北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫
国际电子商务有限公司股权项目
评估报告
天兴评报字（2015）第 1389 号
（共 1 册，第 1 册）
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD
二○一五年十二月十日
目录 第1页
目 录
注册资产评估师声明 ...................................................................................................................... 2
评估报告摘要 .................................................................................................................................. 3
评估报告 ...................................................................................................................................... 5
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 .............................. 5
二、评估目的 .................................................................................................................................. 9
三、评估对象和评估范围 ............................................................................................................ 10
四、价值类型及其定义 ................................................................................................................ 11
五、评估基准日 ............................................................................................................................ 11
六、评估依据 ................................................................................................................................ 11
七、评估方法 ................................................................................................................................ 13
八、评估程序实施过程和情况 ....................................................................................................16
九、评估假设 ................................................................................................................................ 18
十、评估结论 ................................................................................................................................ 19
十一、特别事项说明 .................................................................................................................... 20
十二、评估报告的使用限制说明 ................................................................................................ 20
十三、评估报告日 ........................................................................................................................ 21
评估报告附件 ................................................................................................................................ 23
北京天健兴业资产评估有限公司
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注册资产评估师声明
一、注册资产评估师及项目组成员具备评估业务所需的执业资质和相关专业
评估经验，我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈
述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产评估申报表、历史年度经营成果及相关法律权属等
资料由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法
性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和被评估单位及相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、注册资产评估师及项目组成员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资
产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的
关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但我们对评估对
象的法律权属不做任何形式的保证；我们对已经发现的问题进行了如实披露，且
已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
六、注册资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济
行为实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证，评估机构和注册资产
评估师并不承担相关当事人决策的责任。本报告及其所披露的评估结论仅限于评
估报告载明的评估目的，仅在评估报告使用有效期限内使用，因使用不当造成的
后果与评估机构和注册资产评估师无关。
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评估报告摘要
天兴评报字（2015）第 1389 号
