兰州黄河企业股份有限公司
2015 年 1-11 月、2014 年度
备考审计报告
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审计报告
公司财务报告
— 备考合并资产负债表 1-2
— 备考母公司资产负债表 3-4
— 备考合并利润表 5
— 备考母公司利润表 6
— 备考财务报表附注 7-86
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审计报告
XYZH/2016CSA20045
兰州黄河企业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的兰州黄河企业股份有限公司（以下简称“兰州黄河公司”）的财
务报表，包括 2015 年 11 月 30 日、2014 年 12 月 31 日的备考合并及母公司资产负债
表， 2015 年 1-11 月、2014 年度备考合并及母公司利润表，以及备考财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报备考财务报表是兰州黄河公司管理层的责任，这种责任包括：（1）
按照企业会计准则的规定和备考财务报表附注三披露的编制基础编制备考财务报表，并
使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于
舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注
册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业
道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关备考财务报表金额和披露的审计证据。选
择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错
报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的
内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工
作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价备考财
务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 审计意见
我们认为，兰州黄河公司备考财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定和
备考财务报表附注三披露的编制基础编制，公允反映了兰州黄河公司 2015 年 11 月 30
日、2014 年 12 月 31 日的备考合并及母公司财务状况以及 2015 年 1-11 月、2014 年度
的备考合并及母公司经营成果。
四、其他说明
本审计报告专门就上述财务报表而出具，仅供本次兰州黄河公司为向中国证券监督
管理委员会申请重大资产重组时使用，不得用作其他任何目的。
信永中和会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
中国注册会计师：
中国 北京 二○一六年二月二十三日
兰州黄河企业股份有限公司备考财务报表附注
2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一、公司的基本情况
兰州黄河企业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系 1993 年 9 月经
甘肃省经济体制改革委员会以体改委发[1993] 77 号文批准设立的一家以法人和内部职工
共同持股的定向募集公司，公司设立时的股本为 8,680.00 万股，其中：主要发起人兰州
黄河企业集团公司（以下简称“黄河集团”）以其所拥有的兰州黄河啤酒有限公司 51%的
股权及货币资金 4.04 万元（合计 5,000.00 万元）出资，占总股本的 57.60%。
经 1995 年度股东大会通过并报经甘肃省体改委以体改委发[1995] 14 号文批准，公
司以股份回购方式核减股本 2,160.00 万股；经 1996 年度股东大会通过并报经甘肃省体
改委以体改委发[1996]11 号文批准，公司再次核减股本 1,200.00 万股，两次核减股本
后，公司股本变更为 5,320.00 万股。
经中国证监会证监发字[1999]49 号文批准，公司于 1999 年 5 月 13 日向社会公开发
行每股面值 1.00 元的人民币普通股股票 4,500.00 万股，发行后，公司总股本变更为
9,820.00 万股，其中黄河集团持股比例为 40.73%。
经 2000 年 5 月 30 日公司 1999 年度股东大会审议通过，以资本公积按每 10 股转增
2 股转增股本，转增后，公司股本变更为 11,784.00 万股。2002 年 6 月 25 日，黄河集
团公司出让 2,000.00 万股发起人法人股给中国长城资产管理公司，持股比例降为
23.76%，但仍为公司控股股东。
经 2003 年 4 月 29 日公司召开的 2002 年年度股东大会审议通过，以转增前的公司
总股本 11,784.00 万股为基数，以资本公积按 10 转 4 的比例向全体股东转增股本。转增
后，公司股本变更为 16,497.60 万股。2003 年 5 月 22 日股本转增后，黄河集团公司持
股数增加为 3,920.00 万股。
本公司 2006 年 11 月实施了股权分置改革方案：用资本公积金 2,079.00 万元向流通
股股东定向转增，转增后本公司的股本为人民币 18,576.60 万元。
2006 年 3 月 6 日黄河集团与甘肃新盛工贸有限公司签订《股东出资协议书》，黄河
集团以其拥有的本公司 3,920.00 万股股权出资，设立兰州黄河新盛投资有限公司（以下
简称“黄河新盛”），黄河新盛设立后成为本公司新的控股股东，拥有本公司 3,920.00 万
股；2006 年 8 月 8 日北京首都国际机场商贸公司因司法退还黄河集团 840.00 万法人股
股权，2006 年 8 月 20 日黄河集团协议将其所获得 840.00 万股本公司股权转让给黄河新
盛，并于 2006 年 11 月正式办理了过户登记手续，至此黄河新盛持有本公司 21.29%股
份。
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
兰州黄河新盛投资有限公司之第二大股东黄河集团与湖南鑫远投资集团有限公司于
2008 年 6 月 18 日签订股权转让协议：黄河集团将持有的兰州黄河新盛投资有限公司
49%的股权、甘肃新盛工贸有限公司 45.95%的股权转让给湖南鑫远投资集团有限公司，
上述股东变更工商登记手续已于 2008 年 6 月 25 日办理完毕，湖南鑫远投资集团有限公
司成为甘肃新盛工贸有限公司和兰州黄河新盛投资有限公司的第二大股东。
公司营业执照注册号：620000000010287（2-2）；法定代表人：杨世江；公司住
所：甘肃省兰州市七里河区郑家庄 108 号；总部地址：甘肃省兰州市庆阳路 219 号金运
大厦 22 层；公司的经营范围：啤酒、麦芽的生产、批发零售；仓储，建筑材料、普通机
械、其他食品的批发零售；技术咨询；农业技术开发及推广、农产品的深加工及利用，
高效模式化农作栽培（不含种子），养殖、秸杆氨化养牛（不含种畜禽）；高新技术的
开发、服务及转化；资产租赁（非融资性）。主要经营活动：目前主要从事啤酒、麦芽
的生产销售以及科技项目、证券投资活动；公司营业期限：1996 年 12 月 31 日至 2045
年 12 月 31 日。
本公司及各子公司主要从事啤酒、麦芽的生产、批发零售，证券投资、企业投资担
保。
二、拟进行的重大资产购买项目情况说 明
（一）拟购买资产的情况说明
1. 相关议案
根据本公司 2016 年 2 月 23 日第九届董事会第八次临时会议审议通过的《关于公司
重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易方案》的议案，同意公司
通过向特定对象发行股份的方式，购买谭岳鑫、谭亦惠和湖南昱成投资有限公司（以下
简称“昱成投资”）所持全部湖南鑫远投资集团有限公司（以下简称“鑫远集团”）股
权，其中向昱成投资购买的股权为其所持鑫远集团股权在资产置换后的剩余部分，同时
本公司向包括长江鑫远成长 1 号定向资产管理计划在内的不超过 10 名特定投资者采取竞
价方式非公开发行 A 股股票募集配套资金。本公司以截至审计评估基准日（2015 年 11
月 30 日）除应交税费外的全部资产和负债（以下简称“置出资产”）与昱成投资所持鑫
远集团股权中与全部置出资产等值的部分进行置换，置出资产由甘肃新盛工贸有限公司
（以下简称“甘肃新盛”）承接。
2. 湖南鑫远投资集团有限公司概况
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截至 2015 年 11 月 30 日，湖南鑫远投资集团有限公司概况如下：
项目 湖南鑫远投资集团有限公司
业务性质 房地产
注册资本 295,000,000.00
所有者权益 998,053,693.94
2015 年 1-11 月营业收入总额 1,305,670,352.41
2015 年 1-11 月净利润 117,367,464.88
湖南鑫远投资集团有限公司成立于 2001 年 3 月 27 日，经湖南省工商行政管理局办
理工商登记，取得 914300007074416863 号企业法人营业执照，注册资本经历次变更
后，截至 2015 年 11 月 30 日，鑫远集团注册资本为人民币 29,500.00 万元，法定代表
人：谭岳鑫，注册地址：长沙市天心区湘府西路 31 号尚玺苑 20 栋 10 楼。
鑫远集团属房地产行业，主要从事房地产开发业务。经营范围主要为：以自有资产
进行城市基础设施建设、高科技产业、房地产的投资（不得从事吸收存款、集资收款、
受托贷款、发行票据、发放贷款等国家金融监管及财政信用业务）；房地产开发、经
营；自有物业的租赁；酒店管理；（下列项目限分支机构凭许可证经营）住宿、餐饮、
会议接待、酒店停车场、游泳、健身、美容、美发、足浴、棋牌、茶座、洗衣、保洁、
票务、传真服务；打字复印；设备及场地租赁；酒店管理及人才培训；卷烟、雪茄烟零
售；预包装食品零售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
鑫远集团控股股东为湖南昱成投资有限公司，最终控制方为自然人谭岳鑫。
（二）拟购买资产合并财务报表的说明
本次编制的拟购买资产合并财务报表是参照中国证券监督管理委员会颁布的《上市
公司重大资产重组管理办法》、《公开发行证券公司信息披露内容与格式准则第 26 号—
—上市公司重大资产重组申请文件》等相关规定和要求，遵循配比原则，按照财政部颁
布的《企业会计准则》及相关规定，并基于鑫远公司财务报表附注中“重要会计政策和
会计估计”所述会计政策和估计编制。
三、 备考合并财务报表的编制基础
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本备考合并财务报表是以本公司与拟购买资产假设本次重组已在 2014 年 1 月 1 日
（以下简称合并基准日）完成，并依据本次重组完成后的构架、以持续经营为基础，根
据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及相关规定，以及中国
证券监督管理委员会《上市公司重大资产重组管理办法》、《公开发行证券的公司信息
披露内容与格式准则第 26 号——上市公司重大资产重组申请文件》等相关规定进行编
制。以下简称中的本公司包括拟购买资产。
本备考合并财务报表根据以下假设基础编制：
（1）备考合并财务报表附注二所述的相关议案能够获得本公司股东大会批准，并获
得中国证券监督管理委员会的批准；
（2）假设 2014 年 1 月 1 日已完成对标的资产公司的股权收购，并全部完成相关手
续；
（3）本备考合并财务报表以业经审计的本公司和标的资产公司的 2015 年 1-11
月、2014 年度财务报表为基础，采用本附注五中所述的主要会计政策和会计估计进行编
制，并对本公司与标的资产公司之间于该期间的交易及往来余额在编制本备考合并财务
报表时进行抵销；
（4）因本公司及拟发行股份收购资产交易标的公司属于不同控股股东，因此，本次
向特定对象发行股份购买资产属非同一控制下企业合并，参照《企业会计准则第 20 号—
—企业合并》的规定进行编制；
（5）本公司将现有业务出售并进行本次重大资产重组后，主营业务性质发生变化。
根据《财政部关于做好执行会计准则企业 2008 年年报工作的通知》（财会函[2008]60
号）、《关于非上市公司购买上市公司股权实现间接上市会计处理的复函》（财会便
[2009]17 号）、《企业会计准则讲解》（2010）的规定，确定本次交易形成反向购买，
被购买的上市公司不构成业务，按照权益性交易的原则进行处理，未确认商誉。
（6）本备考合并财务报表未考虑相关股权变更和投入过程中所涉及的各项税费等费
用和支出。
四、备考合并财务报表范围
本公司备考合并财务报表范围包括兰州黄河企业股份有限公司（现有业务出售
后）、湖南鑫远投资集团有限公司、湖南鑫远水务有限公司（以下简称“鑫远水
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务”）、湖南鑫远酒店管理有限公司（以下简称“鑫远酒店”）、湖州鑫远投资有限公
司（以下简称“湖州鑫远”）、上海鑫达医疗健康管理有限公司（以下简称“上海鑫
达”）等 4 家公司。报告期内本公司因投资增加湖州鑫远投资有限公司、上海鑫达医疗
健康管理有限公司等 2 家，因处置减少上海鑫达医疗健康管理有限公司。
详见本附注“八、合并范围的变化” 及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内
容。
五、重要会计政策及会计估计
1. 遵循企业会计准则的声明
本备考合并财务报表按照上述“三、备考合并财务报表的编制基础”编制，符合企
业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的备考财务状况和备考经营成果等有关
信息。
2. 会计期间
本公司的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
3. 营业周期
本公司以 12 个月作为一个营业周期，并以营业周期作为资产和负债的流动性划分标
准的。
4. 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合
并方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对
价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日
以公允价值计量。合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金
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或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中
发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一
单项交易的成本之和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份
额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份
额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对
价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外
收入。
6. 合并财务报表的编制方法
本公司将所有控制的子公司纳入合并财务报表范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按
照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵
销。子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合
收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损
益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳
入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视
同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合
并报表时，视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报
表时，以不早于本公司和被合并方同处于最终控制方的控制之下的时点为限，将被合并
方的有关资产、负债并入本公司合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的净资产
在比较报表中调整所有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重
复计算，本公司在达到合并之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本公司和被
合并方处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益
和其他净资产变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益和当期损益。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本公司取得控制权
之日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、
负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
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通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制
合并报表时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值
进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之
前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收
益和利润分配外的其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资
方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报
表中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产份额之间的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减的，调整留存
收益。
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务
报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取
得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，
同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当
期投资损益 。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子
公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项
处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价
款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综
合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的投资损益。
7. 现金及现金等价物
本公司现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之
现金等价物指持有期限不超过 3 个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动
风险很小的投资。
8. 外币业务和外币财务报表折算
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本公司外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。于资产负
债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差
额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额按资
本化的原则处理外，直接计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权
益类项目除“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项
目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合
收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金
的影响额，在现金流量表中单独列示。
9. 金融资产和金融负债
本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产
1）金融资产分类、确认依据和计量方法
本公司按投资目的和经济实质对拥有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产、持有至到期投资、应收款项及可供出售金融资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和在初始
