横店集团东磁股份有限公司拟收购资产
涉及的浙江省东阳市诚基电机有限公司
资产组合价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2015〕529 号
坤元资产评估有限公司
二○一五年十月十二日
目 录
注册资产评估师声明 ......................................................................................................... 1
资产评估报告摘要 ......................................................................................................... 2
资产评估报告正文 ......................................................................................................... 5
5............................... 者用使告报估评他其及位单有持权产、方托委 、一
7............................................................... 的目估评 、二
7..................................................... 围范估评和象对估评 、三
9....................................................... 义定其及型类值价 、四
01............................................................ 日准基估评 、五
01.............................................................. 设假估评 、六
01.............................................................. 据依估评 、七
21.............................................................. 法方估评 、八
61.............................................................. 程过估评 、九
81.............................................................. 论结估评 、十
81........................................................ 明说项事别特 、一十
02................................................ 明说制限用使告报估评 、二十
资产评估报告附件 ....................................................................................................... 22
表总汇产资估评托委、一
........................................................................................................... 22
照执业营人法位单有持权产和方托委、二 ............................................................................... 32
料资明证属权要主的及涉象对估评、三 ................................................................................... 52
函诺承的位单有持权产和方托委、四 ....................................................................................... 24
函诺承师估评产资册注字签、五 ............................................................................................... 44
照执业营人法构机估评、六 ....................................................................................................... 54
书证格资构机估评、七
............................................................................................................... 64
书证格资师估评产资册注字签、八 ........................................................................................... 84
评估结果汇总表及明细表 ............................................................................................... 50
江浙的及涉产资购收拟司公限有份股磁东团集店横
目项估评值价合组产资司公限有机电基诚市阳东省 告报估评产资
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循有关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内
容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单等由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方
