面积 130,007.00
普通住宅 39,998.00
商业 29,706.00
写字楼 60,303.00
规划计容积率的不可售建筑面积 570.00
公共配套(物业管理用房等） 570.00
可售车位(个） 1,483.00
规划不计容积率的建筑面积 59,300.00
地下车库（人防） 4,000.00
地下车库（非人防） 53,940.00
地下公共（含架空层、社区管理用房、地下室设备用房） 1,360.00
该项目用地信息如下：
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
长国用(2010）第
城市广场 32,724.51 商业 2007-7-29 2047-7-28
000677、000678 号
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010)第 000677 号、长国用(2010)第 000678 号
项目用地规划许可证 出[2005]0067 号
项目计划于 2017 年 10 月开工建设，预计于 2019 年 12 月竣工，截至评估
基准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用等。
(2)嘉城地块
项目位臵：长沙市天心区芙蓉南路。
项目总占地面积 106,553.83 平方米；项目规划总建筑面积 342,044.99 平方
米，规划计容总面积 269,457.26 平方米（其中高层普通住宅 223,804.41 平方米、
商业 28,390.96 平方米、高层写字楼 15,286.84 平方米、公共用房 1,455.05 平方
米、其他用房 520.00 平方米)，不计容面积 72,587.73 平方米（其中地下人防车
库面积 13,072.60 平方米、地下非人防车库面积 55,002.90 平方米、架空层 4,512.23
平方米)，规划总容积率 2.53。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 嘉城地块
总占地面积 106,553.83
建筑用地面积 29,545.84
道路用地面积 33,921.99
绿化用地面积 43,086.00
总建筑面积 342,044.99
计算容积率建筑面积 269,457.26
容积率 2.53
北京中企华资产评估有限责任公司 38
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
不计算容积率建筑面积 72,587.73
配套设施的建筑面积 1,975.05
规划计容可售的建筑面积 267,482.21
普通住宅 223,804.41
商业 28,390.96
写字楼 15,286.84
规划计容积率的不可售建筑面积 1,975.05
公共配套(物业管理用房等） 1,455.05
其他（幼儿园等） 520.00
可售车位(个） 1,644.00
规划不计容积率的建筑面积 72,587.73
地下车库（人防） 13,072.60
地下车库（非人防） 55,002.90
地下公共（含架空层、社区管理用房、地下室设备用房） 4,512.23
该项目用地信息如下：
土地面积
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
(平方米)
长国用（2010）第 000738、
商业 2048-10-26
嘉城地块 000741、000742、000743、 106,553.83 商住 2008-10-26
住宅 2078-10-26
000744 号
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用（2010）第 000738、000741、000742、000743、000744 号
项目用地规划许可证 出[2005]0297、0298、0294 号
项目计划于 2016 年 10 月开工建设，预计于 2019 年 12 月竣工，截至评估
基准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用、开发间接费等。
(3)名苑
项目位臵：长沙市天心区桂花坪办事处。
项目总占地面积 30,546.63 平方米；项目规划总建筑面积 98,185.30 平方米，
规划计容总面积 78,500.42 平方米（其中高层普通住宅 73,931.89 平方米、商业
3,517.45 平方米、幼儿园 580.53 平方米、物管及其他用 470.55 平方米)，不计容
面积 19,684.88 平方米（其中地下人防车库面积 6,251.33 平方米、地下非人防车
库面积 12,574.87 平方米、架空层 858.68 平方米)，规划总容积率 2.57。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 名苑
总占地面积 30,546.63
建筑用地面积 6,251.33
道路用地面积 11,465.72
绿化用地面积 12,829.58
总建筑面积 98,185.30
北京中企华资产评估有限责任公司 39
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
项目规划指标 名苑
计算容积率建筑面积 78,500.42
容积率 2.57
不计算容积率建筑面积 19,684.88
配套设施的建筑面积 470.55
规划计容可售的建筑面积 78,029.87
普通住宅 73,931.89
商业 3,517.45
幼儿园 580.53
规划计容积率的不可售建筑面积 470.55
公共配套(物业管理用房等) 470.55
可售车位(个) 477.00
规划不计容积率的建筑面积 19,684.88
地下车库（人防) 6,251.33
地下车库（非人防) 12,574.87
地下公共（含架空层) 858.68
该项目用地信息如下：
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
长国用(2010）第
名苑 30,546.63 住宅 2008-10-24 2078-10-24
000739 号
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用（2010）第 000738 号
项目用地规划许可证 出[2011]0072 号
项目计划于 2017 年 3 月开工建设，预计于 2018 年 9 月竣工，截至评估基
准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用等。
(4)锦城
项目位臵：长沙市天心区芙蓉南路。
项目总占地面积 14,814.92 平方米；项目规划总建筑面积 67,333.71 平方米，
规划计容总面积 53,333.71 平方米（其中高层普通住宅 36,933.71 平方米、商业
16,000.00 平方米、其他用房 400.00 平方米)，不计容面积 14,000.00 平方米（其
中地下人防车库面积 2,000.00 平方米、地下非人防车库面积 11,440.00 平方米、
地下公共面积 560.00 平方米)，规划总容积率 3.60。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 锦城
总占地面积 14,814.92
建筑用地面积 4,440.00
道路用地面积 5,874.92
绿化用地面积 4,500.00
北京中企华资产评估有限责任公司 40
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
项目规划指标 锦城
总建筑面积 67,333.71
计算容积率建筑面积 53,333.71
容积率 3.60
不计算容积率建筑面积 14,000.00
配套设施的建筑面积 400.00
规划计容可售的建筑面积 52,933.71
普通住宅 36,933.71
商业 16,000.00
公共配套(物业管理用房等) 400.00
其他 400.00
规划不计容积率的建筑面积 14,000.00
地下车库（人防) 2,000.00
地下车库（非人防) 11,440.00
地下公共（含架空层) 560.00
该项目用地信息如下：
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
长国用(2010）第 住宅 2078-10-26
锦城 14,814.92 商住 2008-10-26
000746 号 商业 2048-10-26
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用（2010）第 000746 号
项目用地规划许可证 出[2010]0073 号
项目计划于 2017 年 6 月开工建设，预计于 2018 年 11 月竣工，截至评估
基准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用等。
(5)南郡地块
项目位臵：长沙市天心区园艺场
项目总占地面积 168,164.16 平方米；项目规划总建筑面积 548,201.00 平方
米，规划计容总面积 413,953.00 平方米（其中高层普通住宅 277,824.00 平方米、
商业 31,477.00 平方米、高层写字楼 102,351.00 平方米、其他用房 2,301.00 平方
米)，不计容面积 134,248.00 平方米（其中地下人防车库面积 15,201.00 平方米、
地下非人防车库面积 116,897.00 平方米、地下公共面积 2,150.00 平方米)，规划
总容积率 2.46。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 南郡地块
总占地面积 168,164.16
建筑用地面积 49,061.00
道路用地面积 56,288.16
北京中企华资产评估有限责任公司 41
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
绿化用地面积 62,815.00
总建筑面积 548,201.00
计算容积率建筑面积 413,953.00
容积率 2.46
不计算容积率建筑面积 134,248.00
配套设施的建筑面积 2,301.00
规划计容可售的建筑面积 411,652.00
普通住宅 277,824.00
商业 31,477.00
写字楼 102,351.00
规划计容积率的不可售建筑面积 2,301.00
公共配套(物业管理用房等） 2,301.00
可售车位(个） 3,295.00
规划不计容积率的建筑面积 134,248.00
地下车库（人防） 15,201.00
地下车库（非人防） 116,897.00
地下公共（含架空层、社区管理用房、地下室设备用房） 2,150.00
该项目用地信息如下：
土地使用权证 土地面积(平 土地 土地取得 土地终止年
地块 备注
号 方米) 用途 日期 限
长国用（2013）
商业 2008-11-6 2048-11-6 证载面积 1,479.77 平方米
第 122509 号
长国用（2009） 证载面积 28,087.48 平方
商业 2008-11-6 2048-11-6
第 072611 号 米
长国用（2009） 证载面积 17,172.57 平方
商业 2008-11-6 2048-11-6
第 072612 号 米
南郡地块 168,164.16
长国用（2009） 证载面积 33,543.46 平方
住宅 2008-11-6 2078-11-6
第 072613 号 米
长国用（2009） 证载面积 27,842.80 平方
住宅 2008-11-6 2078-11-6
第 072614 号 米
长国用（2009） 证载面积 60,038.08 平方
住宅 2008-11-6 2078-11-6
第 072608 号 米
该项目取得的资格许可文件情况如下：
长国用(2009）第 072608、072611、072612、072613、072614 号、长国用(2013）
土地证编号
第 122509 号
项目用地规划许可证 出[2010]0104 号
建设工程规划许可证号 建 1[2013]0031、0033 号、建 2[2013]0019、0020 号
项目计划于 2016 年 10 月开工建设，预计于 2019 年 12 月竣工，截至评估
基准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用、开发间接费等。
(6)融城广场地块
项目位臵：长沙市天心区先锋村。
项目总占地面积 142,439.57 平方米；项目规划总建筑面积 507,354.16 平方
米，规划计容总面积 389,091.56 平方米（其中高层普通住宅 309,444.87 平方米、
北京中企华资产评估有限责任公司 42
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
商业 61,316.15 平方米、写字楼 10,605.15 平方米、物管及其他用房 7,725.39 平
方米)，不计容面积 118,262.60 平方米（其中地下人防车库面积 13,873.00 平方
米、地下非人防车库面积 94,140.01 平方米、地下公共面积 10,249.59 平方米)，
规划总容积率 2.73。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 融城广场
总占地面积 142,439.57
建筑用地面积 38,157.40
道路用地面积 47,253.37
绿化用地面积 57,028.80
总建筑面积 507,354.16
计算容积率建筑面积 389,091.56
容积率 2.73
不计算容积率建筑面积 118,262.60
配套设施的建筑面积 7,725.39
规划计容可售的建筑面积 381,366.17
普通住宅 309,444.87
商业 61,316.15
写字楼 10,605.15
规划计容积率的不可售建筑面积 7,725.39
公共配套(物业管理用房等） 3,183.47
其他（幼儿园等） 4,541.92
可售车位(个） 3,160.00
规划不计容积率的建筑面积 118,262.60
地下车库（人防） 13,873.00
地下车库（非人防） 94,140.01
地下公共（含架空层、社区管理用房、地下室设备用房） 10,249.59
该项目用地信息如下：
土地使用权证 土地面积(平 土地用 土地取得
地块 土地终止年限 备注
号 方米) 途 日期
长国用（2015） 住宅 2078-11-5 证载面积 74,040.89
商住 2008-11-5
融城广场 第 082891 号 商业 2048-11-5 平方米
地块
142,439.57
长国用（2010） 证载面积 78,004.61
住宅 2008-11-5 2078-11-5
第 000403 号 平方米
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010）第 000403 号、长国用(2015）第 082891 号
项目用地规划许可证 出[2011]0069、0071 号
项目计划于 2015 年 12 月开工建设，预计于 2020 年 6 月竣工，截至评估
基准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用、工程前期费用、开发间
接费等。
北京中企华资产评估有限责任公司 43
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
(7)新都
项目位臵：长沙市天心区园艺场。
项目总占地面积 14,994.84 平方米；项目规划总建筑面积 32,319.00 平方米，
规划计容总面积 25,662.00 平方米（其中高层普通住宅 21,424.00 平方米、商业
1,367.00 平方米、体育设施 2,871.00 平方米)，不计容面积 6,657.00 平方米（其
中地下非人防车库面积 6,287.00 平方米、地下公共面积 370.00 平方米)，规划
总容积率 1.71。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 新都
总占地面积 14,994.84
建筑用地面积 3,719.00
道路用地面积 4,984.84
绿化用地面积 6,291.00
总建筑面积 32,319.00
计算容积率建筑面积 25,662.00
容积率 1.71
不计算容积率建筑面积 6,657.00
规划计容可售的建筑面积 25,662.00
普通住宅 21,424.00
商业 1,367.00
体育设施 2,871.00
可售车位(个) 233.00
规划不计容积率的建筑面积 6,657.00
地下车库（非人防) 6,287.00
地下公共（含设备用房) 370.00
该项目用地信息如下：
土地面积 土地用 土地取得日
地块 土地使用权证号 土地终止年限 备注
(平方米) 途 期
长国用（2009） 证载面积 9,116.6 平
住宅 2008-11-6 2078-11-6
第 072616 号 方米
新都 14,994.84
长国用（2009） 证载面积 5,878.24 平
住宅 2008-11-6 2078-11-6
第 072610 号 方米
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2009）第 072610、072616 号
项目计划于 2016 年 11 月开工建设，预计于 2018 年 12 月竣工，截至评估
基准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用、开发间接费等。
(8)文苑二期项目
项目位臵：长沙市天心区新韶西路。
北京中企华资产评估有限责任公司 44
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
项目总占地面积 21,742.52 平方米；项目规划总建筑面积 94,465.19 平方米，
规划计容总面积 81,510.55 平方米（其中高层普通住宅 62,643.32 平方米、非普
通住宅 12,804.16 平方米、商业 6,063.07 平方米)，不计容面积 12,954.64 平方米
（其中地下人防车库面积 9,515.05 平方米、地下非人防车库面积 2,718.62 平方
米、地下公共面积 720.97 平方米)，规划总容积率 3.75。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 文苑二期
总占地面积 21,742.52
建筑用地面积 4,549.86
道路用地面积 7,235.72
绿化用地面积 9,956.94
总建筑面积 94,465.19
计算容积率建筑面积 81,510.55
容积率 3.75
不计算容积率建筑面积 12,954.64
规划计容可售的建筑面积 81,510.55
普通住宅 62,643.32
非普通住宅 12,804.16
商业 6,063.07
可售车位(个） 726.00
规划不计容积率的建筑面积 12,954.64
地下车库（人防） 9,515.05
地下车库（非人防） 2,718.62
地下公共（含架空层、社区管理用房、地下室设备用房） 720.97
该项目用地信息如下：
土地面积(平 土地用 土地取得
地块 土地使用权证号 土地终止年限 备注
方米) 途 日期
长国用（2010) 商 业 2049-4-28 证载面积 5,931.88
商住 2009-4-28
文苑二期 第 004706 号 住宅 2079-4-28 平方米
21,742.52
地块 长国用（2009) 商 业 2048-11-6 证 载 面 积
商住 2008-11-6
第 072620 号 住宅 2078-11-6 60,014.47 平方米
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2009）第 072620 号、长国用(2010）第 004706 号
项目用地规划许可证 出[2010]0098 号
建设工程规划许可证号 建 2[2011]0078 号、建 2[2011]0075 号、建 1[2011]0100 号
建筑工程施工许可证号 430101201404220401、430101201402140101、430101201203130101
长住建委售许字(2014）第 0573 号、长住建委售许字(2015）第 0135、
商品房预售许可证号
0136 号
项目于 2014 年 4 月开工建设，预计于 2018 年 12 月竣工，截至评估基准
日，该项目已部分进行了预售，可售建筑面积为 81,510.55 平方米，其中高层
北京中企华资产评估有限责任公司 45
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
普通住宅 62,643.32 平方米、非普通住宅 12,804.16 平方米、商业 6,063.07 平方
米、地下车位 726 个。已预售面积为 36,385.60 平方米，均为高层普通住宅，
未销售面积为 45,124.95 平方米(其中高层普通住宅 26,257.72 平方米、非普通住
宅 12,804.16 平方米、商业 6,063.07 平方米、地下车位 726 个)。
截至评估基准日，该项目尚未结转销售收入。
(9)文苑三期(17-21 栋)
项目位臵：长沙市天心区新韶西路。
项目总占地面积 23,220.99 平方米；项目规划总建筑面积 105,306.56 平方米，
规划计容总面积 85,114.65 平方米（其中高层普通住宅 72,863.14 平方米、非普
通住宅 4,221.82 平方米、商业 3,232.74 平方米、幼儿园 4,369.89 平方米、物管
及其他用房 427.06 平方米)，不计容面积 20,191.91 平方米（其中地下非人防车
库面积 18,974.85 平方米、地下公共面积 1,217.06 平方米)，规划总容积率 3.67。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 文苑三期(17-21 栋)
总占地面积 23,220.99
建筑用地面积 4,329.17
道路用地面积 10,323.27
绿化用地面积 8,568.55
总建筑面积 105,306.56
计算容积率建筑面积 85,114.65
容积率 3.67
不计算容积率建筑面积 20,191.91
配套设施的建筑面积 4,796.95
规划计容可售的建筑面积 80,317.70
普通住宅 72,863.14
非普通住宅 4,221.82
商业 3,232.74
规划计容积率的不可售建筑面积 4,796.95
公共配套(物业管理用房等) 427.06
幼儿园 4,369.89
可售车位(个) 495.00
规划不计容积率的建筑面积 20,191.91
地下车库（非人防) 18,974.85
地下公共（含设备用房) 1,217.06
该项目用地信息如下：
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
北京中企华资产评估有限责任公司 46
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
文苑三期 长国用（2010）第 商业 2048-10-24
23,220.99 商住 2008-10-24
(17-21 栋) 000737 号 住宅 2078-10-24
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010）第 000737 号
项目用地规划许可证 出[2010]0098 号
建设工程规划许可证号 建 1[2014]0241、0242 号
建筑工程施工许可证号 430101201505150101
项目已于 2015 年 6 月开工建设，预计于 2017 年 8 月竣工，截至评估基准
日，该项目尚未开始预售，账面价值为土地取得成本、项目前期费用、建安
工程费、开发间接费等。
(10)尚苑三期(1-7 栋)
项目位臵：长沙市天心区湘府西路。
项目总占地面积 38,882.92 平方米；项目规划总建筑面积 106,302.27 平方米，
规划计容总面积 82,785.56 平方米（其中高层普通住宅 26,580.54 平方米、非普
通住宅 49,344.52 平方米、商业 2,462.05 平方米、幼儿园 2,498.07 平方米、物管
及其他用房 1,900.38 平方米)，不计容面积 23,516.71 平方米（其中地下人防车
库面积 15,184.35 平方米、地下非人防车库面积 7,485.76 平方米、地下公共面积
846.60 平方米)，规划总容积率 2.13。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 尚苑三期(1-7 栋)
总占地面积 38,882.92
建筑用地面积 9,300.62
道路用地面积 13,913.97
绿化用地面积 15,668.33
总建筑面积 106,302.27
计算容积率建筑面积 82,785.56
容积率 2.13
不计算容积率建筑面积 23,516.71
配套设施的建筑面积 4,398.45
规划计容可售的建筑面积 78,387.11
普通住宅 26,580.54
非普通住宅 49,344.52
商业 2,462.05
规划计容积率的不可售建筑面积 4,398.45
公共配套(物业管理用房等) 1,900.38
幼儿园 2,498.07
可售车位(个) 640.00
北京中企华资产评估有限责任公司 47
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
项目规划指标 尚苑三期(1-7 栋)
规划不计容积率的建筑面积 23,516.71
地下车库（人防) 15,184.35
地下车库（非人防) 7,485.76
地下公共（含设备用房) 846.60
该项目用地信息如下：
土地使用权证 土地面积 土地 土地取得日
地块 土地终止年限 备注
号 (平方米) 用途 期
证载面积
长国用 商业：2050-7-26
尚苑三期(1-7 108,783.52 平方
（2013)第 38,882.92 商住 2008-10-24 住宅：2080-7-26
栋) 米，表中为地块
000114 号 教育：2060-7-26
分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2013)第 000114 号
项目用地规划许可证 出[2010]0059 号
建设工程规划许可证号 建 1[2013]0085 号、建 1[2011]0110 号、建 2[2011]0083 号、建 2[2013]0068 号
建筑工程施工许可证号 43010201310080200
长住建委售许字(2014）第 0314 号、长住建委售许字(2015）第 0137、0237、
商品房预售许可证号
0436、0437 号
项目于 2013 年 12 月开工建设，预计于 2016 年 3 月竣工，截至评估基准
日，该项目已进行了预售，可售建筑面积 78,387.11 平方米，其中高层普通住
宅 26,580.54 平方米、非普通住宅 49,344.52 平方米、商业 2,462.05 平方米、地
下车位 640 个。已预售面积为 28,733.50 平方米（其中高层普通住宅 19,955.12
平方米、非普通住宅 8,778.38 平方米），未销售面积为 49,653.61 平方米(其中
高层普通住宅 6,625.42 平方米、非普通住宅 40,566.14 平方米、商业 2,462.05 平
方米、地下车位 640 个)。
截至评估基准日，该项目尚未结转销售收入。
(11)和城一期四批(1-4、6 栋)
项目位臵：长沙市天心区芙蓉南路。
项目总占地面积 26,094.98 平方米；项目规划总建筑面积 102,799.04 平方米，
规划计容总面积 85,641.00 平方米（其中高层普通住宅 46,250.00 平方米、写字
楼 16,802.00 平方米、商业 22,589.00 平方米），不计容面积 17,158.04 平方米（其
中地下人防车库面积 8,053.47 平方米、地下非人防车库面积 8,246.65 平方米、
地下公共面积 857.92 平方米)，规划总容积率 3.28。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 和城一期四批(1-4、6 栋)
总占地面积 26,094.98
北京中企华资产评估有限责任公司 48
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
项目规划指标 和城一期四批(1-4、6 栋)
建筑用地面积 5,165.26
道路用地面积 10,344.43
绿化用地面积 10,585.29
总建筑面积 102,799.04
计算容积率建筑面积 85,641.00
容积率 3.28
不计算容积率建筑面积 17,158.04
规划计容可售的建筑面积 85,641.00
普通住宅 46,250.00
商业 22,589.00
写字楼 16,802.00
可售车位(个) 671.00
规划不计容积率的建筑面积 17,158.04
地下车库（人防) 8,053.47
地下车库（非人防) 8,246.65
地下公共（含设备用房) 857.92
该项目用地信息如下：
土地使用权证 土地面积(平 土地用 土地取得日
地块 土地终止年限 备注
号 方米) 途 期
证载面积 84,983.09
长国用（2010)
住宅 2008-10-26 2078-10-26 平方米，表中为地块
和城一期 第 000749 号
合计分摊占地面积
四批(1-4、 26,094.98
证载面积 39,714.46
6 栋) 长国用（2010)
住宅 2008-10-26 2078-10-26 平方米，表中为地块
第 000750 号
合计分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010）第 000749、000750 号
项目用地规划许可证 出[2010]0116 号
项目计划于 2018 年 7 月开工建设，预计于 2019 年 12 月竣工，截至评估
基准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用等。
(12)和城二期地块
项目位臵：长沙市天心区芙蓉南路。
项目总占地面积 149,541.18 平方米；项目规划总建筑面积 505,500.39 平方
米，规划计容总面积 406,033.13 平方米（其中高层普通住宅 381,205.86378,714.42
平方米、非普通住宅 4,715.357,206.79 平方米、商业 15,749.10 平方米、幼儿园
3,562.65 平方米、物管及其他用房 800.17 平方米），不计容面积 99,467.26 平方
米（其中地下人防车库面积 32,139.00 平方米、、地下非人防车库面积 63,961.85
平方米、地下公共面积 3,366.41 平方米)，规划总容积率 2.72。
项目规划经济指标如下表：
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兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
项目规划指标 和城二期
总占地面积 149,541.18
建筑用地面积 30,636.78
道路用地面积 58,988.19
绿化用地面积 59,916.21
总建筑面积 505,500.39
计算容积率建筑面积 406,033.13
容积率 2.72
不计算容积率建筑面积 99,467.26
配套设施的建筑面积 4,362.82
规划计容可售的建筑面积 401,670.31
普通住宅 381,205.86
非普通住宅 4,715.35
商业 15,749.10
规划计容积率的不可售建筑面积 4,362.82
公共配套(物业管理用房等） 800.17
其他（幼儿园等） 3,562.65
可售车位(个） 2,530.00
规划不计容积率的建筑面积 99,467.26
地下车库（人防） 32,139.00
地下车库（非人防） 63,961.85
地下公共（含架空层、社区管理用房、地下室设备用房） 3,366.41
该项目用地信息如下：
土地面积(平 土地用 土地取得日 土地终止
地块 土地使用权证号 备注
方米) 途 期 年限
长国用（2010） 证载面积 73,594.13 平
住宅 2008-10-25 2078-10-26
第 000747 号 方米
和城二期
长国用（2010） 2008-10-25 证载面积 22,709.91 平
一批 149,541.18 住宅 2078-11-5
第 000404 号 方米
(22-28 栋)
长国用（2010） 2008-10-25 证载面积 53,237.14 平
住宅 2078-10-26
第 000748 号 方米
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010）第 000747、000748、000404 号
项目用地规划许可证 出[2011]0070、0074、0075 号
建设工程规划许可证号 建 1[2014]0141、0199 号
项目计划于 2015 年 10 月开工建设，预计于 2019 年 6 月竣工，截至评估
基准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用等。
(13)国际二期
项目位臵：长沙市天心区书香路。
项目总占地面积 14,197.38 平方米；项目规划总建筑面积 61,345.91 平方米，
规划计容总面积 42,592.14 平方米（其中高层普通住宅 39,823.62 平方米、商业
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2,555.52 平方米、物管及其他用房 213.00 平方米），不计容面积 18,253.77 平方
米（其中地下人防车库面积 1,277.76 平方米、地下非人防车库 16,416.01 平方米、
地下公共面积 1,060.00 平方米)，规划总容积率 3.00。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 国际二期
总占地面积 14,197.38
建筑用地面积 3,549.35
道路用地面积 4,969.08
绿化用地面积 5,678.95
总建筑面积 61,345.91
计算容积率建筑面积 42,592.14
容积率 3.00
不计算容积率建筑面积 18,753.77
配套设施的建筑面积 213.00
规划计容可售的建筑面积 42,379.14
普通住宅 39,823.62
商业 2,555.52
规划计容积率的不可售建筑面积 213.00
公共配套(物业管理用房等) 213.00
可售车位(个) 400.00
规划不计容积率的建筑面积 18,753.77
地下车库（人防) 1,277.76
地下车库（非人防) 16,416.01
地下公共（含设备用房) 1,060.00
该项目用地信息如下：
土地面积 土地用 土地取得日 土地终止年
地块 土地使用权证号 备注
(平方米) 途 期 限
长国用（2009） 证载面积 6,805.08 平
住宅 2008-11-6 2078-11-6
第 072617 号 方米
国 际 二 长国用（2009） 证载面积 5,622.05 平
14,197.38 住宅 2008-11-6 2078-11-6
期 第 072609 号 方米
长国用（2010） 证载面积 1,770.25 平
住宅 2008-11-6 2078-11-6
第 004708 号 方米
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2009）第 072609、072617 号、长国用(2010）第 004708 号
项目计划于 2020 年 1 月开工建设，预计于 2021 年 6 月竣工，截至评估基
准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用等。
(三)评估过程
评估工作主要分以下阶段进行：
1.复核评估明细表
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听取企业评估范围的情况介绍，了解预计开发项目的开、竣工年月和用
途，对项目整体规划及内容进行核实，在此基础上对评估表格完善补齐。
2.搜集资料
根据资产情况，收集国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、建设
用地规划许可证、建设工程规划许可证和其他相关文件。
3.现场勘察
根据企业提供的评估申报表，在有关人员配合下，对于各项目的座落位
臵、项目进展情况、投资情况、周边环境等进行了勘察，并作了勘察记录。
4.评估测算
评估人员根据现场勘察结果，对开发成本进行勘察分析，确定各项评估
要素，并结合资产具体情况运用适当的评估方法计算得出各项委评资产评估
值，并编写评估说明。
(四)评估方法
1.原材料
原材料主要为企业外购的经营所需的材料、备品等，主要包括生活用品
洗衣粉、毛巾牙膏、食物油酒、笔纸等，原材料大多为评估基准日近期购入，
账面值主要由材料购臵费、运杂费等构成。评估时以经核实的各类原材料的
数量和评估基准日的市场价格，并考虑合理运输费及合理损耗后计算确定评
估值。
经评估，原材料评估值为 1,274,038.76 元。
2.开发产品
本次评估的开发产品项目为东苑一期、东苑二期、国际一期、华城一期、
华城二期、逸园、文苑一期、文苑二期一批(7、8、10、12 栋)、文苑二期二批
(11、13 栋)、尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)、尚苑二期(10-11、14-15、
18 栋)、和城一期一二批(5、7-18 栋)、和城一期三批(19-26 栋)项目，以上项目
均已经竣工，尾盘商品房待售。
房地产开发产品-商品房，采用市场价值倒扣法进行评估。已经签定商品
房销售（预售)合同的根据合同确定开发产品销售金额，尚未签定商品房销售
（预售)合同的主要采用市场法确定开发产品销售金额，在此基础上扣除相关
税费和适当比例的利润确定评估值。计算公式：
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评估价值=开发产品销售收入-销售费用-销售税金及附加-已完工尚未支付
的工程费用-土地增值税-所得税-应补交的出让金-适当数额的净利润。
3.开发成本
房地产开发成本中的商品房开发项目，主要采用假设开发法进行评估，
本次选用动态假设开发法。动态假设开发法评估具体测算步骤如下：
(1)调查待开发房地产的基本情况；
(2)选择最佳的开发利用方式；
(3)估计开发建设期；
(4)预测开发完成后的房地产价值；
(5)估算后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税金及附加、土地增
值税、所得税；
(6)折现率的确定。
动态假设开发法的基本原理是运用现金流折现法原理，预测开发项目按
评估基准日的房产市场价格、销售进度、开发进度安排，测算未来各年房产
销售现金流入和后续开发成本、销售费用、管理费用和税金（销售税费、土
地增值税及企业所得税）的现金流出，得出每年的净现金流量，采用适当的
折现率将各期净现金流折现并加和而得到的开发项目价值。计算公式为：
开发成本评估值=开发后房地产价值现值-后续开发成本现值-销售费用现
值-管理费用现值-营业税金及附加现值-土地增值税现值-企业所得税现值
①估计开发建设期
根据项目建设规模及项目可行研究报告，按照现状项目进度，预计项目
后续建设开发建设期。
②预测开发完成后的房地产价值
对于已预售部分，按照预售已签订合同总价确定预售部分销售金额。对
于未预售部分，按开发完成后可售房屋预计销售金额确定。
③后续开发成本
房地产开发成本主要包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、开
发间接费等。根据本项目的开发计划和实际开发情况，预测未来开发成本的
投入。
④销售费用
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根据行业通常的销售费用比例和本项目的实际情况，预测后续建设开发
期经营期年度的销售费用。
⑤管理费用
根据行业通常的管理费用比例和本项目的实际情况，确定后续建设开发
期经营期年度的管理费用。
⑥销售税金及附加
销售税金及附加=预计销售金额× 销售税金及附加率
⑦土地增值税
根据当地税务部门对所开发项目规定，按房屋预售收入预征，待项目完
成后，按照地块统一进行汇算清缴，多退少补。
⑧所得税
按照现行税法规定的所得税率测算。
⑨折现率的确定
根据被评估企业的加权资本成本加项目风险溢价考虑。
(五)评估案例
案例一：开发产品—和城一期三批(19-26 栋）项目 (3-9-9 开发成本 第 13
项)
1.项目概况
和城一期三批(19-26 栋)项目总占地面积 35,340.43 平方米，由 8 栋高层住
宅组成，规划总建筑面积 107,023.95 平方米，规划可售面积 86,846.66 平方米，
地下室面积 19,582.52 平方米，容积率 2.47。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 和城一期三批(19-26 栋)
总占地面积 35,340.43
建筑用地面积 6,878.42
道路用地面积 14,061.00
绿化用地面积 14,401.01
总建筑面积 107,023.95
计算容积率建筑面积 87,441.43
容积率 2.47
不计算容积率建筑面积 19,425.65
配套设施的建筑面积 594.77
规划计容可售的建筑面积 86,846.66
普通住宅 75,486.97
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项目规划指标 和城一期三批(19-26 栋)
非普通住宅 11,359.69
规划计容积率的不可售建筑面积 594.77
公共配套(物业管理用房等) 594.77
可售车位(个) 313.00
规划不计容积率的建筑面积 19,582.52
地下车库（人防) 6,901.56
地下车库（非人防) 12,524.09
地下公共（含地下室设备用房） 156.87
和城一期三批(19-26 栋)项目，于 2015 年 9 月底竣工，可售建筑面积 86,846.66
平方米，其中普通 75,486.97 平方米，非普通住宅 11,359.69 平方米，地下车位
313 个。
2.预计销售金额
本次评估中，评估人员对于已销售部分房地产开发总价值采用预售合同
收入，对于未销售部分房地产开发总价值采用市场比较法来确定估价对象开
发完成后的房地产总价值。
(1)已销售部分房地产价值
根据企业提供的销售控制表、测绘报告、预售许可证、预售合同清单的
情况，截至评估基准日，该项目已销售 73,755.62 平方米，已销售部分明细如
下：
金额单位：人民币元
内容 销售面积(㎡) 销售销售平均单价 销售合同金额
普通住宅 64,528.10 5,456.07 352,069,984.00
非普通住宅 9,227.52 4,964.51 45,810,114.00
合计 73,755.62 397,880,098.00
截至评估基准日，和城一期三批(19-26 栋)项目已结转收入及成本面积为
65,669.30 平方米。已结转部分明细如下：
金额单位：人民币元
内容 销售面积(㎡) 销售销售平均单价 已结转收入金额
普通住宅 59,262.99 5,456.07 324,047,969.00
非普通住宅 6,406.31 4,964.51 32,657,813.00
合计 65,669.30 356,705,782.00
评估基准日已销售尚未结转收入成本的具体明细如下：
项目 面积 单价 金额(元)
已签定合同但未结转部分 8,086.32 41,174,316.00
普通住宅(平方米) 5,265.11 5,322.21 28,022,015.00
非普通住宅(平方米) 2,821.21 4,661.94 13,152,301.00
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(2)未售房地产价值
评估基准日后已签约住宅建筑面积 2,248.38 平方米，未售房地产建筑面积
10,842.66 平方米、地下车位 313 个，具体面积如下：
评估基准日后已签销售合同的部分 面积
普通住宅(平方米) 1,548.76
非普通住宅(平方米) 699.62
评估基准日剩余未签销售合同的部分 面积
普通住宅(平方米) 9,410.11
非普通住宅(平方米) 1,432.55
地下车位(个) 313.00
合计 13,091.04
对未销售的房地产，根据评估基准日当地同类房地产交易的市场行情和
被估房地产的区域位臵及个别条件，结合该区域房地产市场发展趋势，预计
未销售部分房地产的可实现销售均价，从而确定未销售部分房地产开发总价
值。
市场分析：
和城项目位于长沙市天心区，天心区是长沙百年商贾繁荣的起源地和聚
集区，位于于长沙、株洲、湘潭三市融城的核心区域，京广铁路和 107 国道穿
境而过，城市二、三环线紧紧相绕，距京珠高速公路不足 2 公里，距黄花国
际机场仅 20 公里，项目西邻碧云路，东邻芙蓉南路，交通便利，地理位臵优
越。周边湘府英才小学、明德中学、湘府长郡中学等五所名校，三馆一中心
环伺，位于城市主干道芙蓉南路和韶山路的交汇处，地处地铁 1 号线、地铁 5
号线与长株潭城际铁轨枢纽口岸，交通便捷，生活配套设施齐全。
2014 年长沙新建商品房网签共 104,060 套，成交面积为 1,146.35 万平方米，
同比分别下跌 21.2%和 19%。价格方面，长沙内六区新建商品住宅网签均价为
6,443 元/㎡，从商品住宅成交价来看，项目所处的天心区成交均价为 6,905 元/
㎡。进入 2015 年，在央行多轮降息的刺激下，购房者臵业信心增加，长沙内
1-11 月，长沙内六区新建商品住宅成交 1,305.56 万平米，同比上升 58.07%，连
续十月成交保持在百万平米之上,市场成交非常活跃；2015 年 1-11 月，内六区
住宅价格 5,919 元/平米，相比去年同期，成交均价基本持平。
2015 年 11 月当月，长沙内六区新建商品住宅成交 121.18 万平米，环比下
跌 10.76%，同比上涨 16.46%。11 月长沙市内六区住宅价格 6,098 元/平米，环
比下跌 1.8%、同比上涨 6.26%。
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根据和城一期三批(19-26 栋)项目所处区位及物业类型，选定金房奥斯卡、
夏威夷碧水春城、天和家园等项目进行分析。从可比项目的情况来看，产品
主要为高层住宅及底层商业等。可比项目概况如下：
楼盘建筑 均价
案例 项目名称 房屋座落 交易时间 用途
面积(㎡) (元/㎡)
待估楼 长沙市天心区芙蓉南 高层住
和城一期三批(19-26 栋) 2015 年 11 月 106,867.08
盘 路 宅
天心区芙蓉南路与披 高层住
A 金房奥斯卡 2015 年 11 月 124,004.00 5,270
塘路交汇处西南角 宅
天心区芙蓉南路二段 高层住
B 夏威夷碧水春城 2015 年 11 月 420,000.00 5,320
312 号 宅
天心区芙蓉南路二段 高层住
C 天和家园 2015 年 11 月 65,859.00 5,400
169 号 宅
◆金房奥斯卡
楼盘位臵：天心区芙蓉南路与披塘路交汇处西南角。
主力户型：共建有 10 栋高层住宅楼、一栋高层公寓楼及沿街面少量商业，
一居 28-42 平方米，二居 59-75 平方米，三居 84-123 平方米。
楼盘销售均价为住宅 5,270 元/平方米，装修情况均为毛坯；车位 60,000
元/个。
◆夏威夷碧水春城
楼盘位臵：天心区芙蓉南路二段 312 号。
主力户型：现建有 18 栋高层住宅楼及沿街面商业，二居 89-127 平方米，
三居 90-141 平方米。
楼 盘 销 售 均 价 为 住 宅 5,320 元 / 平 方 米 ， 装 修 情 况 均 为 毛 坯 ； 车 位
55,000-70,000 元/个。
◆天和家园
楼盘位臵：天心区芙蓉南路二段 169 号。
主力户型：建有 19 栋高层住宅楼及沿街面商业，三居 89-127 平方米，四
居 110-180 平方米。
楼 盘 销 售 均 价 为 住 宅 5,400 元 / 平 方 米 ， 装 修 情 况 均 为 毛 坯 ； 车 位
60,000-70,000 元/个。
各楼盘区域及个别因素分析如下：
因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
位臵 和城一期三批 金房奥斯卡 夏威夷碧水春城 天和家园
北京中企华资产评估有限责任公司 57
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
(19-26 栋)
天心区芙蓉南路与
长沙市天心区芙蓉 天心区芙蓉南路二 天心区芙蓉南路二
披塘路交汇处西南
南路 段 312 号 段 169 号
角
交易均价 待估 5,270 5,320 5,400
交易时间 2015 年 11 月 2015 年 11 月 2015 年 11 月 2015 年 11 月
交易情况 正常 正常 正常 正常
物业类型 毛坯高层住宅 毛坯高层住宅 毛坯高层住宅 毛坯高层住宅
电力、煤
道路、电力、供水、 道路、电力、供水、 道路、电力、供水、 道路、电力、供水、
基础 气、通
排水、煤气、通讯 排水、煤气、通讯 排水、煤气、通讯 排水、煤气、通讯
设施 讯、供暖
系统保证供给 系统保证供给 系统保证供给 系统保证供给
系统
临近芙蓉南路、中 临近芙蓉南路、新 临近芙蓉南路、刘 临近芙蓉南路、雀
意二路等城市交通 开辅路、坡塘路等 家冲中路等城市交 园路等城市交通主
与主干 主次干道，临近在 城市交通主次干 通主次干道，临近 次干道，临近在建
道通达 建地铁 1 号线大托 道，临近在建地铁 在建地铁 1 号线桂 地铁 1 号线桂花坪
程度 站，处于天心区核 1 号线大托站，处 花坪站，处于天心 站，处于天心区核
心区域，交通较便 于天心区核心区 区核心区域，交通 心区域，交通较便
区 利。 域，交通较便利。 较便利。 利。
域 小区有 20 路、125
因 小区有 125、702、 小区附近有 105、 小区附近有 105，
素 附近车 路、206 路、705 路
802、140 路公交车 140、134、802 路公 125，705 路公交车
站客流 公交车直达公交车
直达公交车停靠， 交车停靠，公交便 停靠，公交便捷度
量 停靠，公交便捷度
公交便捷度一般。 捷度一般。 一般。
一般。
银行营业网点一 银行营业网点一 银行营业网点一 银行营业网点一
商业服 般、无超市等购物 般、无超市等购物 般、无超市等购物 般、无超市等购物
繁华
务业繁 设施，生活配套服 设施，生活配套服 设施，生活配套服 设施，生活配套服
程度
华度 务设施一般，商业 务设施一般，商业 务设施一般，商业 务设施一般，商业
繁华度较差。 繁华度较差。 繁华度较差。 繁华度较差。
环境 绿化、文 自然环境和人文环 自然环境和人文环 自然环境和人文环 自然环境和人文环
质量 化 境良好 境良好 境良好 境良好
土地性
质及剩
出让，70 年 出让，70 年 出让，70 年 出让，70 年
余使用
年限
楼层结
个 实物 18 层高层住宅 16-18 层高层住宅 16-18 层高层住宅 16-18 层高层住宅
别 构
状况
因 面积 106,867.08 124,004.00 420,000.00 65,859.00
素 因素
朝向 南北 南北 南北 南北
90-180 平方米高层 42-123 平方米高层 89-141 平方米高层 89-1807 平方米高
房型
住宅 住宅 住宅 层住宅
物业管 物业公司管理，管 物业公司管理，管 物业公司管理，管 物业公司管理，管
理水平 理水平较好 理水平较好 理水平良好 理水平较好
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因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
安全监控系统、24 安全监控系统、24 安全监控系统、24 安全监控系统、24
小时巡逻系统、停 小时巡逻系统、停 小时巡逻系统、停 小时巡逻系统、停
车控制及车牌识别 车控制及车牌识别 车控制及车牌识别 车控制及车牌识别
设施、设 系统、应急电源、 系统、应急电源、 系统、应急电源、 系统、应急电源、
备 照明和扩音系统、 照明和扩音系统、 照明和扩音系统、 照明和扩音系统、
智能自动火警系 智能自动火警系 智能自动火警系 智能自动火警系
统、宽带网络系统 统、宽带网络系统 统、宽带网络系统 统、宽带网络系统
等齐全。 等齐全。 等齐全。 等齐全。
装修情
毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
况
建筑结
框架 框架 框架 框架
构
结合企业预期并横向比较各实例高层住宅等物业类型的销售价格后，综
合分析确定和城一期三批(19-26 栋)项目未来平均销售价格分别为高层普通住
宅 5,000 元/平方米、高层非普通住宅 4,700 元/平方米、地下车位 55,000 元/个。
和城一期三批(19-26 栋)项目未销售部分价值测算如下表：
序号 内容 销售面积 销售平均单价 金额(元)
一 基准日后已签销售合同的部分
1 高层普通住宅 1,548.76 5,253 8,136,341.00
2 高层非普通住宅 699.62 4,563 3,192,664.00
二 剩余未签销售合同的部分
1 高层普通住宅 9,410.11 5,000.00 47,050,550.00
2 高层非普通住宅 1,432.55 4,700.00 6,732,985.00
3 地下车位(个) 313.00 55,000.00 17,215,000.00
合 计 82,327,540.00
和城一期三批(19-26 栋)项目未销售房地产开发总价值为 82,327,540.00 元。
开发产品销售收入=已销售尚未结转房地产收入+未售房地产开发总价值
测算如下表：
序号 内容 金额(元)
1 已签定合同但未结转部分 41,174,316.00
2 基准日后已签销售合同的部分 11,329,005.00
3 未售房地产开发总价值 70,998,535.00
4 开发产品销售收入合计 123,501,856.00
和城一期三批(19-26 栋)项目总销售收入测算如下表：
序号 内容 金额(元)
1 评估基准日项目已结转销售收入 356,705,782.00
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2 开发产品销售收入 123,501,856.00
项目销售总收入合计 480,207,638.00
3.销售费用
销售费用包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、
项目咨询及策划费用等。对销售费用，以未售房地产开发总价值为计算基数，
本次评估按上述销售收入的 2.0%计取，则：
金额单位：人民币元
序号 项目 计算公式 和城一期三批(19-26 栋)
a 未销售房地产开发收入 82,327,540.00
b 销售费用率 2.00%
c 销售费用 c=a× b 1,646,550.80
4.销售税费
销售税费主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附
加等。各项税费税率为：营业税 5.00%、城建税为营业税的 7%、教育费附加
为营业税的 3%、地方教育附加为营业税的 2%。合计为销售收入的 5.60%。则
销售税金及附加测算如下：
金额单位：人民币元
序号 项目 计算公式 和城一期三批(19-26 栋)
a 销售收入 123,501,856.00
b 税率 5.60%
c 销售税金及附加 c=a× b 6,916,103.94
5.未付工程款
经向企业财务及工程人员核实，该项目不存在未入账的应付未付工程款。
6.土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称
房地产)的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额所征收的一种税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以
纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取
得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率，其税
率如下：
增值额未超过扣除项目金额 50%的部分 30%；
增值额超过扣除项目金额 50%、未超过 100%的部分 40%；
增值额超过扣除项目金额 100%、未超过 200%的部分 50%；
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增值额超过扣除项目金额 200%的部分 60%；
和城一期三批(19-26 栋)项目土地增值税计算如下：
金额单位：人民币元
物业类型
序号 项 目(住宅) 计算公式 费率％ 合计金额(元)
普通住宅 非普通住宅 地下车位
一 转让房地产取得的收入总额 407,256,875.00 55,735,763.00 17,215,000.00 480,207,638.00
二 扣除项目金额 333,675,523.18 49,902,482.20 52,540,531.48 436,118,536.86
1 取得土地使用权所支付金额 26,800,566.21 4,033,095.04 4,446,498.56 35,280,159.80
2 新建房屋及配套设施的成本 212,329,540.08 31,952,504.56 35,227,725.65 279,509,770.30
新建房屋及配套设施的费用(销 (1＋2)*费
3 10% 23,913,010.63 3,598,559.96 3,967,422.42 31,478,993.01
售费用、管理费用、财务费用) 率
4 与转让房地产有关的税金 (一)*费率 5.60% 22,806,385.00 3,121,202.73 964,040.00 26,891,627.73
5 加计扣除项目 20% 47,826,021.26 7,197,119.92 7,934,844.84 62,957,986.02
三 转让房地产的增值额 73,581,351.82 5,833,280.80 -35,325,531.48 44,089,101.14
四 增值额与扣除项目金额的比率 22.05% 11.69% -67.23%
五 土地增值税税率 30% 30% 0%
六 速算扣除比率 0% 0% 0%
七 应纳土地增值税 22,074,405.55 1,749,984.24 0.00 23,824,389.79
八 企业累计已结转土地增值税金额 18,109,623.97
九 实际应交土地增值税 5,714,765.81
则土地增值税为 5,714,765.81 元。
7.所得税
根据项目的未来销售情况测算，销售金额扣减投资成本、税金和期间费
用后测算得出该项目应缴所得税，具体如下表所示：
序号 项目名称 计算公式 费率 金额（元）
A 销售收入 123,501,856.00
B 开发产品帐面价值 98,892,586.35
C 管理费用 0.00
D 销售费用 2.00% 1,646,550.80
E 经营税金及附加 销售收入*费率 5.60% 6,916,103.94
F 土地增值税 5,714,765.81
G 利润总额 G=A-B-C-D-E-F 10,331,849.10
H 利润率 H=G/(B+C+D) 10.00%
I 所得税 I=G× 25% 2,582,962.28
8.应补交的出让金
该项目土地出让金已全部缴清，不再补交地价。
9.适当数额净利润
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和城一期三批(19-26 栋)项目尚有部分未售商品房，因尚未实现销售，需在
评估值中扣除了部分利润，本次评估根据项目的销售进度、畅销程度，考虑
扣除 30%的净利润。
10.开发产品评估值
开发产品评估值=开发产品销售收入-销售费用-销售税金及附加-已完工尚
未支付的工程费用-土地增值税-所得税-应补交的出让金-适当数额的净利润。
具体如下表所示：
序号 项目 费率 公式 金额(元)
一 已签定合同但未结转部分 41,174,316.00
基准日已签订合同及未签定合同部
二 82,327,540.00
分预计销售金额
三 预计销售金额合计 (一)＋(二) 123,501,856.00
四 销售费用 2.00% （二）× 费率 1,646,550.80
五 销售税金及附加 5.60% （三）× 费率 6,916,103.94
六 已完工尚未支付的工程费用 0.00
七 土地增值税 5,714,765.81
八 企业所得税 按税法规定 2,582,962.28
九 适当数额的净利润 30% 2,324,666.05
十 开发产品评估价值 (三)-(四)-(五)-(六)-(七)-(八)-(九)-(十) 104,316,800.00
案例二：开发成本—文苑三期(17-21 栋）项目 (3-9-10 开发成本第 9 项)
1.项目概况
项目总占地面积 23,220.99 平方米；项目规划总建筑面积 105,306.56 平方米，
规划计容总面积 85,114.65 平方米（其中高层普通住宅 72,863.14 平方米、非普
通住宅 4,221.82 平方米、商业 3,232.74 平方米、幼儿园 4,369.89 平方米、物管
及其他用房 427.06 平方米)，不计容面积 20,191.91 平方米（其中地下非人防车
库面积 18,974.85 平方米、地下公共面积 1,217.06 平方米)，规划总容积率 3.67。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 文苑三期(17-21 栋)
总占地面积 23,220.99
建筑用地面积 4,329.17
道路用地面积 10,323.27
绿化用地面积 8,568.55
总建筑面积 105,306.56
计算容积率建筑面积 85,114.65
容积率 3.67
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项目规划指标 文苑三期(17-21 栋)
不计算容积率建筑面积 20,191.91
配套设施的建筑面积 4,796.95
规划计容可售的建筑面积 80,317.70
普通住宅 72,863.14
非普通住宅 4,221.82
商业 3,232.74
规划计容积率的不可售建筑面积 4,796.95
公共配套(物业管理用房等) 427.06
幼儿园 4,369.89
可售车位(个) 495.00
规划不计容积率的建筑面积 20,191.91
地下车库（非人防) 18,974.85
地下公共（含设备用房) 1,217.06
该项目用地信息如下：
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
文苑三期 长国用（2010）第 商业 2048-10-24
23,220.99 商住 2008-10-24
(17-21 栋) 000737 号 住宅 2078-10-24
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010）第 000737 号
项目用地规划许可证 出[2010]0098 号
建设工程规划许可证号 建 1[2014]0241、0242 号
建筑工程施工许可证号 430101201505150101
2.项目建设开发经营期的确定
该项目已于 2015 年 6 月开工建设，预计项目后续建设开发期至 2017 年，
销售期至 2020 年。
3.项目预计销售收入的确定
(1)可供销售面积的确定
根据委托方及被评估单位提供的资料，可供销售面积具体情况见下表：
项目名称 物业类型 单位 数量
高层普通住宅 平方米 72,863.14
高层非普通住宅 平方米 4,221.82
文苑三期(17-21 栋）项目
地下机动车位 个 495.00
商铺 平方米 3,232.74
(2)基准日项目销售进展情况
至评估基准日，该项目尚未开始预售。
(3)未来年度销售状况
对未销售的房地产，根据评估基准日当地同类房地产交易的市场行情和
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被估房地产的区域位臵及个别条件，结合该区域房地产市场发展趋势，预计
未销售部分房地产的可实现销售均价，从而确定未销售部分房地产开发总价
值。
根据文苑三期(17-21 栋）项目所处区位及物业类型，评估人员通过市场调
查，了解类似区域同类住宅、商业(例如天湖光山色、金房奥斯卡、湘水熙园)
等不同物业类型的平均销售价格并结合该项目的区位条件和项目特点，综合
确定各类物业的平均销售单价。
◆天城湖光山色
楼盘位臵：天心区新韶西路 229 号
主力户型：
主力户型：建有 10 栋 18-26 高层住宅楼及沿街面商业，三居 60-127 平方
米，四居 110-160 平方米。
楼盘销售均价为住宅 6,280 元/平方米，装修情况均为毛坯；底层商业
14,000-18,000 元/平方米； 车位 60,000-70,000 元/个。
◆天和家园
楼盘位臵：天心区芙蓉南路二段 169 号。
主力户型：建有 19 栋高层住宅楼及沿街面商业，三居 89-127 平方米，四
居 110-180 平方米。
楼盘销售均价为住宅 5,400 元/平方米，装修情况均为毛坯；底层商业
13,000-18,000 元/平方米；车位 60,000-70,000 元/个。
◆湘水熙园
楼盘位臵：天心区新联路 319 号
主力户型：建有 13 栋高层住宅楼及沿街面商业，二居 59-90 平方米，四
居 87-160 平方米。
楼盘销售均价为住宅 6,200 元/平方米，装修情况均为毛坯；底层商业
13,000-20,000 元/平方米；车位 60,000-70,000 元/个。
各楼盘区域及个别因素分析如下：
因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
文苑二期三批
位臵 天城湖光山色 天和家园 湘水熙园
(14-16 栋）
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兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
长沙市天心区新韶 天心区新韶西路 天心区芙蓉南路二 天心区新联路 319
西路 229 号 段 169 号 号
交易均价 待估 6,280 5,400 6,200
交易时间 2015 年 11 月 2015 年 11 月 2015 年 11 月 2015 年 11 月
交易情况 正常 正常 正常 正常
物业类型 毛坯高层住宅 毛坯高层住宅 毛坯高层住宅 毛坯高层住宅
基
电力、煤 道路、电力、供水、 道路、电力、供水、 道路、电力、供水、 道路、电力、供水、
础
气、通讯、 排水、煤气、通讯 排水、煤气、通讯 排水、煤气、通讯 排水、煤气、通讯
设
供暖系统 系统保证供给 系统保证供给 系统保证供给 系统保证供给
施
临近书香路，新联 临近书香路、新韶 临近芙蓉南路、雀 临近湘府西路、新
路，友谊路等城市 西路等城市交通主 园路等城市交通主 韶西路等城市交通
交
交通主次干道，临 次干道，临近在建 次干道，临近在建 主次干道，临近在
通 与主干道
近在建地铁 1 号线 地铁 1 号线友谊路 地铁 1 号线桂花坪 建地铁 1 号线友谊
状 通达程度
友谊路站，处于天 站，处于天心区核 站，处于天心区核 路站，处于天心区
区 况
域 心区核心区域，交 心区域，交通较便 心区域，交通较便 核心区域，交通较
因 通较便利。 利。 利。 便利。
素
银行营业网点一 银行营业网点一 银行营业网点一 银行营业网点一
繁
般、无超市等购物 般、无超市等购物 般、无超市等购物 般、无超市等购物
华 商业服务
设施，生活配套服 设施，生活配套服 设施，生活配套服 设施，生活配套服
程 业繁华度
务设施一般，商业 务设施一般，商业 务设施一般，商业 务设施一般，商业
度
繁华度较差。 繁华度较差。 繁华度较差。 繁华度较差。
环
境 自然环境和人文环 自然环境和人文环 自然环境和人文环 自然环境和人文环
绿化、文化
质 境良好 境良好 境良好 境良好
量
土地性质
及剩余使 出让，70 年 出让，70 年 出让，70 年 出让，70 年
实 用年限
物 楼层结构 12-18 层高层住宅 高层住宅 16-18 层高层住宅 高层住宅
个 面积 59,814.68 111,675.00 65,859.00 149,213.00
别 状
因 况 朝向 南北 南北 南北 南北
素
因 75-145 平方米高层 75-160 平方米高层 89-141 平方米高层 59-160 平方米高层
房型
素 住宅 住宅 住宅 住宅
物业管理 物业公司管理，管 物业公司管理，管 物业公司管理，管 物业公司管理，管
水平 理水平较好 理水平较好 理水平良好 理水平较好
北京中企华资产评估有限责任公司 65
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
安全监控系统、24 安全监控系统、24 安全监控系统、24 安全监控系统、24
小时巡逻系统、停 小时巡逻系统、停 小时巡逻系统、停 小时巡逻系统、停
车控制及车牌识别 车控制及车牌识别 车控制及车牌识别 车控制及车牌识别
系统、应急电源、 系统、应急电源、 系统、应急电源、 系统、应急电源、
设施、设备
照明和扩音系统、 照明和扩音系统、 照明和扩音系统、 照明和扩音系统、
智能自动火警系 智能自动火警系 智能自动火警系 智能自动火警系
统、宽带网络系统 统、宽带网络系统 统、宽带网络系统 统、宽带网络系统
等齐全。 等齐全。 等齐全。 等齐全。
装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
建筑结构 框架 框架 框架 框架
结合企业预期并横向比较各实例高层住宅等物业类型的销售价格后，综
合分析确定文苑三期(17-21 栋）项目未来平均销售价格分别为高层普通住宅
5,500 元/平方米、非普通住宅 5,100 元/平方米、底层商业 13,000 元/平方米、地
下车位 60,000 元/个。
文苑三期(17-21 栋）项目未销售部分价值测算如下表：
序号 内容 销售面积 销售平均单价(元/平方米或个) 销售金额(万元)
1 高层普通住宅 72,863.14 5,500 40,074.73
2 高层非普通住宅 4,221.82 5,100 2,153.13
3 地下车位(个) 495.00 60,000 4,202.56
4 商铺 3,232.74 13,000 2,970.00
合 计 49,400.42
4.未来年度销售收入预测
根据被评估单位提供的销售计划和实际开发情况，项目各年度销售金额
测算表见下表：
房地产销售现金流入预测表
金额单位：人民币万元
序号 项目/年份 单位 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
1.1 普通住宅单价 元/平方米 5,500.00 5,500.00 5,500.00 5,500.00 5,500.00
1.2 销售面积 平方米 0.00 65,576.83 7,286.31 0.00 0.00
1.3 销售收入 万元 0.00 36,067.25 4,007.47 0.00 0.00
2.1 非普通住宅单价 元/平方米 5,100.00 5,100.00 5,100.00 5,100.00 5,100.00
2.2 销售面积 平方米 0.00 3,799.64 422.18 0.00 0.00
2.3 销售收入 万元 0.00 1,937.82 215.31 0.00 0.00
3.1 商铺单价 元/平方米 13,000.00 13,000.00 13,000.00 13,000.00 13,000.00
3.2 销售面积 平方米 0.00 3,232.74 0.00 0.00 0.00
3.3 销售收入 万元 0.00 4,202.56 0.00 0.00 0.00
4.1 地下车位单价 万元/个 60,000.00 60,000.00 60,000.00 60,000.00 60,000.00
北京中企华资产评估有限责任公司 66
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4.2 个数 个 0.00 50.00 50.00 198.00 197.00
4.3 销售收入 万元 0.00 300.00 300.00 1,188.00 1,182.00
物业销售收入合计 0.00 42,507.63 4,522.79 1,188.00 1,182.00
5.后续开发成本
房地产开发成本主要包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、开
发间接费等，根据项目目前的开发进展情况，项目后续开发成本主要为尚未
支付的前期工程费以及建筑安装工程费。
(1)项目投资情况
①基准日投资情况
截至评估基准日，文苑三期(17-21 栋）已动工建设，开发成本已完成投资
金额（含贷款利息）为 6,418.46 万元，具体情况如下表所示：
序号 成本项目 基准日前已支出金额(万元)
一 土地成本 2,662.49
二 前期费用 1,142.31
二 建筑安装工程费 788.88
四 公共配套及基础工程费 128.64
五 红线内市政管网工程费 421.95
六 开发间接费 25.33
七 贷款利息(已支付) 1,248.87
至评估基准日项目支出 6,418.46
②项目总投资
评估人员查阅了企业提供的成本预算等成本资料，并调查长沙市同类楼
盘的建安造价信息，综合确定项目开发成本为 32,663.33 万元，如下表：
序号 成本项目 项目金额(万元)
一 土地成本 2,662.49
二 前期费用 3,775.75
二 建筑安装工程费 18,158.40
四 公共配套及基础工程费 3,172.73
五 红线内市政管网工程费 538.74
六 开发间接费 1,764.12
七 贷款利息 2,591.10
项目总支出 32,663.33
(2)续建成本
根据投资成本、已支付成本测算出至工程竣工时未付成本如下：
金额单位：人民币万元
序号 费用项目 基准日前已支出金额 预算金额 后续开发成本
一 土地成本 2,662.49 2,662.49 0.00
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二 前期费用 1,142.31 3,775.75 2,633.44
二 建筑安装工程费 788.88 18,158.40 17,369.52
四 公共配套及基础工程费 128.64 3,172.73 3,044.10
五 红线内市政管网工程费 421.95 538.74 116.79
六 开发间接费 25.33 1,764.12 1,738.80
七 贷款利息 1,248.87 2,591.10 不考虑资本化利息
项目总支出 6,418.46 32,663.33 24,902.65
根据本项目的开发计划和实际开发情况，未来开发成本的投入预测情况
见下表：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年
续建成本 1,867.85 5,759 14,973 2,303
6.销售费用
房地产开发企业的销售费用主要包括项目销售部门的工资、福利费、媒
介广告费、宣传推广费、策划咨询费、销售代理费等，全部为付现的费用。
根据行业通常的销售费用比例和本项目的实际情况，按照销年售金额的 2%的
比例预测本项目各年度付现的销售费用如下表：
销售费用预测表
金额单位：人民币万元
项目名称 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
销售费用 0.00 0.00 850.15 90.46 23.76 23.64
7.管理费用
房地产开发企业的管理费用包括职工工资及福利、办公费、差旅费、水
电费等，根据行业通常的管理费用比例和本项目的实际情况，按照年成本投
资金额的 5%的比例预测本项目各年度付现的管理费用如下表：
管理费用预测表
金额单位：人民币万元
项目名称 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
管理费用 93.39 287.93 561.47 129.57 86.38 86.38
8.销售税金及附加
根据国家和长沙市地方的现行税法及相关规定，销售税费主要包括营业
税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加等。各项税费税率为：营
业税 5.00%、城建税为营业税的 7%、教育费附加为营业税的 3%、地方教育附
加为营业税的 2%。合计为销售收入的 5.60%。
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9.土地增值税
土地增值税：根据当地税务部门对所开发项目规定，按房屋类型按预售
收入 1.5%-3%预征，待项目完成后，按照地块统一进行汇算清缴，多退少补。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以
纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取
得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率，其税
率如下：
增值额未超过扣除项目金额 50%的部分 30%；
增值额超过扣除项目金额 50%、未超过 100%的部分 40%；
增值额超过扣除项目金额 100%、未超过 200%的部分 50%；
增值额超过扣除项目金额 200%的部分 60%。
根据预测的营业收入、成本，以及适用的税率，计算确定未来各年度的
营业税金及附加。经过如上测算，各年度营业税金及附加现金流出预测结果
详见下表：
营业税金及附加现金流出预测表（预缴）
金额单位：人民币万元
项目名称 税率 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
营业税金及附加合计 5.60% 0.00 0.00 2,380.43 253.28 66.53 66.19
营业税 5.00% 0.00 0.00 2,125.38 226.14 59.40 59.10
城市维护建设税 7.00% 0.00 0.00 148.78 15.83 4.16 4.14
教育费附加 5.00% 0.00 0.00 106.27 11.31 2.97 2.96
预交土地增值税 2.00% 0.00 0.00 711.84 70.42 23.76 23.64
累计预交土地增值税 0.00 0.00 711.84 782.26 806.02 829.66
长沙市房地产开发企业采用预缴方式缴纳土地增值税，根据按当期房屋
类型按预售收入的 1.5%-3%预征预，项目结束期以地块为单元，对项目收入成
本进行核算后汇算清缴。计算过程如下：
土地增值税汇算清缴测算表
金额单位：人民币万元
物业类型
合计金额
序号 项 目(住宅) 计算公式 费率％ 非普通住
普通住宅 非住宅 (万元)
宅
一 转让房地产取得的收入总额 40,074.73 2,153.13 7,172.56 49,400.42
二 扣除项目金额 30,932.19 1,782.81 9,145.34 41,860.33
1 取得土地使用权所支付金额 1,953.79 113.21 595.49 2,662.49
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物业类型
合计金额
序号 项 目(住宅) 计算公式 费率％ 非普通住
普通住宅 非住宅 (万元)
宅
2 新建房屋及配套设施的成本 20,113.90 1,165.44 6,130.41 27,409.75
新建房屋及配套设施的费用(销 (1＋2)*费
3 10% 2,206.77 127.86 672.59 3,007.22
售费用、管理费用、财务费用) 率
4 与转让房地产有关的税金 一*费率 5.60% 2,244.18 120.58 401.66 2,766.42
(1＋2)*费
5 加计扣除项目 20% 4,413.54 255.73 1,345.18 6,014.45
率
三 转让房地产的增值额 9,142.54 370.32 -1,972.77
四 增值额与扣除项目金额的比率 29.56% 20.77% -21.57%
五 土地增值税税率 30% 30% 0%
六 速算扣除比率 0% 0% 0%
七 应纳土地增值税 2,742.76 111.10 0.00 2,853.86
八 土地增值税预征总额 829.66
九 土地增值税清缴 2,024.20
根据上述测算，该项目预计需缴纳土地增值税为 2,853.86 万元，土地增值
税清缴金额为 2,024.20 万元。
10.企业所得税
销售期，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率
分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。被评估企业认定
的预计毛利率为 24%，在项目竣工后，根据项目的销售情况测算，销售金额扣
减成本、税金、期间费用和销售利润率后的值确定项目应纳所得额，所得税
税率为 25%。
项目企业所得税=（项目预计销售收入-项目建设总支出-销售税金及附加-
销售费用-管理费用-财务费用-土地增值税）× 所得税率
依据上述方法，未来年度项目企业所得税测算如下：
金额单位：人民币万元
项目名称 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 合计
所得税 0.00 0.00 2,550.46 271.37 71.28 -650.59 2,242.51
11.项目预测年度各期净现金流的确定
通过对以上各项的预测，得出企业预测年度净现金流量见下：
预测年度各期净现金流量预测表
金额单位：人民币万元
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项目名称 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 合计
现金流入 0.00 0.00 42,507.63 4,522.79 1,188.00 1,182.00 49,400.42
销售收入 0.00 0.00 42,507.63 4,522.79 1,188.00 1,182.00 49,400.42
现金流出 1,961.24 6,046.63 22,026.97 3,118.57 271.71 1,573.46 34,998.58
开发成本 1,867.85 5,758.70 14,972.62 2,303.48 0.00 0.00 24,902.65
营业税金及附加 0.00 0.00 2,380.43 253.28 66.53 66.19 2,766.42