北京天健兴业资产评估有限公司接受北京顺鑫农业股份有限公司的委托，根
据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，对北京顺鑫农业股份有
限公司拟转让北京顺鑫国际电子商务有限公司股权而涉及北京顺鑫国际电子商务
有限公司的股东全部权益，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在 2015 年 11
月 30 日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、评估目的：北京顺鑫农业有限公司拟转让北京顺鑫国际电子商务有限公
司股权，需要对北京顺鑫国际电子商务有限公司的股东全部权益进行评估，为该
经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：北京顺鑫国际电子商务有限公司于评估基准日的股东全部权
益。
三、评估范围：北京顺鑫国际电子商务有限公司的整体资产，包括全部资产
及相关负债。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日： 2015 年 11 月 30 日。
六、评估方法：资产基础法。
七、评估结论
本次评估，评估人员采用资产基础法对评估对象进行了评估，并将评估结果
作为评估结论。
经资产基础法评估，北京顺鑫国际电子商务有限公司总资产账面价值 718.43
万元，评估价值为 731.45 万元，增值额为 13.02 万元，增值率为 1.81%；负债账面
价值为 356.69 万元，评估价值为 356.69 万元，无增减值；净资产账面价值为
361.74 万元，评估价值为 374.76 万元，增值额为 13.02 万元，增值率为 3.6%。
评估汇总情况详见下表：
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资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率（%）
流动资产 558.7 569.97 11.27 2.02
非流动资产 159.73 161.48 1.75 1.1
其中： 固定资产 159.73 161.48 1.75 1.1
资产总计 718.43 731.45 13.02 1.81
流动负债 356.69 356.69 0 0
非流动负债 0 0 0
负债总计 356.69 356.69 0 0
净资产 361.74 374.76 13.02 3.6
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特
别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方进行交易的价值参考依据，而不
能取代交易各方交易价格的决定。
本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日
2015 年 11 月 30 日起，至 2016 年 11 月 29 日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估
结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并
请关注特别事项说明部分的内容。
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北京顺鑫农业股份有限公司拟转让
北京顺鑫国际电子商务有限公司股权项目
评估报告
天兴评报字（2015）第 1389 号
北京顺鑫农业股份有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和
资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，对贵公司拟转让北京顺鑫国际
电子商务有限公司股权而涉及北京顺鑫国际电子商务有限公司的股东全部权益进
行了评估，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在 2015 年 11 月 30 日的市场
价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用
者概况
（一）委托方概况
公司名称：北京顺鑫农业股份有限公司
简称：顺鑫农业
住所： 北京市顺义区站前街 1 号院 1 号楼 12 层
法定代表人：王泽
注册资本：57059 万元
实收资本：57059 万元
公司类型：其他股份有限公司（上市）
许可经营项目：粮食作物、经济作物、蔬菜、花卉、园艺作物、水果加工；
肉类、肉制品及副产品加工与销售；种畜产品、农作物种子、蔬菜种子繁育与销
售；白酒、速冻食品、配制酒、蒸馏酒、发酵酒制造与销售；销售定型包装食
品、食用油、酒、饮料；以下项目仅限分公司经营：水产品、豆制品、蛋品加工
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与销售；米面制品、方便面及其他方便食品、糕点、面包、调味品、调味料（半
固态）、罐头（其他罐头）制造与销售；货物专项运输（冷藏保鲜）；普通货物
运输。
一般经营项目：粮食作物、经济作物、蔬菜、花卉、园艺作物、水果种植与
销售；畜禽养殖；淡水养殖；技术开发、技术服务、信息咨询；物流综合业务；
销售粮食、百货、机械电器设备、建筑材料、饲料、种苗、农药（不含危险化学
品）、化肥；货物进出口、技术进出口、代理进出口；国际货运代理；粮食代
购；出租办公用房；仓储服务。
（二）被评估单位概况
1．基本信息
企业名称：北京顺鑫国际电子商务有限公司（以下 称“电子商务公司”）
注册地址：北京市顺义区北小营镇上宏中路 24 号
法定代表人：郭妨军
注册资本：1000 万元
实收资本：1000 万元
企业类型：有限责任公司（法人独资）
成立时间：2011 年 05 月 27 日
经营范围：批发预包装食品、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）；货物专用运输
（冷藏保鲜）。销售新鲜蔬菜、新鲜水果、日用品、化妆品、五金交电、文化用
品、工艺美术品（不含文物）、纺织品、服装、鞋帽、珠宝首饰、文具用品、体
育用品、I 类医疗器械、机械设备、电子产品、家用电器、通讯器材、计算机软
硬件；销售不再分装的包装种子；经济贸易咨询；接受委托提供劳务服务；货物
进出口。
2．历史沿革
2011 年 5 月 11 日，北京顺鑫农业股份有限公司投资 1,000 万设立了北京顺鑫
国际电子商务有限公司。截止 2011 年 5 月 19 日，公司已收到顺鑫农业股份有限
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公司缴纳的注册资本合计达人民币 1000 万元，实收资本情况已经通过北京市华颂
会计师事务所有限公司的验证，并出具了报告号为（2011）华会验字 C 第（053）
号的验资报告书。
3．公司股权结构
截至评估基准日 2015 年 11 月 30 日，电子商务公司股权结构如下表所示：
金额单位：万元
序号 股东名称 认缴出资额 持股比例
1 北京顺鑫农业股份有限公司 1000 100%
2 合计 1000 100%
4．公司主要资产概况
电子商务公司主要资产为存货和固定资产，主要资产概况如下：
委估范围内的存货分为两部分：库存商品和发出商品，库存商品为企业待售
的商品，存放在电子商务公司的库房内；发出商品为已经发出的商品，主要销售
售给石门市场和北京传奇体育有限公司。
委估范围内的固定资产为固定资产为车辆和电子设备，车辆为一部金杯客车，
2015 年 11 月购置，未发生过重大交通事故，目前在正常行驶状态。电子设备为通
用办公设备，主要包括计算机、笔记本电脑、打印机等，2011 年购置启用，现均