的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们按照有关准则的要求对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了
必要的现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。但评估报告不能作为
对评估对象及相关资产的法律权属的确认和保证。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
1 司公限有估评产资元坤
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横店集团东磁股份有限公司拟收购资产
涉及的浙江省东阳市诚基电机有限公司
资产组合价值评估项目
资产评估报告
号 925〕5102〔报评元坤
摘 要
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当认真阅读评估报告正文。
一、委托方和产权持有单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为横店集团东磁股份有限公司(以下简称“东磁股份公
司”)，产权持有单位为浙江省东阳市诚基电机有限公司(以下简称“诚基电机公司”)。
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定
的评估报告使用者。
二、评估目的
东磁股份公司拟收购诚基电机公司的资产组合，为此需要对拟收购的诚基电机
公司的资产组合价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供委估资产价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围为东磁股份公司拟收购诚基电机公司的资产组合，具体包
括流动资产（包括应收账款、预付款项、其他应收款和存货）和非流动资产（包括
建筑物类固定资产、设备类固定资产和无形资产—其他无形资产）。按照诚基电机公
司提供的 2015 年 8 月 31 日的委托评估资产汇总表反映，委估资产合计账面价值
2 司公限有估评产资元坤
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48,165,127.19 元，其中流动资产合计账面价值 24,745,687.71 元，非流动资产合
计账面价值 23,419,439.48 元。
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日为 2015 年 8 月 31 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次对流动资产、建筑
物类固定资产和设备类固定资产采用成本法评估，对无形资产—其他无形资产采用
收益法评估。
七、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，诚基电机公司委估资产组合的评估价值为
76,599,559.05 元（大写为人民币柒仟陆佰伍拾玖万玖仟伍佰伍拾玖元零伍分）。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2015 年 8 月 31 日起至 2016
年 8 月 30 日止。
九、对评估结论产生影响的特别事项
1. 委估资产存在以下权属资料瑕疵事项：
(1) 截至评估基准日，列入评估范围的一厂 1 号厂房、一厂 2 号厂房、一厂 3
号厂房和材料仓库等 4 项房屋建筑物（合计建筑面积 8,990.00 平方米，合计账面原
值 8,716,693.21 元，账面净值 4,698,734.35 元）尚未办理《房屋所有权证》；列入
评估范围的二厂生产用房已取得东房权证横店字第 118504 号《房屋所有权证》，但
权证登记的房屋所有权人为“横店集团东磁有限公司”；列入评估范围的厕所浴室等
5 项构筑物系账外资产（合计建筑面积为 2,600.00 平方米）。诚基电机公司已提供
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相关财务凭证资料，并由诚基电机公司和横店集团东磁有限公司分别出具了权属声
明，承诺上述房屋属于诚基电机公司所有。
(2) 截至评估基准日，列入《机器设备评估明细表》和《电子设备评估明细表》
的注塑机、充磁机、模具和夹具等 1,308 台（套）设备，系诚基电机公司的账外资
产，诚基电机公司已承诺其所有权属于诚基电机公司。
(3) 截至评估基准日，诚基电机公司申报评估的无形资产中，注塑铁氧体永磁
材料配方发明专利（专利号 ZL200510023482.3）的专利证书上记载的专利权人为“横
店集团东磁有限公司”。根据横店集团东磁有限公司和诚基电机公司提供的书面权属
证明，上述专利的专利权人实际为诚基电机公司，其所有权应属于诚基电机公司。
2. 截至评估基准日，列入评估范围的一厂 1 号厂房、一厂 2 号厂房、一厂 3 号
厂房和材料仓库等 4 项房屋建筑物（合计建筑面积 8,990.00 平方米）尚未办理《房
屋所有权证》。上述未取得权证的各房屋建筑物的建筑面积均由诚基电机提供，各建
筑面积可能与最终办理的权证记载的面积存在差异，但本次评估未考虑该事项对评
估结果可能产生的影响。同时，本次评估亦未考虑办理相关《房屋所有权证》涉及
的税费对评估结果可能的影响。
3. 委估的房屋建筑物占用的土地使用权分别归属于横店集团东磁股份有限公
司和横店集团东磁有限公司所有，《国有土地使用证》号分别为东阳市国用（2008）
第 40-138 号（土地使用权所有人为“横店集团东磁股份有限公司”）和东阳市国用
（2008）第 40-85 号（土地使用权所有人为“横店集团东磁有限公司”），上述土地
使用权不列入本次评估范围。
4. 截至评估基准日，诚基电机公司申报列入评估范围的无形资产中，尚有 5 项
发明专利的法律状态为“实质审查”,2 项实用新型专利的法律状态为“初步审查”,
尚未获得专利授权。本次评估未考虑该事项对相关资产评估结果可能产生的影响。
评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读资产评估报告正文。
