天津天保房地产开发有限公司
土地收储所涉及的
天保智谷汇盈产业园（华旗资讯）项目
房屋建筑物价值
资产评估报告
华夏金信评报字[2015]321 号
评估机构：天津华夏金信资产评估有限公司
提出报告日期：二零一五年十二月十五日
目 录
内 容 页 码
注册评估师声明 ........................................................................................................... 1
资产评估报告摘要 ....................................................................................................... 2
资产评估报告 ............................................................................................................... 4
一、委托方、被评估单位和约定书约定的其他评估报告使用者 ........................... 4
二、评估目的 ............................................................................................................... 5
三、评估对象和评估范围 ........................................................................................... 5
四、价值类型及其定义 ............................................................................................... 5
五、评估基准日 ........................................................................................................... 5
六、评估依据 ............................................................................................................... 6
七、评估方法 ............................................................................................................... 7
八、评估程序实施过程和情况 ................................................................................... 7
九、评估假设 ............................................................................................................... 9
十、评估结论 ............................................................................................................. 10
十二、评估报告使用限制说明 ................................................................................. 11
十三、评估报告日 ..................................................................................................... 12
附件：.......................................................................................................................... 13
天津天保房地产开发有限公司*房屋建筑物价值*资产评估报告
注册评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则的规
定，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，在本评
估报告中陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由被评估单位申报并经其签字确认；所提供资
料的真实性、合法性、完整性、恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象及其没有现存或者预期的利益关系；与相
关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见；本公司及参
加评估工作的全体人员与被评估单位及有关当事人无任何利害关系。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已
对评估对象及其所涉及资产权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资
产的法律权属资料进行了查验；但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
五、我们出具的评估报告是在恪守独立、客观和公正原则及资产评估准则基
础上形成的，仅在评估假设和限定条件下成立；评估报告中的分析、判断和结论
受评估报告中假设和限定条件限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载
明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估的影响，我们提醒评估报告使用
者关注评估报告特别事项说明和使用限制。
六、我们执行本项资产评估业务的目的是对被评估企业相关资产价值进行估
算并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的决策承担责任。我们提请委托方
和相关报告使用者注意，评估结论不应该被认为是被评估资产在市场上可实现价
格的保证。恰当使用评估结论是相关报告使用者的责任。
七、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，评估报告使用者应
完整使用评估报告，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估
机构无关。
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天津天保房地产开发有限公司*房屋建筑物价值*资产评估报告
天津天保房地产开发有限公司
土地收储所涉及的
天保智谷汇盈产业园（华旗资讯）项目
房屋建筑物价值
资产评估报告摘要
华夏金信评报字[2015]321 号
天津华夏金信资产评估有限公司接受天津天保房地产开发有限公司的委
托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，
采用重置成本法，对天津天保房地产开发有限公司土地收储所涉及的天保智谷汇
盈产业园（华旗资讯）项目房屋建筑物价值进行评估。评估人员依据国家有关资
产评估的各项规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，对委托评估的资产实
施了实地查勘、市场调查与询证，计算评估值等项工作。对委托评估资产在 2015
年 11 月 30 日所表现的市场价值做出了公允反映。
本次评估主要采用重置成本法进行评估。
经评估，天津天保房地产开发有限公司土地收储所涉及的所涉及的天保智谷汇
盈产业园（华旗资讯）项目房屋建筑物评估值为 26,305.83 万元,较账面价值
20,815.87 万元增值 5,489.96 万元，增值率 26.37%。
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天津天保房地产开发有限公司*房屋建筑物价值*资产评估报告
资 产 评 估 结 果 汇 总 表
评估基准日：2015年11月30日
被评估单位:天津天保房地产开发有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 20,815.87 26,305.83 5,489.96 26.37%
2 非流动资产 - - - #DIV/0!
3 其中：可供出售金融资产 - - - #DIV/0!
4 持有至到期投资 - - - #DIV/0!
5 长期应收款 - - - #DIV/0!
6 长期股权投资 - - - #DIV/0!
7 投资性房地产 - - - #DIV/0!
8 固定资产 - - - #DIV/0!
9 在建工程 - - - #DIV/0!
10 工程物资 - - - #DIV/0!
11 固定资产清理 - - - #DIV/0!
12 生产性生物资产 - - - #DIV/0!
13 油气资产 - - - #DIV/0!
14 无形资产 - - - #DIV/0!
15 开发支出 - - - #DIV/0!
16 商誉 - - - #DIV/0!
17 长期待摊费用 - - - #DIV/0!
18 递延所得税资产 - - - #DIV/0!
19 其他非流动资产 - - - #DIV/0!
