湖南鑫远投资集团限公司
2015 年 12 月、2016 年度
合并盈利预测审核报告
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盈利预测审核报告
合并盈利预测报告 1-39
信永中和会计师事务所 北京市东城区朝阳门北大街 联系电话: +86(010)6554 2288
8 号富华大厦 A 座 9 层 telephone: +86(010)6554 2288
9/F, Block A, Fu Hua Mansion ,
ShineWing N o.8, Chao yang men Bei daj ie ,
Dongcheng District, Beijing, 传真: +86(010)6554 7190
certified public accountants 100027, P.R.China facsimile: +86(010)6554 7190
盈利预测审核报告
XYZH/2016CSA20044
湖南鑫远投资集团有限公司：
我们审核了后附的湖南鑫远投资集团有限公司（以下简称鑫远集团）编制的 2015
年 12 月、2016 年度的合并盈利预测报告。我们的审核依据是《中国注册会计师其他鉴证
业务准则第 3111 号——预测性财务信息的审核》。鑫远集团管理层对该盈利预测报告及其
所依据的各项假设负责，这些假设已在盈利预测报告中进行了披露。
根据我们对支持这些假设的证据的审核，我们没有注意到任何事项使我们认为这些
假设没有为盈利预测提供合理基础。而且，我们认为，该盈利预测报告是在这些假设的基
础上恰当编制的，并按照盈利预测报告编制基础的规定进行了列报。
由于预期事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，实际结果可能与盈利
预测性财务信息存在差异。
本审核报告仅供兰州黄河企业股份有限公司向中国证券监督管理委员会为申请并购
重组鑫远集团使用，未经本事务所书面同意，不应用于其他任何目的。
信永中和会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
中国注册会计师：
中国 北京 二〇一六年一月二十五日
湖南鑫远投资集团有限公司合并盈利预测报告
2015 年 12 月和 2016 年度
（本合并盈利预测报告除特别注明外，均以人民币元列示）
湖南鑫远投资集团有限公司
2015年12月及2016年度合并盈利预测报告
重要提示：本合并盈利预测报告是湖南鑫远投资集团有限公司（以下简称“本公司”）
管理层在最佳估计假设的基础上编制的，但所依据的各种假设具有不确定性，投资者进行
投资决策时应谨慎使用，不应过分依赖该项资料。
一、合并盈利预测报告的编制基础
1、公司的基本情况
湖南鑫远投资集团有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）成立于 2001 年 3 月
27 日，经湖南省工商行政管理局办理工商登记，取得 914300007074416863 号企业法人
营业执照，注册资本经历次变更后，截至 2015 年 11 月 30 日为人民币 29,500.00 万元，
法定代表人：谭岳鑫，注册地址：长沙市天心区湘府西路 31 号尚玺苑 20 栋 10 楼。
本公司属房地产行业，主要从事房地产开发业务。经营范围主要为：以自有资产进行
城市基础设施建设、高科技产业、房地产的投资（不得从事吸收存款、集资收款、受托贷
款、发行票据、发放贷款等国家金融监管及财政信用业务）；房地产开发、经营；自有物
业的租赁；酒店管理；（下列项目限分支机构凭许可证经营）住宿、餐饮、会议接待、酒
店停车场、游泳、健身、美容、美发、足浴、棋牌、茶座、洗衣、保洁、票务、传真服务；
打字复印；设备及场地租赁；酒店管理及人才培训；卷烟、雪茄烟零售；预包装食品零售
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
本公司控股股东为湖南昱成投资有限公司，最终控制方为自然人谭岳鑫。
2、合并盈利预测报告的编制基础
（1）本合并盈利预测报告系为兰州黄河企业股份有限公司向中国证券监督管理委员
会申请并购重组本公司之目的编制。
（2）本合并盈利预测报告是以本公司 2014 年度及 2015 年 1-11 月已实现经营业绩
为基础，结合本公司 2016 年度的生产经营计划、营销计划、投资计划及融资计划，依照
本报告所述之编制基础和各项假设，按重要性原则编制而成。
（3）本合并盈利预测报告的合并范围包括本公司及详列于本报告六所述的各子公司。
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（本合并盈利预测报告除特别注明外，均以人民币元列示）
（4）本合并盈利预测报告系按本报告四所述会计政策和会计估计进行编制，所采用
的会计政策和会计估计在重大方面与本公司编制 2014 年度、2015 年 1-11 月财务报表时
所采用的会计政策和会计估计一致。
二、合并盈利预测报告基本假设
根据本公司所在的地区及时期的社会政治、经济形势及预测期间的内外部经济环境
和经营条件，以及本公司所在行业的特征，作为以下方面的基本假设：
1. 预测期内本公司所遵循的所遵循的国家有关法律、法规、部门规章和政策以及本
公司所在地区的社会政治、经济环境不发生重大变化；
2. 预测期内本公司相关会计政策、会计估计不发生重大变化；
3. 预测期内经营所遵循的税收政策和有关税收优惠政策无重大变化；
4. 预测期内本公司业务所处的行业状况无重大变化；
5. 预测期内银行贷款利率和外汇汇率不发生重大变化；
6. 预测期内本公司产品所处的市场状况，特别是国际、国内房地产市场需求及影响
房地产市场需求的相关重要因素无重大变化；
7. 预测期内对公司生产经营有影响的法律法规、行业规定等无重大变化；
8. 预测期内国家统计局发布的居民消费价格指数和工业品出厂价格指数与历史期
间相比没有重大差别；
9. 预测期内本公司的经营计划、营销计划、投资计划不会因外部环境变化而无法如
期实现或发生重大变化；
10. 本公司及所属合并子公司适用的各种税项在预测期间，其征收基础、计算方法及
税率，不会有重大改变；
11. 本公司的经营活动在预测期间内不会因人力缺乏、资源短缺或成本严重变动而受
到不利影响；
12. 预测期内，公司架构无重大变化；
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13. 预测期间内，不会发生其他重大资产交易；
14. 预测期内本公司无其他不可抗力因素及不可预测因素对本公司造成重大影响。
15. 本公司能依照签约合同并按经营计划顺利开发及销售产品；
16. 本公司现时产品的销售价格不会受到有关部门的限制；材料供应市场不发生重大
变化。
17. 本公司所开发的房地产项目均能按相关合同约定完工或及时履行；
18. 本公司未考虑因无法预计的事项造成大规模退房、退租的情形；
19. 假设公司经营业务所涉及地区的房地产市场销售、租赁价格不会发生重大波动；
三、合并盈利预测表
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2014 年度 2015 年度 2016 年度
项目 实现数 1-11 月 12 月 预测数
合计
实现数 未审数
一、营业总收入 1,449,698,046.02 1,305,670,352.41 61,783,299.79 1,367,453,652.20 1,942,866,759.71
其中：营业收入 1,449,698,046.02 1,305,670,352.41 61,783,299.79 1,367,453,652.20 1,942,866,759.71
二、营业总成本 1,203,080,082.08 1,141,408,975.38 65,165,072.55 1,206,574,047.93 1,606,433,431.71
其中：营业成本 853,217,875.08 830,182,966.98 40,995,096.95 871,178,063.93 1,130,298,579.67
营业税金及附加 170,779,287.57 133,923,813.87 4,901,044.25 138,824,858.12 225,748,087.73
销售费用 46,060,989.52 38,869,960.03 3,805,333.59 42,675,293.62 59,038,565.48
管理费用 98,834,326.56 97,658,742.46 9,027,174.58 106,685,917.04 118,506,410.27
财务费用 25,921,940.81 33,070,421.76 4,426,430.38 37,496,852.14 57,200,350.12
资产减值损失 8,265,662.54 7,703,070.28 2,009,992.80 9,713,063.08 15,641,438.44
加：公允价值变动收益(损失以"-"号填列) -
投资收益(损失以"-"号填列) 8,300,022.35 7,522,126.32 - 7,522,126.32 -
三、营业利润(亏损以"-"号填列) 254,917,986.29 171,783,503.35 -3,381,772.76 168,401,730.59 336,433,328.00
加：营业外收入 4,244,503.03 17,659,194.96 1,091,350.67 18,750,545.63 8,612,750.10
减：营业外支出 752,992.43 13,534,066.94 50.00 13,534,116.94 -
四、利润总额(亏损总额以"-"号填列) 258,409,496.89 175,908,631.37 -2,290,472.09 173,618,159.28 345,046,078.10
减：所得税费用 63,404,747.34 58,541,166.49 -611,407.08 57,929,759.41 84,337,365.04
五、净利润(净亏损以"-"号填列) 195,004,749.55 117,367,464.88 -1,679,065.01 115,688,399.87 260,708,713.06
归属于母公司股东的净利润 195,004,749.55 117,367,464.88 -1,679,065.01 115,688,399.87 260,708,713.06
少数股东损益 -
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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四、重要会计政策及会计估计
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状
况、经营成果和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
3. 营业周期
本公司以 12 个月作为一个营业周期，并以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准
的。
4. 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方
在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价
值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公
允价值计量。合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金
资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中发生的各项直
接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易的成本之
和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；