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资产组合价值评估项目
资产评估报告
号 925〕5102〔报评元坤
横店集团东磁股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准
则、资产评估原则，分别采用成本法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟
收购的浙江省东阳市诚基电机有限公司资产组合在 2015 年 8 月 31 日的市场价值进
行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为横店集团东磁股份有限公司，产权持有单位为浙江省
东阳市诚基电机有限公司。
(一) 委托方概况
1. 名称：横店集团东磁股份有限公司(以下简称“东磁股份公司”)
2. 住所：东阳市横店工业区
3. 法定代表人：何时金
4. 注册资本：肆亿壹仟零玖拾万元整
5. 公司类型：股份有限公司（上市）
6. 企业法人营业执照注册号：330000000013406
7. 发照机关：浙江省工商行政管理局
8. 经营范围：为接待本公司客人提供餐饮、住宿、舞厅、卡拉 OK 服务（凭许
可证经营）。磁性器材、电池、电子产品、晶体硅太阳能电池片、太阳能硅片及组件
的生产、销售；净水器、水处理设备、空气净化器、硫酸铵的销售。光伏系统工程
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安装，高科技产品的开发及技术咨询；实业投资；经营进出口业务（范围详见外经
贸部门批文）；（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
(二) 产权持有单位概况
一) 企业名称、类型与组织形式
1. 名称：浙江省东阳市诚基电机有限公司(以下简称“诚基电机公司”)
2. 住所：浙江省东阳市横店工业区（大桥头）
3. 法定代表人：张义龙
4. 注册资本：叁仟万元整
5. 公司类型：有限责任公司
6. 企业法人营业执照注册号：330783000011991
7. 发照机关：东阳市工商行政管理局
8. 经营范围：包装装潢、其他印刷品印刷（印刷经营许可证有效期至 2017 年
底止）。机械、电机、电子元件、五金电器、铝电解电容器、镀铝膜、涂布、铝箔、
扬声器、音箱、塑胶、高低压电器成套设备、电器元件、智能电器开关、塑胶永磁
体、打印机耗材制造销售；移动通信及终端设备制造销售；纸箱生产和销售。（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二) 企业历史沿革
诚基电机公司成立于 2002 年 1 月 9 日，截至评估基准日，公司股权结构如下：
称称称称名名名名东东东东股股股股 ））））元元元元万万万万（（（（额额额额资资资资出出出出 例例例例比比比比资资资资出出出出
司公限有磁东团集店横 2,700 90%
司公限有股控团集店横 300 10%
计 合 3,000 100%
三) 公司经营概况
诚基电机公司系横店集团东磁有限公司的控股子公司, 下辖塑磁事业部、电机
事业部等。其中塑磁事业部主要生产粘结永磁铁氧体产品，主要系列产品有：电机
用马达磁条、挤出门封条、工艺品用卷材、磁片、橡胶磁辊、橡胶软磁片、精密马
达用电机磁环、变频用电机转子、塑磁颗粒料等系列产品。公司拥有国内性能优异
的塑磁产品生产流水线。
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(三) 委托方与产权持有单位的关系
委托方拟收购产权持有单位的资产组合。
(四) 其他评估报告使用者
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定
的评估报告使用者。
二、评估目的
东磁股份公司拟收购诚基电机公司的资产组合，为此需要对拟收购诚基电机公
司的资产组合价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供委估资产价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围为东磁股份公司拟收购诚基电机公司的资产组合，具体包
括流动资产（包括应收账款、预付款项、其他应收款和存货）和非流动资产（包括
建筑物类固定资产、设备类固定资产和无形资产—其他无形资产）。按照诚基电机公
司提供的 2015 年 8 月 31 日的委托评估资产汇总表反映，委估资产合计账面价值
48,165,127.19 元，其中流动资产合计账面价值 24,745,687.71 元，非流动资产合
计账面价值 23,419,439.48 元。
元币民人：位单额金
目
项 值原面账 值净面账
产资动流、一 24,745,687.71
产资动流非、二 23,419,439.48
产资定固：中其 43,548,846.89 23,419,439.48
产资形无他其—产资形无 0.00
计总产资 48,165,127.19
1. 委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
2．主要资产基本情况如下：
(1) 应收账款账面价值 18,878,189.36 元，其中账面余额 18,878,189.36 元，
坏账准备 0.00 元，均系应收的货款。
(2) 预付款项账面价值 400,920.00 元，内容包括预付的设备款、材料款和服务
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款等。
(3) 其他应收款账面价值 932,474.33 元，其中账面余额 932,474.33 元，坏账
准备 0.00 元，内容包括备用金、代垫社保费和保证金等。
(4) 存货账面价值 4,534,104.02 元，包括原材料、库存商品和在产品。
(5) 建筑物类固定资产
建筑物类固定资产合计账面原值 13,490,369.79 元，账面净值 6,644,734.32 元，
主要系位于东阳市横店工业区的公司厂区内的工业生产厂房、仓库等，合计建筑面
积 13,202.87 平方米。
截至评估基准日，列入评估范围的一厂 1 号厂房、一厂 2 号厂房、一厂 3 号厂
房和材料仓库等 4 项房屋建筑物（合计建筑面积 8,990.00 平方米，合计账面原值