在正常使用中。
5．公司主营业务概况
（1）主营产品或服务
北京顺鑫国际电子商务有限公司主营业务是“我鲜吃”商城
（www.woxianchi.com），该商城是由顺鑫农业投资创办的优质农产品购物网站，
隶属于北京顺鑫国际电子商务有限公司。我鲜吃网以开展顺鑫自有品牌产品——
牛栏山白酒、鹏程肉食产品、创新食品等，引进国内优质农产品，服务北京，辐
射全国，致力于为消费者提供安全健康优质的农产品。
（2）经营模式
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北京顺鑫国际电子商务有限公司，采取基于安全、可追溯、标准化的 B2B2C
的电子商务模式，构建从“农田”到“餐桌”全程高效对接的农产品全产业链电
子商务平台。
（3）生产经营管理状况；
北京顺鑫国际电子商务有限公司以“我鲜吃”商城（www.woxianchi.com）为
交易平台，定位于顺鑫农业旗下优质农产品购物网站，力求为广大消费者提供新
鲜、安全、绿色、便捷的农产品。
电子商务公司与中石化北京石油分公司达成合作协议，成为其大宗团购供应
商和门店商品供应商，为其提供顺鑫农业品牌商品以及部分地方优质农产品。与
中石化的合作，成功的开辟了线下销售的另一个崭新渠道，电子商务公司也将利
用中石化易捷便利店的销售网络，展示和宣传顺鑫农业的品牌产品和电子商务公
司线上经营的地方优质农产品，并以此为契机促成双方的战略性合作。
为扩大经营规模，公司着力发展线上线下两条销售主线：线上以“我鲜吃”
商城（www.woxianchi.com）和“鲜吃团”（tuan.woxianchi.com）为销售平台，
以常温商品覆盖全中国，冷鲜商品覆盖全北京的销售网络，不断提升网上商城和
产品的知名度；线下以“我鲜吃”冷鲜便利店作为展示平台、以大宗团购客户提
升销售业绩。
6．公司组织结构及人力资源
电子商务公司分为两个部组：业务部和财务部，人员共计 17 人。其中业务部
15 人，包括部长 1 人、库房运输 2 人、信息管理产品策划订单管理 2 人、业务销
售 10 人；财务部 2 人，包括部长 1 人、出纳 1 人。
7．财务状况表及经营成果
近三年及一期的财务状况表
金额单位：万元
项目 2015.11.30 2014.12.31 2013.12.31 2012.12.31
流动资产 558.7 741.68 891.32 946.21
非流动资产 159.73 194.53 75.15 55.94
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项目 2015.11.30 2014.12.31 2013.12.31 2012.12.31
其中： 固定资产 159.73 194.53 75.15 55.94
资产总计 718.43 936.22 966.47 1002.15
流动负债 356.69 310.07 117.74 66.72
非流动负债 0
负债总计 356.69 310.07 117.74 66.72
所有者权益 361.74 626.15 848.73 935.42
近三年及一期的经营成果表
金额单位：万元
项目 2015 年 1-11 月 2014 年 2013 年 2012 年
一、营业收入 594.75 547.94 362.62 177.19
减：营业成本 424.26 435.28 293.32 147.79
营业税金及附加 3.19 0.63 0.60
销售费用 172.71 86.37 36.66 14.89
管理费用 261.90 217.84 116.10 63.59
财务费用 -1.58 -0.04 2.31 0.07
资产减值损失 5.14 3.43 0.90 0.98
加：投资收益 -
二、营业利润 -270.86 -195.57 -86.68 -50.72
加：营业外收入 - -
减：营业外支出 -14.43 27.00 0.02 1.10
三、利润总额 -256.43 -222.57 -86.70 -51.82
减:所得税费用 - 0.67
四、净利润 -256.43 -222.57 -86.70 -52.49
2015 年数据业经北京兴华会计师事务所审计，并出具无保留意见审计报告。
（三）业务约定书约定的其他评估报告使用者
根据资产评估业务约定书的约定，本报告无其他报告使用者。
（四）委托方和被评估单位的关系
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至评估基准日，委托方持有被评估单位 100%股权。
二、评估目的
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫国际电子商务有限公司股权，需
要对北京顺鑫国际电子商务有限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提
供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为北京顺鑫国际电子商务有限公司的股东全部权益。
（二）评估范围
评估范围为北京顺鑫国际电子商务有限公司于评估基准日的全部资产及负
债，其中总资产账面价值 718.43 万元，负债账面价值 356.69 万元，净资产账面价
值 361.74 万元。各类资产及负债的账面价值见下表：
资产评估申报汇总表
单位：万元
项目 账面价值
流动资产 558.7
非流动资产 159.73
其中： 固定资产 159.73
资产总额 718.43
流动负债 356.69
非流动负债 0
负债总额 356.69
净资产 361.74
委托方和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评
估对象和评估范围一致，且业经北京兴华会计师事务所审计，并出具无保留意见
审计报告。
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四、价值类型及其定义
本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿
卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常
公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日是 2015 年 11 月 30 日。
评估基准日是由委托方确定的。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资
产权属依据和评估取价依据为：
（一）经济行为依据
1. 北京顺鑫农业股份有限公司与北京天健兴业资产评估有限公司签订的评估
业务约定书。
（二）法律法规依据
1. 《中华人民共和国企业国有资产法》；
2. 《中华人民共和国公司法》；
3. 《中华人民共和国证券法》
4. 《中华人民共和国物权法》；
5. 《中华人民共和国企业所得税法》；
6. 《国有资产评估管理办法》（国务院 1991 年 91 号令）；
7. 《国有资产评估管理办法实施细则》（原国家国有资产管理局发布的国资
办发[1992]36 号）；
8. 《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的
通知》（国办发[2001]102 号）；
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9. 《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第 14 号令）；
10. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院 2003 年 378 号令）；
11. 《企业国有产权转让管理暂行办法》（2003 年国资委、财政部第 3 号
