中房股份：2015年年度报告摘要_股票频道

公司代码：600890 公司简称：中房股份

中房置业股份有限公司

2015 年年度报告摘要

一重要提示

1.1 为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证

券交易所网站等中国证监会指定网站上仔细阅读年度报告全文。

1.2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、

准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法

律责任。

1.3 公司全体董事出席董事会会议。

1.4 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带强调事项段或其他事项段

的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请

投资者注意阅读。

强调事项为：我们提醒财务报表使用者关注，中房置业股份有限公司截至 2015

年 12 月 31 日累计未分配利润 -35,656.26 万元，且公司目前无后续在建项目。中房置

业股份有限公司已在附注中披露了拟进行的重大资产重组事项，由于该重大资产重组

事项尚未确定，其可持续经营能力仍然存在重大不确定性。本段内容不影响已发表的

审计意见。

1.5 公司简介

公司股票简况

股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股上海证券交易所中房股份 600890 ST中房、*ST中房、长春长铃

联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表

姓名刘波郭洪洁

电话 010-82608847 010-82608847

传真 010-82611808 010-82611808

电子信箱 liubo@credholding.com guohongjie@credholding.com

原董事会秘书桂红植先生于2015年7月20日申请辞去董事会秘书职务，在公司未

指定董事或者高级管理人员代行董事会秘书职责之前，由董事长刘波先生代行董事会

秘书职责。

1.6 经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2015 年归属于母公司所有者的净利

润为 12,133,533.81 元，加上年初未分配利润-368,696,117.16 元，期末可供分配的

利润为-356,562,583.35 元。由于公司累计未分配利润为负数，本年度公司拟不进

行利润分配，资本公积金不转增股本。

二报告期主要业务或产品简介

报告期内，公司在保证投资性房产的继续销售及自有物业出租的同时，同时也积

极运作业务重组，向其他行业转型。报告期内，公司销售位于北京长远天地大厦的地

下车库 2,677.47 平方米投资性房产，截至 2015 年 12 月 31 日，物业出租面积 3,086.49

平方米。

公司销售收入主要来源于存量房产销售和自有物业出租。本报告期公司销售投资

性房产为中房长远天地大厦地下车库共计 2,677.47 平方米，2014 年同期销售中房长远

天地大厦房屋 2 套，共计 670.84 平方米。自有物业出租主要是子公司新疆中房置业有

限公司兵团大厦物业出租，由于考虑到未来要对大厦进行整体出租或出售，二层以上

没有对外出租，目前只有一层部分商业对外出租。

由于公司投资性房产的继续出售，导致存量继续下降。目前仅有子公司新疆公司

所存 15,082.61 平方米存量投资性房地产。且报告期内，公司未有新增土地储备和新

开工项目，房地产主营业务面临经营困境。

报告期内，国内总体房地产投资增速下降，整体行业处于去库存周期，除一线城

市以外，二三线城市的房地产销量和价格同时受到压力。

由于公司正处于积极转型阶段，行业的发展仅对公司目前子公司新疆公司所持投

资性房地产共计 15,082.61 平方米的销售和价格产生影响。

三会计数据和财务指标摘要

单位：元币种：人民币

本年比上年

2015年 2014年 2013年

增减(%)

总资产 365,142,943.59 403,566,041.66 -9.52 394,775,581.91

营业收入 15,919,322.11 15,357,865.24 3.66 63,621,076.28

归属于上市公司股东的净利润 12,133,533.81 -13,425,453.71 14,829,208.65

归属于上市公司股东的扣除非 -17,505,849.56 -28,445,476.24 987,740.30

经常性损益的净利润

归属于上市公司股东的净资产 327,886,421.11 315,752,887.30 3.84 329,178,341.01

经营活动产生的现金流量净额 -19,029,388.24 -26,328,727.53 -14,185,108.29

期末总股本 579,194,925.00 579,194,925.00 0 579,194,925.00

基本每股收益（元／股） 0.02 -0.02 0.03

稀释每股收益（元／股） 0.02 -0.02 0.03

加权平均净资产收益率（%） 3.77 -4.16 增加7.93个 4.59

百分点

四 2015 年分季度的主要财务指标

单位：元币种：人民币

第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3 月份）（4-6 月份）（7-9 月份）（10-12 月份）