管理费用 93.39 287.93 561.47 129.57 86.38 86.38 1,245.13
销售费用 0.00 0.00 850.15 90.46 23.76 23.64 988.01
土地增值税 0.00 0.00 711.84 70.42 23.76 2,047.84 2,853.86
所得税 - 0.00 2,550.46 271.37 71.28 -650.59 2,242.51
开发项目净现金流量 -1,961.24 -6,046.63 20,480.66 1,404.22 916.29 -391.46 14,401.84
12.折现率的确定
折现率又称报酬率，是投资回报与所投入资本的比率。本次采用累加法，
计算公式如下：
折现率=WACC+项目风险溢价
(1)加权平均资本成本( WACC )
加权平均资本成本( WACC )计算式如下：
1 T
E D
WACC K e Kd
D E D E
Ke
①权益资本成本
权益资本成本 K e 的计算式如下：
K e = R f + L × MRP
式中： R f ──无风险报酬率；
L ──股东权益的系统风险系数；
MRP ──市场风险溢价；
Rc ──企业特定风险调整系数。
A.无风险报酬率 R f
经查询 Wind 资讯，评估基准日 10 年期国债平均到期收益率为 3.0404%，
则本次评估无风险报酬率取 3.0404%。
B.股东权益的系统风险系数 L
通过查询 Wind 资讯，选取沪深 A 股同类上市公司作为可比企业，利用上
述计算式将各可比企业的带财务杠杆的股东权益系统风险系数 L 并取其均值
作为 L ， D / E 同样取上述可比企业的平均 D / E 。
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通过上述测算，确定 L 为 1.1200， D / E 为 54.14%。
C.市场风险溢价 MRP
由于国内证券市场是一个新兴而且相对封闭的市场。一方面，历史数据
较短，并且在市场建立初期投机气氛较浓，市场波动幅度很大；另一方面，
目前国内对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，因此直接通过历史
数据得出的市场风险溢价可信度不高。而在成熟市场中，由于有较长的历史
数据，市场总体的股权风险溢价可以直接通过分析历史数据得到，国际上新
兴市场的风险溢价通常也可以采用成熟市场的风险溢价进行调整确定。市场
风险溢价计算式如下：
市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家风险补偿额
式中：成熟股票市场的基本补偿额取 1928-2014 年美国股票与国债的算术
平均收益差 6.25%；国家风险补偿额取 0.90%。
则：MRP=6.25%+0.90%
=7.15%
D.权益资本成本
根据上述确定的参数，权益资本成本计算如下：
K e =3.0404%+ 1.1200× 7.15%
= 11.05%
②债务资本成本 K d
债务资本成本取评估基准日 金融机构五年以上人民币贷款基准利率
4.90%。
③加权平均资本成本 WACC
1 T
E D
WACC K e Kd
D E D E
=11.05%× 1/(54.14%+1)+ 4.90%× 54.14%/(54.14%+1)× （1-25%）
=8.46%
(2)项目风险溢价
项目风险溢价主要是考虑项目的投资风险、融资风险、管理风险，评估
人员通过综合分析，确定项目风险溢价为 3.0%。
(3)折现率
折现率=WACC+项目风险溢价
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=8.46%+3.0%
=11.46%
13.开发成本评估值的确定
开发成本价值=销售收入现值-续建成本现值-续建管理费用现值-续建销售
费用现值-销售税金及附加现值-土地增值税现值-企业所得税现值
根据以上公式，开发成本评估结果如下表：
金额单位：人民币万元
项目名称 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
现金流入 0.00 0.00 42,507.63 4,522.79 1,188.00 1,182.00
销售收入 0.00 0.00 42,507.63 4,522.79 1,188.00 1,182.00
现金流出 1,961.24 6,046.63 22,026.97 3,118.57 271.71 1,573.46
开发成本 1,867.85 5,758.70 14,972.62 2,303.48 0.00 0.00
营业税金及附加 0.00 0.00 2,380.43 253.28 66.53 66.19
管理费用 93.39 287.93 561.47 129.57 86.38 86.38
销售费用 0.00 0.00 850.15 90.46 23.76 23.64
土地增值税 0.00 0.00 711.84 70.42 23.76 2,047.84
所得税 - 0.00 2,550.46 271.37 71.28 -650.59
开发项目净现金流量 -1,961.24 -6,046.63 20,480.66 1,404.22 916.29 -391.46
折现率 11.46% 11.46% 11.46% 11.46% 11.46% 11.46%
折现年期 0.04 0.58 1.58 2.58 3.58 4.58
折现系数 1.00 0.94 0.84 0.76 0.68 0.61
折现现金流 -1,961.24 -5,683.84 17,203.75 1,067.21 623.08 -238.79
开发成本评估值 11,010.17
开发成本文苑三期(17-21 栋）评估值为 110,101,700.00 元。
(六)存货评估结果及增减值分析
1.评估结果
存货评估结果汇总表
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
原材料 1,274,038.76 1,274,038.76 0.00 0.00
开发产品 1,065,221,729.28 1,205,990,200.00 140,768,470.72 13.21
开发成本 1,457,112,610.81 2,961,810,700.00 1,504,698,089.19 103.27
存货合计 2,523,608,378.85 4,169,074,938.76 1,645,466,559.91 65.20
减：存货跌价准备 17,013,254.43 0.00 -17,013,254.43 -100.00
存货净额 2,506,595,124.42 4,169,074,938.76 1,662,479,814.34 66.32
2.评估增减值原因分析
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存货评估值 4,169,074,938.76 元，评估增值 1,662,479,814.34 元，增值率
66.32%。评估增值原因主要如下：
存货评估增值的原因是存货账面价值只包括项目成本，而评估价值是市
场公允价值，对已投入成本应体现的合理的开发利润进行体现，故形成评估
增值。
三、可供出售金融资产
(一) 可供出售金融资产概况
可供出售金融资产为被评估企业对湖南天心农村合作银行的投资，账面
价值 2,660,000.00 元，未计提减值准备。
(二)被投资企业概况
1.企业名称：长沙天心农村合作银行
2.注册地址：长沙市天心区芙蓉中路三段 432 号
3.法定代表人：刘红樱
4.注册资本： 7600 万元
5.企业类型：股份合作制
6.经营范围：吸收公众存款：发放短期、中期和长期贷款：办理国内结算
业务：办理票据承兑与贴现：代理发行、代理兑付、承销政府债券：买卖政
府债券、金融债券；从事同业拆借：办理银行卡业务；代理收付款项及代理
保险业务；提供保管箱业务；经银监部门批准的其他业务。（中华人民共和国
金融许可编号 00117594）。
7.企业概况:
长沙天心农村信用合作社联合社（以下简称联社）成立于 2002 年 1 月，
联社下辖长沙市天心区大托农村信用合作社、长沙市天心区湘府农村信用合
作社、长沙市天心区沙湖农村信用合作社 3 家农村信用合作社。
2007,年，经股东大会审议通过、中国银行业监督管理委员会批准，连涉
及其下辖 3 家农村信用合作社改制组建天心农村合作银行；天心农村合作银
行下辖 5 家支行，18 家分理处。
(三)核实方法、过程与结果
评估人员通过查阅有关投资协议或合同、被投资企业章程、营业执照、
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会计报表等资料，核实投资的投资种类、原始投资额、至评估基准日余额、
收益获取方式、股权比例、企业对可供出售金融资产的会计核算方法以及被
投资企业目前经营现状等内容。
经核实，企业提供的可供出售金融资产申报表相关数据与核实结果相符，
被投资企业目前均正常经营。
(四)评估方法与结果
评估人员通过查阅有关投资协议或合同、被投资企业章程、营业执照、
会计报表等资料，核实各项投资的投资种类、原始投资额、至评估基准日余
额、收益获取方式、股权比例、企业对各股权投资的会计核算方法以及各被
投资企业目前经营现状等内容。根据以上评估工作，可供出售金融资产账面
价值为 2,660,000.00 元，评估值 25,372,514.94 元。
(五)评估结果
根据以上评估工作，可供出售金融资产账面价值为 2,660,000.00 元，评估
值 25,372,514.94 元，评估增值 22,712,514.94 元，增值率为 853.85 %。评估增值
的主要原因为企业采用采用成本法核算，则其账面值不包含被投资企业已经
实现的损益，导致评估增值。
四、投资性房地产评估说明
(一)评估范围
投资性房地产核算的内容主要是为赚取租金而持有的房地产，主要包括
商业用房、住宅、地下车库个土地使用权等，共 297 项，评估基准日账面原值
为 294,641,757.66 元，计提减值准备 1,064,672.69 元，账面净值为 235,495,230.69
元，未计提减值准备。
(二) 投资性房地产概况
1.总体概况
投资性房地产均位于长沙市天心区，共 297 项，其中：房屋建筑物共 293
项，建筑面积合计 41,127.16 平方米；车位共 3 项，车位数合计 417 个；土地
使用权 1 项，面积为 76076.22 平方米。上述房屋建筑物主要建成于 2008 年至
2015 年间，目前均可正常使用，未见有异常毁损。
主要房屋建筑物概况如下：
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(1)房屋建筑物及车位
纳入评估范围的房屋建筑物及车位均为被评估企业开发建设，共涉及 10
个项目楼盘，至评估基准日，大多数用于出租，目前均可正常使用，未见有
异常毁损。具体情况详见下表：
楼盘名称 东苑一期 杰座大厦 华城一期 华城南 逸园 尚玺 熙山园 和城一期 文苑二期 微中心
住宅 1,601.21 3,135.50 880.52 \ \ 134.32 4,303.08 \ \ \
商业 2,726.30 3,769.99 7,658.79 1,521.83 384.34 4,573.43 1,509.16 3,060.66 1,785.53
幼儿园 \ \ 1,848.94 \ \ \ \ \ \ \
办公 \ 2,201.20 \ \ \ \ \ \ \ \
仓库 \ 32.36 \ \ \ \ \ \ \ \
数量
车位 79.00 69.00 269.00 \ \ \ \ \ \ \
10388.25
4327.51 平 9139.05 平
平方米
合计 方米+79 方米+69 1,521.83 384.34 134.32 8,876.51 1,509.16 3,060.66 1,785.53
+269 个
个（车位) 个（车位)
（车位)
天心区湘 天心区芙 天心路新 天心路新 天心区 天心区 天心区新 天心区芙 天心区新 天心区书
位臵 府路 258 蓉南路一 韶东路 韶东路 盛湘路 湘府西 韶西路 蓉南路二 韶西路 香路 658
号 段 828 号 498 号 498 号 189 号 路 31 号 287 号 段 368 号 288 号 号
结构 框架 框架 框架 框架 框架 框架 框架 框架 框架 框架
建成日期 2008-1 2009-10 2008-10 2011-9 2013-3 2013-8 2013-12 2014-6 2014-12 2015-1
(2)土地使用权
在投资性房地产中核算的土地使用权共 1 宗，其概况如下：
①土地登记状况
土地使用权人：湖南鑫远投资集团有限公司
位臵：天心区桂花坪办事处
用途：商业、住宅
面积：76,076.22 平方米(合 114.11 亩)
土地使用权类型：出让
土地使用权终止日期：2048 年 10 月 26 日（商业)、2078 年 10 月 24 日（住
宅)
国有土地使用证编号：长国用（2010)第 000740 号
登记时间：2010 年 1 月 14 日
②土地权利状况
待估宗地所有权属国家所有，湖南鑫远投资集团有限公司以出让方式取
得土地使用权，土地批准用途为商业、住宅，使用权终止日期为 2048 年 10 月
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26 日（商业)、2078 年 10 月 24 日（住宅)。截至评估基准日，待估宗地除租赁
外、未设定其它他项权利。
③土地利用状况
目前宗地上由承租方建有 4S 汽车销售店。
2.权属状况
评估范围内的投资性房地产包含 296 项房屋建筑物和 1 项土地使用权，其
中：118 项房屋建筑物已取得房屋所有权证和国有土地使用权证，证载权利人
均为湖南鑫远投资集团有限公司，建筑面积合计 23,396.83 平方米；137 项房屋
建筑物已取得房屋所有权证但尚未办理国有土地使用权分户登记，建筑面积
合计 11,621.23 平方米；投资性房地产共 3 项车库，合计 417 个车位，已取得
房屋所有权证但尚未办理国有土地使用权分户登记，38 项已完成竣工验收备
案但尚未办理房屋权属证书及土地使用权分户登记，建筑面积合计 6,109.1 平
方米；土地使用权已取得国有土地使用权证，证载权利人为湖南鑫远投资集
团有限公司，土地面积 76,076.22 平方米。
3.投资性房地产利用状况
评估范围内的投资性房地产大多数于 2008 年至 2015 年间建成投入使用，
建筑物质量合格，日常维护和管理正常，主要房屋建筑物基础稳定，未发现
有明显不均匀沉降，主体承重构件节点牢固，未发现明显倾斜、变形、裂缝
等现象，配套附属设施设备均可正常使用，总体状况较好，未发现有异常毁
损。目前均出租。
4.投资性房地产占用的土地情况
评估范围内的投资性房地产中的房屋建筑物占用的土地情况：
①已获得土地使用权属证书共 118 宗，证载土地使用权人为湖南鑫远投资
集团有限公司；
②尚未办理国有土地使用权分户登记的共 178 宗。
投资性房地产占用的土地使用权均已纳入本次评估范围，评估范围内宗
地地上房屋建筑物本次评估采用市场法、收益法评估，其占用的土地使用权
价值并入投资性房地产评估值，不再单独评估。
(三)核实方法、过程与结果
1.核实方法与过程
(1)指导企业填报相关表格并准备资料
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指导企业相关财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构
提供的资产评估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，同
时收集资产的权属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件
资料。
(2)初步核实企业提供的资产评估申报明细表及相关资料
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内房屋建筑物类资产的概况，
审阅资产评估申报明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、
漏项等现象，提请企业进行必要的修改和补充。
(3)现场核实与调查
根据经过初步核对的资产评估申报明细表，评估人员对评估范围内的房
屋建筑物类资产进行了现场勘察。对于投资性房地产，重点勘察其用途、层
数、结构特征、内外装饰、附属设施设备等情况；对于构筑物，重点勘察结
构特征、材质以及有关尺寸数据等，同时向企业有关人员了解投资性房地产
日常维护情况，是否有腐蚀、过火、水灾浸泡、被撞击等异常毁损情况。在
现场勘察的同时，通过查阅相关资料及与企业相关人员访谈的方式，了解投
资性房地产账面原值的构成、折旧方法等会计政策，通过市场调查，收集当
地同类房屋建筑物的造价信息以及相关市场信息等评估资料。
(4)完善资产评估申报明细表
根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”
相符。
(5)查验权属资料
对评估范围内投资性房地产的权属资料进行必要的查验，查验内容包括
证载所有权人、建筑面积、结构类型等，同时了解房屋建筑物所占用的土地
情况。
2.核实结果
经核实并提请企业修改完善后投资性房地产类资产评估申报明细表相关
数据与核实结果基本相符。
(四)评估方法
评估范围内的投资性房地产分为房屋建筑物和土地使用权，其评估方法
如下：
1.房屋建筑物
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评估范围内的房屋建筑物均为被评估企业开发建设的商品房，基本为尾
盘商品房待售暂时用于出租，其评估方法与开发产品一致，采用市场价值倒
扣法进行评估。已经签定商品房销售合同的根据合同确定开发产品销售金额，
扣除适当比例的利润确定评估值；尚未签定商品房销售合同的主要采用市场
法确定开发产品销售金额，在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定
评估值。计算公式：
投资性房地产(未售)评估值=投资性房地产销售收入-销售费用-销售税金
及附加-土地增值税-所得税-适当数额的净利润
投资性房地产(已售)评估值=投资性房地产销售收入-销售税金及附加-土
地增值税-所得税
具体评估过程详见存货-开发产品。
2.土地使用权
新城土地至评估基准日已出租，租赁期至 2030 年，且未来收益及风险可
用货币衡量，因此新城土地采用收益法评估。收益法基本计算式如下：
n
ai
V
i 1 1 r n
式中： V ──房地产评估值；
n ──未来可获收益的年限；
a i ──未来第 i 年的净收益；
r ──折现率。
(五)典型案例
案例：新城土地
明细表序号：固定资产—4-5 投资性房地产评估明细表(表 4-5)序号 1
1.宗地概况
(1)土地登记状况
土地使用权人：湖南鑫远投资集团有限公司
位臵：天心区桂花坪办事处
用途：商业、住宅
面积：76,076.22 平方米(合 114.11 亩)
土地使用权类型：出让
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土地使用权终止日期：2048 年 10 月 26 日（商业)、2078 年 10 月 24 日（住
宅)
国有土地使用证编号：长国用（2010)第 000740 号
登记时间：2010 年 1 月 14
(2)土地权利状况
待估宗地所有权属国家所有，湖南鑫远投资集团有限公司以出让方式取
得土地使用权，土地批准用途为商业、住宅，使用权终止日期为 2048 年 10 月
26 日（商业)、2078 年 10 月 24 日（住宅)。截至评估基准日，待估宗地除租赁
外、未设定其它他项权利。
(3)土地利用状况
目前宗地上由承租方建有 4S 汽车销售店。
2.区域因素
区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相
互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。
(1)区域位臵
待估宗地位于天心区天心区桂花坪办事处，雀园路东侧、中意一路西侧，
在长沙市天心区的南部区域。
(2)基础设施状况
待估宗地地所处区域的供水由城市自来水公司供水，供水保证率较高，
排水连接市政排污管网；供电由市供电局供应，供电保证率较高；区域内通
讯与市政通讯网相连，市话普及率高，通讯线路畅通。基础设施整体条件较
优，已达“五通”，基本能够满足用地需要。
(3)商业繁华度
商业繁华度：待估宗地距市级或区级商服中心距离较远，商业繁华度较
差。
(4)交通条件
区域内路网密度较高，有雀园路、中意一路、芙蓉南路等城市交通道路，
道路通达度优。
(5)周围土地利用类型
待估宗地所处区域周围土地利用类型主要为非商住用地。
3.个别因素
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个别因素是指与宗地直接相关的自然条件、基础设施条件、土地权利状
况、规划条件等。
宗地位臵： 待估宗地位于天心区桂花坪办事处，雀园路东侧、中意一路
西侧。
宗地面积、形状：宗地面积为 76,076.22 平方米(合 114.11 亩)，形状较规则，
对土地利用无不良影响。
地质条件：地质状况较稳定。
地势坡度：宗地内地势平坦，对工程建设无影响。
基础设施条件：宗地红线外“五通”(通路、通上水、通下水、通电、通讯)、
场地内平整。
交通条件：周边有多条主、次干道，交通便利。
土地权利状况：土地所有权为国家所有，湖南鑫远投资集团有限公司以
出让方式取得土地使用权，证载使用权终止日期为 2048 年 10 月 26 日（商业)、
2078 年 10 月 24 日（住宅)，证载用途为商业、住宅。评估设定用途为商业、
住宅，设定剩余使用年限为 32.9 年(商业)、 62.9 年(住宅)，设定除租赁权外无
他项权利限制。
利用条件：宗地证载用途为商业、住宅，至评估基准日用于出租，租赁
期至 2030 年，宗地上由承租方建有 4S 汽车销售店。
土地开发程度：待估宗地实际开发程度为“五通一平”(即红线外通上水、通
下水、通电、通路、通讯，红线内场地平整)，评估设定开发程度为“五通一平”(即
红线外通上水、通下水、通电、通路、通讯，红线内场地平整)。
4.评估测算过程
(1)年有效毛收入的测算
有效毛收入包括租金毛收入和其他收入。计算式如下：
有效毛收入=潜在租金毛收入× (1-租金损失率)+其他收入
①潜在租金毛收入
潜在毛收入是指待估宗地在充分利用、没有空臵下所能获得的归属于房
地产的总收入。综合分析待估房地产的用途及所处的市场环境，确定待估房
地产的收益方式为出租。
A.租赁期内潜在租金毛收入
根据企业提供的租赁合同确定租赁期内年有效毛收入，租赁期限至 2030
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年 8 月 31 日，租金为 8.75 元/平方米月，在租赁期限内保持不变。
B.租赁期后潜在租金毛收入
评估人员通过市场调查，待估宗地周边同类型土地使用权评估时点客观
租金标准一般为 7-12 元/平方米月，参照待估宗地的个别和区位条件，确定待
估宗地客观租金为 9 元/平方米月，待估宗地近期的收益可以相对准确地预测，
而远期收益预测的准确性相对较差，根据待估宗地的情况，将收益期划分为
预测期和预测期后两个阶段，第一阶段预测期自评估基准日至第 5 年末，在
此期间租金年平均增长率为 3.00%，第二阶段为 5 年之后，预计 5 年之后收益
将趋于稳定，则租赁期后租金为：
租赁期后租金=9× （1+3%)5
=10.43（元/平方米月）
②租金损失率
租金损失是指待估房地产在未来收益期内空臵、被拖欠租金及其他原因
导致的租金损失。通过调查当地类似的平均出租率，年空臵期一般为半个月，
结合考虑未来收益期内可能出现的其他原因导致的租金损失，确定租金损失
率取潜在毛收入的 5%。
③其他收入
其他收入是指在未来收益期内归属于房地产的除租金以外的其他收入，
根据待估房地产的实际情况确定其他收入为押金运用收益。根据当地同类房
地产租赁市场的一般情况，押金取两个月租金，押金运用收益为押金的存款
利息(利率取一年期金融机构人民币存款基准利率)。
(2)年运营费用
运营费用是指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用。根据
待估房产的实际情况及相关规定，本次评估确定的运营费用包括租赁税费、
修缮费、管理费、保险费。
①租赁税费
租赁税费包括房产税和营业税及附加。根据有关法规，房产税取有效毛
租金的 12%，营业税取有效毛租金的 5%，城建税取营业税的 7%，教育费附加
取营业税的 5%。
②修缮费
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评估对象为土地使用权，无修缮费。
③管理费
管理费是指产权人在日常管理中应支付的相关费用，根据此类费用占租
金比例的平均统计数据并结合待估宗地的实际情况确定管理费取有效毛收入
的 1.5%。
④保险费
评估对象为土地使用权，无保险费。
净收益 a=有效毛收入-运营费用
(3)折现率
折现率又称报酬率，是投资回报与所投入资本的比率。本次采用累加法，
即将报酬率视为包含安全利率和风险调整值两大部分，通过对待估宗地和当
地房地产市场状况的综合分析，分别确定各部分取值，再将它们相加得到报
酬率。计算过程如下：
①租赁期内折现率
项目 取值说明 取值
安全利率 取一年期金融机构人民币存款基准利率 1.50%
投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房
投资风险补偿率 3.50%
地产时，所要求的额外风险补偿
风
险 管理负担补偿率 投资者投资房地产而付出额外管理所要求的补偿 0.10%
调
整 投资者所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补
值 缺乏流动性补偿率 1.50%
偿
不动产增值预期所带来的对不动产租金收益回报
不动产增值预期带来的折扣率 -1.00%
率的折扣
报酬率合计 5.60%
①租赁期后折现率
项目 取值说明 取值
安全利率 取一年期金融机构人民币存款基准利率 1.50%
投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房
投资风险补偿率 3.90%
地产时，所要求的额外风险补偿
风
险 管理负担补偿率 投资者投资房地产而付出额外管理所要求的补偿 0.10%
调
整 投资者所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补
值 缺乏流动性补偿率 1.50%
偿
不动产增值预期所带来的对不动产租金收益回报
不动产增值预期带来的折扣率 -1.00%
率的折扣
报酬率合计 6.00%
(5)收益期限
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商业用地土地使用权终止年限为 2048 年 10 月 24 日，剩余使用年限 32.9
年，则确定收益期限为 32.9 年；商业用地土地使用权终止年限为 2078 年 10
月 24 日，剩余使用年限 62.9 年，则确定收益期限为 62.9 年。
(6)收益现值单价
根据《土地出让合同》，住宅用地面积占总面积的 90%，即住宅用地面积
为 68,468.60 平方米；商业用地面积占总面积的 10%，即商业用地面积为 7,607.62
平方米。
①商业用地收益现值单价
收益现值单价测算过程如下：
金额单位：人民币元
运 营 费 用
有效毛收 租赁税 修缮 管理 保险 净收 报酬 折现年 收益价格
序号 收益期间
入 费 费 费 费 合计 益 率 数 （元)
17.60% 0.00% 1.50% 0.00%
1 2015-11-30 至 2015-12-31 8.77 1.54 0 0.13 0 1.67 7.10 5.60% 0.0 7.08
2 2016-1-1 至 2030-8-31 1543.85 271.04 0 23.16 0 294.2 1249.65 5.60% 7.4 834.00
3 2030-9-1 至 2030-12-31 39.73 6.97 0 0.6 0 7.57 32.16 6.00% 14.9 13.00
4 2031-1-1 至 2048-10-24 2125.01 373.02 0 31.88 0 404.9 1720.11 6.00% 24.0 425.00
合计 1279
②住宅用地收益现值单价
收益现值单价测算过程如下：
运 营 费 用
有效毛收 租赁税 修缮 管理 保险 净收 报酬 折现 收益价格
序号 收益期间
入 费 费 费 费 合计 益 率 年数 （元)
17.60% 0.00% 1.50% 0.00%
1 2015-11-1 至 2015-12-31 8.77 1.54 0 0.13 0 1.67 7.10 5.60% 0.0 7.08
2 2016-1-1 至 2030-8-31 1543.85 271.04 0 23.16 0 294.2 1249.65 5.60% 7.4 834.00
3 2030-9-1 至 2030-12-31 39.73 6.97 0 0.6 0 7.57 32.16 6.00% 14.9 13.00
4 2031-1-1 至 2078-10-24 5703.44 1001.17 0 85.55 0 1086.72 4616.72 6.00% 39.0 475.00
合计 1329
5.评估值
评估值=评估单价× 建筑面积
=1,279× 7,607.62+1,329× 68,468.60
=100,724,915(元)
(六)评估结果
1.房屋建筑物类资产评估结果
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房屋建筑物类评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
投资性房地产 294,641,757.66 235,495,230.69 404,155,708.00 404,155,708.00 37.17% 71.62%
2.评估结果与账面价值比较变动情况及原因
投资性房地产评估增值主要原因是部分房地产建成日期较早，其土地取
得成本及开发成本较评估基准日低，故导致评估增值。
(七)特殊说明
1.至评估基准日，评估范围内已抵押房屋建筑物共 72 项，面积合计
15,454.17 平方米，评估结论未考虑该抵押和租赁权对评估价值的影响。
2.至评估基准日，评估范围内的新城土地使用权已抵押，评估结论未考虑
该抵押权对评估价值的影响。
3. 至评估基准日，评估范围内 38 项屋建筑物尚未取得房屋所有权证，建
筑面积合计 6,109.1 平方米，评估采用建筑面积等参数是经企业申报，并查阅
测绘报告和现场核实后确定的。本报告评估结论是在假设上述房屋不存在产
权纠纷的前提下作出的。
五、长期股权投资评估技术说明
(一)长期股权投资概况
本次评估范围内的长期股权投资共 3 项，账面价值 175,620,000.00 元，未
计提减值准备。长期股权投资概况如下：
金额单位：人民币元
被投资企业名称 持股比例% 账面值
湖州鑫远投资有限公司 100.00% 70,700,000.00
湖南鑫远水务有限公司 100.00% 102,920,000.00
鑫远酒店管理公司 100.00% 2,000,000.00
合 计 175,620,000.00
(二)被投资企业概况
1. 湖南鑫远水务有限公司
(1)企业名称：湖南鑫远水务有限公司
(2)注册地址：长沙市开福区芙蓉北路 199 号
(3)法定代表人：谭岳鑫
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(4)注册资本：人民币 10,292.00 万元
(5)企业类型：有限责任公司（法人独资）
(6)经营范围：自来水厂的投资；凭本企业有效资质从事甲级生活污水处
理、零时工业废水处理。
(7)企业概况:
湖南鑫远水务有限公司成立于 2006 年 1 月 23 日，注册资本为人民币 10292
万元，由湖南鑫远投资集团有限公司及长沙市排水有限责任公司出资成立，
出资额分别为 9262.8 万元(90%)、1029.2 万元(10%)，均为货币出资。
于 2006 年 7 月变更股权，变更后的股权为湖南鑫远投资集团有限公司、
长沙市排水有限责任公司、湖南鑫长臵业有限公司，出资额分别为 1029.2 万
元(10%)、1029.2 万元(10%)、8233.6 万元(80%)，均为货币出资。
于 2008 年 8 月湖南鑫远投资集团有限公司收购湖南鑫长臵业有限公司持
有的 80%股权。
于 2008 年 11 月湖南鑫远投资集团有限公司收购长沙市排水有限责任公司
持有的 10%股权。
截至评估基准日，湖南鑫远投资集团有限公司持有湖南鑫远水务有限公
司 100%股权。
(8)近年资产、财务和经营状况
近年资产负债表如下：
金额单位：人民币万元
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 11 月 30 日
流动资产 9,895.22 13,802.78 13,899.58 43,770.07
长期股权投资 0.00 0.00 0.00 0.00
固定资产 30,798.04 25.71 23.16 16.65
在建工程 2.68 12.68 56.51 110.46
无形资产 0.00 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 0.00 37,093.92 36,335.08 36,705.15
资产总计 40,695.94 50,935.09 50,314.32 80,602.33
流动负债 101.23 564.76 426.71 4,440.69
非流动负债 26,630.00 31,356.28 27,065.30 51,805.00
负债合计 26,731.23 31,921.04 27,492.01 56,245.69
所有者权益 13,964.70 19,014.05 22,822.31 24,356.64
近年利润表如下：
金额单位：人民币万元
项 目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1-11 月
一、营业收入 3,280.64 3,213.50 3,501.61 2,976.24
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减:营业成本 1,736.47 1,655.95 1,976.21 1,927.81
减：营业税金及附加 27.71 19.51 34.70 70.71
营业费用 0.00 0.00 0.00 0.00
管理费用 88.39 132.36 131.59 229.54
财务费用 -1,211.50 -1,153.90 -1,713.27 -1,940.00
资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00
加： 投资收益 0.00 0.00 3.41 0.00
二、营业利润 2,639.58 2,559.59 3,075.78 2,688.17
加：营业外收入 0.00 0.02 3.36 126.14
减：营业外支出 0.05 0.02 0.00 133.59
三、利润总额 2,639.53 2,559.59 3,079.13 2,680.72
减：所得税 450.74 338.06 475.60 596.93
四、净利润 2,188.79 2,221.53 2,603.54 2,083.79
被评估企业评估基准日、2014 年度、2013 年度、2012 年度的会计报表均
经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并发表了标准无保留意见。
2. 湖州鑫远投资有限公司
(1)企业名称：湖州鑫远投资有限公司
(2)注册地址： 湖州市太湖旅游度假区小梅口 31 号
(3)注册资本： 19,633 万元
(4)法定代表人： 谭岳鑫
(5)企业类型：有限责任公司
(6)经营范围：实业投资，自有资产管理，房地产开发、经营、自有房屋
租赁（依法须批准的项目、经相关部门批准后方可开展经营活动）
(7)企业概况:
湖州鑫远投资有限公司成立于 2014 年 7 月 31 日，由湖南鑫远投资有限公
司出资成立，注册资本 19,633 万元，截至评估基准日，累计实收资本 7,070.00
万元。
截至评估基准日,公司股权结构如下：
股东姓名 出资额（万元） 实收资本 占注册资本比例
湖南鑫远投资有限公司 19,633.00 7,070.00 100.00%
合计 19,633.00 7,070.00 100.00%
湖州鑫远投资有限公司目前处于项目前期建设阶段。
(8)近年资产、财务和经营状况
评估基准日资产负债表如下：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 11 月 30 日
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兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
项目 2015 年 11 月 30 日
流动资产 6,814.91
长期股权投资 0.00
固定资产 1.79
在建工程 0.00
无形资产 0.00
其他非流动资产 0.00
资产总计 6,816.70
流动负债 6.66
非流动负债 0.00
负债合计 6.66
所有者权益 6,810.04
评估基准日利润表如下：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 1-11 月
一、营业收入 0.00
减：营业成本 0.00
营业税金及附加 0.00
销售费用 0.00
管理费用 180.86
财务费用 -0.70
资产减值损失 0.00
加：公允价值变动收益 0.00
投资收益 0.00
二、营业利润 180.16
加：营业外收入 0.00
减：营业外支出 0.00
三、利润总额 180.16
减:所得税费用 0.00
四、净利润 180.16
被评估企业评估基准日的会计报表经信永中和会计师事务所(特殊普通合
伙)审计，并发表了标准无保留意见。
3.湖南鑫远酒店管理有限公司
(1)企业名称：湖南鑫远酒店管理有限公司
(2)注册地址： 长沙是天心区新韶东路 498 号湘府华城北 4 栋 107
(3)法定代表人：谭岳鑫
(4)注册资本：人民币 500 万元
(5)企业类型： 有限责任公司（法人独资）
(6)经营范围：酒店管理；文化活动的策划；企业管理咨询（涉及行政许
可经营的凭许可证经营）；一下经营范围限分公司经营；餐饮。
北京中企华资产评估有限责任公司 88
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(7)企业概况:
湖南鑫远酒店管理有限公司成立于 2011 年，由湖南鑫远投资集团有限公
司出资设立。截至评估基准日，被评估企业股权结构如下：
股东姓名 出资额（万元） 占注册资本比例
湖南鑫远投资有限公司 200.00 100.00%
合计 200.00 100.00%
(8)近年资产、财务和经营状况
近年资产负债表如下：
金额单位：人民币万元
项目 2012/12/31 2013/12/31 2014/12/31 2015/11/30
流动资产 3,343.76 3,108.38 1,748.96 43.56
长期股权投资 0.00 0.00 0.00 0.00
固定资产 244.16 192.02 140.14 94.54
在建工程 0.00 0.00 0.00 0.00
无形资产 0.00 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 0.00 0.00 0.00 0.00
资产总计 3,587.92 3,300.40 1,889.11 138.10
流动负债 3,005.07 3,015.04 4.33 1,410.12
非流动负债 1,000.00 1,000.00 3,000.00 0.00
负债合计 4,005.07 4,015.04 3,004.33 1,410.12
所有者权益 -417.15 -714.64 -1,115.22 -1,272.02
近年利润表如下：
金额单位：人民币万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1-11 月
一、营业收入 94.47 216.28 52.47 0.00
减：营业成本 0.00 0.00 0.00 0.00
营业税金及附加 5.29 12.11 2.94 0.92
销售费用 0.00 0.00 0.00 0.00
管理费用 132.53 56.23 58.01 50.37
财务费用 420.33 445.42 392.10 105.50
资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00
加：公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00
投资收益 0.00 0.00 0.00 0.00
二、营业利润 -463.69 -297.48 -400.58 -156.79
加：营业外收入 0.00 0.00 0.00 0.00
减：营业外支出 0.03 0.00 0.00 0.00
北京中企华资产评估有限责任公司 89
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三、利润总额 -463.72 -297.48 -400.58 -156.79
减:所得税费用 0.00 0.00 0.00 0.00
四、净利润 -463.72 -297.48 -400.58 -156.79
该企业评估基准日、2012 年度、2013 年度、2014 年度的会计报表均经信
永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并发表了无保留审计意见。
(三)核实方法、过程与结果
评估人员通过查阅有关投资协议或合同、被投资企业章程、营业执照、
会计报表等资料，核实各项投资的投资种类、原始投资额、至评估基准日余
额、收益获取方式、股权比例、企业对各股权投资的会计核算方法以及各被
投资企业目前经营现状等内容。
经核实，企业提供的长期股权投资申报表相关数据与核实结果相符，各
被投资企业目前均正常经营。
(四)评估方法与结果
对于全资及控股的被投资企业按照企业价值的评估方法对其股东全部权
益进行评估，以各被投资企业的股东全部权益评估结果乘以股权比例确定长
期股权投资的评估值。各被投资企业股东全部权益评估采用的方法及最终确
定评估结果的方法如下：
序号 被投资企业 股权比例 采用评估方法 确定评估结果的方法
1 湖南鑫远水务有限公司 100.00% 收益法、资产基础 收益法、资产基础法
2 湖州鑫远投资有限公司 100.00% 资产基础法 资产基础法
3 鑫远酒店管理公司 100.00% 资产基础法 资产基础法
各长期股权投资具体评估方法及结果如下：
1. 湖南鑫远水务有限公司 100%股权
由于无法收集到与被投资企业可比的上市公司或交易案例的市场数据，
采用市场法评估的条件不具备，而被投资企业提供了评估范围内资产和负债
的有关历史资料、历史年度的经营和财务资料以及未来经营收益预测的有关
数据和资料，评估人员通过分析被投资企业提供的相关资料并结合对宏观经
济形势、被投资企业所处行业的发展前景以及被投资企业自身的经营现状的
初步分析，被投资企业可持续经营且运用资产基础法和收益法评估的前提和
条件均具备，因此本次采用资产基础法和收益法对被投资企业的股东全部权
益进行评估。经评估，资产基础法评估结果为 30,947.12 万元，收益法评估结
果为 28,678.05 万元。经分析，本次采用收益法评估结果作为该企业股东全部
北京中企华资产评估有限责任公司 90
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权益价值的评估结果，则被评估企业持有的 100%的股权价值 28,678.05 万元
(该价值未考虑缺少流动性对股权价值的影响)。该企业评估的详细情况见本说
明附件二-长期股权投资——湖南鑫远水务有限公司评估技术说明。
2.湖州鑫远投资有限公司 100%股权
由于无法收集到与被投资企业可比的上市公司或交易案例的市场数据，
采用市场法评估的条件不具备，湖州鑫远投资有限公司成立于 2015 年，目前
正在进行项目的前期工作，未来的收益存在较大不确定性，采用收益法评估
的条件不具备，而被投资企业提供了评估范围内资产和负债的有关历史资料、
历史年度的经营和财务资料，评估人员通过分析被投资企业提供的相关资料
并结合对宏观经济形势、被投资企业所处行业的发展前景以及被投资企业自
身的经营现状的初步分析，被投资企业可持续经营且运用资产基础法评估的
前提和条件均具备，因此本次采用资产基础法对被投资企业的股东全部权益
进行评估。经评估，资产基础法评估结果为 6,810.24 万元，则被评估企业持
有的 100%的股权价值为 6,810.24 万元(该价值未考虑缺少流动性对股权价值
的影响)。该企业评估的详细情况见本说明附件三-长期股权投资——湖南鑫远
水务有限公司评估技术说明。
3. 鑫远酒店管理公司 100%股权
由于无法收集到与被投资企业可比的上市公司或交易案例的市场数据，
采用市场法评估的条件不具备，鑫远酒店管理公司近几年均无主营业务，未
来的收益存在较大不确定性，采用收益法评估的条件不具备，而被投资企业
提供了评估范围内资产和负债的有关历史资料、历史年度的经营和财务资料，
评估人员通过分析被投资企业提供的相关资料并结合对宏观经济形势、被投
资企业所处行业的发展前景以及被投资企业自身的经营现状的初步分析，被
投资企业可持续经营且运用资产基础法评估的前提和条件均具备，因此本次
采用资产基础法对被投资企业的股东全部权益进行评估。经评估，资产基础
法评估结果为 -1,260.84 万元，则被评估企业持有的 100%的股权价值为
-1,260.84 万元(该价值未考虑缺少流动性对股权价值的影响)。
(五)长期股权投资评估结果
1.长期股权投资评估结果
根据以上评估工作，得出如下评估结果：
北京中企华资产评估有限责任公司 91
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金额单位：人民币元
被投资企业名称 持股比例% 账面值 评估值 评估增减值 增值率%
湖州鑫远投资有限公司 100.00% 70,700,000.00 68,102,400.00 -2,597,600.00 -3.67
湖南鑫远水务有限公司 100.00% 102,920,000.00 286,780,500.00 183,860,500.00 178.64
鑫远酒店管理公司 100.00% 2,000,000.00 -12,608,360.69 -14,608,360.69 -730.42
合 计 175,620,000.00 342,274,539.31 166,654,539.31 94.89
2.评估结果与账面价值比较变动情况及原因
长期股权投资账面价值 175,620,000.00 元，评估值 342,274,539.31 元，评估
增值 166,654,539.31 元，增值率 94.89 %。产生评估增值的主要原因为被评估企
业对于长期股权投资采用成本法核算，账面价值未包含被投资企业已经实现
是损益。
3.特殊说明
(1)长期股权投资评估中未考虑控制权及流动性对股权价值的影响。
(2)湖南鑫远酒店管理有限公司截至评估基准日账面净资产-1,272.02 万
元，主要负债为应付控股母公司湖南鑫远投资集团有限公司 1,410.00 万元，因
此本次评估对于湖南鑫远酒店管理有限公司的评估值确认为-1,260.84 万元。
六、设备类资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围内的设备类资产账面原值 6,104,786.40 元，账面净值
1,960,668.04 元，未计提减值准备。各类设备资产账面价值如下：
金额单位：人民币元
项 目 账面原值 账面净值
机器设备 320,481.00 224,939.08
车辆 2,698,472.00 947,155.75
电子设备 3,085,833.40 788,573.21
设备类资产合计 6,104,786.40 1,960,668.04
(二)设备类资产概况
1.设备基本情况及特点
设备类资产主要由机器设备、电子设备及车辆构成。
(1)机器设备
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主要包括双槽加热平烫机、折叠机、水冷机组、柴油机电机组和厨房设
备等酒店附属设备。以上主要设备购臵并启用于 2012 年至 2015 年间，目前均
可正常使用。
(2)电子设备
电子设备主要是办公电子设备(如打印机、电脑)以及其他工器具等。以上
主要设备购臵并启用于 2002 年至 2015 年间，目前均可正常使用。
(3)车辆
评估范围内的车辆均属非营运车辆，主要用于公务、运输等方面，包括
轿车、小型普通客车和小型越野汽车等，以上车辆大多购臵并启用于 2009 年
至 2014 年间。目前车辆均可正常使用。所有车辆行驶证至评估基准日均在年
检有效期内，证载所有人均为湖南鑫远投资集团有限公司。
2.企业设备管理制度
企业制定了一系列设备管理制度及标准，具体规定各类设备的管理、维
护、维修、保养等。根据相关设备管理规定，企业结合各设备在生产中的作
用、价值量等对各类设备进行分类管理。
3.账面原值的构成
设备类资产因设备类别和购建方式的不同，其账面原值的构成亦不相同，
具体情况如下：
机器设备账面原值一般包括设备购臵费、运杂费、安装调试费以及其他
相关分摊工程费用等；电子设备账面原值构成相对简单，一般仅包括设备购
臵价，少数的含有运杂费、安装费；车辆账面原值中含车辆购臵费、车辆购
臵税、牌照费。
4.设备类资产折旧政策
企业目前设备类资产折旧政策如下：
设备类别 折旧年限 残值率 年折旧率
机器设备 5-10 5 9.50-19.00
车辆 4-5 0-5 19.00-25.00
其他设备 3-5 0-5 19.00-33.33
5.设备占用的房屋及土地情况
评估范围内主要设备均位于鑫远白天鹅酒店内，设备占用的房屋及土地
使用权均已纳入评估范围。
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(三)核实方法、过程与结果
1.核实方法与过程
(1)指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业相关财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构
提供的资产评估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，同
时收集设备购臵合同、发票、技术说明书以及反映性能、状态、经济技术指
标等情况的文件资料。
(2)初步核实企业提供的资产评估申报明细表及相关资料
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内设备类资产的概况，审阅
资产评估申报明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、漏
项等现象，提请企业进行必要的修改和补充。
(3)现场核实与调查
评估人员根据经过初步核对的资产评估申报明细表以及相关技术资料对
设备类资产进行了现场勘察，勘察原则为覆盖各类、典型勘察。勘察内容包
括：现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；了
解设备的技术性能、生产能力、运行状况、维护管理情况以及设备的完损程
度、预计剩余使用年限等。在现场勘察的同时，通过查阅相关资料及与企业
相关人员访谈的方式，了解企业设备管理制度，设备类资产账面原值的构成、
折旧方法等会计政策。
(4)完善资产评估申报明细表
根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”
相符。
(5)查验权属资料
对评估范围内设备类资产的权属资料进行必要的查验，如：重大设备的
购臵合同及发票、车辆行驶证等。
2.核实结果
经核实，我们发现，部分设备已报废，具体明细如下：
已报废设备明细表如下：
设备类 明细表 设备
设备名称 计量单位 账面原值(元) 账面净值(元)
别 序号 数量
车辆 3 小型越野汽车 1 辆 277,663.00 58,309.00
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除上述设备外，企业提供的设备类资产评估申报明细表相关数据与核实
结果基本相符，各设备均可正常使用。
(四)评估方法
由于评估范围内主要设备类资产的市场交易案例难以获取，无法采用市
场法评估；由于评估范围内设备类资产不具备独立获利能力，未来收益及风
险难以准确预测，亦无法采用收益法评估，根据本项目的性质及评估范围内
设备类资产的特点，本次评估主要采用成本法。计算式如下：
评估值=重臵成本× 成新率
1.重臵成本
(1)机器设备
需要安装的机器设备重臵成本计算式如下：
重臵成本=设备购臵费+运杂费+安装调试费+前期及其他费用+资金成本不
需要安装或仅需简易安装的机器设备重臵成本计算式如下：
重臵成本=设备购臵费+运杂费
设备购臵费：主要通过查询有关报价手册或向销售厂商询价确定。
运杂费：若设备购臵费不包含运杂费，则参考《资产评估常用数据与参
数手册》、《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中的概算指
标并结合设备的运距、重量、体积等因素综合确定运杂费。
安装调试费：若设备购臵费不包含安装调试费，则参考《资产评估常用
数据与参数手册》、《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中
的概算指标并结合设备安装工程的规模、性质等因素综合确定安装调试费。
前期及其他费用：前期及其他费用包括前期工作咨询费、环境影响评价
费、勘察设计费、招标代理费、建设单位管理费、工程监理费等，根据有关
定额和计费标准结合项目的实际情况计取。各项费用费率、计费基数、计费
依据如下：
序号 费用名称 计费基数 费率 计费依据
1 前期工作咨询费 设备费 0.22% 计价格(1999)1283 号
2 环境影响评价费 设备费 0.06% 计价格[2002]125 号
3 勘察设计费 设备费 2.76% 计价格[2002]10 号
4 招标代理费 设备费 0.14% 计价格[2002]1980 号
5 建设单位管理费 设备费 0.91% 财建[2002]394 号
6 工程监理费 设备费 1.47% 发改价格[2007]670 号
合计 5.56%
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资金成本：根据本项目合理的建设工期和评估基准日相应期限的金融机
构人民币贷款基准利率，以设备购臵费、运杂费、安装调试费、前期及其他
费用之和为基数按照资金均匀投入计算。经分析，该项目合理建设工期为 3
年，评估基准日相应期限的金融机构人民币贷款基准利率为 4.75%。
(2)车辆
对于车辆，通过市场调查确定车辆购臵费，加上车辆购臵税和其它合理
的费用(如牌照费)确定其重臵成本。
重臵成本=购臵价+购臵价× 10%/(1+17%)+牌照费
(3)电子设备
对于电子设备，一般通过市场调查确定市场购臵价作为重臵成本，部分
需要安装的电子设备参照机器设备评估。
对于部分老旧电子设备(如电脑等)、车辆，由于存在活跃的二手市场，则
直接以类似设备的二手市场价格作为评估值。
2.成新率
依据设备经济寿命年限和已使用年限，通过对设备使用状况的现场调查，
综合考虑实际技术状况、设备负荷与利用率、维修保养状况等因素综合确定
其成新率。
(1)对于重大及主要设备，依据设备经济寿命年限和已使用年限，通过对
设备使用状况的现场调查，综合考虑实际技术状况、设备负荷与利用率、维
修保养状况等因素综合确定其尚可使用年限，并采用以下计算式确定其成新
率：
成新率=尚可使用年限/经济寿命年限× 100%
(2)对于一般设备，原则上采用理论成新率(年限法成新率)确定，如设备实
际状况与理论成新率差别较大时，则根据勘察结果加以调整。计算式如下：
成新率=理论成新率(年限法成新率)× 调整系数
其中理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限× 100%
(3)对于车辆，根据相关报废标准，分别测算出年限法成新率和里程法成
新率，按照孰低原则确定理论成新率，并根据勘察结果加以调整。计算式如
下：
成新率=理论成新率× 调整系数
(五)典型案例
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案例一：水冷螺杆机组
明细表序号：固定资产—机器设备评估明细表(表 4-6-4)序号 58
1.设备概况
规格型号：YSDBCAS35CHE
数量：1 台
购臵日期：2012 年 7 月
启用日期：2012 年 7 月
生产厂家：约克（中国)公司
设备的主要技术性能如下：
◆制冷量：319TR；◆输入功率：214KW；
◆满负荷耗电指标：0.671 KW /TR；◆满载电流：379A；
◆蒸发器水流量：54L/S；◆蒸发器水压降：35kPa；
◆蒸发器接管尺寸：200mm；◆冷凝器水流量：64L/S；
◆冷凝器水压降：77kPa；◆冷凝器接管尺寸：200mm；
◆制冷剂充注量：381kg；◆外型尺寸：3,543× 1,588× 2,102mm；
◆重量：6,059kg。
2.重臵成本的确定
通过向销售厂商询价结合评估机构掌握的有关价格信息综合确定该设备
的购臵费为 42 万元/台(含税、含运杂费)。重臵成本计算过程见下表：
重臵成本计算表
金额单位:人民币元
代号 项目 费率 计算式 计算值 说明
A 设备费 a+b+c 432,600
a 设备购臵费 420,000
b 运杂费 0 设备购臵费已含，不单独计算
费率参考有关概算指标并结合安装工程规模、性质
c 安装调试费 3.00% a× 费率 12,600
等因素综合确定
费率参考有关定额和计费标准结合项目的实际情况
B 前期及其他费 5.56% A× 费率 24,053
综合确定
该项目合理工期为 3 年，利率取评估基准日相应期
C 资金成本 (A+B)× 利率× 工期/2 32,537
限的金融机构人民币贷款基准利率 4.75%
D 重臵单价 A+B+C 489,190
E 重臵成本 D× 设备数量 489,190
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3.综合成新率的确定
该设备经济寿命年限 15 年，2012 年 7 月启用，至评估基准日已使用 3.3
年。评估人员听取了企业有关人员对该设备运行现状的介绍，查阅了设备日
常维护及保养的记录，并实地对设备进行了勘察，该设备铭牌、标牌完整，
设备表面局部无明显划痕、污损，设备构件未见明显锈蚀，运行负荷基本正
常，运行时无明显异响，设备使用环境与维修保养状况良好。根据上述勘察
与了解，评估人员预计该设备在保持正常负荷与维修保养状态下，尚可使用
11.5 年，则：
综合成新率=尚可使用年限/经济寿命年限× 100%
=11.5/15× 100%
=77%
4.评估值
评估值=重臵成本× 综合成新率
=489,190× 77%
=376,676(元)
案例二：柴油机电机组
明细表序号：固定资产—机器设备评估明细表(表 4-6-4)序号 59
1.设备概况
规格型号：HGM1110
数量：1 台
购臵日期：2012 年 7 月
启用日期：2012 年 7 月
生产厂家：广东康菱动力科技有限公司
设备的主要技术性能如下：
◆发电机容量：1,000KVA；◆发电机效率：94.4%；
◆发动机排量：35.4L；◆发动机压缩比：13.5：1；
◆发动机额定转速：1500rpm；◆发动机最大功率：983KW；
◆机组外型尺寸：3,750× 1,650× 2,250mm；◆机组重量：5,713kg。
2.重臵成本的确定
通过向销售厂商询价结合评估机构掌握的有关价格信息综合确定该设备
的购臵费为 75.2 万元/台(含税、含运杂费)。重臵成本计算过程见下表：
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重臵成本计算表
金额单位:人民币元
代号 项目 费率 计算式 计算值 说明
A 设备费 a+b+c 774,560
a 设备购臵费 752,000
b 运杂费 0 设备购臵费已含，不单独计算
费率参考有关概算指标并结合安装工程规模、性质
c 安装调试费 3.00% a× 费率 22,560
等因素综合确定
费率参考有关定额和计费标准结合项目的实际情况
B 前期及其他费 5.56% A× 费率 43,066
综合确定
该项目合理工期为 3 年，利率取评估基准日相应期
C 资金成本 (A+B)× 利率× 工期/2 58,256
限的金融机构人民币贷款基准利率 4.75%
D 重臵单价 A+B+C 875,882
E 重臵成本 D× 设备数量 875,882
3.综合成新率的确定
该设备经济寿命年限 15 年，2012 年 7 月启用，至评估基准日已使用 3.3
年。评估人员听取了企业有关人员对该设备运行现状的介绍，查阅了设备日
常维护及保养的记录，并实地对设备进行了勘察，该设备铭牌、标牌完整，
设备表面局部无明显划痕、污损，设备构件未见明显锈蚀，运行负荷基本正
常，运行时无明显异响，设备使用环境与维修保养状况良好。根据上述勘察
与了解，评估人员预计该设备在保持正常负荷与维修保养状态下，尚可使用
11.5 年，则：
综合成新率=尚可使用年限/经济寿命年限× 100%
=11.5/15× 100%
=77%
4.评估值
评估值=重臵成本× 综合成新率
=875,882× 77%
=674,429(元)
案例三：小型普通客车
明细表序号：固定资产—车辆评估明细表(表 4-6-5)序号 7
1.设备概况
规格型号：别克牌 SGM6531ATA
数量：1
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账面原值：392481.00 元
账面净值：229287.48 元
购臵日期：2014 年 2 月
启用日期：2014 年 2 月
生产厂家：上海通用汽车有限公司
主要技术参数：
◆发动机：LFW；◆排量：2,997ml；
◆功率：190kw ；◆燃料种类：汽油；
◆额定载客：7 人；◆接近/离去角：12/14° ；
◆前悬/后悬：1,065/1,103mm；◆轴荷：1,243/1,227；
◆轴距：3,088mm；◆最高车速：192km/h；
◆整备质量：1,930kg；◆外形尺寸：5,256× 1,878× 1,800mm。
2.重臵成本
车辆购臵费通过调查有关报价信息结合评估机构掌握的有关价格信息综
合确定车辆购臵费为 34.1 万元(含税)。重臵成本计算过程见下表：
重臵成本计算表
金额单位：人民币元
代号 项目 费率 计算式 计算值 说明
a 车辆购臵费 341,000 含税
b 车辆购臵税 10% a/1.17× 费率 29,145 车辆购臵税按照车辆购臵费扣除增值税后的 10%计算
c 其他费用 500 500 主要包括牌照费等办证手续费用
d 重臵单价 a+b+c 370,645
g 重臵成本 d× 车辆数量 370,645
3.成新率
(1)年限法成新率
根据《机动车强制报废标准规定》，该类车无使用年限限制，经济寿命
年限按 15 年计，该车 2014 年 2 月启用，至评估基准日已使用 1.8 年。
年限法成新率=(15-1.8)/15× 100%
=88%
(2)里程法成新率
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根据《机动车强制报废标准规定》，该类车引导报废里程为 60 万公里，
该车至评估基准日已行驶 73,500 公里。
里程法成新率=(600,000-73,500)/600,000× 100%
=88%
(3)理论成新率
以年限法成新率和里程法成新率两者孰低作为理论成新率，根据以上计
算结果，理论成新率确定为 88%。
(4)调整系数
评估人员对该车进行了现场勘察，勘察结果如下表：
勘察项目 勘察结果
车体骨架无明显变形；车身表面无明显凹陷、锈蚀；前后保险杆完整；风挡、风窗玻璃完
车身
好；轮胎磨损情况正常。
发动机总 主要构件未见明显凹凸、修复痕迹；散热器格栅基本完好；未见明显机油渗漏；油管、水
成 管、线束等有基本完好。
静
车顶及周边内饰基本完好；座椅基本完好；仪表台配件齐备无破损；玻璃升降器、门窗等
态 座舱
工作正常。
底盘 变速箱、减震器等未见明显渗漏；转向节、传动轴等主要构件无明显松动、松框或擦痕。
其他 功能性零部件基本齐备或工作正常。
启动基本顺畅，发动机无明显异响，发动机怠速基本稳定；仪表板指示灯显示正常，各类
启动
灯光和调节功能基本正常；车辆排气无明显异常；空调、音响、中控系统等工作基本正常。
发动机运转、加速基本正常；行驶中发动机、底盘、转向等部位无明显异响；制动系统工
路试
作正常有效；行驶未见明显跑偏。
根据上述勘察结果，评估人员认为该车辆的理论成新率基本可反映其实
际成新状况，根据车辆的实际情况，确定调整系数取 100%。
成新率=理论成新率× 调整系数
=88%× 100%
=88%
4.评估值
评估值=重臵成本× 成新率
=370,645× 88%
=326,168(元)
(六)评估结果
1.设备类资产评估结果
根据以上评估工作，得出如下评估结果：
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机器设备评估结果汇总表
金额单位:人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
机器设备 320,481.00 224,939.08 18,909,463.00 14,046,787.00 5,800.34 6,144.71
车辆 2,698,472.00 947,155.75 1,849,338.00 1,549,821.00 -31.47 63.63
电子设备 3,085,833.40 788,573.21 25,340,469.00 15,634,048.00 721.19 1,882.57
合计 6,104,786.40 1,960,668.04 46,099,270.00 31,230,656.00 655.13 1,492.86
2.评估结果与账面价值比较变动情况及原因
(1)机器设备增减值原因分析
机器设备评估增值主要是因为部分电子设备的账面价值含在房屋建筑物-
酒店中，故导致评估增值。
(2)车辆增减值原因分析
车辆原值减值主要是因为：产品更新换代快，产品价格呈逐年下降导致
评估原值减值；由于评估采用的经济使用年限长于企业财务折旧年限导致评
估净值增值。
(3)电子设备增减值原因分析
电子设备评估增值主要是因为部分电子设备的账面价值含在房屋建筑物
酒店中，故导致评估增值。
七、房屋建筑物类资产评估技术说明
(一)评估范围
评估范围内的房屋建筑物类资产包括固定资产--房屋建筑物、固定资产--
构筑物，账面原值 406,171,561.57 元，账面净值 299,670,732.22 元，未计提减值
准备。各类房屋建筑物类资产账面价值如下：
金额单位：人民币元
项 目 项数 建筑面积 账面原值 账面净值
房屋建筑物 45 45,404.64 406,162,761.57 299,663,164.22
构筑物 1 8,800.00 7,568.00
合计 45,404.64 406,171,561.57 299,670,732.22
(二)房屋建筑物类资产概况
评估范围内的房屋建筑物类资产位于天心区湘府中路 258 号湘府东苑二
期和位于湘府西路 31 号尚苑一期。房屋建筑物主要为尚苑一期办公、东苑二
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期住宅和酒店；构筑物主要为一项液化气室外储存屋。以上房屋建(构)筑物大
多数于 2011 至 2015 年建成投入使用，目前均能正常使用。
主要房屋建筑物概况如下：
(1)东苑二期住宅：共 27 间（其中一间为设备配套房)，建筑面积合计为
2,035.43 平方米，除设备配套房外，其它房屋均已办理房屋所有权证。建成于
2011 年 6 月，地上 22 层，地下 2 层，待估房屋位于自然层第 5 层，框架结构，
层高约 3 米，外墙面干挂石材；室内尚未装修；铝合金玻璃窗、防盗门。至
评估基准日，待估房屋正常使用。
(2)鑫远白天鹅酒店：坐落在湖南省长沙市天心区湘府中路 258 号，距长沙
汽车南站仅 2.6 公里，距火车南站 10 公里，距区购物休闲区德思勤城市广场
3 公里。于 2012 年 7 月建成正式营业，该饭店建筑面积 36,976.37 平方米，
饭店按五星级硬件设施要求进行设计和施工，各种配套设施齐全，外观造型
典雅大方，是一座现代简约式建筑。饭店大楼为地上 22 层，地下 2 层，总高
度 72.2m，属一类高层，按一类防火设计。结构体系为现浇钢筋砼框剪结构,
空心砖墙围护,内部装修材料均采用难燃烧材料。采用反循环冲钻孔成孔灌注
桩基础。该工程抗震设防烈度为七度，该建筑物的框架、剪力墙结构抗震等
级均为二级，建筑结构的安全等级为二级。大楼花岗岩干挂墙体结合玻璃铝
合金窗，内部装修部分在地面、墙体、天棚大量采用各种高档石材、木材，
总体装修风格高贵典雅。饭店内部卫生间部分采用高档洁具装配。大楼配套
设施包括电梯、集中空调、通讯、消防、安全监控等系统，空调系统主机采
用水冷机组；通讯系统采用程控交换机，并设有网通 10mbps 光纤宽带网络设
施；消防系统采用火灾报警器控制器系统、温感、烟感探头和自动喷淋灭火
系统。保安系统采用闭路电视监控系统。
客房设臵方面：饭店拥有 272 间（套)客房，272 个床位的各具风格的客
房：精致客房、行政客房、精致套房、行政套房、至尊套房等。地下室配 350
个停车位。
会议室设臵方面：共 7 间会议室，另二、三楼各 1 间贵宾接见室，大型
多功能会议厅 2 个（春华厅、秋实厅)。
餐饮设臵方面：①一楼有卢瓦尔咖啡厅、面包屋、大堂吧、茶吧、尚南
风味厅。②二楼有湘睿轩中餐厅。另有客房送餐服务。
康乐设臵方面：①四楼足浴中心、美发中心、健身中心、斯诺克等。②
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五楼有水疗中心、游泳池等。
(3)尚苑一期办公用房：共 16 间，建筑面积合计为 6,392.84 平方米，房屋
均未办理房屋所有权证。建成于 2014 年 7 月，位于第 20 幢，地上 10 层，地
下 1 层，待估房屋位于自然层第 9、10 层，框架结构，层高约 3 米，外墙面干
挂石材；室内尚未装修；铝合金玻璃窗、防盗门。至评估基准日，待估房屋
正常使用。
2.权属状况
评估范围内的房屋共计 45 项，至评估基准日已办理房屋权属证书共计 44
项，证载房屋所有权人均为湖南鑫远投资集团有限公司，建筑面积合计
45,300.71 平方米；未办理房屋权属证书共计 1 项，为设备配套用房，建筑面积
103.93 平方米。土地使用权尚未分割办证的共 17 项，建筑面积合计 6,496.77
平方米。
3.房屋建筑物类资产利用状况
评估范围内的房屋建筑物类资产大多数于 2011 至 2015 年建成投入使用，
建筑物质量合格，日常维护和管理正常，主要房屋建筑物基础稳定，未发现
有明显不均匀沉降，主体承重构件节点牢固，未发现明显倾斜、变形、裂缝
等现象，配套附属设施设备均可正常使用，总体状况良好，至评估基准日由
被评估企业自用。
4.账面原值的构成
评估范围内房屋建筑物账面原值主要包括建安造价、设计费、勘察费、
利息以及其他分摊的费用。
5.房屋建筑物类资产占用的土地情况
评估范围内的房屋建筑物类资产占用的土地使用权共 44 宗，其中：已取
得权属证书的共 28 宗，证载土地使用权人为湖南鑫远投资集团有限公司；未
分割办证的共 16 宗。房屋建筑物类资产占用的土地使用权均已纳入本次评估
范围，其中 42 宗土地地上房屋建筑物本次评估采用市场法评估，其占用的土
地使用权价值并入房屋建筑物评估值，不再单独评估，其余房屋建筑物类资
产占用的土地使用权共 2 宗，本次单独评估，具体情况详见无形资产──土地
使用权评估技术说明。
6.房屋建筑物类资产折旧政策
企业目前房屋建筑物类资产折旧政策如下：
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类别 折旧年限 净残值率 年折旧率
房屋建筑物 20 2 4.90
构筑物 20 2 4.90
(三)核实方法、过程与结果
1.核实方法与过程
(1)指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业相关财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构
提供的资产评估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，同
时收集资产的权属证明文件、工程合同资料、决算资料和反映性能、状态、
经济技术指标等情况的文件资料。
(2)初步核实企业提供的资产评估申报明细表及相关资料
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内房屋建筑物类资产的概况，
审阅资产评估申报明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、
漏项等现象，提请企业进行必要的修改和补充。
(3)现场核实与调查
根据经过初步核对的资产评估申报明细表，评估人员对评估范围内的房
屋建筑物类资产进行了现场勘察。对于房屋建筑物，重点勘察其用途、层数、
结构特征、内外装饰、附属设施设备等情况；对于构筑物，重点勘察结构特
征、材质以及有关尺寸数据等，同时向企业有关人员了解房屋建筑物日常维
护情况，是否有腐蚀、过火、水灾浸泡、被撞击等异常毁损情况。在现场勘
察的同时，通过查阅相关资料及与企业相关人员访谈的方式，了解房屋建筑
物类资产账面原值的构成、折旧方法等会计政策，通过市场调查，收集当地
同类房屋建筑物的造价信息以及相关市场信息等评估资料。
(4)完善资产评估申报明细表
根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”
相符。
(5)查验权属资料
对评估范围内房屋建筑物的权属资料进行必要的查验，查验内容包括证
载所有权人、建筑面积、结构类型等，同时了解房屋建筑物所占用的土地情
况。
2.核实结果
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经核实并提请企业修改完善后，房屋建筑物类资产评估申报明细表相关
数据与核实结果基本相符。
(四)评估方法
评估范围内的房屋建筑物类资产分为住宅和酒店及配套用房，对于住宅，
当地房地产市场较为成熟且可收集到较多类似房地产近期交易实例的，因此
采用市场法评估。对于酒店及配套用房由于当地类似房屋建筑物的租、售实
例极少，不适宜采用市场法和收益法评估，因此本次评估采用成本法。
◆成本法
根据本项目的性质和特点，本次评估采用房地分估。计算式如下：
评估值=重臵成本× 成新率
1.重臵成本
重臵成本=建筑安装综合造价+前期及其他费用+资金成本
(1)建筑安装综合造价
对于大型、价值高、重要的房屋建筑物，根据企业提供的工程图纸等相
关资料，结合当地执行的定额标准和有关取费文件以及类似房屋建筑物的造
价信息，采用分部分项法测算出各分部分项工程的综合造价并加以汇总，计
算得出房屋建筑物的建筑安装综合造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物主要采用单位比较法确定其建筑安
装综合造价。
(2)前期及其他费用
前期及其他费用包括前期工作咨询费、环境影响评价费、勘察设计费、
招标代理费、建设单位管理费、工程监理费、工程造价咨询服务费等，根据
有关定额和计费标准结合项目的实际情况计取。各项费用的费率、计费基数、
计费依据如下：
序号 费用名称 计费基数 费率 计费依据
1 前期工作咨询费 建安造价 0.22% 计价格(1999)1283 号
2 环境影响评价费 建安造价 0.06% 计价格[2002]125 号
3 勘察设计费 建安造价 2.76% 计价格[2002]10 号
4 招标代理费 建安造价 0.14% 计价格[2002]1980 号
5 建设单位管理费 建安造价 0.91% 财建[2002]394 号
6 工程监理费 建安造价 1.47% 发改价格[2007]670 号
7 工程造价咨询服务费 建安造价 0.53% 湘价服[2009]81 号
合计 6.09%
(3)资金成本
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根据本项目合理的建设工期和评估基准日相应期限的金融机构人民币贷
款基准利率，以建筑安装综合造价、前期及其他费用之和为基数按照资金均
匀投入计算。经分析，该项目合理建设工期为 3 年，评估基准日相应期限的
金融机构人民币贷款基准利率为 4.75%。
2.成新率
依据房屋建筑物的经济寿命年限和已使用年限，通过对房屋建筑物使用
状况的现场调查，综合考虑房屋建筑物的实际使用状况、历史改造情况、维
修保养状况等因素综合确定其成新率。
(1)对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，依据其经济寿命年限、已使用
年限，通过对其进行现场勘察，对各部位的使用状况作出判断，综合确定其
尚可使用年限，并采用以下计算式确定其成新率：
成新率=尚可使用年限/经济寿命年限× 100%
(2)对于价值小、结构相对简单的建(构)筑物，原则上采用理论成新率(年限
法成新率)确定，如实际使用状况与理论成新率差别较大时，则根据勘察结果
加以调整。计算式如下：
成新率=理论成新率(年限法成新率)× 调整系数
其中理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限× 100%
◆市场法
市场法基本计算式如下：
待估房地产单价=可比实例建立价格可比基础后单价× 交易情况修正系数
× 交易日期调整系数× 区域因素调整系数× 个别因素调整系数
(五)典型案例
案例 1：东苑二期 5010
明细表序号：固定资产—房屋建筑物评估明细表(表 4-6-1)序号 1-10
1.市场背景分析
(1)长沙市经济社会发展简况
2014 年长沙市全年实现地区生产总值（GDP)7824.81 亿元，比上年增长
10.5%。分产业看，第一产业实现增加值 318.04 亿元，增长 4.5%；第二产业实
现增加值 4245.68 亿元，增长 11.4%，其中工业实现增加值 3574.93 亿元，增长
11.4%；第三产业实现增加值 3261.09 亿元，增长 9.7%。第一、二、三次产业分
别拉动 GDP 增长 0.2、6.4、3.9 个百分点，三次产业对 GDP 增长的贡献率分别
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为 1.5%、61.1%、37.4%。按常住人口计算，人均 GDP 达 107683 元，比上年增
长 9.2%。三次产业结构调整为 4.0：54.3：41.7。全部工业增加值占 GDP 的比
重达 45.7%。全市非公有制经济实现增加值 4979.21 亿元，占 GDP 的比重达
63.6%。
综上所述，长沙市经济社会的平稳较快发展为兰州市房地产市场的健康
发展奠定了坚实的基础。
(2)长沙市房地产市场状况
2014 年兰州市房地产开发投资增长平稳，全年完成房地产开发投资
1310.50 亿元，比上年增长 13.6%。全市商品房销售面积 1519.20 万平方米，下
降 17.5%。全市商品房销售额 928.92 亿元，其中住宅销售额 726.48 亿元，下降
23.2%。
2015 年 10 月，长沙内五区住宅成交均价为 6291 元/平米，环比下降 1.08%，
同比去年下降 5.60%。10 月长沙主城区住宅成交量价平稳，楼市在金九银十中
表现比较亮眼。
综上所述，待估对象所处区域房地产价格将趋于平稳。
2.区域因素分析
(1)位臵状况
①坐落：长沙市天心区湘府中路 258 号。
②方位：位于长沙市中心城区的南部区域，刘家冲北路东侧、湘府中路
北侧。
③与重要场所（设施)的距离：距天心区政府 350 米，距省政府 1300 米。
④临街（路)状况：楼宇面临湘府中路，湘府中路为长沙市天心区主要交
通干道。
⑤朝向：楼宇为南北朝向中间单元，采光、通风较好。
综合以上情况，待估对象总体位臵状况较好。
(2)楼层：该楼宇共 22 层，待估对象处于自然层第 5 层，以下 4 层为酒店，
视野、通风受到影响，楼层较差。
(3)交通状况
①道路状况：周边主要道路有刘家冲北路、湘府中路、万芙北路、新韶
东路等城市交通道路，道路通达度优。
②出入可利用的交通工具：湘府中路上有 140 路、805 路，刘家冲北路上
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有 705 路等公交车停靠，公交车线路数量一般，公交站点距离待估对象较近，
周边的士往来次数较频繁，乘坐的士较方便。
③交通管制情况：周边道路无特别交通管制。
④停车方便程度：配套地下停车场，地上配套少量停车位，停车较容易。
综合以上情况，待估对象总体交通状况较好。
(4)外部配套设施
①基础设施：区域内已通上水、通下水、通路、通电、通讯等基础设施
完备。
②公共服务设施：周边有银行营业网点（邮储银行、光大银行、中国行、
工商银行)、超市、酒店（鑫远白天鹅酒店、豪布斯卡酒店)、长沙市中心医院
等，公共服务设施完善。
(5)周围环境状况
①自然环境：周边无空气、水、辐射、固体废物等污染，周边自然环境
一般。
②人文环境：所处区域人员较为简单，该区域治安状况一般，人文环境
一般。
③景观：周边无特别景观，景观一般。
(6)教育配套设施
周边有青园小学、砂子塘湘天小学、长沙市明德中学、湖南女子学院，
教育配套情况一般。
3.实物状况描述与分析
(1)土地实物状况描述与分析
该房产已办理长国用（2012)第 076801 号国有土地使用权证，该房产宗地
性质为出让；经现场勘察，所处宗地形状较规则，形状较好；所处宗地地形、
地势平坦，地形、地势较好；地基承载力能满足建设要求，地质状况较好；
所在地块宗地内外已达六通（通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)，
宗地内场地平整，开发程度较好；宗地大小有利于土地利用。
(2)建筑物实物状况描述与分析
①名称：天心区湘府中路 258 号湘府东苑二期 5010 的房地产。
②规模：建筑面积 89.43 平方米，面积较适宜，市场上潜在购买人较多。
③建筑结构：待估对象所在楼宇为钢混剪力墙结构，抗震性能较好。
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④设施设备：楼宇设电梯，给水、排水、消防等设施设备齐全，设施设
备较好。
⑤装饰装修：室内尚未装修。
⑥层高：层高约 3 米，适合住宅使用。
⑦空间布局：为南北通透板式布局，平面布臵较合理。
⑧建筑功能：待估对象一至四层为商业用房，以上均为住宅，建筑功能
齐全。
⑨工程质量：楼宇经过竣工验收，实地查勘未发现存在明显建筑质量问
题，总体工程质量较好。
⑩外观：楼宇外观为面砖，外观装饰一般。
新旧程度：所在楼宇约建成于 2011 年，约九五成新。