令）；
12. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年国务院国资委第 12 号令）；
13. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权
[2006]274 号）；
14. 《关于企业国有产权转让有关事项的通知》 国资产权发（2006）306 号）；
15. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权
[2009]941 号）；
16. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64 号）；
17. 其它相关的法律法规文件。
（三）评估准则依据
1. 《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
2. 《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；
3. 《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248 号）；
4. 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189 号）；
5. 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
6. 《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189 号）；
7. 《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
8. 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
9. 《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）；
10. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）；
11. 《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
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12. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
13. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》会协[2003]18 号）；
（四）资产权属依据
1. 企业法人营业执照、公司章程；
2. 机动车行驶证及登记证；
3. 主要设备购置合同、发票，以及有关协议、合同等资料；
4. 其他权属文件。
（五）评估取价依据
1. 被评估单位提供的《资产评估申报表》；
2. 评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
3. 《机电产品报价手册》；
4. 企业提供的财务报表、审计报告等相关财务资料以及有关协议、合同书、
发票等财务资料；
5. 与此次资产评估有关的其他资料。
七、评估方法
（一）评估方法简介
企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的
资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对
象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收
益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基
础上。
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企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案
例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市
公司比较法和交易案例比较法。
（二）评估方法的选择
资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负
债价值，确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，被评估单位可以提
供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位
资产及负债展开全面的清查和评估，因此本次评估适用资产基础法；
收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在于
预期企业未来所能够产生的收益。收益法是从决定资产现行公平市场价值的基本
依据—资产的预期获利能力的角度评价资产。从收益法适用条件来看，由于企业
尚无盈利，未来经营模式不定，无法合理预计企业未来的盈利水平，并且未来收
益的风险不能合理量化，因此本次评估不适用收益法。
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具
有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结
果说服力强的特点。由于本次评估与被评估单位可比上市公司，交易案例较少，
因此本次评估不采用市场法。
因此，本次评估选用资产基础法进行评估。
（三）具体评估方法介绍
资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表
为基础，合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方
法。各类资产及负债的评估过程说明如下：
1．流动资产及负债的评估
被评估单位流动资产包括货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、存
货、其他流动资产；负债包括应付账款、预收款项、应付职工薪酬、其他应付
款。
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（1） 货币资金：包括库存现金、银行存款和其他货币资金，通过现金盘
点、核实银行对账单、银行函证、其他货币资金凭证等，以核实后的价值确定评
估值。
（2） 应收账款、预付账款和其他应收款：各种应收款项在核实无误的基础
上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。具体为：首先对应收款项进行个
别认定；对应收款项逐项认定是否存在收回的风险，并搜集重大相关合同等，经
核实分析后确定评估值。
（3） 存货：本次评估以市场法进行评估，即根据其产品销售市场情况，确定
评估值。具体为：按照产品的不含税销售价格扣除一定的销售费用、营业税金及
附加和所得税，以确定评估值
（4） 其他流动资产：通过向企业财务人员询问企业适用的税种、税率并核
实企业的纳税申报表，并查阅缴税凭单确认申报数的正确性和真实性，经核实发
现后确定评估值。
（5） 负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估
企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
2．非流动资产的评估
设备类资产
纳入评估范围的设备类资产包括运输设备、电子设备两大类。
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合设备特点
