山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让所涉及
鲁正信评报字(2009)第 0056 号
(本报告共二册，本册为第一册)
山东陆宇商贸有限公司
股东全部权益价值
资产评估说明
鲁正信评报字(2016)第0005号
(本说明共一册，本册为第一册)
山东正源和信资产评估有限公司
二○一六年一月二十日
山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目评估说明 目录
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明................................................................................ 1
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明........................................................................ 2
第三部分 评估对象与评估范围说明........................................................................................ 3
一、评估对象与评估范围内容：........................................................................................ 3
二、实物资产的分布情况及特点........................................................................................ 4
三、无形资产状况................................................................................................................ 5
四、表外资产........................................................................................................................ 5
五、引用其他机构报告情况................................................................................................ 5
第四部分 资产核实情况总体说明............................................................................................ 6
一、资产核实人员组织、实施时间和过程........................................................................ 6
二、影响资产核实的事项及处理方法................................................................................ 7
三、核实结论........................................................................................................................ 8
第五部分 资产基础法评估技术说明...................................................................................... 10
一、流动资产评估技术说明.............................................................................................. 10
二、非流动资产评估技术说明.......................................................................................... 11
(一) 房屋建筑物评估技术说明........................................................................................ 11
(二)机器设备评估技术说明.............................................................................................. 23
(三)无形资产—土地使用权评估技术说明...................................................................... 26
三、流动负债评估技术说明.............................................................................................. 41
第六部分 评估结论及其分析.............................................................................................. 43
一、评估结论...................................................................................................................... 43
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因.............................................................. 43
三、股东部分权益价值的溢折价考虑因素...................................................................... 44
山东正源和信资产评估有限公司
山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目 关于评估说明使用范围的声明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本 评 估 说 明 是 专 为 说 明 本 次 评 估 过 程 、评 估 方 法 等 事 项 而 作 ，
评 估 说 明 供 国 有 资 产 监 督 管 理 机 构 (含 所 出 资 企 业 )、 相 关 监 管 机
构和部门审查资产评估报告和检查评估机构工作之用，除法律、
法规规定外，说明材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单
位和个人，不得见诸于公开媒体。
山东正源和信资产评估有限公司
二 0 一六年一月二十日
山东正源和信资产评估有限公司 1
山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目 关于进行资产评估有关事项的说明
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由评估委托方、被评估单位撰写并盖章，详细内容见
说明附件。
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山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目 评估对象与评估范围说明
第三部分 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容：
(一)评估对象和评估范围概况
评估对象为山东陆宇商贸有限公司股东全部权益价值，评估范围是山东陆宇商贸有限
公司截止 2015 年 12 月 31 日的全部资产和负债。
山东陆宇商贸有限公司已委托大信会计师事务有限公司对截止 2015 年 12 月 31 日的
会计报表进行审计并出具了“大信审字[2016]第 3-00015 号”无保留意见的审计报告。
山东陆宇商贸有限公司资产配置表
单位：万元
账面价值 资产分布
项 目
A
1 流动资产 29.62
2 非流动资产 11,064.81
3 其中：可供出售金融资产 -
4 持有至到期投资 -
5 长期应收款 -
6 长期股权投资 -
7 投资性房地产 -
8 固定资产 0.12
9 在建工程
10 工程物资 -
11 固定资产清理 -
12 生产性生物资产 -
13 油气资产 -
14 无形资产 11,064.69
15 开发支出 -
16 商誉 -
17 长期待摊费用 -
18 递延所得税资产
19 其他非流动资产 -
20 资产总计 11,094.43
21 流动负债 14,553.39
22 非流动负债 -
23 负债合计 14,553.39
24 净资产(所有者权益) -3,458.96
(二)评估对象权益状况
山东正源和信资产评估有限公司 3
山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目 评估对象与评估范围说明
根据委托方及被评估单位提供的资料，截止评估基准日本项目评估对象—山东陆宇商
贸有限公司股东全部股权为非上市非流通股权，未有质押、担保、诉讼等影响评估对象价
值的或有事项存在。
(三)评估范围内主要资产状况
1．评估范围内主要资产状况
(1) 被评估单位主要房屋建筑类资产为汽车 4S 用房主要为钢结构，配套设施主要为
大门、路面等。房屋建筑物为 2005 年建设。构筑物主要为砼路面等，正常使用。
(2) 被评估单位主要设备类资产为税控类的电子设备，清单数量共计 1 套，实有数量
1 套。购置时间为 2010 年 7 月。委估资产在高新区办公区域内正常使用。
(3)无形资产类资产
无形资产为一宗土地使用权，该宗土地使用权证号为历下国用（2011）第 0100021 号，
土地用途为工业用地，取得日期为 2011 年 4 月 13 日，取得方式为拍卖。
2．评估范围内主要资产法律状况
(1)被评估单位主要房屋建筑物均没有办理产权登记手续；
(2)被评估单位拥有的土地使用权已设定抵押。
山东陆宇商贸有限公司为山东胜利股份有限公司提供借款担保。于 2015 年 6 月 25 日
与中信银行股份有限公司济南分行签订最高额抵押合同，以历下国用（2011）第 0100021
号国有土地使用权作为抵押物，取得最高额 6000 万元短期借款额度，截至评估基准日，
山东胜利股份有限公司已取得 6000 万借款。
(3) 除以上事项外，所有纳入评估范围的资产产权清晰，均未有抵押、诉讼、担保等
事项。
3．评估范围内主要资产经济状况
被评估资产均为经营性资产，没有发现产经济性贬值现象的存在。
(四)其他特别事项
1．被评估资产均为实际取得成本，没有根据以往资产评估结论进行调账。
2．纳入评估范围的资产、负债与委托方及被评估单位申报评估的资产、负债范围一
致，与审计结果一致。
二、实物资产的分布情况及特点
本次列入评估范围的实物资产包括：房屋建筑物类资产、电子设备等；至评估基准日，
均在正常使用中。具体分布情况如下：
(一) 房屋建筑物类资产
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山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目 评估对象与评估范围说明
被评估单位主要房屋建筑类资产为汽车 4S 用房主要为钢结构，配套设施主要为大门、
路面等。房屋建筑物为 2005 年建设。构筑物主要为砼路面等。
(二)机器设备类资产
被评估单位主要设备类资产为税控类的电子设备，清单数量共计 1 套，实有数量 1 套。
购置时间为 2010 年 7 月。委估资产在高新区办公区域内正常使用。
三、无形资产状况
被评估单位无形资产为土地使用权。待估土地使用权为山东陆宇商贸有限公司拍卖竞
得，土地证号为：历下国用(2011)第 0100021 号，用地性质为工业出让，取得日期：2011
年 4 月 13 日，终止日期：2057 年 6 月 5 日，登记使用面积 61,690.00 平方米，宗地坐落
在济南市历下区经十东路北侧、刘智远村村南，四至分别为东临刘家庄村，南临经十东路，