合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各
项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价的非现金资产或发行的权益性证
券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产
公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。
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6. 合并财务报表的编制方法
本公司将所有控制的子公司纳入合并财务报表范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本
公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销。
子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额
中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损益、归属于少
数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合
并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后
形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报
表时，视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以
不早于本公司和被合并方同处于最终控制方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资
产、负债并入本公司合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的净资产在比较报表中调
整所有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算，本公司在达
到合并之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本公司和被合并方处于同一方最终控
制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他净资产变动，应分别冲
减比较报表期间的期初留存收益和当期损益。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本公司取得控制权之日
起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或
有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并
报表时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新
计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有的被购
买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配外的
其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方重新计量设定受益计
划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表
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中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资
产份额之间的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表
时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价
与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始
持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。与
原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益 。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司
股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公
司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资
对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控
制权时一并转入丧失控制权当期的投资损益。
7. 现金及现金等价物
本公司现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金
等价物指持有期限不超过 3 个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小
的投资。
8. 外币业务和外币财务报表折算
（1）外币交易
本公司外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。于资产负债表
日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为
购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额按资本化的原则
处理外，直接计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类
项目除“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采
用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益项目中
列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现
金流量表中单独列示。
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9. 金融资产和金融负债
本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产
1）金融资产分类、确认依据和计量方法
本公司按投资目的和经济实质对拥有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产、持有至到期投资、应收款项及可供出售金融资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和在初始确认
时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。本公司将满足下列条件之一的
金融资产归类为交易性金融资产：取得该金融资产的目的是为了在短期内出售；属于进行集
中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明公司近期采用短期获利方式对该
组合进行管理；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保
合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩
并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。本公司将只有符合下列条件之一的金融工
具，才可在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：该指定可
以消除或明显减少由于该金融工具的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量
方面不一致的情况；公司风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融工具组合以公
允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告；包含一项或多项嵌入衍生工具的混合
工具，除非嵌入衍生工具对混合工具的现金流量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不
应当从相关混合工具中分拆；包含需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行
单独计量的嵌入衍生工具的混合工具。
应收款项，是指在活跃市场中没有报价，回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。采
用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失，
均计入当期损益。
可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及未被
划分为其他类的金融资产。这类资产中，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量
的权益工具投资以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按成
本进行后续计量；其他存在活跃市场报价或虽没有活跃市场报价但公允价值能够可靠计量
的，按公允价值计量，公允价值变动计入其他综合收益。对于此类金融资产采用公允价值进
行后续计量，除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允
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价值变动直接计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变动累
计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利息，以及被投
资单位宣告发放的与可供出售权益工具投资相关的现金股利，作为投资收益计入当期损益。
对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按成本计量。
2）金融资产转移的确认依据和计量方法
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利
终止；②该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转
入方； ③该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所
有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金
融资产控制的，则按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有
关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值，与因转移而收
到的对价及原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确
认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对
价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和，与分摊的前
述账面金额的差额计入当期损益。