8,716,693.21 元，账面净值 4,698,734.35 元）尚未办理《房屋所有权证》；列入评
估范围的二厂生产用房已取得东房权证横店字第 118504 号《房屋所有权证》，但权
证登记的房屋所有权人为“横店集团东磁有限公司”；列入评估范围的厕所浴室等 5
项构筑物系账外资产（合计建筑面积为 2,600.00 平方米）。诚基电机公司已提供相
关财务凭证资料，并由诚基电机公司和横店集团东磁有限公司分别出具了权属声明，
承诺上述房屋属于诚基电机公司所有。
上述委估的房屋建筑物占用的土地使用权分别归属于横店集团东磁股份有限公
司和横店集团东磁有限公司所有，《国有土地使用证》号分别为东阳市国用（2008）
第 40-138 号（土地使用权所有人为“横店集团东磁股份有限公司”）和东阳市国用
（2008）第 40-85 号（土地使用权所有人为“横店集团东磁有限公司”），上述土地
使用权不列入本次评估范围。
(6) 设备类固定资产
设备类固定资产共计 1,973 台（台/套），合计账面原值 30,058,477.10 元，账
面净值 16,774,705.16 元。主要为各型密炼机、压延机、注塑机、火花机和造粒机
等塑磁材料生产设备，除主要设备外，还包括电脑、打印机和空调等办公电子设备，
主要分布于东阳市横店工业区的公司厂区内。
截至评估基准日，列《机器设备评估明细表》和《电子设备评估明细表》的注
塑机、充磁机、模具和夹具等 1,308 台（套）设备，系诚基电机公司的账外资产，
诚基电机公司已承诺其所有权属于诚基电机公司。
8 司公限有估评产资元坤
司公限有估评产资元坤 9
充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定
（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托方
1. 价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值
四、价值类型及其定义
尚未获得专利授权。
明专利的法律状态为“实质审查”,2 项实用新型专利的法律状态为“初步审查”,
截至评估基准日，诚基电机公司申报列入评估范围的无形资产中，尚有 5 项发
。司 公机电基
诚于属应权有所其，司公机电基诚为际实人权利专的利专述上，明证属权面书的供提司公机电基诚
和司公限有磁东团集店横据根。”司公限有磁东团集店横“为人权利专的载记上书证利专： 注 ] [
司公 5 13日 月 型新 具夹磁充
201520307796.5 10
机电基诚 查审步初 2015 年 用实 的 磁充体 磁胶橡 于用种一
司公 3 24日 月 型新 段渡 过式节 调可的条
201520165633.8 9
机电基诚 查审步初 2015 年 用实 磁 出挤胶 橡产生 于用种一
司公 12 27
日 月 明发
机电基诚 查审质实 201210577687.6
2012 年 具夹磁充 8
司公 8 30日 月 明发 法方备
201310384351.2 7
机电基诚 查审质实 2013 年 制 其及条 磁机电 卤无种一
司公 9 18日 月 明发 法 方备制的
201310428851.1 6
机电基诚 查审质实 2013 年 体 磁硼铁 钕胶橡 性柔种一
司公 9 29日 月 明发 法方备制
201310453383.3 5
机电基诚 查审质实 2013 年 其 及条磁 胶橡用 温低种一
司公 4 15日 月 明发 法方 备制其及
201510176567.9 4
机电基诚 查审质实 2015 年 硼 铁钕塑 注性方 异极种一
司公 3 25日 月 型新
机电基诚 权授已 ZL200920301592.5
2009 年 用实 具夹 磁充出挤 3
司公 8 23日 月 型新 仓料 储构结型
ZL201120307284.0 2
机电基诚 权授已 2011 年 用实 新 的接连 相机碎 粉与种一
] [ 注 司公 1 18
限有磁东 权授已 ZL200510023482.3
2005
日 月 明发 方 配料材 磁永体 氧铁塑注
年 1
团集店横
/
人人人人请请请请申申申申 日日日日请请请请申申申申 型型型型类类类类 号号号号
人人人人权权权权利利利利专专专专 态态态态状状状状 号号号号））））请请请请申申申申（（（（利利利利专专专专 利利利利专专专专 利利利利专专专专 称称称称名名名名 序序序序
具体情况为：
括 1 项发明专利、2 项实用新型专利、5 项发明专利申请和 2 项实用新型专利申请，
术”，该技术是指诚基电机公司拥有的与塑磁产品生产制造有关的专利技术，具体包
无形资产—其他无形资产为账面未记录的无形资产，为“塑磁产品生产制造技
3. 企业申报的无形资产
告报估评产资 目项估评值价合组产资司公限有机电基诚市阳东省
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目项估评值价合组产资司公限有机电基诚市阳东省 告报估评产资
市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
2. 市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受
任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以 2015 年 8 月
31 日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
六、评估假设
1. 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利
益主体的全部改变和部分改变；
2. 交易假设：假设评估对象已经处在交易过程中；
3. 公开市场假设：假设评估对象拟进入的市场为一个充分发达与完善的市场，
即公开市场，评估对象在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该评估对象在当
时条件下有效使用的社会认同；
4. 持续使用假设，即假定资产在可预见的若干年内将按现行用途原地使用；
5. 产权持有单位的经营管理人员守法尽职，所提供的资料真实、完整、合法，
历史财务资料所采用的会计政策在重要方面基本一致；
6. 假设委估无形资产的使用范围、场所及对象与无形资产相关证书的核定使用
情况和范围一致；