西临刘智远村，北临刘智远村。宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”(通路、供电、
供水、通讯、排水、供气和供热)，红线内“五通一平”(通路、供电、供水、通讯、排水
和场地平整)。土地使用权及地上建筑物拍卖价款 125,146,962.75 元，账面摊余价值
110,646,869.35 元。
四、表外资产
被评估单位没有申报其它账内账外的有形资产、无形资产、或有资产、或有负债。
五、引用其他机构报告情况
本次评估没有引用其它机构的报告。
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山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目评估说明 资产核实情况总体说明
第四部分 资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
1．清查核实人员组织、实施时间
(1)2016 年 1 月 15 日，组织评估人员检查流动资产和流动负债的账务清查情况，核
对债权债务并进行函证，复核账面记录及有关会计处理是否正确；
(2)2016 年 1 月 15 日—1 月 17 日，组织评估人员对被评估单位清查结果进行核实，
参与固定资产盘点工作，检查固定资产的状况，收集机器设备市场价值资料、房屋建筑物
建筑材料及行政事业收费资料、土地基准地价、当地补偿标准及相关税费标准；
(3)2016 年 1 月 18 日，检查复核资产清查评估明细表，核对相关文件资料及产权证
明资料，并对资产清查结果予以核实。
2．清查核实过程
评估人员根据资产评估的有关原则和规定及企业运营业务的特点，指导被评估企业清
查资产与收集资料，然后对评估范围内的资产进行核实，对产权予以关注，并对收集的资
料进行验证，具体步骤如下：
(1)为评估机构进行资产评估工作的需要，要求被评估企业提供资产评估申报表，并
协助其进行资产清查工作；
(2)听取被评估企业有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍；
(3)与审计进行对接，对各账项评估清查申报表再次予以确认；
(4)对被评估企业填报的资产评估申报表与企业有关财务记录数据进行核对，根据资
产评估申报表的内容到现场进行实物核实和勘察，并对资产状况进行查看、记录，与资产
管理人员进行交谈，了解资产的经营管理状况；
(5)根据清查核实情况，对各会计科目进行清查调整，确定审计后账面值；
(6)将初步资产清查结论与委托方交换意见，进行适当的分析、修改，形成清查结论。
3．资产清查核实的方法
(1)资产负债表的清查
根据委估资产的特点，依据委托方及被评估单位提供的资产清查评估明细表，在账、
表核对相符的基础上，在有关人员的配合下，全面清查各项资产和核实各项负债，对其权
属状况进行了必要的核实，具体调查过程如下：
①对流动资产的清查
山东正源和信资产评估有限公司 6
山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目评估说明 资产核实情况总体说明
对于货币资金(银行存款)的清查
对银行存款，被评估单位索取其银行对账单及银行存款余额调节表进行核对；对于银
行存款采用账面金额与银行存款对账单、银行存款余额调节表相核对的方法。
②对其他流动资产的清查
在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具体内容、形成原因
及债务人的情况进行了解分析，查阅了相关业务凭证，其他流动资产业务内容真实、存在，
账面值核算准确。
③对非流动资产的清查
A：对固定资产的清查
被评估单位以被评估企业填报的资产评估明细表为基础，在其有关部门人员的配合
下，深入现场进行详细的勘察、核实，与资产管理人员和使用人员进行交谈，了解资产使
用、维护、管理的状况，作好评估记录，并查阅和收集委估资产的产权证明文件，包括购
置发票及固定资产台账等资料。其中:
对设备类资产依据清单，实地核查设备的名称、规格型号、生产厂家以及购置、启用
日期，对设备性能、技术状况、保养维修情况等进行重点勘察。房屋建筑物类资产在核实
清单及相关产权等原始资料的基础上，对建筑物的建筑面积、数量、核实标定位置、结构
形式、装修标准等进行逐项清查，并对重点项目的主要结构，如：基础、柱、墙体、屋面
等部位进行重点查勘。
B：对无形资产—土地使用权的清查
对无形资产---土地使用权，被评估单位对其产权证明文件进行了必要的验证，对影
响土地价格的环境因素进行了现场勘察，并对影响土地估价结果使用的现实因素进行了分
析与调查。
③对于负债的清查
对负债的业务性质、发生时间、合同内容、偿付等情况进行了解，对金额较大的负债
进行了函证，通过实施上述程序，确定负债的真实性，在此基础上进一步了解各项负债的
需偿付性。
二、影响资产核实的事项及处理方法
1．产权瑕疵
被评估单位主要房屋建筑物未办理产权登记手续，被评估单位承诺纳入评估范围的实
物资产权属归山东陆宇商贸有限公司所有，不存在产权纠纷。未办理房屋所有权证书的资
产明细如下：
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山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让项目评估说明 资产核实情况总体说明
房产 建筑面积
来源 结构 建成年月 详细地址 现用途
名称 (m2)
山东之星汽 竞拍 2005 年 6 济南市历下区经十东路北侧刘智
钢混 11248.68 4S 店
车销售公司 所得 月 远村南
济南一汽奔
竞拍 2005 年 6 济南市历下区经十东路北侧刘智
腾汽车 4S 钢混 11248.68 4S 店
所得 月 远村南
店
济南志和永
竞拍 2005 年 6 济南市历下区经十东路北侧刘智
茂标致 4s 钢混 3121.54 4S 店
所得 月 远村南
店
济南华建北
竞拍 2005 年 6 济南市历下区经十东路北侧刘智
京现代 4S 钢混 3121.54 4S 店
所得 月 远村南
店
济南长城汽 竞拍 2005 年 6 济南市历下区经十东路北侧刘智
钢混 8667.56 4S 店
车 4S 店 所得 月 远村南
区域内混凝 竞拍 2005 年 6 济南市历下区经十东路北侧刘智
混凝土 1018.18 4S 店
土路面 所得 月 远村南
对尚未取得房产证房屋建筑面积按施工图纸和评估人员与企业资产管理人员现场测
量结果作为评估计算的依据,将来办理产权登记手续时，可能与房产测绘部分确定建筑面
积不一致，应以房产测绘部分确定建筑面积为准，并按证载面积考虑对本报告评估结论的
调整。
除上述事项外评估人员未发现影响资产核实的其他事项。
三、核实结论
企业的清查工作由企业财务部负责组织及实施，各部门、科室相关人员配合进行。评
估机构在企业进行全面清查调整的基础上，对于纳入评估范围内的资产、负债状况进行了
清查核实，清查核实结果如下：
经清查，除以上清查事项外，没有发现待处理、待报废固定资产；没有发现其他待处
理、待报废存货，没有发现坏账损失及无需偿付负债；没有发现其他有形的、无形的账外
资产、负债、或有资产、或有负债；无调整事项，资产清查核实前后对照明细表如下：
资产清查核实前后对照明细表
单位：元
科目名称 账面值 账面调整值 核实后账面值
一、流动资产合计 296,180.38 296,180.38
货币资金 293,824.14 293,824.14
应收票据
应收账款
预付款项
其他应收款
其他流动资产 2,356.24 2,356.24
二、非流动资产合计 110,648,088.83 110,648,088.83
长期股权投资
固定资产 1,219.48 1,219.48
无形资产 110,646,869.35 110,646,869.35
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递延所得税资产
三、资产总计 110,944,269.21 110,944,269.21
四、流动负债合计 145,533,872.71 145,533,872.71
短期借款
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬
应交税费 246,760.00 246,760.00
应付股利
其他应付款
六、负债总计 145,533,872.71 145,533,872.71
七、净资产(所有者权益) -34,589,603.50 -34,589,603.50
资产清查核实结果与委托方及被评估单位“关于进行资产评估有关事项的说明”中清
查结果一致，没有进行清查调整。
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第五部分 资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
(一)流动资产账面情况：
根据委估资产清单，委托评估的流动资产账面值情况如下表：
单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值
3-1 货币资金 293,824.14
3-2 交易性金融资产 -
3-3 应收票据 -
3-4-1 应收账款余额 -
3-4-2 应收账款坏账准备 -
3-4-3 应收账款净值 -
3-5 预付账款 -
3-6 应收利息 -
3-7 应收股利(应收利润) -
3-8-1 其他应收款余额 -
3-8-2 其他应收款坏账准备 -
3-8-3 其他应收款净值 -
3-9 存货 -
3-10 一年内到期的非流动资产 -
3-11 其他流动资产 2,356.24
3 流动资产合计 296,180.38
(二)评估过程：
1．了解委估资产概况；
2．审核相关的账薄、报表；
3．依据清查核实后确认的资产进行评估；
4．对实物性资产进行抽查盘点、核实；
5．分别对各类资产进行评定估算，确定评估值。
(三)评估方法：
1．货币资金的评估：
货币资金包括银行存款。货币资金账面值 293,824.14 元，全部为银行存款。
在核对企业银行存款账账、账表、清单一致的基础上，审核了被评估单位企业提供的
银行对账单和银行存款余额调节表并对银行存款进行了函证，确定无影响净资产的因素
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后，人民币账户经核实无误后按账面价值确定评估值。
货币资金评估值错误！未找到引用源。元，增减值 0.00 元，增减率 0.00%。
2．其他流动资产的评估
其他流动资产账面值 2,356.24 元，其他流动资产主要为未抵扣的增值税进项税额。
评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具体内容、形
成原因，查阅了相关凭证，其他流动资产业务内容真实、存在，账面值核算准确，以核实
后的账面值确认评估值。
其他流动资产评估值 2,356.24 元。
(四)评估结果：
流动资产评估值 296,180.38 元。
(五)评估增减值原因分析：
流动资产账面值 296,180.38 元，评估值 296,180.38 元，无增减值。
二、非流动资产评估技术说明
(一) 房屋建筑物评估技术说明
1．房屋建筑物账面情况
(1)房屋建筑物账面概况
房屋建筑物系拍卖得来，账面价值包含在土地中，本次评估固定资产-房屋建筑物无
账面值。
(2)房屋建筑物适用的会计政策
①固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。同时满足以下条件时予以确认：与该固定资产有关的经济利益很可能
流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。
②固定资产分类和折旧方法
固定资产主要分为：房屋及建筑物、电子设备；折旧方法采用年限平均法。根据各类
固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对
固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进
行相应的调整。除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地之外，本公司
对所有固定资产计提折旧。
资产类别 预计使用寿命（年） 预计净残值率（%）
房屋及建筑物(注) 30—70 3
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电子设备 3 3
2．房屋建筑物概况：
(1)房屋建筑物清查核实结果：
被评估单位主要资产为房屋建筑物，主要包括 5 个汽车 4S 销售店以及配套设施、设