3）金融资产减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对其他
金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准
备。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信
用损失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢
复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
当可供出售金融资产发生减值，原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损
失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公允价值
上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回并计入当
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期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值上升直接计入所有者权
益。
（2）金融负债
1）金融负债分类、确认依据和计量方法
本公司的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债和其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。按照公允价值进行后续计量，公
允价值变动形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
其他金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
2）金融负债终止确认条件
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部
分。公司与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债
与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
公司对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现存金融负债或其
一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确认部分的账面价值与
支付的对价之间的差额，计入当期损益。
（3）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
本公司以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场的，以
最有利市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并且有足够可利
用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入值分为三个层次，即第一层
次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入
值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值是相
关资产或负债的不可观察输入值。本公司优先使用第一层次输入值，最后再使用第三层次输
入值。公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重大意义的输入值所
属的最低层次决定。
10. 应收款项坏账准备
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本公司将下列情形作为应收款项坏账损失确认标准：债务单位撤销、破产、资不抵债、
现金流量严重不足、发生严重自然灾害等导致停产而在可预见的时间内无法偿付债务等；债
务单位逾期未履行偿债义务超过 3 年；其他确凿证据表明确实无法收回或收回的可能性不大。
对可能发生的坏账损失采用备抵法核算，年末单独或按组合进行减值测试，计提坏账准
备，计入当期损益。对于有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，经本公司按规定程序批
准后作为坏账损失，冲销提取的坏账准备。
（1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
将单项金额超过 500 万元的应收款项视为重大
单项金额重大的判断依据或金额标准
应收款项
单项金额重大并单项计提坏账准备的 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
计提方法 额，计提坏账准备
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
确定组合的依据
账龄组合 以应收款项的账龄为信用风险特征划分组合
关联方组合 集团内部的应收款项
无风险组合 本组合主要包括有确凿证据能够收回的集团外
部的应收款项，如应收政府补贴，押金保证金等
按组合计提坏账准备的计提方法
账龄组合 按账龄分析法计提坏账准备
关联方组合 不计提坏账准备
无风险组合 不计提坏账准备
1）采用账龄分析法的应收款项坏账准备计提比例如下：
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
1 年以内 5.00 5.00
1-2 年 20.00 20.00
2-3 年 50.00 50.00
3 年以上 100.00 100.00
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2）采用其他方法的应收款项坏账准备计提：
关联方组合 不计提坏账准备
无风险组合 不计提坏账准备
（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
单项金额不重大且按照组合计提坏账准备不能
单项计提坏账准备的理由
反映其风险特征的应收款项
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
坏账准备的计提方法
额，计提坏账准备
11. 存货
本公司存货主要包括原材料、开发成本、开发产品等。
存货实行永续盘存制，存货在取得时按实际成本计价；领用或发出存货，采用加权平均
法确定其实际成本。低值易耗品和包装物采用一次转销法进行摊销。
开发成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。
开发用土地按取得时的实际成本入账，在项目开发时，按开发项目建筑面积分摊计入开
发项目的开发成本，不单独计算建筑面积的部分不分摊土地成本。公共配套设施按实际发生
额核算，能够认定到所属开发项目的公共配套设施，直接计入所属开发项目的开发成本；不
能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集，在公共配套设施项目竣工决算时，该
单独归集的开发成本按开发产品销售面积分摊并计入各受益开发项目中去。本公司为开发房
地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产
品完工之后而发生的利息等借款费用计入财务费用。
开发产品按实际开发成本入账，结转开发产品时采用加权平均法核算。
库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，其可变现净值按该存货的估计
售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定；用于生产而持有的材料存货，其可变现
净值按所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相
关税费后的金额确定。
对于开发产品，按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合本公司已售产品的售价及开发
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产品的层次、朝向、房型等因素，确定预计的售价扣除相关费用及税费后确定可变现净值，
对其计提跌价准备。对开发成本，按照拟开发完工的产品的预计售价扣除至完工可交付状态
时尚需发生的成本、费用和相关税费后的金额确定可变现净值，对其计提跌价准备。
12. 长期股权投资
本公司长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投资。
本公司对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排
相关活动的政策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20％（含）以上但低于 50％的表决权时，
通常认为对被投资单位具有重大影响。持有被投资单位 20%以下表决权的，还需要综合考虑
在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表、或参与被投资单位财务和经营政策制定
过程、或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人员、或向被投资单位
提供关键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。
对被投资单位形成控制的，为本公司的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长期
股权投资，在合并日按照取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作
为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账面价值为负数的，长期股权
投资成本按零确定。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得
控制权的报告期，补充披露在母公司财务报表中的长期股权投资的处理方法。例如：通过多
次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一揽子交易的，本
公司将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，在合并日，
根据合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期
股权投资的的初始投资成本。初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并
日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，
冲减留存收益。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取
得控制权的报告期，补充披露在母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法。例如：通
过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一揽子交易
的，本公司将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，按照
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原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
购买日之前持有的股权采用权益法核算的，原权益法核算的相关其他综合收益暂不做调整，
在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购