确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。本公司将满足下列条
件之一的金融资产归类为交易性金融资产：取得该金融资产的目的是为了在短期内出
售；属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明公司近期采
用短期获利方式对该组合进行管理；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的
衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能
可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。本公司将
只有符合下列条件之一的金融工具，才可在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产：该指定可以消除或明显减少由于该金融工具的计量基础不同
所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；公司风险管理或投资策略的
正式书面文件已载明，该金融工具组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理
人员报告；包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合工具的
现金流量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工具中分拆；包含
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的混
合工具。
应收款项，是指在活跃市场中没有报价，回收金额固定或可确定的非衍生金融资
产。采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值以及终止确认产生的
利得或损失，均计入当期损益。
可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及
未被划分为其他类的金融资产。这类资产中，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能
可靠计量的权益工具投资以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金
融资产，按成本进行后续计量；其他存在活跃市场报价或虽没有活跃市场报价但公允价
值能够可靠计量的，按公允价值计量，公允价值变动计入其他综合收益。对于此类金融
资产采用公允价值进行后续计量，除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益
外，可供出售金融资产公允价值变动直接计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原
直接计入权益的公允价值变动累计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间
按实际利率法计算的利息，以及被投资单位宣告发放的与可供出售权益工具投资相关的
现金股利，作为投资收益计入当期损益。对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能
可靠计量的权益工具投资，按成本计量。
2）金融资产转移的确认依据和计量方法
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同
权利终止；②该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
转移给转入方； ③该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对
该金融资产控制的，则按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相
应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值，与因转移
而收到的对价及原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终
止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而
收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之
和，与分摊的前述账面金额的差额计入当期损益。
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3）金融资产减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对
其他金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计
提减值准备。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未
来信用损失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产
价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，
计入当期损益。
当可供出售金融资产发生减值，原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累
计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后
公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以
转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值上升
直接计入所有者权益。
（2）金融负债
1）金融负债分类、确认依据和计量方法
本公司的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债和其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确
认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。按照公允价值进行后续
计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利息支出计入当
期损益。
其他金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
2）金融负债终止确认条件
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除
的部分。公司与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新
金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确
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认新金融负债。公司对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确
认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终
止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
（3）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
本公司以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场
的，以最有利市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并且
有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入值分为三个
层次，即第一层次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的
报价；第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入
值；第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。本公司优先使用第一层次输
入值，最后再使用第三层次输入值。公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量
整体而言具有重大意义的输入值所属的最低层次决定。
10. 应收款项坏账准备
本公司将下列情形作为应收款项坏账损失确认标准：债务单位撤销、破产、资不抵
债、现金流量严重不足、发生严重自然灾害等导致停产而在可预见的时间内无法偿付债
务等；债务单位逾期未履行偿债义务超过 3 年；其他确凿证据表明确实无法收回或收回
的可能性不大。
对可能发生的坏账损失采用备抵法核算，年末单独或按组合进行减值测试，计提坏
账准备，计入当期损益。对于有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，经本公司按规
定程序批准后作为坏账损失，冲销提取的坏账准备。
（1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
将单项金额超过 500 万元的应收款项视为重大
单项金额重大的判断依据或金额标准
应收款项
单项金额重大并单项计提坏账准备的 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
计提方法 额，计提坏账准备
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
确定组合的依据
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账龄组合 以应收款项的账龄为信用风险特征划分组合
关联方组合 集团内部的应收款项
无风险组合 本组合主要包括有确凿证据能够收回的集团外
部的应收款项，如应收政府补贴，押金保证金
等
按组合计提坏账准备的计提方法
账龄组合 按账龄分析法计提坏账准备
关联方组合 不计提坏账准备
无风险组合 不计提坏账准备
1）采用账龄分析法的应收款项坏账准备计提比例如下：
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
1 年以内 5.00 5.00
1-2 年 20.00 20.00
2-3 年 50.00 50.00
3 年以上 100.00 100.00
2）采用其他方法的应收款项坏账准备计提：
关联方组合 不计提坏账准备
无风险组合 不计提坏账准备
（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
单项金额不重大且按照组合计提坏账准备不能
单项计提坏账准备的理由
反映其风险特征的应收款项
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
坏账准备的计提方法
额，计提坏账准备
11. 存货
本公司存货主要包括原材料、开发成本、开发产品等。
存货实行永续盘存制，存货在取得时按实际成本计价；领用或发出存货，采用加权
平均法确定其实际成本。低值易耗品和包装物采用一次转销法进行摊销。
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开发成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；开发产品是指已建成、待出售的物
业。
开发用土地按取得时的实际成本入账，在项目开发时，按开发项目建筑面积分摊计
入开发项目的开发成本，不单独计算建筑面积的部分不分摊土地成本。公共配套设施按
实际发生额核算，能够认定到所属开发项目的公共配套设施，直接计入所属开发项目的
开发成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集，在公共配套设施项
目竣工决算时，该单独归集的开发成本按开发产品销售面积分摊并计入各受益开发项目
中去。本公司为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之
前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用计入财务费用。
开发产品按实际开发成本入账，结转开发产品时采用加权平均法核算。
库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，其可变现净值按该存货的
估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定；用于生产而持有的材料存货，
其可变现净值按所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的
销售费用和相关税费后的金额确定。
对于开发产品，按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合本公司已售产品的售价及
开发产品的层次、朝向、房型等因素，确定预计的售价扣除相关费用及税费后确定可变
现净值，对其计提跌价准备。对开发成本，按照拟开发完工的产品的预计售价扣除至完
工可交付状态时尚需发生的成本、费用和相关税费后的金额确定可变现净值，对其计提
跌价准备。
12. 长期股权投资
本公司长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投
资。
本公司对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该
安排相关活动的政策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20％（含）以上但低于 50％的表决
权时，通常认为对被投资单位具有重大影响。持有被投资单位 20%以下表决权的，还需
要综合考虑在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表、或参与被投资单位财务
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和经营政策制定过程、或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人
员、或向被投资单位提供关键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。
对被投资单位形成控制的，为本公司的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的
长期股权投资，在合并日按照取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值
的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账面价值为负数
的，长期股权投资成本按零确定。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在
取得控制权的报告期，补充披露在母公司财务报表中的长期股权投资的处理方法。例
如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一
揽子交易的，本公司将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览
交易的，在合并日，根据合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账
面价值的份额作为长期股权投资的的初始投资成本。初始投资成本与达到合并前的长期
股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整
资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成
本。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应
在取得控制权的报告期，补充披露在母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法。
例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属
于一揽子交易的，本公司将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于
一览交易的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法
核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权采用权益法核算的，原权益法核算的相关
其他综合收益暂不做调整，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价
值核算的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在合并日转入当期投资损益。
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按
照实际支付的购买价款作为投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发
行权益性证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或
协议约定的价值作为投资成本。
本公司对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核
算。
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后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成
本额公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣
告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被他投资单位所有者权益的变动相
应调整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份
额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本公司的会
计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比
例计算归属于投资企业的部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用
权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入
所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期投资损
益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后
的剩余股权改按可供出售金融资产核算，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公
允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其
他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被
投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置
对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；
处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按可供出售金
融资产的有关规定进行会计处理，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，
剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期投资损益。
本公司对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项
交易分别进行会计处理。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控
制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置的股
权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再
一并转入丧失控制权的当期损益。
13. 投资性房地产
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本公司投资性房地产包括土地使用权及房屋建筑物。采用成本模式计量。
本公司投资性房地产采用平均年限法计提折旧或摊销。各类投资性房地产的预计使
用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率如下：
类别 折旧年限（年） 预计残值率（%） 年折旧率（%）
土地使用权 40 2.50
房屋建筑物 20 2 4.90
14. 固定资产
本公司固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管
理而持有的，使用年限超过一年，单位价值超过 5000 元的有形资产。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本公司、且其成本能够可靠计量时予以
确认。本公司固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、办公设备等。
除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本公司对所有固定
资产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法。本公司固定资产的分类折旧年限、预计净
