北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司
拟转让杨镇供热中心房产
及配套设备设施项目
评估报告
天兴评报字（2015）第 0373 号
（共 1 册，第 1 册）
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD
二○一五年四月二十五日
目录 第1页
目 录
注册资产评估师声明 ...................................................................................................................... 2
评估报告摘要 .................................................................................................................................. 3
评估报告 ...................................................................................................................................... 5
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 .............................. 5
二、评估目的 .................................................................................................................................. 6
三、评估对象和评估范围 .............................................................................................................. 7
四、价值类型及其定义 .................................................................................................................. 7
五、评估基准日 .............................................................................................................................. 8
六、评估依据 .................................................................................................................................. 8
七、评估方法 ................................................................................................................................ 10
八、评估程序实施过程和情况 .................................................................................................... 11
九、评估假设 ................................................................................................................................ 13
十、评估结论 ................................................................................................................................ 14
十一、特别事项说明 .................................................................................................................... 14
十二、评估报告的使用限制说明 ................................................................................................ 15
十三、评估报告日 ........................................................................................................................ 15
评估报告附件 ................................................................................................................................ 17
北京天健兴业资产评估有限公司
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注册资产评估师声明
一、注册资产评估师及项目组成员具备评估业务所需的执业资质和相关专业
评估经验，我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈
述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产评估申报表、相关法律权属等资料由委托方、被评
估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
评估报告是委托方和被评估单位及相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、注册资产评估师及项目组成员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资
产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的
关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但我们对评估对
象的法律权属不做任何形式的保证；我们对已经发现的问题进行了如实披露，且
已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。本报告未考虑
申报评估资产抵押、担保等限制因素对评估结论的影响。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
六、注册资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济
行为实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证，评估机构和注册资产
评估师并不承担相关当事人决策的责任。本报告及其所披露的评估结论仅限于评
估报告载明的评估目的，仅在评估报告使用有效期限内使用，因使用不当造成的
后果与评估机构和注册资产评估师无关。
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评估报告摘要
天兴评报字（2015）第 0373 号
北京天健兴业资产评估有限公司接受北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司的委
托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，对北京顺鑫佳宇
房地产开发有限公司拟转让的杨镇供热中心房产及配套设备设施，按照必要的评
估程序执行评估业务，对其在 2015 年 3 月 31 日的市场价值作出了公允反映。现
将资产评估情况报告如下：
一、评估目的：北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司拟转让杨镇供热中心房产
及配套设备设施，需要对所涉及资产进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司于评估基准日的杨镇供热
中心房产及配套设备设施。
