公司代码：601155 公司简称：新城控股
新城控股集团股份有限公司
2015 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站
等中国证监会指定网站上仔细阅读年度报告全文。
1.2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
1.3 公司全体董事出席董事会会议。
1.4 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.5 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 新城控股 601155 无
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨超 杭磊
电话 021-32522907 021-32522907
传真 021-32522909 021-32522909
电子信箱 xckg@futureland.com.cn xckg@futureland.com.cn
1.6 公司拟以 2015 年末总股本 1,708,064,758 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.08
元（含税），共计派发现金红利 184,470,993.86 元（含税）。同时拟以 2015 年 12 月 31 日总股本
1,708,064,758 股为基数，以资本公积金向全体股东每 10 股转增 3 股，合计转增股本 512,419,428
股，本次转增股本后，公司的总股本为 2,220,484,186 股。 该利润分配及资本公积金转增股本的
预案尚需公司 2015 年年度股东大会批准。
二 报告期主要业务或产品简介
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，2013 年底开始尝试进
行合作开发。公司的业务板块分为住宅地产开发和商业地产开发。
公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与
别墅等。为满足不同客户群体的需求与偏好，共推出四大产品系列，分别为：定位于新婚夫妇首
次置业需求的“启航”系列、定位于年轻家庭住房刚性需求的“乐居”系列、定位于中高收入家
庭改善型需求的“圆梦”系列、以及定位于高净值家庭改善型需求的“尊享”系列。目前，住宅
地产开发的业务范围主要集中于上海、南京、苏州、杭州、常州等长三角区域。未来计划以长三
角为核心，扩展至珠三角、环渤海和中西部全面发展的全国布局，并将重点布局供需关系较为均
衡、对周边城市具有较强吸附力的省会城市。
公司商业地产开发业务主要经营商业综合体的开发及运营管理，其房地产产品以出售为主，
辅以自持运营及对外租赁。报告期内，公司商业地产开发的销售收入占商业地产开发总收入的比
例保持在 90%以上。公司的商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有
型物业两部分。其中，销售型物业供对外出售，主要包括住宅、写字楼、酒店及酒店式公寓、沿
街商铺等；持有型物业供自持运营或对外租赁，主要是购物中心。根据整体定位不同，公司开发
的商业综合体可分为三大系列，分别为：定位高端、主打国际精品的“国际广场”系列，与之配
套的一般为中高端写字楼、中高端酒店、高端酒店式公寓；以缤纷、动感、塑造区域型时尚商业
中心为特点的“城市广场”系列，与之配套的一般为中高端酒店及酒店式公寓；致力于成为便捷
社区生活中心的“生活广场”系列，与之配套的一般为中端写字楼、酒店及酒店式公寓。
三 会计数据和财务指标摘要
单位：元 币种：人民币
本年比上 本期比备考
2015年 2014年 年 2014年备考 上年同期增 2013年
增减(%) 减（%）
总资产 67,802,115,596 51,113,797,806 32.65 20,674,198,043 14.00 45,202,743,156
营业收入 23,568,793,145 20,674,198,043 14.00 1,647,191,243 11.48 20,736,461,344
归属于上市公
司股东的净利 1,836,274,417 1,167,206,742 57.32 1,174,328,639
润
归属于上市公
司股东的扣除
1,241,199,536 937,220,296 32.43 1,085,187,906
非经常性损益
的净利润
归属于上市公
司股东的净资 12,131,218,713 6,957,495,983 74.36 10,114,782,024 19.94 6,058,895,083
产
经营活动产生
的现金流量净 -957,155,648 3,495,004,590 -127.39 51,113,797,805 32.65 -1,192,005,736