买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价值核算的，原计入其他综合收益的累
计公允价值变动在合并日转入当期投资损益。
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实
际支付的购买价款作为投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性
证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价
值作为投资成本。
本公司对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。
后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成本额
公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的
现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被他投资单位所有者权益的变动相应调
整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以
取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本公司的会计政策及会计
期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资
企业的部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权益
法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权
益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期投资损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩
余股权改按可供出售金融资产核算，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与
账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
处理。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资
单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差
额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余
股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按可供出售金融资产的有关规定
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进行会计处理，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之
日的公允价值与账面价值间的差额计入当期投资损益。
本公司对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交易
分别进行会计处理。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的
交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置的股权对应的长
期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控
制权的当期损益。
13. 投资性房地产
本公司投资性房地产包括土地使用权及房屋建筑物。采用成本模式计量。
本公司投资性房地产采用平均年限法计提折旧或摊销。各类投资性房地产的预计使用寿
命、净残值率及年折旧(摊销)率如下：
类别 折旧年限（年） 预计残值率（%） 年折旧率（%）
土地使用权 40 2.50
房屋建筑物 20 2 4.90
14. 固定资产
本公司固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而
持有的，使用年限超过一年，单位价值超过 5000 元的有形资产。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本公司、且其成本能够可靠计量时予以确
认。本公司固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、办公设备等。
除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本公司对所有固定资产
计提折旧。计提折旧时采用平均年限法。本公司固定资产的分类折旧年限、预计净残值率、
折旧率如下：
序号 类别 折旧年限(年) 预计残值率(%) 年折旧率(%)
1 房屋及建筑物 20 2 4.90
2 机器设备 5-10 5 9.50-19.00
3 运输设备 4-5 0-5 19.00-25.00
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序号 类别 折旧年限(年) 预计残值率(%) 年折旧率(%)
4 办公设备 3-5 0-5 19.00-33.33
5 其他设备 3-5 5 19.00-31.67
本公司于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，
如发生改变，则作为会计估计变更处理。
15. 在建工程
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估
计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值
差异进行调整。
16. 借款费用
发生的可直接归属于需要经过 1 年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可
销售状态的存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预
定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符
合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，其后发生的借款费用计
入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时
间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入
或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本
化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
17. 无形资产
本公司无形资产包括软件，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按实际
支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约
定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。
无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分
期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形
资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变
更处理。
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在每个会计期间，本公司对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核。
18. 长期资产减值
本公司于每一资产负债表日对长期股权投资、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无
形资产等项目进行检查，当存在下列迹象时，表明资产可能发生了减值，本公司将进行减值
测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每期末均进行减值测
试。难以对单项资产的可收回金额进行测试的，以该资产所属的资产组或资产组组合为基础
测试。资产的可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流
量的现值两者之间的较高者。
减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上述资
产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
出现减值的迹象如下：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计
的下跌；
（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在
近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；
（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计
未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；
（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创
造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；
（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
19. 长期待摊费用
本公司的长期待摊费用包括开办费和临时建筑物费用。该等费用在受益期内平均摊销，
如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转
入当期损益。开办费的摊销年限为 1 年，临时建筑物的摊销年限为 7 年。
20. 职工薪酬
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本公司的职工薪酬是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形
式的报酬或补偿，包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公司提供
给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
（1）短期薪酬，是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需
要全部予以支付的职工薪酬，因解除与职工的劳动关系给予的补偿除外。本公司的短期薪酬
具体包括：职工工资、奖金、津贴和补贴， 职工福利费，医疗保险费、工伤保险费和生育
保险费等社会保险费，住房公积金，工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤，短期利润分
享计划，非货币性福利以及其他短期薪酬。
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的的短期薪酬确认为负债，并根据职工
提供服务的受益对象计入当期损益或相关资产成本。短期薪酬为非货币性福利的，按照公允
价值计量。