残值率、折旧率如下：
序号 类别 折旧年限(年) 预计残值率(%) 年折旧率(%)
1 房屋及建筑物 20 2 4.90
2 机器设备 5-10 5 9.50-19.00
3 运输设备 4-5 0-5 19.00-25.00
4 办公设备 3-5 0-5 19.00-33.33
5 其他设备 3-5 5 19.00-31.67
本公司于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
15. 在建工程
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，
按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定
资产原值差异进行调整。
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16. 借款费用
发生的可直接归属于需要经过 1 年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或
者可销售状态的存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资
产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；当
购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，其后
发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生
非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或
生产活动重新开始。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息
收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支
出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本
化金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
17. 无形资产
本公司无形资产包括软件，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按
实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同
或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实
际成本。
无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短
者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有
限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作
为会计估计变更处理。
在每个会计期间，本公司对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核。
18. 长期资产减值
本公司于每一资产负债表日对长期股权投资、固定资产、在建工程、使用寿命有限
的无形资产等项目进行检查，当存在下列迹象时，表明资产可能发生了减值，本公司将
进行减值测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每期末
均进行减值测试。难以对单项资产的可收回金额进行测试的，以该资产所属的资产组或
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资产组组合为基础测试。资产的可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额
与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。
减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上
述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
出现减值的迹象如下：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预
计的下跌；
（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将
在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；
（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预
计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；
（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所
创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额
等；
（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
19. 长期待摊费用
本公司的长期待摊费用包括开办费和临时建筑物费用。该等费用在受益期内平均摊
销，如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价
值全部转入当期损益。开办费的摊销年限为 1 年，临时建筑物的摊销年限为 7 年。
20. 职工薪酬
本公司的职工薪酬是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种
形式的报酬或补偿，包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公
司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职
工薪酬。
（1）短期薪酬，是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内
需要全部予以支付的职工薪酬，因解除与职工的劳动关系给予的补偿除外。本公司的短
期薪酬具体包括：职工工资、奖金、津贴和补贴， 职工福利费，医疗保险费、工伤保险
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费和生育保险费等社会保险费，住房公积金，工会经费和职工教育经费，短期带薪缺
勤，短期利润分享计划，非货币性福利以及其他短期薪酬。
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的的短期薪酬确认为负债，并根据
职工提供服务的受益对象计入当期损益或相关资产成本。短期薪酬为非货币性福利的，
按照公允价值计量。
（2）离职后福利，是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与本公司解除
劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，属于短期薪酬和辞退福利的除外。
本公司的设定提存计划，是指按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失
业保险以及企业年金等，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基
数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于
职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。设定受益计划义务现值减去设
定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资
产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者
计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个
月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活
跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期
损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综
合收益，并且在后续会计期间不转回至损益。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者
的差额，确认结算利得或损失。
（3）辞退福利，是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者
为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿。对于职工虽然没有与本公司解除劳动合
同，但未来不再为本公司提供服务，不能为本公司带来经济利益，本公司承诺提供实质
上具有辞退福利性质的经济补偿的，如发生“内退”的情况，在其正式退休日期之前应当比
照辞退福利处理，在其正式退休日期之后，按照离职后福利处理。
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本公司向职工提供辞退福利的，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁
减建议所提供的辞退福利时、本公司确认涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时
两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
对于辞退福利预期在年度报告期间期末后十二个月内不能完全支付的辞退福利，实
质性辞退工作在一年内实施完毕但补偿款项超过一年支付的辞退计划，本公司选择恰当
的折现率，以折现后的金额计量应计人当期损益的辞退福利金额。
（4）其他长期职工福利，是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工
薪酬，包括长期带薪缺勤、长期残疾福利、长期利润分享计划等。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存
计划的有关规定进行会计处理。本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定受益
计划条件的，本公司按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福利净负
债或净资产。在报告期末，本公司将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列
组成部分：服务成本；其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；重新计量其他长
期职工福利净负债或净资产所产生的变动。 总净额计人当期损益或相关资产成本。
21. 预计负债
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、恢复性大修
义务等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本公司将其确认为负债：该义务是本
公司承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够
可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑
与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，
通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产负债表日对预计负债的
账面价值进行复核，如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
22. 收入确认原则和计量方法
本公司的营业收入主要包括销售商品收入、提供劳务收入、让渡资产使用权收入、
污水和再生水处理服务费收入、与 BOT 业务相关的收入。
（1）销售商品收入
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本公司在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方、本公司既没有保留通
常与所有权相联系的继续管理权、也没有对已售出的商品实施有效控制、收入的金额能
够可靠地计量、相关的经济利益很可能流入企业、相关的已发生或将发生的成本能够可
靠地计量时，确认销售商品收入的实现。
根据以上商品销售收入确认原则，本公司确认房地产销售收入必须同时满足以下四
个条件：
a）房地产项目完工，并完成竣工验收；
b）已签订销售合同；
c）已收取全额房款；
d）向业主发出入伙通知或公告后，已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日届
满；
（2）提供劳务收入
本公司在劳务总收入和总成本能够可靠地计量、与劳务相关的经济利益很可能流入
本公司、劳务的完成进度能够可靠地确定时，确认劳务收入的实现。在资产负债表日，
提供劳务交易的结果能够可靠估计的，按完工百分比法确认相关的劳务收入；提供劳务
交易结果不能够可靠估计、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按已经发生的能
够得到补偿的劳务成本金额确认提供劳务收入，并结转已经发生的劳务成本；提供劳务
交易结果不能够可靠估计、已经发生的劳务成本预计全部不能得到补偿的，将已经发生
的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。
（3）确认让渡资产使用权收入
与交易相关的经济利益很可能流入本公司、收入的金额能够可靠地计量时，确认让
渡资产使用权收入的实现。
（4）污水处理服务收入
根据本公司本期实际处理并经当地政府授权部门确认的污水处理量以及约定的污水
处理收费标准，在扣除回收金融资产本息额后确认收入。
（5）与 BOT 业务相关收入
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
1）建造期间，本公司对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第 15 号—建造合
同》确认相关的收入和费用。基础设施建成后，按照《企业会计准则第 14 号—收入》确
认与后续经营服务相关的收入。建造合同收入按照收取或应收对价的公允价值计量，并
分别以下情况在确认收入的同时，确认金融资产或无形资产：
a）合同规定基础设施建成后的一定期间内，本公司可以无条件地自合同授予方收取
确定金额的货币资金或其他金融资产的；或在本公司提供经营服务的收费低于某一限定
金额的情况下，合同授予方按照合同规定负责将有关差价补偿给本公司的，在确认收入
的同时确认金融资产，并按照《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的规定处
理。
b）合同规定本公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利向获取服
务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权利，
本公司在确认收入的同时确认无形资产。
建造过程如发生借款利息，按照《企业会计准则第 17 号—借款费用》的规定处理。
2）本公司未提供实际建造服务，将基础设施建造发包给其他方的，不确认建造服务
收入，按照建造过程中支付的工程价款等考虑合同规定，分别确认为金融资产或无形资
产。
23. 政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。政府补助在本公
司能够满足其所附的条件以及能够收到时予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨
付的补助，或对期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够
收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价
值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额(1 元)计量。
本公司的政府补助区分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。其中，
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政
府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果
政府文件中未明确规定补助对象，本公司按照上述区分原则进行判断。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
与资产相关的政府补助确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配计入当
期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延
收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，
直接计入当期损益。
24. 递延所得税资产和递延所得税负债
本公司递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值
的差额（暂时性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额
的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，
不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣
亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相
应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得
税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应
纳税所得额为限，确认递延所得税资产。
25. 重要会计政策和会计估计变更
本公司无重要会计政策和会计估计变更说明。
六、税项
1. 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 增值税应税收入 17%
营业税 营业税应税收入 5%
土地增值税 转让房地产所取得的增值额 注1
城市维护建设税 应纳流转税税额 7%
教育费附加 应纳流转税税额 3%
企业所得税 应纳税所得额 12.5%、25%
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注 1：土地增值税按税法规定实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额
50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%
的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的
部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%；普通标准住
宅项目，增值额未超过扣除项目金额 20%的免征土地增值税。
公司在未达到国家税务总局国税发[2006]187 号文件《关于房地产开发企业土地增
值税清算管理有关问题的通知》规定的清算条件前，按照企业所在地税务机关规定的预
征率预缴土地增值税，其中：普通住宅 1.5%，非普通住宅 2%，商铺 3%，车位 2%。
2. 税收优惠
（1）根据财政部和国家税务总局财税[2008]156 号文件《关于资源综合利用及其他
产品增值税政策的通知》，2015 年 6 月 30 日前公司污水处理服务费收入免征增值税。
根据财政部和国家税务总局财税[2015]78 号文件《关于印发<资源综合利用产品和
劳务增值税优惠目录>的通知》，自 2015 年 7 月 1 日起，公司污水处理服务费收入适用
增值税即征即退政策，退税比例为 70%。
（2）根据《企业所得税法》以及国税发 [2009]80 号文件的相关规定，鑫远水务
2009 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日期间免征企业所得税，2012 年 1 月 1 日至 2014
年 12 月 31 日期间减半征收企业所得税。
（3）根据《企业所得税法》第三十四条的规定，企业购置用于环境保护、节能节
水、安全生产等专用设备的投资额，可以按一定比例实行税额抵免，鑫远水务享受专用
设备投资的 10%抵免企业所得税应纳税额的税收优惠，优惠期限自 2009 年 1 月至 2013
年 12 月。
七、合并备考财务报表主要项目注释
1. 货币资金
2015 年 11 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
项目
余额 余额
现金 233,625.57 493,795.07
银行存款 413,929,330.06 101,715,214.11
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2015 年 11 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
项目
余额 余额
其他货币资金 423,634,796.66 76,499,489.18
合计 837,797,752.29 178,708,498.36
其中：存放在境外的款项总额
货币资金年末使用受限制状况
2015 年 11 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