备。汽车 4S 销售店主要为钢混结构，配套设施主要为路面等。房屋建筑物为 2005 年建设，
房屋建筑物均能正常使用，状态良好。
(2)房屋建筑物法律权属核查情况：
被评估单位主要房屋建筑物均没有办理产权登记手续。
3．评估考虑的因素：
(1)建筑物在评估前后的用途和工作环境有无变化，是否持续使用。
(2)建筑物的原始建造成本及构成因素，同类或类似建筑物的现行建造成本和不同时
期的物价变动因素。
(3)在用情况：建筑物的竣工启用时间、耐用年限、实际使用年限、生产环境及损耗
程度、功能利用程度等。
(4)综合技术情况：建筑物的结构复杂状况、设计标准、建造质量、使用维护保养状
况、更新改造情况、设施配套情况等。
4．评估程序
(1)评估准备阶段
☆交待意图：评估人员与该公司有关基建工程人员座谈，听取有关房屋建筑物情况
的介绍，交待评估意图及工作程序与计划，以便共同协作做好本次评估工作。
☆资料准备：按照数据清单，评估人员与企业管理人员搜集山东省及济南市的工程
定额、取费文件、2015 年建筑材料调价信息及待估项目的工程历史资料等，为评估工作
做好资料准备。
☆开展自查：请委托方作好评估范围内建筑物数量与实物的自查工作，核实工程量
等相关技术资料，填写建筑物评估明细表与调查表。
(2)评估实施阶段
☆财务核对：首先根据企业提供的建筑物评估明细表，进行核对，发现问题及时向
有关人员询问，如有不实立即调整，避免重复、遗漏现象，减少评估工作失误，对无法
核实的资产和账面值，请有关人员做书面说明。
☆权属核实：要求企业提供申报评估的房屋产权证明或权属证明性文件及建设档案
资料，认真核实产权归属。
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☆勘察现场：在做好上述工作的基础上，与委托方、产权持有者基建管理人员一起
逐项进行实地勘验鉴定，对主要项目进行测量记录，核实建筑物的工程量，并向有关人
员详细了解建筑物的修缮维护情况。根据建筑物目前的实体质量及使用情况进行技术分
析，判别成新率。
☆分析解剖：对本次评估的建筑物依其结构特征，分类进行投资分析、费用解剖、
市场调查，根据本次评估的目的与要求及资料占有程度选择评估方法。
☆评估计算：根据选择的评估方法，对建筑物核实工程量、直接费后，依据山东省
有关取费标准和济南市市场材料价格，按操作规范的估价要求与当地规定的计费程序，
计算重置成本及评估值；调查相同或类似房产交易市场状况，进行分析比较确定评估价
值。
(3)评估说明及评估明细表提出阶段
对已取得的评估资料，反复进行综合分析，进行重置成本与评估值计算，复核评估工
作底稿，编写资产评估说明及评估明细表。
5．取价依据
(1)《资产评估常用数据与参数手册》；
(2)有关人员对委估资产情况的介绍、说明；
(3)评估人员现场勘察及市场调查情况；
(4)评估人员收集的当前市场价格信息资料；向有关生产厂家查询的近期价格资料及
网上询价，以及企业提供的有关价格资料；
(5)工程造价信息；
(6)《山东省建筑工程消耗量定额》(2006 基价)；
(7)《山东省安装工程消耗量定额》(2006 基价)；
(8)《山东省建筑工程消耗量定额价目表》（2015 年 5 月）
(9)《山东省安装工程消耗量定额价目表》（2015 年 5 月）
(10)《山东省建设工程施工机械台班单价表》（2015 年 5 月）
(11)《山东省建设工程费用项目组成及计算规则》(山东省住房和城乡建设厅鲁建标
字〔2011〕19 号)；
(12)《关于发布我省建设工程定额人工单价的通知》(鲁建标字[2015]12 号)；（自
2015 年 5 月 16 日起执行）
(13)《山东省住房和城乡建设厅关于调整山东省建筑和市政工程文明施工费费率的
通知》（鲁建标字[2015]7 号）；
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(14)《房地产估价规范》GB/T50291-2015；（自 2015 年 12 月 1 日起执行）
(15)原城乡建设环境保护部 1984 年颁发的房屋耐用年限标准经济寿命年限；
(16)《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度的参考依据》、《房屋不同成
新率的评分标准及修正系数》；
(17)国家发改委、建设部发改价格[2007]670 号《建设工程监理与相关服务收费管理
规定》；
(18)被评估单位提供的其他费用、建设单位管理费等取费文件及取费标准；
(19)评估人员现场勘察及市场调查情况；
(20)其它相关资料。
6．评估方法
由于委估房屋建(构)筑物及其他辅助设施属非独立经营且不可单独计算获利，并且无
二级市场交易实例可比较，无法采用收益法和市场比较法评估，故对该类资产采用重置成
本法进行评估。
重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬
值、功能性贬值和经济性贬值后估算资产价值的一种方法。其计算公式一般表述为：
建筑物评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
或建筑物评估值=重置成本×综合成新率
评估人员根据建筑物的具体情况加以分析后认为，范围内建筑物评估价值将考虑由于
新工艺、新材料、新技术出现的一般影响，故本次评估不再计取建筑物功能性贬值；评估
人员已关注到外部经济环境条件未发生明显变化、其价值能得到实现这一现状，本次评估
不再计取经济性贬值。本次评估主要考虑实体性贬值，又称有形磨损贬值，也称有形损耗，
是指建筑物在使用、闲置中及自然力的作用、人为的影响导致的磨损、变形、自然老化等
物理性能的损耗或下降造成实体性陈旧而引起资产贬值，主要根据建筑物的各组成部分，
参考已使用年限、对勘察的各部分现状及其它因素恰当的综合评定。
①重置成本的确定：
1)工程综合造价：包括土建、装饰、水电暖安装工程造价。
依据单位提供的房屋建筑物评估明细表中列示的内容，将房屋建筑物进行分类。并按
分类搜集有代表性的经审核后的竣工结算资料。对于有竣工结算资料的建筑物采用工程决
算调整法，首先利用结算书上的工程量与《山东省建筑工程消耗量定额》、《山东省安装
工程消耗量定额》的工程量计算规则的不同之处加以调整，再按审计后的工程量套用《山
东省建筑工程消耗量定额》、《山东省安装工程消耗量定额》及其配套费用定额重新计算
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出工程造价。
对无竣工结算资料的房屋建筑物，选取与待估标的物结构类型相似、建筑面积、层次、
层高、装修标准基本一致的近期结算工程，先将类似工程造价从竣工结算日期调至评估基
准日，然后对其结构特征的差异进行调整，得出工程造价。
2)房屋建筑物前期费用及其它费用：
前期费用主要包括前期工作咨询、勘察设计费、工程招标费、城市配套费、新型墙材
专项基金、防雷装置施工验收核准等。其它费用：工程监理费、工程造价咨询服务费、建
设单位管理费等。具体如下:
无证房屋建筑物,
费用项目 有证房屋建筑物
构筑物等
序号
取费 有证大 有证小 无证大 无证小
费用名称 费率 取费依据
基数 型 型 型 型
工程
1 前期工作咨询 0.2340% 计价格[1999]1283 号 0.2340% 0.2340% 0.2340% 0.2340%
费用
工程
2 勘察设计费 3.4128% 计价格[2002]10 号 3.4128% 3.4128% 3.4128% 3.4128%
费用
工程
3 施工图审查费 0.0868% 鲁价费发[2003]257 号 0.0868% 0.0868%
费用
工程招投标代理服务 工程
4 0.1063% 计价格[2002]1980 号 0.1063% 0.1063% 0.1063% 0.1063%
费 费用
工程
5 工程监理费 1.0133% 发改价格[2007]670 号 1.0133% 1.0133% 1.0133% 1.0133%
费用
工程
6 环境影响评价费 0.0662% 计价格[2002]125 号 0.0662% 0.0662%
费用
工程 鲁安管协字〔2006〕4
7 安全评价费 0.1320% 0.1320% 0.1320%
费用 号
工程
8 工程造价咨询服务费 0.20% 鲁价费发[2007]205 号 0.2000% 0.2000% 0.2000% 0.2000%
造价
工程
9 建设单位管理费 1.0099% 财建[2002]394 号 1.0099% 1.0099% 1.0099% 1.0099%
费用
建筑
10 城市建设综合配套费 148.00 济政发(2003)3 号 148.00 148.00
面积
新型墙体材料专项基 建筑
11 10.00 鲁财综字[2008]53 号 10.00 10.00
金 面积
建筑 鲁价费函〔2013〕81
12 防雷装置设置审核 0.10 0.10 0.10
面积 号
防雷装置施工验收核 建筑 鲁价费函〔2013〕81
13 0.90 0.90 0.90
准 面积 号
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建筑 鲁价费发[2003]34 号\
14 城市规划技术服务费 2.00 2.00 2.00
面积 鲁价费发[2001]396 号
建筑
15 房产测绘费 2.72 国测财字[2002]3 号 2.72 2.72
面积
按建筑面积计费 163.72 163.72 0.00 0.00
按工程造价计费 6.26% 6.26% 5.98% 5.98%
注：上述前期费用及其它费用根据房屋建(构)筑物的实际情况进行不同的取舍。
3)资金成本即贷款利息：按建筑物正常建设工期占用资金乘评估基准日银行贷款年利
率计算，每项建筑物贷款利息均按正常工期的一半计取。即资金成本＝(综合造价＋前期
费用＋其它费用)×基准日银行贷款年利率×正常建设工期×1/2；其中：正常建设工期＝
准备工期＋合理建设工期+设备安装工期＋联动试车工期。
②综合成新率的确定
房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建
筑物成新率。
综合成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40%
年限法成新率是以建筑物经济耐用年限减去已使用年限之差占建筑物经济耐用年限
的百分比作为房屋建筑物的成新率。
年限法成新率=房屋建筑物尚可使用年限÷房屋建筑物耐用年限×100%
打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公
式为：
打分成新率=(结构得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B)×100%
G—结构评分修正系数；
S—装修评分修正系数；
B—设备评分修正系数。
③评估价值的确定
评估价值=重置成本×综合成新率
7．评估案例
【案例:成本法】山东之星汽车销售公司(房屋评估明细表序号 1)
该建筑物未办理房产证，钢混结构，建筑面积 11,248.68 平方米。前面是汽车销售门
店，单层、局部二层，后面为 4S 专业维修汽车车间。檐高 10 米；钢筋混凝土独立基础，
玻璃幕墙，型钢柱，彩钢房顶，地面砖，自动感应玻璃门；铝合金窗；水、电、中央空调，
安装完整。该房于 2005 年 6 月竣工使用，已使用 10.5 年，参考寿命年限 50 年。
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由于本次评估的房产无竣工结算资料，评估时采用选取与待估标的物结构类型相似、
建筑面积、层次、层高、装修标准基本一致的近期结算工程，先将类似工程造价从竣工结
算日期调至评估基准日，然后对其结构特征的差异进行调整，套用《山东省建筑工程消耗
量定额》、《山东省安装工程消耗量定额》、《山东省建筑工程消耗量定额价目表》（2015
年 5 月）、《山东省安装工程消耗量定额价目表》（2015 年 5 月）及其配套费用定额、
济南市 2015 年第 4 季度造价信息及市场价格信息，重新计算出工程造价，然后计算确定
前期费用、其他费用和资金成本。
(1)重置成本的确定：
重置成本=工程综合造价+前期费用+其他费用+资金成本
1 工程综合造价的确定
根据现场勘查及委托方提供的有关情况和评估项目明细表，依据建筑物的实际设计,
计算出工、料消耗量及费用。按照建筑工程取费程序和工程类别划分标准的有关规定，确
定为 II 类工程，计算详下：
表一：建筑工程费用计算表
行
序号 取费项目 费率 计算方法 金额
号
1 一 直接费 (一)+(二) 16,204,822.16
∑工程量*∑[(定额工日消
耗量*人工单价)+(定额材
2 (一) 直接工程费 料消耗量*材料单价)+(定 11,164,409.35