物业管理：大楼物业管理水平及配备的安防系统一般，物业管理一般。
走廊通道装修：走廊通道地面铺地砖，内墙面、天棚面刷水泥漆，走
廊通道装修一般。
出入方便度：楼宇设二部电梯且楼层较多，出入方便度一般。
4.权益状况描述与分析
(1)用途：待估对象用途为住宅，实际用途为住宅。
(2)规划条件：地上建筑物均按规划条件进行建设。
(3)所有权
①土地所有权：待估对象的土地所有权属于国家所有。
②房屋所有权：根据委托方提供的房产证的权属文件，证载房屋所有权
人为湖南鑫远投资集团有限公司，且为其单独所有。
(4)共有情况：无。
(5)用益物权设立情况：待估对象未设立用益物权。
(6)担保物权设立情况：待估对象未设立担保物权。
(7)租赁或占用情况：待估对象全部为被评估单位自用。
(8)拖欠税费情况：待估对象不存在拖欠税费情况。
(9)查封等形式限制权利情况：待估对象不存在被查封等形式限制权利情
况。
(10)权属清晰情况：待估对象房地产已办理《房屋所有权证》和《国有土
地使用权证》，证载房屋权利人均为湖南鑫远投资集团有限公司，单独所有，
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权属清晰。
5.评估测算过程
(1)选取可比实例
评估人员根据替代原则，通过市场调查，选取三个与待估房产类似的房
地产交易案例作为可比实例，可比实例如下：
可比实例编号： A B C
项目名称 融和雅苑 24 栋 504 文苑熙山园 2 栋 305 御文雅苑 10 栋 202
天心区芙蓉南路二段 368
房屋坐落 天心区新韶西路 287 号 天心区新韶西路 288 号
号
土地级别 三级住宅用地 三级住宅用地 三级住宅用地
土地使用权类型 出让 出让 出让
用途 住宅 住宅 住宅
建筑结构 钢混 钢混 钢混
建筑面积(㎡) 约 90.44 约 134.01 约 132.26
成交单价(元/月) 5354 5782 5089
成交日期 2015 年 10 月 2014 年 12 月 2015 年 4 月
室内装修 毛坯 毛坯 毛坯
(2)可比实例概况
可比实例 A：融和雅苑 15 栋 302，位于天心区芙蓉南路二段 368，湘府西
路上有 26 路、145 路、805 路、938 路，公交辐射范围一般，可比实例距公交
站点近，乘坐的士较方便，交通便捷度一般。区域内水、电、通讯、管道煤
气等基础设施完备。周边有银行营业网点（邮储银行、光大银行、中国行、
工商银行)、超市、医院等，公共配套设施完善，周边商业繁华度一般，公共
服务设施完善，自然环境、景观状况略好，人文环境一般，该区域住宅聚集
程度较高。可比实例处于自然层 3 层，南北朝向中间单元。
楼宇所处宗地形状、地形、地势、地质状况、开发程度均较好。该楼为
15 层钢混结构楼房，用途为住宅，建筑功能齐全，楼宇外观为面砖，出入方
便度较好，走廊通道装修一般，楼宇设电梯，给水、排水、消防等设施设备
齐全，设施设备较好，物业管理一般，为新房，层高约 3 米，空间布局合理，
工程质量较好，室内未装修。可比实例未设定其他用益物权、担保物权，不
存在租赁、被占用、拖欠税费、查封等形式的限制权利情况，权利未受限制。
可比实例 B：文苑熙山园 2 栋-305，位于天心区新韶西路 287 号，书香路
上有 104 路路、新韶西路上有 145 路等公交车停靠，公交辐射范围一般，可比
实例距公交站点近，乘坐的士较方便，交通便捷度一般。区域内水、电、通
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讯、管道煤气等基础设施完备。周边有银行营业网点（农业银行、中信银行、
长沙银行、)、超市、医院等，公共配套设施完善，周边商业繁华度一般，公
共服务设施完善，自然环境、景观状况略好，人文环境一般，该区域住宅聚
集程度较高。可比实例处于自然层 3 层，南北朝向中间单元。
楼宇所处宗地形状、地形、地势、地质状况、开发程度均较好。该楼为
24 层钢混结构楼房，用途为住宅，建筑功能齐全，楼宇外观为面砖，出入方
便度较好，走廊通道装修一般，楼宇设电梯，给水、排水、消防等设施设备
齐全，设施设备较好，物业管理一般，为新房，层高约 3 米，空间布局合理，
工程质量较好，室内未装修。可比实例未设定其他用益物权、担保物权，不
存在租赁、被占用、拖欠税费、查封等形式的限制权利情况，权利未受限制。
可比实例 C：御文雅苑 10 栋 202，位于天心区新韶西路 288 号，书香路上
有 104 路、新韶西路上有 145 路等公交车停靠，公交辐射范围一般，可比实例
距公交站点近，乘坐的士较方便，交通便捷度一般。区域内水、电、通讯、
管道煤气等基础设施完备。周边有银行营业网点（农业银行、中信银行、长
沙银行、)、超市、医院等，公共配套设施完善，周边商业繁华度一般，公共
服务设施完善，自然环境、景观状况略好，人文环境一般，该区域住宅聚集
程度较高。可比实例处于自然层 3 层，南北朝向中间单元。
楼宇所处宗地形状、地形、地势、地质状况、开发程度均较好。该楼为
29 层钢混结构楼房，用途为住宅，建筑功能齐全，楼宇外观为面砖，出入方
便度较好，走廊通道装修一般，楼宇设电梯，给水、排水、消防等设施设备
齐全，设施设备较好，物业管理一般，为新房，层高约 3 米，空间布局合理，
工程质量较好，室内未装修。可比实例未设定其他用益物权、担保物权，不
存在租赁、被占用、拖欠税费、查封等形式的限制权利情况，权利未受限制。
可比实例与待估房产比较表如下：
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
项目 待估对象 融和雅苑 24 栋 文苑熙山园 2 栋 御文雅苑 10 栋
504 305 202
位臵状况 较好 较好 较好 较好
区 交通状况 一般 一般 一般 一般
位 所处楼幢位臵 一般 一般 一般 一般
状 5/22（但位于酒店
况 所处楼层/总楼层 裙楼顶楼平台， 5/15 3/24 2/29
视野、通风等受
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可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
项目 待估对象 融和雅苑 24 栋 文苑熙山园 2 栋 御文雅苑 10 栋
504 305 202
到影响)
朝向 南北朝向中间 点状东南单元 南北朝向中间 南北朝向中间
基础设施 完备 完备 完备 完备
公共服务设施 完善 完善 完善 完善
周围自然环境景观 一般 略好 略好 略好
人文环境 一般 一般 一般 一般
土地形状 较好 较好 较好 较好
地形地势 较好 较好 较好 较好
地质 较好 较好 较好 较好
开发程度 较好 较好 较好 较好
小区品牌档次 一般 一般 一般 一般
小区配套设施 较好 较好 较好 较好
小区环境景观 一般 略好 略好 略好
实 小区物业管理 一般 一般 一般 一般
物 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
状 外观装饰 干挂石材 面砖 面砖 面砖
况 新旧程度 约九五成新 基本全新 基本全新 基本全新
设施设备 较好 较好 较好 较好
一梯几户 二梯十户 一梯四户 一梯四户 一梯四户
空间布局 合理 合理 合理 合理
建筑功能 齐全 齐全 齐全 齐全
工程质量 较好 较好 较好 较好
建筑面积(㎡) 89.43 90.44 134.01 132.26
层高（米) 3 3 3 3
用途 用途为住宅 用途为住宅 用途为住宅 用途为住宅
按规划部门审批
规划条件 的规划条件进行 符合 符合 符合
权
建设
益
土地所有权属国
状 土地所有权 国家所有 国家所有 国家所有
家所有
况
土地使用权类型
土地使用权 出让 出让 出让
为出让
权利限制 未受限制 未受限制 未受限制 未受限制
(3)建立价格可比基础
经调查，待估房产与各可比实例价格内涵均相同或相似，各可比实例的
成交价格即为可比价格。
(4)交易情况修正
可比实例 A、B、C 均为正常交易，无需进行交易情况修正。
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(5)交易日期调整
可比实例 A、B、C 成交日期距评估基准日均在 1 年内，根据本公司掌握
的有关房地产价格指数以及对当地住宅用房地产市场运行情况分析，此段时
间类似房地产价格较平稳，因此市场状况调整系数取 100/100。
(6)区域因素调整
以待估房产的区域因素为准(分值 100)，各可比实例分别与待估房产相比
较，确定各可比实例的调整值，可比实例优于待估房产的，调整值为正数，
反之为负数。区域因素调整系数表如下：
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
区位状况分项
比较结果 调整值 比较结果 调整值 比较结果 调整值
位臵状况 相似 0 相似 0 相似 0
交通状况 相似 0 相似 0 相似 0
所处楼幢位臵 相似 0 相似 0 相似 0
所处楼层/总楼层 略好 2 相似 0 略差 -1
朝向 略差 -2 相似 0 相似 0
基础设施 相似 0 相似 0 相似 0
公共服务设施 相似 0 相似 0 相似 0
周围自然环境景观 略好 3 略好 3 略好 3
人文环境 相似 0 相似 0 相似 0
合计 3 3 2
(7)个别因素调整
以待估房产的个别因素为准(分值 100)，各可比实例分别与待估房产相比
较，确定各可比实例的调整值，可比实例优于待估房产的，调整值为正数，
反之为负数。个别因素调整系数表如下：
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
实物状况分项
比较结果 调整值 比较结果 调整值 比较结果 调整值
土地形状 相似 0 相似 0 相似 0
地形地势 相似 0 相似 0 相似 0
地质 相似 0 相似 0 相似 0
开发程度 相似 0 相似 0 相似 0
小区品牌档次 相似 0 相似 0 相似 0
小区配套设施 相似 0 相似 0 相似 0
小区环境景观 略好 3 略好 3 略好 3
小区物业管理 相似 0 相似 0 相似 0
建筑结构 相同 0 相同 0 相同 0
外观装饰 略差 -3 略差 -3 略差 -3
新旧程度 略好 3 略好 3 略好 3
设施设备 相似 0 相似 0 相似 0
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一梯几户 略好 2 略好 2 略好 2
空间布局 相似 0 相似 0 相似 0
建筑功能 相似 0 相似 0 相似 0
工程质量 相似 0 相似 0 相似 0
建筑面积(㎡) 相似 0 略差 -4 略差 -4
层高（米) 相似 0 相似 0 相似 0
合计 5 1 1
(8)权益状况调整
以待估房产的权益状况为准(分值 100)，各可比实例分别与待估房产相比
较，确定各可比实例的调整值，可比实例优于待估房产的，调整值为正数，
反之为负数。权益状况调整系数表如下：
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
权益状况分项
比较结果 调整值 比较结果 调整值 比较结果 调整值
用途 相似 0 相似 0 相似 0
规划条件 相似 0 相似 0 相似 0
土地所有权 相似 0 相似 0 相似 0
土地使用权 相似 0 相似 0 相似 0
限制权利 较好 0 相似 0 相似 0
合计 0 0 0
(9)比准单价
比准单价=建立价格可比基础后可比实例的单价× 交易情况修正系数× 交
易日期调整系数× 区域因素调整系数× 个别因素调整系数。
比准单价计算过程如下：
项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
建立价格可比基础后单价(元/㎡) 5354 5782 5089
交易情况修正系数 100/100 100/100 100/100
市场状况调整系数 100/100 100/100 100/100
区位状况调整系数 100/103 100/103 100/102
实物状况调整系数 100/105 100/101 100/101
权益状况调整系数 100/100 100/100 100/100
比准单价(元/㎡) 4951 5558 4940
各可比实例的比准单价较为接近，且各可比实例与待估基准单元的可比
性接近，则本次采用简单算术平均法求取待估基准单元的单价。
待估房产单价=(4,951+5,558+4,940)/3
=5,150(元/㎡)
5.评估值
评估值=评估单价× 建筑面积
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=5,150× 89.43
=460,565(元)
案例 2：鑫远白天鹅酒店
明细表序号：固定资产—房屋建筑物评估明细表(表 4-6-1)序号 28、29
1.房屋概况
已办理房屋所有权证《长房权证天心字第 711218421 号》和《长房权证天
心字第 711218423 号》, 坐落在湖南省长沙市天心区湘府中路 258 号，距长沙
汽车南站仅 2.6 公里，距火车南站 10 公里，距区购物休闲区德思勤城市广场
3 公里。于 2012 年 7 月建成正式营业，该饭店建筑面积 36,976.37 平方米，
饭店按五星级硬件设施要求进行设计和施工，各种配套设施齐全，外观造型
典雅大方，是一座现代简约式建筑。饭店大楼为地上 22 层，地下 2 层，总高
度 72.2m，属一类高层，按一类防火设计。结构体系为现浇钢筋砼框剪结构,
空心砖墙围护,内部装修材料均采用难燃烧材料。采用反循环冲钻孔成孔灌注
桩基础。该工程抗震设防烈度为七度，该建筑物的框架、剪力墙结构抗震等
级均为二级，建筑结构的安全等级为二级。大楼花岗岩干挂墙体结合玻璃铝
合金窗，内部装修部分在地面、墙体、天棚大量采用各种高档石材、木材，
总体装修风格高贵典雅。饭店内部卫生间部分采用高档洁具装配。大楼配套
设施包括电梯、集中空调、通讯、消防、安全监控等系统，空调系统主机采
用水冷机组；通讯系统采用程控交换机，并设有网通 10mbps 光纤宽带网络设
施；消防系统采用火灾报警器控制器系统、温感、烟感探头和自动喷淋灭火
系统。保安系统采用闭路电视监控系统。
客房设臵方面：饭店拥有 272 间（套)客房，272 个床位的各具风格的客
房：精致客房、行政客房、精致套房、行政套房、至尊套房等。地下室配 350
个停车位。
会议室设臵方面：共 7 间会议室，另二、三楼各 1 间贵宾接见室，大型
多功能会议厅 2 个（春华厅、秋实厅)。
餐饮设臵方面：①一楼有卢瓦尔咖啡厅、面包屋、大堂吧、茶吧、尚南
风味厅。②二楼有湘睿轩中餐厅。另有客房送餐服务。
康乐设臵方面：①四楼足浴中心、美发中心、健身中心、斯诺克等。②
五楼有水疗中心、游泳池等。
利用状况：该酒店于 2012 年 7 月建成启用，使用期间日常维护和管理正
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常。酒店基础稳定，未发现有明显不均匀沉降，主体承重构件、墙体节点牢
固，未发现倾斜、变形、裂缝等现象，楼地面、内外饰面基本完好，配套附
属设施设备均可正常使用，总体状况良好，未发现有异常毁损。
2.重臵成本
(1)建筑安装综合造价单价
根据企业提供的等相关资料，通过实地勘察所掌握的房屋工程特征、技
术数据，将房屋分解为若干分部分项工程，结合当地执行的定额标准和有关
取费文件以及类似房屋建筑物的造价信息，采用分部分项法测算出各分部分
项工程的综合造价并加以汇总，计算得出房屋建筑物的建筑安装综合造价单
价。该单价反映了同类房屋在评估基准日及所在地正常的施工水平、施工质
量和同等装修标准下的平均造价水平。测算过程如下：
金额单位：人民币元
序号 项目名称 项目内容 工程造价
一 主体工程 122,788,232.60
1 基坑支护工程 围护桩、支撑等 879,816.88
2 桩基础工程 钢筋混凝土桩 5,685,236.63
3 地下室工程 混凝土柱、梁、板及钢筋；防水工程 29,793,885.58
4 主体结构工程 混凝土柱、梁、板及钢筋 56,694,504.18
5 外墙装修工程 钢挂大理石 22,583,005.58
6 室外总体工程 室外地坪、道路、景观等 7,151,783.75
二 安装工程 47,022,004.10
表内供水系统及排水、排污系统，双回路供电及控制系
1 水电、消防安装工程 19,192,437.39
统，中控系统、报警系统、烟感、喷淋等
2 智能化系统工程 大楼智能化控制线路及弱电系统 13,355,661.10
3 配套设备 厨房设备、电梯、中央空调风管等 14,473,905.61
三 装修工程 126,262,907.25
1 装饰工程 按五星级标准室内的二次装修 85,343,538.25
大堂、客房、各康乐设施灯具、装饰灯具、家具、
2 室内工器具 40,919,369.00
洁具等
四 合计 296,073,144.00
(2)重臵成本
测算过程如下：
金额单位：元
项目 计算式 计算值 说明
建安造价 296,073,144
前期及其他费用 296073144× 5.96% 17,645,959 建安造价× 费率
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(建安造价+前期及其他
资金成本 (296073144+17645959)× 4.75%× 3/2 22,352,486
费)× 利率× 工期/2
建安造价+前期及其他
重臵成本 296073144+17645959+22352486 336,071,589
费+资金成本
3.成新率
(1)加权年限法成新率
该酒店为钢混结构商业用房，2012 年 7 月建成启用，各部分的经济寿命
年限、权重和已使用年限如下表：
结构部分权重 55% 结构已使用年限 3.3 经济寿命年限 60
装饰部分权重 25% 装饰已使用年限 3.3 经济寿命年限 20
设备部分权重 20% 设备已使用年限 3.3 经济寿命年限 15
加权年限法=（60-3.3)/60×55%+（25-3.3)/20×25%+（15-3.3)/15×20%
=88%
(2)勘察成新率
根据房屋建筑物的结构特点，将影响房屋新旧程度的主要因素分为结构
(基础、墙体、承重构件、屋面等)、装饰(内外装饰、门窗、楼地面等)、设施
设备(水卫、电照等)三大部分，分别对各部分的使用状况进行勘察，勘察结果
如下：
序号 项目 权重 项目 标准分 评定分 评定说明
1 基础 25 22 基础基本稳定，未发现不均匀沉降
2 承重构件 40 35 节点牢固，未发现倾斜、变形、裂缝等
3 结构 55% 墙体 15 13 墙体牢固，未发现倾斜、裂缝
4 屋面 10 9 完好，无渗漏
5 其他 10 9 完好，无异常毁损
A 小计 100 88 (1+2+3+4+5)× 权重(55%)=48%
1 门窗 25 22 完好，开关灵活，玻璃、五金件齐全
2 外墙面 30 25 基本完好，无破损、空鼓、裂缝
3 装饰 25% 内墙面 10 9 完好，无污损、剥落
4 天棚 10 9 完好
5 楼地面 25 22 基本完好
B 小计 100 87 (1+2+3+4+5)× 权重(25%)=22%
1 水卫 25 22 上下水畅通，无渗漏
2 电气 35 30 线路装臵基本完好
设备 20%
3 消防 30 25 可正常使用
4 其他 10 9 基本完好，无异常毁损
C 小计 100 86 (1+2+3+4)× 权重(20%)=17%
勘察成新率 (A+B+C)=87%
(3)成新率的确定
成新率=勘察成新率× 60%+加权年限法成新率× 40%
=87%× 60%+88%× 40%
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=87%
4.评估值
评估值=重臵成本× 成新率
=336,071,589× 87%
=292,382,282 (元)
(六)评估结果
1.房屋建筑物类资产评估结果
房屋建筑物类评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
房屋建筑物类合计 406,171,561.57 299,670,732.22 398,297,008.00 354,606,702.00 -1.94 18.33
房屋建筑物 406,162,761.57 299,663,164.22 398,287,020.00 354,597,713.00 -1.94 18.33
构筑物及其他辅助设施 8,800.00 7,568.00 9,988.00 8,989.00 13.50 18.78
2.评估结果与账面价值比较变动情况及原因
(1)房屋建筑物评估原值减值主要是因为酒店账面价值含的部分设备在机
器设备中评估，导致评估原值减值；评估净值增值的主要原因是评估范围内
的商品住宅及办公用房其账面值为企业的建设成本，而该类用房采用市场法
的评估值大于企业折旧后账面余额； 另一方面自建的酒店企业的折旧年限短
于评估采用的经济寿命年限，以上综合导致评估净值增值。
(2)构筑物评估原值增值是因为其账面价值不含前期费用、资金成本等，
而评估根据实际情况加计了以上费用，故导致评估原值增值；评估净值增值
的主要原因为原值的评估增值以及企业的折旧年限短于构筑物的经济寿命年
限。
(七)特殊说明
1.至评估基准日,评估范围内房屋建筑物鑫远白天鹅酒店等共 2 项已抵押，
面积合计 36,976.37 平方米，评估结论未考虑该抵押和租赁权对评估价值的影
响。
2. 东苑二期 5014 为设备配套房，其评估值含在同层其它房屋中。
八、无形资产──土地使用权评估技术说明
(一)评估范围
评估范围内的土地使用权共 44 宗，账面价值含在房屋建筑物中，未计提
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减值准备。其中明细表第 1 项至第 26 项和第 29 项至第 44 项，共 42 宗住宅和
办公用地地上房屋建筑物采用市场法评估，其占用的土地使用权价值并入房
屋建筑物评估值，不再单独评估，评估范围内单独评估的土地使用权共 2 宗。
(二)土地使用权概况
1.土地使用权登记状况如下：
证载用 使用权 2
序号 宗地名称 土地证号 证载使用权人 面积(m )
途 类型
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
1 东苑二期 5001 住宅 出让 17.58
076792 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
2 东苑二期 5002 住宅 出让 15.14
076793 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
3 东苑二期 5003 住宅 出让 15.35
076794 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
4 东苑二期 5004 住宅 出让 10.16
076795 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
5 东苑二期 5005 住宅 出让 10.16
076796 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
6 东苑二期 5006 住宅 出让 18.92
076797 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
7 东苑二期 5007 住宅 出让 7.38
076798 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
8 东苑二期 5008 住宅 出让 15.95
076799 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
9 东苑二期 5009 住宅 出让 7.24
076800 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
10 东苑二期 5010 住宅 出让 17.4
076801 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
11 东苑二期 5011 住宅 出让 17.45
076802 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
12 东苑二期 5012 住宅 出让 17.45
076803 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
13 东苑二期 5013 住宅 出让 17.45
076804 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
14 东苑二期 5015 住宅 出让 17.45
076805 号 有限公司
北京中企华资产评估有限责任公司 120
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
证载用 使用权 2
序号 宗地名称 土地证号 证载使用权人 面积(m )
途 类型
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
15 东苑二期 5016 住宅 出让 17.45
076806 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
16 东苑二期 5017 住宅 出让 17.51
076807 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
17 东苑二期 5018 住宅 出让 17.51
076808 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
18 东苑二期 5019 住宅 出让 7.51
076809 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
19 东苑二期 5020 住宅 出让 15.35
076810 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
20 东苑二期 5021 住宅 出让 15.14
076811 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
21 东苑二期 5022 住宅 出让 17.58
076812 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
22 东苑二期 5023 住宅 出让 10.16
076813 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
23 东苑二期 5024 住宅 出让 10.16
076814 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
24 东苑二期 5025 住宅 出让 15.95
076815 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
25 东苑二期 5026 住宅 出让 7.38
076816 号 有限公司
长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
26 东苑二期 5027 住宅 出让 18.92
076817 号 有限公司
东苑二期 1001（鑫远白 长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
27 商业 出让 6937.81
天鹅酒店) 076790 号 有限公司
东苑二期 1002（鑫远白 长国用（2012)第 湖南鑫远投资集团
28 商业 出让 257.78
天鹅酒店) 076791 号 有限公司
湖南鑫远投资集团
29 尚苑一期 20-901 未分割办证 办公 出让 未分割
有限公司
湖南鑫远投资集团
30 尚苑一期 20-902 未分割办证 办公 出让 未分割
有限公司
北京中企华资产评估有限责任公司 121
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
证载用 使用权 2
序号 宗地名称 土地证号 证载使用权人 面积(m )
途 类型
湖南鑫远投资集团
31 尚苑一期 20-903 未分割办证 办公 出让 未分割
有限公司
湖南鑫远投资集团
32 尚苑一期 20-904 未分割办证 办公 出让 未分割
有限公司
湖南鑫远投资集团
33 尚苑一期 20-905 未分割办证 办公 出让 未分割
有限公司
湖南鑫远投资集团
34 尚苑一期 20-906 未分割办证 办公 出让 未分割
有限公司
湖南鑫远投资集团
35 尚苑一期 20-907 未分割办证 办公 出让 未分割
有限公司
湖南鑫远投资集团
36 尚苑一期 20-908 未分割办证 办公 出让 未分割
有限公司
湖南鑫远投资集团
37 尚苑一期 20-1001 未分割办证 办公 出让 未分割
有限公司
湖南鑫远投资集团
38 尚苑一期 20-1002 未分割办证 办公 出让 未分割
有限公司
湖南鑫远投资集团
39 尚苑一期 20-1003 未分割办证 办公 出让 未分割
有限公司
湖南鑫远投资集团
40 尚苑一期 20-1004 未分割办证 办公 出让 未分割
有限公司
湖南鑫远投资集团
41 尚苑一期 20-1005 未分割办证 办公 出让 未分割
有限公司
湖南鑫远投资集团
42 尚苑一期 20-1006 未分割办证 办公 出让 未分割
有限公司
湖南鑫远投资集团
43 尚苑一期 20-1007 未分割办证 办公 出让 未分割
有限公司
湖南鑫远投资集团
44 尚苑一期 20-1008 未分割办证 办公 出让 未分割
有限公司
其中第 29 项至第 44 项尚未分割办证，评估中采用的宗地用途、使用权类
型等数据根据未分割前的土地使用证确定。
2.土地权利状况及利用现状如下：
剩余使用 实际开发
序号 宗地名称 他项权利 土地利用现状
年限 程度
1 东苑二期 5001 62.9 无 五通一平 东苑 5001 分摊土地使用权
2 东苑二期 5002 62.9 无 五通一平 东苑 5002 分摊土地使用权
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兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
剩余使用 实际开发
序号 宗地名称 他项权利 土地利用现状
年限 程度
3 东苑二期 5003 62.9 无 五通一平 东苑 5003 分摊土地使用权
4 东苑二期 5004 62.9 无 五通一平 东苑 5004 分摊土地使用权
5 东苑二期 5005 62.9 无 五通一平 东苑 5005 分摊土地使用权
6 东苑二期 5006 62.9 无 五通一平 东苑 5006 分摊土地使用权
7 东苑二期 5007 62.9 无 五通一平 东苑 5007 分摊土地使用权
8 东苑二期 5008 62.9 无 五通一平 东苑 5008 分摊土地使用权
9 东苑二期 5009 62.9 无 五通一平 东苑 5009 分摊土地使用权
10 东苑二期 5010 62.9 无 五通一平 东苑 5010 分摊土地使用权
11 东苑二期 5011 62.9 无 五通一平 东苑 5011 分摊土地使用权
12 东苑二期 5012 62.9 无 五通一平 东苑 5012 分摊土地使用权
13 东苑二期 5013 62.9 无 五通一平 东苑 5013 分摊土地使用权
14 东苑二期 5015 62.9 无 五通一平 东苑 5015 分摊土地使用权
15 东苑二期 5016 62.9 无 五通一平 东苑 5016 分摊土地使用权
16 东苑二期 5017 62.9 无 五通一平 东苑 5017 分摊土地使用权
17 东苑二期 5018 62.9 无 五通一平 东苑 5018 分摊土地使用权
18 东苑二期 5019 62.9 无 五通一平 东苑 5019 分摊土地使用权
19 东苑二期 5020 62.9 无 五通一平 东苑 5020 分摊土地使用权
20 东苑二期 5021 62.9 无 五通一平 东苑 5021 分摊土地使用权
21 东苑二期 5022 62.9 无 五通一平 东苑 5022 分摊土地使用权
22 东苑二期 5023 62.9 无 五通一平 东苑 5023 分摊土地使用权
23 东苑二期 5024 62.9 无 五通一平 东苑 5024 分摊土地使用权
24 东苑二期 5025 62.9 无 五通一平 东苑 5025 分摊土地使用权
25 东苑二期 5026 62.9 无 五通一平 东苑 5026 分摊土地使用权
26 东苑二期 5027 62.9 无 五通一平 东苑 5027 分摊土地使用权
东苑二期 1001（鑫远白 宗地上主要建有酒店，建筑面积
27 32.9 抵押 五通一平
天鹅酒店) 35651.66 平方米
东苑二期 1002（鑫远白 宗地上主要建有酒店，建筑面积
28 32.9 抵押 五通一平
天鹅酒店) 1324.71 平方米
29 尚苑一期 20-901 34.7 无 五通一平 尚苑一期 20-901 分摊土地使用权
30 尚苑一期 20-902 34.7 无 五通一平 尚苑一期 20-902 分摊土地使用权
31 尚苑一期 20-903 34.7 无 五通一平 尚苑一期 20-903 分摊土地使用权
32 尚苑一期 20-904 34.7 无 五通一平 尚苑一期 20-904 分摊土地使用权
33 尚苑一期 20-905 34.7 无 五通一平 尚苑一期 20-905 分摊土地使用权
34 尚苑一期 20-906 34.7 无 五通一平 尚苑一期 20-906 分摊土地使用权
35 尚苑一期 20-907 34.7 无 五通一平 尚苑一期 20-907 分摊土地使用权
36 尚苑一期 20-908 34.7 无 五通一平 尚苑一期 20-908 分摊土地使用权
37 尚苑一期 20-1001 34.7 无 五通一平 尚苑一期 20-1001 分摊土地使用权
38 尚苑一期 20-1002 34.7 无 五通一平 尚苑一期 20-1002 分摊土地使用权
39 尚苑一期 20-1003 34.7 无 五通一平 尚苑一期 20-1003 分摊土地使用权
40 尚苑一期 20-1004 34.7 无 五通一平 尚苑一期 20-1004 分摊土地使用权
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兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
剩余使用 实际开发
序号 宗地名称 他项权利 土地利用现状
年限 程度
41 尚苑一期 20-1005 34.7 无 五通一平 尚苑一期 20-1005 分摊土地使用权
42 尚苑一期 20-1006 34.7 无 五通一平 尚苑一期 20-1006 分摊土地使用权
43 尚苑一期 20-1007 34.7 无 五通一平 尚苑一期 20-1007 分摊土地使用权
44 尚苑一期 20-1008 34.7 无 五通一平 尚苑一期 20-1008 分摊土地使用权
(三)核实方法、过程与结果
1.核实方法和过程
(1)指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业相关财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构
提供的资产评估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报。同
时收集土地证以及其他相关资料。
(2)初步核实企业提供的资产评估申报明细表及相关资料
评估人员根据所收集的相关资料，与企业填报的土地使用权资产评估申
报明细表进行了核对，核实使用权人、证载用途、土地面积、使用权类型、
剩余使用年限等数据，提请企业进行必要的修改和补充。
(3)现场核实与调查
根据经过初步核对的资产评估申报明细表，评估人员对评估范围内的土
地使用权进行了现场勘察，了解宗地的位臵、四至、地块大小、宗地形状、
利用现状及区位条件。现场勘察的同时，通过市场调查，了解当地政府公布
的有关征地补偿文件、基准地价文件、当地土地开发费平均水平、类似土地
市场交易信息等有关资料。
(4)完善资产评估申报明细表
根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”
相符。
(5)查验权属资料
对评估范围内土地使用权的权属资料进行必要的查验。
2.核实结果
经核实并提请企业修改完善后，土地使用权资产评估申报明细表相关数
据与核实结果基本相符，地上建筑物均已纳入本次评估范围。
(四)评估方法
评估范围内单独评估的土地使用权用途为商业（住宿餐饮)，通行的土地
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评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基
准地价系数修正法等。评估方法的选择应根据待估土地的特点、具体条件和
项目的实际情况，结合待估土地所在区域的土地市场情况和评估师收集的有
关资料，分析、选择适宜于待估土地使用权价格的方法。评估人员通过综合
分析，确定采用基准地价系数修正法，选择上述方法的理由如下：
1.由于当地没有成熟的商业（住宿餐饮)用地的租赁市场，难以准确测算
待估宗地的土地客观收益，不宜采用收益还原法评估；
2.由于近期与待估宗地类似的土地交易案例极少，不宜采用市场比较法评
估；
3.待估宗地为商业（住宿餐饮)用地，且在待估宗地同一供求圈范围内，
类似公共设施房地产的租售案例极少，难以准确估算开发完成后房地产总价，
不宜采用剩余法评估；
4.待估宗地位于市建成区，区域内房屋拆迁补偿等成本资料难以调查取得
或合理估算确定，因此无法采用成本逼近法。
5.长沙市公布了 2013 年基准地价并建立了地价修正体系，并且待估宗地
在基准地价覆盖范围内，因此可采用基准地价系数修正法。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估
成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的
平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修
正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。基本计算公式如下：
P P1b 1 Ki K j D
式中： P ──土地使用权价格；
P b ──待估宗地对应的基准地价；
K i
──宗地因素修正系数；
Kj——估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；
D ——土地开发程度修正值。
(五)典型案例
案例：东苑二期 1001（鑫远白天鹅酒店)
明细表序号：4-12-1 无形资产—土地使用权评估明细表序号 27
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1.宗地概况
(1)土地登记状况
土地使用权人：湖南鑫远投资集团有限公司
位臵：天心区湘府中路 258 号
用途：商业
面积：6,937.81 平方米(合 10.4 亩)
土地使用权类型：出让
土地使用权终止日期：2048 年 10 月 26 日
国有土地使用证编号：长国用（2012)第 076790 号
登记时间：2013 年 1 月 5 日
(2)土地权利状况
待估宗地所有权属国家所有，湖南鑫远投资集团有限公司以出让方式取
得土地使用权，土地批准用途为商业，使用权终止日期为 2048 年 10 月 26 日。
截至评估基准日，待估宗地除抵押外、未设定其它他项权利。
(3)土地利用状况
宗地上建有酒店, 面积为 35,651.66 平方米。
2.地价影响因素分析
(1)一般因素
一般因素是影响城市地价总体水平的社会、经济政策和自然因素，包括
地理位臵、人口与行政区域、自然条件、城市性质和规划、社会经济状况和
房地产市场等。
①地理位臵
长沙市位于湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。其地域范围为
东经 111°53′～114°15′，北纬 27°51′～28°41′。东邻江西省宜春、萍乡两市，南接
株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北抵岳阳、益阳两市。东西长约 230
公里，南北宽约 88 公里。
②行政区划与人口
长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花和望城 6 区，长沙、宁乡 2 县
及浏阳市。全市土地面积 1.1819 万平方公里，其中城区面积 2185 平方公里。
全市常住人口为 7,044,118 人，其中芙蓉区 523,730 人天心区 475663 人，岳麓区
801,861 人，开福区 567,373 人，雨花区 725,353 人，长沙县 979,665 人，望城区
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523,489 人，宁乡县 1,168,056 人，浏阳市 1,278,928 人。户籍人口为 6,511,888 人。
③自然条件
Ⅰ.气候条件
长沙属亚热带季风气候，气候特征是：气候温和，降水充沛，雨热同期，
四季分明。长沙市区年平均气温 17.2℃，各县 16.8℃—17.3℃，年积温为 5457℃，
市区年均降水量 1,361.6 毫米，各县年均降水量 1,358.6～1,552.5 毫米。长沙夏
冬季长，春秋季短，夏季约 118—127 天，冬季 117—122 天，春季 61—64 天，
秋季 59—69 天。春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。3 月下
旬至 5 月中旬，冷暖空气相互交绥，形成连绵阴雨低温寡照天气。从 5 月下
旬起，气温显著提高，夏季日平均气温在 30℃以上有 85 天，气温高于 35℃的
炎热日，年平均约 30 天，盛夏酷热少雨。9 月下旬后，白天较暖，入夜转凉，
降水量减少，低云量日多。从 11 月下旬至第二年 3 月中旬，节届冬令，长沙
气候平均气温低于 0℃的严寒期很短暂，全年以 1 月最冷，月平均为 4.4℃
—5.1℃，越冬作物可以安全越冬，缓慢生长。
Ⅱ.地形地貌
长沙城处于从丘陵向平原的过渡地带。西侧为低山区，碧虚岭海拔 300.8
米，为岳麓山高峰。山前有天马山、凤凰山大小岗丘罗列；山后有桃花岭、
金牛岭等。西北分布着元古代震旦纪期的浅变质岩和板岩组成的丘陵。由于
地层岩质坚，自然剥蚀作用缓慢，成了谷山、尖山、乌山等数座孤峰。 东北
侧为花岗岩低山丘陵地带，地表发育的土壤多为沙土，山势较陡峭，山脊多
不相连。 距长沙约 30 公里有黑麋峰，海拔 591 米。 再东北有影珠山、天华
山、飘风山、明月山等。东侧和东南侧为红岩丘岗，海拔一般 100 米左右。大
多数小山丘岩质松散，易风化成红岩岗地；个别因岩基坚硬，仍耸立于丘岗
之中。烈士公园北端的罗洋山，东面受浏阳河切削，悬岩壁立。
④城市性质与规划
长沙，简称长，湖南省省会，国家首批历史文化名城，国家综合配套改
革试验区之一，国家级两化融合试验区之一，国家十二五规划确定的重点开
发区域，南中国综合性交通枢纽。城市发展前景据长沙所处的地理位臵和历
史形成特点，西文东市、拓南兴北是总体的思路。产业发展上，河西以发展
高新技术产业、建设大学城为契机，提升长沙的文化和经济实力；河东，突
出构筑中心商业区、大型商贸市场、现代三产服务业，工业向园区集中，加
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快传统产业改造步伐。城市布局上，重点向东向南发展，推进长株潭经济一
体化。2015 年 5 月 24 日，湘江新区正式挂牌。湘江新区是全国第 12 个、中部
第 1 个国家级新区。努力建设高端制造研发转化基地和创新创意产业集聚区，
产城融合、城乡一体的新型城镇化示范区，全国两型社会建设引领区，长江
经济带内陆开放高地。
⑤社会经济状况及房地产市场
2014 年长沙市全年实现地区生产总值（GDP)7,824.81 亿元，比上年增长
10.5%。分产业看，第一产业实现增加值 318.04 亿元，增长 4.5%；第二产业实
现增加值 4,245.68 亿元，增长 11.4%，其中工业实现增加值 3574.93 亿元，增长
11.4%；第三产业实现增加值 3,261.09 亿元，增长 9.7%。第一、二、三次产业
分别拉动 GDP 增长 0.2、6.4、3.9 个百分点，三次产业对 GDP 增长的贡献率分
别为 1.5%、61.1%、37.4%。按常住人口计算，人均 GDP 达 107,683 元，比上年
增长 9.2%。三次产业结构调整为 4.0：54.3：41.7。全部工业增加值占 GDP 的
比重达 45.7%。全市非公有制经济实现增加值 4,979.21 亿元，占 GDP 的比重达
63.6%。
全年财政总收入 1,003.08 亿元，比上年增长 13.5%，其中公共财政预算收
入 632.80 亿元，增长 17.9%。公共财政预算支出 802.40 亿元，增长 14.3%。
全年完成农林牧渔业增加值 318.04 亿元，比上年增长 4.5%，其中农业增
加值 193.88 亿元，增长 6.1%；林业增加值 14.52 亿元，增长 5.1%；牧业增加值
91.80 亿元，增长 0.7%；渔业增加值 12.02 亿元，增长 8.1%；农林牧渔服务业
增加值 5.82 亿元，增长 7.2%。
全市实现工业增加值 3574.93 亿元，比上年增长 11.4%，其中规模以上工
业实现增加值 3042.05 亿元，增长 12.0%。
在规模以上工业中，全市重工业实现增加值 1750.74 亿元，比上年增长
12.7%。重工业增加值占规模工业增加值的比重达 57.6%，对规模工业增长的贡
献率达 60.8%。
全市园区规模以上工业增加值 1825.64 亿元，比上年增长 13.4%，占全市
规模以上工业增加值的 60.0%，对规模以上工业增长的贡献率达 68.9%。
全年完成固定资产投资 5435.75 亿元，比上年增长 18.3%。全市计划总投
资超过 5000 万元的在建项目（不含房地产)2211 个，全年完成投资 2371.05 亿
元，占固定资产投资总额的 43.6%。
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在固定资产投资中，第一产业完成投资（不含水利建设投资)49.60 亿元，
比上年增长 10.7%；第二产业完成投资 1777.79 亿元，增长 20.6%，其中工业投
资 1745.35 亿元，增长 18.9%；第三产业完成投资 3608.36 亿元，增长 17.4%。
全年基础设施建设完成投资 995.37 亿元，增长 24.6%。
全年完成房地产开发投资 1310.50 亿元，比上年增长 13.6%。全市商品房
销售面积 1519.20 万平方米，下降 17.5%。全市商品房销售额 928.92 亿元，其
中住宅销售额 726.48 亿元，下降 23.2%。
(2)区域因素
区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相
互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。
①区域位臵
待估宗地位于天心区湘府中路 258 号，刘家冲北路东侧、湘府中路北侧，
在长沙市中心城区的南部区域，根据长沙市中心城区土地定级估价成果，待
估宗地土地级别属于三级商业地。
②基础设施状况
待估宗地地所处区域的供水由城市自来水公司供水，供水保证率较高，
排水连接市政排污管网；供电由市供电局供应，供电保证率较高；区域内通
讯与市政通讯网相连，市话普及率高，通讯线路畅通。基础设施整体条件较
优，已达“五通”，基本能够满足用地需要。
③商业繁华度
商业繁华度：待估宗地距市级或区级商服中心距离较远，商业繁华度较
差。
④交通条件
区域内路网密度一般，有刘家冲北路、湘府中路、万芙北路、新韶东路
等城市交通道路，道路通达度优。
⑤周围土地利用类型
待估宗地所处区域周围土地利用类型主要为商服用地和住宅用地。
(3)个别因素
个别因素是指与宗地直接相关的自然条件、基础设施条件、土地权利状
况、规划条件等。
宗地位臵： 待估宗地位于天心区湘府中路 258 号，刘家冲北路东侧、湘
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府中路北侧。
宗地面积、形状：宗地面积为 6937.81 平方米(合 10.4 亩)，形状较规则，
对土地利用无不良影响。
地质条件：地质状况较稳定。
地势坡度：宗地内地势平坦，对工程建设无影响。
基础设施条件：宗地红线外“五通”(通路、通上水、通下水、通电、通讯)、
场地内平整。
交通条件：周边有多条主、次干道，交通便利。
土地权利状况：土地所有权为国家所有，湖南鑫远投资集团有限公司以
出让方式取得土地使用权，证载使用权终止日期为 2048 年 10 月 26 日，证载
用途为商业。评估设定用途为商业（住宿餐饮)，设定剩余使用年限为 32.9 年(至
2048 年 10 月 26 日)，设定无他项权利限制。
利用条件：宗地证载用途为商业，建有酒店, 面积为 35,651.66 平方米，现
状容积率 5.14。
土地开发程度：待估宗地实际开发程度为“五通一平”(即红线外通上水、通
下水、通电、通路、通讯，红线内场地平整)，评估设定开发程度为“五通一平”(即
红线外通上水、通下水、通电、通路、通讯，红线内场地平整)。
3.地价定义
待估宗地证载用途为商业、实际用途为商业（住宿餐饮)，实际开发程度
为“五通一平”(即宗地红线外通路、通电、通电讯、通上水、通下水，宗地红线
内场地平整)，证载使用权类型为出让，证载土地使用权终止日期为 2048 年 10
月 26 日。根据本评估项目的性质及待估宗地的具体情况，本次评估设定宗地
用途为商业（住宿餐饮)，设定使用权类型为出让，设定土地剩余使用年限为
32.9 年，设定在现状利用条件下(现状容积率 5.14)，设定土地开发程度为“五通
一平”(即宗地红线外通路、通电、通电讯、通上水、通下水、宗地红线内场地
平整)。
综上，该宗地的评估结果是指待估宗地在满足上述设定的用途、使用年
期、利用条件、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日 2015 年 11 月 30
日的公开市场条件下的土地使用权价格。
4.评估测算过程
经分析，本次采用基准地价系数修正法对待估宗地进行评估，评估测算
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过程如下：
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估
成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的
平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修
正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。基本计算公式如下：
P P1b 1 Ki K j D
式中： P ──土地使用权价格；
P b ──待估宗地对应的基准地价；
K i
──宗地因素修正系数；
Kj——估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；
D ——土地开发程度修正值。
①基准地价的确定
委估宗地用途为公共设施用地，根据《长沙市人民政府关于印发<长沙市
国有建设用地使用权有偿使用的规定>的通知》（长政发[2014]24 号)，确定委估
宗地位于长沙市城区三级商业用地范围，三级商业用地基准地价为 5930 元/
平方米(折合 395 万元/亩)，修正幅度最高为 21.69%，最低为-19.64%。该基准地
价设定土地开发程度为“五通一平”(即宗地红线外通路、通电、通电讯、通上水、
通下水、宗地红线内场地平整)，土地使用年限为 40 年，标准容积率为 2.5，
基准日为 2013 年 12 月 31 日。
②宗地因素修正系数
Ⅰ.编制宗地因素说明表及修正系数表
参考《城镇土地估价规程》及《长沙市城市规划区基准地价更新技术报
告》的基准地价评估结果结合现场勘查，按照对待估宗地的影响程度，编制
宗地因素条件说明表及修正系数表。
宗地因素条件说明表
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
距市级商服中心距离
-4684 4684-5504 5504-6512 6512-7722 7722-
（米)
商服繁华度
距区级商服中心距离
-770 770-1504 1504-2284 2284-3324 3324-
（米)
混合型主 生活型主干 交通型主干 交通次主干
道路通达度 临街道路状况 支路
干道 道 道 道
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公交便捷度 500 米内站点数 >9 9-7 7-5 5-3 <3
距客运长途汽车站距
对外交通便 -2755 2755-3826 3826-4722 4722-5678 5678-
离
利度
距客运火车站距离 -3670 3670-5785 5785-7897 7897-8987 8987-
基本设施完
水电气综合保证率 100% 90-100% 80-90% 60-80% <60%
备度
地质状况 >30 吨/m2 25-30 吨/m2 20-25 吨/m2 15-20 吨/m2 <15 吨/m2
自然条件优
>100 年一 50-100 年一 <15 年一
劣度 自然灾害 30-50 年一遇 15-30 年一遇
遇 遇 遇
人口稠密 人口较稠密 人口较稀疏 人口稀疏
人口状况 人口密度 一般
区 区 区 区
街坊间支
道路规划 主干道 次干道 快速路 支路
路
城市规划
不太适合用 不适合用
用地规划 最佳用途 较适用途 一般用途
途 途
宗地因素修正系数表
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
距市级商服中心距离
0.0438 0.0219 0 -0.0199 -0.0397
（米)
商服繁华度
距区级商服中心距离
0.0258 0.0129 0 -0.0117 -0.0234
（米)
道路通达度 临街道路状况 0.0247 0.0124 0 -0.0112 -0.0224
公交便捷度 500 米内站点数 0.0239 0.012 0 -0.0108 -0.0216
距客运长途汽车站距离 0.0052 0.0026 0 -0.0024 -0.0047
对外交通便利度
距客运火车站距离 0.0087 0.0044 0 -0.004 -0.0079
基本设施完备度 水电气综合保证率 0.0226 0.0113 0 -0.0102 -0.0204
地质状况 0.0128 0.0064 0 -0.0058 -0.0116
自然条件优劣度
自然灾害 0.0067 0.0034 0 -0.0031 -0.0061
人口状况 人口密度 0.0228 0.0114 0 -0.0103 -0.0206
道路规划 0.0069 0.0035 0 -0.0032 -0.0063
城市规划
用地规划 0.013 0.0065 0 -0.0059 -0.0118
委估宗地修正系数表
因素 因子 待估宗地指标值 指标优劣度 修正系数
距市级商服中心距离（米) 7722- 劣 -0.0397
商服繁华度
距区级商服中心距离（米) 2284-3324 较劣 -0.0117
道路通达度 临街道路状况 混合型主干道 优 0.0247
公交便捷度 500 米内站点数 9-7 较优 0.012
距客运长途汽车站距离 -2755 优 0.0052
对外交通便利度
距客运火车站距离 8987- 劣 -0.0079
基本设施完备度 水电气综合保证率 90-100% 较优 0.0113
地质状况 25-30 吨/m2 较优 0.0064
自然条件优劣度
自然灾害 >100 年一遇 优 0.0067
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人口状况 人口密度 一般 一般 0
道路规划 主干道 优 0.0069
城市规划
用地规划 较适用途 较优 0.0065
合计 0.0204
委估宗地所有地价影响因素总修正系数为 2.04%。
③期日修正
该基准地价的基准日为 2013 年 12 月 31 日，距评估基准日 1.9 年，应进行
期日修正。通过调查分析，待估宗地所处区域公共设施用地地价变动幅度与
长沙市商业用地整体地价变动幅度基本接近，则本次估价期日修正参考城市
地价动态监测信息网公布的长沙市商业地价增长率确定。
根据中国城市地价动态监测网信息公布的长沙市商业用地 2014 年至 2015
年 11 月地价增长率如下表：
年度/季度 增长率 备注
2014 年度 4.46%
2015 第一季度 0.65%
2015 第二季度 0.70%
2015 第三季度 0.48%
由于近期地价变动幅度较小，故忽略不
2015 第 10 月-11 月 \ 计。
则：
期日修正系数= (1+0.48%)*(1+0.70%)*(1+0.65%)*(1+4.46%)
=1.0638
④年期修正
本次评估设定宗地剩余年限为 32.9 年，而基准地价设定的使用年限为 40
年，因此应进行年期修正。年期修正的计算式如下：
1 1
K 1 n
1 m
1 r 1 r
式中： K 为年期修正系数， n 为待估宗地剩余使用年限， m 为商业用地最
高出让年限，r 为土地还原率。其中土地还原率的测算采用安全利率加风险调
整值法，即将还原率视为包含安全利率和风险调整值两大部分，通过对待估
宗地和当地地产市场状况的综合分析，分别确定各部分取值，再将它们相加
得出。计算过程如下：
项目 取值说明 取值
安全利率 取一年期金融机构人民币存款基准利率 1.50%
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投资者投资于收益不确定、具有一定风险
投资风险补偿率 3.90%
性的房地产时，所要求的额外风险补偿
风
投资者投资房地产而付出额外管理所要求
险 管理负担补偿率 0.10%
的补偿
调
投资者所投入的资金由于缺乏流动性所要
整 缺乏流动性补偿率 1.50%
求的补偿
值
不动产增值预期所带来的对不动产收益回
不动产增值预期带来的折扣率 -1.00%
报率的折扣
合计 6.00%
则年期修正系数=［1-1/(1+6%)32.9］/［1-1/(1+6%)40］
=0.9448
⑤容积率修正
本次评估设定宗地容积率为 5.14，基准地价设定的标准容积率为 2.5，需
进行容积率修正。根据长沙市商业用地容积率修正系数表，确定楼面地价容
积率修正系数为 0.8940。
⑥开发程度修正
待估宗地开发程度设定为“五通一平”(即宗地红线外通路、通电、通上水、
通下水、通讯，宗地红线内场地平整)，与基准地价设定的开发程度一致，则
不作开发程度修正。
⑦宗地单价：
出让宗地单价=5,930× (1+2.04%)× 1.0638× 0.9448× (0.894÷ 2.5× 5.14)
=11,179(元/平方米)
⑧评估结果
宗地地价=宗地单价× 宗地面积
=11,179× 6,937.81
=77,557,778（元)
(六)评估结果
(1)土地使用权评估结果
根据以上评估工作，得出如下评估结果：
金额单位：人民币元
名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
土地使用权 0.00 80,439,501.00 80,439,501.00
(2)评估结果与账面价值比较变动情况及原因
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土地使用权账面值为 0.00 元，经评估，评估值为 80,439,501.00 元，评估增
值 80,439,501.00 元。评估增值的原因为：
①企业的土地使用权账面值含在房屋建筑物中，此次对于酒店用地进行
了单独评估，造成评估增值；
②由于委估宗地所在区域经济的发展，配套设施不断完善，用地需求不
断上升，可供开发利用的土地减少，近年土地使用权出让价格的不断攀升造
成，是形成本次评估增值的主要原因。
(七)特殊说明
1.至评估基准日,评估范围内的土地使用权已设定抵押，评估结论未考虑
该抵押权对评估价值的影响。
2.至评估基准日，评估范围内 16 宗土地使用权尚未取得土地使用权证，
评估师已提请被评估企业办理相关权属证书以完善产权，本报告评估结论是
在假设上述土地使用权不存在产权纠纷的前提下作出的，亦未考虑将来办理
权属证书时需要支付的相关费用。
九、递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面值 88,464,194.25 元，核算内容为因企业执行的会计
政策与税法规定不同，资产的账面价值与其计税基础产生的差异。评估人员
通过查阅相关账簿、凭证，了解产生的原因、形成过程并核实金额的准确性。
经核实，该科目核算的金额符合企业会计制度及税法相关规定，评估时根据
对应科目的评估处理情况计算确认递延所得税资产。
经评估，递延所得税资产评估值为 88,464,194.25 元。
十、负债评估技术说明
(一)评估范围
流动负债主要包括：应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、
应交税费、其他应付款、一年内到期的费流动负债、长期借款、递延所得税
负债等。
上述负债在评估基准日账面值如下：
金额单位：人民币元
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科目名称 账面值
应付票据 250,000,000.00
应付账款 880,259,813.35
预收款项 374,672,830.41
应付职工薪酬 3,754,203.71
应交税费 59,630,579.96
应付利息 2,416,666.67
其他应付款 630,772,633.39
一年内到期的非流动负债 297,000,000.00
流动负债合计 2,498,506,727.49
长期借款 863,500,000.00
递延所得税负债 4,659,242.63
其他非流动负债 46,262,961.30
非流动负债合计 914,422,203.93
负债合计 3,412,928,931.42
(二)流动负债各科目核实、评估的方法和结果
1. 应付票据
应付票据账面值 250,000,000.00 元，是企业应付给隆宇建设有限公司的应
付票据。评估人员通过查阅票据、相关账簿和凭证等资料，以核实放款单位、
金额、期限和利率等内容。核实无误后，以账面值作为评估值。
应付票据评估值为 250,000,000.00 元。
2. 应付账款
应付账款账面值为 880,259,813.35 元，核算内容是企业购买材料、应付工
程款、暂估工程款等应付供货方的款项。
评估人员通过查阅有关合同、协议等资料，核实业务内容、结算方式、
期限、发生日期和金额等内容，并对部分大额款项发函询证。经核实，未发
现有无需支付的款项，则以核实后账面值作为评估值。
应付账款评估值为 880,259,813.35 元。
3. 预收账款
预收账款账面值为 374,672,830.41 元，是核算企业销售房子收到客户房款、
定金等款项。
评估人员通过查阅有关合同、协议等资料，核实业务内容、结算方式、
期限、发生日期和金额等内容，经核实，未发现有无需支付的款项，则以核
实后账面值作为评估值。
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预收账款评估值为 374,672,830.41 元
4. 应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为 3,754,203.71 元，是企业已计提而未付的职工工资
及工会经费、福利费、教育经费等。
评估人员查阅了相关账簿和凭证，了解企业员工构成与职工薪酬制度，
核实其计算标准及依据。核实无误后，以账面值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 3,754,203.71 元。
5. 应交税费
应交税费账面值 59,630,579.96 元，内容包括企业所得税、营业税、教育
费附加、房产税、土地使用税、个人所得税及增值税等。评估人员查阅了相
关账簿和凭证，了解企业负担的税种、税率以及相关税收政策。核实无误后，
以账面值作为评估值。
应交税费评估值为 59,630,579.96 元。
6. 应付利息
应付利息账面值 2,416,666.67 元，是企业向银行或其他金融机构借入的款
项的应付未付利息。评估人员通过查阅借款合同、担保合同、相关账簿和凭
证等资料，以核实放款单位、金额、期限和利率等内容。核实无误后，以账
面值作为评估值。应付利息评估值为 2,416,666.67 元。
7. 其他应付款
其他应付款账面值 630,772,633.39 元，内容包括企业应付的客户租赁押金、
购房预约金、会员卡充值款、预付消费款等。评估人员查阅了相关账簿和凭
证，核实其核算内容、发生时间、款项性质及金额，并对部分项目发函询证。
经核实，未发现有无需支付的款项，则以核实后账面值作为评估值。
其他应付款评估值为 630,772,633.39 元。
8. 一年到期的非流动负债
一年内到期的非流动负债账面值 474,500,000.00 元，是企业向银行或其他
金融机构借入的期限在 1 年以上且一年内到期的借款，为人民币借款。评估
人员通过查阅借款合同、担保合同、相关账簿和凭证等资料并对大额借款进
行函证，以核实放款单位、金额、期限和利率等内容。核实无误后，以账面
值作为评估值。
一年内到期的非流动负债评估值为 474,500,000.00 元。
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9. 长期借款
长期借款账面值 686,000,000.00 元，是企业向银行或其他金融机构借入的
期限在 1 年以内的各项借款，全部为人民币借款。评估人员通过查阅借款合
同、担保合同、相关账簿和凭证等资料并对大额借款进行函证，以核实放款
单位、金额、期限和利率等内容。核实无误后，以账面值作为评估值。
一年内到期的非流动负债评估值为 686,000,000.00 元。
10. 递延所得税负债
递延所得税负债账面值 4,659,242.63 元，核算内容为因企业执行的会计政
策与税法规定不同，资产的账面价值与其计税基础产生的差异。评估人员通
过查阅相关账簿、凭证，了解产生的原因、形成过程并核实金额的准确性。
经核实，该科目核算的金额符合企业会计制度及税法相关规定，评估时根据
对应科目的评估处理情况计算确认递延所得税资产。
经评估，递延所得税资产评估值为 4,659,242.63 元。
11. 其他非流动负债
其他非流动负债核算内容为递延收益，账面值 46,262,961.30 元，核算内
容为因历史年度企业从事市政工程获得的收益，未来年度无需在支付，本次
评估将其评估为 0，同时考虑所得税的影响。
经评估，其他非流动负债评估值为 11,565,740.33 元。
(三)流动负债评估结果
1.流动负债评估结果如下：
金额单位：人民币元
科目名称 账面值 评估值 增值额 增值率(%)
应付票据 250,000,000.00 250,000,000.00 0.00 0.00
应付账款 880,259,813.35 880,259,813.35 0.00 0.00
预收款项 374,672,830.41 374,672,830.41 0.00 0.00
应付职工薪酬 3,754,203.71 3,754,203.71 0.00 0.00
应交税费 59,630,579.96 59,630,579.96 0.00 0.00
应付利息 2,416,666.67 2,416,666.67 0.00 0.00
其他应付款 630,772,633.39 630,772,633.39 0.00 0.00
一年内到期的非流动负债 297,000,000.00 297,000,000.00 0.00 0.00
流动负债合计 2,498,506,727.49 2,498,506,727.49 0.00 0.00
长期借款 863,500,000.00 863,500,000.00 0.00 0.00
递延所得税负债 4,659,242.63 4,659,242.63 0.00 0.00
其他非流动负债 46,262,961.30 11,565,740.33 -34,697,220.98 -75
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非流动负债合计 914,422,203.93 879,724,982.96 -34,697,220.98 -3.79
负债合计 3,412,928,931.42 3,378,231,710.44 -34,697,220.97 -1.02
2.评估结果与账面价值比较变动情况及原因
负债账面价值 3,412,928,931.42 元，评估价值 3,378,231,710.44 元，评估减
值 34,697,220.98 元，主要原因为本次评估将企业未来无需支付的递延收益评估
为 0。
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第四章 收益法评估技术说明
一、评估对象
本报告评估对象为湖南鑫远投资集团有限公司股东全部权益价值。
二、收益法适用性分析
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估
对象价值的评估方法。收益法应用的前提是：①被评估企业未来预期收益及
获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量；②被评估企业预期
收益年限可以预测。
被评估企业提供了历史年度的经营和财务资料以及未来经营收益预测的
有关数据和资料，通过分析企业提供的相关资料并结合对宏观经济形势、企
业所处行业的发展前景以及企业自身的经营现状的初步分析，我们认为，被
评估企业具备持续经营的条件，未来预期收益、风险可以预测并可以用货币
衡量，预期收益年限可以预测，因此可以采用收益法对被评估企业股权价值
进行评估。
三、收益预测的尽职调查
收益法评估中的尽职调查工作的步骤及内容如下：
(1)查阅历年财务报表及其他相关资料，分析被评估企业历年的营业收入、
成本及相关费用的构成及变动原因，分析企业各项经济技术指标、财务指标
变动原因。
(2)调查收集影响被评估企业经营的有关信息和资料，内容包括宏观经济
形势、被评估企业所处行业的政策、现状及发展前景、被评估企业税收及其
他优惠政策等。
(3)分析企业的资产和负债，核实是否存在溢余资产、非经营性资产及负
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债。
(4)与被评估企业有关人员就被评估企业的未来经营规划、发展前景进行
访谈。
(5)分析被评估企业提供的预测未来经营收益的有关数据和资料。
四、收益预测的假设条件
本评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一) 一般假设
1.假设评估基准日后被评估单位在预测期内持续经营；
2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境
无重大变化；
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大
变化；
4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费
用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担
当其职务；
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
(二) 特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所
采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经
营范围、方式与目前保持一致；
3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均
流出；
4.假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场竞争态势；
5.本次评估预测以被评估单位评估基准日股权结构为框架，未考虑基准日
后可能发生的股权变化或重组；
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6.本次评估均是基于企业开发的项目均能按计划顺利开发完成和能如期
实现工程的竣工验收并根据与业主的合同约定如期交房。本次测算资产价值
及企业价值时，未考虑可能出现的工程质量问题、工期后延所产生的成本增
加及或有负债对评估结果的影响，开发成本能有效控制在预算范围内；
7.本次评估是基于企业基准日的存量资产为基础进行的，并未考虑企业在
未来可能取得的新项目开发所产生的价值；
8.本次评估基于项目所在地目前的房地产市场情况，对可预期的未售物业
的预计销售价格进行了适当合理判断，但未考虑未来项目所在地房地产市场
发生较大变化时对评估结果产生的影响；
9.本次评估基于已批复的规划方案、投资计划进行预测，未考虑未来年度
规划方案和投资计划调整对评估结果产生的影响；
10.本次评估时，未完工程后续专业支出为管理层预计项目总专业支出减
去在评估基准日已投入的专业支出金额进行确定的，未考虑该部分项目工程
竣工决算时，项目专业支出(土地、建安、前期、市政配套、基础设施及开发
间接费)与此预算金额可能存在的差异对评估结果产生的影响；
11.本次对房地产开发项目进行评估时，项目尚未完成竣工面积的测绘工
作，本次评估采用管理层提供的可供销售面积进行测算，未考虑企业最终测
绘的销售面积与管理层目前提供数据可能存在差异对评估结果的影响。
12.本次对房地产开发项目进行评估时，假设在项目销售完成后进行土地
增值税清算。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来
经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结
论的责任。
五、企业经营、资产、财务分析
(一)行业背景分析
1.我国宏观经济形势分析
2015 年上半年国内生产总值 296868 亿元，按可比价格计算，同比增长
7.0%。分季度看，一季度同比增长 7.0%，二季度增长 7.0%。分产业看，第一
产业增加值 20255 亿元，同比增长 3.5%；第二产业增加值 129648 亿元，增长
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6.1%；第三产业增加值 146965 亿元，增长 8.4%。从环比看，二季度国内生产
总值增长 1.7%。
(1)农业生产形势较好
全国夏粮总产量 14107 万吨，比上年增加 447 万吨，增长 3.3%。夏收油菜
籽产量 1388 万吨，比上年增加 16 万吨，增长 1.2%。上半年，猪牛羊禽肉产量
3906 万吨，同比下降 2.4%，其中猪肉产量 2574 万吨，下降 4.9%。
(2)工业生产基本平稳
上半年，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长 6.3%，增速
比一季度回落 0.1 个百分点。分经济类型看，国有控股企业增加值同比增长
1.9%，集体企业增长 2.0%，股份制企业增长 7.5%，外商及港澳台商投资企业
增长 3.8%。分三大门类看，采矿业增加值同比增长 3.2%，制造业增长 7.1%，
电力、热力、燃气及水生产和供应业增长 2.2%。分产品看，565 种产品中有
305 种产品产量同比增长。上半年规模以上工业企业产销率达到 97.3%。规模
以上工业企业实现出口交货值 55707 亿元，同比下降 0.4%。6 月份，规模以上
工业增加值同比增长 6.8%，增速连续 3 个月回升，环比增长 0.64%。
(3)固定资产投资增速有所回落
上半年，固定资产投资(不含农户)237132 亿元，同比名义增长 11.4%，增
速比一季度回落 2.1 个百分点。其中，国有控股投资 73745 亿元，增长 12.3%；
民间投资 154438 亿元，增长 11.4%，占全部投资的比重为 65.1%。分产业看，
第一产业投资 6159 亿元，同比增长 27.8%；第二产业投资 97446 亿元，增长 9.3%；
第三产业投资 133527 亿元，增长 12.4%。从到位资金情况看，上半年到位资金
261507 亿元，同比增长 6.3%。其中，国家预算资金增长 18.6%，国内贷款下降
4.8%，自筹资金增长 8.6%，利用外资下降 30.9%。上半年新开工项目计划总投
资 191936 亿元，同比增长 1.6%。从环比看，6 月份固定资产投资(不含农户)
增长 0.88%。
(4)对外贸易顺差继续增加
2015 年上半年，进出口总额 115316 亿元人民币，同比下降 6.9%。其中，
出口 65722 亿元人民币，增长 0.9%；进口 49594 亿元人民币，下降 15.5%。进
出口相抵，顺差 16128 亿元人民币。6 月份，进出口总额 20655 亿元人民币，
同比下降 1.9%。其中，出口 11749 亿元人民币，增长 2.1%；进口 8907 亿元人
民币，下降 6.7%。
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(5)居民消费价格基本稳定
2015 年上半年，居民消费价格同比上涨 1.3%，涨幅比一季度扩大 0.1 个百
分点。其中，城市上涨 1.3%，农村上涨 1.1%。分类别看，食品价格同比上涨
2.0%，烟酒及用品上涨 0.5%，衣着上涨 2.9%，家庭设备用品及维修服务上涨
1.1%，医疗保健和个人用品上涨 1.8%，交通和通信下降 1.6%，娱乐教育文化
用品及服务上涨 1.5%，居住上涨 0.7%。工业生产者出厂价格同比下降 4.6%，6
月份同比下降 4.8%，环比下降 0.4%。工业生产者购进价格同比下降 5.5%，6
月份同比下降 5.6%，环比下降 0.2%。
(6)居民收入稳定增长
根据城乡一体化住户调查，上半年全国居民人均可支配收入 10931 元，同
比名义增长 9.0%，扣除价格因素实际增长 7.6%。按常住地分，城镇居民人均
可支配收入 15699 元，同比名义增长 8.1%，扣除价格因素实际增长 6.7%；农
村居民人均可支配收入 5554 元，同比名义增长 9.5%，扣除价格因素实际增长
8.3%。全国居民人均可支配收入中位数 9700 元，同比名义增长 10.5%。二季度
末，农村外出务工劳动力总量 17436 万人，同比增加 18 万人，增长 0.1%。上
半年，外出务工劳动力月均收入 3002 元，同比增长 9.8%。
(7)结构继续优化
产业结构继续优化。上半年，第三产业增加值占国内生产总值的比重为
49.5%，比上年同期提高 2.1 个百分点，高于第二产业 5.8 个百分点。内需结构
进一步改善。上半年，最终消费支出对国内生产总值的贡献率为 60.0%，比上
年同期提高 5.7 个百分点。城乡居民收入差距进一步缩小。上半年，农村居民
人均可支配收入实际增长快于城镇居民人均可支配收入 1.6 个百分点，城乡居
民人均收入倍差 2.83，比上年同期缩小 0.04。节能降耗继续取得新进展。上半
年，单位国内生产总值能耗同比下降 5.9%。
2.湖南长沙经济发展情况
(1)农业生产保持稳定。
2015 年上半年，全市实现农林牧渔业增加值 136.6 亿元，同比增长 4.0%。
一是种植业生产平稳。全市农产品加工业预计实现总销售收入 641.7 亿元，同
比增长 15.8%。休闲农业完成经营收入 17.2 亿元，接待游客 832 万人次。三是
畜牧业生产呈现分化。上半年全市出栏肉猪同比下降 3.3%，存栏同比下降
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2.7%；出笼家禽同比上升 0.4%，存笼同比增长 2.5%。全市家禽存出笼连续五
个季度同比下降后，本季度同比增长，家禽生产走出禽流感冲击。
(2)工业经济企稳回升。
2015 年 2- 6 月规模工业增加值累计增速分别为 10.4%、9.2%、7.3%、7.3%
和 9%，5 月止住下滑势头，6 月增速大幅回升，当月增速达 12.5%。一是传统
产业逆势上升。烟花、食品等传统产业加快转型升级，在宏观经济下行环境
下保持较快增长。上半年化学原料和化学制品业实现增加值同比增长 24.2%，
增长贡献率达 22.3%；二是优势产业继续发力。近年来形成的优势产业在龙头
企业的带领下增长较快，上半年电子设备制造业实现增加值 106.7 亿元，同比
增长 22.1%，增长贡献率达 17.7%；有色金属加工业实现增加值 90.2 亿元，同
比增长 20.6%，增长贡献率达 14.1%；三是创新驱动引领增长。上半年全市规
上工业高技术产业实现增加值 192.31 亿元，同比增长 20.1%，占规上工业增加
值比重为 11.8%，同比提高 1 个百分点，增长贡献率达 26.3%。
(3)第三产业贡献突出。
2015 年上半年，全市实现第三产业增加值 1644.90 亿元，同比增长 11.5%，
增速快于上年同期 2.1 个百分点，增长贡献率达 47.8%。一是金融业高速增长。
上半年，金融业增加值同比增长 17.1%，增速提升 5.7 个百分点；对经济增长
的贡献率达 9.1%，同比提高 3.4 个百分点。6 月末，金融机构各项存款余额达
13542.3 亿元，同比增长 19.3%，增速提升 2.6 个百分点。金融机构各项贷款余
额达 11691.3 亿元，同比增长 13.9%。二是生产性服务业支撑作用明显。1-6 月
规模以上生产性服务业实现营业收入 276.6 亿元，同比增长 13.8%，占规模以
上服务业总量的 73.9%，拉动规模以上服务业增长 10.3 个百分点。三是信息服
务业快速发展。1-6 月互联网和相关服务业实现营业收入同比增长 17.8%；软
件和信息技术服务业实现营业收入同比增长 70.0%。
(4)投资增速逐月加快。
2015 年 2-6 月增速分别为 4.2%、10.1%、10.3%、15.1%、16.6%，呈现逐月
上升趋势。一是重大项目强力推进。在建计划总投资亿元以上项目 615 个，完
成投资 876.93 亿元，同比增长 43.2%，增长贡献率达 62.1%。二是政府投资力
度加大。政府主导的投资项目完成投资 735.65 亿元，同比增长 31.1%，增长贡
献率达 41.0%，创近年新高。三是房地产市场销售创近年新高。全市完成新建
商品房销售面积 861.59 万平方米，同比增长 45.7%，分别比 1-3 月、1-4 月、1-5
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月加快 32.6、15.2、7.8 个百分点。其中 4 月、5 月、6 月单月同比增长分别达
85.6%、62.8%、77.4%，6 月单月新建商品房销售 207.99 万平方米，创近年月度
新高。
(5)消费市场总体平稳。
2015 年上半年，社会消费品零售总额同比增长 12.2%，总体运行平稳，结