项目 使用受限制的原因
余额 余额
现金
银行存款
其他货币资金 423,634,796.66 76,499,489.18 保证金账户
合计 423,634,796.66 76,499,489.18
2. 应收账款
（1）应收账款分类
2015 年 11 月 30 日余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
金额重大并单项计提坏
38,999,450.00 95.93 798,244.00 2.05 38,201,206.00
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提
1,652,940.83 4.07 90,810.69 5.49 1,562,130.14
坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单项计
提坏账准备的应收账款
合计 40,652,390.83 100.00 889,054.69 — 39,763,336.14
续上表
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2014 年 12 月 31 日余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
金额重大并单项计提坏
38,752,408.00 97.49 6,781,890.00 17.50 31,970,518.00
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计
999,292.36 2.51 57,147.63 5.72 942,144.73
提坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单项计
提坏账准备的应收账款
合计 39,751,700.36 100.00 6,839,037.63 — 32,912,662.73
1）2015 年 11 月 30 日单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款
2015 年 11 月 30 日余额
单位名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
湖南中建信和芙蓉
33,909,450.00 798,244.00 2.35 未来现金流量现值
置业有限公司
长沙市城乡和住房
5,090,000.00 污水处理费
建设委员会
合计 38,999,450.00 798,244.00 — —
2）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
2015 年 11 月 30 日余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 1,359,605.39 67,980.27 5.00
1-2 年 13,253.99 2,650.80 20.00
2-3 年 40,359.24 20,179.62 50.00
3 年以上
合计 1,413,218.62 90,810.69 —
3）组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款
32
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2015 年 11 月 30 日余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
无风险组合 239,722.21
合计 239,722.21 —
（2）2015 年 1-11 月计提、转回（或收回）的坏账准备情况
本期转回坏账准备金额 5,949,982.94 元。
（3）报告期内本公司实际核销的应收账款
无。
（4）按欠款方归集的 2015 年 11 月 30 日余额前五名的应收账款情况
占应收账款 坏账准备
2015 年 11 月 30 日 2015 年 11 月 2015 年 11
单位名称 账龄
余额 30 日余额合计 月 30 日余额
数的比例(%)
湖南中建信和芙蓉置
33,909,450.00 3 年以上 83.41 798,244.00
业有限公司
长沙市城乡和住房建
5,090,000.00 1 年以内 12.52
设委员会
携程网 91,202.00 1 年以内 0.22 4,560.10
孙淑萍 79,978.29 1 年以内 0.20 3,998.91
刘兵 61,034.34 1 年以内 0.15 3,051.72
合计 39,231,664.63 96.50 809,854.73
（5）报告期内本公司因金融资产转移而终止确认的应收账款
无。
（6）报告期内本公司转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债
无。
3. 预付款项
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）预付款项账龄
2015 年 11 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 46,238,637.17 88.21 56,495,922.27 67.01
1－2 年 3,603,326.99 6.87 16,956,508.40 20.11
2－3 年 1,442,291.33 2.75 1,888,130.00 2.24
3 年以上 1,136,435.00 2.17 8,969,305.00 10.64
合计 52,420,690.49 100.00 84,309,865.67 100.00
注：本公司账龄超过 1 年的预付款项主要为预缴的土地增值税。
（2）按预付对象归集的 2015 年 11 月 30 日余额前五名的预付款情况
占预付款项 2015 年
2015 年 11 月
单位名称 账龄 11 月 30 日余额合计
30 日余额
数的比例(%)
1 年以内 24,415,682.47 元；
长沙市天心区地方税务
28,439,910.96 1-2 年 2,724,326.99 元； 54.25
局
2-3 年 1,299,901.50 元
国网湖南省电力公司长
21,018,058.71 1 年以内 40.09
沙供电分公司
1 年以内 907,000.00 元；
湖南赢兴电力建设有限
1,896,300.00 1-2 年 879,000.00 元； 3.62
公司
2-3 年 110,300.00 元
湖南省西湖建筑集团有
715,895.99 1 年以内 1.37
限公司
北京东方华电科技有限
240,000.00 1 年以内 0.46
公司
合计 52,310,165.66 99.79
4. 其他应收款
（1）其他应收款分类
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2015 年 11 月 30 日余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
金额重大并单项计提坏账
54,689,400.71 61.98 54,689,400.71
准备的应收账款
按信用风险特征组合计提
33,007,429.93 37.41 9,347,431.16 28.32 23,659,998.77
坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单项计
537,564.40 0.61 537,564.40
提坏账准备的应收账款
合计 88,234,395.04 100.00 9,347,431.16 — 78,886,963.88
续上表
2014 年 12 月 31 日余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
金额重大并单项计提坏账
75,886,860.68 78.20 75,886,860.68
准备的应收账款
按信用风险特征组合计提
20,742,325.49 21.37 7,384,640.06 35.60 13,357,685.43
坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单项计
417,126.33 0.43 417,126.33
提坏账准备的应收账款
合计 97,046,312.50 100.00 7,384,640.06 — 89,661,672.44
1）2015 年 11 月 30 日单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
2015 年 11 月 30 日余额
单位名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
长沙市物业维修资金管理中心 7,647,026.10 预计可以收回
湖南昱成投资有限公司 47,042,374.61 预计可以收回
合计 54,689,400.71 — —
2）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2015 年 11 月 30 日余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 8,709,163.18 435,458.16 5.00
1-2 年 2,016,180.00 403,236.00 20.00
2-3 年 10,960,674.00 5,480,337.00 50.00
3 年以上 3,028,400.00 3,028,400.00 100.00
合计 24,714,417.18 9,347,431.16 —
3）组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
2015 年 11 月 30 日余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
无风险组合 8,293,012.75
合计 8,293,012.75 —
（2）2015 年 1-11 月计提、转回（或收回）坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 1,962,791.10 元。
（3）报告期内本公司实际核销的其他应收款
无。
（4）其他应收款按款项性质分类情况
2015 年 11 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
款项性质
账面余额 账面余额
备用金 1,140,415.20 754,083.26
押金及保证金 8,365,345.00 400,000.00
房款差额 113,400.00 861,400.00
房屋维修基金 7,647,026.10 5,413,358.10
易地人防建设费 15,145,612.00 9,982,874.00
往来款 8,477,911.08 46,276,941.97
股权转让款 47,042,374.61
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2015 年 11 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
款项性质
账面余额 账面余额
长沙大道补偿款 32,980,500.00
其他 302,311.05 377,155.17
合计 88,234,395.04 97,046,312.50
（5）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况：
占其他应收
2015 年 11
款期末余额 坏账准备期
单位名称 款项性质 月 30 日 账龄
合计数的比 末余额
余额
例（%）
湖南昱成投资有限 股权转让
47,042,374.61 1 年以内 53.32
公司 款
长沙市非税收入管 易地人防 1 年以内 5,162,738.00 元，
15,145,612.00 17.17 5,249,573.90
理局 建设费 2-3 年 9,982,874.00 元
1 年以内 1,980,906.00 元，
长沙市物业维修资 房屋维修 1-2 年 3,869,094.10 元，
7,647,026.10 8.67
金管理中心 基金 2-3 年 478,138.00 元，
3 年以上 1,318,888.00 元
1 年以内 2,430,690.00 元，
湖南省湘诚置业担
保证金 5,261,270.00 1-2 年 1,953,180.00 元， 5.96 950,870.50
保有限责任公司
2-3 年 877,400.00 元
湖州市公共资源交
土地保证
易中心国土资源分 4,800,000.00 1 年以内 5.44
金
中心
合计 79,896,282.71 90.56 6,200,444.40
（6）报告期内本公司涉及政府补助的其他应收款
无。
（7）报告期内本公司因金融资产转移而终止确认的其他应收款
无。
（8）报告期内本公司转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债
无。
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5. 存货
（1）存货分类
2015 年 11 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
项目 跌价 跌价
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
原材料 1,779,258.81 1,779,258.81 1,792,787.33 1,792,787.33
开发成本 1,518,481,619.61 1,518,481,619.61 1,529,483,242.19 1,529,483,242.19
开发产品 1,065,221,729.28 17,013,254.43 1,048,208,474.85 1,187,107,160.13 6,387,665.00 1,180,719,495.13
合计 2,585,482,607.70 17,013,254.43 2,568,469,353.27 2,718,383,189.65 6,387,665.00 2,711,995,524.65
（2）开发成本
预计竣工 2015 年 11 月 30 2014 年 12 月 31
项目名称 开工时间 预计总投资
时间 日余额 日余额
文苑二期二批 2013 年 11 月 2015 年 8 月 105,374,295.94
文苑二期三批 2014 年 4 月 2016 年 6 月 199,000,000.00 91,766,498.69 40,611,710.34
文苑二期四批 2017 年 6 月 2018 年 12 月 124,000,000.00 21,085,811.58 21,085,811.58
文苑三期 2015 年 6 月 2017 年 8 月 327,000,000.00 64,184,569.42 37,185,063.96
尚苑三期 2013 年 12 月 2016 年 3 月 343,000,000.00 140,899,566.12 90,835,569.04
和城一期三批 2013 年 9 月 2015 年 9 月 80,236,947.97
和城一期四批 2018 年 7 月 2019 年 12 月 351,000,000.00 46,203,983.59 46,203,983.59
和城二期 2015 年 10 月 2019 年 6 月 1,681,000,000.00 259,603,781.35 222,705,321.60
国际一期 2013 年 5 月 2015 年 1 月 112,194,482.19
国际二期 待定 待定 194,000,000.00 21,265,252.16 102,817.00
融城广场 2015 年 12 月 2020 年 6 月 1,847,000,000.00 246,657,824.81 222,730,289.03
南郡 2016 年 10 月 2019 年 12 月 1,935,000,000.00 296,979,136.85 290,642,942.32
嘉城 2016 年 10 月 2019 年 6 月 1,122,000,000.00 144,845,064.83 138,214,664.83
名苑 2017 年 3 月 2018 年 12 月 309,000,000.00 40,080,312.57 36,747,376.53
新都 2016 年 11 月 2018 年 12 月 118,000,000.00 26,890,692.04 26,416,913.07
新城 2031 年 3 月 2033 年 3 月 1,000,000,000.00 723,520.00 631,744.00
锦城 2017 年 6 月 2018 年 11 月 225,000,000.00 25,404,794.34 25,404,794.34
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
预计竣工 2015 年 11 月 30 2014 年 12 月 31
项目名称 开工时间 预计总投资
时间 日余额 日余额
城市广场 2017 年 10 月 2019 年 12 月 735,000,000.00 30,453,936.46 30,453,936.46
天心实验小学 待定 待定 42,000,000.00 67,866.00 61,848.00
综合医院 2016 年 8 月 2017 年 12 月 2,000,000,000.00 50,216,000.00 100,000.00
鑫远湖州国际健
待定 待定 10,000,000,000.00 4,586,609.40 1,542,730.40
康城
项目展示中心 2015 月 1 月 2015 月 12 月 25,000,000.00 6,566,399.40
合计 1,518,481,619.61 1,529,483,242.19
（3）开发产品
2014 年 12 月 31 2015 年 11 月
项目名称 竣工时间 本期增加 本期减少
日余额 30 日余额
东苑一期 2007 年 12 月 9,408,848.00 573,008.00 8,835,840.00
东苑二期 2011 年 5 月 2,898,154.37 2,898,154.37
华城一期 2009 年 9 月 34,804,336.00 2,997,200.00 31,807,136.00
华城二期 2011 年 9 月 7,447,842.71 7,447,842.71
逸园 2013 年 3 月 46,163,958.48 4,355,871.98 41,808,086.50
文苑一期 2014 年 3 月 59,444,406.55 832,283.38 43,263,855.99 17,012,833.94
文苑二期一批 2014 年 12 月 112,657,407.98 649,858.31 48,418,128.21 64,889,138.08
文苑二期二批 2015 年 8 月 215,442,033.67 175,391,255.24 40,050,778.43
2013 年 8 月
尚苑一期 247,695,715.64 7,283,632.30 48,325,641.96 206,653,705.98
2014 年 1 月
2014 年 12 月
尚苑二期 286,843,485.58 18,677,399.72 98,565,532.41 206,955,352.89
2015 年 12 月
和城一期一二批 2014 年 12 月 379,743,004.82 3,014,039.13 129,131,012.65 253,626,031.30
和城一期三批 2015 年 9 月 330,514,899.55 231,622,313.21 98,892,586.34
国际一期 2015 年 1 月 160,147,676.40 75,803,433.66 84,344,242.74
合计 1,187,107,160.13 736,561,822.46 858,447,253.31 1,065,221,729.28
6. 其他流动资产
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2015 年 11 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
项目 性质
余额 余额
理财产品 4,000,000.00 理财产品
合计 4,000,000.00
7. 可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
2015 年 11 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务工具
可供出售权益工具 2,660,000.00 2,660,000.00 19,460,134.85 19,460,134.85
按公允价值计量的
按成本计量的 2,660,000.00 2,660,000.00 19,460,134.85 19,460,134.85
合计 2,660,000.00 2,660,000.00 19,460,134.85 19,460,134.85
（2）2015 年 11 月 30 日按成本计量的可供出售金融资产
账面余额
被投资单位
2014 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2015 年 11 月 30 日
长沙天心农村合作银行 2,660,000.00 2,660,000.00
甘肃新盛工贸有限公司 16,800,134.85 16,800,134.85
合计 19,460,134.85 16,800,134.85 2,660,000.00
续上表
减值准备 在被投资
本期现金
被投资单位 2014 年 12 2015 年 11 单位持股
本期增加 本期减少 红利
月 31 日 月 30 日 比例(%)
长沙天心农村合作银行 2.48 328,900.00
甘肃新盛工贸有限公司 45.95
合计 328,900.00
40
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注：处置情况详见附注十一、2。
8. 长期应收款
2015 年 11 月 30 日余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值
特许经营权 366,394,100.74 366,394,100.74