额
期末总股本 1,708,064,758 不适用
基本每股收益
1.51 不适用
（元／股）
稀释每股收益
1.51 不适用
（元／股）
加权平均净资 增加4.98
22.53 17.55 22.42
产收益率（%） 个百分点
四 2015 年分季度的主要财务指标
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,465,718,670 7,260,334,748 2,402,175,626 12,440,564,101
归属于上市公司股东的净利润 32,646,195 426,427,481 -10,874,188 1,388,074,928
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
2,552,556 213,144,462 -44,512,853 1,070,015,370
益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -2,980,188,972 2,933,962,462 636,457,341 -1,546,337,945
五 股本及股东情况
5.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 159,829
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 128,088
前 10 名股东持股情况
质押或冻结
持有有限售
股东名称 报告期内 比例 情况 股东
期末持股数量 条件的股份
（全称） 增减 (%) 股份 数 性质
数量
状态 量
境内非国
常州富域发展有限公司 0 1,060,000,000 62.06 1,060,000,000 无
有法人
境内非国
常州德润咨询管理有限公司 0 106,000,000 6.21 106,000,000 未知
有法人
金濠(合肥)建设发展有限公司 -50,000 7,393,000 0.43 未知 境外法人
境外自然
JIASHAN SHEN -200 4,554,805 0.27 未知
人
境内非国
常州市华顺建筑工程有限公司 0 4,191,898 0.25 4,191,898 未知
有法人
CORE PACIFIC-YAMAICHI
INTERNATIONAL(HK) -626,000 3,540,426 0.21 未知 境外法人
LIMITED-CLIENT A/C
CREDIT SUISSE AG HONG
-670,000 3,303,595 0.19 未知 境外法人
KONG BRANCH
境外自然
陈素幸 -14 3,192,700 0.19 未知
人
境外自然
唐起麟 -240,000 3,175,510 0.19 未知
人
VANGUARD TOTAL
INTERNATIONAL STOCK 0 3,053,119 0.18 未知 境外法人
INDEX FUND
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知前十名股东之间或前十名流通股股东之间是否存在关联关系
或一致行动的情况。
5.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
六 管理层讨论与分析
2015 年是公司发展史上具有里程碑意义的一年，随着重大资产重组的完成，公司实现了房地
产开发业务在 A 股整体上市，并且提前一个月完成了全年经营指标。
在内部运营方面，公司全年实现合同销售金额 319.29 亿元（含合营项目 26.43 亿元），其中商
业综合体项目实现销售 110.2 亿元，商业综合体项目销售占比较 2014 年有较大提升，吴江、张家
港、丹阳吾悦广场如期顺利开业，一举成为所在区域新地标，住宅、商业的双轮驱动战略顺利起
航。土地拓展以长三角为核心，优化全国区域布局，大胆创新土地拓展模式，集团新增货值 886
亿元，其中新增商业综合体项目 17 幅，建筑面积 512.5 万平方米，位列全国第二。运营管控以计
划为导向，严格项目计划管理和目标管理，通过计划系统强化和提高项目计划管理水平，效率得
到大幅提升；同时通过采购招投标业务系统优化供应商管理及招投标透明化，提高供应商队伍质
量及招标规范性；设计研发标准化管控日渐成熟，住宅标准化体系及产品完善及升级，商业优资
产模型将成为公司未来三四线城市主要拓地模型之一，新云系统专项设计标准编制发布，为后端
商业运营管理提供技术支撑；拓展多种融资渠道，借助资本市场提升企业在新常态下的竞争力；
集团品牌建设深入推进，“新城”及“吾悦”品牌在新区域成功落地，提高了公司、产品和技术品牌
知名度；实施人才分类和发展战略，建立人才素质模型和能力标尺，对核心岗位人员进行测评和