（2）离职后福利，是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与本公司解除劳
动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，属于短期薪酬和辞退福利的除外。
本公司的设定提存计划，是指按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保
险以及企业年金等，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例
计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职
工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。设定受益计划义务现值减去设定受益
计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益
计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划
净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内
支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上
的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损
益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收
益，并且在后续会计期间不转回至损益。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差
额，确认结算利得或损失。
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（3）辞退福利，是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为
鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿。对于职工虽然没有与本公司解除劳动合同，但未
来不再为本公司提供服务，不能为本公司带来经济利益，本公司承诺提供实质上具有辞退福
利性质的经济补偿的，如发生“内退”的情况，在其正式退休日期之前应当比照辞退福利处理，
在其正式退休日期之后，按照离职后福利处理。
本公司向职工提供辞退福利的，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建
议所提供的辞退福利时、本公司确认涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时两者孰早
日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
对于辞退福利预期在年度报告期间期末后十二个月内不能完全支付的辞退福利，实质性
辞退工作在一年内实施完毕但补偿款项超过一年支付的辞退计划，本公司选择恰当的折现
率，以折现后的金额计量应计人当期损益的辞退福利金额。
（4）其他长期职工福利，是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪
酬，包括长期带薪缺勤、长期残疾福利、长期利润分享计划等。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划
的有关规定进行会计处理。本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定受益计划条件
的，本公司按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。
在报告期末，本公司将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：服务成
本；其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；重新计量其他长期职工福利净负债或净
资产所产生的变动。 总净额计人当期损益或相关资产成本。
21. 预计负债
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、恢复性大修义务
等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本公司将其确认为负债：该义务是本公司承担
的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或
有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相
关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行
复核，如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
22. 收入确认原则和计量方法
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本公司的营业收入主要包括销售商品收入、提供劳务收入、让渡资产使用权收入、污水
和再生水处理服务费收入、与 BOT 业务相关的收入。
（1）销售商品收入
本公司在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方、本公司既没有保留通常与
所有权相联系的继续管理权、也没有对已售出的商品实施有效控制、收入的金额能够可靠地
计量、相关的经济利益很可能流入企业、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，
确认销售商品收入的实现。
根据以上商品销售收入确认原则，本公司确认房地产销售收入必须同时满足以下四个条
件：
a）房地产项目完工，并完成竣工验收；
b）已签订销售合同；
c）已收取全额房款；
d）向业主发出入伙通知或公告后，已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日届满；
（2）提供劳务收入
本公司在劳务总收入和总成本能够可靠地计量、与劳务相关的经济利益很可能流入本公
司、劳务的完成进度能够可靠地确定时，确认劳务收入的实现。在资产负债表日，提供劳务
交易的结果能够可靠估计的，按完工百分比法确认相关的劳务收入；提供劳务交易结果不能
够可靠估计、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按已经发生的能够得到补偿的劳务
成本金额确认提供劳务收入，并结转已经发生的劳务成本；提供劳务交易结果不能够可靠估
计、已经发生的劳务成本预计全部不能得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，
不确认提供劳务收入。
（3）确认让渡资产使用权收入
与交易相关的经济利益很可能流入本公司、收入的金额能够可靠地计量时，确认让渡资
产使用权收入的实现。
（4）污水处理服务收入
根据本公司本期实际处理并经当地政府授权部门确认的污水处理量以及约定的污水处
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理收费标准，在扣除回收金融资产本息额后确认收入。
（5）与 BOT 业务相关收入
1）建造期间，本公司对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第 15 号—建造合同》
确认相关的收入和费用。基础设施建成后，按照《企业会计准则第 14 号—收入》确认与后
续经营服务相关的收入。建造合同收入按照收取或应收对价的公允价值计量，并分别以下情
况在确认收入的同时，确认金融资产或无形资产：
a）合同规定基础设施建成后的一定期间内，本公司可以无条件地自合同授予方收取确
定金额的货币资金或其他金融资产的；或在本公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的
情况下，合同授予方按照合同规定负责将有关差价补偿给本公司的，在确认收入的同时确认
金融资产，并按照《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的规定处理。
b）合同规定本公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利向获取服务
的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权利，本公司
在确认收入的同时确认无形资产。
建造过程如发生借款利息，按照《企业会计准则第 17 号—借款费用》的规定处理。
2）本公司未提供实际建造服务，将基础设施建造发包给其他方的，不确认建造服务收
入，按照建造过程中支付的工程价款等考虑合同规定，分别确认为金融资产或无形资产。
23. 政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。政府补助在本公司能
够满足其所附的条件以及能够收到时予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的
补助，或对期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政
扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允
价值不能可靠取得的，按照名义金额(1 元)计量。
本公司的政府补助区分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。其中，与资
产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府文件中未
明确规定补助对象，本公司按照上述区分原则进行判断。
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与资产相关的政府补助确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配计入当期损
益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并
在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期
损益。
24. 递延所得税资产和递延所得税负债
本公司递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的
差额（暂时性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵
扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应
的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业
合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资
产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回
该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税
所得额为限，确认递延所得税资产。
25. 重要会计政策和会计估计变更
本公司无重要会计政策和会计估计变更说明。
五、税项
1. 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 增值税应税收入 17%
营业税 营业税应税收入 5%
土地增值税 转让房地产所取得的增值额 注1
城市维护建设税 应纳流转税税额 7%
教育费附加 应纳流转税税额 3%
企业所得税 应纳税所得额 12.5%、25%
注 1：土地增值税按税法规定实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额 50%