合计 366,394,100.74 366,394,100.74
续上表
2014 年 12 月 31 日余额
项目 减值 折现率区间
账面余额 账面价值
准备
特许经营权 362,818,860.57 362,818,860.57
合计 362,818,860.57 362,818,860.57
注：长期应收款系按照《企业会计准则解释第 2 号》确认的金融资产。
《企业会计准则解释第 2 号》规定：合同规定基础设施建成后的一定期间内，项目
公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的；或在项目
公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方按照合同规定负责将
有关差价补偿给项目公司的，应当在确认建造合同收入的同时确认金融资产。
2006 年 4 月 26 日，长沙市公用事业管理局与鑫远水务签订《长沙市开福污水处理
工程（一污二期）项目特许经营合同》，约定以建设-运营-移交方式（BOT）建设长沙
市开福区污水处理工程（一污二期）项目，特许经营期限自合同签订之日起 30 年，并约
定按照实际处理的污水处理量以及协议约定的污水处理收费方式收取污水处理费，长沙
市公用事业管理局在运营期内提供的污水量不能达到基本水量时应按基本水量支付污水
处理服务费。特许经营期满后，鑫远水务将长沙市开福区污水处理工程（一污二期）项
目的所有权和所有权益无偿和完整的移交给长沙市政府指定的机构和部门，因此将长沙
市开福污水处理工程（一污二期）特许经营权确认为长期应收款，截止 2015 年 11 月 30
日，上述长期应收款的摊余价值 366,394,100.74 元。
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
9. 长期股权投资
本期增减变动
2014 年 12 月 其他综 其他 宣告发放现 2015 年 11 减值准备
被投资单位 追加投 权益法下确认 计提减
31 日余额 减少投资 合收益 权益 金股利或利 其他 月 30 日余额 期末余额
资 的投资损益 值准备
调整 变动 润
一、合营企业
兰州黄河新盛投资有限公司 66,549,013.44 73,742,239.76 7,193,226.32
合计 66,549,013.44 73,742,239.76 7,193,226.32
注：处置情况详见附注十一、2。
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
10. 投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
一、账面原值
1. 2014 年 12 月 31 日余额 173,285,448.67 79,007,872.35 252,293,321.02
2.本期增加金额 50,973,645.21 50,973,645.21
（1）外购
（2）存货转入 50,973,645.21 50,973,645.21
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 8,625,208.57 8,625,208.57
（1）处置
（2）其他转出 8,625,208.57 8,625,208.57
4. 2015 年 11 月 30 日余额 215,633,885.31 79,007,872.35 294,641,757.66
二、累计折旧和累计摊销
1. 2014 年 12 月 31 日余额 38,169,575.28 9,879,934.40 48,049,509.68
2.本期增加金额 9,027,838.73 1,825,081.83 10,852,920.56
（1）计提或摊销 9,027,838.73 1,825,081.83 10,852,920.56
3.本期减少金额 820,575.96 820,575.96
（1）处置
（2）其他转出 820,575.96 820,575.96
4. 2015 年 11 月 30 日余额 46,376,838.05 11,705,016.23 58,081,854.28
三、减值准备
1. 2014 年 12 月 31 日余额
2.本期增加金额 1,064,672.69 1,064,672.69
（1）计提 1,064,672.69 1,064,672.69
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4. 2015 年 11 月 30 日余额 1,064,672.69 1,064,672.69
四、账面价值
1. 2015 年 11 月 30 日账面价值 168,192,374.57 67,302,856.12 235,495,230.69
2. 2014 年 12 月 31 日账面价值 135,115,873.39 69,127,937.95 204,243,811.34
（2）未办妥产权证书的投资性房地产
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋建筑物 23,627,495.27 正在办理中
11. 固定资产
（1）固定资产明细表
项目 房屋建筑物 机器设备 运输设备 办公设备 其他设备 合计
一、账面原值
1. 2014 年 12 月 31 日余额 256,717,120.18 45,354,589.57 9,250,260.61 3,600,840.84 76,629,478.56 391,552,289.76
2.本期增加金额 29,850,547.40 1,582,053.48 358,546.00 9,774.32 31,800,921.20
（1）购置 26,850.00 358,546.00 385,396.00
（2）存货转入 24,593,415.40 24,593,415.40
（3）企业合并增加
（4）其他 5,257,132.00 1,555,203.48 9,774.32 6,822,109.80
3.本期减少金额 959,811.08 3,738,128.61 358,887.44 2,495,458.86 7,552,285.99
（1）处置或报废 403,326.00 3,738,128.61 358,887.44 4,500,342.05
（2）其他 556,485.08 2,495,458.86 3,051,943.94
4. 2015 年 11 月 30 日余额 286,567,667.58 45,976,831.97 5,512,132.00 3,600,499.40 74,143,794.02 415,800,924.97
二、累计折旧
1. 2014 年 12 月 31 日余额 30,791,791.24 11,033,466.77 4,685,539.73 2,577,662.84 36,399,002.32 85,487,462.90
2.本期增加金额 11,532,311.51 3,975,055.86 1,328,887.05 429,440.07 13,346,300.85 30,611,995.34
（1）计提 11,532,311.51 3,975,055.86 1,328,887.05 429,440.07 13,346,300.85 30,611,995.34
3.本期减少金额 298,988.43 2,424,447.63 336,285.14 3,059,721.20
（1）处置或报废 298,988.43 2,424,447.63 336,285.14 3,059,721.20
4. 2015 年 11 月 30 日余额 42,324,102.75 14,709,534.20 3,589,979.15 2,670,817.77 49,745,303.17 113,039,737.04
三、减值准备
1. 2014 年 12 月 31 日余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4. 2015 年 11 月 30 日余额
四、账面价值
1. 2015 年 11 月 30 日账面价值 244,243,564.83 31,267,297.77 1,922,152.85 929,681.63 24,398,490.85 302,761,187.93
2. 2014 年 12 月 31 日账面价值 225,925,328.94 34,321,122.80 4,564,720.88 1,023,178.00 40,230,476.24 306,064,826.86
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注：本期固定资产账面原值中其他增加和其他减少系白天鹅酒店办理竣工决算后按
实际成本调整原来的暂估价值。
（2）暂时闲置的固定资产
无。
（3）通过融资租赁租入的固定资产
无。
（4）通过经营租赁租出的固定资产
无。
（5）未办妥产权证书的固定资产
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋建筑物 363,881.85 设备配套用房
12. 在建工程
（1）在建工程明细表
2015 年 11 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
一污二期 285,050.00 285,050.00
水质提升 1,104,608.20 1,104,608.20 280,000.00 280,000.00
合计 1,104,608.20 1,104,608.20 565,050.00 565,050.00
（2）重大在建工程项目变动情况
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
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本期减少
2014 年 12 月 本期 2015 年 11 月
工程名称 转入固定
31 日余额 增加 其他减少 30 日余额
资产
一污二期 285,050.00 11,099,571.61 11,384,621.61
合计 285,050.00 11,099,571.61 11,384,621.61
（续表）
工程累计
利息资本 其中：本 本期利息
投入占预 工程 资金
工程名称 预算数 化累计金 期利息资 资本化率
算比例 进度 来源
额 本化金额 （%）
（%）
自有
一污二期 380,000,000.00 100.00
资金
合计 — —
注：公司一污二期预算为 3.80 亿元，主体工程以前年度已确认长期应收款。
13. 递延所得税资产和递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
2015 年 11 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
项目 可抵扣暂时性 可抵扣暂时性
递延所得税资产 递延所得税资产
差异 差异
资产减值准备 28,314,412.97 7,078,603.24 20,611,342.69 5,152,835.68
房地产企业预售收入
61,469,778.76 15,367,444.69 77,223,443.64 19,305,860.91
计算的预计利润
土增税清算准备 184,535,673.81 46,133,918.45 137,975,715.28 34,493,928.82
摊销年限小于税法规
33,273,950.16 8,318,487.54 35,631,524.68 8,907,881.17
定的资产
递延收益 92,441,006.23 23,110,251.56 65,169,708.62 16,292,427.16
预计负债 2,629,463.43 657,365.86 2,127,654.33 531,913.58
合计 402,664,285.36 100,666,071.34 338,739,389.24 84,684,847.32
（2）未经抵销的递延所得税负债
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2015 年 11 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
预交土增税 18,636,970.52 4,659,242.63 12,307,679.77 3,076,919.94
特许经营权暂时性差异 97,645,319.95 24,411,329.98 90,813,179.59 22,703,294.90
合计 116,282,290.47 29,070,572.61 103,120,859.36 25,780,214.84
（3）未确认递延所得税资产明细
项目 2015 年 11 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
可抵扣亏损 17,319,726.64 13,950,188.32
合计 17,319,726.64 13,950,188.32
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
2015 年 11 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
年份 备注
余额 余额
2015 年 1,534,364.01 1,534,364.01
2016 年 4,637,173.38 4,637,173.38
2017 年 2,974,831.23 2,974,831.23
2018 年 4,803,819.70 4,803,819.70
2019 年 3,369,538.32
合计 17,319,726.64 13,950,188.32
14. 短期借款
（1）短期借款分类
借款类别 2015 年 11 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
质押借款
抵押并保证借款 40,000,000.00
保证借款
信用借款
合计 40,000,000.00
47
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注：鑫远水务取得渤海银行股份有限公司长沙分行借款 40,000,000.00 元，借款期
限自 2015 年 6 月 23 日至 2016 年 6 月 22 日，借款利率为基准利率上浮 20%，该等借
款由湖南鑫远投资集团有限公司、谭岳鑫、宁琛提供连带保证责任担保，并以公司位于
长沙市天心区湘府西路 31 号尚玺苑 20 栋 31 套合计面积为 10,771.03 平方米的房产提
供抵押担保。
（2）已逾期未偿还的短期借款
无。
15. 应付票据
票据种类 2015 年 11 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
银行承兑汇票 250,000,000.00
商业承兑汇票
合计 250,000,000.00
16. 应付账款
（1）应付账款账龄
项目 2015 年 11 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
1 年以内 493,116,890.65 616,118,889.72
1-2 年 342,888,928.01 26,877,040.33
2-3 年 4,181,232.51 72,800,564.38
3 年以上 41,076,253.59 787,315.12
合计 881,263,304.76 716,583,809.55
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
2015 年 11 月 30 日 未偿还或结转的
单位名称 备注
余额 原因
1 以内 388,349,367.86 元；
湖南隆宇建设有限公司 577,721,314.14 未结算
1-2 年 189,371,946.28 元
48
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2015 年 11 月 30 日 未偿还或结转的
单位名称 备注
余额 原因
湖南长大建设集团股份 1 以内 51,265,953.60 元；
109,061,053.60 未结算
有限公司 1-2 年 57,795,100.00 元
天心区教育局 54,900,000.00 预估教育配套费 1-2 年 54,900,000.00 元
1 以内 3,606,485.20 元；
1-2 年 113,836.80 元；
应付拆迁补偿费 44,780,541.88 未结算
2-3 年 980,000.00 元；
3-4 年 40,080,219.88 元
长沙春宏园林有限公司 15,348,180.77 未结算 1-2 年 15,348,180.77 元
1 以内 3,384,185.60 元；
长沙市非税收入管理局 13,942,423.60 未结算
1-2 年 10,558,238.00 元
长沙金鼎消防安全工程 1 以内 7,630,075.03 元；
9,988,478.48 未结算
有限公司 1-2 年 2,358,403.45 元
长沙国安广播电视宽带 1 以内 1,641,080.25 元；
4,325,927.79 未结算
网络有限公司 1-2 年 2,684,847.54 元
1 以内 1,844,228.37 元；
长沙海大门窗有限公司 3,288,688.37 未结算
1-2 年 1,444,460.00 元
湖南星电实业集团股份
1,977,870.95 未结算 1-2 年 1,977,870.95 元
有限公司
长沙万桥信息网络工程 1 以内 304,445.00 元；
1,183,445.00 未清算
有限公司 2-3 年 879,000.00 元
合计 836,517,924.58 —
17. 预收款项
（1）预收款项性质分类
项目 2015 年 11 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
预收房款 368,694,620.00 461,215,080.00
预收租赁款 5,805,917.10 3,637,913.44
消费预付款 172,293.31 304,991.94
合计 374,672,830.41 465,157,985.38
（2）预收房款主要为文苑二期三批、尚苑二期、尚苑三期、和城一期三批等项目的
尚未结算的预收房款。
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3）账龄超过 1 年的预收款项为尚未结算的预收房款。
18. 应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬分类
2014年12月31 2015年11月
项目 本期增加 本期减少
日余额 30日余额
短期薪酬 3,960,110.43 45,471,930.78 45,378,386.44 4,053,654.77
离职后福利-设定提存
2,840,756.78 2,837,650.89 3,105.89
计划
辞退福利
一年内到期的其他福利
合计 3,960,110.43 48,578,866.40 48,482,216.17 4,056,760.66
（2）短期薪酬
2014年12月 2015年11月
项目 本期增加 本期减少
31日余额 30日余额
工资、奖金、津贴和补贴 3,689,052.45 38,385,987.78 38,643,693.19 3,431,347.04
职工福利费 3,842,648.35 3,445,571.43 397,076.92
社会保险费 1,311,298.10 1,309,274.31 2,023.79
其中：医疗保险费 1,085,326.04 1,083,622.86 1,703.18
工伤保险费 133,873.64 133,673.26 200.38
生育保险费 92,098.42 91,978.19 120.23
住房公积金 837,259.00 835,351.00 1,908.00
工会经费和职工教育经费 271,057.98 1,094,737.55 1,144,496.51 221,299.02
短期带薪缺勤
短期利润分享计划
其他
合计 3,960,110.43 45,471,930.78 45,378,386.44 4,053,654.77
（3）设定提存计划
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2014年12月31 2015年11月30
项目 本期增加 本期减少
日余额 日余额
基本养老保险 2,657,957.07 2,655,151.75 2,805.32
失业保险费 182,799.71 182,499.14 300.57
企业年金缴费
合计 2,840,756.78 2,837,650.89 3,105.89
19. 应交税费
项目 2015 年 11 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
增值税 -32,717.86 2,657,049.58
营业税 6,629,607.68 8,786,597.55
消费税 1,574,024.25 2,017,972.85
企业所得税 44,927,586.70 91,872,914.97
城市维护建设税 641,013.50 958,200.95
房产税 929,798.20 730,105.54
土地使用税 1,908,765.46 155,921.64
个人所得税 101,512.53 316,262.85
教育费附加 457,408.99 683,971.37
土地增值税 2,946,170.90 3,714,597.10
契税 3,775,214.00
其他税费 27,104.66 142,583.32
合计 60,110,275.01 115,811,391.72
20. 应付利息
（1）应付利息分类
2015 年 11 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
项目
余额 余额
分期付息到期还本的长期借款利息 8,044,895.84
合计 8,044,895.84
（2）报告期内本公司已逾期未支付的利息
51
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
无
21. 其他应付款
（1）其他应付款按款项性质分类
款项性质 2015 年 11 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
单位往来 41,057,583.39 674,591,943.03
预约金 1,384,000.00 1,153,000.00