额机械台班消耗量*机械台
班单价)]
3 (一)' 计费基础 JF1 ∑(工程量*省基价) 12,645,350.25
4 (二) 措施费 1.1+1.2+1.3+1.4 5,040,412.81
参照定额规定计取
5 1.1 按定额规定计算 4,384,221.39
的措施费
参照费率计取的措
6 1.2 (1)+(2)+(3)+(4) 284,520.38
施费
7 (1) 夜间施工费 0.70% 计费基础 JF1*费率 88,517.45
8 (2) 二次搬运费 0.60% 计费基础 JF1*费率 75,872.10
9 (3) 冬雨季施工增加费 0.80% 计费基础 JF1*费率 101,162.80
已完工程及设备保
10 (4) 0.15% 计费基础 JF1*费率 18,968.03
护费
按施工组织设计
按施工组织设计(方案)计
11 1.3 (方案)计取的措施 371,671.04
费 取
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专业分包工程费(不包括设
12 1.4 总承包服务费 0.00
备费)*费率
∑措施费中 1.1、1.2、1.3
13 (二)' 计费基础 JF2 5,041,867.70
中省价措施费
14 二 企业管理费 8.7% (JF1+JF2)*管理费费率 1,538,787.96
15 三 利润 7.4% (JF1+JF2)*利润率 1,308,854.13
16 四 规费 4.1+4.2+4.3+4.4+4.5 1,255,557.40
17 4.1 安全文明施工费 (1)+(2)+(3)+(4) 643,973.29
18 (1) 安全施工费 2% (一+二+三)*费率 381,049.29
19 (2) 环境保护费 0.11% (一+二+三)*费率 20,957.71
20 (3) 文明施工费 0.55% (一+二+三)*费率 104,788.55
21 (4) 临时设施费 0.72% (一+二+三)*费率 137,177.74
(一+二+三)*规费费率(按
22 4.2 工程排污费 0.26% 49,536.41
环部门有关规定计算)
(一+二+三)*规费费率(按
23 4.3 社会保障费 2.6% 495,364.07
建安工程量 2.6%计算)
(一+二+三)*规费费率(按
24 4.4 住房公积金 0.2% 38,104.93
有关规定计算)
危险作业意外伤害 (一+二+三)*规费费率(按
25 4.5 0.15% 28,578.70
保险 实际工程投保金额计算)
26 五 税金 3.48% (一+二+三+四)*税率 706,719.15
27 六 建筑工程造价 一+二+三+四+五 21,014,740.80
表二：装饰工程费用计算表
行
序号 费用名称 费率 计算方法 金额
号
1 一 直接费 (一)+(二) 1,731,277.45
∑工程量*∑[(定额工日消
耗量*人工单价)+(定额材
2 (一) 直接工程费 料消耗量*材料单价)+(定 1,678,267.16
额机械台班消耗量*机械台
班单价)]
∑[工程量*(定额工日消耗
3 (一)' 计费基础 JF1 417,296.56
量*省价人工单价)]
4 (二) 措施费 1.1+1.2+1.3+1.4 53,010.29
参照定额规定计取
5 1.1 按定额规定计算 0.00
的措施费
参照定额规定计取
6 1.1.1 0.00
的措施费中省人工
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费
参照费率计取的措
7 1.2 (1)+(2)+(3)+(4) 53,010.29
施费
8 (1) 夜间施工费 4.00% 计费基础 JF1*费率 16,691.86
9 (2) 二次搬运费 3.60% 计费基础 JF1*费率 15,022.68
10 (3)冬雨季施工增加费 4.50% 计费基础 JF1*费率 18,778.35
已完工程及设备保
11 (4) 0.15% 省直接工程费*费率 2,517.40
护费
12 1.2.1 其中:人工费 10,349.73
按施工组织设计
按施工组织设计(方案)计
13 1.3 (方案)计取的措施 0.00
费 取
按施工组织设计
14 1.3.1 (方案)计取的措施 0.00
费中省人工费
专业分包工程费(不包括设
15 1.4 总承包服务费 0.00
备费)*费率
∑措施费中 1.1、1.2、1.3
16 (二)' 计费基础 JF2 10,349.73
中省价措施费
17 二 企业管理费 102% (JF1+JF2)*管理费费率 436,199.22
18 三 利润 34% (JF1+JF2)*利润率 145,399.74
19 四 规费 4.1+4.2+4.3+4.4+4.5 173,465.73
20 4.1 安全文明施工费 (1)+(2)+(3)+(4) 99,222.40
21 (1) 安全施工费 2% (一+二+三)*费率 46,257.53
22 (2) 环境保护费 0.12% (一+二+三)*费率 2,775.45
23 (3) 文明施工费 0.55% (一+二+三)*费率 12,720.82
24 (4) 临时设施费 1.62% (一+二+三)*费率 37,468.60
(一+二+三)*规费费率(按
25 4.2 工程排污费 0.26% 6,013.48
环部门有关规定计算)
(一+二+三)*规费费率(按
26 4.3 社会保障费 2.6% 60,134.79
建安工程量 2.6%计算)
(一+二+三)*规费费率(按
27 4.4 住房公积金 0.2% 4,625.75
有关规定计算)
危险作业意外伤害 (一+二+三)*规费费率(按
28 4.5 0.15% 3,469.31
保险 实际工程投保金额计算)
29 五 税金 3.48% (一+二+三+四)*税率 86,524.71
30 六 装饰工程造价 一+二+三+四+五 2,572,866.85
表三：安装工程费用计算表
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行
序号 费用名称 费率 计算方法 金额
号
1 一 直接费 (一)+(二) 1,521,200.37
∑工程量*∑[(定额工日消
耗量*人工单价)+(定额材
2 (一) 直接工程费 料消耗量*材料单价)+(定 1,475,677.11
额机械台班消耗量*机械台
班单价)]
∑[工程量*(定额工日消耗
3 (一)' 计费基础 JF1 505,814.01
量*省价人工单价)]
4 (二) 措施费 1.1+1.2+1.3+1.4 45,523.26
参照定额规定计取
5 1.1 按定额规定计算 0.00
的措施费
参照定额规定计取
6 1.1.1 的措施费中省人工 0.00
费
参照费率计取的措
7 1.2 (1)+(2)+(3)+(4) 45,523.26
施费
8 (1) 夜间施工费 2.60% 计费基础 JF1*费率 13,151.16
9 (2) 二次搬运费 2.20% 计费基础 JF1*费率 11,127.91
10 (3)冬雨季施工增加费 2.90% 计费基础 JF1*费率 14,668.61
已完工程及设备保
11 (4) 1.30% 计费基础 JF1*费率 6,575.58
护费
12 1.2.1 其中:人工费 18,538.12
按施工组织设计
按施工组织设计(方案)计
13 1.3 (方案)计取的措施 0.00
费 取
按施工组织设计
14 1.3.1 (方案)计取的措施 0.00
费中省人工费
专业分包工程费(不包括设
15 1.4 总承包服务费 0.00
备费)*费率
∑措施费中 1.1、1.2、1.3
16 (二)' 计费基础 JF2 18,538.12
中省价措施费
17 二 企业管理费 63% (JF1+JF2)*管理费费率 330,341.84
18 三 利润 38% (JF1+JF2)*利润率 199,253.81
19 四 规费 4.1+4.2+4.3+4.4+4.5 141,710.01
20 4.1 安全文明施工费 (1)+(2)+(3)+(4) 75,879.46
21 (1) 安全施工费 1% (一+二+三)*费率 20,507.96
22 (2) 环境保护费 0.3% (一+二+三)*费率 6,152.39
23 (3) 文明施工费 0.6% (一+二+三)*费率 12,304.78
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24 (4) 临时设施费 1.8% (一+二+三)*费率 36,914.33
(一+二+三)*规费费率(按
25 4.2 工程排污费 0.26% 5,332.07
环部门有关规定计算)
(一+二+三)*规费费率(按
26 4.3 社会保障费 2.6% 53,320.70
建安工程量 2.6%计算)
(一+二+三)*规费费率(按
27 4.4 住房公积金 0.2% 4,101.59
有关规定计算)
危险作业意外伤害 (一+二+三)*规费费率(按
28 4.5 0.15% 3,076.19
保险 实际工程投保金额计算)
29 五 税金 3.48% (一+二+三+四)*税率 76,299.21
30 六 设备安装造价 一+二+三+四+五 2,268,805.24
工程综合造价=建筑工程+装饰工程+安装工程=25,856,412.89 元
②前期费用及其它费用的确定(B)
根据国家、山东省、济南市政府、行业部门等颁布的关于工程建设收费的规定及相关
信息、资料，综合确定前期费用及其他费用：
前期费用及其它费用=建筑面积×面积计费标准+工程综合造价×造价费用率
序 费 用 项 目 费率 计算方法 费 用
(一) 综合造价 25,856,412.89
前期费用及其他费
(二) 1,546,213.49
用
1 按工程造价计费 5.98% (一) 1,546,213.49
2 按建筑面积计费 0 建筑面积 0.00
(三) 资金成本 4.35% 整个项目工期 1 年 596,007.12
(四) 重置价值 (一)+(二)+(三) 27,998,633.50
③资金成本的确定
根据建设工程工期定额，整个项目建设工期估测为 1 年
资金成本=(工程综合造价+前期费用及其他费用)×4.35%×1×0.5
=596,007.12 元
④重置成本的确定
重置成本=工程综合造价+前期费用+其他费用+资金成本
=27,998,633.50 元
=27,998,600.00 元(取整)
(2)成新率的确定
①评分法。经现场勘察,该房屋的结构、构件、装修、设备，使用正常。并参照《房
屋完损等级评定标准》，通过实地勘查将建筑物分为三部分，即结构部分、装修部分、设
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备部分，向委托方了解该房屋的使用现状，维修保养，使用环境，使用强度等，然后对结
构部分、装饰部分和设备部分进行打分，确定其鉴定成新率。如下表：
房屋建筑物评估鉴定表
部位 项目 权重 K 完 损 状 况 标准分 评定得分
基础 有足够承载能力，无不均匀沉降 1 25 23
承重构件 完好坚固，无变形 1 25 23
结构部分 非承重墙 墙体无腐蚀、损坏，墙面色泽新鲜 1 15 13
80%
G
屋面 不渗漏，防水、隔热、保温层完好，排水通畅 1 20 17
楼地面 整体面层牢固，无空鼓、起砂、下沉、裂缝 1 15 13
小计 100 89
门窗 完好无损，开关灵活、玻璃五金齐全，有光泽 1 25 21
外粉饰 完整、粘结牢固，无脱落，色泽新 1 20 17
装饰部分 内粉饰 完整牢固，无空鼓、裂缝、剥落 1 20 17
10%
S
顶棚 完好、无损、无变形 1 20 17
细木装修 完整牢固，油漆完好 1 15 13
小计 100 85
水 卫 上下水通畅、无锈蚀，各种器具完好、零件齐备无损 1 40 33
设备部分
电 照 线路、装置完好、牢固，绝缘良好 1 25 22
B 10%
中央空调 管道、设备完好，使用运转良好，调控温度效果显著 2 35 30
小计 100 85
打分法评定(成新率 A) G×KG+S×KS+B×KB 96.7%
结构部分得分为 89 分，装修部分得分为 85 分，设备部分得分为 85 分；
经查“不同结构类型房屋成新率的评分标准修正系数表”，钢混结构，二层房屋的修
正系数：G=0.8，S=0.1，B=0.1。即：
成新率=结构部分得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B
=(89×0.8+85×0.1+85×0.1) ÷100×100%
=88.2%
②年限法：
成新率＝尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)×100%