7. 假设委估无形资产对应产品的收入、成本等在年度内均匀稳定发生；
8. 假设委估无形资产的权利人和使用人是负责的，有能力担当其职务，并有足
够的能力合理使用和保护无形资产，能够维护无形资产的知名度和美誉度；
9. 假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未
来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评
估结果的责任。
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七、评估依据
(一) 法律法规依据
1．《公司法》、《合同法》、《证券法》、《专利法》等；
2. 其他与资产评估有关的法律、法规等。
(二) 评估准则依据
1．《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》（财政
部财企[2004]20 号）；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
3．《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
4．《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5．《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230 号）；
6．《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
7．《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
8．《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
9．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
10.《资产评估准则—无形资产》和《专利资产评估指导意见》（中评协[2008]217
号）；
11．《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
12．《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协[2012]248 号）；
13．《房地产估价规范》GB/T 50291-1999。
(三) 权属依据
1．企业法人营业执照和公司章程；
2．与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、
会计报表及其他会计资料；
3. 房屋所有权证、专利证书、专利申请受理通知书、发票等权属证明；
4. 其他产权证明文件。
(四) 取价依据
1．产权持有单位提供的评估申报表；
11 司公限有估评产资元坤
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2．产权持有单位截至评估基准日的财务报表以及相关年度的财务报表；
3.《工程勘察设计收费标准》（2008 年修订本）；
4．东阳市近期建筑材料价格信息资料；
5．《房屋完损等级及评定标准》（城乡建设环境保护部）；
6．有关工程的原始资料、竣工决算资料、工程承包合同、业务合同、询价记录
等；
7.《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》、《城镇国有
土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规；
8. 《机电产品报价手册》、《全国资产评估价格信息》、《资产评估常用数据与参
数手册》及其他市场价格资料、询价记录；
9. 大型设备的购货合同、发票、付款凭证；有关设备的近期检测、维修、保养
报告；向生产厂家或其代理商的询价记录；
10. 《海关关税税则》；国家关于调整进口设备税收政策的有关规定；
11．浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规
文件；
12. 主要原材料市场价格信息、库存商品市场销价情况调查资料；
13．产权持有单位的历史生产经营资料、经营规划和收入预测资料；
14．行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、类似业务公司的相关资料；
15．从“同花顺金融数据库”查询的相关数据；
16．中国人民银行公布的评估基准日外汇汇价表及贷款利率；
17．企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
18. 评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
19. 其他资料。
八、评估方法
(一) 评估方法的选择
根据现行资产评估准则及有关规定，资产评估的基本方法有成本法、市场法和
收益法。
根据本次资产评估的特定目的、价值类型、相关条件和委估资产的特点，本次
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评估对流动资产、建筑物类固定资产和设备类固定资产采用成本法评估，对无形资
产—其他无形资产采用收益法评估。
(二) 评估方法说明
一) 流动资产
1．应收账款
经核实，各项应收账款账龄均在 1 年以内，估计发生坏账的风险较小，故以其
核实后的账面余额为评估值。
2．预付款项
各款项经核实期后均能形成相应资产或权利，以核实后的账面值为评估值。
3．其他应收款
经核实，其他应收款包括应收的备用金、代垫社保费和保证金等，估计发生坏
账的风险较小，故以其核实后的账面余额为评估值。
4．存货
存货包括原材料、库存商品和在产品，根据各类存货特点，分别采用适当的评
估方法进行评估。
(1) 原材料
原材料由于购入的时间较短，周转较快，且产权持有单位材料成本核算比较合
理，以核实后的账面余额为评估值。
(2) 库存商品
由于各库存商品的销售价格高于其账面成本，且其毛利率较高，本次对其采用
逆减法评估，即按其不含增值税的售价减去销售费用和销售税金以及所得税，再扣
除适当的税后利润计算确定评估值。计算公式为：
评估值=库存商品数量×不含增值税售价×(1 - 销售费用、全部税金占营业收