代收客户款 20,281,363.08 5,488,321.19
租赁押金 6,971,218.00 4,454,674.00
土地增值税清算准备 165,898,703.22 137,975,715.25
其他 3,001,098.28 17,771,900.80
合计 238,593,965.97 841,435,554.27
（2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
2015 年 11 月 30 日
单位名称 未偿还或结转的原因
余额
长沙市天心区财政局 4,987,031.40 往来款
长沙市天心区土地管理事务所 4,000,000.00 拆迁保证金
湖南长大建设集团股份有限公司 1,600,000.00 往来款
中国华融资产管理公司长沙办事处 600,000.00 租赁押金
合计 11,187,031.40
22. 一年内到期的非流动负债
项目 2015 年 11 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
一年内到期的长期借款 332,000,000.00 454,000,000.00
合计 332,000,000.00 454,000,000.00
（1）本公司取得陕西省国际信托股份有限公司借款 150,000,000.00 元，借款期限
自 2015 年 1 月 21 日至 2018 年 1 月 21 日，借款利率为 11.35%，该等借款由谭岳鑫提
供连带保证责任担保，并以公司位于长沙市天心区湘府西路 31 号尚玺苑 4 栋、10 栋、
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
11 栋、14 栋、15 栋、18A 栋和 18B 栋在建项目以及公司位于长沙市天心区园艺场的
17,172.57 平方米土地使用权提供抵押担保，截止 2015 年 11 月 30 日，该等借款本金余
额 70,000,000.00 元 ， 双 方 补 充 约 定 2015 年 12 月 31 日 后 每 月 归 还 不 低 于
7,000,000.00 元。
（2）本公司取得中国建设银行股份有限公司湖南省分行铁银支行借款
320,000,000.00 元，借款期限自 2013 年 6 月 19 日至 2016 年 6 月 18 日，借款利率为
基 准 利 率 上 浮 10% ， 该 等 借 款 以 公 司 位 于 长 沙 市 天 心 区 先 锋 村 2 宗合计面积为
75,947.05 平方米的 土地使用权以及融和雅苑 12、13、14、15、16、17、18、19、
20、21、24、25、26 栋在建项目提供抵押担保，截止 2015 年 11 月 30 日，该等借款本
金余额为 210,000,000.00 元。
23. 长期借款
（1）长期借款分类
借款类别 2015 年 11 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
质押借款 127,300,000.00
抵押借款 103,500,000.00 290,000,000.00
抵押并保证 780,000,000.00 298,000,000.00
抵押、质押并保证 370,000,000.00 35,000,000.00
合计 1,253,500,000.00 750,300,000.00
（2）抵押借款
a）本公司取得长沙天心农村合作银行借款 40,000,000.00 元，借款期限自 2015 年
5 月 29 日至 2017 年 5 月 29 日，借款利率为 7.79%，该等借款以公司位于湘府西路 31
号尚玺苑 20 栋 18 套合计面积为 7,460.52 平方米的房产提供抵押担保。
b）本公司取得长沙银行股份有限公司南城支行借款 25,000,000.00 元，借款期限自
2015 年 9 月 29 日至 2023 年 9 月 29 日，借款利率为基准利率上浮 15%，自 2016 年 9
月 21 日开始分期还款，该等借款以公司位于长沙市天心区湘府西路 31 号尚玺苑 20 栋
14 套合计面积为 4,660.19 平方米的房产提供抵押担保，截止 2015 年 11 月 30 日，一年
内到期的借款金额为 1,500,000.00 元。
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
c）鑫远水务取得长沙天心农村合作银行借款 40,000,000.00 元，借款期限自 2015
年 4 月 29 日至 2018 年 4 月 29 日，借款利率为 6.95%，该等借款以公司位于长沙市天
心区湘府西路 31 号尚玺苑 20 栋 6 套合计面积为 5,655.53 平方米房产提供抵押担保。
（3）抵押并保证借款
a）本公司取得华融湘江银行股份有限公司长沙分行借款 120,000,000.00 元，借款
期限自 2014 年 10 月 31 日至 2017 年 4 月 30 日，借款利率为基准利率上浮 40%，该等
借款由谭岳鑫提供连带保证责任担保，并以公司位于长沙市天心区新韶西路 288 号御文
雅苑 14、15、16 栋在建项目提供抵押担保，截止 2015 年 11 月 30 日，该等借款本金余
额为 100,000,000.00 元。
b）本公司取得华融湘江银行股份有限公司长沙分行借款 200,000,000.00 元，借款
期限自 2015 年 3 月 31 日至 2018 年 3 月 30 日，借款利率为基准利率上浮 40%，该等
借款由谭岳鑫提供连带保证责任担保，并以公司位于长沙市天心区桂花坪办事处面积为
30,546.63 平方米的土地使用权、位于长沙市天心区芙蓉南路面积为 14,814.92 平方米的
土地使用权和位于长沙市天心区畜牧农场面积为 6,805.08 平方米的土地使用权以及长沙
市天心区湘府西路 31 号尚玺苑 1、2、3、5 栋在建项目提供抵押担保。
c）本公司取得交银国际信托有限公司借款 290,000,000.00 元，借款期限自 2015 年
11 月 6 日至 2017 年 11 月 5 日，借款利率为 12%，该等借款由谭岳鑫、宁琛提供连带
保证责任担保，并以公司位于天心区芙蓉南路 2 宗合计面积为 70,530.16 平方米的土地
使用权和位于长沙市天心区园艺场面积为 33,543.46 平方米的土地使用权提供抵押担
保。
d）鑫远水务取得长沙银行股份有限公司南城支行借款 15,000,000.00 元，借款期限
自 2015 年 7 月 30 日至 2017 年 6 月 18 日，借款利率为 5.25%，该等借款由本公司提
供连带保证责任担保，并以公司位于长沙市天心区盛湘路 189 号逸园 3,646.44 平方米房
产和位于长沙市天心区湘府西路 31 号尚玺苑 20 栋 1,084.92 平方米房产提供抵押担保。
e）本公司取得东亚银行（中国）有限公司长沙分行借款 210,000,000.00 元，借款
期限自 2012 年 12 月 18 日至 2020 年 6 月 18 日，借款利率为基准利率上浮 30%，该等
借款由谭岳鑫、宁琛、湖南鑫远酒店管理有限公司提供连带保证责任担保，并以公司位
于长沙市天心区湘府中路 258 号湘府东苑二期合计面积为 36,976.37 平方米房产提供抵
押担保，截止 2015 年 11 月 30 日，该等借款本金余额为 188,000,000.00 元，其中一年
内到期的借款金额为 13,000,000.00 元。
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兰州黄河企业股份有限公司备考财务报表附注
2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（4）抵押、质押并保证
a）鑫远水务取得西藏信托有限公司借款 370,000,000.00 元，借款期限自 2015 年 9
月 15 日至 2023 年 9 月 15 日，借款利率为 7.5%，该等借款由本公司提供连带保证责任
担保，以污水处理费收费权和本公司持有鑫远水务的 51%股权提供质押担保，以公司位
于天心区芙蓉南路 2 宗合计面积为 32,724.51 平方米的土地使用权和鑫远水务部分机器
设备提供抵押担保，其中一年内到期的借款金额为 35,000,000.00 元。
b）本公司取得渤海银行股份有限公司长沙分行借款 50,000,000.00 元，借款期限自
2013 年 9 月 26 日至 2020 年 9 月 25 日，借款利率为 9.01%，该借款由谭岳鑫、宁琛提
供连带保证责任担保，以公司位于长沙市天心区芙蓉中路一段 828 号杰座大厦 49 套合
计面积为 9,106.69 平方米房产提供抵押担保，以公司杰座租金收益权提供质押担保。截
止 2015 年 11 月 30 日，期末借款本金为 37,500,000.00 元，其中一年以内到期的借款
金额为 2,500,000.00 元。
24. 预计负债
2015 年 11 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
项目 形成原因
余额 余额
预提维修费恢复性大
大修理费 2,629,463.43 2,127,654.33
修费用
合计 2,629,463.43 2,127,654.33
鑫远水务根据特许经营合同在剩余特许经营年限内预提的维修费和恢复性大修费
用。
25. 递延收益
（1）递延收益分类
2014年12月31日 2015年11月30
项目 本期增加 本期减少 形成原因
余额 日余额
一污二期工程
69,022,031.22 3,012,866.45 66,009,164.77
补助款
长沙大道补偿
49,864,452.10 3,601,490.80 46,262,961.30
款
合计 118,886,483.32 6,614,357.25 112,272,126.07 —
55
兰州黄河企业股份有限公司备考财务报表附注
2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
26. 营业收入、营业成本
2015 年 1-11 月 2014 年度
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,275,520,967.99 812,121,043.83 1,423,455,106.37 836,936,099.33
其他业务 30,149,384.42 18,061,923.15 26,242,939.65 16,281,775.75
合计 1,305,670,352.41 830,182,966.98 1,449,698,046.02 853,217,875.08
（1） 主营业务—按行业分类
2015 年 1-11 月 2014 年度
行业名称
收入 成本 收入 成本
房地产投资开发 1,253,141,574.15 799,812,436.26 1,394,636,221.63 823,024,144.74
其中：房地产开发与经营 1,195,185,278.00 792,939,583.37 1,333,633,431.00 814,814,529.42
酒店经营 57,956,296.15 6,872,852.89 61,002,790.63 8,209,615.32
污水处理 22,379,393.84 12,308,607.57 28,818,884.74 13,911,954.59
合计 1,275,520,967.99 812,121,043.83 1,423,455,106.37 836,936,099.33
（2） 主营业务—按产品分类
2015 年 1-11 月 2014 年度
行业名称
收入 成本 收入 成本
商用物业销售 81,801,952.00 18,427,550.12 35,155,733.00 9,781,090.90
转让土地使用权
民用住宅及配套
1,113,383,326.00 774,512,033.25 1,298,477,698.00 805,033,438.52
物业销售
酒店服务 57,956,296.15 6,872,852.89 61,002,790.63 8,209,615.32
水务环保 22,379,393.84 12,308,607.57 28,818,884.74 13,911,954.59
合计 1,275,520,967.99 812,121,043.83 1,423,455,106.37 836,936,099.33
（3） 主营业务—按地区分类
56
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2015 年 1-11 月 2014 年度
地区名称
收入 成本 收入 成本
华中 1,275,520,967.99 812,121,043.83 1,423,455,106.37 836,936,099.33
合计 1,275,520,967.99 812,121,043.83 1,423,455,106.37 836,936,099.33
27. 营业税金及附加
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
营业税 64,649,805.81 71,431,703.46
城市维护建设税 4,741,417.82 5,000,274.14
教育费附加 3,386,727.06 3,571,530.33
土地增值税 61,145,863.18 90,775,779.64
合计 133,923,813.87 170,779,287.57
28. 销售费用
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
职工薪酬 18,081,596.07 18,532,332.29
广告宣传费 10,503,272.52 17,500,478.21
物料消耗 6,508,913.77 5,618,948.06
租赁使用费 247,930.79 254,296.13
折旧摊销费 144,490.97 317,776.80
办公费 278,825.80 294,442.38
其他 3,104,930.11 3,542,715.65
合计 38,869,960.03 46,060,989.52
29. 管理费用
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
职工薪酬 26,328,026.07 20,086,678.29
业务招待费 2,950,521.64 2,948,189.41
税金 17,474,486.56 12,052,425.87
折旧摊销费 30,615,996.99 42,845,067.54
57
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
差旅费 751,602.08 1,139,736.35
维修及保养费 2,391,220.18 1,451,844.66
咨询费 3,705,202.57 3,249,438.00
水电费 4,195,296.57 4,554,206.56
办公费 2,039,935.49 2,051,941.99
保险费 378,051.36 603,657.57
邮电及电讯费 275,265.18 368,888.15
燃料费 1,102,518.41 1,494,571.89
服务费 3,349,463.47 3,943,775.30
其他 2,101,155.89 2,043,904.98
合计 97,658,742.46 98,834,326.56
30. 财务费用
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
利息支出 57,548,320.86 51,658,744.80
减：利息收入 25,559,547.65 26,913,967.60
其中：金融资产摊销利息收入 24,811,345.82 25,338,733.28
加：汇兑损失
加：其他支出 1,081,648.55 1,177,163.61
合计 33,070,421.76 25,921,940.81
31. 资产减值损失
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
坏账损失 -3,987,191.84 6,201,670.54
存货跌价损失 10,625,589.43 2,063,992.00
投资性房地产减值损失 1,064,672.69
合计 7,703,070.28 8,265,662.54
32. 投资收益
58
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
权益法核算的长期股权投资收益 7,193,226.32 8,116,429.20
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收
益
可供出售金融资产在持有期间的投资
328,900.00 149,500.00
收益
处置可供出售金融资产取得的投资收
益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值
重新计量产生的利得
其他 34,093.15
合计 7,522,126.32 8,300,022.35
33. 营业外收入
（1）营业外收入明细
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
非流动资产处置利得 24,183.91 51,190.00
其中：固定资产处置利得 24,183.91 51,190.00
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠 81,400.00
政府补助 1,261,136.35
长沙大道补偿款 3,601,490.80 3,423,767.93
融城广场土地征收补偿款 11,593,042.11
其他 1,179,341.79 688,145.10
合计 17,659,194.96 4,244,503.03
59
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
续上表
其中：计入当期非经常性损益的金额
项目
2015 年 1-11 月 2014 年度
非流动资产处置利得 24,183.91 51,190.00
其中：固定资产处置利得 24,183.91 51,190.00
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠 81,400.00
政府补助
长沙大道补偿款 3,601,490.80 3,423,767.93
融城广场土地征收补偿款 11,593,042.11
其他 1,179,341.79 688,145.10
合计 16,398,058.61 4,244,503.03
（2）政府补助明细
与资产相关/与收
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度 来源和依据
益相关
增值税返还 1,261,136.35 与收益相关
合计 1,261,136.35
34. 营业外支出
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
非流动资产处置损失 64,024.93 156,420.96
其中：固定资产处置损失 64,024.93 156,420.96
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 450,000.00 400,600.00
融城广场土地征收成本 11,593,042.11
其他 1,426,999.90 195,971.47
60
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
合计 13,534,066.94 752,992.43
续上表
其中：计入当期非经常性损益的金额
项目
2015 年 1-11 月 2014 年度
非流动资产处置损失 64,024.93 156,420.96
其中：固定资产处置损失 64,024.93 156,420.96
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 450,000.00 400,600.00
融城广场土地征收成本 11,593,042.11
其他 1,426,999.90 195,971.47
合计 13,534,066.94 752,992.43
35. 所得税费用
（1）所得税费用
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
当期所得税费用 71,232,032.74 85,715,710.31
递延所得税费用 -12,690,866.25 -22,310,962.97
合计 58,541,166.49 63,404,747.34
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
本期合并利润总额 175,908,631.37 258,409,496.89
按法定/适用税率计算的所得税费用 43,977,157.83 60,753,458.92
子公司适用不同税率的影响 1,190,372.63
调整以前期间所得税的影响 455,722.55
非应税收入的影响 -2,106,820.29 -2,202,160.64
61
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 15,825,961.27 2,039,347.79
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损
的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差
386,662.04 1,656,677.47
异或可抵扣亏损的影响
其他 2,483.09 -32,948.83
所得税费用 58,541,166.49 63,404,747.34
36. 现金流量表项目
（1）收到/支付的其他与经营/投资活动有关的现金
a）收到的其他与经营活动有关的现金
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
往来款 113,559,407.99 86,264,320.67
营业外收入 1,042,743.00 627,911.54
一污二期增补工程款
融城广场土地补偿款 31,653,725.00
长沙大道补偿款 22,980,500.00
利息收入 2,103,434.54 1,535,624.20
收回保证金 87,674,858.87 656,855.22
归还备用金 92,000.00 786,194.55