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2015 年 12 月和 2016 年度
（本合并盈利预测报告除特别注明外，均以人民币元列示）
的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，
税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为
50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%；普通标准住宅项目，增值额未
超过扣除项目金额 20%的免征土地增值税。
公司在未达到国家税务总局国税发[2006]187 号文件《关于房地产开发企业土地增值税
清算管理有关问题的通知》规定的清算条件前，按照企业所在地税务机关规定的预征率预缴
土地增值税，其中：普通住宅 1.5%，非普通住宅 2%，商铺 3%，车位 2%。
2. 税收优惠
（1）根据财政部和国家税务总局财税[2008]156 号文件《关于资源综合利用及其他产品
增值税政策的通知》，2015 年 6 月 30 日前公司污水处理服务费收入免征增值税。
根据财政部和国家税务总局财税[2015]78 号文件《关于印发<资源综合利用产品和劳务
增值税优惠目录>的通知》，自 2015 年 7 月 1 日起，公司污水处理服务费收入适用增值税即
征即退政策，退税比例为 70%。
（2）根据《企业所得税法》以及国税发 [2009]80 号文件的相关规定，鑫远水务 2009
年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日期间免征企业所得税，2012 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月
31 日期间减半征收企业所得税。
（3）根据《企业所得税法》第三十四条的规定，企业购置用于环境保护、节能节水、
安全生产等专用设备的投资额，可以按一定比例实行税额抵免，鑫远水务享受专用设备投资
的 10%抵免企业所得税应纳税额的税收优惠，优惠期限自 2009 年 1 月至 2013 年 12 月。
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六、合并盈利预测报告的合并范围
注册资本 2015 年 11 月
是否合
序号 公司名称 公司类型 注册地 业务性质 经营范围 30 日
万元 并报表
持股比例
自来水厂的投资；凭本企业有
1 湖南鑫远水务有限公司 有限公司 长沙 水厂投资 10,292.00 效 资 质 从 事 甲 级 生 活 污 水 处 100.00% 是
理、临时工业废水处理。
酒店管理；文化活动的策划；
企业管理咨询(涉及行政许可经
2 湖南鑫远酒店管理有限公司 有限公司 长沙 酒店管理 200.00 100.00% 是
营的凭许可证经营)；以下经营
范围限分公司经营：餐饮
实业投资，自有资产管理，房
3 湖州鑫远投资有限公司 有限公司 湖州 投资 19,663.00 地产开发、经营，自有房屋租 100.00% 是
赁
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七、合并盈利预测表主要项目说明
1、营业收入
（1）明细情况
2015 年度
2014 年度 2016 年度
项目 1-11 月 12 月
实现数 合计 预测数
实现数 未审数
主营业务收入 1,423,455,106.37 1,275,520,967.99 58,814,745.85 1,334,335,713.84 1,914,671,413.43
其他业务收入 26,242,939.65 30,149,384.42 2,968,553.94 33,117,938.36 28,195,346.28
合计 1,449,698,046.02 1,305,670,352.41 61,783,299.79 1,367,453,652.20 1,942,866,759.71
主营业务收入包含房地产开发与经营收入、酒店经营收入、污水处理收入。
其他营业收入为自持物业租金收入。
（2）主营业务-按行业分类
2015 年度
2014 年度 2016 年度
项目 1-11 月 12 月
实现数 合计 预测数
实现数 未审数
房地产开发与经营 1,333,633,431.00 1,195,185,278.00 51,121,138.00 1,246,306,416.00 1,826,104,172.26
酒店经营 61,002,790.63 57,956,296.15 6,140,185.66 64,096,481.81 68,903,808.46
污水处理 28,818,884.74 22,379,393.84 1,553,422.19 23,932,816.03 19,663,432.71
合计 1,423,455,106.37 1,275,520,967.99 58,814,745.85 1,334,335,713.84 1,914,671,413.43
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（3）房地产开发-按产品分类
2014 年度 2015 年度 2016 年度
实现数 1-11 月 12 月 预测数
项目 销售收入
面积 单价 面积 单价 销售收入 销售收入 面积 单价
销售收入 合计 销售收入
（平米） （元/平米） （平米） （元/平米） 实现数 未审数 （平米） （元/平米）
商用物业销售 2,241.15 15,686.47 35,155,733.00 3,222.45 26,564.62 81,801,952.00 3,801,200.00 85,603,152.00 55,801.08 11,534.50 643,637,539.02
民用住宅及配
204,710.83 6,342.98 1,298,477,698.00 207,859.53 5,584.08 1,113,383,326.00 47,319,938.00 1,160,703,264.00 212,867.58 5,554.94 1,182,466,633.24
套物业销售
合计 206,951.98 6,444.17 1,333,633,431.00 211,081.98 5,904.37 1,195,185,278.00 51,121,138.00 1,246,306,416.00 268,668.66 6,796.86 1,826,104,172.26
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（本合并盈利预测报告除特别注明外，均以人民币元列示）
（4）房地产开发-按区域分类
2015 年度
2014 年度 2016 年度
项目 1-11 月 12 月
实现数 合计 预测数
实现数 未审数
华中 1,333,633,431.00 1,195,185,278.00 51,121,138.00 1,246,306,416.00 1,826,104,172.26
合计 1,333,633,431.00 1,195,185,278.00 51,121,138.00 1,246,306,416.00 1,826,104,172.26
（5）其他说明
房地产开发与经营：
1）公司在可预测期内的主要收入来源为东苑一期、东苑二期、国际一期、华城一期、
华城二期、逸园、文苑一期、文苑二期一批(7、8、10、12 栋)、文苑二期二批(11、13 栋)、
尚苑一期(8-9、12-13、16-17、20-21 栋)、尚苑二期(10-11、14-15、18 栋)、和城一期一
二批(5、7-18 栋)、和城一期三批(19-26 栋)、融城广场一期、文苑二期三批（14-16 栋）、
尚苑三期（1-7 栋）、杰作房产销售，其中：预测期内竣工的楼盘为尚苑二期（10-11、14-15、
18 栋）、尚苑三期（1-7 栋）、融城广场一期、文苑二期三批（14-16 栋）；
2）销售单价预测：公司根据楼盘项目周边已开盘的可比楼盘目前销售价格，结合各地
区房地产市场环境进行分析，按照楼盘项目的类型分住宅、商业等分别测算确定销售平均价
格；
3）销售面积预测：公司根据项目规划建筑面积及项目建设周期和工程进度，测算预测
期内可销售面积；
4）销售金额预测：公司将预测期内可销售面积与预测期内销售平均单价相乘即得预测
期内销售金额，其中已签约部分直接采用合同收入作为销售金额。
5）公司营业收入 2016 年预测数较 2015 年增加 575,413,107.51 元，增长 42.08%；
主要为公司房地产开发收入增加，增加金额为 579,797,756.26 元，在销售面积上，2016 年
预测结转销售面积较 2015 年度增加 57,586.68 平米，增长 27.28%。在价格上，2016 年
预测结转项目销售均价 6,796.86 元/平米，较 2015 年 5,904.37 元/平米上涨 892.49 元/平
米，涨幅 15.12%，主要原因是 2016 年结转收入的产品类别中商用物业销售面积所占比重
提升所致，商用物业的销售单价一般高于住宅销售单价。
酒店经营：
1）公司根据酒店的房间数量乘以天数确定可供出租房源量。
2）公司根据酒店历史年度的入住率水平，结合湖南省长沙市的市场需求情况预测客房
入住率。
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（本合并盈利预测报告除特别注明外，均以人民币元列示）
3）公司根据酒店历史经营情况及酒店的市场定位及长沙市同类型酒店的房价水平，预
测不同房型的价格。
酒店餐饮收入公司根据用餐人数及人均消费进行预测。
污水处理：
1）污水处理服务收入
根据本公司本期实际处理并经当地政府授权部门确认的污水处理量以及约定的污水处
理收费标准，在扣除回收金融资产本息额后确认收入。
2）与 BOT 业务相关收入
建造期间，本公司对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第 15 号—建造合同》确
认相关的收入和费用。基础设施建成后，按照《企业会计准则第 14 号—收入》确认与后续
经营服务相关的收入。建造合同收入按照收取或应收对价的公允价值计量，并分别以下情况
在确认收入的同时，确认金融资产或无形资产：
a）合同规定基础设施建成后的一定期间内，本公司可以无条件地自合同授予方收取确
定金额的货币资金或其他金融资产的；或在本公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的
情况下，合同授予方按照合同规定负责将有关差价补偿给本公司的，在确认收入的同时确认
金融资产，并按照《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的规定处理。
b）合同规定本公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利向获取服务
的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权利，本公司
在确认收入的同时确认无形资产。
建造过程如发生借款利息，按照《企业会计准则第 17 号—借款费用》的规定处理。
本公司未提供实际建造服务，将基础设施建造发包给其他方的，不确认建造服务收入，
按照建造过程中支付的工程价款等考虑合同规定，分别确认为金融资产或无形资产。
2、营业成本
（1）明细情况
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2015 年 12 月和 2016 年度
（本合并盈利预测报告除特别注明外，均以人民币元列示）
2015 年度
2014 年度 2016 年度
项目 1-11 月 12 月
实现数 合计 预测数
实现数 未审数
主营业务成本 836,936,099.33 812,121,043.83 40,451,608.75 852,572,652.58 1,118,813,601.61
其他业务成本 16,281,775.75 18,061,923.15 543,488.20 18,605,411.35 11,484,978.06