构积极改善。一是限额以上零售额增速企稳回升。限额以上零售额一改今年
以来逐月下滑的态势，6 月显现回升势头，当月增速为 12.1%，远高于 4 月、5
月水平。二是汽车类商品贡献增大。上半年限额以上汽车类商品零售额同比
增长 10.3%，对限额以上商品零售额增长贡献率达 48.7%。三是网络消费继续
高速增长。上半年，限额以上批发和零售业法人单位通过公共网络实现的零
售额为 8.80 亿元，同比增长 126.3%。四是出口平稳增长。1-6 月，全市进出口
总额增长 14.9%。其中，出口增长 24.1%，进口下降 4.9%。
(6)社会民生有效改善。
物价、就业等民生指标整体呈现向好态势。一是物价指数低位运行。上
半年，城市居民消费价格总指数为 100.9，增幅同比回落 2.3 个百分点，低于
全年调控目标。二是民生实事稳步推进。完成城市棚户区改造 16408 户，超序
时进度 35 个百分点。城镇新增就业 7.0 万人，达到序时进度。全市空气质量
优良天数 122 天，同比增加 24 天。
3.长沙房地产发展情况
(1)商业地产市场发展情况
据长沙市房地产开发行业预警预报信用信息系统显示，2015 年上半年商
业地产投资额、新开工面积同比双双下降，而施工、新竣工、销售面积则同
比增加，其中销售面积更是增加了 85.62%。但商业地产现房存量仍处于上升
趋势，截至 6 月底竣工一年及以上的现房存量已达到 264.5 万平方米。
2015 年长沙商业地产销售业绩出现明显改善，1-6 月销售面积(含期房和现
房)达 49.81 万平方米，同比增长了 85%，整体呈“两头高中间低”走势，最高值
和最低值分别出现在 1 月和 3 月，其中 1 月更是以 23.67 万平方米创下了近一
年的峰值，环比增加了 96%。
在销售面积上，长沙各区域成交以望城区表现最为“抢眼”，销售面积达
11.26 万平方米，占比 23%；开福区紧随其后，销售面积达 10.66 万平方米，占
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比 21%，其次为宁乡、雨花、浏阳、岳麓、天心，芙蓉区垫底，仅为 1.58 万
平方米。
(2)新房市场发展情况
2015 年上半年长沙市房地产整体新开发速度放缓，在多重楼市新政的利
好下，呈现出量升价跌的特点。各项指标中，房地产投资额及房屋新开工面
积双双下降 45%左右，房屋施工面积同比基本持平，房屋竣工面积同比增长五
成，房屋销售面积同比增加 45%，而房价中位数整体下滑明显。今年楼市频迎
新政，央行三度降息，楼市回暖明显，成交表现也不负众望。2015 年上半年
长沙市房屋销售面积达 925.58 万平方米，同比增长 45.69%。住宅销售面积占
整个上半年房屋销售面积的 86.68%，为 802.25 万平方米。全市房屋销售面积
靠前的是岳麓区、长沙县和雨花区。以 2014 年全年销售面积 1449.66 万平方米
为完成度参考，今年上半年已完成 2014 年销售面积的 64%，由于上半年每个
月的销售面积呈上升趋势，照此走向，预计今年的房屋销售面积有望超过 2014
年的水平。
(3)写字楼市场发展情况
2015 年写字楼上半年销售面积 28.17 万平方米，新开工面积达 56.41 万平
方米，空臵面积已经达到 70.35 万平方米。高库存成为长沙写字楼市场的常态，
长沙写字楼供应量远远超过了其需求，长沙作为一个二线省会城市在写字楼
的消化能力上仍有不足。这直接导致了 2015 年写字楼纯新项目减少，写字楼
投资额急剧下滑,同比减少 52.84%。从各区销售面积来看，开福区和雨花区销
售面积依次排名前两名，开福区在售的写字楼很多，如：绿地中心、泊富国
际广场、北辰三角洲、泊富国际广场、凯乐国际城、开福万达广场、长城万
富汇等；2014 年上半年雨花区一批写字楼新开工，2015 年销售节点的到来促
进了雨花区写字楼的销售，在售的写字楼主要有：天翼未来城、双塔国际、
万坤图财富广场、嘉熙中心等。
(4)别墅市场发展情况
2015 年半年度长沙别墅样本楼盘成交面积共 14.1 万平方米，较之 2014 年
半年度同比增加 45%；成交套均总价主要集中在 100-200 万元/套，占成交总套
数的 43.4%。2015 年 1-6 月份长沙别墅样本楼盘区域分布主要集中在城南板块、
中心板块、城北板块。
(5)土地市场发展情况
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在一系列利好政策的推动下，楼市逐渐呈现回暖，土地市场却依然处于
低潮期。2015 年 1-6 月长沙市六区共有 65 宗土地入市，顺利成交 56 宗，成交
总金额为 51.42 亿元。其中，内五区 32 宗入市成交 28 宗，总成交额为 32.12
亿元，相比 2014 上半年内五区成交 38 宗、117.5 亿元，分别下降了 26.3%、73%。
第一季度共有 32 宗土地入市，成交 28 宗，成交总金额为 227843 万元(约 22.78
亿元)；第二季度 33 宗土地入市，成交 28 宗，成交总价 286334 万元(约 28.63
亿元)，成交额仅环比上涨了 25.67%。
(二)企业经营状况分析
被评估企业近年来的主要业务为房地产开发及酒店经营业务。近年来已
经开发的项目主要有东苑一期、东苑二期、国际一期、华城一期、华城二期、
逸园、文苑一期、文苑二期一批(7、8、10、12 栋)、文苑二期二批(11、13 栋)、
尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)、尚苑二期(10-11、14-15、18 栋)、和城
一期一二批(5、7-18 栋)、和城一期三批(19-26 栋)项目。正在开发及拟开发项目
为城市广场项目、嘉城地块项目、名苑、锦城、南郡地块项目、融城广场地
块、新都、文苑二期项目、文苑三期(17-21 栋)、尚苑三期(1-7 栋)、和城一期四
批(1-4、6 栋)、和城二期项目及国际二期项目，其中融城广场地块、文苑二期
项目、尚苑三期(1-7 栋)项目为在建，部分商品房已开始预售，其余项目尚未
开始建设。
鑫远白天鹅酒店坐落在湖南省长沙市天心区湘府中路 258 号，距长沙汽车
南站仅 2.6 公里，距火车南站 10 公里，距区购物休闲区德思勤城市广场 3 公
里。于 2012 年 7 月建成正式营业，该饭店建筑面积 36,976.37 平方米，饭店
按五星级硬件设施要求进行设计和施工，各种配套设施齐全，外观造型典雅
大方，是一座现代简约式建筑。饭店大楼为地上 22 层，地下 2 层，总高度 72.2m，
酒店拥有 272 间（套)客房，272 个床位的各具风格的客房：精致客房、行政
客房、精致套房、行政套房、至尊套房等，配 350 个停车位。
(三)企业历史年度财务分析
1.历史年度财务状况与经营业绩
被评估企业近年资产负债表如下：
金额单位：人民币万元
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 11 月 30 日
流动资产 238,257.54 268,668.22 303,589.06 347,731.14
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长期股权投资 16,071.79 16,335.26 17,336.90 17,562.00
投资性房地产 20,764.36 20,559.29 20,424.38 23,549.52
固定资产 35,840.69 33,771.77 30,439.91 30,163.14
在建工程 0.00 0.00 0.00 0.00
无形资产 13.54 8.88 0.00 0.00
其他非流动资产 6,707.21 7,557.94 9,154.16 9,112.42
资产总计 317,655.12 346,901.35 380,944.42 428,118.22
流动负债 212,148.04 204,725.47 258,733.60 249,850.67
非流动负债 79,906.66 104,994.01 67,594.14 91,442.22
负债合计 292,054.70 309,719.48 326,327.74 341,292.89
所有者权益 25,600.42 37,181.87 54,616.68 86,825.33
被评估企业近年利润表如下：
金额单位：人民币万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1-11 月
一、营业收入 51,709.38 134,066.56 142,087.92 128,329.10
二、营业成本 32,821.68 83,275.69 83,345.58 81,090.48
营业税金及附加： 0.00 0.00 0.00 0.00
三、主营业务利润 14,858.07 34,343.76 41,702.05 33,925.52
其他业务利润 0.00 0.00 0.00 0.00
销售费用 1,911.50 4,088.49 4,606.10 3,887.00
管理费用 6,387.80 9,019.18 9,614.03 9,305.10
财务费用 6,745.67 5,842.86 4,585.55 5,317.71
资产减值损失 128.25 411.92 826.57 770.31
公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00
投资收益 257.43 263.47 826.59 752.21
汇兑收益 0.00 0.00 0.00 0.00
四.营业利润 -57.71 15,244.78 22,896.41 15,397.61
补贴收入 322.95 1,000.00 0.00 0.00
营业外收入 662.74 -293.86 421.09 1,639.78
营业外支出 36.24 215.45 75.30 1,219.82
以前年度损益调整 0.00 0.00 0.00 0.00
五.利润总额 891.73 15,735.47 23,242.20 15,817.57
所得税费用 336.75 4,154.02 5,807.39 5,313.47
六.净利润 554.99 11,581.45 17,434.80 10,504.10
2.资产负债结构及变化分析
(1)资产结构及变化分析
近年资产结构如下：
金额单位：人民币万元
2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 11 月 30 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
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流动资产 238,258 75.01% 268,668 84.58% 303,589 95.57% 347,731 109.47%
非流动资产 79,398 24.99% 78,233 24.63% 77,355 24.35% 80,387 25.31%
合计 317,655 100.00% 346,901 100.00% 380,944 100.00% 428,118 100.00%
随着企业业务规模的扩张，近几年资产总额稳步增长。其中，流动资产
占总资产比重较大，非流动资产比重较低，主要是公司业务的经营特点决定
的。该企业为房地产开发企业，房地产开发项目主要在存货中核算，因而流
动资产的占比较高。
(2)流动资产结构及变化分析
近年流动资产结构如下：
金额单位：人民币万元
2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 11 月 30 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
货币资金 17,179.29 7.21% 19,411.20 7.22% 16,808.65 5.54% 81,015.90 23.30%
应收帐款 46.61 0.02% 3,317.89 1.23% 2,806.97 0.92% 3,467.33 1.00%
预付款项 9,807.60 4.12% 9,843.50 3.66% 7,293.35 2.40% 5,210.80 1.50%
其他应收款 8,042.22 3.38% 5,269.99 1.96% 5,305.25 1.75% 7,377.59 2.12%
存货 203,181.82 85.28% 230,825.63 85.91% 270,974.84 89.26% 250,659.51 72.08%
其他流动资产 0.00 0.00% 0.00 0.00% 400.00 0.13% 0.00 0.00%
合计 238,257.54 100.00% 268,668.22 100.00% 303,589.06 100.00% 347,731.14 100.00%
从流动资产构成来看，企业存货占流动资产的比例较大，占流动资产比
例各年均在 72%-90%左右，该企业为房地产开发企业，房地产开发项目主要在
存货中核算，因而流动资产的占比较高。
(3)非流动资产结构及变化分析
近年非流动资产结构如下：
金额单位：人民币万元
2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 11 月 30 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
可供出售金融资产 1,946.01 2.45% 1,946.01 2.49% 1,946.01 2.52% 266.00 0.33%
长期股权投资 16,071.79 20.24% 16,335.26 20.88% 17,336.90 22.41% 17,562.00 21.85%
投资性房地产 20,764.36 26.15% 20,559.29 26.28% 20,424.38 26.40% 23,549.52 29.30%
固定资产 35,840.69 45.14% 33,771.77 43.17% 30,439.91 39.35% 30,163.14 37.52%
无形资产 13.54 0.02% 8.88 0.01% 0.00 0.00% 0.00 0.00%
长期待摊费用 1,659.04 2.09% 765.45 0.98% 0.00 0.00% 0.00 0.00%
递延所得税资产 3,102.15 3.91% 4,846.48 6.19% 7,208.15 9.32% 8,846.42 11.00%
合计 79,397.59 100.00% 78,233.13 100.00% 77,355.35 100.00% 80,387.08 100.00%
非流动资产中，固定资产占比较大，核算内容主要为企业自营的鑫远白
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天鹅酒店的资产，其余资产总体稳定。
(4)负债结构及变化分析
近年负债结构如下：
金额单位：人民币万元
2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 11 月 30 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
应付票据 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 25,000.00 7.33%
应付账款 36,949.64 12.65% 49,881.82 16.11% 71,576.56 21.93% 88,025.98 25.79%
预收账款 90,235.10 30.90% 73,633.74 23.77% 46,515.80 14.25% 37,467.28 10.98%
应付职工薪酬 236.28 0.08% 249.34 0.08% 372.30 0.11% 375.42 0.11%
应交税费 3,577.36 1.22% 7,524.76 2.43% 9,478.83 2.90% 5,963.06 1.75%
应付利息 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 241.67 0.07%
其他应付款 60,949.67 20.87% 71,885.81 23.21% 93,340.11 28.60% 63,077.26 18.48%
一年内到期的非流动负债 20,200.00 6.92% 1,550.00 0.50% 37,450.00 11.48% 29,700.00 8.70%
流动负债合计 212,148.04 72.64% 204,725.47 66.10% 258,733.60 79.29% 249,850.67 73.21%
长期借款 73,800.00 25.27% 99,250.00 32.05% 62,300.00 19.09% 86,350.00 25.30%
递延所得税负债 218.91 0.07% 415.19 0.13% 307.69 0.09% 465.92 0.14%
其他非流动负债 5,887.75 2.02% 5,328.82 1.72% 4,986.45 1.53% 4,626.30 1.36%
长期负债合计 79,906.66 27.36% 104,994.01 33.90% 67,594.14 20.71% 91,442.22 26.79%
负债合计 292,054.70 100.00% 309,719.48 100.00% 326,327.74 100.00% 341,292.89 100.00%
负债中，应付账款、长期借款占比较大，应付账款核算内容主要为应付
工程进度款，长期借款主要为企业向银行等金融机构的借款。
3.偿债能力分析
近年主要偿债能力指标如下：
2012-12-31 2013-12-31 2014-12-31 2015-11-30
项 目
/2012 年度 /2013 年度 /2014 年度 /2015 年 1-11 月
流动比率 1.12 1.31 1.17 1.39
速动比率 0.17 0.18 0.13 0.39
资产负债率 91.94% 89.28% 85.66% 79.72%
利息保障倍数 1.13 3.69 6.07 3.97
4.营运能力分析
近年主要营运能力指标如下：
项目 2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年 1-11 月
应收账款周转率(次) 13.79 29.24 26.04 22.48
存货周转率(次) 0.16 0.36 0.31 0.32
总资产周转率(次) 0.17 0.41 0.40 0.32
5.盈利能力分析
(1)营业收入分析
近年营业收入结构如下：
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金额单位：人民币万元
2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年 1-11 月
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
营业收入合计 51,709.38 100.00% 134,066.56 100.00% 142,087.92 100.00% 128,329.10 100.00%
近几年收入总体呈现增长趋势，历史年度主营业务收入主要为房地产转
让收入及酒店经营业务。
(2)营业成本分析
近年营业成本结构如下：
金额单位：人民币万元
2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年 1-11 月
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
营业成本合计 32,821.68 100.00% 83,275.69 100.00% 83,345.58 100.00% 81,090.48 100.00%
营业成本中，为销售房地产的成本及酒店的经营成本。
(4)期间费用分析
近年期间费用构成如下：
金额单位：人民币万元
2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年 1-11 月
项目 占营业 占营业 占营业 占营业
金额 金额 金额 金额
收入比例 收入比例 收入比例 收入比例
销售费用 1,911.50 3.70% 4,088.49 3.05% 4,606.10 3.24% 3,887.00 3.03%
管理费用 6,387.80 12.35% 9,019.18 6.73% 9,614.03 6.77% 9,305.10 7.25%
财务费用 6,745.67 13.05% 5,842.86 4.36% 4,585.55 3.23% 5,317.71 4.14%
合计 15,044.97 29.10% 18,950.53 14.14% 18,805.68 13.24% 18,509.81 14.42%
近几年企业期间费用总体呈上升趋势，三项费用合计占营业收入比重有
所下降，三项费用的有所波动，主要是受被评估企业项目开发进度的影响。
(四)资产配臵分析
1.经营性资产分析
经营性资产是指与被评估企业正常生产经营相关的，企业自由现金流量
预测所涉及的资产与负债。
经分析，被评估企业的经营性资产包括货币资金、经营性债权和债务、
固定资产(包括设备类资产、房屋建筑物类资产)、无形资产(包括土地使用权、
以及其他经营性资产。
2.非经营性资产分析
非经营性资产是指与企业正常经营无关的，企业自由现金流量预测未涉
及的资产和负债。
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经分析，被评估企业的非经营性资产和负债主要包括长期股权投资、非
经营性债权与债务、未纳入收益预测的在建工程等。
3.溢余资产分析
溢余资产是指超过企业正常经营所需的，企业自由现金流量预测未涉及
的资产。
经分析，被评估企业的溢余资产主要为溢余货币资金，溢余货币资金是
指企业评估基准日持有的超过其正常经营所需的货币资金。
六、收益模型的选取
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估
对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折
现法，经综合分析，本次收益法评估采用现金流量折现法，并采用企业自由
现金流折现模型，该模型的计算式如下：
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是股东全部权益价值和付息债务价值之和，计算式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产净值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估企业正常生产经营相关的，企业自由现金流量
预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算式如下：
n
Rt
P
it
Pn r
式中： P ──经营性资产价值；
t ──预测年度；
i ──折现率；
Rt ──第 t 年企业自由现金流量；
n ──预测期年限；
Pn ──预测期后企业自由现金流量(终值)；
r ──终值折现系数。
①收益期和预测期
通过分析被评估企业所处行业的发展前景及企业自身的经营情况，未发
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现有影响企业持续经营的事项，则设定收益期为无限年期。
一般而言，企业近期的收益可以相对准确地预测，而远期收益预测的准
确性相对较差，根据被评估企业的情况，将企业的收益期划分为预测期和预
测期后两个阶段。
②预测期企业自由现金流量
预测期内各年企业自由现金流量的计算式如下：
企业自由现金流量=销售收入-开发成本-主营业务税金及附加+其他业务
利润-期间费用(管理费用、营业费用)+营业外收支净额-所得税+折旧及摊销-资
本性支出-营运资金追加额
③折现率
本次评估收益额口径为企业自由现金流量，按照收益额与折现率口径一
致的原则，折现率采用加权平均资本成本模型( WACC )确定。计算式如下：
1 T
E D
WACC K e Kd
D E D E
式中： K e ──权益资本成本；
K d ──债务资本成本；
E /(D E )──权益资本占全部资本的比重；
D /(D E )──债务资本占全部资本的比重；
T ──所得税率。
其中，权益资本成本 K e 采用资本资产定价模型( CAPM )确定，计算式如下：
K e R f L MRP Rc
式中： R f ──无风险报酬率；
L ──股东权益的系统风险系数；
MRP ──市场风险溢价；
Rc ──企业特定风险调整系数。
④预测期后企业自由现金流量(终值)
预测期后企业自由现金流量(终值)是指预测期后的企业自由现金流量折
算至预测期末年的价值，本次评估设定被评估企业永续经营，且预计至预测
期后，企业的经营收益趋于稳定，则预测期后现金流量(终值)计算式如下：
Rn1
Pn
i
式中： Pn ──预测期后企业自由现金流量(终值)；
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Rn 1 ──预测期后年度的企业自由现金流量。
其中预测期后年度的企业自由现金流量根据预测期末年的企业自由现金
流量调整确定。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指超过企业正常经营所需的，企业自由现金流量预测未涉及
的资产。本次评估根据资产的性质及特点，采用适当的方法进行评估。
(3)非经营性资产净值
非经营性资产净值是指与企业正常经营无关的，企业自由现金流量预测
未涉及的资产和负债的净值。本次评估根据资产、负债的性质和特点，分别
采用适当的方法进行评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日需要付息的债务，包括一年内到期的长期借款、
长期借款等，以核实后的账面值或企业实际应承担的负债确定评估值。
七、测算过程
(一)收益期与预测期的确定
通过分析被评估企业所处行业的发展前景及企业自身的经营情况，未发
现有影响企业持续经营的事项，则设定收益期为无限年期。
一般而言，企业近期的收益可以相对准确地预测，而远期收益预测的准
确性相对较差，评估人员经过综合分析，预计被评估单位于 2022 年对于房地
产开发项目开发完成，自持的酒店物业达到稳定经营状态，将企业的收益期
划分为预测期和预测期后两个阶段，第一阶段预测期自评估基准日至 2022 年，
预计 2023 年之后，企业经营收益将趋于稳定，第二阶段为 2023 年至永续。
(二)预测期企业自由现金流量的预测
本次评估预测是在分析企业历史数据的基础上确定基期数据，然后遵循
我国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策及地区的宏观经济状况，研
究了房地产市场的现状与前景，考虑企业的发展规划、经营计划及所面临的
市场环境和未来的发展前景等因素。依据企业提供的未来收益预测，经过综
合分析研究编制的。评估是在充分考虑公司现实基础和发展潜力的基础上，
并在上述各项假设和前提下的分析预测。
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1.营业收入的预测
房地产开发项目销售收入的预测
企业在可预测期内的主要收入来源为东苑一期、东苑二期、国际一期、
华城一期、华城二期、逸园、文苑一期、文苑二期一批(7、8、10、12 栋)、文
苑二期二批(11、13 栋)、尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)、尚苑二期(10-11、
14-15、18 栋)、和城一期一二批(5、7-18 栋)、和城一期三批(19-26 栋)、城市广
场项目、嘉城地块项目、名苑、锦城、南郡地块项目、融城广场地块、新都、
文苑二期项目、文苑三期(17-21 栋)、尚苑三期(1-7 栋)、和城一期四批(1-4、6
栋)、和城二期项目及国际二期项目。
各个项目的区位、土地面积、开发计划、销售情况等详细参数，限于篇
幅，详见存货-开发产品、开发成本评估技术说明。
(1)未来年度销售情况
①各年度平均销售单价
正在开发及待开发项目的销售价格：评估人员取得企业提供的预计开盘
价格后，根据项目周边已开盘的可比楼盘目前销售价格进行比较，结合各地
区房地产市场环境进行分析，根据企业提供的项目节点控制表、按照项目的
类型分住宅、商业等分别测算确定销售平均价格。
对于报告日前已经预售的，根据实际销售价格计算基准日后现金流入；
对于报告日前尚未销售的部分，主要根据评估基准日当地同类房地产交易的
市场行情和被估房地产的区域位臵及个别条件，结合该区域房地产市场发展
趋势，预计未销售部分房地产的可实现销售均价。销售价格预测分析详见资
产基础法评估说明。
②各年度可销售面积
根据项目的详细规划，并通过核实土地出让合同，建设用地规划许可证，
建筑工程规划许可证等证载所列面积作为项目规划建筑面积，将各项目中不
可出售面积如公共配套设施等从总规划建筑面积中予以扣除确定可出售面
积。通过企业提供的项目节点控制表确定项目建设周期和工程进度，测算各
年度公司可销售面积。
③销售金额的确定
将各年度可销售面积与各年度销售平均单价相乘即可取得预测年度销售
金额，其中已签约部分直接采用合同收入作为销售金额。
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上述项目预计 2022 年前全部开发完成并售完。
销售现金流收入测算表
金额单位：人民币万元
项目分期 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年
东苑一期（1-5#，会所） 7.00 546.00 133.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
东苑二期 0.00 312.68 34.74 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
国际一期(微中心） 179.24 5,304.04 2,434.30 378.00 0.00 0.00 0.00 0.00
华城一期 67.70 1,617.00 357.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
华城二期 157.06 749.55 83.28 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
逸园 188.56 6,225.28 1,964.30 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
文苑一期 298.54 2,302.93 1,281.64 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
文苑二期一批 289.75 4,532.23 3,032.11 834.00 552.00 0.00 0.00 0.00
文苑二期二批 0.00 1,023.75 408.00 402.00 0.00 0.00 0.00 0.00
尚苑一期 174.93 19,009.11 11,556.70 4,999.45 968.00 0.00 0.00 0.00
尚苑二期 148.22 18,880.80 8,972.48 2,793.99 2,632.00 0.00 0.00 0.00
和城一期一二批 1,209.71 18,874.00 3,829.82 913.00 3,531.00 0.00 0.00 0.00
和城一期三批（19-26 栋） 1,132.90 5,104.52 812.84 346.50 836.00 0.00 0.00 0.00
城市广场二期 0.00 0.00 0.00 0.00 11,679.90 22,136.10 40,359.00 3,492.00
城市广场一期 0.00 0.00 0.00 0.00 17,413.62 11,734.41 7,152.67 1,848.00
嘉城一期 0.00 0.00 21,908.98 23,073.20 10,984.28 1,776.00 0.00 0.00
嘉城二期 0.00 0.00 0.00 30,642.54 46,159.88 2,651.55 2,544.00 0.00
嘉城三期 0.00 0.00 0.00 0.00 6,131.74 12,280.50 18,446.26 0.00
嘉城四期 0.00 0.00 0.00 0.00 5,854.11 4,016.74 300.00 0.00
嘉城五期 0.00 0.00 0.00 0.00 6,433.48 7,228.70 557.44 0.00
名苑 0.00 0.00 0.00 28,092.81 20,469.87 1,771.39 1,573.00 0.00
锦城 0.00 0.00 0.00 3,816.02 13,240.57 12,025.57 11,003.07 0.00
南郡一期一批 0.00 0.00 34,355.88 20,983.22 6,493.10 2,656.00 0.00 0.00
南郡二期一批 0.00 0.00 0.00 0.00 27,082.05 22,454.95 3,926.75 0.00
南郡三期一批 0.00 0.00 0.00 31,365.79 15,315.07 2,378.52 2,104.00 0.00
南郡三期二批 0.00 0.00 0.00 22,499.17 15,315.07 11,245.13 2,104.00 0.00
南郡三期三批 0.00 0.00 0.00 0.00 10,875.10 22,539.62 6,373.69 0.00
南郡四期一批 0.00 0.00 0.00 3,613.49 5,489.25 5,627.27 4,019.55 0.00
南郡四期二批 0.00 0.00 0.00 12,762.37 18,993.86 18,686.49 11,848.24 0.00
南郡五期 0.00 0.00 0.00 0.00 10,790.06 15,156.24 14,763.50 0.00
融城广场一期 0.00 11,358.80 5,490.99 2,121.03 18,111.05 27,793.58 2,508.00 0.00
融城广场三期一批 0.00 0.00 0.00 0.00 29,274.95 22,453.24 17,260.73 0.00
融城广场三期二批 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 38,756.28 30,232.63 0.00
融城广场二期 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 32,069.35 32,894.35 2,475.00
新都二期 0.00 0.00 0.00 7,001.34 7,127.84 1,150.52 770.00 0.00
文苑二期三批（14-16 栋） 456.07 5,456.47 1,748.12 384.00 1,146.00 1,896.00 0.00 0.00
文苑二期四批（9 栋） 0.00 0.00 0.00 7,092.04 10,298.84 4,496.22 330.00 0.00
文苑三期（17-21 栋） 0.00 0.00 42,507.63 4,522.79 1,188.00 1,182.00 0.00 0.00
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尚苑三期（1-7 栋） 1,483.51 25,619.58 4,492.04 936.07 1,024.00 1,024.00 1,944.00 0.00
和城一期四批（1-4、6 栋） 0.00 0.00 0.00 0.00 20,991.87 23,073.03 32,850.70 0.00
和城二期一批 0.00 0.00 49,764.26 6,246.00 1,402.50 1,397.00 0.00 0.00
和城二期二批 0.00 0.00 29,432.65 15,040.82 5,548.94 1,292.50 968.00 0.00
和城二期三批 0.00 0.00 0.00 40,289.83 18,385.50 8,711.59 2,631.53 0.00
和城二期四批 0.00 0.00 0.00 0.00 25,315.67 27,324.87 19,714.25 0.00
杰作 0.00 12,681.82 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
国际二期 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 17,320.08 13,343.01 1,200.00
已经签约但未收房款 0.00 18,278.28 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 5,793.19 157,876.84 224,600.76 271,149.46 397,055.17 386,305.41 282,522.35 9,015.00
白天鹅酒店经营收入的预测
(1)白天鹅酒店简介
鑫远白天鹅酒店：坐落在湖南省长沙市天心区湘府中路 258 号，距长沙汽
车南站仅 2.6 公里，距火车南站 10 公里，距区购物休闲区德思勤城市广场 3 公
里。于 2012 年 7 月建成正式营业，该饭店建筑面积 36,976.37 平方米，饭店
按五星级硬件设施要求进行设计和施工，各种配套设施齐全，外观造型典雅
大方，是一座现代简约式建筑。饭店大楼为地上 22 层，地下 2 层，总高度 72.2m，
属一类高层，按一类防火设计。结构体系为现浇钢筋砼框剪结构,空心砖墙围
护,内部装修材料均采用难燃烧材料。采用反循环冲钻孔成孔灌注桩基础。该
工程抗震设防烈度为七度，该建筑物的框架、剪力墙结构抗震等级均为二级，
建筑结构的安全等级为二级。大楼花岗岩干挂墙体结合玻璃铝合金窗，内部
装修部分在地面、墙体、天棚大量采用各种高档石材、木材，总体装修风格
高贵典雅。饭店内部卫生间部分采用高档洁具装配。大楼配套设施包括电梯、
集中空调、通讯、消防、安全监控等系统，空调系统主机采用水冷机组；通
讯系统采用程控交换机，并设有网通 10mbps 光纤宽带网络设施；消防系统采
用火灾报警器控制器系统、温感、烟感探头和自动喷淋灭火系统。保安系统
采用闭路电视监控系统。
客房设臵方面：饭店拥有 272 间（套)客房，272 个床位的各具风格的客
房：精致客房、行政客房、精致套房、行政套房、至尊套房等。地下室配 350
个停车位。
会议室设臵方面：共 7 间会议室，另二、三楼各 1 间贵宾接见室，大型
多功能会议厅 2 个（春华厅、秋实厅)。
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餐饮设臵方面：①一楼有卢瓦尔咖啡厅、面包屋、大堂吧、茶吧、尚南
风味厅。②二楼有湘睿轩中餐厅。另有客房送餐服务。
康乐设臵方面：①四楼足浴中心、美发中心、健身中心、斯诺克等。②
五楼有水疗中心、游泳池等。
(2)酒店营业收入的预测
①客房收入预测分析
A.可供出租房源量
酒店主楼于 2012 年建成投入使用，经过几次的客房房型调整，结合企业
的经营计划，鑫远白天鹅酒店客房数可达 272 间，其中标准房 211 间、行政房
33 间、标准套房 19 间、行政套房 3 间、休闲套房 3 间、行政精英套房 1 间、
至尊套房 2 间。
可供出租房源数量考虑按房间数× 天数确定，其中天数按 365 天考虑。预
测结果如下：
单位：间
年度 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
标准房 211.00 211.00 211.00 211.00 211.00 211.00 211.00 211.00 211.00
行政房 33.00 33.00 33.00 33.00 33.00 33.00 33.00 33.00 33.00
标准套房 19.00 19.00 19.00 19.00 19.00 19.00 19.00 19.00 19.00
行政套房 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00
休闲套房 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00
行政精英套房 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
至尊套房 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00
B. 入住率的确定
入住率的确定，主要根据企业历史年度的入住率水平，结合湖南省长沙
市的市场需求情况，综合考虑未来区域经济发展形势等因素，预测结果如下：
年度 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
标准房 85.57% 80.00% 82.00% 84.00% 86.00% 88.00% 92.00% 95.00% 95.00%
行政房 55.28% 56.00% 58.00% 60.00% 65.00% 65.00% 70.00% 75.00% 75.00%
标准套房 54.92% 48.00% 50.00% 52.00% 54.00% 56.00% 60.00% 65.00% 65.00%
行政套房 38.70% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% 22.00% 22.00% 25.00% 25.00%
休闲套房 55.44% 36.00% 38.00% 40.00% 42.00% 44.00% 44.00% 55.00% 55.00%
行政精英套房 12.32% 8.00% 9.00% 10.00% 13.00% 14.00% 15.00% 20.00% 15.00%
至尊套房 0.00% 4.60% 5.00% 6.00% 7.00% 7.00% 7.00% 10.00% 7.00%
C.平均房价的预测
平均房价主要根据酒店历史经营情况及酒店的市场定位，调查长沙市同
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类型酒店的房价水平，考虑不同房型的价格，未来年度酒店房价预测如下：
单位：间/天
年度 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
标准房 437 460 460 460 529 529 529 608 608
行政房 512 554 554 554 638 638 638 734 734
标准套房 745 762 762 762 877 877 877 1,009 1,009
行政套房 758 580 580 580 667 667 667 767 767
休闲套房 1,120 1,261 1,261 1,261 1,450 1,450 1,450 1,668 1,668
行政精英套房 1,268 1,150 1,150 1,150 1,323 1,323 1,323 1,521 1,521
至尊套房 1,200 1,200 1,200 1,200 1,380 1,380 1,380 1,587 1,587
D.根据上述分析预测记过，未来年度酒店客房收入如下 ：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
客房收入 308.50 3,551.35 3,651.59 3,752.36 4,453.30 4,552.67 4,780.25 5,745.30 5,739.01
②餐饮收入预测分析
山海天餐饮收入主要来源于住店客人的餐饮消费，本次评估主要通过就
餐人数和人均消费情况进行预测，就餐人数主要与入住情况相关。人均消费
通过调查三亚市餐饮价格水平，结合企业历史年度人均消费水平进行确定。
未来年度餐饮收入预测结果如下：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
餐饮收入 278.23 3,009.52 3,195.26 3,394.20 3,948.14 4,589.83 5,285.03 6,716.53 7,794.61
③康体收入
历史年度的出租收入主要是泳池收入、美发、足浴收入、斯洛克收入、
SPA 收入、棋牌中心收入等，占主营业务收入比重较小。结合历史年度的泳池
收入、美发、足浴收入、斯洛克收入、SPA 收入、棋牌中心收入等，按照一定
的比率增长预测未来年度的康体收入。未来康体收入预测如下：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
康体收入 26.10 300.62 309.11 317.64 376.97 385.38 404.65 486.34 485.81
④其他收入预测分析：
其他收入占主营业务收入比重小，主要根据以前年度的其他收入与客房
收入的关系进行确定。未来年度其他收入预测如下：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
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其他业务收入 1.19 28.90 29.71 30.53 36.24 37.05 38.90 46.75 46.70
⑤酒店经营收入
根据上述预测，酒店经营收入预测结果如下：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
酒店经营收入 614.02 6,890.38 7,185.66 7,494.73 8,814.65 9,564.93 10,508.82 12,994.92 14,066.14
2.营业成本的预测
(1)房地产开发项目开发成本及鑫远白天鹅酒店改造成本的预测
房地产开发项目开发成本为项目开发各年实际支付的除管理费用、营业
费用、税金及附加、土地增值税外各项成本费用的总和，具体包括：土地成
本(土地出让金或地价款、土地征用和拆迁补偿费、土地税费等)、前期费用(包
括勘察设计费、七通一平费、市政规费、土石方等)、建筑成本(包括土建工程
费、安装工程费、装饰工程费、房屋基础、工程监理费等)、外部工程费(包括
道路工程费、电力工程费、给排水工程费、煤气工程费、通讯光纤工程费、
照明工程费、绿化景观工程费、安防工程费、室外工程费等)、公共配套费(包
括停车场、社区服务中心、物管房、学校、幼儿园等)、开发间接费用等。开
发成本的测算根据开发方案及各年付款计划预测。
未来年度的开发成本的测算根据开发方案及各年付款计划预测。未来年
度开发成本测算表见下表：
金额单位：人民币万元
项目分期 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年
东苑一期（1-5#，会所） 0.00 1.91 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
东苑二期 0.00 83.73 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
国际一期(微中心） 0.00 4,562.09 4,562.09 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
华城一期 0.00 527.82 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
华城二期 0.00 -44.31 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
逸园 0.00 301.54 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
文苑一期 0.00 95.62 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
文苑二期一批（7、8、10、12 栋） 0.00 5,384.95 5,384.95 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
文苑二期二批（11、13 栋） 0.00 5,843.40 5,843.40 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
尚苑一期（8-9、12-13、16-17、20-21 栋） 0.00 390.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
尚苑二期（10-11、14-15、18 栋） 0.00 3,851.25 3,151.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
和城一期一二批（5、7-18 栋） 0.00 8,527.03 6,976.66 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
和城一期三批（19-26 栋） 0.00 11,454.09 9,371.53 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
城市广场二期 0.00 0.00 0.00 9,089.18 29,539.85 6,816.89 0.00 0.00
北京中企华资产评估有限责任公司 161
兰州黄河企业股份有限公司资产重组涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明
城市广场一期 0.00 0.00 5,077.40 8,123.84 5,077.40 2,030.96 0.00 0.00
嘉城一期 0.00 3,922.08 16,995.66 5,229.43 0.00 0.00 0.00 0.00
嘉城二期 0.00 0.00 5,559.92 24,092.98 7,413.22 0.00 0.00 0.00
嘉城三期 0.00 0.00 0.00 2,221.06 9,624.59 2,961.41 0.00 0.00
嘉城四期 0.00 0.00 0.00 764.43 3,312.52 1,019.24 0.00 0.00
嘉城五期 0.00 0.00 0.00 941.57 4,080.15 1,255.43 0.00 0.00
名苑 0.00 0.00 3,695.13 16,012.25 4,926.85 0.00 0.00 0.00
锦城 0.00 0.00 2,743.22 11,887.29 3,657.63 0.00 0.00 0.00
南郡一期一批 15.12 4,053.61 17,565.66 5,404.82 0.00 0.00 0.00 0.00
南郡二期一批 0.00 0.00 0.00 3,211.86 13,918.05 4,282.48 0.00 0.00
南郡三期一批 0.00 0.00 3,086.65 13,375.50 4,115.54 0.00 0.00 0.00
南郡三期二批 0.00 0.00 3,086.65 13,375.50 4,115.54 0.00 0.00 0.00
南郡三期三批 0.00 0.00 0.00 2,365.28 10,249.53 3,153.70 0.00 0.00
南郡四期一批 0.00 0.00 1,067.72 4,626.79 1,423.63 0.00 0.00 0.00
南郡四期二批 0.00 0.00 3,432.53 14,874.29 4,576.71 0.00 0.00 0.00
南郡五期 0.00 0.00 0.00 2,373.21 10,283.93 3,164.29 0.00 0.00
融城广场一期 104.03 26,845.45 17,896.97 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
融城广场三期一批 0.00 0.00 0.00 0.00 4,984.78 21,600.71 6,646.37 0.00
融城广场三期二批 0.00 0.00 0.00 4,984.78 21,600.71 6,646.37 0.00 0.00
融城广场二期 0.00 0.00 0.00 0.00 5,254.43 22,769.18 7,005.90 0.00
新都二期 0.00 851.86 3,407.44 2,555.58 1,703.72 0.00 0.00 0.00
文苑二期三批（14-16 栋） 1,697.22 2,887.91 5,363.26 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
文苑二期四批（9 栋） 0.00 0.00 1,427.58 6,186.16 1,903.43 0.00 0.00 0.00
文苑三期（17-21 栋） 1,867.85 5,605.43 14,574.11 2,242.17 0.00 0.00 0.00 0.00
尚苑三期（1-7 栋） 1,315.39 10,940.38 7,293.59 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
和城一期四批（1-4、6 栋） 0.00 0.00 0.00 4,340.76 18,767.71 5,829.93 0.00 0.00
和城二期一批 822.03 6,188.46 20,145.79 6,198.71 0.00 0.00 0.00 0.00
和城二期二批 0.00 5,592.68 18,251.07 5,615.71 0.00 0.00 0.00 0.00
和城二期三批 0.00 0.00 5,288.18 22,834.43 7,131.94 0.00 0.00 0.00
和城二期四批 0.00 0.00 0.00 5,483.12 23,678.48 7,392.56 0.00 0.00
国际二期 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,367.27 10,258.15 3,156.35
合计 5,821.64 107,867.15 191,248.21 198,410.73 201,340.33 91,290.41 23,910.42 3,156.35
(2)鑫远白天鹅酒店营业成本的预测
鑫远白天鹅酒店主营业务成本、主要由餐饮成本、客房成本、康体成本、
员工超市成本组成，其中客房服务员等人员工资在管理费用及营业费用中核
算。历史年度餐饮成本占饮食收入的比率在 35%左右，未来年度餐饮成本的预
测根据历史年度餐饮成本占餐饮收入比率的平均值对其预测计算。客房成本、
康体成本则根据历史年度的水平进行预测。具体预测结果如下：
金额单位：人民币万元
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项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
餐饮成本 103.95 1,053.33 1,118.34 1,187.97 1,381.85 1,606.44 1,849.76 2,350.79 2,728.12
客房成本 0.12 1.53 1.57 1.61 1.91 1.96 2.06 2.47 2.47
康体成本 0.17 4.51 4.64 4.76 5.65 5.78 6.07 7.30 7.29
员工超市成本 0.30 3.41 3.58 3.76 3.94 4.14 4.14 4.14 4.14
合计 104.55 1,062.77 1,128.12 1,198.10 1,393.36 1,618.32 1,862.03 2,364.69 2,742.01
3.营业税金及附加的预测
主营业务税金及附加包括：营业税、城建税、教育费附加及土地增值税。
其中：
对于房地产开发项目，营业税率为主营业务收入 5%，城建税率为营业税
额的 5%，教育费附加按营业税额的 3%，地方教育费附加按营业税额的 2%。
土地增值税：《湖南省地方税务局关于加强土地增值税管理的公告》的
规定，普通标准住宅预征率 1.5%、非普通标准住宅预征率 2%、非住宅预征率
3%、单纯转让土地使用权预征率 5%。根据《中华人民共和国土地增值税暂行
条例实施细则》及相关补充规定，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增
值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目
金额以后的余额，实行四级超率累进税率，其税率如下：
增值额未超过扣除项目金额 50%的部分 30%；
增值额超过扣除项目金额 50%、未超过 100%的部分 40%；
增值额超过扣除项目金额 100%、未超过 200%的部分 50%；
增值额超过扣除项目金额 200%的部分 60%。
建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括 20%加计扣
除部分）20%的，免征土地增值税。
对于鑫远白天鹅酒店业务，营业税率为主营业务收入 5%，城建税率为营
业税额的 7%，教育费附加按营业税额的 3%，地方教育费附加按营业税额的
2%。
根据预测的营业收入、成本，以及适用的税率，计算确定未来各年度的
营业税金及附加。经过如上测算，营业税金及附加预测结果详见下表：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
营业税 289.66 7,893.84 11,230.04 13,557.47 19,852.76 19,315.27 14,126.12 450.75 0.00
城市维护建设税 20.28 552.57 786.10 949.02 1,389.69 1,352.07 988.83 31.55 0.00
教育费附加 14.48 394.69 561.50 677.87 992.64 965.76 706.31 22.54 0.00
土地增值税 103.84 5,104.61 9,637.28 6,156.50 24,681.15 9,805.53 74,688.48 1,805.57 0.00
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酒店营业税金及附加 34.39 385.86 402.40 419.70 493.62 535.64 588.49 727.72 787.70
合计 462.64 14,331.57 22,617.32 21,760.58 47,409.86 31,974.26 91,098.22 3,038.13 787.70
4.销售费用的预测
房地产业务的营业费用包括项目销售部门的工资、宣传费、代理费、其
他、物管费展览费等。
白天鹅酒店的营业费用，主要为职工薪酬、办公费用、 邮电及电讯费、
差旅费、交际应酬费、场地费用、洗涤费、宣传费、维修及保养、佣金费、
服务费、折旧费用、物料消耗、制服摊销、低值易耗品摊销、广告费、业务
推广费、燃料费、有线及卫星电视、系统使用费、其他费用等。
本次评估，对于营销费用，主要根据企业历史年度的费用率水平，结合
企业的经营计划进行预测。按企业签订的合同执行。
折旧费根据评估基准日固定资产及基准日后资本性支出预测情况，按照
企业折旧政策计算。
其他费用通过对相关市场资料的调查，并结合管理层对销售费用的未来
预算计算确定。各年度营业费用预测结果如下：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
营业费用 380.51 5,903.86 6,999.40 7,935.27 10,394.96 10,199.97 8,185.40 2,813.57 2,651.50
5.管理费用的预测
管理费用中包括的工资、福利费、社保费、公积金、教育培训费、工会
经费、业务招待费、通讯费、水电费、办公费、宣传费、会务费、交通费、
差旅费、修理费、印花税、土地使用税、房产税、车船使用税、水利基金、
残疾人保障金、物料消耗、保险费、劳动保护费、低值易耗品摊销、咨询费、
诉讼费、已完工项目修缮费用、物业管理费、辞退补偿、其他等
折旧费根据评估基准日固定资产及基准日后资本性支出预测情况，按照
企业折旧政策计算。
其他费用通过对相关市场资料的调查，并结合管理层对管理费用的未来
预算分析后确定。
经测算未来年度管理费用计算如下：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
管理费用 848.23 10,990.33 11,780.28 11,099.59 10,966.07 8,574.14 6,283.27 4,793.15 3,347.50
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6.营业外收支及其他支出的预测
企业历史年度的营业外收入和支出，主要为处臵固定资产净收益、处臵
固定资产净损失、罚款支出、其他等，金额较小，2015 年 12 月，根据被评估
企业实际经营情况预测。2022 年，由于本次评估，仅考虑企业现有储备土地
开发，不考虑被评估企业未来拿地情况，所以本次评估考虑在现有土地储备
开发完成后，对于房屋建筑物中的写字楼进行处臵，处臵价额参考资产基础
法评估结果，在考虑成本、税费等支出后，处臵税前净收益为 2,627.05 万元。
其他年度营业外支出不再单独考虑。
7.财务费用的预测
历史年度的财务费用主要为借款利息支出及手续费，由于本次评估采用
自由现金流模型，对于以后年度的借款利息类的财务费用不再考虑，仅考虑
手续费。根据公司未来情况预测，各年度财务费用预测情况详见下表：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
财务费用（手续费） 6.44 37.13 38.72 40.39 47.50 51.54 56.63 70.03 75.80
8.所得税的预测
所得税的会计处理采用应付税款法，未来年度税率为 25%。
根据公司未来情况预测，各年度所得税预测情况详见下表：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
所得税 31.54 10,411.66 11,277.55 17,212.10 25,442.17 30,865.58 27,421.60 1,485.61 1,115.41
9.折旧和摊销的预测
此次评估按照固定资产原值来进行折旧的预测，以保证与被评估单位预
测期的实际情况一致。
(1)折旧金额的预测
区分房屋建筑物、车辆、设备等几大类固定资产，分别按照其分类折旧
率计算折旧金额。
假设每年的维持原有规模资本性支出规模与该年度固定资产报废规模相
同，即维持原有规模资本性支出不会增加固定资产原值，仅扩大生产规模资
本性支出增加固定资产原值。扩大生产规模资本性支出形成相应的固定资
产，增加固定资产原值并相应计提折旧。据此测算被评估单位未来各年度年
末固定资产原值及所计提的折旧额。
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(2)折旧及摊销的分配
根据被评估单位的会计核算惯例，计提的折旧额和摊销额分摊计入相关
科目中。
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
折旧及摊销 294.18 3,341.59 2,611.53 1,867.09 1,859.97 2,006.78 2,148.01 1,936.65 1,599.00
其他非浮现成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,605.75 0.00
合计 294.18 3,341.59 2,611.53 1,867.09 1,859.97 2,006.78 2,148.01 3,542.39 1,599.00
备注：其他非浮现成本为 2022 年处臵固定资产的成本。
10.资本性支出的预测
企业历史年度资本性支出是运输工具、办公及生产设备的更新换代支出
或房屋建筑物的更新改造支出。企业的资本性支出主要为存量资产的正常更
新支出(重臵支出)，根据企业提供的相关投资计划，未来年度资本性支出预测
如下：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
更新资本性支出 0.00 50.00 50.00 50.00 50.00 1,520.43 50.00 50.00 50.00
11.营运资金变动额的预测
(1)评估基准日营运资金
①基本公式
评估基准日营运资金=流动资产-流动负债
②调整事项
调整事项如下：
I.存货调整：对于房地产开发企业来说，基准日存货（开发产品和开发成
本）体现的是企业对所开发项目进行的投资，在现金流量表中，对在存货中
核算的房地产开发投资有单独的预测，计算基准日营运资金时需予以剔除，
也不作为非经营性资产和溢余资产考虑。
II. 应收账款、其他应收款：应收账款中的土地出让款、其他应收款中的
但单位往来等等，应作为非经营资产计算，因此计算基准日营运资金时需予
以剔除。
III.其他应付款：其他应付款主要包括关联方往来款等，应作为非经营负
债计算，因此计算基准日营运资金时需予以剔除，对于企业计提的土地增值
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税清算准备，在现金流量表中，已经考虑了清算金额的支出，计算基准日营
运资金时需予以剔除，也不作为非经营性资产和溢余资产考虑。
IV.预收款项：从现金流角度考虑，预收售房款为评估基准日前的现金流
入，将随今后收入确认而结转对冲，并且不会形成实质的现金流出，未来收
益预测也未考虑已经预售房屋的销售收入，因此需在计算基准日营运资金时
予以剔除，也不作为非经营性负债和溢余资产。
评估基准日调整前和调整后流动资产和流动负债如下表：
基准日营业资金计算表
金额单位：人民币万元
科目名称 评估价值 溢余资产 有息债务 未列入营运的资产及负债 其他调整 调整后营运资金
一、流动资产合计 513,979.12 70,923.22 0.00 10,880.98 419,707.35 12,467.57
货币资金 81,015.90 70,923.22 0.00 0.00 0.00 10,092.68
应收账款 3,467.33 0.00 0.00 3,465.80 - 1.54
预付款项 5,210.80 0.00 0.00 2,410.95 2,799.85 0.00
其他应收款 7,377.59 0.00 0.00 5,004.24 0.00 2,373.35
存货 416,907.49 0.00 0.00 0.00 416,907.49 0.00
二、流动负债合计 249,609.01 0.00 29,700.00 68,310.12 137,298.68 14,300.20
应付票据 25,000.00 0.00 0.00 25,000.00 0.00 0.00
应付账款 88,025.98 0.00 0.00 0.00 82,608.58 5,417.40
预收款项 37,467.28 0.00 0.00 0.00 36,869.46 597.82
应付职工薪酬 375.42 0.00 0.00 0.00 0.00 375.42
应交税费 5,963.06 0.00 0.00 0.00 0.00 5,963.06
其他应付款 63,077.26 0.00 0.00 43,310.12 17,820.64 1,946.50
一年内到期的非流动负债 29,700.00 0.00 29,700.00 0.00 0.00 0.00
三、营运资金 264,370.11 70,923.22 -29,700.00 -57,429.14 282,408.67 -1,832.63
③基准日营运资金计算
调整后基准日营运资金为 -1,832.63 万元。
(2)当期所需营运资金
当期所需营运资金，以营业费用、管理费用、酒店经营成本付现支出，
按一个月周转期进行测算。
(3)未来各年营运资本增加额预测
营运资金增加额=本期需营运资金-期初营运资金
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
当期所需营运资金 1,501.74 2,412.25 3,326.13 3,343.87 5,692.02 4,196.66 8,773.41 922.74 660.81
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期初营运资金 -1,832.63 1,501.74 2,412.25 3,326.13 3,343.87 5,692.02 4,196.66 8,773.41 922.74
营运资金增加额 3,334.37 910.50 913.89 17.74 2,348.15 -1,495.36 4,576.75 -7,850.67 -261.93
12.预测期企业自由现金流量预测结果
(1)明确的预测期内企业自由现金流
通过对各项目销售金额、开发成本、销售税金及附加、当期结转土地增
值税与预缴差额、所得税、营业费用、折旧与摊销、资本性支出等科目进行
的预测，得出企业未来年度净现金流量见下表：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
现金流入
销售收入 5,793.19 157,876.84 224,600.76 271,149.46 397,055.17 386,305.41 282,522.35 9,015.00 0.00
经营收入 614.02 6,890.38 7,185.66 7,494.73 8,814.65 9,564.93 10,508.82 12,994.92 14,066.14
现金流出
开发成本 5,821.64 107,867.15 191,248.21 198,410.73 201,340.33 91,290.41 23,910.42 3,156.35 0.00
经营成本 104.55 1,062.77 1,128.12 1,198.10 1,393.36 1,618.32 1,862.03 2,364.69 2,742.01
销售税金及附加 462.64 14,331.57 22,617.32 21,760.58 47,409.86 31,974.26 91,098.22 3,038.13 787.70
管理费用 848.23 10,990.33 11,780.28 11,099.59 10,966.07 8,574.14 6,283.27 4,793.15 3,347.50
营业费用 380.51 5,903.86 6,999.40 7,935.27 10,394.96 10,199.97 8,185.40 2,813.57 2,651.50
财务费用(手续费） 6.44 37.13 38.72 40.39 47.50 51.54 56.63 70.03 75.80
营业外收支净额 43.05 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,627.05 0.00
所得税 31.54 10,411.66 11,277.55 17,212.10 25,442.17 30,865.58 27,421.60 1,485.61 1,115.41
加:折旧及摊销 294.18 3,341.59 2,611.53 1,867.09 1,859.97 2,006.78 2,148.01 1,936.65 1,599.00
减:资本性支出 0.00 50.00 50.00 50.00 50.00 1,520.43 50.00 50.00 50.00
减:营运资金追加额 3,334.37 910.50 913.89 17.74 2,348.15 -1,495.36 4,576.75 -7,850.67 -261.93
自由现金流量 -4,245.48 16,543.83 -11,655.54 22,786.79 108,337.38 223,277.82 131,734.86 16,652.76 5,157.15
(三)预测期折现率的确定
本次评估收益额口径为企业自由现金流量，按照收益额与折现率口径一
致的原则，折现率选取加权平均资本成本( WACC )。计算式如下：
1 T
E D
WACC K e Kd
D E D E
1.权益资本成本 K e
权益资本成本 K e 的计算式如下：
K e = R f + L × MRP + Rc
式中： R f ──无风险报酬率；
L ──股东权益的系统风险系数；
MRP ──市场风险溢价；
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Rc ──企业特定风险调整系数。
(1)无风险报酬率 R f
经查询 Wind 资讯，评估基准日 10 年期国债平均到期收益率为 3.0404%，
则本次评估无风险报酬率取 3.0404%。
(2)股东权益的系统风险系数 L
股东权益的系统风险系数 L 的计算式如下：
L 1 1 T D / E U
式中： T ──所得税率；
D / E ──被评估企业的目标资本结构；
u ──无财务杠杆的股东权益系统风险系数。
通过查询 Wind 资讯，选取沪深 A 股同类上市公司作为可比企业，利用上
述计算式将各可比企业的带财务杠杆的股东权益系统风险系数 L 换算为无财
务杠杆的股东权益系统风险系数 u ，并取其均值作为被评估企业的 u ，被评
估企业 D / E 同样取上述可比企业的平均 D / E 。
通过上述测算，2015 年 12 月至 2021 年，被评估企业主营业务为房地产开
发业务，参考相关可比上市公司，确定 u 为 0.8640， D / E 为 54.14%，2022 年
之后，被评估企业主营业务为酒店经营业务，参考相关可比上市公司，确定 u
为 0.7497， D / E 为 25.92%。
根据公式计算结果如下：
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
无财务杠杆的 Beta 0.8640 0.8640 0.8640 0.8640 0.8640 0.8640 0.8640 0.7497 0.8640
有财务杠杆的 Beta 1.2148 1.2148 1.2148 1.2148 1.2148 1.2148 1.2148 0.8954 1.2148
所得税税率 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%
目标企业资本结构 54.14% 54.14% 54.14% 54.14% 54.14% 54.14% 54.14% 25.92% 25.92%
(3)市场风险溢价 MRP
由于国内证券市场是一个新兴而且相对封闭的市场。一方面，历史数据
较短，并且在市场建立初期投机气氛较浓，市场波动幅度很大；另一方面，
目前国内对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，因此直接通过历史
数据得出的市场风险溢价可信度不高。而在成熟市场中，由于有较长的历史
数据，市场总体的股权风险溢价可以直接通过分析历史数据得到，国际上新
兴市场的风险溢价通常也可以采用成熟市场的风险溢价进行调整确定。市场
风险溢价计算式如下：
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市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家风险补偿额
式中：成熟股票市场的基本补偿额取 1928-2014 年美国股票与国债的算术
平均收益差 6.25%；国家风险补偿额取 0.90%。
则：MRP=6.25%+0.90%
=7.15%
(4)企业特定风险调整系数 Rc
该公司资产规模小于可比企业，资金回笼及融资风险相对较高，投资开
发特定房地产项目，业务、产品范围较单一，综合考虑上述情况，综合确定
风险调整系数 Rc 取值为 3%。
(5)权益资本成本
根据上述确定的参数，权益资本成本计算如下：
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
权益资本成本 14.73% 14.73% 14.73% 14.73% 14.73% 14.73% 14.73% 12.44% 12.44%
无风险报酬率 3.0404% 3.0404% 3.0404% 3.0404% 3.0404% 3.0404% 3.0404% 3.0404% 3.0404%
无财务杠杆的 Beta 0.8640 0.8640 0.8640 0.8640 0.8640 0.8640 0.8640 0.7497 0.7497
有财务杠杆的 Beta 1.2148 1.2148 1.2148 1.2148 1.2148 1.2148 1.2148 0.8954 0.8954
所得税税率 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%
市场风险溢价 7.15% 7.15% 7.15% 7.15% 7.15% 7.15% 7.15% 7.15% 7.15%
企业特定风险调整系数 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00%
目标企业资本结构 54.14% 54.14% 54.14% 54.14% 54.14% 54.14% 54.14% 25.92% 25.92%
2.债务资本成本 K d
债务资本成本取评估基准日 金融机构五年以上人民币贷款基准利率
4.90%。
3.加权平均资本成本 WACC
1 T
E D
根据公式： WACC K e Kd
D E D E
计算结果如下：
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
折现率即加权平均资本成本 10.84% 10.84% 10.84% 10.84% 10.84% 10.84% 10.84% 10.64% 10.64%
权益资本成本 14.73% 14.73% 14.73% 14.73% 14.73% 14.73% 14.73% 12.44% 12.44%
无风险报酬率 3.0404% 3.0404% 3.0404% 3.0404% 3.0404% 3.0404% 3.0404% 3.0404% 3.0404%
无财务杠杆的 Beta 0.8640 0.8640 0.8640 0.8640 0.8640 0.8640 0.8640 0.7497 0.7497
有财务杠杆的 Beta 1.2148 1.2148 1.2148 1.2148 1.2148 1.2148 1.2148 0.8954 0.8954
所得税税率 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%
市场风险溢价 7.15% 7.15% 7.15% 7.15% 7.15% 7.15% 7.15% 7.15% 7.15%
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企业特定风险调整系数 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00%
目标企业资本结构 54.14% 54.14% 54.14% 54.14% 54.14% 54.14% 54.14% 25.92% 25.92%
债务资本成本 4.90% 4.90% 4.90% 4.90% 4.90% 4.90% 4.90% 4.90% 4.90%
(四)预测期后企业自由现金流量(终值)的测算
预测期后企业自由现金流量(终值)是指预测期后的企业自由现金流量折
算至预测期末年的价值，本次评估设定被评估企业永续经营，且预计至预测
期后，企业的经营收益趋于稳定，则预测期后现金流量(终值)计算式如下：
Rn1
Pn
i
式中： Pn ──预测期后企业自由现金流量(终值)；
Rn 1 ──预测期后年度的企业自由现金流量。
1.预测期后折现率的确定
在本次评估设定的假设条件下，预计预测期后企业的经营收益、经营风
险均趋于稳定，则预测期后折现率取 10.64%。
2.预测期后年度企业自由现金流量的预测
永续期年度企业自由现金流量主要为企业自持物业鑫远白天鹅酒店的经
营收入和经营成本，主要根据 2023 年鑫远白天鹅酒店的自由现金流量调整确
定，调整项目及金额如下：
①资本性支出的调整
考虑企业在持续经营前提下，应保证资产规模的相对稳定，综合考虑各
类资产的更新周期、价格变动趋势、资金时间价值等因素并将资本性支出年
金化后确定永续期年度资本性支出为 662.24 万元。
②折旧及摊销的调整
考虑企业明确预测期末存量资产的折旧和各类资产经济寿命年限到期后
更新的新增折旧，对明确预测期末年的折旧进行调整并年金化后确定为
1,174.94 万元。
③营运资金变动额的调整
考虑在永续期企业经营规模趋于稳定，明确预测期末年的营运资金足够
支持企业正常经营，因此永续期年度营运资金变动额调整为 0。
永续年度现金流结果如下：
金额单位：人民币万元
现金流入 金额
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销售收入 14,066.14
现金流出
开发成本 2,742.01
销售税金及附加 787.70
管理费用 2,655.02
营业费用 2,902.13
财务费用（手续费） 75.80
营业外收支净额 -
所得税 1,225.87
加:折旧及摊销 1,174.94
减:资本性支出 662.24
减:营运资金追加额 0.00
自由现金流量 4,190.32
3.预测期后企业自由现金流量(终值)测算结果
预测期后企业自由现金流量(终值)=4,190.32 /10.64%
=39,382.67 (万元)
(五)经营性资产价值
经营性资产价值=预测期企业自由现金流量折现值+预测期后企业自由现
金流量(终值)折现值
企业自由现金流量折现值计算结果如下：
金额单位：人民币万元
预测期
项目 预测期后
2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
自由现金流量 -4,245.48 16,543.83 -11,655.54 22,786.79 108,337.38 223,277.82 131,734.86 16,652.76 5,157.15 39,382.67
折现期 0.04 0.58 1.58 2.58 3.58 4.58 5.58 6.58 7.58
折现率 10.84% 10.84% 10.84% 10.84% 10.84% 10.84% 10.84% 10.64% 10.64% 10.64%
折现系数 0.9959 0.9419 0.8498 0.7667 0.6917 0.6241 0.5631 0.5085 0.4596 0.4596
折现值 -4,228.07 15,582.63 -9,904.88 17,470.63 74,936.97 139,347.69 74,179.90 8,467.93 2,370.23 18,100.27
企业自有现
336,323.30
金流量折现值
经营性资产价值测算结果为 336,323.30 万元。
(六)溢余资产价值
溢余资产是指超过企业正常经营所需的，企业自由现金流量预测未涉及