营业收入 934,983.81 928,983.81 951,212.69 13,104,141.80

归属于上市公司股东的净利润 -4,418,914.03 -7,934,550.40 -2,471,093.31 26,958,091.55

归属于上市公司股东的扣除非

-4,418,914.03 -7,934,550.40 -5,369,829.79 217,444.66

经常性损益后的净利润

经营活动产生的现金流量净额 -2,840,249.74 -6,138,359.73 -3,825,904.53 -6,224,874.24

五股本及股东情况

5.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表

单位: 股

截止报告期末普通股股东总数（户） 26,198

年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 26,198

截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0

年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0

前 10 名股东持股情况

持有有质押或冻结情况

股东名称报告期内期末持股数比例限售条股东

（全称）增减量 (%) 件的股股份性质

数量

份数量状态

嘉益（天津）投资 0 109,799,224 18.96 0 无境内非国有

管理有限公司法人

天津中维商贸集团 -27,175,000 77,525,000 13.38 0 质押 59,000,000 境内非国有

有限公司冻结 18,525,000 法人

兰州铁路局 0 41,397,866 7.15 0 无 0 国有法人

上海华山康健医疗 -341,600 13,731,795 2.37 0 无 0 未知

有限公司

张美红 6,570,528 1.13 0 无 0 境内自然人

朱忠敏 2,483,800 5,181,800 0.89 0 无 0 境内自然人

李惠民 4,973,800 0.86 0 无 0 境内自然人

耿国华 4,145,131 0.72 0 无 0 境内自然人

朱炳银 2,646,500 3,684,800 0.64 0 无 0 境内自然人

朱轶颖 1,630,800 3,018,800 0.52 0 无 0 境内自然人

上述股东关联关系或一致行动的公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致行动人的情况。

说明

5.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

因公司第一大股东嘉益投资的控股股东百傲特于 2015 年 7 月 18 日召开合伙人会

议，决定解散百傲特，经全体合伙人过半数且合计占百傲特合伙权益份额比例 50%以

上的有限合伙人表决通过，指定信怡投资有限公司为清算人。清算人依据《中华人民

共和国合伙企业法》、《百傲特（天津）投资合伙企业（有限合伙）之合伙协议》履行

清算人职责，接管百傲特。本次权益变动后，中建投资本管理（天津）有限公司不再

是百傲特的实际控制人，不再通过嘉益投资间接控制公司 18.96%的股份。公司实际

控制人发生变更，但无法确定新的实际控制人。目前百傲特正在进行解散清算程序，

清算完成后将把原由百傲特持有嘉益投资的的股权分配给各有限合伙人直接持有；鉴

于百傲特的清算程序尚未完成，目前无法最终确定各有限合伙人持有嘉益投资股权的

比例，因此在百傲特清算程序完成之前，不能确定新的实际控制人。

六管理层讨论与分析

截至本报告期末，由于无在建项目、存量投资性房产继续减少，没有土地储备，

开发资金紧张等原因，公司主营房地产业务面临困境。

公司董事会和管理层已充分认识到持续经营能力不足的现状。首先继续加大现有

存量房产和物业的销售和出租力度，盘活公司存量资产，同时加大各项费用控制力度，

加强企业内部控制，提升公司治理水平；其次，公司积极进行业务重组，报告期内积

极筹划，并于 2016 年 1 月 4 日，与忠旺中国投资（香港）有限公司签订了《关于重

大资产重组的框架协议》，公司拟向忠旺香港或其控制的公司发行股份，购买忠旺香

港直接或间接拥有的盈利能力较强且满足有关监管要求的优质目标资产。若重组成功，

将使公司彻底改变房地产主业长期停滞的局面，提升公司核心业务竞争力和经营业绩。

报告期内，公司实现业务收入 15,919,322.11 元，归属于母公司的净利润为

12,133,533.81 元。

主要经营情况分析

(一) 主营业务分析

利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位:元币种:人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入 15,919,322.11 15,357,865.24 3.66