三、评估范围：北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司于评估基准日未经审计财
务报表所列示的杨镇供热中心房屋建（构）筑物和机器设备类资产，总建筑面积
5815.09 平方米，构筑物 14 项，管道沟槽 11 项，设备 79 项，账面原值 102,935,930.17
元，账面净值 84,747,596.29 元。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日：2015 年 3 月 31 日。
六、评估方法：成本法。
七、评估结论
经成本法评估，北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司委估杨镇供热中心房产及
配套设备设施账面价值为 84,747,596.29 元，评估价值为 89,864,448.00 元，增值额
为 5,116,851.71 元，增值率为 6.04%。
资产评估汇总表
单位：元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
1 固定资产-房屋建筑物 50,038,076.84 66,673,956.00 16,635,879.16 33.25
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2 固定资产-机器设备 34,709,519.45 23,190,492.00 -11,519,027.45 -33.19
3 合计 84,747,596.29 89,864,448.00 5,116,851.71 6.04
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特
别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日 2015
年 3 月 31 日起，至 2016 年 3 月 30 日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估
结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并
请关注特别事项说明部分的内容。
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拟转让杨镇供热中心房产
及配套设备设施项目
评估报告
天兴评报字（2015）第 0373 号
北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和
资产评估准则、资产评估原则，采用成本法，对贵公司拟转让的杨镇供热中心房
产及配套设备设施进行了评估，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在 2015
年 3 月 31 日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用
者概况
（一）委托方及被评估单位概况
1．基本信息
名 称：北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（简称：顺鑫佳宇）
住 所：北京市顺义区杨镇府前街北侧 100 米
法定代表人：王泽
注册资本：10000 万元
企业类型： 其他有限责任公司
经营范围： 许可经营项目：加工铝合金、塑钢门窗；分支机构经营：批发兼
零售预包装食品、散装食品（含熟食品、水产品、鲜肉、现场制售馒头、包子、
烧饼、年糕、烧鸡、油炸豆制品、五香蛋、油条、面包、裱花蛋糕、糕点）、乳
制品（含婴幼儿配方奶粉）；销售保健食品；零售音像制品、图书、报纸、期刊、
电子出版物、卷烟、雪茄烟、零饮咖啡。
一般经营项目：房地产开发；销售自行开发的商品房；出租商业用房、写字
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楼、写字间；限分支机构经营：销售针纺织品、服装、鞋帽、厨房用具、卫生间
用具、日用杂物、化妆品、卫生用品、工艺品（不含文物）、收拾、日用品、体
育用品、文化用品、花卉、家用电器、五金交电、电子产品、塑料制品、饲料、
计算机软硬件及外围设备（不含计算机信息系统安全专用产品），建筑材料（不
含砂石及砂石制品）、I 类医疗器械、化工产品（不含危险化学品及一类易制毒化
学品）；修理钟表；验光配镜；摄影服务；儿童游艺；餐饮管理；接受委托提供
劳务服务（不含对外劳务合作、排队服务）；组织文化艺术交流活动（不含演出、
棋牌室）；企业管理咨询；承办展览展示；翻译服务；物业管理；会议服务；停
车服务。
2．企业概况
北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司成立于 2002 年 6 月 19 日注册成立，专业
从事房地产开发和房地产投资。截至 2015 年 3 月 31 日公司注册资本 10000 万元，
北京顺鑫农业股份有限公司出资 100%。
北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司公司本部从事房地产开发，有三个分公司，
分别为：物业管理公司服务分公司、商务服务中心及甘家口百货商场，甘家口百
货商场目前处于停业状态，不再经营。物业管理公司服务分公司主要负责顺鑫佳
宇已开发的小区的物业管理，商务服务中心主要是针对顺鑫佳宇的办公楼的日常
招租、管理、服务。
（二）业务约定书约定的其他评估报告使用者
根据资产评估业务约定书的约定，本报告的其他报告使用者为北京顺鑫佳宇
房地产开发有限公司的上级单位及本次经济行为的相关监管部门。
（三）委托方和被评估单位的关系
委托方和被评估单位为同一方。
二、评估目的
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施，需要对所涉及资产进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
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三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司于评估基准日的杨镇供热中心
房产及配套设备设施。
（二）评估范围
评估范围为北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司于评估基准日未经审计财务报
表所列示的杨镇供热中心房屋建（构）筑物和机器设备类资产，总建筑面积 5815.09
平方米，构筑物 14 项，管道沟槽 11 项，设备 79 项，账面原值 102,935,930.17 元，
账面净值 84,747,596.29 元。
委估房屋建筑物总建筑面积 5815.09 平方米，包括主厂房、办公楼、煤库、渣
库等，主要结构为框排架结构，于 2008 年 12 月建成。还包括室外道路 9079.74 平
方米，围墙 553.19 米，100 米高钢筋混凝土烟囱一座，500 立方米消防水池一座，
输煤廊、输渣廊等构筑物。厂区给水管道 1125.17 米，厂区排水管道 251 米，厂区
雨水管道 1074.7 米，厂区消防管道 1695.57 米，厂区采暖管道 2052 米，场外电缆
19600.86 米，场外输暖管道 13965.43 米。。
杨镇供热中心配套设备主要包括供暖设备和电力设备等，其中供暖设备主要
包括热水系统设备、烟风系统设备、脱硫除尘系统、除渣给煤系统等，另外，供
暖设备中还包括锅炉自控系统、计算机监控系统、烟道、风管等。电力设备主要
包括杨镇二期锅炉房开闭站和锅炉房配电室内相关配电设备等，以上设备为 2008
年以后陆续启用，目前相关设备运行正常。
委托方和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评
估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖
方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公
平交易的价值估计数额。
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五、评估基准日
评估基准日是 2015 年 3 月 31 日。
评估基准日是由委托方确定的。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产
权属依据和评估取价依据为：
（一）经济行为依据
1. 资产评估业务约定书；
2. 北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股东决定。
（二）法律法规依据
1. 《中华人民共和国公司法》；
2. 《国有资产评估管理办法》（国务院 1991 年 91 号令）；