入的比率)– 部分税后利润
其中：销售费用率和销售税金率按企业近年的销售费用和税金占营业收入的比
率确定；税后利润根据各商品的销售情况分别确定。
(3) 在产品
在产品账面余额包括已投入的材料及应分摊的人工、制造费用。经核实其料、
工、费核算方法基本合理，可能的利润由于完工程度较低，存在很大的不确定性，
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不予考虑，故以核实后的账面余额为评估值。
二) 非流动资产
1. 建筑物类固定资产
列入本次评估范围的建筑物类固定资产系工业厂房、办公用房及辅助用房等，
由于其类似交易和租赁市场不活跃，交易案例和收益情况难以获取，故本次评估主
要采用成本法进行评估。该类建筑物的评估值中不包含相应土地使用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的
全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估
方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。因此，
其基本公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
(1) 重置价值的确定
重置价值一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发
利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
(2) 成新率的确定
1) 复杂、大型、独特、高价的建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定成新
率后，经加权平均，确定综合成新率。
采用年限法计算成新率的计算公式为：
成新率(K1) ＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
采用完损等级打分法的计算公式为：
完损等级评定系数(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×
装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数
将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。计算公式为：
K ＝ A1×K1＋A2×K2
其中 A1、A2 分别为加权系数。
2) 其他建筑物的成新率以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保养情况
和评估专业人员现场勘查时的经验判断综合评定。
2．设备类固定资产
根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，采用成本法评估。
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成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本
即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣
除（扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值）而得到被评估资产
价值的方法。计算公式为：
评估价值＝重置价值×综合成新率
另外，对在清查中查明、在明细表中单列的、属设备的组成部分，在对应的整
体设备评估时统一考虑。
(1) 重置价值的评定
重置价值由现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利息以
及其他费用中的若干项组成。
重置价值＝现行购置价＋相关费用
(2) 成新率的确定
根据各种设备特点及使用情况，综合确定设备成新率。
A. 对价值较大、复杂的重要设备，采用综合分析法确定成新率，即以使用年限
法为基础，先根据被评设备的构成、功能特性、使用经济性等综合确定经济耐用年
限 N，并据此初定该设备的尚可使用年限 n；再按照现场勘查的设备技术状态，运行
状况、环境条件、工作负荷大小、生产班次、生产效率、产品质量稳定性、维护保
养水平以及技术改造、大修等因素加以分析研究，确定各系数，作进一步调整，综
合评定该设备的成新率。
B. 对于价值量较小的设备，以及电脑、打印机和空调等办公设备,主要以使用
年限法为基础，结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率
3. 无形资产—其他无形资产
对于列入评估范围的账外无形资产“塑磁产品生产制造技术”，由于上述无形资
产在公司经营业务过程中发挥主要作用，因此本次对其采用收益法评估。
收益法，是在估算无形资产在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的折现率，
将无形资产在未来每年的纯收益折算为评估基准日时价值的一种方法。
收益法的基本公式为：
n
Ai
V=∑ i
i =1 (1+r)
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式中：
V：待估无形资产价值；
A ：第 i 年无形资产纯收益；
i
r：折现率；
n：收益年限。
根据本次评估目的、评估对象的具体情况，评估人员选用收入分成法来确定委
估无形资产的评估价值。收入分成法系基于无形资产对利润的贡献率，以收入为基
数采用适当的分成比率确定被评估资产的未来预期收益的方法。通过对该无形资产
的技术性能、经济性能进行分析，结合该无形资产的法定年限和其他因素，确定收
益年限。折现率拟采用风险累加法进行分析确定。
九、评估过程
本项资产评估工作于 2015 年 8 月 27 日开始，评估报告日为 2015 年 10 月 12 日。
整个评估工作分五个阶段进行：
(一) 接受委托阶段
2015 年 8 月 27 日，东磁股份公司资产收购项目启动，由东磁股份公司正式确
定坤元资产评估有限公司为本项目的评估机构，明确了评估业务基本事项，并确定
了评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日，在此基础上签订评估业务约定书，