的资产。经分析，企业的溢余资产主要为溢余货币资金。溢余货币资金计算
式如下：
溢余货币资金=评估基准日企业持有的货币资金-最低现金保有量
企业评估基准日持有的货币资金合计为 81,015.90 万元。
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最低现金保有量按一个月的付现成本确定，经计算，最低现金保有量为
10,092.68 万元。
溢余货币资金= 81,015.90 - 10,092.68
= 70,923.22 (万元)
(七)非经营性资产净值
非经营性资产净值是指与企业正常经营无关的，企业自由现金流量预测
未涉及的资产和负债的净值。经分析，非经营性资产和负债主要包括长期股
权投资、非经营性债权和债务、未纳入收益预测其他资产及负债等。各项资
产和负债采用资产基础法中各资产和负债的评估结果作为评估值。非经营性
资产净值评估结果如下：
金额单位：人民币万元
序号 所属科目 评估值 备注
一 非经营性资产
1 应收账款 3,465.80 待收房款，未纳入经营预测
2 预付款项 2,410.95 未纳入收益预测
3 其他应收款 5,004.24 与日常经营无关
4 可供出售金融资产 2,537.25
5 长期股权投资 34,227.45
6 投资性房地产 32,695.47
7 递延所得税资产 8,846.42
二 非经营性负债
1 应付票据 25,000.00 非经营性往来款、应付设备款等
2 应付利息 241.67
3 其他应付款 43,310.12 未纳入收益预测
4 递延所得税负债 465.92
5 其他非流动负债 1,156.57
非经营性资产净值 19,013.29 非经营性资产-非经营性负债
(八)付息债务价值
付息债务包括一年内到期非流动资产、长期借款等，采用资产基础法中
付息债务的评估结果作为评估值，评估结果如下：
金额单位：人民币元
序号 科目 评估值
1 短期借款 29,700.00
2 长期借款 86,350.00
合计 116,050.00
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八、评估结果
(一)企业整体价值
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产净值
=336,323.30 +70,923.22 +19,013.28
=426,259.81 (万元)
(二)股东全部权益价值
股东全部股权价值=企业整体价值－付息债务价值
=426,259.81 -116,050.00
=310,209.81 (万元)
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第五章 评估结论及分析
一、评估结论
评估人员根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必
要的评估程序，对湖南鑫远投资集团有限公司的股东全部权益价值进行了评
估。本次评估采用的价值类型为市场价值，并选用资产基础法和收益法进行
评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
1.资产基础法评估结果
截至评估基准日，湖南鑫远投资集团有限公司资产账面值为 428,118.22 万
元，评估值为 646,633.50 万元，增值额为 218,515.28 万元，增值率为 51.04 %；
负债账面值为 341,292.89 万元，评估值为 337,823.17 万元，评估减值 3,469.72
万元，减值率 1.02%；所有者权益账面值为 86,825.33 万元，评估值为 308,810.33
万元，增值额为 221,985.00 万元，增值率为 255.67 %。资产评估结果汇总表如
下：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 1 347,731.14 513,979.12 166,247.98 47.81
非流动资产 2 80,387.08 132,654.38 52,267.30 65.02
其中：长期股权投资 3 17,562.00 34,227.45 16,665.45 94.89
投资性房地产 4 23,549.52 40,415.57 16,866.05 71.62
固定资产 5 30,163.14 38,583.74 8,420.60 27.92
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
无形资产 7 0.00 8,043.95 8,043.95
其中：土地使用权 8 0.00 8,043.95 8,043.95
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其他非流动资产 9 9,112.42 11,383.67 2,271.25 24.92
资产总计 10 428,118.22 646,633.50 218,515.28 51.04
流动负债 11 249,850.67 249,850.67 0.00 0.00
非流动负债 12 91,442.22 87,972.50 -3,469.72 -3.79
负债合计 13 341,292.89 337,823.17 -3,469.72 -1.02
所有者权益 14 86,825.33 308,810.33 221,985.00 255.67
2.收益法评估结果
截至评估基准日，湖南鑫远投资集团有限公司资产账面值为 428,118.22 万
元，负债账面值为 341,292.89 万元，所有者权益账面值为 86,825.33 万元，股
东全部权益评估值为 310,209.81 万元，增值额为 223,384.48 万元，增值率为
257.28 %。
3.评估结论
本次评估分别采用资产基础法和收益法对被评估企业的股东全部权益价
值进行评估，资产基础法的评估结果为 308,810.33 万元，收益法的评估结果为
310,209.81 万元，两者相差 1,399.48 万元，差异率 0.45%。产生差异的主要原
因是：资产基础法评估是以企业资产负债表为基础对企业价值进行评估，受
企业资产重臵成本、成新状况、资产质量等影响较大，而收益法评估主要从
企业未来经营活动所产生的净现金流角度反映企业价值，受企业未来盈利能
力、经营风险的影响较大，不同的影响因素导致了不同的评估结果。
通过分析两种方法的测算过程和所采用数据的质量，我们注意到被评估
企业业务涉及房地产开发、酒店经营等，存在永续经营和非永续经营等不同
的收益类型的资产，且被评估企业与其长期股权投资之间存在资金往来，运
营资金和借贷资金并无严格的区分，导致收益法评估中对经营收入、运营资
本的预测及非经营性资产的往来区分测算的难度较大。评估师在采用收益法
测算时，根据市场状况、宏观经济形势以及被评估企业自身情况对影响被评
估企业未来收益及经营风险的相关因素进行了审慎的职业分析与判断，但上
述因素仍可能对收益法评估结果的准确度造成一定影响。因此我们认为资产
基础法所采用数据的质量优于收益法，则本次评估采用资产基础法的评估结
果作为被评估企业股东全部权益价值的评估结论。
根据上述分析，湖南鑫远投资集团有限公司股东全部权益评估值确定为
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308,810.33 万元。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
本次评估采用资产基础法、收益法对湖南鑫远投资集团有限公司股东全
部权益价值进行评估，经分析后，采用资产基础法的评估结果 308,810.33 万元
作为评估结论，该评估结论较所有者权益账面值 86,825.33 万元增值 221,985.00
万元，增值率 255.67 %。评估值与账面价值相比较发生变动的科目包括存货、
可供出售金融资产、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产。
(一)各科目评估值与账面价值比较变动情况
各科目评估值与账面价值比较变动情况如下：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
存货 2,506,595,124.42 4,169,074,938.76 1,662,479,814.34 66.32
可供出售金融资产 2,660,000.00 25,372,514.94 22,712,514.94 853.85
长期股权投资 175,620,000.00 342,274,539.31 166,654,539.31 94.89
投资性房地产 235,495,230.69 404,155,708.00 168,660,477.31 71.62
固定资产 301,631,400.26 385,837,358.00 84,205,957.74 27.92
无形资产 0.00 80,439,501.00 80,439,501.00
其他非流动负债 46,262,961.30 11,565,740.33 -34,697,220.98 -75.00
(二)各科目评估值与账面价值比较变动原因
1.存货
评估基准日相同位臵及用途的房地产成交价格有较大增长，本次存货评
估采用基准日市场价格标准并考虑适当利润，以致存货项目评估增值。
2.可供出售金融资产
可供出售金融资产评估增值的主要原因为企业采用采用成本法核算，则
其账面值不包含被投资企业已经实现的损益，导致评估增值。
3.投资性房地产
近年该房产所在地房地产市场价格上涨，相应的租赁收益亦上涨形成评
估增值。
4.长期股权投资
长期股权投资评估增值的主要原因为被评估企业对于长期股权投资采用
成本法核算，账面价值未包含被投资企业已经实现是损益，导致评估增值。
5.房屋建筑物原值
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(1)房屋建筑物评估减值主要是因为酒店账面价值含的部分设备在机器设
备中评估，导致评估原值减值；评估净值增值的主要原因是评估范围内的商
品住宅及办公用房其账面值为企业的建设成本，而该类用房采用市场法的评
估值大于企业折旧后账面余额； 另一方面自建的酒店企业的折旧年限短于评
估采用的经济寿命年限，以上综合导致评估净值增值。
(2)构筑物评估增值是因为其账面价值不含前期费用、资金成本等，而评
估根据实际情况加计了以上费用，故导致评估增值，评估净值增值的主要原
因为原值的评估增值以及企业的折旧年限短于构筑物的经济寿命年限。
6.机器设备类
(1)机器设备增减值原因分析
机器设备评估增值主要是因为部分电子设备的账面价值含在房屋建筑物-
酒店中，故导致评估增值。
(2)车辆增减值原因分析
车辆原值减值主要是因为：产品更新换代快，产品价格呈逐年下降导致
评估原值减值；由于评估采用的经济使用年限长于企业财务折旧年限导致评
估净值增值。
(3)电子设备增减值原因分析
电子设备评估增值主要是因为部分电子设备的账面价值含在房屋建筑物
酒店中，故导致评估增值。
电子设备技术更新较快，产品价格逐年下降，导致评估原、净值减值。
7.土地使用权
(1)企业的土地使用权账面值含在房屋建筑物中，此次对于酒店用地进行
了单独评估，造成评估增值；
(2)由于委估宗地所在区域经济的发展，配套设施不断完善，用地需求不
断上升，可供开发利用的土地减少，近年土地使用权出让价格的不断攀升造
成，是形成本次评估增值的主要原因。
8.其他非流动负债
其他非流动负债评估减值的原因为本次评估，将无需支付的款项评估为
0，仅考虑其所得税费用，导致评估减值。
三、控制权与流动性对评估对象价值影响的考虑
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由于在目前的评估实践中，缺乏相关的实证数据，难以准确估算流动性
对股权价值的影响，本报告评估结论未考虑流动性对评估对象价值的影响。
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评估说明附件
附件一：企业关于进行资产评估有关事项的说明
附件二：长期股权投资——湖南鑫远水务有限公司评估技术说明
附件三：长期股权投资——湖南鑫远水务有限公司评估技术说明
北京中企华资产评估有限责任公司 180
附件一
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方与被评估企业概况
本评估项目委托方和被评估企业均为湖南鑫远投资集团有限公司。
(一)委托方概况
1.企业名称：湖南鑫远投资集团有限公司
2.注册地址：长沙市天心区湘府西路 31 号尚玺苑 20 栋 10 楼
3.注册资本：29500 万元
4.法定代表人：谭岳鑫
5.企业类型：有限责任公司
6.经营范围：以自有资产进行城市基础设施建设、高科技产业、房地产的
投资；房地产开发、经营；自有物业和租赁；酒店管理；住宿、餐餐、会议
接待、酒店停车场、游泳、健身、美容、美发、足浴、棋牌、茶座、洗衣、
保洁、票务、传真服务；打字复印；设备及场地租赁；酒店管理及人才培训；
卷烟、雪茄烟零售；预包装食品零售。
7.股权结构及变更情况
湖南鑫远投资集团有限公司前身为成立于 2001 年 3 月 27 日的湖南长大投
资有限公司，由自然人谭岳鑫 2,000 万元（40.0%），吴建伟 1,400 万元（28.0%），
何立伟 200 万元（4%），黄国兴 1,400 万元（28%）共同出资设立，公司成立
时注册资本 5,000 万元。具体出资比例见下表：
股东名称 认缴出资额（万元） 股权比例（%）
谭岳鑫 2,000 40
吴建伟 1,400 28
何立伟 200 4
黄国兴 1,400 28
合计 5,000 100
上述认缴出资由湖南能达联合会计师事务所于 2001 年 3 月 23 日出具了
《验资报告》（能达所验字2001第 071 号），对出资予以验证。
2001 年 5 月 28 日，何立伟、黄国兴分别与陈婕签订《股东股份转让协议》，
约定何立伟、黄国兴分别将所持有的长大投资的 200 万元、400 万元股份转让
给陈婕。黄国兴与宁琛签订《股东股份转让协议》，约定黄国兴将所持有的长
大投资的 1,000 万元股份转给宁琛。同日，长大投资股东会审议通过上述股权
转让事宜。本次股权转让后，长大投资的股权结构如下：
股东名称 认缴出资额（万元） 股权比例（%）
谭岳鑫 2,000 40
吴建伟 1,400 28
陈婕 600 12
宁琛 1,000 20
合计 5,000 100
2002 年 5 月 8 日，长大投资股东会通过决议，同意公司增加注册资本 3,000
万元，各股东按原持股比例、以现金方式增加出资，上述增资由湖南能达联
合会计师事务所于 2002 年 5 月 16 日出具了《验资报告》（能达所验字2002
第 226 号），对出资予以验证。本次增资后，长大投资的股权结构如下：
股东名称 认缴出资额（万元） 股权比例（%）
谭岳鑫 3,200 40
吴建伟 2,240 28
陈婕 960 12
宁琛 1,600 20
合计 8,000 100
2003 年 5 月 22 日，陈婕与宁琛签订《股份转让协议》，约定陈婕将其所
持有的公司 12%股份转让给宁琛；吴建伟与谭岳鑫签订《股份转让协议》，约
定吴建伟将其所持有的公司 28%股份转让给谭岳鑫。本次股权转让后，长大投
资的股权结构如下：
股东名称 认缴出资额（万元） 股权比例（%）
谭岳鑫 5,440 68
宁琛 2,560 32
合计 8,000 100
2004 年 9 月 20 日，长大投资通过股东会决议，同意将公司名称变更为湖
南鑫远投资有限公司，2004 年更名为湖南鑫远投资集团有限公司。
2008 年 3 月 18 日，谭岳鑫与谢忠光签订《股权转让协议》，约定谭岳鑫
将其占公司 68%股权中的 10%股权转让给谢忠光；宁琛同意谭岳鑫将公司 10%
股权转让给谢忠光，并承诺放弃优先购买权。本次变更后，鑫远投资的股权
结构如下：
股东名称 认缴出资额（万元） 股权比例（%）
谭岳鑫 4,640 58
宁琛 2,560 32
谢忠光 800 10
合计 8,000 100
2008 年 10 月 14 日，鑫远集团股东会通过决议，同意公司增加注册资本
1,300 万元，公司注册资本变更为 9,300 万元，股东谭岳鑫增加出资 1,300 万元，
宁琛、谢忠光自愿放弃增资；注册资本增加后股权结构为：谭岳鑫出资 5,940
万元，占公司出资总额 63.87%；宁琛出资 2,560 万元，占公司出资总额 27.53%；
谢忠光出资 800 万元，占公司出资总额 8.6%；同意对公司章程做出相应的修
改。本次增资后，鑫远投资的股权结构如下：
股东名称 认缴出资额（万元） 股权比例（%）
谭岳鑫 5,940 63.87
宁琛 2,560 27.53
谢忠光 800 8.6
合计 9,300 100
2013 年 1 月 21 日，谢忠光与谭岳鑫签订《股权转让协议》，约定谢忠光
将其所持 800 万元股权（占公司出资总额 8.6%）转让给谭岳鑫。股权转让后，
公司股东的出资情况为：谭岳鑫出资 6,740 万元，占公司出资总额的 72.47%，
宁琛出资 2,560 万元，占公司出资总额的 27.53%。本次股权转让后，鑫远集团
的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 股权比例（%）
谭岳鑫 6,740 72.47
宁琛 2,560 27.53
合计 9,300 100
2013 年 4 月 22 日，宁琛与湖南昱成投资有限公司（以下简称“昱成”）签
订《股权转让协议》，约定宁琛将其所持 2,560 万元股权转让给昱成；2013 年 4
月 24 日，湖南省工商行政管理局核准了上述变更。
本次股权转让后，鑫远集团的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 股权比例（%）
谭岳鑫 6,740 72.47
昱成 2,560 27.53
合计 9,300 100
2013 年 12 月 12 日，昱成投资与宁琛签订《股权转让协议》，约定昱成投
资将其所持鑫远集团 2,560 万元股权以 2,560 万元转让给宁琛，2013 年 12 月 19
日，湖南省工商行政管理局核准了上述变更。
本次股权转让后，鑫远集团的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 股权比例（%）
谭岳鑫 6,740 72.47
宁琛 2,560 27.53
合计 9,300 100
2013 年 12 月 22 日，宁琛与谭亦惠签订《股权转让协议》，约定宁琛将其
所持鑫远集团 465 万元股权以 465 万元转让给谭亦惠；宁琛与谭岳鑫签订《股
权转让协议》，约定宁琛将其所持鑫远集团 2,095 万元股权以 2,095 万元转让给
谭岳鑫。2013 年 12 月 25 日，湖南省工商行政管理局核准了上述变更。
本次股权转让后，鑫远集团的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 股权比例（%）
谭岳鑫 8,835 95
谭亦惠 465 5
合计 9,300 100
2014 年 12 月 17 日，公司股东会作出决议，同意谭岳鑫将 8,370 万元出资
转让给湖南湘立同投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“湘立同投资”），
同意谭亦惠将 279 万元出资转让湘立同投资。
上述变更完成后，公司的股权结构如下：
股东名称 认缴出资额（万元） 股权比例（%）
谭岳鑫 465 5
谭亦惠 186 2
湘立投资 8,649 93
合计 9,300 100
2015 年 6 月 5 日，谭岳鑫、谭亦惠分别与湘立同投资签署《股权转让合
同》，约定湘立同投资分别将 8,370 万元、279 万元出资转让谭岳鑫、谭亦惠。
上述变更完成后，公司的股权结构如下：
股东名称 认缴出资额（万元） 股权比例（%）
谭岳鑫 8,835 95
谭亦惠 465 5
合计 9,300 100
2015 年 11 月 5 日，公司股东会作出决议，同意公司注册资本由 9,300 万
元变更为 29,500 万元，由新股东昱成投资以货币增加认缴出资 20,200 万元，
出资时间为 2015 年 11 月 5 日。2015 年 11 月 13 日，信永中和会计师事务所（特
殊普通合伙）长沙分所（以下简称 “信永中和”）出具了《验资报告》
（XYZH/2015CSA20060），验证：截至 2015 年 11 月 12 日止，公司已收到湖南昱
成投资有限公司缴纳的新增注册资本（实收资本）20,200 万元，以货币出资。
变更后累计注册资本、实收资本均为 29,500 万元。
2015 年 11 月 12 日，湖南省工商行政管理局向公司核发了变更后的营业执
照，对上述变更事项予以核准。上述变更完成后，公司的股权结构如下：
股东名称 认缴出资额（万元） 股权比例（%）
谭岳鑫 8,835 29.95
谭亦惠 465 1.58
湖南昱成投资有限公司 20,200 68.47
合计 29,500 100
8.产权和经营管理结构
湖南鑫远投资集团有限公司评估基准日有三项长期投资，被投资单位分
别为湖南鑫远水务有限公司、湖州鑫远投资有限公司、湖南鑫远酒店管理有
限公司。湖南鑫远水务有限公司成立于 2006 年 1 月 23 日，投资金额为 10292
万元，投资比例 100%。湖州鑫远投资有限公司成立于 2014 年 7 月，注册资本
19663 万元，实收资本为 7070 万元，投资比例 100%。鑫远酒店管理公司注册
资本 200 万元，投资比例 100%。
9.公司项目概况
公司项目主要为开发产品及开发成本。
1.开发产品
开发产品核算内容主要是东苑一期、东苑二期、国际一期、华城一期、
华城二期、逸园、文苑一期、文苑二期一批(7、8、10、12 栋)、文苑二期二批
(11、13 栋)、尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)、尚苑二期(10-11、14-15、
18 栋)、和城一期一二批(5、7-18 栋)、和城一期三批(19-26 栋)项目的投入成本，
开发产品均位于长沙市天心区区域内，目前处于正常销售状态。
开发产品概况：
(1)东苑一期
项目位臵：位于天心生态城中心，西面紧邻天心区政府，南临湘府路，
南面正对天心公务员小区-白沙世纪佳园，北为迎新路，紧邻地铁一号线和城
市主干道芙蓉南路，交通便捷，地理位臵优越。
东苑一期项目总占地面积 20,619.44 平方米，规划总建筑面积 80,243.94 平
方米，规划建设高层住宅 5 幢，规划可售面积 64,394.55 平方米，地下室面积
14,495.86 平方米，容积率 3.19。
东苑一期项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 东苑一期
总占地面积 20,619.44
总建筑面积 80,243.94
计算容积率建筑面积 65,748.08
容积率 3.19
不计算容积率建筑面积 14,495.86
配套设施的建筑面积 1,353.53
规划计容可售的建筑面积 64,394.55
普通住宅 53,356.51
非普通住宅 5,393.60
商业 3,379.94
会所 2,264.50
规划计容积率的不可售建筑面积 1,353.53
公共配套(物业管理用房等) 1,353.53
可售车位(个) 317.00
规划不计容积率的建筑面积 14,495.86
地下车库（非人防) 14,495.86
该项目用地信息如下：
土地面积 土地
地块 土地使用权证号 土地取得日期 土地终止年限
(平方米) 用途
东苑一期项目 长国用（2006)第 007758 号 20,619.44 住宅 2004-7-24 2074-7-24
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用（2006)第 007758 号
项目用地规划许可证 出[2005]0064 号
建设工程规划许可证号 建 1[2006]0356 号、建 1[2006]0209 号
建筑工程施工许可证号 430103200611060201、4301032000702080201
商品房预售许可证号 长住建委售许字(2007)第 5442、5443、5445、5446、5484 号
东苑一期项目，于 2007 年 12 月底竣工，可售建筑面积 64,394.55 平方米，
其中普通住宅 53,356.51 平方米，非普通住宅 53,356.51 平方米，商业(含会所)
5,644.44 平方米，地下车位 317 个。
截至评估基准日，开发产品-东苑一期已转入投资性房地产建筑面积共计
4,327.51 平方米，其中普通住宅 521.89 平方米，非普通住宅 1,079.32 平方米，
商业(含会所) 2,726.30 平方米，地下车位 79 个。
截至评估基准日，开发产品-东苑一期已签约面积 60,067.04 平方米，其中
普通住宅 52,834.62 平方米，非普通住宅 4,314.28 平方米，商业 2,918.14 平方米，
车位 140 个；结转收入面积 60,067.04 平方米，其中普通住宅 52,856.34 平方米，
非普通住宅 4,314.28 平方米，商业 2,918.14 平方米，车位 138 个；已结转销售
收入金额共计 25,542.52 万元；剩余地下车位 98 个未售。
(2)东苑二期
项目位臵：位于天心生态城中心，湘府中路的天心区政府东侧，北临迎
新路，东临农场路，西临刘家冲路，南面为公新南城首席五星级商务酒店-鑫
远国际大酒店，交通方便，地理位臵十分优越。
东苑二期项目占地面积 5,670.91 平方米，规划总建筑面积 29,724.74 平方米，
规划建设高层住宅公寓，规划可售面积 29,240.10 平方米，地下室面积 440.66
平方米，容积率 5.16。
东苑二期项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 东苑二期
总占地面积 5,670.91
总建筑面积 29,724.74
计算容积率建筑面积 29,284.08
容积率 5.16
不计算容积率建筑面积 440.66
配套设施的建筑面积 43.98
规划计容可售的建筑面积 29,240.10
普通住宅 29,240.10
规划计容积率的不可售建筑面积 43.98
公共配套(物业管理用房等) 43.98
项目规划指标 东苑二期
规划不计容积率的建筑面积 440.66
地下车库（人防) 440.66
该项目用地信息如下：
土地面积(平 土地 土地取得日
地块 土地使用权证号 土地终止年限 备注
方米) 用途 期
证载面积 12,866.50
长国用(2010） 商业 2048-10-26
东苑二期 5,670.91 商住 2008-10-26 平方米，表中为地
第 000745 号 住宅 2078-10-26
块分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010)第 000745 号
项目用地规划许可证 出[2005]0064 号
建设工程规划许可证号 建 1[2007]0188 号
建筑工程施工许可证号 430101200810170301
商品房预售许可证号 长房售许字(2010)第 8481 号
东苑二期项目，于 2011 年 6 月竣工，可售建筑面积 29,240.10 平方米，均
为普通住宅。
截至评估基准日，开发产品-东苑二期已转入投资性房地产建筑面积共计
2,035.43 平方米，均为普通住宅。
截至评估基准日，开发产品-东苑二期已签约面积 26,584.81 平方米，均为
普通住宅；结转收入面积 26,584.81 平方米，均为普通住宅；已结转销售收入
金额 14,476.96 万元；剩余普通住宅 723.79 平方米未售。
(3)国际一期
项目位臵：国际一期东临书香路，南靠城市主干道湘府西路和湘府路大
桥，地理位臵得天独厚，距地铁 1 号线和城市主干道芙蓉南路仅 10 分钟，离
沿江风光带 5 分钟。周边建有群众艺术馆、地质博物馆、科技馆、青少年活
动中心、湘府文化公园、桂花坪公园、园艺公园、水库公园、九峰公园等生
态公园，天心区政府、省政府、长沙医学院等，项目临近明德中学和规划中
的天心区实验小学，周边更有中南大学铁道校区、林业科技大学与青园小学
等学校，交通方便，生活配套较完善，地理位臵优越。
国际一期项目总占地面积 11,589.40 平方米，规划在地块的南北端各建设
一栋 L 型公寓，共有 4 栋公寓，规划总建筑面积 43,509.75 平方米，规划可售
面积 31,326.34 平方米，地下室面积 11,664.52 平方米，容积率 2.75。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 国际一期
总占地面积 11,589.40
建筑用地面积 2,351.33
道路用地面积 4,755.43
绿化用地面积 4,482.64
总建筑面积 43,509.75
计算容积率建筑面积 31,845.23
容积率 2.75
不计算容积率建筑面积 11,664.52
配套设施的建筑面积 518.89
规划计容可售的建筑面积 31,326.34
普通住宅 29,268.70
商业 2,057.64
规划计容积率的不可售建筑面积 518.89
公共配套(物业管理用房等) 518.89
可售车位(个) 157.00
规划不计容积率的建筑面积 11,664.52
地下车库（人防) 2,796.00
地下车库（非人防) 7,724.47
地下公共（含架空层) 1,144.05
该项目用地信息如下：
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
长国用(2009)第
国际一期 11,589.40 住宅 2008-11-6 2078-11-6
072618 号
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2009)第 072618 号
项目用地规划许可证 出[2011]0068 号
建设工程规划许可证号 建 1[2012]0106 号
建筑工程施工许可证号 430101201210300301
商品房预售许可证号 长住建委售许字(2013)第 0596 号、长住建委售许字(2014)第 0087 号
国际一期项目，于 2015 年 1 月底竣工，可售建筑面积 31,326.34 平方米，
其中普通住宅 29,268.70 平方米，商业 2,057.64 平方米，地下车位 157 个。
截至评估基准日，开发产品-国际一期已转入投资性房地产建筑面积计
1,785.53 平方米，均为商业。
截至评估基准日，开发产品-国际一期已签约面积 16,177.49 平方米，其中
普通住宅 15,905.38 平方米，商业 272.11 平方米；结转收入面积 14,536.88 平方
米，其中普通住宅 14,325.88 平方米，商业 211.00 平方米，已结转销售收入金
额共计 8,831.68 万元；剩余普通住宅 13,363.32 平方米、地下车位 157 个未售。
(4)华城一期
项目位臵：位于长沙市天心生态新城，湖南省政府机关大院东北角，东
临刘家冲路，西临芙蓉南路，北面临友谊路，南面为韶洲路。项目紧临湘府
文化公园、石冲公园、水库公园等几大公园，交通方便，生活配套较完善，
地理位臵优越。
华城一期项目总占地面积 58,769.74 平方米，规划建设 14 栋高层商住楼，
规划总建筑面积 277,308.06 平方米，规划可售面积 228,064.65 平方米，地下室
面积 47,883.82 平方米，容积率 3.90。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 华臧一期
总占地面积 58,769.74
总建筑面积 277,308.06
计算容积率建筑面积 229,424.24
容积率 3.90
不计算容积率建筑面积 47,883.82
配套设施的建筑面积 1,359.59
规划计容可售的建筑面积 228,064.65
普通住宅 119,476.39
非普通住宅 98,444.32
商业 6,508.36
幼儿园 1,848.95
会所 1,786.63
规划计容积率的不可售建筑面积 1,359.59
公共配套(物业管理用房等) 1,359.59
可售车位(个) 1,180.00
规划不计容积率的建筑面积 47,883.82
地下车库（人防) 47,033.50
地下公共（含架空层) 850.32
该项目用地信息如下：
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
长国用（2010)第 商业：2047-7-28 住
华臧一期 58,769.74 商住 2007-7-28
000676 号 宅：2077-7-28
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010)第 000676 号
项目用地规划许可证 出[2005]0067 号、出[2005]0068 号
建设工程规划许可证号 建 1[2007]0241 号、建 1[2007]0242 号
建筑工程施工许可证号 430101200708210401、430101200708210501、430101200708210601、
430101200708210701
长房售许字(2008)第 6774、7122、7121、7120、7119、6773、6772、6771、
商品房预售许可证号
67702 号、长房售许字(2007)第 6227、6072、6071、6026、6025 号
华城一期项目，于 2008 年 11 月底竣工，可售建筑面积 228,064.65 平方米，
其中普通住宅 119,476.39 平方米，非普通住宅 98,444.32 平方米，商业(含会
所)8,294.99 平方米，幼儿园 1,848.95 平方米，地下车位 1,180.00 个。
截至评估基准日，开发产品-华城一期已签约 217,676.39 平方米，其中普通
住宅 119,342.60 平方米，非普通住宅 97,697.59 平方米，商业 636.20 平方米，地
下车位 621 个；转入投资性房地产建筑面积计 10,388.26 平方米，其中普通住
宅 133.79 平方米，非普通住宅 746.73 平方米，商业 5,872.16 平方米，幼儿园
1,848.95 平方米，会所 1,786.63 平方米，地下车位 269 个。
截至评估基准日，开发产品-华城一期已结转收入面积 217,676.39 平方米，
其中普通住宅 119,342.60 平方米，非普通住宅 97,697.59 平方米，商业 636.20
平方米，地下车位 621 个，已结转销售收入金额共计 95,672.06 万元；剩余地
下车位 290 个未售。
(5)华城二期
项目位臵：位于长沙市天心生态新城，湖南省政府机关大院东北角，东
临刘家冲路，西临芙蓉南路，北面临友谊路，南面为韶洲路。项目紧临湘府
文化公园、石冲公园、水库公园等几大公园，交通方便，生活配套较完善，
地理位臵优越。
华城二期项目总占地面积 15,422.92 平方米，规划建设 4 栋高层商住楼，
规划总建筑面积 99,204.54 平方米，规划可售面积 79,649.85 平方米，地下室面
积 18,894.13 平方米，容积率 5.21。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 华城一期
总占地面积 15,422.92
建筑用地面积 15,422.92
总建筑面积 99,204.54
计算容积率建筑面积 80,310.41
容积率 5.21
不计算容积率建筑面积 18,894.13
配套设施的建筑面积 660.56
规划计容可售的建筑面积 79,649.85
普通住宅 76,995.67
项目规划指标 华城一期
非普通住宅 811.22
商业 1,842.96
规划计容积率的不可售建筑面积 660.56
公共配套(物业管理用房等) 660.56
可售车位(个) 13800
规划不计容积率的建筑面积 18,894.13
地下车库（人防) 17,374.70
地下车库（非人防) 1,519.43
该项目用地信息如下：
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
长国用（2010)第 商业：2047-7-28 住
华臧二期 15,422.92 商住 2007-7-28
000679 号 宅：2077-7-28
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010)第 000679 号
项目用地规划许可证 出[2005]0076 号
建设工程规划许可证号 建 1[2007]0243 号
建筑工程施工许可证号 430101201001140101
商品房预售许可证号 长住建委售许字(2010)第 8697、8698、8827、9011 号
华城二期项目，于 2011 年 10 月竣工，可售建筑面积 79,649.85 平方米，其
中普通住宅 76,995.67 平方米，非普通住宅 811.22 平方米，商业 1,842.96 平方米，
地下车位 138 个。
截至评估基准日，开发产品-华城二期已转入投资性房地产建筑面积计
1,521.83 平方米，均为商业。
截至评估基准日，开发产品-华城二期已签约面积 76,064.58 平方米，其中
普通住宅 75,743.45 平方米，商业 321.13 平方米，地下车位 135 个；结转收入
面积 76,064.58 平方米，其中普通住宅 75,743.45 平方米，商业 321.13 平方米，
地下车位 135 个，已结转销售收入金额共计 44,506.45 万元；剩余普通住宅
1,252.22 平方米、非普通住宅 811.22 平方米、地下车位 3 个未售。
(6)逸园
项目位臵：位于长沙市天心生态新城，北面为青山路，西面为新联路，
东面为豹子岭路，南隔湘府西路仅 50 余米，交通方便，生活配套较完善，地
理位臵优越。
逸园项目总占地面积 25,839.73 平方米，由 6 栋 1+17 层住宅（1-6 号栋)、1
栋 18 层公寓综合楼（7 号栋)和共有的一层地下室（局部二层)组成，总户数位
742 套，规划总建筑面积 95,292.45 平方米，规划可售面积 75,288.05 平方米，
地下室面积 18,760.83 平方米，容积率 2.96。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 逸园
总占地面积 25,839.73
建筑用地面积 5,423.85
道路用地面积 9,446.89
绿化用地面积 10,968.99
总建筑面积 95,292.45
计算容积率建筑面积 76,531.62
容积率 2.96
不计算容积率建筑面积 18,760.83
配套设施的建筑面积 1,243.57
规划计容可售的建筑面积 75,288.05
普通住宅 60,957.13
非普通住宅 9,042.94
商业 5,287.98
规划计容积率的不可售建筑面积 1,243.57
公共配套(物业管理用房等) 1,243.57
可售车位(个) 298.00
规划不计容积率的建筑面积 18,760.83
地下车库（人防) 5,728.00
地下车库（非人防） 12,484.54
地下公共（含架空层) 548.29
该项目用地信息如下：
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
长国用(2010)第
商业：2048-11-6 住
逸园 004913 号、长国用 25,839.73 商住 2008-11-6
宅：2078-11-6
(2013)第 006862 号
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010)第 004913 号、长国用(2013)第 006862 号
项目用地规划许可证 出[2008]0118 号
建设工程规划许可证号 建 1[2010]0024 号
建筑工程施工许可证号 430101201008310501
商品房预售许可证号 长住建委售许字(2012)第 0001、0002、0003、0004、0005、0006、0057 号
逸园项目，于 2013 年 3 月竣工，可售建筑面积 75,288.05 平方米，其中普
通住宅 60,957.13 平方米，非普通住宅 9,042.94 平方米，商业 5,287.98 平方米，
地下车位 298 个。
截至评估基准日，开发产品-逸园已转入投资性房地产建筑面积计 384.34
平方米，均为商业。
截至评估基准日，开发产品-逸园已签约面积 67,658.52 平方米，其中普通
住宅 59,996.86 平方米，非普通住宅 7,052.02 平方米，商业 609.64 平方米，地下
车位 129 个；结转收入面积 67,386.94 平方米，其中普通住宅 59,906.12 平方米，
非普通住宅 6,871.18 平方米，商业 609.64 平方米，地下车位 129 个；已结转销
售收入金额共计 30,499.14 万元；剩余普通住宅 960.27 平方米、非普通住宅
1,990.92 平方米、商业 4,294 平方米、地下车位 169 个未售。
(7)文苑一期
项目位臵：位于长沙天心生态新城，湖南省政府西北角，书香路与新韶
路交界处，东临书香路，西临新联路，北临友谊路，临近即将建成的地铁一
号线，交通方便，生活配套较完善，地理位臵优越。
文苑一期项目总占地面积 32,439.74 平方米，由 6 栋高层住宅组成，规划
总建筑面积 136,306.73 平方米，规划可售面积 121,108.95 平方米，地下室面积
14,004.60 平方米，容积率 3.77。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 文苑一期
总占地面积 32,439.74
建筑用地面积 8,158.73
道路用地面积 11,278.59
绿化用地面积 13,002.42
总建筑面积 136,306.73
计算容积率建筑面积 122,302.13
容积率 3.77
不计算容积率建筑面积 14,004.60
配套设施的建筑面积 1,193.18
规划计容可售的建筑面积 121,108.95
普通住宅 111,372.05
商业 9,736.90
规划计容积率的不可售建筑面积 1,193.18
公共配套(物业管理用房等) 820.29
其他 372.89
可售车位(个) 161.00
规划不计容积率的建筑面积 14,004.60
地下车库（人防) 8,158.73
地下车库（非人防) 4,616.75
项目规划指标 文苑一期
地下公共（含架空层) 1,229.12
该项目用地信息如下：
土地面积(平 土地取得日
地块 土地使用权证号 土地用途 土地终止年限
方米) 期
长国用(2010)第 商 业 ： 2049-4-28
3,541.13 商住 2009-4-28
004707 号 住宅：2079-4-28
文苑一期
长国用(2009)第 商 业 ： 2048-11-6
28,898.61 商住 2008-11-6
072619 号 住宅：2078-11-6
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010)第 004707 号、长国用(2009)第 072619 号
项目用地规划许可证 出[2010]0098 号
建设工程规划许可证号 建 1[2010]0185、0292 号、建 2[2010]0131 号
建筑工程施工许可证号 430101201011100201、430101201011100101、430101201033100201
长住建委售许字(2011)第 0636、0560 号、长住建委售许字(2012)第 0257、
商品房预售许可证号
0354、0537 号、长住建委售许字(2013)第 0349 号
文苑一期项目，于 2014 年 3 月底竣工，可售建筑面积 121,108.95 平方米，
其中普通住宅 111,372.05 平方米，商业 9,736.90 平方米，地下车位 161 个。
截至评估基准日，开发产品-文苑一期转入投资性房地产建筑面积计
8,876.51 平方米，其中普通住宅 4,303.08 平方米，商业 4,573.43 平方米。
截至评估基准日，开发产品-文苑一期已已签约面积 108,566.70 平方米，其
中普通住宅 105,770.36 平方米，商业 2,796.34 平方米，地下车位 133 个；结转
收入面积 108,027.86 平方米，其中普通住宅 105,231.52 平方米，商业 2,796.34
平方米，地下车位 133 个；已结转销售收入金额共计 69,713.70 万元；剩余普
通住宅 1,298.61 平方米、商业 2,367.13 平方米、地下车位 28 个未售。
(8)文苑二期一批(7、8、10、12 栋)
项目位臵：位于长沙天心生态新城，湖南省政府西北角，书香路与新韶
路交界处，东临书香路，西临新联路，北临友谊路，临近即将建成的地铁一
号线，交通方便，生活配套较完善，地理位臵优越。
文苑二期一批(7、8、10、12 栋)项目总占地面积 29,966.02 平方米，由 4 栋
高层住宅组成，规划总建筑面积 132,190.33 平方米，规划可售面积 113,609.54
平方米，地下室面积 17,427.27 平方米，容积率 3.83。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 文苑二期一批(7、8、10、12 栋)
总占地面积 29,966.02
项目规划指标 文苑二期一批(7、8、10、12 栋)
建筑用地面积 6,270.72
道路用地面积 9,972.42
绿化用地面积 13,722.88
总建筑面积 132,190.33
计算容积率建筑面积 114,763.06
容积率 3.83
不计算容积率建筑面积 17,427.27
配套设施的建筑面积 1,153.52
规划计容可售的建筑面积 113,609.54
普通住宅 87,311.94
非普通住宅 19,009.81
商业 7,287.79
规划计容积率的不可售建筑面积 1,153.52
公共配套(物业管理用房等) 1,153.52
可售车位(个) 599.00
规划不计容积率的建筑面积 17,427.27
地下车库（人防) 3,776.57
地下车库（非人防) 13,650.70
该项目用地信息如下：
土地面积(平 土地用 土地取得
地块 土地使用权证号 土地终止年限 备注
方米) 途 日期
证载面积 5,931.88
长国用（2010) 商 业 2049-4-28 平方米，表中为地
商住 2009-4-28
文苑二期 第 004706 号 住宅 2079-4-28 块合计分摊占地
一批(7、 面积
29,966.02
8、10、12 证 载 面 积
栋) 长国用（2009) 商 业 2048-11-6 60,014.47 平方米，
商住 2008-11-6
第 072620 号 住宅 2078-11-6 表中为地块合计
分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2009)第 072620 号、长国用(2010)第 004706 号
项目用地规划许可证 出[2010]0098 号
建设工程规划许可证号 建 2[2011]0075、0076 号、建 1[2011]0104、0105 号
建筑工程施工许可证号 430101201303260101、430101201202220101、430101201203130101
商品房预售许可证号 长住建委售许字(2013)第 0257、0155、0350、0543 号
文苑二期一批(7、8、10、12 栋)项目，于 2014 年 12 月底竣工，可售建筑
面积 113,609.54 平方米，其中普通住宅 87,311.94 平方米，非普通住宅 19,009.81
平方米，商业 7,287.79 平方米，地下车位 599 个。
截至评估基准日，开发产品-文苑二期一批(7、8、10、12 栋)已转入投资性
房地产建筑面积计 3,060.66 平方米，均为商业。
截至评估基准日，开发产品-文苑二期一批(7、8、10、12 栋)已签约面积
104,609.73 平方米，其中普通住宅 86,270.52 平方米，非普通住宅 18,339.21 平方
米，地下车位 128 个；结转收入面积 104,004.33 平方米，其中普通住宅 86,014.75
平方米，非普通住宅 17,989.58 平方米，地下车位 128 个；已结转销售收入金
额共计 65,220.36 万元；剩余普通住宅 1,041.42 平方米、非普通住宅 670.60 平方
米、商业 4,227.13 平方米、地下车位 471 个未售。
(9)文苑二期二批(11、13 栋)
项目位臵：位于长沙天心生态新城，湖南省政府西北角，书香路与新韶
路交界处，东临书香路，西临新联路，北临友谊路，临近即将建成的地铁一
号线，交通方便，生活配套较完善，地理位臵优越。
文苑二期二期二批(11、13 栋)项目总占地面积 14,237.81 平方米，由 2 栋高
层住宅组成，规划总建筑面积 81,165.06 平方米，规划可售面积 54,530.95 平方
米，地下室面积 26,633.40 平方米，容积率 3.83。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 文苑二期二批(11、13 栋)
总占地面积 14,237.81
建筑用地面积 2,979.42
道路用地面积 4,738.21
绿化用地面积 6,520.18
总建筑面积 81,165.06
计算容积率建筑面积 54,531.66
容积率 3.83
不计算容积率建筑面积 26,633.40
配套设施的建筑面积 0.71
规划计容可售的建筑面积 54,530.95
普通住宅 34,778.18
非普通住宅 19,752.77
规划计容积率的不可售建筑面积 0.71
其他 0.71
可售车位(个) 225.00
规划不计容积率的建筑面积 26,633.40
地下车库（人防) 5,771.59
地下车库（非人防) 20,861.81
该项目用地信息如下：
土地面积(平 土地用 土地取得
地块 土地使用权证号 土地终止年限 备注
方米) 途 日期
土地面积(平 土地用 土地取得
地块 土地使用权证号 土地终止年限 备注
方米) 途 日期
证载面积 5,931.88
长国用（2010) 商 业 2049-4-28 平方米，表中为地
商住 2009-4-28
第 004706 号 住宅 2079-4-28 块合计分摊占地
文苑二期
面积
二期二批 14,237.81
证 载 面 积
(11、13 栋)
长国用（2009) 商 业 2048-11-6 60,014.47 平方米，
商住 2008-11-6
第 072620 号 住宅 2078-11-6 表中为地块合计
分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010)第 004707 号、长国用(2009)第 072619 号
项目用地规划许可证 出[2010]0098 号
建设工程规划许可证号 建 2[2011]0077 号、建 1[2011]0106 号
建筑工程施工许可证号 430101201202220101、430101201203130101
商品房预售许可证号 长住建委售许字(2014)第 0139、0198 号
文苑二期二期二批(11、13 栋)项目，于 2015 年 8 月底竣工，可售建筑面积
54,530.95 平方米，其中普通 34,778.18 平方米，非普通住宅 19,752.77 平方米，
地下车位 225 个。
截至评估基准日，开发产品-二期二期二批(11、13 栋)已签约面积 53,534.16
平方米，其中普通住宅 34,645.86 平方米，非普通住宅 18,888.30 平方米；已结
转收入面积 48,703.30 平方米，其中普通住宅 34,242.54 平方米，非普通住宅
14,460.76 平方米；已结转销售收入金额共计 27,656.53 万元；剩余普通住宅 132.32
平方米、非普通住宅 864.47 平方米、地下车位 225 个未售。
(10)尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)
项目位臵：位于长株潭一体化的核心区长沙市天心生态新城，湖南省政
府机关大院西南角，北临城市主干道湘府路，南临杉木冲路，东临新姚路，
西临石竹路，临近即将建成的地铁一号线，交通方便，生活配套较完善，地
理位臵优越。
尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)项目总占地面积 36,263.65 平方米，
由 8 栋高层住宅组成，规划总建筑面积 125,081.95 平方米，规划可售面积
97,653.25 平方米，地下室面积 27,297.57 平方米，容积率 2.70。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)
总占地面积 36,263.65
建筑用地面积 8,569.04
项目规划指标 尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)
道路用地面积 13,078.43
绿化用地面积 14,616.18
总建筑面积 125,081.95
计算容积率建筑面积 97,784.38
容积率 2.70
不计算容积率建筑面积 27,297.57
配套设施的建筑面积 131.13
规划计容可售的建筑面积 97,653.25
普通住宅 28,486.95
非普通住宅 28,627.17
商业 14,290.81
写字楼 26,248.32
规划计容积率的不可售建筑面积 131.13
公共配套(物业管理用房等) 131.13
可售车位(个) 446.00
规划不计容积率的建筑面积 27,297.57
地下车库（人防) 10,672.42
地下车库（非人防) 15,002.13
地下公共（含地下室设备用房） 1,623.02
该项目用地信息如下：
土地使用权证 土地面积 土地 土地取得日
地块 土地终止年限 备注
号 (平方米) 用途 期
证载面积
尚苑一期(8-9、 长国用 商业：2050-7-26
108,783.52 平方
12-13、16-17、 （2013)第 36,263.65 商住 2008-10-24 住宅：2080-7-26
米，表中为地块
20-21 栋) 000114 号 教育：2060-7-26
分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2013)第 000114 号
项目用地规划许可证 出[2010]0059 号
建设工程规划许可证号 建 1[2010]0322、0237、0238 号
建筑工程施工许可证号 430101201103170301、430101201203260101
长住建委售许字(2012)第 0349、0474、0066、0067、0068 号、长住建委售
商品房预售许可证号
许字(2013)第 0421 号
尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)项目，于 2014 年 1 月底竣工，可售
建筑面积 97,653.25 平方米，其中普通 28,486.95 平方米，非普通住宅 28,627.17
平方米，商业 14,290.81 平方米，写字楼 26,248.32 平方米，地下车位 446 个。
截至评估基准日，开发产品-尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)已转入
投资性房地产建筑面积计 134.32 平方米，均为普通住宅； 转入固定资产建筑
面积合计 6,392.30 平方米，均为写字楼。
截至评估基准日，开发产品-尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)已转入
投资性房地产建筑面积计 134.32 平方米，均为普通住宅。
截至评估基准日，开发产品-尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)已签约
面积 50,196.29 平方米，其中普通住宅 27,036.92 平方米，非普通住宅 21,427.50
平方米，商业 1,731.87 平方米，地下车位 177 个；已结转收入面积 47,457.90 平
方米，其中普通住宅 27,036.92 平方米，非普通住宅 18,689.11 平方米，商业
1,731.87 平方米，地下车位 143 个；已结转销售收入金额共计 38,241.42 万元；
剩余普通住宅 1,315.71 平方米、非普通住宅 7,199.67 平方米、商业 12,558.94 平
方米、写字楼 26,248.32 平方米、地下车位 269 个未售。
(11)尚苑二期(10-11、14-15、18 栋)
项目位臵：位于长株潭一体化的核心区长沙市天心生态新城，湖南省政
府机关大院西南角，北临城市主干道湘府路，南临杉木冲路，东临新姚路，
西临石竹路，临近即将建成的地铁一号线，交通方便，生活配套较完善，地
理位臵优越。
尚苑二期(10-11、14-15、18 栋)项目总占地面积 33,636.95 平方米，由 5 栋
高层住宅组成，规划总建筑面积 102,634.84 平方米，规划可售面积 76,032.46 平
方米，地下室面积 26,605.17 平方米，容积率 2.26。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 尚苑二期(10-11、14-15、18 栋)
总占地面积 33,636.95
建筑用地面积 7,952.58
道路用地面积 12,129.12
绿化用地面积 13,555.25
总建筑面积 102,637.63
计算容积率建筑面积 76,032.46
容积率 2.26
不计算容积率建筑面积 26,605.17
规划计容可售的建筑面积 76,032.46
普通住宅 7,303.20
非普通住宅 39,721.14
商业 4,983.25
写字楼 24,024.87
可售车位(个) 637.00
规划不计容积率的建筑面积 26,605.17
地下车库（人防) 7,105.49
地下车库（非人防) 19,499.68
该项目用地信息如下：
土地使用权证 土地面积 土地 土地取得日
地块 土地终止年限 备注
号 (平方米) 用途 期
证载面积
尚苑二期 长国用 商业：2050-7-26
108,783.52 平方
(10-11、14-15、 （2013)第 33,636.95 商住 2008-10-24 住宅：2080-7-26
米，表中为地块
18 栋) 000114 号 教育：2060-7-26
分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2013)第 000114 号
项目用地规划许可证 出[2010]0059 号
建设工程规划许可证号 建 1[2010]0156、0111 号、建 2[2011]0084 号、建 1[2012]0207 号
建筑工程施工许可证号 430101201301310101、430101201311280101
长住建委售许字(2013)第 0422、0423 号、长住建委售许字(2014)第 0187、
商品房预售许可证号
0502、0565、0566 号
尚苑二期(10-11、14-15、18 栋)项目，于 2015 年 12 月底竣工，可售建筑面
积 76,032.46 平方米，其中普通 7,303.20 平方米，非普通住宅 39,721.14 平方米，
商业 4,983.25 平方米，写字楼 24,024.87 平方米，地下车位 637 个。
截至评估基准日，开发产品-尚苑二期(10-11、14-15、18 栋)已签约面积
42,007.80 平方米，其中普通住宅 7,059.76 平方米，非普通住宅 34,948.04 平方米，
地下车位 90 个；结转收入面积 36,723.41 平方米，其中普通住宅 6,694.60 平方
米，非普通住宅 30,028.81 平方米，地下车位 90 个；已结转销售收入金额共计
26,156.10 万元；剩余普通住宅 243.44 平方米、非普通住宅 4,773.10 平方米、商
业 4,983.25 平方米、写字楼 24,024.87 平方米、地下车位 547 个未售。
(12)和城一期一二批(5、7-18 栋)
项目位臵：位于长沙市长株潭一体化核心区，西邻碧云路，东邻芙蓉南
路，周边湘府英才小学、明德中学、湘府长郡中学等五所名校，地铁 1 号线、
5 号线、长株潭城铁三条交通要线交汇，交通便利，地理位臵优越。
和城一期一二批(5、7-18 栋)项目总占地面积 63,262.14 平方米，由 13 栋高
层住宅组成，规划总建筑面积 214,986.58 平方米，规划可售面积 160,190.08 平
方米，地下室面积 53,576.52 平方米，容积率 2.55。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 和城一期一二批(5、7-18 栋)
总占地面积 63,262.14
建筑用地面积 12,321.54
道路用地面积 25,177.15
项目规划指标 和城一期一二批(5、7-18 栋)
绿化用地面积 25,763.45
总建筑面积 214,986.58
计算容积率建筑面积 161,410.06
容积率 2.55
不计算容积率建筑面积 53,576.52
配套设施的建筑面积 1,219.98
规划计容可售的建筑面积 160,190.08
普通住宅 88,530.06
非普通住宅 68,142.34
商业 3,517.68
规划计容积率的不可售建筑面积 1,219.98
公共配套(物业管理用房等) 308.81
其他 911.17
可售车位(个) 1,169.00
规划不计容积率的建筑面积 53,576.52
地下车库（人防) 11,659.37
地下车库（非人防) 41,917.15
该项目用地信息如下：
土地面积(平 土地用 土地取得日
地块 土地使用权证号 土地终止年限 备注
方米) 途 期
证载面积 84,983.09
长国用（2010)
和城一期 住宅 2008-10-26 2078-10-26 平方米，表中为地块
第 000749 号
一二批 合计分摊占地面积
63,262.14
(5、7-18 证载面积 39,714.46
长国用（2010)
栋) 住宅 2008-10-26 2078-10-26 平方米，表中为地块
第 000750 号
合计分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用（2010)第 000749、000750 号
项目用地规划许可证 出[2010]0116 号
建设工程规划许可证号 建 1[2012]0049、0051、0156 号、建 2[2012]0016、0091 号
建筑工程施工许可证号 430101201206050101、430101201302250101
长住建委售许字（2013)第 0288、0177、0178、0179、0180、0292、0431、
商品房预售许可证号
0432、0433、0544、0545、0546、0547 号
和城一期一二批(5、7-18 栋)项目，于 2014 年 12 月底竣工，可售建筑面积
160,190.08 平方米，其中普通 88,530.06 平方米，非普通住宅 68,142.34 平方米，
商业 3,517.68 平方米，地下车位 1,169 个。
截至评估基准日，开发产品-和城一期一二批(5、7-18 栋)已转入投资性房
地产建筑面积计 1,509.16 平方米，均为商业。
截至评估基准日，开发产品-和城一期一二批(5、7-18 栋)已签约面积
116,518.09 平方米，其中普通住宅 77,019.90 平方米，非普通住宅 39,498.19 平方
米，地下车位 60 个；结转收入面积 112,373.96 平方米，其中普通住宅 76,010.38
平方米，非普通住宅 36,363.58 平方米，地下车位 60 个；已结转销售收入金额
共计 63,850.44 万元；剩余普通住宅 11,510.16 平方米、非普通住宅 28,644.15 平
方米、商业 2,008.52 平方米、地下车位 1,109 个未售。
(13)和城一期三批(19-26 栋)
项目位臵：位于长沙市长株潭一体化核心区，西邻碧云路，东邻芙蓉南
路，周边湘府英才小学、明德中学、湘府长郡中学等五所名校，地铁 1 号线、
5 号线、长株潭城铁三条交通要线交汇，交通便利，地理位臵优越。
和城一期三批(19-26 栋)项目总占地面积 35,340.43 平方米，由 8 栋高层住
宅组成，规划总建筑面积 107,023.95 平方米，规划可售面积 86,846.66 平方米，
地下室面积 19,582.52 平方米，容积率 2.47。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 和城一期三批(19-26 栋)
总占地面积 35,340.43
建筑用地面积 6,878.42
道路用地面积 14,061.00
绿化用地面积 14,401.01
总建筑面积 107,023.95
计算容积率建筑面积 87,441.43
容积率 2.47
不计算容积率建筑面积 19,425.65
配套设施的建筑面积 594.77
规划计容可售的建筑面积 86,846.66
普通住宅 75,486.97
非普通住宅 11,359.69
规划计容积率的不可售建筑面积 594.77
公共配套(物业管理用房等) 594.77
可售车位(个) 313.00
规划不计容积率的建筑面积 19,582.52
地下车库（人防) 6,901.56
地下车库（非人防) 12,524.09
地下公共（含地下室设备用房） 156.87
该项目用地信息如下：
土地面积(平 土地用 土地取得日
地块 土地使用权证号 土地终止年限 备注
方米) 途 期
土地面积(平 土地用 土地取得日
地块 土地使用权证号 土地终止年限 备注
方米) 途 期
证载面积 84,983.09
长国用（2010)
住宅 2008-10-26 2078-10-26 平方米，表中为地块
和城一期 第 000749 号
合计分摊占地面积
三批 35,340.43
证载面积 39,714.46
(19-26 栋) 长国用（2010)
住宅 2008-10-26 2078-10-26 平方米，表中为地块
第 000750 号
合计分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用（2010)第 000749、000750 号
项目用地规划许可证 出[2010]0116 号
建设工程规划许可证号 建 1[2012]0194 号、建 2[2012]0131、0132 号
建筑工程施工许可证号 430101201309100201
长住建委售许字（2014)第 0135、0136、0137、0321、0567 号、长住建委
商品房预售许可证号
售许字（2015)第 0133、0134、0085 号
和城一期三批(19-26 栋)项目，于 2015 年 9 月底竣工，可售建筑面积 86,846.66
平方米，其中普通 75,486.97 平方米，非普通住宅 11,359.69 平方米，地下车位
313 个。
截至评估基准日，开发产品-一期三批(19-26 栋)已签约面积 73,755.62 平方
米，其中普通住宅 64,528.10 平方米，非普通住宅 9,227.52 平方米；结转收入面
积 65,669.30 平方米，其中普通住宅 59,262.99 平方米，非普通住宅 6,406.31 平
方米，已结转销售收入金额共计 35,670.58 万元；剩余普通住宅 10,958.87 平方
米、非普通住宅 2,132.17 平方米、地下车位 313 个未售。
2.开发成本
开发成本核算内容主要是城市广场项目、嘉城地块项目、名苑、锦城、
南郡地块项目、融城广场地块、新都、文苑二期项目、文苑三期(17-21 栋)、尚
苑三期(1-7 栋)、和城一期四批(1-4、6 栋)、和城二期项目及国际二期项目，开
发成本均位于长沙市天心区区域内，目前处于在建及拟建状态。
项目概况：
(1)城市广场
项目位臵：长沙市天心区芙蓉南路。
项目总占地面积 32,724.51 平方米；项目规划总建筑面积 189,877.00 平方米，
规划计容总面积 130,577.00 平方米（其中高层写字楼 60,303.00 平方米、商业
29,706.00 平方米、物管及其他用房 570.00 平方米)，不计容面积 59,300.00 平方
米（其中地下人防车库面积 4,000.00 平方米、地下非人防车库面积 53,940.00
平方米、地下公共面积 1,360.00 平方米)，规划总容积率 3.99。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 城市广场
总占地面积 32,724.51
总建筑面积 189,877.00
计算容积率建筑面积 130,577.00
容积率 3.99
不计算容积率建筑面积 59,300.00
配套设施的建筑面积 570.00
规划计容可售的建筑面积 130,007.00
普通住宅 39,998.00
商业 29,706.00
写字楼 60,303.00
规划计容积率的不可售建筑面积 570.00
公共配套(物业管理用房等） 570.00
可售车位(个） 1,483.00
规划不计容积率的建筑面积 59,300.00
地下车库（人防） 4,000.00
地下车库（非人防） 53,940.00
地下公共（含架空层、社区管理用房、地下室设备用房） 1,360.00
该项目用地信息如下：
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
长国用(2010）第
城市广场 32,724.51 商业 2007-7-29 2047-7-28
000677、000678 号
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010)第 000677 号、长国用(2010)第 000678 号
项目用地规划许可证 出[2005]0067 号
项目计划于 2017 年 10 月开工建设，预计于 2019 年 12 月竣工，截至评估
基准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用等。
(2)嘉城地块
项目位臵：长沙市天心区芙蓉南路。
项目总占地面积 106,553.83 平方米；项目规划总建筑面积 342,044.99 平方
米，规划计容总面积 269,457.26 平方米（其中高层普通住宅 223,804.41 平方米、
商业 28,390.96 平方米、高层写字楼 15,286.84 平方米、公共用房 1,455.05 平方
米、其他用房 520.00 平方米)，不计容面积 72,587.73 平方米（其中地下人防车
库面积 13,072.60 平方米、地下非人防车库面积 55,002.90 平方米、架空层 4,512.23
平方米)，规划总容积率 2.53。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 嘉城地块
总占地面积 106,553.83
建筑用地面积 29,545.84
道路用地面积 33,921.99
绿化用地面积 43,086.00
总建筑面积 342,044.99
计算容积率建筑面积 269,457.26
容积率 2.53
不计算容积率建筑面积 72,587.73
配套设施的建筑面积 1,975.05
规划计容可售的建筑面积 267,482.21
普通住宅 223,804.41
商业 28,390.96
写字楼 15,286.84
规划计容积率的不可售建筑面积 1,975.05
公共配套(物业管理用房等） 1,455.05
其他（幼儿园等） 520.00
可售车位(个） 1,644.00
规划不计容积率的建筑面积 72,587.73
地下车库（人防） 13,072.60
地下车库（非人防） 55,002.90
地下公共（含架空层、社区管理用房、地下室设备用房） 4,512.23
该项目用地信息如下：
土地面积
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
(平方米)
长国用（2010）第 000738、
商业 2048-10-26
嘉城地块 000741、000742、000743、 106,553.83 商住 2008-10-26
住宅 2078-10-26
000744 号
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用（2010）第 000738、000741、000742、000743、000744 号
项目用地规划许可证 出[2005]0297、0298、0294 号
项目计划于 2016 年 10 月开工建设，预计于 2019 年 12 月竣工，截至评估
基准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用、开发间接费等。
(3)名苑
项目位臵：长沙市天心区桂花坪办事处。
项目总占地面积 30,546.63 平方米；项目规划总建筑面积 98,185.30 平方米，
规划计容总面积 78,500.42 平方米（其中高层普通住宅 73,931.89 平方米、商业
3,517.45 平方米、幼儿园 580.53 平方米、物管及其他用 470.55 平方米)，不计容
面积 19,684.88 平方米（其中地下人防车库面积 6,251.33 平方米、地下非人防车
库面积 12,574.87 平方米、架空层 858.68 平方米)，规划总容积率 2.57。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 名苑
总占地面积 30,546.63
建筑用地面积 6,251.33
道路用地面积 11,465.72
绿化用地面积 12,829.58
总建筑面积 98,185.30
计算容积率建筑面积 78,500.42
容积率 2.57
不计算容积率建筑面积 19,684.88
配套设施的建筑面积 470.55
规划计容可售的建筑面积 78,029.87
普通住宅 73,931.89
商业 3,517.45
幼儿园 580.53
规划计容积率的不可售建筑面积 470.55
公共配套(物业管理用房等) 470.55
可售车位(个) 477.00
规划不计容积率的建筑面积 19,684.88
地下车库（人防) 6,251.33
地下车库（非人防) 12,574.87
地下公共（含架空层) 858.68
该项目用地信息如下：
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
长国用(2010）第
名苑 30,546.63 住宅 2008-10-24 2078-10-24
000739 号
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用（2010）第 000738 号
项目用地规划许可证 出[2011]0072 号
项目计划于 2017 年 3 月开工建设，预计于 2018 年 9 月竣工，截至评估基
准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用等。
(4)锦城
项目位臵：长沙市天心区芙蓉南路。
项目总占地面积 14,814.92 平方米；项目规划总建筑面积 67,333.71 平方米，
规划计容总面积 53,333.71 平方米（其中高层普通住宅 36,933.71 平方米、商业
16,000.00 平方米、其他用房 400.00 平方米)，不计容面积 14,000.00 平方米（其
中地下人防车库面积 2,000.00 平方米、地下非人防车库面积 11,440.00 平方米、
地下公共面积 560.00 平方米)，规划总容积率 3.60。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 锦城
总占地面积 14,814.92
建筑用地面积 4,440.00
道路用地面积 5,874.92
绿化用地面积 4,500.00
总建筑面积 67,333.71
计算容积率建筑面积 53,333.71
容积率 3.60
不计算容积率建筑面积 14,000.00
配套设施的建筑面积 400.00
规划计容可售的建筑面积 52,933.71
普通住宅 36,933.71
商业 16,000.00
公共配套(物业管理用房等) 400.00
其他 400.00
规划不计容积率的建筑面积 14,000.00
地下车库（人防) 2,000.00
地下车库（非人防) 11,440.00
地下公共（含架空层) 560.00
该项目用地信息如下：
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
长国用(2010）第 住宅 2078-10-26
锦城 14,814.92 商住 2008-10-26
000746 号 商业 2048-10-26
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用（2010）第 000746 号
项目用地规划许可证 出[2010]0073 号
项目计划于 2017 年 6 月开工建设，预计于 2018 年 11 月竣工，截至评估
基准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用等。
(5)南郡地块
项目位臵：长沙市天心区园艺场
项目总占地面积 168,164.16 平方米；项目规划总建筑面积 548,201.00 平方
米，规划计容总面积 413,953.00 平方米（其中高层普通住宅 277,824.00 平方米、
商业 31,477.00 平方米、高层写字楼 102,351.00 平方米、其他用房 2,301.00 平方
米)，不计容面积 134,248.00 平方米（其中地下人防车库面积 15,201.00 平方米、
地下非人防车库面积 116,897.00 平方米、地下公共面积 2,150.00 平方米)，规划
总容积率 2.46。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 南郡地块
总占地面积 168,164.16
建筑用地面积 49,061.00
道路用地面积 56,288.16
绿化用地面积 62,815.00
总建筑面积 548,201.00
计算容积率建筑面积 413,953.00
容积率 2.46
不计算容积率建筑面积 134,248.00
配套设施的建筑面积 2,301.00
规划计容可售的建筑面积 411,652.00
普通住宅 277,824.00
商业 31,477.00
写字楼 102,351.00
规划计容积率的不可售建筑面积 2,301.00
公共配套(物业管理用房等） 2,301.00
可售车位(个） 3,295.00
规划不计容积率的建筑面积 134,248.00
地下车库（人防） 15,201.00
地下车库（非人防） 116,897.00
地下公共（含架空层、社区管理用房、地下室设备用房） 2,150.00
该项目用地信息如下：
土地使用权证 土地面积(平 土地 土地取得 土地终止年
地块 备注
号 方米) 用途 日期 限
长国用（2013）
商业 2008-11-6 2048-11-6 证载面积 1,479.77 平方米
第 122509 号
长国用（2009） 证载面积 28,087.48 平方
商业 2008-11-6 2048-11-6
第 072611 号 米
南郡地块 168,164.16
长国用（2009） 证载面积 17,172.57 平方
商业 2008-11-6 2048-11-6
第 072612 号 米
长国用（2009） 证载面积 33,543.46 平方
住宅 2008-11-6 2078-11-6
第 072613 号 米
土地使用权证 土地面积(平 土地 土地取得 土地终止年
地块 备注
号 方米) 用途 日期 限
长国用（2009） 证载面积 27,842.80 平方
住宅 2008-11-6 2078-11-6
第 072614 号 米
长国用（2009） 证载面积 60,038.08 平方
住宅 2008-11-6 2078-11-6
第 072608 号 米
该项目取得的资格许可文件情况如下：
长国用(2009）第 072608、072611、072612、072613、072614 号、长国用(2013）
土地证编号
第 122509 号
项目用地规划许可证 出[2010]0104 号
建设工程规划许可证号 建 1[2013]0031、0033 号、建 2[2013]0019、0020 号
项目计划于 2016 年 10 月开工建设，预计于 2019 年 12 月竣工，截至评估
基准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用、开发间接费等。
(6)融城广场地块
项目位臵：长沙市天心区先锋村。
项目总占地面积 142,439.57 平方米；项目规划总建筑面积 507,354.16 平方
米，规划计容总面积 389,091.56 平方米（其中高层普通住宅 309,444.87 平方米、
商业 61,316.15 平方米、写字楼 10,605.15 平方米、物管及其他用房 7,725.39 平
方米)，不计容面积 118,262.60 平方米（其中地下人防车库面积 13,873.00 平方
米、地下非人防车库面积 94,140.01 平方米、地下公共面积 10,249.59 平方米)，
规划总容积率 2.73。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 融城广场
总占地面积 142,439.57
建筑用地面积 38,157.40
道路用地面积 47,253.37
绿化用地面积 57,028.80
总建筑面积 507,354.16
计算容积率建筑面积 389,091.56
容积率 2.73
不计算容积率建筑面积 118,262.60
配套设施的建筑面积 7,725.39
规划计容可售的建筑面积 381,366.17
普通住宅 309,444.87
商业 61,316.15
写字楼 10,605.15
规划计容积率的不可售建筑面积 7,725.39
公共配套(物业管理用房等） 3,183.47
其他（幼儿园等） 4,541.92
可售车位(个） 3,160.00
规划不计容积率的建筑面积 118,262.60
地下车库（人防） 13,873.00
地下车库（非人防） 94,140.01
地下公共（含架空层、社区管理用房、地下室设备用房） 10,249.59
该项目用地信息如下：
土地使用权证 土地面积(平 土地用 土地取得
地块 土地终止年限 备注
号 方米) 途 日期
长国用（2015） 住宅 2078-11-5 证载面积 74,040.89
商住 2008-11-5
融城广场 第 082891 号 商业 2048-11-5 平方米
142,439.57
地块 长国用（2010） 证载面积 78,004.61
住宅 2008-11-5 2078-11-5
第 000403 号 平方米
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010）第 000403 号、长国用(2015）第 082891 号
项目用地规划许可证 出[2011]0069、0071 号
项目计划于 2015 年 12 月开工建设，预计于 2020 年 6 月竣工，截至评估
基准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用、工程前期费用、开发间