合计 853,217,875.08 830,182,966.98 40,995,096.95 871,178,063.93 1,130,298,579.67
（2）主营业务-按行业分类
2015 年度
2014 年度 2016 年度
项目 1-11 月 12 月
实现数 合计 预测数
实现数 未审数
房地产开发与经营 814,814,529.42 792,939,583.37 38,353,838.68 831,293,422.05 1,092,761,128.83
酒店经营 8,209,615.32 6,872,852.89 1,045,464.90 7,918,317.79 10,627,737.64
污水处理 13,911,954.59 12,308,607.57 1,052,305.17 13,360,912.74 15,424,735.14
合计 836,936,099.33 812,121,043.83 40,451,608.75 852,572,652.58 1,118,813,601.61
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2015 年 12 月和 2016 年度
（本合并盈利预测报告除特别注明外，均以人民币元列示）
（3）房地产开发-按产品分类
2014 年度 2015 年度 2016 年度
实现数 1-11 月 12 月 预测数
项目 销售成本
面积 单方成本 面积 单方成本 合计 面积 单方成本
销售成本 实现数 未审数 销售成本
（平米） （元/平米） （平米） （元/平米） （平米） （元/平米）
商用物业销售 2,241.15 4,364.32 9,781,090.90 3,222.45 6,963.99 18,427,550.12 4,013,568.52 22,441,118.64 55,801.08 5,118.33 285,608,143.71
民用住宅及配
204,710.83 3,932.54 805,033,438.52 207,859.53 3,891.34 774,512,033.25 34,340,270.16 808,852,303.41 212,867.58 3,791.81 807,152,985.12
套物业销售
合计 206,951.98 3,937.22 814,814,529.42 211,081.98 3,938.25 792,939,583.37 38,353,838.68 831,293,422.05 268,668.66 4,067.32 1,092,761,128.83
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2015 年 12 月和 2016 年度
（本合并盈利预测报告除特别注明外，均以人民币元列示）
（4）房地产开发-按地区分类
2015 年度
2014 年度 2016 年度
项目 1-11 月 12 月
实现数 合计 预测数
实现数 未审数
华中 814,814,529.42 792,939,583.37 38,353,838.68 831,293,422.05 1,092,761,128.83
合计 814,814,529.42 792,939,583.37 38,353,838.68 831,293,422.05 1,092,761,128.83
（5）其他说明
1）房地产开发与经营：
公司根据项目开发方案、项目开发总成本、项目成本单价及预测销售收入的销售面积结
转营业成本。
公司营业成本 2016 年预测数较 2015 年增加 259,120,515.74 元，增长 29.74%；主要
是公司结转销售面积增长导致营业成本增加，2016 年结转项目平均单方成本 4,076.24 元/
平米，较 2015 年的 3,938.25 元/平米增加 137.99 元/平米，增幅 3.50%。
公司开发的项目土地成本变化不大，因此公司房地产开发与经营的单位成本变化较小，
2016 年预测的单位成本较 2015 年略有减少系公司之前的消防车位没有分摊成本，预测时不
好区分消防车位及非消防车位，因此消防车位也分摊了成本。
2）污水处理：
公司历史年度营业成本主要包括人工成本、材料费、间接费用、检测费、折旧。
职工薪酬按照职工人数及工资水平，并考虑未来用工需求及工资增长预测。
固定资产折旧根据公司的固定资产总额和折旧政策，考虑未来资产的增加进行测算。
无形资产摊销根据公司未来无形资产的增减变化以及公司制定的摊销政策测算。
材料费、间接费用、检测费等占营业收入的比例较均衡，预测期间结合历史年度营业成
本占营业收入的平均比例进行预测。
2）酒店经营：
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2015 年 12 月和 2016 年度
（本合并盈利预测报告除特别注明外，均以人民币元列示）
公司酒店服务成本主要由餐饮成本、客房成本组成，历史年度餐饮成本占餐饮收入的比
率在 35%左右，餐饮成本的预测根据历史年度餐饮成本占餐饮收入比率的平均值对其预测；
客房成本则根据历史年度的水平进行预测。
3、营业税金及附加
2015 年度
2014 年度 2016 年度
项目 1-11 月 12 月
实现数 合计 预测数
实现数 未审数
营业税金及附加 170,779,287.57 133,923,813.87 4,901,044.25 138,824,858.12 225,748,087.73
营业税金及附加主要包括营业税、城建税、教育费附加及土地增值税等。公司根据预测
的营业收入、成本，以及适用的税率，计算预测期间的营业税金及附加。土地增值税按《中
华人民共和国土地增值税暂行条例》及湖南省地方税务局（2015 年第 9 号）公告规定的清
算办法预测。
4、销售费用
2015 年度
2014 年度 2016 年度
项目 1-11 月 12 月
实现数 合计 预测数
实现数 未审数
职工薪酬 18,532,332.29 18,081,596.07 1,881,764.73 19,963,360.80 22,460,393.06
广告宣传费 17,500,478.21 10,503,272.52 519,232.53 11,022,505.05 23,394,252.35
物料消耗 5,618,948.06 6,508,913.77 999,123.27 7,508,037.04 7,432,453.50
租赁使用费 254,296.13 247,930.79 6,950.26 254,881.05 135,000.00
折旧摊销费 317,776.80 144,490.97 6,457.87 150,948.84
办公费 294,442.38 278,825.80 10,078.08 288,903.88 101,844.78
其他 3,542,715.65 3,104,930.11 381,726.85 3,486,656.96 5,514,621.79
合计 46,060,989.52 38,869,960.03 3,805,333.59 42,675,293.62 59,038,565.48
公司根据历史年度的费用率水平，结合公司的经营计划等原因对预测期间的销售费用进
行预测。
公司 2015 年度较 2014 年度实际数减少 3,385,695.90 元，减少 7.35%，减少原因主
要系 2015 年的推广形式改变，更多利用互联网、微信等模式，2016 年度预测数较 2015 年
度增加 16,363,271.86 元，增长 38.34%，增长原因主要系销售规模扩大所致。
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2015 年 12 月和 2016 年度
（本合并盈利预测报告除特别注明外，均以人民币元列示）
职工薪酬主要为公司开发项目销售人员的薪酬、福利及提成费用。2016 年销售职工薪
酬较 2015 年度增加 2,497,032.26 元，增长 12.51%，增长原因主要系销售规模扩大增加提
成所致。
广告宣传费主要为公司项目开发过程中发生的广告、推广活动等费用。2016 年广告宣
传费较 2015 年度增加 12,371,747.30 元，增长 112.24%，增长原因系 2015 年度基数较低，
2016 年销售规模扩大，而经济大环境不确定因素增加，公司加大了推广力度以实现整体销
售计划。
5、管理费用
2015 年度
2014 年度 2016 年度
项目 1-11 月 12 月
实现数 合计 预测数
实现数 未审数
职工薪酬 20,086,678.29 26,328,026.07 2,588,702.09 28,916,728.16 33,248,307.15
业务招待费 2,948,189.41 2,950,521.64 362,269.35 3,312,790.99 3,749,074.27
税金 12,052,425.87 17,474,486.56 891,465.75 18,365,952.31 22,626,959.04
折旧摊销费 42,845,067.54 30,615,996.99 2,825,457.44 33,441,454.43 34,172,759.07
差旅费 1,139,736.35 751,602.08 189,882.00 941,484.08 1,032,572.12
维修及保养费 1,451,844.66 2,391,220.18 366,349.06 2,757,569.24 2,970,167.93
咨询费 3,249,438.00 3,705,202.57 296,030.00 4,001,232.57 4,154,461.64
水电费 4,554,206.56 4,195,296.57 267,743.81 4,463,040.38 4,547,719.26
办公费 2,051,941.99 2,039,935.49 49,194.52 2,089,130.01 2,498,722.10
保险费 603,657.57 378,051.36 - 378,051.36 388,971.30
邮电及电讯费 368,888.15 275,265.18 6,538.84 281,804.02 112,338.84
燃料费 1,494,571.89 1,102,518.41 530,815.54 1,633,333.95 1,718,448.48
服务费 3,943,775.30 3,349,463.47 438,372.40 3,787,835.87 3,479,133.60
其他 2,043,904.98 2,101,155.89 214,353.78 2,315,509.67 3,806,775.47
合计 98,834,326.56 97,658,742.46 9,027,174.58 106,685,917.04 118,506,410.27
公司根据历史年度的费用率水平，结合公司的经营计划等原因对预测期间的管理费用进
行预测。
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湖南鑫远投资集团有限公司合并盈利预测报告
2015 年 12 月和 2016 年度
（本合并盈利预测报告除特别注明外，均以人民币元列示）
公司管理费用为日常经营中发生的各项费用支出，包括公司管理人员的薪酬、业务招待
费、税金、折旧摊销费、差旅费、维修及保养费、咨询费、水电费、办公费、保险费、邮电
及电讯费、燃料费、服务费及其他等。其中，职工薪酬根据人员编制和薪资计划进行预测；
折旧摊销费以 2015 年 1-11 月实际发生的折旧费及计划新增的固定资产等因素进行预测；
税金中主要系房产税和土地使用税、印花税等，其中房产税系根据房产原值进行预测，土地
使用税根据土地面积进行预测；其他费用根据公司历年实际发生水平及预测期间变动趋势进
行预测。
公司 2015 年度较 2014 年度实际数增加 7,851,590.48 元，增长 7.94%，2016 年度预测
数较 2015 年度增加 11,820,493.23 元，增长 11.08%，增长原因主要系职工薪酬及税金的增
长所致，其中职工薪酬增加主要系随着本公司业务规模扩大，管理机构更加完善，管理人员