＝(50-10.5)÷50×100%
＝79.0%
2 综合成新率：
成新率＝88.2%×0.6+79.0%×0.4
＝85%(取整)
(3)评估价值的确定
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评估价值=重置成本×成新率
=27,998,600.00×85%
=23,798,810.00 元(取整)
8．评估结果及增减值原因分析：
(1)评估结果与审计后账面价值比较变动情况
评估原值为 93,271,200.00 元，评估净值为 78,604,747.00 元。
(2)评估结果与审计后账面值比较变动原因
本次评估的评估值与企业审计后账面值比较为增值，主要原因如下：
房屋建筑物系拍卖得来，拍卖价款反应在企业无形资产账面原始取得价款中，拍卖价
款包含房屋建筑物价格，导致房屋建筑物无账面值。
9．其他需要说明的事项：
被评估单位主要房屋建筑物均没有办理产权登记手续。
(二)机器设备评估技术说明
1．机器设备账面情况
(1)机器设备账面概况
山东陆宇商贸有限公司填制的委估资产清单中包括的全部设备类资产，审计后账面原
值 8,568.38 元，账面净值 1,219.48 元。电子设备审计后账面原值 8,568.38 元，账面净
值 1,219.48 元。
(2)账面原值的构成情况
①设备的账面原值为设备购置价加运杂费、安装调试费、基础费等构成。
②部分设备的账面原值为设备购置价，如不需安装的设备等。
2．委估机器设备概况
(1)机器设备简介
此次评估的设备类资产为税控类的电子设备，清单数量共计 1 套，实有数量 1 套，包
括清华同方 V3050 主机一台、爱普生 LQ610K 打印机及航天金税税控系统一套 。购置时间
为 2010 年 7 月。委估资产在办公区域内正常使用。
(2)机器设备会计政策
①固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。同时满足以下条件时予以确认：与该固定资产有关的经济利益很可能
流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。
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3 定资产分类和折旧方法
固定资产主要分为：房屋及建筑物、电子设备；折旧方法采用年限平均法。根据各类
固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对
固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进
行相应的调整。除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地之外，本公司
对所有固定资产计提折旧。
资产类别 预计使用寿命（年） 预计净残值率（%）
房屋及建筑物(注) 30—70 3
电子设备 3 3
3．评估过程
(1)资产的清查与核实
①首先与委托方设备主管人员座谈，了解委估设备的总体概况，包括设备类别、生产
能力，以及设备的运行状况，使用维护保养状况，作业制度等。
②依据设备清单在现场进行逐项核对设备名称、规格型号、主要性能指标、制造厂家、
存放地点、数量及现状。
③根据资产清查和核实情况，针对设备的特点，确定采用的基本评估方法为重置成本
法。
(2)评定估算
①在完成资产评估明细表的现场核实工作后，评估人员依据所掌握的资料，首先分析
确定各类型设备的经济寿命年限，统一成新率的测算方法；
②查阅近期各种有关设备的市场价格信息资料，开展市场询价工作；
③随后组织评估人员对设备重置成本的估算内容及方法进行讨论、分类，确定评估操
作方案。
④依据操作方案确定的重置成本构成的内容及成新率的确定原则，进行评定估算。
(3)评估汇总
在完成评估计算工作后，对评估结果进行汇总。
(4)归纳、整理评估资料，计算确定评估值，撰写资产清查核实说明及评估技术说明。
4．评估依据
(1)中国机械工业电子出版社出版的《2015 年中国机电产品价格手册》；
(2)科学技术文献出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；
(3)评估人员收集的当前市场价格信息资料；
(4) 设备生产厂家价格资料；
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(5) 山东陆宇商贸有限公司提供的设备清单等资料；
(6) 本评估机构掌握的其他设备的价格信息资料；
(7) 评估人员现场勘察情况。
5．评估方法
委估机器设备非独立经营且不可单独计算获利，并且无市场交易实例可比较，无法采
用收益法和市场比较法评估，故对该类资产采用重置成本法进行评估，即：
评估值=重置成本×成新率
A：重置成本的确定
对于电子设备计算公式为：重置成本=购置成本。即：根据相同或相近规格型号的设
备的现行市场价格确定购置成本。本次委估设备为电子设备，其现行市场价格中包含运杂
费、安装调试费，并且其他费用及资金成本等费用较小，评估中不再考虑该部分费用。
B：成新率的确定：
对于设备的成新率评估中采用年限法和观察打分法综合确定成新率。计算公式如下：
综合成新率＝年限法计算的成新率×40%＋观察打分法计算的成新率×60%。
评估案例：
设备名称: 主机。
规格型号: V3050
生产厂家: 北京清华同方电脑股份有限公司
购置时间：2010 年 7 月 1 日
启用时间：2010 年 7 月 1 日
(1)重置成本的确定
购置成本：经过向市场询价，目前该报税设备售价约 2,080.00 元，扣除增值税后价
格为：2,080.00/1.17=1,778.00 元（取整），其他费用为 0。
重置成本=购置成本=1,778.00 元
(2)成新率的确定：
①该报税设备 2010 年 7 月 1 日投入使用，至评估基准日 2015 年 12 月 31 日，已使用
约 65 个月，尚可使用年限 12 个月,则：
成新率=12÷(12+65)*100%=15.58%。
②按观察打分法确定的成新率
设备技术状况观察表
项目 现状 得分 权重 成新率
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主机 开机反应较慢、工作正常 16 35 5.6
显示屏 外观有划痕、显示正常 15 35 5.25
打印机 票据打印正常 15 20 3
其他 线路老化 12 10 1.2
合计 100 15.05
③综合成新率
成新率的测算主要考虑该设备的实际使用状况，故以观察打分法占较大权重(取 0.6)，
年限法占较小权重(取 0.4)。
综合成新率＝年限法计算的成新率×0.4＋观察打分法计算的成新率×0.6
=15.58%×0.4+15.05%×0.6
=15%(取整)
(3)评估价值的确定
评估价值=重置成本×成新率
=1,778.00 元×15%
=267.00 元（取整）
6．评估结果
山东陆宇商贸有限公司机器设备类资产账面值为 1,219.48 元，评估值为 1,934.00 元。
评估值较账面值增加 714.52 元，评估增值率 58.59 %。增值主要原因为：
（1）被评估单位折旧计提年限较实际使用年限短。
（2）被评估单位按时续费航天金税税务软件，该软件评估价值按照市场价值计算，
较账面计提折旧后净值增值较大。
(三)无形资产—土地使用权评估技术说明
1．评估范围：
待估土地使用权为山东陆宇商贸有限公司拍卖竞得，土地证号为：历下国用(2011)
第 0100021 号，用地性质为工业出让，取得日期：2011 年 4 月 13 日，终止日期：2057 年
6 月 5 日，登记使用面积 61,690.00 平方米，宗地坐落在济南市历下区经十东路北侧、刘
智远村村南，四至分别为东临刘家庄村，南临经十东路，西临刘智远村，北临刘智远村。
宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”(通路、供电、供水、通讯、排水、供气和供热)，
红线内“五通一平”(通路、供电、供水、通讯、排水和场地平整)。土地使用权及地上建
筑物拍卖价款 125,146,962.75 元，账面摊余价值 110,646,869.35 元。。
2．评估依据：
(1)估价依据的有关法律、法规、政策和技术规程
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①《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务
委员会第十一次会议修订)；
②《中华人民共和国房地产管理法》(八届全国人大八次会议通过 1995 年１月１日起
施行)；
③《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》(省九届人大十次会议通过 1999
年 8 月 22 日颁布实施)；
5 《城镇土地估价规程》；
6 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
7 本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律.法规。
(2)委托估价方提供的资料
①国有土地使用证复印件；
②企业营业执照复印件；
③委托方及被评估单位提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》、承诺函复印件。
(3)估价人员调查搜集的资料
①《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发[2006]307
号)；
②济南市国土资源局于 2014 年 3 月完成的《济南市城区国有土地基准地价应用技术
手册》
③《济南市人民政府关于调整城区及市区部分建制镇（街道）驻地国有土地基准地
价的通知》(济政发[2014]17 号)；
④《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》(鲁政办发
[2004]51 号)；
⑤《山东省国土资源厅、山东省财政厅、山东省农业厅、山东省统计局、山东省物
价局关于做好征地统一年产值标准和征地区片综合地价制订工作有关问题的通知》(鲁国
土资发［2006］16 号)；
⑥《山东省人民政府关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》(鲁政字
[2012]288 号)；
⑦财政部发布《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》。（财税
[2014]101 号）
8 《山东省人民政府关于贯彻执行<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题
的通知》（鲁政字（2008）137 号）；
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⑨估价人员实地踏勘及土地市场交易资料资料。
3．评估原则：
本次估价过程中主要遵循以下原则：
(1)替代原则：根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同
或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代的商品或服务同时存在时，商
品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即
同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值.有替代可能的宗
地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制，而趋向一致。
(2)需求与供给原则：在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。
供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的
人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供
应的垄断性特征。
(3)变动原则：一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土
地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常
处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，
在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生