其他 808,238.41 203,574.25
合计 259,914,907.81 90,074,480.43
b）支付的其他与经营活动有关的现金
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
往来款 78,617,826.54 121,609,005.59
销售费用 11,652,261.76 20,066,250.27
管理费用 23,863,002.78 24,896,567.08
财务费用 1,070,786.35 1,171,032.46
62
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
营业外支出 1,935,739.84 712,799.96
支付备用金 674,266.50 803,591.55
支付保证金 460,060,166.35 10,595,462.71
其他 977,551.34 5,234,553.23
合计 578,851,601.46 185,089,262.85
c）收到的其他与投资活动有关的现金
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
理财产品 38,000,000.00 2,000,000.00
合计 38,000,000.00 2,000,000.00
d）支付的其他与投资活动有关的现金
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
理财产品 34,000,000.00 6,000,000.00
合计 34,000,000.00 6,000,000.00
e）收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
金融机构以外借款 63,748,064.35 223,700,000.00
合计 63,748,064.35 223,700,000.00
f）支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
金融机构以外借款 643,721,712.14 91,240,000.00
合计 643,721,712.14 91,240,000.00
（2）合并现金流量表补充资料
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 117,367,464.88 195,004,749.55
加：资产减值准备 7,703,070.28 8,265,662.54
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
41,464,915.90 44,344,698.96
折旧
无形资产摊销 109,610.00
长期待摊费用摊销 7,654,462.77
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-24,183.91 -51,190.00
（收益以“-”填列）
固定资产报废损失（收益以“-”填列） 64,024.93 156,420.96
公允价值变动损益（收益以“-”填列）
财务费用（收益以“-”填列） 57,548,320.86 51,658,744.80
投资损失（收益以“-”填列） -7,522,126.32 -8,300,022.35
递延所得税资产的减少（增加以“-”填列） -15,981,224.02 -23,165,549.88
递延所得税负债的增加（减少以“-”填列） 3,290,357.77 854,586.91
存货的减少（增加以“-”填列） 50,945,856.34 -413,578,633.07
经营性应收项目的减少（增加以“-”填列） -304,680,845.15 -13,412,537.17
经营性应付项目的增加（减少以“-”填列） 381,442,256.59 111,013,562.41
其他
经营活动产生的现金流量净额 331,617,888.15 -39,445,433.57
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 414,162,955.63 102,209,009.18
减：现金的期初余额 102,209,009.18 184,187,684.57
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 311,953,946.45 -81,978,675.39
64
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3）现金和现金等价物
2015 年 11 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
项目
余额 余额
现金 414,162,955.63 102,209,009.18
其中：库存现金 233,625.57 493,795.07
可随时用于支付的银行存款 413,929,330.06 101,715,214.11
可随时用于支付的其他货币资金
现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
期末现金和现金等价物余额 414,162,955.63 102,209,009.18
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和
现金等价物
37. 所有权或使用权受到限制的资产
项目 2015年11月30日账面价值 受限原因
货币资金 423,634,796.66 保证金及定期存单
存货 1,160,226,027.46 抵押借款
固定资产 287,995,698.63 抵押借款
投资性房地产 67,396,272.56 抵押借款
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
八、合并范围的变化
1. 处置子公司
处置价款与处置投 丧失控制 与原子公
丧失控 按照公允
丧失控 丧失控 权之日剩 司股权投
股权处置 资对应的合并财务 制权之 价值重新
制权之 余股权公 资相关的
股权处 丧失控制权的 制权时 丧失控制权之日剩 日剩余 计量剩余
子公司名称 股权处置价款 比例 报表层面享有该子 日剩余 允价值的 其他综合
余股权的账面价值 股权的 股权产生
置方式 时点 点的确 股权的 确定方法 收益转入
（%） 公司净资产份额的 公允价 的利得或
比例 及主要假 投资损益
定依据 值 损失
差额 设 的金额
上海鑫达医疗健康 股权转 工商变
1,000,000.00 100.00 2015-11-20
管理有限公司 让 更
2. 其他原因的合并范围变动
无。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
九、在其他主体中的权益
1. 在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要经营 业务 持股比例（%）
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
湖南鑫远水务有限公司 长沙市 长沙市 水厂投资 100.00 投资设立
湖南鑫远酒店管理公司 长沙市 长沙市 酒店管理 100.00 投资设立
湖州鑫远投资有限公司 湖州市 湖州市 投资 100.00 投资设立
（2）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
无。
（3）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
无。
2. 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的情况
无。
3. 在合营企业或联营企业中的权益
无。
十、与金融工具相关风险
本公司的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项、应付票据等，各项金融工
具的详细情况说明见本附注七。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风
险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确
保将上述风险控制在限定的范围之内。
1. 利率风险
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本公司的利率风险产生于银行借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临
现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据
当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2015 年 11 月 30 日，
本集团的带息债务主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为 800,500,000.00
元（2014 年 12 月 31 日：805,300,000.00 元），及人民币计价的固定利率借款合同，
金额为 825,000,000.00 元（2014 年 12 月 31 日：399,000,000.00 元）。
2. 价格风险
本公司目前无以公允价值计量的金融资产和金融负债，基本不受价格波动的影响。
3. 信用风险
于 2015 年 11 月 30 日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于
合同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担
保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具
而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来
公允价值的变化而改变。
为降低信用风险，本公司成立专门部门确定信用额度、进行信用审批，并执行其它
监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核
每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本
公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。除应收账款和
其他应收款金额前五名外，本公司无其他重大信用集中风险。
应 收 账 款 前 五 名 金 额 合 计 ： 39,231,664.63 元 ， 其 他 应 收 款 前 五 名 金 额 合 计 ：
79,896,282.71 元。
4. 流动风险
68
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的
方法是确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企
业信誉造成损害。本公司定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。本公司管理
层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时与金融机构进行融资磋
商，以保持一定的授信额度，降低流动性风险。
本集团将银行借款作为主要资金来源。于 2015 年 11 月 30 日，本公司尚未使用的
银行借款额度为 16.4 亿元（2014 年 12 月 31 日尚未使用银行借款额度 4.52 亿元）。
十一、关联方及关联交易
1. 关联方关系
（1）控股股东及最终控制方
a）控股股东及最终控制方
对本公司 对本公司
业务性
控股股东及最终控制方名称 注册地 注册资本 的持股比 的表决权
质
例(%) 比例(%)
湖南昱成投资有限公司 长沙市 投资 8,000 万元 68.47 68.47
b）控股股东的注册资本及其变化
2014 年 12 月 31 本期减 2015 年 11 月
控股股东 本期增加
日余额 少 30 日余额
湖南昱成投资有限公司 50,000,000.00 30,000,000.00 80,000,000.00
注：本公司实际控制人为自然人谭岳鑫。
c）控股股东的所持股份或权益及其变化
持股金额 持股比例（%）
控股股东 2015 年 11 月 30 2014 年 12 2015 年 11 月 2014 年 12 月
日余额 月 31 日余额 30 日比例 31 日比例
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
持股金额 持股比例（%）
控股股东 2015 年 11 月 30 2014 年 12 2015 年 11 月 2014 年 12 月
日余额 月 31 日余额 30 日比例 31 日比例
湖南昱成投资有限公司 202,000,000.00 68.47
（2）子公司
子公司情况详见本附注九、1 相关内容。
（3）其他关联方
其他关联方名称 与本公司关系
实际控制人前妻，根据谨慎性原则，报告期内
宁琛
该公司均认定为公司关联方
2013 年 6 月股权转让前为实际控制人谭岳鑫控
深圳市钧壹投资有限公司 制的公司，根据谨慎性原则，报告期内该公司
均认定为公司关联方
深圳市北方物业管理有限公司 受同一控股股东控制
湖南长大建设集团股份有限公司 实际控制人参股公司
长沙天心农村合作银行 参股公司
2014 年 12 月股权转让前为实际控制人谭岳鑫
湖南隆宇建设有限公司 控制的公司，根据谨慎性原则，报告期内该公
司均认定为公司关联方
2014 年 12 月股权转让前为实际控制人谭岳鑫
湖南亨达贸易有限公司 控制的公司，根据谨慎性原则，报告期内该公
司均认定为公司关联方
2014 年 12 月股权转让前为实际控制人谭岳鑫
长沙春宏园林有限公司 控制的公司，根据谨慎性原则，报告期内该公
司均认定为公司关联方
2014 年 12 月股权转让前为实际控制人谭岳鑫
湖南楚润建材贸易有限公司 控制的公司，根据谨慎性原则，报告期内该公
司均认定为公司关联方
喻磊 公司常务副总裁
冯世权 公司副总裁
贺韧 公司副总裁
蔡江 公司副总裁
许明德 公司总裁助理
蔡超 公司前任副总裁
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
其他关联方名称 与本公司关系
贾超群 公司监事
胡伟伦 公司前任副总裁蔡超之子女
邓新利 公司监事宋敏之配偶
周诗雨 公司总裁助理许明德之偶
2. 关联交易
（1）销售商品/提供劳务
关联方 关联交易内容 2015 年 1-11 月 2014 年度
贾超群 销售商品房 174,988.00
胡伟伦 销售商品房 554,973.00 366,646.00
蔡超、胡伟伦 销售商品房 693,598.00
邓新利 销售商品房
周诗雨 销售商品房
合计 729,961.00 1,060,244.00
（2）采购商品/接受劳务
关联方 关联交易内容 2015 年 1-11 月 2014 年度
深圳市北方物业管理有限
物业管理服务 4,878,515.13 2,788,303.40
公司
湖南隆宇建设有限公司 总包工程 333,313,879.28 644,875,027.78
湖南亨达贸易有限公司 酒店设备及用品采购 1,158,874.15
湖南长大建设集团股份有
工程施工 54,709,348.14 148,321,300.00
限公司
长沙春宏园林有限公司 园林工程 21,694,436.36
合计 392,901,742.55 818,837,941.69
（3）关联出租情况
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
确认的租赁收益
租赁资产
出租方名称 承租方名称
种类 2015 年 1-11 月 2014 年度
湖南鑫远投资集团有 深圳市北方物业管理
房产 160,325.00 102,025.00
限公司 有限公司湖南分公司
湖南鑫远投资集团有 湖南隆宇建设有限公
商铺 72,177.00
限公司 司
（4）关联担保情况
担保是否
担保方名称 被担保方名称 担保金额 起始日 到期日 已经履行
完毕
谭岳鑫、宁琛 湖南鑫远投资集团有限公司 40,000,000.00 2015-6-23 2016-6-22 否
谭岳鑫 湖南鑫远投资集团有限公司 100,000,000.00 2014-10-31 2017-4-30 否
谭岳鑫 湖南鑫远投资集团有限公司 200,000,000.00 2015-3-31 2018-3-30 否
谭岳鑫、宁琛 湖南鑫远投资集团有限公司 290,000,000.00 2015-11-11 2017-11-10 否
谭岳鑫、宁琛、
湖南鑫远酒店管理 湖南鑫远投资集团有限公司 188,000,000.00 2012-12-18 2020-6-18 否
有限公司
谭岳鑫、宁琛 湖南鑫远投资集团有限公司 37,500,000.00 2013-9-26 2020-9-25 否
谭岳鑫 湖南鑫远投资集团有限公司 70,000,000.00 2015-1-21 2018-1-21 否
湖南鑫远投资集团
湖南鑫远酒店管理有限公司 30,000,000.00 2011-5-17 2015-5-17 是
有限公司
湖南鑫远投资集团
湖南鑫远酒店管理有限公司 10,000,000.00 2012-5-31 2015-5-31 是
有限公司
湖南鑫远投资集团
湖南鑫远水务有限公司 40,000,000.00 2015-4-29 2018-4-29 否
有限公司
湖南鑫远投资集团
湖南鑫远水务有限公司 15,000,000.00 2015-7-30 2017-6-18 否
有限公司
湖南鑫远投资集团
湖南鑫远水务有限公司 370,000,000.00 2015-7-30 2017-6-18 否
有限公司
湖南鑫远投资集团
湖南鑫远水务有限公司 19,000,000.00 2013-2-28 2015-2-11 是
有限公司
湖南鑫远投资集团
湖南隆宇建设有限公司 15,000,000.00 2014-8-8 2016-8-8 否
有限公司
湖南鑫远投资集团
湖南隆宇建设有限公司 270,000,000.00 2014-7-1 2016-1-1 否
有限公司
湖南鑫远投资集团
湖南隆宇建设有限公司 60,000,000.00 2014-1-15 2015-1-14 是
有限公司
湖南鑫远投资集团
湖南隆宇建设有限公司 212,868,000.00 2012-11-27 2015-5-27 是
有限公司
湖南鑫远投资集团
湖南隆宇建设有限公司 不超过 2.7 亿 2013-3-15 2016-4-1 是
有限公司
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
担保是否
担保方名称 被担保方名称 担保金额 起始日 到期日 已经履行
完毕
湖南鑫远投资集团
湖南亨达贸易有限公司 50,000,000.00 2013-1-8 2016-1-7 是
有限公司
湖南鑫远投资集团
湖南亨达贸易有限公司 20,000,000.00 2013-7-10 2018-7-10 是
有限公司
湖南鑫远投资集团
湖南亨达贸易有限公司 52,000,000.00 2015-8-24 2018-8-24 否
有限公司
湖南鑫远投资集团
湖南亨达贸易有限公司 20,000,000.00 2015-8-13 2020-8-13 否
有限公司
湖南鑫远投资集团
长沙春宏园林有限公司 30,000,000.00 2013-5-30 2014-5-29 是
有限公司
湖南鑫远投资集团
湖南楚润建材贸易有限公司 10,000,000.00 2012-12-20 2017-12-20 是
有限公司
湖南鑫远投资集团
湖南楚润建材贸易有限公司 30,000,000.00 2013-7-29 2016-8-5 否
有限公司
（5）关联方资金
鑫远集团与法人关联方资金拆入情况如下：
关联方名称 2015 年 1-11 月 2014 年度
湖南楚润建材贸易有限公司 149.99 162,755,655.73
湖南亨达贸易有限公司 64,048,064.35 43,420,616.68
湖南昱成投资有限公司 10,320,530.73 416,760,279.22
深圳市钧壹投资有限公司 3,301,364.00
（6）关联方借款
关联方名称 借款公司 借款金额 起始日 到期日
长沙天心农村合作银行 湖南鑫远酒店管理有限公司 10,000,000.00 2011-6-1 2014-5-20
长沙天心农村合作银行 湖南鑫远酒店管理有限公司 10,000,000.00 2011-7-7 2014-5-20
长沙天心农村合作银行 湖南鑫远酒店管理有限公司 10,000,000.00 2011-10-8 2014-10-8
长沙天心农村合作银行 湖南鑫远酒店管理有限公司 10,000,000.00 2012-5-31 2014-5-31
长沙天心农村合作银行 湖南鑫远酒店管理有限公司 30,000,000.00 2014-5-29 2015-5-29
长沙天心农村合作银行 湖南鑫远水务有限公司 19,000,000.00 2013-2-26 2015-2-26
长沙天心农村合作银行 湖南鑫远水务有限公司 40,000,000.00 2015-4-29 2018-4-29
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
关联方名称 借款公司 借款金额 起始日 到期日
长沙天心农村合作银行 湖南鑫远投资集团有限公司 40,000,000.00 2015-5-29 2017-5-29
（7）关联方利息支出
关联方名称 2015 年 1-11 月 2014 年
湖南昱成投资有限公司 10,320,530.74 16,009,232.35
深圳市钧壹投资有限公司 550,000.00 600,000.00
湖南亨达贸易有限公司 7,420,616.68
湖南楚润建材贸易有限公司 7,131,028.73
喻磊
冯世权
贺韧
蔡江
许明德
蔡超
贾超群
周诗雨
长沙天心农村合作银行 5,172,031.81 5,937,071.44
合计 16,042,562.55 37,097,949.20
（8）关联方资产转让、债务重组情况
关联方名称 交易类型 2015 年 1-11 月 2014 年度
湖南昱成投资有限公司 股权转让 91,542,374.61
注 1：2015 年 11 月 9 日，公司与湖南昱成投资有限公司签定《股权转让协议》，
将持有的兰州黄河新盛投资有限公司 49.30%股权以 73,742,239.76 元转让给湖南昱成投
资有限公司。
注 2：2015 年 11 月 9 日，公司与湖南昱成投资有限公司签定《股权转让协议》，