20 资产总计 20,815.87 26,305.83 5,489.96 26.37%
特别事项说明：
1、评估值包含了与房屋建筑物相关的配套、道路、绿化等资产价值。
2、本次委估的资产价值未考虑欠付工程款对评估值的影响。
3、本次评估房屋建筑物所占用土地使用权根据《〈天津市国有建设用地使用权
出让合同〉AF-09045 号终止合同》，已由天津空港经济区土地局收回。
本评估报告评估结论使用有效期限为一年，自 2015 年 11 月 30 日至 2016 年
11 月 29 日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读评估报告正文。
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天津天保房地产开发有限公司*房屋建筑物价值*资产评估报告
天津天保房地产开发有限公司
土地收储所涉及的
天保智谷汇盈产业园（华旗资讯）项目
房屋建筑物价值
资产评估报告
华夏金信评报字[2015]321 号
天津天保房地产开发有限公司：
天津华夏金信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资
产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用重置成本法，对贵公司土
地收储所涉及的天保智谷汇盈产业园（华旗资讯）项目房屋建筑物价值进行评估。
评估人员依据国家有关资产评估的各项规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，
对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，计算评估值等项工作。对委
托评估的资产在 2015 年 11 月 30 日所表现的市场价值做出了公允反映。
现将评估情况及评估结果报告如下:
一、委托方、被评估单位和约定书约定的其他评估报告使用者
（一）本次评估的委托方和被评估单位为天津天保房地产开发有限公司
注册号：120000000007853
住 所：天津空港经济区西五道 35 号汇津广场 1 号楼—504
法定代表人：侯海兴
注册资本：叁亿元人民币
公司类型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：1993 年 1 月 6 日
经营范围：房地产开发、经营；房地产中介服务；物业经营；室内装修；
工程项目管理；仓储（不含危险品）；建筑材料、装饰材料、建筑机械、日
用百货、日用杂品批发、零售；技术咨询；商务信息咨询服务（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方使用,不存在未经委托方允许和与评估目的无关的
其他报告使用者。
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二、评估目的
本次资产评估目的为天津天保房地产开发有限公司土地收储所涉及的天保
智谷汇盈产业园（华旗资讯）项目房屋建筑物价值提供参考依据。
本次经济行为的批准文件为：
天津港保税区管委会《第 12 次主任办公会纪要》（2015 年 7 月 22 日）。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为天津天保房地产开发有限公司坐落于天津空港经济区中环
西路以西、西五道以南天保智谷汇盈产业园（华旗资讯）项目房屋建筑物价值。
本次评估资产的范围为天津天保房地产开发有限公司坐落于天津空港经济
区中环西路以西、西五道以南天保智谷汇盈产业园（华旗资讯）项目房屋建筑
物 65697.80 平方米。账面价值 20,815.87 万元，账面值构成包括建筑安装成本、
前期费用等。该账面值未经审计。评估基准日房屋建筑已完工，未使用。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
本次评估天保智谷汇盈产业园（华旗资讯）项目房屋建筑物位于空港经济
区津空加(挂)2009-30 号地块：其四至为：东至中环西路，南至西六道，西至海
棠路，北至西五道。该项目主要建设内容为 1-15 号楼。项目用地面积为 40001
平方米，总建筑面积 65697.80 平方米，地上建筑面积 64511.07 平方米。容积率
1.6，绿地率 15%，建筑密度 32%。
四、价值类型及其定义
考虑本次业务的评估目的、市场条件和评估对象等，对市场条件和评估对象的使
用并无特别限制和要求，本次评估选用市场价值作为评估价值类型，具体定义如下：
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2015 年 11 月 30 日。该评估基准日系委托方
根据经济行为的性质确定的。主要从两个方面考虑：一是能够取得较完整的
工程资料；二是取得相关资料比较容易，便于评估操作。
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六、评估依据
（一）行为依据：
天津港保税区管委会《第 12 次主任办公会纪要》。
（二）法律、法规依据：
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国企业国有资产法》；
3、《中华人民共和国合同法》；
4、《中华人民共和国物权法》；
5、中华人民共和国国务院(1991)第 91 号令《国有资产评估管理办法》；
6、原国家国有资产管理局 (1992)36 号文件《国有资产评估管理办法施
行细则》；
7、2005 年国务院国资委第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
8、国务院令第 192 号《企业国有资产产权登记管理办法》；
9、国务院令第 378 号《企业国有资产监督管理暂行条例》；
10、国资发产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题
的通知》；
11、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部第 3 号令，2003 年
12 月 31 日）；
12、天津市人民政府国有资产监督管理委员会津国资产权〔2007〕第 40
号《天津市企业国有资产评估管理暂行办法》；
13、国资产权[2009]941 号《国务院国资委“关于企业国有资产评估报告审核
工作有关事项的通知”》；
14、《中华人民共和国土地管理法》；
15、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
16、《天津市土地管理条例》；
17、《市规划局市国土房管局市建设交通委关于加强工业研发类项目建设管
理有关要求的通知》；
18、其他相关法律、法规依据。
（三）准则依据
1、财政部财企（2004）20 号《资产评估准则－－基本准则》和《资产
评估职业道德准则－－基本准则》；
2、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《注册资产评估师关注评估对
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象法律权属指导意见》；
3、中国资产评估协会中评协[2007]189 号
（1）《资产评估准则――评估报告》；
（2）《资产评估准则――评估程序》；
（3）《资产评估准则――业务约定书》；
（4）《资产评估准则――工作底稿》；
（5）《资产评估准则――不动产》；
(6)《资产评估价值类型指导意见》；
4、中国资产评估协会中评协[2008]218 号《企业国有资产评估报告指南》；
5、中国资产评估协会中评协[2010]214 号《评估机构业务质量控制指南》；
6、中评协[2012]248 号《职业道德准则—独立性》；