接费等。
(7)新都
项目位臵：长沙市天心区园艺场。
项目总占地面积 14,994.84 平方米；项目规划总建筑面积 32,319.00 平方米，
规划计容总面积 25,662.00 平方米（其中高层普通住宅 21,424.00 平方米、商业
1,367.00 平方米、体育设施 2,871.00 平方米)，不计容面积 6,657.00 平方米（其
中地下非人防车库面积 6,287.00 平方米、地下公共面积 370.00 平方米)，规划
总容积率 1.71。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 新都
总占地面积 14,994.84
建筑用地面积 3,719.00
道路用地面积 4,984.84
绿化用地面积 6,291.00
总建筑面积 32,319.00
计算容积率建筑面积 25,662.00
容积率 1.71
不计算容积率建筑面积 6,657.00
规划计容可售的建筑面积 25,662.00
普通住宅 21,424.00
项目规划指标 新都
商业 1,367.00
体育设施 2,871.00
可售车位(个) 233.00
规划不计容积率的建筑面积 6,657.00
地下车库（非人防) 6,287.00
地下公共（含设备用房) 370.00
该项目用地信息如下：
土地面积 土地用 土地取得日
地块 土地使用权证号 土地终止年限 备注
(平方米) 途 期
长国用（2009） 证载面积 9,116.6 平
住宅 2008-11-6 2078-11-6
第 072616 号 方米
新都 14,994.84
长国用（2009） 证载面积 5,878.24 平
住宅 2008-11-6 2078-11-6
第 072610 号 方米
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2009）第 072610、072616 号
项目计划于 2016 年 11 月开工建设，预计于 2018 年 12 月竣工，截至评估
基准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用、开发间接费等。
(8)文苑二期项目
项目位臵：长沙市天心区新韶西路。
项目总占地面积 21,742.52 平方米；项目规划总建筑面积 94,465.19 平方米，
规划计容总面积 81,510.55 平方米（其中高层普通住宅 62,643.32 平方米、非普
通住宅 12,804.16 平方米、商业 6,063.07 平方米)，不计容面积 12,954.64 平方米
（其中地下人防车库面积 9,515.05 平方米、地下非人防车库面积 2,718.62 平方
米、地下公共面积 720.97 平方米)，规划总容积率 3.75。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 文苑二期
总占地面积 21,742.52
建筑用地面积 4,549.86
道路用地面积 7,235.72
绿化用地面积 9,956.94
总建筑面积 94,465.19
计算容积率建筑面积 81,510.55
容积率 3.75
不计算容积率建筑面积 12,954.64
规划计容可售的建筑面积 81,510.55
普通住宅 62,643.32
非普通住宅 12,804.16
项目规划指标 文苑二期
商业 6,063.07
可售车位(个） 726.00
规划不计容积率的建筑面积 12,954.64
地下车库（人防） 9,515.05
地下车库（非人防） 2,718.62
地下公共（含架空层、社区管理用房、地下室设备用房） 720.97
该项目用地信息如下：
土地面积(平 土地用 土地取得
地块 土地使用权证号 土地终止年限 备注
方米) 途 日期
长国用（2010) 商 业 2049-4-28 证载面积 5,931.88
商住 2009-4-28
文苑二期 第 004706 号 住宅 2079-4-28 平方米
21,742.52
地块 长国用（2009) 商 业 2048-11-6 证 载 面 积
商住 2008-11-6
第 072620 号 住宅 2078-11-6 60,014.47 平方米
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2009）第 072620 号、长国用(2010）第 004706 号
项目用地规划许可证 出[2010]0098 号
建设工程规划许可证号 建 2[2011]0078 号、建 2[2011]0075 号、建 1[2011]0100 号
建筑工程施工许可证号 430101201404220401、430101201402140101、430101201203130101
长住建委售许字(2014）第 0573 号、长住建委售许字(2015）第 0135、
商品房预售许可证号
0136 号
项目于 2014 年 4 月开工建设，预计于 2018 年 12 月竣工，截至评估基准
日，该项目已部分进行了预售，可售建筑面积为 81,510.55 平方米，其中高层
普通住宅 62,643.32 平方米、非普通住宅 12,804.16 平方米、商业 6,063.07 平方
米、地下车位 726 个。已预售面积为 36,385.60 平方米，均为高层普通住宅，
未销售面积为 45,124.95 平方米(其中高层普通住宅 26,257.72 平方米、非普通住
宅 12,804.16 平方米、商业 6,063.07 平方米、地下车位 726 个)。
截至评估基准日，该项目尚未结转销售收入。
(9)文苑三期(17-21 栋)
项目位臵：长沙市天心区新韶西路。
项目总占地面积 23,220.99 平方米；项目规划总建筑面积 105,306.56 平方米，
规划计容总面积 85,114.65 平方米（其中高层普通住宅 72,863.14 平方米、非普
通住宅 4,221.82 平方米、商业 3,232.74 平方米、幼儿园 4,369.89 平方米、物管
及其他用房 427.06 平方米)，不计容面积 20,191.91 平方米（其中地下非人防车
库面积 18,974.85 平方米、地下公共面积 1,217.06 平方米)，规划总容积率 3.67。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 文苑三期(17-21 栋)
总占地面积 23,220.99
建筑用地面积 4,329.17
道路用地面积 10,323.27
绿化用地面积 8,568.55
总建筑面积 105,306.56
计算容积率建筑面积 85,114.65
容积率 3.67
不计算容积率建筑面积 20,191.91
配套设施的建筑面积 4,796.95
规划计容可售的建筑面积 80,317.70
普通住宅 72,863.14
非普通住宅 4,221.82
商业 3,232.74
规划计容积率的不可售建筑面积 4,796.95
公共配套(物业管理用房等) 427.06
幼儿园 4,369.89
可售车位(个) 495.00
规划不计容积率的建筑面积 20,191.91
地下车库（非人防) 18,974.85
地下公共（含设备用房) 1,217.06
该项目用地信息如下：
土地面积(平
地块 土地使用权证号 土地用途 土地取得日期 土地终止年限
方米)
文苑三期 长国用（2010）第 商业 2048-10-24
23,220.99 商住 2008-10-24
(17-21 栋) 000737 号 住宅 2078-10-24
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010）第 000737 号
项目用地规划许可证 出[2010]0098 号
建设工程规划许可证号 建 1[2014]0241、0242 号
建筑工程施工许可证号 430101201505150101
项目已于 2015 年 6 月开工建设，预计于 2017 年 8 月竣工，截至评估基准
日，该项目尚未开始预售，账面价值为土地取得成本、项目前期费用、建安
工程费、开发间接费等。
(10)尚苑三期(1-7 栋)
项目位臵：长沙市天心区湘府西路。
项目总占地面积 38,882.92 平方米；项目规划总建筑面积 106,302.27 平方米，
规划计容总面积 82,785.56 平方米（其中高层普通住宅 26,580.54 平方米、非普
通住宅 49,344.52 平方米、商业 2,462.05 平方米、幼儿园 2,498.07 平方米、物管
及其他用房 1,900.38 平方米)，不计容面积 23,516.71 平方米（其中地下人防车
库面积 15,184.35 平方米、地下非人防车库面积 7,485.76 平方米、地下公共面积
846.60 平方米)，规划总容积率 2.13。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 尚苑三期(1-7 栋)
总占地面积 38,882.92
建筑用地面积 9,300.62
道路用地面积 13,913.97
绿化用地面积 15,668.33
总建筑面积 106,302.27
计算容积率建筑面积 82,785.56
容积率 2.13
不计算容积率建筑面积 23,516.71
配套设施的建筑面积 4,398.45
规划计容可售的建筑面积 78,387.11
普通住宅 26,580.54
非普通住宅 49,344.52
商业 2,462.05
规划计容积率的不可售建筑面积 4,398.45
公共配套(物业管理用房等) 1,900.38
幼儿园 2,498.07
可售车位(个) 640.00
规划不计容积率的建筑面积 23,516.71
地下车库（人防) 15,184.35
地下车库（非人防) 7,485.76
地下公共（含设备用房) 846.60
该项目用地信息如下：
土地使用权证 土地面积 土地 土地取得日
地块 土地终止年限 备注
号 (平方米) 用途 期
证载面积
长国用 商业：2050-7-26
尚苑三期(1-7 108,783.52 平方
（2013)第 38,882.92 商住 2008-10-24 住宅：2080-7-26
栋) 米，表中为地块
000114 号 教育：2060-7-26
分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2013)第 000114 号
项目用地规划许可证 出[2010]0059 号
建设工程规划许可证号 建 1[2013]0085 号、建 1[2011]0110 号、建 2[2011]0083 号、建 2[2013]0068 号
建筑工程施工许可证号 43010201310080200
长住建委售许字(2014）第 0314 号、长住建委售许字(2015）第 0137、0237、
商品房预售许可证号
0436、0437 号
项目于 2013 年 12 月开工建设，预计于 2016 年 3 月竣工，截至评估基准
日，该项目已进行了预售，可售建筑面积 78,387.11 平方米，其中高层普通住
宅 26,580.54 平方米、非普通住宅 49,344.52 平方米、商业 2,462.05 平方米、地
下车位 640 个。已预售面积为 28,733.50 平方米（其中高层普通住宅 19,955.12
平方米、非普通住宅 8,778.38 平方米），未销售面积为 49,653.61 平方米(其中
高层普通住宅 6,625.42 平方米、非普通住宅 40,566.14 平方米、商业 2,462.05 平
方米、地下车位 640 个)。
截至评估基准日，该项目尚未结转销售收入。
(11)和城一期四批(1-4、6 栋)
项目位臵：长沙市天心区芙蓉南路。
项目总占地面积 26,094.98 平方米；项目规划总建筑面积 102,799.04 平方米，
规划计容总面积 85,641.00 平方米（其中高层普通住宅 46,250.00 平方米、写字
楼 16,802.00 平方米、商业 22,589.00 平方米），不计容面积 17,158.04 平方米（其
中地下人防车库面积 8,053.47 平方米、地下非人防车库面积 8,246.65 平方米、
地下公共面积 857.92 平方米)，规划总容积率 3.28。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 和城一期四批(1-4、6 栋)
总占地面积 26,094.98
建筑用地面积 5,165.26
道路用地面积 10,344.43
绿化用地面积 10,585.29
总建筑面积 102,799.04
计算容积率建筑面积 85,641.00
容积率 3.28
不计算容积率建筑面积 17,158.04
规划计容可售的建筑面积 85,641.00
普通住宅 46,250.00
商业 22,589.00
写字楼 16,802.00
可售车位(个) 671.00
规划不计容积率的建筑面积 17,158.04
地下车库（人防) 8,053.47
地下车库（非人防) 8,246.65
地下公共（含设备用房) 857.92
该项目用地信息如下：
土地使用权证 土地面积(平 土地用 土地取得日
地块 土地终止年限 备注
号 方米) 途 期
证载面积 84,983.09
长国用（2010)
住宅 2008-10-26 2078-10-26 平方米，表中为地块
和城一期 第 000749 号
合计分摊占地面积
四批(1-4、 26,094.98
证载面积 39,714.46
6 栋) 长国用（2010)
住宅 2008-10-26 2078-10-26 平方米，表中为地块
第 000750 号
合计分摊占地面积
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010）第 000749、000750 号
项目用地规划许可证 出[2010]0116 号
项目计划于 2018 年 7 月开工建设，预计于 2019 年 12 月竣工，截至评估
基准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用等。
(12)和城二期地块
项目位臵：长沙市天心区芙蓉南路。
项目总占地面积 149,541.18 平方米；项目规划总建筑面积 505,500.39 平方
米，规划计容总面积 406,033.13 平方米（其中高层普通住宅 381,205.86378,714.42
平方米、非普通住宅 4,715.357,206.79 平方米、商业 15,749.10 平方米、幼儿园
3,562.65 平方米、物管及其他用房 800.17 平方米），不计容面积 99,467.26 平方
米（其中地下人防车库面积 32,139.00 平方米、、地下非人防车库面积 63,961.85
平方米、地下公共面积 3,366.41 平方米)，规划总容积率 2.72。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 和城二期
总占地面积 149,541.18
建筑用地面积 30,636.78
道路用地面积 58,988.19
绿化用地面积 59,916.21
总建筑面积 505,500.39
计算容积率建筑面积 406,033.13
容积率 2.72
不计算容积率建筑面积 99,467.26
配套设施的建筑面积 4,362.82
规划计容可售的建筑面积 401,670.31
普通住宅 381,205.86
非普通住宅 4,715.35
商业 15,749.10
规划计容积率的不可售建筑面积 4,362.82
公共配套(物业管理用房等） 800.17
项目规划指标 和城二期
其他（幼儿园等） 3,562.65
可售车位(个） 2,530.00
规划不计容积率的建筑面积 99,467.26
地下车库（人防） 32,139.00
地下车库（非人防） 63,961.85
地下公共（含架空层、社区管理用房、地下室设备用房） 3,366.41
该项目用地信息如下：
土地面积(平 土地用 土地取得日 土地终止
地块 土地使用权证号 备注
方米) 途 期 年限
长国用（2010） 证载面积 73,594.13 平
住宅 2008-10-25 2078-10-26
第 000747 号 方米
和城二期
长国用（2010） 2008-10-25 证载面积 22,709.91 平
一批 149,541.18 住宅 2078-11-5
第 000404 号 方米
(22-28 栋)
长国用（2010） 2008-10-25 证载面积 53,237.14 平
住宅 2078-10-26
第 000748 号 方米
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2010）第 000747、000748、000404 号
项目用地规划许可证 出[2011]0070、0074、0075 号
建设工程规划许可证号 建 1[2014]0141、0199 号
项目计划于 2015 年 10 月开工建设，预计于 2019 年 6 月竣工，截至评估
基准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用等。
(13)国际二期
项目位臵：长沙市天心区书香路。
项目总占地面积 14,197.38 平方米；项目规划总建筑面积 61,345.91 平方米，
规划计容总面积 42,592.14 平方米（其中高层普通住宅 39,823.62 平方米、商业
2,555.52 平方米、物管及其他用房 213.00 平方米），不计容面积 18,253.77 平方
米（其中地下人防车库面积 1,277.76 平方米、地下非人防车库 16,416.01 平方米、
地下公共面积 1,060.00 平方米)，规划总容积率 3.00。
项目规划经济指标如下表：
项目规划指标 国际二期
总占地面积 14,197.38
建筑用地面积 3,549.35
道路用地面积 4,969.08
绿化用地面积 5,678.95
总建筑面积 61,345.91
计算容积率建筑面积 42,592.14
容积率 3.00
项目规划指标 国际二期
不计算容积率建筑面积 18,753.77
配套设施的建筑面积 213.00
规划计容可售的建筑面积 42,379.14
普通住宅 39,823.62
商业 2,555.52
规划计容积率的不可售建筑面积 213.00
公共配套(物业管理用房等) 213.00
可售车位(个) 400.00
规划不计容积率的建筑面积 18,753.77
地下车库（人防) 1,277.76
地下车库（非人防) 16,416.01
地下公共（含设备用房) 1,060.00
该项目用地信息如下：
土地面积 土地用 土地取得日 土地终止年
地块 土地使用权证号 备注
(平方米) 途 期 限
长国用（2009） 证载面积 6,805.08 平
住宅 2008-11-6 2078-11-6
第 072617 号 方米
国 际 二 长国用（2009） 证载面积 5,622.05 平
14,197.38 住宅 2008-11-6 2078-11-6
期 第 072609 号 方米
长国用（2010） 证载面积 1,770.25 平
住宅 2008-11-6 2078-11-6
第 004708 号 方米
该项目取得的资格许可文件情况如下：
土地证编号 长国用(2009）第 072609、072617 号、长国用(2010）第 004708 号
项目计划于 2020 年 1 月开工建设，预计于 2021 年 6 月竣工，截至评估基
准日，账面价值为土地取得成本、项目前期费用等。
10.近年资产、财务和经营状况
被评估企业近年资产负债表如下：
金额单位：人民币万元
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 11 月 30 日
流动资产 238,257.54 268,668.22 303,589.06 347,731.14
长期股权投资 16,071.79 16,335.26 17,336.90 17,562.00
投资性房地产 20,764.36 20,559.29 20,424.38 23,549.52
固定资产 35,840.69 33,771.77 30,439.91 30,163.14
在建工程 0.00 0.00 0.00 0.00
无形资产 13.54 8.88 0.00 0.00
其他非流动资产 6,707.21 7,557.94 9,154.16 9,112.42
资产总计 317,655.12 346,901.35 380,944.42 428,118.22
流动负债 212,148.04 204,725.47 258,733.60 249,850.67
非流动负债 79,906.66 104,994.01 67,594.14 91,442.22
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 11 月 30 日
负债合计 292,054.70 309,719.48 326,327.74 341,292.89
所有者权益 25,600.42 37,181.87 54,616.68 86,825.33
被评估企业近年利润表如下：
金额单位：人民币万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1-11 月
一、营业收入 51,709.38 134,066.56 142,087.92 128,329.10
二、营业成本 32,821.68 83,275.69 83,345.58 81,090.48
营业税金及附加： 0.00 0.00 0.00 0.00
三、主营业务利润 14,858.07 34,343.76 41,702.05 33,925.52
其他业务利润 0.00 0.00 0.00 0.00
销售费用 1,911.50 4,088.49 4,606.10 3,887.00
管理费用 6,387.80 9,019.18 9,614.03 9,305.10
财务费用 6,745.67 5,842.86 4,585.55 5,317.71
资产减值损失 128.25 411.92 826.57 770.31
公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00
投资收益 257.43 263.47 826.59 752.21
汇兑收益 0.00 0.00 0.00 0.00
四.营业利润 -57.71 15,244.78 22,896.41 15,397.61
补贴收入 322.95 1,000.00 0.00 0.00
营业外收入 662.74 -293.86 421.09 1,639.78
营业外支出 36.24 215.45 75.30 1,219.82
以前年度损益调整 0.00 0.00 0.00 0.00
五.利润总额 891.73 15,735.47 23,242.20 15,817.57
所得税费用 336.75 4,154.02 5,807.39 5,313.47
六.净利润 554.99 11,581.45 17,434.80 10,504.10
被评估企业评估基准日、2012 年度、2013 年度、2014 年的会计报表均经
信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
(三)被评估企业与委托方的关系
本次评估委托方及被评估企业均为湖南鑫远投资集团有限公司，湖南鑫
远投资集团有限公司为兰州黄河企业股份有限公司拟进行重大资产重组的标
的公司。
二、关于经济行为的说明
兰州黄河企业股份有限公司拟进行重大资产重组，兰州黄河企业股份有
限公司拟进行重大资产重组的标的公司湖南鑫远投资集团有限公司委托北京
中企华资产评估有限责任公司对所涉及的湖南鑫远投资集团有限公司股东全
部权益价值进行评估，为上述经济行为的实施提供资产价值参考。
三、关于评估对象和评估范围的说明
(一)评估对象
评估对象为湖南鑫远投资集团有限公司的股东全部权益价值。
(二)评估范围
1.评估范围内容
本报告评估范围包括湖南鑫远投资集团有限公司的全部资产和负债，具
体包括流动资产、长期股权投资、固定资产、无形资产、其他非流动资产、
流动负债、非流动负债等。至评估基准日 2015 年 11 月 30 日，各类资产、负
债的账面金额如下表：
金额单位：人民币元
项目 账面价值
流动资产 3,477,311,384.76
非流动资产 803,870,825.20
长期投资 175,620,000.00
投资性房地产 235,495,230.69
固定资产 301,631,400.26
在建工程 0.00
无形资产 0.00
其他非流动资产 91,124,194.25
资产总计 4,281,182,209.96
流动负债 2,498,506,727.49
非流动负债 914,422,203.93
负债合计 3,412,928,931.42
所有者权益 868,253,278.54
上述账面值业经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计并发表标
准无保留意见。纳入评估范围的资产与上述经济行为所涉及的资产范围一致。
2.账面未记录的无形资产及其他表外资产
无。
3. 账面资产是否根据以往资产评估结论进行了调账
无。
四、关于评估基准日的说明
本项目评估基准日是 2015 年 11 月 30 日。
该评估基准日由委托方确定，确定评估基准日主要考虑评估目的所对应
经济行为的实现日、会计期末等因素。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
无。
六、资产及负债清查情况说明
(一)清查内容
列入本次清查范围的包括湖南鑫远投资集团有限公司的全部资产及负
债，具体包括流动资产、长期股权投资、固定资产(房屋建筑物、机器设备)、
土地使用权、其他非流动资产、流动负债以及非流动负债等。在评估基准日
2015 年 11 月 30 日，各类资产、负债的账面金额如下表：
金额单位：人民币万元
项目 账面价值
流动资产 347,731.14
非流动资产 80,387.08
其中：长期股权投资 17,562.00
投资性房地产 23,549.52
固定资产 30,163.14
在建工程 0.00
无形资产 0.00
其中：土地使用权 0.00
其他非流动资产 9,112.42
资产总计 428,118.22
流动负债 249,850.67
非流动负债 91,442.22
负债合计 341,292.89
所有者权益 86,825.33
评估范围内的长期股权投资共 3 项，具体情况如下：
金额单位：人民币元
被投资企业 持股比例 长期股权投资账面价值
湖州鑫远投资有限公司 100.00% 70,700,000.00
湖南鑫远水务有限公司 100.00% 102,920,000.00
鑫远酒店管理公司 100.00% 2,000,000.00
合 计 175,620,000.00
(二) 实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产主要包括存货(原材料、开发产品、开发成本)、
投资性房地产、房屋建筑物类资产、设备类资产等，实物资产主要分布在位
于湖南省长沙市内。
各类实物资产的特点如下：
1.存货
存货包括原材料、开发产品、开发成本。
(1)原材料：原材料主要为鑫远白天鹅酒店使用的食品、酒水、办公用品、
日常维修器材、卫生清洁用品等。各原材料周转使用较快，质量较优，库房
管理规范，库存量为酒店正常经营周转所需库存量，基本上为近期购入。
(2)开发产品与开发成本
开发产品与开发成本为住宅、商业、写字楼等房地产开发项目，位于湖
南省长沙市天心区。
①开发产品
开发产品主要是主要为东苑一期、东苑二期、国际一期、华城一期、华
城二期、逸园、文苑一期、文苑二期一批(7、8、10、12 栋)、文苑二期二批(11、
13 栋)、尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)、尚苑二期(10-11、14-15、18 栋)、
和城一期一二批(5、7-18 栋)、和城一期三批(19-26 栋)项目。开发产品均位于长
沙市天心区区域内。
②开发成本
开发成本主要是城市广场项目、嘉城地块项目、名苑、锦城、南郡地块
项目、融城广场地块、新都、文苑二期项目、文苑三期(17-21 栋)、尚苑三期(1-7
栋)、和城一期四批(1-4、6 栋)、和城二期项目及国际二期项目。开发成本均位
于长沙市天心区区域内。
2.投资性房地产
投资性房地产均位于长沙市天心区，共 297 项，其中：房屋建筑物共 293
项，建筑面积合计 41,127.16 平方米；车位共 3 项，车位数合计 417 个；土地
使用权 1 项，面积为 76076.22 平方米。上述房屋建筑物主要建成于 2008 年至
2015 年间，目前均可正常使用，未见有异常毁损。
(1)房屋建筑物及车位
纳入评估范围的房屋建筑物及车位均为被评估企业开发建设，共涉及 10
个项目楼盘，至评估基准日，大多数用于出租，目前均可正常使用，未见有
异常毁损。具体情况详见下表：
楼盘名称 东苑一期 杰座大厦 华城一期 华城南 逸园 尚玺 熙山园 和城一期 文苑二期 微中心
住宅 1,601.21 3,135.50 880.52 \ \ 134.32 4,303.08 \ \ \
商业 2,726.30 3,769.99 7,658.79 1,521.83 384.34 4,573.43 1,509.16 3,060.66 1,785.53
幼儿园 \ \ 1,848.94 \ \ \ \ \ \ \
办公 \ 2,201.20 \ \ \ \ \ \ \ \
仓库 \ 32.36 \ \ \ \ \ \ \ \
数量
车位 79.00 69.00 269.00 \ \ \ \ \ \ \
10388.25
4327.51 平 9139.05 平
平方米
合计 方米+79 方米+69 1,521.83 384.34 134.32 8,876.51 1,509.16 3,060.66 1,785.53
+269 个
个（车位) 个（车位)
（车位)
天心区湘 天心区芙 天心路新 天心路新 天心区 天心区 天心区新 天心区芙 天心区新 天心区书
位臵 府路 258 蓉南路一 韶东路 韶东路 盛湘路 湘府西 韶西路 蓉南路二 韶西路 香路 658
号 段 828 号 498 号 498 号 189 号 路 31 号 287 号 段 368 号 288 号 号
结构 框架 框架 框架 框架 框架 框架 框架 框架 框架 框架
建成日期 2008-1 2009-10 2008-10 2011-9 2013-3 2013-8 2013-12 2014-6 2014-12 2015-1
(2)土地使用权
在投资性房地产中核算的土地使用权共 1 宗，其概况如下：
①土地登记状况
土地使用权人：湖南鑫远投资集团有限公司
位臵：天心区桂花坪办事处
用途：商业、住宅
面积：76,076.22 平方米(合 114.11 亩)
土地使用权类型：出让
土地使用权终止日期：2048 年 10 月 26 日（商业)、2078 年 10 月 24 日（住
宅)
国有土地使用证编号：长国用（2010)第 000740 号
登记时间：2010 年 1 月 14 日
②土地权利状况
待估宗地所有权属国家所有，湖南鑫远投资集团有限公司以出让方式取
得土地使用权，土地批准用途为商业、住宅，使用权终止日期为 2048 年 10 月
26 日（商业)、2078 年 10 月 24 日（住宅)。截至评估基准日，待估宗地除租赁
外、未设定其它他项权利。
③土地利用状况
目前宗地上由承租方建有 4S 汽车销售店。
3.设备类
设备类资产主要由机器设备、电子设备及车辆构成。
(1)机器设备
主要包括双槽加热平烫机、折叠机、水冷机组、柴油机电机组和厨房设
备等酒店附属设备。以上主要设备购臵并启用于 2012 年至 2015 年间，目前均
可正常使用。
(2)电子设备
电子设备主要是办公电子设备(如打印机、电脑)以及其他工器具等。以上
主要设备购臵并启用于 2002 年至 2015 年间，目前均可正常使用。
(3)车辆
评估范围内的车辆均属非营运车辆，主要用于公务、运输等方面，包括
轿车、小型普通客车和小型越野汽车等，以上车辆大多购臵并启用于 2009 年
至 2014 年间。除一辆小型越野车报废外。目前车辆均可正常使用。
4.房屋建筑物类
评估范围内的房屋建筑物类资产位于天心区湘府中路 258 号湘府东苑二
期和位于湘府西路 31 号尚苑一期。房屋建筑物主要为尚苑一期办公、东苑二
期住宅和酒店；构筑物主要为一项液化气室外储存屋。以上房屋建(构)筑物大
多数于 2011 至 2012 年建成投入使用，目前均能正常使用。
主要房屋建筑物概况如下：
(1)东苑二期住宅：共 27 间（其中一间为设备配套房)，建筑面积合计为
2,035.43 平方米，除设备配套房外，其它房屋均已办理房屋所有权证。建成于
2011 年 6 月，地上 22 层，地下 2 层，待估房屋位于自然层第 5 层，框架结构，
层高约 3 米，外墙面干挂石材；室内尚未装修；铝合金玻璃窗、防盗门。至
评估基准日，待估房屋正常使用。
(2)鑫远白天鹅酒店：坐落在湖南省长沙市天心区湘府中路 258 号，距长沙
汽车南站仅 2.6 公里，距火车南站 10 公里，距区购物休闲区德思勤城市广场
3 公里。于 2012 年 7 月建成正式营业，该饭店建筑面积 36,976.37 平方米，
饭店按五星级硬件设施要求进行设计和施工，各种配套设施齐全，外观造型
典雅大方，是一座现代简约式建筑。饭店大楼为地上 22 层，地下 2 层，总高
度 72.2m，属一类高层，按一类防火设计。结构体系为现浇钢筋砼框剪结构,
空心砖墙围护,内部装修材料均采用难燃烧材料。采用反循环冲钻孔成孔灌注
桩基础。该工程抗震设防烈度为七度，该建筑物的框架、剪力墙结构抗震等
级均为二级，建筑结构的安全等级为二级。大楼花岗岩干挂墙体结合玻璃铝
合金窗，内部装修部分在地面、墙体、天棚大量采用各种高档石材、木材，
总体装修风格高贵典雅。饭店内部卫生间部分采用高档洁具装配。大楼配套
设施包括电梯、集中空调、通讯、消防、安全监控等系统，空调系统主机采
用水冷机组；通讯系统采用程控交换机，并设有网通 10mbps 光纤宽带网络设
施；消防系统采用火灾报警器控制器系统、温感、烟感探头和自动喷淋灭火
系统。保安系统采用闭路电视监控系统。
客房设臵方面：饭店拥有 272 间（套)客房，272 个床位的各具风格的客
房：精致客房、行政客房、精致套房、行政套房、至尊套房等。地下室配 350
个停车位。
会议室设臵方面：共 7 间会议室，另二、三楼各 1 间贵宾接见室，大型多
功能会议厅 2 个（春华厅、秋实厅)。
餐饮设臵方面：①一楼有卢瓦尔咖啡厅、面包屋、大堂吧、茶吧、尚南
风味厅。②二楼有湘睿轩中餐厅。另有客房送餐服务。
康乐设臵方面：①四楼足浴中心、美发中心、健身中心、斯诺克等。②
五楼有水疗中心、游泳池等。
(3)尚苑一期办公用房：共 16 间，建筑面积合计为 6,392.84 平方米，房屋
均未办理房屋所有权证。建成于 2014 年 7 月，位于第 20 幢，地上 10 层，地
下 1 层，待估房屋位于自然层第 9、10 层，框架结构，层高约 3 米，外墙面干
挂石材；室内尚未装修；铝合金玻璃窗、防盗门。至评估基准日，待估房屋
正常使用。
(三)清查工作的组织安排
为了组织好资产清查，湖南鑫远投资集团有限公司专门成立了资产清查
领导组，由公司主要领导人担任领导组组长，相关部门也组成了综合组、财
务组、固定资产组等专业组配合本次清查。清查工作自 2015 年 10 月 12 日至
2015 年 12 月 10 日，清查过程大体分以下几个阶段：
1.制定清查计划
根据清查范围内资产的数量及特点，制定资产清查工作具体计划，列出
时间表，落实责任人并提出验收标准。
2.现场清查
在清查领导组的统一部署下，各专业组对各类资产及负债进行了全面清
查。清查的内容主要包括核实资产的数量、使用状态、呆坏账损失情况以及
是否有无需偿付的负债等。
3.填报申报评估明细表
根据资产清查的结果，分类填写申报评估明细表。
(四)清查结论
根据上述清查，确认湖南鑫远投资集团有限公司截至评估基准日 2015 年
11 月 30 日账面资产总额 428,118.22 万元，负债总额 341,292.89 万元，所有者权
益 86,825.33 万元，具体情况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 账面价值
流动资产 347,731.14
非流动资产 80,387.08
其中：长期股权投资 17,562.00
投资性房地产 23,549.52
固定资产 30,163.14
在建工程 0.00
无形资产 0.00
其中：土地使用权 0.00
其他非流动资产 9,112.42
资产总计 428,118.22
流动负债 249,850.67
非流动负债 91,442.22
负债合计 341,292.89
所有者权益 86,825.33
通过资产核实，我司发现以下事项：
1.投资性房地产共 136 项房屋建筑物已取得房屋所有权证但尚未办理国有
土地使用权分户登记，建筑面积合计 11,513.23 平方米；
2.投资性房地产共 3 项车库，合计 417 个车位，已取得房屋所有权证但尚
未办理国有土地使用权分户登记；
3.投资性房地产共有 39 项房屋建筑物尚未取得房屋所有权证和国有土地
使用权分户登记，建筑面积合计 6,217.1 平方米；
4.固定资产房屋建筑物共有 16 项已取得取得房屋所有权证但尚未办理国
有土地使用权分户登记，建筑面积合计 6,392.84 平方米；
5.固定资产房屋建筑物共有 1 项尚未取得房屋所有权证，为设备配套用房，
建筑面积 103.93 平方米，其评估值含在同层其它房屋中；
6.经核实，我司发现，湘 AJM579 小型越野汽车已报废。
七、资料清单
1. 资产评估申报表；
2. 审计报告；
3. 资产权属证明文件、产权证明文件；
4. 重大合同、协议等；
5. 其他资料。
(此页无正文，为《附件一、企业关于进行资产评估有关事项的说明》签
字盖章页)
委托方(盖章)：湖南鑫远投资集团有限公司
企业负责人(签名)：
年 月 日
评估说明附件二
长期股权投资
湖南鑫远水务有限公司
评估技术说明
北京中企华资产评估有限责任公司
二○一六年二月一日
湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明附件二
目 录
第一章 企业简介 ..................................................................................................................................... 1
一、企业基本情况 ............................................................................................................................. 1
二、股权结构及变更情况 ................................................................................................................ 1
三、近年资产、财务和经营状况 ................................................................................................... 1
第二章 评估对象与评估范围说明....................................................................................................... 3
一、评估对象与评估范围内容........................................................................................................ 3
二、实物资产的分布情况及特点 ................................................................................................... 4
三、企业申报的无形资产情况........................................................................................................ 5
四、企业申报的表外资产情况........................................................................................................ 5
五、引用其他机构报告的情况........................................................................................................ 5
第三章 资产核实情况总体说明 ........................................................................................................... 6
一、资产核实人员组织、实施时间和过程 .................................................................................. 6
二、影响资产核实的事项及处理方法........................................................................................... 7
三、核实结论 ...................................................................................................................................... 7
第四章 资产基础法评估技术说明....................................................................................................... 8
一、流动资产评估技术说明 ............................................................................................................ 8
二、长期应收评估技术说明 ...........................................................................................................12
三、设备类资产评估技术说明.......................................................................................................40
四、在建工程评估技术说明 ...........................................................................................................48
五、递延所得税资产评估技术说明 ..............................................................................................50
六、流动负债评估技术说明 ...........................................................................................................50
七、非流动负债评估技术说明.......................................................................................................52
第五章 收益法评估技术说明 ..............................................................................................................54
一、评估对象 .....................................................................................................................................54
二、收益法适用性分析 ....................................................................................................................54
三、收益预测的尽职调查 ...............................................................................................................54
四、收益预测的假设条件 ...............................................................................................................55
五、企业经营、资产、财务分析 ..................................................................................................55
六、收益模型的选取 ........................................................................................................................69
七、测算过程 .....................................................................................................................................71
八、评估结果 .....................................................................................................................................81
第六章 评估结论及分析 .......................................................................................................................83
一、评估结论 .....................................................................................................................................83
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ........................................................................84
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第一章 企业简介
一、企业基本情况
1.企业名称：湖南鑫远水务有限公司
2.注册地址：长沙市开福区芙蓉北路 199 号
3.注册资本：人民币壹亿零贰佰玖拾贰万元
4.法定代表人：谭岳鑫
5.企业类型：有限责任公司（法人独资）
6.经营范围：自来水厂的投资；凭本企业有效资质从事甲级生活污水处理、
零时工业废水处理。
二、股权结构及变更情况
湖南鑫远水务有限公司成立于 2006 年 1 月 23 日，注册资本为人民币 10292
万元，由湖南鑫远投资集团有限公司及长沙市排水有限责任公司出资成立，
出资额分别为 9262.8 万元(90%)、1029.2 万元(10%)，均为货币出资。
于 2006 年 7 月变更股权，变更后的股权为湖南鑫远投资集团有限公司、
长沙市排水有限责任公司、湖南鑫长臵业有限公司，出资额分别为 1029.2 万
元(10%)、1029.2 万元(10%)、8233.6 万元(80%)，均为货币出资。
于 2008 年 8 月湖南鑫远投资集团有限公司收购湖南鑫长臵业有限公司持
有的 80%股权。
于 2008 年 11 月湖南鑫远投资集团有限公司收购长沙市排水有限责任公司
持有的 10%股权。
截至评估基准日，湖南鑫远投资集团有限公司持有湖南鑫远水务有限公
司 100%股权。
三、近年资产、财务和经营状况
被评估企业近年资产负债表如下：
金额单位：人民币万元
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项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 11 月 30 日
流动资产 11,618.05 13,802.78 13,900.72 43,772.88
长期股权投资 0.00 0.00 0.00 0.00
固定资产 15.68 25.71 23.16 16.65
在建工程 2.68 12.68 56.51 110.46
无形资产 0.00 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 37,608.85 38,358.55 37,542.22 37,859.60
资产总计 49,245.27 52,199.71 51,522.61 81,759.59
流动负债 6,301.09 4,159.80 5,972.90 4,950.58
非流动负债 24,946.93 27,151.55 22,115.30 51,805.00
负债合计 31,248.02 31,311.35 28,088.19 56,755.57
所有者权益 17,997.25 20,888.36 23,434.41 25,004.01
被评估企业近年利润表如下：
金额单位：人民币万元
项 目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1-11 月
一、营业收入 3,280.64 3,213.50 3,501.61 2,976.24
减:营业成本 1,736.47 1,655.95 1,976.21 1,927.81
减：营业税金及附加 27.71 19.51 34.70 78.36
营业费用 0.00 0.00 0.00 0.00
管理费用 88.39 132.36 131.59 229.54
财务费用 -1,211.50 -1,153.90 -1,713.27 -1,377.18
资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00
加： 投资收益 0.00 0.00 3.41 0.00
二、营业利润 2,639.58 2,559.59 3,075.78 2,117.70
加：营业外收入 0.00 0.02 3.36 126.14
减：营业外支出 0.05 0.02 0.00 133.59
三、利润总额 2,639.53 2,559.59 3,079.13 2,110.25
减：所得税 450.74 -331.52 533.08 540.65
四、净利润 2,188.79 2,891.11 2,546.05 1,569.60
被评估企业评估基准日、2014 年度、2013 年度、2012 年度的会计报表均
经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并发表了标准无保留意见。
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第二章 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
(一)评估对象与评估范围
评估对象为湖南鑫远水务有限公司的股东全部权益价值。
评估范围包括湖南鑫远水务有限公司的全部资产及负债。
(二)评估范围内的资产类型和账面金额
评估范围包括流动资产、固定资产（设备）、无形资产、其他非流动资产、
流动负债及非流动负债等。在评估基准日 2015 年 11 月 30 日，各类资产、负
债的账面金额如下：
金额单位：人民币万元
项目 账面价值
流动资产 43,772.88
非流动资产 37,986.71
长期投资 0.00
固定资产 16.65
在建工程 110.46
无形资产 0.00
其他非流动资产 37,859.60
资产总计 81,759.59
流动负债 4,950.58
非流动负债 51,805.00
负债总计 56,755.57
所有者权益 25,004.01
纳入评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致。上述账面值业经
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计并发表标准无保留意见。
(三)资产权属状况
经核实，评估范围内资产权属证明资料存在如下瑕疵：
至评估基准日，评估范围内长期应收款科目下的房屋建筑物共 9 项尚未
取得房屋所有权证，建筑面积合计 4,482.9 平方米。评估采用建筑面积等参数
是经企业申报和现场核实后确定的。本报告评估结论是在假设上述房屋不存
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在产权纠纷的前提下作出的。
除上述情况外，其余资产的权属证明资料未发现瑕疵。
二、实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产主要包括存货(库存材料)、长期应收款中的房屋
建筑物类资产、设备类资产、土地使用权以及机器设备类资产、在建工程等，
实物资产主要分布在位于开福区金霞大道马厂的湖南鑫远水务有限公司的厂
区内。
各类实物资产的特点如下：
(一)存货
存货为原材料，主要是库存的原材料和辅助材料等，库存的材料基本为
近期购臵。
(二) 长期应收款-设备类资产
纳入评估范围的设备类资产主要购臵于 2008 年后，主要分布于长沙市开
福区金霞大道马厂湖南鑫远水务有限公司厂内。主要设备包括除污机、多级
离心鼓风机、离心式污泥脱水机、潜水回流泵、带撇渣浮筒搅拌器和可提升
曝气器等污水处理用专用设备及其附属设备，目前均可正常使用。
(三)长期应收款-房屋建筑物类资产
纳入评估范围的房屋建筑物类资产主要由房屋建筑物及构筑物构成，主
要建成于 2008 年后，主要分布于长沙市开福区金霞大道马厂湖南鑫远水务有
限公司厂内。房屋建筑物类资产基本概况如下：
按用途房屋建筑物主要分为生产性建(构)筑物和非生产性建(构)筑物。
生产性建(构)筑物主要包括脱水机房、配电房、机修间、仓库、车库、化
验室、泵站、管道及各类污水处理用构筑物等。
非生产性建(构)筑物主要包括综合楼、传达室及大门等。
构筑物主要是 MSBR 池、预处理池、紫外光消毒池、贮泥池等污水处理用
构筑物和管道、泵站等。
(四)长期应收款-土地使用权
土地使用权共 3 宗，土地面积合计 76,251.28 平方米，土地用途为公共设
施用地，土地使用权类型包括划拨、授权经营。各宗土地使用权均已取得权
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属证书，证载土地使用权人均为湖南鑫远水务有限公司。
(五)设备类资产
设备类资产主要由电子设备及车辆构成。
1.电子设备
电子设备主要是办公电子设备(如打印机、电脑)、空调以及其他办公用品
等。以上主要设备购臵并启用于 2006 年至 2014 年间，除部分报废、无实物外，
其它目前均可正常使用。
2.车辆
评估范围内的车辆均属非营运车辆，主要用于公务、运输等方面，包括
小型普通客车和轿车，以上车辆购臵并启用于 2008 年至 2013 年间。目前车辆
均可正常使用。所有车辆行驶证至评估基准日均在年检有效期内，证载所有
人均为湖南鑫远水务有限公司。
(六)在建工程
在建工程主要是在建土建工程，共 1 项，为二期扩容提标改造工程前期
费用。
三、企业申报的无形资产情况
企业未申报无形资产。
四、企业申报的表外资产情况
企业未申报表外资产。
五、引用其他机构报告的情况
本评估报告的资产类型与账面金额以信永中和会计师事务所（特殊普通
合伙）2016 年 1 月 25 日出具的 XYZH/2016CSA20039 号《湖南鑫远投资集团有
限公司 2015 年 1-11 月、2014 年度、2013 年度、2012 年度审计报告》为依据，
除上述情况外，本评估报告未引用其他机构报告。
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第三章 资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
(一)资产核实组织工作及实施时间
在接受委托后，评估机构成立了资产核实工作组，制定了资产核实方案，
项目工作组分为房地产小组、设备小组、财务小组、损益类小组及综合小组
共五个小组分别就企业的资产、负债及损益情况进行核实与调查。资产核实
与调查工作自 2015 年 11 月 28 日至 2015 年 12 月 5 日。
(二)资产核实主要过程
1.指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机
构提供的资产评估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，
同时收集资产的权属证明文件、工程合同资料、决算资料和反映性能、状态、
经济技术指标等情况的文件资料。
2.初步核实企业提供的申报表及相关资料
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内各类资产、负债的概况，
审阅资产评估申报明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、
漏项等现象，提请企业进行必要的修改和补充。
3.现场核实与调查
评估人员按照评估程序准则和其他相关规范的要求，通过询问、核对、
函证、现场勘察、抽查、盘点等方式对各类资产及负债进行核实与调查。非
实物资产及负债核实内容主要包括资产或负债的形成过程和账面数据的准确
性；实物资产核实内容主要为资产数量、技术状态、使用状况、产权状况及
其他影响价值的重要因素。在进行现场调查的同时，评估人员通过各种可能
的途径收集评估相关资料，包括相关权属资料、使用状况资料、相关市场信
息等。
4.完善资产评估申报明细表
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根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”
相符。
5.查验权属资料
对评估范围内相关资产的权属资料进行必要的查验。
二、影响资产核实的事项及处理方法
无。
三、核实结论
通过资产核实，我们发现以下事项：
至评估基准日, 评估范围内 9 项屋建筑物尚未取得房屋所有权证，建筑面
积合计 4,482.9 平方米,评估采用建筑面积等参数是经企业申报和现场核实后确
定的。本报告评估结论是在假设上述房屋不存在产权纠纷的前提下作出的。
除上述事项外，被评估企业提供的资产评估申报明细表与资产核实结果
相符，账面值与经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计后的评估基准日
会计报表的账面值一致。
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第四章 资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他
应收款、存货等。上述流动资产评估基准日账面价值如下：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
货币资金 25,485,908.11
应收账款 5,090,000.00
预付账款 312,672.51
其他应收款 406,335,016.87
存货 505,220.05
流动资产合计 437,728,817.54
(二)核实过程及方法
1.指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提
供的资产评估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，同时
收集相关资料。
2.初步核实企业提供的资产评估申报明细表及相关资料
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内各类资产的概况，审阅资
产评估申报明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、漏项
等现象，提请企业进行必要的修改和补充。
3.现场核实与调查
依据资产评估申报明细表，评估人员对申报的各类资产进行了现场核实
与调查。针对不同资产的性质及特点，采用了不同的核实方法。
(1)非实物类资产的核实
非实物类资产核实内容主要包括各类资产的形成过程和账面数据的准确
性，核实方法主要包括查阅并核对相关凭证及合同等资料、询问有关人员以
及函证等。
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(2)实物类资产的核实
实物类流动资产主要包括现金、存货等，各类资产的核实方法如下：
①现金
评估人员通过对被评估企业评估现场工作日库存现金进行盘点，再根据
评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评估基准日现金数的方法进行核实。
②存货
评估人员根据企业提供的存货清单，核实有关购臵发票和会计凭证，了
解存货的保管、内部控制制度，按照重要性原则对其进行了监盘和抽点并根
据存货出入库记录倒推至评估基准日以核实账面数据，同时核实其是否存在
残、次、冷、背等情况。
4.完善资产评估申报明细表
根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”
相符。
5.查验权属资料
对评估范围内相关资产的权属资料进行必要的查验。
(三)评估方法
1. 货币资金
货币资金由现金及银行存款组成，账面价值 25,485,908.11 元。
(1)现金
现金账面值 53,337.13 元，均为人民币，存放于企业财务部。评估人员在
企业出纳员的陪同下，对库存现金进行了盘点，并采取倒推方法推算评估基
准日现金余额，同评估基准日的现金日记账和总账现金账户余额进行核对，
倒推公式如下：
评估基准日现金评估值=盘点日库存现金数+评估基准日至盘点日前现金
支出数-评估基准日至盘点日前现金收入数+截至盘点日未记账支出数-截至盘
点日未记账收入数
经核实，倒推推算结果与评估基准日账面值相符，未发现异常情况，则
以核实后账面值作为评估值。
现金评估值为 53,337.13 元。
(2)银行存款
银行存款账面值 25,432,570.98 元，是企业存放在当地民生银行、长沙银
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行、建设银行等银行的人民币存款。
评估人员将银行存款的账面数额与银行对帐单进行了核对并根据余额调
节表进行试算平衡，同时向银行进行函证。经核实，各银行账户账面记录准
确，未发现影响净资产的未达账项事宜，则以核实后的账面值作为评估值。
银行存款评估值为 25,432,570.98 元。
2. 应收账款
应收账款的核算内容为企业应收的污水处理收入，账面余额 5,090,000.00
元，未计提坏账准备，账面值 5,090,000.00 元。
评估人员通过查阅相关账簿、凭证、业务合同，以及对大额款项进行函
证等方法对应收款项进行核实，并借助于历史资料和现场调查核实的情况，
具体分析债权数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、
经营管理现状等情况。
经核实，评估人员未发现有账实不符等异常情况，亦未发现有充分证据
表明无法回收的款项，则以核实后账面值作为评估值。
综上，应收账款评估值为 5,090,000.00 元。
3. 其他应收款
其他应收款核算内容包括往来款等，账面余额 406,335,016.87 元，未计提
坏账准备，账面值 406,335,016.87 元。
评估人员通过查阅相关账簿、凭证、业务合同，以及对大额款项进行函
证等方法对应收款项进行核实，并借助于历史资料和现场调查核实的情况，
具体分析债权数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、
经营管理现状等情况。
经核实，评估人员未发现有账实不符等异常情况，亦未发现有充分证据
表明无法回收的款项，则以核实后账面值作为评估值。
综上，其他应收款评估值为 406,335,016.87 元。
4. 预付账款
预付账款账面值 312,672.51 元，核算内容为电费。评估人员通过查阅相关
账簿、凭证、业务合同，以及对大额款项进行函证等方法对预付款项进行核
实，并借助于历史资料和现场调查核实的情况，具体分析预付账款发生时间
和所对应的业务、催收货物情况、期后到货情况等。通过核实与分析，未发
现账实不符的情况，预计各预付款项均能收回相应资产或权利，则以核实后
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账面值作为评估值。
预付账款评估值为 312,672.51 元。
5. 存货
(1)存货概况
存货由原材料构成，存货的账面值如下：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
原材料 505,220.05
存货合计 505,220.05
减：存货跌价准备 0.00
存货净额 505,220.05
(2)存货核实方法及结果
评估人员根据企业提供的存货清单，核实有关购臵发票和会计凭证，了
解存货的保管、内部控制制度，按照重要性原则对其进行了监盘和抽点并根
据存货出入库记录倒推至评估基准日以核实账面数量，同时核实其是否存在
残、次、冷、背等情况。
经核实，企业提供的存货申报表数量与核实结果基本相符。
(3)评估方法
原材料主要为企业外购的生产所需的材料等，主要包括热缩管、断路器
等，原材料大多为评估基准日近期购入，部分存货的购臵时间较长，账面值
主要由材料购臵费、运杂费等构成。评估时以经核实的各类原材料的数量和
评估基准日的市场价格，并考虑合理运输费及合理损耗后计算确定评估值。
经评估，原材料评估值为 505,220.05 元。
存货评估结果汇总表如下：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
原材料 505,220.05 505,220.05 0.00 0.00
存货合计 505,220.05 505,220.05 0.00 0.00
减：存货跌价准备 0.00 0.00 0.00
存货净额 505,220.05 505,220.05 0.00 0.00
(三)流动资产评估结果
金额单位：人民币元
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科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
货币资金 25,485,908.11 25,485,908.11 0.00 0.00
应收账款 5,090,000.00 5,090,000.00 0.00 0.00
预付账款 312,672.51 312,672.51 0.00 0.00
其他应收款 406,335,016.87 406,335,016.87 0.00 0.00
存货 505,220.05 505,220.05 0.00 0.00
流动资产合计 437,728,817.54 437,728,817.54 0.00 0.00
二、长期应收评估技术说明
企业申报的纳入评估范围的长期应收款为“长沙市开福区污水处理工程
BOT 项目”特许经营权，账面值合计 366,394,100.74 元。
湖南鑫远水务有限公司与长沙市公用事业管理局签订《长沙市开福污水
处理工程（一污二期）项目特许经营权合同》，协议约定：由湖南鑫远水务有
限公司建设、运营和维护长沙市开福污水处理工程 BOT 项目设施，行使和享
有协议约定的权利和权益。特许期为 30 年，特许期满时公司将该项目资产移
交给长沙市人民政府指定的机构或部门。至评估基准日，已完成工程建设，
日处理污水能力达到 20 万吨，特许期截止日为 2036 年 4 月 25 日。在此过程
中形成了相应资产，主要包含：房屋建（构）筑物、机器设备和土地使用权，
具体评估过程如下：
(一)长期应收款-房屋建（构）筑物
1.房屋建（构）筑物概况
(1)总体概况
纳入评估范围的房屋建筑物类资产主要建成于 2008 年后，主要分布于长
沙市开福区金霞大道马厂湖南鑫远水务有限公司厂内。房屋建筑物类资产基
本概况如下：
按用途房屋建筑物主要分为生产性建(构)筑物和非生产性建(构)筑物。
生产性建(构)筑物主要包括脱水机房、配电房、机修间、仓库、车库、化
验室、泵站、管道及各类污水处理用构筑物等。
非生产性建(构)筑物主要包括综合楼、传达室及大门等。
主要房屋建（构）筑物结构特征
①鼓风机房、配电房 1，建筑面积 806.4 平方米，总层数 1 层，建筑高度
5.50 米；墙体采用 240 厚粘土多孔砖，M7.5 混合砂浆砌筑；门窗为铁门、胶合
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板门，铝合金窗；地面水泥砂浆找平（局部铺玻化砖）；外墙面贴面砖；内墙
面、天棚刷仿瓷涂料。水电、照明、消防等配套设施齐全。
②综合楼，建筑面积 1435 平方米，层数 3 层：建筑高度 14.35 米；现浇钢
筋混凝土框架结构；墙体采用 240 厚粘土多孔砖，M7.5 混合砂浆砌筑；门窗
为感应玻璃门、木门，铝合金窗；地面铺玻化砖(局部为仿实木地板、大理石)；
外墙面为干挂米黄色大理石；内墙面刷仿瓷涂料、天棚铝合金扣板。水电、
照明、消防等配套设施齐全。
③机修间、仓库、车库及化验室，建筑面积 623.5 平方米，总层数 1 层，
建筑高度 5.35 米；墙体采用 240 厚粘土多孔砖，M7.5 混合砂浆砌筑；门窗为
金属卷帘门、铁门，铝合金窗；地面为水泥砂浆找平；外墙面贴面砖；内墙
面、天棚刷仿瓷涂料。水电、照明、消防等配套设施齐全。
④污泥脱水间，建筑面积 753 平方米，总层数 1 层，建筑高度 8.1 米；墙
体采用 240 厚粘土多孔砖，M7.5 混合砂浆砌筑；门窗为金属卷帘门，铝合金
窗；地面为水泥砂浆找平；外墙面贴面砖；内墙面、天棚刷仿瓷涂料。水电、
照明、消防等配套设施齐全。
⑤污水处理用构筑物
主要包括 MSBR 池、预处理池、紫外光消毒池、贮泥池等污水处理用构筑
物和管道、泵站等。
(2)权属状况
评估范围内的房屋共计 9 项，至评估基准日均未取得权属证书，建筑面
积合计 4,482.9 平方米。
(3)房屋建筑物类资产利用状况
评估范围内的房屋建筑物类资产于 2008 年建成投入使用，建筑物质量合
格，日常维护和管理正常，主要房屋建筑物基础稳定，未发现有不均匀沉
降，主体承重构件节点牢固，未发现倾斜、变形、裂缝等现象，配套附属设
施设备均可正常使用，总体状况较好，未发现有异常毁损。
(4)房屋建筑物及占用土地权属状况
评估范围内的房屋建筑物类资产占用的土地使用权共 3 宗，均已取得权
属证书，证载土地使用权人均为湖南鑫远水务有限公司。房屋建筑物类资产
占用的土地使用权均已纳入本次评估范围，具体情况详见长期应收款──土
地使用权评估技术说明。
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2.核实过程
(1)核实方法与过程
①指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业相关财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构
提供的资产评估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，同
时收集资产的权属证明文件、工程合同资料、决算资料和反映性能、状态、
经济技术指标等情况的文件资料。
②初步核实企业提供的资产评估申报明细表及相关资料
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内房屋建筑物类资产的概
况，审阅资产评估申报明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不
明确、漏项等现象，提请企业进行必要的修改和补充。
③现场核实与调查
根据经过初步核对的资产评估申报明细表，评估人员对评估范围内的房
屋建筑物类资产进行了现场勘察。对于房屋建筑物，重点勘察其用途、层
数、结构特征、内外装饰、附属设施设备等情况；对于构筑物，重点勘察结
构特征、材质以及有关尺寸数据等，同时向企业有关人员了解房屋建筑物日
常维护情况，是否有腐蚀、过火、水灾浸泡、被撞击等异常毁损情况。在现
场勘察的同时，通过查阅相关资料及与企业相关人员访谈的方式，了解房屋
建筑物类资产账面原值的构成、折旧方法等会计政策，通过市场调查，收集
当地同类房屋建筑物的造价信息以及相关市场信息等评估资料。
④完善申报评估明细表
根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”
相符。
⑤查验权属资料
对评估范围内房屋建筑物的权属资料进行必要的查验，查验内容包括所
有权人、建筑面积、结构类型等，同时了解房屋建筑物所占用的土地情况。
(2)核实结果
经核实并提请企业修改完善后，房屋建筑物类资产评估申报明细表相关
数据与核实结果基本相符。
3.评估方法
评估范围内的房屋建筑物类资产主要为工业用房及配套附属设施，主要
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为工业用房及配套附属设施，由于当地类似房屋建筑物的租、售实例极少，
不适宜采用市场法和收益法评估。而房屋的建安造价、贬值率等均可通过市
场调查、合理估算确定，因此本次评估采用成本法。
根据本项目的性质和特点，本次评估采用房地分估。计算式如下：
评估值=重臵成本× 成新率
(1)重臵成本
重臵全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
A.建筑安装综合造价
对于大型、价值高、重要的房屋建筑物，根据企业提供的工程图纸、决
算书等相关资料，结合当地执行的定额标准和有关取费文件以及类似房屋建
筑物的造价信息，采用分部分项法测算出各分部分项工程的综合造价并加以
汇总，计算得出房屋建筑物的建筑安装综合造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物主要采用单位比较法确定其建筑
安装综合造价。
B.前期及其他费用
前期及其他费用包括前期工作咨询费、环境影响评价费、勘察设计费、
招标代理费、建设单位管理费、工程监理费、工程造价咨询服务费等，根据
有关定额和计费标准结合项目的实际情况计取。各项费用的费率、计费基
数、计费依据如下：
序号 费用名称 计费基数 费率 计费依据
1 前期工作咨询费 建安造价 0.22% 计价格(1999)1283 号
2 环境影响评价费 建安造价 0.08% 计价格[2002]125 号
3 勘察设计费 建安造价 3.16% 计价格[2002]10 号
4 招标代理费 建安造价 0.15% 计价格[2002]1980 号
5 建设单位管理费 建安造价 0.93% 财建[2002]394 号
6 工程监理费 建安造价 1.70% 发改价格[2007]670 号
7 工程造价咨询服务费 建安造价 0.97% 湘价服[2009]81 号
合计 7.21%
C.资金成本
根据本项目合理的建设工期和评估基准日相应期限的金融机构人民币贷
款基准利率，以建筑安装综合造价、前期及其他费用之和为基数按照资金均
匀投入计算。经分析，该项目合理建设工期为 2 年，评估基准日相应期限的
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金融机构人民币贷款基准利率为 4.75%。
(2)成新率的确定
依据其经济寿命年限、已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、
装饰、附属设备等各部分的实际使用状况作出判断，确定其剩余使用年限，
并根据本项目特许经营权剩余年限与剩余使用年限孰低原则确定尚可使用年
限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
4.典型案例
案例 1：综合楼
明细表序号：长期应收—房屋建筑物评估明细表(表 4-3 附表 1)序号 2
⑴房屋概况
建筑面积 1435 平方米，层数 3 层：建筑高度 14.35 米；现浇钢筋混凝土框
架结构；墙体采用 240 厚粘土多孔砖，M7.5 混合砂浆砌筑；门窗为感应玻璃
门、木门，铝合金窗；地面铺玻化砖(局部为仿实木地板、大理石)；外墙面为
干挂米黄色大理石；内墙面刷仿瓷涂料、天棚铝合金扣板。水电、照明、消
防等配套设施齐全。
利用状况：该厂房于 2008 年 5 月建成启用，使用期间日常维护和管理正
常。厂房基础稳定，未发现有不均匀沉降，主体承重构件、墙体节点牢固，
未发现倾斜、变形、裂缝等现象，楼地面局部破损，内外饰面基本完好，局
部有污损，配套附属设施设备均可正常使用，总体状况较好，未发现有异常
毁损。
⑵重臵成本
①建筑安装综合造价单价
根据企业提供的工程图纸、决算书等相关资料，通过实地勘察所掌握的
房屋工程特征、技术数据，将房屋分解为若干分部分项工程，结合当地执行
的定额标准和有关取费文件以及类似房屋建筑物的造价信息，采用分部分项
法测算出各分部分项工程的综合造价并加以汇总，计算得出房屋建筑物的建
筑安装综合造价单价。该单价反映了同类房屋在评估基准日及所在地正常的
施工水平、施工质量和同等装修标准下的平均造价水平。测算过程如下：
金额单位：元/平方米
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序 单位
项目 工程特征
号 造价
1 基础工程 土石方、钢筋砼独立基础 145
2 砌筑工程 粘土多孔砖 86
钢筋砼及钢筋
3 现浇柱、梁、板 471
工程
4 门窗工程 感应玻璃门、木门，铝合金窗 53
地面铺玻化砖(局部为仿实木地板、大理石)；外墙面为干挂米黄色大理
5 内外装饰工程 385
石；内墙面刷仿瓷涂料、天棚铝合金扣板
6 电气工程 电气照明、防雷接地等 38
给排水、消防工
7 钢塑给水管、UPVC 排水管、消防工程 34
程
8 其他工程 屋面防水、保温、隔热及其他工程 77
9 措施项目费 模板、垂直运输、脚手架等 155
10 规费 34
11 税金 51
12 合计 1,529
②重臵成本
重臵成本计算过程如下表：
金额单位：人民币元
项目 计算式 计算值 说明
房屋建安单价 1,529
前期及其他费用 1529× 7.21% 110 建安造价× 费率
(建安造价+前期及其他费)× 利率
资金成本 (1529+110)× 4.75%× 2/2 78
× 工期/2
建安造价+前期及其他费+资金
重臵单价 1529+110+78 1,717
成本
重臵成本 1717× 1435 2,463,895 重臵单价× 建筑面积
⑶综合成新率的确定
该楼为钢混非生产性用房，于 2008 年 5 月建成，至评估基准日已使用 7.5
年，经济耐用年限为 60 年，经现场勘察，该建筑物正常使用，状况良好，预
计剩余使用年限 52.5 年；由于本项目特许经营权剩余年限为 20.4 年，则该办
公楼的尚可使用年限为 20.4 年。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
=20.4/（20.4+7.5）
=73%
⑷评估值的确定
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评估值=重臵全价× 综合成新率
=2,463,895× 73%
=1,798,643(元)
案例 2：筒车坝压力管线及倒虹管线
明细表序号：长期应收—构筑物及其他辅助设施评估明细表(表 4-3 附表
2)序号 16
⑴概况
管径:800mm
长度:3233.2m
材质:碳钢
建成年月：2008 年 5 月
⑵重臵成本
①建筑安装综合造价单价
根据企业提供的相关资料，合当地执行的定额标准和有关取费文件以及
类似管道的造价信息，计算得出管道的建筑安装综合造价。该综合造价反映
了同类管道在评估基准日及所在地正常的施工水平和施工质量下的平均造价
水平。测算过程如下：
金额单位：元/平方米
序号 工程内容 计费基础说明 费率% 金额
1 分部分项工程费 1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7 6,673,424.00
1.1 人工费 671,875.59
1.2 材料费 4,959,854.76
1.3 其他材料费 0.00
1.4 安装工程设备费 0.00
1.5 机械费 681,501.15
1.6 管理费 1.1× 费率 25.81 173,411.09
1.7 利润 1.1× 费率 27.8 186,781.41
2 价差调整 -1,214,740.47
2.1 人工费 工日数× （82-60） 222,081.46
2.2 材料费 -1,436,821.93
2.3 机械费
3 措施项目费 2.1+2.2 71,420.38
3.1 能计量的部分 0.00
3.2 总价措施项目费 71,420.38
3.2.1 安全文明施工费 1.1× 费率 10.63 71,420.38
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序号 工程内容 计费基础说明 费率% 金额
4 其他项目费
5 规费 412,931.96
5.1 其中：养老保险费 （1+3+4）× 3.50% 3.5 236,069.55
5.2 工程排污费 （1+3+4）× 0.40% 0.4 26,979.38
5.3 安全生产责任险 （1+3+4）× 0.21% 0.21 14,164.17
5.4 职工教育经费 1.1× 1.5% 1.5 10,078.13
5.5 工会经费 1.1× 2% 2 13,437.51
5.6 其他规费 1.1× 16.7% 16.7 112,203.22
6 税金 （1+2+3+4+5）× 税率 3.477 206,639.36
工程造价 1+2+3+4+% 6,149,675.00
②重臵成本
重臵成本计算过程如下表：
金额单位：人民币元
项目 计算式 计算值 说明
建安造价 6,149,675
前期及其他费用 6149675× 7.21% 443,392 建安造价× 费率