营业成本 11,705,052.62 10,891,253.38 7.47

销售费用 0 91,389.12 -100.00

管理费用 24,539,541.61 30,280,342.31 -18.96

财务费用 -4,821,410.83 -2,224,940.76 不适用

经营活动产生的现金流量净额 -19,029,388.24 -26,328,727.53 不适用

投资活动产生的现金流量净额 142,687,444.36 -102,884,420.21 不适用

筹资活动产生的现金流量净额 -50,039,730.00 47,880,000.00 -204.51

研发支出 0 0 不适用

1. 收入和成本分析

(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况

单位:元币种:人民币

主营业务分行业情况

营业收入营业成本

毛利率毛利率比上年增减

分行业营业收入营业成本比上年增比上年增

（%）（%）

减（%）减（%）

房地产行 15,919,322.11 11,705,052.62 26.47 3.66 7.47 减少 2.61 个百分点

业

主营业务分产品情况

营业收入营业成本

毛利率毛利率比上年增减

分产品营业收入营业成本比上年增比上年增

（%）（%）

减（%）减（%）

投资性房 12,000,000.00 4,958,596.05 58.68 5.70 55.40 减少 13.21 个百分点

地产

房屋车位 3,830,322.11 6,746,456.57 -76.13 -1.41 -12.39 增加 22.07 个百分点

其他 89,000.00 0 100.00 -25.83 不适用 0

主营业务分地区情况

营业收入营业成本

毛利率毛利率比上年增减

分地区营业收入营业成本比上年增比上年增

（%）（%）

减（%）减（%）

华北地区 12,532,100.00 5,600,152.81 55.31 2.59 45.66 减少 13.22 个百分点

西北地区 3,387,222.11 6,104,899.81 -80.23 7.78 -13.36 增加 43.99 个百分点

(2). 成本分析表

单位：元

分行业情况

本期本期金

占总上年同期额较上

成本构成上年同期金情况

分行业本期金额成本占总成本年同期

项目额说明

比例比例(%) 变动比

(%) 例(%)

房地产行房地产销 11,705,052.62 100 10,891,253.38 100 7.47

业售成本及

投资性房

地产摊销

分产品情况

本期上年同期本期金

成本构成上年同期金情况

分产品本期金额占总占总成本额较上

项目额说明

成本比例(%) 年同期

比例变动比

(%) 例(%)