7、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。
（四）权属依据
1、委托方和被评估单位企业法人营业执照；
2、委托方企业产权登记表；
3、《建设工程规划许可证》；
4、《建筑工程施工许可证》；
5、重大合同、协议；
6、其他有关资产产权归属资料。
（五）取价依据：
1、评估人员现场勘察、记录等；
2、其他有关询价资料和参数资料以及评估人员了解和搜集的其他有关资
料。
七、评估方法
依据现行资产评估制度的规定，结合本次资产评估的范围、评估目的和
评估人员所收集的资料，本项目采用重置成本法进行评估。
重置成本法根据现场勘察，结合所评估的房屋建筑物结构特征和现场实际
完工状况，依据委托方提供的有关工程合同、协议、各种工程费用支出明细、天
津市现行的建筑工程预算基价、建筑的实物工程量、建筑材料市场价格及《天津
市建设工程造价信息》等资料，并按现行标准考虑其前期费用、管理费、销售费
用、资金成本、税费和利润等必要的费用，计算出房屋建筑物于评估基准日时点
的重置全价。
计算公式为：
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重置成本=建安工程造价×(1+前期和其他费用的费率)+管理费用+销售费用
+投资利息+销售税费+开发利润
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派资产评估人员，组成专门的资产评估项目
小组正式进入企业，开始评估工作，具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
了解委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者的基本情况，
明确评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日等重要事项。根据
评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评
价，并由评估机构决定承接评估业务。
（二）签订业务约定书
接受项目委托，与委托方签署资产评估业务约定书。
（三）编制评估计划
选派项目负责人，组成评估项目组，确定评估的具体步骤、时间进度、人员
安排和技术方案等评估重点工作，编制评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务具体情况对评估资产进行适当的现场调查，指导被评估单位清
查申报资产，验证评估申报资料，检查核实资产、了解资产的法律权属状况、经
济状况，资产的技术状况、使用情况、质量和损耗程度，形成勘查记录。
（五）收集评估资料；
注册资产评估师要求者被评估单位提供涉及评估对象和评估范围的详细资料，并
对被评估单位所提供的资料进行审核验证；通过询问、勘查等方式进行调查，获取评
估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；查阅相关资料，
开展市场调研和价格咨询，收集市场信息，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，
从被评估单位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关
部门获取的资料等。
（六）评定估算
根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成
评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分
析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法；根据
所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评
估结论；对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。
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（七）编制和提交评估报告
注册资产评估师根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，评估
机构依据法律、法规和资产评估准则及内部质量控制制度对评估报告及评估程序
执行情况进行必要的内部审核。
提交正式评估报告前，在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与
委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。
完成上述评估程序后，由注册资产评估师所在评估机构出具评估报告并按业
务约定书的要求向委托方提交评估报告。
九、评估假设
(一) 交易假设：本评估报告假设所有待估资产已处在交易过程中，评估师
根据待估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
(二) 公开市场假设：本评估报告假设所有待估资产拟进入的市场为充分发
达与完善的市场。
(三）真实性假设：本评估报告假设所有委托方提供的资料具有真实性、合
法性、完整性。
(四）评估程序的假设：本评估报告为履行详细的现场调查或无法履行现场
勘查、采用了未经调查确认或无法调查确认的资料，对其状态、资料真实性的假
设如下：
1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项，本公司按准则要
求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产
的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置权、地役权，
没有受侵犯或无其他负担性限制。
2、对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各
方提供的信息资料，本公司假定其为可信的,但本公司对这些信息资料的真实性
不做任何保证。
3、除在评估报告中已有揭示以外，假定天津天保房地产开发有限公司完全
遵守现行的国家及地方性有关土地规划、使用、占有、环境及其它相关的法律、
法规。
4、本公司对市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就基准日后发生
的事项或情况修正我们的评估报告。
5、假设天津天保房地产开发有限公司对所有有关的资产所做的一切改良是
遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定
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的。
6、国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；国家的宏观经济形
势不会出现恶化。
7、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
8、本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
十、评估结论
经评估，天津天保房地产开发有限公司土地收储所涉及的所涉及的天保智谷
汇盈产业园（华旗资讯）项目房屋建筑物评估值为26,305.83万元,较账面价值
20,815.87万元增值5,489.96万元，增值率26.37%。
资 产 评 估 结 果 汇 总 表
评估基准日：2015年11月30日
被评估单位:天津天保房地产开发有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 20,815.87 26,305.83 5,489.96 26.37%
2 非流动资产 - - - #DIV/0!