和收集资料的情况，对设备类资产主要采用成本法进行评估。
评估值=重置全价×综合成新率
1）车辆的评估
①车辆重置全价
车辆重置全价由不含增值税购置价、车辆购置税和其它合理费用（如验车
费、牌照费、手续费等）三部分构成。购置价主要参照同类车型最新交易的市场
价格确定。
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②综合成新率的确定
依据现行的车辆报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原
则确定理论成新率，然后结合现场勘察情况确定的勘察成新率综合确定。
③车辆评估值的确定
评估值=车辆重置全价×综合成新率
2）电子设备的评估
①电子设备重置全价的确定
电子设备多为企业办公用电脑、打印机等设备，重置成本直接以市场采购价
确定。
②成新率的确定
对于小型电子设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大
型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。
③评估价值的确定
评估值=电子设备重置全价×成新率
对于购置时间较早，已停产且无类比价格的车辆及电子设备，主要查询二手
交易价采用市场法进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事
项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会
计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进
行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比
较以及财务分析等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
1．接受委托及准备阶段
（1）北京天健兴业资产评估有限公司于 2015 年 12 月接受委托方的委托，从
北京天健兴业资产评估有限公司
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫国际电子商务有限公司股权项目评估报告 第17页
事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方
就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影
响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设
计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人
员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
（3）评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现
场工作小组。
（4）评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件等。
该阶段工作时间为 2015 年 12 月 7 日。
2．现场清查阶段
（1）评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资
产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实
准确。
对货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行
存款余额调节表等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定
资产和负债的真实性。
对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查重要设备等资
产。评估人员查阅了设备购置合同、发票等，从而确定资产的真实性。
（2）实物资产价值构成情况的调查
根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点
核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭
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北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫国际电子商务有限公司股权项目评估报告 第18页
证、会计账簿以及设备采购合同等资料。
3．选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的
作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料开
始评定估算工作。
4．评估汇总阶段
（1）评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所
进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的资产基础法结果。
（2）评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告
书。评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进
行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报
告。
（3）工作底稿的整理归档
上述三四两阶段工作时间为 2015 年 12 月 8 日-12 月 10 日。
九、评估假设
1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评
估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在
这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市
场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖
方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自
愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这
样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次
北京天健兴业资产评估有限公司
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫国际电子商务有限公司股权项目评估报告 第19页
假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑
资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4．企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假
定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下
去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，
以维持持续经营能力。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
经资产基础法评估，北京顺鑫国际电子商务有限公司总资产账面价值 718.43