将持有的甘肃新盛工贸有限公司 45.95%股权以 16,800,134.85 元转让给湖南昱成投资有
限公司。
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注 3：2015 年 11 月 16 日，公司与湖南昱成投资有限公司签定《股权转让协议》，
将持有的上海鑫达医疗健康管理有限公司 100%股权以 100 万元转让给湖南昱成投资有
限公司。
（9）关键管理人员薪酬
项目名称 2015 年 1-11 月 2014 年度
关键管理人员薪酬合计 2,815,042.62 2,641,934.50
3. 关联方往来余额
（1）应收项目
2015 年 11 月 30 日余额 2014 年 12 月 31 日余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳市北方物业管理有
其他应收款 2,000.00 2,000.00
限公司湖南分公司
其他应收款 湖南昱成投资有限公司 47,042,374.61
其他应收款 湖南隆宇建设有限公司 24,993,002.58
预付账款 湖南隆宇建设有限公司 11,020,192.80
（2）应付项目
2015 年 11 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
项目名称 关联方
余额 余额
应付账款 湖南长大建设集团股份有限公司 119,061,053.60 96,412,626.52
应付账款 湖南隆宇建设有限公司 577,721,314.14 362,898,449.50
应付账款 长沙春宏园林有限公司 15,348,180.77 26,498,180.77
应付账款 湖南亨达贸易有限公司 37,120,470.57
其他应付款 湖南亨达贸易有限公司 95,524,192.93
其他应付款 湖南楚润建材贸易有限公司 182,457,576.46
其他应付款 深圳市北方物业管理有限公司 6,000.00
其他应付款 湖南昱成投资有限公司 336,420,279.22
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2015 年 11 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
项目名称 关联方
余额 余额
其他应付款 深圳市钧壹投资有限公司 19,849,310.50 18,247,946.50
其他应付款 湖南长大建设集团股份有限公司 1,600,000.00 11,600,000.00
4. 关联方承诺
本公司无需要披露的关联方承诺事项。
十二、或有事项
（1）2015 年 8 月，本公司与长沙天心农村合作银行签订《最高额保证合同》，合
同约定本公司为吴湘晖 900 万元银行借款提供连带责任保证，保证期间自 2015 年 9 月 7
日至 2016 年 9 月 7 日。
（2）本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。担保类型主要为
阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房
的房地产证办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至 2015 年 11 月 30
日，本公司承担阶段性担保额为人民币 141,362.50 万元。
除存在上述或有事项外，截至 2015 年 11 月 30 日，本公司无其他重大或有事项。
十三、承诺事项
本公司无需要披露的重要承诺事项。
十四、资产负债表日后事项
2015 年 12 月 17 日，本公司与广东南粤银行股份有限公司长沙分行签订《借款合
同》，合同约定借款金额为 2.5 亿元，借款期限自 2015 年 12 月 17 日至 2025 年 12 月
8 日，借款利率为 6.125%，该等借款由谭岳鑫、宁琛、谭亦惠、湖南鑫远酒店管理有限
公司和湖南鑫远水务有限公司提供连带保证责任担保，以公司位于长沙市天心区湘府中
路 258 号湘府东苑二期房产和位于长沙市天心区先锋村的土地使用权提供抵押担保，并
以湖南鑫远酒店管理有限公司 200 万股权和白天鹅酒店收入权提供质押担保。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2015 年 12 月 31 日，本公司与杭州万翔投资有限公司和杭州辰润投资有限公司签订
《股权转让框架协议书》，本公司拟收购杭州万翔投资有限公司和杭州辰润投资有限公
司持有浙江浩恒实业有限公司 100%股权。
除存在上述资产负债表日后事项外，截至本财务报告日，本公司无其他需要披露的
重要资产负债表日后事项。
十五、分部信息
本公司根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度为依据确定了房地产开发与经
营、酒店经营和污水处理共三大报告分部。
1. 报告分部的确定依据与会计政策
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能够
以合理的基础分配给该分部的资产。
分部负债，是指分部经营活动形成的可归属于该分部的负债，包括归属于各分部的
应付款项、预收款项和银行借款等。
分部经营成果是指各个分部产生的收入(包括对外交易收入及分部间的交易收入) ，
扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减值损失、直接归
属于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。
2. 2015 年 1-11 月分部财务信息
项目 房地产开发与经营 酒店经营 污水处理 抵消 合计
营业收入 1,225,334,662.42 60,278,469.52 29,762,377.43 9,705,156.96 1,305,670,352.41
营业成本 804,031,970.01 9,029,929.07 19,278,144.08 2,157,076.18 830,182,966.98
资产总额 4,332,707,862.05 18,128,650.98 817,595,882.16 582,013,100.22 4,586,419,294.97
负债总额 3,403,118,489.01 24,084,472.12 567,555,740.12 406,393,100.22 3,588,365,601.03
十六、其他重要事项
本公司与湖南省天心实业集团有限公司和湖南省天心房地产开发有限责任公司签定
《国有土地使用权置换合同》，三方约定，本公司拥有的 11,183.38 平方米土地使用权
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
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与湖南省天心实业集团有限公司拥有 1,812.60 平方米土地使用权和湖南省天心房地产开
发有限责任公司拥有 9,002.70 平方米土地使用权进行置换，面积差价格将按照各自土地
摘牌价支付，截止 2015 年 11 月 30 日，置换土地事项正在进行之中。
十七、母公司备考财务报表主要项目注释
1. 应收账款
（1）应收账款分类
2015 年 11 月 30 日余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
金额重大并单项计提坏
33,909,450.00 95.35 798,244.00 2.35 33,111,206.00
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计
1,652,940.83 4.65 90,810.69 5.49 1,562,130.14
提坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单项计
提坏账准备的应收账款
合计 35,562,390.83 100 889,054.69 — 34,673,336.14
续上表
2014 年 12 月 31 日余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
金额重大并单项计提坏
33,909,450.00 97.14 6,781,890.00 20.00 27,127,560.00
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计
999,292.36 2.86 57,147.63 5.72 942,144.73
提坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单项计
提坏账准备的应收账款
合计 34,908,742.36 100 6,839,037.63 — 28,069,704.73
1）2015 年 11 月 30 日单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款
78
兰州黄河企业股份有限公司备考财务报表附注
2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2015 年 11 月 30 日余额
单位名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
湖南中建信和芙蓉
33,909,450.00 798,244.00 2.35 未来现金流量现值
置业有限公司
合计 33,909,450.00 798,244.00 — —
2）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
2015 年 11 月 30 日余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 1,359,605.39 67,980.27 5.00
1-2 年 13,253.99 2,650.80 20.00
2-3 年 40,359.24 20,179.62 50.00
3 年以上
合计 1,413,218.62 90,810.69 —
3）组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款
2015 年 11 月 30 日余额
组合名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
无风险组合 239,722.21
合计 239,722.21 —
（2）2015 年 1-11 月计提、转回（或收回）的坏账准备情况
本期转回坏账准备金额 5,949,982.94 元。
（3）本公司报告期内实际核销的应收账款
无。
（4）按欠款方归集的 2015 年 11 月 30 日余额前五名的应收账款情况
79
兰州黄河企业股份有限公司备考财务报表附注
2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
占应收账款 坏账准备
2015 年 11 月 30 2015 年 11 月 2015 年 11 月
单位名称 账龄
日余额 30 日余额合计数 30 日余额
的比例(%)
湖南中建信和芙蓉置业
33,909,450.00 3 年以上 95.35 798,244.00
有限公司
携程网 91,202.00 1 年以内 0.26 4,560.10
孙淑萍 79,978.29 1 年以内 0.22 3,998.91
刘兵 61,034.34 1 年以内 0.17 3,051.72
美团网 41,274.45 1 年以内 0.12 2,063.72
合计 34,182,939.08 96.12 811,918.45
（5）本公司报告期因金融资产转移而终止确认的应收账款
无。
（6）本公司报告期转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债
无。
2. 其他应收款
（1）其他应收款分类
2015 年 11 月 30 日余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
金额重大并单项计提坏账准
54,689,400.71 65.79 54,689,400.71
备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏
27,909,222.28 33.58 9,347,431.16 33.49 18,561,791.12
账准备的其他应收款
单项金额不重大但单项计提
524,719.40 0.63 524,719.40
坏账准备的其他应收款
合计 83,123,342.39 100.00 9,347,431.16 — 73,775,911.23
续上表
80
兰州黄河企业股份有限公司备考财务报表附注
2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2014 年 12 月 31 日余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
金额重大并单项计提坏账
38,393,858.10 63.53 38,393,858.10
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
21,643,325.49 35.81 7,384,640.06 34.12 14,258,685.43
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单项计提
400,000.00 0.66 400,000.00
坏账准备的其他应收款
合计 60,437,183.59 100.00 7,384,640.06 — 53,052,543.53
1）年末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
2015 年 11 月 30 日余额
单位名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
房屋维修基金 7,647,026.10 预计收回无风险
湖南昱成投资有限公司 47,042,374.61 预计收回无风险
合计 54,689,400.71 — —
2）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
2015 年 11 月 30 日余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 8,709,163.18 435,458.16 5.00
1-2 年 2,016,180.00 403,236.00 20.00
2-3 年 10,960,674.00 5,480,337.00 50.00
3 年以上 3,028,400.00 3,028,400.00 100.00
合计 24,714,417.18 9,347,431.16 —
3）组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
2015 年 11 月 30 日余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
81
兰州黄河企业股份有限公司备考财务报表附注
2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2015 年 11 月 30 日余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
无风险组合 3,194,805.10
合计 3,194,805.10 —
（2）2015 年 1-11 月计提、转回（或收回）坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 1,962,791.10 元。
（3）报告期内本公司实际核销的其他应收款
无。
（4）其他应收款按款项性质分类情况
2015 年 11 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
款项性质
余额 余额
备用金 1,092,207.55 721,083.26
押金及保证金 3,302,500.00 400,000.00
房款差额 113,400.00 861,400.00
房屋维修基金 7,647,026.10 5,413,358.10
员工借款 65,278.00 16,772.00
易地人防建设费 15,145,612.00 9,982,874.00
往来款 8,477,911.08 9,707,939.39
股权转让款 47,042,374.61
长沙大道补偿款 32,980,500.00
其他 237,033.05 353,256.84
合计 83,123,342.39 60,437,183.59
（5）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况：
82
兰州黄河企业股份有限公司备考财务报表附注
2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
占其他应收
2015 年 11 月
款期末余额 坏账准备期末
单位名称 款项性质 30 日 账龄
合计数的比 余额
余额
例（%）
湖南昱成投资 股权转让
47,042,374.61 1 年以内 56.59
有限公司 款
长沙市非税收 人防易地 1 年以内 5,162,738.00 元，
15,145,612.00 18.22 5,249,573.90
入管理局 建设费 2-3 年 9,982,874.00 元
1 年以内 1,980,906.00 元，
长沙市物业维
房屋维修 1-2 年 3,869,094.10 元，
修资金管理中 7,647,026.10 9.20
基金 2-3 年 478,138.00 元，
心
3 年以上 1,318,888.00 元
湖南省湘诚置 1 年以内 2,430,690.00 元，
业担保有限责 保证金 5,261,270.00 1-2 年 1,953,180.00 元， 6.33 950,870.50
任公司 2-3 年 877,400.00 元
湖南湘环经济
往来款 3,000,000.00 3 年以上 3.61 3,000,000.00
开发有限公司
合计 78,096,282.71 93.95 9,200,444.40
83
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2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
3. 长期股权投资
（1）长期股权投资分类
2015 年 11 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 175,620,000.00 175,620,000.00 106,820,000.00 106,820,000.00
对联营、合营企业投资 66,549,013.44 66,549,013.44
合计 175,620,000.00 175,620,000.00 173,369,013.44 173,369,013.44
（2）对子公司投资
本期计提减值 减值准备期末余
被投资单位 2014 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2015 年 11 月 30 日
准备 额
湖州鑫远投资有限公司 1,900,000.00 68,800,000.00 70,700,000.00
上海鑫达鑫达医疗健康管
1,000,000.00 1,000,000.00
理有限公司
湖南鑫远水务有限公司 102,920,000.00 102,920,000.00
湖南鑫远酒店管理公司 2,000,000.00 2,000,000.00
合计 106,820,000.00 69,800,000.00 1,000,000.00 175,620,000.00
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兰州黄河企业股份有限公司备考财务报表附注
2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3）对联营、合营企业投资
本期增减变动
2015 年
2014 年 12 月 31 其他综 其他 宣告发放 计提 减值准备
被投资单位 追加 减少 权益法下确认 11 月 30
日余额 合收益 权益 现金股利 减值 其他 日余额 期末余额
投资 投资 的投资损益
调整 变动 或利润 准备
一、联营企业
兰州黄河新盛投资有
66,549,013.44 73,742,239.76 7,193,226.32
限公司
合计 66,549,013.44 73,742,239.76 7,193,226.32
85
兰州黄河企业股份有限公司备考财务报表附注
2014 年 1 月 1 日至 2015 年 11 月 30 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
4. 营业收入和营业成本
2015 年 1-11 月 2014 年度
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,253,141,574.15 799,812,436.26 1,394,636,221.63 823,024,144.74
其他业务 30,149,384.42 11,092,386.64 26,242,939.65 10,431,606.62
合计 1,283,290,958.57 810,904,822.90 1,420,879,161.28 833,455,751.36
5. 投资收益
项目 2015 年 1-11 月 2014 年度
权益法核算的长期股权投资收益 7,193,226.32 8,116,429.20
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收
328,900.00 149,500.00
益
处置可供出售金融资产取得的投资收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重
新计量产生的利得
其他
合计 7,522,126.32 8,265,929.20
十八、财务报告批准
本财务报告于 2016 年 2 月 23 日由本公司董事会批准报出。
兰州黄河企业股份有限公司
二〇一六年二月二十三日
86
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