3 其中：可供出售金融资产 - - - #DIV/0!
4 持有至到期投资 - - - #DIV/0!
5 长期应收款 - - - #DIV/0!
6 长期股权投资 - - - #DIV/0!
7 投资性房地产 - - - #DIV/0!
8 固定资产 - - - #DIV/0!
9 在建工程 - - - #DIV/0!
10 工程物资 - - - #DIV/0!
11 固定资产清理 - - - #DIV/0!
12 生产性生物资产 - - - #DIV/0!
13 油气资产 - - - #DIV/0!
14 无形资产 - - - #DIV/0!
15 开发支出 - - - #DIV/0!
16 商誉 - - - #DIV/0!
17 长期待摊费用 - - - #DIV/0!
18 递延所得税资产 - - - #DIV/0!
19 其他非流动资产 - - - #DIV/0!
20 资产总计 20,815.87 26,305.83 5,489.96 26.37%
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能
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力所能评定估算的有关事项：
1、本报告所称“评估值”系指我们对所评估资产在现有用途不变，以及在
评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本评估报告所列明的目的而提出的
公允估值意见。
2、本报告是在委托方及被评估单位提供的有关信息资料的基础上做出的，
这些相关信息的真实性、可靠性和全面性由委托方及被评估单位负责；本报告中
使用的有关数据在很大程度上依赖于这些信息资料，本评估结论是在假定上述信
息资料真实、完整的基础上作出的，若这些信息资料的误差或虚假导致评估结论
偏差，本公司将不承担任何责任。
3、本项评估是在独立、客观、公正、科学的原则下作出的，评估结论由本
公司出具，受具体参加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。本公司及
参加评估工作的全体人员与被评估资产及有关当事人无任何特殊利害关系，评估
人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。
4、本评估报告中未考虑委托评估的资产在评估基准日被诉讼、抵押、担保
事宜对评估报告的影响。
5、本评估报告的特定经济行为需要国有资产管理部门和企业主管部门备案、
核准的，在国有资产管理部门和企业主管部门备案、核准方可正式使用本评估报
告。
6、评估基准日后，当被评估资产因不可抗力而发生毁损、灭失等影响资产
价值的期后事项时，不能直接使用评估结论。
7、本评估报告仅为本项目评估目的提供参考价值。一般来说，由于评估目
的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值。
8、本次评估对评估目的实现后由于评估资产发生增减值变化可能导致企业
产生的相关税赋未作考虑。
9、评估值包含了与房屋建筑物相关的配套、道路、绿化等资产价值。
10、本次委估的资产价值未考虑欠付工程款对评估值的影响。
11、本次评估房屋建筑物所占用土地使用权根据《〈天津市国有建设用地使用
权出让合同〉AF-09045 号终止合同》，已由天津空港经济区土地局收回。
以上事项提请报告使用者注意。
十二、评估报告使用限制说明
1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。由于评估报告使用
11
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者使用不当造成的后果，与本项目评估师及其所在的评估机构无关。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、评估报告的全部或部分内容被摘抄、引用或披露于公开媒体，需评估机
构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
4、本报告评估结论使用有效期限为一年，自 2015 年 11 月 30 日至 2016 年
11 月 29 日止。当评估目的在有效期内实现时，应以评估结论作为底价和作价参
考依据（还需结合评估基准日期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评
估。
十三、评估报告日
本评估报告日期为 2015 年 12 月 15 日。
天津华夏金信资产评估有限公司 评估机构法定代表人 施耘清
中国注册资产评估师 魏朝辉
中国 天津 中国注册资产评估师 刘 立
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附件：
1、天津港保税区管委会《第 12 次主任办公会纪要》；
2、委托方及被评估单位企业法人营业执照；
3、委托方及被评估单位企业产权登记表；
4、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划验收合
格证》；
5、委托方和被评估单位承诺函；
6、签字注册资产评估师承诺函；
7、天津华夏金信资产评估有限公司资产评估资格证书；
8、天津华夏金信资产评估有限公司营业执照副本；
9、签字中国注册资产评估师资格证书；
10、资产评估业务约定书。
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