万元，评估价值为 731.45 万元，增值额为 13.02 万元，增值率为 1.81%；负债账面
价值为 356.69 万元，评估价值为 356.69 万元，无增减值；净资产账面价值为
361.74 万元，评估价值为 374.76 万元，增值额为 13.02 万元，增值率为 3.6%。
评估汇总情况详见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率（%）
流动资产 558.7 569.97 11.27 2.02
非流动资产 159.73 161.48 1.75 1.1
其中： 固定资产 159.73 161.48 1.75 1.1
资产总计 718.43 731.45 13.02 1.81
流动负债 356.69 356.69 0 0
非流动负债 0 0 0
负债总计 356.69 356.69 0 0
净资产 361.74 374.76 13.02 3.6
注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。
（二）评估结果的最终确定
北京天健兴业资产评估有限公司
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫国际电子商务有限公司股权项目评估报告 第20页
本次评估我们以资产基础法的评估结论为最终评估结论，即电子商务公司股
东全部权益在 2015 年 11 月 30 日所表现的市场价值为 374.76 万元。
十一、特别事项说明
以下事项并非电子商务公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该
事项确实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
（一） 本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续
经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目
的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。
（二） 报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场
的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担
的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应
当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三） 评估人员根据运用资产基础法对企业进行评估的要求，认定这些假设
条件在评估基准日时成立，并根据这些假设推论出相应的评估结论。当上述假设
条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件
改变而推导出不同评估结论的责任。
（四） 本次评估结果未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折
价，也未考虑委估股权流动性对评估结果的影响。
（五） 在评估基准日后，至 2016 年 11 月 29 日止的有效期以内，如果资产数
量及作价标准发生变化时，应当进行适当调整，而不能直接使用评估结论。
十二、评估报告的使用限制说明
（一） 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二） 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
（三） 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒
体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
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北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫国际电子商务有限公司股权项目评估报告 第21页
（四） 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，评估
结论使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日 2015 年 11 月 30 日至 2016
年 11 月 29 日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考
依据。超过一年，需重新进行资产评估。
十三、评估报告日
评估报告日为 2015 年 12 月 10 日。
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北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫国际电子商务有限公司股权项目评估报告 第22页
（本页无正文）
资产评估机构：北京天健兴业资产评估有限公司
法 定 代 表 人：
注册资产评估师：刘燕坤
注册资产评估师：朱喜初
二〇一五年十二月十日
北京天健兴业资产评估有限公司
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫国际电子商务有限公司股权项目评估报告 第23页
评估报告附件
一、 与评估目的相对应的经济行为文件
二、 评估基准日的财务报表
三、 委托方和被评估单位法人营业执照副本
四、 评估对象涉及的主要权属证明资料
五、 委托方和被评估单位承诺函
六、 签字注册资产评估师承诺函
七、 评估机构资格证书
八、 评估机构法人营业执照副本
九、 签字评估师资格证书
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一、与评估目的相对应的经济行为文件
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二、评估基准日的财务报表
北京天健兴业资产评估有限公司
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫国际电子商务有限公司股权项目评估报告 第26页
三、委托方和被评估单位法人营业执照副本
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四、评估对象涉及的主要权属证明资料
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五、委托方和被评估单位承诺函
北京天健兴业资产评估有限公司
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫国际电子商务有限公司股权项目评估报告 第29页
六、签字注册资产评估师承诺函
北京天健兴业资产评估有限公司
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七、评估机构资格证书
北京天健兴业资产评估有限公司
北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫国际电子商务有限公司股权项目评估报告 第31页
八、评估机构法人营业执照副本
北京天健兴业资产评估有限公司
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九、签字评估师资格证书
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