(建安造价+前期及其
资金成本 (6149675+443392)× 4.75%× 2/2 313,171
他费)× 利率× 工期/2
建安造价+前期及其
重臵成本 6149675+443392+313171 6,906,238
他费+资金成本
⑶综合成新率的确定
该楼为钢混非生产性用房，于 2008 年 5 月建成，至评估基准日已使用 7.5
年，经济耐用年限为 30 年，经向相关人员了解，该管道正常使用，无异常损
毁，预计剩余使用年限 22.5 年；由于本项目特许经营权剩余年限为 20.4 年，
则该管道的尚可使用年限为 20.4 年。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
=20.4/（20.4+7.5）
=73%
⑷评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率
=6,906,238× 73%
=5,041,554(元)
5.评估结果
房屋建筑物评估结果如下表：
房屋建筑物评估结果汇总表
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金额单位:人民币元
评估价值
科目名称
原值 净值
长期应收款-房屋建筑物 9,261,338.00 6,760,775.00
长期应收款-构筑物 215,997,318.00 157,678,044.00
房屋建筑物类合计 225,258,656.00 225,258,656.00
6.特殊说明
至评估基准日, 评估范围内 9 项屋建筑物尚未取得房屋所有权证，建筑
面积合计 4,482.9 平方米,评估采用建筑面积等参数是经企业申报和现场核实后
确定的。本报告评估结论是在假设上述房屋不存在产权纠纷的前提下作出
的。
(二)长期应收款-机器设备
1.机器设备概况
纳入评估范围的设备类资产主要购臵于 2008 年后，主要分布于长沙市开
福区金霞大道马厂湖南鑫远水务有限公司厂内。主要设备包括除污机、多级
离心鼓风机、离心式污泥脱水机、潜水回流泵、带撇渣浮筒搅拌器和可提升
曝气器等污水处理用专用设备及其附属设备，目前均可正常使用。
(1)工艺流程与技术特点
城内污水通过污水管网收集，汇集到污水处理厂的粗格栅（除去大于
15mm 悬浮物）的进水泵房，经潜污泵提升通过配水井配水再进入初级处理设
施（它包括细格栅和旋流沉砂池）。污水通过细格栅除去大于 5mm 的悬浮物，
再通过旋流沉砂池除去大于 0.3mm 的固体颗粒，然后进入后续污水处理系
统。
污水经初级处理计量后进入 MSBR 反应池的厌氧池与预缺氧池的回流污
泥混合，富含磷污泥在厌氧池进行释磷反应后进入缺氧池，缺氧池主要用于
强化整个系统的反硝化效果，由主曝气池至缺氧池的回流系统提供硝态氮。
缺氧池出水进入主曝气池经有机物降解、硝化、磷吸收反应后再进入序批池。
在缺氧、好氧反应阶段，序批池的混合液通过回流泵回流到泥水分离池，分
离池上清液进入缺氧池，沉淀污泥进入预缺氧池，经内源缺氧反硝化脱氮后
提升进入厌氧池与进厂污水混合释磷，依次循环。处理后剩余污泥进入贮泥
池，然后进入浓缩脱水车间。MSBR 反应池的上部清水通过集水槽收集后进入
紫外光消毒池，经消毒杀菌后，将污水中病原微生物和细菌杀灭。消毒后出
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水自流进入出水提升泵站,尾水安装环保在线监测仪器，监控污水处理厂的运
行。
剩余污泥经浓缩脱水后形成泥饼，由专用运输车辆及时外运至垃圾填埋
场处臵。
工艺流程简图如下：
(2)企业设备管理制度
企业制定了一系列设备管理制度及标准，具体规定各类设备的管理、维
护、维修、保养等。根据相关设备管理规定，企业结合各设备在生产中的作
用、价值量等对各类设备进行分类管理。
(3)设备占用的房屋及土地情况
纳入本次评估范围的机器设备所占用的土地使用权共 3 宗，均已取得权
属证书，证载土地使用权人均为湖南鑫远水务有限公司。房屋建筑物类资产
占用的土地使用权均已纳入本次评估范围。
2.核实方法、过程与结果
(1)核实方法与过程
①指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业相关财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构
提供的资产评估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，同
时收集设备购臵合同、发票、技术说明书以及反映性能、状态、经济技术指
标等情况的文件资料。
②初步核实企业提供的资产评估申报明细表及相关资料
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评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内设备类资产的概况，审阅
资产评估申报明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、漏
项等现象，提请企业进行必要的修改和补充。
③现场核实与调查
评估人员根据经过初步核对的资产评估申报明细表以及相关技术资料对
设备类资产进行了现场勘察，勘察原则为覆盖各类、典型勘察。勘察内容包
括：现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；了
解设备的技术性能、生产能力、运行状况、维护管理情况以及设备的完损程
度、预计剩余使用年限等。在现场勘察的同时，通过查阅相关资料及与企业
相关人员访谈的方式，了解企业设备管理制度，设备类资产账面原值的构
成、折旧方法等会计政策。
④完善资产评估申报明细表
根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”
相符。
⑤查验权属资料
对评估范围内设备类资产的权属资料进行必要的查验，如：重大设备的
购臵合同及发票等。
(2)核实结果
经核实并提请企业修改完善后，企业提供的设备类资产评估申报明细表
相关数据与核实结果基本相符，各设备均可正常使用。
3.评估方法
由于评估范围内主要设备类资产的市场交易案例难以获取，无法采用市
场法评估；由于评估范围内设备类资产不具备独立获利能力，未来收益及风
险难以准确预测，亦无法采用收益法评估，根据本项目的性质及评估范围内
设备类资产的特点，本次评估主要采用成本法。计算式如下：
评估值=重臵成本× 成新率
(1)重臵成本
需要安装的机器设备重臵成本计算式如下：
重臵成本=设备购臵费+运杂费+安装调试费+前期及其他费用+资金成本-
可抵扣增值税
不需要安装或仅需简易安装的机器设备重臵成本计算式如下：
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重臵成本=设备购臵费+运杂费-可抵扣增值税
设备购臵费：主要通过查询有关报价手册或向销售厂商询价确定。
运杂费：若设备购臵费不包含运杂费，则参考《资产评估常用数据与参
数手册》、《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中的概算指
标并结合设备的运距、重量、体积等因素综合确定运杂费。
安装调试费：若设备购臵费不包含安装调试费，则参考《资产评估常用
数据与参数手册》、《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中
的概算指标并结合设备安装工程的规模、性质等因素综合确定安装调试费。
前期及其他费用：包括前期工作咨询费、环境影响评价费、勘察设计
费、招标代理费、建设单位管理费、工程监理费、联合试运转费等，根据有
关定额和计费标准结合项目的实际情况计取。各项费用费率、计费基数、计
费依据如下：
序号 费用名称 计费基数 费率 计费依据
1 前期工作咨询费 设备费 0.22% 计价格(1999)1283 号
2 环境影响评价费 设备费 0.08% 计价格[2002]125 号
3 勘察设计费 设备费 3.16% 计价格[2002]10 号
4 招标代理费 设备费 0.15% 计价格[2002]1980 号
5 建设单位管理费 设备费 0.93% 财建[2002]394 号
6 工程监理费 设备费 1.70% 发改价格[2007]670 号
7 联合试运转费 设备费 1.00% 机械计[1995]1041 号
合计 7.24%
资金成本：根据本项目合理的建设工期和评估基准日相应期限的金融机
构人民币贷款基准利率，以设备购臵费、运杂费、安装调试费、前期及其他
费用之和为基数按照资金均匀投入计算。经分析，该项目合理建设工期为 2
年，评估基准日相应期限的金融机构人民币贷款基准利率为 4.75%。
可抵扣增值税：根据相关规定，对于符合增值税抵扣条件的机器设备，
其重臵成本扣除可抵扣增值税。
(2)综合成新率的确定
由于本项目特许经营权剩余年限为 20.4 年，长于设备的经济寿命年限，
则无需考虑特许经营权剩余年限对设备的影响。
依据设备经济寿命年限和已使用年限，通过对设备使用状况的现场调
查，综合考虑实际技术状况、设备负荷与利用率、维修保养状况等因素综合
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确定其成新率。
①对于重大及主要设备，依据设备经济寿命年限和已使用年限，通过对
设备使用状况的现场调查，综合考虑实际技术状况、设备负荷与利用率、维
修保养状况等因素综合确定其尚可使用年限，并采用以下计算式确定其成新
率：
成新率=尚可使用年限/经济寿命年限× 100%
②对于一般设备，原则上采用理论成新率(年限法成新率)确定，如设备
实际状况与理论成新率差别较大时，则根据勘察结果加以调整。计算式如
下：
成新率=理论成新率(年限法成新率)× 调整系数
其中理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限× 100%
4.典型案例
案例 1：除污机
明细表序号：4-3 附表 4-机器设备-序号 1
(1)设备概况
规格型号：D=1800mm
数量：1 台
购臵日期：2008 年 5 月
启用日期：2008 年 5 月
生产厂家：江苏一环集团有限公司
设备的主要参数表如下：
转鼓直径：1800mm
输送管规格：360mm
栅网长：1650mm
格栅间隙 5mm
最高水位：1200mm
安装角度：35°
(2)重臵全价的确定
通过向销售厂商询价结合评估机构掌握的有关价格信息综合确定该生产
线的购臵费为 17.6 万元/台(含税和运杂费)。重臵成本计算过程见下表：
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重臵单价计算表
金额单位:人民币元
代号 项目 费率 计算式 计算值 说明
A 设备费 a+b+c 183,040
a 设备购臵费 176,000
b 运杂费 0 设备购臵费已含，不单独计算
费率参考有关概算指标并结合安装
c 安装调试费 4.00% a× 费率 7,040
工程规模、性质等因素综合确定
费率参考有关定额和计费标准结合
B 前期及其他费 7.24% A× 费率 13,252
项目的实际情况综合确定
该项目合理工期为 2 年，利率取评
C 资金成本 (A+B)× 利率× 工期/2 9,324 估基准日相应期限的金融机构人民
币贷款基准利率 4.75%
D 重臵单价(含税) A+B+C 205,616
E 可抵扣增值税 a/1.17× 0.17+b/1.11× 0.11 25,573
F 重臵单价(不含税) D-E 180,043
G 重臵成本 F× 设备数量 180,043
则重臵全价为 180,043 元。
(3)成新率的确定
该设备经济寿命年限 15 年，2008 年 5 月启用，至评估基准日已使用 7.5
年，评估人员听取了企业有关人员对该设备运行现状的介绍，查阅了设备日
常维护及保养的记录，并实地对设备进行了勘察，该设备铭牌、标牌完整，
设备表面局部有轻微划痕和脱漆等现象，设备构件未见明显锈蚀，运行负荷
基本正常，运行时无明显异响，设备使用环境与维修保养状况一般。根据上
述勘察与了解，评估人员预计该设备在保持正常负荷与维修保养状态下，尚
可使用 7.5 年，则：
成新率=尚可使用年限/经济寿命年限× 100%
=7.5/15× 100%
=50%
(4)评估值
评估值=重臵成本× 综合成新率
=180,043× 50%
=90,022（元）
案例 2：离心式污泥脱水机
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明细表序号：4-3 附表 4-机器设备-序号 10
(1)设备概况
规格型号：Z5E-4/454
数量：1 台
购臵日期：2008 年 5 月
启用日期：2008 年 5 月
生产厂家：德国福乐伟
设备的主要参数表如下：
最大速度：3500 转/分
最大固体密度：16 克/立方厘米
转筒内径：529mm
排放直径：315mm
最小/最大介质温度：0/100℃
转筒驱动马达：55kw
螺旋驱动马达：7.5kw
(2)重臵全价的确定
通过向销售厂商询价结合评估机构掌握的有关价格信息综合确定该生产
线的购臵费为到岸价(CIF)为 16.5 万欧元/台。评估基准日银行间外汇市场人民
币对欧元汇率中间价为：1 欧元对人民币 6.7673 元，则到岸价人民币数为
1,116,605 元。重臵成本计算过程见下表：
重臵单价计算表
金额单位:人民币元
代号 项目 费率 计算式 计算值 说明
A 设备费 a+b+c+d 1,520,816
a 到岸价人民币数 1,116,605
b 从属费用 ①+②+③+④ 342,798
① 关税 10.00% a× 费率 111,661
② 增值税 17.00% (a+①)× 费率 208,805
费率参考相关概算指标结合待估设备实际情况
③ 银行财务费 0.50% a× 费率 5,583
确定
外贸手续费及其他 费率参考相关概算指标结合待估设备实际情况
④ 1.50% a× 费率 16,749
费用 确定
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代号 项目 费率 计算式 计算值 说明
费率参考有关概算指标并结合设备的运距、重
c 国内运杂费 1.50% a× 费率 16,749
量、体积等因素综合确定
费率参考有关概算指标并结合安装工程规模、性
d 安装调试费 4.00% a× 费率 44,664
质等因素综合确定
费率参考有关定额和计费标准结合项目的实际
B 前期及其他费 7.24% A× 费率 110,107
情况综合确定
该项目合理工期为 2 年，利率取评估基准日相应
C 资金成本 (A+B)× 利率× 工期/2 77,469
期限的金融机构人民币贷款基准利率 4.75%
D 重臵单价(含税) A+B+C 1,708,392
E 可抵扣增值税 ②+c/1.11× 0.11 210,465
F 重臵单价(不含税) D-E 1,497,927
G 重臵成本 F× 设备数量 1,497,927
则重臵全价为 1,497,927 元。
(3)成新率的确定
该设备经济寿命年限 15 年，2008 年 5 月启用，至评估基准日已使用 7.5
年，评估人员听取了企业有关人员对该设备运行现状的介绍，查阅了设备日
常维护及保养的记录，并实地对设备进行了勘察，该设备铭牌、标牌完整，
设备表面局部有轻微划痕和脱漆等现象，设备构件未见明显锈蚀，运行负荷
基本正常，运行时无明显异响，设备使用环境与维修保养状况一般。根据上
述勘察与了解，评估人员预计该设备在保持正常负荷与维修保养状态下，尚
可使用 7.5 年，则：
成新率=尚可使用年限/经济寿命年限× 100%
=7.5/15× 100%
=50%
(4)评估值
评估值=重臵成本× 综合成新率
=1,497,927× 50%
=748,964（元）
5.评估结果
长期应收款-机器设备评估原值为 62,414,630 元，评估净值为 29,185,228 元。
(三)长期应收—土地使用权
1.土地使用权概况
⑴土地使用权登记状况如下：
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序号 宗地名称 土地证号 证载使用权人 证载用途 使用权类型 面积(m2)
污水处理厂 长国用（2009） 湖南鑫远水务有
1 公共设施用地 划拨 70815.59
用地 第 018815 号 限公司
筒车坝泵站 长国用（2007） 湖 南 鑫 远 水 务 有
2 公共设施用地 授权经营 3335.68
用地 第 037325 号 限公司
墙板厂泵站 长国用（2007） 湖 南 鑫 远 水 务 有
3 公共设施用地 授权经营 2100.01
用地 第 037324 号 限公司
⑵土地权利状况及利用现状如下：
序号 宗地名称 剩余使用年限 他项权利 实际开发程度 土地利用现状
建有鼓风机房、配电房、综合楼，
机修间、仓库、车库及化验室及
1 污水处理厂用地 无 无 五通一平
其他构筑物，建筑面积合计
24198 平方米
建有机修、配电及值班室及其他
2 筒车坝泵站用地 20.4 无 五通一平 构筑物，建筑面积合计 428 平方
米
建有机修、配电及值班室及其他
3 墙板厂泵站用地 20.4 无 五通一平 构筑物，建筑面积合计 428 平方
米
2.核实方法、过程与结果
⑴核实方法和过程
①指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业相关财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构
提供的资产评估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报。同
时收集土地证、土地出让合同或协议以及其他相关资料。
②初步核实企业提供的资产评估申报明细表及相关资料
评估人员根据所收集的相关资料，与企业填报的土地使用权资产评估申
报明细表进行了核对，核实使用权人、证载用途、土地面积、使用权类型、
剩余使用年限等数据，提请企业进行必要的修改和补充。
③现场核实与调查
根据经过初步核对的资产评估申报明细表，评估人员对评估范围内的土
地使用权进行了现场勘察，了解宗地的位臵、四至、地块大小、宗地形状、
利用现状及区位条件。现场勘察的同时，通过市场调查，了解当地政府公布
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的有关征地补偿文件、基准地价文件、当地土地开发费平均水平、类似土地
市场交易信息等有关资料。
④完善资产评估申报明细表
根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”
相符。
⑤查验权属资料
对评估范围内土地使用权的权属资料进行必要的查验。
⑵核实结果
经核实并提请企业修改完善后，土地使用权资产评估申报明细表相关数
据与核实结果基本相符，地上建筑物均已纳入本次评估范围。
3.评估方法
评估范围内的土地使用权用途为公共设施用地，通行的土地评估方法有
市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数
修正法等。评估方法的选择应根据待估土地的特点、具体条件和项目的实际
情况，结合待估土地所在区域的土地市场情况和评估师收集的有关资料，分
析、选择适宜于待估土地使用权价格的方法。评估人员通过综合分析，确定
采用基准地价系数修正法，选择上述方法的理由如下：
⑴由于当地没有成熟的公共设施用地的租赁市场，难以准确测算待估宗
地的土地客观收益，不宜采用收益还原法评估；
⑵由于近期与待估宗地类似的土地交易案例极少，不宜采用市场比较法
评估；
⑶待估宗地为公共设施用地，不属于房地产开发项目，且在待估宗地同
一供求圈范围内，类似公共设施房地产的租售案例极少，难以准确估算开发
完成后房地产总价，不宜采用剩余法评估；
⑷待估宗地位于市建成区，区域内房屋拆迁补偿等成本资料难以调查取
得或合理估算确定，因此无法采用成本逼近法。
⑸长沙市公布了 2013 年基准地价并建立了地价修正体系，并且待估宗地
在基准地价覆盖范围内，因此可采用基准地价系数修正法。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估
成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的
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平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修
正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。基本计算公式如下：
P P1b 1 Ki K j D
式中： P ──土地使用权价格；
P b ──待估宗地对应的基准地价；
K i
──宗地因素修正系数；
Kj——估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；
D ——土地开发程度修正值。
4.典型案例
案例：污水处理厂用地
明细表序号：4-3 附表 5-土地使用权评估明细表序号 1
⑴宗地概况
①土地登记状况
土地使用权人：湖南鑫远水务有限公司
位臵：开福区金霞大道马厂
用途：公共设施用地
面积：70815.59 平方米
土地使用权类型：划拨
国有土地使用证编号：长国用（2009）第 018815 号
登记时间：2009 年 5 月 5 日
②土地权利状况
待估宗地所有权属国家所有，湖南鑫远水务有限公司以划拨方式取得土
地使用权，土地批准用途为公共设施，由于本项目特许经营权剩余年限为 20.4
年，本次评估设定待估宗地剩余使用年限为 20.4 年(自评估基准日起)。截至评
估基准日，待估宗地未设定抵押、担保等他项权利。
③土地利用状况
截至评估基准日，建有鼓风机房、配电房、综合楼，机修间、仓库、车
库及化验室及其他构筑物，建筑面积合计 24198 平方米，现状容积率约 0.34。
⑵地价影响因素分析
北京中企华资产评估有限责任公司 30
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①一般因素
一般因素是影响城市地价总体水平的社会、经济政策和自然因素，包括
地理位臵、人口与行政区域、自然条件、产业政策、城市规划与发展目标、
城市社会经济发展状况等。
I.地理位臵
长沙市位于湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。其地域范围为
东经 111°53′～114°15′，北纬 27°51′～28°41′。东邻江西省宜春、萍乡两市，南
接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北抵岳阳、益阳两市。东西长约
230 公里，南北宽约 88 公里。
II.行政区划与人口
长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花和望城 6 区，长沙、宁乡 2 县
及浏阳市。全市土地面积 1.1819 万平方公里，其中城区面积 2185 平方公里。
全市常住人口为 7044118 人，其中芙蓉区 523730 人天心区 475663 人，岳麓区
801861 人，开福区 567373 人，雨花区 725353 人，长沙县 979665 人，望城区 523489
人，宁乡县 1168056 人，浏阳市 1278928 人。户籍人口为 6511888 人。
III.自然条件
i.气候条件
长沙属亚热带季风气候，气候特征是：气候温和，降水充沛，雨热同期，
四季分明。长沙市区年平均气温 17.2℃，各县 16.8℃—17.3℃，年积温为 5457℃，
市区年均降水量 1361.6 毫米，各县年均降水量 1358.6～1552.5 毫米。长沙夏冬
季长，春秋季短，夏季约 118—127 天，冬季 117—122 天，春季 61—64 天，秋
季 59—69 天。春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。3 月下旬
至 5 月中旬，冷暖空气相互交绥，形成连绵阴雨低温寡照天气。从 5 月下旬
起，气温显著提高，夏季日平均气温在 30℃以上有 85 天，气温高于 35℃的炎
热日，年平均约 30 天，盛夏酷热少雨。9 月下旬后，白天较暖，入夜转凉，
降水量减少，低云量日多。从 11 月下旬至第二年 3 月中旬，节届冬令，长沙
气候平均气温低于 0℃的严寒期很短暂，全年以 1 月最冷，月平均为 4.4℃
—5.1℃，越冬作物可以安全越冬，缓慢生长。
ii.地形地貌
长沙城处于从丘陵向平原的过渡地带。西侧为低山区，碧虚岭海拔 300.8
米，为岳麓山高峰。山前有天马山、凤凰山大小岗丘罗列；山后有桃花岭、
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金牛岭等。西北分布着元古代震旦纪期的浅变质岩和板岩组成的丘陵。由于
地层岩质坚，自然剥蚀作用缓慢，成了谷山、尖山、乌山等数座孤峰。 东北
侧为花岗岩低山丘陵地带，地表发育的土壤多为沙土，山势较陡峭，山脊多
不相连。 距长沙约 30 公里有黑麋峰，海拔 591 米。 再东北有影珠山、天华
山、飘风山、明月山等。东侧和东南侧为红岩丘岗，海拔一般 100 米左右。大
多数小山丘岩质松散，易风化成红岩岗地；个别因岩基坚硬，仍耸立于丘岗
之中。烈士公园北端的罗洋山，东面受浏阳河切削，悬岩壁立。
IV.城市性质与规划
长沙，简称长，湖南省省会，国家首批历史文化名城，国家综合配套改
革试验区之一，国家级两化融合试验区之一，国家十二五规划确定的重点开
发区域，南中国综合性交通枢纽。城市发展前景据长沙所处的地理位臵和历
史形成特点，西文东市、拓南兴北是总体的思路。产业发展上，河西以发展
高新技术产业、建设大学城为契机，提升长沙的文化和经济实力；河东，突
出构筑中心商业区、大型商贸市场、现代三产服务业，工业向园区集中，加
快传统产业改造步伐。城市布局上，重点向东向南发展，推进长株潭经济一
体化。2015 年 5 月 24 日，湘江新区正式挂牌。湘江新区是全国第 12 个、中部
第 1 个国家级新区。努力建设高端制造研发转化基地和创新创意产业集聚区，
产城融合、城乡一体的新型城镇化示范区，全国两型社会建设引领区，长江
经济带内陆开放高地。
V.社会经济状况及房地产市场
2014 年长沙市全年实现地区生产总值（GDP）7824.81 亿元，比上年增长
10.5%。分产业看，第一产业实现增加值 318.04 亿元，增长 4.5%；第二产业实
现增加值 4245.68 亿元，增长 11.4%，其中工业实现增加值 3574.93 亿元，增长
11.4%；第三产业实现增加值 3261.09 亿元，增长 9.7%。第一、二、三次产业
分别拉动 GDP 增长 0.2、6.4、3.9 个百分点，三次产业对 GDP 增长的贡献率分
别为 1.5%、61.1%、37.4%。按常住人口计算，人均 GDP 达 107683 元，比上年
增长 9.2%。三次产业结构调整为 4.0：54.3：41.7。全部工业增加值占 GDP 的
比重达 45.7%。全市非公有制经济实现增加值 4979.21 亿元，占 GDP 的比重达
63.6%。
全年财政总收入 1003.08 亿元，比上年增长 13.5%，其中公共财政预算收
入 632.80 亿元，增长 17.9%。公共财政预算支出 802.40 亿元，增长 14.3%。
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全年完成农林牧渔业增加值 318.04 亿元，比上年增长 4.5%，其中农业增
加值 193.88 亿元，增长 6.1%；林业增加值 14.52 亿元，增长 5.1%；牧业增加值
91.80 亿元，增长 0.7%；渔业增加值 12.02 亿元，增长 8.1%；农林牧渔服务业
增加值 5.82 亿元，增长 7.2%。
全市实现工业增加值 3574.93 亿元，比上年增长 11.4%，其中规模以上工
业实现增加值 3042.05 亿元，增长 12.0%。
在规模以上工业中，全市重工业实现增加值 1750.74 亿元，比上年增长
12.7%。重工业增加值占规模工业增加值的比重达 57.6%，对规模工业增长的贡
献率达 60.8%。
全市园区规模以上工业增加值 1825.64 亿元，比上年增长 13.4%，占全市
规模以上工业增加值的 60.0%，对规模以上工业增长的贡献率达 68.9%。
全年完成固定资产投资 5435.75 亿元，比上年增长 18.3%。全市计划总投
资超过 5000 万元的在建项目（不含房地产）2211 个，全年完成投资 2371.05
亿元，占固定资产投资总额的 43.6%。
在固定资产投资中，第一产业完成投资（不含水利建设投资）49.60 亿元，
比上年增长 10.7%；第二产业完成投资 1777.79 亿元，增长 20.6%，其中工业投
资 1745.35 亿元，增长 18.9%；第三产业完成投资 3608.36 亿元，增长 17.4%。
全年基础设施建设完成投资 995.37 亿元，增长 24.6%。
全年完成房地产开发投资 1310.50 亿元，比上年增长 13.6%。全市商品房
销售面积 1519.20 万平方米，下降 17.5%。全市商品房销售额 928.92 亿元，其
中住宅销售额 726.48 亿元，下降 23.2%。
②区域因素
区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相
互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。
I.区域位臵
待估宗地位于长沙市开福区金霞大道马厂，芙蓉北路西侧、湘江北路东
侧，福城路南侧，在长沙市中心城区的东北部区域。
II.基础设施状况
待估宗地地所处区域的供水由城市自来水公司供水，供水保证率较高，
排水连接市政排污管网；供电由县供电局供应，供电保证率较高；区域内通
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讯与市政通讯网相连，市话普及率高，通讯线路畅通。基础设施整体条件已
达“五通”，基础设施较完备，能够满足用地需要。
III.商业繁华度
商业繁华度：待估宗地距市级或区级商服中心距离一般，商业繁华度一
般。
IV.交通条件
区域内路网密度一般，有金马路、芙蓉北路、湘江北路，福城路等城市
交通道路，道路通达度一般。
V.周围土地利用类型
待估宗地所处区域周围土地利用类型主要为商服用地和住宅用地。
③个别因素
个别因素是指与宗地直接相关的自然条件、基础设施条件、土地权利状
况、规划条件等。
宗地位臵：宗地位于长沙市开福区金霞大道马厂，芙蓉北路西侧、湘江
北路东侧，福城路南侧。
宗地面积、形状：宗地面积 70815.59 平方米(合 106 亩)，宗地形状较规则，
较有利于土地利用。
地质条件：地质状况较稳定，地基承载力对工程建设基本无影响。
地势坡度：宗地地势较平坦。
基础设施条件：宗地红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯)，
供水、供电等基础设施保障率 98%以上。
交通条件：宗地临金马路，交通便捷度一般。
土地权利状况：土地所有权为国家所有，湖南鑫远水务有限公司以划拨
方式取得土地使用权，证载用途为公共设施。评估设定用途为公共设施，设
定剩余使用年限为 20.4 年，设定无他项权利限制。
利用条件：宗地证载用途为公共设施用地，建有鼓风机房、配电房、综
合楼，机修间、仓库、车库及化验室及其他构筑物，建筑面积合计 24198 平方
米。
土地开发程度：待估宗地实际开发程度为“五通一平”(即红线外通上水、通
下水、通电、通路、通讯，红线内场地平整)，评估设定开发程度为“五通一平”(即
红线外通上水、通下水、通电、通路、通讯，红线内场地平整)。
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⑶地价定义
待估宗地证载用途为公共设施、实际用途为公共设施，实际开发程度为“五
通一平”(即宗地红线外通路、通电、通电讯、通上水、通下水，宗地红线内场
地平整)，证载使用权类型为划拨。根据本评估项目的性质及待估宗地的具体
情况，本次评估设定宗地用途为公共设施，设定使用权类型为划拨，并假设
在评估基准日按剩余使用年限 20.4 年办理出让手续，设定在现状利用条件下，
设定土地开发程度为“五通一平”(即宗地红线外通路、通电、通电讯、通上水、
通下水、宗地红线内场地平整)。
综上，该宗地的评估结果是指待估宗地在满足上述设定的用途、使用年
期、利用条件、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日 2015 年 11 月
30 日的公开市场条件下的土地使用权价格。
⑷评估测算过程
经分析，本次采用基准地价系数修正法对待估宗地进行评估，评估测算
过程如下：
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估
成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的
平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修
正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。基本计算公式如下：
P P1b 1 Ki K j D
式中： P ──土地使用权价格；
P b ──待估宗地对应的基准地价；
K i
──宗地因素修正系数；
Kj——估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；
D ——土地开发程度修正值。
①基准地价的确定
委估宗地用途为公共设施用地，根据《长沙市人民政府关于印发<长沙市
国有建设用地使用权有偿使用的规定>的通知》（长政发[2014]24 号），确定
委估宗地位于长沙市城区三级公用设施用地范围，三级公用设施用地基准地
价为 4560 元/平方米(折合 304 万元/亩)，修正幅度最高为 20.13%，最低为-19.57%。
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该基准地价设定土地开发程度为“五通一平”(即宗地红线外通路、通电、通电讯、
通上水、通下水、宗地红线内场地平整)，土地使用年限为 70 年，标准容积率
为 2.2，基准日为 2013 年 12 月 31 日。
②宗地因素修正系数
Ⅰ.编制宗地因素说明表及修正系数表
参考《城镇土地估价规程》及《长沙市城市规划区基准地价更新技术报
告》的基准地价评估结果结合现场勘查，按照对待估宗地的影响程度，编制
宗地因素条件说明表及修正系数表。
宗地因素条件说明表
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
距市级商服中心
-4684 4684-5504 5504-6512 6512-7722 7722-
商服繁华 距离（米）
度 距区级商服中心
-770 770-1504 1504-2284 2284-3324 3324-
距离（米）
道路 混合型主 生活型主干 交通型主干 交通次主干 支路主干
临街道路状况
通达度 干道 道 道 道 道
公交
500 米内站点数 >9 9-7 7-5 5-3 <3
便捷度
距客运长途汽车
-2755 2755-3826 3826-4722 4722-5678 5678-
对外交通 站距离
便利度 距客运火车站距
-3670 3670-5785 5785-7897 7897-8987 8987-
离
基本设施 水电气综合保证
100% 90-100% 80-90% 60-80% <60%
完备度 率
距中学距离 -684 684-1070 1070-1491 1491-2096 2096-
公用设施 距小学距离 -464 464-780 780-1198 1198-1838 1838-
完备度 距医院距离 -1234 1234-1835 1835-2378 2378-3032 3032-
距文体设施距离 -2179 2179-2991 2991-3783 3783-4649 4649-
环境质量
距公园绿地距离 -1246 1246-2042 2042-2918 2918-4192 4192-
优劣度
人口稠密 人口较稠密 人口较稀疏 人口稀疏
人口状况 人口密度 一般
区 区 区 区
街坊间支
道路规划 主干道 次干道 快速路 支路
路
城市规划
不太适合用 不适合用
用地规划 最佳用途 较适用途 一般用途
途 途
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湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明附件二
宗地因素修正系数表
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
距市级商服中心距离（米） 0.0274 0.0137 0 -0.0133 -0.0266
商服繁华度
距区级商服中心距离（米） 0.0153 0.0076 0 -0.0074 -0.0149
道路
临街道路状况 0.0197 0.0099 0 -0.0096 -0.0192
通达度
公交
500 米内站点数 0.0217 0.0109 0 -0.0106 -0.0211
便捷度
距客运长途汽车站距离 0.0072 0.0036 0 -0.0035 -0.007
对外交通便利度
距客运火车站距离 0.0103 0.0051 0 -0.005 -0.01
基本设施完备度 水电气综合保证率 0.0219 0.011 0 -0.0107 -0.0213
距中学距离 0.0052 0.0026 0 -0.0025 -0.0051
距小学距离 0.007 0.0035 0 -0.0034 -0.0068
公用设施完备度
距医院距离 0.0068 0.0034 0 -0.0033 -0.0067
距文体设施距离 0.0143 0.0071 0 -0.0069 -0.0139
环境质量优劣度 距公园绿地距离 0.0213 0.0107 0 -0.0104 -0.0207
人口状况 人口密度 0.0119 0.0059 0 -0.0058 -0.0115
道路规划 0.0062 0.0031 0 -0.003 -0.0061
城市规划
用地规划 0.0048 0.0024 0 -0.0023 -0.0047
委估宗地修正系数表
因素 因子 待估宗地指标值 指标优劣度 修正系数
距市级商服中心距离（米） 5504-6512 一般 0
商服繁华度
距区级商服中心距离（米） 770-1504 较优 0.0076
道路
临街道路状况 交通型主干道 一般 0
通达度
公交
500 米内站点数 7-5 一般 0
便捷度
对外交通 距客运长途汽车站距离 -2755 优 0.0072
便利度 距客运火车站距离 7897-8987 较劣 -0.005
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湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明附件二
基本设施完备度 水电气综合保证率 90-100% 较优 0.011
距中学距离 1491-2096 较劣 -0.0025
公用设施 距小学距离 780-1198 一般 0
完备度 距医院距离 1234-1835 较优 0.0034
距文体设施距离 2179-2991 较优 0.0071
环境质量优劣度 距公园绿地距离 1246-2042 较优 0.0107
人口状况 人口密度 人口较稠密区 较优 0.0059
道路规划 快速路 一般 0
城市规划
用地规划 较适用途 较优 0.0024
合计 0.0478
委估宗地所有地价影响因素总修正系数为 4.78%。
③期日修正
该基准地价的基准日为 2013 年 12 月 31 日，距评估基准日 1.9 年，应进行
期日修正。通过调查分析，待估宗地所处区域公共设施用地地价变动幅度与
长沙市住宅用地整体地价变动幅度基本接近，则本次估价期日修正参考城市
地价动态监测信息网公布的长沙市住宅地价增长率确定。
根据中国城市地价动态监测网信息公布的长沙市住宅用地 2014 年至 2015
年 11 月地价增长率如下表：
年度/季度 增长率 备注
2014 年度 5.02%
2015 第一季度 0.47%
2015 第二季度 0.98%
2015 第三季度 0.68%
由于近期地价变动幅度较小，故
2015 第 10 月-11 月 \
忽略不计。
则：
期日修正系数= (1+0.68%)×(1+0.98%)×(1+0.47%)×(1+5.02%)
=1.0727
④年期修正
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湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明附件二
本次评估设定宗地剩余年限为 20.4 年，而基准地价设定的使用年限为 70
年，因此应进行年期修正。年期修正的计算式如下：
1 1
K 1 n
1 m
1 r 1 r
式中： K 为年期修正系数， n 为待估宗地剩余使用年限， m 为公共设施用
地最高出让年限，r 为土地还原率。其中土地还原率的测算采用安全利率加风
险调整值法，即将还原率视为包含安全利率和风险调整值两大部分，通过对
待估宗地和当地地产市场状况的综合分析，分别确定各部分取值，再将它们
相加得出。计算过程如下：
项目 取值说明 取值
安全利率 取一年期金融机构人民币存款基准利率 1.50%
投资者投资于收益不确定、具有一定风险
投资风险补偿率 3.90%
性的房地产时，所要求的额外风险补偿
风
风 投资者投资房地产而付出额外管理所要求
管理负担补偿率 0.10%
险 的补偿
调 投资者所投入的资金由于缺乏流动性所要
缺乏流动性补偿率 1.50%
整 求的补偿
值
不动产增值预期所带来的对不动产收益回
不动产增值预期带来的折扣率 -1.00%
报率的折扣
合计 6.00%
则年期修正系数=［1-1/(1+6%)20.4］/［1-1/(1+6%)70］
=0.7074
⑤容积率修正
本次评估设定宗地容积率为 0.34，基准地价设定的标准容积率为 2.2，对
于公共设施用地而言，容积率的高低对地价影响不大，因此本次评估不作容
积率修正。
⑥开发程度修正
待估宗地开发程度设定为“五通一平”(即宗地红线外通路、通电、通上水、
通下水、通讯，宗地红线内场地平整)，与基准地价设定的开发程度一致，则
不作开发程度修正。
⑦宗地单价：
出让宗地单价= 4560× (1+4.78%)× 1.0727× 0.7074
=3626(元/平方米)
北京中企华资产评估有限责任公司 39
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而待估宗地实际使用权类型为划拨，根据本项目的具体要求，本次评估
设定宗地使用权类型为划拨并在评估基准日按设定用途法定最高出让年限补
办出让手续，因此本报告评估结果需扣除土地出让金。土地出让金数额根据
有关规定以出让地评估值的 35%扣除，根据上述分析，待估宗地扣除土地出
让金后评估价值为：
扣除出让金后宗地单价=出让宗地单价× (1-35%)
=3626× (1-35%)
=2357（元）
⑧评估结果
宗地地价=宗地单价× 宗地面积
=2357× 70815.59
=166,912,346（元，取整）
⑸评估结果
根据以上评估工作，土地使用权评估结果为 175,718,542.00 元。
⑹特殊说明
湖南鑫远水务有限公司所属的土地使用权类型为划拨用地和授权经营用
地，本次评估按 35%的比例扣除出让金，实际缴纳比例或金额由当地国土管
理部门核定。若核定比例与本次评估使用比例不一致，评估结果应相应调
整。
三、设备类资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围内的设备类资产账面原值 819,928.00 元，账面净值
166,478.59 元，未计提减值准备。各类设备资产账面价值如下：
金额单位：人民币元
项 目 账面原值 账面净值
车辆 342,200.00 55,677.36
电子设备 477,728.00 110,801.23
设备类资产合计 819,928.00 166,478.59
(二)设备类资产概况
1.设备基本情况及特点
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设备类资产主要由电子设备及车辆构成。
(1)电子设备
电子设备主要是办公电子设备(如打印机、电脑)、空调以及其他办公用
品等。以上主要设备购臵并启用于 2006 年至 2014 年间，除部分报废、无实物
外，其它目前均可正常使用。
(2)车辆
评估范围内的车辆均属非营运车辆，主要用于公务、运输等方面，包括
小型普通客车和轿车，以上车辆购臵并启用于 2008 年至 2013 年间。目前车辆
均可正常使用。所有车辆行驶证至评估基准日均在年检有效期内，证载所有
人均为湖南鑫远水务有限公司。
2.企业设备管理制度
企业制定了一系列设备管理制度及标准，具体规定各类设备的管理、维
护、维修、保养等。根据相关设备管理规定，企业结合各设备在生产中的作
用、价值量等对各类设备进行分类管理。
3.账面原值的构成
设备类资产因设备类别和购建方式的不同，其账面原值的构成亦不相
同，具体情况如下：
电子设备账面原值一般仅包括设备购臵价，少数的含有运杂费；车辆账
面原值中含车辆购臵费、车辆购臵税、牌照费。
4.设备类资产折旧政策
企业目前设备类资产折旧政策如下：
设备类别 折旧年限 残值率 年折旧率
车辆 5年 5% 19%
办公设备 5年 5% 19%
5.设备占用的房屋及土地情况
评估范围内主要设备均位于湖南鑫远水务有限公司厂区内，设备占用的
房屋及土地使用权均已纳入评估范围。
(三)核实方法、过程与结果
1.核实方法与过程
(1)指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业相关财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构
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提供的资产评估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，同
时收集设备购臵合同、发票、技术说明书以及反映性能、状态、经济技术指
标等情况的文件资料。
(2)初步核实企业提供的资产评估申报明细表及相关资料
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内设备类资产的概况，审阅
资产评估申报明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、漏
项等现象，提请企业进行必要的修改和补充。
(3)现场核实与调查
评估人员根据经过初步核对的资产评估申报明细表以及相关技术资料对
设备类资产进行了现场勘察，勘察原则为覆盖各类、典型勘察。勘察内容包
括：现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；了
解设备的技术性能、生产能力、运行状况、维护管理情况以及设备的完损程
度、预计剩余使用年限等。在现场勘察的同时，通过查阅相关资料及与企业
相关人员访谈的方式，了解企业设备管理制度，设备类资产账面原值的构
成、折旧方法等会计政策。
(4)完善资产评估申报明细表
根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”
相符。
(5)查验权属资料
对评估范围内设备类资产的权属资料进行必要的查验，如：重大设备的
购臵合同及发票、车辆行驶证等。
2.核实结果
经核实，我们发现，部分设备已报废、无实物，具体明细如下：
无实物设备明细表如下：
明细表 设备数 计量单
设备类别 设备名称 账面原值(元) 账面净值(元)
序号 量 位
电子设备 44 一体化净水器 1 台 27,800.00 14,622.80
电子设备 45 电脑 1 台 3,499.00 51.63
电子设备 46 电脑 1 台 14,159.00 207.86
电子设备 50 净化器 1 台 9,962.00 978.02
电子设备 52 相机 1 台 24,425.00 6,069.50
电子设备 58 手机 1 台 3,380.00 1,065.55
合计 6 83,225.00 22,995.36
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已报废设备明细表如下：
明细表序 设备数 计量单 账面原值 账面净值
设备类别 设备名称
号 量 位 (元) (元)
电子设备 1 格力空调 9 台 18,000.00 0.00
电子设备 2 格力空调 2 台 8,900.00 0.00
电子设备 6 联想启天电脑 4 台 22,000.00 0.00
电子设备 7 联想电脑 1 台 6,735.00 0.00
电子设备 9 数码相机 1 台 2,997.00 0.00
电子设备 10 联想商用电脑 1 台 5,580.00 0.00
电子设备 16 联想电脑 1 台 4,650.00 232.50
电子设备 18 针式打印机 1 台 2,450.00 122.50
电子设备 35 修剪机 1 台 2,430.00 0.00
电子设备 36 修剪机 1 台 2,430.00 0.00
合计 22 76,172.00 355.00
除上述设备外，企业提供的设备类资产评估申报明细表相关数据与核实
结果基本相符，各设备均可正常使用。
(四)评估方法
由于评估范围内主要设备类资产的市场交易案例难以获取，无法采用市
场法评估；由于评估范围内设备类资产不具备独立获利能力，未来收益及风
险难以准确预测，亦无法采用收益法评估，根据本项目的性质及评估范围内
设备类资产的特点，本次评估主要采用成本法。计算式如下：
评估值=重臵成本× 成新率
1.重臵成本
(1)车辆
对于车辆，通过市场调查确定车辆购臵费，加上车辆购臵税和其它合理
的费用(如牌照费)确定其重臵成本，根据相关法规，其重臵成本扣除可抵扣
增值税。
重臵成本=购臵价+购臵价× 10%/(1+17%)+牌照费-可抵扣的增值税
可抵扣增值税=购臵价/1.17× 17%
(2)电子设备
对于电子设备，一般通过市场调查确定市场购臵价扣除可抵扣增值税作
为重臵成本。
对于部分老旧电子设备(如电脑等)、车辆，由于存在活跃的二手市场，
则直接以类似设备的二手市场价格作为评估值。
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2.成新率
依据设备经济寿命年限和已使用年限，通过对设备使用状况的现场调
查，综合考虑实际技术状况、设备负荷与利用率、维修保养状况等因素综合
确定其成新率。
(1)对于设备，原则上采用理论成新率(年限法成新率)确定，如设备实际
状况与理论成新率差别较大时，则根据勘察结果加以调整。计算式如下：
成新率=理论成新率(年限法成新率)× 调整系数
其中理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限× 100%
(2)对于车辆，根据相关报废标准，分别测算出年限法成新率和里程法成
新率，按照孰低原则确定理论成新率，并根据勘察结果加以调整。计算式如
下：
成新率=理论成新率× 调整系数
(五)典型案例
案例一：摄影机
明细表序号：固定资产—机器设备评估明细表(表 4-6-6)序号 66
1.设备概况
规格型号：HDR-PJ760E
数量：1
账面原值：7,873.00 元
账面净值：3,797.12 元
购臵日期：2013 年 4 月
启用日期：2013 年 4 月
生产厂家：索尼
主要技术参数：
液晶屏尺寸：3 英寸
产品类型：高清摄像机，闪存摄像机
有效像素：614 万
光学变焦：10 倍
最大像素：665 万
传感器类型：Exmor R CMOS
存储容量：96GB
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防抖性能：平稳光学防抖（增强模式）
存储介质：SD/SDHC 卡/MS 记忆棒
录制格式：图片：JPEG（DCF Ver.2.0 兼容，Exif
产品重量：575g（仅机身）
2.重臵成本
⑴设备购臵费
通过网络查询确定该设备的购臵费为 7,100 元/台(含税、含运费及安装
费)。
⑵可抵扣增值税
可抵扣增值税=7,100/1.17× 17%
=1,032(元)
⑶重臵成本
重臵成本=设备购臵费-可抵扣增值税
=7,100-1,032
=6,068(元)
3.成新率
该设备经济寿命年限 6 年，2013 年 4 月启用，至评估基准日已使用 2.6
年，目前各项性能稳定，使用正常。
成新率=理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限× 100%
=(6-2.6)/6× 100%
=57%
4.评估值的确定
评估值=重臵成本× 成新率
=6,068× 57%
=3,459 (元)
案例二：小型轿车
明细表序号：固定资产—车辆评估明细表(表 4-6-5)序号 2
1.设备概况
规格型号：东风牌 LZ6502BQ7LE
数量：1 台
账面原值：90,400.00 元
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账面净值：55,677.36 元
购臵日期：2013 年 12 月
启用日期：2013 年 12 月
生产厂家：东风柳州汽车有限公司
主要技术参数：
发动机排量：1997ml 发动机功率：81.58kw
额定载客：7 人 轴距：3000mm
最高车速：150km/h 整备质量：1750kg
外形尺寸：5115*1765*1960mm
2.重臵成本
车辆购臵费通过调查有关报价信息结合评估机构掌握的有关价格信息综
合确定车辆购臵费为 7 万元(含税)。重臵成本计算过程见下表：
重臵成本计算表
金额单位：人民币元
代号 项目 费率 计算式 计算值 说明
a 车辆购臵费 70,000 含税
车辆购臵税按照车辆购臵费扣除增值税后的
b 车辆购臵税 10% a/1.17× 费率 5,983
10%计算
c 其他费用 500 500 主要包括牌照拍卖费、办证手续费用等
d 重臵单价(含税) a+b+c 76,483
e 可抵扣增值税 a/1.17× 0.17 10,171
f 重臵单价(不含税) d-e 66,312
g 重臵成本 f× 车辆数量 66,312
3.成新率
(1)年限法成新率
根据《机动车强制报废标准规定》，该类车无使用年限限制，经济寿命
年限按 15 年计，该车 2013 年 12 月启用，至评估基准日已使用 1.9 年。
年限法成新率=(15-1.9)/15× 100%
=87%
(2)里程法成新率
根据《机动车强制报废标准规定》，该类车引导报废里程为 60 万公里，
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该车至评估基准日已行驶 57000 公里。
里程法成新率=(600,000-57,000)/600,000× 100%
=91%
(3)理论成新率
以年限法成新率和里程法成新率两者孰低作为理论成新率，根据以上计
算结果，理论成新率确定为 87%。
(4)调整系数
评估人员对该车进行了现场勘察，勘察结果如下表：
勘察项目 勘察结果
车体骨架无变形；车身表面无凹陷、锈蚀；前后保险杆完整；风挡、风窗玻璃完好；
车身
轮胎磨损情况正常。
主要构件未见凹凸、修复痕迹；散热器格栅完好；机油渗漏；油管、水管、线束等完
发动机总成
好。
静 车顶及周边内饰完好；座椅完好；仪表台配件齐备无破损；玻璃升降器、门窗等工作
座舱
态 正常。
底盘 变速箱、减震器等未见渗漏；转向节、传动轴等主要构件无松动、松框或擦痕。
其他 功能性零部件工作正常。
启动基本顺畅，发动机无异响，发动机怠速稳定；仪表板指示灯显示正常，各类灯光
启动
和调节功能正常；车辆排气无异常；空调、音响、中控系统等工作正常。
发动机运转、加速正常；行驶中发动机、底盘、转向等部位无异响；制动系统工作正
路试
常有效；行驶未见跑偏。
根据上述勘察结果，评估人员认为该车辆的理论成新率基本可反映其实
际成新状况，根据车辆的实际情况，确定调整系数取 100%。
成新率=理论成新率× 调整系数
=87%× 100%
=87%
4.评估值
评估值=重臵成本× 成新率
=66,312× 87%
=57,691(元)
(六)评估结果
1.设备类资产评估结果
根据以上评估工作，得出如下评估结果：
机器设备评估结果汇总表
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金额单位:人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
车辆 342,200.00 55,677.36 115,812.00 107,191.00 -66.16 92.52
电子设备 477,728.00 110,801.23 161,244.00 105,063.00 -66.25 -5.18
合计 819,928.00 166,478.59 277,056.00 212,254.00 -66.21 27.50
2.评估结果与账面价值比较变动情况及原因
⑴车辆增减值原因分析
①车辆评估原值减值的主要原因是：运输车辆的市场价格近几年呈下降
的趋势，导致评估原值减值；
②车辆评估净值增值的主要原因是：企业车辆折旧年限低于评估采用的
经济使用年限，导致评估净值增值。
⑵电子设备增减值原因分析
电子设备评估减值的主要原因是：电子设备价格整体呈下降趋势，导致
评估减值。
四、在建工程评估技术说明
(一)评估范围
评估范围内的在建工程为土建工程，账面价值 1,104,608.20 元，未计提减
值准备。
(二)在建工程概况
纳入评估范围的在建工程为二期扩容提标改造工程前期费用，该工程计
划完工后，污水处理能力提升 10 万吨/天，至评估基准日尚未开工，已发生费
用主要为前期环评、勘查设计等费用。
(三)核实方法、过程与结果
1.核实方法和过程
(1)指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业相关财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构
提供的资产评估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，同
时收集相关资料，包括项目设计文件、规划批复文件、工程概预算书、设计
图纸、有关合同或协议等，了解各在建工程的项目概况、建设方式、规划审
批情况、总投资概算、预计工期等内容。
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(2)初步核实企业提供的资产评估申报明细表及相关资料
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内在建工程的概况，审阅资
产评估申报明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、漏项
等现象，提请企业进行必要的修改和补充。
(3)现场核实与调查
对评估范围内的在建工程进行现场勘察，了解各工程的所处位臵、形象
进度、工程质量等情况。在现场勘察的同时，通过查阅有关账簿及凭证，核
实各在建工程账面记录中相关费用的支出情况，已支付工程款的构成以及未
付工程款的情况。
(4)完善资产评估申报明细表
根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”
相符。
(5)查验权属资料
对评估范围内在建工程的权属资料进行必要的查验。
2.核实结果
经核实并提请企业修改完善后，在建工程资产评估申报明细表相关数据
与核实结果基本相符。
(四)评估方法
此次在建工程采用成本法评估。纯费用类在建项目无物质实体，经核实
所发生的支付对未来将开工的建设项目是必需的或对未来的所有者有实际价
值的，在确认其与关联的资产项目不存在重复计价的情况下，以核实后账面
价值作为评估值，否则按零值处理。
(五)评估过程
项目名称：二期扩容提标改造工程前期费用
明细表序号：在建工程—土建工程评估明细表（表 4-7-1）序号 1
账面金额：1,104,608.20 元
开工日期：尚未开工
评估方法及过程：
本次评估采用成本法，通过查阅相关合同及付款凭证等相关资料，核实
账面值的构成。经核实，未发现在建工程账面值有不合理支出，经评估，该
项在建工程评估值 1,104,608.20 元
北京中企华资产评估有限责任公司 49
湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明附件二
(六)评估结果
根据以上评估工作，在建工程评估结果为 1,104,608.20 元。
五、递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面值 12,201,877.09 元，核算内容为因企业执行的会计
政策与税法规定不同，资产的账面价值与其计税基础产生的差异。评估人员
通过查阅相关账簿、凭证，了解产生的原因、形成过程并核实金额的准确性。
经核实，该科目核算的金额符合企业会计制度及税法相关规定，评估时根据
对应科目的评估处理情况计算确认递延所得税资产。
经评估，递延所得税资产评估值为 0.00 元。
六、流动负债评估技术说明
(一)评估范围
流动负债主要包括：短期借款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、
应付利息、其他应付款等。
上述负债在评估基准日账面值如下：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
短期借款 40,000,000.00
应付账款 1,003,491.41
应付职工薪酬 242,098.94
应交税费 2,628,062.42
应付利息 5,628,229.17
其他应付款 3,900.00
流动负债合计 49,505,781.94
(二)流动负债各科目核实、评估的方法和结果
1. 短期借款
短期借款账面值 40,000,000.00 元，是企业向渤海银行股份有限公司长沙
分行借入的期限在 1 年以内的借款，为人民币借款。评估人员通过查阅借款
合同、担保合同、相关账簿和凭证等资料并对大额借款进行函证，以核实放
款单位、金额、期限和利率等内容。核实无误后，以账面值作为评估值。
短期借款评估值为 40,000,000.00 元。
北京中企华资产评估有限责任公司 50
湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明附件二
2. 应付账款
应付账款账面值为 1,003,491.41 元，核算内容是企业购买材料、劳务等业
务应付供应商的款项。
评估人员通过查阅有关合同、协议等资料，核实业务内容、结算方式、
期限、发生日期和金额等内容，并对部分大额款项发函询证。经核实，未发
现有无需支付的款项，则以核实后账面值作为评估值。
应付账款评估值为 1,003,491.41 元。
3. 应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为 242,098.94 元，是企业已计提而未付的职工工资及
各种工资性的津贴奖励等。
评估人员查阅了相关账簿和凭证，了解企业员工构成与职工薪酬制度，
核实其计算标准及依据。核实无误后，以账面值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 242,098.94 元。
4. 应交税费
应交税费账面值 2,628,062.42 元，内容包括企业所得税、增值税、城建税
等。评估人员查阅了相关账簿和凭证，了解企业负担的税种、税率以及相关
税收政策。核实无误后，以账面值作为评估值。
应交税费评估值为 2,628,062.42 元。
5. 应付利息
应付利息账面值 5,628,229.17 元，核算内容为借款发生的应付的利息。评
估人员查阅了相关账簿和凭证、合同、借据，了解期限、利率等。核实无误
后，以核实后的账面值作为评估值。
应付利息评估值为 5,628,229.17 元。
6. 其他应付款
其他应付款账面值 3,900.00 元，内容包括企业应付的往来款等。评估人
员查阅了相关账簿和凭证，核实其核算内容、发生时间、款项性质及金额，
并对部分项目发函询证。经核实，未发现有无需支付的款项，则以核实后账
面值作为评估值。
其他应付款评估值为 3,900.00 元。
(三)流动负债评估结果
流动负债评估结果如下：
北京中企华资产评估有限责任公司 51
湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明附件二
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
短期借款 40,000,000.00 40,000,000.00 0.00 0.00
应付账款 1,003,491.41 1,003,491.41 0.00 0.00
应付职工薪酬 242,098.94 242,098.94 0.00 0.00
应交税费 2,628,062.42 2,628,062.42 0.00 0.00
应付利息 5,628,229.17 5,628,229.17 0.00 0.00
其他应付款 3,900.00 3,900.00 0.00 0.00
流动负债合计 49,505,781.94 49,505,781.94 0.00 0.00
七、非流动负债评估技术说明
(一)评估范围
非流动负债主要包括：长期借款、预计负债、递延所得税负债、其他非
流动负债等。
上述负债在评估基准日账面值如下：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
长期借款 425,000,000.00
预计负债 2,629,463.43
递延所得税负债 24,411,329.98
其他非流动负债 66,009,164.77
非流动负债合计 518,049,958.18
(二)非流动负债各科目核实、评估的方法和结果
1. 长期借款
长期借款账面值 425,000,000.00 元，是企业向银行借入的期限在 1 年以上
的借款，为人民币借款。评估人员通过查阅借款合同、信托合同、担保合同、
相关账簿和凭证等资料并对大额借款进行函证，以核实放款单位、金额、期
限和利率等内容。核实无误后，以账面值作为评估值。
长期借款评估值为 425,000,000.00 元。
2. 预计负债
评估基准日预计负债账面价值 2,629,463.43 元，核算内容为预计维修费
等。
北京中企华资产评估有限责任公司 52
湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明附件二
评估人员核实了原始凭证等相关资料，确认其业务内容和金额的真实性。
因基准日无确指债权人，故本次评估为零。
预计负债评估值为 0.00 元。
3. 递延所得税负债
评估基准日递延所得税负债账面价值 24,411,329.98 元，核算内容为计提
工程修缮款产生的所得税负债。
评估人员通过查阅相关账簿、凭证，了解产生的原因、形成过程并核实
金额的准确性。经核实，该科目核算的金额符合企业会计制度及税法相关规
定，评估时根据对应科目的评估处理情况计算确认递延所得税负债。
递延所得税负债评估值为 24,411,329.98 元。
4. 其他非流动负债
评估基准日其他非流动负债账面价值 66,009,164.77 元，核算内容为政府
拨款。
查阅了其他非流动负债拨款文件及相关资料，核实了其他非流动负债评
估基准日的实际用途、已使用金额及记账凭证。因专项应付款为政府拨款，
且已经缴纳所得税，评估为零。
其他非流动负债评估值为 0.00 元。
(三)非流动负债评估结果
非流动负债评估结果如下：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
长期借款 425,000,000.00 425,000,000.00 0.00
预计负债 2,629,463.43 0.00 -2,629,463.43
递延所得税负债 24,411,329.98 24,411,329.98 0.00
其他非流动负债 66,009,164.77 0.00 -66,009,164.77 100.00
非流动负债合计 518,049,958.18 449,411,329.98 -68,638,628.20 13.25
北京中企华资产评估有限责任公司 53
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第五章 收益法评估技术说明
一、评估对象
评估对象为湖南鑫远水务有限公司股东全部权益价值。
二、收益法适用性分析
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估
对象价值的评估方法。收益法应用的前提是：①被评估企业未来预期收益及
获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量；②被评估企业预期
收益年限可以预测。
被评估企业提供了历史年度的经营和财务资料以及未来经营收益预测的
有关数据和资料，通过分析企业提供的相关资料并结合对宏观经济形势、企
业所处行业的发展前景以及企业自身的经营现状的初步分析，我们认为，被
评估企业具备持续经营的条件，未来预期收益、风险可以预测并可以用货币
衡量，预期收益年限可以预测，因此可以采用收益法对被评估企业股权价值
进行评估。
三、收益预测的尽职调查
收益法评估中的尽职调查工作的步骤及内容如下：
(1)查阅历年财务报表及其他相关资料，分析被评估企业历年的营业收入、
成本及相关费用的构成及变动原因，分析企业各项经济技术指标、财务指标
变动原因。
(2)调查收集影响被评估企业经营的有关信息和资料，内容包括宏观经济
形势、被评估企业所处行业的政策、现状及发展前景、被评估企业税收及其
他优惠政策等。
(3)分析企业的资产和负债，核实是否存在溢余资产、非经营性资产及负
北京中企华资产评估有限责任公司 54
湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明附件二
债。
(4)与被评估企业有关人员就被评估企业的未来经营规划、发展前景进行
访谈。
(5)分析被评估企业提供的预测未来经营收益的有关数据和资料。
四、收益预测的假设条件
收益预测时遵循的假设条件如下：
1. 假设评估基准日后宏观经济形势不会出现重大变化，被评估企业所处
地区的政治、经济和社会环境不会出现重大变化，并且无其他不可预测和不
可抗力因素对被评估企业造成重大影响。
2. 假设评估基准日后影响企业经营的国家现行有关法律、法规及企业所
属行业的基本政策无重大变化。
3. 假设和被评估企业相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收
费用等在评估基准日后不发生重大变化。
4. 假设被评估企业在评估基准日后持续经营。
5. 假设委托方、被评估企业及其他相关当事方提供的有关评估资料真实、
完整、合法、有效。
6. 假设评估基准日后被评估企业采用的会计政策和编写本评估报告时所
采用的会计政策在重要方面保持一致。
7. 假设评估基准日后被评估企业在现有管理方式和管理水平的基础上，
经营范围、方式与目前保持一致。
8. 假设被评估企业在经营过程中完全遵守相关法律、法规。
9. 假设被评估企业管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务。
10. 假设评估基准日后被评估企业的现金流入为平均流入，现金流出为平
均流出。
11. 湖南鑫远开福污水处理厂二期和一期提标工程将按照企业的经营计
划及时、顺利完工并投产。
五、企业经营、资产、财务分析
(一) 宏观、区域经济因素分析
北京中企华资产评估有限责任公司 55
湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明附件二
2015 年来我国持续落实稳增长措施，国内经济加速下滑势头得到初步遏
制，后续将持续这种趋势。但刺激政策并未扭转经济下滑趋，尽管今年以来
高技术制造业和消费品制造业表现较好，但体量庞大的传统产业仍处于经营
困局，这决定了国内经济增速仍将继续处于下台阶的阶段，但是总体经济运
行状况依旧保持平稳态势。
根据国家统计局数据分析，2015 年前三季度国内生产总值 487774 亿元，
按可比价格计算，同比增长 6.9%。分季度看，一季度同比增长 7.0%，二季度
增长 7.0%，三季度增长 6.9%。分产业看，第一产业增加值 39195 亿元，同比
增长 3.8%；第二产业增加值 197799 亿元，增长 6.0%；第三产业增加值 250779
亿元，增长 8.4%。从环比看，三季度国内生产总值增长 1.8%。
数据来源：国家统计局
(二) 行业概况
湖南鑫远水务主要从事污水处理服务。污水处理即为使污水达到排入某
一水体或再次使用的水质要求，用各种方法将污水中所含的污染物分离出来
或将其转化为无害物质，从而使污水得到净化的过程。
1. 行业主要政策规定
废水中生活污水的处理属于公用事业(对居民来说也是一项成本)，主要由
政府主导建设，而工业废水的处理对企业来说主要体现的是一项成本，由政
府强制要求，因此必须有国家政策的强力引导才能获得发展，所以要对国家
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湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明附件二
政策高度关注。主要包括环境整体规划、污水处理率规划、污水排放标准规
定、国家监管政策等。
(1) 《节水型社会建设“十一五”规划》
2007 年 2 月，国家发改委、水利部、建设部出台《节水型社会建设“十一
五”规划》，扩大水务领域投资，逐步提高水资源使用价格，全面建设节水型
社会。预计“十一五”期间水务行业总投资将达到一万亿元，其中供水领域 7000
亿元，污水处理领域 3000 亿元。
(2) 《关于水利部“全国中型水库建设规划”的批复》
2008 年 4 月，国家发改委发布《关于水利部“全国中型水库建设规划”的批
复》，加快水价改革，促进水资源可持续利用的水价机制；按照节约用水、
补偿成本、合理盈利、市场竞争、用水户参与的原则，调整水利工程供水和
城市供水价格，全面开征污水处理费。
(3) 《“十二五”全国城镇污水处理及再生利用设施建设规划》
2012 年 4 月，国务院出台的《“十二五”全国城镇污水处理及再生利用设施
建设规划》中提出：①到 2015 年，全国所有设市城市和县城具有污水集中处
理能力。②到 2015 年，污水处理率进一步提高，城市污水处理率达到 85%（直
辖市、省会城市和计划单列市城区实现污水全部收集和处理，地级市 85%，县
级市 70%），县城污水处理率平均达到 70%，建制镇污水处理率平均达到 30%。
③到 2015 年，直辖市、省会城市和计划单列市的污泥无害化处理处臵率达到
80%，其他设市城市达到 70%，县城及重点镇达到 30%。④到 2015 年，城镇
污水处理设施再生水利用率达到 15%以上。⑤全面提升污水处理设施运行效
率。到 2015 年，城镇污水处理厂投入运行一年以上的，实际处理负荷不低于
设计能力的 60%，三年以上的不低于 75%。
(4) 《城镇排水与污水处理条例》
2013 年 10 月，国务院出台的《城镇排水与污水处理条例》明确提出国家
要鼓励采取特许经营、政府购买服务等多种形式，吸引社会资金参与投资、
建设和运营城镇排水与污水处理设施。明确了污水处理费征收标准的制定原
则：不应低于城镇污水处理设施政策运营的成本，运营成本除包括正常污水
处理费用外，还应涵盖污泥处理成本，同时规定应专项用于城镇污水处理设
施的建设、运行和污泥处臵处理，不得挪作他用。除正常财政预算监督外，
污水处理费收取、使用情况应当向社会公开，强化公众监督，确保有效使用。
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上述规定，将对城镇排水与污水处理行业的良性循环和健康发展，促进民间
资本参与城镇排水与污水处理设施建设运行产生积极的推动作用。
(5) 《国家新型城镇化规划（2014-2020）》
2014 年 3 月，《国家新型城镇化规划（2014-2020）》指出在市场机制方
面，提出建立资源环境产权交易机制。发展环保市场，推行排污权、水权交
易制度，建立吸引社会资本投入生态环境保护的市场化机制，推行环境污染
第三方治理。监管制度方面，实行最严格的环境监管制度。完善污染物排放
许可制，实行企事业单位污染物排放总量控制制度。污水处理目标方面，提
出加强城镇污水处理及再生利用设施建设，推进雨污分流改造和污泥无害化
处理。同时，规划中明确提出到 2020 年，中国城市污水处理率达到 95%；同
时因地制宜建设集中污水处理厂或分散型生态处理设施，使所有县城和重点
镇具备污水处理能力，实现县城污水处理率达到 85%左右，重点镇达到 70%
左右。
(6) 《水污染防治行动计划》
2015 年 4 月，国务院出台的《水污染防治行动计划》，十条 35 项其体措
施，把政府、企业、公众攥成一个拳头，向水污染宣战。是未来我国一段时
间内水污染治理的重要指导文件。
直接目标：加快农村环境综合整治。以县级行政区域为单元，实行农村
污水处理统一规划、统一建设、统一管理，有条件的地区积极推进城镇污水
处理设施和服务向农村延伸。到 2020 年，新增完成环境综合整治的建制村 13
万个。到 2020 年，全国所有县城和重点镇其备污水收集处理能力。
环境整体目标：到 2020 年，全国水环境质量得到阶段性改善，对各流域、
黑臭水体、集中式饮水水质、地下水质都有明确的目标设定。
2. 行业竞争情况
①行业进入壁垒
进入壁垒的高低是影响环保业行业市场垄断和竞争关系的一个重要因
素，同时也是对市场结构的直接反映。
A.政策壁垒
由于污水处理行业的发展受到来自国家政策和当地政府的控制较多，政
府可以通过控制制定污水处理价格、污水处理的质量标准以及投资企业净资
产值、运营的效率标准等来阻碍不合格企业的进入。尤其是城市政府在决策
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执行中具有较强的随意性和多变性，致使具有投资长期性特征的污水处理产
业面临很大的投资风险，使得一些潜在的进入者不敢进入该行业。
B.资金壁垒
污水处理行业是资本密集型产业，具有较强的资产专用性和显著的沉淀
成本特征。污水处理建设项目总投资较大，而相对于总成本来说，企业维持
再生产或者回收运营成本所需要的运营收入比较低。投资形成的资产在事后
容易受到侵占，即投资最后可能得不到合理的补偿，运营商的相当一部分投
资属于沉淀性投资，一旦投资完成以后，需要很长的时间才能实现投资收益
率的上升。同时，由于企业只有经营权而没有资产的所有权，难以依靠项目
本身使用财务杠杆进行融资，增大了企业的融资成本。一般城市污水处理厂
BOT 模式的特许经营期都在 20-30 年，因此在整个特许权协议期限内存在较高
的风险。这就要求涉足污水处理行业的投资者必须具备相当强的资金实力和
抗风险的能力，并且一旦进入后就要做好很难退出的心理准备。
C.技术壁垒
基于环保工程的特殊性，我国政府对进入该行业的企业实行较为严格的
资质准入制度。对于污水处理企业，相关政府主管部门根据其技术力量、管
理水平、技术装备水平、资金实力、收入规模等多方面因素综合核定其资质
等级，企业只能在核定的等级范围内开展业务，而资质的获取又要求企业拥
有一定数量的持证人员和过往项目经验，这些都是很难在短时间内获得的。
这构成了较高的市场进入壁垒。
D.区域壁垒
在我国，污水处理行业地区分割现象比较明显，具有很强的地域性特征，
区域市场垄断严重。根据现有的技术，污水的传输成本非常高，不可能建立
全国性的长途传输管网，调解全国污水处理市场的平衡。另外，由于不同污
水的成分复杂，混合传输不仅使污染难以控制，而且会产生难以预见的化学
反应，所以污水处理市场具有典型的区域性特征。同时，污水处理厂的布局
必须考虑合理半径，通常在一定区域内只能布局一家，而且在相当长的时间
内，它管辖的区域不适合再建第二家污水处理厂。这种区域内的自然垄断性
成为新企业进入污水处理市场的自然障碍。而且由于新企业进入一个地区的
市场，需要当地政府的允许和支持，而当地政府更加偏向于支持本地的污水
处理企业。因此，无论是在当地政府的支持，还是在管网的铺建、成本的控
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制方面，当地企业都具备一定的竞争优势。基本上我国每个城市都有自己的
污水处理厂，负责该城区内的工业污水和居民污水的处理，外地新的污水处
理企业较难进入。
②行业退出壁垒
所谓退出壁垒是指现有企业在市场前景不好、企业业绩不佳时意欲退出
该产业（市场），但由于各种因素的阻挠，资源不能顺利转移出去。退出壁
垒有两种，即破产时的退出（被动或强制）和向其他产业转移（主动或自觉）
时的退出。
从企业的退出成本来看，环保业行业基础设施建设的固定成本较高，边
际成本较小，资产替代品少，流动性差。特别是环保业行业的资产专用性很
强，其固定资产投资一旦形成，就很难被用于其它用途，残值较低，这就形
成了巨额的沉没成本。企业如果倒闭、破产或者转产，旧厂设备及厂区的治
理工作还将需要大量的新的资金注入，这势必将阻碍企业的退出。沉没成本
所造成的退出壁垒，是污水处理产业最主要的退出壁垒。
③行业准入条件
基于环保工程的特殊性，我国政府对进入该行业的企业实行较为严格的
资质准入制度。
对于污水处理企业，相关政府主管部门根据其技术力量、管理水平、技
术装备水平、资金实力、收入规模等多方面因素综合核定其资质等级，企业
只能在核定的等级范围内开展业务，而且资质的获取又要求企业拥有一定数
量的持证人员和过往的项目经验。
我国环保法律法规规定在企业从事废物处理业务前需经过国家有关部门
的严格审批，只有拥有丰富的行业运营经验、良好的环保和生产设施条件、
先进的技术支持和雄厚的资金实力，同时符合国家实行的废物回收利用的“减
量化、无害化、资源化”原则的企业才可能取得废物处理的行政许可资格。
3. 本产业的集中度
我国环保产业尚未形成规模效应，市场集中度低，缺乏市场竞争力。跨
国水务巨头、大型国有上市企业、优秀民营企业构成了当前我国污水处理行
业主要的市场化竞争主体。
尽管经过多年的市场化改革，我国污水处理行业市场化程度已大大提高，
但是由于历史长期以来的政府管制形成的地方自然垄断及市场割据，目前我
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国水务行业的市场化程度和行业集中度仍然较低。
4. 政策的影响分析
“十二五”将是环保行业的黄金发展时期，我国对环保行业的投资力度将
进一步加大。在“十一五”期间我国环保投资约占同期国内生产总值（GDP）的
1.35%。 在“十二五”期间我国环保投资将达 3.1 万亿，较“十一五”期间的投资额
上升 121%，其中环境污染治理设施运行费用在 1 万亿左右，到 2015 年将达到
GDP 的 7%～8%，到 2020 年环保将成为国民经济的支柱产业，未来 10 年行业
复合增长率将至少达到 20%。
2013 年，国务院关于加快发展节能环保产业的意见，节能环保产值年均
增速在 15%以上，到 2015 年，总产值达到 4.5 万亿元，成为国民经济新的支柱
产业。
根据国家环保部环境规划院、国家信息中心发布的《2008-2020 年中国环
境经济形势分析与预测》，在处理水平正常提高的情况下，我国“十二五”和”
十三五”期间的废水处理投入（含治理投资和运行费用）将分别达到 10,583 亿