变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素
之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
(4)协调原则：土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境协调，因
为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥。因此，在土地估价时，
一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量
和价格。
(5)最有效使用原则：由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来
的收益不同，土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目
的为确定土地利用方式的依据，所以地价是以该宗地的效用值最有效的发挥为前提的。
(6)预期收益原则：对于价格评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要
意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来
的总收益所决定。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，
土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。
(7)多种评估方法相结合的原则：随着我国土地估价行业的发展，逐渐形成了几种通
用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法等方法。由于不适
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宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的
实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行
评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地价格。
4．评估程序：
(1)核查委估土地使用权清单及相关产权等原始资料，做到账、表、物相符、准确。
(2)核实土地使用权的面积、核实标定位置、周边情况等。
(3)向土地规划管理部门了解所在地区土地基准地价文件；了解附近原地上物情况及
目前占用补偿标准及相关税费标准。
5．价格定义：
根据山东陆宇商贸有限公司提供资料和评估人员现场调查，结合委估宗地实际情况，
本次评估价格是指：宗地红线外达到 “七通”(供水、排水、通路、供电、通讯、供气、
通暖)，红线内场地平整，于评估基准日 2015 年 12 月 31 日剩余年期下，在登记用途、使
用权类型下的国有土地使用权价格。
6．委估土地概况及影响地价因素分析：
(1)委估土地概况
(一)委估土地概况
1.土地登记状况：
待估宗地土地使用者为山东陆宇商贸有限公司，土地证号为：历下国用(2011)第
0100021 号，用地性质为工业出让，取得日期：2011 年 4 月 13 日，终止日期：2057 年 6
月 5 日，登记使用面积 61,690.00 平方米，宗地坐落在济南市历下区经十东路北侧、刘智
远村村南，四至分别为东临刘家庄村，南临经十东路，西临刘智远村，北临刘智远村。
2.土地权利状况
待估宗地的土地所有权属国家所有，根据委托方提供资料，待估宗地为山东陆宇商贸
有限公司以竞拍所得的土地使用权，宗地四至清楚、面积准确、权属合法，无权利纠纷，
无他项权利限制。
3.土地利用状况
待估宗地为山东陆宇商贸有限公司竞拍所得用地，其地上建筑物及附属物等土地利用
状况详细情况见房屋建筑物类固定资产清查评估明细表。
(二)影响地价因素分析
1．一般因素
(1)地理位置
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济南市位于山东省中部，地理位置介于北纬 36°01′～37°32′，东经 116°11′～
117°44′，是中国东部沿海经济大省 — 山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、
教育和金融中心，重要的交通枢纽。总面积 8177 平方公里，市区面积 3257 平方公里，建
成区面积 295 平方公里。
(2)自然条件
济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地
势南高北低。
济南市属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温 13.6℃，
年平均降雨量 614 毫米。
(3)行政区划
济南市辖历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、历下区、历下区、章丘市、平
阴县、济阳县、商河县，共 6 区、1 市、3 县及 1 个国家级高新技术产业开发区。全市共
设有 64 个街道、65 个乡镇(12 个乡、53 个镇)。
(4)社会经济发展状况
①地区经济增长
济南不仅是山东省的经济、文化、科教中心，还是一座区域经济发展的中心城市。从
区位来看，济南位于环渤海经济圈，连接京津、沪宁两大都市圈，联通沿海开放与内陆开
发，对周边区域有着强大的辐射带动作用。济南是一个区域性金融中心，银行和非银行金
融机构集中，融资渠道畅通，金融服务较完善。济南又是一个交通物流中心，铁路、公路、
航空运输发达，具有明显的交通流通优势。以济南为半径，形成了 6+1 省城经济圈。目前，
济南已经跻身于全国城市综合实力 50 强和投资环境 40 优之列。
2013 年，济南市全年实现生产总值 5200 亿元以上，增长 9.6%左右;地方公共财政收
入 482.1 亿元，可比口径增长 13.9%;其中地方税收收入 381.9 亿元，增长 15.1%;税收比
重达到 79.2%，提高 3.2 个百分点;规模以上工业利税、利润分别增长 25%和 42%;社会消
费品零售总额增长 13%左右。
2013 年，济南市积极推进结构调整，服务业占生产总值比重提高到 55%，高新技术产
业产值占全市规模以上工业比重为 40.55%，分别提高 0.6 和 1 个百分点。重汽、齐鲁制
药等一批企业主动调整产品结构、开拓新兴市场，实现销售和效益双增长，二机床集团竞
得福特美国工厂第 6 条大型智能冲压生产线订单，开启“济南创造”进军国际市场新征程;
天岳碳化硅、华云豪克能、建邦新材料等一批新兴高科技企业崭露头角;电子商务交易额
突破千亿元，软件和信息服务业收入增长 25%。发展后劲逐渐增强。完成固定资产投资 2600
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亿元、增长 21%，是近 5 年来最高增幅。
②城市基础设施建设
济南市按照建设美丽泉城总体要求，以片区开发、重大基础设施建设为支撑，进一步
拓展空间、增强功能、彰显特色、提升内涵。编撰《济南市三年建设规划》，推出了仲宫、
柳埠、西营三镇控制性详规、南部山区旅游规划、北部新城战略规划等一批专项规划和产
业规划。兴隆、南北康、华山、雪山、非物质文化遗产博览园等一批片区拆迁建设加快推
进，千佛山风景区、泉城特色标志区、火车站北场站一体化等规划建设取得积极进展，省
会文化艺术中心、绿地普利中心等一批文化、商业新地标拔地而起，省会大剧院入选 2013
年中国十大剧院，西部新区道路框架基本形成，绽露现代化都市新形象。一批重大交通设
施建设加快推进，城市轨道交通建设启动，济南机场南指廊工程即将建成，济南至东营、
济南至乐陵高速公路加紧施工，二环西路高架北段建成通车，二环西路南延、二环南路高
架动工建设，泉城路、旅游北路、土屋路等一批主次干道整治完工。围绕保障新区开发和
老城提升，配套完成一批供水、供热、供气、供电、公交和生活垃圾处理等市政工程，南
水北调东线一期正式通水。扎实开展水生态文明市创建等“五城联创”工作，完成兴济河、
工商河、巨野河等一批河道治理工程和 30 条小流域综合治理，敷设雨污管网 170 余公里，
基本实现城区河道污水不直排。深入推进市容道路、铁路沿线、建筑渣土、违法建设等
11 项整治工作，继续实施城市交通综合整治三年行动计划，改善市区交通拥堵状况。综
合施策整治雾霾天气，推进燃煤锅炉“煤改气”和扬尘、渣土治理，在建成区禁行黄标车。
突出城市出入口、重要道路及节点绿化美化，森林覆盖率达到 34%、提高 1.7 个百分点，
城市绿化更加丰富多彩。采取增雨置采、水源连通等措施，实现趵突泉群连续十年喷涌。
经过不懈努力，天下第一泉风景区荣膺国家 5A 级旅游景区。采取市场化运作模式，成功
举办济南首届泉水节。
由上所述，济南市基础设施建设不断完善，供水、供电、供气、供热和排水排污工程
及城市公用设施覆盖率和服务管理水平均不断提高，对城市工业的发展产生较有利的影
响。
4 城市发展水平
从宏观经济指标看，济南市实现了经济与就业的共同增长，居民消费价格保持稳定。
经济结构得到调整，第二产业特别是工业、非公有制、高新技术产业比重和经济外向度提
高，经济运行质量提高，经济发展后劲增强，人民生活水平显著提高。
(5)城市规划与发展目标
根据“十一五”城市规划，济南市城市建设要按照“东拓、西进、南控、北跨、中疏”
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的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的整体思路进行。即建设以
生态保护为主导的南部山区发展带，以防洪行洪、生态保护为主导，兼具发展旅游业和特
色农业的北部黄河保护发展带，严控城市建设向南部蔓延扩展；中部为城市空间和产业的
主要发展区；同时，在绕城高速公路以东建设东部新城区，依托长清城区发展西部新城区，
初步形成“一城两区”，东西两翼带状发展的中心城空间结构。到“十一五”末，中心城
建成区面积要达到 330 平方公里。
2．区域因素分析
①区域概况
历下区位于济南市区东南部。是山东省政治、经济、文化中心。历下区总面积 100.89
平方千米，人口 96 万人。现辖 13 个街道，区政府驻姚家街道解放东路 99 号。
5 交通状况
济南东站地处辖区北，是济南市货物铁路运输的重要枢纽；济南遥墙国际机场位于辖
区东，是华东地区第二大空港；公路辐射成网，济青高速公路使济南到青岛仅需 3.5 小时
的时间。
6 经济发展
2013 年历下区发展水平显著提高。经济规模不断壮大。完成地区生产总值 910 亿元，
增长 9%；实现社会消费品零售总额 600 亿元，增长 13.5%；完成公共财政预算收入 101 亿
元，增长 15.7%，税收比重达 91%。经济结构更加优化。二、三产业比重调整为 16：84。
预计完成服务业增加值 765 亿元，增长 10%；全区金融机构总数达 378 家，金融业对地方
财政的贡献达 25%以上。完成规模以上工业增加值 70 亿元；万元 GDP 综合能耗下降 3.7%。
发展后劲更加强劲。完成全社会固定资产投资 250 亿元，增长 18%；实现招商引资 140 亿
元；实际利用外资 2.2 亿美元，增长 10%；出口创汇 7.6 亿美元，增长 57.2%。山东文化
发展投资基金有限公司等 7 家注册资本过亿元企业落户，中国济南燕山黄金珠宝交易中心
首期开业，新增各类企业 2494 家，全区各类市场主体达 3.5 万余家，注册资本金累计达
2000 亿元，经济发展更具活力。
根据济南市环境质量综合评价成果，济南市环境质量评价分为五类，即重污染区、较
重污染区、一般污染区、轻微污染区、基本无污染区。评估宗地所在区域为基本无污染区。
3．个别因素
影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身
条件(形状、面积、水文地质条件、地基稳定性、地上建筑物经营类型)、宗地所在区域中
的位置、宗地临街位置等，本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析。
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①宗地在区域中的位置
待估宗地 1 坐落在济南市历下区经十东路北侧、刘智远村村南，四至分别为东临刘家
庄村，南临经十东路，西临刘智远村，北临刘智远村。
②宗地周围道路状况
待估宗地位于济南市历下区刘智远村，临经十东路，宗地所在区域邻交通型主干道经
十东路，交通便利度较好。