投资性房房屋销售 4,958,596.05 42.36 3,190,805.27 29.30 55.40

地产成本

房屋车位投资性房 6,746,456.57 57.64 7,700,448.11 70.70 -12.39

地产摊销

2. 费用

（1）营业税金及附加减少：是由于报告期比上年度计提的土增税减少所致。

（2）管理费用减少：是由于报告期内支付的中介费用及发生的业务招待费减少

所致。

（3）财务费用减少：主要是由于报告期内公司收到了上年度支付的拟非公开发

行股票募集资金购买股权的订金 1 亿元的利息所致。

3. 研发投入

报告期内，公司无研发投入。

4. 现金流

（1）经营活动现金流入减少：是由于上年度公司收到了武汉证券债权分配款所

致，报告期内没有此业务发生。

（2）经营活动现金流出减少：是由于报告期内支付的税金及发生的管理费用减

少所致。

（3）投资活动产生的现金流量净额增加：是由于公司报告期内收回了上年度支

付的拟非公开发行股票募集资金购买股权的订金 1 亿元及利息；收回徐州天嘉 450 万

借款及利息，处置投资性房地产取得的收入 1,200 万元；转让中房长远及中房华北收

到的现金净额 1,496 万元以及转让徐州天嘉股权收到的股权转让款定金 950 万元所致。

（4）筹资活动产生的现金流量净额减少：是由于报告期内公司返还了上年度拟

公开发行股票两名特定投资者深圳市大唐盈泰投资合伙企业（有限合伙）以及北京信

宏融金矿业投资管理中心（有限合伙）定金及利息所致。

(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明

报告期内，公司进行了重大资产出售转让了中房长远及中房华北 100%股权，导

致利润增加 2,694 万元。

(三) 资产、负债情况分析

资产及负债状况

单位：元

本期期

本期期上期期

末金额

末数占末数占

较上期情况说

项目名称本期期末数总资产上期期末数总资产

期末变明

的比例的比例

动比例

（%）（%）

（%）

货币资金 149,448,771.06 40.93 75,861,259.03 18.80 22.13 说明 1

划分为持有待售的资产 90,359,045.99 24.75 0 0 24.75 说明 2

长期股权投资 0 0 90,742,117.90 22.49 -22.49 说明 3

其他非流动资产 0 0 100,000,000.00 24.78 -24.78 说明 4

其他应付款 24,846,673.77 6.80 64,596,302.25 16.01 -9.21 说明 5

说明：

1.货币资金增加：是由于报告期内公司收回了上年度支付的拟非公开发行股票募

集资金购买股权的订金 1 亿元及利息；处置投资性房地产取得的营业收入；转让中房

长远及中房华北收到的股权转让款以及转让徐州天嘉股权收到的股权转让款定金增

加，此外报告期内公司返还了上一报告期公司拟公开发行股票两名特定投资者定金及

利息。

2．划分为持有待售的资产增加：是由于报告期内公司董事会通过了处置徐州天

嘉 45%股权的议案，截至报告期末，公司收到了股权转让定金 950 万元，股权转让工

作预计 2016 年内完成。

3.长期股权投资减少：是由于系报表项目重分类至“划分为持有待售的资产”。

4.其他非流动资产减少：是报告期内收回了上年度拟非公开发行股票募集资金购

买资产支付的订金所致。

5.其他应付款减少：主要是由于报告期内公司返还了上年度拟公开发行股票两名

特定投资者定金及利息所致。

(四) 房地产行业经营性信息分析

1. 报告期内房地产储备情况

无

2. 报告期内房地产开发投资情况

无

3. 报告期内房地产销售情况

序可供出售面已预售面积

地区项目经营业态

号积(平方米) (平方米)

1 华北地区长远天地大厦地下车位出租 2,677.47

2 西北地区新疆兵团大厦出租 15,082.61

报告期内已销售长远天地大厦地下车位 2,677.47 平方米。

4. 报告期内房地产出租情况

单位：元币种：人民币

出租房地是否采租金收入/

序产的建筑出租房地产用公允房地产公

地区项目经营业态

号面积(平的租金收入价值计允价值

方米) 量模式 (%)