3. 《国有资产评估管理办法实施细则》（原国家国有资产管理局发布的国资
办发[1992]36 号）；
4. 《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的
通知》（国办发[2001]102 号）；
5. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6. 《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 538 号）；
7. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令
[2008]第 50 号）
8. 其它相关的法律法规文件。
（三）评估准则依据
1. 《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
2. 《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；
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3. 《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248 号）；
4. 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189 号）；
5. 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
6. 《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189 号）；
7. 《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
8. 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
9. 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
10. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）；
11. 《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
12. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
13. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
14. 《评估机构内部治理指引》（中评协[2010]121 号）；
（四）资产权属依据
1. 企业法人营业执照、公司章程；
2. 设备采购合同；
3. 其他权属文件。
（五）评估取价依据
1. 被评估单位提供的《资产评估申报表》；
2. 被评估单位提供的相关项目竣(施)工图、概预算财务凭证等资料；
3. 《北京市建设工程预算定额》（2012）；
4. 《北京市建设工程费用定额》（2012）；
5. 《北京市工程造价信息》；
6. 国家计委．建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定的通知》(计价格
[2002]10 号)；
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7. 国家发改委．建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》
的通知（发改价字[2007]670 号）；
8. 财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知（财建[2002]394 号）；
9. 中华人民共和国国家计划委员会关于印发《招标代理服务收费管理暂行办
法》的通知（计价格[2002]1980 号）；
10. 国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格
［1999］1283 号）；
11. 关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格[2002]125 号）；
12. 国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问
题的通知（发改价格[2011]534 号）；
13. 关于印发《北京市实施财政部、国家发展改革委<新型墙体材料专项基金
征收使用管理办法>细则》的通知（京财经二〔2009〕82 号）
14. 北京市财政局、北京市建设委员会《关于印发〈北京市散装水泥专项资
金管理实施细则〉的通知》（京财经二[2003]1427 号）
15. 《房屋完损等级及评定标准》城乡建设环境保护部；
16. 《建筑安装工程工期定额》建设部建标（2000）38 号文；
17. 设备购置合同和发票；
18. 《2015 年机电产品报价手册》（机械工业出版社）
19. 有关网络询价；
20. 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料；
21. 评估人员市场询价及向设备制造厂询价收集的价格信息；
22. 企业提供的有关财务资料及其他取费依据资料。
七、评估方法
根据本次评估的资产特性以及评估的具体目的，本次评估针对固定资产－房
屋建（构）筑物和机器设备类资产采用成本法，具体评估方法如下：
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（一）房屋建（构）筑物
本次评估将建（构）筑物按结构特征分类，主要分为框架结构和钢结构。选
取有代表性的建筑物、构筑物作为典型案例，对典型案例的评估，运用典型工程
概预算调整法，以该案例预决算资料的工程量为依据，按现行定额标准，求取直
接费，没有预决算资料的根据施工图计算工程量。然后根据规定的取费程序计算
其建安工程总价，再加上前期费和其它费用、资金成本，确定重置全价。
重置全价=建筑安装工程总造价+前期费及其它费用+资金成本
其它建筑物和构筑物以典型案例重置单价为基础，将各建筑物与典型案例重
置单价进行比较，并参考原概算价格及建筑估价指标得出各自的重置价格。
房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综
合确定建筑物成新率。
综合成新率=打分法成新率×60％+年限法成新率×40％
评估值=重置全价×综合成新率
（二）机器设备
对机器设备采用成本法进行评估。机器设备评估的成本法是通过估算全新机
器设备的重置价值，然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定
综合成新率的基础上，确定机器设备评估价值的方法。本次评估采用的基本计算
公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事
项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会
计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进
行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比
较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过
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程如下：
1．接受委托及准备阶段
（1）北京天健兴业资产评估有限公司于 2015 年 4 月接受委托方的委托，从
事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方
就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影
响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设
计主要资产调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产
评估清查表和各类调查表。
（3）评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现
场工作小组。
（4）评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件等。
该阶段工作时间为 2015 年 4 月 13 日－4 月 15 日。
2．现场清查阶段
（1）评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及被评估单位提供的资产申报明细，评估人员针对委估资产的调