以明确双方的责任和义务。
(二) 前期准备阶段
1．前期布置和培训根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明
细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评
估配合人员进行业务培训，填写资产评估申报表和各类调查表。
2．评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场
工作小组。本项目评估人员共划分为四组，包括流动资产评估组、机器设备评估组、
房屋建筑物评估组和无形资产评估组。
3．评估资料的准备收集和整理
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象产
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权证明文件等。该阶段工作时间为 2015 年 8 月 27 日至 8 月 31 日。
(三) 资产清查核实和现场调查阶段
在企业如实申报资产并对被评估资产进行全面自查的基础上，评估人员对列入
评估范围的资产和负债进行了全面清查，对企业财务、经营情况进行系统调查。现
场调查工作时间为 2015 年 9 月 6 日至 9 月 11 日。
1．资产清查过程如下：
指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供
的“资产评估申报表”、“资产调查表”及填写要求、所需资料清单，细致准确的登
记填报，对委估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况
的文件资料进行收集。
根据委托方及产权持有单位提供的资产和负债申报表，评估人员针对实物资产
和货币性债权，采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实准确。
对债权，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证、发函询证等方式确
定资产的真实性。
对固定资产，评估人员对房屋建筑物和机器设备的产权资料进行查验，以核实
列入评估范围的资产的产权。对重大资产，评估人员通过核实资产的购置合同或协
议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。权属资料不完善、权属
资料不清晰的情况，提请企业核实并出具书面说明。
2．实物资产现场实地勘察
依据资产评估申报明细表，评估人员会同企业有关人员，对所申报的存货和固
定资产等进行盘点和现场勘察。针对不同的资产性质和特点，采取不同的勘察方法。
3．实物资产价值构成及业务发展情况的调查
评估人员通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈，
对企业的经营业务进行调查。
(四) 评定估算、汇总阶段
2015 年 9 月 12 日至 9 月 16 日，评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工
作计划，结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，
参考企业提供的历史资料和未来经营预测资料进行了评定估算及汇总工作。
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(五) 内部审核和与委托方、产权持有单位沟通与汇报，出具报告阶段
按照坤元资产评估有限公司规范化要求编制相关资产评估报告，评估结果及相
关资产评估报告按坤元资产评估有限公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产
评估师最后复核无误后，由项目组完成正式资产评估报告提交委托方。
十、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，诚基电机公司委估资产组合的评估结果为：
资产账面价值 48,165,127.19 元，评估价值 76,599,559.05 元，评估增值
28,434,431.86 元，增值率为 59.04%。
资产评估结果汇总如下表：
元币 民人： 位单额金
值价面账 值价估评 率值增 值减增
%
项 目
A B 0 01 * A/ C = D A- B = C
产资 动流、一 24,745,687.71 25,229,919.05 484,231.34 1.96
产资动 流非、二 23,419,439.48 51,369,640.00 27,950,200.52 119.35
产资定 固：中其 23,419,439.48 36,711,640.00 13,292,200.52 56.76
产资 形无 他其—产资形无 0.00 14,658,000.00 14,658,000.00
计总产资 48,165,127.19 76,599,559.05 28,434,431.86 59.04
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
1．在对诚基电机公司资产组合价值评估中，本公司对诚基电机公司提供的评估
对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，除下述事项外，未发
现其他评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、
完整的法律权属资料是诚基电机公司的责任，评估人员的责任是对诚基电机公司提
供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确
认和保证。若产权持有单位不拥有下述资产的所有权，或对下述资产的所有权存在
部分限制，则下述资产的评估结果和诚基电机公司资产组合价值评估结果会受到影
响。
(1) 截至评估基准日，列入评估范围的一厂 1 号厂房、一厂 2 号厂房、一厂 3
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号厂房和材料仓库等 4 项房屋建筑物（合计建筑面积 8,990.00 平方米，合计账面原