长远天地地下车位

1 华北地区出租 3,100.55 443,100.00 否

及万芳苑地下室

2 西北地区新疆兵团大厦出租 3,086.49 3,387,222.11 否

5. 报告期内公司财务融资情况

无

(五) 投资状况分析

报告期内，公司无对外投资情况。

(六) 重大资产和股权出售

1. 重大资产出售

报告期内，公司向交易对方张志永出售中房长远房地产开发有限责任公司和中房

集团华北城市建设投资有限公司 100%股权。交易价格以 2015 年 9 月 30 日为评估基

准日的评估结果协商确定，分别为 9,179.86 万元和 5,548.06 万元。此次重大资产出售

经公司第八届董事会十九次会议审议并经 2015 年第三次临时股东大会审议通过。公

司于 2015 年 12 月 2 日披露了《重大资产出售报告书（草案）》等相关文件，并于 2015

年 12 月 16 日披露了《关于对上海证券交易所审核意见函的回复》，同时披露了《重

大资产出售报告书草案（修订稿）》等文件。2015 年 12 月 29 日，中房华北城市建设

有限公司取得了由天津市自由贸易试验区市场和质量监督管理局核发的《营业执照》，

2016 年 1 月 8 日，北京中房长远房地产开发有限责任公司取得了由北京市工商行政管

理局西城分局核发的《营业执照》。此次重大资产出售实施完成。

本次交易后，公司不再持有上述两个公司的股权。

2. 出售徐州天嘉股权

报告期内，公司向北京瑞诚盛达贸易有限责任公司转让参股子公司徐州天嘉房地

产开发有限公司 45%的股权，转让价格 9,500 万元人民币。本次股权转让经公司第八

届董事会二十二次会议（临时）审议通过，公司已收到瑞诚盛达支付的股权转让定金

950 万元。

(七) 主要控股参股公司分析

单位：元币种：人民币

公司名称总资产净资产营业收入净利润

新疆中房置业有限公司 -7,388,185.74

107,735,136.63 72,798,979.20 3,387,222.11

天津乾成置业有限公司 -24,537.83

148,074,816.84 24,374,303.32 -

中房上海房产营销有限公

6,121.50

司 18,859,679.43 15,708,616.99 -

徐州天嘉房地产开发有限

-851,270.91

公司 60,779,396.71 42,188,100.29 -

报告期内，公司已转让原全资子公司中房长远及中房华北 100%股权，报告期末，

上述两个公司已不在合并报表范围。

(八) 公司控制的结构化主体情况

报告期内，公司无控制的结构化主体。

公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一) 行业竞争格局和发展趋势

公司于 2016 年 1 月 4 日与忠旺中国投资（香港）有限公司签署了重大资产重组

的框架协议。本次重大资产重组的标的资产为忠旺香港直接或间接拥有的盈利能力较

强且满足有关监管要求的优质目标资产，但尚未明确资产范围。若重组完成，公司主

营业务将发生变化。

(二) 公司发展战略

公司对于主营房地产业务将继续实施出清存量房产和物业的规划，未在主营房地

产业务制定新增开发计划及有关战略。

公司将根据与忠旺中国投资（香港）有限公司重大资产重组的进展适时制定公司

的发展战略。

(三) 经营计划

公司计划在 2016 年继续销售子公司新疆公司的存量房产，实现 1,000 万元以上的

营业收入，并处置历史遗留问题，加强各项费用的控制力度。同时公司也会督促股东

方加快正在进行的重大资产重组进程，使公司尽快步入正常生产经营的轨道。

(四) 可能面对的风险

若公司与忠旺中国投资（香港）有限公司的重大资产重组不能顺利进行，公司的

持续经营能力将面临重大考验。

七涉及财务报告的相关事项

7.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的，公司应当

说明情况、原因及其影响。

无

7.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、

原因及其影响。

无

7.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说

明。

本公司本年度合并范围比上年度减少 2 户，为北京中房长远房地产开发有限责任

公司、中房集团华北城市建设投资有限公司。

本公司于 2015 年 11 月 30 日与签订《重大资产出售协议》，协议约定公司将北京

中房长远房地产开发有限责任公司 100%股权、中房集团华北城市建设投资有限公司

100%股权全部转让。截至报告期末，公司已按协议约定收到全部转让价款。截至报

告日工商变更手续已完成。

7.4 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉

及事项作出说明。

近年来，由于无在建项目和土地储备，存量房日渐减少，开发资金紧张等原因，

公司主营房地产业务面临困境。

公司董事会和管理层已充分认识到持续经营能力不足的现状，一方面继续加大现

有资产和物业的销售和出租力度，集中力量处置历史遗留问题，盘活公司存量资产，

同时加大各项费用控制力度，加强企业内部控制，提升公司治理水平；另一方面，公

司近几年一直试图通过非公开发行或重大资产重组，使公司业务转向其他国家提倡鼓

励的行业，使公司彻底改变房地产主业长期停滞的局面，提升公司核心业务竞争力和

经营业绩。

监事会同意董事会关于对会计师出具的带强调事项段的审计报告的专项说明，监

事会认为董事会作出的安排是切合实际的，公司应督促相关各方加快重大资产重组进

程，切实改变主营业务持续经营能力不足的现状，保护股东及投资者的利益。

查看公告原文

证券之星微信

扫描二维码

关注

证券之星微信