查采用重点和一般相结合的原则。评估人员，查阅了相关合同、权证、发票资料
等，从而确定资产的真实性。
（2）资产实际状态的调查
评估人员对委托评估的资产作了详细勘察，除核对资产的数量及内容是否与
申报情况一致而外，主要查看：建筑物结构、装修、设施的配套使用状况和建筑
物各部位完损情况、机器设备的运行及保养情况，在调查的基础上完善重要资产
调查表。
（3）实物资产价值构成及业务发展情况的调查
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根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点
核查资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭证、
会计账簿以及相关合同、概预算等资料。
该阶段的工作时间为 2015 年 4 月 17 日－4 月 18 日。
3．选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的
作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，开始评定估算工作。
4．评估汇总阶段
（1）评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所
进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的成本法结果。
（2）评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告
书。评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进
行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
（3）工作底稿的整理归档
上述三四两阶段工作时间为 2015 年 4 月 18 日－4 月 28 日。
九、评估假设
1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这
样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场
条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方
的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿
的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
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3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样
的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假
定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资
产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
十、评估结论
经成本法评估，北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司委估杨镇供热中心房产及
配套设备设施账面价值为 84,747,596.29 元，评估价值为 89,864,448.00 元，增值额
为 5,116,851.71 元，增值率为 6.04%。
资产评估汇总表
单位：元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
1 固定资产-房屋建筑物 50,038,076.84 66,673,956.00 16,635,879.16 33.25
2 固定资产-机器设备 34,709,519.45 23,190,492.00 -11,519,027.45 -33.19
3 合计 84,747,596.29 89,864,448.00 5,116,851.71 6.04
注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。
十一、特别事项说明
以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确
实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
（一） 本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持
续使用，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的
目的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。
（二） 报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场
的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担
的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应
当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三） 在评估基准日后，至 2016 年 3 月 30 日止的有效期以内，如果资产数
量及作价标准发生变化时，应当进行适当调整，而不能直接使用评估结论。
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（四） 本次评估中，注册资产评估师未对各种建（构）筑物的隐蔽工程及内
部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，房屋、构筑物评估结论是在假定
被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的
条件下，通过实地勘察做出判断。
（五） 本次评估范围内的房屋建筑物截止评估基准日尚未办理房屋所有权
证。
（六） 本次评估设备类资产为含税价。
（七） 评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的期后事项：
自评估基准日至评估报告出具日，不存在其他影响评估前提和评估结论而需
要对评估结论进行调整的重大事项。
十二、评估报告的使用限制说明
（一） 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二） 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
（三） 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，
需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
（四） 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，评估
结论使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日 2015 年 3 月 31 日至 2016
年 3 月 30 日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考依
据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。
十三、评估报告日
评估报告日为 2015 年 4 月 25 日。
北京天健兴业资产评估有限公司
顺鑫佳宇拟转让杨镇供热中心房产及配套设备设施项目资产评估报告 第16页
（本页无正文）
资产评估机构：北京天健兴业资产评估有限公司
法 定 代 表 人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二〇一五年四月二十五日
北京天健兴业资产评估有限公司
顺鑫佳宇拟转让杨镇供热中心房产及配套设备设施项目资产评估报告 第17页
评估报告附件
一、 与评估目的相对应的经济行为文件
二、 委托方和被评估单位法人营业执照副本
三、 委托方和被评估单位承诺函
四、 委估资产产权证明文件
五、 签字注册资产评估师承诺函
六、 评估机构资格证书
七、 评估机构法人营业执照副本
八、 签字评估师资格证书
北京天健兴业资产评估有限公司
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