值 8,716,693.21 元，账面净值 4,698,734.35 元）尚未办理《房屋所有权证》；列入
评估范围的二厂生产用房已取得东房权证横店字第 118504 号《房屋所有权证》，但
权证登记的房屋所有权人为“横店集团东磁有限公司”；列入评估范围的厕所浴室等
5 项构筑物系账外资产（合计建筑面积为 2,600.00 平方米）。诚基电机公司已提供
相关财务凭证资料，并由诚基电机公司和横店集团东磁有限公司分别出具了权属声
明，承诺上述房屋属于诚基电机公司所有。
(2) 截至评估基准日，列入《机器设备评估明细表》和《电子设备评估明细表》
的注塑机、充磁机、模具和夹具等 1,308 台（套）设备，系诚基电机公司的账外资
产，诚基电机公司已承诺其所有权属于诚基电机公司。
(3) 截至评估基准日，诚基电机公司申报评估的无形资产中，注塑铁氧体永磁
材料配方发明专利（专利号 ZL200510023482.3）的专利证书上记载的专利权人为“横
店集团东磁有限公司”。根据横店集团东磁有限公司和诚基电机公司提供的书面权属
证明，上述专利的专利权人实际为诚基电机公司，其所有权应属于诚基电机公司。
2. 截至评估基准日，诚基电机公司存在以下资产租赁事项，可能对相关资产产
生影响，但评估时难以考虑：
根据 2014 年 9 月 30 日签订的《房屋租赁协议书》，截至评估基准日，列入评估
范围的一厂 2 号厂房（租赁面积为 1,728.00 平方米）和材料仓库（租赁面积为
1,220.00 平方米）等 2 项房屋建筑物（合计租赁建筑面积为 2,948.00 平方米）已
出租给户田塑磁材料（浙江）有限公司，租赁期限自 2014 年 10 月 1 日至 2016 年 9
月 30 日止。
诚基电机公司承诺，截至评估基准日，除上述事项外，不存在与委估资产相关
的其他资产抵押、质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项及租赁事
项。
3. 截至评估基准日，列入评估范围的一厂 1 号厂房、一厂 2 号厂房、一厂 3 号
厂房和材料仓库等 4 项房屋建筑物（合计建筑面积 8,990.00 平方米）尚未办理《房
屋所有权证》。上述未取得权证的各房屋建筑物的建筑面积均由诚基电机提供，各建
筑面积可能与最终办理的权证记载的面积存在差异，但本次评估未考虑该事项对评
估结果可能产生的影响。同时，本次评估亦未考虑办理相关《房屋所有权证》涉及
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的税费对评估结果可能的影响。
4. 委估的房屋建筑物占用的土地使用权分别归属于横店集团东磁股份有限公
司和横店集团东磁有限公司所有，《国有土地使用证》号分别为东阳市国用（2008）
第 40-138 号（土地使用权所有人为“横店集团东磁股份有限公司”）和东阳市国用
（2008）第 40-85 号（土地使用权所有人为“横店集团东磁有限公司”），上述土地
使用权不列入本次评估范围。
5. 截至评估基准日，诚基电机公司申报列入评估范围的无形资产中，尚有 5 项
发明专利的法律状态为“实质审查”,2 项实用新型专利的法律状态为“初步审查”,
尚未获得专利授权。本次评估未考虑该事项对相关资产评估结果可能产生的影响。
6. 本次评估中，评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术
检测，评估师在假定产权持有单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前
提下，通过实地勘察作出的判断。
7. 本次评估中，评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所
能观察的部分）做技术检测，评估师在假定产权持有单位提供的有关工程资料是真
实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
8. 本次评估时，除库存商品外未对其他资产评估增减额考虑相关的税收影响。
9. 本次对库存商品和设备类固定资产评估时，库存商品的售价和设备的现行购
置价均不包含增值税。
10．本次资产组合价值评估时，评估人员依据现时的实际情况作了评估人员认
为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评估
的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于
前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任。
11．本次评估对产权持有单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进
行资产评估时产权持有单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的
情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1. 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
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2. 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。其他任何第三方不
得使用或依赖本报告，对任何单位或个人不当使用本评估报告及其评估结论所造成
的后果不承担任何责任。
3. 未征得本评估公司同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开
媒体，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
4．本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2015 年 8 月 31 日起至
2016 年 8 月 30 日止。
坤元资产评估有限公司
法 定 代 表 人：
（或被授权人）
注册资产评估师：
报告日期：二○一五年十月十二日
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