增加，以及考虑物价增长因素进行薪酬调整所致；税金增加主要是 2015 年长沙调整了城镇
土地使用税征收范围与地段等级税额标准的影响，相较 2014 年税额标准上涨较大。
6、财务费用
2015 年度
2014 年度 2016 年度
项目 1-11 月 12 月
实现数 合计 预测数
实现数 未审数
利息支出 51,658,744.80 57,548,320.86 7,335,109.69 64,883,430.55 81,754,130.50
利息收入 26,913,967.60 25,559,547.65 2,985,786.47 28,545,334.12 25,088,338.05
其他 1,177,163.61 1,081,648.55 77,107.16 1,158,755.71 534,557.67
合计 25,921,940.81 33,070,421.76 4,426,430.38 37,496,852.14 57,200,350.12
公司根据 2015 年现有的借款规模、借款用途、借款利率以及 2016 年借款计划对预测
期间的财务费用进行预测。
公司 2015 年度财务费用较 2014 年增加 11,574,911.33 元，增长 44.65%，2016 年财
务费用预测数比 2015 年度增加 19,703,497.98 元，增长 52.55%，主要系公司房地产开发项
目增多，融资规模扩大，且部分融资费用不能通过资本化进入开发成本所致。
7、资产减值损失
2015 年度
2014 年度 2016 年度
项目 1-11 月 12 月
实现数 合计 预测数
实现数 未审数
坏账损失 6,201,670.54 -3,987,191.84 -208,014.33 -4,195,206.17
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湖南鑫远投资集团有限公司合并盈利预测报告
2015 年 12 月和 2016 年度
（本合并盈利预测报告除特别注明外，均以人民币元列示）
2015 年度
2014 年度 2016 年度
项目 1-11 月 12 月
实现数 合计 预测数
实现数 未审数
存货跌价损失 2,063,992.00 10,625,589.43 2,218,007.13 12,843,596.56 15,641,468.44
投资性房地产减值
1,064,672.69 1,064,672.69
损失
合计 8,265,662.54 7,703,070.28 2,009,992.80 9,713,063.08 15,641,468.44
公司根据预计存货成本与可变现净值比较，对存货减值准备进行预测。
8、投资收益及公允值变动收益
2015 年度
2014 年度 2016 年度
项目 1-11 月 12 月
实现数 合计 预测数
实现数 未审数
权益法核算的长期股权投资
8,116,429.20 7,193,226.32 7,193,226.32
收益
可供出售金融资产在持有期
149,500.00 328,900.00 328,900.00
间的投资收益
其他 34,093.15
合计 8,300,022.35 7,522,126.32 7,522,126.32
公司认为投资收益未来不确定性较大，不予预测。
9、营业外收入
2015 年度
2014 年度 2016 年度
项目 1-11 月 12 月
实现数 合计 预测数
实现数 未审数
非流动资产处置利得 51,190.00 24,183.91 24,183.91
其中：固定资产处置利得 51,190.00 24,183.91 24,183.91
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠 81,400.00
政府补助 1,261,136.35 1,057,346.43 2,318,482.78 8,612,750.10
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湖南鑫远投资集团有限公司合并盈利预测报告
2015 年 12 月和 2016 年度
（本合并盈利预测报告除特别注明外，均以人民币元列示）
长沙大道补偿款 3,423,767.93 3,601,490.80 3,601,490.80
融城广场土地征收补偿款 11,593,042.11 11,593,042.11
其他 688,145.10 1,179,341.79 34,004.24 1,213,346.03
合计 4,244,503.03 17,659,194.96 1,091,350.67 18,750,545.63 8,612,750.10
营业外收入主要核算处置非流动资产利得、征收补偿款、增值税退税等；公司对预测期
内较确定的收入即增值税退税收入进行预测，即根据预测期内增值税及退税比例进行预测。
10、营业外支出
2015 年度
2014 年度 2016 年度
项目 1-11 月 12 月
实现数 合计 预测数
实现数 未审数
非流动资产处置损失 156,420.96 64,024.93 64,024.93
其中：固定资产处置损失 156,420.96 64,024.93 64,024.93
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 400,600.00 450,000.00 450,000.00
融城广场土地征收成本 11,593,042.11 11,593,042.11
其他 195,971.47 1,426,999.90 50.00 1,427,049.90
非流动资产处置损失
合计 752,992.43 13,534,066.94 50.00 13,534,116.94
公司认为营业外支出未来不确定性较大，因此不予预测
11、所得税费用
2015 年度
2014 年度 2016 年度
项目 1-11 月 12 月
实现数 合计 预测数
实现数 未审数
所得税费用 63,404,747.34 58,541,166.49 -611,407.08 57,929,759.41 84,337,365.04
合计 63,404,747.34 58,541,166.49 -611,407.08 57,929,759.41 84,337,365.04
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2015 年 12 月和 2016 年度
（本合并盈利预测报告除特别注明外，均以人民币元列示）
公司根据预测的利润总额，按照本公司及所属子公司的企业所得税适用税率及相关优惠
税收政策进行预测。
12、归属于母公司股东的净利润
2015 年度
2014 年度 2016 年度
项目 1-11 月 12 月
实现数 合计 预测数
实现数 未审数
归属于母公司股东的
195,004,749.55 117,367,464.88 -1,679,065.01 115,688,399.87 260,708,713.06
净利润
合计 195,004,749.55 117,367,464.88 -1,679,065.01 115,688,399.87 260,708,713.06
八、影响合并盈利预测实现的主要因素及对策
对本公司预测期间合并盈利预测结果可能产生重大影响的因素及对策主要包括：
（1）政策和宏观调控风险
房地产是资金密集型产业，受国家宏观调控政策的影响较大。近年来，为抑制房价过快
上涨，国家加大了对房地产管理和调控的力度，陆续在产业政策、信贷政策、税收政策方面
出台了一系列限制措施，对房地产业的发展影响较大。包括且不限于对房地产企业在土地取
得、项目开发、速效以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。因此，国家相关房地产宏观
调控政策将对本公司生产经营将产生重大影响。
（2）行业风险
房地产开发周期较长，且存在明显的周期性，与国民经济发展之间存在圈套的关联性，
受国民经济发展周期影响较大。随着我国经济增长速度的趋缓，如果不能正确预测国民经济
发展周期的波动，并针对经济发展周期各个阶段的特点相应调整公司的经营策略和投资行
为，公司的业务和业绩也将存在一定的波动风险。随着消费者购房消费日趋成熟，中央、地
方政府对房地产业发展的宏观调控政策的不断出台和完善。目前，房地产市场由于市场库存
较大，市场由卖方市场转变为买方市场，国家近期对房地产的宏观调控已出库存为主。随着
房地产业进入白银时代，未来市场竞争将日趋激励，一些全国性的大型房企将不断发展壮大，
区域性的小型房企将可能被兼并淘汰，呈现强者恒强的态势。
（3）业务风险
公司属于区域性较强的企业集团，房地产业为集团的核心业务，未来将打造房地产、医
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湖南鑫远投资集团有限公司合并盈利预测报告
2015 年 12 月和 2016 年度
（本合并盈利预测报告除特别注明外，均以人民币元列示）
养、环保三大核心板块。目前，集团的房地产业务集中在湖南省会城市长沙南城，地块相对
集中，为保持集团业务快速增长及分散风险，一方面须快速拓展外地项目；另一方面须加快
推进医养、环保等板块的发展速度。
房地产开发具有周期长，投资大，涉及相关合作行业广的特点，且项目土地的取得制约
因素较多。房地产项目通常需要经过项目论证、土地收购、规划设计、施工、营销、售后服
务等阶段。在上述过程中，政府部门需要对重要环节进行审批或备案，上述任何环节的不利
变化，将可能导致公司项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。
由于受到中国传统养老观念的影响，短期内可能面临人们养老观念难以发生较大改变的
制约，医养产业的发展与人们养老观念的改变密不可分，可能面临其相关业务拓展面临发展
障碍。环保产业具有较为稳定的投资收益，但其进入门槛较高，行业壁垒较多，且一些大型
城市的环保相关业务已经饱和，大部分被国企所控制，扩张业务只能寄希望于新的产量扩张
及向中小城市、城镇发展，可能面临业务拓展受阻和不及预期的风险。
（4）本公司采取的对策
公司将充分利用当前较好的市场形势，合理安排项目开发的节奏，合理搭配各项目之间
的投资比例，紧密关注国家宏观调控政策的导向、国民经济发展和房地产市场的形势，做好
经营计划，合理安排开发节奏，确保经营业绩的均衡、稳定发展；同时对开发产品结构进行
合理安排，提高抗风险的能力。
公司将加快外地土地储备，目前已在浙江湖州拓展相关土地。同时密切跟踪上海、广州、
深圳等一线城市房地产市场发展状况，持续关注南宁、成都、昆明、重庆、杭州、长沙、湖
州等土地市场出让情况，适时储备相关土地。经过多年的发展，公司已经在房地产开发方面
积累了丰富的专业经验，成为专业的房地产综合开发建设企业，打造了一支具有丰富经营开
发及操作经验的团队，从项目的可行性研究、前期规划、建设施工、销售及售后服务等环节
已经具有一套行之有效的专业化操作流程和管理体系，公司多年的开发也形成了一定知名度
的品牌形象。公司将进一步强化管理团队和品牌建设，强化战略规划和实施能力，提升公司
品牌的内涵和渗透力，从而提升公司在行业中的竞争力。同时，公司还为应对未来市场竞争，
在资金、土地贮备、人才资源等方面做好了相应准备和积累，这些为公司未来的持续发展奠
定了基础。针对人们养老观念改变较慢的因素，为了有效规避市场风险，优先可虑在人口老
年化比例较高、养老观念改变较快的城市开展医养业务。采用分区试点、一点带面的方式逐
步扩充医养产业，形成具有较强市场竞争力的医养地产开发模式。同时加大城市供（排）水、
工业废水、固体废弃物处理、黑臭水体修复等环保业务的跟踪和投入力度，做大环保产业。
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2015 年 12 月和 2016 年度
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九、合并盈利预测报告承诺函
本公司全体董事向投资者郑重承诺，在正常生产经营条件下，本公司能够完成 2016 年
度的合并盈利预测。
湖南鑫远投资集团有限公司
2016 年 1 月 25 日
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