③宗地内基础设施状况
至本次评估基准日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”(通路、供电、供
水、通讯、排水、供气和供热)，红线内“五通一平”(通路、供电、供水、通讯、排水和
场地平整)。
供水：接入市政供水管网管线。
排水：宗地内接入市政排水管线。
供电：接市政供电设施。
通讯：宗地处在电信公司营业区内。
供气：可接入市政供气管网管线。
供热：可接入市政供热管网管线。
7．评估方法和步骤：
根据《资产评估准则》、《城镇土地估价规程》以及其他资产评估操作规范意见要求，
结合估价对象的具体条件.用地性质.收集的资料，考虑当地地产市场发育程度，选择适当
的评估方法。
(1)估价方法的选择
选用基准地价系数修正法的理由：考虑到济南市历下区有完整的基准地价修正体系，
待估宗地在当地基准地价覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；
选用成本逼近法的理由：考虑到待估宗地所在区域有近年来的征地案例和征地标准可
参考，因此可以选择成本逼近法。
不选用其他方法的理由：考虑到待估宗地所在区域的市场状况和实际，无法选择到与
待估宗地相类似的、足够多的土地市场交易案例，无法选用市场比较法进行评估；待估宗
地属于工业生产经营用地，而企业生产经营收益的核算比较复杂，归属于土地产生的收益
不易确定，因此不宜用收益法进行评估。
考虑到委估宗地的具体情况、用地性质及评估目的，结合收集的有关资料，本次评估
采用基准地价系数修正法与成本逼近法进行评估。
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(2)估价方法的基本原理
①基准地价系数修正法基本原理：
基准地价代表的是不同土地级别内土地的平均地价，区域内的宗地由于各宗地区位条
件的差异使得宗地的地价存在差异，因此可以利用基准地价系数修正法求得宗地的价格。
其基本公式为：
土地单价=级别基准地价×（1+/-土地开发程度）×（1+/-区域和个别因素修正）×
×期日修正×容积率修正×年期修正×土地用途修正×其他因素修正
土地总价=土地单价价×土地面积
基准地价的内涵：是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利
用类型、各等级开发程度、标准容积率下分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土
地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途的法定最高出让年期，是估价基准日的
区域性地价。其价格构成：包括征地费或拆迁费、土地开发费(含市政设施配套费)、各项
税费、利息、利润、政府出让土地收益等。
②成本逼近法基本原理
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利
息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。
土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，
运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”所应产生的合理利润、利息，
作为地价的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地
增值收益,求得土地价格。其公式为:
待估宗地地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益
(3)估价具体步骤如下：
①收集整理该宗土地所在区域相关的地价资料；
②确定地价测算所需的各种参数；
③运用基准地价系数修正法和成本逼近法测算得到委估土地的单位地价；
④以两种方法计算为基础，在遵循国家有关法规前提下确定最终评估结果，撰写评估
技术说明。
8．评估过程：
根据《资产评估准则》、《城镇土地估价规程》以及其他资产评估操作规范意见要求，
结合估价对象的具体条件、用地性质、收集的资料，考虑当地地产市场发育程度，对评估
对象采用基准地价修正法、成本逼近法，在遵循国家有关法规前提下综合调整进行评估，
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力求得到科学、合理、公正的评估结果。
(1)基准地价系数修正法
①基准地价成果介绍及内涵
济南市国土资源局于 2014 年 3 月完成了《济南市城区国有土地基准地价应用技术手
册》，建立了由区片基准地价为主构成的地价体系。基准地价的内涵为：① 土地权利状
况为完整的土地使用权； ②容积率：设定标准容积率，商业用地、住宅用地为 2.0，工
业用地为 0.7。③土地使用权年期为各类用地法定最高出让年限，即商业用地为 40 年，
住宅用地为 70 年，工业用地为 50 年；④开发程度设定：此次设定平均开发程度设定为“六
通一平”(包括供水、排水、通讯、供电、供气、通路，红线内土地平整)；⑤基准日为
2013 年 1 月 1 日；⑥土地还原利率商业用地 6.4%，住宅用地 6.0%，工业用地 5.5%。
②确定委估宗地的土地级别及基准地价
待估宗地位于济南市城区基准地价覆盖范围内，根据《济南市城区国有土地基准地价
应用技术手册》，宗地位于工业 V-7 区片，基准地价为 695 元/平方米。
③确定影响地价区域因素及个别因素修正系数
根据《济南市城区国有土地基准地价应用技术手册》，工业用地地价影响因素说明表
及修正系数表，按照委估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立委估宗地地价影响因素
说明表和修正系数表。
对照济南市工业用地基准地价影响因素因子说明表及修正系数表，分析影响各待估宗
地地价的区域因素及个别因素，结合待估宗地具体情况，编制待估宗地影响因素说明、优
劣程度及修正系数表，计算综合修正系数。
济南市城区工业用地Ⅴ级地基准地价修正因素说明表
因素 好 较好 一般 较差 差
临路类型 临交通型主干道 临混合型主干道 临生活型主干道 临交通型次干道 临其他道路
工业用地分散，
工业用地不连片，便距离 工业用地不连片，相 工业用地不存
工业集聚度 工业用地连片 产业集聚效应较
较近，相互有影响 互无影响 在集聚效应
低
距主要交能节点 距主要交能节
距主要交能节点稍
对外交通便利度 临主要交通节点 距主要交通节点较近 远，但较方便通 点很远，且不方
远，但方便通达
达 便通达
规划限制 无产业管制 产业管制不严格 产业管制一般 产业管制较严格 产业管制严格
排水状况 通畅 较通畅 一般 积水较多 积水严重
自然条件优劣度 地质条件有利于开发 -- 地质条件优化后可 -- 地质条件不利
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建设 进行开发建设 于开发建设
区域平均水平或无
供气、供热状况 保障程度高 -- -- 保障程度低
该设施
不利于土地利
宗地面积与形状 有利于土地利用 -- 一般 --
用
济南市城区工业用地 V-7 区片基准地价修正系数表(%)
因素 好 较好 一般 较差 差
临路类型 2.20 1.10 0.00 -0.88 -1.76
工业集聚度 2.00 1.00 0.00 -0.80 -1.60
对外交通便利度 1.60 0.80 0.00 -0.64 -1.28
规划限制 1.00 0.50 0.00 -0.40 -0.80
排水状况 0.90 0.45 0.00 -0.36 -0.72
自然条件优劣度 0.80 0.40 0.00 -0.32 -0.64
供气、供热状况 0.70 0.35 0.00 -0.28 -0.56
宗地面积与形状 0.80 0.40 0.00 -0.32 -0.64
待估宗地影响因素说明、优劣程度及修正系数表(%)
因素 因素说明 优劣程度 系数
临路类型 临交通型主干道 好 2.2
工业集聚度 工业用地不连片，相互无影响 一般 0
对外交通便利度 临主要交通节点 好 1.6
规划限制 无产业管制 好 1
排水状况 通畅 好 0.9
自然条件优劣度 地质条件有利于开发建设 好 0.8
供气、供热状况 保障程度高 好 0.7
宗地面积与形状 有利于土地利用 好 0.8
合计 8.0
④确定期日修正系数(T)
济南市城区基准地价基准日为 2013 年 1 月 1 日，对应的地价指数为 100，本次评估
的估价基准日为 2015 年 12 月 31 日，根据《中国城市地价动态监测网》上济南市的地价
指数的变化趋势，确定 2015 年 12 月的地价指数为:
济南地价指数情况一览表
年度 综合 商服 住宅 工业
2015 187 195 206 125
2014 183 192 201 123
2013 179 188 197 120
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2012 175 184 192 118
期日修正系数=125÷118=1.0593（取整）
⑤确定土地使用权年期修正系数(K2)
待估宗地土地使用权类型为出让，终止日期为 2057 年 6 月 5 日，剩余使用年期为 41.43
年，需进行年期修正；年期修正公式为 Y=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)^n],其中，m 为宗地
剩余使用权年期 41.43 年,n 为工业用地的最高出让年期 50 年,r 为土地还原利率 5.5%(根
据《济南市城区国有土地基准地价应用技术手册》相关内容确定),经计算宗地年期修正系
数 K2=0.9570。
⑥容积率修正
根据济南市基准地价规定工业用地不作容积率修正，因此容积率修正系数为 1。
7 发程度修正(C)
本次评估待估宗地开发程度为红线外“七通”(通路、供电、供水、通讯、排水、供
气和供热)，红线内设定为场地平整，与基准地价定义的土地开发程度“六通一平”(通路、
供电、供水、排水、供气、通讯、场地平整)不一致，因此需进行开发程度的修正，根据
《济南市城区国有土地基准地价应用技术手册》相关内容，确定取开发程度修正系数为
3%。
⑧地价估算
根据以上各项修正系数，对待估宗地确定的基准地价进行修正，计算公式为：
土地单价=级别基准地价×（1+/-土地开发程度）×（1+/-区域和个别因素修正）
×期日修正×容积率修正×年期修正×土地用途修正×其他因素修正
土地总价=土地单价价×土地面积基准地价系数修正法评估过程一览表
单位:元/m2
土地 土地 使用 基准地价 基准日 年期修正 区域及个别因素 土地开发程度 单位地价
2 2
使用者 用途 年期 (元/m ) 修正系数 系数 修正系数(%) 修正系数 (元/m )
山东陆宇商贸有
工业 41.43 695 1.0593 0.9570 8.0% 3% 783.75
限公司
(2)成本逼近法修正法
成本逼近法是以土地取得费.土地开发所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一
定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。
其基本公式为：
土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋合理利润＋土地增值
收益
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①土地取得费
土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查待估宗地所
处区域的土地取得费用，目前获得类似估价对象土地，需支付的费用主要有土地补偿费、
安置补助费、附着物补偿费、青苗补偿费等。
A：土地补偿费、安置补助费与地上附着物补偿费
《山东省人民政府办公厅关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》(鲁政字
[2012]288 号)：本征地区片综合地价标准，是指征收一般农用地土地补偿费、安置补助
费之和，自 2013 年 1 月 1 日起执行。宗地处在区片一，区片价为 160000 元/亩，合 240
元/平方米。
B：青苗补偿费
根据《中华人民共和国土地管理法》(1999 年 1 月 1 日起施行)和《山东省实施《中
华人民共和国土地管理法》办法》有关规定，青苗补偿费按一季产值补偿，当地耕地作物
通常是一年 2 季，根据《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》
(鲁政办发[2004]51 号),耕地亩产值按照 1800 元/亩计算,青苗补偿费标准为 900 元/亩，