元和 13,922 亿元：而在既定控制目标下，“十二五”和”十三五”期间我国废水治
理投入将分别达到 12.781 亿元和 15,603 亿元。
综上所述，国家对于污水处理行业有政策上的支持及税收上的优惠，促
进污水处理行业的发展。
(三) 行业发展的有利及不利因素
1. 行业发展的有利因素
环保产业是国家加快培育和发展的 7 个战略性新兴产业之一，是我国转
变发展方式、调整经济结构的必然选择。环境问题已经逐渐成为经济发展的
重要制约因素，大力发展环保产业具有多重有利因素，能够兼顾稳增长、调
结构、惠民生。
(1)大力发展环保产业稳增长。在我国经济告别高速增长阶段之后，避免
经济硬着陆保持经济的适度增长也很重要，大力发展环保产业是经济稳增长
的重要手段。我国环保产业潜力巨大，拉动经济增长前景广阔。据测算，到
2015 年，城镇污水垃圾、脱硫脱硝设施建设投资可超过 8000 亿元，环境服务
总产值将达 5000 亿元。
(2)大力发展环保产业调结构。为实现“十二五”规划《纲要》确定的单位
GDP 能耗降低、主要污染物排放总量减少等约束性指标，必须不断提升我国
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环保技术装备和服务水平，为大规模节能减排、大力发展循环经济提供坚实
的产业支撑，是我国转变发展方式、调整经济结构的必然选择。环保产业不
仅是国家确定的 7 大战略新兴产业，而且位居 7 大战略新兴产业之首。这不
仅是因为环保产业能够渗透到各行各业，具有较好的产业基础，而且市场容
量足够大，能够对国民经济起到足够的推动作用。环保产业将作为未来的支
柱产业给予大力扶持。
(3)大力发展环保产业惠民生。民众生活在严重污染的空气、水源和土壤
环境中苦不堪言，满腹怨气，这不是有质量的生活，更不是有尊严的生活，
与全面小康社会相去甚远，更不用说高品质的生活了。
因此，大力发展环保产业，建设生态文明，建设美丽中国，也是惠民生
的重要手段。在稳增涨、调结构、惠民生的多重有利因素推动下，污水处理
产业必将快速发展。
2. 行业发展的不利因素
(1) 配套管网建设仍需进一步加快
城镇污水处理是一项系统工程，只有配套和完善污水收集管网，提高污
水收集率，才能发挥和提升污水处理厂的处理效能，实现污染减排的目标。
与污水处理厂的建设相比，目前我国城市污水处理配套管网的普及率低，致
使许多污水处理厂建成后未能及时实现有效运行并发挥环境效益，进而影响
投资方的投资收益与投资积极性。
(2) 污水处理项目运营的专业化程度不高
长期以来，我国的污水处理行业一直以政府直接经营为主体，市场化运
作的时间较短，市场化运营程度不高，运营及管理人员的整体素质和技术水
平仍较低，同时行业内缺乏较为完善的成本约束和激励机制，从而使得行业
内的污水处理成本控制和工艺水平的差异较大，业内企业良莠不齐，限制了
污水处理行业的健康持续发展。
(3) 资金要求大，行业内融资方式单一
污水处理行业具有明显的资本沉淀性特征，项目建设期投资大，投资回
收周期长，同时行业属于公共服务内容的特性又决定了其难以实现资本的高
收益要求，因此行业发展对资金提出了很高的要求。目前，大多数污水处理
企业主要的融资渠道仍以银行借款为主，而与产业发展相匹配的较低收益、
长期、稳定的金融配套融资工具缺乏。
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(四) 被评估企业的业务分析
1. 被评估企业的主要产品或服务的用途
被评估单位企业提供城镇污水处理厂投资、建设、运营管理服务。
2. 被评估企业的经营模式及经营管理状况
(1)所获得的资质及认证情况
公司已通过了ISO9001:2008 质量管理体系、ISO14001：2004 环境管理体系、
ISO18001:2007 职业健康安全管理体系等三大体系认证，并获得《污染治理设
施运行服务能力评价证书（生活污水处理一级）》。
(2)组织机构
(3)特许经营权
BOT 模式的特征是项目承包商取得一段较长时期的特许权，在特许期内
负责项目设计、融资、建设和运营，并回收成本、偿还债务、赚取利润，特
许期结束后将项目所有权移交客户。相对于交钥匙工程，BOT 项目投资金额
大、投资周期长，需要较高管理水平。污水处理厂的特许经营期 30 年。
3. 被评估企业在行业中的地位、竞争优势及劣势
(1)被评估企业的市场地位
从企业来看，污水处理行业的市场需求的高速增长确实给了更多中小企
业发展的良机，也吸引了更多的企业参与进来，行业的集中度有降低的趋势。
全国水务行业共有 16 家上市公司，鑫远水务规模较上市公司仍有差距，
主要业务范围为长沙市，主要致力于地方性水务处理。
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(2)被评估企业的竞争优势
①技术优势
鑫远水务自 2006 年成立以来，一直专注于长沙市开服污水处理厂投资、
建设和运营。经过多年的城镇污水处理厂经营和管理，公司在城镇污水处理
领域积累了丰富的经验。通过不断的技术积累与革新，公司拥有独特的节能
处理技术以及高效的污水处理厂管理模式。这些保证了公司提供的服务更加
节能高效。保证了污水处理厂投资建设更加节省、运行更加经济、维护更加
方便，成为带动公司各板块业务的强大引擎。
②市场先发优势
被评估企业是长沙本土企业，也是本土进入水务市场的第一家企业。公
司自进军污水处理产业以来，充分利用在专业设备开发制造领域的技术积淀，
及时调整发展战略，于 2002 年国家正式开放污水处理市场时，迅速取得了国
内污水处理BOT项目。公司准确把握国家政策导向和市场发展趋势，认真研究
客户需求，通过明晰的战略管理和快速的反应机制，能够做到比竞争对手抢
先一步，从而快速占领市场，获得先发优势。
(3)被评估企业的竞争劣势
①技术失密风险
公司的核心技术为公司生产的根本保障，构成公司的核心竞争力。针对
可能出现的技术失密，公司已建立了严格的技术管理制度及措施，无法保证
技术的完全保密，未来仍然存在技术失密的风险。
②与国际竞争对手相比在技术实力上仍存在差距
虽然公司的污水处理的技术领先于国内竞争对手，在工艺技术和产品性
能上达到国内先进水平，但与国际竞争对手相比，公司环保规模偏小，技术
实力上还有较大差距，抵御市场风险的能力相对较弱，规模效益难以体现。
③公司市场占有率低
公司的污水处理仅位于长沙地区，市场占有率低。公司扩大其市场占有
率则需加大市场开拓力度。
④外溢性的影响
开福污水处理厂是一个环保性公益事业项目，其社会效益远远大于其经
济效益，项目一次性投入大，投资回收期长，其收入和还贷资金来源受政府
政策影响比较大，企业控制和把握的力度有限。
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(五) 企业历史年度财务分析
1.历史年度财务状况与经营业绩
被评估企业近年资产负债表如下：
金额单位：人民币万元
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 11 月 30 日
流动资产 11,618.05 13,802.78 13,900.72 43,772.88
长期股权投资 0.00 0.00 0.00 0.00
固定资产 15.68 25.71 23.16 16.65
在建工程 2.68 12.68 56.51 110.46
无形资产 0.00 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 37,608.85 38,358.55 37,542.22 37,859.60
资产总计 49,245.27 52,199.71 51,522.61 81,759.59
流动负债 6,301.09 4,159.80 5,972.90 4,950.58
非流动负债 24,946.93 27,151.55 22,115.30 51,805.00
负债合计 31,248.02 31,311.35 28,088.19 56,755.57
所有者权益 17,997.25 20,888.36 23,434.41 25,004.01
被评估企业近年利润表如下：
金额单位：人民币万元
项 目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1-11 月
一、营业收入 3,280.64 3,213.50 3,501.61 2,976.24
减:营业成本 1,736.47 1,655.95 1,976.21 1,927.81
减：营业税金及附加 27.71 19.51 34.70 78.36
营业费用 0.00 0.00 0.00 0.00
管理费用 88.39 132.36 131.59 229.54
财务费用 -1,211.50 -1,153.90 -1,713.27 -1,377.18
资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00
加： 投资收益 0.00 0.00 3.41 0.00
二、营业利润 2,639.58 2,559.59 3,075.78 2,117.70
加：营业外收入 0.00 0.02 3.36 126.14
减：营业外支出 0.05 0.02 0.00 133.59
三、利润总额 2,639.53 2,559.59 3,079.13 2,110.25
减：所得税 450.74 -331.52 533.08 540.65
四、净利润 2,188.79 2,891.11 2,546.05 1,569.60
2.资产负债结构及变化分析
(1)资产结构及变化分析
近年资产结构如下：
金额单位：人民币万元
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2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2015 年 11 月 30 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动资产 11,618.05 23.59% 13,802.78 26.44% 13,900.72 26.98% 43,772.88 53.54%
非流动资产 37,627.21 76.41% 38,396.93 73.56% 37,621.89 73.02% 37,986.71 46.46%
合计 49,245.27 100.00% 52,199.71 100.00% 51,522.61 100.00% 81,759.59 100.00%
随着企业业务规模的扩张，近几年资产总额稳步增长。其中，流动资产
占总资产比重较小，非流动资产比重较大，主要是公司业务的经营特点决定
的。
(2)流动资产结构及变化分析
近年流动资产结构如下：
金额单位：人民币万元
2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2015 年 11 月 30 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
货币资金 242.89 2.09% 5,489.16 39.77% 995.37 7.16% 2,548.59 5.82%
应收账款 5,528.50 47.59% 491.76 3.56% 484.30 3.48% 509.00 1.16%
预付款项 656.03 5.65% 2,556.74 18.52% 1,137.64 8.18% 31.27 0.07%
其他应收款 5,153.99 44.36% 5,207.46 37.73% 11,222.98 80.74% 40,633.50 92.83%
存货 36.65 0.32% 57.66 0.42% 60.44 0.43% 50.52 0.12%
合计 11,618.05 100.00% 13,802.78 100.00% 13,900.72 100.00% 43,772.88 100.00%
从流动资产构成来看，企业其他应收款、货币资金占流动资产的比例较
大，两项合计占流动资产比例各年均在 80%以上，这是由企业经营的特点所决
定的。
(3)非流动资产结构及变化分析
近年非流动资产结构如下：
金额单位：人民币万元
2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2015 年 11 月 30 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
长期应收款 37,578.47 99.87% 37,053.10 96.50% 36,281.89 96.44% 36,639.41 96.45%
固定资产 15.68 0.04% 25.71 0.07% 23.16 0.06% 16.65 0.04%
在建工程 2.68 0.01% 12.68 0.03% 56.51 0.15% 110.46 0.29%
递延所得税资产 30.38 0.08% 1,305.45 3.40% 1,260.34 3.35% 1,220.19 3.21%
合计 37,627.21 100.00% 38,396.93 100.00% 37,621.89 100.00% 37,986.71 100.00%
非流动资产中长期应收款占比大，长期应收款核算内容主要为污水处理
房屋建筑物、生产设备及土地的摊余成本。
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(4)负债结构及变化分析
近年负债结构如下：
金额单位：人民币万元
2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2015 年 11 月 30 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
短期借款 3,000.00 9.60% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 4,000.00 7.05%
应付账款 85.45 0.27% 91.20 0.29% 81.59 0.29% 100.35 0.18%
应付职工薪酬 14.29 0.05% 13.98 0.04% 15.57 0.06% 24.21 0.04%
应交税费 251.30 0.80% 1,014.90 3.24% 925.56 3.30% 262.81 0.46%
应付利息 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 562.82 0.99%
其他应付款 0.04 0.00% 39.73 0.13% 0.18 0.00% 0.39 0.00%
一年内到期的非流动负债 2,950.00 9.44% 3,000.00 9.58% 4,950.00 17.62% 0.00 0.00%
流动负债 6,301.09 20.16% 4,159.80 13.29% 5,972.90 21.26% 4,950.58 8.72%
长期借款 20,680.00 66.18% 17,680.00 56.47% 12,730.00 45.32% 42,500.00 74.88%
预计负债 121.51 0.39% 163.30 0.52% 212.77 0.76% 262.95 0.46%
递延所得税负债 1,874.31 6.00% 2,077.37 6.63% 2,270.33 8.08% 2,441.13 4.30%
其他非流动负债 2,271.12 7.27% 7,230.88 23.09% 6,902.20 24.57% 6,600.92 11.63%
非流动负债合计 24,946.93 79.84% 27,151.55 86.71% 22,115.30 78.74% 51,805.00 91.28%
负债合计 31,248.02 100.00% 31,311.35 100.00% 28,088.19 100.00% 56,755.57 100.00%
负债中，短期借款、长期借款、递延所得税负债占比较大，随着业务规
模的逐渐扩大，短期借款、长期借款、递延所得税负债所占比例逐年上升，
其余负债占比总体基本稳定。
3.偿债能力分析
近年主要偿债能力指标如下：
项目 2012 年 2013 年 2014 年
流动比率 1.84 3.32 2.33
速动比率 1.84 3.30 2.32
资产负债率 12.80% 7.97% 11.59%
4.营运能力分析
近年主要营运能力指标如下：
项目 2012 年 2013 年 2014 年
应收账款周转率（次） 0.50 0.95 5.91
存货周转率（次） 34.64 28.14 23.56
总资产周转率(次) 0.06 0.06 0.06
5.盈利能力分析
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(1)营业收入分析
近年营业收入结构如下：
金额单位：人民币万元
2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1-11 月
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
主营业务收入 2,785.77 84.92% 2,865.12 89.16% 2,881.89 82.30% 2,237.94 75.19%
水务收入 2,785.77 84.92% 2,865.12 89.16% 2,881.89 82.30% 2,237.94 75.19%
其他业务收入 494.88 15.08% 348.38 10.84% 619.72 17.70% 738.30 24.81%
营业收入合计 3,280.64 100.00% 3,213.50 100.00% 3,501.61 100.00% 2,976.24 100.00%
近年企业主营业务收入主要污水处理收入，近几年收入总额呈稳定增长
态势。其他业务收入为与集团的借款的利息收入。
(2)营业成本分析
近年营业成本结构如下：
金额单位：人民币万元
2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1-11 月
项目 同比增 同比增
金额 同比增幅 金额 同比增幅 金额 金额
幅 幅
主营业务成本 1,269.30 73.10% 1,327.07 80.14% 1,391.20 70.40% 1,230.86 63.85%
水务收入 1,269.30 73.10% 1,327.07 80.14% 1,391.20 70.40% 1,230.86 63.85%
其他业务成本 467.17 26.90% 328.87 19.86% 585.02 29.60% 696.95 36.15%
营业成本合计 1,736.47 100.00% 1,655.95 100.00% 1,976.21 100.00% 1,927.81 100.00%
营业成本中，主营业务成本大致在营业成本的 70%左右。其他业务支出为
与集团的借款的利息支出。
(3)销售毛利率分析
近年各业务毛利率及毛利贡献率如下：
2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1-11 月
项目
毛利率 毛利贡献率 毛利率 毛利贡献率 毛利率 毛利贡献率 毛利率 毛利贡献率
主营业务 54.44% 46.22% 53.68% 47.86% 51.73% 42.57% 45.00% 33.84%
水务收入 54.44% 46.22% 53.68% 47.86% 51.73% 42.57% 45.00% 33.84%
其他业务 5.60% 0.61% 5.60% 0.99% 5.60% 1.39%
总毛利 47.07% 48.47% 43.56% 35.23%
(4)期间费用分析
近年期间费用构成如下：
金额单位：人民币万元
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2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1-11 月
项目 占营业收 占营业收入 占营业收 占营业收
金额 金额 金额 金额
入比例 比例 入比例 入比例
营业费用 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00%
管理费用 88.39 2.69% 132.36 4.12% 131.59 3.76% 229.54 7.71%
财务费用 -1,211.50 -36.93% -1,153.90 -35.91% -1,713.27 -48.93% -1,377.18 -46.27%
合计 -1,123.11 -34.23% -1,021.54 -31.79% -1,581.67 -45.17% -1,147.63 -38.56%
近几年企业期间费用总体呈上升趋势，三项费用规模逐年上升，但随着
近年度费用管控的力度增加，三项费用的占比下降。
(六) 资产配臵分析
1.经营性资产分析
经营性资产是指与被评估企业正常生产经营相关的，企业自由现金流量
预测所涉及的资产与负债。
经分析，被评估企业的经营性资产包括货币资金、经营性债权和债务、
固定资产(包括房产类资产、设备类资产)以及其他经营性资产。
2.非经营性资产分析
非经营性资产是指与企业正常经营无关的，企业自由现金流量预测未涉
及的资产和负债。
经分析，被评估企业的非经营性资产和负债主要包括非经营性债权与债
务等。
3.溢余资产分析
溢余资产是指超过企业正常经营所需的，企业自由现金流量预测未涉及
的资产。本次评估根据资产的性质及特点，采用适当的方法进行评估。
六、收益模型的选取
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估
对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折
现法，经综合分析，本次收益法评估采用现金流量折现法，并采用企业自由
现金流折现模型，该模型的计算式如下：
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是股东全部权益价值和付息债务价值之和，计算式如下：
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企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产净值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估企业正常生产经营相关的，企业自由现金流量
预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算式如下：
n
Fi Fn (1 g)
P (1 r)
i 1
(i - 0.5)
(r g) (1 r)(n - 0.5)
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；
Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：预测期；
i：预测期第 i 年；
g：永续期增长率。
①收益期和预测期
对于被评估企业，明确的收益预测期限根据企业已签订的长沙市开福污
水处理工程(一污二期) BOT 项目特许经营权合同约定的经营期限确定为明确
的预测期限。
在评估基准日管理层及评估师均无法判断企业未来能否延续经营期限，
因此本次按有限年期即基准日已签订的 BOT 项目特许经营权合同约定的经营
期限为收益期。
②预测期企业自由现金流量
预测期内各年企业自由现金流量的计算式如下：
企业自由现金流量=销售收入-经营成本-业务税金及附加+其它业务利润-
期间费用(管理费用、营业费用、财务费用)+营业外收支净额-所得税+折旧及摊
销-资本性支出-营运资金追加额
③折现率
本次评估收益额口径为企业自由现金流量，按照收益额与折现率口径一
致的原则，折现率采用加权平均资本成本模型( WACC )确定。计算式如下：
1 T
E D
WACC K e Kd
D E D E
式中： K e ──权益资本成本；
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K d ──债务资本成本；
E /(D E )──权益资本占全部资本的比重；
D /(D E )──债务资本占全部资本的比重；
T ──所得税率。
其中，权益资本成本 K e 采用资本资产定价模型( CAPM )确定，计算式如下：
K e R f L MRP Rc
式中： R f ──无风险报酬率；
L ──股东权益的系统风险系数；
MRP ──市场风险溢价；
Rc ──企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指超过企业正常经营所需的，企业自由现金流量预测未涉及
的资产。本次评估根据资产的性质及特点，采用适当的方法进行评估。
(3)非经营性资产净值
非经营性资产净值是指与企业正常经营无关的，企业自由现金流量预测
未涉及的资产和负债的净值。本次评估根据资产、负债的性质和特点，分别
采用适当的方法进行评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日需要付息的债务，包括短期借款、长期借款等，
以核实后的账面值或企业实际应承担的负债确定评估值。
七、测算过程
(一)收益期与预测期的确定
对于被评估企业，明确的收益预测期限根据企业已签订的长沙市开福污
水处理工程(一污二期) BOT 项目特许经营权合同约定的经营期限确定为明确
的预测期限。
在评估基准日管理层及评估师均无法判断企业未来能否延续经营期限，
因此本次按有限年期即基准日已签订的 BOT 项目特许经营权合同约定的经营
期限为收益期。
(二)预测期企业自由现金流量的预测
企业从事污水处理业务。对企业的未来财务数据预测是以企业历史财务
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数据为基础，遵循我国现行的有关法律、法规，根据国家法规政策、国家及
企业的发展规划和经营计划、优势、劣势、机遇、风险等，并依据 BOT 运营
合同等资料，经过综合分析预测，数据及说明如下：
1. 水务业务收入的预测
湖南鑫远水务有限公司与长沙市公用事业管理局签订《长沙市开福污水
处理工程(一污二期)项目特许经营合同》协议约定：由湖南鑫远水务有限公司
建设、运营和维护长沙市开福污水处理工程 BOT 项目设施，行使和享有协议
约定的权利和权益。湖南鑫远污水处理厂 BOT 项目特许经营权合同约定的经
营期限为 30 年，该合同生效日为 2006 年 4 月 26 日，因此运营截止日期 2036
年 4 月 25 日。湖南鑫远开福污水处理厂一期的建设规模为日处理城市污水 20
万立方米。根据合同约定：
污水处理服务费=基本污水处理服务费+超额污水处理服务费
基本污水处理服务费=污水处理价格× 日均基本水量× 正常运行期间的日
数
超额污水处理服务费=污水处理价格× 超额水量× 60%
运营期第一年基本水量为按每一个运营月内日平均 16 万立方米，运营期
第二年基本水量为每一个运营月内日平均 18 万立方米；运营期第三年至特许
期结束，基本水量为每一个运营月内日平均 20 万立方米。历史年度的实际日
均处理量均低于日均基本水量，无超额水量。预测年度一期按照日均基本水
量计算。
被评估企业已签订的开福污水处理厂 BOT 项目特许经营权合同约定，污
水处理服务费不包含商业试运行期间和运行期项目公司应缴纳的增值税和营
业税。
湖南鑫远开福污水处理厂二期和一期提标工程，预计投产时间为 2017 年
5 月。随着开福二期增加后污水日均处理量随之增加，日处理城市污水增加
10 万立方米，单价随之调整。调整后的不含税单价依据长沙市人民政府办公
厅城建管理处出具的《关于开福、岳麓污水处理厂提标改造及扩建项目投资
建设模式有关问题的会议备忘》，参照金霞、湘湖污水处理厂提标改造项目
模式。提标后污水处理收费按照固定部分结算金额及变动部分结算金额组成。
依据相关《污水处理服务协议》，对于确认为金融资产的特许经营权合
同，公司当期收到的污水处理费中包括了项目投资本金的回收、投资本金的
北京中企华资产评估有限责任公司 72
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利息回报以及污水处理运营收入，公司根据实际利率法计算项目投资本金的
回收和投资本金的利息回报，并将污水处理费扣除项目投资本金和投资本金
的利息回报后的金额确认为运营收入。
具体预测数据如下表所示：
预测年度水务业务收入预测表
金额单位：人民币万元
2021 年至 2036
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
年4月
数量(万吨) 603 6,400 7,164 7,634 8,328 9,369 159,600
单价(元/吨） 0.80 0.79 1.74 2.15 2.04 1.85 1.71
水务业务收入合计 481.19 5,066.32 12,493.66 16,396.51 16,969.13 17,349.68 272,916.00
2. 水务业务成本的预测
历史年度营业成本包括直接材料、直接人工、燃料及动力、制造费用（含
折旧及摊销等）及其他直接费等。
职工薪酬按照职工人数及工资水平，并考虑未来用工需求及工资增长预
测。
固定资产折旧根据企业的固定资产总额和折旧政策，考虑未来资产的增
加进行测算。
无形资产摊销根据企业未来无形资产的增减变化以及企业制定的摊销政
策测算。
材料费、间接费用、检测费等占营业收入的比例较均衡，预测年度结合
历史年度营业成本占营业收入的平均比例及未来年度一期提标及二期扩建可
研进行预测。
预测期末，按照湖南鑫远水务公司 BOT 项目特许经营权合同约定，污水
厂移交前，被评估单位需要进行最后恢复性大修。
具体预测数据如下表所示：
预测年度主营业务成本预测表
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年至 2036 年 4 月
直接材料 2.85 42.74 1,855.62 2,209.44 2,290.69 2,396.94 44,790.16
直接人工 23.03 376.00 549.40 631.40 631.40 631.40 9,628.85
燃料及动力 50.32 611.31 1,635.83 1,958.65 1,834.34 1,921.66 37,166.97
北京中企华资产评估有限责任公司 73
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制造费用 12.25 322.42 328.68 2,126.84 1,507.79 1,570.41 32,514.98
其他直接费 16.79 190.00 461.65 483.74 484.22 484.70 6,379.51
合计 105.23 1,542.47 4,831.18 7,410.07 6,748.44 7,005.11 130,480.47
3. 其他业务利润的预测
其他业务利润核算的是水务公司与母公司的借款利息收支。未来年度依
据企业规划预测未来年度收益。
4. 营业税金及附加的预测
企业适用的营业务税金及附加包括：营业税、城建税、教育费附加等。
城建税为应缴流转税额的 7%、教育费附加（含地方教育费附加）为应缴
流转税额的 5%。
主营业务税金及附加预测表
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年至 2036 年 4 月
营业税 12.19 110.95 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
城市维护建
5.79 7.77 0.00 114.83 143.20 144.94 2,049.47
设税
教育费附加 2.48 3.33 0.00 49.21 61.37 62.12 878.34
地方教育费
1.65 2.22 0.00 32.81 40.91 41.41 585.56
附加
营业税金及
22.11 124.26 0.00 196.84 245.48 248.48 3,513.38
附加合计
5. 管理费用的预测
(1)以前年度管理费用情况
管理费用主要包括为职工工资、差旅费、办公费、业务招待费、税金等。
(2)未来年度管理费用的预测
管理费用的预测原则及方法如下：
①对于职工工资，先预测未来年度管理部门的职工人数和人均工资，将
职工人数和人均工资相乘，得到预测期的工资费用总额。
②差旅费、办公费、业务招待费等各项费用根据被评估单位历年情况，
分析其形成原因，结合未来年份被评估单位业务发展的趋势来进行测算。
③税金按照税法相关规定及企业历史年度数据预测。
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管理费用预测表
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年至 2036 年 4 月
工资 5.05 85.00 124.13 147.00 147.00 147.00 2,254.00
差旅费 0.38 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00 48.00
办公费 0.00 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 19.20
物料消耗 0.00 1.80 1.80 1.80 1.80 1.80 28.80
车辆费用 1.34 4.44 4.44 4.44 4.44 4.44 71.04
税金 24.67 104.45 114.82 123.14 123.14 123.13 1,957.27
业务招待费 1.58 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 320.00
社保费 0.22 18.48 8.83 23.51 8.83 23.51 237.16
教育培训费 0.18 6.92 10.10 11.68 11.68 11.68 179.09
工会经费 0.57 7.84 11.45 13.23 13.23 13.23 202.86
宣传费 0.42 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 32.00
会务费 0.24 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 24.00
咨询费 0.00 13.00 13.00 13.00 13.00 13.00 208.00
其他 0.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 32.00
合计 34.65 271.63 318.27 367.50 352.82 367.49 5,613.42
6. 财务费用的预测
依据相关《污水处理服务协议》，对于确认为金融资产的特许经营权合
同，公司当期收到的污水处理费中包括了项目投资本金的回收、投资本金的
利息回报以及污水处理运营收入，公司根据实际利率法计算投资本金的利息
回报确认为利息收入。
借款利息依据借款金额及还款期限等测算支付利息。
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年至 2036 年 4 月
借款利息 -10.12 138.33 1,185.00 2,863.13 2,471.25 1,811.25 1,509.38
合计 -10.12 138.33 1,185.00 2,863.13 2,471.25 1,811.25 1,509.38
7. 营业外收支的预测
营业外收支核算的业务内容主要为增值税退税收入。
《财政部国家税务总局关于享受资源综合利用增值税优惠政策的纳税人
执行污染物排放标准有关问题的通知》（财税〔2013〕23 号）于 2015 年 7 月
1 日起全文废止。
现企业适用于财政部、国家税务总局关于印发《资源综合利用产品和劳
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务增值税优惠目录》的通知(财税[2015]78 号)。污水处理劳务\污水经加工处理
后符合《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918—2002）规定的技术要
求或达到相应的国家或地方水污染物排放标准中的直接排放限值，享受 70%
退税。
因被评估企业已签订的《长沙市开福污水处理工程(一污二期)项目特许经
营合同》，污水处理服务费不包含商业试运行期间和运行期项目公司应缴纳
的增值税和营业税。预测未来享受剩余 30%增值税退税。
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年至 2036 年 4 月
增值税退税 89.82 861.28 2,123.92 2,787.41 2,884.75 2,949.45 46,395.72
合计 89.82 861.28 2,123.92 2,787.41 2,884.75 2,949.45 46,395.72
8. 所得税的预测
企业按照 2008 年 1 月 1 日起实行的《中华人民共和国企业所得税法》和
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定缴纳企业所得税，企业所得
税率为 25%。
则：未来年度所得税预测如下：
所得税预测表
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年至 2036 年 4 月
所得税 57.51 561.57 1,237.05 948.96 1,370.25 1,576.46 28,725.27
9. 折旧和摊销的预测
此次评估按照固定资产原值来进行折旧的预测，以保证与被评估单位预
测期的实际情况一致。
(1)折旧金额的预测
区分电子设备、车辆等几大类固定资产，分别按照其分类折旧率计算折
旧金额。
假设每年的维持原有规模资本性支出规模与该年度固定资产报废规模相
同，即维持原有规模资本性支出不会增加固定资产原值，仅扩大生产规模资
本性支出增加固定资产原值。扩大生产规模资本性支出形成相应的固定资
产，增加固定资产原值并相应计提折旧。据此测算被评估单位未来各年度年
北京中企华资产评估有限责任公司 76
湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明附件二
末固定资产原值及所计提的折旧额。
(2)折旧及摊销的分配
根据被评估单位的会计核算惯例，计提的折旧额和摊销额分摊计入相关
科目中。
折旧及摊销预测表
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年至 2036 年 4 月
折旧 0.98 6.82 5.96 4.41 2.10 2.03 50.57
10. 资本性支出的预测
资本性支出主要是办公用设备、机器设备等资产的增量资产的资本性支
出。
对增量资产，主要考虑未来被评估企业二期维持正常生产的需要投资及
设备更新，评估人员根据可研投资规划及历史难度设备的平均增长幅度测
算。
详见资本性支出预测表。
资本性支出预测表
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年至 2036 年 4 月
资本性支出 4.78 22,558.38 24,729.67 5,490.43 3.64 22.39 2,076.05
11. 营运资金变动额的预测
营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化，因提供商业信用而占用
的现金，正常经营所需保持的现金、应收应付帐款、存货等；还有少量经营
中必需的其他应收和应付款。
营运资金的变化是现金流的组成部分，营运资本的变化一般与主营业务
收入的变化有相关性。评估人员通过分析近年应收应付、存货等与相应的收
入、成本之间的线性关系来预测未来年度的营运资金。
对于正常货币资金保有量的计算，首先计算未来年度除可赊购的主要原
材料及辅料等生产成本之外的付现成本，由于该公司生产稳定后各付现成本
支付周期为 1 个月，故以 1 个月的付现成本作为正常货币资金保有额。
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追加营运资本按以下公式计算：
2015 年需要追加的营运资本=2015 年正常需要的营运资本-基准日账面营
运资本
其中基准日账面营运资本=账面流动资产（不含溢余现金）－账面流动负
债（不含带息负债）
以后年度需要追加的营运资本=当年度需要的营运资本－上一年度需要
的营运资本
具体预测数据如下表所示：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年至 2036 年 4 月
营运资金 218.94 207.76 531.71 743.25 726.24 766.29 14,023.50
营运资金追加额 -177.36 -11.18 323.95 211.53 -17.01 40.05 91.27
(三)预测期折现率的确定
本次评估收益额口径为企业自由现金流量，按照收益额与折现率口径一
致的原则，折现率选取加权平均资本成本( WACC )。计算式如下：
1 T
E D
WACC K e Kd
D E D E
1.权益资本成本 K e
权益资本成本 K e 的计算式如下：
K e = R f + L × MRP + Rc
式中： R f ──无风险报酬率；
L ──股东权益的系统风险系数；
MRP ──市场风险溢价；
Rc ──企业特定风险调整系数。
(1)无风险报酬率 R f
经查询 Wind 资讯，评估基准日 10 年期国债平均到期收益率为 3.0404%，
则本次评估无风险报酬率取 3.0404%。
(2)股东权益的系统风险系数 L
股东权益的系统风险系数 L 的计算式如下：
L 1 1 T D / E U
式中： T ──所得税率；
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D / E ──被评估企业的目标资本结构；
u ──无财务杠杆的股东权益系统风险系数。
通过查询 Wind 资讯，选取沪深 A 股同类上市公司作为可比企业，利用上
述计算式将各可比企业的带财务杠杆的股东权益系统风险系数 L 换算为无财
务杠杆的股东权益系统风险系数 u ，并取其均值作为被评估企业的 u ，被评
估企业 D / E 同样取上述可比企业的平均 D / E 。
可比企业具体数据如下：
序号 股票代码 公司简称 βu D/E
1 600187.SH 国中水务 1.1241 8.37%
2 600461.SH 洪城水业 0.6711 44.01%
3 600168.SH 武汉控股 0.9717 32.27%
均值 0.9223 28.22%
L =[1+（1-25.0%）× 28.22%]× 0.9223
=1.1175
(3)市场风险溢价 MRP
市场风险溢价是指对于一个风险充分分散的市场投资组合，投资者所要
求的高于无风险利率的回报率，根据我公司的研究成果，本次评估市场风险
溢价取 7.15%。具体计算过程如下：
由于国内证券市场是一个新兴而且相对封闭的市场。一方面，历史数据
较短，并且在市场建立初期投机气氛较浓，市场波动幅度很大；另一方面，
目前国内对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，因此直接通过历史
数据得出的市场风险溢价可信度不高。而在成熟市场中，由于有较长的历史
数据，市场总体的股权风险溢价可以直接通过分析历史数据得到，国际上新
兴市场的风险溢价通常也可以采用成熟市场的风险溢价进行调整确定。市场
风险溢价计算式如下：
市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家风险补偿额
式中：成熟股票市场的基本补偿额取 1928-2014 年美国股票与国债的算术
平均收益差 6.25%；国家风险补偿额取 0.90%。
则：MRP=6.25%+0.90%
=7.15%
(4)企业特定风险调整系数 Rc
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经分析，企业特定风险调整系数主要考虑以下因素：
被评估企业与可比企业相比规模较小，未来抵御市场风险的能力较低。
根据上述分析，企业特定风险调整系数 Rc 确定为 0.50%。
(5)权益资本成本
根据上述确定的参数，权益资本成本计算如下：
K e =3.0404%+1.1175× 7.15%+0.50%
=11.53%
2.债务资本成本 K d
债务资本成本取评估基准日被评估企业贷款利率 7.33%。
3.加权平均资本成本 WACC
1 T
E D
WACC K e Kd
D E D E
=11.53%× 1/(1+28.22%)+7.33%× （1-25.0%）× 28.22%/(1+28.22%)
=11.53%× 77.99%+7.33%× （1-25.0%）× 22.01%
=10.20%
(四)经营性资产价值
企业自由现金流量折现值计算结果如下：
金额单位：人民币万元
项 目 2015 年 12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年至 2016 年 4 月
净现金流量 541.25 -19,139.70 -17,112.83 3,847.21 10,534.55 10,588.35 148,485.09
折现期 0.04 0.58 1.58 2.58 3.58 4.58
折现率 10.20% 10.20% 10.20% 10.20% 10.20% 10.20% 10.20%
折现系数 0.9960 0.9449 0.8575 0.7781 0.7061 0.6407
营业现金流量折现值 539.06 -18,085.45 -14,673.52 2,993.48 7,438.15 6,784.16 47,756.16
营业现金流量现值合计 32,752.05
经营性资产价值测算结果为 32,752.05 万元。
(五)溢余资产价值
溢余资产是指超过企业正常经营所需的，企业自由现金流量预测未涉及
的资产。经分析，企业的溢余资产主要为溢余货币资金。溢余货币资金计算
式如下：
溢余货币资金=评估基准日企业持有的货币资金（不含保证金）-最低现金
保有量
北京中企华资产评估有限责任公司 80
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企业评估基准日持有的货币资金合计为 2,548.59 万元。
最低现金保有量的测算方法如下：
最低现金保有量=年度付现成本/现金周转次数
=2,072.90 /11.0
=188.45
溢余货币资金的测算方法如下：
溢余货币资金=2,548.59 -188.45
=2,360.15(万元)
(六)非经营性资产净值
非经营性资产净值是指与企业正常经营无关的，企业自由现金流量预测
未涉及的资产和负债的净值。经分析，非经营性资产和负债主要包括长期股
权投资、非经营性债权和债务等。各项资产和负债采用资产基础法中各资产
和负债的评估结果作为评估值。非经营性资产净值评估结果如下：
金额单位：人民币万元
序号 科目-明细项目 金额 备注
非经营性资产： 40,628.68
1 其他应收款 40,628.68 与日常经营无关
非经营性负债： 562.82
1 应付利息 562.82 与日常经营无关
非经营性资产合计 40,065.86
(八)付息债务价值
付息债务包括短期借款、长期借款等，采用资产基础法中付息债务的评
估结果作为评估值，评估结果如下：
金额单位：人民币万元
序号 科目 评估值
1 短期借款 4,000.00
2 长期借款 42,500.00
合计 46,500.00
八、评估结果
(一)企业整体价值
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企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产净值
=32,752.05 +2,360.15 +40,065.86
=75,178.05 (万元)
(二)股东全部权益价值
股东全部股权价值=企业整体价值－付息债务价值
=75,178.05 -46,500.00
=28,678.05 (万元)
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湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明附件二
第六章 评估结论及分析
一、评估结论
评估人员根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必
要的评估程序，对湖南鑫远水务有限公司的股东全部权益价值进行了评估。
本次评估采用的价值类型为市场价值，并选用资产基础法和收益法进行评估。
根据以上评估工作，得出如下评估结论：
1.资产基础法评估结果
截至评估基准日，湖南鑫远水务有限公司资产账面值为 81,759.59 万元，
评估价值为 80,838.83 万元，减值额为 920.76 万元，减值率为 1.13%；总负债
账面价值为 56,755.57 万元，评估价值为 49,891.71 万元，减值额为 6,863.86 万
元，减值率为 12.09%；所有者权益账面价值为 25,004.01 万元，评估价值为
30,947.12 万元，评估增值 5,943.1 万元，增值率为 23.77%。
资产基础法具体评估结果详见下列资产评估结果汇总表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 1 43,772.88 43,772.88 0.00 0.00
非流动资产 2 37,986.71 37,065.95 -920.76 -2.42
其中：长期股权投资 3 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 16.65 21.23 4.58 27.50
在建工程 6 110.46 110.46 0.00 0.00
无形资产 7 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权 8 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 9 37,859.60 36,934.26 -925.34 -2.44
资产总计 10 81,759.59 80,838.83 -920.76 -1.13
流动负债 11 4,950.58 4,950.58 0.00 0.00
非流动负债 12 51,805.00 44,941.13 -6,863.86 -13.25
负债总计 13 56,755.57 49,891.71 -6,863.86 -12.09
所有者权益 14 25,004.01 30,947.12 5,943.10 23.77
北京中企华资产评估有限责任公司 83
湖南鑫远投资集团有限公司股权评估项目评估说明附件二
2.收益法评估结果
截至评估基准日，湖南鑫远水务有限公司资产账面值为 81,759.59 万元，
负债账面值为 56,755.57 万元，所有者权益账面值为 25,004.01 万元，股东全部
权益评估值为 28,678.05 万元，评估增值 3674.04 万元，增值率为 14.69%。
3.评估结论
本次评估分别采用资产基础法和收益法对湖南鑫远水务有限公司的股东
全部权益价值进行评估，收益法评估后的股东全部权益价值为 28,678.05 万元，
资产基础法评估后的股东全部权益价值为 30,947.12 万元，两者相差 2,269.07
万元，差异率为 7.91%。产生差异的主要原因是：资产基础法评估是以企业资
产负债表为基础对企业价值进行评估，受企业资产重臵成本、成新状况、资
产质量等影响较大，而收益法评估主要从企业未来经营活动所产生的净现金
流角度反映企业价值，受企业未来盈利能力、经营风险的影响较大，不同的
影响因素导致了不同的评估结果。
考虑本次评估目的系为收购股权提供价值参考，通过分析两种方法评估
结果的合理性和价值内涵，我们认为企业的市场价值通常不是基于重新购建
该资产所花费的成本而是基于市场参与者对未来收益的预期，而收益法的评
估结果更能准确揭示被评估单位未来的盈利能力、经营风险，因此本次选取
收益法的评估结果作为被评估单位股东全部权益价值的评估结论，即：湖南
鑫远水务有限公司的股东全部权益价值评估值确定为 28,678.05 万元。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
本次评估采用资产基础法、收益法对湖南鑫远水务有限公司股东全部权
益价值进行评估，经分析后，采用收益法的评估结果 28,678.05 万元作为评估
结论，该评估结论较所有者权益账面值 25,004.01 万元增值 3,674.04 万元，增
值率 14.69%。评估值与账面价值相比较发生变动的原因如下：
收益法评估主要从被评估企业未来经营活动所产生的净现金流角度反映
资产组合价值。被评估企业从事 BOT 业务，收益法考虑了评估对象业务单元
的管理及技术团队、人力资源等无形资产的贡献，这些均有助于提高被评估
企业盈利能力水平的因素，是形成评估增值的主要原因。
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评估说明附件二
长期股权投资
湖州鑫远投资有限公司
评估技术说明
北京中企华资产评估有限责任公司
二○一六年二月一日
湖南鑫远投资集团股权评估项目评估说明附件二
目 录
第一章 企业简介 ........................................................... 1
一、企业基本情况 ......................................................... 1
二、股权结构及变更情况 ................................................... 1
三、近年资产、财务和经营状况 ............................................. 1
第二章 评估对象与评估范围说明 ............................................. 3
一、评估对象与评估范围内容 ............................................... 3
二、实物资产的分布情况及特点 ............................................. 3
三、企业申报的无形资产情况 ............................................... 4
四、企业申报的表外资产情况 ............................................... 4
五、引用其他机构报告的情况 ............................................... 4
第三章 资产核实情况总体说明 ............................................... 5
一、资产核实人员组织、实施时间和过程 ..................................... 5
二、影响资产核实的事项及处理方法 ......................................... 6
三、核实结论 ............................................................. 6
第四章 资产基础法评估技术说明 ............................................. 7
一、流动资产评估技术说明 ................................................. 7
二、设备类资产评估技术说明 .............................................. 10
三、流动负债评估技术说明 ................................................ 14
第五章 评估结论及分析 .................................................... 16
一、评估结论 ............................................................ 16
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ................................ 16
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湖南鑫远投资集团股权评估项目评估说明附件二
第一章 企业简介
一、企业基本情况
1.企业名称：湖州鑫远投资有限公司
2.注册地址： 湖州市太湖旅游度假区小梅口 31 号
3.注册资本： 19,633 万元
4.法定代表人： 谭岳鑫
5.企业类型：有限责任公司
6.经营范围：实业投资，自有资产管理，房地产开发、经营、自有房屋租
赁（依法须批准的项目、经相关部门批准后方可开展经营活动）
二、股权结构及变更情况
湖州鑫远投资有限公司成立于 2014 年 7 月 31 日，由湖南鑫远投资有限公
司出资成立，注册资本 19,633 万元，截止评估基准日，累计实收资本 7,070.00
万元。
截止评估基准日,公司股权结构如下：
股东姓名 出资额（万元） 实收资本 占注册资本比例
湖南鑫远投资有限公司 19,633.00 7,070.00 100.00%
合计 19,633.00 7,070.00 100.00%
三、近年资产、财务和经营状况
被评估企业评估基准日资产负债表如下：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 11 月 30 日
流动资产 6,814.91
长期股权投资 0.00
固定资产 1.79
在建工程 0.00
无形资产 0.00
其他非流动资产 0.00
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湖南鑫远投资集团股权评估项目评估说明附件二
项目 2015 年 11 月 30 日
资产总计 6,816.70
流动负债 6.66
非流动负债 0.00
负债合计 6.66
所有者权益 6,810.04
被评估企业评估基准日利润表如下：
金额单位：人民币万元
项目 2015 年 1-11 月
一、营业收入 0.00
减：营业成本 0.00
营业税金及附加 0.00
销售费用 0.00
管理费用 180.86
财务费用 -0.70
资产减值损失 0.00
加：公允价值变动收益 0.00
投资收益 0.00
二、营业利润 180.16
加：营业外收入 0.00
减：营业外支出 0.00
三、利润总额 180.16
减:所得税费用 0.00
四、净利润 180.16
被评估企业评估基准日的会计报表经信永中和会计师事务所(特殊普通合
伙)审计，并发表了标准无保留意见。
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第二章 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
(一)评估对象与评估范围
评估对象为湖州鑫远投资有限公司的股东全部权益价值。
评估范围包括湖州鑫远投资有限公司申报的全部资产及负债。
(二)评估范围内的资产类型和账面金额
评估范围包括流动资产、固定资产(电子设备)以及流动负债。在评估基准
日 2015 年 11 月 30 日，各类资产、负债的账面金额如下：
金额单位：人民币万元
项目 账面价值
流动资产 6,814.91
非流动资产 1.79
其中：长期股权投资 0.00
投资性房地产 0.00
固定资产 1.79
在建工程 0.00
无形资产 0.00
其中：土地使用权 0.00
其他非流动资产 0.00
资产总计 6,816.70
流动负债 6.66
非流动负债 0.00
负债合计 6.66
所有者权益 6,810.04
纳入评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致。上述账面值业经
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计并发表标准无保留意见。
(三)资产权属状况
经核实，被评估企业提供的权属证明资料未发现瑕疵。
二、实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产主要包括存货(开发成本)、设备类资产，实物资
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湖南鑫远投资集团股权评估项目评估说明附件二
产主要分布在位于湖州市太湖旅游度假区小梅口 31 号的湖州鑫远投资有限公
司的办公场所内。
各类实物资产的特点如下：
(一)存货
存货为开发成本，为“项目展示中心”项目和“综合医院“项目，账面价值
61,369,008.80 元，未计提存货跌价准备。目前均尚处于前期开发准备阶段。
(二)设备类
设备类资产为电子设备，主要是办公电子设备(如投影机、电脑)。以上主
要设备购臵并启用于 2014 年间，目前均可正常使用。
三、企业申报的无形资产情况
企业未申报无形资产。
四、企业申报的表外资产情况
企业未申报表外资产。
五、引用其他机构报告的情况
本评估报告的资产类型与账面金额以信永中和会计师事务所（特殊普通
合伙）2016 年 1 月 20 日出具的***号《湖南鑫远投资集团有限公司 2015 年 1-11
月、2014 年度、2013 年度、2012 年度审计报告》为依据，除上述情况外，本
评估报告未引用其他机构报告。
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第三章 资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
(一)资产核实组织工作及实施时间
在接受委托后，评估机构成立了资产核实工作组，制定了资产核实方案，
项目工作组分为设备小组、财务小组及综合小组共三个小组分别就企业的资
产、负债及损益情况进行核实与调查。资产核实与调查工作自 2015 年 10 月
20 日至 2015 年 12 月 14 日。
(二)资产核实主要过程
1.指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机
构提供的资产评估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，
同时收集资产的权属证明文件、工程合同资料、决算资料和反映性能、状态、
经济技术指标等情况的文件资料。
2.初步核实企业提供的申报表及相关资料
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内各类资产、负债的概况，
审阅资产评估申报明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、
漏项等现象，提请企业进行必要的修改和补充。
3.现场核实与调查
评估人员按照评估程序准则和其他相关规范的要求，通过询问、核对、
函证、现场勘察、抽查、盘点等方式对各类资产及负债进行核实与调查。非
实物资产及负债核实内容主要包括资产或负债的形成过程和账面数据的准确
性；实物资产核实内容主要为资产数量、技术状态、使用状况、产权状况及
其他影响价值的重要因素。在进行现场调查的同时，评估人员通过各种可能
的途径收集评估相关资料，包括相关权属资料、使用状况资料、相关市场信
息等。
4.完善资产评估申报明细表
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根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”
相符。
5.查验权属资料
对评估范围内相关资产的权属资料进行必要的查验。
二、影响资产核实的事项及处理方法
无。
三、核实结论
通过资产核实，经修改完善后，被评估企业提供的资产评估申报明细表
与资产核实结果相符，账面值与经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计
后的评估基准日会计报表的账面值一致。
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第四章 资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、其他应收款、存货。上述流
动资产评估基准日账面价值如下：
金额单位：人民币元
科目名称 账面值
货币资金 1,717,231.69
其他应收款 5,062,845.00
存货 61,369,008.80
流动资产合计 68,149,085.49
(二)核实过程及方法
1.指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提
供的资产评估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，同时
收集相关资料。
2.初步核实企业提供的资产评估申报明细表及相关资料
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内各类资产的概况，审阅资
产评估申报明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、漏项
等现象，提请企业进行必要的修改和补充。
3.现场核实与调查
依据资产评估申报明细表，评估人员对申报的各类资产进行了现场核实
与调查。针对不同资产的性质及特点，采用了不同的核实方法。
(1)非实物类资产的核实
非实物类资产核实内容主要包括各类资产的形成过程和账面数据的准确
性，核实方法主要包括查阅并核对相关凭证及合同等资料、询问有关人员以
及函证等。
(2)实物类资产的核实
实物类流动资产为现金和存货，核实方法如下：
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①现金
评估人员通过对被评估企业评估现场工作日库存现金进行盘点，再根据
评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评估基准日现金数的方法进行核实。
②存货
评估人员听取企业评估范围的情况介绍，了解预计开发项目的开、竣工
年月和用途，对项目整体规划及内容进行核实，在此基础上对评估表格完善
补齐。根据企业提供的评估申报表，在有关人员配合下，对于各项目的座落
位臵、项目进展情况、投资情况、周边环境等进行了勘察，并作勘察记录，
根据资产情况，收集相关文件。以核实后的账面值作为评估值。
4.完善资产评估申报明细表
根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”
相符。
5.查验权属资料
对评估范围内相关资产的权属资料进行必要的查验。
(三)评估方法
1. 货币资金
货币资金由现金和银行存款组成，账面价值 1,717,231.69 元。
(1)现金
现金账面值 12,595.67 元，均为人民币，存放于企业财务部。评估人员在
企业出纳员的陪同下，于 2015 年 12 月 1 日对库存现金进行了盘点，并采取倒
推方法推算评估基准日现金余额，同评估基准日的现金日记账和总账现金账
户余额进行核对，倒推公式如下：
评估基准日现金评估值=盘点日库存现金数+评估基准日至盘点日前现金
支出数-评估基准日至盘点日前现金收入数+截至盘点日未记账支出数-截至盘
点日未记账收入数
经核实，倒推推算结果与评估基准日账面值相符，未发现异常情况，则
以核实后账面值作为评估值。
现金评估值为 12,595.67 元。
(2)银行存款
银行存款账面值 1,704,636.02 元，是企业存放在当地中国银行湖州市分行
银的人民币存款，共 1 个账户。
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湖南鑫远投资集团股权评估项目评估说明附件二
评估人员将银行存款的账面数额与银行对帐单进行了核对并根据余额调
节表进行试算平衡，同时向银行进行函证。经核实，各银行账户账面记录准
确，未发现影响净资产的未达账项事宜，则以核实后的账面值作为评估值。
银行存款评估值为 1,704,636.02 元。
2. 其他应收款
其他应收款核算内容包括办公楼租房押金、建设项目履约保证金、租房
押金、代扣代缴职工公积金等，账面值 5,062,845.00 元，未计提坏账准备。
评估人员通过查阅相关账簿、凭证、合同，以及对大额款项进行函证等
方法对其他应收款进行核实，并借助于历史资料和现场调查核实的情况，具
体分析债权数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经
营管理现状等情况。
经核实，未发现有账实不符等异常情况，亦未发现有充分证据表明无法
回收的款项，则以核实后账面值作为评估值。
其他应收款评估值为 5,062,845.00 元。
3. 存货
(1)存货概况
存货由开发成本构成，账面值如下：
金额单位：人民币元
科目 账面值
开发成本 61,369,008.80
存货合计 61,369,008.80
减：存货跌价准备 0.00
存货净额 61,369,008.80
(2)存货核实方法及结果
评估人员听取企业评估范围的情况介绍，了解预计开发项目的开、竣工
年月和用途，对项目整体规划及内容进行核实，在此基础上对评估表格完善
补齐。根据企业提供的评估申报表，在有关人员配合下，对于各项目的座落
位臵、项目进展情况、投资情况、周边环境等进行了勘察，并作勘察记录，
根据资产情况，收集相关文件。
(3)评估方法
存货为开发成本，开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及
包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。目前开发成本项
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目均尚处于前期开发准备阶段，评估人员听取企业评估范围的情况介绍，了
解预计开发项目的开、竣工年月和用途，对项目整体规划及内容进行核实。
开发成本账面价值 61,369,008.80 元，主要内容包括建设前期展示中心费
用、预缴的土地出让金等，被评估企业正在进行项目的前期工作，其中医院
项目的土地使用权证、土地详细开发计划尚未取得，且医院项目的土地使用
权出让合同于近期签订，本次评估通过核实合同、发票等会计凭证，核实企
业账面价值合理性，以核实后的实际成本作为评估值。
开发成本评估值为 61,369,008.80 元。
存货评估结果汇总表如下：
金额单位：人民币元
科目 账面值 评估值
开发成本 61,369,008.80 61,369,008.80
存货合计 61,369,008.80 61,369,008.80
减：存货跌价准备 0.00 0.00
存货净额 61,369,008.80 61,369,008.80
(三)流动资产评估结果
根据以上评估工作，得出如下评估结果：
金额单位：人民币元
科目名称 账面值 评估值 增值额 增值率(%)
货币资金 1,717,231.69 1,717,231.69 0.00 0.00
其他应收款 5,062,845.00 5,062,845.00 0.00 0.00
存货 61,369,008.80 61,369,008.80 0.00 0.00
流动资产合计 68,149,085.49 68,149,085.49 0.00 0.00
二、设备类资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围内的设备类资产为电子设备，账面原值 29,100.00 元，
账面净值 17,929.96 元，未计提减值准备。
(二)设备类资产概况
1.设备基本情况及特点
电子设备主要是办公电子设备(如投影机、电脑)。以上主要设备购臵并启
用于 2014 年间，目前均可正常使用。
2.企业设备管理制度
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企业制定了一系列设备管理制度及标准，具体规定各类设备的管理、维
护、维修、保养等。根据相关设备管理规定，企业结合各设备在生产中的作
用、价值量等对各类设备进行分类管理。
3.账面原值的构成
电子设备账面原值一般仅包括设备购臵价。
4.设备类资产折旧政策
企业目前设备类资产折旧政策如下：
设备类别 折旧年限 残值率 年折旧率
电子设备 5年 5% 19%
5.设备占用的房屋及土地情况
评估范围内主要设备均位于湖州鑫远投资有限公司内，设备占用的房屋
及土地使用权系租赁取得。
(三)核实方法、过程与结果
1.核实方法与过程
(1)指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业相关财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构
提供的资产评估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，同
时收集设备购臵合同、发票、技术说明书以及反映性能、状态、经济技术指
标等情况的文件资料。
(2)初步核实企业提供的资产评估申报明细表及相关资料
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内设备类资产的概况，审阅
资产评估申报明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、漏
项等现象，提请企业进行必要的修改和补充。
(3)现场核实与调查
评估人员根据经过初步核对的资产评估申报明细表以及相关技术资料对
设备类资产进行了现场勘察，勘察原则为覆盖各类、典型勘察。勘察内容包
括：现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；了
解设备的技术性能、生产能力、运行状况、维护管理情况以及设备的完损程
度、预计剩余使用年限等。在现场勘察的同时，通过查阅相关资料及与企业
相关人员访谈的方式，了解企业设备管理制度，设备类资产账面原值的构成、
折旧方法等会计政策。
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(4)完善资产评估申报明细表
根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”
相符。
(5)查验权属资料
对评估范围内设备类资产的权属资料进行必要的查验，如：重大设备的
购臵合同及发票等。
2.核实结果
经核实并提请企业修改完善后，企业提供的设备类资产评估申报明细表
相关数据与核实结果基本相符，各设备均可正常使用。
(四)评估方法
由于评估范围内主要设备类资产的市场交易案例难以获取，无法采用市
场法评估；由于评估范围内设备类资产不具备独立获利能力，未来收益及风
险难以准确预测，亦无法采用收益法评估，根据本项目的性质及评估范围内
设备类资产的特点，本次评估采用成本法。计算式如下：
评估值=重臵成本× 成新率
1.重臵成本
对于电子设备，一般通过市场调查确定市场购臵价作为重臵成本。。
2.成新率
依据设备经济寿命年限和已使用年限，通过对设备使用状况的现场调查，
综合考虑实际技术状况、设备负荷与利用率、维修保养状况等因素综合确定
其成新率。
原则上采用理论成新率(年限法成新率)确定，如设备实际状况与理论成新
率差别较大时，则根据勘察结果加以调整。计算式如下：
成新率=理论成新率(年限法成新率)× 调整系数
其中理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限× 100%
(五)典型案例
案例：投影机
明细表序号：固定资产—机器设备评估明细表(表 4-6-6)序号 1
1.设备概况
规格型号：CX238
数量：1 台
北京中企华资产评估有限责任公司 12
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账面原值：9,500.00 元
账面净值：5,802.60 元
购臵日期：2014 年 9 月
启用日期：2014 年 9 月
生产厂家：索尼
主要技术参数：
投影类型：教育会议型, 短焦型
投影技术：3LCD
技术规格：0.63 英寸无机液晶显示面板× 3
投影亮度：4100 流明
对比度：2000:1
标准分辨率：1024× 768
产品重量：5.5kg
2.重臵成本
通过网络查询确定该设备的购臵费为 8,100 元/台(含税、含运费、安装费)，
则重臵成本为 8,100 元。
3.成新率
该设备经济寿命年限 6 年，2014 年 9 月启用，至评估基准日已使用 1.2 年，
目前各项性能稳定，使用正常。
成新率=理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限× 100%
=(6-1.2)/6× 100%
=80%
4.评估值的确定
评估值=重臵成本× 成新率
=8,100× 80%
=6,480(元)
(六)评估结果
1.设备类资产评估结果
根据以上评估工作，得出如下评估结果：
机器设备评估结果汇总表
金额单位:人民币元
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湖南鑫远投资集团股权评估项目评估说明附件二
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
电子设备 29,100.00 17,929.96 25,600.00 19,880.00 -12.03 10.88
合计 29,100.00 17,929.96 25,600.00 19,880.00 -12.03 10.88
2.评估结果与账面价值比较变动情况及原因
(1)电子设备评估原值减值的主要原因是：电子设备价格整体呈下降趋势，
导致评估减值。
(2)电子设备评估净值增值的主要原因是：企业电子设备折旧年限低于评
估采用的经济使用年限，导致评估净值增值。
三、流动负债评估技术说明
(一)评估范围
流动负债主要包括：应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。
上述负债在评估基准日账面值如下：
金额单位：人民币元
科目名称 账面值
应付职工薪酬 60,458.01
应交税费 1,880.71
其他应付款 4,241.80
流动负债合计 66,580.52
(二)流动负债各科目核实、评估的方法和结果
1. 应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为 60,458.01 元，是企业已计提而未付的职工工资。
评估人员查阅了相关账簿和凭证，了解企业员工构成与职工薪酬制度，
核实其计算标准及依据。核实无误后，以账面值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 60,458.01 元。
2. 应交税费
应交税费账面值 1,880.71 元，内容为个人所得税。评估人员查阅了相关账
簿和凭证，了解企业负担的税种、税率以及相关税收政策。核实无误后，以
账面值作为评估值。
应交税费评估值为 1,880.71 元。
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湖南鑫远投资集团股权评估项目评估说明附件二
3. 其他应付款
其他应付款账面值 4,241.80 元，内容包括企业代扣代缴 2015 年 11 月员工
社保等。评估人员查阅了相关账簿和凭证，核实其核算内容、发生时间、款
项性质及金额，并对部分项目发函询证。经核实，未发现有无需支付的款项，
则以核实后账面值作为评估值。
其他应付款评估值为 4,241.80 元。
(三)流动负债评估结果
1.流动负债评估结果如下：
金额单位：人民币元
科目名称 账面值 评估值 增值额 增值率(%)
应付职工薪酬 60,458.01 60,458.01 0.00 0.00
应交税费 1,880.71 1,880.71 0.00 0.00
其他应付款 4,241.80 4,241.80 0.00 0.00
流动负债合计 66,580.52 66,580.52 0.00 0.00
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第五章 评估结论及分析
一、评估结论
评估人员根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必
要的评估程序，对湖州鑫远投资有限公司的股东全部权益价值进行了评估。
本次评估采用的价值类型为市场价值，并选用资产基础法进行评估。根据以
上评估工作，得出如下评估结论：
1.资产基础法评估结果
截至评估基准日，湖州鑫远投资有限公司资产账面值为 6,816.70 万元，评
估值为 6,816.90 万元，增值额为 0.20 万元，增值率为 0.0029 %；负债账面值为
6.66 万元，评估值为 6.66 万元，无增值；所有者权益账面值为 6,810.04 万元，
评估值为 6,810.24 万元，增值额为 0.20 万元，增值率为 0.0029%。资产评估结
果汇总表如下：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 1 6,814.91 6,814.91 0.00 0.00
非流动资产 2 1.79 1.99 0.20 10.88
长期股权投资 3 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 1.79 1.99 0.20 10.88
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
无形资产 7 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权 8 0.00 0.00 0.00
其他资产 9 0.00 0.00 0.00
资产总计 10 6,816.70 6,816.90 0.20 0.0029
流动负债 11 6.66 6.66 0.00 0.00
非流动负债 12 0.00 0.00 0.00
负债合计 13 6.66 6.66 0.00 0.00
所有者权益 14 6,810.04 6,810.24 0.20 0.0029
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
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湖南鑫远投资集团股权评估项目评估说明附件二
本次评估采用资产基础法对湖州鑫远投资有限公司股东全部权益价值进
行评估，所有者权益账面值为 6,810.04 万元，评估值为 6,810.24 万元，增值额
为 0.20 万元，增值率为 0.0029%。评估值与账面价值相比较发生变动的科目为
固定资产，评估值与账面价值比较变动情况及原因如下：
1.固定资产-电子设备评估原值减值的主要原因是：电子设备价格整体呈
下降趋势，导致评估减值。
2.固定资产-电子设备评估净值增值的主要原因是：企业电子设备折旧年
限低于评估采用的经济使用年限，导致评估净值增值。
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