全面提升，并且通过敬业度调查，关注员工与企业的发展；严控员工职务行为风险，践行阳光普
照工作机制。信息化建设卓有成效，用信息流支撑业务流，打通了各业务板块之间的信息壁垒，
完成了大新城信息规划，全面预算系统为行业首创，同时启动新云系统的搭建，未来将为商业管
理提供信息化支撑平台。
2015 年公司在销售推广、内部管理、项目业态等方面开展了业务创新：1、移动端管理平台：
商业的悦多多与住宅的新城经纪人的合并，实现了销售数据、项目信息、流程的共享共通，并与
销售系统实现同步，提升销售 APP 的精准营销和便利性。2、推进新城合伙人机制，倡导“风险共
担、利润共享”，累计跟投项目十多个，跟投金额达数千万元。3、布局养老地产，通过收购金东
方，实现资源互补。新城全国布局，拥有物业和互联网方面的优势，金东方在养老服务方面已经
形成专业且成熟的体系，二者结合，尝试进入新的房地产业态，致力于将养老产业带上了一个新
高度。
2015 年，在经济政策宽松和城市日益分化的前提下，公司积极应对市场变化，及时调整开发
节奏和销售策略，通过公司全员的努力，最终超额完成了年初董事会提出的各项主要经营指标。
报告期内，公司实现销售面积 345.98 万平方米（含合营项目 19.42 万平方米），销售金额 319.29
亿元（含合营项目 26.43 亿元），分别比 2014 年增长 25.0%和增长 30.3%。
报告期内，公司实现竣工面积 386.53 万平方米，其中 26 个子项目或分期实现竣工；实现营
业收入 235.69 亿元，实现净利润 24.00 亿元，分别比 2014 年增长 14.00%和 增长 33.88%。截止 2015
年 12 月 31 日，公司总资产 678.02 亿元，归属于上市公司股东的净资产 121.31 亿元，分别比上年
同期增长 32.65%和 74.36%。
报告期末，公司共有 52 个子项目在建，在建面积为 897.82 万平方米（含合营项目）。
报告期内，公司新增地块共 42 幅，新增总建筑面积 950.68 万平方米。
2015 年结算和销售情况表
销售面积 销售金额 结算面积（平 结算金额
项目名称 权益比例
（平方米） （万元） 方米） （万元）
南京香溢紫郡 96.22% 55,102 62,350 234,174 234,390
南京珑湾花园 96.22% 114,472 211,846 112,492 184,513
南京花漾紫郡 96.22% 58,705 60,639 - -
昆山新城香溢紫郡 100.00% 2,310 1,631 54,623 38,604
昆山新城柏丽湾 100.00% 58,810 42,092 105,092 72,898
苏州新城香溢澜桥 100.00% 6,598 6,894 15,059 14,460
苏州新城公馆 100.00% 70,566 79,829 148,739 162,876
苏州新城红树湾 70.00% 109,853 99,258 168,418 140,510
苏州新城郡未来 68.00% 92,336 89,791 - -
无锡新城尚东雅苑 100.00% 31,309 27,609 3,290 1,987
无锡新城香溢紫峻 100.00% 11,438 9,126 20,250 16,702
常州新城香悦半岛 96.22% 4,913 7,215 6,469 8,601
常州新城帝景 95.91% 99,770 115,087 83,928 82,706
常州新城首府 95.80% 6,678 7,452 4,684 5,243
常州新城香溢澜桥 95.80% 45,630 29,528 61,233 39,589
常州新城香溢俊园 95.80% 55,703 38,498 81,906 56,858
常州新城金郡 96.22% - - 438 646
常州新城香溢紫郡 95.80% 54,558 29,184 124,704 67,357
常州悠活城 99.16% 55,835 27,487 101,058 49,156
常州新城公馆四期 95.80% 22,843 27,769 - -
上海香溢荟苑 96.22% 29,799 56,265 - -
上海新城悠活城 96.22% 1,732 2,681 5,553 7,537
上海新城金郡 96.22% 50,822 71,553 5,093 6,702
上海新城公馆 96.22% 301 617 702 1,683
上海新城忆华里 96.22% -202 -543 1,326 3,432
上海新城尚上城 96.22% - - 7,892 10,145
上海新城碧翠 100.00% 428 1,838 5,826 17,974
上海新城馥华里 96.22% 16,014 27,884 52,969 86,204
上海新城香溢澜庭 96.22% 6,804 13,013 10,910 22,050