合 1.35 元/平方米。
②有关税费
A：征地管理费
按照《转发国家计委、财政部〈关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知〉》
[鲁价费发(2001)301 号]关于征用土地管理费的收取标准，征耕地 66.67 公顷以下、其他
土地 133.34 公顷以下按土地取得费不超过 2.8%收取，本次征地管理费按土地取得费的
2.8%计算。
B：耕地占用税
根据《山东省人民政府关于贯彻执行<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题
的通知》[鲁政发(2008)137 号]的规定，济南市耕地占用税耕地占用税按 30 元/平方米计
收。
C：耕地开垦费
根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条相关规定，在征地过
程中还需征收耕地开垦费，标准为年产值的 10-12 倍，结合当地实际补偿标准本次评估确
定为 10 倍，计 27 元/平方米
③土地开发费
土地开发费是指为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项费用，包括基础设施
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配套费、公共事业建设配套费用等。根据估价人员现场勘察，评估中考虑宗地级别及土地
实际开发成本，确定待估宗地 “七通一平”土地开发费为 131 元/平方米。
④投资利息
根据待估宗地开发程度和规模，确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按估价基准日
中国人民银行公布的短期贷款(六个月至 1 年)利息率 4.35%计，其中土地取得费及相关税
费在征地时一次性投入，开发费用在开发周期内均匀投入。
⑤投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，使其发挥作用。故投资
利润应与同行业投资回报相一致。工业用地的土地开发投资应获得相应的回报，根据有关
资料及综合考虑济南市土地开发利润率及企业投资利润收益情况，再加上一定的风险因素
调整值后确定以 15%作为本次土地评估的投资利润率。
⑥土地增值收益
政府出让土地除收回成本价格外，同时要使国家土地所有权在经济上得以实现，即获
取一定的增值收益。政府出让土地时，收取的土地出让金内涵即为土地增值收益。
根据当地土地管理部门提供的资料及土地增值收益的情况，土地增值收益按成本价格
土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和计算，根据对济南市
历下区土地增值收益的调查，土地增值收益率大约在 15%---20%之间，这里被评估单位取
土地增值收益率 20%。
⑦无限年期土地使用权价格
根据成本法计算公式，计算待估宗地无限年期土地价格，公式如下：
土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋合理利润＋土地增值
收益
⑧有限年期土地使用权价格
有限年期地价测算公式为：
n
Pis=Pic*[1-1/(1+r) ]
式中：Pic：无限年期土地使用权价格(元/平方米)
Pis：待估宗地实际剩余年期使用权价格(元/平方米)
r：土地还原利率(根据《济南市城区国有土地基准地价应用技术手册》工业
用地的土地还原利率为 5.5%。)
n：土地剩余使用年期
⑨确定期日修正系数
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《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》自 2013 年 1 月 1
日起执行，《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》自 2004 年
6 月 1 日起执行，而本次评估的估价基准日为 2015 年 10 月 31 日，根据当地物价水平及
土地市场地价的变化趋势，结合估价师的经验，确定 2015 年 3 月的地价指数为 105，基
准日修正系数 T＝1.10。
⑩土地用途修正
采用片综合地价标准及征地年产值为基础，运用成本逼近法形成的土地价格对应的是
工业用地价格。因此修正系数为 1。
容积率修正
根据济南市基准地价规定工业用地不作容积率修正，因此容积率修正系数为 1。
区域因素修正系数
借鉴基准地价修正法修正因素进行修正，宗地用地区域因素修正系数均为 1.00
个别因素修正系数
借鉴基准地价修正法修正因素进行修正，宗地用地个别因素修正系数均为 1.08
待估宗地影响因素说明、优劣程度及修正系数表(%)
因素 因素说明 优劣程度 系数
临路类型 临交通型主干道 好 2.2
工业集聚度 工业用地不连片，相互无影响 一般 0
对外交通便利度 临主要交通节点 好 1.6
规划限制 无产业管制 好 1
排水状况 通畅 好 0.9
自然条件优劣度 地质条件有利于开发建设 好 0.8
供气、供热状况 保障程度高 好 0.7
宗地面积与形状 有利于土地利用 好 0.8
合计 8.0
评估结果
成本逼近法评估过程一览表
单位:元/平方米
容
土
土 积
地 个别
地 投资 土地增 期日 率 区域
土地取 相关 利润 无限年 剩余年 年期修 用 因素 单位地
开 利息 值收益 修正 修 修正
得费 税费 15% 限地价 期 正 途 修正 价
发 4.35% 20% 系数 正 系数
修 系数
费 系
正
数
241.3 63.7 13 16.1 103.5
65.42 621.17 41.43 0.8912 1.10 1 1 1 1.08 670.82
5 6 1 2 3
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(3)综合地价的确定
①地价确定的方法
宗地处于城区基准地价覆盖范围之内，采用加权平均值确定宗地的评估单价即基准地
价系数修正法评估单价占 60%，成本逼近法评估单价占 40%。
②评估结果
经估价人员现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，
选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、取得方式、使用年限及开发程
度条件下，于估价基准日 2015 年 12 月 31 日的国有土地使用权价格为总地价为人民币
45,563,000.00 元，详细情况见土地使用权价格确定表：
土地使用权价格确定表
单位:元
土地 土地 剩余 成本逼近法 基准地价法
详细座落地 开发 土地面积
土地证编号 取得日期 终止日期 权属 证载 可用 (M2) 评估价值
址 程度 评估价值 权重 评估价值 权重
性质 用途 年限
历下国用 济南市历下
区经十东路 2011-4-13 2057-6-5 工业
(2011)第 出让 41.43 七通 61,690.00 41,382,800.00 0.40 48,349,500.00 0.60 45,563,000.00
0100021号 北侧、刘智 用地 一平
远村村南
9．评估结果及增减值原因分析
委估土地使用权审计后账面净值 110,646,869.35 元，评估值 45,563,000.00 元，增
减值为-65,083,869.35 元，增值率为-58.82%。减值主要原因为：
土地系拍卖得来，拍卖价款包括房屋价值并单独评估。
三、流动负债评估技术说明
(一)负债账面情况：
根据委估资产清单，委托评估的负债账面值情况如下表：
编号 科目名称 账面价值
5-1 短期借款 -
5-2 交易性金融负债 -
5-3 应付票据 -
5-4 应付账款 -
5-5 预收款项 -
5-6 应付职工薪酬 -
5-7 应交税费 246,760.00
5-8 应付利息 -
5-9 应付股利(应付利润) -
5-10 其他应付款 145,287,112.71
5-11 一年内到期的非流动负债 -
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5-12 其他流动负债 -
5 流动负债合计 145,533,872.71
(二)评估过程：
1．了解委估负债概况；
2．审核相关的账薄、报表；
3．依据清查核实后确认的负债进行评估；
4．分别各类负债的状况，确定评估值。
(三)评估方法：
1．应交税费的评估：
应交税费账面值 246,760.00 元。评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，审
核了账务资料及纳税申报材料等相关资料，主要为企业期末欠缴或预交的土地使用税，均
为评估基准日需实际承担的债务，评估以审计后账面值确定评估值。
2． 其他应付款的评估
其他应付款账面值 145,287,112.71 元。评估中在核对账账、账表、清单一致的基础
上，审核了账务资料及有关的内部借款相关资料，主要为与山东胜利股份有限公司的内部
借款，为评估基准日需实际承担的债务，评估以审计后账面值确定评估值。
(四)评估结论及增减值原因分析：
负债评估值 145,533,872.71 元，没有增减值。
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第六部分 评估结论及其分析
一、评估结论
本次评估根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，依据评估对象的实际
状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产的历史成本记录，以资产的继
续使用和公开市场为前提，对山东陆宇商贸有限公司股东全部权益价值采用资产基础法进
行了评估，评估结论为-2,106.80 万元，大写人民币负贰仟壹佰零陆万捌仟元，具体评估
结论详见下表：
山东陆宇商贸有限公司评估结果汇总表
单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产
29.62 29.62 - -
2 非流动资产 11,064.81 12,416.97 1,352.16
12.22
8 固定资产 7,860.67 7,860.55 6,550,458.33
0.12
14 无形资产 11,064.69 4,556.30 -6,508.39
-58.82
20 资产总计 11,094.43 12,446.59 1,352.16
12.19
21 流动负债 14,553.39 14,553.39
- -
23 负债合计 14,553.39 14,553.39
- -
24 净资产（所有者权益） -3,458.96 -2,106.80 1,352.16
39.09
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
评估人员对山东陆宇商贸有限公司提供的资产和负债采用资产基础法进行评估后，股
东全部权益账面值-3,458.96 万元，评估值-2,106.80 万元，增值额 1,352.16 万元，增值
率 39.09 %。具体增减值原因分析如下：
1. 评估结果与审计后账面价值比较变动情况
房屋建筑物类及土地使用权账面值为 110,646,869.35 元，评估值为 124,167,747.00
元，评估增值 13,520,877.65 元，增值率为 12.22%，增值主要原因如下：
房屋建筑物类及土地使用权账面值为该资产取得成本后的摊余价值，评估价值为市场
途径获取后相应折旧测算价值。该资产通过司法处置拍卖所得，取得成本较通过正常市场
途径取得成本低。
2.山东陆宇商贸有限公司机器设备类资产账面值为 1,219.48 元，评估值为 1,934.00
元。评估值较账面值增加 714.52 元，评估增值率 58.59 %。增减值主要原因为：
（1）被评估单位折旧计提年限较实际使用年限短。
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（2）被评估单位按时续费航天金税税务软件，该软件评估价值按照市场价值计算，
较账面计提折旧后净值增值较大。
三、股东部分权益价值的溢折价考虑因素
本次评估没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也没有考虑流动性对
评估对象的影响。
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二 0 一六年一月二十日
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