上海新城香溢璟庭 96.22% 9,004 17,175 42,958 79,199
上海新城香溢珑庭 96.22% 27,927 58,460 - -
上海新城昱翠湾 96.22% 1,789 1,849 7,277 9,981
上海水云间 96.22% 24,522 80,136 - -
上海花屿湾 96.22% 12,306 15,282 - -
上海云间锦院 16.00% 16,406 42,427 - -
南通香溢紫郡 76.98% 65,244 32,639 - -
常熟香溢璟庭 100.00% 25,934 27,603 - -
常熟虞悦豪庭 65.00% 3,803 5,094 - -
杭州山语院 100.00% 50,930 34,666 100,944 67,432
杭州西溪逸境 100.00% 32,517 52,250 - -
杭州新城金玺钰府 100.00% 15,065 30,868 - -
杭州峯璟 100.00% 3,663 6,426 - -
杭州新城萧山香悦半岛 60.00% 2,823 3,544 - -
武汉新城璟悦城 100.00% 49,271 37,338 - -
青岛香溢紫郡 50.00% 33,730 33,731 - -
济南香溢紫郡 100.00% 34,585 20,290 - -
常州吾悦国际广场 100.00% 390 316 13,625 26,185
常州武进吾悦广场 100.00% 24,558 17,909 80,837 58,537
常州吾悦生活广场 100.00% - - 917 525
常州御景湾 100.00% - - 1,991 1,555
常州春天里 99.50% 104,847 62,325 156,701 91,779
无锡华东家艺中心 100.00% 14,604 5,836 14,242 6,105
镇江丹徒尚上城 99.00% 52,355 22,065 100,205 46,875
苏 州 吴 江 吾 悦 广 场 （一 99.00%
32,186 32,042 31,043 37,976
期）
苏 州 吴 江 吾 悦 广 场 （二 48.68%
105,663 81,150 172,118 131,062
期）
张家港吾悦广场 99.00% 179,760 158,263 150,844 146,917
镇江丹阳吾悦广场 99.00% 129,860 107,014 233,713 156,270
长沙国际花都 100.00% 89,603 34,877 79,162 32,028
武汉春天里 100.00% - - 203 148
南昌吾悦广场 52.22% 120,405 102,197 - -
安庆吾悦广场 100.00% 89,886 52,864 - -
长春吾悦广场 99.00% 78,977 74,614 - -
金坛吾悦广场 100.00% 191,265 151,917 - -
海口吾悦广场 100.00% 75,993 74,000 - -
嵊州吾悦广场 100.00% 126 120 - -
成都吾悦广场 11.11% 43,728 32,203 - -
昆山郡尚海 40.00% 33,777 35,035 - -
南京香悦澜山 67.35% 132,645 218,417 - -
上海万科金色领域 48.11% - - 85,151 135,654
上海旭辉府 48.11% 44,454 47,786 59,707 60,901
青岛李沧 I-1 地块 50.00% 28,501 27,459 - -
上海龙湖锦辰公馆 26.94% 33,508 72,721 - -
台州吾悦广场 40.00% 43,934 52,613 - -
桐乡吾悦广场 100.00% 11,085 9,336 - -
其他项目 12,305 11,121 22,042 16,200
车位 312,747 62,290 193,673 55,808
合计 3,459,807 3,192,859 2,964,181 2,493,962
七 涉及财务报告的相关事项
7.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的，公司应当说明情况、
原因及其影响。
不适用
7.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影
响。
不适用
7.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
不适用
7.4 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉及事项作出
说明。
不适用
新城控股集团股份有限公司
2015 年 2 月 3 日
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